广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初148号原告：廖世丽，女，汉族，1970年10月3日出生，住肇庆市端州区。委托代理人：黄汉东、朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：梁肇全，男，汉族，1961年6月4日出生，住肇庆市鼎湖区。身份证地址：高要区。委托代理人：邓杰雄，广东杰雄律师事务所律师。第三人：王业豪，男，汉族，1973年7月21日出生，住肇庆市端州区。第三人：廖世萍，女，汉族，1975年11月12日出生，住肇庆市端州区。原告廖世丽诉被告梁肇全、第三人王业豪、廖世萍案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱秀媚，被告梁肇全及其委托代理人邓杰雄到庭参加诉讼。第三人王业豪、廖世萍经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月7日，第三人王业豪、廖世萍将他们共有的位于肇庆市××湖区新城63区桃园路西侧嘉信名庭B幢1301房（房地产权证号：粤房地权证肇字第××号）以40万元转让给原告。当天，原告即将该房款40万元汇付到王业豪帐户。王业豪、廖世萍收款后，立即将该房的锁题交给原告，由原告占用和使用。2015年11月6日，双方签订了《广东省房地产买卖合同》，共同到肇庆市××湖区房产交易服务中心办理该房的过户登记手续，依规定缴交了税费。2015年11月16日，原告带齐资料到该中心办理过户登记手续，该中心收件后向原告出具了《肇庆市××湖区房地产交易登记收件收据》。原告后来获知，贵院在被告梁肇全诉王业豪、廖世萍民间借贷纠纷一案中，于2015年11月20日查封了该房，业已到执行阶段。原告遂向贵院提出执行异议，贵院作出（2016）粤1203执异字第19号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告作为善意的第三人向王业豪、廖世萍以合理的价格购买上述房屋并且支付对价，履行了合同的义务，并且已经实际占有该房，原告还积极向房屋登记部门办理过户手续，对于产权没有过户到原告名下不存在过错。原告办理房屋过户是先于被告查封上述房屋，这套房屋的所有权归原告所有。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、请求撤销贵院作出的（2016）粤1203执异字第19号《执行裁定书》，并停止对该财产的查封、执行；2、确认肇庆市××湖区新城63区桃园路西侧嘉信名庭B幢1301房为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。原告举证如下：1、身份证、常住人口信息，证明原告、被告、第三人的诉讼主体资格；2、交易明细，证明2014年7月7日，王业豪、廖世萍夫妇将他们共有的位于肇庆市××湖区新城63区桃园路西侧嘉信名庭B幢1301房以40万元转让给原告，原告当日将总房款40万元汇付至王业豪账户；3、收据，证明2014年7月7日，王业豪、廖世萍向原告出具收据确认收到支付的嘉信名庭B幢1301房购房款40万元；4、《广东省房地产买卖合同》，证明为办理房屋过户登记手续，买卖双方于2015年11月6日签订《广东省房地产买卖合同》；5、房地产权证（复印件），证明廖世丽与王业豪、廖世萍买卖标的房产的信息情况；6、存量房交易计税价格核定通知书，证明2015年11月6日，鼎湖区地方税局确认异议房产的计税总价；7、广东省契税纳税申报表，证明2015年11月6日，鼎湖区地方税局确认异议房产的应征税额；8、发票(售房款)、发票(转让手续费)、发票（复制费）、发票（测绘费）、发票（房屋登记费），证明2015年11月16日，廖世丽及房屋转让方廖世萍、王业豪支付各类过户登记费用；9、税收缴款书，证明2015年11月16日，廖世丽支付异议标的房屋契税；10、税收缴款书，证明2015年11月16日，廖世萍、王业豪支付异议标的房产转让税费；11、肇庆市××湖区房地产交易登记收件收据，证明2015年11月16日，廖世丽向鼎湖区房产交易服务中心递交办理异议标的房屋的过户登记手续资料，中心收件后出具收据回执给廖世丽；12、查封告知书，证明2015年11月20日，鼎湖区人民法院裁定查封异议标的房产；13、房产查档信息，证明异议标的房产在2015年11月20日被查封；14、执行裁定书，证明原告依法向鼎湖区人民法院提出执行异议申请，法院作出驳回异议请求的裁定。