湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1022民初422号原告：刘金文，男，1951年1月25日出生，汉族，住湖北省公安县。原告：刘正荣，女，1970年10月4日出生，汉族，住湖北省公安县。原告：刘芳，女，1974年3月9日出生，汉族，住湖北省公安县。原告：刘正春，女，1983年1月23日出生，汉族，户籍地湖北省公安县，住湖北省公安县。原告：刘玲，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市，住湖北省公安县。原告：陈玲，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍地湖北省公安县，住湖北省公安县，六原告共同委托诉讼代理人：张炎辉，湖北荆辉律师事务所律师。被告：湖北泓民辉置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇新建街锦江小区4栋二单元202号。组织机构代码：55973607-8。法定代表人：杨自辉，经理。被告：荆州市顺昌置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇沿江堤。统一社会信用代码：914210223318851147。法定代表人：何正赋，经理。委托诉讼代理人：郑远国，公安县法律援助中心法律援助律师，特别授权。原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲与被告湖北泓民辉置业有限公司、被告荆州市顺昌置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出（2017）鄂1022民初422号之一、之二、之三民事裁定书，查封了被告荆州市顺昌置业有限公司名下丽水康城项目的2106、2201、2206、2301、2306、2501号房屋，冻结了被告湖北泓民辉置业有限公司、被告荆州市顺昌置业有限公司的银行存款700000元。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金文、刘芳及原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的诉讼代理人张炎辉、被告荆州市顺昌置业有限公司的诉讼代理人郑远国到庭参加诉讼，被告湖北泓民辉置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲向本院提出诉讼请求：一、判决被告荆州市顺昌置业有限公司向原告交付丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501共六套房屋及停车位两个；二、判决被告荆州市顺昌置业有限公司如果不按第一项交付房屋，则按照每套每月1000元的标准支付违约金，从原告起诉之日起算；三、被告湖北泓民辉置业有限公司对第一、二项诉请承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月11日，被继承人陈士贵与被告湖北泓民辉置业有限公司签订《土地换房意向协议》，约定陈士贵将土地交给该公司开发，该公司开发完成后应向陈士贵交付600平方米的住宅和面积为100平方米的车库4个。合同签订后陈士贵于2014年3月16日将土地和土地使用权证交给了被告泓民辉置业有限湖北公司，被告荆州市顺昌置业有限公司成立后在收据上加盖了公章，表示对该行为的追认。2014年9月19日政府启动征收程序。虽然陈士贵已经将土地交付给泓民辉置业有限公司，但土地登记在陈士贵的名下，故需要以陈士贵的名义与政府签订征收协议，因此陈士贵向湖北泓民辉置业有限公司出具委托书（荆州市顺昌置业有限公司成立后在委托书上加盖了公章，表示追认），委托该公司与政府签订征收协议并领取征收补偿款。后湖北泓民辉置业有限公司与政府协商确定的征收补偿金额及签订征收补偿协议的内容均未告知陈士贵，至今陈士贵也未得到征收补偿款，政府给予的征收补偿款由荆州市顺昌置业有限公司领取并冲抵了土地竞买保证金。2015年4月16日，荆州市顺昌置业有限公司以出让方式取得了包含陈士贵原使用土地在内的土地使用权，正式进行开发。2015年6月20日，荆州市顺昌置业有限公司（湖北泓民辉置业有限公司法定代表人杨自辉作为该公司的委托代理人）与陈士贵签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》，确定由荆州市顺昌置业有限公司履行湖北泓民辉置业有限公司与陈士贵签订的《土地换房意向协议》，并变更还建面积为790平方米及2个停车位，该合同还确定陈士贵定购的房屋为2106、2201、2206、2301、2306、2501共6套房屋。2016年下半年，荆州市顺昌置业有限公司开发的本案所涉项目基本建成，但该公司拒不向包含陈士贵在内的原拆迁户交付约定的房屋，并以政府地价过高等原因导致开发亏损为由要求陈士贵等原拆迁户向政府上访解决，但陈士贵选择通过诉讼维护自己的合法权益。在诉讼过程中，陈士贵于2017年3月21日因病死亡，六原告作为陈士贵的继承人申请作为原告参加本案诉讼。陈士贵与荆州市顺昌置业有限公司签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》属于特殊的商品房买卖合同，合法有效，被告应当依约履行合同义务。