湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111号民初2320号原告：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大道268号湖北出版文化城C座13楼。法定代表人：宋义雨，该公司经理。委托诉讼代理人：赵会湖，该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄颖兰，该公司法务，特别授权代理。被告：刘念，女，1987年12月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：安志慧，被告之母，女，1963年7月18日出生，汉族，原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（下称金地物业公司）诉被告刘念物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨洁独任审判，书记员肖颖担任法庭记录，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵会湖、黄颖兰，被告刘念及其委托代理人安志慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业管理服务费16082.2元（暂算自2009年2月1日至2015年5月31日）及因欠缴物业管理服务费所产生的滞纳金9203.73元，共计人民币25285.9元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年12月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）。协议约定，原告为被告提供物业服务，被告按照1.5元/月/平方米的标准（被告所购房屋为小高层住宅）向原告支付物业管理服务费（被告所购房屋的面积为143.14平方米，每月应当交纳214.7元物业管理服务费），但自2009年2月1日起至2015年5月31日，被告一直未履行缴纳物业管理费的合同义务。经原告多次催缴，被告仍然拒不缴纳。被告恶意拖欠物业费的行为已严重违约，根据协议第十条第（四）款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金”。因此，原告为维护自身合法权益，挽回经济损失，诉至法院。原告金地物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《金地格林小城前期物业管理服务协议》、《金地格林小城业主临时公约》，拟证明被告于2007年1月20日签订《金地格林小城前期物业管理服务协议》和《金地格林小城业主临时公约》，原被告双方建立了物业管理合同关系，原告收取被告物业管理费有合同依据和法律依据，并证明合同约定的物业管理费用标准及违约金标准。证据二、《业主/住户情况登记表》、《业主身份证复印件》、《金地格林小城房屋交付通知书》、《房屋交付指引》、《入伙工作流程单》、《收楼书》，拟证明被告于2007年12月2日接收其购买的位于原告服务区域的房屋，享受了原告提供的各项物业服务，但未向原告缴纳物业管理费。证据三、《物业费催缴法律顾问函》、《中通快递详情单》、《快递签收单》，拟证明2012年7月30日、2014年3月14日，原告向被告发出书面催款函，但被告仍然拖欠物业管理费用。证据四、《装修违规整改通知书》（2010年7月2日与2010年7月22日），拟证明原告已向被告楼下业主发出了整改通知书，履行了制止、劝说和报告的义务。被告刘念辩称：被告之所以不交物业费系因物业公司的行为严重违反法律法规的规定以及物业服务协议的约定，收房后缴纳了一年的物业费并按时缴纳停车费，没有拖欠；但是由于原告公司老总刘雪松擅自同意201室的业主违建，不但没有履行对公用部位和设施的管理、维护义务，并纵容201业主违建，使共有部分从平台、独立阳台、成为201家阳台到201家阳台用防盗网加高将共有平台完全圈占，物业公司没有履行法定义务，严重影响了原告业主的人身财产安全、隐私权和身心健康；影响房屋楼道通风、采光、维修；封闭消防通道，制造消防隐患；造成楼道漏水、渗水，前面霉烂、剥脱，大雨时底层积水，无法出入车库后202业主即被告向相关部门投诉想方设法解决问题，在此过程中，物业公司不但不积极解决问题，反而帮助201业主说话，阻挠政府部门的干预和执法，让202业主求助无门，共用平台至今仍被201业主侵占，时间长达8、9年之久；被告停在小区停车位新车在4个月时间里，6次不明原因被刮伤砸伤划伤，多次驾车出行被物业保安拦截不让出行，被告多次向公安机关报案，却因物业的不配合和阻扰而未得到赔偿和解决。被告不缴纳物业费有相关法律法规的规定。物业公司逾期未尽义务给业主造成损失的，应该承担相应的赔偿责任；且我方认为原告的起诉已经超过诉讼时效，被告未履行物业管理责任，应该受到行政处罚。同时判令201业主限期10日拆除圈占共有平台的防盗网，将共有平台恢复至交房时的原始状态，原告赔偿被告经济损失27000元。被告刘念为支持其答辩意见，依法向本院提交如下证据：证据一、物业管理费抵用券收条、物业费发票、停车管理费发票，证明202业主在与物业公司发生纠纷之前正常缴纳了一年的物业服务费；从2012年3月买了地下停车位后按时缴纳月80元的停车管理费，每半年交一次，从未拖欠；证据二、前期物业管理服务协议、装修指南，证明前期物业管理协议及装修指南约定业主不得改变外墙外观，不得在露台、室外平台等处私自搭建违章建筑，不得改变以上部位的使用功能，不得占用公共位置，物业公司对房屋共用部分、公共通道、共用设施有维护、管理义务，有审核、上报本区域装修工程，纠正和处理本区域的违法消防法规的现象和行为之义务；证据三、与物业总经理刘雪松等人的谈话，证明201业主是金地房产职工，是在征得刘雪松同意之后圈占共有平台的，这是整个事件的根源，他说暂时维持现状明显偏袒对方；证据四、照片20张，证明共有部分如何在被告不断投诉下从平台、独立阳台、成为201家阳台到201家阳台用防盗网加高将共有平台完全圈占的过程，物业公司没有