重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初2292号原告：陆伟，男，生于1981年12月9日，汉族，住重庆市黔江区。被告：易正秋，男，生于1968年9月18日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人：吴胜堂、付明政，重庆森平律师事务所律师。原告陆伟诉被告易正秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后。依法适用简易程序于2017年5月26日公开开庭进行了审理，原告陆伟、被告易正秋的委托代理人吴胜堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金228000元（租金计算时间2015年10月15日至2017年10月14日，每月9500元）；2.依法判决被告陆伟立即向原告支付违约金50000元；3.依法判决被告承担案件诉讼费用。事实与理由：2015年10月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将位于黔江区解放路361号三楼部分门面房出租给被告使用，租金9500元/月，面积190平方，租期为2015年10月15日起至2019年10月14日止，签订合同后，原告即将房屋交付被告使用至今，但被告一直未缴纳房屋租金，特依法起诉。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.租房协议；2.民事判决书；3.视频。被告辩称：1.原告漏列当事人，原告不是涉案房屋的权利人，转租行为需要房东的书面许可，原告在没有全部支付房东租金的情况下不得向被告主张支付租金。原告非权利人，就不能通过收取租金的方式获利。2.原告的租金计算没有事实依据，原告计算了24个月的租金，实际上被告只实际使用15个月，同时被告已经支付的3万元应予以扣减。3.原告请求支付违约金缺乏事实及法律依据，违约金的目的是填补原告的损失，在本案的房屋租赁过程中，原告不但没有产生任何损失，而且直接请求被告支付租金还有可能获利。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：现场照片两张，拟证实原告与李成于2017年1月解除了租赁关系，被告从2017年1月起未使用涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2014年10月14日，原告陆伟从李成、李举仙处承租黔江区城东街道办事处解放路南海城3楼房屋。约定租期自2014年10月14日至2019年10月13日止，租金20000元/月。陆伟在单独租赁一年后的租赁期间，将租赁房屋其中的190平方米租赁给被告易正秋作办公室使用，双方于2015年10月15日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：租期自2015年10月15日至2019年10月14日止，租房面积190平方米，月租金9500元，年租金114000元，签订合同之日支付半年租金，如不按时支付，甲方（原告陆伟）有权收回另行出租，往后一年付一次，即年付；并约定每年房租按5%递增，如一方违约向对方支付50000元违约金。合同签订后，被告易正秋在租赁期间未向被告陆伟或李成、李举仙支付过房租。在租赁期间，李成、李举仙接收了陆伟、易正秋分别向其缴纳的水电费。陆伟、易正秋双方多次找到房东李成、李举仙协商，希望分别签订租赁合同，但李成、李举仙未同意，李成、李举仙知道转租并认可转租的事实。被告易正秋对租赁房屋使用面积190平方米，在2015年10月15日至2017年1月14日期间共计15个月已使用但未交房租的事实表示认可，同时，对2017年1月15日至2017年10月14日期间房租未交的事实也表示认可。本院认为，陆伟将承租中的房屋租赁给被告易正秋的行为，应当认定为转租行为。转租行为发生后，在租赁期间，李成、李举仙接收了陆伟、易正秋分别缴纳的水电费，这一行为，说明房主知道陆伟转租房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持”的规定，出租人李成、李举仙在知道转租后的六个月内未提出转租合同无效的异议，还分别接收了水电费，陆伟的转租行为有效。转租行为在陆伟与易正秋之间建立了新的租赁合同关系，被告易正秋作为次承租人只对承租人即陆伟承担房租支付义务。原告承担缴纳租金的义务。二、关于原告主张的租金是否已到支付条件以及二被告应支付租金的数额问题。被告陆伟租用原告的房屋，就应当依约按时向原告缴纳房租。从签订合同的2014年10月14日至2016年10月13日的两年期间，被告陆伟已使用房屋，其除支付签订合同时约定的半年房租120000元外，所欠房租应缴未交。而2016年10月14日至2017年10月13日期间的房租是“先交后用”还是“先用后交”，双方约定不明。按原告与被告陆伟间的《租房协议书》，有“签订合同之日支付半年租金，如不按时支付，甲方（原告）有权收回另行出租，以后每年交一次”的约定，既然约定签订合同之日就要求先交半年租金，如不按时支付，则收回另行出租，那么该期间的房租交纳时间应理解为“先交后用”，而无法解释为“先用后交”，这也应当是双方订立合同的本意，也符合房屋租赁的一般规律。