山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初5116号原告：刘钦生，男，1980年10月3日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。原告：郝建艳，女，1981年10月11日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。两原告的委托诉讼代理人：丁绍玉，山东持言律师事务所律师。被告：青岛东方锦程置业有限公司。住所地：青岛市黄岛区双珠路***号*栋*单元***户。法定代表人：王桂敏，经理。委托诉讼代理人：李焕发，山东法恩律师事务所律师。原告刘钦生、郝建艳与被告青岛东方锦程置业有限公司（以下简称东方锦程公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘钦生及委托诉讼代理人丁绍玉，被告的委托诉讼代理人李焕发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘钦生、郝建艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋认筹金171248元；2、判令被告支付原告认筹金利息10274元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月1日，原、被告签订《锦程学府名苑内部认筹协议》，原告认筹被告开发的住宅房源。原告共计交给被告房屋认筹金171248元，但被告迟迟未与原告签订正式的购房合同，严重失去信誉。现原告诉至法院，要求法院依法支持其诉讼请求。诉讼中，原告增加请求，要求解除与被告签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》。东方锦程公司辩称，1、原告所诉与事实不符。原告在购房期间仅于2016年4月2日向被告交付金额116725元，对原告主张的其他款项，被告未收取，也与原告的购房款无关，被告不予认可；2、在原、被告签订认筹协议后，该房屋已具备继续履行并签署正式《商品房预售合同》的条件，双方应当继续履行，故原告主张解除认筹协议，无法律依据，不能支持。经本院开庭审理查明，刘钦生与郝建艳系夫妻关系。2016年4月1日，刘钦生（乙方）与东方锦程公司（甲方）签订《锦程学府名苑内部认筹协议》，主要内容：现就乙方认筹甲方开发建设位于胶南市灵山湾路与高城路交汇处路北锦程学府名苑小区住宅一事达成以下协议：1、乙方意向认筹甲方住宅1号楼二单元303室，面积87.42㎡，认筹金10000元，大写壹万元整。2、乙方认筹甲方住宅房源，待甲方开盘前，由置业顾问通知开盘时前来办理正式购买协议。3、若开盘乙方不接受甲方开盘价格，乙方有权申请认筹款全额退还。4、若开盘乙方未选房成功，甲方在7个工作日内无利息退还乙方认筹款；5、若开盘前，置业顾问通知前来选房或办理手续，当天不来办理的，甲方有权将该房源销售权转让至下位购房客户。置业顾问：崔婷婷（签字），甲方（销售经理）：宋立梅（签字），乙方：刘钦生（签字）。该协议在甲方签字处加盖东方锦程公司合同专用章。另，在该协议双方签字的下端“备注”载明：实收171248元，大写壹拾柒万壹仟贰佰肆拾捌元整；合同价6254/㎡。上述事实，有原告提交的结婚证、认筹协议在案佐证，经质证，被告对结婚证无异议；对认筹协议中宋立梅的签名有异议，认为无法确认是否系宋立梅本人签名；否认崔婷婷系其公司职工；对协议下端的“备注”也有异议，认为该“备注”为添加部分，不是本协议的组成部分。原告主张，协议系宋立梅及崔婷婷本人签名，“备注”的内容也是宋立梅本人所写。原、被告争议的其他事实：1、双方签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》应否解除原、被告签订认筹协议后，始终未签订正式的购房合同。原告认为，未签订正式购房合同的原因在于被告，因被告不认可原告实交房款数额，严重失去信誉。另，被告的该宗土地已抵押，不能对外销售，土地使用期限已不足30年，因此，应依法解除认筹协议。被告主张，其已将各种证件张贴在东方锦程公司售楼处，供所有人查阅。被告可以办理销售服务的任何手续，但原告以所交购房认筹金数额有争议为由，拒不签订正式购房合同。