江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1202民初1273号原告：赵晓清，男，1976年4月4日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：严小莉，江苏恒桥律师事务所律师。被告：泰州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区泰渔路888号。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：施太江，男，1983年12月17日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，系该公司工作人员。原告赵晓清与被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法由审判员沙林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵晓清及其委托诉讼代理人严小莉、被告碧桂园公司之委托诉讼代理人施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓清向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将泰州XX小区XXX苑12幢1104室商品房交付原告使用；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币200000元；3、依法判令被告承担商品房交付之前的物业服务费和违约金人民币95243.80元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2008年1月8日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买位于泰州市海陵区XX小区XXX苑12幢1104室房屋。原告在2008年1月8日支付购房首付款188268元，在2008年2月13日前向银行贷款400000元支付剩余购房款，合计支付购房款598268元。合同约定于2009年10月30日为最后交房期限。原告因房屋精装手工工艺不达约定的标准和质量瑕疵问题逾期交房，致使被告迟迟不能收房入住，从2009年10月31日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款的万分之五，计算违约金为791807.698元。2017年1月4日，原、被告双方就商品房装修、设备的交付标准已达成一致意见，符合收楼条件，但被告以原告拖欠物业费的理由，拒绝办理交房手续，不交付原告使用。现原告要求被告按约定将商品房立即交付使用，并支付逾期交房违约金和承担经济损失。被告碧桂园公司辩称：被告交付的房屋符合商品房买卖合同约定的交付标准，且也在合同约定交付日向原告发放了交房通知。因此，被告不存在逾期交房的违约责任。根据商品房买卖合同附件的附录二“税费及其他应收款项明细”中约定，原告在收房时应当支付物业服务费，原告应当在合同约定的时间收房并支付物业费。因原告自身的原因没有收房，物业服务费应当从合同约定的交房之日计算。在原告没有按附录二的约定支付物业费的情况下，被告可不交付该商品房，且不承担任何违约责任。综上，请求驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年1月8日，原告赵晓清与被告碧桂园公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的XX小区XXX苑12幢1104号房屋，建筑面积为202.06平方米，总金额为人民币598268元，出卖人应当在2009年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件三装饰、设备标准对结构、外墙、灯饰等进行了约定，在该装饰、设备标准下方有“本商品房的装饰手工工艺参照洋房A号示范单位”字样。该合同附件四商品房买卖合同补充协议约定：该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人前来办理交接房手续，若买受人未在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期届满之日前前来办理交接房手续的，则视为出卖人已按期交房。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。关于该商品房买卖合同附录二泰州碧桂园洋房税费及其他应收款项明细约定：于商品房买卖合同约定的交楼日期需缴交费：1、数字电视收视维护费15元/月/户（如有变动，按政府规定收取）；2、物业公共服务费预收三个月物业服务费（住宅按建筑面积1.2元/平方/月计收）；3、专项维修资金。在该应收款项明细下方有如下备注：若买受人对出卖人代收代缴付税费有任何异议，买受人自愿同意在买受人向出卖人缴付后才自行与相关收费单位联系，买受人对此的异议与出卖人无关，出卖人也不因此而承担任何责任；若买受人违约不缴付或延期缴付的，出卖人可不交付该商品房给买受人而不承担任何违约责任。2009年10月30日，被告向原告发放了收楼信，通知原告收房，原告因对房屋质量提出异议，未办理收房手续。2016年8月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司泰州分公司物业服务中心向原告发放催缴物业服务函，载明案涉房屋收楼期为2009年10月30日，从2009年11月1日起，原告开始欠交物业服务费，截止2016年7月31日，欠物业服务费本金19736.46元、违约金75507.34元，合计95243.80元。2017年1月4日，被告向原告发放期楼收楼通知书，原告于当日向原告交纳了“专项维修资金”、“收楼其他应缴款项”，但未预交三个月物业公共服务费。当事人对以下事实和证据有异议：原告提供验楼反映单及验收交接表复印件，拟证明被告因房屋精修手工艺达不到约定的标准，存在房屋质量瑕疵，过交房期后一直未交房。被告对此证据真实性不认可，认为所记载的内容不是事实，亦不能证明与合同约定的交房标准不一致。本院对上述证据作如下认定：该验楼反映单及验收交接表并不能证明房屋达不到约定的标准，且所记载的内容均属于质量保修的范围，根据双方合同的约定，原告以此为由拒不收房，所产生的后果应由买受人自行承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案原告赵晓清与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同及合同附件、附录，是双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应当作为确定原、被告双方各自权利义务的依据。被告已在合同约定的期限内通知原告收房，原告以房屋精修手工艺达不到约定的标准为由拒绝收房。根据双方的合同约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。本案中，原告没有证据证明案涉房屋存在合同约定的上述情形，故其在接到收楼通知后未收楼，应由原告承担逾期交楼的法律后果。2017年1月4日，被告再次向原告发放收楼通知，原告陈述因被告要求其缴纳2009年11月1日起的物业费，致收楼手续未能办理，但从原告的证据来看，催缴物业服务费函系案外人广东碧桂园物业服务股份有限公司泰州分公司物业服务中心向其发放的，并非本案被告，原告提供的收楼费用确认表上载明的亦系预收三个月物业费，并非要求原告缴纳2009年11月1日起的物业费，故原告的该项陈述，本院不予采信。现原告要求被告立即将案涉房屋交付原告，应当先向被告预付三个月的物业费。其主张逾期交房违约金及要求被告承担商品房交付之前的物业费和违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告赵晓清于本判决生效之日起十日内按建筑面积、以1.2元/平方/月的标准向被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司缴纳三个月物业服务费；同时，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司将位于泰州XX小区XXX苑12幢1104室商品房交付原告赵晓清。二、驳回原告赵晓清的其它诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5729元依法减半收取2864元，由原告赵晓清负担2824元、被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担40元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5729元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审判员  沙林霞二〇一七年六月七日书记员  王 莉