甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终293号上诉人（原审原告）：甘肃华润万家生活超市有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路1号。法定代表人：李毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖启徇，广东广和（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国元，该公司员工。上诉人（原审被告）：甘肃昊鑫市场开发有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区南大街62号。法定代表人：任廷发，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹华，该公司副经理。委托诉讼代理人：杨志恒，该公司法务。上诉人甘肃华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）因与上诉人甘肃昊鑫市场开发有限公司（以下简称昊鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华润万家公司的委托诉讼代理人赖启徇、王国元、上诉人昊鑫公司的委托诉讼代理人曹华、杨志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润万家公司上诉请求：1.撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决第四项，改判昊鑫公司赔偿华润万家公司违约赔偿金人民币2000万元；2.一、二审诉讼费与保全费由昊鑫公司负担。事实和理由：一、一审法院将昊鑫公司的“恶意毁约行为”认定为“迟延履行”是完全错误的。《租赁协议书》第—条第2项与《房屋租赁合同》第2.2条均约定租赁物的交付日为2013年6月30日前。时至交房日期，昊鑫公司无故拒绝交付，在华润万家公司多次催告下，昊鑫公司于2014年9月与股东串通，让股东以内部股东关系为借口向庆阳市中级人民法院起诉，要求撤销涉案合同，以诉讼作掩护拖延，私下却积极装修租赁物，并于2015年1月6日自己开设“庆阳陇原万嘉商贸有限责任公司”，来模仿、经营与华润万家公司商号、店面色彩等相同业态的万家（万嘉）超市。昊鑫公司的恶意违约行为得逞后，方于同年4月撤诉，进而再通知华润万家公司合同已无法履行。上述事实说明，昊鑫公司自始至终，主观上没有履约的意思，客观上没有履约的行为．就是明目张胆的撕毁合同。这与因一般过失或客观障碍导致迟延情况是天壤之别的。华润万家公司诉请解约仅仅是要求法院对昊鑫公司早已毁约事实的事后确认而已。二、判赔500万元与昊鑫公司毁约的过错程度、履约情况及合同约定严重不符，一审法院引用赔偿金500万元的合同依据来判赔确属不当，应予纠正。首先，判决书第8页中引用《房屋租赁合同》第10.1条约定内容作出判决不当。此条是解决正常履约情况下出现的迟延交付违约情况。昊鑫公司的行为不符合该情形。其次，房屋租赁合同对适用该合同第10.1条专门作了界定，即租赁合同第四条在“租赁物的移交”问题上，在4.1条第（1）项中约定“租赁物业未能按2.2条（即2013.6.30前）规定的日期移交，按本合同第10.1条的规定赔偿”。足证该10.1条仅仅解决迟延履行问题而不适用其他违约情形。再次，与租赁合同同日签订的租赁协议书第三条也对违约责任也作了约定。昊鑫公司（甲方）赔偿500万元赔偿金的情形，均指向“物业交付迟延、物业相关手续欠缺及物业存在权利限制”的三种情况，并不包括恶意毁约的情形。三、本案赔偿金数额应适用租赁协议书第三条第（三）项、租赁合同第10.5条的约定，应当判赔人民币2000万元。1．租赁协议与租赁合同都约定“任何一方无故解除协议及对应的合同，违约方需向守约方支付赔偿金人民币2000万元。”该约定是公平适用于双方，而不仅仅指向—方。2.约定2000万元的违约赔偿金与开办大型超市，租赁面积11266.81平方米，租期15年的重大的民事行为相称，便于制约合同双方，平衡合同当事人利益，促成履行，便于各方实现合同目的。3．昊鑫公司没有任何事实障碍与法律障碍，在没有任何合同依据与法律依据的情况下，自己想方设法地占有、使用合同约定的租赁物，以行为公然撕毁合同，抗拒履行，属于显而易见的“无故解约”，应适用违约赔偿金2000万元的违约条款。4．按租赁合同违约责任部分第10.4条约定，“租赁物遭到破坏30天内未修复”或“违约超30天未补救”的情况，赔偿金都是人民币1000万元。此等情况显然较之一方断然毁约致使另—方合同目的落空的情况为轻。根据“举重以明轻”的逻辑解释原理，昊鑫公司恶意解约致华润万家公司合同目的落空才判赔500万元赔偿金，显属不当。5．相对于合同中的迟延履行金，约定迟延—天为人民币1万元，至今已有1300多万元。而公然撕毁合同才判赔500万元，给了毁约的当事人“伸腰壮胆”的误导，于培育法律规则意识不利。四．