江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1380号上诉人（原审被告）：姜宗兰，女，1969年6月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：刘俊，江苏盟君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江苏美迪制衣集团有限公司，住所地扬州市维扬经济开发区内。法定代表人：冯远松，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。上诉人姜宗兰因与被上诉人江苏美迪制衣集团有限公司（以下简称美迪公司）租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜宗兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，由美迪公司负担诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。姜宗兰于2015年3月8日即已搬离租赁的房屋，房屋内的物品均已不要。退一步说，2016年3月21日一审法院开庭时，姜宗兰已明确表示租赁房屋内的物品均已不要，故使用费最长只能计算至2016年3月21日。2.一审判决的违约金过高。美迪公司辩称，姜宗兰的上诉无事实和法律依据，一审判决事实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。美迪公司向一审法院起诉请求：1.判令姜宗兰立即腾空并交付租赁房屋（扬州市双塘路与平山路交汇处建筑面积约820平方米的工业用房，房屋编号为8301-15、8401-1）；2.判令姜宗兰支付自2015年5月22日起至2015年10月2日止的房租30085元，支付自2015年10月3日至实际返还租赁房屋之日逾期迁房的占用费，并结清水电费。3.判令姜宗兰支付逾期支付房租的违约金6672元。一审法院认定事实：2013年5月15日，美迪公司（甲方）与姜宗兰（乙方）签订房屋租赁合同，约定美迪公司将扬州市双塘路与平山路交汇处建筑面积约820平方米的工业用房第三层计15间、第四层计1大间租给姜宗兰经营饭店，租赁期限三年，即2013年5月22日起至2016年5月21日止，房屋采用先交租金后使用的方式，第一年租金73000元，第二年租金78000元，第三年租金为83400元，乙方需向甲方交纳押金1万元，合同到期乙方无任何违约行为的甲方无息退还租金；第三年租金应于2015年5月22日前一次性付清，逾期视为乙方违约，本合同自行解除，以后若乙方不能按期缴纳，每逾期一日按乙方所需缴纳总额的1%收取滞纳金，如逾期10日未缴纳应交款项，视为乙方故意违约，甲方有权解除合同并追偿乙方违约造成甲方的相关损失，乙方若地址发生变化，应及时书面通知甲方，否则在该租赁房屋上张贴的书面通知或���合同所载乙方地址发出的书面函件、通知等即认为乙方已收悉。姜宗兰的租金已交到2015年5月22日。2015年9月28日，美迪公司通过中国邮政特快专递向姜宗兰发出解除合同通知书，书面通知姜宗兰解除双方房屋租赁合同，并要求姜宗兰自收到该通知书后二日内将租赁房屋腾空、结清所欠费用并与美迪公司办理房屋交接手续，该邮件于2015年9月30日签收。姜宗兰陈述其已自搬走，但是租赁房屋里面还有桌子、凳子和电梯等物品，姜宗兰没有告诉美迪公司租赁房屋内的物品不要，也没有和美迪公司办理交接手续。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且合法有效，双方均应按约履行自己的义务。姜宗兰未按期交纳房租致租赁合同解除，已构成违约，应继续给付租金并按约承担违约责任。姜宗兰于2015年9月30日收到美迪公司寄出的��除租赁合同通知书，双方的租赁合同即已解除，合同解除后，姜宗兰应当向美迪公司返还租赁房屋，故美迪公司要求姜宗兰返还所租赁的扬州市双塘路与平山路交汇处建筑面积约820平方米的工业用房的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。虽然姜宗兰陈述其已自行搬走，但是租赁房屋里面还有桌子、凳子、装修电梯等物品，而且姜宗兰没有通知美迪公司租赁房屋内的物品不要，也没有办理交接手续，故姜宗兰仍然应当支付美迪公司房屋租金并自合同解除之日起按租金标准向美迪公司支付房屋使用费，合同解除后，姜宗兰支付的押金1万元应予扣除，故姜宗兰应支付美迪公司自2015年5月23日至2015年9月30日止的租金19704元（83400÷365×130-10000）并自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止按年租金83400元的标准的房屋使用费，故美迪公司要求姜宗兰支付租金及房屋使用费���诉讼请求依法予以部分支持。