湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2020号上诉人（原审被告）:邹敏辉，男，1992年11月22日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李岳飞，男，1958年7月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：袁向明，湖南联合天成律师事务所律师。上诉人邹敏辉因与被上诉人李岳飞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹敏辉上诉请求：一、请求撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初2882号民事判决书并依法改判。二、请求依法判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人并未拖欠被上诉人的租金。二、一审法院判决的违约金过高，依法应当予以减少。被上诉人李岳飞辩称：一、一审法院认定上诉人拖欠自2015年12月15日之后的房租租金事实清楚，上诉人也承认该事实。二、违约金为合同约定内容，上诉人在一审并未提出异议，而且上诉人除了拖欠租金一直没有腾退房屋，给被上诉人造成了巨大经济损失。因此，请求法院维持一审判决。李岳飞向一审法院起诉请求：一、解除李岳飞、邹敏辉于2015年5月15日签订的《门面租赁合同》，并由邹敏辉腾出门面，返还租赁房屋；二、邹敏辉支付拖欠李岳飞的门面租金15600元（按2600元/月的标准自2015年11月起暂计算至2016年5月止，即：2600×6=15600,2016年6月至实际搬离止的租金按2860/月的约定标准另行计算），水费192元（按每月4吨，4元/吨，自2015年5月暂计算至2016年5月止，即4×4×12=192，起诉后至搬离止的实际水费另行计算），电费2137.2元（邹敏辉缴至电表数16693度，目前电表数为18474度，按1.2元/度的约定标准计算，即（18474-16693）×1.2=2137.2，起诉后至实际搬离止实际电费另行计算），共合计17929.2元；三、邹敏辉支付李岳飞违约金30000元；四、邹敏辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月15日，李岳飞作为出租方、邹敏辉作为承租方签订《门面租赁合同》。李岳飞将位于长沙市岳麓区燕子山阳荷塘小区10栋C3号门面租给邹敏辉，租赁期间为2015年5月16日至2020年5月15日。合同约定水价4元/吨，电价1.2元/度；邹敏辉向李岳飞交付押金￥5000元；邹敏辉按季交租金为2600元/月，一年内不得上涨租金，一年以后逐年递增百分之十的租金。合同还约定，如邹敏辉恶意拖欠或不支付到期租金，李岳飞可以解除合同，但需书面通知邹敏辉；违反合同内容，应承担违约金30000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，邹敏辉按约定向李岳飞支付租金，但从2015年11月15日开始，邹敏辉再未向李岳飞支付租金。另查明：一、燕子山村阳荷塘安置小区10栋C3号房登记在李岳飞名下。二、《门面租赁合同》中出租方虽名为“李岳辉”，但该合同同时记载了“李岳辉”的公民身份证号码，该公民身份证号码与李岳飞公民身份证号码一致。三、目前租赁房屋仍由邹敏辉占有使用。一审法院认为，《门面租赁合同》中出租方虽名为“李岳辉”，但合同中记载的“李岳辉”身份证号与李岳飞身份证号一致，故可以认定“李岳辉”即李岳飞。李岳飞与邹敏辉签订的《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。各方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。邹敏辉从2015年11月15日开始，再未向李岳飞支付租金，邹敏辉已经构成违约，依据双方合同第七条第2款的约定，李岳飞有权解除合同，故一审法院确认李岳飞、邹敏辉双方于2015年5月15日签订《门面租赁合同》解除，邹敏辉应腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给李岳飞。至于具体的解除时间，依据一审法院向邹敏辉送达起诉状副本的时间，确认为2016年8月3日。关于李岳飞主张邹敏辉支付租金的问题。李岳飞主张邹敏辉支付从2015年11月15日开始至实际搬离之日止的租金，对此，一审法院认为，邹敏辉于2015年11月15日开始就未按照合同约定支付租金，依据合同约定的租金标准，计算至合同解除之日即2016年8月3日，邹敏辉需向李岳飞支付租金共计23131元（2600×6+2860×2+2860÷30×19=23131元）。因邹敏辉在合同签订时向李岳飞交纳押金5000元，该5000元应从上述款项中予以扣除，故邹敏辉仍需支付李岳飞租金共计18131元。另因目前租赁房屋仍由邹敏辉占有使用，故邹敏辉需按照合同约定的租金标准支付李岳飞从2016年8月3日起至邹敏辉搬离租赁房屋为止的房屋占有使用费。关于李岳飞主张的水费及电费的问题，一审法院认为，李岳飞未提供证据证明邹敏辉在租赁期间使用的具体的水电额度及拖欠的对应水电费的数额，故一审法院对李岳飞的该主张不予支持。关于李岳飞主张邹敏辉承担违约金30000元，一审法院认为，依据双方合同第八条的约定，如违反合同内容，则需支付违约金30000元，现邹敏辉未按时支付租金，构成违约，故邹敏辉应支付李岳飞违约金30000元。邹敏辉经一审法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、一百一十四条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认李岳飞与邹敏辉于2015年5月15日签订的《门面租赁合同》自2016年8月3日起解除，邹敏辉自本判决生效之日起七日内腾空长沙市岳麓区燕子山阳荷塘小区10栋C3号门面，并将该门面返还给李岳飞；二、邹敏辉自本判决生效之日起七日内支付租金18131元，同时按照2860元/月的标准支付李岳飞从2016年8月3日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、邹敏辉自本判决生效之日起七日内支付李岳飞违约金30000元；四、驳回李岳飞的其他诉讼请求。