江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终813号上诉人（原审被告）：沭阳天成置业有限责任公司法定代表人：赖友夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱高平委托诉讼代理人：李兵，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勤，江苏雅凯律师事务所实习律师。原审第三人：交通银行股份有限公司宿迁分行法定代表人：张慧，该行行长。委托诉讼代理人：陈丹妮，该行员工。委托诉讼代理人：王旭，该行员工。上诉人沭阳天成置业有限责任公司因与被上诉人朱高平及原审第三人交通银行股份有限公司宿迁分行商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初12673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沭阳天成置业有限责任公司上诉请求：依法撤销原审判决第二项中上诉人返还首付款和车位款等合计373381元的利息和已还贷款本息87066.33元中的利息部分，并改判驳回被上诉人朱高平以上利息部分诉讼请求；一审诉讼费用按比例承担，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期90天交房的违约责任，一审法院判决上诉人返还购房款等和支付违约金7183.81元是符合双方合同约定的，因此上诉人已按照双方合同约定承担了相应的违约责任。但一审法院在双方约定之外判决支付购房款等利息和承担银行贷款已还部分中的利息违反了该条规定，加重了上诉人的违约责任。2.最高人民法院商品房买卖合同司法解释第25条规定的适用系在双方无合同约定的情况下，但本案合同中已有约定，应该按照合同约定处理。即使按照该规定处理，也只是上诉人向第三人承担未还部分贷款本息和购房款等，也无需再向被上诉人承担合同约定的1%违约金。3.被上诉人既然主张违约金，同时要求支付已还贷款利息部分无事实依据，因为该利息系被上诉人为履行房屋贷款支付的款项，为其自身利息服务，该利息应由被上诉人承担。朱高平辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2.上诉人主张撤销一审判决第二项的理由不能成立，一审判决并无不当；3.一、二审诉讼费用应由上诉人承担，被上诉人起诉解除商品房销售合同系上诉人违约造成的。原审第三人交通银行股份有限公司宿迁分行述称：认可一审判决，对上诉人的上诉理由无意见发表，请求维持原判。朱高平向一审法院起诉请求：1.确认原告朱高平与被告沭阳天成置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号GF-2000-0171）于判决生效之日解除；并判决被告返还原告为购房、购车位、车库已支付的全部款项及贷款共计457547.93元；2.被告赔偿原告已付款利息损失（按同期银行贷款年利率暂计算至2016年9月21日，并要求利息损失支付至实际付清款之日止）、逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计87060.86元；3.解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；4.由被告向第三人偿还原告个人房产抵押贷款合同项下剩余贷款本息及违约金等一切费用；以上共计541709.39元。事实和理由：2014年2月17日，原告认购被告开发的沭城一品小区9幢1单元1305号房屋、9-069号车位及9-41储藏室（车库）。2014年4月8日，原、被告签订了商品房预售的《商品房买卖合同》合同约定：（1）第八条约定被告于2016年1月1日前将验收合格的商品房交付原告使用，第九条第一项第二款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。（2）第十五条约定如因出卖人责任，买受人不能办房产证，买受人退房，出卖人将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。合同签订前，2014年2月17日，原告累计已付被告房屋首付款287381元，2014年3月17日原告已付车位、储藏室（车库）定金30000元，2014年4月8日原、被告合同签订后，2014年5月18日已付储藏室（车库）余款18000元，2014年8月14日，原告已付车位余款38000元。2014年3月17日，原告调换储藏室，被告收取原告违约金5000元。房屋余款431000元原告办理银行按揭贷款支付（于2014年7月21日放贷，原告已还房贷84166.93元），原告已按约定履行了合同的全部付款义务（共计804381元）。截至目前，被告逾期交房已构成违约，应当承担相应的民事责任。2016年8月12日，原告通过邮寄方式书面通知被告要求解除商品房买卖合同，但被告至今未履行退款义务。一审法院认定事实：沭阳天成置业有限责任公司、第三人交通银行股份有限公司宿迁分行承认朱高平在本案中主张的事实，故对朱高平主张的事实予以确认。原告已还的贷款本息双方当事人在庭审中确认为87066.33元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定出卖人应当在2016年1月1日前交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。被告在答辩中称涉案房屋于2016年5月2日通过分项验收，符合相关交付条件，但即使按照被告主张的日期起算，被告逾期交房业已超过90日，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为be9ee79a3a354f92），被告退还原告购房款的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求解除与被告签订的《储藏室/汽车位定购单》的问题。