四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终482号上诉人（原审被告）：四川豪斯置业有限公司。法定代表人：黄觉斌，系该公司董事长。组织机构代码：67142795-3。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川绥定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张化容，女，生于1966年11月20日，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：李选金，男，生于1952年2月22日，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：饶科明，男，生于1983年6月3日，汉族，住广东省雷州市。上诉人四川豪斯置业有限公司因与被上诉人张化容买卖合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2016）川1724民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。四川豪斯置业有限公司上诉请求：上诉人在实施“东蓝宽境”项目过程中，因政府要求优化设计方案而导致工期延误6个月，属于不可抗力，交房期限应当顺延至2016年6月30日，上诉人实际并没有逾期交房，不应当承担违约金；假如上诉人违约逾期交房，被上诉人又是以交房逾期为由提起诉讼，上诉人并没有违法解除购房合同，原审引用《商品房买卖（预售）合同补充协议》第十二条，以违法解除合同为由判决上诉人支付20%违约金，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。张化容答辩称，上诉人认为不存在违约是无理由的，政府优化的不是被上诉人购买房屋，没有提供相应的文件证实，上诉人出具的承诺书中认可逾期交房的事实；因为在合同中约定，违约解除合同，按照20%支付违约金，由于上诉人违约，所以一审判决上诉人按照20%支付被上诉人违约金是正确的，请求维持原判。张化容向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告全额退还购房款356467元；3、被告双倍返还定金40000元和支付违约金64164.06元；4、支付资金利息53470.05元及2016年9月19日之后的利息。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，予以确认。双方争议焦点：一、2014年2月7日，原、被告签订“豪斯．东蓝宽境商品房认购协议”，协议中第二条第2款的定金是订约定金还是履约定金，是否该双倍返还。该协议第二条第2款：定金20000元（大写：贰万元整），乙方须于签署本认购协议时一次付清。第三条第2款：乙方签署本认购协议后，于2014年3月28日内，携带本认购协议、收据及相关资料等到甲方销售中心签署《商品房买卖（预售）合同》及补充协议（以下简称补充协议），同时办理相关手续。第7款：乙方未在本认购协议约定的期限内与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》及补充协议，视为乙方违约；乙方已支付的定金甲方不予退还，乙方并同意放弃该房屋的购买权，并同意甲方对上述房源另行处理。根据原、被告的上述约定，以及原、被告签订《商品房买卖合同》时，该20000元定金已抵作购房款，认定原、被告签订“豪斯．东蓝宽境商品房认购协议”中的定金条款属于订约定金。二、被告是否逾期交房，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应该解除。2014年3月19日，原告张化容与被告四川豪斯置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告预售位于四川省大竹县竹阳镇迎宾大道298号“东蓝宽境”第6幢3单元14层商品房，建筑面积98.13平方米，套内面积78.09平方米，房屋总价款356467元。合同第十一条：交付条件，（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：逾期交房责任，（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。当日，原、被告又签订《商品房买卖（预售）合同》补充协议，补充协议第三条，1、付款方式，（1）一次性付款，乙方于《主合同》签订当日向甲方支付商品房总价款100%，合计大写（人民币）叁拾伍万陆仟肆佰陆拾柒元整。第五条：双方同意对《主合同》的补充约定：对经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，甲方按照主合同约定通知乙方。《主合同》所述“规划、设计变更”不包括在《主合同》签订后，甲方根据国家、四川省、达州市新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的规划、设计变更，对此甲方无需承担任何责任。除《主合同》第九条第（一）款外，甲方有权按经规划、设计部门批准的变更实施，并不承担相应的告知义务和违约责任。第八条第（2）款：该商品房的交房时间：甲方在2015年12月31日前向买受人提供有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并满足《主合同》中甲方承诺的市政基础设施达到的条件在具备该等条件时，甲方即向买受人交付该商品房，乙方放弃要求甲方按照《主合同》第十一条约定条件向其交付该商品房的权利，并不以此向甲方主张任何权利或追究甲方的法律责任。甲方在交付该商品房时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条：甲乙双方在《主合同》履行过程中，除非出现《主合同》约定的解除情形或者具备法定解除条件，任何一方不得单方面解除《主合同》否则违约方按《主合同》总房款的百分之二十向守约方支付违约金。2014年3月19日，原告支付购房款336467元，加上2014年2月7日支付的定金20000元，原告已付清购房款。2014年12月3日，大竹县住房和城乡规划建设局向被告发出竹住建函〔2014〕330号“大竹县住房和城乡规划建设局关于东南宽境6幢（12、13、15号楼）优化设计方案审查意见的函”，四川豪斯置地公司：你公司报来由四川鼎华联合设计顾问有限公司设计的东南宽境6幢（12、13、15号楼）优化设计方案收悉，经2014年第二次规划设计方案项目议会研究，现批复如下：一、原则同意该优化方案。2016年6月8日，被告四川豪斯置业有限公司向原告出具承诺书：张化容所购东南宽境6幢3-14-3号房，因甲方逾期交房，违反了购房合同规定。张化容根据合同约定，要求退房。公司承诺：2016年8月1日开始为其办理退房手续。特此承诺。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告已按合同约定履行了付款义务，被告逾期交房已超过合同约定的60日，已违反合同约定。