广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6527号上诉人（原审被告）：徐应研，男，1979年9月22日出生，住广州市荔湾区。委托代理人：罗嘉燕、黎耀华，广东捷成律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审原告）：梁泽麟，男，1988年3月16日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：王启明，男，1975年10月6日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：郭亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人徐应研因与被上诉人梁泽麟、王启明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人徐应研上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回梁泽麟、王启明的全部诉讼请求；2、案件全部诉讼费由梁泽麟、王启明承担。事实与理由：一、原审判决仅依据梁泽麟、王启明向海印集团支付了租赁定金的事实，迳行推定梁泽麟、王启明以徐应研及其委托人的名义直接向海印集团承租涉案的11间商铺，并认定徐应研无权收取相应租金，明显是认定事实不清，证据不足。徐应研认为：首先，梁泽麟、王启明直接向海印集团支付租赁定金的事实，无法直接证明梁泽麟、王启明即为徐应研与海印集团签订租赁合同的实际承租人。相反，通过考察梁泽麟、王启明在向海印集团支付定金(梁泽麟、王启明当天已收到抬头为徐应研、曾兰燕、练菊花的定金发票)当天同时向徐应研支付了22万元的行为可知，梁泽麟、王启明均清楚知悉其实际是从徐应研处承租商铺的。梁泽麟、王启明在徐应研及其委托人与海印集团签订《租赁合同》即2013年11月1日后，又分别于2013年11月25日、12月17日向徐应研支付了21000元、171630元，这进一步证明梁泽麟、王启明一直明确知悉其是向徐应研承租涉案商铺的，否则，作为一个具有完全民事行为能力的人，梁泽麟、王启明不可能在明知其已以徐应研及其委托人名义与海印集团签订租赁合同的情况下，仍向徐应研支付款项。同时，作为次承租人的梁泽麟、王启明受作为承租人的徐应研指示将部分租赁定金支付给出租人的交易行为，也完全符合一般交易习惯，节省交易流程。其次，梁泽麟、王启明在原审庭审中称，关于曾兰燕、练菊花的签订租赁合同实际是徐应研以二人名义代为签署的，这说明梁泽麟、王启明根本不确认是其以曾兰燕、练菊花的名义向海印集团承租涉案商铺的。另，从曾兰燕、练菊花向徐应研出具的授权委托书可知，二人在与海印集团签订《租赁合同》前就已将有关事项委托给徐应研，根本不存在梁泽麟、王启明以其二人名义承租涉案商铺的情况。因此，梁泽麟、王启明一直知悉并确认其承租的涉案商铺是徐应研从海印集团处取得商铺使用权后再转租的，徐应研与梁泽麟、王启明之间成立转租合同关系，梁泽麟、王启明已从徐应研处实际接收并使用涉案商铺。二、徐应研与梁泽麟、王启明签订的《合作协议》实为转租协议，徐应研已依约将商铺实际交付梁泽麟、王启明使用，有权按约定标准收取保证金和租金，梁泽麟、王启明要求徐应研返还有关款项和赔偿损失的主张，明显缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，徐应研已将涉案商铺实际交付给梁泽麟、王启明占有使用。退一步讲，即使徐应研在与梁泽麟、王启明在签订《合作协议》时，未实际从海印集团处取得涉案商铺的使用权，但梁泽麟、王启明在徐应研及其委托人与海印集团签订租赁合同后，已通过其履行合同主要义务的行为确认其向徐应研实际承租商铺的数量、面积以及租金标准。