江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1068号上诉人（原审原告）：南京厚石房地产投资咨询有限公司。法定代表人：张秀凤，职务经理。委托诉讼代理人：戴捷，江苏胜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：马方永，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：淮安融辉居业房地产有限公司。法定代表人：林宇，职务董事长。委托诉讼代理人：袁菲，该公司员工。上诉人南京厚石房地产投资咨询有限公司（以下至判决主文前简称厚石公司）因与被上诉人淮安融辉居业房地产有限公司（以下至判决主文前简称融辉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人厚石公司的委托诉讼代理人戴捷、马方永，被上诉人融辉公司的委托诉讼代理人袁菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。厚石公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付销售佣金357312.8元。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》为被上诉人制作的格式合同，根据该合同5.2.3条款，上诉人完成销售任务的界定是明确的，依据更有利于上诉人的合同第6.3.2条的规定，更是应该支付相关费用；2、合同第4.1条，约定了独家代理，合同的主义务与附随义务当然是决定被上诉人付款的标准。上诉人已经完成本案争议的七处房屋的主义务，之后的附随义务即使存在瑕疵，并不能导致被上诉人主义务的灭失。对于买方按揭合同的到款完成需要多久的时限，并不取决于上诉人；3、一审法院偷换概念，认为上诉人提取70%佣金事宜未完成，实际上却是相关事宜已全部完成。在上诉人起诉时，相关争议房屋的房款已全额付清，上诉人是在被上诉人获得全额房款后，要求支付70%房屋销售佣金，而非被上诉人未获得全额销售费用便要求支付佣金；二、一审法院适用法律不当。一审法院判决依据为合同法第396条与405条，但合同法405条的内容是受托人完成事务的委托人应当支付报酬。根据该条规定，本案所涉合同到期解除后，上诉人应该获得报酬；三、一审法院滥用权力，以一审时我方未带原件为由要求第二次开庭，同时一审判决超期审判，延长审限未作裁定。融辉公司辩称：一、本案所涉合同不是格式合同，该合同是上诉人与被上诉人之间签订的相对于双方的合同，是经过双方协商后共同确定的，不符合格式合同重复使用、未与对方协商的特征；二、《合同法》第46条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。销售代理合同第4.2条明确约定合作期限截止日期为2014年12月31日，且合同也约定在合作期内如上诉人销售金额未达到8000万则合同终止，在上诉人实际未完成约定销售金额的情况下，在双方合同后期上诉人怠于行使合同义务，不应该获得佣金；三、代理费结算的依据是合同第6.3条，上诉人认为合同第6.3.2条的规定对其更有利，但该规定的前提是客户采取分期付款的方式，本案所涉的7户付款方式均为按揭，不是分期付款，故上诉人与被上诉人之间结算代理费的依据应为合同6.3.1条。上诉人用第6.3.2条作为结算依据，却引用5.2.3条按揭付款的相关规定认定销售佣金属于逻辑混乱；四、上诉人用合同主义务与附随义务的概念来解释双方所签订销售代理合同的第4.1条没有事实依据；五、上诉人偷换概念，双方所签订的销售代理合同第4.2条已经明确了合同期限，合同6.3.1条也明确了代理费的结算方式，上诉人主张在合同期限外的房款支付部分的佣金没有依据。厚石公司向一审法院起诉请求：判令融辉公司支付厚石公司销售佣金357312.8元。一审法院认定事实：2014年1月1日，原告厚石公司（乙方）与被告融辉公司（甲方）签订《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》，相关的约定：“1.6销售业绩结算认定：一次性和分期交款客户，全额购房款到账并签定《商品房买卖合同》；按揭客户，缴纳首期款并签定《商品房买卖合同》，以及按揭资料收集到位，且银行放款到甲方账户；或甲方书面通知认可的业绩。4.1合作内容：在合同期限内，甲方委托乙方独家代理销售本物业。4.2合作期限：自本合同签订生效之日起至2014年12月31日。在合作期限内，若乙方销售金额达到8000万，本合同续约（合同具体事宜另行协商）；若销售金额未达8000万，则本合同终止。5.2.1销售业绩结算认定：5.2.2一次性和分期付款；客户签定电子档或纸质《商品房买卖合同》，且客户全额购房款到账，甲方则认可乙方完成本套销售任务。5.2.3按揭付款：以客户签定《商品房买卖合同》，且客户首期款到账，并办妥贷款手续，银行放款到甲方账户则认可乙方完成本套的销售任务。5.3若乙方所成交之客户签署定购书之后悔约（非甲方责任造成的），已收取的定金将由甲方没收，甲方不支付销售代理费给乙方。5.4若乙方所成交之客户在签订正式《商品房买卖合同》之后悔约（非甲方责任造成的），乙方退还已支付的销售代理费给甲方，该单位将另行销售。5.5换房约定：若客户换房时，则按换房后实际销售额结算销售代理佣金（多还少补）。