山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终3317号上诉人（原审被告）：潍坊北大科技园建设开发有限公司，住所地：山东省寿光市兴隆路567号201室（新汽车站东邻）。法定代表人：傅继礼，董事长。委托诉讼代理人：李红芳，女，该公司营销经理。委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏，男，1986年11月18日出生，汉族，住山东省寿光市（潍坊顺福昌橡塑有限公司）。上诉人潍坊北大科技园建设开发有限公司（以下简称潍坊北大开发公司）因与被上诉人王宏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2016)鲁0783民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊北大开发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。一、王宏提供的证据并不能证实已经解除了潍坊北大开发公司与王宏之间的商品房买卖合同，一审法院判决返还房款无事实依据。二、一审法院认为“王宏基于买房目的而向潍坊北大开发公司交纳首付款128002元，但却因潍坊北大开发公司违约而解除合同，故因交纳首付款而产生利息损失，亦应由潍坊北大开发公司赔偿”潍坊北大开发公司认为是错误的。三、一审判决的第二项，“首付款128002元支付利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2014年9月1日起计算至付清之日。”和一审判决的第三项，“317833.48元支付利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年1月1日起计算至付清之日。”既不符合法律规定也不符合商品房合同的约定。四、一审判决第三项“潍坊北大开发公司返还原告利息37753.48元”无事实与法律依据。合同中有约定的应当首先适用合同的约定，双方之间关于逾期交房解除合同时有明确的约定，应当按约定支付违约金，而不支付利息。王宏未提交书面答辩意见。王宏向一审法院起诉请求：1、依法确认王宏、潍坊北大开发公司签订的《商品房预售合同》已解除；2、依法判令潍坊北大开发公司返还王宏购房款、支付因贷款已产生的利息、支付首付款产生的利息及其所交纳的担保费、登记费和违约金共计465793.48元，并以此为基数，要求潍坊北大开发公司按同期银行贷款基准利率支付利息（自2017年1月1日至还清之日）；3、本案诉讼费由潍坊北大开发公司承担。一审法院认定事实：1、2014年8月7日，王宏与潍坊北大开发公司签订《商品房预售合同》，约定由王宏（××）购买潍坊北大开发公司（××）开发的位于寿光市文圣街北、兴隆路西侧英伦公馆C1号楼1单元1702号房（该房已被批准预售），总价款为408002元。合同还约定，××应当在2015年10月31日前向××交付该商品房，逾期超过30日，××有权解除合同，××应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.5%向××支付违约金。上述事实，有王宏提交的《商品房预售合同》证实，潍坊北大开发公司亦无异议，本院予以确认。2、2014年6月14日，王宏向潍坊北大开发公司交纳房款128002元。后王宏又向中国邮政储蓄银行股份有限公司办理住房按揭贷款。同年8月28日，王宏向寿光市房地产管理所交纳房产登记费80元。同年8月29日，潍坊北大开发公司收取了王宏贷出的房款280000元。截止2016年12月22日，王宏共计偿还银行贷款本金18069.66元，支付利息37753.48元。上述事实，有王宏提交的收款收据、登记费票据、邮政储蓄银行的还款流水证实，足以认定，本院予以确认。3、因潍坊北大开发公司一直未交付房屋，王宏于2016年11月10日向潍坊北大开发公司及其法定代表人的不同办公地点寄出多份解除合同通知书，通知潍坊北大开发公司解除《商品房预售合同》，并要求潍坊北大开发公司返还其购房款、支付违约金、赔偿其他损失，最后一份通知于当月14日签收。上述事实，有王宏提交的特快专递寄件人联、EMS快递查询证实，本院予以确认。一审法院认为，潍坊北大开发公司承认王宏的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。王宏与潍坊北大开发公司签订合同，约定由王宏购买潍坊北大开发公司办理了预售许可证的商品房，双方形成商品房预售合同关系，该合同合法有效。