安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终1634号上诉人（原审被告）：汪传平，男，1962年4月25日出生，汉族，住安徽省肥西县，被上诉人（原审原告）：胡晓东，男，1986年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，被上诉人（原审原告）：王书凤，女，1965年10月11日出生，汉族，住安徽省肥西县，以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：王华，安徽人杰律师事务所律师。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏霞，安徽人杰律师事务所实习律师。上诉人汪传平因与被上诉人胡晓东、王书凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汪传平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判汪传平不承担违约金。事实和理由：胡晓东、王书凤强迫汪传平出具承诺，汪传平出具承诺时案涉房产尚未竣工验收，直至2012年才通过竣工验收。2013年3、4月份，案涉房产具备办证条件，汪传平也多次通知胡晓东、王书凤前来办证，但胡晓东、王书凤拒不与汪传平联系，也不与汪传平结算两间门面房多出的面积折价款，故汪传平并不存在违约行为，不应承担违约金。胡晓东、王书凤辩称，书面承诺系汪传平自行书写，不存在胁迫等违背其真实意思表示的情形存在，汪传平对该项主张未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。汪传平书面承诺于2008年12月底前提供办理产证的相关手续，2013年5月以口头通知、张贴通知以及刊登公告方式说明也已具备了办理产证的条件，但汪传平至今未能办理，恰恰证明了汪传平违约的事实，应当承担违约责任。一审判决充分考虑到房屋已实际交付的事实，未按照汪传平的承诺支持胡晓东、王书凤的违约金，已经最大限度地减免了汪传平的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。胡晓东、王书凤向一审法院起诉请求：判令汪传平为胡晓东、王书凤提供办理案涉房屋所有权证的相关手续，并予以协助办理；判令汪传平支付逾期办证违约金322000元（按每天200元标准自2008年12月31日计算至2013年5月23日）。一审法院认定事实：2005年，汪传平与胡家新、黄祖友、王诗德三户经协商达成拆迁联建协议，胡家新、黄祖友、王诗德三户将其住宅及开发带交由汪传平进行统一拆迁、承建，其中胡家新户享有的土地使用面积为70平方米。2005年5月26日，汪传平作为拆迁单位（甲方）与胡家新、黄祖友、王诗德作为拆迁户（乙方）分别签订了《房屋拆迁联建协议书》，汪传平与胡家新签订的《房屋拆迁联建协议书》中约定，乙方将其现有的一幢两层上下住房交予甲方拆除处理并进行承建，乙方提供给甲方两间土地转让金发票，乙方应补给甲方18000元；甲方一次性返还给乙方原地面上大通道门面房两间，规格为7×13.5m（＋-误差30cm）以及门面上二楼不小于100平方米的套房，不足部分多退少补（实际以竣工后市场售价计算）；搬家租房费用由乙方自理，建筑规格整体一致，楼梯道需占乙方门面部分面积；甲方负责给乙方提供办理房产证的一切手续，费用由乙方自理，水电等立户及费用由乙方自行办理。协议签订后，乙方将两间土地转让金发票交给甲方，协议达成后双方不得反悔，否则追究违约方责任和经济损失。上述协议书签订当日，胡家新按约将其持有的土地出让金发票交给汪传平，汪传平向胡家新出具一张收条，注明收到胡家新编码为NO0664755土地转让金发票。2007年9月，汪传平开始在相关地块动工兴建阳光花园2#商住楼。2008年2月3日，汪传平向胡家新出具两张收条，一张注明“收到胡家新套房多余面积款柒仟元整（其中有贰佰元电子对讲机门款）”，一张注明“收到胡家新付阳光楼返还房屋补偿款壹万捌仟元整（协议已注明）”。同日，汪传平向胡家新出具一份承诺，表明其负责在2008年12月底向胡家新无偿提供办房产证的一切手续，房产证胡家新自办，费用自理，二楼套房面积104.5平方米（包括公摊面积、前后阳台全部面积），若到期不能提供房产证手续，付给胡家新每天200元，不清楚之处以返还协议为准。之后，汪传平将二楼203室住房及一楼105、106两间门面房交给胡家新使用至今。2008年3月，阳光花园2#楼工程竣工并报请验收，因阳光花园2#楼建设过程中存在超占规划建筑面积、土地面积情形，肥西县国土资源局要求汪传平联建户补交政府收益金及土地出让金，汪传平按规定交纳相关费用共计471022元。2008年11月4日，汪传平就相关地块取得肥西国用（2008）第3126号土地使用权证，证上注明土地使用权人为汪传平（黄祖友、胡家新、王世德），使用权面积为652平方米。2012年2月20日，阳光花园2#楼工程验收合格。