上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9538号上诉人(原审原告)：上海华信顿商务酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人：周军华，执行董事。委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨，上海精诚申衡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海汽车电器总厂，住所地上海市。法定代表人：郭吕敏，厂长。委托诉讼代理人：杨向荣，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：管建军，国浩律师(上海)事务所律师。原审第三人：上海铂宝集团股份有限公司,住所地上海市。法定代表人：周新春，董事长。委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨，上海精诚申衡律师事务所律师。上诉人上海华信顿商务酒店有限公司(以下简称“华信顿公司”)因与被上诉人上海汽车电器总厂(以下简称“汽车电器厂”)及原审第三人上海铂宝集团股份有限公司(以下简称“铂宝股份”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华信顿公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或依法改判汽车电器厂赔偿华信顿公司各类损失合计人民币(以下币种均为人民币)14,212,700元(装潢损失9,358,100元；酒店经营停业损失3,516,500元；因汽车电器厂违约导致华信顿公司赔偿其他租赁户818,800元；解散员工费用320,000元；搬迁费200,000元)。事实和理由：2007年5月10日，(后来并入汽车电器厂的)上海客车制造有限公司(以下简称“客车公司”)与(华信顿公司的前身)上海海山沐浴有限公司(以下简称“海山公司”)签订《房屋租赁意向书》(以下简称“《意向书》”)，约定从2013年7月1日起将上海周家嘴路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给海山公司，租期5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。客车公司同意于2013年6月30日提前二个月的时间内签订正式租赁合同。2011年3月，汽车电器厂、华信顿公司及以后并入铂宝股份的上海铂宝实业发展有限公司(以下简称“铂宝实业”)与上海明沃科技服务有限公司(以下简称“明沃公司”)、上海鑫知达材料发展有限公司(以下简称“鑫知达公司”)签订《五方协议》，汽车电器厂同意至2013年6月30日提前二个月的时间内，在2007年5月10日客车公司与海山公司签订的《意向书》约定内容不变的前提下，与铂宝实业签订正式租赁合同。《五方协议》订立后，华信顿公司切实按约履行，按时给付房租，同时为使2013年6月30日签订正式租赁合同后更好地开展经营活动，签约后不久，华信顿公司还投入巨资对涉案房屋进行了升级改造，添置了相应的设备设施。但时至2013年6月《五方协议》约定的签订正式租赁合同的时候，华信顿公司向汽车电器厂缴纳了300,000元的签订合同意向金，并多次请求其签订正式租赁合同，汽车电器厂却欲将涉案房屋及其土地用于商业出让，拒绝签约，并要求华信顿公司迁出涉案房屋，造成华信顿公司遭受巨额损失。一审法院以正式租赁合同不能签订系不可归责于当事人双方的原因非汽车电器厂主观恶意为由，判决对华盛顿公司要求汽车电器厂赔偿各项损失的请求不予支持，明显不公，故要求支持华信顿公司的上诉请求。汽车电器厂辩称，双方的租约期限已经届满终止，并未续租。不存在汽车电器厂需向华信顿公司赔偿或补偿之说。华信顿公司提出要求赔偿的所谓停产损失等既无合同依据，也无法律依据。一审法院查明的事实无误，适用法律正确，故不同意华信顿公司的上诉请求，要求维持原判。原审第三人铂宝股份述称，同意华信顿公司的意见。华信顿公司向一审法院起诉要求判令：汽车电器厂赔偿华信顿公司装潢、酒店设施设备等各项损失11,330,000元(装潢损失5,610,000元；酒店经营停业损失4,000,000元；因汽车电器厂违约导致华信顿公司赔偿其他租赁户1,000,000元；解散员工费用520,000元；搬迁费200,000元)。后变更诉请，要求汽车电器厂赔偿华信顿公司各项经济损失14,212,700元(装潢损失9,358,100元；酒店经营停业损失3,265,800元；因汽车电器厂违约导致华信顿公司赔偿其他租赁户1,068,800元；解散员工费用320,000元；搬迁费200,000元)。