广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0883民初36号原告：吴川市梅录初级中学，住所地：吴川市梅录街道长寿路**号。法定代表人：王尚友，校长。委托诉讼代理人：凌显湖，男，中共吴川市委党校教师，住所地：吴川市。公民代理，由吴川市梅录街道解放社区居民委员会推荐。被告:梁正毅，男，1985年11月5日出生，汉族，住所地：吴川市。原告吴川市梅录初级中学与被告梁正毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴川市梅录初级中学的委托诉讼代理人凌显湖、被告梁正毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴川市梅录初级中学向本院提出诉讼请求：1.被告立即将吴川市长寿路吴川市梅录初级中学的第11号商铺腾空并交回给原告；2.被告立即支付占用费14440元、违约金31500费、水电费329元给原告（占用费按760元/月、违约金按50元/天计，暂自2015年5月8日计至2016年12月31日，占用费、违约金、水电费共计为42919元，按以上标准计至被告将商铺交回给原告时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃请求被告腾空商铺和支付水电费329元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年5月7日签订店铺租赁合同，被告承租原告位于吴川市××号商铺用于经营生意。合同约定租赁期限自2014年5月8日起至2015年5月7日止，每月租金760元。同时，合同第十条约定“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。超过一个月，甲方有权依照法律程序将乙方放在店铺内的物品搬出，一切经济损失均由乙方负责。”原告在合同签订当天将店铺交付被告使用。应吴川市申报教育强市的要求，商铺需收回改建作教育用途场室。原告即通知被告在租赁期满时交回商铺。被告在租赁期限届满后虽经原告多次通知要求，却拒不交回店铺，霸占店铺经营并拖欠水电费至今。被告的行为既违反了合同约定，也导致原告学校场室改建工程无法顺利完成。为维护合法权益，特具状起诉。被告梁正毅辩称，合同期满后，被告已腾空店铺，因为被告向上一任租客接租店铺时，给了几万元转让费，被告不愿意白给这几万元，所以就没有交还钥匙给原告。被告没有经营店铺，只是在2016年12月至2017年1月把店铺钥匙交给亲戚经营两个月羊奶，但没有收钱，所以不应支付占用费和违约金。即使要支付相关占有费和违约金，也只需支付两个月的。原告起诉后，被告已于2017年2月16日把店铺及钥匙交还给原告，并付清尚欠的水、电费329元。原告吴川市梅录初级中学围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告的事业单位法人证书、法定代表人居民身份证；2.被告的居民身份证复印件；3.国有土地使用权证（含土地图纸）；4.店铺租赁合同；5.水电费记录表。被告梁正毅未提交证据。本院对证据经审查后认为，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年5月7日签订店铺租赁合同一份，合同的主要条款约定：被告承租原告所有的座落于吴川市××街道××路××号商铺，租期为2014年5月8日至2015年5月7日，每月租金760元；原告为被告安装水电表，被告每月按表数及有关价格向原告交水电费；租赁期满两天之内，被告未将店铺交还原告时，逾期每天按50元付违约金。合同签订后，原告当天将店铺交付被告使用。租期内，被告亦按期缴交租金及相关费用。租期届满前，原告因应上级申报教育强市的要求，商铺需改建作教学用途，不得再出租，原告通知被告应在租期届满后交回商铺。但租期届满后，被告拒不交还店铺。原告多次催促被告返还商铺，并对商铺停水停电，但被告仍继续占用商铺经营，且未向原告支付任何费用，原告遂向本院提起诉讼。本案审理过程中，被告于2017年2月16日将涉案商铺返还给原告，并向原告付清水电费。本院认为，原、被告签订店铺租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议焦点是：1.商铺占有使用费应否支持；2.违约金应如何计算。关于商铺占有使用费的问题。租期届满后，被告继续占用商铺无理，被告不仅应返还商铺，还应返还占有使用租赁物期间的占有利益，即占有使用费。为保护守约方的利益，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”和第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告自2015年5月8日起按原合同约定的租金标准支付占有使用费合理，本院应以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告在租赁合同第十条约定：“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方（即原告）时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。”据此，被告应自2015年5月10日起向原告支付违约金。原、被告约定违约金按50元/天的标准计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定的违约金过高，本院予以调整。结合本案的实际，本院酌定违约金标准按月租金的30%即每月228元（760元×30%）计算。由于被告已于2017年2月16日将涉案商铺返还给原告，上述占有使用费和违约金的计算应计至2017年2月16日止。因此，被告应付占有使用费为16188元[760元/月×(21+9÷30)月]，违约金为4841元[228元/月×(21+7÷30)月]，两项合计21029元。被告辩称租期届满后其已腾空商铺，只是未将商铺钥匙交还给原告，不应支付占用费和违约金。被告未能提供证据证明其已腾空商铺，应承担举证不能的不利后果。即使被告已腾空商铺，但其未将商铺实际返还给原告，商铺仍由被告实际占有，此行为不影响原告对被告的追索权利。被告的辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告请求被告支付商铺占有使用费及合理部分的违约金，本院予以支持。过高部分的违约金无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁正毅应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告吴川市梅录初级中学支付占有使用费16188元、违约金4841元，两项合计21029元；二、驳回原告吴川市梅录初级中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，由原告吴川市梅录初级中学负担547元，被告梁正毅负担326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  易国锋人民陪审员  林海霞人民陪审员  吴婵平二〇一七年六月二十六日书 记 员  欧 明附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。