陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终6811号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙竹叶，女，1955年1月15日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李强，男，1982年1月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李强，男，1982年1月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）：田怀珠，女，1953年6月24日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：杨武长，男，1950年2月2日出生，汉族，住河南省宜阳县，系田怀珠丈夫。委托诉讼代理人：张文魁，男，1952年6月21日出生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人孙竹叶、李强因与上诉人田怀珠房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙竹叶、李强上诉请求：1、撤销原判；2、改判孙竹叶、李强不赔偿田怀珠转让费损失3万元；3、改判田怀珠赔偿侵占房费47670元；4、改判田怀珠赔偿粉���费17500元；5、改判田怀珠赔偿未经同意擅自改造房屋结构的违约及违法所得40500元；6、改判田怀珠赔偿设施损坏755元；7、改判田怀珠承担拆除灯箱及报废空调费800元；8、改判田怀珠支付房租及水电费滞纳金81622元；9、本案一、二审诉讼费由田怀珠承担。事实和理由：6万元转让费与孙竹叶、李强无关，是田怀珠私下的个人行为，田怀珠是成年人，应具有承担投资风险的责任。合同期外，孙竹叶、李强有权收回房屋。在合同期外，有重新定价、签订新合同的权利。孙竹叶、李强根据当前市场定价让田怀珠再三考虑，依然被拒。6万元转让费虚高，本身物品价值最多不到3000元。田怀珠的被褥等物品从2016年11月20日侵占孙竹叶、李强的25间房屋，截止2017年3月17日产生损失45400元，导致孙竹叶、李强不能合理出租房屋。即使要拉走被褥等物品，也应先把占用的房租45400元、滞纳金2270元付清。根据合同约定，在租赁期间，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的甲方有权终止合同收回房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。田怀珠将白色墙面粉刷成五颜六色，造成孙竹叶、李强墙面损坏，孙竹叶、李强有权要求赔偿，根据市场价每间600元计算，25间共计17500元。田怀珠擅自隔断一楼北边大房和房檐下小房，增设房屋，属未按约定使用房屋，同时未经孙竹叶、李强许可对外转租，孙竹叶、李强有权解除合同并要求赔偿。要求田怀珠承担随意改造违约及出租所得40500元。田怀珠交房后，25间房保护开关全部损坏，总开关全部损坏，对整个线路及用电安全造成了重大负荷。田怀珠在合同期满后未及时拆除“樱花宾馆”广告灯箱，拆除灯箱及报废空调一套需800元。租赁合同非田怀珠本人签署，属违法行为。根据合同约定，田怀珠应在2016年4月20日付清房费35000元、水电费5585.5元，但至今未付，孙竹叶、李强有权解除合同，田怀珠应向孙竹叶、李强支付违约金81622元。孙竹叶、李强在有效期限内提出增加诉讼请求被拒，违背公正。田怀珠辩称，因孙竹叶、李强违反合同约定，导致田怀珠转让失败，故原审判决孙竹叶、李强给付田怀珠3万元合理。田怀珠留在孙竹叶、李强处的所有用具，是让孙竹叶、李强保管。孙竹叶、李强几项上诉请求在一审中并未提到，请求驳回。