福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2153号上诉人（原审原告、反诉被告）：福州清源如懿文化创意有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇鼓四村39号1层16店面。法定代表人：林莉，董事长。委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邱梓燊，福建通享律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林芳，女，1968年11月14日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：谢敏，福建博世律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：卓丽玉，福建博世律师事务所执业律师。上诉人福州清源如懿文化创意有限公司（以下简称“清源如懿公司”）与被上诉人林芳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。清源如懿公司上诉请求：1.依法撤销台江区人民法院（2016）闽0103民初2434号判决书，改判支持清源如懿公司所有诉讼请求、驳回林芳所有反诉请求或发回重审；2.本案诉讼费用由林芳承担。事实与理由：一、查明事项中遗漏双方无争议的邮件内容，该内容可以证明林芳在发邮件时间点之前并未交付租赁物，且欲交付的租赁物严重不符合合同约定。1.林芳在合同签订后第12天（2016年5月27日），才在第一次邮件中提供产权证，同时提供北面办公区区域面积为716.31㎡的图纸，严重违反合同关于租赁物证件及场所交付、办公区域（南面）确定及面积（800㎡）的约定；2.2016年5月30日林芳第二次提供区域面积为803.04㎡的图纸，但图纸显示北边的通道全部划归到北边区域，不给南边使用，并将北边区域2号卧室及3号房间强行划归至南边区域；3.2016年6月20日林芳第三次提供区域面积为841.09㎡的图纸，但图纸显示林芳将房屋消防通道围堵起来连北边部分区域一并强行划给清源如懿公司租赁；4.2016年7月8日林芳第四次提供南部区域面积为768.38㎡的测绘报告（林芳单方委托的机构），但测绘报告显示房屋总面积为1509.54㎡，与产权证核准面积1454.29㎡不符，其将已计算至分摊区域的03开间55.25㎡重复计算是错误的。二、租赁物自始未交付，原审判决清源如懿公司应向林芳支付租金是错误的。支付租金的前提是承租人接收了房屋并能装修和使用房屋，但清源如懿公司根本没有接收房屋，也无法装修和使用房屋。林芳提供的租赁物系一本产权证载明房屋中的部分，因此部分房屋在专有面积及公共面积、区域方位、水、电等诸多方面缺乏行政管理部门的认可，对本案租赁物的交付应该对出租人作出严格的要求，林芳违反了以下合同义务：1.根据合同第五条约定“1在签订合同之日起，甲方应将房屋交付乙方使用。”但自始至终林芳未能证明房屋已交接。2.根据前述的电子邮件，林芳在合同签订后第12天才提供产权证，并且在两个月内四次变更区域及面积，导致清源如懿公司根本无法进行装修设计。3.根据合同第六条“6自合同签订之日起10日内，甲方应负责水电分表……”，至今林芳未完成水电分表。4.根据合同第十一条“附件甲方提供证件：房产证复印件……”，林芳在合同签订后第12天（2016年5月27日），才在第一次邮件中提供产权证扫描件。三、原审判决清源如懿公司向林芳支付违约金是错误的。双方于2016年5月15日签订合同，约定合同签订后林芳应交付租赁物、出具明确区域图给清源如懿公司进行设计及装修，完成水电分户让承租人能使用和计量费用、并且恢复消防通道让承租人有安全保障，但林芳均未做到，属于根本违约，导致根本无法实现合同目的，清源如懿公司依照合同及法律规定通知解除合同不构成违约，因此无需向林芳支付违约金，且违约金金额畸高未予以调整。鉴于林芳的违约事实，清源如懿公司另行要求林芳按合同约定向清源如懿公司支付80000元违约金。林芳答辩称：一、林芳于签订合同当日已向清源如懿公司交付了符合租赁合同约定的租赁物，双方之间的邮件往来可证明林芳已交付租赁物，一审法院认定林芳已交付租赁物事实清楚。清源如懿公司认为邮件内容可证明租赁物未交付没有事实和法律依据。1.林芳已向清源如懿公司交付了租赁物。首先，合同第五条明确约定签订合同当日，甲方应将房屋交付乙方使用，事实上，林芳在签订合同当日，就依照合同约定将租赁物交付给清源如懿公司。其次，清源如懿公司在合同履行过程中包括在此后邮件往来中，从未提出林芳未交付租赁物的主张，且2016年6月2日林芳委托律师发送的律师函及相关的电子邮件中提到2016年5月15日已交付租赁物的事实，清源如懿公司也未对林芳的上述主张提出异议。再次，清源如懿公司以租赁面积不足为由，多次发函给林芳的行为，恰恰证明了林芳已交付了租赁物，如清源如懿公司未实际接收租赁物，从何得知租赁物面积不足。最后，清源如懿公司向林芳支付租金及押金的行为，上述事实再进一步证明了林芳已向清源如懿公司交付了讼争租赁物。综上所述，林芳已实际将合同约定的租赁物交付给清源如懿公司。