贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初1204号当事人基本情况及案件审理经过原告李吉洪，男，1969年3月24日生，汉族，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县，原告周亚平，女，1972年9月23日生，汉族，贵州安顺人，住贵州省安顺市西秀区，系原告李吉洪之妻，被告贵州最臻绿城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处河滨社区绿城中央公园二期，统一社会信用代码91522725059073079J。法定代表人谢薇，系该公司经理。委托代理人梁贵印，系该公司法律顾问，执业证号1522799310249799，代理权限为特别授权。本院于2017年3月22日立案受理原告李吉洪诉被告贵州最臻绿城置业有限公司（以下至判决主文前简称最臻绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案,依法适用简易程序由审判员余家静于2017年4月18日、2017年5月27日两次公开开庭进行了审理，原告李吉洪、周亚平及被告最臻绿城公司的委托代理人梁贵印均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金额（计算时间：2016年6月30日起至2016年11月30日），按合同十三条约定万分之一计算，共计人民币6068元；2、按合同约定（附件二）向买受人（原告）出示公摊面积测绘报告；3、判决被告按“绿城置业计划书”返还多收房款不计价面积2.3平方米（单价4586.61元/每平方米），计币10549.2元，半计价面积22.76平方米，计算52192.62元，共计62744.82元；4、判决被告依据《消费者权益保护法》第二十条、第二十三条、第二十六条、第四十五条、第四十八条、第五十五条的规定，向原告三倍赔偿原告人民币188234.46元；5、本案诉讼费、诉状及证据制作等一切费用由被告承担。被告答辩意见：在2014年6月19日原、被告签订房屋买卖合同后，约定的交房时间是2016年11月21日，当时原告认为交房时间较晚，提出是否能够提前装修，被告承诺要在执行商品房买卖合同的前提下可在2016年6月30日前进行装修，但要具有装修条件，在2016年6月30日原告找到被告，但是当时并不具备装修条件，因为水电未安装完毕，在2016年7月具备装修条件时原告没有要求装修。2016年11月21日约定的交房时间届满，已经具备交房条件，也不存在安全隐患，原告在2016年12月4日才办理接房手续，而不是原告所说的至今未交房。关于测绘报告，被告已经在公司的公示栏进行了公示，但该工程并未进行单独的公摊面积测绘，有关该房屋的公摊面积计算包含在被告公示的整体测绘报告里。原告所说的半价和不计价的问题，原告所购买的房屋，涉及到未封闭阳台和院馆是计算一半的面积，飘窗未计算面积，在实测的测绘数据中，对不计算的面积和按一半计算的面积进行了扣除，原告得到的房屋实际面积和房屋买卖合同中所载明的房屋面积是一致的，故被告不存在欺诈销售行为，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。审理查明的事实经审理查明：被告于2013年以出让方式取得瓮安县雍阳镇河滨社区总土地面积为30516平方米、编号为瓮让2013-13号的土地建设用地使用权，开发建设绿城国际小区，被告于2014年1月1日开工建设该小区4、5号楼，并于2014年2月28日取得该4、5号楼的商品房预售许可证。嗣后，被告即对房屋进行对外销售。二原告于2014年6月19日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于瓮安县雍阳镇河滨社区绿城中央公司二期5幢4层4-6号房屋，合同约定房屋建筑面积为109.72平方米的，套内建筑面积85.91平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4586.61平方米，总价款394036元，二原告当即支付首付款119036元，余款275000元以公积金贷款方式支付；合同约定于2016年11月21日前交付该房屋。被告于签订房屋买卖合同当日向二原告出具承诺书，承诺二原告购买绿城国际5栋4-6号房，在二原告执行《商品房买卖合同》的前提下，被告承诺在2016年6月30日购房客户可进场装修所购房屋；该期限届满时，二原告要求进场装修房屋，被告方以该房屋水电设施未安装完毕不具有装修条件为由未让二原告进场装修。2016年9月27日，绿城国际5号楼峻工，并进行峻工验收备案。2016年11月21日交房时间届满，该5号楼已具备交房条件，被告对外公告通知购房者办理接房手续，被告在2016年11月21日之后的交房期间，在该楼盘公示栏对外公示了该工程的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证以及该工程不动产测量报告等。原告于2016年12月4日与被告办理了接房手续，随后进场装修房屋。二原告以被告多收房屋不计价、半计价面积的房款及逾期进场装修为由，向本院提起诉讼，要求如前所请。