北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6507号上诉人（原审原告）：王维全，男，1954年7月4日出生。委托诉讼代理人：刘瑞青（王维全之妻），1954年9月9日出生。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜光朋，男，1963年4月22日出生。委托诉讼代理人：王静，北京朗泰律师事务所律师。上诉人王维全因与被上诉人杜光朋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王维全委托诉讼代理人刘瑞青和刘玉先、被上诉人杜光朋及委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王维全上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由杜光朋承担。事实与理由：1.一审法院事实认定不清：涉案房屋性质、来源没有查清，涉案房屋系其于1986年购买，有乡政府所发《房屋所有权证》，1992年取得镇政府所发《集体土地建设用地使用证》；《集体土地建设用地使用证》审批和变更情况没有查清，其与杜光朋之间的农村房屋买卖行为未经村、乡、县三级主管部门同意和审批，至今尚未办理过户手续，且杜光朋当时并非本村村民，杜光朋虽于1994年将户口迁入本村，但其于1999年又迁出本村并办理农转非；涉案房屋实际使用情况没有查清，杜光朋在原籍有宅基地，其还购买有楼房，其购买涉案房屋系用于对外出租。2.一审法院适用法律错误：其与杜光朋之间的农村房屋买卖行为不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十二条第一款、《土地管理法实施条例》第六条的规定，其要求解除双方之间的农村房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定；涉案房屋目前已被拆除。杜光朋答辩称，王维全的上诉理由不属于法定解除合同理由，其同意一审判决。王维全向一审法院起诉请求：1.判令解除其与杜光朋于1993年6月成立的房屋买卖合同关系；2.判令杜光朋腾退涉案房屋；3.判令其退还杜光朋购房款45000元；4.判令杜光朋向其返还《集体土地建设用地使用证》；5.判令本案诉讼费用由杜光朋承担。一审法院认定事实：1993年6月，王维全将北京市顺义区高丽营镇张喜庄村（以下简称张喜庄村）涉案房屋转让给杜光朋，杜光朋支付购房款45000元，王维全交付涉案房屋。杜光朋原为北京市顺义区张喜庄乡水坡村村民，1994年8月，其将户口迁入张喜庄村，当时其系农业户口；1999年11月，其将户口迁至他处，转为非农业户口；2003年5月，其将户口又迁至张喜庄村。2008年，王维全作为原告以杜光朋为被告提起诉讼，其诉讼请求为：判令王维全、杜光朋之间的房屋买卖合同无效；杜光朋将涉案房屋腾退给王维全；王维全退还杜光朋购房款45000元；杜光朋将宅基地使用证返还王维全。该案法院经审理认为：王维全出于真实意思表示与杜光朋签订房屋买卖合同，转让所居住的房屋是家庭生活中较为重大的财务计划，王维全称其转让房产未征求其妻的意见，此主张不符合常理，客观性及真实性的程度较小，故对王维全关于转让房屋未与其妻协商的主张，法院不予认定。杜光朋购买房屋后将户口迁入张喜庄村，即为张喜庄村村民。王维全的房屋最终是转让给本村村民，我国现行的法律及政策不禁止同村村民之间的房屋买卖，王维全、杜光朋之间的房屋买卖协议不违反法律规定；且为维护正常的交易秩序及村民生活稳定，故法院认定该合同合法有效。王维全要求确认房屋买卖合同无效的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。宅基使用证是否变更至杜光朋名下，此事实的确认因涉及行政审批手续，且与房屋买卖属不同的法律关系，应另案处理。王维全主张转让房屋时已经将宅基使用证交付给杜光朋，对此杜光朋否认，王维全未提供相应证据加以证明。该案法院于2008年7月25日作出（2008）顺民初字第5322号民事判决书，判决驳回王维全的诉讼请求。王维全不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院经审理认为：王维全1993年将房屋出卖给杜光朋之后，杜光朋于1994年将其农业户口落入张喜庄村，与王维全属同村村民。杜光朋作为王维全的同一集体组织成员，符合使用该处宅基地的条件，故应当认定双方买卖合同有效。涉案房屋为王维全与其妻子共有。多年来，王维全将房屋出售他人，作为与王维全共同生活的且亦为房屋权利人的王维全的妻子，应当知道其房屋被出卖的事实。王维全关于转让房屋未与其妻协商的主张，法院不予采信。王维全之妻可就王维全私自出卖房屋的行为，向王维全主张权利。王维全上诉主张合同无效，法院不予支持。北京市第二中级人民法院于2008年11月20日作出（2008）二中民终字第15322号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，王维全明确其解除双方之间房屋买卖合同关系的依据为：1.涉案土地使用权登记在王维全名下，至今没有经过法定程序办理变更登记，交易没有最终完成。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条关于当事人一方不履行主要债务可以解除合同的规定，其以其主观上不愿履行合同，客观上不能履行合同为由，要求解除合同。2.双方的买卖涉及法律禁止、限制转让的标的物，依据《合同法》第一百三十二条的规定，其有权解除合同。