江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初1840号原告:李新达,男,1992年9月2日生,汉族，住东海县。委托代理人：郑建勇，江苏连政律师事务所律师。被告:张莉,女,1977年5月17日生,汉族，住东海县。委托代理人：戴燕，江苏瑞宏律师事务所律师。第三人：徐长政，男，1976年10月20日生，汉族，住江苏省溧水县。第三人：胡正平，男，1960年8月29日生，汉族，住东海县。委托代理人：胡千春，男，1984年3月14日生，汉族，住东海县。第三人：王冬梅，女，1974年11月1日生，汉族，住东海县。第三人：李古松，男，1970年3月12日生，汉族，住东海县。第三人：郑传主，男，1963年3月7日生，汉族，住东海县。第三人：王玲，女，1966年8月8日生，汉族，住东海县。委托代理人：付吉祥，男，1956年11月8日生，汉族，住址同上。第三人：李文生，男，1971年4月5日生，汉族，住东海县。第三人：张智，男，1985年1月12日生，汉族，住东海县。第三人：薛喜仁，男，1974年5月5日生，汉族，住东海县。原告李新达与被告张莉确认合同无效纠纷一案，本院2017年3月10日受理后，依法由审判员吴鹏独任审判，在诉讼过程中依据原告的申请，依法追加徐长政、胡正平、王冬梅、李古松、郑传主、王玲、李文生、张智、薛喜仁作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李新达及其委托代理人郑建勇，被告张莉及其委托代理人戴燕，第三人徐长政、胡正平的委托代理人胡千春、王玲的委托代理人付吉祥、李文生、薛喜仁到庭参加诉讼，其他第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新达向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同无效；2、判令被告返还原告租金18000元、押金1000元及违约金20000元，3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2016年11月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于东海县浙江小商品批发城45平方米的房屋租赁给原告使用，在合同履行期间原告开始装修使用，装修过程中发现被告租赁给原告的房屋属于消防通道，被告没有房屋产权证，无权租赁给原告。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告张莉辩称，一、答辩人已于庭前提出申请，请求法院依法追加徐长政、胡正平、王冬梅、李古松、郑传主、王玲、李文生、张智、薛喜仁为本案被告参加诉讼。本案答辩人是受以上九位业主的委托，与被答辩人签订的房屋租赁合同，约定将十位业主共同公共使用的一楼楼梯间东门门面出租给被答辩人使用。后因相关部门的阻止，致使涉案租赁合同无法履行。现被答辩人只将答辩人起诉到贵院，要求确认合同无效。在本案中，答辩人为上述九为被告的委托人，而且答辩人，收取被答辩人的租金后，将部分租金已用于上述九位业主共同拖欠的东海县自来水公司的水费及公共楼梯间的照明设备上，其中部分业主不愿意支付该水费及照明费用，才导致无法退还被答辩人的租金。上述九位业主与本案具有法律上的利害关系，根据我国《民事诉诉法》第132条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”答辩人愿意与九位业主共同承担退还被答辩人剩余的租金19000元。如果十位业主无法达成一直意见，答辩人请求法院按照涉案十位业主各自的所有房屋的建筑面积共同分摊该费用。被答辩人主张的违约金20000元，于法无据，请求法院依法予以驳回。涉案的租赁合同是无效合同，又因相关部门的阻止，致使无法履行，不是因为被告的违约造成的，被告无需支付违约金。根据法律规定，合同无效，被告只承担退还剩余租金的责任。综上所述，请求法院依法追加徐长政、胡正平、王冬梅、李古松、郑传主、王玲、李文生、张智、薛喜仁为本案被告参加诉讼，依法驳回被答辩人的要求支付违约金的诉求。第三人徐长政辩称，请求法院依法处理。第三人胡正平辩称，请求法院依法处理。第三人王玲辩称称，第三人王玲保留意见，被告有些费用支出明细不明确，看看具体明细发表意见。第三人李文生辩称，我不知道费用开支情况，当时是我们委托出租的。第三人薛喜仁辩称，这个地方我们没有权利出租，两户业主自己欠的费用应该自己出，公共费用支出才应分摊。第三人王冬梅、李古松、郑传主、张智未答辩。经审理查明，被告及第三人均为东海县浙江小商品批发城的业主，2016年11月2日，第三人委托被告对物业公共通道对外出租，租金用于公共通道的电费、保洁费以及水费。当日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定将上述物业公共通道租赁给原告使用，年租金15000元，租期6年，原告先支付前三年租金，另外缴纳水电费押金1000元。如被告违约金，将承担违约金20000元。合同签订后，原告向被告缴纳房屋及水电费押金共计46000元，并由被告出具收据。另查明，原告签订合同后对租赁房屋装修时，因违反法律规定，经其他业主举报，城管部门予以阻止并强行拆除，后原被告终止履行租赁合同。2016年12月14日，被告退还原告27000元租金。以上事实，有当事人陈述、委托书、租赁合同、收条等证据予以证实。本院认为，原被告签订租赁合同，出租房屋的公共通道，违反法律规定，且被城管执法部门责令停止装修和拆除，应当认定双方签订的合同无效，因此被告应当返还原告缴纳的租金和水电费押金。根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第三人和被告同为浙江小商品城的业主，共同委托被告签订涉案租赁合同，故应当承担共同返还房屋租金和水电费押金的民事责任。庭前被告已返还原告27000元，尚欠19000元。关于被告收取租金后，已实际支付的水电费等开支，第三人抗辩其中支出的水费有部分系个别业主的开支，并非公共开支，第三人与被告内部关于怎么分摊，如何分摊上述支出的费用，不能达成一致意见，故本院在本案中不宜判涉，由当事人另行解决。原告主张违约金20000元，因其主张合同无效且已由本院认定，根据法律规定合同无效，合同中的违约金条款不再适用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年11月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张莉和第三人徐长政、胡正平、王冬梅、李古松、郑传主、王玲、李文生、张智、薛喜仁于本判决生效后十日内共同返还原告李新达房屋租金及水电费押金19000元；三、驳回原告李新达其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元（简易程序），由被告和第三人共同负担（已由原告垫付，被告和第三人于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费926元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴鹏二〇一七年六月二日书记员  李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。