在本案审理过程中，二原告对被告已在公示栏公示了房屋的不动产测量报告及其他有关许可证的事实认可，但要求被告出示单独的房屋公摊面积测绘报告，被告表示该房屋仅有整体的不动产测绘报告，房屋公摊面积计算已经列入该不动产测绘报告里，未对房屋公摊单独进行测绘。二原告在第一次庭审中表示，对房屋的面积进行实测后发现房屋不包含按一半计算和不计面积的部分，认为房屋实际面积与所购买的房屋面积不一致，原、被告双方均同意对二原告所购房屋进行面积进行评估测量，本院在第一次庭审后，邀请为被告提供不动产测量报告的金山勘测公司勘测人员到庭，对二原告进行了测量释明后，二原告对房屋面积不再提出异议，亦不要求再对房屋面积进行评估测量。二原告在第二次庭审中对建筑面积及套内建筑面积未有异议，但要求将房屋的实际面积全部计入房屋产权证内；被告表示，房屋的半封闭阳台、院馆是按国家建筑测量规范的要求只计入一半面积，对房屋的飘窗是不能计入房屋面积的，故原告的实际套内建筑面积是大于合同载明的套内建筑面积的，被告对原告提出的各项诉讼请求均不认可，双方各执一词，无调解可能。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、置业计划书、承诺书、被告提交的预售许可证、不动产测量报告、竣工验收备案表、接房手续、公示照片、合同填列表、购房款收据等，以及二原告与被告的法庭陈述在卷为凭，经开庭质证和本院审查，其来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信，作为认定上述事实的依据。原告提交的诉讼材料复印费收据、原始尺寸图，经被告质证不予认可，该复印费收据不属正规发票，原始尺寸图也未列明出处，故本院不予认定。判决结果及理由本院认为，本案的争议焦点在于：二原告所购房屋是否与《商品房买卖合同》一致，是否存在面积差异；被告是否应当退还多收的房款并三倍赔偿；被告未按承诺书提前让二原告进场装修是否应当承担违约责任。关于二原告所购房屋是否与《商品房买卖合同》中约定的面积有差异的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定二原告所购房屋建筑面积为109.72平方米，套内建筑面积为85.91平方米，二原告表示，该房屋的实际尺寸与该合同第30页房屋平面图标注的尺寸一致，经计算，该房屋的实际套内建筑面积大于85.91平方米，根据我国现行的《房产测量规范》，未封闭的阳台及院馆只能计入一半面积进入房屋套内建筑面积，房屋的飘窗不能将面积计入房屋套内建筑面积，故二原告的该房屋买卖合同中的套内建筑面积只有85.91平方米，未包含未封闭的阳台、院馆不计入套内面积的那一半面积和飘窗的面积，二原告要求将这部分面积计入套内建筑面积，违反《房产测量规范》的规定，故本院不予采纳。关于被告是否应当退还多收房款并三倍赔偿的问题。双方已签订书面的《商品房买卖合同》，且合同中已经对房屋的计价方式进行了明确约定，虽二原告主张系按《置业计划书》约定的总建筑面积计价，但该《置业计划书》并非《商品房买卖合同》的组成部分，且在《置业计划书》下方亦注明：“以上数据仅供参考，不排除调整的可能性，应以最终签订的《商品房买卖合同》为准”，故双方之间有关房屋买卖的内容应以《商品房买卖合同》为准，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，二原告应按《商品房买卖合同》履行自己的义务；二原告主张系在对被告提供的《商品房买卖合同》格式合同的具体内容不知情的情况下签订的，但从被告提供的《合同填列表》来看，已经将该合同中关键的房号、建筑面积、成交单价、成交总价、付款方式、首付款、贷款金额、大修基金进行了特别的提示，二原告对此认可并签名，故可以推定二原告在签订《商品房买卖合同》时对该格式合同的内容是明知的，且二原告在发现正式的合同内容与《置业计划书》内容不一致时，未向被告提出异议或者要求更改《商品房买卖合同》的内容，故对二原告的此项主张本院不予采信。另外，二原告还主张应按《置业计划书》上户型鉴赏图中标注的未封闭的阳台、院馆应按半计价方式计算房价，但双方并未在《商品房买卖合同》中对此予以约定，且二原告实际支付的购房款与《商品房买卖合同》中约定的一致，房屋面积亦不存在差异，故二原告要求被告退还房款的理由不充分，本院不予支持；同理，对二原告要求被告承担多收房款三倍赔偿责任的请求，本院亦不予支持。关于被告是否应当承担未让二原告提前进场装修违约金的问题。被告出具书面承诺书，承诺二原告在履行《商品房买卖合同》的前提下，可提前于2016年6月30日前进场装修；双方已在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2016年11月21日，在该期限届满时，被告已经具备交房条件，故被告不存在逾期交房的行为，且双方在庭审中均表示该书面承诺书并非是对《商品房买卖合同》中交房时间的变更，且未约定违约责任，故原告主张按《商品房买卖合同》的规定要求被告承担违约责任，其理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李吉洪、周亚平的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2578元，由原告李吉洪、周亚平共同负担。权利义务告知如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  余家静二〇一七年六月十六日书记员  杨传梅