青海省格尔木市人民法院民 事 判 决 书（2017）青2801民初163号原告（反诉被告）：西藏自治区驻格尔木商业储运公司，住所地格尔木市盐桥路152号。法定代表人：陈生军，总经理。委托诉讼代理人：郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军德，男，1969年7月30日生，汉族。被告（反诉原告）：杨才娃，男，1963年10月10日生，汉族。原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司（以下简称西藏驻格商储公司）与被告（反诉原告）杨才娃租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司委托诉讼代理人郭鹏、刘军德，被告（反诉原告）杨才娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西藏驻格商储公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空租赁房屋及场地并退还原告，同时要求恢复原状；2、被告赔偿2017年1月1日至2017年5月31日的租金损失（每月按42500元计算）为212500元；3、被告支付违法转包违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告西藏驻格商储公司与被告杨才娃分别于2009年9月22日、2012年3月1日、2015年1月1日、2016年1月1日签订四份房屋及场地租赁合同。合同约定原告将位于格尔木市盐桥南路原告商储公司的40号住宅生活院的房屋及场地有偿租赁给被告。另约定了租金、保证金、水、电费用的缴纳及违约责任，同时还约定了未经原告同意被告不得私自转让、转租、转包他人经营，否则，发生的一切经济纠纷及责任由被告承担责任，原告可依法收回租赁的场地、房屋，并全额扣除保证金。合同签订后，原告依约将房屋、场地移交给被告使用。然而在合同履行过程中，被告未经原告同意，违反合同约定私自将租赁的房屋、场地转租他人使用，严重违反双方合同约定构成违约，应承担违约责任。2016年1月1日所签订的租赁合同期满，原告多次催促被告退还房屋及场地，但被告以种种理由拒绝腾空房屋及场地，拒不交回，给原告造成巨大经济损失，无奈，只能诉至法院，请求依法裁判。被告杨才娃辩称，被告租赁原告的房屋及场地情况属实，2009年双方签订租赁合同时，由于原告租赁给被告的房屋系危房，双方协议由被告对危房进行改造，由于被告对危房的改造投入过大，原告西藏驻格商储公司曾在会议上讨论过，租赁给被告的房屋及场地期限达到20年上被告才会产生收益。因此，原告西藏驻格商储公司领导同意被告可以长期租赁，所以被告同意从2015年起按一年一签的方式签订合同。现在原告要求退还租赁的场地及房屋，给被告造成巨大经济损失，被告不同意退还。另外，最后一年的合同签订主体不是本案原告，被告认为原告要求被告腾退房屋及场地的主体不明。被告杨才娃向本院提出反诉请求：1、被反诉人继续履行与反诉人所签订的《房屋场地租赁合同》至2025年12月31日；2、反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年8月反诉人与被反诉人的法定代表人候总经理，以及陈副总经理和谢副总经理约定，被反诉人将其位于格尔木市盐桥南路西藏驻格商储公司40号住宅院及附属房屋八十间出租给反诉人，并口头约定反诉人可对院内六十六间达不到居住条件的平房进行拆除重建，并修建三十间板房，租赁期限不少于十五年，但被反诉人要求分期签订《房屋场地租赁合同》。现分期租赁合同租赁期限届满，被反诉人背信弃义，无视当初的口头承诺，拒绝与反诉人续签租赁合同。反诉人租赁期间进行房屋改建、院落整修、水电改造投入已达一百六十万元，由于被反诉人不再续签租赁合同，致使反诉人无法收回成本，损失巨大，请求法院依法判令被反诉人按照当初的口头约定与反诉人继续履行《房屋场地租赁合同》至2025年12月31日，如不继续履行租赁合同，则承担反诉人所有的经济损失。基于以上事实及依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院依法驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的合法、合理的反诉请求，实现社会的公平正义。原告西藏驻格商储公司针对反诉辩称，请求依法驳回反诉人的反诉请求，理由：1、双方之间所签订的租赁合同已到期，合同已终止；2、原告方从未上会讨论过与反诉人之间的租赁合同问题，租赁合同采取的是每年签订；3、反诉人租赁房屋场地期间，管理混乱，造成租赁的房屋及场地脏乱差，多次被通知整改，双方已无继续履行合同的基础；4、租赁场地内只有板房，不存在反诉人所述投资过大的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年10月西藏驻格商储公司以国有划拨的方式依法取得位于格尔木市盐桥南路40号使用面积为14350.72平方米的土地使用权，土地用途为住宅。2009年9月22日出租方西藏驻格商储公司（甲方）与承租方杨才娃（乙方）签订《西藏商业储运房屋及场地租赁合同书》，双方约定，甲方将位于格尔木市盐桥南路商储公司40号住宅生活院（以北住宅楼围墙，南以铁路边围墙，东以综合楼自建房后，系以外贸围墙）为界。有偿租赁给乙方期限为五年，自2010年1月1日至2014年12月30日，合同到期自行终止。乙方租赁前必须向甲方交纳房屋拆迁重建押金四万元整，待乙方重建房屋验收完毕后转为房屋租赁押金。