北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初38097号原告：刘明，男，1984年2月5日出生，汉族，住河北省保定市荣成县。委托诉讼代理人：李英姿，北京市高通律师事务所律师。被告：闫冬，男，1985年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：刘然，女，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。第三人：寿晓东，男，1968年12月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李武义，北京市浩盛律师事务所律师。原告刘明与被告闫冬、北京中原房地产经纪有限公司、第三人寿晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘明及委托诉讼代理人李英姿；被告闫冬、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）之委托诉讼代理人刘然、第三人寿晓东之委托诉讼代理人李武义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明向本院提出诉讼请求：1、解除刘明与闫冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、闫冬返还我购房定金10万元、购房款634492元；赔偿我违约金73万元；3、中原公司对上述820036元承担连带赔偿责任；4、寿晓东对上述1554528元承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由闫冬、中原公司、寿晓东负担。事实和理由：2014年4月24日，经中原公司居间，我与闫冬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，闫冬向我出售北京市海淀区阜石路甲x号院x号楼x层x室（以下简称x室），总房价143万元。后我依约支付房款73万元，闫冬将x室交付我使用。2015年3月，闫冬与寿晓东超期未予办理房屋过户手续，我诉至法院要求解除合同，最终法院驳回我的诉讼请求。在案件审理期间，闫冬与寿晓东将涉案房屋进行抵押。2016年8月，我依据生效判决将剩余房款筹措完毕，要求办理x室过户手续，但闫冬及寿晓东置之不理，并于2016年10月抢占x室。闫冬辩称，同意解除合同，不同意其余诉讼请求。中原公司辩称，本案件中的买卖合同不能成交，原因在于双方，与我公司无关，不同意刘明要求我公司承担连带责任的诉讼请求。寿晓东辩称，不同意刘明第四、五项诉讼请求，其余请求与我方无关。有相关证据证明我方与闫冬已经解除买卖合同，我方将房屋出售符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年10月31日，出卖人北京锦绣大地农业股份有限公司与买受人寿晓东签订《北京市商品房预售合同》，购买房屋为x室。2013年12月2日，卖方寿晓东（甲方）与买方闫冬（乙方）就x室签订《房屋买卖见证合同》，合同第一条第3款约定甲方未取得房屋所有权证（尚在办理之中）。2014年4月24日，经中原公司居间，出卖人闫冬（甲方）与买受人刘明（乙方）、居间人中原公司（丙方）就x室签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，约定：总房价143万元，甲乙双方同意采取全款方式付款。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，按照央行现有利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。当日，出卖人闫冬（甲方）与买受人刘明（乙方）签订《补充协议》，约定x室房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓。房屋总价款143万元。双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起8个月为界，最迟在2014年12月31日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方30日的宽限期，在宽限期内仍无法办理完毕产权证的，双方应在友好协商的基础上处理解决，如果双方协议解除买卖合同及本协议的，甲乙双方应当共同承担居间方的居间服务费。甲方应于2014年5月份收到钥匙后将房屋钥匙交予乙方，乙方于2014年5月1日前向甲方支付43万元，含之前所付定金。乙方应于2014年7月31日前向甲方支付30万元，于过户前将剩余房款支付给甲方。2014年4月25日，刘明向闫冬支付定金10万元。之后，刘明陆续向闫冬支付63万元。2014年10月1日起，刘明开始实际使用x室。2015年4月，刘明以闫冬未按期办理房产证为由要求解除合同，庭审中，闫冬、寿晓东均要求继续履行合同，寿晓东表示x室于2015年3月5日办理完毕产权证，已具备过户条件。