长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初799号原告：长春北湖科技园发展有限责任公司。住所：长春市高新北区盛北大街3333号北湖科技园C2-2号。法定代表人：郭利，董事长。委托代理人：王健，系该公司员工。委托代理人：张毅，吉林功承律师事务所律师。被告：吉林省微田科技有限公司。住所：吉林省长春市高新北区盛北大街3333号北湖科技园产业一期B10栋第三、四层。法定代表人：易晓天。（未到庭）原告长春北湖科技园发展有限责任公司（下称北湖公司）诉被告吉林省微田科技有限公司（下称微田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北湖公司的委托代理人王健、张毅到庭参加诉讼，被告微田公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理终结。北湖公司诉称：北湖公司和微田公司于2014年8月13日签订了《物业租赁合同》（下称合同），合同约定北湖公司将面积为929.565㎡的长春北湖科技园产业一期B10栋第三、四层物业租赁给微田公司，租赁期限为36个月，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，租金标准为1.05元/平方米/天，月租金为29688.00元，承租保证金为59376元，付款方式以6个月为租金周期，微田公司应于本6个月末20日前，向我方预先支付下6个月租金。微田公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期款项的万分之五向我方支付违约金，逾期支付超过三十日的，我方有权解除合同，微田公司除补足所欠租金外，还应当支付截至合同解除日的违约金。若微田公司违约致合同被提前解除后逾期归还租赁物业的，每逾期归还一天按日租金五倍向我方支付违约金，本合同在履行中发生争议，任何一方可向租赁标的物所在地人民法院提起诉讼。合同履行期间，我方如期履行了交付义务，微田公司占有租赁物至今，却自2015年7月21日期始终未按约定支付租金。截止起诉之日，微田公司欠付我方租金601730.76元。我方认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。微田公司长期拖欠租金的行为已经构成违约，我方有权解除合同。我方诉状应视为是解除通知，该诉状副本送达给被告之日即为合同解除之日。根据合同法第九十七条和《物业租赁合同》约定的违约责任，合同解除后，微田公司应当返还承租房屋，给付欠付的租金及违约金。请求法院判令：1.解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2.微田公司向北湖公司返还长春北湖科技园产业一期B10栋第三、四层；3.微田公司支付自2015年8月1日止返还租赁房屋宽限期届满日止的租金及占有使用费（其中自2015年8月1日至2017年4月10日止的租金为603520.45元；自2017年4月11日至合同解除日止的租金以及自合同解除日的次日至返还租赁房屋日止的占有使用费按日租金976.04元/天标准计算）；4.被告微田公司给付原告北湖公司逾期付款、逾期返还租赁房屋违约金（自应付租金日2015年7月21日至2017年4月10日止的逾期付款违约金为126114.63元；自2015年7月21日至合同解除日止的逾期付款违约金以此期间所欠租金为基数，按每日0.5‰/日的比例计算。自合同解除的次日至返还租赁房屋日止的逾期返还租赁房屋违约金按日租金五倍，即976.04元/天×5倍=4880.2元/天标准计算）；5.被告微田公司承担本案诉讼费。北湖公司在举证期限内书面申请变更诉讼请求第3项为：自2016年8月1日至起诉日2017年3月31日止的租金237504元及违约金25472.30元；自2017年4月1日至合同解除日止的租金及合同解除日的次日至返还租赁房屋日止的占有使用费按日租金976.04元/天标准计算。微田公司未到庭亦未答辩。经审理查明：2014年8月13日，原告北湖公司与被告微田公司签订《物业租赁合同》一份，约定北湖公司将位于长春市高新北区盛大北街3333号产业一期的长春北湖科技园产业一期B10栋三、四层物业、面积共计929.565平方米租赁给微田公司使用；租期36个月，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。租金标准为第一年1.05元/平方米/天，折合月租金为29688元，第二年1.05元/平方米/天，折合月租金为29688元，月租金计算标准为日租金单价×365天/12；付款方式为以6个月为周期计算，微田公司应于本6个月末月20日前，向北湖公司预先支付下6个月租金，逾期支付租金等费用按照欠付租金的日万分之五计算违约金。拖欠租金超过30日北湖公司有权解除合同。合同中第6.5条约定了发生违约责任北湖公司有权向微田公司追索律师费等相关费用。合同第14.1条约定，合同期限届满或者解除时，如乙方未能在约定的期限内归还物业，违约金将按照租赁期最后一年的日基本租金的五倍向甲方支付。因微田公司欠付租金至今，故北湖公司诉至法院。另查明，根据合同约定，日租金应当按照1.05元/平方米/日×929.565平方米=976.04元/日计算，月租金应当按照29688元/月计算。又查明，微田公司于2017年4月13日收到本院送达的民事起诉状副本、开庭传票等应诉材料。本院认为，北湖公司与微田公司签订的《物业租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务。（一）关于北湖公司主张解除合同的诉讼请求。因微田公司未按照合同约定在2016年7月21日支付2016年8月1日至2017年1月31日期间租金178128元并拖欠至今，亦未在2017年1月31日支付2017年2月1日至2017年7月31日期间的租金并拖欠至今，根据合同约定，微田公司拖欠租金超过30日，北湖公司有权解除合同，故北湖公司是行使合同约定的解除权，应予支持。