广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初139号原告（反诉被告）谭瑞丽，女，1975年1月1日出生，汉族，住罗定市。委托代理人欧小宁，男，汉族，33岁，住罗定市。被告（反诉原告）广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：杜新许。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告谭瑞丽诉被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年12月29日起诉，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘林独任审判。在审理过程中，被告新丰泽公司于2017年2月17日向本院对原告谭瑞丽提出反诉，本院经审查后决定合并审理。本案于2017年2月17日公开开庭审理，原告（反诉被告）谭瑞丽委托代理人欧小宁，被告新（反诉原告）丰泽公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告双方于2013年9月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价573200元购买被告开发的位于罗定市龙华东路（罗中新校区对面）“东方明珠花园商住小区”内的A3座2504房的预售商品房一套，原告如约向被告支付了足额购房款（首期327300元+房贷250000元），依照合同第八条约定被告应于2014年12月30日前交付符合条件的房屋给原告（《合同》第八条）。但被告没有按照约定在2014年12月30日交付房屋给原告，被告已构成违约，按照双方在《合同》中第九条约定，被告应从2014年12月30日起向原告支付违约金41843.6元（违约金计算方式：573200元×0.01%×730天）及违约金利息。原告诉至本院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金及违约金利息，2016年12月30日后的违约金及违约金利息计算至实际交付房屋之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告新丰泽公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：被告是不存在逾期交楼的违约行为，本案涉及房屋交付的条件是商品房经验收合格，该标准是取得五大主体的竣工验收报告，涉案商品房2014年12月29日已经通过竣工验收，取得合格报告，符合合同约定的交付条件，而涉案房屋的合同约定的交付时间是2014年12月30日，所以涉案房屋是在2014年12月30日符合条件，可以交付。被告是通过电话、手机短信的方式通知相关业主进行收楼，包括本案原告，但原告因自身原因，怠于履行收楼义务，导致本案房屋未交付，责任不在于被告方，因此，被告不存在逾期交楼的违约行为，不承担违约责任，退一步来说，被告即使存在违约行为，原告主张的违约金的计算方式不符合合同约定，约定超过100天的，按已交房款的百分之一，原告从逾期次日起，按日计算是不符合合同的约定。根据上述意见，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告反诉称，反诉原告与反诉被告在2013年9月14日签订的《商品房买卖合同》，约定：第六条约定反诉被告应当在签订上述合同之日2013年9月14日交付首期款323200元；第七条约定逾期60日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。在合同履行中，反诉被告在2013年9月14日仅支付了123200元，2013年11月4日支付了20万元（此时逾期应付款为200000元，逾期了51天），存在逾期付款的违约事实。因此根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期付款违约金2040元。在双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第1条约定，银行按揭付款的买受人必须办理在签订本合同起7天内按规定提交所需资料办理按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理银行按揭手续的，每天按未付购房款的万分之五向出卖人支付违约金。超过30日买受人仍未办理好银行按揭手续，出卖人有权解除合同，并且按买受人未付购房款部分10%向出卖人支付违约金。根据约定，反诉被告应当在2013年9月21日办理按揭贷款手续。但在合同履行中，反诉被告在2013年12月24日才办理按揭手续，存在逾期94天办理按揭手续的违约情况，根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期办理贷款手续的违约金25000元。故此，反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2040元；2、判令反诉被告支付逾期办理贷款手续的违约金25000元；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告的反诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回其反诉请求。原告就本诉主张提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告在被告方购买涉案A3-2504号商品房的事实；证据2、购房发票，证明原告向被告支付首期房款和银行按揭贷款的事实。被告（反诉原告）就本诉、反诉主张提供以下证据：证据1、建筑工程竣工验收报告，证明涉案商品房于2014年12月29日通过合同约定的竣工验收，即合同约定的交付期限前通过五大主体竣工验收合格，符合约定的交付条件；证据2、钥匙领取记录表，证实被告通过电话、手机等方式通知业主，与本诉原告同住在同一栋的业主均应通知前来领取钥匙、收楼，本诉原告在收到通知后仍然怠于履行收楼义务；证据3、收据（3）、POS机票据（2），证明反诉被告违反合同约定，没有在签订合同的当天付清房款，存在逾期付款的违约行为；证据4、贷款合同，证实反诉被告违反合同约定，逾期办理按揭贷款手续，应当承担逾期办理按揭的违约责任。