云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初240号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：何艳青，女，1980年3月26日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告何艳青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告何艳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2012年度至2016年度物业管理费2878.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息773.45元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2009年11月27日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积116.02㎡，物管费收取单价为每月0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2012年至2016年4年的物管费2878.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2011年11月27日至2016年11月27日产生的费用，同时将主张的物业管理费由2878.00元变更为2784.48元，将其主张的利息由773.45元变更为756.61元。被告何艳青答辩称，答辩人拒不缴纳物业管理服务费是因为原告在工作中不负责任。1.答辩人于2009年12月接房后，即发现自己的房屋水表存在自动空转的情况，经过测试每月空转水表方数在3-4方左右，答辩人两次向原告反映要求检修，但原告工作人员来看了一眼后便走了，对答辩人反映的问题没有作出任何处理。原告公司工作人员偶尔打电话来催收物管费，答辩人便要求原告工作人员来检修或是更换水表，但一直遭到回避。2.万城阿诗玛小镇一期1栋1单元楼房只有一个太阳能，而原告向每位业主收取了3000.00元的太阳能费用，如今唯一的一个太阳能坏了，每户业主又要重新交费才能用。只要原告修好答辩人的水表，答辩人愿意支付原告主张的物业管理服务费，但诉讼费及利息不应由答辩人承担。原告石林瑞程物业公司在庭审中举证如下：1.《物业管理委托合同》一份。证实原告是受石林万城旅游文化投资有限公司的委托为万城阿诗玛小镇提供前期物业管理。2.《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人签订书面物业管理服务协议，约定了房屋面积、物业管理费的收取标准及违约金的计算方式，同时证实双方签订物业管理协议的时间。被告何艳青质证后对原告提交的证据无异议。本院对原告提交且被告无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告何艳青在庭审中举证如下：1.《收据》一份。证实何艳青向原告交纳了太阳能、单元对讲系统及配套费6000元。2.录像光盘一份。证实被告家的水表存在空转的问题。原告质证后对《收据》的真实性予以认可，但认为该笔费用是房屋开发商收取的，收据的上面已经注明原告只是代收，对证据的关联性不予认可；对证据2的光盘不予认可，认为不能证实被告方的证明目的。本院认为，被告提交的证据1的《收据》并不属于被告向原告交纳的费用，原告只是代收，该证据与本案并无关联性；证据2的录像光盘仅能够反映被告自家的水表在转，但是否是空转仅凭光盘上的录像无法确定，且该水表属于何艳青所有和使用，并非公共部分，不属于原告物业管理服务的对象，本院认为该证据与本案并无关联性。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告何艳青购买了万城阿诗玛小镇一期1栋1单元305号面积为116.02㎡的房屋，成为该房屋业主，并与原告于2009年11月27日签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺1元/m2，住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告何艳青按上述约定标准向原告缴纳了2009年11月27日至2011年11月26日的物业服务管理服务费。后因何艳青认为自家水表存在空转及太阳能损坏为由拒不缴纳2011年11月27日之后的物业管理费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。对于被告何艳青认为自家水表存在空转及太阳能损坏的问题，因双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第二条物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理，水表属于业主独立享有的设施设备，原告对此没有维护和管理的服务义务；太阳能虽原告向被告代收过费用，但仅只是代收，原告并非收款的实际主体，且太阳能属于易损耗设备，不可能购买后永久使用，故被告以水表空转及太阳能损坏为由拒交物业管理费的主张明显不能成立。关于物业管理服务费的数额认定，双方当事人均认可被告的房屋面积为116.02㎡，按照双方约定的住房每月0.4元/㎡的标准计算，何艳青5年应当支付给原告的物业管理服务费为2784.48元（116.02㎡×0.4元/㎡×12月×5年）。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金金额计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为58.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告何艳青于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2011年11月27日起至2016年11月26日止的物业管理费2784.48元。二、由被告何艳青于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金58.47元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告何艳青负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红