租赁房屋及条件：甲方现有土木结构附属小院八十间，水泥电线杆2根、木制电线杆2根基相应的线路设施等移交给乙方管理，甲方同意乙方拆迁重建，工程施工有乙方规划和建造，甲方有权对乙方的施工和规划做监督和指导。乙方对甲方原有的房屋重建间数为五十间。房屋结构为砖混结构，屋顶为水泥预制盖板，门窗为钢窗结构，院内为水泥地坪路面，供水、供电设施齐全完整，房间内所属使用设备配套。乙方所承建的房屋在合同期内所有设施自行修缮，费用自理。租赁期满后乙方必须将重建房屋及相应的水电配套设施等完好无损无偿的移交给甲方。收费方式：1、租金每年四万元整，交纳时间为每年的元月十日前一次性给予甲方付清款项。如拖欠时间超过十日乙方将视为违约，甲方有权终止合同收回场地和房屋。2、乙方的水、电自行安装解决，费用自理。甲方权利和义务：甲方将定期、不定期有权对乙方的卫生环境以及房屋的面貌做巡视检查。对不合卫生条件、违规建筑及违章设施有权勒令拆除，如限期不拆除，甲方有权终止合同。乙方的权利和义务：乙方在经营期间要做好各项环境卫生管理工作，指定地点堆放垃圾，同时按期做好打扫、清运垃圾等工作。要按社区的环境卫生标准，搞好承租区域环境卫生并配合好相关部门的检查和监督，由于卫生环境不合格所造成的罚款等由乙方自行承担。在合同期内，未经甲方同意乙方不得转让、转租、转包他人经营，如确系无法经营时，必须以书面的报告提出申请，经甲方同意，办理完交接及重新签订合同后，方可生效，原合同同时解除。合同另行约定，乙方租用期满前若需继续租赁，应在合同期满前20日内向甲方提出续租要求。经双方协商，重新达成价格约定，方可续签订合同。合同签订后，西藏驻格商储公司将合同约定的40号住宅生活院整体交付给杨才娃。随后，杨才娃依据合同约定对场地内的土木结构房屋拆除重建称砖混结构房屋后将场地及房屋对外转租。2012年3月1日，在合同履行期内，双方又签订一份《房屋及场地租赁合同书》，西藏驻格商储公司将格尔木市盐桥南路40院内的三栋楼房共计39套房屋又租赁给杨才娃有偿使用3年，租赁期限自2012年3月1日至2015年2月29日。合同到期自行终止。租期三年，第一年租金10万元，第二、第三年每年12万元。室内物品和设施，乙方在租期内不得拆除、毁坏，租赁期满后，必须完整移交给甲方。乙方有权对租赁的房屋进行装修粉刷及修缮，甲方不得干涉及阻挠施工，乙方不得破坏原有的房屋、场地、结构和设施。乙方确需改建和扩建增加附属设施及装修时，必须以书面形式报告甲方，待甲方同意后方可进行施工。全部费用由乙方承担，并且乙方要在合同期满后完好无偿、无损的将改造后的所有动产和不动产交给甲方。乙方在承租期间，房屋的门窗、玻璃、照明及水、电、暖等设施发生损坏以及需要维修更换等，一切有乙方自行负责，费用自理。前两份合同到期后，双方于2015年1月1日、2016年1月1日再次续签合同，后两份合同的租赁期限均为一年，年租金调整为188702元，并确定租赁的房屋场地数量及相关细则以2010年和2012年签订的合同及附件为准。对于续租、转租双方约定，乙方如需续租，佰本合同期满30天内提出续租申请，经甲方审核同意，双方协商好续租年度租金后，签订新的租赁合同。甲方不认可乙方单方面将已承租的场地房屋私下擅自转租他人，因此，发生的一切经济纠纷及责任乙方自负，甲方将收回场地房屋，全额扣除乙方履约保证金。2015年计2016年的两份合同中增加违约条款：若甲方在乙方承租期内没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金，按年租金的20%给乙方。若乙方在承租期内提前解除合同或者擅自转租他人，视为违约，负责赔偿违约金，年租金的20%给甲方。因西藏自治区人民政府或者格尔木市对乙方承租该场地房屋区域进行新的规划等，甲方将提前20天书面告知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。2015年至2016年合同履行期间，杨才娃对接收的楼房水、电、暖进行维修并对外转租收取租金。2016年8月3日格尔木藏鑫物流有限责任公司物业部书面通知杨才娃，承租西藏驻格商储公司40号院整体院落将于2016年12月31日到期，到期之日其公司将收回所租赁的房屋场地，请在合同到期前做好相关工作，于合同到期日按期交付公司。庭审中原告陈述，依据改制文件，包含西藏驻格商储公司在内的四家公司整合成立了格尔木藏鑫物流有限责任公司，整合后的西藏驻格商储公司并未注销，2016年1月1日签订的租赁合同即为西藏驻格商储公司委托格尔木藏鑫物流有限责任公司物业部与杨才娃签订，委托书显示由此产生的一切法律责任由西藏驻格商储公司承担，本院予以认定。双方履行合同期间，被告杨才娃将合同约定的租金全额支付，不存在拖欠租金问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案原、被告双方于2009年9月22日起至2016年1月1日止共计签订租赁合同四份，四份租赁合同中对租赁物的范围、租赁期限、权利与义务等均作出约定，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本诉方面，关于被告是否应当腾空租赁房屋及场地退还给原告。本院认为，2016年1月1日西藏驻格商储公司委托格尔木藏鑫物流有限责任公司物业部与杨才娃签订合同，委托书显示由此产生的一切法律责任由西藏驻格商储公司承担。由于租赁合同确认租赁物的范围并无变更，出租人仍为本案租赁物的所有人即本案原告西藏驻格商储公司，租赁的房屋及场地并无权属争议，故被告辩称2016年1月1日合同的签订方不是本案原告，主体不明的意见，本院不予采纳。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案双方采用书面租赁合同形式确定租赁关系，四份合同中对租赁期限约定明确，双方形成的是定期租赁合同关系。