江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初2058号原告：朱春悦，男，1989年3月4日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：陶国鸿，江苏正都律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈浩，江苏正都律师事务所律师。被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地在东台市东进大道1号。法定代表人：夏克春，该公司董事长。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：石健伟，江苏天全律师事务所律师。原告朱春悦与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“沿海农产品中心”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，于2017年5月11日进行质证，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告朱春悦的委托诉讼代理人陶国鸿、沈浩，被告沿海农产品中心的委托诉讼代理人臧申秋、石健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱春悦向本院提出的诉讼请求：1、请求协助办理位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心19幢119室的土地使用权证；2、请求判令沿海农产品中心支付违约金57351.28元。事实与理由：2012年5月9日，朱春悦与沿海农产品中心签订商品房买卖合同一份，购买位于沿海农产品中心第19幢119室房产。按照约定，××在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权机关备案。此后，原告按约支付了房款，被告未能按时交房，原告多次要求后，被告交房，并于2016年1月办理了房屋所有权证，但土地使用权证至今未能办理。故请求法院支持原告的诉讼请求。沿海农产品中心辩称：涉案房屋早已交付，且已为朱春悦办理了房屋产权证书，因政府调整市场的用途，致被告未能整体竣工验收，致土地使用证未及时办理，被告不存在违约，不应承担违约责任。现土地使用权证尚未具备办理条件。朱春悦为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、2012年5月9日的《商品房买卖合同》（复印件），证明朱春悦所购房屋的情况，房号19栋119室、面积44.50平方米、价款450167元，并于2012年12月10日前将具备验收合格条件的商品房交付，交付使用后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；2、销售不动产统一发票（复印件），证明朱春悦已按约定交付房款450167元；3、房产证一份（复印件），证明案涉房屋于2016年1月22日办理了房产证。沿海农产品中心的质证意见为：对证据1、证据2复印件，待原件予以质证，对证据3的真实性无异议，但不能达到朱春悦的证明目的，被告没有违约。沿海农产品中心未提交证据，陈述本案为关联案件，法院审理其他案件时均已查明事实。经朱春悦与沿海农产品中心举证、质证，本院确认下列事实：沿海农产品中心以出让方式取得位于东台市东进大道1号地块，土地使用权证号为东国用（2011）第140374、140375、140376，土地规划用途为商住楼。沿海农产品中心在该地块建设商品房出售，开发建成江苏沿海国际农产品交易中心，建设工程规划许可证号为320981201001302、320981201001304，施工许可证号为3209812011052400002A，该商住楼经东台市住房和城乡建设局批准，领取证号为东住建预字（2011）第099、第101号商品房预售许可证。2012年5月9日，原告朱春悦（××）与被告沿海农产品中心（××）签订了《商品房买卖合同》一份，合同备案编号为20120509013，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心19幢楼119室，该商品房为商业用房。合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计450167元。二、付款方式及期限：××按其他方式按期付款，其他方式，2012年5月9日前××向××支付首付款230167元，房款220000元在本合同签订之日起14个工作日内以银行贷款方式支付。××于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。否则，××有权单方面解除合同，××同意××单方面解除合同备案，××承担违约责任。三、交付期限：××应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。四、关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4、双方协议解决）。2014年10月22日，沿海农产品中心等四方单位出具了竣工验收证明书。2016年1月13日，东台市住房和城乡建设局出具了竣工验收备案证明（东建备证字第201601010号），注明沿海农产品中心11-13、16、17、19、20、24号楼工程已经办理竣工验收备案。2016年1月22日，东台市城东新区市场路22号江苏沿海国际农产品交易中心市场19幢119室办理了房屋所有权登记，所有人为朱春悦，权证为东台房权证市区字第××号。2016年2月1日，因群体纠纷，东台市城东新区管委会出面协调，分别贴补各业主相应费用，沿海农产品中心以房屋网签给城东新区保证，朱春悦领取10000元。2015年8月25日，沿海农产品中心出具承诺书，承诺本公司确保各位业主在2015年12月31日之前到指定地点点凭相关手续办理房产证。逾期不办或不能提供相关证明手续的，责任自负。符合条件的业主每户补偿壹万元，并于2016年元月15日前结清。同时按原合同承担相应责任。关于被告沿海农产品中心未能按合同约定办理房地产权属证件的原因，被告认为主要是由于防止影响东台城市形象，政府进行局部规划方案调整，导致房屋未能进行整体竣工验收。本院认为：一、关于案涉被告是否应当协助办理土地使用权证的问题。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故沿海农产品中心作为××应当履行协助××朱春悦办理房地产权属的登记手续。现朱春悦已办理了案涉房屋的房屋所有权证，但因被告的原因土地使用权证目前尚无法办理，本院判决沿海农产品中心协助办理将无法执行，故朱悦春主张沿海农产品中心协助办理土地使用权登记手续的请求，本院暂不予支持。二、关于被告是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4、双方协议解决）。朱春悦已于2016年1月22日办理了案涉房屋的权属证书，且于2016年3月2日领取了补偿款10000元。土地使用权是随房屋所有权转移的附随义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于××的原因,××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,××应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。基于上述两条的文义，就商品房买卖合同中土地使用权的延期办理违约责任，无明确的法律规定，且原、被告在合同中亦没有明确约定迟延办理土地使用权证书的违约责任，故朱春悦以案涉房屋未办理土地使用权证，主张逾期办证的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：驳回原告朱春悦的诉讼请求。案件受理费1314元，减半收取657元，由朱春悦、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司各负担328.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  刘美萍二○二○一七年六月二十八日书记员  宋倩倩