江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初2283号原告：盱眙天和物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城街道淮河东路71号。法定代表人：赵鸿涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：高建亚、晋桂平，该公司员工。被告：赵道夫，男，50岁，汉族，教师，住盱眙县。盱眙天和物业服务有限公司（以下简称天和物业公司）与被告赵道夫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天和物业公司的委托诉讼代理人高建亚、晋桂平、被告赵道夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳盱眙县盱城街道办事处中央御景园小区A11-601室的物业费2152.09元、生活垃圾处理费456元、滞纳金656.56元，合计3264.66元。事实和理由：原告系盱眙县中央御景园小区的物业服务公司，被告系该小区A11-601室住宅的业主，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告2013年10月6日至2017年10月5日期间（四年）物业费、生活垃圾处理费等费用共计3264.66元。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。被告赵道夫辩称，中央御景园小区A11-601室房屋系被告所有的物业，面积是100.19平方米，于2009年左右购买的，2012年6月份办理领房手续，并且交付了一年的物业费，2017年1月18日入住。2012年10月份去原告处办理的装修手续，于2012年10月6日开始着手装修，但是由于房屋质量问题一直没有正式入住。根据中央御景园小区《前期物业管理服务协议》，原告提供的服务存下诸多问题，比如公共楼道楼梯环境差、墙上被张贴小广告，无人打扫；车库公共部位成为了垃圾��；房屋漏水无法解决；小区安保存在漏洞，有偷盗情况等等。原告上述服务不符合合同约定，故无权要求被告支付物业费，被告也不同意支付滞纳金。原告要求被告按照0.59元/平方米/月支付物业费，不符合规定。且，被告虽办理了入住手续，但是一直未入住，应当按照70%支付物业费，在被告2017年1月18日入住后才应该全额收取。现被告只同意支付2017年1月18日以后的物业费。另，即便法院判令被告支付物业费，因原告的诉请已经超过两年的诉讼时效，被告只同意支付原告起诉之前两年的物业费。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约���交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。盱眙县中央御景园小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告天和物业公司作为从事物业管理的经营企业与该小区建设单位之间签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告天和物业公司对盱眙县中央御景园小区进行了物业管理，被告作为该小区A11-601室住宅的业主，实际接受了被告天和物业公司的对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。被告已经按照约定支付了2012年10月6日至2013年10月5日期间的物业管理费及垃���处理费。现原告依据《前期物业服务合同》要求被告缴纳欠付的2013年10月6日至2017年10月5日期间的物业管理费、生活垃圾处理费等费用符合法律规定，本院予以支持。本案案涉《前期物业服务合同》约定，被告所居住的小区物业多层住宅物业管理费收费标准为0.4元/月/平方米。2016年5月23日，盱眙县住房和城乡建设局出台文件将盱眙县住宅小区物业管理费设置政府指导价，指导价为0.59元月/平方米（包括公摊水电费），后原告向上级主管部分请示按照上述文件调整收费标准，2016年11月15日盱眙县物业服务一费制领导小组批准原告的调价申请。被告所有的物业A11-601室面积为100.19平方米。故被告欠付的2013年10月6日至2017年10月5日四年期间的物业管理费为2218.4元，其中2013年10月6日至2016年11月15日期间物业管理费1518.9元（0.4元/月/平方米÷30天×100.19平方米×1137天），其中2016年11月16日至2017年10月5日期间物业管理费699.5元（0.59元/月/平方米÷30天×100.19平方米×355天）。原告主张自2016年7月1日起按照0.59元/月/平方米记收物业管理费，该主张并不符合盱眙县住房和城乡建设局的文件规定，故本院不予支持。另，被告辩称的原告物业服务存在的诸多不符合合同约定的情形，系该小区的真实情况，故本院酌定被告按照85%的比例缴纳物业管理费，即被告应当向原告缴纳2013年10月6日至2017年10月5日期间物业管理费1885.64元（2218.4元×0.85）。本案案涉《前期物业服务合同》约定，被告所居住的小区住宅生活垃圾处理费按照10元/月/平方米收取。盱眙县人民政府盱政发【2003】83号文件规定住宅用户生活垃圾处理费按照使用面积每月0.8元收取。现原告主张被告支付生活垃圾处理费456元（其中2013年10月6日至2016年10月5日期间为360元，其中2016年10月6日至2017年10月5日期间为98元）符合合同约定和当地政策规定，但因原告提供的垃圾清扫服务也存在瑕疵，故本院酌定被告按照85%的比例缴纳生活垃圾处理费，即被告应当向原告缴纳2013年10月6日至2017年10月5日期间生活垃圾处理费387.6元（456元×0.85）。原告主张被告支付逾期付款滞纳金656.56元，因被告逾期支付物业管理费和生活垃圾处理费系事出有因，原告提供的物业服务的确存在相应的瑕疵，故本院对于原告的该项诉请不予支持。本院对于被告的其他辩称不予支持，理由为：被告于2012年10月6日即办理了交房手续，并于当天与原告办理了装修手续且着手装修。故被告自2012年10月6日起已经实际使用该房屋，被告也未向本院举证证明其向原告履行空置房登记手续的事实，故被告应��自2012年10月6日起全额缴纳物业管理费等相关费用。原告在被告欠缴物业费期间多次向被告催缴，故原告诉请并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵道夫于判决生效后十日内给付原告盱眙天和物业服务有限公司物业管理费1885.64元、生活垃圾处理费387.6元；二、驳回原告盱眙天和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决���定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙天和物业服务有限公司负担8元，由被告赵道夫负担17元。本判决为终审判决。代理审判员  周婷二〇一七年六月二十九日书 记 员  尹丽附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院帐号：62×××15开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。��主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。