湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0621民初388号原告（反诉被告）：程小军（曾用名程晓军），男，1970年9月25日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。委托诉讼代理人：李荣，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：欧阳鹏，男，1988年1月25日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。被告（反诉原告）：彭宇，男，1989年2月15日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：漆贵祥，岳阳县法律援助中心律师。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：漆程，岳阳县法律援助中心律师。原告（反诉被告）程小军与被告（反诉原告）欧阳鹏、彭宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，欧阳鹏和彭宇于2017年4月17日提起反诉。2017年5月12日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）程小军及其诉讼代理人李荣、被告（反诉原告）欧阳鹏和彭宇的诉讼代理人漆程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程小军向本院提出诉讼请求：1.请求判令欧阳鹏和彭宇立即支付门面租金110,000元、门面闲置占用费67,700元，并按中国人民银行同期贷款计算自2015年10月16日起的租金利息19,800元；2.诉讼费由欧阳鹏和彭宇负担。事实和理由：欧阳鹏和彭宇于2013年12月23日与程小军签订《商业用房租赁合同》，承租了程小军位于岳阳县××镇××路××花苑的商业用房，约定租赁期限为8年，租金按季支付，每季租金需提前1个月一次性支付。欧阳鹏和彭宇承租房屋后，因经营原因于2015年8月底关门停业后，将门面交还给了程小军，但至今仍欠110,000元的租金未付。程小军多次催讨和协商后，因欧阳鹏和彭宇仍未履行约定的义务，遂具状起诉。在庭审过程中，程小军变更第1项诉讼请求为：请求判令欧阳鹏和彭宇立即支付门面租金110,000元、门面闲置占用费33,850元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年10月16日起的租金利息19,800元。欧阳鹏和彭宇辩称，欧阳鹏和彭宇于2013年12月23日承租程小军的门面时约定租赁期限为8年，后因经营亏损于2015年10月被迫关门歇业时，双方并未解除租赁合同，程小军要求欧阳鹏和彭宇支付门面闲置占用费的主张无事实依据；即使欧阳鹏和彭宇未按约支付租金，也只应承担违约责任，但合同并无违约责任的约定，程小军要求支付租金利息19800元的主张亦无事实依据。欧阳鹏和彭宇因经营出现亏损，原计划将门面转租给他人以弥补损失，但程小军在未通知欧阳鹏和彭宇解除租赁合同的情况下，于2015年11月即将门面擅自出租给第三人许某，致使欧阳鹏和彭宇经营期间投入的动产和不动产被占有、毁损和灭失，收取200,000元转让费以弥补损失的目的也未能实现。欧阳鹏和彭宇认为程小军违约解除租赁合同，损害其合法权益，遂向本院提出反诉请求：1.请求判令程小军赔偿欧阳鹏和彭宇因部分动产和不动产被占有、毁损、灭失造成的经济损失300,000元；2.要求程小军赔偿因不同意欧阳鹏和彭宇转让门面造成的200,000元门面转让费损失；3.反诉诉讼费由程小军负担。程小军针对欧阳鹏和彭宇的反诉辩称，欧阳鹏和彭宇因经营不善，在未及时支付租金的情况下，主动要求解除租赁合同，并将门面交还给程小军，欧阳鹏和彭宇反诉称系程小军擅自解除合同并出租给第三人不是事实，其反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。双方当事人围绕其诉辩意见向本院提交了证据，对双方当事人无异议的2013年12月23日签订的《商业用房租赁合同》、欧阳鹏和彭宇对承租物进行装饰装修的设计图纸、程小军2015年5月16日出具的租金收条，本院予以采信并在卷佐证，对有异议的证据，结合本院的调查情况，本院认证如下：1、程小军提交了5台空调外机照片和门面关停之后的照片，证明欧阳鹏和彭宇因经营不善拖欠租金，无奈之下主动要求解除租赁合同并将门面交还给了程小军，欧阳鹏和彭宇在交还门面时对其装饰装修的物品进行了清理，只留下5台空调外机未拆除，但程小军也一直未使用。欧阳鹏和彭宇对该组证据有异议，认为照片只能证明欧阳鹏和彭宇安装了5台空调外机，但不能证明程小军未使用；门面关停之后的照片也只能证明欧阳鹏和彭宇停业关门，并不能证明解除了租赁合同。本院认为，5台空调外机照片与欧阳鹏和彭宇所提交的5台风管机收据一致，结合本案其他证据，能够证明照片反映情况属实，本院予以采信。2、程小军提交了与欧阳鹏、彭宇、欧阳鹏父亲的通话录音资料各1份，证明欧阳鹏和彭宇因经营不善导致资金短缺，主动将门面关停后将门面交还给了程小军，并且双方曾就拖欠的租金进行多次沟通的事实。