广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初3711号原告：张红梅，女，1973年9月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：王利南，北京市东���（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告一：惠州市光耀城投资有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。被告二：惠州市惠阳区房产管理局，住所地惠阳区淡水福利路3号。法定代表人：张志文。委托诉讼代理人：骆春生，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林桂起，广东惠泰律师事务所律师。被告三：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地惠州市惠阳区淡水金惠大道1号之1。负责人：钟善华。委托诉讼代理人：卢晓聪，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梦玲，广东日升律师事务所律师。原告张红梅诉被告惠州市��耀城投资有限公司、惠州市惠阳区房产管理局、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告及被告二的委托诉讼代理人骆春声、林桂起、被告三的委托诉讼代理人卢晓聪、钟梦玲到庭参加诉讼，被告一经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告一向原告支付逾期交房违约金108091元（以878789元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月1日起暂计至2016年5月31日，直至被告一向原告交付房屋之日止）；2、判令被告二、被告三对被告一应支付原告的违约金承担连带赔偿责任；3、判令准许原告暂停向被告三偿还借款本金，免除暂停偿还借款本金期间的利息，直至被告一向原告交付房屋并办理不动产权���书时止；4、判令三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月11日，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告一开发的位于广东省惠州市××花园××号房屋，总价款人民币878789元。合同约定被告一应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房应自本合同规定交付的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告一按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。由于被告一建设资金不足，涉案楼盘已停止建设，成为烂尾工程，至今无法交付给原告和其他买受人使用，被告一的行为已构成严重违约。2015年12月，原告及涉案楼盘的其他100多户买受人因被告二对预售款监管不利和失职构成行政不作为而起诉被告二，被告二在该案中提交了被告一、被告二、被告三分别签订的《惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书》（以下称三方监管协议），三方监管协议表示为确保涉案楼盘的全部预售款能够存入专用账户，并将此存入专用账户内的款项用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不挪作他用而达成的预售款专用资金使用的监管协议。被告一负责通知预购人按购房合同约定付款，将商品房预售款直接存入在被告一设立的预售款专用账户，凭银行的存款凭证，给预购人换领交款票据；被告二对存入上述专用账户的商品房预售款的使用进行监管，被告三应配合被告二对存入预售款专用账户内的款项使用进行监督管理，在该预售项目竣工验收交付使用前，以被告二确认为准，凭《商品房预售款专用账户资金拨付通知书》拨付，对未经被告二核准支付的款项，一律拒绝支付。违反本协议规定拨付款项的���被告三应负责追回，造成经济损失的被告三应承担一切责任。但涉案楼盘预售过程中，被告一、被告二、被告三均未以任何方式告知原告及其他买受人己签署三方监管协议及监管账号等事实，造成部分买受人将预售款转入被告一指定的非监管账户，正是由于被告一对进入和未进入监管账户的预售款肆意大量挪用甚至侵占，从而导致建设资金严重不足，出现烂尾，包括原告在内的涉案楼盘的800多户买受人无法取得房屋，造成重大经济损失。被告二作为惠阳区房地产行政主管部门，负责惠阳区商品房预售管理，但其未履行监管职责，对被告一长期大量存在的预售款未进入监管账户，不按规定使用等问题未依法纠正、处罚；被告三违反相关法律法规规定和三方监管协议约定，为被告一开立监管账户以外的账户，被告二、被告三的行为违法、违约，对被告一逃避预售款监��，肆意大量挪用甚至侵占预售款提供了便利条件，因此，被告二、被告三应对被告一严重逾期交房给原告和其他买受人带来重大经济损失依法应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查清案件事实，依法支持原告的诉讼请求。原告对其陈述的事实提供了如下证据材料：1、广东省商品房买卖合同复印件；2、专用收据、发票、专用完税证复印件；3、惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书复印件。被告二辩称，一、被答辩人依据其与被告惠州市光耀城投资有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》，诉请答辩人对被告惠州市光耀城投资有限公司逾期交房应支付的违约金承担连带赔偿责任，是没有事实和法律依据的，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。理由如下：1、答辩人不是涉案《商品房买卖合同���的当事方，涉案《商品房买卖合同》与答辩人不存在任何民事法律关系。因此，根据合同的相对性原则，被答辩人依据涉案《商品房买卖合同》对答辩人提起民事诉讼，是没有事实和法律根据的，依法应予驳回。