江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2345号上诉人（原审被告）：绿地控股集团徐州置业有限公司，住所地在徐州市云龙区城东大道66号店子综合楼。法定代表人：许敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔荣（曾用名崔荣荣），男，1987年4月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈文建，女，1958年2月9日生，汉族，住徐州市泉山区，系崔荣母亲。委托诉讼代理人：王亚南，江苏京楚律师事务所所律师。上诉人绿地控股集团徐州置业有限公司（以下简称绿地徐州公司）因与被上诉人崔荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地徐州公司委托诉讼代理人张磊，被上诉人崔荣及委托诉讼代理人陈文建、王亚南到庭接受询问。本案现已审终结。绿地徐州公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔荣的全部诉讼请求。事实与理由：一、绿地徐州公司在合同履行过程中无任何违约行为，不应承担违约责任。1、租赁合同中虽然约定的整体开业日，但实质是确定起租日，目的在于区别合同约定的免租期。整体开业日的实现与崔荣是否营业没有关联性。2、沃尔玛进驻城市广场并不是虚假宣传，上诉人与沃尔玛确已签订租赁合同，只是因为沃尔玛与政府有关部门就税收问题产生分歧，而导致与上诉人之间的租赁合同解除，这不是上诉人的过错导致的。在沃尔玛未如期入驻的情况下，崔荣若不愿继续经营，上诉人可以退还保证金，并且不收取任何租金，但崔荣并未选择退租。而且，崔荣在2011年10月1日后，又承租了城市广场A310、311、312另外三间商铺。崔荣作为有经验的经营者选择继续经营，说明沃尔玛是否入驻对其经营意识没有造成任何影响。3、双方约定的租金每平方米不到40元，并未超过同地段、同时期的商铺租赁价格，甚至是偏低的，说明绿地徐州公司并未因为沃尔玛的宣传太高租金。二、一审超诉讼请求判决。崔荣一审主张营业损失54万元是人员工资、食材和其他物品，在崔荣未变更诉讼请求的情况下，一审认定营业损失为296.8万元，不但在数额上超过崔荣的主张，定性上也改变为收益损失。而且崔荣经营的日本料理餐厅的实际开业实际为2011年12月。绿地徐州公司在2013年11月12日已经通知解除合同，一审计算至租赁届满即2014年9月，显然错误。三、一审依据崔荣提供的徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》错误。该评估结论不但在结果上与崔荣主张的营业损失不符，数据统计上更无任何依据，比如人均消费数额、客流、毛利。四、自租赁合同签订后，崔荣并未支付任何保证金和租金，不但使上诉人没有如约获得任何收益，且损失还不断扩大，崔荣对此应承担赔偿责任。崔荣答辩称：绿地徐州公司的上诉理由缺乏依据。一、对于整体开业日问题。绿地徐州公司将其解释为计租日，这不仅与整体开业日的字面意思不符，而且与合同所表述的意思也明显不一致。从绿地徐州公司与崔荣签订的两份租赁合同来看，A-305、306、307的房屋租赁合同不仅在第二条单独约定了整体开业日期，并将整体开业日期前约定为免租期，其整体开业日的意思明显与计租日不同。如真如绿地徐州公司所述将开业日用作起租日，那么在A-310、A-311、A-312房屋租赁合同中的起租日也应当表述为整体开业日，但相悖的是绿地徐州公司在约定起租日时并未提及整体开业日字眼，并且对于免租期也做了单独的约定，计租日也并未适用整体开业日的字眼。因此绿地徐州公司上诉中对整理开业日的歪曲没有充分的理由。二、对于沃尔玛超市入住问题。绿地徐州公司在沃尔玛超市未能确定入驻的情况下，在招商时大肆宣扬，向包括崔荣在内的客户承诺所租用的商铺会有沃尔玛超市及其他70余家品牌入驻将形成成熟的商圈，而该宣传明显与事实不符。因此一审法院认定其存在虚假宣传，违背诚实信用原则并无不当。而对于绿地徐州公司提到的在沃尔玛超市未入住后绿地徐州公司的补救措施明显缺乏可实施性。