广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终7313号上诉人（原审原告）：严仲池，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：严笑馨，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：严永明，香港特别行政区居民，住香港。委托诉讼代理人：刘绍安，广东大篆律师事务所律师。原审第三人：严伟豪，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人严仲池因与被上诉人严笑馨、严永明，原审第三人严伟豪物权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：据严仲池提供的穗郊三宅字第2XXXX8号《农村（墟镇）宅基地使用证》（复印件）记载，XX乡XX村XX巷1号，使用人为严永明，混合结构2层，建筑面积140.58平方米，发证日期为1985年7月25日。严笑馨、严永明及严伟豪对该证据的真实性没有异议。据广州市国土资源和房屋管理局于2004年12月15日核发的穗集地证字第XX号《广州市集体土地房产证》记载，白云区XX大街X巷1号，权属人为严永明，1996年新建，用地面积70.82平方米，总建筑面积555.47平方米，钢筋混凝土，层数：7层半，备注：该用地1985年经三元里区公所批准使用（宅基地证号2XXX**），超出批准用地面积11.10平方米未经批准使用；其中建筑面积共304.57平方米未经批准兴建。严伟豪、严仲池（为乙方）与严笑卿（注：严仲池与严笑馨双方确认即是严笑馨）、严某乙（为甲方）于2000年1月26日签订《协议书》，约定：甲方于1998年4月10日向乙方借到了80000元（包括利息），现归还期已届满，因甲方经济困难暂无资金还款，经甲乙双方协商同意，甲方愿自有的广州市XX街XX巷1号六楼一层房屋作为向乙方抵折还款的物业，即甲方自愿将广州市XX街XX村XX巷一号六楼一层面积约为80平方米房屋的产权赠与给乙方的偿还所欠乙方的80000元债务，甲方乙方待到公证处办理赠与手续然后再到房管部门办理产权证过名手续，甲方必须无条件协助乙方办理转名手续，待政府房管部门发出以乙方名义登记的产权证后，方可视为甲方将欠款还清。补充说明：①办理以乙方名义登记的产权及公证手续等一切费用甲乙双方各付50%的费用，如以上六楼的产权赠与给乙方的房屋政府房管部门规定是违章建筑，全部责任及一切费用则由甲方负责，否则按协议说明和第三条款处理。②经甲方乙方双方协定2000年3月31日前甲方保证无条件将赠与给乙方六楼的房屋迁出交给乙方使用，原六楼已安装好的全部设施甲方不得拆走更换及损坏，否则由甲方负责修复或赔偿。③如政府房管部门有公布换发及办理新产权时甲方无条件协助乙方办理以乙方名义登记产权证，否则立即清还欠款80000元及从本协议签处之日起，按原甲乙双方所定的利息标的3倍计付给乙方。④甲方将六楼房屋交付乙方使用之日起乙方则停止计收原借款利息，六楼交付给乙方使用的有关水电费按水电部门规定的单价及征收时间由乙方按时交纳。⑤乙方收到甲方赠与的房屋之日起对楼梯（除天台）及整座楼层的一切公用地方有权共同使用永无争执，以上协议及条款应共同遵守不得反悔口讲无凭立字为据。⑥如政府房管部门未发出以乙方名义登记的产权证前不论甲方夫妻关系有否变更，以上欠款则共同负责。严永明对该《协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认。严仲池与严笑馨双方确认严某乙是严笑馨的丈夫。严某乙于2011年4月15日死亡。2013年5月29日，严永明向一审法院提起诉讼，诉请法院判令：一、严仲池及严某丙立即搬出广州市越秀区XX街XX巷1号第六、七、八楼；二、严仲池及严某丙向严永明支付从2011年6月起至实际搬出上述房屋之日止的占用费（每月每层按照1000元的标准计算即每月3000元）。一审法院于2013年10月31日作出（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，严仲池、严某丙搬出广州市越秀区XX街X巷1号房屋第六层，并将房屋交回给严永明。