重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初67号原告：重庆顺隆物业管理有限公司（统一社会信用代码915001127562261576），住所重庆市渝北区龙溪镇龙脊小区花园新村龙脊路82号。法定代表人：张大香，公司总经理。委托诉讼代理人：符增龙，男，1987年12月28日出生，重庆市垫江县人，住重庆市垫江县。系公司员工。被告：蒋帝，男，1994年8月22日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：裴远超，女，1964年3月7日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：蒋昌良，男，1962年6月19日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告蒋帝、裴远超、蒋昌良共同委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：蒋裴华，男，1985年7月24日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：重庆市大足区祥御餐饮文化有限公司（统一社会信用代码91500225320322471K），住所重庆市大足区龙水镇龙古路386号二层附1号、32号。��定代表人：蒋昌良。原告重庆顺隆物业管理有限公司（以下简称顺隆物业公司）与被告蒋帝、裴远超、蒋昌良、蒋裴华、重庆市大足区祥御餐饮文化有限公司（以下简称祥御餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员黎朝廷担任审判长、与代理审判员赵鑫、曾相强组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顺隆物业公司的特别授权委托诉讼代理人符增龙，被告蒋帝、裴远超、蒋昌良共同特别授权委托诉讼代理人张靖鼎，被告蒋裴华、裴远超、被告祥御餐饮公司法定代表人暨被告蒋昌良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺隆物业公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告蒋帝、裴远超、蒋昌良立��支付××××小区商业1-1、商业1-32、商业2层-1、商业2层-2物业管理费75812.8元、违约金10000元；2、被告蒋帝、裴远超、蒋昌良承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告于2016年3月8日要求追加被告蒋裴华、祥御餐饮公司作为共同被告，要求所有被告支付2015年1月至2017年2月所欠物业管理费金额82130元、违约金10000元。要求所有被告承担诉讼费。事实和理由：被告蒋帝、蒋裴华为××××小区商业1-1、商业1-32、商业2层-1、商业2层-2物业共同所有人，被告祥御餐饮公司、裴远超、蒋昌良为物业使用人。前述物业每平方物业费为1.5元，商业1-1面积58.83，平均每月物管费为88.245元，商业1-32房屋面积为73.82,平方米，物管费为110.73元，商业2层-1房屋面积1185.81平方米，物管费为1778.715元，商业2层-2房屋面积为787.48平方米，物管费为1181.22元，原告顺隆物业公司于2012年10月22日签订物业服务合同，约定为××××小区提供物业服务，合同签订后，原告履行了物业服务，被告从2014年10月20日起无故停止交纳物业费，截至2017年2月被告拖欠26个月物管费82130元。物业服务合同约定违约金为未能按时如数交纳物业服务费的每日万分之十，被告拖欠物管费产生违约金28430.19元，原告仅主张10000元。经多次催收，被告未交费，故诉至法院。被告蒋帝、裴远超、蒋昌良共同委托诉讼代理人张靖鼎辩称，物业实际使用人为祥御餐饮公司，应该由祥御餐饮公司支付物业费，请求驳回对被告蒋昌良、裴远超、蒋帝的起诉。原告追加被告申请书、变更诉讼请求书均不在法定期限内，应当予以驳回；原告起诉的部分物管费（2014年10月至2015年1月3日）超过诉讼时效；另外原告未能向被告提供物业服务。违约金计算过高，不应该支持，物管费在未收取物管费金额基础上按照50%交纳。蒋裴华辩称，同意其他被告代理人张靖鼎意见。蒋昌良辩称，我代表祥御餐饮公司认为公司应该承担物管费，房屋是公司在使用，即使计算物管费也应该按照办证时间计算，物业公司服务不到位，不清楚服务内容，公司被盗，原告顺隆物业公司没有保安巡逻。物管费在未收取物管费金额基础上按照50%交纳。