15、收据（两张），证明原告从2016年6月至今缴纳争议房屋的物业费，该套争议房屋由原告实际占有。被告辩称：法院作出驳回原告的异议请求裁定是正确的，原告的诉求及理由缺乏法律依据：1、原告支付转帐给王业豪的40万元，不能确定的房屋转让款；2、涉案房屋目前还是毛坯房，没有人居住使用；2、物权法规定，房屋实行登记制，涉案房屋在房管部门登记的所有权人还是本案第三人，第三人是这套房产的所有权人，既然第三人拖欠被告的借款，就有偿还借款的义务，若不偿还，被告有权利向法院申请查封拍卖；3、原告与廖世萍是同胞姐妹关系，第三人掌握到我方向法院起诉其拖欠的债务，就将房屋转让给原告，第三人存在逃避债务的嫌疑，把该房屋转卖给其亲属；4、在法院执行异议阶段，法院通知当事人听证，但第三人和异议申请人（原告）没有到庭，视为放弃质证举证的权利，法院根据查明的事实作出驳回异议请求的裁定合法合理；5、执行过程中，当时王业豪同意把涉案房屋以50万元抵顶债务，我方有足够理由相信这套房屋仍然属第三人所有，第三人有转让房屋给亲属以逃避债务的嫌疑。我方当事人在2015年11月20日向法院申请查封这套房屋，有贴上封条的，这套房屋至今没有人使用。第三人于2014年6月20日购买涉案房屋的价格为59万元，于2014年7月7日以40万元转让给原告，前后相差10多日，但价格减少19万元，且在一年半后的2016年11月6日才签订买卖合同，这不符合常理。另外，原告确认房屋所有权之诉不属于本案的处理范围，请法院依法处理。被告举证如下：1、执行询问笔录，证明在2016年9月12日法院召集执行案件的双方当事人协商债务问题，王业豪同意将本案涉案房屋以50万元的价格抵顶债务给本案的被告；2、照片（3张），证明法院在2015年11月20日已经查封涉案房屋，房屋门口有封条，照片上能看出涉案房屋目前还是毛坯房，没有人居住使用。第三人述称：我方确认已于2014年7月7日将涉案的位于肇庆市××湖区新城63区桃园路西侧嘉信名庭B幢1301号房屋以40万元转让给原告，双方间的房屋转让行为合法有效。我方依法取得上述1301号房的房屋产权后，2014年7月由于急需资金周转，遂与原告协商一致，同意将上述房屋参照当时当地商品房市场价以40万元转让给原告，原告于2014年7月7日即将40万元购房款转账到王业豪账户，我方同时将房屋和房屋钥匙交付给原告，双方即已完成房价款和房屋的相互交付手续。当时由于开发商还没有办好房屋产权证给我方，所以我方无法在与原告达成房屋转让交易后即时办理产权过户登记到原告名下的手续。直到2015年中，开发商才办理好房屋产权证给我方，我方于是在2015年11月6日应原告要求到房管部门办理过户登记到原告名下的相关转让过户手续，原告在2015年11月16日即已缴交完相关税费和提交了全部必需的材料，并收到了房管部门出具的收件收据，表明我方与原告的交易过户登记手续已全部完成，房管部门没有即时出具新的登记为原告名下的房屋产权证，那是房管部门的责任，我方和原告对此均不存在任何过错，交易行为合法有效。本案中，我方将涉案房屋转让给原告是发生在2014年7月7日，当时正是我方急需资金周转期间，根据我方与本案被告民间借贷纠纷案件［（2015）肇鼎法民一初字第242号］的《民事判决书》反映，我方向本案被告借款也正好发生在2014年6月至2015年1月期间，证明我方当时确实需要大量资金周转，我方按当时市场价格转让房屋给原告套现资金实属情理中的正常交易行为，只是当时我方的房屋产权证因开发商还没有办下来，所以没能在当时办理过户登记到原告名下的手续，但我方与原告在2014年7月已履行完毕房价款和房屋的相互交付义务，原告自2014年7月起已实际占有了该房屋，至于原告接收房屋后是否装修使用问题，我方无权干涉。