试问在崔荣已经对租用店铺进行装修并且购买了配套设备，整体投资已经近百万，店铺已经具备开业能力的情况下，崔荣如何能在绿地徐州公司仅同意退还5万余元保证金的情况下全身而退？经营有风险是每一个投资者都掌握的基本常识，但是绿地徐州公司在前期招商时虚假宣传、不实的承诺明显误导了崔荣。也正是由于绿地徐州公司的不诚实守信，导致原本生活富足的崔荣在这一次由绿地徐州公司违约导致的投资失败中负债累累，生活困顿。三、对于营业损失问题。崔荣所主张的营业损失应当为因绿地徐州公司的违约行为导致在承租过程中所减少的盈利，这也是营业损失的字面含义。而崔荣经营企业，盈利应当是收入总额扣减包含固定支出、菜品成本、广告费用在内的支出性费用后结余的纯收益。崔荣在一审庭审中提供了人员工资、食材及其他物品材料，是为了便于法院查清事实认定具体营业损失数额，并且崔荣已经在程序中申请对营业损失进行鉴定。而未能提供完整的鉴定材料，是由于绿地徐州公司将崔荣店铺强制清理，导致原始数据丢失所致。因此，对于无法正常启动鉴定，绿地徐州公司存在不可推卸的过错。换言之，鉴定报告并不是唯一的举证方式，在因绿地徐州公司存在过错，崔荣无法通过鉴定的情况下，崔荣继续举证了同行业评估报告作为诉讼请求的依据，法院在被绿地徐州公司未能就反驳崔荣提出的营业损失举证情况下，采用崔荣的举证并无不当。对于绿地徐州公司提到的自身损失，即使先不谈绿地徐州公司自身损失与本案的关联性，绿地徐州公司的陈述也明显与事实不符。首先，崔荣在合同签订后已经依约缴纳了履约保证金，崔荣没在诉请中提及是因为在一审庭审前双方协商过程中，绿地徐州公司已经将该费用全额退还。在此也请绿地徐州公司本着实事求是的原则，正确合理的陈述上诉事实。其次，对于绿地徐州公司提到的租金问题，在双方一审庭前沟通中，绿地徐州公司已经根据崔荣租赁场地的实际情况多次明确放弃租金，并且根据崔荣的了解，对于现仍租赁的商铺如亿婴天使等，绿地徐州公司也未向其收取任何租金，因此绿地徐州公司并不存在所谓的损失。综上，绿地徐州公司在面对与崔荣的纠纷时，强行拆除设备，措施不当，扩大了崔荣的损失。在面对与崔荣的诉讼时，绿地徐州公司在明知崔荣的投资资金系借款，因绿地徐州公司过错导致投资失败已经致使崔荣负债累累，并且一直在产生利息的情况下，绿地徐州公司仍然在没有新证据的情况下，滥用上诉权利，恶意拖延诉讼周期。请求驳回绿地徐州公司上诉请求。崔荣一审诉讼请求：判令绿地徐州公司赔偿各项损失合计150万元，分别是装修损失76万元、营业损失54万元、因商铺经营需要对外借款的利息损失20万元。事实和理由：2011年6月，崔荣与绿地徐州公司签订《商铺租赁合同》，约定租期和租金标准。2011年8月，承租房屋交付给崔荣使用时无水、无电。崔荣为配合绿地徐州公司能于约定的2011年10月开业，投入了大量资金，购置设备、装修、招聘人员等。但是，绿地徐州公司在招商中出现问题，导致整个商业广场无法运作，不能在2011年10月正常开业。崔荣多次找到绿地徐州公司协商，绿地徐州公司以欺骗手段拖延。2014年3月31日夜间，绿地徐州公司将崔荣室内价值不菲的物品强行拉走，有公安机关出警记录为证。一审认定事实：2011年，乙方（承租方）崔荣与甲方（出租方）上海绿地集团徐州置业有限公司（即绿地控股集团徐州置业有限公司）签订《绿地城市广场租赁协议》，甲方同意将坐落于徐州市绿地城市广场购物中心/街第A-305、306、307号商铺出租给乙方作为商业经营使用，商铺经营面积为442.41平方米，商铺交付时间为2011年8月28日，商铺起租日期为甲方确定的整体开业日，整体开业日为2011年10月1日。商铺交付日期至甲方确定的整体开业日（起租日）前一日为免租装修期。商铺租赁期限为36个月，自2011年10月1日至2014年9月30日止。租金按商铺建筑面积计算，租金按标准月收取。该商铺租赁期内，标准月租金为17696元，乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金，租金合计53088元。商铺租金按季结算，乙方须提前30日内缴付下季度租金给甲方。乙方应在与甲方签订本租赁协议时，一次性向甲方缴纳履约保证金53088元。