上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初25067号原告：黄雪妍，女，1990年2月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：叶榕，上海嘉钰律师事务所律师。被告：李斌，男，1973年2月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：丁海滨，上海海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子萱，上海海华永泰律师事务所律师。原告黄雪妍与被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月6日组织原、被告进行证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年5月10日再次组织原、被告进行证据交换，于2017年6月5日公开开庭审理了本案。原告黄雪妍的委托诉讼代理人叶榕，被告李斌的委托诉讼代理人丁海滨、赵子萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄雪妍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2016年3月1日解除；2.被告返还原告租赁房屋押金12,000元；3.被告返还原告2016年3月15日至10月14日的租金84,000元；4.被告赔偿原告装修损失120,000元；5.被告返还原告价值约14,700元的办公用品(台式电脑一台、长城牌手提电脑一台、打印机一台、四张桌子、十把椅子、二块白板)；6.被告赔偿原告相当于2016年3月15日至8月14日租金金额的违约金共计84,000元；7.被告赔偿原告相当于2016年8月15日至2020年9月14日租金金额的违约金共计802,884元。审理中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告系案外人上海柯碧文化传播有限公司(以下简称柯碧公司)的法定代表人。2015年，原告经朋友介绍认识案外人刘1，刘1称被告委托其出租上海市娄山关路XXX号XXX楼一套房屋。原告带员工向大庆至现场进行查看，当时房屋内有隔层，房屋总门内包括二楼房屋及隔层部位，刘1表示上述部位均属出租范围。原告提出二楼总门与消防楼梯之间门洞太窄，影响正常工作，刘1表示在装修时可对门洞做相应增大，但改装时不能敲门洞右边。2015年6月15日，双方签订租赁合同，约定被告将上海市长宁区娄山关路XXX号D座2楼房屋(以下简称D座房屋)租赁给原告。原告据此向被告支付押金及第一期三个月的租金。在办理入住手续和装修手续时，物业公司工作人员告知原告，D座房屋已经由被告另行出租给他人，只有相邻的C座房屋空置。原告与刘1联系后，刘1承认其在签订合同时存在疏忽，D座房屋确已出租给他人，原告所看现场为C座房屋，该房屋产证及平面图没有必要提供给原告，因为房屋结构均被被告改动过。原告相信刘1所述，未再要求修改租赁合同，并开始对房屋进行装修，装修费总价120,000元。装修期间，原告根据刘1所述对前述门洞进行加宽，另安装楼梯通往隔层。因敲击墙面声音影响其他住户，物业公司接到投诉并至现场查看，原告向物业公司保证会在门洞上加工字钢，对墙面进行加固，物业公司表示同意。原告完成加固后，物业公司派人验收，并称原告敲掉的墙体面积远远达不到破坏承重墙的程度。2015年9月起，原告开始在C座房屋内经营并实际使用隔层部位，刘1及物业公司从未提出任何异议。2016年初，刘1代表被告告知原告，之前签订的租赁合同不是被告本人签署，合同不成立且不生效，要求原告立刻搬离。2016年2月23日，原告至C座房屋上班时发现二楼总门内通向隔层的楼梯被一扇加锁的门封住，造成原告及员工无法至隔层使用厕所，影响工作。原告为此向刘1提出异议，刘1称二楼隔层是其自用，存放货物，不属于租赁范围。2016年3月4日，原告发现C座房屋被停电，无法经营。刘1称因原告未支付电费故停电。2016年3月8日，原告员工称C座房屋总门被撬。原告曾多次报警，还曾在民警协调下与被告进行协商，均未果。2016年4月20日，被告在总门外加装一扇大门，使得原告无法进入C座房屋。此后，被告又将该房屋出租给他人，原告装修被完全毁坏，遗留在房屋内的办公用品也不知去向。原告认为被告的行为已经构成违约，故提起诉讼。被告李斌辩称，隔层部位系被告自行使用的仓库，不属于原告租赁范围。