黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终408号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨满天星建设俱乐部有限公司,住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：毕丽红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪起，黑龙江天杨律师事务所律被上诉人（原审被告、反诉原告）：牡丹江百盛经贸有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：郭绍光，该公司董事长。委托诉讼代理人：张星海，黑龙江法大律师事务所律师。上诉人哈尔滨满天星建设俱乐部有限公司(以下简称满天星公司)因与被上诉人牡丹江百盛经贸有限公司（以下简称百盛公司）租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院(2014)东民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。满天星公司上诉请求：1、请求依法撤销牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第197号民事判决.2、请求判决被上诉人赔偿上诉人房屋装修损失30万元人民币。3、请求判决被上诉人使用上诉人的设备经营的损失款人民币15万元，以设备总价的同期银行利息利率计算损失。4、一审诉讼费用及二审上诉费用，均由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审判决由上诉人给付被上诉人房屋租金人民币771836元错误。1、2008年9月20日，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁协议，协议约定被上诉人将xx购物商场x楼7500㎡与x楼出租给上诉人作为经营健身俱乐部使用，租期10年，自2008年12月20日至2018年12月20日，年租金110万元。合同签订后，被上诉人根本没有将六楼交付给上诉人使用，而四楼只交付1500㎡，上诉人多次向被上诉人索要剩余经营面积未果。上诉人认为，房屋租赁协议的签订程序，并非等于租赁房屋交付使用程序，一个房屋租赁有洽谈、签约、租赁标的物的交付、租金的交付、租赁终结等多项程序，凡是买卖合同、购销合同、运输合同、租赁合同等，均是上述程序。而一审法院错误的将房屋租赁合同的签订，等同于租赁房屋的交付使用，这是对本案事实认定的一个重大错误。2、一审法院对租赁房屋是否交付，交付的房屋是多少平方米的举证责任分配错误，被上诉人主张向上诉人交付了四楼、六楼全部面积，按谁主张谁举证的原则，应由被上诉人承担举证责任，但庭审过程中，被上诉人无任何证据证明，向上诉人交付了四楼、六楼全部面积，一审法院根据什么认定被上诉人交付给上诉人四楼、六楼的全部面积？又根据什么判决上诉人承担四楼、六楼全部面积的租赁费用？该判项是错误的。3、被上诉人不具备出租该房屋的主体资格，由于被上诉人无权出租四楼、六楼的房屋，其没有向各业主租赁房屋后，再行出租经营的授权或合同，各业主经常到四楼闹事，产生纠纷，致使上诉人对被上诉人仅仅交付的1500㎡的面积，也无法经营。4、被上诉人没按租赁合同中约定的条款履行合同，六楼没有供热，两部户外电梯没有引到六楼。5、四楼和六楼的整个面积约为15000㎡，由于被上诉人违约，实际只给上诉人1500㎡使用，与租赁合同约定的租赁面积差10倍，由于百盛商场原房屋产权人各业户的阻碍和强烈干扰，即使上诉人所用的1500平方米的面积，也无法正常经营。因此导致租赁合同废止无法履行（详见租赁合同）。按租赁合同约定，整体面积为15000㎡，年租金为110万，而被上诉人只提供了四楼1500㎡的使用面积，按使用平方计算，原告已支付给被告租赁费122000元（以提供票据为证），按面积1500㎡使用8个月的时间计算，每月租金应为9167元，合计73336元。原告已经多支付了48664元，被告应予以返还多支付的房费。6、四楼和六楼乃至整个大楼都没有消防验收合格证明，该租赁物不具有经营公共场所的使用功能，该租赁合同不应受到法律保护。