浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初1598号原告：嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司，住所地：嘉兴市禾兴南路148号嘉兴市梅湾商务中心5幢5104-5105第二层。法定代表人：朱建华。委托代理人：张国伟、邹亚威，浙江国傲律师事务所律师。被告：倪建明，男，1969年8月12日出生，汉族，号码330411196908122214，住嘉兴市秀洲区。委托代理人：陈昱，沈思瑶（实习），浙江君度律师事务所律师。被告：嘉兴市汉友酒店管理有限公司,住所地：嘉兴市梅湾商务中心16、17幢。法定代表人：李志琪。原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司（以下简称银泰公司）因与被告倪建明、被告嘉兴市汉友酒店管理有限公司（以下简称汉友公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年3月22日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2017年5月8日公开开庭审理了本案，原告委托代理人张国伟、邹亚威，被告倪建明及其委托代理人陈昱、沈思瑶到庭参加诉讼，被告汉友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，原告银泰公司与被告倪建明于2009年7月5日签订《房屋租赁合同》，双方约定，由银泰公司将位于嘉兴市禾兴南路梅湾街梅湾商务中心16、17号楼出租给倪建明做经营商务酒店使用，建筑面积共计1995.71平方米，租赁期限为120个月，即2009年10月1日至2019年9月30日，租金标准具体及支付方式详见合同，同时，双方还就违约责任进行了约定。后，被告倪建明由于经营需要，与银泰公司签订《补充协议》，双方约定将原合同中的承租人由“倪建明”变更为“嘉兴市南湖区君临梅湾商务酒店”（以下简称君临酒店），其余条款不变。上述合同签订后，原告立即向被告倪建明交付了涉案房屋，被告应于2015年4月15日支付136986元，2015年10月15日支付136986元，2016年4月15日支付136986元，2016年10月15日支付136986元，但被告仅支付了部分房租，剩余房租一直未付。原告已多次催讨，均未果。据了解，2013年11月27日，被告倪建明将君临酒店注销。同日，被告汉友公司在涉案房屋处成立。现被告倪建明和被告汉友公司实际租赁至今。原告认为，银泰公司与倪建明签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉请判令：1、原告与被告倪建明于2009年7月5日签订的《房屋租赁合同》立即解除，被告倪建明、汉友公司立即将涉案房屋腾退返还给原告；2、被告倪建明、汉友公司立即向原告支付拖欠房租599483.2元，逾期付款违约金197791.72元，水费13464.2元，电费2683.2元，物业费34964.84元（租金暂计算至2017年3月22日，实际按月租金标准57910.5元计算至被申请人腾退返还房屋之日止；违约金暂计至2017年1月31日，实际计算至被申请人付清之日止；水电费自2016年7月暂计至2017年1月，此后按实际发生计算至实际腾退返还之日止；物业费自2016年7月1日暂计至2017年3月22日，实际计算至被申请人腾退返还房屋之日至止），以上合计848387.26元；（其中逾期付款违约金为未付租金的日千分之一）3、本案诉讼费由二被告承担。庭审过程中，原告明确合同解除后两被告需支付占有使用费至实际腾退日止。另，原告认为涉案租赁房屋的承租人是倪建明，实际使用人是倪建明和汉友酒店，故明确诉讼请求是要求被告倪建明对原告诉请内容承担责任，被告汉友酒店承担连带责任。被告倪建明答辩称，自2013年起涉案租赁房屋实际使用人是被告汉友公司，被告倪建明不负有腾退房屋和支付租金的义务。被告倪建明早在2013年6月就已经退出了。被告倪建明将经营的君临酒店资产全部转让给李志琪之前，去问过原告可不可以由李志琪签房屋租赁合同。