因此，2016年10月14日至2017年10月13日期间房租，被告陆伟应先缴再使用房屋，但被告陆伟未支付。故从签订合同的2014年10月14日至2017年10月13日期间的房租支付条件已成就，被告陆伟应当支付。从签订合同的2014年10月14日至2017年10月13日期间，被告陆伟租用原告涉案房屋（3楼全部房屋）的租金，第一年期间（2014年10月14日至2015年10月13日），年租金为240000元；第二年期间（2015年10月14日至2016年10月13日），租金按5%递增，月租金为21000元（20000×1.05），年租金为252000元；第三年期间（2016年10月14日至2017年10月13日），租金按5%递增，月租金标准为22050元（21000×1.05），年租金为264600元。被告陆伟应支付租金总额为756600元（240000＋252000＋264600），已支付120000元，尚欠636600元租金应付未付。因此，原告要求被告陆伟立即向原告支付2017年10月13日前租金的主张，于法有据，本院予以支持。关于被告易正秋租用被告陆伟转租的房屋，其租金及支付问题。被告易正秋租用面积190平方米，在2015年10月15日至2017年10月13日期间的房租是“先交后用”还是“先用后交”，双方约定也不明。按被告陆伟与被告易正秋间的《房屋租赁合同》，有“签订合同之日支付半年租金，如不按时支付，甲方（被告陆伟）有权收回另行出租，往后一年付一次即年付”的约定，理由和原理同前述，仍应理解为“先交后用”。被告易正秋在该期间的租金，应先缴再使用房屋，其房租支付条件已成就，其应当支付给被告陆伟。被告陆伟与被告易正秋间尚欠租金的具体数额，因不属于本案的审理范围，双方可依据其合同据实结算和自行协商，协商不成可另案处理。至于被告陆伟在2017年10月14日以后至合同期满期间的租金，因双方还在继续履行合同，尚不到交租时间，履行过程中可以据实结算，不属本案审理范围。三、关于违约责任的承担问题。被告陆伟既然租用了房屋，就应当依约按时缴纳房租。被告陆伟仅支付最初约定的半年房租120000元后再未依约及时向原告支付租金并一直使用着租赁房屋，按原告与被告陆伟签订的《租房协议书》约定及合同相对性原则，被告陆伟构成违约，应向原告承担违约责任。因此，原告要求被告陆伟承担违约责任即支付违约金10000元的主张，于法有据，本院予以支持。至于被告易正秋也未按时缴纳租金的违约责任，由于二原告与易正秋之间未形成书面合同，双方亦未就违约责任协商达成一致协议，根据合同相对性原则，被告易正秋不应向二原告支付违约金。另外，被告陆伟抗辩称，原告曾口头承诺第一个月装修期间的租金20000元是赠送的，不计算租金，因其未举证证明，原告亦未表态认可该事实，本院不予采信。关于二被告提出租金过高，要求按市场价或同地段同楼层同朝向的房租标准计算租金单价的抗辩，一是双方在合同中明确约定了租金单价，且已实际履行两年多，二是二被告未提供具体明确的证据证明原告的房租标准超过同地段同楼层同朝向的房租标准或市场价，因此，二被告的该抗辩，本院难予支持。综上所述，二原告与被告陆伟间签订的《租房协议书》合法有效，被告陆伟租用了原告的房屋，就应当依约按时缴纳房租。按原告与被告陆伟签订的《租房协议书》约定及合同相对性原则，被告陆伟构成逾期缴纳房租的违约责任，应向原告承担违约责任即支付违约金。被告易正秋也未按时缴纳租金的违约责任，由于二原告与易正秋之间未形成书面合同，双方亦未就违约责任协商达成一致协议，根据合同相对性原则，被告易正秋不应向二原告支付违约金。被告陆伟的转租行为和事实，原告事后知道且在法定期限内未提出转租合同无效的异议，其转租得到原告认可。转租行为是在被告陆伟与被告易正秋之间建立的租赁合同关系，被告易正秋作为次承租人应对承租人即被告陆伟承担房租支付义务，被告陆伟则应对其承租的整个涉案租赁房屋向二原告承担缴纳租金的义务。经查明，被告陆伟从签订合同的2014年10月14日至2017年10月13日期间的房租，应“先交后用”，其支付条件已成就，被告陆伟应当支付。该期间被告陆伟欠原告租金总额为756600元（240000＋252000＋264600），已支付120000元，尚欠636600元租金应付未付。被告易正秋租用被告陆伟转租的房屋，在2015年10月15日至2017年10月13日期间尚欠被告陆伟租金仍应“先交后用”，其房租支付条件已成就，被告易正秋应当支付，因被告陆伟与被告易正秋间的房租结算及支付问题，不属于本案的审理范围，双方可自行协商或另案处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陆伟于本判决生效十日内支付原告李成、李举先在2014年10月14日至2017年10月13日期间尚欠的房屋租金636600元。二、被告陆伟于本判决生效十日内支付原告李成、李举先逾期交租违约金10000元。案件受理10266元，减半收取5133元（原告已预交），由被告陆伟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审同）。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘磊二〇一七年六月三十日书记员  罗敏