河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1002民初5776号原告：刘文生，男，回族，1966年10月10日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：程宏伟，河南金泰律师事务所律师。被告：许昌市烈士陵园管理处，住所地许昌市长青街***号。法定代表人：王靖，该管理处主任。委托诉讼代理人：贺英丽，河南许都律师事务所律师。委托诉讼代理人：康东升，河南许都律师事务所律师。原告刘文生诉被告许昌市烈士陵园管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘文生及其委托诉讼代理人程宏伟、被告许昌市烈士陵园管理处的委托诉讼代理人康东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文生向本院提出诉讼请求：1、请求判令因被告强行拆除未到期的租赁房屋导致原告的装修损失240000元；2、请求判令因被告强行拆除未到期的租赁房屋导致原告造成的经营损失382800元；3、请求判令因被告强行拆除未到期的租赁房屋导致原告的超市设备损失、门窗防护设施、窗帘等损失共计80000元；4、请求判令被告退还原告所交纳的房屋租金32933元；5、请求判令被告返还原告定金30000元，并给付违约金30000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2007年8月27日签订房屋租赁合同，位于许都路（××大街）与××交叉口向东××路南的临街商铺488平方米，租赁期限为2008年4月1日至2018年4月1日，已向原告缴纳房屋租金至2017年4月1日。2016年10月20日、11月7日在原告不同意终止合同且不知情的情况下，被告将原告所租赁的楼上楼下共计八间商铺采取打砸、暴力强行拆除，致使原告造成经济损失。被告许昌市烈士陵园管理处辩称，1、双方签订的房屋租赁合同在拆迁前已经合法解除；2、根据合同第8条约定，双方互不承担赔偿责任；3、在租赁合同解除前，原告已将租赁房屋转租给第三方，原告并非实际使用人，因此原告要求经营损失没有事实根据；4、原告主张装修损失没有法律依据，也不符合合同约定；5、被告已经多次通知原告领取2016年10月-2017年3月的房租；6、原告的行为构成违约，被告并不存在违约行为；但考虑到原告的利益，被告已多次通知原告领回定金。原告刘文生提供的证据有：第一组：房屋租赁合同一份，证明原、被告之间于2007年8月27日签订租赁合同，租赁期间自2008年4月1日至2018年4月1日。第二组：1、证明五份、清单两套（每套三页）、证人王某1证言两份及身份证复印件；2、证人证言五份、许昌泰兴建筑有限公司第五分公司营业执照、法人身份证、合作开发烈士陵园北门面房协议书、许昌市建设委员会城建综合执法整改告知书及规划图纸各一份；3、房屋征收估价报告书两份；以证明原告租赁被告房屋的室内装修系原告装修，第一次装修花费410000元，第二次装修花费247000元，该租赁房屋面积计488平方米，装修价值经评估为769304元。第三组：被告解除房屋租赁合同通知书一份、向被告书面回复及邮寄回执单各一份、原被告租赁合同一份、判决书两份、房屋转租合同两份、手抄短信记录一份，银行转账凭证两份、私营企业信息查询单两份；以证明：1、原、被告签订租赁合同期限至2018年4月1日，被告通知原告解除租赁合同的时间是2016年9月21日，经营性损失计算期间为18个月零10天，租赁合同租金为5200元/月（八间房屋计488平方米），被告解除原告的租赁合同关系，导致原告产生转租房屋的经营性损失382800元；2、被告在依法解除房屋租赁合同通知书中，同意给付原告搬迁奖励费、装饰装修补偿费、停产停业补偿费，并同意据时退还相应的房屋租赁费。第四组：证人证言及证人身份证各四份、被告出具的证明一份、照片四张、加工防盗窗、玻璃门、不锈钢扶手、活动房的清单一份，营业执照、身份证、户口本各一份，超市设备清单、窗帘清单各一份，两个条码秤、收款机收到条三份、十七张照片及接出警记录一份，录音录像资料各一份；以证明被告在拆迁原告租赁房屋时属于暴力拆迁，当时原告报警，同时因被告暴力拆迁将原告及妻子共同经营的超市经营设备及门窗、窗帘砸在租赁的房屋内，导致原告的损失折旧后计80000元。