内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终1777号上诉人（原审被告）刘卜丛，男，1994年9月10日出生，汉族，个体工商户，现住巴彦淖尔市乌拉特中旗。委托诉讼代理人聂义刚，内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司，住所地巴彦淖尔市临河区。法定代表人任俊仙，公司董事长。委托诉讼代理人于炳全，内蒙古金川律师事务所律师。原审原告任俊仙，女，1959年9月4日出生，汉族，巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司董事长，现住巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人于炳全，内蒙古金川律师事务所律师。原审被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司，住所地巴彦淖尔市乌拉特中旗。法定代表人刘拥斌，公司董事长。委托诉讼代理人聂义刚，内蒙古大法扬律师事务所律师。上诉人刘卜丛因与被上诉人巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司（以下简称柏晨公司）、原审原告任俊仙、原审被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司（以下简称沃上边公司）买卖合同纠纷一案，不服乌拉特中旗人民法院（2016）内0824民初763号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭进行了审理，上诉人刘卜丛、原审被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司的共同委托诉讼代理人聂义刚，被上诉人巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司、原审原告任俊仙的共同委托诉讼代理人于炳全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘卜丛向本院提起上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审认定上诉人在房屋变更过程中对房屋土地性质了解办理土地证，而不予认定被上诉人出售的房屋存在瑕疵错误。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》约定“国有土地使用证的分户由上诉人办理，分户后的国有土地使用证的土地用途与原土地使用证用途一致（用途为门市及住宅）”。此约定明确了上诉人购买房屋时，双方确定的房屋土地性质是商业，而且被上诉人出卖的房屋现状就是商业用途，建成时至出卖前就是经营宾馆和洗浴，并不是住宅。上诉人购买被上诉人的酒店后开始重新装修并办理相关房地产变更手续过程中，才发现该土地用途不是商业性质，房屋土地变更后继续装修，直到乌拉特中旗消防大队告知，该房屋根本没有消防设施且没有验收，不能经营酒店和洗浴，责令上诉人停止装修。此时上诉人才明白，被上诉人出卖的房屋存在瑕疵，被上诉人存在欺诈行为，被上诉人出卖土地性质为住宅的房屋导致上诉人无法办理商业用途的有关变更手续，购买的房屋无法实现合同目的，被上诉人在合同签订之前就已经知道该情形存在，而一审以房屋变更过程中对房屋土地用途现状了解办理土地证而不予认定上诉人一审辩称意见错误。综上所述，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人合法权益。庭审中上诉人提出，其在乌拉特中旗人民法院已另案起诉被上诉人，案号为（2017）内0824民初51号，该案目前在审理中，主要诉讼意图是被上诉人转让给上诉人的房屋不是商业性质，有关部门不准许经营，将住宅性质的房屋按商业性质卖给上诉人，上诉人不能经营，要求被上诉人赔偿损失的民事案件，认为本案应当中止审理，有可能上诉人与被上诉人互付债务，故请求待（2017）内0824民初51号案有结果后再行审理，以免造成诉累。被上诉人柏晨公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。事实与理由：1、涉案房屋是被上诉人在开发家和小区二期项目过程中，经建设规划部门批准、许可建设的经营性综合楼，该楼竣工验收后，被上诉人根据规划许可证办理了经营性用途的房屋权利证书。现上诉人所持有的变更后的房屋产权证所登记的房屋用途性质均是变更前原房屋产权证所登记的内容，而且上诉人对该房屋进行了重大的改造装修后，其房屋的用途性质均是经营性商业用途，因此上诉人诉称的涉案房屋不具有商业用途的上诉理由，没有事实根据。2、双方未交易涉案房屋之前，被上诉人就已经明确告诉上诉人涉案房屋产权证与原土地证登记用途存在不一致的问题，需要补交分户土地用途变更费用，才能使分户后的土地证登记用途与房屋产权证登记的商业用途一致。当时被上诉人对涉案房屋交易提出的条件是，房款一次付清，涉案房屋及土地分户所缴纳的一切税费，包括被上诉人应缴纳的全部由上诉人承担，并给上诉人出示了房屋产权证原件及土地证的复印件。上诉人同意被上诉人所提出的涉案房屋交易条件，称资金困难无力缴纳土地证分户用途变更费用，同意按原土地证的用途进行分户，出现分户后的用途与产权证登记的用途不一致责任由上诉人承担。