河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）豫16民终2145号上诉人（原审被告、反诉原告）：左社，女，1978年3月2日出生，汉族，住商水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁志德，男，1962年6月6日出生，汉族，住商水县。委托诉讼代理人：于洪亮，河南明辩律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人左社因与被上诉人袁志德租赁合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2017）豫1623民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人左社，被上诉人袁志德及其委托诉讼代理人于洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左社上诉请求：1，撤销商水县人民法院(2017)豫1623民初1236民事判决，依法重审并改判，驳回袁志德的诉讼请求。2，本案诉讼费由袁志德承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，认定事实错误。2014年左社响应政府号召，回家乡投资创业，经人介绍在袁老工业园区找到一处荒废多年的废旧厂房作为服装厂的生产车间，后来袁志德主动找到左社，称该厂房是其所有，愿意把该厂房出租给左社。由于投资心切，在未考察的情况下，很快就和袁志德签订租赁协议，并按其要求首先支付了两万元。随后左社花费了二十多万对该废弃厂房进行了维修和装修。2016年左社偶然听说所租用的厂房不是袁志德所有，才得知该厂房并非袁志德所有，而归左世成所有，而左世成去世多年，所以该厂房一直荒废多年无人打理，而袁志德便趁虚而入，谎称该厂房归其所有，骗取双方当事人签订了租赁合同，该协议场地有争议问题，应属无效合同，担心又有其他人主张该场地，于是在2016年未按合同给袁志德缴纳租金。以前支付给袁志德的二万元不法收入应予归还，并赔偿因维修而造成的经济损失。袁志德辩称，1、袁志德没有欺骗左社的行为。2、本租赁协议是左社主动找袁志德签订的，不是袁志德主动的。3、左社声称对租赁房屋进行维修和装修没有事实依据。4、协议是通过乡里的副书记介绍签订的，袁志德让副书记看了袁志德与左世成的协议，袁志德与左社在副书记处签订了协议，协议签订前并不认识左社。袁志德与左世成签订的协议法庭可以参考，左社称其拉院子和维修了没有事实依据。一审中左社出具了袁老乡政府向左社提供的3000平米房屋的场地证明，事实上不存在该房屋，就是稍微有点装修也并没有通知袁志德，其也是为了自己方便使用，袁志德不应当承担。综上，请求驳回左社的请求。袁志德向一审法院起诉请求：判令左社支付拖欠的租金2万元，并要求解除合同。左社向一审法院反诉请求：依法撤销左社、袁志德的租赁协议，袁志德归还左社已付租金2万元。一审法院认定事实：2014年2月12日，袁志德（甲方）与左社（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第一条第4项约定：“租用期限：甲乙双方约定，甲方于2014年2月16日前向乙方交付该房屋，房屋租用期自2014年2月16日起至2019年2月15日止”；合同第二条第1项约定：“甲乙双方约定，该房屋每年租金为人民币壹万元，出租年租金总计为人民币五万元”；合同第二条第2项约定：“乙方支付租金的方式如下：首付贰万元（两年2014年2月16日至2016年2月15日，后三年租金每年2月15日一年一支付）”。袁志德、左社在合同上签名捺押。合同的其他条款均为空白。袁志德在庭审中称，租赁给左社的房屋位置在商水县袁老乡工业园区路南，面积330平方米。左社在补充答辩说明中承认所租赁房屋位于袁老乡工业园区路南，并称左世成系其堂哥。另查明，袁志德租赁给左社的房屋是案外人左世成的房屋，左世成于2001年11月20日在商水县袁老乡土地管理所办理了房屋产权登记的相关手续，房产证号为房产证袁房字××号，房屋面积为东西长10米、南北宽33米，面积为330平方米。2008年1月16日左世成将房屋租赁给了袁志德，袁志德（××）与左世成（××）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：“××与××本着公平、平等等价有偿、诚实信用的原则，就商水县袁老乡工业区柏油路路南××所有房屋（房产证袁房字××号）租赁给××，相关事宜达成如下协议：一、××将房产证袁房字××号房屋及门面房2间、围墙、院内所有树木以每年3600元（叁仟陆佰元）的价格租给××使用，租赁期限20年；三、租赁费用的支付方式为一次性付清租赁费7.2万元（柒万贰仟元）；四、××为××提供房产证原件及乡签协议书一份，其房产证面积为100+230平方米；五、在租赁期间内，××可以转租；……”。一审法院认为，一、袁志德、左社双方所签《房屋租赁合同》应否解除问题。袁志德、左社签订租赁合同时，左社支付了两年的租金2万元，2016年、2017年两年的租金左社未付给袁志德，根据《合同法》第94条第1款第4项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。因此袁志德要求解除与左社的租赁合同应予支持。二、左社应否支付袁志德租赁费2万元的问题。袁志德、左社租赁合同约定的租金支付的方式是：首付贰万元（两年2014年2月16日至2016年2月15日，后三年租金每年2月15日一年一支付）”。左社尚欠袁志德2016年2月16日至2017年4月19日（开庭之日）的租赁费11726元（1万元÷365天×63天）。袁志德要求左社支付2万元租赁费的理由部分予以支持。三、袁志德是否有转租的权利。袁志德租用案外人左世成的房屋，双方签订了《房屋租赁协议》，其中协议第五条约定：××可以转租。根据《合同法》第224条的规定：“××经××同意，可以将租赁物转租给第三人。××转租的，××与××之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，××应当赔偿损失”。因此袁志德对租赁左世成的房屋有转租的权利。四、左社反诉要求袁志德归还已付租金2万元的问题。袁志德、左社签订的是房屋租赁合同，《合同法》第112规定：租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。左社实际已使用该房屋至今。因此左社反诉请求袁志德归还2万元租金的理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条、第二百二十六条、第一百一十二条的规定，判决：一、解除袁志德与左社2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》。二、左社于本判决书生效后10日内支付袁志德租金11833元。三、驳回左社的反诉请求。四、驳回袁志德的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，左社负担80元，袁志德负担70元；反诉费150元，由左社负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于上诉人左社上诉主张其与袁志德签订的房屋租赁合同无效问题。本院评判如下：合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。本案中，双方当事人之间签订的合同为房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人左社主张合同无效应当举证证明该合同具备法定的合同无效的情形或违反法律、行政法规的强制性规定，但上诉人左社对其上诉主张所依据的事实并未能提供充分有效的证据予以证明。上诉人左社的该上诉理由，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于上诉人左社上诉主张的其以前支付给袁志德的二万元应予归还，并赔偿因维修而造成的经济损失问题。双方当事人之间签订的房屋租赁合同为有效合同，并已实际履行，上诉人左社要求返还已经支付的租金，无法律依据。一审法院依据查明的事实和袁志德的诉讼请求，判决解除双方当事人之间签订的房屋租赁合同，于法有据，并无不当。其主张赔偿因维修而造成的经济损失，无事实根据，且已超出其一审反诉请求的范围。故对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，左社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由左社负担。本判决为终审判决。审判长  朱新章审判员  智卫东审判员  曹春萍二〇一七年六月一日书记员  王秋洁