重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3530号上诉人(原审被告):重庆市南岸区万友·七季城业主委员会,住所地重庆市南岸区回龙路88号，组织机构代码05323240-3。负责人：向中良。委托诉讼代理人:孙绍波,重庆政远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:罗大勇,男,汉族,1958年9月3日出生。被上诉人（原审原告）:冯成蓉,女,汉族,1955年12月28日出生。被上诉人（原审原告）:向以柏,男,汉族,1949年12月7日出生。被上诉人（原审原告）:张志蓉,女,汉族,1957年9月26日出生。被上诉人（原审原告）:彭松银,女,汉族,1953年2月9日出生。被上诉人（原审原告）:吴吉胜,男,汉族,1985年12月12日出生。被上诉人（原审原告）:梁雪晴,女,汉族,1980年12月16日出生。被上诉人（原审原告）:金胜,男,汉族,1980年3月13日出生。被上诉人（原审原告）:刘伟,男,汉族,1984年5月29日出生。以上九位被上诉人共同委托诉讼代理人：高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。上诉人重庆市南岸区万友·七季城业主委员会（以下简称七季城业委会或业委会）因与被上诉人罗大勇、冯成蓉、向以柏、张志蓉、彭松银、吴吉胜、梁雪晴、金胜、刘伟业主撤销权纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初12278号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。七季城业委会上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：在之前第三人撤销之诉生效判决中，一、二审法院均未否认业主大会通过授权的方式委托业主委员会行使相关权利，本案一审法院作出了不同的认定。业主委员会是业主大会的执行机构，在万友七季城业主大会议事规则17条中明确授予业委会续聘、选聘物业企业以及确定新物业企业并与其签订物业服务合同，该议事规则是业主大会共同的意思表示，且该授权行为没有违反法律和行政法规的规定，是有效的法律行为，一审认定其无效错误。罗大勇、冯成蓉、向以柏、张志蓉、彭松银、吴吉胜、梁雪晴、金胜、刘伟辩称，之前第三人撤销之诉生效判决是对2012年的议事规则进行了认定，而本案涉及的是2015年的议事规则，不是同一概念，不存在本案一审与生效判决认定不一致的情况。选聘和续聘物业服务企业应由全体业主共同决定，授权业委会行使该权力是对全体业主权利的损害，一审认定其无效正确。要求维持原判。罗大勇、冯成蓉、向以柏、张志蓉、彭松银、吴吉胜、梁雪晴、金胜、刘伟向一审法院起诉请求：撤销七季城业委会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订的《万友.七季城小区物业服务合同》及《补充协议》。一审法院认定事实：九原告系万友.七季城小区业主。2012年12月，万友.七季城小区以书面征求意见的方式召开业主大会，表决内容中含“授权业委会依据招标文件公开招聘物业公司”，此后七季城业委会发出招标公告招聘物业服务企业，重庆市瑞庭物业管理有限公司中标。2013年5月16日被告七季城业委会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订《万友.七季城小区物业服务合同》，合同中约定由重庆市瑞庭物业管理有限公司对万友.七季城小区提供物业服务，但因诉讼等原因未实际履行。2016年2月10日七季城业委会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订上述合同的《补充协议》。补充协议约定了在具备七季城业委会在与重庆鼎诺物业服务公司的诉讼中胜诉或重庆市瑞庭物业管理有限公司已具备正常入驻万友.七季城小区提供物业服务的条件下由重庆市瑞庭物业管理有限公司对万友.七季城小区提供物业服务。重庆市南岸区人民法院于2014年5月作出（2013）南法民初字第04902号《民事判决书》认为七季城业委会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订《万友.七季城小区物业服务合同》有效并判决重庆市瑞庭物业管理有限公司进驻万友.七季城小区提供物业服务。因该案的案外人重庆鼎诺物业服务有限公司认为该判决损害了其合法权利，向重庆市南岸区人民法院提出撤销之诉。经重庆市南岸区人民法院审理查明，在万友.七季城小区以书面征求意见的方式召开业主大会并授权业委会依据招标文件公开招聘物业公司时，参与表决的业主未达专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数（以下简称“双过半”）的条件，从而认定《万友.七季城小区物业服务合同》存在效力无效问题，并作出（2014）南法民初字第09172号民事判决书撤销了（2013）南法民初字第04902号《民事判决书》关于合同有效和履行合同的判决。因对（2014）南法民初字第09172号民事判决书不服，七季城业委会向重庆市第五中级人民法院提出上诉。经重庆市第五中级人民法院审理并作出（2016）渝05民终344号民事判决书认定在召开业主大会并授权业委会依据招标文件公开招聘物业公司时，参与表决的业主确未达“双过半”，从而维持原判，并在判决书中载明“本案的审理结果亦不影响七季城业委会另行召开业主大会重新选聘新的物业服务企业”。庭审中，七季城业委会向一审法院提交了2015年底万友.七季城召开业主大会表决的《万友七季城业主大会议事规则》，并提交了资料汇编等证据拟证明该议事规则通过的程序合法。该议事规则第十七条载明业主委员会是业主大会的执行机构，其中第三项载明，代表全体业主续聘、选聘、解聘物业服务企业，代表全体业主与物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；第十四项载明，发布招标公告，制定招标文件、物业服务合同，代表全体业主选聘物业管理企业……代表全体业主确定新的物业管理企业并与新的物业管理企业签订物业服务合同。