江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初1877号原告：刘庄,男,1989年3月22日出生,汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，江苏闻贤律师事务所律师。被告：王贞雅,台湾地区居民，女,1973年9月15日出生，住台湾地区。委托诉讼代理人：刘英平，江苏法凯律师事务所律师。被告：姚元钦,台湾地区居民，男,1973年2月10日出生,住台湾地区。委托诉讼代理人：刘英平，江苏法凯律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行,住所地江苏省昆山市前进中路246号。法定代表人：孙国强，该行行长。委托诉讼代理人：郭建斌，男，该行员工。委托诉讼代理人：杨建刚，男，该行员工。原告刘庄与被告王贞雅、姚元钦及第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用普通程序，并于2017年3月7日、2017年3月30日、2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告刘庄的委托诉讼代理人吕璐、被告王贞雅、姚元钦的委托诉讼代理人刘英平、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行的委托诉讼代理人郭建斌、杨建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庄向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间《房屋买卖合同》继续履行；2.判令被告清偿对第三人的按揭贷款本金1325833.32元（截止12月）及其利息；3.判令将昆山开发区中华园路XX号珑庭花园XX号楼XX室变更登记为原告所有；4.判令被告赔偿原告违约金516000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买昆山开发区中华园路XX号珑庭花园XX号楼XX室房屋；合同总价2580000元，首付1550000元（含定金150000元），贷款1030000元；原告付清首付后，办理房屋过户手续；如被告逾期办理房屋过户，承担总房价千分之3每天的违约金等内容。根据该合同，被告在收到原告首付金额后应还清在中国农业银行股份有限公司昆山分行的按揭贷款。2016年7月，原、被告又就合同的继续履行与变更达成合意并签订《补充协议》，约定：原告于2016年7月21日前支付房屋价款1240000元，余款在2017年2月20日前付清；被告于2016年8月15日将房屋交付给刘庄先生；余款付清前，双方暂按租赁关系执行，按7500元/月标准支付租金；余款付清后，被告应立即配合原告将房屋过户至其指定人名下，否则承担违约金248万元等内容。至2016年7月28日，原告共计支付1530000元；2016年8月23日，双方确认原告已付1530000元中65000元作为延迟付款违约金，余1115000元付清后，被告立即过户房屋。2016年11月16日，原告筹齐余款1115000元并催促被告处理付款及房屋过户事宜，但被告明确表示拒绝在余款付清后立即办理房屋过户，并告知未按约清偿银行贷款。为保证交易安全，原告于2016年11月25日将1115000元全额转账至双方均认可的中介方账户，同时书面函告被告立即与贷款银行预约提前还贷日期，以该1115000元还清贷款（被告自行补足差额）并继续履行后续义务。但被告在此后的多次协商中以不能筹齐欠款余额为由拒绝还清按揭贷款，至今未按约将房屋过户给原告。为此，引起纠纷。综上所述，原告认为：原、被告之间房屋买卖合同合法有效，原告已按时履行付款义务，被告拒绝清偿按揭贷款及过户房屋的行为已严重违反合同约定，应当继续履行并承担违约赔付责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决。被告王贞雅、姚元钦辩称：我方认为原告方至今没有按照合同约定支付完所有购房款项，因此不存在被告违约的情况，相反，原告存在违约的情形，根据双方约定，被告有权解除双方房屋买卖合同，且原告方已经以租赁的方式入住于被告的房屋，原告自2016年12月20日至今房屋的租金每月7500元租金还没有付。第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行述称：借款人王贞雅于2012年12月27日向我行申请一手房贷款141万元，购买位于昆山××区××花园××楼××室的房屋，贷款期限为2012年l2月27日至2042年12月26日，房屋成交价格201.87万元，房屋建筑面积164.68平方米，首付比例：30.15%，权证状态：已办。