江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初2477号原告：宿迁市天翔物业管理有限公司大丰分公司，住所地盐城市大丰区育红花园小区1幢401室。负责人：王京刚，该公司经理。委托诉讼代理人：吕美兰，该公司副经理。被告：魏倩清原告宿迁市天翔物业管理有限公司大丰分公司（以下简称天翔大丰公司）与被告魏倩清物业服务合同纠纷一案，本案于2017年4月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天翔大丰公司的委托诉讼代理人吕美兰、被告魏倩清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔大丰公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告魏倩清给付2014年至2016年度物业费2393元。事实与理由：被告魏倩清系朝阳景都小区27幢305室的业主。按照《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》和《物业管理协议》的约定，我公司按约为朝阳景都小区提供了物业服务，但被告魏倩清却未能按照合同约定缴纳物业费，故提起诉讼。被告魏倩清辩称：欠交物业费属实，欠费的原因是原告没有按合同约定的质量要求全面履行义务，如小区卫生打扫不彻底，门岗形同虚设未实行封闭式管理，任何外来车辆随意进出，车辆乱停乱放影响业主生活等诸多的安全隐患，在原告没有确当履行物业服务之前，被告有权拒付物业费，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：朝阳景都小区27幢305室（该幢楼为多层建筑）的业主系被告魏倩清。涉案房屋建筑面积为106.49㎡。2011年11月29日，盐城市富园房地产开发有限公司（以下简称富园房产公司）与宿迁市天翔物业管理有限公司（以下简称宿迁天翔公司）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定由宿迁天翔公司为朝阳景都小区提供物业服务，服务期限自2011年11月30日起至2012年11月30日止，暂定一年。如果该小区业主大会尚未成立的，富园房产公司与宿迁天翔公司应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，富园房产公司应在本合同期限前选聘新的物业管理企业。根据合同约定，朝阳景都小区多层建筑的物业费为0.48元/月/㎡。合同签订后，由宿迁天翔公司的分公司即原告为朝阳景都小区提供了物业服务。2015年7月17日，天翔大丰公司与大丰市朝阳景都业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定，由天翔大丰公司为朝阳景都小区提供物业服务。合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，委托管理期限为1年，合同约定，多层建筑的物业费为0.48元/月/㎡，公共能耗费预收每月200元。2016年4月2日，天翔大丰公司与大丰市朝阳景都业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定，由天翔大丰公司为朝阳景都小区提供物业服务。合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，期限为1年。根据合同约定，多层建筑的物业费为0.48元/月/㎡，公共能耗费每户150元。合同亦对其它事项作出约定。原告继续为朝阳景都小区提供物业服务。按《前期物业服务合同》约定，被告应向宿迁天翔物业公司支付自2013年12月8日起至2014年12月31日期间的物业费为653.70元。按《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，被告应向原告支付自2015年1月1日起至2016年12月7日期间的物业费为1526.25元（含公共能耗费）。原告就上述物业费用向被告进行书面催交。另查，2016年7月18日，宿迁天翔公司出据情况说明一份，情况说明载明：“宿迁天翔公司与富园房产公司就朝阳景都小区的物业管理服务签订的《前期物业服务合同》，合同中相应的物业费由天翔大丰公司收取，相关权利、义务由天翔大丰公司主张。”上述事实，有原告代理人吕美兰的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、情况说明、催缴书、朝阳景都业主委员会证明等在卷证实。本院认为，富园房产公司与宿迁天翔公司签订《前期物业服务合同》以及原告与大丰区朝阳景都业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故富园房产公司与宿迁天翔公司签订《前期物业服务合同》，原告与大丰区朝阳景都业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，对原、被告均具有约束力。原告依据《前期物业服务合同》可向被告主张2013年11月1日起至2014年12月31日期间的物业费。原告依据《物业管理委托合同》、《物业服务合同》可向被告主张2015年1月1日起至2016年12月7日期间的物业费及能耗费。原告天翔大丰公司对案涉物业费、能耗费已经书面催交，故对其合法的诉求，本院依法予以支持。但对原告依据《前期物业服务合同》主张2013年12月8日至2014年12月31日的能耗费没有依据，本院不予支持。被告魏倩清抗辩原告有服务不到位的现象得到原告的认可，本院予以采信。但对请求驳回原告诉讼请求的意见，缺乏足够证据证明原告未全面履行合同约定的义务，本院不予采信。鉴于原告天翔大丰公司服务质量存在瑕疵，本院对其主张的物业服务费酌情扣减5%，故被告魏倩清应交物业服务费数额为2070.95元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，判决如下：被告魏倩清于本判决生效之日起10日内给付原告天翔大丰公司自2013年12月8日起至2016年12月7日期间的物业费2070.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告天翔大丰公司负担5元，被告魏倩清负担20元。本判决为终审判决。审判员  夏玉珍二〇一七年六月一日书记员  韦广琴附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明的当事人承担不利后果。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人的陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。