江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终1021号上诉人（原审被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地:镇江市禹山路中南御锦城会所3楼。法律文书确认送达地址：镇江市禹山路中南御锦城会所3楼法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷青旺，男，住镇江市，系被告中南镇江房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张大凤，女,1989年12月28日生,汉族,，住镇江市。被上诉人（原审原告）：胡青健，男，1986年6月10日生，汉族，，住镇江市。法律文书送达确认地址：镇江市黄山南路36号信源华府8号楼12层。王丹丹代收原审被告：南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司，住所地:镇江市东吴路168号1幢1-3层116室。负责人：陆赤子，该分公司总经理。原审被告：南通中南世纪城物业管理有限公司，住所地:南通市桃园路8号中南世纪城内。法定代表人：蔡凯宁，该公司总经理。上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）与被上诉人张大凤、被上诉人胡青健、原审被告南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中南物管公司镇江分公司）、原审被告南通中南世纪城物业管理有限公司（以下简称中南物管公司）财产损害赔偿纠纷一案，因上诉人中南房地产公司不服镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人中南房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求;2、判决被上诉人承担评估费、诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定的各项损失错误；2、水管破裂时镇江处于由罕见的极寒天气转暖的过程中，水管破裂存在不可抗力，另张大凤、胡青健未举证证实水管存在质量问题。一审法院判决上诉人承担赔偿责任，系适用法律错误。被上诉人张大凤未作答辩。被上诉人胡青健答辩称：原判正确。原审被告中南物管公司镇江分公司未作答辩。原审被告中南物管公司未作答辩。张大凤、胡青健向一审法院起诉请求：判令中南物管公司镇江分公司、中南物管公司、中南房地产公司连带赔偿损失62271元。诉讼中，张大凤、胡青健增加诉讼请求为要求连带赔偿74271元。一审法院认定事实：1、2015年4月19日，张大凤、胡青健与中南房地产公司签订一份《商品房买卖合同》一份，约定购买中南房地产公司开发的中南世纪城（三期）7幢2304室房屋一套。2015年7月25日，该房屋交付于张大凤、胡青健，同时中南房地产公司交付应该《住宅质量保证书》一份，该《住宅质量保证书》载明发表房屋交付使用时间为2015年6月30日，其中约定电气管线、给排水管道、设备安装的保质期为两年，该时间以收房通知书上注明的收房日作起始时间。2015年9月10日，张大凤、胡青健委托案外人戴文辉对房屋进行装修，至案涉房屋水管破裂时房屋已安装水电、吊顶、安装柜子和木门、墙壁粉刷腻子、铺设地板木楞等。2016年1月29日，案涉房屋入户门上方的水管破裂，自来水流入案涉房屋，致张大凤、胡青健房屋受损。2、诉讼中，张大凤、胡青健申请一审法院对案涉房屋受损情况对外委托评估。一审法院委托镇江明诚资产评估有限公司进行损失评估，该公司评估后出具镇诚评报字【2016】第33号资产评估报告，评估采用重置成本法，认定张大凤、胡青健财产损失为18077.75元。该评估报告特别注明本次评估是针对损失具体情况，不考虑部分受损财产今后拆除残值的影响。对于评估报告分项的具体损失内容，评估机构陈述除第3项“客厅墙面”部分包含工时费，其余均不含工时费，仅为财产的直接损失。3、诉讼中，张大凤、胡青健提交装修人员戴文辉签字的《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》清单一份，显示拆除、修复需要工时费9394元，戴文辉出庭对拆除、修复的具体费用逐一进行了解释，陈述上述费用含拆除、修复的工时费及拆除物品的垃圾清运费。2015年2月1日，张大凤、胡青健与案外人衡正平签订《个人租房合同》一份，承租案外人衡正平位于镇江市梦××单元××室房屋一套，月租金1500元。一审法院认为：1、关于中南物管公司镇江分公司、中南物管公司是否应承担责任的问题。本案中，中南物管公司镇江分公司是张大凤、胡青健所在小区的物业服务企业，双方之间形成的是物业服务合同关系。中南物管公司镇江分公司应按照《物业管理条例》等法律、法规的规定及双方物业服务合同的约定向张大凤、胡青健提供物业服务，张大凤、胡青健则应依照双方合同的约定向中南物管公司镇江分公司交纳物业费。对于张大凤、胡青健因案涉房屋水管破裂造成的损失，中南物管公司镇江分公司既不存在违约行为，亦不存在侵权行为，并无责任可言，作为中南物管公司镇江分公司的总公司中南物管公司亦不应该承担责任。综上，张大凤、胡青健要求中南物管公司镇江分公司、中南物管公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。2、关于中南房地产公司是否应承担责任的问题。本案中，张大凤、胡青健与中南房地产公司之间签订了《商品房买卖合同》，双方之间形成的是买卖合同的民事法律关系。作为买受人的张大凤、胡青健应足额向中南房地产公司支付购房款，作为出卖人的中南房地产公司应向张大凤、胡青健交付符合法律规定及合同约定的商品房，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”的规定，中南房地产公司应承担案涉房屋物的瑕疵担保责任。