北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第03746号原告北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会，住所地北京市朝阳区东三环中路39号SOHO西区15号楼B1-1501。负责人苏润芹，主任。委托代理人李广彬。被告北京红石建外房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街4号。法定代表人潘石屹，董事长。委托代理人张儒雅。原告北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会（以下简称原告）与被告北京红石建外房地产开发有限公司（以下简称被告）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李广彬，被告委托代理人张儒雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：北京市朝阳区建外SOHO西区小区是被告开发建造的楼盘，分别在2005年、2007年验收交付，并销售给业主。后该小区各楼盘逐渐出现地面下沉、管道塌陷、楼层漏水等基础工程、防水工程方面的实际的或质量方面的问题。这些问题给楼盘主体结构、人身安全、通行等诸多方面造成极大安全隐患，给全体业主带来极大不便和影响。原告多次找被告交涉、协商解决小区实际问题，承担法律规定的修缮责任和义务，但被告不予理睬。故诉至法院，要求被告支付修复建外SOHO西区下沉的地面、塌陷的管道等地基基础工程的维修费用2164505.73元及工程监理费6万元。被告辩称：原告主体不适格，其未证明诉请已获业主大会授权，且被告没有法律规定的损害他人合法权益的行为，原告超越了其法定的行使诉权范围。被告承担项目工程质量问题的维修责任、赔偿责任应以质保期为限。我国关于质保期的规定，除地基基础和主体结构工程外，其他工程质量的保修期为5年（防水工程）、2年或以下（其他工程）。原告主张地面下沉、管道塌陷问题的质保期是5年以上，但未提供证据证明。本案《司法鉴定意见书》已明确指出本案涉及的地面下沉与管道塌陷问题与地基基础与主体结构工程没有直接因果关系，也未涉及防水工程问题，故本案有关问题质保期应为2年或以下。本案原告主张的问题部位均已过质保期，被告也无证据证明其在质保期内向被告主张了质保责任。故被告不同意原告在质保期外提出的维修赔偿请求。另外，原告可通过申请专项维修资金解决涉案地面下沉及管道塌陷问题。原告于鉴定前擅自对除17号楼南侧以外部位维修，应承担相应部位无法鉴定质量问题的不利后果，即便如此原告也应保留自行修复前的证据，以证明其他部位与17号楼所涉问题相同。故原告无法证明17号楼以外部位发生的地面下沉及管道塌陷问题也是工程质量问题导致，其要求被告赔偿对应部位维修费用的诉请无事实依据，且已过诉讼时效，应予驳回。原告擅自维修及单方主张的维修费用过高，不能作为认定赔偿金额的依据，应由专业机构进行评估，故即便被告需要承担维修费用，也应依法酌减，此外原告维修工程不是必须进行监理的工程，对监理费用不同意承担。经审理查明：原告系北京市朝阳区建外SOHO西区（以下简称涉案小区）的业主委员会，并于朝阳区建外街道办事处备案登记。被告系涉案小区的开发商。涉案小区楼宇陆续交付业主使用后，原告发现下列位置开始出现地面下沉及管道塌陷现象：（一）四期：10号楼东北角、车库出口东侧、14号楼西北角、燃气调压站周边、幼儿园西侧及13号楼西侧；（二）五期：15号楼西侧、1号人防西侧、垃圾站西侧、车库出口东侧；（三）七期：17号楼南侧、17号楼东至18号楼东北角。原告提交了北京市长安公证处公证书，内容为公证人员于2012年9月18日对涉案小区17、18号楼的地下二层多处天花板漏水现象，17号楼中信银行门口的人行通道路面下沉进行拍照、摄像，以证明涉案小区楼宇都存在地面下沉、管道塌陷问题。原告还提交了照片及函件，证明2012年9月原告即向被告反映楼宇防水质量问题并主张被告承担保修责任。被告不认可公证书及函件关联性，认为函件只说漏水问题，未提本案有关问题，且对照片的真实性不认可。原告还提交了《施工合同》、《监理合同》、《工程量确认单》、《施工结算书》及票据，证明其对地面下沉、管道塌陷进行维修花费费用2164505.73元，其中1948055.16元是已支付的，另有216450.57元质保金尚未支付，工程监理费6万元已支付。