陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终170号上诉人（原审被告、反诉原告）陕西天荣房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区含光路甜水井2号中财大厦3层302室。法定代表人李福子，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，男，1977年12月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）郭传荣，男，1975年12月20日出生，汉族，住西安市临潼区。委托代理人鱼广会，陕西骊剑律师事务所律师。上诉人陕西天荣房地产开发有限公司(以下简称天荣公司)因与被上诉人郭传荣商品房销售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02275号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，天荣公司在临潼××北环路月发居民小区楼盘一处，售楼部设在该小区门前，居民小区物业服务由天荣公司指定的西安市临潼匹荣和物业服务有限责任公司负责。2013年7月初郭传荣经时任该物业服务公司经理宁利娟的推荐介绍，看中了天荣公司开发的该小区2号楼一单元十六层11601号现房一套。经协商郭传荣交纳了订金50000元。7月12日，郭传荣在宁利娟的导引下，在天荣公司售楼部与天荣公司签订了商品房买卖合同。合同约定该商品房单价每平方米4385元，总金额426036元。之后，郭传荣按宁利娟提供的账号以转账的方式向天荣公司交纳了房款，后宁利娟将已盖有2013年7月11日备案的郭传荣、天荣公司间商品房买卖制式合同及收款收据交于郭传荣。该制式合同加盖有天荣公司公章及法定代表人私章，收据上加盖有天荣公司财务章及财务人员私章。当月20日左右，通过双方验房，该物业公司将郭传荣购买的商品房交付郭传荣。之后郭传荣开始对该房屋进行装修，2014年3月郭传荣入住并正常交纳物业等相关费用。2014年10月天荣公司以该房款没有入公司财务账而与郭传荣产生纠纷。当月17日，物业公司对郭传荣居住的该房屋断水断电。2014年11月17日，郭传荣诉至原审法院要求确认其与天荣公司签订的房屋买卖合同合法有效。2014年12月24日天荣公司提出反诉要求确认双方间房屋买卖合同无效，要求郭传荣腾房并赔偿经济损失92500元。审理中就合同签订地点郭传荣主张在天荣公司售楼部，天荣公司表示不能确认。对合同第二条商品房销售依据条款中是否有约定将购房款交纳至“商品房预售资金监管账户开户行，建行西安临潼区支行营业部，账户61×××25”的条款，郭传荣主张合同签订当时没有，现其持有合同上的该约定是事发前，宁利娟和天荣公司工作人员以看合同为名要走合同后添加的，并提供了三份天荣公司与其他业主签订的无该条款的合同证明其主张。经原审法院核查该账户2013-2014年间现金往来情况，没有一起天荣公司进行房屋买卖交易的进账。天荣公司主张郭传荣所持天荣公司的购房收款收据上所盖的财务公章及财务人员私章是假的，并对此申请鉴定。但双方对鉴定所需的参照检材不能达成一致，致鉴定无法进行。天荣公司申请追加宁利娟为本案第三人，因本案是郭传荣、天荣公司间的合同纠纷，宁利娟只是本案的证人而非案件第三人，在郭传荣、天荣公司纠纷发生后已离职。经调查宁利娟已去向不明，原审法院裁定驳回了天荣公司的申请。天荣公司主张其公司公章、法定代表人私章、财务章己于2013年7月12日作废，相应的新印章也同时启用，并提供了相应的证据证明。天荣公司承认其出售的房屋交付是在其出具手续的情况下，由物业公司与购房业主进行验房，交房。郭传荣诉至西安市临潼区人民法院称，2013年7月12日郭传荣通过天荣公司物业公司经理宁利娟（天荣公司法定代表人的外甥女），在天荣公司售楼中心签订了房屋买卖合同，郭传荣以426036元购得天荣公司开发的“天荣．骊景苑”小区二号楼一单元十六层11601号现房一套。郭传荣支付购房款后，天荣公司也出具了书面收据。一周左右，天荣公司通过物业交付了房屋，郭传荣装修后入住。2014年10月中旬天荣公司通过物业告知郭传荣购房款未入公司账户，让郭传荣再次付款，否则搬离。郭传荣认为其在天荣公司售楼部签订合同按其指定交纳了房款，天荣公司也依约交付了房屋。天荣公司说购房款未入公司账户与郭传荣没有任何法律关系，天荣公司不能因其管理漏洞，否决双方合同的效力以及郭传荣交款的事实。故要求确认郭传荣、天荣公司签订的房屋买卖合同有效。天荣公司的反诉请求没有任何事实依据，纯属捏造，请求法院驳回。天荣公司辩称，郭传荣起诉没有任何事实和法律依据。天荣公司至今没有收到郭传荣提供的合同原件及郭传荣将房款交入合同复印件条款中约定的资金专管账户进账房款。本案合同签章矛盾重重，合同付款实质要件不成立。合同签订在2013年7月12日，备案时间却为2013年7月11日，合同约定郭传荣应将房款存入天荣公司商品房预售资金监管账户，合同才能成立。合同签订时间段天荣公司的旧合同专用章及法人私章已经西安市公安局莲湖分局指定的“西安市莲湖区鹏飞刻字部”进行了破损处理，新的防伪公章巳启用备案。郭传荣与宁利娟恶意串通侵害天荣公司利益。宁利娟已于2013年6月底离职，郭传荣通过已经离职没有处分权的宁利娟，以低于市场差价很大的房款签订所谓的“房屋买卖合同”及假造的收款收据，而且没有经过天荣公司规定的交房流程。郭传荣与宁利娟恶意串通损害天荣公司利益是不争的事实，由于郭传荣买房实质要件不成立，占有房屋属于非法占有，已有15个月之久，使其错失了卖房的有利时机。因此反诉要求确认郭传荣、天荣公司签订的房屋买卖合同无效，判令郭传荣腾房并赔偿非法占有房屋造成的经济损失92500元。