北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初8394号原告（反诉被告）：李晓君，女，1982年11月14日出生。委托诉讼代理人：连京维（李晓君之夫），男，1981年12月21日出生。委托诉讼代理人：王峰，北京市鼎弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：马大华，男，1962年8月16日出生。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琨，北京市京都律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生。第三人：马国良，男，1986年9月14日出生。第三人：王秀芬，女，1961年2月20日出生。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琨，北京市京都律师事务所律师。第三人：北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生。原告李晓君与被告马大华及第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，根据案情追加马国良、王秀芬、北京中融信担保有限公司为第三人。马大华提出反诉，本院依法受理，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。李晓君及其委托诉讼代理人连京维、王峰与马大华的委托诉讼代理人牛星丽、高琨，第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨怡芳、刘丛，第三人马国良，第三人王秀芬的委托诉讼代理人牛星丽、高琨，第三人北京中融信担保有限公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓君向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令马大华依法履行合同，配合李晓君办理北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋的过户手续，将该房屋的所有权变更登记至李晓君名下；2、马大华按约定的房屋成交总价款的20%赔偿李晓君违约金536000元；3、本案诉讼费由马大华承担。事实和理由：2016年2月17日，李晓君与马大华经第三人北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订房屋买卖合同，约定李晓君购买马大华位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋。在李晓君支付200000元定金后，马大华一再以各种理由拒绝履行合同。经多次沟通，马大华明确表示不再出售该房屋。马大华意欲毁约的行为严重侵害了李晓君的合法权益，故李晓君提起本案诉讼。马大华辩称：2016年2月17日，李晓君与马大华签订房屋买卖合同的情况属实。根据该合同约定，李晓君应于当日支付给马大华定金200000元，但是李晓君于2016年2月18日才支付给马大华上述定金。根据合同约定，李晓君应于2016年3月25日向马大华支付首付款1620000元，但李晓君至今未支付首付款。根据合同约定，李晓君支付首付款后双方于2016年3月30日办理面签。对此，李晓君的行为已构成合同违约。所以，马大华按照先履行原则在2016年3月30日不去办理面签是合理合法的。马大华夫妇从未向李晓君表示过不愿意出售涉诉房屋，只是因为李晓君未按约定时间支付首付款才没有办理后续手续。马大华从未授权其子马国良办理相关事宜。马大华没有毁约意图也没有向李晓君作出毁约的意思表示。李晓君未按照合同履行付款义务，其行为构成根本违约。现马大华不同意李晓君的诉讼请求。马大华向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除马大华与李晓君于2016年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求法院判令解除马大华、李晓君与第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年2月17日签订的《补充协议》；3、请求法院判令李晓君因其根本违约行为向马大华赔偿违约金536000元；4、请求法院判令马大华、李晓君及第三人北京链家房地产经纪有限公司办理《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约注销登记手续；5、本案反诉费用由李晓君承担。事实和理由：根据合同约定，李晓君应于2016年3月25日前将第一笔首付款1620000元以理财通托管的方式支付给马大华，并于2016年3月30日前办理贷款审批手续。但李晓君直至2016年3月30日也未将首付款支付给马大华，也未办理贷款审批手续。李晓君拒绝履行合同的行为表明其拒绝购买涉诉房屋，其行为已构成根本违约。为此，马大华根据合同约定要求解除与李晓君的房屋买卖合同，特提起本案反诉。李晓君对马大华的反诉辩称：马大华所述不属实。马大华提出李晓君在2016年3月25日之前没有支付首付款，其实际原因是马大华一直在拖延。在2016年3月25日之前，李晓君多次联系中介公司催促马大华办理理房通托管手续，但马大华以身体不便为由进行拖延。在2016年3月12日至26日期间，李晓君陆续收到中介公司反馈过来的马大华要求提高房价款的信息，对此李晓君没有同意。后，中介公司反馈马大华没有买到新房，故其以行动不便为由拖延办理贷款面签手续。2016年3月31日，马国良给中介公司发微信，表示不出售房屋并表示歉意。所以，李晓君未支付首付款的原因是马大华拖延所致。对此，马大华应承担违约责任。现李晓君不同意马大华的反诉请求。第三人北京链家房地产经纪有限公司述称：在李晓君、马大华双方签订房屋买卖合同时，北京链家房地产经纪有限公司向双方提供了一份资金托管提示函，双方知晓其内容并签字确认。双方在补充协议第二条第四款约定，首付款是通过理房通托管的方式支付，对此北京链家房地产经纪有限公司在签约时向双方予以说明，双方同意选择理房通托管。根据双方的买卖交易过程，双方应以继续履行合同为宜。第三人马国良述称：同意马大华的意见。第三人王秀芬述称：同意马大华的意见。在房屋买卖合同签订过程中，王秀芬出具过配偶同意出售房屋的声明。第三人北京中融信担保有限公司述称：双方签订合同情况属实。该房屋买卖合同是合法有效的。如果双方同意解除合同，北京中融信担保有限公司不持异议。