陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)陕01民终5730号上诉人（原审原告）西安曲江唐瑞置业有限公司，住所地西安市未央区太元路华远君城7号楼29层。法定代表人孙秋艳，董事长。委托代理人王欣，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人范文娟，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）雷小妃，女，1986年11月16日出生，汉族，住福建省寿宁县（未到庭）。第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行，住所地西安市未央区太和路123号西安市检察院小区一幢1单元10101室、10201室。负责人黄剑峰，行长。委托代理人刘华卉，女，1980年7月9日出生，汉族，该行客户经理，住该行。委托代理人王笑吾，男，1967年11月26日出生，汉族，该行风险经理，住该行。上诉人西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称曲江唐瑞公司）与被上诉人雷小妃、第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行（以下简称中国工商银行西安太华路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4077号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。曲江唐瑞公司之委托代理人王欣、范文娟，中国工商银行西安太华路支行之委托代理人刘华卉、王笑吾到庭参加诉讼。雷小妃经本院合法传唤未到庭。2016年4月29日，曲江唐瑞公司诉至西安市未央区人民法院称，其与雷小妃于2012年4月14日签订合同登记号为Y12026610的《商品房买卖合同》，约定雷小妃购买其公司开发的西安市浐灞生态区玄武东路的华远海蓝城26幢20802号房屋一套，雷小妃以按揭支付部分购房款。合同附件六第二条第4款约定，在曲江唐瑞公司为雷小妃向按揭银行提供担保的情况下，如雷小妃逾期偿还银行按揭贷款的，雷小妃应补偿曲江唐瑞公司为雷小妃向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自雷小妃应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向曲江唐瑞公司支付千分之五的违约金。如雷小妃逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生雷小妃所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则曲江唐瑞公司有权解除买卖合同并收回商品房，曲江唐瑞公司有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时雷小妃按买卖合同商品房总价之20%向曲江唐瑞公司支付违约金。…附件十第十八条约定，无论何种原因致使双方解除合同的，雷小妃应在解除合同之日起七日内，配合曲江唐瑞公司办理完结《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房贷款抵押登记注销手续。雷小妃与其签订商品房买卖合同后，支付了首付款，剩余64万元在中国工商银行西安太华路支行处办理了按揭贷款，同时将本案房屋办理了抵押登记，其为该笔贷款承担连带保证责任。雷小妃于2014年5月21日办理入住手续。但截止2015年12月29日，雷小妃逾期偿还中国工商银行西安太华路支行按揭贷款超过10期，致中国工商银行西安太华路支行从其保证金账户扣划38400.07元，且将继续扣划。雷小妃的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，故其有权解除商品房买卖合同并收回房屋。现雷小妃经其多次催促仍不履行合同义务，为维护其合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、依法解除双方于2012年4月14日签订的登记号为Y12026610的《商品房买卖合同》，雷小妃配合其办理该房屋注销预售登记备案手续，并承担全部手续费用；2、判令雷小妃支付其履行担保责任而支出的全部费用（包括但不限于按揭款本金、利息、违约金等，以下简称补偿款）及补偿款违约金共计58752.11元，以实际发生金额为准；3、判令雷小妃自《商品房买卖合同》解除之日起十日内恢复房屋原状，搬离房屋，返还钥匙，并自入住之日起按照1元/平米/天计算向其支付房屋使用费直至实际搬离为止；4、判决雷小妃支付解除合同违约金184573.8元（总房款922869元×20%）；5、判令雷小妃支付其应承担的物业管理费（具体金额以实际发生为准）；6、解除其与雷小妃及中国工商银行西安太华路支行之间签订的《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，同时由中国工商银行西安太华路支行、雷小妃配合办理预购商品房贷款抵押登记注销手续，由雷小妃承担全部手续费用；7、诉讼费用由雷小妃承担。在案件审理过程中，经查询，涉案房屋已经被西安市未央区人民法院（2016）陕0112执字第356号执行裁定查封。原审法院认为，雷小妃与曲江唐瑞公司签订《商品房买卖合同》购买房屋，合同已经进行了登记，现曲江唐瑞公司要求与雷小妃解除商品房买卖合同并办理合同注销手续系对财产权利人的变更，因该房屋已被查封，查封中的财产不能处分，因此，曲江唐瑞公司的起诉不符合法律规定，应当予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条之规定，遂裁定：驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司的起诉。案件受理费6335元（原告西安曲江唐瑞置业有限公司已预交），由本院退回原告西安曲江唐瑞置业有限公司。保全费5000元，公告费300元，由原告西安曲江唐瑞置业有限公司承担。宣判后，曲江唐瑞公司不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审裁定认定事实不清，适用法律错误。