基于这种事实情况下，双方签订了房屋买卖合同，对涉案房屋土地的分户在合同中进行约定，双方同意按原土地证进行分户管理，因此，该约定并不是上诉人所诉称的土地性质为商业的一种约定。而事实上，上诉人在涉案房屋买卖合同签订不到6天时间内，分别办理了涉案房屋的产权证及土地使用权证，并对涉案房屋做了重大的改造与装修，如果被上诉人有欺诈及违约行为，上诉人根本不可能再次给被上诉人出具欠款借据手续并进行担保。3、关于涉案房屋消防验收问题，被上诉人开发建设涉案房屋，在办理权利证书时就已经通过了建设工程的综合验收，包括消防验收手续，被上诉人有公安机关消防部门出具的消防验收证书，因此上诉人所称涉案房屋停建改造装修工程，是因其未履行消防部门的报批审验手续所致。4、上诉人在本案一审应讼中就二审所主张的上诉权益的违约赔偿理由均在一审应诉中提出了反诉，但上诉人未在原审法院指定期限内缴纳反诉费用，属于自愿放弃反诉权利，对于放弃违约赔偿权利作为上诉请求及理由，不属于二审法院调整范围，不能作为互付债务，抵消一审判决结果。现上诉人在其上诉案件审理当中，就原审所放弃的赔偿权利重新向乌拉特中旗人民法院提起了诉讼，现该案已经开庭审理，基于上诉人的上诉主张以另案提起诉讼的事实，上诉法院应驳回上诉人的上诉，维持原判。5、根据上诉人重新提起的诉讼请求，该请求不涉及到本案合同的效力问题，不存在涉案标的物的返还问题，上诉人要求中止诉讼理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，故中止理由不成立。综上，恳请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。柏晨公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘卜丛立即给付原告欠款40万元；2、要求被告刘卜丛承担逾期付款银行贷款利息，（利率按中国人民银行同期贷款利率四倍从2015年10月29日起计算至还清欠款止）；3、判令被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司对上述一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实，2015年9月10日，原告柏晨公司（甲方）与被告刘卜丛（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其所有的位于乌拉特中旗海流图镇酒厂街坊家和小区B10号楼西南角建筑面积3099.13平方米的房屋出售给被告。该合同上有原告柏晨公司的公章及原告法定代表人任俊仙的签字，并由被告沃上边公司（丙方）作为保证担保人的盖章及其法定代表人刘拥斌的签字。合同约定的主要内容有：具体房屋面积和用途以房屋产权证登记的内容为准；房屋的装饰装修及设施、设备和财产以现状为准；甲方在合同签订起三日内将房屋及房屋产权证交付乙方；该房地产的过户（包括土地使用证的分户）由乙方负责办理，甲方协助提供有关过户所需材料；乙方负责承担在办理房产过户过程中所应缴纳的一切税、费等费用；乙方采取现金方式交纳购房款，在合同签订时交纳700万元，剩余100万元在2015年9月30日前一次性付清；丙方自愿为乙方购房提供连带责任担保，担保范围为购房款、违约金及实现债权的费用，保证担保期限为合同签订之日起两年；以及其他相关事项。合同签订后，原告柏晨公司向被告刘卜丛交付了房屋及房屋产权证，由被告刘卜丛给原告出具了两份收到房屋产权证及验收房屋的收条。被告刘卜丛随即给付原告柏晨公司购房款700万元，剩余100万元由被告沃上边公司的法定代表人刘拥斌给原告出具了“欠条”。被告刘卜丛于2015年9月15日、9月16日办理了房地产过户登记手续，取得了房屋所有权证及土地使用权证。2015年10月29日，经双方协商，就剩余的购房欠款100万元，被告刘卜丛又给原告柏晨公司出具“借条”一份，承诺该笔款项分两次还清，于2016年5月底前偿还40万元，于2016年10月底前偿还60万元，如逾期还款则按中国人民银行利率的四倍承担从出具借条至还清借款之日止的利息，并由被告沃上边公司承担连带保证还款责任，还款期限为借款本息还清为止。一审法院认为，原告柏晨公司与被告刘卜丛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应依约全面履行各自的合同义务。原告柏晨公司已经依约交付房屋，被告刘卜丛应支付相应购房款。在双方协商一致前提下，被告于2015年10月29日给原告出具“借条”，同样是双方真实意思表示，应受法律保护，虽然在借条中称为“借款”，但实际就是同一笔购房欠款，应视为双方对欠款给付期限的延展，相应利息的约定应视为对违约金标准的变更，现双方就剩余购房款100万元其中的40万元约定的给付期限已至，被告应当给付，并按约定承担逾期给付的利息。因双方约定的利息利率未超出法律的强制性规定，故该院予以支持。被告沃上边公司自愿对欠款承担连带还款责任，且在担保期限内，应当依约对购房款及利息承担连带给付责任。对被告称原告出卖房屋的土地使用用途与约定不符，应当承担违约责任的辩解理由，该院认为被告在收取房屋产权证及办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续的过程中已经对房屋土地用途现状有了充分的了解，并已经自愿办理了土地使用权证，故不予采纳。