6.1销售代理费，第一档低于5000万（含5000万元）签约金额提点2.6%；第二档低于7000万（含7000万元）签约金额提点2.8%（前面所有签约金额佣金补足）；第三档低于8000万（含8000万元）签约金额提点3%（前面所有签约金额佣金补足）。6.2代理费结算时间以每个自然月度为结算单位，乙方需于每月15日前提交准确的上月销售代理费结算清单，在乙方完全履行合同中的义务前提下，甲方应于结算期限内支付给乙方销售代理费。结算数量、面积、成交价以签署《商品房买卖合同》为准。销售代理费以人民币结算，甲方付款前，乙方需提供相应金额合法有效的税务发票，否则，甲方有权相应顺延付款时间。6.3代理费结算方式6.3.1乙方成功销售客户购买本项目，以客户签约为准。当购房人交足首付款后，并签定纸质《商品房买卖合同》后第一次提取30%销售代理费；购房款全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。6.3.2如客户采取分期付款方式，则首付分期不低于30%，并成功签订分期付款协议后，提取销售代理费的30%，待全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。”2014年4月22日和2014年8月4日，原告厚石公司与被告融辉公司签订金辉城2014年3月份和7月份代理佣金结算表，共有7套房屋销售，分别是张某、王某、陈某、朱某、冯某、王某、花某、赵某、毕某，代理佣金分别为73905元和79040元。冯某购买9#102室房屋，签约时间为2014年2月28日，于2012年4月9日交纳2万元定金，2014年交纳购房款224.4万元，2015年1月1日后交纳25.1万元。王某购买21#101室房屋，签约时间为2014年7月4日，2014年交纳购房款85万元，2015年1月1日后交纳购房款150万。傅某购买26#102室房屋，签约时间为2014年11月28日，2014年交纳购房款75万元，2015年1月1日后交纳购房款174.9万元。唐某某、刘某购买10#101室房屋，签约时间为2014年12月20日，2014年交纳购房款75.6万，2015年1月1日后交纳购房款176.4万元。郑某购买27#102室房屋，签约时间为2014年12月3日，2014年交纳购房款76.5万元，2015年1月1日后交纳购房款178.5万元。王某购买9#101室房屋，签约时间为2014年12月12日，2014年交纳购房款30万元，2015年1月1日后交纳购房款219万元。孙某、孙某某购买8#101室房屋，签约时间为2015年2月5日，2014年交纳购房款10万元，2015年1月1日后交纳购房款244万元。原告厚石公司于2014年12月31日撤离金辉城销售点。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，原、被告双方约定由原告厚石公司为被告融辉公司销售房屋，按照完成销售的情况以代理费形式给予报酬。在销售业绩结算认定上约定客户签定电子档或纸质《商品房买卖合同》，且客户全额购房款到账为完成本套销售任务。在按揭付款上以客户签定《商品房买卖合同》，且客户首期款到账，并办妥贷款手续，银行放款到被告融辉公司账户则为完成本套的销售任务。在代理费结算方式上以客户签约为准。当购房人交足首付款后，并签定纸质《商品房买卖合同》后第一次提取30%销售代理费；购房款全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。如客户采取分期付款方式，则首付分期不低于30%，并成功签订分期付款协议后，提取销售代理费的30%，待全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。原告厚石公司在2014年销售代理期间为客户唐道伦、刘枚签订了商品房买卖合同，并收取了首付款，被告融辉公司应当按照约定支付30%的佣金，即2520000元×2.6%×30%＝19656元。关于原告厚石公司主张客户冯某、王某、傅某、唐某某、刘某、郑某、王某70%的代理费问题。从原、被告双方订立的合同看，双方约定第二次提取70%的销售代理费。如客户采取分期付款方式，则首付分期不低于30%，并成功签订分期付款协议后，提取销售代理费的30%，待全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。在按揭付款上以客户签订《商品房买卖合同》，且客户首期款到账，并办妥贷款手续，银行放款到被告融辉公司账户则为完成本套的销售任务。而原告厚石公司在其销售代理期间，并未完成其销售任务，客户冯某、王某、傅某、唐某某、刘某、郑某、王某的部分购房款是在原告厚石公司离开后支付的，故不符合双方的约定支付条件。且被告融辉公司已按约支付30%的代理费，故原告厚石公司要求被告融辉公司支付客户冯某、王某、傅某、唐某某、刘某、郑某、王某70%的代理费的诉讼请求，不予支持。关于原告厚石公司主张客户孙某、孙某某的代理费问题。该客户无论是签约时间，还是支付首付款均不在原告销售代理期间，故原告厚石公司要求被告融辉公司支付代理费无事实和法律依据，对其诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、被告淮安融辉居业房地产有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告南京厚石房地产投资咨询有限公司代理费19656元；二、驳回原告南京厚石房地产投资咨询有限公司其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于本案所涉7户房屋的销售佣金支付条件及佣金结算方式如何确定的问题。