山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0684民初2908号原告：田春艳，女，1967年7月16日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：巴树春，男，1948年8月29日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地���莱市南王街道大院村。法定代表人：谢杰涌，任董事长。委托诉讼代理人：吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司蓬莱支行，住所地蓬莱市南关路255号。负责人：周波，任行长。委托诉讼代理人：卢旭波，男，1961年12月17日出生，汉族，该单位工作人员，住蓬莱市。委托诉讼代理人：秦立忠，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。原告田春艳与被告蓬莱博展房地产有限公司（以下简称博展公司）、中国工商银行股份有限公司蓬莱支行（以下简称工商银行）商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告��托诉讼代理人巴树春、被告博展公司委托诉讼代理人吴艳梅、被告工商银行委托诉讼代理人卢旭波、秦立忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告博展公司的商品房买卖合同。2、解除与被告工商银行的借款担保合同。3、被告博展公司返还首付款64010元以及首付款利息25073.51元（从2010年12月28日起至2016年10月25日按贷款利率6.65%计算）。4、被告博展公司赔偿原告已向被告工商银行归还的贷款本金。5、被告博展公司赔偿原告已向被告工商银行支付的贷款利息。6、被告博展公司返还被告工商银行借款担保合同剩余的贷款。7、诉讼费及其他支出费用由二被告承担。事实和理由：2009年11月9日，原告与被告博展公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓬莱博展国际商贸城第6幢10644号商品房，价款128010元，交房日期为2010年12月28日前。合同约定逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。2009年12月19日原告作为借款人与被告工商银行（贷款人）、被告博展公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，贷款金额为64000元。原告于2009年12月19日向被告博展公司交付房屋首付款64010元，剩余64000元，原告按揭支付。现涉案房屋仍未竣工，房屋也未交付，根据合同约定，逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，商品房买卖合同解除后，个人购房借款/担保合同已属履行不能，请求予以解除，并处理与工商银行的按揭贷款纠纷。商品房买卖合同约定买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，因被告博展公司违约时间超长，给原告造成很大损失，该约定的数额不足以赔偿原告损失，请求按照原告已付款的数额按同期同类银行贷款利率支付���息。被告博展公司辩称，原告的陈述不符合事实，其诉讼请求没有法律依据，请求驳回。理由：1、合同约定被告应在2010年12月28日前交付房屋，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，解除权发生日为2011年6月29日。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原、被告没有约定解除权的行使期限，被告也没有催告，原告应在2011年6月29日之前行使解除权，而原告在合理期限内没有行使解除权，因此原告的解除权消灭。2、根据原、被告双方于2009年11月9日签订的补充协议，原告自愿将所购房屋委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理6年，即自2010年12月28日起至2016年12月27日止。该协议是原告在购房时享受了极大价格优惠的前提下签订的，在此期间原告无实际损失。另外，所涉房屋已竣工，被告正在申请竣工验收，合同亦能够继续履行，合同目的能够实现。3、即使合同解除，原告要求被告支付首付款利息及银行贷款利息并代其偿还银行贷款不符合合同约定，亦无法律依据。合同对于解除合同的的违约金约定按累计已付款的1%支付，该条款合法有效。原告向银行贷款产生贷款利息，是其没有足够资金购房所致，此利息要求被告承担无任何依据。被告工商银行辩称，是否解除借款合同以解除商品房买卖合同为前提，尊重法院判决；我方发放的贷款合法，我方已经依约履行，根据法律规定，请求解除借款合同后，由担保人和借款人立即��还借款本金和利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告与被告博展公司于2009年11月9日签订蓬博2009第60543号商品房买卖合同，约定原告从被告处购买蓬莱博展国际商贸城第6幢10644号商业房；首付款64010元已付清，余款64000元以按揭方式支付；出卖人应当在2010年12月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。同日，原告与被告博展公司签订补充协议，约定原告自愿将商铺委托给被告博展公司聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2010年12月28日起至2016年12月27日止。2009年12月19日原告与二被告签订个人购房借款/担保合同，约定被告工商银行向原告发放64000元贷款，年利率6.534%，以本案所涉房屋作为抵押，被告博展公司提供阶段性连带责任保证。原告向被告博展公司交付了首付款。被告工商银行也依约发放了贷款。被告博展公司称涉案楼房符合交房条件，正在申请竣工验收，但未提供房屋验收方面的证据，故应认定仍未达到交房条件。本院认为，本案争议的焦点是商品房买卖合同能否解除以及解除后果的处理问题。首先，原告与被告博展公司之间签订的关于6号商贸楼10644号商铺的商品房买卖合同，以及原、被告三方签订的个人购房借款/担保合同，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原��被告双方均应依约履行。原告与被告博展公司虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。原告基于对被告的合理信任并未在违约之初提出解除合同，直至2016年12月原告起诉要求解除合同及至庭审辩论终结之前被告房屋仍未竣工验收，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。被告博展公司辩称解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故对其关于合同不能解除的观点不予支持。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无��实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告工商银行签订的个人购房借款/担保合同应予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项由被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告博展公司应返还原告首付款64010元及原告已偿还的贷款本金及利息，应向被告工商银行返还自判决生效之日起剩余贷款。原告首付款的利息损失，原告要求按6.65%年利率计算没有依据，也并非其实际损失范围，原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一��解除原告田春艳与被告蓬莱博展房地产有限公司签订的蓬博2009第60543号商品房买卖合同。二、解除原告田春艳与被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支行、蓬莱博展房地产有限公司签订的个人购房借款/担保合同。三、被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告田春艳购房首付款64010元，并赔偿以此数额为本金自2010年12月28日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）；被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告田春艳就个人购房借款/担保合同向被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支行偿还的贷款本金及利息（以被告中国工商银行股份有限公司蓬莱支行出具的判决生效之日的还款明细清单为准）；限于本判决生效后十日内付清。四、被告蓬莱博展房地产有限公司向中国工商银行股份有限公司蓬莱支公司偿还原告田春艳自本判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元，由被告蓬莱博展房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李淑美人民陪审员  唐 玲人民陪审员  黄举业二〇一七年��月十七日书 记 员  李 宁