广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4388号原告：宋劲钊，男，1979年4月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。被告：曾昭燊，男，1985年8月16日出生，汉族，住广州市花都区，原告宋劲钊与被告曾昭燊租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案，本案原由审判员王璇主审，分别于2016年6月27日、2016年9月12日公开开庭进行审理，后因工作关系，本案改由审判员吴海萍主审并于2017年6月9日公开开庭进行审理。原告宋劲钊的委托诉讼代理人刘烨贤、邓炜，被告曾昭燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋劲钊向本院提出诉讼请求称：1、被告向原告支付从2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金37540.2元；2、被告向原告支付逾期交租滞纳金（逾期交租滞纳金的计算方式：以拖欠的租金为本金，按每日5%从逾期之日起计至被告付清租金之日止，暂计至起诉之日为500元）；3、被告向原告支付水费22.8元、电费789.8元；4、被告向原告支付逾期缴纳水、电费的滞纳金（逾期缴纳水、电费的滞纳金的计算方式：以拖欠的水、电费为本金，按每日3%从逾期之日起计至被告付清水、电费之日止，暂计至起诉之日为100元；5、被告向原告支付卫生费、管理费1400元；6、被告已支付的合同履约保证金6000元归原告所有；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年11月10日签订《花都区体育场商铺租赁合同》一份，约定被告承租位于广州市花都区新华街体育路18号体育中心第二十七号商铺，租赁期限从2012年11月10日至2015年12月31日止，第一承租年度每月租金为3000元，从第二承租年度起月租金每年度在上年度基础上递增5%，水、电费、卫生费、管理费于每月抄表后五天内一次性缴清。合同签订后，原告已按约将商铺交付给被告使用，但被告至今尚拖欠原告租金、水、电费、卫生费、管理费等。被告曾昭燊辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院驳回原告的全部诉请，我提前2个月即2014年12月份跟原告说再做2-3个月就不做了，原告说可以，只要把租金、水电费、卫生管理费交齐就可以了，到了2015年3月底，我打电话给原告说不租了，原告说不在花都，过两天再说，过了几天我再打电话给原告，原告不接我电话，从2015年3月份我开始不做了，因为原告不接我电话，我就把商铺钥匙放在商铺里面，东西我也搬走了。租金、水电费我已经交到2015年3月份，卫生管理费原告从来没有收过，我承租时问原告要不要交卫生管理费，原告说不用交。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街体育路18号体育中心内第27号，土地性质为国有土地，土地使用权人为广州市花都区体育局（以下简称花都体育局）。花都体育局委托广州市花都区体育发展中心（以下简称花都体育发展中心）代理出租包括涉案商铺在内的23间商铺。2010年12月1日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定花都体育发展中心将位于新华街体育路18号体育中心内的15间商铺出租给宋劲钊使用，租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年4月2日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《补充协议》，约定花都体育发展中心将另外的7间商铺增加出租给宋劲钊使用，租期自2011年4月1日起至2015年12月31日止。合同期满后，花都体育发展中心没有与宋劲钊续签租赁合同。2012年11月10日，宋劲钊（甲方）与曾昭燊（乙方）签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定：宋劲钊将体育中心内第27号商铺出租给曾昭燊使用，租期自2012年11月10日起至2015年12月31日止，租金第一承租年度每月租金3000元，从第二承租年度起月租金在上年度租金基础上递增5%。乙方于本合同签订前一次性向甲方交纳合同履约保证金6000元，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。租金以先交租，后使用原则，乙方在每次租金到期前十天向甲方一次性交纳一个月租金（即签订合同之日即时缴纳第一次租金），否则甲方有权收缴乙方押金并按每逾期一日加计相当于应缴租金额5%的滞纳金。水、电、公共卫生费支付方式：水、电费每月由乙方向甲方缴纳一次，抄表后五天内一次性缴清。如不按时交纳，按超过之日起，每天按应交金额3%收取滞纳金。甲方有权按时足额收取租金、水电费、卫生费等。第七条违约责任：（一）合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。（二）乙方有下列情形之一的甲方有权终止本合同，及时收回乙方所承租的场地，没收合同履行保证金，并追究违约责任。1、乙方未按本合同规定期限内向甲方交纳租金。合同签订后，曾昭燊向宋劲钊支付保证金6000元，宋劲钊将商铺交给曾昭燊使用。