北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初20793号原告：李义民，男，1965年6月8日出生。委托代理人：杨瑞恒，男，北京企业法律顾问协会法律顾问。被告：罗永，男，1979年12月19日出生。委托代理人：霍建杰，北京江泓律师事务所律师。原告李义民与被告罗永合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李义民及其委托代理人杨瑞恒，被告罗永之委托代理人霍建杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李义民向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告双方签订的《转让协议书》无效，判令被告返还房屋转让价款28万和水电费、房屋押金二万（共30万元）并承担本案诉讼费。事实和理由：陈秀丽和被告罗永于2015年5月26日签订《北京市房屋租赁合同》约定：“房屋坐落于北京市海淀区中关村科学院南路xx号南侧第二间，租赁期限自2015年6月21日至2018年6月20，共计三年，租金总计每年26万元整，押金2万元。合同履行不满四个月，被告罗永与原告李义民协商签署房屋转让事宜。双方经协商约定：“甲方（转让方）罗永，乙方（受让方）李义民……二、房屋转让价格为人民币28万元整……并约定在10月26日时，乙方一次性付清全部转让款。（以出具的手续为准）1、甲方把屋内货品货架、剩余房租及押金会员卡费以及营业执照一并转让给甲方，交房日结清。三、甲方保证该房屋在转让时没有抵押以及发生其他一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任。……五、本协议生效后如因甲方个人原因，导致乙方无法使用房屋或造成乙方损失,甲方应赔偿乙方一切费用。”约定上述内容后，原告委托妻子盖素花经银行向被告罗永指定账户划入26万元，罗永收款后，合同添加“注：水电费、房屋押金200000.00元（二十万元整）,水电费2600.00元均由乙方交付甲方，甲方已经付给乙方”字样。双方于2015年10月26日在《转让协议书》签字、履约见证据二、《转让协议书》；证据三、划款凭证。《转让协议书》履行过程中，与罗永签订的《北京市房屋租赁合同》的出租方陈秀丽拒不承认李义民承租涉案房屋，引发纠纷，李义民以“房屋租赁合同纠纷”为由诉陈秀丽、罗永请求确认《北京市房屋租赁合同》和《转让协议书》无效，二被告返还已付房租41万元。庭前询问过程中，法官释明：该案涉及到两个法律关系（见证据四，2016年6月6日海淀区人民法院询问笔录），李义民依法变更诉讼请求，撤诉。鉴于陈秀丽、罗永签订的《北京市房屋租赁合同中“不允许转租”的约定，罗永不能提供陈秀丽同意李义民承租涉案房屋的相关证据，无奈，李义民依法诉请确认《转让协议书》无效，罗永返还收取李义民转租价格和押金共计30万元。被告罗永辩称，不同意原告诉请，1、本案诉及的转让协议书的主要内容是店铺经营权以及店铺内货物、设备、两个月房租转让，因此，协议书内容显示本案不是房屋租赁合同关系，就是普通合同转让关系，被告没有收取过原告租金，协议书是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，也不符合5种合同无效情形，原告要求确认无效无事实和法律根据；2、协议书签订后被告按照协议约定将店铺经营权及店铺内货物、设备、电器等全部转让给原告，原告实际接受了设备、货物，也在此实际经营店铺几个月时间，被告转让给原告的货物、设备的价值达20多万，包括空调3台、大型冰柜4台、包塑机1台、监控设备1套、监控探头7个、收银系统电脑1套、电子秤1台、上下床1套、铝合金楼梯1套，经营超市所需水果精品柜高柜4组，低柜8组，超市货架高26组，低12组，以及蔬菜货架高10组，低8组，还有两个库房的代收货物和摆在货架上的货物，已全部交付给原告，被告已经履行完协议书约定义务，由于原告自身原因不继续经营，与被告无关，原告要求被告返还30万元没有事实和法律依据。经审理查明，就位于北京市海淀区中关村科学院南路xx号南侧第二间房屋（以下简称涉案房屋），陈秀丽与罗永签订了房屋租赁合同，租赁期自2015年6月21日至2018年6月20日，租金标准为年付26万元；就转租事宜，双方约定如下，除双方另有约定以外，罗永需事先征得陈秀丽书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任，其他约定事项显示，涉案房屋陈秀丽是不允许转租的，如转租视为罗永违约。2015年10月26日，罗永作为转让方，李义民作为受让方签订转让协议书，约定，甲方将位于北京市海淀区中关村科学院南路xx号南侧第二间房屋转让给乙方，房屋转让价格为28万元，并约定在10月26日时，乙方一次性付清全部转让款。（以甲方出具的手续为准）；同时约定，甲方把屋内货品货架、剩余房租及押金、会员卡费以及营业执照一并转让给乙方，交房日结算清；甲方保证该房屋在转让时没有作抵押及发生其他一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任。后李义民通过胥建军的账户向罗永汇款227000元，李义民主张53000元是通过现金给的，没有让罗永打收条。