广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2483号上诉人（原审原告、反诉被告）：瞿艳花，女，1994年11月8日出生，汉族，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东中真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白其集，男，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。上诉人瞿艳花因与被上诉人白其集租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。瞿艳花上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.变更一审判决第二项为：白其集退还瞿艳花铺位租金20000元并赔偿利息损失；赔偿瞿艳花铺位装修损失费用32418元；支付违约金15000元；3.由白其集承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定瞿艳花向白其集交还涉案商铺的时间错误。1.2016年11月9日瞿艳花短信通知白其集办理交接手续，瞿艳花手机显示短信已送达成功，至于白其集辩称没有收到该短信，举证责任在白其集。2.2016年7月左右涉案商铺已被列为拆迁范围，两边马路围蔽施工，整条马路没有什么人员出入。瞿艳花承租该商铺是用于经营冰淇淋生意，在2016年9月16日停止供电的情况下根本无法经营，瞿艳花不可能继续占有涉案商铺。（二）一审判决对白其集提供明显存在矛盾的《电费通知单》、《欠水费通知单》予以认定错误。（三）一审判决认定瞿艳花对无效合同有过错错误。（四）一审判决对装修损失的认定错误。因白其集的过错导致合同无效，租赁被迫中止，部分装饰物被瞿艳花拆除后价值贬损。一审判决不加分析就将所拆除装饰物的损失全部扣减。（五）一审判决白其集无需返还已收取的租金，不承担违约责任且瞿艳花需支付占有使用费给白其集错误。（六）退一万步来讲，即使瞿艳花要支付占有使用费，涉案《商铺租赁合同》无效，白其集的行为损害他人利益，对其收益应依法予以追缴。白其集辩称，瞿艳花的上诉请求没有依据。一审判决认定事实清楚，瞿艳花使用了白其集提供的商铺，应支付相应的费用。瞿艳花拆除白其集原铺位装修，应作出相应的赔偿。瞿艳花向一审法院起诉请求：1.确认瞿艳花与白其集于2016年5月13日签订的《铺位租赁合同》于2016年5月13日解除；2.白其集退还瞿艳花铺位租金20000元（租金自2016年5月13日起计算至2016年9月12日止），并支付以20000元为本金，自2016年5月13日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清款项之日止的利息损失；3.白其集赔偿瞿艳花铺位装修费用32418元；4.白其集支付违约金15000元；5.由白其集承担本案全部诉讼费用。白其集向一审法院反诉请求：1.瞿艳花支付铺位租金15000元（包括2016年9月14日至2016年12月13日的租金），并从2016年12月14日起至实际交还铺位之日止以每月5000元为标准计算租金、自2016年6月起至2016年11月止的水电费合计6800元给白其集；2.瞿艳花承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月11日、2015年5月7日，白其集分别与佛山市南海区桂城街平东经济联合社（以下简称“平东经联社”）签订了两份《铺位租赁合同》，约定白其集向平东经联社承租位于平东大道幼儿园侧商铺，租期均为1年，分别自2014年5月10日至2015年5月9日、2015年5月10日至2016年5月9日，保证金1万元于正式合同结束后如无出现违约责任时不计利息退予白其集。同年5月23日，白其集以佛山市南海区桂城街道平东大道幼儿园侧铺位的地址注册办理了佛山市南海区某茶叶商行，经营者为白其集。2015年5月13日，瞿艳花、白其集签订《铺位租赁合同》，约定瞿艳花向白其集承租位于平东大道幼儿园侧铺位第二间（以下简称涉案商铺），租期1年，自2016年5月13日至2017年5月12日，租金5000元/月，租金收取采用先付款后使用方式，四个月收取一次，为20000元，白其集需协助瞿艳花办理经营所需的一切证照，负责提供水、电力、通讯、电视信号线接口到店门，瞿艳花根据情况自行报装，瞿艳花租赁期间对店铺进行装修，不得损害店铺的主体结构，如有损害，需作价赔偿；合同期间如瞿艳花、白其集因故而导致合同无法继续履行时，一方需提前1个月书面通知另一方，并向对方支付3个月租金金额作补偿后，双方约定可提前终止合同；合同期满后，店铺附属设施及不动产视归白其集所有，未经白其集同意，瞿艳花不得擅自拆除。