如果法院判决双方继续履行合同，北京中融信担保有限公司愿意配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：马大华与王秀芬系夫妻关系，马国良系马大华、王秀芬之子。马大华与王秀芬患多重残疾。坐落于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋系马大华所有的私产，该房屋建筑面积为47.86平方米。2015年2月15日，马大华与第三人北京链家房地产经纪有限公司签订《房屋出售委托登记表》，约定马大华将涉诉房屋独家委托第三人北京链家房地产经纪有限公司对外出售，总价款不低于2700000元。2016年2月17日，王秀芬签署《配偶同意出售声明》，同意马大华将涉诉房屋出售。同日，马大华（出售方、出卖人、甲方）与李晓君（买受方、买受人、乙方）经第三人北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，李晓君购买马大华位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋，建筑面积47.86平方米；成交价格为1150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1530000元；李晓君向马大华支付定金200000元；李晓君向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给马大华；李晓君拟贷款金额为800000元；李晓君因自身原因未获得贷款机构批准的，由其继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，并自行承担其间已发生的及要发生的各项费用；2016年7月30日前，马大华将房屋交付给李晓君；马大华未按约定期限将该房屋交付李晓君的，逾期在15日之内，马大华按日计算向李晓君支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向李晓君支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，李晓君有权退房；李晓君退房的，马大华应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照李晓君全部已付款的20%向李晓君支付违约金；李晓君未按补充协议约定期限付款的，逾期在15日之内，李晓君按日计算向马大华支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向马大华支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，马大华有权解除合同；马大华解除合同的，李晓君应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向马大华支付违约金，并由马大华退还李晓君全部已付款；双方自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，马大华（甲方、出卖人）、李晓君（乙方、买受人）与第三人北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定马大华、李晓君经第三人北京链家房地产经纪有限公司居间服务已签订《北京市存量房屋买卖合同》，李晓君应支付第三人北京链家房地产经纪有限公司居间代理费55600元。同日，马大华（甲方、出卖方）与李晓君（乙方、买受方）及第三人北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。三方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2680000元；李晓君于2016年2月17日支付定金200000元；李晓君于2016年3月25日之前将第一笔首付款1620000元以理房通托管的方式支付给马大华；李晓君、马大华应于2016年3月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；李晓君、马大华在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；李晓君、马大华应当在2016年7月30日前自行办理物业交割手续；本次交易涉及的税费全部由李晓君承担；李晓君、马大华任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；马大华若拒绝将涉诉房屋出售给李晓君或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于涉诉房屋总价款的20%向李晓君支付违约金；李晓君若逾期付款超过15日的，构成根本违约，马大华有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；李晓君出现上述违约情形的，其应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于涉诉房屋总价款的20%向马大华支付违约金。同日，马大华（甲方）与李晓君（乙方）及第三人北京中融信担保有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。三方约定，马大华、李晓君委托第三人北京中融信担保有限公司办理后续交易事宜。2016年2月18日，李晓君通过转账向第三人马国良账户支付200000元，作为支付马大华的定金200000元。2016年3月3日，第三人北京链家房地产经纪有限公司为李晓君与马大华签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》办理了网上签约登记手续。该合同约定，李晓君购买马大华位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋，建筑面积为47.86平方米；该房屋成交价格为1150000元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一；李晓君向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为800000元；李晓君因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为李晓君继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由李晓君自行负担。