吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1261号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。负责人：潘立峰，地区管理中心总监。委托诉讼代理人：刘勋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，该公司法律顾问。被告：吴涛，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：袁春惠(与吴涛系母女关系)，女，住吉林省吉林市丰满区。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与被告吴涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告中海物业公司委托诉讼代理人刘勋、ＸＸ刚、被告吴涛及其委托诉讼代理人袁春惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴涛支付2016年1月至2017年12月期间的物业费4026元；2.判令吴涛支付违约金1207.8元。事实和理由：吴涛为中海紫御东郡业主，中海物业公司为其提供物业服务。吴涛拖欠2016年1月至2017年12月期间的物业费至今，经多次催要未果，故起诉至法院，请求支持中海物业公司诉请。吴涛辩称，我只接到物业公司一次催缴电话，没有收到催缴通知单。我不交物业费是有理由的。1.2016年1月，我小区成立了业委会，此时前期物业服务合同应同时废止。虽然业委会9月份被罢免，但中海物业公司在业委会成立期间也没有与业委会再签订合同。现中海物业主张物业服务费无法律依据；2.物业合同约定我小区设有露天停车场，现露天停车场被占用，无法停车；小区绿地被占用，自从楼下施工以来经常停水、停电、停气；3.物业合同约定公共区域照明完好率达95%以上，而我小区大部分灯都维修不及时。同时楼内大厅有杂物堆放、摩托车晚上也停在大厅内；4.物业合同约定小区监控设施应保持完好，但2016年9月我小区一户业主家中被盗，公安机关调看监控时发现没有录像；5.16号楼2单元31楼为一家私厨，电梯经常有异味，菜汤撒的到处都是，跟物业反映过没有效果；6.关于违建问题，业主也多次跟物业沟通，最后还是靠业主自己的力量找到市政府、区相关部门，都没有结果。施工方在临近楼体处挖地下室、在楼体上搭建铁架子对楼体安全造成极大威胁。7.施工早晚作业，有时整夜施工，影响业主休息，找物业处理也没有结果；8.合同约定如物业服务达不到标准，物业公司要向业主支付违约金。吴涛委托诉讼代理人辩称，2014年6月靠江边一侧搞扩建以来，挖地下室挖了十几米深的大坑。扩建施工也挡住了我家的视线，冬天工地有烟进入房间，味道极其难闻，每天都没有办法通风。现在这个楼的安全都没有办法保证。本案争议焦点：1.中海物业公司与吴涛是何种法律关系；2.中海物业公司在物业服务过程中是否存在瑕疵；3.中海物业公司诉请的物业服务费用具体数额如何确定，违约金是否应予支持。针对争议焦点，中海物业公司提供前期物业服务合同一份、承诺书一份、物业费缴费通知单一份、部分物业服务工作记录，吴涛对承诺书无异议，对物业服务合同、催缴通知书的质证意见同答辩意见。并表示物业服务工作记录与吴涛无关，虽有登记但不代表实际做到。上述证据的真实性，本院予以确认。吴涛提供证据如下：1.照片5张，证实小区外露天停车场被占事实，中海物业公司对证据的真实性无异议，表示因该区域在小区外是社会公共区域，物业无权管理。2.吴涛提供照片10张，证实公共照明损坏、楼道内堆放杂物、16号楼大厅墙体破损、晚上有摩托车停放情况。中海物业公司认为照片拍摄时间不明，也无法证实吴涛要证明的问题。3.吴涛提供公安机关受案回执复印件一份，证实小区监控失灵。中海物业公司认为该受案回执无法证明小区录像失灵。4.吴涛提供照片14张，证明小区绿地被施工方占用及施工现场情况，楼体上建有铁架子，改变了楼体结构。中海物业公司认为，施工扩建事宜已经区、市两级相关部门处理，该问题不是物业公司可以解决的。5.视频资料2份，证实施工方噪音扰民。中海物业公司表示该施工在小区外面，物业公司无权管理。6.照片2张，证实施工方在16、17号楼搭建了铁架子。照片2张，证实小区环境发生变化。中海物业公司质证意见同上。上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司为中海紫御东郡小区开发建设单位。2015年3月1日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签前期物业服务合同。合同约定：中海物业公司为中海紫御东郡BD区提供前期物业服务，收费标准为住宅区域每月每平方米1.35元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，经双方协商，合同期限顺延1年，顺延次数不定。2013年吴涛办理入住手续，为中海紫御东郡业主，现拖欠2016年至2017年的物业管理费未付。2016年11月中海物业公司曾向吴涛催缴物业费。本院认为，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签的前期物业服务合同合法有效，中海物业公司与吴涛间形成物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，建设单位所签订的前期物业服务合同效力及于小区内各业主。