吉林省长春中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3023号上诉人（原审被告）：长春红日房地产经营有限公司，住所：长春市经济开发区临河五小区10栋402号���法定代表人：马婕，经理。委托诉讼代理人：张喜华，男，1947年11月16日出生，汉族，系该公司工作人员（原法定代表人），住长春市宽城区。被上诉人（原审原告）：孙志君，男，1967年7月6日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：武平，吉林沐法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市城区房地产开发有限公司，住所：长春市汽车产业开发区普阳街3505号汽贸开发大厦10楼1008室。法定代表人：朱宝林。上诉人长春红日房地产经营有限公司（以下简称红日公司）因与被上诉人孙志君、长春市城区房地产开发有限公司（以下简称城区公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院于2016年10月30日作出的（2016）吉0192民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年12月7日，红日公司收到孙志君交纳的购房款471637.50元，并向孙志君出具了加盖该公司财务专用章的收据一枚，记载：“今收到孙志君购房款汽车厂产业开发区园中园9#4042号125.77㎡单价3750元/平方米金额人民币（大写）肆拾柒万壹仟陆佰叁拾柒伍角零分”。2012年10月22日，孙志君（乙方）与城区公司（甲方）签订《认购商品房协议书》，约定：“乙方自愿参加甲方自主开发的长春市正阳街9-113号危旧房改造地块项目（以下简称该项目）认购，经甲乙双方协商，特签订本认购协议书：第一条、乙方认购的房屋坐落于长春市汽车产业开发区正阳街9-113号（正阳街以西、普阳街以南、春城大街以东）。第二条、甲方根据乙方的需求提供户型平面图供乙方认购者选择，乙方确定所认购楼房栋号、��算面积、户数后，甲方委托建筑设计单位修改设计，以市规划部门审批后的户型平面图为准，作为日后乙方实际认购人认购房屋户型的依据。第三条、房屋认购款按建筑面积平均单价每平方米3750元收取（不包括门市及阁楼），乙方认购面积约为125.77平方米，认购房屋总房款为人民币元，大写为肆拾柒万壹仟陆佰叁拾柒元伍角。乙方付款方式为一次性付清。第七条、交房时间，甲方在2014年10月30日前向乙方认购人交接房屋。第八条、甲方取得《商品房销售（预售）许可证》后即通知乙方，由乙方告知实际认购人在15天内与甲方签署《商品房买卖合同》。合同签订后，本《协议书》自动废止。第十一条、除不可抗力外，甲方超过约定交房日期一个月将商品房交付实际认购人使用的，自第七条规定日的第一天起至实际交付之日，甲方每日向实际认购人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过二月，实际认购人有权解除合同。甲方应当自实际认购人解除协议通知到达之日起一个月内退还全部已付款，并按实际认购人累计已付款的万分之一向实际认购人支付违约金；实际认购人要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方向实际认购人按逾期天数逐日支付已付房屋款万分之一的违约金。第十三条、交工标准为毛坯房、入户防盗门、地热采暖。”2014年11月17日，红日公司向孙志君出具《说明》一份，内容为：“就‘格林梦’项目认购人张丽娟、孙志君两人要求退钱一事给出以下建议，经红日公司研究决定由红日公司先行给予解决，时间为从即日起两个月内，即2015年1月15日前。”红日公司法定代表人马婕作为经手人在上述《说明》上签字。2015年11月4日，就孙志君申请退房，其所交购房款如何返还的问题，孙志君与红日公司形成一份名为《退房申请》的书面文件，记载：“长春市正阳小区改造项目（园中园）住房认购人孙志军、张丽娟自愿申请退房，认购房款由红日公司支付给认购人，以后再由红日公司向该笔认购款实际收取人城区公司结算。红日公司将于两个月之内逐步将认购款支付给购房人。”孙志君与红日公司的马婕及张喜华在上述《退房申请》上签字。2016年1月18日，孙志君起诉至一审法院，要求判令：1.被告红日公司与城区公司连带返还原告购房款471637.50元；2.二被告按已交购房款日万分之一给付原告2014年10月31日至2016年1月13日的违约金20704.88元;3.诉讼费及其他费用由二被告承担。红日公司辩称：原告与城区公司签署的是商品房认购协议，其在签署该协议时知道其所要购买的房屋是期房，红日公司已将购房款给付城区公司，不同意连带给付原告购房款��城区公司一审未出庭，亦未答辩。庭审中，红日公司主张其与城区公司之间系委托销售关系，孙志君对此表示认可。