原告顺隆物业公司为证明自己主张，当庭举示了如下证据材料：1、原告顺隆物业公司营业执照、物业资质证书、法定代表人身份证明、××××物业备案登记，证明原告主体资格，物业备案登记载明收费标准为商业1.5元/平方米。2、前期物业服务合同复���件，证明双方合同约定商业物业按照每平方米每月1.5元为标准进行包干收费，合同第八条约定交费时间为当月10-20日，合同第十八条第二款约定物业公司向甲方、业主或者物业使用人收取物业费和其他费用，合同第三十三条明确约定未按时交纳物业费按每日万分之十的标准收取。3、被告欠费统计表、家庭信息登记表，证明被告拖欠物业管理费82131.66元、违约金29567.3976元。4、2014年10月至2017年2月秩序维护员巡查签到表。证明原告顺隆物业公司为被告提供了完善的物业服务。5、2014年10月至2017年2月清扫保洁周检表，证明原告顺隆物业公司按照合同约定为被告提供了公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运服务，对小区共用部位的维修、养护和管��。6、电梯维保合同、电梯维保补充协议、电梯维保合同，化粪池清掏合同，证明原告顺隆物业公司将管理区域内的专项服务委托给了有资质的企业；7、自来水厂出具的被告用水收费情况表，表中蒋昌良为物业使用人，××××水表为2015年3月开始由水厂同意抄表，很多业主早于2015年3月入住。户名蒋昌良水表中3月份水量为655，系该表2年每月平均水量的5倍，可以推知被告2014年10月即入住，应该从起诉的2015年1月至2017年2月缴纳物业费。8、物业日常服务图片，证明顺隆物业公司为小区提供了物业服务。9、与被告裴远超通话记录，证明原告顺隆物业公司与被告裴远超进行了沟通，多次协商解决。10、大足区房屋管理局购房合同两份，证明案涉商业1-1、商业1-32、商业层-1、商业层2层-2，合计面积为2106.18平方米。原告顺隆物业公司根据开发商提供面积数据为2105.94平方米，故原告顺隆物业公司主张的物业管理费面积低于实际面积。被告蒋帝、蒋昌良、裴远超委托诉讼代理人发表如下质证意见：对营业执照无异议，物业合同系复印件，真实性有异议，合同第六条约定了管理规范，物业公司没有尽到管理规范。欠费统计表系原告单方面制作，面积与购房合同面积不符。2014年10-12月小区巡逻表有异议，无法显示巡逻地方。清扫检查表系原告自行制作，不能证明原告履行了服务。对电梯日常维护合同及补充协议、化粪池清掏合同真实性无异议，关联性有异议，不能证明实际进行了养护。对自来水用水统计表真实性无异议，关联性有���议，当时是开发商有工人临时居住使用产生水费；对照片的证据三性均不予认可。通话记录不能证明进行过催收。对购房合同真实性、合法性均认可。被告蒋裴华、祥御餐饮公司同意代理人质证意见。被告蒋帝、裴远超、蒋昌良为证明自己答辩意见，当庭举示了如下证据材料：1、2015年1月30日至2016年8月30日工资计算表，证明被告祥御餐饮公司为转运垃圾聘请蒋泽芳产生的工人工资。2、收据1张，证明被告祥御餐饮公司向重庆高建环境绿化工程有限公司交垃圾转运费600元。3、照片9张，证明原告顺隆物业公司服务不到位，原告工人将垃圾倒入被告垃圾堆放处，消防水漏一直没有处理，原告顺隆物业公司在小区设立广告牌及售���机。4、前期物业服务合同一份，证明根据合同约定原告将公共场所进行经营应取得业主同意，被告有权监督。5、商品房买卖合同两份，证明房屋面积及购房时间。6、视频光盘一张，证明公司被盗，损失10000元，小偷现有一人在服刑，另外一人刑满释放。原告顺隆物业公司针对被告举示证据材料，发表如下质证意见：对工资表真实性、关联性有异议，与本案无关。对证据2收据真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据4、5均无异议。对照片真实性、合法性、关联性均有异议，对消防管漏水、视频光盘内容关联性有异议，与本案无关。其余到庭被告对前述证据无异议。被告蒋裴华、祥御餐饮公司法定代表人蒋昌良未举示证据材料。鉴于各方当事人对原告顺隆公司举示的证据材料1、10，对被告蒋帝、裴远超、蒋昌良举示的证据材料4、5无异议，本院确认这些证据材料作为认定本案相关事实的依据。对于原告举示的证据材料2、被告蒋帝、裴远超、蒋昌良举示的证据材料4，虽均为复印件，但内容一致，本院认可其真实性。对于原告顺隆物业公司举示的证据材料4、5、6、7、8，本院认为，该材料系原告在履行职务过程中形成的书面材料，被告未举示证据材料证明其存在虚假的情况下，本院对前述证据予以采信。关于原告顺隆物业公司举示的证据材料3，本院认为，欠费情况应以审理查明事实认定为准，家庭信息情况表符合事实情况，予以采信。关于被告蒋帝、裴远超、蒋昌良举示的证据1、2，原告对其真实性、关联性有���议，本院认为无法确认其与本案关联性，本院不予采信。