江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初4581号原告：南京优派思创房地产营销顾问有限公司，住所地在南京市浦口区汤泉街道山水大道656号。法定代表人：徐中钰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永飞，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：章瑜，江苏天茂律师事务所实习律师。被告：鑫锦观房地产开发江苏有限公司，住所地在新沂市新安镇苏州花苑1A号楼023商铺。法定代表人：关金荣，该公司总裁。委托诉讼代理人：吕守权，江苏永辰律师事务所律师。原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司（以下简称优派公司）与被告鑫锦观房地产开发江苏有限公司（以下简称鑫锦公司）商品房委托代理合同纠纷一案,本院于2016年6月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告优派公司的委托诉讼代理人徐中钰、章瑜，被告鑫锦公司的委托诉讼代理人吕守权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优派公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房销售代理合同；2、判令被告给付原告策划服务费20万元；3、判令被告赔偿原告实际损失39.52万元、违约金200万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系一家房地产营销公司，被告系一家房地产开发公司，2015年4月，原告受被告邀请并组织团队对新沂市商品房市场进行了全面调研，并于2015年8月19日签订《商品房销售代理合同》（以下简称代理合同），约定由原告独家代理销售被告开发的“金钻国际花园”项目的商品房。2015年11月15日，原告按照合同约定向被告提交了《伦敦城营销策略报告》、《伦敦城定位报告》，但被告一直未按约将20万元策划服务费支付给原告。2016年2月24日，被告向原告发出《关于解除通知书》（以下简称通知书），要求解除代理合同。原告认为，自双方代理合同签订以来，原告一直忠实履行合同，而被告未按照合同约定支付原告相关代理费用，故原告依照代理合同的约定，要求判令被告支付原告策划服务费20万元、赔偿实际损失39.52元及违约金200万元。被告鑫锦公司辩称，1、2016年2月24日，被告向原告发出通知书，原告在收到通知书后未向被告提出异议，故双方的代理合同已经解除，故本案不存在合同解除的问题；2、合同虽约定策划服务费20万元，但原告并未完成策划服务的全部工作，故20万元的策划服务费不能全部支付；3、原告既主张实际损失又主张违约金不符合法律规定，原告仅能主张其中一项，且合同已经被解除，原告主张200万元违约金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对下列证据无异议，本院予以确认：1、原、被告于2015年8月19日签订的代理合同；2、被告于2016年2月24日向原告发出的通知书。本院以上证据的真实性、合法性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、代理合同第七条第一项约定被告向原告每月支付策划服务费20万元。原告认为系笔误，本意是策划服务费共20万元，且本起案件也只是主张20万元；被告认为，合同约定策划服务费每月20万元系原告与罗登国恶意串通，并据此作为解除代理合同的依据。对此，本院认为，原告自认策划费共20万元系其真实意思表示，且被告并未因此扩大损失或者加重被告负担，故本院认定代理合同的策划服务费共20万元，对原告“笔误”及被告“恶意串通”的说法均不予采信。2、2015年10月9日、2015年11月5日，罗登国分别在原告提交的《伦敦城定位报告》、《伦敦城营销策略报告》的签收人处签字。原告认为，罗登国系代理合同中被告方的委托人，故罗登国的签字应视为被告已收到原告提供的策划服务。被告认为，被告没有收到原告提交的两份报告，被告不清楚罗登国是否收到；且从笔迹来看，亦不能排除伪造的嫌疑；另外，策划服务贯穿于整个营销过程，特别是开盘前的大量策划工作，原告提供的两份报告并不能证明合同约定的策划服务工作已全部完成。本院认为，罗登国在原、报告的代理合同中作为被告的委托人签字，庭审中，被告亦对代理合同的真实性予以认可，故罗登国在两份报告中签字能够代表被告，本院对两份报告的真实性予以确认。被告怀疑罗登国的签字系伪造，未提供证据证明，本院不予采信。3、翟玉清的劳动合同，李华、霍福盟的合作协议，2015年8月至2016年2月的工资表。原告认为，原告为履行代理合同约定的义务，聘请员工、租赁办公场所共计花费39.52万元；被告对其真实性不予认可，因为工资表的起始时间在劳动合同书签订时间之前，明显系伪造；且包括总经理在内的员工月工资均在5000元以上，原告未提供任何的银行流水、纳税证明及社保证明；原告仅仅完成了部分策划服务工作，楼盘尚未开工，销售代理工作以完全没有展开，原告不可能产生这么多的费用。本院认为，代理合同签订后，原告在被告分文未付的情况下，支付了如此大额的职工工资，且全部为现金支付，亦未提供职工的纳税证明及社保证明予以佐证，庭审中虽陈述在新沂租赁了办公场所，庭后亦未向法庭提供相关证据证明，故本院对原告提供的该项证据的真实性、关联性不予采信。本院认为，原、被告签订的代理合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告受被告邀请到新沂市对房地产市场进行调研并据此策划、分析并向被告提交了两份“伦敦城”项目的报告，能够证明原告已按照合同约定履行了策划服务的相关工作，被告在接受原告提供的策划服务工作后，未按照合同约定支付原告20万元的策划服务费，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付20万元的策划服务费，于法有据，本院予以支持。关于原告要求解除代理合同的诉请，本院认为，根据法律规定，委托合同中的委托人或者受托人可以随时解除合同，原告自认已于2016年2月24日收到被告发出的解除代理合同通知书，故本院确认双方之间的代理合同已于2016年2月24日解除。关于原告主张被告赔偿实际损失39.52万元、违约金200万元的诉请，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告方虽向法庭提交了劳动合同书、用工协议、工资表等证据用以证明原告的实际损失，但在双方代理合同签订后，在合同约定项目尚未开工建设且被告分文未付的情况下，支付了如此大额的职工工资，且全部为现金支付，亦未提供职工的纳税证明及社保证明予以佐证，故本院对原告主张的39.52万元实际损失的诉请依法不予支持。关于原告200万元违约金的诉请，本院认为，被告解除合同的目的并非系自行销售或者委托他人销售，而是基于合同约定项目无法开工建设的这一客观实际，且被告解除合同亦可以有效减少双方损失；原告在项目尚未开工建设的情况下主张预期利益亦缺乏事实依据，故合同约定的200万元违约金明显偏高，基于原告确有损失及被告违约的客观事实，本院酌情将违约金数额调整为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百一十条的规定,判决如下:原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司与被告鑫锦观房地产开发江苏有限公司于2015年8月19日签订的《商品房销售代理合同》于2016年2月24日解除；被告鑫锦观房地产开发江苏有限公司于本判决书生效后十日内支付原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司策划服务费20万元；被告鑫锦观房地产开发江苏有限公司于本判决书生效后十日内支付原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司违约金20万元；驳回原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26000元、诉讼保全费5000元，合计31000元，由原告南京优派思创房地产营销顾问有限公司负担21667元；由被告鑫锦观房地产开发江苏有限公司负担9333元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费26000元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审 判 长  徐 馨人民陪审员  张绍明人民陪审员  徐洪伟二〇一七年六月十九日法官 助理  米庆光书 记 员  邵 雅