福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0128民初2814号原告（反诉被告）：林源丰，男，1991年1月4日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：王岚生、陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：林清怡，女，1991年1月1日出生，汉族，住福建省平潭县。被告（反诉原告）：肖明鑫，男，1989年5月20日出生，汉族，住福建省平潭县。上述俩被告共同委托诉讼代理人：余玲、翁龙史，福建名仕律师事务所律师。第三人：平潭泛联房产经纪有限公司，住所地福建省平潭县。法定代表人：李兰英，总经理。委托诉讼代理人：李同，1986年10月20日出生，汉族，住福建省平潭县，系公司员工。原告（反诉被告）林源丰与被告（反诉原告）林清怡、肖明鑫、第三人平潭泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林源丰的委托诉讼代理人陈巧珍、被告（反诉原告）林清怡、肖明鑫共同委托诉讼代理人余玲、第三人泛联公司的委托诉讼代理人李同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林源丰向本院提出诉讼请求：1、判决解除讼争《房产买卖经纪合同》；2、判令林清怡、肖明鑫向林源丰退还35000元购房款，并支付资金占用利息（以35000元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年4月30日起计至实际还款之日止）；3、判令林清怡、肖明鑫及泛联公司向林源丰退还90000元定金、办理双证过户的手续费5000元，同时林清怡、肖明鑫向林源丰支付违约金90000元；4、本案诉讼费用由林清怡、肖明鑫负担。事实与理由：2016年4月16日，林源丰与林清怡、肖明鑫、泛联公司签订了《房产买卖经纪合同》，约定林清怡、肖明鑫将其名下的位于福建省平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景五期）X幢XXX室房产（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号）转让给林源丰，由泛联公司作为居间服务方提供房屋交易服务，《房产买卖经纪合同》第十二条第三款约定：”签订本合同当日，由于上述房产处于抵押状态……由甲方出资解押还款，”根据该约定，林清怡、肖明鑫应自行出资解押还款，但因林清怡、肖明鑫缺乏资金，其与林源丰协商后，要求林源丰将首付款295000元直接转入肖明鑫账户，林源丰同意其要求，并将295000元款项转账给肖明鑫。泛联公司知道后，要求林源丰需按照《房产买卖经纪合同》的约定将首付款直接存入贷款银行，故林源丰要求肖明鑫返还295000元，肖明鑫于2016年4月30日转还260000元给林源丰，拒绝返还剩余的35000元，导致林源丰没有充足的资金存入贷款银行，严重损害林源丰的合法权益。林清怡、肖明鑫辩称，1、林源丰在诉状中陈述是因林清怡、肖明鑫缺乏资金将29.5玩款汇给林清怡作为解押，但真实的事实是按合同第12条第4款约定，林源丰应在2016年4月22日前将首付款转入贷款银行账上，以取得贷款银行审批通过，但林源丰在限定日期之内并未履行支付首付款义务。由于林源丰没有履行该义务，林源丰自己表示采取变通的方式，通过过账方式将首付款汇给林清怡，使得贷款银行审批通过，发放贷款。2、房屋买卖合同中违约人是林源丰，根据合同的约定，林源丰本应在银行审批贷款发放当天将余款支付给中介监管。当2016年5月17日银行审批通过过贷款发放，泛联公司多次要求林源丰履行合同，但林源丰一直没有履约，导致合同无法继续履行。之后林源丰多次找林清怡、肖明鑫要回定金，并以3.5万元作为起诉的理由，没有依据，应予以驳回。3、由于林源丰违约在前，且在办理贷款时，林源丰又迟到几个小时。房屋买卖手续由肖明鑫委托林清怡办理，林清怡带着两个小孩出门不方便，2016年4月29日林源丰汇入26万元之后，林清怡转汇回账已经很辛苦了，2016年5月4日林源丰又汇入3.5万元，因林清怡携子出门不方便，林源丰表示款不用汇回，留在林清怡处。泛联公司述称，1、首付款按合同约定应于2016年4月22日前到位，但林源丰推迟到2016年4月29日，只汇了26万元，到同年5月4日又汇了3.5万元。2、合同约定应林清怡、肖明鑫自行解押，并非由林源丰付款给林清怡解押。林清怡、肖明鑫向本院提出反诉的诉讼请求：1、依法判决解除讼争《房屋买卖合同》；2、判令林源丰向林清怡、肖明鑫支付违约金9万元，因本案产生的律师费1万元和差旅费1000元共计10.1万元，并判决林清怡、肖明鑫可以从林源丰已支付的9万元定金和3.5万元购房款中直接扣除上述款；3、本案的反诉费用由林源丰承担。事实和理由：2016年4月16日，林源丰与林清怡、肖明鑫签订了《房地产买卖经纪合同》，约定林源丰购买林清怡、肖明鑫名下位于福建省平潭县的房产，泛联公司作为居间服务方为双方提供服务。