同日，白其集收到瞿艳花支付的涉案商铺四个月的租金20000元。2016年5月16日，瞿艳花对涉案商铺进行装修，装修项目及相应的材料人工费为：凿地及寻找地下下水道1550元、装下水道660元、地面找平及地脚线922元、墙柜拆除及墙面乳胶漆3065元、天花板拆除及吊顶2110元、贴墙纸及墙面装饰3052元、布线2930元、灯饰2740元、收银台40**元、风扇及安装1330元、装给水管530元、铺地板2770元、桌椅安装2760元、LED发光字招牌及门头灯箱3999元，合计32418元。同年9月18日，佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会向白其集发出《欠水费通知》，称白其集拖欠2016年9月水费936元，要求白其集及时到平东居委会交款，否则将按规定停止供水。2016年10月14日，瞿艳花提起诉讼，诉讼中，瞿艳花主张涉案商铺没有取得相应的权属证明，白其集亦确认无法提供涉案商铺的权属证明或规划报建手续；瞿艳花确认涉案商铺由瞿艳花安装锁具并由其上锁，钥匙由瞿艳花保管，白其集没有钥匙；瞿艳花明确其已拆除涉案商铺部分装修，包括：灯饰、收银台、风扇、桌椅、LED发光字招牌及门头灯箱部分。瞿艳花不申请对涉案商铺的装修价值进行鉴定，白其集认为只对涉案商铺中瞿艳花装修的部分进行鉴定，对其不公平，鉴定没有意义。白其集确认其提交的电费通知单上的欠费金额是包括本案瞿艳花在内的三间商铺使用者的用电总金额。2016年12月13日，瞿艳花将涉案商铺交还给白其集。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。白其集出租给瞿艳花的涉案商铺未办理规划报建手续，瞿艳花、白其集之间形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，瞿艳花请求解除涉案《铺位租赁合同》没有事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然瞿艳花、白其集签订的《铺位租赁合同》无效，但瞿艳花使用涉案商铺，根据公平及等价有偿原则，应参照《铺位租赁合同》的约定支付实际使用涉案商铺期间的使用费予白其集，瞿艳花要求白其集退还租金20000元并赔偿利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。2016年5月13日，瞿艳花向白其集承租涉案商铺，2016年12月13日，瞿艳花、白其集就涉案商铺进行交接，瞿艳花主张其已于2016年9月将涉案商铺交还给白其集，但其未提供证据予以证明，且瞿艳花确认至庭审辩论终结前，涉案商铺一直由其上锁，故对其抗辩，一审法院依法不予采纳。瞿艳花使用涉案商铺的期间为2016年5月13日至12月13日，参照涉案《铺位租赁合同》计算得出该期间的使用费为35161.29元（5000元×7个月+5000元÷31日×1日），瞿艳花已向白其集支付20000元，尚需支付涉案商铺场地使用费15161.29元（35161.29元-20000元）予白其集，白其集仅反诉瞿艳花支付2016年9月14日至2016年12月13日的铺位使用费15000元，是其处分自身权利的行为，一审法院依法予以准许，瞿艳花尚需向白其集支付租金15000元。瞿艳花辩称白其集与平东经联社的租赁合同期限自2016年5月9日届满，白其集对涉案商铺没有处分权，无权向瞿艳花收取租金，因承租人取得对租赁物的占有是一种事实而非权利，对租赁物无支配性，该占有对支配权无任何限制，出租人在租赁期间不得请求返还租赁物，并非因支配权受到限制，而是其承担债务。故出租人交付租赁物予承租人的行为非处分行为，与处分权无关，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同定义中，亦未规定出租人对租赁物必须有所有权或处分权，故对瞿艳花的抗辩，一审法院依法不予采纳。现瞿艳花未提供证据证明平东经联社向其主张权利，白其集与平东经联社的租赁关系应当由白其集与平东经联社进行结算，瞿艳花、白其集之间的租赁关系由瞿艳花和白其集自行结算。因涉案《铺位租赁合同》无效，瞿艳花要求白其集支付违约金没有合同依据，且根据《铺位租赁合同》的约定，水电应由瞿艳花自行报装，水电费用由瞿艳花负担，瞿艳花未举证证明其已按时、足额支付了各期水电费，也未举证证明因白其集的原因导致其无法办理以涉案商铺为经营场所的证照，故瞿艳花诉请白其集支付违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。白其集主张瞿艳花支付水电费6800元，但其无法明确瞿艳花拖欠各月水电费的具体数额，其以瞿艳花5月份交纳水电费为基数乘以6个月计算出来的大概数额作为请求瞿艳花支付水电费的数额，没有事实依据，一审法院对白其集主张瞿艳花支付水电费6800元的反诉请求不予支持，但不影响白其集明确具体金额后另行提起诉讼。