江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3125号原告：陶盛宏。委托诉讼代理人：丁永春，江苏名古城律师事务所律师。被告：唐振延。原告陶盛宏与被告唐振延房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告陶盛宏的委托诉讼代理人丁永春到庭参加诉讼；被告唐振延经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶盛宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金699571.94元、违约金537325元；2、被告腾让苏州市××路××室房屋，并按每日1472.12元支付房屋使用费，自2017年5月11日计算至实际腾退房屋之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉请租金金额为789126元、违约金金额为447771元。事实和理由：2015年7月29日，原、被告签订商铺租赁合同，约定被告向原告承租苏州市××路××室房屋（建筑面积1226.77平方米，以下简称涉案房屋），2015年7月1日至2016年6月30日为免租期，2016年7月1日起计租租期为10年，前三年租金为1.2元/平方米/天，此后每三年上调5%，若因承租方逾期支付租金或其他费用累计超过30日导致租赁合同提前解除的，承租方应支付免租期租金并承担当年租金100%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告后进行装修并用于经营，然其仅在2015年7月29日支付保证金及部分租金合计30万元，嗣后虽经原告多次催讨均未能付款，为此原告于2017年4月24日寄发解除合同通知书。现因被告未腾退房屋、欠付租金，故诉来法院，望判如所请。被告唐振延未作答辩。经审理查明：坐落于苏州市××路××室房屋（建筑面积1226.77平方米）不动产权属归陶盛宏及其配偶王国珍共同共有。2015年7月29日，陶盛宏（出租方、甲方）与唐振延（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮，租期10年，自2016年7月1日起算，2015年7月1日至2016年6月30日为免租期，不计租金；租金半年一付，先付后用，前三期租金乙方分别应于2015年7月26日、2016年12月31日、2017年6月30日前支付268663元。合同第4.1条约定，租赁期满前因乙方原因提前解约的，乙方应当向甲方支付免租期内的租金。合同5.1条约定，合同签订之日乙方应向甲方支付89554元作为保证金，租赁关系终止乙方无违约行为时，甲方将保证金应无息归还乙方。合同8.2条约定，乙方逾期不支付租金和其他费用累计超过30日或在收到甲方书面催款函后仍未支付租金和其他费用的，甲方有权书面通知乙方解除合同，违约方应向另一方按当年租金100%支付违约金。合同签订后，唐振延向陶盛宏支付保证金及首期部分租金合计30万元，陶盛宏亦按约将涉案房屋交付唐振延。2017年3月29日，陶盛宏委托律师向唐振延发函，催告其履行未付租金326880元。2017年4月24日，陶盛宏向唐振延发出解除合同通知书，载明因唐振延欠付租金且经催讨未果，故通知其解除双方租赁合同，并要求其结清欠付租金、立即腾让房屋。该份解除合同通知书以邮政特快专递寄往唐振延户籍所在地，并于2017年5月6日妥投。审理中，陶盛宏陈述称，唐振延向其承租涉案房屋及同幢2层房屋用于经营海鲜酒店，该酒店现处于空关状态。因唐振延可能结欠物业费及水电费，故对其已付保证金89554元不同意在本案中进行结算。根据合同约定，因唐振延违约导致租赁合同解除，其应按约支付免租期内全部租金，故从2015年7月1日计算至2017年5月10日（计679天），唐振延应付租金999572元，已付租金210446元，欠付租金789126元。此外，因唐振延逾期支付租金导致合同被解除，陶盛宏作为守约方亦存在租金利息损失及涉案房屋重新招租的空置期损失，故主张违约金。鉴于涉案房屋交付唐振延时状态为毛坯房，故要求唐振延将涉案房屋内可移动设施物品搬离、对不可移动的设施设备在不破坏房屋结构前提下亦同意其搬离。至于合同解除时间点，由法院依法认定，合同解除前主张租金，解除之后主张房屋使用费。审理中，本院实地察看涉案房屋并走访所在物业公司工作人员，发现涉案房屋现处于非经营状态，大门上锁，物业工作人员称涉案房屋已停止经营半年左右。以上事实，由陶盛宏提供的房屋所有权证、租赁合同、收款证明、律师函及邮寄凭证、解除合同通知书及邮寄凭证及本院调查笔录、当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，陶盛宏与唐振延签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。现陶盛宏主张唐振延在承租房屋后仅支付租金210446元，欠付其余租金至今未付，据此主张行使合同解除权，因唐振延既未到庭抗辩、亦未提供反证，结合陶盛宏举证的收款证明、律师函等证据材料，本院对陶盛宏主张唐振延欠付租金的事实予以认定。根据合同约定，唐振延欠租行为已符合双方在租赁合同中约定的合同解除条件，陶盛宏于2017年4月24日寄发解除合同通知书，且该份通知于2017年5月6日送达唐振延，故本院认定涉案房屋租赁合同于2017年5月6日解除。合同解除后，唐振延应及时腾让涉案房屋，并结清占用房屋期间的使用费；现陶盛宏主张唐振延腾让涉案房屋、参照租金标准（1472.12元/天）支付至实际腾让房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。陶盛宏主张按合同约定，因唐振延欠付租金导致合同提前解除，应另行支付免租期内全部租金，故主张2015年7月1日至2017年5月10日期间欠付租金789126元。本院从双方约定十年租期及免租一年的约定分析，认为出租人让渡一年免租期的租金是为了保障其后续十年租金收益的实现所设置，然唐振延至今仅支付租金210446元，尚不足半年租金，应视为其正常履行付款义务半年不足，故在涉案租赁合同对此亦有相关约定的情形下，本院支持陶盛宏要求唐振延支付免租期内全部租金的诉讼请求。另因涉案房屋租赁合同于2017年5月6日解除，故租金应计算至合同解除之日，据此，唐振延应支付陶盛宏的租金计783237.7元（1226.77平方米*1.2元/平方米/天*675天-210446元）。关于违约金。本案系因唐振延欠付租金导致合同解除，故陶盛宏向其主张承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于违约金金额，虽涉案房屋租赁合同约定在承租人违约导致合同解除情形下应承担当年租金作为违约金，然从双方当事人均负有止损义务的角度出发，出租人在收回房屋后亦应积极止损。本院综合考虑涉案房屋所在区位、面积及重新出租可能出现的空置期、违约金弥补守约方损失及惩戒违约的双重功用等因素，酌情确定唐振延应承担的违约金按4个月租金计算，计179599元（1226.77平方米*1.2元/平方米/天*30.5天*4个月）。陶盛宏主张违约金的超出部分，本院不予支持。唐振延经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐振延于本判决生效之日起十五日内将苏州市太湖西路1188号6幢301室房屋（建筑面积1226.77平方米）腾空返还原告陶盛宏。二、被告唐振延于本判决生效之日起十五日内支付原告陶盛宏租金783237.7元、违约金179599元。三、被告唐振延于本判决生效之日起十五日内支付原告陶盛宏房屋使用费（自2017年5月7日起至实际腾让房屋之日止，按1472.12元/天计算）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15932元，减半收取7966元，由被告唐振延负担，于本判决生效之日起十五日内直接向原告陶盛宏履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  李尧二〇一七年六月十九日书记员  陈辰