北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5561号上诉人（原审被告）：郭斌，女，1951年10月24日出生，汉族，北京市西城区粮食局退休工人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵则启，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹海涛，男，1969年7月15日出生，汉族，中国环球租赁有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张效辉，北京市京大律师事务所律师。上诉人郭斌因与被上诉人曹海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初33245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭斌上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第四项，驳回曹海涛主张逾期交房违约金的请求。主要事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1、涉案房屋在出售前系对外租赁状态。一审法院未注意到本案房屋买卖合同第二条第二款有关“甲方已将该房屋出租的”的相关约定，未认定房屋的出租状态。曹海涛对涉案房屋系出租状态是明知的。2、本案合同未约定明确的交房时间。曹海涛于2016年12月13日第一次以短信通知郭斌称：郭斌女士，新房本2016年11月18日发放，即为交房日，本人不同意你2017年1月10日交房。因为涉案房屋系对外出租，租期于2017年8月届满，郭斌交房应有合理的准备时间。一审判决认定“曹海涛向郭斌发出短信要求郭斌交付房屋，郭斌未交付房屋，构成违约”，该认定缺乏法律依据，且与交易惯例相悖。3、郭斌不存在逾期交房的行为。郭斌为了积极履约，协调了租户，提前解约，退回了租户余下的租金，并给予了2000元的补偿，郭斌在腾空房屋后，通过居间人多次联系曹海涛收房，曹海涛均置之不理，2017年1月5日，郭斌不得已将涉案房屋钥匙及水电卡交至居间人处。郭斌在收到交房短信后至完成交房均在合理时间内，并不构成逾期交房。4、一审判决对逾期违约金的酌定缺乏依据。二、一审判决适用法律明显不当。一审判决的认定不符合我国合同法第六十一条的相关规定。曹海涛未给予郭斌合理的交房准备时间，一审判决认定郭斌逾期交房于法相悖。曹海涛辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回郭斌的上诉请求。一、本案房屋买卖合同中已明确约定涉案房屋的现状为“房屋未出租”，郭斌在一审中亦认可涉案合同的真实性，现其主张房屋系出租状态，与合同约定相矛盾，应以合同内容为准。二、对于房屋交付时间的约定，双方在补充协议第六条第2项中已经明确约定为“产权转移当日交房”，郭斌应当依约履行。1、双方当事人签订补充协议的目的是将交房时间提前，因为曹海涛购房的目的是为了次年孩子上学使用，要提前进行装修，所以才将原合同约定的定金由10万元提高到60万元，并在补充协议中将原合同第七条第一款有关支付完全部房款后交房的约定作废，将交房提前到房屋产权过户当天。补充协议加重了曹海涛的负担，根据公平原则，也相应明确了要求郭斌提前交房的合同义务。2、补充协议约定曹海涛应当于产权过户前一个工作日且2016年11月18日前支付最后一笔现金款项，交房时间最晚也应当是曹海涛履行完毕除无法控制时间的贷款和最终物业交割时3万元尾款外的全部付款义务之日，且曹海涛已于2016年11月18日取得涉案房屋的产权证书，郭斌应于该日交房。3、即使法院认定双方对交房时间约定不明，依法也应当以房屋所有权证取得的时间作为交房时间，在2016年11月18日交房期限到期后，曹海涛一方多次催告郭斌履行交房义务，其均未履行，应当承担违约责任。三、曹海涛按照房屋买卖合同第十条的约定，要求郭斌承担房屋成交总价5%的违约金，已经减轻了郭斌的责任。由于违约金具有惩罚性，且郭斌的行为已经给曹海涛造成损失，造成曹海涛无法及时进行装修作业和提前入住，目前损失仍在持续扩大，所以由郭斌承担该项违约金合理。一审法院判决支持了8万元违约金，虽与曹海涛的主张有差距，但已体现惩罚性，曹海涛没有异议。曹海涛向一审法院起诉请求：1、请求判决郭斌继续履行合同，立即将曹海涛已经购买并办理完过户的位于302号房屋交付给曹海涛，同时退还郭斌物业交割保证金3万元。2、判令郭斌支付曹海涛迟延交房违约金399000元（按合同第十条约定的房屋成交总价7980000元的5%计算）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。曹海涛与郭斌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。该案中，曹海涛按照合同约定给付郭斌购房款368万元（427万元在资金存管账户内）并取得涉案房屋的房屋不动产权登记证，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主要内容已经履行，曹海涛要求郭斌继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，完成物业交割、交付房屋的主张，理由充分，且郭斌同意交付房屋，该院不持异议。在郭斌交付房屋同时，曹海涛给付郭斌购房款427万元。曹海涛同意在办理物业交割手续后，给付郭斌物业交割保证金，该院不持异议。曹海涛要求郭斌支付逾期交付房屋违约金的主张，双方签订的《补充协议》中对《北京市存量房屋买卖合同》约定的甲方应当在收到全部房款后15日内将房屋交付给乙方的条款作废，曹海涛在履行给付房款义务，取得不动产权登记证书后，可以即时要求郭斌交付房屋，曹海涛向郭斌发出短信要求郭斌交付房屋，郭斌未交付房屋，构成违约，应承担违约责任。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以减少。该院结合该案的实际履行情况及曹海涛的实际损失等，酌情确定违约金的数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曹海涛与郭斌于二О一六年九月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行。二、郭斌于判决生效之日起七日内协助曹海涛办理物业交割手续；同时曹海涛给付郭斌物业交割保证金三万元。三、郭斌于判决生效之日起七日内将位于302号房屋交付给曹海涛，曹海涛给付郭斌购房款四百二十七万元。四、自判决生效之日起七日内，郭斌给付曹海涛逾期交付房屋违约金八万元。五、驳回曹海涛的其他诉讼请求。