江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终819号上诉人（原审被告）：名郡东方置业有限公司，住所地连云港开发区高新区振华路（孵化器大楼）。法定代表人：杨友芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张浩委托诉讼代理人：陈新林被上诉人（原审原告）：吴春玲上诉人名郡东方置业有限公司（以下简称名郡东方公司）因与被上诉人张浩、吴春玲商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军，被上诉人吴春玲以及被上诉人张浩的委托诉讼代理人陈新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人名郡东方公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定，对遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更不能按期交房的，上诉人可以据实予以顺延。上诉人一审中提供了关于政府部门有关涉案房地产项目规划调整的各项政府文件，政府的规划并非上诉人单方意志能够改变的，应根据合同予以顺延。其次，涉案房屋所在的XX号楼以及上诉人所开发的项目属于同一期项目，涉案的规划调整并非局部调整。一审法院将XX号楼单独割裂出来，明显与事实不符，也违反了建设工程统一规划、统一设计、统一施工的建设要求。第三，一审法院全盘否定上诉人具有可以据实顺延的合理期间，明显不具有合理性。被上诉人张浩、吴春玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。张浩、吴春玲向一审法院起诉请求：1、判决名郡东方公司支付延期交房违约金77525.10元（已付购房款458981元按日万分之三计算，从2015年6月1日至2016年12月15日止）；2、由名郡东方公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月28日，张浩、吴春玲与连云港凯捷利房地产有限公司（现公司名称已变更为名郡东方公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：张浩、吴春玲购买名郡东方公司开发的宋跳高新区新港城大道西、东港学院东第XX幢无单元XXX室，建筑面积117.99平方米，每平方米单价3890元，总价款为458981元，买受人于2012年11月28日已付购房款138981元，剩余按揭贷款部分320000元须在2012年12月15日前办理完毕按揭手续。合同还约定，出卖人应当在2015年5月31日前将经验收合格的商品房（依法组织验收完成并获得竣工）交付买受人使用。但如遇政府有关部门批准的规划设计，政策，法规变更等不能按期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的，超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金。合同签订后，张浩、吴春玲按约向名郡东方公司给付了购房款458981元。2015年5月26日，名郡东方公司向张浩、吴春玲送达《延期交房通知书》，告知目前销售的房屋暂不具备交付条件，对逾期交房所产生的违约责任，名郡东方公司将按照合同约定执行。一审法院另查明，2013年8月13日，连云港市规划局向连云港凯捷利房地产有限公司发出《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，主要内容为其公司开发建设的东方之珠项目二期（A、B、C地块未建地块）的优化方案通知事宜。2013年12月30日，连云港市建设施工图审查中心受连云港市凯捷利房地产有限公司的委托，对东方之珠9#10#规划调整重审项目施工图设计进行了审查，并出具审查意见。2014年5月9日，连云港市规划局出具《关于连规东方〔2010〕第144号及连规东方〔2011〕第112号审定意见通知书的补充意见》，对名郡东方公司报送的东方之珠项目A区未批地块新建工程及A、C区已批地块局部调整工程的设计方案给出审议意见，其中涉及C区的9号、10号楼的局部调整。2014年7月16日，连云港市城乡建设局出具《关于东方之珠三期工程（C区）调整初步设计审查的批复》，对东方之珠三期工程（C区）调整初步设计文件及补充文件进行审查，认为基本满足初步设计要求，并提出具体意见。名郡东方公司于2016年7月8日向张浩、吴春玲方支付违约金2000元，于2016年8月12日向张浩、吴春玲方支付违约金1679元。在本案诉讼过程中，张浩、吴春玲方认为双方合同约定的日万分之二的逾期交房违约金计算标准不足以弥补其损失，要求法院予以调整为日万分之三，名郡东方公司对此不予认可。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张浩、吴春玲、名郡东方公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。张浩、吴春玲支付了全部购房款，名郡东方公司应当按照约定期限交付房屋，名郡东方公司至今未能交付房屋已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于名郡东方公司提出的因政府规划调整应当据实顺延交房期限的抗辩理由，根据名郡东方公司提供的规划调整的相关证据，涉案房屋所在的XX号楼并未调整，故对名郡东方公司该抗辩理由一审法院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，因双方合同约定名郡东方公司逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金，张浩、吴春玲认为约定的违约金过低，要求调整为日万分之三，一审法院根据双方合同中约定的违约金标准为日万分之二，并结合张浩、吴春玲的实际损失，确定逾期交房违约金计算标准为日万分之二，即名郡东方公司按张浩、吴春玲已付购房款日万分之二的标准支付张浩、吴春玲自2015年6月1日起至2016年12月15日止的逾期交房违约金51681.26元（458981×2÷10000×563），扣除名郡东方公司已经支付的3679元，名郡东方公司还应支付张浩、吴春玲逾期交房违约金48002.26元。名郡东方公司提出张浩、吴春玲逾期付款违约金作相应扣减的意见，因张浩、吴春玲不予认可，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、名郡东方公司于判决生效后十日内给付张浩、吴春玲逾期交房违约金48002.26元；二、驳回张浩、吴春玲的其他诉讼请求。一审案件受理费638元，由名郡东方公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人名郡东方公司主张逾期交房的免责事由能否成立。本院认为：关于该项争议焦点，本院经审查后认为，对于规划调整事宜，上诉人名郡东方公司辩称涉案小区的调整系整体规划的调整，但未能提供证据予以证明，从现有的证据来看，规划调整并未涉及XX号楼，连云港市建设施工图审查中心也仅审查了上诉人名郡东方公司报送的涉案小区9#10#的图纸变更。另外，上诉人名郡东方公司寄送给业主的《延期交房通知书》中也并未明确表明延期交房的原因系规划调整，而仅模糊表述为“房产暂不具备交付条件”。结合上述两点，本院认为，上诉人名郡东方公司主张的逾期交房的免责事由不能成立，本院对上诉人名郡东方公司的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人名郡东方公司的上诉请求及理由均不能成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人名郡东方置业有限公司负担。决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年六月十九日书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。