丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙1102民初1847号原告：陈映任，女，1963年10月25日出生，汉族，住青田县。原告：陈少瑾，男，1963年2月27日出生，汉族，住青田县。委托代理人（特别授权）：屈庆和，北京市振邦律师事务所律师。被告：吴新丽，女，1971年5月11日出生，汉族，住丽水市莲都区。被告：柳拥军，男，1970年12月12日出生，汉族，住庆元县。以上两被告的委托代理人（特别授权）：陈灵燕，浙江博翔律师事务所律师。第三人：谢玉雅，女，1971年4月1日出生，汉族，住丽水市莲都区长岗背村望城岭村**号，现住丽水市莲都区。第三人：刘金华，男，1973年10月9日出生，汉族，住丽水市莲都区长岗背村望城岭村**号，现住丽水市莲都区。原告陈映任、陈少瑾与被告吴新丽、柳拥军及第三人谢玉雅、刘金华债权人撤销权纠纷一案，原告于2017年3月13日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员练卿独任审判，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告陈映任、陈少瑾及委托代理人屈庆和，被告吴新丽、柳拥军的委托代理人陈灵燕、第三人谢玉雅到庭参加诉讼，第三人刘金华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈映任、陈少瑾诉称：原告陈映任、陈少瑾与被告吴新丽、柳拥军民间借贷纠纷三个案件已经由丽水市莲都区人民法院合并主持调解，作出（2015）丽莲商初字第3869、3870、3872号民事调解书。2016年5月13日，被告吴新丽、柳拥军与第三人谢玉雅、刘金华签订了《房地产买卖契约》，将坐落于丽水市莲都区的房产以80万元的价格出售给第三人谢玉雅、刘金华。该房产出售价格远远低于当时的市场交易价格，被告吴新丽、柳拥军出售该房产之后并没有偿还其对原告陈映任、陈少瑾所负的债务。原告陈映任、陈少瑾于2016年6月6日向丽水市莲都区人民法院申请强制执行，但是仅仅执行了80105.16元，其余债权至今尚未得以实现。综上，被告吴新丽、柳拥军与第三人谢玉雅、刘金华之间的房屋买卖活动属于“以明显不合理的低价转让财产”的行为，严重侵害了原告陈映任、陈少瑾的合法权益，致使其巨额债权无法实现。故原告特依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律、法规之规定，起诉要求：1、撤销被告吴新丽、柳拥军与第三人谢玉雅、刘金华签订的关于买卖坐落于丽水市莲都区房屋《房地产买卖契约》的行为；2、本案诉讼费用由被告承担。被告吴新丽、柳拥军辩称：原告要求撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同没有事实与法律依据。事实上，被告与第三人就转让涉案房屋的价款实际为人民币1332800元，第三人总共分五次将房款支付给被告，并有银行凭证、收条可以证实。本案所涉的房屋转让之前已由被告柳拥军以案外人章玉珍的名义向银行贷款960000元，即使案涉房屋通过司法拍卖程序，也应先归还银行贷款，因此即使卖给第三人，也是先归还银行的贷款，司法拍卖和被告转让给第三人的结果是一样的，房款都应在归还银行贷款后再进行债权人分配，所以原告也不会得到多少价款，因此对于原告来说，案涉房屋转让给第三人对原告来说并没有造成什么损害。且在被告将房产过户给第三人之前，双方的交易已经结束，第三人已将房款全部付清。关于原告主张被告与第三人之间转让价款80万元的《房地产买卖契约》，实际是中介为了帮双方避税而写的。综上，被告与第三人之间的房屋买卖合同并非以明显不合理的低价交易，不符合债权人撤销权的要件，请求依法驳回原告的诉请。第三人谢玉雅述称：本人意见与被告代理人陈述意见一致。第三人刘金华未作陈述。原告陈映任、陈少瑾为主张其诉请，向本院提交的证据有：1、原、被告身份证明信息，待证原、被告诉讼主体资格。