湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2320号上诉人（原审被告）:长沙旭海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡阳明山庄013栋502号。法定代表人：李裕军，系该公司总经理。委托诉讼代理人唐纯海，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人谭胜涛，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓振畅，女，汉族，1978年11月24日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：何雄风，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟尔，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人长沙旭海房地产开发有限公司（以下简称旭海公司）因与被上诉人邓振畅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旭海公司上诉请求：一、请求撤销岳麓区法院（2015）岳民初字第07688号判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，系争房屋的漏水问题可以修复，不影响被上诉人对房屋的正常使用，合同应继续履行。二、即便房屋漏水问题无法修复而需要解除商品房买卖合同，但一审判决对被上诉人所遭受的损失的认定与实际情况也不符。被上诉人邓振畅辩称：一、本案一审已经鉴定确认旭海公司所交付房屋存在质量问题并严重影响被上诉人的正常使用，而就此法律规定被上诉人请求解除合同及赔偿损失的应予支持，而房屋能否修复并非合同能否解除的前置条件，因此一审法院判决解除合同在认定事实及适用法律上并无错误。二、关于各项赔偿金额，被上诉人认为除原判决第三项中的按揭贷款利息因一审宣判至今又发生变动应予修正及明确外，其它均于法有据，请贵院依法维持。邓振畅向一审法院起诉请求：一、确认邓振畅、旭海公司双方所签XD120095-112号《长沙市商品房买卖合同》系已解除或依法判令解除该商品房买卖合同，并判令旭海公司向邓振畅返还购房款、契税等全部费用共计1856152元。二、旭海公司按银行同期贷款利率向邓振畅支付上述全部资金的占用利息直至清偿完毕之日止，截至2015年12月6日暂计为331787元。三、旭海公司支付邓振畅因房屋质量问题而需向房屋承租方赔偿的款项共计428769元。四、旭海公司赔付邓振畅可得利益损失30000元。五、旭海公司支付邓振畅为维护自身合法权益所支付的律师费等全部费用共计61750元。六、旭海公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月26日，邓振畅与旭海公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由邓振畅购买旭海公司开发的位于长沙市岳麓区麓松路与东方红路交汇处西北角旭辉御府第8栋-1层-112号房屋，规划用途为商业用房，建筑面积93.89㎡，总房价1770000元。邓振畅于2013年3月16日向旭海公司支付首期房款890000元，之后通过银行按揭贷款的方式向旭海公司支付剩余房款880000元。涉案房屋于2014年4月交房。2014年5月7日，邓振畅（出租方：甲方）与案外人长沙市天一轩装饰工程有限公司（以下简称“天一轩公司”）的法定代表人杨波（承租方：乙方）就涉案房屋签订《门面出租合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2014年6月8日至2016年6月7日，第一年租金为5000元/月，押金5000元。另，杨波作为案外人天一轩公司的法定代表人租赁涉案房屋用于天一轩公司经营场所。案外人天一轩公司在使用涉案房屋时，该房屋出现漏水现象，经物业维修仍未彻底修复。后案外人天一轩公司以涉案房屋存在质量为由以邓振畅为被告向一审法院提起诉讼，一审法院依法予以了受理，该案案号为（2015）岳民初字第07032号。为此，本案中，邓振畅以涉案房屋存在质量问题为由以旭海公司为被告向一审法院提起诉讼，一审法院依法予以了受理。2016年12月13日，就案外人天一轩公司起诉邓振畅的房屋租赁纠纷案，一审法院作出了（2015）岳民初字第07032号民事判决书，判决：“一、长沙市天一轩装饰工程有限公司法定代表人杨波与邓振畅于2014年5月7日签订的《门面出租合同》于即日起解除；二、限邓振畅自本判决生效之日起七日内向长沙市天一轩装饰工程有限公司返还租金30000元、押金5000元；三、限邓振畅自本判决生效之日起七日内向旭海公司长沙市天一轩装饰工程有限公司支付经济损失251108元及评估费8000元；四、驳回长沙市天一轩装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果邓振畅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8707元，由长沙市天一轩装饰工程有限公司负担1707元，邓振畅负担7000元。”