此外，双方又签订《绿地城市广场租赁协议》，上述甲方同意将坐落于本市绿地城市广场购物中心/街第A-310、311、312号商铺出租给乙方作为商业经营使用，商铺经营面积为70.29平方米，商铺交付时间为2011年12月1日，商铺的起租日为甲方确定的日期，商铺交付日期至甲方确定的日期（起租日）前一日为免租装修期。商铺租赁期限为36个月。租金按商铺建筑面积计算，租金按标准月收取。该商铺租赁期内，标准月租金为5377元，乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金，租金合计16131元。商铺租金按季结算，乙方须提前30日内缴付下季度租金给甲方。乙方应在与甲方签订本租赁协议时，一次性向甲方缴纳履约保证金16131元。上述租赁协议第九条均约定《绿地城市广场商业管理合同》及附件以及甲乙双方签订的补充协议均是上述租赁协议不可分割的部分，具有同等效力。崔荣接收上述租赁商铺后，投资装修了商铺并自2011年11月开始经营日本料理餐厅，自2012年1月开始同时经营奶茶店和甜品店。绿地徐州公司并没有按合同约定将绿地城市广场购物中心整体开业，对崔荣的实际经营行为在人流量、客流量等方面造成一定影响。2012年4、5月份，崔荣对上述日本料理店、奶茶店、甜品店停业。绿地徐州公司以崔荣拖欠绿地徐州公司租金为由，于2014年4月1日，对崔荣承租的上述商铺开展了清场行动，将崔荣商铺内的大部分可移动物品转移至绿地徐州公司的仓库内保管。诉讼期间，原绿地徐州公司自行交接并清退了部分被清场转移的物品，尚有用于经营的部分食材等物品因过期损毁而未收回。关于装修损失问题，经崔荣申请后，一审法院委托徐州光明资产评估事务所进行评估，结论为：经评估，绿地城市广场购物中心三层第A-305、306、307号商铺，A-310、311、312号商铺的装修及饰品等评估价值为406890元（其中含有争议的价值6300元），共产生鉴定费10000元。关于经营损失问题。经崔荣申请后，本院委托徐州华兴资产评估有限公司进行评估。由于崔荣提供的鉴定基础材料不全面、不完整等因素，客观上无法开展评估工作，最终被该评估公司退回鉴定。崔荣提供了徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》作为确定本案营业损失的参考数据，该公司在评估中载明：投资收益每月预计纯利润84800元。一审认为，绿地徐州公司开发本市绿地城市广场购物中心，并在有关宣传彩页上列明有关进驻经营的商业机构，并载明进驻了包括沃尔玛超市在内的70余家品牌商家。该宣传对于包括崔荣在内的经营业户产生了一定的积极吸引和引导作用。绿地徐州公司与崔荣签订的商铺租赁合同上约定整体开业时间为2011年10月1日，但是绿地徐州公司并没有如期进行购物中心的整体开业，所谓的沃尔玛超市的经营也没有及时开业运营。绿地徐州公司的上述行为违背了诚实信用的基本商业经营原则，系违约行为。绿地徐州公司的上述违约行为在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了崔荣正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业以及沃尔玛超市正常开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛。这在一定程度上影响了崔荣的营业额。但是，崔荣作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的私营业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越，同时也会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身商业经营中的风险。崔荣经营的商铺，无论是日本料理店还是奶茶店、甜品店，其生意是否火爆，营业额是否优异，影响因素较多，比如崔荣自身经营定位、服务质量、管理水平等，比如本地潜在消费客户总量、客户消费水平等，当然还会受到上述的商铺所在购物中心整体商业氛围是否能够带动人流、客流等因素的综合影响。一、装修损失赔偿问题。崔荣作为经营者在经营之初对商铺按照自身设计进行装修属于商业经营中的投资行为，在经营过程中装修材料及饰品会发生自然的折旧等贬值情况，评估结果406890元系鉴定时的装修残值。