陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2856号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市高陵区崇皇中心卫生院，住所地：西安市高陵区崇皇街办。法定代表人：王满，系院长。委托诉讼代理人：张晓龙，系该院党支部书记。委托诉讼代理人：田晓江，陕西泾渭分明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑小利，女，1963年6月5日出生，汉族，西安市高陵区村民，住。委托诉讼代理人：郑胜利，男，1965年9月10日出生，汉族，无业，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：刘永正，陕西国友律师事务所律师。上诉人西安市高陵区崇皇中心卫生院因与被上诉人郑小利排除妨碍纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西安市崇皇中心卫生院上诉请求：1、撤销原判第三项中关于返还郑小利租金600元并支付损失87050元的判决内容；2、一、二审案件受理费由郑小利负担。事实与理由：郑小利翻建房屋时，西安市崇皇中心卫生院予以阻拦，没有同意过其修建永久性建筑，且所盖房屋属于违章建筑，没有市场价值，而评估报告是按照合法建筑予以评估市场价值，不能作为司法裁判依据，西安市崇皇中心卫生院对该评估结论有异议，但一审未依法给予质证和提出异议的权利，程序违法。郑小利辩称，评估程序是合法的，至于建筑物是非法还是合法，并不影响法律对其的处理。评估结论作出后，法院组织双方进行质证，评估报告中本来就是折旧后的价格；房屋翻建是当时政府要求街面改造才翻建。西安市崇皇中心卫生院并没有向有关部门主张，要求被上诉人拆除。请求：维持原判，驳回西安市崇皇中心卫生院的上诉请求。西安市崇皇中心卫生院向一审法院起诉请求：1.郑小利立即拆除其占用西安市崇皇中心卫生院的医疗卫生业务用地上搭建的临时建筑物，恢复原状；2.郑小利承担自2016年2月1日至法院判决生效之日期间占用土地费,每月1500元/月；3.诉讼费由郑小利负担。一审法院认定事实：西安市崇皇中心卫生院、郑小利于1996年2月1日签订租赁地皮合同书，约定由西安市崇皇中心卫生院将自己沿街土地一块租赁给郑小利经营，租期20年，至2016年2月1日止，租金每年30元，总计600元。该地位于西安市崇皇中心卫生院西北角，西邻崇皇信用社，北邻高茹路，东面和南面临崇皇医院职工宿舍。郑小利承租时该块土地系垃圾坑，后郑小利对该地进行平整，建设临时建筑物。2011年郑小利对原建筑物进行翻建，建造砖混结构房屋3间，约200平方米。郑小利表示，郑小利翻建房屋时，西安市崇皇中心卫生院阻挡过，但最后西安市崇皇中心卫生院同意了。西安市崇皇中心卫生院则表示郑小利翻建房屋时，西安市崇皇中心卫生院不同意。郑小利之夫刘文平系西安市崇皇中心卫生院工作人员，西安市崇皇中心卫生院因郑小利私自建房，于2011年7月17日作出对郑小利之夫刘文平的处罚决定，于当日停发了郑小利之夫刘文平的工资，并要求郑小利将建设的房屋拆除。合同到期后，2016年2月23日郑小利找西安市崇皇中心卫生院谈续租之事，西安市崇皇中心卫生院不同意续租，郑小利表示不同意续租的话，西安市崇皇中心卫生院应就郑小利所建的地上建筑物进行补偿，经法院委托鉴定，房屋价值为17.41万元。另查，1996年2月1日，双方签订租赁地皮合同书后，至今未按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，办理政府土地管理部门的批准手续。一审法院认为，本案争议焦点有两个，一是租赁合同的效力问题；二是郑小利向西安市崇皇中心卫生院返还租赁合同项下的土地、土地占用费和地上建筑物补偿问题。一关于租赁合同的效力问题。涉案土地系划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，经市、县人民政府土地管理部门批准，符合一定条件的划拨土地使用权可以出租。该规定属于国家土地管理方面的强制性规定，西安市崇皇中心卫生院出租土地给郑小利，并未经县级人民政府土地管理部门批准，双方签订的《租赁地皮合同书》虽系双方当事人的真实意思表示，但合同内容违反了国家法律、法规的强制性规定，属于无效合同。二关于郑小利向西安市崇皇中心卫生院返还土地、土地占用费和地上建筑物补偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。无效的合同自始没有法律约束力，郑小利自合同签订至今一直使用占有该土地，且在没有任何审批手续的情况下，改造、翻建。现西安市崇皇中心卫生院主张郑小利返还涉案土地并拆除地面建筑物，于法有据，应予支持。