陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0322民初1073号原告:凤翔县新贸柳林超市有限公司。住所地凤翔县柳林镇东大街。法定代表人：赵宗宪，任公司经理。委托代理人：马新林，任公司副经理，特别授权代理。委托代理人：谷俊杰，陕西扶法律师事务所律师，一般授权代理。被告：王红兵，男。委托代理人：刘宏利，凤翔县148法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：王小利，女。原告凤翔县新贸柳林超市有限公司（以下简称新贸柳林超市）诉被告王红兵、王小利租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新贸柳林超市委托代理人马新林、谷俊杰、被告王红兵及委托代理人刘宏利、被告王小利到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告新贸柳林超市起诉称:2012年9月10日，原告与第一被告签订了《租赁合同》，约定将原告超市营业室内位于东南角，面积31.92平方米的摊位租赁给被告，租期5年，年租金7660元，上年租期到期前一个月交清下一个两年租赁费，否则，承担违约金2万元，并支付逾期滞纳金每天500元。现租费交至2015年9月11日，之后被告以困难为由未按约交纳，经原告多次电话、书面催收，二被告均未交纳租赁费。现起诉请求：1.判令二被告支付原告自2014年9月11日至2017年9月10日租赁费22980元，原告当庭变更要求二被告支付2015年9月11日至2017年9月10日的租赁费15320元；2.二被告支付原告违约金2万元及推迟交付租赁费滞纳金7123.8元；3.诉讼费由被告承担。两被告均答辩称：1.被告按期未缴纳租赁费，是因原告在2014年9月将超市转让给他人，后关门3个月进行了装修，重新营业后，原告租赁面积缩小14平方米，并给原告营运带来损失。2.因被告转让超市，违约在先，故被告不承担违约金20000元，即使被告未缴纳租费构成违约，违约金约定过高，请求法院按利息损失计算违约金。3.基于被告现一直未实际使用租赁场地，现请求解除原、被告之间的租赁合同。但认为原告在装修期间损坏被告货架，并造成营业损失，以上费用与原告租赁费抵扣后，原告还要向被告支付3840元。故认为被告不应再支付原告租赁费。4.认为合同是与王红兵签订的，王小利主体不适格，请求驳回对王小利的起诉。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据:1.《租赁合同》复印件一份，证明原、被告签订合同的时间、期限、租赁费、支付方式及违约责任的约定；2．催收通知书、短信记录各一份、照片三张，证明原告于2017年3月份向被告催要租赁费的事实。被告王红兵、王小利共同向本院提交以下证据：1.《租赁合同》一份，证明原、被告签订了租赁合同，约定租期、租费、面积等，后因原告装修减少了租赁面积，构成违约；2.收款收据2张，证明被告租赁费交至2015年9月10日；3.调查笔录两份，证明原告在租赁期内装修及租赁面积减少的事实，原告构成违约；4.照片9张，证明原告超市转让并更名、被告租赁面积减少、造成被告柜台损坏的事实；5.原告公司工商登记基本情况，证明原告经营范围发生了变更。对原告提供的二组证据，被告王红兵质证对证据1认为系复印件，真实性不认可；对证据2不认可，认为没有收到催款通知书；被告王小利质证对证据1不认可，对证据2认可，认为原告曾通过短信息及找本人催要过租赁费。对两被告提供的五组证据，原告质证对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为调查笔录系一人调取，不符合形式要件，且调查内容与本案无关；对证据4照片的真实性认可，但对证明目的不予认可；对证据5真实性认可，但认为与本案无关。结合原被告质证意见，认证如下：对原、被告均提供的《租赁合同》，经审查，虽原告提供的为复印件，但合同约定的内容与原告提供原件完全一致，故可认定其真实、合法，与本案有关联性，予以采信；对原告提供的证据2催款人与合同签订者不一致，不予采信。对被告提供的证据2，原告认可，且符合证据三性，予以采信；对被告提供的证据3调查笔录调取形式不合法，且被调查人无正当理由未出庭作证，不符合证据的形式要件，不予采信；对被告提供的证据4、5本院认为没有其他证据相印证，不能达到被告的证明目的，但对其真实性予以采信。根据上述认证，查明如下事实：2012年9月10日，原告与第一被告签订了《租赁合同》，合同约定将原告超市营业室内位于东南角，面积31.92平方米的摊位租赁给被告，约定租赁期限5年，自2012年9月10日至2017年9月10日止，年租金7660元，缴款方式：合同签订当日一次性交清第一年租赁费；第一年合同到期日前一个月一次交清第二年和第三年的租赁费；第三年合同到期日前一个月一次交清第四年和第五年租赁费。并约定了双方权利义务及违约责任。合同签订后，被告于2012年8月29日缴纳了7660元租赁费，于2013年9月18日缴纳了15320元租赁费，现租金交至2015年9月10，之后的租赁费未缴纳。另查，2014年10月原告将超市转让给他人经营，2014年10月至2014年12月对超市进行了装修，装修后，被告租赁面积变小，租赁面积在法院参与实际测量后，双方认可装修后变为20平方米。被告当庭请求解除《租赁合同》，原告同意解除，即2017年5月25日起，原告与第一被告签订的租赁合同解除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。被告没有按照合同约定缴纳租赁费构成违约，应承担支付租赁费及违约金的责任。因原、被同意2017年5月25日解除合同，故租赁费应从2016年1月（扣除装修期间）计算至解除之日约17个月，租赁面积按变更后的20平方米计算，租赁费每月约20元，即被告应支付原告租赁费6800元（17月*20元每月*20平方米），为减少当事人诉累，本案就减少面积后被告多交的租赁费一并处理，因被告按原租赁面积31.92平方米将租赁费交至2015年9月10日，原告于2014年12月装修完成后租赁面积变为20平方米，故扣减被告2015年1月至2015年9月共9个月因面积减少11.92平方米而多交的租赁费2145.6元（20元每月*11.92平方米*9个月），现被告应支付原告租赁费4654.4元，依据合同的相对性，该款应该由第一被告王红兵支付，不应该由第二被告王小利支付；对于原告请求的违约金，被告认为约定过高，请求调整，故按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算4654.4元17个月的违约金，即第一被告应支付原告违约金约310元；被告辩称原告在未通知原告提前下于2014年9月转让超市并装修违约在先，但没有在法定的期限内，即最迟于2015年9月之前提出解除合同，视为其放弃了解除权，不能成为不缴纳租赁费的抗辩理由。被告辩称原告装修破坏了其货架，并导致营业受损，但未提供有效证据证明，并当庭表示不反诉，故不予处理，就损失部分被告可另行起诉。另外，原告对租赁费部分的诉讼请求由22980元变更为15320元，故减少的相应诉讼费50元在案件生效后退回原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告凤翔县新贸柳林超市有限公司与被告王红兵签订的《租赁合同》于2017年5月25日解除，被告王红兵在本判决生效后五日内腾出租赁场地并支付原告租赁费4654.4元、违约金310元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二．驳回原告其余诉讼请求。案件受理费1000元减半收取500元，由原告负担450元，被告王红兵负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  任红霞二〇一七年六月二十六日书 记 员  贾建华