2、本院（2015）丽莲商初字第3869、3870、3872号民事调解书，待证被告尚欠原告借款的事实。3、本院（2016）浙1102执2854号执行裁定书、执行决定书、执行款清单，待证原告仅取得80105.16元的执行款，尚有巨额债权未能执行到位的事实。4、丽水市莲都区房地产买卖契约、丽水市区房产记载信息查询记录，待证被告以远低于市场价格的售价将其所有的丽水市莲都区的房产转让给第三人，且根据贷款抵押担保的债权143万元，按照银行业惯例，房产抵押贷款以打七折为准，折算后的房屋市价应为200多万元的事实。被告对原告提供的上述证据质证认为：对证据1、2的真实性没有异议；对证据3执行裁定书、执行决定书真实性没有异议，对执行款清单出账记录，未盖法院公章，请法庭予以核实；证据4中的《房地产买卖契约》，该份证据并非被告与第三人之间的真实交易，该契约签订时，被告与第三人之间的房屋买卖交易已经完成，第三人已将房款全部付清，且契约上所写房款支付方式与第三人实际交付给被告的方式不一致；证据4中的房产记载信息查询记录的真实性没有异议，但对原告待证事实有异议，原告认为查询单上的抵押债权数额143万元推定房产市场价格为200多万元，是不客观的，且该143万元并非贷款金额，而是银行作出的评估，银行主张该房产抵押担保的最高限额包括本息为143万元，事实上在2016年4月份已重新抵押给了另一银行农商行，原告所提供的查询单中记载的是失效的抵押登记信息。第三人谢玉雅对原告提供证据的质证意见同被告的质证意见一致。被告吴新丽、柳拥军向本院提交的证据有：1、房屋买卖合同，待证被告与第三人就涉案房屋买卖的事实及实际转让价格。2、收条3份、打款记录，待证第三人向被告支付购房款1332800元的事实，其中第三人第二笔打款与被告向银行贷款本息是相符的，这笔款是用来归还银行贷款。3、个人最高额借款合同、最高额抵押合同、抵押财产清单、不动产登记申请书、借款借据、结算业务申请书，待证被告以案外人章玉珍名义向农商行贷款，并以案涉房产作抵押贷款，农商行发放贷款的事实，其中抵押品代保管凭证中“房屋所有权证”一栏中注明评估价格137.17万元，农商行也是根据这一评估价发放贷款96万元，这也印证了原告所说的按照银行行业惯例打折发放贷款的事实。4、农商行收贷收息的凭证，待证第三人将购房款直接打入银行，用于归还960000元贷款本息取出房产证的事实。5、证人王某的当庭证言，待证被告与第三人之间房屋买卖的真实性和真实的交易价格。原告对被告提供的上述证据质证认为：证据1的真实性及待证事实均不予认可，该份合同并非被告吴新丽、柳拥军所签订，而是柳军民代为签订，且买受人仅第三人谢玉雅一人签名，故该合同不是被告与第三人之间的真实意思表示；证据2，其真实性及被告的待证事实均不予认可，两被告系有文化的人，却由中介代笔，不具真实性，定金10万元一次性取现，但第三人却未提供预约取款的证明，后两份收条中记载的付款方式、付款时间与刘火亮的五笔账目均不相符，收条的款项与“打款记录”所载款项不相符，且刘火亮并非第三人，其“打款记录”与第三人支付购房款没有任何直接的、内在的必然联系；证据3的真实性予以认可，对被告的待证事实不予认可，被告并不是以章玉珍的名义贷款，而是以案涉的房产为债务人章玉珍提供最高额抵押担保；证据4真实性予以认可，但对被告的待证事实不予认可，该凭证中“刘火亮”三个字是手写的，且签名处无对应栏目，其余部分均为打印，对该手写部分的真实性存疑，即使刘火亮将款项打入章玉珍账户，也是其与章玉珍的债权债务关系，与本案无关；证据5王某的证人证言，证人王某系房屋中介，其声称收到第三人的中介费8000元，如认定买卖合同无效，其面临退还8000元中介费的可能，故证人王某与本案具有利害关系，不能作为证人出庭作证。第三人谢玉雅对被告提供的证据未持异议。第三人谢玉雅向本院提交的证据有：1、第三人刘金华的户口簿，证实刘火亮与第三人刘金华系父子关系。