阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初228号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行办事员。委托代理人：蔡计存，该行办事员。被告：王艮秀，女，1960年6月24日出生，汉族，住湖北省监利县，委托代理人：彭华，曾用名：彭云霞，女，1985年11月4日出生，汉族，住湖北省监利县，系被告王艮秀的女儿。被告：彭本玉，男，1961年5月15日出生，汉族，住湖北省监利县，被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈周回。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告王艮秀、彭本玉、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠、被告王艮秀及其委托代理人彭华到庭参加诉讼，被告彭本玉、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与第一被告王艮秀、第二被告彭本玉和第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号）；二、请求判令第一被告王艮秀和第二被告彭本玉立即偿还借款本金人民币284331.97元及利息人民币3498.3元（利息计至2017年1月7日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、请求判令第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、请求判令原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行在处置第一被告王艮秀所有的座落于××城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房抵押物价款中优先受偿；五、请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：第一被告王艮秀因向第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房，于2015年2月4日在我行借个人住房贷款人民币31万元正，期限14年，年利率6.15%，还款方式为等额本息还款法，并用第一被告王艮秀所有的阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房【商品房买卖（预购）登记证书号码是2015011220】的房产作借款抵押及第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证，且四方协商一致于2015年2月3日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号），于2015年1月28日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳预押字第0100036589号），原告于2015年2月4日依约借款31万元正给第一被告王艮秀（借款凭证号码：440220150027263)，第一被告王艮秀依约清偿了21期本息，偿还本金25668.03元，利息27831.11元，但自2016年11月5日至2017年1月7日止连续3期没有��偿本息，违反了原告与第一被告和第二被告及第三被告所签订的《个人购房担保借款合同》第9页十一条，同时第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第15页第35条，第一被告王艮秀尚欠贷款本金人民币284331.97元及利息人民币3498.3元（利息计至2017年1月7日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。第一被告王艮秀和第二被告彭本玉是夫妻关系属共同债务，并且第二被告并且在《个人购房担保借款合同》签名确认应负连带清偿责任，经我行多次上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求法院判令第一被告和第二被告立即偿还贷款本息，第三被告对此承担连带保证责任，请贵院给予支持。被告王艮秀辩称：我方不同意解除合同，也不同意还款，因为原告有能力供楼，只是��告对于房屋不能办证存在过错，其对房屋不能办证的问题应当承担赔偿责任：1、银行对于开发商具有监管义务，银行有过错，导致开发商专用资金流失，小区设施不能健全，房产证不能办理，我方认为银行在保证房屋可以办理房产证的情况下，我方愿意正常供楼；2、由于银行本身存在过错，所以不存在逾期利息、停供违约利息。被告彭本玉、锦绣名城公司均没有答辩意见，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2014年7月12日，被告锦绣名城公司就坐落于阳江市江城区××路××号的楼盘伴湖豪庭向原告发出《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》。同日，原告与被告锦绣名城公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，同意就伴湖豪庭合作项目的个人购房贷款业务进行合作。2015年1月22日，被告王艮秀因向被��锦绣名城公司购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房而向原告农业银行江城支行提交《个人信贷业务申请表》借款310000元。2015年2月3日，被告王艮秀（借款人、抵押人）、彭本玉（抵押人）与原告（贷款人）及被告锦绣名城公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号），合同主要约定：借款本金310000元；借款期限168个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮百分之零，年利率6.15%；本合同项下借款采用等额本息还款方式还款，还款周期为1个月；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房房地产作抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借��立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。被告王艮秀在借款人、抵押人一栏签名并捺指模，被告锦绣名城公司在保证人一栏加盖公章确认，被告彭本玉在抵押人一栏签名并捺指模。签订借款合同后，原告将贷款310000元划入了被告王艮秀指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2015年2月4日至2029年2月3日。2015年2月9日，双方到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第0100036589号），预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人王艮秀、彭本玉，预告登记依据合同号44020120150018544。借款后，被告王艮秀按合同约定偿还借款本息至2016年10月5日，自2016年10月6日起至2017年1月7日止连续3期没有清偿本���。原告催收无果，故诉至本院，请求如诉称。另查明，被告王艮秀与被告彭本玉于1985年3月8日登记结婚。被告王艮秀、彭本玉所有的坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房房地产尚未办理房地产权属登记。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、个人房地产贷款申请书、合同编号为NO.44020120150018544《个人购房担保借款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、个人贷款未还逾期查询、王艮秀个人贷款凭证查询、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》等以及庭审笔录证据证明，被告王艮秀对原告提供的证据无异议，但认为原告存在存在过错，不应支付逾期利息。被告彭本玉、锦绣名城公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院经综合分析，足以认定。本院认为，原告与被告王艮秀、彭本玉、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与王艮秀之间形成了借款合同和抵押合同关系，与彭本玉之间形成了抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农业银行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告王艮秀连续3期没有清偿本息，截至2017年1月7日止，王艮秀尚欠借款本金284331.97元、利息3498.3元，其行为已构成违约。被告王艮秀辩称“原告没有尽到监管义务，导致开发商专业资金流失，由于银行本身存在过错，所以不存在逾期利息、停供违约利息等等”，理据不足，本院不予采纳。��据原告与被告王艮秀、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现农业银行江城支行请求解除与王艮秀、彭本玉、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号），并要求被告提前清偿借款本金284331.97元及利息3498.3元（利息计至2017年1月7日，从2017年1月8日起至本判决确定的履行之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。本案的债务发生在被告王艮秀和被告彭本玉婚姻关系存续期间且用于购房，被告彭本玉亦作为抵押人在借款合同上签名确认，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告王艮秀和被告彭本玉的夫妻共同债务，应由被告王艮秀、彭本玉共同清偿。关于农业银行江城支行对王艮秀、彭本玉提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权��。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、王艮秀双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行与被告王艮秀、彭本玉双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》，锦���名城公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权”，由此，锦绣名城公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人王艮秀的债务承担连带保证责任。锦绣名城公司承担保证责任后，有权向王艮秀追偿。被告彭本玉、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条���第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告王艮秀、彭本玉、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150018544号）；二、限被告王艮秀、彭本玉在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还���款本金284331.97元及支付利息3498.3元（利息计至2017年1月7日，从2017年1月8日至本判决确定的履行之日止的利息按合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王艮秀追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2908元（原告已预交），由被告王艮秀、彭本玉、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  陈龙高人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林天成二〇一七年六月二十九日书 记 员  黄 婷书 记 员  冯奕馨