广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初第4045号原告：谢霖敏，男，1975年2月1日出生，汉族，住广东省潮安县，被告：广西桂嘉汇房地产集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇·东盟国际商贸港一号楼，统一社会信用代码：91450100775989061L。法定代表人：罗先友，该公司董事长。委托代理人：李建业，广西伟宁律师事务所律师。委托代理人：茅月湘，男，1952年11月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区，该公司职员。原告谢霖敏与被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司（以下简称桂嘉汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，适用普通程序，由审判员磨颖、人民陪审员黄娟、人民陪审员张惠组成合议庭，于2016年11月29、2017年5月23日公开开庭进行审理，书记员刘艳担任法庭记录。原告谢霖敏及其委托代理人陈夏莲、被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司代理人到庭参加诉讼。原告于第二次庭审中，申请变更第三项诉讼请求为被告向原告支付三个季度投资回报返租金额52372.5元；变更第四项诉请为：判令被告赔偿原告发起诉讼的误工费和差旅费3297.7元。因原告的变更为因诉讼时间产生金额的变化，诉请并未发生实质变化，故本院予以支持。对原告第二次庭审后增加诉讼请求“判令被告的委托”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条，原告是在辩论终结后，增加诉讼请求，故本院对其增加新的诉讼请求不予支持，原告可以与被告协商或另行提起诉讼解决。本案现已审理终结。原告谢霖敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延迟签订正规《商品房买卖合同》造成原告损失13979.808元；2、判令被告向原告支付不进行合同备案造成的损失8728.69元；3、判令被告向原告支付三个季度投资回报返租金额52372.5元；4、判令被告赔偿原告发起诉讼的误工费和差旅费3297.7元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：（1）.被告在收取原告首付款和一切手续费用用已经进入实际交易后，因被告原因造成无法签订正式合法的合同，被告已经违约，应赔偿所交款项每日的万分之5违约金，即是：43.6869元×5×64天=13979.808元。（2）.参照所签房产买卖合同第十七条的规定，合同登记备案的约定，出卖人长期不按照正规方式备案，应赔偿买受人损失总房款的百分之一，即是：8728.69元。（3）.自2016年5月10日缴纳首付和手续费用后，根据《不动产登记条例》不动产管理部门必须自接到申请产权登记之日起，在30天内完成办结产权登记，到2016年6月1日后，已经有足够的时间给被告方去完成一切的产权登记手续，原告所购买的铺面一直在正常经营，产权已经属于原告，被告也必须要按照招商承诺，进入返租期，即返还协议约定的第一个投资回报期8月2日至2017年5月2（9个月）租金：52372.5元。4.判令被告赔偿原告发起诉讼的误工费和差旅费：3297.7元。广西桂嘉汇房地产集团有限公司答辩称：1、延迟签订合同不是被告原因，从5月开始推广营改增，需办理三证合一手续，同时房产证改不动产，合同版本需修订符合实际需要，本案的签订正式《商品房买卖合同》时间延迟，是基于政策造成的而非买卖双方的因素造成，因此不属于原告或者被告违约。2、本案中导致原告与银行延迟签订贷款合同的原因，是南宁市房屋产权交易中心业务平台不能受理造成的。由于南宁市自2016年五月份起开始停止办理召羼产证“，改为统一办理“不动产权”登记，由于国土部门与房屋管理部门相关数据的技术衔接问题，导致自2016年6月起，南宁市房屋产权交易中心业务平台不能受理相关房屋产权登记、产权交易转移登记等相关业务，直至开庭前的2016年1月21日，被告工作人员登录上南宁市房屋产权交易中心的网络平台操作仍是失败（被告的证据3能证明），因此，在2016年11月24日南宁市房屋产权交易中心的网络登记平台恢复后，被告才能登录操石，取得相关的“房产交易、不动产权登记业务（预）受理凭证”，并于当日向银行提供，银行即于2016年11月28日与原告签同并发放按揭贷款。3、原告主张返租回报无事实依据，根据委托协议第四条第一款约定，原告为银行按揭买房，现房管局数据问题，现无法办妥按揭贷款。因银行未放款，返租条件没有成就所以原告主张该回报无依据。4、违约的不是被告，被告没有任何违约责任，原告主张误工费无依据。根根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日原告谢霖敏向被告广西桂嘉汇公司支付大嘉汇汽车城13号楼B105号定金20000元，并与被告签订《大嘉汇.东盟国际商贸港认购协议书》。原告申请首付款延期至2016年5月10日缴纳，被告予以同意。2016年5月10日，原告谢霖敏向被告广西桂嘉汇房公司转账共支付大嘉汇汽车城13号楼B105号首期款416869元、专项维修资金2876.72元、房屋登记费555元，交易手续费93.4元，办证费200元。2016年7月14日，原告谢霖敏与被告广西桂嘉汇房公司签订《南宁市商品房买卖合同》。2016年8月2日，原告谢霖敏华申请的个人商用房按揭贷款通过华夏银行南宁民主支行审批。