北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4790号上诉人（原审原告）：北京国泰恒兴投资有限公司。法定代表人：李光明，董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，1963年5月17日。委托诉讼代理人：卢子明，北京市隆平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京客隆商业集团股份有限公司。法定代表人：李建文，董事长。委托诉讼代理人：张芳苓，女，1989年4月23日出生。上诉人北京国泰恒兴投资有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院作出的（2016）京0112民初42202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。国泰公司的委托代理人刘毅、卢子明，京客隆公司的委托代理人张芳苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持国泰公司的全部一审诉讼请求；诉讼费由京客隆公司承担。事实和理由:1、原审判决认定事实有误，京客隆公司的种种行为已经构成严重违约。第一、京客隆公司在没有向国泰公司报批的情况下，在地下室擅自加装了消防梯，并将消防梯通过焊接手段固定在了室内和外阳台上，改变了房屋结构，属严重违约。第二、租赁协议明确约定京客隆公司不得擅自对外转租房屋。但京客隆公司在转租合同到期后，擅自将转租期限延长了三年，构成严重违约。第三、国泰公司提交的录音证明京客隆公司擅自将房屋租赁给他人用于花店经营，但一审法院没有依法予以认定。第四、京客隆公司没有及时维修污水井设备致使污水井电机烧毁，已经构成违约。2、合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。显然，国泰公司有权解除合同，原审判决不予支持解除合同显然有误。京客隆公司辩称：同意一审判决，不同意国泰公司的上诉请求。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，六个月未提出异议的，出租人以此为由要求解除合同的，法院不应支持。国泰公司已经知道我方的转租行为，故不应支持其要求解除合同的请求。国泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2012年10月25日签订的《房屋租赁协议》；2.京客隆公司给付国泰公司违约金78000元；3.京客隆公司腾退并将涉案房屋恢复原状，赔偿国泰公司污水井设备和电机损失7500元；4.诉讼费用由京客隆公司负担。事实和理由：2012年10月25日，国泰公司、京客隆公司签订《房屋租赁协议》，约定国泰公司将北京市通州区四员厅街5号底商房屋出租给京客隆公司，租赁期限自合同生效之日起至2018年12月7日止。该协议同时约定：未经国泰公司允许，京客隆公司不得擅自转租涉案房屋；京客隆公司对涉案房屋进行的装修、改造、扩建，须经国泰公司同意；京客隆公司使用涉案房屋中因正常损耗出现的房屋或设备问题，由京客隆公司自行修理。但京客隆公司在履行合同过程中，未经国泰公司允许，擅自为涉案房屋加装消防梯，并擅自将部分涉案房屋转租，且因京客隆公司不及时维修污水井设备，致使污水井电机烧毁。虽经国泰公司多次督促，京客隆公司仍不整改，故诉至法院。京客隆公司在一审法院辩称：承认国泰公司所述签订《房屋租赁协议》、京客隆公司为涉案房屋加装消防梯、京客隆公司将部分涉案房屋转租的事实。但京客隆公司转租部分涉案房屋系经过国泰公司的认可；涉案房屋的消防梯系京客隆公司按照消防部门的要求安装。京客隆公司在履行合同过程中不存在违约行为，故不同意国泰公司诉讼请求。一审法院认定事实：国泰公司系涉案房屋的产权人，该房屋建筑面积为701.73平方米。2012年10月25日，国泰公司与京客隆公司签订《房屋租赁协议》，约定：国泰公司将涉案房屋出租给京客隆公司用于超市经营、招商、联营、开发新的经营项目等；租赁期限自合同生效之日起至2018年12月7日止；京客隆公司对涉案房屋进行的装修、改造、扩建，须经国泰公司同意；未经国泰公司允许，京客隆公司不得擅自转租涉案房屋；京客隆公司擅自拆改房屋主体结构或改变约定用途，或者未经国泰公司允许擅自转租涉案房屋的，应当向国泰公司支付违约金并赔偿国泰公司损失。上述协议签订后，京客隆公司与案外人韩兴信（以下简称姓名）签订《房屋租赁合同》，约定京客隆公司将部分涉案房屋（建筑面积407平方米）出租给韩兴信，租赁期限为3年，自2012年12月7日起至2015年12月6日止。2013年1月28日，京客隆公司向国泰公司提出请求同意京客隆公司转租上述房屋的书面申请，国泰公司同意该转租事项。该合同到期后，韩兴信继续承租部分涉案房屋（承租面积少于原合同），租赁期限为3年，自2015年12月7日起至2018年12月6日止。