山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终961号上诉人（原审被告）：铁东明，男，1970年6月5日出生，汉族，农民，住莒县。委托诉讼代理人：李翔，莒县浮来山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王洪清，男，1957年8月10日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：董兰兰，山东名律律师事务所律师。上诉人铁东明因与被上诉人王洪清房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2016)鲁1122民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铁东明上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1992年被上诉人与原莒县二十里堡乡村委会签订涉案土地承包合同，约定由被上诉人承包开发区土地用于建设房屋使用，期限自1992年8月20日至2002年8月20日。2012年6月被上诉人在明知涉案土地合同到期的情况下将涉案土地租赁给上诉人使用并同意和允许上诉人对涉案房屋增建翻建重新装饰，被上诉人存在极大的故意和过错。上诉人承租该涉案土地与房屋后，在被上诉人允许的情况下对涉案房屋进行维修花费接近四万元，加上一审判决的涉案房屋自2012年6月至2017年3月房屋租赁费2.2万元共计六万余元，上诉人仅仅租赁了四年左右，明显投入与收益不符，不合相关法律规定，一审依据公平原则将理应由被上诉人负担的涉案房屋的维修装饰费用判决由上诉人承担一半，而对租赁费用未按照公平原则进行分担，明显不当。同时，涉案房屋租赁费的评估无事实与法律依据。王洪清辩称，一、被上诉人与村委会签订的土地承包合同，虽然已经超过承包期限，但是村委会并未与被上诉人解除合同，合同继续有效；并且本案系房屋租赁合同纠纷，不是土地使用权纠纷，被上诉人对涉案房屋有所有权，有权对外出租，土地使用权是否到期不影响上诉人对房屋的使用；二、上诉人因经营、居住的便利，未经被上诉人同意，对租赁房屋进行增建、翻建及重新装饰，一审作出双方均担增建、翻建及重新装饰费用的判决不符合正常的租赁习惯，但被上诉人尊重该意见；三、上诉人租用被上诉人的房屋，应支付租赁费，一审依据鉴定结果作出的支付租赁费的判决适当；四、上诉人在起诉状中认可双方之间是租赁合同关系，进一步说明一审认定双方之间系房屋租赁合同关系正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王洪清向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王洪清、铁东明间的房屋租赁合同；2.铁东明返还租赁的房屋及院落；3.铁东明支付租金22000元及利息；3.由铁东明负担本案诉讼费。诉讼过程中，王洪清增加诉讼请求：铁东明将租赁的门头房3间、住宅5间、院落一处恢复原状，拆除违法新建的地上附属物。一审法院认定事实：一、争议的证据：1.莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会出具的证明及承包合同（铁东明认为该证明违背客观事实、承包合同至今已经超过承包期限，均无法证明案件事实），一审认为该证明系莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会出具并加盖公章，且也有相关出具人员的签名，符合法律规定，符合证据的客观性、合法性和关联性的要求，予以认可；承包合同虽已经超过承包期限，但莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会并未与王洪清解除该承包合同，视为不定期租赁，且该承包合同中有莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会加盖的公章及代表人的签字，该承包合同合法有效，予以确认。2.王兆祥、王某出具的证明一份（铁东明不予认可），一审认为王兆祥未到庭说明情况，法庭无法核实该证明的真实性，不予认可。3.证人王某的证言（铁东明认为该证言系传来证据，与客观事实不符），一审认为证人王某出庭作证，且经过王洪清、铁东明双方交叉询问，故对于该证言的真实性，一审予以确认，但该证人只是听王洪清陈述租赁费每年5000元，无法客观全面证实租赁费的具体数额。4.铁东明出具的支出明细（王洪清不予认可），一审认为该明细系铁东明自行出具，没有其他证据予以佐证，不予认可。5.莒县司法局浮来山镇司法所依法向李经纬、王兆祥、孙永建调取的相关案件材料（王洪清认为调查程序不合法，其内容与客观事实不符），一审认为李经纬向莒县司法局浮来山镇司法所出具的自述材料经莒县司法局浮来山镇司法所审核，应认定系李经纬的真实意思表示，予以认可；莒县司法局浮来山镇司法所就案件相关事实向王兆祥、孙永建依法调查形成的笔录，程序合法，予以确认。