苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2770号原告：李中华，男，1970年5月15日出生，汉族，住苏州市。被告：李一侠，女，1981年11月13日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：朱华明，苏州市相城区渭塘法律服务所法律工作者。原告李中华与被告李一侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月26日、2017年5月16日两次公开开庭进行了审理。原告李中华，被告李一侠（于第一次庭审时到庭参加诉讼）的委托诉讼代理人朱华明于两次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中华向本院提起诉讼，要求判令：1、被告向原告交付标的房屋或标的房屋现等值房款；2、被告向原告交付合同签订后房屋四年等值收益；3、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告返还原告购房款240000元；2、判令被告支付购房款双倍的违约金赔偿480000元。事实与理由：2012年8月，被告称有一位于本区富元家园的拆迁房出售，系其于2010年8月离婚后所得。原告经人介绍结识被告后，双方达成购房合意，并于2012年9月3日签订房屋买卖合同，约定房屋总价为280000元，原告于签合同当日支付被告购房款240000元，余款待产证办好后付清。合同同时约定被告如违约则按房款双倍进行赔偿。因被告在收取房款后，经多次催促均不配合交房，此后更是声称未获得拆迁房故无房可售，故原告诉至法院。被告李一侠辩称，被告约定出售给原告的房屋系与前夫离婚后，作为离婚无房户按国家政策可享受的安置房，但被告取得该房屋的前提为离婚三年内未再办理结婚登记手续。被告与前夫在2010年8月19日离婚，并于2013年10月、12月，两次向村委会递交申请。2014年2月，被告因需再婚，在询问村委会被告的情况能否获得安置房屋并能否再次办理结婚手续，得到村委会肯定的答复后，被告于2014年3月14日与案外人办理了结婚手续。2014年6月，村委会开始就安置房进行分配，但却告知被告因村委会换届、办公场所搬迁等，被告所写的申请材料遗失，要求被告再次提交申请。此后，村委会又告知被告，因被告未在离婚三年后申请安置，已经失去了享受安置房的权利。因此，被告未能按约将房屋出售、交付原告，并非被告的过错，被告并无明显违约，故不应承担违约责任。同时，原告主张的违约金明显过高，即便法院认定被告违约，也应当予以核减。本院经审理查明，2012年9月3日，原、被告双方至苏州市相城区陆慕法律服务所办理了见证，《见证书》中包含的材料有：一、原告李中华作为乙方（受让方），被告李一侠作为甲方（出让方），双方签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将座落在苏州市太阳路与相城大道交叉口、二十二层以上、自然间数为二室一厅，共计建筑面积约80平方米的房屋出让给乙方；房价为280000元（不含过户税），首付240000元，余款在房产证、土地证办好后付清；房屋交付约定为按政府交房时间（拿到钥匙起1周内交于乙方）。合同第七条其他特约事项，载明：“政府交房后，共同办理房产证（期限一年）。交房约2013年9月左右。正常甲方反悔本合同，双倍赔偿。如乙方反悔本合同，该款不退。本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、担保、抵押、买卖、占有等权利一并出让给乙方，甲方或甲方共有人不得以任何理由订立与本房有关的合同或协议。”合同下方由原、被告签名、捺印，旁另加盖苏州市相城区陆慕法律服务所见证章（1）及孙祖德印章，其上并书写“签名捺印属实”字样。二、原、被告身份证复印件。三、苏州相城经济开发区常楼居民委员会于2012年9月3日出具的《证明》一份，载明：“度假区洋沟溇村：苏州市相城区元和常楼村（7）鹤四浜50号的李一侠，是我居委会居民，现已离婚。该户原居住地已拆迁。特此证明（其后为不同笔迹书写：安置于太阳路与相城大道交叉口一套住房.二室一厅，面积约80㎡。承建中。）特此证明。”三、《承诺书》一份，载明：“本人2010.8.19号离婚。是民政离婚，保证交付离婚协议书、离婚证。2010.9月与前夫拆迁，房屋是本人个人的。以后发方（生）争议，由本人负责。”正文下方由被告李一侠签名、捺印，落款时间为2012年9月3日。其下另有原告李中华书写“同意认可”字样，落款时间亦为2012年9月3日。四、《收条》一份，载明：“今收到李中华（），购房款贰拾肆万元整（24万）。用于购买太阳路与相城大道交叉口住房二室一厅。”下方收款人处由被告李一侠签名、捺印，落款时间为2012年9月3日。收条下方另附2012年9月3日银行卡取款业务回单1份，显示由原告李中华向被告李一侠账户内转入240000元。2016年7月12日，苏州市相城区北河泾街道常楼社区居民委员会出具《证明》一份，载明：“苏州市相城区北河泾街道常楼社区7组居民李一侠（），李一侠与李雪峰在2010年8月19日离婚，之后李雪峰2010年10月5日签订拆迁补偿协议，李一侠未享受拆迁安置。特此证明。”以上事实，有原告李中华提供的身份信息、《见证书》，被告李一侠提供的《证明》及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。