四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5062号上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区创新中心三楼。法定代表人：杨朝，董事长。委托诉讼代理人：赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳丽娟，女，汉族，1969年6月27日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：周韬，四川蓉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄中余，男，汉族，1968年11月24日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：周韬，四川蓉信律师事务所律师。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人阳丽娟、黄中余房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。海科公司的上诉请求：一、撤销（2016）川0115民初2808号民事判决，将本案发回重审或者查清事实后改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审未扣除因政府主管部门导致逾期办证的13天，系事实认定不清。二、被上诉人要求支付办理楼栋权属证明的违约金请求应从2013年11月1日计算至2015年10月31日，但被上诉人于2016年6月才提起诉讼，已过诉讼时效。三、被上诉人主张逾期办理分户产权的违约金请求已过诉讼时效，一审法院视而不见。四、逾期办证非上诉人主观原因造成，且被上诉人没有实际损失，一审法院违约金支持明显过高。五、一审诉讼费承担判决有误，一审法院判决驳回被上诉人的其他诉讼请求，诉讼费却由上诉人全部承担，应予纠正。阳丽娟、黄中余答辩称：一、一审时被上诉人的诉讼请求是针对上诉人的违约行为所造成的后果，该行为属于持续状态，违约金按日计算且持续产生，被上诉人的诉请并无不当；二、违约金是否过高不能仅依据是否有物质、金钱损失为由进行调减，购房者未取得房屋的权属证明，未完全享有房屋所有权即是损失。双方合同约定违约金就是为了促进房地产企业履行自己的合同义务。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，判决金额恰当，应当维持原判。阳丽娟、黄中余向一审法院提出诉讼请求：1、判令海科公司向阳丽娟、黄中余支付因海科公司原因未能按照合同要求为阳丽娟、黄中余办理所涉房屋转移登记并及时移交房屋所有权证书而产生的违约金14745元；2、判令海科公司向阳丽娟、黄中余支付因海科公司原因未能按照合同要求在约定的期限内办理商品房所在楼栋的权属证明而产生的违约金14395元；3、本案诉讼费由海科公司承担。一审认定事实：阳丽娟、黄中余与海科公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定阳丽娟、黄中余购买海科公司开发的位于天府街办前进社区十组海科智城项目1栋1单元9层5号房屋，建筑面积103.5平方米，购房款为350238元。《商品房买卖合同》第十九条第一款约定：“出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人原因未能在本协议约定时间取得楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第二种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”补充协议第六条第六项规定：“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”合同签订后，阳丽娟、黄中余支付了全部房款。2012年10月15日，阳丽娟、黄中余办理接房手续。2015年1月28日，海科公司取得楼栋权属证明。以上事实，有阳丽娟、黄中余、海科公司双方双方当事人的当庭陈述、阳丽娟、黄中余与海科公司身份信息、房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证、交房通知书、缴费凭证、大产权证、资料清单的证据予以证实。一审法院认为：阳丽娟、黄中余、海科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。海科公司逾期办理房屋产权证书，应当按照约定承担违约责任。虽然海科公司辩称其向房管局缴纳资料的时间为2015年5月26日，但其并未提供证据予以证明。且根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，房管局应当在受理登记申请之日起30日内进行产权登记。房管局的产权登记行为在法律规定时间内，未造成海科公司逾期办证的结果。海科公司主张逾期之日计算至2015年5月26日的意见，一审法院不予支持，应当计算至阳丽娟、黄中余取得产权证书2015年6月8日时止。根据阳丽娟、黄中余与海科公司的约定，海科公司应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。但海科公司在2015年1月28日才取得商品房所在楼栋的权属证明，本应当支付违约金，但根据《中华人民共和国民法通则》的规定，阳丽娟、黄中余应当在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内向人民法院请求保护其合法权益，而阳丽娟、黄中余在2013年11月1日海科公司未能取得楼栋权属证明时，就应当知道自己权益被侵害，应当在2015年11月1日前提起诉讼，但阳丽娟、黄中余于2016年6月22日才提起诉讼，故对2013年11月1日至2014年6月21日的违约金请求权因已过诉讼时效而不予支持。海科公司支付的违约金应当自2014年6月22日起计算至2015年1月28日，共计221天。故阳丽娟、黄中余应当向海科公司支付违约金350238元×220天×0.0001=7705.24元。另，因阳丽娟、黄中余2012年10月15日接收房屋，海科公司应当在545天内，即2014年4月13日为阳丽娟、黄中余办理分户房产证，阳丽娟、黄中余从海科公司应当办理而未办理分户房产证时，就应当知道自己权益被侵害，应当在2016年4月13日前提起诉讼，但阳丽娟、黄中余在2016年6月22日才提起诉讼，故对2014年4月13日至2014年6月21日的违约金请求权因已过诉讼时效而不予支持。