广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初6714号原告（反诉被告）张丽颖，女，蒙古族，1977年5月6日出生，住址内蒙古通辽市科尔沁区，委托代理人王华振，广东深亚太律师事务所律师。委托代理人冯湃，广东卓兴律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市金儒文化产业有限公司，地址深圳市宝安区新安街道公路东侧山语华庭1栋1楼106商铺和201商铺，组织机构代码311880965。法定代表人邹金潘。委托代理人宋少明，广东深鹏律师事务所律师。委托代理人邹耿存，系该公司副总。原告张丽颖与被告深圳市金儒文化产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，由审判长林雪、人民陪审员廖妙芳、梁木英组成合议庭，于2017年5月17日依法公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、请求判决解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》，被告立即搬离涉案房产；2、请求判令被告支付原告租金人民币126,000元（2016年11月份租金人民币31,500元、2016年12月份租金人民币31,500元，2017年1月份租金人民币31,500元；2017年2月份租金人民币31,500元，暂计至2017年2月28日，应计算至被告搬出原告房屋之日止）；3、请求法院判令被告支付原告因逾期支付房租而产生的滞纳金人民币74,820元（暂计至2017年2月28日，应计算至被告将房租支付完毕日止）；4、请求法院判令被告偿还原告装修费人民币800,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告的反诉请求是：1、请求法院判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，原告返还租房押金人民币9万元，水电押金人民币5,000元；2、请求法院判令原告赔偿停水停电期间（2016年10月至2017年3月）工人工资，共计人民币795,670元；3、请求法院判令原告承担转让费人民币431,235元；4、请求法院判令原告承担装修费人民币350,000元。本案相关情况一、涉案房屋的位置：位于深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭1栋106、201商铺。二、房屋所有权人：原告张丽颖。三、《房屋租赁合同》签订时间：2015年2月8日。四、被告承租之前涉案房产的租赁过程：原告在2013年4月21日将房产出租给案外人洪义良，洪义良在2014年6月22日将房产转租给案外人深圳市宏伟装饰工程有限公司，2014年7月10日深圳市宏伟装饰工程有限公司将房产转让给邹金燕，邹金燕是被告股东的妹妹。在2015年2月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。五、租赁期限：9年。自2014年7月1日至2023年6月30日。六、月租金标准：106、201商铺每月租金共计人民币3万元。从第三年起租金按每年0.5％递增。依被告支付租金的银行转账记录显示自2016年7月至庭审之日期间每月租金共计人民币31,500元。七、合同约定租金缴纳日期：每月5日之前交付当月租金。八、违约条款：1、被告应于每月5日前交付当月租金，逾期原告有权按月租金每天加收0.5％的滞纳金。2、若被告拖欠租金达30天以上，原告有权终止本合同并就因此造成的损失向被告求偿，不予退还租赁押金。九、被告已经支付的押金：租赁押金人民币90,000元，水电押金人民币5,000元。十、涉案房产是否有交付使用：已交付。十一、被告是否已经搬离涉案场地：已搬离。关于具体搬离时间，原告称至庭审之日被告一直在涉案场地经营使用，被告称已经于2017年4月初搬离。本院认为，依据民事案件谁主张谁举证的证据规则，被告负有证明自己搬离时间的举证责任。但被告既没有履行返还房屋的交接手续，亦没有证据证明已经将涉案房屋返还，对此被告应承担举证不能的法律后果。因此本院认定为至庭审之日被告仍没有搬离涉案房产。庭审过程中，本庭询问原、被告双方当事人是否同意当庭将涉案房产返还，双方均表示同意，且被告当庭向原告交回了涉案房产的钥匙，原告按照现状收回房屋。故此，涉案房屋的返还时间本院认定为庭审当日即2017年5月17日。十二、合同是否已经解除：双方均没有明确向对方表示解除合同，故庭审中确定的返还房屋之日视为合同解除之日。十三、违约责任的认定：依据原、被告的陈述及本案证据，本院认定系被告违约导致了合同解除，理由如下：1、被告2016年9月的租金是在2016年10月8日才缴纳，迟缴了33天。达成了租赁合同中关于被告若拖欠租金达30天以上、原告有权终止合同的约定条件。租赁合同的约定条款系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行，如违反了合同约定，应承担相应的违约责任。2、被告经常拖延支付租金，在2016年9月之前被告几次逾期30日左右才交纳租金。被告有违诚信的行为已成为常态。3、被告表示原告自2016年10月8日开始给被告停水停电，到2017年3月28日恢复供水供电，对停水电事实原告并不认可。依据被告提交的水电费收费通知单显示2016年10月-12月水电费明显减少，2017年1月没有水电费产生，2017年2月起又逐渐有水电费产生。水电费没有产生并不必然表示是原告停水停电的结果，在被告没有提交其他证据辅证的情况下，无法认定是原告进行了停水停电。退一步而言，即使是原告实施了停水停电，也是被告多次逾期缴纳租金的违约行为在先。4、2016年11月之后被告未再支付租金，但并未退还房屋给原告，其拖延租金不付的行为亦构成根本违约。5、被告称其逾期支付租金是与原告口头达成了协议的，但并未有任何客观证据支持，对此意见本院不予采信。综上所述，根据民事法律诚实信用原则，被告多次逾期支付租金的行为已经构成了违约，其应承担相应的违约后果。十四、被告拖欠租金的总数额：人民币206,850元。（2016年11月1日至2017年5月17日，31,500元×6个月+31,500元÷30天×17天＝206,850元）。被告使用原告的涉案房屋并未返还，故应将全部拖欠租金支付给原告。十五、押金是否应当退还被告：租赁押金人民币90,000元不应当退还，水电押金人民币5,000元应当退还。