宋劲钊认为曾昭燊按期交租至2014年12月31日，后来在2015年1月7日支付3300元租金，在2015年3月4日支付6600元租金，水、电费交至2014年11月8日，卫生费、管理费交至2014年10月底，双方约定卫生费、管理费为每月100元。后来宋劲钊在2015年4月向曾昭燊催收租金，曾昭燊就在2015年5月4日支付了1487元，该费用包括水费23元、电费864元、卫生费管理费600元。宋劲钊提交一份由花都体育局和花都体育发展中心出具的《证明》以及收款收据，拟证明宋劲钊已代为缴清了涉案商铺拖欠的租金、水电费、卫生费、管理费等。《证明》的内容为：“……在租赁期限内，我方同意宋劲钊将该商铺转租给曾昭燊，该商铺的每月水费、电费、卫生费、管理费均由宋劲钊代为缴纳。从2014年11月9日至2015年12月31日止，该商铺的水费为22.8元（用水量6方）、电费为789.8元（用电量为718度），已由宋劲钊代为缴清。从2014年11月1日至2015年12月31日止，该商铺的卫生费、管理费为1400元，已由宋劲钊代为缴清。特此证明。”曾昭燊认为其租金及水电费交至2015年3月。关于卫生管理费，曾昭燊表示双方对此没有约定，宋劲钊在签订合同时表示不用交纳该费用。宋劲钊表示之前均有收取卫生管理费，但无证据证明。曾昭燊陈述其在2014年12月向宋劲钊表示再过两三个月不再承租商铺，宋劲钊当时口头表示只要曾昭燊将所欠费由交清就可以，后来在2015年3月底，曾昭燊表示不再承租商铺，但一直联系宋劲钊均未得到答复，曾昭燊就将涉案商铺的钥匙放在商铺就搬走了。宋劲钊对曾昭燊陈述的不予确认，认为合同变更或解除应双方协商一致。宋劲钊与花都体育局的合同到期后，涉案商铺由花都体育局收回。宋劲钊表示其向曾昭燊催缴拖欠费用未果后提起本案诉讼，曾昭燊表示宋劲钊从未向其催缴过费用，其无需支付滞纳金，且宋劲钊主张的滞纳金标准过高，如果法院认为要支付滞纳金，应当依法予以调整。另查明，涉案商铺已于2005年9月16日取得规划部门核发的《建设工程规划许可证》。本院认为，曾昭燊与宋劲钊签订的《花都区体育场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。宋劲钊将商铺交付曾昭燊占有使用，曾昭燊应及时支付租金，曾昭燊拖欠支付租金，已构成违约。曾昭燊虽抗辩其已在2015年3月向宋劲钊提出解除合同并搬离商铺，但无证据显示宋劲钊对此知情，双方亦未办理商铺交接手续，故曾昭燊仍应向宋劲钊支付租金。根据合同的约定，租金以先交租，后使用为原则，曾昭燊应在每次租金到期前十天向宋劲钊一次性交纳一个月租金，未按期支付租金，宋劲钊有权终止本合同，及时收回场地。曾昭燊从2015年4月起即欠付租金，根据上述约定，宋劲钊从2015年4月即享有合同解除权，宋劲钊对其享有该权利应明知。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”宋劲钊在明知曾昭燊已实际违约，即使选择继续履行，等待其履约，也不应超过商业上的合理时间。但在长达一年的期间内，曾昭燊分文未缴，宋劲钊虽认为其一直以上门或电话的方式催缴租金，但未提交证据证实，本院对此不予采信。直至2015年底合同到期，宋劲钊始终未采取解除合同、以适当方式收回商铺另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了诚实信用原则。根据本案的实际情况，本院酌定给予宋劲钊3个月的期限，作为其等待曾昭燊履约和主张权利的合理期间，即宋劲钊可向曾昭燊主张3个月的租金，此后宋劲钊未及时收回商铺而造成的扩大损失由宋劲钊自行承担。经计算，2015年4月1日至2015年6月30日租金为3307.50元/月×3个月=9922.50元。本院对宋劲钊主张的拖欠租金9922.50元部分予以支持，主张超出上述金额的部分，不予支持。关于水电费，宋劲钊认为曾昭燊拖欠2014年11月9日之后的水费22.80元、电费789.80元，但宋劲钊在诉讼中已确认曾昭燊在2015年5月4日支付的1487元已包含水费23元及电费864元，因此宋劲钊在本案中再次向曾昭燊主张该笔水电费，依据不足，本院不予支持。关于卫生费、管理费，因合同对于管理费未作约定，亦未约定卫生费的缴纳标准，宋劲钊虽认为双方约定按每月100元收取卫生管理费并已实际收取，但未提交证据证明，故对于宋劲钊的该项诉请，本院不予支持。因曾昭燊拖欠支付租金，根据合同的约定，宋劲钊有权没收履约保证金6000元，故对于宋劲钊的该项诉请予以支持。关于宋劲钊主张的租金和水电费的滞纳金，因曾昭燊所交的保证金6000元已作为违约金由宋劲钊没收，宋劲钊无提交证据证明其实际损失大于其没收的保证金数额，亦无提交证据证明其在起诉前向曾昭燊催缴租金和水电费的情况，故本院对于宋劲钊主张的租金和水电费滞纳金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告曾昭燊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋劲钊支付拖欠租金9922.50元；二、被告曾昭燊所交的合同履约保证金6000元由原告宋劲钊予以没收，不予退还；三、驳回原告宋劲钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，由原告宋劲钊负担760元，被告曾昭燊负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  李玢姝二〇一七年六月九日书 记 员  邓国靖