关于被告蒋帝、裴远超、蒋昌良举示的证据材料3、6，原告有异议，本院认为对其真实性予以认定，对其证明目的本院结合审理查明情况予以评析。本院根据各方当事人的陈述以及本院认可的证据，认定下列事实：2012年10月22日原告顺隆物业公司作为乙方与××××建设单位重庆远超房地产开发有限公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》。合同约定服务物业名称为××××，位于大足区××镇××旁。双方在合同第三条约定公共物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、……；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等。合同约定物业服务费用为：商业物业1.5元/月·平方米。合同第八条约定业主应于当月10-20日起交纳物业服务费用或物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从起约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务。合同第二十六条约定合同期限为叁年，自2012年10月22日起至2015年10月21日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第三十三条约定，甲方、业��或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之十的标准向乙方支付违约金。原告顺隆物业公司（乙方）与重庆远超房地产开发有限公司（甲方）在上述合同中盖章。另查明，2014年12月29日被告蒋帝、蒋裴华与重庆远超房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，分别购买了重庆市大足区×镇×路××号附1号第1、2层，建筑面积1244.88平方米，套内建筑面积1179.2平方米，成交总价4232592元；重庆市大足区×镇×路××号附32号第1、2层，建筑面积861.3平方米，套内建筑面积821.15平方米，成交总价2928420元。前述商品房买卖合同中第二十一条均约定，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。涉案被告庭审中陈述均未交纳过物业管理费，涉案房屋业主为蒋帝、蒋裴华，实际使用人为祥御餐饮公司。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：一、原、被告是否存在物业服务关系；二、是否超过诉讼时效；三、被告是否应该交纳物业管理费及违约金。关于焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告顺隆物业公司与重庆远超房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，且建设单位重庆远超房地产开发有限公司与被告蒋帝、蒋裴华签订的《重庆市商品房买卖合同》中也约定，乙���（即蒋帝、蒋裴华）同意自该房屋交付之日起，即接受甲方（即重庆远超房地产开发有限公司）在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。故前期物业服务合同对被告蒋帝、蒋裴华具有约束力。《前期物业服务合同》第八条约定物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，被告蒋帝、蒋裴华与被告祥御餐饮公司陈述双方存在租赁关系，庭审中，到庭被告均认可应该由实际使用人被告祥御餐饮公司承担交费责任，故本院认为被告祥御餐饮公司应当向原告顺隆物业公司交纳物业管理费，被告蒋帝、蒋裴华作为业主，按照合同约定承担连带责任。关于原告顺隆物业公司要求被告蒋昌良、裴远超承担交费责任的诉请，本院认为，案涉房屋为商业门市，其登记所有人为蒋帝、蒋裴华，租赁单位为被告祥御餐饮公司，该��司系合法成立的有限责任公司，《前期物业服务合同》对被告蒋昌良、裴远超无约束力。关于被告方辩称追加被告申请书、变更诉讼请求书不在法定期限内的意见，本院认为，因案情复杂，本案依法转为普通程序后，根据普通程序规定针对追加的被告及变更的诉讼请求依法给予当事人答辩期其举证期，符合法律规定，对于被告答辩意见不予支持。关于焦点二，被告认为原告起诉的2014年10月至2015年1月3日物业管理费超过诉讼时效。根据《前期物业服务合同》第八条第一款约定，业主应于当月10-20日缴纳物业服务费，该条第三款又载明物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务。