南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终71号上诉人（一审原告）：南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组，住所地南宁市青秀区双拥路28-1号。负责人：韦承仁，该组组长。委托诉讼代理人：阳恒亮，广西纵华律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:广西丽景酒店管理有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路28号。法定代表人：韦钧，该公司总经理。被上诉人（一审第三人）：南宁市优客居酒店管理有限公司，住所地南宁市双拥路28号丽景大厦第三、四、五、六层。法定代表人：程志晖，该公司总经理。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：韦松宁，广西全德律师事务所律师。上诉人南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组（以下简称琅西六组）因与被上诉人广西丽景酒店管理有限公司（以下简称丽景公司）、南宁市优客居酒店管理有限公司（以下简称优客居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人琅西六组的委托诉讼代理人阳恒亮、被上诉人丽景公司、优客居公司的共同委托诉讼代理人韦松宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人琅西六组上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初字301号民事判决。2.依法改判支持上诉人一审中的第一项诉讼请求“解除琅西六组与丽景公司的租赁合同”。理由：一审判决事实不清，证据不足、适用法律错误。1.违约金计算错误，《房屋租赁合同》第六条第2款表述为“除补交租金外，还应按拖欠金额每月5‰交纳违约金”，文中使用“除…外”修饰，就是为了凸显“拖欠金额”应当包含尚欠的租金加上累计尚欠的违约金之意。补交租金是承租人承担违约责任的应有之意，若“拖欠金额”仅针对租金而言，则无需专门约定“除补交租金外”，直接约定“应按拖欠金额每月5%交纳违约金”即可。因此，丽景公司应当支付的违约金共计98439.3元，而优客居公司仅支付违约金95927.75元，尚余2511.55元违约金未支付。2.一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款驳回上诉人的解除合同诉讼请求不当。首先，以立法目的而言，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条是为了保障次承租人的合法权益。本案上诉人的所有诉讼请求中，并未要求优客居公司搬离和返还租赁物，也未要求变更其现有的租赁合同中的权利义务，该公司利益不会受到损失。其次，上述条款中次承租人的代付行为，应当及时、全面。2016年7月8日一审法院下发《通知书》，示明优客居公司作为第三人参与诉讼，则优客居公司应在2016年7月8日前知晓丽景公司拖欠租金的事实。但直至2016年10月9日，优客居公司才代付了部分租金，且直至2016年10月17日，未足额支付租金及违约金，其代付行为根本达不到及时、全面的要求。被上诉人丽景公司、优客居公司共同答辩称：1.本案一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。优客居公司已经全面支付了丽景公司拖欠的租金和违约金。上诉人提出优客居公未足额支付违约金的上诉理由是其对合同错误的理解，不符合合同约定。2.一审诉讼中，优客居公司已经全面的代为履行，完全可以抗辩上诉人的合同解除请求权。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2002年2月8日，琅西六组（出租方，甲方）与韦钧（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿将自有的津头乡埌西村六组商住综合楼出租给乙方；租赁期为15年，从甲方交付使用之日起算；租赁期间，实行先缴纳房屋租金，后使用房屋的租赁方式；每年租金为175万元，从第十一年开始，根据物价情况，每年租金可上浮3%；乙方未能按合同规定缴纳租金，除补交租金外，还应按拖欠金额每月5‰交纳违约金。欠租金超过4个月的，甲方有权终止合同。合同还对其他权利义务进行了约定。2003年8月3日，琅西六组和韦钧签订《补充协议》，约定2003年10月1日为正式租赁期。2008年12月28日，韦钧向琅西六组提交《关于变更房屋租赁合同名称报告》，请求将2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》的承租人变更为丽景公司，原签订的合同条款及补充协议不变。2008年12月31日，琅西六组同意上述请求。2015年3月29日，丽景公司（出租方，甲方）与第三人优客居公司（承租方，乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋第3、4、5、6层出租给乙方；租赁期限3年6个月，自2015年4月1日至2018年10月1日止。2016年1月31日，丽景公司向琅西六组发出《关于暂缓支付2016年度部分租金的函》，以忙于应诉及资金周转困难等为由向琅西六组请求暂缓支付2016年度租金。2016年2月2日，琅西六组向丽景公司发出《催款通知》，要求丽景公司自2016年2月2日起15天内将尚欠租金全部支付给琅西六组。因丽景公司拖欠租金，琅西六组遂诉至该院，提出前述诉讼请求。