山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终4433号上诉人（原审原告）：王娟，女，1956年11月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝洪玮，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂，住所地济南市。法定代表人：刘爱国，厂长。委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾，山东众英律师事务所律师。上诉人王娟因与被上诉人山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂（以下简称济南卷烟厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法��（2016）鲁0191民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王娟上诉请求：1.撤销一审判决，确认王娟与济南卷烟厂之间存在房屋租赁关系；2.济南卷烟厂返还王娟房屋租金6000元；3.一、二审诉讼费用由济南卷烟厂承担。事实与理由：一、一审法院在查明双方之间存在租赁关系的前提下，将本案认定为房屋买卖纠纷系认定事实错误。一审法院已经查明，王娟自1994年开始居住在济南卷烟厂所有的济南市历城区北园路2号（卷烟厂宿舍）9号楼2单元***室，每月房租自王娟工资中扣除。2006年10月，济南卷烟厂通知王娟按照国家房改政策购买该房屋，王娟交纳手续的同时交纳房改购房款25000元。后由于济南卷烟厂未及时通知王娟补充材料，导致王娟房改购房未能成功。2006年10月之后，王娟继续在该房屋租住，房屋租金交纳方式变更为在已交付的25000元中进行抵扣，王娟自行交纳水电费、燃气费，直至该房屋于2016年4月拆迁。一审中，王娟提交的济南市历城区全福街道烟厂社区居民委员会出具的《证明》也证实了双方的租赁关系延续到房屋灭失。一审法院在立案通知书、开庭传票上均确定案由为房屋租赁合同纠纷，法庭审理过程中也是围绕着双方租赁事实进行法庭调查，但一审判决却将本案租赁关系变更为房屋买卖纠纷。二、涉案房屋房改未果，王娟基于租赁关系继续租赁使用涉案房屋直至拆迁。并据此要求济南卷烟厂返还租金6000元，但一审判决认定王娟要求济南卷烟厂返还的6000元系购房款属认定事实错误。根据《济南市出售公有住房实施细则》的规定，申请购买公有住房的公民，经审查不符合售房规定的，应将购房定金退回，不支付利息，并从退回定金后���下月起重新起租。本案中，王娟房改未果，自2006年10月之后与济南卷烟厂之间的房屋租赁关系继续延续，王娟也仍然以房屋承租人的身份在上述房屋租住直至房屋被拆迁。由于济南卷烟厂未向王娟返还购房定金，因此每月房租在25000元中进行抵扣。根据每月房租标准，济南卷烟厂在扣除租金后，尚欠王娟6000余元。为此王娟提起诉讼要求济南卷烟厂返还剩余房屋租金6000元。但一审判决在查明该款项性质的情况下，认定该款项为购房款，显然是认定事实错误。济南卷烟厂辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王娟的诉讼请求，维持原判。王娟向一审法院起诉请求：1.判令济南卷烟厂返还王娟欠款6164.8元；2.本案诉讼费由济南卷烟厂承担。一审法院认定事实：王娟提交证据：1.将军烟草集团有限公司住房制度改革���公室出具的《证明》一份，证明双方存在租赁关系，王娟居住的是福利分房。济南卷烟厂对该证据的真实性无异议，并认可王娟是其单位的退休员工，但其抗辩双方租赁关系至2006年9月份，之后王娟申请房改购买该涉案房屋后，双方便不存在租赁关系。对该证据，具有客观性、真实性及关联性，本院予以确认。2.济南市历城区全福街道烟厂社区居民委员会出具的《证明》一份，证明王娟为济南卷烟厂的员工，享受福利分房待遇，并一直居住在涉案房屋，双方的租赁关系一直延续到房屋灭失。济南卷烟厂对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明在2006年10月份后王娟实际占有使用该涉案房屋。经审查，该证据真实客观，一审法院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：王娟系济南卷烟厂的退休职工。王娟在职期间于1994年开始居住在济南市历城区北园路2号（卷烟厂宿舍）9号楼2单元***室。2006年9月25日，王娟向济南卷烟厂提出要通过房改政策购买该房屋的申请。济南卷烟厂同意王娟的申请。当日，王娟向济南卷烟厂交纳了25000元的房改购房款。后因王娟不符合房改购买条件，市房改部门对王娟的申请未予以审核通过。但王娟交纳的25000元购房款济南卷烟厂未退回。2016年4月20日，该涉案房屋予以拆除。2016年9月19日，王娟向一审法院提起了诉讼，请求依法判决济南卷烟厂返还上述购房款中的6000元。一审法院认为，本案系房屋买卖纠纷。王娟于2006年9月25日申请通过房改购买该涉案房屋，并已向济南卷烟厂交纳了25000元。