湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初1131号原告：武汉当代物业管理有限责任公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路当代大厦。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托代理人：陈发栋，湖北谦牧律师事务所律师。委托代理人：池力，湖北万泽律师事务所律师。被告：严胜华，男，汉族，1976年10月28日出生，住武汉市洪山区。原告武汉当代物业管理有限责任公司（以下简称：当代物业公司）诉被告严胜华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法由审判员杜厚胜适用小额诉讼程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告当代物业公司的委托代理人池力、被告严胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当代物业公司诉称：原告当代物业公司与武汉当代物业发展有限公司于2006年7月1日签订了《武汉市物业管理委托合同》，协议约定由原告向被告严胜华所在小区提供物业服务，被告住宅按0.55元/月/平方米计算物业费。被告自2013年1月1日起未按照物业服务合同缴纳物业管理费，截至2016年12月31日，已下欠物业服务费共计3763元，并应该按照合同约定支付违约金。原告多次催促被告履行协议，但其拒不交纳。为此诉至人民法院，请求判令：1、被告支付所欠物业管理费3763元；2、被告支付违约金1128元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告严胜华辩称：被告严胜华居住在当代曙光嘉园小区*-*-**，小区业主委员会成立一年半后，开发商与当代物业公司签订物业服务合同是非法伪造的；原告当代物业公司未履行合同义务，违反物业合同第五章关于服务质量内容的约定；2013年7月，武汉市遭遇大暴雨，曙光家园小区因原告当代物业公司不作为，排水系统瘫痪，整个小区进水，车辆大部分被淹，但物业公司无人通知、提醒业主迁车，未尽到24小时巡逻的职责；被告在此次淹水事件中有两辆车被淹，分别为2012年11月12日购买的宝马530轿车及2008年购买的本田雅阁轿车，其中，宝马车作报废处理，在保险理赔及处理残值后亏损十余万元，本田轿车用去修理费8900多元；淹水事件后，原告当代物业公司组织了几次调解会，但未解决因其物业管理不善对业主造成的损失；被告严胜华已交纳2013年的停车费，其入住该小区以来，每年年初交纳物业管理费，但原告当代物业公司从未给予被告严胜华相应发票。经审理查明：被告严胜华系当代曙光嘉园小区*-*-**号房屋（原、被告双方当庭陈述案涉房屋建筑面积142平方米）业主。2006年7月1日，该小区建设单位当代物业发展有限公司（合同甲方）与原告当代物业公司（合同乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：第二章委托管理事项，第四条，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；第十条，交通与车辆停放秩序的管理；第十一条，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第十八条，委托管理期限为3年，自2006年7月1日0时起至2009年6月30日24时止，如果业委会未与物业公司签订新的合同，则本合同继续生效至新合同签订时止；第五章，物业管理服务质量，第二十一条，乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：无破损；2、设备运行：正常运转；3、房屋及设施、设备的维修、养护：定期进行；4、公共环境：无乱搭乱建；5、绿化：无大面积坏死或人为减少；6、交通秩序：无乱停乱放；7、保安：二十四小时服务；8、急修：30分钟内到场，小修：48小时内解决；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到%。具体的物业管理服务质量要求附后；第六章，物业管理服务费用，第二十二条，物业管理服务费，1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.48元向业主或物业使用人收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按一下第2项处理：（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；等内容。原告当代物业公司从2003年6月起为当代曙光嘉园小区提供了物业服务，该小区成立业主大会业主委员会后，未另行选聘物业服务企业或签订物业服务合同，由原告当代物业公司持续提供物业服务至今。在诉讼中：1、原告当代物业公司提出，该小区2007年6月30日前物业服务费为0.48元/（月×平方米），2007年6月30日后，经与业委会协商调整为0.55元/（月×平方米）。２、被告严胜华提交车辆泡水照片若干张、机动车转让合同、一次性定损协议、维修单据等，显示其名下鄂Ａ×××××号宝马牌轿车在小区内淹水后报废；鄂Ａ×××××号本田牌小轿车淹水后发生维修费用；3、被告严胜华提交小区内照片一组，以反映物业服务状况，显示在公共绿化及卫生维护等方面确有不足。以上事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、《房屋移交验收表》、情况说明、照片等证据材料在卷佐证。本院认为，原告当代物业公司由开发建设单位选定作为前期物业服务企业，进场为该小区提供物业服务，符合法律规定；在案涉小区成立业主大会业主委员会后，未另行选聘物业服务企业或签订物业服务合同，而原告当代物业公司与小区建设单位当代物业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》内容不违反法律强制性规定，也应为有效合同；因原告当代物业公司服务至今，应沿用现有合同内容规范物业公司与小区业主的物业服务法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告当代物业公司依约向被告严胜华提供了物业服务，被告依约应当交纳物业服务费。当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据。被告严胜华仅提交2013年3月1日至2013年8月31日泊车服务费收据，但不能提供物业费票据或支付凭证，不足证实已交纳物业费，承担举证不力的责任。前期物业合同约定收费标准为0.48元/月每平方米，原告当代物业公司提出与业委会协商后调整原合同约定单价，但未提供依法调整收费标准的证据，承担举证不能的法律后果。关于被告严胜华提出的因2013年7月持续降雨小区淹水造成车辆受损的问题；暴雨属当事人不能克服的自然天气，但并非不能预见，其损害后果也不是完全不能预防；小区积水可能有雨量、地势、抽排水等多方原因，针对本案车辆损失，被告严胜华所举证据不足说明淹水系原告当代物业公司不作为原因引起，原告当代物业公司也未举证证实其进行了合理、有效应对措施。综合考虑原告当代物业公司的服务水平、被告方损失情况等，对原告当代物业公司在案涉期间应计取的物业费，酌情按70%计算，并不支持其违约金诉求。综上，被告严胜华应当向原告当代物业公司交纳2013年1月1日至2016年12月30日期间物业服务费2290.18元（142平方米×0.48元/月每平方米×48月×70%）。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告严胜华于本判决生效之日起七日内向原告武汉当代物业管理有限责任公司交纳2013年1月1日起至2016年12月30日止的物业服务费2290.18元;二、驳回原告武汉当代物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由原告武汉当代物业管理有限责任公司负担8元，被告严胜华负担17元（此款原告武汉当代物业管理有限责任公司已预交，被告严胜华于本判决生效之日起七日内向原告武汉当代物业管理有限责任公司支付17元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一七年六月十二日书记员  罗 婷