上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第823号原告：上海市黄浦区海琪园小区业主委员会，住所地上海市。负责人：秦伟华，业委会主任。委托诉讼代理人：ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恒良。被告：上海新盛元物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：孙爱民，董事长。委托诉讼代理人：蔡玮杰。原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会(以下简称“海琪园业委会”)与被告上海新盛元物业管理有限公司(以下简称“新盛元物业”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序并组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。因主审法官变更，本案另行组成合议庭，并于2017年4月11日开庭进行了审理。原告海琪园业委会的委托诉讼代理人ＸＸ荣、赵恒良，被告新盛元物业的委托诉讼代理人蔡玮杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海琪园业委会向本院提出诉讼请求：1、被告归还小区公共收益人民币784,543.54元(币种为人民币，以下同)；2、被告支付上述款项的逾期付款利息(以784,543.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年3月26日起计算至本案判决生效之日止)；3、被告给付原告B11、B13、B14三个停车位的停车费收入29,323.98元；4、被告支付上述款项的逾期付款利息(以29,323.98元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年3月26日起计算至本案判决生效之日止)。事实和理由：原告于2011年3月与被告签订了《托管协议》，根据该《托管协议》的约定，自2011年4月1日起，由被告为上海市黄浦区海琪园小区提供物业服务。协议履行期间，海琪园小区的停车费等公共收益均由被告收取。2013年3月16日，被告终止对小区的物业服务并撤离该小区，但至今仍非法侵占小区全体业主的公共收益等款项。由于被告始终不提供相应的账册，故原告以2011年4月1日至2012年2月29日期间审计过的海琪园小区公共收益平均值为依据，计算被告应支付的2012年3月1日至2013年3月16日期间公共收益的款项。被告新盛元物业辩称：对2012年3月1日至2013年3月16日推算的12.5个月的公共收益数额不认可，应当是78,265元。对原告主张的三个车位的停车费收费数额也不认可，被告只收到了26,080.46元。对其他部分的费用认可，认可原告主张的就公共收益由被告、原告三七分成的模式。被告已经支付了相关的税收，故计算公共收益数额时应当扣除5.65％的税收。此外，被告代为支付的一些费用要求抵扣。原告海琪园业委会提供了如下证据：1、《公告》和《托管协议》，证明原、被告之间的物业服务合同关系；2、《通知》，证明原告通知被告物业服务合同选聘情况；3、《关于小区物业服务企业交接的函》，证明原告致函小东门房办请求协助处理小区物业服务交接问题；4、《函》，证明原告致函被告约定交接时间；5、《函》，证明原告致函上海上实物业管理有限公司(以下简称“上实物业”)约定交接时间；6、《报告》和《回函》，证明原告就包括本案所涉事项在内的多项情况向政府部门反映以及获得的答复内容；7、《紧急报告》，证明原告就包括本案所涉事项在内的多项情况向政府部门反映；8、《关于海琪园消防设施存在安全隐患的函》，证明上实物业致函原告提出小区消防设施存在安全隐患并希望原告落实维修经费；9、《关于明确“海琪园”公用设施用房权益的协议书》，证明B11、B13、B14三个车位的收益应补充车库维修资金归业主所有；10、《审计报告》，证明小区公共收益和维修资金的审计情况；11、《律师函》、快递收据和被告回函，证明原告委托律师致函被告进行交涉；12、原告委托律师致被告的《律师函》、快递收据和《关于海琪园维修资金等款项及遗留问题的回复》，证明原告委托律师致函被告进行交涉。被告新盛元物业对原告海琪园业委会提供证据的质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性均无异议；对证据8的真实性不清楚；对证据9、10、11、12、13的真实性均无异议。