截止2016年3月25日，李晓君与马大华未能办理理房通托管手续，致使李晓君未能按约定将第一笔首付款1620000元以理房通托管的方式支付给马大华。2016年3月27日，李晓君与第三人马国良、北京链家房地产经纪有限公司进行沟通，三方商定于2016年4月5日继续办理房屋买卖后续事宜。2016年4月1日，李晓君与第三人马国良、北京链家房地产经纪有限公司进行沟通，第三人马国良表示马大华不同意出售其房屋。2016年4月14日，第三人北京链家房地产经纪有限公司将《补充协议》原件交付给李晓君。因马大华未继续配合李晓君办理房屋买卖合同的其他事宜，李晓君遂诉至本院。庭审中，关于理房通托管手续未能办理的原因，各方当事人各持一词。李晓君主张因马大华拒绝配合，导致该手续未能办理。马大华主张其因身体原因不清楚具体办理该手续的过程，需要李晓君和第三人北京链家房地产经纪有限公司通知才会配合办理，但其从未接到任何通知，其只知道李晓君应于2016年3月25日前向其支付首付款。第三人北京链家房地产经纪有限公司称已通知买卖双方于2016年3月14日办理理房通托管手续，但第三人马国良于2016年3月11日即告知公司马大华不同意出售房屋，由此导致无法办理该手续。马大华表示李晓君未向其支付首付款的行为已构成合同违约，对此应解除合同。据此，马大华已于2016年8月将房屋出租给他人使用。李晓君向法庭出示存款证明，证明在其银行账户上的存款可以作为剩余购房款随时给付马大华。为证明其有履行合同的能力，李晓君将其存款2480000元汇至本院，作为应支付马大华全部剩余购房款。李晓君与马大华对对方主张的违约金均认为约定过高，均要求法院依法予以调整。上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，收条，《房屋出售委托登记表》，《配偶同意出售声明》，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，录音资料，房屋所有权证，房屋档案材料和庭审笔录等在案为证。本院认为：李晓君与马大华经第三人北京链家房地产经纪有限公司居间服务就李晓君购买马大华名下的涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同时，马大华与李晓君及第三人北京链家房地产经纪有限公司就房屋买卖事宜签订了《补充协议》。上述合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。因该房屋属于马大华与第三人王秀芬的夫妻共同财产，第三人王秀芬作为马大华的配偶亦同意出售该房屋。根据《补充协议》约定，李晓君于2016年2月17日支付定金200000元，并于2016年3月25日之前将第一笔首付款1620000元以理房通托管的方式支付给马大华；李晓君、马大华应于2016年3月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订后，李晓君向马大华支付定金200000元，该定金系由第三人马国良代马大华收取。此后，截止2016年3月25日，李晓君与马大华未能办理理房通托管手续，致使李晓君未能按约定将第一笔首付款1620000元以理房通托管的方式支付给马大华。关于理房通托管手续未能办理的原因，各方当事人各持一词，但均未提供充足证据予以证明。据此，因理房通托管手续需要买卖双方共同配合方可办理，凭现有证据无法认定系因一方原因所导致未能办理。故在此情况下，马大华主张李晓君因未能向其支付首付款构成合同违约，没有事实依据。此后，李晓君、马大华未能于2016年3月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。对此，李晓君提供录音材料，证明第三人马国良明确表示马大华不同意出售其房屋，由此证明马大华存在违约事实。马大华表示其从未向李晓君表示过不愿意出售该房屋，亦从未授权其子第三人马国良办理相关事宜。对此，第三人马国良亦称其与马大华不存在委托关系。因李晓君不存在违约行为，马大华以其存在违约行为而拒绝配合其办理贷款申请手续的行为，违反了合同约定，对此马大华应承担违约责任。在本案审理中，马大华要求解除合同，其行为意在毁约，拒绝履行合同，故马大华应对其违约行为承担相应后果。因李晓君的行为不存在违约，现其要求继续履行合同，并同意支付剩余购房款2480000元，本院予以支持。李晓君要求马大华协助办理涉诉房屋的过户手续，其理由充足，本院对其上述诉讼请求予以支持。关于李晓君要求马大华赔偿违约金536000元的诉讼请求，因马大华主张该违约金标准约定过高，并要求法院依法予以调整，故本院将从本案实际情况结合李晓君的损失及马大华的违约程度等方面综合予以考虑，具体数额由本院酌定。因马大华存在违约行为，其要求解除双方房屋买卖合同的反诉请求，没有依据，本院对此不予支持。对于马大华基于合同解除所提出的其他反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李晓君于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）马大华购房款二百四十八万元（已交）；二、被告（反诉原告）马大华及第三人王秀芬于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）李晓君办理北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权转移登记至原告（反诉被告）李晓君名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由原告（反诉被告）李晓君负担；三、被告（反诉原告）马大华于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李晓君违约金五万元；四、驳回原告（反诉被告）李晓君的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马大华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9160元，由李晓君负担8306元（已交纳），由马大华负担854元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4600元，由马大华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘钧强代理审判员  王 威人民陪审员  赵 强二〇一七年六月二十九日书 记 员  宋治国