广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6938号原告：陈庆阳，男，汉族，1968年10月24日出生。被告：佛山铂晟置业有限公司，住所地佛山市禅城区张槎一路大布顶工业园北区一幢2层之四。统一社会信用代码914406040901598318。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：郑燕燕,女,汉族,1991年4月1日出生。系公司职员。原告陈庆阳诉被告佛山铂晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2017年6月13日公开开庭进行审理。原告及被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2016年12月8日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买禅城区×××102房。合同约定房屋总价1122713元，交房日期为2016年12月30日，逾期交房超过90天被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照约定支付首期款并办理了银行按揭贷款，履行了付款义务。但被告未能按照合同约定交房，在原告多次要求被告交房的情况下，被告在2017年5月向原告发出一份《催收楼通知函》，通知原告于2017年5月12日前办理有关收楼手续，并在函件中陈述曾多次通知原告收楼，企图将逾期交房的责任推卸给原告。原告要求被告按合同约定赔偿损失，被告拒绝赔偿，其工作人员声称“你去法院告吧”。综上，为维护原告权益，现特起诉请求判令：1、被告支付逾期交房违约金59279.2元（按总房价每日万分之四计算至2017年5月11日）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、本项目是“准现楼”销售，符合交付标准，随时处于可交付状态。根据《城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告签约的时间为2016年12月8日，房屋的周边现状已满足交楼条件，随时处于可交付状态。被告已于签约前，即2016年10月27日取得了《竣工验收备案表》，案涉房屋已通过政府综合验收通过，满足合同约定的质量要求；2、原告签约时合同约定的交付日期为签约当月的30日。一方面，原告已明确知悉案涉房屋的交付时间和交付地点，另一方面被告也通知业主随时可到公司办理收楼手续，业主在起诉书中声明“原告多次要求被告交房”，又以未收到收楼通知为由延迟半年收楼，明显属于恶意拖延。退一万步说，交付通知的意义仅在于告知买方交付的时间和地点。就算没有通知，商品房买卖合同中已约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点。3、在2016年12月8日，被告与原告同时签订了《补充协议》，第七条就“商品房交付条件”、“逾期交付责任”进行了补充约定，应以补充协议的约定为准：“乙方必须在甲方办理交付手续前，交齐办理房地产权属证书所需资料及相关税费”、“如因乙方无正当理由拒绝收楼，甲方不承担逾期责任”、“双方一致同意，若出现延期交房的情况，甲方向乙方累计支付的违约金总额不超过该商品房总价的3%”。原告至今未缴纳办理房地产权属证书所需资料及相关税费，被告亦有权推迟办理其交付手续，无需承担任何违约责任。4、商品房买卖合同第十二条约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金”，该条款约定的违约金过高，年息高达14.4%，远远超过了同地段水平的租金水平，请求法院予以调低。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。商品房买卖合同(预售)。证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，合同约定被告应于2016年12月30日前交付商品房。3、催收楼通知函。证明被告于2017年5月8日向原告发出催收楼通知书，要求被告办理收楼手续。4、微信往来截屏图片。证明原告催促被告销售人员，问什么时候可以出具收楼通知。诉讼中，被告提交以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已通过政府的综合验收，满足房屋交付标准，该时间早于原、被告签订合同的时间。2、合同补充协议。证明该协议2016年12月8日签署，并就商品房交付条件以及交付责任进行变更。3、房屋测绘报告。证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。诉讼中，本院依职权调取不动产登记查询信息结果一份。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的四组证据，被告均确认真实性且与原件核对无误，故本院予以采信。被告提供的3组证据，原告均确认真实性且与原件核对无误，故本院予以采信。本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年12月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条、项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区×××的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为佛禅国用（2015）第11×××67号。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称绿地未来商业中心。第三条、商品房基本情况。1、该商品房的规划用途为住宅。……3、该商品房为第一条规定项目中的八座住宅【幢】1单元1层102房号。……4、预测建筑面积共128.04平方米，其中套内建筑面积108.76平方米，分摊共有建筑面积19.28平方米。……第六条、计价方式与价款。……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10322.85元，总价款为1122713元……。第四章、商品房交付条件与交付手续。第九条、商品房的交付条件。1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。（2）逾期超过90后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金……。同日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《补充协议》，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。主要内容如下：……七、“商品房交付条件”、“逾期交付责任”（对《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条的修订）。……双方一致同意作如下变通：（1）《商品房买卖合同》第九条所约定的交付时条件变更为：该商品房项目竣工验收合格并取得了建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，交付时间仍以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间执行；（2）如果乙方要求以具备《建设工程竣工验收备案表》作为该商品房的交付条件，则交付时间以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间顺延120天，在顺延期间，甲方不承担延期交房违约责任。被告于2017年5月8日向原告发出《催收楼通知函》，内容如下：“你所购买禅城区××××102房已具备交付条件，根据与你签订的《广东省商品房买卖合同》已于2016年12月30日办理该单元的收楼手续。我司再次通知你，请于2017年5月12日前到绿地未来商业中心物业服务处办理有关收楼手续。逾期不来办理，根据与你签订的《商品房买卖合同》约定及有关法律法规视作您已收楼”。另查明，涉案禅城区××××房屋所处的佛禅（挂）2×××工程已于2016年10月27日经竣工验收备案。再查明，根据佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果上载，佛山市禅城区玉×××102房的购房人为原告，建筑面积为128.04平方米，有抵押，无查封。原、被告确认，原告的购房款、税费、物业维修资金已全部支付完毕。原告陈述,原告签订合同的时候，房屋已为现楼。原告于2016年12月30日去物业管理处要求收楼，但物业管理处告知原告，因为原告没有收楼通知书，所以无法办理收楼手续。被告陈述，收楼基本过程是被告通过书面或口头通知业主到项目所在地办理收楼手续，被告委托物业公司代为办理收楼的手续，业主应当带齐买卖合同原件、购房发票、身份证等材料，但收楼通知书并非必要条件，出示上述材料的原因是为证明业主的身份，确认购房人，才能办理后续的交楼手续。在合同签订的时候，被告通知原告办理收楼的手续，因为涉案房屋是现楼，并取得了买卖合同第9条约定的具备竣工验收备案表和测绘报告，原告随时有权来办理相应的收楼手续。后续的收楼手续包括交钥匙是由物业公司处理。物管是根据被告要求办理收楼手续，被告没有要求过物业公司必须要看到业主的收楼通知书，才予以办理收楼手续。而且房屋已经是现楼，被告销售时已向原告陈述，随时可以办理收楼手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请逾期交房违约金。涉案《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，被告应将商品房项目竣工验收合格并取得了建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件的房屋交付给原告，交付时间仍以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间执行，如果原告要求以具备《建设工程竣工验收备案表》作为该商品房的交付条件，则交付时间以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间顺延120天。涉案《商品房买卖合同》第十一条同时约定，出卖人应在房屋达到约定的交付条件后，在交付日期届满前十日将交楼通知书书面送达买受人，如买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。本案中，涉案房屋所在的商品房项目已于2016年10月27日具备《建设工程竣工验收备案表》，故涉案房屋已在约定的交付日期前达到交付条件。被告虽无证据证明其在交付期限届满前有书面通知原告办理收楼手续，但依据上述约定，2016年12月30日即视为被告向原告交付房屋。原告主张其于2016年12月30日去办理收楼手续被物业管理处拒绝，仅为其单方陈述，并未举证证明，被告亦有异议，本院不予采信。因被告已依约向原告交付验收合格房屋，并不存在逾期交房的违约行为，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈庆阳的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取641元，由原告陈庆阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年二〇一七年六月二十九日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。