广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6568号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：黄咏东，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该司职员。被上诉人（原审原告）：蔡桂全，住广东省汕头市龙湖区。被上诉人（原审原告）：蔡彦芸，住广东省汕头市龙湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭金发，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人蔡桂全、蔡彦芸商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案应当适用合同法，判令双方遵守契约精神。双方经协商一致并签订了《商品房买卖合同》及附件《补充协议》。《补充协议》第十八条第6点明确约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》的所有条款均是经过双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分了解和共同认识，充分理解违反合同条款的责任和后果，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条进行了补充约定，上诉人具备《工程竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付标准，该约定未违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人在交付房屋时已经具备了上述条件，并且按照被上诉人提供的送达地址向被上诉人发送了《收楼通知书》，被上诉人并未收楼即起诉上诉人不符合交楼标准，严重违反契约精神。二、一审法院判令上诉人承担违约责任没有法律依据。项目使用临电，上诉人并无违约，也无过错，不应当承担违约责任。项目使用临电的原因是花都区政府规划的雅宝变电站不能按照预期投入运营，导致上诉人数次申请用电负荷均被花都区供电局不予批准，上诉人亦积极解决用电问题，并未推卸责任，目前已拿到用电负荷，受电工程正在加班加点进行。雅宝变电站建设受阻不是上诉人可以预见的，属于不可抗力，上诉人并无过错。三、商品房交付没有法定的交付标准，没有法律规定必须具备永久用电才能交付。四、上诉人积极租借变电器向小区供电，并且收费标准按照居民用电，基本上可以满足日常生活所需。临时用电可以保证居民正常用电，并未影响正常居住。五、关于永久用电的解决，上诉人一直在寻求解决途径。一审法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了审判权。蔡桂全、蔡彦芸二审答辩称：同意一审判决。蔡桂全、蔡彦芸的诉讼请求：雅居乐公司向蔡桂全、蔡彦芸支付逾期交楼违约金（以总房款796181元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2015年9月8日起计至雅居乐公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给蔡桂全、蔡彦芸之日止）；雅居乐公司承担案件的诉讼费。一审法院查明的事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年9月3日，蔡桂全、蔡彦芸与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），蔡桂全、蔡彦芸为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区新华街永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编24栋2702房，总金额为695148元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.5‰的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，蔡桂全、蔡彦芸按约定支付完毕购房款项695148元及装修款首期101033元，合计796181元。另查明：2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月11日，雅居乐公司向蔡桂全、蔡彦芸发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，通知蔡桂全、蔡彦芸在2015年8月19日至2015年8月31日办理收楼手续。蔡桂全、蔡彦芸收到通知书后，认为涉案房屋不符合交付条件，拒绝收楼。2014年5月19日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明雅居乐107国道地块B地块已办理自来水永久使用报装，工程编号为201307050105。2014年6月12日，广州供电局有限公司花都供电局出具《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》，内容为：我局已收到广州花都雅居乐房地产开发有限公司投资建设的住宅楼（自编花都雅居乐107国道B地块）项目的永久用电负荷申请。因周边变电站还在筹建中，所以我局暂时未能向该地块提供永久电源的接入点，待周边变电站建设投产后方可提供该地块永久用电的电源接入点。预计2018年12月31日前提供永久用电负荷，并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。2015年7月2日，广州新奥燃气有限公司出具《点火通气函》，载明该公司组织技术人员已于2015年6月28日对雅居乐B地块进行点火通气，该公司气源充足可保障该小区正常用气。2015年9月17日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局审批通过雅居乐公司关于涉案房屋所在小区的通邮申请。一审法院认为：蔡桂全、蔡彦芸与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于本案雅居乐公司是否违约及免责问题。首先，本案蔡桂全、蔡彦芸作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给蔡桂全、蔡彦芸，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，原审法院对该抗辩理由不予采纳。关于本案违约金计算基数、标准和期限问题。涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”因此，蔡桂全、蔡彦芸主张的违约金计算标准每日0.1‰系蔡桂全、蔡彦芸与雅居乐公司约定标准，原审法院予以支持。蔡桂全、蔡彦芸已付清双方合同约定的房价款695148元，另外，蔡桂全、蔡彦芸亦已支付装修款首期101033元，且本案中雅居乐公司认可该装修款为购房款，因此，蔡桂全、蔡彦芸主张违约金计算基数按总房价款796181元计算，原审法院亦予以支持。至本案一审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，且生效判决业已就2016年9月7日之前的违约金作出处理，故本案只处理2016年9月8日至立案受理之日2016年11月16日期间的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向蔡桂全、蔡彦芸支付自2016年9月8日至2016年11月16日期间的违约金，按总房价款796181元,每日0.1‰的标准计付，即34713.49元。综上所述，蔡桂全、蔡彦芸请求雅居乐公司支付违约金的部分主张原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡桂全、蔡彦芸支付逾期交楼违约金34713.49元（以总房价款796181元为基数，每日0.1‰的标准，自2015年9月8日起计至2016年11月16日止）。二、驳回蔡桂全、蔡彦芸的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元减半收取334元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议问题为涉案房屋是否符合交付条件，上诉人是否要承担违约责任。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  曾文莉审判员  陈弋弦二〇一七年六月十八日书记员  李 博