四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初1197号原告：韦刚，男，生于1988年9月26日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：彭兴伟，宜宾市南溪区衡心法律服务所法律工作者，执业证号：323120211030042。被告：徐海，男，生于1993年9月17日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：徐全良（系被告之伯父），男，生于1968年10月20日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。第三人：涂小明，男，生于1957年5月20日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：罗景霞（系涂小明之妻），女，生于1955年1月17日，汉族，四川省宜宾市南溪区人，住宜宾市南溪区。委托诉讼代理人谢薇，四川民志律师事务所律师，执业证号：15115201311559809。原告韦刚与被告涂小明业主共有权纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，被告涂小明于2016年12月29日申请追加徐海为本案第三人参加诉讼。2017年1月5日，原告韦刚申请变更徐海为本案被告，涂小明为第三人。本院依法适用普通程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告韦刚的委托诉讼代理人彭兴伟，被告徐海的委托诉讼代理人徐全良，第三人涂小明的委托诉讼代理人罗景霞、谢薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告和第三人立即停止侵害、恢复原状；2、被告和第三人共同赔偿原告从2015年8月20日起至恢复原状止，以每月2200元计算的房租损失；3、恢复原状产生的费用由被告和第三人承担；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实及理由：我与第三人原系邻居关系，我的房屋在南溪镇，第三人的房屋与我楼顶空坝相邻。第三人未经我允许，在我楼顶空坝上修建了花台、鱼池，栽种了树木。刚开始几年还没有出现什么情况，从2013年起，楼体墙面瓷砖变形脱落，该楼层积水渗漏到我楼下，致我屋内墙面剥落，我多次找第三人要求整改无果。2016年6月，因连续暴雨，我屋内顶上渗水，屋内积水，导致我已出租的门市退租并空闲至今。我申请居委会调解无果。后经了解，第三人已经将该房屋转卖给了被告徐海所有。为此，特诉求人民法院依法支持我上述诉讼请求。被告徐海辩称，我是通过中介公司购买的第三人的房屋，旁边楼顶花园内的花台、树木等都一并转给我了的，购买时就是看上了这个楼顶花园，涂小明在卖房子时说明了这个花园我是有使用权的，而且买卖合同上约定了我所购买房屋之前的一切纠纷都与我无关。原告和第三人之间的纠纷我并不知情，原告的诉讼请求与我无关。第三人涂小明述称，一、我在2016年3月30日已将房屋出卖给了被告徐海，变更了产权人，因此我与本案无法律关联。二、我于2008年10月购买了与本案争议楼顶空坝相邻的房屋，2009年6月已将房屋及空坝装修完毕，而原告在2009年7月28日才与宜宾天泰房地产开发公司签订房屋买卖合同，购买了XX花园。我购买和装修行为均发生在原告购买房屋之前，且我装修空坝取得了空坝所有权人宜宾天泰房地产开发公司的同意。原告以明显低于市场价的金额购买该房屋，是对该商品房瑕疵的认可。我没有任何侵权行为，原告无任何理由要求将空坝恢复原状。三、原告房屋墙面渗水、屋内滴水与我修建花台等行为无任何法律关系。因为原告购买的房屋属于漏建建筑，在丽水花园主体完工后补建的，建筑不符合国家标准，外墙装修质量不过关，导致墙体变形，墙砖脱落。长时间的墙体开裂，导致房屋漏水。我修建的花台和水池与开裂的墙体根本不在一个方向，不可能引起墙体开裂，更不可能导致房屋漏水。原告无任何证据证明第三人的修建行为其房屋漏水之间存在直接因果关系，原告无权要求我赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告韦刚提交以下证据：1、原告的身份证、第三人的身份信息复印件各一份，拟证明原告及第三人是本案的适格主体；2、原告的房产证复印件一份、南国用（2010）土地证复印件一份。拟证明该受损房屋是原告韦刚的；3、青龙社区的调解协议书和调解笔录复印件各一份。拟证明涂小明侵权事实存在，并且根据调解结果愿意对房屋进行防水处理，保证楼下不再漏水。损失计算时间是根据调解协议上的时间来计算的；4、打印黑白图片16张。拟证明该房屋被侵权后造成的后果及现状；5、门面出租合同复印件一份。拟证明原告的房屋受损的无法继续出租，也是原告按2200元/月计算损失的依据；6、证人张福银当庭证词。被告徐海未提交证据。第三人涂小明提交以下证据：1、身份证复印件。拟证明涂小明的主体资格；2、商品房买卖合同原件一份（合同编号：2008001149）、授权委托书一份，拟证明涂小明于2008年10月7日购买本案所涉房屋，也证明商品房买卖合同及授权委托书上涂小明的签名与社区调解协议上的签名不一致；3、何红梅证人证言原件一份，拟证明涂小明于2009年6月已将自家房屋及相邻平台装修完毕；4、商品房买卖合同（合同编号：2009001448）一份、商品房已销售通知书原件三份。