文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2017)粤1402民初562号原告：广东客都物业发展股份有限公司，地址：梅州市梅县区沿江南路15号（梅州市大江畔酒店有限公司9楼）。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文龙，该公司副总经理。被告：黄文伟，男，汉族，1967年3月16日出生，现住梅州市。原告广东客都物业发展股份有限公司诉被告黄文伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗文龙，被告黄文伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：请求法院判令被告支付拖欠的物业费4632元，违约金2528元，合计7160元。事实和理由：黄文伟居住在金港花园1栋201房，套房建筑面积156.4㎡，根据原告与梅县东方房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，一直由原告提供金港花园的物业服务。该套房的物业服务费用从2012年按0.39元/㎡缴交，每月物业服务费为61元，从2012年1月份至12月份的物业服务费为732元，2013年1月至12月的物业服务费为732元；2014年1月份至12月份按0.5元/㎡收取，每月服务费为78元，共936元；2015年1月份至12月份按0.6元/㎡收取，每月服务费93元，共1116元；2016年1月份至12月份按0.6元/㎡收取，每月服务费93元，共1116元。综上，被告应支付从2012年1月至2016年12月总计拖欠物业服务费4632元、违约金2528元和本案的诉讼费用。被告辩称，一、答辩人不是不肯交物业费。2012年答辩人向原告反映隔壁202房私自改变门窗，影响了答辩人的生活，按照购房合同约定不能私自改变外墙外观，但原告一直没有管理202房业主的行为。答辩人认为原告应该向上一级部门反映这个问题，如原告解决了这个问题，答辩人愿意补交物业费。二、对原告主张的物业费用金额不予认可，原告调整过几次收费标准，但每次调价都没有公布，如原告经过合法手续调整物业费，答辩人无异议，如未履行合法手续，答辩人则不予认可。因原告是不作为，故对违约金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求提供了：1、2002年4月1日的《前期物业服务合同》、《合同》；2、核准变更通知书；3、物业服务收费备案表；4、人口信息全项；5、公司变更登记审核表及股东会决议；6.《商品房买卖合同》；7、被告身份证复印件。补充提交：8.2009年6月1日的《前期物业服务合同》、核准变更通知书；9.2016年6号物业服务收费备案表；10.2015年、2016年金港花园多层物业费收费表。被告质证认为：1.对证据1、2、3、5、8不清楚；2.对证据10有异议，两份表中记载的建筑面积不一致，应该按房产证建筑面积155.28平方米收费；3.对证据4、6、7、9无异议。被告为证明其主张提供了照片三张，原告表示无异议。本院经审理认定事实如下：被告是梅州市江南路金港花园1栋201房的业主，该房建筑面积155.28平方米，属于非电梯住宅。2002年4月1日，金港花园开发商梅县东方房地产开发有限公司（甲方）与梅县梅雁物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方把自己开发地处于梅江区江南路金港花园1栋步梯房、2栋步梯房、3栋步梯房委托乙方实行前期物业服务管理至成立至业主委员会自然终止。……七、甲方委托乙方接受前期物业管理服务的主要内容和要求：小区内绿化、公共设施的维护保养……物业装修管理，车辆停放管理及对小区内违章、违约行为进行纠正和处理，物业档案资料管理。服务达到政府规定的相应质量标准。……十、乙方必须依法收费，执行政府物价部门当年的物业服务性收费指导价和双方约定的标准（金港花园1-3栋物业服务性收费标准见本合同附件六）。2010年6月8日，梅县东方房地产开发公司（甲方）与梅县客都物业管理有限公司（乙方）签订《合同》一份，约定甲方把自己开发金港花园、鸿雁小区、金城花园等住宅区委托给乙方实行前期物业管理至住宅小区成立业主委员会，由业主委员或自己决定为止。……三、乙方物业服务主要内容：小区内绿化、公共设施维护保养、清洁卫生、维护正常公共秩序、住户物业装饰装修管理、对区内违章、违约行为进行纠正和处理。……2002年被告入住201房，起初能按约支付物业服务费。