重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4177号上诉人（原审被告）：贺娟，女，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：万勇，重庆巴南区精英法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：张燕，重庆树深律师事务所律师。上诉人贺娟因与被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2017)渝0113民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人贺娟的委托诉讼代理人万勇，被上诉人城投公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺娟上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人已于2017年3月1日将租赁房屋腾空交还被上诉人，双方租赁合同已实际解除，一审法院判决解除合同及腾空房屋不当。2、一审判决的违约金过高。3、一审法院对本案无管辖权。城投公司辩称，上诉人于2017年3月1日申请退租，实际于2017年3月6日腾空并搬离房屋。一审法院对本案有管辖权，判决的违约金符合法律规定，请求驳回上诉。城投公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告之间签订的租赁合同，被告立即返还原告租赁房屋；2.要求被告向原告支付截至2016年12月14日拖欠的租金60845.60元，另支付原告从2016年12月15日起至被告实际返还房屋之日止以158.09元每天的标准计算的租金；3.要求被告向原告支付按拖欠租金的30%计算的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月17日，原告城投公司与被告贺娟签订了《商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：由被告贺娟承租原告位于巴南区某号预测建筑面积为104.61平方米商铺用于休闲娱乐使用（后明确房屋实测建筑面积为88.4平方米），租期为三年，以实际接房之日起算，免租期3个月；商铺租金第一年为每月46元每平方米，第二年每月49.68元每平方米，第三年每月53.65元每平方米，被告需以先交租金后使用的方式按季度提前30日预付租金；被告在签订合同时，需一次性支付原告14436元履约保证金，若被告不能按时足额缴纳租金或其他费用，原告可视情形直接在履约保证金中扣除欠缴费用（包括但不限于滞纳金、律师费即诉讼费等）；在承租期内若被告拖欠租金，原告有权向被告收取以拖欠租金每日2%的标准计算的滞纳金，若拖欠租金累计15日以上，原告可单方面终止租赁合同并收回承租房屋，被告需按照合同总租金10%支付原告违约金且履约保证金不予退还。合同签订后，被告依约向原告缴纳了14436元履约保证金。2015年1月15日，被告接房并投入经营使用，并按照房屋预测面积104.61平方米缴纳了2015年4月15日至2015年7月14日的租金14436元（2015年1月15日至2015年4月14日为免租期），后又陆续缴纳租金9624元，合计缴纳租金24060元。但被告仍未付清原告2015年7月15日后的租金，原告分别于2015年7月15日、8月20日、10月15日、11月13日、12月16日和2016年1月29日、2月24日向被告贺娟发出书面催收通知书，但被告仍未按期缴纳租金。2016年3月1日，被告贺娟通过填写《商家诉求申请单》，向原告城投公司反映其承租商铺位置太偏，同类型商铺开设过多，导致其经营困难，希望被告能减免租金。同年5月12日，被告城投公司做出《关于商家贺娟减免房租诉求的复函》，认为承租房屋租金为被告贺娟在竞标时所报，其减免租金理由不成立，并要求其限期补缴欠付租金。原告经多次催收租金未果，故诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行中，原告向被告交付了承租房屋，被告占有使用承租房屋至今，被告除缴纳了原告24060元租金外，尚未付清原告2015年7月15日后的租金。其行为严重违反了合同中关于被告拖欠租金，原告有权要求其支付欠付租金、违约金以及解除合同的相关约定。现原告起诉要求解除合同，返还租赁房屋，并支付欠付租金的请求，予以支持。被告在本案中辩称原告未按照承诺管理好承租商铺片区业态导致被告经营困难，属于原告违约在先，所以被告拒缴租金，一方面租赁合同中并无出租人违反业态管理应承担相应责任的约定，另一方面被告并未举证证明原告有规划、管理承租商铺片区业态的承诺，应当承担举证不能的责任。关于原告主张欠付租金的具体时间和数额，从免租期届满之日2015年4月15日起至2017年1月14日止，按照承租房屋实测面积88.4平方米计算的租金为89298.14元（88.4平方米×46元每平方米×9个月+88.4平方米×49.68元每平方米×12个月），被告实际缴纳租金24060元，尚欠65238.14元，因被告在签订合同时已向原告支付了14436元履约保证金，按照双方合同约定，可用于冲抵欠付租金，即被告尚需支付原告2016年12月14日前的租金50802.14元（65238.14元-14436元）；2017年1月15日至房屋实际返还之日的租金，按照合同约定每月每平方米为53.65元，即每日租金为158.09元（88.4平方米×53.65元每平方米÷30日）。对于原告要求被告支付以拖欠租金的30%计算的违约金的请求，因被告违约给原告造成的损失即为被告逾期付款造成的资金占用损失，以被告欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍主张资金占用损失足以弥补原告遭受的损失，且被告亦提出违约金过高要求调整的抗辩，故对违约金作上述调整。一审法院判决：“一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告贺娟签订的租赁合同于本判决发生效力时解除；二、被告贺娟于本判决发生法律效力起六十日内腾空并搬出位于重庆市巴南区某号（建筑面积88.4平方米）房屋；三、被告贺娟于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司截至2017年1月14日欠付的租金50802.14元，并以每天158.09元的标准支付原告重庆市城投公租房建设有限公司从2017年1月15日起至房屋实际返还之日止的租金；四、被告贺娟于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司截至2017年1月14日期间，以欠付租金50802.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；并支付原告重庆市城投公租房建设有限公司以2017年1月15日起至房屋实际返还之日止欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；五、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1320元，本院减半收取660元，由被告贺娟承担，被告贺娟在支付原告租金时一并支付原告。”二审另查明，贺娟于2017年向城投公司提出退租申请，重庆海源物业管理有限公司巴南分公司于2017年3月6日在退租审批表上签署意见“……2017年3月1日截止经营。已报代月知晓。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，贺娟参加一审诉讼且在一审中未提管辖权异议，故其关于管辖权的上诉理由不能成立。贺娟拖欠租金构成违约，一审法院在双方合同约定的违约金过高情况下，调减违约金，符合法律规定，贺娟关于一审判决违约金过高的上诉理由不能成立。关于合同解除和房屋返还问题，虽然二审中双方均确认贺娟至少已于2017年3月6日腾退租赁房屋，但至一审辩论终结，该事实尚未发生，且该事实并不影响一审判决所确认的给付义务，故一审判决并无不当。综上，贺娟的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320元，由上诉人贺娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年六月十二日书 记 员  黄献丽