经质证，本院认为原告海琪园业委会提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告新盛元物业提供了如下证据：1、判决书一份及工商银行付款凭证两张，证明为小区弱电系统维修的支出；2、明细分类账和相应的发票、凭证，证明被告管理小区时垫付的费用支出；3、2012年3月1日至2013年3月16日小区公共收益的明细表格，证明被告收取公共收益的情况；4、B11、B13、B14停车位的停车费收费明细及附件，证明被告收取停车位费用的情况；5、2012年2月至2013年1月电子缴税证明，证明被告就相应期间的公共收益已缴税。原告海琪园业委会对被告新盛元物业提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是认为与本案无关，该笔费用应当包含于物业费中；对证据2中部分证据的真实性无异议，相应的46,196.67元费用同意抵销；明细分类账和相应的发票、凭证庭后代理人签字确认；对证据3的真实性不认可，是被告单方制作的；对证据4的真实性不认可，是被告单方制作的；对证据5的真实性无异议，但认为与本案无关，小区公共收益并不归属于被告，并非被告名下的课税标的，若被告认为其缴纳的税款中包含为小区公共收益支出的税款，应进一步提供证据。经质证，本院认为被告新盛元物业提供的证据2中原告认可部分的证据、证据5具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。本院经审理认定事实如下：一、2011年3月，因海琪园小区前任物业公司将终止对小区的物业服务，经上海市黄浦区住房保障和房屋管理局小东门办事处(以下简称“小东门房办”)协调，被告新盛元物业受托对海琪园小区实施临时管理。原告海琪园业委会(甲方)与被告新盛元物业(乙方)签订《托管协议》一份。合同约定：1、托管期自2011年4月1日起至甲方确定中标的物业管理公司止；2、托管期间的物业服务费按原标准，即2.5元/平方米·月收取；3、托管期间乙方收取的物业服务费和机械车位运行费按规定用于小区相关费用开支，物业共有部分和设施设备的修理所产生的费用由乙方从房屋维修资金中支付。二、2012年12月31日，原告海琪园业委会致函被告新盛元物业，告知其上海市黄浦区海琪园小区业主大会经表决选聘上实物业为小区新任物业公司，并通知其与上实物业于2013年3月1日办理物业交接工作。2013年3月5日，原告海琪园业委会又分别致函小东门房办、上实物业和被告新盛元物业，告知上述三单位定于2013年3月16日实施海琪园小区的物业交接工作。2013年3月16日，被告新盛元物业撤离了海琪园小区。三、根据小区开发商案外人新上海国际广场有限公司与上海市黄浦区海琪园小区业主大会的约定，小区机械车库B11、B13、B14三个车位的使用权、收益权和处分权归小区业主大会所有，作为车库维修资金的补充。四、2012年，海琪园小区业主大会曾委托国富浩华会计师事务所上海分所对2006年1月1日至2012年2月29日期间小区维修资金和公共收益的收支情况进行审计，并形成了相应的审计报告。对该份审计报告，原、被告均无异议。根据审计报告载明的情况，2011年4月1日海琪园小区的公共收益余额为360,445.75元，2012年2月29日小区公共收益的余额为644,036.98元。五、审理中，原告自述其第一项诉请的计算方法如下：以2011年4月1日至2012年2月29日期间公共收益数额(283,591.23元)的平均值(25,781.02元/月)为基数推算得出2012年3月1日至2013年3月16日期间的公共收益数额(322,262.75元)。就2011年4月1日至2013年3月16日期间增长的公共收益总额(605,853.98元)，原、被告之间按照70％、30％的比例分成，故被告最终应向原告返还的公共收益数额为被告开始提供物业服务时(2011年4月1日)的期初余额360,445.75元加上被告服务期间(2011年4月1日至2013年3月16日)公共收益增长数额的70％(424,097.78元)，合计784,543.53元。就原告的第一项诉讼请求，被告仅对2012年3月1日至2013年3月16日期间的公共收益数额的推算方法不予认可，为此提供其单方制作的一张表格作为证据，据此主张其于2012年3月1日至2013年3月16日期间仅实际收到小区公共收益78,265元。就争议期间的公共收益情况，本院询问双方当事人是否要求进行审计，双方当事人均表示不要求申请审计。此外，被告认为其服务期间增长的公共收益应在扣除5.65％的税款后进行计算，并提供了抬头为被告的2012年2月至2013年1月的纳税凭证作为证据。原告对于税率并无异议，但认为若被告认为其缴纳的税款中包含为小区公共收益支出的税款，应进一步提供证据，否则应全额返还款项，并由原告自行纳税。