大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初3269号原告吴冬杰。委托代理人宋慧芳，辽宁海星律师事务所律师。被告大连长麒国际商贸发展有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号309室。法定代表人杨桂娟，系公司总经理。委托代理人陈思远、田小宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长江路539号1607室。法定代表人阎崇飞，系公司董事长。委托代理人刘甲明、杜珂萱，辽宁仕��律师事务所律师。原告吴冬杰与被告大连长麒国际商贸发展有限公司（以下简称长麒国际）、被告大连西岗建设投资有限公司（以下简称西岗建投）租赁合同纠纷一案。本院于2016年10月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋慧芳、被告长麒国际委托代理人陈思远、田小宇及被告西岗建投委托代理人杜珂萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月25日，原告与被告长麒国际签订一份房屋租赁合同，约定原告租赁被告长麒国际位于大连市西岗区凯旋广场C区第4层档口017号22平方米房屋，用于经营水吧，租期3年，租金总额39万元，并约定了相关权利义务条款。2014年1月6日，被告长麒国际与原告签订租赁合同补充协议约定，“现因甲方（被告长麒国际）无法提供大厦物业��套设施及产权问题导致乙方（原告）无法如期开业，将原合同第二条第二款变更为，甲方开业日期为2014年3月15日。变更原合同第二条租赁期限为2014年5月15日至2017年5月14日，如届时仍无法开业退还租金及装修成本，同时承担总合同款30%的违约金。”双方租赁合同履行过程中，被告长麒国际、被告西岗建投不能提供房屋权属证书，不能办理消防行政许可；无水电配套设施；无法办理工商登记；无法正常经营，至今三年。2016年8月29日，被告长麒国际向原告发出告知函，告知双方于2013年10月25日签订的租赁协议，租期三年，租金总计39万元，因被告西岗建投一直未能履行合作协议，法院于2016年8月15日二审判决，请将各项损失3日内以书面形式上报我司，我司将与西岗建投谈赔偿事宜。大连中院二审民事判决，解除了第一、二被告间的合作协议即租赁合同，确认第一、二被告间损失另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告长麒国际、被告西岗建投与原告签订租赁合同后六个月内未提出异议，视为其同意房屋转租，被告西岗建投不能提供房屋产权证和消防许可，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，应与被告长麒国际共同承担赔偿责任。原告诉至法院，要求判令解除原告与被告长麒国际、被告西岗建投间的房屋租赁合同；被告长麒国际返还原告房屋租金人民币12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日时至实际付清时止）；被告长麒国际、被告西岗建投赔偿原告加盟”鲜饮空间”店损失1.98万元；被告长麒国际、被告西岗建投赔偿原告总合同款39万元30%违约金11.7万元。被告大长麒国际辩称，1、不同���解除双方的房屋租赁合同，要求原告对解除合同的法律及事实依据予以明确。2、原告的诉讼请求第四点，要求赔偿违约金11.7万元过高，截止目前，原告只支付了12万元的房屋租金及1.2万元保证金、违约金金额占已付金额90%过高，应参照同期银行贷款利率调低，请求法院予以调整。3、原告诉请赔偿加盟费不应予以支持。4、原告提出的解除合同的理由是被告不能提供房屋权属证书、不能办理消防行政许可，无水电配套设施，导致无法办理工商登记，正常经营。被告长麒国际、被告西岗建投属于合作关系，被告长麒国际负责对外出租事宜，被告西岗建投负责办理房屋权属证书、消防行政许可、水电配套设施，上述几项义务应由被告西岗建投来落实。所以，如需要赔偿应由被告西岗建投承担全部责任或承担连带赔偿责任。被告西岗建投辩称��原告起诉的合同是原告和被告长麒国际签订的，根据合同相对性原则，双方应受到法律的拘束力，没有任何法律约束被告西岗建投承担相应责任。本案是租赁合同纠纷，不存在被告长麒国际、西岗建投侵害与被侵害的关系，被告长麒国际没有提出任何证据证明双方存在侵害与被侵害的关系，因此根据租赁合同纠纷，被告西岗建投没有参与其中，也没有收取被告长麒国际给付的任何租金收入，因此该案与被告西岗建投没有任何利害关系。经审理查明，2013年10月25日，原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订租赁合同，约定乙方承租台湾城国际商品贸易中心四层档口017号商铺，租赁面积为22平方米。租期为3年，即2013年10月25日起至2016年10月24日止。乙方应于2013年12月24日前开业。乙方向甲方支付该商铺的租金以每日每平方米16元，租赁期内租金���额为390000元，乙方应于合同签订之日交纳履约保证金12000元，采取押10%付12个月方式，每12个月缴纳一次；乙方应于每个缴费月份每个缴费季度首月的5日前交付租费，交付明细：第一租年每次交付12个月的租金120000元，第二租年每次交付12个月的租金130000元，第三租年每次交付12个月的租金140000元。2013年10月29日，原告向被告长麒国际交纳120000元租金，12000元押金。2014年1月6日，原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订补充协议，鉴于，甲乙双方于2013年10月25日签订《租赁合同》，现因甲方无法提供大厦物业配套设施及产权问题导致乙方无法如期开业，经双方友好协商，将原合同第二变更如下：“甲方开业日期为2014年3月15日。”相应原合同第二条“租赁期限”变更如下：“租赁期限为2014年5月15日至2017年5月14日。”双方一致认可，甲方延���开业原因是大厦物业等相关配套设施存在重大问题，出于安全考虑，大厦开业延期至2014年3月15日，乙方对此表示理解与认可，同意对合同进行变更，并愿意继续履行原合同。如届时仍无法开业，甲方将承担约定的违约责任，即退还租金及装修成本同时承担总合同款30%的违约金。甲方给予乙方的免租期为2个月，自大厦物业等相关配套设施全配备之日即商场整体正式开业之日起开始计算。