浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2945号上诉人（原审原告）：李蓬勃，男，1972年9月10日出生，汉族，住杭州市余杭区，现住杭州市拱墅区。上诉人（原审原告）：张礼洁，女，1984年6月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。二上诉人委托代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州恒和蕾束置业有限公司，住所地：杭州市余杭区径山镇西山村。法定代表人：何青，董事长。委托代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。上诉人李蓬勃、张礼洁因与被上诉人杭州恒和蕾束置业有限公司（以下简称恒和蕾束公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年12月31日，李蓬勃、张礼洁与恒和蕾束公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李蓬勃、张礼洁向恒和蕾束公司购买位于杭州市余杭区××山庄××室，建筑面积为258.7平方米的住宅一套，总价款为4720000元，系精装修房。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3、其他方（商业贷款）种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款；3、其他方式。买受人支付首付款共计1890000元整（2015年12月31日支付20万元整，2016年1月6日前支付1690000元整），余款2830000元整办理银行按揭，并于本合同签订之日起90日内（即2016年3月30日前），买受须将按揭款足额付至出卖人指定帐户。买受人选择贷款方式支付房价款的，均不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人未在合同约定的贷款应到帐日期前获得贷款或所获得之贷款不足支付其所应付之购房价款，则买受人须于该日期届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，按本合同逾期付款之约定承担违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。第八条交付期限及条件约定：出卖人应当在2016年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件：3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。第十条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为出卖人先行垫付，买受人提供等额担保，最终归责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、当《交房通知书》上所列交房时间早于合同约定时间时，如果买受人未按出卖人发出的《交房通知书》内所约定的时间到出卖人指定的地方办理收房手续，则合同约定交付日止，视同买受人已办理收房手续；2、当《交房通知书》上所列交房时间同于合同约定时间时，如果买受人未按出卖人发出的《交房通知书》内所约定的时间到出卖人指定的地方办理收房手续，则视同买受人已在出卖人发出的《交房通知书》内所约定的交付日办理收房手续；3、当《交房通知书》上所列交房时间晚于合同约定时间时，双方按照合同第十条执行相关权利义务。如果买受人未按出卖人发出的《交房通知书》内所约定的时间到出卖人指定的地方办理收房手续，则《交房通知书》约定交付日止，视同买受人已办理收房手续；4、买受人未于出卖人交房通知规定的交房日前付清商品房所有应付房价款（包括面积补差款）、违约金和/或赔偿金、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用以及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。买受人应自行承担因此造成的责任后果。附件八补充协议内容第十五条关于进场装修的约定：（1）买受人支付首付款后，自行联系银行办理按揭贷款的，买受人提供的按揭材料经银行初审通过，出卖人收到买受人的通知后开始进场装修。买受人有义务促成银行按照约定放款，余款须在装修开始后90日内全部支付给出卖人。精装交付时间：进场装修之日起180日内。若买受人未按上述约定支付房款，出卖人有权拒绝交付，并按本合同第七条约定要求买受人承担违约责任。合同签订后，李蓬勃、张礼洁实际分别于2015年9月22日、2015年12月31日、2016年1月6日支付房价款100000元、100000元、1690000元。恒和蕾束公司将合同报房地产管理部门备案。后因李蓬勃、张礼洁未能办理住房按揭贷款，无法在合同约定的2016年3月30日前付清房款，经与恒和蕾束公司协商，对2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》重新作了签订，将其中的第六条付款方式及期限变更为：买受人按下列第1、一次性付款种方式按期付款：1、一次性付款。