云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初269号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：周妮娅，女，1960年1月6日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告周妮娅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告周妮娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2013年度至2016年度物业管理费1444.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息290.88元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年8月10日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积75.16㎡，物管费收取单价为0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2013年度至2016年4年的物管费1444.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年8月10日至2016年8月10日期间的费用。被告周妮娅辩称：1.原告首先违约，应当承担违约责任。2011年8月10日，我与原告签订了《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》及《万城·阿诗玛旅游小镇房屋装修管理协议书》，答辩人从原告手里拿到房屋钥匙，立即请人对房屋进行装修。待装修完后四至五天，楼上502室水管坏掉漏水，一直从402、302室漏到答辩人202室的房屋，致使答辩人刚刚装修好的房屋墙面、屋顶被损坏，导致答辩人不能及时入住。出现此问题后，答辩人两次找原告要求解决漏水损坏屋顶及墙面的问题，原告公司黄经理看了现场后说：“现在快要过国庆节了,忙不了，等过掉国庆节后我们再商量告诉你。”过节后答辩人去找原告方，但原告一直以各种理由推诿不予解决。根据答辩人与原告所签《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第四条第七款之约定，原告不严格遵守该约定，及时处理共用设备损坏造成的漏水问题，造成故意违约的事实，原告首先违约，应承担违约责任。2.原告违约在先，应当由原告赔偿答辩人的损失。由于原告没有处理好楼上502住户共用水管漏水的问题，导致答辩人房顶和墙面损坏，原告应当赔偿答辩人的经济损失7000元。答辩人虽然没有住在石林县××小镇××单元××号房屋，但自家的太阳能存在漏水的问题，原告方也没有进行维修，违反了双方签订的服务协议，请求驳回原告的诉讼请求。原告石林瑞程物业公司在庭审中举证如下：1.《物业管理委托合同》一份。证实原告是根据石林万城旅游文化投资有限公司的委托为涉案小区提供前期物业管理服务。2.《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人就被告的房屋签订书面物业管理服务协议，协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准和计算方式，同时证实双方签订物业管理协议的时间。被告周妮娅质证后对原告提交的证据无异议。本院对原告提交且被告无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告周妮娅在庭审中向法庭举证如下：1.徐国富2017年5月9日出具的《证明》1份、照片8张。证实周妮娅所有的涉案房屋存在房顶漏水的问题，但原告方一直未予解决这一问题。同时证实房屋外面的树枝遮挡了被告家的采光。2.《收据》4份。证实周妮娅向原告缴纳水、电费及支付房屋装修款30000.00元的情况。原告质证后认为证明中“徐国富”的签字与改《证明》中其他内容的笔迹不一致，且证人并未出庭接受质询，对《证明》的“三性”不予认可；对于房屋及太阳能损坏的照片的“三性”及证明目的不予认可；对于树枝遮挡被告采光的照片，认为该照片不能证实原告没有履行管理服务义务，故不认可举证目的；《收据》反映的是被告交纳水电费的情况，不认可该证据的关联性。本院认为，被告提交的证据1中，《证明》的出具人徐国富无正当理由未到庭接受质询，该《证明》的真实性本院无法核实，故本院对被告提交的《证明》不予采信；对于照片在无其他证据相印证的情况下，无法单独证实被告方的证明目的；《收据》与本案并无关联性。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告周妮娅购买了万城阿诗玛小镇二期10栋5单元202号面积为75.16㎡的房屋，成为该房屋业主，并于2011年8月10日与原告签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告周妮娅依上述约定标准向原告支付了2011年8月10日至2012年8月9日的物业服务管理服务费，后周妮娅认为原告未处理好楼上502室住户漏水浸坏自家房屋等问题为由拒不缴纳2012年8月10后的物业管理费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。被告周妮娅认为其楼上502室住户漏水浸坏自家房屋，因此不应缴纳物业管理服务费的理由，因该辩解与本案不是同一法律关系，不属本案处理的范围，原告在其中仅应承担协调义务，被告并未举证证实原告未履行该义务，故对该问题被告可通过合法途径维权，但以此作为拒交物业管理费的理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩解的原告工作人员服务态度不好、服务质量差的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周妮娅对其辩解并未提交相应证据证实，故对于被告周妮娅的这一辩解理由，本院亦不予支持。关于物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为75.16㎡，按照双方约定的住房按每月0.4元/㎡的标准计算，周妮娅4年应当支付给原告的物业管理服务费为1443.07元（75.16㎡×0.4元/㎡×12月×4年），原告主张的金额计算有误，本院予以更正。对原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理协议中约定的违约金。因被告拖欠物业管理费的行为确已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金计算有误，本院依照双方约定的标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为25.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告周妮娅于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年8月10日起至2016年8月9日止的物业管理费1443.07元。二、由被告周妮娅于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金25.26元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告周妮娅负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红