2016年8月15日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3433号民事判决书，一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第一项、第二项（即解除大连长麒国际商贸发展有限公司与大连西岗建设投资有限公司于2011年4月18日签订的《合作协议书》；大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日三十日内腾退租赁大连西岗建设投资有限公���的大连市西岗凯旋广场C区商用房屋）；二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第三项（即驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求）；三、驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求。2016年8月29日，被告长麒国际函告原告，房屋的实际所有人为被告西岗建投，现因被告西岗建投一直未能履行被告长麒国际与其签订的《合作协议》，被告长麒国际与被告西岗建投二审诉讼于2016年8月15日已判决，请将各种损失3日内以书面的形式上报，如3日内不上报视为放弃赔偿，被告长麒国际将与被告西岗建投谈赔偿事宜。原告申请对其2013年12月24日至2016年12月13日经营可得利益损失进行司法鉴定，2017年3月25日，大连永通会计师事务所有限公司作出退鉴函，因原告未正常经营，没有会计资料，也未提供其他相关资料，我们无法合理确认申请人的经营收入以及成本费用，我们无法对其经营可得利益损失进行司法鉴定。被告长麒国际认可原告儿子姜胜南代原告签订了加盟合同、缴纳了加盟费1.98万元的事实，加盟合同约定“为了维护公司正常运作，费用缴纳后不予退还”。本院所确认的上述事实，有原告提交的租赁合同、补充协议、（2016）辽02民终3433号民事判决书、告知函、退鉴函、租金收据、保证金收据、加盟合同、加盟费收据、户籍证明及当事人的陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可予以采信。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，合同关系��能发生在特定的主体之间，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案原告未与被告西岗建投签订相关的租赁合同，亦未在原告与被告长麒国际签订的租赁合同上约定其相关权利义务和签字盖章，原告与被告长麒国际签订的租赁合同和被告长麒国际与被告西岗建投签订的合作协议是两份不同的合同，合同当事人可以依据各自的合同分别主张权利，故原告主张被告西岗建投赔偿原告加盟损失1.98万元及违约金11.7万元，于法无据，本院不予支持。原告与被告西岗建投之间并未直接签订合同，原告主张解除与被告西岗建投之间的合同，无事实和法律依据，本院不予支持。本案原告与被告长麒国际签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。关于原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同一节，在履行期限届满之前，当事人以自己的行为表明不履行合同主要义务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。（2016）辽02民中3433号民事判决书已经解除了被告长麒国际与被告西岗建投的合作协议书，案涉房屋的所有权人为被告西岗建投，被告长麒国际与原告之间的租赁合同已无法继续履行，无法实现合同目的，故原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告长麒国际返还租金12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日至实际付清时止）一节，被告长麒收到了原告交纳的租金12万元、保证金1.2万元，原告承租商铺所在的台湾城国际商品贸易中心至今未能开业，被告长麒国际并未按照合同约定将商铺交付给原告正常经营使用，原告主张返还租金12万元、保证金1.2万元符合法律规定，本院予以支持。原告与被告长麒国际签订的补充协议约定大厦开业延期至2014年3月15日，但被告长麒国际未能实现大厦如期开业，原告主张自2014年3月17日起至付清之日止的利息损失符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告长麒国际赔偿加盟损失1.98万元一节，被告长麒国际认可原告儿子姜胜南代原告签订了加盟合同、缴纳了加盟费1.98万元的事实，加盟合同约定“为了维护公司正常运作，费用缴纳后不予退还”，被告长麒国际至今���将商铺交付原告经营使用，给原告造成的实际损失，依法应当赔偿，原告的此项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告长麒国际赔偿总合同款39万元30%违约金11.7万元一节，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法予以适当减少。被告长麒国际认为原告主张11.7万元的违约金过高，请求法院依法予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将被告长麒国际赔偿原告的违约金调整为4.5万元，超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第十五条第一款第六项、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告吴东杰与被告大连长麒国际商贸发展有限公司于2013年10月25日签订的租赁合同。二、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴东杰租金12万元、保证金1.2万元及利息（自2014年3月16日至付清之日止）。三、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴东杰加盟损失1.98万元。四、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴东杰违约金4.5万元。五、驳回原告吴东杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照��中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6932元（原告已预交），由被告大连长麒国际商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为二年。审 判 长  马世艳人民陪审员  万富君人民陪审员  广 莉二〇一七年六月二十三日书 记 员  王 龙