浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2965号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅，住所地：浙江省杭州市下城区凤起路519号3装302室。经营者：张茂光，女，1943年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人：姜海斌、胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊旺，男，1992年10月16日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托代理人：黄敏，湖南扬世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章某，男，1974年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：曹晓红，浙江宏昊律师事务所律师。上诉人杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅（金唛多餐饮娱乐厅）因与上诉人熊旺、被上诉人章某房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：坐落于杭州市凤起路519号3幢三楼房屋为金唛多餐饮娱乐厅向案外人杭州都锦生实业有限公司所租赁。2015年3月28日金唛多餐饮娱乐厅与熊旺签订《房屋租赁合同》，将上述房屋中的318室885平方米房屋转租给熊旺经营使用，租赁期限自2015年4月15日起至2020年4月14日止。2015年4月15日至2015年7月14日为90天免租期。日租金2.9元每平方每天，每两年租金递增6%，租金支付方式为先付后用，3个月一付。首期租金（2015年7月15日至2015年10月14日期间）234193元，在合同签订后7天内一次性付清，以后每次支付时间在每年的7月15日、10月15日、1月15日、4月15日前30天内付清3个月租金。租赁期内水电费、停车费等相关费用以及与经营有关的税费由熊旺承担。租房押金234193元，在合同签订后7天内一次性付清，租赁期满后如有剩余，无息返还。合同签订后，承租人应按期支付租金、水电能耗费用等，逾期支付则每逾期一天按照未支付费用的3‰支付违约金。逾期支付超出30天的，出租人有权采取停水停电或解除合同，并要求承租人在7天内腾退房屋。未腾退的，视为承租人放弃，出租人有权按照合同全部年限租金总和的20%主张违约金。房屋装修需报出租人报备，变更房屋主体结构和原有设备设施及出租人整体布局的，需预先报出租人书面同意。出租人提出进行维修，须提前1日书面通知承租人，承租人应积极协助配合。承租人向出租人提出属于出租人范围内房屋设施维修请求后，出租人应在24小时内做出响应，在合理时间内或双方约定的时间内及时提供维修服务，否则承租人因此造成的经济损失由出租人承担。对承租人的装修装饰及承租人安装的设备设施部分，如空调、消防、给排水出租人不负责修缮义务。章某作为担保人在上述房屋租赁合同中签字捺印，确认自愿为承租人担保，并愿意受担保条款约束。2015年4月28日杭州都锦生实业有限公司对金唛多餐饮娱乐厅对上述房屋转租的申请予以同意。2015年8月18日熊旺个人经营的杭州市下城区鼎宫餐厅取得营业执照。2016年3月9日、4月6日杭州市下城区鼎宫餐厅先后两次发生屋面渗漏，案件审理中经鉴定确认漏水位置为：屋面底部、屋面板与梁交接处渗漏，原因为：1、防水材料老化、破损、残缺；2、屋面混凝土条形基础阻断雨水排水路径；3、南北侧烟道接出口防雨淋设置不合理，导致雨水从侧边飘入；4、拆除违章建筑后产生的建筑垃圾没有及时清理，导致雨水排水路径不畅；5、拆除违章建筑时未对建筑底部砖墙基础及时拆除，雨水流入基础内导致砖砌隔墙内积水。