一审法院经审理查明：涉案房屋权利人为上海汽车工业(集团)总公司。经权利人授权，客车公司于2003年4月23日与明沃公司签订《场地租赁协议书》，将包括系争房屋及场地在内的四块地块的房地产出租给明沃公司用于经营，期限十年，自2003年7月1日至2013年6月30日。2006年12月18日，客车公司、明沃公司、上海太浩钢铁炉料有限公司(以下简称“太浩公司”，2012年12月注销)、海山公司签订《四方协议》，确认客车公司为提供方，海山公司为实际租赁经营方，明沃公司和太浩公司为中间转租方，涉案房地产项下各租赁合同于2013年6月30日终止。2007年5月10日，客车公司(甲方)和海山公司(乙方)签订《意向书》，双方意向从2013年7月1日起由客车公司将涉案房屋及场地直接租赁给海山公司，租赁期限五年，至2018年6月30日，年租金1,420,000元。客车公司同意在2013年6月30日前两个月签订正式租赁合同。《意向书》签订后，海山公司于2007年6月向客车公司支付300,000元，作为《意向书》的保证金。2008年9月，海山公司更名为华信顿公司。2009年，华信顿公司将涉案房屋由沐浴中心装修改造为酒店。2011年初，汽车电器厂、明沃公司、鑫知达公司、华信顿公司、铂宝实业签订《五方协议》，确认涉案房屋原出租人为客车公司，经资产吸并改为汽车电器厂，华信顿公司为目前租赁经营方，铂宝实业为接管方，明沃公司、鑫知达公司为中间转租经营方，《五方协议》明确，因华信顿公司经营状况不好，由铂宝实业接收经营，汽车电器厂和铂宝实业同意原客车公司和海山公司签订的《意向书》，如周家嘴路XXX号在2013年6月30日前未遇市政动迁仍有效，汽车电器厂和铂宝实业同意《意向书》的甲方改为汽车电器厂，乙方改为铂宝实业。汽车电器厂同意在铂宝实业无其他违约的情况下，在2013年6月30日到期前提前两个月和铂宝实业签订正式的房屋租赁合同。2011年8月，上海工业(集团)总公司正式发文授权汽车电器厂经营管理包括涉案房屋在内的房地产。2011年6月10日，上海市杨浦区规划和土地管理局向上海汽车工业(集团)总公司发出“关于协商收回国有土地使用权的通知”，涉案房屋周家嘴路XXX号所在地块被列入政府收购储备范围。2013年6月30日合同到期后，汽车电器厂和铂宝股份未签订正式房屋租赁合同，涉案房屋及场地仍由华信顿公司经营使用至今。汽车电器厂要求华信顿公司清退，华信顿公司要求汽车电器厂进行经济补偿，双方从2014年4月起就华信顿公司的新旧装修、租金、停产停业损失、人员遣散、搬场费等方面多次进行磋商，2015年6月3日的最后一份《会议纪要》显示，汽车电器厂的指导意见为评估价5,450,000元；华信顿公司提出异议，同时要求汽车电器厂对自行搭建面积作出补偿。双方始终无法达成一致意见。2015年9月23日，汽车电器厂具状起诉，要求华信顿公司迁出租赁的房屋及场地并支付2013年7月1日之后的使用费。2015年10月27日，华信顿公司提起诉讼，要求汽车电器厂赔偿经济损失。一审中，华信顿公司提供2011年5月至8月期间对涉案房屋进行酒店升级改造的工程审价书、合同等证据材料。汽车电器厂认为华信顿公司作为承租人已接到通知，涉案房屋所在地块列入政府土地收储范围，故不可能再投入资金进行酒店进行重新装修及升级改造。经法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市周家嘴路XXX号一层至八层建筑物、房屋装饰、装修价值项目工程造价及残值进行司法审价。上海第一测量师事务所有限公司出具《鉴定意见书》及《补充说明》如下：本案工程所涉造价13,747,331元。1、1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元；2、1-7层装饰工程所涉造价4,880,390元；3、8层建筑、装饰工程所涉造价876,792元；4、1-8层的安装工程所涉造价6,962,800元。折旧期限从竣工日次月2011年9月10日至华信顿公司主张的租赁截止日2018年6月30日，共计81.65月；平均每月折旧13,747,331元×(1-5%)/81.65月=159,950.58元；折旧期间从2011年9月10日至委托司法鉴定日2015年12月14日，共计折旧51.13月，工程残值13,747,331元-159,950.58元/月×51.13月=5,569,057.84元。经法庭质证，华信顿公司发表意见：1、审价公司漏算、少算工程量;安装工程综合单价1,150元/㎡标准过低。按本公司自行委托机构的测算，造价达16,000,000余元；2、2014年4月起，华信顿公司和汽车电器厂开始商谈清退补偿事宜，之后华信顿公司逐步结束了和一些长期经营伙伴的合作，至2016年6月正式停止经营，故折旧期间应从2011年9月10日至2014年5月，共计折旧32个月，而非51.13个月。