现根据原告2017年3月8日提交的变更诉讼请求书载明其计算物业费时间为2015年1月至2017年2月，原告顺隆物业公司起诉时间为2017年1月3日，从2017年1月3日开始倒推两年，原告起诉的物业服务费未超过诉讼时效，可以得到支持。关于焦点三，本院认为，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据《前期物业服务合同》，双方对物业服务费的收取标准作了约定。本案中，原告顺隆物业公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向被告蒋帝、蒋裴华提供了物业服务，被告蒋帝、蒋裴华也应当按照合同约定履行交纳物业服务费。《前期物业服务合同》合同期限为3年，从2012年10月22日至2015年10月21日止，但从原告顺隆物业公司举示证据材料来看，原告在持续提供物业服务至2017年2月，且到庭双方当事人均陈述不清楚是否成立业主委员会，被告方无证据材料证明其未提供相关物业���务，故被告应该按照合同约定交纳物业管理费。同时结合原告顺隆物业公司提供的蒋昌良水表用水情况及被告祥御餐饮公司营业执照登记情况，原、被告提交的商品房买卖合同约定交房日期为2014年6月30日，可以认定被告方在原告诉请的2015年1月起开始使用了涉案房屋。根据原、被告提供重庆市商品房买卖合同，涉案房屋面积合计2106.18平方米（1244.88平方米+861.3平方米），原告诉请要求支持从2015年1月至2017年2月合计26个月的物业管理费，根据双方合同约定的1.5元/月·平方米，被告蒋帝、蒋裴华每月应缴纳物业管理费为3159.27元，从2015年1月至2017年2月应缴纳物业管理费为3159.27×26=82141.02元。现原告顺隆物业公司主张物业管理费为82130元，低于按照被告实际建筑面积计算金额，故对原告诉请依法予以支持。关于被告辩称要求按照所欠物业服务费50%的标���缴纳物业管理费的意见，本院认为，被告举示的视频资料、照片均不能证明原告顺隆物业公司构成根本违约，故对原告辩称意见不予支持。根据《前期物业服务合同》第三十三条之规定，甲方、业主或物业使用人违法本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应该每日万分之十的标准向乙方支付违约金。本院向被告释明是否对违约金予以调整，被告方认为原告顺隆物业公司没有尽到职责，不能计算违约金。本院认为，双方违约金约定过高，本院按照年利率24%作为计算违约金的标准，物业服务合同约定物业服务费按照季度交纳，应该按照每季度未交物业费为基数按照年利率24%计算违约金。因原告诉请物业管理费计算至2017年2月，一审辩论终结前被告未交纳过物业管理费，本院按照一审开庭时间2015年5月11日作为截止日期计算被告方应支付的违约金，以2015年1月至3月未交纳物管费为3159.27元×3个月=9477.81元基数，根据合同约定业主最迟可以在当季度20日前交纳，故该笔物业费从2015年4月21日开始计算违约日期到2017年5月11日止，违约天数为750天，违约金为9477.81元×750天×24%÷365天=4673.99元。以2015年4月至6月未交纳物业管理费3159.27元×3个月=9477.81元为基数，根据合同约定业主最迟可以在当季度20日前交纳，故该笔物业费从2015年7月21日开始计算违约日期到2017年5月11日止，违约天数为659天，违约金为9477.81元×659天×24%÷365天=4106.88元。2015年第三季度物业管理费9477.81元，从2015年10月21日后开始计算违约日期到2017年5月11日止，违约天数为9477.81元×568天×24%÷365天=3539.77元。以此类推可知，被告方所欠违约金远远超过原告诉请金额10000元，故对原告诉请要求被告支付违约金10000元的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市大足区祥御餐饮文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆顺隆物业管理有限公司自2015年1月起至2017年2月物业服务费82130元及违约金10000元，被告蒋帝、蒋裴华承担连带责任；二、驳回原告重庆顺隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当��照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2103元，由被告蒋帝、蒋裴华、重庆市大足区祥御餐饮文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  黎朝廷代理审判员  赵 鑫代理审判员  曾相强二〇一七年六月二十八日书 记 员  曾祥芯