湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0408民初181号原告：张家元，男。委托代理人：雷一思，湖南居安律师事务所律师。委托代理人：宁曙光，湖南南舫律师事务所律师。被告：欧秋生，男。委托代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。原告张家元与被告欧秋生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张家元及其委托代理人雷一思、宁曙光，被告欧秋生及其委托代理人佘珍君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家元向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修损失费70110元（总装修费140221元×50%）及可预期营业收益损失9000元，共计79110元；2、被告退还原告2017年1月1日至9日期间租金1175.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其名下坐落于衡阳市高新区解放大道42号尚书房1号楼110门面出租给原告，租赁期限暂定为3年（2014年1月1日起至2016年12月31日止）。关于房屋租金，双方约定如下：第一年的租金为每月4200元，第二年的租金在第一年的基础上按10%递增，第三年在第二年的基础上按12%递增（中途双方约定按10%递增），租金按季度支付。同时，为了在协议中加入关于续约的特别约定，原告以高于当时同排10个门面的最高行情500元/月租金的代价在合同中特别约定：“乙方（原告）给出的租金在不低于同排左、右5个门面单位面积租金单价中等水平的情况下，乙方有权续约”。合同签订后，原告投资了140221元对上述门面进行装修，并如期交纳了房屋租金。自2016年9月8日起，原告分别通过短信、电话和面谈的方式与被告协商续租事宜。被告虽同意续租，但是不同意按照特别条款约定来计算房租。2017年1月3日晚，双方因续租事宜发生争吵，虽经衡阳市高新区华兴派出所民警主持调解，仍未果。民警建议就租金问题通过司法途径解决，双方均签字表示同意。同月4日晚上，被告亲属不顾调解意见，到门店吵闹，逼原告搬出门面。同月7日晚上，被告及妻子又到门店吵闹，再次逼原告尽快搬出。同月8日，原告搬出租赁门店。在退押金过程中，被告强行按照300元/天计算2017年1月1日至2017年1月9日期间的房租，多收取了原告1175.4元房租。原告认为，被告不同意按照合同约定确定后续租房，在派出所签字同意通过司法途径解决争议的情况下，强行将原告驱赶出门店，给原告造成经济损失，理应承担赔偿责任。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告欧秋生辩称，1、本案中，被告方不存在违约行为，无需赔偿原告损失。在双方就续租事宜协商不成的情况下，被告未续约合理、合法，租赁合同需双方协商一致；2、原告要求赔偿的预期收益损失无事实及法律依据，且原告在租赁期内存在违约行为，未按约定缴纳房租。综上所述，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的衡阳市蒸湘区解放大道42号尚书房1栋106-109、111-113号门面租赁合同（共6份）及同排门面租金计算表能够客观反映本案诉争门面相邻左右门面的租金情况，被告虽提出异议，但未向本院提供反证，对于该份证据，本院予以采信；原告提交的货柜报价单、收据及诉争门面内部照片可以证实原告因经营所需对本案诉争门面进行了装修，且购买货柜支出84790元，对于上述证据，本院予以采信；原告提交的装修承包计算表系单方制作，且除货柜制作费之外的费用支出无其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，对于上述证据，本院不予采信；原告提交的店铺零售清单及收据均系其单方制作，无其他证据予以佐证，不能客观反映原告方的预期收益情况，对于上述证据，本院不予采信。被告提交的《商铺租赁合同》可以证实被告已于2017年1月18日将本案诉争门面租赁给案外人张娟、李娟等人，对于上述事实，本院予以确认。被告提供的短信中的相关内容与原告提交的《收条》能够相互印证，可以证实原、被告就本案诉争房屋续租事宜进行过协商，但未达成一致，对于上述证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告张家元与被告欧秋生签订《商铺租赁合同》，约定被告将其名下位于衡阳市蒸湘区解放大道42号尚书房1栋110室房屋（房产证号：衡房权证蒸湘区字第080850**号）出租给原告使用，租赁期限3年（2014年1月1日起至2016年12月31日止），租房押金7000元。