原告说如果换房屋租赁合同要涨房租，所有没有改租赁合同，仍然用被告倪建明和原告签订的房屋租赁合同。依照原告和被告倪建明合同约定内容，改变品牌需事先取得原告同意。涉案租赁房屋处自2013年改名汉友酒店，至今已三年，而且三年期间，原告收取租金等费用需要开具发票的，据被告倪建明所知开具的发票抬头是汉友酒店，而且被告倪建明酒店转让后，原告也从未向被告倪建明催讨过租金，可见原告对汉友酒店实际租赁涉案房屋并经营的事实是清楚的。另外合同约定逾期付款违约金过高，要求调低。水、电费和物业费应提供相应证据。保证金十万元被告倪建明之前和原告签订合同时交纳过了，如果法院判决被告倪建明承担租金支付义务，要求该十万元保证金抵扣欠付租金。针对自己的主张，原告提供如下证据：1、产权证一组、房屋租赁合同一份，证明原告和被告倪建明间房屋租赁合同关系及双方约定权利义务的事实。2.补充协议一份及君临酒店工商登记注销的工商查询信息一份，证明被告倪建明租赁涉案房屋后成立了个体工商户君临酒店，与原告签订补充协议将房屋租赁合同的承租人变更为君临酒店，君临酒店现已注销，原告认为被告倪建明作为该个体工商户的经营者，理应继续承担房屋租赁合同的权利和义务。3.汉友酒店的工商登记信息查询及工商内档资料股权转让协议一份，证明君临酒店注销当天，汉友酒店在涉案租赁地址成立，并且被告倪建明在汉友酒店成立之初占有51%的股份，2014年6月4日，被告倪建明将该股份转让给案外人朱伟琴。4.用水历史明细两份，说明下涉案租赁的两栋房屋一开始就单独装有水表，该明细由嘉兴市嘉源给排水有限公司出具，证明两被告自2016年7月至今欠缴水费13464.2元。5.租金发票两份，证明2013年9月30日君临酒店缴纳了2013.10.1-2013.12.31期间的租金，这是以君临酒店为抬头的最后一张租金发票。此后的租金发票抬头就是汉友酒店了。说明下，虽然发票抬头不同，但是实际来原告处缴费的都是一个叫徐建忠的人来原告处刷的卡。被告倪建明对原告提供的证据1、证据2均无异议，对证据3不清楚，被告倪建明不是汉友酒店的股东，也没有转让过股权，这都是汉友酒店在被告倪建明不知情的情况下操作的。对证据4不认可，房屋实际由汉友酒店使用，水费应由汉友酒店支付，被告倪建明记得以前酒店两栋楼确实有两个水表。对证据5无异议，说明下2013年6月份酒店资产转让李志琪后被告倪建明就退出了，之后的租金都是李志琪支付的，只是因为汉友酒店尚未注册成立，故继续用君临酒店的名义缴纳了一段时间的租金。被告认为该两份发票能够证明后期汉友酒店实际租赁使用涉案房屋并交纳租金的情况，原告是知情的。被告倪建明针对自己的抗辩意见提供了一份资产转让合同及资产盘点表一份，证明被告倪建明在2013年6月份将君临酒店资产转让给李志琪开设汉友酒店后就退出了。原告对被告倪建明提供的证据质证认为该证据的内容中显示被告倪建明承诺在租赁期限内与房屋产权业主签订租约至2025年9月30日，该内容能够证明被告倪建明和原告的租赁合同并未解除，被告倪建明作为承租人理应承担支付租金及返还房屋的义务。被告汉友酒店未到庭质证，亦未提交证据。本院认证如下：原告和被告倪建明提供的证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，且证据内容间能够相互印证，本院均予以认定。被告倪建明对原告提供的证据3提出异议，但未提供相反证据予以证明，本院对被告倪建明的异议不予采信。本院经审理，认定案件事实如下：2009年7月5日，原告（甲方）与倪建明（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定倪建明向原告租赁嘉兴市禾兴南路梅湾街梅湾商务中心16、17号楼，建筑面积1995.71平方米，租期120个月，自2009年10月1日至2019年9月30日止，租金是浮动的，其中第七、八、九年租赁年度为694926元/年（即57910.5元/月），第七年度即2015.10.1-2016.9.30期间。第十年租金按第九年度租金递增6%为736622元/年。租金先付后用，每年支付一次，付款时间为每年的9月1日。合同约定保证金十万元整，合同签订三日内交付，租赁期满后30日如无投诉、无房屋设备损坏、无违反营运规定、无欠费的，经原告确认后不计利息退还乙方保证金。