.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2017）内0426民初2537号原告：郑某1，女，1962年7月7日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：彭某，内蒙古紫城律师事务所律师。被告：李某，女，1973年9月8日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。被告：孙某，男，1971年9月9日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。被告：吴某，女，1979年4月15日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古赤峰市。原告郑某1与被告李某、孙某、吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某1及其委托诉讼代理人彭某，被告李某、吴某到庭参加诉讼，被告孙某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某1向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同书》；2、判令被告返还房款17万元，给付定金20万元，给付利息至房款本金付清为止；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月，被告李某，孙某通过中介吴某出卖坐落于××旗东侧的住宅，该楼房的建筑面积为90.24平方米，出卖价格为40万元，经过中介协调，原告将购房资金交给了中介吴某。2014年3月4日，原告与被告李某、孙某签订了《房屋买卖合同书》，合同书第三条约定：”经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币肆拾万元整，买受人在签订合同的同时支付定金人民币壹拾万元整，并由中间方保管，由于甲方欠乙方弟弟人民币一十四万四千元，经双方协商同意可抵乙方给甲方一十四万四千元房款，由于甲方的房权证在农行抵押，约有七万元贷款，经甲、乙、中间三方协商，由中间方在定金壹拾万元中支取七万元给甲方赎回房本，甲方在房产转移登记处签字后中间方把剩余房款一十五万元六千元和剩余定金合计一十八万元一次性支付给甲方。”合同签订后，被告从中间人保管的定金中取出7万元付清了农行贷款，收回了房屋产权证书，但是翁旗法院却根据案外人格日勒的申请查封了被告李某和孙某的房产，致使合同无法履行，此后，被告李某和被告孙某退回部分房款，余款至今未还。原告认为，被告李某和被告孙某违反合同约定，应返还购房款并支付双倍定金，被告吴某在合同订立以及合同履行中负有过错，应当承担连带给付责任，请判决。被告李某辩称，房屋买卖存在，我不欠原告14.4万元，原告是用案外人的欠条抵顶我方的一部分房款，案外人是原告方的弟弟，实际房款一共是25.6万元，办理房产证时才得知不能办理房产证，当时就解除了合同，当时下午给了8万元，第二天给了5万元，后来又给了原告10万元，一共是23万元，现在我还欠原告2.6万元房款没给付。被告孙某在法定期间内未答辩，亦未提交任何证据材料。被告吴某辩称，合同是2014年3月4日签订的，涉案房屋不是买卖，是顶账过来的，我是中介，所以给原被告签了买卖合同，过户的时候发现不能过户，当时没有说违约，被告返还了原告8万元，我是知情的，后来的10万元和5万元我不知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告提交了欠据原告提交了如下证据：1、房屋买卖合同书，证明原告与被告李某、孙某、吴某就李某房屋出卖事宜于2014年3月4日达成协议，协议约定价格为40万元，在签订合同时支付了定金10万元，该10万元交由吴某保管，同时甲方即李某、孙某欠原告人民币14.4万元，用此款抵消房款，由中间方取出约7万元到农行赎回抵押的房屋产权证书，另外的25.6万元交由吴某保管，在李某办理转移登记签字后，再将剩余房款交给被告李某。