房屋发生渗漏后，熊旺通知金唛多餐饮娱乐厅进行修理，因未能修复，2016年4月6日杭州市下城区鼎宫餐厅停止营业。2016年4月10日熊旺致函金唛多餐饮娱乐厅，要求金唛多餐饮娱乐厅立即采取合理方式排除妨害，解决漏水问题，并赔偿财产损失及营业损失139余万元。2016年4月15日金唛多餐饮娱乐厅复函认为已经采取积极措施进行修复，屋顶渗水问题已经解决，屋顶灰漆需待干透后重新进行粉刷，租赁场所冷菜间渗水及吊顶损坏部分会负责修复。并提出上述渗漏问题没有直接影响酒店正常营业，对熊旺所提出的财产损失不予认可。并告诉熊旺已将问题上报给物业，请求物业进行适当补偿，同时会尽快处理房屋漏水问题并加强屋顶防水处理。2016年6月2日金唛多餐饮娱乐厅致函熊旺，告知熊旺因拖欠2016年4月15日前30天应支付2016年4月15日至2016年7月15日的租金234193元，应付2016年3月16日至2016年4月15日水电费14142.69元，应付2016年4月16日至2016年5月15日水电费2359.14元，应付2016年3月12日至2016年4月11日煤气费3786.66元，共计254481.49元。故根据合同中关于逾期支付租金超过30日出租人有权解除合同的约定，特函告自2016年6月7日起解除双方签订的房屋租赁合同，要求熊旺在接到函告之日起7日内支付拖欠款项及违约金共计1085382元，暂时计算至2016年6月7日止，并要求熊旺按照合同约定在6月15日前清理在租赁房屋内的自有财产。如不履行，则将通过法律途径追究责任。2016年6月21日金唛多餐饮娱乐厅提起本案诉讼，诉请判令：1、依法确认金唛多餐饮娱乐厅与熊旺的《房屋租赁合同》已解除；2、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租金140516元；3、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租赁期间的水电费16501.83元；4、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租赁期间的煤气费3786.66元；5、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付上述逾期支付款项的违约金45968元（暂计至2016年6月15日，之后的利息按每日千分之三计算至实际清偿之日止）；6、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付违约金929782元；7、熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付房屋占有使用费59849元（自2016年6月8日暂计至2016年6月30日，此后按照《房屋租赁合同》租金标准计算至实际腾退房屋之日止）；8、章某对上述2-7项金额承担连带保证责任；9、本案诉讼费用由熊旺、章某承担。熊旺提出反诉，诉请判令：1、金唛多餐饮娱乐厅赔偿各项损失1110052元（包含：2016年4月7日开始的员工工资55000元；管理人员阎某的工资共11个月93500元；营业收入损失2016年4月7日计算至今共321天，共计898500元，营业损失应当算至本案判决生效之日，且应加上维修期限；维修费用41124元；食品损失21628元）；2、金唛多餐饮娱乐厅继续履行合同；3、本案反诉费、鉴定费由金唛多餐饮娱乐厅承担。另查明，杭州诚正价格评估咨询有限公司出具杭诚价[2017]鉴字第3-C号评估报告，该报告载明：杭州市下城区鼎宫餐厅内部因漏水造成的顶部电路和地板下电路预埋及其他装饰项目在鉴定评估基准日的损失价格为41124元。