青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2017)青0102民初357号原告：张海霞，女，汉族，住西宁市。委托代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁。法定代表人刘燕，该公司董事长。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。原告张海霞与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马丽娟、被告委托代理人郭宗军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张海霞向本院提起诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》及《商品房预售合同》；2.判令被告返还原告支付的房款207417元及利息68403元；3.判令被告承担违约责任，赔偿违约金4148元；4.本案诉讼费由被告承担（以上共计279968元）。事实及理由：2011年6月6日，原、被告签订《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》一份，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城xx号商铺一间，面积27.23平方米，单价7617.22元/平方米，总价207417元。《订购书》签订当日原告即向被告支付购房定金50000元，被告出具收据一张。同年12月27日，原告向被告一次性交清剩余房款共计157417元，被告收取房款并开具收据，并与原告签订了《商品房预售合同》。根据合同约定，被告应于2012年2月29日前将该商品房验收合格后交付原告使用，但合同签订至今，被告开发建设的上述房屋未经过竣工验收，根本无法向原告交付使用。另，被告至今未向原告交付《商品房预售合同》原件，且于2014年将原告购买的房屋出租给他人获益，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为此，为维护原告之合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告青海泰阳房地产开发有限公司辩称，第一,《商品房预售合同》未达解除条件。《商品房预售合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”双方约定2012年2月29日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给被告下发通知，撤销了被告的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》.2014年7月10日，被告书面通知原告因政府规划变更而延期交房。被告多次与政府相关部门联系，最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。整个过程中，被告一直与政府积极协调，争取早日交房，没有违约之处。被告逾期交房因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件，虽然被告没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与被告逾期交房的因果关系，因此，《商品房预售合同》未达解除条件。第二，本案不适用《商品房预售合同》第九条约定的情形。《商品房预售合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”其含义很明确，第八条约定的特殊情况之外的逾期交房才适用第九条约定，而本案恰好符合第八条的约定，市法院的生效判决文书已经对规划变更属不可抗力进行了确认；第三，原告的起诉超过了法律规定的一年除斥期间。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。结合上述法律规定，即使原告根据《商品房预售合同》第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2012年2月29日，原告应当在2013年3月31日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间；第四，原告诉求的利息没有依据。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”其含义很明确，违约金是对当事人经济损失的补偿，不能重复计算。《商品房预售合同》第九条只约定了被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金，并没有约定被告违约时原告损失额的计算方法，原告也没有提供损失的证据，因此，其诉求的利息既没有事实依据，也没有法律依据；第五,若解除合同，违约金按总价款的2%执行。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上述法条体现了合同法的约定优先原则，既然双方对逾期交房的违约责任做了明确约定，应当按合同约定执行，原告按银行贷款利息计算没有依据。而《商品房预售合同》第九条第一款第二项规定：“买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的2%支付违约金。”。因此，即使法庭认定应当解除合同，也应当按合同约定的2%计算违约金。综上所述，《商品房预售合同》未达解除条件，原告的诉求没有任何依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4招商政策一份，欲证明被告称2011年房屋已经可以实际使用之情形并不属实，被告面向社会公开招商时间是2013年8月15日，也即该房屋可以实际使用的最早时间应为2013年8月15日，其主张的因规划撤销导致不能如期交房的事实并不存在,被告拒不履行合同义务，将原告购买的房屋出租获益的事实；被告对其真实性及证明方向均不认可，提出招商政策应当出示原件并加盖被告公章，且房屋不能交付是政府规划变更导致，被告没有责任；因该证据无被告公司签章，对其真实性不予确认。