浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初3245号原告：朱军鑫，男，1975年11月24日出生，汉族，住嵊州市经济开发区。原告：谢松亚，女，1979年4月11日出生，汉族，住嵊州市经济开发区。两原告共同委托诉讼代理人：过学超，浙江计然律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：马芳，浙江计然律师事务所律师。被告：嵊州信源市场开发有限公司，住所地嵊州市三江街道嵊州大道南1699号。法定代表人：陈继参，董事长。委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦园，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。原告朱军鑫、谢松亚与被告嵊州信源市场开发有限公司（以下简称信源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢松亚及两原告的共同委托诉讼代理人过学超、马芳，被告信源公司的委托诉讼代理人丁小兰、马梦园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军鑫、谢松亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将土地、房屋权属证书交付给原告，并协助原告办理商品房转移登记；2.判令被告向原告支付自2015年11月29日起至实际交付权属证书之日止以房屋总价款304262元为基数，按每日万分之三计算的违约金（暂计算至2017年4月13日约为45639元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月17日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买信源国际商业城三期（信源家居城）第15幢1层11425号商铺，该商铺实际建筑面积为13.04平方米，总价款为304262元。原告已按约向被告支付了全部款项。根据合同约定，被告应于2015年11月28日前将取得的土地、房屋权属证书交付给原告，如被告不能在约定期限内交付权属证书，被告应自约定日期起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付房价款万分之三的违约金。但被告至今未将权属证书交付给原告。被告信源公司辩称，一、对于原、被告签订过商品买卖合同的事实没有异议。原告提交的证据无法证明原告按约支付了全部款项，被告将在庭后核实，向法院提交书面的意见；二、被告在2015年9月份前后向不动产部门申请提交办理房屋土地权属登记证书的申请书以及相关资料，被告于2015年9月已经具备了相关的办理土地房屋权属登记的条件。土地权属登记证书于2015年9月初已办理并获得了房屋土地初始证书。因不动产登记部门办证窗口少，人手缺乏，而同期需办证的楼盘多，房管部门无法及时办理分割登记证明。且原先办理初始登记是不需要分割办证的，是办理统一的大证的，但因政策变化，需要分割办证，而房管部门对分割办证缺乏经验，在2015年12月20日前后才对原告办理了房屋初始登记证书。从表面的时间节点看，被告获得土地房屋初始证书的时间有逾期20多天，但没有超过30多天，被告不需要承担逾期责任；三、在获得初始登记证书后，被告已于2015年12月22日、23日在售楼部的墙上张贴公告、在《今日嵊州》上刊登公告并电话通知了原告，已告知买受人关于被告已办理了初始登记权属证书的情况，可以办理转移登记手续，应当视为原告已知道该事实；四、本案中，买受人已委托被告办理转移登记权属证书，因此从事实上来说无将初始登记证书交付给原告之必要，且在原告起诉之前，双方并未自行协商，不存在原告所称的其要求被告向其交付权属证书的情形；五、本案中不存在被告逾期交付初始登记的情形，原告主张被告支付逾期交付违约金不能成立。且原告不存在实际性的经济损失，即便被告需支付违约金，法院也应当对违约金进行调整。综上，原告的三个诉讼请求均不成立，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供嵊州市房屋权属登记（初始登记）申请表二份、原告的房屋产权初始登记证书和国有土地使用权分割登记凭证各一份，以证明被告于2015年9月初办理了土地使用权证书，于2015年9月份前后，已经向嵊州市房管部门提交了办理初始登记申请及相关材料，因房管部门办证窗口少，人手缺乏，而同期需办证的楼盘多，房管部门无法及时办理导致初始登记证在2015年12月20日左右才办理。原告经质证认为，该证据无法证明被告向有关部门提交办证申请的时间，办出初始登记证书的时间已超过合同约定的交付时间，且被告至今未将初始登记证书交付给原告。本院认证认为，对该组证据的真实性本院予以确认，但该组证据无法证明被告已于2015年9月向有关部门提交了办理初始登记申请表及办证所需的全部材料的事实。2.被告提供2015年12月22日在《今日嵊州》刊登办理权属登记通知的公告及2015年12月23日在售楼部张贴的公告，以证明被告已通过发布公告的方式告知买受人已办理初始登记，可办理转移登记。