上诉人与被上诉人签订的《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》第5.2.3条关于销售完成认定问题约定如下：“按揭付款：以客户签订《商品房买卖合同》，且客户首期款到账并办妥贷款手续，银行放款到甲方账户则认可乙方完成本套的销售任务；《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》第1.6条就销售业绩结算认定问题约定为：“一次性和分期交款客户，全额购房款到账并签订《商品房买卖合同》；按揭客户，缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》，以及按揭资料收集到位，且银行放款到甲方账户；或甲方书面通知认可的业绩。”《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》6.3条就代理费结算方式约定如下：“6.3.1乙方成功销售客户购买本项目，以客户签约为准。当购房人交足首付款后，并签定纸质《商品房买卖合同》后第一次提取30%销售代理费；购房款全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。6.3.2如客户采取分期付款方式，则首付分期不低于30%，并成功签订分期付款协议后，提取销售代理费的30%，待全款交足后，第二次提取70%的销售代理费。”本案中上诉人主张销售佣金所涉的7户购房户的房款支付方式均为按揭，本院认为，根据上述条款的约定，以按揭方式购房的销售佣金支付应满足以下条件：一、签订《商品房买卖合同》并支付首期款；二、办妥贷款手续；三、银行放款到被上诉人账户。虽然在《淮安金辉城一期别墅销售代理合同》6.3条中没有就按揭付款的计算方式进行约定，但本院认为对此可以比照分期付款的方式进行结算，故对按揭方式的佣金结算方式应为：首付款缴足并签订《商品房买卖合同》后提取30%销售代理费，购房款全额缴足后，提取70%的销售代理费。二、关于被上诉人就本案所涉7户房屋是否欠付上诉人销售佣金的问题。本案所涉的7户购房户中孙某、孙某某购买的房屋签约时间为2015年2月5日，签约时间在上诉人离开以后，上诉人未能提交证据证明促成该房屋签约及付款的相关事务由其完成，故上诉人就该房屋主张销售佣金无事实及法律依据。其他的6套房屋在代理销售合同履行期内已经签约完毕并支付首付款，对该6套房屋首次30%的销售代理费，被上诉人应该支付上诉人，现被上诉人仅支付了5套房屋的30%销售代理费，对另外一套未予支付被上诉人的唐道伦购买的房屋30%的销售代理费，上诉人负有支付义务，故一审法院依据合同约定的佣金计算方式针对该部分判令被上诉人支付上诉人19656元销售代理费并无不当。对于其他6套房屋银行按揭贷款部分到账后上诉人应否收取70%销售代理费的问题，本院认为，该6套房屋的房屋买卖合同及首付款均在销售代理合同期内签订及支付，在销售代理合同期内，上诉人应该已经完成购房者贷款资料收集及贷款办理的相关工作，同时，在代理销售合同到期、上诉人退场时，双方曾就销售佣金进行过结算。从上述事实可以推定在销售代理合同终止后，就该6套房屋的按揭贷款资料双方办理了资料交接手续。在上诉人退场后，该6套房屋购房者的银行贷款到位并进入被上诉人账户，被上诉人主张该部分贷款入账系其自行努力的结果，对此，被上诉人负有举证义务，在其未能提交任何证据予以证明的情况下，银行按揭款项的到账结果应是上诉人在代理销售合同履行期内所做的签订购房合同、催要首付款及办理贷款手续等工作而产生的后续成果，该成果理应归于上诉人，故对该6套上诉人应享有提取第二次70%销售佣金的权利。对被上诉人以上诉人销售未达8000万为由抗辩不应支付佣金的理由，因在销售合同中并未对此作出明确约定，且在销售合同中双方亦对低于8000万销售额的销售代理费提点比例作了约定，故对被上诉人该抗辩理由，本院不予支持。三、关于被上诉人欠付佣金的数额问题。经计算，就上述6套房屋，被上诉人应支付给上诉人的第二次70%销售佣金数额为：27.16万元[（251.5+235+249.9+252+255+249）万元×2.6%×70%。]。被上诉人尚欠付被上诉人的佣金总数为：29.1256（1.9656+27.16）万元。对上诉人主张的数额超出部分，本院不予支持。综上所述，上诉厚石公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初3198号民事判决第一项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初3198号民事判决第二项；三、被上诉人淮安融辉居业房地产有限公司于本案判决生效后十日内一次性支付上诉人南京厚石房地产投资咨询有限公司销售代理费271600元。如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6600元，由南京厚石房地产投资咨询有限公司负担1600元，淮安融辉居业房地产有限公司负担5000元；二审案件受理费6600元，由南京厚石房地产投资咨询有限公司负担1600元，淮安融辉居业房地产有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长  孙晓明审 判 员  张桂林代理审判员  丁 然二〇一七年六月二十六日书 记 员  唐小捷