福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0123民初1249号原告：福建永盛物业管理服务有限公司，住所地：福建省罗源县凤山镇万豪城市广场6幢6层505号房。法定代表人:方敏，该公司经理。委托诉���代理人：王标，福建宽达律师事务所律师。被告：游建明，男，1967年9月21日出生，汉族，住福建省罗源县。原告福建永盛物业管理服务有限公司（以下简称永盛公司）诉被告游建明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告永盛公司的委托诉讼代理人王标、被告游建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令游建明向永盛公司支付物业管理费2,579.5元、水电公摊费308元、卫生费415元,共计3,302.5元;2.判令游建明向永盛公司支付滞纳金2,054.1元（暂计至2016年6月15日）和至实际还清之日止期间的滞纳金（以尚欠款为基数按月3%计算）。事实与理由：2015年12月28日，永盛公司与万豪城市广场业主委员会签订��物业管理服务合同》，双方约定了物业管理费、水电公摊费、卫生费及滞纳金等费用。合同签订后，永盛公司依约履行了合同义务，但游建明却未依约履行交纳物业管理费、水电公摊费、卫生费之义务。经多次催缴，游建明截至起诉之日拖欠永盛公司物业费2,579.5元、水电公摊费308元、卫生费415元、滞纳金2,054.1元，现为了维护永盛公司的合法权益，特向贵院具状起诉，请支持各项诉讼请求。游建明辩称：1.2015年12月签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》不具有法律效力。根据《物业管理条例》第11条规定“选聘和解聘物业服务企业”事项由业主大会决定,永盛公司于2012年5月入驻万豪小区，业委会在未召开业主大会，也没有采用书面征求意见的形式下，擅自选聘永盛公司，对业主不具有约束力。《物业管理条例》第34条规定物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定，而该合同把最关键、牵涉全体业主切身利益的服务质量条款省略，免除永盛公司责任，造成业主无法监督物业管理，严重侵害了业主的权益。该合同违反了《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定的三级服务等级收费标准，超出标准上限40%，明显是违规的。永盛公司提供的《补充合同》未征求过半数业主同意，而且在实际管理中也没有按照补充合同中所述的增加管理人员和保安人员。2.永盛公司提供的证据之一《公示》不是真正意义上的公示材料，《公示》只是一张加盖永盛公司自己公章的材料而己，根本看不出是张贴在万豪小区的公共场所上，完全可以怀疑是为这次起诉临时所作的材料，请求法院不予采纳。3.永盛公司履职有重大的瑕疵，完全达不到三级物业服务标���，造成小区多达425户业主的不满。管理人员和保安人员配备不足，而且存在超龄;未对机动车出入管理，造成小区内部车辆管理混乱;公共设施破坏严重，路灯、音箱、儿童滑梯、中心游泳池、石椅、楼道铁门、消防器材、绿化草地等受到不同程度破坏，擅自拆除小区大部分楼梯门口上的遥控电子门;卫生清理不干净，小区内垃圾随处可见;没有配备专业绿化管理员，公共绿化日常养护存在严重不作为。4.永盛公司提供的两份催缴物业管理费通知书没有本人签字或盖章，是事后自行打印盖章，完全不符合文书送达的规定，请求法院不予采纳。5.部分费用超过诉讼时效,根据《民法通则》第135条规定，诉讼时效的期间为2年，本案起诉时间为2017年4月24日，按诉讼时效两年计算，永盛公司主张的2015年4月之前费用已经超过诉讼时效，请不予支持。6.滞纳金计算方法是利滚利的高利贷算法，于法无依。物业公司和业主是对等的契约关系，是服务与被服务的关系。未缴纳物业费，是永盛公司签约不合法和服务履职有重大的瑕疵等事项造成的,滞纳金高达2054.10元，这种算法完全没有法律依据，请不予支持。7.永盛公司应承担其不作为给小区业主造成的损失,新物业公司2016年8月进场对整个小区进行全面清理所产生的费用，共计59,500元，包括对下水道、消防区道及设备全面检修和恢复，对中心花园、儿童乐园、小区广场音响设备的恢复，对整个小区楼梯口电子遥控门铃恢复。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，永盛公司与万豪业委会签订《物业管理服务合同》。合同第十三条约定委托管理期限自2012年5月28日起至2015年5月27日止，万豪业委会对永盛公司自2015年5月28日至2015年12月27日期间履行物业管理的行为予以追认，并���续委托永盛公司管理至2016年5月27日。但实际永盛公司已管理至2016年6月15日止。合同第十七条约定，多层2013年4月之前按0.43元/平方米、2013年4月之后按0.6元/平方米向业主收取物业管理费，卫生费每户每月10元，水电公摊费2013年1至12月每户每月6元、2014年1月之后每户每月8元，逾期未交以月为计算单位收取3%滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。另查明，游建明位于万豪小区10#楼104单元的房屋建筑面积为106.57平方米，从2013年1月至2016年6月15日游建明结欠物业管理费2,579.5元、水电公摊费308元、卫生费415元，共计3,302.5元。以上事实，有双方当事人的庭审陈述、《物业管理服务合同》、催缴通知书、水电分摊表及发票、公示照片、物业管理补充合同、通知、函、复函、房屋登记信息证明等证据予以证实。永盛公司提供的催缴通知，因无法证实已送达给业主，故不予采纳。游建明提供的永盛公司未尽服务义务照片，因无法证实是永盛公司服务期间，不予采纳。本院认为，罗源县万豪业委会是罗源县万豪城市广场小区全体业主的代表，其与永盛公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规有关强制性规定，该合同合法有效，依法受法律保护。游建明系罗源县万豪城市广场业主，其未按合同约定履行交纳物业管理费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。永盛公司主张自2013年1月至2016年6月的物业管理费、水电公摊费、卫生费计3,302.5。游建明抗辩已超过诉讼时效理由成立，本案讼争的物业服务费属于“定期给付债务”，诉讼时效应当按照月份分别确定诉讼时效。按二年诉讼时效的规定���支持自2015年4月至2016年6月的物业管理费、水电公摊费、卫生费共计1,147.19元[（106.57㎡×0.6元/㎡+8元+10元）×14个月]，超出部分不予支持；涉案合同约定的每月3%滞纳金过高，调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金；因仅支持自2015年4月起的相关费用，故滞纳金应自2015年4月起计算。游建明抗辩的安保管理、绿化毁损、通道封锁等问题均涉及小区的公共利益，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，依法应当由业主共同决定解决或另行主张权利，其以此为由拒付物业管理等费用，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、游建明应于本判决生效之日支付福建永盛物业管理有限公司物业管理服务费、卫生费、水电公摊费共计1,147.19元，并支付自2015年4月起至还清之日止以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金；二、驳回福建永盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由游建明负担。��不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  陈胜二〇一七年六月十九日书记员  兰楠附：本案适用的法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院》第一条建设单位���法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举���责任的当事人承担不利后果。