原告在装修时破坏房屋主体结构，擅自将房屋转租，还在超出租赁范围的由被告使用的部位搭建卫生间导致房屋漏水，已经构成违约，故被告有权提前解除合同。原告于2016年3月23日收到被告发出的解除合同通知，故租赁合同自该日解除，原告主张被告支付违约金缺乏依据，不应支持。原告所支付的押金已经先行冲抵违约金，不应返还。原告所主张的装修费用缺乏依据，且导致合同解除的过错在原告，故被告无需就装修部分进行赔偿。原告在租赁合同解除后所支付的钱款系房屋使用费，因原告在2016年3月至9月期间仍占有房屋，直至2016年10月中旬，被告才将原告物品搬离，收回房屋，故上述期间的使用费不应返还。原告遗留在被告处的物品包括：惠普打印机一台(型号为hpe809a)、椅子8把、桌子面板2块，上述物品原告可随时取回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、律师函及快递凭证、牡丹灵通卡帐户历史明细清单、中国工商银行客户凭条、上海市公安局案(事)件接报回执单、缴款通知书及发票、《整改通知书》、调查笔录、《公证书》、工商登某信息、原告方人员与被告方人员的谈话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月15日，案外人刘1代被告与原告签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于娄山关路XXX号D座2楼，权利人为被告与案外人刘2，建筑面积：平方米。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和出租方同意承租方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在本合同附件二、三中加以列明。承租方向出租方承诺，租赁该房屋作为使用。出租方于2015年9月15日前交付房屋，房屋租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日止。月租金12,000元，满12个月后月租金上涨5%，即第二年月租金为12,600元，第三年月租金在第二年的基础上再上涨5%，以此类推。租金支付方式为押一个月付三个月，承租方于每三个月的最后一月的25日前支付下三个月的租金。租赁关系终止时，承租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由出租方承担的费用外，剩余部分无息归还出租方。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理等费用由承租方承担。除出租方已在本合同补充条款中同意承租方转租外，承租方在租赁期内需事先征得出租方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……因承租方原因造成房屋主体结构损坏的；承租方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……。租赁期间，非本合同规定的情况，出租方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按提前收回天数的租金的1倍向承租方支付违约金。此后，原告对涉讼房屋进行装修。2015年8月26日，原告人员向大庆签收了上海锦江物业管理公司新世纪广场管理处发出的《违法违规建筑整改通知书》，该通知内容为：经查，你在物业使用/装饰装修过程中破坏承重(墙)柱，违反了物业管理的有关规定，请立即停止上述违规行为，恢复原状。当月，上海锦江物业管理公司新世纪广场管理处另向被告发出书面通知，内容为：2015年8月22日，新世纪广场管理人员在大厦内外巡察工作时发现D座二楼靠近C座边上的一个入口处的门的边框被发现在正在装修的施工人员破坏了。该边框属于承重柱体，任何业主或使用人都不可破坏……。此后，原告对承重柱进行了修复。2016年3月4日，原告员工向大庆报警称，当日上午11时许，D座2楼房屋被房东以改变结构为由断水、断电，双方发生纠纷。2016年3月14日，案外人王达报警称，C座2S处门被撬，东西未少。2016年3月21日，被告委托律师向原告发出律师函，以原告未经被告同意，擅自对房屋进行改造，致使房屋柱体承重结构损坏，擅自将房屋使用权转让给第三方公司用于经营，构成违约为由，通知原告自律师函送达之日租赁合同解除，原告应于收到律师函之日起十日内清场、搬离并向被告返还房屋。2016年3月28日，向大庆报警称，C座202室租借的房屋被房东将大门锁撬开，屋内无损失。