由于姜宗兰未按期缴纳租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，因合同约定的日百分之一的违约金过高，美迪公司已自行将违约金的标准调整为按年利率24%的标准计算，但考虑到姜宗兰的违约程度和美迪公司的实际损失情况，将违约金调整为5000元，故美迪公司要求姜宗兰承担违约金6672元的诉讼请求予以部分支持。因姜宗兰并未提供水电费的证据，也没有具体的数额，故美迪公司要求姜宗兰结清水电费的诉讼请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、姜宗兰于本判决生效后十五日内将所租赁的扬州市双塘路与平山路交汇处建筑面积约820平方米的工业用房腾空并交付美迪公司；二、姜��兰于本判决生效后十五日内，给付美迪公司租金19704元、违约金5000元；三、姜宗兰于本判决生效后十五日内给付美迪公司自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止、按年租金83400元的标准计算的房屋使用费；四、驳回美迪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由美迪公司负担42元，姜宗兰负担600元。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，双方租赁合同第八条约定：……合同期满当日归还房屋时，乙方（姜宗兰）必须连同房屋内外固定装修装饰（墙面、地面、门窗等）一并无偿移交甲方，不得人为损坏……。一审法院于2016年3月21日开庭时，姜宗兰明确表态，其已搬离租赁的房屋，房屋内遗留的物品为装修与电梯以及桌子、凳子，装修与电梯无法拆走，桌子、凳子均不要了。二审争议焦点为：1、涉案房屋的使用费应计算到何时？2、姜宗兰承担5000元违约金，标准是否过高？本院认为，关于争议焦点1，姜宗兰虽主张其于2015年3月8日搬离租赁的房屋，但因其未与美迪公司办理房屋交接手续，美迪公司无从知晓其是否移交该房屋，故应继续承担租金至2015年9月30日租赁合同解除之日。同理，2015年9月30日之后，姜宗兰应参照租金标准支付房屋使用费。2016年3月21日，姜宗兰在开庭时已明确表示租赁房屋内的物品是废弃的物品，可视为房屋已经具备交付条件，此时美迪公司可即时接收该房屋，而不是维持现状放任房屋空置致损失扩大。鉴于姜宗兰未明确作出向美迪公司交付房屋的意思表示，而美迪公司在明知姜宗兰��弃租赁房屋内的物品的情形下，也未主动采取措施防止损失扩大，本院认为，2016年3月21日之后案涉房屋空置的损失系因美迪公司与姜宗兰两方原因导致，本院酌定由美迪公司与姜宗兰共同承担责任，即由姜宗兰按合同约定的租金的50%的标准承担使用费。关于争议焦点2，双方在合同中约定了违约金标准：第三年租金为83400元……第三年租金应于2015年5月22日前一次性付清，逾期视为乙方违约，本合同自行解除，以后若乙方不能按期缴纳，每逾期一日按乙方所需缴纳总额的1%收取滞纳金……一审法院考虑到本案情形，对于美迪公司主张的违约金已经调低，上诉人姜宗兰认为一审判决的违约金5000元仍过高，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，姜宗兰的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）��(三)项规定，判决如下：一、维持扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第4295号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、撤销扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第4295号民事判决第三、四项；三、姜宗兰于本判决生效之日起十日内给付美迪公司房屋使用费（自2015年10月1日起至2016年3月21日止，按每年83400元的标准计算；自2016年3月22日起至本判决生效之日止，按每年41700元的标准计算）；四、驳回美迪公司的其他诉讼请求。二审案件受理费742元，由姜宗兰与江苏美迪制衣集团有限公司各负担371元。本判决为终审判决。审 判 长  周 坚审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年六月十四日书 记 员  王 媛