辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0791民初364号原告：张彩红，女，蒙古族，1975年10月18日生，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：金玉香，女，汉族，1951年3月25日生，住锦州市经济技术开发区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。被告：辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司，住所地辽阳市弓长岭区。法定代表人：黄金德，该公司董事长。原告张彩红与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司（以下简称盈禄公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彩红的委托代理人金玉香，被告恒缘公司管理人的委托代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼，被告盈禄公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张彩红向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区****号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于第二被告对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2009年11月12日签订购房协议，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区****号房屋，向恒缘公司交付全额购房款。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告盈禄公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，实际占有了房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与第二被告是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为，原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于第二被告基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、委托代建协议，证明原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。3、办理入住的收款收据，证明原告已经办理入住，交纳煤气、电、取暖、物业等相关费用。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告的诉求无意见，原告陈述的事实与管理人掌握的情况相符合，管理人同意在管理人责任范围内协助原告办理相关手续。被告盈禄公司提交书面答辩状称，1、原告购房时，恒缘公司并没有取得商品房预售许可证，买卖行为违法。原告购房后未到产权部门办理商品房预告登记，应视为所有权未转移。根据物权法及房屋登记管理条例的规定，不动产物权采取以登记为要件的法律规定，原告与恒缘公司买卖行为不能认定为对该房屋具有所有权。2、以在建工程抵押是盈禄公司与恒缘公司双方真实意思表示，并到产权登记部门审查后予以抵押登记，抵押登记应合法有效，根据现行民事法律规定，设定房屋抵押是为了保证债权或者担保目的实现而设定的一种民事担保制度，故抵押权具有优先权。3、被告不知原告在购房时是否是善意行为，但盈禄公司在办理抵押登记时，是经过调查确认抵押物系抵押人之后办理的抵押登记，原告在购买房屋后没有办理房产登记，在法律意义上应视为房屋所有权没有转移，所以恒缘公司与原告之间的买卖协议不能对抗答辩人的抵押权效力，请求驳回原告诉求。为查明事实，本院调取如下证据：1、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。2、恒缘公司和盈禄公司向房产管理部门提交的借款合同、抵押合同、登记申请表，登记审批表，评估通知书，评估报告，抵押楼号清单等，证明包括本案涉及的房屋设定抵押情况。3、恒缘公司营业执照，法定代表人身份证明，授权书、股东会决议,弓长岭公司董事会决议等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。原告张彩红购买了恒缘公司开发的逸海蓝湾****号房屋，于2009年11月12日签订了委托代建协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。原告张彩红分别于2009年11月12日交付房款10万元，2011年3月25日交付房款99335元。并于2012年12月12日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等费用，办理了入住手续。另查明，2011年10月20日，盈禄公司作为贷款人，恒缘公司、胡某某、孔某某、曹某某、张某某分别作为借款人，恒缘公司作为抵押人签订了五份抵押担保借款合同，五借款人共向盈禄公司借款**万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区的房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘某向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘某提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。盈禄公司已就其本案所涉借款向管理人申请了债权登记。本院认为，原告张彩红与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。关于盈禄公司所提恒缘公司与原告签订协议时没有取得在建商品房预售许可证，双方买卖行为违法问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然双方签订协议时恒缘公司未取得商品房预售许可证，但在2010年8月恒缘公司取得了商品房预售许可证。故盈禄公司该抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。原告张彩红依合同约定支付了全部房款，原告基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得盈禄公司借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依合同约定已支付了全部房款，并且该协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于盈禄公司抵押权，应予以支持。对被告盈禄公司的抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告破产管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告破产管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区****号房屋归原告张彩红所有。二、原告张彩红购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区****号房屋的权利优先于被告辽阳市弓长岭区盈禄小额贷款有限责任公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告张彩红办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区****号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张凤武审 判 员  李玉夫人民陪审员  王 倩二〇一七年六月二十日书 记 员  李 瑶