2016年4月8日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行租赁合同、恢复供电、赔偿经济损失等，案号为(2016)沪0105民初7450号。2016年4月20日，原告报警称，C座2楼房屋被房东加装一道房门，其无法进入。2016年5月13日，本院公开开庭对(2016)沪0105民初7450号案件进行了审理。原告主张其已经被关在门外，但物品仍遗留在房屋内，据此当庭增加诉讼请求，要求被告拆除其2016年4月20日在总门外加装的大门。被告则辩称房屋仍由原告使用，其可能会提出反诉，要求原告支付房屋使用费。该案审理中，原告提供了上海市长宁区兴义路XXX号XXX层西部01室、02室、03室、04室、05室、06室、07室、08室、09室、10室、11室、12室、13室房屋的上海市房地产登某簿，上述房屋由被告及案外人刘2、李泽恺、李悦共同共有。被告提供了《合作确认书》、室内照片等证据，照片中显示的即原告所使用的房屋室内情况，但仅有物品，并无原告方人员。被告陈述该《合作确认书》系其进入原告工作场所才发现的。2016年8月31日，在被告及物业公司工作人员陪同下，本院对房屋进行现场勘验，被告方人员到场。2016年9月18日，本院再次公开开庭审理了该案。原告当庭变更其诉讼请求为：要求解除《上海市房屋租赁合同》。被告则当庭确认2层房屋已由被告整体出租，正在进行整体装修，租赁给原告的房屋也包括在内。2016年10月12日，本院第三次公开开庭审理了该案。被告申请上海锦江物业管理公司工作人员马栋林出庭作证。马栋林陈述，向大庆在收到整改通知书后把墙体加固了，但是没有全部加固好，没有恢复原状，物业就向房东李斌也发了整改通知书。何时通知原告记不清了，差不多时间通知了被告。物业是根据工作经验判断原告敲掉的部位系承重柱，没有相关图纸。另查明，柯碧公司为一人有限责任公司(自然人独资)，原告系该公司法定代表人。2015年6月16日，原告向被告支付48,000元，其中包括租金36,000元及押金12,000元。2015年12月31日，原告向被告支付36,000元；2016年3月10日，原告向被告支付36,000元；2016年5月25日，原告向被告支付36,000元；2016年9月1日，原告向被告支付12,000元。原告主张2015年6月16日所付36,000元系2015年9月15日至12月14日的租金，2015年12月31日所付36,000元系2015年12月15日至2016年3月14日的租金，2016年3月10日所付36,000元系2016年3月15日至6月14日的租金，2016年5月25日所付36,000元系2016年6月15日至9月14日的租金，2016年9月1日所付12,000元系2016年9月15日至10月14日的租金。被告对原告付款时间及金额均无异议，但认为原告2016年5月25日、9月1日所付钱款系用于支付租赁合同解除后的房屋使用费。本院认为，《上海市房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，双方均应恪守。该合同约定，因原告原因造成房屋主体结构损坏的，被告可书面通知原告解除合同，原告应按月租金的2倍支付违约金。根据上海锦江物业管理公司新世纪广场管理处2015年8月26日发出的《违法违规建筑整改通知书》，原告在装修期间破坏承重柱，该行为对房屋的主体结构造成损坏。根据该物业公司工作人员陈述，该小区物业管理处在向原告发出整改通知书的差不多时间也向被告发出书面通知，告知承重柱被破坏一事，故被告在知晓此事时即享有提前解除合同的权利。此外，原告在收到《违法违规建筑整改通知书》后曾对承重柱进行修复，如被告不予认可，也可及时书面通知原告解除合同。但被告未能提供证据证明其在2015年8月至2016年3月期间曾向原告就承重柱未能完全修复提出异议，并据此要求提前解除合同。相反，被告提供证据证明其直至2016年3月21日才向原告发出解除合同通知，而在发出该通知前，被告曾收取了原告2015年12月31日、2016年3月10日支付的租金，根据合同约定租金支付方式，上述租金所对应的租赁期应为2015年12月15日至2016年6月14日。由此可以认定，被告在享有合同解除权的情况下继续收取原告租金，由原告继续使用房屋进行经营，被告实际作出同意合同继续履行的意思表示。被告在合同已经继续履行之后又以原告破坏承重柱构成违约为由解除合同，该抗辩意见难以成立。被告另抗辩称，原告擅自使用不属于租赁范围的隔层部位，擅自改造卫生间，导致房屋漏水，构成违约。