上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初10509号原告：陆建英，女，1967年11月21日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海东方国贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：任伟民，董事长。第三人：上海特诺达酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区沪太路XXX号。法定代表人：蒋开治，董事长。上述被告及第三人共同委托代理人：张伟萍，公司员工。原告陆建英与被告上海东方国贸有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，追加上海特诺达酒店管理有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆建英、被告上海东方国贸有限公司(以下简称东方国贸)及第三人上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称特诺达公司)的委托代理人张伟萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建英向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》；2、被告及第三人立即按原状返还上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3333号公寓办公房(以下简称系争公寓房)，并结清水电费、物业费等公用事业费用；3、被告支付自2015年6月1日起至本判决生效之日的租金回报，并支付判决生效次日起至系争公寓房返还之日止的占用费，均按每月人民币2,232元(以下币种均为人民币)计算；4、被告支付一年同期租金的违约金。事实和理由：原告是上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争公寓房产权人。原、被告双方于2013年3月6日签订《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》(以下简称委托经营合同)，约定由原告委托被告统一经营管理，委托经营期限为十年。被告按约支付租金回报。2015年6月起，被告以经营不善为由拒付回报款。另据了解，被告将系争公寓房出租给第三人。原告催讨无着遂起诉。被告东方国贸辩称，被告将含系争公寓房在内的大量商铺整体出租给第三人后，第三人也进行了整体转租，因第三人也与后手次承租人发生租赁纠纷，第三人起诉要求解除合同收回商铺，相关诉讼已获二审判决支持并生效，第三人通过执行可以收回商铺，但被告按照原告要求返还系争公寓房需要一些时间。被告同意解除委托经营合同并认可按照原告计算标准支付回报金及占用费。但认为，违约金应以实际损失为基础，欠付租金回报不是被告自身原因造成的，考虑被告实际情况，故请求调低违约金。第三人特诺达公司述称，2015年1月，第三人(乙方)与被告(甲方)分别签订两份《租赁合同》，约定被告将包含本案系争公寓房在内的沪太路XXX号1-5层相应面积出租给第三人，事后经被告同意，第三人即将上述面积整体转租给上海众缘投资咨询有限公司，因其欠付租金，第三人起诉要求与上海众缘投资咨询有限公司解除租赁合同并收回租赁房屋，现该案已获法院判决支持并生效。第三人可通过执行收回系争公寓房及时返还给被告。经审理查明，原告系上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争公寓房产权人。原、被告双方于2013年3月6日签订委托经营合同，原告将系争公寓房委托被告经营，期限为十年，即2013年7月1日起算至2023年6月30日。原、被告双方确认，在委托经营期间，前五年被告每年按该公寓房销售总价的8%给予回报，支付方式为按月支付，扣除5%营业税后(税收由原告自理，被告代扣代缴)，每月应给付原告2,232元。双方还确认，委托经营期间，所有因该公寓房以及公共部位发生的装修费用，水、电费及物业管理费以及有关为公寓房的招商费用均由被告承担。合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，同时违约方应向守约方支付相当于系争公寓房一年同期租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方追偿。2016年6月8日，原、被告签订《补充协议》，就委托经营合同中5.3条款变更为：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应协商解决。协商不能够解决的，任何一方均可向上海市宝山区人民法院提起诉讼。2015年6月起，被告停止支付租金回报。另查明，被告(甲方)与第三人(乙方)在2015年1月份内签订两份《租赁合同》，被告将含系争公寓房在内的沪太路XXX号1-2层部分商场(建筑面积8,760平方米)及3-5层北面(包括一楼电梯大堂)(建筑面积7,586.81平方米)出租给第三人，同时合同中5-2条约定，乙方承诺甲方在租约提前结束时或租约期满前依据甲方交付原样交还。同期，第三人又将上述承租面积整体转租给案外人上海众缘投资咨询有限公司，因上海众缘投资咨询有限公司拖欠租金，第三人于2016年5月起诉，要求解除租赁合同、支付租金、违约金并收回租赁房屋，审理中上海众缘投资咨询有限公司提出反诉，本院还依法追加次承租人上海熙凯实业有限公司参加诉讼。该案于2016年11月4日判决，将第三人与上海众缘投资咨询有限公司的租赁合同、上海众缘投资咨询有限公司与上海熙凯实业有限公司之间的租赁合同均予以解除，判令上海众缘投资咨询有限公司与上海熙凯实业有限公司将上述房屋返还给第三人，另外，还就相关争议的费用作了判决。上海众缘投资咨询有限公司不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年4月6日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有房地产权证、委托经营合同、补充协议、银行对账单、租赁合同、民事判决书、当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的委托经营合同合法有效，被告未按约支付租金回报款，已构成根本违约，原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告对原告回报款及占用费的计算方式不持异议，故原告关于回报款及占用费的请求，本院予以支持。合同解除后，原告要求按原状返还系争公寓房，被告及第三人亦不持异议，本院将依法判决系争公寓房返还事宜。被告作为违约方应承担相应的违约金，原告对此有权主张。但纵观系争公寓房所在的由被告经营的东方国贸商城，在多种因素影响下，近年来经营状况严重恶化，欠付大量业主租金回报，对外亦负债累累。自2016年以来，已有数百位业主陆续向法院起诉追讨欠付的租金回报，同时多数还要求解除合同并收回商铺或公寓房，另外尚有同样利益受损的业主仍在陆续起诉中。本院认为，违约金主要体现补偿功能，被告违约影响业主众多，违约补偿的对象以及补偿程度实质上已远远超出对单一个体的考量范围。在被告偿付能力堪忧的情况下，更应考虑全体权利受损业主之基本利益的公平保护。发挥整体经营的优势，让业主获得稳定的投资回报，这也是当初广大业主与被告签订委托经营合同的初衷。但市场的风险双方均应有清醒认知，并非合同条款承诺能够完全避免。因此，与被告解约后，广大业主被拖欠的租金回报等直接损失如何兑现、系争商铺或公寓房如何及时收回，才是最需要努力争取的基本权益保障目标。综上，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，兼顾公平原则，酌情确定被告向原告支付违约金金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陆建英与被告上海东方国贸有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3333号公寓房签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》；二、第三人上海特诺达酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，向被告上海东方国贸有限公司返还上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3333号公寓房；三、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告陆建英按原状返还上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3333号公寓房，并结清该公寓房相关水、电、物业等公用费用；四、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陆建英支付自2015年6月1日起至本判决生效之日止的租金回报(按每月2,232元计算)，并自判决生效次日起按每月2,232元标准支付系争公寓房占用费至返还之日止；五、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陆建英支付违约金6,696元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取569元，由被告上海东方国贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤宇军二〇一七年六月二十三日书记员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。