河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0225民初1113号原告：周洋洋，男，1994年8月16日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：司高兴，河南裕禄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南省润泓置业有限公司。法定代表人：张龙，执行董事。委托诉讼代理人：李永青，男，1978年10月16日生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司的工作人员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭文洁，女，1983年2月7日生，汉族，住北京市海淀区，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告周洋洋与被告河南省润泓置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周洋洋委托代理人司高兴、被告河南省润泓置业有限公司委托代理人李永青、彭文洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洋洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付交房违约金20395元（自约定交房第二日起每日按总房款万分之二暂计算至起诉之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月7日，原告从被告开发的“公园首府”小区处购买商品房一套并签订了商品房买卖合同。购房款为344873元，应于2016年5月1日前交房。如违约交房，每日按总购房款的万分之二支付违约金。原告依约履行了合同义务。被告于2016年8月3日通知原告收房，原告收房后才发现所交付的房屋未经过建设主管部门的验收备案，未取得房屋验收合格证明，且该房屋存在诸多质量问题。被告交付未经验收合格的房屋违反了建筑法、建筑工程质量管理条例、消防法等强制性规定，不产生交付的法律后果，被告仍应承担违约责任。被告河南省润泓置业有限公司辩称，工程已经于2016年4月21日经验收合格。被告通过电话、报纸公告的形式通知原告，原告于2016年8月3日来领取钥匙。被告于2016年4月27日已通知原告交房，原告不接受房屋是其自身原因导致的，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发的“公园首府”11#楼2单元17层02房，总价款344873元。第八条约定：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依合同约定支付了购房款344873元。2016年4月21日，被告作为建设单位与勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在“公园首府”11#楼工程竣工验收意见表上共同签章确认。2016年4月28日，被告在当日《汴梁晚报》A10版发布了公园首府交房通知。2016年8月3日，原告领取了所购房屋的钥匙。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、工程竣工验收意见表、《汴梁晚报》A10版、交房流程表、房屋钥匙领取签收表及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。被告未在合同约定的时间向原告交付经验收合格的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。原被告双方对合同第八条的“商品房经验收合格”的标准问题并未作明确的约定，亦产生了较大争议。本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，从以上规定可以看出，以2003年2月27日为节点，之后的建设工程竣工验收,国家已改由建设方组织，以建设、设计、施工、监理等有关单位联合验收为合格与否。2003年10月28日《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》（建办法函[2003]524号）中也明确指出：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第八十三条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第十六条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第四十九条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”另外，根据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”和第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”的规定，本院认为，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，竣工验收备案是验收合格后所经的一个行政管理程序，并不是验收合格的前置程序。因此，原告购买的公园首府11#楼2单元17层02房于2016年4月21日经勘察、设计、施工、监理、建设单位在工程竣工验收意见表上签章确认后可以交付使用，可以视为双方在合同中约定的“商品房经验收合格”条件成就。原告主张房屋经验收合格的标准应由政府主管部门出具的合格证和备案表为准、被告提交的工程竣工验收意见表不能作为商品房经验收合格的依据，缺乏明确依据，本院不予支持。被告辩称其已电话通知原告交房，因未提交有效证据予以证实且原告明确予以否认，本院对此辩称不予采信。被告虽然通过《汴梁晚报》于2016年4月28日进行了公告，但此行为不符合双方签订合同约定的交房通知方式，系未经合同相对方同意的擅自变更合同义务的违约行为。原告于2016年8月3日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，应视为房屋的交付使用，本院对原告主张的在此日期之后的逾期交房违约金不予支持。对原告关于房屋存在诸多质量问题的诉称,因未提供证据证明，本院不予支持。被告应自2016年5月2日起按总房款的日万分之二支付逾期交房违约金至2016年8月3日，共计6484元（344873元×0.02%/日×94日，保留整数），本院对此予以支持；过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省润泓置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周洋洋逾期交房违约金6484元；二、驳回原告周洋洋的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取155元，原告周洋洋负担130元，被告河南省润泓置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  刘瑛瑛二〇一七年六月十六日书记员  张艳兰