被告对此提交预售许可证、营业执照、国有土地使用权证、暂定资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份。其中预售许可证载明，东方锦程公司所售涉案房屋于2016年4月21日取得该证，该预售许可证备注“土地抵押，不予外销”。涉案房屋的国有土地使用权证载明土地使用权终止日期为2047年5月8日。原告对上述证据的真实性无异议，但表示均不知情。被告主张已将预售许可证等证件的内容告知了原告，未提供证据。2、原告交给被告房屋认筹金的数额2016年4月2日，东方锦程公司为刘钦生出具收到内部认筹金116725元的收款收据一份。原告主张，包括该笔款，其共计交给被告认筹金171248元，其中认筹协议载明认筹金为10000元，是原告于签订认筹协议当天交纳；签订协议次日，原告郝建艳通过银行付给被告销售经理宋立梅160000元；余款1248元是原告交给宋立梅的现金；宋立梅在认筹协议下端已明确注明原告实交171248元。被告只认可收到原告认筹金116725元，称其余款项没有收到。原告提交银行打款交易明细一份并申请本院调取公安部门的卷宗材料。银行交易明细载明：2016年4月2日，郝建艳通过建行胶南人民路分理处付给宋立梅款160000元。黄岛公安分局珠海派出所的卷宗载明：2016年7月11日，东方锦程公司授权公司时任经理王桂林及公司法律顾问李焕发到珠海派出所控告举报宋立梅涉嫌职务侵占罪。东方锦程公司向派出所提交《控告举报证据清单》一份，载明购房户包括原告在内共计10人，其中购房户刘钦生自称实际交付款额171248元，包括银行转账16万元，定金10000元和1248元现金交给宋立梅；公司实际收到款项116725元，差额（宋立梅侵占数额）54523元，未开收据；10户购房户差额共计327532元。被告同时向派出所提交了郝建艳向宋立梅打款16万元的银行交易明细复印件一份、116725元收款收据的复印件一份、双方签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》复印件一份。另，王桂林于2016年7月11日在黄岛公安分局珠海派出所询问时称，我单位售楼处负责人宋立梅拿着客户的购房款跑了，我来报案。宋立梅是山东省诸城市人，任东方锦程公司售楼处负责人，没有签订劳动合同，但有给她发工资的清单。目前发现宋立梅拿走327502元。我单位在黄岛区高城路1号开发锦程学府名苑楼盘，从今年3月份开始认筹。2016年6月20日，有购房客户找到我要求退房，说找不到和他们签订认筹协议的宋立梅，但我们也联系不上宋立梅。经和购房户核对，发现客户交给宋立梅的钱，她没有全部交到公司财务，我单位发现此事后陆续核实了一些用户，目前发现10个购房户认筹金交给宋立梅后，宋立梅将部分款交给公司财务，还有一部分隐瞒没有入账，瞒报金额327502元。2016年7月14日，王桂林在黄岛公安分局珠海派出所询问时称，宋立梅是其公司在黄岛区学府名苑小区的销售经理。2016年6月20日，我们发现宋立梅把公司的材料拿走了，二三天后，我发短信联系她，让她回来办交接，否则报警，后来她通过快递将客户的购房协议寄给公司，其余的材料还在她手里。另外，她还把售楼处的人员都解聘了。该询问笔录的其他内容与7月11日的询笔录内容基本一致。经质证，被告认为，银行交易明细是原告与宋立梅的个人业务往来，与购房及被告无关；对珠海派出所的证据材料的真实性无异议，但该证据不能证明原告的主张，理由如下：1、在报案时，被告存在误解和误报，被告为了将涉案款物使公安机关能退赃或退款给被告，故在报案时称宋立梅是其销售人员，但该事实在公安机关调查过程中发现宋立梅与被告公司即不存在劳动关系也不存在代理关系，对该报案内容已经予以否定，因此结论应当以公安机关查明的事实为准；2、被告在报案时所提供的材料是向原告方收集的，且原告方自己在有关材料中书写其自己的看法，上述材料属于线索材料，是提供给公安机关用于刑事侦查使用，并不能证明被告对材料的内容予以确认。另查，公安机关对于被告的控告，未予立案。3、原告主张的认筹金利息10274元的问题原告主张，因被告占用原告资金及由于被告的原因未签订正式购房合同，致使原告遭受利息损失，被告应当向原告支付。利息可按照年息6%计算，自2016年4月2日计算至2017年4月2日，即10274元（171248元×6%）。