四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1304民初1206号原告：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地：南充市顺庆区。法定代表人：周敏，总经理。委托诉讼代理人：郑春容（特别授权），四川皓宇律师事务所律师。被告：杨斌，男，1971年10月1日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称“鑫宇物业公司”）与被告杨斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫宇物业公司的委托诉讼代理人郑春容，被告杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付满庭芳小区7栋2单元XXXX物业费3253元，生活垃圾处置费195元，违约金1035元；2、依法判令被告向原告支付满庭芳小区6栋4单元XXXX号物业费2707元，生活垃圾处置费195元，违约金871元；3、本案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年6月25日便进场被告购买居住的小区“满庭芳”，从此一直为该小区提供物业服务。多年来原告一直尽心尽力为小区提供物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，但被告并没有完全按照约定向原告支付物业服务费及生活垃圾处置费。按照被告所有并居住的房屋面积（157.9平方米、115.6平方米）及约定的物业费0.6元每平方米、生活垃圾处置费每户5元／月，被告从2013年12月31日至2017年3月31日尚欠原告物业费及生活垃圾处置费共计人民币6350元未付，在此期间，原告曾多次催收被告增多以各种理由拒付，为了维权，根据相关法律规定及合同约定，原告特向贵院起诉并作如上请求，望及时裁判。被告杨斌辩称，1、从2013年成立业委会以来，都没有开过业主委员会，他们和物业公司签订合同我们都不知道，且他们也没有任何权利，物业公司移交给法院的合同和业主委员会签订的合同完全不同，这个合同是伪造的，是无效的；2、物业公司私自拆换了每个单元的单元门，我们并不同意，到目前为止很多单元都是听不到的；3、以前小区是有喇叭的，喇叭全坏了，现在一直没有恢复；4、我们现在小区绿化也很差，树木少，小区的喷泉水池也没有了；5、物业公司管理水平相当差，他们就是收钱，业主经常被盗东西，单元楼梯脏乱差，消防通道一直被占用；6、共有场地的停车场，应当是属于我们的，每一个月每一辆车收取50，总共收取了大概127万多元，外来车辆进出总共收取了大概57000多元，对外出租物业用房，收取了34000元，广告费收取了2万元，信号发射器也获得了费用的；综上，请判定鑫宇物业公司和我们小区签订的合同无效，赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2009年6月25日原告鑫宇物业公司与四川南充锦通置业有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同书》，约定南充锦通置业有限公司委托鑫宇物业公司对“满庭芳”小区实施前期物业服务，该合同约定“第十六条委托时间暂定为四年（即2009年7月1日至2013年6月30日止）。委托时间到期后如业主委员会未成立，本合同将自动延期至业主委员会成立后并与业主大会选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十条管理服务费2、本物业管理公共服务费，由业主按期拥有建筑面积向乙方交纳（每月25日前交纳当月物业管理费及其它应缴费用），标准如下：多层物管费0.6元／㎡，高层物管费（11层以上电梯公寓）1.3元／㎡；生活垃圾清运费（根据《南充市卫生垃圾清运收费》办法收取），住家6.5元／户，商铺0.5元／㎡·月；9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之五向乙方交纳滞纳金”。2013年9月3日，原告鑫宇物业公司与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会签订了南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》，约定南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会将“满庭芳”小区委托鑫宇物业公司实行物业管理服务，服务期限为2013年9月1日至2016年8月31日，该合同约定“第七条物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.6元／月·平方米；高层住宅1.8元／月·平方米。第二十一条物业服务费按半年缴纳，缴费时间为每年的一月份，预缴1至6月份的物业服务费，每年的6月份缴纳后半年的物业服务费。业主或物业使用人违反本合同未能按时足额交纳物业服务费的，接《催款通知书》之日起30日内逾期未缴纳物业管理服务费的，乙方可以根据国家法律法规规定加收滞纳金每天3‰”。2015年7月1日原告鑫宇物业公司与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会重新签订了南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》，变更服务期限为2015年7月1日至2020年6月30日，该合同约定的第二十九条约定本合同的签订是2013年9月3日所签合同的延续”。其他作出了与2013年9月3日的《物业管理服务委托合同书》相同约定。同时查明，原告鑫宇物业公司自2009年6月25日签订合同后就进入满庭芳小区提供物业管理服务至今。被告杨斌为“南充市嘉陵区锦通·满庭芳小区”6幢4单元XXXX号（建筑面积为115.6平方米）和7幢2单元402号（建筑面积为138.97平方米）的业主，因对鑫宇物业提供的服务不满意从2013年12月31日起拒交物业服务费、生活垃圾处置费，经原告鑫宇物业公司多次催收均未果。另查明，南充市嘉陵区环境卫生管理所委托原告鑫宇物业公司收取满庭芳小区居民垃圾清运处置费。2005年6月30日，嘉陵区财政局、物价局联合发布嘉财综[2005]08号“关于印发《南充市嘉陵区行政事业及服务性收费项目和标准》的通知”文件，对上户收集和拉运居民生活垃圾收费标准定为5元/户/月。上述事实，有经庭审举证、质证的证据及原、被告方的陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中原告鑫宇物业公司与四川南充锦通置业有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同书》、与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会先后两次签订的南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》是其真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同的效力依法及于满庭芳的每个业主。原告鑫宇物业公司按约提供了物业服务，被告杨斌作为业主，理当按约缴纳2013年12月31日至2017年3月31日的物业服务费〔（115.62㎡×39个月×0.6元）+（138.97㎡×39个月×0.6元）=5957.41元）〕、生活垃圾处置费（5元／月×39个月×2=390元）。被告辩称合同是伪造的，是无效合同，自己不知情，无事实和法律依据，本院不予支持；被告辩称鑫宇物业公司私自拆换单元门、小区绿化差、消防通道被占用等不完全履行物业服务的情形及返还侵吞业主合法收益的问题，被告可依法要求其按合同约定承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失等责任，可另行主张权利。关于物业费违约金是否应得到支持。被告杨斌未按合同的约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，确已构成违约；但从被告提交的照片证据显示，满庭芳小区确实存在绿化面积被个别业主用于栽种蔬菜的情形，证实原告鑫宇物业公司未能履行好公共部位的管理职责，未严格按照合同约定的物业服务标准履行物业服务，也存在违约行为，由于双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告作为物业管理服务公司，如服务确存有瑕疵，应主动与业主加强沟通，予以改进和提高服务质量，达到令业主满意的效果；同时作为小区的每位业主，也应充分理解鑫宇物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，从而形成两者之间的良性互动，共同打造高质量的人居环境。综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨斌于本判决生效后五日内给付原告四川鑫宇物业服务有限公司物业服务费5957.41、垃圾处置费390.00元（2013年12月31日至2017年3月31日）；二、驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨斌承担。本判决为终审判决。审判员  杨小华二〇一七年六月二十日书记员  李 佳