江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1317号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：特易购商业（江苏）有限公司常州巢湖分公司，住所地常州市新北区通江中路108号2号楼B1-179。负责人：曾召顺，该公司经理。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：特易购商业（江苏）有限公司，住所地南京市玄武大道699号行政服务中心2楼。法定代表人：曾召顺，该公司经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人:崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人:张光华，江苏金长安律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：仇亚萍，女，1990年10月2日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：黄恒，江苏常强律师事务所律师。上诉人特易购商业（江苏）有限公司常州巢湖分公司（以下简称特易购常州分公司）、特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购江苏公司）因与被上诉人仇亚萍房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新民初字第2766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。特易购江苏公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回仇亚萍的诉请，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人不存在根本违约。漏水并不影响涉案商铺，合同目的可以实现，上诉人积极履行了修复义务；仇亚萍可以正常经营，但是其擅自停业并拒付租金构成根本违约。2.损失承担。仇亚萍一直占用涉案商铺未交接，不属于自力救济，其应承担搬离之前的租金和管理费。一审判决承担损失过多，只应对无法使用未使用部位的租金和管理费予以退还，对于装修损失不能按照装修时的工程造价予以赔偿。特易购常州分公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回仇亚萍的诉请，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由,与特易购常州分公司意见一致。仇亚萍辩称一审判决正确，予以维持。仇亚萍一审本诉请求:1.解除特易购常州分公司、特易购江苏公司与仇亚萍的店铺租赁合同；2.特易购常州分公司返还仇亚萍房租及水电费140000元；3.特易购常州分公司返还仇亚萍履约保证金、公共事业保证金、装修保证金177000元；4.特易购常州分公司返还仇亚萍装修款213400元；5.特易购常州分公司返还仇亚萍广告设计费11400元；6.特易购江苏公司对特易购常州分公司的债务承担连带责任；7.诉讼费用由特易购常州分公司、特易购江苏公司承担。其中诉请第2至第5项，合计541800元。特易购常州分公司、特易购江苏公司一审反诉请求：1.要求仇亚萍继续履行合同；2.要求仇亚萍支付2015年10月份至实际交付房屋之日的租金及管理费（暂计算至2016年2月份为165000元，后计算至2016年12月份增加330000元，合计495000元）；3.要求仇亚萍支付2015年8月份至12月份的公用事业费9362元；4.要求仇亚萍支付违约金50000元。一审法院查明事实：经特易购常州分公司招商，仇亚萍与其达成租赁店铺的一致意见，并于2015年5月15日进场装修。2015年6月9日，仇亚萍与特易购常州分公司双方正式签订《店铺租赁合同》，约定由仇亚萍租赁特易购常州分公司位于常州市新北区通江中路108号乐购巢湖店内编号为B1R006的商铺经营米线，商铺面积为194平方米；租赁期限自2015年5月15日起至2018年3月31日，租金为19800元，管理费为13200元，均按月支付，实行先付后用；另在合同第八条第2款约定：每月20日前，乙方（向）甲方（被告）支付下期的租金、管理费；合同第九条第1款约定：在本合同有效期内，甲方保证租赁区域的正常使用；合同第十四条第1款第1）项约定：如迟延支付租金和管理费的，每迟延一天付款，应支付未履行部分款项百分之二的违约金。