该判决现已生效。在本案审理过程中，邓振畅、旭海公司均向一审法院提交了鉴定申请，要求对涉案房屋卫生间相邻墙面、东北墙顶、伸缩缝部分的漏水及沉降开裂程度（是否影响正常居住及能否进行修复）及具体原因进行鉴定。一审法院审查后予以准许，并依法委托湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所对上述事项进行鉴定。该鉴定机构于2016年4月20日[2016]建鉴字第2016-32-31-SJ09号《司法鉴定意见书》，认定：旭辉御府第8栋112号房，漏水及外墙开裂，属房屋原有质量问题及相邻公共卫生间使用管理问题，与112号房装修、使用无关。变形缝部分无明显的沉降异常现象。漏水严重影响使用。建议：屋面变形缝处防水做法按中南标中做法重做；变形缝处的外墙，加设外墙变形缝。该鉴定机构又于2016年5月10日出具《旭辉御府第8栋112号房漏水、沉降原因及程度鉴定补充》，内容为：1.鉴定意见中漏水严重影响房屋正常使用，是我所现场检测时房屋的状况；2.鉴定意见中建议屋面变形缝处防水做法按中南标中做法重做，如严格按中南标中做法重做，并保证质量，漏水可修复。另，该鉴定意见书的鉴定人潘某出庭作证时称：涉案房屋屋面变形缝处如果没有修好前会影响正常使用，但修复后可以正常使用，但存在一个特殊情况，变形缝位于住户一楼的后面，人可以从阳台上去，即使维修好后，也要采取防护措施，不然会容易损坏。一审法院认为，邓振畅、旭海公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，双方当事人均应秉承诚信原则严格按照合同的约定履行各自义务。但在合同履行过程中，双方当事人产生了争议，结合邓振畅、旭海公司的诉辩主张及业已查明的案件事实，一审法院认为，本案的争议焦点为：一、邓振畅要求解除商品房买卖合同是否合理有据；二、邓振畅各项具体违约责任之主张是否合理有据。一、关于邓振畅要求解除商品房买卖合同是否合理有据的问题。虽[2016]建鉴字第2016-32-31-SJ09号《司法鉴定意见书》认为：“建议屋面变形缝处防水做法按中南标中做法重做，如严格按中南标中做法重做，并保证质量，漏水可修复。”但鉴定人潘某出庭作证时亦称，变形缝位于住户一楼的后面，人可以从阳台上去，即使维修好后，也要采取防护措施，不然会容易损坏。由此可知，涉案房屋漏水问题经修复后能否保证不再出现相关问题处于不确定状态。再者，邓振畅所购买的涉案房屋在交付后，存在漏水情况并经旭海公司多次维修后仍未彻底修复，并导致涉案房屋的承租人天一轩公司起诉邓振畅导致解除租赁合同，故旭海公司的违约行为致使邓振畅购买涉案房屋的合同目的无法实现，现邓振畅据此要求解除双方之间的商品房买卖合同，合理有据，一审法院予以支持。二、关于邓振畅各项具体违约责任之主张是否合理有据的问题。鉴于旭海公司上述违约情况，涉案长沙市商品房买卖合同亦被判定解除，则对邓振畅各项违约责任之主张，一审法院作如下评判：（一）关于购房款及契税等费用的退还问题：合同被解除后，因合同而取得的相关款项应予返还，对此邓振畅提交了有效票据予以证明，故邓振畅要求旭海公司返还购房款及契税等费用1856152元之请求，合理有据一审法院予以支持。（二）关于资金占用利息的问题：因旭海公司的违约导致合同涉案合同被解除，则邓振畅主张的资金占有期间的利息，合理有据的部分，一审法院予以支持。一审法院根据邓振畅实际付款金额和时间具体认定为：1.关于按揭贷款利息，根据邓振畅提交的《客户还款清单》中确定的利息金额（截至2017年1月10日），一审法院暂支持169353.56元，后续按揭贷款利息如有发生，邓振畅可另行主张权利；2.关于首付款和相关税费的占有利息，应从支付时间即2013年3月16日起算至实际清偿之日止，计算本金金额为976152元，资金占用期间的利息应按银行同期同类贷款利率计算；3关于邓振畅主张的按揭房款资金占用利息，因该部分房款并非邓振畅实际支付出去的资金，且上文已支持了邓振畅关于按揭房款的利息，故对邓振畅此项资金占用利息，一审法院不予支持。（三）因房屋质量问题而需向承租方支付的赔偿款的问题：已生效的（2015）岳民初字第07032号民事判决书确定邓振畅应向承租人天一轩公司支付的经济损失为251108元、评估费8000元及诉讼费7000元，则一审法院对邓振畅此项损失确定为266108元。（四）关于可得利益损失的问题：涉案商品房买卖合同被依法解除后，双方的权利义务均应恢复至合同签订之前，则邓振畅基于涉案房屋的可得利益损失之主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。