因此，肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203执异字第19号《执行裁定书》认为我方“出卖房屋的行为有逃避债务和异议人串通之嫌，损害了其他债权人的合法权益”是毫无理据的错误指责，依法不能成立。我方将上述房屋转让给原告，原告作为善意购买房屋的第三人，已履行完毕其作为买房的全部义务，不存在任何过错，其善意合法购买房屋行为应依法予以保护。我方与原告在2014年7月进行房屋买卖时，本案被告的债务当时正在产生且未到期，原告根本不知道也不可能知道我方会偿还不起本案被告的债务的，原告在当时即已付清了全部房价款给我方，我方也将房屋和钥匙交付给了原告，我方在2015年领到开发商办好的房屋产权证后，及时与原告到房管部门办理房屋产权转让过户登记手续，缴交了全部应当缴交的税费，提交了全部必须的文件资料，原告已履行完毕其作为房屋购买方的全部义务，房管部门没有及时出具登记原告名下的房屋产权证给原告，那是房管部门的责任，原告和我方是没有任何过错责任的。站在公平合理的角度，法律是应当支持和保护原告作为善意被告购买者的权利，我方欠本案被告债务应由我方以其他财产去清偿，而不能拿我方已出卖给原告的房屋去清偿，这样是对原告极不公平的。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院不得对本案涉案的上述房屋进行查封、扣押、冻结。综上所述，我方将本案涉案房屋转让给原告的行为合法有效，我方与原告不存在逃避债务或者串通损害被告的动机和事实，原告是善意购买房屋的第三人，其已履行完毕其作为买方的全部义务，且不存在任何过错，其善意合法购买房屋行为应依法予以保护，人民法院该当依法解除对本案涉案房屋的查封行为。经审理查明：原告与第三人廖世萍是同胞姐妹，第三人王业豪、廖世萍是夫妻关系。2014年6月20日，第三人王业豪、廖世萍与肇庆市嘉信源房地产发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定第三人对590000元购买该公司开发建设的位于肇庆市××湖区新城63区桃园路西侧嘉信名庭B幢1301房（以下简称“1301房”），房款在签订合同即付。2014年7月7日，原告通过其银行帐户向第三人王业豪的银行帐户转款400000元。2015年2月10日，1301房交付给第三人，第三人并缴纳了装修押金、余泥清运费、水电周转金共1700元。2015年2月11日，第三人缴交了1301房2014年9月1日至2015年8月31日间的物业管理费1990.26元。2015年5月5日，第三人取得了肇庆市住房和城乡建设局核发1301房的房地产权证书。2015年11月6日，原告与第三人签订了一份《房地产买卖合同》，约定以400000元的价格将1301房转让给原告，并共同到肇庆市××湖区房产交易中心办理房屋过户手续。该中心受理申请后，原告缴交了契税，第三人缴交了营业税、个人所得税等共33301.7元，该中心于同月16日收到过户有关的资料，并出具收件收据给原告和第三人，收件收据并说明：“房地产交易过户在未核准前不能对抗法院查封”。本院在审理被告梁肇全与第三人王业豪、廖世萍民间借贷纠纷一案中，依梁肇全的申请，于2015年11月20日作出了（2015）肇鼎法民一初字第242号民事裁定，查封了上述1301房，并在该房大门上张贴了封条。2015年12月10日，本院向第三人书面告知1301房的查封情况。随后，本院作出了（2015）肇鼎法民一初字第242号民事判决，判令王业豪、廖世萍向梁肇全偿还借款本金1600000元及支付从2015年5月1日起至清偿日止按月息2%计付的利息，偿还借款本金100000元及支付从2015年11月20日起至清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，退还代缴诉讼费25100元。