原告对第三人谢玉雅的上述证据质证认为：对证据的真实性没有异议，但只能证明刘火亮和被告柳拥军之间有债权债务关系。被告对第三人谢玉雅提供的上述证据未持异议。本院综合当事人的举证、质证意见，对原、被告及第三人提供的证据评析如下：原告提供的证据1—3及证据4中的丽水市区房产记载信息查询记录，当事人对其真实性、合法性未持异议，且与本案具有关联性，予以采信，证据4《房地产买卖契约》系交易双方为避税而签订，故其合法性，不予认定；被告提供的证据1-5及第三人谢玉雅提供的证据1，符合证据三性原则，且相互之间能形成证据链，予以认定。根据上述采信的证据及当事人庭审陈述，经审理本院认定本案如下事实：原告陈映任、陈少瑾系夫妻关系，被告吴新丽、柳拥军系夫妻关系，第三人谢玉雅、刘金华系夫妻关系。2015年12月10日，原告陈映任、陈少瑾与被告吴新丽、柳拥军民间借贷纠纷三个案件经本院主持调解，本院作出（2015）丽莲商初字第3869、3870、3872号民事调解书，约定：一、被告吴新丽、柳拥军于2016年1月31日前归还原告陈映任、陈少瑾借款本金人民币100000元，同年5月31日前归还原告陈映任、陈少瑾借款本金人民币200000元，同年12月30日前归还原告陈映任、陈少瑾借款本金人民币200000元，于2017年5月31日前归还原告陈映任、陈少瑾借款本金人民币500000元，同年12月30日前归还原告陈映任、陈少瑾500000元，剩余借款本金人民币1900000元及利息于2018年12月31日前还清（上述借款利息均从2015年6月1日起按月利率1%计算至每笔款项还清之日止）；二、如被告吴新丽、柳拥军按上述期限履行还款义务，则原告陈映任、陈少瑾放弃其他利息诉讼请求；如被告吴新丽、柳拥军未按上述期限归还借款，则原告陈映任、陈少瑾有权就剩余全部款项申请法院一并执行，并且利息从2015年6月1日起按月利率2%计算至款清之日止。被告吴新丽、柳拥军在履行第一期的款项后，就未再按约定履行。原告陈映任、陈少瑾就剩余未履行款项于2016年6月10日向本院申请强制执行，截止2016年11月17日，被告吴新丽、柳拥军尚未履行标的人民币3270000元及利息，因被告吴新丽、柳拥军暂无履行能力，本院作出执行裁定书终结该案的本次执行程序。在执行过程中，原告陈映任、陈少瑾得知被告吴新丽、柳拥军在2016年5月13日已将其所有的坐落于丽水市莲都区房屋转让给第三人谢玉雅、刘金华，在房管部门备案的《房地产买卖契约》交易价格为800000元，遂起诉至本院要求撤销被告吴新丽、柳拥军与第三人谢玉雅、刘金华之间的房屋买卖行为。第三人谢玉雅通过丽水市好日子房屋中介服务部得知被告吴新丽、柳拥军出售其所有的坐落于丽水市莲都区房屋的信息，并有意购买。2016年5月7日，第三人谢玉雅在丽水市好日子房屋中介服务部的见证下与被告柳拥军、吴新丽（由柳拥军之弟柳军民代）签订《房屋买卖合同》，约定：被告吴新丽、柳拥军将其所有的坐落于丽水市莲都区的房产（建筑面积144.39平方米，另包括02号车库壹间，以及室内现有固定家俱、衣柜、卫生间内用品、厨房间用品、灯具、沙发、茶机等）以买卖的形式转让给第三人谢玉雅、刘金华，总房价人民币1332800元；合同签订后第三人谢玉雅于当天预付购房定金人民币100000元，于2016年5月13日支付购房款人民币860000元，于2016年5月20日前办理房屋产权过户，第三人再支付人民币322800元，余款50000元，在双方房屋产权过户手续办理完毕交由中介；被告在2016年6月5日前将房屋交付给第三人。合同还就房产状况、税费负担、违约责任等事项进行了约定。合同签订后当日，第三人谢玉雅以现金的方式交付定金100000元，并由被告柳拥军、吴新丽出具收条一份。2016年5月9日，因被告柳拥军、吴新丽以其所有的坐落于丽水市莲都区房屋为贷款人为章玉珍的贷款960000元提供最高额抵押担保，为取回房产证过户，由第三人谢玉雅通过其父亲刘火亮帐户转帐的方式将上述贷款本息962337.40元还清，并于当日，由被告柳拥军出具收条一份，确认收到款项。