湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第2873号原告周军。原告谭惠姣。委托代理人周一君，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，申请撤诉等）。委托代理人周罗，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告湖南省京兴房地产开发有限公司，住所地：株洲市天元区。法定代表人杨建业，系该公司总经理。委托代理人杨立东，湖南添力律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉、进行和解等）。委托代理人言格，湖南添力律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告周军、谭惠姣诉被告湖南省京兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘洋独任审理，于2017年5月19日、6月1６日公开开庭进行了审理。书记员陈霞担任法庭记录。原告谭惠姣及其委托代理人周罗，被告湖南省京兴房地产开发有限公司的委托代理人言格到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周军、谭惠姣诉称：2011年4月2日，二原告与被告湖南省京兴房地产开发有限公司签订合同编号为9000080252的商品房（预）销售合同，原告按揭付款购买了被告开发、建设的位于天元区新闻路99号紫金名门303室房屋，房屋面积为97.72㎡。被告于2013年8月29日为原告办理了编号为株房权证株字第10003522**号的房屋产权证，并于2013年10月29日为原告办理了编号为株国用（2013）第B17453号的土地使用权证。被告在建设紫金名门小区时，在三楼设计、建造了一层空中花园。被告在建设空中花园的过程中，因违反建设、施工的相关规定，只在水泥板下埋设了一层煤渣等建设垃圾，没有开设排水沟并预先设置排水、防水的装置，新建的空中花园底部积水无处排放，导致空中花园的底部积水往原告购置的位于天元区新闻路99号紫金名门303室房屋的地板、墙壁渗漏，造成原告的房屋完全无法居住、生活，房屋的新装修也完全毁损。自2013年5月原告入住新房至今，原告多次整改并找被告协商处理，并到株洲市建设工程质量安全监督管理处、建设局等相关单位进行投诉。株洲市建设工程质量安全监督管理处先后组织被告、工程施工方、监理方、设计方在小区会议室进行了几次协商会，协商会上被告承认原告房屋渗水的原因是被告施工、设计的缺陷造成，但是目前技术无法改善。被告对原告的要求置之不理，至2015年8月，房屋渗水越来越严重。原告无奈自行花费5000元挖了一圈排水沟。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告停止侵害，对原告房屋排水系统进行整改直至地板、墙面不再渗漏、反水；2、被告赔偿原告经济损失116730.49元、鉴定费5141元；3、被告承担本案诉讼费用。被告湖南省京兴房地产开发有限公司辩称：1、原告购买答辩人的商品房属实，但答辩人的商品房没有质量问题；2、诉讼中所委托的鉴定机构不具有对房屋质量进行鉴定的资质；3、根据合同约定答辩人只有维修义务，且答辩人已积极履行了维修义务，因此答辩人不应对原告的损失进行赔偿；4、原告的诉请的116730.49元包含了维修整改费用和财产损失，原告既要求赔偿维修费又要赔偿财产损失是不合理的，且鉴定方案也不合理，采用该鉴定方案势必造成财产损失扩大化；5、因鉴定所产生的图纸扫描费600元及小工费900元应该包含在鉴定费用里面，不应该单独列出来，也不应该由答辩人承担。本院经审理查明：2011年4月2日，原告周军、谭惠姣与被告湖南省京兴房地产开发有限公司签订了一份合同编号为9000080252的《株洲市商品房（预）销售合同》。合同约定：二原告按揭付款购买被告开发的位于天元区新闻路99号紫金名门303室房屋，房屋面积为95.78㎡；被告交付该房屋有其他工程质量问题的，二原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的零倍给予补偿。双方商定对该房屋有其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修。