原、被告提供的证据经庭审出示、质证，被告对原告的证据发表以下质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性无意见，但合同上第八条第1点约定商品房交付条件是“经验收合格”即五大主体验收合格，第九条第2点约定了交楼逾期超过100天的，违约金按已付房款的百分之一，附件4约定办理按揭手续的时间和逾期违约责任；证据2无意见。原告对被告的证据发表以下质证意见：证据真实性、合法性、关联性无意见，违约金的计算方式应按第九条第1点计算，不应按第2点计算。综合原、被告诉辩、质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人质证无异议的证据，本院予以采纳，对当事人提出异议的证据，本院将根据证据规则综合全案进行认定。经审理查明：被告是位于罗定市龙华东路东方明珠花园商住小区的房地产开发商。2013年9月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，为东方明珠花园A3座2504号房，用途为住宅。第四条约定，该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额573200元。第六条约定，买受人于2013年9月14日交付首期房款323200元，贷款250000元，签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款，否则逾期的一切责任自负。第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同附件四的合同补充协议第1条约定，银行按揭付款的买受人必须在签订本合同起7天内按规定提交所需资料办理按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理银行按揭手续的，每天按未付购房款的万分之五向出卖人支付违约金。超过30日买受人仍未办理好银行按揭手续，出卖人有权解除合同，并且按买受人未付购房款部分10%向出卖人支付违约金。另查明：2014年1月10日，被告将企业名称“罗定市新丰泽房地产开发有限公司”变更登记为“广东新丰泽房地产开发有限公司”。2013年5月19日，原告向被告交付购房定金20000元；2013年9月14日，原告通过pos机刷卡向被告支付首期购房款103200元；2013年11月4日原告通过pos机刷卡向被告支付首期购房款200000元，至此原告已付清首期购房款323200元。2013年12月24日，原告通过与中国建设银行股份有限公司罗定支行签订《住房公积金借款合同》贷款25万元支付剩余购房款给被告，该贷款于2014年1月14日转入被告账户。2014年12月29日，被告（建设单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东建筑艺术设计有限公司（设计单位）、广东省电白建筑工程总公司（施工单位）对东方明珠花园商住小区（一期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，评定东方明珠花园商住小区（一期）符合有关施工规范及验收标准规范，已落实节能措施，为合格工程。但被告一直未向原告发出书面《收楼通知书》，原告至今未收楼。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。关于本诉请求。被告于2014年12月29日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合约定的交付条件，但被告没有依合同约定于2014年12月30日前将商品房交付给原告。被告认为其已通知原告收楼的主张，也没有足够证据证实。现原告要求被告履行交付涉案房屋的义务，合理合法，本院予以支持。根据合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前将商品房交付原告使用。但至起诉时止被告一直未向原告发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条，其中约定“逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”，按此逾期交楼违约金的计算方法，原告已支付的购房款为573200元，故被告应按已支付房款的1%支付违约金5732元给原告。对本诉原告的请求，本院在上述核定的范围内予以支持，超出部分予以驳回。关于反诉请求。反诉被告提出，反诉原告的关于请求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，反诉原、被告在《商品房买卖合同》中约定“买受人于2013年9月14日交付首期房款323200元”、“签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款”，故涉案购房款的支付方式为分期支付，最后一期履行期限即办理按揭贷款的期限为签订合同之日七天内，则诉讼时效从签订合同之日起第八天（2013年9月22日）开始计算，计至2015年9月22日，两年诉讼时效期间届满。反诉原告于2017年2月17日才提出反诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。故反诉被告的时效抗辩意见成立，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将东方明珠花园商住小区A3座2504号商品房交付给原告谭瑞丽使用。二、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭瑞丽支付逾期交楼违约金5732元。三、驳回原告谭瑞丽的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费423元（原告已预交），由原告谭瑞丽负担365元，被告广东新丰泽房地产开发有限公司负担58元。反诉案件受理费238元（反诉原告已预交），由反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年六月三十日书记员 陈小园