这一约定内容证明吴某对25.6万元负有保管责任，就该25.6万元原告与吴某存在委托关系，只有被告李某办理了过户登记才能由吴某交给李某，但吴某显然违背了该约定，负有过错，应承担连带责任。合同第六条约定若甲方单方违约，被告需返还原告双倍定金，合同解除，显然李某单方违约，吴某也违约，故李某应承担双倍返还定金的责任，吴某承担连带责任。被告李某质证认为我没有违反合同，当时双方同意返还房款，所以我就把房款给了原告。被告吴某质证认为交定金10万元没有交到我手里，没有经过我，我也没有给原告打过收据。40万元的收据都是被告李某给原告打的。我和原告没有合同，因此不存在解除合同。2、(2014)翁民初字第993号民事判决案卷材料，证明有案外人格日勒的保全申请、保全裁定、判决书，该份裁定李某向法院提出异议，但予以驳回，其提出异议的时间是3月7日提出。在2014年3月3日格日勒申请法院扣押了涉案房屋，同日被告孙某和李某收到了民事裁定书，该裁定书收于合同订立之前，但被告李某、吴某隐瞒了房屋被查封的事实，第二天与原告签订了房屋买卖协议，被告吴某没有尽到居间人如实报告的任务，没有到房产部门审查，向原告提供了虚假信息，被告李某的故意行为是单方违反合同的约定，被告吴某没有按约定条件向被告李某付款，符合民法通则第六十六条第四款规定的事实。被告方李某质证认为我没有收到法院给我的格日勒保全我房屋的裁定书，若收到我不会给原告签订房屋买卖合同，所以我方不存在欺诈行为。被告吴某质证认为我没有和被告李某合伙欺诈原告，原告已经充分了解涉案房屋的情况才签订的涉案合同，我没有责任。3、涉案房屋产权的登记资料，证明涉案房屋通过执行程序已经抵顶给了格日勒并过户，双方就涉案房屋买卖合同已经无法履行的事实。被告李某质证认为属实。当时就已经解除合同了。被告吴某质证认为属实。4、收款收据两枚，证明2014年3月4日吴某收取过户费5000.00元，2014年3月5日吴某收取的中介费2000.00元，收取中介费就说明吴某之前答辩的事实不能成立，签订合同的第二天、第三天还在收取中介费用，这与其陈述第二天知道情况后就解除合同的陈述不实。被告吴某质证认为2000.00元中介费是我的佣金，过户费5000.00元是我收的，是房屋过户的费用。当时我要返还给原告，但是原告不要。5、被告李某出具的一份收据，证明被告收到40万元房款的事实，书写的收到时间是2014年3月4日，实际是后期补的条，是因为发现涉案房屋被扣押后，被告吴某将房款给了李某，在此种情况下被告李某为我方出具了涉案收据的事实。被告李某的质证认为若我把房子过户了即房屋买卖得到履行后，我必须给原告方打40万元的收据，这个条确实是我打的，抵顶房款的14.4万元欠条加上房款25.6万元总计是40万元。被告吴某质证认为收据确实是被告李某打的，没有通过我，是原告和被告李某之间打的。6、欠据一枚（复印件），证明李某欠案外人的钱我方已经偿还，我方把欠据拿到手了将欠据给了李某，李某将该枚欠据撕毁，双方将该欠据的金额14.4万元抵顶房款后签订了涉案房屋买卖合同的事实。被告李某的质证认为我后期又为案外人打了一个14.4万元的欠据。被告吴某质证认为后期我不知情。被告吴某为支持自己的抗辩理由，向本院提交了还款协议一份，收据一枚，欠据一枚，证明在房屋买卖合同不能履行时，李某将抵顶房款的原始14.4万元撕毁后又为原告出具一枚新欠据要返还原告但原告不要，所以现在在我方手中，实际收到的25.6万元，与原告签订还款协议后，原告丈夫收到了被告李某交的8万元并为其出具收据，后来的款项我没有经手。原告质证认为2014年3月11日沈耀东的8万元收据是真实的，2014年3月11日孙某和李某为吴某出具的欠据已经与本案无关，是原条撕毁后，被告李某单独书写交给吴某的，因为该笔债务经过三方协商已经抵消为房款，被告应当返还40万元房款，对于还款协议的真实性有异议，乙方郑某1没有签字或捺印，假定是真实的，被告应当按每天5000.00元支付违约金直至还清为止，因此该约定被告应当履行。被告李某质证认为还款协议当时写的是真实的，是我们双方签的，14.4万元欠据也是真实的。根据原告陈述、被告答辩以及举证、质证情况，本院认证认为原被告提交的证据，能证明其所要证明的问题，同时具有证据客观性、合法性、关联性特征，属有效证据，本院予以采信。被告提交的证据能说明本案的事实，具有证据的关联性特征，本院予以采信。