江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初6096号原告：上海同进物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城路东侧，组织机构代码78993423-X。法定代表人：杨德林，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡铁功，该公司经理。委托诉讼代理人：杨敏敏，该公司物业主管。被告：葛林清，男，汉族，1968年11月8日生，住江苏省苏州市。原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称同进物业公司）与被告葛林清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法由代理审判员欧平适用小额诉讼程序独任审判，并于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡铁功、杨敏敏，被告葛林清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同进物业公司请求法院判令：被告支付2014年6月至2016年12月所拖欠的物业管理费7272.1元；被告支付违约金6981.2元，按照每日千分之二计算；被告承担诉讼费。事实与理由：原告为昆山市环城西路3555号锦绣蓝湾住宅小区物业管理公司，被告系该小区XX号XX室业主，房屋面积167.56平方米。被告自2009年7月入户，但自2014年6月至2016年12月一直无故拒付物业费，物业费金额为7272.1元。违约金应为6981.2元。物业费及滞纳金合计14253.3元。为此，提起诉讼。被告葛林清辩称：我从2007年拿房开始就发现有漏水，而且漏水面积越来越大，后来和开发商到现场看了后，当时开发商帮我修的。2009年物业公司来催促物业费，我说房子漏水，不能住人，怎么交物业费，他们就起诉了，然后在法院三方协调，前面的物业费象征性的交了1200元；另口头协商，因为开发商马上撤走，房产证的费用全部交掉，开发商委托物业公司帮我们办理，而且费用当天就要交掉，物业费和办房产证的费用是用POS机交的，当时物业公司和开发商都在。因为房子漏水，从2009年开始4月6日9时30分在巴城人民法庭2号庭口头协议，开发商委托物业公司把房子的漏水及墙面脱落修好，如果房子修好以后由我本人签字为准，我多次和物业公司沟通房子漏水，换了几批物业公司经理，到现在没有修好，房子还漏水，从没有间断，2014年我让物业公司人员到现场去看，当时他们帮我签了一张哪个地方漏水，一式两份，我多次写了要怎么修，他们不接受，所以现在我的房子都不能住人，开发商和物业公司根本没有把业主的利益放在前面，每次收物业费就敦促我们交物业费。2014年在中级人民法院调解的，我说这次我交掉，下次修好后有我本人签字，我会交物业费，如果没有修好，物业费我一分都不交。经审理查明：葛林清系锦绣蓝湾小区业主。2010年11月26日，XX花园XX号楼XX室房屋登记至葛林清名下，房屋建筑面积为167.56平方米。该房屋系由葛林清于2007年向昆山锦绣蓝湾置业有限公司购买。2009年，当时锦绣蓝湾的物业管理公司上海中远物业管理发展有限公司昆山分公司向本院提起诉讼，要求葛林清支付2009年之前的物业费，审理中，上海中远物业管理发展有限公司昆山分公司于2009年5月8日撤回了起诉。2014年9月2日，同进物业公司起诉葛林清支付2009年7月至2014年6月的物业管理费，本院作出了判决。葛林清不服判决提起上诉，经苏州市中级人民法院调解，由葛林清支付同进物业公司2010年12月1日至2014年6月1日的物业管理费10000元。因葛林清未能支付2014年6月1日之后的物业管理费，原告诉来本院。另查明：2009年5月11日，昆山锦绣蓝湾置业有限公司作为开发商、委托方与上海同进物业管理有限公司作为受托方签订《昆山市锦绣蓝湾前期物业管理委托合同》一份，由开发商指定上海同进物业管理有限公司对位于昆山市巴城镇马鞍山路以南环城西路以东的锦绣蓝湾住宅小区实行物业管理服务，总建筑面积83520元平方米，其中住宅77421平方米、商业面积5466平方米。