六、审理中，原告自述其第三项停车费的计算方法如下：B11车位的月租金为700元/月，B13车位的月租金为600元/月，B14车位的月租金为550元/月，三个车位的租金合计1,850元/月，自2011年4月1日起至2013年3月16日止共23.5个月，计43,475元，被告应向其返还其中的70％计30,432.5元。被告对于原告所述的三个车位的停车费收费标准并无异议，并提供其单方制作的一张表格作为证据，据此主张其于2011年4月1日至2013年3月16日期间仅实际收到三个车位的停车费26,280.46元，并当庭表示：B11车位未收到2011年4月至12月、2013年1月至3月16日的租金，B13车位未收到2011年11月至2013年3月16日的租金，B14车位未收到2012年7月至2013年3月16日的租金。就相关部分的停车费，要求在扣除税费后和原告三七分成。七、审理中，对于被告称其垫付并要求抵销的费用，原告认可并同意抵扣部分费用，共计46,196.67元。本院认为，本案的争议焦点在于被告应返还的公共收益及业主大会享有使用权、处分权、收益权的B11、B13、B14三个车位停车费的数额。就小区公共收益数额部分，鉴于小区的公共收益由被告收取，账册材料等均由被告留存保管，被告对公共收益的具体数额负有证明的义务，现被告就争议期间的公共收益仅提供其单方制作的表格作为证据，且其主张的数额显著低于此前服务期间的平均水平，有悖常理，鉴于被告在审理过程中不同意进行审计，本院酌情依照原告主张的推算方法认定2012年3月1日至2013年3月16日期间的公共收益数额。就B11、B13、B14三个车位的停车费数额，原、被告对车位停车费的收费标准均无异议，但被告称三个车位均曾长期空置，其仅收到停车费两万余元，并提供了其单方制作的表格作为证据，而被告从未通知原告前述车位长期空置的情况，对此本院认为，被告的意见有违常理，亦不符合当前上海市中心城区停车位紧张的现状，故本院对此不予采信，应当按照原告主张的方法认定停车费总数额为43,475元。至于相关款项所涉税费，鉴于被告提供了部分纳税单据作为证据，本院认定被告已经缴纳了相关税费，在计算数额时应予扣除。鉴于原、被告均认可按照三七分成的比例分配小区公共收益，本院予以照准。综上，被告应向原告返还小区公共收益数额为被告开始提供物业服务时(2011年4月1日)的期初余额360,445.75元加上被告服务期间(2011年4月1日至2013年3月16日)公共收益增长数额(605,853.98元)扣除5.65％税率后的70％(400,136.26元)，共计760,582.01元；被告应向原告返还B11、B13、B14三个车位的停车费数额为2011年4月1日至2013年3月16日期间的停车费总额(43,475元)扣除5.65％税率后的70％，共计28,713.06元。对原告主张的相应款项的利息，本院一并予以支持。此外，就被告主张抵销的费用，原告在审理中对其中的一部分表示了认可，共计46,196.67元，本院在判决中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海新盛元物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会公共收益人民币760,582.01元(原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会同意抵扣的被告上海新盛元物业管理有限公司垫付费用人民币46,196.67元，在此项中予以抵扣)；二、被告上海新盛元物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会上述欠款的逾期付款利息(以人民币760,582.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年3月26日起计算至本案判决生效之日止)；三、被告上海新盛元物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会小区车库B11、B13、B14三个停车位的停车费收入人民币28,713.06元；四、被告上海新盛元物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会上述欠款的逾期付款利息(以人民币28,713.06元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年3月26日起计算至本案判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,815.46元，由被告上海新盛元物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  刘美琳二〇一七年六月十四日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。