贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0403民初851号原告：谢明富，男，1977年7月12日生，回族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市西秀区。被告：刘德辉，男，1980年11月15日生，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县，委托诉讼代理人：王兴林，贵州丰来律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘德江，男，1975年12月23日生，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。系刘德辉同胞哥哥。代理权限为一般授权代理。原告谢明富诉被告刘德辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后,由审判员李朝俊适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月3日，原告将自家位于平坝区城南村自建房屋一楼门面四间和二楼房屋两间（共计240平方米）以及门面前后地坝、工棚（面积800平方米）租给被告做餐饮，双方签订房屋租赁合同约定：租期为5年，从2015年12月3日至2020年12月3日止，租金为每年110800元，三年后租金每年递增10%，前三年租金不变，第一年租金为半年一付，以后按年支付，租金需提前半月支付，第一年下半年租金为2016年5月30日前付清，第二年租金为2016年11月18日前付清。合同签订当日，被告支付了上半年房租费46166（因被告提出需要1个月时间装修房屋，因此原告同意上半年实际房租为5个月的），之后房屋就一直交由被告使用，2016年5月30日，依照合同约定，被告应当支付下半年房租55400元，然而被告一直说没有钱，说给被告一段时间周转，直到2016年7月底，在原告多次讨要下，被告才支付了20000元的部分租金，说剩余的35400元在8月10日前全部付清，在此期间，原告发现被告陆陆续续将房屋内的东西拉走，原告怕其躲避债务，就找到被告说：要搬走东西可以，但必须支付完剩下的房租。但被告不予理睬，并在搬走过程中将原告房屋化粪池井盖及排水设施、卷帘门等损坏，原告原有的20平方米左右的房屋也被被告拆除，随后其就关掉店面一直未出现，后被告向平坝法院提起诉讼，要求解除双方租赁合同，并要求原告赔偿80000元经济损失，该案经平坝法院和安顺中院两审判决，均认定系被告先行违约，判决解除双方租赁合同，驳回被告其余诉讼请求。原告认为，被告行为已违背合同约定，违约在先，给原告造成了损失，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付6月-12月（2016下半年）拖欠的房租35400元；2、被告支付2017年1月-4月的房租36933元；3、被告赔偿在租赁期间对房屋造成的损坏共计费用10000元（擅自拆除原告原有的一间20平方米左右房屋价值10000元）；4、被告支付2016年8月至今拖欠的水费及违约金404.2元；5、被告承担本案诉讼费。原告为支持其主张向本院提交如下证据材料：一、租赁合同，证明租金是一年付，被告还有几个月的租金没有付。二、照片7张，证明被告损害房屋的窗户、前梁、卷帘门等房屋损坏的状况。三、水费发票1张，证明水费是被告离开之前产生的，应由被告支付。被告刘德辉辩称：一、2015年11月份，被告得知原告有房屋出租，在和原告联系并实地察看期了该房屋后，被告认为该房屋地段较为偏僻，担心生意不好，故对是否租赁该房屋较为犹豫。原告对被告说该房屋周围小区和商铺在两个月内就要入住，在此开餐饮保证有生意。双方遂于2015年12月3日与原告签订了房屋租赁合同。二、合同签订当日，如原告诉状中所述，被告需要一个月的时间装修，经原告同意，被告向原告支付了2016年上半年实际为5个月的房租46166元。因该房屋是毛坯房，被告为该房屋装修花费了10多万元，现在合同解除，该装修被告是拿不走的，也就留给原告，且也便于原告后面出租该房屋。三、按照合同约定，被告确实应当在2016年5月30日前支付2016年下半年的房租55400元。但因该地段位置偏辟，客源稀少，生意并不像原告所说的那样好，2016年7月底，被告与原告协商解除合同，或将餐馆改为其他用途，原告父母不同意，被告迫于无奈，在征得原告同意，于2016年7月底先付20000元给原告，余下租金35400元在2016年8月10日前付清。四、2016年8月2日，被告因有其他用途欲将店内的铁炉子、热水器搬至其他地方使用，并不搬走其他餐饮设备。原告以为被告不再继续经营逃避债务，便不让被告搬走上述物品。被告迫于无奈报警，经派出所出警协调，原告还是不同意被告搬走上述物品，被告当天仅拿走了几件衣服和被子。就在当天，原告未经被告同意，将租给被告使用的该餐馆门面用锁锁上，不让被告继续经营使用，而此时距原告同意被告2016年8月10日付清下半年余下房租时间只有8天，被告无奈之下于2016年10月19日向平坝法院起诉，请求解除合同，并返还全部餐饮设备。平坝法院作出判决解除合同，原告返还被告全部餐饮设备。原告在安顺中院二审判决送达后，于2017年3月底才将该设备返还被告。五、原告于2016年8月2日将餐馆门面用锁锁上至今，被告既然没有得到该出租房进行正常经营生产，也就不应当支付原告2016年8月至今的房租。六、被告于2016年8月19日，已将餐馆产生的水电费缴清，原告于2016年8月2日将餐馆锁上至今，被告没有使用出租屋生产经营，也就没有产生水电费，于被告无关。七、原告诉请被告擅自拆除其一间20平方米的房屋，实际上是该房屋门面前的一个简易工棚，并非一间房屋。当时，被告是在得到原告同意的情况下将其拆除。该简易工棚并不是一个正常的房屋，而是一个违章建筑。并且原告没有赔偿10000元的价值依据。综上请求驳回原告全部诉讼请求。被告刘德辉为支持其主张向本院提交如下证据材料：一、租赁合同1份，证明原、被告双方存在租赁合同关系。二、判决书2份，证明该租赁合同已被法院判决解除。