北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6816号上诉人（原审被告）：马金志，男，1975年11月2日出生，户籍地天津市塘沽区。委托诉讼代理人何超凡，辽宁斐然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里一号。法定代表人：张晓兵，总经理。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。上诉人马金志因与被上诉人北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马金志之委托诉讼代理人何超凡、被上诉人金隅公司之委托诉讼代理人靳丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金志上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院关于催款通知、合同解约通知及其快递邮件的证据认定错误，马金志从未签收也未收到上述邮件，即便发过邮件，也不能证明邮件所装内容；天津市津南区人民法院的民事裁定书与本案无关，不能认定双方协商过付款事宜；马金志并未对剩余房款付款履行期限提出异议或主张，一审法院以付款履行期限对马金志不公平为由予以调整，没有法律依据；涉案房屋所在楼栋2013年11月28日竣工验收备案，马金志应当于备案后15日内支付剩余房款，马金志预期付款30日，即2014年1月12日有权解除合同，金隅公司不能证明其于法定期间内发出解除合同通知；即便2016年7月31日催款，因合同约定2014年1月12日开始享有解除权，2016年9月28日第一次主张解除合同，这时间已经超过法定合同解除权的除斥期间，该解除合同的诉求不应得到支持；即便金隅公司催款属实，也已超过2年诉讼时效，不应得到支持等。金隅公司辩称，同意一审判决，不同意马金志上诉意见。金隅公司已经提交EMS快递及网络查询结果，邮件显示妥投，虽然是他人签收，但已经尽到合同送达义务，在对方没有提出反证的情况下，我公司已经完成举证义务。合同约定在取得竣工验收备案表后15天办理银行贷款，是2013年12月13日，但双方实际签订合同的时间是2013年12月31日，合同签订前支付余款的期限已经届满了，应当视为双方对贷款期限没有约定。合同签订后，金隅公司一直与马金志就支付剩余尾款的事进行协商，但2016年天津法院的裁定得知，马金志已经没有履约能力，所以金隅公司发出催款通知及解除合同通知。因合同没有约定支付余款的具体期限，我们只要在3个月内发出解除通知就符合法律规定。请求驳回马金志的上诉请求。金隅公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的编号为Y1570168《北京市商品房预售合同》及《补充协议》于2016年10月8日解除；2、马金志配合我公司办理北京市通州区梨园镇砖厂村北京市玻璃钢制品厂二期居住项目F3用地公建项目2-2#-D段办公商业楼5层7506房屋（以下简称7506号房屋）的网上签约及预售登记的注销手续；3、马金志向我公司支付违约金139759.1元；4、诉讼费用由马金志承担。一审法院认定事实：2013年12月31日，金隅公司与马金志签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1570168），该合同约定由马金志购买金隅公司出售的位于北京市通州区梨园镇砖厂村北京市玻璃钢制品厂二期居住项目F3用地公建项目2-2#-D段办公商业楼5层7506号房屋，房屋总价款1331590元。该合同中第六条约定买受人以商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.44%，其余价款可以向银行借款支付。对于付款的具体金额及期限，双方约定签订合同当日，买受人向出卖人支付房价款67.159096万元（含购房定金2万元），买受人承诺，在该商品房所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款66万元足额支付至出卖人账户。2014年5月31日前，双方按有资质的房产测绘机构出具的商品房实测套内建筑面积办理结算，购房款多退少补。对于逾期付款责任，合同中第十一条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。在附件八补充协议中另约定，买受人须按本合同第六条及附件五付款方式中规定的付款期限支付房价款。买受人以贷款方式支付购房款的，不免除买受人按本合同约定的期限支付购房款之义务。买受人承诺，在本合同签订3日内，买受人向本合同第六条约定的银行提交申请个人住房贷款所须的资料及相关费用，签署相关文件，并确保所提供的资料真实、有效。若逾期付款或未在本合同签订之日起3日内提交真实、有效的资料及相关费用，买受人应按照本合同第十一条之约定承担违约责任。若买受人未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付买受人应付之购房款，则买受人须于本合同约定的付款期限届满之日前一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人依本合同第十一条承担违约责任。对于合同的解除及相关责任，附件八补充协议中第十三条第（八）项第二款约定，根据本合同约定出卖人有权解除合同的，自出卖人发出解除合同通知送达买受人之日起7日内，买受人应与出卖人签订包含解除合同协议在内的相关协议。买受人与出卖人签订相关协议之日起7日内，双方共同到政府相关部门办理联机备案解除手续，本合同自联机备案解除之日起解除。若买受人未在上述约定期限内与出卖人签订相关协议的，视为买受人同意解除本合同。