广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂09民终580号上诉人（一审原告）：吕伟清，女，1969年2月6日出生，汉族，住广西陆川县。委托代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司，住所地广西陆川县新洲路100号。负责人：许铁，经理。被上诉人（一审被告）：桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，住所地广西桂林市灵川县八里街金色嘉苑小区。法定代表人：郭树贵，董事长。上述两被上诉人的共同委托代理人：吕春，广西广盟律师事务所律师。一审第三人：陆川县和居房地产营销策划有限公司，住所地广西陆川县工商银行三楼。法定代理人：余某。上诉人吕伟清因商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2015）陆民初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成由审判员梁凤担任审判长，审判员郑燕冰、李小莉参加的合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：本案诉争的“凯悦华庭”楼盘的开发商为桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司（以下简称昌浩房地产陆川分公司），昌浩房地产陆川分公司的总公司是桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司（以下简称昌浩房地产总公司），昌浩房地产总公司的经营范围为房地产开发经营。2011年6月9日，陆川县房产开发公司九洲房产测绘队对位于陆川县的昌浩房地产陆川分公司开发的“凯悦华庭”两幢商品房进行测绘，2011年6月20日，昌浩房地产陆川分公司取得商品房预售许可证，预售位于陆川县的“凯悦华庭”的两幢商品房。2012年8月25日，吕伟清与昌浩房地产陆川分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2012-622号），吕伟清购买昌浩房地产陆川分公司开发的“凯悦华庭”2幢7层714号房一套，合同约定，层高4.8米，建筑面积71.38平方米，其中套内建筑面积52.76平方米，公共部位与公用房屋分摊面积18.62平方米，按套计算该商品房价款，总价款为493244元，产权登记面积与合同约定面积发生差异以房管部门实测为准，原总价款与建筑面积计算之房屋单价不变，多退少补，合同签订之日一次性付清总房款493244元。2013年3月31日，昌浩房地产陆川分公司向吕伟清交付房屋后，吕伟清认为，交付的房屋面积与昌浩房地产陆川分公司销售人员承诺有较大出入，吕伟清与其他业主向政府有关部门反映，在政府有关部门主持下，2013年11月14日，昌浩房地产陆川分公司公告同意要求退房的业主退房，并办理了退房手续；同时，昌浩房地产陆川分公司对不退房的业主给予购房合同总价款2%的购房优惠，并已支付完毕。吕伟清认为，吕伟清所购房屋的建筑面积为71.38平方米，购房时的市场价每平方米约为3200元，总价应为228416元，因昌浩房地产陆川分公司的隐瞒欺骗行为，吕伟清却付了493244元房款，导致吕伟清损失了264828元购房款，遂向法院提起诉讼，请求：1、昌浩房地产陆川分公司赔偿吕伟清多付购房款264828元损失；2、昌浩房地产陆川分公司赔偿吕伟清多付购房款贷款利息损失40717元（以6.15%年贷款利率暂计至2015年2月10日）；3、昌浩房地产总公司对昌浩房地产陆川分公司的债务承担连带赔偿责任；4、昌浩房地产总公司、昌浩房地产陆川分公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：吕伟清与昌浩房地产陆川分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定按套计算该商品房价款，总价款为493244元，建筑面积为71.38平方米，吕伟清诉请按市场均价计算该商品房价款，因该合同已经明确约定本案房屋的价款，故吕伟清提出的该诉讼请求，不予支持。吕伟清提出，昌浩房地产陆川分公司的销售人员承诺每平方3200元及其与昌浩房地产陆川分公司签订的《商品房买卖合同》中房屋面积留空，因其不提供证据证明其主张，且其提交的购房合同有明确面积数，对吕伟清提出的上述意见，不予以采信。因昌浩房地产陆川分公司是昌浩房地产总公司的分公司，不具备法人资格，因此不是本案的适格被告，吕伟清请求昌浩房地产陆川分公司承担责任，于法无据，昌浩房地产陆川分公司应承担的责任应由昌浩房地产总公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、《商品房销售管理办法》第十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吕伟清的诉讼请求。案件受理费5883元（吕伟清已预交2942元），由吕伟清负担。上诉人吕伟清对一审判决不服，上诉称：1、本案是由于被上诉人的隐瞒欺骗行为，导致上诉人多支付购房款之损失，应是缔约过失责任纠纷，而非商品房销售合同纠纷；2、双方签订的商品房买卖合同属于格式条款，属于无效条款，双方应当按照市场价确定房屋总价，被上诉人应赔偿上诉人的损失；3、一审法院认定事实和证据错误，上诉人提供的证据能证实双方在签订合同时房屋面积留空，一审未认定该事实错误，昌浩房地产陆川分公司提出同意退房或2%的优惠没有证据支持，且被上诉人是有条件并选择实施上述政策的，一审法院没有认定上述事实是错误的；4、一审第三人与本案没有利害关系，且上诉人与被上诉人都不主张追加一审第三人，一审判决未对追加一审第三人进行说明，请二审法院查明并排除因此造成的期限拖延。请求：1、撤销一审判决；2、昌浩房地产陆川分公司赔偿上诉人多支付购房款的损失264828元；3、昌浩房地产陆川分公司赔偿上诉人多支付购房款之贷款利息损失40717元（以6.5%年贷款利率暂计至2015年1月2日）；4、昌浩房地产总公司对昌浩房地产陆川分公司的债务承担连带赔偿责任；5、二被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人昌浩房地产总公司、昌浩房地产陆川分公司答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人陆川县和居房地产营销策划有限公司未作陈述。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人吕伟清与被上诉人昌浩房地产陆川分公司于2012年8月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，本案的合同合法有效，应受法律保护。上诉人主张本案应是缔约过失责任纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，本院认为，缔约过失是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，应承担损害赔偿责任，缔约过失责任采取的是过错责任原则，本案中，双方当事人已经签订了商品房买卖合同，如违约，承担的是违约责任，而不是缔约过失责任，因此本案的案由是商品房销售合同纠纷，并非缔约过失责任纠纷。本案《商品房买卖合同》已对买卖商品房的结构和面积、按套计算商品房价款和总价款数额、以及对面积确认及面积差异处理，均有明确约定。上诉人上诉称被上诉人提供面积空白的格式合同，隐瞒了房屋的实际面积和结构，导致其以市场两倍价格以上的总价购买房屋，没有提供充分的证据予以佐证，不能采信。被上诉人已经按照合同的约定交付房产给业主，业主提出异议后，被上诉人方也提出了关于退房或者提供装修补贴的方案供业主选择，但本案业主吕伟清未选择上述方式，现主张赔偿损失的诉讼请求没有提供证据予以证实，要求被上诉人按市场价计算房屋总价，并赔偿多支付的购房款及利息损失，与双方签订的房屋买卖合同中关于按套销售的约定不相符，故上诉人的上述请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。上诉人提出因一审法院追加一审第三人造成审理期限拖延的问题，经核实，根据昌浩房地产陆川分公司与一审第三人签订的《销售合作协议》，一审法院根据案件的实际情况，追加一审第三人有利于本案关于销售过程的相关事实的查明，故一审法院追加一审第三人并无不当，不能据此认定一审法院延审理期限。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人吕伟清的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5833元（上诉人吕伟清已预交），由上诉人吕伟清负担。本判决为终审判决。审判长 梁 凤审判员 郑燕冰审判员 李小莉二〇一七年六月十四日书记员 何 环