履行法定和合同约定的义务，严重影响了原告业主的人身财产安全、隐私权和身心健康；影响房屋楼道通风、采光、维修；封闭消防通道，制造消防隐患；造成楼道漏水、渗水，全面霉烂、剥脱，大雨时底层积水，无法出入车库；证据五、房管局物业科证明、消协投诉记录，证明被告投诉理由成立，物业不作为；证据六、洪山区拆违办组织物业、201、202业主四方会谈记录，证明物业违法违规，公然干扰执法部门，维护201的非法利益，不断阻止问题的解决；证据七、洪山区北港派出所接受案件回执单，证明原告新车受损，与物业发生纠纷；证据八、车辆维修接诊单和核算单，证明车辆维修记录和费用；证据九、2010年台历记事簿，证明车辆多次被损，且被物业阻拦出行，报警后，警察做了详细记录，但没有后续结果，但自此车再未出过类似事情；原告约刘雪松一起去地产公司和王总谈，他推诿，不解决问题不交物业费；因车被损被阻，打经视热线，经视直播；2010年3月25日车辆再次被损打110报警，警察查看了车损情况并作记录；证据十、202业主就诊病历部分记录，证明因此事长期未解决，使202业主心情郁闷、烦躁、不畅，导致心脏病心情加重，发作频繁，多次就诊住院抢救，给全家人身心带来严重损害和重大经济损失。经审理查明：2006年12月20日，原告金地物业公司与被告刘念签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）。协议约定：由原告为被告提供物业管理服务，被告按照1.5元/月/平方米的标准向原告支付物业管理费，房屋建筑面积为143.14平方米，每月应缴纳214.7元物业费。期间，金地物业公司对金地格林小城进行前期物业管理，但自2009年2月1日起至2015年5月31日，被告一直未履行缴纳物业管理费的合同义务，拖欠物业管理费共计人民币16082.2元。协议第十条第（四）项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金”。被告因欠缴2009年2月1日至2015年5月31日期间的物业管理费所产生的滞纳金为人民币9203.73元。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。本院认为：前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定事实的物业管理。2006年12月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该合同系当事人真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告之间形成了前期物业服务合同关系。原告金地物业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。被告作为该小区业主，在接受了原告金地物业公司提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。故原告请求判令被告偿付2009年2月1日起至2015年5月31日拖欠的物业管理费以及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。1、物业管理费16082.2元，计算方法为：214.7元×29个月+（214.7元-5元）×47个月（因2011年7月1日起，因政府部门不再收取5元水务垃圾清运费，故物业公司将该费用从每月的物业管理费中予以扣除）。2、滞纳金人民币9203.73元，计算方法为：滞纳金=月应收额×滞纳金比例×30（平均每月天数）×(n+1)/2×（n+1-1）,n为欠费月数，滞纳金采用每月依次累积计算的方法。自2009年2月1日起至2011年6月31日止的滞纳金为：214.7元×0.0005×30×[(76+48)/2]×[(76-48+1)]=5790.46元;自2011年7月1日起至2015年5月31日止的滞纳金为：（214.7元-5元）×0.0005×30×[47×(47+1)]/2=3548.12元,滞纳金合计9203.73元。物业管理公司无行政执法权限，但应对违规搭建行为予以劝告、制止、向相关执法部门及时报告要求拆除，将违法搭建行为控制在萌发之初，而不是任由违法搭建行为肆意发展，愈演愈烈，由最初的占领公共平台到形成完全一个封闭的养殖小屋，其恶劣的违法行为不仅严重影响邻里关系，还会造成各种安全隐患。原告服务管理的小区是一个相对封闭的空间，执法部门需要小区的物业服务管理部门进行协助，物业服务管理部门应积极行使自己的协助义务。本案原告金地物业公司虽然下发了整改通知书，但在搭建之初未向相关执法部门报告，形成全封闭式的小屋后，也未及时向相关执法部门报告要求拆除，未有效行使其协助义务。同时被告作为202的业主，作为相邻关系利益受损的当事人，为维护自身权益，也应及时、持续地向相关执法部门报告要求拆除201业主的违规搭建，故根据公平原则，对于原告要求被告交纳物业费、滞纳金的诉求，本院酌情全额扣减滞纳金，由被告向原告缴纳拖欠的物业费16082.2元。被告抗辩称201业主违规搭建造成安全隐患、占用公共空间等系相邻关系问题，与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围。同时被告反诉的主体系本案的原告，不是201业主，故主体错误，被告的赔偿诉求可以另行主张权利。对于被告要求拆除201业主的违规搭建，因被告确无拆除违规搭建的行政管理权限，原告可以自行向相关执法部门及时报告要求拆除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告刘念于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司2009年2月1日至2015年5月31日期间的物业服务费共计16082.2元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取50元，由被告刘念负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一七年六月十四日书记员  肖颖