湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终354号上诉人（原审被告）：湘潭市华汉精密铸造有限公司。法定代表人：欧子族，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳智，湖南迪坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐龙义。委托诉讼代理人：马新平，湘潭县天易法律服务所法律工作者。上诉人湘潭市华汉精密铸造有限公司（以下简称华汉公司）因与被上诉人齐龙义租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华汉公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决，依法改判自2015年5月14日后的厂房租金由被上诉人自行承担；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、当时上诉人因资金困难已与被上诉人口头约定晚点缴纳9000元租金，被上诉人表示同意，且在租赁期间，被上诉人在未告知上诉人的情况下擅自拆除已租赁给上诉人使用的厂房，构成根本违约，上诉人没有支付9000元租金系行使不安抗辩权。2、原判支持2015年5月14日之后的厂房占用费没有事实和法律依据，上诉人已于2015年5月4日因被上诉人的违约行为向法院提起诉讼，经一二审判决，被上诉人未履行判决向上诉人退还租金，随后，上诉人在搬迁厂房设备时遭受被上诉人无理阻挠，所以自上诉人因被上诉人擅自拆除厂房而向法院提起民事诉讼至今，均是因为被上诉人的行为造成，根本不存在所谓的厂房占用费。齐龙义答辩称：1、上诉人不按合同约定交纳租金，却称行使不安抗辩权，是歪理狡辩。2、上诉人在租赁厂房到期后，不交纳租金，不履行搬厂事宜，大量重型机械及杂物占用厂房，不与被上诉人商量怎样处理租与不租事宜，原判支持厂房占用费合理合法。虽上诉人曾有一次搬机器的行为，但是在另一案件二审开庭前，且当时仍欠付租金，也未与被上诉人商量，不是退租搬厂的正常程序。齐龙义向一审法院起诉请求：一、被告支付原告租期内欠付的租金59000元，并自2015年5月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾付租金的利息至该款清偿完毕之日止；二、被告立即搬离并返还原告厂房，并按年88000元的标准，自租赁合同到期日即2015年5月14日起至实际搬出厂房之日止，向原告支付厂房占用费；三、被告支付原告已垫付的水电费合计2000元；四、租赁合同项下的变压器一台归原告所有，被告协助办理过户手续。一审法院认定事实：2010年5月10日，原告齐龙义与被告华汉公司签订了租赁合同，合同约定原告将位于湘潭县易俗河镇吴家巷工业区丹凤路5号国有土地使用权证号为“潭国用（2012）第B171047号”红线范围内的厂房约900平方米出租给被告使用，东面空坪约300平方米除外。租期五年，自2010年5月15日起至2015年5月14日止，每年租金为78000元，每半年付一次，先交后租，以后以此类推。另约定“被告在合同期中途退租的，原告可封存被告设备，并需交足所欠租金，方可将设备搬走，合同期满时，变压器归原告所有，无偿变更给原告”、“被告不按时足缴租金的，超过一个月不交纳租金的，则视为乙方退租”。合同签订后，原、被告据此履行多年，其中2013年12月8日，被告向原告支付了2013年11月15日至2014年5月14日期间的租金39000元；2014年5月10日，被告向原告支付了2014年5月15日至同年11月14日期间的租金39000元；2014年11月26日，被告向原告支付了2014年11月15日至2015年5月14日期间的租金30000元，租期内欠付租金9000元。2015年7月28日，原告曾向被告发出搬迁通知，责成被告及时办理有关手续，搬离租赁厂房，否则将依法追责。