第五组：收款收据二份、交通银行往来账目登记簿明细查询二份，零售客户交易清单一份、中原银行交易凭证二份、银行情况说明一份；以证明原告又于2016年9月22日分两次共计向被告交纳半年租金31200元，被告共多收取原告半年零十天租金共计32933元。第六组：2007年8月27日定金收款收据一份；以证明原告于2007年8月27日向被告支付定金30000元，因被告违约，应当双倍返还定金60000元。第七组：许昌市发展和改革委员会关于对许昌市烈士陵园管理处改、扩建工程可行性研究报告的批复一份；以证明被告扩建系被告单方要求的扩建，而非政府为了公共利益进行的扩建；同时，该批复注明有扩建的范围。第八组：证人朱某、刘某1、王某1、丁某、刘某2、刘某3、刘某4、王某2庭审证言各一份；以证明原告所租赁的房屋被强拆，导致原告装修、窗帘、称、货架等物品损坏的事实。第九组：原告本人书写的事情经过（三页）、行政处罚决定书一份、不予立案决定书一份；以证明：2014年5月，他人抢占原告房子，原告报警后，经过公安机关处理，公安机关作出不予立案决定书。被告许昌市烈士陵园管理处对原告提供的第一组、第二组证据中的泰兴公司营业执照、法人身份证号、合作开发协议、整改告知书、规划图、房屋征收估价报告、第三组证据中的解除房屋租赁合同通知书、民事判决书、私营企业注册查询单、对第四组证据中被告所出具的证明、第五组、第六组真实性无异议；对原告提供的第二组证据中的证人证言有异议，认为证言内容不真实，且原告已于2014年将涉案房屋转租他人；对原告提供的第三组证据中的转租合同及转账凭证有异议，认为与被告无关；对原告提供的第四组证据中的除被告出具证明之外的证据有异议，该相关证据与被告无关，且不能证明原告的损失，同时拆迁是魏都区政府组织有关部门实施，并非被告许昌市烈士陵园组织实施；对原告提供的第七组证据有异议，认为无法确认该证据的真实性，且烈士陵园提升改造是政府行为，并非被告自行扩建；对原告提供的第八组证据有异议，认为本案涉案房屋并非被告拆除，且原告不是房屋拆除前的实际使用人，房屋面积应当以有关登记文件为准；对原告提供第九组证据有异议，认为与本案无关。经质证，被告许昌市烈士陵园管理处对原告提供的第一组、第二组证据中的泰兴公司营业执照、法人身份证、合作开发协议、整改告知书、规划图、房屋征收估价报告、第三组证据中的解除房屋租赁合同通知书、民事判决书、私营企业注册查询单、第四组证据中被告所出具的证明、第五组、第六组真实性无异议，该相关证据之证明力本院予以确认。原告提供的第三组证据中的转租合同及转账凭证与本案涉案房屋转租事实有关，故被告许昌市烈士陵园管理处对该证据之异议不予采纳，该相关证据证明力本院予以确认。原告提供的第七组证据与被告提供证据中的发改委文件相互印证，故被告对该证据之异议不予采纳，该相关证据证明力本院予以确认。原告提供的第二组证据中的证人证言、第四组证据中的除被告出具证明之外的证据、第八组、第九组证据均无法证明本案涉案房屋的拆迁是由被告许昌市烈士陵园管理处组织实施，故被告许昌市烈士陵园管理处对该相关证据之异议，合法有据，本院予以采纳，该相关证据之证明力本院不予确认。被告许昌市烈士陵园管理处提供的证据有：1、租赁合同一份；2、发改委文件一份；3、许昌市政府会议纪要一份；4、解除合同通知书一份；5、通知原告领取其交纳半年租金的手机短信一份；以证明：1、双方存在租赁合同关系；2、被告已经于2016年9月21日书面通知原告解除租赁合同；3、烈士陵园改建是政府行为。原告刘文生对被告提供的租赁合同、发改委文件、解除合同通知书、手机短信的真实性没有异议，但原告并未收到手机短信；对许昌市政府会议纪要真实性有异议，认为无法核实真实性。经质证，原告刘文生对被告提供的租赁合同、发改委文件、解除合同通知书、手机短信真实性无异议，该相关证据的证明力本院予以确认。被告提供的许昌市政府会议纪要与发改委文件相互印证，故原告对该证据之异议不予采纳，该证据证明力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以认定以下案件事实：2007年8月27日，原告刘文生作为承租方（乙方），与作为出租方（甲方）的被告许昌市烈士陵园管理处签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……第一条、甲方就产权自有的坐落在市区××大道的临街楼自西向东第1-4号，楼上4间楼下4间共计8间临街房出租给乙方使用。