河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初6942号原告代向营，男，1980年4月29日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人杨思介，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告郭俊生，男，1959年4月9日，汉族，住河南省叶县。委托代理人陈冬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告代向营诉被告郭俊生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代向营及委托代理人杨思介到庭参加诉讼，被告郭俊生及委托代理人陈冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月27日，经郑州兴合房地产中介有限公司介绍，双方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（下简称“合同”），约定原告以人民币75万元的价款购买被告所有的位于郑州市××世界××楼××号房屋。合同对交易定金、付款方式、房屋产权转移登记、房屋过户税费、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了500元购房定金作为本合同担保，约定该定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，其余49500元定金可缓交，被告出具了接收定金的收据。签订合同时，原告出售的房屋还没有收到买方的监管资金（房屋余款）。原告为解决资金周转问题，同时也为了按照与被告签订的合同支付被告300000元首付款的约定来诚实履行，经中介方介绍，原告高利率短期融资。同时原被告共同到中国银行××××路支行办结了买房贷款预审批手续。2016年10月4日，被告告知原告不再将此房出售给原告，原告只能承担短期融资贷款损失6000元。2016年8、9、10月房价猛涨，被告坚持对已经出售给原告的房屋涨价，否则不再卖给原告。中介在中间多次协商未果。2016年12月2日，被告向中介方送达《解除协议通知书》解除与原告前述房屋买卖合同，并不承担应赔偿给原告的前述短期融资贷款损失6000元、银行评估贷款手续费用损失11000元、房屋涨价差价损失200000元和房屋中介费用5000元。合同签订时约定的标的价格750000元，被告解除合同时，原告已经不能再以750000元的价格在小区买到当时约定的96.68平米面积的房屋。原告认为被告违约行为损害了原告的合法权益。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告短期融资贷款损失6000元、银行评估贷款手续费用损失11000元、房屋涨价差价损失200000元、中介费用5000元损失，合计222000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，2016年8月27日合同签订后，根据原被告双方合同约定原告应向被告支付定金50000元整，因原告与被告认识，原告仅在合同签订当天向被告支付了定金500元，剩余定金49500元表示愿意出具欠条，并在3日内支付。然而，协议签订后，被告多次打电话给原告催要定金49500元，原告始终以各种理由推脱拒不支付，直至本案起诉前，原告依然没有将定金交付给被告，严重违反了原被告双方签订合同的目的，更违反了合同法关于诚信原则的要求，已经构成违约。原告不能按照协议约定支付首付款，且在被告给予宽限期后仍然无法支付首付款及全部房款，已经构成根本违约，致使合同目的无法达成。被告已经向原告送达《解除协议通知书》，且中介方也已经通知到原告，双方房屋买卖合同已经解除。原告主张的各项费用损失没有任何事实基础和法律依据，且原告多次违约后应自行承担其损失。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：证据1、房屋买卖合同，证明原告卖房；证据2、郑州市存量房买卖居间合同，证明原被告买卖二手房；证据3、借款合同，证据四4、收据，证据5张李岗证人证言，以上3份证据证明原告为买被告房屋短期融资,花费6000元手续费,因被告原因终止履行；证据6、收据一份，证明被告同意49500元定金欠付；证据7、三张收据，证明原告交纳了中介费5000元，银行评估按揭费用11000元，购房定金500元；证据8、共有人出让房屋声明，证据9、付款委托书，证明被告郭俊生及其妻子同意出售争议房屋；证据10、中行零售贷款审批系统，证明2016年9月28日，中介为原告办理按揭贷款手续成功；证据11、证明一份，证明2016年10月4日,房价已经涨到90左右,被告郭俊生明确表示不再出售房屋；证据12、情况说明，证明2016年11月4日,在中介