根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月4日，原告与被告李某、孙某以及中介人被告吴某签订了《房屋买卖合同》，原告将坐落于××镇东侧的90.24平方米的楼房以40万元的价格出卖给被告李某。合同签订后，原告将40万元房款交付给被告李某，其中包括原告用现金赎回的被告欠案外人郑某2的14.4万元的欠据一枚。当日，被告吴某收取原告过户费5000.00元，次日，收取原告中介费2000.00元。原告办理房产过户时得知该楼房已被法院查封。3月11日，被告李某返还原告房款8万元，后又返还15万元，尚欠17万元未予返还。2017年3月30日，经原告申请，本院将被告孙某名下的翁房权证乌丹镇字第XX**号房产予以查封，原告支付保全费1020.00元。本院认为，原被告签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效协议。合同签订后，原告支付了相应的房款，原告的义务已履行完毕。在办理房产过户时得知该楼房已被法院查封，致使合同目的不能实现。被告应立即将收取的房款全部返还给原告，但由于被告的履行不能，原告在多次主张权利后，才要回其给付的房款23万元，尚欠原告房款17万元至今未给付。故原告要求被告返还房款17万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，从合同不能履行至被告返还第一笔房款，说明双方已经解除了合同，尽管未签订书面的解除合同，但双方已经通过实际行动解除了合同并积极履行着解除合同的义务，故原告再提起要求解除合同的诉讼请求已不具有实际意义，该合同自被告返还第一笔房款即2014年3月14日已经解除。被告吴某作为中介人，其义务是全面了解被告李某的房屋是否设定抵押和是否存在其他纠纷，全面掌控买方的资金情况，促成合同成立，保证物权变动完成；其权利是收取中介费。但被告吴某在收取原告即买方中介费后，只负责保护了卖方的权利，却不能负责在合同不能履行后买方的房款得到及时的返还，故作为中介的被告吴某对于原告房款的返还应负有连带的给付义务。被告李某、孙某抗辩只欠原告2.6万元房款，其余是14.4万元的欠据，而不是原告所述的17万元欠款。本院认为，第一、被告李某欠案外人郑某214.4万元，并出具一枚欠据，被告李某无争议。原告用现金换回郑某2的欠据，予抵顶其等价款的房款，被告李某亦表示认可。该行为说明债权人转移债权的通知义务已经完成。第二、被告李某收取原告持有的郑某2的欠据后，相当于被告李某收取了原告交付的欠据的等额的房款，郑某2与被告李某之间债权债务关系已经消灭，债权债务已经发生转移完成。第三、被告李某、孙某收取原告持有的郑某2的欠据后，并把欠据当场撕毁，欠据的效力已经实现。至此，原告的房款已经交付完毕。买卖合同解除后，被告李某应返还给原告的是房款14.4万元，而不是欠据，因该欠据已通过债权转移的形式归于消灭，被告为原告重新出具的欠据尚在被告吴某手中，被告返还原告房款17万元，并无不当。被告李某的抗辩理由不能成立。同时，被告李某返还原告其中的房款14.4万元，只是履行的对象发生了转移，其经济并未受到损失。至于原告要求被告给付订金20万元的诉讼请求，合同已经解除，已经不具备给付条件，故该请求本院不予支持，但对于未返还的房款可自应返还之日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息。另原告在本案中对于被告收取的过户费5000.00元未主张权利，本院不做处理，原告可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李某、孙某判决生效后10日内返还原告房款17万元及利息（利息计算方式为：以本金17万元为基数，自2014年3月11日起参照中国人民银行同期同类人民币贷款的基准利率计算至本息还清为止）；二、被告吴某对上述房款负连带给付责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850.00元，减半收取3425.00元，保全费1020.00元，合计4445.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员王志华二0一七年六月十八日书记员梁晓强