济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0112民初7427号原告：济南荣恩房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：马晓伟，总经理。委托诉讼代理人：刘国祥、徐小云（特别授权代理），山东新润律师事务所律师。被告：李富昌，男，1982年10月5日出生，汉族，户籍所在地山东省定陶县。第三人：廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：郭连增，总经理。委托诉讼代理人：苏丽丽（特别授权代理），女，1988年3月1日出生，住济南市。第三人：齐鲁银行股份有限公司济南经十东路支行，住所地济南市。主要负责人：张立群，行长。委托诉讼代理人：苑博（特别授权代理），男，1992年4月2日出生，汉族，住济南市。原告济南荣恩房地产开发有限公司（以下简称济南荣恩房地产公司）与被告李富昌、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司（以下简称廊坊荣盛物业济南分公司）、第三人齐鲁银行股份有限公司济南经十东路支行（以下简称齐鲁银行济南经十东路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后。依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘国祥、徐小云、第三人廊坊荣盛物业济南分公司的委托诉讼代理人苏丽丽、第三人齐鲁银行济南经十东路支行的委托诉讼代理人苑博到庭参加诉讼。被告李富昌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南荣恩房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失293382.38元及利息暂计3227.21元（以垫付款项293382.38元为基数，自2016年11月9日计算至判决生效之日，按日万分之五计算，现暂计算至2016年11月30日），上述款项共计296609.59元；上述款项在被告已支付的购房款先行抵销，不足部分由被告补足；3、判令被告支付因诉讼产生的律师费共计18000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告于2014年12月26日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》以下简称《购房合同》，被告购买原告销售的“荣盛锦绣蓝湾花园”室房屋1套，建筑面积107.21平方米，总价款901521元，合同还约定了违约责任等相关条款。签订合同时，由于被告资金紧张，原、被告与第三人廊坊荣盛物业济南分公司签订《借款协议书》两份。约定物业公司向被告提供两笔借款：第一笔借款18万元，借款期限自2014年12月26日起至2016年8月31日止；第二笔借款为81521元，借款期限自2014年12月26日起至2015年3月31日止。该两笔借款用以支付购买上述房屋的首付款。同时，《借款协议书》约定了被告逾期偿还借款30日，廊坊荣盛物业济南分公司有权依约要求原告承担担保责任，并且原告有权解除《购房合同》等相关违约责任条款。上述合同生效后，廊坊荣盛物业济南分公司向被告支付了借款，被告向原告支付了购房首付款271521元。对剩余房款63万元，原、被告与第三人齐鲁银行济南经十东路支行三方签订了《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》（以下简称《贷款合同》）。现在，上述两份《借款协议书》约定的还款期限均已届满，经廊坊荣盛物业济南分公司多次向被告催要，被告拒不偿还上述借款，导致原告承担保证责任，向廊坊荣盛物业济南分公司偿还借款本息共计293382.38元。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李富昌（缺席）未答辩。第三人廊坊荣盛物业济南分公司述称，原告所诉属实。在被告李富昌逾期还款的情况下，我方通过委托律师事务所发过律师函，但是被告李富昌没有回复。公司又在2016年11月7日向被告李富昌下达催收款通知。但是被告李富昌一直没有和廊坊荣盛物业济南分公司联系。第三人齐鲁银行济南经十东路支行述称，原告所诉属实。但是被告李富昌在银行的按期贷款一直在偿还，每月支付3200元左右。只有2016年8月份晚还一天，被告的还款日期是每月的21号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人无争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月26日，原告济南荣恩房地产公司与被告李富昌签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告李富昌购买原告销售的“荣盛锦绣蓝湾花园”3室房屋1套，建筑面积107.21平方米，总价款901521元。首付款是271521元，余款63万元办理按揭付清，合同签订之日起五日内办理完按揭手续。由于买受人的原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金。