庭审中，琅西六组与丽景公司确认丽景公司应于2015年10月1日前支付的2015年至2016年的租金总额为2012272.25元。2016年1月29日，丽景公司向琅西六组支付租金50万元。在诉讼过程中，2016年7月6日，丽景公司向琅西六组支付租金50万元。2016年10月9日，优客居公司代丽景公司向琅西六组支付租金100万元。2016年10月17日，优客居公司代丽景公司向琅西六组支付租金12272.25元及违约金95927.75元。另查明，2014年10月30日，南宁市青秀区人民法院作出（2014）青民一初字第2475号民事判决，认定琅西六组与丽景公司于2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，该判决已生效。一审法院认为，琅西六组与丽景公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。关于合同应否解除问题。《房屋租赁合同》第六条第2款约定：“……。欠租金超过4个月的，甲方（原告）有权终止合同。”，本案中，丽景公司应于2015年10月1日前支付2015年至2016年的租金，但丽景公司未能按时足额支付，已超过4个月时间，根据合同约定琅西六组已享有解除合同的权利。但在案件审理过程中，作为次承租人的优客居公司请求代丽景公司支付欠付的租金和违约金以抗辩琅西六组的合同解除权，并已代丽景公司实际支付了1108200元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”故琅西六组主张解除合同，不予支持。关于租金和违约金问题。2015年至2016年的租金总额为2012272.25元，丽景公司已支付租金100万元，尚欠的租金1012272.25元，优客居公司已代丽景公司支付，故丽景公司拖欠的租金已付清。虽然租金已付清，但丽景公司未能按照合同约定按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第2款：“乙方（丽景公司）未能按合同规定缴纳租金，除补交租金外，还应按拖欠金额每月5‰交纳违约金。……。”的约定，丽景公司还应向琅西六组承担支付违约金的违约责任。琅西六组主张按拖欠的租金金额及违约金为基数计算违约金，但从《房屋租赁合同》第六条第2款的文义来理解，双方约定的“拖欠金额”仅针对租金而言，并未包括违约金在内，琅西六组的主张没有依据，不予采信。故违约金的计算如下：1.丽景公司于2016年1月29日支付租金50万元，拖欠时间为3个月零29天，违约金为39910.06元（计算方法：2012272.25元×5‰×3个月+2012272.25元×5‰÷30天×29天）。2.丽景公司于2016年7月6日支付租金50万元，拖欠时间为5个月零8天，违约金为39823.17元（计算方法：1512272.25元×5‰×5个月+1512272.25元×5‰÷30天×8天）。3.优客居公司于2016年10月9日代丽景公司支付租金100万元，拖欠时间为3个月零4天，违约金为15858.93元（计算方法：1012272.25元×5‰×3个月+1012272.25元×5‰÷30天×4天）。4.优客居公司于2016年10月17日代丽景公司支付完剩余租金12272.25元,拖欠时间为8天，违约金为16.36元（计算方法：12272.25元×5‰÷30天×8天）。综上，丽景公司应付的违约金总额为95608.52元，而优客居公司已代丽景公司支付违约金95927.75元，故丽景公司拖欠的违约金已付清，且优客居公司已超额支付319.23元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”优客居公司可以就超付的319.23元向丽景公司另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：驳回埌西六组的全部诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？关于违约金的计算问题，本院认为，《房屋租赁合同》第六条第2款约定的“除补交租金外，还应按拖欠金额每月5‰交纳违约金”，是指在丽景公司拖欠租金的情况下，除了及时补交租金，同时还应当按照拖欠租金的金额计算违约金。上诉人提出违约金的计算基础是租金和违约金的叠加,该上诉理由违背合同约定原意，亦无法律依据，本院不予支持。关于次承租人是否全面代为清偿的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”，该条款赋予了次承租人对出租人合同解除权的抗辩权，即次承租人为维护自己承租利益的稳定性，代承租人完全清偿承租人拖欠出租人的租金及违约金后，人民法院不支持出租人解除合同的请求。本案中，优客居公司在一审宣判之前，代丽景公司向琅西六组付清租金1108200元和违约金95927.75元，并超额支付违约金319.23元，应视为次承租人在合理期限内完全代位清偿了承租人拖欠的租金和违约金，足以达到完全抗辩上诉人合同解除权的效果。因此，上诉人提出优客居公司未能及时全面代位清偿丽景公司拖欠琅西六组的租金和违约金，合同应当予以解除的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判定琅西六组与丽景公司签订的《房屋租赁合同》不予解除，符合相关法律规定。上诉人琅西六组的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（琅西六组已预交），由上诉人南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 张红娟审判员 彭 博二〇一七年六月五日书记员 符贵芳