6.日照信益达价格评估有限公司出具的鉴定报告及造价表（王洪清认为该鉴定没有评估鉴定依据），一审认为该鉴定报告系鉴定机构依法作出，鉴定程序及人员均符合法律规定，且相关鉴定人员亦出庭说明相应鉴定情况，故对于该鉴定报告，予以认可。二、争议的事实：1.王洪清、铁东明就涉案房屋系买卖关系，还是租赁关系。王洪清称其将涉案房屋租赁给铁东明使用，铁东明称王洪清将涉案房屋以10万元的价格出卖给铁东明。李经纬称2012年6月份王洪清与铁东明商议，向将涉案房屋以10万元的价格出卖给铁东明，因该房屋没有房管部门的登记手续，王洪清表示让铁东明先租赁该房屋，房子没法住，铁东明可以先维修，到时候维修费抵顶租赁费，铁东明表示房子没有手续，其也要，随后铁东明就开始修缮房屋。从李经纬的陈述看王洪清、铁东明双方刚开始达成了涉案房屋初步买卖协议，但无具体买卖内容及价款交付等问题的明确约定；王兆祥、孙永建均证实2016年4月份，王洪清、铁东明就涉案房屋租赁费事宜发生争吵，并商议铁东明用房屋维修费抵顶租赁费事宜。综上，王洪清、铁东明双方刚开始具有房屋买卖的意思表示，但后来双方对房屋租赁费产生纠纷，并协商用维修费抵顶租赁费事宜，因此可以认定王洪清、铁东明双方对涉案房屋的真实意思表示应为租赁关系，而非买卖关系。2.王洪清是否同意铁东明对涉案房屋进行增建、翻建及重新装饰。李经纬称2012年6月份王洪清与铁东明协商时王洪清表示让铁东明先租赁该房屋，房子没法住，铁东明可以先维修，到时候维修费抵顶租赁费；王兆祥、孙永建均证实2016年4月份，王洪清、铁东明就涉案房屋租赁费事宜发生争吵，并商议铁东明用房屋维修费抵顶租赁费事宜。综上，王洪清提议对涉案房屋先维修，且在铁东明对涉案房屋增建、翻建及重新装饰完毕后，王洪清到过涉案房屋为铁东明捎带冬虫夏草，并向铁东明借过钱，也未对铁东明的增建、翻建及重新装饰提出异议，因此一审推定王洪清同意铁东明对涉案房屋进行增建、翻建及重新装饰。根据当事人陈述及其提供的证据，一审认定事实如下：1992年王洪清与原莒县二十里堡乡王家二十里堡村委会签订土地承包合同，约定由王洪清承包开发区土地用于建设房屋使用，期限自1992年8月20日起至2002年8月20日止，后王洪清在该承包土地上建设房屋及院落。2012年6月份，铁东明租赁王洪清的该房屋及院落用于居住及做生意，双方并未明确约定租赁期限，租赁价款，亦未签订书面租赁合同。铁东明租赁该房屋后，因该房屋年久失修，在王洪清的同意下，对该房屋进行了西三间正房屋面换苇箔、红瓦；正房地面回填及作混凝土地面；天井地面回填及作混凝土地面；借原院墙新建西偏房；拆除原院墙重新砌筑南院墙等增建、翻建及重新装饰工程。上述增建、翻建及重新装饰的价值经日照市信益达价格评估有限公司评定为31040元，铁东明铁东明缴纳评估费800元。铁东明租赁王洪清的该房屋租赁费经日照市信益达价格评估有限公司评定为2012、2013年度每年租赁费3200元，2014、2015年度每年租赁费4900元，2016年度每年租赁费6000元，王洪清缴纳评估费800元。铁东明自2012年6月份开始租赁该房屋，因此2012年度计算6个月租赁费；2017年度租赁费参照2016年度租赁费计算3个月，综上，铁东明自2012年6月份至2017年3月份应向王洪清支付租赁费共计22100元。一审认为，王洪清、铁东明间形成的房屋租赁合同关系，系双方当事人间的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，予以确认。王洪清、铁东明双方均应按照形成的租赁合同的约定全面行使权利、履行义务，铁东明未向王洪清支付租赁费，系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。虽经鉴定，铁东明应支付租赁费22100元，但王洪清只请求22000元，依据民事法律关系中当事人意思自治原则，对于王洪清请求铁东明支付租赁费22000元的诉讼请求，予以支持。租赁合同关系中，租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，租赁合同双方当事人可以随时解除租赁合同。本案中，王洪清、铁东明双方并未签订书面租赁合同，且亦未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，王洪清可以随时解除涉案房屋租赁合同，故王洪清要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人应当将租赁物返还给王洪清。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，可以依据公平原则分担附合物剩余价值。承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用没有约定的，且该扩建未办理合法手续的，扩建费用由双方按照过错程度分担。