重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0118民初3002号原告：马行富，男，1957年9月11日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼人：张成碧，重庆新源律师事务所律师。被告:重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司，住所地重庆市永川区内环南路1080号3幢4-35、4-36、4-37，统一社会信用代码91500118MA5U3GTX8A。法定代表人：刘晟，总经理。委托诉讼代理人：李忠利，男，汉族，1976年12月4日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：李忠利，男，汉族，1976年12月4日出生，住重庆市沙坪坝区。原告马行富与被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司（以下简称芭芭贝尔公司）、李忠利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马行富及其委托诉讼代理人张成碧，被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司、李忠利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告马行富向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即支付拖欠2016年2月1日起暂算至2017年3月31日14个月的租金22974.7元【（36.82㎡+34.53㎡）×23元/㎡×14个月】，并从立案之日起每日按千分之一支付违约金至租金全部付清之日止；3、判决被告按合同第八条约定赔偿损失60000元；4、赔偿空调款8000元；5、诉讼费、律师代理费由被告承担。事实及理由：2015年11月17日原被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定原告将自己所有位于永川区内环南路1080号3幢24-9、24-10号，建筑面积24-9为36.82平方米、24-10为34.53平方米精品酒店房，带家具电器全套租给被告作酒店用，时间从2015年10月30日起至2035年10月30日止，前三月为免租期。租金2016年和2017年为每建筑平方米每月23元……合同签订后原告全面履行了自己的义务，而被告并未支付租金，所欠租金原告多次找被告索要无果，故起诉至法院。被告芭芭贝尔公司向本院提出书面答辩意见，1、其公司不同意解除双方的租赁合同，因为依据合同约定原告合同解除条件并未成就。尽管合同约定的第一租金交纳时间为2016年2月10日前，但是因为原告违约在先，被告有权顺延交付租金的时间。2、原告签订租赁合同时存在欺诈行为。原告谎称可以协助被告将房屋四周的空地规划标示成将来酒店的停车场使用。但是合同签订后，被告经走访有关部门，才知道房屋四周是步行街，根本无法规划为停车场使用。因此，原告故意隐瞒真实情况，欺诈被告与其签订租赁合同。3、原告存在重大违约行为，主要是违反合同第一条第6项义务、和违反合同第九条第1-2项义务。原告因无法为被告过户酒店证照，导致被告另行独立申报证照，额外花费50多万元；原告无法完成为被告酒店规划标示停车位，导致酒店开业后无法停车，严重影响酒店经营。因此应当减少租金支付。4、被告酒店从2016年2月1日起试营业后，于4月28日和29日遭到全体原告业主暴力阻挠、冲击破坏、抢拿物品、强占行为而被迫停业至今。因此，被告只应承担2016年4月28日之前的部分房屋租金，不应承担2016年4月28日之后被迫停业期间的房屋租金。5、被告交纳的房屋押金依据合同第五条第3项应当冲抵欠付的租金。6、个别原告在押金之外已经收取被告部分租金。7、被告要求违约金约定过高，适当减少。8、被告芭芭贝尔公司是依法经过工商登记的有限责任公司，公司没有所谓的实际掌控人，李忠利与本案无关。被告李忠利未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2010年7月26日，马行富取得位于重庆市永川区内环南路1080号3幢24-10﹟的房屋所有权，房屋建筑面积为34.53㎡。同年11月5日，马行富取得位于重庆市永川区内环南路1080号3幢24-9﹟的房屋所有权，房屋建筑面积为36.82㎡。2015年11月17日，原告（甲方）与芭芭贝尔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，两份合同均约定：合同租赁期为20年，从2015年10月30起至2035年10月30日止。2015年11月、12月和2016年1月共计三个月为免租装修期。2016年-2017年的租金价格为按建筑面积每月每平方米23元,租金按每季度缴纳一次，先交租金后使用。合同押金按照租赁物建筑面积在60㎡（含60㎡）以内的确定为2400元/间标，在60㎡以上确定为3000元/间标准计算。押金用于担保乙方租金、甲方房屋及设施设备完好。在合同期满或者因故合同提前终止或解除时，乙方完清甲方租金、违约金及各种税费后，若有剩余由甲方在三日内无息退还乙方。租赁期间内，乙方不得要求提前解除或者终止合同，否则应赔偿甲方叁万元损失。