原审裁定仅以查封中的财产不能处分为由裁定驳回其公司起诉认定事实不清，缺乏事实及法律依据。首先，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、最高人民法院关于执行工作若干问题第70条之规定，裁定驳回起诉，所援引法律规定明显与本案无关。曲江唐瑞公司的起诉符合法律规定，人民法院应依法审理并作出判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件、解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，并无任何一条的情形符合本案实际情况，原审法院仅以存在在先查封为由认为曲江唐瑞公司主张不妥，明显缺乏事实及法律依据。曲江唐瑞公司其公司因雷小妃逾期偿还银行按揭贷款导致其公司承担保证责任，给其公司造成损失，其公司依法行使双方合同约定的解除权，原审法院应当受理并进行审理。其次，无任何法律规定，在商品房存在先查封的情况下，限制合同双方当事人依据合同约定行使约定解除权的规定。雷小妃通过按揭贷款方式支付的购房款，因雷小妃逾期偿还按揭贷款，导致其公司签订合同时的合同目的不能实现，其公司有权依据合同约定要求解除合同。本案一审过程中，原审法院以本案所涉商品房因其他债务在执行中被法院查封为由裁定驳回其起诉，并援引《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第70条规定作为驳回起诉的法律依据。曲江唐瑞公司认为该第70条规定与本案受理情况并无任何关联或参考价值。该第7O条规定引文如下：“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议…．”该条文是对案外人在执行程序中的执行异议的规定，但曲江唐瑞公司诉请的案由为商品房买卖合同纠纷，为审判阶段。且该规定并未限制他人对涉及执行标的提起诉讼的诉权，只要曲江唐瑞公司起诉满足受理条件，原审法院应当依法受理并进行审理，因此原审法院援引的该条文明显与本案无关。本案中，曲江唐瑞公司与雷小妃双方于2012年4月l4日签订《商品房买卖合同》(登记号为Y12026610)附件六第二条第四款约定，如雷小妃逾期或累计逾期偿还按揭贷款超过三期或雷小妃所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况，则曲江唐瑞公司有权解除《商品房买卖合同》并收回商品房，曲江唐瑞公司有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续。事实上，截止本案一审开庭之日，雷小妃亦累计逾期还贷超过21期。曲江唐瑞公司解除《商品房买安合同》的条件早已成就，曲江唐瑞公司有权请求人民法院解除购房合同。与此同时《商品房买卖合同》的备案登记行为不是房屋所有权登记，不动产所有权以所有权人登记为准设立。而根据《西安市房登记薄》的查询信息显示，涉讼房屋的所有权人仍为曲江唐瑞公司，曲江唐瑞公司要求收回的房屋系自有财产，曲江唐瑞公司要求解除合同并办理注销手续并不是该房屋权利人的变更。曲江唐瑞公司的起诉符合法律规定。曲江唐瑞公司认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行甲查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”曲江唐瑞公司起诉买卖合同纠纷诉请解除《商品房买卖合同》等，符合法律规定，法院应依法予以支持。上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销(2016)0112民初4077号民事裁定，并依法对本案进行审理；二、请求人民法院依法解除西安唐瑞公司、雷小妃双方签订的《商品房买卖合同》(合同登记号：Y12026610)，并令雷小妃配合西安唐瑞公司前往西安市住房保障和房屋管理局办理华远海蓝城26幢20802号商品房预售登记备案注销手续：并承担全部手续费用；三、请求人民法院依法判令雷小妃向西安唐瑞公司支付因西安唐瑞公司履行担保责任而支付的全部费用(包括但不限于按揭本金、利息、违约金、诉讼费用等，以下简称补偿款)及补偿款违约金共计58752.11元(因履行担保责任，中国工商银行西安太华路支行已划扣西安唐瑞公司38，400.07元，补偿款违约金38，400.07×0.005×106天=20，352.04元，暂计算至2016年4月15日)，补偿款及利补偿款违约金已实际发生金额为准；四、请求人民法阮依法判令雷小妃自《商品房买卖合同》解除之日起十日内恢复房屋原状，搬离华远海蓝城26幢20802号商品房，返还房屋钥匙，并自入住之日起至实际搬离之日按照1元／平方米／天标准向西安唐瑞公司支付房屋使用费，暂计至2016年4月15日为人民币92，316.85元(1×132．83平方米×695天=92，316．85元)；五、请求人民法院依法判令雷小妃向西安唐瑞公司支付违约金人民币共计184，573．8元(总房款922，869．0O元×20％)；六、请求人民法院依法判令雷小妃支付其应承担的物业管理费(具体金额以实际发生为准)；七、请求人民法院依法解除西安唐瑞公司、雷小妃及原市中国工商银行西安太华路支行之间所签订的《中国工商银行个人购房借款／担保合同》，同时由中国工商银行西安太华路支行、雷小妃配合办理预购商品房贷款抵押登记注销手皱，由雷小妃承担全部手续费用；八、本案一审、二审诉讼费用由雷小妃承担。雷小妃经本院合法传唤未到庭答辩。中国工商银行西安太华路支行辩称，其支行同意西安唐瑞公司的上诉意见，将本案指令西安市未央区人民法院进行实体审理，解除涉讼《商品房买卖合同》，只有解除涉讼《商品房买卖合同》，中国工商银行西安太华路支行才能收回贷款，中国工商银行西安太华路支行同意配合西安唐瑞公司解除抵押手续。本院认为，涉讼房屋登记的产权人为曲江唐瑞公司，曲江唐瑞公司起诉要求解除涉讼《商品房买卖合同》并办理注销手续并不属于涉讼房屋权利人的变更。原审法院裁定驳回曲江唐瑞公司起诉不妥，应当对该案进行实体审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4077号民事裁定；二、指令西安市未央区人民法院对本案进行审理。审 判 长  高俊岗审 判 员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年六月二十六日书 记 员  陈 歆