成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初4909号原告李金明，男，1962年12月28日出生，汉族，住成都市金牛区。原告李子键，男，1985年4月2日出生，汉族，住成都市金牛区。委托代理人李金明，男，1962年12月28日出生，汉族，住成都市金牛区。与原告李子键系父子关系。被告成都温江圣母妇产医院有限公司，住所地：成都市温江区柳城政通东路1089号1栋。组织机构代码：09465961-4.法定代表人：刘华委托代理人陈宇，四川国金律师事务所律师，一般代理。原告李金明、李子键与被告成都温江圣母妇产医院有限公司（以下简称圣母医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，以（2015）温江民初字第3871号民事判决书于2016年1月7日依法宣判。被告圣母医院不服该判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院以原审未对被告圣母医院提出的管辖异议进行审查处理，违反法定程序为由发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金明、及被告圣母医院委托代理人陈宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金明、李子键向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2014年2月1日至2015年7月31日的房屋租金276309元。2、被告按照合同约定支付原告逾期支付房租违约金18420.6元。3、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋返还给原告。4、被告自2015年8月1日至实际返还房屋之日向原告按照《房屋租赁合同》房屋租金标准支付房屋占用费。5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于温江xxx街xx号的房屋（面积279.10平方米）出租给被告作为医院经营场地使用，租赁期为自2013年8月1日起至2023年7月30日，第一年税后租赁总价184206元，三年后每隔2年按7%在上一年基础上递增。根据合同约定房屋租金应每半年支付一次，首期租金92103元应于2013年8月30日前一次性支付。《房屋租赁合同》第十条第三项约定，房屋租赁期间，若被告存在拖欠房租累计30日以上时，原告有权解除合同，收回出租房屋。同时，《房屋租赁合同》第十三条被告的违约责任中也明确约定，租赁期间，被告拖欠房租累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照终止合同当年租金的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应赔偿直至弥补全部损失为止。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告仅在支付第一个半年房屋租金后至今未向原告支付任何房屋租金。原告多次催告，被告仍不支付租金。被告圣母医院辩称：1、原告的起诉行为突破了合同相对性的原则，出租方是李金明一个人，约定出租的房屋有五间，原告李金明仅仅只有三间房屋的产权。原审中，李金明当庭追加了李子键为本案共同原告。原告突破了合同相对性原则，错误的以为其可以代为李子键处理其房屋，原告李金明的出租行为部分无效；2、原告李子键作为圣母医院的法地代表人，未经公司股东会决议是不能与公司签订房屋租赁合同的；3、根据被告已经支付的租金来看，我们支付给李金明所有的房屋租金已经支付了2013年8月1日到2015年4月1日的租金，剩余的租金没有支付的原因是李子键的行为造成的；4、被告不存在违约行为，没有支付剩余租金是二原告故意造成的；5、原告李子键因与公司其他股东之间存在纠纷，有影响被告正常经营的行为，被告有权不支付租金。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，原告李金明与被告圣母医院签订《房屋租赁合同》，约定原告李金明将位于温江区xxx路xxxxx房屋（面积共计279.10平方米）一并出租给被告作为医院经营场地使用，租赁期为自2013年8月1日起至2023年7月30日，第一年税后租赁总价184206元，三年后每隔2年按7%在上一年基础上递增。根据合同约定房屋租金应每半年支付一次，首期租金92103元应于2013年8月30日前一次性支付。《房屋租赁合同》第十条第三项约定，房屋租赁期间，若被告存在拖欠房租累计30日以上时，原告有权解除合同，收回出租房屋。同时，《房屋租赁合同》第十三条被告的违约责任中也明确约定，租赁期间，被告拖欠房租累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照终止合同当年租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告圣母医院支付了租金共计184206元。2014年8月1日至今未缴纳租金。故原告以诉称理由诉至本院，请求判令如上诉请。另查明，位于温江区柳城政通东路xxx房屋登记在原告李金明名下。位于温江区xx路xxxx号房屋登记在原告李子键名下。上述事实，有原告当庭陈述以及原、被告的身份证明、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证书》、中国民生银行网上银行电子回单、圣母医院结账凭证等证据审核在卷，本院予以确认。本院认为，一、关于租赁合同效力问题。诉争房屋租赁合同是由原告李金明与被告圣母医院签订，虽然原告李子键未出具委托李金明出租其所有的两间房屋的明确的委托书，但是对于圣母医院而言，承租诉争房屋为其真实意思表示，原审庭审中李子键当庭承认了李金明的出租行为，该租赁合同即对双方当事人产生约束力。虽然被告辩称李子键为医院高管，其出租行为未经股东大会决议，违反公司法的规定，由此合同无效，但其主张的公司法规定为公司对其管理人员的管理性规定，而非效力性规定，且原、被告之间的租赁行为并没有损害到被告的利益，故被告的主张的合同无效不能成立。二、关于租金支付期限问题。原告李金明、李子键与被告圣母医院之间的租赁合同合法有效，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原、被告约定的第一年税后租赁总价184206元，由此按照合同约定，被告抗辩已经支付了2013年8月1日到2015年4月1日的租金不成立。三、关于被告是否违约的问题。《房屋租赁合同》第十三条第1款规定：”租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应该按照终止合同当年租金的10%向甲方支付违约金。…（4）拖欠房租累计30日以上的。”被告在租赁原告所有的铺面后，未按照合同约定时间支付租金，拖欠房租累计30日以上。其行为已构成违约，原告有权解除合同，收回出租房屋。根据双方合同约定，被告还应当按照终止合同当年租金的10%向原告支付违约金。圣母医院称因原告李子键自身原因导致其无法缴纳租金无证据证明，本院不予采信。圣母医院又称，李子键因与公司其他股东之间存在纠纷，有影响被告正常经营的行为，此系公司内部事务，不能以此作为不支付租金的理由。因此被告的行为已构成违约，对原告要求解除合同、被告腾退房屋并支付拖欠房租、违约金及房屋占用费的诉讼请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李金明与被告成都温江圣母妇产医院有限公司于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告成都温江圣母妇产医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金明、李子键腾退所租赁的位于温江区××、××、××、××、××号房屋。三、被告成都温江圣母妇产医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金明、李子键支付自2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金184206元和逾期支付房租违约金18420.6元。四、被告成都温江圣母妇产医院有限公司于本判决生效之日起十日内按《租赁合同》约定的租金标准向原告李金明、李子键支付自2015年8月1日至腾房之日的房屋占用费。五、驳回原告李金明、李子键其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理5721元，由原告李金明、李子键负担2000元，由被告成都温江圣母妇产医院有限公司负担3721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  马克西人民陪审员  向 实人民陪审员  鲜 平二〇一七年六月二十二日书 记 员  李凯敏