合同另约定，买受人逾期付款超过60天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；交房时间是2016年9月30日前。2014年12月26日，双方签订的合同附件五《合同补充协议》中约定：……，第三条关于合同第六条房款支付的补充约定买受人采用按揭贷款方式付款，按以下方式进行：1、买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起五日内向银行提交完毕所需申请材料，办理完毕按揭（或公积金）担保贷款手续。如因买受人贷款资格不符合要求，从而导致在本协议签订之日起30日内房屋担保贷款仍无法到达出卖人指定的银行账户，则视为由于买受人的原因无法办理贷款。买受人应自银行确定无法办理按揭贷款之日起7日内向出卖人支付剩余购房款，否则，买受人应按本条第4款、本补充协议第十五条的约定办理并承担违约责任。……4、因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还给买受人或法院指定的账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。出卖人不解除合同的，买受人应按代垫费用总额每日万分之五的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。第十六条约定：出卖人向买受人发送的任何通知或邮递，均以购房合同登记通讯地址为准。如买受人发生通讯地址变更，须提前5日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯不能送达或送达不到的，均视为已送达，由此产生的不利后果，由买受人自行承担。同城以挂号邮寄、特快专递发出后的第二日为送达日……合同一方按照另一方在合同中所留地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或由任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。同日，为支付首付款，第三人廊坊荣盛物业济南分公司作为甲方（出借方）、被告李富昌作为乙方（借款方）、原告济南荣恩公司作为丙方签订《借款协议书》两份。其中一份约定乙方向甲方借款18万元，借款期限自2014年12月26日至2016年8月31日止，到期前一次性还清；另一份约定乙方向甲方借款81521元，借款期限自2014年12月26日至2015年3月31日，到期前一次性付清。两份借款协议书均约定，乙方同意甲方将上述借款直接支付给丙方；乙方按本协议约定按期还款的，本合同项下借款不计利息；乙方因与第三人之间的纠纷导致《商品房买卖合同》项下的物业被司法机关采取冻结、查封等强制措施的，甲方有权提前收回借款；若乙方不按期还款，应按每日千分之三的利率向甲方支付全部借款从借款到期之日起至实际还清之日止的利息；因乙方未按约定偿还借款达到或超过30日的，除按本协议第五条第2款向甲方承担违约责任外，丙方有权选择解除乙方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，乙方已付的购房款按如下方式处理：（1）乙方尚未偿还的按揭贷款本息部分，丙方可直接支付至按揭贷款发放银行，因乙方逾期还款导致的违约责任，由乙方自行承担。（2）乙方已经支付的购房款，丙方在扣除乙方依《商品房买卖合同》及相关协议约定应承担的违约金及赔偿金和乙方应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用于偿还甲方在本协议项下的借款本金及违约金，直接付至甲方；在偿还借款及违约金后如仍有剩余，则剩余部分丙方应该退还乙方。如剩余部分不足以偿还甲方借款，则不足部分由丙方补足，丙方承担担保责任后有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失（包括但不限于律师费用）。借款协议签订当日，第三人廊坊荣盛物业济南分公司就按照两份借款协议书的约定将261521元打入原告济南荣恩房地产公司的账户中，被告李富昌向第三人廊坊荣盛物业济南分公司出具180000元和81521元收据各一份。被告李富昌另支付1万元定金，付清了首付款。原告济南荣恩房地产公司为被告李富昌出具收款收据三份。此后，被告李富昌未按《借款协议书》中约定的还款期限偿还廊坊荣盛物业济南分公司借款。2014年12月31日，原告济南荣恩房地产公司与被告李富昌、第三人齐鲁银行济南经十东路支行签订编号2014年117651个按借字第14112的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，约定李富昌向第三人借款63万元用于购买原告开发的涉案房产，借款期限自2014年12月31日起至2044年12月30日止，按月等额本息还款方式，原告提供阶段性保证。合同签订后，第三人按约定将63万元支付于原告。2016年11月7日，第三人廊坊荣盛物业济南分公司向被告李富昌现住址和户籍地分别邮寄送达催款函通知一份，并要求被告李富昌偿还两笔借款本息合计293382.38元。被告李富昌于同月9日和11日分别收到该通知。2016年11月9日，第三人廊坊荣盛物业济南分公司向原告济南荣恩房地产公司送达通知一份，并要求原告偿还借款并支付利息等。