云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2503民初663号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司。住所地：蒙自市学海路瀛州河畔小区。法定代表人:张堃，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余建华，男，1989年9月11日生，苗族，红河州鸿昆物业服务有限公司员工，住。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：代荃，女，1974年10月10日生，壮族，红河州鸿昆物业服务有限公司员工，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：张美玲，女，1987年3月25日生，汉族，居民，住泸西县。委托诉讼代理人：谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告张美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司委托诉讼代理人余建华、代荃，被告张美玲委托诉讼代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付51间商铺物业服务费151446.9元及违约金136469.3元；2.诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，即变更为要求被告支付31间商铺物业服务费125249.10元及违约金48714.25元（按日利息1‰计算）。事实和理由：原告于2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日、2016年1月12日分别与蒙自市红河花园小区业主委员会（以下简称红河花园业主委会员）签订《蒙自市河花园小区物业服务合同》，由原告向蒙自市红河花园小区（以下简称红河花园小区）提供物业服务，物业服务费的收费标准经与红河花园小区业主委员会协商一致，2013年至2015年商铺的物业服务费以每月每平方米0.70元标准计收；2016年度别墅的物业费以每月每平方米0.75元标准计收；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按拖欠物业费总额的2‰支付违约金。合同履行期均是自每年2月1日起至次年1月31日止。红河州云河房地产开发经营有限公司（以下简称云河房地产公司）系红河花园小区建设单位，于2012年8月14日、2012年8月16日将红河花园小区以下房号商铺共41间过户到被告名下：1－1、1－2、1－3、1－4、1－5、1－6、1－7、1－8、1－9、1－10、1－11、1－12、1－13、1－14、1－15、1－16、6－3、7－2、7－3、7－10、13－3、13－6、13－7、13－10、13－11、13－14、13－15、14－2、14－3、14－6、14－7、14－10、14－14、16－1、16－2、16－3、16－6、16－7、16－8、16－9、16－10。后1－4、1－5、1－6、1－7、1－9、6－3、7－2、7－10、13－14、13－15号商铺共10间已被出租。被告自2013年2月1日至今未向原告支付商铺物业服务费，现要求被告按原告与红河花园业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》约定的收费标准支付1－1、1－2、1－3、1－8、1－10、1－11、1－12、1－13、1－14、1－15、1－16、7－3、13－3、13－6、13－7、13－10、13－11、14－2、14－3、14－6、14－7、14－10、14－14、16－1、16－2、16－3、16－6、16－7、16－8、16－9、16－10共31间商铺的物业服务费125249.10元及违约金48714.25元。被告张美玲称，首先，被告张美玲成为该商铺的业主后，仍在陆陆续续出租商铺，并与云河房地产公司共同委托云南邦泽物业服务有限公司红河分公司、红河东升物业管理有限公司提供物业服务，后又于2016年6月与红河州红宇物业管理有限公司签订《协议书》，约定张美玲在红河花园的商铺由红河州红宇物业管理有限公司提供物业服务，收取物业服务费，被告张美玲已支付物业服务费9000元。其次，红河花园业主委员会未将被告的商铺纳入管理，原告与被告也未就被告的商铺约定物业管理，原告及红河花园业主委员会未征求被告的意见，其签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》，被告不知情，对被告无约束力，原告与被告没有物业服务与被服务的权利义务关系。第三，被告张美玲系云河房地产公司股东，房屋虽然登记在被告张美玲名下，但不存在买卖关系，其并非房屋所有权人。第四，原告主张每天按1‰计算违约金，明显过高，且鉴于原告未通知被告支付商铺物业费，也未对商铺提供物业服务，被告已委托其他物业公司对商铺提供物业服务的事实，请求人民法院依法对原告主张的违约金进行调整。