北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初6228号原告：北京黄村标准厂房投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路8号。法定代表人：蒋磊，总经理。委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告：北京森科真空镀膜技术有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇印刷包装产业基地标准化厂房示范园7号厂房二层。法定代表人：汪友林，董事长。委托诉讼代理人：秦敏，天津永林律师事务所律师。原告北京黄村标准厂房投资管理有限公司（以下简称：标准厂房公司）诉被告北京森科真空镀膜技术有限公司（以下简称：森科公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2013年12月3日作出（2013）大民初字第3731号民事判决。该判决生效后森科公司不服，向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2016年9月6日作出（2016）京02民申307号民事裁定提审该案，并于2016年10月26日作出（2016）京02民再104号民事裁定，撤销本院（2013）大民初字第3731号民事判决并将本案发回本院重审。原告标准厂房公司委托代理人张雷、武艳荣，被告森科公司委托代理人秦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告标准厂房公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2008年8月7日签订的《厂房租赁合同》、2010年8月18日签订的《协议书》和2009年12月9日签订的《企业用电协议》，被告腾退交付租赁物（包括厂房、宿舍）；2.判令被告给付自2011年10月15日起至2012年12月31日止期间的厂房租金1129685元，宿舍租金400862元，共计1530547元；3.判令被告给付逾期支付租金的滞纳金2334293元；4.判令被告给付提前解除租赁合同的违约金331314元；5.判令被告给付自2010年8月15日起至2012年12月31日期间的物业管理费119000元；6.判令被告给付自2012年2月5日起至2018年8月15日止期间的基本电费、用电维护费2840723元；7.判令被告给付自2012年2月5日起至2013年2月4日止期间的基本电费、用电维护逾期交纳滞纳金2176元；8.判令被告赔偿原告恢复厂房的拆除费用46544元；9.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月7日，原告标准厂房公司与北京实力源科技开发有限责任公司（以下简称：实力源公司）签订《厂房租赁合同》，原告标准厂房公司将位于大兴区黄村镇X路8号7#厂房生产区2层西半部分（建筑面积2112.93平方米），办公区3、4层各半层（建筑面积515.53平方米），综合服务中心3层、4层宿舍（共27间），出租给实力源公司使用。合同中约定了租金、租期、其他费用、转租和归还、违约责任等具体内容。合同签订后，原告标准厂房公司交付了上述厂房、办公区和宿舍房屋，并根据实力源公司的要求和双方签订的《企业用电协议》，投巨资配置了630千伏安和1600千伏安变电站单独供实力源公司使用。2010年8月18日，由于实力源公司名称变更为北京森科真空镀膜技术有限公司（即本案被告），原告标准厂房公司与被告森科公司、实力源公司三方签订《协议书》，约定：由于企业名称变更原因，被告森科公司承接厂房租赁合同中承租方的全部权利和义务。被告森科公司交纳了部分租金及基本电费等费用后，拖延给付原告标准厂房公司欠交租金及其他费用。经多次催要，被告森科公司均以资金困难为由拖延给付。2012年12月25日，原告标准厂房公司向被告森科公司发出书面催缴及逾期解除租赁合同的通知，该通知要求被告森科公司在2012年12月31日前一次性交付拖欠的租金等费用，逾期仍未付清，自2013年1月1日起解除双方签订的《厂房租赁合同》，原告标准厂房公司有权按照合同有关约定追究被告迟延交付租金，物业管理费、用电费等责任以及相关责任产生的违约金、滞纳金等，被告至今未予给付和答复。原告标准厂房公司认为双方签订的《厂房租赁合同》和《企业用电协议》，系双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，应属合法有效，原告标准厂房公司已经履行了交付租赁物和提供电力供电设施等义务，被告森科公司应履行给付和交纳租金、物业管理费、电费等义务，由于被告森科公司拖延给付，已构成严重违约，根据合同相关约定，原告标准厂房公司有权提前解除租赁合同，并有权追究被告违约责任，故提起本案诉讼。