原审法院认为，郭传荣在天荣公司确定的物业公司法定代表人宁利娟的介绍导引下与天荣公司签订了制式商品房买卖合同，并足额交纳了合同约定的房价款，天荣公司亦出具了收据，该物业公司依合同向郭传荣交付房屋并正常牧取物业等相关费用，郭传荣也已装修入住。郭传荣称合同是在天荣公司售楼签订，天荣公司虽辩称其不能确认，但无证据否认郭传荣的主张。郭传荣主张的事实符合逻辑，予以认定。天荣公司辩称该合同是郭传荣与物业公司宁利娟恶意串通形成的，但却坚持郭传荣没有按该合同约定的指定账户交纳购房款，郭传荣主张该条款是后添加的。天荣公司主张其合同有指定账号的辩称，说明其合同与其他公司的合同是有区别的，有专属于天荣公司的特定内容。该点反而证明了郭传荣所持有的合同是天荣公司公司所有的、特定的合同。由于郭传荣、天荣公司间的合同为天荣公司所有的真实合同，并非该买卖行为介绍人宁利娟伪造。因此，郭传荣、天荣公司间买卖合同合法有效。天荣公司辩称该合同是郭传荣与宁利娟恶意串通形成的，没有证据证明，不予支持。对本案房款的交纳问题，天荣公司主张郭传荣没有交纳至合同约定的指定账户，郭传荣所持的收据上公司财务章、私章均为假的，其公司的公章、财务章等在该合同签订时已经法定程序破损销毁等。郭传荣在该买卖行为中是在天荣公司指定的物业公司经理宁利娟导引下与天荣公司签订的合同并按要求交纳了房款，拿到了盖有天荣公司公司财务章及私章的收据。至于收据及签章的真假及公章是否使用，不属于郭传荣买卖行为应审查的责任。而是天荣公司管理上的问题。同时房款是否交纳为合同履行问题，与本案郭传荣、天荣公司主张合同有效与否的诉请无关。即便天荣公司主张该买卖行为是宁利娟个人行为的观点成立，但由于该合同书是天荣公司的合同，也只能说明天荣公司管理存在漏洞，对该漏洞产生的后果，天荣公司应通过合法途径解决，也不应该由郭传荣承担。综上所述，在本案商品房买卖中，郭传荣已尽到自己应尽的义务，由于郭传荣、天荣公司签订的该合同为天荣公司特有的真实合司，故郭传荣、天荣公司间买卖合同合法有效。郭传荣要求确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。天荣公司反诉要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定合同无效的情形，故对其确认无效的诉请及腾房、赔偿损失的请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，遂判决：一、郭传荣与陕西天荣房地产开发有限公司于2013年7月12日签订的商品房买卖合同有效。二、驳回陕西天荣房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1650元、反诉费1056元，由陕西天荣房地产开发有限公司负担。宣判后，天荣公司不服原审判决向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，物业公司法定代表人宁利娟，其提供临潼区工商管理局企业法人变更可以明确荣和物业公司法人在2013年3月1日由宁利娟更换成李磊。一审判决认定郭传荣和宁利娟是在天荣公司售楼部签订合同纯属主观推断，没有事实依据。一审判决认定特定合同的说法错误。一审判决认定合同有效错误，对合同成立实质要件付款没有查明真相，没有结合相关事实证据。合同签订时间是2013年7月12日，合同备案日期是2013年7月11日，备案在签订之前不符合合同签订顺序逻辑。一审法院在郭传荣交付购房订金、交付购房款、购房收据真伪等案件基本事实均没有查清的情况下，驳回其反诉请求，认定合同有效错误。上诉请求：1、撤销西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02275号民事判决；2、依法改判驳回郭传荣诉讼请求；3、依法判令郭传荣搬离“天荣.骊景苑”小区2号楼1单元16层11601房屋；4、依法判决郭传荣承担非法占有房屋费用及天荣公司经济损失共计92500元；5、依法判令郭传荣承担本案一、二审诉讼费用。郭传荣辩称，一审法院认定事实是清楚的，所依据的证据是充分确凿的，不存在事实不清，认识错误的情形。天荣公司在上诉状中罗列了许多所谓的事实理由，纯属编造。天荣公司上诉没有事实根据，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。另，陕西正义司法鉴定中心作出陕正义司鉴【2016】文鉴字第1335号，鉴定意见“1、待检印文与样本印文1是同一枚印章盖印形成；”本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。郭传荣与天荣公司之间签订的商品房买卖合同，经陕西省正义司法鉴定中心鉴定，鉴定意见“1、待检印文与样本印文1是同一枚印章盖印形成；”待检印文即为郭传荣与天荣公司之间签订的商品房买卖合同中“陕西天荣房地产开发有限公司销售合同专用章”，样本印文为天荣公司提供的合同登记号为T201301591的商品房买卖合同中的“陕西天荣房地产开发有限公司销售合同专用章”。郭传荣认可该鉴定意见1，天荣公司虽不认可该鉴定意见1，但未提供证据证明该鉴定意见1不成立，且未提出对鉴定意见1的鉴定事项的重新鉴定申请。故郭传荣与天荣公司之间商品房买卖合同合法有效。关于郭传荣是否交付购房款，与本案诉请无关，本案不予处理。故天荣公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元（陕西天荣房地产开发有限公司已预交），由陕西天荣房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年六月二十九日书 记 员  陈 歆