黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书（2017）黑8105民初80号原告：沙喜华，女，1967年5月10日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：韩光君，男，1961年1月21日出生，汉族，佳木斯市郊区政安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张升和，男，1953年12月20日出生，汉族，佳木斯市郊区永正法律服务所主任。被告：叶景隆，男，1977年2月28日出生，汉族，农民。被告：任小英，女，1973年1月3日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：陈文明，男，1962年5月10日出生，汉族，农民。原告沙喜华与被告叶景隆、任小英案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙喜华及其委托诉讼代理人韩光君、张升，被告叶景隆、被告任小英的委托诉讼代理人陈文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙喜华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告叶景隆2013年5月15日签订的《商品房出售合同》为有效合同，被告叶景隆应按此合同交付出售的房屋。2、超标的查封被告叶景隆的房屋损害了原告合法权益，请求解除超标的查封的范围。3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年9月份，被告叶景隆为在庆安开发工程的需要，先后从原告处借款560000.00元整，逾期未能偿还，经协商被告叶景隆同意用其开发的商品房顶帐。双方签订了《商品房出售合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，应受法律的保护。第二被告任小英因债务纠纷诉第一被告叶景隆，违法超标的查封，损害了原告的合法权益，恳请法院查清事实，维护原告的合法权益，做出公正裁决。被告任小英辩称，一、原告请求绥化农垦法院确认2013年5月15日签订的《商品房出售合同》为有效合同,是没有法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”被告叶景隆修建了柳河农场柳苑小区的18栋别墅楼，但该工程没有竣工、没有交付验收，没有取得商品房预售许可证的情况下，便先与原告签订了《商品房出售合同》，该合同是无效的。二、原告与被告叶景隆签订《商品房出售合同》后，没有依照《物权法》的规定办理产权转移登记，也没有申请预告登记，依据《物权法》第九条之规定，原告不享有该房产的物权，也无权对抗答辩人的申请执行权。假设原告与叶景隆签订的《商品房出售合同》是有效的，也因没有办理房屋产权登记，该房产的物权仍属于叶景隆。所以，答辩人依法有权申请人民法院强制执行该房产用于抵偿借债。三、原告以伪造的《商品房出售合同》和买房收据，作为起诉的证据，恶意对答辩人提起诉讼，人民法院不能予以支持。1、孙诚信和叶景隆在开发修建柳河农场柳苑小区18栋别墅时，没有注册开发公司，也没有注册建筑公司。孙诚信和叶景隆是以“柳苑小区工程建设指挥部”的名义办理各项业务。柳苑小区工程建设的实际发包人是孙诚信而不是叶景隆。孙诚信和叶景隆无论是借款抵押还是卖房开出的收据，柳河农场只认可有孙诚信签名和盖有“柳苑小区工程建设指挥部专用章”的有效；2、现在原告提供的《商品房出售合同》和收据上，均盖有“桦南县东福房地产开发有限公司”的印章，答辩人认为这两份证据都是原告与叶景隆恶意串通伪造的。四、原告诉称，答辩人超标的查封叶景隆房屋损害了原告的合法权益是没有事实根据的。叶景隆借答辩人钱出具的借据上，叶景隆是以四栋别墅楼做借款抵押的，并且叶景隆在借据上还承诺，如到期不还款，四套房屋无条件归任小英所有，四套房屋作价与借款额同等不退不补。所以，答辩人申请绥化农垦法院查封叶景隆的四套别墅楼没有超标的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告叶景隆在法定答辩期间内未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，被告叶景隆承认向原告借款的事实，认为与原告签订的《商品房出售合同》有效，要求解除被告任小英申请查封的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的2013年5月15日《商品房出售合同》、2013年5月23日收据，证实《商品房出售合同》是原告与被叶景隆签订的，被告叶景隆用小区的房屋抵偿原告560000.00元投资。被告叶景隆对上述证据无异议。对上述证据，被告任小英认为，被告叶景隆和桦南县东福房地产公司没有取得柳苑小区别墅的商品房出售许可证，合同是无效的；被告任小英对收据的真实性、合法性均有异议，认为柳苑小区二期工程是孙诚信开发的，由被告叶景隆承包修建的，孙诚信和被告叶景隆对外办理业务时都用“柳苑小区工程建设指挥部”的印章，而原告提供的收据上却盖有“桦南县东福房地产公司”的印章。因为柳苑小区修建在先，桦南县东福房地产公司注册成立在后，桦南县东福房地产公司与柳苑小区的开发建设不存在任何关系，所以桦南县东福房地产公司无权出售柳苑小区的房产。本院认为，被告叶景隆在庭审中承认涉案的柳苑小区是以其个人名义承建与桦南县东福房地产开发有限公司没有关系，又据，涉案房屋在起诉前尚未取得商品房预售许可证明，因此本院对该组证据证明的问题，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶景隆以个人名义承包建设了案外人孙诚信开发的柳河农场柳苑小区步行街西侧8栋商品别墅。同时，被告叶景隆又以个人名义开发建设了柳河农场柳苑小区步行街东侧的10栋商品别墅。涉案的6号楼东户别墅位于被告叶景隆自行开发的10栋别墅范围内。该10栋别墅没有取得商品房预售许可证明，没有达到交付使用状态，至今尚未竣工验收。被告叶景隆以桦南县东福房地产开发有限公司的名义，将其自行开发建设的10栋别墅中的6号楼东户（200平方米）出售给原告，用以抵偿欠原告的债务560000.00元。涉案房屋出售后没有办理不动产物权登记，原告也没提供证据证实曾向相关登记机构申请过预告登记。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款规定：“商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，又据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，涉案房屋至起诉前也没有取得商品房预售许可证明，据此，应认定原告与被告叶景隆签订的《商品房出售合同》无效。此案退一步讲，即使双方签订的《商品房出售合同》有效，原告用债权抵顶了购房款，但原告并没有实际占有、使用涉案房屋，涉案房屋至今也没有办理不动产物权登记或预告登记。不动产登记是物权设立的成立要件，未经登记不发生效力，不能对抗第三人，所以，原告就涉案房屋并没有取得对抗强制执行的实体权利。另外，被告叶景隆要求解除任小英申请查封的房屋，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，因原告沙喜华与被告叶景隆签订的《商品房出售合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效；原告对涉案的执行标的不享有合法的实体权利；查封被告叶景隆开发建设的房屋是否超标的，仅被告叶景隆有权在另案中提出，而非本案原告有权提出。因此，原告主张所谓超标的查封被告叶景隆开发的房屋，损害了其合法权益的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告沙喜华的诉讼请求。案件受理费9400.00元，由原告沙喜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  倪海军审判员  高 勇审判员  张淑红二〇一七年六月二十日书记员  郭春雨