浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2997号上诉人（原审原告）:宁沛然，男，汉族，1988年2月2日出生，住浙江省杭州市萧山区。上诉人（原审原告）:沈佳利，女，汉族，1989年5月27日出生，住浙江省杭州市萧山区。二上诉人共同委托代理人：斯佳、毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陆华，男，汉族，1968年1月13日出生，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）:徐敏芬，女，汉族，1973年6月12日出生，住浙江省乐清市。二被上诉人共同委托代理人：郑小文、蔡京，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人宁沛然、沈佳利因与被上诉人陆华、徐敏芬房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年9月11日，徐敏芬、陆华（卖方、甲方）与宁沛然、沈佳利（买方、乙方）通过杭州易房房地产代理有限公司（以下简称易房公司）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）一份，合同主要内容为：宁沛然、沈佳利购买陆华、徐敏华所有的位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室房屋，房屋售价1710000元。付款方式为贷款付款：乙方于2016年9月18日前支付首期款520000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。甲方依据房款监管协议取得相应房款。首付款520000元于到账后三个工作日内支付甲方，余款1190000元于银行放贷后三个工作日内支付甲方。款清当天交房。甲乙双方于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方又签订《房屋转让补充协议》，其中第6条约定：“该房屋交易过程中，在甲乙双方提供真实、有效、完整的银行按揭资料且乙方银行贷款按揭贷款无问题的情况下（乙方个人征信没有问题），甲乙双方配合中介方及时过户，且甲方于2016年10月31日前交房，中介方承诺甲方可于2016年10月31日前拿到乙方的购房尾款，若逾期，则尾款由中介方垫付给甲方。”同日，徐敏芬、陆华（卖方、甲方）、宁沛然、沈佳利（买方、乙方）与易房公司（丙方）签订签订《委托代理合同》，就案涉《杭州市房屋转让合同》涉及的产权过户事宜，共同委托中介易房公司（丙方）办理，并对居间服务费与税费约定、过户资料与按揭手续、过户手续办理、逾期责任、房款和三证的交收等委托代理事宜进行约定，其中过户资料与按揭手续中约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元人民币/每天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。”另查明，2016年8月26日，徐敏芬出具收条，收取宁沛然购房定金50000元。2016年9月18日，宁沛然、沈佳利通过银行转账的形式依约将首付款520000元打入中介易房公司账户。2016年10月13日，宁沛然、沈佳利向陆华、徐敏芬发送《律师函》，要求陆华、徐敏芬于2016年10月31日之前配合办理银行贷款审批手续并交付相关资料。陆华、徐敏芬于2016年10月15日签收，后回函称因宁沛然、沈佳利违约拒绝办理。宁沛然、沈佳利的诉讼请求为：1、确认宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》有效；2、陆华、徐敏芬立即协助宁沛然、沈佳利办理贷款审批手续；3、陆华、徐敏芬立即交付位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋；4、确认位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋所有权归宁沛然、沈佳利所有，陆华、徐敏芬立即配合宁沛然、沈佳利过户。5、陆华、徐敏芬向宁沛然、沈佳利支付违约金（自2016年9月21日起暂计算至2016年10月20日为1500元；自2016年10月21日起至实际交付资料之日止的违约金按50元/天另行计付）；6、本案全部诉讼费用由陆华、徐敏芬承担。原审法院认为：一、关于宁沛然、沈佳利要求确认合同有效的诉请。宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》、《委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因《委托代理合同》系宁双方与案外人易房公司三方所签，部分内容涉及案外人权利，故原审法院仅对《委托代理合同》中关于宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬双方权利义务的约定予以确认。陆华、徐敏芬辩称其是在宁沛然、沈佳利和中介恶意隐瞒及欺骗的情况下才签订了房屋转让合同，但未提供证据证明，原审法院对该抗辩理由不予支持。另，陆华、徐敏芬在庭审中还提出案涉房屋承租人有购买意向。原审法院认为，所谓优先购买权即承租方在出租方出卖其所租赁房屋时，在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。推及可知，即使案涉房屋存在租赁情况，陆华、徐敏芬作为出卖方亦不得以此为由否定合同效力。二、关于宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬协助办理贷款审批手续及支付违约金的诉请。