其次，梁泽麟、王启明及其委托人与徐应研及其委托人是同时于2013年11月1日同海印集团签订的租赁合同，承租流行前线整个F区的。这意味着徐应研方承租的商铺与梁泽麟、王启明方承租的商铺存在“非A即B”的关系。更为重要的是，徐应研与海印集团签订的《流行前线商铺租赁合同》(合同编号：海固J13LQ-B1F025-225)中，签约代表人即为梁泽麟，这足以证明梁泽麟、王启明在签订《合作协议》前己知悉徐应研及自身向海印集团承租商铺的具体情况，并且曾作为徐应研的代表签订租赁合同。因此，梁泽麟、王启明向徐应研承租涉案商铺是双方真实意思表示，梁泽麟、王启明已通过其履行合同义务的行为确认接收了徐应研交付的涉案商铺。徐应研已在2013年11月1目至2014年3月30日期间将涉案商铺交付给梁泽麟、王启明使用，徐应研依约有权向梁泽麟、王启明收取租赁保证金和租金，但梁泽麟、王启明自始未向徐应研支付任何租金，且梁泽麟、王启明接收上述商铺后已立即将其转租他人，并向他人收取了租赁定金、租金、有偿服务费等全部租费，梁泽麟、王启明已在占有使用商铺期间获得较大收益。三、本案中没有任何证据证实梁泽麟、王启明以案外人名义与海印集团签订租赁合同承包涉案商铺，相反，徐应研在原审已经提供了包括租赁合同及委托书等，证明徐应研有权代理案外人签订租赁合同承租涉案商铺。被上诉人梁泽麟、王启明答辩称：合同实际上是梁泽麟、王启明在履行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。梁泽麟、王启明向原审法院起诉请求：1.徐应研向梁泽麟、王启明返还430000元；2.徐应研向梁泽麟、王启明赔偿388210.50元。原审法院查明的事实:2013年9月，梁泽麟、王启明（乙方）与徐应研（甲方）签订《合作协议》，约定：双方同意在甲方位于中山三路25号至27号（流行前线F区）铺位面积约500㎡（以契约为准）进行合作，甲乙双方以合作方式开办“流行美食前线”，该“流行美食前线”的一切经营业务，均由乙方负责；流行美食前线的全部投资均由乙方负责，甲方需协助乙方及其承租商户解决与商场之间的一切问题，甲方提供场地，乙方经营所产生的水、电、税等费用由乙方负责，在签订合作同时，乙方向甲方一次性支付1290000元作为合作保证金，保证金不能作为其他用途，本保证金在合作期满后，甲方应于15日内一次性无息退还给乙方；乙方负责经营、管理、独立核算、自负盈亏并在每月3号前向甲方支付定额利润430000元含商场一切费用除经营所产生的水、电、税等费用，如逾期缴交，则每天加缴滞纳金的百分之三，超过十五日未能缴定额利润，则本合同作废，甲方有权收回场地及追讨赔偿，保证金不退还，定额利润每年递增幅度以商场租赁合同为准；场地移交在正式签定合约起日内即年月日前甲方向乙方作场地移交；甲方负责提供该场地合法经营场地，在合作期间，保证乙方正常使用，若发现场地使用权纠纷，则由甲方负责解决，未能解决时，须赔偿乙方经济损失，必须提供乙方场地使用的有关申请牌照的相关资料、装修报批手续等；合作期限36个月，甲方保证提供合法的场地与乙方经营，若因甲方不能合法地提供该房屋场地合法使用证明文件进行合作，乙方有权终止合同，甲方须赔偿乙方的一切经济损失，并无息退还乙方支付保证金1290000元；由于此协议签订时有部分内容保留待定，相关保留待定部分在有关商场文件确定时双方签名以及按指模确认等。2013年9月10日，梁泽麟通过银行向海印集团转账支付了1019895.50元，向徐应研支付了220000元。此后，梁泽麟再于同年10月31日通过银行转账的方式向海印集团支付了987000元（备注用途为F区进场费），于11月25日、12月17日再向徐应研支付21000元、171630元。