北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6580号上诉人（原审被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人：孔建涛，总经理。委托诉讼代理人：孟慧玲，女，1977年1月5日出生。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生。被上诉人（原审被告）：北京大龙供热中心，住所地北京市顺义区仁和地区顺西路**号***室。法定代表人：缐杰锋，经理。委托诉讼代理人：马丽，女，1980年10月29日出生。委托诉讼代理人：徐全立，北京市扶正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绵丽萍，女，1978年12月18日出生。上诉人北京合景房地产开发有限公司(以下简称合景公司)因与被上诉人绵丽萍、北京大龙供热中心（以下简称大龙供热中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合景公司之委托诉讼代理人田丹，被上诉人大龙供热中心之委托诉讼代理人马丽、徐全立，被上诉人绵丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合景公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回绵丽萍的一审全部诉求。事实和理由：1.一审认定本案发生泄漏的供热管线设置在主体结构中错误，事实上是设置在地面装饰层的隐蔽管线，与建筑主体结构无关。2.绵丽萍发现暖气漏水后未采取有效方法来避免损失进一步扩大，致使整个房屋受损，其对扩大的损失有不可推卸的责任。3.一审未对损失原因进行鉴定，仅按照扩大损失面积及装修重置为目的对装修修复费用进行了评估，总体费用过高。4.一审适用法律错误。《商品住宅工程质量保修规程》属于行业规范，不属于正式法律渊源，不应作为裁判依据，关于保修期的认定应以双方签订的《住宅质量保证书》中的约定为准，应为2年。绵丽萍辩称，同意一审判决，不同意合景公司的上诉请求。大龙供热中心辩称，同意一审判决，不同意合景公司的上诉请求。我中心与绵丽萍之间是供热合同关系，不是房屋买卖合同关系，所以本案与我方无关。绵丽萍向一审法院起诉请求：1.合景公司和大龙供热中心共同赔偿我装修损失46556元；2.合景公司和大龙供热中心共同赔偿我租房费16000元；3.合景公司和大龙供热中心共同赔偿我工程费500元；4.合景公司和大龙供热中心共同赔偿我搬家费一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.绵丽萍提交与大龙供热中心工作人员的录音材料一份，时间为2016年4月15日，证实漏水后绵丽萍遭受财产损失。大龙供热中心表示该份录音可以证实绵丽萍漏水部位系自采暖设施，属于房屋质量问题。合景公司表示该录音与其无关。该份证据可以证实绵丽萍房屋泄漏造成损失的事实。2.绵丽萍提交《商品住宅工程质量保修规程》北京市地方标准一份，用以证实本案保修期限应与房屋主体保修年限相同。合景公司表示该份文件为地方性文件，应根据建设工程质量管理条例约定的保修期限执行。该份证据真实性法院予以确认。3.合景公司提交房屋交接单一张、房屋交验表一张、住宅质量保证书及住宅使用说明书一份，证实合景公司已经在2013年12月9日将房屋交付给绵丽萍，供热系统保修期为两个采暖期，绵丽萍所述泄漏部位已经超过保修期，且绵丽萍在收房时并未提出供热管道预埋管存在质量问题。绵丽萍表示认可材料真实性，但交房时只对表面设施进行了查看，交房单及交验表无法证明对预埋管线进行过验收。应按照其提交的《商品住宅工程质量保修规程》北京市地方标准确定保修期限。4.北京科正资产评估有限责任公司出具的评估报告书一份，评估意见为：703室装修修复费用损失价值46556元。合景公司表示该份评估报告系按照有资质施工单位进行修复时确定的价格，包含了企业管理费、利润、税金等费用，个人施工队不会产生这些费用。鉴定机构按照扩大损失面积原则进行鉴定，总体费用过高。绵丽萍及大龙供热中心未对评估报告提出异议。合景公司上述主张未提交证据，其关于企业管理费、利润、税金等费用的辩解意见，无法律依据，法院均不予采信。法院对评估报告确定的金额予以认定。一审法院认为：本案主要争议焦点为谁是适格的赔偿主体。合景公司与绵丽萍存在房屋买卖合同关系。双方一致认可发生泄漏的供热系统预埋管系合景公司交付给绵丽萍房屋的构配件之一，合景公司在未提交证据证明绵丽萍存在改动、更换预埋管的情况下，作为房屋建设和出售单位应依照合同约定或有关规定提供符合质量标准的设备。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十八条规定，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。绵丽萍提交了《商品住宅工程质量保修规程》，该份文件系北京市住房和城乡建设委员会等部门制定的关于北京市住宅工程质量保修的相关标准、规程，双方均应按照该规程的要求履行。合景公司称根据双方签订的《住宅质量保证书》约定，供热系统质量保修期为2个供暖季，绵丽萍房屋预埋管泄漏时间为2016年4月中旬，已经超过供暖季。但根据《商品住宅工程质量保修规程》规定，采暖及制冷系统质量保修期不得低于2年，若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。