北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初18074号原告（反诉被告）:赵桂有，男，汉族，1959年9月7日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）:温玉玲，女，1960年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告委托代理人:郁有振，北京振持律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆鸿斌，男，1971年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：苏峥，北京市大嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）赵桂有、温玉玲与被告（反诉原告）陆鸿斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵桂有、温玉玲及其委托代理人郁有振、陆鸿斌及其委托代理人苏峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵桂有、温玉玲向本院提出诉讼请求：1.解除2016年9月7日原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.被告退还原告购房定金10万元；3.被告赔偿原告违约金73万元；4.被告赔偿原告居间服务费80300元；5、被告赔偿原告保障服务费12770元；6、被告赔偿原告评估费600元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月7日，二原告与被告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《链家地产签约提示》、《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》等文件）。原被告约定被告将位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某室的房屋出售给原告，房屋总成交价格365万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房定金10万元。因房屋价格上涨幅度过大，被告明确表示不再将涉案房屋出售给原告。经中介多次撮合调解，被告仍然拒绝履行《北京市存量房屋买卖合同》。原告认为因被告的违约行为导致原被告之间的合同无法履行。现因房价上涨，原告再拿同等资金无法购买同等条件的房屋。被告的违约行为已经给原告带来巨大经济损失。故为维护原告合法权益，请求法院判如所请。陆鸿斌向本院答辩称：不同意原告的第一项诉讼请求。我们认为双方签订的房屋买卖合同存在部分无效内容。我们向法院提出反诉。有效部分存在明显的重大误解和显失公平情形。我们申请法院撤销合同。对原告的第二项诉讼请求，我们同意退还定金。其他请求我们不同意。我方要求法院行使释明权。诉争房屋是被告和其妻子倪向颖的共有房产，且倪向颖全程参与了房屋买卖过程，且向中介出具了书面手续。无论本案审理结果如何，都会与倪向颖有重大利害关系。请求法院确认倪向颖的身份。陆鸿斌向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与二被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》中关于地下室部分之约定内容无效；2、撤销反诉人与二被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》；3、本案的诉讼费由二被反诉人承担。事实与理由：2016年9月7日，反诉人与二被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其它相关协议，约定反诉人以221.5万元的价格将位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某室共84平米的房屋出售给二被反诉人。随同该房同时转让的还有作为该房附属建筑之74平方米两居室地下室，转让价格143.5万元。买卖合同总价365万元。协议签订几天后，经仔细研究以及多方咨询和冷静思考，反诉人方知晓：首先，74平方米之地下室因涉及全体业主公摊面积、人防工程等原因，其原始产权状况非常复杂，并非仅属于开发商。事实上反诉人与开发商签署的也只是使用协议，更重要的是诉争房屋产权证上根本没有登记地下室，根本无法过户。因此，反诉人在法律上根本就没有权利将不属于自己的地下室出售或者变相出售于二被反诉人。即双方在合同中关于地下室部分之相关约定因违反相关法律之强制性规定且损害了第三方利益，应属于无效条款。其次，反诉人签约前被中介告知的信息是，365万元总价之交易价格属于当时同小区同类户型之正常区间内，甚至还略高。因此反诉人认为这是一笔非常划算的交易。然而反诉人签约时并不知晓的是同类户型350余万元左右之交易价格实际上仅仅包括84平米的登记面积，并不包括地下室。而地下室作为已经和诉争房屋打通，可以作为跃层户型使用的附属建筑，其本身是具有相当可观的交易价值的。而这一点反诉人在签约后仔细阅读买卖合同成交价格部分时才清楚。反诉人在不明真相的情况下仅仅以221万元的价格即将当时市场价350万元左右的诉争房屋卖予了二被反诉人，显然，对于拥有不具备任何重大瑕疵的诉争房屋的反诉人来说，这已经构成了重大误解及显失公平。对于无论是二被反诉人还是中介公司均负有不可推卸的责任。因此他们均是本次不平等交易的受益方。根据《中华人民共和国合同法》第52条、第54条之规定，请求法院维护反诉人的反诉请求。赵桂有、温玉玲辩称：不同意反诉人的反诉请求。本案双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，没有违反法律强制性规定的情形，不存在部分无效的情形。反诉人讲的地下室的问题，在诉争房屋所在小区一层是普遍存在的现象。一层是带地下室的。一层的房主对地下室有使用权。反诉人在出售涉案房屋时将地下一层使用权一并转给了被反诉人。反诉人在出售涉案房屋时作为一个完全民事行为能力人，应该意识到涉案房屋是家庭财产非常重要的一部分，其在出售房屋时不可能不对房屋的市场价格进行相应的考察。并且涉案房屋当时售价完全符合正常的市场交易价格，只不过在房屋买卖合同签订之后因为房价上涨，在利益的驱使下才导致反诉人明确表示不再将房屋出售。之后双方在中介公司的组织下进行过协商。反诉人表达如果继续将涉案房屋出售需要加价。因为被反诉人不能接受反诉人的条件，最终双方的合同没有能够履行。所以我们认为反诉人的请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：2016年9月7日，陆鸿斌（出卖人）与赵桂有、温玉玲（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。该两份合同主要约定：出卖人将自己名下位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某房屋出售予买受人，房屋面积83.96平方米，总价款为365万元，定金为10万元。首付款100万元支付时间为2016年10月20日。