租赁期届满，未续约的情况下，租赁合同自然终止。原告如需续约，应当在租赁期届满前1个月提出，如中途解除合同，需经双方一致同意。关于房屋租金，双方在合同第二条中约定如下：“第一年每月租金4200元；第二年按10%递增，即每月租金4620元；第三年在第二年的基础上按12%递增，即每月租金5175元，租金按季度交纳……”。合同第七条特别约定：“本合同到期后，乙方（原告）给出的租金在不低于同排左、右5个门面单位面积租金单价中等水平的情况下，乙方有权续租……”。合同签订后，原告按约定数额缴纳了租房押金及房租，且因经营所需对本案诉争门面进行了装修，其中购买货柜支出84790元，但关于诉争门面装修相关事宜，双方并未在合同中进行明确约定。自2016年9月8日起，原告多次找被告就房屋续租事宜进行协商，均未达成一致。2016年12月27日，原告通过网上银行转账方式向被告支付2017年1-3月房租15246元。2017年1月3日21时19分，原、被告就租赁事宜发生争吵，原告向衡阳市公安局蒸湘分局华兴派出所报案，虽经派出所民警调解，但双方仍未协商达成一致意见。2017年1月8日，原告从本案诉争门面搬离。2017年1月10日，被告退还原告租房押金及“预付租金”。原告向被告出具《收条》：“经收到房东欧秋生归还我三年期门面租赁时的押金7000元和2017年1-3月份预付租金15246元中的余下租金12546元，合计19546元。备注：2017年1月1日至9日期间9日的租金，房东坚持按300元/天扣除，扣款2700元，我只认同按169.4元/天（扣除）”。2017年1月18日，被告将本案诉争门面租赁给案外人张娟、李娟等人，上述门面已交付张娟、李娟等人实际使用。另查明，经核算，本案诉争门面的同排门面2016年的平均租金为3896年/月，2017年平均租金为4054/月。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。本案中，双方在合同第七条特别约定：“本合同到期后，乙方（原告）给出的租金在不低于同排左、右5个门面单位面积租金单价中等水平的情况下，乙方有权续租……”，上述条款应属附条件的优先续租权条款，根据原告提供的证据，原告向被告预付的2017年1-3月份租金15246元（5082元/月）不低于同排其他门面的中等水平（4054/月），被告虽提出异议，但未向本院提交相应的反驳证据，应承担举证不能的不利后果，故本院认定，原告享有优先续租权的条件已成就。根据被告提供的证据，2016年12月27日，原告通过网上银行转账方式向被告支付房屋租金15246元，双方已于本案租赁合同届满后（2016年12月31日）成立不定期租赁合同，被告不顾原告对本案诉争门面享有的优先续租权，单方解除合同并将门面转租他人，已构成违约，应承担相应的民事责任。关于被告是否应当赔偿原告装修损失以及预期营业收益的问题。本院认为，本案中，原告系在被告的默认下对诉争门面进行装修，相应装修支出费用客观存在，且被告在解除租赁合同前未通知原告并给予其合理期限搬离租赁场地，被告的违约行为对原告的正常经营活动势必会造成一定程度的影响，原告相应经营损失亦客观存在，鉴于原告所提交证据未能证明上述损失的具体数额，且双方在租赁合同中对于被告方的违约责任未进行明确约定，为避免当事人诉累，本院酌情认定由被告赔偿原告装修损失及预期营业收益等损失10000元。关于被告是否应当退还原告多收取的房屋租金1175.4元的问题。本院认为，被告以300元/天计算2017年1月1日至9日期间原告占有本案诉争门面应付费用，缺乏相关计算依据，本院不予支持，但鉴于原告同意以169.4元/天计算上述期间占用费用，故被告应退还原告房屋租金1175.4元（2700元-169.4元/天×9天）。因原告诉请未全部得到支持，故因对其不当诉请部分承担相应的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告欧秋生在本判决生效之日起10日内赔偿原告张家元装修损失及预期营业收益等损失10000元；被告欧秋生在本判决生效之日起10日内退还原告张家元房屋租金1175.4元；驳回原告张家元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1807元，由原告张家元负担1200元，被告欧秋生负担607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李世军审 判 员  罗振宇人民陪审员  李会仁二〇一七年六月二十七日书 记 员  洪 珊《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。