本案中发生泄漏的供热系统管线设置在主体结构中，属于预埋管线，该管线的保修期限应与主体结构使用年限相同，不适用于2年的质量保修期限，故合景公司关于已经超过质量保证期限不承担赔偿责任的辩解意见，法院不予采信。合景公司作为房屋出卖方，履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。绵丽萍要求大龙供热中心承担连带赔偿责任的依据不足，法院不予支持。绵丽萍因修理管线刨地、恢复室内装饰装修原貌而支付的费用属于其合理损失，合景公司应予赔偿，合景公司虽对装修费用数额提出异议，但未提交相反证据，法院对其辩解意见不予采信。绵丽萍的房屋被管线漏水损坏严重，对重新装修期间的合理租房损失及搬家费法院予以支持，具体数额法院酌情确定。判决：一、北京合景房地产开发有限公司赔偿绵丽萍各项损失共计五万六千零五十六元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回绵丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费8000元，由北京合景房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费1426元，由绵丽萍负担198元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担1228元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，各方均未提交新证据。对于一审查明的事实，各方均无异议，本院予以确认。上述事实，有商品住宅工程质量保修规程、住宅质量保证书、住宅使用说明书、录音材料、房屋交接单、房屋交验表、评估报告书等证据材料在案佐证。本院认为，依据双方的诉辩意见及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于合景公司是否应就绵丽萍的损失承担赔偿责任，以及赔偿数额如何确定。绵丽萍与合景公司存在房屋买卖合同关系，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方一致认可发生漏水的原因在于墙体内预埋供热管道有沙眼，而该预埋管道系合景公司交付给绵丽萍的房屋构配件之一，合景公司作为出卖人，应依照约定提供符合相关质量标准的房屋和设备。现因预埋供热管道存在质量问题发生漏水事故，导致绵丽萍产生损失，合景公司应对此承担赔偿责任。合景公司上诉称发生泄漏的供热系统管线不属于建筑主体结构，应依据双方签订的《住宅质量保证书》的约定确定保修期为2个供暖季，涉案管线发生漏水事故时已经超过2年保险期，故其无需再承担保险责任。对此本院认为，合景公司与绵丽萍签订的《北京市商品房预售合同》第十八条约定，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。而绵丽萍提交的《商品住宅工程质量保修规程》属北京市商品住宅工程质量保修的相关标准、规程，故《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限应符合《商品住宅工程质量保修规程》的规定。依据《商品住宅工程质量保修规程》的规定，除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系统质量保修期不得低于2年，若管道设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。本案中，设置于地面内的预埋采暖管线发生漏水，合景公司虽上诉称该管线设置在地面装饰层下，在主体结构之外，但其认可该管线系属隐蔽管线，故无论该管线是否设置于主体结构之内，均不应适用2年的质量保修期限，故对合景公司的该项上诉意见，本院不予采纳。另，如前文所述，合景公司作为涉诉房屋的出卖人，对所出售的标的物负有瑕疵担保责任，涉案漏水事故确因合景公司所提供房屋管线存在沙眼这一质量问题导致，合景公司所负有的瑕疵担保责任并不因保修期届满而免除。合景公司提出绵丽萍造成损失的扩大，但本案中没有证据证实绵丽萍存在扩大损失的过错行为，故本院对此不予采信。合景公司上诉主张针对涉案房屋装修修复损失的评估报告书所确定的总体费用较高且有悖修复为主、重置为辅的初衷，但评估报告书中明确载明评估对象与范围为“仅对房屋装修修复费用损失的价值进行评估”，评估的价值类型为“评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”，该评估报告亦不存在其他不能作为证据使用的情形，故对该评估报告的证明力本院予以确认，合景公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原审依据评估数额确定合景公司赔偿绵丽萍重新装修的经济损失，并结合原有装修损坏程度及重新装修情况，对于重新装修期间的合理的租房损失及搬家费予以酌定，均无不当，本院予以维持。综上所述，合景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228元，由北京合景房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 孙 妍二〇一七年六月十二日书记员 黄 蕾书记员 陆九阳