福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民再395号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡国山，男，汉族，1978年12月5日出生，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：何金东，福建升恒律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰村。法定代表人：黄赛平，董事长。委托诉讼代理人：吴国章，福建壶兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩霞，福建壶兰律师事务所实习律师。再审申请人蔡国山因与被申请人莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2014）莆民终字第296号民事判决，向本院申请再审。本院以（2016）闽民申1331号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。蔡国山及其委托诉讼代理人何金东，金高威公司的委托诉讼代理人吴国章、林彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡国山再审请求：1.撤销一、二审判决，改判被申请人支付逾期办证违约金210568.68元；2.改判被申请人支付蔡国山已付办证费用3871元的利息损失1238.7元；3.被申请人承担一、二审诉讼费用。理由：1.被申请人明知无法办证，提前五年骗取申请人缴纳办证费用作为其他建筑资金周转，造成申请人利息损失，对此被申请人应承担赔偿责任。2.被申请人承担逾期办证违约金是《商品房买卖合同》及《补充协议》约定之义务，且申请人已经穷尽协助办证义务，故被申请人按照合同约定依法应承担逾期办证违约责任。金高威公司辩称，1.双方未约定办证期限，合同第15条约定的是在交房180天内被申请人提供登记资料进行备案的时间，而非申请人取得产权证的时间。2.逾期提供备案资料是由于其他行政部门造成的。3.本案约定违约金标准过高。据此，请求维持原判。蔡国山一审起诉请求：1.金高威公司支付逾期办证违约金210568.68元；2.金高威公司支付已付办证费用3871元的利息损失1238.7元。莆田市荔城区人民法院一审查明，2006年12月8日，原告蔡国山与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买浅水湾荔苑小区5号楼3单元304室，被告应在2007年5月30日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分约定“若被告逾期超过90日，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”；第十五条“关于产权登记”部分约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……遵照逾期交房的违约责任。”《补充协议》第七节“关于产权登记的补充约定”的第二十七条约定“出卖人统一办理产权证”，第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予协助。”合同签订后，原告按约向被告交付了全部购房款217981元。2007年3月20日，双方办理房屋交接手续。原告向被告交纳了办理房屋权属证书的有关费用3871元。2011年9月3日、2013年1月13日，原告分别领取了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。莆田市荔城区人民法院一审认为，讼争《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《补充协议》第二十七条、第二十八条的约定，委托出卖人代办房屋权属证书，所需缴纳的税费均由买受人承担，并在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付，故原告请求被告支付自2007年3月20日起至实际交付房产证、土地证之日止，以原告已付办证费用按建设银行五年期贷款利率标准计算利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。双方于2007年3月20日办理房屋移交手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”及《补充协议》第二十七条关于“出卖人统一办理产权证……”的约定，被告应在2007年9月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告逾期报产权登记机关备案，致原告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供其存在经济损失的证据，且被告提出约定的违约金过高并请求予以减少，故本案违约金酌定调整为按原告所交纳的办证费用总额3871元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案逾期办理房屋权属证书的违约金诉讼时效自被告应把办理权属登记资料报产权登记机关备案的次日即2007年9月21日起计算，且按日计付逾期办证违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告已于2013年1月13日领取了国有土地使用证，而其于2013年2月4日提起诉讼，故其要求2011年2月4日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，不予支持。被告应支付给原告自2011年2月4日起至原告领取土地使用证即2013年1月13日止的违约金。原告请求合理的部分予以支持，请求不合理的部分予以驳回。