吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉03民终838号上诉人（原审被告）：韩红，女，1965年11月5日生，住四平市铁东区。委托诉讼代理人：韩雨，男，1968年4月15日生，住吉林省四平市铁东区，系韩红的弟弟。被上诉人（原审原告）:四平市兴达物业有限公司。法定代表人：李广会，总经理。委托诉讼代理人：徐树荣，四平市兴达物业有限公司圣贤雅居小区物业经理。上诉人韩红因与被上诉人四平市兴达物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩红��委托诉讼代理人韩雨、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人徐树荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩红上诉请求撤销四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初92号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。根据《中华人民共和国物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督���理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他；第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。根据四平市兴达物业有限公司2010年10月19日和四平市方略地产有限公司签订《物业管理委托合同》期限为2011年1月1日起至2013年1月1日至，上诉人已将两年的物业服务费一次交纳，符合第二十一条规定的情形。而四平市兴达物业有限公司2012年10月10日与四平市方略地产有限公司签订《物业管理委托合同》期限为2013年1月1日起至2023年1月1日至，已经不符合第十五条（二）规定，四平市兴达物业应该和圣贤雅居业主委员会签订物业服务合同。按第五十七条规定，作为建设单位四平市方略地产有限公司已经不能代表全体业主和四平市兴达物业有限公司签订《物业管理委托合同》，而能够代表全体业主的只有通过业主大会选举的业主委员会。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院依法查明事实，主持正义，支持上诉人的上诉请求。物业公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。物业公司向原审法院起诉请求：请求：1.被告韩红缴纳拖欠物业费6231元；2.被告向物业公司交纳所拖欠物业费滞纳金；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告韩红从2013年5月5日至2017年5月5日拖欠物业费，��积129.81平方米×1元×48个月=6231元，物业公司多次催要，被告拒不缴纳物业费，故诉至法院。原审法院审理查明：原告物业公司与四平市方略房地产有限公司分别于2010年10月19日、2012年10月10日签订《物业管理委托合同》，委托物业公司负责圣贤雅居小区物业管理，委托期限分别为2011年1月1日起至2013年1月1日止、2013年1月1日起至2023年1月1日止。被告韩红系原告所提供物业服务的小区业户，2011年5月5日，原、被告签订了一份物业管理协议书，在协议书中载明：坐落于四平市铁东区圣贤雅居小区1期商网2号楼商网33号的房屋所有权人为韩红，该房屋建筑面积129.81平方米。双方在协议书中约定了各自的权利和义务，其中，协议书中第5条第4项明确规定，韩红违反协议，无故不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，物业公司有权采���停水或其他措施限期交纳，韩红在补交的基础上，从逾期之日起按每天3%的比例交纳滞纳金。协议签订后，物业公司按照协议书的约定履行了相关物业服务。另查明：原告在业主进户须知中载明，原告收取物业服务费的标准为：商网1.0元/平方米×面积×12个月×2年，被告韩红入住该小区前，一次性向原告缴纳了2年的物业费。但被告韩红自从2013年5月5日至2017年5月5日拖欠原告物业费6230.88元至今未交（被告韩红房屋面积129.81平方米×1元×48个月）原审法院认为，物业公司与四平市方略房地产有限公司于2012年10月10日签订《物业管理委托合同》，原告受四平市方略房地产有限公司委托管理被告居住的圣贤雅居小区，有合同约定为10年。被告以未成立业主委员会及原告管理期限为两年为由拒绝支付物业费，不符合法律的相关规定，对被告主张原告���体资格不适格的请求不予支持。物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的物业管理协议书，是双方真实意思表示，协议签订后，被告韩红一次性向原告交纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的关系，原、被告应按照协议约定全面履行各自的义务。原告在向被告韩红履行完应尽的物业服务义务同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当足额支付。由于被告韩红未能向法庭提供相关证据来证明原告没有履行应尽的物业服务管理职责，以及原告在物业服务过程中存在瑕疵，其拒绝向原告交纳物业费没有事实和法律依据。据此，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费合理，原审法院予以支持。关于被告辩称涉案房屋漏雨及门前下水井堵塞问题原告均未采取任何措施。原审法院认为房屋质量问题不属于物业直接服务范围，被告的此项抗辩与本案属两个法律关系，被告可另案主张其权利。被告主张的下水井堵塞问题，由于证据不足，原审法院不予保护。关于原告诉请的物业服务费滞纳金，由于原告没有提供收取滞纳金的法律依据，故对其诉请的滞纳金不予保护。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用���律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、被告韩红于本判决生效后五日内一次性向原告四平市兴达物业有限公司交纳自2013年5月5提至2017年5月5日期间拖欠的物业服务费6230.88元。二、驳回原告四平市兴达物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告韩红负担。本院二审中，韩红、物业公司均未提交新证据。本院二审查明的事实和原审查明的事实一致。本院认为，物业公司依据与圣贤雅居小区的开发单位四平市方略房地产有限公司于2012年10月10日签订的《物业管理委托合同》，管理被告居住的圣贤雅居小区符合相关法律规定。因该合同约定了管理期限至2023年，故上诉人以管理期限即两年为由拒绝交纳物业费的请求不能成���，本院不予支持。上诉人主张应由圣贤雅居业主委员会与物业公司签订物业服务合同，因小区并未成立业主委员会，故对上诉人该请求本院不予支持。综上所述，韩红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩红负担。本判决为终审判决。审判长  王月光审判员  刘士木审判员  田 峰二〇一七年六月二十七日书记员  陈 思