重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初3732号原告：重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会，住所地重庆市巴南区东温泉镇鱼池村，组织机构代码：07728653-7。法定代表人:李继先,主任。委托诉讼代理人：文承军，男，1964年8月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：吴永华，男，1951年5月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：蒋玉华，男，1973年1月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会（以下简称：鱼池村村委会）与被告蒋玉华土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法由审判员黄益强适用简易程序，于同年3月29日、5月10日公开开庭进行了审理，原告鱼池村村委会法定代表人李继先及委托诉讼代理人文承军、吴永华，被告蒋玉华到庭参加诉讼。同年3月30日至4月30日期间，原、被告进行庭外和解。本案现已审理终结。原告鱼池村村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋玉华支付2016年、2017年两年的土地租金共计166771.8元；2、判令被告蒋玉华支付违约金10万元；3、判令中止原、被告于2013年3月1日签订的《农村土地出租协议》；4、判令被告蒋玉华支付复垦费127880元。事实和理由：2013年3月1日，被告蒋玉华与原告鱼池村村委会签订《农村土地出租协议》。原告鱼池村村委会将所辖反背社53户社员的土地127.88亩、林地91.04亩、茶山96.3亩出租给被告蒋玉华用于发展休闲养生娱乐业，并约定每亩每年按450斤黄谷的价格（以当地政府指导价为标准）计算租金。现被告蒋玉华拖欠2016年和2017年两年的土地租金，原告鱼池村村委会多次催收未果，遂诉请如上。审理中，原告鱼池村村委会明确要求解除原、被告于2013年3月1日签订的《农村土地出租协议》，并放弃要求被告蒋玉华支付复垦费127880元的诉讼请求。被告蒋玉华辩称，本案被告应当是重庆蒋沐汐农业发展有限公司（以下简称蒋沐汐公司），被告蒋玉华不应承担合同责任。被告蒋玉华作为蒋沐汐公司的股东，在公司成立前曾与原告签订《农村土地出租协议》，但该协议因未能通过东温泉镇农业服务中心的审核而无效，故蒋沐汐公司成立后又重新签订了合同。目前，2016年的土地租金的确未付，但2017年的土地租金还未到支付时间。被告租赁原告村民的土地投资经营生态农业，现因资金困难欠付土地租金，愿意与原告协商解决，不同意解除合同。原告诉请支付的违约金明显过高，请求予以调整。另外，被告之所以拖欠租金，系因原告不尽合同义务，没有解决好被告在经营过程中与当地村民之间的矛盾纠纷。本院经审理认定事实如下：2013年，东温泉镇鱼池村反背社书面委托原告鱼池村村委会对该社的承包地、林地进行流转。2013年3月1日，原告鱼池村村委会（合同甲方）与被告蒋玉华（合同乙方）签订《农村土地出租协议》及《农村土地出租协议》（新增部分）。原、被告在协议中约定，原告鱼池村村委会将该村反背社的土地、林地出租给被告蒋玉华用于发展生态农业，出租年限为30年，自2013年3月1日起至2043年3月31日止，租期内如遇政策变动按政策执行。各类土地流转面积为：熟田50.09亩、荒田36.39亩、熟土10.13亩、荒土31.27亩、林地91亩、茶山96.3亩。租金支付标准为：熟田按450斤黄谷/亩/年计算，荒田按400斤黄谷/亩/年计算，熟土按350斤黄谷/亩/年计算，荒土按300斤黄谷/亩/年计算，林地按50元/亩/年计算，茶山按30元/亩/年计算，黄谷单价按照政府部门每年公布的土地流转指导价格为准；林地和茶山一次性缴纳管理费3000元。租金支付方式：当年的1月份支付当年的租金，实行先付后用的办法。违约责任：租期内任何一方违约，应向对方赔付违约金10万元并赔付未租满年份的租金，并赔偿相应的损失。协议签订后，被告蒋玉华向原告鱼池村村委会支付了2013年的土地租金及林地、茶山一次性管理费3000元。2014年4月30日，蒋沐汐公司向原告鱼池村村委会支付2014年的土地租金82475.5元。2015年12月31日，蒋沐汐公司向原告鱼池村村委会支付2015的土地租金80654.7元，差欠当年租金1820.8元。目前，被告蒋玉华未按约定时间向原告鱼池村村委会支付2016年、2017年的土地租金。其中，2016年的土地租金数额为82473.5元（熟田50.09亩×450斤黄谷/亩/年×1.5元/斤、荒田36.39亩×400斤黄谷/亩/年×1.5元/斤、熟土10.13亩×350斤黄谷/亩/年×1.5元/斤、荒土31.27亩×300斤黄谷/亩/年×1.5元/斤、林地91亩×50元/亩/年、茶山96.3亩×30元/亩/年）。另查明，蒋沐汐公司成立于2013年4月3日，住所地为重庆市巴南区东温泉镇鱼池村反背社，被告蒋玉华系蒋沐汐公司设立阶段的发起人，现为公司股东、监事。庭审中，被告蒋玉华举示加盖蒋沐汐公司印章的《重庆农村土地租赁合同》，合同双方为东温泉镇鱼池村反背社和蒋沐汐公司，该合同签订于蒋沐汐公司成立后，合同落款日期“2013年3月1日”系倒签，被告蒋玉华以蒋沐汐公司代表身份在合同尾部签字。《重庆农村土地租赁合同》签订时，鱼池村反背社时任社长李良勇并不在场，也未委托他人在合同上代为签字，合同中的李良勇签名系他人擅自书写，且在审理中未得到鱼池村反背社的追认。目前，本案流转土地由蒋沐汐公司用于农业项目经营。以上事实，由原、被告到庭陈述及原告鱼池村村委会提交的《农村土地出租协议》及新增部分、委托书、土地林地流转资金支付明细表、2013-2017年土地流转费汇总表，被告蒋玉华提交的《重庆农村土地租赁合同》、重庆市农村集体经济组织收据、东温泉镇招商引资项目审批表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，结合庭审查明事实及原、被告的诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、被告蒋玉华是否应作为本案被告并承担合同责任；二、原、被告于2013年3月1日签订的《农村土地出租协议》及其新增部分是否达到解除条件；三、原告诉请的违约金是否过高。