若买受人未在上述约定期限内与出卖人到政府相关部门办理联机备案解除手续的，则买受人同意委托出卖人代其到政府相关部门办理联机备案解除手续。本合同自联机备案解除之日起解除，出卖人有权从买受人已付的购房款中扣除本合同总金额的10%作为买受人支付给出卖人的违约金（该违约金不得冲抵本合同第十一条约定的买受人应支付给出卖人的违约金），不足的由买受人补齐，余款退还买受人。对于通讯地址，双方在合同第一页约定马金志的通讯地址为北京市朝阳区朝阳北路103号金泰国益大厦0702，邮政编号为100025，联系电话为139XX****XX，并作出特别约定，合同第一页中的通讯地址指书信函件投邮可以送达的地址。出卖人、买受人双方保证留给对方的通讯地址、邮政编码、联系电话等均真实有效，如有变更，变更方应在变更后三日内以书面形式通知对方，一方如因留给另一方的通讯地址、邮政编码、联系电话有误而导致有关通知不能及时送达，该方同意承担另一方已送达的责任。书信函件均为出卖人、买受人约定的书面通知形式。双方同意以挂号信或特快专递的方式进行书面通知，挂号信或特快专递在投邮当天视为送达；任何面交手送的函件一经对方签收即被视为已送达。签订合同当日，双方对合同编号为Y1570168的商品房预售合同进行了联机备案，联机备案编号为12782895。上述合同签订后，马金志交纳购房款671590.96元（含定金2万元）。截至本案庭审结束，马金志未再向金隅公司支付任何房屋款项。另查，金隅公司开发建设的北京市玻璃钢制品厂二期F3用地公建项目2-2#-A段办公楼等6项（北京市玻璃钢制品厂一、二期居住项目）2-2#-D、E、F段办公商业楼（北京市玻璃制品厂二期F3用地公建项目2-2#-D、E、F段办商楼）于2013年11月28日通过北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。本案在审理过程中，金隅公司主张因给付房款一事一直与马金志协商，后认为马金志已无支付剩余购房款的能力，才通知其解除合同，为此提交天津市津南区人民法院于2016年2月26日出具的（2015）南执字第201号民事裁定书，写明申请执行人为王×，被执行人为马金志，法院依据已经发生法律效力的天津市津南区人民法院（2013）南民一初字第1243号民事调解书，于2014年1月24日向被执行人发出执行通知，责令被执行人马金志在2014年1月30日前自动履行，但被执行人至今未按执行通知履行法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第244条第一款及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一条第一款的规定，裁定如下：扣留被执行人马金志购买通州区砖厂北里142号楼“金隅花石匠通和园自由筑2-2号楼DEF段-D-7506（一层）”现名称“北京市通州区砖厂北里142-5-7506”房地产的已付款671590.96元，此款在扣留期间可由收款人金隅公司使用，但不得对外支付。该院并于同日出具（2015）执恢字第201号协助执行通知书，写明：金隅公司，我院对王×诉马金志、王文勇民间借贷一案的（2013）南民一初字第1243号民事调解书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条的规定，请协助执行下列项目：一、扣留被执行人马金志在你公司购买砖厂北里142-5-7506号房地产的已付款，如此款需提取，提取时只提取你公司应退马金志款项。2016年7月31日，金隅公司通过EMS特快专递的方式按照合同中约定的通讯地址向马金志发出通知书，写明：马金志，您于2013年12月31日购买我公司开发的金隅自由筑小区142楼D单元7506号房屋，并与我公司签订了编号为Y1570168的《北京市商品房预售合同》，该合同附件五第3款约定“买受人承诺，在签订合同之日起15日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款66万元足额支付至出卖人提供的专用账户”。然而，截止到2016年7月28日，我公司仍未收到您应支付我公司的66万元购房款，您逾期付款已构成严重违约。我公司现通知您必须在2016年8月10日前支付应付未付购房款；否则，我公司将通过法律途径追究你的违约责任，违约责任中的违约期限按该合同的违约日期计算，一切后果由您自负。该邮件显示已于2016年8月2日由他人代收。后，马金志并未于2016年8月10日前将剩余房款66万元给付金隅公司。2016年9月28日，金隅公司又通过EMS特快专递的方式按照合同中约定的通讯地址向马金志发出合同解约通知，写明：您并未按约与银行办理完毕贷款手续，至今也未按约定支付剩余房款，已构成违约，您应按约定承担全部违约责任，鉴于您已构成严重违约，为维护我司合法权益，特此通知如下，1、自本通知送达之日起，编号为Y1570168的《北京市商品房预售合同》立即解除，您应在通知送达之日起7日内与我司签署解除合同的相关协议并配合办理预售登记注销手续；2、同时您应在本通知送达之日起7日内向我司支付违约金139759.1元。如您未按本通知要求履行，我司保留通过法律手段维护自身合法权益、追究您的违约责任的权利。该邮件显示2016年10月8日由他人代收。上述事实，有北京市商品房预售合同、商品房预售合同联机备案表、通知书、合同解约通知、特快专递单、特快专递网上查询件、发票、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、天津市津南区人民法院民事裁定书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，马金志与金隅公司双方签订的北京市商品房预售合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当按照合同的约定履行各自的义务。