另查明，原、被告在签订案涉租赁合同后，原告在厂房的东面空坪处搭建了厂房（简称“东面厂房”），口头约定将该厂房出租给被告，双方因该东面厂房的租赁事宜产生纠纷，被告遂于2015年5月4日向湘潭县人民法院提起诉讼，湘潭县人民法院于2015年8月25日作出了（2015）潭民二初字第212号民事判决，判令齐龙义返还华汉公司东面厂房租金32000元。华汉公司因不服该判决，提起上诉，湘潭市中级人民法院于2016年1月18日作出了（2015）潭中民一终字第748号民事判决维持了湘潭县人民法院就该案一审作出的判决结果。一审法院认为，原、被告于2010年5月10日签订的租赁合同系双方当事人真实意思之表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应秉持诚信、严格遵照履行。现就本案的争议焦点分述如下：一、租金支付标准的问题，原告提交的租赁合同中载明的厂房租金标准为每年88000元，被告提交的租赁合同中载明的厂房租金标准为每年78000元，因涉及该租金计付标准内容位于租赁合同的首页，该页原、被告均未签章确认，其内容真伪难辨，因此，租金的具体标准需综合双方提交的证据和履行情况予以认定，现据被告提交的由原告出具的收取租金的凭证和其反应的交纳租金的连续性来看，原告事实上间接确认了厂房每半年的租金为39000元，全年租金为78000元，故法院确认案涉租赁合同的年租金支付标准为78000元。二、被告于租期内欠交租金的数额确定和应否承担逾付利息的问题：（一）被告曾因案涉租赁合同外的东面厂房租赁事宜提起诉讼，该案经湘潭县人民法院一审、湘潭市中级人民法院二审终结，湘潭县人民法院作出的（2015）潭民二初字第212号民事判决书已经发生法律效力，该民事判决已查明被告欠付原告租期内租金数额为9000元，法院对此亦予确认，2015年7月28日，原告再以通知被告办理有关手续的方式催付租金未果，现原告请求被告支付租金9000元，予以支持，原告主张的超出该部分的请求因无事实和法律依据，不予支持；（二）原、被告在租赁合同中并未就逾期支付租金的违约责任进行约定，故原告以被告违约为由主张逾期付款利息的，只能以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，现原告主张按相对标准为低的中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，予以支持；另租期内，按租赁合同约定被告最后一期应付租金的时间为2014年11月14日，从该日起，原告即享有逾期付款利息付款请求权，现原告请求被告自时间上相对滞后的2015年5月14日起计算逾期付款利息至欠租9000元清偿完毕之日止，予以支持。三、被告在租期届满前是否存有违约行为及其性质的界定问题，依据原、被告在租赁合同中“租金每半年付一次，先交后租，以后以此类推”、“合同到期日为2015年5月14日”和“被告不按时足缴租金的，超过一个月不交纳租金的，则视为乙方退租”的约定，被告在租期届满前最后一次应交租金的时间为2014年11月14日，而现有证据体现被告租期内最后一次实交租金的时间为2014年11月26日，应交租金额为39000元，实交租金额为30000元，故被告在交纳租金的时间和数额上均违反了合同的约定，且被告并未在一个月内即于2014年12月26日前足额补交所欠的9000元租金，被告的行为已构成违约，亦符合租赁合同中载明的租期内中途退租的约定情形。四、被告违约后未及时腾空并返还厂房，由此造成原告相关损失的确定和承担问题：（一）被告未腾空并返还厂房导致原告的扩大损失性质上为厂房占用费损失，其损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，因此，标准在不考虑过错程度的情况下宜参照原租金标准即每年78000元计；（二）庭审中，被告陈述租赁合同届满后曾多次欲对租赁厂房内的设备进行搬迁，原告确认的是2016年1月7日被告曾有搬迁物资行为，但搬迁前，被告并未通知原告，故原告予以阻挠，对此情节，被告搬迁物资的行为是否为腾空场地之意思表示，能否据此减轻被告责任的承担？