西安市崇皇中心卫生院主张郑小利应对涉案土地恢复原状，因涉案土地原为垃圾坑，已无可能恢复原状，本院对西安市崇皇中心卫生院这一主张不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。西安市崇皇中心卫生院应返还郑小利支付的土地租赁费600元。西安市崇皇中心卫生院要求郑小利支付土地占用费的诉讼请求，无合同依据，依法不予支持。租赁合同签订时，双方对合同无效均存在过错，但西安市崇皇中心卫生院作为国有划拨土地的使用者，理应清楚土地性质，其对合同无效存在主要过错，对郑小利2011年之前在涉案土地上的建筑物损失应承担主要责任。2011年郑小利翻建房屋前的原建筑物已不存在，双方就2011年翻建后建筑物的损失责任应重新划分。郑小利辩称，翻建房屋时，西安市崇皇中心卫生院阻挡过，但最后西安市崇皇中心卫生院同意了，未提交证据证明，对其辩解不予采信。2011年7月17日，西安市崇皇中心卫生院因郑小利私自建房对郑小利之夫刘文平作出处罚决定，于当日停发了郑小利之夫刘文平的工资，并要求郑小利将建设的房屋拆除。西安市崇皇中心卫生院对郑小利之夫刘文平的处罚决定虽有不当之处，但可以证明西安市崇皇中心卫生院并未同意郑小利2011年的翻建行为。郑小利在未经同意下仍然进行翻建，故应对翻建后的建筑物损失承担责任。西安市崇皇中心卫生院虽不同意郑小利的翻建行为，但未及时采取有效措施，致使损失进一步扩大化，直到2016年4月才诉至本院，也具有过错。综上，对现涉案土地上的建筑物损失双方均有过错，由双方各承担50%责任为宜,涉案土地上的建筑物价值174100元，故西安市崇皇中心卫生院应向郑小利补偿87050元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、西安市崇皇中心卫生院与郑小利在1996年2月1日签订的《租赁地皮合同书》为无效合同；二、郑小利在本判决生效后三个月内返还《租赁地皮合同书》所涉土地并拆除地上建筑物；三、西安市崇皇中心卫生院在本判决生效后一个月内向郑小利返还租金600元并支付地上建筑物损失87050元；如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回西安市崇皇中心卫生院的其他诉讼请求。五、驳回郑小利其他反诉诉讼请求。案件受理费150元，由西安市崇皇中心卫生院负担；反诉费2900元及鉴定费由郑小利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，涉案土地系划拨土地，西安市崇皇中心卫生院未经县级人民政府土地管理部门批准，将土地出租给郑小利，双方所签订的《租赁地皮合同书》违反了国家法律、法规的强制性规定，应属无效。双方对合同无效的法律后果均存在过错，均应承担相应法律责任。其中，西安市崇皇中心卫生院作为国有划拨土地的使用者，理应清楚土地性质，其对合同无效存在一定过错。虽然西安市崇皇中心卫生院于2011年7月17日因郑小利私自建房对郑小利之夫刘文平作出处罚决定，并停发工资、要求拆除房屋。但在郑小利继续翻建的情形下，未及时采取其他有效措施，直到2016年4月才诉至法院请求解决纠纷，致使损失进一步扩大化，应对翻建后的建筑物损失承担一定责任。因此原审判决在依法委托鉴定的基础上，依法认定由双方各承担50%责任，即由西安市崇皇中心卫生院向郑小利补偿87050元一节，并无不当。至于郑小利已缴纳的租金600元一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第（一）款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然涉案合同无效，但郑小利在合同期内实际使用了租赁物，因此应依照合同中约定的标准支付房屋占有使用费，即西安市崇皇中心卫生院就已经收取的租赁费600元不应返还。至于西安市崇皇中心卫生院上诉称其对该评估结论有异议一节，因其于一审审理中并未依法提出重新鉴定之申请，故对其该项主张不予支持。综上所述，西安市崇皇中心卫生院的上诉请求部分成立；原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)(二)项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初486号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初486号民事判决第三项为：西安市高陵区崇皇中心卫生院在本判决生效后一个月内向郑小利支付地上建筑物损失87050元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决负担，二审案件受理费1991元，由西安市高陵区崇皇中心卫生院负担1900元，由郑小利负担91元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年六月十五日书记员  孙婉侠