河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0223民初1332号原告（反诉被告）：河南中闽投资发展有限公司。法定代表人：安玉玲，女，任该公司董事长。住所：尉氏县尉州大道中段北侧。委托代理人赵明，男，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：河南省恩大投资集团有限公司。法定代表人：范恩山，男，任该公司董事长。住所：郑州市金水区纬四路**号。委托代理人苏昌丰，男，河南国川事务所律师，代理权限为特别授权。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，在庭审过程中，原告代理人、被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2014年10月29日，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了房屋租赁合同一份。该合同约定，原告将位于尉氏县尉州大道中段北侧的16层主楼、3层群楼、1层地下室设备层租赁给被告用于酒店经营；租期自2014年11月1日至2020年3月31日，共五年零五个月，免租期为五个月；第一年租金200万元，合同签订后七日内支付100万元，2015年3月31日前再支付100万元；第二年租金220万元，支付时间是2016年3月31日前；第三年租金242万元，第四年租金266.2万元，第五年租金292.82万元；在2015年9月30日前，被告必须完成对酒店的装修方案设计、装修施工及人员培训，并达到试营业条件。该合同第十六条第二款第四项规定，被告逾期未足额支付租赁保证金达一个月或未足额支付租金累计达一个月，守约方可书面通知违约方解除合同，除本合同特别约定外，违约方还应向守约方支付与租赁保证金等额的违约金，违约金不足抵付损失的，违约方应赔偿守约方损失与违约金差额的部分；第十七条第三款规定，被告拖欠任何应付未付款项的，自应付款项到期日的第二天起，每拖欠一日，应按未付金额千分之五的比例向原告支付违约金，直至被告还清所有拖欠款项的当日为止。本合同签订后，原告全面适当履行了合同义务，被告除交纳了第一年的第一笔租金100万元外，剩余的到期租金320万元拒不交纳，更没有履行对酒店的装修、人员培训及在2015年9月30日前使酒店达到试营业条件的合同义务，被告的行为构成违约。现诉至法院，请求法院依法判令1、解除原、被告双方于2014年10月29日签订的房屋租赁合同；2、被告支付给原告租金320万元。原告（反诉被告）向法庭提供的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、房产证一份；3、收据二份；4、2016年2月18日的公函一份；5、2016年4月15日的公函一份；6、2015年7月13日的复函一份；7、酒店补充协议一份；8、邮件凭证三份；9、张由恩、王昶、刘丰科出庭作证的证言各一份。被告（反诉原告）辩称，1、同意解除原、被告双方于2014年10月29日签订的房屋租赁合同。2、原告的诉讼请求没有合同及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）未向本院提供证据材料。被告（反诉原告）诉称，2014年10月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份。合同约定，中闽公司将位于尉氏县尉州大道中段北侧的16层主楼、3层裙楼、1层地下室设备层租赁给被告用于酒店经营；租期自2014年11月1日至2020年3月31日，共五年零五个月，免租期为五个月；第一年租金200万元，合同签订后七日内支付保证金50万元及租金100万元等内容；中闽公司于本合同签订后7日内，并已收到恩大公司支付的第一年度租金100万元后，三日内将符合本合同约定的房屋正式交付给恩大公司使用；本合同签订之日起至2019年3月31日，恩大公司可以总价4200万元购买标的房屋，恩大公司已支付的租金可冲抵房等额房款；中闽公司未按约定日期向恩大公司发出标的房屋《交接通知书》超过一个月的，违约方应向守约方支付与租赁保证金等额的违约金，中闽公司逾期交付该房屋的，每逾期一日应按日租金的千分之五向恩大公司支付违约金。合同签订后，恩大公司于2014年10月31日向开封市工商局提出注册企业名称核准工作，详见《企业名称预先核准通知书》。2014年11月5日，恩大公司向中闽公司支付50万元的保证金及100万元的租金。中闽公司应当在收到100万租金后，3日内将符合本合同约定的房屋正式交付给恩大公司使用，并出具由双方签字认可的《交接单》。双方因交付本案涉及的房屋多次协商未果。至到2016年4月15日止，中闽公司给恩大公司发来《公函》一份，称恩大公司已违约应当支付租金320万元，恩大公司收到《公函》回复称，中闽公司在收到恩大公司100万元租金起3日内应当将标的房屋交付，至今未交付已构成违约。