黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）黑02民终536号上诉人（原审原告）：刘宇平，男，1958年3月29日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省依安县，住黑龙江省依安县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：依安县房屋征收管理办公室，住所地黑龙江省依安县住建局办公楼二楼，组织机构代码68489XXXX。法定代表人：李松鹤，该办公室主任。委托诉讼代理人：徐宝珍，该单位法律顾问。被上诉人（原审被告）：依安县正宇实业有限公司，住所地黑龙江省依安县东南街农房建材公司二号楼，组织机构代码06607XXXX。法定代表人：侯有清，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔祥雨，该公司总经理助理。上诉人刘宇平因与被上诉人依安县房屋征收管理办公室、被上诉人依安县正宇实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省依安县人民法院（2015）依民初字第452号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘宇平上诉请求：撤销原判，支持其诉讼请求。并一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：1.本案争议房屋根本不具备商服用房的使用功能，一审法院判决驳回刘宇平的诉讼请求错误，有违公平合理原则。首先，依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司在履行非住宅房屋征收补偿安置协议时存在严重违约行为，刘宇平要求对方重新安置房屋，若无房源安置则要求依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司按照该地段现有房屋的价格给予货币补偿。双方在签订协议书时，对方承诺安置房屋的门脸宽最低4米，但通知刘宇平回迁时，房屋不仅门脸宽才2.5米，整个房屋里面就是一个狭长的过道。根本不是房屋是过道。而刘宇平原房屋一直作为饭店经营使用，这样一个门脸窄、狭长的房屋根本无法再作为饭店使用，实际上已经丧失了房屋作为经营性用房的使用功能。回迁的房屋无法作为饭店使用，已经给刘宇平造成严重的经济损失。当初在签订合同时，依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司为了尽快使其搬迁，在明知刘宇平用该房屋开饭店的情况下，用承诺门脸宽最低4米这种方式达到欺骗刘宇平与其签订协议书的目的，依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司的这种行为属于严重违约行为。其次，依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司给刘宇平回迁的一楼门市低于水平面，属于半地下式的房屋，半地下式的房屋根本不符合作为商服用房的一楼门市的条件。如果不是受到了依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司的欺骗，相信了依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司的承诺，刘宇平根本不会签署动迁协议。2.本案适用法律错误，对于依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司的违约行为，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对于依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司的这种违约行为，刘宇平要求依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司为其重新安置房屋。若无房源安置，则要求依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司按照该地段现有房屋价格给予货币补偿。虽然动迁安置补偿协议书中写明了如果被动迁人需要增加平米数的价格，但那是政府对于安置补偿人回迁的优惠政策，是国家给予百姓的福利。现在刘宇平要求依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司给予货币补偿是将自己的商服用房换成钱，属于将自己的门市房出售给依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司。3.一审判决逻辑混乱，错误判决。一审判决所说刘宇平获得了两个相同面积的房屋，却只对一个房屋提出异议，法院主观地认为刘宇平对另一房屋予以了认可，那么对一个房屋认可了，对另一个房屋提出异议就不予支持，这样判决错误。对自己起诉的标的有选择权，刘宇平没有起诉另一个房屋并不说明对于这个房屋认可了，只是还没有选择什么时间起诉而已。综上请求依法改判，支持刘宇平的诉讼请求，判决重新安置符合房屋用途、符合建设规划用途的房屋。若无房源安置，要求按照该地段现有房屋的价格给予货币补偿。依安县房屋征收管理办公室辩称，服从一审判决。依安县正宇实业有限公司辩称，刘宇平说的房子的跨度和长度事实没有异议，房子低于道面也没有异议。