山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终849号上诉人（原审被告）：孙书兴委托诉讼代理人：曹正清，山东中信德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛九昊物业有限公司。法定代表人：姜在娟，总经理。委托诉讼代理人：吕俊龙，山东中诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：管延超，山东中诚信律师事务所实习律师。上诉人孙书兴因与被上诉人青岛九昊物业有限公司（以下简称九昊物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙书兴的委托诉讼代理人曹正清、被上诉人九昊公司的委托诉讼代理人吕俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙书兴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判孙书兴向九昊公司支付物业服务费（含电梯运行费）1,128.53元，或发回重审；2、一、二审诉讼费由九昊公司承担。事实和理由：1、九昊公司起诉要求孙书兴支付物业服务费，其中对2010年10月至2013年10月期间物业服务费的主张已经超过诉讼时效，孙书兴无须支付该期间的物业服务费；2、双方之间在2014年7月至2016年6月期间的物业服务合同无效，孙书兴无须支付该期间的物业服务费；3、孙书兴交纳的0.9元/月/平方米的物业服务费中已经包括电梯运行费，无须再交纳0.4元/月/平方米的电梯运行费；3、一审法院判令孙书兴向九昊公司支付利息，于法无据；4、孙书兴仅须向九昊公司支付2013年11月至2014年6月期间的物业服务费1,128.53元。九昊公司辩称：1、物业服务合同是连续性、整体性的合同，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。九昊公司在2011-2015年期间多次向孙书兴催收物业服务费，已经使诉讼时效中断后重新计算。2、《青岛市物业服务服务收费管理暂行办法》第八条第三款第（二）项明确规定，物业服务成本或者物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用。业主委员会的决定虽然被撤销，但九昊公司已经实际提供了物业服务，孙书兴也已经实际享受了物业服务。根据等价有偿的原则，孙书兴应当为其享受的服务支付对价。综上，孙书兴的上诉没有事实和法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。九昊公司向一审法院起诉请求：1、依法判令孙书兴支付九昊公司物业服务费及电梯运行费共计11,916元及利息8,407.77元；2、诉讼费由孙书兴承担。一审法院认定事实：孙书兴系青岛市崂山区同安路917号海丽花园北苑x号楼x单元xxx户业主，该房屋建筑面积为156.75平方米。2010年10月至2015年9月期间，九昊公司为海丽花园北苑提供物业服务，孙书兴未缴纳该期间的物业服务费及电梯运行费。又查明，孙书兴于2008年3月15日签署《入住合同》。九昊公司就涉案小区分别签订了期限自2007年4月28日起至2009年3月止、自2009年3月28日起至业主委员会成立之日止的《前期物业服务合同》。涉案房屋所在小区业主委员会成立后，未与九昊公司立即签订物业管理服务合同，而是以会议纪要的形式同意九昊公司继续按照《前期物业服务合同》和《入住合同》的约定提供物业服务。九昊公司与该业主委员会于2014年7月28日签订《物业管理服务合同》，但该业主委员会关于将九昊公司确认为涉案小区物业服务企业的决定已被本院生效判决予以撤销。再查明，九昊公司签订的两份《前期物业服务合同》均约定，物业服务费实行包干制为0.9元/月/平方米。孙书兴签署的《入住合同》约定，物业管理服务费为0.9元/月/平方米，电梯运行费和二次供水费按相关文件规定执行。根据青价房[2007]14号文件《住宅物业服务分等收费标准》的规定，高层住宅电梯运行费为0.4元/建筑平方米/月。九昊公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，物业服务费为0.85元/月/平方米，电梯运行费为0.35元/月/平方米。另查明，九昊公司在2011-2015年期间多次向涉案房屋即X栋X单元X户业主催收物业服务费。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、九昊公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、关于电梯运行费0.4元/月/平方米是否可在包干制费用0.9元/月/平方米之外另行收取；三、涉案房屋所在小区业主委员会确定物业服务企业的决定被撤销后，九昊公司是否有权收取物业服务费及电梯运行费。一、关于九昊公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为：第一，延付或拒付物业服务费的诉讼时效期间应为两年。关于诉讼时效的起算时间，虽然《前期物业服务合同》和《入住合同》分别约定按月、按季支付物业服务费，但并不足以否认物业服务的连续性、整体性。