山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初7119号原告：刘某星，男，1986年10月1日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。被告：临沂尚城置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区银雀山路63号。法定代表人：刘跃华，总经理。委托诉讼代理人：李长英，山东力维律师事务所律师。原告刘某星诉被告临沂尚城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某星，被告临沂尚城置业有限公司的委托诉讼代理人李长英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某星向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告自起诉之日起30日内协助原告办理房屋所有权证；2、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金22289元；（按购房款总额624336元的日万分之一计算，自2016年6月1日起至起诉之日）；3、本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2012年3月19日原告向被告支付，总房款194336元，余款430000元作为银行按揭贷款，用于购买位于临沂市××山区××清××楼××单元××室处房产，后原告于2016年6月18日将剩余贷款一次性结清。被告于2014年5月31日将原告所购买的房产交付原告使用，合同约定被告应在房屋交付后24个月内，协助原告办理房屋所有权证。但时至今日，被告以各种理由拖延，致使原告不能在规定期限内办理房屋所有权证。按合同约定原告有权要求被告为其办理房屋所权证，并要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，但按合同标准即按已交付房价款的万分之一计算违约金数额，显失公平，故原告申请法院对违约金数额予以增加。合同约定本合同履行过程中发生争议，协商不成由被告所在地人民法院管辖，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望法院支持原告的诉讼请求。被告临沂尚城置业有限公司辩称，一、被告没有在合同规定时间向产权登记机关备案有不可归责于被告的客观原因，被告一直在积极办理，不存在违约情形。1、《商品房预售合同》约定的两年期限内，产权登记机关要求被告提供的备案材料共有十项，被告已经准备好九项，就差《物业管理方案审查表》一项。需要物业公司提供给被告备案完成的《物业服务合同》，被告才能报房管局办理《物业管理方案审查表》，而物业公司提供给被告的《物业服务合同》花费了十个月时间，导致被告超过了约定的办证时间，原因是原《沂龙湾清园前期物业服务合同》于2016年5月到期。根据兰山区住建局的要求，物业公司必须和清园小区的业主委员会或者所在管辖区居委会（朱夏社区）重新签订新的《物业服务合同》，而清园小区业主时至今日也未能成立业主委员会。物业公司只好协调朱夏社区签订，导致物业公司历时十个月才提供给被告备案完成的《物业服务合同》。2、被告在接到该《物业服务合同》后，立马去房产部门备案，但房管部门又发布新的关于《住宅专项维修基金交存管理的通知》，要求全体业主先交纳完公共维修基金后才给开发商办理产权证，被告多次催促业主交纳，仅有十户去交纳，仍有22户没交，被告为不耽误办证而垫付了清园小区的大笔公共维修基金。房管局物业科才于2017年5月5日给被告出具了《物业管理方案审查表》，至此所有需要备案的资料被告已准备齐全，并已报房管局审核，等待审核批复回来就可以通知业主去办理个人的不动产证书了。二、原告诉讼请求不当。根据双方签订的《商品房预售合同》中附件四的约定：补充协议第七条第7项关于产权登记的补偿约定（2）：买受人不退房，出卖人按已交付款的万分之一向买受人支付违约金。首先，被告没有违约，不应支付违约金；其次，即使违约，也应按合同约定违约金。原告没有因为被告办证迟延而遭受任何损失，现在原告要求增加违约金，由已交付款的万分之一变成按日万分之一，没有任何事实依据。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月19日，原告刘某星与被告临沂尚城置业有限公司签订了合同编号为YSxxx84的《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告刘某星购买被告临沂尚城置业有限公司开发的兰山区沂龙湾（清园）第xx号楼xx单元xx号房一套，房屋代码为16xx9，房屋预测建筑面积共128.21平方米。商品房单价为每平方米4869.64元，总金额624336元整。付款方式为银行按揭贷款，买受人于2012年3月18日向出卖人支付购房定金人民币2万元，于2012年3月19日前向出卖人支付首付房款人民币194336元（定金自动转为房价款），余款430000元，作为银行按揭贷款。本合同补充协议第七条关于产权登记的补充约定：出卖人应当在商品房交付后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。由于买受人的原因导致不能办理产权证，出卖人不承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已交付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。（已交付款是指:1、买受人选择一次性付款或分期付款的，已交付款为买受人已支付甲方的总房款；2、买受人选择的罚款方式为银行按揭或公积金贷款的，已交付款为买卖人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告刘某星已按合同约定向被告临沂尚城置业有限公司缴纳购房首付款194336元，余款430000元向银行办理了按揭贷款手续并已全部还清。2014年5月25日，被告临沂尚城置业有限公司向原告交付涉案房屋。2016年3月28日，被告向原告出具收取沂龙湾清园购房款624433元的《销售不动产统一发票》一份。后因原告主张被告逾期办理房屋所有权证构成违约应承担违约责任等发生纠纷，于2017年5月23日向本院提起诉讼。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。本院认为，原告刘某星与被告临沂尚城置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。对于原告主张被告应协助原告办理房屋所有权证书的诉求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于被告应否承担逾期办理产权登记资料备案手续违约责任的问题。《商品房预售合同》中补充协议第七条约定：出卖人应当在商品房交付后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。由于买受人的原因导致不能办理产权证，出卖人不承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已交付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。涉案房屋于2014年5月25日交付，被告应在2016年5月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。被告的行为已构成违约，被告应向原告支付违约金。庭审时，原告未提供实际损失的证据，主张合同约定显失公平，理由不足。且原告主张合同约定显失公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，原告未在法定期限内提出，其主张依法不能成立，本院不予支持。合同中约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，应当予以适用。根据双方合同约定，被告临沂尚城置业有限公司应向原告支付违约金62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，判决如下：一、被告临沂尚城置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告刘某星办理位于临沂市××山区沂龙湾（清园）的第xx号楼xx单元xx房屋的产权登记手续；二、被告临沂尚城置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘某星逾期办理产权登记备案登记手续的违约金62元；三、驳回原告刘某星的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，减半收取179元，由被告临沂尚城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 李向欣二〇一七年六月二十七日代书记员 王 严