被告湖北泓民辉置业有限公司提交书面答辩状辩称：因我公司在原木材公司街景改造项目土地拍卖竞标中未取得土地使用权，故放弃了该项目的开发建设，原告起诉我公司没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告荆州市顺昌置业有限公司辩称：一、本案所涉公安县原木材公司所在地的旧城改造项目中的《土地换房意向协议》、《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》等均属于房屋拆迁安置补偿合同，原、被告之间是房屋拆迁安置补偿合同纠纷；二、公安县人民政府房屋征收部门与本案诉讼标的和审理结果有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼。三、我公司不具有签订房屋拆迁安置补偿合同的主体资格，与陈士贵交易还建房损害了社会公共利益，《顺昌·丽水康城房屋还建及订购合同》的内容违反了《城市房地产管理法》第三十八条规定。《土地换房意向协议》、《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》均属于无效合同。四、陈士贵的房屋和土地是被政府征收和收回的，不是我公司拆迁的。2014年10月17日，公安县人民政府作出《关于原木材公司街景改造的房屋征收决定》确定公安县城市改造工作领导小组办公室为征收部门。陈士贵名下的土地系由政府有偿收回，我公司是与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》有偿取得的土地；五、我公司与湖北泓民辉置业有限公司不存在权利义务继受关系，没有替湖北泓民辉置业有限公司履行交付还建房的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告湖北泓民辉置业有限公司系公安县原木材公司街景改造项目的前期开发意向人。2011年3月11日，六原告的被继承人陈士贵与被告湖北泓民辉置业有限公司签订《土地换房意向协议》，约定陈士贵将自己名下位于公安县原木材公司院内800平方米土地交给该公司开发，该公司开发完成后应向陈士贵交付600平方米的住宅和面积为100平方米的车库4个。2014年3月16日，陈士贵将土地使用权证交给被告湖北泓民辉置业有限公司，该公司向陈士贵出具收条，载明收到陈士贵的土地证一本，被告荆州市顺昌置业有限公司亦在该收条上加盖了公章。2014年9月19日，陈士贵向被告湖北泓民辉置业有限公司出具授权委托书，委托被告湖北泓民辉置业公司与政府签订房屋征收补偿协议。2014年10月17日，公安县人民政府作出《关于原木材公司街景改造的房屋征收决定》。2014年11月4日，陈士贵授权被告湖北泓民辉置业有限公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》。2014年12月24日，陈士贵授权被告湖北泓民辉置业有限公司公司与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》。2015年3月22日，被告荆州市顺昌置业有限公司向公安县非税收入管理局国土资金股提交申请称，因发展需要变更“湖北泓民辉置业有限公司”名称为“荆州市顺昌置业有限公司”，申请将被告湖北泓民辉置业有限公司所交纳的土地预收款500万元转入被告荆州市顺昌置业有限公司名下。同月23日，被告湖北泓民辉置业有限公司在该申请上批注“我公司交纳的土地预付款500万元，转入荆州市顺昌置业有限公司，与我公司无因果关系”。2015年4月16日，被告荆州市顺昌置业有限公司与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得了原木材公司街景改造项目所涉土地的使用权。双方约定该合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1320万元。该合同补充条款约定开发商在改造片区内提供应还建安置住房19套，面积1485.01平米（该还建安置住房由城改办按建安综合成本价回购。同时约定因被征收户要求还建面积超过原有征收房屋面积的，超过的部分由被征收户直接与开发商结算）。2015年6月20日，被告荆州市顺昌置业有限公司与陈士贵签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》，约定陈士贵被征收房屋坐落在原木材公司院内，土地面积800平方米，顺昌公司在顺昌.丽水康成新建住宅中还建给陈士贵7**平方米的房屋，另补给陈士贵停车位2个。该合同还确定陈士贵定购的房屋为2106、2201、2206、2301、2306、2501共6套房屋,总面积为786平方米。该合同加盖了被告荆州市顺昌置业有限公司印章，由该公司法定代表人何正赋及被告湖北泓民辉置业有限公司法定代表人杨自辉签字。上述6套房屋均不在政府回购的还建安置住房范围内。2015年12月24日，被告荆州市顺昌置业有限公司向公安县非税收入管理局国土资金股申请，将《收回国有土地使用权补偿协议书》中载明的包括权利人陈士贵在内的10宗国有土地补偿价款共计393909元直接抵扣了原木材公司旧城改造项目的竞买保证金。现该项目楼盘已建成，正进行房屋预售，原、被告经协商就房屋分配未达成一致意见，诉至本院。2017年3月21日，陈士贵因病去世，其继承人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲申请作为原告参加本案诉讼，本院依法予以准许。上述事实，有原告提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审举证、质证，可以采信。本院认为，本案争议焦点在于：1、本案案由应定为商品房买卖合同纠纷还是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。从陈士贵与被告湖北泓民辉置业有限公司签订《土地换房意向协议》以及其与被告荆州市顺昌置业有限公司签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》内容看，都是房地产开发企业与被拆迁人就拆迁安置补偿达成的协议，双方当事人亦是在履行该合同过程中产生的纠纷，原、被告之间并非单纯的商品房买卖合同关系，故本院认为本案案由应当定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2、是否应当追加政府相关部门作为第三人参加诉讼。