如果曹海涛、郭斌未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审法院认定事实如下：2016年9月13日，郭斌作为出售方即甲方，曹海涛作为买受人即乙方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落为302号，建筑面积共71.79平方米；该房屋未设定抵押、未出租；该房屋成交总价为798万元，乙方于签订合同当日向甲方支付定金10万元；乙方选择商业贷款204万元，乙方于网签后一个工作日内且2016年10月28日向甲方支付493万元，资金通过资金存管方式划拨；乙方于产权转移前一个工作日且2016年11月11日向甲方支付88万元，资金通过资金监管方式划拨；乙方于所有物业结清后向甲方支付3万元；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付；甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于实际交付之日支付。该合同第二条“房屋权属情况”中第二款约定：甲方已将该房屋出租的，需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、房屋交验等过程……；该合同第七条“房屋的交付”中第一款约定：甲方应当在收到全部房款后15日之内将该房屋交付给乙方。当日，曹海涛给付郭斌定金10万元。2016年9月30日，曹海涛给付郭斌房价款20万元。2016年10月12日，郭斌作为出卖方即甲方，曹海涛作为买受人即乙方，北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为见证方即丙方，三方签订《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺；乙方以5次交付房款的方式交接房款798万元：1.在签订合同当日交接定金10万元，由于甲方原因需要乙方在签完合同后再追加定金50万元，余额部分于2016年9月30日支付20万元，2016年10月13日支付30万元；2.在网签后一个工作日且2016年11月4日之前，乙方交付甲方房款427万元，交付方式为资金存管，甲乙双方友好协商约定，在产权转移后交房当日资金存管解冻；3.在产权过户前一个工作日且2016年11月18日之前支付房款108万元；4.在房屋交割当天所有物业供暖结清后，乙方向甲方支付房款3万元；5.贷款200万元，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给郭斌。双方签订的《买卖合同》中第七条第一款作废；甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。当日，曹海涛给付郭斌房价款30万元；2016年11月9日，曹海涛给付郭斌购房款108万元；同年12月30日，曹海涛给付郭斌购房款200万元。曹海涛给付郭斌的购房款427万元存放在曹海涛工商银行资金存款账户内。2016年11月16日，曹海涛取得不动产权登记证书。一审中，曹海涛提供短信，2016年12月13日的短信内容为：郭斌女士，新房本2016年11月18日发放，即为交房日，本人不同意你2017年1月10日交房。至2016年12月13日，你未交房于新房主，截止2016年12月15日如你未交房于新房主，请承担法律责任。12月16日的短信内容为：按合同约定，11月18日是产权转移日，即为交房日，虽经中介多次催告，但郭斌女士一直不配合交房，本人于2016年12月13日再次通知郭斌女士交房，否则承担法律责任，到2017年1月5日未交房，我只得无奈通过法律途径解决……。证明其催促郭斌交付房屋的事实。郭斌认可收到短信，不认可证明目的。曹海涛于2016年12月19日将本案诉至一审法院。在2017年1月16日的一审庭审中，我爱我家公司员工高虎子出庭陈述证言称：双方的买卖合同是我做的中介人。房屋出售前已经是出租状态，就没有写交房时间。因为有租户，一直协商交房的时间。2017年1月6日业主通知我将房屋交给买受人。涉案房屋的两把钥匙和电卡在我这里。打电话曹海涛没有接，发的短信和微信，内容是房屋已经腾空，过来接收，将剩余资金解冻。就此，一审法院询问曹海涛：为何第二天没去收房？曹海涛回答：因为我起诉了，我要求补偿，现在我收房没有意义，因为我11月份的时候可以装修，现在收房，工人都回家了，没法装修。上述事实，有当事人陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》、收据、银行凭证、不动产权登记书、短信、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，曹海涛与郭斌在《北京市存量房屋买卖合同》中曾约定：郭斌应当在收到全部房款后15日之内将涉案房屋交付给曹海涛；郭斌逾期超过10日，郭斌应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向曹海涛支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。后双方在《补充协议》将上述交房期限的条款即《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一款作废。就交房期限，曹海涛认为应当为产权转移当日，对此，本院认为，《补充协议》第六条第2项中“在产权转移后交房当日资金存管解冻”系约定于房款支付方式条款项下，其内容亦不能证明交房期限系产权转移当日。故本院认为在签订《补充协议》时，双方当事人废止了之前约定的交房期限，之后未对交房期限作出明确约定。在此情况下，曹海涛要求根据该违约条款由郭斌支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如郭斌存在迟延交房构成违约，曹海涛可根据损失情况另行向郭斌主张权利。综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初33245号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初33245号民事判决第四项；三、驳回曹海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35227元，由曹海涛负担1677元（已交纳），由郭斌负担33550元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费1800元，由曹海涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 李 珊审判员 陈雨菡二〇一七年六月二十九日书记员 马博文