河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终1783号上诉人（原审被告）程丽明，女，1961年8月25日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人胡绪超，夏邑县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王世献，男，1953年8月8日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人邵红光，夏邑县法律服务所法律工作者。委托代理人李月玲，河南栗城律师事务所律师。上诉人程丽明与被上诉人王世献排除妨害、赔偿损失纠纷一案，河南省虞城县人民法院于2016年10月14日立案受理后，于2017年3月23日作出（2016）豫1426民初4029号民事判决。程丽明不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭审理。上诉人程丽明及其委托代理人胡绪超，被上诉人王世献的委托代理人邵红光、李月玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：王世献承租位于夏邑县粮食总公司房屋11间及大门门卫室，主要内容为“租赁期限从2011年9月1日至2032年8月31日止；租金300万元；王世献享有转租权。”2011年9月，王世献将夏邑县人民路中段老粮食局大门由东向西第一、二间房屋转租于程丽明使用，当时双方约定第一间房屋每年租金30000元，第二间房屋每年租金4000元，双方未签订书面租赁合同。2015年7月30日，程丽明将2016年租金34000元通过中国邮政储蓄银行股份有限公司夏邑支行汇给王世献。王世献不同意程丽明再继续租赁使用夏邑县人民路中段老粮食局大门由东向西第一、二间房屋，退还给夏邑县人民路中段老粮食局大门由东向西第一间房屋租金30000元。程丽明于2015年10月29日将该房屋钥匙交付王世献。程丽明仍继续使用夏邑县人民路中段老粮食局大门由东向西第二间房屋。双方形成纠纷，王世献诉至法院。根据王世献的申请，一审法院委托商丘至诚价格评估咨询有限公司，于2016年11月22日作出商丘至诚价格估字（2016）232号价格评估结论书，价格评估结论为：标的物门面房2016年度租赁年收入为5.28万元，2015年年租赁收入价格为6.24万元，标的门面房租赁收入评估价格为11.52万元。原审认为，王世献与夏邑县粮食总公司签订有租赁协议，依据该协议，王世献享有转租权。程丽明租用王世献承租的夏邑县粮食总公司的房屋，双方之间已成立房屋租赁关系。由于双方未签订书面租赁合同，应视为不定期房屋租赁关系。对于双方之间的不定期房屋租赁关系，双方均可以随时主张解除。现王世献不同意将房屋继续租给程丽明使用，程丽明继续使用该房屋，没有事实和法律依据，对王世献要求程丽明搬出所租用房屋的诉讼请求，予以支持。合同解除后，程丽明继续占用该房屋，王世献要求程丽明支付占用该房屋期间租金请求，租金按2016年度门面房租赁年收入5.28万元计算，从2016年9月2日计算至交房之日止，符合法律规定，予以支持。2015年7月30日，程丽明通过银行汇款已支付王世献所争议的该房屋租金4000元，王世献收到该租金且并未将租金退还程丽明，按通常理解，程丽明已支付王世献是2016年租金，王世献诉请程丽明支付从2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金，属于重复计算租金，对其该项请求不予支持。程丽明辩称，与王世献形成的租赁合同关系，不存在侵权，未提交证据予以证明，其辩解理由不能成立。王世献的两项诉请有关联性，为减少讼累，合并审理并无不当，对程丽明的答辩观点不予采纳。另本案王世献根据价格评估结论减少诉请金额，无需另行重新指定举证期限，对程丽明的辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告程丽明于判决生效之日起十日内搬出所租赁原告王世献位于夏邑县人民路中段老粮食局大门由东向西第二间房屋；二、被告程丽明于判决生效之日起十日内向原告王世献支付占用房屋租金，从2016年9月2日计算至交房之日止，租金按2016年度门面房租赁年收入5.28万元计算；三、驳回原告王世献的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告程丽明负担。程丽明上诉称：王世献的诉讼请求为要求程丽明停止侵权，排除妨碍，搬出租赁房屋，属于侵权之诉。解除租赁合同，支付租赁期间的租金属于租赁合同纠纷。侵权纠纷与合同纠纷系两个不同的案由，程丽明不同意合并审理，原审法院将两个不同的法律关系合并审理，审理程序违法。王世献在一审开庭时，当庭增加变更诉讼请求，一审法院没有给程丽明留举证及答辩期限，未经程丽明同意即开庭，剥夺了程丽明的答辩权，审理程序违法。程丽明原系夏邑县粮食局工人，工作期间在涉案房屋内造成严重残疾，夏邑县粮食局在将涉案楼房转给王世献时，要求王世献收的房租低于其他人。在2014年以前，程丽明就开始向王世献缴纳房租，每一年一间为4000元，在2014年王世献要求增加房租，程丽明不同意，后经人调解，程丽明继续每年交4000元租金。程丽明按照调解协议约定，从2014年至2016年交了两年的租金，能够证明双方存在口头约定十年期租赁合同的事实，且参与调解的证人也证实存在租期十年，租金4000元的事实。程丽明按照约定在2014年7月27日支付了2014年度至2015年度的租金4000元，后又支付了从2015年7月30日至2016年7月30日的租金4000元。第三年的租金应从2016年7月30日计算至2017年7月30日。一审法院判决程丽明支付从2016年9月20日的2017年9月20日的租金52800元明显错误。一审法院对涉案房屋的租金进行评估时并没有通知程丽明，该评估结论与程丽明没有任何关联性。程丽明只能按照调解协议每年交4000元的租金，不可能交52800元的租金，一审法院认定事实错误，偏袒王世献。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者改判王世献继续履行合同，支付租金4000元。被上诉人王世献答辩称：涉案房屋租赁到期后，程丽明继续占用涉案房屋已构成侵权，王世献向法院起诉，要求判决程丽明停止侵权、赔偿侵占房屋期间的损失符合法律规定。原审判决认定事实清楚，判决结果适当，请求驳回上诉，维持原判。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审审理程序是否合法；2、上诉人与被上诉人之间是否存在10年期的租赁合同关系；3、原审判决对租金认定是否正确。双方当事人对争议焦点均无异议，并围绕焦点进行了辩论。本院经审理查明：程丽明原系夏邑县粮食局下岗职工，在王世献与夏邑县粮食总公司签订租赁协议之前就租赁使用涉案老粮食局大门由东向西第二间门面房。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害、赔偿损失纠纷，双方对王世献租赁包括涉案房屋在内的共计11间门面房，王世献又将由东向西的第二间门面房转租给程丽明的事实均无异议，本院予以确认。因王世献与程丽明未签订书面租赁合同，程丽明主张双方口头约定十年租期，每年租金4000元，对其主张并未提交有效证据予以证明。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，原审法院认定王世献与程丽明之间为不定期房屋租赁关系并无不当。因双方对租金数额发生争议，王世献已明确表示解除合同，并要求程丽明搬离房屋，程丽明在无法定理由的情形下拒绝搬出，已构成侵权。原审法院判决程丽明搬离涉案房屋，并根据评估机构关于涉案房屋租金作出的评估结论以及程丽明缴纳租金情况，计算占用期间的费用亦无不当。程丽明主张原审法院将租赁合同纠纷与侵权纠纷合并审理，程序违法的主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人程丽明负担。本判决为终审判决。审判长 张 倩审判员 周克风审判员 宁传正二〇一七年六月十六日书记员 韩 璐