湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1102民初650号原告胡锐，男，汉族，1986年2月22日出生，住湖北省浠水县，委托诉讼代理人高雄斌、刘军伟，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告黄冈市胜达物业服务有限公司，住所地：黄冈市黄州区胜利南村，组织机构代码：07076714-3。法定代表人王雪琴，总经理。委托诉讼代理人王宗平，湖北齐安律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告胡锐诉被告黄冈市胜达物业服务有限公司（胜达物业公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘伟军，被告委托代理人王宗平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡锐向本院提出诉讼请求，请求判令解除原、被告双方于2014年7月27日签订的《胜利新街商铺租赁合同》；判令被告退还原告缴纳的租金248400元以及押金70000元；请求将被告应承担的违约金比例由合同约定的年租金的10%上调为按同期银行贷款利率的4倍计算，并判令被告承担金额为61769元（按同期贷款1年的利率4.85%计算）的违约金；判令被告承担因侵权给原告带来的损失共计298000元；判令被告返还其擅自扣押的空调、燃具等设备；判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告胡锐与被告黄冈市胜达物业服务有限公司于2014年7月27日签订了《胜利新街商铺租赁合同》约定原告自2014年9月28日至2019年8月31日租赁被告的商铺了、开设餐厅，自2015年3月28日起计租，原告已向被告足额缴纳第一年的租金248400元及各项押金70000元。合同还约定该商铺的支付标准。合同还约定该商铺的交付标准包括“2#楼有货梯，2#、7#、8#1-2层扶梯，走廊地面铺设地砖等”，但被告自始至终未铺设地砖，电梯也并未使用，导致原告的餐饮店无法正常开业，双方曾协商过多次，但上述问题至今未解决，该合同目的无法实现，被告的行为属于根本违约。被告为了将原告租赁的商铺转卖他人，逼迫原告清空商铺，竟纠集社会闲杂人员对原告的店铺进行打砸。现原告店铺的装修已损失殆尽，完全丧失了经营的可能性。现原告诉至法院，被告辩称，黄冈市胜达物业服务有限公司已将商铺交付给原告，完成了交付义务，只有走廊没有铺地砖。2014年下半年经济下滑，原告装修后见经济形势下滑，没有开业，严重影响到胜利新街的人气；2015年9月27日原告缴款期限届满，原告未在约定的期限内缴款，超过两个月，我们有权解除合同，因此在合同的履行过程中被告不存在过错，原告的诉讼请求没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，在庭审中向法院提交了以下证据：1、原、被告的身份证复印件，证明原被告的主体资格。2、租赁合同，证明原被告就租赁商铺事宜达成协议。3、被告出具的收据3张，证明原告依照合同约定支付了租金及押金318400元。4、租赁物现场录像光盘一组，证明被告未按照合同约定的装修标准交付商铺及其设施，导致原告装修完工后，不能正常经营。5、现场损毁照片一组、接处警工作登记表及原、被告的会议记录，证明原告装修的商铺被打砸，已全部损坏，无法使用；原被告双方就解除租赁合同进行过协商，被告发包方赔偿原告方56.84万元（押金7万元、租金24.84万元、装修损失费25万元）。原告方认为实际损失过大，提出61.84万元的主张，双方未能达成一致。6、收据1组，证明原告为了餐饮经营，装修商铺花去材料费234410元。7、黄凯的证人证言及收据，证明原告装修商铺支付的装修工资91000元。8、重庆一心一客餐饮有限公司的收据，证明原告为经营而支付的加盟费、服务费等共计141440元。被告对证据1、3的真实性无异议；对证据2，租赁合同的真实性无异议，但强调第一年的租金期限2014年9月28日至2015年9月27日免了半年的租金只缴纳了一半即248400元；对证据4，租赁现场录像光盘的形成时间不确定，原告违约后，我们通知原告解除合同，所以原告的录像是我们将商铺收回使用的，即使没有铺设地板，也不构成违约，证据4不能达到证明目的；对证据5的接警记录无异议，会议记录无异议，对装修的损失有异议，对发票的真实性有异议，不能证明装修损失；对证据6，没有发票，只有进货单，不能证明是用于装修；证据7属于个人行为；证据8，与本案无关联性。经审核，原告提供证据1，本院依法予以认定；原告提供证据2、3、5，可以作为认定案件事实的依据；原告提供证据4，可以证明该商铺基本状况；原告提供证据6、7，可以证明原告胡锐进行了装修，但该收据不是正规税票，本案中不作认定；原告提供证据8，与本案无关联，本案中不作认定。被告黄冈市胜达物业服务有限公司为反驳原告提供了下列证据：1、组织机构代码证，证明黄冈市胜达物业服务有限公司的主体资格和企业信息。2、租赁合同，证明黄冈市胜达物业服务有限公司与胡锐之间的合同关系；从2014年9月28日至2015年9月27日免六个月的租金，即第一年只交一半的租金248400元；合同第七条第二款约定逾期支付租金达30日，黄冈市胜达物业服务有限公司有权解除合同。3、《装修承诺书》、《装修申请书》，证明黄冈市胜达物业服务有限公司将出租商铺实际交付胡锐使用。4、《通知》、《解除合同通知书》快递单，证明黄冈市胜达物业服务有限公司，在胡锐违约后，多次通知其缴纳租金，并于2015年12月23日通过快递解除租赁合同。5、房屋产权证明、授权委托书。证明原告有权对外出租该房屋。6、物品登记清单。证明原告物品已由被告转移至仓库保管。7、被告对原告装修所作评估，估价178944元。原告对证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4的真实性有异议，该通知，解除合同通知书原告方均未收到，且快递单上没有原告方签字；对证据5真实性无异议，但该产权证面积不够，与原告租赁商铺无法对应；对证据6，有待核定；对证据7，原告申请重新评估。