拟证明韦刚于2009年7月底以明显低于市价购买本案所涉房屋。该房屋在原告购买时就存在瑕疵；5、四川原境建筑设计有限公司出具的XX花园总平面规划图一张、四川原境建筑设计有限公司出具的XX花园平面图一张、天泰房地产开发有限责任公司南溪分公司出具的情况说明一份、概念图一份。拟证明韦刚购买的房屋为漏建房，并非和主体工程一起完工；6、照片四张。证明房A（原为第三人所有、现为被告所有）、房B（原告所有）、空坝的位置，也证明空坝上的花台、水池与房B开裂墙体的位置不在一个方向；7、收款收据1张（金额2750元）、收条2张（金额2400元）。证明涂小明于2013年至2015年期间先后三次维修平台，共花费5000余元；8、房屋买卖合同原件一份、产权记载一份。拟证明涂小明于2016年3月30日将房卖给现在的所有权人徐海。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年10月7日，第三人涂小明与宜宾天泰房地产开发有限公司南溪分公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于宜宾市南溪区南溪街道凤翔街桥头丽水花园1幢2单元2层4号住房居住，该住房与原告韦刚于2009年7月28日购买的宜宾市南溪区商业房为同一建筑中相毗连的房屋。第三人居住期间，在与之房屋相连的丽水花园1号楼1-附1号商业房的房顶层上修建了花台、水池、护栏等，种植了花草。后因原告房屋出现漏水情况，第三人分别于2014年6月和2015年4月对原告的楼顶面进行了防水补漏处理。2014年10月原告曾将其商业房以2200元/月价格出租一年。2015年8月，原告向所在社区反映了该商业房屋顶漏水情况。第三人于2016年3月将XX花园住房转让给被告徐海，并于2016年3月18日办理了产权变更手续，同时第三人将在原告楼顶上修建的花台、树木等一并转让给了被告徐海，徐海继续了对XX花园商业房顶层的使用。另查明，宜宾天泰房地产开发有限责任公司南溪分公司以出让方式取得位于南溪区南溪1＃地块的国有土地使用权，该地块土地使用权面积为9368.80平方米，该公司在上述地块上建设的商品房名为丽水花园。原告韦刚在2010年5月11日获得XX花园商业房的土地使用权登记，2013年1月25日取得房屋产权登记。本院认为，本案立案案由是相邻关系纠纷，而原被告以及第三人是因第三人曾在原告的房屋顶层修建花台、水池等引发纠纷诉至本院。根据《物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害，赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”、“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，……”、“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”、《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”。由此可见，原告所有的商业房顶层属于建筑物中业主共有部分，根据原告的诉讼请求和审理查明的法律关系，本案案由应定为业主共有权纠纷。原告所有的商业房顶层属该建筑物业主共有部分，第三人在该顶层修建花台、水池等，本案中无证据证明该行为取得了享有共有权的业主的同意，属于擅自占用业主共有部分的行为。原告作为享有共同权的业主，认为其合法权益受到了侵害，提出停止侵害、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《物权法》第七十二条第二款规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。第三人在原告起诉前已经将XX花园住房转让给被告所有，并办理了产权变更登记，而第三人在转让该房屋的同时，也将其修建在原告房屋顶层的花台、水池等一并转让给被告所有和使用，被告替换第三人成为丽水花园的业主，承接了第三人相关的权利义务。被告以购买房屋时已经在买卖合同中约定所购房屋之前的一切纠纷都与其无关，则原告的请求与被告无关为由进行抗辩，因被告与第三人在买卖合同中的约定，不能对抗买卖合同之外的本案原告，被告的抗辩理由于法无据，本院不予采信。另被告现继续使用了修建在原告房屋顶层的花台、水池等，且未提出证据证明已经取得了享有共有权业主的同意。综上，被告应当停止占用业主共有部分的行为，恢复原告房屋顶层的原状，第三人对本案纠纷不承担法律责任；原告提供的证据，虽然能够客观反映原告房屋漏水的事实，但不足以证明其房屋漏水与其房屋顶层修建的花台、水池等有直接因果关系，因此，原告提出要求被告以及第三人赔偿因房屋漏水造成的房租损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条二款、第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐海于本判决生效后三十日内恢复位于宜宾市南溪区南溪街道XX花园商业房顶层原状；二、驳回原告韦刚的其它诉讼请求。本案受理费50元，由原告韦刚负担25元，被告徐海负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判长  邓国平审判员  唐继玲审判员  向 荣二〇一七年六月二十二日书记员  李 红