江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初7818号原告：何战洋，男，1982年12月24日生，汉族，住江苏省太仓市。原告：范秋红，女，1980年11月27日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼��理人：陆卫华（代理上述两原告），江苏娄东律师事务所律师。被告：史立新，男，1974年1月19日生，汉族，住江苏省南通市。委托诉讼代理人：陈琪，上海市六角城律师事务所律师。原告何战洋、范秋红与被告史立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序于2017年4月24日、2017年5月12日、2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告何战洋（参加第一、二、三次庭审）及两原告的共同委托诉讼代理人陆卫华、被告史立新及其委托诉讼代理人陈琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何战洋、范秋红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月3日签订的房地产买卖合同；2、被告支付原告违约金36万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月3日签订《房地产买卖合同》1份，约定原告将位于太仓市城厢镇××新城××室的房屋出售给被告，总价为180万元，双方应于2016年10月30日前办理房产过户手续，被告应在合同签订当日支付给原告购房款34000元，在办理房产过户当日支付购房款286000元，被告通过银行贷款方式支付购房款128万元，在2016年12月30日前支付购房款20万元。若银行审批不足被告申请额度的，被告必须于办理过户手续之前以现金方式向原告补足。任何一方未按照合同约定全面履行义务的，须以房屋总价20%的标准支付违约金。合同签订后，被告仅于合同签订当日向原告支付购房款34000元。后经原告多次催告，被告始终不愿按约支付购房款，并以情势变更为由要求原告退回已支付的购房款34000元。原告认为被告不履行合同的行为已构成违约。原告为维���自身合法权益，故而诉至法院。被告史立新辩称：被告同意解除合同，但不同意原告的其他诉请。被告要求原告返还被告支付的意向金34000元。被告认为，因政府调控措施出台新的限贷限购政策导致被告无履约能力，系非被告原因导致合同无法履行，故被告没有违约。被告积极与原告和中介公司就合同履行展开协商，不存在违约行为。2016年10月4日，苏州市出台了关于进一步加强全市房地产市场调控的意见，对已经拥有一套住房的非本市户籍家庭暂停出售二手房；对已经有一套住房以及相应贷款已结清的家庭，申请商业性购房贷款购买住房的最低首付款比例由30%调整为50%。原、被告在合同中对购房款支付只是初步约定，约定了购房款180万元，现金分三笔付，银行贷款128万元，但事后经双方协商，确定被告按照房屋评估价首付三成，七成以贷款方式��付。经审理查明：2016年10月3日，原告何战洋、范秋红作为甲方、被告史立新作为乙方，双方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：甲、乙双方协商一致，甲方将其所有的坐落于太仓市城厢镇××新城××室（建筑面积85.04平方米，阁楼建筑面积66.95平方米，房屋产权证：太房权证城厢字第××号，土地证：太国用2013第401000817号）房屋以180万元价格转让给乙方。乙方将上述房屋成交款分期付给甲方，乙方于签订合同当日向甲方支付房款34000元。乙方于房地产交易中心办理该房地产过户手续当日内向甲方支付房款286000元。乙方通过银行商业贷款的方式向甲方支付房款128万元，该款项由银行在取得抵押人为乙方的他项权利证明后直接划入甲方账户。若银行审批不足乙方申请额度的，乙方必须于办理该房地产过户手续之前以现金方式向甲方补足。乙方于2016年12月30日前支付甲方房款20万元。双方同意交易中涉及的上述买卖双方的税费由乙方承担并且支付。甲、乙双方确认在2016年10月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期15日，则违约方应按本合同约定的房款价的20%向守约方支付违约金，同时按房款价的2%向居间方支付中介服务费。本合同约定购房总价款180万元为甲方净到手价格。甲方持有该房屋产权已满二年，有个税。