庭审中，被告李一侠主张其并不存在故意违约的情形，其在2010年8月19日与前夫李雪峰办理离婚手续，因离婚后未分得住房，属离婚无房户，只要在办理离婚手续之日起三年内未再婚，即可向相关部门申请按照拆迁政策安置70平方米房屋一套。2013年10月、12月，被告两次向常楼社区居民委员会提交安置申请，此后更是多次向村委会询问安置房分配情况。2014年2月，被告在向村委会询问已两次递交申请材料，且符合离婚满三年未再婚的条件，是否可获得安置房以及是否可再婚领证，得到村委会肯定的答复后，被告于2014年3月14日与金福元在民政局登记结婚。但此后，常楼村村委会领导换届、办公地址搬迁，被告再次询问时却得到新领导班子答复为未能找到其之前的申请，要求被告再次提交申请，并要求符合单身条件。为此，被告于2015年7月3日与金福元离婚，同年10月第三次向村委会申请办理住房安置，但得到的答复却是因未在离婚3年内申请，已失去应享有的安置权利。被告为证明上述陈述，提供邮件打印件一份，显示发件人为mayoremail，时间为2016年5月31日下午4：57，收件人为：曾经拥有，内容为被告就其未能获得拆迁安置房系因村委会遗失其申请材料的情况向苏州市市长信箱进行投诉，苏州市相城区政府办根据相关规定，对被告的投诉进行答复，答复内容为被告于2002年与李雪峰登记结婚。2010年8月19日办理了离婚手续，2010年10月5日李雪峰签订了拆迁安置补偿协议，对照相关拆迁安置政策，被告未分得住房，属离婚无房户，可安置一套70㎡小户，条件是从办理离婚证开始之日算起，三年内未再婚（未与他人在民政局登记结婚的情况下），可申请办理离婚无房户住房安置。2015年10月被告到常楼村委会申请办理离婚无房户住房安置，但其于2014年3月14日与金福元在民政局登记结婚，已不符合离婚无房户政策条件，所以不能作为离婚无房户安置。”经质证，原告李中华对被告李一侠提供的该邮件打印件真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定附期限或附条件。附生效期限、附生效条件的合同，自期限届至及条件成就时生效。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同书》中约定购买的为未确定具体位置、门牌号的房屋，且约定的房屋交付条件为“按政府交房时间”，双方以不确定发生时间以及将来客观上不确定发生与否的事实作为条件控制合同效力，故应认定讼争的《房屋买卖合同书》为附生效期限、附生效条件的合同，合同生效条件为被告能实际获得拆迁安置，期限则为“政府实际交房”。现根据2016年7月12苏州市相城区北河泾街道常楼社区居民委员会出具的《证明》，可以认定被告李一侠未享受拆迁安置并获得房屋，合同所附条件、期限均未成就，故讼争的《房屋买卖合同书》成立但未生效。鉴于其在目前客观上亦无法成就的情形，如维持现状将导致交易处于不稳定状态以及损失的扩大，故本院对于原告李中华要求被告李一侠返还因《房屋买卖合同书》取得的财产，即购房款240000元的请求，予以支持。关于原告李中华提出的480000元的违约金主张。《房屋买卖合同书》未就违约条款进行明确约定，仅约定“正常甲方反悔本合同，双倍赔偿。如乙方反悔本合同，该款不退”，而该约定从字面及文义理解看，均无法得出原告李中华所主张的被告李一侠存在不能将约定房屋出售给原告李中华即应承担已付房款的双倍赔偿的理解。对于合同未能生效的责任承担，本院认为，原、被告约定购买的房屋为拆迁安置房，且为位置、门牌号码等均不能确定，能否获得安置亦无法保证的在建期房，较普通商品房交易而言，存在更多的不可控因素及更大的风险，在合同为附生效条件、附期限的情况下，原告李中华竟然一次性支付被告李一侠约定房价280000元的绝大部分240000元，交易不慎，应自担相应风险。同时，原告李中华在庭审中陈述签订合同前未至村委会或相关拆迁部门了解被告李一侠能否获得拆迁安置房的情况，在合同约定的大致交房时间，即2013年9月即了解到被告李一侠未能获得安置的情况下，亦未采取积极有效手段防止损失扩大，直至2016年6月才向本院起诉，故对其所陈述的因房价上涨导致的损失，原告李中华自身应承担一定的责任。但鉴于被告李一侠承诺将不确定能否获得的拆迁安置房屋出售给原告李中华，在拆迁安置房的申请上亦可能存在着不及时申请、不随时关注跟进进展，导致最后丧失安置机会，以及在明知无法取得房屋后仍一味拖延，不予返还购房款等的相关情节，本院在被告李一侠应予返还购房款的资金占用期间的利息数额上予以考量，酌情认定被告李一侠应支付购房款240000元自转移至其名下占有、使用之日，即2012年9月3日起至本院判决确定的给付期限的最后一日止、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算的资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告李一侠于本判决生效之日起十日内返还原告李中华购房款240000元，并支付该款自2012年9月3日起至本院判决确定的给付期限的最后一日止、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告李中华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2750元，由原告李中华负担1375元，由被告李一侠负担1375元（此款原告李中华已预交，本院不再退还，被告李一侠负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告李中华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年六月二十日书 记 员 唐宽正