江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初3701号原告（反诉被告）：南通九天文化旅游产业投资有限公司,住所地南通市濠西路29号盛和楼4楼。法定代表人：张星旅，总经理。委托代理人：薛祖望、王鑫，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄亮，男，汉族，住南通市崇川区。被告：江苏味来花开电子科技有限公司，住所地南通市崇川区濠北路508号金鳌坊6幢。法定代表人：黄亮，总经理。被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司共同委托代理人：张健、朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。被告：沈美金，女，1992年3月18日出生，汉族，住启东市。原告（反诉被告）南通九天文化旅游产业投资有限公司（以下简称九天公司）与被告（反诉原告）黄亮、被告江苏味来花开电子科技有限公司（以下简称味来花开公司）、沈美金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。九天公司委托代理人薛祖望、王鑫、黄亮及黄亮与味来花开公司共同委托代理人张健、朱娅瑜到庭参加诉讼。被告沈美金经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告九天公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金1873891.02元，赔偿逾期付款滞纳金暂定242544.32元（按每日千分之一，暂算至2016年7月8日，要求计算至实际给付之日）；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，九天公司变更诉讼请求：1.判令原、被告租赁合同关系自2016年12月8日起解除，被告黄亮、味来花开公司立即交还房屋金鳌坊6号楼给原告；3.判令被告黄亮、味来花开公司立即支付原告租金1873891.02元（包括补交免租期租金541587元），按照合同约定的每日0.1%赔偿逾期付款滞纳金（暂算至2016年12月21日547988.56元，要求计算至实际给付之日）；4.判令被告黄亮、味来花开公司连带支付自2016年12月8日起按照每日10683.36元支付房屋占用费，直至实际交还房屋；5.判令被告黄亮、味来花开公司连带支付提前解除合同违约金1169827.92元；6.被告沈美金对被告黄亮、味来花开公司的上述债务承担连带责任。7.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告九天公司与被告黄亮于2014年6月7日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：黄亮向九天公司租赁濠北路508号金鳌坊6号楼，建筑面积1187.04平方米，以产权证核定面积为准。黄亮凭现状承租。租赁期限7年，自2014年6月8日起至2021年6月7日止。租赁房屋第一、二年的年租金为1299808.8元，之后每两年的房屋租金在前两年的租金基础上递增5%，以此类推。每6个月支付一期租金，先付后用。合同还约定了违约责任等条款。合同签订后，黄亮长期拖欠租金，逾期天数已远远超过合同第9条第4款约定的可以停电、解除合同的单次连续10天，累计30天的限额，构成根本违约。诉讼中，原告提前解除合同，提出前述诉讼请求。被告味来花开公司为黄亮使用租赁房屋成立的新公司，按合同约定为共同承租人，应与黄亮共同承担连带责任。沈美金为黄亮的担保人应承担连带保证责任。被告黄亮辩称，1、不同意解除租赁合同，黄亮已发函要求继续履行租赁合同，并对合同做适当变更。租赁房屋在起诉之前周边环境、现状已与承租时发生重大变化。黄亮多次反映要求改善周边环境，且在周边环境改变后与九天公司协商但未果。九天公司针对环境变化调整了同地段租金标准，将临街1号楼、3号楼、4号楼均降价对外招租，说明九天公司明知环境改变对租金带来的影响。若黄亮继续以订立合同时的标准支付租金显失公平，要求降低租金标准，按每平方米每天1.9元，黄亮愿继续履行合同，并按此对欠付租金结算。2、即使黄亮违约成立，双方约定的滞纳金过高，要求降低滞纳金。2016年5月8日开始计算的滞纳金双方在此期间就租金事宜多次协商，协商过程中不应计算滞纳金。黄亮对该租赁房屋进行了装修，装修期间必然不能经营，因此免租期的租金不应补交。