四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终966号上诉人（原审第三人）：尹廷珍，女，1950年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：周谊（尹廷珍之女），1974年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：宜宾市前进供销合作社，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊前进路172号。法定代表人：黄大勇，该合作社主任。委托诉讼代理人：屈刚，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欣平，四川丰宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐光戎，男，1953年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人尹廷珍因与被上诉人宜宾市前进供销合作社（以下简称前进供销社）、徐光戎房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。尹廷珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回前进供销社的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判尹廷珍支付前进供销社的承包费4800元；3.本案一、二审诉讼费用由前进供销社承担。事实和理由：一、一审法院超出审理范围，本案属集体经济自治组织内部管理问题，不属于人民法院受理范围。二、一审事实查明不清、认定事实错误。1.案外人宜宾旭君商贸有限公司的竞拍，涉嫌虚假违法，且违反法律强制性规定，属无效行为。2.涉案商铺的性质属于承包经营而非房屋租赁。上诉人对《租房协议》毫不知情，属于串通损害上诉人利益的行为，属于无效行为，侵犯了上诉人的合法权益。3.合同明确约定了承包费每月1200元，认定调整为1500元没有依据。前进供销社辩称，1.一审判决客观公正，应予以维持。2.上诉状所述非事实，本案系租赁合同纠纷，经拍卖取得资产是否合法，不属于人民法院审查范围，答辩人与徐光戎改变协议约定并不需要尹廷珍的同意。徐光戎辩称，1.实际情况是我与单位签订承包经营协议，后我应退休无权承包该门市，单位同意让我继续租用门市，但门市实际经营者为尹廷珍，所以我告知尹廷珍之女周谊，周谊和母亲同意继续租赁，我才与单位签订租赁协议。2.房租调整缺乏事实依据。我签订从2013年9月1日起至单位还清欠款为止，单位找我调整租金，我告知周谊后，又与单位协商，单位不同意，周谊也未再提异议。我已将租金交给单位。前进供销社向一审法院起诉请求：1.徐光戎、尹廷珍立即返还前进供销社所有的位于宜宾市西郊新村居委会×号的商铺；2.支付租金6000元（以1500元/月的标准，从2016年1月1日起计算至2016年4月30日止期间的租金），并按1500元/月的标准支付占用费至商铺实际返还前进供销社时止；3.本案的诉讼费用由徐光戎承担。一审法院认定事实：前进供销社系从事农药、农作物种子、酒类等批发零售的集体所有制企业。位于宜宾市西郊川云中路新村一层房屋（宜市村镇产权00字第×号）的所有权人为前进供销社，本案诉争的宜宾市西郊新村居委会×号商铺即登记在该宜市村镇产权00字第×号村镇房屋所有权证中。徐光戎和尹廷珍均系前进供销社的职工，徐光戎于2013年退休，尹廷珍于2000年退休。尹廷珍于上世纪90年代就开始承包西郊新村居委会21号商铺，根据前进供销社的内部规定，职工退休后不得再承包单位的商铺。因此，尹廷珍退休后，于2002年起，徐光戎出面承包该西郊新村居委会21号商铺，并从一开始就将该商铺转租给尹廷珍，承包费一直是由尹廷珍支付给徐光戎，然后由徐光戎支付给前进供销社，前进供销社向徐光戎出具收款收据。前进供销社明知商铺的实际使用人为第三人。2012年12月20日，前进供销社（甲方）与徐光戎（乙方）签订《承包经营协议》，约定经营地点为宜宾市西郊新村居委会×号商铺，承包期限一年，从2013年1月至2013年12月31日止，每月乙方向甲方交纳承包费690元，并向甲方交纳一名定岗人员的养老保险金；承包费于次月5日前收取，如果不交甲方有权单方终止协议；该门市经营范围按现有的营业执照范围执行，如需增加，乙方自行负责；承包期间实行自主经营、自负盈亏，谁使用门市谁维修；乙方在承包期间及其自组人员的一切费用自理。被告按协议约定每月向原告交付承包费690元及养老保险费172.5元。2013年8月30日，前进供销社（甲方）与徐光戎（乙方）重新签订一份《租房协议》，约定：“乙方退休后，甲方因欠乙方现金4万余元，经双方协商同意，甲方让乙方继续租用新村门市，以租金行使抵扣还清乙方欠款，特作以下协议：一、租用地点西郊新村居委会21号，二、租用时间从2013年9月1日起至甲方还清完乙方欠款为止，三、每月门市租金为1200元，六、甲方还清乙方欠款后，乙方无条件退还甲方门市，租房协议立即终止，八、乙方在租用期，如遇企业深化改制而出售该门市，应遵循个人服从组织的原则，顾全大局，乙方无条件在甲方规定时间内将门市腾空交给甲方”。该租房协议签订后，前进供销社未再向徐光戎收取房租，以应收房租来抵扣尚欠徐光戎的款项。2015年1月起，房租调整为1500元/月。