湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0984民初509号原告：刘伟,男,汉族，湖北省汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：武汉川南置业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。法定代表人：杨芝先，该单位董事长。委托诉讼代理人：夏千稳，汉川市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。原告刘伟与被告武汉川南置业有限公司关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘东升、被告武汉川南置业有限公司的委托代理人夏千稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理所购房屋的房产证；2、判令被告立即履行房屋拆迁补偿协议，为原告修建储藏室。审理中原告变更诉讼请求为：要求被告补偿地下停车位。3、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金88353元（房屋）、95236元（门面）。4、判令由被告向原告退还超收面积款项。事实和理由：原告刘伟于2011年4月18日与被告武汉川南置业有限公司签订了《房屋拆迁补偿协议》。根据此协议第三条拆迁补偿方式第5点，被告负责为原告修建储藏室，但被告一直未将储藏室交付给原告。原告于2011年4月18日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于汉××街××小区××单元××房。买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2012年5月6日收房装修。2011年12月20日原、被告再次签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的CBD中心城3座一层3-5号商铺。原告依约履行了付款义务，并于2012年12月10日收房装修。按购房合同被告应当于交房之日起90日内为原告办理所购房屋和商铺的房产证，但被告至今未予办理。为此，原告提起诉讼。被告武汉川南置业有限公司辩称，1、被告销售的商品房具有合法手续，被告也愿意协助原告办理产权登记手续。2、原告要求赔偿逾期办理房产证的违约金，因原、被告双方没有约定违约金，该诉讼请求没有法律和合同依据，应当驳回。3、原告所购房屋的面积与实际测量面积相同，原告要求退还多收面积款的诉讼请求无事实依据，也应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交了商品房买卖合同、付购房款371879元的销售不动产统一发票及付购买商铺款400994元的收据；被告提交了汉川C**中心城A栋、B栋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和工程竣工验收备案证明书、分户信息表。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，原、被告双方对所有证据的真实性均无异议，对原告付款的时间数额，及被告的交房时间亦无争议，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告在开发汉川欢乐街CBD中心城3幢楼盘时未办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等审批手续。被告方亦没有修建地下储藏室，但有地下停车位予以出租。本案双方当事人争议的焦点在于：1.对于逾期办理房产证，被告应否承担违约责任；2.被告是否向原告超收了购房款。对上述有争议的事实，本院认定如下：1.关于逾期办理房产证的违约责任原、被告签订的商品房买卖合同中，第十五条是关于产权登记的约定，具体内容为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，买受人承担相关费用及契税。此约定为格式条款，且被告选择的第3项，实际上是对产权办理方式的约定，并非对违约责任的约定。原、被告签订的商品房买卖合同中，约定的违约责任仅有两种：买受人逾期付款的违约责任（合同第七条）、出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条）。对于出卖人逾期办证的违约责任，合同中并无约定，被告选择的格式条款显然规避了其违约责任。房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付房屋并协助办妥房屋产权证，是房地产出卖人的基本义务，相关法律、法规对商品房出卖人办理房屋产权证书的义务和期限均有明确规定。被告至今仍未为原告办理相关产权证书，违反合同约定和法律规定，故原告依法有权要求被告承担违约责任。2.关于超收房款的问题原、被告在合同中约定:合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。被告提交的分户信息表，即由房产测绘公司实测后作出,用于产权登记，原告对此无异议，此证据本院予以采信。则原告所购房屋的实际面积，以该分户信息表上登记的实测建筑面积为依据。原、被告在商品房买卖合同中约定的B-4-15B02房屋建筑面积为133.22㎡，2791元/㎡，房款总计372012元，原告所购房屋实测建筑面积133.29㎡，大于合同约定面积；3-5号商铺约定建筑面积为33.14㎡，与实测建筑面积一致，故原告并未超付购房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告在出售汉川C**中心城A栋、B栋楼时，依法办理了相关建房和售房手续，原、被告所签订的购买B-4-15B02号商品房的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告未按合同约定在交房后90日内办理房屋产权登记手续，依法应承担相应违约责任。原告要求被告继续履行合同义务的诉求合法有据，本院予以支持；被告认为原告要求其支付逾期办证违约金无依据的抗辩理由违反法律规定，本院不予采纳；双方当事人对此违约责任无明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告要求被告支付的违约金数额，系以其所付购房款为基数，按照2017年度中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算所得，在上述规定范围内，本院予以支持；被告所交房屋的面积比合同约定面积大，故原告要求被告退还超收面积房款的诉求没有事实依据，本院不予以支持。原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议是双方真实意思的表示，且未违反有关法律规定，双方应当按协议履行各自的义务。原告依协议将房屋腾出由被告进行拆迁开发，被告未按协议为原告修建4平方米的储藏室，由于被告并没有修建储藏室，原告要求为其修建储藏室的诉讼请求已无法实现，审理过程中，原告要求被告以相同面积的地下车库作为补偿，本院认为原告的此诉求合法合理，应予以支持。此外，原、被告签订的购买3-5号商铺的商品房买卖合同，由于被告没有办理相关行政审批手续，违反了国家强制性规定，此合同无效，且导致无效的主要过错在于被告，原告依法可向被告主张退还房款赔偿损失等权利，但要求办理此类房屋产权证并赔偿逾期办证违约金则无法律依据，故此诉求本院不予支持；未取得规划建设许可的房屋，由行政部门依法认定并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第九条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告刘伟办理位于汉××街××小区××单元××房的房屋产权登记；二、被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告刘伟支付违约金88353元。三、被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告方交付4平方米的地下停车位一个；四、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件诉讼费4300元由被告武汉川南置业有限公司负担3300元，原告刘伟负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于孝感市中级人民法院。审判长  周鸿超审判员  倪翠荣审判员  胡 雯二〇一七年六月十日书记员  张 勇附法律条款：《中华人民共和国合同法》1.第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。3、第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。4、第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务5、.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市商品房预售管理办法》6、第五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。7、第六条：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。8、第九条第二款：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》9、第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……10、第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。11、第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。12、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。