贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终3521号上诉人（原审被告）：雷亚丽，女，1975年11月25日出生，苗族，贵州省道真县人，住贵州省道真自治县。被上诉人（原审原告）：遵义虹鑫房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市汇川区钦州路国安花园*楼。统一社会信用代码：91520300798807769H。法定代表人：罗玉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹，贵州佳信律师事务所律师。原审被告：汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店（个体工商户）。住所地，贵州省遵义市汇川区苏州路阳光水岸*楼。注册号：520303600132210。（已注销）经营者：雷亚丽，该店经理。上诉人雷亚丽因与被上诉人遵义虹鑫房地产开发有限公司（以下简称虹鑫房开公司）、原审被告汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷亚丽上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1089号民事判决，将本案发回重审或者依法改判；2、一、二审诉讼费用由虹鑫房开公司承担。事实和理由：1、双方签订的《营业用房租赁合同》已自然终止，合同确立的权利义务关系消灭，大汉松骨足疗保健会所不再承担相应权利与义务；2、大汉松骨足疗保健会所依据《大汉足疗退租协议》向虹鑫房开公司邮寄了租赁物钥匙和《交房通知》，雷亚丽已依约交还了租赁房屋；3、雷亚丽去租赁房屋拉走设备、物品时，虹鑫房开公司极力阻挠，雷亚丽才只能邮寄送达，因此租赁物不能腾空不是雷亚丽和足疗会所的原因，而是虹鑫房开公司过错导致，故虹鑫房开公司应当承担过错责任；综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院依法支持雷亚丽的上诉请求。虹鑫房开公司辩称，雷亚丽的上诉请求不能成立，雷亚丽未按照退租协议的约定履行交清欠费及返还租赁房屋的义务，而双方亦约定了房屋占用费。雷亚丽主张邮寄交付了房屋钥匙，但是EMS邮寄单上不能体现邮寄的具体内容，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雷亚丽的上诉请求，维持原判。虹鑫房开公司向一审法院起诉请求：1、判令解除虹鑫房开公司与雷亚丽于2016年2月20日签订的《营业用房租赁合同》，雷亚丽立即归还租赁房屋给虹鑫房开公司；2、判令雷亚丽按3013.70元/日的标准支付2016年12月6日起至租赁房屋返还之日止的占用费；3、因诉讼产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等一切费用由雷亚丽承担。一审法院认定事实：汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店系个体工商户，经营者为雷亚丽，组织形式为个人经营。2016年2月20日，虹鑫房开公司（甲方）与雷亚丽、汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店（乙方）签订《营业用房租赁合同》，约定虹鑫房开公司将其所有的遵义市××区××号“虹鑫阳光水岸”4号营业用房（约2123.60平方米）出租给雷亚丽、汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店使用，租赁期限为三年，即2015年12月6日至2018年12月6日止；每一年租金为100万元，每二年在第一年基础上上浮10%，经此类推；2016年12月1日前，乙方应向甲方缴纳第二年租金110万元；2016年12月1日前缴纳履约保证金40万元，2017年6月30日前付清租金尾款70万元，如乙方未按约付清全部款项，本合同自然终止，甲方收回租赁房屋，乙方按照合同约定租金标准支付实际占用房屋期间的租金；租赁期限内，乙方如单方转租、退租，需征得甲方书面同意，否则乙方构成违约，甲方享有单方解除本合同的权利；本合同如发生诉讼，违约方需向守约方承担诉讼发生的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等所有因诉讼维权发生的费用。2016年12月11日，虹鑫房开公司（甲方）、雷亚丽（乙方）及案外人遵义市金宁物业管理有限公司（丙方）签订《大汉足疗退租协议》，约定因雷亚丽无力支付房租，故解除虹鑫房开公司与雷亚丽于2016年2月20日签订的《营业用房租赁合同》，雷亚丽租金付清至2016年12月6日；雷亚丽应于2016年12月20日前将承租房屋交还给虹鑫房开公司，经营场所内可移动设备、物品由雷亚丽自行处置，处置所得资金由遵义市金宁物业管理有限公司监管，缴清水、电、物业、停车等费用后剩余金额归雷亚丽所有；雷亚丽转租60㎡的转租合同虹鑫房开公司认可，由虹鑫房开公司与经营者重新签订租赁合同；雷亚丽未能在2016年12月20日前将符合条件的房屋交还虹鑫房开公司，应按合同约定租金标准向虹鑫房开公司承担2016年12月7日起至交还房屋之日止产生的房租占用损失；该协议签订之日为租赁关系解除之日。2016年12月12日，雷亚丽向遵义市金宁物业管理有限公司交纳了2016年10月物业费、11月停车费。2016年12月12日，虹鑫房开公司向雷亚丽送达《收房通知》，陈述经核实，雷亚丽转租区域与二层房屋是不可分割的通道，故拒绝与第三方签订续租协议，并要求雷亚丽于2016年12月12日返还租赁房屋。