被告不认可上述证据，因其未参与维修故对真实性无法核实，认为原告未经被告同意擅自维修应承担不利后果，合同未写明具体部位，工程量确认单上所列“三期工程”和“一期工程”明显与本案无关。原告提交了补正后的工程量确认单，以证明“三期工程”和“一期工程”系笔误，实际应为“零星地面工程”。原告主张其自行维修是因有关问题危及人身安全，不得不进行维修，并举出燃气安全隐患告知书及建外街道整改通知、维修现场照片以证明。被告不认可上述证据关联性，认为仅涉及17号楼南侧，但该部分鉴定时尚未维修，维修调压箱是基于社会责任，与本案无关。被告提交了《竣工验收备案表》，证明涉案小区楼宇质保期已过。被告还提交了煤气站维修事宜函件及回函、《竣工验收确认单》、地面沉降维修表，证明燃气调压站周边的地面是被告维修的。原告对被告提交证据的真实性认可，证明目的不认可，认为其主张的维修费用不包含燃气调压站周边维修，同时也印证了因安全隐患需要继续维修。本院于2015年8月17日至涉案小区对原告主张位置的地面下沉及管道塌陷情况进行了现场勘验，双方均到场见证，并认可法院勘验结果。庭审中，被告提出鉴定申请，申请对地面下沉及管道塌陷原因进行鉴定，并说明是否属于工程质量问题，经双方共同选定北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作为本案的鉴定机构。鉴定机构经2016年7月27日现场勘验发现：除17号楼南侧以外的其他位置均已维修完毕。因各位置地面下沉及管道塌陷情况相似，现场经原告及被告双方确认以17号楼南侧为代表进行鉴定。鉴定机构在《鉴定意见书》中作出如下分析说明：17号楼南侧人行道混凝土垫层与回填土层间连接不紧密、回填土下沉及不密实、地下管道周围回填土存在空洞、排水沟回填土下沉及不密实；17号楼东侧人行道回填土不密实的现象不符合行业标准《建筑地面工程施工质量验收规范》及《城镇道路工程施工与质量验收规范》中的有关规定。17号楼南侧人行道回填土存在建筑垃圾不符合行业标准《建筑地面工程施工质量验收规范》中的有关规定。鉴定意见为：人行道回填土不密实、空洞及回填土内含有建筑垃圾等是导致地面下沉及管道塌陷的主要原因，地基基础或主体结构工程质量与地面下沉及管道塌陷无直接因果关系。以上事实，有双方当事人陈述及公证书、《竣工验收备案表》、《施工合同》、《工程量确认单》、整改通知和照片等在案佐证。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主委员会有权代业主对涉及共有部分的事项提起诉讼，故对被告关于原告诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采信。因鉴定时发现只有17号楼南侧未维修，各位置地面下沉及管道塌陷情况相似，双方确认以17号楼南侧情况为代表，对本院委托内容进行鉴定。据此，本院认定原告主张的各处地面下沉及管道塌陷问题的原因与17号楼相同。经鉴定，人行道回填土不密实、空洞及回填土内含有建筑垃圾等是导致地面下沉及管道塌陷的主要原因，而上述问题不符合有关行业标准中的规定，应认定为施工质量存在问题。被告辩称涉案小区各楼宇已超过质保期，但本案所涉质量问题系因施工不符合相关标准所致，因而在项目交付业主之前业已存在，故被告对此仍应承担相应责任。现原告已聘请专业公司对涉案小区地面下沉及管道塌陷问题进行了修复，被告应承担有关费用。被告主张原告维修工程费用过高，且监理并非必要，但未举证证明，故对被告要求酌减维修费用及不承担监理费用的抗辩，本院不予采信。综上，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条之规定，判决如下：被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会维修费二百一十六万四千五百零五元七角三分及监理费六万元，合计二百二十二万四千五百零五元七角三分。如果被告北京红石建外房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24596元，由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件鉴定费200000元，由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  张燕琴人民陪审员  李秀敏二〇一七年六月二十七日书 记 员  余艺苑