四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终491号上诉人（原审原告）：洪雅县环保建设地产有限公司，住所地洪雅县。法定代表人：熊孟辉。委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈燕，女，汉族，1981年8月20日生，住洪雅县。上诉人洪雅县环保建设地产有限公司（以下简称环保地产公司）因与被上诉人陈燕商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初580号民事判决，上诉至本院。本院于2017年5月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环保地产公司上诉请求：撤销四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初580号民事判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：本案陈燕从2014年1月起就未按约支付按揭款，构成根本违约。依据陈燕与上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第四款的约定，上诉人有权解除合同并主张合同约定的违约责任。陈燕未予答辩。环保地产公司向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.陈燕返还位于洪雅县将军乡高岩村南岸国际1栋1单元15楼9号的房屋；3.陈燕支付违约金及相关损失76474.3元；4.陈燕偿还垫付的按揭款25778.14元及利息，利息从2015年12月31日起按银行贷款利息标准计算。一审法院认定事实：2012年5月8日，陈燕购买环保地产公司所开发的南岸国际1栋1单元15楼9号房屋一套，房屋总价为264743元。双方签订了《商品房买卖合同》（签约备案号为：4140），合同约定陈燕于签订合同之日付清首付款114743元，余款150000元由陈燕向中国农业银行股份有限公司洪雅支行申请按揭贷款方式进行支付。同日，陈燕与环保地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：陈燕同意根据银行或者公积金中心的要求，作为环保地产公司以该商品房办理房屋所有权抵押登记前的保证人。环保地产公司为陈燕承担保证期间，自陈燕与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得陈燕房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止。在上述保证期间内，如因陈燕违反其与银行签订的《借款合同》约定，不履行贷款本息的还款义务而导致银行追究其违约责任的，环保地产公司因陈燕的违约行为向银行承担连带保证责任。由此给环保地产公司造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用），环保地产公司有权向陈燕追偿。如陈燕一年内欠付贷款三次，或者在环保地产公司承担保证责任后五日内未向环保地产公司支付完全部担保损失的，则环保地产公司有权要求陈燕承担总房款的10%的逾期付款违约金，同时环保地产公司有权解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，陈燕自行承担因解除合同所发生的一切费用和损失。2012年5月21日，陈燕与第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行签订《个人购房担保借款合同》，环保地产公司为陈燕为该合同的履行承担阶段性保证责任（自陈燕与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得陈燕房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止）。《个人购房担保借款合同》签订后第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行按期发放了贷款。前期陈燕按时归还了银行贷款，但从2014年1月起，陈燕未履行支付按揭款的义务，环保地产公司于2016年4月21日向一审法院提起诉讼，截止起诉之日环保地产公司作为保证人代陈燕向中国农业银行股份有限公司洪雅支行支付了按揭款25778.14元。一审法院另查明，环保地产公司与陈燕签订房屋买卖合同约定环保地产公司应于2012年12月31日前向陈燕交付该商品房，环保地产公司应于2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（产权证）。现南岸国际1栋1单元15楼9号房屋已交付给陈燕，陈燕对该房进行了装修使用，截止环保地产公司起诉之日该房的产权证还未办理成功，环保地产公司未向陈燕催告付款，也未向陈燕通知解除合同。一审法院认为，本案争议的焦点：环保地产公司与陈燕于2012年5月8日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》是否应当解除？合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或者向将来消灭的行为。合同解除可分为单方解除、协议解除、法定解除和约定解除。环保地产公司以与陈燕的合同约定行使解除权，属于约定解除。环保地产公司与陈燕之间约定的解除条件已于2014年成就，但双方未约定解除权行使的期限。另一方面，本案所涉及的商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同虽然看似相对独立的合同，但实际系关联合同，符合目前房地产市场的行业规则，也符合商品房买卖与按揭贷款的交易习惯，环保地产公司以陈燕与银行的按揭贷款合同的履行作为商品房买卖合同的解除条件，实则是减轻自己的担保责任，防范担保风险。一旦环保地产公司按照合同约定为陈燕所购房屋办理了产权证，并办理抵押的他项权利登记，环保地产公司作为区间担保人的担保义务即宣告解除，此时双方补充协议约定的解除条件也就失去了实质意义。故一审法院认为，本案所涉商品房买卖合同以及补充协议能否解除应当结合几个关联性的合同履行情况来考虑，不能仅依据补充协议约定的解除条件机械的适用。环保地产公司与陈燕之间系买卖合同关系，为双务合同。陈燕的主要合同义务系支付购房款，环保地产公司的主要合同义务系按时向陈燕交付房屋并办理房屋产权证。陈燕已经履行了自己主要的合同义务即付款义务，而环保地产公司未按合同约定按时办理并交付房屋相关产权证书，环保地产公司已构成违约，且环保地产公司及时办证与其是否承担担保责任以及双方约定的合同解除条件均具有牵连性。故一审法院认为，既要充分尊重双方当事人的合同约定，维护交易习惯与安全，同时也要结合合同的履行等因数综合考量案涉双方关于合同解除的约定。综上所述，陈燕从2014年1月起连续违约，根据双方之间的合同约定，2014年12月合同的解除条件已成就，但环保地产公司未及时的行使其解除权，也未按约定为陈燕办理房屋产权证。对合同的解除期限法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。环保地产公司享有解除权的时间于2014年12月成就，环保地产公司未通知陈燕的情况下，于2016年4月21日向一审法院提起诉讼请求解除双方2012年5月8日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，已经超过了解除权行使的除斥期间，依法不应支持。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。环保地产公司请求陈燕支付垫付的按揭款25778.14元及利息应予支持，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。环保地产公司主张的违约金明显过高，应予以调整。一审法院结合环保地产公司的实际损失、兼顾合同的履行情况以及双方的过错程度，对于环保地产公司主张的违约金以实际损失（资金占用利息）的30%计算为宜。综上，陈燕应向环保地产公司支付按揭款25778.14元及损失(利息+违约金)，损失从2015年12月31日起以25778.14元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止。环保地产公司主张的其他费用因未向提供充分的证据予以证实，同时也不符合相关法律规定，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由陈燕在判决生效之日起十五日内支付环保地产公司25778.14元及损失（利息和违约金），损失从2015年12月31日起以25778.14元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止;二、驳回环保地产公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1170元，由陈燕承担550元，由环保地产公司承担620元。本院二审查明的案件基本事实与一审一致,本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：环保地产公司所享有的约定解除权是否超过除斥期限。本案中环保地产公司依据《补充协议》的约定主张解除合同。从“如陈燕一年内欠付贷款三次…环保地产公司有权解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议”的约定来看，本案陈燕从2014年1月起就未向银行支付按揭款，符合补充协议约定的解除条件。但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，环保地产公司应当在解除权发生之日起一年内即2015年12月前行使，但本案环保地产公司在2016年4月提起诉讼早已超出一年的除斥期限，故其解除权消灭。对于环保地产公司所述陈燕系连续违约，其可在任何时候主张解除的理由不成立，应予驳回。另客观上陈燕存在违约行为，应当承当相应的违约责任，但环保地产公司也存在迟延办证的情形，在此情况下一审法院确定按照银行贷款基准利率的130%计算违约金和损失也并无不当，应予维持。综上所述，环保地产公司的上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6504元，由上诉人洪雅县环保建设地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 李 迪审判员 孙春红二〇一七年六月三十日书记员 陈乐奕