湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终668号上诉人（原审被告）：曾庆德，男，1965年3月18日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：董昭，男，住云梦县，云梦县义堂镇曾滕村民委员会推荐。代理权限：上诉、举证、质证、辩论，和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：彭琪琳，男，1985年4月24日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、承认、反驳上诉请求，调解，代收法律文书。上诉人曾庆德因与被上诉人彭琪琳确认合同无效纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2016）鄂0923民初1347号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月18日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾庆德及委托诉讼代理人董昭、被上诉人彭琪琳的委托诉讼代理人王念东到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。曾庆德上诉请求：1.请求二审法院撤销湖北省云梦县人民法院（2016）鄂0923民初1347号民事判决，并判决曾庆德与彭琪琳之间的房屋买卖协议合法有效；2.由彭琪琳负担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“馨园小区开发建设房屋未履行工程规划许可、施工许可等审批手续，也未进行相关的工程竣工验收”与事实不符。馨园小区属于义堂镇新农村建设的组成部分，符合义堂镇新农村建设规划，馨园小区的开发符合法律规定。2010年义堂镇政府落实国家新农村政策，推进新农村建设，提升义堂镇形象，解决农民进镇居住问题，提高义堂镇城镇化水平，在义堂镇农贸路以南、恒新学校以东、316国道以西的一块土地上建一农民居住区，符合义堂镇总体规划。义堂镇城乡建设与环境报告服务中心出具了新农村建设规划，馨园小区是该新农村农民居住区的组成部分。曾庆德向义堂镇政府交了80万元的土地补偿金和216万元的开发款，取得了馨园小区的建设开发权。因此，馨园小区的开发符合法律规定，符合政府规划。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“馨园小区”违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》的强制性规定属于适用法律错误。国家的新农村建设属于近年的新增事物，国家对于新农村建设只有原则性的政策规定，没有制定具体法律规范，地方政府也处于探索阶段。《民法通则》第六条：民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策。“馨园小区”的建设，是义堂镇政府落实国家新农村政策，推进新农村建设，提升义堂镇形象，解决农民进镇居住问题，提高义堂镇城镇化水平的产物，其建设符合义堂镇总体规划，也符合国家的新农村政策。彭琪琳当初购买新农村建设的房子，是找关系购买，现在由于云梦县房产建设过剩，房价下降，彭琪琳企图拿国家法律的规定否定国家的新农村建设政策，实际是否认民法的诚实守信的基本原则。对于这样的涉及新农村建设的案件，由于没有现成法律规定，法院判决应该更多的适用国家新农村政策，而不应该适用法律的规定。因此，一审法院判决没有考虑国家新农村建设政策的特殊性，属于适用法律错误。三、房屋买卖合同合法有效。曾庆德开发的馨园小区属于义堂镇新农村建设的组成部分，彭琪琳购买时也知道新农村农民居住区的房价不同于纯商品房，当时彭琪琳及其父亲考虑到其要购买的新农村住宅地段好，在别人出价45万元的情况下，通过找关系43万元抢购，整个房屋交易中曾庆德没有隐瞒房屋的真实情况，双方是在平等、自愿、合法的基础上签订房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，应该受到法律保护。四、房屋买卖合同已经履行，房屋早已交付，土地证彭琪琳已经领取，没有办理房产证属于不可抗力因素造成，曾庆德已经履行合同义务。曾庆德与彭琪琳签订房屋买卖合同后，彭琪琳付清了房款，曾庆德依约定于2014年交付房屋，并为彭琪琳办理了土地使用权证，彭琪琳于2015年初领取了土地证。房产证曾庆德也在积极主动办理，由国家政策调整，实行土地使用权证和房产证两证合一，统一颁发不动产权证，房产证的办理被冻结，待新政策出台后办理不动产权证，国家政策改变这一不可抗力因素致使曾庆德暂时不能为彭琪琳办理房屋产权证。但是，曾庆德开发的馨园小区合乎国家法律，义堂镇政府也明确表示，只要县政府新政策出台，将依法为义堂镇所有合法的新农村建设房屋同意办理不动产权证。综上所述，曾庆德开发的馨园小区合乎法律规定，双方签订房屋买卖合同合法有效，曾庆德已经履行合同中的主要义务，办理房产证被滞后是由于国家政策改变房产证政策调整这一不可抗力因素造成，办理房产证之后的法律责任因为不可抗力因素依据法律固定免除曾庆德的责任，并且义堂镇政府明确表态：云梦县新政策出台，将依法为义堂镇所有的合法新农村建设统一办理不动产权证，届时彭琪琳自然会拿到不动产权证。因此，彭琪琳的诉求没有法律依据和事实依据，法院应当依法予以驳回。请求二审法院支持曾庆德的上诉请求。彭琪琳二审辩称，曾庆德的上诉理由虽然有三点，但其都是围绕新农村建设展开的，曾庆德认为新农村建设属于新增事物，符合法律规定。但彭琪琳认为，新农村建设本身不合法，而房地产开发的土地使用规划审批都是由县级政府以上审批。