广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6007号上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城一期42号商铺，统一社会信用代码91440608665031629F。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：吴恒颖，公司行政主管。被上诉人（原审原告）：杨东文，男，汉族，1992年11月21日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）因与被上诉人杨东文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧浦公司不需支付水、电违约金并且扣减一定数额的迟延交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由杨东文承担。事实和理由：（一）杨东文存在逾期办理银行按揭的违约事由，欧浦公司交房日期可以相应顺延，违约责任可以相互抵扣，欧浦公司不存在逾期交房。根据双方签订的补充协议约定，杨东文应于《商品房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，杨东文应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。杨东文应于2013年8月20日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2013年10月8日，杨东文逾期49天办理银行按揭，欧浦公司交楼日期可以顺延49天。杨东文应向欧浦公司支付逾期付款违约金5880元。合同约定收楼日期为2014年12月31日前，杨东文实际收楼日期为2015年1月1日，由于杨东文逾期办理银行按揭，欧浦公司可顺延交房至2015年2月19日，即使欧浦公司存在逾期交房，违约金的起算日期也应从2015年2月19日起算。（二）一审法院错误适用水、电设施逾期交付使用的违约责任条款。《商品房买卖合同》未约定水、电设施必须竣工验收才能交付使用。欧浦公司在合同约定的交楼日期前已经将水、电设施交付给杨东文使用，杨东文的居住目的以及用水、用电均没有因为水、电未竣工验收而受到影响。《商品房买卖合同》约定水、电设施逾期交付使用的违约责任针对的是出卖人按期交楼而不能按期交付水、电设施给买受人使用，致使买受人在收楼后的居住目的不能实现的违约处罚，该违约责任不得与逾期交楼违约责任合并适用，因为逾期交楼违约责任已经对购买人购房目的不能实现进行了补偿。一审法院同时适用逾期交楼和逾期水电交付的违约罚则，属于对同一事实（不能实现购房居住目的）进行了双重处罚，明显加重了欧浦公司责任，违反公平原则。杨东文辩称，（一）欧浦公司上诉主张杨东文逾期办理银行按揭没有事实依据。杨东文申请银行贷款承担的是向欧浦公司提交申请贷款所需资料的义务，即由欧浦公司指定贷款银行，杨东文提交相关资料并配合欧浦公司获得银行贷款。何时取得银行贷款取决于欧浦公司工作进度、银行审批程序和银行是否及时放款。房屋按揭贷款的整个贷款流程由开发商主导，由开发商选定银行，开发商办理主要手续，业主仅仅是配合提供资料并签字确认，最终银行将购房款打入开发商账号，杨东文没有选择余地，欧浦公司将所谓的逾期办理银行按揭归责于杨东文，没有法律依据。欧浦公司上诉提出杨东文逾期办理银行按揭故应互相抵扣违约责任，但欧浦公司一审中没有提出反诉，也没有另行提出诉讼，不符合抵销的法律规定。欧浦公司所谓抵扣事由已经超过了诉讼时效，不应支持。（二）欧浦公司违反《商品房买卖合同》第十四条的规定，交付房屋时供水、供电设施未经竣工验收合格，构成违约，欧浦公司应该承担违约责任。杨东文向一审法院起诉请求：1.欧浦公司向杨东文支付逾期交付房屋的违约金32271.17元及利息（利息自2015年6月9日始以所欠违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2.欧浦公司向杨东文支付逾期供电竣工验收的违约金共17749.14元及利息（利息自2015年12月18日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；3.欧浦公司向杨东文支付逾期供水竣工验收的违约金共26169.9元及利息（利息自2016年6月2日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；4.欧浦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月15日，杨东文、欧浦公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨东文购买欧浦公司开发的位于佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城2座3层3梯302房，建筑面积为128.75平方米，总房价款为504237元；付款方式为2013年8月15日前支付首付款154237元整，余款350000元通过办理银行按揭贷款支付；第八条“欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付给杨东文使用；第九条“欧浦公司逾期交房的，……逾期超过60天的，杨东文要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向杨东文支付已交付房价款万分之四的违约金”；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件；2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金”。双方签订的补充协议第7点第2项约定“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”。合同签订后，杨东文向欧浦公司支付了全部购房款。欧浦公司交付给杨东文的房屋接通的是临时用水、临时用电，涉案房屋于2015年12月18日通过配电工程竣工验收，于2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杨东文、欧浦公司于2013年8月15日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于杨东文主张逾期交楼违约金的问题，按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给杨东文使用。逾期超过60天的，杨东文要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司按日向杨东文支付已交付房价款万分之四的违约金。涉案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日完成备案登记。根据欧浦公司提交的业主收楼资料签收单，杨东文是于2015年1月1日收楼的，但按照合同约定，至2015年6月9日涉案房屋才达到交付标准。