关于双方鉴定中存有争议的价值6300元，双方当事人均未进一步提供证据，故暂不支持。崔荣待证据充分后，可以另行主张该问题。本案可确认的装修残值为406890元减去6300元为400590元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十一条第三款的规定及其精神，考虑到一方面绿地徐州公司存在未按约定整体开业及擅自将崔荣商铺予以控制且处分有关物品的过错行为，另一方面崔荣作为商铺实际经营人本身承担经营责任和营业风险，即使绿地徐州公司存在没有及时整体开业的过错，也不应成为崔荣拖欠绿地徐州公司租金的正当理由，崔荣拖欠租金，自身存在一定过错（即使有未及时整体开业对商户营业影响的因素）。绿地徐州公司因崔荣拖欠租金，打算收回出租商铺，但是没有采取更为稳妥的合理合法的方式进行，比如没有通过诉讼手段收回房屋，客观上对崔荣的商铺经营控制权及物品所有权构成了侵犯，也影响了租赁合同后续的正常履行可能。因此，在装修损失赔偿问题上，应综合考虑双方过错程度予以处理。二、营业损失赔偿问题，绿地徐州公司的违约行为在一定程度上影响到崔荣的经营效果及经营收益。崔荣关于日本料理店、甜品店、奶茶店均未提供直接的原始销售凭证、记账凭证、纳税记录等基础经营资料，导致对营业损失的鉴定无法顺利进行，但是绿地徐州公司的违约行为客观存在，该行为对崔荣正常经营的影响客观存在，由此产生的一定程度的营业损失客观存在。对于营业损失的期限问题。绿地徐州公司违约行为对崔荣经营的影响范围应在约定的整个租赁期限内，该影响不因崔荣主动停业而减少（因为崔荣停业的因素包括受到绿地徐州公司违约行为影响的因素在内），故绿地徐州公司对于崔荣从2011年11月（日本料理店开业）至2014年9月（租赁期满）期间的营业损失（日本料理店）进行赔偿。对于营业损失的标准问题。崔荣提供的日本料理回评报告可在一定程度上反映该行业的经营收入水平。参照回评报告的标准，月平均纯利润为84800元。从2011年11月至2014年9月为35个月，每月84800元，合计2968000元。关于奶茶店和甜品店的营业收入问题，崔荣未提供充分证据证实该店铺的营业损失问题，同时缺乏可以直接参照的奶茶及甜品行业的营业标准，故不予支持。综上，考虑绿地徐州公司的违约行为对崔荣的经营行为的影响是整体的、间接而有程度的，也即如绿地徐州公司如期整体开业及沃尔玛超市如期进驻经营，崔荣的营业状况未必一定就好（受多种因素影响，天下没有包赚不赔的生意，经商是有风险的），但由于绿地徐州公司的违约行为导致崔荣的经营状况一定受到不好的影响，但是该影响未必是直接的决定性的根本性的，因为与崔荣同样在购物中心承租绿地徐州公司商铺的经营者在崔荣提起本次诉讼时仍然有继续经营的情况存在，即并非是全体业户都因此而停业，无法继续经营。绿地徐州公司违约行为对崔荣的经营影响主要包括装修投资（是经营成本的一部分，在经营中发生自然的装修贬损，计入营业成本通过正常经营行为收回装修成本，目前客观表现为装修残值）及实际营业收益损失（包括营业收入和在内通过营业收入回收的装修自然贬损部分）两个部分，根据现有证据可以确认的数额合计为2968000元加上400590元合计3368590元。综合考虑双方当事人在履行租赁合同中的各自过错程度，特别是绿地徐州公司违约行为对崔荣的影响程度，崔荣经营中的商业风险（资金、技术、管理、员工、客户等），并考虑属于占比相对较小的未收回的过期食材价值因素、日本料理回评报告与崔荣经营日本料理个体差异性因素等综合因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷，最大限度平衡民事利益并兼顾公平的原则，酌定绿地徐州公司按照22%的比例赔偿崔荣装修损失及营业损失合计为741089.8元。案件受理费和鉴定费，考虑到绿地徐州公司的违约行为给崔荣个人造成的不利影响和长期困扰，乃至产生相关诉累，故均由绿地徐州公司负担为宜。三、关于借款利息损失赔偿问题。崔荣主张因对外借款而导致的利息损失，该请求缺乏有关依据，不予支持。