综上，原告要求被告支付物业费125249.1元及违约金48714.25元无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告鸿昆物业服务公司提交以下证据：第一组：《蒙自市红河花园小区物业服务合同》四份、《公告》一份，欲证实：1.原告与红河花园业主委员会在合同中对委托服务事项、管理服务目标、安全保卫及物业服务费收费标准等内容进行了约定；2.原告对2013年签订的《物业服务合同》在小区内进行了公示。第二组：《交费通知》三份、《通知》一份、《交费通知单》三份、《催费通知单》四份及《中国邮政快递包裹单》一份，欲证实原告通知被告支付物业服务费的事实。第三组：《红河花园小区欠费业主明细表》一份，欲证实被告应支付的物业服务费、违约金的计算方式及欠费数额。第四组：《关于红河花园小区物业服务费收费标准的请示》、《关于“红河花园”物业服务收费标准的批复》各一份，欲证实原告对红河花园小区物业服务费收费标准合法的事实。第五组：（2012）蒙民初字第857号民事判决书、（2016）云2503民初1428号民事裁定书各一份，欲证实：1.2012年蒙自市人民法院判决建设单位云河房地产公司支付原告2011年物业服务费的事实；2.原告曾起诉云河房地产公司要求支付2013年至2015年物业服务费，后撤回起诉的事实。经质证，被告张美玲对原告鸿昆物业公司提交的第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第四、五组证据真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性。二、被告张美玲提交以下证据：第一组：《协议书》五份、《发票》五张、《收据》四张，欲证实被告对未出租商铺与云河房地产公司以共同或分别聘请物业公司的方式提供物业服务，并已向物业公司支付了物业服务费。第二组：《红河花园商铺出售信息统计表》、《红河花园商铺租赁信息统计表》、2017年6月11日《红河花园商铺租赁出售信息统计表》各一份，欲证实登记在被告名下的商铺一直在出售、出租。第三组：《行政起诉状》一份，欲证实红河花园业主委员会不具备与原告签订物业服务合同的主体。第四组：证人刘某证言及《员工劳动合同》一份，欲证实：1.刘某属红河州红宇物业管理有限公司职工；2.证人在履行职务过程中，对被告在红河花园小区商铺提供物业服务。第五组：证人万某证言，欲证实：1.万某属红河州红宇物业管理有限公司收费员；2.证人在履行职务过程中向被告收取了2016年6月至2017年6月的物业服务费的事实。经质证，原告鸿昆物业公司对被告张美玲提交的第一组证据，认为与本案不具有关联性。第二组证据，认为证据《红河花园商铺出售信息统计表》、《红河花园商铺租赁信息统计表》无异议，且原告并未主张被告提交的证据中所涉商铺的物业服务费，证据与本案不具有关联性；对证据2017年6月11日《红河花园商铺租赁出售信息统计表》有异议，认为原告主张的物业服务费截止2017年1月31日，但被告到2017年6月11日才提交该份证据，且该证据系被告单方制作，无相应证据印证被告已出租涉案商铺。第三证据，与本案不具有关联性。第四组证据，根据证人陈述，可证实证人是云河房地产公司员工，不是红河州红宇物业管理有限公司员工。第五组证据，认为证人不清楚物业费的收费标准，证人证言不真实。根据原告鸿昆物业公司的申请，本院依法调取以下证据：《蒙自市房地产管理处档案摘抄表》57份，能证实：1.被告取得涉案商铺产权的时间；2.涉案商铺的面积。经质证，原、被告均对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性无异议。经审核，本院认为，一、原告鸿昆物业公司提交的第一组证据具有真实性、合法性、关联性，并能证实：1.原告与红河花园业主委员会签订《蒙自市红河花园小区物业服务合同》的事实及合同签订时间；2.对商铺物业服务费收取标准。第二、四、五组证据真实性予以确认。对第三组证据，系原告单方作出，不能实证原告的证明目的。二、被告张美玲提交的第一组、四组证据，协议中未约定合同相对人应履行的义务，且根据证人证言，证人所实施的管理系对被告商铺专有部分的管理、维护，故对第一、四组证据不予采信。第二组证据，原告对《红河花园商铺出售信息统计表》、《红河花园商铺租赁信息统计表》无异议，对证据真实性予以确认，但与本案不具有关联性；证据2017年6月11日《红河花园商铺租赁出售信息统计表》，系被告单方制作，无相应证据印证涉案商铺租赁事实、租赁时间，不予采信。第三组证据，与本案不具有关联性，不予采信。第五组证据，无相应证据证实证言真实性，不予采信。三、本院根据原告鸿昆物业公司申请调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日、2016年1月12日原告分别与红河花园小区业主委员会签订《蒙自市红河花园小区物业服务合同》四份，每份合同履行期限均为一年，即每年2月1日至次年1月31日，并约定了业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按5‰交纳滞纳金。2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》第十条均约定商铺物业管理服务费每平方米每月为0.70元。2016年1月21日《蒙自市红河花园小区物业服务合同》第十条约定了别墅物业管理服务费每平方米每月为0.75元。