原告阻挠被告搬迁物资是否为留置权的行使均需审慎评判，由于被告搬迁前并未与原告商妥，私自搬迁物资是回避原告的单方行为，有规避债务之虞，且原、被告在案涉租赁合同中约定了“被告在合同期中途退租的，原告可封存被告设备，并需交足所欠租金，方可将设备搬走”，在原、被告既未就被告租期内欠付的租金进行结算，又因东面厂房所涉纠纷正在二审程序中，双方无法就东面厂房租金返还或冲抵达成合意的情况下，原告基于“被告可能会趋利避害、选择性搬迁物资”的合理怀疑，对被告搬迁物资的行为予以阻挠系留置权行使之体现，其行为并无不当;（三）被告的搬迁物资行为发生于湘潭市中级人民法院针对原、被告之间就东面厂房所涉纠纷作出终审裁判的2016年1月18日前，本案原告是否应返还被告租金尚无定论，因此，被告提出“本案原告因东面厂房租赁中有违约行为，据该案生效民事判决，需向本案被告返还租金，其数额可抵充本案被告所欠原告的租金”的抗辩，在时间节点上颠倒了顺序，把正在经历二审法院审理中的案件，在裁判结果上先入为主地作出了有利于自身的维持推定，该意见是明显不合常理的，不予采纳。综上，被告于2016年1月7日私自搬迁物资的行为无法达到腾空场地、减轻其责任负担之目的和法律效果;（四）被告作为承租人及时足额按约定交纳租金原本是其主要义务，但被告以不完全履行合同主要义务的方式间接表达了退租的意志，其违约行为成就时，被告即负有搬走设备和物资、腾空并返还厂房的合同附随义务，被告既不补交租金、续签合同，又不搬离场地、返还厂房的消极不作为行为是导致本案诉讼的根源。诉讼中，经法院对租赁场所的现场查勘和核实，租赁厂房中设备、物资四处散落，居多大型设备有准不动产性质，其拆卸肯非一日之功，如原告未得被告首肯，擅自处分，又可能另酿纠纷，由此造成原告两难窘局，可见，被告的不作为确系造成和扩大原告损失的主要诱因，应承担主要责任，法院酌定其责任负担比例为80%，即厂房占用费损失按每年62400元（78000元×80%）计；原告未及时和积极正确行使权利、合理有效化解矛盾是导致损失扩大的次要原因，应承担次要责任，法院酌定其自负厂房占用费损失的20%;（五）被告未及时搬离并返还厂房的行为，不但违反了租赁合同的附随义务，也是对原告之厂房物权的一种侵犯，属合同之债和侵权行为之债的竞合，现原告选择提起本案诉讼，主张被告支付原告厂房占用费损失，该损失性质上有别于租金，诉讼时效应适用两年期普通诉讼时效，故原告请求自租赁合同到期日即2015年5月14日起至被告实际搬离并返还厂房之日止的厂房占用费符合法律规定，予以支持。五、原告是否垫付租赁厂房的水电费和承担问题，因诉讼中原告仅提交了水费单据，而未提交电费缴费凭证，且提交的水费单据无其他证据佐证与案涉租赁合同之厂房使用或占有有任何关联性，为此，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的该项请求，不予支持。六、租赁合同项下涉及的变压器归属和过户问题，原、被告在租赁合同中约定了“合同期满时，变压器归原告所有，无偿变更给原告”，由于电力部门对供电设施的户名进行变更登记，其性质仅为变更设施实际使用人和供用电合同的行为，并非该供电设施所有权的变更，因此，为避免原告诉累，法院确认原、被告租赁合同项下的变压器归原告所有，并由其自行办理相关过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告湘潭市华汉精密铸造有限公司于本判决生效后十日内支付原告齐龙义租金9000元，并自2015年5月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至该款清偿完毕之日止;二、被告湘潭市华汉精密铸造有限公司于本判决生效后十日内搬离并返还厂房予原告齐龙义，并支付原告齐龙义厂房占用费（自2015年5月14日起至被告实际搬离并返还厂房之日止，按每年62400元计）；三、确认原告齐龙义、被告湘潭市华汉精密铸造有限公司所签租赁合同项下的变压器一台归原告齐龙义所有；四、驳回原告齐龙义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3720元，由原告齐龙义负担1827元、被告湘潭市华汉精密铸造有限公司负担1893元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据一审当事人的陈述，二审查明：2016年1月7日华汉公司曾有搬迁物资行为，但搬迁前，华汉公司未通知齐龙义，齐龙义予以阻挠。