2.林芳交付的租赁物是符合《房屋租赁合同》约定的。首先，清源如懿公司在承租讼争租赁物前是实地查看过的，且《房屋租赁合同》中对租赁物的方位和建筑面积也进行了明确。由此可知，清源如懿公司对诉讼租赁物的租赁区域及范围是清楚的。其次，清源如懿公司在租赁合同签订前，即2016年5月12日、14日就已向被林芳支付了房屋租金及押金，清源如懿公司提前支付租金的行为表明其对租赁物的区域和范围是认可的。再次，清源如懿公司接收租赁物后也未及时针对房屋租赁面积提出异议。最后，在本案中，清源如懿公司多次提出明确租赁区域图时，林芳均积极配合提供，为更好履行合同，林芳还另行委托测绘机构对讼争租赁物进行建筑面积测绘，提交《建筑面积测绘报告书》给清源如懿公司。测绘报告的结果也表明了讼争租赁物的建筑面积是符合租赁合同约定。二、林芳已按照合同约定交付了租赁物，本案不存在导致合同目的不能实现的情形，清源如懿公司主张林芳未交付租赁物，未出具明确区域图、未完成水电分户、未恢复消防通道的行为导致合同目的不能实现没有事实和法律依据。清源如懿公司在未达到合同约定解除条件和法定解除条件的情形下单方解除合同，构成违约，一审法院认定清源如懿公司向林芳支付违约金认定事实清楚，符合法律和合同规定。1.林芳在《房屋租赁合同》中的主要义务是交付租赁物，如上所述，林芳已在合同签订当日已完成了租赁物的交付，清源如懿公司在接收讼争租赁物后即可使用，不存在无法使用的事实；2.清源如懿公司主张的完成水电分户只是《房屋租赁合同》的附随义务，即使林芳未完成水电分表也不会对租赁物的使用造成任何影响。3.《房屋租赁合同》中未约定林芳应提供区域明确图和测绘报告，林芳有权不予提供。即使清源如懿公司需要上述相关材料，根据合同第五条约定，林芳也只是根据清源如懿公司的需要配合提供产权证等相关证明的，并未明确约定提供时间，且该约定也是属于合同的附随义务，不会对租赁物的使用产生影响。4.本案中，清源如懿公司未提供任何证据证明本案存在合同目的无法实现的情行，因此清源如懿公司应根据合同约定支付违法解除合同违约金。清源如懿公司向原审法院起诉请求：1.判令林芳立即归还清源如懿公司已支付的人民币120000元并赔偿损失，损失以月2%计息，自2015年5月15日起算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日33376.4元；２、本案诉讼费用由林芳承担。一审诉讼中，清源如懿公司增加诉讼请求：判令确认清源如懿公司与林芳签订的《房屋租赁合同》于2016年7月4日解除。林芳向原审法院反诉请求：1.解除林芳与清源如懿公司于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令清源如懿公司支付自2016年6月15日至2016年7月4日的租金25333元；3、判令清源如懿公司向林芳支付违约金80000元；4、本案的反诉费用由清源如懿公司承担。一审法院认定事实：清源如懿公司经实地查看，于2016年5月15日作为乙方（承租方），与作为甲方（出租方）的林芳签订一份《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：甲方将坐落于福州市台江区新港街道群众东路99号元一花园15座（元禧楼）五层1-11#中央过道以南部分的房屋（产权证编号：榕房权证Ｒ字第××号），建筑面积800㎡，出租给乙方用于设立公司或民办非盈利单位（注册数量合计不超过两家）作为办公与培训场所使用；租赁期限自2016年5月15日至2019年5月14日；前两年月租金为40000元，自第三年（2018年5月16日）起每年递增5%；2016年5月15日前，乙方以银行转账方式向甲方支付一个月的租金（2016年6月15日至2016年7月14日期间的租金），即人民币40000元；甲方给予乙方一个月的免租期（2016年5月15日至2016年6月14日），免租期内不收取租金，水电费、物业费由乙方承担；合同生效之日起三日内，乙方向甲方支付押金人民币80000元；除本合同约定的可提前解除合同的情形外，双方如在租赁期内提前解除合同，应赔偿对方贰个月的租金作为赔偿金，并赔偿对方损失。合同签订后，清源如懿公司于2016年5月12日银行转账支付给林芳20000元，于2016年5月14日银行转账支付给林芳80000元和20000元两笔款项。之后，清源如懿公司以林芳提供的租赁场所区域不明确为由，要求林芳提供测绘机构盖章确认的房屋面积测绘图纸，并于2016年7月4日向林芳发出解除合同的通知。双方协商未果，清源如懿公司遂于2016年7月13日诉至一审法院。一审法院另查明，榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人为林芳，房屋坐落台江区新港街道群众东路××小区××＃楼××＃室，建筑面积1454.29平方米。讼争租赁房屋在上述房屋区域范围内。一审法院认为，出租人林芳与承租人清源如懿公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。