广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2379号上诉人（原审原告）:郭某,男,汉族,1974年6月6日出生,住址：广东省增城市,委托诉讼代理人:刘瑞峰,系北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱卫江,系北京市天岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:惠州市某实业有限公司。住所地:惠州市博罗县法定代表人:黄某,系该公司总经理。委托诉讼代理人:张宏宇、陈基涛，均系广东展豪律师事务所律师。上诉人郭某因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2015）惠博法宁民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告诉称，原告与被告于2013年9月3日签订《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》，约定原告预约订购的物业位于博罗县某村委会“某山水花园”项目XX栋XX号住宅单元，建筑面积310.12平方米，签订协议书时原告向被告交付诚意金￥30万元。协议约定被告取得预售许可证就应当通知原告签订商品房买卖合同，至2014年9月原告仍没有接到通知，此时原告已举家到北京市经商，更没有在被告处购房的必要，后咨询相关政府行政部门得知，房产公司在没有取得预售许可证之前是不能向购买人收取购房诚意金，原告多次要求被告退回诚意金但均被拒绝。为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、判令被告与原告签订的《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》无效，归还原告购房诚意金30万元；2、判令被告向原告支付利息暂计：38096.66元(利息从2013年9月4日起计算至被告还清本息止，利率按交付诚意金时的中国人民银行同期贷款利率计算)；3、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件。2、工商查询证明。3、协议书。4、收据。被告辩称，一、原告诉求原、被告双方所签订的协议无效，没有事实和法律依据。被告认为该协议书从性质上讲并非商品房预售合同或买卖合同。从其协议书内容来看，依法应为原、被告就所购房产所签订的认购书或者说是预约书。在该协议书中被告已充分向本案的原告告知了认购房产的实际情况。签协议时告知原告没有商品房预售许可证，协议书也有载明是没有商品房预售许可证，须拿到预售证再通知签订买卖合同。该协议书核心的内容是双方关于购买房产优惠的认定。原被告所涉及交易模式也是符合我国现行的销售和预售的常理和惯例的，而且被告认为涉案协议是真实自愿的表示，不存在欺骗，该协议是合法有效的。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，纵使法庭认定案涉协议构成商品房买卖合同效力的话，基于案涉纠纷之前被告在2013年12月24日已获得预售许可证，该合同合法有效。同时根据该解释第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依据上述事实和法律，被告认为该协议合法有效。原告向被告提起的诉讼没有任何法律依据，应予以驳回。三、事实上在双方签订案涉协议后，特别是在被告办理预售许可证之后，被告所聘雇的销售人员多次向原告进行通知，要求他到售楼部履行签约买卖合同和交付购买款的义务。原告本人也是多次去售楼部也向我们明确通过按揭购楼方式购买案涉房产并且授权被告人员去人民银行调取被告诚信记录，大概在2014年8月。原告也向被告方提交贷款所需的银行流水，户口本，结婚证等材料是用作贷款。被告认为以上证据及事实足以证明被告依法取得预售许可之后通知原告签订合同的事实，并不存在原告诉状中说没有通知原告。在双方已经签订涉案协议，被告作为开发商不进行对外出卖或者进行销售是不符合常理的。被告明确向原告发出签订案涉买卖合同及履行双方约定购房款的通知。倘若原告坚持单方解除双方签订的协议，应全额没收交付的定金。原审被告一对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有：1、预售许可证。2、购买房屋贷款手续资料（含原告银行流水，身份证，户口本，结婚证，原告及原告配偶个人信用报告）。3、福田镇某山水花园合同书及证明。经开庭质证，被告对原告提交的证据的质证意见：对证据1、2真实性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性给予认可，被告确实收取了原告订金30万元，合同约定的内容是定金并非诚意金。原告对被告提交的证据的质证意见：对证据1有异议，预售许可证反映的有效期是从2013年12月到2015年12月，发证日期是2015年6月10日，发证期与有效期相矛盾。