合同签订后，特易购常州分公司向仇亚萍交付了商铺，仇亚萍支付了履约保证金132000元、公共事业保证金33000元、装修保证金10000元。后仇亚萍分数次向特易购常州分公司支付2015年6月至9月份租金及管理费共计128700元，支付水电费11584元。另仇亚萍支出承租商铺广告设计费11400元。2015年7月14日，仇亚萍向特易购常州分公司发出“申请报告”一份，陈述自2015年6月2日起，店铺开始漏水已一月有余，请求特易购常州分公司能够重视此事，尽快出面解决。2015年8月12日，仇亚萍向特易购常州分公司发出“告知函”一份，请特易购常州分公司在2015年8月28日前，将商铺屋顶漏水全部修复，并将装修恢复原样，否则将要求解除店铺租赁合同，并索赔损失。2015年9月11日，仇亚萍向特易购常州分公司再次发出“告知函”一份，特易购常州分公司协调相关人员对店铺进行修理后，修理区域的顶面在继续渗水，请特易购常州分公司在2015年9月18日前，将商铺屋顶漏水全部修复，并将装修恢复原样，否则将要求解除店铺租赁合同，并索赔损失。双方交涉无果，仇亚萍于2015年10月15日诉至原审法院，请求判如所请。在一审法院审理过程中，仇亚萍提出对装饰装修损失进行评估，经评估机构鉴定，常州国瑞工程造价咨询有限公司于2016年12月5日出具鉴定报告书：工程造价金额为166321.87元（其中卷帘门含电动装置2459.75元、空调等18723元）。一审法院认为，特易购常州分公司、仇亚萍双方签订的店铺租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。特易购常州分公司虽按合同约定向仇亚萍交付了租赁店铺，但房屋自装修起即存在漏水问题，经仇亚萍交涉，特易购常州分公司协调相关人员对房屋进行修理后，仍未解决渗漏水问题，导致仇亚萍开办的店铺不能正常经营，合同目的不能实现，应属特易购常州分公司根本性违约。仇亚萍依法享有法定的合同解除权，故一审法院对仇亚萍要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因店铺自装修接近尾声时即开始漏水，导致仇亚萍未能正常经营，据此，特易购常州分公司应返还仇亚萍缴纳的房租、履约保证金、公共事业保证金、装修保证金，并赔偿仇亚萍装饰装修、广告设计费等损失。特易购常州分公司系特易购江苏公司的分支机构，相关返还及赔偿责任应由特易购常州分公司、特易购江苏公司共同承担。仇亚萍应腾空店铺，并将店铺交还给特易购常州分公司。水电费系仇亚萍实际使用，特易购常州分公司仅代收代缴，并非由其收取，故仇亚萍要求返还水电费的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因特易购常州分公司未能保证租赁区域的正常使用，违约在先，在渗漏水问题未能得以解决的情况下，仇亚萍停止向特易购常州分公司交纳租金及管理费，属自力救济行为，不存在违约的情形，后仇亚萍在交涉未果的情况下又及时向法院起诉，仇亚萍不应再向其公司支付租金、管理费及赔偿违约金。故特易购常州分公司、特易购江苏公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、解除仇亚萍与特易购常州分公司于2015年6月9日签订的店铺租赁合同。二、特易购常州分公司、特易购江苏公司于判决生效之日起十日内返还仇亚萍履约保证金132000元、公共事业保证金33000元、装修保证金10000元、租金及管理费128700元，并赔偿仇亚萍装饰装修损失166321.87元、广告设计费11400元，合计481421.87元。三、驳回仇亚萍的其他诉讼请求。四、驳回反诉特易购常州分公司、特易购江苏公司的反诉请求。如果特易购常州分公司、特易购江苏公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9218元，由仇亚萍负担1028元，由特易购常州分公司、特易购江苏公司负担8190(上述费用仇亚萍已预交，特易购常州分公司、特易购江苏公司负担部分由特易购常州分公司、特易购江苏公司于判决生效之日起十日内直接向仇亚萍支付)。反诉案件受理费9344元，由特易购常州分公司、特易购江苏公司负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明，特易购常州分公司、特易购江苏公司在一审诉讼中变更反诉请求，放弃其一审反诉请求第一项，同意解除案涉租赁合同；仇亚萍向一审法院申请对租赁房屋装饰装修鉴定，并交纳费用3000元。二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，一审认定事实不清，予以改判。