福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3235号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，该公司员工。被告：沈福能，男，1968年4月29日出生，汉族，住福建省安溪县。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告沈福能物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告沈福能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：1.沈福能立即支付2014年1月1日至2015年9月30日、2016年1月1日至2016年3月30日期间的物业服务费1296元，2014年1月1日至2016年3月31日期间的公摊电费97.5元、公摊水费34.5元；2.沈福能立即支付欠缴物业服务费的违约金（按每日千分之三，自每季度逾期之日起分段计算至实际支付之日止）。事实和理由：2012年6月27日，厦门市长乐村业主委员会（以下简称长乐村业委会）与常春藤物业签订了《长乐村A组团物业管理委托合同》，选聘常春藤物业为长乐一期A组团的物业管理服务企业，合同期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，并约定了物业收费标准等。2013年11月1日，双方又签订了上述物业管理委托合同的补充协议，将物业服务费进行调升，并约定自2014年1月1日起生效执行。2015年8月1日，双方重新签订《长乐村A组团物业服务委托合同》，再次确定上述物业服务费调升内容。以上合同均约定物业服务费和公共维修金按季度交纳，每季度开始的第一个月15日前交纳当季物业服务费和公共维修金，同时代收水电公摊费，每逾期一日，按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。常春藤物业与长乐村业委会协商同意于2016年3月31日解除2015年8月1日签订的《长乐村A组团物业服务委托合同》，并于2016年3月31日完成交接后正式撤出长乐一期小区。沈福能系厦门市湖里区长乐路299号204室的业主，建筑面积为77.17平方米。常春藤物业已按上述物业管理委托合同约定提供了物业管理服务，沈福能在享受物业管理服务的同时长期拖欠物业服务费、公共维修金等费用，经常春藤物业多次催讨，至今仍未交纳，已构成严重违约，常春藤物业遂诉至法院。沈福能辩称，常春藤物业的物业管理服务不好，物业保安配置不够，发生过电动车被盗但保安还在睡觉未察觉的情况，小区内卫生有问题。对物业服务费提价有异议。对常春藤物业诉求的欠费期间及公摊水电费的欠费金额没有异议。本院认为，长乐村业委会与常春藤物业于2012年6月27日签订的《长乐村A组团物业管理委托合同》、2013年11月1日签订的《长乐村一期的补充协议》、2015年8月1日签订的《长乐村A组团物业服务委托合同》，以及《解除（终止）协议书》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同、补充协议对包含沈福能在内的全体业主均具有法律约束力。根据上述合同、补充协议约定，常春藤物业自2012年8月1日起至2016年3月31日止，为坐落于厦门市××组团（9栋多层商住小区，长乐路263号至长乐路××）提供物业服务，多层住宅的物业服务费0.55元/平方米/月（自2014年1月1日起上调为0.7元/平方米/月），多层住宅的公共维修金0.2元/平方米/月；物业服务费、公共维修金按季度交纳，每季度开始的第一个月15日前交纳当季物业服务费、公共维修金，同时代收水电公摊费及电费，逾期或拒绝交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；等等。现沈福能名下的厦门市湖里区长乐路299号204室房产（属多层住宅，建筑面积为77.17平方米）在讼争小区内，且常春藤物业在合同签订后已依约对小区进行了物业管理，故沈福能应按合同约定的标准支付2014年1月1日至2015年9月30日、2016年1月1日至2016年3月30日期间的物业服务费共计1296.5元（77.17平方米×0.7元/平方米/月×24个月）。常春藤物业请求沈福能支付物业服务费1296元，本院予以支持。沈福能对物业服务费提价有异议，但并未说明异议理由并提供证据，本院对此不予采纳。公摊水电费系常春藤物业代收代缴性质，沈福能对常春藤物业诉求的公摊水电费欠费期间及欠费金额没有异议，故对常春藤物业关于公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。因物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，常春藤物业理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交为宜，以便及时辨明业主未交纳的事由。而常春藤物业未能提供其起诉前有效催交的相关证据，故其请求的违约金应自其交件起诉之日即2017年2月16日开始计算为宜，且该项违约金应以不超过欠交物业服务费总额1296元为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、沈福能于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年9月30日、2016年1月1日至2016年3月30日期间的物业服务费共计1296元，及2014年1月1日至2016年3月31日期间的公摊电费97.5元、公摊水费34.5元；二、沈福能于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付欠交物业服务费违约金（以1296元为基数，按日3‰，自2017年2月16日起计至实际付款之日止，以不超过1296元为限）；三、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由沈福能负担。本判决为终审判决。代理审判员  陈慧琳二〇一七年六月十六日代书 记员  罗迪青附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。