江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西桃民初字第606号原告（反诉被告）：罗志鹏，男，1975年1月5日生，汉族，户籍所在地：江西省樟树市.委托代理人：蒋建军，南昌市金光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:刘南英，女，1968年12月18生，汉族，户籍所在地：江西省南昌县.委托代理人：高正尉，江西求正沃德律师所律师。被告：李杨，男，1966年12月6日生，汉族，户籍所在地：江西省南昌县.第三人：刘录顺，男，1972年1月3日生，汉族，户籍所在地：江西省南昌县.原告罗志鹏诉被告刘南英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗志鹏及其委托代理人蒋建军，被告刘南英的委托代理人高正尉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月4日，原告与被告签订《协议书》一份，协议约定：被告将润湖宾馆(位于南昌市××广场××）经营权转让给原告，从2015年4月4日由原告经营，原告付给被告到2015年6月30日的房屋租金71668元，房屋押金10万，转让费5.8万元，共计229668元。甲方愿意押2万元，合同签好后给付……2015年6月30日前被告负责联系房东签订转让合同。协议签订当天，原告与被告经核算，扣除被告所欠水费970元、电费1287元、被告已收取房客租房费5316元、3天物业管理费240元、押金20000元，原告应付给被告202655元。因2015年4月4日正是清明节休假期，银行不办理转账业务，原告只好从银行提取现金18万元在润湖宾馆1725房当着被告刘南英的面将18万元现金交给了刘南英的丈夫李杨，随后同李杨到位于南昌市联信大市场的南昌农商银行利民分理处支取剩余的合同项下应付资金22655元给被告李杨，当天两被告将润湖宾馆交给原告经营，并将南昌市西湖区贰零零捌润湖宾馆个体工商营业执照、税务执照及公章等交给原告。2015年6月1日，第三人（润湖宾馆的房东）通知原告，被告将润湖宾馆转租给原告并未征得其同意，要求原告搬出润湖宾馆。而被告在和原告签订协议时并没有告知原告转租未征得房东同意。双方为此引起纠纷并多次向南昌市西湖区桃花派出所报警处理，后在桃花派出所民警协调下，原告于2015年6月3日搬出润湖宾馆。后原告多次找被告退款，但遭到被告拒绝。根据我国《个体工商户条例》第十条的规定：“个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。”我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，被告与原告签订的协议书违反了上述法律、法规的强制性规定，应当认定无效。鉴于上述事实和理由，原告特此提起诉讼，1、请求判决确认原、被告双方签订的《协议书》无效；2、请求判决被告返还原告房屋押金10万元人民币及转让费3.8万元人民币（5.8万扣除2万元）；3、请求判令被告退还2015年6月1日至2015年6月30日的房屋租金23889元人民币；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告提交了如下证据：证据1、原告身份证1份，证明其原告的主体资格；证据2、被告刘南英常住人口登记表1份、身份证复印件1份，证明其被告的主体资格；证据3、被告李杨常住人口登记表1份、结婚登记申请书1份、婚姻状况证明2份、计划生育协议书1份、公证书1份，证明被告李杨的主体资格及其与被告刘南英系夫妻关系；证据4、第三人刘录顺身份证复印件1份，证明第三人主体资格；证据5、协议书1份，证明原、被告签订经营权转让协议书的事实；证据6、李杨书写的核算清单1份，证明李杨计算原告应交费用202655元的事实（被告要求原告除了交租金、押金、转让费229668