《补充协议》第四条第2款约定：“甲方（陆鸿斌）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（赵桂有、温玉玲）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（北京链家房地产经纪有限公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”《补充协议》最后其他约定中载明：“此房屋附属有地下室，地下室面积是73.54平米。甲方自腾房之日起地下室的使用权归乙方，甲方不再增加任何费用。”同日，原被告与北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》。该合同约定，居间人的居间代理费为80300元，由赵桂有、温玉玲承担。又同日，原被告与北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。该合同约定北京中融信担保有限公司为原被告房屋买卖提供交易保障服务，由赵桂有、温玉玲承担保障服务费12770元，同时代收评估费600元。赵桂有、温玉玲分别于2016年9月7日和9月9日向陆鸿斌支付定金共10万元。2016年9月20日，赵桂有、温玉玲向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费80300元。同日，赵桂有、温玉玲向北京中融信担保有限公司支付保障服务费12770元、评估费600元。上述合同签订之后不久，陆鸿斌即向居间方提出因房屋价格上涨，其在出卖掉该套房屋后，所得卖房款无法实现重新购房的目的，故不打算继续出卖涉案房屋。2016年9月17日，原被告与居间方工作人员第一次见面商谈合同是否履行问题。陆鸿斌称因之前的原因，他不想继续履行房屋买卖合同。如果赵桂有、温玉玲想继续购买，就得加钱。赵桂有、温玉玲明确表示不同意解除合同，要求按照原价继续履行合同。其后，9月23日，10月8日原被告双方以及居间方又在一起协商合同履行事宜，双方坚持各自的立场，并未达成一致意见。另查，2005年8月3日，陆鸿斌与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陆鸿斌购买涉案房屋，价格为222494元。同日，陆鸿斌与顺天通房地产开发集团有限公司又签订《合同书》。该《合同书》约定，顺天通房地产开发集团有限公司将天通北苑三区某号房屋地下室建筑面积约73.54平方米交由陆鸿斌作为仓贮用房使用，使用期限同所购住宅。陆鸿斌一次性向顺天通房地产开发集团有限公司支付设施、设备折旧维护费11万元。该《合同书》第六条约定，陆鸿斌在转让其所购地上住宅时，买受人需与顺天通房地产开发集团有限公司协商使用原地下室，但应另行签订协议，并承担相应费用。原被告签订的《补充协议》约定的地下室即是该《合同书》约定的地下室。该地下室现与涉案房屋在内部有楼梯连接。另关于违约金的金额，陆鸿斌认为计算基数不应是365万元，而应是221.5万元（合同约定的除附属设施设备外的价格）。即便如此，陆鸿斌认为按20%比例计算违约金也远远高于赵桂有、温玉玲的实际损失，故要求降低违约金。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、预收费专用收据、短信、微信聊天记录、陶丽丽证人证言、收款证明、谈话录音、《合同书》及原被告当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法应当有效。陆鸿斌认为一并转移占有的地下室涉及全体业主的公摊面积、人防工程，不能出售或变相出售。因此他主张房屋买卖合同中关于地下室部分约定无效。对无效的理由，陆鸿斌并未举证证明。相反，依据陆鸿斌与顺天通房地产开发集团有限公司签订的《合同书》显示，该地下室允许附随一层房屋转移占有。综上，陆鸿斌主张有关转移地下室占有的约定无效的请求没有事实依据，本院不予支持。陆鸿斌以出卖价格明显过低为由要求撤销《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并无事实与法律依据，本院不予支持。以上结论有以下三点理由：1、陆鸿斌并未举证证明同地段同类房屋在签约当时的普遍市场价格是多少，故无法佐证原被告约定的出卖价格是畸低的；2、房地产交易市场是一个成熟的市场，存在交易量频繁、价格波动频繁的特点。房屋交易价格不仅取决于房地产供需关系，也受到买卖双方预期和各自特殊情况影响。因此，仅从交易价格看不能断定是否是显失公平；3、如上所述，买卖双方在决定交易前，都可以从经纪服务公司、网络、其他已经交易主体处获得交易信息，价格参考。买卖双方中的任何一方在交易价格上有重大误解的概率并不大。陆鸿斌称其对交易价格存在重大误解显然理据不足。综上陆鸿斌要求撤销存量房屋买卖合同的理由并不成立。原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，双方均应按约履行各自的合同义务，不得无故违约。陆鸿斌在收到定金后，以卖房款无法满足另行购房为由，要求解除买卖合同或者提高合同价款，此要求构成根本违约。虽经双方多次协商，陆鸿斌始终没有改变自己的主张。陆鸿斌明确表示不同意按合同约定履行合同，赵桂有、温玉玲获得约定解除权。陆鸿斌因此应当承担违约责任。赵桂有、温玉玲要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的请求有法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵桂有、温玉玲要求退还购房定金并赔偿违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的金额，本院考虑到买方支付购房款的金额、卖方违约的时间、合同签订后至卖方违约同期房屋价格上涨的幅度等因素将酌情降低。陆鸿斌作为违约方，依据原被告签订的《补充协议》第四条第2款的约定，应当赔付赵桂有、温玉玲交纳的居间服务费。故赵桂有、温玉玲要求陆鸿斌赔付居间服务费的请求本院予以支持。保障服务费和评估费的负担问题在《补充协议》中并未约定，原被告可另行协商解决或与保障服务方协商解决。本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除赵桂有、温玉玲与陆鸿斌于2016年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、陆鸿斌于本判决生效之日起7日内返还赵桂有、温玉玲购房定金10万元；三、陆鸿斌于本判决生效之日起7日内赔偿赵桂有、温玉玲居间服务费损失80300元；四、陆鸿斌于本判决生效之日起15日内支付赵桂有、温玉玲违约金51.1万元；五、驳回赵桂有、温玉玲的其他诉讼请求；六、驳回陆鸿斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36000元，由陆鸿斌负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费18000元由陆鸿斌负担（已交纳）；保全费5000元，由赵桂有、温玉玲负担2000元（已交纳），由陆鸿斌负担3000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  张光辉人民陪审员  权立工二〇一七年六月九日书 记 员  赵齐跃