四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终273号上诉人（原审原告、反诉被告）：李小华，男，汉族，生于1972年，住江油市。委托诉讼代理人：周游，四川鼎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王友良，男，汉族，生于1973年，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶茂，四川太白律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：文利平，男，汉族，生于1972年，住江油市。委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶茂，四川太白律师事务所律师。上诉人李小华、王友良、文利平因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2015）江油民初字第3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李小华的委托诉讼代理人禹波、上诉人王友良、文利平的共同委托诉讼代理人陈茂林、叶茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李小华的上诉请求：1.请求依法撤销江油市人民法院（2015）江油民初字第3823号民事判决第三项。2.依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定双方租赁合同解除的根本原因是“租赁房屋经过数次整改始终达不到消防检查合格标准，现目前已经无法实现被上诉人租赁房屋的经营目的”错误。2.一审判决无视双方签订的《租赁合同》约定，仅以被上诉人的片面之词，以及并未经上诉人参与、质证的《现场勘验记录》认定：“被上诉人实际承租房屋面积超过双方在《租赁合同》附录图纸中约定的红线范围内的350平方米”错误。双方实际租赁房屋仅仅只有350平方米，其余面积是被上诉人占用、违法扩建的房屋。3.一审判决认定“上诉人与被上诉人对于租赁房屋消防不合格均存在责任”是错误的，租赁房屋的消防责任应当全部由被上诉人承担。对于消防责任的承担，双方在《租赁合同》中有明确的约定，全部由被上诉人承担。按照相关法律、法规规定消防责任应当由被上诉人承担。而且消防部门也认定消防责任应当由被上诉人承担。上诉人出租的房屋消防验收本就是合格的，造成消防不合格的原因是被上诉人在租赁合同签订后，擅自对房屋未按消防大队审核通过的图纸进行装修、扩建造成的。（二）一审判决适用法律错误。对于本案的审理，一审法院将本诉应适用的法律与反诉应适用的法律混淆。本诉涉及租赁合同是否成立、房屋是否交付、租金是否给付，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定；反诉中，被上诉人要求赔偿经济损失，需要区分过错，应适用《中华人民共和国侵权责任法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定。但一审法院却混淆法律，从而导致适用法律错误。按照最高法院的相关司法解释，即使是未经批准建设的临时建筑，即使租赁合同无效，亦应比照租金标准支付占用使用费。（三）通过本案查明的事实可以看出，被上诉人将自己经营不善造成的恶果转嫁给出租人是没有法律依据的。王友良、文利平辩称，（一）一审判决认定事实部分正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定：租赁房屋经多次整改不能达到消防检查合格标准，无法实现租赁房屋经营目的，并据此判决解除租赁合同正确。2.一审法院现场勘验并认定：答辩人实际租赁房屋面积超过合同附图红线范围内的350平方米符合客观事实。（二）一审判决关于“上诉人与答辩人均对租赁房屋消防检查不合格均存在责任”的事实认定完全错误，应由修建违章建筑的上诉人承担全部责任。1.虽然上诉人出具了江油市公安局的江公消验（2006）第61号《建筑工程竣工消防验收意见书》、中共江油市委员会江委（2011）60号文件和江油市公安局的江公消安检字（2015）第0006号消防安全检查合格证，但江油市公安局的两个合格证是主楼所在的虹桥宾馆室内装饰工程和后来改名为龙顺大酒店的消防检查合格，并非是出租房屋所在的副楼也取得了消防检查合格证，而江油市委不是消防安全主管部门，其出具的江委（2011）60号文件不能证实副楼消防验收合格达标，仅证明建筑结构安全。