理由如下：一、关于一审判决主文第一项即解除仇亚萍与特易购常州分公司于2015年6月9日签订的店铺租赁合同，由于各方当事人对解除合同无异议，故本院对此不再理涉。二、合同解除的原因。特易购常州分公司、特易购江苏公司上诉主张案涉合同根本违约导致解除的原因在于仇亚萍拒付租金。本院认为，各方当事人对于租赁房屋在2015年6月出现渗漏水的事实并无异议。仇亚萍承租房屋系用于商业经营，特易购常州分公司作为出租方有保证租赁区域正常使用的义务；租赁房屋出现渗漏水后，仇亚萍申请特易购常州分公司维修，其后在渗漏水问题未能得以解决的情况下，仇亚萍于2015年10月12日对双方租赁纠纷诉至法院。此时，仇亚萍已付清2015年6-9月四个月的租金，不存在拒付租金的情形。故本案解除合同的原因在于特易购常州分公司、特易购江苏公司未能解决渗漏水问题导致的违约，故其上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。三、违约责任。1.租金。特易购常州分公司、特易购江苏公司上诉称，仇亚萍应承担搬离之前的租金和管理费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故仇亚萍应当支付实际占有使用租赁房屋的租金，但应相应减少租金，一审法院判决特易购常州分公司、特易购江苏公司返还全部租金及管理费不当，本院予以纠正。鉴于仇亚萍实际占有使用租赁房屋从2015年6月5日至2015年10月12日搬离，故其应付租金及管理费165000元，计算方式为（19800+13200）*5。对其应付租金，本院依法酌定予以调整为165000元的60%，即为99000元，故特易购常州分公司、特易购江苏公司返还仇亚萍租金及管理费29700元（128700-99000）。2.装饰装修物损失。特易购常州分公司、特易购江苏公司上诉主张，对于装修损失不能按照装修时的工程造价予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第一项规定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物，承租人可以请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。本案一审审理中，常州国瑞工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告，工程造价金额为166321.87元（其中卷帘门含电动装置2459.75元、空调等18723元）。本院认为，该鉴定报告包括已形成以及未形成附合的装饰装修物两部分，对于空调，一般而言其性质应系未形成附合的装饰装修物，合同解除后应由承租人拆除返还，但因案涉空调系吸顶式空调，经吊顶装修已与租赁房屋结合，可以视为已形成附合的装饰装修物。鉴于仇亚萍在诉讼中明确表示未附合的装饰装修物已经自行搬离，故本院就物品返还不再理涉。由于该鉴定报告内容为租赁房屋的装饰装修工程造价，一审法院依据工程造价鉴定报告核定仇亚萍损失，存在错误，本院予以纠正，依法应当以剩余租赁期内装饰装修残值计算仇亚萍的损失，因此特易购常州分公司、特易购江苏公司应赔偿仇亚萍装饰装修损失以及广告设计费共计151586元，计算方式为（166321.87+11400）÷34×（34-5）。综上所述，上诉人特易购常州分公司、特易购江苏公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院（2015）新民初字第2766号民事判决主文第一项；二、撤销常州市新北区人民法院（2015）新民初字第2766号民事判决主文第二项、第三项、第四项；三、特易购商业（江苏）有限公司常州巢湖分公司、特易购商业（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内返还仇亚萍履约保证金132000元、公共事业保证金33000元、装修保证金10000元、租金及管理费29700元，并赔偿仇亚萍装饰装修损失以及广告设计费151586元，合计356286元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9218元、鉴定费3000元，由仇亚萍承担3177元，特易购常州分公司、特易购江苏公司承担9041元；一审反诉案件受理费9344元应减半收取4672元，由仇亚萍承担1215元，特易购常州分公司、特易购江苏公司承担3457元；二审案件受理费9281元，由仇亚萍承担2413元，特易购常州分公司、特易购江苏公司承担6868元。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  孙海萍审判员  是飞烨二〇一七年六月二十一日书记员  许 星