本院分别评述如下：一、被告蒋玉华是否应作为本案被告并承担合同责任。本院认为，合同相对性是合同法的基本原则，合同关系只发生在特定主体之间，只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务，并基于合同向对方提出请求。本案中，鱼池村反背社授权原告鱼池村村委会与被告蒋玉华签订《农村土地出租协议》及其新增部分，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告蒋玉华举示的《重庆农村土地租赁合同》，因鱼池村反背社实际未在合同上签字，亦未与蒋沐汐公司达成缔约合意，因此该份合同未成立，不发生法律效力。现原告鱼池村村委会依据《农村土地出租协议》及其新增部分提起诉讼，被告蒋玉华作为合同相对方是本案的适格被告。被告蒋玉华作为蒋沐汐公司设立阶段的发起人，其以自己名义与原告鱼池村村委会签订土地出租协议。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”现原告鱼池村村委会选择协议相对方蒋玉华作为本案被告符合合同相对性原理及法律、司法解释的规定。因此，被告蒋玉华称其不是本案被告且不应当承担合同责任的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。因此，被告蒋玉华应当依据《农村土地出租协议》及新增部分的约定向原告履行合同义务。二、《农村土地出租协议》及其新增部分是否达到解除条件。本院认为，有效合同必须遵守，不得擅自解除，合同解除必须具备法律规定的解除条件。本案中，被告蒋玉华拖欠原告方2015年部分租金和2016年的租金未付。同时，按照出租协议第三条的约定，2017年租金的支付时间已届至，但被告蒋玉华亦未按时支付。被告蒋玉华辩称，其不支付租金系因原告鱼池村村委会按协议收取了管理费，但却未能妥善处理其在经营过程中与当地农户之间产生的矛盾。本院认为，原、被告双方在出租协议中并未明确约定原告负有处理被告与当地村民之间矛盾的合同义务，同时也未约定拒付租金的条件。因此，本院对被告蒋玉华不支付租金的抗辩意见不予采信。被告蒋玉华无正当理由拖欠原告租金不支付的行为，已构成违约。土地流转合同中的租金支付系主要合同义务，不支付租金系一种严重的违约行为，会严重损害流转双方原有的信任基础，使出租人陷于对获得流转收益不确定的担忧。本案中，被告蒋玉华积欠租金已达两年之久，且在本案诉讼中亦未能先行支付部分租金。土地乃农民安身立命之本。被告的迟延履行主要债务的违约行为客观上已导致原告收取租金的合同目的不能实现。原告诉请解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定。因此，《农村土地出租协议》及其新增部分达到法律规定的合同解除条件，应当予以解除。三、本案违约金是否过高。被告蒋玉华在庭审中辩称违约金10万元过高并请求本院依职权进行调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，结合被告欠付土地租金的数额，原、被告约定的10万元违约金，明显过高，应当予以调整。审理中，原告鱼池村村委会未举证证明因被告蒋玉华的违约行为给其造成损失的实际数额。结合本案债务的金钱给付性质，本院认为，本案违约金数额应调整为以未付租金为基数，从租金应付未付之日起算，分段按人民银行同期贷款基准利率4倍计算出利息额为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告蒋玉华应当向原告支付2016年的土地租金82473.5元，其对应的租期为2016年3月1日至2017年2月28日。原、被告于2013年3月1日签订的《农村土地出租协议》及新增部分，因被告蒋玉华不支付租金的违约行为，达到法律规定的解除条件，应予解除。合同解除后，被告蒋玉华还应支付从2017年3月1日起至本案判决生效之日的土地租金。被告蒋玉华未按约定向原告支付土地租金，存在违约行为，其应当向原告支付违约金。原告鱼池村村委会在审理中自愿放弃要求被告蒋玉华支付复垦费的诉讼请求，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会与被告蒋玉华于2013年3月1日签订的《农村土地出租协议》及新增部分自本判决生效之日起解除；二、被告蒋玉华支付原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会2016年土地租金82473.5元；三、被告蒋玉华支付原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会自2017年3月1日起至本判决生效之日的土地租金（其中，田、土部分租金为：黄谷50023斤/年×巴南区2017年土地流转指导价÷360天×从2017年3月1日起至本判决生效之日期间的天数；林地租金为：林地91亩×50元/亩/年÷360天×从2017年3月1日起至本判决生效之日期间的天数；茶山租金为：96.3亩×30元/亩/年÷360天×从2017年3月1日起至本判决生效之日期间的天数）；四、被告蒋玉华支付原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会违约金（以82473.5元为基数，从2016年2月1日起按人民银行同期贷款基准利率4倍计算至付清之日止；以本判决第三项确定的未付租金为基数，从2017年2月1日起按人民银行同期贷款基准利率4倍计算至付清之日止）；五、驳回原告重庆市巴南区东温泉镇鱼池村村民委员会的其他诉讼请求。上述判决第二项限本判决发生法律效力后二十日内履行，第三、四项于本判决发生法律效力后自巴南区2017年土地流转指导价公布之日起二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3610元，由原、被告各自负担1805元（此款已由原告在立案时向本院预交，限被告蒋玉华于本判决发生法律效力后二十日内径付原告1805元，本院预收的案件受理费不作清退。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  黄益强二〇一七年六月二十八日书记员  席朝阳