这不是楼道还是个房子。目前这种情况并不是说依安县正宇实业有限公司愿意这么做的，楼窄的问题，所有的住户都要求很高，排不开。按原来的计划勉强可以，消防设施的通道占地面积过大，只能纵深产生面积，原来消防没这么大，后来消防要求大了，只能挤一挤。依安县正宇实业有限公司不是恶意这样的。依安县地势特殊落差大，房子建筑都是按照规划局盖的，依安县正宇实业有限公司都是按照规划局办的，就是产生这个效果。关于换的事，之前不知道是两套，后来才知道的，中间隔了一家，那家愿不愿意也是个问题，依安县正宇实业有限公司做不成。刘宇平向一审法院起诉请求：刘宇平要求依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司重新安置具有使用功能的房屋，如不能重新安置房屋，按每平方米2万元价格给予赔偿。一审法院认定事实：刘宇平所有的房屋坐落在依安县东南街C65地段,2012年依安县正宇实业有限公司在该地段开发建设，成立依安华辰休闲购物广场项目部，依安县房屋征收管理办公室对该地段实施征收。2012年8月21日,刘宇平与依安县房屋征收管理办公室签订《非住宅房屋征收补偿安置协议书》，其中有证房屋54.86平方米，无证房屋11.52平方米折50%为5.76平方米，约定依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司为刘宇平回迁60.62平方米的商服用房，回迁位置为西起第八家。2013年1月30日，刘宇平与依安华辰休闲购物广场项目部签订《征收补偿协议》，约定对现有房屋总面积17.68平方米进行安置，安置面积为60平方米。2015年1月26日工程通过消防验收合格，2015年2月10日依安华辰购物广场通过竣工验收，并在依安县住房和城乡建设局登记备案。一审法院认为，刘宇平与依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司签订房屋安置补偿协议的事实清楚，按照双方回迁的安置协议，没有约定房屋门脸的宽度，刘宇平主张依安县房屋征收管理办公室、依安县正宇实业有限公司口头承诺“门脸”宽最低4米，但所提供的证据不能充分证实其主张。刘宇平主张如不能安置，按每平方米2万元予以补偿，亦未能提供证据予证实，故不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回刘宇平的诉讼请求。案件受理费100.00元，由刘宇平负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，涉及本案的刘宇平所有的被拆迁房屋在双方签订《非住宅房屋征收补偿安置协议书》前，多年来用于饭店经营。刘宇平、依安县正宇实业有限公司自认与涉案房屋同等地段商品房的销售价格为每平方米2万元。依安县正宇实业有限公司现已无其他房屋对刘宇平进行重新安置。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十一条、第二十五条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉及本案，2012年8月21日，刘宇平以其自有物权的房屋与依安县房屋征收管理办公室签订了《非住宅房屋征收补偿安置协议书》，双方同意按照产权调换的方式进行房屋征收安置，依安县房屋征收管理办公室在与刘宇平签订征收协议后，双方对房屋征收程序履行完毕。2013年1月30日，刘宇平又与依安华辰休闲购物广场项目部签订《征收补偿协议》，刘宇平将被征收房屋交由该项目单位进行拆扒，依安华辰休闲购物广场项目的建设单位即依安县正宇实业有限公司，并最终由依安县正宇实业有限公司对刘宇平履行房屋安置义务。依安县正宇实业有限公司虽然按照约定面积回迁给刘宇平一套坐落在依安华辰休闲购物广场一楼的房屋，但刘宇平交给依安县正宇实业有限公司拆扒的自有房屋原系经营饭店使用，在房屋使用功能上具备经营普通性商用目的房屋的属性，但依安县正宇实业有限公司安置给刘宇平的涉案房屋总面积60余平方米、宽度接近2.5米、长度20余米，户型狭长，与刘宇平交由依安县正宇实业有限公司用于置换的原经营用房相较，不能实现原房屋的商用功能，产权调换目的无法实现，刘宇平起诉依安县正宇实业有限公司进行重新安置的请求较为合理，但依安县正宇实业有限公司在最初分配房屋时没能尽到妥善安置义务，至双方纠纷诉讼到法院，目前依安县正宇实业有限公司已没有重新安置刘宇平回迁房屋的可能，致使双方签订的《非住宅房屋征收补偿安置协议书》的合同目的无法实现，依法应予解除。对于刘宇平的损失问题，其回迁后房屋的实际价值为其直接损失，故应当按照回迁安置后房屋的实际价值认定损失数额，双方均认可回迁后商服房屋的销售价格为每平方米2万元，但参照相同地段的商服用房为每平方米1.9万元的评估价格认定刘宇平的损失较为客观。综上，刘宇平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省依安县人民法院（2015）依民初字第452号民事判决；二、依安县正宇实业有限公司于本判决生效后十日内给付刘宇平解除《非住宅房屋征收补偿安置协议书》损失款1,151,780.00元（60.62平方米×19，000.00元/平方米）；三、驳回刘宇平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费200.00元，由依安县正宇实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 王红娜审判员 李颖莉二〇一七年六月八日书记员 栾晓彤