山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0106民初3665号原告：晋商银行股份有限公司太原水西门支行，住所地太原市迎泽区水西门街22号，注册号140100106718831。负责人：杨坚钢，行长。委托诉讼代理人：王琴，山西瀛谷律师事务所律师。被告：张雪梅，女，1975年2月1日出生，汉族，无业，住山西省太原市杏花岭区。被告：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层，统一社会信用代码91140100664490321F。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：陈挺，山西华炬律师事务所律师。原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行与被告张雪梅、太原富力城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行的委托诉讼代理人王琴、被告张雪梅、被告太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张雪梅签订的《个人住房按揭贷款借款合同》；2、被告张雪梅立即支付原告借款金额本金414064.52元及至还清本金之日止的利息、罚息、违约金及损失（暂计至2016年11月1日利息为23214.59元）；3、判令被告太原富力城房地产开发有限公司对上述还款义务承担连带担保责任；4、原告对被告张雪梅所购买的太原富力城房地产开发有限公司座落于富力城小区A10-1-402、建筑面积89.02平方米的住房拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、被告承担本案全部诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等实现债权的费用。事实与理由：2010年4月8日，原告与被告张雪梅签订《个人住房按揭贷款借款合同》。合同约定，被告张雪梅向原告贷款500000元，贷款年利率4.158%，贷款期限240个月，从2010年5月26日起至2030年5月25日止；自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率。如借款人未按约定期限归还本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。被告太原富力城房地产开发有限公司作为连带保证责任人，对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告张雪梅却未按约定支付利息，造成逾期。为维护原告合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请贵院依法判决。被告张雪梅辩称，对原告的起诉没有异议。没有还款的原因是三角债导致资金链断裂，所有没有还上，不是恶意逾期。希望同原告协商，给一定时间，把之前欠的贷款还上，以后正常的贷款按照合同归还。被告太原富力城房地产开发有限公司辩称，1、我公司不应承担连带保证责任。我公司在2013年2月已经把办好的产权证移交给原告，是原告的原因不办理他项，所以我公司不应承担担保责任；2、被告张雪梅也是因为临时经济原因导致的逾期还贷，被告张雪梅一直居住在富力城小区内，希望能和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月8日，原告作为贷款人，被告张雪梅作为借款人、被告太原富力城房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房按揭贷款借款合同》。合同约定，1、被告张雪梅向原告借款500000元，借款期限240个月，从2010年5月26日起至2030年5月25日止；2、贷款年利率4.158%；3、还款方式为分期还款，借款人以每一个月为还款周期，共240期，每期末月的20日为还款日；4、借款期内，被告张雪梅未按合同的约定在还款期内清偿借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按预期借款利率计算复利；5、被告张雪梅以其购买的太原市杏花岭区晋安东街7号A区10幢2单元18层1802号房屋为上述贷款提供抵押担保；6、被告太原富力城房地产开发有限公司为被告张雪梅的贷款提供阶段性保证担保，即自借款人自本合同签订之日起至办妥本合同项下贷款所购买房屋抵押登记手续止为借款人的债务承担连带责任保证；6、借款期内，借款人未足额偿还贷款本息超过90天，原告有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物。合同签订后，原告于2010年5月26日向被告张雪梅发放了贷款50万元。从2015年6月起，被告张雪梅未按合同约定的还款方式偿还原告贷款本息，出现逾期还款。截止2016年10月21日，被告张雪梅欠原告贷款本金414064.52元（包括已到期贷款本金29595.61元）、利息21747.76元一直未还。2013年2月4日，被告太原富力城房地产开发有限公司将已为被告张雪梅办理完毕上述房屋的房屋产权证移交原告，原告收到后一直未与被告张雪梅办理涉案抵押房屋的他项权登记。另查明，原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行原名称为太原市商业银行西羊市支行。2008年12月，经中国银监会批准，太原市商业银行股份有限公司变更为晋商银行股份有限公司。2010年4月，晋商银行股份有限公司太原西羊市支行因迁址更名为晋商银行股份有限公司太原水西门支行。本院认为，原、被告签订的《个人住房按揭贷款借款合同》是当事人各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。原告已按照约定向被告交付了约定的借款，履行了合同义务，被告应按合同的约定归还原告借款本息。截止2016年12月原告起诉时，被告已累计超过90天未偿还原告贷款本息，构成违约，原告有权按照双方所签《个人住房按揭贷款借款合同》的约定解除合同，提前收回已发放的贷款本息，故对原告要求解除双方签订的《个人住房按揭贷款借款合同》、被告立即支付原告借款本金414064.52元及至还清本金之日止的利息、罚息的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金及损失的诉讼请求，因原告没有明确的数额，不予支持。由于原告未提交相关证据证明其主张的评估费、拍卖费、律师费等实现债权费用的实际支出金额，应当承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告承担评估费、拍卖费、律师费等实现债权的费用的诉讼请求不予支持。因原告在收到涉案抵押房屋的房屋所有权证后一直未与被告张雪梅办理涉案抵押房屋的他项权登记，原告对该房并不享有优先受偿的权利，故原告要求对被告张雪梅所购买的太原富力城房地产开发有限公司座落于富力城小区A10-1-402、建筑面积89.02平方米的住房拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。被告太原富力城房地产开发有限公司与原告在《个人住房按揭贷款借款合同》中约定：“被告太原富力城房地产开发有限公司为被告张雪梅的贷款提供阶段性保证担保，即自借款人自本合同签订之日起至办妥本合同项下贷款所购买房屋抵押登记手续止为借款人的债务承担连带责任保证。”被告太原富力城房地产开发有限公司已于2013年2月4日将被告张雪梅抵押房屋的所有权证交付原告，已具备办理抵押登记的条件，办理相关抵押登记的权利已转移给原告，原告应承担不及时办理抵押登记的后果。据此，应认定合同约定的保证人免除保证责任的条件已成就，原告要求被告太原富力城房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、终止原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行与被告张雪梅签订的《个人住房按揭贷款借款合同》的履行；二、被告张雪梅于本判决生效之日起十日内偿还原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行贷款本金414064.52元及截止2016年10月21日的贷款利息21747.76元，并偿还原告从2016年10月22日起至还清贷款本息之日止的利息、复利（利息、复利按双方签订的《个人住房按揭贷款借款合同》约定计算）；三、驳回原告晋商银行股份有限公司太原水西门支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7859元、保全费2771元，由被告张雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  郭卫斌人民陪审员  任雅婷人民陪审员  田 莉二〇一七年六月二十日书 记 员  李小溪《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。