重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初2434号原告：任容，女，1967年8月8日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：周光林，重庆市渝东律师事务所律师。被告：向福光，男，1968年9月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被告：向福康，男，1963年9月30日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告任容与被告向福光、向福康确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任容及其委托诉讼代理人周光林、被告向福光及其委托诉讼代理人周大猛、被告向福康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任容向本院提出诉讼请求：原告任容与被告向福康系夫妻关系，婚后，于2004年7月30日，夫妻二人以向福康的名义连同向飞、向晓鸿、向华三人与彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司签订了《房产买卖合同》，得到了彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司所属润溪蚕茧站的房屋所有权、土地使用权、之后向飞、向晓鸿、向华、向福康达成协议，“原润溪乡蚕划站，东与田仁权供墙、西靠原廖爱东房屋墙、南齐沟心、北接街道的房屋”属于向福康，这一部分系夫妻共同财产。2015年，原告任容起诉被告向福康离婚，彭水县人民法院在2016年2月19日作出的判决书，未判决原、被告离婚。被告向福光在明知原告任容与被告向福康关于涉案房屋有纠纷且原告任容强烈反对被告向福光购买的情况下，被告向福光执意从被告向福康手里将本属于任容、向福康夫妻共同财产的房子买过来，并签订了《房产购买合同》，并于2016年4月已将房屋摧毁待建。被告向福光辩称：被告向福光与向福康在3月1日签订的合同有效，该房子原属丝绸公司所有，被告向福康得到该房屋的产权，对于涉案房屋，向福康出售给向福光，涉案合同属合法有效，涉案房屋也是本案原告和向福康的一致意思，对于房子买卖双方不持异议，被告向福光就房屋买卖行为不危害原告利益，请求驳回原告的诉讼请求。被告向福康辩称：合同真实有效，当时是2016年2月27日晚，向福光找我买房子，当时说的20万，后谈成19.8万，2月28日拟定的合同。3月17日做了交接。经审理查明：向福康与任容系夫妻关系，两人在婚姻关系存续期间，于2004年7月30日，购买了彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司的房屋。系多人共同购买，向福康和任容所购房屋共花费约39000元。后向福康与任容将所购房屋分割部分卖出田仁权。后原告向容与向福康感情开始出现裂痕并每况愈下，向容于2016年1月向本院提起离婚诉讼，本院于2016年2月19日以双方感情未完全破裂有和好可能为由，判决不予准双方离婚，并于2016年2月22日向双方邮寄送达(三日内收到)。原告任容与被告向福康所购房屋剩余部分，2016年2月27日晚，被告向福光与向福康就购买该剩余部分房屋达成初步意向，于2016年2月28日达成协议，于2016年3月1日签订书面合同(打印件)。该《房产购买合同》约定：“甲方：向福康，乙方：向福光；经甲、乙双方相互协商，甲方自愿将自己的房屋出卖给乙方，乙方自愿购买甲方房屋，并就房屋买卖相关事项达成如下协议：1、甲方房屋地界：原润溪乡蚕茧站，东与田仁权共共墙，西与靠原廖爱东房屋墙、南齐沟心，北接街道。2、房屋成交价格，198000元。3、付款方式：于2016年3月2日一次性付清，双方合同发生效力。4、甲、乙双方，若有一方违约，由违约方支付对方违约金按总成交价10%（按每一年）计算，一次性支付给对方。”2016年3月2日13时40分，任容与向福康之子向金鹏给向福光打电话(提交了电话录音)，在电话中明确告知向福光，该房屋属任容与向福康的夫妻共同财产，任容与向福康在闹离婚且已闹上法庭，任容要参与该房买卖，不同意向福康私自将房屋出售，对出售房屋的过程不清楚。并在通话过程中一直要求向福光给任容出一个手续。任容庭审中陈述，就是3月2日向福光给其电话说这个事情，她表示不同意，然后才让儿子给向福光打的电话并录音的。2016年3月17日，向福光将购房款198000元支付给了向福康。并将旧房拆除，兴建地基，2016年4月任容发现后进行了阻拦无果。现向福光在建新房过程中，现已修起二层。本院认为：本案诉争之《购房合同》所指向的房屋系任容与向福康夫妻共同生活期间所购置，属夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《中华人民共和国物权法》第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。故任容与向福康对该房享有共同的所有权和平等的处分权。原告任容提交了一份2016年3月2日其与向福康之子向金鹏的通话录音，从电话内容反映出：至少在3月2日时，向福光已知晓房屋属任容与向福康的夫妻共同财产，并且任容并未参与该房的买卖且未明示同意向福康出售该房。而向福康与向福光所签订的《购房合同》中约定合同生效为：向福光于2016年3月2日一次性付清房款时合同发生效力。向福光付款时间为2016年3月17日，即2016年3月2日《购房合同》并未生效，此时向福光已知晓房屋为任容与向福康夫妻共有，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。故向福光购买该房还理应征得任容的同意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”；《中华全国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。可见，购买一方擅自出售夫妻共同财产的，需要善意购买、支付对价且办理产权登记时法院才不支持返还。但向福光在2016年3月2日合同未生效、未支付购房款且未办理产权登记时已知晓任容为房屋共有权人，却未征得其卖房同意，向福光已不属于善意第三人，不属善意购买，当不受善意第三人规则的保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。向福光在2016年3月2日明知任容为房屋共有权人，在未征得任容卖房同意时，仍然给向福康支付购房款，有与向福康串通之恶意，其行为严重损害了任容的房屋所有权，该《房产购买合同》无效。综上所述，向福光不属善意第三人，其在知晓任容为共有权人后，在未取得任容同意的情况下支付房款的行为，有串通之恶意，严重损害了任容的房屋所有权，向福康与向福光签订的《房产购买合同》无效。合同无效后涉及相互返还，因合同标的物原房屋已被拆除修建新房，已无法返还，只能折价赔偿，故本案中不予处理，由双方当事人另案诉讼。依照之《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定判决如下：向福康与向福光于2016年3月1日签订的《房产购买合同》无效。本案案件受理费80元（原告任容预交40元），减半收取40元，由被告向福光、向福康共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院审判员 王 稀二〇一七年六月二十七日书记员 彭龙魁