买受人于2016年5月6日前支付总房款共计4625600元整；2、分期付款；3、其他方式。总房价款比原合同价款减少了94400元，但对合同的其他内容均未作相应修改。恒和蕾束公司将重签后的合同报房地产管理部门更换备案。2016年5月6日，李蓬勃、张礼洁将剩余房款2735600元支付给恒和蕾束公司，恒和蕾束公司于2016年5月12日向李蓬勃、张礼洁开具增值税普通发票。2016年7月23日，恒和蕾束公司经精装修后通知李蓬勃、张礼洁于2016年7月24日收房，李蓬勃、张礼洁单方面邀请房屋查验咨询师对房屋进行查验，并作出验房报告一份，列举一些需修整的事项，但未经恒和蕾束公司签字确认，李蓬勃、张礼洁未予收房，直至2016年10月1日李蓬勃、张礼洁收房。为此，李蓬勃、张礼洁以恒和蕾束公司逾期交房构成违约为由，诉来原审法院，请求判令恒和蕾束公司支付逾期交房的违约金141543.36元。恒和蕾束公司则抗辩，本案系李蓬勃、张礼洁原因改变付款方式而重签了合同，涉案房屋系精装修房，合同上是毛坯房的交付时间，根据合同附件特别约定，精装修时间为进场装修之日起180日内，未超过时间。请求驳回李蓬勃、张礼洁的诉讼请求。原审法院认为：李蓬勃、张礼洁与恒和蕾束公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。李蓬勃、张礼洁与恒和蕾束公司应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原合同约定李蓬勃、张礼洁的付款方式为通过银行办理住房按揭贷款支付首付款外的剩余款项，于合同签订之日2015年12月31日起90日内（即2016年3月30日前）李蓬勃、张礼洁须将按揭款足额付至恒和蕾束公司指定帐户，否则构成违约。由于李蓬勃、张礼洁未能按期办理住房按揭贷款，与恒和蕾束公司协商改变了合同的付款方式，改为一次性付款，付款的期限约定于2016年5月6日，得到恒和蕾束公司的同意，使得李蓬勃、张礼洁本可能构成逾期付款违约的情况下，实际对付款期限作了延期，并在总房价款上恒和蕾束公司也给予李蓬勃、张礼洁一定的优惠，实际是恒和蕾束公司对李蓬勃、张礼洁的帮助。恒和蕾束公司称更改合同的时间为2015年5月6日李蓬勃、张礼洁付款后当日，李蓬勃、张礼洁称更改合同的时间为2016年2月26日，均因无相应的证据予以证明，原审法院不予认定。由于本案所涉的房屋系精装修房，合同有特别约定，根据合同附件八补充协议内容第十五条关于进场装修的约定：（1）买受人支付首付款后，自行联系银行办理按揭贷款的，买受人提供的按揭材料经银行初审通过，出卖人收到买受人的通知后开始进场装修。精装交付时间：进场装修之日起180日内。若买受人未按上述约定支付房款，出卖人有权拒绝交付，并按本合同第七条约定要求买受人承担违约责任。由于李蓬勃、张礼洁自身的原因，根据原合同的付款方式，李蓬勃、张礼洁未能将提供的按揭材料经银行初审通过，并通知恒和蕾束公司开始进场装修，也未付清全部房价款，致使恒和蕾束公司进场装修的条件未成就。由于合同更改后对进场装修的时间未作新的约定，恒和蕾束公司进场装修的合理时间为至早于合同更改后李蓬勃、张礼洁首次付款之次日。李蓬勃、张礼洁合同更改后的付款时间为2016年5月6日，恒和蕾束公司于2016年7月23日通知李蓬勃、张礼洁收房的时间为2016年7月24日，李蓬勃、张礼洁实际收房的时间为2016年10月1日，恒和蕾束公司交房时间未超过进场装修之日起180日的约定。恒和蕾束公司未构成逾期交房的违约，故李蓬勃、张礼洁的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李蓬勃、张礼洁的诉讼请求。本案案件受理费3130元，减半收取1565元，由李蓬勃、张礼洁负担。宣判后，李蓬勃、张礼洁不服，共同向本院提起上诉称：一、李蓬勃、张礼洁与恒和蕾束公司确实签订过两份销售合同，但是仅是因为将银行按揭贷款改为一次性付款，其余均未改变，交房时间仍为2016年4月30日。无论是2015年12月31日签订的合同，还是之后的第二份合同，变化的仅仅是付款的方式，交房日期没有任何的变化。当时合同是恒和蕾束公司自己拟好后，通知李蓬勃、张礼洁到场后签字的。2016年4月30日交房，是当事人一致合意的结果。恒和蕾束公司抗辩提出是自己的疏忽，没有变更时间。李蓬勃、张礼洁认为恒和蕾束公司是一个专业的房地产企业，如果仅仅用疏忽来表达自己犯下的错误是不符合情理的。退一步说，如果恒和蕾束公司认为是疏忽大意，意思表达错误，也早已经过了一年的撤销期限。所以李蓬勃、张礼洁认为2016年4月30日仍应当认定为恒和蕾束公司向李蓬勃、张礼洁交房的日期。二、一审法院认为的“由于李蓬勃、张礼洁未能按期办理住房按揭贷款，与恒和蕾束公司协商改变了合同的付款方式，改为一次性付款，付款约定于2016年5月6日，得到恒和蕾束公司的同意，使得李蓬勃、张礼洁本可能逾期构成付款违约的情况下，实际对付款期限做了延期，并在总价上恒和蕾束公司也给予李蓬勃、张礼洁一定的优惠，实际是恒和蕾束公司对于李蓬勃、张礼洁的帮助”没有任何证据予以支持，仅是一审法院的主观臆断。李蓬勃、张礼洁是否构成逾期付款，是否构成违约，并不是本案需要查证的事实。本身李蓬勃、张礼洁并没有违约，且和本案也是两个独立的诉讼请求，和本案的处理并未有直接的关系。