广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初3610号原告：蔡为员，男，1951年出生，汉族。委托诉讼代理人：蔡超源，男，1985年出生，汉族，系原告蔡为员的儿子。被告：陶彩霞，女，1979年出生，汉族。委托诉讼代理人：黄新寓，男，1991年出生，汉族，由惠东县吉隆镇吉联村民委员会推荐。原告蔡为员与被告陶彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡为员及其委托诉讼代理人蔡超源、被告陶彩霞的委托诉讼代理人黄新寓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡为员向本院提出诉讼请求：1.确认被告构成根本性违约，解除双方合同，被告房租付到双方解除合同之日止，被告向要原告支付违约金总租金的10%即31200元；2.被告立即向原告支付2016年8、9、10、11、12月租赁金25000元，逾期支付租金的滞纳金25000元；被告立即向原告支付拖欠的水费140元、电费5434.98元，共计55574.98元；3.被告承担本案诉讼费及其他相关费用。事实和理由：2014年12月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将继承所得的位于港口××房屋出租给被告使用。该《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2015年1月30日至2020年1月30日，原告按约向被告提供租赁房屋，且定期每季度前5日内与被告收取一季度租金。被告经常不再按时支付水、电费、房屋租金，截止起诉日，被告拖欠原告2016年8、9、10、11、12月5个月的租赁金25000元。原告多次向被告催缴租金，并多次要求被告立即腾出房屋给原告，但被告却置之不理，至今仍分文未付。根据双方《房屋租赁合同》第十条的约定，被告拖欠租金已经超过2个月，构成根本违约，原告有权终止合同收回房屋并请求总租金的10%即31200元违约金赔偿。同时原告有权根据《房屋租赁合同》第十条之4收取房租的滞纳金。原告催收租金及违约金未果，被告不愿意与原告协商，特提起诉讼。被告陶彩霞辩称，被告已经足额支付了2016年12个月租金，并没有拖欠原告的租金，不存在违约情况，原告没有权利单方终止合同，希望驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实的证据认定如下：1.原告蔡为员（甲方）与被告陶彩霞（乙方）于2014年12月30日签订了《房屋租赁合同》，约定原告出租房屋给被告，租赁标的物为惠东县港口镇××房屋，该房屋已经办理房产证，租赁期限为五年，自2015年1月30日起至2020年1月30日止。第五条关于“租金及支付方式”约定“1.该房屋前三年每月租金人民币伍仟元（￥5000元）；后两年每月租金人民币伍仟伍佰元（￥5500元）。每年按季度交租（三个月一交），按每季度首月5天内交付屋租。押金人民币壹万伍仟元（￥15000.00元）租赁期满退还乙方。租金五年总额为人民币叁拾壹万贰仟贰元（￥312000元）。2.房屋租金支付方式如下：甲方收款后应提供给乙方收款收据凭证。3.乙方交纳以下费用，（1）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。（2）乙方应按时交纳自行负担的相关税收和收费。”第六条关于“房屋修缮及使用”约定“1.在租赁期间内，甲方保证对出租房屋墙体的修护，但因乙方造成事故和损坏由乙方负责，甲方不负责修缮责任。2.乙方应安全使用其租用的房屋及其附属设施。如因使用不当造成事故，房屋和设施损坏，乙方应该立即修缮或经济赔偿。并自负一切责任。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”第七条关于“合同的变更、解除与终止”约定“1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；（2）租赁前甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）拖欠房租累计两个月以上；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项收费的费用，已经给甲方造成严重损害的。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租。5.租赁期满合同自然终止。6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。”第十条关于“乙方违约责任处理规定”约定“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计两个月以上的。2.在租赁期内，乙方未交纳本合同约定应由乙方负担所有税收和收费的；3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋完整，家具电器如有损坏或不能使用的应由乙方负责维修。”第十一条关于“免责条件”约定“1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4.