天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初42297号原告：龚姝羽，女，1993年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：唐熠，天津天麓律师事务所律师。被告：张万军，男，1960年3月16日出生，汉族，黑龙江省大兴安岭地区呼中区碧水林场职工，住天津市滨海新区。被告：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地：天津自贸区（中心商务区）迎宾大道1988号2-631。法定代表人：卢聪，职务：总经理。委托诉讼代理人：齐有恬，该公司员工。原告龚姝羽与被告张万军、天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称百冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐熠，被告张万军，被告百冠公司委托诉讼代理人齐有恬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告签订的《房产交易合同》解除；2.依法判决被告张万军返还原告定金人民币300000元；3.依法判令被告百冠公司返还原告佣金人民币26500元；4.全部诉讼费用由被告张万军承担。事实及理由：原告与二被告于2017年3月14日签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告张万军名下滨海新区中新天津生态城景杉园x号房产，房屋价款2650000元。被告百冠公司收取中介佣金人民币26500元，原告当天向被告张万军支付定金人民币300000元。合同履行过程中，由于2017年3月31日天津市政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见明确规定“非本市户籍居住家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。”原告系非本市户籍居民，由于限购令的出台，无法提供上述证明，导致无法继续履行购房合同。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告张万军辩称，签订合同后，政策出台，我们协调过，返还定金没意见，但是定金我已还贷款了，现在没有偿还能力，无法一次性返还定金。推迟交易时间原告不同意，没达成协议，我说每月还多少，一直到房子卖出在返还定金，但时间我保证不了。我和银行商量想续贷，但是银行不同意，如果条件允许可以继续交易。被告百冠公司辩称，签合同时被告张万军有贷款没还完，预约还款，交了定金和佣金，后政策出台，但是被告张万军用定金还贷款了，被告张万军想继续交易，房子让原告住着，两年交易，但是原告没同意，我们都是按照合同来，佣金由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房产交易合同》、协议书、定金收据、佣金收据、工商银行汇款凭证、原告户口页等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，经百冠公司中介，原告与被告张万军签订了一份《房产交易合同》，该合同约定：原告购买被告张万军所有的位于天津市滨海新区中××生态城××号房屋；建筑面积为124.52平方米；房屋价款为2650000元；被告张万军出售的房屋设有抵押，被告张万军应于2017年4月30日前还清贷款并撤销他项权证；原告于签订合同之时交付给被告张万军定金300000元，余下购房款原告一次性的方式交付房款；原告于2017年5月10日前备齐2350000元购房款，双方于2017年5月10日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管局，并分别将定金及除定金外的剩余房款存入天津市房管局指定的资金监管机构，双方均在2017年5月10日前亲自到房管局申请办理产权变更手续；被告张万军需在过户当日将房屋交付原告，双方并结清包括水、电、煤气、物业费、采暖费等费用；被告张万军未按照本合同约定期限配合原告办理网签、贷款、房产过户等手续的，每逾期一日，应向原告支付该房产成交价格的1%作为违约金，逾期超过30日即视为被告张万军拒绝履行合同，原告有权选择解除合同；原告未按照本合同约定时限付款的，每逾期一日，应向被告张万军支付该房产成交价格的1%作为违约金，逾期超过30日即视为原告拒绝履行合同，即日起被告张万军有权将房产另行转让。该合同签订后，原告于签订合同当日支付给被告张万军购房定金300000元，向百冠公司交纳居间服务费26500元。被告张万军收到原告支付的定金后，即将此款偿还了涉诉房屋的贷款。另查明，2017年3月31日，天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见明确规定“非本市户籍居住家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。”原告系非本市户籍居民，在本市没有交纳过社会保险或个人所得税。鉴于原告在津购房受限，原告与被告张万军及被告百冠公司就是否继续进行交易和返还定金等问题进行了协商，但未能达成一致意见，遂成诉。另，本院依据原告的诉讼保全申请，依法查封了被告名下的坐落于天津市滨海新区中××生态城××号房屋。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，依法予以保护。本案中，在原、被告履行合同期间，天津市人民政府政府发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见对非本市居民在本市购房规定了限制条件，而原告系非本市户籍居民，在本市没有交纳过社会保险或个人所得税，故受该政策影响，原告在本市失去购房资格，致原告无法履行与被告签订的《房产交易合同》。现原告主张解除双方签订的《房产交易合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”据此规定，因政府颁布新政策，系出现了不能预见的客观情况，属于不可抗力，为此，应免除原告不能履行合同的违约责任。合同解除后，应恢复原状，故被告应将收取原告的定金300000元返还给原告。原告要求由被告百冠公司返还中介费26500的诉请，一方面，被告百冠公司已促成买卖双方签订买卖合同，并在合同订立后积极协调原告与被告之间出现的问题，基本履行了居间义务；另一方面，合同解除后，客观上被告百冠公司减少了一部分本应履行的后续服务义务，本院结合合同履行的具体情况，酌定被告百冠公司退还原告中介费26500元的30%，计为7950元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告龚姝羽与被告张万军签订的《房产交易合同》。二、被告张万军于本判决生效后十日内返还给原告龚姝羽定金人民币300000元。三、被告天津百冠房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还给原告龚姝羽中介费人民币7950元。四、驳回原告龚姝羽的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3098元，诉讼保全费人民币2152元，合计5250元，由原告龚姝羽负担2625元，由被告张万军负担人民币2625元。被告应在本判决生效后十日内将其负担的诉讼费直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李朋林二〇一七年六月二十八日书记员  唐 川附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。