所购房屋已办妥我行（第三人）为抵押权人的合法有效的抵押登记。截止2017年3月30日，借款人该笔购房尚结欠贷款本金余额l318980.43元，无逾期。在我行（第三人）贷款本息（利息以清偿日为准）尚未得到全部优先清偿的情况下，我行房屋抵押权应依法受到保护。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，原告与被告王贞雅父亲王勋彦在中介友利房屋签订房屋买卖合同一份，该合同约定：被告王贞雅将位于昆山××区××花园××楼××室出售给原告，房屋总价2580000元，买方在2016年6月27日前支付给卖方150000元定金。在2016年7月15日，支付1400000元，然后办理房屋产权证、土地使用权证过户手续，在银行放贷后，买方付清尾款1030000元，每期付款卖方收到后出具收条。卖方预留10000元在中介处，作为水电物业费等交接事项的押金，在水电物业过户，各种费用结清后由中介还给卖方。买卖双方应于本合同生效之日起90日内到房地产主管部门办理过户手续。买卖双方定于所有款项结清后3天内交付该房屋，卖方应在正式交付房屋前搬出该房屋。由于卖方原因导致未按照本合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给予买方。逾期超过3个月时，买方有权解除本合同。解约时，卖方除将已收的房价款全部退还买方外，并应赔偿总本合同约定的总房款10%违约金给买方。由于买方原因导致未按照本合同约定的日期给付卖方房价款时，其逾期部分，买方应加付3‰计算的违约金给予卖方。逾期超过3个月时，卖方有权解除本合同。解约时，买方应赔偿总本合同约定的总房款10%违约金给卖方。以上为格式条款，合同中双方以手写方式约定：在交易中导致交易不成功的任何一方，则需要支付总房价20%的违约金及总房价2%的中介服务费。该份合同尾部由卖方王贞雅的父亲王勋彦签字、买方刘庄签字、中介业务员郭某签字确认。后原告与王贞雅达成补充协议一份，该份协议约定原告在2016年7月21日之前先支付1240000元购房首付款，余款在2017年2月20日之前付清。在交付首付款后，如原告将该房产转让给指定人，卖方应无条件配合，其价值损益与原告无关。在原告交清首付款后，王贞雅应将国土证交由原告保管。原告在余款未付清之前，王贞雅将该房出租给原告使用，每月15日之前，原告支付7500元至王贞雅账户，租赁期从2016年8月15日至2017年2月15日共6个月。2016年8月23日，原告在本协议补充一条：原告愿承担违约金65000元，购买总价共计2645000元，至今为止已付1530000元，尚余1115000元未付，待余款全数付清，王贞雅应无条件过户该房产至原告名下，其余依照补充协议进行，依法有效。另查明：2016年6月27日，原告向王贞雅账户汇款50000元，2016年6月28日，原告向王贞雅账户汇款100000元，2016年7月28日，原告母亲庄金辉向吴慧娥账户汇款250000元，王贞雅父亲王勋彦出具收据认可此250000元为刘庄购房首付款。2016年7月15日，原告向王贞雅账户汇款200000元,2016年7月16日，原告向王贞雅账户汇款100000元,2016年7月18日，原告向王贞雅账户汇款290000元,2016年7月25日，原告向王贞雅账户汇款540000元，原告共计支付房款1530000元。2016年11月25日，原告将剩余房款1115000元打入中介友利房产账户，后由于原告起诉至法院，友利房产将1115000元退回原告。审理中，原告将剩余购房款1115000元汇入本院纠纷款账户。又查明：2016年11月30日，原告委托江苏闻贤律师事务所吕璐律师向王贞雅通过手机短信方式送达律师函一份：告知卖方原告已将剩余房款1115000元打入中介账户，请卖方以上述款项及时还清贷款后，立即办理网签手续，待中介方与不动产登记主管部门预约过户日期后，充分配合办理过户。如拒绝配合原告办理上述事项的，将寻求法律途径解决。发送律师函同时将原告打款至中介账户的汇款凭证及中介收款收据也发送至王贞雅手机。2017年2月28日，中介昆山友利房地产经纪有限公司出具情况说明一份：2016年12月1日即12月15日，王贞雅及父亲与原告两次到我公司衡山店进行商谈，在两次商谈中，卖方均明确表示暂时没钱凑足尾款与贷款之间的差额，无法还清贷款，导致未能继续办理还贷、网签、过户手续。