重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3993号上诉人(原审被告):冯大芝,女,1972年2月29日出生,汉族。委托诉讼代理人：张光君，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆市商贸流通服务中心,住所地重庆市渝中区中华路50号,统一社会信用代码12500000450395601Q。法定代表人：奚江浩，主任。委托诉讼代理人：陶举富，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雅蓓，重庆辉腾律师事务所实习律师。原审被告:渝中区成洋阁服饰馆,住所地重庆市渝中区民权路**号*幢，注册号500103604365862。经营者冯大芝。委托诉讼代理人：张光君，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，重庆百君律师事务所律师。上诉人冯大芝因与被上诉人重庆市商贸流通服务中心（以下简称“商贸中心”）、原审被告渝中区成洋阁服饰馆（以下简称“服饰馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初20227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人冯大芝的委托诉讼代理人王峰，被上诉人商贸中心的委托诉讼代理人陶举富、胡雅蓓，原审被告服饰馆的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯大芝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商贸中心的诉讼请求。本案案件受理费由商贸中心负担。事实和理由：1、《房屋租赁意向协议》具有正式合同的性质与法律效力，该协议事实上已经履行，双方已经认可，应当认定有效。《房屋租赁意向性协议》就长期租赁作了明确约定。商贸中心单方面企图终止租赁法律关系违反诚实信用原则。商贸中心辩称，一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉。服饰馆陈述称，认可冯大芝的上诉理由。商贸中心向一审法院起诉请求：1、判决确认其与冯大芝于2014年9月11日签订的《房屋租赁意向协议》及2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》已经于2016年5月20日解除；2、判决冯大芝及其开办的渝中区成洋阁服饰馆（个体工商户字号）立即腾空并迁出租赁房屋；3、本案诉讼费由冯大芝与服饰馆承担。一审法院认定的事实：2014年9月11日，商贸中心（甲方）与冯大芝（乙方）签订《房屋租赁意向协议》约定如下：一、甲方在房屋不被拆迁或未将所有权转让给第三方的前提下，租赁期满（一年期）后乙方有优先续租权，且可连续租赁五年。续租第一年在上一年租金的基础上递增7%，续租第二年在上一年租金的基础上递增8%，续租第三年在上一年租金的基础上递增9%，续租第四年在上一年租金的基础上递增10%，以后续租均在上一年租金的基础上递增10%。二、如遇拆迁或乙方提前解约，甲方不做任何赔偿，乙方无条件撤离并交回完好房屋。三、装修期约定：若乙方连续租赁该房屋少于三年，无装修期约定；乙方连续租赁房屋三年及以上，甲方给予40天的装修期，该费用在退租时倒扣40天冲抵租金。同年9月18日，商贸中心（甲方）与冯大芝（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，商贸中心将渝中区民权路17号门面出租给冯大芝用于服装商场所用，租期从2014年9月18日起至2015年9月17日止。该合同第三条约定，乙方于签订合同时向甲方交纳一个季度的租金84000元，以后每季租金应提前一个月交纳，即在当季租期起始日的上一月18日前缴纳。乙方在签订合同之日向甲方缴纳保证金56000元。该合同第五条约定，租赁期间，甲方确需收回租赁房屋自用，必须提前3个月书面通知乙方，解除合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金以剩余租赁期内应交租金总额的3%计算。2015年7月2日，商贸中心向民权路17号各租赁户发出《通知》载明，接上级相关部门通知，因该房屋陈旧破烂，与解放碑商圈的整体形象极不相符，为了配合渝中区政府的业态规划，正在筹划对民权路17号所有房屋的整体改造。请各租赁户暂停对所租赁的房屋进行改造装修，如若私自进行，一切后果自负。并且积极寻求新的经营场所，一旦确定改造时间，请各租赁户收到改造通知后尽快搬离。冯大芝表示收到该通知。重庆市渝中区房屋安全鉴定所于2015年9月28日分别对渝中区民权路17号1栋、2栋、3栋出具《房屋安全鉴定报告》载明渝中区民权路17号1栋房屋为整栋危房（D级房）、渝中区民权路17号2栋为局部危房（C级房）、渝中区民权路17号3栋为局部危房（C级房），处理意见均为：1、建议聘请有资质的施工单位对该房屋进行维修、加固处理；2、若无适修价值，建议拆除，消除安全隐患。商贸中心于2016年1月26日作出《通知》一份，载明因民权路17号房屋被鉴定为危房需要进行维修、加固工作，故请各租赁户于2016年2月28日前自行搬迁。冯大芝于同年1月27日签收该份通知。同年4月19日，商贸中心向民权路17号房屋各租赁户作出《关于终止合同腾空房屋的通知》载明，因上述房屋被鉴定为危房需要排除安全隐患进行排危改造，通知各租赁户于2016年5月20日与各租赁户终止民权路17号房屋的租赁关系。