黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0623民初144号原告：刘相久，男，汉族，退休干部，住林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：刘伟宏（与原告系父女关系），女，汉族，干部，住林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：刘贵彬，黑龙江四维律师事务所律师。被告：黑龙江方略房地产开发有限公司。法定代表人：蒋文国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。第三人：张淑民，女，汉族，干部，住林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：姜庆云，林甸县林甸镇法律服务所法律工作者。原告刘相久与被告黑龙江方略房地产开发有限公司（以下简称方略公司）、第三人张淑民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年3月8日、2016年12月8日分两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，本案除原告刘相久以外的当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告委托诉讼代理人刘伟宏、被告委托诉讼代理人林宝昌到庭参加诉讼，第三人张淑民经本院传票传唤无正当理由未到庭。在审理过程中，因第三人张淑民另行提起行政诉讼，本院于2016年4月5日中止审理本案，后于2016年11月7日恢复本案审理。本案现已缺席审理终结。原告刘相久向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行房屋买卖合同，立即交付龙泉新城14号楼1单元702室住宅楼，并协助办理房屋过户手续；2.要求确认原告优于第三人取得该补偿安置用房，并要求第三人立即搬出该房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原有位于林甸县林甸镇东街192组35号房屋一套，实际面积69.67平方米。2011年11月21日，原告与林甸县房屋征收办公室达成房屋征收安置补偿协议，补偿协议约定以产权调换方式安置原告原位置回迁房。2014年8月30日被告用自己开发的龙泉新城住宅区落实了该协议约定的回迁补偿事宜，将龙泉新城9号楼1单元201室（面积80.86平方米）作为回迁房交付给了原告，原告又按照被告要求交纳了房屋补差款。被告将回迁房交付后原告对此房进行了装修，后发现该房存在严重质量问题，就多次找到被告要求其给付调换。2015年4月27日，原被告双方就调换房屋事宜达成了一份书面《商品房买卖合同》，该合同约定被告将龙泉新城14号楼1单元702号住宅楼97.45平方米出卖给原告，口头约定2015年10月份左右交房。合同签订后，原告将被告的交付的原9号楼1单元201室回迁房返还给了被告，并及时结算了超出约定回迁房面积部分的房款，被告出具了总收据。2015年6月4日，原被告双方办理了《预购商品房预告登记》。后被告故意违反约定，又将该房屋出卖给了第三人张淑民。第三人在明知该房屋系原告的安置补偿房屋并已经办理预告登记的前提下，不顾原告的多次制止强行对该房屋进行装修。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故多次与被告交涉处理，但始终未果，特向贵院起诉，请求判如所请。被告方略公司辩称，2013年被告在开发建设龙泉新城小区过程，由于资金链断裂，以房产做抵押，向小额贷款公司高息借贷，由于借款未如期偿付，小额贷款公司边接管了龙泉新城小区的楼盘，并进行处置，本案的诉讼即在此情况下发生。原告在回迁过程中，小额贷款公司负责人，将原告的回迁房串至第三人的楼号中，原告在预告登记的情况下，小额贷款公司将原告的原回迁房进行了处置，便形成了现在一房二主的情况，县政府为解决现在的问题，成立了相关部门组成的工作组正在调查此事，当法院作出结论后，对相关人员进行问责。第三人张淑民述称，1.第三人与被告公司在先签订的商品房买卖合同，订立生效履行在先，依据有效合同关系，依法取得房屋占有权，根据民事法律规定，应当取得法律保护；2.原告在第三人合法购买房屋并交付后，用第三人房屋在不动产登记机关作的预告登记不发生保全的效力；3.本案不是确认之诉，原告与开发商订立调换房屋的合同，不具有优先权，第三人合法取得的房屋占有权属于合法占有，并未侵害原告权利，原告请求第三人迁出房屋无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同、收据及回迁安置分户明细表，各证据相互印证，结合被告在第二次庭审时的自认，本院对被告以商品房买卖合同方式用案涉龙泉新城小区14号楼1单元702室调换该小区9号楼1单元201室作为原告补偿安置房屋的事实依法予以确认；2.