合同2016年11月20日到期，但孙竹叶、李强逼迫田怀珠2016年11月18日就走，当时25间房有20间长租户，租户押金2850元、预付房费3980元共计6830元，扣除网费750元及田怀珠的押金2000元，田怀珠退给孙竹叶、李强4080元。至今孙竹叶、李强还在用田怀珠的物品出租挣钱。当初孙竹叶、李强不让田怀珠转让导致田怀珠损失6万元，逼迫田怀珠走又把一切物资占为己有，孙竹叶、李强应支付田怀珠物资租用金15000元。2014年10月田怀珠粉刷墙面时，孙竹叶、李强称粉成彩色非常好，焕然一新，到目前为止孙竹叶、李强还在用田怀珠粉刷的房屋并用田怀珠的一切物品出租，应由孙竹叶、李强赔偿田怀珠粉刷费12500元。田怀珠并未动孙竹叶、李强一砖一瓦，一层内的一个石膏隔板也是上家隔的且系田怀珠用转让费买来的，田怀珠动隔板也是为了好经营，当时孙竹叶、李强也没有阻挡。田怀珠并未损坏任何设施，如果损坏，那么转交给孙竹叶、李强的20家租户也不可能正常居住。如果要求拆除灯箱和旧空调，田怀珠就得把宾馆内的所有物品拆除拉走，20家租户也得走，孙竹叶、李强不会同意。田怀珠上诉请求：1、撤销原判；2、驳回孙竹叶、李强的起诉；3、支持田怀珠的反诉请求；4、一��二审诉讼费由孙竹叶、李强承担。事实和理由：双方为房屋租赁合同关系，租赁期间田怀珠欲转租，孙竹叶、李强阻挡，造成田怀珠经济上的极大损失，亦违反了合同约定。最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第34条规定，没有取得土地使用权、房产证就没有诉权，原审判决支持孙竹叶、李强的诉请是错误的。孙竹叶、李强违反了合同第三条，应承担相应的法律责任。应认定双方合同为无效合同。孙竹叶、李强少交付田怀珠一间客房，减少了田怀珠的收入。孙竹叶、李强辩称，第一层东边一间小房自始至终归属孙竹叶、李强，孙竹叶、李强一直将该房屋作为门面房不可分割的一部分出租，有十五年之久。田怀珠与上家私下达成合同事宜与交接手续，上家明确告知田怀珠小房归属孙竹叶、李强，2014年9月13日在上家在场的情况下孙竹叶与田怀珠签订了合同。孙竹叶、李强事先也明确告知田怀珠小房的归属权，田怀珠并未提出任何意见，意味着田怀珠同意继续履行上家未履行完的权利义务。合同约定水费每吨1.5元，是2013年11月20日按村上实际水费定价。田怀珠于2014年9月13日接手，水价早已从1.5元涨到1.8元直到2015年12月底。2016年1月1日起村上对水费重新定价每吨按3.8元收取。合同约定，以表数据为准，但田怀珠至今不交水电费。田怀珠要求孙竹叶、李强赔偿其转让费损失6万元系天方夜谭。卫生间属公共场所，属孙竹叶、李强所管，田怀珠无权高额收费，但孙竹叶、李强门面房上厕所时产生的用水用电，可按照当前票据水电价格酌情给予补贴。院子属公共区域，属孙竹叶、李强所管，孙竹叶、李强的装修材料都是环保整装包好，总体用料少，且在很短时间内运输完毕，未造成卫生、环境等的干扰，孙竹叶、李强装修期间相当于搬家一样，属合理情况。田怀珠称在孙竹叶、李强装修好五楼后其每天向孙竹叶、李强送水、打扫卫生及开关大门，是田怀珠自愿做的。孙竹叶、李强出租的两个门面房的卫生费都是村上专人向门面房收取，与田怀珠所交的卫生费无关。田怀珠要求孙竹叶、李强赔偿经济损失68928.6元，没有根据。田怀珠应承担诉讼费。请求驳回田怀珠的反诉请求。孙竹叶、李强向一审法院起诉请求：1、判令田怀珠向孙竹叶、李强支付6个月房租35000元，支付水电费合计5585.50元，以及后期产生的费用；2、判令田怀珠在《租房合同》到期日腾空并结清产生的所有费用；3、孙竹叶、李强室内白色涂料墙面，田怀珠私自粉刷印花涂料，判令田怀珠在合同到期前恢复白色墙体；4、田怀珠随意改造房屋结构和面积，判令田怀珠赔付出租所得并恢复房屋原有面貌；5、判令���怀珠（在不告知孙竹叶、李强的情况安装空调）拆除空调，修补好原有房屋面貌；6、判令诉讼费由田怀珠承担。