被告森科公司辩称:不同意原告标准厂房公司的全部诉讼请求。认可最初的《厂房租赁合同》是原告标准厂房公司和实力源公司签订的，后来变更了承租主体，承租主体变成了被告森科公司。《企业用电协议》，没有森科公司的章，不予认可，且不能说明建了一个变电站只给被告一家公司使用。原、被告双方于2011年11月11日签订了《退租协议》，原告标准厂房公司主张的诉求都是在《退租协议》生效后发生的，且原告在原审勘验笔录中自认了被告是于2011年11月搬走的。根据《退租协议》的约定，被告已经支付了原告三个月的租金作为提前退租赔偿金。双方达成退租协议前被告提前向原告提交了退租申请，双方在签订退租协议前签订了辅助合同，比如放弃供暖协议等，足以证明双方的租赁合同已终止。原告标准厂房公司明知有《退租协议》，也有明确详细的租户联络表，却故意不向法院提交，导致缺席判决浪费司法资源，原告应被追究责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2008年8月7日，原告（甲方）与实力源公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，原告将位于大兴区黄村镇X路8号7#厂房生产区2层西半部分（建筑面积2112.93平方米），办公区3、4层各半层（建筑面积515.53平方米），综合服务中心3层、4层宿舍（共27间），出租给实力源公司使用。约定租赁期间为2008年8月15日起至2018年10月15日止。第一年度至第三年度厂房租赁价格为每日每平方米建筑面积人民币0.9元，宿舍租金950元/月/间，从第四个租赁年度起，厂房租金单价每日每平米递增0.06元，宿舍租金每年每间单价递增60元/月/间。租赁期间物业管理费为0.1元/天/平方米，即每年物业管理费用为人民币93967.79元。租赁期间，原告给被告免交贰年物业管理费的优惠政策。租赁期满，乙方须在十日内将租用厂房清场。如未在规定的清场时间内搬出厂房，则视为乙方自动放弃建筑物内财产所有权。甲方有权单方处理建筑物内的财物。厂房租赁期间内，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修方案须经甲方许可后方可施工，装修不得破坏原房结构，装修费用由乙方负担，租赁期满后乙方不再续租，甲方也不做任何补偿，且有权要求乙方恢复原样。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权每日增收月租金的5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2009年12月9日，标准厂房公司（甲方）与实力源公司（乙方）签订《企业用电协议》，约定甲方投入资金及场地进行用电增容建设，产权归甲方所有，增容建设完成后，乙方的用电总量达到1600KVA。用电期限同租赁合同期限，2008年8月15日起至2018年8月15日止。以上电力设备投入使用后，乙方须向甲方支付首年用电维护费32000元，首年电费403200元，此后每年一次性续交年度用电维护管理费及年度基本电费。如乙方在本协议到期前主动提前终止本协议须向甲方支付本协议到期前全部基本电费和用电维护费及建设折旧费。乙方须按时交纳用电所需一切费用，如乙方未能按期交纳用电维护费、基本电费、实际用电电费，10日内将按所收费用的5‰收取乙方滞纳金。2010年8月18日，标准厂房公司（甲方）与实力源公司（乙方）及森科公司签订《协议书》，约定经三方同意，将实力源公司在前述《厂房租赁合同》中享有的权利、义务全部转移到森科公司，原租赁合同中的其他条款不变。原、被告双方均认可以下事实：涉诉厂房及宿舍租金已交至2011年10月14日；自2011年10月15日起系租赁第四年，该年度的厂房租金为每天每平米0.96元，宿舍租金为每月每间1010元，每月按31天计算；标准厂房公司已收取森科公司保证金287500元，且至今未退还；森科公司已将用电维护费和基本电费交至2012年2月4日。庭审中，森科公司提交了原、被告于2011年11月11日签订的一份《退租协议》，约定森科公司（乙方）因经营困难无法继续承租标准厂房公司（甲方）的厂房，经双方友好协商，就乙方提出的《退租申请》达成如下协议，依据双方签订的《厂房租赁合同》及其他服务协议，达成赔偿条款，自提交申请之日起乙方向甲方赔偿三个月厂房租金，乙方搬迁期间不需另外交付厂房租赁费，但应尽快将厂房清理干净，以便甲方进一步善后，利于出租第三方。该协议甲方代表为张X，签名处加盖了标准厂房公司的合同专用章。森科公司主张张X一直在该公司的招商部工作，工作内容系与租户接洽，办理租赁事宜；其已于2011年9月28日已经提出了退租申请，且于2011年11月4日给张X的邮箱中发送了退租申请电子版，因此依据《退租协议》只需要交纳2011年7月、8月、9月共计三个月的厂房租金作为提前退租的违约赔偿金即可解除合同，亦不必再交纳直至搬清厂房前的租金。