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，严仲池、严某丙向严永明支付从2011年6月起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋占用费（按建筑面积70.82平方米，参照房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价计付，如据租金参考价计得的标准高于1000元/月，则按1000元/月计算）；从本判决发生法律效力之次日起至上述房屋搬出交回之日止，严仲池、严某丙按上述标准逐月计付房屋占用费给严永明。三、驳回严永明的其他诉讼请求。判后，严仲池及严某丙不服，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年7月11日作出(2014)穗中法民五终字第1416号民事判决：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决第二项。上述(2014)穗中法民五终字第1416号民事判决的审理查明部分其中为：二审期间，本院依法传唤询问案外人严笑馨。严笑馨陈述其与严永明是叔堂姐弟关系，涉案的广州市白云区XX大街X巷1号房屋是由严永明出地，严笑馨出钱并办理报建手续建成的，建成后两人约定一至三层归严永明所有，四至七层半归严笑馨所有。严笑馨建房时曾向严仲池借款五万元，加上利息大概是八万元。之后，为了还钱，严笑馨的丈夫将房屋抵偿给严仲池，即本案双方争议的第六层。严笑馨不否认上述抵偿涉案房屋第六层给严仲池的事实。对严笑馨的陈述，严仲池、严某丙予以确认。严永明称：严笑馨根本就没有钱建房。严笑馨分三次取款，第一次是十万元，第二次五万元，第三次十万元，三次总共二十五万元，是严笑馨去深圳边界向严永明拿的。该事实是严永明的母亲亲自说的，严永明的母亲已去世，没有证据可以证明。对于严笑馨所说的涉案房屋一至三层和四至七成半的处分约定，因为严笑馨在改建房屋的过程中没有资金来支付建房款，所以不存在严笑馨和严永明之间对涉案房屋楼层处分的约定。2015年9月1日，严仲池向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认严笑馨、严永明之间合作建房协议有效；2、确认严笑馨与严仲池之间的以物抵债行为合法有效；3、严笑馨、严永明协助严仲池办理广州市XX街XX村XXX巷一号六楼的登记过户手续。本案一审诉讼过程中，严仲池提交了《私房合建协议书》（复印件），该协议书的甲方为严永明，乙方为严笑馨，签订日期为1997年1月29日，其中约定：合建地址广州市XX街XX大街X巷1号，合建方式经双方同意协商决定如下：（一）甲方现出楼房一间，由乙方负责出资拆除和建成为一幢六层高的楼宇。（二）产权分配，第一层、第二层、第三层产权为甲方严永明所有。第四层、第五层、第六层连天台产权为乙方严笑馨所有。若因该层物业之拥有人违反公安条例而导致任何法律上赔偿责任问题由该层物业之拥有人负责。楼梯及梯底公用。任何维修、拆卸必须要得到所有业权人同意，方可守执行。有关外墙维修，大厦保养等需甲方与乙方各负百分之五，天台的保养、维修、渠务等则由乙方严笑馨全部负责。若该物业因任何一方或其租户或者雇用之工人蓄意或疏忽而导致该物业有任何损毁，盖由疏忽或蓄意导致该物业损毁之一方承担一切赔偿及责任问题等。严笑馨对该证据的真实性没有异议，但表示其没有看见严永明在该协议书上签名，严笑馨所持的《私房合建协议书》也是复印件。严永明对该证据的真实性不予确认。严伟豪对该证据的真实性没有异议。严仲池申请证人赵某乙（其表示是严仲池妻子赵某丙的妹妹）、严某丁（其表示是严仲池哥哥的女儿）、严某戊（其表示是严仲池哥哥的儿子）为其作证。赵某乙作证陈述：我与严笑馨、严永明都是亲戚，都居住在同一条村。十几年前，当时严笑馨、严永明合资建房，严笑馨出资，严永明出地。建房的时候，严笑馨不够资金，然后向严仲池借了80000元。严某丁作证陈述：约发生在90年代的事情，严笑馨曾经向严仲池借80000元建房。当时是严永明出地，严笑馨出资。严某戊作证陈述：约十几年前，当时严笑馨向严仲池借80000元建涉案房屋，当时是严笑馨出资，严永明出地。严笑馨为证明XX大街X巷1号是其出资兴建提供了：1、收据10份。2、1995年12月8日，严笑馨与贺某签订的《建房协议书》，其中约定：严笑馨以包工包料的形式将XX巷1号1-6层交由贺某承建，每平方米计310元。