双方约定潍坊北大开发公司于2015年10月31日前向王宏交付商品房，逾期超过30日，王宏有权解除合同，但潍坊北大开发公司未按约定履行，迟延交房时间较长，王宏已于2016年11月10日向潍坊北大开发公司寄出解除合同通知书，且潍坊北大开发公司已签收，故双方的合同自潍坊北大开发公司收到通知之日起已解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王宏向潍坊北大开发公司交纳了首付款128002元，合同解除后，其要求潍坊北大开发公司返还该款项，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持；王宏基于买房目的而向潍坊北大开发公司交纳首付款128002元，但却因潍坊北大开发公司违约而解除合同，故因交纳首付款而产生的利息损失，亦应由潍坊北大开发公司赔偿，但王宏主张将首付款128002元的利息（自2014年9月1日至2016年12月31日期间的利息）与首付款本金相加后，自2017年1月1日起一并计算利息损失，于法无据，本院不予支持；王宏因办理住房按揭贷款而偿还本金18069.66元，支付利息37753.48元，因该部分款项是已经确认且支出的实际损失，故王宏要求将该部分损失作为本金计算利息（自2017年1月1日起计算），不违反法律规定，本院予以支持；对剩余贷款261930.34元（280000元-18069.66元），因需要王宏继续偿还，且需要支付利息，故王宏要求返还该款项及产生的利息（自2017年1月1日起计算），本院亦予以支持；王宏交纳的房产登记费80元亦因购房产生，现因潍坊北大开发公司违约解除合同，其要求潍坊北大开发公司返还该款项并支付利息，本院予以支持。王宏因申请财产保全而由保险公司出具保函并支出担保费1250元，该费用可因王宏提供其他形式的担保而避免，并非因合同解除而造成的必然损失，故王宏要求潍坊北大开发公司承担该担保费，于法无据，本院不予支持。王宏主张的上述利息，均要求按中国人民银行同期贷款基准利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。潍坊北大开发公司辩称应按合同约定支付已付款的0.5%作为违约金，其他费用不应由其承担。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。王宏在审理过程中以约定的违约金过低为由要求增加，本院予以准许，故对潍坊北大开发公司的上述答辩意见，本院不予采纳。本院确认支持的上述损失中已包括了因合同解除而给王宏造成的合理损失，故除上述损失外，王宏还要求潍坊北大开发公司按合同约定支付已付款0.5%的违约金，并将违约金作为本金要求潍坊北大开发公司支付利息，超出了其实际损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、王宏与潍坊北大开发公司的《商品房预售合同》已解除；二、潍坊北大开发公司返还王宏首付款128002元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年9月1日起计算至付清之日）；三、潍坊北大开发公司返还王宏贷款280000元、利息37753.48元、登记费80元，共计317833.48元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年1月1日起计算至付清之日）；四、驳回王宏的其他诉讼请求。以上二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费7422元，减半收取3711元，保全费3020元，由潍坊北大开发公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人潍坊北大开发公司与被上诉人王宏所签《商品房预售合同》系双方出于自愿的真实意思表示，且不违反法律规定，合同真实有效。潍坊北大开发公司未按期交房，且确已收到被上诉人王宏寄出的解除合同通知书，因此双方所签合同自潍坊北大开发公司收到通知之日起已解除。由于上诉人潍坊北大开发公司违约而给被上诉人王宏造成的损失，应由上诉人潍坊北大开发公司承担赔偿责任，被上诉人王宏有权要求上诉人潍坊北大开发公司返还购房款。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院对于违约金的认定并无不当，本院予以确认。被上诉人王宏由于办理住房按揭贷款而支付的利息为已确认且支出的实际损失，要求由上诉人潍坊北大开发公司偿还不违反法律规定，一审判决并无不当，本院予以支持。上诉人潍坊北大开发公司的请求于法无据，本院不予认定。综上所述，上诉人潍坊北大开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7422元，由上诉人潍坊北大科技园建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一七年六月十四日书 记 员  郑 伟