江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初3997号原告:ＸＸ，男，1973年12月22日生,汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。被告：胡欢，男，1986年8月28日生，汉族，住江西省九江市开发区。委托代理人：杜文忠，江苏友联律师事务所律师。第三人：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区泰冯路98号。法定代表人：李伟，总经理。委托代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告ＸＸ与被告胡欢、第三人南京浦东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月26日立案受理后,依法由审判长鄢志文、人民陪审员葛华忠、人民陪审员潘华祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人姜新平，被告胡欢及其委托代理人杜文忠，第三人南京浦东房地产开发有限公司的委托代理人张兴中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理南京市××区××东路××水城××街区××单元××室（含跃层）的房屋产权登记手续；2、判令被告办理产权登记手续后，继续履行《存量房交易合同》，将南京市浦口区××路××水城××街区08××栋××单元××室（含跃层）的房屋所有权过户至原告名下并办理交房手续；3、判令被告赔付违约金183000元；4、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月13日，原告经南京市存房房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了一份《存量房交易合同》。合同约定原告以183万元购买被告名下位于南京市××区××东路××水城××街区××单元××室（含跃层），面积为184.45平方米的房屋。为此，双方签订合同后，原告向中介支付了12810元中介费。由于被告在签订《存量房交易合同》时其一手产权证尚未办下来，因此双方约定被告应在2016年2月1日前拿到一手证且办理完与原告的交易送件手续。原告在被告送件当日支付被告定金10万元，不存入资金托管账户。同时，原告在被告出件当日，付清所有款项，被告当日拿到全部房款183万元并交房。2016年2月1日期限届满后，被告并未按照约定拿到一手房产证并办理送件手续。为此原告及中介亦多次催促被告履行合同，进行拿证以及送件、过户事宜。但被告均以各种理由推诿。2016年4月下旬和5月上旬，原告发现被告将此房在其他中介又重新挂牌出售，被告存在恶意拒不履行合同的行为。原告认为，双方签订的合同，系双方真实意思表示，双方应当严格依约履行。被告之所以不愿意配合原告办理房屋产权过户手续，完全是因为眼见南京房价一路飙升，以原定价格出售，觉得心里不平衡。为此，原告及中介亦多次要与被告协商此事，但被告均拒绝配合。综上，被告没有依约履行过户交房的合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉，望法院判如所请。被告胡欢辩称，原告的陈述部分与事实不符，被告不是因为房价飙涨而故意毁约。合同在签订时被告并没有涉案房屋产权，这一点原告在签订合同时也是知晓的，因此本案合同从一开始就是无效合同，不能够得以履行,因此也不存在违约问题。综上，请求法院驳回原告诉请。此外，此房屋是用来抵工程款的，之所以没有过户至被告名下是因为需要第三人以及其他案外人的配合与确认，被告目前也在积极协调争取将此事妥善处理，希望原告和法庭给予宽延时间。第三人南京浦东房地产开发有限公司辩称，1、第三人与被告胡欢之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告也未支付过购房款项。2、该房屋系第三人与江南园林有限公司以房抵工程款后，经第三人与江南公司协商已停止履行双方以房抵债的约定，该房屋产权应归第三人所有，与被告无关。3、本案存在多种法律关系，如果支持了原告诉请，势必造成原被告之间的约定对案外人形成强制力，剥夺了第三人与江南公司是否履行以房抵工程款的意思自治的权利，有违合同相对性原则。4、第三人并非本案原被告双方签订协议的当事人，原被告双方之间的权利义务与第三人无关。经审理查明，2016年1月13日，原告ＸＸ（合同乙方）与被告胡欢（合同甲方）在南京存房房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定由乙方购买甲方所有的位于南京市××区××东路××水城××街区××单元××室（含跃层）的房屋，售价为183万元。