被告江苏味来花开公司辩称，1、味来花开公司不是租赁合同当事人，本案属于租赁合同纠纷，根据合同相对性，原告应向相对人主张权利，而签订房屋租赁合同时答辩人尚未成立，不可能是合同的当事人。2、味来花开公司不是租赁合同协商变更后的继受人，味来花开公司成立后与黄亮从未进行关于答辩人作为共同承租人加入成为合同承租方的要约承诺，味来花开公司与九天公司不存在租赁合同关系，不能成为租赁合同的继受人。3、味来花开公司不符合自然加入合同的条件，且该加入条款未经未来花开公司追认。根据租赁合同7.2.3约定，味来花开公司并未使用租赁房屋，组建公司的目的是从事电子科技相关经营，与租赁房屋的餐饮用途无关，不符合该加入条件。合同约定新公司在成立后一个月内通知九天公司并提供营业执照，该通知的内容显然应包括味来花开公司追认该条款，同意成为承租人的明确意思表示，而这一条件并未具备。4、味来花开公司从未表示加入该租赁合同，味来花开公司设立后即具有独立人格，投资人在设立前的行为是其个人行为，不是代表设立中公司的行为，其除为答辩人纯获利的民事行为不对答辩人发生效力。请求驳回对味来花开公司的诉讼请求。被告沈美金未应诉答辩。反诉原告黄亮向本院提出诉讼请求：1.判决变更房屋租赁合同第四条的第一、二年的租金标准，从每平方米每天3元下调至1.9元，即年租金811935.36元。2.诉讼费用由双方共同承担。事实与理由：2014年6月7日，黄亮根据九天公司的招商宣传，九天公司所有的出租房屋毗邻濠河、环境优美、车辆进出方便、房屋周围配有专用车位及园内道路可自由进出，路边可供车辆停泊，适于进行餐饮经营活动等，黄亮与九天公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：黄亮租赁九天公司位于南通市濠北路508号6号楼1187.04平方米房屋一幢；用途为餐饮，租金第一年、第二年为1299808.8元（即3元∕平方米∕天）；承租人凭租赁物的现状承租，且出租人保证承租人能有权正常合理使用该房屋等。合同签订后，黄亮即对房屋进行装修。饭店开业后不久，2015年10月，濠河风景区5A游客中心工程的配套设施投入建设，游客中心对面的停车场也开始进场动工。施工期间将黄亮承租房屋周围的地面凿开、进出餐厅的道路用石柱、石墩进行了封闭，到处堆放建设施工材料；施工结束后，进出饭店门前的车位的道路被封堵，且车位方向颠倒，停车严重不便；租赁房屋旁边进出风景区的道路也被封堵，就餐客人的车辆进出不便，更无法在路边停车。由此黄亮餐厅的经营环境受到严重破坏，经营活动受阻，营业额严重下滑。上述情况发生后，黄亮一方面多次与九天公司协商，要求帮助改善经营外部环境，但九天公司无动于衷；另一方面，黄亮亦作出了相应的经营调整和努力，但收效甚微。以上环境改变的情况，九天公司于2015年8月19日向社会公开招租，将与黄亮承租房屋位置基本相同的临街1号楼以1.6－1.7元∕平方米∕天、三号楼以1.7－1.8元∕平方米∕天、四号楼以1.8－1.9元∕平方米∕天的价格对外招租。此价格大幅低于黄亮的承租价格，且即使以如此低价招租，也还是无人问津。以上事实足以证明双方签订的《房屋租赁合同》成立后，发生了订立时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，继续按原合同条件履行合同对于黄亮明显不公平。黄亮据此提出前述诉讼请求。反诉被告九天公司反诉答辩称，黄亮要求减租不能成立。要求降低租金没有合同依据，房租的计价以房屋租赁合同为准，金鳌坊各栋房屋位置朝向大小等均不相同，租金也不同。由于案涉6号楼是临街商铺，且面对着西出口，与其他非临街商铺有区别。游客中心改造不是减少租金的理由，并非出租人在施工，这种影响并非九天公司造成，无需九天公司承担责任。租赁合同没有约定租赁房屋周边环境不得变更。施工对黄亮饭店经营影响有限，改造后人流量增大环境更好，反而有利于经营。景观石的摆放不能作为减少租金的理由，这并非九天公司所为，而是施工单位根据市政府要求摆放的，石头的摆放对经营没有影响。车位问题不是减少租金的理由，租赁合同中并未约定周边车位多少，且园内车位都没有分配，尤为重要的是停车位是增加而非减少了，濠河5A级景区已经建立，案涉租赁房屋对面新建了数百停车位，停车根本不是问题。黄亮的反诉请求不能成立，请求驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南通市濠北路508号金鳌坊6号楼的所有权人为九天公司，建筑面积1187.04平方米，规划用途为商办。