3、1997年1月12日，严笑馨（乙方）与陆某（甲方）签订的《私房合建协议书》，其中约定：合建地址广州市XX街XXXX大街X巷1号，合建方式经双方同意协商决定如下：一、甲方现出旧房一间，由乙方负责出资拆除和建成为一幢六层高的楼宇。二、产权分配，第一层、第二层、第三层产权归甲方严永明所有，楼梯及梯底公用等。4、严笑馨（甲方）与何某（乙方）签订的《协议》，约定由乙方向甲方承包XX街X巷1号1-6层的装修，工程从1996年4月2日起至1996年7月15日止，每平方米75元等。严仲池及严伟豪对上述证据的真实性没有异议。严永明对上述证据的真实性不予以确认，并表示：因为真正的改建日期并不是在1995年，实际上的改建发生在1997年。另当时严永明母亲陆某出资委托严笑馨进行房屋改建，因为严永明及陆某长期居住在香港，当时陆某委托严笑馨建房及管理房屋，然后严笑馨将涉案房屋六楼出租给严仲池，故严仲池居住在涉案房屋。一审法院认为：因严仲池提供的1997年1月29日严永明与严笑馨签订的《私房合建协议书》只是复印件，严永明否认与严笑馨签订过《私房合建协议书》，故严仲池请求确认上述1997年1月29日严永明与严笑馨签订的《私房合建协议书》有效缺乏事实与法律依据，不予支持。关于严仲池请求确认严笑馨与严仲池之间的以物抵债行为合法有效的问题，因已生效的(2014)穗中法民五终字第1416号民事判决对此已作出认定：“现涉案房屋登记在严永明名下，而严仲池、严某丙主张案涉房屋第六层为严永明的代管人严笑馨以房给其抵债，但严永明并不认可，且目前无生效法律文书予以确认，故该部分物权处分行为（即以房抵债行为）不能约束严永明。”且严永明并没有与严笑馨签订过《私房合建协议书》，严笑馨在本案提供的证据也不能证明涉案房屋是由其出资建造，故严仲池请求确认严笑馨与严仲池之间的以物抵债行为合法有效一审法院不予采纳。因严仲池的上述两项诉讼请求均未得到支持，故严仲池要求严笑馨、严永明协助严仲池办理广州市XX街XX村XX巷一号六楼的登记过户手续一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2016年12月23日作出一审判决：驳回严仲池的诉讼请求。案件受理费100元，由严仲池负担。判后，严仲池不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院关于严永明与严笑馨签订的《私房合建协议书》的效力认定，事实不清、证据不足。1、严笑馨与严永明都是越秀区XX街XX村人，双方是近亲属关系。涉案房屋前身是两层建筑，后由严永明出地、严笑馨出资改建成为七层半高建筑。这种情况，在九十年代的广州农村，是非常正常普遍的一种现象。2、关于涉案房屋实际由严笑馨出资改建的事实，严笑馨在一审庭审中出具了一系列建筑合同、购买材料收据、同村人赵某乙、严某丁、严某戊、韦某(是2002年至今七至八楼的住户)等人的证人证言、严笑馨与严永明妈妈陆某签订的《私房合建协议书》、严笑馨与严永明签订的《私房合建协议书》等证据，足以说明涉案房屋实际由严笑馨出资建设，并且按严永明与严笑馨签订的《私房合建协议》约定，一至三层归严永明所有，四至七层半归严笑馨所有，该涉案房屋至今亦只有一至三层归严永明所有也证实了该情况。3、关于严永明提出“涉案的房屋是严永明的妈妈委托严笑馨建设管理，实际出资人是严永明”的说法只是严永明的单方陈述，缺乏必要的证据佐证。1996年的时候，香港居民在内地兴建七层半的房屋需要大量的资金，要从香港用汇率兑换人民币，严永明应出示当年汇款融资建房的证据。4、一审法院认为“因《私房合建协议书》只是复印件而非原件、从而确认该协议书无效”缺乏事实依据，从以下几个方面足以推断出该份《私房合建协议书》是严永明的真实意思表示：(1)从书写的字体来看，符合严永明的书写习惯，严永明是香港人，书写繁体字，笔迹上也属于严永明的笔迹，是严永明亲手签名确认的协议书；(2)严永明常年居住香港。关于涉案房屋的前期管理，一般是其妈妈陆某进行管理。从严笑馨出示的材料及陈述可以看出，严永明的妈妈在改建之前曾与严笑馨多次沟通事宜，并在后来签订了相应的改建协议。对此，严永明在原审庭审中也确认其母亲曾委托严笑馨进行出资改建。(3)严笑馨对涉案房屋进行改建前后，没有任何资料显示严永明提出过任何异议。