广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终570号上诉人（原审原告）：覃美伦，女，1959年12月20日生，壮族，住广西环江毛南族自治县。委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司，住所地：广西北海市工业园区生活小区住宅楼北楼419房。法定代表人：莫文英，董事长。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司河池分公司，住所地：广西河池市南新东路（制钉厂北面）。负责人：莫文英，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。上诉人覃美伦因与被上诉人广西庆达房地产有限公司（以下简称“庆达公司”）、广西庆达房地产有限公司河池分公司（以下简称“庆达河池分公司”）商品房预售合同纠纷一案,不服金城江区人民法院（2016）桂1202民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人覃美伦的委托诉讼代理人覃小欣，被上诉人庆达公司及庆达河池分公司的委托诉讼代理人沈仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人覃美伦上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由被上诉人支付逾期交房违约金106840元给上诉人；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、相关单位验收合格；买受人付清房款。而合同附件三约定，出卖人交房应达到“一户一表”的使用条件。证明被上诉人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“相关单位验收合格、买受人付清房款”及符合本合同附件三约定的安装“一户一表”达到使用条件，这两个条件均具备才符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的交房条件。上诉人一审提供的（2015）金民初字第883号民事判决书及（2016）桂12民终667号民事判决书，已认定被上诉人未安装“一户一表”，未达到合同约定的交房条件，被上诉人仍需承担逾期交房违约责任。一审法院认定具备“相关单位验收合格、买受人付清房款”即达到合同约定交房条件，属认定事实错误。2、由于被上诉人于2016年6月初才安装“一户一表”，房屋才达到合同约定的交房条件，上诉人请求被上诉人支付延期交房违约金自2013年12月31日至2016年5月31日，符合合同约定和法律规定。一审法院判决被上诉人支付延期交房违约金自2013年12月31日至2014年10月29日无事实及法律依据。3、合同对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的约定，双方对该风险是明知的。同时，该约定具有对等性，任何一方逾期交房或者逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，在上诉人按约定履行了付款义务的情况下，如果调低逾期交房的违约金，不仅对守约方不公平，而且会产生支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。4、上诉人因被上诉人延期交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被上诉人未能提供其因延期交房而给上诉人造成损失的证据，应当按照合同约定承担违约责任。而一审法院根据《合同法》第一百一十四条的约定按6％的调整逾期交房违约金，属适用法律错误。该条规定的是“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，而被上诉人并未提供本案约定的违约金过分高于造成损失的证据，一审法院适用该条规定调整逾期交房违约金，明确错误。且按6％调整逾期交房违约金远远低于合同约定的日万分之五的违约金，显失公平，不符合法律公平、公正的原则。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人庆达公司及庆达河池分公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人覃美伦向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金106840元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月31日，原告覃美伦（买受人）与被告广西庆达房地产有限公司河池分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：覃美伦向该公司购买其开发的位于河池市××区江北西××“××格××花园”小区××区××单元××号房屋一套，建筑面积为99.08平方米，总价款273000元……；第八条、出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、相关单位验收合格；买受人付清房款。6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；2、遭遇恶劣气候影响工程正常进度的；3、因重大技术难题导致工期延长的或者其他非出卖人过错原因造成的延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……第十一条、商品房达到本合同第八条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告覃美伦已付清房价款，被告于2014年11月24日向原告开具房款发票。2013年12月18日，被告广西庆达房地产有限公司河池分公司与河池市天泰物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，将“香格里拉花园”小区委托给物业公司实施前期物业服务，2014年8月25日，被告在“香格里拉花园”小区张贴“交房公告”。2014年10月29日，施工单位广西圣泰建设工程有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西南都建筑设计有限公司、监理单位河池市工程监理有限责任公司、建设单位广西庆达房地产有限公司五方单位在工程竣工验收意见上签章，认可“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼工程质量合格。