马金志依据双方签订的北京市商品房预售合同，应于涉案房屋所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，即2013年12月13日前将银行贷款66万元足额支付给金隅公司，而双方签订商品房预售合同的时间为2013年12月31日，即双方签订合同之时就已经超过给付剩余房款的期限，该约定对马金志显然不公，故法院对此期限予以调整。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方未对给付剩余房款的期限作出合理约定，故应给予马金志三个月的合理履行期限，即马金志应于2014年4月1日前给付金隅公司剩余购房款，逾期超过30日后，金隅公司有权解除合同。但事实上自签订合同直至本案庭审结束前，马金志仍未向金隅公司支付剩余房款，并经金隅公司书面催告仍未交纳，其已构成根本违约，故对金隅公司要求确认与马金志签订的北京市商品房预售合同及补充协议解除，并要求马金志配合办理网上签约及预售登记的注销手续的诉讼请求，法院予以支持。对于解除的时间，应以合同解约通知内容为准。对于马金志援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，从而认定金隅公司解除权消灭一节，金隅公司于2016年7月31日向马金志发出通知书，催告其支付余款，后于2016年9月28日，金隅公司向马金志发出解约通知，该时间在3个月解除期限内，解除权未消灭，故对马金志的该项答辩意见，法院不予采信。合同解除后，金隅公司应退还马金志已付购房款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的解除是因马金志迟延给付房款所致，故对于金隅公司要求马金志支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。对于违约金的数额，应按照合同约定的计算标准予以确定。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京金隅嘉业房地产开发有限公司与马金志于2013年12月31日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1570168）及《补充协议》于2016年10月8日解除；二、马金志于判决生效之日起十五日内配合北京金隅嘉业房地产开发有限公司办理判决第一项所载合同的网签注销手续及预售登记注销手续；三、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还马金志已付房款671590.96元；四、马金志于判决生效之日起十五日内给付北京金隅嘉业房地产开发有限公司违约金139159.1元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，金隅公司与马金志签订的北京市商品房预售合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当按照合同的约定履行各自的义务。商品房预售合同约定马金志应于涉案房屋所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，即2013年12月13日前将银行贷款66万元足额支付给金隅公司，而双方签订商品房预售合同的时间为2013年12月31日，即双方签订合同之时就已经超过给付剩余房款的期限。显然，马金志不能按照该约定期限履行相应付款义务。对此双方应当以合同作为参照，重新确定合理的付款时间。在没有确定新的付款期限时，马金志应及时办理贷款手续，付清尾款，促使合同及时正常履行。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，因付款履行期限不明，金隅公司可以随时主张马金志支付尾款，但应当给马金志必要准备时间。马金志自签订合同后至金隅公司催款通知时，长达2年多时间不支付金隅公司购房尾款，为此金隅公司在2016年向马金志发出催款通知，请求马金志在合理期限内付款，符合法律规定。但马金志未在该合理期限内积极履行付款义务，另结合马金志大笔对外债务未清偿事实，金隅公司认定马金志已经没有履行合同的能力，请求解除合同，理由充分。马金志未付房款的行为已构成根本违约，故一审法院判决解除金隅公司与马金志签订的北京市商品房预售合同及补充协议，马金志配合办理网上签约及预售登记的注销手续并无不当。金隅公司已经按照双方合同联系地址向马金志送达了催款通知及解除合同通知，而且提交EMS快递及网络查询结果为证，已经尽到合同送达义务。马金志称并未收到邮件及不能确定邮寄文件内容，本院不予采信。金隅公司于2016年7月31日向马金志发出通知书，催告其支付余款，后于2016年9月28日，金隅公司向马金志发出解约通知，该时间在解除权行使期限内，一审法院认定解除权未消灭并无不当。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”马金志一审中未提出诉讼时效抗辩，故其在二审中提出，本院不予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因马金志行为致使合同解除，故对于金隅公司要求马金志支付违约金应予支持。综上所述，马金志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16784元，由马金志负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  王 朔审 判 员  蒋 巍二〇一七年六月十九日法官助理  王玮玮书 记 员  李星月