苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初5542号原告江苏长华商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路1088号。法定代表人丁荣芳，总经理。委托代理人朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人李艺唯，江苏天辩律师事务所实习律师。被告曾小英，女，1970年7月4日生，汉族，住浙江省。原告江苏长华商业管理有限公司（简称长华公司）与被告曾小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告长华公司委托代理人朱全明、李艺唯，被告曾小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长华公司诉称，2015年12月8日，原告作为甲方与乙方的被告曾小英签订了一份《租赁合同》，合同约定：乙方为经营“怡乡春竹深海800米”餐饮业务，承租甲方物业三楼区域S3020号商铺；乙方须每季度首5日或之前向甲方支付当季度的租金、管理费等相关费用；乙方逾期不支付租金、管理费等相关费用达一个月或以上的，甲方有权解除合同；合同还对合同期限等其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按约支付租金、管理费等相关费用。鉴于被告前期多次出现拖欠租金的情况，原告于2017年3月28日向被告发出了书面催款函，要求被告按期支付租金和管理费。2017年4月6日，原告在被告收函未付后，双方签订了一份《补充协议》，约定若被告不能在2017年4月16日前结清所欠租金和管理费，则租赁合同于2017年4月17日解除，但被告至今仍拖欠原告租金、管理费致提起诉讼。诉讼请求：一、判令被告将租赁商铺归还给原告；二、判令被告立即支付拖欠2017年4月份租金、管理费42091元（暂计算至2017年4月30日，并继续计算至被告实际归还商铺之日）；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告明确，被告除应给付拖欠原告的2017年4月租金、管理费42091元外，应自2017年5月1日起按合同约定每月62091元标准计算给付原告租金和管理费至返还租赁的商铺之日止。被告曾小英辩称，一、原告起诉的主体不适格，原告是以江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（简称万宝公司）代理人的名义与被告签订合同，所以涉案《租赁合同》约束的是万宝公司与被告而非本案原告；二、原告作为万宝公司代理人，在代理过程中存在种种不当行为，造成了被告利益受损，包括催讨租金过程中采取断水断电的行为造成被告水产品因缺循环水和供氧而死亡，造成了被告的损失，另外，原告将给予被告经营主体品牌的广告牌摘除，在微信推广中排除被告的商业宣传，这些行为致使被告经营中处于不利的地位，由此盈利也下降。经审理查明，1、原告长华公司提供落款时间为2014年6月10日，由万宝公司作为委托人与受托人的原告长华公司分别盖公章签订的一份《授权委托书》，约定：委托人是位于苏州吴江××路××号万宝财富商业广场物业的权属人，特授权受托人全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判；2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同。……在此特向承租人确认：受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。……”。庭审中被告对该证据无异议。2、2015年12月8日，原告长华公司作为出租方的甲方与作为承租方乙方的被告曾小英盖公章和签名共同签订了一份《租赁合同》，合同约定：“……1、出租房屋1-1甲方出租给乙方的房屋为座落在江苏省苏州市中山南路1088号，之万宝财富商业广场项目内（以下简称‘该房屋’）具体位置见附件一。1-2甲方作为该房屋权利人与乙方建立租赁关系。……4、租金、费用、履约保证金及其支付4-1租金、管理费、空调费4-1-1租赁期内，乙方需向甲方支付附件二所列明的租金（以下称‘租金’）……14、违约处理……14-2如乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付本合同项下的租金、管理费等任何款项或未按合同约定补足保证金或押金的，应就逾期支付款项按每日千分之五的标准支付违约金，逾期超过15天的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，甲方有权终止本合同并可采取下列一项或多项措施：（1）甲方可以停止或切断向该房屋提供水、电及其它管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取上项措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接通水、电及其它公用设备的费用。（2）甲方有权向有管辖权的人民法院起诉，由此发生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费用均应由乙方承担。……15、解除合同15-1下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：……（2）乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费、履约保证金差额及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的……15-2乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：……（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金金额；……”。该合同的《附件一出租房屋及出租事项表》约定：“第一部分承租位置：该房屋位于该物业之三楼区域S3020号。……交付日：2015年12月19日。……第四部分其它约定事项：合同期内甲方免费提供中山路文告位壹块，乙方每年提供4万元现金券给甲方。”该合同《附件二租金及其它费用》约定：“……固定租金及支付方式：2015年12月19日起至2018年12月18日期间，每日每平方米为人民币1.9元，即每月人民币49296元；2018年12月19日起至2021年12月18日期间，每日每平方米为人民币2元，即每月人民币51890元……支付时间和方式：租金采用先付后租的原则，每个季度支付。