福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民初72号原告：邵彩艳，女，1964年7月7日出生，汉族，住南平市建阳区。被告：厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司，住所地厦门市湖里区东渡路51号裕成大厦B座808B单元。法定代表人：庄朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光伟，福建武夷律师事务所律师。被告：武夷山市华泰房地产开发有限公司，住所地武夷山市国家旅游度假区红袍山庄。法定代表人：翁绳法，董事长。原告邵彩艳与被告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司(以下简称厦门仕博公司)、武夷山市华泰房地产开发有限公司（以下简称武夷山华泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵彩艳，被告厦门仕博公司的委托诉讼代理人汤瑞昌、朱光伟到庭参加诉讼。被告武夷山华泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵彩艳向本院提出诉讼请求：1.停止对武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢233室执行并解除查封；2.确认邵彩艳与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》有效，武夷山华泰公司将位于武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢233室房屋所有权转移登记到邵彩艳名下。事实和理由：邵彩艳于2014年8月26日向武夷山华泰公司购买武夷山度假区[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢233室的房屋，双方签订《“紫阳古城”商品房认购书》，约定邵彩艳已全部履行了购房的付款义务(全额支付531778元，其中424422元抵扣翁绳法、翁其俊的借款，其余款项106356元通过银行转账支付)。邵彩艳依约支付全部的购房款。由于武夷山华泰公司将整个楼盘交由厦门仕博公司代理销售，邵彩艳的哥哥因肝癌急需治疗费用，邵彩艳将武夷山度假区［武夷.山水名城(紫阳古城)］18幢233室委托厦门仕博公司帮忙出售，才未及时办理房产证，后因武夷山华泰公司告知才获悉武夷山度假区［武夷.山水名城(紫阳古城)］18幢233室房产被厦门仕博公司申请法院查封。邵彩艳与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》未违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，依法有效，且邵彩艳在合同签订后，依约向武夷山华泰公司支付了购房款，武夷山华泰公司也向邵彩艳开具《购房确认单》、《收据》及《以房抵债协议》，并通过福建永乐汇商业运营管理有限公司(以下简称永乐汇公司)与邵彩艳签订《委托租赁协议》，将涉案房屋委托该公司出租。涉案房屋属于邵彩艳购买所有，已具备办证条件，武夷山华泰公司却拒不办理房屋所有权转移登记手续，违反诚实信用原则。厦门仕博公司辩称，1.根据邵彩艳在诉状中的陈述，本案讼争房屋不是邵彩艳向武夷山华泰公司购买，而是通过以物抵债的方式来抵扣案外人翁绳法、翁其俊的个人债务，在没有办理完毕权属转移登记手续前，不适用物权期待权，不能排除执行。2.本案讼争房屋是商业用房，不是住宅，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，邵彩艳的行为并不符合该条款规定的四个条件，即邵彩艳没有与武夷山华泰公司签订合法、有效的商品房买卖合同，没有办理预售备案登记手续，未实际支付购房款，在人民法院查封之前并未合法占有该讼争房产，讼争房屋是因邵彩艳自身原因未办理过户登记手续，故邵彩艳诉请排除执行不能成立。请求驳回邵彩艳的诉讼请求。武夷山华泰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月26日，邵彩艳与翁绳法、翁其俊签订一份《以房抵债协议》，约定：翁绳法、翁其俊自愿将其享有的处置权的房屋转让给邵彩艳，用于清偿拖欠邵彩艳的债务，邵彩艳受让的翁绳法、翁其俊用以抵债的房屋为武夷山市大王峰北路208号(紫阳古城)18号楼233号商铺，产权面积48.17平方米，一致确认该房屋总价值531178元，邵彩艳以现金一次性支付20%的房道转让款给翁绳法、翁其俊，翁绳法、翁其俊向邵彩艳借款2180000元，翁绳法、翁其俊同意邵彩艳以该部分借款抵扣受让房屋的价款等。同日，邵彩艳通过银行转账给钟庆雅212711元。同日，邵彩艳与永乐汇公司签订一份《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，约定：邵彩艳将武夷山市度假区大王峰北路208号18幢233号商铺委托永乐汇公司招商，招租期10年，自2017年1月1日起开始计算，租金按16元/月·平方米计算，自2017年1月1日起由永乐汇公司按季分期付款给邵彩艳。2014年8月26日，邵彩艳与武夷山华泰公司签订一份《“紫阳古城”商品房认购书》，合同约定：邵彩艳向武夷山华泰公司认购武夷山度假区的“紫阳古城”项目下的第4期18栋233号商铺，建筑面积48.17㎡金额，认购总金额为531778元，邵彩艳在2014年9月3日前与武夷山华泰公司签订《商品房买卖合同》并向出卖人付清全部房款，若邵彩艳逾期未履行签订《商品房买卖合同》的约定，武夷山华泰公司有权解除本认购协议并没收定金。