安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终2017号上诉人（原审原告）：王存华，女，1969年10月5日生，汉族，住合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：孙舒维，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，安徽金亚太律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张薇，女，1983年10月11日生，汉族，住合肥市政务区，委托诉讼代理人：赵振乾，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王光峰，安徽皖正律师事务所实习律师。原审被告：王璐，男，1983年7月2日生，汉族，住合肥市政务区，上诉人王存华因与被上诉人王璐、张薇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初4702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王存华的上诉请求为：撤销一审判决主文的第四项判决，依法判决张薇因违约再赔偿王存华（包括可获得利益）30万元。事实和理由：1、本案案涉房屋系合肥市政务区岸上玫瑰小区NB12幢1008室（建筑面积91.56平方米），该房屋区域于2015年10月期间，其房屋房价每平方米约13000元（市场价）；于2016年期间，其房屋房价每平方米约20000元；双方于2015年10月签订了该房屋买卖合同，约定房屋总价120万元，折每平方米13000元。之后，张薇拒绝履行该房屋买卖合同。张薇自本案房屋买卖合同签订起至2016年10月24日，一直没有确认或出具解除案涉房屋买卖合同的通知，2016年6月份，王存华在多次协商未果的情况下，在得不到张薇是继续履行还是解除房屋买卖合同情况下·，作为原告诉诸合肥市蜀山区人民法院，并同时递交申请书：申请人民法院委托法定司法鉴定机构，对案涉房屋的房屋价格予以评估。嗣后，受托的安徽新安房地产评估有限公司，对本案案涉房屋评估价格出具估价结果，即2016年的案涉房屋每平方米20563元，房屋总价1882748元。由此，本案中，双方的合同价1200000元与估价1882748元相差60余万元。2、张薇与王璐是合法夫妻，张薇为家庭共同生活所产生的债务，系夫妻共同债务。房屋合同买卖不履行的违约，是张薇因房屋涨价而不出售以获取更大和更多的经济利益，是为家庭生活之用，是为家庭利益而不履行，即使王璐不是房屋买卖合同签字人，也要对其夫妻的共同债务承担连带清偿，王璐是本案房屋买卖合同的一方即出卖人之共同方，并由中介公司居间卖房而得到王璐授权为证的证明，包括王璐就卖房找中介公司居间卖房而提供身份证的情况佐证。王璐是否为房屋买卖合同当事人，应需证据加以证明，本案中，王存华通过以与王璐通电话、中介公司的证明证据包括王璐提供的身份证等能证明王璐为当事人。《合同法》明确规定，合同当事人可以委托他人签署合同，也可追加确认，合同虽是特定人之间的法律关系，对特定人有拘束力，但通过委托、通过追认等等，合同一方当事人是可以确定的，本案就是如此，王璐理应受合同的约束，并承担合同的违约责任。张薇针对王存华的上诉答辩称：一审判决返还3万元定金是正确的，赔偿12万元违约金没有依据。王璐针对王存华的上诉述称，请求驳回王存华的上诉请求。上诉人张薇的上诉请求为：1、撤销（2016)皖0104民初字4702号民事判决第三项，依法改判张薇无需支付王存华违约金12万元。2、本案一、二审诉讼费用由王存华负担。事实和理由：双方所签订的房屋买卖合同所涉及的标的物是他人财产，张薇属于无权处分，对此王存华是明知的。不仅在合同签订过程中没有得到权利人王璐的授权，在签订后也没有得到权利人的事后追认。王存华作为房屋重大资产的购买方，在签订合同之前至少应当查清并了解这个房子产权属于谁，同时还应当查清权利人是否明确表示同意出卖该房屋以及代理人有无书面授权等核心内容。在本案中王存华是在明知张薇无权处分他人财产却故意和张薇签订合同，同时由于房屋所有权人不同意出卖该房屋而导致的违约，因此该违约责任的形成不是由张薇单方面造成的。2、王存华一方面明知张薇对本案所涉房屋属于无处分权还签订合同；另一方面，也仅仅是支付了三万元定金，在2015年11月王璐知道该事实后即明确表示不同意卖房，并要求退还该三万元，但王存华不接收退还的三万元。三万元在房屋买卖合同中所占比重较小，不影响王存华另行购买其他房屋；王存华在明知权利人不追认卖房并要求退还定金的情况下应当及时接收该定金。王存华除了三万元定金外也并无其他损失，其并没有其他任何直接证据证明因为支付该三万元定金产生了其他损失。退一万步来说，即使有损失，该损失也是由于王存华在王璐提出不同意卖房，提出退还定金，王存华不接收所单方面造成。王存华针对张薇的上诉答辩称：张薇在合同能履行的情况下，在签订合同之后，由于房价不断上涨，在观望后，认为自己的利益如果出售将遭受重大损失，并单方不履行房屋买卖合同的交付房屋和办理过户手续，其违约责任显而易见，应当承担赔偿守约方的违约损失，包括合同约定的12万元违约金。王璐针对张薇的上诉理由没有意见。王存华向一审法院提出的起诉请求为:1、解除双方签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、张薇、王璐支付违约金120000元；3、张薇、王璐因违约向王存华赔偿损失费270000元；4、张薇、王璐返还双倍定金60000元；5、张薇、王璐承担本案全部诉讼费用。当庭变更诉讼请求为1、解除双方签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、张薇、王璐支付违约金120000元；3、张薇、王璐因违约向王存华赔偿损失费300000元；4、张薇、王璐返还定金30000元；5、张薇、王璐承担本案全部诉讼费用及评估费6100元。一审法院查明：2015年10月7日，王存华（买受人、乙方）与张薇通过安徽映日房地产营销有限公司签订（出卖人、甲方）《存量房买卖合同》一份，载明：第一条甲方出卖的存量房坐落在合肥市政务区岸××玫瑰××室，权属证号为合产626783号，建筑面积91.56平方米；第二条存量房转让价款为人民币1200000元，甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方支付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过柒日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之拾的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。