广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1298号上诉人（原审被告）：惠州华锦物流有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦506房自编3室。法定代表人：崔岩。委托代理人：胡治国，广州东舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州联新创展电子配件有限公司，住所地：惠州市惠城区麦兴路13号博美堂大厦202房C区。负责人：潘伟飙。委托代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。上诉人惠州华锦物流有限公司因与惠州联新创展电子配件有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：2014年8月20日，原告与被告签订《场地租赁合同》，由被告承租原告位于惠州市惠城区小瑶池，土地使用证编号为：惠府国用（2008）第13××07号的土地用于开发成物流园，其中租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日，租金自2015年1月1日开始计算。被告应当在签订本合同后7日内向原告交纳人民币20万元作为合同保证金。合同签订后，原告于2014年9月1日将租赁场地交付给被告使用，但时至今日，被告一直未向原告交纳保证金，也未向原告支付任何租金，原告多次催促未果。为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间2014年8月20日签订的《场地租赁合同》，由被告立即将租赁场地清空返还给原告；2、被告支付原告租金损失人民币724045元（2014年9月1日至2015年4月1日）；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告之间2014年8月20日签订的《场地租赁合同》，由被告立即将租赁场地腾退、清场返还给原告；2、被告支付原告租金损失人民币724045元（2014年9月1日至2015年4月1日），2015年4月1日后的损失按照双方标准计至该土地返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告惠州华锦物流有限公司辩称，1、我方已支付部分费用给原告。2、我方已在涉案土地上进行大量建设，并且部分是不动产项目，原告要求清场腾退无法实现或会造成比较大的损失。3、原告在租赁土地时无告知事实，导致我方在后续使用中出现障碍。4、双方合同无约定解除条款，原告要解除合同只能依照法律，在原告没有催缴相关租金情况下直接要求解除合同不符合法律规定。原审法院查明的事实经审理查明，2014年8月20日，原告惠州联新创展电子配件有限公司与被告惠州华锦物流有限公司签订《场地租赁合同》，约定：原告将其位于惠州市惠城区小瑶池的一宗44972.1平方米的土地[土地使用权证号：惠府国用（2008）第13××07号]出租给被告使用；租赁期限为15年（2014年9月1日至2029年8月30日），由2015年1月1日起计算租金；首年租金每月103435元（含税）、89944元（不含税）,租金按每三周年为一个周期递增一次，每次递增以上一周期的租金为基数递增10%，如此类推递增至合同期满为止；如逾期三个月不支付租金，原告有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收被告所欠的租金；被告应当在合同签订后7日内一次性向原告交纳人民币贰拾万元作为合同保证金。合同签订后，原告于2014年9月1日将上述土地交付给被告使用，被告在该土地上建设了部分临时性的板房及其他附着物。被告于2014年10月10日通过叶文玲账号支付10万元到原告关联公司；于2014年12月12日通过叶文玲账号支付到原告关联公司，2014年12月14日退回第一笔10万元，实际支付了保证金10万元。相应的土地租金被告并未向原告支付。另查一，上述土地于2012年1月18日在惠州市国土资源局办理了抵押登记手续，抵押权人为工行广州第二支行[他项权证号为：惠府他项（2012）第65号]，被告称，因该土地办理了抵押登记，影响了土地的使用。另查二，被告提供了发包人为惠州华锦物业有限公司，设计人为广东远顺建筑设计有限公司、设计项目为：华锦物流园的《建设工程设计合同》以及发包人惠州华锦物业有限公司，承保人为福建联鑫建筑工程有限公司，工程项目为：华锦物流园的《广东省建设工程社工合同》，被告称，接收土地后，对上述土地进行了投资，开挖了部分山体、修建了部分道路、对部分鱼塘进行了填土。