2016年5月13日，被告柳拥军、吴新丽与第三人谢玉雅、刘金华到房地产登记部门办理了上述房产的过户登记手续，当日第三人谢玉雅通过其父亲刘火亮转帐的形式将购房款120000元交付给被告柳拥军、吴新丽，另取现50000元预存在丽水市好日子房屋中介服务部，约定在被告交房后由中介支付给被告，被告柳拥军、吴新丽出具收条一份确认收到全部购房款。被告柳拥军、吴新丽与第三人谢玉雅、刘金华于2016年5月13日在房地产登记部门签订的用于备案的《房地产买卖契约》载明：被告自愿将坐落于莲都区万丰小区8幢一单元601室房屋出售给第三人；价格为80万元；2016年6月10日交付房屋；付款方式为分期付款，当日2016年5月13日交30万元，2016年5月10日交50万元；另就房产状况、违约责任等进行约定。2016年4月26日，案外人章玉珍向浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司岩泉支行贷款96万元，并以被告柳拥军、吴新丽所有的坐落于丽水市莲都区房屋作为抵押并办理了抵押登记手续，浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司岩泉支行向被告柳拥军、吴新丽出具的《抵押品代保管凭证》“房屋所有权证”一栏注明评估金额137.17万元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，可见债权人撤销权必须符合相关要件，缺一不可，第一是债务人以明显不合理的低价转让财产，第二是对债权人造成损害，第三是受让人知道该情形。就本案而言，首先，被告柳拥军、吴新丽是否以明显不合理的低价转让房产，在二手房买卖中，买卖双方为避税等目的，确实存在签订两份或多份价款不一的合同，这也是税务部门须重新核定房产计税价格的原因，但确定真实的交易价格，应从双方当事人签订合同的目的、意思表示等方面进行审查。真实意思是民事法律行为的核心要素，在价款不一时，应以真实交易价格而非备案合同的价款为准。被告柳拥军、吴新丽与第三人谢玉雅、刘金华系通过房屋中介介绍认识，并在房屋中介的见证下签订《房屋买卖合同》，虽然合同中被告吴新丽签名系由被告柳拥军弟弟柳军民代签，但事后被告柳拥军、吴新丽出具收条确认收到房款的行为，系被告吴新丽对《房屋买卖合同》的追认，合同约定的房款交付过程有房屋中介的见证，并有第三人谢玉雅通过其父亲刘火亮帐户取现、转帐的凭证为据，应认定第三人的购房款已实际交付，故本院认定该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方真实的交易价格为1332800元，而非备案合同中约定的800000元。参照被告柳拥军、吴新丽于2016年4月26日以上述房产提供抵押担保的贷款银行认定的房产评估价137.17万元，被告柳拥军、吴新丽并没有以不合理的低价转让房产。其次，第三人谢玉雅、刘金华是否为恶意，债权人撤销权的又一重要的构成要件即受让人受让时为恶意，否则债权人不得行使撤销权，这也是为保护善意第三人合法权益及交易安全性之目的。本案中，被告柳拥军、吴新丽与第三人谢玉雅、刘金华系通过房屋中介介绍认识，双方存在恶意串通的可能性不大，原告应提供证实第三人谢玉雅、刘金华存在恶意的证据，不能提供证据证实的，应推定第三人谢玉雅、刘金华为善意第三人。综上所述，根据原告提供的证据，不能认定案涉房产的转让属被告以不合理低价转让财产，损害原告利益，且第三人知道的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈映任、陈少瑾的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5000元，共计5040元，由原告陈映任、陈少瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  练 卿二〇一七年六月二十六日代书记员  钟梓元