被告认为，根据原告认筹协议第四条“若原告未选房成功，甲方无息退款”，本案中原告已经选房成功，且现在具备签署正式购房合同的条件，被告已经通知原告签署正式购房合同，是因原告方原因拒不签署，因此被告无需支付利息。本院认为，原、被告签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是原告与被告东方锦程公司签订的认筹协议应否解除，以及如果解除，被告东方锦程公司如何承担责任。本院根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定：关于双方签订的认筹协议应否解除的问题。原、被告双方签订的认筹协议是双方对选购房屋的初步确认，性质应属于预约合同。现原告主张东方锦程公司在与其签订认筹协议时未尽必要的告知义务，且至今未与其签订正式的网签备案合同，因此认筹协议已经无法履行，要求解除协议。本院认为，被告东方锦程公司的楼房已经取得预售许可证，具备销售条件，但其预售许可证备注“土地抵押，不予外销”，其土地使用权将于2047年5月8日到期，上述内容足以影响到原告是否作出购买房屋的决定，被告应向原告予以如实告知，但被告并未举证证明已经向原告履行了上述事项的告知义务，现双方无法就签订商品房预售合同的具体条款内容达成一致，双方签订的购房认筹协议作为将来签订正式合同的依据失去了其存在的意义，因此原告要求解除该认筹协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，被告应将已收取原告的购房认筹金返还给原告。被告辩称，双方未签订正式购房合同的责任在于原告，未提供证据，本院不予采信。关于被告应返还给原告房屋认筹金的数额。双方对原告于2016年4月2日向被告支付的认筹金116725元无异议，本院予以确认。对有争议的差额部分54523元，本院认为，尽管被告诉讼中否认宋立梅系其工作人员，但根据被告向公安部门的报案材料，被告承认宋立梅是其公司开发的锦程学府名苑小区的售楼处负责人，而且报案称宋立梅拿走客户购房款327502元，其中包括原告的数额54523元。另，双方签订的认筹协议上加盖被告合同专用章，且有宋立梅签字，因此，宋立梅于2016年4月2日收到原告郝建艳的银行汇款16万元，原告有理由相信其是履行职务行为，收到的款项是购房款，被告应对宋立梅的行为承担民事责任。对于被告收到认筹金的总数额，虽然被告只出具了116725元的收款收据，但是认筹协议明确备注“实收171248元”，结合原告提交的16万元的打款记录、认筹协议上记载的认筹金10000元及被告的报案材料，足以证明原告实际支付给被告房屋认筹金数额为171248元，对此本院予以确认。被告辩称宋立梅及崔婷婷均不是其公司职工，对此未提供证据，其辩解本院不予采纳。综上，原告应向被告返还购房认筹金为171248元，原告之请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2016年4月2日至2017年4月2日期间的认筹金利息的问题。本院认为，被告占有使用原告的购房认筹金，且没有证据证明未签订正式购房合同的责任在于原告，因此原告支付认筹金后产生的利息损失系原告的合理损失，其要求被告支付，符合法律规定，本院予以支持，具体计算标准以年利率6%为宜，即利息为10274元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘钦生与被告青岛东方锦程置业有限公司于2016年4月1日签订的《锦程学府名苑内部认筹协议》。二、被告青岛东方锦程置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘钦生、郝建艳购房认筹金171248元。三、被告青岛东方锦程置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘钦生、郝建艳购房认筹金利息损失10274元。如果被告青岛东方锦程置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元（原告已预交），减半收取1950元，由被告青岛东方锦程置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  史丽丽二〇一七年六月十六日书记员  周婷婷