北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)京民再97号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王岩岩，女,住北京市西城区。委托诉讼代理人：张宇侬，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌，北京中伦（成都）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐意君，女,住台湾地区桃园市。委托诉讼代理人：钟静，北京市杜衡律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市金陛房地产发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张振军，董事长。再审申请人王岩岩因与被申请人徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）案外人执行异议之诉再审一案，不服北京市高级人民法院(2015)高民终字第3762号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出（2016）最高法民申254号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。王岩岩及其委托诉讼代理人张宇侬和周斌、徐意君及其委托诉讼代理人钟静、金陛公司法定代表人张振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岩岩申请再审称：请求依法撤销二审判决，判令停止徐意君对北京市朝阳区儒林苑十六号楼三单元六○二号房屋（现登记名称为北京市朝阳区三源里北小街十六号楼三单元六○二号房屋）的执行程序。理由：1、二审法院认定事实错误。当时金陛公司资不抵债，公司账户被查封，其为保障自身利益通过现金形式收取全部购房款符合情理。王岩岩向亲友借款、向金陛公司支付房屋价款均为现金方式，所以没有转账记录。金陛公司认可收到购房款并出具了购房款收据。王岩岩已尽到举证义务，二审法院存在举证责任的错误分配。在涉案房屋被查封之际，金陛公司为了自身利益，没有向法院陈述房屋实际权利人为买受人王岩岩这一事实，完全合乎情理。房屋使用人刘世玮并不知晓涉案房屋被查封，故其没有及时向王岩岩告知。而王岩岩当时在台湾生子，故于2013年底回北京得知房屋被查封后依法提出异议。此外，王岩岩提供了交纳供暖费、物业费及收取租金的相关证据，充分证明王岩岩对房屋享有实际权利。2、二审法律适用法律错误。王岩岩仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。现王岩岩的情形完全符合第二十八条规定，但二审法院却错误适用第二十九条。被申请人徐意君辩称：不同意王岩岩的再审申请，请求维持二审判决。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审判决认定王岩岩无足够证据证明其真实支付房屋价款，并不仅仅是转账记录缺乏的问题，而是综合王岩岩多次陈述不一，以及相关证据链无法确认王岩岩真实支付房屋价款。《异议复议规定》第二十八条、第二十九条是将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人给予不同的法律保护。第二十九条将不动产定义成房地产开发企业名下的商品房的特别规定，并且对于买受人界定为用于居住。这是一个特别条款，完全适用于本案。根据特别法优于一般法的原则，二审判决选择适用《异议复议规定》第二十九条系适用法律正确。被申请人金陛公司辩称：金陛公司原法定代表人认可收到王岩岩的购房款。法院怎么判我们怎么执行。王岩岩向一审法院起诉请求：王岩岩于2007年8月与金陛公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市朝阳区儒林苑16号楼3单元602号房屋（现登记名称为北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元602号房屋，以下统称涉案房屋），王岩岩按约定交纳了全部购房款，金陛公司也将该房屋交付于王岩岩。后因徐意君与金陛公司强制执行一案，法院对该房屋进行了查封，王岩岩曾向法院提出执行异议，法院驳回了王岩岩的执行异议请求。王岩岩已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，对未办理房屋产权登记手续没有过错。故起诉请求：1、判令对涉案房屋停止执行；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将金陛公司诉至法院。法院经审理于2008年12月作出（2007）二中民初字第00127号民事判决：一、解除徐意君与金陛公司所签《协议书》；二、金陛公司于判决生效后七日内返还徐意君预付款一百一十万元及相应资金占用费，其中十万元的资金占用费自二○○四年八月十七日起算，一百万元的资金占用费自二○○五年三月十九日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日；三、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君房屋装修及庭院绿化、改造投入补偿一百七十九万四千零七十二元七角一分及相应资金占用费，资金占用费按中国人民银行同期贷款利率自二○○五年八月一日计算至判决生效之日；四、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君违约金六十万元；五、驳回徐意君的其他诉讼请求。