在曾庆德所开发的房屋没有取得相关审批手续的情况下，依照法律规定，该行为是违法的，故此建立在此基础上的房屋买卖合同应该为无效合同。另外，在售房协议书中，双方明确约定曾庆德应该为彭琪琳办理土地证、房产证，但是时至今日未给彭琪琳办理土地证和房产证。因为该房屋的建设违背法律规定，所以没有办理，应该视同曾庆德不能完全交付房屋。故此，请求驳回曾庆德的上诉请求。彭琪琳向一审法院起诉请求：1.确认彭琪琳与曾庆德签订的售房合同无效；2.判令曾庆德返还购房款215000元及利息（按年利率24%从彭琪琳交纳购房款之日计算至该款付清之日）。一审法院查明事实如下：2012年，曾庆德以云梦县义堂镇馨园小区项目部的名义开发建设了馨园小区（位于义堂镇××）。2013年12月18日，彭琪琳的父亲代表彭琪琳与义堂镇馨园小区项目部（代表曾庆德）签订协议1份，约定以215000元的价格购买曾庆德开发建设的房屋1套。后彭琪琳依约向曾庆德支付购房款215000元，曾庆德亦依约交付了房屋。2015年初，曾庆德为彭琪琳办理了土地使用权证，该使用权证上登记的土地所有权人为××村农民集体所有，使用权人为彭琪琳。馨园小区开发建设房屋未履行工程规划许可，施工许可等审批手续，也未进行相关的工程竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，但违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。曾庆德在义堂镇××村集体所有的土地上开发房屋并对外进行销售，显然违反了上述法律规定。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。曾庆德建设馨园小区既没有提前申请施工许可证，小区建成后也没有补办相关手续，直至法庭辩论终结前，曾庆德亦未提交证据证明其履行了相关的审批手续，能够为馨园小区的房屋办理房产证。综上所述，彭琪琳与曾庆德签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中彭琪琳要求曾庆德承担购房款利息，实际上是要求曾庆德赔偿自己的损失，但彭琪琳在签订买卖合同中亦存在一定过错，故对其要求曾庆德承担利息的诉请依法未予支持。遂判决：一、彭琪琳与曾庆德签订的合同无效；二、曾庆德向彭琪琳返还购房款215000元，限判决生效之日起3日内付清；三、驳回彭琪琳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由曾庆德负担，限判决生效之日交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：该两份售房协议书真实性予以采信，但其不能达到曾庆德的证明目的，对曾庆德提交的该份证据不予采信。经审理查明，一审查明事实属实。二审争议焦点问题：曾庆德与彭琪琳签订的协议书是否违反法律的禁止性规定。本院认为，案涉买卖合同的房屋是在农村集体所有的土地进行的开发建设。对于土地的征用、特别是农村集体所有的土地的征用，法律法规有严格的限制和规定。尽管案涉的土地已经将集体所有的土地使用权登记在了非本集体经济组织人员彭琪琳名下，但是从当事人提交的证据中，没有见到农村集体所有的土地依法合规流转的相关土地征用审批手续等。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”曾庆德为彭琪琳办理土地使用权证，该使用权证上登记的土地所有权人为××村村名集体所有，使用权人为彭琪琳，彭琪琳不是义堂镇××村村民。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭琪琳对其土地使用权证的取得，未能举证证明是符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“但书”规定的合法取得，故彭琪琳应当承担举证不能的法律后果。曾庆德在义堂镇××村集体所有的土地上开发房屋并向不特定的公众进行销售，不能证明其对该土地使用权已经合法取得，亦违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。同时，依照《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。曾庆德建设馨园小区没有申请施工许可证，该小区建成后也没有补办相关手续，亦未提交证据证明其履行了相关审批手续，且曾庆德也未提交证据证明能够为馨园小区的房屋办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，彭琪琳的父亲代表彭琪琳与曾庆德签订的售房协议书，违反法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方签订的《售房协议书》无效，依照无效合同的处理原则，曾庆德应当返还彭琪琳21.5万元的购房款。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。曾庆德的上诉请求不能成立，应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4525元，由曾庆德负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  代绍娟二〇一七年六月二十八日书记员  张 依附：使用法条《中华人民共和国土地管理法》第八条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国建筑法》第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集休或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。