崔荣在法庭辩论结束后提供的计算方式及有关金额，与诉状中和庭审中固定的诉讼请求不一致，但崔荣未提出变更诉讼请求的申请，也未就高出的请求部分进行补缴案件受理费，假如崔荣在法庭辩论结束后申请变更诉讼请求申请，依法也不应准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审判决：一、绿地徐州公司于判决生效后七日内赔偿崔荣装修及营业损失合计741089.8元。二、驳回崔荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，鉴定费10000元，均由绿地徐州公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。另查明：绿地徐州公司对绿地城市广场进行招商的宣传材料上有以下内容：徐州首席城市商业综合体：为全面提升以绿地世纪城为中心的东区商业圈规模，绿地集团淮海房地产事业部在2009年下半年启动“绿地城市广场”商业综合体建设，项目总规模24万平方米，总投资约10亿元，计划于2010年底完成一期土建工程，2011年开业。绿地城市广场包括三大主题功能区：以双塔甲级写字楼为标志的“城市广场”、时尚休闲美食娱乐街“饕界”、“Max-Mall”生活购物中心。强强联手世界级商业巨头：巨头们的远见错不了！国际商业巨头的创业史，少则数十年，多则上百年，他们在经营选址时已经形成了一套科学、严谨的管理体系，包括对建筑设计、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等作出最权威的分析。投资跟着巨头走，不仅大大降低选址风险，更因商业巨头的强势号召力，带来更多人流、客流，财富收益层层加码。沃尔玛大卖场、星美影院…根据商业巨头们的脚步，赚钱去！下面由标识为沃尔玛购物广场的图片。时尚休闲美食娱乐街区：时尚休闲美食娱乐街-饕界，包括餐饮、娱乐、卡拉OK、休闲中心等，是徐州最大的美食娱乐休闲集中地，汇聚海内外各大知名美食、休闲约了品牌，吃喝玩乐包罗万象，一个个美食家在这里被征服。Max-Mall生活购物中心：包括沃尔玛大卖场、各类专卖店、各类生活服务设施在内的超大体量生活购物中心。每个人的喜好都在这里汇聚，每类产品的魅力都在这里释放，每类时尚的魔力都在这里上演！2013年7月，徐州市云龙区人民法院立案受理王华伟诉绿地徐州公司房屋租赁合同纠纷一案，2011年王华伟绿地徐州公司《绿地城市广场租赁协议》和《绿地城市广场商业管理合同》，王华伟租赁绿地城市广场购物中心街三层A-313、308号商铺作为商业经营使用。约定的城市广场整体开业日为2011年10月1日。2013年6月18日，绿地徐州公司在徐州《都市晨报》刊登声明，确定开业日为2013年7月29日，并要求王华伟在见报后七日内来公司洽谈并办理补充协议事宜。后王华伟提起诉讼，主张解除房屋租赁合同；绿地徐州公司退还各项费用165448元并赔偿经济损失360万元。云龙法院一审判决驳回王华伟的诉讼请求，王华伟上诉后二审维持原判。后王华伟向江苏省高级人民法院申请再审，再审期间，王华伟与绿地徐州公司达成调解协议，主要内容为：绿地徐州公司向王华伟支付合同保证金91728元及装修补偿款512370元。本案二审期间的争议焦点为：一、绿地徐州公司在本案所涉租赁合同订立、履行过程中是否存在违约行为，在此基础上判断，其应赔偿损失的范围。二、一审根据徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》认定可得利益损失是否适当，在此基础上确定，该项损失是否属于超诉请判决。本院认为，一、绿地徐州公司在本案所涉租赁合同订立、履行过程中是否存在违约行为。理由如下：首先，绿地徐州公司在其开发的绿地城市广场有关宣传彩页上将该广场定位在“徐州首席城市商业综合体”，宣传沃尔玛大卖场、星美影院等商业巨头入驻，且投资跟着商业巨头会大大降低风险，并带来更多的人流、客流，并使财富收益层层加码，同时，确定该广场包括时尚休闲美食娱乐街区饕界，定位为徐州最大的美食娱乐休闲集中地。基于绿地徐州公司的上述宣传，崔荣怀着对投资收益的美好愿景，双方签订了相关商铺租赁合同。但作为商业巨头的沃尔玛大卖场并未进驻绿地城市广场，而绿地徐州公司也未将宣传中的时尚休闲美食娱乐街区打造成徐州最大的美食娱乐休闲集中地。绿地徐州公司上诉认为已经与沃尔玛签订租赁合同，只是因为税收问题与政府有关部门发生分歧，导致双方解除已经签订的租赁合同，因此，绿地徐州公司没有过错。