合同第二条第4项约定，物业费1.8元/平方/月，每年支付一次，每期提前三十日缴纳下期物业费，首期物业费自钥匙交付乙方起算至2009年9月30日，第二次物业缴费时间应于2009年9月1日前，若乙方不交或延迟交付管理费及各项费用等，乙方需按第四条承担违约责任。合同第二条第5项约定，乙方经营所需水、电、煤气、空调、通讯等一切费用由乙方自行承担，乙方按甲方或相关公用事业部门要求及时缴纳相关费用，否则乙方自行承担延误缴费所造成的一切后果。合同第二条第6项约定，梅湾项目物业用电采用智能卡管理模式，由乙方先充值后用电，电费单价1.00元/度（国家电力部门电价浮动，则收费相应调整）。合同第三条第3项约定，乙方应充分理解统一商业规划和业态布局对于南湖银泰天地整体商业经营的重要性，并承诺在合同约定的品牌和经营范围内从事商业经营活动，任何品牌或经营范围的改变须事先取得甲方书面同意。合同第四条第2项约定，乙方不按约定时间支付租金、物业管理费、水电费及其他应由乙方支付的费用，乙方除应继续支付外，还应承担每天百分之一的滞纳金，甲方有权采取停水、停电等措施；乙方延期付费超过三十日的，甲方有权提前解除合同。合同第四条第3项约定，乙方不得擅自转租、改变经营品牌或超越本合同约定的经营范围、业态或品牌经营，若有违反甲方有权按照《南湖银泰天地管理公约》进行处罚并且乙方必须在三十日内纠正该行为，否则甲方有权提前解除合同。合同签订后，倪建明支付了十万元保证金。2009年12月25日，倪建明注册成立个体工商户，名称为君临酒店。2010年10月12日，甲方原告、乙方倪建明及丙方君临酒店签订补充协议，约定承租人乙方由原“倪建明”变更为丙方，丙方承担原《房屋租赁合同》乙方相应的权利与义务。2013年6月2日，君临酒店与李志琪签订资产转让合同，约定君临酒店将梅湾商务中心16、17号楼所开设的酒店区域范围内的全部固定和非固定资产以及已形成附和及未形成附和的所有装修、装潢、装饰转让给李志琪（房屋所有权除外）。转让价206万元，其中30万元作为房租续租保证金，即君临酒店承诺在现有租赁期内与房屋产权业主签订租约至2025年9月30日。合同签订后，被告倪建明收到了除30万元续租保证金外的176万元转让款。此后李志琪进行经营。2013年11月27日倪建明注销嘉兴市禾兴南路梅湾街梅湾商务中心16、17号楼处的个体工商户君临酒店的工商登记。汉友酒店也是在2013年11月27日成立，工商登记的地点为嘉兴市梅湾商务中心16、17幢，股东倪建明（占股51%）、李志琪（占股49%）。2014年6月4日，倪建明与朱伟琴签订股权转让协议，约定倪建明以1.53万元出资额转让汉友酒店51%的股权给朱伟琴。2014年6月10日，汉友酒店的工商登记显示股东由倪建明、李志琪变更为朱伟琴、李志琪。汉友酒店成立后，自2014年1月起由汉友酒店的名义向原告缴纳租金和物管费，自此原告方开具的发票抬头为汉友酒店。汉友酒店酒店经营一段时间后出现经营困难，2016年5月12日付过部分租金后未再支付，物业费付至2016年6月底后均未再支付。经原告核算，第七年度租金即截止至2016年9月30日尚余209552.5元未付。汉友酒店经营至2017年1月后停业空关至今。尚欠水费13464.2元未支付。另，庭审中被告倪建明陈述其和李志琪签订酒店资产转让合同前和原告沟通过，想让李志琪和原告直接签订房屋租赁合同，但是原告方答复重新签订房租要涨价。故酒店继续沿用原租赁合同，同时倪建明承诺李志琪与原告续签租赁合同至2025年。本院认为，原告和倪建明签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然双方曾签订补充协议变更承租人为倪建明经营的个体工商户君临酒店，但君临酒店注销登记后，其作为承租人的房屋租赁合同的权利义务仍由经营倪建明承继。倪建明将君临酒店资产转让给李志琪开设汉友酒店，并允许汉友酒店继续沿用其与原告的原房屋租赁合同使用涉案租赁房屋，并承诺李志琪待原租赁合同到期前与原告续签租赁合同到2025年。其行为属转租行为。汉友酒店注册登记后以自己名义对外经营长达三年之久，原告未提出异议，且自2014年2月开始原告开具的租金发票抬头即为被告汉有酒店，故本院认定原告对转租的事实是默认的。