西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初9512号原告王乐夫，男，1989年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托代理人毛浩文，陕西永嘉信律师事务所律师。被告陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。法定代表人郝一斌，系公司董事长。委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路50号南洋国际大厦15A。负责人张明，系该公司总经理。委托代理人任莹，该公司员工。原告王乐夫与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地佳和公司”）、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称“金地物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王乐夫的委托代理人毛浩文、被告金地佳和公司的委托代理人许薇、被告金地物业公司的委托代理人任莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王乐夫诉称，2015年2月27日，原告起诉被告金地佳和公司履行“金地湖城大境五号地”1幢2单元1层20102号房的交付义务并承担逾期交付违约金。2016年4月19日，西安市中级人民法院（2016）陕01民终2616号民事判决确认，被告金地佳和公司于2015年6月30日才完成涉案房屋的竣工验收备案具备交付条件，判令被告向原告支付逾期交房违约金444693元。该判决生效后，原告持该生效判决要求被告交付房屋，但二被告坚持要求原告向被告金地物业公司支付2013年5月28日至2015年6月30日期间的物业管理、暖气等费用才向原告交付房屋。而原告认为，生效判决已经确认，涉案房屋于2015年6月30日才具备交付条件，2013年5月28日至2015年6月30日期间根本不具备交付条件，原告也没有接受使用该房屋，不应承担该期间的物业管理、暖气等费用。且原告2015年2月27日即以被告逾期交房为由将被告起诉至法院，被告2015年6月30日才完成该房屋的竣工验收备案，相关诉讼均由被告不具备交付条件引起，因此截止2016年4月19日诉讼期间的物业管理、暖气费等费用也应由被告承担。2016年4月19日至被告交付房屋期间同样系因被告无正当理由拒不交付房屋导致原告不能正常使用，相关物业管理、暖气费等费用亦应由被告承担。且依双方《商品房买卖合同》之约定，被告应按日承担原告已付全部房款5851235元万分之一即每日585元的逾期交付违约金，直至被告向原告交付房屋。面对被告要求交付前期物业费和暖气费的不当要求，原告曾于2016年5月提出愿意承担2015年7月1日之后的物业费和暖气费，以求被告尽快交房，但被告坚持要求原告承担其不应承担的物业费和暖气费，导致双方协商不成，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付“金地湖城大境五号地”1幢2单元1层20102号房；2、被告支付自2016年4月19日（西安市中级人民法院（2016）陕01民终2616号判决生效之日）至交付之日每日585元的迟延交付违约金（截至2016年8月22日132天迟延交付违约金为77220元）；3、自2013年5月28日至2015年6月30日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用由二被告承担；4、自2015年7月1日至2016年4月19日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用由二被告承担；5、自2016年4月20日至该房屋实际交付之日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用由二被告承担（3、4、5项诉请截止2016年3月31日为30646.3元）；6、本案诉讼费用由二被告承担。被告金地佳和公司辩称，首先，原告已于2016年6月16日收房，被告不存在不予交房的违约行为，故原告的诉请无事实及法律依据。其次，西安市中级人民法院作出的（2016）陕01民终2016号生效判决中，已对原告要求被告承担自2013年5月28日至交付涉案房屋之日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用作出生效判决，原告再次起诉，属于重复起诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼送法》的解释第二百四十七条之规定，应当驳回起诉。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金地物业公司辩称，依照双方签订《金地湖城大境五号地（天境）前期物业服务协议》与《业主临时管理规约》，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告已经按照合同约定自2013年9月1日至今提供了物业管理服务，原告就应当按照合同约定的物业服务收费标准（含滞纳金标准）按时足额缴纳相关费用。自2013年5月28日至今的物业管理服务费及相关费用应由原告承担，而不应由被告承担。其次，原告为1座2层102号业主，已于2016年6月16日收楼。被告已经履行协助收房义务，不存在不予交房的情况。经审理查明，2012年8月7日，原告与被告金地佳和公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y11083585。