标准厂房公司认可《退租协议》上其公司公章的真实性，但主张张X未经授权，无权办理退租事宜。标准厂房公司称从未收到过森科公司提交的退租申请，也未与森科公司达成退租协议，因此森科公司应交纳2011年10月15日至2012年12月31日的厂房和宿舍租金。本院依据标准厂房公司提供的电话号码联系张X，其表示其在标准厂房公司供职时主要工作内容为招商客服，主要负责与租赁厂房的客户沟通接洽，原、被告双方曾经接洽过退租事宜，其邮箱中确实收到过森科公司发来的退租申请书，收到申请书后需要标准厂房公司领导审核，其未参与之后的退租谈判，不清楚双方如何达成相关约定，《退租协议》上的签字因时间太久不能确定是否自己签署，其本人在外地工作不能到庭接受询问。森科公司不认可张X所述内容的真实性，一是其不能到庭接受询问，二是张X是原告前员工与原告存在利害关系，且事发时间久，张X本人也表示许多事记不清楚。标准厂房公司表示张X不能确定是否与被告办理了退租事宜，即便提交了退租申请，也没有达成退租协议，双方亦未办理退租相关手续。森科公司主张双方于2011年11月11日达成退租协议后，其在接下来的一个月内全部搬离，且原审卷2013年3月25日的勘验笔录中原告代理人认可被告已于2011年搬走；搬走后遗留下的自建隔断因原告说不必拆除以便有利于出租给其他人，因而未将隔断拆除；其搬走前与原告前法定代表人傅X打过招呼并将厂房钥匙等交给原告物业管理员陈X。标准厂房公司不认可该说法，经其与陈X核实，陈X称并未收到森科公司交回的钥匙，森科公司系擅自搬走，未通知原告。标准厂房公司称因森科公司一直不交租金，标准厂房公司于2012年12月25日至涉诉厂房查看，并在厂房门口粘贴《通知书》，通知被告于2012年12月31日前交清欠付款项，逾期未付清则《厂房租赁合同》于2013年1月1日起解除，原告将追究被告欠交的相关费用以及恢复厂房原状等所产生的费用。标准厂房公司于2013年2月21日进行公证，证明涉诉厂房并未清空，且于2013年4月7日与北京宏安达建筑物拆除有限公司签订施工协议，拆除6号厂房西半侧二层的彩钢隔断等，共花费46544元。本院依据原告提供的电话号码联系标准厂房公司原法定代表人傅X，傅X表示其当时任总经理，知晓森科公司退租事宜。傅X称该公司进场没多久就因为经营亏损提出退租，其申请退租时账面租金等有剩余，标准厂房公司应当予以退还，但后来未返还；森科公司搬离时与其说过，钥匙也交回了，森科公司是2010年左右搬走的，具体时间记不清楚。标准厂房公司不认可傅X所述，因森科公司实际在涉诉厂房内经营数年，并非进场没多久就搬走，因此傅X可能记错了公司。森科公司称傅X所述森科公司搬走的时间与事实不符，实际森科公司是2011年底全部搬走，对傅X陈述的其余内容予以认可。标准厂房公司主张双方的《厂房租赁合同》应自2012年12月31日终止，依照《厂房租赁合同》的约定，提前退租的违约赔偿金应以2012年11月的租金标准计算三个月的租金。森科公司则认为所谓“提前退租违约”赔偿“三个月的租金”应以2011年7月、8月、9月的租金为标准，因其2011年9月28日已经提出了退租申请，而以2011年7月、8月、9月计算的“三个月厂房租金”少于标准厂房公司在签订合同之初收取的保证金。标准厂房公司主张依照《企业用电协议》，乙方提前退租的，基本电费和用电维护费仍应交至2018年8月15日，且应承担相应的建设折旧费及因欠交而产生的滞纳金。森科公司认为《企业用电协议》与其无关，因其并非协议主体，但若不按照该协议交纳电费则会被原告断电，因此按照该协议将用电维护费和基本电费交至2012年2月4日，但双方签订的《退租协议》中已经将《厂房租赁协议》和《企业用电协议》的内容一揽子解决，因此森科公司并不欠交电费，反而多交了电费。森科公司主张其按照《厂房租赁合同》第四条第2款载明的每年93967.79元的标准，交纳了截至2011年10月14日的物业管理费。标准厂房公司认可森科公司将物业管理费交至上述年限，但称按照《厂房租赁合同》中每平方米0.1元每天的计算标准，每年的物业管理费并非合同标明的金额，而应是每年95938.79元，森科公司应补交相差的金额。标准厂房公司主张森科公司还应交纳2011年10月15日至2012年12月31日期间的物业管理费。标准厂房公司主张《厂房租赁合同》第八条第2款中“其他应支付的一切费用”包括物业管理费、基本电费、用电维护费，滞纳金起收日期为应交费当日，每日滞纳金为约定的月租金的5%。森科公司认为“其他应支付的一切费用”指的是物业管理费和实际使用电费，滞纳金起算日期应为欠交满一个月的次日，合同约定的滞纳金过高，请求法院予以调整。森科公司主张若本案判决森科公司承担给付责任，其将另案主张已交纳的租赁保证金与提前退租违约赔偿金（三个月厂房租金）的差价，以及多交的基本电费等；若本案判决其无需承担给付责任则其不再另行主张上述款项。