重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初3979号原告重庆美高物业服务有限公司,住所地重庆市沙坪坝区新桥新村88号附1号31-4，统一社会信用代码91500106686206109W。法定代表人全蓉，女，该公司总经理。委托代理人毛天翔，男，该公司员工。被告袁中林，男，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告杨坤群，女，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆美高物业服务有限公司（以下简称美高物业公司）与被告袁中林、杨坤群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年04月25日立案受理后，由代理审判员郝志国依法适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告重庆美高物业服务有限公司的委托代理人毛天翔、被告袁中林到庭参加诉讼，被告杨坤群经本院依法传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美高物业公司诉称，2012年1月1日，原告与万盛经开区聚鑫缘小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定从2012年1月1日起至2012年12月31日服务于该小区业主。小区高层业主每月按房屋建筑面积1元/㎡的标准向原告支付物业管理费用，缴费时间为预收，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告系上述小区的业主，房屋建筑面积78.05平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月1日至2016年12月31日的物业管理费用4683.00元、公摊水电费600.00元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金1389.00元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的聚鑫缘小区提供了优质高效的物业管理服务。被告接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费。经原告多次催缴无果，现特向人民法院提起诉讼，要求二被告支付物业管理费4683.00元（从2012年1月1日至2016年12月31日）、公摊水电费600.00元、违约金1389.00元，合计6672.00元，并承担本案诉讼费。被告袁中林辩称，我接房时门是坏的，当时开发商没处理，后向物管反映此事，修了四次，原告承诺要把门修好，但一直未修好。房屋还被盗了10000元，我自行换门花了5800元。另外小区消防栓也未安装，原告服务质量未达标。只要原告把我房屋的门修好并完善相关设施，我就交物管费。我住三楼，未享受二次供水，不承担水电公摊费。我对拖欠的物管费金额无异议，但不认可违约金。庭审中，被告袁中林陈述小区消防消防设施存在安全隐患，原告未尽责。被告杨坤群未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明，2012年1月1日，重庆万盛聚鑫缘小区业主委员会作为甲方，原告重庆美高物业服务有限公司作为乙方，双方签订了《物业服务合同》，该合同约定：“……第二章、管理服务事项；第三条、房屋的使用管理、维修、养护；第四条、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、结构、楼梯间、走廊出道、门厅等；第五条、共用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的电梯、机电设备、上下水管道、落水管、共用照明、楼内外消防设施等；第六条、小区内共用设施和附属配套设施的维护、养护和管理，包括：道路、排水沟、单元门、小区大门/道闸、监控设施、机动车位、露天停车场、非机动车位，共用设施、设备用房、管理办公室、自行车棚、临时停车点；第七条、小区内公用绿地、绿化、花、竹、树木、景观设施等养护、维护的管理；第八条、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，包括：商业网点、文化体育、娱乐场所等；第九条、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的情节卫生、垃圾清运；第十条、交通道路与车辆停放秩序的管理；第十一条、公共、生活秩序维护、安全防范等事项的管理：1、公共区域秩序维护防火、防盗等事故的管理和公共秩序的防范：（1）坚持小区宣传栏经常性法制宣传，做到人人皆知，个个明白；（2）坚持每天24小时不定时巡视和门岗执勤，做好人防与技防结合，坚持以防范为主；（3）小区内如发生火宅、盗窃等安全事故，乙方应积极协助消防、公安等部门查明原因，如因乙方未尽物管协议所定的职责造成的事故，由乙方承担相应责任。反之，则由其他责任人承担；第十二条、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；第十三条、组织开展小区精神文明建设、文化、体育、娱乐活动，邻里矛盾的协调处理；第十四条、委托物业管理形式：承包经营。