北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5762号上诉人（原审被告）：冯均，男，1983年4月24日出生。委托诉讼代理人：吴玉君，男，1964年2月16日出生。被上诉人（原审原告）：石春清，女，1980年5月7日出生。上诉人冯均因与被上诉人石春清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯均及其委托诉讼代理人吴玉君，被上诉人石春清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯均上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判冯均支付石春清租金11800元，驳回石春清50000元转让费的请求，驳回石春清2014年12月26日至今的利息请求，本案一、二审诉讼费由石春清承担。事实和理由：石春清没有全面履行合同约定的义务，双方曾口头约定，将出租房屋内的家电、家具等设备归冯均所有，为此约定冯均支付石春清转让费50000元，但石春清没有履行承诺，将上述家电、家具等设备搬走，没有留给冯均，因冯均已于2015年支付了10000元转让费，故剩余40000元转让费不同意支付。2015年6月18日，因冯均经营不善，经与石春清协商一致口头解除合同，冯均于当日搬离租赁房屋，石春清于当日收回了出租房屋，冯均实际承租5个月零18天，石春清应退还多收的租金。一审法院判决冯均支付利息6207元，有失公平，冯均并不欠石春清转让费及租金，故不应支付利息。石春清辩称，同意一审法院判决。双方租赁协议明确注明了房屋现状和物品情况，房屋是空置的，不存在对方说的口头协议。双方租赁协议约定如退出协议房租及转让费不予退还，关于这一点我和对方没有任何口头协议进行变更。对方在合同未终止时搬走是单方退出，同时对方在58同城网站上发布了转租信息，一审当庭陈述过这个事实。对方在搬走时没有通知我，也没有给我钥匙。石春清向一审法院起诉请求：一、冯均向石春清支付租金11800元；二、冯均向石春清支付转让费50000元；三、冯均支付利息2500元（以50000元为本金以年利率为5%为标准自2014年12月26日计算至2015年12月25日）；四、冯均支付自2015年12月26日至今的利息，（以租金和转让费总额为本金，按欠条约定的5%为标准进行计算）。一审法院认定事实：2014年12月9日，石春清作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的冯均就涉诉房屋租赁事宜经协商后签订房屋租赁协议一份。双方在该协议约定：“一、出租房屋位于牛山市场内东一排4、5、6号，出租房屋为空旷现状房屋，以每间房屋为核算单位，包括现有设施：卷帘门，插座，水池，下水道，塑钢门窗，开关等。二、甲方同意乙方将该房屋用于商业经营。经营范围在市场允许的条件下，依照工商部门核发的营业执照范围经营。三、租期壹年，自2014年12月9日起至2015年12月8日止。四、租金标准为每间2100元/月，每间房屋押金1000元，租赁期满前30日内，甲乙双方协商是否续签协议。并支付下年房租，租赁日期起至终止日期止。甲方同意续租，双方重新签订租赁协议。七、……4.签订承租协议后乙方再要求退出协议或转让他人的，甲方不予退还房租及转让费用。”2014年12月10日，冯均给石春清出具欠条一份，该欠条载明：“今本人冯均从石春清处借款人民币21800（贰万壹仟捌佰元正），借期五个月，从2014年12月10日至2015年5月10日到期归还，借款人冯均。”2014年12月26日冯均又向石春清出具欠条一张，该欠条载明：“今本人冯均从石春清处借款人民币伍万元整，借期为1年，从2014年12月26日至2015年12月25日，利息为本金的5%（百分之五）到期归还，借款人冯均。”关于租金一节，一审庭审中经询问，石春清称：涉诉房屋是我从北京市牛栏山农副产品市场中心处租赁的，双方签订了房屋/摊位租赁协议，按照该协议我有权出租涉诉房屋；按照石春清、冯均双方约定一年租期内的租金为75600元，2014年12月10日冯均向石春清支付租金50000元，因在租赁期内市场要整体进行改造，影响冯均的经营时间，故此双方协商对租金进行变更，为明确冯均应付石春清租金数额，在2014年12月10日，冯均为石春清书写欠条一张，上面写明了冯均还应当支付的租金数额21800元；2015年8、9月石春清收到冯均支付的10000元租金；冯均于2015年5月开始陆续搬离涉诉房屋，彻底搬完是8月份，即使搬完后，钥匙也没有给我，我没有进入涉诉房屋，租赁期限届满后，市场管理中心就将涉诉房屋收回了。对此，冯均称：因市场整体要进行改造所以就对租金进行了变更，将改造期间的租金扣除了，我向石春清预付50000元租金后，就于2014年12月10日打了欠条一张；石春清所述10000元不是租金，是我向石春清支付的转让费；2015年5月因我经营不下去了，经双方协商后由我将涉诉房屋退还给石春清，我从5月18日开始搬离，5月底就彻底搬完了，我让石春清去拿钥匙，石春清称其上班没有时间，我就把钥匙寄存在了朋友处就回老家了，待我8、9月份从老家回来，看到石春清在涉诉房屋玻璃上张贴了对外招租的广告。关于转让费一节，一审庭审中经法院询问，石春清称：在签订涉诉租赁协议之前，石春清、冯均已经有过一年的合作，冯均于2013年12月底至2014年12月底租用涉诉房屋；在第一年合作的时候，为了便于冯均取得电动车执照，石春清注销了饭店的执照，按照市场管理中心规定，石春清不能在该商铺再取得餐饮执照，故此由冯均向石春清支付转让费50000元，为此冯均曾打过一张条，因未支付故此在2014年12月26日重新打了本案中我向法庭提交的欠条，对转让费进行了明确。