元外，被告还要求原告交了4月4日当天的房租800元，合计230468元，除去被告所欠水费970元、电费1287元、被告已收取房客租房费5316元、3天物业管理费240元、押金20000元等，原告应交202655元）；证据7、李杨书写的关于招商银行卡号纸条1张，证明被告李杨要求原告将租金、押金、转让费等费用转到其卡上，但因4月4日是清明节休假期间，银行不办理转账业务，原告只好提取现金支付给被告；证据8、银行卡清单1份、取款凭条1份、录音证据1份、桃花派出所执法记录仪视频资料2份，协议书中关于房屋租金71668元（甲方已付给房东）的记载、房屋押金10万元（甲方已付给房东）的记载、转让费5.8万元的记载，被告刘南英交给原告的承诺书1份、收条1份、洗涤合同1份、物业公司与润湖宾馆协议书1份，以上证据证明原告支付给被告202655元的事实。（说明：录音及视频证据中被告承认原告已支付其20多万元，具体情况见录音及视频书面记录）；证据9、接处警登记表4份，证明原、被告及第三人因经营权转让及租赁合同纠纷发生冲突及报警处理的事实；证据10、润湖宾馆房产领证确认单1份，刘南英与刘录顺签订的租赁合同复印件1份及该合同第9条记载、询问笔录1份及其关于刘南英转租宾馆未征得第三人同意的意思表示，证明润湖宾馆房屋产权人为刘录顺，被告无权转租宾馆，刘南英与原告签订的协议应认定无效；证据11、营业执照复印件1份、企业信息一份，证明南昌市西湖区贰零零捌润湖宾馆的组成形式是个人经营，被告转让宾馆的行为违法，应认定无效。被告刘南英质证意见如下：对证据1、2、4的三性均无异议；对证据3的关联性有异议，与本案没有关系；对证据5的协议是双方真实意思的表示，真实有效，虽然写酒店经营权转让，但实际内容是该宾馆所处房屋的整体转让，代表原告承担全部的权利、义务；对证据6的三性均有异议；对证据7的真实性无法核实，况且李杨不是合同的相对人，与本案没有关联性，也没有显示李杨银行账户收到了该笔款项；对证据8清单上显示18万元没有证据证明已经交付给了被告，且原告说的不办理转账业务不符合常理。取款凭条上用途是货款，与本案没有关联性。对录音证据、执法记录仪视频资料的三性均有异议，录音资料是有程序的，不能随便录音就作为证据使用。从录音文件中也没有反映刘南英收到了18万元，该录音与本案没有关联性。证据8中的承诺书、收条是刘录顺写的，对其真实性无异议，承诺书是同意刘南英转让，转让费由刘南英收取。对证据8中洗涤合同、物业公司与润湖宾馆协议书的三性均有异议，与本案没有关系；对证据9的真实性无异议，对其关联性有异议，与本案没有关联性；对证据10中的房产领证确认单的真实性无异议，恰恰证明刘录顺是该房屋的房东，证明刘南英有权转让。对租赁合同无异议，说明刘南英是合法租赁下来的，在合法情况下可以转让。对证据10的询问笔录的三性均有异议，与本案没有关联；对证据11因系复印件，待原告提交原件后再另行举证。原、被告双方实际上是针对宾馆所处房屋的整体转让，经营执照上经营主体与本案没有实际关系。被告刘南英的委托代理人辩称：1、原、被告双方之间的转让实际上是宾馆所处房屋租赁权的整体转让，不是经营权转让。2、刘南英本人告诉代理人说没有收到原告的押金及转让费。3、刘南英转让宾馆房屋的经营权得到了房东的认可。4、原告不能与房东签订合同原因在于原告，是因原告不缴纳水电费，不预交房租导致房东不与其签订合同。5、房东已经将2015年6月份的房租给了原告，原告不应当要求返还。6、因原告自身的原因导致无法签订合同进而导致被告缴纳的10万元的押金无法退回。被告刘南英提交了如下证据：收据一份，证明原告已经收到房东退回的2015年6月份房租25000元的事实，原告诉状中第三项诉请不能另行主张。原告的质证意见如下：对该证据的真实性无异议，证明目的无异议，但恰恰证明房东不同意转租的事实。被告李杨向本院邮寄书面答辩意见称：罗志鹏追加本人为被告，无任何法律依据，本人未与其签订任何合同，没有收到合同款也没有义务帮他收。