一审法院审理后认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及���期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告城区公司签订的《认购商品房协议书》对当事人名称、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定，且原告已按《认购商品房协议书》的约定一次性付清了认购房屋总价款471637.50元，故上述《认购商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉《认购商品房协议书》因系被告城区公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立，应当认定无效。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告城区公司未取得案涉房屋预售许可证致原告与其签订的《认购商品房协议书》无效，被告城区公司应向原告返还购房款471637.50元，但在合同无效的情况之下，原告诉请被告按照已付购房款日万分之一的标准向其给付违约金缺乏有效依据，故��院对原告上述主张不予支持。如原告认为被告城区公司给其造成损失，可另案告诉处理。4.根据庭审查明的事实，被告红日公司先后于2014年11月17日及2015年11月4日向原告作出书面意思表示，承诺先行返还原告所交购房款。本院认为，被告红日公司的此种行为已构成债的加入，且其自愿先行偿债的加入行为并不免除被告城区公司对原告负有的还款义务，在此种情况下，原告可要求被告红日公司与被告城区公司连带向其返还所交购房款，被告红日公司承担还款义务后，可另行向被告城区公司追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告城区公司及被告红日公司于本判决生效之日起十五日内连带返还原告孙志君购房款471637.50元；二、驳回原告孙志君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690元，由被告城区公司、红日公司负担。宣判后，红日公司不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由为：1.2014年11月7日前，被上诉人多次找到上诉人索要购房款，上诉人耐心告知购房款已经转交城区公司并且被上诉人已与城区公司签订的认购协议，上诉人已经完成了认购代理工作，退房等事宜应当找城区公司解决，被上诉人认可此事实，但仍要求上诉人先行解决。上诉人告知被上诉人，上诉人正在融资参与正阳小区开发改造，如融资不成功，没有能力���助被上诉人解决房款一事，被上诉人认可并声称其购房款是借来的，要求上诉人写点什么给借款人看，于是上诉人与被上诉人约定了为时两个月的《说明》（经红日公司研究决定由红日公司先行给予解决，时间从即日起两个月内，即2015年1月15日前）。在这两个月内上诉人没有融资成功，没有能力解决被上诉人房款问题，所出具的《说明》作废。被上诉人当然知道这一事实，于2015年11月4日再次找到上诉人，以孩子结婚购房是借来的钱，有人逼债等事由，要求上诉人帮助解决困难。出于对被上诉人的同情，上诉人与被上诉人商量如果两个月内融资成功就帮助他解决困难，如果融资不成功，也会积极帮助与城区公司联系，转告被上诉人的请求。被上诉人认可，于是产生了2015年11月4日的《退房申请》。上诉人出于善意帮助解决困难，但被上诉人却拿着已经作废的文书恶意相报，法院不应予以支持。2.一审判决认定上诉人属于“债的加入”错误。被上诉人举证的《说明》和《退房申请》均是作废的文书，不能据此认定上诉人自愿代为偿债。再者，上诉人的法定代表人于2012年查出身患疾病，绝不可能让自己卷入债务纠纷中。请求二审法院公正判决。孙志君辩称：一审判决正确，应当维持原判。城区公司二审未出庭，亦未答辩。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：城区公司和红日公司向孙志君销售的“格林梦项目（长春市正阳街9-113号危旧房改造地块）”房屋至今没有取得任何开发建设的相关手续，红日公司属于违法代理销售房屋。本院认为：红日公司接受城区公司委托向孙志君销售案涉房屋时，该房地产开发项目没有取得任何合法建设手续，红日公司构成违法代理销售行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条关于“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，红日公司应当对其违法代理销售行为承担相应的法律后果，即与城区公司连带承担向孙志君返还已付购房款的责任。因此，红日公司向孙志君出具的属于“债务加入”性质的《说明》和《退房申请》，无论是否出自其本身意愿，均不影响其责任构成。故红日公司上诉主张《说明》和《退房申请》非其真实意思表示、是善意帮忙所为、是已作废文件，进而要求免除其负有的向孙志君返还购房款之法定义务，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律亦属适当，红日公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8375.00元，由上诉人长春红日房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一七年六月二十八日书 记 员  林星辰