同时，该四份《蒙自市红河花园小区物业服务合同》均对委托服务事项、房屋及维修管理、绿化养护及管理、环境卫生管理、交通秩序与车辆停放等内容进行了约定。云河房地产公司系红河花园小区建设单位。2012年8月14日、2012年8月16日将红河花园小区1－1、1－2、1－3、1－4、1－5、1－6、1－7、1－8、1－9、1－10、1－11、1－12、1－13、1－14、1－15、1－16、6－3、7－2、7－3、7－10、13－3、13－6、13－7、13－10、13－11、13－14、13－15、14－2、14－3、14－6、14－7、14－10、14－14、16－1、16－2、16－3、16－6、16－7、16－8、16－9、16－10号商铺共41间、总面积3236.04平方米过户到被告张美玲名下，后登记在被告张美玲名下红河花园小区1－4、1－5、1－6、1－7、1－9、6－3、7－2、7－10、13－14、13－15号商铺共10间、总面积766平方米已先后出租，未出租商铺面积为3236.04平方米－766平方米＝2470.04平方米。被告张美玲对登记在其名下、未出租的商铺共31间，未向原告支付2013年2月1日至2017年1月31日的物业服务费。2016年原告以建设单位云河房地产公司未支付物业服务费为由提起诉讼，后撤回起诉。审理中，原告认可红河花园小区一业主曾在建设单位云河房地产公司未销售的别墅内饲养鸡禽，后原告要求该业主停止饲养。证人刘某称其属红河州红宇物业管理有限公司员工，其在履行职务过程中实施了砍除被告商铺门前杂草、通知原告疏通下水道的管理行为。本院认为，一、关于原告鸿昆物业服务公司与红河花园小区业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》对被告是否具有约束力的问题。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条第一款的规定，物业服务合同的合同当事人是业主委员会和物业服务企业，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据查明事实，原告主张物业服务费的31间商铺登记在被告名下，故原告鸿昆物业服务公司与红河花园小区业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》对被告具有约束力，被告负有向原告支付31间商铺物业服务费用的义务。被告称其属于建设单位的股东，涉案物业的商铺虽然登记在其名下，但与建设单位不存在买卖关系的陈述，与被告于2017年4月5日在庭审中称“与云河房地产公司存在买卖关系，属商铺业主”的陈述相互矛盾，且未对其辩解提供证据证实，故对其辩解，本院不予支持。二、关于被告向其他物业公司支付物业服务费的行为可否对抗原告要求被告支付物业服务费的问题。《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”本案中，登记在被告名下的31间商铺在红河花园小区区域内，该区域的物业服务根据《蒙自市红河花园小区物业服务合同》的约定，由原告实施物业管理，并且有权向被告收取物业服务费。被告称其先后聘请云南邦泽物业服务有限公司红河分公司、红河东升物业管理有限公司、红河州红宇物业管理有限公司对未出租商铺提供物业服务，并向物业公司支付物业服务费，其不应向原告支付物业服务费的的辩解，与《物业管理条例》第三十三条的规定不符，且根据被告提供的证人刘某证言，证人所实施的管理系对被告商铺专用部分的管理、维护，并未对小区物业共有部分、设施等提供管理服务，故对被告的辩解，本院不予支持。三、关于本案物业服务费的计算。根据商铺面积、物业服务费收费标准，本院对本案物业服务费计算如下：1.2013年2月1日至2016年1月31日的物业服务费为2470.04×0.7×12×3＝62245元；2.2016年2月1日至2017年1月31日的物业服务费为2470.04×12×0.75＝22230.36元。综上，被告应支付原告物业服务费为62245元+22230.36元＝84475.36元。四、关于违约金是否支持的问题。本案中，原、被告均认可小区一业主曾在小区建设单位未销售别墅内饲养鸡禽，故原告在提供物业服务过程对小区环境卫生未完全尽到勤勉、尽职的管理、服务义务，结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求被告支付违约金48714.25元的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告张美玲于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务费人民币84475.36元。二、驳回原告红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3779元（原告已预交案件受理费5619元），减半收取计1889.5元，由原告红河州鸿昆物业服务有限公司负担933.5元，由被告红河州云河房地产开发经营有限公司负担956元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇一七年六月十五日书记员  贾云双