对证据2的三性无异议。对证据3无异议。一审法院查明的事实原审法院经审理查明，2013年9月3日，原告与被告签订《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》主要约定，原告委托被告优惠价购买其公司开发的“某山水花园”项目一期住宅单位，原告预约订购的物业位于博罗县某村委会“某山水花园”项目41栋02号住宅单元物业，建筑面积310.12平方米；该物业定价为建筑面积每平方米7808元，总价为2421417元（贰佰肆拾贰万壹仟肆佰壹拾柒元）；原告同意支付定金300000元给被告，被告开具定金收据给原告并承诺优惠30万，即该物业的实际销售总价为2121417元，另，可享受老带新优惠2000元，即价格为2119417元；被告承诺，该项目获得商品房预售许可证前，原告随时可以要求终止该协议，被告接到原告终止协议要求后7天内全额（不计利息）退还订金给原告；《商品房买卖合同》签订时间约2013年10月，以该项目拿到商品房预售许可证通知原告为准；待原告与发展商签订《商品房买卖合同》时，原告所支付的定金自动转为购买该单位的首期款或相关购房费用，由发展商开出购房收据给原告，原告将定金收据及协议书退还给被告；原告接到被告通知7天内必须与发展商签订《商品房买卖合同》，如出现原告不能按时签订上述合同的情况，被告有权终止协议，并有权将物业另行出售，无需事前通知原告，所收原告定金不予退还。协议签订后，原告依照协议的约定向被告支付定金300000元，被告出具收据给原告确认收到该款项。后双方产生纠纷，原告于2015年10月19日向本院起诉。再查，涉案房屋已取得商品房预售许可证，编号为博预许字第2013092号。发证日期为2015年6月10日，有效期自2013年12月24日至2015年12月23日（过期无效），备注为延期。一审法院的判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，且被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因而双方签订的《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》是合法有效的，故原告诉请《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》无效，理由不充分，本院不予支持。至于诚意金300000元的问题，按《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》约定该款300000元应为定金，因双方签订的《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》是合法有效的，现原告主张《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》无效而要求被告返还购房定金300000元及相应利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张被告存在欺诈行为，房屋质量无法保证，未向本院提供充分有效的证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郭某的诉讼请求。案件受理费6371元，由原告郭某负担。当事人二审诉辩意见上诉人郭某不服原审判决上诉，请求：1、撤销惠州市博罗县人民法院(2015)惠博法民初字第306号民事判决书,依法予以改判;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：原审法院在查明事实后没有正确适应法律,导致判决错误。一审查明的事实:1、2013年9月3日,上诉人与被上诉人签订《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》,协议约定被上诉人取得预售许可证就应当及时通知上诉人与其签订商品房买卖合同。2、被上诉人承认并提交证据证明:其在2013年12月取得预售许可证,被上诉人的证人陈某证明2014年9月就通知了上诉人要求签订买卖合同,上诉人据被上诉人业务员的要求提供了银行流水及相关的资料。3、2014年11月才第一次去看涉案房屋,但此时涉案房屋仍然在施工。2015年7月上诉人接到被上诉人的通知,要求签订买卖合同。4、被上诉人于2015年6月10日才取得销售许可证。二、根据以上查明的事实,被上诉人一直在欺骗上诉人。1、2014年9月通知上诉人签订买卖合同,上诉人提交了相关资料,买卖合同却没有签订,此时被上诉人没有取得销售许可证何来签订房屋买卖合同?2015年7月被上诉人再次通知上诉人签订买卖合同。但自始至终上诉人要求被上诉人出示销售许可证,但被上诉人均没有出示。2、另外,法庭查明被上诉人于2015年6月10日才取得销售许可证。由此证明被上诉人一直在隐瞒事实真相,欺骗上诉人,如此无良、没有诚信的企业法律仍然要维护它?