一审判决本院认为称：本院调查该楼消防设施已于2003年验收合格，故具有使用功能。原告满天星公司也未提供证据证明，因该楼存在消防隐患，而影响其经营的情况存在。对此上诉人认为，该本院认为是违背客观事实和民事诉讼法的相关规定，以及证据规则的规定。被上诉人在其证据四中出示了2003年12月12日，牡丹江市公安局消防处出具的牡公消验字（2003）第084号建设工程消防意见书复印件一份，因无原件上诉人对此不质证，一审法院称进行了调查，但调查的结果并未开庭质证，判决书中也未列出调查的笔录和结果，未经过当事人质证的调查结果，岂能作为证据使用，复印件又如何能够予以认定，如何能够辨别其内容的真伪，一审法院为何要保护不具有使用功能的房屋租赁合同条款，假设2003年的消防意见书是真实的，那么它仅仅是中央红建设工程的消防意见书，它不能取代2008年以后的健身会馆的消防合格证，该判项是错误的。二、被上诉人应赔偿上诉人房屋装修损失344532.80元人民币。一审判决驳回了该项诉讼请求。上诉人认为：一是上诉人在一审中提供了全部的装修票据，足以证明装修所发生的数额，并非如此一审判决中认定的上诉人未提供装修的损失及损失的数额，原告在2008年8月份就开始陆续组织人员设计和装修，花费拆迁费3500元，装修材料85.721.80元，水暖材料23.334元，电器材料25.630元，装修人工费106.953元，搬运费5170元，木质地板20.698元，运动地胶46.640元，瓷砖7436元，乒乓球台19.4**元，共计344.532.80元；二是违约方是被上诉人，如未按约定交付全部租赁房屋面积、未按约定办理健身馆的消防证明以及未接通电梯等租赁合同中的约定，被上诉人租赁主体不合格，导致租赁场所也经常有业主闹事，导致上诉人不能正常经营，属违约行为；三是上诉人按照被上诉人交付租赁房屋的面积，已经多交付了租赁费，并不存在少交或不交租赁费的违约行为。因此不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，该判决认定错误。按照双方租赁合同中的第五大项第1小项之约定：“因甲方违犯合同约定而导致提前终止合同的，甲方须退还乙方装修费用及因此而产生的相关损失”。因此被上诉人须赔偿上诉人装修损失和费用。三、请求判决被上诉人使用上诉人的健身器材设备经营的损失款人民币15万元，以设备总价款的同期银行利息利率计算损失。一审判决驳回了该项诉讼请求。上诉人认为一审法院不保护上诉人的该项诉讼请求是错误的，对上诉人不公平的，上诉人提供了山东祥和集团股份有限公司汇祥分公司的收据一份，意欲证明原告满天星公司于2008年百盛健身俱乐部开业时购进健身器材的设备款为893630元。但此份票据不是正式缴款凭证，不符合国家关于发票的相关规定……，并且利息通常指借款人因使用借入货币，而支付给债权人的报酬。现原被告之间并未存在借贷关系，固原告要求被告按照893630元本金支付银行贷款利息无法律依据，本院不予支持。对此上诉人认为，该本院认为认定事实错误，适用法律错误。一是本案涉及的健身器材的来源，上诉人提交了购销合同一份、购销设备收据一份、健身房配置方案及报价两份、健身设备图片4页，此5份证据均为书证，书证大于其它相关证据，这5份证据互相印证，完全可以证明上诉人的健身器材设备购买的真实性及购买过程，一审法院应当予以认定，但仅凭不是正规发票的原因，则对前述证据不予以认定是错误的；二是没有相关规定只要不是正规发票，就不能认定该案的事实，这是一审法院对证据的片面理解，关于不是正规发票被认定为案件事实屡见不鲜，如本案中租赁合同房屋租赁款的交付，刘巍与被告之间的借贷关系的收据，都不是正规发票，为什么能够认定为本案事实呢；三是上诉人有理由认为，认定前5份书证则必然要认定健身器材的价款，有了健身器材的价款，必然要认定被上诉人侵占经营使用多年上诉人的健身器材设备的损失款项，所以为了保护被上诉人的利益，一审判决不认定该健身器材设备的价款，这是审理本案中的不公平、不公正判决的体现；四是一审判决认为，凡是利息就是借贷关系中存在的报酬，上诉人认为，这种认识是错误的，在司法解释中、法律规定中，有很多都是以银行利息作为赔偿损失的计算标准，如违约金以银行利息四倍来计算，执行案件的滞纳金，以银行利息两倍来计算，建设工程施工合同，也是以银行利息来计算损失。本案中上诉人在诉讼请求中，主张的是损失而非是利息，利息是损失的一种计算方法，一审判决曲解诉讼请求的本意，用风马牛不相及的借贷合同关系，不支持本案中的被上诉人侵占经营使用多年上诉人健身器材设备，给上诉人造成损失款项给付，实属错判。