本案案件受理费998元，由李岳飞承担198元，由邹敏辉承担800元。本院二审中，上诉人向本院提交了如下证据：证据一：收据（编号为023140）。拟证明上诉人于2015年10月25日缴纳了5200元房租，房租已交至2015年12月15日止。证据二：报警电话通话记录。拟证明上诉人与其同伴覃建栗在租房处被被上诉人方打伤而报警之事实。证据三：接警处案件登记表。拟证明上诉人与被上诉人因水电费发生推搡行为，被上诉人指使其亲戚李映林打伤上诉人伙计覃建栗的事实。证据四：现场照片。拟证明被上诉人叫人来租房处闹事打架发生推搡行为时，上诉人伙计覃建栗被打伤倒在地上，现场一片狼藉，严重影响了上诉人店里的经营，给上诉人造成了财产损失。证据五：医院就诊照片、病历资料、医药费发票。拟证明被上诉人的伙计覃建栗被被上诉人方打伤后在医院就诊，产生了医药费2722.7元，该费用应由被上诉人承担，上诉人要求从房租中抵扣。证据六：视频（该视频拍摄于2017年1月25日）。拟证明2017年1月22日原审法院强制执行，上诉人开始搬离租物内物品，但是因为2017年1月25日被上诉人强行断电，导致上诉人无法搬离。证据七：音频（2016年1月17日社区调解音频）。拟证明在2016年1月17日社区组织过调解，上诉人接受社区调解时提出了两套解决方案，方案中提到了要与被上诉人解除合同一事，但是被上诉人均不接受。被上诉人对上诉人提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一的三性无异议。对证据二、证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的，反而证明被上诉人向上诉人主张过租金。对证据四照片两张三性均有异议，该照片不能证明是双方打架所致，无法达到对方证明目的。对证据五医院照片真实性、合法性无异议，对关联性有异议，医院照片无法证明上诉人方是因为被上诉人原因受伤。对证据六三性均有异议，因为无法明确上诉人录制视频的时间地点，而且断电情况与事实不符，反而证明上诉人一直没有腾空门面。对证据七三性均有异议，因为无法确定上诉人录制音频的时间地点情况。本院对上诉人提交的上述证据认证认为，对证据一，被上诉人无异议，本院对证据一予以认定。对证据二、证据三、证据四、证据五,与本案不具有关联性。对证据六、证据七，被上诉人对其三性均有异议，无法达到上诉人证明目的，本院不予认定。本院二审中，被上诉人未向本院提交证据。本院二审查明：上诉人邹敏辉于2015年10月25日缴纳了5200元房租，房租交至了2015年12月15日。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人邹敏辉与被上诉人李岳飞签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，无法定无效情形，该合同合法有效。双方应按合同约定履行相应义务。据二审查明的事实，邹敏辉于2015年10月25日逾期缴纳了房租共计5200元，即房租缴至了2015年12月15日。从2015年12月15日起，邹敏辉再未向李岳飞支付租金，其行为构成违约。依据双方《门面租赁合同》第七条第2款的约定：“乙方（邹敏辉）恶意拖欠或不支付到期租金的，甲方（李岳飞）可以解除本合同”，本案中，因乙方邹敏辉未支付到期租金，甲方李岳飞有权解除合同。关于上诉人邹敏辉认为其拖欠租金是与被上诉人李岳飞发生推拉行为以致其合伙人受伤所导致，本院认为，即使有人身损害行为，也与本案的租赁合同关系无关，且至今为止，也没有证据证明损害是由李岳飞所为，故本院对邹敏辉该主张不予支持。故一审法院判决李岳飞、邹敏辉双方于2015年5月15日签订《门面租赁合同》解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人邹敏辉认为双方合同中约定的违约金过高应当依法予以减少的主张，本院结合上诉人违约情况、双方合同履行中的情况、过错以及上诉人的经营状况等综合因素予以衡量，将违约金酌情调整至3000元。另，据二审查明的事实，上诉人从2015年12月15日开始未按约支付租金，故其拖欠的租金的起始计算时间应为2015年12月15日。一审法院依据双方合同约定的租金标准计算上诉人应向被上诉人支付租金并无不当，但因一审法院是从2015年11月15日起开始计算，故应予以调整，即扣除多计算的一个月的租金2600元。一审法院计算的上诉人应向被上诉人支付的租金为18131元，扣除一个月的租金后，上诉人应向被上诉人支付的租金为15531元（18131-2600=15531）。综上，对于上诉人邹敏辉的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2882号民事判决第一项；二、变更第二项为上诉人邹敏辉自本判决生效之日起七日内支付租金为15531元，同时按照2860元/月的标准支付被上诉人李岳飞从2016年8月3日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、变更第三项为上诉人邹敏辉自本判决生效之日起七日内支付被上诉人李岳飞违约金3000元；三、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2882号民事判决第四项；四、驳回被上诉人李岳飞的其他诉讼请求。一审案件受理费998元，二审案件受理费998元，共计1996元，由被上诉人李岳飞承担400元，由上诉人邹敏辉承担1596元。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一七年六月二十六日书记员  龚巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。