2.根据江油市公安局江公消竣查字（2015）第0001号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》可知：租赁房屋主要存在电源、应急广播、消防安全出口卷帘门、自动喷水灭火系统喷头和未按审核装修图施工等问题。接到通知后，答辩人整改了电源、应急广播、消防安全出口卷帘门、自动喷水灭火喷头系统，但因楼梯间酒水超市和厨房两处违章建筑无法整改，在多次整改前面4处隐患问题后，均因违章建筑无法通过消防检查验收。因此，出租房存在违章建筑是消防检查不合格的根本原因。3.违章建筑是出租人即上诉人在2004年—2006年期间违章修建，上诉人应对消防检查不合格承担全部责任。综上所述，违章建筑的修建主体是上诉人，上诉人应当对租赁房屋不能通过消防检查承担全部责任，答辩人不知情租赁上诉人故意隐瞒存在违章建筑的房屋不违法违约，不应承担法律责任。（三）一审判决适用法律错误，应适用《合同法》，适用《民事诉讼法》错误。在一审程序中，双方当事人已全面、充分履行举证责任，法院能够据此查明上诉人违法修建的违章建筑是造成租赁房屋消防检查不合格的根本原因，且也是造成承租人不能实现合同目的的原因，上诉人应当承担违约责任，但一审法院故意偏袒上诉人，以所谓举证不力驳回答辩人的诉请。因此，一审判决适用法律错误。王友良、文利平的上诉请求为：请求撤销一审判决第四项，改判被上诉人退还上诉人保证金5万元、赔偿停业损失532636.5元和房屋装修损失390379.2元，合计973016元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决不认定被上诉人违法修建了附楼厨房及2号楼梯扩大的建筑面积错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，出租人应当保证出租房屋是合法建筑，依据上诉人提交的证据可以认定附楼厨房及2号楼梯扩大的建筑系2004年修建的违法建筑。2.一审判决不认定违法建筑是造成消防验收不合格的根本原因错误。建筑工程能否取得消防验收合格证的关键是该建筑是否是合法建筑。上诉人租赁取得讼争房屋使用权后，根据北京森磊建筑规划设计有限公司设计并提供备案登记的建设工程消防设计施工图施工，并根据江油市公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，在多次整改后，仍然不能取得消防验收合格证的根本原因是因为被上诉人在附楼擅自扩大了厨房、2号楼梯的建筑面积，即违法建筑导致无法取得消防验收合格证，但一审判决却认定附楼消防验收不合格系多种原因造成的，出租人和承租人均应承担责任的事实认定错误。（二）一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人履行维修义务，保持租赁物符合约定用途是出租人的主要合同义务，怠于履行义务导致不能实现承租人合同目的的，应当承担相应的赔偿责任。同时按照双方签订的《房屋租赁合同》第五章第7条的约定，租赁物原有消防设施的维修义务并没有交由上诉人承担，但是在上诉人多次通知被上诉人维修时被上诉人却拒不履行该法定义务。加之被上诉人违反《房屋租赁合同》第三章的约定，其用于出租的部分建筑系违法建筑，造成上诉人无论怎么整改也不能通过消防验收，导致上诉人虽然签订租赁房屋的使用权，但却不能正常开展经营活动，不能实现其租赁房屋获得收益的合同目的，给上诉人造成重大经济损失，被上诉人依法应当按照相关法律的规定，赔偿上诉人的经济损失。（三）一审判决结果显失公平，有违司法公平正义原则。在出租人不履行合同主要义务，违法行为导致承租人不能实现合同目的的情况下，人民法院应当依照《中华人民共和国合同法》的规定，判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失，以实现公平正义。李小华辩称，（一）、一审判决认定王友良实际承租的面积超过双方在《房屋租赁合同》中约定的红线范围内的面积错误，认定王友良与李小华对消防验收不合格均存在责任错误；造成消防验收不合格的原因是王友良的行为所致，与李小华无关。1.一审判决对于租赁房屋的面积认定错误。根据双方签订的租赁合同的约定及红线图标注的租赁范围，都能明确双方达成租赁房屋范围的合意，即租赁范围以红线标注范围为准。一审中，王友良并未出示任何证据证明李小华将其用作酒水超市及厨房的房屋一并出租给王友良，也没有证据证明该部分属于王友良实际承租的范围。