2014年6月7日，九天公司（甲方，出租人）与黄亮（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方承租的房屋座落于南通市濠北路508号6号楼，建筑面积1187.04平方米。乙方对租赁物的现状已充分完全了解，自愿凭租赁物的现状承租该租赁物；房屋用途为餐饮；租赁期限为7年，自2014年6月8日起至2021年6月7日止，免租期五个月2014年6月8日至2014年11月7日。租金及付款方式条款约定：合同房屋第一年、第二年的年租金为1299808.8元。以后每两年的房屋租金在前两年的租金基础上递增5%，即2016年6月8日至2018年6月7日的房租为前两年房租的基础上递增5%，以此类推。租金每合同年度分两期交纳，每期6个月租金，先付后用。本合同签订后三日内乙方交清第一期一个月租金108317.4元给甲方，此后，乙方提前30天交下期租金给甲方。任何理由均不得成为乙方拒付或者拖延支付租金的抗辩理由。在租金未按时付清的情况下，乙方无权提出任何要求或索赔，并且视为乙方放弃本合同的全部权利。担保人条款约定：担保人沈美金自愿为承租人提供担保，保证承租人按时按约全面履行本合同项下的全部义务。租赁物使用条款约定：承租人使用租赁房屋成立新公司∕企业，新公司∕企业自然成为本合同的乙方共同承租人，与乙方共同向甲方承担连带责任。提前终止合同条款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，损失由乙方赔偿：……（3）拖欠租金或者水电、物业管理费用连续达10天，或者累计达15日；……违约责任条款约定：乙方不依约按时缴纳租金和应承担的费用，除必须缴纳所欠租金和费用外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%偿付逾期付款违约金。逾期10日内仍未缴纳的，甲方有权对乙方采取停水停电等措施。逾期15天仍未全部缴纳，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并由乙方按未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金。本租赁合同期满或者提前解除后乙方必须立即交还租赁物，乙方未经甲方书面同意继续占有或使用租赁物的，应当按照本合同租金标准的三倍交纳租赁物占用费给甲方，直到实际交还全部租赁物之日。乙方如有欠租、提前解约等任何违约行为，则任何优惠措施均自动取消，免租期内的租金乙方应按照首期租金标准补缴。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，九天公司将案涉租赁房屋交付给黄亮，双方开始履行合同。黄亮对房屋进行了装修，用于经营饭店，饭店工商注册登记名称为江苏味来花开电子科技有限公司南通餐饮分公司（以下简称味来花开公司餐饮分公司）。味来花开公司餐饮分公司系味来花开公司的领取营业执照的分支机构。2014年7月1日，黄亮支付108317.40元，2014年12月4日，黄亮支付649904.40元，2015年6月11日，黄亮支付649904.40元。2016年1月26日，黄亮致函九天公司，对房屋基价、餐厅周围施工建设、餐厅门口放置大石头、停车位问题提出质疑。2016年3月16日，九天公司回函黄亮对四点质疑予以回复，同时对2015年12月8日起的租金进行催缴。2016年3月15日，九天公司致函黄亮，催缴2015年12月8日至2016年6月7日的房租649904.4元。2016年3月19日，味来花开公司餐饮分公司致函九天公司，再次对房租的基价、游客中心的改造工程对餐厅经营的影响、餐厅门前大石头的摆放、车位问题等，要求共同协商解决。2016年6月2日，九天公司委托律师致函黄亮、味来花开公司餐饮分公司、沈美金，要求三日内缴纳房租649904.4元。诉讼中，九天公司于2016年12月8日向黄亮、味来花开公司餐饮分公司、沈美金发出解除合同通知书。本院认为，本案争议焦点为：1、黄亮提出减少租金的理由能否成立；2、九天公司于2016年12月8日发出的解除合同通知是否符合法律规定或合同约定；3、若解除合同通知有效，黄亮承担何种违约责任；4、沈美金承担何种责任；5、江苏味来花开电子科技有限公司承担何种责任。关于黄亮提出要求减少租金的理由能否成立的问题。黄亮提出减少租金的主要理由是租赁房屋在起诉之前周边环境、现状已与承租时发生重大变化：濠河风景区5A游客中心施工期间将黄亮承租房屋周围的地面凿开、进出餐厅的道路用石柱、石墩进行了封闭，到处堆放建设施工材料；施工结束后，进出饭店门前的车位的道路被封堵，且车位方向颠倒，停车严重不便；租赁房屋旁边进出风景区的道路也被封堵，就餐客人的车辆进出不便，更无法在路边停车。