河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初4045号原告李阳，女，汉族，1986年1月21日出生，住郑州市金水区。委托代理人张淑萍，河南言亮律师事务所律师。委托代理人宋绍芬，河南言亮律师事务所实习律师。被告淡梦歌，女，汉族，1986年1月21日出生，住所地河南省沁阳县。委托代理人赵景华，河南扬善律师事务所律师。被告郑州泰辰地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路。法定代表人：王晓琼，职务：总经理。委托代理人张伟丹，女，汉族，1991年11月23日出生，住郑州市郑州矿区。系被告公司员工。委托代理人张蓓，女，汉族，1988年10月26日出生，住河南省邓州市。系被告公司员工。原告李阳诉被告淡梦歌、郑州泰辰地产经纪有限公司（以下简称泰辰地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李阳委托代理人张淑萍、宋绍芬；被告淡梦歌委托代理人赵景华；被告郑州泰辰地产经纪有限公司委托代理人张伟丹、张蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月25日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定将原告位于金水区中州大道1188号置地广场4号楼1单元22层115号房屋卖给被告淡梦歌，总价款为52万元，合同约定签订合同当日被告淡梦歌支付10万元，剩余42万元由被告淡梦歌向银行贷款后交于原告，如银行最终审批的贷款金额少于42万元，差额部分由被告淡梦歌在立契当日向原告补齐。原告和被告在被告郑州泰辰地产经纪有限公司工作人员安排下按���双方约定流程办理了过户手续。但因银行批放贷款为41万元，剩余1万元被告应当在办理完过户手续当日补齐。后经原告多次催要被告淡梦歌仍以各种理由拖延支付。被告郑州泰辰地产经纪有限公司未尽到中介的相应义务，致使原告利益受损。被告行为违反诚实信用原则，损害原告的合法权益，故原告依法向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、被告淡梦歌向原告支付房款1万元，并依约支付违约金10.4万元，共计11.4万元；2、被告郑州泰辰地产经纪有限公司对上述11.4万元承担连带责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。被告淡梦歌辩称，一、淡梦歌愿意支付剩余房款1万元，因不存在违约行为，故不应当承担任何违约责任；二、合同中违约条款属于格式条款，泰辰公司未提起其他合同方注意义务。另外泰辰公司作为提供格式条款一方，免除其责任、加重对方责任，���使合同中违约条款无效；三、李阳要求的违约金过高，并且无实际损失，即便承担违约责任，也应由泰辰公司承担。被告郑州泰辰地产经纪有限公司答辩称，贷款审批通过时已告知淡梦歌只能贷款41万，合同中也有约定，贷款金额和年限以银行审批结果为准，原告称只收到41万，我们与淡梦歌联系，她说银行给她少放款了，合同上是42万，她不愿意支付。原告李阳为支持其诉讼请求，提供以下证据：证据一：房屋买卖合同一份证明：原被告之间的房屋买卖合同关系真实有效，原告李阳将其位于金水区中州大道1188号置地广场4号楼1单元22层115号的房屋出卖给被告淡梦歌，并于2016年6月25日与被告签订了房屋买卖合同。该合同约定：房屋总价款为52万元，首付款为10万元，其余42万元由被告淡梦歌向银行贷款后支付给原告，如银行审批的贷款额度少于42万元，差额部分由被告淡梦歌在立契当日向原告补齐。如任何一方违约，则由违约方向另一方支付房屋实际成交价52万元的20%作为违约金。证据二：郑州市房屋专项维修基金交存凭证一份证明：涉案房屋已经过户到被告淡梦歌名下，原告已全面充分履行了合同义务。证据三：原告的银行交易明细一份；被告郑州泰辰地产经纪有限公司出具的证明一份证明：被告淡梦歌向银行贷款后，仅向原告支付了41万元的房款，经原告和被告郑州泰辰地产经纪有限公司工作人员多次催告，仍未支付剩余的1万元房款。其拒绝履行合同义务的行为，构成违约，理应按照合同约定支付违约金。证据四：委托代理协议，律师费收据原件各一份证明：因被告违约，给原告造成巨大损失，律师费是众多损失中���一部分，违约金理应支持。被告淡梦歌质证，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。这份合同能够证明泰辰公司收取被告淡梦歌的服务费未按照约定的数额申报贷款，违约方应是泰辰公司。并且被告淡梦歌不存在合同中列出的违约行为，故不应按合同中的违约条款支付违约金。对证据二无异议。