七季城业委会于二0一六年七月八日作出七季城业委会会议决议对上述条款作出了解释，解释中对第三项和第十四项作出了授权还包含追认或确认以前签订的物业服务合同，追认和确认以前公示的招标文件的解释。一审法院认为，选聘物业服务企业是全体业主的重大权利，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。该法律表明，选聘物业服务企业系全体业主的专属权利。同时《重庆市物业管理条例》中也就选聘物业企业对业委会在此中的权利作了明确说明即：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。可见选聘物业服务企业始终是业主共同的权利，应由全体业主共同行使，业主大会可以授权业委会以某种合法方式选聘物业服务企业（如招投标），但不能以多数通过的形式授权业委会自行直接选聘物业服务企业。议事规则可以“少数服从多数”而通过，但对选聘物业服务企业的权利而言，需得全体业主参与其中。虽然可能有部分业主怠于行使而弃权，少数业主反对需得服从多数的情况，但无论同意、弃权还是反对，业主在该事项中均有自己参与、自己表决的权利，不得侵害。授权业委会采取公开招标的招聘方式选聘物业服务企业时，业委会取得的授权仅是代为履行公开招标手续，而非直接选聘授权。万友.七季城小区于2012年末召开的业主大会对业委会通过公开招标方式选聘物业服务企业的授权经南岸区法院、重庆市第五中级法院两审认定不符合“双过半”条件。七季城业委会就以上案件的申诉亦未获支持。故一审法院认为2013年5月16日七季城业委会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订《万友.七季城小区物业服务合同》因招聘方式未取得充分授权不具备法律效力。而依据该无效行为产生的物业服务合同签署补充协议同样属于选聘物业服务企业。纵观七季城业委会向该院提交的2015年底万友.七季城小区召开业主大会的资料汇编，并未提到万友.七季城小区将选聘重庆市瑞庭物业管理有限公司作为该小区的物业服务企业。而该次业主大会表决的议事规则将直接选聘物业服务企业的权利授权给业委会，无论该议事规则的产生程序是否正当，该授权均违背了法律对选聘物业服务企业权利行使者应为全体业主的规定。故该院在本案中不对2015年底万友.七季城小区召开业主大会并表决《万友七季城业主大会议事规则》的合法性进行全部评判，仅针对该直接选聘授权而言应属无效。因七季城业委会未提交2015年底万友.七季城小区召开业主大会后重新通过招标方式选聘了物业服务企业的依据，故本案中亦不对议事规则十七条十四项授权业委会发表招标公告招聘物业服务企业的授权是否程序合法进行评判。七季城业委会对授权还包含追认或确认以前签订的物业服务合同，追认和确认以前公示的招标文件的解释系扩大解释，本案中的补充协议追认和确认的系原不具备效力的选聘行为，等同于直接选聘，而业主大会上并未提及将授权业委会追认与重庆市瑞庭物业管理有限公司的合同。故本案中，七季城业委会在没有业主大会明确表示认可选聘重庆市瑞庭物业管理有限公司的前提下，签订的《补充协议》不满足追认条件，该协议亦无效。九原告作为万友.七季城小区业主，对于小区的重大事项具有参与表决权，而关于选聘物业服务企业更是具备专属参与表决权。无论业主大会召开表决议事规则的程序是否合法，业委会均不能取得直接选聘物业企业的授权。本案中，《万友.七季城小区物业服务合同》已经生效判决确定无效，《补充协议》所体现的“追认”又系直接选聘行为，该合同和补充协议的签订均侵害了九原告对小区选聘物业服务企业的参与表决权。故九原告有权提起诉讼，主体并无不当。综上，（2016）渝05民终344号民事判决书已经载明“本案的审理结果亦不影响七季城业委会另行召开业主大会重新选聘新的物业服务企业”，万友.七季城小区大多数业主如欲选聘新的物业服务企业，可以召开业主大会直接确定选聘方式或直接协商议定物业服务企业。通过表决相关议事规则来对业委会进行全面授权的行为，因为直接选聘物业服务企业权利的特殊性，该授权并不具备法律效力，七季城业委会不能通过该议事规则获得直接选聘物业服务企业或者追认前无效合同的权利。九原告要求撤销被告签订的《万友.七季城小区物业服务合同》及《补充协议》符合法律规定，该院予以支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《重庆市物业管理条例》第十一条、第二十七条之规定，判决：“撤销2013年5月16日被告重庆市南岸区万友·七季城业主委员会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订《万友.七季城小区物业服务合同》以及2016年2月10日被告重庆市南岸区万友·七季城业主委员会与重庆市瑞庭物业管理有限公司签订的《补充协议》。案件受理费减半收取40元，由被告万友.七季城业主委员会负担（此费原告已预缴，由被告迳付原告）。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。之前生效判决已经认定七季城业委会选聘重庆市瑞庭物业管理有限公司未达“双过半”的条件，本案一审判决解除七季城业委会为选聘重庆市瑞庭物业管理有限公司而签订的《万友.七季城小区物业服务合同》以及《补充协议》并无不当。对于《万友七季城业主大会议事规则》中关于授权业委会续聘、选聘物业企业以及确定新物业企业并与其签订物业服务合同的内容，应当结合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定理解为由业委会根据业主大会的决定，代表业主选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，而非由业委会直接决定选聘物业服务企业。综上所述，七季城业委会的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人重庆市南岸区万友·七季城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年六月三十日书记员 余文韬