一审庭审中，雷亚丽提交三份中国邮政EMS单：1、2016年12月16日（单号：1032952917704），寄件人为袁东梅，收件人为罗玉辉，公司名称为虹鑫房开公司，邮件品名为文件，该邮件物流跟踪显示于2016年12月17日由他人签收；2、2016年12月21日（单号：1087581821021），寄件人为白云，收件人为罗玉辉，公司名称为虹鑫房开公司，邮件品名为文件，该邮件物流跟踪显示于2016年12月22日被拒收退回；3、2016年12月21日（单号：1085616430221），寄件人为袁东梅，收件人为罗玉辉，公司名称为虹鑫房开公司，邮件内装有一把钥匙，但该单号无物流信息，邮件上所粘贴的邮寄单上有手写“拒收”，但邮件上无邮戳。雷亚丽辩解系由其工作人员向虹鑫房开公司邮寄了《收房通知》及钥匙，已履行了交房义务，虹鑫房开公司对此不予认可。2017年3月4日，雷亚丽缴纳电费17571.25元。2017年3月20日，遵义市金宁物业管理有限公司出具情况说明，载明大汉足疗城尚欠2015年3月1日至2016年7月31日期间物业费3.978万元、2016年11月1日至2017年3月31日期间物业费1.17万元，共计5.148万元。虹鑫房开公司提交《委托代理合同》一份和律师代理费发票一张，证明其支付律师费2.70万元。雷亚丽经营设施设备等仍置于租赁房屋内。一审法院认为，虹鑫房开公司、雷亚丽之间签订的《营业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，均应恪守履行。在合同履行过程中，因雷亚丽无力支付房租，故双方协商解除了于2016年2月20日签订的《营业用房租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”规定，涉案租赁合同已于2016年12月11日予以解除。虹鑫房开公司主张雷亚丽立即搬离并返还租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，现双方租赁合同已解除，雷亚丽理应返还租赁房屋，且返还的租赁房屋应当符合约定或者使用后的状态。根据双方退租协议，租赁房屋内可移动设备、物品由雷亚丽自行处置，即属雷亚丽所有，应当搬离租赁房屋后将房屋返还给虹鑫房开公司，但至今仍置于租赁房屋内。雷亚丽辩解已于2016年12月20日向虹鑫房开公司邮寄了交房通知和房屋钥匙，首先，交房通知和钥匙无证据显示已送达到虹鑫房开公司；其次，返还的租赁房屋内仍置有雷亚丽物品，应视为涉案租赁房屋仍处于雷亚丽控制之下，其实际使用房屋与否并不能作为认定其向虹鑫房开公司返还房屋的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，对雷亚丽的该项辩解，不予采纳。根据双方退租协议约定，雷亚丽仍应支付从2016年12月7日起至房屋实际返还之日止期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，支持按照双方合同约定租金予以支付；合同约定2016年12月6日至2017年12月5日期间租金为110万元、2017年12月6日至2018年12月5日期间租金为121万元，但因虹鑫房开公司在退租协议中已明确认可60平方米转租的事实，故应扣除转租的60平方米的租金。汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店系个体工商户，经营者为雷亚丽，组成形式为个人经营，现已注销，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”规定，汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店系雷亚丽个人经营的个体工商户，故雷亚丽应以其个人财产承担相应债务。虹鑫房开公司主张雷亚丽承担律师费2.70万元，根据双方租赁合同约定如发生诉讼，违约方需向守约方承担诉讼产生的律师费等费用，后租赁合同系经双方当事人协商一致予以解除，应在解除时约定违约责任，但退租协议中仅约定了雷亚丽未在约定期限前交返还房屋，则按合同约定租金标准向虹鑫房开承担2016年12月7日起至交还房屋之日止产生的房租占用损失，亦即变更了原租赁合同约定的违约责任，不应按照原租赁合同约定的违约责任予以主张，故对虹鑫房开公司的该项诉请，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、遵义虹鑫房地产开发有限公司与雷亚丽、汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店于2016年2月20日签订的《营业用房租赁合同》已于2016年12月11日予以解除；二、雷亚丽于本判决生效之日起五日内搬离并返还位于遵义市××区××号“虹鑫阳光水岸”4号营业用房（除转租60平方米以外的部分）给遵义虹鑫房地产开发有限公司；三、雷亚丽于本判决生效之日起五日内支付遵义虹鑫房地产开发有限公司从2016年12月7日起至返还房屋之日止的租金（租金计算标准：2016年12月6日至2017年12月5日期间租金为110万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）、2017年12月6日至2018年12月5日期间租金为121万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡））；四、驳回遵义虹鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元（已依法减半收取），由雷亚丽负担。本院二审查明，雷亚丽在处置租赁房屋内设备、物品时受到虹鑫房开公司阻止，虹鑫房开公司称因得知雷亚丽预处置物品后将变卖的资金不用于支付尚欠的物业费等费用，于是才实施了阻止行为。