约在2012年，因相邻的202房业主将套房的窗户改建为门出入，在二楼公共露台饲养家禽、养花、晒衣服，被告向原告投诉反映，原告出面协调未果，被告于2012年1月停止交纳物业费。原告遂于2017年3月10日诉至本院，提起上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。庭审中，被告表示202房将窗户改为门进出影响了其生活居住，侵犯隐私权，自己向原告反映后，原告也多次派人查看，但未能将事情解决，没有尽到责任；虽然自己是2012年1月停止交纳物业费，但直到2016年下半年才有人电话催收物业费。原告则称接到被告投诉后，派人与202房沟通，并发了整改通知书给202房，但事情一直拖延至今；自被告没有交费起，公司便开始向被告以口头、上门、张贴单据等方式催收。被告在诉讼中表示2016年年底202房没有在公共露台饲养家禽、养花、晾衣服了。另查明，原告公司原名称为梅县梅雁物业管理有限公司，2003年8月20日变更为梅县客都物业管理有限公司，2014年10月16日变更为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更为广东客都物业管理股份有限公司，2016年1月12日变更为广东客都物业管理有限公司，2016年8月18日变更为广东客都物业发展股份有限公司。2012年5月原告就物业收费标准报梅县物价局物业服务收费备案，非电梯住宅备案标准0.60元/平方米·月，2016年6月报梅江区发展改革和科学技术局备案，非电梯住宅备案标准0.60元/平方米·月。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力……。本案梅州市金港花园至今未成立业主委员会，被告作为梅州市金港花园业主，受该小区开发商梅县东方房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》及《合同》的约束。原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是原告诉请物业服务费及违约金能否支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告作为梅州市金港花园业主，在享受原告提供的物业管理服务后，理应支付相应的物业服务费给原告。被告认可自2012年1月起未再交纳物业费，但认为是因原告未解决202房业主将窗户改为门出入，在公共露台饲养家禽、养花、晾衣服的行为；原告确认202住户确实存在有将窗户改为门出入的行为，也曾在公共露头养花、晒衣服，但认为公司已经出面协调尽到责任。根据《前期物业服务合同》及《合同》约定，原告负有维护正常公共秩序、住户物业装饰装修管理、对小区内违章、违约定位进行纠正和处理的义务。虽被告反映投诉主要问题是202住户擅自改建窗户的行为，但对于物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告主张在协调未果的情况下，有向城管和房管部门投诉，但未能提供证据证实，故本院认定原告在对被告反映投诉问题未能积极采取有效的措施，存在不当之处。根据合同约定，物业服务费按物业的建筑面积为单位计算收取，2012年1月至2016年12月期间，原告在备案标准范围内对物业收费进行了调整，涉案201房在2012年1月至2013年12月的物业服务费为1453.44元（0.39元/㎡×155.28㎡×24），2014年1月至12月的物业服务费为931.68（0.5元/㎡×155.28㎡×12）,2015年1月至2016年12月的物业服务费为2236.08元（0.6元/㎡×155.28㎡×24），合计4621.20元。因原告的服务存在一定的瑕疵，本院予以适当扣减30%，即对原告请求物业服务费合理部分3234.84元（4621.20元×70%）予以支持。对于原告请求的违约金部分，因合同没有明确约定，且原告亦有不当之处，本院不予支持。被告辩称不承担物业服务费，因其未提供证据证实原告有不履行合同，或者履行合同有重大瑕疵，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告黄文伟应于本判决生效之日起五日内，支付物业服务费3234.84元（从2012年1月1日计至2016年12月30日），给原告广东客都物业发展股份有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，按规定减半收取25元（已由原告预交），由被告黄文伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  何仕珠二０一七年六月一日书记员  张丽珍