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行上述判决，徐意君于2009年向法院提出执行申请。法院于2009年3月作出（2009）二中执字第661号民事裁定，裁定查封金陛公司财产。执行中，法院于2012年8月31日查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，王岩岩向法院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。徐意君则以王岩岩之请求应与金陛公司解决、与其无关、王岩岩与金陛公司签订的房屋买卖合同为虚假合同等进行抗辩；金陛公司则认可其与王岩岩的房屋买卖行为，同意王岩岩的异议请求。后法院经审查于2014年11月作出（2014）二中执异字第00854号执行裁定，驳回王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向法院提起本案诉讼。审理中，为证明其实际购房，王岩岩提交了其与金陛公司签订的《商品房买卖合同》（合同显示日期为2007年8月8日）及盖有金陛公司财务专用章的购房款收据（收据显示日期为2007年8月28日）。其中显示：王岩岩以1,450,790元的价款购买金陛公司开发的涉案房屋，金陛公司向王岩岩出具了购房款为上述金额的收据。王岩岩称其将上述购房款以现金形式向金陛公司支付，并提交其及其姐姐王新新、亲属姜广成的银行取款记录予以证明，同时申请王新新、姜广成出庭作证。王新新出庭作证称，其于2007年借给王岩岩50多万元供其买房，其从银行分两次取了44万元现金和7.1万元现金借给了王岩岩。姜广成出庭作证称，其于2007年借给王岩岩25万元供其买房，其从银行取了25万元现金借给了王岩岩。徐意君对于上述合同、收据、银行取款记录、证人证言均不予认可，认为合同中表述的房屋编号是在2008年办理房屋所有权证时确定，但却出现在2007年的合同中，明显存在事后伪造的可能；收据上没有房屋编号，没有开具发票，金陛公司出具的文件不具备证明力，亦无匹配的资金流向证明；王新新、姜广成与王岩岩存在亲属关系，其取款记录与王岩岩交纳房款之间并无直接、唯一关系，王新新并无大额存款及余额，一次性现金借款不符合常理，姜广成的银行信息仅显示十几天的交易信息，其资金交易不具备完整真实性，亦未证明王岩岩的还款行为。审理中，为证明其实际占有、使用、控制房屋，王岩岩提交了其与北京市朝阳区房屋管理局供暖中心就涉案房屋签订的《北京市居民供热采暖合同》、供暖费明细表、供暖费发票、供暖结清证明、物业费发票、其作为出租人与承租人刘世玮、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）、其作为出租人与承租人刘世玮签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）、租金收入明细等证据，并申请刘世玮出庭作证。刘世玮出庭作证称，其自2010年向王岩岩租用涉案房屋至今，从2010年至2014年均签有租赁合同，2014年1月前系其居住，2014年1月后系其姐姐居住，租金一直按期给付，2015年的书面合同尚未签订，但实际居住和付款并未中断，两年前涉案房屋被贴了一张纸，并有人打电话称是法院的要取证，当时知道的被查封。徐意君对于《北京市居民供热采暖合同》、供暖费明细表、供暖费发票、供暖结清证明、物业费发票的真实性认可，对合法性及关联性均不予认可，称最早一份发票是在法院发布强制执行腾退公告的2013年，其余发票、合同是在王岩岩提出执行异议的前两个月，说明2013年之前王岩岩未缴纳任何相关费用，票据均是后补的，无法证明其自2007年的连续缴费情况，且上述费用的缴纳与房屋的实际占有使用并不具备必然联系；对于房屋租赁合同、租金收入明细、证人证言均不予认可，认为无法核实承租人的身份及合同的真实性，无法核实收入明细的来源及理由，即使王岩岩确实作为出租方，也不能证明其一定是房屋所有权人，该出租情况与王岩岩在执行异议申请时陈述的涉案房屋为其唯一住房、一直由其本人及家属居住使用也完全相悖，不能证明其实际占有并使用房屋。审理中，徐意君提交了以下证据：1、执行和解协议书，证明金陛公司在该协议中明确对涉案房屋拥有无瑕疵所有权及相关权益，并由其管理出租，承诺用于折抵债务，与其目前自认2007年已将该房屋出售给王岩岩且全额收取款项并由王岩岩占有使用完全矛盾；2、房屋权属说明及过户通知函，证明金陛公司在签署和解协议后，出具该文件再次表明其对涉案房屋的无瑕疵权属及配合办理过户要求，另外其中可表明涉案房屋办理产权登记前的编号与王岩岩合同中的编号不符，王岩岩的合同及金陛公司的认可均系虚假；3、销售许可证、门牌编号等文件，证明金陛公司备案销售的房号与目前产权证编号不同，王岩岩合同使用现在编号不合理；4、2007年8月23日的报纸报道，证明王岩岩了解房屋情况，不属于无辜第三方；5、法院协助执行通知书、判决书等，证明金陛公司销售的房屋编号从来没出现过王岩岩的房屋编号方式。王岩岩对执行和解协议书、房屋权属说明、过户通知函不予认可，称其中关于金陛公司对涉案房屋拥有所有权是虚假的，关于涉案房屋进行处置的内容是无效的；对于销售许可证真实性予以认可，门牌编号等文件真实性无法确认，对于二者的关联性及证明目的均不予认可，房屋名称已经出现在2004年法院文书中；对报纸报道的真实性认可，对关联性、证明目的及报纸内容均不予认可；对法院协助执行通知书、判决书等真实性认可，对关联性、证明目的均不予认可。