北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6111号上诉人（原审被告、反诉原告）:任维新，男，1955年11月8日出生。上诉人（原审被告）:张荣秀（任维新之妻），1957年12月25日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：王戈，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白崇福，男，1960年11月4日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马维怡，女，1965年7月16日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：毕凤英，北京兴开律师事务所律师。原审第三人：北京世纪东方房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄快速公交总站往东150米。法定代表人：刘志萍，总经理。原审第三人：北京世纪东方房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市大兴区大兴工业开发区广茂大街5号院3号楼一层4-104室。负责人：郝玉彬，经理。二原审第三人共同委托诉讼代理人：刘洪艳，女。上诉人任维新、张荣秀因与被上诉人白崇福、马维怡及原审第三人北京世纪东方房地产经纪有限公司（简称世纪公司）、北京世纪东方房地产经纪有限公司第一分公司（简称世纪一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初17352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任维新、张荣秀共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回白崇福、马维怡的诉讼请求并支持我方一审反诉请求。事实和理由：1.白崇福将合同权利义务概括性转移给马维怡构成根本违约，我方有理由解除合同；2.一审对白崇福擅自转让合同义务的行为及法律后果没有认定，属枉法裁判；3.马维怡与白崇福结婚在网签合同之后，马维怡与房屋买卖合同没有直接的利害关系，不应作为原告。白崇福、马维怡共同辩称，同意一审判决，不同意任维新、张荣秀的诉讼请求。世纪公司及世纪一分公司共同述称，同意一审判决，对任维新、张荣秀的上诉请求不发表意见。白崇福、马维怡向一审法院起诉请求：1.任维新继续履行于2016年7月10日与我们签订的《房屋买卖居间合同》，为白崇福办理位于北京市大兴区黄村镇泰中花园×室房屋的所有权转移登记手续；2.任维新支付迟延履行房屋权属转移登记的违约金（自2016年10月13日起至实际产权转移登记之日止）；3.任维新承担本案诉讼费用、律师代理费及其调查取证费用。任维新向一审法院反诉请求：1.解除我与白崇福于2016年7月10日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》；2.马维怡及世纪公司、世纪一分公司协助我办理大兴区黄村镇泰中花园×室房屋的撤销网签手续；3.白崇福向我支付违约金30.7万元。一审法院认定事实：2016年7月10日，经世纪一分公司（居间方，丙方）居间介绍，白崇福（买受人，乙方）与任维新（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》。合同约定：白崇福购买任维新位于北京市大兴区黄村镇泰中花园×室房屋，房屋总价款为307万元；乙方同意签订本合同当日向甲方支付50万元；甲乙双方定于2016年10月31日前办理该房屋过户手续，房屋产权过户当天，乙方应当支付甲方剩余房款257万元；甲方应在2016年10月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任的约定：逾期交房责任：除不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付给乙方的，每逾期一日，甲方应向买受人支付总房款万分之五的违约金；逾期超过10日的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方支付总房款10%的违约金。逾期付款责任：除不可抗力外，乙方未按照约定的时间付款的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付总房款10%的违约金。对于任维新出售上述房屋给白崇福，张荣秀当庭认可其知情且同意出售。2016年7月11日，白崇福将定金50万元支付给任维新。2016年10月10日，世纪一分公司对涉案房屋办理了网签备案手续，备案网签合同的买受人为马维怡，出卖人为任维新，网签合同约定房屋成交价格为132万元。该合同无买受人马维怡及出卖人任维新签名。2016年10月13日，白崇福将涉案房屋门锁损坏并更换，任维新报警，公安机关出警并受理该案，对白崇福作出了行政拘留七日的处罚决定。2016年10月15日，白崇福通过银行转账将275万元房款支付给任维新。2016年10月18日，白崇福与马维怡登记结婚。一审庭审中，世纪一分公司的工作人员刘洪艳作为证人出庭作证称：任维新大概是在2015年年初到我们店登记出售房源，当时登记的售价是200多万，白崇福、马维怡看了涉案房屋三、四次之后才确定要和任维新约谈。