因环境的变化，九天公司将上述地段临街1号楼、3号楼、4号楼降价对外招租，继续按原合同租金履行对黄亮显失公平。本院认为，黄亮的上述理由不能成立。首先，上述周边环境的变化并非出租人九天公司造成，九天公司并无过错，让九天公司承担责任缺乏依据。其次，房屋租赁合同订立的目的是承租人使用房屋，出租人收取租金，事实上所谓环境的变化并未影响黄亮对房屋的使用。再次，合同表明黄亮在签订合同时对房屋现状已充分完全了解，黄亮经营饭店存在的风险应自行承担。最后，九天公司对于相同地段周边房屋的租金作出的调整系在双方房屋租赁合同签订之后，其他房屋租金的调整考虑到房屋的大小、朝向、位置及市场因素，并非纯粹因所谓的周边环境改变而引起，不具可比性。黄亮提出反诉，以情势变更为由要求变更房屋租赁合同第四条的第一、二年的租金标准，从每平方米每天3元下调至1.9元，本院认为该请求不能成立，理由如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则作出规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这里的“情势变更”是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动，这种变动可能导致当事人预期的权利义务严重不对等，从而使原先的合同失去其本来的意义。考察到本案并不存在此种情形，主要理由：1.案涉房屋租赁合同中并未将租赁房屋周边环境作为合同订立的基础，进而无法确定周边环境的变化导致合同基础丧失。2.黄亮所称的周边环境的变化，是否是九天公司其他房屋出租价格下降的决定性因素无法确定，是否是黄亮经营的饭店营业额下降的唯一决定性因素也无法确定。3.黄亮所称的周边环境的变化，并未导致饭店无法经营，合同的目的无法实现。综上所述，黄亮提出下调合同租金的反诉请求，本院难以支持。关于合同解除的问题，房屋租赁合同约定，任何理由均不得成为乙方拒付或者拖延支付租金的抗辩理由。在合同未进行变更前，黄亮应按合同约定履行支付租金的义务。现黄亮迟延支付房屋租金，构成违约。根据房屋租赁合同约定，承租人拖欠租金或者水电、物业管理费用连续达10天，或者累计达15日，出租人有权单方解除合同并立即收回房屋。黄亮拖欠房租远远超过上述约定的时间，九天公司有权行使合同解除权。九天公司通过发出解除合同通知书的方式解除合同，符合合同约定与法律规定。本院确认房屋租赁合同于2016年12月8日解除。关于合同解除后，黄亮应承担的责任。由于黄亮违约导致房屋租赁合同解除，黄亮应承担相应的违约责任。本院对九天公司的相关诉讼请求作如下处理：1.关于九天公司要求黄亮交还金鳌坊6号楼房屋的诉讼请求。房屋租赁合同约定，租赁合同期满或者提前解除后承租人必须立即交还租赁物，黄亮应当交还租赁房屋。2.关于九天公司要求黄亮支付租金1873891.02元（包括补交免租期租金541587元），以及按照合同约定的每日0.1%赔偿逾期付款滞纳金的诉讼请求。本院认为，合同解除后，黄亮对解除前所欠租金1332304.02元应当支付。对于九天公司主张的免租期租金541587元，因双方在合同中明确约定承租人如有欠租、提前解约等任何违约行为，则任何优惠措施均自动取消，免租期内的租金承租人应按照首期租金标准补缴。该约定合法有效，现房屋租赁合同因承租人欠付租金导致提前解除，出租人九天公司要求黄亮补交免租期租金的请求合法有据，本院予以支持。对于九天公司主张的按每日0.1%赔偿逾期付款滞纳金的请求，虽然合同约定的标准为按日千分之一计算，但该约定标准明显过高，黄亮请求降低滞纳金，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算，算至2016年12月21日逾期付款滞纳金为273994.28元。3.关于九天公司要求黄亮支付自2016年12月8日起按照每日10683.36元支付房屋占用费，直至实际交还房屋的诉讼请求，本院认为，合同解除后承租人应及时将租赁房屋交还给出租人，否则应承担实际占用房屋期间的房屋占用费。对于九天公司主张的房屋占用费标准按照合同租金标准的三倍交纳，虽然该标准具有相关合同约定，但是其中按租金双倍计算的房屋占用费在性质上属于违约金，诉讼中黄亮提出了要求降低违约金的请求，本院考虑到该期间九天公司的实际损失为未能收取的租金，酌情确定房屋占用费按照合同约定租金标准计算。因此，黄亮应当自九天公司支付2016年12月8日起至实际交还房屋时按照合同约定租金标准计算的房屋占用费。4.