北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第20048号原告（反诉被告）：北京祥龙物流（集团）有限公司，住所地北京市西城区广义街。法定代表人：马昕，总经理。委托诉讼代理人：陆智韶，北京市格平律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京御览天下科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄平房路（北京市运输公司）院内。法定代表人：陈延鸽，经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1978年11月15日出生，汉族，北京御览天下科技发展有限公司职员，住北京市朝阳区大黄庄平房路（北京市运输公司）院内。原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司（以下简称祥龙公司）与被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司（以下简称御览天下公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。祥龙公司委托诉讼代理人陆智韶及御览天下公司委托诉讼代理人刘莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。祥龙公司向本院提出诉讼请求：1、御览天下公司腾退双方于2004年7月5日签订的主合同及补充协议项下的房屋及场地；2、御览天下公司支付欠付租金66500元及违约金11859元；3、御览天下公司按照场地每平方米每日1元、钢混房屋每日每平方米1.5元、砖木房屋每日每平方米0.8元的标准支付2014年12月25日至实际腾房之日止的房屋使用费；4、御览天下公司拆除全部自建、扩建的房屋。事实和理由：2004年7月5日，我公司和御览天下公司签订《房屋租赁合同》，约定御览天下公司自我公司承租朝阳区大黄庄平房路院内房产及场地。此后，双方订立多份补充协议，并约定合同于2014年12月24日到期终止。合同期满前后，我公司多次通知御览天下公司不再续租，要求其按期腾房，但其不予理会。承租期间，御览天下公司不顾我公司的制止自行对承租场地和房屋进行扩建和新建，造成大量违章建筑。现双方合同早已到期，御览天下公司仍欠付部分租金并占有使用承租房屋及场地，故我公司诉至法院，望判如所请。御览天下公司辩称并反诉称，根据双方合同约定，合同到期后祥龙公司应当与我公司签署终止协议，但其一直未签署，所以我公司认为合同一直在履行中。双方签订租赁合同租期一直不固定，有一年、两年、五年不等，甚至还有多半年的时间没有签订合同，导致我们和租户签订合同的时间也都不固定，合同到期以后清理租户有一定困难。在承租场地初期，因场地简陋荒芜，为了更好的经营和对外出租，在祥龙公司默许和收益的情况下，我公司进行了一些房屋投资建设，大约在2004年、2005年左右就已经建成了目前的现状。承租期间，由于承租地点管道、电路、水路年久失修，我公司反复与祥龙公司沟通协调，祥龙公司答复公司审核程序繁杂，始终没有解决。为了维护各租户的利益避免更大的损失，我公司对场地的水、电、管路等多次进行维修、更换，支出了大量费用。此外，祥龙公司在向我公司下发合同到期通知的同时向我公司租户发送各种通知，并且通过各种形式阻止租户与我公司合作并交纳租金，导致我公司未能及时收回部分租金，产生了租金损失。据我公司了解，承租场地要进行拆迁，祥龙公司不能因为即将有拆迁利益就终止与我公司的合同。我公司同意腾退，也同意支付租金，但祥龙公司需要对我公司做出相应补偿。故我公司提出反诉，请求判令：1、祥龙公司赔偿我公司在承租期间对场地管路、电路整修的修缮费用130675元；2、祥龙公司赔偿我公司自建、新建房屋投资建设费20万元；3、祥龙公司赔偿租金损失10万元。祥龙公司对御览天下公司的反诉辩称，不同意御览天下公司的反诉请求。双方合同第三条第二项约定的很清楚，御览天下公司建设的给排水等设施租赁期满应无偿交付给我公司，没有约定我公司需要支付房屋投资新建补偿，而且御览天下公司建的都是非法建筑，我公司不认可。御览天下公司在合同到期之后还在对外转租收取租金，所以我公司才给所有租户发出解除通知，故御览天下公司发生的租金损失与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月5日，祥龙公司作为甲方与作为乙方的御览天下公司签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大黄庄平房路院内（含楼房广告及现有场地的使用），总建筑面积约2570平方米，楼房建筑面积2000平方米（含地下一层，四层东南角一间通讯用房除外），平房、库房建筑面积约：570平方米，场地面积约：10000余平方米（现地址为北京市朝阳区大黄庄甲3号院，以下简称涉案场地及房屋）。