山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1813号上诉人（原审被告）：烟台思可达高新技术中试有限公司，住所地烟台市莱山区东方大街222号。法定代表人：海嵘，董事长。委托诉讼代理人：闫卓云，山东谷源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨金潮，男，1975年7月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：迟宗媛，山东嘉翔律师事务所律师。原审第三人：烟台银鹏宾馆有限公司，住所地芝罘区北马路付59-61号。法定代表人：周敬长，总经理。委托诉讼代理人：高晓燕，山东通世律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙李静，女，1981年12月12日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。原审第三人：周敬长，男，1963年6月30日出生，汉族，烟台银鹏宾馆有限公司总经理，住烟台市芝罘区光华巷6内4号。委托诉讼代理人：高晓燕，山东通世律师事务所律师。上诉人烟台思可达高新技术中试有限公司（以下简称思可达公司）因与被上诉人杨金潮、原审第三人烟台银鹏宾馆有限公司（以下简称银鹏公司）、周敬长房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。思可达公司上诉请求：撤销原判，发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决失当。虽然双方在《房屋租赁合同》第二条约定“租金每三年调整一次，如果没有大的通货膨胀，调整幅度不超过上一年度的10%”，但租赁过程中涉案房屋于2012年3月31日被莱山区人民政府整体征收，导致原来的临街酒店被政府设置广告牌遮挡，影响了酒店的正常经营，不具备租金上调的条件，故实际履行中双方并未合意调整租金。2016年8月30日被上诉人的微信内容也体现租金总金额是27万元，没有上浮。合同约定调整幅度不超过上一年的10%，属于约定不明，应视为没有约定。一审认定2013年8月后的租金上浮10%明显不公。涉案房屋是被上诉人从上诉人处购买，被上诉人尚欠购房款117400元，双方在莱山区人民法院（2012）莱民三初字第149号案的庭审中已经就房款与租金相抵顶达成合意并且记录在案，属双方互负债务的抵销。一审对此未予审查，未将被上诉人所欠的房款从其主张的租金中扣除，且以非同一案由为由不准反诉，于法不合。本案大部分诉讼请求已经超过诉讼时效。《民法通则》第三十六条第三项明确规定了延付或拒付租金的诉讼时效为一年。双方合同约定租金每半年支付一次（一周内），2012年8月和2013年2月各应付半年租金，而上诉人仅付两笔共82600元，被上诉人彼时已经知道权利被侵害但没有及时主张权利。依此类推，被上诉人于2016年10月1日提起诉讼，只能主张一年以内的部分。一审以最后一次付款时间认定未过时效与上述法律规定相悖。上诉人提交2016年8月30日被上诉人与上诉人业务经理李芮光的微信通话内容，用以证明双方确认后三年租金不上调。对于时效问题，被上诉人未举证亦未抗辩。一审却以此作为未过时效的证据，无异于替被上诉人抗辩，显然有违司法公正。本案应当允许原审第三人抗辩一并审理或中止本案审理，而非迳行作出判决。上诉人从被上诉人处承租涉案房屋后，直接转租给了原审第三人银鹏公司用于开办如家酒店。2012年政府决定拆迁后，即在周围进行施工，其间多次停水停电影响酒店经营。酒店因此拖欠上诉人租金，并以合同无法正常履行、政府设置围挡影响经营等主张损失。银鹏公司的抗辩如果成立，则相关损失最终要由房屋的产权人即被上诉人承担，为此一审中上诉人申请追加银鹏公司和其法定代表人周敬长（××）为本案的共同被告。一审追加该两方为第三人参加诉讼，但却不受理其抗辩主张，上诉人与银鹏公司只能另案诉讼，而该案的审理结果与本案有直接关联。故上诉人根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定在一审中申请对本案中止审理，但一审未予理会而迳行判决，于法无据。不具备租金上调的条件。被上诉人在与上诉人的经理李芮光的微信也体现租金总额是27万，没有上浮。杨金潮辩称，上诉人主张的房款纠纷与本案房租纠纷属不同法律关系，不属法定合并审理的情形。当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日计算，上诉人支付的租金没有注明是哪一期，被上诉人与上诉人经理李芮光的微信内容也注明被上诉人一直催要租金。上诉人主张被上诉人2015年9月30日之前租金请求已过时效没有事实和法律依据。原审第三人与上诉人产生权利义务，其纠纷应另案处理。原审第三人银鹏公司、周敬长述称，2012年政府征收设置围挡导致涉案房屋至拆迁前无法正常经营，租金应降低，违约金不应支持。杨金潮向一审法院起诉请求：1、思可达公司支付杨金潮房租282400元；2、思可达公司支付2016年8月1日至付清之日期间的利息（以欠付租金数额282400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。一审法院认定事实：2010年5月9日，杨金潮、思可达公司签订《房屋租赁合同》，约定思可达公司租用杨金潮所有的莱山区观海路222号（即东方大街222号）思可达科研办公楼三楼整层，并同意思可达公司对外转租。租赁期限8年自2010年8月1日起至2018年8月1日止。年租金为人民币150000元。