因北湖公司通过向法院起诉的方式解除合同，本院向微田公司送达起诉状副本之日即2017年4月13日为合同解除之日，故北湖公司与微田公司签订的《物业租赁合同》于2017年4月13日解除。（二）关于北湖公司要求微田公司返还租赁房屋的诉讼请求，合同解除后，当事人有权要求恢复原状，故北湖公司该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。（三）关于北湖公司要求微田公司支付欠付租金的诉讼请求，微田公司应当按照合同约定向北湖公司支付租赁房屋期间的租金。微田公司自2016年8月1日起至合同解除之日即2017年4月13日一直未支付租金，根据合同约定，2016年8月1日至2017年1月31日期间租金为178128元，2017年2月1日至2017年4月13日期间的租金应为29688元/月×2个月＋976.04元/天×13天=72064.52元。综上，微田公司应当向北湖公司支付2016年8月1日起至2017年4月13日止的租金250192.52元。（四）关于北湖公司要求微田公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同约定，如微田公司逾期支付房屋租金，则应当从逾期之日起按照日万分之五的标准支付违约金，因微田公司应当在2016年7月21日支付2016年8月1日至2017年1月31日期间租金178128元，应当自2016年7月21日开始计算租金178128元的逾期付款违约金；因微田公司应当在2017年1月21日支付2017年2月1日至2017年7月31日租金，但租赁合同已经于2017年4月13日解除，故应当自2017年1月21日起开始计算2017年2月1日至2017年4月13日租金72064.52元的逾期付款违约金。（五）关于北湖公司要求微田公司支付房屋占有使用费、逾期返还租赁房屋违约金的诉讼请求，北湖公司主张的房屋占有使用费应当分成两部分计算，其中第一部分是微田公司在合同约定的腾房期限内的房屋占有使用费，根据合同第6.4.1条“……当本合同因乙方违约被甲方提前终止时，自甲方提前终止合同的书面通知送达之日起三十日内，乙方应将租赁物业归还甲方……”之约定，微田公司应当在2017年5月13日之前将租赁房屋返还给北湖公司，但北湖公司并未在上述期限内返还房屋，故本院对北湖公司主张2017年4月14日至2017年5月13日期间的房屋占有使用费976.04元/天×30天=29281.20元予以支持；其中另一部分是逾期腾房期间的房屋占有使用费及逾期返还物业违约金，根据合同第14.1条“合同期限届满/合同被提前解除时，若乙方未能在本合同约定的租赁物业归还时间内，按照租赁物业归还标准向甲方归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金。违约金计算标准为租赁期最后一年的日基本租金的五倍，向甲方支付违约金”之约定，微田公司应当在2017年5月13日返还租赁房屋，但微田公司逾期腾房至今，应当按照合同约定向北湖公司支付从逾期腾房之日即2017年5月14日期至实际腾房之日至的逾期返还物业违约金，因合议庭评定认为合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，微田公司逾期腾房给北湖公司造成的损失实际是房屋的租金损失，合同约定的按照日租金的五倍计算违约金，已经远远高于北湖公司租金损失的百分之三十，不符合公平原则，本院认为应当调整为按照合同约定的日租金的标准上浮30%即976.04元/日×130%=1268.85元/日计算迟延返还物业违约金为宜。因本院已经保护北湖公司主张的逾期返还物业违约金，且逾期返还物业违约金已经足以弥补北湖公司在微田公司逾期腾房期间的损失，故本院对北湖公司主张的逾期返还房屋期间的占有使用费不予重复保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长春北湖科技园发展有限责任公司与被告吉林省微田科技有限公司于2014年8月13日签订的《物业租赁合同》于2017年4月13日解除；二、被告吉林省微田科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司返还长春北湖科技园产业一期B10栋第三、四层房屋（面积共计929.565平方米）；三、被告吉林省微田科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付2016年8月1日至2017年4月13日的租金250192.52元及逾期付款违约金（其中2016年8月1日至2017年1月31日期间租金178128元的逾期付款违约金按照日万分之五自2016年7月21日起计算至实际给付之日止，2017年2月1日至2017年4月13日租金72064.52元的逾期付款违约金按照日万分之五自2017年1月21日起计算至实际给付之日止）；四、被告吉林省微田科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付2017年4月14日至2017年5月13日期间的房屋占有使用费29281.20元；五、被告吉林省微田科技有限公司于本判决生效后立即向原告长春北湖科技园发展有限责任公司支付逾期返还物业违约金（逾期返还物业违约金按照1268.85元/日从2017年5月14日计算至被告吉林省微田科技有限公司实际返还租赁房屋之日止）；六、驳回原告长春北湖科技园发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7137元，由被告吉林省微田科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  唐虹梅人民陪审员  靳文杰人民陪审员  董世阔二〇一七年六月二十九日书 记 员  王天骄