杭州市下城区鼎宫餐厅的日平均经营损失为2800元每日。餐厅因停电变质的冷冻货物损失价格为21628元。熊旺为评估支付评估费16000元，鉴定支付鉴定费17000元。原审法院认为：金唛多餐饮娱乐厅、熊旺在合同履行过程中因房屋渗漏及缴费延迟等问题产生纠纷，熊旺在2016年4月6日停止营业至今。根据合同约定，熊旺应在2016年3月15日前支付季度租金234193元，然而3月9日租赁场所发生了渗漏，4月6日又再一次发生渗漏。熊旺以此为由拒付租金并要求金唛多餐饮娱乐厅赔偿损失。对于金唛多餐饮娱乐厅是否因熊旺拒付租金享有合同解除权的问题，原审法院认为，案涉房屋虽然是局部渗漏，但因房屋用途为饭店经营，冷菜间渗水及吊顶损坏确会对饭店的正常使用造成影响。熊旺在金唛多餐饮娱乐厅未能修复的情况下拒绝支付租金，不同于合同中约定的迟延支付租金而解除合同的情形，原审法院对金唛多餐饮娱乐厅以熊旺未付租金为由要求确认合同在通知之日解除的请求不予支持，而对熊旺要求继续履行合同的反诉请求予以支持。与此同时，保证房屋的正常使用，及时进行维修是出租人的合同义务，交付租金亦是承租人应负的合同义务。在出租人未适当履行修缮义务的情况下，熊旺作为承租人决定继续租赁房屋的，依法应积极作为，主动修缮，以防止损失的扩大。且根据鉴定结论来看，熊旺自行安装的烟道接出口防雨淋设置不合理亦是造成房屋渗漏的原因之一。熊旺未采取积极措施对渗漏进行修理，而是以房屋渗漏为由拒绝交纳租金，要求出租人承担营业等损失，直接扩大了损失。综合上述因素，原审法院认为扣除三个月作为承租人对房屋行使自行修缮的时间为宜，对其余租金因承租人不作为扩大了损失，仍应由熊旺承担，对金唛多餐饮娱乐厅相应部分的租金主张原审法院予以支持。考虑到纠纷的起因，对金唛多餐饮娱乐厅关于租金延迟违约金的诉讼请求则不予支持。对金唛多餐饮娱乐厅所主张的水电、煤气费及其违约金，因所提交的证据缺乏充分的证明力，故对该部分费用及其违约金的主张亦不予支持。对熊旺主张的因房屋渗漏造成的各项损失，其中因漏水造成的顶部电路和地板下电路预埋及其他装饰项目在鉴定评估基准日的损失为41124元，结合渗漏原因，原审法院判令由金唛多餐饮娱乐厅承担80%赔偿责任。对冷冻货物损失21628元，原审法院认为熊旺未及时处理，对损失的扩大具有直接责任，故依法可以减轻对方的责任，从而判令由金唛多餐饮娱乐厅承担50%赔偿责任。对熊旺所主张的停业经营损失，因无法确定确系金唛多餐饮娱乐厅造成，故不予支持。需要指出的是，本案是针对裁判节点前所发生的事实进行的审查。在裁判生效之后，金唛多餐饮娱乐厅、熊旺应根据渗漏原因，积极进行整改，适当履行义务，并承担由此导致的法律责任。因该部分事实尚未发生，故对金唛多餐饮娱乐厅要求熊旺继续交付房屋租金的诉讼请求，不予支持。鉴定及评估费用系因本案纠纷所产生，根据鉴定的漏水原因，冷冻货物的受损原因，原审法院酌情判令由金唛多餐饮娱乐厅承担80%的鉴定费用，50%的损失评估费用。而章某作为熊旺的保证人，应共同为熊旺的还款责任承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百十九条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金唛多餐饮娱乐厅、熊旺所签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、熊旺于判决生效之日起10日内按照日租金2566.5元向金唛多餐饮娱乐厅支付2016年7月15日起至判决生效之日止的房屋租金；三、章某对上述第二款熊旺的付款承担连带责任；四、驳回金唛多餐饮娱乐厅的其他本诉请求；五、金唛多餐饮娱乐厅于判决生效之日起10日内赔偿熊旺房屋装修损失32899元；六、金唛多餐饮娱乐厅于判决生效之日起10日内赔偿熊旺冷冻货物损失10814元；七、金唛多餐饮娱乐厅于判决生效之日起10日内赔偿熊旺鉴定费13600元；八、金唛多餐饮娱乐厅于判决生效之日起10日内赔偿熊旺评估费8000元；九、驳回熊旺的其他反诉请求。