保修范围和保修期由原、被告双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》约定。2012年6月，被告开发、建设的位于天元区新闻路99号紫金名门项目住宅楼竣工验收。二原告于2013年9月收房后入住至今。被告于2013年8月29日为二原告办理了编号为株房权证株字第10003522**号的房屋所有权证，并于2013年10月29日为二原告办理了编号为株国用（2013）第B17454号的国有土地使用证。二原告入住后不久，紫金名门住宅三楼业主陆续发现室内地板返潮严重，墙体下部返潮，粉刷层鼓涨脱落，木地面隆起变形，衣柜等家俬霉变，室内散发异味等不正常现象。因此，紫金名门住宅三楼全体业主于2013年3月初要求被告对在三楼设计、建造的空中花园排水、防水的装置以及三楼回填层返水等事项进行整改，但被告未及时处理。2013年11月7日，紫金名门住宅三楼全体业主再次向株洲市建设工程质量安全监督管理处投诉。11月8日，株洲市建设工程质量安全监督管理处派员现场勘察，并在B座310、311室召开质量问题现场研讨会，向被告发出整改通知，但被告并无实质性整改。2013年12月5日，株洲市建设工程质量安全监督管理处再次向被告发出书面函件，要求被告迅速组织人员落实整改。被告在2014年10月前分别在三楼平台底部、商铺顶层打孔溢流，在平台花园侧梁打孔导湿，在306、307室挖排水沟防渗漏，尝试整改排水防水系统，仍未根本解决问题，而紫金名门三楼住宅地板返潮继续加重，居住环境仍无改善，从而酿成双方纠纷。为维护自身的合法权益，二原告故诉至本院，请求判如所请。庭审中，二原告撤回要求被告停止侵害，对其房屋排水系统进行整改直至地板、墙面不再渗漏、反水的该项诉讼请求，仍要求被告赔偿经济损失116730.49元、鉴定费5141元。另查明，本案立案受理后，二原告于2015年12月申请对涉案房屋的地板、墙面等渗水返潮的原因以及对涉案房屋的排水防水系统维修整改费用和因渗水返潮所遭受的财产损失进行鉴定。湖南省海通司法鉴定中心受本院委托于2016年10月17日、2017年4月22日作出鉴定意见书及补充说明，鉴定意见：施工单位未按建筑设计要求在三楼厨房和卫生间底板四周浇筑混凝土翻边，未按给排水设计要求安装三楼卫生间炉底板暗地漏，未将标高10.1M以下的UPVC排水管及配件改为柔性铸铁排水管及配件，对设计文件和图纸中存在的差错未按规定程序及时向设计单位提出意见和建议，导致紫金名门三楼住户的厨房和卫生间防水失效而引发整层楼面及墙体渗水的严重质量事故，施工单位应对此次质量事故承担主要责任；设计单位提供的《紫金名门施工图设计》文件过于简单，与其他楼层有着显著差别的三楼厨房和卫生间的建筑设计，既没有大样图也没有特别的文字说明，设计总说明中关于厨房和卫生间的混凝土翻边做法，内容含糊不清甚至相互矛盾，施工图设计深度不足，难以指导施工，致使紫金名门三楼住户因厨房和卫生间防水失效而引发整层楼面及墙体渗水的严重质量事故，设计单位应对此次质量事故承担次要责任；监理单位未按设计图纸和建设工程监理规范的规定对施工过程进行监理，应对此次质量事故承担一定的责任；依据本鉴定建议的修复方案，评估涉案303室住宅排水防水维修改造费用及因渗漏问题所造成家俬腐烂等室内装饰恢复费用共计116730.49元。二原告因本次鉴定支出鉴定费5141元。上述事实，有双方的陈述以及二原告提供的《株洲市商品房（预）销售合同》、住房质量保证书、房屋所有权证、国有土地使用证、投诉登记表、株建监管函【2013】20号函件、调查笔录、照片、湖南省海通司法鉴定中心鉴定意见书及补充说明书、鉴定费发票等证据经庭审质证予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现分析如下：双方订立的《株洲市商品房（预）销售合同》系出于真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告应提供符合合同约定无瑕疵的商品房，且在法定保修期内应履行全面维修义务。庭审中，原、被告对鉴定机构就涉案房屋的地板、墙面等渗水返潮的原因作出的鉴定分析意见并无异议，由此可见，紫金名门小区三楼的空中花园排水、防水、厨房和卫生间防渗漏的设计、施工存在缺陷，从而导致紫金名门三楼住户的厨房和卫生间防水失效而引发整层楼面及墙体渗水的严重质量事故，酿成本案纠纷，被告违反了合同义务，构成根本性违约，应负本案民事责任。