黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再126号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：李贺，男，1982年4月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：金敏，女，1964年12月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：王月民，黑龙江四方律师事务所律师。原审第三人：齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司，住所地：齐齐哈尔市建华区东市场小区6号楼。法定代表人：刘清海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张威，男，1972年10月15日出生，汉族。原审第三人：宋津宇，男，1990年6月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。申诉人李贺因与被申诉人金敏、原审第三人齐齐哈尔市兴计房地产开发有限责任公司（以下简称兴计公司）、宋津宇物权保护纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民二终字第132号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000109号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗10号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、金浩波出庭。申诉人李贺的委托诉讼代理人尚晓光，被申诉人金敏及其委托诉讼代理人王月民，原审第三人兴计公司的委托诉讼代理人张威，原审第三人宋津宇的委托诉讼代理人尚晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由：原审判决认定“1997年清算黑龙江大北企业集团有限总公司（以下简称大北集团）财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明该楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。李贺以其是该楼房所有权人要求金敏迁出的诉讼请求没有事实和法律依据”，缺乏事实和法律依据。第一，兴计公司与大北集团签订的商品房买卖合同不足以引起诉争房产的物权变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据该规定，我国物权变动采取物权形式主义，即仅有债权合同尚不足以引起物权变动，须结合法定的公示行为才能引起物权变动。本案中，大北集团仅是与兴计开发公司签订了商品房买卖合同，但并未办理过户手续，故原判决认定诉争房产是大北集团的财产事实及法律依据不足。第二，齐齐哈尔市资产评估事务所作出的评估报告并非诉争房产的权属证明。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据该条规定，本案资产评估报告不是诉争房产的法定权属证明，且从其评估内容能够认定，该评估报告仅是对财产的价值进行评估，并非对财产的权属予以确认。第三，李贺已经取得诉争房产的产权证书。就本案诉争房产，宋津宇与兴计公司签订了商品房买卖合同，办理了房屋产权登记手续。之后，宋津宇与李贺签订房屋买卖合同，并将该房过户至李贺名下，李贺已经取得房屋的产权证书。依据物权公示公信原则，李贺系诉争房产的所有权人，在房屋产权证书被依法撤销前，李贺有权要求房屋使用人从该房迁出，以维护自身合法权益。李贺称同意检察机关抗诉意见。金敏辩称，此案表面上是民事物权纠纷，实质掺杂着欺诈手段骗取国家查没财产的刑事案件。李贺、夏克晶与兴计公司恶意串通，弄虚作假，非法占有齐齐哈尔市中级人民法院待分配的大北集团财产。原大北集团杨宪林让李贺购买的诉争房屋，李贺并非善意第三人。兴计公司辩称，资产评估报告书里的轿车其不知道。1995年其与大北集团签订合同书，因为大北集团没有那么多钱，大北集团法定代表人李文君妻子夏克晶打的欠条后外出躲债。2003年夏克晶回来将房款交齐，后又去北京，2012年回来将房子卖给了宋津宇。宋津宇辩称，1.其与兴计公司的房屋买卖关系成立；2.其不存在提供虚假材料骗取产权登记的问题。李贺一审起诉请求：1.金敏从所占房屋中迁出；2.金敏给付所拖欠的房租费和取暖费12983.12元；3、诉讼费由金敏负担。后李贺撤回要求金敏给付所拖欠的房租费和取暖费12983.12元的诉讼请求。一审法院判决：驳回李贺的诉讼请求。案件受理费125元，由李贺承担。李贺不服一审判决提起上诉。二审法院裁定：撤销一审判决，本案发回一审法院重审。一审法院重审认定事实：金敏原系大北集团的职工，该集团于1996年占有使用了兴计公司坐落于齐齐哈尔市龙沙区龙沙小区2号楼2单元401室的房屋，该房屋建筑面积86.59平方米，因未付款兴计公司未给付销售许可证及办理相关手续。1995年10月6日金敏与其单位签订了一份《借房居住协议》，协议约定：1.住房地址：龙沙小区2号楼2单元401号；2.住房面积二室一厅，86.59平方米；3.本房产权为公司所有，金敏居住可以装修，但不得破坏主体结构；4.金敏居住期间费用自理包括水、电、天然气、卫生、采暖费等；5.金敏离开本公司工作时，要无条件及时搬出，交还大北集团，6.在本公司工作达到退休年龄退休者，业绩突出，经大北集团同意仍可继续借住。该合同签订以后，金敏始终在此居住。大北集团已经在1997年解体，1998年被齐齐哈尔市工商行政管理局吊销营业执照。所在单位的职工都在外面打工，但仍在该房居住至今。2012年7月30日宋津宇取得该房产权证。同年李贺与宋津宇签订了房屋买卖协议，以35万元的价格购买了该处房屋，并办理了更名过户手续，由李贺补交了该房屋所拖欠的房屋租金及取暖费共计12983.12元。另宋津宇与兴计公司签订商品房买卖合同及交款收据的日期是1995年9月20日。