广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0102民初2045号原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市昆仑大道995号嘉和城。法定代表人：钟山，该公司董事长。委托代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。委托代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。被告：韩建平，男，1990年1月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市，委托代理人：栾云曦，黑龙江承旭律师事务所律师。原告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和公司”）与被告韩建平商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托代理人张莎、张凝凯、被告韩建平的委托代理人栾云曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付解除合同的违约金82211.60元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月12日，原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由被告向原告购买位于南宁市昆仑大道995号嘉和城温莎北郡27栋2205号商品房，合同总价为822116元。被告于2016年9月12日向南宁市兴宁区人民法院起诉，要求解除与原告签订的合同及补充协议，该案审理过程中，原告表示如被告支付违约金即同意解除合同，但未提起反诉。此后，南宁市兴宁区人民法院作出（2016）桂0102民初3650号《民事判决书》，认定原告在合同履行过程中并不存在被告指称的各项违约行为，被告以原告违约为由诉请解除合同并无依据，但以原告同意解除合同为由判决解除合同。被告韩建平答辩称，1、南宁市兴宁区人民法院作出（2016）桂0102民初3650号《民事判决书》，判决解除原、被告之间的购房合同及补充协议，并判决原告向被告返还已付的购房款及专修维修资金，原告已就该民事判决提起上诉，该案尚无结果，在这种情况下，原告因同一诉请对被告提起民事诉讼，显然违反了法律规定的“一事不二理”的原则。2、原告利用销售商品房从事非法融资是事实，被告因无力支付首笔购房款，原告承诺只要被告能支付首付款的30%，其于70%由所属的南宁市嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）借款支付，余下购房款由被告向银行按揭贷款支付。被告与嘉和物业公司签订借款合同后，该公司并未实际向被告支付借款，此后被告与农业银行古城支行签订了按揭贷款合同，农业银行古城支行将贷款570000元支付给原告，原告将该款挪作他用，其目的是以销售商品房的名义从事非法融资。被告了解到原告的真实情况时，依法起诉维权。原告为达到拒绝退还购房款、维修资金即以《商品房买卖合同》的无效约定要求被告承担解除合同的10%的违约金，这10%的违约金恰恰与被告实际支付的首付款基本相等，原告是在与被告签订合同时设立了一个销售陷阱，被告不解除合同，就必须根据合同将所购的商品房交给建筑商对开放式阳台封闭，使之变成商品房的使用面积，却得不到该部分的产权，被告事实支付了价款。原告为了侵占被告的购房款项，诉讼要求被告承担解除合同的违约责任，缺乏证据支持，且违反法律程序，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的企业信息及行政处罚决定书真实性有异议，本院认为，被告提交的该证据未能提交原件进行核对，且与本案无关联性，本院对其真实性不作认定；原告对被告提交的《嘉和城公寓调查表》的真实性有异议，本院认为，该调查表为被告单方出具，未加盖原告的公章，也无法查明签字人员的身份情况，且具有可修改性，本院对其真实性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市昆仑大道995号嘉和城温莎北郡27栋2205号商品房，建筑面积134.11平方米，套内建筑面积105.17平方米，房屋总价822116元。该合同第六条载明“该商品房单价保持不变，实际成交总价款按产权登记的套内建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同……”；第七条载明“为保证预收款专用于工程建设，买受人应将商品房预售款支付至以下商品房预售款专用账户，专用账户开户行：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行；专用账户账号：21×××88”；第九条载明“出卖人应当在2017年2月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…….”；第十一条载明“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：……（4）该商品房空间尺寸发生变化导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的……”。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付购房款85116元。