安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖06民终21号上诉人（原审原告、执行案外人）:陈红,女,1979年8月1日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人:张明君,安徽安港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：房传荣,女,1962年7月24日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张亚琳,安徽日月律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚,安徽日月律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：淮北市南湖房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路（帝景翰园）0栋1003号。法定代表人：黄文举,该公司董事长。上诉人陈红因与被上诉人房传荣、淮北市南湖房地产开发有限责任公司（以下简称南湖公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2015）相民一初字第01134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈红的委托诉讼代理人张明君，被上诉人房传荣的委托诉讼代理人刘亚到庭参加诉讼。被上诉人南湖公司经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈红上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，诉讼费用由两被上诉人负担。事实和理由：1.南湖公司在明知涉案房屋已出卖给陈红的情况下，采取欺骗手段去房传荣处抵押，该抵押借款合同违法无效;2.陈红与南湖公司之间签有真实有效的购房合同，涉案房屋的证件一直未办理的责任在南湖公司而非陈红，因此涉案房屋不应被执行。房传荣辩称，一审判决认定事实清楚，依法应当驳回陈红的诉讼请求。理由：1.陈红与南湖公司虽然签订购房合同，但是没有登记，因此不能对抗善意第三人；2.买卖合同是一种债权，房传荣与南湖公司之间签订抵押合同，并进行了房产抵押登记，物权优于债权。南湖公司未出庭亦未提交书面答辩意见。陈红向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于淮北市孟山南路139号4栋404室房产的强制执行并解除对该房屋的查封和扣押；2.依法确认其与南湖公司签订的购房合同有效并判令南湖公司协助其办理产权过户手续；3.诉讼费用由房传荣、南湖公司负担。一审法院认定事实：2001年5月16日，陈红与南湖公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈红购买南湖公司开发的位于淮北市孟山路东侧商住楼第4幢2单元404号房屋，房屋总价86171元等内容。同日，陈红将房款交付给南湖公司，南湖公司向其出具收据一张，亦将涉案房屋交付陈红居住使用。2010年5月10日，南湖公司出具证明，证明陈红所购房屋因各种原因所致，房屋产权证至今未办。2011年7月15日，南湖公司向房传荣借款70万元，双方签订了借款合同，对借款相关事项进行了约定。南湖公司以其名下的位于淮北市相山区孟山南路139号4幢201号、126号、404号房产作为抵押并于2011年7月18日在淮北市房地产管理局办理了抵押登记。后因南湖公司未按期偿还借款本息，房传荣于2012年5月29日起诉至一审法院。该院作出（2012）相民一初字第00643号民事判决，判决南湖公司偿还房传荣借款本息及违约金；南湖公司支付房传荣律师费4.8万元等内容。上述判决生效后,因南湖公司未履行还款义务,房传荣向一审法院申请强制执行。执行过程中，裁定南湖公司所有的位于淮北市相山区孟山南路139号4幢201号、404号（房地产权证号：淮产办019522号、淮产办0195**号）房产两套作价515584元,交付给房传荣抵偿债务。2014年12月22日,陈红向一审法院提出执行异议,请求暂缓执行。经审查后，该院作出（2015）相执异字第00004号执行裁定,驳回陈红的异议。现因陈红对该裁定不服致本纠纷发生。一审法院另查明：涉案房屋现登记产权人为南湖公司,房地产权证编号:房权证淮办字第××号。2015年5月5日南湖公司向陈红出具证明,证明其与陈红签订的购房合同真实有效，购房款系一次性付清,由于公司原因至今未办证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，陈红与南湖公司于2001年5月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，南湖公司一直未为陈红办理房屋过户手续，涉案房屋登记的产权人仍为南湖公司。南湖公司向房传荣借款，为担保债务的履行，双方于2011年7月18日在淮北市房地产管理局就涉案房屋办理了抵押登记，抵押权已依法设立。抵押权系担保物权，根据物权优于债权的法律原则，就涉案房屋，陈红享有的债权并不能对抗房传荣享有的物权。故陈红对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。因南湖公司不履行到期债务,房传荣可行使优先受偿权,就该财产优先受偿。故一审法院对涉案房屋进行的查封及执行于法有据,陈红的诉讼请求无法律依据,其理由不能成立,不予支持。本案抵押担保有效,陈红因房传荣行使抵押权而遭受的损失可以向南湖公司主张,也可以代替南湖公司清偿债务,使抵押权消灭后再向南湖公司追偿。判决：1.陈红与南湖公司于2001年5月16日签订的《商品房买卖合同》为有效合同;2.驳回陈红的其他诉讼请求。案件受理费4300元,由陈红负担3000元,由南湖公司负担1300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈红提交证据如下：1.常住人口居住证明1份；2.孟山南路4号139-404室房屋煤气代扣款存折；3.孟山南路4号139-404室电费发票；4、陈红申请调取的涉案房屋信息。拟证明陈红系涉案房屋的常住人口实际所有权人；5.孟山南路4号139-404室抵押登记档案资料；拟证明涉案房屋抵押权已注销，房传荣无优先受偿权。房传荣质证认为，证据1-4不能证明涉案房屋系陈红本人所有，应当以房管局登记为准；证据5真实性无异议，但该证据并未注明何时注销，对其证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对陈红所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认。因陈红不是涉案房屋的产权登记人，对于陈红证明其是涉案房屋的所有人的证明目的不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是，陈红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已查明的事实，陈红在一审法院查封涉案房屋之前已与南湖公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定。但是因其提供的支付房屋价款的的证据仅是收条，不是正规发票；且其提供的涉案房屋缴纳的水电费发票、煤气代扣存折，不能证实涉案房屋水电费是陈红缴纳，煤气代扣也不能证实代扣的费用是涉案房屋产生的煤气费用，且上述证据大部分均发生于涉案房屋被查封之后，不足以证明在人民法院查封前已合法占有了涉案房屋及向南湖公司支付了全部房屋价款。其提供的其他证据也不足以证明是因南湖公司的原因未办理过户登记。故陈红提供的证据不能充分证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三、四款的规定，即享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，本案债权请求权保护纠纷，而非简单的物权、债权保护纠纷，一审法院适用法律错误，但认定事实清楚，应予维持。陈红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由陈红负担。本判决为终审判决。审判长 柏 莉审判员 朱炳武审判员 刘 静二〇一七年六月二日书记员 朱天一附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十条2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。