续签的租赁合同，京客隆公司未向国泰公司重新进行申请。京客隆公司在履行与国泰公司签订的《房屋租赁协议》的过程中，在涉案房屋地下室加装一部消防梯，消防梯顶部由两颗螺栓固定在涉案房屋墙体上。2016年10月31日，国泰公司向京客隆公司发出律师函，要求京客隆公司拆除消防梯、解除与次承租人的租赁合同关系、维修污水井设备。京客隆公司回函称消防梯系其根据消防部门的要求加装，不存在国泰公司所称京客隆公司转租花店的行为，污水井系多方共同使用，国泰公司要求京客隆公司维修污水井设备不合情理。一审法院认为：国泰公司诉京客隆公司房屋租赁合同纠纷一案，国泰公司与京客隆公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。国泰公司主张京客隆公司擅自为涉案房屋加装消防梯系违约行为，但京客隆公司加装消防梯系保障消防安全的合理行为，且加装消防梯并非对涉案房屋进行的装修、改造、扩建。京客隆公司经国泰公司同意，将部分涉案房屋转租给韩兴信，转租合同到期后，京客隆公司未经国泰公司同意，继续将该部分涉案房屋转租给韩兴信，系违约行为，但京客隆公司的该项违约行为的违约程度显著轻微，并不足以导致其与国泰公司签订的《房屋租赁协议》解除。国泰公司主张因京客隆公司不及时维修污水井设备，致使污水井电机烧毁，但是并未出示相应证据，且目前污水井电机已经修好。综上，京客隆公司在履行合同过程中有瑕疵，但该瑕疵不足以导致合同解除，且京客隆公司的违约行为并非双方在合同中约定的解除合同的条件，故对国泰公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、京客隆公司腾退涉案房屋并恢复原状、赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，故国泰公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、京客隆公司腾退涉案房屋并恢复原状、赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回国泰公司的诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，由国泰公司负担（已交纳）。二审经审理查明：2012年10月25日，国泰公司（合同甲方）与京客隆公司（合同乙方）签订的《房屋租赁协议》还约定：2012年12月8日至2014年12月7日年租金37.5万元；2014年12月8日至2016年12月7日年租金39万元；2016年12月8日至2018年12月7日年租金42万元，房屋租金以支票形式每半年支付。该协议NO.6.2条约定：“……水费、暖气费、物业费向物业交纳，并由物业向乙方开具符合国家规定的增值税发票或正式发票；电费、通讯费等由乙方直接向相关部门缴纳。”该协议NO.10约定：“未经甲方允许，乙方不得擅自转租。乙方因经营需要进行招商、联营、局部房屋及场地转租，但必须经甲方书面同意。……”该协议NO.9.1约定：“除不可抗力外，甲、乙任何一方出现下列严重违约事宜导致无法继续履行本协议，应支付给对方年租金的20%作为违约金，并赔偿给守约方造成的一切损失：（1）乙方拖欠租金达30日的；（2）未经甲方同意，乙方擅自将租赁房屋转租给他人的；（3）……”2013年1月28日，京客隆公司向国泰公司提交的《申请》上载明：“……现因我方场地面积和实际经营需要，欲将承租房屋中的地下室部分和一层局部，合计407平方米租赁给我公司关联方张亚梅使用，租赁期限为2012年12月7日至2015年12月6日，用于经营健身中心……”国泰公司相关负责人在该申请上签署“同意”。二审中，京客隆公司提交了如下证据：1、2017年2月28日京客隆公司与韩兴信签订的《终止协议》，欲证明京客隆公司在收到国泰公司起诉传票后，停止转租行为以求争议圆满解决。2、场地照片，欲证明目前转租区域已经停止经营，且钥匙已收回。3、2017年5月23日北京京客隆商业集团股份有限公司六十五便利店（以下简称京客隆便利店）出具的《证明》（仅盖有公章，无经办人等签字）、2015年5月30日《北京市通州区四员厅街5号国泰恒兴协商会》（仅盖有京客隆便利店公章，其余部分均为打印）、2016年5月30日国泰公司向北京潞河物业管理有限公司（以下简称潞河物业公司）发出的《关于减免四员厅街5号物业管理费的函》（为复印件，无原件）、2016年5月30日潞河物业公司向国泰公司发出的《关于减免四员厅街5号物业费的回复函》（为复印件，无原件），欲证明2013年底-2014年初，国泰公司协同潞河物业到店内查看漏水情况，国泰公司对京客隆公司转租事实早已知悉且默许。4、2016年9月21日的短信，欲证明国泰公司邓大平在2016年9月22日去了涉案现场，国泰公司至2016年9月22日知道或应当知道转租行为，且对于转租未提出任何异议。