不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2.原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告将涉案房屋交付给被告使用。原告主张被告未按约定交付租金及水、电费用，遂提起诉讼。3.原告主张被告未支付租赁期间的水电费5574.98元，提交了计费时段为2016年8月8日至2016年10月9日金额为140元的水费发票、计费时段为2016年8月3日至2016年10月2日金额为5434.98元的电费发票予以证明，被告抗辩称已经缴纳了该水、电费用，未提交相应证据予以反驳。4.原告主张被告未交付2016年8月至2016年12月的租金，被告抗辩称已经缴纳了2016年8月至2016年12月的租金，提交了《收据》予以证明，该收据载“兹有蔡为员收到陶彩霞房租10月1日-1月1日房租壹万伍仟元，日-日房租（￥15000元），按肆仟元每月收取，实收壹万贰仟元（￥12000元）收款人：蔡为员，2016年10月18日。备注：2016年日-日之前房租已交清，蔡为员。”原告对该《收据》中的两个“蔡为员”签名均不予认可，申请对该两个“蔡为员”签名是否为原告本人签名进行司法鉴定。5.原、被告双方就2016年10月18日的《收据》鉴定事宜进行协商后，本院依法委托广东西湖司法鉴定所对2016年10月18日的《收据》中两个“蔡为员”的签名进行鉴定，广东西湖司法鉴定所于2017年4月13日作出文书司法鉴定意见书，鉴定意见为“落款日期为2016年10月18日的《收据（房租）》上收款人栏中二个‘蔡为员’签名与送检的蔡为员本人样本签名书写习惯本质相同，是同一人书写。”原告对该鉴定意见不予认可，认为系被告临摹原告的字迹而形成，未提相反证据予以反驳；被告对该鉴定意见的真实性、合法性、关联性均予以确认。6.被告主张原告将涉案房屋用锁链锁住，被告已经不能使用该房屋。原告反驳称涉案房屋系由被告先行锁住，后来被告的锁头被他人恶意破坏，原告为了保护房屋安全遂于2016年10月2日对涉案房屋进行加锁。7.在庭审中，原、被告双方均表示需要解除本案租赁合同。8.原告蔡为员于2016年4月2日向被告陶彩霞出具如下书面内容“房租于2016年4月30日起调整为每月按肆仟伍佰元（4500元），按时交付。”本院认为，原告蔡为员与被告陶彩霞于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点为，1.原告主张的租金及滞纳金是否应当支持；2.涉案合同是否应当解除，违约金是否应当支持；3.原告主张的水电费用是否应当支持。关于第一个焦点，原告主张被告未按约定支付2016年8月至2016年12月的租金，被告抗辩称已经交付了该租金，提交了2016年10月18日《收据》予以证明，原告对该《收据》的真实性不予认可，广东西湖司法鉴定所出具的鉴定意见认为该《收据》中“蔡为员”的签名系原告本人的签名，原告对该鉴定意见不予认可，并反驳称该《收据》中的字迹系被告临摹的，原告对其反驳未举证证明，本院对原告的反驳不予采信，对该《收据》的真实性、合法性及关联性予以确认，结合《收据》的内容可知，被告已经向原告交付了2016年8月至2016年12月的租金，原告请求被告支付该租金，理据不足，本院不予支持。关于滞纳金，结合《房屋租赁合同》第五条及《收据》可知，对2016年10月至2016年12月的租金，被告迟延交付13天，原告已经在2016年10月18日《收据》中载明对租金按每月4000元收取，实际是对租金进行调低，且《收据》中载明对2017年1月1日前的租金进行了结算，原告主张滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点，原告主张解除合同的理由系被告在本案起诉前存在拖欠2016年8月至2016年12月房租的行为，结合前述分析可知，被告已经交付2016年8月至2016年12月的租金给原告，其中对2016年10月至2016年12月的租金迟延交付13天，不足以构成根本违约，原告据此主张解除合同，理据不足；原、被告双方均在庭审中要求解除合同，原告在2016年12月对涉案房屋进行加锁，结合本案的实际情况及日常生活经验法则，涉案合同的目的已经难以实现，原告请求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。另，原告请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点，涉案房屋在租赁期间而产生的水、电费用，应由被告承担，原告提交了相应的水、电费单据予以证明，被告未提相反证据予以反驳，故被告应当支付水、电费5574.98元给原告。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告蔡为员与被告陶彩霞于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》。二、被告陶彩霞于本判决发生法律效力之日起10天内支付水电费用共5574.98元给原告蔡为员。三、驳回原告蔡为员的其他诉讼请求。案件受理费990元，由原告蔡为员负担900元，被告陶彩霞负担90元。鉴定费4000元，由原告蔡为员负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员  刘振尧二〇一七年六月十二日法官 助理  张景波书 记 员  卢志辉