乙方首付款32万元需帮甲方还贷款。款清交房。合同中还约定了其他事项。2016年10月3日，原告范秋红向被告史立新出具收条1份，内容为：今收到史立新支付用于购买城厢镇××新城××室部分首付款34000元。2016年10月4日，苏州市人民政府出台关于进一步加强全市房地产市场调控的意见，意见中载明：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。对于有购房记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。政策执行时间，购房新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。2016年10月24日，原、被告共同至太仓市房地产交易服务中心申请备案登记，并于2016年10月25日备案登记通过。2016年10月24日，原、被告向太仓市房地产交易服务中心出具承诺书1份，内容为“我双方于2016年10月3日签订了房屋买卖认购协议，认购房屋坐落于城厢镇×��新城××室，阁楼05，且买受方于2016年10月3日支付部分房款给卖出方（附认购协议和部分购房款凭证）。现我双方共同承诺如有产权纠纷由我双方承担一切责任。”2017年3月21日，本院对鼎轩房产中介刘营营进行调查，其陈述：“何战洋、范秋红和史立新是2016年10月3日签的合同，没有进行网签。史立新在签合同前是说过在南通有房子的但没有贷款，史立新对我们进行了隐瞒，有没有贷款这对史立新贷款额度是有影响的，我们在2016年10月30日看了史立新的征信报告后发现史立新南通的房子有贷款记录但已还清，根据老的贷款政策是要首付三成贷款七成。实施新的贷款政策后，史立新的贷款情况是要首付五成贷款五成。针对限购情况，何战洋、范秋红和史立新对合同进行特殊备案，是交易中心要求针对10月3日之前真实存在买卖关系，且需买卖双方申请。备案后��苏州审批通过之后就没有限购的情况了，但是限贷还是存在的，我们要求史立新支付首付款去解除房东的抵押后进行网签，交易中心也要求在2016年10月31日前打印出网签合同，超过10月31日这个时间这个备案也就失效了，就不能网签了，也就按新的限购政策实行。史立新不能按照新政策的首付50%，导致不能继续进行交易。关于合同中有一条若银行审批不足买受人申请额度的，买受人必须于办理该房地产过户手续之前以现金方式向甲方补足的理解，可能会存在买方征信问题、还款能力问题及所有其他可能造成买方贷款不足，那么买方应该以现金补足。”。2017年5月3日，本院对鼎轩房产中介刘营营进行调查，其陈述：“何战洋、范秋红和史立新于2016年10月3日在鼎轩房产总店签的合同，当日史立新带了1万多元现金加上银行取出了部分现金凑了34000元给卖方。���立新的信用报告是他自己去查询的，我们店长陪同去的，信用报告查出来后史立新自己拿着，我们没有留，本来是要去给工商银行人民路上的支行工作人员看，但是没有成功，去了银行但是没有给工作人员看，因为史立新老婆要上班就走了。史立新的征信报告是在2016年10月30日史立新微信发给我的，然后我把他的征信报告发给工商银行人民路上的支行理财经理张琴妮，张琴妮说征信报告上有一个贷款记录，只能按照新政首付五成贷款五成来，不能按照老的政策首付三成贷款七成来。如果买卖合同在2016年10月3日前签的，有转账凭条和网签合同再经过交易中心备案就可以按照之前的银行贷款政策来也就是首付三成贷款七成，但是网签合同必须在2016年10月31日前签掉。按史立新这种情况，交易中心备案后，银行也是按新贷款政策来执行。网签合同必须要贷款还掉才能签，史立新因为银行政策变了，首付五成，所有他不同意先把贷款还掉。何战洋因为没钱也还不了贷款，所以在2016年10月31日前没有签网签合同。中介向多个银行都问过贷款情况，按照史立新的情况只能首付五成，贷款五成。”2017年5月11日，本院对中国工商银行太仓市区支行客户经理张琴妮进行调查，其陈述：“刘营营是在2016年10月30日问我史立新的贷款情况的，根据史立新的情况，因为史立新是以现金方式支付的首付款，所以我行不予受理老的贷款政策首付三成贷款七成，史立新按新的贷款政策首付五成贷款五成不受影响。”庭审中，被告欲证明原、被告在履行合同过程中原告同意被告首付30%，余款通过贷款方式支付，如果因为政策的调整首付50%的话，双方可以解除合同，互不承担责任，被告向本院提供了2016年10月26日其与何战洋的电话录���，在电话录音中，何战洋说：你首付款三十几万差了十几万，我拿出15万，一起先把首付款付掉，我的银行贷款还掉后，我们把网签给签了，如果10月31日前没有把网签签了导致合同不能履行是你的事情，如果网签签了，总房款除去首付款及尾款20万元，剩余的钱银行贷款贷不下来，押金和你付的钱一分不少都退给你。