审理中，经法院释明，王岩岩表示暂不在本案中一并主张其对涉案房屋的实体权利，仅要求停止执行。另查：2007年8月21日，案外人北京新锐房地产开发有限公司（以下简称新锐公司）与北京中拍在线拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交标的为“朝阳区左家庄二区儒林苑A、B楼项目现状”。其中5.3条载明：本次拍卖的标的为“儒林苑”A、B楼项目整体转让，但其中不包括执行主体不同的六套房产，以上房产的权利义务关系与本次拍卖无关（但办理产权手续应缴纳的费用由买受人承担）。2008年7月24日，新锐公司获得北京市朝阳区三源里北小街16号楼、18号楼的整体产权登记。但新锐公司曾向法院执行部门承认，北京市朝阳区三源里北小街16号楼1单元202号、1单元301号、1单元402号、1单元601号、3单元202号、3单元602号（即涉案房屋）并非新锐公司的房屋，16号楼整体拍卖时不包括上述六套房屋。再查：对于上述六套房屋中的1单元202号、1单元601号、3单元202号，法院因徐意君的上述强制执行程序亦曾进行过查封，后案外人王罡、马克新、陈祯分别提起执行异议，法院经审查作出裁定，中止对上述三套房屋的执行。后徐意君向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求法院判决许可执行上述三套房屋。法院经审理作出判决，驳回徐意君的诉讼请求。徐意君不服上诉，二审法院经审理作出判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条属于选择适用问题，而非排除适用关系。法院有理由相信王岩岩购买涉案房屋的事实是真实存在的，并符合前述规定第二十八条之情形，王岩岩执行异议理由成立，应予支持。2015年6月19日，一审法院作出（2015）二中民初字第00461号民事判决：停止对北京市朝阳区儒林苑十六号楼三单元六○二号房屋（现登记名称为北京市朝阳区三源里北小街十六号楼三单元六○二号房屋）的执行程序。徐意君不服一审判决，以原审法院认定事实及适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判不停止对北京市朝阳区三源里北小街十六号楼三单元六○二号房屋的执行程序。王岩岩同意原判。金陛公司未提起上诉。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，本案的争议焦点为王岩岩是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王岩岩购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王岩岩称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王岩岩，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘世玮均未表示存在房屋实际权利人王岩岩这一事实。而王岩岩也一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王岩岩虽辩解说系因刘世玮没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王岩岩实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，王岩岩现有证据难以确定其符合《异议复议规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。徐意君的上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原审法院判决停止涉案房屋的执行程序存在不当。2015年12月30日，本院作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王岩岩提交4份证据：证据1、涉案房屋所在小区被查封的新闻报道、金陛公司被执行信息查询结果截图，用以证明金陛公司卖房给王岩岩时，有多起债权债务纠纷，为了资金安全，要求购房者以现金支付房款。证据2、刘奂东书面证言、购房合同、付款收据、刘奂东银行账户记录、相关费用缴纳证明，用以证明刘奂东作为介绍王岩岩向金陛公司买房的证人，也是以现金方式向金陛公司支付房款。证据3、金威置业（杭州）有限公司（以下简称金威公司）、宝德投资管理咨询（杭州）有限公司（以下简称宝德公司）的银行账户记录、工商档案材料，用以证明王岩岩的部分购房款是其丈夫王淦从金威公司、宝德公司支取。证据4、王岩岩的往来台湾通行证，用以证明王岩岩在2012年至2014年期间经常去台湾，信息不畅，未获取房屋被查封的消息，故没有及时提出执行异议。徐意君对王岩岩的证据1、3、4的真实性予以认可，对证明目的均不认可。徐意君认为，根据证据1的情况可知，当时的新闻报道、图片均表明涉案房屋被执行，而且涉案房屋已经预售登记在曲人家名下，这种情况下王岩岩以现金形式全额购买没有任何法律保障的房屋是不合常理的；证据3的内容没有任何提款人信息、资金用途，不能证明款项与本案的关联性；证据4的内容不能证明王岩岩对本案所涉执行案件不知情。