陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5621号上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）钱雪琴，女，1970年8月23日出生，汉族，住西安市新城区。原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。法定代表人段自力，该公司总经理。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人钱雪琴，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年3月13日，钱雪琴与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，钱雪琴以总价295961元购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月12日，毅达房地产公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取原告的房屋维修资金（俗称大修基金）8879元。2010年11月28日，因购房面积增加，钱雪琴补交房屋维修资金216元，此款由汉杰公司收取。后钱雪琴得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂以钱雪琴的商品房无法进行买卖交易为由诉至法院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司承认所收的房屋维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。汉杰置业公司、毅达房地产公司亦承认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给汉杰置业公司。钱雪琴于2016年4月6日诉至西安市新城区人民法院称，2007年3月13日，其与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，购买了位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月12日，汉杰置业公司、毅达房地产公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取其房屋维修资金（俗称大修基金）8879元。2010年11月28日因购房面积增加，其房屋维修资金216元，此款由汉杰置业公司收取。按照购房合同十五条规定，汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司应在90日将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方可办理房屋产权证。可汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致其的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院，1、请求法院判令汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司立即返还钱雪琴大修基金，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2、承担因拖欠而产生现房屋维修资金缴纳政策下的多余部分。唯德物业公司辩称，钱雪琴所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰代收房屋专项维修基金，该房屋维修资金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故钱雪琴所述与我公司无关，不同意钱雪琴诉请。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，钱雪琴所述的房屋买卖关系属实，房屋维修资金在当时没有政策要交给政府，都是交给开发商，由开发商逐步上交到近年来才建立的相关账户，钱雪琴所缴纳的房屋维修资金我公司因经济建设正在缓交，我方不认可钱雪琴要求的房屋维修资金的利息。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，钱雪琴与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。汉杰置业公司，毅达公司收取钱雪琴房屋专项维修资金，长期未向有关部门缴纳属违约行为，现应返还该款并承担利息损失。利息起算时间以汉杰置业公司、毅达房地产公司未按约定期限交至有关部门时间起算，另钱雪琴主张汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司未缴纳房屋维修资金因政策调整多余部分尚未实际发生，可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向原告钱雪琴出具购房发票；二、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告钱雪琴缴纳房屋专项维修资金9095元，并按中国人民银行同期贷款利率承担利息（其中8879元自2007年7月13日计算至实际返还之日止；216元自2011年3月1日计算至实际返还之日止）三、驳回钱雪琴其余诉讼请求。诉讼费286元，由被告西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担。（钱雪琴已预付，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司随房屋专项维修资金一并返还钱雪琴）宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，共同向本院提起上诉称，交大修基金目的是为了办理房屋产权证，如今业主房产证都已领到手很多年了，因此从形式上可以认为我公司已将大修基金缴存到了维修资金账户。至于我公司是否缴存到维修资金账户，我方认为所有权现在已经转移到我公司与政府之间，由于天赐良苑项目比较早，现因为国家政策等问题我们只是暂时没交。现在原审判令退还大修基金给业主，如果业主不缴纳至基金账户如何是好？该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复，人民生活安全得不到正常保障，势必造成小区不稳定。因此，大修基金应由我公司缴存到维修资金账户。我方认为人民法院不能将一个违法行为变成一个合法行为，大修基金问题现在是我公司与政府之间的事情，不能退回业主，至于利息问题更谈不上支付。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回钱雪琴的诉讼请求或者发回重审；二、一切诉讼费用由被上诉人承担。钱雪琴经本院合法传唤，未到庭。唯德物业公司述称，大修基金与我公司没有关系。本院经审理查明，2007年3月13日，钱雪琴与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份。2017年4月28日，汉杰置业公司、毅达房地产公司将钱雪琴的住宅专项维修资金9094.77元缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户。原审判决查明其余事实属实。本院认为，钱雪琴与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，汉杰置业公司、毅达房地产公司收取了钱雪琴的住宅专项维修资金后，于2017年4月28日将钱雪琴的住宅专项维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，汉杰置业公司、毅达房地产公司已履行了代钱雪琴将住宅专项维修资金缴存至专户的义务。基于上述新事实，原审判决汉杰置业公司、毅达房地产公司向钱雪琴返还住宅专项维修资金9095元不妥，应予变更。关于汉杰置业公司、毅达房地产公司未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给钱雪琴造成损失一节。汉杰置业公司、毅达房地产公司虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但钱雪琴已于2011年3月取得所购商品房的房产证，结合本案实际情况，原审判决汉杰置业公司、毅达房地产公司按照中国人民银行同期贷款利率承担占用住宅专项维修资金利息损失不妥，应予纠正。原审判决其他当事人未上诉之内容，予以维持。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2133号民事判决第一项；二、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2133号民事判决书第二项、第三项；三、驳回钱雪琴要求西安唯德物业管理公司、西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司支付占用挪用钱雪琴住宅专项维修资金九年来的利息及其余的诉讼请求。一审案件受理费286元，钱雪琴已预交，由钱雪琴承担50元，由西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担236元。二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由钱雪琴承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一七年六月十二日书 记 员  石李婷