贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2534号上诉人（原审被告）：贵州鸿润中小企业信用担保有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路85号东方大厦11楼2号。法定代表人：陈正恩，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝伦，该公司员工。委托诉讼代理人：陈伟，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王德宇，男，1969年11月28日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人王博，均系贵州钝初律师事务所律师。被上诉人（原审被告）遵义美城房地产开发有限责任公司,住所地贵州省遵义市澳门路安宇轩报业大厦B-9-1号。法定代表人罗光强，职务不详。委托诉讼代理人：王定超，该公司员工。上诉人贵州鸿润中小企业信用担保有限公司（以下简称鸿润担保公司）因与被上诉人王德宇、遵义美城房地产开发有限责任公司（以下简称美城房开公司）物权确认纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。鸿润担保公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回王德宇的诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实不清。王德宇与美城房开公司签订的《商品房买卖合同》的行为属真正的买卖关系还是民间借贷担保关系未查明，该合同不符合商品房买卖合同要件，即使成立也未生效；一审认定该合同属于商品房买卖合同，成立并生效属事实认定错误。王德宇强占房屋，美城房开公司并未将房屋交付，故不属合法占有；一审认定上诉人与美城房开公司“恶意串通”没有证据，刘上诉人与美城房开公司签订的《商品房买卖合同》并报房管部门备案，但被一审认定为无效也属认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。上诉人与美城房开公司所签订的《商品房买卖合同》已经报房管部门备案并到银行办理反担保抵押，被认定无效是对社会交易稳定的破坏，属滥用自由裁量权、破坏法律正义。3、一审判决超判了王德宇的诉讼请求。商品房买卖合同备案登记属行政行为，民事诉讼无权超越职权予以撤销。王德宇二审期间辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：1、上诉人没有证据证明被上诉人之间系民间借贷与担保关系；2、被上诉人合法占有房屋，应予保护；3、被上诉人一审诉请被告预售合同备案登记属于民事案件受理范围，原判未违反法律规定；4、美城房开公司有办理产权登记的义务，应当协助办理相关手续。美城房开公司二审期间辩称：我公司与王德宇签订的房屋买卖合同是真实的，案涉房屋也是我公司交付与王德宇的，公司已经收到总房款的80%。王德宇向一审法院起诉请求：一、确认我与美城房开公司签订的《商品房买卖合同》具有第一顺位优先履行权；二、判决两被告到房屋登记机关办理撤销预售合同备案登记；三、判决美城房开公司协助我办理所购门面的所有权转移登记手续。一审法院认定事实：2009年5月13日，王德宇与美城房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由王德宇向美城房开公司购买位于贵州省××××镇河上坡“紫颖?富丽东方”7、8号楼一层18轴至20轴交A、E轴范围内的营业房，该营业房建筑面积共232.88平方米，购房总价款为1397280元，付款方式为首付500000元，2009年7月20日前付100000元，2009年9月25日前付98640元，余款698640元办理按揭支付，合同中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，王德宇按约履行前两次付款义务，向美城房开公司支付购房款600000元。其后，美城房开公司将前述营业房移交给王德宇占有使用，在王德宇使用期间，于2012年9月8日与案外人李昭英签订《营业房租赁协议》，将前述营业房出租给李昭英实际使用。