2017年3月30日，证人郭某到庭陈述：我为中介友利房产的中介，本案原被告房屋买卖合同是由我组织签订的，原告将首付款都支付给了被告之后，我就联系被告还贷款，被告就一直找理由说没时间，被告这边我是找王贞雅的父亲联系的，签合同的时候也是王贞雅的父亲代签的，定金是打到王贞雅的银行账户的，被告方一直没有去还贷款，然后我没办法解决，之后就由我们店长出面协调这件事，事后了解到被告方已经把原告的首付款都花掉了，被告没有钱去还贷款了，原告首付款具体付到哪里的我不清楚。之后店长告诉我，被告把首付款都花掉了，王贞雅的父亲要求原告一次性付款，当时原告也同意了。当时由于原告没有那么多钱，我们就建议他找垫资公司，后来被告也同意了，所以我们就帮原告找了垫资公司，我联系好了垫资公司之后要求被告出面配合办理垫资相关手续，被告就不出面也不配合我们办理垫资手续，垫资的事情就没有成功，原告就自己筹钱，等把房屋尾款筹齐之后，我就和被告联系，被告还是一直推脱不愿意过来办理还贷手续，后来没办法，原告就把钱打到了友利房屋的账上，然后我们就组织双方谈判，谈判过程中，被告亲口说了他把原告的首付款用掉了导致贷款还不上，导致尾款即使全部付完，房屋贷款还有20万左右的缺口，因为贷款还不上导致这个交易没法继续。所以原告方就来起诉了。2017年3月31日，二被告委托江苏苏州法凯律师事务所律师刘英平向原告发送律师函：告知买方拖欠2016年12月20日以后的房租，通知买方解除房屋买卖合同及补充协议，请收到本函后立即搬出，并承担违约责任。涉案房屋所有权人为王贞雅及其配偶姚元钦。现该房屋的国土证由原告保管。2017年5月9日，本院询问原告是否愿意代替被告涤除在第三人银行处的抵押权以继续履行房屋买卖合同，原告表示同意，并于2017年6月14日向本院纠纷款账户汇入201000元，备注为珑庭XX号楼XX室房款垫付。上述事实由房屋买卖合同、补充协议、汇款凭证、收据、情况说明、律师函、手机电话录音、手机短信内容及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应按照该合同及协议约定履行义务。原告于签订完补充协议之后，于2016年7月25日之前共支付被告购房款1530000元，已超过双方约定的首付款金额，虽然超出约定日期2016年7月21日4天，但是双方也通过补充约定原告愿承担违约金65000元来解决延期支付的问题，并且该补充协议还约定待余款全数付清，王贞雅应无条件过户该房产至原告名下，故当原告凑齐购房余款时，被告应配合原告过户，原被告之间的租赁协议自动终止。因此，本院认定在原告将购房余款1115000元于2016年11月25日打入中介友利房产账户之日起，被告违约时间开始计算。关于违约金，因被告王贞雅、姚元钦违约，但由于房屋买卖合同的约定每日3‰利率过高，应以房屋最后成交总价2645000元为基准，按照中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率的1.3倍计算。关于合同后续履行的问题，因考虑到后续强制执行可能遇到的障碍，在征得原告的同意下，原告自愿代替被告王贞雅、姚元钦一次性涤除银行抵押权，原告支付的超出购房金额的部分，可向被告王贞雅、姚元钦另案主张。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘庄于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行偿还昆山开发区中华园路XX号珑庭花园XX号楼XX室房屋项下的贷款本金余额l318980.43元（具体以还款当日的银行清单为准），第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行配合注销该房屋的他项权。二、被告王贞雅、姚元钦于涤除银行抵押权后十日内协助原告刘庄办理昆山开发区中华园路XX号珑庭花园XX号楼XX室不动产物权变更登记手续，变更登记至原告刘庄名下，并支付违约金（以房屋最后成交总价2645000元为基准，按照中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率的1.3倍计算，起算日期为2016年11月25日，计算至实际过户之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32440元，保全费5000元，合计37440元，由被告王贞雅、姚元钦负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  崇海燕人民陪审员  李建川人民陪审员  黄 征二〇一七年六月十三日书 记 员  张梦蕾