（五）关于律师费等维权费用的问题：其中关于律师费，因邓振畅、旭海公司双方在商品房买卖合同中并无律师费承担的相关约定，且律师费并非涉案违约行为所致的直接损失，故邓振畅此项诉请，理据不足，一审法院不予支持；关于鉴定费，该费用的产生系邓振畅为查明本案案情所支出合理开支，并有10000元的鉴定费票据予以证明，故一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓振畅与长沙旭海房地产开发有限公司于2013年3月26日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120095-112）于本判决生效之日起解除。二、限长沙旭海房地产开发有限公司于被判决生效之日十五日内向邓振畅返还购房款及购房相关税费合计1856152元。三、限长沙旭海房地产开发有限公司于被判决生效之日十五日内向邓振畅支付按揭贷款利息169353.56元，并向邓振畅支付购房款及税费占有期间的利息（以976152元为本金，按银行同期同类贷款利率从2013年3月26日起算至实际清偿之日止）。四、限长沙旭海房地产开发有限公司于被判决生效之日十五日内向邓振畅支付损失赔偿款266108元及鉴定费10000元。五、驳回邓振畅的其他诉讼请求。如果长沙旭海房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费28468元，由邓振畅负担1468元，由长沙旭海房地产开发有限公司负担27000元。本院二审中，被上诉人邓振畅向本院提交了一份证据《客户还款清单》，拟证明原判决第三项中的按揭贷款利息因一审宣判至今已发生变动，截止至2017年6月16日，金额为183736.94元，该款项将持续发生直至上诉人履行完毕该项判决义务。上诉人旭海公司质证认为，对上述证据的三性均有异议。该件只有拍照的复印件，也没有出具部门的公章，不能达到其证明目的。本院对被上诉人邓振畅提交的证据认证认为，被上诉人对该证据有异议，且该证据没有银行盖章，故本院亦不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人旭海公司与被上诉人邓振畅双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，无法定的无效情形，应合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。关于上诉人旭海公司主张系争房屋的漏水问题不影响被上诉人对房屋的正常使用且合同应继续履行的问题，由于在一审中，上诉人与被上诉人均向一审法院申请鉴定并由一审法院委托湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所对涉案房屋的质量问题作了鉴定，据该鉴定机构于2016年4月20日出具的[2016]建鉴字第2016-32-31-SJ09号《司法鉴定意见书》和于2016年5月10日出具的《旭辉御府第8栋112号房漏水、沉降原因及程度鉴定补充》以及该鉴定意见书的鉴定人的出庭作证陈述可知：“涉案房屋存在漏水及外墙开裂问题，且属房屋原有质量问题及相邻公共卫生间使用管理问题，与涉案房屋装修、使用无关，漏水严重影响房屋房屋正常使用”。该鉴定结论足以认定涉案房屋存在漏水问题以致严重影响房屋的正常使用，上诉人的违约行为致使被上诉人购买房屋的合同目的无法实现，被上诉人据此有权要求解除合同，故对上诉人的该主张本院不予支持。关于上诉人主张一审判决对被上诉人所遭受的损失的认定与实际情况不符，其认为扩大部分的损失应由被上诉人承担，因其未提供充分的证据予以证明，本院对该主张不予支持。故一审法院判决上诉人与被上诉人解除合同以及上诉人承担相应违约责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人旭海公司的上诉请求因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28468元，由上诉人长沙旭海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一七年六月二十六日书记员  龚巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）邓振畅判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持邓振畅判决、裁定；（二）邓振畅判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）邓振畅判决认定基本事实不清的，裁定撤销邓振畅判决，发回邓振畅审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）邓振畅判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销邓振畅判决，发回邓振畅审人民法院重审。邓振畅审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。