新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初381号原告：王海燕，女，俄罗斯族，1969年4月15日出生，个体工商户，现住昌吉市。被告：郝玉文，女，汉族，1968年2月17日出生，个体工商户，现住昌吉市。原告王海燕与郝玉文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月16日作出(2016)新2301民初4223号民事判决。被告郝玉文不服，提出上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2016年11月30日作出(2016)新23民终1646号民事裁定，裁定：一、撤销昌吉市人民法院(2016)新2301民初4223号民事判决；二、本案发回昌吉市人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告王海燕，被告郝玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海燕诉称：2015年5月1日，被告将租赁的位于解放路门面转租给原告使用，期限为2015年5月1日至2016年11月1日止。当时双方在协商时，原告要求见原房东，但被告以各种理由拒绝，并言明此房被告有权转租。原告相信了被告的话，将13000元的租金及500元押金支付被告。2016年4月21日原房东强行将此房收回，使原告不能正常使用此房。为此，原告找被告要求退还剩余房租，但被告不予退还。故原告现诉来法院，要求：1、解除原、被告的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告2016年4月21日至2016年11月1日的房租费4573.3元，并返还500元押金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郝玉文辩称：2014年被告与房东签了两份合同，2016年到期。在使用房屋过程中，房子外面不让放东西，经房东同意，原告看了被告与房东的合同，原告向被告支付8000元，原告朋友又凑了5000元，共计支付被告13500元，其中房租为7500元，其他费用5500元(平地费3000元、防盗窗500元、搬迁费2000元)。2015年11月，房东去原告的店里两次，原告说房子漏雨，房东让原告在房顶上盖上雨布。2016年4月5日，原告的老公出了车祸，原告去找房东说被告赚了3000元的转让费，房东说让原告找房东续合同。房屋原告一直在使用，2016年11月1日租赁期满。被告不同意解除合同。原告把防盗门损坏了，不同意退房租4573.3元，亦不同意返还500元押金。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、房屋租赁合同一份，证实原、被告于2015年4月15日签订房屋租赁合同，被告将位于解放路门面房出租给原告使用，租赁期限为2015年5月1日至2016年11月1日，房屋租金为13000元，500元押金。经质证，被告郝玉文对该证据的真实性认可，但认为房租为7500元，剩余的5500元(包括500元窗户钱，3000元的平场地费用、2000元的搬家费)是其他的费用，认可收取原告13500元。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收据一张，证实合同签订后，被告收到原告交纳的房租费及押金共计13500元的事实。经质证，被告郝玉文对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、证明一份，证实房屋的房东阿不都ＸＸ于2016年4月26日出具证明要求原告搬离涉案房屋，被告转租房屋并未得到房东允许，导致房东和被告的租赁合同终止。经质证，被告郝玉文对该证据的真实性认可，但对证明内容不认可，被告认为房东同意在原、被告之间合同到期后与原告续签合同，另外房东在2015年11月知道被告将房子转租给原告。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、租赁合同复印件一份，证实原、被告签订合同的时候，房东阿不都ＸＸ并不知情，原告办理营业执照，被告也不能为其出具证明。房东来收房时，并未说允许被告将房子租给原告。被告质证后对该合同真实性认可，对原告证明问题不认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、照片9张，证实租赁房屋漏水的事实。2016年4月21日房东将房锁后，原告还报警。被告质证后对照片真实性不认可，认为与本案无关。本院对该组照片真实性认可，但与本案关联性不予确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、房屋租赁合同一份，证实被告与阿不都ＸＸ签订了房屋租赁合同，年租金为5000元，租赁期限为2014年11月1日至2016年11月1日。原告质证后对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、照片一张，证实原告现在一直使用房屋，合同到期后才搬走。原告对该证据真实性不认可。本院认为该照片无法反映拍摄地点，与本案关联性不予确认。