原告济南荣恩房地产公司于2016年11月9日接收；并于2016年11月11日通过中国建设银行电子转账向廊坊荣盛物业济南分公司偿还被告李富昌借款本金及利息共计296609.59元。2016年9月3日至27日，原告济南荣恩公司数次向被告李富昌的手机发送短信要求解除《商品房买卖合同》的通知，但是被告李富昌都未回复。另查明，原告济南荣恩公司与山东新润律师事务所于2016年11月9日所签订《委托代理协议》，委托该律师事务所代理原、被告之间房屋销售合同纠纷，并支付律师费18000元。本院认为，原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及原、被告和第三人廊坊荣盛物业济南分公司三方签订的两份《借款协议书》均系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务。被告李富昌在买卖合同签订后，未按《借款协议书》约定按时偿还借款，系违约行为，应当承担相应违约责任。原告济南荣恩房地产公司向被告李富昌以手机短信的方式发送解除《济南市商品房买卖合同》的通知，被告李富昌均未回复，其也未按《借款协议书》中约定向物业公司偿还借款，逾期付款超过30日后，已经达到了《借款协议书》中双方约定的合同解除条件。故原告要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。并且原告济南荣恩公司用手机短信的形式向被告李富昌通知解除合同的事项。根据法律的规定，合同解除后已经履行的，当事人要求恢复原状，应当支持。因此，原告应当将被告李富昌支付的购房款901521元退还给被告，涉案房产因尚未交房，故不存在返还的问题。虽被告李富昌在第三人齐鲁银行济南经十东路支行的按揭贷款至2017年5月20日还款日均为正常还款，但因原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，被告李富昌与第三人齐鲁银行济南经十东路支行之间的借款合同亦应当解除，庭审中第三人齐鲁银行济南经十东路支行亦同意原告代偿全部借款本息后与被告解除合同，故双方之间的借款合同应当解除，原告济南荣恩房地产公司作为担保方应当一次性向第三人齐鲁银行济南经十东路支行代被告李富昌偿还剩余本金及利息。原告要求自2016年11月11日起以296609.59元为基数按日万分之五计算利息，因双方合同对违约金的计算方式有明确的约定，故本院予以支持。原告要求的律师代理费18000元，系被告违约给原告造成的支出，因双方在房屋买卖合同中对此有明确的约定，故本院予以支持。综上，原、被告于2014年12月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合双方约定的解除条件，应当予以解除。原、被告及第三人齐鲁银行济南经十东路支行之间的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》亦应当解除。合同解除后，原告应退还被告购房款901521元；被告应支付原告代为支付的垫付款；被告应当自2016年11月11日起以296609.59元为基数按日万分之五计算违约金至判决生效之日起止；被告李富昌应支付原告律师代理费18000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告济南荣恩房地产开发有限公司与被告李富昌于2014年12月26日签订的合同编号为销售（字）201421076703的《济南市商品房买卖合同》和《合同补充协议》；二、原告济南荣恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李富昌购房款901521元；三、解除原告济南荣恩房地产开发有限公司与被告李富昌、第三人齐鲁银行股份有限公司济南经十东路支行于2014年12月31日签订的合同编号为2014年117651个按借字第14112的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》；四、原告济南荣恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人齐鲁银行股份有限公司济南经十东路支行代偿被告李富昌的剩余借款本息；五、被告李富昌于本判决生效之日起十日内支付原告济南荣恩房地产开发有限公司向廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司支付的垫付款296609.59元；六、被告李富昌于本判决生效之日起十日内自2016年11月11日起以296609.59元为基数，按日万分之五计算支付原告济南荣恩房地产开发有限公司违约金至判决生效之日起止；七、被告李富昌于本判决生效之日起十日内支付原告济南荣恩房地产开发有限公司向齐鲁银行济南经十东路支行支付的垫付款；八、被告李富昌于本判决生效之日起十日内支付原告济南荣恩房地产开发有限公司律师代理费18000元。上述第二、第四至第八项所判款项，原、被告相互折抵后将剩余款项支付对方。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12815元，由被告李富昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曹亚萍人民陪审员  李 娜人民陪审员  张英华二〇一七年六月二十四日书 记 员  李 叶