原告经质证认为，发布公告不是合同约定的通知方式，合同约定是需要电话通知或者邮寄书面通知，且张贴的公告是指向全体业主，具体指向的内容并不明确。本院认证认为，被告在报纸上刊登通知的时间是2015年12月22日，张贴的公告拍摄时间为2015年12月23日上午9时16分，其内容应属真实，对其证明力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买信源国际商业城三期（信源家居城）第15幢1层11425号商铺，该商铺建筑面积为13.02平方米，价款为303796元。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2015年6月2日，原、被告签订补充协议一份，约定乙方（即原告）购买的商品房为嵊州市嵊州大道南1688号信源国际商业城三期15幢11425号房，现地址为：嵊州市嵊州大道南1688号信源国际商业城15号楼11425；该房屋实际测定的建筑面积共13.04平方米；双方最终协商约定该房屋实际总价款为304262元。同日，被告向原告开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，金额为304262元。2015年9月1日，被告取得国有土地使用权分割登记凭证，2015年12月23日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书。2015年12月22日，被告在《今日嵊州》刊登通知，告知各业主其已取得信源国际商业城三期相关权属初始登记，具备办理商品房过户登记条件。2015年12月23日，被告张贴公告一份，告知各业主办理房屋过户转移登记手续。另，庭审中，原、被告双方均陈述对涉案房屋的转移登记手续已由原告委托被告办理，但还需原告前往被告处办理签字等手续。本院认为，本案主要争议焦点为被告是否存在逾期交付初始登记权证的情形。双方签订的商品房买卖合同第十六条虽约定出卖人应在约定日期交付买受人初始登记权证，但因本案原告已经委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付给原告，被告为原告代办转移登记时，原告仍需将初始登记权证交予被告，故从原告委托被告办理权属转移登记手续时起，原合同约定的交付行为已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证时即应视为其已完成合同第十六条约定的义务。诉讼中，原告仍要求被告继续为其办理权属转移登记手续，故对原告要求被告交付初始登记权证的诉请，本院不予支持。从原、被告陈述可知，被告为原告办理权属转移登记手续时，尚需由原告至被告处履行相关签字程序，而目前该签字程序尚未完成，被告在客观上无法为原告办理权属转移登记手续，故对原告要求被告协助其办理转移登记手续的主张，本院亦不予支持。至于原告诉请的违约金问题。本院认为，根据我国建设部《房屋登记办法》第二十三条第一款第（一）项规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的约定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日……。该30个工作日系房屋登记机关根据法律规定正常办理房屋初始登记证书所需时间，被告作为开发商亦应清楚该办证流程和期间，其理应在合同约定的办理初始登记权证的最后期限前30个工作日将办证所需全部资料备齐提交房屋权证登记机关。然被告并未能证明其在上述合理期限内向房屋权证登记机关提交了办证所需的全部资料，故应承担举证不能的法律后果。综上，对被告辩称其已于2015年9月向有关部门提交了办理初始登记申请及办证所需材料，系因办证部门的原因造成相关初始登记权证未及时办出，为此被告无需承担逾期责任的主张，本院不予采纳。根据合同约定，被告理应在2015年11月28日前办出涉案房屋所有权初始登记证书，然被告至2015年12月23日才办出涉案房屋所有权初始登记证书。据此，被告逾期期限为自2015年11月29日至2015年12月23日共计25天。逾期未超过30日，故原告可向被告主张的违约金为304262元×0.3‰≈91.28元。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持；对不合理部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、嵊州信源市场开发有限公司支付朱军鑫、谢松亚逾期办理初始登记的违约金91.28元，款限于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；二、驳回朱军鑫、谢松亚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，减半收取计470元，由原告朱军鑫、谢松亚负担445元，被告嵊州信源市场开发有限公司负担25元（款均限本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  陈祖华二〇一七年六月二十八日书记员  马 炜?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?8?