证据三、收据一张，证实被告买锁花了50元钱，合同到期后原告未交钥匙，要求原告赔偿该费用。原告质证后对该证据真实性不认可，认为是房东锁的门，原告未拿钥匙。本院对该证据真实性不予确认。本院于2016年7月12日向涉案房屋出租人阿不都ＸＸ做出询问笔录一份，阿不都ＸＸ陈述2014年11月1日，阿不都ＸＸ与被告郝玉文签订了一份房屋租赁合同，租期两年，租金每年5000元。合同签订后，被告郝玉文一直使用房屋。2016年4月1日，阿不都ＸＸ去房子挖下水道的时候，发现被告郝玉文将房屋转租给原告王海燕，于是向被告郝玉文提出终止双方的合同并向其送达了终止合同书，另外要求原告王海燕三天之内搬出房屋。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均认可。被告对证据的真实性认可，但对内容不认可，认为出租人陈述的不属实。根据上述已认定的证据、当事人的陈述，本院查明以下事实：2014年11月1日，阿不都ＸＸ与被告郝玉文签订了一份房屋租赁合同，合同约定阿不都ＸＸ将其位于昌吉市解放路门面房一套出租给被告郝玉文使用，租期为两年，自2014年11月1日至2016年11月1日止，租金为10000元，房屋押金为500元。合同签订后，被告一直使用该房屋。2015年4月15日，原告王海燕和被告郝玉文签订一份房屋租赁合同，合同约定被告将其租赁的位于昌吉市解放路门面房转租给原告使用，租赁期限为2015年5月1日至2016年11月1日止，租金为每月416元，另外加上其他费用，一年半的租金共计13000元，支付方式为合同生效当日一次性交清。合同签订后，原告于2015年4月29日将房屋租金13000元及押金500元支付给被告。2016年4月1日，阿不都ＸＸ知道被告郝玉文将房屋转租一事后，以不同意被告擅自将房屋转租给其他人为由，向被告提出终止双方租赁合同，并要求原告腾出涉案房屋。此后原告向被告索要剩余租金及租房押金，被告拒绝向原告退还，遂引起诉讼。另查，被告郝玉文因不服(2016)新2301民初4223号民事判决书，上诉于昌吉州中级人民法院，在昌吉州中级人民法院开庭过程中，原告自述2016年6月15日搬出房屋。本案庭审过程中，被告郝玉文认可原告于2016年4月21日原告将钥匙还给房东阿不都ＸＸ。本院认为：原、被告2015年4月15日签订《房屋租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上签订的，该合同系双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。被告郝玉文将涉案房屋转租给原告王海燕，双方形成了房屋转租合同的民事法律关系，被告为转租人，原告为次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款表明，承租人转租房屋必须经过出租人同意，否则出租人有权解除合同。因被告擅自将房屋转租给原告使用，导致出租人收回房屋，原告无法使用租赁房屋，原、被告达成的房屋租赁合同不能继续履行，合同已符合解除的法定情形，故本院对原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。虽然被告辩称经出租人同意自己将房屋出租给原告，但并未向本院提供证据证实，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，应当终止履行，故被告应当向原告退还剩余租金及房屋押金，对租金的具体数额，虽然被告辩称应当按照双方合同约定的租金每月416元计算，但从合同约定的租金总额及被告给原告出具的收据上显示，其收到的租金为13000元，即每月为722.2元，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。虽然原告主张2016年4月21日房东锁门，要求被告退还自2016年4月21日至2016年11月11日止的租金4573.3元，但在昌吉州中级人民法院开庭过程中，原告自述2016年6月15日搬出房屋。故在2016年4月21日至2016年6月15日期间原告仍然占有使用该房屋，应当参照租赁合同中约定的租金计算使用期间的费用。被告应按照尚未履行的期限计算返还租金，即2016年6月16日至2016年11月1日，应当为2624元（722.2元/月÷30天×109天），故本院对原告要求被告退还房屋租金2624元及房屋押金500元的诉讼请求予以支持。被告认为原告一直使用房屋致合同到期，且原告损坏门锁，故不同意退还租金及押金，原告对此不认可，被告亦未向法庭提交证据予以证实，故本院对被告此辩解理由不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告2015年4月15日签订《房屋租赁合同》；二、被告郝玉文于本判决生效后十日内返还原告王海燕租金2624元；三、被告郝玉文于本判决生效后十日内返还原告王海燕押金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郝玉文负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限不提出申请执行的,本院则依法不予受理。审 判 长 周 婷代理审判员 秦 明人民陪审员 牛志良二〇一七年六月十五日书 记 员 李芙蓉