原告提交的案外人关威书面证言，该证人未出庭接受质证，本院对该证据依法不予采纳；3.原告提交的合作框架协议、法定代表人授权委托书，该证据均为复印件，本院对证据真实性不予确认；4.原告提交的林甸县房产预告登记档案，经本院审核，结合第三人就此提起行政诉讼之情况，本院对该证据依法予以确认；5.原告提交的林甸县房产处、林甸县住建局证明各一份及第三人提交的被告公司及其业务人员出具证明一份，原告提交的证据加盖有关部门公章，且有关部门负有认定或备案房地产开发建设的相关职能，本院对原告提交的证据真实性予以确认，第三人提交的证据与原告提交有关部门出具的证明相互矛盾，本院依法不予确认；6.第三人提交的龙泉新城认购协议书一份、交款收据八份，本院对该证据的真实性予以确认，从该证据看只能认定第三人与被告就认购龙泉新城小区23号楼1单元702室形成有商品房预购合同关系，故对第三人欲证明其双方业已形成商品房买卖合同关系的事实不予确认；7.第三人提供的龙泉新城小区调查表，证据为复印件，本院对证据真实性不予确认；对于各方没有争议的原告与房屋征收部门于2011年11月21日签订房屋征收安置补偿协议书、第三人与被告于2014年5月7日签订龙泉新城认购协议书等事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年11月21日原告刘相久与林甸县房屋征收部门签订房屋征收安置补偿协议，2014年8月被告方略公司将龙泉新城小区9号楼1单元201室作为补偿安置房屋交付原告。后因该房屋存在质量问题，被告以龙泉新城小区14号楼1单元702室调换此前交付原告的该小区9号楼1单元201室作为原告补偿安置房屋并于2015年4月27日就调换安置房屋以商品房买卖合同的方式达成书面协议，原告向被告交付了调换房屋差价，并将原补偿安置房屋即该小区9号楼1单元201室返还被告。2015年6月4日原、被告双方就调换后的补偿安置房屋即龙泉新城小区14号楼1单元702室在林甸县房产部门办理了预告登记手续。现因被告未按约定履行，且龙泉新城小区14号楼1单元702室被第三人占有，原告诉至法院。另查明：第三人张淑民于2014年5月7日与被告方略公司就第三人认购龙泉新城小区23号楼1单元702室签订了认购协议书，约定房款总价为295274元，第三人张淑民交付定金3万元。后第三人又于2015年10月9日交付了部分房款65274元，被告向该第三人交付案涉房屋。原告方在第三人接收案涉房屋后即明确告知该房屋存在争议且原告已预告登记的事实，第三人知悉后仍继续装修占有使用该房屋。截至本案庭审时，第三人仅交付了订购协议中约定房款总价295274元中的95274元。再查明：2015年12月31日被告向林甸县地税部门报送的补偿安置房屋分户明细表明确列明，原告补偿安置房屋为案涉之14号楼1单元702室。又查明：在本案审理过程中第三人就案涉房屋预告登记，向大庆市让胡路区人民法院提起行政诉讼，大庆市让胡路区法院于2016年6月8日以（2016）黑0604行初16号裁定准许本案第三人撤回该行政诉讼的起诉。本院认为，本案应属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，立案确定案由错误，应予更正。被告方略公司先以龙泉新城小区9号楼1单元201室作为补偿安置房屋安置与原告，后因质量问题，又调整以本案诉争房屋即该小区14号楼1单元702室作为补偿安置房屋调换与原告，双方订立题为商品房买卖、实为补偿安置房屋调换的书面合同。被告作为案涉房屋的开发企业，应如约履行向作为被拆迁人的原告及时交付调换后补偿安置房屋的义务，故本院对原告要求被告继续履行双方合同并协助办理房屋过户手续的诉请依法予以支持。关于第三人现占有诉争房屋能否对抗原告的问题：（一）就第三人与被告所订立合同的性质而言，双方订立的“龙泉新城认购协议书”明确载明，该协议书的签订仅为第三人取得“优先认购权及相关优惠”，其先行向被告交付的3万元为认购定金，且第三人直至本案诉讼在2014年、2015年、2016年三年中向被告交付包括定金在内的购房款95274元，仅占约定购房款的32%，仍未按合同约定足额交付购房款，不符合应当被认定为商品房买卖合同之法定条件，故该协议仅属商品房预购合同，第三人仅是认购人而非房屋买受人，故本院对第三人抗辩其已与被告订立商品房买卖合同之主张，依法不予认可；（二）就第三人与被告所订立合同的内容而言，双方明确约定第三人在被告处认购的房屋为龙泉新城小区23号楼1单元702室，第三人在2015年10月向被告交付所谓“首付款”时相关票据仍标注其认购的房屋为“23#1-702”，而非案涉原告主张其应取得的龙泉新城小区14号楼1单元702室；（三）就取得案涉房屋的权利而言，根据被告2015年12月向地税部门报送的回迁房分房明细表等证据，结合被告在本案第二次庭审中明确自认，诉争房屋确系原告调换后的补偿安置房屋，据此原告作为被拆迁人可依法优先取得该诉争房屋，其优先权可以对抗其他房屋买受人，何论本案中第三人