北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6465号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李长号，男，1984年2月22日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司(以下简称中加恒业公司)因与被上诉人李长号商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼委托代理人徐明，被上诉人李长号的委托诉讼代理人郑泽众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李长号的全部诉讼请求，并由李长号承担本案诉讼费用。事实理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底即取得李长号所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为李长号办理分户产权的条件，之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知李长号补交办证资料，李长号至今未能办证，根本原因在在于其未能及时补交办证资料所导致，未办证责任应由李长号自行承担。二、一审判决适用法律有误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律（司法解释）规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与李长号《商品房买卖合同》约定，如上述延期办证需要承担责任，赔偿的应当是李长号的直接损失，本案李长号并未举证证明存在直接损失，因此一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于适用法律错误，李长号关于赔偿金的诉讼请求不应当得到支付。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售纠纷一案将中加恒业公司诉至法院，总的求偿金额高达2300多万元。一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，且一审法院支持李长号全部求偿进而严重畸高，有失公允。李长号辩称，一审事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意中加恒业公司的全部诉讼请求，请求维持原判。李长号向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向李长号支付逾期办证违约金69690.02元（自2015年9月5日至2016年12月7日，按照年利率6%计算）。2.诉讼费由中加恒业公司承担。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李长号与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司虽于2016年12月8日为李长号办理完毕房屋所有权证书，但未按合同约定在李长号入住后720日内为李长号办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因李长号未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向法院提供充足有效的证据予以证明，法院对该辩解意见不予采信，故对李长号要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，法院予以支持。关于违约损失的计算方式，李长号主张以购房款为基数，按年利率6%计算，法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。但李长号主张的购房款数额有误，应以发票数额899226元为准，因2016年12月8日涉案房屋所有权证书已办理完毕，违约损失计算的截止日期应为2016年12月8日。关于违约损失的数额，法院根据实际违约天数、购房款并结合李长号的诉讼请求予以确定。中加恒业公司主张违约数额过高，缺乏依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付李长号2015年9月5日至2016年12月7日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失67996.27元。二、驳回李长号的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，2012年9月26日，李长号与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李长号购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区房屋一套，房屋建筑面积83.45平方米，每平方米单价人民币13550.72元，总价款873073元。合同第二十二条产权登记第（二）项转移登记第三项约定，如因中加恒业公司的责任，致使李长号未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，双方同意按照第（2）中方式处理：中加恒业公司赔偿对客户造成的直接损失。合同签订后，李长号向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为899226元。2013年9月5日，中加恒业公司向李长号交付涉案房屋。中加恒业公司称已于2016年12月8日为李长号办理完毕涉案房屋所有权证书，迟延办理产权证书是因李长号未及时补交相关办证资料导致的。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现李长号未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对李长号未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系李长号一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致李长号迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张李长号并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给李长号办理房产证，限制了李长号对房屋物权的行使，给李长号造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，李长号的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算李长号的逾期办证违约损失。李长号以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1542元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  解学锋审 判 员  张清波审 判 员  郑吉喆代理审判员  霍思宇二〇一七年六月二日法官 助理  张 清书 记 员  刘 爽