文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7372号原告：广州市美园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道2号4楼A3518房，统一社会信用代码91440101791025369H。法定代表人：张新英，总经理。委托代理人：王玉华，系该司职员。被告：伍池，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省廉江市。原告广州市美园物业管理有限公司（以下简称美园公司）诉被告伍池物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美园公司的委托代理人王玉华，被告伍池参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美园公司诉称：原告自2006年8月1日至2016年6月30日为春江花园小区提供物业管理服务，期间按照天河区物价局等部门核准的收费标准收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费系按业主房屋面积每月收取，水费按抄水表读数由原告以水费（含污水处理费）2.79元／吨向广州市自来水公司和广州市净水有限公司垫付后，次月再向业主收取。被告系春江花园小区江南阁14A室业主，房屋面积119.71平方米，每月应缴物业服务费185.5元（119.71㎡×1.55元）。2013年5月至2016年6月（被告已支付了2014年5月、6月的物业服务费），被告共欠缴36个月物业服务费计6678元；2015年9月至2015年12月，被告用水70吨，欠交水费计195元；2015年10月至2016年6月，被告欠9个月城市生活垃圾处理费45元；2016年3月，江南阁电梯因故障维修，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分摊费用77.8元未交。2015年1月，根据棠下派出所要求，原告对春江花园小区实施消防系统改造工程，工程费用135715元，由全体业主按2.3元／平方米集资，被告应分摊275.3元未交，由原告垫付；2014年9月和2016年4月，春江花园小区水管因故障维修，费用由全体业主集资，被告欠应分摊费用7.5元和9元未交，由原告垫付。现诉至法院，请求判令：1、被告支付欠交的物业服务管理费6678元，水费195元，垃圾费45元，电梯维修费分摊77.8元，消防改造费分摊275.3元，水管维修费16.5元；2、被告承担本案受理费。被告伍池辩称：原告提供的服务质量不好，我方一直要求原告提供提升物业管理服务收费标准的文件，但原告一直没有未提供，且未经过半业主同意，也未公示，原告的涨价行为是不合理，违法的。我方与原告并未签订物业管理合同。关于水费195元及垃圾费45元、电梯维修分摊77.8元、水管维修费16.5元予以确认，我方同意支付上述款项。但我方向原告交付水费的时候，原告都拒绝收取。消防改造维修费275.3元不予确认，我方拒绝支付。关于原告诉请要求我方支付2013年5月至2016年6月期间的物业管理费，我方已忘记有无交付。关于物业管理费，我方只同意按1元/平方米/月的标准支付，不同意按涨价后的标准支付。经审理查明：广州市天河区棠东东路126号14A房（以下简称涉案房屋）的产权人为伍池、李桂梅，建筑面积119.5565平方米，套内建筑面积96.9316平方米。美园公司表示其自2006年8月1日进驻春江花园小区提供物业管理服务，并于2016年6月30日撤场，其与伍池之间没有签订物业管理服务合同，伍池欠缴涉案房屋自2013年5月至2014年4月、2014年7月至2016年6月的物业管理服务费（物业管理服务费的标准为1.55元/平方米/月，涉案房屋每月物业管理服务费为185.5元，伍池已支付了2014年5月、6月的物业服务费），并至今拖欠2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元、2015年9月至2015年12月的水费195元、电梯维修费分摊77.8元、消防系统改造费分摊275.3元及水管维修费16.5元，对于2013年5月至2014年4月、2014年7月至2016年6月的物业管理服务费，伍池未提交证据证明其已缴纳上述区间的物业管理服务费，确认拖欠城市生活垃圾处理费45元、水费195元、水管维修费16.5元、电梯维修费分摊77.8元并同意支付，对消防系统改造费分摊275.3元不予确认。美园公司提交下列证据：1、（2017）粤01民终1061号民事判决书，其上查明，“美园公司属有三级资质的物业服务企业，李策匡、曹小红为天河区棠东东路120号11D房的登记权属人。李策匡、曹小红称其于2007年7月1日与美园公司签订了物业管理服务合同，约定管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日，但该合同到期后，双方没有续签”；2、（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书，其上查明，“广州市天河区物价局于2002年4月4日出具了《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复称：春江花园物业管理综合服务费暂定住宅为1.55／月／平方米；收取的综合服务费应提供相关服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期清洗公共水池、排污设施管理、水电管理、氯化物日常维护管理、代收代缴水、电费、上门收垃圾、防盗门及电梯日常维护保养等内容。”；3、付款通知书，其上客户名称为伍池，管理费单价为1.55元/平方米/月；4、《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》；5、《消防整改工程（发）包合同书》；6、发票，其上显示美园公司支付了春江花园消防整改费135715元；7、日期为2016年6月20日的《春江电梯资料移交清单》、日期为2016年6月30日的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》（均显示移交单位为美园公司，接收单位为春江花园住宅小区业主委员会）。伍池对证据1、3的真实性予以确认，对证据2、4-7的真实性不予确认。美园公司表示消防改造工程费用总额为135715元，该工程没有做验收报告，按工程总额除以春江花园各户建筑面积之和，得出2.3元/平方米，再按各户建筑面积得出分摊数，伍池应支付分摊费用275.3元；伍池表示消防改造合同及发票仅能证明项目花费，如美园公司提供验收报告，其同意按该标准交付。庭审中，美园公司表示就本案所涉纠纷仅向伍池主张权利，不向李桂梅主张权利。庭审中，美园公司撤回要求被告伍池支付电梯维修费分摊77.8元的诉讼请求。本院认为：美园公司在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，属其对权利的自主处分，本院予以准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”。根据（2017）粤01民终1061号民事判决书查明的事实及美园公司提交的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》，美园公司主张其在2013年5月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，本院予以采信。伍池作为涉案房屋的业主，虽未与美园公司签订物业服务合同，但美园公司为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，伍池负有向美园公司支付物业服务费的义务。美园公司主张涉案房屋的物业管理服务费为1.55元/平方米/月，对此提交《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，结合（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书的查明，本院对美园公司主张的物业管理服务费的标准予以采信。对于2013年5月至2014年4月、2014年7月至2016年6月期间的物业管理服务费期间的物业管理服务费，伍池并未提交证据证明其已缴纳，应承担举证不能的法律责任，美园公司诉请要求伍池支付上述期间的物业管理服务费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理服务费为6671.25元（119.5565×1.55×36）。对于美园公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。美园公司主张伍池欠付2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元、2015年9月至2015年12月的水费195元及水管维修费16.5元，伍池对此予以确认，并表示同意支付。美园公司诉请要求伍池支付2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元、2015年9月至2015年12月的水费195元及水管维修费16.5元，本院予以支持。美园公司主张伍池欠付消防改造费用分摊275.3元，并已举证证明支出该笔费用，伍池以美园公司需提供验收报告为由拒绝支付缺乏依据，对于美园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告伍池于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付广州市天河区棠东东路126号14A房自2013年5月至2014年4月、2014年7月至2016年6月期间的物业管理服务费6671.25元；二、被告伍池于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付上述房屋2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元及2015年9月至2015年12月的水费195元；三、被告伍池于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付消防改造费用分摊275.3元；四、被告伍池于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付水管维修费16.5元；五、驳回原告广州市美园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市美园物业管理有限公司负担5元，由被告伍池负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  陈世德人民陪审员  张 代二〇一七年六月二十七日书 记 员  梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达