2016年7月10日，双方在我公司签订房屋买卖居间合同，当时成交价是307万。签订合同第二天，白崇福、马维怡向任维新支付了50万定金，合同约定到2016年10月31日前白崇福、马维怡需付清全款，然后和任维新办理房屋产权过户手续。9月底，我方通知任维新来办理网签合同并缴税，然后过户。10月初，我方和任维新沟通好了要其把房屋钥匙送过来，配合白崇福、马维怡装修量房。10月7日，任维新将钥匙送到店里来。10月8日，白崇福、马维怡取走钥匙去量房。当天量完房之后，白崇福、马维怡就把钥匙退给店里了，当天或第二天任维新就把钥匙又取回去了。10月10日，我公司给双方出了网签合同，白崇福、马维怡交了中介费3万元。出了网签合同后，我方再通知任维新的时候，任维新就和中介人员说不想卖了。当时任维新说了两方面原因：第一是房价涨的过快，卖便宜了；第二是家里儿媳要生二胎，不愿意卖房。10月13日，我约了双方来店里谈，任维新就和白崇福、马维怡说不卖了，白崇福、马维怡不同意，双方就没谈成，不欢而散。当天，白崇福、马维怡请了一个开锁公司的把房门打开了，我当时也去了，帮忙去拍照，把房屋的现状拍下来。下午，我给任维新打了电话，告诉任维新我们进房屋这个事儿，后来任维新就报警了，派出所的人跟我联系过，还让我去作过两次笔录，有没有处理结果不清楚，后续我就不知道了。关于双方对网签合同主体变更问题的争议，刘洪艳称：因为白崇福、马维怡是夫妻关系，白崇福当时就说想以马维怡的名义买。签合同时，马维怡名下还有房屋正在卖，所以就以白崇福的名义签的字。签网签时，马维怡名下的那套房屋已卖出，可以以马维怡的名义买房了，就签的马维怡的名字。对这个情况，任维新知道白崇福、马维怡是夫妻，且知道白崇福想以马维怡的名义买，但对于网签合同签到马维怡名下，任维新未表态。网签合同没有双方签字，没有签字的原因是因为任维新不想卖房，但网签没有双方签字我们已经作完，也已经生效了。对于上述证人证言，白崇福、马维怡予以认可，任维新、张荣秀不予认可。一审审理中，任维新申请追加世纪公司、世纪一分公司为本案反诉被告，因不符合相关法律规定，法院释明后，依职权将世纪公司、世纪一分公司列为本案第三人参与诉讼。一审法院认为，白崇福与任维新签订的房屋买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方提交的证据及证人证言综合分析，可以判定白崇福按照合同约定时间向任维新支付了定金及购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而任维新作为出卖人不配合白崇福办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，白崇福要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。白崇福主张的违约金，法院根据本案实际情况综合考虑，不予支持。白崇福主张的律师代理费及调查取证费用，于法无据，法院不予支持。网签合同的买受人虽变更为马维怡，但双方未在网签合同上签字确认，所以该网签合同不对白崇福与任维新具有约束力，亦不能视为对双方签订的房屋买卖居间合同的变更。因此，任维新的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、自判决生效后十日内，任维新、张荣秀协助白崇福到房地产行政主管部门办理任维新名下位于北京市大兴区黄村镇泰中花园×室房屋的过户手续，将该房屋过户至白崇福名下；二、驳回白崇福、马维怡的其他诉讼请求；三、驳回任维新的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：任维新、张荣秀提交四条手机短信，证明其得知网签合同买受人为马维怡的时间及中介公司约双方于2016年10月13日谈合同解除事宜。白崇福、马维怡对短信的真实性认可，但不认可证明目的。世纪公司、世纪一分公司对短信的真实性认可，也认可曾应任维新的要求约双方商谈解除事宜。本院认为短信内容与任维新、张荣秀所主张的待证事实不能对应，且与本案争议焦点并无必然联系，对此不予采纳。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，白崇福与任维新签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现白崇福已向任维新支付了全部购房款，任维新亦应协助白崇福将房屋权属转移登记至白崇福名下。白崇福签订购房合同时，尚未与马维怡登记结婚，所购房屋不能当然成为夫妻共同财产，网签备案时以马维怡作为买受人不当，但该合同仅为房屋权属转移登记过程中的必要手续，不能简单认为白崇福将合同权利义务转移给马维怡而构成根本违约，对任维新、张荣秀以此为由要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。马维怡作为共同原告提起诉讼，不违反法律的禁止性规定，对任维新、张荣秀该项上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，任维新、张荣秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66900元，由任维新、张荣秀共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  蒋春燕审 判 员  赵文军二〇一七年六月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  徐方烁