店面,经中介调解,被告明确表示涨价5万元,才出售房屋；证据13、解除协议通知书，证明2016年12月2日,被告郭俊生明确表示解除了二手房买卖合同；证据14、办理手续催促通知书，证明中介代原告催促被告按照二手房买卖合同履行对应配合过户义务；证据15、王华林关于新世界二期29号楼1-201房屋房价及代向营贷款损失的说明，证明2016年12月至今,争议房屋房价达到了市场价95万元,原告交纳了中介费5000元,银行评估按揭费用11000元,购房定金500元,房屋涨价后,被告郭俊生拒绝履行合同义务；证据16、田国平证人证言，证明原告实际损失和间接损失；证据17、录音及文字，证明中介方张锐与被告郭俊生及原告的电话录音,证明事情发生的全部经过,被告应承担相应法律责任。被告质证称，证据1、买卖双方分别为曲大钊、代向营，并未见到与被告有任何关联性的表述，与本案无关，复印件对其真实性不予认可；证据2、编号为兴合2016的买卖居间合同，证明目的有异议，购房合同不能证明被告存在违约行为，反而证明原告没有依据合同约定支付定金并严重超出合同约定期限，拒不支付首付款已经构成根本违约，符合合同解除的条件；证据3、4真实性有待确认，与本案无关；证据5、对于张李岗证人证言，虽然其声称代向营向其借款30万用于支付首付款，但这并不能证明代向营向被告支付了30万元首付款，也不足以证明代向营向其借款30万元，就是用于支付首付款；证据6、无法证明被告同意长时期不让原告支付定金，即使原告以打欠条形式支付，也应及时向被告履行支付义务，截至合同约定的首付款支付期限届满之日，原告依然没有补足定金，已经构成违约，且不符合诚信原则；证据7、对其真实性合法性无异议，证明目的有异议，对于定金由于原告违约，应适用定金罚则，对于购房佣金及按揭费用应当提供正规发票，否则无法证明其真实支付；证据8、9真实性合法性无异议，证明目的有异议，证据9中付款委托书明确载明被告郭俊生的银行账户，原告曾说其已准备好首付款，但被告在其准备好首付款当日，因事务缠身无法到场构成违约，原告在知晓被告银行卡的情况下，完全可以将首付款汇至上述账户，反衬出原告根本没有准备好首付款；证据10、系复印件真实性不予认可；证据11、12对于张瑞、韩春芝的证言，因证人无法到庭真实性有待确认，且不属于民诉法规定的证人不能到庭的情形，对其合法性提出质疑，根据民诉法115条规定，证明单位负责人没有在证明上加盖印章，合法性不予认可，对于情况证明中证明单位系郑州兴合房产中介有限公司，该公司并非本案合同的相对人，也非本案民事法律关系的参与人，没有经历本案事实，无法提供相应证言，提供的情况证明不应被采信；证据13、真实性合法性证明目的均无异议，且恰恰说明被告在原告违约的基础上，已经向原告送达解除协议通知书，双方房屋买卖合同已经解除；证据14、被告从未见过该通知书，真实性无法确认，且通知书内所载明事实与本案实际发生情况严重不符；证据15、由于说明中多次出现房价猛涨这种考虑等主观性词汇，严重违背证人证言应当客观真实的要求，不应当被采信；证据16、田国平本人系兴合房产中介有限公司的法定代表人，没有经历本案事实，无法就本案事实作出任何证人证言，且其所述事实与本案实际情况不符，对于田国平证人证言经工商信息系统查询兴合房产中介公司商都路分公司已经领取营业执照，并且作为合同当事人与原被告签署了房屋买卖合同，具有独立的民事主体资格，同理兴合房产中介有限公司也为独立民事法人，因此情况证明中以及办理手续催促通知书中加盖的兴合房产中介公司的印章并非本案中房屋买卖合同里面中介方的印章，不具有任何证明效力；证据17、该录音中中介明确表示，代正在凑钱充分说明原告直至2016年12月份依然无法凑足首付款，甚至无法补足定金，印证了其违约行为且录音中显示原告认为解除协议通知与合同内容不符，说明解除协议通知书已经送达给原告，双方买卖合同已经解除。经本院审查，原告提交的证据一、三、四客观真实，但与本案无关，本院不予采信；证据二、五、六、七、八、九、十、十三、十四、十六、十七客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；证据十一、十二、十五因证人无正当理由未到庭接受质询，本院不予采信。被告为支持其答辩意见提交以下证据：第一组证据：2016年8月27日原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，证明1、原告应支付被告5万元定金，2、原告应于协议签订后50个工作日内（即2016年11月10前）将30万元首付款存入被告账户；第二组证据：1、2016年8月27日原告向被告出具的《欠条》一份，2、2016年12月2日被告向原告送达《解除协议通知书》的录像一份，3、2016年12月13、14日原被告间电话录音四份、光盘一张，证明：1、原告拒绝向被告支付足额定金，且没有在约定时间内支付首付款，2、被告多次给予原告宽限期，原告依然无法支付购房款，3、原告的违约行为已经构成根本违约，被告已经向原告送达《解除协议通知书》，双方房屋买卖合同已经解除。