瞿艳花、白其集明知涉案商铺未取得权属证明，亦未办理规划报建手续，仍签订涉案《铺位租赁合同》，双方对导致涉案合同的无效具有同等过错，应当各自承担一半的责任。现瞿艳花、白其集均不申请对涉案商铺的现值进行鉴定，且白其集明确不同意接收瞿艳花装饰装修物，综合本案实际情况，一审法院酌情确定白其集赔偿装修损失8794.5元[（装修总费用32418元—瞿艳花拆除部分价值14829元）×50%]予瞿艳花。瞿艳花主张白其集全额赔偿装修损失32418元依据不足，超出部分一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、瞿艳花于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费15000元予白其集；二、白其集于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失8794.5元予瞿艳花；三、驳回瞿艳花的其他诉讼请求；四、驳回白其集其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取742.73元（瞿艳花已预交），由瞿艳花负担717.73元，白其集负担25元。反诉受理费172.5元（白其集已预交），由瞿艳花负担89元，白其集负担83.5元。经抵扣，瞿艳花应向白其集支付64元，瞿艳花负担的64元应于一审判决发生法律效力之日起十日内迳付予白其集，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据瞿艳花的上诉请求和白其集的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）瞿艳花应否向白其集支付占有使用费，如果应该支付，该占用使用费的金额问题；（二）白其集向瞿艳花赔偿装修损失的金额问题；（三）白其集应否向瞿艳花支付违约金15000元。关于争议焦点一。本案中，瞿艳花、白其集对于涉案商铺的交还时间有争议，因此负有履行交还商铺义务的瞿艳花需举证证明其向白其集交还涉案商铺的时间。由于瞿艳花提供的手机短信截图不足以证明其已于2016年9月向白其集交还涉案商铺，且瞿艳花至一审庭审时仍持有涉案商铺钥匙，未交付予白其集，涉案商铺仍在瞿艳花的控制下，为此一审法院指定双方于2016年12月13日对涉案商铺进行交接，并据此认定2016年12月13日为涉案商铺的交接时间并无不当，本院予以支持。瞿艳花与白其集签订《铺位租赁合同》后，瞿艳花系基于白其集的交付而占有使用涉案商铺，因此瞿艳花占有使用涉案商铺期间的占有使用费应向白其集支付。瞿艳花使用涉案商铺的期间为2016年5月13日至12月13日，涉案《铺位租赁合同》虽然无效，根据公平及等价有偿的原则，瞿艳花应参照上述合同约定的租金标准支付占有使用费。经核算，瞿艳花应支付占有使用费35161.29元（5000元×7个月+5000元÷31日×1日），瞿艳花已向白其集支付20000元，尚需支付占有使用费15161.29元（35161.29元-20000元）。白其集仅诉请瞿艳花支付占有使用费15000元，是对其自身权利的处分行为，一审法院据此支持白其集的该反诉请求并无不当，本院予以维持。瞿艳花上诉主张白其集退还租金20000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。白其集明知道涉案商铺未办理规划报建手续而向瞿艳花出租，瞿艳花在承租涉案商铺时未尽合理谨慎义务，因此双方对于涉案《铺位租赁合同》无效均有过错，且过错各半。瞿艳花因上述合同无效造成装修损失，双方均不申请对涉案商铺的现值进行鉴定，白其集亦不同意接收瞿艳花装饰装修物，据此，一审法院酌定白其集向瞿艳花赔偿装修损失8794.5元[（装修总费用32418元—瞿艳花拆除部分价值14829元）×50%]，并无不当，本院予以维持。瞿艳花上诉请求白其集赔偿装修损失32418元，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案《铺位租赁合同》无效，瞿艳花上诉请求白其集支付违约金15000元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，瞿艳花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640.58元，由上诉人瞿艳花负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  余珂珂代理审判员  潘伟丹二〇一七年六月十九日书 记 员  覃心怡