上述事实，有《厂房租赁合同》、《企业用电协议》、三方《协议书》、发票、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。标准厂房公司与实力源公司签订的《厂房租赁合同》、《企业用电协议》，以及标准厂房公司与实力源公司、森科公司签订的《协议书》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。实力源公司已将其与标准厂房公司的《厂房租赁合同》、《企业用电协议》中的权利、义务概括性转移给森科公司，森科公司也已实际履行。因此，森科公司应按《厂房租赁合同》、《企业用电协议》的约定，全面履行合同义务。森科公司主张其于2011年9月28日提交了退租申请，但未提交证据证明，本院不予采信。2011年11月11日原、被告双方签订的《退租协议》中盖有标准厂房公司公章亦有作为招商部招商经理的张X签字，结合张X与傅X之陈述，本院认定该《退租协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方之间的《厂房租赁合同》及《企业用电协议》已于2011年11月11日一并解除。因此《退租协议》中约定的森科公司应向标准厂房公司赔偿三个月厂房租金应以2011年11月的租金为标准进行计算。双方合同于2011年11月11日解除，故森科公司仍应支付2011年10月15日至2011年11月11日期间的厂房租金、宿舍租金、物业管理费、基本电费及用电维护费。经核算，森科公司应支付2011年10月15日至2011年11月11日止的厂房租金为70653元，宿舍租金为24630.97元、物业管理费为7359.68元。标准厂房公司主张2011年10月15日之前森科公司还有未交的物业费，森科公司对此应予以补齐，但依照租赁合同第四条第2款之约定，每年物业管理费用为人民币93967.79元，森科公司已按照该标准支付了截至2011年10月14日的物业管理费，现标准厂房公司主张按照每年95938.79元的标准要求森科公司补交2011年10月14日前的物业费差额，但其未提交证据证明双方对于此物业管理费的差额另有补充约定，故本院认定森科公司主张的截止至2011年10月14日的物业管理费已全部结清。由于森科公司已将基本电费和用电维护费交至2012年2月4日，故本院确认森科公司已交清2011年10月15日至2011年11月11日期间的基本电费和用电维护费。森科公司称其不在本案中主张其交纳的保证金与提前退租违约赔偿金（三个月厂房租金）的差额，以及多支付的基本电费和用电维护费，本院对此不持异议。结合森科公司自述，及原审勘验时标准厂房公司的陈述，本院综合认定森科公司于2011年12月末搬离涉诉厂房，其搬离厂房前应将前述厂房租金、宿舍租金及物业管理费交纳完毕，因其至今未交纳前述费用，由此产生的滞纳金过高，森科公司要求调整，故本院酌情确定滞纳金数额为28585.12元。租赁合同解除后，森科公司应当将租赁标的物恢复原状，其称因标准厂房公司许可而未将隔断等拆除，但未提交证据证明，而标准厂房公司主张的拆除费发生于6号厂房西半侧二层，与《厂房租赁合同》中租赁标的物7#厂房生产区2层西半部分不符，故，就标准厂房公司主张的该拆除费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、确认北京黄村标准厂房投资管理有限公司与北京森科真空镀膜技术有限公司之间签订的《厂房租赁合同》、《企业用电协议》于2011年11月11日解除；二、北京森科真空镀膜技术有限公司支付北京黄村标准厂房投资管理有限公司自2011年10月15日起至2011年11月11日止的厂房租金70653元，宿舍租金24630.97元；三、北京森科真空镀膜技术有限公司支付北京黄村标准厂房投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金28585.12元；四、北京森科真空镀膜技术有限公司支付北京黄村标准厂房投资管理有限公司自2011年10月15日起至2011年11月11日止的物业管理费7359.68元；五、驳回北京黄村标准厂房投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45762.43元，由北京黄村标准厂房投资管理有限公司负担44529.38元（原审已交纳案件受理费61906元），由北京森科真空镀膜技术有限公司负担1233.05元（于本判决生效后七日内交纳）。原审公告费260元，由北京黄村标准厂房投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长  田桂清审判员  杨兆山审判员  王 晓二〇一七年六月二十六日书记员  杨 希