根据与本案属同一小区、相同类型的案件，已经生效的民事判决书认定：本案两被告未能按照合同约定在2013年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任；违约金计算的起止时间应从合同约定的交房日次日起即自2013年12月31日起至被告提供的“钥匙领取记录本”上载明的原告实际签领房屋装修钥匙之时止。另查明，本案“钥匙领取记录本”上未见原告签领房屋装修钥匙签名记录。一审法院认为，综合双方诉辩，本案的争议焦点是：原告的起诉是否超过诉讼时效？原告的诉讼请求是否具备事实和法律依据。原、被告所签订的《商品房买卖合同》及附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。具体到本案，根据原被告双方签订的合同约定，逾期交房的违约金按日计算，逐日产生，虽本案合同并未约定被告支付违约金的具体期限，但根据法律规定，原告在可主张的整段逾期交房违约金的每日均有权随时向被告主张支付全部或部分逾期交房违约金，本案的逾期交房违约金系分别独立的债权，其诉讼时效亦应逐日计算，故本案起诉未超过诉讼时效。根据生效民事判决书认定，本案违约金计算起止时间从合同约定交房次日起至原告实际签领房屋装修钥匙之日止。本案未见有原告签领钥匙记录，其主张的2015年5月31日不是实际收房日，故本案原告主张的收房时间缺乏事实依据，不予采信。经查明，被告在2014年8月25日已经书面公告通知原告等业主收房，本案中，虽被告通知业主收房的方式在通知效果上存在一定瑕疵，但根据本案《商品房买卖合同》的约定，被告通知方式并未违反“书面通知”的原则性约定，合同亦未明确约定被告必须采用何种书面方式进行通知。而本案涉诉商品房于2014年10月29日经五方验收合格，符合合同约定可以交付业主的条件，自2014年8月25日书面公告收房至2014年10月29日房屋经验收可以交付，原告未能证明系因合同约定的正当理由未在领取钥匙记录本上签名收房，故原告未能收房，系其自身原因导致，被告不应承担违约责任。本案原告主张的逾期交房违约金计付时间应自2013年12月31日起至2014年10月29日止。被告辩称自原告起诉之日起向前倒推两年计付违约金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，该辩称违反法律规定，不予采信。因本案原、被告对违约金的计付标准未达成一致意见，根据本案《商品房买卖合同》约定，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。本院认为，评判本案逾期交房违约金是否过高，可参照已付房价款按照中国人民银行同期同类贷款利息来确定，本案合同约定的违约金计算标准已经超过2014年中国人民银行发布的一年期贷款基准利率6%，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一百一十四条的规定，调整本案违约金的计付标准为6%/年。根据以上标准，本案被告应支付原告的逾期交房违约金为273000元×6%/年/365日×302日≈13553元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司支付原告覃美伦逾期交房违约金13553元；二、驳回原告覃美伦的其他诉讼请求。一审案件受理费2708元，减半收取1354元（原告已预交），由原告负担1219元，两被告共同负担135元。本院二审期间双方未提交新的证据。二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》附件三“装修、设备标准”条款“1、建筑室内部分”约定“供水、供电、电视、电话线路：给水安装至户，预留接口；排水按施工图或设计变更图安装，预留排水接口；供电、电视、电话线路至入户门口。供水、供电独立一户一表”。在该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……2、出卖人通知交付之日起一个月内限期整改，工料等费用由出卖人承担”。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金106840元是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于房屋交付条件问题，双方在合同“房屋交付期限及条件”条款明确约定交付的两个条件是相关单位验收合格及买受人付清房款；逾期交房的违约责任是出卖人支付逾期违约金。根据查明的案件事实，本案房屋已达到交付条件。被上诉人由于逾期交房应支付违约金给上诉人，一审认定被上诉人应支付2013年12月31日至2014年10月29日的违约金给上诉人无误，数额正确，本院予以确认。对于水电安装问题，双方在合同附件“装修、设备标准”条款中对相关标准作了明确约定；安装不符合约定标准的，出卖人应承担的违约责任是限期整改及承担工料费用。房屋交付条件及水电安装分别属于合同不同的条款内容，双方当事人对于两者的约定内容具体明确，两者的违约责任承担方式并不相同。对于水电安装未达到“一户一表”安装标准的，上诉人依据合同可以请求被上诉人承担的违约责任是限期整改及支付工料费用而不是支付违约金，因此，上诉人请求被上诉人支付2014年10月30日至2016年5月31日的逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。对于违约金调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方在合同中约定交房条件是相关单位验收合格及买受人付清房款，交房时间是2013年12月30日前。被上诉人于2014年8月25日在“香格里拉花园”小区张贴“交房公告”，2014年10月29日“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼才经五方验收合格，被上诉人逾期交房，构成违约，应当支付违约金。从通常情况判断，被上诉人逾期交房给上诉人造成的损失主要体现在延迟入住而支出的租金损失，由此可以参照当地家庭住房租赁价格及延期交房时间来计算上诉人的损失，结合房屋地段、面积等因素考虑，酌定按1000元∕月计算租金，延期时间自2014年1月1日至房屋验收合格之日即2014年10月29日止共计10个月，从而计算出租金损失大约是10000元。上诉人按合同约定的违约金支付标准计算违约金数额是106840元，该数额明显超过其损失数额的30%，被上诉人请求调整违约金有事实及法律依据，本院依法予以调整。因违约金兼具补偿性及惩罚性的法律性质，目的在于填补守约方造成的损失及对违约方的惩罚。结合本案的事实，一审参照中国人民银行同期同类贷款利息标准来确定违约金数额并无不当，计算得出的违约金数额与前述上诉人的租金损失数额相差不大，略有增幅，故本院对一审认定的违约金数额予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由上诉人覃美伦负担。本判决为终审判决。审判长  蒋林飞审判员  韦 媛审判员  张桂生二〇一七年六月二十八日书记员  罗盛壮