2012年11月1日，经肥西县房产管理局测绘，阳光花园2#楼203室产权面积为103.64平方米，105、106门面房的产权面积分别为46.08平方米、39.02平方米。2013年5月23日，汪传平以阳光花园2#售楼部的名义在报纸上刊登《公告》，告知阳光花园2#楼联建户，阳光花园已具备办理房屋产权证的条件，要求各联建户于2013年5月25日至6月15日前提供办理房屋产权证的相关资料及办理相关费用，以便尽快办理房屋产权证。之后，双方就办理案涉房屋产权证发生争议，胡家新取得的阳光花园2#楼门面房及住宅的产权证至今未能办理。一审法院另查明，胡家新于2009年10月26日因病去世，其子胡晓东于2013年1月7日向肥西县公证处申请办理继承权公证，公证书载明：被继承人胡家新的遗产即王书凤与胡家新生前与王书凤夫妻共同财产《房屋拆迁联建协议书》项下的财产性权利（以肥西县上派镇阳光花园2#楼门面房105、106两间及住宅房屋203室作为返还条件）的一半，由胡晓东一人继承。一审法院认为，汪传平与胡家新签订的《房屋拆迁联建协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。胡家新病故后，胡晓东作为继承人有权就案涉协议书涉及的继承财产范围以自己的名义主张相应权利，并承担相应义务。汪传平庭审中表示同意就203室住房为胡晓东、王书凤提供房产证办理的相关手续并协助其办理产权证，对此予以认定。双方的争议焦点在于汪传平为胡晓东、王书凤办理案涉门面房的产权证提供必要手续是否以胡晓东、王书凤补缴差价为前提。汪传平主张《房屋拆迁联建协议书》第二项返还条件中已明确注明系在“原地面”上返还胡晓东、王书凤大通道门面房两间，而胡家新交付的土地面积仅为70平方米，现返还的面积已超出原地面面积，按照“不足部分多退少补（实际以竣工后市场售价计算）”的约定，对于超出70平方米的部分胡晓东、王书凤应当按照现在的市场售价补交差价。一审法院对该抗辩意见不予采纳，理由为：协议书约定，汪传平需在原地面上一次性返还胡晓东、王书凤规格为7×13.5m（＋-误差30cm）的门面房两间及门面上二楼不小于100平方米的套房一间。根据后期套房的结算方式，汪传平返还给胡家新的套房面积双方认定为104.5平方米（包含公摊、前后阳台等部分），胡家新按照协议约定就套房多余面积向汪传平补交了6800元。胡晓东、王书凤、汪传平庭审中均认可该6800元对应的多余面积系指实际返还面积（104.5平方米）多出约定面积（100平方米）的4.5平方米，表明双方在协议书中约定的“不足部分多退少补”应指返还的房产面积多于或少于约定面积时应按照市场售价进行补交或者退还，而非汪传平主张的系以原有的土地使用面积作为结算依据。双方在协议书中约定返还的门面房规格为7×13.5m（＋-误差30cm），而实际返还的门面房105、106室的面积并未超出该约定，汪传平亦未能提供证据证明门面房的结算依据与套房的结算依据存在不同，故对汪传平要求胡晓东、王书凤以原有土地使用面积为依据按现在市场售价补交门面房差价的主张，不予采纳。胡家新按照协议约定补交了案涉房屋差价，汪传平应当按照承诺于2008年12月底为其提供办理案涉房屋房产证的相关手续，但至今未能提供，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。汪传平抗辩该承诺系受胡晓东、王书凤暴力胁迫所出具，应属无效，但对此未能提供证据予以证明，不予采信。考虑到案涉房屋于2008年已实际交付胡晓东、王书凤，对其使用及出租未造成太大影响，胡晓东、王书凤亦未能提供证据证明其实际损失，综合考虑案件情况，对汪传平应承担的违约金酌定为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决：一、汪传平于判决生效之日起十日内为胡晓东、王书凤提供办理阳光花园2#楼105、106门面房及203室产权证的相关手续并予以协助办理；二、汪传平于判决生效之日起十日内一次性支付胡晓东、王书凤违约金20000元；三、驳回胡晓东、王书凤的其他诉讼请求。案件受理费4380元减半收取2190元，由汪传平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汪传平上诉认为其向胡家新出具的承诺书系受胁迫出具，仅系其单方陈述，并未提交证据加以证明，本院不予采信。汪传平在案涉房产具备办理产权证书条件时，一直不按其承诺为胡晓东、王书凤提供办理房屋产权证书的相关手续，且以胡晓东、王书凤未与其结算两间门面房多出的面积折价款为由拒不配合办理的理由并不能成立。故一审判决认定汪传平存在违约行为，有事实和法律依据，对于违约金数额的认定并无不当，本院予以确认。汪传平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由汪传平负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  董江宁二〇一七年六月三十日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。