2、本人未收取罗志鹏18万元人民币，其申请书所述不属实。本人与该案无关，不应成为被告，也无需出庭，希望法庭驳回罗志鹏的申请。被告刘南英并提起反诉称：2015年4月4日，反诉人刘南英与被反诉人罗志鹏签订《协议书》一份，协议约定：反诉人将润湖宾馆（位于南昌市××广场××）经营权转让给被反诉人，从2015年4月4日由被反诉人经营，约定被反诉人支付房屋押金、租金、转让费等共计229668元，并由反诉人负责联系房东，随即反诉人通过电话通知了房东，房东表示同意，但由于房东不在南昌，不能及时回来，就约定6月份之前交房租时再与被反诉人签订合同。然而房东在6月1日要求被反诉人结清水电费并预交下季度房租时，被反诉人拒绝，并拒绝与房东签订合同。在这种条件下，房东无法同意被反诉人继续经营。综上所述，被反诉人未按约定支付房屋押金及转让费，拖欠水电费、不预交相应房屋租金，拒绝签订合同，导致房东无法同意其继续经营。房东与被反诉人之间无法签订合同过错在于被反诉人，所以一切责任应由被反诉人承担。然而，被反诉人不按约定履行相关付款义务，并状告反诉人，反诉人为了维护自身合法权益，特提出反诉，请求判令被反诉人罗志鹏向反诉人刘南英支付押金10万元及转让费5.8万元，支付反诉人为其垫付的水电费19000元并承担本案反诉费用。反诉原告刘南英提交了如下证据：证据1、反诉人身份证（复印件）一份，证明反诉人的主体资格；证据2、协议书一份，证明反诉人与被反诉人签订协议的事实；证据3、租赁合同一份，证明反诉人用于此宾馆的使用权；证据4、补充协议一份，证明宾馆转租得到了房东的授权；证据5、证明一份，证明反诉人就转租已经通知了房东并得到了同意，而且房东不允许被反诉人继续经营的主要原因；证据6、收据一份，证明被反诉人承认未交4、5月份的水电费的事实；证据7、收据一份，证明反诉人替被反诉人交纳的4、5月份水电费的事实。反诉被告罗志鹏质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的关联性有异议，该协议第八条规定转租给第三人须经出租人同意；对证据4的三性均有异议；对证据5的三性均有异议，系事后补的；对证据6以水电部门为准；对证据7的真实性有异议，应该核实后才能认定。针对刘南英提出的反诉，反诉被告罗志鹏辩称：一、反诉原告刘南英在诉状中所述反诉被告罗志鹏未向反诉原告支付押金10万元及转让费5.8万元，并声称为反诉被告垫付19000元完全违背实。本案事实情况是，2015年4月4日反诉原告与反诉被告签订协议后，当天罗志鹏即支付了押金10万元、转让费5.8万元、房屋租金71668元，扣除反诉原告应支付给反诉被告的押金20000元及其他费用，实际支付反诉原告刘南英共202655元，水电费也是罗志鹏所交。反诉被告罗志鹏交款后，反诉原告刘南英将原房东即房屋产权人出具的租金收条、押金承诺书1份、洗涤合同1份、物业公司与润湖宾馆协议书1份全部交给反诉被告持有。二、反诉原告刘南英与反诉被告罗志鹏签订协议将润湖宾馆经营权转让给反诉被告，并未经原房东同意，因违反《个体工商户条例》第十条及《合同法》第二百二十四条规定，应认定为无效合同。故反诉被告罗志鹏不存在违约责任。反诉原告刘南英对签订无效合同的行为具有重大过失，应承担全部退赔责任。综上所述，反诉原告刘南英的诉求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，第三人刘录顺系南昌市西湖区金润广场二期29号十七层房屋业主，2012年3月将该房屋出租给他人用于开办宾馆经营，宾馆名称为南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆，该宾馆为个体工商户，经营者姓名田喻。2015年2月17日，第三人刘录顺与被告刘南英签订《租赁合同》一份，该合同约定：“甲方（刘录顺）将坐落在南昌市西湖区灌婴路599号丰源金润广场二期29号整个17层的《润湖宾馆》，面积1322平方米，租给乙方（刘南英）经营宾馆使用,租赁期限从2015年3月30日至2017年3月29日;租赁费每年30万元，由于之前是由乙方经营，所以2015年2月16日之前所有费用与甲方无关，由乙方自行承担。