再者，李蓬勃、张礼洁是由于一次性付款，才享受了房价的优惠，这个在商品房买卖中都是惯例。不存在一审认定的“恒和蕾束公司帮助了李蓬勃、张礼洁”。其实从合同变更付款的方式和交房日期未变更，可以看出当事人当时的真是意思表示就是交房日期不变，而付款方式则允许李蓬勃、张礼洁变为一次性付款，这是当事人对自己权利的处分。三、交房日期应当认定为2016年10月1日。目前书面证据反映李蓬勃是在2016年10月1日接收了涉案的房产。无论之前恒和蕾束公司有没有电话或者其他的通知，根据司法实践，在变更了合同约定的交房日期后，房地产公司应当是使用书面的通知，且必须通知到业主本人，否则视为房地产公司一直未通知交房。四、2016年4月30日交房应当是交付精装修的房子，而不是毛坯房。首先恒和蕾束公司宣传的时候就是交付精装修的房子，也就是说恒和蕾束公司在签合同的时候就明确其交付的就是精装修的房子，这个也是李蓬勃、张礼洁的预期。关于附件八，其关于精装修交付180天的约定，李蓬勃、张礼洁认为该约定并未明确180天是否就是已经包含在2016年4月30日之前，因为理解有歧义，从格式合同的角度应当理解为包含在2016年4月30日之前。五、一审恒和蕾束公司答辩称的“商品房买卖的规矩都是先付款后交房，不可能存在不付款先交房的情况”。李蓬勃、张礼洁认为该观点是错误的。首先，4月30日之前李蓬勃、张礼洁已经交付了部分款项，再次，恒和蕾束公司提出的所谓“规矩”只是恒和蕾束公司的一厢情愿，仍应当以合同为准，只要当事人约定了，且不违背法律和法规的禁止性规定，就应当履行合同的应尽义务。综上，请求撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求，并由恒和蕾束公司负担一审、二审案件受理费。针对李蓬勃、张礼洁的上诉，恒和蕾束公司发表答辩意见称：李蓬勃、张礼洁的上诉意见缺乏事实和法律依据，要求二审法院维持原判。二审举证期限内，恒和蕾束公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。李蓬勃、张礼洁向本院提交如下证据材料：1、微信往来，拟证明李蓬勃、张礼洁一直是主张2016年4月30日前支付精装修的房子，而由于房子本身质量问题和装修出现的各种质量问题，恒和蕾束公司迟延交付已经是一个客观事实；2、律师函，证明恒和蕾束公司在2015年12月31日签约时就清楚2016年4月30日应当将精装修完毕的房子交付给李蓬勃、张礼洁。上述证据材料经出示，恒和蕾束公司发表意见称：对证据一真实性、合法性与关联性均不予确认，无法知晓微信发送的对象，且微信聊天记录显示房屋还在装修当中，不能证明当时出售给李蓬勃、张礼洁的是精装好的现房。根据合同约定，精装修的房子的交付时间在按揭款付完之后的180日；对证据二真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，无法证明2016年4月30日恒和蕾束应当将精装好的房屋交付给李蓬勃、张礼洁。本院经审核认为，恒和蕾束公司对证据1的异议成立，本院对证据1不予采信。恒和蕾束公司对证据2的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，至于该证据能否达到李蓬勃、张礼洁的证明目的，则于本院认为部分阐述。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院经审理另查明：合同附件八第十五条关于进场装修的约定：（1）买受人支付首付款后，自行联系银行办理按揭贷款的，买受人提供的按揭材料经银行初审通过，出卖人收到买受人的通知后开始进场装修。买受人有义务促成银行按照约定放款，余款须在装修开始后90日内全额支付给出卖人。（2）买受人支付首付款后，在开发商制定的银行办理按揭贷款的，买受人提供的按揭材料经银行初审通过后，出卖人开始进场装修。（3）分期付款的买受人，出卖人在收到买受人第一期付款（合同金额30%以上）后进场装修，余款须在出卖人进场装修后90日内付清。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，李蓬勃、张礼洁原审提出的诉讼主张为要求恒和蕾束公司支付逾期交房的违约金，而双方对合同约定的交付日期存在不同的意见。就此问题，根据双方商品房买卖合同及其附件八，双方约定的交房时间为2016年4月30日，同时约定精装交付时间为进场装修之日起180天内，进场装修的条件，则根据买受人采用银行按揭贷款方式付款或分期付款的方式进行了区分。双方第一份合同签订于2015年12月31日，同时约定采按揭付款方式，根据上述约定，如果采信李蓬勃、张礼洁的主张，则恒和蕾束公司自第一份合同缔约之日起，就必将陷于违约，该解释显然不合常理。据此，本院认为，李蓬勃、张礼洁主张恒和蕾束公司应于2016年4月30日交付精装房屋的主张不能成立，基于同样理由，李蓬勃、张礼洁向本院提交的二审证据，本院不予采信。综上，李蓬勃、张礼洁的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由上诉人李蓬勃、张礼洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年六月二十九日书 记 员  徐森燕