湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0682民初571号原告：尚劲松，男，1969年6月22日生，汉族，个体涂料经营者，住老河口市。被告：杜光先，男，1949年3月13日生，汉族，系原老河口市张集供销社退休职工，住老河口市。委托诉讼代理人：王冰，男，系老河口市酂阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告尚劲松与被告杜光先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚劲松、被告杜光先的委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚劲松向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令原告经营的“劲松涂料店”的租赁房屋有优先购买权。事实和理由：被告已于2014年7月1日把北京路南段“劲松涂料店”原告租用的房屋售给了钱恕军，这个事实老河口市法院（2016）鄂0682民初893号民事判决有叙述，被告在出售该房屋期间没有依法履行告知原告的责任，剥夺了原告依法享有以同等价格优先购买的权力。根据《合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定提起诉讼，望予支持。被告杜光先口头辩称，被告没有卖房的意愿，也没有卖“劲松涂料店”这间房屋的行为和事实，故原告不存在有优先购买权，请求法院驳回原告的起诉，或劝其撤诉。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的事实为：原告尚劲松是否对本案涉及的“劲松涂料店”享有优先购买权。原告认为，截至目前是原告在实际租用该房屋，原、被告之间存在租赁关系，根据合同法规定，原告有优先购买权。被告认为，原告侵占被告房屋的行为已经被老河口市人民法院和襄阳市中级人民法院生效法律文书予以确认，原告没有和被告签订房屋租赁合同，没有租赁关系存在，原告就无权提出优先购买权的起诉。经本院审理查明：杜光先与尚劲松返还原物（即本案所涉尚劲松是否享有优先购买权的房屋）纠纷一案，杜光先于2015年3月16日诉至本院。根据本院（2016）鄂0682民初893号民事判决书所查明的事实：1998年12月12日，杜光胜（系杜光先胞弟）用杜光先的名义购买了原老河口市工艺雕刻厂位于老河口市××七间营业性用房及二间砖木偏房，并于1998年12月18日办理了上述房屋的房产证，登记产权人为杜光先（房产证号为××号）。1999年10月5日，杜光胜又以杜光先的名义将上述房屋出让给袁乃明（实际购房人为向开斌），向开斌向杜光胜支付了250000元的购房款。杜光胜于2001年将出让房屋坐落的土地从杜光先名下过户至向开斌名下，但未办理房屋产权过户手续。2007年，杜光先以老河口市国土资源局办理向开斌的土地证办证程序违法，要求注销向开斌的土地使用权登记。经〔2009〕襄中行终字第16号行政判决书确定，老河口市国土资源局于2010年7月22日注销了向开斌的河国用（2001）第13158号国有土地使用权证书。2012年5月10日，邓旭东与杜光先签订房屋买卖协议，购得杜光先名下房屋（房产证号为××号）自南向北第六、七间，并于同年6月21日办理了房屋过户手续。2012年8月1日，向开斌以房屋买卖合同为由将杜光先诉至法院，经襄阳市中级人民法院调解，杜光先与向开斌于2014年7月28日达成了调解协议，确定“杜光先名下的房产（房产证号为××号）中的自南向北第一、二间的房屋产权过户至向开斌名下”。综上，目前杜光先名下的房产（房产证号为××号）自南向北第一、二间归向开斌所有，自南向北第三、四、五间归杜光先所有，自南向北第六、七间归邓旭东所有。在上述房产权属争议期间，向开斌从2002年11月开始和尚劲松签订了租赁合同，由尚劲松承租该争议房产中的自南向北第三间，经营“劲松涂料店”。2008年双方产生矛盾，向开斌将尚劲松诉至法院，要求：1.依法解除房屋租赁合同；2.由尚劲松支付租赁费1800元及滞纳金；3.由尚劲松承担该案诉讼费用。经本院主持调解，向开斌和尚劲松于2008年4月25日达成如下调解协议：一、尚劲松继续租赁向开斌的房屋，向开斌表示同意，租期至2008年12月31日止。租赁期届满，若双方愿意继续租赁，由双方另行签订租赁合同。二、尚劲松租赁向开斌房屋，租金每月240元，从2008年3月1日起支付，至2008年12月31日共计2400元，尚劲松于2008年5月1日前一次性付清。