四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终657号上诉人（原审原告）：唐勇，男，生于1967年2月16日，汉族。委托诉讼代理人：蒲泽兴，四川锐泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胥志明，男，生于1962年1月29日，汉族。上诉人唐勇与被上诉人胥志明确认合同有效纠纷一案，不服盐亭县人民法院（2016）川0723民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人唐勇的委托诉讼代理人蒲泽兴，被上诉人胥志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐勇上诉请求：1.请求依法撤销四川省盐亭县人民法院（2016）川0723民初2182号民事判决，依法改判支持上诉人唐勇的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清。首先，被上诉人胥志明系案涉房屋的合法所有人，对该案涉房屋的处分系有权处分。案涉项目系胥志明筹备、投资，并且联建委员会明确约定：盐亭县云溪镇弥江路325号“水榭阳光”项目的房屋，除被拆迁安置户选定的安置房后，剩余的房屋均归被上诉人所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、适用、收益和处分的权利”之规定，被上诉人胥志明已经取得了对案涉房屋的处分权，其对案涉房屋的处理系有权处分，无须经过其他人的同意。其次，上诉人唐勇与被上诉人胥志明签订的《房屋买卖合同》合法有效。上诉人唐勇与被上诉人胥志明签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。2.一审法院适用法律错误。一审法院错误认定案涉房屋系被拆迁的28户人共有，因此依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项之规定，以“涉案房地产未经其他共有人书面同意，也未经依法登记领取权属证书，不得转让”为由，判决上诉人与被上诉人之前签订的《房屋买卖合同》无效，一审法院是在事实认定错误的基础上适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，胥志明已经取得案涉项目“水榭阳光”除选择住房安置的拆迁还房户已经选定号的房屋以外剩余房屋的所有权。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，案涉合同并不能因为未办理物权登记就丧失法律效力。同时，民事主体签订合同进行标的物买卖，是合同行为，只要签约双方进行交易系双方真实意思表示，合同的内容符合法律规定，合同就有效。3.一审法院的程序违法。本案在诉讼过程中，因该项目的施工方起诉请求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院于2016年9月29日作出（2016）川0723民初2182号民事裁定书，以“本案需以四川省盐亭建筑安装工程公司起诉确认合同无效纠纷案件审理结果为依据”为由，裁定对本案中止诉讼。后一审法院在未恢复审理的情况下，依据尚未生效的审理结果“（2016）川0723民初2268号案件正在上诉程序中”作为依据对本案予以判决，违反了我国《民事诉讼法》的相关规定。胥志明辩称：请求二审法院确认房屋买卖合同有效。一审法院认定事实：位于盐亭县云溪镇弥江路325号的“水榭阳光”房产项目系经相关行政机关立项批准的棚户区改造项目，包含商业用房和住宅建设。该项目业主为云溪镇弥江路325号联建业主委员（共28户业主），资金来源为业主自筹，被告胥志明与其他业主约定：该项目由胥志明个人筹备建修资金，待工程竣工后对各业主给予还房安置，剩余房产归胥志明所有。该房产项目的承建单位为四川省盐亭建筑安装工程公司，实际施工人为冯继平，现该工程尚未竣工验收。