如果诉讼时效从每一期履行期限届满之日分别计算，将会割裂合同的整体性，还将导致债权人频繁地诉至法院主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为维护双方之间的互信，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。第二，退一步讲，即便按照每一期履行期限届满之日分别计算诉讼时效，根据九昊公司提交的催缴通知单照片，九昊公司在2011-2015年期间多次向涉案房屋即x栋x单元xxx户业主催收物业服务费，已经使诉讼时效中断后重新计算。综上，因九昊公司一直在涉案小区提供物业服务，故对孙书兴关于九昊公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩不予采纳。二、关于电梯运行费0.4元/月/平方米是否可在包干制费用0.9元/月/平方米之外另行收取的问题。一审法院认为：第一，虽然在《前期物业服务合同》中未约定电梯运行费，但《入住合同》明确约定电梯运行费按相关文件规定执行，且九昊公司在之前的物业服务费收取中也均另行收取了电梯运行费，故孙书兴应按照《住宅物业服务分等收费标准》规定的0.4元/月/建筑平方米的标准缴纳电梯运行费。第二，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；其中物业服务成本或物业服务支出构成中包括物业共用设施设备的日常运行、维护费用。一审法院认为，电梯属于特种设备，需要专业团队进行管理，故电梯运行费实行另外计收，主要用于电梯的年检和维保，电梯的电费也另外计算。此外，《前期物业服务合同》到期后，双方并未签订有效的《物业管理服务合同》。第三，根据行业收费惯例，若物业服务费中包含了电梯运行费，均会予以特别注明电梯运行费的数额。况且，底层业主无需缴纳电梯运行费，若按照孙书兴主张的包干制费用0.9元/月/平方米包含电梯运行费，但未明确电梯运行费的数额，则未考虑底层业主的免交权，也不符合常理。三、关于涉案房屋所在小区业主委员会确定物业服务企业的决定被撤销后，九昊公司是否有权收取物业服务费及电梯运行费的问题。一审法院认为，该业主委员会的决定虽然被撤销，但是九昊公司已经实际提供了物业服务，孙书兴也实际享受了九昊公司提供的服务。根据等价有偿的原则，孙书兴应当为其享受的物业服务支付对价。因《物业管理服务合同》约定的取费标准低于《前期物业服务合同》和《入住合同》的标准，故一审法院确认孙书兴在2014年7月至2015年9月期间的物业服务费交纳标准为物业服务费0.85元/月/平方米，电梯运行费0.35元/月/平方米。经计算，孙书兴在2010年10月至2015年9月期间未交纳物业服务费及电梯运行费共计11,991.38元（1.3元/月/平方米×156.75平方米×45个月+1.2元/月/平方米×156.75平方米×15个月），九昊公司主张11,916元，对此予以确认。关于九昊公司主张的利息损失，考虑到九昊公司长期怠于起诉致使产生利息的时间较长，结合本案具体情况，孙书兴欠费并非毫无理由，故一审法院酌定孙书兴应支付的利息为：以11,916元为基数，自九昊公司起诉之日即2015年11月3日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。一审法院另希望九昊公司在日后的物业服务中多听取业主的意见和建议，继续尽职尽责履行合同义务，以便孙书兴能及时足额缴纳物业服务费；双方如发生争议，应加强沟通，积极协商解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、孙书兴于判决生效之日起十日内给付九昊公司物业服务费、电梯运行费共计11,916元及利息（以11,916元为基数,自2015年11月3日起至判决生效之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回九昊公司的其他诉讼请求。案件受理费308元，由孙书兴负担181元，九昊公司负担127元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：九昊公司称其在2011-2015年期间多次向孙书兴催收物业服务费，并提交照片予以证明。孙书兴则称该照片系九昊公司后期伪造，对照片的真实性不予认可。本院要求九昊公司限期落实上述照片的原始载体，该公司未在本院限定期限内予以答复。本院经审查认为，从九昊公司提交的照片来看，该公司在2011-2015年期间每年在涉案房屋防盗门的不同部位粘贴催费通知单。虽然九昊公司未提交上述照片的原始载体，使得该照片在证据形式上存在一定的瑕疵，但综合考虑孙书兴在2010年10月之前的物业服务费已经全部交纳，而九昊公司作为物业服务企业的一项重要的日常工作即催收物业服务费，且孙书兴未提交证据证明上述照片存在伪造的情形，故本院对该照片的真实性予以采信。本院认为，本案争议的焦点是：一、九昊公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、涉案房屋所在小区业主委员会确定物业服务企业的决定被撤销后，九昊公司是否有权收取物业服务费及电梯运行费；三、涉案房屋的电梯运行费是否应在包干制费用之外另行收取。