3.农村的土地所有权归集体所有，集体土地使用权应该由县级政府登记造册、颁发证书，本案中双方未履行该程序，违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的相关规定，其有权解除合同。诉讼中，杜光朋将涉案房屋所在土地的《集体土地建设用地使用证》作为证据出示。杜光朋称该证系其自张喜庄村村民委员会领取，领取时土地使用者已经变更为杜光鹏，但可以看出原土地使用者系王维全，土地使用者处加盖了张喜庄村村民委员会的公章，杜光朋表示不清楚由谁进行的前述变更。王维全称其将涉案房屋所在土地的《集体土地建设用地使用证》交给杜光朋，交付时土地使用者为王维全，后由杜光朋对土地使用者私自更名，并表示其第四项诉讼请求为要求杜光朋返还杜光朋现持有的《集体土地建设用地使用证》。双方均认可该证中载明的杜光鹏即为杜光朋。一审法院认为，根据（2008）顺民初字第5322号民事判决书、（2008）二中民终字第15322号民事判决书的认定，王维全与杜光朋于1993年6月涉案房屋达成的房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杜光朋认可双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，王维全以己方不履行主要债务主张解除合同，并不属于法律规定的其可以行使解除权的事由。双方之间的房屋买卖合同已经被认定为有效，王维全以该买卖涉及法律禁止、限制转让的标的物为由主张解除合同，依据不足，法院不予支持。涉案房屋所在土地的《集体土地建设用地使用证》所涉及的土地使用者是否变更涉及行政审批手续，与房屋买卖属不同的法律关系，故王维全以双方之间达成的房屋买卖合同违反《土地管理法》规定为由主张解除买卖合同，缺乏依据，法院不予支持。综上，王维全所提解除双方房屋买卖合同关系的理由均不成立，法院对其该项请求不予支持。在双方之间房屋买卖合同并未解除的情形下，王维全所提第二、三项诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。王维全并未举证证明杜光朋现持有的《集体土地建设用地使用证》系其交付给杜光朋且由杜光朋私自更名，其要求返还该证，缺乏依据，法院难以支持。判决：驳回王维全的全部诉讼请求。本院二审期间，王维全向本院提交了照片，证明涉案房屋已被拆除，杜光朋表示其拿到一审判决书后将涉案房屋拆除，打算翻建。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案中，王维全与杜光朋之间形成的农村房屋买卖合同已为法院生效判决确认合法有效。王维全主张杜光朋无法取得涉案房屋所有权和相应土地使用权，双方之间的农村房屋买卖合同无法最终履行完毕，据此，其要求解除合同。结合王维全的上诉理由，对于王维全的上诉主张，本院具体分析如下：关于“一户一宅”与继受取得。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条系基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制，并非对宅基地使用权继受取得的限制，本案中，杜光朋与王维全之间形成的系买卖合同关系，不应受“一户一宅”的限制。关于登记与农村房屋所有权的取得。目前，法律、行政法规对于农村房屋的初始登记和变更登记未作强制性规定。考虑到我国农村房屋产权管理现状及《中华人民共和国物权法》出台的过程，本院认为，农村房屋所有权的取得不宜以登记为生效要件。本案中，杜光朋已全额支付房款且实际占有、使用房屋多年，且杜光朋持有的《集体土地建设用地使用证》在土地使用者处有张喜庄村村民委员会的盖章认可，本院认为，杜光朋已取得涉案房屋所有权。关于土地使用权的变更登记与实际享有。杜光朋已取得涉案房屋所有权，根据“地随房走”原则，杜光朋同时享有相应土地使用权。至于杜光朋是否依照行政管理规定就涉案土地使用权申请变更登记，在未涉及第三人利益的情况下，不影响其对涉案土地使用权的实际享有。关于房屋灭失、户口农转非与土地使用权处理。王维全在出售涉案房屋的同时，即已放弃对涉案宅院土地使用权的享有。目前，虽涉案房屋已被拆除，杜光朋亦办理农转非，但涉案土地使用权亦无法回转至王维全享有，故对王维全该项上诉主张，本院不予支持。关于合同法定解除与合同履行。合同法定解除是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。王维全主张土地使用权变更登记系合同义务，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。如前所述，依据双方之间形成的农村房屋买卖关系，杜光朋已取得涉案房屋所有权，并实际享有涉案宅院土地使用权。王维全和杜光朋之间的农村房屋买卖合同已经履行完毕，双方合同目的均已实现，王维全不再具备行使合同法定解除权的条件，故对其以合同无法履行完毕为由主张解除合同的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，王维全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费463元，由王维全负担（已交纳）。二审案件受理费926元，由王维全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  马立红审判员  杨 路审判员  赵 霞二〇一七年六月三十日书记员  刘艳辉书记员  史晓霞