《存量房买卖合同》补充协议附件四约定：一、乙方应于2015年10月7日，向甲方支付人民币叁万元，作为购房定金。二、首付款叁拾玖万元整，甲方应在2015年11月12日前存入托管账户。三、剩余房款捌拾肆万元整乙方以商贷和公积金贷款方式支付并存入托管账户。六、甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心蜀山分中心对存量房转让价款实行托管，双方应自2015年11月12日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。十、甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约责任。双方约定：除国家政策变动外，其余因甲、乙、丙三方任何一方原因导致余款逾期未到账，由责任方承担全部损失及费用。合同签订当日，王存华支付了定金30000元，张薇出具了购房定金收条，该收条载明：今收到王存华岸上玫瑰小区NB12栋1008室房屋购房款人民币叁万元整。王存华向安徽映日房地产营销有限公司支付中介费18000元。张薇未按合同约定与王存华签订存量房资金托管协议。王存华陈述2015年11月15日，王璐告知其不同意出售涉案房屋。2015年11月21日至2015年11月29日，双方商谈过程中，王璐仍未表示同意出售房屋。王存华未提供证据证明其2015年11月29日后仍要求张薇及王璐继续履行合同。另查明涉案房屋的房地产权利人为王璐，登记日期为2010年2月，2008年6月25日设立了债权人为中国建设银行股份有限公司合肥城南支行，债权数额为10万元的他项权登记。王璐、张薇于2010年10月10日登记结婚。案件审理中，根据王存华的申请，一审法院委托安徽新安房地产评估有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司于2016年9月30日出具皖新房估报字【2016】第265号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象合肥市岸上玫瑰小区NB12栋1008室（权证字号：房地权合产字第626783号，建筑面积：91.56平方米，建筑年代：2009年，房地产权利人：王璐）在价值时点2016年9月4日价值类型为公开市场价值的估价结果：总价为1882748元，单价：20563元/平方米。王存华为此支出评估费6100元。一审法院认为：涉案房屋的房地产权利人为王璐，张薇出售涉案房屋时未提供王璐的书面授权委托书，王存华亦未提供证据证明张薇实际获得了王璐的授权及王璐对《存量房买卖合同》予以追认，故张薇出售涉案房屋属无权处分，但不影响《存量房买卖合同》的效力。王存华与张薇签订的《存量房买卖合同》合法、有效。王璐、张薇主张《存量房买卖合同》应属无效，于法无据，不予采信。因王璐已明确表示不同意出售涉案房屋，《存量房买卖合同》已无法继续履行，王存华要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，王存华要求解除《存量房买卖合同》等内容的民事诉状已于2016年6月16日到达王璐、张薇，故《存量房买卖合同》于2016年6月16日解除。王存华要求张薇返还定金30000元，符合法律规定，予以支持。王存华要求张薇支付违约金120000元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。涉案房屋评估价值为1882748元，但价值时点为2016年9月4日，因王璐在2015年11月25日已明确表明其不愿出售涉案房屋，且王存华在2016年6月15日起诉时已明确要求解除合同，故该时间的房屋价值不能作为损失的依据，故王存华无证据证明合同约定的违约金120000元不足以弥补其损失，故要求张薇赔偿损失300000元的诉讼请求，不予支持。王存华要求被告张薇支付评估费6100元的诉讼请求，不予支持。鉴于王璐不是涉案《存量房买卖合同》的相对人，王存华要求王璐返还定金及支付违约金等的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王存华与张薇2015年10月7日签订的《存量房买卖合同》于2016年6月16日解除；二、张薇于判决生效之日起十日内返还王存华定金30000元；三、张薇于判决生效之日起十日内支付王存华违约金120000元；四、驳回王存华的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王存华向本院提供的新证据有：1、王存华的儿子陈冠林购买房屋的买卖合同及附件材料；2、户籍证明，证明王存华与陈冠林系母子关系。上述两份证据证明2016年10月份，购房价格已达到23000元/平方米，王璐、张薇不履行买卖合同，给王存华造成实际损失60余万元。张薇、王璐质证认为该房屋买卖的时间、地段、主体都与涉案房屋不同，故该合同与本案无关联性，不能达到其证明目的。本院认为：本案中张薇出售涉案房屋时虽未提供王璐的书面授权，王璐亦未对《存量房买卖合同》予以追认，但不影响张薇与王存华所签订的《存量房买卖合同》的效力。王璐在王存华依照合同约定支付三万元定金后，明确表明其不愿出售涉案房屋，鉴于张薇与王璐是夫妻关系，张薇的行为已构成违约。王存华陈述王璐已于2015年11月25日告知其不同意出售涉案房屋，该日期距离张薇与王存华签订合同的时间2015年10月7日仅一个多月，故不宜以2016年9月4日作为涉案房屋评估价值的节点，王存华以此作为要求张薇赔偿损失的理由不能成立。但因张薇的违约行为，其应返还定金并按照合同的约定向王存华支付违约金。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8500元，由上诉人王存华负担5800元，上诉人张薇负担2700元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年六月十六日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。