镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1112民初1064号原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市润州区林隐路8号亚东朴园小区GJ-3综合楼。负责人李明军，该公司总经理。委托诉讼代理人宋晨飞，江苏汇典律师事务所律师。被告万玉萍，女，1962年8月19日生，住镇江市。原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司诉被告万玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员范光萍于2017年5月24日、2017年6月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人宋晨飞、被告万玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付2013年1月至2016年3月拖欠原告的物业费3439.98元，公摊水电费975元，共计4414.98元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系丹徒新城科苑华庭小区的物业管理单位，被告系该小区25幢408室业主，其房屋面积为103.77平方米。2013年1月至2016年3月，被告一直拖欠物业费未缴纳。原告为维护合法权益，特起诉至法院。被告万玉萍辩称，被告仅与南京银城物业管理有限公司签订过《镇江科苑华庭前期物业管理服务协议》，该协议中明确了物业公司应当建立健全本物业的物业管理档案资料。被告与原告之间未签订过物业服务合同，原告与开发商所签订的《前期物业服务合同》部分条款损害了被告的合法权益。被告从入住房屋始因房屋漏水等质量问题向南京银城物业管理有限公司和原告多次登记报修，但质量问题至今未解决。在被告为房屋质量问题与开发商进行协调处理的过程中，原告却不能提供被告房屋在南京银城物业管理有限公司报修的记录，导致被告房屋维权面临超过质保期的风险。被告卫生间吊顶因漏水损坏，经原告与开发商商定，同意由开发商赔偿被告1000元，从被告应当交纳的物业费中抵扣。原告主张的公摊水电费，证据不足，被告也不同意给付。经审理查明：被告万玉萍系镇江市丹徒新区科苑华庭小区25幢408室的业主，该房屋属于多层住宅，建筑面积为103.77平方米，该房屋2013年1月至2016年3月的物业费未缴纳。该小区未成立业主委员会，原物业管理单位为南京银城物业管理有限公司。被告购房后与南京银城物业管理有限公司签订《镇江科苑华庭前期物业管理服务协议》一份，约定被告在物业交付之日起连同管理服务费一并交纳半年公共用水电分摊费每户每月25元（据实结算，多退少补）。2012年8月7日，原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司与该小区的开发单位镇江市润达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2012年9月1日至2014年8月31日止，多层住宅物业服务费收费标准为0.85元/平方米·月，物业费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日前履行交纳义务，公摊水电费单独核算，由业主预交，乙方（原告）负责代收代缴，但未约定数额。2012年9月1日，原告接管该小区的物业管理工作，当日，原告与该小区的开发单位镇江市润达房地产开发有限公司共同在该小区内张贴公告一份，告知业主南京银城物业管理有限公司2012年8月31日退出该小区前期物业管理工作，自2012年9月1日起，由原告接管该小区的前期物业管理工作，业主原与南京银城物业管理有限公司签订的物业管理服务协议中的各项权利义务依然有效，由原告承继。前述《前期物业服务合同》到期后，原告继续在该小区提供物业服务，并与镇江市润达房地产开发有限公司又签订两份与前述合同内容类似的《前期物业服务合同》，服务期限一份为自2014年10月1日至2015年12月31日，该合同约定公摊水电费单独核算，由业主预交，乙方（原告）负责代收代缴，但未约定数额。另一份为自2016年1月1日至2016年3月31日，该合同约定由原告暂按25元每月标准代收代缴公共水电费，具体按实际分摊。被告因房屋漏水等质量问题与镇江市润达房地产开发有限公司交涉过程中，原告以南京银城物业管理有限公司退出小区时资料未进行交接为由，拒绝提供被告所主张的其向南京银城物业管理有限公司的房屋报修记录。对于被告主张的用镇江市润达房地产开发有限公司1000元赔偿款抵扣物业费，原告不予认可。以上事实有（2015）徒民初字第01801号民事判决书、商品房买卖合同、前期物业服务合同及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业管理服务单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为原告提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告缴纳物业管理服务费用的义务。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《前期物业服务合同》对物业费的缴费标准及缴纳时间进行了约定，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告应当按照履行。原告在接管该小区物业服务时，公开承诺业主原与南京银城物业管理有限公司签订的物业管理服务协议中的各项权利义务依然有效，由原告承继，故原告有义务向维权业主提供其房屋的所有物业管理档案资料。现原告拒不向被告提供其房屋所有报修记录，导致被告维权障碍，属于物业服务上面存在较大瑕疵，从平衡双方当事人的利益角度出发，本院酌定适当减少被告15%的物业费。现根据前期物业服务合同及物业服务的实际情况，原告向被告主张从2013年1月1日起至2016年3月31日共计39个月的物业费，符合法律规定，经计算物业费为2924元(103.77平方米*39个月*0.85元/平方米·月＊85%)。原告主张的公摊水电费975元，该款属于代收代支的费用，不属于物业费的范围，由于原告未提供公共水电费由全体业主予以分摊的证据，本院暂不支持，待有证据后可以另行主张。对于被告主张的用镇江市润达房地产开发有限公司1000元赔偿款抵扣物业费，因原告不予认可，本案中不予理涉，被告可另行向镇江市润达房地产开发有限公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告万玉萍在本判决生效之日起十日内，向原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司支付自2013年1月至2016年3月的物业费2924元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告万玉萍负担。本判决为终审判决。审判员  范光萍二〇一七年六月十五日书记员  刘 悦附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。