一审法院在未通知李小华到场的情况下，虽前往租赁房屋实地勘察，但勘察的房屋已经被王友良装修、改造，其现状自然是红线范围内面积与红线范围外面积是一体的，以此勘察结果来认定实际租赁面积超出了红线范围面积是错误的，并以此推翻双方签订的租赁合同及红线图是没有任何依据的。至于红线范围之外的面积，应当根据其他相关法律关系进行处理，不能作为实际租赁面积进行处理。2.王友良的以下行为是造成消防验收不合格的根本原因。（1）王友良的违约行为。王友良没有按照双方签订的租赁合同的约定，在装修房屋时没有经过李小华签字同意，也没有经相关行政管理部门批准。（2）王友良的装修行为。王友良在进行装修时，没有按照经审查备案的《消防设计施工图》进行施工，擅自占用和扩大使用面积，从而导致消防验收不合格。3.李小华没有任何行为导致租赁房屋消防验收不合格。李小华租赁房屋的行为不存在任何过错。其按照租赁合同的约定，全面恰当地履行了自己的合同义务。而且李小华出租的红线范围内房屋，有充分的证据证明其消防是合格的。（二）消防验收不合格的责任应当由王友良承担。（1）依照《消防法》的相关规定，在本案中，经营者是王友良，对房屋进行重新装修的也是王友良，消防责任、消防安全依法应当由王友良自行承担。（2）依据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉租赁房屋的消防设施的完善、费用的支付、消防责任的承担、消防设施的安装等都应由王友良负责，且必须经过消防部门验收合格后方可使用。（3）消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》认定的消防责任主体也是经营者王友良。（三）一审判决虽然认定李小华对消防验收不合格存在过错是错误的，但其不予支持王友良反诉关于经济损失、退还保证金的诉请是事实和法律规定的。（四）、一审判决不予支持李小华关于租金、占用使用费、违约金是没有法律依据的，应当予以纠正。李小华向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方于2014年10月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；2.判令被告王友良在合同解除后一天内，按合同约定无条件将租赁房屋返还给原告；若逾期返还，则按每日5000元的标准向原告支付逾期交房的赔偿金；3.判令被告向原告支付从2015年10月5日至被告返还租赁房屋给原告期间的房屋租金按照每日931元的标准计算，并从2015年8月5日起按每日5%的标准向原告支付违约金直至付清时止；4.判令被告立即返还擅自占用的86.4平方米房屋，并向原告支付2014年8月5日至返还占用房屋期间的使用费（按每年每平方米971计算）；5.诉讼费、保全费由被告承担。王友良、文利平向一审法院提起的反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系；2.判令反诉被告退还反诉原告保证金5万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因停业整改造成的损失532636.5元和房屋装饰装修损失390379.2元，共计923016元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年10月5日，李小华作为甲方，王友良作为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份。该合同载明：甲方将位于江油市涪江中路（原东大街）85.87.89号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积约350平方米；租赁期限为3年，即2014年10月5日起至2017年10月4日止；在房屋租赁合同生效后甲方向乙方收取当年的房屋租金68000元，合同签字生效后每一年一次性付清租金。在每年租赁期满60天前即8月5日前向甲方支付租金，乙方延迟未付租金则按拖欠租金每天5%的违约金支付给甲方，同时甲方也可收回房屋并解除合同。