长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初812号原告：长春北湖科技园发展有限责任公司。住所：长春市高新北区盛北大街3333号北湖科技园C2-2号。法定代表人：郭利，董事长。委托代理人：王健，系该公司员工。委托代理人：张毅，吉林功承律师事务所律师。被告：长春中科天德节能环保科技有限公司。住所：吉林省长春市高新北区盛北大街3333号北湖科技园C2-4栋301室。法定代表人：牟歆，执行董事。（未到庭）原告长春北湖科技园发展有限责任公司（下称北湖公司）诉被告长春中科天德节能环保科技有限公司（下称中科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北湖公司的委托代理人王健、张毅到庭参加诉讼，被告中科公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理终结。北湖公司诉称：北湖公司和中科公司于2015年6月29日签订了《物业租赁合同》（下称合同）。该合同约定，北湖公司将面积为231.6㎡的长春北湖科技园产业一期C2-4栋301室物业租赁给中科公司用于汽车环保材料的研发、生产、销售，租赁期限为36个月，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。免租期为1个月，自2015年7月1日至2015年7月31日。承租保证金为17541.00元。租金为0.83元/平方米/天，月租金为5847.00元，付款方式以6个月为租金周期计算，每个租金周期开始的前10日内预先支付。逾期支付超过三十日的，我方有权解除合同并以欠付租金的千分之三/日收取违约金，因中科公司违约致合同被提前终止时，中科公司应当自合同提前终止通知送达之日起30日返还承租的房屋，逾期返还的，每逾期归还一天按日租金五倍向我方支付违约金。采暖费另付。本合同在履行中发生争议，任何一方可向租赁标的物所在地人民法院提起诉讼。合同履行期间，我方如期履行了交付义务，中科公司占有租赁物至今，却仅支付了前三个周期的租金，第四周期即应于2016年12月20日前支付的2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金尚未支付。截止起诉之日，中科公司欠付我方租金19008.00元，逾期付款违约金6330.00元，采暖费7180元。我方认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。中科公司长期拖欠租金的行为已经构成违约，我方有权解除合同。我方诉状应视为是解除通知，该诉状副本送达给被告之日即为合同解除之日。根据合同法第九十七条和《物业租赁合同》约定的违约责任，合同解除后，中科公司应当返还承租房屋，给付欠付的租金及违约金。请求法院判令：1.解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2.中科公司向北湖公司返还长春北湖科技园产业一期C2-4栋301室；3.中科公司支付自2017年1月1日止返还租赁房屋宽限期届满日止的租金及占有使用费（其中2017年1月1日至2017年4月10日止的租金为19008.00元；自2017年4月11日至合同解除日止的租金以及自合同解除日的次日至返还租赁房屋日止的占有使用费按日租金192元/天标准计算）；4.被告中科公司给付原告北湖公司逾期付款、逾期返还租赁房屋违约金（自应付租金日2016年12月20日至2017年4月10日止的逾期付款违约金为6330.00元；自2017年4月11日至合同解除日止的逾期付款违约金以此期间所欠租金为基数，按每日3‰日的比例计算。自合同解除的次日至返还租赁房屋日止的逾期返还租赁房屋违约金按日租金五倍，即192元/天×5倍=960元/天标准计算）；5.被告中科公司支付自承租日起至返还承租房屋宽限期届满日至的采暖费（其中，自承租日起至2017年4月10日产生的采暖费7180元）；6.被告中科公司承担本案诉讼费。中科公司未到庭亦未答辩。经审理查明：2015年6月29日，原告北湖公司与被告中科公司签订《物业租赁合同》一份，约定北湖公司将位于长春市高新北区盛大北街3333号产业一期的长春北湖科技园产业一期C2-4栋301室、面积共计231.6平方米租赁给中科公司使用；租赁期限为36个月，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。免租期为1个月，自2015年7月1日至2015年7月31日。承租保证金为17541.00元。租金为0.83元/平方米/天，月租金为5847.00元，付款方式以6个月为租金周期计算，每个租金周期开始的前10日内预先支付。逾期支付租金等费用按照欠付租金的日万分之五计算违约金。拖欠租金超过30日北湖公司有权解除合同。合同中第6.5条约定了发生违约责任北湖公司有权向中科公司追索律师费等相关费用。合同第14.1条约定，合同期限届满或者解除时，如乙方未能在约定的期限内归还物业，违约金将按照租赁期最后一年的日基本租金的五倍向甲方支付。因中科公司欠付租金至今，故北湖公司诉至法院。另查明，根据合同约定，日租金应当按照0.83元/平方米/日×231.6平方米=192元/日计算，月租金为5847元。又查明，中科公司于2017年4月13日收到本院送达的民事起诉状副本、开庭传票等应诉材料。中科公司于2017年5月27日支付租金35100元，采暖费7180元。本院认为，北湖公司与中科公司签订的《物业租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务。（一）关于北湖公司主张解除合同的诉讼请求。因中科公司未按照合同约定在2016年12月20日支付2017年1月1日至2017年6月30日期间租金35082元，根据合同约定，中科公司拖欠租金超过30日，北湖公司有权解除合同，故北湖公司是行使合同约定的解除权，应予支持。因北湖公司通过向法院起诉的方式解除合同，本院向中科公司送达起诉状副本之日即2017年4月13日为合同解除之日，故北湖公司与中科公司签订的《物业租赁合同》于2017年4月13日解除。