四、判决书第一项判决了被上诉人返还上诉人15台健身器材中，少判决返还5台跑步机，在应返还的其他财产中少判决返还海信电视：3990传真机：640散热片：3350麦克：2780办公用品：2609刷卡机：1235电视（5台）：21000摄像头：970铁柜：78220夜视头（3个）：1550电脑桌：932奇声：498淋浴（24套）：1632灯具：1500音箱：2200调音台：34**打印机：245台泵：1020步步高：598感应淋浴器：4080三吨水箱：4500门口隔断：8600吸尘器：290门：2480椅子（16）：1160门帘：948，共计：134725.75元上列少判决返还的跑步机及其他财产，虽然被上诉人隐匿了一部分，百盛二楼健身房还存留一部分，但上诉人有证据证明这些财产是客观存在的，是被上诉人将全部健身设备及价值15万元的其它财产由四楼搬迁至二楼，而后就由被上诉人强行管理经营，并获得利益。因此，被上诉人应当返还的是从四楼搬迁至二楼的全部设备和财产，请二审法院依法判决。百盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由没有新的证据，对原审判决事实进行判定，因此请求法院维持原判满天星公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告健身设备97台，价值893630元；3.返还合同保证金5万元；4.赔偿装修损失344532.80元；5.应返还原告遗留在俱乐部的海信电视、传真机、散热片、调音台等财产，价值159357元；6.被告使用原告设备经营期间以利息的形式给付折旧损失15万元；7.诉讼费用由被告承担。百盛公司向一审法院反诉请求：1.原告给付2008年9月20日至2009年10月1日房屋租赁费1028000元；2.支付违约金5万元；3.截止2009年10月1日其已售会员卡2123张会费593040元；4.原告承担反诉费用。一审法院认定事实：2008年9月20日原告满天星公司与被告百盛公司双方签订房屋租赁合同，由满天星公司承租坐落于牡丹江市东安区东一条路123号百盛购物商场四楼、六楼经营百盛健身会馆，其合同的主要内容为：“甲方：牡丹江百盛购物商场、乙方：哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司。一、租赁标的：甲方向乙方提供位于牡丹江市东一条路123号百盛购物商场四楼和六楼的全部整体面积作为乙方的经营场所。二、1.甲方将百盛购物商场四楼和六楼的整体全部面积出租给乙方，作为乙方经营场所。2.合同期限十年，期限为2008年9月20日至2018年9月20日。3.年租金两层共计为人民币110万元，乙方实行租金上打的付款方式，每年以半年起始日为交款日，即2008年9月20日交纳人民币55万元，2009年4月20日交纳人民币55万元，租金自第二年起递增，递增幅度为每年5%-10%，视经营情况而定。三、经营范围：乙方经营的项目为体育健身等综合的服务行业。四、甲乙双方的权利义务：1.甲方必须确保其场地出租的合法化，在签订此合同的同时，附该商场全体业户承租许可，以保证乙方的投入资本正常运行，因业户纠纷等甲方的原因给乙方造成的经济损失由甲方承担。2.乙方经营过程中产生的费用自行负责承担，甲方须提供乙方经营所需的电梯、上、下水、电必备的设施和消防验收合格证明。3.甲方将现在直达五楼的两部户外电梯其中一部引到六楼，以确保六楼的正常运营。4.甲方在房屋出租前所有费用和债权债务由甲方负责，甲方承担出租所产生的租赁税、土地使用税。5.乙方必须严格遵守各项安全防范规章制度，合同到期后所有装修留给甲方。6.乙方保证经营的项目不违反相关的法律法规，并整体收购原百盛健身馆，甲方须全力配合。五、违约责任：1.因甲方违反合同约定而导致提前终止合同的，甲方须退还乙方装修费用及因此而产生的相关损失。2.因乙方违反合同约定而导致提前终止合同的，乙方将承担因此给甲方带来的相关损失。六、不可抗力：如发生不可抗力原因，致使甲乙双方不能履行合同，双方互不承担违约责任。七、合同终止与续约：1.合同期满后，甲乙双方不再续约，合同自动终止。2、如甲乙双方须重新签订合同，可在此合同的基础上再续约。3.正式合同签约后3日内乙方向甲方交纳5万元履约保证金。