广西壮族自治区防城港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）桂06执复2号复议申请人（案外人）零霄寒，女，1976年10月14日出生，壮族，住上思县。申请执行人周世冲，男，1969年12月4日出生，壮族，住上思县。被执行人江柱，男，1972年9月19日出生，壮族，住上思县。上思县人民法院在执行申请执行人周世冲与被执行人江柱民间借贷纠纷一案中，复议申请人零霄寒不服上思县人民法院于2017年3月9日作出的（2017）桂0621执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上思县人民法院认为，该院委托评估的广西向阳房地产评估有限公司经随机抽选确定，该评估机构经实地勘查后作出向阳估字201609369C号《房地产估价报告》，评估程序合法。受委托评估的广西向阳房地产评估有限公司具有有效期内国家机关颁发的房地产估价机构资质证书》，其评估人员具有有效期内国家机关颁发的《房地产估价执业证书》，该评估机构及其评估人员均具备相应的评估资质。该评估机构对评估标的进行的实地勘查情况与实际相符，作出该评估报告的评估人员是否到场不影响评估报告的效力。作出该评估报告的评估人员具备相应的评估资质，其本人未在《房地产估价执业证书》的持证人签名栏上签名，以及执业单位没有在该评估报告所附的《房地产估价执业证书》复印件上盖章，不影响评估人员的评估资质。作出该评估报告的评估人员已在评估报告上签名，并附有正楷字说明，异议人不识别其签名，不影响评估报告的效力。因此，异议人主张评估程序违法，没有事实依据，其要求撤销该评估报告，进行重新评估，理由不能成立，应予驳回。复议申请人零霄寒称，1、对本案评估房产进行现场查勘时，未通知当事人到场，也没有见证人见证，评估程序严重违法，应当撤销该评估报告，进行重新评估。2、向阳估字201609369C号《房地产估价报告》评估程序违法。向阳估字201609369C号《房地产估价报告》上有两名估价人员签名，却只有一位估价人员进行实地查勘，在人民法院未通知当事人到场，也没有见证人证明的情况下，属于程序违法。此外，估价人员邓新荣在查勘现场时，未通知相关涉案当事人到场，评估报告中所拍照片仅是一楼和四楼的照片，而二楼、三楼、五至八楼的布局、装修情况并没有在评估报告中反映，因此不能证明对评估标的的全部查勘情况与实际相符，明显存在漏评现象。另外，申请人提出异议称：向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中只有房地产评估师邓新荣、潘海的执业证复印件，执业证上没有签名，且复印件也没有得到其单位盖章的确认，该两人在评估报告中的签名无法辨明真伪，而在评估异议听证中，这两位工作人员未到场说明情况，无法查明是否是亲笔签名。3、向阳估字201609369C号《房地产估价报告》不符合其在报告中确定的评估依据（价值类型、估价原则），评估价格严重偏离资产实际价值，违反了独立性、客观性、公正性与专业性的估价原则。（1）向阳估字201609369C号《房地产估价报告》不符合该报告中确定的价值类型。向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中价值类型中第3点中声明：本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准；第4点中声明：本报告估价结果未考虑未来市场变化、短期强制处分等因素对其价格的影响。虽然强制拍卖属于短期强制处分，但是并不因此影响评估价格，应当以公开市场价值标准作为评估的价值标准。如因为是强制拍卖房屋便按低于市场价格评估，则丧失了客观性、公平性，也违反了估价原则中的独立、客观、公正原则。这份向阳估字201609369C号《房地产估价报告》的评估价明显没有以公开的市场价值作为评估的价值标准，不应作为执行拍卖程序的依据。（2）向阳估字201609369C号《房地产估价报告》不符合该报告中确定的估价原则，评估价格畸低。①不符合估价原则中第3点：价值时点原则。向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中价值类型为公开市场价值标准，按价值时点原则：要求房地产估价结果是评估对象在价值时点的客观合理价值或价格。向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中确定的价值时点为：2016年9月22日。该《房地产估价报告》的房地产评估总价值为100.74万元。其中，土地使用权评估价为37.47万元，单价为4258元／㎡，房产评估价为63.27万元，单价为897元／㎡，房地产单价为1428元／㎡。而在2014年1月，房屋共有人江柱以该房屋办理抵押贷款时，当时房地产评估价为1518717元，其中土地使用权评估价为41.3512万元，单价为4699元／㎡；房产评估价为110.5205万元，单价1567元／㎡，综合计算，该房地产经整体评估后，单价为2153元／㎡。现刚过去两年多，暂不论房地产价格总体呈上涨趋势，即便是土地使用权还能保值90%(4699元／㎡×90.62%=4258元／㎡)，为何房屋价值却仅有57.2%（1567元／㎡×57.24%=897元／㎡）？综合计算房地产单价仅为原评估单价的66.33%（2153元／㎡×66.3%=1428元／㎡）。综上，不符合价值时点原则体现在两点：同一价值时点，土地使用权和房产的价值降低幅度应该是相同或相近，除非该地上建筑物发生贬值。而本案评估的房地产并不存在损坏导致贬值的情况。即使计算折旧，折旧率也只是百分之几而已。现房产价值降低幅度是土地使用权价值降低幅度的3倍多。