因原告任俊仙系原告柏晨公司的法定代表人，其在《房屋买卖合同》上的签字应视为职务行为，债权人应为房屋的合法权利人柏晨公司，故被告履行义务的相对方应当是原告柏晨公司，而不是原告任俊仙个人。综上所述，对原告柏晨公司的诉讼请求，该院依法予以支持。对原告任俊仙的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决:一、被告刘卜丛于本判决生效后立即给付原告巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司欠款400000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算从2015年10月29日起算至还清全部欠款止）；二、被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司对上述给付义务承担连带给付责任；三、驳回原告任俊仙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的欠款利息。案件受理费8305元减半收取4152.5元，由被告刘卜丛和被告乌拉特中旗沃上边汽贸有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘卜丛与被上诉人柏晨公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应受法律保护，双方均应依约全面履行各自的合同义务。被上诉人柏晨公司已经依约交付房屋，上诉人刘卜丛接受了案涉房屋，支付了700万购房款，对未付100万元房款，上诉人刘卜丛于2015年10月29日给被上诉人柏晨公司出具“借条”，实际就是同一笔购房欠款，应视为双方对欠款给付期限的延展，相应利息的约定应视为对违约金标准的变更，同样是双方真实意思表示，应受法律保护。现双方就剩余购房款100万元其中的40万元约定的给付期限已至，被上诉人柏晨公司要求上诉人刘卜丛依约给付，并按约定承担逾期给付的利息。上诉人刘卜丛上诉称被上诉人柏晨公司向其出卖的房屋的土地用途与双方合同约定不符，被上诉人出卖房屋的土地用途为住宅，导致上诉人无法办理案涉房屋国有土地使用证商业用途的有关变更手续，购买的房屋无法实现合同目的。被上诉人柏晨公司辩称，双方未交易涉案房屋之前，被上诉人就已经明确告诉上诉人涉案房屋产权证与原土地证登记用途存在不一致的问题，需要补交分户土地用途变更费用，才能使分户后的土地证登记用途与房屋产权证登记的商业用途一致。现双方争议的焦点是：涉案房屋的土地用途，双方是否在合同之外另有约定？上诉人刘卜丛应否给付被上诉人柏晨房地产公司欠款40万及相应利息？关于涉案房屋的土地用途，双方是否在合同之外另有约定。经查，双方签订的《房屋买卖合同》第七条中明确约定“国有土地使用证的分户由乙方（上诉人刘卜丛）负责办理，分户后的国有土地使用证的土地用途与原土地使用证用途一致（用途为门市及住宅）”。被上诉人柏晨公司向一审法院提供的案涉房屋原国有土地使用证记载“地类（用途）：门市及住宅”，《房屋买卖合同》及二审期间被上诉人柏晨公司向本院提供的案涉房屋照片、效果图证明该房屋双方买卖前原为明杨商务酒店，被上诉人出卖房屋时的现状是商业用途，经营宾馆。上诉人刘卜丛一审向法院提供的案涉房屋变更后的国有土地使用证记载“地类（用途）：住宅”。被上诉人柏晨公司辩称涉案房屋的土地用途，双方在合同之外另有约定，上诉人刘卜丛不予认可，被上诉人柏晨公司庭审中明确表示无相应证据佐证。据此，本院认定，被上诉人柏晨公司向上诉人刘卜丛出卖的房屋的土地用途经分户变更后与双方合同约定的土地用途不符，双方合同约定案涉房屋土地用途经分户变更后为“门市及住宅”，并不是单纯住宅。关于上诉人刘卜丛应否给付被上诉人柏晨房地产公司欠款40万及相应利息。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条规定“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。”上诉人刘卜丛现二审所主张的上诉请求及违约理由均在本案一审应诉中依法提起了反诉，因其未在原审法院指定期限内缴纳反诉费用，原审法院已裁定按自动撤诉处理。现上诉人刘卜丛就其原审所放弃的权利，又以本案的上诉理由重新向乌拉特中旗人民法院提起了诉讼，请求判令柏晨公司给付违约金。现该案已经开庭审理，上诉人重新提起的诉讼请求，不存在涉案标的物的返还问题。鉴于上诉人的上诉主张已另案提起诉讼的事实，对于本案的上诉请求及理由，不属于二审法院调整范围，不能作为互付债务，抵消一审判决结果。故上诉人刘卜丛应给付被上诉人柏晨公司欠款40万及相应利息。上诉人要求中止诉讼理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，故中止理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判理由及适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8305元，由上诉人刘卜丛负担。本判决为终审判决。审判长  辛健伟审判员  仲佳才审判员  贾东升二〇一七年六月十四日书记员  董缙威附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。