沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0112民初4306号原告：张博，女，1980年4月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张怀伏，男，1964年7月22日出生，汉族，系原告丈夫，住沈阳市铁西区。被告：沈阳博海房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东滨河路90号。法定代表人：袁冶，系该公司总经理。委托诉讼代理人：帖永林，男，1963年3月10日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。被告：帖淑华，女，1964年10月30日出生，汉族，住沈阳市和平区（未到庭）。第三人：交通银行股份有限公司沈阳中街支行，住所地沈阳市沈河区小西路20甲2号。负责人：ＸＸ，系该行行长。委托诉讼代理人：张弛，女，1988年5月31日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。原告张博与被告沈阳博海房屋开发有限公司（以下简称博海公司）、帖淑华，第三人交通银行股份有限公司沈阳中街支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张博委托诉讼代理人张怀伏，被告博海公司委托诉讼代理人帖永林，第三人委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。被告帖淑华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告博海公司签订的商品房买卖合同有效；2.确认被告博海公司与被告帖淑华签订的商品房买卖合同有效，同时撤销该房屋在房产局的备案手续，同时解除该房屋与第三人的抵押借款合同并撤销该房屋的抵押手续；3.判令被告博海公司为原告办理涉案房屋的备案手续。事实和理由：原告于2005年8月10日与被告博海公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告开发的盛天家苑某号楼8-2-1室，建筑面积为343.12平方米的房屋一处。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款接收了房屋，并对该房屋进行了装修，入住至今。2006年，被告博海公司为融资又将该房屋虚假出售给被告帖淑华，用帖淑华的名义以涉案房屋做抵押在第三处办理了贷款。原告知道该事实后报警，2016年1月15日，被告博海公司、帖淑华承认其二人之间签订的合同为虚假合同，目的是为了办理银行贷款。同时二被告给原告出具了承诺书一份，承认该房屋的实际产权人为原告，并承诺立即为原告办理房屋的更名过户手续，但二被告未按承诺履行，故原告诉至法院。被告博海公司辩称，其的确与原告签订过房屋买卖合同，和被告帖淑华签订的房屋买卖合同仅是为了办理银行贷款，并非真实的房屋买卖，博海公司同意配合原告办理相关手续。第三人述称，其与二被告签订的个人住房抵押贷款合同系双方真实意思表示，合法有效。第三人与二被告之间的债权债务关系已经沈河法院（2016）辽0103民初4260号民事判决书确认合法有效。第三人不同意解除个人住房抵押贷款合同，不同意撤销该房屋抵押手续。被告帖淑华未向法庭提交答辩意见亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告帖淑华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告、被告博海公司、第三人无异议的证据《商品房买卖合同》、入住通知书、收款收据、承诺书、个人住房抵押贷款合同一份、抵押备案登记批复、民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月10日，原告张博与被告博海公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告开发的“盛天家苑”某号楼8单元821室（东陵区白塔街某号8-2-1室，以下简称涉案房屋），建筑面积为343.12平方米的房屋一套，房屋总价款686240元。合同签订后，原告依约定缴纳了全额购房款，并对房屋进行了装修，入住至今。2007年，被告博海公司为了解决资金周转困难问题，在没有买卖房屋的真实意思表示之下与被告帖淑华签订了以涉案房屋为标的物的房屋买卖合同，以涉案房屋作抵押从第三处取得购房贷款440000元，该贷款的实际使用人及实际还款人均为被告博海公司。为此，被告帖淑华、被告博海公司与第三人签订了个人住房抵押贷款合同，涉案房屋并在沈阳市房产局办理了个人贷款购房抵押备案登记。