一审判决后，虹鑫房开公司于2017年4月30日接收了雷亚丽交付的涉案租赁房屋钥匙。但汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店的可移动设备、物品仍在租赁房屋内。其余事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，除涉及国家利益或他人利益外，二审应当围绕当事人上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：雷亚丽应否向虹鑫房开公司支付房屋占用损失及其数额。虹鑫房开公司与雷亚丽签订的租赁合同合法有效，因雷亚丽无力支付房租，双方遂签订退租协议并解除租赁合同。根据退租协议约定，雷亚丽即应将涉案租赁房屋内可移动设备、物品搬离租赁房屋，并向虹鑫房开公司返还租赁房屋。关于雷亚丽应否向虹鑫房开公司支付房屋占用损失费的问题，退租协议约定雷亚丽未能在2016年12月20日前将符合条件的房屋交还虹鑫房开公司，应按合同约定租金标准向虹鑫房开公司承担2016年12月7日起至交还房屋之日止产生的房租占用损失，因雷亚丽逾期返还房屋，故对虹鑫房开公司要求雷亚丽支付房屋占用损失的诉讼请求，本院予以支持。对雷亚丽关于其已向虹鑫房开公司邮寄了租赁物钥匙和交房通知，因雷亚丽去租赁房屋拉走设备、物品时，虹鑫房开公司极力阻挠，雷亚丽才只能邮寄送达，故雷亚丽已按约返还租赁房屋的上诉理由，本院认为，邮寄单上未显示雷亚丽邮寄的具体内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，雷亚丽所提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不利的后果。虽然虹鑫房开公司于2017年4月30日接收了雷亚丽交付的涉案租赁房屋钥匙，但可移动设备、物品仍在租赁房屋内，虹鑫房开公司仍然不能正常使用租赁房屋，故不能视为雷亚丽已完全履行了交付符合条件的租赁房屋的义务。对雷亚丽的该项上诉理由，本院不予采信，予以驳回。关于雷亚丽向虹鑫房开公司支付房屋占用损失费的数额问题，本院认为，退租协议约定租赁房屋内的可移送设备、物品由雷亚丽自行处置。但雷亚丽在处置租赁房屋内设备、物品时受到虹鑫房开公司阻止，故虹鑫房开公司存在过错，应当承担相应的责任，本院认定雷亚丽与虹鑫房开公司各自承担50%的责任。对虹鑫房开公司关于因得知雷亚丽预处置物品后将变卖的资金不用于支付尚欠的物业费等费用，于是才实施了阻止行为的辩解理由，本院认为，虹鑫房开公司不能提供证据证明其事实主张，即便雷亚丽将设备、物品处置后未用于支付物业费等费用，虹鑫房开公司亦应当正确行使权利，故对虹鑫房开公司的该辩解理由，本院不予采信。结合虹鑫房开公司已接收了雷亚丽交付的涉案租赁房屋钥匙，以及虹鑫房开公司的过错责任，本院认定雷亚丽应向虹鑫房开公司支付的房屋占用损失费从2016年12月7日起计算至租赁房屋内设备、物品搬离之日止（计算标准：2016年12月7日至2017年12月5日期间为110万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）×50%、2017年12月6日至2018年12月5日期间为121万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）×50%）。综上所述，雷亚丽的上诉请求部分成立，予以支持；部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1089号民事判决第一、二项，即维持“一、遵义虹鑫房地产开发有限公司与雷亚丽、汇川区大汉松骨足疗保健会所遵义店于2016年2月20日签订的《营业用房租赁合同》已于2016年12月11日予以解除；二、雷亚丽于本判决生效之日起五日内搬离并返还位于遵义市××区××号“虹鑫阳光水岸”4号营业用房（除转租60平方米以外的部分）给遵义虹鑫房地产开发有限公司”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1089号民事判决第三、四项，即撤销“三、雷亚丽于本判决生效之日起五日内支付遵义虹鑫房地产开发有限公司从2016年12月7日起至返还房屋之日止的租金（租金计算标准：2016年12月6日至2017年12月5日期间租金为110万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）、2017年12月6日至2018年12月5日期间租金为121万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡））；四、驳回遵义虹鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求”；三、雷亚丽于本判决生效之日起五日内支付遵义虹鑫房地产开发有限公司房屋占用损失费（计算标准：2016年12月7日至2017年12月5日期间为110万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）×50%、2017年12月6日至2018年12月5日期间为121万元/年÷2123.60㎡×（2123.60㎡-60㎡）×50%）；四、驳回遵义虹鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2680元，二审案件受理费5360元，共计8040元；由遵义虹鑫房地产开发有限公司负担3040元，由雷亚丽负担5000元。本判决为终审判决。审判长  刘晓波审判员  何 亮审判员  李宗洪二〇一七年六月二十九日书记员  覃 烨