四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初1161号原告：陈建梅，女，汉族，生于1969年10月6日，住达州市达川区。委托诉讼代理人(特别授权)：刘跃忠，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。被告：四川省聚丰房地产开发有限责任公司，住所地达州市达川区。统一社会信用代码：91511700714463146Y。法定代表人：付莉。委托诉讼代理人(特别授权)：孙传建，四川虹信律师事务所律师。被告：达州市通川区房地产管理所，住所地达州市通川区文化街**号。法定代表人：李奇莲。委托诉讼代理人：杨旭，男，汉族，生于1981年8月2日，住四川省达州市通川区，系该所副所长。委托诉讼代理人：陈兰，四川奥飞律师事务所律师。被告：陈心伦，男，汉族，生于1956年2月23日，住达州市通川区。原告陈建梅与被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司(以下简称聚丰房地产公司)、达州市通川区房地产管理所(以下简称通川区房管所)、陈心伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法由审判员陈昊独任审判，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈建梅及其委托诉讼代理人刘跃忠，被告聚丰房地产公司的委托诉讼代理人孙传建，被告通川区房管所的委托诉讼代理人杨旭、陈兰，被告陈心伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈建梅向本院提出诉讼请求：1.确认陈建梅、聚丰房地产公司、陈心伦签订的《房屋买卖合同》首页内容买受人陈建梅、杜宗桃中的陈建梅有效，杜宗桃无效，确认达州市通川区×镇×路×幢×单元×楼×号住宅归陈建梅所有。事实与理由：2009年2月10日，陈建梅以73000元的价格从陈心伦处购买位于通川区×镇×路×幢×单元×楼×号房屋一套。该房是聚丰房地产公司开发，陈心伦承建。聚丰房地产公司将四套房屋抵偿工程款，陈心伦又将其中一套卖给陈建梅。陈建梅交款后外出务工，委托陈心伦办理产权等购房相关事宜。2016年5月28日，陈建梅在陈心伦处领到达州市通川区村镇房权证私权字第×号《达州市通川区房屋所有权证》(以下简称《房权证》)和通川区国用×第×号《中华人民共和国国有土地使用证》(以下简称《土地使用证》)。杜宗桃没在陈建梅与聚丰房地产公司、陈心伦签订的编号×《房屋买卖合同》上签名，也没出资购房；杜宗桃和陈建梅没有亲自到房管所、土地管理部门申请登记，而颁发的上述两证登记房屋所有权和土地使用权为陈建梅、杜宗桃共有，侵犯了陈建梅的合法权益。聚丰房地产公司辩称，《房屋买卖合同》的签订是经过陈建梅和杜宗桃认可的，陈建梅认可杜宗桃作为买受人，请求驳回陈建梅对聚丰公司的诉讼请求。通川区房管所辩称，陈建梅持有的房权证的发证机关是通川区人民政府，通川区房管所仅是填发机关。本案是确认合同效力纠纷，陈建梅的请求不涉及通川区房管所。陈心伦辩称，陈心伦与陈建梅是亲戚，是一个生产队的人。陈建梅和杜宗桃曾是男女朋友关系。聚丰房地产公司用几套房子抵偿了欠陈心伦承建款。陈心伦不认识杜宗桃，将其中一套卖给了陈建梅，陈建梅带着杜宗桃一起来签订合同，要求在合同上写上杜宗桃的名字，并在合同首页买受人栏自己书写买受人陈建梅、杜宗桃的身份信息。钱是陈建梅给陈心伦的，陈心伦不清楚杜宗桃是否出资。陈建梅签订合同后外出打工，全权委托我办理购房相关事宜。几年后，陈建梅回来知道陈心伦将房产证办成陈建梅和杜宗桃两个人的名字，才告知他们二人没有在一起了。陈建梅围绕诉讼请求依法提交了证据：陈建梅、陈心伦身份证复印件，聚丰房地产公司信用信息，《房权证》、《土地使用证》，房屋买卖合同，收款收据，陈建梅、陈心伦2009年2月10日出具的承诺，陈建梅2016年3月29日出具的承诺，陈心伦2017年3月13日出具的证明，陈建梅的委托诉讼代理人2017年3月23日调查陈心伦的调查笔录。聚丰房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照。