除此之外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、华汉公司未支付9000元租金的理由是否成立。华汉公司上诉称因资金困难与齐龙义口头达成了迟延交纳9000元租金的一致意思，但未提交证据证实，齐龙义亦不予认可，华汉公司该点上诉理由不能成立。华汉公司上诉称因在租赁期间齐龙义擅自拆除租给华汉公司使用的厂房，华汉公司不支付9000元租金是行使不安抗辩权，但根据已生效的（2015）潭民二初字第212号民事判决及（2015）潭中民一终字第748号民事判决认定的事实，齐龙义所拆除的厂房是另一租赁合同关系中的标的物，不是本案租赁合同的标的物，没有确凿证据证实齐龙义拆除其他厂房造成华汉公司本案租赁合同中的厂房不能继续租赁使用，华汉公司该点上诉理由亦不能成立。二、华汉公司是否应承担自2015年5月14日起至实际搬离并返还厂房之日止的厂房占用费80%的损失。2015年5月14日书面租赁合同到期后至2016年1月7日，因齐龙义与华汉公司双方对于各自的违约行为尚有争议，华汉公司在租赁期满后未主动联系搬厂事宜的行为对厂房占用费损失的发生负有主要责任，原判认定该时间段的厂房占用费损失应由华汉公司负担80%，剩余20%由齐龙义自负并无不当。2016年1月7日华汉公司要求搬厂时，湘潭县人民法院已于2015年8月25日作出（2015）潭民二初字第212号民事判决，查明华汉公司尚欠齐龙义西面厂房（即本案书面租赁合同中的西面厂房）租金为9000元（2014年11月15日至2015年5月14日）,同时湘潭县人民法院（2015）潭民二初字第212号民事判决认定齐龙义拆除东面厂房的行为构成违约，齐龙义应返还华汉公司东面厂房租金32000元，并据此作出相应判决。该判决作出后，齐龙义对前述事实及判决已明确知晓亦没有提起上诉，虽华汉公司对湘潭县人民法院（2015）潭民二初字第212号民事判决提起上诉，但华汉公司的上诉请求不会引起判决发生对齐龙义更为有利的变化，齐龙义此时对双方各自的责任应当已有充分认知。在此情形下，华汉公司2016年1月7日搬厂时虽未与齐龙义协商，但齐龙义的阻挠行为亦对造成损失的持续扩大负有同等责任，华汉公司与齐龙义应对2016年1月7日后的厂房占用费损失各承担50%的责任。原判未加区分认定华汉公司应承担自2015年5月14日起至实际搬离并返还厂房之日止的全部厂房占用费80%的损失，处理不当，本院二审调整为自2015年5月14日起至2016年1月7日止的厂房占用费损失，按原判认定的责任划分比例处理，自2016年1月8日起至实际搬离并返还厂房之日止的厂房占用费损失由华汉公司负担50%，即按每年39000元标准（78000元×50%）计算，由齐龙义自负50%。综上所述，上诉人华汉公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决第一、三、四项；二、变更湖南省湘潭县人民法院(2016)湘0321民初1711号民事判决第二项为“上诉人湘潭市华汉精密铸造有限公司于本判决生效后十日内搬离并返还厂房给被上诉人齐龙义，并支付被上诉人齐龙义厂房占用费（自2015年5月14日起至2016年1月7日止按每年62400元标准计算，自2016年1月8日起至上诉人实际搬离并返还厂房之日止按每年39000元标准计算）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3720元，二审案件受理费3720元，合计7440元，由上诉人湘潭市华汉精密铸造有限公司负担3720元，由被上诉人齐龙义负担3720元。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  肖 锋审 判 员  唐 逊二〇一七年六月一日代理书记员  刘雨琴附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”