中南房地产公司向张大凤、胡青健交付的《住宅质量保证书》约定电气管线、给排水管道、设备安装的保质期为两年，并自收房通知书上注明的收房日作起始时间。本案中，案涉房屋水管发生破裂尚在两年保质期内，中南房地产公司应承担违约责任。且该水管破裂导致张大凤、胡青健房内其它财产受损，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，经一审法院释明，张大凤、胡青健选择侵权行为之诉作为其请求权的基础。破裂水管本身属于案涉房屋的附属配套设施，双方就该部分亦成立买卖合同的民事法律关系。对于产品质量的侵权责任，法律规定的侵权责任归责原则为无过错责任原则，除了法定例外情形，产品的生产者或者销售者均应承担责任，本案不存在这样的例外情形，故中南房地产公司应对水管破裂对张大凤、胡青健造成的损害承担赔偿责任。3、关于张大凤、胡青健的具体损失范围。（1）、《资产评估报告》评估的财产损失为18077.75元；（2）、受损财产拆除及修复的工时费为9394元；（3）、支付租金的损失。本案中，张大凤、胡青健房屋受损是2016年1月29日，截止该日张大凤、胡青健装修尚未结束，墙壁粉刷了腻子粉，墙纸未粘贴，地板未安装。综合考虑房屋装修所需剩余时间、入住前购置家具和家电时间、房屋正常的晾晒时间等，酌定张大凤、胡青健房租损失为6个月，计9000元。综上，张大凤、胡青健的损失共计36471.75元，张大凤、胡青健诉讼超出部分依法不予支持。判决：一、中南镇江房地产开发有限公司应赔偿张大凤、胡青健损失36471.75元；二、驳回张大凤、胡青健对南通中南世纪城物业管理有限公司镇江分公司、南通中南世纪城物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回张大凤、胡青健的其它诉讼请求。在二审审理中，上诉人中南房地产公司提供江苏省住房和城乡建设厅的苏建函价（2015）628号《省住房和城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》，以证明一审法院认定的人工费明显高于上述文件中的人工工资指导价，故应当参照该人工工资指导价确定赔偿数额。被上诉人胡青健质证认为，文件中的人工工资指导价过低，与市场行情不符。本院对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，2016年1月29日，案涉房屋入户门上方的水管破裂，自来水流入案涉房屋，致张大凤、胡青健房屋受损。一审审理中，一审法院应张大凤、胡青健申请委托镇江明诚资产评估有限公司进行损失评估，镇江明诚资产评估有限公司出具镇诚评报字【2016】第33号资产评估报告。上诉人中南房地产公司在一审审理中未提供证据证明该评估过程中程序与结果存在违法之处，也未申请重新评估，因此，一审法院依据该评估报告认定张大凤、胡青健财产损失为18077.75元，并无不当。一审审理中张大凤、胡青健提交装修人员戴文辉签字的《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》清单，显示拆除、修复需要工时费9394元，戴文辉出庭对拆除、修复的具体费用逐一进行了解释，陈述上述费用含拆除、修复的工时费及拆除物品的垃圾清运费。上诉人中南房地产公司在一审审理中无据证实张大凤、胡青健主张的《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》清单有不合理之处，且也未申请对《漏水受损部位拆除、修复所需人工费》清单进行评估。尽管，上诉人中南房地产公司在二审审理中提供《省住房和城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》，但该人工工资仅为指导价，且一审审理中认定的人工费依据当时的市场行情所确定，并无不当。张大凤、胡青健因房屋受损，已装修的新房需要拆除、修复，以致影响入住。张大凤、胡青健与案外人衡正平签订《个人租房合同》承租案外人衡正平位于镇江市梦××单元××室房屋，月租金1500元。一审法院综合考虑房屋装修所需剩余时间、入住前购置家具和家电时间、房屋正常的晾晒时间等，酌定张大凤、胡青健房租损失为6个月，计9000元，并无不当。上诉人中南房地产公司认为一审法院认定的各项损失错误的上诉理由，不能成立。张大凤、胡青健与中南房地产公司之间签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行。张大凤、胡青健作为买受人已足额向中南房地产公司支付购房款，中南房地产公司作为出卖人应向张大凤、胡青健交付符合法律规定及合同约定的商品房，中南房地产公司应承担案涉房屋物的瑕疵担保责任。中南房地产公司向张大凤、胡青健交付的《住宅质量保证书》约定电气管线、给排水管道、设备安装的保质期为两年，本案的案涉房屋水管发生破裂尚在两年保质期内，中南房地产公司应承担违约责任。由于保质期内水管破裂导致张大凤、胡青健房内其它财产受损，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，张大凤、胡青健选择侵权行为之诉作为其请求权的基础。破裂水管本身属于案涉房屋的附属配套设施，双方就该部分亦成立买卖合同的民事法律关系。对于产品质量的侵权责任，法律规定的侵权责任归责原则为无过错责任原则，除了法定例外情形，产品的生产者或者销售者均应承担责任。上诉人中南房地产公司所称的水管破裂时镇江处于由罕见的极寒天气转暖的过程中，水管破裂存在不可抗力，显然不属于法定例外情形。此外，根据前述的相关法律规定张大凤、胡青健无需举证证实水管存在质量问题。因此，上诉人中南房地产公司认为一审法院判决上诉人承担赔偿责任，系适用法律错误的上诉理由，不能成立。综上，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。原审法院所作判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由上诉人中南镇江房地产开发有限公司负担。审判长 黄 甦审判员 孙 毅审判员 严晓璞二〇一七年六月二十日书记员 连绍泽