四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5224号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都爱客餐饮娱乐有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段*号。法定代表人：于泳，职务不详。委托诉讼代理人：杜小雪，四川华楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都华纳丽尊酒店有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号。法定代表人：谢月爱，董事长。委托诉讼代理人：董山，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。上诉人成都爱客餐饮娱乐有限公司（以下简称爱客餐饮公司）因与被上诉人成都华纳丽尊酒店有限公司(以下简称华纳丽尊公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱客公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或予改判。事实和理由：1.双方共同委托的鉴定机构认定案涉房屋面积为2216.23平方米，比合同约定少49.04平方米，应按实际面积计算租金，己方多付的租金应予返还或在未付租金中抵扣，一审判决认定事实存在错误。2.按一审判决认定的违约金标准，计算至2017年1月20日计收的金额已超过华纳公司实际损失的30%，应按银行同期存款利率计算违约金，且以“应付租金”和“应付之日”含义不确定，也无法实际履行。3.合同约定租赁期限为2011年11月5日至2019年11月4日，爱客餐饮公司投入了大量的装修费用和人工管理成本，一审判决认定合同提前解除并责令腾退房屋将导致爱客餐饮公司无法收回前期成本，结果也将使华纳丽尊公司的债权无法实现。华纳丽尊公司辩称，双方在签订合同时已测量案涉房屋的面积，爱客餐饮公司在长期履行中从未提出异议，因测量方式、标准的差异，误差率只有2.16%属于正常范围，仍应以约定面积计算租金。一审判决已按公平原则对合同约定的违约金大幅降低，未超出法定范围，同时从应付之日至实际支付之日应支付的租金金额可以确定，故一审判决的违约金计算方法是正确的。爱客餐饮公司自2014年10月4日起，已拖欠租金几百万元，且其已无力继续履行合同，如判决继续履行合同将严重侵犯华纳丽尊公司的合法权益。双方曾于2015年11月5日对账，之后爱客餐饮公司支付了租金6万元，华纳丽尊公司的诉讼请求未超过诉讼时效。华纳丽尊公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱客餐饮公司、华纳丽尊公司于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》及分别于2010年12月24日、2011年1月26日、2011年2月22日、2011年10月30日签订的四份补充协议；2.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号的租赁房屋；3.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付自2014年10月5日至2016年8月4日期间拖欠的房屋租金5014204.8元，并支付自2016年8月5日起至合同解除之日期间的房屋租金，按照《房屋租赁合同》约定的标准计算；4.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付逾期支付租金产生的滞纳金暂计为411727.65元（从2014年10月5日起至实际付清之日止）。爱客餐饮公司向一审法院反诉请求：1.判令变更《房屋租赁合同》第二条对面积的约定，面积以实际测量为准；2.判令变更《房屋租赁合同》第五条对租金的约定，租金以实际测量的面积为计算依据；3.判令被反诉人支付反诉人滞纳金暂计100000元，并退还反诉人多缴纳的租金。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明:2008年10月12日，案外人核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与案外人王屏生签订了《租赁合同》约定王屏生承租核工业西南物理研究院之大院西侧铁栅栏区内的科研楼、实验厅等房屋。2011年11月30日，核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心、王屏生与华纳丽尊公司共同签订《合同转让协议》，约定王屏生将其与核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心签订的《租赁合同》约定的全部权利义务转让给华纳丽尊公司。2010年10月23日，华纳丽尊公司与爱客餐饮公司签订《房屋租赁合同》约定承租华纳丽尊公司转租的位于成都市武侯区二环路南三段三号（原核工业院工程楼）建筑面积为2265.27平方米的房屋用作餐饮经营、高级会所使用。租金的计算标准为2011年2月1日至2012年1月31日为85平方米/月，2012年2月1日至2013年1月31日为90平方米/月，2013年2月1日至2014年1月31日为95平方米/月，2014年2月1日至2015年1月31日为100平方米/月，2015年2月1日至2016年1月31日为105平方米/月，2016年2月1日至2017年1月31日为108.15平方米/月，2017年2月1日至2018年1月31日为111.39平方米/月。其中2011年2月1日至2011年5月31日期间共计4个月为装修免租期。租金支付方式为按季度支付。《房屋租赁合同》第十二条第一款约定：“甲方（成都华纳丽尊酒店有限公司）因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方（成都爱客餐饮娱乐有限公司）本合同租金总额的10%作为违约金。”第十三条第一款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金10%向甲方支付违约金……拖欠房屋累计1个月以上的。”第十三条第二款约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按该项费用总额的10%支付甲方滞纳金。”