辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽03民终737号上诉人（原审被告）：张玉有。被上诉人（原审原告）：鞍山世联物业服务有限公司。地址：鞍山市高新区深营路**号。法定代表人：韩玉刚，经理。委托诉讼代理人：孟晓彤，该公司员工。上诉人张玉有因与被上诉人鞍山世联物业服务有限公司（以下简称世联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初2518号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉有、被上诉人世联物业公司的委托诉讼代理人孟晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张玉有上诉请求：1、撤销一审判决，驳回世联物业公司的诉讼请求，世联物业公司不是签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）的法人，与本案无关，起诉条件不成立；2、确认《协议》中第四条“一年到期后物业管理费按年度续交。延期交付按每月0.3%缴纳滞纳金，至交足为止”、第十四条“在业主委员会成立之后，并于本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍履行相互义务”两条款无效；3、判令2010年3月1日后《协议》无效，因而没有合同；4、判令世联物业公司返还其已收张玉有的物业费4852元；5、由世联物业公司承担全部诉讼费。事实与理由：1、本案中，世联物业公司除提供《协议》、催款通知单外，没有其他事实和证据。2、世联物业公司对张玉有诬告。我方与世联物业公司未签订《协议》，没有证据证明我方拖欠物业费，世联物业公司称我方拖欠物业费是诬陷。起诉状称“被告应于每年3月1日起向原告交纳次年物业费”是撒谎，《协议》没有“每年3月1日”交物业费的约定。3、《协议》约定首次缴纳一年物业管理费用。一年到期后，物业管理费按年度续交，应该认定《协议》的履行期限是一年，《协议》2010年3月1日无效。4、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定，《协议》中的第四条和第十四条是加重业主责任、排除业主主要权利，因此《协议》于2010年3月无效。5、《协议》无效，已收取的物业费4852元应返还。6、世联物业公司没有合同，业主委员会已卸任，无回函，因此无法办理《收费许可证》，无法收费，违法收费，根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第四十一条规定，物业费涨价无效。7、一审判决违反《解释》第二条、第五条、第十条、《鞍山市物业服务收费管理实施办法》、《条例》第三十六条、《辽宁省物业管理条例》第三十四条、四十二条的规定。被上诉人世联物业公司辩称，1、双方之间的物业服务合同关系已为鞍山市中级人民法院（2015）鞍民三终字第00450号判决所确认，张玉有亦无反证证明该合同不存在。世联物业公司通过与80%的业主签订《关于提高物业费的表决》书并在该表决书中承诺具体服务措施的方式，修改了物业服务合同，并得到80%的业主的同意，应视为业主大会通过书面表决的方式同意与世联物业公司对原物业服务合同进行变更。虽然由于该小区业主分歧严重业主委员会无法续任，导致物业服务合同一直无法签订,但业主通过交纳物业费的方式、物业公司通过继续提供服务的方式对已经变更的物业服务合同进行了确认。2014年、2015年、2016年小区的物业收费率分别为92%、93%、95%，物业公司也按照表决书中的承诺落实整改措施，双方都在用实际行动履行合同的主要义务，并得到对方接受。2、《协议》第四条、第十四条无效之诉，张玉有已经专门另行提起诉讼，立山区人民法院已于2017年2月2日做出驳回诉讼请求的判决，就该判决，张玉有已提起上诉，正在审理中。3、对于请求判决2010年3月1日后《协议》无效的上诉请求，张玉有已于2015年5月10日的起诉状中提出相同诉讼请求，立山区人民法院和鞍山市中级人民法院已作出判决，并对其要求返还已交的物业费的诉讼请求予以驳回。4、针对张玉有提出的业主委员会未经业主大会授权与世联物业公司签订物业管理服务合同问题，世联物业公司有理由相信业主委员会有权代表业主签订合同，且后期90%以上的业主通过交纳物业费，以实践合同主要义务的方式，对物业管理服务合同进行了追认，所以物业管理服务合同有效。5、诉讼费用由败诉方承担。世联物业公司向一审法院起诉请求：要求张玉有支付2015年3月1日—2016年12月31日物业管理费1598元，电梯费660元，判令张玉有支付滞纳金2472元，由张玉有承担本案诉讼费。一审法院认定事实：世联物业公司为丽山锦苑小区提供物业服务。2008年12月张玉有入住该小区，成为该小区的业主，张玉有入住时与世联物业公司签订了《协议》，合同主要约定：世联物业公司自张玉有入住始为小区提供前期物业服务，物业服务费收费标准为每平方米0.5元/月，按年度交纳，业主未按期足额缴纳，应按照应交金额的0.3‰按日加收滞纳金。