河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终1986号上诉人（原审被告）：河南枫叶嘉汇实业发展有限公司。住所地：洛阳市西工区中州中路***号。法定代表人：李长合，该公司董事长。上诉人（原审被告）：刘玉晓，男，1976年11月11日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人（原审被告）：张建苹，女，1970年4月6日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人（原审被告）：刘新华，女，1965年4月10日生，汉族，住洛阳市涧西区。四上诉人共同委托诉讼代理人：刘东方，男，1967年7月18日生，汉族，住洛阳市涧西区电厂前区家属院**栋3门***号。特别授权。被上诉人（原审原告）：张林，男，1958年4月26日生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：李方方、孙霖，河南万基律师事务所律师。特别授权。上诉人河南枫叶嘉汇实业发展有限公司（以下简称枫叶嘉汇公司）、刘玉晓、张建苹、刘新华因与被上诉人张林合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河南枫叶嘉汇实业发展有限公司、刘玉晓、张建苹、刘新华上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：1、被上诉人张林购买的商铺未实际交付，并没有办理权属证书，产权不清；2、上诉人已经向河南鸿信枫叶置业有限公司（以下简称鸿信置业公司）支付过商场租金；3、上诉人已经于2008年12月24日登报清算，被上诉人张林在此期间并没有向上诉人申报债权，证明上诉人与被上诉人张林没有任何关系。张林辩称：1、本案所涉商铺产权明晰，上诉人所述产权不清与事实不符。答辩人所购买的位于中州中路枫叶国际广场一幢二层02-0226号商铺虽未办理产权证，但答辩人与房屋出卖人鸿信置业公司签订有商品房买卖合同，并经洛阳市房管局备案。因此，答辩人是本案商铺的所有权人，产权明晰。2、上诉人未向鸿信置业公司支付过租金，其支付款项为履约保证金。一审庭审中，上诉人在答辩时明确承认，其支付给鸿信置业公司的100万元为保证金。因此，其上诉称交付过租金与事实严重不符。3、上诉人虽然已经于2008年12月24日登报清算，但其清算程序实际未进行，其应当承担支付租金的合同义务。上诉人一审答辩时承认，其公司法定代表人刘新华被刑拘，清算工作实际未开展。因此，答辩人有权要求上诉人承担支付租金的合同义务。张林向一审法院起诉请求：1、依法确认解除原告与被告枫叶嘉汇公司于2006年5月5日签订的《商铺有偿使用及使用费代理划付合同》；2、依法判令枫叶嘉汇公司支付原告租金损失217209.9元及利息（利息从2008年5月31日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率算至起诉之日止暂计41379.9元）；3、依法判令刘玉晓、张建苹、刘新华对枫叶嘉汇公司支付租金及利息承担连带责任；4、本案诉讼费用全部由枫叶嘉汇公司、刘玉晓、张建苹、刘新华承担。一审法院认定事实：1、2005年10月12日，鸿信置业公司与枫叶嘉汇公司签订《关于枫叶国际广场一、二、三层商业房屋整体经营协议书》（以下简称《整体经营协议书》）一份，约定鸿信置业公司独立开发的枫叶国际广场一、二、三层商业房屋共约9000平方米，同意由枫叶嘉汇公司进行商业经营使用，枫叶嘉汇公司同意在鸿信置业公司将以上部分房屋出售后向业主承租，鸿信置业公司承诺在上述商业房屋出售后，房屋所有权人必须同意由枫叶嘉汇公司对房屋拥有使用权，并不干涉正常经营，否则造成损失与房屋所有权人承担连带责任；经营期限共15年，即2007年5月30日至2022年5月31日，在正式开业前枫叶嘉汇公司有5个月免租期，正式开业经营时起支付鸿信置业公司首期房租金；租赁经营第一年，每月每平方米42元纯租金，按季度为结算周期向鸿信置业公司预先支付，从租赁使用第三年起至第十二年止，按上一年度单位租金上浮5%的增长比例支付，依此类推至第十二年，自第十三年起，停止5%的上浮增长，按第十二年标准交付。2、张林自称其与鸿信置业公司于2006年5月5日即就房屋买卖形成合意，其支付了全部购房款，但双方于2007年12月才正式签订《商品房买卖合同》，2007年12月25日鸿信置业公司出具正规发票。合同约定：张林购买鸿信置业公司开发的位于洛阳市中州中路枫叶国际广场的第一幢二层02-0226号商铺一处，建筑面积共48.98平方米，套内建筑面积26.01平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积22.97平方米，单价为每平方米7216.47元，总金额353463元；鸿信置业公司于2007年5月31日前将验收合格的房屋交付给张林。合同签订后房屋未实际交付，而由枫叶嘉汇公司承租使用并支付租金。