原告质证称，对第一组证据真实性无异议，内容与我方提供的证据相一致，证明目的有异议，被告郭俊生收取原告代向营500元定金时，自己承诺其余49500元定金可以暂缓支付，对于合同协议50个工作日、首付款办结的时间，实际的履行与合同约定不符，被告在合同签订后多次表明不再出卖，即使出卖房屋不涨价，但要求代向营3日内全款买房，这些条件被告方明知原告方不能实现，故意提高门槛儿，变更合同的行为，与合同的约定严重不符。对第二组证据，对欠条的真实性、对解除协议通知书无异议，对录音真实性有异议，是否真实有待与我方录音核实后才能确认，录音2摘要中提及到被告要求原告支付房屋涨价，如果代向营购买房屋需要拿全款，有这些表述（详见录音摘要2第三页中间部分），这两份录音证据还反映出合同的履行过程中双方多次协商履行事宜，以实际的行为变更了合同的约定。经本院审查，被告提交的第一组证据、第二组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年8月27日，经郑州兴合房地产中介有限公司介绍，原告代向营（乙方）与被告郭俊生（甲方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份（下简称“合同”），约定原告以人民币750000元的价款购买被告所有的位于郑州市××世界××楼××号房屋，原被告于合同签订后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在合同签订后50个工作日内将首付款人民币300000元存入存量房交易资金监管账户，剩余房款人民币450000元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户，原告在签订本合同时支付购房定金人民币50000元，该定金由被告保管，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。合同第十条违约责任约定，甲乙双方同意在乙方无法全部支付房款时，乙方不承担违约责任，甲乙双方解除合同，甲方退款乙方已支付房款，并协助办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续。合同签订当日，原告向被告支付了500元购房定金，其余49500元定金打欠条支付，被告出具收据一份。签订合同后，经中介方介绍，原被告共同到中国银行××××路支行办结理买房贷款预审批手续，原告向郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司交纳购房佣金5000元、银行评估按揭费用11000元，郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司分别出具了收据。2016年10月4日，被告告知原告不再将此房出售给原告。2016年12月2日，被告向中介方送达《解除协议通知书》解除与原告前述合同。后双方多次沟通协商，均未达成一致意见。庭审中，本院询问原告是否在2016年12月2日被告发出解除合同通知后3个月内对该解除通知的效力依法提出异议，原告回答2017年2月26日交纳诉讼费，本案在诉调中心调解4个月，诉调阶段原告口头提出过异议，诉调和诉讼起诉状没有变化。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《房屋买卖合同》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告在签订合同当日支付被告定金500元，剩余定金49500元以欠条形式支付，直到原告发出解除通知之日，原告没有按时支付剩余定金49500元，且没有按约定时间将首付款300000元存入资金监管账户即被告的个人账户，已经构成违约。原被告作为完全民事行为能力人，应该充分认识到签订合同和出具收据的法律后果，原告经催告不履行合同约定的支付定金及首付款，按双方关于解除条款的约定以及合同法第九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到有关解除合同的通知后，也没有在法定期限内行使请求确认解除合同的效力，因此原被告之间的买卖合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方在合同第十条明确约定了解除合同的条件，被告被告解除合同符合双方约定和法律规定，按双方约定合同解除被告退还原告已付房款，但对此原告没有诉请，故本院不予审理，原告起诉的各项损失既不符合双方约定也不符合法律规定，固本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告代向营的诉讼请求。案件受理费4638元，由原告代向营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年六月二十七日书记员  马正茁