第二条、租赁期限与租金。房屋租赁期为10年。甲方从2008年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年4月1日收回。甲乙双方议定租金分段计算为：2008年4月1-2010年4月1日8间房屋的租金为每月共计4000元整；2010年4月1日-2013年4月1日8间房屋的租金为每月4400元整；2013年4月1日-2018年4月1日8间房屋的租金为每月共计5200元整。先支付租金后使用房屋，按月交纳房租。房租交纳：以甲方正式向乙方交房屋钥匙之日起计算。……第五条、住房押金。乙方需交纳房屋押金叁万元整。押金的作用：……3、甲方允许乙方租赁房屋期间可以采用联营或转租经营……第七条、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：地面铺设的地板砖无偿归属甲方所有，其他装饰物品由乙方自行处理。第八条、免责条件。1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。3、如因上级文件要求不允许甲方租赁房屋，使甲乙双方造成损失，甲乙双方互不承担赔偿责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间结算，多退少补……”。合同签订后，在原告刘文生向被告交纳房租后，被告许昌市烈士陵园管理处按照合同的约定向原告交付了房屋。原告刘文生对所租赁的房屋进行了装修，与其妻刘金焕在租赁房屋经营“许昌魏都宜家副食店便利店”。期间，原告刘文生按照合同约定给付被告许昌市烈士陵园管理房屋租金至2016年9月30日。2011年3月25日，原告刘文生作为转租人、张宏伟作为承租人签订房屋转租合同一份，将原告刘文生承租的座落于烈士陵园中房大街临街房自西向东（1-2间）楼上楼下4间房屋全部转租给张宏伟使用。后因张宏伟又将房屋转让给胡玉娥、刘传军，原告刘文生于2014年3月20日解除与张宏伟的转租合同，并收回房屋。自2014年4月起，张俊超作为实际承租人承租本案涉案房屋自西向东（1-2间）楼上楼下4间房屋，并于2014年7月6日通过银行转账方式向原告刘文生交纳2014年4月20日至2016年4月20日两年的房租共计240000元。后原告刘文生与张俊超之间发生纠纷诉至本院，本院作出（2016）豫1002民初2039号民事判决书载明：“一、被告张俊超于本判决生效后三十日内腾退承租的位于许昌市××都路与××交叉口向东××门面房4间，并将房屋交还给原告刘文生；二、被告张俊超应于2016年4月21日起按每月70元/㎡的价格向原告刘文生支付房屋占用费损失，计算至被告张俊超腾空、返还房屋之日止；三、驳回原告刘文生的其他诉讼请求”。后张俊超提出上诉，许昌市中级人民法院于2016年11月13日作出的（2016）豫10民终2808号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判”，并于2016年12月11日送达各方当事人。2014年3月20日，原告刘文生作为转租人（甲方），与作为承租人（乙方）的万洪涛签订《房屋转租合同》一份，将原告承租的座落于烈士陵园中房大街临街房自西向东（3-4间）楼上楼下4间房全部转租给万洪涛，由万洪涛开办经营许昌家辉装饰工程有限公司使用。2016年3月20日，原告刘文生与万洪涛再次签订《房屋转租合同》，租赁期间延长至2018年3月20日。2016年9月19日，原告刘文生向被告许昌市烈士陵园管理处工作人员王洪个人账户转款62400元，并附言“按之前惯例交纳16年至17年房租”，后该款项被退回。2016年9月22日，原告刘文生分两次向被告许昌市烈士陵园管理处转账汇款26000元、5200元。2016年9月27日，被告许昌市烈士陵园管理处向原告刘文生送达《依法解除房屋租赁合同通知书》，内容为：“刘文生：为保障市烈士陵园改、扩建项目顺利实施，魏都区人民政府依法将对烈士陵园改扩建项目规划用地范围内的建筑物附属设施全部拆除。根据以上情况，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，我处与你解除房屋租赁合同。自本通知送达之日起，即视为我处与你在2007年8月27日签订的房屋租赁合同自行解除。