并非诉争房屋买受人，而仅为另一房屋之认购人，结合以上（二）、（三）两点，本院对第三人抗辩其与被告间的合同订立、生效、履行在先、应优先取得诉争房屋等主张均不予支持；（四）就第三人占有诉争房屋的效力来说，第三人依其与被告就认购龙泉新城小区23号楼1单元702室而订立之认购协议书，在明知本案诉争房屋已经原告申请办理预告登记，仍继续占有该小区14号楼1单元702室，又未提出异议登记申请，其占有行为不具有足以对抗原告的合法理由和权源，被告在作为案涉诉争房屋预告登记义务人已为原告在2015年5月办理预告登记的情况下，未经预告登记权利人即本案原告同意，又于2015年10月向本案第三人交付处分该诉争房屋的行为，依法不能发生物权效力，故本院对第三人抗辩其合法取得房屋占有权的主张，依法不予认可。综上所述，被告即已认可其与原告通过商品房买卖合同方式确定调换诉争房屋作为原告补偿安置房屋，且已办理相关预告登记手续，即应按拆迁安置补偿协议的相关要求继续履行，故本院对原告请求依法判令被告继续履行双方合同，并协助办理房屋过户手续等诉请依法予以支持；因诉争房屋已由第三人实际占有，被告直接向原告交付该房屋已客观不能实现，故本院对原告要求被告交付诉争房屋的诉请，依法不予支持；第三人所持协议及其实际占有诉争房屋均不能对抗原告，故本院对原告要求确认其优于第三人取得该诉争房屋的诉请依法予以支持；关于原告要求第三人立即搬出案涉房屋的诉请，应在其取得诉争房屋所有权后，基于物权保护原则通过另案方式另行向侵权人主张，故本院在本案中不予调整；第三人与被告就房屋认购协议所产生的纠纷，亦应通过另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告黑龙江方略房地产开发有限公司继续按拆迁安置补偿约定履行其与原告刘相久于2015年4月27日订立的名为商品房买卖、实为安置补偿房屋调换的书面合同，并协助原告刘相久办理相关房屋产权、土地使用权过户手续；确认原告刘相久优先于第三人张淑民取得林甸县龙泉新城小区14号楼1单元702室房屋；驳回原告刘相久其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费5656元，由由被告黑龙江方略房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  刘 实审 判 员  王 阳代理审判员  果继伟二〇一七年六月八日书 记 员  李 雪附1：本案证据目录一、原告刘相久提交证据和证明目的如下：林甸县房屋征收安置补偿协议书（复印件，经与原件核对无异），欲证明因棚改，对原告所有的实际面积为69.67平方米的房屋进行征收，并以产权调换方式安置回迁房的事实；房屋补差收据、物业费收据各一份（复印件，经与原件核对无异）、商品房预售许可证一份（复印件），欲证明被告龙泉新城小区商品房符合销售条件，原告应被告要求缴纳了龙泉新城9号楼1单元201室的房屋补差款并缴纳了2015年2月的物业费，证明原、被告双方按房屋征收补偿协议履行相应义务，原告履行相应权利的事实。商品房买卖合同、收据（复印件）各一份、关威的证明（原件）一份，欲证明被告2015年4月27日将原告回迁房调换为14号楼1单元702室，证明该房屋归原告所有，同时该合同能与上一份证据中的商品房销售许可证相对应的事实。合作框架协议一份，法定代表人授权委托书一份（均为复印件），欲证明关威与张国维均能代表被告，合作框架协议调取自公安局，法定代表人授权委托书调取自房产处的事实。林甸县房产预告登记档案一份共20页（复印件），欲证明涉案房屋已经在房产部门办理商品房买卖合同备案登记，房屋产权预告登记，原告取得龙泉新城14号楼1单元702室，林房预第20150218号预告登记证书，该登记具有物权登记效力，且房屋具备商品房预售许可证，原告行使物权符合法律规定的事实。回迁安置分户明细表（复印件加盖公章）欲证明原告回迁房屋为龙泉新城小区14号楼1单元702室，该证据系被告提交给抵税档案。林甸县房产处、林甸县住建局证明各一份（原件）欲证明龙泉新城小区规划为22栋住宅楼实际建造22栋，不存在第三人提交收据上标注的23号楼。二、第三人张淑民提交证据和证明目的如下：龙泉新城认购协议书一份、交款收据八份（均为复印件，经与原件核对无异），欲证明第三人与被告公司订立了商品房买卖合同，建立了房屋买卖合同法律关系，第三人已经实际向被告交付了房屋首付款和入住所购买住宅楼的入网各项费用的事实。被告公司及其业务人员出具的证明一份（复印件，经与原价核对无异），欲证明原、被告及第三人争议的楼号实际是14号楼的事实。龙泉新城小区调查表（复印件），欲证明，一、证据来源是县政府组织相关部门对龙泉新城小区进行调查后形成的，存档于林甸县房产处；二、龙泉新城小区14号楼1单元702室购买人是第三人，但是预告登记人却签有原告的名字，原告所做预告登记不具有真实性的事实。其他诉讼参与人未提交证据。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。