吴涛辩称，2016年1月小区业委会成立，9月解散。但此期间中海物业公司没有与该业委会签订物业服务合同，前期物业服务合同应已废止。本院认为，依照前期物业服务合同约定，业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同方自动终止。本案中，小区业委会虽已成立，但并未选聘新的物业公司并签订物业服务合同，此期间中海物业公司仍对该小区进行物业服务，并服务至今。故应认定中海物业公司与该小区业主的物业服务关系顺延至今，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签的前期物业服务合同对中海物业公司及小区业主均具有约束力。根据合同权利义务的相对性原则，吴涛在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，吴涛作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。关于吴涛抗辩的小区楼下施工及露天停车场被占问题，本院认为，该施工虽临近小区住宅楼，但发生在小区之外，且该施工非中海物业公司组织建设，物业公司只具有按照物业合同约定对小区房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的义务，物业公司仅是具有服务职能的服务企业，而非政府权能部门，停止施工或者审查案外人施工资质、施工是否符合国家相关规定，并非中海物业公司服务范畴，其亦无此权能。吴涛以其楼下施工扰民、破坏环境、给楼体造成危险为由拒交物业费，于法无据。关于施工问题其应通过正确的途径寻求救济、维护自身合法权益。关于吴涛抗辩称小区监控失灵问题，其仅提供公安机关受案回执一份，中海物业公司对监控损害问题予以否认，故本院仅依此证据无法认定小区监控存在问题。吴涛提出的经常停水停电停气问题，因上述情况的发生均涉及供应第三方，是否属物业公司服务不到位而造成，吴涛未能举证证实。吴涛提出公共区域照明率未达95%以上、电梯卫生不好等抗辩，因吴涛仅提供的系16号楼大厅部分照明不亮的照片，本院无法对整个公共区域照明进行评判，故吴涛上述抗辩亦属证据不足。关于吴涛提出的16号楼大厅堆放杂物、大厅墙面破损未能及时维修问题，通过吴涛向法庭提供的照片可证实上述情况的真实存在，本院认为，中海物业公司应协调相关业主将放在大厅内的杂物及时清理，并对大厅墙面破损部位进行及时维修，该情况的存在属物业服务不到位，但该瑕疵不足以成为吴涛拒交物业费的理由，物业公司的服务涉及小区卫生、安保、设施设备维护、保养等等方方面面的工作，吴涛做为小区业主享受了物业公司的上述服务，而仅因一楼大厅杂物堆放及墙体破损问题就拒交物业服务费，于情不符、于法无据。物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合，维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。同时，中海物业公司对物业服务过程中存在的上述问题应予以及时改正，并在今后的工作中引以为戒。本案现无证据证实中海物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故中海物业公司要求吴涛交纳物业费的诉讼请求应予支持。前期物业合同约定物业费的收取标准为每月每平方米1.35元，交费节点为上一年度的12月30日。现中海物业公司要求吴涛按照每月每平方米1.3元的标准交纳2016年至2017年的物业费，应予支持。故吴涛应交物业费4028元（1.3×129.13×24），中海物业公司主张吴涛交纳4026元，应予支持。鉴于中海物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，对中海物业公司要求吴涛给付违约金的请求不予支持。针对本案，本院赘述如下，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业公司才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业公司的服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业公司是不公平的。但同时，也只有物业公司的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。中海物业公司也应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。望广大业主和物业公司均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴涛于本判决生效后十日内向中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司交纳2016年1月至2017年12月期间的物业服务费4026元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由吴涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于萍楠二〇一七年六月二十六日书记员  李瑞琦