对证据三中泰辰公司因出具证明的双方存在利害关系，所以对证明内容不予认可。并且是泰辰公司没有及时通知被告淡梦歌关于放贷金额。证据四中关于律师费有异议，原告并未出具收取律师费的正规发票。另外，导致本案件诉讼原因在于泰辰公司，被告淡梦歌不应承担律师费用。被告郑州泰辰地产经纪有限公司对原告证据没有意见。被告淡梦歌提交以下证据：买卖合同；证明合同中明确约定剩余房款42万由泰辰公司向银行申请贷款，但实际申报贷款为41万，泰辰公司存在违约行为，另外被告淡梦歌不存在合同中约定的违约行为，不应支付违约金。原告李阳质证，对真实性没有异议，合同中明确约定由被告淡梦歌向银行贷款，以银行最终审批结果为准，差额部分由被告淡梦歌向原告补齐，所以说被告淡梦歌负有补齐差额1万元的义务。例外根据合同第七条第五款的规定，任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同房屋实际成交价的20%，作为违约金，被告淡梦歌未履行补齐差额义务，违反合同约定，应支付违约金。被告泰辰地产未提交证据。经审理查明：1、2016年6月25日，原告李阳与被告淡梦歌、郑州泰辰地产经纪有限公司签订房屋买卖合同（NO:0006604）一份，主要约定：原告李阳自愿将位于金水区中州大道1188号置地广场4号楼1单元22层115号的房屋出售给被告淡梦歌。房屋基本状况，房屋性质：住宅，房屋所有权证号：1101141077，产权人：李阳，共有人：无，楼层：22层，建筑面积：56.54平方米（以房产证为准）。原告李阳与被告淡梦歌协商后的实际成交价格为：人民币伍拾贰万元整，此价格下该房屋包含的相关配套费用有：固定装修、壹台空调，维修基金赠送。被告淡梦歌于2016年6月25日向原告李阳/被告泰辰地产交付定金人民币贰万元整，剩余首付款人民币捌万元整，被告淡梦歌应在立契当日向原告李阳付清（或到房管局指定的监管机构或银行做资金监管），剩余人民币肆拾贰万整由被告淡梦歌向银行贷款后交于原告李阳（贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准，如果银行最终审批的贷款金额少于上述金额，差额部分由被告淡梦歌在立契当日向甲方补齐）。如原告李阳及被告淡梦歌拒���履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。2、合同签订后，被告淡梦歌向原告支付了首付款10万元，并于贷款发放后支付了房款41万元。剩余1万元房款未支付。3、涉案房屋已于2016年7月交付给被告淡梦歌，8月过户到其名下并已取得房产证，现由其居住。本院认为，原告、被告、居间方签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告李阳将房屋出卖给被告淡梦歌，已办理过户且已将房屋交付给被告淡梦歌使用。被告淡梦歌应按照合同约定及时将购房款支付给原告。本案中，合同约定的成交价格为52万元，被告淡梦歌在支付51万元后，拒绝支付剩余1万元房款，称系被告泰辰公司向银行审批贷款额时，是按照41万元申报的，最后银行批准41万元，认为系被告泰辰公司的违约造成的损失，应当由被告泰辰公司承担违约责任。本院认为，被告泰辰公司作为居间方，并无相应的义务或约定对贷款审批不足的部分承担责任，且被告淡梦歌称泰辰公司按41万元申报亦未提交相应的证据。故在合同明确约定：“如果银行最终审批的贷款金额少于上述金额，差额部分由被告淡梦歌在立契当日向甲方补齐”的情况下，被告淡梦歌拒付剩余1万元房款的行为已构成违约。故原告要求被告淡梦歌支付房款1万元，本院予以支持。关于违约金，原告要求依约支付10.4万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应���相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告淡梦歌已履行绝大部分付款义务，剩余1万元房款未付，本院认为，原告主张的按全部房款的20%支付违约金，约定过高，已超出因违约对其造成的损失，故本院酌定，违约金应为1万元。另因本案诉讼系因被告淡梦歌违约造成，本院酌定本案诉讼费1290元，由被告淡梦歌负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淡梦歌于本判决生效后十日内支付原告李阳房款1万元；二、被告淡梦歌于本判决生效后十日内支付原告李阳违约金1万元；三、驳回原告李阳���其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由被告淡梦歌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  巩大振人民陪审员  谢丽莎人民陪审员  吴桂英二〇一七年六月二十日书 记 员  王炎坤