如果未按判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15568元，因适用简易程序而减半收取7784元，保全费5000元，共计12784元，由金唛多餐饮娱乐厅承担6264元，熊旺、章某承担6520元。反诉受理费8700元，由金唛多餐饮娱乐厅承担343元，熊旺承担8357元。宣判后，金唛多餐饮娱乐厅、熊旺均不服，分别向本院提起上诉。金唛多餐饮娱乐厅上诉称：一、一审法院未判令解除双方的《房屋租赁合同》，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条9-1明确约定“…乙方逾期支付租金等其他一切费用超过30天的，甲方有权解除本合同…”本案中，熊旺应当在2016年3月15日之前支付季度租金，经金唛多餐饮娱乐厅多次催讨，熊旺均未给付，逾期时间已经超过了30天，根据合同约定，金唛多餐饮娱乐厅有权单方解除《房屋租赁合同》。其次，熊旺抗辩说因2016年3月9日租赁物发生了渗漏才导致其拒绝支付租金，但在2016年3月9号漏水当天，金唛多餐饮娱乐厅已经前往租赁物完成了维修义务。距离2016年4月6日凌晨暴雨在此发生渗漏已经过了近1个月的时间，在这期间内，租赁物是不存在任何漏水问题，而熊旺仍未支付租金。同时，其亦未支付水电费、煤气费亦是无力经营的表现。显而易见，熊旺在主观上就有拖欠租金、水电费、煤气费的故意，故，其抗辩称因租赁物发生漏水而拒付租金显然与事实相违背。最后，从开庭的庭审过程中以及现在“金鼎宫”餐厅的经营状况，可以看出熊旺已经不具有继续履行双方合同的能力。案涉租赁物“金鼎宫”被熊旺用作餐厅使用，熊旺在庭审中也明确表示已经无力经营“金鼎宫”餐厅，现该餐厅的状态为空置。“金鼎宫”餐厅已经不再出现渗漏的现象，即使如此，熊旺仍旧没有继续经营该餐厅，可见熊旺客观上已经无能力继续经营该餐厅。故，双方之间的《房屋租赁合同》已经不能达到当初租赁房屋的目的，合同已经没有继续履行的必要性。综上，从双方之间的《房屋租赁合同》规定以及合同目的是否能够实现这些方面来看，金唛多餐饮娱乐厅应当有理由单方面解除合同，一审法院判令双方继续履行合同不但违反了合同约定同时也扩大了双方当事人的损失。二、一审法院未认定案涉租赁房屋因不可抗力而导致漏水，对金唛多餐饮娱乐厅已尽到出租人的修缮义务未予以认可，属于认定事实不清，适用法律错误。第一，杭州方汇建设工程检测有限公司出具的《鉴定报告》对于金鼎宫餐厅漏水的原因做出了结论，且在对熊旺异议回复函中明确指出“在风雨较大时，雨水有可能从侧边飘入从而导致渗漏，而未表示一旦下雨该处就一定会产生渗漏”、“风雨较大时，雨水还是有可能从该处飘入”，以上工程检测公司严谨的运用了“风雨较大”、“可能渗漏”字眼，从中可以说明并不是任何下雨天必定会导致案涉房屋的漏水，只有在风雨较大时才有可能漏水，故风雨较大属于不可抗力，而非金唛多餐饮娱乐厅主观故意导致渗漏。第二，一审证人已经确认了金唛多餐饮娱乐厅在3、4月份尽到了修缮义务，且2016年4月6日发生渗漏是金唛多餐饮娱乐厅检查发现，主动告知熊旺并积极维修，金唛多餐饮娱乐厅已经承担了出租人应尽的义务，并在其能力范围内给予了承租人最大帮助，金唛多餐饮娱乐厅所承担的义务已经远远超过了双方合同的约定以及法律规定。故，本案中，金唛多餐饮娱乐厅已经履行修缮义务，无需再承担任何民事责任。