合同期满后，甲乙方不再续约，乙方无条件完好的将营业场地及甲方设施交还甲方，在清算费用后甲方按合同约定退还保证金，若场地或设施发生损毁甲方有权追究乙方责任，并扣除相应的保证金。4.甲方协助乙方办理健身俱乐部开业所需相关手续，对相关检查给予乙方正常经营的便利。八、适用法律和争议解决……3.甲方同意免三个月租为乙方装修期。2008年9月20日”。合同签订后，被告百盛公司向原告满天星公司交付了房屋。原告满天星公司于2008年8月17日向被告百盛公司交付工程保证金2000元（此费用庭审中双方明确已抵顶租金），于2008年9月23日向被告百盛公司交付了合同保证金5万元。分别于2009年1月9日、2009年1月21日共计向被告百盛公司交付房租7万元。2009年10月，由被告百盛公司组织人员将百盛健身会馆在四楼的经营场地搬到二楼后原告退出经营，现百盛健身会馆更名为国贸健身会馆，由被告百盛公司经营，并使用原告满天星公司的部分健身器材。现国贸健身会馆已停止经营。另查，2005年锦江国际公司同百盛购物商场四楼业主签订了精品屋租赁（收购）合同，约定由锦江国际公司承租四楼业主的场地，并科学合理的启动四楼、最大限度的产生收益，当年租金自动转化为购买金。锦江国际公司系自然人郭绍光独资企业，郭绍光系被告百盛公司法定代表人。又查，百盛购物商场共计六层楼，在原告经营期间，原告一直未使用六楼，为闲置状态。2001年，经牡丹江市工程质量监督站验收，百盛购物商场工程质量合格。2003年，该商场消防设施经过竣工验收。一审法院认为：本案系原、被告双方在履行房屋租赁合同过程中，因使用租赁物及支付租金等问题产生争议，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。关于原告（反诉被告）满天星公司的各项诉讼请求，本院认为：一、关于原告满天星公司要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求。本院认为，解除合同是指合同有效成立后，根据法律规定或合同当事人的约定，将合同关系归于消灭的一种民事法律行为。本案中，锦江国际公司同百盛购物商场四楼业户签订了精品屋（租赁）收购合同，四楼业主委托锦江国际公司对百盛购物商场四楼进行经营管理，对外招商。且锦江国际公司系自然人郭绍光独资企业，郭绍光系被告百盛公司法定代表人，郭绍光在原、被告签订的租赁合同上签字，能够证明百盛公司享有锦江国际公司从百盛购物商场四楼业户取得的场地使用权，郭绍光与原告满天星公司签订的房屋租赁合同符合法律规定，合法有效。原告满天星在诉讼前已经将其承租的百盛购物商场经营场地腾退给被告百盛公司，被告对此也予以认可，故应视为双方对解除合同已经达成合意。双方的租赁合同已经实际解除，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。二、关于原告满天星公司提出的返还合同保证金5万元的诉讼请求，本院认为，双方在租赁合同中第七条第三项约定：“正式合同签约后3日内乙方向甲方交纳5万元履约保证金。合同期满后，甲乙方不再续约，乙方无条件完好的将营业场地及甲方设施交还甲方，在清算费用后甲方按合同约定退还保证金，若场地或设施发生损毁甲方有权追究乙方责任，并扣除相应的保证金”。故合同中约定的保证金系为了承租人合理使用租赁场地及场地原有设施进行的一种约束，现双方已经解除合同，被告百盛公司未提供证据证明原告满天星公司在经营期间对租赁物造成损害，故应当按照合同约定退还保证金。本院对原告满天星公司的此项诉讼请求予以支持。三、关于原告满天星公司提出的赔偿装修损失344532.80元的诉讼请求。本院认为，原告在庭审过程中提供的装修损失票据为非正式票据，且在原告申请的司法鉴定过程中未向鉴定机构提供相应的鉴定检材，致使该鉴定申请被鉴定机构退回。原告亦未在合同约定的期限履行交付租金的义务，存在违约行为，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。四、原告满天星要求被告百盛公司返还价值893630元的健身器材及海信电视、传真机、散热片、调音台等价值159357元财产。因原、被告系房屋租赁合同关系，被告百盛公司作为出租人占有承租人的财产无法律依据，故对其占有的财产应当具有返还的义务。