该合同第四章第一条约定：在租赁期内，乙方负责支付房屋所产生的租赁税及个人所得税、土地和房屋使用税等一切费用，乙方自行向有关部门申请缴纳…第五章第一条：乙方因经营需进行重新改造装饰装修，乙方申请及装修图纸，必须经甲方同意签字并还经行政部门批准方可施工，装修费用由乙方自行承担；第四条乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同内所规定的应向甲方缴纳一切费用，逾期缴纳甲方按合同第二章二条、第七章二条追究乙方责任；第七条：乙方对该租赁物消防设施的自行完善必须按国家要求标准予以完善，经消防部门验收合格后方可使用…第十一条：合同期终止或经甲乙双方协商一致提前终止合同时，承租房屋内外的已装饰装修部分乙方不得进行拆除和损坏，如拆除和损坏，则乙方予以恢复或按原装饰装修费用向甲方赔偿；第六章：乙方在租赁期内向甲方缴纳房屋保证金五万元，在合同期内乙方不得将该承租房屋转让给第三方…如乙方违反合同条款，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金悉归甲方所有…保证金在2014年10月5日前付清。第七章：违约及赔偿责任：如甲方不履行合同义务，擅自提前解除合同，由甲方向乙方偿付30万元违约金，不再向乙方赔偿装饰、设备设施等其他一切损失；如乙方不履行合同义务，擅自提前解除合同，由乙方向甲方偿付30万元违约金，若乙方擅自单方面提前解除合同，则乙方必须向甲方支付租赁合同期余下租期租金，同时甲方有权追究其他一切损失；该合同双方均签字并捺印。在该合同的附录图纸部分，双方以红线勾画出了租赁范围并标注“红线内租赁范围内约350平方李小华2014.10.5王友良”。同日，双方再次签订《补充协议》约定：甲方（李小华）将房屋已装修的顶、地、灯柜、水电等装修设施，按现状交乙方使用，乙方每年支付甲方装修设施费21万元；乙方因经营需进行重新改造装饰装修，乙方需向甲方申请并提供装修图纸，经甲方同意并签字后，由乙方自行向行政部门申请批准后方可施工，装修费用由乙方自行承担。该协议双方均签字并捺印。2014年10月10日，文利平作为乙方，与“冰河时代火锅”的负责人凌敏（委托代理人杨世州）签订了《转让协议》，协议约定转让价款为4万元，甲方将资产移交给乙方所有，乙方一次性付清转让价款。协议签订后，文利平一次性向对方支付了转让款4万元。在与李小华签订租赁合同后，王友良按约向李小华缴纳房屋保证金5万元，2014年10月10日李小华交付房屋，房屋交接清单上显示房屋内设施均完好。10月20日，王友良向李小华交付一年房租费（2014年10月25日起至2015年10月24日止）6.8万元、物业维护费25.2万元、保证金5万元，共计37万元。2014年12月6日，王友良向负责消防设施维护的雷刚（江油市龙顺大酒店负责人、李小华房屋的另一出租人）支付了消防主系统设施、设备的使用费、维修费、人工费、材料费3000元。另查明，王友良租得该房屋后与文利平合伙经营“江油市中坝镇万国美食汇”餐厅，于2014年12月11日进行了建设工程消防设计备案登记，所依据的餐厅消防设计图纸的设计单位是北京森磊源建筑规划设计有限公司。装修后，该餐厅于2015年1月1日正式营业。2015年2月15日，江油市公安消防大队向“江油市中坝镇万国美食汇”餐厅出具《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》【江公消竣查字（2015）第0001号】，该通知书载明：“江油市中坝镇万国美食汇餐厅：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格。主要存在下列问题：1.该工程消防联动控制器不能切断火灾区域的非消防电源…；2.该工程消防应急广播不能正常联动…；3.该工程未按已经审核通过图纸施工（厨房擅自扩大建筑面积且未设置自动喷水灭火系统喷头；2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市）…；4.1号楼梯安全出口使用卷帘门不能向外开启…；5.该工程自动喷水灭火系统喷头附加有装饰性涂层…你单位应当组织对上述存在问题进行整改…”接到整改通知后，王友良数次整改消防设施，均无法通过消防验收，无法办理消防证。为此，王友良也多次与李小华联系无果；2015年12月7日，王友良再次通过特快专递的方式向李小华发出《要求履行消防整改义务通知》，并附上【江公消竣查字（2015）第0001号】通知书。后“万国美食汇”停止营业。还查明，2006年11月30日，江油市公安局出具江公消验【2006】第61号《建筑工程竣工消防验收意见书》上载明“江油市虹桥实业有限公司申报的虹桥宾馆室内装饰装修工程，经竣工消防验收，在消防方面具备使用条件，同意交付使用”；2015年3月6日，江油市公安消防大队向江油市龙顺大酒店颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证【江公消安检字（2015）第0006号】；在中国共产党江油市委员会江委【2011】60号文件关于对江油虹桥商务酒店震损后安全性问题有关要求落实情况的报告中，消防部门对附楼的消防情况进行了检查，认为是符合消防要求的。