三、熊旺应当承担其违约的相应责任，章某应当对熊旺拖欠款项承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房屋租赁合同》第九条9-1明确约定“…乙方逾期支付则每逾期一天，乙方应按当期未付租金和未付费用的3‰向甲方偿付违约金，…乙方逾期支付租金等其他一切费用超过30天的，甲方有权解除本合同…违约金按照本合同全部年限租金综合的20%计算”。自2016年3月16日起，熊旺未向金唛多餐饮娱乐厅支付过任何租金，已经违约在先，且熊旺亦未支付其使用租赁物所产生的水电费、煤气费，金唛多餐饮娱乐公司多次催讨，熊旺均拒绝支付，逾期30天后，金唛多餐饮娱乐厅按照合同约定，发函至熊旺解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求熊旺按照合同约定履行其违约责任。按照法律规定及双方合同约定，金唛多餐饮娱乐厅有权要求熊旺承担违约责任，赔偿金唛多餐饮娱乐厅的损失。章某作为熊旺的担保人，应当依照合同以及法律规定，对熊旺所欠款项承担连带保证责任。综上，请求：1、依法确认金唛多餐饮娱乐厅与熊旺的《房屋租赁合同》解除；2、依法判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租金140516元；3、依法判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租赁期间的水电费16501.83元；4、依法判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付租赁期间的煤气费3786.66元；5、依法判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付上述逾期支付款项的违约金45968元（暂计至2016年6月15日，之后的利息按每日千分之三计算至实际清偿之日止）；6、判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付违约金929782元；7、判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅支付房屋占有使用费59849元（自2016年6月8日暂计至2016年6月30日，此后按照《房屋租赁合同》租金标准计算至实际腾退房屋之日止）；8、依法判令章某对上述2-7项金额承担连带保证责任；9、一、二审诉讼费用均由熊旺和章某承担。针对金唛多餐饮娱乐厅的上诉，熊旺答辩认为：1、一审判决房屋租赁合同继续履行认定事实清楚，适用法律正确，房屋租赁合同第三条第二点约定租金支付时间，金唛多餐饮娱乐厅的餐厅2016年3月9日出现漏水，4月6日出现更大面积的漏水，熊旺在金唛多餐饮娱乐厅没有履行房屋修缮义务之前，有权拒付租金，金唛多餐饮娱乐厅据此解除合同没有法律和事实依据；2、金唛多餐饮娱乐厅以不可抗力对漏水进行抗辩，是对不可抗力的曲解，2016年3月9日和4月6日的两次下雨不是不可预见的，也不是不可抗拒的，两次下雨没有出现灾害性事故，且金唛多餐饮娱乐厅对鉴定报告断章取义，对其他深入的原因弃之不顾；3、金唛多餐饮娱乐厅以完成修缮义务进行抗辩，是对本案事实的歪曲。3月9日出现漏水问题后，如果进行维修，4月6日就不会再出现更大的漏水，房屋一直在漏水，金唛多餐饮娱乐厅未尽到修缮义务，通过鉴定机构拍摄的照片可以看出，房屋没有维修的痕迹，即使如金唛多餐饮娱乐厅所说进行了维修，目前房屋仍在漏水，金唛多餐饮娱乐厅就没有尽到修缮义务。综上，金唛多餐饮娱乐厅的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回金唛多餐饮娱乐厅的全部上诉请求。针对金唛多餐饮娱乐厅的上诉意见，章某答辩认为：对一审法院判决第一项无异议，请求二审法院依法维持。