西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初1805号原告：崔会彬，男，1978年4月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西明萌律师事务所律师。被告：西安融辉房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区星火路87号金辉天鹅湾10会馆。法定代表人：林茂祺，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。原告崔会彬与被告西安融辉房地产开发有限公司(以下简称融辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔会彬委托诉讼代理人陈浩军、被告西安融辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘巧芸、范钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔会彬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，立即为原告申请办理房屋产权证事宜；2、依法判令被告立即支付逾期办理房屋产权证的违约金及损失25236元；3、依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。2013年3月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告从被告处购买位于西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾小区第4幢1单元3层10301号房屋，房屋总价款841203元。根据合同第八条：出卖人（被告）应当在2014年8月25日前将符合约定的房屋交付原告，同时合同第十五条约定：被告应当在房屋约定交付使用日期后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（约定办理起止日期为2014年8月26日到2016年2月24日）。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每逾期一日，应按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过买受人已付房价款的3%。合同签订后原告已依约定履行乙方义务。但被告交付房屋至今仍未依约给原告办理产权证书，且自2016年2月24日至2017年1月17日已逾期办理产权证328天。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法、有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，被告依法应承担违约责任，赔偿原告的损失，为了维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院查明事实，判如诉请。被告融辉公司辩称，根据我们提供的竣工验收备案表，开发商提交申报备案的时间是2014年8月，而建设主管部门登记的时间是2015年4月，延误了近半年的时间，该延误的时间不属于出卖人的原因，应当从原、被告双方约定的合同期限扣除。原告属于按揭贷款的业主，即便存在迟延，也没有给原告造成损失，我们主张对违约金进行调整。即便严格按照合同约定标准计算违约金，那么按照被告申请登记的时间2016年10月13日，原告计算的违约金数字也是错误的，恳请法院依法裁判。原告崔会彬围绕诉讼请求提交了以下证据，证据一,《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13030681）、销售发票各一份，证明原、被告存在商品房买卖关系。原告按合同约定，支付了购房款，被告也按约定交付了房子，按照合同的第十五条约定至今未办理房产证，要求承担违约责任。被告融辉公司对上述证据质证认为，对证据一，真实性无异议，根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过买受人已付房价款的3%。因本案并非出卖人造成的迟延，而是由于建设主管部门竣工验收备案时间延迟导致了拖延，故，出卖人不承担违约责任。我们已经在2016年10月13日完成了初级登记备案，从竣工验收备案时间起算，截止到2016年10月13日计算，并未超过365个工作日，出卖人不构成违约。故本院对原告提供的证据真实性均予以认定，可以作为有效证据使用。被告融辉公司向本院提交以下证据，证据一,《竣工验收备案表》（2、3、4、6、7、8幢），证明，1、被告于2014年3月20日及2014年8月20日针对涉案房屋整体申报竣工验收备案，但建设主管部门直到2015年4月10日才予以备案，延误了竣工验收备案的期限，才导致了初始登记的时间延误。2、本案被告申请初始登记备案的时间应当自建设主管部门竣工验收备案的时间开始推算365个工作日。证据二、《房屋管理部门权属登记公告》、《西安市房屋权属分户表》（2、3、4、6、7、8幢），证明被告已于2016年10月13日完成了产权初始登记的受理备案工作，按上述竣工验收备案的时间推算，并未超过365个工作日，不存在违约情形。原告崔会彬对上述证据质证认为，对证据一，真实性认可，证明目的不认可，1、房屋在交付之前必须经组织进行竣工验收，经验收合格才能交付使用，被告提供的该组证据是竣工验收表，不是备案表，只能证明该房屋达到了交付标准。该组证据中，备案机关的意见：建设单位报送的竣工验收备案文件以及工程质量监督报告为2015年4月7日和2015年4月10日。由此也可以看出造成迟延登记和初始登记的原因，是由被告方造成的。对证据二，真实性认可，证明目的不认可。原、被告双方签订的买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。按照《商品房买卖合同》的约定，是商品房交付的365个工作日办理房屋产权登记，而不是被告所述竣工验收备案的时间计算。按照合同约定，最迟应于2016年2月24日之前完成。被告提供的证据显示是2016年10月13日，明显构成违约。故本院对被告提供的证据真实性均予以认定，可以作为有效证据使用。根据上述有效证据，本院认定如下，2013年3月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告从被告处购买位于西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾小区第4幢1单元3层10301号房屋，房屋总价款841203元。被告应当在2014年8月25日前将符合约定的房屋交付原告，同时合同第十五条约定：被告应当在房屋约定交付使用日期后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每逾期一日，应按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过买受人已付房价款的3%。合同签订后，原告已依约定给付了购房款，被告也按照合同约定于2014年8月25日将房屋交付原告使用，被告2016年10月13日在房管部门办理了申请登记，实际违约天数应为231天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告于合同签订时，按约交纳了购房款，被告于2014年8月25日前将房屋交付原告。被告应按《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，在房屋约定交付使用日期后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但原告未在规定期限内取得产权证书。未取得房产证并非原告的原因造成，因此，被告应承担相应的违约责任。故被告作为违约方应按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，被告每逾期一日，应按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过买受人已付房价款的3%的约定，被告实际违约天数为231天，故应赔偿原告因迟延办理房屋产权登记的损失共计15053.8元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和合同法》第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:一、被告西安融辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告崔会彬支付逾期办理房屋产权证书的违约金15053.8元；二、本判决生效后六十日内，被告西安融辉房地产开发有限公司协助原告崔会彬办理合同登记号为Y13030681的《商品房买卖合同》所交易的位于西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾小区第4幢1单元3层10301号房屋的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由被告西安融辉房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  崔 毅审 判 员  祝西安代理审判员  任秋玲二〇一七年六月十九日书 记 员  胡晶晶