被告辩称曾与原告公司经理协商并约定租赁期限至少十五年以上的意见，由于未提交证据证实，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故原告要求被告杨才娃腾空租赁房屋及场地退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告对2009年9月22日合同中约定房屋重建间数为五十间之外被告另行增建部分要求恢复原状的问题。本院认为，由于双方均未提交证据证实杨才娃增建附属房屋数量，双方合同约定在承租期内，原告将定期、不定期有权对被告租赁房屋及场地的卫生和环境以及房屋的面貌巡视检查，对不合乎卫生条件、违规建筑及违章设施有权勒令拆除，如限期不拆除，原告有权终止合同。本案被告在2009年至2016年租赁期间已完成房屋的改建及增附建设，签订合同前原告即知道或者应该知道租赁场地的相关情况，而原告并未要求被告对超出五十间外增建的房屋及板房进行拆除，亦未按合同约定行使合同解除权，应视为原告对被告增建房屋行为的认可，因此，经过出租人同意而对租赁物进行改善或者增设的他物，出租人无权要求承租人恢复原状，故原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2017年1月1日起至2017年5月31日（五个月）租金损失（每月按42500元计算）为212500元的问题，本院认为，双方签订合同期限逾期后被告未按约返还租赁的房屋及场地，在此期间被告对租赁物占有、使用，理应支付继续使用租赁物期间的租赁费，故原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，本院予以支持。租赁费按原合同约定每年188702元计算，时间以原告主张计算五个月确认计78625.83元，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于原告以被告转租他人构成违约要求被告支付违约金50000元问题，本院认为，双方合同虽然约定承租房屋及场地不得私自转租他人。但原告同意被告对原有危房改造并修建房屋五十间，被告作为个人不可能自行使用，在被告长达七年之久租赁期内，原告行使定期、不定期有权对被告租赁房屋及场地的卫生和环境以及房屋的面貌巡视检查时对被告的转租行为并未提出异议，亦未对被告的转租行为行使合同解除权，视为出租人知道或者应当知道承租人转租，故原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。反诉方面，被告杨才娃要求原告西藏驻格商储公司继续履行《房屋场地租赁合同》至2025年12月31日的问题。本院认为，双方以书面形式签订的四份租赁合同中对租赁期限约定明确，双方形成定期租赁合同关系。合同期限届满被告继续使用租赁物，而原告于2016年8月3日已书面通知杨才娃，承租西藏驻格商储公司40号整体院落到期之日将收回。原告提出异议，故租赁合同已经终止。被告无证据证实双方租赁合同期限至少十五年以上，故被告（反诉原告）杨才娃要求原告（反诉被告）西藏驻格商储公司继续履行《房屋场地租赁合同》至2025年12月31日的反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）西藏驻格商储公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）杨才娃的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七项）、第二百一十二条、第二百一十五条第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）杨才娃于本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋及场地退还给原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司；被告（反诉原告）杨才娃于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司2017年1月1日起至2017年5月31日（五个月）租金78625.83元；驳回原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司要求被告（反诉原告）杨才娃支付违约金50000元的诉讼请求；驳回原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司要求被告（反诉原告）杨才娃恢复原状的诉讼请求及其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）杨才娃要求原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司继续履行《房屋场地租赁合同》至2025年12月31日的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4488元，由原告（反诉被告）西藏自治区驻格尔木商业储运公司负担2722元（已交纳），由被告（反诉原告）杨才娃负担1766元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）杨才娃负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长  裴淑文审 判 员  贺敏红人民陪审员  马广文二〇一七年六月十八日书 记 员  王海燕