1、案涉租赁合同签订后，3月9日和4月6日出现两次漏水，漏水原因系因违章建筑被拆除，故熊旺就暂停支付租金；2、一审法院判决继续履行合同的理由是餐厅漏水对熊旺的餐饮经营造成影响，在金唛多餐饮娱乐厅未修复的情况下，熊旺可以行使先履行抗辩权，拒付租金，修缮房屋不仅是金唛多餐饮娱乐厅的合同义务，也是法定义务；3、漏水不是不可抗力，不符合《民法通则》和《合同法》关于不可抗力的规定；4、本案经一审法院判决后截止今日，金唛多餐饮娱乐厅仍未对餐厅进行修缮，熊旺仍旧有权拒付租金，故原审法院的第二项判决应该予以驳回，应在金唛多餐饮娱乐厅修缮后，熊旺再进行支付；5、章某只是对熊旺不能履行的合同义务承担连带赔偿责任。熊旺向本院提起上诉称：一、一审法院在本案本诉部分认定事实错误，适用法律不当。本案是一宗典型的房屋租赁合同纠纷，熊旺于2015年3月28日转租了金唛多餐饮娱乐厅在承租期内所承租的杭州都锦生实业有限公司位于下城区××楼××室885平方米经营性用房用于餐饮经营。在合同的第五条中明确约定了“乙方向甲方提出属甲方范围内房屋设施维修请求后，甲方应在24小时内做出响应，甲方应在合理的时间内或双方约定的时间内及时提供维修服务，否则乙方因此造成的经济损失由甲方承担”。2016年3月初，杭州市下城区的相关行政机关依法强制拆除了金唛多餐饮娱乐厅于2012年前后擅自修建在熊旺所租房屋顶层上面的员工宿舍。拆除后因金唛多餐饮娱乐厅未对该顶部被拆除的相关部位作防水处理，因该屋面顶部防水材料老化、破损、残缺，加之其顶部由房屋的物业部门临时加修了一部分支撑广告牌的条形基础阻断了雨水排水路径。导致2016年3月9日雨后熊旺所承租的房屋内多处渗水，2016年4月6日，熊旺所承租的店面吊顶因下雨被渗漏的雨水压垮。对这一客观事实一审法院在判决中予以认定。但在论述责任的承担时一审法院认为：“在出租人未适当履行修缮义务的情况下，熊旺作为承租人决定继续租赁房屋的，依法应积极作为，主动修缮，以防止损失的扩大”，同时认为：“扣除三个月作为承租人对房屋行使自行修缮的时间为宜，对其余租金因承租人不作为扩大了损失，仍应由熊旺承担”，从而判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅按日租金2566.5元“支付2016年7月15日至判决生效之日止的房屋租金”。一审法院该认定和判决置本案的基本事实于不顾，首先，该损失的扩大是金唛多餐饮娱乐厅在不履行修缮义务的同时，在2016年6月2日以《律师函》的形式通知熊旺于2016年6月7日解除双方的《房屋租赁合同》，并于2016年6月21日提起诉讼，请求法院依法确认双方的《房屋租赁合同》已解除。也就是说2016年6月7日以后的租金损失是金唛多餐饮娱乐厅的不当诉讼行为造成的，而不是熊旺的“没有积极作为”所造成。一审法院判令熊旺向金唛多餐饮娱乐厅按日租金2566.5元“支付2016年7月15日至判决生效之日止的房屋租金”，就是要求熊旺为金唛多餐饮娱乐厅的不履行合同约定义务行为及不当诉讼行为买单。此属认定事实错误。其次，法院认为“在出租人未适当履行修缮义务的情况下，熊旺作为承租人决定继续租赁房屋的，依法应积极作为，主动修缮，以防止损失的扩大”，一审法院的该观点显然源于对《合同法》第二百二十一条的误解。从该条文可以看出：租赁物的维修义务属于出租人，出租人不履行维修义务的，承租人有权进行维修。一审法院在金唛多餐饮娱乐厅没有履行义务而熊旺也没有行使权利时，要求熊旺承担支付租金的不利后果，显属适用法律不当。二、反诉部分认定事实不清。本案反诉中，熊旺的停业是因为房屋漏水造成的电路故障，其线路短路的根本原因就是漏水所致。不首先解决房屋漏水的问题，无论是室内的天花板线路，还是地板下的预埋线路无论怎么维修，只要房屋漏水，就能造成电路故障。