国泰公司质证意见如下：1、真实性无法确认，且协议中部分内容与事实不符。2、真实性认可，与我公司实地查看情况一致。3、《证明》、《协商会》的证明目的不认可，我公司没有派人去涉案场地，刘毅也没有参加过协商会。两份函件没有原件，真实性不予认可，我公司没有这两份公函的记录。4、对证明目的不认可。对当事人提交的证据，本院认定如下：证据1，在无相反证据的情况下，真实性本院予以认可，可以证明京客隆公司与韩兴信协议解除转租合同。2、国泰公司予以认可，真实性本院予以确认。3、单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。京客隆公司提交的《证明》，没有单位负责人及制作人的签名或者盖章，该份证据不符合法律规定的证据形式要求，本院不予采信；《协商会》无各方签字，内容的真实性无法认定；两份函件均为复印件，在国泰公司予以否认的情况下，本院不予采信。4、即使短信内容属实，但不足以影响本案的处理结果，关联性不足。二审中，京客隆公司向本院提交了《申请法院调查取证申请书》，要求我院依职权至潞河物业公司调取的下列证据：1、2016年4月初马霄明经理与国泰公司邓经理及助理到店检查情况；2、2016年5月30日于四员厅便利店协商并检查的记录。审理中，本院曾释明国泰公司是否追加次承租人或实际使用人为本案被告。国泰公司书面回复称：不追加任何单位和个人为本案共同被告。此外，国泰公司表示，涉案污水井设备目前处于正常运转状态。经询问，当事人对一审查明的事实无异议，本院对此予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，京客隆公司与国泰公司签订的租赁合同中明确约定，“未经甲方允许，乙方不得擅自转租。乙方因经营需要进行招商、联营、局部房屋及场地转租，但必须经甲方书面同意。”合同履行过程中，京客隆公司曾依约向国泰公司申请转租，且转租申请中载明的转租期限为2012年12月7日至2015年12月6日。因此，该申请中所载明的转租期限届满后，京客隆公司如欲再次转租，应依照合同约定取得国泰公司书面同意。但京客隆公司未再次依约取得国泰公司的书面同意，构成违约，国泰公司作为出租人，享有上述合同法所规定的法定解除权，其要求解除合同、京客隆公司腾房并支付违约金，于法有据，本院予以支持。国泰公司自述涉案污水井设备已处于正常运转状态，故其要求京客隆公司赔偿损失7500元的诉请，本院不予支持。本案中，京客隆公司提出“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”作为抗辩。在国泰公司否认知晓的情况下，基于谁主张谁举证的原则，京客隆公司应就国泰公司知道或者应当知道转租，且在六个月内未提出异议承担举证责任。从已查明的事实来看，2016年10月31日，国泰公司曾向京客隆公司发出律师函，指出京客隆公司擅自转租的行为已构成违约。基于该事实，京客隆公司至少应举证证明国泰公司在2016年4月31日前知道或应当知道转租事实。但京客隆公司本案中所提交的证据均不足以证明该事实。京客隆公司申请法院调查收集证据，应在举证期限届满前书面申请，且证据应属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条规定的情形，同时满足关联性、必要性的条件，法院才予准许。而本案中，京客隆公司的调查取证不符合上述条件，故对其调查取证的申请，本院不予准许。综上所述，国泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初42202号民事判决；二、北京国泰恒兴投资有限公司与北京京客隆商业集团股份有限公司于2012年10月25日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除。三、北京京客隆商业集团股份有限公司于2017年8月1日前将位于北京市通州区四员厅街5号的底商（建筑面积701.73平方米）腾空并恢复原状后交还北京国泰恒兴投资有限公司。四、北京京客隆商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京国泰恒兴投资有限公司违约金78000元。四、驳回北京国泰恒兴投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2150元，由北京国泰恒兴投资有限公司负担25元（已交纳），由北京京客隆商业集团股份有限公司负担2125元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4300元，由北京国泰恒兴投资有限公司负担50元（已交纳），北京京客隆商业集团股份有限公司负担4250元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 夏 莉审 判 员 曾 彦二〇一七年六月二十六日法官助理 李 惠书 记 员 胡 潇