田怀珠向一审法院反诉请求：1、判令孙竹叶、李强赔偿田怀珠各项经济损失68928.6元；2、本案诉讼费由孙竹叶、李强承担。一审法院认定事实：孙竹叶、李强系西安市雁塔区郝家新村167号院内房屋业主。孙竹叶、李强将院内部分房屋出租后，承租商户开办了西安市雁塔区樱花宾馆,并进行流转。2014年9月13日，田怀珠与樱花宾馆承租上家商谈受让条件（田怀珠支付承租上家转让费60000元及已缴纳房租等）后，与孙竹叶补签《租房合同》，接手樱花宾馆承租上家与孙竹叶的租赁合同。该《租房合同》约定：甲方（孙竹叶）将房屋一至四层（除两间门面房）全部出租给乙方（田怀珠），（所有费用由乙方承担）；1、房租从2013年11月20日算起��2016年11月20日止，每年房租为70000元整，每半年支付一次，在每年房租到期前一个月应支付下半年房租。如退房，应两个月之前通知甲方。电费每度0.9元，水费每吨2.1元（田怀珠提供的合同原件中水费单价为1.5元）。合同期内，经营权归乙方，如果乙方有事或无力经营时，有转让权，甲方不得干涉。在付款过程中，如果乙方不按合同规定时间付款，甲方有权收回房屋，由此而造成的损失由乙方承担。本合同三年签订一次，如乙方需要继续租赁时，甲方优先考虑乙方要求。如果转让必须经过房东，否则所签订的合同无效。合同签订后孙竹叶与田怀珠如约履行。2016年4月20日，依据双方租赁合同，田怀珠应向孙竹叶支付2016年5月20日到11月20日房租35000元，支付2016年第一季度电费、水费合计1875.40元，共计36875.4元。孙竹叶、李强要求田怀珠交付，但双方因租金、水电费交付、协商合同转让等发生争议，田怀珠未向孙竹叶、李强支付上述费用。之后，孙竹叶、李强索要未果，遂起诉至法院。2016年11月18日，双方在诉讼中（因合同到期）自愿形成以下意见：因租房纠纷，已起诉至雁塔区法院，双方都自愿接受法院调解或判决执行，并积极配合法院，否则后果自负；乙方（田怀珠）在2015年10月份转让本店，甲方（孙竹叶、李强）和乙方商议：甲方以最低价82000元同意转让，因价格过低，甲方问乙方是否考虑，乙方当场拒绝，甲方再三说这次（今天）不同意，这次商议价格无效并重新商议，乙方依然当场拒绝，最后乙方过4天找甲方，还让按82000元算，甲方拒绝，并重新定价85000元，乙方不同意。（注：乙方是否有人要转让并不知道，只是甲方一面之词说有人转让）。乙方租甲方郝家新村167号《租房合同》于2016年11月20日到期双方同意解除，乙方把客户2016年11月19日及店内一切物品暂转给甲方，待法院判决后遵照法院判决执行（注：暂转让物品有清单）。2016年11月18日交接，之前产生的水电费算清后由乙方负责（有欠款单）；18日之后甲方管理。同时，2016年11月18日的收条载明：田怀珠收到孙竹叶、李强网络费750元、租房押金2000元，共计2750元。另2016年11月18日交接清单载明：旅社25间房所有物品暂交给甲方管理。物品将以房内法院判决后，所看到房间的物品为准。2016年11月18日，双方结算之水电欠费单载明：总共欠电费4130.10元+水费1455.40元（7180吨-3830吨*3.8元/吨）=5585.5元。另查明，2015年7月5日，田怀珠交纳到2015年7月5日水费1648.50元，电费5241.60元，到2016年11月20日有线电视费186元，到2016年12月底卫生费216元。审理中，原审法院要求双方对田怀珠宾馆内遗留给孙竹叶、李强的物品进行清单登记，双方均未履行。一审法院认为，田怀珠自承租上家手中接收承租西安市雁塔区樱花宾馆，与孙竹叶签订之租赁合同，并未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。田怀珠未能按照合同约定，及时交纳2016年5月20日到同年11月20日之房租35000元及至2016年11月18日前电费、水费合计5585.50元，属违约行为。孙竹叶、李强要求田怀珠交纳，依法应予支持。