北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初31715号原告：李启霞，女，1980年1月15日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵鸿江，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀全，北京济和律师事务所律师。被告：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。法定代表人：贾永革，董事长。委托诉讼代理人：马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩燕楠，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告李启霞与被告北京市通州区建筑集团公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李启霞的委托诉讼代理人赵鸿江、王秀全，被告的委托诉讼代理人马思思、巩燕楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李启霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除李启霞与被告于2012年9月23日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》，并判令被告返还李启霞已付的购房款共计853910及面积补差款、土地出让金及产权变更费共计261450.23元；2、依法判令被告赔偿李启霞经济损失（包含利息损失和待房屋评估结束后再确定的差价损失）。事实和理由：2012年11月初，李启霞通过被告的宣传得知被告在出售范庄在建楼房，于是到被告售楼处了解情况，被告向原告介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，原告在被告的宣传下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，李启霞与被告于2012年11月9日签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》，李启霞购买了通州区范庄的x号楼x层东x号及东x号房屋两套房屋，房款分别为358105元、495805元。认购书签订后，2012年11月9日李启霞将购房款共计853910元支付给了被告。2014年4月4日，应被告的要求，原告又将面积补偿款、土地出让金及产权变更费用共计261450.23元支付给被告。被告分别给李启霞出具了收款收据。认购书第十条约定甲方必须在二年内保证将房交付乙方，如甲方未在规定时间内交付房产，则须按国家标准执行。被告未按认购书中约定履行交房义务，已构成违约。李启霞多次找被告要求其向原告交房并配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不予配合。李启霞认为，被告怠于履行交房及过户义务已构成严重违约。为维护李启霞的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，同意李启霞的退还房款及其他费用的诉求，同意按照中国人民银行的同期贷款利率赔偿利息损失，对于差价损失不认可。违约金不同意给，预期利益不同意给。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，李启霞（乙方）与被告（甲方）签订了两份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），其中一份约定：李启霞认购被告开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目x号楼x层东x号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为358105元。该认购书第四条认购条款约定：3、双方同意在签订本认购书时缴纳房款358105元。5、乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目拆迁定向安置房合同》。6、如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7、甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证。乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料。如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8、如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方。如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。9、如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10、甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则需国家规定标准执行。同时甲方为乙方办理相关退房手续。第五条约定：甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中5#楼拆迁定向安置房合同》后，本《认购书》自行终止。另一份认购书约定李启霞认购被告开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目x号楼x层东x号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为495805元。该认购书其他约定的内容与前述的认购书一致。该两份认购书签订后，李启霞于2012年11月9日交纳了购房款共计853910元，被告向李启霞出具了加盖财产专用章的收据，并于2014年4月4日交纳了土地出让金、产权变更费、房屋差价款共计261450.23元，被告向李启霞出具了加盖财产专用章的收款收据。2015年10月15日，被告在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1、在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2、该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3、该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定被告存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求被告限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。庭审过程中，关于认购书的效力问题，李启霞认为有效，因为4、5号楼可以外售的，不违反相关法律法规的强制性规定，被告认为无效，因为侵害了社会公共利益；李启霞以前是被告的员工，现在已经离职，不具备申请保障房的资格；关于范庄公租房项目中是否有内部职工安置房的问题，被告未就此提供任何证据；关于李启霞主张的损失，其主张房屋差价损失，系由于被告根本违约导致合同目的无法实现，李启霞向本院申请对房屋进行鉴定以便确定差价损失。本院向李启霞出示了另案本院依法委托的北京百成首信房地产评估有限公司出具的复函显示因房屋属于公共租赁住房，属于政策性租赁住房。现有政策资料未明确该房屋可上市销售，故无法进行价值评估。可根据目前市场成交价来酌情予以确定。另查，2012年11月20日，被告与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。在出让合同与国有土地许可证上均显示涉案房屋性质为公租房，涉案房屋所在的项目为通州区范庄公共租赁住房项目。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且被告收取了李启霞交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于李启霞要求被告返还购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的诉讼请求，被告对此表示同意，本院对此不持异议。关于李启霞要求赔偿损失的诉讼请求，由于李启霞确有损失存在，故对其该项诉讼请求，本院予以支持，对于李启霞主张该损失应为房屋差价损失，由于涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额，本院结合认购书签订、履行以及李启霞交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素，酌情确定为56万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李启霞与被告北京市通州区建筑集团公司于2012年11月9日签订的两份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（系李启霞认购被告北京市通州区建筑集团公司x号楼x层东x号房屋和东x号房屋的两份认购书）无效；二、被告北京市通州区建筑集团公司返还原告李启霞购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款等费用共计1115360.23元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京市通州区建筑集团公司赔偿原告李启霞利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔购房款853910元，自2012年11月10日起，第二笔土地出让金、产权变更费以及房屋差价款项共计261450.23元，自2014年4月5日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、被告北京市通州区建筑集团公司赔偿原告李启霞信赖利益损失56万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告李启霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14838元，由被告北京市通州区建筑集团公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  任庆奎人民陪审员  韩文禹二〇一七年六月一日书 记 员  王佳雨