关于九天公司要求黄亮支付提前解除合同违约金1169827.92元的诉讼请求，本院认为，九天公司请求金额系按照全部未履行租期租金总额的20%计算所得，虽然该计算方法有相关合同约定，但黄亮提出降低违约金的请求，考虑到九天公司收回房屋寻找租客另行出租必然会发生房屋空置损失，本院酌定将违约金金额调整为按照三个月租金的标准计算。黄亮应当支付的解除合同违约金为1299808.8÷12×3＝324952.2元。关于味来花开公司承担何种责任的问题。房屋租赁合同约定，承租人使用租赁房屋成立新公司∕企业，新公司∕企业自然成为本合同的乙方共同承租人，与乙方共同向甲方承担连带责任。本案中，承租人黄亮同时也是味来花开公司的法定代表人，黄亮使用承租房屋后由味来花开公司在租赁房屋处设立了分支机构味来花开餐饮分公司并使用租赁房屋经营饭店，因此黄亮有权代表此后设立的味来花开餐饮分公司在房屋租赁合同上作出承诺。而在合同的实际履行过程中，味来花开公司餐饮分公司于2016年3月19日就案涉房屋租赁事项致函九天公司，表明其对房屋租赁合同的认可与履行。因此，味来花开公司餐饮分公司应与黄亮共同向九天公司承担责任。由于味来花开餐饮分公司系味来花开公司设立的不具备法人资格的分支机构，味来花开餐饮分公司的上述民事责任应由味来花开公司承担。关于沈美金承担何种责任的问题。房屋租赁合同担保人条款约定：担保人沈美金自愿为承租人提供担保，保证承租人按时按约全面履行本合同项下的全部义务。该担保未明确担保责任方式，按照法律规定，沈美金应承担连带保证责任。综上所述，原告九天公司与被告黄亮签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。黄亮未按合同约定支付租金构成根本违约，九天公司解除合同的行为有效，黄亮应承担相应的违约责任。味来花开公司根据合同约定应与黄亮共同向九天公司承担责任。沈美金依约应承担连带保证责任。黄亮提出违约金过高，要求降低违约金的请求，本院予以支持。九天公司的诉讼请求，本院予以部分支持。黄亮的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告沈美金经本院合法传唤未应诉答辩，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告南通九天文化旅游产业投资有限公司与被告黄亮就南通市濠北路508号金鳌坊6号楼签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日解除。二、被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司于本判决生效之日起三十日内交还租赁房屋南通市濠北路508号金鳌坊6号楼给原告南通九天文化旅游产业投资有限公司。三、被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通九天文化旅游产业投资有限公司租金1873891.02元（包括补交免租期租金541587元），按照每日万分之五赔偿逾期付款滞纳金（算至2016年12月21日逾期付款滞纳金为273994.28元，2016年12月21日至实际给付之日的付款滞纳金以本金1873891.02元为基数按每日万分之五计算）。四、被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通九天文化旅游产业投资有限公司自2016年12月8日起按照每日3561.12元支付房屋占用费，直至实际交还房屋。五、被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通九天文化旅游产业投资有限公司提前解除合同违约金1169827.92元。六、被告沈美金对被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司的上述债务承担连带责任。七、驳回原告南通九天文化旅游产业投资有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23730.4元由被告黄亮、江苏味来花开电子科技有限公司、沈美金共同负担。反诉受理费25035元由反诉原告黄亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为23730.4元，不服反诉为25035元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一七年六月三十日书 记 员  张正鹏