被告辨称逾期交房属于政府行为、不可抗力的辨称意见，其提供的“大竹县住房和城乡规划建设局关于东南宽境6幢（12、13、15号楼）优化设计方案审查意见的函”，不能证明对原设计进行优化是政府行为，也不能证明原告所购买的房屋属于被告优化设计的6幢（12、13、15号楼）之内，被告提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担举证不能的不利后果，且被告在2016年6月8日向原告出具的承诺书中承认逾期交房，对被告逾期交房的事实，予以认定。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告按合同约定支付了购房款356467元，被告未按约定期限交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。原告要求解除合同并返还购房款356467元的主张，符合法律规定，予以支持。原告要求被告双倍返还定金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告2014年2月7日签订“豪斯．东蓝宽境商品房认购协议”，协议中约定的定金是为了双方在2014年3月28日前签订《商品房买卖合同》及补充协议，后双方按照认购协议的约定于2014年3月19日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，20000元定金也抵作价款，该20000元定金不是担保《商品房买卖合同》及补充协议的履行。原告的该项请求不符合相关法律规定，不予支持。原告要求被告支付资金占用利息53470.05元（按年利率6%从2014年3月19日计算至2016年9月19日）及2016年9月19日之后的资金利息和要求被告支付违约金64164.06元（按月利率2%从2016年1月1日计算至2016年9月29日），原告的这两项请求目的是为了减少其损失，但原、被告在合同中没有约定资金占用利息，在《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房责任，（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。但《补充协议》第十二条约定：甲乙双方在《主合同》履行过程中，除非出现《主合同》约定的解除情形或者具备法定解除条件，任何一方不得单方面解除《主合同》否则违约方按《主合同》总房款的百分之二十向守约方支付违约金。原告选择退房并请求解除合同，被告应当向原告支付百分之二十的违约金，违约金为购房款356467元的20%，即71293.40元，而原告的实际损失为按照同期银行贷款利率上浮30%从2014年3月9日计算至2016年11月的资金利息损失，因此，该违约金不高于原告的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对原、被告约定承担的违约金不予调整，被告应当向原告承担违约金71293.40元。原告要求被告承担违约金后还要求承担资金利息的请求，没有合同约定和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、解除原告张化容与被告四川豪斯置业有限公司于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖（预售）合同》及补充协议。二、被告四川豪斯置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张化容的购房款356467元，并支付违约金71293.40元。三、驳回原告张化容的其他诉讼请求。案件受理费6950元，财产保全申请费2820元，由原告张化容负担2050元，被告四川豪斯置业有限公司负担7720元。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，张华容与四川豪斯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，合法有效，张化容按合同约定全面履行交付购房款356467元的义务，四川豪斯置业有限公司未依约定期限履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。四川豪斯置业有限公司上诉称因政府要求优化设计方案导致工期延误，属不可抗力，不应承担违约金，其提交的“大竹县住房和城乡规划建设局关于东南宽境6幢（12、13、15号楼）优化设计方案审查意见的函”，不足以证明原设计进行优化系政府行为，以及张化容所购房屋属于优化设计6幢（12、13、15号楼）之内，且四川豪斯置业有限公司在2016年6月8日向张化容出具的承诺书中也认可逾期交房，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于违约金的计算，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房责任，（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，即四川豪斯置业有限公司应承担违约金7129.34元（356467×2%）。一审法院根据《补充协议》第十三条约定调整违约金不当，本院予以纠正。因四川豪斯置业有限公司逾期至今未履行交房义务，张化容未能取得房屋，致合同目的不能实现，张化容要求解除合同并返还购房款，符合合同约定和法律规定，四川豪斯置业有限公司的违约行为给张华容造成财产上的减少和利益上的损失，应由四川豪斯置业有限公司弥补其损失，张化容诉讼主张资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持，本院确定资金利息从2014年3月19日交纳购房款356467元按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算至四川豪斯置业有限公司退款时止，张化容主张资金利息过高部分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实，但适用法律不当，上诉人四川豪斯置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省大竹县人民法院（2016）川1724民初1832号民事判决第一、三项；二、撤销四川省大竹县人民法院（2016）川1724民初1832号民事判决第二项；三、由上诉人四川豪斯置业有限公司在判决生效后十日内退还被上诉人张化容的购房款356467元及利息（从2014年3月19日按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算至四川豪斯置业有限公司退款时止），并支付违约金7129.34元。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定给付期限届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6950元，由上诉人四川豪斯置业有限公司负担5560元，被上诉人张化容负担1390元。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇一七年六月二十六日书记员  冯泽林