本院在庭审中组织进行了证据质证，聚丰房地产公司对陈建梅所举证证据无异议，认为陈建梅在房屋买卖合同上签名确认了合同首页中买受人是其和杜宗桃，陈建梅和陈心伦有亲戚关系，承诺、证明、调查笔录不能达到陈建梅欲证明系其个人出资、购房与杜宗桃无关的证明目的；通川区房管所对陈建梅所举证证据无异议，认为其没有参与房屋买卖，在本案中只是协助查明事实；陈心伦对陈建梅所举证证据无异议，认为其不清楚杜宗桃是否出资。本院经审查证据，陈建梅、聚丰房地产公司提交证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。根据陈建梅、聚丰房地产公司、通川区房管所、陈心伦的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：陈心伦与陈建梅是亲戚关系，陈建梅和杜宗桃曾是男女朋友关系。聚丰房地产公司以出让方式取得座落于通川区×镇×村×组地块的国有土地使用权，经批准在上述地块上建设×商品房。商品房建设后，聚丰房地产公司用该商品房的四套现房抵偿了陈心伦的建设工程款。2009年2月10日，陈心伦、陈建梅签订《承诺》，约定陈心伦以购房款67000元、通水电气6000元，总价款73000元将×幢×单元×楼×号住宅一套商品房转卖给陈建梅；陈建梅已付43000元，余款30000元在两年内付清，付清房款之前由陈心伦保管房产证。同日，陈心伦向陈建梅出具实收43000元，下欠30000元，共计73000元的收款收据。2009年3月31日，陈建梅和杜宗桃来到陈心伦家，由陈建梅与聚丰房地产公司签订编号×《房屋买卖合同》，陈建梅以买受人为陈建梅、杜宗桃名义购买聚丰房地产公司经通川区房管所批准预售的现房×幢×单元×楼×号住宅，建筑面积96.27m2，单价750元/m2，总金额72202元。陈建梅委托陈心伦代办产权证书等购房相关事宜，陈心伦以陈建梅的委托代理人身份在《房屋买卖合同》上签名。陈建梅签订合同后外出务工。2009年5月20日，达州市通川区人民政府颁发，由通川区房管所填发的《房权证》，上述房产的房屋所有人为陈建梅、杜宗桃。2010年1月26日，上述房产办理《土地使用证》登记土地使用权人为陈建梅、杜宗桃。陈建梅以现金方式支付清购房款后，于2016年5月在陈心伦处领取到《房权证》、《土地使用证》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二款“依法成立的合同，受法律保护。第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。陈建梅与聚丰房地产公司2009年3月31日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，对陈建梅与聚丰房地产公司具有法律约束力。陈建梅和陈心伦的陈述仅证明购房款是陈建梅现金方式交付给陈心伦，陈建梅现以杜宗桃没在该《房屋买卖合同》上签名，也没出资购房为由，要求确认《房屋买卖合同》首页内容买受人陈建梅、杜宗桃中的陈建梅有效，杜宗桃无效的诉求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”。不动产的物权变动，必须以登记为必要条件。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果。基于上述理由，本案诉争房屋达州市通川区×幢×单元×楼×号住宅已经依法登记发生效力，陈建梅、杜宗桃已经明确取得了上述房屋的所有权，且陈建梅本次以与聚丰房地产公司房屋买卖合同纠纷提起诉讼，未对诉争房屋的权属争议向杜宗桃提起诉讼，故对陈建梅现要求确认诉争房屋归陈建梅所有的诉求，不予支持；陈建梅诉讼认为杜宗桃和陈建梅没有到房管所、土地管理部门申请登记，相关职能部门颁发了《房权证》、《土地使用证》，侵犯了陈建梅的合法权益，因相关职能部门颁发《房权证》、《土地使用证》是履行行政管理职能，作出的具体行政行为，对相关职能部门的具体行政行为不是本案审理范围，陈建梅可以另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈建梅的诉讼请求。案件受理费813元，由陈建梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 陈 昊二〇一七年六月二十九日书记员 唐述英