2014年8月3日，世联物业公司向该小区业主进行了物业费上调征求意见调查，在接受调查的384户业主中，同意涨价的有316户，占全部业主比例的82%，不同意涨价的35户，弃权的有33户。调查结束后，世联物业公司通知业主自2014年10月1日起物业费按每平方米0.8元收取。又查，张玉有居住在丽山锦苑小区3-15-159-4111号房，房屋建筑面积90.82平方米。张玉有自2015年3月1日起未向世联物业公司交纳过物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。世联物业公司与张玉有签订的《协议》合法有效，且已实际履行。世联物业公司按照合同约定向张玉有居住的小区提供了物业服务，张玉有作为小区业主理应交纳物业服务费。现张玉有尚未交纳2015年3月1起至今物业费，按照合同约定，业主交纳物业费应该按年交纳，故该院对世联物业公司要求张玉有支付2015年3月1日至2016年12月31日止的物业费、电梯费（物业费0.8元×90.82×22月=1598元、电梯费30元*22月=660元）请求予以支持。关于世联物业公司主张张玉有按照约定的日千分之三支付逾期付款滞纳金一节，该院认为，双方约定的日千分之三违约金支付标准过高，应依法予以调整，张玉有应从世联物业公司诉讼之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付欠款利息为宜，对世联物业公司过高请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第二十七条：“新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业服务企业按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业服务企业协商一致，也可重新按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、张玉有于该判决发生法律效力后十日内给付世联物业公司自2015年3月1起至2016年12月31日止物业服务费1598元、电梯费660元，合计2258元；二、张玉有自2016年10月13日起至判决指定付款之日止按中国人民银行同期贷款利率标准支付世联物业公司2258元欠款滞纳金。案件受理费50元，由张玉有负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。世联物业公司提供:1、2014年1月21日《关于提高物业费的表决》共355份；2、关于丽山锦苑小区物业费涨价调查结果，同意的261户，不同意的68户，同意占调查总户数比例79.3%，联系不上/弃权26户，总户数355户，同意占总户数比例73.5%。自2014年3月1日起物业费按每户每平方米0.8元/月、电梯费30元/月开始收费；3、丽山锦苑2016年收费台账、2014年至2016年收费率、2017年2月欠费明细；4、园区照片以及物业公司未安装智能电梯卡的说明；5、2011年、2012年、2013年三份合同。以上证据1-5用以证明在原合同即将到期情况下，世联物业公司和该小区多数业主已经达成新的物业服务合同，并按物业服务合同履行各自的义务;6、立山区人民法院（2017）辽0304民初104号民事判决；7、立山区人民法院（2015）立民三初字第182号民事判决及鞍山市中级人民法院（2015）鞍民三初字第00450号判决。证据6和7用以证明张玉有在本次诉讼中提出的两点上诉请求，一个已经被生效判决驳回，另一个正在另案二审审理过程中。上述全部证据经当庭质证，张玉有虽有异议，但没有提供足以反驳的相反证据，故本院确认上述证据的证明力，可以作为本案证据使用。本院委托一审法院对世联物业公司提供的《关于提高物业费的表决》表进行部分核实。核实笔录显示，经对10名业主的核实，确认在表决表上签字的为业主本人。张玉有认为对10人进行回访核实，不能代表全部，因而无效。本院认为，因核实结果显示确实为业主本人签字，证明2014年确实进行了该项调查，这与事后广大业主按每平方米0.8元/月缴纳物业费相印证，故本院确认核实笔录可以作为本案定案证据。张玉有提供证据：1、（2016）辽03行终366号行政裁定书，用以证明调查结果上双易社区的盖章无效；2、2014年1月7日，世联物业公司发出的致小区业主的公告，用以证明以前的合同于2014年2月末到期，以后双方没有合同；3、俞峰的笔录及（2014）立民初字345号民事裁定书，用以证明俞峰的笔录出自（2014）立民初字345号案卷中，没有召开业主大会和业主委员会，所以2011、2012、2013三年的合同是无效的。本院认为，因证据1调查结果上双易社区盖章是证明其作为监督机关，而不是物业服务合同的一方当事人，物业服务合同是否有效与社区无关，故该行政裁定书与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，本院不予采信。