因此，评估价格明显不符合估价原则中的价值时点原则；而且，在向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中所确定的价值时点，同一地块房地产价格是呈上涨趋势的，应当考虑市场价格上涨的趋势。毛坯商品房的价格均在3000元／㎡以上，该《房地产估价报告》评估价不到市场价格的50%，对这样一宗已完成中等装修的房地产来说，是极不合理的。②不符合估价原则第4点：替代原则。同一供求范围在用途、规模、档次、建筑结构等方面的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制趋于一致。按照替代原则，不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。该评估房屋的土地使用权类型为出让，剩余使用年限为60.88年，所处地段交通便利，周边公园、学校、银行、酒店、市场等公共设施完善；地上建筑物是8层，每层房间均是独立配套，房屋通风、采光良好，已进行了较好的装修。周边同样的宅基地的土地使用权出让价在40-50万元之间，毛坯商品房的价格在每平方米3000元以上。因此，该评估价不应当过分低于同一地段、同一供求范围内的同等规模、档次、用途条件下房屋的正常价格。③不符合估价原则第5点：最高最佳使用原则。最高最佳使用原则即指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。从以上的分析看，既然土地使用权的价值仍保持在90%，那根据价值时点原则、替代原则，估价房地产的价值达到最大的最可能的估价值应该在1518717元的90%左右，即135万元左右才符合最高最佳使用原则。因此，由于评估公司广西向阳房地产评估有限公司作出的向阳估字201609369C号《房地产估价报告》中存在评估程序严重违法、违反价值标准和估价原则的情况，涉案房产的评估价不到市场价的50%，严重损害了复议申请人作为评估房产共有人的利益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”之规定。为维护申请人的合法权益，请求变更原裁定结论，依法对涉案拍卖房产进行重新评估。本院查明，上思县人民法院在执行申请执行人周世冲与被执行人江柱民间借贷合同纠纷一案中，于2016年4月1日作出（2016）桂0621执40号之二执行裁定，裁定查封被执行人江柱与零霄寒在上思县思阳镇团结东路安居工程开发区共有的房产一幢【《房屋所有权证》证号为：上思房权思阳镇字第13073521、13073522号】；2016年4月28日，上思县人民法院作出（2016）桂0621执40号之三执行裁定，裁定拍卖被执行人江柱与零霄寒在上思县思阳镇团结东路安居工程开发区共有的房产一幢【《房屋所有权证》证号为：上思房权思阳镇字第13073521、13073522号】。2016年9月6日上思县人民法院作出(2016)上司评字第11号评估委托书，依法委托广西向阳房地产评估有限公司对上思房权思阳镇字第13073521、13073522号房产进行评估。2016年11月10日广西向阳房地产评估有限公司作出向阳估字201609369C号《房地产估价报告》，报告载明：房地产评估总价值为100.74万元；房地产单价为1428元／㎡，其中房屋价值63.27万元（建筑面积705.3㎡，评估单价897元／㎡），土地使用权价值37.47万元（土地面积88.00㎡，评估单价4258元／㎡）。2017年1月25日，异议人零霄寒向上思县人民法院提出书面异议，认为广西向阳房地产评估有限公司作出的向阳估字201609369C号《房地产估价报告》依据不全面、不正确，程序违法，申请重新鉴定。上思县人民法院审查后认为异议人零霄寒提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款中规定的申请重新评估的事由，于2017年3月9日作出（2017）桂0621执异1号执行裁定，驳回了异议人零霄寒的异议。本院认为，上思县人民法院委托广西向阳房地产评估有限公司对涉案房产，即位于上思县思阳镇团结东路安居工程开发区被执行人江柱及复议申请人零霄寒共有的房产进行价值评估，该受委托评估机构具有有效期内国家机关颁发的《房地产估价机构资质证书》，其评估人员具有有效期内国家机关颁发的《房地产估价执业证书》，评估机构及其评估人员均具备相应的评估资质，依法可接受执行法院委托评估事项并据实作出评估结论。广西向阳房地产评估有限公司在执行法院组织下对评估标的进行现场勘察后，作出的向阳估字201609369C号《房地产估价报告》符合《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》的相关规定，程序合法。复议申请人零霄寒提出广西向阳房地产评估有限公司作出的向阳估字201609369C号《房地产估价报告》依据不全面、不正确，程序违法，无事实和法律依据，其申请重新鉴定的请求不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款中规定的申请重新评估的事由，其该请求，本院不予支持。上思县人民法院于2017年3月9日作出的（2017）桂0621执异1号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人零霄寒的复议申请，维持上思县人民法院于2017年3月9日作出的（2017）桂0621执异1号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长 毛 振审判员 钟 蕾审判员 韦著敢二〇一七年六月七日书记员 陈小军附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。