原告得知上述情形后，多次向二被告主张权利，但二被告仅向原告出具过承诺书一份，承认二被告间签订的房屋买卖合同是虚假的，涉案房屋的实际所有权人为原告张博，二被告同意为原告张博办理产权更名手续，否则二被告双倍返还原告购房款，但该承诺书出具后二被告均未依承诺履行，故原告诉至法院。另查明，因二被告均未按个人住房抵押贷款合同的约定按期向第三人偿还按揭贷款，第三人将二被告诉至沈阳市沈河区人民法院，沈河区人民法院于2016年9月1日作出（2016）辽0103民初4260号民事判决书，判决被告帖淑华偿还第三人借款本金及利息，被告博海公司对上述偿还义务承担连带责任。判决生效后，二被告均未履行，第三人已就上述判决向沈河区人民法院申请执行。本案审理过程中，原告表示愿代二被告偿还剩余的银行贷款本金及利息。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告帖淑华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告张博与被告博海公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。依据被告博海公司与被告帖淑华向原告出具的承诺书，及被告博海公司的当庭陈述可知，二被告间并无真实的房屋买卖意思，被告帖淑华作为房屋买卖合同约定的买受人并未向出售人被告博海公司支付过任何购房款，被告博海公司亦未向被告帖淑华交付过涉案房屋，二被告间签订的房屋买卖合同目的是获取银行贷款解决被告博海公司的资金困难问题，被告博海公司与被告帖淑华签订房屋买卖合同的行为已构成以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害原告利益，故对原告请求确认被告博海公司与被告帖淑华签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因二被告签订的房屋买卖合同属无效合同，故该买卖合同的备案登记手续应当予以撤销，但因以涉案房屋作抵押的借款尚未偿还完毕，该房屋上的抵押权尚未解除，此时办理房屋买卖合同备案撤销手续，有损第三人合法利益，故应在抵押借款偿还完毕、抵押权解除、个人住房抵押贷款合同的权利义务终止的情形下办理涉案房屋的买卖合同备案撤销手续及房屋抵押备案登记撤销手续。虽涉案房屋的个人住房抵押贷款合同是由二被告与第三人签订的，借款的实际使用人及偿还人亦为被告博海公司，但原告为保障自身权利，庭审中明确表示其同意一次性代被告偿还尚欠的借款本金及利息，为维护各方当事人的合法权益，从有效解决本案纠纷角度出发，本院认为，该借款可由原告一次性偿还完毕，待借款清偿后，二被告共同办理涉案房屋的房屋买卖合同备案登记撤销手续，第三人及二被告共同办理涉案房屋的抵押备案登记撤销手续。原告偿还完该借款的本金及利息后，第三人的债权才受清偿，二被告与第三人签订的个人住房抵押贷款合同权利义务才终止，故对原告请求解除二被告与第三人签订的个人住房抵押贷款合同的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告博海公司签订的房屋买卖合同为合法有效，故在涉案房屋的买卖合同备案登记及抵押备案登记手续撤销后，被告博海公司应协助原告办理涉案房屋的备案登记手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告张博与被告沈阳博海房屋开发有限公司于2005年8月10日签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告帖淑华与被告沈阳博海房屋开发有限公司就沈阳市东陵区白塔街某号8-2-1号房屋签订的房屋买卖合同无效；三、原告张博于本判决生效之日起五日内一次性偿还（自愿代被告沈阳博海房屋开发有限公司、帖淑华偿还）第三人交通银行股份有限公司沈阳中街支行借款本金及利息（具体数额以还款日实际发生为准）；四、被告沈阳博海房屋开发有限公司、帖淑华及第三人交通银行股份有限公司沈阳中街支行于上述第三项借款本金及利息偿还完毕之日起五日内办理沈阳市东陵区白塔街某号8-2-1号房屋的抵押备案登记撤销手续；五、被告沈阳博海房屋开发有限公司、帖淑华于沈阳市东陵区白塔街某号8-2-1号房屋的抵押备案登记撤销手续办理完毕后五日内办理该房屋的商品房买卖合同备案登记撤销手续；六、被告沈阳博海房屋开发有限公司于沈阳市东陵区白塔街某号8-2-1号房屋商品房买卖合同备案登记撤销手续办理完毕后五日内协助原告张博办理该房屋的商品房买卖合同备案登记撤销手续，将该房屋备案登记至原告张博名下；七、驳回原告张博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10624元，由被告沈阳博海房屋开发有限公司、帖淑华承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐 宁审 判 员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一七年六月十四日书 记 员  沈 晴