因王业豪、廖世萍逾期未履行还款义务，梁肇全向本院申请强制执行，本院立案执行，在执行过程中，梁肇全与王业豪于2016年9月12日在本院主持的执行询问中，双方同意王业豪用1301房以50万元的价格抵顶梁肇全债务，并在2016年10月27日前到房产部门办理过户手续，否则由法院评估、拍卖，双方并在该执行询问笔录中签名确认。2016年10月18日，本院作出（2016）粤1203执256号执行裁定，对1301房予以评估、拍卖。因肇庆市××湖区房产交易中心未能核准1301房过户到原告名下，2016年10月24日，原告（案外人）为此提出异议，认为1301房属其所有，要求对1301房中止执行，并返还给原告。2016年12月19日，本院作出（2016）粤1203执异字第19号执行裁定，认定原告虽然已向房管部门申办1301房产权过户手续，但因本院查封，登记部门没有确认过户手续，且上述1301房是毛坯房，未有人居住，原告未实际占有该房屋，而原告与第三人廖世萍是同胞姐妹，在1301房交易期间，第三人已有债务在身，第三人出卖该房的行为有逃避债务和与原告串通之嫌，损害了其他债权人的合法权益，原告在交易时应尽未尽防范义务，存在重大过失，应承担相应的民事责任，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，提起了本案诉讼。1301房至今仍是毛坯房，未有人居住使用。本院认为：涉案的1301房属不动产物权，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”的规定，第三人于2015年5月5日取得了不动产登记部门核发的该房的房地产权证书，该房的权属至今仍登记在第三人名下，因此，第三人至今仍是1301房的所有权人。因第三人逾期至今未履行本院（2015）肇鼎法民一初字第242号民事判决确定的债务，被告是该案的债权人，依被告的强制执行申请，本院作出（2016）粤1203执256号执行裁定，对1301房进行评估、拍卖，以清偿上述债务。原告认为其与第三人买卖1301房已付清价并已占有、使用该房，这与本院查明的该房现仍是毛坯房及至今没有人使用以及2015年2月11日第三人仍缴交该房2014年9月1日至2015年8月31日间的物业管理费的事实明显不符，因此，可确认原告并没有占有该房，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；……”的规定，本院裁定查封及评估、拍卖1301房，合法有据。原告和第三人均认为他们之间的买卖行为合法有效及请求确认该房归原告所有，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳；第三人在2014年6月20日以590000元购买1301房，而在相隔只有17天的2014年7月7日以400000元转让给原告，价格相差190000元之巨，并缴交了营业税、个人所得税等共33301.7元，前后损失223301.7元，这明显不合常理，原告与第三人廖世萍是同胞姐妹，且原告与第三人的身份证住址均相同，而第三人已有债务在身，其出卖该房的行为有逃避债务和与原告串通之嫌，损害了其他债权人的合法权益，因此，原告对本院（2016）粤1203执256号执行裁定提出的异议请求，其提供的证据和提出的理由不能证明其享有足以排除对1301房强制执行的权益，故其请求解除对1301房查封及停止执行，并确认该房归其所有，理据不足，本院予支持。本院的评估、拍卖裁定合法有据，应予执行，本院（2016）粤1203执异字第19号执行裁定合法有据，应予支持。原告因买卖1301房受到的损失，可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告廖世丽的诉讼请求。本案受理费100元，由原告廖世丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁 宇审 判 员  谭建玲人民陪审员  梁钧豪二〇一七年六月八日书 记 员  黄素怡