原告与倪建明之间的房屋租赁合同关系不因转租而受影响，继续有效，倪建明仍因根据合同相对性向原告承担承租人义务。关于解除合同，原告自2016年5月份收到过部分租金后未再收到，倪建明认为酒店转让后自己不实际使用租赁房屋不愿意支付原告租金，汉友酒店目前已停业空关，汉友酒店的相关经营人员亦失去联系。合同期限届满前，承租人明确表示不支付租金，实际房屋使用人失去联系以行为方式表明不履行支付租金义务，故原告要求解除房屋租赁合同于法于理有据，本院予以支持。因本院于2017年3月底将原告起诉状副本送达至倪建明，原告要求解除合同的意思表达于2017年3月底到达倪建明，故本院酌情确定2017年3月31日为双方房屋租赁合同解除日。在合同解除之前，被告倪建明应按照房屋租赁合同约定履行交付房租、物业管理费、水费的义务。具体费用计算如下：第七年度尚欠租金209552.5元加上2016.10.1-2017.3.31期间租金347463元（57910.5元/月×6月），共计557015.5元。倪建明要求十万租赁保证金抵扣欠付租金，原告表示同意，本院予以抵扣。抵扣后为租金为457015.5元。2016年7月1日至2017年3月31日期间物业费为1.8元/月/平方米×1995.71平方米×9月=32330.50元。水费凭排水公司出具的用水明细计算为13464.2元。倪建明原告主张的电费因未提供凭据予以证明，本院不予支持。关于逾期付款违约金，原告主张按照未付租金的日千分之一利率计算过高，本院酌情确定为人民银行同期同类贷款利率。合同解除后，被告倪建明应及时腾退涉案房屋并交还给原告，逾期腾退交还租赁房屋的应支付原告房屋占有使用费。占有使用费的支付标准参照合同解除时的合同约定租金标准为57910.5元/月。考虑到被告汉友酒店实际占用涉案房屋却空关停业的现状，原告和承租人倪建明解除租赁合同后要求次承租人汉友酒店从涉案房屋中腾退，系合理要求，本院予以支持。原告要求被告汉友酒店对被告倪建明应付款项的支付义务承担连带责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。被告汉友酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下:一、原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司与被告倪建明2009年7月签订的房屋租赁合同于2017年3月31日解除；二、被告倪建明、被告嘉兴市汉友酒店管理有限公司于本判决生效后七日内腾退并向原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司交还租赁物嘉兴市禾兴南路梅湾街梅湾商务中心16、17幢楼（建筑面积1995.71平方米）；三、被告倪建明于本判决生效后七日内支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司欠付租金457015.5元（十万元保证金已抵扣）及逾期付款违约金(按照中国人民银行同期同类贷款利率分两段计算至判决确定的履行之日止，第一段以109552.5元为基数，自2015年9月2日起算，第二段以347463元为基数，自2016年9月2日起算)；四、被告倪建明于本判决生效后七日内支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司物业费32330.50元、水费13464.2元；五、被告倪建明于本判决生效后七日内支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司占有使用费（按57910.5元/月标准计算，自2017年4月1日计算至实际腾退完毕之日止）；六、驳回原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6142元，由被告倪建明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 蒋 莉二〇一七年六月十五日书 记 员 王雯琪附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。