你应当在2016年9月30日内自行腾退房屋，并向我处交付房屋。在规定期限内腾退房屋的，我处将据实退还相应的房屋租赁费，并给予适当的提前搬迁奖励费、装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费。逾期拒不腾退房屋的，将视为房屋承租人对我处财产侵权行为，我处将依法向人民法院起诉并申请强制执行，且不再支付任何补偿费，并依法追索相应的赔偿费、违约金，由此所造成的经济损失和法律后果均由你自行承担”。原告刘文生收到该通知后，在该通知中签署“我坚决不同意解除合同”。另查明：许昌市烈士陵园改扩建项目于2016年2月29日经许昌市城乡规划建设委员会会议审议通过，属市政建设项目。本院认为，原告刘文生、被告许昌市烈士陵园管理处于2007年8月27日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示,原、被告双方均应根据该合同约定履行。虽然《房屋租赁合同》约定“房屋租赁期限为10年”，但烈士陵园改扩建工程属于市政建设工程，涉案房屋即将被征收并予以拆除，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。在此情况下，被告许昌市烈士陵园管理处于2016年9月27日向原告送达《依法解除房屋租赁合同通知书》，解除与原告之间的租赁合同并无不当。原告刘文生虽对解除合同有异议，但未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告之间的《房屋租赁合同》自2016年9月27日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。故被告许昌市烈士陵园管理处应当将其收取原告的定金30000元、以及原告刘文生通过银行转账所给付的2016年-2017年半年房租31200元予以返还原告。《房屋租赁合同》第八条免责条件约定：“……2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担赔偿责任……”。故原告刘文生要求被告许昌市烈士陵园管理处赔偿其在2016年9月21日至2018年4月1日之间转租房屋所应获取的租金利益382800元及给付违约金30000元之请求，于法无据，本院不予支持。本案租赁合同履行过程中，原告刘文生虽对涉案租赁房屋进行了装修、安装了门窗防护设施及窗帘，但其根据《房屋租赁合同》的约定于2014年3月、4月将本案所涉租赁房屋分别转租给第三人万洪涛、张俊超，其对房屋进行的装修及安装的门窗防护设施、窗帘也随之交付给第三人；且在原告刘文生与第三人万洪涛签订的《房屋转租合同》、或者与第三人张俊超实际形成的租赁关系中并未对房屋装修、门窗防护设施、窗帘的归属进行约定。现因本案涉案租赁房屋被许昌市魏都区人民政府征收，许昌市魏都区房屋征收管理中心已分别对第三人的装饰装修、停产停业损失、搬迁费进行了补偿。故原告刘文生主张被告许昌市烈士陵园管理处赔偿因拆除导致其装修损失、门窗防护设施费、窗帘费之请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据。原告刘文生在将涉案租赁房屋予以转租的情况下，仍将其所有的超市设备存放于租赁房屋内之说法明显与常理相悖；且原告亦未提供在涉案租赁房屋被拆除时，其所有的超市设备在租赁房屋内存放且因拆除行为导致毁损的证据；故原告刘文生主张因被告的拆除行为导致原告未搬出的超市设备损失之请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌市烈士陵园管理处于本判决生效之日起10日内返还原告刘文生定金30000元；二、被告许昌市烈士陵园管理处于本判决生效之日起10日内返还原告刘文生2016年-2017年半年房租31200元；三、驳回原告刘文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11758元，由原告刘文生负担10428元，被告许昌市烈士陵园管理处负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  尚建辉人民陪审员  李献甫人民陪审员  郭 丽二〇一七年六月八日书 记 员  李 叶