因田怀珠系在合同履行中途接手履行合同，双方约定履行期限实际仅剩余两年，田怀珠却已支付上手承租人60000元转让费，而双方合同对转让一节约定又前后矛盾（前面约定田怀珠有权转让，孙竹叶不得干涉，后面又约定需孙竹叶同意）。2015年10月，田怀珠欲转让时，孙竹叶、李强未予积极配合，致田怀珠未能转让，双方发生争议，对此，双方事先对转让一节约定矛盾，同时，田怀珠对支付60000元转让费，实际仅剩余两年的履行期存在的相关风险认识不足，而孙竹叶如此约定履行期也有失公允，故此，双方均有责任。需要说明的是，孙竹叶、李强出租的系房屋，并非成套宾馆。虽然经多次转让，孙竹叶、李强在享受（宾馆）整体出租之利的同时，亦应在收回房屋时，考虑承租人之实际受让损失。故田怀珠反诉要求孙竹叶、李强赔偿受让损失60000元，根据双方责任，依法予以支持30000元。田怀珠留存在孙竹叶、李强处原宾馆被褥等物品，孙竹叶、李强系被动接收，而双方2016年11月18日交接时并未清点，庭审中，法庭要求双方清点，双方均未履行，故由孙竹叶、李强交付田怀珠。田怀珠如不按期取走，则视为放弃，孙竹叶、李强可自行处理。孙竹叶、李强要求田怀珠在到期日腾空房屋并结清产生的所有费用，因双方在2016年11月18日进行房屋交接时，已约定解除合同，并核算田怀珠仍下欠水电费��5585.50元。故田怀珠应支付孙竹叶、李强下欠水电费5585.50元。孙竹叶、李强要求田怀珠恢复白色墙体，并赔付出租所得，恢复房屋原有面貌。因田怀珠在承租经营樱花宾馆过程中，因经营需要对房屋墙面进行粉刷，并对部分房屋灵活经营，并无不当，而且对此行为，孙竹叶、李强当时并未提出异议，予以阻挡，故孙竹叶、李强此项请求，依法不予支持。孙竹叶、李强要求田怀珠拆除空调，修补好原有房屋面貌，因田怀珠已经拆除,安装空调又系生活与经营所需，修补好原有房屋面貌系苛求，故此项请求无须处理。田怀珠反诉称，其租赁一至四层，孙竹叶、李强仍拒绝将第一层左边一间客房交给其。按照市公安局租赁房屋规定，每间每日40元，每年365天，要求赔偿31200元；田怀珠租房后，孙竹叶、李强让门外的两间门面房的房主（5个人）长期使用田怀珠租赁经营之宾馆���厕所，要求孙竹叶、李强向田怀珠返还7900元；田怀珠承租期间，孙竹叶、李强装修5楼，影响了田怀珠的生意，要求孙竹叶、李强向田怀珠支付13000元；孙竹叶、李强装修好5楼之后，田怀珠每天向孙竹叶、李强送水和打扫卫生及开关大门，要求孙竹叶、李强给付其4800元；田怀珠认为孙竹叶、李强的村委会收卫生费每年216元，包括孙竹叶、李强租出去的两间门面房都由田怀珠出资，要求孙竹叶、李强承担卫生费234元。对此，因孙竹叶、李强第一层左边一间客房多次流转，一直是孙竹叶、李强自行使用，田怀珠承租时亦未强烈要求和明确约定，故视为该间房屋不在出租范围内。其他请求项目，田怀珠并无证据证明其在合同履行过程中向孙竹叶、李强提出了异议，或向孙竹叶、李强主张此部分费用，故依法视为双方对租赁合同内容的补充，田怀珠默认该部分费用自行承��。现田怀珠在与孙竹叶、李强发生争议后提出此数项请求，依法不予支持。但孙竹叶、李强表示同意就门面房人员上厕所时产生的用水用电补贴田怀珠400元，依法予以允许。兹依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、田怀珠于本判决书生效后十日内支付孙竹叶、李强2016年5月20日到11月20日租金35000元，水电费计5585.50元；二、孙竹叶、李强于本判决书生效后十日内赔偿田怀珠转让费损失30000元，补偿水电费400元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、田怀珠于本判决书生效后十日内取走留存在孙竹叶、李强处原宾馆所用被褥等物品，孙竹叶、李��应予以配合。逾期未取走，则视为放弃，孙竹叶、李强可自行处理；四、驳回孙竹叶、李强其余诉讼请求；五、驳回田怀珠其余诉讼请求。