承租人清源如懿公司在与出租人林芳达成上述房屋租赁合同前，已现场查看讼争房屋，对租赁区域是明知的，双方签订的合同中对讼争租赁物的方位和建筑面积也有予以明确，而清源如懿公司要求林芳出具“测绘机构盖章确认的房屋面积测绘图纸”则没有合同依据，且在清源如懿公司提出该要求后，林芳也已积极配合，向清源如懿公司提交了第三方出具的《建筑面积测算成果报告书》，另出租人林芳提交的《房屋所有权证》载明其所有的房屋建筑面积为1454.29平方米，说明出租人林芳有足够的场地面积用以履行其出租义务，清源如懿公司当时也已依约向出租人林芳支付了一个月的40000元租金和80000元押金，却并未及时提出异议，至今亦未举证证明出租人林芳当时存在拒绝交付租赁物的情形，故一审法院对清源如懿公司在诉讼中所称的承租人拒绝向其交付租赁物的陈述不予采信。出租人林芳已向承租人如懿清源公司提供符合合同约定的租赁物，故即使清源如懿公司未接收该租赁场地进行装修、使用，此责任亦应由承租人清源如懿公司自行承担，承租人清源如懿公司仍应依约向出租人林芳支付2016年6月15日至合同解除之日止的租金，因此一审法院对林芳反诉要求判令清源如懿公司支付2016年6月15日至2016年7月4日的租金25333元（40000元/30天×19天）的诉讼请求予以支持。清源如懿公司于2016年7月4日向林芳发出《律师函》，单方提出解除与林芳签订的房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，对出租人林芳并不产生法律效力，因此一审法院对清源如懿公司要求判令确认双方签订的房屋租赁合同已于2016年7月4日解除的诉讼请求不予支持。现由于林芳在2016年10月11日的庭审中已明确表示同意解除其与清源如懿公司于2016年5月15日签订的房屋租赁合同，并同意收回租赁场所，一审法院依法对此予以确认。清源如懿公司单方解除与林芳签订的房屋租赁合同，拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，依约应承担向林芳赔偿两个月租金合计人民币80000元的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认清源如懿公司与林芳签订的房屋租赁合同于2016年10月11日解除；二、清源如懿公司应于判决生效之日起十日内向林芳支付2016年6月15日至2016年7月4日的租金人民币25333元；三、清源如懿公司应于判决生效之日起十日内向林芳支付违约金人民币80000元；四、林芳应于判决生效之日起十日内将已收取的一个月租金40000元及80000元押金抵扣上述第二项、第三项判决所确定的款项后，即人民币14667元退还给清源如懿公司；五、驳回清源如懿公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3367元，由清源如懿公司负担3000元，林芳负担367元，反诉案件受理费8880元由清源如懿公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点在于林芳是否将符合合同约定的讼争租赁物交付给清源如懿公司。关于是否实际交付问题。林芳与清源如懿公司签订的房屋租赁合同第五条明确约定，签订合同当日，甲方应将合同交付乙方使用，案涉合同于2016年5月15日签订，清源如懿公司在合同履行过程中包括双方此后邮件往来中，从未提出林芳未交付租赁物的主张，现清源如懿公司主张林芳未依约交付租赁物，但未能举证证明林芳当时存在拒绝交付租赁物的情形，应承担举证不利的法律后果，故本院认定讼争租赁物已实际交付。至于交付的租赁物是否符合合同约定问题。根据本案查明的事实，林芳与清源如懿公司签订的房屋租赁合同中明确载明：“甲方将坐落于福州市台江区新港街道群众东路99号元一花园15座（元禧楼）五层1-11#中央过道以南部分的房屋（产权证编号：榕房权证Ｒ字第××号），建筑面积800㎡”，可见合同中已就讼争租赁物的方位和建筑面积进行明确约定。清源如懿公司自认双方签订合同前，其已现场查看讼争房屋，清源如懿公司向林芳支付一个月租金及押金的时间亦在签订合同之前，说明其对租赁物的区域和范围是认可的，综上可知，签订合同及现场查看时，清源如懿公司对讼争租赁物的状况未持异议，现清源如懿公司称林芳交付的租赁物不符合合同约定，缺乏事实依据。清源如懿公司还主张林芳未提供区域明确图和测绘报告，本院注意到案涉合同中未约定林芳应提供上述材料，林芳有权不予提供。根据合同第五条约定，林芳也只是根据清源如懿公司的需要配合提供产权证等相关证明，不会对租赁物的使用产生影响。综上，林芳已向如懿清源公司提供符合合同约定的租赁物，故即使清源如懿公司未接收该租赁场地进行装修、使用，此责任亦应由其自行承担。清源如懿公司单方解除与林芳签订的房屋租赁合同，拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，一审法院判决其依约承担违约责任并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12247元，由上诉人福州清源如懿文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年六月二十日法官助理 张力群书 记 员 吴 超