商贸中心举示了将该《通知》在冯大芝租赁商铺进行张贴的照片，冯大芝对《通知》和照片的真实性、关联性均不认可，认为即便有张贴的行为，从图片中可以看出是在晚上，冯大芝关门停业之后，也不能确认其之后已经看到或知晓。渝中区人民政府于2016年6月17日作出2016-61号《重庆市渝中区人民政府关于推进邮局巷环境综合整治项目和渝商宾馆项目有关事宜的纪要》载明，邮局巷、渝商宾馆位于解放碑CBD十字金街，建筑年代较久，外立面陈旧污杂，环境脏、乱、差现象较突出，存在较大安全隐患，影响解放碑CBD整体形象品质和转型升级发展。为此，市商委、区政府研究决定启动邮局巷环境综合整治项目和渝商宾馆改造项目。该《纪要》同时对改造过程中的设计方案、业态定位以及各相关单位的分工职责进行了明确。受商贸中心委托，重庆辉腾律师事务所于2016年8月18日向冯大芝作出《律师函》，载明因冯大芝与商贸中心签订的合同已到期，现租赁房屋已被鉴定为危房，经商贸中心下发《关于终止合同腾空房屋的通知》后冯大芝仍未在最后期限前搬迁，要求冯大芝在收到律师函后于2016年8月22日前将房屋腾空返还给商贸中心。冯大芝对该《律师函》真实性不予认可，表示并未受到该函。冯大芝于同年8月21日向商贸中心作出《意见诉求书》认为，《房屋租赁意向协议》具有正式合同的性质与法律效力，并与《房屋租赁合同》具有一体性，双方均按照5年的租期在实际履行，对房屋的维修加固并不构成解除合同的理由。同时冯大芝在该《意见诉求书》提出了三种解决方案。一审审理过程中，冯大芝陈述其支付了2014年9月-2015年9月每月28000元的租金。2015年10月之后按29960元/月标准支付租金至2016年1月，2016年1月26日之后，因为商贸中心已发函，就未再收取租金。商贸中心认可冯大芝所述缴纳租金的事实。经商贸中心申请，一审法院作出（2016）渝0103民初20227号《民事裁定书》，裁定冯大芝、渝中区成洋阁服饰馆立即腾空并搬离重庆市渝中区民权路17号房屋。因冯大芝与渝中区成洋阁服饰馆在一审法院作出上述裁定后已搬离涉案房屋，故商贸中心申请撤回第二项诉讼请求，依法予以准许。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，商贸中心与冯大芝建立房屋租赁合同关系采用了在签订《房屋租赁意向协议》后再签订《房屋租赁合同》的方式进行。其中《房屋租赁意向协议》中对租金增长幅度、装修期等进行了约定，而《房屋租赁合同》则对双方正式建立房屋租赁合同的权利义务进行了明确约定。关于双方租赁期限的问题，一审法院认为，《房屋租赁意向协议》中第一条的如下约定“甲方在房屋不被拆迁或未将所有权转让给第三方的前提下，租赁期满（一年期）后乙方有优先续租权，且可连续租赁五年。续租第一年在上一年租金的基础上递增7%，续租第二年在上一年租金的基础上递增8%，续租第三年在上一年租金的基础上递增9%，续租第四年在上一年租金的基础上递增10%，以后续租均在上一年租金的基础上递增10%。”即明确表明双方均清楚首次签订《房屋租赁合同》的期限应为一年，该一年期限届满之后，冯大芝有权按照上浮的租金优先续租。但房屋租赁合同系要式合同，租期在6个月以上的合同应当采取书面形式。在双方一年的合同期限到期后，虽然冯大芝按照租金上浮比例继续缴纳了数月的租金，但双方未继续签订书面的合同，应视为不定期租赁关系，商贸中心有权随时要求解除合同。关于商贸中心所作出的《关于终止合同腾空房屋的通知》冯大芝是否收到问题，一审法院认为，商贸中心在一审庭审中举示了将该通知在冯大芝租赁房屋进行张贴的照片，冯大芝虽对其真实性、关联性均不认可，同时认为即便有张贴的行为，也不能确认其之后已经看到或知晓，但结合商贸中心举示的向冯大芝作出该《通知》以及委托律师事务所发出《律师函》后，冯大芝向商贸中心所做的《意见诉求书》，皆系对上述《通知》中的问题进行实质性答复，能够认定冯大芝已经收到上述《通知》，双方为建立房屋租赁合同关系所签订的《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁合同》应于2016年5月20日解除。一审遂判决：“原告重庆市商贸流通服务中心与被告冯大芝于2014年9月11日签订的《房屋租赁意向协议》及2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月20日解除。”本案受理费80元，减半收取计40元，保全费80元，由冯大芝负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冯大芝虽然与商贸中心于2014年9月11日签订了《房屋租赁意向协议》，但该协议仅系双方在签订正式房屋租赁合同之前，表达初步设想的意向性文书。冯大芝与商贸中心的权利义务关系等内容需以正式的房屋租赁合同进行确定。2014年9月18日，冯大芝与商贸中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从2014年9月18日至2015年9月17日止，该约定明确、具体，并不产生任何歧义。截至商贸中心提起本案诉讼，《房屋租赁合同》已到期，且双方并未就房屋租赁事宜订立新的《房屋租赁合同》，故冯大芝与商贸中心之间形成了不定期租赁关系，商贸中心有权随时要求解除与冯大芝之间的房屋租赁合同。一审判决支持商贸中心的请求正确。冯大芝上诉认为双方的租赁合同期限应按《房屋租赁意向协议》确定于法无据。综上所述，冯大芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人冯大芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢英姿审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年六月六日书 记 员  吴晓亮