宁沛然、沈佳利陈述其合同依据为《杭州市房屋转让合同》第三条第3点第（2）项9月18日时间节点的约定、《房屋转让补充协议》第6条以及《委托代理合同》第三条。原审法院经审查《杭州市房屋转让合同》第三条第3点第（2）项和《房屋转让补充协议》第6条分别约定了宁沛然、沈佳利办理按揭的时间以及中介承诺卖方拿到购房尾款的条件和时间，并未对陆华、徐敏芬配合宁沛然、沈佳利办理按揭的义务直接进行约定。《委托代理合同》第三条约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元人民币/每天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。”第四条约定：“在本协议第三条约定的条件下，丙方承诺在甲、乙双方提供完整有效的过户资料、身份核对以及按揭审批后25个工作日内办理完毕《房屋所有权证》过户手续。丙方如在约定时限内未能完成过户手续，则每逾期一日向甲、乙双方赔偿各自所交的委托代理费的2%。……”结合三、四两条的约定、双方就“产权过户事宜，共同委托丙方办理”的协议目的，加之第三条中关于代理费的规定明显为双方当事人与第三方之间关于委托代理事宜的约定，因此原审法院认为，第三条的理解应分为两部分，1、双方当事人如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，该“违约”应为双方当事人对案外人易房公司的违约，向案外承担50元人民币/每天的违约金；2、若因上述原因导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则双方当事人应向对方承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。宁沛然、沈佳利诉请以此为依据要求陆华、徐敏芬配合办理贷款手续及支付50元/天违约金，没有合同及法律依据，原审法院不予支持。三、关于宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬交付房屋，确权及配合过户的诉请。《杭州市房屋转让合同》明确约定款清当天交房，甲乙双方于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。因陆华、徐敏芬尚未收到购房余款，交付房屋及办理过户的条件尚未成就，宁沛然、沈佳利此项诉请无合同及事实依据，原审法院不予支持。确认案涉房屋归宁沛然、沈佳利所有依据不足，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》，以及宁沛然、沈佳利、陆华、徐敏芬2016年9月11日在《委托代理合同》中关于双方权利义务的约定部分有效。二、驳回宁沛然、沈佳利本案其他诉讼请求。案件受理费20204元，由宁沛然、沈佳利负担16204元，陆华、徐敏芬负担4000元。宣判后，宁沛然、沈佳利不服，向本院提起上诉称：一、陆华、徐敏芬协助办理贷款审批手续有合同及法律依据。1、宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬之间签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，已经被一审法院予以认定。在《杭州市房屋转让合同》中第三条第三项的第二款，已经明确约定了尾款11980000元是以贷款方式支付，并且约定需向银行提供贷款申请的相关资料。因为提交贷款申请的相关资料不仅包括宁沛然、沈佳利一方的资料，还包含了陆华、徐敏芬一方的资料，有了双方的材料后中介方才能协同宁沛然、沈佳利一方办理贷款审批手续。正因如此，双方在《房屋转让补充协议》中第六条做了约定，宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬双方均需提供真实、有效、完整的银行按揭材料，这既是宁沛然、沈佳利的义务，也是陆华、徐敏芬的义务。中介方作为办理本案房屋买卖的被委托人，也已经在《委托代理合同》中第三条中再一次对宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬双方提交过户、按揭手续的资料内容及提交时间作出了明确的约定，双方必须在2016年9月20日前将所需的一切资料交付给中介，中介才能进行按揭、过户的办理。以上合同事实足以证明陆华、徐敏芬是具有合同义务，以交付陆华、徐敏芬持有的相关证件来协助宁沛然、沈佳利办理贷款审批手续的。2、宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬已经明确约定余款1190000元是以贷款方式支付，这一点陆华、徐敏芬在签订相关合同的事后就已经知晓的。既然是宁沛然、沈佳利需要贷款，贷款就肯定需要审批，审批就肯定需要买卖双方提交相关证件资料。因为本案所涉的是房屋买卖合同，所以根据合同规定性质、目的和交易习惯，宁沛然、沈佳利不办理贷款审批手续，宁沛然、沈佳利就无法贷款，本案所涉的买卖合同也就无法正常履行下去。所以，陆华、徐敏芬提交相关资料协助宁沛然、沈佳利办理贷款审批手续当然是本案买卖合同主合同的附随义务，陆华、徐敏芬应履行自己的协助义务。因此，一审法院认为陆华、徐敏芬没有协助办理贷款审批手续的义务是错误的。二、本案所涉贷款审批手续不能如约办理系陆华、徐敏芬的原因所致。1、陆华、徐敏芬至今未按照《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》及《委托代理合同》的约定，提供办理贷款审批手续的材料：契证、土地证、结婚证、陆华的房产证等。2、陆华、徐敏芬逾期未提供后，中介人员童新燕履行催促陆华、徐敏芬及时提供，但陆华、徐敏芬置之不理，以种种理由拖延、拒绝提供。