2016年11月24日，被告广西桂嘉汇公司向华夏银行南宁民主支行提供“房产交易、不动产登记业务受理凭证”，同日该银行为原告的放款材料进行审核，2016年11月28日向原告发放了43.6万元的个人商用房按揭贷款。本院认为：（一）、关于原告主张被告2016年7月14日迟延与原告签订正规《商品房买卖合同》，造成原告损失13979.808元的诉请。根据原被告双方签订的《大嘉汇.东盟国际商贸港认购协议书》第四条“乙方须携此认购协议书、定金收据、身份证、有关证件及上述第一期物物业价款到甲方售楼部与甲方按本认购协议书内容签署乙方己认可的《商品房买卖合同》及有关文件”，及经双方同意《特殊申请》，原告应于2016年5月10日交纳约定第一期物业款，同时与被告签订《商品房买卖合同》。原告已于2016年5月10日履行其支付第一期物业价款义务，但被告直至2016年7月14日才与原告签订《南宁市商品房买卖合同》，共延期2个月4天。被告抗辩称迟延签订合同是由于政策要求“三证合一”的原因，本院认为，2015年6月2日，《广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区工商局等部门关于推进工商营业执照组织机构代码证税务登记证“三证合一”工作实施意见的通知》并非《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”,故被告不能以此抗辩该政策作为其拖延签订合同的免责理由，对被告的辩称本院不予支持。被告迟延签订合同确实给原告造成损失，原告主张根据对等原则以约定原告违约的情况计算损失，因《大嘉汇.东盟国际商贸港认购协议书》未约定被告迟延签订合同的损失计算方法，故对原告的主张不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告的损失数额应按实际损失计算。原告购买被告现售商品房大嘉汇汽车城13号楼B105号商铺的目的是为了收取租金，被告拖延签订《商品房买卖合同》的行为导致原告后续的银行贷款、交房及委托经营管理相应延期，最终导致被告开始收取租金的时间被延期，从而造成原告少收取这拖延2个月4天的租金损失，故原告的实际损失数额为2个月4天的租金为69830元（第一年）÷365天×64天=12244元。（二）、关于原告主张因被告未及时对《商品房买卖合同》进行登记备案，应赔偿原告8728.69元的违约金及第一投资回报期2016年8月2日至2017年5月2日租金共52372.5元损失的问题。原被告于2016年7月14日签订《南宁市商品房买卖合同》。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条“本合同签订后翌日内（应当不超过30日），出卖人应按规向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。”，被告应于2016年8月14日前完成合同登记备案，并提交华夏银行南宁民主支行。根据华夏银行南宁民主支行的《答复函》，华夏银行南宁民主支行于2016年8月2日以对原告申请的个人商用房按揭贷款，审批通过，但由于2016年11月24日被告才向银行提供合同备案登记相关材料致使2016年11月28日才能向原告发放贷款。被告延期3个月10天（从2016年8月14日-2016年11月24日）办理合同登记备案手续，被告抗辩称为南宁市推广的“三证合一”政策的原因，并向本院申请调取南宁市房屋产权交易中心网上业务系统运行情况，根据第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。”，本院认为，首先，因不可抗力无法履行合同的举证责任在被告方；其次，不可抗力的事项，不属于被告不能调取的证据，故对被告向本院申请调取上述证据及抗辩理由，本院不予支持。对延期3个月10天办理合同登记备案造成的损失，原告既诉请主张违约金8728.69元又有造成损失52372.5元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十四条的规定，违约方赔偿数额应当“相当于因违约所造成的损失，”故赔偿数额应以实际损失为依据，原告购买被告现售商品房大--嘉汇汽车城13号楼B105号商铺的目的是为了收取租金，被告延期办理合同备案的行为导致原告后续的银行贷款、交房及委托经营管理相应延期，最终导致被告开始收取租金的时间被延期，从而造成原告少收取这拖延3个月10天的租金损失，故原告的实际损失数额为3个月10天的租金为69830元（第一年）÷365天×100天=19131.5元。对原告超出上述数额的诉请，本院不予支持。（3）关于原告诉请要求被告赔偿因诉讼产生的差旅费3297.7元。原告因被告违约在其户口所在地之外提起诉讼，确实产生了差旅费，且原告亦提交了加油住宿费发票予以证实，故本院予以支持，经对2016年10月9日立案时及2016年11月29日、2017年5月23日二次开庭的加油、住宿费发票予以核实，共1023.7元予以支持，对立案前的加油、住宿费发票，并非因诉讼而引起，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司向原告谢霖敏赔偿损失31375.5元；二、被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司向原告谢霖敏支付差旅费1023.7元。案件受理费880元，由原告谢霖敏负担516元，由被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司负担364元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  磨 颖人民陪审员  高丹丹人民陪审员  黄凤营二〇一七年六月十九日书 记 员  黄丁鸣【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。