证据2与本案其他证据相符，并不影响本院认定世联物业公司与业主通过签订《关于提高物业费的表决》表的形式形成新的物业服务合同关系。故对该证据予以采信。证据3俞峰的笔录中并未否认召开会议，只是会议记录丢失，故该证据不能达到张玉有的证明目的，本院不予采信。根据以上对当事人所提供证据的认定，对二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实中2014年8月3日物业费上调征求意见调查部分属认定事实错误，本院予以纠正为：2014年1月，在世联物业公司的主持下，对小区业主进行上调物业费至每平方米0.8元/月的表决，表决内容还包括世联物业公司实施新的物业收费标准后为改变园区面貌将逐步进行的举措。表决结果是同意的261户，不同意的68户，同意占调查总户数比例79.3%。从2014年3月起，该小区物业费调整为每平方米0.8元/月。对一审查明的其他事实，本院予以确认。另查明，鞍山市喜尊达物业管理有限公司于2008年为丽山锦苑小区提供前期物业服务，于2010年3月12日更名为世联物业公司，继续为该小区提供物业服务。该小区于2010年7月1日成立业主委员会。世联物业公司与业主委员会分别于2011年、2012年、2013年相继签订了《物业管理服务合同》。2013年7月，该小区业主委员会任期届满，未选举出新一任的业主委员会。2013年签订的《物业管理服务合同》的委托管理截止期限是2014年2月28日。从2014年3月起，该小区物业费调整为每平方米0.8元/月，世联物业公司对该小区提供物业服务至今。本院认为，本案争议的焦点是世联物业公司是否可以向张玉有收取2015年3月1日至2016年12月31日期间的物业费。2008年的《协议》约定了协议自动失效的条件，该小区于2010年7月1日成立业主委员会，并于2011年与世联物业公司签订了《物业管理服务合同》，故从2011年签订《物业管理服务合同》起，原《协议》自动失效。之后2012年、2013年，业主委员会又与世联物业公司相继签订了《物业管理服务合同》，委托管理截止期限是2014年2月28日。2014年1月，世联物业公司通过与丽山锦苑小区的业主签订《关于提高物业费的表决》表并在该表决表中承诺具体服务措施的方式，取得了近80%业主的同意。根据《条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，在业主委员会任期已满，新的业主委员会又未产生的情况下，该小区虽然没有召开业主大会集体讨论决定是否上调物业费以及是否选聘世联物业公司进行物业服务，但世联物业公司采取由当地社区监督指导，由全小区业主签署书面表决的方式，取得了相当于业主大会的认可，被选聘为该小区的物业服务企业，因《关于提高物业费的表决》表的内容不仅是物业费涨价一项内容，还包括世联物业公司对该小区物业服务应尽的义务，故《关于提高物业费的表决》是世联物业公司与全体业主对双方间的物业管理服务合同的修改与完善，导致双方物业服务合同关系仍然延续。按照《条例》的规定，每一业主有义务执行业主大会的决定，按时交纳物业服务费。且事实上，在形成《关于提高物业费的表决》之后的近三年的时间里，世联物业公司继续为该小区提供物业服务，亦得到了该小区业主的认可，小区90%以上的业主按时交纳物业费，张玉有生活在该小区，接受到物业服务而未交纳物业费，系违约行为，故原审法院判决其交纳所欠的2015年3月1至2016年12月31日期间的物业费及电梯费正确。关于上诉人张玉有提出的世联物业公司不是签订《协议》的法人，与本案无关，起诉条件不成立的问题。本院认为，鞍山市喜尊达物业管理有限公司与业主于2008年12月18日签订《协议》，（2015）鞍民三终字第00450号民事判决已经认定世联物业公司是由鞍山市喜尊达物业管理有限公司于2010年3月12日更名而来，故从2010年3月起，世联物业公司与业主存在前期物业服务合同关系，《协议》仍然有效。2014年，世联物业公司与该小区近80%的业主签订《关于提高物业费的表决》表，双方对原物业管理服务合同的部分条款进行修改，故世联物业公司基于其与该小区全体业主形成的物业服务合同关系，对未按时交纳物业费的业主向法院提起要求业主交纳物业费的诉讼，符合起诉条件，对上诉人的此项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人张玉有提出的确认《协议》中第四条、第十四条条款无效的问题，因张玉有已就该项请求单独提起诉讼，根据一事不再理原则，本院就此项请求不予审理。关于上诉人张玉有提出的返还其已交纳的物业费4852元的问题，因张玉有已就该项请求单独提起诉讼，本院已作出（2015）鞍民三终字第00450号民事判决，根据一事不再理原则，对该上诉请求，本院不予审理。综上所述，上诉人张玉有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张玉有负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴艳丽审 判 员  王 瑶代理审判员  王虹珊二〇一七年六月十九日书 记 员  高佳辛