2016年6月14日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终3844号民事判决书，驳回刘明的诉讼请求。2016年9月22日，寿晓东与案外人周立飞签订存量房屋买卖合同，将x号房屋出售给周立飞，现该房屋已过户至周立飞名下。庭审中，刘明、闫冬、寿晓东、中原公司均认可刘明、闫冬、中原公司三方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年3月14日解除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘明出示证人曹某（自述为中原公司员工）书面证言一份，证明其在2016年8月筹齐剩余房款后要求继续履行合同，但闫冬和寿晓东均不理会，中原公司、闫冬、寿晓东对证言不予认可，刘明进一步提交短信记录若干，证明其自2016年8月起一直要求闫冬、寿晓东继续履行合同，但未收到回应，闫冬、寿晓东对短信不予认可，但未提供任何证据反驳，根据刘明就此事形成的证据链，本院对刘明提交证据予以采信；2.刘明出示结算明细表一份，证明为x室补交了房屋面积差额款4492元，闫冬对该份证据予以认可，则本院对该证据予以采信；3.刘明出示中原公司出具的代理费收据一张，证明花去代理费2万元，中原公司对此证据认可，闫冬、寿晓东对该证据不认可；4、刘明出示x室照片若干、《北京日月神州工程施工合同》及发票、收据若干，证明为x室花费装修及设备费用85567元，闫冬、中原公司、寿晓东对上述证据不予认可；5、刘明出示网上打印信息两份，证明在2016年10月份房屋升值63万元，中原公司、闫冬、寿晓东对上述证据不予认可；6.寿晓东提供协议书一份，上载明：寿晓东（甲方）、闫冬（乙方）、刘明（丙方），甲乙丙三方本着诚实守信，互谅互让的原则，就x室出售事宜，达成如下协议：第一、三方共同找买家，以市场价格最高一方的买主为购买方，从寿晓东处直接过户给买方。卖房款的分配：寿晓东40万，闫冬30万元，剩余归刘明所有。寿晓东、闫冬在该协议书上签字确认，刘明表示自己未在该协议上签字，对该协议不认可；7、寿晓东出示解除合同通知书一份，证明在2016年7月23日向刘明发出解约通知，刘明表示从未收到过该通知，寿晓东对此未进一步举证证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，已有生效判决确认了闫冬与刘明间的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，应当继续履行。就闫冬称刘明在确认合同有效的判决生效后（即2016年6月14日后）迟迟不支付剩余房款的行为构成根本违约，首先双方签订的涉x室的一系列合同中均未提到剩余房款的确切支付时间，仅约定在过户前支付，故依据合同，闫冬不得因刘明未支付房屋尾款而获得合同单方解除权；其次闫冬在先行违约（未按期办理房屋所有权证）导致合同履行不畅的情形下，更应该在房屋尾款的支付时间上与刘明积极协商，达成一致，并给予刘明合理的履行期限，庭审中闫冬称多次催告刘明支付房屋尾款并办理过户，但就此情况并未提供任何证据证明，反观法院采信的短信记录显示，刘明在2016年8月份即明确表示尾款已筹措完毕，可办理房屋过户手续，此时间并未明显超过合理期限，故法院认为刘明并无事实上的根本违约情形，涉案合同并不具备法定解除的条件；最后，闫冬向刘明寄发的《协议书》及《解除合同通知书》在未获得刘明认可的情况下均未发生法律效力，双方并无协议解除合同之情形。综上，本院对闫冬以刘明迟迟不支付剩余房款为由主张合同已解除的抗辩不予支持，进而法院认为闫冬在涉案合同应继续履行的情形下，擅自同意寿晓东将x室出售并过户给案外人，直接导致合同实际履行不能，构成根本违约，刘明据此要求解除合同，闫冬在庭审中表示同意，本院对此不持异议。合同解除后，闫冬理应将已收取的房款退还刘明并向刘明支付相应违约金，就违约金的数额问题，庭审中，闫冬要求适当酌减违约金，刘明提供相关证据证明合同约定的违约金低于自己实际损失，但仅要求已付购房款的一倍即七十三万元的违约金。则本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额进行确定。就刘明要求中原公司及寿晓东承担连带责任一节，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除刘明与闫冬于二Ｏ一四年四月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、闫冬于本判决生效后七日内退还刘明购房款七十三万四千四百九十二元，向刘明支付违约金七十三万元；三、驳回刘明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百元，由闫冬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  赵 齐人民陪审员  段福奎二〇一七年六月十二日书 记 员  王静雯