2015年12月18日胥志明（甲方）、唐勇（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：一、甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路325号“水榭阳光”项目（棚户区改造项目）一层靠观光电梯一侧的房屋（建筑面积约为：130平方米）卖给乙方，房屋用途为商业门面；二、该套房屋按照实际建筑面积计算，单价为36000元/平方米，总价款为468万元；三、在本合同生效之日起乙方向甲方付清所有购房款；四、移交房屋的时间为：在“水榭阳光”项目竣工验收合格后30日内向乙方办理交房手续，在房地产产权登记机关规定的期限内为乙方办理权属登记手续；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议经甲乙双方签字（盖指印）后生效。同日，被告胥志明向原告唐勇出具金额为468万元的收款收据一份。截止本辩论终结，胥志明未向唐勇交付房屋。庭审当日，原、被告以双方对本案诉讼请求及事实无争议为由，申请该院庭前调解确认《房屋买卖合同》有效；由被告胥志明立即向原告唐勇履行交房义务。该院审查后认为确认合同有效纠纷属于人民法院应当主动审查的范围，不适宜调解，故驳回当事人的调解申请，双方当事人再次申请立即开庭审理本案。庭审中，唐勇陈述自己是主要从事民间借贷业务，与胥志明是朋友关系，2013年“水榭阳光”项目筹备修建期间，与胥志明达成口头协议：唐勇出资购买“水榭阳光”房产项目商业用房，因达成购房意向时无法确定购房的楼层和位置，当时双方便没有签订合同，此后唐勇陆续向胥志明支付了购房款468万元，购房款均为现金支付，来源是他人偿还的借款，所以没有提供银行取款记录及转账凭证。原告唐勇称述的购房经过及付款情况，被告胥志明均予认可。另查明，2016年4月14日四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平向该院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，以胥志明拖欠“水榭阳光”房产项目工程款为由，请求判令胥志明支付工程款，并申请对“水榭阳光”房产项目房屋（含涉案商业用房）进行财产保全，该案正在审理中；2016年9月18日四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平向该院提起确认合同无效纠纷诉讼，请求确认该案原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，该案现已审理终结。经该院审委会讨论决定，已经判决确认案涉《房屋买卖合同》无效。上述事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》复印件、《收款收据》复印件、盐亭县城乡规划建设和住房保障局盐规建（2014）362号文件复印件、盐亭县人民政府盐府土函（2015）6号文件复印件、盐亭县国土资源局盐国土资（2013）84号文件复印件等证据在卷予以证实。一审法院认为，本案争议焦点是原被告间签订的《房屋买卖合同》是否有效。“水榭阳光”房产项目系经相关行政机关审批的棚户区改造项目，属28户业主共有，由被告胥志明实际筹集资金修建，但该项目至本案辩论终结前仍未竣工验收和领取权属证书，28户业主并未经依法登记或合法建造的事实行为享有“水榭阳光”项目房产所有权，胥志明也未举证证明出售涉案房产，取得了其他共有人的书面同意，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项规定，涉案房产未经其他共有人书面同意，也未依法登记领取权属证书，不得转让。购买房屋属于日常生活中的重大事项，原告唐勇在无法确定购买房屋位置、面积、单价的情况下，即通过现金交付的方式支付了所有购房款，却无法详细说明并举证证实购房款的来源及交付细节，这些情况均与一般正常的房屋交易行为习惯不符，仅凭被告胥志明出具的购房收据，不足以客观真实地反映唐勇确实履行了支付购房款的事实，因此该院对唐勇主张其已支付全部购房款的陈述不予采信。原、被告系朋友关系，双方在对签订的《房屋买卖合同》并无争议且房屋也并不具备交付条件的情况下，请求人民法院确认合同有效并由胥志明履行交房义务，并积极主动地申请调解结案，原告唐勇的上述客观表现不能证明其与被告胥志明签订《房屋买卖合同》系出于购房的意思表示，该院根据现有证据难以客观、准确地判断其为一个支付了合理对价的善意受让人，原告唐勇主张的诉讼请求，事实不清，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，遂判决：驳回原告唐勇的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。