双方商定乙方租用房屋的期限为五年，自2004年7月1日至2004年9月30日为装修期，自2004年10月1日起计至2009年9月30日终止。本合同年租金共计68万元，按半年以转账支票方式支付，在2004年10月1日缴纳第一次租金34万元，在2005年4月1日缴纳第二次租金，以此类推（直至合同期满）。在租赁期限内，承租人应交纳租赁保证金（押金），押金为12万元，本合同签订当日足额缴纳押金，此押金在合同结束前最后一次预交租金中冲抵。乙方根据经营情况，需要对所租用的房屋进行装修时，须事先征得甲方同意。乙方未经甲方同意，擅自改动所租房屋内水、电、暖、卫等线路，造成故障或损坏，须承担全部维修或经济赔偿责任。合同期满或合同终止，乙方应在搬出前三日内，与甲方共同对房屋、设施设备进行验收和交接，乙方保证交还的房屋、设施、设备完好、齐全。乙方投资进行的设备增容（如供电、给水、供暖、排污、通信等），租赁期满应无偿转交甲方，乙方不得擅自拆除。乙方未按合同规定期限向甲方足额缴纳租金视为违约，违约金的计算按欠交租金额的1%按日计取。如违约天数超过30日乙方仍不能足额给付租金，甲方有权终止合同并追索乙方所欠租金及违约金。2005年2月28日，双方签订《补充协议》，约定装修期变更为自2004年7月1日至2004年11月30日，租赁期变更为自2004年12月1日起计租至2009年11月30日终止。2006年6月16日，双方签署《补充协议》，约定自2005年12月1日起年租金由每年68万元降为每年租金66万元。2007年6月1日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意将朝阳区大黄庄平房路甲3号北侧产权属于甲方的空闲场地租赁给乙方使用，东起五环路辅道甲方场院院墙，西至甲方场院西墙，南至盛磊喜利加油站北墙外，北至甲方场院北院墙。乙方租用空闲场地使用时间自2007年6月1日至2009年11月30日止，每年乙方付给甲方场地使用费为3000元整，合同签订当日即付甲方半年租金，以后租金为下次缴费到期日前十天缴纳，直至合同终止。双方约定，乙方在租赁甲方场地后，由乙方出资将乙方租用甲方范围的场区院墙恢复（按甲方土地征标注蓝图范围施工），合同终止后乙方同意无条件全部移交甲方，不得拆除任何建筑物。除本补充协议约定的场地使用条款外，其他约定仍按双方于2004年12月1日签订的房屋土地租赁协议执行。2009年12月1日，双方签署《房屋租赁合同补充协议》，约定双方同意延长一年租赁期限，延长后租赁期限为2009年12月1日起至2010年11月30日止。延长期限租金为每年713000元，乙方应自本补充协议签订之日起交纳上半年租金356500元，下次交纳日期为2010年6月1日前。租赁期限内乙方不得在租赁房屋、场地内建设非法建筑物，乙方或乙方租户等建设的非法建筑物的责任及给甲方造成的损失，由乙方承担。2010年10月25日，御览天下公司向祥龙公司发出《续租申请》，称由于2009年双方续租合同仅续签了一年，暖气、水路管道老化及相关广告牌审批手续未能办理等原因，使房屋对外出租困难，故要求签订三年以上的续租合同，并下调续租租金，对暖气管路、水路管道进行整体更换，并提供办理广告牌所需的手续。2010年12月1日，双方签订《补充协议》，约定双方同意延长一年租赁期限，延长后租赁期限为自2010年12月1日起至2011年11月30日止，延长期限租金为每年713000元。本补充协议与原协议不符的，以本补充协议为准，本补充协议未约定内容，以原协议为准。2011年12月1日，祥龙公司与御览天下公司签署《补充协议》，约定同意延长三个月租赁期限，至2012年2月29日止。因地下室安全隐患的问题，甲方将地下室收回，故减租金12500元，因甲方房屋用途为工交，造成暂时无法工商注册，故减租金32500元，延长租赁期限内租金为132500元。2012年3月9日，双方签署《房屋交接单》，确认御览天下公司已将涉案场地办公楼地下室移交给祥龙公司。2012年12月28日，双方签署《补充协议》，约定双方同意延长二年租赁期限，延长后租赁期限为自2012年12月25日起至2014年12月24日止，租赁期限内年租金713000元。合同期限内乙方必须拆除违章建筑。租赁期限内乙方不得在租赁房屋、场地内再建设非法建筑物，乙方或乙方租户等建设的非法建筑物的责任及给甲方造成的损失，由乙方承担。