第三章、物业管理服务费用；第十五条、2012年1月1日乙方进场管理；第十六条、物业管理服务费采取预收方式。业主或物业使用人首先按时预交物业服用费，对乙方服务质量有异议时，双方协商解决，协商不成，通过诉讼解决；如果业主或者物业使用人不按时按标准缴费，乙方应书面通知业主或物业使用人在30天内缴纳，逾期仍未缴纳的，从逾期之日起按千分之三计算违约金，且乙方可以通过诉讼方式主张自己的权利。物业服务管理费用标准如下：多层：0.5元/平方米、高层：1.00元/平方米、商业：1.50元/平方米，另：8楼（含8楼）以上二次供水电费0.8元/吨，公共水电据实按户均摊。第十七条、车位使用和管理及其收费按重庆市万盛经开区物价局核定标准或报备的标准执行。乙方应另行与小区露天公共场地的使用人签订书面的小区露天公共场地的使用协议，明确双方的权利义务。小区内为业主提供临时露天公共场地的停车点，由甲、乙双方协商核定地段和收费标准，甲方委托乙方代为其管理并按协议规定提取50%的人工成本费和管理服务费用。……第六章、管理服务期限；第二十一条、服务期限为5年。自2012年1月1日起至2016年12月31日止。另查明，登记在二被告名下的坐落于万盛区房屋，建筑面积为77.93平方米。2012年1月1日至2016年12月31日期间二被告均未向原告交纳物业服务费及公摊水电费。2013年10月13日，原告以特快专递的方式向被告催缴物业费。2015年9月29日本院立案受理的（2015）綦法民初字第07919号物业服务合同纠纷一案，原告向本院起诉被告杨坤群，要求支付2012年1月1日至2015年8月31日的物业服务费3434.20元、违约金6742元，合计10176.20元，2015年11月3日该案以原告自愿撤诉结案。2012年起原告就小区消防管网的问题多次向有关部门反映，但至今未得到解决。以上事实，有物业服务合同、物业服务合同备案证明、档案查询结果、催费通知书、律师函、开庭传票、聚鑫缘小区2012年至2016年公摊情况表、书函、重庆市万盛经济技术开发区党工委（办公室）群众来信处理单、诉求书、重庆市万盛区公安消防支队关于建议聚鑫缘小区使用公共维修基金的函、管委会专题会议纪要、关于聚鑫缘消防管网的情况反映等证据证实，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，原告美高物业服务有限公司与重庆万盛聚鑫缘小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定享有相应的权利和履行各自的义务。本案中，被告作为重庆万盛聚鑫缘小区业主之一，在接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。原告已经对重庆万盛聚鑫缘小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用。关于公摊水电费，被告袁中林辩称其住在三楼，未享受二次供水，故不承担公摊水电费。对此，原告提交了聚鑫缘小区2012年至2016年公摊情况说明，上面详细说明聚鑫缘小区每户业主的公摊费用为10元/月，聚鑫缘业主委员会及重庆美高物业服务有限公司聚鑫缘管理处对该公摊情况予以说明并盖章确认，而被告除口头陈述外，未提出相关证据，故本院对被告袁中林的不应承担公摊水电费的陈述不予认可。故二被告应支付原告的公摊水电费为600元（10元/月×60个月）。关于物业服务费，被告袁中林表示无异议，但辩称其在接房时房门已坏，一直未得到处理，且原告曾承诺过要解决好但一直未予处理，所以原告什么时候履行了承诺其就将物业费交上。本院认为，被告认为其在接房时房门已坏，其应向开发商提出整改，若被告认为合法权益受到了侵犯，应通过另一诉讼程序处理，而不应以此为由不缴纳物业服务费及公摊水电费。结合本院对二被告房屋建筑面积为77.93平方米的查明，故二被告应支付原告的物业服务费为4675.8元（1元/月·平方米×77.93平方米×60个月）。另外，被告袁中林陈述其家中曾被盗了10000元，因被告未提交任何证据予以证实，故对被告袁中林的该陈述，本院不予采纳。关于违约金，从查明的事实看，原告在管理重庆万盛聚鑫缘小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，与业主沟通程度不够畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对原告违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主应通过多渠道和方式向物业服务企业提出意见和建议，同时业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对管理小区不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨坤群、袁中林于本判决生效后10日内支付原告重庆美高物业服务有限公司2012年1月1日至2016年6月31日的物业服务费4675.8元、公摊水电费600元，合计5275.8元；二、驳回原告原告重庆美高物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨坤群、袁中林负担（此费原告已预缴，被告杨坤群、袁中林在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  郝志国二〇一七年六月十一日书 记 员  王开益