浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2278号上诉人（原审被告）：王云枝，女，1979年2月1日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人：张一如，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周青青，女，1984年3月9日出生，汉族，住浙江省浦江县。被上诉人（原审原告）：黄恒恒，男，1983年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。周青青、黄恒恒共同委托代理人：高翔，浙江乐道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。法定代表人：陆斌斌。委托代理人：许潇、王燕，均系该公司员工。原审被告：姚志强，男，1978年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。上诉人王云枝因与被上诉人周青青、黄恒恒、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审被告姚志强房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：杭州市××城区××单元××室登记于王云枝与姚志强名下。2016年9月18日，周青青、黄恒恒作为买方（甲方）与卖方王云枝（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0102085《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市××城区××单元××室，建筑面积49.05平方米；转让价格1150000元；付款方式为商业贷款，首付460000元，双方签订杭州市购房转让合同后十五个工作日将首付房款大写肆拾陆万元整打入丙方指定监管账户内；甲方在签订合同时向丙方支付意向金50000元；甲乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。王云枝在该合同下方乙方处签名、摁印。同日，周青青向我爱我家公司交纳购房意向金50000元。2016年9月19日，王云枝出具收条，确认收到我爱我家公司代周青青转交的购房定金50000元。2016年9月25日，周青青将敦促函交给王云枝，要求其与姚志强于2016年9月28日前前往我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。2017年1月11日，王云枝将50000元购房定金退给我爱我家公司。庭审中，周青青、黄恒恒确认已收到我爱我家公司退还的定金50000元。周青青、黄恒恒诉至原审法院，请求：1.王云枝、姚志强依照《购房意向合同》之约定履行与周青青、黄恒恒签订《杭州市房屋转让合同》的义务；2.王云枝、姚志强支付违约金115000元；3.王云枝、姚志强承担本案诉讼费用。后周青青、黄恒恒变更诉讼请求为：1.解除各方签订的《购房意向合同》，王云枝、姚志强退还购房定金50000元；2.王云枝、姚志强向周青青、黄恒恒支付违约金115000元；3.王云枝、姚志强承担本案诉讼费用。周青青、黄恒恒确认已收到定金50000元，故自愿撤回关于定金的诉讼请求。原审法院认为：周青青、黄恒恒与王云枝、我爱我家公司签订的涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。涉案《购房意向合同》约定应在5日内签订房屋转让合同。经催告后，王云枝未能与周青青、黄恒恒签订房屋转让合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。周青青、黄恒恒据此主张解除涉案《购房意向合同》，理由正当，予以支持。关于违约金。周青青、黄恒恒主张根据合同约定按房屋总价的10%即115000元计算。但其未能提供充分证据证明其实际损失，故原审法院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金60000元。对周青青、黄恒恒多主张部分，不予支持。周青青、黄恒恒自愿撤回关于定金的诉请，予以准许。涉案《购房意向合同》由周青青、黄恒恒、王云枝、我爱我家公司签订。根据庭审查明的事实，周青青、黄恒恒未能充分举证证明王云枝具有代理权，故其要求姚志强承担付款责任，不予支持。王云枝、姚志强辩称涉案《购房意向合同》无效，理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2017年2月27日判决：一、解除周青青、黄恒恒与王云枝、我爱我家公司于2016年9月18日签订的编号：ZD0102085《购房意向合同》；二、王云枝于判决生效后十日内支付周青青、黄恒恒违约金60000元；三、驳回周青青、黄恒恒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按减少后的诉请计算为2600元，由周青青、黄恒恒负担1243.5元，由王云枝负担1356.5元。宣判后，王云枝不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院没有查明王云枝从未授权我爱我家公司出售诉争房屋的事实。