2013年1月30日，双方签署《协议书》，约定因乙方承租甲方涉案场地办公楼地下室的安全隐患问题，未能将地下室按期交付给乙方，待甲方将地下室打通并回复至可使用状态，交付乙方经营使用后执行《补充协议》约定的年租金713000元，未将地下室打通交付乙方使用前，年租金按每年租金53万元执行。2013年12月16日，双方签署《补充协议》，确认因特殊原因，双方2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》补充协议（三个月租赁期限）于2012年2月29日到期后，双方未签订租赁协议，但乙方实际使用所承租的房屋及场地至2012年12月24日。2012年12月28日双方签订了新的租赁协议，经双方友好协商，就2012年3月1日至2012年12月24日租赁续签事宜签订本补充协议，租赁期限内租金执行每年53万元，因2012年7月21日北京市洪涝灾害致使乙方承租房屋内进水，库房、办公区域、储物室等多处进水造成租赁客户经济损失，故减租金5万元，即租赁期限内租金共计385600元整。乙方于2013年8月份已经缴纳租赁期间部分租金15万元，签订本补充协议时，乙方应再缴纳租金235600元。2014年11月18日，御览天下公司向祥龙公司发出《关于大黄庄甲3号租赁合同续租申请》，要求签订5年以上的续租合同，祥龙公司未予同意。庭审中，祥龙公司表示自2010年起，多次函致御览天下公司，要求其拆除违章建筑，但御览天下公司均不予理睬；后又向朝阳区城市管理综合行政执法监察局、朝阳区市容市政管理委员会、朝阳区住房和城乡建设委员会等部门反映违建情况，御览天下公司仍未拆除违法建筑。御览天下公司则称2004、2005年已经开始建设，祥龙公司并未提出异议，但就双方就此达成合意未提供证据证明。经询，祥龙公司及御览天下公司均认可御览天下公司至2014年12月24日欠付的租金以押金12万元冲抵后尚余66500元。审理中，祥龙公司申请对涉案场地及房屋的租金标准进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估工作。2016年12月22日，该公司向我院回函，称根据祥龙公司提供的《国有土地使用证》，登记土地使用面积为18605平方米，但本宗土地部分已经被征用，但未办理新的国土土地使用证，也未重新对土地进行测绘，土地面积不明确。根据《房屋所有权证》及祥龙公司现场指认，祥龙公司申请评估的幢号为6-11号房屋总建筑面积2649.5平方米，由于现状部分房屋已经翻扩建并重新装修，与祥龙公司申请评估房屋无法分清，亦无法判断原房屋状态，故鉴定物不具备评估条件，将此评估退回。就涉案场地及房屋的租金标准，祥龙公司提交其自行委托北京德平达盛资产评估有限责任公司于2014年9月26日及2015年8月25日出具的《评估报告书》，该报告评估结论为涉案场地每平方米每日租金为1元，钢混结构房屋每平方米每日为1.5元，砖木房屋每日每平方米为0.8元。祥龙公司要求按照上述评估结果计算租金及使用费，御览天下公司对此不予认可，认为应当按照双方合同约定的租金标准计算。2016年11月24日，本院组织双方进行现场勘验，祥龙公司按时到场，御览天下公司经本院通知未到场。涉案院落南侧有四层办公楼一幢，一层平房一处，二层楼房一处，西侧有老船木家具厂、北京路德汽车、北京悍马哈雷，其中北京悍马哈雷所在房屋分为南北两段，东侧有一简易车棚。祥龙公司表示南侧四层办公楼、二层楼房、老船木家具馆部分、悍马哈雷北侧部分为原始租赁房屋，其余建筑物均为御览天下公司租赁后新建。经询，祥龙公司明确表示不同意对御览公司新建房屋进行利用。庭审中，御览天下公司申请对涉案院落内自建、翻建房屋价值进行评估，后又撤回评估申请。关于修缮电路、管路及新建房屋部分，御览天下公司提交工程施工承包合同、供销合同、发票、收据等材料的复印件予以证明，但未能提供相应原件，祥龙公司对此不予认可。另查，涉案房屋及院落的房屋所有权人及土地使用权人均为北京市运输公司，该公司委托祥龙公司对上述房屋和土地进行日常管理和经营管理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。祥龙公司与御览天下公司签署的租赁合同及一系列补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照协议履行各自的义务。双方自2004年签署租赁合同后，通过续签补充协议的形式延续租期，虽然期间有部分时间段未签订协议，但御览天下公司一直持续使用租赁物，祥龙公司未提出异议，双方的租赁合同关系一直得以延续至2014年12月24日。