欧阳鹏和彭宇认为录音不清晰，亦无其他证据佐证，该证据没有证明力；原、被告约定的租赁期限为8年，虽然欧阳鹏和彭宇存在未及时交纳租金的过错，但程小军并未行使解除权，并不能因为欧阳鹏和彭宇经营不善而关门停业就认为租赁合同已经解除，双方租赁关系仍然存在。本院认为，程小军提交的与欧阳鹏、彭宇的通话录音显示的电话号码与《商业用房租赁合同》中留存的电话号码一致，能够证实是程小军与欧阳鹏、彭宇的通话，结合本庭庭后向欧阳鹏核实的有关情况，本院予以采信；欧阳鹏父亲与本案无关，程小军提交的与欧阳鹏父亲的通话录音本院不予采信。3、程小军提交了2015年11月30日与许某签订的《商业用房租赁合同》，证明欧阳鹏和彭宇主动将门面交还后，程小军按原租金标准将门面租给了许某，不存在转租收取转让费的行为。欧阳鹏和彭宇认为该证据印证了程小军在未解除与欧阳鹏和彭宇的租赁合同的情况下，又将门面出租给许某的事实，系程小军违约。本院认为，该证据能够证明程小军将门面租给许某使用的事实，对该证据本院予采信。4、程小军提交了岳阳县×××公司的登记注册资料，证明该公司于2014年7月8日才成立，其于2014年4月17日为欧阳鹏和彭宇经营的×××家居卖场出具证明的行为不真实、不合法。欧阳鹏和彭宇对该证据真实性有异议，认为登记注册资料应由工商部门出具资料并加盖公章。经本院庭后核实，岳阳县×××公司成立日期为2014年7月8日，对该证据本院予以采信。5、欧阳鹏和彭宇提交了×××家居卖场工程结算单、5台风管机的收据、岳阳县×××公司的证明和岳阳县公安消防大队的消防监督检查记录、欧阳鹏的记事本，证明欧阳鹏和彭宇承租程小军的门面后进行了装饰装修，以及动产和不动产的添置情况。程小军认为×××家居卖场工程结算单与本案没有关联性，也无法证实实际所付工程款；5台风管机与程小军自己提供的空调外机照片一致，欧阳鹏和彭宇关门停业时未拆走，但程小军也一直未使用，与其无关；岳阳县×××公司成立于2014年7月8日，但其出具证明的时间却在2014年4月17日，对证明的真实性、合法性、关联性均有异议；对岳阳县公安消防大队消防监督检查记录无异议，但该证据只能证明欧阳鹏和彭宇经营的×××家居卖场通过了消防大队的检查，但不能证明消防设施具体花了多少钱，程小军将门面重新出租给他人后开办的店铺对消防设施进行了改造并重新办理了证照；欧阳鹏的记事本系其个人记录，无法核实其真实性。本院认为，×××家居卖场工程结算单体现的是欧阳鹏（甲方）和乙方的结算情况，但该证据系欧阳鹏个人提交，既无支付凭证佐证，也无乙方到庭作证，单凭该证据无法证实欧阳鹏和彭宇因门面装修开支的具体情况；5台风管机的收据程小军无异议，本院予以采信；岳阳县×××公司于2017年4月17日出具证明的具体内容为“兹有《岳阳县壹叁一壹肆整体家居建材超市》消防设施施工及相关验收工程，由我司负责。已于2014年4月26日完成达标，花计费用48,000元”，该证明出具的时间，不仅在其2014年7月8日公司成立之前，亦在其证明的具体内容时间之前，与常理不符，本院不予采信；程小军对岳阳县公安消防大队消防监督检查记录的真实性无异议，本院予以采信；欧阳鹏自行记录的“13.14整体家居建材超市欧阳鹏开支明细（个人）”，无其他证据佐证其真实性，且该记录无法具体体现欧阳鹏和彭宇为装饰装修门面所开支的具体费用，本院不予采信。6、欧阳鹏和彭宇提交了×××火锅店及×××用品店目前仍在使用的装饰装修物品记录1份，证明程小军将门面重新出租给他人后，仍在使用欧阳鹏和彭宇所添置的部分动产和不动产。程小军认为该证据也是欧阳鹏和彭宇个人记录，无法核实其真实性，且程小军将门面重新出租后所经营的店铺也未使用这些东西。本院认为，该证据仅为欧阳鹏和彭宇自行手写制作的记录，无其他任何证据佐证，且欧阳鹏和彭宇亦未提交证据证明所涉物品的具体价值，对该证据本院不予采信。根据经审查确认的证据和本案庭审、调查情况，对本案事实本院认定如下：2013年12月23日，欧阳鹏、彭宇（乙方）与程小军（甲方）签订《商业用房租赁合同》1份，承租了程小军位于岳阳县××镇××路“××花苑”的商业用房（门面106-108、商业用房201-208、住房109、110约1200平方米），合同中约定：“租赁期为八年，自2014年2月15日至2022年2月14日。租金按递增法计算，即第一年租金为258,000元，第二年和第三年在第一年租金基础上上浮5%，房年租金为270,900元……；租金按季度支付，乙方在与甲方订立合同之日开始，前一季度租金一次性付清给甲方，后一季度租金提前一个月一次性付清给甲方，后续租金上交照此类推。乙方在租赁期间，必须爱护现有设施，门面装修不得随意改变房屋结构，如有必须改动之处，乙方应事先告知甲方同意后方可改动。房屋租赁期满后，如乙方不再续租，其已装修不能搬动物品随房屋无条件归甲方所有，不得转让给他人，否则由此造成的一切经济损失由乙方负责赔偿。商业用房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；……（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。本合同在签订之日起，乙方交租房押金10万元，如乙方无故退房，则押金归甲方所有。”合同签订后，欧阳鹏和彭宇对承租的房屋进行了装饰装修，开办了“岳阳县×××超市”。