一审法院判决：金敏迁出坐落于齐齐哈尔市龙沙区龙沙小区2号楼2单元401室的房屋，判决生效后十日内即执行。案件受理费125元，由李贺承担25元，金敏承担100元。金敏不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回李贺的诉讼请求。二审法院认定事实，金敏是大北集团的职工，该集团于1995年9月20日与兴计公司签订商品房买卖合同。合同约定，兴计公司将本案争议楼房卖给大北集团。兴计公司将该争议楼房交付大北集团使用，同年大北集团与其员工金敏签订了借房居住协议，金敏依据该协议居住至今。1997年大北集团被清算，在清算资产评估报告书中有本案争议楼房。2012年宋津宇从兴计公司购买本案争议楼房并办理产权登记手续，同年宋津宇又将该楼房卖给李贺，现李贺取得了该争议房屋所有权证。二审法院认为，本案争议的楼房是兴计公司卖给大北集团的，双方商品房买卖关系成立，买卖合同有效。并且大北集团的职工金敏已经居住该楼房近20年。1997年清算大北集团财产时，在清算资产评估报告中有本案争议的楼房，说明该楼房是大北集团的财产，即大北集团的资产。李贺以其是该楼房所有权人要求金敏迁出的诉讼请求没有事实和法律依据，金敏上诉请求有理，予以支持。该院判决：一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1042号民事判决；二、驳回李贺的诉讼请求。一、二审案件受理费225元，由李贺负担。本院再审过程中，金敏向本院举示三份证据。证据一：2013年7月12日金敏与大北集团原副总杨宪林通话录音，意在证明是杨宪林让李贺购买的诉争房屋，李贺并非善意取得诉争房屋。证据二：2017年4月5日，齐齐哈尔市中级人民法院主办大北集团破产清算的法官张文峰的通话录音，意在证明：诉争房屋是大北集团的房产。证据三：在齐齐哈尔市龙沙区人民法院及齐齐哈尔市中级人民法院复印的本案一、二审卷宗中1995年9月20日夏克晶出具的欠据两份，意在证明：该两份欠据均为李贺提交，但一审卷宗中欠据的批准人是空白的，而二审卷宗中欠据批准人处有刘清海签字，且该两份欠据均是复印件，由此可以证明该欠据是虚假的。李贺质证认为，证据一、二来源不合法，不予质证。证据三，二审卷宗中的欠据不是其提交，该欠据是真实的。宋津宇、兴计公司质证意见与李贺质证意见一致。本院经审查认为，证据一无法确认通话人是否为杨宪林，该通话录音的内容亦无法证明李贺与大北集团原副总杨宪林恶意串通购买诉争房屋；证据二无法确认通话人是否为张文峰，且从该录音内容看只是张文峰个人认为诉争房屋应归大北集团所有，不具有证明房屋权属的效力；证据三不属于新证据，本院对上述三份证据不予采信。本院再审过程中，经金敏申请本院依法在齐齐哈尔市中级人民法院调取了大北集团破产卷宗中齐资评字（1997）第148号资产评估报告书及（2001）执字第94号、95号、96号、116号、117号、118号、119号、121号民事判决书。金敏认为，资产评估报告可以证明1996年大北集团购买的房产中包含诉争房屋及被执行房屋，大北集团已付清购房款，其中龙沙小区2号楼1单元402室已作为大北集团的破产资产被抵债，且已实际履行，故诉争房屋也应属大北集团的财产。李贺认为，资产评估报告不能作为房屋权属的证明，资产评估报告依据不足，如诉争房屋为大北集团财产早就被没收或上缴了。兴计公司与宋津宇对该组证据的质证意见与李贺一致。本院审查认为，被法院依法抵债的房屋不包含本案诉争房屋，上述证据可以证明大北集团购买了诉争房屋，但无法证明诉争房屋的所有权归大北集团所有。本院再审查明事实与原审认定事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为诉争房屋的所有权人为大北集团还是李贺。兴计公司与大北集团于1999年签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但大北集团在购房后未办理房屋产权登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，大北集团未取得诉争房屋的物权。虽然1997年清算大北集团资产时，资产评估报告中有本案争议的房产，但该资产清算报告不能作为诉争房屋所有权权属的证明，不产生公示效力，故诉争房屋的所有权未转移，仍应归兴计公司所有。而兴计公司与宋津宇于2012年又签订了商品房买卖合同，该合同亦不违背法律、行政法规的强制性规定，亦属于合法有效合同，且宋津宇在与兴计公司签订商品房买卖合同后，即办理了房屋所有权权属证书，取得了诉争房屋的所有权。兴计公司与宋津宇于2012年签订的商品房买卖合同虽然写明的时间为1999年，但该房的买卖有历史演变过程，不影响买卖合同的效力。宋津宇取得诉争房屋所有权后，与李贺签订房屋买卖合同，李贺亦办理了房屋所有权权属证书，取得了诉争房屋的所有权。金敏虽主张夏克晶与兴计公司恶意串通弄虚作假，用欺诈手段骗取大北集团所有的诉争房屋，但未举示充分的证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，金敏此项主张证据不足，本院不予支持，且即使存在损害大北集团利益的情形，也应由大北集团主张权利。金敏系依据与大北集团签订的《借房居住协议》占有诉争房屋，现因大北集团对诉争房屋没有取得所有权，而李贺实际取得了所有权，故金敏现占有诉争房屋无事实及法律依据，原审判决金敏从诉争房屋中迁出并无当，本院予以维持。兴计公司将诉争房屋出售给大北集团后又将同一房屋出售给宋津宇，属于一房数卖，如大北集团认为兴计公司的行为侵犯了其合法权益，可另行向兴计公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民二终字第132号民事判决；维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民初字第1042号民事判决。二审案件受理费225元，由金敏负担200元，李贺负担25元。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  李雪松二〇一七年六月十四日书记员  何莉萍