上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17706号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，董事长。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天成律师事务所律师。被告：徐苗苗，男，1991年2月17日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：王金长，上海力帆律师事务所律师。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告徐苗苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告徐苗苗下落不明，需公告送达，本案依法转为适用普通程序继续审理。本案于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼，被告徐苗苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。庭审后，被告徐苗苗主动要求参加诉讼，本案又于2017年5月5日公开开庭进行了审理，原告告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告徐苗苗的委托诉讼代理人王金长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费(以每月15,695元为标准，计算至2016年7月31日为156,950元)；3.判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(计算至2016年7月31日为39,270元)；4.判令被告支付原告解除合同的违约金47,085元；5.判令被告支付原告自2016年1月1日至实际返还房屋之日止欠付物业管理费(以每月3,870元为标准，计算至2016年7月31日为27,090元)；6.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(计算至2016年7月31日为3,477元)；7.判令原告有权没收被告已经支付的31,390元保证金。事实和理由：原告为上海市松江区荣乐西路XXX号新理想广场1层F1-52的房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人。2015年7月9日，原、被告签订了《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，建筑面积86平方米，租期自2015年7月15日起至2020年7月14日止，保底租金为2015年7月15日起至2018年7月14日每天每平方米6元，每月25日前预付下2个月的保底租金。合同另对违约责任、物业费、解除权等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，但被告自2015年10月起便拖欠租金，自2016年1月起拖欠物业费，且原告多次催讨无果，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告徐苗苗辩称：1.同意解除合同。2.被告支付了2015年10月和2015年11月份的租金，2015年12月份之后的租金被告确实没有支付。因为2016年4月20日晚上原告单方强行封门，封门是非法措施，所以被告仅同意支付租金到2016年4月20日。2016年7月底，原告要求被告撤场，被告就撤场了。3.因为被告已经同意原告没收保证金，而没收保证金和支付滞纳金两个违约责任不能同时适用，且合同条款是格式条款，应当作出不利于原告的解释，所以被告不同意支付滞纳金；4.对于违约金，因为被告从未要求解除合同，故不同意支付解除合同违约金。5.被告同意支付自2016年1月份至2016年4月20日止的物业费，但物业费应当由合适的主体主张；6.租金和物业费的滞纳金标准均过高，请求法院予以调整；7.截止至2016年4月20日，被告结欠原告租金、物业费86,000元，扣除保证金31390元，被告还结欠54,610元；8.被告的装修损失12万元、货物损失5万元、其他损失3万元，共计20万元，要求在被告应支付给原告的费用中予以抵扣。经审理查明：2015年7月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于本区荣乐西路XXX号1层F1-52铺位号的房屋租给被告，面积为86平方米。合同第6条约定，自2015年7月15日起至2018年7月14日止的保底租金为每日每平方米6元。合同第6.2条约定，被告应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向原告预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的则相应提前。合同第7.7条约定，如被告逾期支付物业管理费或其他费用，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告支付租赁保证金31,390元(相当于2个月的租金标准)。合同第11.1条约定，被告应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，被告返还房屋时应当将房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)，若被告拒绝恢复原状的，原告有权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，则双方同意，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有被告遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时，原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从被告缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给原告，如被告所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。合同第17.6条约定，在租赁期内，若被告违反本合同项下任何付款义务，原告经事先通知被告后有权切断该房屋水、电供应，空调服务或其他服务或采取合法的其他措施、行为，直到被告前述的违反得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由被告负责；被告亦须负责赔偿因其违反上述条款而对任何其他租户或第三方所造成的一切损失；所被告拒不整改，原告有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向被告追讨由此造成的一切损失(包括但不仅限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。附件四补充条款约定，原告商业广场整体开业日为2015年9月30日，家乐福与商场同步开业，商场整体开业后开始起算租金，被告8月底前必须装修好办理好相关证照，被告最迟于2015年9月30日必须与商场同步开业，被告装修结束到正式开业期间不试营业则不收取任何费用。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年7月20日，被告向原告支付了2个月的租金31,390元、保证金31,390元，上述合计62,780元。2016年4月20日，原告对涉案房屋封门，双方发生纠纷。原告分别于2016年6月27日、2016年8月1日、2016年8月23日向被告发送《催缴函》、《律师函》、《律师函》，要求被告支付欠付费用等。2016年9月5日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具证明，明确其同意由原告代其向被告收取物业管理费，不会再行主张物业费。另查明，本区荣乐西路786、860号房屋于2012年12月13日登记于原告名下。审理中，被告提交了照片，拟证明2016年4月22日原、被告双方的交涉情况、涉案房屋的状态、被告封门以及目前涉案房屋的租赁现状。被告对照片的真实性无法确认，但承认涉案房屋目前由他人使用。同时，双方均同意以2016年7月31日作为合同解除之日。以上事实，由上海市房地产权证复印件、租赁合同及其附件、证明、催款函复印件、律师函、邮寄凭证、资金凭证、照片以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同，并没收租赁保证金。至于合同解除的日期，双方均同意以2016年7月31日作为合同解除之日，本院确认以该日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，被告仍应支付欠付的租金。本案中，原告于2016年4月20日对涉案房屋封门，且被告已经缴纳了2015年10月、11月份的租金，故被告还应支付原告自2015年12月1日起至2016年4月20日止的租金，经计算，欠付租金的金额为73,272元(6元/平方米/日×86平方米×142日)。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为46,440元(86平方米×6元/平方米/日×3个月×30日/月)。原告主张物业管理费，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，不会再行主张，故原告关于物业管理费的主张，本院予以支持，相应期间应从2016年1月1日起计算至2016年4月20日止。经计算，物业管理费金额为14,190元。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此被告主张计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告要求在欠付费用中抵扣装修损失12万元，对此本院认为，一则，被告并未提供证据证明其装饰装修的具体金额；二则，本案系因被告未按时付款违约而导致合同解除，根据相关规定，被告请求原告赔偿装饰装修损失的，本院不予支持，且被告并未提起反诉要求赔偿。综上，被告要求抵扣装修费12万元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告还要求抵扣货物损失5万元、其他损失3万元，但并未提供证据证明损失的具体金额、损失与原告存在因果关系，故其主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中，原告主张没收保证金和逾期付款违约金同时适用，被告主张不能同时适用，本院认为，虽然违约条款系格式条款，但没收保证金系合同解除的违约责任，即使合同解除，被告仍应按时支付欠付费用，逾期支付的，应承担逾期支付违约金，二者并非彼此排斥的选择性关系，被告主张应作出不利于原告的解释、不能同时适用，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、确认原告上海高正企业发展有限公司与被告徐苗苗于2015年7月9日签订的《租赁合同》于2016年7月31日解除；二、被告徐苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年12月1日起至2016年4月20日止的租金73,272元；三、被告徐苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金(以2015年12月1日起至2016年1月31日止的租金31,992元为本金，自2015年11月25日起；以2016年2月1日起至2016年3月31日止的租金30,960元为本金，自2016年1月25日起；以2016年4月1日起至2016年4月20日止的租金10,320元为本金，自2016年3月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；四、被告徐苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司合同解除违约金46,440元;五、被告徐苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司子2016年1月1日起至2016年4月20日止的物业管理费14,190元；六、被告徐苗苗于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金(以3,870元为本金，分别自2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日起；以2,580元为本金，自2016年3月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；七、原告有权没收被告支付的31,390元租赁保证金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,568元,公告费260元，合计诉讼费5,828元，由原告上海高正企业发展有限公司负担2,262元(已付)，被告徐苗苗负担3,566元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一七年六月九日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……