其中胥志明向本院提交了九组证据：1.（1）盐亭县国土资源局《关于解决弥江路325号28户居民要求联建拟处理方案的请示》【盐国土资（2013）84号】（2013.3.11）。（2）盐亭县委“走基层”活动协调小组办公室《关于分解盐亭县“民生工程大提速行动”工作任务的通知》【（2014）1号】（2014.1.21）。（3）盐亭县监察局《关于县城棚户区改造工作开展情况的汇报》（2014.3.3）。（4）盐亭县城乡规划委员会《2014年第五次全体委员会会议纪要》【盐规委纪（2014）5号】（2014.7.1）。（5）盐亭县城乡规划建设和住房保障局《关于弥江路325号片区棚改项目方案的请示》【盐规建（2014）362号】（2014.7.2）。（6）盐亭县人民政府《关于给胥志明等8户办理国有建设用地使用权出让手续的批复》【盐府土函（2015）6号】（2015.1.23）。（7）盐亭县人民政府《关于调整胥志明等28户联建房项目规划指标的批复》【盐府土函（2015）48号】。（8）盐亭县发展和改革局《关于盐亭县云溪镇弥江路325号28户棚户区改造工程立项的复函》【盐发改（2015）95号】（2015.5.11）。（9）《国有土地使用权证》【盐国用（2015第01059号）】。拟证明：盐亭县弥江路325号“水榭阳光”项目是经盐亭县人民政府及相关职能部门批准的“棚户区改造项目”；“水榭阳光”项目工程的合法性；“水榭阳光”项目系棚户区改造项目，并非是商品房开发项目。2.《旧房改建补偿安置协议》。拟证明：选择住房、商业用房安置的被拆迁户，在“水榭阳光”项目选定安置的房屋后，剩余的房屋归投资人胥志明所有。3.《旧房拆迁安置补偿协议》。拟证明：选择货币安置的被拆迁户，在“水榭阳光”项目不再享有要求安置住房的权利，该项目的房屋除选择住房安置的拆迁户选定房屋后，所剩的房屋归投资人胥志明所有。4.（1）缴费票据、转款明细、转账回单（一部分）。（2）《建设工程设计合同》（2014.10.20）。（3）《建设工程施工合同》（供电）（2016.4.21）。（4）《工矿产品购销合同》（购买配电柜）（2016.4.8）。（5）《自来水主管网安装协议》（2016.3.21）。拟证明：“水榭阳光”项目向有关部门缴费、设计、水电的安装、设施设备、材料的购买等费用全部由出资人胥志明承担支付。其他被拆迁户不承担任何费用。5.选择住房安置的拆迁安置户房屋选定情况一览表。拟证明：选择住房安置的被拆迁户的房屋已经选定，剩余的房屋由投资人胥志明所有，胥志明有售卖的权利。6.《声明》。盐亭县弥江路325号“水榭阳光”项目虽然在《旧房改建补偿安置协议》的甲方载明“四川乐源投资有限责任公司”，但因该项目被批准为棚户区改造项目，所以按照当地政府的规定，投资人不需要再挂靠公司改造。7.《情况说明》。拟证明：盐亭县“水榭阳光”项目启动的初期，投资人胥志明认为应当以房地产开发公司的名义进行，所以，在《旧房改建补偿安置协议》甲方载明“四川乐源投资有限责任公司”，但因该项目被批准为棚户区改造项目，所以，按照当地政府的规定，投资人不需要再挂靠公司改造。责任由投资人胥志明承担，权利归投资人胥志明所有。8.（1）《民事裁定书》2份，（2016）川0723民特88号、87号。（2）《民事调解书》3份，（2016）川0723民初2134号、2135号、2136号。拟证明：同样都是“水榭阳光”项目的购房户，在同一时间段签订的都是《房屋买卖合同》。购买的房屋除购买方、楼层、单价、总价款、户型等不一样外，其余均是一样的，盐亭县人民法院同案不同判。9.《四川省人民政府关于加快推进危旧棚户区改造工作的实施意见》（川府发【2014】15号）。拟证明：“水榭阳光”项目符合省政府的文件精神和要求。唐勇没有提交新证据。本院组织当事人对该部分证据进行了交换和质证，对于该部分事实和证据本院认定如下：1.根据盐亭县政府及其职能部门相关文件，可以认定“水榭阳光”项目系棚户区改造项目，不属于商品房开发项目，该事实本院予以认定。2.根据“水榭阳光”项目联建委员会的内部约定，项目资金由胥志明筹集，除安置还房外，剩余房屋归胥志明所有，该事实本院予以认定。胥志明第二、三、五组证据证明的事实本院予以认定。3.胥志明提供的第四组证据由于与本案无关，本院不予认定。