在租赁过程中，双方因故发生争议，王德宇向法院提起诉讼，本院于2014年4月18日作出（2014）红民长初字第00090号民事判决书，确认了双方签订租赁合同的事实及合同效力，并判决解除租赁合同，且由李昭英承担相应义务，该判决书经二审维持原判后发生法律效力。另查明，美城房开公司于2009年通过相关行政审批程序取得位于贵州省××××镇河上坡“紫颖?富丽东方”7、8号楼的预售许可资格。在与王德宇签订合同后，经美城房开公司申请报备及相关机构测绘确认，将王德宇与美城房开公司合同中约定轴交面积范围确定为编号15、16号两间营业房。还查明，2013年12月31日，美城房开公司与鸿润担保公司签订两份《商品房买卖合同》，约定将前述两间营业房出售给鸿润担保公司，美城房开公司向鸿润担保公司出具了与合同金额相符的收款收据。合同签订后双方还到房屋登记机关办理了预售合同登记备案手续。2014年1月7日，二被告又签订《反担保抵押合同》，约定美城房开公司以遵义市红花岗区河上坡路“紫颖?富丽东方”7、8号楼1层第11、15、16号房屋为案外人遵义市富东商贸有限公司在鸿润担保公司为该公司在遵义市红花岗区农村信用合作联社提供500万元的信用担保中向鸿润担保公司提供反担保。该反担保中的抵押物即涉案房屋并未办理抵押登记。一审法院认为，王德宇和美城房开公司、鸿润担保公司各方对美城房开公司分别与王德宇、鸿润担保公司签订《商品房买卖合同》的事实不持异议，法院对此予以确认。王德宇及鸿润公司均对对方与美城房开公司签订的《商品房买卖合同》的效力提出异议，这也是本案主要的争议焦点。鸿润担保公司主张美城房开公司取得预售许可的时间在与王德宇签订合同之后，王德宇与美城公司之间系民间借贷关系，双方签订《商品房买卖合同》系为民间借贷作担保，故王德宇与美城房开公司签订的合同无效。但鸿润担保公司并未提交充分证据证明王德宇与美城房开公司系民间借贷关系的事实，同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，即使鸿润担保公司所主张美城房开公司取得预售许可的时间在与王德宇签订合同之后的事实成立，但只要在起诉前取得预售许可，都应当认定合同有效，故法院对鸿润担保公司前述对合同效力的异议不予采纳。王德宇主张二被告之间实际系民间借贷关系，买卖合同是对民间借贷的担保，故双方之间签订的《商品房买卖合同》无效。王德宇虽并未提供充分的证据证明其主张的事实，但二被告在签订《商品房买卖合同》时，鸿润公司应明知王德宇已占有使用争议房屋的事实，且无证据证明其就此向王德宇提出异议；同时，在二被告签订合同后，作为出卖人的美城房开公司又与作为受让人的鸿润公司签订了《反担保抵押协议》，约定以同一标的物作为抵押物向鸿润公司提供反担保，二被告的前述行为显然违反生活常理，二被告也未对此给出合理解释，可见，双方之间签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，该行为损害了原告的利益，故法院对王德宇关于二被告之间签订的《商品房买卖合同》无效的意见予以采纳。王德宇与美城房开公司签订的《商品房买卖合同》系在公平、自愿的基础上所订立，且在审理过程中也没有发现存在违反法律规定导致无效的情形，故法院认定该《商品房买卖合同》合法有效。王德宇要求确认其具有合同优先履行权利顺位的诉讼请求，因二被告之间签订的《商品房买卖合同》无效，与王德宇和美城房开公司签订的《商品房买卖合同》不具有可比性，王德宇的该请求缺乏事实基础，本院不予支持。鸿润担保公司与美城房开公司所签订的《商品房买卖合同》已经在房屋管理机关办理预售登记备案，但是，现行法律法规并未赋予预售登记备案行为具有物权效力，故鸿润公司辩解因《商品房买卖合同》进行了预售合同备案登记，其享有争议房屋物权的辩解意见法院不予采纳。王德宇要求二被告办理撤销争议房屋预售登记备案。王德宇作为争议房屋的买受人，其有权要求二被告办理撤销争议房屋预售登记备案手续，故本院对王德宇的该项诉讼请求予以支持。王德宇要求美城房开公司协助办理争议营业房所有权转移登记。王德宇已向美城公司支付了购房款，美城公司也将房屋实际交付给王德宇占有使用。