3、2006年5月5日，张林与枫叶嘉汇公司签订《商铺有偿使用及使用费代理划付合同》（以下简称《有偿使用划付合同》）一份，约定：张林为洛阳市西工区中州中路枫叶国际广场2层B26号商铺的产权人，商铺面积48.98平方米，张林将商铺交由枫叶嘉汇公司代为行使其业主权力，进行商场统一、整体的经营、使用和管理，枫叶嘉汇公司有偿使用，使用期限为15年，开业时间为2007年8月31日，有偿使用费从此日开始计付；第一至第五年的使用费为每平方米51.18元，每月2506元，每年共计30082元，单位面积使用费每五年上浮5%，每年的使用费分四次支付，即每三个月支付一次；张林在交通银行指定网点设立储蓄账户，枫叶嘉汇公司在交通银行指定网点设立使用费专项资金账户，枫叶嘉汇公司通过交通银行按期将使用费存储于张林账户；枫叶嘉汇公司接到鸿信置业公司通知后三十日内，开始安排对商铺进行装修。4、2008年12月24日，枫叶嘉汇公司在大河报上刊登公告，载明：因经营不善，股东会决议于2008年12月20日解散，请债权人自本公告见报之日起45日内到公司清算组申报债权并提供证明材料，逾期未申报债权的，视为自动放弃债权。庭审中，四被告认可清算没有进行。一审法院认为，枫叶嘉汇公司与鸿信置业公司之间签订的《整体经营协议书》及枫叶嘉汇公司与张林签订的《有偿使用划付合同》均系合同双方的真实意思表示，依法有效，从以上两份合同分析，鸿信置业公司作为枫叶国际广场一、二、三层商铺的出卖人，在将商铺出卖的同时又将整体商铺交由枫叶嘉汇公司经营使用，张林作为购买人同意枫叶嘉汇公司使用自己购买的商铺而收取使用费用，故认定张林与鸿信置业公司之间存在房屋买卖合同关系，与枫叶嘉汇公司之间存在房屋租赁合同关系。枫叶嘉汇公司在《有偿使用划付合同》盖章并签字的行为系其真实意思表示，其辩称与鸿信置业公司存在租赁关系，而与张林不存在租赁关系的辩解意见不予采信。枫叶嘉汇公司自称于2008年4月从鸿信置业公司处接手整体商场以及向该公司支付100万元保证金，系两公司之间的合同约定，不能以此对抗其与张林之间的《有偿使用划付合同》，枫叶嘉汇公司应从2007年8月31日起向张林支付使用费，其与鸿信置业公司之间的纠纷可另行主张。张林称从其交通银行帐户收到使用费18483.41元，枫叶嘉汇公司从2008年5月起停止支付至今，系其自认行为，枫叶嘉汇公司虽否认向张林支付过使用费，但张林的以上主张对其权益没有损害，自2008年5月起的使用费枫叶嘉汇公司应予以支付。枫叶嘉汇公司未支付使用费的行为构成违约，张林主张解除《有偿使用划付合同》于法有据，予以支持。枫叶嘉汇公司因经营问题于2008年12月24日在大河报上公告进行解散清算，债权人45天申报债权，后虽未进行清算，但结合枫叶嘉汇公司因未年检被吊销营业执照，以及张林自称未收到使用费后发现枫叶嘉汇公司人去楼空的事实，认定枫叶嘉汇公司于申报债权期满之日即2009年2月7日已停止对整体商场进行经营，张林应及时行使权利防止损失扩大，因其购买的商铺未实际交付并且办理权属证书，枫叶嘉汇公司又是从鸿信置业公司处接手的商场，其应向鸿信置业公司行使权利，故其向枫叶嘉汇公司主张的使用费损失仅应从2008年5月1日计算至2009年2月7日，即23138.73元。张林主张的利息损失可从使用费截止之日起按照同期银行贷款利率起进行计算。刘玉晓、张建苹、刘新华作为枫叶嘉汇公司的股东，在公司被吊销营业执照后未及时对公司进行清算，应对公司所负债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张林、河南枫叶嘉汇实业发展有限公司于2006年5月5日签订的《商铺有偿使用及使用费代理划付合同》。二、河南枫叶嘉汇实业发展有限公司于判决生效后三日内支付张林使用费23138.73元，并支付利息（从2009年2月7日起按同期银行贷款利率计算至判决确定还款之日止）。三、刘玉晓、张建苹、刘新华对以上债务承担连带清偿责任。四、驳回张林的其他诉讼请求。如果河南枫叶嘉汇实业发展有限公司、刘玉晓、张建苹、刘新华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4660元，由张林负担4074元，河南枫叶嘉汇实业发展有限公司、刘玉晓、张建苹、刘新华负担586元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，枫叶嘉汇公司与张林签订的《有偿使用划付合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。张林就位于洛阳市中州中路枫叶国际广场的第一幢二层02-0226号商铺与鸿信置业公司签订有《商品房买卖合同》，并支付了相应价款，且在《有偿使用划付合同》中枫叶嘉汇公司也已认可张林系该商铺的产权所有人，现枫叶嘉汇公司等上诉称该商铺产权不清理由不能成立。《有偿使用划付合同》明确约定，由枫叶嘉汇公司有偿使用张林所有的商铺，并对商铺的使用期限、使用费标准、支付方式等进行了约定，且张林自认按照合同约定的方式收到了部分租金，故枫叶嘉汇公司等称其与张林没有任何关系的上诉理由不能成立。枫叶嘉汇公司主张其与鸿信置业公司之间签订了《整体经营协议书》，并支付了租金，但该《整体经营协议书》系枫叶嘉汇公司与鸿信置业公司之间签订的，且时间早于枫叶嘉汇公司与张林签订的《有偿使用划付合同》，故无论该《有偿使用划付合同》履行情况如何，枫叶嘉汇公司不能以此抗辩其应对张林履行的合同义务，枫叶嘉汇公司可就其与鸿信置业公司之间的纠纷另行主张权利。综上所述，枫叶嘉汇公司等四上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由河南枫叶嘉汇实业发展公司、刘玉晓、张建苹、刘新华负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王茂兵审判员 陈加胜二〇一七年六月五日书记员 黄思维