年租金每三年调整一次，如果国家没有大的通货膨胀，调整幅度不超过上一年度租金额的10%；付款方式为每半年支付一次，第一次为交房之日起一周内支付年租金额的50%，第二次顺延半年后付清年租金额的剩余部分；逾期未支付租金的，每逾一日，按应缴租金额的5‰加收滞纳金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，杨金潮、思可达公司按约履行合同，因政府规划征收了案涉房屋所在的整栋大楼，杨金潮、思可达公司合同履行至2016年8月1日终止。2012年8月1日之前的房屋租赁费双方已结清，2012年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租赁费思可达公司已支付362600元。一审法院认为，杨金潮、思可达公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定履行各自义务。思可达公司抗辩称其以杨金潮名义与杨金潮签订房屋租赁合同，实际承租人系第三人，应由第三人承担支付租金义务，该抗辩主张与事实不符，不予采信。杨金潮、思可达公司合同约定了租金的计算方式，思可达公司关于房屋租赁费未予调整的抗辩主张不符合合同约定的租金不予调整的情形，其提供证据不能证明双方就不调高租赁费达成一致协议，对思可达公司该抗辩主张不予采信。2012年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租赁费共计645000元。根据相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据合同约定，最后一期即2016年2月1日至2016年8月1日期间的房屋租赁费的履行期限届满日应为2016年2月7日，杨金潮于2016年10月1日提起诉讼，未超过诉讼时效；并且思可达公司于2013年7月26日至2016年4月21日期间分7次陆续向杨金潮支付租金，支付凭证上未注明支付的是哪一期租金，杨金潮与思可达公司经理李芮光的微信内容也能证明杨金潮向思可达公司催交租金，综上，思可达公司抗辩称杨金潮2015年9月30日以前的租金已超过1年诉讼时效的主张于法无据，不予采信。思可达公司抗辩称杨金潮尚欠思可达公司购房款117400元未付，要求反诉与杨金潮主张的租金抵顶，因与本案不属同一法律关系，不予审议。综上所述，2012年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租赁费共计645000元，思可达公司已支付362600元，尚欠282400元未予支付，杨金潮请求思可达公司支付尚欠房屋租赁费的诉讼主张，应予以支持。思可达公司未按约支付房屋租赁费，杨金潮以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，主张2016年8月1日至付清之日期间利息的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，一审法院于2017年2月27日判决：一、烟台思可达高新技术中试有限公司于本判决生效之日起10日内支付杨金潮房屋租赁费共计282400元；二、烟台思可达高新技术中试有限公司于本判决生效之日起10日内支付杨金潮2016年8月1日至付清之日期间的利息（以282400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如果烟台思可达高新技术中试有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8179元，诉前财产保全费2810元，合计10989元，由杨金潮负担1209元、烟台思可达高新技术中试有限公司负担9780元。二审查明，杨金潮在微信交流记录中曾称，“房租应付90万，已付63万，还余27万未付。按照您的要求这个数未含合同约定的每三年调整的数”。杨金潮二审中认可其欠付思可达公司房款92400元，同意该款抵顶租金。本院审理查明的其它事实与一审判决认定事实一致。本院认为，思可达公司与银鹏公司、周敬长因履行房屋租赁合同发生的纠纷，其可另行解决，本案无须以该纠纷的处理结果作为判决依据。依照杨金潮、思可达公司在租赁合同中对租金调整所作约定，杨金潮主张租金自2013年8月1日上调10%，依法应予支持。杨金潮在聊天记录中明确表示按照对方的要求，计算的应付、已付、未付房租数额未含合同约定每三年调整的数额，并未表示放弃上调租金的权利。思可达公司主张租金标准不应上调，理由不成立，本院不予支持。思可达公司欠付杨金潮租金处于连续状态，所欠租金均属同一合同项下，一审法院认定杨金潮的请求未过诉讼时效，并无不妥。思可达公司主张杨金潮欠付其房款117400元，要求抵顶租金。杨金潮认可其欠付思可达公司房款92400元，同意抵顶。双方没有争议的92400元购房欠款，应当抵顶租金。有争议的25000元购房欠款是否存在，本院不予审查，对思可达公司相应抵顶请求不予支持。抵顶后，思可达公司还应支付杨金潮租金190000元（282400元-92400元）。综上所述，思可达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1969号民事判决；二、烟台思可达高新技术中试有限公司于本判决生效之日起10日内支付杨金潮租金190000元及利息（以190000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年8月1日计算至本判决确定的给付之日）。一审案件受理费8179元，二审案件受理费5536元，合计13715元，由杨金潮负担4487元，烟台思可达高新技术中试有限公司负担9228元；诉请财产保全费2810元，由烟台思可达高新技术中试有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一七年六月十四日书记员  林重霄