在本案房屋未能房改成功的情况下，济南卷烟厂理应返还该购房款，且庭审中，济南卷烟厂亦同意予以返还。故王娟主张济南卷烟厂返还上述款项一审法院予���支持。现王娟仅要求济南卷烟厂返还购房款中的6000元，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。判决：济南卷烟厂于判决生效之日起10日内返还王娟6000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由济南卷烟厂负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王娟提交如下证据：1.王娟部分工资条，拟证明2006年之前，济南卷烟厂在王娟的工资中扣除涉案房屋租金的情况；2.王娟缴纳电费的部分收款收据，拟证明王娟自2006年参加涉案房屋房改未果后仍在该房屋居住，并自行缴纳电费的事实；3.银行代扣燃气费协议书，拟证明2013年10月，王娟与济南港华燃气有限公司签订银行代扣燃气���协议书，约定将涉案房屋的燃气费由银行代扣，进而证明王娟在该房屋居住的事实；4.济南卷烟厂关于催要拆迁补偿款的函，拟证明一审诉讼期间，济南卷烟厂向济南旧城开发投资集团有限公司催要拆迁补偿款，包括王娟租住的二宿舍9-2-***室全部拆迁补偿款399260.40元，郝玉兰居住的二宿舍8-2-102室15%补偿款44588.25元等，进而证明济南卷烟厂否认双方之间租赁关系本质是侵害王娟对涉案房屋的拆迁补偿款；5.济南卷烟厂劳资培训处、济南卷烟厂离退休管理处证明一份，拟证明郝玉兰未购买其租住的北园路2号8号楼2单元102房屋，一直租住该房屋。济南卷烟厂认可其与郝玉兰之间系租赁关系；6.证明一份，拟证明2011年，将军烟草集团有限公司向济南市历城拆迁办公室出具证明，证明郝玉兰承租北园路2号8号楼2单元102室单位公房，可按照拆迁相关政策给予补偿安置；7.济��市高新区人民法院受理案件通知书及开庭传票，拟证明王娟与济南卷烟厂之间纠纷立案时被确定为房屋租赁合同纠纷，但一审法院在审理过程中，在没有证据证明王娟与济南卷烟厂之间是因房屋买卖引发纠纷的情况下，在判决书中将案由变更为房屋买卖合同纠纷，是对事实的错误认定和对法律的错误适用；8.《济南市住房制度改革领导小组关于印发济南市出售公有住方实施细则通知》（济房改字（1996）2号）。拟证明根据该实施细则第23条之规定，申请购买公有住房的居民，在提出申请后10日内，向产权单位预交购房定金，经审查不符合售房规定，产权单位应将定金退回，不支付利息，并从退还定金后的下月起重新起租，进而证明王娟2006年参加房改未果后，与济南卷烟厂之间的房屋租赁关系继续。济南卷烟厂质证称，1.对证据1的真实性没有异议，对王娟提交的工资单所证明事项只能证明是在2006年之前，双方没有争议，是租赁关系；2.对证据2、3的真实性没有异议，不能证明王娟的证明目的，济南卷烟厂并不否认王娟一直实际占有使用涉案房屋，但是不论王娟是基于何种法律关系，占有使用房屋，均会产生相关水电费、燃气费，不能证明双方法律关系；3.对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性；4.对证据5、6的真实性没有异议，但与本案没有关联性。证据中明确载明因郝玉兰个人经济状况没有购买房屋，而本案中王娟是申请参加了房改，但未通过济南市房改机关的审核；5.对证据7的真实性没有异议，但认为法院立案案由与结案案由不同是很正常的；6.对证据8，济南卷烟厂认为不属于证据，只是规范性文件。首先，根据王娟援引的条款，是要在退回购房款之后双方重新确认租赁关系，但是本案中王娟的相关房改材料报济南���房管机关审核后，因房管机关查出王娟及其配偶已经在王娟配偶单位进行了房改。因此，没有通过审查，在此之后，王娟一直在争取对该房进行房改，一直到房屋被拆除，王娟并没有明确放弃该房屋的房改，因此也就没有确认所谓租赁关系，济南卷烟厂一直也未收取租金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王娟与济南卷烟厂之间是否存在房屋租赁合同关系。本案中，王娟自1994年1月至2016年4月涉案房屋被拆迁前，始终居住在涉案房屋。济南卷烟厂对其与王娟之间自1994年1月至2006年9月存在房屋租赁合同关系并无异议。王娟虽曾于2006年9月申请通过房改购买涉案房屋，并向济南卷烟厂交纳了25000元款项，但在其房改购房申请未获通过后，仍居住在涉案房屋，直至该房屋被拆迁。据此可以认定，王娟与济南卷烟厂之间就���案房屋形成事实租赁合同关系。一审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。因一审法院已判决济南卷烟厂于判决生效之日起10日内返还王娟6000元，且该款项数额系从王娟缴纳的款项中扣除涉案房屋租金计算所得，故本院对该判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王娟负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年六月二十八日书记员  郭婷婷