关于财产的具体内容，原告满天星公司向本院提供了健身器材明细及应返还财产明细一份以证明遗留在被告处的物品，但原告满天星公司并未提供其他相关证据证明明细中的物品系原告满天星公司实际购买且全部存放于被告百盛公司处，根据本院组织双方当事人到租赁现场进行勘验，能够确定原告满天星公司提供的明细中部分物品现在被告百盛公司处，对此部分原、被告双方一致认可的财产被告百盛公司应当予以返还，无证据证实且对方不认可部分本院不予支持。五、关于原告满天星公司要求被告百盛公司自2009年10月1日至2014年11月14日按照银行贷款利率给付使用设备的折旧损失15万元的诉讼请求，本院认为，原告满天星公司提供了山东祥和集团股份有限公司汇祥分公司的收据一份，意欲证明原告满天星公司于2008年百盛健身俱乐部开业时购进健身器材的设备款为893630元，但此份票据不是正式交款凭证，不符合国家关于发票的相关规定，不能证明原告满天星公司购进设备的实际支出，故不能以此作为计算设备折旧损失依据，原告亦不申请对该损失进行司法鉴定。且原告满天星公司在收取了健身俱乐部会员的会费后退出经营，双方对后续问题并未明确约定，并且利息通常指借款人因使用借入货币而支付给债权人的报酬，现原、被告之间并未存在借贷关系，故原告要求银行贷款利息计算设备折旧费无法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）百盛公司要求原告（反诉被告）满天星公司给付房屋租赁费2169450元的反诉请求，本院认为，原告满天星公司作为承租人有按照约定给付租金的义务。租赁合同第二条第三款中规定：“年租金两层共计为人民币110万元，乙方实行租金上打的付款方式，每年以半年起始日为交款日，即2008年9月20日交纳人民币55万元，2009年4月20日交纳人民币55万元，租金自第二年起递增，递增幅度为每年5%-10%，视经营情况而定”。据此，在合同签订之日即2008年9月20日，原告满天星公司具有给付被告百盛公司上半年租金55万元的义务，但原告满天星公司至今仅支付租金72000元，故原告满天星公司的行为构成违约。对此，满天星公司抗辩称,被告百盛公司为原告免三个月的房租为装修期，故交付租金的期限也应该相应顺延。对此本院认为，租赁合同中对原告应交付租金的日期已有明确约定，虽然被告为原告减免三个月的租金，但对原告应给付租金的具体日期并未作出变更，故原告仍应按合同约定日期给付租金，对原告的此项抗辩意见不予支持。满天星公司抗辩称在经营过程中因四楼部分业户阻止其经营，影响营业。对此本院认为，满天星公司为证明四楼业户阻止其经营，仅向本院提供了证人王月兰、王长友的证人证言，但该证人王月兰在庭审中陈述并未去过百盛健身俱乐部，其证实的内容是证人听说的，属于传来证据，无其它证据相佐证。证人王长友的证言仅能够证实其不允许锦江公司将房屋转租给百盛公司，并曾经去找郭绍光及百盛公司，在四楼商户未给租金的情况下去要过钱，故原告满天星公司提供的证据不足以证明四楼业户阻止其经营及因此导致不能实现合同目的，故本院对满天星公司的此项抗辩意见不予支持。满天星公司亦抗辩称仅使用了1500㎡的租赁场地，故仅应该给付1500㎡的房屋租赁费。对此，本院认为，原、被告双方在合同中约定，租赁场地为百盛购物商场四楼及六楼整体出租，全部租金为每年110万元，并未约定按平方米计算租赁费。且仅根据满天星公司员工的陈述并不能充分证明百盛健身俱乐部的实际营业面积为1500㎡，经本院现场勘查，百盛购物商场内部为开放式结构，现四楼及六楼仍处于闲置状态，并未被百盛公司占有使用，满天星公司未实际使用并不能成为其不交付租金的理由，故本院对满天星公司的此项抗辩意见不予支持。满天星公司亦抗辩称，百盛购物广场六楼无电梯，对此本院认为，原被告双方在合同第四条第二款、第三款中约定：“2.乙方经营过程中产生的费用自行负责承担，甲方须提供乙方经营所需的电梯、上、下水、电必备的设施和消防验收合格证明。3.甲方将现在直达五楼的两部户外电梯其中一部引到六楼，以确保六楼的正常运营。”百盛购物广场电梯设施从一楼直至六楼，因原告满天星公司在装修期内未对六楼采取任何装修措施，处于闲置状态，经本院现场勘察，合同中约定的电梯为户外，直接面对公众，如在原告满天星公司未使用六楼的情形下开通到六楼电梯，不便于管理，易产生安全隐患。且该电梯可以随时根据需求调至到开通六楼状态，且原告满天星公司亦未提供证据证实其曾向被告百盛公司要求开通电梯至六楼，而被告百盛公司不予配合的情形存在，故原告满天星公司的此项抗辩理由不成立。