同日，武夷山华泰公司出具一份《收款收据》给邵彩艳，《收款收据》注明：收到邵彩艳18#233款项106356元，7月26日转入。2015年12月10日，邵彩艳与永乐汇公司签订一份《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，约定：邵彩艳将武夷山市度假区大王峰北路208号18幢233号商铺委托永乐汇公司进行招租，租期十年。2016年12月1日，武夷山华泰公司出具一份《收条》给邵彩艳，《收条》注明：收到邵彩艳购买紫阳古城18#楼-233室购房款531778元，其中425423元由翁绳法、翁其俊个人借款用于抵扣该房款，此房款已全部交清，由于目前实行营改增政策，税务发票系统正在更新无法开具增值税专用发票。另查明，2015年1月13日，厦门仕博公司因武夷山华泰公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。厦门仕博公司于2015年1月20日向本院申请财产保全，本院同日作出（2015）南民初字第60号民事裁定，并于2015年1月21日分别向武夷山市房产管理处和武夷山华泰公司送达该民事裁定书，依法查封武夷山华泰公司所有的武夷山度假区北部[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢233室的房产。同年7月13日，本院作出（2015）南民初字第60号民事判决，判决内容：1.武夷山华泰公司向厦门仕博公司返还履约保证金500万元及利息；2.武夷山华泰公司向厦门仕博公司支付商品房销售代理费233228.87元及违约金；3.驳回厦门仕博公司其它诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，武夷山华泰公司未履行义务，厦门仕博公司向本院申请执行，本院于同年9月21日受理该执行案件。在本院执行过程中，邵彩艳于2016年11月18日向本院书面提出执行异议申请，本院于同日立案受理。本院审查后，于2017年3月15日作出(2016)闽07执异40号执行裁定，驳回邵彩艳的异议请求。邵彩艳不服向本院提起诉讼。又查明，武夷山华泰公司于2015年8月22日将武夷山度假区北部[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢楼出租给武夷山祥和文化发展有限公司，武夷山祥和文化发展有限公司又于同年9月11日将该房产转租给武夷山幔悦酒店投资管理有限公司装修使用。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案中，讼争房屋即武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢233室属于商用房，邵彩艳请求停止对讼争房屋执行并解除查封，并确认邵彩艳与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》有效及武夷山华泰公司将讼争房屋所有权转移登记到邵彩艳名下，但邵彩艳的上述请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。首先，邵彩艳虽已与武夷山华泰公司签订《“紫阳古城”商品房认购书》，但该认购书中明确约定：邵彩艳须与武夷山华泰公司另行签订《商品房买卖合同》，如邵彩艳未与武夷山华泰公司另行签订《商品房买卖合同》，武夷山华泰公司有权解除认购书及没收定金，但邵彩艳至今仍未与武夷山华泰公司签订《商品房买卖合同》，故邵彩艳在本院查封讼争房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，邵彩艳提供二份其与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，主张其已合法占有讼争房屋，但第二份委托租赁协议的签订时间晚于本院查封讼争房屋，邵彩艳又不能提供证据证明其与永乐汇公司之间实际已履行第一份委托租赁合同的约定，且讼争房屋现已由武夷山华泰公司出租给武夷山祥和文化发展有限公司，并转租给武夷山幔悦酒店投资管理有限公司经营使用，租赁费用由武夷山华泰公司收取，并未支付给邵彩艳，讼争房屋的实际占有人仍为武夷山华泰公司，故邵彩艳主张其已合法占有讼争房屋的依据不足，本院不予支持。第三，邵彩艳支付的购房款531778元中有425423元是由武夷山华泰公司的股东翁绳法、翁其俊个人借款用于抵扣，该抵债行为在邵彩艳未办理不动产登记的情形下仅能产生债权的效力，不能享有物权期待权，且邵彩艳未办理不动产过户登记的原因是为了直接出售讼争房屋，以逃避缴纳二次出售不动产所需的税费。综上所述，邵彩艳提供的证据不能证明其在法院查封讼争房屋的产权之前已签订合法有效的买卖合同及合法占有该房产，邵彩艳应承担举证不能的法律后果，且邵彩艳系因自身原因未办理过户登记，故邵彩艳不享有物权期待权，其对法院执行提出异议的请求不符合法律规定，本院不予支持。武夷山华泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回邵彩艳的诉讼请求。案件受理费9118元，由邵彩艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长  黄晓健代理审判员  夏 雯人民陪审员  刘明芬二〇一七年六月三十日书 记 员  林卓丽本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。