原告提交的证据5泰阳国际商铺租赁合同等一组11页，欲证明被告以另案原告李金花的名义将其购买的房屋出租，收取租金，但拒绝交付房屋，拒不交付已收取租金，被告存在违约行为的事实；被告对其真实性及证明方向均不认可，提出证据应当提供原件，且合同具有独立性及相对性，李金花的合同与原告没有任何关系；因该租赁合同相对人非本案原告，被告的质证意见有理，可予采信；原告提交的证据6（2016）青01民终565号民事判决书一份，欲证明被告开发建设的房屋至今不能竣工验收，依法不能向原告交付的事实；被告对其真实性不持异议，对证明方向不认可，认为判决书中明确房屋不能交付是政府的规划变更导致，被告没有任何责任；本院对其真实性予以确认；原告提交的证据8原、被告签订的《商品房预售合同》一份，欲证明被告逾期交房，且根据合同第九条约定已经达到解除条件，被告应根据合同第九条约定承担违约责任并解除合同的事实；被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为合同能否解除不能单看一条的约定，应当综合分析，合同第八条约定，如遇国家规划变更，出卖人可以据实延期，在规划变更的前提下解除合同，应当是双方协商解除，而不是根据第九条的约定单方解除；本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1.订购书一份，欲证明第一条约定买受人应于签约后10日内付清房款，第三条约定买受人逾期付款，每逾期一日按总价款的千分之二承担违约金的事实；证据2.《商品房预售合同》一份，欲证明合同第七条约定买受人逾期付款，按日承担万分之二的违约金，第八条但书第二款约定如遇国家规划调整，出卖人可以延期交房，第九条约定买受人解除合同的，出卖人按已付款的2%支付违约金的事实；证据3.收据二份，欲证明5万元是房款而不是定金，原告应当于2011年6月16日前付清房款，但原告实际于2011年12月27日付清，迟延付款194天的事实；原告对上述证据的真实性均不持异议，对证明方向均有异议，对证据1、3提出订购书约定的是支付房款，而不是付清房款，支付房款可以是定金，可以是首付款，也可以是全款，订购书此处约定并不清楚，被告也未对逾期付款的违约责任提起反诉，且原告于2011年12月27日付款时被告收取房款，并签订了合同，被告该项抗辩不能成立；对证据2提出原告在预售合同第六条约定的付款时间付清全部款项，不存在逾期付款的情形，且被告明知规划调整导致的后果，仍与原告签订合同并承诺交房日期，不能免责；被告提交的证据4.2011年7月19日规划局通知一份，欲证明政府在2011年7月19日撤销了被告的用地许可证和规划许可证的事实；证据5.2014年5月24日请示报告一份，欲证明被告在原许可证撤销后，向政府申请办理新的许可证的事实；证据6.2014年6月15日规划局回函一份，欲证明规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复的事实；证据7.2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议纪要各一份，欲证明经政府协调，被告和政府于2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定的事实；证据8.（2016）青01终565号民事判决书一份，欲证明房屋不具备交付条件，被告承担违约责任的起算点为2014年12月4日的事实。原告对上述证据的真实性均不持异议，对证明方向提出异议，认为撤销规划与本案诉争房屋并非同一区域，该事件发生在双方签订合同之前，双方签订合同时被告未告知，且承诺了交房日期，其证明方向不能成立。市中院的判决书已经明确判令被告承担违约责任且至今该房屋不能竣工验收，合同达到解除条件。本院对被告提交的证据1-8的真实性予以确认。对2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的事实予以确认。对2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定的事实予以确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月6日，原、被告签订《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸广场xx号商铺一间，面积27.23平方米，单价7617.22元每平米，总价207417元。签订《订购书》当天，原告向被告支付50000元。同年12月27日，原告向被告付清剩余购房款157417元。被告就上述付款分别向原告出具收据。2011年12月31日，双方签订《商品房预售合同》。该合同第八条约定，被告应于2012年2月29日前将验收合格后的商品房交付原告。第九条约定，出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,出卖人承担买受人已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定。时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而被告至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已达5年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故原告解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，本院应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补原告的损失，则被告应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付原告违约金，违约金计算为：207417元×6.55%÷365天×971天（2014年8月4日至2017年3月31日）=36142元。关于被告辩称原告的起诉已超过一年除斥期间的问题，因原告基于被告至今未完成涉案房屋的竣工验收，不能交付房屋，无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告此项抗辩属法律引用错误，对其此项抗辩，本院不予采纳。据上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张海霞与被告青海泰阳房地产开发有限公司于2011年6月6日签订《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》、于2011年12月31日签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张海霞购房款207417元；三、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张海霞违约金36142元；四、驳回原告张海霞的其他诉讼请求。案件受理费5908元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司负担，与上述款项同时给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  韩梅君审 判 员  马青华人民陪审员  贺宁霞二〇一七年六月十二日书 记 员  韩美玲附法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。