乙方逾期支付租金、水电费等超过60天的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据协议要求乙方承担违约责任。乙方逾期交付租金超过10天，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付逾期违约金，每日的违约金按拖欠租金金额的千分之一计算。甲方主张租金产生的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等）均由乙方承担。乙方向相关单位或个人将重庆伊卓酒店管理有限公司现有取得的“相仿验收合格证、酒店特许经营许可证、以及工商、卫生、环保等全部酒店经营所需的证照”过户或变更到乙方指定的主体名下，甲方予以协助。甲方应于酒店重新开业前协助市政部门完成对合同所出租房屋四周属全体业主公共区域用作酒店停车位规划和标示。合同签订后，双方于2015年11月17日对房屋进行了交付。2016年3月29日，原告等236户业主的代表与被告芭芭贝尔公司签订补充协议，约定芭芭贝尔公司必须在2016年8月1日之前把酒店的每个房间设施设备配置安装到位。如果在合同解除或者终止合同之前，未安装空调的房间，必须每户赔偿空调款肆仟元整，乙方代表李忠利在该协议上签字确认并加盖公司印章。同时，经本院到现场进行实地查看，该酒店第24楼、26楼均已撤除原来的空调、并尚未安装新的空调。另查明，合同签订后，芭芭贝尔公司支付了押金2400元。2016年2月1日至2017年3月31日两套房屋的租金为22974.7元【（36.82㎡+34.53㎡）×23元/㎡×14个月】，芭芭贝尔公司未支付原告。审理过程中，原告不同意以押金冲抵租金。同时查明，被告芭芭贝尔公司成立于2015年11月10日，企业类型为有限责任公司，李忠利系该公司原股份。庭审中，原告举示了其与重庆新源律师事务所签订的《委托风险代理合同》，约定律师代理费为5000元，被告支付相关费用后三日内支付律师费，截止法庭辩论终结之日，原告尚未支付上述律师代理费。本院认为，原告马行富与被告芭芭贝尔公司于2015年11月17日签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律约束力。根据合同约定，芭芭贝尔公司应当按时支付租金，但其至今未支付2016年5月1日至2017年3月31日的租金，原告即有权要求解除合同并要求芭芭贝尔公司支付相应的租金及违约金。故原告要求解除合同并支付租金的诉请本院予以支持，但原告主张的违约金过高，本院结合本案实际情况，酌情将该违约金调整为从立案之日（2017年4月12日）起按月利率1.5%计算，对超出部分不予支持。对于原告诉请的赔偿损失60000元，由于在租赁期间内，芭芭贝尔公司并未要求提前解除或者终止合同，故原告无权要求被告赔偿其损失60000元，其要求被告赔偿损失60000元的诉讼请求本院不予支持。根据双方签订的补充协议约定及本院的实地查看，原告主张的空调赔偿款8000元实属合理，本院予以支持。原告主张的律师代理费并未实际产生，本院不予支持。原告要求被告李忠利承担本案的民事责任，但从本案来看，合同相对方系芭芭贝尔公司，有公司盖章。原告认为李忠利系芭芭贝尔公司的实际经营者，但从工商信息来看，李忠利仅系芭芭贝尔公司的原股东，且芭芭贝尔公司系有限责任公司，因此，原告要求被告李忠利承担本案民事责任缺乏事实依据，本院不予支持。芭芭贝尔公司辩称其受原告欺诈签订涉案租赁合同，但其并未举示证据予以证明，且即使该事实成立，该公司亦未请求变更或者撤销合同，因此不管芭芭贝尔公司主张的事实是否成立，在该合同未被请求变更或撤销前其都应受涉案租赁合同的约束。由于双方仅约定原告协助芭芭贝尔公司过户酒店证照及协调市政部门解决酒店停车场问题，但未约定由原告单独解决前述问题，故芭芭贝尔公司据此辩称有权顺延租金交付时间及减交租金的意见不能成立，进而其辩称约定的合同解除条件未成就的意见亦不能成立，本院均不予采纳。芭芭贝尔公司未举证证明原告于2016年4月28日和2016年4月29日实施阻挠、破坏等行为迫使酒店停业，本院对其不同意交纳2016年4月28日后的租金的辩称意见即不予采纳。因目前双方约定的押金退还条件尚未成就，且原告不同意押金冲抵租金，故本院对芭芭贝尔公司要求以押金冲抵租金的意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告马行富与被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告马行富租金及违约金（截止2017年3月31日的租金为22974.7元，并以此为基数，从2017年4月12日起，按月利率1.5%计算至租金付清之日止）；三、限被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告马行富空调赔偿款8000元；四、驳回原告马行富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1035元，由被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司负担（此费原告已预交，由被告重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  向斌二〇一七年六月二十六日书记员  张婷