贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初1724号原告：朱斗圣，男，1968年3月10日生，汉族，贵州省习水县人，112地质大队工作人员，住贵州省安顺市西秀区。原告：谭小勤，女，1967年9月20日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长,委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：一般诉讼代理。原告朱斗圣、谭小勤诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱斗圣、谭小勤、被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱斗圣、谭小勤向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理购买的位于西秀区××大街东段丰景华府B4-5-3的商品房转移登记手续并将有关文件交付原告;2、判决被告按原告已付购房款总额384982元为基数，按每日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年4月30日逾期办证违约金32723.47元,并支付逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2013年8月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府B4-5-3号房屋，建筑面积114.92平方米，套内建筑面积为95.7平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4022.8元，总房价款为384982元，原告向被告支付购房定金20000元,首期款164892元，维修基金7470元，四通费4319元、其他520元，贷款支付购房款200000元，原告付清了全部购房款，该房屋于2013年9月30日交付。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,超过约定日期90日以后，被告仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告不退房的，被告自约定日期起到实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至今,被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为：我方认为还没有到办理产权证的时候，合同中约定的相关文书为备案登记与商品房初始登记，我方均已办理，被告没有构成违约，原告要求支付违约金，同时违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，请求人民法院依法判决。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的理解的房屋所有权证或不动产登记证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”，根据《不动产登记暂行条例》第二条之规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋的权属证明,以前是《房屋产权证》，现在应为《不动产登记证》，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”，说明房屋已经是原告的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”现在就是房屋的不动产登记证，即被告应为原告办理房屋所体现权利归属的《不动产登记证》并交付给原告,而非被告所称的仅为房屋合同备案登记、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等，因被告其未完全履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。对被告提供的商品房买卖合同、委托书、预售合同备案登记表、房屋预告登记证明的真实性予以认定，但对被告主张证明已为原告办理商品房转移登记，没有为原告办理房屋权属证书的义务，接受原告委托领取房屋所有权证而不是代为办理，通过预告登记房屋已经办理到原告名下的证明目的不予采信，对被告关于无义务向原告办理其所购买的位于安顺市西秀区××大街东段丰景华府的商品房不动产登记证和没有构成违约的辩称理由，本院不予采信。二、关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，所以原告要求被告支付违约金，应当提供其不能办理房屋权属证书而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人是无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告的辩称本院不予采信。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋的不动产登记证之日止，因被告能为原告办理房屋不动产登记证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日的次日（即2015年1月1日）起暂计算至原告起诉之日（即2017年5月2日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即为从2015年1月1日起至2017年5月2日，共计853日，以原告已交购房款384982×853日万分之一=32839元。三、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产登记证交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告朱斗圣、谭小勤从2015年1月1日起至2017年5月2日止的逾期办证违约金人民币32839元。二、驳回原告朱斗圣、谭小勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币668元，减半收取人民币334元，由原告朱斗圣、谭小勤承担人民币25元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币309元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 顾 然 然二〇一七年六月三十日书记员 张彦（代）