租赁合同中约定：若被告拖欠租金达30天以上，原告有权终止本合同并不予退还租赁押金。本案系被告在履行租赁合同中违约，且被告拖欠租金达30天以上，原告有权不退还押金的条件已经成就，因此租赁押金人民币90,000元不予退还被告。关于水电押金人民币5,000元，不属于被告违约原告有权扣留的范围，原告应当退还被告。关于押金需要说明的是，虽然涉案押金不是被告直接缴纳给的原告，但是原承租人洪义良的押金已经转给被告，且由原告向被告出具了收据，债权债务关系已经转移，涉案押金应当认定为是被告所缴纳。十六、拖欠租金的滞纳金：租赁合同约定被告应于每月5日前交付当月租金，逾期原告有权按月租金每天加收0.5％的滞纳金。依据原告提交的被告每月缴纳租金的逾期时间及滞纳金统计表统计如下：2016年10月之前存在11个月租金逾期支付的情况，当月租金分别逾期支付了20、26、13、26、18、6、25、33、3、33、3天（2015年11月至2016年10月期间原告自己所主张的），2016年11月之后的租金至今未付。被告逾期支付租金的行为属实，故应依约向原告支付逾期滞纳金。租赁合同约定逾期滞纳金按月租金每天0.5％计算，明显过高，且原告没收被告的租金押金已经很大程度上弥补了自己的经济损失，故本院将滞纳金酌情调整为按中国人民银行同期贷款年利率4.35％进行计算。2016年6月之前按照月租金标准30,000元计算，2016年6月之后按照月租金标准31,500元计算。经计算，2016年10月之前逾期滞纳金为：30,000元×4.35％÷365天×2016年6月之前总逾期日期167天+31,500元×4.35％÷365天×2016年7月至10月总逾期日期39天＝人民币743元。2016年11月至2017年4月期间的逾期滞纳金按年利率4.35％的标准，以人民币31,500元为基数，分别自2016年11月、2016年12月、2017年1月、2017年2月、2017年3月、2017年4月每月当月的5日起算，均计算至被告实际付清之日止。2017年5月租金逾期滞纳金按年利率4.35％的标准，以人民币17,850元为基数，自2017年5月5日起算，计算至被告实际付清之日止。十七、关于原告主张的装修损失：原告提交了其与洪义良的租赁合同、洪义良委托张小超负责装修事宜的委托书、装修图、装修申请及洪义良的承诺书，以证明洪义良承租涉案房产后，进行了价值人民币81.5万元的装修，洪义良在与原告解除租赁合同的承诺书中表示厨具及安装费用6.5万元、室内装修及空调费人民币75万元，合计人民币81.5万元，所有装修归原告所有。原告庭审中表示，被告将涉案房屋一楼大门封堵、推倒了一楼涉案房屋与隔壁邻居的隔挡墙、一楼与二楼楼梯旁的厨房被拆除、厨房设备被清空、一楼与二楼之间的杂物间被拆除、二楼卫生间被拆除、每个房间的隔挡墙被拆除。被告仅认可一楼大门确实被封堵、一楼涉案房屋与隔壁邻居的隔挡墙被推倒、其他房屋亦有改动。本院认为，原告主张的价值81.5万元的装修是洪义良所作，其后涉案房产又另租他人，最后由被告承租，在上述租赁过程中，原告的装修均有可能被任何承租人所改动。在原告没有充分证据证明被告损毁了哪些房屋装修情况下，本庭仅能据被告自行承认及被告租赁涉案房产用途为艺术馆的现实情况进行酌情考量。为实现艺术馆展览用途，房间墙壁打通、原有房间被拆掉的可能性极大，并且被告认可一楼的大门封堵改变了位置，结合租赁面积400余平方米的事实，本院酌定被告给原告造成的装修损失为人民币50,000元。十八、关于被告主张的装修损失：因违约责任在被告，故对被告主张的装修损失不予支持。十九、关于被告主张的转让费损失：经审查，被告支付的三笔转让费共计人民币405,000元均不是支付给原告。本案违约责任在被告，故对被告主张的转让费损失不予支持。二十、对于停水停电导致的工人工资损失：被告租用涉案房产用于经营艺术馆，该艺术馆还租用了案外人的其他五间房屋。即使原告停水停电属实，艺术馆其他房屋并不会受到影响，工人工作并不必然完全停工，用人单位支付劳动报酬是其必然的法定义务，意即原告不必然受到工人工资损失。综上，对被告主张的工人工资损失本院不予支持。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张丽颖与被告深圳市金儒文化产业有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告深圳市金儒文化产业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张丽颖支付拖欠的租金共计人民币206,850元；三、被告深圳市金儒文化产业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张丽颖支付逾期支付租金的滞纳金（2015年11月至2016年10月期间逾期滞纳金总计为人民币743元。2016年11月至2017年4月期间的逾期滞纳金按年利率4.35％的标准，以人民币31,500元为基数，分别自2016年11月、2016年12月、2017年1月、2017年2月、2017年3月、2017年4月每月当月的5日起算，均计算至被告实际付清之日止。2017年5月租金逾期滞纳金按年利率4.35％的标准，以人民币17,850元为基数，自2017年5月5日起算，计算至被告实际付清之日止）；四、被告深圳市金儒文化产业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张丽颖赔偿装修损失人民币50,000元；五、租赁押金人民币90,000元原告张丽颖无需退还被告深圳市金儒文化产业有限公司；六、原告张丽颖应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市金儒文化产业有限公司退还水电押金人民币5,000元；七、驳回被告的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,807元，反诉费人民币9,923.5元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币13,996元，由被告负担人民币14,734.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 林    雪人民陪审员 廖  妙  芳人民陪审员 梁  木  英二〇一七年六月二日书 记 员 郭永青（兼）书 记 员 何  满  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。