本院认为，在《上海市房屋租赁合同》中并未约定房屋的具体面积，故对租赁房屋的具体部位应结合合同实际履行情况加以判定。根据查明事实可以认定，隔层位于原告实际使用的房屋内，且原告也在安装楼梯后使用隔层部位。如被告所述隔层部位系其自用的仓库，在原告装修期间，被告即应发现并提出异议、加以制止，但被告未能就此提供证据，且在其2016年3月发出的律师函中亦未明确提出上述异议。此外，被告未能提供证据证明房屋确曾漏水及漏水与原告装修行为存在直接因果关系，故被告该项抗辩意见难以成立。被告还抗辩称原告将房屋转租给案外人构成违约。但被告提供的《工作协议书》等证据仅能证明有案外人登某的联系地址、办公地址为由原告所使用的房屋，并不能证明原告将该房屋转租给他人获利。此外，《上海市房屋租赁合同》中房屋用途一栏为空白，故对该房屋由原告本人或原告开办企业或与原告有关联的企业使用，合同并未作出约定及限制。据此，被告上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。综上，被告提前解除合同的理由均难以成立。鉴于被告已经收回房屋，合同不可能继续履行，而原告于2016年9月18日提出解除《上海市房屋租赁合同》的请求，故该合同应于该日解除。合同解除后，原告支付的押金12,000元应由被告予以返还。被告以押金冲抵原告应支付的违约金的抗辩意见本院不予采纳。原告另主张被告返还2016年3月15日至10月14日的租金，被告则抗辩称上述期间原告仍在使用房屋，故不同意返还。本院认为，虽然原告提供了报警记录，但其中关于被告于2016年4月20日在房屋大门外加装一扇门导致原告无法进入的陈述系原告单方陈述，未经核实，而被告予以否认，故本院难以认定。但在(2016)沪0105民初7450号案件审理过程中，被告于2016年5月13日提供了《合作协议书》及房屋内的照片作为证据，同时称该《合作协议书》系被告进入出租房屋内取得，照片中仅有房屋内的物品，并无原告方人员。而此时原、被告已产生纠纷，且原告多次报警，双方矛盾较大，如原告方人员可正常使用房屋，不可能任由被告进入房屋并对本属于原告的经营资料拍照取证。结合该案审理过程中，本院在被告及物业公司人员的陪同下才能对房屋现场进行勘验等情况综合判断，可以认定截至2016年5月13日当日，原告已无法使用该房屋，被告自该日起继续收取租金缺乏依据。综上，被告应向原告返还2016年5月13日至10月14日期间的租金及房屋使用费共计60,774元。鉴于被告在2016年3月21日时已经收取了原告支付的截至2016年6月14日的租金，以行动表示其同意继续履行租赁合同，故被告此时并不享有提前解除合同的权利。被告未经原告许可，于2016年5月13日进入出租给原告使用的房屋，导致原告无法继续经营，已经构成违约，故被告应向原告支付违约金。原告根据合同约定主张被告按照剩余租赁期限的租金标准支付违约金，被告则抗辩称违约金过高，应予调整。结合双方合同履行的具体情况，综合考虑原告对涉讼房屋已经进行过装修的事实，本院酌情确定被告应向原告支付违约金72,000元。对原告要求被告返还的物品，原告未能提供发票等证据证明其购买上述用品，鉴于被告自行确认在其处尚有原告的惠普打印机一台(型号为hpe809a)、椅子8把、桌子面板2块，故上述物品应由被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告黄雪妍与被告李斌于2015年6月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年9月18日解除；二、被告李斌应于本判决生效之日起十日内返还原告黄雪妍押金12,000元；三、被告李斌应于本判决生效之日起十日内返还原告黄雪妍2016年5月13日至2016年10月14日的租金及房屋使用费共计60,774元；四、被告李斌应于本判决生效之日起十日内支付原告黄雪妍违约金72,000元；五、被告李斌应于本判决生效之日起十日内返还原告黄雪妍惠普打印机一台(型号为hpe809a)、椅子8把、桌子面板2块；六、驳回原告黄雪妍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,775.84元，由原告黄雪妍负担10,580.36元，被告李斌负担3,195.48元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  牟世荣二〇一七年六月二十三日书 记 员  严 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。