河北省沧州市新华区人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀0902民初983号原告：吴忠艳，女，汉族，1968年2月6日生，住沧州市沧县，。委托诉讼代理人：张微，河北浮阳律师事务所律师。被告：沧州市安居房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区北环路广厦小区付6号楼，统一社会信用代码：91130900661069654X。法定代表人：董瑜，该公司董事长，。被告：沧州浙商义乌小商品城服务有限公司，住所地沧州市新华区北环路广厦小区付6号楼，统一社会信用代码：91130900059447253W。法定代表人：宋兴山，该公司经理，。二被告委托诉讼代理人：张树强，河北通和律师事务所律师。原告吴忠艳与被告沧州市安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司）、沧州浙商义乌小商品城服务有限公司（以下简称小商品城服务公司）买卖合同、委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张微，被告安居房地产公司、小商品城服务公司诉讼代理人张树强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年1月21日购买被告安居房地产公司开发的坐落于沧州义乌小商品城的4-2-156号商铺，并于当日交纳了全部购房款。同时签订了委托经营合同，约定了被告于每年1月20日后15天内支付原告上一年度的收益，即以购房款为基数第一年至第四年按10%，第五年按20%，第六至第十年按8%的比例向原告支付收益。但二被告不讲诚信，只给付了一年的约定收益，后经原告无数次催要，被告均以无钱为由推脱。被告的行为已构成恶意、根本违约。原告于2017年3月19日书面通知二被告依法解除了委托经营合同，并要求其三日内将所涉商铺交付我方，并还清所欠款项，但其至今不予履行。为此，诉请法院判令：1、二被告将原告所有的4-2-156号商铺交付给原告；2、二被告给付所欠原告的收益款、违约金及银行利息暂定30878.5元（计算至被告实际交付商铺之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告安居房地产公司、小商品城服务公司辩称，1、对于原告要求交付商铺的请求，我方认为原被告之前所签订的小商品城订房协议属于无效合同，自始可以撤销，该协议不具备落实的可能性。此外，在实际建设过程中，布局和结构已发生变化，被告方无法按照合同约定的区域、位置、面积向各原告交付。因此，原告此项请求从法律上、事实上都不应得到支持。2、对于原告所诉收益款（租金），我方同意返还原告本次无效买卖合同的本金、利息损失及合法损失。但因被告小商品城服务公司与各原告所签订的委托经营合同也属于无效合同，故被告不同意按约定支付收益款（租金），并请求法院驳回原告该项诉求。因涉案两份合同均属无效，根据合同法相关规定，不存在被告支付违约金问题。经审理查明，原告与被告安居房地产公司于2014年1月21日签订沧州义乌小商品城定房协议一份，约定：原告购买被告安居房地产公司开发的沧州义乌小商品城项目的4-2-156号商铺一处，总建筑面积11.96平方米，单价为每平方米9893.06元，总计房价款为118321元。原告于当日交清全部房价款。同时，原告（甲方）与被告小商品城服务公司、安居房地产公司（乙方）签订委托经营合同一份，主要内容为，甲方向被告安居房地产公司购买标的物业，所购标的物业位于沧州义乌小商品城4-2-156号商铺，总建筑面积11.96平方米，用途为商业用途；甲方同意委托乙方在经营管理期限内经营管理的物业，乙方同意接受甲方的委托在经营管理期限内经营管理标的物业；经营管理期限自2014年1月21日至2024年1月20日。该委托经营合同约定：委托期限内乙方每年按照甲方合同总房价为基数，第一年至第四年按10%，第五年按20%，第六至第十年按8%的比例向原告支付收益；乙方每年1月20日后15日内支付甲方上一年的收益。该委托经营合同第13.2.1条款约定：若乙方未按本合同约定履行受托人义务，或者由于乙方故意或重大过失行为给甲方造成损失，应当赔偿甲方因此受到的损失。在上述定房协议、委托经营合同实际履行中，被告按照约定比例向原告支付了第一年的收益（租金）11832.1元后，自2015年1月21日起未能履行支付收益（租金）义务。为此，被告安居房地产公司分别于2016年1月18日、2016年3月31日、2016年8月31日对包括原告在内的相关业主作出书面承诺和延期交付解决方案，其中载明：对商城欠租（返租）、退铺的商户，我公司将严格按照约定承诺时限进行兑现，返租标准不变；同时按应付日期与实际给付日期的具体时间间隔，以银行同期固定利息计算财务成本，即如间隔1年或1年以内的，按银行1年固定利率计算；超过1年不满2年的，按2年固定利率计算；通过现金或其他商定形式给付。2017年3月19日，包括原告在内的50名商铺业主向被告安居房地产公司、小商品城服务公司分别邮寄送达解除委托经营合同通知书，主要内容为，鉴于安居房地产公司、小商品城服务公司不讲诚信恶意违约，至今不按合同约定支付相应收益，且经我方多方多次要求仍不履行。为此书面通知你方，自接到此通知之日起解除双方的委托经营合同，并限你方三日内将所涉商铺交付我方，还清所欠款项。但二被告收到该通知后未予回复。本案原告诉讼代理人接受原告等51名商铺业主委托后，于2017年3月29日向安居房地产公司、小商品城服务公司邮寄送达律师函，要求被告公司本着诚实信用原则和认真负责的态度，在接到函告后三日内将所涉商铺交付给51名业主，并支付全额欠款或作出书面明确的支付方案。但二被告收到该律师函后未予回复。另查明，被告安居房地产公司、小商品城服务公司主张涉案定房协议、委托经营合同无效的理由为：被告安居房地产公司与原告签订定房协议时所预售房产为“五证”皆无状态，即被告不具备对涉案商铺进行销售的合法条件和权利；故原告并没有合法取得涉案商铺的法定权利，其无权对涉案商铺与被告小商品城服务公司签订委托经营合同。对此经原告庭后核实，被告安居房地产公司至今尚未取得涉案商铺的商品房预售许可证明。据此本院认为，原告主张定房协议、委托经营合同合法有效，与本院根据案件事实所认定的合同效力不一致。本院遂依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定向原告进行释明，并征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持不变更原诉讼请求。上述事实有原告提交的如下证据，以及庭审笔录可以证实：1、沧州义乌小商品城定房协议；2、支付商铺房款收据；3、委托经营合同；4、解除委托经营合同通知书、律师函及邮寄回执；5、安居房地产公司作出的关于对义乌商品城业主的承诺说明、关于对石山新天地业主的承诺、关于石山新天地项目延期交付的解决方案；6、沧州义乌小商品城而至四层布局图（或商铺确认书）。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，房地产开发企业预售商品房应当取得商品房预售许可证明；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，涉案定房协议和基于该定房协议所签订的委托经营合同，应为无效。原告在定房协议、委托经营合同合法有效前提基础上所提出的诉讼请求，在法院依法释明合同效力后可以变更，但原告坚持不变更原诉讼请求,故原告所诉不符合法定起诉条件，依法应当驳回。但原告有权在被告取得涉案商铺商品房预售许可证明后，按照有效合同另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告吴忠艳的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  李英杰二〇一七年六月十九日书记员  刘文昌