史立新说：我要回去开家庭会议协商，会考虑何你提出的方案。庭审中，1、原、被告明确签订合同时双方约定购房价款为180万元，首付款32万元（包含签合同当日支付的34000元），银行贷款128万元，尾款20万元，当时是按160万元首付20%、贷款80%签的合同，但是在合同履行过程中原、被告均同意购房款按首付30%、贷款70%履行。2、苏州市人民政府出台新的限贷政策后，因被告史立新在南通市××××套住房，且有过贷款记录，原、被告���2016年10月30日知晓根据政策被告最多只能按房屋评估价贷款50%。3、被告明确表示由于限贷政策的出台，其无支付50%购房款的能力，无法继续履行合同。4、原告表示在被告承担违约责任的前提下愿意返还被告已付的购房款34000元。庭审中，原告为证明其实际损失,向本院提交其(甲方)与戴喜珍、夏成风（乙方）于2017年4月14日签订的房屋买卖合同书一份，该合同中约定甲方将城厢镇××新城××室（建筑面积85.04平方米，阁楼建筑面积66.95平方米，房屋产权证：太房权证城厢字第××号，土地证：太国用2013第401000817号）房屋以160万元价格转让给乙方。购房定金10万元（签合同当日付5万元购房定金，签合同后五天内再付5万元），首付款110万元（包含购房定金10万元），贷款50万元。该合同中还约定了其他内容。另查明，2005年7月22日，中国工商银行南通分行向被告发放个人住房贷款285000元，2007年12月22日，该部分贷款已还清。以上事实，有原告何战洋、范秋红提交的房屋买卖合同、房产证复印件、土地证复印件，被告史立新提供的关于进一步加强全市房地产市场调控的意见复印件、收条复印件、短信照片、房屋买卖合同复印件、录音书面稿及录音光盘、通话详单复印件、征信报告复印件，本院做的调查笔录、备忘录、调取的承诺书、借记卡账户历史明细清单及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守诚实信用原则，履行合同约定的义务。本案中，原、被告一致确认因苏州市政府出台了限购、限贷政策，被告购房贷款比例由最高70%调整为50%，致使被告无能力履行合同。而房屋买卖合同的标的物价值较大，被告作为买受人对自身合同义务的履行及相应的贷款政策变化应当充分预见，且双方在合同中明确约定若银行审批不足被告方申请额度的，被告方必须于办理该房地产过户手续之前以现金方式向原告方补足，现被告明确表示因贷款政策的变化，其无能力履行合同，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告提出的政府出台的限购、限贷政策属于因客观情况发生重大变化，其不构成违约的答辩意见，被告该答辩意见缺乏相应依据，本院不予采纳。现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告亦表示愿意解除合同，故对原告要求与被告解除房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应将收取的购房款34000元返还给被告。对于原告要求被告支付违约金360000元的请求。被告认为太仓地区��房价一直属上涨态势，原告并未因此遭受损失，故原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原、被告在合同中明确约定，如一方违约的，需按合同约定的房价款的20%向守约方支付违约金。本院根据被告的违约情节、被告的违约行为可能给原告造成的损失，酌定被告支付原告违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告何战洋、范秋红与被告史立新于2016年10月3日签订的房地产买卖合同。二、原告何战洋、范秋红于本判决生效后10日内返还被告史立新购房款34000元。三��被告史立新于本判决生效后10日内支付原告何战洋、范秋红违约金25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由被告史立新负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告史立新负担部分，由其在本判决生效后10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚红星代理审判员  冯 胜人民陪审员  傅国兴二〇一七年六月三十日书 记 员  黄佳玉