2、答辩人依据行政职责与被告惠州市光耀城投资有限公司、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的涉案《惠阳区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》，属于行政合同范畴；被答辩人不是涉案《惠阳区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》的当事方，假设答辩人是涉案《惠阳区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》的当事方，依法也不能依据《惠阳区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》主张与该行政合同无关的涉案《商品房买卖合同》这一民事合同的民事权利。3、被答辩人依据涉案《商品房买卖合同》提起的诉讼是民事诉讼范畴；而被答辩人是否对包括涉案商品房的预售款在内的商品房预售管理履行了监管职责，显然是属于行政诉讼的范畴，与被答辩人提起的本案民事诉讼无关。二、答辩人对涉案商品房的预售管理不存在监管不力和失职的事实。涉案楼盘的100多户业主就涉案商品房预售款的监管等问题对答辩人提起的行政诉讼，其诉讼请求均巳被人民法院依法驳回，巳充分证明了这一事实。三、涉案“百万花城”花园商品房项目之所以出现被答辩人所谓的烂尾问题，与大部分预购人不履行与开发商签订的《商品房买卖合同》第六条第3款第2项约定的合同义务和《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第1款规定的法定义务、不将购房款存入商品房预售款监管账户有直接的关系；未将购房款存入商品房预售款监管账户的预购人对涉案“百万花城”花园商品房项目出现烂尾问题有不可推卸的责任。���、被答辩人对答辩人提起的诉讼，明显是属于滥用诉讼权利的不当行为。被答辩人滥用诉讼权利的不当行为，导致答辩人直接损失律师费人民币5000元。为此，答辩人特请求人民法院依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，判令被答辩人赔偿答辩人律师费人民币5000元。被告二对其辩称的事实提供如下证据：1、组织机构代码证；2、惠阳区房产局服务指南、预购商品房须知、“预购商品房须知”签收表、商品房预售许可证、惠阳区商品房网上预售管理系统、《商品房买卖合同》文本；3、惠阳区商品房预售款监督管理的实施方案、惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书、商品房预售款专用账户资金拨付通知书（存根/文本）、商品房预售款专用账户资金拨付申请书、用款申请、用款申请、工程承包���同、监理月报、对账单、预售商品房具结书、敦促办理商品房预售合同登记备案通知书、敦促办理商品房预售合同登记备案通知书送达签收表；4、《商品房买卖合同》、《广东省商品房预售管理条例》第31条；5、行政判决书。被告三辩称，一、答辩人不是适格的被告，请法院依法驳回被答辩人对答辩人的起诉；二、抛开被答辩人的主体资格问题，被答辩人并没有提供任何证据材料予以证明其主张的成立，因此，被答辩人要求答辩人对惠州市光耀城投资有限公司应支付给被答辩人的违约金承担连带责任的主张法院应不予支持；三、涉案“百万花城”花园项目出现被答辩人所谓的烂尾问题，主要是被告惠州市光耀城投资有限公司的原因造成的，被答辩人也存在一定的过错，应承担相应的责任；四、假设即使被答辩人主张违约金得到法院的支持，答辩人认为��答辩人提出诉讼请求中的违约金的计算方式也是错误的；五、答辩人无需承担本案的诉讼费用。被告三对其辩称的事实提供如下证据：商品房预售款专用账户资金拨付通知书、电汇凭证、扣缴税收款通知书、特种转账贷方凭证。被告一未答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年7月11日，原告张红梅与被告一惠州市光耀城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告张红梅以878789元向被告惠州市光耀城投资有限公司购买位于惠州市惠阳区××地××花园××房，出卖人在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告一应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约赔偿金。合同第二十四条就预售登记约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。合同签订后，原告已按约定向被告一交清了购房款878789元。因被告一无法向原告交付房产及办理房屋权属证书，遂诉至本院。本院认为，原告与被告一签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，为有效合同。关于原告诉请延迟交楼违约金问题，被告一本应于2014年6月30日向原告交付符合法定交付条件的房屋，但至今仍未能向原告交付房屋，被告一的行为构成违约，故对原告诉请逾期交房违约金，本院对自合同约定交房之日的次日计算至本判决生效之日止按原告已交付购房款的日万分之一予以支持，超过部分不予支持。被告二、被告三不是本案商品房买卖合同的当事人；原告提出被告二、被告三对预售款专用账户资金监管不力的问题，不属于本案民事法律关系的调整范围。故原告对被告二、被告三承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持。原告未办理银行按揭贷款，无需向银行支付按揭款，故原告诉请暂停向被告三偿还借款本金，免除暂停偿还借款本金期间的利息，依据不足，不予支持。被告一经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金（违约金的计算：以已付房款878789元的日万分之一自2014年7月1日起计算至本判决生效之日止）给原告张红梅。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费2462元，由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  江 敏审 判 员  杨伟国人民陪审员  魏兴才二〇一七年六月十四日书 记 员  李春琴