一审法院认为，原告购买9-41储藏室、9-069号车位的主要目的是为方便其购买涉案房屋后生活需要，现因原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》且该诉求有法律依据，予以支持，该合同解除后，原告购买储藏室、车位的最终目的已无法实现，故原告要求解除与被告与被告签订的《储藏室/汽车位定购单》并退还储藏室款、车位款及利息的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。对原告另要求被告向其支付逾期交房、逾期办证违约金合计16087.62元的诉讼请求，一审法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故支持被告向原告支付逾期交房违约金应按原告累计已付款718381元的1%计算，计7183.81元，因涉案房屋并未实际交付，故原告要求被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,朱高平与沭阳天成置业有限责任公司、交通银行股份有限公司宿迁分行之间分别系商品房买卖合同关系、贷款合同关系。贷款合同成立的目的在于促成房屋买卖，而一旦商品房买卖合同解除，那么订立贷款合同的目的也就无法实现。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，购房人在与出卖人发生纠纷时，可就商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷一并提起诉讼，将两个纠纷合并审理。当商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同解除后由出卖人直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应承担的责任，从而避免了开发商向购房人返还房款，再由购房人向银行返还贷款这一重复履行情形的出现。出卖人向开发商直接返还购房贷款实质上系代购房人向银行履行义务。只不过这种代为履行不是基于当事人之约定，而是基于法律规定。但需要注意的是该司法解释第二十五条第二款并未作出出卖人无力履行或履行存在瑕疵时，即免除购房人返还银行剩余贷款义务之规定。作为贷款合同相对方的购房人当然的负有返还贷款之义务，这也是基于购房人与银行签订贷款合同时之真实意思表示。故一审法院认为，沭阳天成置业有限责任公司作为房屋出卖方，应于本判决生效后十日内代朱高平一次性偿还剩余的银行按揭贷款。如沭阳天成置业有限责任公司未完全履行义务，则交通银行股份有限公司宿迁分行可要求朱高平、沭阳天成置业有限责任公司承担共同的还款责任。其次，对原告主张被告向其返还已付购房贷款本息87066.33元的诉讼请求，依法予以支持，但因贷款系原告为了购买涉案房屋办理的按揭贷款，相应贷款是以等额本息方式还款，故原告主张以87066.33元为本金，自2014年7月21日起至还清款之日止按年利率6.55%计算利息损失，无事实和法律依据，不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告朱高平与被告沭阳天成置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为be9ee79a3a354f92）及《储藏室/汽车位定购单》；二、解除原告朱高平、被告沭阳天成置业有限责任公司与第三人交通银行股份有限公司宿迁分行于2014年5月21日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告沭阳天成置业有限责任公司于判决生效后十日内向原告朱高平返还首付款、储藏室款、车位款合计373381元及利息（以287381元为本金，自2014年2月17日起至还清之日止；以30000元为本金，自2014年3月17日起至还清之日止；以18000元为本金，自2014年5月18日起至还清之日止；以38000元为本金，自2014年8月14日起至还清之日止；利率均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；返还原告已缴纳贷款本息合计87066.33元；四、被告沭阳天成置业有限责任公司于判决生效后十日内将交通银行股份有限公司宿迁分行于2014年6月24日发放至其账户的431000元贷款本金中朱高平尚未偿还的部分返还该行。如逾期未付，朱高平与沭阳天成置业有限责任公司应承担共同还款责任；五、被告沭阳天成置业有限责任公司于判决生效后十日内向原告朱高平支付违约金7183.81元；六、驳回原告朱高平其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，沭阳天成置业有限责任公司与朱高平签订《商品房买卖合同》，并先后收取朱高平交付的购房首付款、储藏室款、车位款合计373381元；房屋余款431000元由朱高平办理银行按揭贷款支付，朱高平已交纳贷款本息合计87066.33元。但沭阳天成置业有限责任公司未能依照合同约定向朱高平交付涉案商品房，故《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》依法解除后，沭阳天成置业有限责任公司应当向朱高平偿还373381元和利息，以及朱高平已交纳的贷款本息87066.33元；同时将431000元贷款本金中朱高平尚未偿还的部分返还给交通银行股份有限公司宿迁分行。一审判决符合最高人民法院相关司法解释规定，并无不当。沭阳天成置业有限责任公司关于合同解除后不应当支付相关利息的上诉理由不成立，本院不予采纳。二审审理过程中，朱高平向本院提交书面申请，放弃要求沭阳天成置业有限责任公司赔偿违约金7183.81元。经审查，该申请系朱高平对自己民事权利的处分，并不违反相关法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沭阳县人民法院（2016）苏1322民初12673号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销沭阳县人民法院（2016）苏1322民初12673号民事判决第五项。二审案件受理费1700元，由上诉人沭阳天成置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄亚非审 判 员  陈泽环代理审判员  朱 海二〇一七年六月五日书 记 员  石 敏第1页/共10页