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告惠州联新创展电子配件有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已经依约将涉案土地交给被告使用，被告应按照合同约定的时间支付租金。依据双方“如逾期三个月不支付租金，原告有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收被告所欠的租金”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现因被告一直未支付租金，解除合同的条件已经成就。原告要求解除与被告签订租赁合同并支付租金724045元（103435元/月×7个月，2015年4月1日后的租金损失按照双方标准计至该土地返还给原告之日止）并将土地交还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告称因该土地办理了抵押，影响了被告的使用，以及已对上述土地进行了投资，原告解除合同对被告造成了损失的抗辩理由，本院不予采信；被告如果认为原告土地办理抵押登记的情形影响了被告的使用且造成损失及确有投资且该投资损失确应由原告承担的，可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州联新创展电子配件有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》。二、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将其承租的位于惠州市惠城区小瑶池的一宗44972.1平方米的土地[土地使用权证号为：惠府国用（2008）第13021300207号]返还给原告惠州联新创展电子配件有限公司。三、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州联新创展电子配件有限公司支付2014年9月1日至2015年4月1日的租金724045元（2015年4月1日以后的租金损失按照双方标准计至该土地返还给原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11041元（原告已预交5570元）及公告费（先由原告预交，以公告票据为准），由被告惠州华锦物流有限公司负担。被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的意见惠州华锦物流有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后依法改判；二、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：一审判决认定事实不清，认定上诉人无理未付租金，被上诉人可以依合同约定解除合同，该认定事实不清，判决解除合同依据不足，且租金金额计算等错误。一、认定上诉人没有付租金被上诉人就有权依合同单方面解除合同不当。上诉人没有付租金是有符合合同约定的理由的。双方《场地租赁合同》第八条第二款明确约定了“如因甲方（被上诉人）土地存在经济或法律纠纷等问题由甲方负责解决，在问题解决前，乙方（上诉人）有权延付租金并且不承担违约责任”。在签订合同后，在用地中，上诉人需要使用相关权证时，发现被上诉人在签订合同时恶意的隐瞒了土地已经抵押的事实。上诉人认为该情形符合被上诉人土地存在经济问题需要解决的合同约定。在被上诉人收取租金时，上诉人就要求被上诉人解决好该问题。但被上诉人一直没有解决好该问题，依据合同上诉人有权延付租金。一审仅仅认定上诉人没有付租金，就认定是上诉人违约，被上诉人就有权单方面解除合同，不符合双方的约定和案件事实的。二、一审认定的租金开始计算时间错误，应认定为2015年1月1日开始计算租金。双方《场地租赁合同》第三条明确约定：“由2015年1月1日开始计算租金”。而一审判决从2014年9月1日开始计算租金，是不符合双方的合同约定的。三、租金支付标准计算错误。双方《场地租赁合同》第四条第一款明确约定“首年每月租金为103435元（含税），不含税89944元／平方米／月”，第四款约定“甲方收取乙方含税租金部分，向乙方提供正式发票，其他开具收据”。一审判决按含税计算租金，但未要求开具正式发票，如被上诉人不开具正式发票则应当按不含税的租金金额计算租金。四、一审判决解除合同，但没有在计算租金时依合同扣减保证金，不符合双方的约定。双方《场地租赁合同》第八条第四款约定“如乙方违约提前解约，则甲方有权没收乙方支付的合同保证金……”,在本条款之外再无被上诉人可以没收合同保证金的条款。本案是被上诉人要求解除合同，不符合可以没收上诉人合同保证金条件的约定。一审判决解除合同，在计算保证金时应当扣减上诉人交纳的合同保证金。