合同签订后，林源丰本应于2016年4月22日前将房产首付款存入贷款银行，但其逾期履行该义务。且林源丰直至4月30日才汇款26万元，5月4日汇款3.5万元，以便贷款银行确认双方存在买卖房屋关系。2016年5月7日，银行审批林源丰贷款后，林源丰拒不履行合同第十二条第五款约定，未将房产余下房款（总成交价-定金9万元-银行贷款额）交给泛联公司监管。为此，泛联公司多次联系林源丰，并分别于2016年5月19日、6月20日向林源丰发函催告，但其拒收。由于林源丰违约，林清怡、肖明鑫于2016年6月10日，根据合同约定，与林源丰解除合同。林清怡、肖明鑫认为，林源丰逾期办理贷款，贷款审批通过后拒绝将房产余下房款交由泛联公司监管的行为均已构成违约，且经多次催促后仍未回复，林清怡、肖明鑫依法行使单方解除权，林源丰应根据合同第九条约定赔偿违约金、支付交易中产生的一切费用等，并承担林清怡、肖明鑫维权的律师代理费和差旅费等。林源丰辩称，请求驳回林清怡、肖明鑫反诉的第二、第三项诉讼请求。1、林源丰不存在违约情形，泛联房产没有按时提供评估报告，导致2016年4月22日公司无法确定首付款金额。林源丰在泛联公司通知确定首付款金额的当天，即2016年4月29日就将首付款26万元汇入林清怡账户，后由于泛联公司首付款计算错误，林源丰又于2016年5月4日转账3.5万元到林清怡账户。2、产生本案纠纷的根本原因在林清怡、肖明鑫未将剩余3.5万元款项转还给林源丰，系林清怡、肖明鑫违约导致合同无法继续履行。林源丰应要求于2016年4月29日转账26万元款项给林清怡，同年5月4日转账3.5万元给林清怡，但林清怡只向林源丰汇还26万元，未将余下的3.5万元汇还给林源丰，导致林源丰没有充足的资金将余下房款交给泛联公司监管。林源丰多次与林清怡、肖明鑫协商，但其明确表示不想卖房，且不归还林源丰剩余的3.5万元款项，才导致合同无法继续履行，林清怡、肖明鑫的行为已构成违约，林源丰同意解除合同。3、林源丰未收到催告函，也未接到林清怡、肖明鑫电话。林源丰对林清怡、肖明鑫向其寄送催告函的事情不知情，未接到林清怡、肖明鑫及泛联公司的电话，林源丰在泛联公司出具催告函之前曾多次找过林清怡、泛联公司，要求林清怡将3.5万元款项退还，并讨论如何处理后续事宜，但林清怡、肖明鑫态度强硬，且林清怡、肖明鑫及泛联公司均未向其提及催告函的事宜，林源丰在收到证据材料时方才知道。4、本案诉讼因林清怡、肖明鑫违约在先，其无权要求支付律师费、交通费等费用，且1万元律师费明显过高。泛联公司述称，《房产买卖经济合同》是林清怡签订的，当时肖明鑫人在外地。林源丰推迟到2016年4月29日支付首付款，且只汇了26万元，到同年5月4日又汇了3.5万元。贷款银行于2016年5月17日审批通过，林源丰本应将首付款29.5万元汇入泛联公司，但其未支付，是导致合同无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖明鑫与林清怡系夫妻关系。肖明鑫将登记其名下的坐落于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景五期）1幢706室房屋一套委托中介方泛联公司出售。肖明鑫、林清怡作为甲方，林源丰作为乙方，泛联公司作为丙方，三方于2016年4月16日签订《房产买卖经纪合同》。合同约定：房屋转让总价款为929565元，合同签订时乙方支付定金90000元，定金由丙方代收和监管，乙方向丙方支付交易付代办双证（房屋所有权证、土地使用权证）过户服务费5000元。付款方式：甲方同意乙方采用商业银行按揭贷款方式付款。违约认定：1、买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同、交易流程及合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同、交易流程及合同其他相关文件的约定履行义务的，视为违约；3、双方约定以银行贷款方式付款的，因乙方自身原因致使贷款不足或者贷款不能而使合同无法履行的，属乙方违约或乙方改用一次性支付全额房款给甲方的方式购买上述房产；5、上述房产现抵押于农业银行，甲方须于2016年5月6日前办理申请注销房产抵押手续并于银行告知解押时间三个工作日内办理解押还款手续，否则视为甲方违约。违约责任：1、依照《中华人民共和国合同法》及其他法律法规有关规定，甲乙双方签定本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等；一方逾期履行合同时，自违约行为发生之日起，违约方按合同约定的成交价款每日按万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发函件促其履约，发函即日起超过七天仍未回复并履约的，守约方可解除合同。守约方可以要求违约方承担赔偿责任，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用，以及因违约行为给守约方增加的费用，律师代理费，差旅费等。文书送达约定：1、甲、乙、丙三方对本次交易的通知及文件均以书面形式作出，书面文件按本合同所记载的地址寄送；2、如本合同各方地址发生变更须及时书面通知各方，否则按原地址发出的通知及文件视为已实际送达，由此产生的一切后果由地址变更方承担。