2、后宁沛然、沈佳利又以律师函的形式告知、催促陆华、徐敏芬提供所需资料，陆华、徐敏芬还是不予配合。正因如此，才导致宁沛然、沈佳利的贷款审批手续迟迟不能办理下来，直接原因在于陆华、徐敏芬。并且，至今陆华、徐敏芬未提供证据证明自己所持的相关证件已经全部提供给宁沛然、沈佳利用于办理贷款审批手续。综合以上两项，宁沛然、沈佳利认为，无论从合同约定的义务还是法律规定的附随义务，陆华、徐敏芬都应该协助宁沛然、沈佳利办理贷款审批手续。三、本案中中介公司处于媒介、中介代办的角色，并不是权利义务的相对方，即使享有权利义务，也是对宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬的权利义务的代为行使方，不享有实质性。《委托代理人合同》中，陆华、徐敏芬交付办理贷款所需材料实质上是对宁沛然、沈佳利在履行义务，中介收取材料也是代宁沛然、沈佳利收取材料，办理贷款的义务享受方实质上也是宁沛然、沈佳利，所以在陆华、徐敏芬未履行自己的交付材料后，是宁沛然、沈佳利的利益受损，违约方为陆华、徐敏芬，守约方为宁沛然、沈佳利，因此50元/天的违约责任理应向宁沛然、沈佳利承担。四、陆华、徐敏芬交付房屋、确权、配合过户的条件成立。1、《房屋转让补充协议》第六条已经明确约定，只要宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬提供真实、有效、完整的银行按揭资料且按揭贷款时间无问题的情况下，双方就应该办理过户手续及交房手续，时间点为2016年10月31日前。现在时间已经达到，理应办理。2、即使未达到《房屋转让补充协议》第六条提供真实、有效、完整的银行按揭贷款资料的条件，该原因也是由陆华、徐敏芬自身所致，不应对抗陆华、徐敏芬的履行自己交房的义务。3、宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬也已经对余款1190000元未能按时支付作出了约定，说明双方已经对未能支付进行了预见，并且制定了解决方案：“若逾期，尾款由中介方垫付给陆华、徐敏芬。”说明双方认可过户和交付房屋是以时间来作为成就的条件，即2016年10月31日为最后期限，即使宁沛然、沈佳利没有支付余款1190000元，陆华、徐敏芬也不能以该理由拒绝过户和交付房屋，因为陆华、徐敏芬同意认可余款会由中介方垫付，不影响正常过户和交房。因此，陆华、徐敏芬交付房屋、确权、配合过户的条件成就。综上，请求撤销原审判决，改判支持宁沛然、沈佳利的一审全部诉讼请求，并有陆华、徐敏芬承担本案一、二审全部诉讼费用。针对宁沛然、沈佳利的上诉，陆华、徐敏芬共同发表答辩意见称：1、一审法院认定事实清楚，均针对宁沛然、沈佳利的诉求进行了一一审理，适用法律正确，应当依法予以维持；2、办理贷款系宁沛然、沈佳利的义务，陆华、徐敏芬已经将所需资料提供给中介机构，在规定期限之前，宁沛然、沈佳利及中介均未向陆华、徐敏芬说明需要哪些资料，宁沛然、沈佳利违约在先，陆华、徐敏芬有权终止合同；3、根据一审判决认定的事实，双方约定50元每天的违约责任是双方与中介约定的违约责任，不是双方约定的违约责任。综上，请求二审法院维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》以及《委托代理合同》均是当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应严格按照法律约定履行各自义务。根据《委托代理合同》的约定，“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元/天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相关的违约责任。”根据二审调查中双方当事人的确认，陆华、徐敏芬作为出卖人，需要向中介机构交付的资料包括结婚证、土地证、契证、房产证及身份证，陆华、徐敏芬认为上述证件已经于签约当天交付，但未提交证据证明其该项主张，故本院认定陆华、徐敏芬并未按照《委托代理合同》的约定向中介机构交付相应材料，该行为导致《杭州市房屋转让合同》无法正常履行，但根据在案的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》以及《委托代理合同》，宁沛然、沈佳利将办理银行按揭贷款的事项委托给案外人易房公司，陆华、徐敏芬并不对宁沛然、沈佳利办理银行按揭贷款负有直接的协助义务，故而宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬协助办理按揭贷款的请求，本院难以支持。同样，宁沛然、沈佳利要求交付房屋、确认房屋所有权以及立即配合其过户的主张，因合同约定的条件尚未成就，故而原审法院驳回其上述主张正确，本院予以维持。陆华、徐敏芬的行为导致《杭州市房屋转让合同》无法正常履行已如上述，宁沛然、沈佳利可要求陆华、徐敏芬承担相应的责任。双方在《杭州市房屋转让合同》、《转让合同补充协议》中均未对该项违约行为的违约金作出约定，而《委托代理合同》系约定双方若违约，则应支付案外人的违约金，故而宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬支付50元/天违约金，缺乏合同依据，原审法院不予支持正确。宁沛然、沈佳利就此产生的损失，可另案主张。综上，宁沛然、沈佳利的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20204元，由宁沛然、沈佳利负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年六月二十九日书 记 员  徐森燕