大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初1840号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：高炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟艳红，系辽宁法栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于非，系辽宁法栋律师事务所实习律师。被告：李观菊。原告亿达物业管理有限公司与被告李观菊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟艳红、于非、被告李观菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付拖欠物业费14,500.80元及逾期交纳物业费违约金1,557.49元（自2012年1月1日至2016年9月30日），合计16,058.29元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告入住原告提供物业服务的小区时，原告与被告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》。管理规约和服务协议约定：由原告向被告所在小区提供物业服务，被告应于每季度前10日缴纳该季度的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额日千分之三承担违约金。原告作为该小区的物业管理企业按约定提供了物业服务，而被告无故拖欠物业费，被告的上述行为已经构成违约，应向原告缴纳物业费并支付违约金，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告李观菊辩称，我家厨房的烟道维修没有处理好，物业把我家棚顶给破坏了，就再没有去，也没有修好；我家北卧墙体严重发霉，楼顶棚顶天窗周围的墙体漏雨，阁楼上面的墙边靠角的位置严重发霉，物业去看了，但是没修过，天窗漏雨物业给打过玻璃胶，但是还没有好；我家门口有有线电视的线从门顶绕过去了，可以走暗线的，但是走的是明线；对小区的绿化问题，认为毁坏特别严重；对小区的违建现象也不满意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的小区提供物业管理服务。被告入住时与大连亿达物业管理有限公司签订了《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，协议约定物业收费标准为：多层住宅：2元/月/平方米；高层住宅：2.20元/月/平方米；叠院：1.20元/月/平方米。物业服务费于本物业交付使用之日起计收。物业服务费，业主或者物业使用人应于每季度首月10日前向原告交纳当季度物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告按照每月每平方米2元的标准交纳了2009年9月14日至2011年12月31日的物业服务费。2014年10月17日，原告授权其住宅分公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务期限为二年，自2015年10月17日起至2017年11月21日止。小高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费），多层住宅：2元/月/平方米。物业服务费于本物业交付使用之日起计收。物业服务费用按季度交纳，业主于每季度10日前向原告交纳当季度物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。另2016年10月17日原告的企业名称由大连亿达物业管理有限公司变更为亿达物业管理有限公司。自2012年1月1日起被告拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2012年1月1日起至2016年9月30日止被告总计拖欠物业服务费14,500.80元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务协议》及《物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务协议》及《物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，自2012年1月1日起至2016年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费14,500.80元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费14,500.80元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。对于被告辩称的房屋质量和维修问题，因小区已成立业主委员会，应启动小区维修基金对小区内房屋进行维修。关于被告辩称的绿化问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称的门口有线电视线路走线以及违建问题，本院认为，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告李观菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币14,500.80元（自2012年1月1日至2016年9月30日止）及违约金（自2012年1月1日起至2016年9月30日的违约金人民币1,557.49元）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告已预付），减半收取100元，由被告李观菊负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。剩余100元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 司 萍二〇一七年六月二日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。