陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2873号上诉人（原审原告）姜伟，女，1985年3月31日出生，自由职业，住西安市碑林区。（未到庭）委托代理人李明伟，陕西圣拓律师事务所律师。委托代理人吕飞，陕西圣拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陕西敬业房地产开发集团有限责任公司，住所地：西安市碑林区文艺路5号9号楼。法定代表人ＸＸ茹，该公司总经理。委托代理人王红娟，女，1975年7月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人姜伟因与被上诉人陕西敬业房地产开发集团有限责任公司（以下简称敬业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜伟之委托代理人李明伟、吕飞，被上诉人敬业房地产公司之委托代理人王红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月6日，姜伟（买受人）与敬业房地产公司（出卖人）签订合同登记号为Y12043576的《商品房买卖合同》，约定姜伟购买敬业房地产公司开发的位于西安市碑林区××敬业大厦××单元××号房屋，建筑面积为69.37平方米，单价为每平方米5016元，总房款为347960元。姜伟于合同签订之前向敬业房地产公司支付该商品房总房款的71.26％作为首付款，即247960元，剩余房款100000元办理银行按揭。2014年8月19日姜伟将剩余银行按揭已还清。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件五补充协议：二、买受人在办理房屋交付手续前，应与出卖人依照国家相关法律、法规选定的前期物业服务公司签订《物业服务合同》及《临时管理规约》,并缴纳如下费用：（1）有线电视或数字电视初装费；（2）天然气安装费（含IC卡费）；（3）物业专项维修基金（按政府有关规定）；（4）房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证得费用。（以上收费金额如遇政策性调整，本合同据实调整。）如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。合同签订后，姜伟依约交纳首付款并办理银行按揭手续，并于2014年8月19日，将剩余银行按揭全部还清。2013年1月18日，敬业房地产公司向姜伟交付房屋，姜伟至今未按合同约定缴纳物业专项维修基金及契约税等。姜伟诉至西安市碑林区人民法院称，2012年6月6日，其与敬业房地产公司签订合同登记号为Y12043576的《西安市商品房买卖合同》，购买敬业房地产公司所开发的位于西安市碑林区××路敬业大厦××单元××房，建筑面积为69.37平方米，总价款为347960元。其按照合同约定履行付款义务，但因敬业房地产公司原因，其至今未能在约定期限内取得房屋权属证书，经多次协商均未果。故现起诉至法院请求：一、依法判令被告于判决生效之日起六十日内向办理房地产权属证书的登记机关提交合法有效的办证资料，若到期未提交，每逾期一日，应按日向姜伟支付总房款千分之一的迟延履行金，直至姜伟取得房地产权属证书为止；二、判令被告支付姜伟逾期交房违约金人民币591.53元；三、判令被告支付姜伟因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币3479.60元；四、本案诉讼费用由被告承担。敬业房地产公司辩称，1、姜伟要求逾期递交资料的迟延履行金与逾期办证违约金系重复主张，不能成立；2、姜伟主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，应依法予以驳回；3、根据《西安市商品房买卖合同》附件5补充协议第二条，买受人不缴纳物业专项维修基金、契税等费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。姜伟至今未交纳契税及大修基金，敬业房地产公司无过错，故姜伟要求其承担责任的理由不成立；4、合同对买受人取得房产证并未约定时间节点，姜伟要求逾期办证时间不清楚；5、因陕西省政府统一规划、世园会期间禁止施工等原因，造成敬业房地产公司项目施工延迟一年之久，属于不可抗力，法律应免除敬业房地产公司的责任；6、姜伟主张的违约金过高，应按照实际损失及已付房款总额同期银行贷款利率计算，应调整为法律规定范围。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。姜伟、敬业房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同附件中明确约定：买受人在办理房屋交付手续前应缴纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，同时约定如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。因姜伟在接受住房后一直未按合同约定缴纳物业专项维修基金及契约税，故房屋权属尚未登记备案，敬业房地产公司并不存在违约。现姜伟要求判令敬业房地产公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需要由敬业房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，并要求敬业房地产公司支付逾期办证违约金，缺乏相应事实及法律依据，故本院对此不予支持。对于姜伟主张敬业房地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，因姜伟自交房之日至起诉主张逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效，姜伟亦未提交其自2013年1月18日交房之日后向敬业房地产公司主张过逾期交房违约金的证据，故本院对于姜伟主张的逾期交房违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条及《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告姜伟全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告姜伟负担（已交纳）。宣判后，姜伟不服西安市碑林区人民法院上述判决，向本院上诉称，一、原审法院在违约责任认定上颠倒黑白，歪曲事实，是非不分。1、被上诉人违反商品房买卖合同的先合同义务，其行为已构成根本违约，原审法院对被上诉人的违约事实视而不见，偏袒被上诉人，判决不公。2、因为被上诉人的根本违约行为，导致上诉人无法缴纳契税和专项维修基金。3、即使能缴纳契税和房屋专项维修基金，但因为被上诉人违约在先违反先合同义务，上诉人有权依据法律规定行使先履行抗辩权。原审法院将上诉人的合法抗辩权认为是一种违约行为，是对事实的错误认识和对法律的错误适用。二、不能办证的根本首要和根本原因是被上诉人违反规划、消防验收不能通过、至今未经竣工验收的违约行为导致，不是上诉人没有缴纳契税和房屋专项维修基金，原审法院对此，避重就轻，本末倒置。三、商品房买卖合同附件5补充协议第二条没有法律效力，原审法院不能适用。四、被上诉人的违约行为一直持续，至今未达到合同约定的交房条件，因此应当向上诉人依法支付迟延交房违约金。五、原审判决实体和程序严重错误。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决；2、依法判令被上诉人履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内向办理房地产权属证书的登记机关提交合法有效的办证资料，若到期未提交，每逾期一日，应按日向上诉人支付总房款千分之一的迟延履行金，直至上诉人取得房地产权属证书为止；3、依法判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金人民币591.53元；4、依法判令被上诉人支付上诉人因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币3479.60元；5、一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。敬业房地产公司辩称，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法维持，驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，姜伟与敬业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。按照该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案涉案房屋交付后，敬业公司未在房屋交付后的365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，敬业公司显属违约。但按照双方合同附件五补充协议的约定，买受人在办理房屋交付手续前应缴纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，同时约定如因买受人不缴纳以上费用导致房屋不能按期交付、产权证不能办理的后果由买受人承担，不视为出卖人违约。姜伟未按照合同约定缴纳物业专项维修基金、房屋产权登记费、契约税等国家规定的相关办理产权证的费用，依据该补充协议的约定，不应视为敬业公司违约，故原审法院未支持姜伟要求敬业公司承担违约责任并无不当。但敬业公司将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案系其公司应履行的义务，原审法院未支持姜伟请求敬业公司将资料报产权登记机关备案不妥，本院依法支持姜伟请求敬业公司将办理权属登记需要由敬业公司提供的资料报产权登记机关备案。因姜伟起诉敬业公司支付其逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效，原审法院驳回其请求敬业公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，姜伟上诉请求支付其逾期交房违约金本院不予支持。至于姜伟其余之上诉理由，因无事实与法律依据，故本院依法不予采信。综上原审判决应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初7653号民事判决；二、于本判决生效之日起六十日内，陕西敬业房地产开发集团有限责任公司将给姜伟办理位于西安市碑林区××敬业大厦××单元××号房屋的权属登记需要由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回姜伟其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由陕西敬业房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年六月二十日书 记 员  王晓平