重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2382号原告：重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人：石明平，总经理。委托诉讼代理人：李伦菊，女，1975年1月10日出生，重庆市铜梁区人，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师，一般代理。被告：侯彬，男，1972年10月23日出生，汉族，四川省洪雅县人，住重庆市铜梁区。原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司（以下简称：宏泰物业）与被告侯彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏泰物业的委托诉讼代理人李伦菊、雷先恩，被告侯彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2015年12月26日至2017年3月物业服务费64017元、滞纳金72724元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是依法成立的物业管理公司，并于2015年8月1日开始与君悦大豪园小区建立了物业服务合同关系。被告系该小区X号业主，从2015年12月26日起欠缴物业费至今，经原告多次催收，被告仍不缴纳物业服务费。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告侯彬辩称，之前的物管公司不是原告，原告到这来提供物业服务，没有与我签订合同也没完善相关手续。我的房屋系门面，长期漏水，下水道长期堵塞不通，造成墙面都花了。我多次向原告提过建议，也没有给我答复，我也不知道找谁解决。房屋的多处质量问题在处理过程中给我造成了损失，我认为物业公司应当对该损失进行赔偿。此外，原告的物业服务不到位。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据原告与被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告营业执照复印件、物业管理合同、房屋租赁合同、物业管理费及滞纳金计算表、律师函、邮件送达回单及当事人的陈述等。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月6日，被告侯彬（乙方）与龚中平、李清秀、龚敏（甲方）签订了房屋租赁合同，约定：第一条甲方出租的房屋坐落地址：铜梁区迎宾东路君悦大豪园小区，一楼建筑面积531.04M2，二楼建筑面积2258M2，具体面积及位置详见红线图。第二条租期捌年，自2011年6月6日至2019年8月6日止。第七条乙方的权利和义务1、乙方必须依约按时足额缴纳房屋租金、物业服务费和其他费用。2011年6月27日，被告侯彬（乙方）与龚中平、李清秀、龚敏（甲方）签订了房屋租赁合同，约定：第一条甲方出租的房屋坐落地址：铜梁区X建筑面积795.44M2。第二条租期捌年，自2011年6月13日至2019年8月1日止。第七条乙方的权利和义务1、乙方必须依约按时足额缴纳房屋租金、物业服务费和其他费用。2015年8月1日，铜梁区“君悦大豪园”业主委员会（甲方业主大会）与原告宏泰物业（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：第七条本物业管理区域的物业服务费收费实行包干制，以下共用部位、共用设施，如楼道照明、消费通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景的用水用电费用均不另行收费。根据本物业管理区域的实际区域和重庆市物业服务收费指导确定的原则，双方约定业主或物业使用人按照以下标准交纳物业服务费用：1.住宅物业服务费用收费标准为自合同签订之日起第1年按1元/月·平方米收取，次年起在征求80%业主同意的前提下按1.20元/月·平方米收取。2.商业和办公用房物业服务费用收费标准为自合同签订之日起第1年按1.50元/月·平方米收取，次年起在征求80%业主同意的前提下按1.70元/月·平方米收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条业主或物业使用人应于每月1-5日交纳上述物业服务费用或物业服务资金。也可按季度、年度向乙方交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。第十七条本合同期限为叁年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止。第二十三条业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日5‰的标准计算滞纳金，逾期一月不交者，物业管理企业有权对欠费的业主做出行为，如在小区公示栏张贴业主名单及欠费详情，拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可依据本临时规约向违约业主提起诉讼。原告宏泰物业为侯彬提供了物业服务。被告侯彬拒绝交纳2015年12月26日至2017年3月的物业服务费，经原告多次催收仍未按时交纳。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。铜梁区“君悦大豪园”业主委员会（甲方业主大会）与原告宏泰物业（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告侯彬作为君悦大豪园的物业使用人，依照租赁合同的约定，有向原告宏泰物业履行交纳物业服务费的义务。关于原告宏泰物业要求被告交纳2015年12月26日至2017年3月物业服务费64017元的诉讼请求，据租赁合同查明，被告侯彬租赁面积共计3584.48平方米，但原告主动请求面积按照3525.16平方米进行计算，本院依法予以认可；欠费时间，原告主动要求2015年12月计算4天，本院依法予以认可。经核算被告欠缴的物业服务费为64016.91元（1.20元/平方米/月×3525.16平方米×15月4天），因此，本院依法主张被告侯彬应当向原告交纳2015年12月26日至2017年3月物业服务费64016.91元。被告侯彬拒绝交纳从2015年12月26日起至2017年3月期间的物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付以当月累计未交物业服务费为基数从2016年1月11日按每日3‰计算的违约金的请求，本院认为，被告未向原告支付物业服务费给原告造成的损失是因未支付相关费用产生的利息损失，因此原告要求被告支付按每日3‰计算的违约金过分高于造成的损失，被告认为违约金过高，原告也同意本院对违约金进行调整，因此本院将违约金调整为按照欠缴物业服务费为基数按照年利率24%计算；关于违约金的计算时间，因物业合同系格式合同，按照约定业主或物业使用人应于每月1-5日交纳上述物业服务费用或物业服务资金，也可按季度、年度向乙方交纳，格式合同应当作有利于被告的解释，因此原告主张违约金的时间本院依法认定从欠费次年当月6日开始计算。综上，本院将违约金调整为以当月累计欠交物业服务费为基数，从2017年1月6日起按照年利率24%计算。被告侯彬辩称，其未与原告签订物业服务合同，业主大会与原告签订的物业服务合同对其没有约束力的意见，因法律规定业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力；如果业主认为业主大会和业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此被告侯彬作为君悦大豪园小区的物业使用人，根据租赁合同的约定，其应当向原告宏泰物业交纳物业服务费，对被告的该辩称意见本院依法不予采纳。关于被告侯彬辩称房屋存在严重漏水的质量问题的意见，房屋质量问题系被告与开发商之间的关系，属于另一法律关系，被告侯彬可就房屋质量问题与开发商进行协商或者提起诉讼，但因房屋质量问题而拒绝交纳物业服务费的意见本院依法不予采纳。关于被告侯彬辩称因原告提供的物业服务不到位而拒绝交纳物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告侯彬于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司2015年12月26日至2017年3月的物业服务费物业服务费64016.91元，并支付以当月累计未交纳的物业服务费为基数自2017年1月6日按照年利率24%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元，减半交纳1515元，由被告侯彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  胡玉巧二〇一七年六月二十九日书 记 员  徐 倩