2015年底，因前进供销社解体已将企业资产进行拍卖整体出售，前进供销社于2015年12月28日向徐光戎送达《通知》，《通知》载明：“我社新村生资各门市：现因我社解体已整体出售资产，请各门市租赁户做好准备，如需继续租用门市，请给购房新老板协商，如不需租用该门市，请在2016年2月底内退还该门市”，徐光戎在“此通知送达时间签字”处签收。庭审中查明，至2015年12月31日,前进供销社已经还清了欠徐光戎的4万余元款项。徐光戎认可双方的《租房协议》已于徐光戎还清欠款之时即2015年12月底终止，同意将租赁房屋还给前进供销社，并已经在接到前进供销社通知的两日后告知尹廷珍，并要求其返还房屋。但尹廷珍至今仍在使用该诉争商铺且拒绝向前进供销社退还商铺，并从2016年1月1日起，未向前进供销社支付房屋占用费。故前进供销社诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年12月24日的拍卖会上，案外人宜宾旭君商贸有限公司以760万元的价格成功竞得拍卖标的：1.宜宾市西郊川云中路新村营业用房（宜市村镇产权：字第00000662号）及仓库、住房，2.西郊八一二厂门口营业用房（宜宾市房权证翠屏区字第×号）。因前进供销社与徐光戎和尹廷珍就案涉商铺发生纠纷，前进供销社至今未向宜宾旭君商贸有限公司交付拍卖的营业用房。一审法院认为，前进供销社与徐光戎于2012年底签订的《承包经营协议》还未到期，双方又于2013年8月30日签订一份新的《租房协议》，该合同的变更系双方真实意思表示，合法有效，《承包经营协议》依约解除，双方应按照《租房协议》的约定各自履行合同义务,享有合同权利。根据《租房协议》约定，前进供销社还清徐光戎欠款后，徐光戎无条件退还前进供销社门市，租房协议立刻终止。因此，2015年12月底前进供销社已还清徐光戎欠款，且于2015年12月28日通知徐光戎在合理期限内退还商铺，合同解除的条件已经成就，该《租房协议》于2015年12月31日解除，前进供销社有权收回商铺。根据庭审查明情况，前进供销社明知徐光戎将案涉商铺转租给第三人使用，前进供销社并未提出异议，该转租行为有效。因租房协议早已解除，徐光戎和尹廷珍均无权继续使用案涉商铺，但尹廷珍至今仍占用该商铺未返还前进供销社。一审法院认为，徐光戎认可合同解除之后应向前进供销社返还商铺，并已向尹廷珍履行了告知义务，且前进供销社明知该商铺的实际使用人为第三人，现前进供销社诉请徐光戎和尹廷珍立即返还案涉商铺且支付从2016年1月1日起至实际返还商铺时止的房屋占用费，法院依法支持为尹廷珍于本判决生效之日起5日内向前进供销社返还位于宜宾市西郊新村居委会×号商铺，并向前进供销社支付房屋占用费（按1500元/月的标准，自2016年1月1日起计算至本判决确定的返还商铺之日止）。尹廷珍辩称前进供销社作出解体等决议侵犯了尹廷珍的合法权益，案外人已就部分事项向法院提起民事诉讼，要求本案的审理应当以该案件处理结果为依据，但尹廷珍未举证证明其主张，对该辩称不予采信。尹廷珍辩称其在该商铺上添附了部分房屋，但未向法院提交有效的证据予以证明，对其辩称诉争商铺的物权尚存在争议，不予认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条的规定，判决：一、第三人尹廷珍于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市前进供销合作社返还宜宾市西郊新村居委会×号商铺；二、第三人尹廷珍于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市前进供销合作社支付诉争商铺的房屋占用费（按1500元/月的标准，自2016年1月1日起计算至本判决确定的返还商铺之日止），若第三人尹廷珍未按本判决确定的期限返还诉争商铺，上述房屋占用费计算至第三人实际返还诉争商铺之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由第三人尹廷珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，前进供销社与徐光戎签订了《租房协议》，双方构成租赁关系，尹廷珍实际系从徐光戎处转租涉案房屋，本案应为房屋租赁合同纠纷。尹廷珍上诉主张本案系属集体经济自治组织内部管理问题，不属于人民法院受理范围，系承包经营无事实和法律依据，本院不予采纳。尹廷珍主张案外人宜宾旭君商贸有限公司的竞拍，涉嫌虚假违法，且违反法律强制性规定，属无效行为的上诉理由。本院认为，宜宾旭君商贸有限公司竞拍前进供销社的房产，其竞拍行为是否合法，并不影响前进供销社作为所有权人，行使收回房屋的权利。本案审理的是涉案当事人之间房屋租赁合同纠纷，宜宾旭君商贸有限公司的竞拍是否无效，不是本案审理的范围。尹廷珍上诉主张对《租房协议》毫不知情，属于串通损害上诉人利益的行为。本院认为，《租房协议》签订后，并没有影响尹廷珍对房屋的使用，并没有损害尹廷珍的利益。尹廷珍上诉主张合同明确约定了承包费每月1200元，认定调整为1500元没有依据。本院认为，在合同实际履行过程中，前进供销社提高租金为1500元后，徐光戎与尹廷珍均系按1500元履行，可认定各方当事人对租金调整达成一致。故一审法院认定房屋占用费为1500元并无不当。综上，上诉人尹廷珍的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由尹廷珍负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 伟审判员 彭晓烽审判员 龙 雨二〇一七年六月二十一日书记员 侯秋月