原告满天星公司抗辩称房屋无消防设施，对此，本院认为，经本院调查，该楼消防设施已于2003年验收合格，故具有使用功能，原告满天星公司亦未提供证据证明因该楼存在消防隐患而影响其经营的情况存在，故原告满天星公司以此为由拒绝交付租金的理由不成立。原告满天星公司抗辩称六楼无供热设施，故不应交纳房租。对此，本院认为，双方签订租赁合同时，原告满天星公司作为承租人对租赁现场做了充分考察之后，双方一致同意达成租赁协议，表示原告满天星公司对于租赁物能够满足其使用的现状予以认可，此时尚未到供热期，但原告满天星公司在装修期内未对六楼进行任何装修，亦未使用，且未及时交纳租赁费，在此情形下，如被告百盛公司将六楼的供热设施开通，将直接导致损失的增加。故原告满天星公司未使用租赁房屋的六楼不能成为其不交付租金的理由，本院对原告满天星公司的此项抗辩意见不予支持。关于原告满天星公司经营的具体期限，本院认为，双方签订合同后，由原告满天星公司经营使用百盛购物商场的四楼、六楼至2009年10月1日，故在此期间原告满天星公司具有向被告交付租金的义务。被告向原告主张2009年10月百盛健身会馆搬迁到二楼后的租金，但被告未向本院提供证据证明健身会馆搬到二楼后仍由原告继续经营使用，且根据原告满天星公司提供的证据六中被告百盛公司法定代表人郭绍光的录音内容，能够证明在录音证据采集时健身会馆已经由被告经营，故被告向原告主张此期间的房屋租赁费本院不予支持。扣除被告百盛公司为原告减免的三个月租金，原告满天星公司应给付被告租金的期间为从2008年12月21日至2009年10月1日共计280天。关于租金的具体数额，依据年租金110万元计算，280天的租金为843836元。扣除原告满天星公司已经给付的72000元，原告满天星公司还应该给付被告百盛公司租金771836元。关于被告（反诉原告）百盛公司要求原告（反诉被告）满天星公司给付违约金5万元的反诉请求。对此，百盛公司认为基于双方在合同中的约定，满天星公司在签订合同时向其交付了5万元履约保证金，现满天星公司有违约行为，故应再给付百盛公司违约金5万元，原、被告双方在租赁合同中约定满天星公司交付百盛公司履约保证金5万元，待合同期满后，如满天星公司能够将租赁场地完好交还给百盛公司，则退还保证金。故此保证金系为了保证满天星公司在租赁期限内合理使用房屋而进行的一种约束，系金钱质押的担保方式，故本院对百盛公司以满天星公司违约为由，要求满天星公司给付5万元违约金的诉讼请求不予支持。故判决如下：1、被告（反诉原告）百盛公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）满天星公司的健身器材及设备，具体如下：汇祥牌时跑08电动跑台十五台；汇祥牌HX-7813A卧式屈腿训练器一台；汇祥牌HX-7813坐式屈腿训练器一台；汇祥牌HX-7814伸腿训练器一台；汇祥牌HX-7819腿部外弯器一台；汇祥牌HX-7818腿部内弯器一台；汇祥牌HX-7807三头肌训练器一台；汇祥牌HX-7806二头肌训练器一台；汇祥牌HX-7805大飞鸟一台；汇祥牌HX-7820史密斯机一台；汇祥牌HX-7827上肢屈伸训练器一台；汇祥牌HX-7840二头肌架一台；汇祥牌HX-782245度倒蹬训练器一台；汇祥牌HX-7831A厂型划船器一台；汇祥牌HX-7829坐姿小腿机一台；汇祥牌HX-7836哑铃平凳一台；汇祥牌HX-7837可调式哑铃椅一台；汇祥牌HX-7830哑铃架一台；汇祥牌HX-7802A直臂夹胸训练器一台；汇祥牌HX-7801坐姿推胸器一台；汇祥牌HX-7807蝴蝶机一台；汇祥牌HX-7812A低拉训练器一台；汇祥牌HX-7812高拉背训练器一台；汇祥牌HX-7829站立小腿机一台；汇祥牌HX-7816A大腿伸展机一台；汇祥牌HX-7804坐姿划船器一台；汇祥牌HX-7803肩部推举器一台；汇祥牌HX-7816臀部复合训练器一台；汇祥牌HX-7811旋转训练器一台；汇祥牌HX-7810腹部前屈器一台；汇祥牌BY-801动感单车十台；明基牌9寸液晶电视机15台；明基牌电脑一台（显示器型号为ET0021N）；调音台一部（无牌号）；功放机一部（无牌号）；2、被告（反诉原告）百盛公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）满天星公司保证金人民币5万元；3、原告（反诉被告）满天星公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）百盛公司房屋租金人民币771836元；4、驳回原告（反诉被告）满天星公司的其他诉讼请求；5、驳回被告（反诉原告）百盛公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币15990元，由原告（反诉被告）满天星公司负担人民币13236元，被告（反诉原告）百盛公司负担人民币2754元。