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定被告采用按揭贷款的方式购买涉诉房屋，首付房价总款30%即247116元，其余房款575000元由被告采用银行按揭贷款的方式支付给原告，第六条约定“合同签订后，若买受人要求退房，在出卖人同意退房的情况下，买受人应按照房款总价的10%向出卖人支付违约金……如出卖人不同意退房的，则双方继续履行本《合同》”，该补充协议还就房屋交接、权证办理等事项进行了约定。同日，被告向案外人南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）签订《借款协议》，由案外人嘉和物业公司借款162000元给被告用于支付涉诉房屋首付款。被告委托案外人嘉和物业公司将借款支付至原告所属帐户。合同签订后，案外人嘉和物业公司于当日将该借款支付于原告指定帐户。同日，被告向原告交纳涉诉房屋专修维修资金10326.47元。同日，被告与案外人广西筑邦建筑工程有限公司签订《房屋改造协议》。2015年7月21日，本案涉诉合同已办理商品房买卖合同登记备案证明。2015年8月28日，被告与案外人中国农业银行股份有限公司广西区分行（以下简称“农行广西区分行”）签订《个人购房担保借款合同》，被告向案外人农行广西区分行贷款575000元用于剩余房款的支付，原告嘉和公司提供担保。该款项已经支付至原告农行南宁新竹支行帐户，帐号：20×××17。2016年9月12日，被告向本院起诉，要求判决解除双方于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，退还已交付的购房款85116元，并赔偿韩建平80000元。本院于2017年2月21日作出（2016）桂0102民初3650号《民事判决书》，判决：一、解除原、被告双方于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原、被告双方于2015年5月12日签订的《合同补充协议》；三、嘉和公司退还韩建平购房款85116元及专修维修基金10326.47元；四、驳回韩建平的其他诉讼请求。原告对（2016）桂0102民初3650号《民事判决书》不服，于2017年3月6日向南宁市中级人民法院提起上诉，要求撤销（2016）桂0102民初3650号《民事判决书》第三项判决。该案至今仍在审理中。本院认为：关于原告的起诉是否重复起诉的问题。被告主张（2016）桂0102民初3650号案件仍在二审审理中，原告就同一问题提起诉讼，为重复起诉。但原告在（2016）桂0102民初3650号中并未就本案诉请的违约金提起反诉，该案件未就原告主张的违约金进行处理或判决，因此原告的起诉应为独立之诉，不构成重复起诉，本院对被告该答辩意见不予支持。关于涉诉合同效力的问题。原、被告于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》已经取得商品房买卖合同登记备案证明，系缔约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对此本院予以确认。被告在（2016）桂0102民初3650号中向本院起诉要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告也陈述称同意解除，为此本院判决解除前述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方均未就该项判决提出异议，本院予以确认。关于双方在履约过程中是否存在违约情形的问题。被告主张其向原告缴纳的首付款30%中的20%是由原告下属的嘉和物业公司出借给被告，并由被告支付利息，原告存在欺诈行为及非法融资情形，但被告未能提交证据证实原告的销售行为致使被告陷入错误意识而购买涉诉房屋，也无证据证实嘉和物业公司向被告出借款项的行为构成非法融资，因此被告提交的证据不足以证明原告构成欺诈或非法融资，本院对被告该主张不予采信。被告主张原告未将银行贷款存入专项账户，而是挪作他用，存在违法，但原告售房时所收取的预付款未存入专项账户并不构成对被告的违约，原告的资金监管问题并非本案审查的内容。被告主张原告将对外开放式的阳台封闭，将增加的面积的价款计算在固定的价款之中，被告支付了该部分的价款，却得不到该部分的产权，但涉案房屋的建设规划是由规划部门审批，双方签订的购房合同中已经明确约定房屋的价款及面积，被告未提交相应的证据证实因原告对房屋的上述设计及建设而导致合同无法履行，因此本院对被告该主张不予采信。因此被告对关于其解除合同是因原告存在违约情形的主张未能提交充分证据予以证实，本院不予采信。根据双方签订的《合同补充协议》第六条的约定，“合同签订后，若买受人要求退房，在出卖人同意退房的情况下，买受人应按照房款总价的10%向出卖人支付违约金”，为此原告主张被告依据该约定支付房屋总价款的10%，即822116元×10%=82211.60元作为违约金，符合上述约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告韩建平向原告广西嘉和置业集团有限公司支付合同解除的违约金82211.60元。案件受理费928元，由被告韩建平承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞 梦二〇一七年六月二十八日书记员 蔡建冰附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。