五、上诉人已经在涉案地及相关联地进行了大量的不动产的开发，如解除合同将导致大量资产的浪费，对双方只会导致损失的扩大。上诉人愿同被上诉人就前期的租金问题进一步进行协商。一审单凭上诉人未支付租金而不理上诉人正当的延付理由，判决解除合同本就事实和法律根据不足，另还请二审法院从维持合同稳定性及减少社会财富损失的角度，判决不予解除合同。综上，一审判决认定上诉人无理未付租金进而被上诉人可以依合同约定解除合同，该认定事实不清，判决解除合同依据不足。一审判决租金在开始时间、标准、扣减项目等方面计算错误。请二审法院依法将案件发回重审或依法查清事实后改判。被上诉人惠州市联新创展电子配件有限公司答辩称：被答辩人在合同履行过程中发生根本违约行为，已达到合同约定的答辩人单方行使解除权条件，被答辩人所称其在涉案士地上进行的大量不动产开发，与事实不符，且该条件不足以抗辩答辩人按合同约定对单方解除权的行使。分述如下：一、被答辩人根本违约，答辩人单方解除合同合法合理。本案纠纷是由被答辩人拖欠租金引起，至答辩人2015年向惠城区人民法院提起诉讼、请求解除双方之间的合同之日，被答辩人逾期交付租金已过3个月有余。按照答辩人与被答辩人双方签订《场地租赁合同》（下称合同）第五条第（二）款第1项之约定，被答辩人的违约已经达到答辩人单方行使解除合同权的条件，因此，答辩人起诉请求法院判令解除双方之间合同，有事实基础，有法律依据。而被答辩人上诉称涉案土地上存在抵押物权属于存在经济纠纷之说完全不合逻辑，我国现行法律并未规定设定抵押物权的不动产不得出租。二、被答辩人所主张的不动产开发，不能作为其抗辩依据。首先，被答辩人提交的证据不足以证明其在涉案土地上进行了大量的不动产开发；其次，答辩人于2014年12月19日给被答辩人的书面答复当中明确要求，在被答辩人未按合同履行义务前，必须停止对涉案地的施工，因此，其所诉称的大量不动产开发，是在答辩人不同意的情况下进行的。再次，合同当中并无约定被答辩人违约之后，只要其在涉案土地上投入了建设，答辩人就不能解除合同，相反，合同中约定被答辩人逾期3个月未支付租金时答辩人有权终止合同并将涉案土地及建筑物无偿收回。据此，被答辩人以“在涉案土地及关联地块进行了大量的不动产的开发，如解除合同将导致大量资产的浪费，对双方只会导致损失的扩大”为由认为不应解除双方合同的说法，不构成对答辩人行使单方解除权的抗辩。事实上，自答辩人起诉至今，被答辩人一分租金都未支付，答辩人相信，如果合同不解除，答辩人的损失肯定将更加扩大。三、原审判决租金支付标准正确。根据双方合同约定，租金分为税前租金与税后租金两种计算方法，这一约定是基于双方在合同履行过程中租赁税可能由答辩人收取租金后缴纳或由被答辩人代为缴纳而作出的特别约定，但按如今现状，双方合同既然解除，被答辩人当然不存在代为缴纳租赁税的可能，因此，答辩人在法院强制执行之后，取得财产收入，还将承担纳税义务，原审判决采用税前租金标准计算，合法合理。综上所述，被答辩人的上诉理由完全不能成立，其上诉请求应予驳回。双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“乙方（华锦物流公司）应按时缴纳租金，如逾期2个月不缴纳租金的，按应缴租金每日万分之五支付滞纳金。如逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，甲方（联新创展公司）有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”第四条第一款约定：“本地块首年租金单价2.3元/平方米/月（含税），不含税2元/平方米/月，首年每月租金为103435（含税），不含税89944元/平方米/月。”第八条第二款约定：“如因甲方（联新创展公司）土地存在经济或法律纠纷等问题由甲方负责解决，在问题解决前，乙方（华锦物流公司）有权延付租金并且不承担违约责任；如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，乙方有权解除合同并且不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。”第三条约定：“租赁期限，自2014年9月1日起至2029年8月30日，期限为15年。由2015年1月1日起开始计算租金。”又查明，因惠州华锦物流有限公司未按照合同约定交付租金，惠州联合创业电子设备有限公司于2015年3月25日向惠城区法院提起本案诉讼，惠城区法院于2015年10月13日出作（2015）惠城法民一初字第1417号判决，判决：一、解除原告惠州联新创展电子设备有限公司与被告惠州华锦物流有限公司于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》；二、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将其承租的位于惠州市惠城区小瑶池的一宗44972.1平方米的土地清空后返还给原告惠州联新创展电子设备有限公司；三、被告惠州华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州联新创展电子设备有限公司支付2014年9月1日至2015年4月1日的租金724045元。