二、王云枝在我爱我家公司的怂恿下签订《购房意向合同》后一直积极履行合同义务，要求签订《杭州市房屋转让合同》。王云枝于2016年9月19日收取定金后，一再催促尽快签订《杭州市房屋转让合同》。直至约定期满，我爱我家公司均以“查档由公司统一查好后才能签合同”为由拒绝安排双方签订合同。致使王云枝陷入既无法与周青青、黄恒恒联系签约事宜又无法主张逾期违约的两难境地。三、周青青、黄恒恒、我爱我家公司明知诉争房屋是王云枝与姚志强之夫妻共同财产，却从未与姚志强签订《购房意向合同》导致合同履行不能，理应自担交易风险。退一步讲，如果王云枝就该合同需要承担缔约过失责任，也应由我爱我家公司来承担相应过错责任。四、专门从事房屋买卖的居间人未尽必要的注意义务而使一方遭受损失的，应依其过错程度承担相应的补充赔偿责任。王云枝作为部分处分权人，已在自身能力范围内全面履行合同义务。我爱我家公司未尽充分审慎注意义务，对夫妻一方未经授权而处分共有房屋导致合同履行不能存在缔约过失责任，理应承担民事责任。结合相关证据，王云枝一直积极履行合同要求签订房屋买卖合同，而因我爱我家公司的过错行为导致合同履行不能。因此，王云枝无须承担违约责任。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决；2.驳回周青青、黄恒恒要求王云枝向其支付违约金的诉讼请求；3.我爱我家公司承担缔约过失责任；4.一、二审的诉讼费用由周青青、黄恒恒、我爱我家公司承担。针对王云枝的上诉，周青青、黄恒恒答辩称：王云枝在意向合同中签字及微信记录等可以看出，其有出售房屋的意思表示。我爱我家公司提交的查档和夫妻签字符合房屋买卖的程序要求，王云枝明知上述要求，却将应当及时履行的义务归责于他人。王云枝得知其可能违约时，多次与周青青沟通，请求原谅。王云枝违约系因意向合同签订后房屋价格上涨所致。本案不符合缔约过失责任的情形。请求驳回上诉，维持原判。针对王云枝的上诉，我爱我家公司答辩称：购房意向合同合法有效，签订意向合同时王云枝现场给姚志强打电话确认同意出售。签订意向合同当天晚上王云枝、姚志强将身份证、结婚证、户口本及房产证交给我爱我家公司进行排队网签。2016年9月18日下午，周青青、黄恒恒及王云枝在我爱我家公司门店签订购房意向合同。周青青、黄恒恒当即向王云枝支付50000元意向金。当天晚上，周青青、黄恒恒及王云枝、姚志强到我爱我家总部签订《杭州市房屋转让合同》。由于当天下午5点杭州市出台新政，网签业务繁忙，无法排入网签，故三方一致同意延后签订合同。2016年9月19日，我爱我家公司将50000元购房意向金转给王云枝。二、三日后，王云枝以姚志强不同意出卖为由拒绝继续出售房屋。后周青青、黄恒恒与王云枝协商网签未果，周青青、黄恒恒将敦促函交由王云枝带回。后周青青、黄恒恒将向王云枝发送的违约函向我爱我家公司微信发送。我爱我家公司转发给王云枝，但王云枝未回复。我爱我家公司没有缔约过失责任。请求驳回上诉，维持原判。针对王云枝的上诉，姚志强陈述：王云枝没有带周青青、黄恒恒去看房，是中介带去的；姚志强没有签字即表示不同意房屋买卖。二审期间，王云枝向本院提交证据材料如下：1.《房屋出租托管合同》、授权书各1份，共同用以证明王云枝从未授权我爱我家公司出售诉争房屋的事实。2.微信聊天记录1份，用以证明王云枝一直积极履行合同义务，要求签订《杭州市房屋转让合同》的事实。上述证据经周青青、黄恒恒质证：证据1，真实性、合法性及关联性均有异议；证据2，系复印件，真实性和合法性无法判断。上述证据经我爱我家公司质证：证据1，真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，只能证明存在出租托管，不能否认存在委托我爱我家公司出卖房屋的事实；证据2，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据恰能证明王云枝在知晓出卖房屋需要夫妻共同签字的情况下，仍单独签字出卖房屋。上述证据经姚志强质证：不是王云枝主动要求出卖房屋，是我爱我家公司主动将房屋信息告诉周青青、黄恒恒的；中介公司应该知晓房屋出卖的相关手续，应该承担相应的缔约过失责任。本院经审查后认为，证据1，缺乏与本案的关联性，故不予确认；证据2，尚不足以证明王云枝主张的待证事实，亦不予确认。二审期间，周青青、黄恒恒、我爱我家公司及姚志强均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据在案有效证据及当事人的相关陈述，本案系因王云枝未能按照购房意向合同的约定签订房屋转让合同而产生纠纷，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。因此，原审法院判定由王云枝向周青青、黄恒恒支付违约金，于法有据。同时，原审法院综合当事人过错程度及合同履行情况等因素，所酌情确定由王云枝承担的违约金数额，尚在合理范围内。对王云枝提出的要求我爱我家公司承担缔约过失责任的上诉请求，因王云枝并未就此在一审中提出相应请求，且我爱我家公司不同意在二审中进行调解，故该项请求不属于本案二审审理范围。综上，王云枝的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由王云枝负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一七年六月十二日书 记 员  徐森燕