（二）关于北湖公司要求中科公司返还租赁房屋的诉讼请求，合同解除后，当事人有权要求恢复原状，故北湖公司该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。（三）关于北湖公司要求中科公司支付2017年1月1日至合同解除之日止的租金的诉讼请求，中科公司应当按照合同约定向北湖公司支付租赁房屋期间的租。庭审中，北湖公司认可中科公司已经在2017年5月27日支付租金35100元，故中科公司已经支付2017年1月1日至中科公司自2017年1月1日起至合同解除之日即2017年4月13日的租金20037元，故本院对北湖公司该项诉讼请求不予支持。（四）关于北湖公司要求中科公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同约定，如中科公司逾期支付房屋租金，则应当从逾期之日起按照日万分之五的标准支付违约金，北湖公司诉请按照日千分之三支付逾期支付房屋租金违约金于法无据，应当按照合同约定的日万分之五的标准计算。因中科公司应当在2016年12月20日支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金35082元，而中科公司实际支付租金的时间是2017年5月27日，已经超过合同约定的付款期限，应当支付逾期付款期间即2016年12月20日至2017年5月27日之间的逾期付款违约金。因租赁合同已经于2017年4月13日解除，故逾期付款违约金的基数应当以2017年1月1日至2017年4月13日租金20037元为基数按照日万分之五自2016年12月20日起计算至2017年5月27日止即20037元×0.05%×158天=1582.92元。（五）关于北湖公司要求中科公司支付房屋占有使用费、逾期返还租赁房屋违约金的诉讼请求，北湖公司主张的房屋占有使用费应当分成两部分计算，其中第一部分是中科公司在合同约定的腾房宽期限内的房屋占有使用费，合同中并未明确约定，但合同解除后，作为租赁方的中科公司仍占有使用房屋，按照市场交易的等价有偿原则，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据合同第6.4.1条“……当本合同因乙方违约被甲方提前终止时，自甲方提前终止合同的书面通知送达之日起三十日内，乙方应将租赁物业归还甲方……”之约定，中科公司应当在2017年5月13日之前将租赁房屋返还给北湖公司，但中科公司并未在上述期限内返还房屋，中科公司应当支付2017年4月14日至2017年5月13日期间的房屋占有使用费192元×30天=5760元，因中科公司已经在2017年5月27日支付35100元，扣除租金20037元后足以抵扣5760元房屋占有使用费，故本院对北湖公司该部分诉讼请求不予支持；其中另一部分是逾期腾房期间的房屋占有使用费及逾期返还物业违约金，根据合同第14.1条“合同期限届满/合同被提前解除时，若乙方未能在本合同约定的租赁物业归还时间内，按照租赁物业归还标准向甲方归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金。违约金计算标准为租赁期最后一年的日基本租金的五倍，向甲方支付违约金”之约定，中科公司应当在2017年5月13日返还租赁房屋，但中科公司逾期腾房至今，应当按照合同约定向北湖公司支付从逾期腾房之日即2017年5月14日期至实际腾房之日止的逾期返还物业违约金，因合议庭评定认为合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，中科公司逾期腾房给北湖公司造成的损失实际是房屋的租金损失，合同约定的按照日租金的五倍计算违约金，已经远远高于北湖公司租金损失的百分之三十，不符合公平原则，本院认为应当调整为按照合同约定的日租金的标准192元/日上浮30%即192元/日×130%=249.60元/日计算迟延返还物业违约金为宜。因中科公司于2017年5月27日支付的35100元扣除租金20037元、返还房屋宽限期内的房屋占有使用费5760元，剩余9303元应抵扣9303元÷249.60元/日=37日即2017年5月14日至2017年6月19日期间的逾期返还物业违约金，故中科公司应当按照249.60元/日的标准支付自2017年6月20日起至实际返还租赁房屋之日止的逾期返还物业违约金。因本院已经保护北湖公司主张的逾期返还物业违约金，且逾期返还物业违约金已经足以弥补北湖公司在中科公司逾期腾房期间的损失，故本院对北湖公司主张的逾期返还房屋期间的占有使用费不予重复保护。（六）关于北湖公司要求中科公司支付采暖费的诉讼请求，因北湖公司认可中科公司已经于2017年5月27日支付采暖费7180元，故本院对北湖公司该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长春北湖科技园发展有限责任公司与被告长春中科天德节能环保科技有限公司于2014年8月13日签订的《物业租赁合同》于2017年4月13日解除；二、被告长春中科天德节能环保科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司返还长春北湖科技园产业一期C2-4栋301室（面积为231.6平方米）；三、被告长春中科天德节能环保科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付逾期付款违约金1582.92元；四、被告长春中科天德节能环保科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付逾期返还物业违约金（违约金按照249.60元/日从2017年6月20日计算至被告长春中科天德节能环保科技有限公司实际返还租赁房屋之日止）；五、驳回原告长春北湖科技园发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由被告长春中科天德节能环保科技有限公司负担29元，由原告长春北湖科技园发展有限责任公司584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  唐虹梅人民陪审员  靳文杰人民陪审员  董宏霞二〇一七年六月二十九日书 记 员  姜 赫