据此，作出（2013）荔民初字第984号民事判决：一、金高威公司应在判决生效之日起十日内支付蔡国山逾期办理房屋权属证书自2011年2月4日起至2013年1月13日止，以蔡国山所交纳的办证费用总额人民币3871元为基数，按银行同期贷款利率的130%计算的违约金；二、驳回蔡国山的其他诉讼请求。蔡国山不服一审判决，上诉请求改判支持其原审诉求，并判令金高威公司承担本案一、二审诉讼费。二审法院认为，讼争《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示。合同中关于逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，现金高威公司主张所约定的违约金过高，请求予以减少。鉴于蔡国山没有举证证明因金高威公司逾期办证给其造成的损失情况，且客观上，蔡国山也自认购买该商品房是为了自己居住使用，金高威公司的逾期办证行为，也没有给蔡国山带来商品房交易方面的损失，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对合同中“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定予以调整，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原审法院认定蔡国山所交纳的办证费用的利息损失，为蔡国山在逾期办证期间的损失，并据此作出判决，并无不当。蔡国山主张将该商品房的水和燃气的立户费、维修基金等费用计入办证费用，该主张缺乏法律依据，不予采纳。由于蔡国山所行使的是因金高威公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，适用《民法通则》上关于诉讼时效的规定，原审法院在金高威公司行使诉讼时效抗辩权后，对蔡国山超过诉讼时效的部分违约之债的请求权不予保护，并无不当，应予维持。综上所述，蔡国山的上诉请求依据不足，不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，应予维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，再审予以确认。再审另查，金高威公司于2012年11月1日向产权登记机关提交办理本案土地证的相关资料。本院再审认为，双方当事人争议焦点为金高威公司应如何承担违约责任。蔡国山与金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”部分关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任”及《补充协议》第二十七条关于“出卖人统一办理产权证”的约定，金高威公司最迟应在2007年9月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，金高威公司迟至2012年11月1日才向产权登记机关提交办理土地证的相关资料，导致买受人无法在约定期限内取得房地产权属证书，已经构成违约，应依约承担违约责任。金高威公司的违约行为一直处于持续状态，且至2012年11月1日该违约责任方最终确定，故金高威公司应承担的违约责任需根据其违约行为持续发生的状况而累加计算。蔡国山主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性的合同权利，而不是按照金高威公司违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。因金高威公司至2012年11月1日才履行《商品房买卖合同》约定的产权登记义务，故蔡国山于2013年2月4日提起本案诉讼主张自2007年9月20日起的违约金并未超过法定诉讼时效，金高威公司应承担自2007年9月20日至2012年11月1日止的逾期产权登记违约责任。《补充协议》第二十八条约定：办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准向买受人代收税费款，买受人予以协助。据此，金高威公司向蔡国山收取办理房屋权属证书的有关费用并不存在违约行为。本案中，金高威公司收取蔡国山办证费用后未按合同约定时间履行办证义务，故其应向蔡国山承担逾期产权登记违约责任，而不是给付蔡国山已付办证费用的利息损失。蔡国山在已按合同约定主张违约金的同时，还主张金高威公司支付已付办证费用的利息损失，该诉求与合同约定不符，不予支持。《商品房买卖合同》约定金高威公司应按日以蔡国山已付购房款总额的万分之五（折算为年18%）向蔡国山支付逾期履行产权登记违约金，因该标准明显过高，故金高威公司请求人民法院予以适当减少的主张成立，依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，因蔡国山未能举证证明其损失具体数额，故本院根据公平原则，结合案件具体情况酌定金高威公司向蔡国山支付其已付购房款总额的30%即65394.3元（217981元×30%=65394.3元）。综上，蔡国山请求金高威公司支付已付办证费用的利息损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。金高威公司迟延履行产权登记义务，应依法承担违约金65394.3元。蔡国山的再审请求部分成立，再审予以支持。对原审判决适用法律错误的部分，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销莆田市中级人民法院(2014)莆民终字第296号民事判决及莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第984号民事判决；二、莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付蔡国山逾期办理产权登记违约金65394.3元；三、驳回蔡国山的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计8954元，由蔡国山负担6268元，由莆田市金高威房地产开发有限公司负担2686元。本判决为终审判决。审 判 长  李培新审 判 员  陈 蔚代理审判员  赵士旭二〇一七年六月十六日书 记 员  陈 婷