本案昊鑫公司在明知无故解约将要赔偿上诉人2000万元的前提下，在守约和违约赔偿说明昊鑫公司在违约前已经通过比较判断预计到并愿意向华润万家公司支付2000万的赔偿以换取其解约后能自主开办经营超市的结果。昊鑫公司的这种行为完全是有预谋有计划的恶意违约，并且昊鑫公司对违约后需向华润万家公司支付2000万赔偿金的后果是有充分预见性的。依照合同法就违约赔偿责任规定的基本原则，本案中，昊鑫公司应当足额赔偿华润万家公司2000万元。昊鑫公司辩称，一、违约金条款不能全部留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，法院应该在当事人反诉或者抗辩时，依法予以调整。二、违约赔偿的主要是违约造成的损失，并且华润万家公司要对自己主张的损失承担证明责任。三、华润万家公司要求昊鑫公司承担2000万元的赔偿金，无法定或约定事由。昊鑫公司上诉请求：1.撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决第三项，驳回华润万家公司的此项请求；2.上诉费由华润万家公司承担。事实和理由：一审判决认定昊鑫公司违约行为应向华润万家公司支付500万元违约金，在一审时昊鑫公司以其实际损失不超过571314万元为由要求变更约定的违约金，但一审法院未予以考虑，按照《合同法》第一百一十四条二款“约定的违约余低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，故一审法院在确认华润万家公司实际损失只有571314万元的情况下，判决昊鑫公司承担约定的违约金，违反了法律规定。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。显然，一审法院就此判处明显不当，据上，昊鑫公司对一审判决第一、二项没有异议，但判决上诉人承担500万元的损失有悖事实和法律，请求依法改判。华润万家公司辩称，一、同一天签订租赁合同，约定房屋于2013年6月30日交付，昊鑫公司没有交付，利用打官司的机会，自己装修租赁物，开办超市。按照租赁合同3.3条约定，应当赔偿华润万家公司2000万元。二、约定的赔偿金符合根据可预见规则，昊鑫公司到期不交付房屋，应当支付2000万元。而且华润万家公司主张的2000万元不是违约金，而是赔偿金，所以昊鑫公司的请求与本案无关，应当全部予以驳回。华润万家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2011年11月18日签订的房屋租赁合同、协议书、物业管理协议；2.判令被告返还原告定金人民币200万元；3.判令被告支付原告赔偿金人民币2000万元；4.本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告负担。一审法院查明的事实：2011年11月18日，被告昊鑫公司作为甲方，与原告华润万家公司作为乙方签订协议书、房屋租赁合同、物业管理协议各一份，协议书、房屋租赁合同主要内容为华润万家公司租赁昊鑫公司名下位于庆阳市南大街与安定东路交叉口东北角的建筑物、附属结构及相关设施、设备，租赁面积11266.81平方米，月租金每平方米33元，租期15年，租赁用途为经营华润万家零售及配套餐饮等。协议书第一条第一项约定：“该物业应于2013年6月30日之前竣工并交付，甲方必须保证该物业及设备、设施符合附件及双方最终确认的施工图纸的要求，甲方须于2013年6月30日前向乙方提供建筑工程消防验收意见书，并于2013年12月30日前向乙方提供该物业的其他各项竣工验收合格证明。2013年6月30日为该物业的交付日期，甲方应于2013年6月15日前会同乙方共同组织相关技术人员对该物业及其设备设施进行验收，甲乙双方应签署书面交接记录”；第二条约定：“为保证甲乙双方的权益，双方特确认如下：自本协议书签订之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币贰佰万元作为本协议书的担保……”；第三条违约责任约定：“（一）如发生下列情形之一的，甲方须承担违约责任，乙方有权解除本协议及对应的房屋租赁合同，甲方应返还乙方已支付的定金及预付的租金并一次性向乙方支付违约金人民币伍佰万元。1、该物业延迟交付的，乙方给予甲方三十日的宽限期，如宽限期届满仍未交付，应自上述宽限期届满之日起每逾期一日，甲方应按人民币壹万元的标准另向乙方支付违约金；迟延交付超过九十日的，乙方有权选择继续履行或单方面解除本协议及对应的房租租赁合同……（三）本协议签订后，任何一方无故解除本协议及对应的房屋租赁合同，违约方须向守约方支付赔偿金人民币贰仟万元”。房屋租赁合同第七条声明和保证约定：“甲方保证在本合同约定的期限内不得将合同中所述租赁物业出租给他人”；第八条甲方责任约定：“甲方应保证，甲方及其员工和代理人开展的任何活动均不会妨害或干扰乙方对租赁物业享有本合同约定的独家使用权”；第十条违约责任约定：“如因甲方过错导致甲方租赁物业未能按本合同规定的移交日移交，乙方给予甲方三十日的宽限期，如在宽限期届满仍未交付，应自上述宽限期届满次日起每逾期一日，甲方应按人民币壹万元的标准另向乙方支付违约金；逾期超过九十日时，乙方有权选择继续履行或单方面解除本合同及对应的协议书；若乙方选择单方解除本合同及对应的协议书，甲方应返还定金并一次性向乙方支付违约金人民币伍佰万元”。