陈士贵授权被告湖北泓民辉置业有限公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》以及与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》，各方当事人对上述两份协议的内容及合同履行情况均无异议，双方主要是就陈士贵与被告荆州市顺昌置业有限公司签订的房屋还建及定购合同存在争议，且原告明确表示不同意追加政府相关部门作为第三人参加诉讼，故本院对被告申请追加政府相关部门作为第三人参加诉讼的请求不予准许；3、被告荆州市顺昌置业有限公司是否湖北泓民辉置业有限公司权利义务的承担者，被告湖北泓民辉置业有限公司是否应当承担连带责任。被告荆州市顺昌置业有限公司于2015年3月18日成立并成为原木材公司旧城改造项目开发商后在被告湖北泓民辉置业有限公司向陈士贵出具的收取土地证的收据及陈士贵向被告湖北泓民辉置业有限公司出具的授权委托书上均加盖了公司公章，该行为可以认定是荆州市顺昌置业有限公司对湖北泓民辉置业有限公司前期开发行为的认可，荆州市顺昌置业有限公司事实上是在湖北泓民辉置业有限公司前期开发行为的基础上进行后续的开发。被告荆州市顺昌置业有限公司与陈士贵于2015年6月20日签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》，合同中说明“为改善原木材公司院内居民的居住环境….现由甲方（荆州市顺昌置业有限公司）开发经营顺昌.丽水康城旧城改造项目，为落实乙方（陈士贵）与相关组织达成的房屋征收还建协议，订立本合同”，该合同第五条约定“签订本合同后原合同同时作废”。同时结合被告荆州市顺昌置业有限公司将被告湖北泓民辉置业有限公司交纳的土地预付款500万元转入其公司名下，并将包括权利人陈士贵在内的10宗国有土地补偿价款共计393909元直接抵扣了该旧城改造项目的竞买保证金的事实，可以说明被告湖北泓民辉置业有限公司就陈士贵名下国有土地使用权安置补偿的权利义务均已由被告荆州市顺昌置业有限公司承担，且被告荆州市顺昌置业有限公司与陈士贵就安置还建的具体事宜重新达成了协议，被告湖北泓民辉置业有限公司已退出原合同关系，不应承担连带责任。4、被告荆州市顺昌置业有限公司与陈士贵于2015年6月20日签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》是否合法有效。陈士贵与被告荆州市顺昌置业有限公司签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》是在陈士贵授权湖北泓民辉置业有限公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》以及其与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》基础上就安置补偿达成的协议，该合同与《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中“因被征收户要求还建面积超过原有征收房屋面积的，超过的部分由被征收户直接与开发商结算”的约定相符。被告荆州市顺昌置业有限公司在该合同中不是拆迁主体，而是对被拆迁人进行安置补偿的主体，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，双方在合同中约定还建的房屋并不在政府回购的房屋范围内，未损害社会公共利益，属合法有效的合同。被告荆州市顺昌置业有限公司关于二被告不具备签订房屋拆迁安置补偿合同的主体资格，合同内容违反法律强制性规定，损害社会公共利益，属无效合同的抗辩意见本院不予采信。综上，原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的被继承人陈士贵与被告荆州市顺昌置业有限公司签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》合法有效，陈士贵已经依照合同约定履行了自己的义务，被告荆州市顺昌置业有限公司亦应当依照合同约定向原告交付丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501共六套房屋及停车位两个。原告就其主张的第二项诉讼请求没有提供证据加以证明，本院对此不予支持。被告荆州市顺昌置业有限公司与陈士贵重新签订了房屋还建及定购合同，被告湖北泓民辉置业有限公司已退出该项目开发，故对原告主张被告湖北泓民辉置业有限公司承担连带责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告荆州市顺昌置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲交付顺昌.丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501号房屋六套及停车位两个并协助办理上述房屋的产权登记手续；二、驳回原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的其他诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取计15400元，财产保全申请费5000元，合计20400元，由被告荆州市顺昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  程长琼二〇一七年六月十六日书记员  夏梦丹