三、出警证明1份，证明2016年8月2日，原告将被告租用的餐馆门面用锁锁住，致使被告无法经营。四、2016年8月19日缴纳水费发票一份，证明被告已交清2016年8月19日之前产生的水费。五、被告搬运餐饮设备照片12张，证明原告一直不同意将餐饮设备搬走，是安顺中院判决后被告才搬走的，在此期间被告没有得到房屋的使用，不应支付租金。对上述原、被告提交证据，本院作如下认定：原告提交的第一、二、三组证据来源合法，但对其证明目的不予认可，租赁合同只是证明原、被告之间租赁合同约定的具体情况，并非体现拖欠房租金额的依据；照片仅仅客观体现了井盖、房屋等有损坏现象，但并不能具体指向是谁损坏；水费发票记载抄表日期系2016年8月28日，被告于2016年8月2日搬离出租屋，该证据并不能证明是被告实际使用产生的水费。故本院对三组证据证明目的不予认可。对被告提交的第三、五两组证据证明目的不予认可，出警证明仅仅证明了原、被告因房租及搬东西等问题发生争执，并未体现原告将门面锁上的事实；搬东西照片客观体现了搬运物品的现场情况，并未体现被告所说原告不准许搬东西的情况。对被告提交的其余证据来源真实、合法有效、与本案相关联，本院予以采信。本院依据原、被告的陈述和庭审举证、质证，查明本案事实如下：原、被告于2016年12月3日签订房屋《租赁合同》，合同约定原告将自家位于安顺市平坝区城南村自建房屋一楼门面四间和二楼房屋两间约共计240平方米以及门面前后地坝、简易工棚（面积约800平方米）出租给被告做餐饮；合同租期为5年，从2015年12月3日至2020年12月3日止，租金为每年110800元，三年后租金每年递增10%，前三年租金不变，第一年租金为半年一付，以后按年支付。租金需提前半月支付，第一年下半年租金为2016年5月30日前付清，第二年租金为2016年11月18日前付清。合同签订当日，被告支付了上半年租金46166元，因被告需要一个月的装修时间，经原告同意后上半年租金按5个月计算。2016年5月30日，依照合同约定，被告应当支付下半年房租55400元。但被告以生意不好为由拖欠租金，经原告多次讨，被告于2016年7月底支付20000元的租金，且双方协商剩余的35400元在2016年8月10日前全部付清。在此期间，原告发现被告陆续搬走房屋内物品，找被告索要租金未果。2016年8月2日，被告安排卡车前来搬走餐馆部分用具物品，被原告阻止，双方发生争执，被告报警处理，原告当天将出租屋上锁，被告仅带走一些衣物。被告于2016年10月19日向安顺市平坝区人民法院诉请解除双方签订的租赁合同，并让原告返还全部餐饮设备。经安顺市平坝区人民法院、安顺市中级人民法院两审判决：原、被告签订《租赁合同》于2017年3于23日解除。安顺市中级人民法院判决下发后，被告将出租屋内全部餐饮设备搬走。另查明，被告在装修中拆除出租屋门面前简易工棚时，原告赶到现场，当时并未阻止，此后也未就此事向被告主张权利。再查明，被告于2016年8月19日缴纳2016年7月29日前所产生的水费。上述事实有原、被告陈述及提交的证据在卷，并经庭审举证、质证足以认定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，原、被告均应按约定履行。一、按照租赁合同，原告的义务是将指定的房屋交给被告使用，原告已经履行完自己的义务。被告在合同中的义务则是定期向原告支付约定的租金。即被告在2016年5月30日前就应向原告支付2016年下半年的租金55400元，然而被告并未如约履行，经原告多次催要后被告支付租金20000元，2016年下半年租金尚欠35400元，被告构成违约。被告辩称原告持续将出租屋上锁的行为导致其无法使用，故不应支付租金。原告上锁目的并不是拒绝被告使用房屋，而是一种权利自救的行为，事实上也没有拒绝被告使用房屋，故本院对被告答辩意见不予支持。被告之前诉至法院要求解除合同，经一审、二审判决解除合同，双方签订租赁合同依法于二审判决之日起即2017年3月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除时终止履行合同义务。故被告应当支付合同解除前所产生的租金。原、被告约定每年租金为110800元，每月租金为110800元/年÷12月=9233.33元/月，每日租金为9233.33元/月÷30日=307.78元。故被告应向原告支付2016年下半年租金35400元，2017年1-2月租金9233.33元/月×2月=18466元，2017年3月23天的租金307.78元/日×23天=7078.94元。合计被告应向原告支付租金60944.94元。二、原告诉请被告应赔偿其装修期间擅自拆除其房屋的损失10000元。被告拆除该简易房屋时原告到场未阻止，之后又未向被告主张权利，应视为原告默许。故对原告该项诉请本院不予支持。三、原告诉请被告支付2016年8月拖欠的水费及违约金共计404.2元。原告举证的水费发票显示抄表日期系2016年8月28日，被告举证其最后缴纳水费发票抄表日期为2016年7月29日。庭审查明被告自2016年8月2日搬离后未再使用出租屋。综上可知原告缴纳的水费中仅仅只有2016年7月30日至8月2日期间系被告使用产生。但原告所举该水费发票不能证明被告在该期间所产生的水费及违约金是多少。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应当承担举证不能的责任。故本院对该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘德辉于判决生效之日起十五日内支付原告租金60944.94元。二、驳回原告其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按照判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费1868元，减半收取934元，原告谢明富承担234元，被告刘德辉承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 员 李朝俊二〇一七年六月二十二日法官助理 燕作梅书 记 员 陶 媛