甲乙双方约定，在签约时乙方支付甲方定金10万元；甲乙双方于2016年2月1日前办理产权送件手续（手写部分为一手证出件当天办理产权送件手续），乙方于产权送件当日支付甲方首付款45万元；甲乙双方在接到丙方出件通知后的2个工作日内前往房产局办理出件手续，乙方在出件当日支付甲方房款127万元；合同手写部分约定，交易的所有税费由乙方承担，办一手证所产生的契税和维修基金由乙方承担；双方经协商约定乙方采用资金托管的方式支付甲方定金10万元以及三成首付款45万元，托管账户为南京存房房地产有限公司，乙方承诺于乙方送件当日支付甲方办理一手证的契税与维修基金，以发票为准。乙方承诺于乙方出件当日付清所有房款，甲方于当日拿到全部房款183万元并交房。后双方又手写补充约定，乙方承诺于乙方送件当日支付甲方定金10万元，不存入资金托管。合同第七条约定由乙方支付中介方佣金9150元。合同第八条约定违约金为标的额的10%，计183000元。双方交易产生的税费由乙方承担，办理一手证产生的契税及维修基金由乙方承担。当日，原告ＸＸ与南京存房房地产经纪有限公司又签订了一份《搜房综合保障服务协议》，协议约定由原告ＸＸ支付保障服务费3660元。原告ＸＸ于当日通过刷卡方式向南京存房房地产经纪有限公司支付了佣金9150元，保障金3660元，合计12810元。经查，该涉案房屋于2014年12月17日登记在第三人南京浦东房地产开发有限公司的名下。被告胡欢至今未取得涉案房屋的产权证。原告在庭审中提交《销售不动产统一发票》复印件两张，证明被告胡欢在2016年2月1日已向第三人支付了涉案房屋购房款183万元的事实。被告对此辩称该发票是以房抵工程款过程中进行的操作，但由于以房抵工程款还涉及到第三人以及案外人江南公司的有关权益，所以以房抵工程款这一行为至今没有得到落实，因此被告至今并未取得房屋产权。第三人对此发表意见称被告实际上并未支付任何购房款项，第三人出具该发票是根据江南公司的要求出具给被告的。被告与第三人均认可该发票的真实性。此外，原告还提交了户室信息打印件两张，证明涉案房屋在南京市房地产网上由第三人注明该房屋已办产权的事实。对此，第三人认可该份证据的真实性并表示该证据明确表明涉案房屋的产权证已办理在第三人名下与被告无关。被告胡欢则对该份证据的真实性不予认可。上述事实有原被告陈述、《存量房交易合同（经纪机构版）》、《销售不动产统一发票》复印件、收据、户室信息打印件、银行流水等予以证实。本院认为,原告ＸＸ与被告胡欢在南京存房房地产经纪有限公司的居间下签订的《存量房交易合同（经纪机构版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。被告胡欢陈述其并没有取得涉案房屋的所有权故主张合同无效并不符合法律规定，本院不予采信。本案中，原被告双方争议的焦点在于《存量房交易合同（经纪机构版）》是否能继续履行？本院认为，根据被告胡欢及第三人南京浦东房地产开发有限公司的陈述，本案涉案房屋系由第三人用于折抵案外人江南园林有限公司的工程款的房屋。在庭审中第三人陈述已停止履行以房抵工程款的主张并没有相应的证据，且对由其开具的名称为胡欢的购房发票予以认可，本院认定其折抵工程款已经达成合议，第三人应将房屋过户至被告胡欢的名下。故《存量房交易合同（经纪机构版）》仍然可以继续履行。对原告主张被告办理南京市××区××东路××水城××街区××单元××室（含跃层）的房屋产权登记手续的诉讼请求，本院认为，被告胡欢已经具备办理南京市××区××东路××水城××街区××单元××室（含跃层）房屋产权证的条件，对此项请求本院予以支持。对原告主张继续履行《存量房交易合同》，将南京市浦口区××路××水城××街区××栋××单元××室（含跃层）的房屋所有权过户至原告名下并办理交房手续的诉讼请求本院予以支持。对原告主张违约金183000元的诉讼请求，本院认为，原被告在合同中约定被告拿到一手产权证再办理过户手续，被告至今并未拿到一手产权证，故对原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:被告胡欢于判决生效之日起十日内办理位于南京市浦口区××路××水城××街区××幢××单元××室（含跃层）房屋的产权证，第三人南京浦东房地产开发有限公司予以协助配合，登记费用由原告ＸＸ承担。原告ＸＸ在被告胡欢办理上述产权证后五日内向被告胡欢支付购房款1730000元，被告胡欢在收到该房款后五日内协助原告ＸＸ将位于南京市浦口区××路××城××街区××幢××单元××室（含跃层）房屋过户至原告ＸＸ的名下，过户费用由原告ＸＸ承担。驳回原告ＸＸ的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22017元，由原告ＸＸ负担747元，被告胡欢负担21270元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22017元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长  鄢志文人民陪审员  葛华忠人民陪审员  潘华祥二〇一七年六月二十二日书 记 员  孙彦文