山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终1407号上诉人（原审原告）：济南物华物业管理有限公司，住所地济南高新区新生活家园85号楼1单元105室。法定代表人：王常军，董事长。委托诉讼代理人：李文深，山东彰理律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市历下区大智培训学校，住所地济南市。法定代表人：张维东，校长。委托诉讼代理人：崔丽雯，济南历下大舜君和法律服务所法律工作者。上诉人济南物华物业公司管理有限公司（以下简称物华物业公司）因与山东大智考试培训学校恢复原状纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1902号民事判决书，向本院提起上诉。二审期间，山东大智考试培训学校终止办学，新设立的济南市历下区大智培训学校称相关权利义务由其承继，并申请变更其为诉讼主体，上诉人物华物业公司同意，本院变更济南市历下区大智培训学校为被上诉人。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。物华物业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持物华物业公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由山东大智考试培训学校承担。事实与理由：一、一审判决认为“山东大智培训学校在所租赁房屋的窗户外安装‘大智学校’的户外广告牌匾，系教学经营的商户招牌标识，并非利用楼梯公用部分、公用设备进行经营。”与事实不符。首先，该广告牌匾是安装固定在窗户四周的建筑物外墙面，且将原有建筑物窗户完全覆盖，完全改变了建筑物的外貌。而外墙面属于法定的公用部分，擅自占用外墙面已属违法，改变破坏房屋外貌更是违反了《新生活家园小区业主临时公约》第十八条的禁止性规定；其次，该广告牌匾长约6.5米，宽约2.4米，几乎占据山东大智考试培训学校租赁房屋一层楼的外立面，且该牌匾为山东大智考试培训学校特有的专用图案和内容，并留有400开头的统一热线，同时山东大智考试培训学校在租赁房屋周边已经设有其他通用商户招牌。因此，涉案的牌匾显然超出了经营需要的普通招牌设立范围，属于为宣传和招揽业务所设的广告牌，属于经营行为的一部分。二、济南高新区管委会城市管理局出具的《关于山东大智考试培训学校门头牌匾技术规范咨询的回复》仅仅是针对牌匾设立技术规范的个案咨询回复，并非对该广告牌匾设立合法性的认定，山东大智考试培训学校并没有提供出该广告牌匾设立经过相关部门审批的合法手续。山东大智考试培训学校也不可能取得审批手续，因为该牌匾的设立明显违反了新生活家园小区业主管理规约的规定，侵害了小区业主和物华物业公司的合法权益，不可能得到小区业主和物华物业公司的同意。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”山东大智考试培训学校设立的广告牌匾不属于使用房屋的合理需要，并且没有办理审批手续，同时违反了《新生活家园小区业主临时公约》禁止行为规定，物华物业公司诉请拆除符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查清事实，依法改判。济南市历下区大智培训学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且在一审开庭过程中其已经提交了相关证据来证明该广告牌符合相关的法律手续，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物华物业公司一审法院起诉请求：请求法院依法判令山东大智考试培训学校停止侵害，拆除位于新生活家园37号楼楼顶的“大智学校”广告牌，恢复原状。一审法院认定事实：物华物业公司于2003年10月3日与山东世通房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》。2010年8月23日物华物业公司（甲方）与新生活家园小区37号楼1单元216室业主刘雪平（乙方）签订了《前期物业服务合同》。该合同第二条约定有：甲方向乙方提供下列物业服务：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。当日，刘雪平对《新生活家园小区业主临时公约》签署了《承诺书》。《新生活家园小区业主临时公约》记载有：第十八条：本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（形状、颜色）、外立面，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；……6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；……第三十条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。……第三十二条业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约为依据向人民法院提起诉讼。……山东大智考试培训学校与新生活家园小区37号楼1单元216室业主签订了案涉房屋的租赁合同，开设教学点。后山东大智考试培训学校在新生活家园37号楼该216室窗户外悬挂了“大智学校”广告牌。物华物业公司通知山东大智考试培训学校拆除未果，于2015年5月14日委托律师向山东大智考试培训学校发出要求其主动拆除广告牌的律师函一份，山东大智考试培训学校拒收。2015年9月8日，山东大智考试培训学校向物华物业公司交纳了37-1-214、216、2-204号房屋的物业管理费共计3827元。一审庭审中山东大智考试培训学校提交了其与济南天园霓虹装饰有限公司签订的安装亚克力灯箱的合同，并提交了济南高新区管理委员会城市管理局2015年12月15日出具的《关于山东大智考试培训学校门头牌匾技术规范咨询的回复》一份，载明“你单位关于对济南高新区康虹路1092号2楼门头牌匾设置技术规范咨询收悉，经现场勘查，结合周边环境，门头牌匾尺寸宜为长6.5米，高2.4米，一块，并带有景观照片灯效果。请严格按照申报方案（效果图）及安全施工的相关法律法规文明施工”。一审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物华物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其与开发建设单位山东世通房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，物华物业公司对新生活家园小区有权提供物业服务管理，负有对小区物业共用部位和设施设备的维修、养护和管理的职责。《新生活家园小区业主临时公约》第三十二条约定有“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约为依据向人民法院提起诉讼。”故本案中，物华物业公司有权向侵害业主共同利益的相关业主提起诉讼。山东大智考试培训学校抗辩物华物业公司不具备诉讼主体资格的抗辩理由一审法院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中山东大智培训学校作为案涉小区房屋的承租人在所租赁房屋的窗户外安装“大智学校”的户外广告牌匾，系教学经营的商户招牌标识，并非利用楼体共用部位、共用设施设备进行经营，济南高新区管理委员会城市管理局亦已对该广告牌的悬挂作出了相关审核批复，不违反法律强制性禁止性规定。故物华物业公司要求山东大智考试培训学校拆除该广告牌、恢复楼房外墙体原状的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《物业管理条例》第五十五条的规定，判决：驳回济南物华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南物华物业管理有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，被上诉人济南市历下区大智培训学校提交以下证据：1、济南市民政局民办非企业单位注销登记通知书一份；2、中华人民共和国民办学校办学许可证一份；3、济南市教育局关于同意山东大智考试培训学校终止办学的批复一份；4、于立华与山东大智考试培训学校的房屋租赁协议复印件一份。以证明山东大智考试培训学校被注销，相应的权利义务由新设立的济南市历下区大智培训学校承继，并申请变更济南市历下区大智培训学校为当事人，被上诉人所使用的房屋均有相应的合法手续。上诉人济南物华物业管理有限公司质证称，被上诉人济南市历下区大智培训学校提交的前3份证据本身并不能说明济南市历下区大智培训学校与山东大智考试培训学校之间的承继关系，需要对方进一步加以说明和保证。对证据4本身的真实性无异议，但并不能够证明被上诉人济南市历下区大智培训学校在所租赁的房屋外墙体悬挂广告牌的合法性。上诉人济南物华物业管理有限公司同意由济南市历下区大智培训学校作为被上诉人参加诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑物的外墙属共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中，涉案房屋系商业用房，山东大智培训学校作为涉案房屋的承租人在所租赁房屋的窗户外安装“大智学校”的户外广告牌匾，系因使用涉案房屋进行经营的合理需要，物华物业公司主张侵害了小区业主及物华物业公司合法权益，没有依据，一审法院对物华物业公司要求拆除该广告牌、恢复楼房外墙体原状的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，物华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南物华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王周江审判员  郭维敬审判员  孟繁荣二〇一七年六月十六日书记员  吴颖颖