经审核，被告提供证据1，本院依法予以认定；被告提供证据2、3、4、5，可以作为认定案件事实的依据；被告提供证据6，因原告已从被告处拖走该设备，本案中不作认定；对证据7，因原告已申请评估，本院以重新评估结论为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月27日，原告胡锐与被告胜达物业公司签订一份《胜利新街商铺租赁合同》，合同约定，甲方胜达物业公司将位于胜利新街2栋2层2006-2018以及2024-2035号商铺租赁给乙方胡锐，租赁物建筑面积为600平方米，乙方租赁用途为餐饮，租赁期限为五年，自2014年9月28日始至2019年8月31日止，租赁期内，甲方给予乙方免租期6个月，自2015年3月28日起开始计租，甲方租赁物应在2014年7月15日前交付使用，2014年9月28日至2015年9月27日年租金为248400元，2015年9月28日至2016年9月27日年租金496800元，2016年9月28日至2017年8月31日年租金491832元，第一期租金于2014年7月27日支付，以后每期租金于上一期届满前30天内支付，双方确定，乙方向甲方支付房屋押金4万元，除双方另有约定外，本合同终止时甲方应将押金无息返还给乙方，租赁物应按《商品房买卖合同》规定的交房标准交付乙方使用，甲方准许乙方对租赁物进行简约商业装修装饰，非经双方同意，乙方不得提前解除本合同，但本合同双方另有约定的除外，在租赁期如租赁物所有权发生改变时，甲方应保证本合同继续履行。如导致乙方不能继续经营的，甲方应全额返还保证金，并承担年租金（不含税）10‰违约责任，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按年租金（不含税）的10‰向甲方支付逾期付款违约金，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，以此产生的损失由乙方自行承担，其中情形之一为乙方逾期支付租金达30日，合同附件注明商铺交付标准，外墙面砖，内墙水泥砂浆粉刷，地面水泥砂浆，走廊地面铺设地砖，轻钢龙骨吊顶，塑钢门窗，卷帘门，2号楼有货梯，2、7、8号楼1-2层扶梯，合同还对双方其他权利义务作了约定。2014年6月27日，胡锐向胜达物业公司交纳押金4万元，2014年7月27日，胡锐向胜达物业公司交纳2014年9月28日-2015年9月27日租金248400元，2014年12月19日，胡锐向胜达物业公司交纳押金3万元。2014年8月14日，胡锐向胜达物业公司申请进入租赁房屋装修。2015年12月8日，胜达物业公司作出通知，通知胡锐应于2015年9月28日前向胜达物业公司交纳应付租金，否则其决定终止租赁合同，收回商铺经营权。2015年12月23日，胜达物业公司向胡锐邮寄一份《解除合同通知书》，通知注明，由于胡锐未按租赁合同要求交纳2015年10月-12月租金，故要求解除合同，收回商铺。2016年1月3日，被告胜达物业公司将胡锐租赁店铺内装修部分砸毁。现已另行租赁他人。2016年1月11日，原、被告方就商铺赔偿事宜进行协商，原告胡锐提出要求被告赔偿损失56.84万元（其中押金7万元、租金24.84万元、装修损失25万元），被告胜达物业公司提出承担24.8944万元（其中押金7万元、装修损失17.8944万元），双方未达成一致意见。现原告诉至法院。在诉讼过程中，原告胡锐申请评估，经湖北兴正资产评估有限公司评估胡锐装修胜达物业公司出租房屋装修损失价值为225445元。本院认为，原告胡锐与被告胜达物业公司签订《胜利新街商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，除合同约定逾期支付租金违约金条款超出法律规定外，其余条款均合法有效。合同签订后，原告胡锐交纳押金及第一年租金后进入该商铺装修，但一直未开始营业，亦未交纳第二年租金，2015年12月，被告胜达物业公司通知原告胡锐交纳第二年租金未果后解除与原告胡锐签订租赁合同，符合合同约定合同解除条件，现原告亦主张解除双方签订租赁合同，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，从双方履行合同的情形来看，双方签订租赁合同后，被告胜达物业公司已将租赁商铺交给原告胡锐，原告也已提前交纳一年租金，现原告主张退还年租金248400元，因原告已实际占有使用该商铺超出一年，故原告该项诉讼请求，本院依法不予支持；根据庭审调查以及双方提供证据证明，直至被告提出解除合同，原告仍未开展经营，导致原告商铺无法开业的主要原因在原告自身，但根据庭审调查，被告出租商铺的交付相关条件亦不完善，故原告主张被告赔偿违约金，本院参考双方过错程度、合同约定违约责任及结合案件相关实际情况，本院按原告交纳年租金10‰确定被告赔偿违约金。原告主张被告退还押金7万元，本院依法予以支持。原告主张被告承担因侵权造成损失，因被告强行将原告装修砸毁，被告应赔偿该装修损失，本院以评估报告中评估装修损失作为参考依据。原告已将其空调、燃具等设备从被告处拖走，且原告已撤回该项诉讼请求，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年7月27日签订的《胜利新街商铺租赁合同》。二、被告黄冈市胜达物业服务有限公司退还原告胡锐押金70000元。三、被告黄冈市胜达物业服务有限公司赔偿原告胡锐违约金2484元（248400×10‰）。四、被告黄冈市胜达物业服务有限公司赔偿原告胡锐装修损失225445元。上述二至四项限被告黄冈市胜达物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10581元，由原告胡锐承担5897元，被告黄冈市胜达物业服务有限公司承担4684元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  靖红涛审 判 员  陈 林人民陪审员  熊春梅二〇一七年六月十二日书 记 员  陈 妍