重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0230民初2203号原告:中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合街道平都大道东段5号，统一社会信用代码915002309087861111。负责人：余文焱，该行行长。委托诉讼代理人：胡劲松，该支行工作人员。被告：谭白洁，女，1988年08月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：重庆丰都县久桓房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道东段5号10楼，统一社会信用代码91500230054298287Y。法定代表人：向华，董事长。委托诉讼代理人：王文建，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）与被告谭白洁、重庆丰都县久桓房地产开发有限公司（以下简称久桓公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行丰都支行的委托诉讼代理人胡劲松，被告谭白洁，被告久桓公司的委托诉讼代理人王文建、王路路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行丰都支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭白洁偿还原告借款本金249869.46元；2.支付截止2017年4月20日的利息15424.32元、罚息662.46元、复利602.54元，并支付自2017年4月21起至借款本息清偿时止的罚息、复利（罚息以未付本金余额为基数，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收；复利按合同约定的计息计算方式计算）；3.确认原告对被告谭白洁名下位于重庆市丰都县龙河东段久桓城C区5幢18—5房屋的房屋折价、变卖和拍卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告承担本案诉讼费、公告费等为实现债权的费用；5.判令被告久桓公司对上述第1、2、4项承担连带清偿责任。事实和理由：2014年6月18日，谭白洁作为申请人向农行丰都支行提交了《个人信贷业务申请表》，申请贷款266000元，用于购买重庆市丰都县龙河东房屋。2014年7月15日，农行丰都支行作为贷款人，谭白洁作为借款人签订《个人购房担保借款合同》，久桓公司以保证人的身份在该合同上加盖公章。合同约定：农行丰都支行向谭白洁提供借款266000元，借款期限180个月，自2014年7月18日至2019年7月17日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人授权贷款人将全部借款直接划入久桓公司在农业银行丰都支行开设的账户3165*********2162。借款人还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户为6228***********4676。合同约定借款担保，担保方式为：阶段性保证担保+抵押，即借款人以其购买的重庆市丰都县龙河东组团B2—11地块“久桓城”x区x幢x—5室作抵押，由阶段性保证人重庆丰都县久桓房地产开发有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，阶段性保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间罚息自中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整之日起亦作相应调整。合同约定了复利的计收方法，即对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同约定借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权要求借款人、担保人赔偿损失等。合同签订后，谭白洁与农行丰都支行于2014年7月17日对丰都县龙河东久桓城x区x幢x—5房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行丰都支行。农行丰都支行于2014年7月18日向谭白洁指定的久桓公司账户（3165*********2162）发放借款266000元。在借款合同履行过程中，谭白洁从2016年2月22日之后未还款付息。2016年2月22日前，谭白洁归还本金16131元、利息27646.30元、罚息38.19元、复利55.23元。截止2017年4月20日止，谭白洁尚欠农行丰都支行借款本金余额249869.46元、逾期利息15424.32元、罚息662.46元、复利602.54元，本息合计266558.78元。另，久桓公司至今未办理谭白洁按揭房屋权属证书，导致房屋未进行抵押登记，对此，依合同约定，其应对谭白洁借款承担连带清偿责任。被告谭白洁、久桓公司承认原告在本案中所主张的事实，但久桓公司认为案涉房屋被法院查封，无法办理房产过户手续。本案当事人围绕诉讼请求向法庭提交了以下证据：1.谭白洁身份证、常住人口登记卡、婚姻登记记录证明、未婚声明以及久桓公司营业执照；2.谭白洁个人信贷业务申请表、收入证明、销售不动产统一发票、诚信保证书、个人购房贷款面谈笔录、谭白洁签约时照片、温馨提示书、还款银行卡复印件；3.个人购房担保借款合同、借款凭证；4重庆市土地房屋预告登记证明；5.还款明细、欠贷欠息表。上述证据经庭审质证、认证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告谭白洁、久桓公司承认原告农行丰都支行在本案中主张的事实，故对原告农行丰都支行主张的事实予以确认。农行丰都支行与谭白洁签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，农行丰都支行向谭白洁发放了借款，履行了合同义务。谭白洁未按合同履行还本付息的义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。农行丰都支行要求谭白洁清偿截止2017年4月20日尚欠的借款本金249869.46元、利息15424.32元、罚息662.46元、复利602.54元，以及以尚欠借款本金249869.46元为基数从2017年4月21日起至付清日止按合同约定计收罚息和复利的请求，于法有据，本院予以支持。按照《物权法》规定，房屋作为不动产可以设定抵押，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案中谭白洁所购房屋至今未办理房屋权属证书，其与农行丰都支行亦未办理房屋抵押权设立登记，仅办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他的效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，并非对该房屋享有现实的抵押权，故原告就案涉房屋享有抵押权的诉讼请求本院不予支持。久桓公司在农行丰都支行与谭白洁签订的《个人购房担保借款合同》的保证人处加盖公司公章和法定代表人章，表明其自愿为谭白洁所购买的房屋向农行丰都支行提供阶段性保证，该合同明确约定阶段性保证方式为连带责任保证，阶段性保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告久桓公司辩称案涉房屋被查封，导致未办理房产过户，其未向法庭提交任何证据，且案涉房屋未办理房产权属证书致无法办理房屋抵押登记的事实客观存在，其辩解理由本院不予采信。故，久桓公司作为阶段性连带责任保证人，其担保期间尚未经过，依法应当对谭白洁在本案中应清偿的债务向农行丰都支行承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定判决如下：一、被告谭白洁在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行截止2017年4月20日尚欠的借款本金249869.46元、利息15424.32元、罚息662.46元、复利602.54元，以及自2017年4月21日起至清偿借款本金日的罚息和复利（按《个人购房担保借款合同》约定方式计算罚息、复利）。二、被告重庆丰都县久桓房地产开发有限公司对被告谭白洁上述债务承担连带清偿责任。被告丰都县久桓房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告谭白洁追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5299元，减半收取计2650元，由谭白洁、重庆丰都县久桓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  何黎英二〇一七年六月二十三日书记员  万馥榕