业主入住后不久，紫金名门住宅三楼业主陆续发现室内地板返潮严重，墙体下部返潮，粉刷层鼓涨脱落，木地面隆起变形，衣柜等家俬霉变，室内散发异味等不正常现象，且曾于2013年3月初、2013年11月7日多次要求被告对在三楼设计、建造的空中花园排水、防水的装置、厨房和卫生间防渗漏以及三楼回填层返水等事项进行整改。2013年12月5日，株洲市建设工程质量安全监督管理处亦向被告发出了书面函件，要求被告迅速组织人员落实整改。但被告未及时处理，至今仍无实质性整改，从而引发本案诉讼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，本案因被告自2013年起至2015年期间合理期限内就房屋存在质量问题至今仍未予修复，应视为被告拖延修复，故二原告在审理中自愿撤回第一项诉讼请求，不再要求被告维修改造，而要求被告赔偿其自行或者委托他人需对房屋排水防水系统进行整改维修的费用及装饰财产损失116730.49元、鉴定费5141元的诉讼请求，符合法律规定，也有事实根据，本院予以支持。针对鉴定机构的维修建议方案和装修损失评估，被告辩称鉴定机构的鉴定方案不合理导致赔偿损失扩大化，法院不应当采信鉴定机构的鉴定方案，应采信原设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司提出的对涉案房屋排水、防水的装置、厨房和卫生间防渗漏以及三楼回填层返水等事项进行整改的维修方案。经审查，原设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司提出的维修方案采用的是在底板上钻一定数量的孔，排出炉渣回填层内的积水，待原炉渣回填层内自然干燥后再进行室内装修工程的修复施工，该方案工程量相比鉴定机构的维修建议方案较小，但在底板上大量钻孔势必对底板结构造成了一定损伤，涉及建筑主体和承重结构的变动，而被告既无权威机构或职能部门的可行性报告以证明在底板上大量钻孔是否会影响底板的结构性能、使用性能，又无证据证明回填层中炉渣干燥程度，干燥期限，修复工程难以预料，无法让涉案业主尽快恢复正常生活，间接损失更难以计算，况且被告曾采用过原设计单位的类似维修方案分别在三楼平台底部、商铺顶层打孔溢流，在平台花园侧梁打孔导湿，在306、307室挖排水沟防渗漏，尝试整改排水防水系统，仍未根本解决渗漏问题，加上原设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司与被告存在利害关系，其方案自然会让涉案当事人存在合理怀疑，不足以信服，故本案不宜采用原设计单位提出的维修方案。相比之下，鉴定机构的维修建议方案采用的是凿除三层楼面炉渣填充层范围内的混凝土面层及炉渣填充层，将可以重复利用的炉渣翻晒晾干，回填清洁干燥的炉渣，整平压实后按原设计重的混凝土面层，该方案侧重修复，不涉及建筑主体和承重结构的变动，完成混凝土面层施工后即可进行室内装修修复施工，修复工期短，修复效果可靠。因此，鉴定机构的维修建议方案具有可预见性，更能彻底、合理解决涉案房屋渗漏问题，更能让涉案业主放心、安心、舒心，尽快恢复正常生活，不存在间接损失扩大化，且本次鉴定机构系原、被告双方自愿选择的检测机构，鉴定程序合法，符合合同约定，故从最大程度保护当事人的合法权益角度出发，本院依法确认湖南省海通司法鉴定中心的鉴定意见书、补充说明书可以作为本案处理依据，对被告上述抗辩主张不予采纳。被告辩称湖南省海通司法鉴定中心无工程质量和工程造价鉴定资质，经查该鉴定机构的鉴定人员黄云涌、杨玉胜具备工程质量和工程造价相应鉴定资质，鉴定程序合法，故被告该项抗辩，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，本案经本院组织调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖南省京兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周军、谭惠姣房屋排水、防水、防渗漏系统进行整改维修费用及装饰财产损失116730.49元、鉴定费5141元；本案案件受理费2764元，减半收取1382元，由被告湖南省京兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘洋二〇一七年六月十六日书记员陈霞附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。