天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初80号原告：王山，男，1989年4月19日出生，汉族，无职业，户籍地天津市北辰区，现住天津市北辰区。被告：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人：马云洪，总经理。委托诉讼代理人：段洪祥，天津金辰律师事务所律师。原告王山与被告天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员刘红芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王山，被告天津市北辰区建设开发公司的委托诉讼代理人段洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王山向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2014年10月1日至2015年9月11日的已付款利息75479.21元（按照已付款中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告支付原告2014年10月1日至2015年9月11日的违约金25953.52元（按商品房价款的日万分之一计算为45953.52元，已付违约金2万元）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年9月25日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号房屋，建筑面积93.57平方米，总价款1,331,986元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；被告应于2014年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。合同签订后原告履行了付款义务，但被告于2015年9月11日才取得准许交付使用证，造成原告无法按期入住的严重损失，被告对此应当承担违约责任。综上，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故呈诉。天津市北辰区建设开发公司辩称，被告无需就原告收房后至获得准许交付使用证期间承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1、本案合同约定违约利息及违约金过高，请求法院予以降低。本案合同关于违约责任，既约定了已付款利息，又约定了违约金，但其都属违约金性质，且约定过高。被告恳请法院根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定予以降低。2、涉案房屋是经竣工验收合格房屋。2014年6月24日，涉案房屋已经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收合格。符合合同第三条约定的“经验收合格”的条件。3、原告接收涉案房屋行为视为交付使用。本案补充合同第八条（第4页第6行）约定“办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房己交付。”2014年10月7日，原告验房后接收了诉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”据此诉案房屋己视为交付使用。4、被告是否取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不属于民事法律关系调整范围。被告未取得准许交付使用证将诉案房屋交付原告，原告放弃双方之前的约定实际接收了诉案房屋并装修入住，这都是民事主体处分民事权利的，都是合法行为。虽然相关行政规章规定被告应当取得准许交付使用证才能交付，但被告行政违法行为并不导致原被告间民事法律行为的无效。5、如果法院认定被告2014年10月7日至2015年9月11日期间存在违约行为，被告也请求法院根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定降低违约金标准。6、原告曾从被告处领取过2万元的预付违约补偿，被告请求法院从最终确定的违约利息及违约金总额中扣除该2万元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的商品房买卖合同、发票两张、契税完税证明、维修基金收据、预告登记费以及公积金还款计划；被告提供的商品房买卖合同和补充合同、工程竣工验收报告、交房验收单、业主资料卡、装修履约协议书、装修验收单以及准许交付使用证的真实性双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年9月25日签订《天津市商品房买卖合同》，约定出卖人天津市北辰区建设开发公司（甲方），买受人王山（乙方），商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号，建筑面积93.57平方米，每平方米价格14,235.18元，价款为1,331,986元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；乙方按贷款形式付款，应于2013年10月2日前，一次性存入商品房首付款931,986元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息在合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第六条乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房款931,986元交付被告，被告于2013年9月26日向原告开具首付款发票，2013年12月3日开具400,000元的尾款发票。2013年10月21日，原告交纳该房屋契税39,959.58元，交纳维修基金13,319元及所有权预告登记费80元。2014年9月，被告向原告发送验房收房通知。2014年10月7日，原告到被告领取房屋钥匙并办理了入驻手续。被告已向原告支付20,000元。2015年9月11日，被告取得本案涉诉房屋的准许交付使用证。本院认为，本案争议焦点为被告是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同约定被告应于2014年9月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付原告。被告在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付原告，而原告接收了该房屋，被告向原告支付违约金20,000元。综上，被告未能按合同约定的条件交付商品房，同时以支付违约金的形式承认自身存在违约，故被告交付商品房的行为构成违约，其应向原告承担违约责任。关于被告如何承担违约责任一节。原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现被告主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。首先，对于自2014年10月1日至10月6日原告未收房期间的违约金。庭审中，原、被告对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，均未提供证据，原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。原告要求被告按同期银行贷款利率支付已付款利息，本院予以支持。故应参照中国人民银行同期六个月档次的贷款利率计算已付款利息。对于原告同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，本院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故被告应支付原告2014年10月1日至10月6日未交房期间的违约金1616.16元（包括合同约定的利息1243.20元及违约金372.96元）。其次，对于自2014年10月7日原告接收房屋至2015年9月11日被告取得准许交付使用证期间的违约责任。原告已实际接收房屋，且双方对于原告接收房屋后给原告造成的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定原告在被告未取得准许交付使用证的情况下接收房屋，并未给原告造成较大损失。综上，本院对于原告收房后被告应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定被告以原告已付房款为基数，按同期一年档贷款利率计算利息的30%，向原告支付违约金。故被告应支付原告2014年10月7日至2015年9月11日期间的违约金20,195.13元（2014年10月7日至2014年11月21日，按年利率6%计算，计10,211.89元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率5.6%计算，计20,512.58元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计14,054.30元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.1%计算，计9,057.5元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率7.85%计算，计10,587.44元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率4.6%计算，计2893.37元。上述共计67,317.09元的30%，即20,195.13元）。上述被告应向原告支付的违约金共计21811.29（1616.16元+20,195.13元）元，因被告已经自愿支付违约金20,000元，故对被告应再支付原告1,811.29元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内支付原告王山违约金1,811.29元;二、驳回原告王山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，由被告天津市北辰区建设开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一七年六月十六日书记员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。