该合同第二条约定，物业管理服务期限从2009年6月30日至2011年6月30日；如合同未期满，业主委员会成立后与其所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止；若业主委员会成立前本合同逾期，则自动延续至业主委员会成立并由业主委员会另行选聘后，本合同终止。合同第十四条约定，受托方按建筑面积向业主按月计收物业管理服务费，单价2元/月/平方米。此后，该小区业委会成立。2012年9月23日，昆山锦绣蓝湾花园第一届业主委员会作为甲方与上海同进物业服务有限公司作为乙方正式签订《物业服务合同》一份，双方在该合同中约定：1、收费标准：住宅物业、商业用房物业管理费均为2元/月/平方米，车辆停车占位费120元/月；2、物业管理服务费按半年收取一次，每半年第一个月的15日由乙方直接向业主收取；3、逾期欠费业主将按应缴费用每日千分之三的标准加收违约金；4、合同期为2年，从2012年9月1日至2014年8月31日。该合同同时约定了其他相关事项。后同进物业公司又与锦绣蓝湾第二届业主委员会签订了物业服务合同，住宅物业管理费每平方2元/月，每半年收取一次，每半年首月15日前由乙方直接向业主方预收，逾期欠费按每日万分之五标准加收违约金。该合同期限从2017年2月1日至2018年1月31日。签订前期物业服务合同后，实际由原告具体实施管理服务业务至今。再查明：2014年10月22日，同进物业公司工作人员签字确认被告房屋确实存在一些问题，具体为：车库进门口里面墙皮脱落，大厅门里面墙面渗水，一楼大厅上顶有水印，一楼厨房间渗水东北角、墙皮脱落，一楼卫生间墙角渗水，二楼墙面脱落、顶面有水印，二楼小房间墙渗水，三楼天窗墙皮脱落、墙角过道墙皮脱落，三楼玻璃搬走，三楼阳台两边墙有裂缝。被告陈述，经过修理后，目前主要是走廊窗户、卫生间、三楼前阳台漏水，墙面空壳。原告陈述，去现场看过，目前三楼前阳台还漏水，未接到卫生间漏水的反映，墙体空壳清楚不清楚。以上事实由原告提供的物业服务合同、与第一届业委会签订的合同、与第二届业委会签订的合同、被告提供的（2009）昆民一初字第1006号裁定书、（2015）苏中民终字第00293号调解书、(2014)昆巴民初字第0516号民事判决书、物业费缴费单、2014年由原告员工签字确认房屋存在漏水等问题的确认单和双方当事人陈述予以证实。本院认为：原告为锦绣蓝湾小区提供物业服务，形成了物业管理服务合同关系。被告作为该小区业主，有交纳物业费的义务。本案争议的焦点是被告能否以房屋漏水拒绝支付物业费。按照锦绣蓝湾业委会与同进物业公司签订的《物业服务合同》约定，物业公司提供的物业服务包括：物业共用部位的维护，物业公共设施设备的日常运行和维护。公共绿化养护、物业公共区域清结卫生，公共秩序的维护，物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。该合同还约定：物业专有部分的、自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。从被告反映的阳台漏水、墙皮空壳问题来看，并不属于同进物业提供公共管理服务的区域。被告以2009年存在口头协议，由开发商委托物业公司进行维修，本院认为即便当初存在这样的口头协议，当时维修责任方也是开发商，并且物业公司已经发生了变更，没有依据显示同进物业公司接受了开发商的委托继续为被告维修，在此情况下，被告不得以此为由拒绝支付物业费。被告作为业主如认为房屋尚需要由开发商等责任主体承担保修责任，可以另行提起诉讼等方式处理。关于原告主张的物业费，按照约定为2元/月/平方米，被告未能实际入住，按每月每平米1.4元计算，被告房屋面积为167.56平方米，从2014年6月2日至2016年12月31日，物业费合计为7265元。被告不能以房屋漏水为由拒交物业费，但考虑到被告作为业主该房屋的特殊性，未交物业费系事出有因，违约金不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告葛林清在本判决生效后十日内支付原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司2014年6月2日至2016年12月31日间的物业管理费7265元。二、驳回原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由被告负担，被告已向本院预交了该78元，本院不再退还。被告在支付原告物业费时将应负担的该78元一并支付原告。本判决为终审判决。代理审判员 欧 平二〇一七年六月十五日书 记 员 高美娟