合同履行期间，欧阳鹏和彭宇按约向程小军支付了2014年的房屋租金（欧阳鹏和彭宇于2013年12月24日向程小军支付的100,000元租房押金亦抵销在内）。在合同约定的第二年租赁期间即2015年2月15日至2016年2月14日，欧阳鹏和彭宇按约应于2015年1月15日支付2015年2月15日至2015年5月15日的租金，于2015年4月15日支付2015年5月16日至2015年8月15日的租金，但因经营困难，欧阳鹏和彭宇未按约履行，至2015年5月16日才向程小军支付了70,000元的租金，程小军出具了收条。此后，欧阳鹏和彭宇因生意不景气，一直再未向程小军支付租金，并于2015年8月关门歇业后，计划将门面转租给第三人许某以收取转让费减少损失，但因未获得程小军同意而未能转租成功。欧阳鹏和彭宇遂于2015年10月将门面交还给了程小军，并对货物进行了清理，根据程小军庭审自认和现有证据显示，欧阳鹏和彭宇尚有5台空调外机、一组玻璃门和一块电子显示屏未予拆走。2015年11月30日，程小军与许某又签订《商业用房租赁合同》，将上述房屋出租给了许某，租赁期限为8年，其中第一、二年租金为270,000元。本院认为，本案系双方当事人因房屋租赁产生的房屋租赁合同纠纷，程小军为出租方，欧阳鹏和彭宇系承租方。双方在合同中关于租金支付时间、支付金额以及逾期支付租金则可解除合同的约定，系双方真实意思表示，欧阳鹏和彭宇未按约支付租金系其违约，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，程小军有权解除合同，收回出租的房屋。欧阳鹏和彭宇因经营不善于2015年8月关门歇业后，至2015年10月才主动将门面交还给程小军，根据合同约定，其应当向程小军支付2015年度的门面租金共计214,462.5元（270,900元/年÷12个月×9.5个月），扣除已经支付的70,000元租金，欧阳鹏和彭宇实际还应向程小军支付144,462.5元，程小军要求欧阳鹏和彭宇支付拖欠的租金和门面占用费143,850元的诉讼请求，未超过上述金额，本院予以支持，欧阳鹏和彭宇主张程小军未履行通知义务以致合同尚未解除不应支付门面占用费的辩解理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原、被告双方并未在合同中约定迟延支付租金的违约责任和违约损失的计算方法，程小军要求欧阳鹏和彭宇按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持，欧阳鹏和彭宇认为合同并无约定不应支付利息的辩解理由，本院予以采纳。合同解除后，合同的权利义务终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同中约定，欧阳鹏和彭宇承租门面后由其自行负责装饰装修，且在合同期满后不能搬动的物品应归程小军所有。欧阳鹏和彭宇在交还门面前已对门面进行了清理，且其未提供充分证据证明其所遗留的具体物品及价值，即使其所举证据属实，根据这些证据显示，所遗留的物品大部分为不可搬动之物，根据合同约定也应归程小军所有；其他可以移动的如空调外机、玻璃门、电子显示屏等物品，程小军庭审时亦同意欧阳鹏和彭宇在付清拖欠的门面租金后予以拆走；另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案系欧阳鹏和彭宇在自己违约支付租金的情况下主动要求解除合同，并将承租财产主动交付给程小军，因此，欧阳鹏和彭宇要求程小军赔偿其装饰装修物品被占有、毁损和灭失造成的经济损失300,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因双方在合同中明确约定转租需征得程小军同意，欧阳鹏和彭宇以程小军不同意转租造成转让费损失为由，要求程小军赔偿200,000元转让费的诉讼请求，不符合双方约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）欧阳鹏和彭宇在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉原告）程小军支付房屋租金和占用费共计143,850元；二、驳回原告（反诉被告）程小军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）欧阳鹏和彭宇的反诉请求。上述款项限被告（反诉原告）欧阳鹏和彭宇支付到本院指定帐户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行股份有限公司岳阳县支行，帐号80×××72）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4250元，由原告程小军负担115元，由被告欧阳鹏和彭宇负担3095元，反诉案件受理费4400元，由反诉原告欧阳鹏和彭宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  彭登科人民陪审员  任秋山人民陪审员  黄晓宝二〇一七年六月二十七日书 记 员  李 佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。