4.胥志明提供的第六、第七组证据并不能达到棚户区改造可以由自然人组织实施开发的证明目的，故拟证明事实本院不予认定。5.根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第二条：对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。但适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程序的案件，婚姻关系、身份关系确认案件以及其他依案件性质不能进行调解的民事案件，人民法院不予调解。”之规定，确认合同效力属法院司法权的权力范围，不能由当事人自由处分。故胥志明第八组举证证明的事实本院不予认定。除此外，其他事实与原审法院查明的一致。本院认为：本案争议的焦点在于被上诉人胥志明与上诉人唐勇之间是否存在恶意串通行为，从而侵犯案外人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平的合法权益，致使被上诉人胥志明与上诉人唐勇签订的《房屋买卖合同》无效。被上诉人胥志明与上诉人唐勇2015年12月18日签订的《房屋买卖合同》存在以下嫌疑：1.被上诉人胥志明在未付清案外人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平工程款的情况下，违背承诺将涉案房屋转让给上诉人唐勇。案外人冯继平于2015年6月26日与被上诉人胥志明签订《补充合同》，该合同第四条载明：“关于工程款的支付保障问题：工程竣工验收交房后，付款至工程总款的70%，若甲方未能按合同约定支付该款，则以商业用房作所欠款项保证。”2015年12月18日，被上诉人胥志明与上诉人唐勇之间签订《房屋买卖合同》。2.被上诉人胥志明与上诉人唐勇之间签订的《房屋买卖合同》标的物约定不明，上诉人唐勇所购房屋无明确具体位置。《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路325号‘水榭阳光’项目（棚户区改造项目）的一层靠观光电梯一层房屋（建筑面积约为：130㎡）卖给乙方，房屋用途为：商业门面。关于房屋位置的约定“盐亭县云溪镇弥江路325号‘水榭阳光’项目（棚户区改造项目）的一层靠观光电梯一层房屋（建筑面积约为：130㎡）”属于约定不明。3.上诉人唐勇支付购房款的方式不符合正常交易习惯。唐勇与胥志明之间房屋买卖标的金额为468万元，购房款的支付方式为全部现金支付，该行为不符合市场交易习惯，上诉人唐勇不能举证证明资金来源及交易细节。并且，被上诉人胥志明在收取该468万元购房款后既未向案外人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平支付工程款，也未能说明资金的去向。4.盐亭县城乡规划建设和住房保障局出具的《关于盐亭县“水榭阳光”商住楼相关问题的汇报》中无被上诉人胥志明与上诉人唐勇的房屋买卖情况记载。5.被上诉人胥志明与上诉人唐勇之间《房屋买卖合同》未进行不动产交易登记。“水榭阳光”项目属于棚改区项目，以二十八位业主名义成立业主委员会联建，实际由胥志明投资，除拆迁还房、安置房外，剩余房屋可以以个人名义交易，相当于个人房屋买卖，但是必须办理不动产交易登记备案手续。综上，结合本案事实与证据，被上诉人胥志明违背承诺与上诉人唐勇签订《房屋买卖合同》，存在标的物位置约定不明确、购房款支付方式不符合交易习惯等嫌疑，不能证明双方系真实的房屋买卖关系，而是恶意串通拟通过虚假交易、转移财产的方式，达到恶意损害案外人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平利益的目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;……”之规定，被上诉人胥志明与上诉人唐勇之间签订的《房屋买卖合同》应属无效，对上诉人唐勇的上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人唐勇的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人唐勇负担。本判决为终审判决。审判长 骆 军审判员 左 迪审判员 冯安石二〇一七年六月二日书记员 赵 昕