广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初1297号原告：丁度晓，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。被告：彭凤兰，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：郭自芳，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告丁度晓与被告彭凤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁度晓的委托诉讼代理人汪旭东、被告彭凤兰及其委托诉讼代理人郭自芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁度晓向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除我与被告于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向我支付违约金39.98万元；3.被告向我返还定金20万元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月4日，我与被告通过中介签订《房地产买卖合同》，约定我向被告购买位于广州市白云区某单元的房屋，总成交价为3998000元。合同约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，并退回买方已支付的全部费用。另合同约定，签约当天先支付定金5万元，剩余定金15万元须在2016年9月5日前转入卖方账户等等。我于2016年9月4日向被告支付了20万元定金，被告也出具了收据。但被告于2016年10月底向我告知其无法按期还清贷款，希望双方友好协商解除合同，我拒绝。后被告又多次通过中介告知我其可以额外支付2万元作为补偿款并解除合同。截止起诉之日，被告仍未按合同约定还清贷款，导致涉案房屋至今无法完成交易，被告的行为已经构成违约。故我诉至法院，请求判如所请。被告彭凤兰辩称，原告起诉的事实和理由不成立，我不同意原告的诉讼请求。我在2016年9月27日已向银行申请涂消抵押，银行于11月10日回复批准，从12月10日起才可以开始还贷。2017年3月9日已有涂消证明及贷款结清证明。我已在合同约定的期限内依约履行合同，但办理涂消抵押的期限是银行的工作程序，我无法控制，因此我没有违约。我作为卖方，已向原告告知涉案房屋是作循环抵押使用。涉案合同是格式合同，且合同约定的违约金标准过高。请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织��事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广州市白云区某单元（以下简称涉案房屋）于2009年3月25日登记于被告名下，共有情况为单独所有。2015年1月20日，被告（借款人）与中国银行股份有限公司广州白云支行（贷款人，以下简称中行白云支行）签订《个人抵（质）押循环贷款合同》，约定：借款金额为618万元，借款期限为12个月。借款人需提前还款，应满足以下条件：每次提前还款金额不低于1万元，借款人提前30日向贷款人提出书面申请，并经双方协商同意。等等。同日，被告（借款人）与中国银行股份有限公司广州白云支行（贷款人，以下简称中行白云支行）签订《个人抵（质）押循环贷款合同（双享贷业务专用）》，约定：借款金额为150万元，借款期限为12��月。借款人需提前还款，应满足以下条件：每次提前还款金额不低于1万元，借款人提前30日向贷款人提出书面申请，并经双方协商同意。等等。2016年9月4日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于白云区某单元的物业，建筑面积为129.49平方米，总成交价为3998000元。第十三条，卖方不能按本合同约定将该房地产售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十四条，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应当向卖方支付该房地产成交价的10%作违约金。第二十一条，签约当日先支付定金5万元，剩余定金15万元须在2016年9月5日前转入6217887000000292179（中国银行户名：彭凤兰），实际收到定金以收款���据为准。合同附件约定：付款方式为涂销抵押按揭付款：签订本合同时支付200000元作为定金。部分楼款1108000元应不迟于2016年10月30日支付，但付款的前提条件是成功过户当日。2790000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷数额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2016年11月20日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。等等。合同签订后，原告向被告支付了定金20万元。2016年9月27日，中行白云支行出具《提前还款说明》，主要内容为：中行白云支行已受理被告提前还款申请，计划于2016年12月1日至2016年12月10日内任意一日进行扣款。请于2016年11月20日前在供款账户中预存可划扣金额不少于4522400元。偿还全部贷款的客户请在贷款全部结清后，由借款���本人携带相关材料于2017年1月20日之后到中行白云支行办理结清取档手续。2017年3月9日，中行白云支行出具《贷款结清证明》，载明：被告在中行白云支行申请贷款768万元，以白云区某房、白云区某房、白云区某房、广州市白云区某单元作抵押，用于投资经营，贷款期限2年，自2015年1月29日至2017年1月29日止。现该笔贷款已于2017年3月9日全部结清，结清金额为768万元。同日，中行白云支行向广州市房地产登记所出具《涂销证明》，主要内容为：被告已还清全部房屋抵押贷款本息，现申请办理广州市白云区某单元于2013年12月3日的抵押登记涂销手续。对于被告为何迟至2017年3月9日才还清涉案房屋贷款的问题，被告表示其已于2016年9月27日申请提前还贷，但由于资金筹备的原因导致未能在银行规定的2016年12月1日至10日期间还清贷款。另查，根据查册时间为2017年1月21日的涉案房屋查册表显示，2013年11月29日，彭凤兰、中行白云支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2013登记字10395687存案。根据查册时间为2017年4月24日的涉案房屋查册表显示，2017年3月23日，涉案房屋抵押权人登记为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，义务人为彭凤兰，2017登记字10343621存案。被告对此答辩称，由于原告明确表示不想继续履行交易并要求解除合同、并故意不配合银行办理贷款手续，故其才再将涉案房屋抵押用以还款。以上事实，有房地产买卖合同、收款收据、转账凭证、房地产证、查册表、说明、证明、贷款合同及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行���根据《房地产买卖合同》约定，交易手续需在2016年11月20日前完成。现有证据显示，被告已于2016年9月27日向银行申请提前还款，银行规定于2016年12月1日至12月10日之间扣款，但因被告自身资金筹备的原因未能在上述期间完成扣款，导致涉案房屋迟至2017年3月9日才办理完毕涂销手续。被告迟延清还贷款导致涉案房屋无法及时办理涂销抵押手续的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房屋再度办理了抵押权登记手续，且原告不同意继续履行合同，涉案合同已无法继续履行。原告要求解除双方于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。涉案合同解除，定金应予返还，原告要求被告返还定金20万元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于违约金计算标准的问题，考虑到涉案合同的履行尚处于初步阶段，且被告亦作出了违约金标准约定过高的抗辩，本院酌情将违约金标准定为按物业成交价的5%计算。经计算，被告应向原告支付违约金为19.99万元。原告超出上述标的的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日，原告丁度晓与被告彭凤兰于2016年9月4日就广州市白云区某单元签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、在本判决生效之日起五日内，被告彭凤兰向原告丁度晓返还定金200000元；三、在本判决生效之日起五日内，被告彭凤兰向原告丁度晓支付违约金199900元；四、驳回原告丁度晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共���国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由原告丁度晓负担受理费2401元，由被告彭凤兰负担受理费7399元并于本判决生效之日起五日内径付原告丁度晓，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一七年六月六日书 记 员  郭嘉嘉