海科公司支付的违约金应当自2014年6月22日起计算至2015年6月8日，逾期352天，海科公司应当向阳丽娟、黄中余支付逾期办理分户产权违约金应为：350238元×351天×0.0001=12293.35元。结合阳丽娟、黄中余产生的损失及被告的过错程度，一审法院酌情将两项违约金调整为12293.35元。关于《国有土地使用权证》，因阳丽娟、黄中余与海科公司双方约定办理国有土地使用权证书的时间为买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书，阳丽娟、黄中余取得分户房屋产权证的时间为2015年6月8日，则海科公司为阳丽娟、黄中余办理国有土地使用权证的时间应当晚于2018年6月8日，阳丽娟、黄中余诉请海科公司在30日内办理《国有土地使用权证》与双方约定不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、海科公司于判决生效后十日内支付阳丽娟、黄中余逾期办证违约金12293.35元；二、驳回阳丽娟、黄中余其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费264.5元，由海科公司承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋的分户产权证已经于2015年6月8日办理。2015年5月9日，海科公司向业主出具《关于“海科智城”分户产权办理逾期补偿方案的答复》，载明：“公司愿意因‘海科智城’分户产权办理逾期，给予业主一定的补偿。但因业主自身原因（如迟延缴纳办理分户产权所需税费、未提交齐备的产权办理手续资料等），导致产权办理逾期的除外”。本院认为，本案二审争议的焦点有三个方面，现分述如下：一、阳丽娟、黄中余要求海科公司支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，是否已过诉讼时效。根据本案查明事实，案涉合同约定的海科公司应取得案涉房屋所在楼栋权属证明的时间为2013年11月1日前，而实际取得时间为2015年1月28日，故海科公司在客观上存在逾期取得楼栋权属证明的违约事实。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。故阳丽娟、黄中余应当自2013年11月1日之时即知晓其该项权利受到侵害，其至迟应于2015年11月1日前向海科公司主张权利。而阳丽娟、黄中余2016年3月1日才提起本案诉讼，且亦未提交证据证明本案存在时效中止或者中断的情形，故其要求海科公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，已过诉讼时效，不应支持。一审法院部分支持阳丽娟、黄中余关于楼栋权属证明违约金的主张，适用法律错误，本院依法予以纠正。二、一审判决认定的逾期办理产权转移登记的天数是否正确。海科公司上诉认为，一审判决所认定的逾期办理产权转移登记的天数中，应当扣除因政府部门原因导致的13天。对此，本院认为，海科公司提交的证据均系海科公司单方制作，该证据不能达到其证明目的，故海科公司主张应扣除政府部门自接收办证资料到实际办理产权登记之间的13天，缺乏事实依据。《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款关于“因政策及房管局原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”的约定，是对海科公司办证逾期的免责约定，海科公司未能举证证明本案中存在上述免责事实，故对其该项上诉主张，本院不予支持。三、阳丽娟、黄中余要求海科公司支付逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效，一审认定的违约金金额是否正确。根据本案查明事实，案涉合同约定海科公司应办理分户产权转移登记的时间为2014年4月13日前，而实际取得时间为2015年6月8日，故海科公司在客观上存在逾期取得楼栋权属证明的违约事实。根据二审中查明事实，海科公司2015年5月9日作出的《关于“海科智城”分户产权办理逾期补偿方案的答复》，该答复的内容形成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效中断的法律后果，阳丽娟、黄中余2016年6月22日提起本案诉讼未超出诉讼时效。一审法院部分支持阳丽娟、黄中余关于楼栋权属证明违约金的主张属于适用法律错误，本院依法予以纠正。海科公司支付的违约金应自2014年4月13日起计算至2015年6月8日。同时，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然阳丽娟、黄中余未举出海科公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但海科公司逾期办理案涉房屋产权证转移登记的的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，虽然一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的客观情况，但阳丽娟、黄中余并未对违约金计算错误问题提起上诉，结合双方约定的违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，并综合本案合同履行的实际情况，一审判决对逾期办理产权转移登记的违约金最终酌定金额并无不当，本院对此予以维持。另，对于海科公司主张系因部分业主未交齐资料或资料不符合要求被退还，导致整栋房屋产权办理延后，海科公司并无逾期办证主观恶意的上诉意见，本院认为，海科公司就其该项主张并未举示任何证据佐证，本院对其该上诉理由不予采信。综上，海科公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决虽然虽然对逾期取得房屋楼栋权属证明违约金、逾期办理产权转移登记违约金的诉讼时效适用法律错误，但不影响判决结果的处理，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费107元，由成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 伟审判员 龚 耘审判员 尹 英二〇一七年六月一日书记员 罗锦来