广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初2140号原告：邬伯诚，男，汉族，1948年10月28日出生，户籍地址：惠州市惠城区。被告：林丽发，男，汉族，1974年9月4日出生，户籍地址：惠州市惠城区。原告邬伯诚诉被告林丽发房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行审理。原告邬伯诚、被告林丽发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告邬伯诚起诉称，2011年3月6日，被告承租原告所有的位于惠州市××××号首层的铺面并签订了《铺面租赁合同》，此合同约定了租赁期限为2011年3月6日至2014年3月5日，此份合同到期，原告与被告就续租问题达成一致，并签订了《续租合同》，《续租合同》约定了续租的期限为2014年3月6日至2017年3月5日，租金为4600元/月，租金缴纳方式为每月5号前现金结清，被告需向原告缴纳押金4600元（如承租期间原告铺面的配套设施无损坏，原告可退回押金给被告），被告无转租权。原告认为本案中涉及到的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人具有约束力。双方已按租赁合同约定全面、适当地履行各自义务。双方的租赁合同关系已于2017年3月5日届满，且原、被告之间就续租问题并未达成一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，被告已于2017年3月5日起丧失了对涉案房屋的承租权，其不肯返还且继续对该房屋的占有、使用缺乏法律依据，己经严重侵犯了原告作为房屋所有权人对房屋的占有、使用的权利，因此，原告有权要求被告立即交还租赁房屋，且需向原告支付非法占用本案房屋的租金（按照4600元/月计算）及水电费、卫生费等费用。综上所述，原告与被告的法律关系明确，被告的行为己违反相关法律规定，违反诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求法院判令：一、被告立即交还向原告租赁房屋；二、被告向原告支付2017年3月5日以后继续占有、使用原告的房屋按照租金4600元/月及实际发生的水电费、卫生费等费用（计算至被告返还房屋之日）。三、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审前，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿每天200元的违约金，赔偿精神损失费5000元，误工费3000元。被告林丽发辩称，原告的起诉没有依据。一、不是我不交还租赁房屋，是邬伯诚在合同到期后，还没退还押金给我，也没跟我一起处理。合同期间的转让设备问题。二、2017年3月5日以后的租金应该是我与邬伯诚在本着互利害赢的情况下双方相讨论为宜。三、邬伯诚收了我的转让费，不让我转让，希望根据相关规定，退还转让费跟利息给我。情况是这样的：1、我与邬伯诚在2011年3月5日的签订合同时，约定到期后不能收转让费，但到期后他每个月加1000元房租，是否合理合法，（旁边档口一样大，月租3700元，对面档口60元，档口面积不到30平方米），因为我搬与不搬都面临着损失，如搬走将损失装饰，设备费用十几万，不搬走就要每个月一千元房租。2、我在合同期间转让，邬伯城故意刁难。综上所述：恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济程序。查明的案件事实经审理查明，原告系位于惠州市××××号首层商铺（下称涉案商铺）的权属人。2011年3月6日，原告（甲方）将涉案商铺出租给被告（乙方），双方签订一份《铺面租赁合同》，约定租赁时间为三年，租金每月3600元，每月10日前付清当月租金；租用期间经甲方同意可以转让，但不得超出租赁期限；如乙方到期后再续租，甲方不再收转让费，但续租期间不得转让，其一切转让权归甲方；乙方续租后如要转让（甲方铺面、乙方餐饮设备）转让总价由甲方得80%、乙方得20%。原告在2011年2月28日收取了被告29400元铺面转让费。涉案商铺用于被告经营惠城区蒸友之蒸品坊。