云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初265号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨贤文，男，1978年6月16日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告杨贤文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告杨贤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2012年,至2016年物业管理费2320.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息447.56元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年1月28日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7㎡，物管费收取单价为0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2012年度至2016年4年的物管费2320.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年1月28日至2017年1月28日5年产生的费用。被告杨贤文辩称：1.答辩人接房时房屋水、电都没有接通，而是只接到家门前。当时因为需要及时入住，答辩人自己请工人来接通水、电，为此支付了5000多元的费用。大约半个月后，原告统一对小区拉通水、电，还统一对小区阳台部分做了防水处理，但原告一直没有就答辩人接通水、电支出的费用进行补偿，答辩人多次找原告协商解决，但未果。2.原告在之前的宣传中称小区有游泳池及小亭子，但实际并未建盖。3.答辩人之前向原告反映楼下商铺排放油烟影响了答辩人的生活，但原告一直没有处理好此问题，若原告处理好答辩人的上述问题，答辩人愿意支付拖欠的物业管理服务费。原告石林瑞程物业公司在庭审中举证如下：1.《物业管理委托合同》一份。证实原告是根据石林万城旅游文化投资有限公司的委托为涉案小区提供前期物业管理服务。2.《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人就被告的房屋签订书面物业管理服务协议，协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准和计算方式，同时证实双方签订物业管理协议的时间。被告杨贤文质证后对原告提交的证据无异议。本院对原告提交且被告无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告杨贤文在庭审中未向本院提交证据。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告杨贤文购买了万城阿诗玛小镇二期4栋5单元501号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并于2011年1月28日与原告签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告杨贤文依上述约定标准向原告支付了2011年1月28日至2012年1月27日的物业服务管理服务费，后杨贤文以接房时房屋水电未接通、小区未建盖宣传的游泳池及亭子及原告未处理自家楼下商铺排放油烟的问题为由拒不缴纳之后的物业管理费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。首先，对于被告杨贤文认为自己在接房时未接通水电及小区未按宣传时建设游泳池和亭子的辩解，均属于被告与房屋开发商之间因房屋买卖发生的纠纷，与本案不属同一法律关系，也不属于原告根据《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》的约定提供的管理服务内容。其次，对于被告辩解的楼下商铺排放油烟影响其生活的主张，在双方签订的万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第二条第三款“环境卫生”部分约定：“1.负责公用部位的清洁卫生；2.统一在公用部位设置垃圾容器（仅限生活垃圾）”，被告未能举证证实原告未履行双方约定的合同义务，故对被告的辩解本院不予支持，被告可向侵权人另案主张或寻求其他合法途径解决。对物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7㎡，按照双方约定的住房每月按0.4元/㎡的标准计算，杨贤文5年应当支付原告物业管理服务费为2320.80元（96.7㎡×0.4元/㎡×12月×5年），原告主张的2320.00元并未超出被告应承担的数额，本院予以支持。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为48.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告杨贤文于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年1月28日起至2017年1月27日止的物业管理费2320.00元。二、由被告杨贤文于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金48.74元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告杨贤文负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红