乙方需无条件经营完两年，即从2015年3月30日至2017年3月29日，甲方才同意退回10万元押金，否则押金不退；承包方若将出租方的房屋（场所）转租给第三人，需经出租方同意。”。上述合同签订的当天，刘录顺与刘南英还签订《补充协议》一份，注明：“甲方同意乙方在经营期间转让，考虑到甲方在北京工作，转让协议可以在甲方回南昌收房租时补签。”2015年4月4日，被告刘南英作为甲方与作为乙方的原告罗志鹏签订《协议书》一份，具体内容为：“经双方协商转让润湖宾馆经营权，从2015年4月4日由乙方经营，乙方付给甲方到2015年6月30日的房屋租金71668元（甲方已付给房东），房屋押金10万（甲方已付给房东），转让费5.8万，共计229668元。甲方愿意押2万元，合同签好后给付，甲方从乙方接手，2015年4月4日以前债权、债务与乙方无关，2015年4月4日以后债权、债务与甲方无关。2015年6月30日前甲方负责联系房东签转让合同。本合同一式两份，甲乙双方各执一份”。上述《协议书》签订的当天，被告刘南英向原告罗志鹏移交了有刘录顺2015.2.18签名，内容为“收到刘南英房租款柒万伍仟元整（2015.3.30-2015.6.30租金）”的收条原件一份、有刘录顺2015.2.17签名，内容为“一、本人同意林军原壹拾万元押金转为刘南英享有，在刘南英顺利经营完两年后退归刘南英所有；二、在不损害房东利益条件下，本人可以配合刘南英转让，在转让情况下，拾万押金由刘南英接收（无押金条）”的承诺书原件一份、江西省华南物业管理有限公司2015.3.2与刘南英签订关于缴纳临时停车费内容的协议书原件一份、新建县大昌洗涤中心2014年10月1日与李杨签订的为期一年的洗涤合同原件一份及南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的营业执照原件、宾馆的公章、各房间的钥匙等物品，被告刘南英并告知原告公安部门关于旅馆业关于旅客住所登记的登记密码等。完成上述交接后，原告开始经营南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的住宿业务，至2015年5月下旬，原、被告因水电费结算及第三人刘录顺不同意与原告签订租房合同等事项发生矛盾，2015年5月27日至6月3日，南昌市公安局西湖分局桃花派出所四次接到110指令出警至西湖区××路××贰零零捌润湖宾馆调处矛盾纠纷，其中2015年6月1日，原告罗志鹏与第三人刘录顺分别报警，刘录顺报警称刘南英在其不知情的情况下把租赁合同转租给罗志鹏，导致其没有收到房租，要求把宾馆收回；而罗志鹏则坚持要求刘南英退回收取的押金及转让费，在桃花派出所处理上述纠纷过程中，第三人刘录顺收回了南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的营业执照、公章、钥匙等物品，并退回给原告2015年6月份房屋租金25000元；原告罗志鹏于2015年6月3日搬出润湖宾馆并于同年6月8日向本院提起诉讼，要求被告返还其于2015年4月4日支付给被告的房屋押金及转让费。被告刘南英在答辩期间提起反诉称2015年4月4日双方签订《协议书》后反诉被告罗志鹏未按约定支付房屋押金及转让费，拖欠水电费、不预交相应房屋租金，导致房东无法同意其继续经营，应由反诉被告罗志鹏承担一切责任。庭审时，被告刘南英本人未到庭，其委托代理人在庭审调查中称刘南英告诉他2015年4月4日尚未收取罗志鹏所说的房屋押金及转让费，当天原告仅付给刘南英预交的房租71688元；原告坚称2015年4月4日付给刘南英现金202655元，坚持要求判令被告返还原告房屋押金10万元及转让费3.8万元，同时同意撤回第三项诉讼请求。因原、被告双方各执己见，致本案无法调解。