乙方须于该房屋起租日向甲方支付从2016年6月19日至2016年9月18日期间的租金147888元。此后乙方应于每季度首5日或之前向甲方支付当季度的租金。……第三部分管理费：……1、固定管理费及支付方式：2015年12月19日起至2015年12月18日期间，每月每平方米为人民币15元，即每月人民币12795元……”。庭审中被告对该合同及其附件的真实性无异议，但提出，依合同附件一中的手写部份“合同期内甲方免费提供中山路文告位壹块，乙方每年提供4万元现金券给甲方”的约定，原告只给了被告一年的广告位使用时间，为此被告也仅陆陆续续给了原告一些现金券，具体现金券数额记不清了。3、2017年4月6日，长华公司作为甲方与乙方的曾小英在落款盖章和签名共同签订了一份《补充协议》，约定：“经甲方双方友好协商，就双方于2015年12月8日签订的，关于苏州市吴江区中山南路1088号万宝商业广场内经营S3020，该房屋计租面积为853平方米达成以下补充条款：鉴于前期乙方多次出现拖欠租金的情况，并且在甲方多次口头和书面通知乙方的情况下，乙方仍未按照合同约定在2017年4月5日前缴纳2017年4月至6月份租金共计186273元，现乙方保证于2017年4月16日前结清所欠租金186273元，如果乙方在上述期限内仍未结清所欠租金，则甲、乙双方的租凭合同于2017年4月17日解除，乙方应于2017年4月30日之前把商铺归还给甲方，同时结清拖欠的租金，由此造成的装修等一切损失由乙方自行承担，并且甲方仍有权按原合同追究乙方的违约责任。本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份。与《租赁合同》具有同等法律效力，如以上条款与《租赁合同》有冲突内容，以本补充协议内容为准。”庭审中，被告对该证据的真实性无异议，但提出，这是在原告断电的情况下无奈达成的协议，并称，在出具上述协议后已支付了其中的租金20000元，因此依该协议尚欠原告租金十六万余元；原告作说明称，租金依合同约定是一个季度一付款，且在每一季度开始的第一月支付当季度租金，先付租金后承租房屋，因此，在出具该协议时被告尚欠原告2017年4至6月的租金和管理费，按合同附件二计算，每月租金49296元和每月管理费12795元，合计每月应缴费62091元，因此2017年第一季度应缴费186273元。2017年4月，被告在出具该协议后支付了租金20000元，因此依该协议尚欠原告2017年第一季度租金和管理费计166273元。庭审中原告提供催款函及EMS快递单、物流信息电脑截屏打印件，以证实向被告催讨租金的事实。上述事实，有《授权委托书》、《租赁合同》、《补充协议》、公安门牌号码编制申请审批表、催款函及庭审笔录等证据证实。本院认为，第一，依原告长华公司提交并经质证被告曾小英对真实性无异议的《租赁合同》及其附件、就被告结欠原告2017年4月至6月间租金和管理费计186273元而签订的《补充协议》，结合庭审中原告确认被告已给付该《补充协议》中2017年4月的租金及管理费20000元的事实，可证实，原告长华公司与被告曾小英关于涉案房屋租赁法律关系成立有效，原被告双方均应依合同约定履行各自义务，在被告未提供相反证据的情况下，拖欠租金及管理费不付是引起本案诉争的原因，本案责任在被告，因此，本院对原告起诉要求由被告给付租金和管理费的请求予以支持。第二，依原告提供的《授权委托书》并结合《租赁合同》和《补充协议》等证据可证实，涉案房屋的产权人万宝公司于2014年6月10日通过《授权委托书》授权的方式已委托长华公司“1、代为与承租人进行谈判；2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同”，故原告长发公司有权与被告曾小英就涉案房屋签订房屋租赁合同，且在之后2015年12月8日被告与原告签订《租赁合同》及合同履行过程中，被告均未对合同相对方的主体资格提出异议，且被告依约定亦向原告部分履行了合同义务，因此，被告提出本案主体不适格的主张不成立，对相关意见本院不予采纳。第三，依租赁合同约定，租金和管理费的计算按约定的“2015年12月19日起至2018年12月18日期间，每日每平方米为人民币1.9元，即每月人民币49296元；2018年12月19日起至2021年12月18日期间，每日每平方米为人民币2元，即每月人民币51890元……支付时间和方式：租金采用先付后租的原则，……此后乙方应于每季度首5日或之前向甲方支付当季度的租金。……第三部分管理费：……1、固定管理费及支付方式：2015年12月19日起至2015年12月18日期间，每月每平方米为人民币15元，即每月人民币12795元”计算，因此，原告的租金和管理费金额应以62091元/月并自2017年5月1日起计算至实际返还租赁房屋之日止，其中2017年4月份租金和管理费因已付20000元，被告余欠金额为42091元的主张，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。第四，关于被告提出原告切断被告经营餐馆的电源造成损失的意见，经查，当事人在合同中约定“甲方可以停止或切断向该房屋提供水、电及其它管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任”，实施该约定的前提是乙方曾小英拖欠租金，现已查明，被告拖欠租金的事实成立，且被告未提供证据证实该主张，对此答辩意见本院亦不予采纳。第五，因本案当事人双方在租赁合同中已约定了合同解除的条件，故涉案租赁合同于2017年4月6日原被告签订的《补充协议》中明确的2017年4月17日予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：被告曾小英应予本判决生效之日起十日内返还原告江苏长华商业管理有限公司位于江苏省苏州市吴江区中山南路1088号万宝财富商业广场三楼区域S3020号房屋计租面积853平方米的商铺。被告曾小英应予本判决生效之日起十日内给付原告江苏长华商业管理有限公司租金及管理费42091元，并依每月租金及管理费62091元的计算标准给付原告江苏长华商业管理有限公司自2017年5月1日起至返还上述商铺之日止的租金及管理费。（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由被告曾小英承担，于本判决生效之日起十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76）。审判员  赵向煜二〇一七年六月十六日书记员  徐成艳