同时查明虹桥宾馆该栋楼分为主楼、附楼两部分，主楼就是龙顺大酒店所在1-7楼，也即是具有消防安全检查合格证的部分；附楼就是“万国美食汇”所在的1-2楼。另外，在城市行政执法局的两份执法询问（调查）笔录中得知，附楼的一楼（砖混结构）修建时间是2004年，二楼（彩钢房）修建时间是2006年。江油市中坝镇人民政府及江油市城乡规划建设和住房保障局均证明2004年及2006年修建部分未办理建房审批手续及规划审批手续。另外，本庭在现场勘验时发现王友良实际的承租面积超过双方在《租赁合同》附录图纸中约定的“红线范围内的350平方米”。以上事实，有当事人双方陈述、原、被告双方身份证复印件、工商登记信息、《房屋租赁合同》、补充协议、江公消验【2006】第61号意见书、江公消安检字2015第0006号、房屋交接清单、交接现场照片、租赁房屋四至界限图、建设工程消防设计备案登记表、“万国美食汇”餐厅消防设计施工图、江油市消防大队《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、江委【2011】60号文件、收据、转让协议、《要求履行消防整改义务通知》、营业收入明细账、固定资产总账及明细账、执法询问（调查）笔录两份、现场勘验记录等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本诉原告（反诉被告）李小华与本诉被告（反诉原告）王友良签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，双方房屋租赁关系合法成立。由于该租赁房屋经过数次整改始终达不到消防检验合格标准，现目前已经无法实现王友良租赁该房屋的经营目的，故当事人双方要求解除租赁合同的主张，本院予以支持。本诉原告李小华起诉中除了请求解除租赁合同、返还房屋并给付占用期间的租金外，还请求对方立即返还其擅自使用的86.4平方米房屋并支付相应使用费；反诉原告王友良在反诉中除了请求解除租赁合同关系、退还保证金外，还请求对方赔偿自己因停业整改所造成的损失及装修装饰损失费。故本案争论的焦点是案涉房屋消防检查不合格的责任应该由谁来承担。王友良认为自己从李小华处租赁房屋经营“万国美食汇”，在消防办案检查不合格通知书中明确注明其中最重要的原因是“厨房擅自扩大建筑面积、2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市”，这个原因是在自己接手之前就形成的；同时由于李小华在2004年修建砖混平房、2006年修建彩钢板房时，均未办理任何建房审批手续及规划审批手续，故王友良认为案涉房屋为违章建筑，消防问题历史存在，无法通过整改来消除消防不合格的原因，房主李小华应承担责任并赔偿“万国美食汇”因消防问题而闭门整改所造成的损失；李小华则认为自己所有该栋楼于2015年3月已经取得江公消安检字【2015】第0006号消防安全检查合格证，江油市市委出具的文件中也明确附楼的消防也是合格的；同时在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定消防责任应当是由租赁者自行承担，造成消防验收不合格的原因是王友良在租赁合同签订后，擅自对房屋进行装修，擅自占用租赁物以外的房屋，且未按消防大队审核通过的图纸施工。本案中，双方均认为“万国美食汇”在消防办案检查不合格最重要的原因是“厨房擅自扩大建筑面积、2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市”，但是本诉原告李小华并未提供证据证明是王友良在承租房屋后擅自扩大厨房面积及擅自设置酒水超市，王友良也并未提供证据证明该两处设置是在自己承租以前就已经存在，同时由于王友良承租的部分位于附楼，李小华又不能提供附楼部分的消防合格证明；结合李小华的附楼部分属于无规划许可证及报建审批手续、消防办案检查不合格存在的其它原因，由此本院认为关于附楼部分的消防不合格原因是多方面的，出租人及承租人对此均存在责任。