本案中，铁东明租赁王洪清的房屋后，在王洪清的同意下对该房屋进行了较大的扩建，并进行了部分装饰装修，且该扩建物、装饰装修物与王洪清房屋已经形成了附合物。王洪清未向法庭提供该租赁房屋原状的相应证据，无法确定该租赁房屋的原房屋现状，亦无法裁判拆除到何种程度，且依据物尽其用的原则，经铁东明扩建后的房屋可以较好的满足现阶段居住条件，增加了原房屋的利用价值，从日常生活经验角度来看，该扩建、装修装饰对王洪清系增益，不存在减益情形。如果拆除扩建物，不但会造成较大浪费，也并不符合王洪清的利益。综上，一审认定铁东明在租赁王洪清房屋上的扩建物及部分装修装饰物归王洪清所有为宜。王洪清、铁东明系不定期租赁关系，王洪清有权要求与铁东明解除租赁合同关系，不存在违约问题，从而对合同的解除不存在过错；铁东明在征得王洪清的同意下扩建、装修装饰租赁物，故铁东明对扩建、装修装饰不存在过错，对于租赁合同的解除也不存在过错。根据公平原则，王洪清、铁东明双方应对扩建、装修装饰费用进行分担，王洪清应补偿给铁东明扩建、装修装饰费用的一半，即15520元为宜。王洪清称铁东明扩建的范围超出了其房屋占用的土地，但未向法庭提供相应证据证实，且该扩建亦征得了王洪清的同意，应推定为王洪清认可该行为，故对于王洪清的该项述称，不予支持。王洪清要求恢复原状、返还原物，清除新建违法建筑物的诉讼请求，不符合法律规定，不予以支持。综上，王洪清要求解除租赁合同、返还租赁房屋及院落、支付租赁费22000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十四条规定，一审判决：解除王洪清与铁东明间的房屋租赁合同；二、铁东明于判决生效后三十日内将租赁的涉案房屋及院落（扩建、装修装饰后的房屋及院落）返还给王洪清；三、铁东明于判决生效后十日内向王洪清支付房屋及院落租赁费22000元；四、王洪清于判决生效后十日内补偿铁东明扩建、装修装饰费用15520元；五、驳回王洪清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由铁东明负担；王洪清缴纳的鉴定费800元，自行负担；铁东明缴纳的鉴定费800元，自行负担。本院二审中，铁东明围绕上诉请求提交手写记录本一个，主张里面记载了其附近租户尹建坤自2004年至2015年交纳承租同样房屋的租赁费为2000元左右，用于证明一审判决的租赁费过高，同时申请二审法院对附近其他租户的租赁费进行调查核实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王洪清认为，对该证据的来源和真实性有异议，一审对于租赁费已经作出了有效鉴定意见，铁东明申请二审法院调查没有法律依据。本院认定如下：铁东明提交的手写记录本不属于法律规定的新证据，并且尹建坤未出庭证实该记录本归其所有、内容由其记录，并且从记录的内容上看，无法确定年租赁费的具体数额，也无法确定与本案争议房屋之间的可参照性，故对该证据本院不予采信。对于铁东明的调查取证申请，因一审已经合法委托鉴定机构对于租赁费用进行了鉴定，铁东明仅提出了否定性抗辩，未提供证据证明该鉴定意见存在不应被采信的情形，故对铁东明的调查取证申请，本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，王洪清承包涉案房屋所坐落的集体土地，在上面建设房屋及院落，并租赁给铁东明使用的事实清楚，应予确认。本案争议焦点在于一审判令王洪清、铁东明双方对铁东明在承租期间的扩建、装修装饰费用平均分担是否正确。根据一审审理查明的事实及法律规定，王洪清和铁东明就案涉房屋形成了不定期房屋租赁合同关系，王洪清作为出租方可随时要求解除，铁东明上诉所主张的承租房屋所占用土地的承包期限到期问题并未影响双方之间房屋租赁合同的履行。对于铁东明所进行的增建、翻建及重新装饰，一审结合李经纬、王兆祥、孙永建的证人证言及王洪清在知情后未提出异议的事实，推定王洪清同意铁东明对涉案房屋进行增建、翻建及重新装饰，达到了证据高度盖然性的标准，并无不当，但不能认定王洪清对于该费用的支出存在故意和重大过错。一审在充分考虑对原租赁物形成添附的事实，确定铁东明的增建、翻建及重新装饰设施归王洪清所有，并由王洪清向铁东明支付一半的费用，符合公平原则和本案实际情况，铁东明上诉主张一审对此判决不当不能成立，本院不予支持。对于日照信益达价格评估有限公司出具的鉴定报告及造价表，系一审法院在双方有争议的情况下，委托有鉴定资质的鉴定机构依法出具，在鉴定报告书中明确载明了价格评估依据、方法、过程和结论。铁东明上诉认为该评估报告无事实和法律依据，在二审中未提供有效证据，不能成立，本院亦不予支持。综上所述，铁东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人铁东明负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  王林林审判员  刘丽艳二〇一七年六月三十日书记员  裴凤文