杨东文购买商品房总价为504237元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天即32271.17元（504237元×0.0004×160天），杨东文的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于欧浦公司提出的杨东文在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故一审法院在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。关于杨东文主张逾期供水、供电违约金的问题，按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第十四条第一款第一项约定：“供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。”第二款约定：“如果在规定日期未达到使用条件、双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件。2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金。”另外，双方签订的补充协议第7点第2项约定：“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件。”涉案房屋于2015年12月18日通过配电工程竣工验收，于2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收。综上所述，涉案房屋接通的是临时用水、临时用电，不符合合同约定，应视为违约。鉴于杨东文未提供证据证明实际遭受的损失，且欧浦公司提出双方约定的违约金过高，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定欧浦公司支付水、电违约金3000元。关于杨东文请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故一审法院对杨东文该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨东文支付逾期交房的违约金32271.17元；二、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨东文支付水、电违约金3000元；三、驳回杨东文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，因适用简易程序减半收取852.5元，由欧浦公司负担395元，杨东文负担457.5元。本院二审期间，欧浦公司、杨东文均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点在于欧浦公司是否应当向杨东文支付逾期交房违约金；欧浦公司主张杨东文逾期付款、交房日期应予顺延的主张是否应予支持；欧浦公司是否应当向杨东文支付逾期供电违约金、逾期供水违约金；如果应予支付，则逾期供电违约金、逾期供水违约金的数额是多少。关于欧浦公司是否应当向杨东文支付逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》第八、九条约定欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给杨东文使用；逾期超过60天，杨东文要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止欧浦公司按日向杨东文支付已交付房价款万分之四的违约金。涉案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，亦即涉案房屋自2015年6月9日才具备合同约定的交付条件，故此，欧浦公司存在逾期交楼的违约行为，应按照合同上述约定，向杨东文支付逾期交房违约金32271.17元。关于欧浦公司主张杨东文逾期付款、交房日期应予顺延的主张是否应予支持的问题。欧浦公司主张杨东文逾期付款49天、涉案房屋交付日期应予顺延49天，对此，由于一方面欧浦公司并未提供充分证据证明杨东文存有逾期付款的案件事实，其该抗辩主张依据不充分，不足采信。另一方面，即使杨东文确实存有逾期付款之违约情形，因欧浦公司于本案一审时并未提起反诉追究杨东文逾期付款的违约责任，若欧浦公司认为杨东文逾期付款之违约行为致其受有损失，其尚可通过另案起诉以获取救济。是故，本院对其该主张不予支持。关于欧浦公司是否应当向杨东文支付逾期供电违约金、逾期供水违约金的问题。杨东文与欧浦公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。根据双方《商品房买卖合同》第十四条第一款“供水、供电在该商品房交付时达到使用条件”以及补充协议第7点第2项“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”的约定，本案中，欧浦公司交付给杨东文的房屋接通的是临时用水、临时用电，未依合同约定达到水、电设施正常运作的条件，直至2015年12月18日通过配电工程竣工验收、至2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收，才具备了合同约定的条件，未正常通水、通电期间造成杨东文不能正常居住使用涉案房屋，欧浦公司的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，欧浦公司应承担相应的违约责任，按照双方合同的上述约定向杨东文支付违约金。欧浦公司上诉主张其交房时已经将水、电设施交给杨东文使用，杨东文的居住目的以及用水、用电没有受到影响，其并不违约，无须支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于逾期供电违约金、逾期供水违约金的数额问题。因杨东文未提供证据证明其实际遭受的损失，且欧浦公司提出合同约定的违约金过高，一审法院结合合同履行情况、欧浦公司已提供临时用水、临时用电之补救措施、兼顾预期利益等因素、参照当地经济水平、根据公平原则和诚实信用原则，判令欧浦公司支付杨东文逾期供水、逾期供电违约金共计3000元，该处理并无不当。欧浦公司上诉主张一审法院同时适用逾期交房和逾期水电交付的违约罚则，属于对同一事实（不能实现购房居住目的）进行了双重处罚，明显加重了欧浦公司责任。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》除了在第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任”之外，在第十四条约定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”。由此可见，双方签订的合同在约定逾期交房违约责任之外，对欧浦公司提供的供水、供电存在的违约责任另行作出了约定。在欧浦公司存在着逾期交房、逾期供水供电等不同的违约行为的情况下，一审法院根据合同约定的违约责任条款判令欧浦公司承担相应的违约责任，处理并无不当。欧浦公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，欧浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269.08元，由上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘  审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年六月二十九日书记员  梁启星