华纳丽尊公司当庭表示合同约定的滞纳金和诉讼请求主张的滞纳金即为违约金。2010年12月24日、2011年1月26日、2011年2月22日、2011年10月30日，华纳丽尊公司与爱客餐饮公司就《房屋租赁合同》分别签订了4份《补充协议》。双方于2010年12月24日签订的《补充协议》第四条约定：“乙方按季度向甲方支付租金及热水、空调设备费用，支付时间为每年2月1日前、5月1日前、8月1日前、11月1日前。”合同履行过程中，因爱客餐饮公司未按约定向华纳丽尊公司支付租金，双方发生纠纷。庭审过程中，爱客餐饮公司提出案涉房屋的租赁面积小于《房屋租赁合同》约定的面积，双方共同委托案外人成都晶峰工程测量有限公司对案涉房屋的建筑面积进行了测量。2017年1月16日，成都晶峰工程测量有限公司出具测量结果载明案涉房屋的建筑面积为2216.23平方米，经质证，双方对测量结果予以认可。《房屋租赁合同》约定的面积为2265.27平方米，比成都晶峰工程测量有限公司的测量结果多了49.04平方米，误差率为2.16%。爱客餐饮公司当庭举示两张收据载明爱客餐饮公司分别于2010年12月27日向华纳丽尊公司缴纳了履约保证金600000元，于2016年7月4日通过银行转账的方式向华纳丽尊公司缴纳了租金60000元，并要求将该两笔费用共计660000元从欠付的租金当中予以抵扣。华纳丽尊公司经质证认为，的确收到过此两笔款项。爱客餐饮公司当庭陈诉称华纳丽尊公司主张的租金起算时间为2014年10月5日，而华纳丽尊公司的起诉时间为2016年9月7日，故华纳丽尊公司主张的租金已部分经过了诉讼时效。另查明，2011年7月18日，华纳丽尊公司由“四川华辰酒店有限公司”更名为“成都华纳丽尊酒店有限公司”。一审法院认为，华纳丽尊公司与爱客餐饮公司形成的租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”爱客餐饮公司虽抗辩称华纳丽尊公司未能提供合同约定的租赁房屋，案涉房屋的实际面积小于合同约定的面积，华纳丽尊公司存在违约行为。租金的计算方式为“每平方米每月的租金单价*建筑面积”也应当根据实际测量的面积来计算，爱客餐饮公司多缴纳的租金华纳丽尊公司应当予以退还。从案外人成都晶峰工程测量有限公司对案涉房屋的面积测量结果来看，房屋面积测量结果为2216.23平方米，《房屋租赁合同》约定的面积为2265.27平方米，测量结果较合同约定少49.04平方米，该误差率只有2.16%，属于建筑面积测量的正常误差范围。故爱客餐饮公司基于案涉房屋测量面积小于合同约定面积要求华纳丽尊公司支付滞纳金100000元，并退还爱客餐饮公司多缴纳的租金，《房屋租赁合同》对面积的约定以实际测量数据为准，租金计算标准也以实际测量面积为计算依据的诉讼请求，没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”爱客餐饮公司长期拖欠租金，致使合同目的无法实现，故华纳丽尊公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及4份《补充协议》，爱客餐饮公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号的案涉房屋的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”华纳丽尊公司于2016年9月7日向一审法院提起诉讼，要求爱客餐饮公司支付的未付租金起算时间为2014年10月5日。爱客餐饮公司抗辩称华纳丽尊公司的诉讼请求已经部分经过了诉讼时效，未过时效部分的租金起算时间应当为起诉之日起前一年的意见，一审法院予以采纳。华纳丽尊公司主张的租金实际计算期间应为2015年9月8日至2017年1月20日合同解除之日。租金的计算方式按《房屋租赁合同》的约定执行。爱客餐饮公司当庭举示收据两张载明爱客餐饮公司曾向华纳丽尊公司缴纳了600000元保证金及60000元，要求从欠付租金当中予以抵扣，华纳丽尊公司对此两笔费用予以认可。故华纳丽尊公司要求爱客餐饮公司支付2015年9月8日至2017年1月20日租金共计3984043.61元，扣除爱客餐饮公司缴纳的保证金600000元和租金60000元后为3324043.61元的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。租金已经经过诉讼时效的部分不予支持。自2017年1月21日华纳丽尊公司与爱客餐饮公司之间的合同解除后至爱客餐饮公司至实际腾退案涉房屋之日止，爱客餐饮公司实际占用并使用案涉房屋，应当承担自合同解除起至实际腾退房屋止期间的房屋占用使用费。故华纳丽尊公司要求爱客餐饮公司承担房屋占用使用费，按照合同约定的租金标准计算的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”爱客餐饮公司未按照合同约定支付租金，属于违约行为，应当承担违约责任。鉴于华纳丽尊公司主张的约金计算标准过高，也未明确违约金的起算时间，一审法院结合案件实际情况，酌情将违约金的计算标准调整为按年利率的24%，起算时间为2015年9月8日，超出部分不予支持。故华纳丽尊公司要求爱客餐饮公司支付违约金（以每一期应付租金为基数，从应付之日起至实际支付之日止，按照年利率的24%计算）的诉讼请求，在符合法律的规定的范围内一审法院予以支持。超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除华纳丽尊公司与爱客餐饮公司于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》及双方分别于2010年12月24日、2011年1月26日、2011年2月22日、2011年10月30日签订的4份《补充协议》；二、爱客餐饮公司于本判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号的案涉房屋；三、爱客餐饮公司于本判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司支付租金3324043.61元；四、爱客餐饮公司于本判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司支付房屋占用使用费（从2017年1月21日起至实际腾退之日止，租金的计算方式按《房屋租赁合同》的约定执行）；五、爱客餐饮公司于本判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司支付违约金（从2015年9月8日起算，以每一期应付租金为基数，从应付之日起至实际支付之日止，按照年利率的24%计算）；六、驳回华纳丽尊公司的其他诉讼请求；七、驳回爱客餐饮公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费49992元，反诉案件受理费1150元，共计51142元，由爱客餐饮公司负担40000元，由华纳丽尊公司负担11142元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，爱客餐饮公司与华纳丽尊公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效并作为双方行使权利、履行义务和解决争议的依据。