徐意君对王岩岩证据2的形式提出异议，认为不符合法律规定的证人证言的要件，其内容也不能证明本案的情况。本院认证如下：证据1、3、4的真实性予以认可，但均不能证明王岩岩支付现金的情况及是否了解执行案件；证据2中刘奂东书面证言不符合证据的形式要件，不能被采信；刘奂东个人购房付款资料真实性不能确认，也不能由此证明王岩岩的购房付款情况。再审过程中，王岩岩主张北京市第二中级人民法院有类似的3个执行异议之诉案件，生效判决认定王罡、马克新、陈祯等3人用现金方式向金陛公司支付了购房款，本案与这3个案件的情况一样，结论也应当统一。徐意君认为这3个案件与本案的事实情况、法律适用均不一样，相互间没有可比性。徐意君主张涉案房屋原为案外人曲人家于2005年向金陛公司购买，并办理了房屋预售登记；在徐意君申请对涉案房屋进行执行的案件中，曲人家提出执行异议，后徐意君与曲人家、金陛公司均达成执行和解协议。根据北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19371号民事判决、北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第01260号民事判决可知，曲人家于2013年将金陛公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求金陛公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋并办理产权过户手续。2013年9月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第19371号民事判决。该判决认为曲人家未实际占有房屋，而在曲人家提起诉讼前，涉案房屋已被法院查封，故确实存在不能交付使用及办理房屋所有权转移登记的履行障碍。因此，无论曲人家与金陛公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，对于曲人家要求交付房屋及办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，法院现在均无法支持，当事人可待履行障碍消除后另行主张相关权利。曲人家上诉后，北京市第三中级人民法院作出（2013）三中民终字第01260号民事判决认为，涉案房屋处于被法院查封的状态，权属状况尚处于待定状态，故驳回上诉，维持原判。王岩岩认为虽然曲人家就涉案房屋办理了预售登记，但上述判决没有确认曲人家的权利，而王岩岩实际占有房屋，故王岩岩是实际权利人。本院再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为：本案的争议焦点在于王岩岩是否符合法律规定具有排除执行的权利。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋原为金陛公司开发的商品房，因金陛公司对外负有债务，经诉讼、执行程序，2008年7月24日，案外人新锐公司获得北京市朝阳区三源里北小街16号楼、18号楼的整体产权登记。但新锐公司与法院执行部门均认可，北京市朝阳区三源里北小街16号楼1单元202号、1单元301号、1单元402号、1单元601号、3单元202号、3单元602号（即涉案房屋）并非新锐公司的房屋，16号楼整体拍卖时不包括上述六套房屋。因此涉案房屋的产权没有登记在金陛公司名下，但基于上述原因，涉案房屋的产权不属于名义上的产权人新锐公司，仍然属于金陛公司。所以，在债权人徐意君申请强制执行的程序中，法院把涉案房屋列为金陛公司的财产进行了查封。这也是涉案房屋虽然没有登记在金陛公司名下，但是法院适用《异议复议规定》第二十八条或第二十九条审理本案的原因。但是，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。在《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案的情况下，本院认为，根据查明的事实可知，曲人家对涉案房屋预售登记有预售登记，且与金陛公司就涉案房屋进行了诉讼。生效判决虽然驳回了曲人家的诉讼请求，但理由是基于徐意君的申请，法院对涉案房屋予以查封，故存在履行障碍，涉案房屋权属待定。现曲人家预售登记在先，金陛公司也未与曲人家解除房屋买卖合同、撤销预售登记的情况下，王岩岩与金陛公司签订房屋买卖合同，但至今王岩岩未办理房屋过户登记。对此，金陛公司与王岩岩均负有责任。故王岩岩不符合《异议复议规定》第二十八条的条件，不具有排除执行的权利。另外，王岩岩至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据现有证据可知，王岩岩是将涉案房屋出租给他人使用，显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故王岩岩不具有排除执行的权利。综上所述，王岩岩不具有排除执行的权利，故王岩岩要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求不能得到支持。二审判决的法律适用存在错误，但二审判决的处理结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持北京市高级人民法院（2015）高民终字第3762号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 然审判员 任 颂审判员 张 峰二〇一七年六月二十九日书记员 李琳琳