现诉至法院，请求法院依法判令反诉被告退还反诉原告保证金50万元及100万元租金。被告（反诉原告）向本院提供的证据有，1、房屋租赁合同一份。2、企业名称预先核准通知书一份。3、个人电子转账凭证一份。4、范云飞的证言及身份证复印件各一份。5、2016年4月15日的公函一份。6、2016年4月26日复函一份。7、照片六张。8.鉴定书一份，证明由于涉案房屋的现状与合同不符，双方一直在反复洽谈之中，涉案房屋未完成交接交付工作。9.被告发给原告的电子邮件打印一份，证明目的同证据8。10.证人证言。原告（反诉被告）辩称，应依法驳回反诉原告的诉讼请求。理由为：1、合同中约定，本案房屋为现状出租、出售；2、反诉被告收到租金100万元后，按照合同的约定，对房屋进行了交接，并将装修方案及图纸交给了反诉原告。3、本案反诉原告没有履行合同是因为其资金链断了，导致合同不能履行。4.对鉴定书真实性无法核实，证人与被告有直接厉害关系，而且这是在经历一审二审后出庭作证的证明内容与事实严重不符。原告（反诉被告）向本院提供的证据有，2015年7月10日的公函一份。经审理查明，2014年10月29日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了房屋租赁合同一份。该合同约定，原告将位于尉氏县尉州大道中段北侧的16层主楼、3层群楼、1层地下室设备层租赁给被告用于酒店经营；租期自2014年11月1日至2020年3月31日，共五年零五个月，免租期为五个月；第一年租金200万元，合同签订后七日内支付100万元，2015年3月31日前再支付100万元；第二年租金220万元，支付时间是2016年3月31日前；第三年租金242万元，第四年租金266.2万元，第五年租金292.82万元；在2015年9月30日前，被告必须完成对酒店的装修方案设计、装修施工及人员培训，并达到试营业条件。合同签订后，被告按合同约定支付给原告保证金50万元。租金100万元。随后双方就合同第五条现状交付发生认识上的分歧。原告认为合同签订后，向被告交付了施工图纸即为交付。被告认为原被告双方没有在交付单上签字，原告没有交付标的物。双方就交付标的房屋事宜多次交涉未果。现原告起诉来院要求：1.解除租赁合同。2.判令被告支付租金320万元。在诉讼答辩过程中，被告同意解除合同并提起反诉，要求原告退还保证金50万元及房屋租金100万元。本院认为：一、原被告双方在平等自愿的基础上，达成的房屋租赁协议不违犯法律强制性规定。合同依法成立。双方同意以原告的起诉日2016年3月30日为合同解除日，这是原被告双方的真实意思表示，本院予以认可。二、本案原告起诉被告支付租金，被告反诉请求原告退还保证金及已经交付的租金，实质上双方争议的焦点无论本诉还是反诉就是房屋是否交付。如果认为房屋已交付，被告应支付下余租金；如果认为标的物没有交付，被告请求原告退还保证金及已付租金应予支持。本院认为即使双方约定为现状交付，作为出租方也必须履行如下义务：（一）房屋须经有关职能部门验收，原告应交付验收审批手续。(二)房屋看管人员应在交接手续上签字，以便确定风险转移时间点。（三）重大附属设备如空调、电梯、供暖设备应清点数量、主要部件。合格证是否齐全，及出租方应提供供货商信息。（四）此租赁合同租期五年零五个月，租期较长；租金1221.2万，租费较高。租赁合同的交接单应当采取双方认可的较规范的书面形式。在庭审中，作为出租方的原告没有证据证明已履行上述义务。本院认为仅交付施工图纸，不能认定此房屋交付。三、原被告双方同意解除合同，合同保证金已无实际意义，原告理应退还被告保证金五十万元。四、从2014年11月1日至2016年03月30日（合同解除日）共一年零五个月，去除五个月的免租期，净剩租期一年，第一年租金200万。从合同订立到解除，原被告双方对损失的扩大均有责任，各承担50%的租金即100万。被告支付给原告的租金100万不予退还，下余租金被告不再支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、判决如下：一、原被告于2014年10月29日签订的房屋租赁合同于2016年3月30日解除。反诉被告河南中闽投资发展有限公司于本判决生效十日内退还反诉原告河南省恩大投资集团有限公司保证金50万元。驳回原告的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉32400元、反诉9150元，由原告河南中闽投资发展有限公司承担32400元。由被告河南省恩大投资集团有限公司承担9150元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  文 魏人民陪审员  谷庆林人民陪审员  刘书香二〇一七年六月十九日书 记 员  杨 萍