因双方签订的补充协议均是对延续租期及调整租金的约定，故补充协议中未约定的内容双方仍应当遵照2004年租赁合同执行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。祥龙公司与御览天下公司的租赁合同至2014年12月24日已经到期，祥龙公司明确表示不再续租，御览天下公司应当将租赁物返还给祥龙公司，本院对祥龙公司要求腾退租赁合同及补充协议项下房屋及场地的诉讼请求予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，御览天下公司尚欠付部分租赁期内的租金，应当向祥龙公司支付。现双方均同意将御览天下公司支付的押金抵扣租金，本院不持异议，按照双方认可的数额确定御览天下公司应当支付的租金数额。御览天下公司未按约定时间交付租金构成违约，依约应当支付违约金，祥龙公司主张的违约金未超过法律规定的标准，本院予以支持。租赁合同到期后，御览天下公司一直持续使用租赁物，故应当向祥龙公司支付占有使用费。占有使用费的标准因评估机构无法评估出当时当地同地段房屋的租金标准，祥龙公司要求按照其自行提供的评估报告没有事实和法律依据，本院参照双方合同到期前的租金标准计算占有使用费。根据双方合同约定，御览天下公司投资进行的设备增容（如供电、给水、供暖、排污、通信等），租赁期满应无偿转交祥龙公司，御览天下公司不得擅自拆除。据此，御览天下公司即使出资进行了管路、电路改造，亦无权要求祥龙公司支付相应补偿，且御览天下公司提交的相关证据均为复印件，未能提供原件，无法证明费用的实际支出情况，故本院对御览天下公司要求祥龙公司支付修缮电路、管路费用的反诉请求不予支持。关于御览天下公司自建、扩建房屋的问题，双方2004年租赁合同并未约定御览天下公司可以自建、扩建房屋，而自2009年12月1日补充协议起，即明确约定御览天下公司不得在租赁房屋、场地内建设非法建筑物，故本院对御览天下公司关于祥龙公司同意其自建、扩建房屋的主张无法采信，相应费用应当由御览天下公司自行承担，本院对御览天下公司要求祥龙公司赔偿房屋自建、扩建费用的请求不予支持。现祥龙公司明确表示不同意利用自建、扩建房屋，御览天下公司应当予以拆除。关于御览天下公司主张的租金损失问题，祥龙公司作为出租人在租期届至前后通知承租人不再续租系其行使正当权利，现无证据表明祥龙公司的行为导致御览天下公司遭受租金损失，本院对该反诉请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下：一、被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司于本判决生效后十日内将与原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司于二〇〇四年七月五日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议项下的北京市朝阳区大黄庄平房路院内场地及房屋腾空并交还给原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司；二、被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司支付租金六万六千五百元及违约金一万一千八百五十九元；三、被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司于本判决生效后十日内按照年租金五十三万元的标准，向原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司支付二〇一四年十二月二十五日至实际腾退之日止的占有使用费；四、被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司于本判决生效后三十日内将在北京市朝阳区大黄庄平房路院内加建、新建的建筑物拆除，将场地及房屋恢复至二〇〇四年七月五日签署的《房屋租赁合同》约定的状态；五、驳回原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7965元，由原告（反诉被告）北京祥龙物流（集团）有限公司负担3282元（已交纳），由被告（反诉原告）北京御览天下科技发展有限公司负担4683元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费3880元，由被告（反诉原告）北京御览天下科技负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  林长明人民陪审员  苏贵增二〇一七年六月二十日书 记 员  张 一