反诉费人民币12278元，由原告（反诉被告）满天星公司负担人民币5759元，被告（反诉原告）百盛公司负担人民币6519元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，围绕上诉人请求，对当事人二审争议的事实，根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人在履行合同到2009年10月1日后未在履行合同，并由被上诉人经营。关于上诉人提出一审判决由上诉人给付被上诉人房屋租金771836元错误的问题。上诉人与被上诉人签订租赁合同明确约定，上诉人租赁被上诉人商场四楼和六楼的整体全部面积，租金10年，年租金110万元，每年以半年起始日为交款日即2008年9月20日交纳人民币55万元，2009年4月20日交纳人民币55万元，租金自第二年起递增，递增幅度为每年5%-10%，视经营情况而定”。上诉人主张被上诉人没有将租赁场地交付给上诉人，只交付四楼租赁面积1500㎡，六楼根本没有交付上诉人使用，其主张应按实际使用面积计算租赁费，但被上诉人不认可其主张，上诉人又没有对租赁面积使用变更合同约定内容及六楼交付的依据，无法证实其主张成立，现上诉人履行租赁合同到2009年10月1日止，上诉人向被上诉人共交纳房屋租赁费72000元，其已构成违约，上诉人应按合同约定给付履行期间租金，原审法院判决认定上诉人应向被上诉人缴纳租金时间为2008年12月21日至2009年10月1日已扣除减免三个月的租金合计为771836元是正确的，上诉人主张应按实际面积缴纳租赁费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人应赔偿上诉人房屋装修损失344532.80元诉求赔偿为30万元的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，上诉人在履行租赁合同过程因其未缴纳房屋租赁费，其已构成根本性违约，被上诉人又不同意赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，原审法院判决不予保护上诉人主张装修损失也是正确的。其主张应予赔偿上诉人房屋损失30万元没有依据，本院也不予支持。关于上诉人提出被上诉人使用上诉人的健身器材设备经营的损失款人民币15万元，以设备总价款的同期银行利息利率计算损失的问题。上诉人向一审法院提供2008年百盛健身俱乐部开业时购进健身器材的设备款893630元票据证据，不是正式交款凭证，无法证实健身设备款的价值，无法确认上诉人购进设备的实际支出，且一审法院已向其释明，是否对被上诉人使用上诉人健身器材折旧损失进行鉴定，其又不予申请，上诉人又收取了健身俱乐部会员的会费后退出经营，双方对后续问题又未约定，无法证实上诉人的主张成立，一审法院判决驳回上诉人对被上诉人使用上诉人健身器材设备经营的损失款人民币15万元及设备总价款的同期银行利息利率计算损失的亦是正确的。上诉人上诉称被上诉人使用上诉人的健身器材设备经营的损失款人民币15万元，以设备总价款的同期银行利息利率应予赔偿没有依据，本院亦不予支持。关于上诉人提出一审法院少判决五台跑步机等设备的问题。一审法院于2012年7月5日对遗留在被上诉人处的上诉人健身设备进行了清点，双方已签字确认，又向被上诉人进行了告之，由被上诉人进行保管，一审法院按双方清点设备调查笔录判决返还上诉人健身设备并无不当，上诉人上诉称少判决五台跑步机等设备没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人满天星公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19568元，由上诉人满天星公司负担。本判决为终审判决。审判长  周晓光审判员  原金宝审判员  李冬梅二〇一七年六月二十日书记员  王诗瑶