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市××新区××西路金地湖城大境5号地第1幢2单元1层20102号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为376.11平方米，单价为每平方米15557.244元，房屋总价款为5851235元。第六条约定，买受人首期房款已于2012年7月20日前付清，余款3940000需于本合同签订之日三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2013年5月21日，被告金地佳和公司在报纸上发出入伙公告，要求业主携带资料办理入伙手续。2013年8月，原告前往涉案房屋进行验收，因双方对房屋是否符合合同约定产生争议，原告未收房。2015年2月27日，原告将被告金地佳和公司诉至本院，请求被告金地佳和公司依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告，支付自2013年5月28日至依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告之日的延迟交付违约金348148元及2013年5月28日至被告依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告之日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用。2016年1月5日，本院作出（2015）雁民初字第01953号民事判决书。后双方均不服该判决提出上诉。2016年4月11日，被告金地物业公司向原告发出《法律顾问函》，要求原告在收到函件五日内向其公司交纳拖欠的物业管理费及滞纳金30646.3元。2016年4月19日，西安市中院作出（2016）陕01民终2616号民事判决书，认为前期物业费、暖气费、垃圾费等费用的支付系原告与物业公司之间的问题，此案不予涉及，而涉案房屋于2015年6月30日通过竣工验收备案，具备了交房条件，故判决被告金地佳和公司支付2013年5月28日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金，驳回原告其余诉讼请求。2016年9月29日，原告将二被告诉至本院。庭审中，原告提交其与被告金地佳和公司工作人员的短信记录及律师函，以证明被告金地佳和公司因原告未交纳物业费、暖气费、垃圾费等费用拒绝向其交房的事实。但二被告对此均不予认可，认为被告并不存在逾期交房的违约行为，且原告已于2016年6月16日收房，并提交2016年6月16日有原告签名的《收楼意见书》、2016年6月18日原告签署的《智能卡/钥匙代管委托书》、《承诺书》、载有原告家庭成员信息的《业主登记表》。原告对二被告提交的上述证据不予认可，认为其至今尚未收房。经查看原告提交的短信记录，短信记录内容涉及的问题为前期物业费产生分歧。被告金地物业公司提交欠费明细表，认为根据二被告签订的《前期物业服务协议》，原告欠付被告物业费、暖气费、垃圾费等费用54442.9元。经询，原告以商品房买卖合同法律关系主张本案，仅要求被告金地佳和公司承担物业费、垃圾费、取暖费等费用。上述事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、《法律顾问函》、短信、《律师函》、收楼意见书、前期物业服务协议、欠费明细表、《智能卡/钥匙代管委托书》、《承诺书》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了付款义务，被告理应向原告按期交付符合法律规定和合同约定的房屋。本案被告因金地佳和公司未按照合同约定于2013年5月28日前将涉案房屋交付原告使用，经生效判决认定构成违约，由被告金地佳和公司支付2013年5月28日至取得竣工备案之日期间的逾期交房违约金。生效判决作出后，原告以被告金地佳和公司一直拒绝向原告交付房屋再次诉至本院，故本案的争议焦点为被告金地佳和公司是否构成逾期交房的违约行为。首先，经生效判决认定涉案房屋于2015年6月30日通过竣工验收备案，已经具备了交房条件，原告对此亦是明确知晓。根据合同约定，被告有义务向原告按期交付房屋，原告作为买受人亦应积极受领房屋，在房屋具备交付条件后怠于收房造成的后果应自行承担。其次，原告提交短信及律师函等证据予以证明被告存在违约行为。但与原告互发短信的人的身份不能核实，且短信记录的内容仅能反映出原告与短信发出人之间就前期物业费由谁承担产生争议，并不能证明被告金地佳和公司以此为由拒绝向原告交付房屋。而二被告提交的收楼意见书、智能卡/钥匙代管委托书、承诺书等证据能相互印证，亦符合正常房屋交付的流程，足以证明原告已于2016年6月16日实际收房，对此事实本院予以认定。至于原告提交的律师函、法律顾问函等函件发出的时间均晚于2016年6月16日，且内容为原告单方陈述，旨在要求被告金地佳和公司交付可使用的房屋，也不能证明被告金地佳和公司拒绝向原告交付房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告无证据证明自2016年4月19日之后未收房系被告金地佳和公司所致，故原告主张被告金地佳和公司交付房屋，并承担2016年4月19日之后逾期交房违约金缺乏证据支持，本院不予支持。关于原告请求被告金地佳和公司承担物业费、垃圾费、取暖费等费用之诉请，因本案系商品房买卖合同关系，而前期物业费、暖气费、垃圾费等费用的支付系原告与被告金地物业公司之间的问题，与本案非同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王乐夫全部诉讼请求。本案案件受理费53514元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  王 英人民陪审员  王 艳二〇一七年六月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达