根据双方的合同约定，美城公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由美城公司提供的资料报产权登记机关备案，美城公司应协助王德宇办理取得其所购房屋的所有权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，美城房开公司确有此合同义务，但现已查明争议营业房尚未取得商品房初始登记，事实上暂不能办理转移登记，须取得初始登记后才能履行此义务，故对王德宇该项诉讼请求根据实际情况限定条件予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项之规定，法院酌定美城公司在取得初始登记后30日内协助王德宇办理所有权转移登记有关手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告遵义美城房地产开发有限责任公司、贵州鸿润中小企业信用担保有限公司在本判决生效之日起二十日内到房地产预售登记备案行政机关将位于遵义市红花岗区长征镇河上坡“紫颖?富丽东方”7、8号楼一层15、16号两间营业房的预售登记备案予以撤销；二、由被告遵义美城房地产开发有限责任公司在取得上述营业房的初始登记和原告王德宇向被告遵义美城房地产开发有限责任公司支付完购房款后三十日内协助原告王德宇将上述营业房的所有权登记到原告王德宇名下；三、驳回原告王德宇的其他诉讼请求。案件受理费36400元、保费全5000元，共计41400元，由被告遵义美城房地产开发有限责任公司承担。二审中，鸿润担保公司向法庭提交了一份美城房开公司出具的《情况说明》，用于证明美城房开公司与上诉人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示；与王德宇所签订的房屋买卖合同实际上属借款担保合同，也未将房屋交付与王德宇。王德宇对该证据的三性均不予认可，美城房开公司对该证据的真实性予以认可，但对证明内容未予认定。本院认为，该证据与美城房开公司在法庭陈述的内容不一致，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同效力问题。首先，王德宇与美城房开公司于2009年5月13日签订《商品房买卖合同》后，王德宇按约向美城房开公司支付购房款600000元，美城房开公司也将案涉房屋移交给王德宇占有使用。在王德宇使用期间，于2012年9月8日与案外人赵津健签订《营业房租赁合同》，将前述营业房出租给赵津健实际使用，该事实已由生效判决予以确认。依前述事实可以确定，双方不仅签订了《商品房买卖合同》，而且实际上也按合同约定履行了大部分权利义务，王德宇事实上也占有、管理和使用案涉房屋多年，故一审认定该合同系双方的真实意思表示，依法予以保护并无不当，本院予以确认。其次，鸿润担保公司与美城房开公司签订于2013年12月31日《商品房买卖合同》，虽然双方到房屋登记机关办理了预售合同登记备案手续，但是该登记行为不具有准物权效力，不能对抗在先签订《商品房买卖合同》的王德宇。并且鸿润担保公司在未对案涉房屋占有使用情况进行合理审查的情形下，与美城房开公司签订《商品房买卖合同》后，随即又签订《反担保抵押合同》，约定美城公司以案涉房屋为案外人提供借款反担保（未办理抵押登记），足以说明鸿润担保公司并非《商品房买卖合同》的善意相对人，双方之间的真实意思表示系以购房之名行担保之实，故本院对鸿润担保公司主张与美城房开公司之间存在真实房产交易关系的辩解意见不予采纳。一审认定鸿润担保公司与美城房开公司签订《商品房买卖合同》无效在结果上并无明显不当，本院予以确认。鸿润担保公司关于《商品房买卖合同》效力的上诉理由不成立，不予采纳。关于一审判决第二项是否超越诉讼请求的问题。一审在否定美城房开公司与鸿润担保公司签订的《商品房买卖合同》的基础上，判令两公司到登记机关将案涉房屋预售登记备案予以撤销，并未超出王德宇的诉讼请求。但需要说明的是，原判本意为美城房开公司与鸿润担保公司应当在判决生效后向登记机关申请撤销，而非直接撤销。鸿润担保公司关于一审超越诉讼请求的上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，鸿润担保公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元，由贵州鸿润中小企业信用担保有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李玉振审 判 员 罗小龙审 判 员 任建毅二〇一七年六月二十六日法官助理 陶晓梅书 记 员 王 飞