汽车电器厂发表意见：1、本案系房屋租赁合同纠纷，不是建筑工程施工合同纠纷，1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元不应计算在内；2、第8层系违章建筑，汽车电器厂没有同意华信顿公司搭建，故第8层建筑装饰工程所涉造价876,792元不应由汽车电器厂赔偿；3、安装工程综合单价1,150元/㎡标准不明，且重复计算;4、关于折旧期间，因涉案房屋至今由华信顿公司占用，至少应算至一审判决之日。一审法院认为，《意向书》及之后签订的《五方协议》的相关条款系当事人真实意思表示，且与法不悖，应予确认有效。根据上述协议相关条款的约定，汽车电器厂有合同到期后和铂宝股份直接建立租赁关系的明确意向。但在合同到期前，涉案房屋被列入政府土地收储范围，导致汽车电器厂未和铂宝股份签订正式的房屋租赁合同，故双方均无过错。但华信顿公司及铂宝股份基于可以签订正式租赁合同的预期，在政府发出土地收储通知前，对涉案房屋进行装修及升级改造，有一定的合理性；且政府土地收储的通知是发给汽车电器厂及其上级公司，而非华信顿公司，汽车电器厂认为华信顿公司作为承租人也得到土地收储的通知，不可能再重新装修改造涉案房屋的抗辩意见，无证据证实，法院难以采信。鉴于涉案房屋已经添附了装饰装修物，汽车电器厂收回涉案房屋交由政府收购，应当对投入方的装饰装修残值损失先行作出补偿。鉴于合同到期后，汽车电器厂一直将华信顿公司作为谈判对象进行清退补偿的磋商，铂宝公司也表示将基于《五方协议》的权利义务全部转让华信顿公司承继，故对华信顿公司作为经济补偿的请求主体法院予以认可。关于经济补偿的金额，涉案房屋1-7层建筑(土建)工程所涉造价1,027,349元，系从厂房改建为酒店的土建费用，应予计入；8层房屋虽未计入产证面积，但由华信顿公司长期使用，汽车电器厂也未提出异议，故8层房屋的建筑和装饰造价也应计入；双方争议的安装工程综合单价，司法审价鉴定意见书的计算依据并无不妥，应以司法审价鉴定意见书为准；故对司法审价鉴定意见书中的装饰装修原值予以采信。关于争议的折旧期间，法院确定为从竣工日次月起至高院委托鉴定日。故按照装饰装修工程的原值，参照房屋使用情况确定的折旧期间，由汽车电器厂对华信顿公司的装饰装修残值损失进行补偿；至于华信顿公司主张的停产停业损失、遣散员工损失、赔偿其他租户的费用、搬迁费用等，鉴于当事人不能签订正式租赁合同的原因系不可归责于双方当事人，非汽车电器厂主观恶意导致；且华信顿公司和铂宝公司在没有和汽车电器厂签署正式房屋租赁合同的情况下，应对经营风险加以管控，故华信顿公司要求汽车电器厂赔偿上述损失既无合同依据，也无法律依据，对此难以支持。至于汽车电器厂已经收取的租赁意向保证金，应当予以退回。判决：一、上海汽车电器总厂应自判决生效之日起十日内补偿上海华信顿商务酒店有限公司装饰装修残值损失5,569,057.84元；二、上海汽车电器总厂应自判决生效之日起十日内退还上海华信顿商务酒店有限公司保证金300,000元；三、上海华信顿商务酒店有限公司其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《意向书》及之后签订的《五方协议》的相关条款系当事人真实意思表示，与法不悖，应确认有效。根据上述协议相关条款的约定，汽车电器厂有合同到期后和铂宝股份直接建立租赁关系的明确意向，但该约定仅系意向。在合同约定的期限届满前，因涉案房屋被列入政府土地收储范围，导致汽车电器厂未再和铂宝股份签订正式的房屋租赁合同，一审法院确认双方均无过错并无不当。华信顿公司及铂宝股份基于可以签订正式租赁合同的预期，在政府发出土地收储通知前，对涉案房屋进行装修及升级改造，有一定的合理性。合同到期后，汽车电器厂一直将华信顿公司作为谈判对象进行清退补偿的磋商，铂宝股份也表示将基于《五方协议》的权利义务全部转让华信顿公司承继，故对华信顿公司作为经济补偿的请求主体可予确认。鉴于涉案房屋已经添附了装饰装修物，汽车电器厂收回涉案房屋交由政府收购，应当对投入方的装饰装修残值损失先行作出补偿。至于经济补偿的具体金额，一审法院所作的确定是适当的。华信顿公司要求汽车电器厂赔偿其停产停业损失、遣散员工损失、赔偿其他租户的费用、搬迁费用等，缺乏依据和理由，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50,783元，由上诉人上海华信顿商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年六月七日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……