2013年9月10日，海印集团向梁泽麟出具收取定金的发票四份，合计金额122130元；向案外人梁雪莹出具收取定金的发票三份，合计金额128340元；向案外人杨静云出具收取定金的发票四份，合计金额113805元；向案外人王启明出具收取定金的发票三份，合计金额88695元；向案外人王建春出具收取定金的发票三份，合计金额88695元；向案外人余文标出具收取定金的发票两份，合计金额40020元；向案外人曾兰燕出具收取定金的发票四份，合计金额105190.50元；向案外人练菊花出具收取定金的发票三份，合计金额158280元；向徐应研出具收取定金的发票四份，合计金额124740元。前述由海印集团出具的收取定金的发票共计三十份，合计金额969895.50元。2013年9月1日，练菊花、曾兰燕向徐应研出具《授权委托书》，委托徐应研履行其与海印集团签订的租赁合同等。庭审中，徐应研称练菊花、曾兰燕是其堂妹与妻子。2013年11月1日，以曾兰燕的名义与海印集团签订《流行前线商铺租赁合同》四份，承租商铺为F-001至F-004；以练菊花名义与海印集团签订《流行前线商铺租赁合同》三份，承租商铺为F-012至F-014；徐应研与海印集团签订《流行前线商铺租赁合同》四份，承租商铺为F-025至F-028，其中F-025号商铺的租赁合同中写明的签约代表人为梁泽麟。2014年3月30日，海印集团向徐应研（F-026至F-028铺租户）及案外人曾兰燕（F-001至F-004铺租户）、练菊花（F-012至F-014铺租户）发出《解除合同通知》十份，均称：贵户与我司签订《流行前线商铺租赁合同》，从2014年1月5日起，贵户开始拖欠租金和相关费用，贵户逾期缴交租金及相关费用超过10日，已构成根本性违约，我司现根据法律规定和《流行前线商铺租赁合同》约定，解除与贵户签订的租赁合同及全部附属合同，贵户已缴交的一切费用不予退回等。此后，因就商铺租赁及返还费用的问题，梁泽麟、王启明称其曾于2014年5月向公安机关报案，但公安机关认为属民事纠纷未予立案处理。为此，梁泽麟、王启明提交证据显示广州市公安局越秀区分局曾调取过相关证据并出具清单。2016年3月30日，梁泽麟、王启明曾向原审法院提起（2016）粤0104民初3945号民事诉讼，因梁泽麟、王启明无正当理由未到庭，该案按撤诉处理。梁泽麟、王启明遂于2016年6月1日再向原审法院提起本案诉讼。庭审中，梁泽麟、王启明、徐应研双方均确认涉案的《合作协议》实际是转租合同。徐应研确认在梁泽麟、王启明与徐应研双方签订《合作协议》时其尚未实际占用涉案的商铺，但徐应研已与海印集团达成有关的租赁的具体事宜。虽然当时没有海印集团签订协议，但海印集团明确了租赁商铺的数量和编号，所以在此情况下才通知梁泽麟、王启明支付租赁定金，同时在支付定金的当天，由海印集团出具30间商铺的定金收据。梁泽麟、王启明则认为其作为普通的公民，没有法律上清晰意识，并不清楚徐应研是否实际取得商铺、有权转租。原审法院认为：梁泽麟、王启明与徐应研于2013年9月签订的《合作协议》的性质确定是解决本案纠纷定位及坐标。根据《合作协议》的约定，合作的形式是双方合作开办“流行美食前线”，徐应研提供合作经营的场地，梁泽麟、王启明负责经营管理、独立核算、自负盈亏并向徐应研支付定额利润。因此，诚如梁泽麟、王启明、徐应研于庭审中所述，该《合作协议》虽名为合作，实为商铺租赁合同，其中梁泽麟、王启明向徐应研支付的“定额利润”实为租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即徐应研作为出租人，其负担的主要合同义务是向梁泽麟、王启明交付适租商铺。结合本案查明的案件事实，至少可以得出如下结论：其一、徐应研既非涉案商铺的所有权人，亦无证据显示其曾在签订《合作协议》时有权将涉案商铺对外出租或转租。首先，结合《合作协议》关于“由于此协议签订时部分内容保留待定，相关保留待定部分在有关商场文件确定时双方签名及按指模确认”的约定，《合作协议》仅约定徐应研应提供的商铺面积约为500平方米，并未指明具体的商铺编号及位置。因此，梁泽麟、王启明、徐应研双方在签订该协议时是清楚知道徐应研并未实际取得涉案商铺或有权出租，徐应研可在协议订立后、实际取得相应的商铺后再通过补充协议完善相关合同内容。