本案案件受理费815元（孙竹叶、李强预交），反诉案件受理费762元（田怀珠预交），由双方各半承担，本判决生效后田怀珠直接给付孙竹叶、李强26.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田怀珠自上家接手与孙竹叶签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同约定，每年房租为7万元，每半年支付一次；电费、水费以表数据为准。自2016年5月20日起，田怀珠再未支付房屋租金，依约应支付孙竹叶��李强2016年5月20日至2016年11月20日房屋租金35000元。经双方核算，田怀珠下欠水电费5585.50元，应向孙竹叶、李强支付。田怀珠承租期间因经营需要对房屋进行粉刷，并对部分房屋进行灵活经营，并无不妥，且孙竹叶、李强当时并未提出异议及进行阻挡，故孙竹叶、李强要求田怀珠恢复白色墙体及赔付出租所得并恢复房屋原貌，应不予支持。孙竹叶、李强上诉主张田怀珠赔偿设施损坏755元及田怀珠承担未能拆除灯箱及报废空调一套费用800元，此系增加诉讼请求，本院不予处理。双方于2016年11月18日签订《甲乙方交结调解书》载明“双方同意解除，乙方把客户2016年11月19日及店内一切物品暂转给甲方，待法院判决后遵照法院判决执行（注：暂转让物品有清单）”，田怀珠留存在孙竹叶、李强处的被褥等物品，孙竹叶、李强系被动接收，田怀珠应自取走，孙竹叶、李强应予配合，逾期不取，应视为放弃。田怀珠自上家接手支付上家转让费6万元，系对承租权及经营宾馆所需物资给付的对价，为自愿支付，田怀珠在与孙竹叶签订《租房合同》时对剩余租赁期限是明知的，《租房合同》虽对田怀珠的转租权约定前后矛盾，但2016年11月18日双方所签《甲乙方交结调解书》载明双方同意解除合同，田怀珠自愿支付上家转让费并承租樱花宾馆属投资风险范畴，且此前已认定田怀珠取走用转让费自上家所购被褥等物品，故原审判决孙竹叶、李强赔偿田怀珠转让费损失3万元不妥。一层左边一间客房，多年一直由孙竹叶、李强使用，田怀珠无证据证明其在承租期间就此提出异议，故应视为该房屋不在租赁范围内。关于田怀珠主张孙竹叶、李强赔偿门面房人员长期使用宾馆厕所费用；孙竹叶、李强装修房屋影响其生意造成损失；孙竹叶、李强装修好房屋后其每天向孙竹叶、李强送水、打扫卫生及开关大门的费用；其代两间门面房向村委会支付的卫生费，田怀珠并未提交充分证据证明其在承租期间向孙竹叶、李强提出了异议，现于双方发生争议后提出诉请，应不予支持。但孙竹叶、李强同意就门面房人员上厕所时用水用电补偿田怀珠400元，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。综上所述，孙竹叶、李强的上诉请求部分成立。田怀珠的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5418号民事判决第一、三、四、五项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5418号民事判决第二项即“原告孙竹叶、李强于本判决书生效后十日内赔偿田怀珠转让费损失30000元��补偿水电费400元”为：孙竹叶、李强于本判决书生效后十日内补偿田怀珠水电费400元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费815元，孙竹叶、李强已预交，由孙竹叶、李强负担400元，由田怀珠负担415元；反诉费762元，田怀珠已预交，由田怀珠负担700元，由孙竹叶、李强负担62元。二审案件受理费6068元，孙竹叶、李强已预交4583元，田怀珠已预交1485元，由孙竹叶、李强负担4000元，由田怀珠负担2068元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年六月二十七日书记员  房玉辉