三、尚劲松在租赁向开斌房屋后面搭建的简易房屋及其他辅助设施，待租赁关系解除时一并无偿交由向开斌，由向开斌自行处理。调解协议达成后，尚劲松未按调解协议执行，自2008年4月起未向向开斌支付租赁费。2008年12月31日后，向开斌与尚劲松未另行签订租赁合同，也未签订书面合同解除租赁关系。同时，（2016）鄂0682民初893号民事判决书认为,本案原告尚劲松与向开斌之间的房屋租赁合同纠纷，于2008年4月25日达成调解协议，本院作出（2008）河赞民初字第94号民事调解书对双方的调解协议予以确认：租赁期间自2008年3月1日起至2008年12月31日止，租金每月240元，租赁期届满，若双方愿意继续租赁，由双方另行签订租赁合同。尚劲松自2008年4月起未向向开斌支付租赁费，2008年12月31日后，向开斌与尚劲松没有另行签订租赁合同。当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效，尚劲松与向开斌的租赁合同到2008年12月31日失效。本院依据查明的事实于2016年9月12日作出（2016）鄂0682民初893号民事判决书，要求尚劲松于该判决生效后三十日内腾退出杜光先所有的位于老河口市汉丹路西侧北京路由南至北第三间房屋（房产证号为××号），即尚劲松现经营“劲松涂料店”占用的一间门面房并支付相应的占用费。尚劲松不服一审判决提起上诉，襄阳市中级人民法院于2016年12月6日，作出（2016）鄂06民终2387号民事判决书，认为（2008）河赞民初字第94号民事调解书确定的调解协议，是基于向开斌实际控制本案争议房屋期间与尚劲松签订租赁合同的事实，对向开斌和尚劲松房屋租赁合同纠纷进行的处理，该调解书中没有关于物权归属的内容，不具有引起物权设立或变更的效力，而且即使按照该调解协议，房屋租赁关系也仅持续至2008年12月31日，尚劲松在租期届满后继续占有使用房屋，没有法律依据。襄阳市中级人民法院驳回尚劲松的上诉，维持原判。以上事实，已经被本院（2016）鄂0682民初893号民事判决书及襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民终2387号民事判决书所认定，该两份判决书已经发生法律效力，本院予以采信。另查明，2014年7月1日，杜光先与钱恕军签订了一份《房屋买卖合同》，以80000元的价格将汉口路西侧北京路自南向北第三间房屋（即本案原告现占有的房屋）卖给钱恕军，但未办理过户登记手续。本院认为，房屋租赁合同有效是承租人享有优先购买权的前提。本案原告尚劲松与向开斌签订房屋租赁合同时，向开斌仅具有该房屋的土地使用证，不具有该房屋的房屋所有权证，从被告杜光先向本院提供的房产证号为××号的房屋所有权证可以认定，该房屋所有权在尚劲松与向开斌签订房屋租赁合同时，登记在本案被告杜光先名下，向开斌无权处分该房屋对外租赁的民事权利，老河口市国土资源局于2010年7月22日注销了向开斌的河国用（2001）第13158号国有土地使用权证书，故尚劲松与向开斌签订的房屋租赁合同不具有合法性。从善意取得角度考虑，本院已经审理的向开斌与尚劲松之间的房屋租赁合同纠纷中，双方于2008年4月25日达成调解协议，本院作出（2008）河赞民初字第94号民事调解书，确定了租赁期间自2008年3月1日起至2008年12月31日止，租金每月240元，租赁期届满，若双方愿意继续租赁，由双方另行签订租赁合同。本院（2016）鄂0682民初893号民事判决书及襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民终2387号民事判决书均认定向开斌与尚劲松之间租赁期间最后终结日期为2008年12月31日，尚劲松在租期届满后继续占有使用该房屋，没有法律依据。综上所述，按照本院（2008）河赞民初字第94号民事调解书所约定的权利义务，尚劲松与向开斌签订的房屋租赁合同已于2008年12月31日失效，从已经发生法律效力的判决书可以认定，从2009年1月1日起，尚劲松与向开斌之间不存在房屋租赁关系，因此，尚劲松已经不具备承租人的资格。房屋租赁合同失效以后，房屋所有权人当然享有自有处分其房屋的权力，故对原告尚劲松要求对其所经营的“劲松涂料店”的租赁房屋享有优先购买权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百三十条，判决如下：驳回原告尚劲松的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告尚劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  万庆二〇一七年六月十五日书记员  饶双