2014年3月24日，原、被告签订一份《续租合同》，约定续约时间为三年即2014年3月6日-2017年3月5日）；租金为每月4600元，每月5日前付清当月租金；乙方交纳4600元押金，续租期满后乙方在没有损坏任何设施的情况下，甲方全额退还押金给乙方；合同期间乙方经营不下去，需转让给他人的必须经过甲方同意，否则甲方提前收回铺面的经营权；铺面租赁期间的水电费、卫生治安费等均由乙方负责。合同签订后，原告收取了被告4600元押金；涉案商铺的电费由被告代扣，水费先由原告代缴后凭票据收取。《续租合同》到期后，被告因原告未退还押金和29400元转让费，未如期交还涉案商铺，目前仍由被告占用。原告遂将被告起诉至法院，请求判如上述所请。另查，庭审中，原告称被告刚来看铺面的时候，就已经和他明确说明转让费29400元不退的，他先交了33000元（包括押金3600元）后我们才签的合同；转让费是指我花钱对商铺进行了装修，第一次合同时已写明续租后不得转让，如果被告经营不下去确实要转让，那么这个转让费就由我得80%，被告得20%。被告则认为，如果原告同意我转让，那么转让费的80%就是原告的，如果原告不给我转让，那么转让费就要退还给我；现在因为我经营不下去，在合同期内原告不同意我转让，所以合同到期了我要求原告退还转让费给我。再查，被告支付租金至2017年3月5日。原告代缴了涉案商铺2017年2月17日至4月1日的水费175元。以上事实，有原告、被告身份证、铺面租赁合同、续租合同、房产证、证明、收据等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同》、《续租合同》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案的争议焦点为，原告应否退还押金4600元和转让费29400元。首先，《续租合同》约定了“续租期满后乙方在没有损坏任何设施的情况下，甲方全额退还押金给乙方”，现原告未提出涉案商铺设施有损坏的意见及证据，原告应将收取的4600元押金退还给被告。其次，转让费（包括租赁房屋的装修、装饰、添附的固定物品等）是商业活动的惯例，原告作为出租人有权收取转让费。《铺面租赁合同》已明确约定了“如乙方到期后再续租，甲方不再收转让费，但续租期间不得转让，其一切转让权归甲方；乙方续租后如要转让（甲方铺面、乙方餐饮设备）转让总价由甲方得80%、乙方得20%。”《续租合同》也约定了“合同期间乙方经营不下去，需转让给他人的必须经过甲方同意，否则甲方提前收回铺面的经营权”，对此可以理解为，续租期间原则上不可转让，如果被告经营不下去，应当经过原告的同意方可转让；如转让商铺给他人，29400元的转让费可退还被告20%（含餐饮设备）。因此，从转让费的性质及双方约定内容来分析，本院采信原告对合同到期后转让费无需退还的解释。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，对租赁房屋内可移动的财物，其所有权属被告所有，应由被告自行搬离。对不可移动的装修、装饰物等，已与原告的房屋结合在一起，成为房屋不可分离的组成部分，构成法律上的附和，该装修、装饰物的所有权归原告所有。本案中，《续租合同》约定的租赁期限届满后，被告应将涉案商铺交还原告。现被告继续占用涉案商铺，已构成违约，应按4600元/月支付自2017年3月6日起至搬离之日止的租金、2017年2月17日至4月1日的水费175元；2017年4月2日至搬离之日止的水电费由原、被告凭票据另行结算。因《续租合同》未对违约责任进行约定，且原告未举证证明其因被告继续占用商铺所造成的实际损失，故原告诉请被告按照每天200元支付违约金、赔偿原告精神损失费5000元及误工费3000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林丽发应在本判决发生法律效力之日起十日内将惠州市惠城区河南岸银岭路27号首层商铺腾空并交还给原告邬伯诚。二、被告林丽发应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邬伯诚支付自2017年3月6日起至搬离之日止的租金（以4600元/月计付，执行过程中抵扣被告支付的押金4600元）及水费175元（2017年4月2日至搬离之日止的水电费凭票据结算）。三、驳回原告邬伯诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告已预交50元），由被告林丽发负担。被告林丽发应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平人民陪审员  杨玉彪二〇一七年六月十五日书 记 员  陈柯希