就转让协议书中约定的货品货架，罗永主张有空调3台、大型冰柜4台、包塑机1台、监控设备1套、监控探头7个、收银系统电脑1套、电子秤1台、上下床1套、铝合金楼梯1套，经营超市所需水果精品柜高柜4组，低柜8组，超市货架高26组，低12组，以及蔬菜货架高10组，低8组。李义民主张有空调3台、冰柜只有3个、包塑机1台、监控设备1套、有监控探头，具体几个记不清了、收银系统电脑1套、电子秤1台、上下床1套、铝合金楼梯1套，有货架，但是具体的组数记不清了，就是没有货物了。就转让协议书中约定的剩余房租，双方均认可罗永交给陈秀丽的房租交到2015年12月31日，被告主张剩余房租数额是43333元，原告主张剩余房租数额不到4万元，认可是2个月的房租。就转让协议书中约定的押金，双方均认可罗永承租涉案房屋时所交给陈秀丽的2万元押金，罗永把要求陈秀丽返还上述押金的权利转让给李义民。就转让协议书中约定的营业执照，双方均认可该营业执照涉及的是超市经营，该营业执照罗永已经给李义民了，而李义民坚持营业执照是超市本身自带的。李义民主张其与陈秀丽之间的房屋租赁关系开始于2016年1月份。李义民通过银行转账向陈秀丽转账13万元，李义民和陈秀丽均认可该笔费用系截止2016年6月15日的房租。李义民主张罗永将涉案房屋转租给李义民并未经过陈秀丽的同意，陈秀丽对转租事宜也并不知情，故主张双方的租赁合同关系无效。2016年4月5日，李义民将陈秀丽、罗永作为被告以房屋租赁合同纠纷为由起诉至本院[案号为(2016)京0108民初10848号]。2016年6月6日，本院组织双方进行了询问并进行了举证、质证。在本次询问中，李义民明确向本院陈述了如下意见：李义民明确表示陈秀丽就涉案房屋同意罗永转租给李义民。陈秀丽明确向本院陈述如下意见：陈秀丽并不知晓罗永将涉案房屋转租给李义民，后来是其收到13万元房租的时候才知道上述转租事宜。在该次询问中，陈秀丽向本院提交了具有李义民签字的解除协议以及收条。解除协议显示，就罗永承租陈秀丽涉案房屋，未经陈秀丽同意私自转租房屋给李义民，已构成罗永违约。现李义民因自己经营不好，提出退租，经与陈秀丽商议，双方同意解除合同，但须按照合同执行违约金，陈秀丽所收房租应到2016年6月15日，所剩时为2个月22天，应退房租59223元整，按合同应扣除违约金2万元，另外因房屋经营中办理会员卡若干，因不知金额，所以暂扣2万元，作为退卡资金。另外房屋内有水电等费用5018元须扣除，以上共计45018元整。双方全部认可，无异议，解除合同，互不承担法律责任。李义民向陈秀丽出具了收条，显示李义民收到陈秀丽14205元。就陈秀丽与李义民房屋合同关系的解除时间，李义民主张是2016年3月份，陈秀丽主张是2016年3月23、24日。关于李义民与罗永的法律关系，李义民主张系房屋租赁合同关系。罗永主张系店铺经营权转让法律关系，罗永并未收取李义民的房租。本院对合同效力问题进行了释明，李义民还是坚持房屋租赁合同无效。上述事实，有当事人陈述，转让协议书、银行转账凭证、询问笔录、北京市房屋租赁合同、解除协议、收条、银行历史交易明细等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为双方的法律关系性质。李义民主张双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从双方签订的转让协议书的内容来看，虽然约定转让标的物是房屋，但从转让的实际内容来看包括了货品货架、剩余房租及押金、会员卡费以及营业执照。另外，结合查明的事实，28万元对应的不仅仅是房租租金，房屋租金仅仅是构成28万元的一小部分内容，故双方之间的法律关系为复合法律关系，不能以房屋租赁合同关系这一单一法律关系来确定双方的法律关系性质。从双方约定的内容也不宜认定带照租赁合同关系以及承包经营合同关系。双方之间的法律关系应为无名合同关系，包含了房屋租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。故对合同效力的判断应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。现李义民认为罗永将涉案房屋出租给李义民并未取得陈秀丽的同意，故双方之间的房屋租赁合同关系无效。本院认为，通过陈秀丽收取李义民13万元的租金，以及以后又同李义民解除房屋租赁合同关系并将剩余房租退还给李义民的事实来看，即使陈秀丽不知晓转租的事宜，但通过陈秀丽的上述行为本院足以认定陈秀丽事后对转租事宜已经知情并予以了认可。另，值得提出的是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条规定并不能成为在本案情形中确认合同无效的依据，即使在陈秀丽不同意转租的情形下，李义民与罗永签的房屋租赁合同关系也不必然无效。在本院向李义民释明后，李义民还是坚持要求确认双方之间房屋租赁合同关系无效，依据不足，本院不予支持。对于李义民提出的其他诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李义民的全部诉讼请求。案件受理费二千九百元，由原告李义民负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇一七年六月二十九日书记员  姚人琳