但不论沃尔玛没有进驻绿地城市广场的原因如何，事实上沃尔玛确实没有进驻绿地城市广场。其次，双方在商铺租赁合同中约定“整体开业日”为2011年10月1日，但本案在审理过程中，绿地徐州公司并未提供证据证明城市广场是否整体开业及具体日期。虽然整体开业日是双方约定的起租日。但该城市广场是否如约按期整体开业，会直接影响到包括崔荣在内的各商户的实际经营效果。正如一审判决中所论述的这将“在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了崔荣正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业以及沃尔玛超市正常开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛，在一定程度上影响了崔荣的营业额”。综上，绿地徐州公司因未能保证相应的经营氛围，造成了崔荣仅仅拥有租赁的店铺，但客流量严重不足而不能正常经营，崔荣依据绿地徐州公司的招商宣传进行商业经营的期望不能实现。故绿地徐州公司的上述行为属于违约行为，应对崔荣装修、营业等损失承担相应的赔偿责任。二、一审依据徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》认定可得利益损失并无不当。首先，基于上述理由，绿地徐州公司应对崔荣的营业损失即可得利益损失承担相应的赔偿责任。而徐州绿地公司从崔荣经营日本料理餐厅开始就因没有履行相关义务，而导致客流人群总量不足，也就是说崔荣从开始营业就已处于不是正常经营状态之中。此时，虽然崔荣经营了一段时间，但因不是正常经营状态，所以不能依据经营过程中的营业收入作为认定可得利益损失的依据。同时，虽然绿地徐州公司于2013年11月12日向崔荣发函要求解除双方之间的租赁合同，但此时，仍然不能免除其对崔荣营业可得损失所需承担的赔偿责任。其次，徐州壹捌壹捌企业管理有限公司作为专门从事餐饮管理的公司，在对崔荣经营的日本料理餐厅进行实际考量的情况下，并结合其公司在对餐饮管理服务过程中的市场调查结果，确定相应的销售额扣除相应的成本，计算得出的纯利润数额具有较高的可信性。虽然绿地徐州公司对此不予认可，但并未提供相关证据予以推翻。因此，在营业损失即可得利益事实上存在，且绿地徐州公司对崔荣提供的徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》又没有证据予以推翻的情况下，一审采信该评估的意见并无不当。虽然一审判决并未按照崔荣主张的营业损失项目确定营业损失的数额，但在崔荣已经主张赔偿营业损失的情况下，一审依据徐州壹捌壹捌企业管理有限公司出具的《日本料理时尚餐饮回报评估》认定营业可得损失，并不属于超诉请判决。绿地徐州公司主张崔荣经营的日本料理餐厅开业时间为2011年12月，但并未提供证据予以证实。至于双方在租赁合同中约定的租金是否低于同时期、同地段的租金标准，不是免除违约责任的事由。而崔荣是否按照双方之间租赁合同的约定支付相应的保证金、租金及是否应对绿地徐州公司的损失承担赔偿责任，在绿地徐州公司没有提出诉讼请求的情况下，不属于本案的审理范围。绿地徐公司还主张在沃尔玛未如期入驻的情况下，崔荣并未选择退租，反而又另承租了城市广场A310、311、312三间商铺，说明沃尔玛是否入驻对崔荣的经营意识没有造成任何影响。也正是因为崔荣对经营风险的把握不准确，一审在分析论证的基础上，确定由崔荣对其损失承担绝大部分责任，绿地徐州公司只承担22%的赔偿责任。综上，一审判决认定绿地徐州公司应承担违约责任正确，并在认定绿地徐州公司的过错程度和崔荣的经营餐饮行业商业风险的基础上，确定各自应承担的赔偿比例，综合考虑崔荣在履约过程中的存在的相关损失，依法作出的判决并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费11211元，由绿地徐州公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏志名审 判 员  苏 团代理审判员  孟文儒二〇一七年六月二十六日书 记 员  刘禹宏