惠州华锦物流有限公司不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1417号民事判决，向本院提起上诉。本院认为，原审判决认定事实不清，程序不当，于2016年5月18日作出（2016）粤13民终193号民事裁定，撤销惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1417号民事判决，将该案发回惠城区法院重审。再查，上诉人与惠州联合创业点子设备有限公司于2008年8月20日同一天，就本案相邻土地的租赁事宜另签订一份《场地租赁合同》，相关纠纷当事人另行提起一诉讼，案号为（2015）惠城法民一初字第1416号、（2016）粤1302民初7522号、（2017)粤13民终1483号。再查，签订《场地租赁合同》后，上诉人于2014年12月2日通过案外人叶文林账户转账10万元到被上诉人关联公司广州市甲合贸易有限公司，此后叶文林账户于2014年12月2日再次转账10万元到该关联公司，2014年12月4日，该公司将10万元退回至叶文林账户。一审对该部分事实时间表述有误，本院予以纠正。本院判决理由及结果本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案二审现争议焦点：一是华锦物流公司未按合同约定支付租金的抗辩理由是否成立；二是双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是否应当解除；三是本案租金支付计算标准以及租金起算时间应当如何确定；四是联新创展公司收取华锦物流公司的10万元保证金是否应当抵扣租金的问题。具体判析如下：关于华锦物流公司未按合同约定支付租金的抗辩理由是否成立的问题。双方当事人于2014年8月20日签订《场地租赁合同》之后，联合创业公司于2014年9月1日将涉案租赁的土地交付给华锦物流公司使用，至今为止华锦物流公司未按照合同约定支付任何租金。华锦物流公司未支付租金的抗辩理由为：联新创展公司签订合同存在恶意隐瞒涉案租赁的土地已经抵押的事实，该情形属于合同约定的经济问题需要解决。对此，本院认为，一方面，彼时双方当事人签订《场地租赁合同》，联新创展公司作为涉案租赁土地的权利人已经向华锦物流公司出示国有土地使用证（该方面的事实华锦物流公司本案二审开庭查询期间并不持异议），涉案租赁土地使用证的他项权利登记明确已经记载涉案土地已经抵押的事实，故此联新创展公司不存在恶意隐瞒土地已经抵押的事实。另一方面，涉案的出租土地虽办理了抵押登记，但是不属于上述合同约定的出租土地被查封和其他经济、法律纠纷的情形，上诉人使用该租赁物并不受影响，租赁合同的目的可以现实。据此，华锦物流公司以抵押作为未按合同约定支付租金的抗辩理由不成立，应当予以驳回。关于双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是否应当解除的问题。双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。依据双方当事人签订《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“乙方（华锦物流公司）应按时缴纳租金，如逾期2个月不缴纳租金的，按应缴租金每日万分之五支付滞纳金。如逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，甲方（联新创展公司）有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”本案中，双方当事人于2014年8月20日签订《场地租赁合同》之后，联合创业公司于2014年9月1日将涉案租赁的土地交付给华锦物流公司使用，但至今为止华锦物流公司未按照合同约定支付任何租金，依据上述合同的约定，联新创展公司有权单方中止合同，收回涉案的租赁土地。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，华锦物流公司从双方签订合同至今已经拖欠租金29个月，华锦物流公司未付租金的行为已经构成根本违约，导致联新创展公司的租赁合同目的无法实现，联新创展公司依法应当享有解除合同的权利。据此，原审法院判令解除租赁合同关系，既有法律依据，也亦符合双方合同约定，二审予以维持。对于华锦物流公司上诉提出涉案土地已经进行大量的不动产开发的问题。