物业管理协议对租赁期内华润万家公司、昊鑫公司在物管事项、范围、能源交费等方面的权利义务进行了约定。合同签订后，华润万家公司于2011年11月24日向昊鑫公司通过中国工商银行转账支付200万元定金。后昊鑫公司未按期向华润万家公司提供建筑工程消防验收意见书及其他各项竣工验收合格证明，亦未会同华润万家公司对该物业及设备设施进行验收。在此期间华润万家公司进行了开店筹备工作，包括市场调研、消防报验招投标与设计、装修工程设计及施工招投标、设备购置等，华润万家公司实际向天津市中天建筑设计院支付蓝图设计费162254元，向江南嘉捷电梯股份有限公司支付首期货款239460元，运费110600元，安装首期费用59000元。2015年1月6日，昊鑫公司投资成立庆阳陇原万嘉商贸有限责任公司，专门用于经营万嘉超市，苏钎任该公司法定代表人。2015年1月中旬，昊鑫公司在与华润万家公司约定出租的建筑物内，开业自营万嘉超市。2015年6月29日，华润万家公司向昊鑫公司邮寄催告函，要求昊鑫公司依照合同约定向华润万家公司支付逾期支付物业的违约金并尽快交付物业以保证合同继续履行。另查明，2014年9月15日，阎会成、史雄英（被告昊鑫公司的股东）作为原告，向一审法院起诉被告任廷发（被告昊鑫公司法定代表人）、甘肃华润万家生活超市有限公司，第三人甘肃昊鑫市场开发股份有限公司，请求依法撤销甘肃昊鑫市场开发股份有限公司与华润万家公司签订的房屋租赁合同，并依法判令向华润万家公司返还已收取租金200万元。2015年4月6日，阎会成、史雄英申请撤回起诉，一审法院于2015年4月8日裁定准许撤回起诉。在案件审理中，华润万家公司申请对昊鑫公司的财产进行保全，并自愿提供了相应的担保。一审法院于2016年12月16日作出裁定：一、对昊鑫公司名下位于庆阳市西峰区南大街安定东路交汇处庆阳CBD商务中心C-1单元0706、1103、1104、1201、1301、1501、1503、1504、1506、1601、1603、1604、1605、1606、1701、1702、1703、1704、1706、1803、1804、1901、1903、1904、1906、2001、2003、2006、2101、2103、2104、2203、2206、2301、2404、2503、2504、2603房屋在2220万元限额内予以查封，查封期限两年。二、查封期间，对被查封财产不得办理产权转让，不得设定权利负担，不得有其他妨碍财产查封的行为。案件申请费5000元，由华润万家公司负担。一审法院认为，本案的焦点问题：1、华润万家公司与昊鑫公司签订的协议书、房屋租赁合同、物业管理协议是否合法有效，能否解除；2、华润万家公司请求昊鑫公司返还定金200万元，支付赔偿金2000万元能否得到支持。关于华润万家公司与昊鑫公司签订的协议书、房屋租赁合同、物业管理协议是否合法有效，能否解除。2013年11月6日，华润万家公司与昊鑫公司签订协议书、房屋租赁合同、物业管理协议各一份，意思表示真实，内容合法有效，不违反法律强制性规定，属有效合同。双方在合同履行中发生争议，现华润万家公司起诉请求解除以上三份合同，昊鑫公司亦同意解除，一审法院予以确认。关于华润万家公司请求昊鑫公司返还定金200万元，支付赔偿金2000万元能否得到支持。本案中，华润万家公司与昊鑫公司签订的合同中约定，昊鑫公司应于2013年6月30日前向华润万家公司提供建筑工程消防验收意见书，并向华润万家公司交付出租物业，但昊鑫公司至今未履行合同主要义务，并于2015年1月中旬在合同约定出租物业上开业自营万嘉超市，以自己的行为表明不履行合同，严重违约。昊鑫公司辩称因华润万家公司拒不接收出租物业，后昊鑫公司两名股东提出撤销之诉，公司内部意见不统一，故未按期交付出租物，其并非无故违约。经审查，昊鑫公司并未提交证据证明华润万家公司拒不接收出租物业，且昊鑫公司内部股东意见分歧并不具有对外效力，并非其不按合同约定履行义务的合法抗辩理由，昊鑫公司该项辩解理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”规定，昊鑫公司应当向华润万家公司返还定金200万元并依据合同约定支付违约金。双方签订房屋租赁合同第十条违约责任约定“如因甲方过错导致甲方租赁物业未能按本合同规定的移交日移交，乙方给予甲方三十日的宽限期，如在宽限期届满仍未交付，应自上述宽限期届满次日起每逾期一日，甲方应按人民币壹万元的标准另向乙方支付违约金；逾期超过九十日时，乙方有权选择继续履行或单方面解除本合同及对应的协议书；若乙方选择单方解除本合同及对应的协议书，甲方应返还定金并一次性向乙方支付违约金人民币伍佰万元”，昊鑫公司违约行为符合该项约定，应当向华润万家公司支付违约金500万元。昊鑫公司辩称华润万家公司的实际损失低于500万元，请求适当减少，但从本案合同履行情况分析，昊鑫公司无故未按约定日期交付出租物，后因自身原因发生撤销涉案房屋租赁合同之诉，导致合同不能按期履行。