苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初15号原告：梁妮，女，1978年1月24日生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告梁妮与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。审理中，经原告梁妮申请，本院通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告参加诉讼，本院依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告梁妮的委托诉讼代理人冯亚伟、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告梁妮向本院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行双方于2009年11月16日签订的《认购合同书》；2、被告配合原告办理苏州市相城区元和街道××地××号商品房的产权过户手续，并将房屋的产权证配合登记至原告名下；3、被告向原告支付迟延交房损失暂计10000元（自2010年5月16日起暂计算至2016年2月16日止共计69个月）。审理中，原告得知其所购房屋已网签至他人名下，遂将全部诉讼请求变更为：1、解除原告与被告奥银房产公司于2009年11月16日签订的《认购合同书》；2、两被告连带返还原告购房款441081元；3、两被告支付原告违约金20000元；4、两被告赔偿原告因解除合同造成的经济损失暂计50000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月16日，原告与被告奥银房产公司签订关于苏州环球奥食卡城房屋的《认购合同书》，约定原告拟认购被告位于苏州市相城区元和街道××地××号房屋，建筑面积16.83平米，总价款为441081元。另约定，原告应于签署该合同七日内支付全部款项，被告在该合同订立后6个月内通知原告与开发商订立正式买卖合同，并协助向产权登记机关办理权属登记手续。原告在签订合同后，即按照合同约定支付了全部房款，但被告至今未与原告签订正式房屋买卖合同，更未办理房屋产权权属登记手续，故原告现诉至法院，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告。答辩人从未签订过该份认购合同，未收取过合同约定款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，且涉案商铺在签订认购合同时并未进行分割，包括开发商自己都无法进行对外出售，直至2016年才完成了分割方可对外出售，现已由案外人网签，故不可能再继续办理网签及产证至原告名下。另，答辩人无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退还房款与支付租金，更无义务承担诉讼费。被告奥银房产公司是答辩人的股东，同时答辩人是名品城项目的开发商，但这并不意味着答辩人需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担任何责任，法律并无规定，合同也无此约定。两被告是两个独立的法人，虽然法定代表人是同一个人，但是两者财务、人事等均相互独立，原告主张两被告在股权上存有关系，且在出售房屋时也是共同办公，认为两被告是一个共同行为，均无事实与法律依据。综上，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2009年11月16日，原告梁妮（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业之有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1071号单元，建筑面积为16.83平方米，用途为商业，合同价款为人民币441081元。乙方在本合同签署后七日内支付应付款项。合同第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合；如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。合同第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。另查明，原告梁妮通过其工行卡分别于2009年11月10日、2009年11月13日、2009年11月16日分三次向被告奥银房产公司以刷卡方式支付20000元、20000元和401081元，合计人民币441081元，按合同约定全额支付了购房款。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，被告名品城公司明确，原告所认购的商铺在2016年时完成了分割并可对外出售，现已于2016年10月26日网签出售于案外人徐学基。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、工行转款签购单3份、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告梁妮与被告奥银房产公司间签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告梁妮举证的工行转款签购单证明其已经在签订合同当天向被告奥银房产公司支付了全部购房款441081元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，同时涉案商铺现已网签给他人，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款441081元，并应支付违约金与赔偿原告因解除合同造成的经济损失。现原告参照同地段同类型商铺的租金计算要求被告赔偿因解除合同造成的经济损失50000元及支付违约金20000元，因原告签订认购合同后就涉案商铺并未签订过租赁合同，且认购合同书也无租金收益的情况反映，故原告主张赔偿涉案商铺租金的证据不充分，但被告方违约事实上给原告造成了预期收益等损失，故本院综合各种因素后将原告主张的损失与违约金酌情调整为由被告支付已付购房款在其占用期间的利息损失。本案中，原告在认购合同书签订当日即已全额支付了购房款441081元，故本院认定利息以441081元为本金从2009年11月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，涉案认购合同系签订在此日期之前，因此被告奥银房产公司不应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告梁妮与被告上海奥银房地产开发有限公司在2009年11月16日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁妮购房款441081元并支付该款占用期间的利息（以441081元为本金、从2009年11月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至实际给付之日止）。（上述款项如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁妮对被告上海奥银房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币4456元，由被告苏州东方国际名品城有限公司负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年六月二十八日书 记 员 唐宽正