湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3447号上诉人（原审被告）：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：赖立新，董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：周雨龙，男，1988年9月25日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：周建，男，1951年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：何雄美，长沙市正浩法律服务所法律工作者。上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）因与被上诉人周建房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝瑞公司的委托诉讼代理人赵军、被上诉人周建的委托诉讼代理人何雄美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或依法改判上诉人按合同约定向被上诉人支付逾期办证期间的违约金，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人未提交其已足额支付购房款、办证所需文件等证据，其证据不具有支持其诉讼请求的证明效力，一审判决在没有任何证据的情况下，凭空推定延期办证的责任应由上诉人承担。二、涉案商品房买卖合同关于逾期办证违约金的条款合法有效，应得到法院的支持。合同约定的违约金完全可以补偿被上诉人的利益。周建辩称：一、被上诉人足额支付了购房款，如未足额支付，上诉人不可能交付房屋并办理好房屋产权证书。二、被上诉人在合同签订后，按照合同约定在上诉人通知的时间内提交了办证所需的资料及缴纳了维修基金，如上诉人未提交上述资料，住房保障局不可能办理房屋产权证书，且根据谁主张谁举证的证据规则，上诉人应提交证据证明被上诉人未交或迟交资料的事实。三、一审判定的违约金标准适当。综上，请求驳回上诉，维持原判。周建向一审法院起诉请求：一、宝瑞公司向周建支付因房屋产权证逾期交付的违约赔偿金16048元；二、宝瑞公司于一个月内办妥土地使用权证；三、宝瑞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周建与宝瑞公司于2010年6月29日签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：201089091304）一份，合同约定：出卖人（宝瑞公司）以出让方式取得位于开福区××、编号为长国用（2006）第002998号的地块的土地使用权。土地使用面积为299.02亩，使用权起始日期为2006年1月24日，其中非商业用地终止日期为2075年3月24日，商业用地终止日期为2055年3月24日；…第三条、买受人（周建）购买的商品房为恒大雅苑项目中的第21-24号栋N单元13层1304号房。该商品房合同约定建筑面积共176.10平方米，其中，套内建筑面积142.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.76平方米；第四条、出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5995.41元，总金额1055791元；…第六条、买受人按下列方式按期付款：银行按揭付款方式：2010年6月29日支付房款535791元整；余额520000元须在2010年6月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。…第十条、出卖人应当在2012年6月30日前，将验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；…第十九条、…出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（见附件四）。该合同附件四：合同补充协议：…九、双方同意本合同第十九条补充如下：1、出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房；…。2012年6月30日，宝瑞公司按期向周建交付了恒大雅苑项目中的第22栋1304号房。宝瑞公司就该房屋在2014年10月31日已办理了产权登记。一审法院认为：一、周建与宝瑞公司于2010年6月29日签订的长沙市商品房买卖合同以及附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照房屋买卖合同以及附件的约定全面履行自己的义务。原告向被告宝瑞公司如数交纳了房款，被告宝瑞公司应当按期向原告周建交付房屋以及按期办理好房屋权属证书。根据双方合同补充协议：第十九条约定：“出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房”。宝瑞公司于2012年6月30日向周建交付了恒大雅苑项目中的第22栋1304号房，且宝瑞公司在2014年10月31日才办理了产权登记。经一审法院核算，宝瑞公司逾期66天为周建办理产权登记。就周建违约金的诉请，一审法院酌情将违约金的计算方法调整为按已付房款的日万分之零点五支付违约金，该期间的违约金为3484.11元（1055791×0.05‰×66=3484.11）。对周建超出部分的诉求，一审法院不予支持。二、关于周建要求宝瑞公司在一个月内办理好房屋产权证的诉请。我国现实行房地一体的房屋政策，宝瑞公司在办理好房屋产权证的同时，也应当将国有土地使用权证办好。但是，由于双方当事人在房屋买卖合同以及附件中没有对国有土地使用权证的办理进行约定，故周建在本案中要求宝瑞公司为其办理国有土地使用权证没有合同依据；综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决：一、宝瑞公司在本判决生效之日起10日内支付周建违约金3484.11元；二、驳回周建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审受理费201元，由宝瑞公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，周建与宝瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务，然宝瑞公司并未按照合同的约定在规定期限内为周建办妥房屋产权证书，构成违约，应当承担相应违约责任。因合同约定的违约金过低，一审判决综合本案实际情况，酌定违约金按已付房款的日万分之零点五计算并无不当。对于宝瑞公司提出的因周建未提交已足额支付房款、维修基金及按时向宝瑞公司提交了办证所需资料的相应证据，故不应由宝瑞公司承担逾期办证违约责任的主张，本院认为，虽周建未提交其支付房款、维修基金的证据，但根据宝瑞公司按照合同约定时间向周建交付房屋、涉案房屋已办妥房屋产权证书等事实，可以推定周建已足额支付房款及维修基金，另宝瑞公司未提交任何证据证明周建逾期提交办证所需资料，故对宝瑞公司的该项主张不予支持。综上所述，宝瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费201元，由上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  何豪杰审判员  詹支粮审判员  杨林华审判员  胡益民二〇一七年六月二十日书记员  陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。