补充条款约定：1、签订本合同当日，甲方产权人肖明鑫本人未到场，甲方代理人林清怡承诺其与产权人系夫妻关系，并承诺其已得到产权人肖明鑫口头授权将上述房产出售给乙方。若产权人对本合同提出疑义或不同意将房产出售给乙方，则甲方代理人自愿承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给乙方。甲乙双方已知晓上述情况同意并自愿签订本合同。2、甲乙双方协商约定，签订本合同当日，乙方同意支付甲方购房定金90000元，甲乙双方同意交由丙方处监管，丙方开具代收收款收据给乙方，此定金作为房款的一部分，在交易结束结算时交付给甲方。3、签订本合同当日，由于上述房产处于抵押状态，待甲方贷款银行通知可还款当日由甲方自行出资解押还款。4、乙方保证于2016年4月22日前将上述房产的首付款（具体以评估报告为准）存入乙方贷款银行，待乙方贷款银行审批通过且甲方领取其名下的完全产权的《房屋所有权证》收件手续。5、甲乙双方协商约定，乙方保证于乙方贷款银行审批通过且乙方贷款银行通知首付款可支取当日将上述房产的余下房款（余下房款=总成交价-定金-乙方银行贷款额）交至丙方处监管，丙方开具收款收据给乙方，待乙方领取其名下的《房屋所有权证》当日，乙方同意将丙方处监管的余下房款由丙方直接支付给甲方，甲方开具收款收据给乙方，逾期支付属乙方违约，须承担本合同中的违约责任……。林源丰在签订合同之日，将90000元定金交给泛联房产监管，于2016年4月25日支付泛联房产评估费5000元。讼争房产经福建省青商房地产评估有限公司评估作价，于2016年4月22日作出《房地产抵押估价报告》。林源丰因未按合同约定于2016年4月22日前将讼争房产首付款存入贷款银行个人账户。为了贷款需要证明甲、乙双方买卖关系，购房首付款先汇入甲方林清怡个人银行账户，后林清怡再返还给林源丰，由林源丰将首付款汇入泛联房产监管。林源丰于2016年4月29日汇入林清怡银行账户26万元，同日林清怡汇返林源丰26万元。2016年5月4日，林源丰又汇入林清怡银行账户3.5万元，林清怡未将3.5万元款汇返林源丰，亦未将该款汇入泛联房产监管，林源丰亦未将讼争房首付款29.5万元汇入泛联房产监管。2016年5月9日、6月2日，泛联公司向林源丰发出两份催告函，要求林源丰在催告之日起三个工作日内履行合同相关条款，并将讼争房余下房款（余下房款=总成交价-定金-乙方银行贷款额）交给泛联房产监管，但其仍不履行。2016年8月30日，肖明鑫与案外人高吓耐签订《房产买卖经纪合同》，将讼争房产卖给案外人高吓耐，售价929565元。本院认为，林源丰诉请解除讼争《房产买卖经纪合同》，林清怡、肖明鑫反诉亦诉请解除其与林源丰签订的《房产买卖经纪合同》，鉴于林源丰与林清怡、肖明鑫均同意解除讼争合同，泛联公司对此无异议，故对林源丰与林清怡、肖明鑫、泛联公司于2016年4月16日签订的《房产买卖经纪合同》予以解除。鉴于诉争合同已解除，故泛联公司应负返还林源丰预交的定金及评估费的义务，林清怡、肖明鑫应负返还林源丰首付款35000元的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。本案中，林源丰与林清怡、肖明鑫双方签订《房产买卖经纪合同》之日起，双方均应当各自履行合同约定的义务，但林源丰未按合同约定将讼争房产首付款汇入泛联公司监管，其在泛联公司两次催告的情况下，仍未将款项汇入泛联公司监管账户，林源丰该行为构成违约；林清怡、肖明鑫在收到林源丰汇入其账户295000元的讼争房首付款，仅汇返260000元，尚余35000元未汇返林源丰，导致林源丰未能将讼争房首付款295000元汇入泛联公司监管，亦构成违约且林清怡、肖明鑫未能提供证据证明其于2016年5月6日前办理申请注销房产抵押手续及银行解押还款手续。鉴于双方均存在违约行为，基于公平原则，对林源丰诉请违约金计资金占用利息和林清怡、肖明鑫反诉的违约金主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，判决如下：解除林源丰与林清怡、肖明鑫、平潭泛联房产经纪有限公司于2016年4月16日签订的《房产买卖经纪合同》；林清怡、肖明鑫应在本判决生效后十日内返还林源丰35000元；平潭泛联房产经纪有限公司在本判决生效后十日内返还林源丰定金90000元及评估费5000元，共计95000元；驳回林源丰的其他诉讼请求；驳回林清怡、肖明鑫反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13095元，由林源丰负担1160元，林清怡、肖明鑫负担11935元；反诉案件受理费1160元，由林清怡、肖明鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张宗发人民陪审员  王而标人民陪审员  翁珠娇二〇一七年六月二十七日书 记 员  潘 欣附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。