(4)严笑馨与严永明属近亲属，彼此双方存在基本的信任，且严笑馨缺乏一定的法律知识，严笑馨在严永明提供的《私房合建协议书》复印件上予以签名也是情理之中的事情。所以，严永明与严笑馨签订的《私房合建协议书》是合法有效的。二、一审法院关于严仲池与严笑馨之间以物抵债行为的效力认定，事实不清、证据不足。1、严仲池与严笑馨签订的以物抵债《协议书》是合法有效的，且已得到部分的实际履行。严仲池与严笑馨之间存在合法的债权债务。严笑馨欠严仲池八万元借款，严笑馨已将涉案房屋第六层以物抵债给严仲池。也就是说，严仲池已支付居住房屋的对价，有权居住该房屋的第六层，该涉案房屋第六层应归严仲池所有。该事实得到严笑馨确认，也有其他证人证言相互印证。2、严笑馨依据其与严永明签订的《私房合建协议书》，已实际取得涉案房屋四层到七层半的物业所有权。在严笑馨将涉案房屋的六楼抵债给严仲池之前，严笑馨已经将涉案房屋的四层、五层已分别出售给他人。3、严笑馨、严永明及严仲池都是XX街XX村人，属于一个村民小组，并且是同宗族、同五家亲戚关系，他们之间相互转让的行为符合法律规定，且该转让行为已得到实际履行，严仲池在签订以物抵债协议书之后，也实际搬入涉案的房屋进行使用、居住。所以，严仲池与严笑馨签订的以物抵债《协议书》是合法有效的。综上，严仲池上诉请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持其所提的诉讼请求；2、判决由严永明、严笑馨负担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人严笑馨答辩称：同意严仲池一审所提的第1、2项诉讼请求，不同意严仲池一审所提的第3项诉讼请求。被上诉人严永明答辩称：同意一审法院的处理，不同意严仲池的上诉，请求二审法院予以驳回，维持原判。原审第三人严伟豪述称：同意严仲池的上诉，不同意一审法院的处理。本院经二审庭询查证，确一审法院查明的案件事实。另查明，本案一审期间，因公告送达，严仲池曾于2015年10月29日支出公告费500元。本院认为：严仲池因（2013）穗越法民三初字第1531号、(2014)穗中法民五终字第1416号民事判决搬出广州市越秀区XX大街X巷1号房屋第六层，遂提起本案诉讼要求严笑馨、严永明协助办理涉案房屋过户登记手续，并诉请确认其与严笑馨以物抵债行为有效、严笑馨与严永明合作建房协议有效。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。审查严笑馨、严某乙（作为甲方）与严伟豪、严仲池（作为乙方）2000年1月26日签订的《协议书》，双方约定的内容是，甲方通过赠与的方式将涉案房屋以乙方名义登记产权以抵偿80000元债务。但不容否定的是，协议签订之时，甲方自身并未办理涉案房屋的产权登记，并无处分涉案房屋的法律凭证，协议所称涉案房屋为其“自有”物业于法无据。协议签订后，双方也并未办理赠与公证手续，也未依《中华人民共和国合同法》第一百八十七条的规定办理不动产产权转移登记手续。事实上，该协议并未取得严永明的确认，现在严永明不认可与严笑馨合作建房的情况下，乙方不可能直接依协议书取得涉案房屋的产权登记。必须指出的是，根据穗集地证字第XXXX号《广州市集体土地房产证》记载，白云区XX大街X巷1号房屋7层半总建筑面积555.47平方米，其中建筑面积共304.57平方米未经批准兴建。涉案房屋未经政府主管部门处理，乙方也不可能办理产权登记。因此，严仲池与严笑馨之间并不产生以物抵债的正当法律后果，严仲池作为债权人可以请求作为债务人的严笑馨履行原债务，严仲池提起本案诉讼主张严笑馨、严永明协助办理涉案房屋的过户登记手续，缺乏法律依据，不予支持。一审法院判决驳回严仲池的诉讼请求，处理结果本院予以维持。在此，严仲池于本案主张确认严笑馨与严永明合作建房协议有效，作为支持诉讼请求的理由，并无实际意义；严笑馨与严永明就《私房合建协议书》所生争议，宜另案处理。本案一审诉讼中发生的公告费500元，一审判决处理遗漏，本院予以补正。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元、一审诉讼中发生的公告费500元，由严仲池负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇O一七年六月二十日书记员  杨银桃马婷婷