上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初8085号原告：王冬法，男，1956年1月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：万海军，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。原告王冬法与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称“金盛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王冬法的委托诉讼代理人王风清、万海军，被告金盛公司的委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬法向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金税后34,192元；2.被告向原告支付违约金50,000元；3.被告向原告返还位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(涉案商铺)；4.被告向原告支付2017年1月的租金3,002元；5.被告支付原告自2017年2月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费(按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算)。诉讼中，原告放弃第三项诉讼请求，变更第五项诉讼请求为被告支付原告2017年2月的房屋使用费(按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算)事实和理由：原告购买了本案系争商铺并拥有合法产权，之后将该商铺租给被告并与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告金盛公司向原告承租涉案商铺，租期自2007年1月1日起至2016年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止的年租金为36,031元；若被告金盛公司逾期支付租金超过三个月，原告有权向被告金盛公司追索200,000元的违约金。然在租赁期间，被告金盛公司经常拖欠租金，并自2016年1月1日起的租金未再支付。现双方商铺租赁合同期限已经届满，被告并未按约支付租金。另，原告与被告于2017年3月1日签订了交接协议，但落款时间写为2017年1月1日。综上，原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告金盛公司辩称，对于原告主张的自2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金34,192元，被告对该欠费期间和金额均无异议。对于原告主张的2017年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费，双方签订的移交协议已经明确其与原告之间自2017年1月1日后没有任何纠纷。故不同意支付上述期间的房屋占用费。对于原告主张的违约金，被告认为金额过高，应当调整至10,000元。本院经审理认定事实如下：2008年1月10日，原告(出租方，签约甲方)与被告金盛公司(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M28-102-17。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元(租金标准1.26元/平方米/天)。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。在实际履行合同过程中，被告金盛公司一直租赁使用涉案房屋，然却拖延支付租金。2016年1月12日，被告金盛公司出具《租金支付承诺书》，承诺内容如下：“1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。”现因被告金盛公司已支付租金至2015年12月底，2016年1月1日起的租金至今未付。原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，被告金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，被告金盛公司不再经营银都路XXX号市场，并要求银都路XXX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，被告金盛公司将于当日将涉案房屋移交给各位业主。2016年12月底，被告金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行笑话产品，将商铺(展位)返还给商铺业主；自2017年2月1日起，银都路XXX号市场因商户未返还所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。又查明，原告与被告签订的落款为2017年1月1日的移交协议载明：“……1、本人与贵公司的房屋租赁期间已于2016年12月31日期限届满，除租赁期间部分租金未付外(租金结清的除外)，没有其他纠纷。2、从2017年1月1日起，本人自愿将本人所有的商铺出租给现有经营商户或者其他经营户，自此发生的任何纠纷与贵公司无关。……”。系争房屋产证面积为68.80平方米。原告对超出产证面积的部分系由其出资、被告搭建的事实无异议。本院认为，原告与被告金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。现原告已收回商铺，故其放弃第三项诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。对于原告主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，本院认为，被告金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告金盛公司支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，本院予以支持。但是对于违约金的具体金额，本院认为，根据上述合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为50,000元。但本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将违约金调整至20,000元。对于原告主张的房屋使用费，本院认为，原、被告双方签订的移交协议系当事人真实意思表示，双方均应遵守。该协议上明确约定除租赁期间部分租金未付外没有其他纠纷，且2017年1月1日后的任何纠纷与被告无关，故原告再主张2017年1月以后的房屋使用费，无依据，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王冬法自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金34,192元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王冬法违约金20,000元；三、驳回原告王冬法的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计989.93元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 聂 平二〇一七年六月十五日书记员 顾丹蓓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。