江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终554号上诉人（原审第三人）：戴红美，女，1965年8月20日出生，汉族，住泰兴市。委托代理人：杨青，江苏唯是律师事务所律师。委托代理人倪秋晨，江苏唯是律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈桂青，男，1960年10月11日出生，汉族，住扬州市江都区。委托代理人：桑寅，扬州市江都区法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审被告）：扬州新宇房地产有限公司，住所地扬州市文汇东路51号106室。法定代表人：蔡德华，该公司董事长。上诉人戴红美因被上诉人陈桂青、扬州新宇房地产有限公司（以下简称新宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，新宇公司与陈桂青、陈玮于2010年签订《拆迁补偿安置协议书》，约定由新宇公司拆除陈桂青、陈玮位于仙女镇双仙路面积为55.28平米的房屋，陈桂青、陈玮获得安置的房屋为2号楼103室。房屋建成后，陈桂青、陈玮未能获得安置房。双方遂于2014年3月在《拆迁补偿安置协议书》的其他事项中注明：由于规划调整，原安置房2号楼103室现安置在1号楼303室，甲方一次性补偿乙方103000元，于2014年11月10日付清，免除拿房的一切费用。协议调房后，新宇公司将房屋交付陈桂青，陈桂青装修入住至今。2013年7月11日，戴红美与新宇公司签订《商品房买卖合同》约定新宇公司将1号楼303室以每平米3371.7元的单价出卖给戴红美，付款方式为戴红美于2013年7月12日前一次性付清房款249000元，出卖人应在2014年4月30日前交付房屋。合同签订后，双方办理了预购商品房预告登记。新宇公司于2013年7月12日向戴红美出具“江城一品”1号楼303室、3号楼301室、3号楼501室购房款70万元的收款收据，注明房款已全部付清。新宇公司一直未向戴红美交付房屋。一审中，新宇公司未到庭，其于2016年2月25日出具《情况说明》，载明，关于韩年华安置“江城一品”3号楼501室事宜，该房已交给韩年华使用，其房屋产权同其它拆迁户按相关规定统一办理，后因公司融资需要，将“江城一品”北侧5#3间商业用房及3间安置房以预约登记的方式向扬州睿城投资担保有限公司借款250万元整，现我们已同睿城公司沟通，尽快将款项归还到位……陈桂青向一审法院的起诉请求：1.确认江城一品1号楼303室房屋产权归原告所有；2.新宇公司协助陈桂青办理房屋产权登记手续。原审认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，陈桂青作为被拆迁人，与新宇公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书，其原始房屋被拆迁人拆除，在案涉房屋未建时已经发生了安置。后新宇公司又将案涉房屋出卖给戴红美，戴红美给付了全部购房款并进行了预告登记，但法律规定了被拆迁人对拆迁安置房的优先权，且陈桂青作为被拆迁人相对于一般购房人而言处于弱势地位，故陈桂青对案涉房屋享有优先权，第三人可以另案请求返还已付购房款。综上，陈桂青享有对案涉房屋的所有权，但因案涉房屋未满足过户条件，故对陈桂青要求办理房屋产权转移登记手续的诉求不予支持。原审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈桂青享有坐落于扬州市江都区仙女镇双仙路16号江城一品1号楼303室的房产所有权；二、驳回陈桂青的其他诉讼请求。本案受理费8050元，由扬州新宇房地产有限公司负担。判决后，戴红美不服向本院提起，戴红美的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈桂青的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、陈桂青提供的《拆迁补偿安置协议书》中明确的安置房为江城一品2号楼103室而非1号楼303室，故一审判决认定江城一品1号楼303室房屋产权归陈桂青无事实及依据。2、戴红美购买江城一品1号楼303室房屋并办理预告登记，该登记具有公示的效力。被上诉人陈桂青答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。1、一审认定陈桂青对江城一品1号楼303室拆迁安置房享有优先权正确。2、戴红美虽办理了江城一品1号楼303室商品房预告登记，其产生的权利只是准物权，其本质仍系债权。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中当事人没有提交新证据。本案二审的争议焦点是：讼争房屋的所有权应否归属于陈桂青?本院认为：讼争房屋应属陈桂青所有。理由：首先，陈桂青与新宇公司所签《拆迁补偿安置协议书》是采取产权调换方式拆迁补偿安置协议。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此对价而取得被拆迁人的所有房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取得拆迁人提供的房屋所有权,故以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型。对于这种采取房屋所有权调换形式的被拆迁人享有的债权为特殊的债权并享有物权优先的效力。其次，在拆迁补偿安置协议与其他并存的买卖合同因履行发生冲突时，标的物的所有权归属于先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人。本案中，陈桂青与新宇公司于2010年4月签订《拆迁补偿安置协议书》约定的安置房原为江城一品2号楼103室，后因新宇公司无法交付2号楼103室，双方遂于2014年3月将安置房变更为1号楼303室，陈桂青亦支付了剩余款项，且新宇公司已于2014年3月将1号楼303室交付于陈桂青，陈桂青装潢并入住至今。再次，戴红美与新宇公司虽于2013年7月11日签订1号楼303室房屋的商品房买卖合同，并办理了预告登记，但新宇公司一直未将房屋交付给戴红美。从新宇公司出具的《情况说明》内容反映，新宇公司因融资需要，将含本案讼争房屋在内的3间安置房及3间商业用房及以预约登记的方式向案外人扬州睿城投资担保有限公司借款250万元。新宇公司于2013年7月12日向戴红美出具了1号楼303室、3号楼301室、3号楼501室购房款70万元的收款收据，注明房款已全部付清。合同约定的交房时间为2014年4月30日前，而新宇公司一直未向戴红美交付房屋，戴红美也未举证要求新宇公司交付房屋。综上，由于陈桂青先取得标的物的占有，故标的物的所有权归属于陈桂青。综上，戴红美的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人戴红美承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年六月二十二日书 记 员  张金梅附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。