另外，关于王友良在反诉中请求李小华应赔偿其因停业整改所造成的损失，由于本院认为双方对消防不合格均存在责任，且王友良只是提供了一份自己指标核算的“营业收入明细账”，故无法真实证明自身的损失额度，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修费问题，合同明确约定了由王友良自行承担，对此本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”、第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定,一审法院作出如下判决：一、解除本诉原告李小华与本诉被告王友良签订的《房屋租赁合同》；二、限本诉被告王友良、文利平于本判决生效之日起十日内向本诉原告李小华返还所租赁的房屋；三、驳回本诉原告李小华其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王友良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6400元，由本诉原告李小华承担；本案反诉案件受理费13530元，由被告（反诉原告）王友良、文利平承担。二审中，当事人没有提交新证据。原审判决所认定的事实，除“本庭在现场勘验时发现王友良实际的承租面积超过双方在《租赁合同》附录图纸中约定的红线范围内的350平方米”外，其余事实本院予以确认。本院二审查明，上诉人王友良使用的厨房和酒水超市不在双方签订的《租赁合同》附录图纸中约定的租赁范围内。本案的诉讼过程中，双方当事人在原审2016年3月23日的庭审中均同意解除双方签订的房屋租赁合同。本院认为，上诉人李小华、王友良签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，由于案涉房屋虽经数次整改，始终不能达到消防验收合格的标准，现已无法实现王友良租赁该房屋从事经营活动的目的，现双方当事人达成了解除租赁合同的合意，本院予以支持。在双方解除房屋租赁合同后，作为承租人的王友良依法应当将其所租赁的房屋返还给出租人李小华。依据双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点为造成案涉房屋消防验收不合格的归责问题以及是否应当按照合同的约定履行合同义务的问题。首先，依据收集在卷的有效证据和本院二审查明的事实可以认定，造成“万国美食汇”消防验收不合格最重要的原因系“厨房擅自扩大建筑面积、2号楼梯擅自扩大建筑面积设置酒水超市”，该厨房和酒水超市不在双方当事人约定的房屋租赁范围内，且造成消防验收不合格系王友良在承租房屋后超出租赁范围擅自扩大厨房面积及擅自设置酒水超市所致，故王友良依法应当承担消防验收不合格的相应责任。因消防验收不合格，导致双方当事人订立合同的目的不能实现，系王友良的行为所致，由此而产生的法律后果依法应当由王友良承担。诉讼中，虽然王友良主张其在装修使用厨房和酒水超市时，其征得了李小华的同意，但因其没有提供证据证明该项诉讼主张，其依法应当承担举证不能的法律后果。其次，在双方当事人签订房屋租赁合同后，李小华按照合同的约定，履行了合同义务。作为承租人的王友良亦应按照合同的约定承担给付租金的义务。本案中，根据案件的实际情况，依据公平原则，王友良依法应当按照合同的约定支付2015年10月5日至双方同意解除租赁合同之日止的房屋租金12.74万元[(6.8万元＋21万元)÷12月×5.5月]。因王友良和文利平系合伙关系，文利平依法应当承担连带清偿责任。同时，因解除房屋租赁合同系双方当事人的合意，故李小华依法应当返还王友良的履约保证金。综上所述，上诉人李小华、王友良、文利平的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定,判决如下:一、维持四川省江油市人民法院（2015）江油民初字第3823号民事判决第一、二项，即（一）解除本诉原告李小华与本诉被告王友良签订的《房屋租赁合同》；（二）限本诉被告王友良、文利平于本判决生效之日起十日内向本诉原告李小华返还所租赁的房屋；二、撤销四川省江油市人民法院（2015）江油民初字第3823号民事判决第三、四项，即（三）驳回本诉原告李小华其他诉讼请求；（四）驳回被告（反诉原告）王友良的反诉请求；三、王友良在本判决生效后十日内向李小华支付租金12.74万元，由文利平承担连带清偿责任；四、李小华在本判决生效后十日内返还王友良保证金5万元；五、驳回李小华、王友良、文利平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6400元（李小华预交），一审反诉案件受理费13530元（王友良、文利平预交）；二审案件受理费19930元（李小华预交6400元，王友良、文利平预交13530元）；上述一、二审案件受理费共计39860元，由李小华承担7680元，王友良、文利平承担32180元。本判决为终审判决。审判长  兰大波审判员  陈兴旺审判员  田 苑二〇一七年六月六日书记员  朱玲玲