第一，华锦物流公司为证明对涉案土地已经进行开发，并累计投入500万元，原审仅向法院提交了照片、发包合同、结算单。华锦物流公司提供的上述证据仅能证明其在涉案土地建设了部分临时性板房及其他附着物，不能证明存在大量的不动产开发；第二，依据《场地租赁合同》第五条第二款第一项约定：“华锦物流公司逾期3个月不缴纳租金和滞纳金的，作为乙方违约处理，联新创展公司有权单方中止合同，将地块和建筑物无偿收回，并追收乙方所欠的租金。”本案中，即便华锦物流公司存在不动产开发，因华锦物流公司拒不支付租金的违约行为，依据上述合同约定，华锦物流公司亦可预测到联新创展公司可无偿收回地上建筑物的违约后果；第三，华锦物流公司对涉案土地进行不动产建设不能作为延期支付租金的理由，亦不能作为继续履行租赁合同的依据，租赁合同关系仍应解除。据此，华锦物流公司提出涉案土地已经进行大量的不动产开发的上诉理由不成立，应当予以驳回。关于本案租金支付计算标准以及租金起算时间应当如何确定的问题。第一，租金支付标准。《场地租赁合同》第四条第一款约定：“本地块首年租金单价2.3元/平方米/月（含税），不含税2元/平方米/月，首年每月租金为103435（含税），不含税89944元/平方米/月。”上述约定为租金税前与税后的两种计算方法，含税价由出租方联新创展公司收取后缴纳税款，而不含税价则由华锦物流公司以联新创展公司名义代为缴纳税款，本案中，考虑双方当事人的租赁合同关系解除，华锦物流公司以联新创展公司名义代为缴纳税款条件不存在。据此，原审法院判决华锦物流公司按照合同约定的含税价支付租金，联新创展公司收取租金之后再自行缴纳税款，处理并无不妥，应当予以维持。至于联新创展公司收取上述租金之后是否开具正式发票，因华锦物流公司尚未支付拖欠租金，联新创展公司亦未实际拒绝履行开具发票的义务，对于该不确定事实不属本案审理范围，当事人可依事件进展另循途径解决。第二，关于租金起算时间。华锦物流公司二审主张，租金应从2015年1月1日开始计算。对此，经审理查明，双方当事人于2014年8月20日签订的《场地租赁合同》第三条约定：“租赁期限，自2014年9月1日起至2029年8月30日，期限为15年。由2015年1月1日起开始计算租金。”上述约定的租期由2014年9月1日起开始，2014年9月1日至2015年12月31日为免租期限，并无约定如合同解除该四个月的租金需补充交纳。也即依照合同约定，在签订合同时被上诉人对于4个月的利息利益损失是可以预见的，并自行进行了放弃的意思表示。故此，上诉人主张拖欠租金应从2015年1月1日起算，有合同依据，应予支持。一审判决租金从2014年9月1日起付与合同约定不符，二审依法予以纠正。依照合同约定以及双方合同附表1，自2017年9月1日起的占用费按每月113778元计算，以后每三年递增10%。关于联新创展公司收取华锦物流公司的10万元保证金是否应当抵扣租金的问题。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，联新创展公司原审中未对保证金问题提出诉求，华锦物流公司原审既未提出抗辩亦未提出反诉，二审中华锦物流公司要求法院将保证金一并解决处理，属于二审程序新增的独立诉讼请求，并且联新创展公司二审庭审中明确表示不同意本院一并处理。按照上述规定，对于华锦物流公司请求保证金问题，本院不予处理，上诉人可另循途径解决。综上，原审法院认定事实部分不清，本院予以纠正，上诉人的上诉请求，有理部分本院予以支持，无理部分本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7874号民事判决第一、第二判项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7874号民事判决第三判项为：惠州市华锦物流有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州联新创展电子配件有限公司支付租金及占用费（自2015年1月1日起至2017年8月30日止按每月103435元（含税）计算，自2017年9月1日起此后每三年以上一个周期的租金为基数递增10%，计至土地返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费11041元，由上诉人惠州华锦物流有限公司负担10000元，由被上诉人惠州联新创展电子配件有限公司负担1041元；惠州华锦物流有限公司多预交的部分，抵作被上诉人应负担部分，待执行时由被上诉人径付给上诉人。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  赖锦荣审 判 员  邓耀辉二〇一七年六月八日法官助理  雷彩霞书 记 员  彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；