根据当事人的诉辩主张和本案查明事实，本院分别评判如下：一、九昊公司的诉讼请求是否超过诉讼时效本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，根据《前期物业服务合同》和《入住合同》的约定，孙书兴交纳物业服务费的方式为按月或按季分期履行，这使得各期物业服务费的交纳具备一定的独立性，但该独立性不足以否定物业服务费这一债务的整体性。如果从每一期物业服务费的债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利，将动摇双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效制度的价值目标。因此，为维护双方之间的互信，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。在2011-2015年期间，九昊公司通过在防盗门上粘贴催费通知单多次向孙书兴催交物业服务费，此后也一直为涉案房屋实际提供物业服务，双方之间的债权债务关系处于连续状态。因此，纵观全案，九昊公司并未怠于行使权利。孙书兴主张九昊公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、涉案房屋所在小区业主委员会确定物业服务企业的决定被撤销后，九昊公司是否有权收取物业服务费及电梯运行费本院认为，涉案房屋所在小区业主委员会确定物业服务企业的决定虽然被撤销，但九昊公司已经向孙书兴在内的小区业主实际提供物业服务，孙书兴也实际享受了九昊公司提供的服务。因此，根据等价有偿和公平原则，孙书兴应当为其所享受的服务支付对价，即向九昊公司支付物业服务费和电梯运行费。孙书兴主张其无须支付2014年7月至2016年6月期间的物业服务费，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。三、涉案房屋的电梯运行费是否应在包干制费用之外另行收取本院认为，青岛市地方税务局与九昊公司分别于2007年、2009年签订的《前期物业服务合同》均未对电梯运行费的交纳作出明确约定。根据九昊公司与孙书兴于2008年3月15日签订的《入住合同》第三条第1款的约定，电梯运行费和二次供水费按相关文件规定执行。因此，九昊公司与孙书兴之间关于电梯运行费交纳产生的纠纷，应当适用青岛市有关政府文件的规定处理。根据《青岛市物业服务收费管理暂行办法》（自2007年3月1日起施行）第八条第一款、第三款第（二）项的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用。根据该暂行办法第二十条的规定，配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管；运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用；物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（自2012年9月15日起施行）第七条第一款、第三款第（二）项的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用。根据该办法第二十八条的规定，电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用；物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目；业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。从上述文件规定来看，自2007年3月1日起施行的《青岛市物业服务收费管理暂行办法》明确规定物业服务成本或者物业服务支出不包括电梯运行费。自2012年9月15日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》虽然未明确规定物业服务成本或者物业服务支出不包括电梯运行费，但明确规定电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用，物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。因此，九昊公司要求孙书兴在包干制费用之外另行交纳电梯运行费，符合上述文件规定，本院予以支持。一审法院判决孙书兴以欠付款项为基数，自九昊公司起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向九昊公司赔偿利息损失，已经酌情合理地保护了孙书兴的权利。孙书兴主张其不应向九昊公司赔偿利息损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，孙书兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孙书兴负担。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  安太欣审判员  齐 新二〇一七年六月五日书记员  韩明玉书记员  于国英