关于爱客餐饮公司所提双方共同委托的鉴定机构认定案涉房屋面积比合同约定少49.04平方米，应按实际面积计算租金，己方多付的租金应予返还或在未付租金中抵扣的上诉意见，本院认为，因双方约定以平方米为计算租金的计价单位，具体面积的多少影响双方实际利益，计收租金时即应按实际面积计算，而不应按误差是否属于正常范围作为应否考虑的理由，故一审判决按合同约定面积计算租金存在错误，应予纠正。因本案爱客餐饮公司反诉请求据实结算租金，合同约定多计算的49.04平方米所产生租金应从一审判决认定的未付租金中扣除，该反诉请求成立，本院予以支持。根据双方约定的各个阶段的租金标准，自2011年11月5日至2017年1月20日一审判决之日，应扣除的租金金额：2011年11月5日至2012年1月31日为11951.1元，2012年2月1日至2013年1月31日为52963.2元，2013年2月1日至2014年1月31日为55905.6元，2014年2月1日至2015年1月31日为58848元，2015年2月1日至2016年1月31日为61790.4元，2016年2月1日至2017年1月20日为59902.3，总计301360.6元。因此，爱客餐饮公司应支付的租金总额为3022683.01元。关于爱客餐饮公司所提按一审判决认定的违约金标准，判令乙方承担的违约金已超过华纳公司实际损失的30%，应按银行同期存款利率计算违约金，且以“应付租金”和“应付之日”含义不确定，应当改判的上诉意见，本院认为，因爱客餐饮公司提出合同约定的违约金标准过高，一审法院根据华纳丽尊公司未超过诉讼时效部分的到期租金，调整后认定的标准在现行法律允许的的范围，故一审判决认定的违约金标准并无不当，且易于确定，本院予以维持。但因租赁的实际面积发生变化，计算的基数应以各个阶段的应收租金为准。关于爱客餐饮公司所提一审判决提前解除合同并责令腾退房屋将导致爱客餐饮公司无法收回前期成本，不应解除合同的上诉意见，本院认为，现有证据证明爱客餐饮公司最后一次支付租金为2016年7月4日，自此至一审判决前已有5个月未支租金，根据案涉合同第十三条第一款约定，爱客餐饮公司拖欠租金已超出一个月，且金额较大，华纳丽尊公司请求解除合同的诉讼请求符合合同约定，一审判决支持该诉讼请求正确，本院予以维持。故该上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人爱客餐饮公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9551号民事判决第一项、第二项，即：解除成都华纳丽尊酒店有限公司与成都爱客餐饮娱乐有限公司于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》及双方分别于2010年12月24日、2011年1月26日、2011年2月22日、2011年10月30日签订的4份《补充协议》；成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号的案涉房屋；二、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9551号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项，即：成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付租金3324043.61元；成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付房屋占用使用费（从2017年1月21日起至实际腾退之日止，租金的计算方式按《房屋租赁合同》的约定执行）；成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付违约金（从2015年9月8日起算，以每一期应付租金为基数，从应付之日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；驳回成都华纳丽尊酒店有限公司的其他诉讼请求；驳回成都爱客餐饮娱乐有限公司的全部诉讼请求。三、成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付租金3022683.01元；四、成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付房屋占用使用费（从2017年1月21日起至实际腾退之日止，计算方式按《房屋租赁合同》约定的价格和二审认定的面积执行）五、成都爱客餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起五日内向成都华纳丽尊酒店有限公司支付违约金（从2015年9月8日起，以每一期实际应付租金为基数，从应付之日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；六、驳回成都华纳丽尊酒店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回成都爱客餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51142元，二审案件受理费51142元，共计102284元，由上诉人成都爱客餐饮娱乐有限公司负担56284元，由被上诉人成都华纳丽尊酒店有限公司负担46000元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年六月二十一日书记员  刘 璐