昊鑫公司称经过其公司股东多次内部协商，阎会成、史雄英以撤回诉讼的方式表示同意继续履行合同，但阎会成、史雄英于2015年4月6日向一审法院提起撤诉申请，在该案审理中即2015年1月中旬昊鑫公司即在约定出租物内开业自营万嘉超市，与华润万家公司经营相同业务，存在明显恶意。华润万家公司基于对昊鑫公司诚实履约的信赖，进行了市场调研、工程设计投标、设备购置等前期筹备工作，实际产生了损失。故结合昊鑫公司的过错程度、双方履约情况、华润万家公司实际产生损失，一审法院对昊鑫公司请求适当减少违约金的请求不予支持。华润万家公司称按照双方签订的协议书中约定：“任何一方无故解除本协议及对应的房屋租赁合同，违约方须向守约方支付赔偿金人民币贰仟万元”，昊鑫公司应向其支付赔偿金2000万元，但本案系华润万家公司诉请解除协议书对应的房屋租赁合同，与该条约定无故解除合同方支付赔偿金不符，对华润万家公司该项理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决：一、解除原告华润万家公司与被告昊鑫公司签订的协议书、房屋租赁合同、物业管理协议；二、被告昊鑫公司向原告华润万家公司返还定金200万元；三、被告昊鑫公司向原告华润万家公司赔偿500万元；四、驳回原告华润万家公司的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151800元，由原告甘肃华润万家生活超市有限公司负担103500元，被告甘肃昊鑫市场开发有限公司负担48300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。昊鑫公司提交证据一：《工程联系函》，双方签订合同后，昊鑫公司按照华润万家公司的要求进行装修设计，证明在租赁合同履行中，昊鑫公司是积极主动促成合同履行。证据二：《会议纪要》，证明昊鑫公司是根据华润万家公司的方案进行具体施工。华润万家公司质证认为，对《工程联系函》的真实性有异议。房屋租赁合同附件，明确约定要按照华润万家公司的要求施工，这是合同的组成部分，昊鑫公司应当按照要求履行合同。该份证据不是新证据，达不到证明目的，华润万家公司也从未收到过上述《工程联系函》。合同附件对加固、防水部分有特殊要求，但装修是华润万家公司自己完成，不是要求昊鑫公司完成。对《会议纪要》的真实性有异议，没有双方的签字。根据双方合同约定，昊鑫公司按照附件要求交付房屋，二次装修改造由华润万家公司自己完成。经审查，本院认为，昊鑫公司提交的上述证据不能证明其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：昊鑫公司的违约行为及所应承担的违约责任应如何确认。双方签订《房屋租赁合同》10.5条约定：本合同签订后，任何一方无故解除本合同及对应的《协议书》，违约方须向守约方支付赔偿金人民币2000万元。昊鑫公司在合同履行过程中，不但怠于履行合同义务，不按约定时间向华润万家公司交付房屋，而且在约定的租赁房产上开业自营万嘉超市，导致华润万家公司签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，昊鑫公司的行为已构成根本违约，符合合同10.5条之约定情形，应当承担赔偿2000万元的违约责任。华润万家公司的上诉主张成立，本院予以支持。关于昊鑫公司上诉提出违约金过高应予以调整的问题。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质。本案中，昊鑫公司在约定出租的租赁房产上自营万嘉超市，导致合同无法继续履行，主观恶意严重，有违诚实信用原则，因此为制裁昊鑫公司的违约行为，充分保护华润万家公司的利益，一审法院对于昊鑫公司请求减少违约金的请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，华润万家公司的上诉请求成立，予以支持。昊鑫公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决第一、二项；二、撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决第三、四项；三、变更甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初54号民事判决第三项为甘肃昊鑫市场开发有限公司赔偿甘肃华润万家生活超市有限公司2000万元。上述判项中的给付内容限在判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151800元，甘肃华润万家生活超市有限公司预交的二审案件受理费151800元，甘肃昊鑫市场开发有限公司预交的二审案件受理费46800元，共计350400元，均由甘肃昊鑫市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王银伟代理审判员  李 静代理审判员  马巧玲二〇一七年六月三十日书 记 员  赵宝玉