另查明，原告罗志鹏于2015年4月4日在南昌市农村商业银行股份有限公司利民分理处通过跨行通存通兑业务提取现金3万元，通过其个人农业银行借记卡在农业银行营业网点提取现金18万元。上述事实，有原、被告向法庭提交的证据及庭审笔录所证实。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原、被告于2015年4月4日签订的《协议书》，内容既涉及南昌市西湖区金润广场二期29号十七层房屋的押金和租金，又涉及转让费和宾馆经营所发生的收益、水电费、物业费，其实质内容是关于南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆经营权的转让，而当时该宾馆系个体工商户，经营者为田喻。根据我国《个体工商户条例》的相关规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。本案原、被告分别于2015年2月18日及2015年4月4日接手南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的经营，均未办理相关个体工商户登记，其所谓宾馆经营权转让并没有法律依据，双方2015年4月4日所签《协议书》应属无效合同；本案争议的焦点主要在于2015年4月4日当天原告罗志鹏在银行提取的现金21万元是否支付给了被告刘南英。综合双方当事人提交的证据，结合庭审原告及被告代理人的陈述，原告在与被告签订《协议书》的当天，按照《协议书》约定的付款金额在银行提取现金21万元，被告代理人当庭也确认被告2015年4月4日收到原告现金给付的季度房租71688元，虽然原告未要求被告出具收到现金的收条，行为欠妥，但从被告当天将其租金收条、转押金的承诺书、与物业公司的协议书以及宾馆营业执照原件、公章、宾馆各房间的钥匙等物品全部交给原告持有并允许原告开始经营的事实，以及第三人刘录顺的哥哥刘录慎2015年6月3日在桃花派出所处理三方纠纷时所作询问笔录中关于“2015年6月1日他们兄弟俩在收房租时才发现刘南英已将宾馆转租，三方发生纠纷时罗志鹏当面提出已交10万元押金和3.8万元转让费给刘南英”的相关陈述内容，可以推定原告罗志鹏已经按照《协议书》约定的内容将房屋押金及转让费付给了被告刘南英，现因上述《协议书》属无效合同，原告要求被告刘南英返还因该合同取得的房屋押金10万元及转让费3.8万元，本院予以支持；在原告提交的证据中，并没有有效证据证明被告李杨参与了《协议书》的签订及履行，且原告在本案中亦未提出上述债务系刘南英、李杨夫妻共同债务的主张，故原告在本案中要求李杨承担共同还款责任，本院不予支持；被告刘南英提出反诉主张请求判令罗志鹏按《协议书》约定向其支付押金10万元及转让费5.8万元，依法无据，本院不予支持；原告签订《协议书》自身亦有部分过错，对被告垫付的润湖宾馆2015年4、5月的水电费19000元，应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条的规定，判决如下：一、原告罗志鹏与被告刘南英于2015年4月4日签订的关于润湖宾馆经营权转让的《协议书》无效，被告刘南英应在本判决生效后三日内返还给原告罗志鹏房屋押金100000元及转让费38000元；二、原告罗志鹏应在本判决生效后三日内支付被告刘南英垫付的水电费19000元；三、上述一、二项相抵，被告刘南英仍需向原告支付119000元；四、驳回原告对被告李杨的诉讼请求；五、驳回反诉原告刘南英的其他反诉请求。本案由原告预交的案件受理费3540元，由原告罗志鹏承担1060元，由被告刘南英承担2480元，限随上述款一并偿付；由被告预交的反诉费1920元，由原告罗志鹏承担200元（可从被告应付款中抵扣），被告刘南英承担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  吴胜辉人民陪审员  邓冬林人民陪审员  谌文琴二〇一七年六月十三日书 记 员  林美妹