消费者的权益该如何得到保护?综上,被上诉人从签订《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》起至要求上诉人签订房屋买卖合同时均存在欺诈行为,原审判决适用法律错误,请求依法予以改判。郭某在庭审中补充上诉意见，如下:原审判决事实不清,适用法律错误。表现在:1、对于上诉人交付的30万元的性质认定错误,该款项是诚意金,不是定金。一审法院不能仅仅凭协议书约定认定30万元的性质。2、对相关事实不清,一审法院以上诉人起诉前,被上诉人取得预售许可证为由认定合同有效,但是被上诉人在2015年6月份取得预售许可证并没有告知上诉人,也没有通知上诉人签订合同。直到一审开庭的时候,预售许可证已经到期失效了,一审开庭时候被上诉人不存在预售许可证。一审庭审时候被上诉人也始终没有出示预售许可证原件。被上诉人惠州市某实业有限公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以驳回上诉人全部诉讼请求。2、上诉人主张案涉30万元收款为诚意金,并非原审法院认定的定金,上诉人该观点违背事实。在案涉协议中,关于30万款项性质有明确说明,是定金。3、关于案涉房产的预售证的首次取得时间,并非上诉人所主张的2015年6月10日。根据原审我方提交的预售证显示,首次预售资格许可证获得时间是2013年12月24日。关于预售证是有有效期的,被上诉人向原审法院提交的许可证的发证日期是2015年6月10日,但是恳请法庭注意两个细节,备注一栏有写明是延期，即证到期后我方依法进行有效延期，即有限期从2013年12月24日至2015年12月23日,并非上诉人所述。同时，原审庭审中,我方有提过关于预售许可证的相关问题,若对方有异议或者法庭有需要,可以向相关部门进行查询,不存在造假问题。3、关于我方获得案涉房屋预售许可证的问题,是没有争议的事实。4、我方认为,就案涉协议性质来讲,并不是商品房预售合同或者买卖合同,是预约协议,且基于我方事后取得预售资格后,事实上多次通知上诉人要求签订买卖合同,但是基于上诉人的原因至今没有与我方签订正式的商品房买卖合同。在此,我方正式通知上诉人要立即与被上诉人就案涉房产签订买卖合同,否则我方将依法没收定金。双方当事人在二审中均没有提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明,一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于30万元款项的性质问题。根据双方签订的《委托订购某山水花园项目住宅优惠价协议书》，上诉人支付定金30万元，被上诉人开具定金收据，本案中，虽然收款收据上载明的是诚意金，但是依据涉案协议书的约定，上诉人交付的是定金，并且在一审庭审中，对于法院“你方主张的诚意金是什么性质”的询问，上诉人的回答是，买房时，房地产没有预售许可证时与购买方签订的，是一种定金的性质。由此可见，涉案30万元的性质属于定金。关于该30万元是否应当予以返还的问题。本案中，上诉人主张是因被上诉人未能取得商品房预售许可证而导致双方签订的协议书无效，对此，依据双方在涉案协议书中的约定，该项目取得预售许可证之前，上诉人随时可以要求终止该协议；在发展商取得《商品房预售许可证》后，被上诉人应当及时通知上诉人同发展商签订《商品房买卖合同》，上诉人接到被上诉人通知7天内必须同发展商签订《商品房买卖合同》，如出现上诉人不能按时签订上述合同的情况，被上诉人有权终止本协议，所收定金不予退还。依据上述合同中的内容，可以合理推断，对于签订协议书时被上诉人尚未取得预售许可证这一事实，上诉人是知情并认可的，在被上诉人取得预售许可证之前上诉人也没有提出要终止该协议。根据被上诉人提交的证据显示，其取得的商品房预售许可证有效期为2013年12月24日至2015年12月23日，发证日期是2015年6月10日，也就是说，在一审起诉之前，被上诉人已经取得了预售许可证，现上诉人以未取得预售许可证为由，主张协议书无效或者可撤销，不具有事实与法律依据，本院不予支持。依据上诉人在起诉状以及在庭审中的陈述，上诉人未能与被上诉人签订正式的商品房买卖合同的原因在于，上诉人已举家到北京市经商，没有在被上诉人处购房的必要，以及认为房屋质量存在问题但没有提出充分的证据予以证实，对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案属于“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，依据该条规定，被上诉人有权没收30万元定金，故一审法院没有支持上诉人要求退还30万元及利息的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6371元，由上诉人郭某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 胡 江二〇一七年六月二日法官助理 曾嘉红书 记 员 刘惠芳