如果强行送电，可能会导致漏电或者火灾出现，对人民生命财产存在极大的安全隐患。一审法院认为“对熊旺所主张的停业损失，因无法确定确系金唛多餐饮娱乐厅造成，故不予支持”，属认定事实不清。综上，请求撤销原审判决，驳回金唛多餐饮娱乐厅的诉讼请求，判令金唛多餐饮娱乐厅赔偿熊旺各项损失1110052元，判令金唛多餐饮娱乐厅继续履行合同。针对熊旺的上诉，金唛多餐饮娱乐厅答辩认为：本案中不存在由于渗水导致合同无法履行的前提条件，在一审庭审中证人闫某明确导致餐厅无法继续经营的原因是因为漏电，当时熊旺承租了租赁房屋后对线路进行了改造，而双方在合同中明确约定，对熊旺的装修装饰金唛多餐饮娱乐厅不负有修缮义务，同时，金唛多餐饮娱乐厅的合同义务是在属于其范围的房屋进行维修，在出现漏水情形时，金唛多餐饮娱乐厅均是第一时间到达现场提供维修服务，故金唛多餐饮娱乐厅不存在违反合同义务的情形，在2016年4月6日，熊旺已经将餐厅关闭。鉴于金唛多餐饮娱乐厅并不存在违反合同义务的情形，熊旺拒绝支付租金，金唛多餐饮娱乐厅可以提出解除合同，由此造成的损失不应该由金唛多餐饮娱乐厅承担，且这些损失并未实际发生。章某表示对熊旺的上诉没有意见。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应本于诚实信用的原则，按照合同的约定享有权利，履行义务。本案中，金唛多餐饮娱乐厅作为出租人，负有交付合于合同目的的租赁标的物供承租人熊旺使用，案涉租赁房屋2015年3月9日、4月6日两次发生屋面渗漏，且原审审理中，经鉴定确认漏水位置为屋面底部、屋面板与梁交接处，而金唛多餐饮娱乐厅亦未提交有效证据证实其已经对上述渗漏问题进行了修复，故而原审法院认为熊旺拒付租金有合理理由，金唛多餐饮娱乐厅以欠付租金为由解除合同的主张不能成立，并判令双方继续履行合同并无不妥，本院予以维持。根据合同的约定，金唛多餐饮娱乐厅负有修缮之义务，其怠于履行该项义务并不使熊旺负有自行修复义务，但是，熊旺负有通知、协助等附随义务，其怠于履行附随义务导致的损失扩大部分，应自行承担其后果。经查，本案案涉房屋发生渗漏后，金唛多餐饮娱乐厅于2016年4月15日曾致函熊旺，认为已经采取积极措施进行修复，屋顶渗水问题已经解决，屋顶灰漆需待干透后重新进行粉刷，租赁场所冷菜间渗水及吊顶损坏部分会负责修复。熊旺如认为尚未修复，则应及时通知金唛多餐饮娱乐厅，但熊旺并未通知金唛多餐饮娱乐厅继续修复，仅消极拒付租金并停业等待，案涉房屋空置至今，实与民法物尽其用的的理念不符。加之，根据本案鉴定结论，导致案涉标的物渗漏，熊旺安装设施不合理亦系其原因之一，故而原审作出熊旺扩大了损失的认定正确。原审法院斟酌本案情形，确定扣除三个月租金的处理结果本院予以维持，但该期间并非熊旺自行修复期间，而系金唛多餐饮娱乐厅未履行修复义务导致租赁房屋无法使用所致。本案判决后，金唛多餐饮娱乐厅和熊旺应按鉴定结论载明的原因各自履行房屋修缮义务，同时熊旺也负有通知、协助金唛多餐饮娱乐厅修复的义务，至于修复期间的损失如何确定，非本案审理范围，故不做处理。关于熊旺主张的损失问题，原审对因漏水造成的顶部电路和地板下电路预埋及其他装饰项目的损失、冷冻货物的损失的处理正确，本院予以维持。对于熊旺主张的停业经营损失，因其请求缺乏法律依据，故原审法院不予支持亦无不当。章某作为熊旺的保证人，应共同为熊旺的还款责任承担连带责任。综上，金唛多餐饮娱乐厅、熊旺的上诉意见依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23777元，由上诉人杭州市下城区金唛多餐饮娱乐厅负担11849元，由上诉人熊旺负担11928元。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年六月二十九日书 记 员  徐森燕