广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初2710号原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区立新光大花园，统一社会信用代码：914419007080146947。法定代表人苏松泰，总经理。委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。委托代理人罗剑文，广东润广律师事务所律师助理。被告麦伟麟，男，汉族，1987年12月21日出生，住广东省东莞市，原告东莞市光大物业管理有限公司诉被告麦伟麟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法由审判员吴抒航适用简易程序独任审判，并于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告东莞市光大物业管理有限公司的委托代理人姚鹭、罗剑文到庭参加了诉讼，被告麦伟麟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称，原告是东莞市东城区南四环路景湖蓝郡物业服务公司，被告是景湖蓝郡B4座A梯1203房屋的业主，该房屋的建筑面积为222.45平方米。2009年1月1日，原告于东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称“光大地产公司”）签订《物业管理委托合同》。2013年1月1日，原告与光大地产公司签订《物业服务合同补充协议》，约定原告继续为案涉房屋所在的小区提供物业服务。被告于2011年8月23日取得案涉房屋所有权。原告作为具备物业管理资质的企业为案涉小区提供了物业服务，在原告为被告提供物业服务过程中，被告仍未向原告交纳该房屋：1、2014年11月至2016年11月期间的物业管理服务费11122.5元及逾期付款违约金；2、2014年11月至2016年7月、2016年10月期间的电费8833元及逾期付款违约金；3、2014年11月至2016年10月期间的水费1753元及逾期付款违约金；4、2015年4、5、8、11月期间的直饮水费1125元及逾期付款违约金。经多次催缴无果，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2014年11月至2016年11月期间的物业管理服务费11122.5元及逾期付款的违约金（违约金按每日1‰的标准，从2014年11月21日起计至被告付清之日止）；二、被告向原告支付2014年11月至2016年7月、2016年10月期间的电费8833元及逾期付款的违约金（违约金按每日1‰的标准，从2014年11月21日起计至被告付清之日止）；三、被告向原告支付2014年11月至2016年10月期间的水费1753元及逾期付款的违约金（违约金按每日1‰的标准，从2014年11月21日起计至被告付清之日止）；四、被告向原告支付2015年4、5、8、11月期间的直饮水费1125元及逾期付款的违约金（违约金按每日1‰的标准，从2014年11月21日起计至被告付清之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状及证据材料。经审理查明，原告是东莞市东城区南四环路景湖蓝郡物业服务公司，具备一级资质的物业服务企业，被告是景湖蓝郡B4座A梯1203房屋的业主，该房屋的建筑面积为222.45平方米。2009年1月1日，原告于东莞市光大房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为案涉房屋所在的景湖蓝郡商住小区的物业提供物业管理服务及水费、电费等费用代收代缴的服务，物业管理服务费按建筑面积按每月2.0元/平方米收取，水、电费按实际使用情况以政府部门的标准收费，直饮水按实际使用情况以每升0.25元的标准收费，均于每月20前缴纳费用（于每月20日前缴纳当月物业管理费，于每月20日前缴纳上一月水费、电费、直饮水费）。按《物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费等费用则从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳违约金。2013年1月1日，原告与光大地产公司签订《物业服务合同补充协议》，约定原告继续为案涉房屋所在的小区提供物业服务。被告于2011年8月23日取得案涉房屋所有权。被告仍未向原告交纳该房屋2014年11月至2016年11月期间的物业管理服务费11122.5元、2014年11月至2016年7月、2016年10月期间的电费8833元、2014年11月至2016年10月期间的水费1753元。从原告提交的交款通知书可见，2015年4月产生的直饮水费158元、2015年5月至7月产生的直饮水费合计199元、2015年8月至10月产生的直饮水费合计223元。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同及补充协议》、《房产证》、催缴函、快递单、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》、交款通知书、发票及抄录明细（含水费、电费、直饮水费），以及本院庭审笔录中原告陈述等附卷为证。本院认为，被告麦伟麟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。被告系案涉房屋的业主，原告为案涉房屋所在的小区提供物业服务，虽然原、被告之间并未签订相关物业服务合同，但是该小区的建设单位光大地产公司与原告签订过《物业管理委托合同》及《补充协议》，根据《物业管理条例》的相关规定，被告作为该小区的业主应当遵守该合同及补充协议的约定，因此，原、被告之间成立物业服务合同关系。原告主张被告尚欠2014年11月至2016年11月期间的物业管理服务费11122.5元（222.45平方×2元×25个月＝11122.5元）未缴纳、尚欠2014年11月至2016年7月、2016年10月期间的电费8833元未缴纳、尚欠2014年11月至2016年10月期间的水费1753元未缴纳，有催缴函、快递单、交款通知书、发票及抄录明细，在被告放弃抗辩和无提供相反证据予以反驳的情况下，本院予以确认。关于直饮水费，交款通知书和直饮水抄表明细载明2015年4月期间的直饮水费158元，原告诉求的2015年5月、8月、11月期间的直饮水费与其他月份重合计算，无法分辨，原告也无证据证明被告于2015年5月、8月、11月期间所实际产生的直饮水费，应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告尚欠直饮水费为2015年4月期间的158元，2015年5月、8月、11月的直饮水费总计为422元。因此，原告主张被告向原告支付上述物业管理服务费、电费、水费及直饮水费的逾期付款的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。物业管理费的违约金应当以当月实际发生的物业管理服务费为本金（具体金额见附表），按照每日千分之一的标准，从当月21日起计算至实际付清之日止。电费、水费、直饮水费的违约金应当分别以每月实际发生的电费、水费、直饮水费为本金（具体金额见附表），按照每日千分之一的标准，从次月21日起计算至实际付清之日止。故原告诉求的违约金超过上述范围的，本院予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：一、限被告麦伟麟于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2014年11月至2016年11月期间的物业管理服务费11122.5元及逾期付款的违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之一的标准，自当月21日起计至付清之日止）。二、限被告麦伟麟于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2014年11月至2016年7月、2016年10月期间的电费8833元及逾期付款的违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之一的标准，自次月21日起计至付清之日止）。三、限被告麦伟麟于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2014年11月至2016年10月期间的水费1753元及逾期付款的违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之一的标准，自次月21日起计至付清之日止）。四、限被告麦伟麟于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2015年4月期间的直饮水费158元，2015年5月、8月、11月的直饮水费共422元及逾期付款的违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之一的标准，自次月21日起计至付清之日止）。五、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费630.06元（原告已预交），由被告麦伟麟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴抒航人民陪审员  袁影霞人民陪审员  莫翠娴二〇一七年六月二十六日书 记 员  刘宇兵附表（单位：元）所属年月份物业管理费电费水费直饮水费2014.108191182014.11444.93621102014.12444.94001432015.1444.94361432015.2444.95582172015.3444.92015.4444.95031651582015.5444.95881344222015.6444.97851062015.7444.912351342015.8444.912121512015.9444.98191092015.10444.9497952015.11444.9287502015.12444.99332016.1444.95662016.2444.95862016.3444.95462016.4444.95892016.5444.9152016.6444.91192016.7444.932016.8444.992016.9444.92122016.10444.92016.11444.9总计11122.588331753580附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。