其次，虽然徐应研庭审中称其虽未与海印集团签订协议，但海印集团已向其明确了租赁商铺的数量和编号，所以在此情况下才通知梁泽麟、王启明支付租赁定金，同时在支付定金的当天，由海印集团出具30间商铺的定金收据。也即徐应研与海印集团之间就涉案商铺的租赁尚处于合同磋商阶段，未签订书面租赁合同，且海印集团未将涉案商铺实际交付徐应研占有、使用。其二、涉案商铺的租赁合同的实际订立情况是梁泽麟、王启明在前述《合作协议》签订后，于2013年9月10日直接向海印集团支付了租赁保证金及进场费用后，实际取得了涉案商铺的使用权。即在前述协议的实际履行过程中，梁泽麟、王启明迳行向海印集团承租了相应的商铺，而非由徐应研取得相应的商铺使用权后再行转租予梁泽麟、王启明使用。其三、即使徐应研以及其作为案外人曾兰燕、练菊花的代理人与海印集团签订了11份《流行前线商铺租赁合同》，但考察该部分协议的履行情况，该部分商铺属梁泽麟以徐应研或曾兰燕、练菊花的名义承租，合同中约定的租赁保证金包括在梁泽麟、王启明2013年9月10日支付予海印集团的1019895.50元之中。徐应研作为出租人其并未能依约向梁泽麟、王启明提供适租的商铺，梁泽麟、王启明诉请要求徐应研退还收取的预付租金412630元，理据充分，原审法院予以支持。至于梁泽麟、王启明诉请要求徐应研退还的以现金方式支付的17370元预付租金，证据不足，原审法院不予支持。至于梁泽麟、王启明诉请要求徐应研赔偿的388210.50元损失的问题，因梁泽麟、王启明、徐应研为商铺租赁合同关系，梁泽麟、王启明通过向海印集团承租的商铺因未能按约定支付租金而导致海印集团解除相应的租赁合同关系、没收租赁保证金，相应的法律责任应由梁泽麟、王启明自行负担，梁泽麟、王启明该项诉请，缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，于2016年11月25日作出判决：一、徐应研应于判决发生法律效力之日起10日内一次性向梁泽麟、王启明返还412630元。二、驳回梁泽麟、王启明的其他诉讼请求。案件受理费11982元，由梁泽麟、王启明负担5959元，由徐应研负担6023元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方上诉争议的焦点问题是梁泽麟、王启明使用的涉案商铺是否是由徐应研依据《合作协议》所提供？本院对此分析如下：首先，双方均确认《合作协议》实质上是商铺转租合同，既然是商铺转租合同，应该是作为承租人的徐应研将承租到的商铺再转租给次承租人梁泽麟、王启明，存在徐应研与梁泽麟、王启明以及梁泽麟、王启明与上一手业主两个租赁关系。徐应研与梁泽麟、王启明之间租赁关系的依据是《合作协议》，但《合作协议》对徐应研应交付商铺的面积、交付时间等重要事项约定并不具体，而是约定“（以契约为准）……由于此协议签订时有部分内容保留待定，相关保留待定部分在有关商场文件确定时双方签名以及按指模确认等”，此后，双方也未就相关事项达成进一步的合意。因此从形式上看，徐应研与梁泽麟、王启明之间的租赁关系尚需要进一步明确。其次，从实际履行的角度来看，涉案商铺的保证金及进场费均由梁泽麟、王启明直接向海印集团支付，关于涉案商铺租赁相关的权利义务直接发生在梁泽麟、王启明与海印集团之间，即使徐应研以及其作为案外人曾兰燕、练菊花代理人与海印集团签订的11份《流行前线商铺租赁合同》，也没有证据显示徐应研有向海印集团履行承租人的义务及向梁泽麟、王启明履行出租人的义务，因此，原审法院认为梁泽麟、王启明是直接向海印集团承租了涉案商铺并无不当。综上所述，徐应研的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7489元，由上诉人徐应研负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年六月二十六日书记员  吴 桐