对此，冯均称：2013年我们合作过一年，租金我付清了；这50000元转让费是第一年我应当支付给石春清的，因没有支付，所以在2014年12月26日重新打了欠条；石春清的执照按照市场的规定必须注销，否则我无法租赁涉诉房屋经营电动车；因我们关系比较好，加之第一年我刚开始经营电动车，所以就没有支付50000元转让费；我刚开始租赁时，石春清把答应给我的东西都搬走了，所以我不同意支付那么多转让费。另查，石春清曾以民间借贷纠纷为由就其所主张的相关事项将冯均诉至北京市顺义区人民法院。北京市顺义区人民法院受理此案经开庭审理后，石春清撤回了起诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，石春清就其可以处分的房屋与冯均签订房屋租赁协议。该租赁协议反映了各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规强制性规定，应属有效，各方均应遵照履行。关于租金一节。支付租金系冯均之义务，冯均应当按照合同约定支付租金。根据庭审所查明的事实，合同签订后，2014年12月10日冯均向石春清支付租金50000元，因在租赁期内市场要整体进行改造，影响冯均的经营时间，故此双方协商对租金进行变更，为明确冯均应付石春清租金数额，在2014年12月10日，冯均为石春清书写欠条一张。通过该欠条的形式明确了冯均还应当向石春清支付的租金数额为21800元。此后，冯均向石春清支付10000元。就该笔款项的性质，双方各执一词，石春清主张该款项为租金，冯均则主张该款项为其向石春清支付的转让费。根据一审庭审中双方所陈述的相关细节，法院认定该款项为冯均向石春清支付的租金。除去该笔款项，冯均尚欠石春清租金11800元。就其欠付的租金，冯均应当向石春清支付。石春清要求冯均支付租金11800元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。此外，双方在合同中约定：“签订承租协议后乙方再要求退出协议或转让他人的，甲方不予退还房租及转让费用。”冯均虽主张其搬离涉诉房屋后合同即解除和终止，预付的租金50000元有结余，故此不同意支付剩余租金。冯均的该项主张没有事实和法律依据，法院不予采信。关于转让费一节。债务应当履行。石春清、冯均双方在此前就涉诉房屋的租赁事宜即有合作关系，双方对转让费有明确约定，即由冯均向石春清支付转让费50000元。冯均并为此向石春清书写欠条一张。冯均应当按照约定向石春清支付50000元的转让费。根据谁主张谁举证的原则，就涉诉转让费的支付问题，冯均虽在本案提出诸多抗辩意见，但对此其并未提交证据予以证明。故此，法院对冯均就转让费所提答辩意见不予采信。法院对石春清要求冯均支付50000元转让费的诉讼请求予以支持。关于利息一节。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。冯均未按照约定及时向石春清支付租金和转让费，给石春清造成了一定经济损失，在本案中，石春清主张为利息。对于石春清所主张的利息，法院根据庭审所查明的事实以及冯均逾期支付的相关情况，酌情予以确定。判决：冯均于判决生效之日起七日内向石春清支付租金一万一千八百元、转让费五万元以及利息六千二百零七元，以上共计六万八千零七元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，冯均向本院提交《证明》一份及4位证明人书写证明时的现场录像，用以证明2015年7月石春清自行剪断了门锁，双方于2015年7月解除了合同。石春清对于上述证据的真实性及证明目的均不予认可；认为2015年7月剪断门锁的情况没有发生过，而且现场录像中4位证明人所述没有涉及剪断门锁的事实，冯均有引导证明人的行为，证明人出具证明过于草率。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点总结如下：一、冯均是否应向石春清支付转让费50000元；二、双方租赁合同是否系双方协商一致解除，剩余租金应否退还；三、一审判决所酌情确定的相应利息数额是否适当。关于争议焦点一，冯均与石春清签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据已查明的事实，双方均认可约定转让费50000元。冯均主张其曾与石春清口头约定，将出租房屋内的家电、家具等设备归冯均所有，为此冯均支付转让费50000元；首先，双方房屋租赁协议第一条明确显示出租房屋为空旷现状房屋，现有设施包括卷帘门、插座、水池、下水道、塑钢门窗及开关等，并未包括冯均所主张的家电、家具等设备；其次，冯均向石春清出具了该50000元的欠条，与石春清所主张的50000元转让费能够予以印证；再次，石春清否认双方存在上述口头约定，冯均亦未提供其他证据佐证其主张的上述事实，故本院对于冯均欠付石春清转让费50000元的事实予以认定，根据双方合同约定，冯均应予支付。对于冯均向石春清支付50000元租金后另行支付的10000元的性质，一审法院结合全案案情认定为租金，并无不当。关于争议焦点二，冯均主张双方已协商一致解除了合同，冯均于2015年6月18日搬离租赁房屋，石春清于当日收回了房屋。对于上述事实，冯均并未充分举证予以证明，石春清亦否认双方已协商一致解除合同及已收回房屋的事实，故对于冯均主张的上述事实，本院不予采信。根据双方合同约定，冯均主张退还剩余租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，根据冯均向石春清出具的二份欠条的约定，一审法院对于转让费部分依据欠条约定的利率，对于欠付租金部分按照同期银行贷款利率的标准，所酌情确定的利息数额适当。冯均主张一审判决确定的利息数额有失公平，依据不足，本院不予采纳。综上所述，冯均的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502元，由冯均负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年六月九日书 记 员  陈立昱书 记 员  左 爽