徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初3419号原告：冯书民，男，1951年3月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：丁济南，男，1957年3月18日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托代理人孙浩，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。原告冯书民与被告丁济南财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转入普通程序于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告冯书民，被告丁济南的委托诉讼代理人孙浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯书民向本院提出诉讼请求：要求被告丁济南赔偿原告冯书民房屋款及其他损失162736元。事实和理由：2010年6月4日，原告冯书民和被告丁济南协商，租用被告丁济南在汉王镇吴楼村承包的土地中转包2亩搞宠物养殖，租期20年，每年租金1万元。被告丁济南看过协议书后同意，并说：“此协议不是打印的，你光盖房子，我打印好后再签字。”因我和被告丁济南同住一个院，我女儿和被告儿子还是好朋友，就相信了他的话，投资盖房及买狗总投资25万元。房屋盖好后，被告丁济南不给原告签订协议。2014年9月2日下午4时许，被告丁济南给我说：他因身体不好将他承包的土地和建筑物整体转包给张光明，转包费200多万元，让我明天把狗清理完搬走。我反问被告给多少补偿，被告说不给补偿让我把房屋扒掉，我和被告丁济南理论，被告用木棍将我头打伤，我报警后，公安机关调解处理。2014年12月2日，被告丁济南将我盖的房子扒掉19间、围墙、围栏全部扒掉、狗笼、空调、冰箱等全部丢失。现在原告起诉，请求人民法院按照法律规定，挽回我的经济损失。被告丁济南辩称，原告所述不是事实，其请求没有事实和法律依据，不能成立。第一，原告养狗租用被告的土地约2亩，每年租金1万元，而原告拖欠被告租金6万元多是事实。第二，原告的养狗笼子、冰箱、电视机被其自己抵给吴某、梁某作为工钱了，不是被告搬走的。第三，原告养狗圈是违法的临时简易棚，在2010年搭建的。到2012年被告拖欠土地租金而亏损，2014年初就关闭了，在此期间，被告多次要求其拆除狗圈，恢复原状未果，双方又因此而发生打架，在此情况下扒掉原告的临时简易狗圈是在维护自己的合法权益，是正当行为，故本案原告以此要求被告赔偿16万元是恶意诉讼，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：被告丁济南在徐州市铜山区汉王镇吴楼村承包了约50亩土地。2010年6月，原告冯书民与被告丁济南达成口头协议，约定丁济南将上述其承包土地中的2亩转租给原告冯书民，用于宠物狗养殖，每年租金10000元。双方达成协议后，原告冯书民在涉案土地上经梁某、吴某等人建造了狗舍、平房及围墙。2011年4月，经他人介绍，原告找到夏忠庭，由夏忠庭对其所建的狗舍、房屋、围墙等进行实地测量，夏忠庭测量后形成了测量记录12页，详细记载了上述建筑物的相关数据，夏仲庭最终认定上述建筑按市场价格计算约为129753元。租赁期间，原告冯书民给付了丁济南租金20000元，又用其在涉案土地北面的2间房屋、东边的3间房屋折抵了两年的租金。2014年9月，被告丁济南以将其承包的土地整体转让为由，要求冯书民清理所饲养的宠物狗并拆除所建的建筑物，原告冯书民以双方未就赔偿问题达成协议为由予以拒绝。同年9月2日，双方为此发生争执，被告丁济南将冯书民打伤。双方为该次打架纠纷在铜山派出所人民调解工作室共计调解四次，被告丁济南在2014年10月14日调解时提出要求冯书民在10日内清理完涉案土地上的宠物狗及其设施，否则逾期其将扒掉房屋，冯书民不同意该意见。在2014年11月26日调解时，双方均提出到法院处理打架纠纷和土地租赁纠纷，但冯书民要求在法院处理完之前不能拆掉房子。2014年12月，被告丁济南将原告冯书民所建的16间狗舍、3间平房及围墙自行拆除。在此情况下，双方于2014年12月26日就打架事宜达成协议：1、双方互相谅解，自愿达成协议，丁济南赔偿冯书民医药费10000元，其打架的起因后果一次了结。2、双方互不追击对方的法律责任。3、不因此案发生新的矛盾纠纷。2015年1月21日，原告冯书民以诉称理由向本院提起诉讼，要求被告丁济南赔偿房屋款及其他损失。后因工程造价未能鉴定，冯书民先行撤回了起诉。原告又于2016年4月14日以同样的理由再次起诉，形成本诉。本案诉讼过程中，原告冯书民向本院提出鉴定申请，明确申请的鉴定范围为涉案土地上的9间北屋、6间西屋、3间南屋共计18间房屋拆除时的价值进行鉴定，且其认可东边加盖的一间房屋不在夏忠庭测量的范围内。本院委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对原告的申请进行司法鉴定，该公司于2017年3月10日出具徐公信评报（鉴）字[2017]10号资产评估报告，评估结论为：涉案房屋于评估基准日2014年12月15日的价值为6.12万元。另查明，庭审中，被告申请证人梁某、吴某出庭作证，两位证人陈述因原告尚欠其工程款，于是将原告的狗笼、冰箱、彩电及空调从涉案房屋中拉走。本案争议焦点为：一、被告丁济南是否应当承担侵权责任，如应承担侵权责任，承担责任的范围。二、原告冯书民的损失如何认定。针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”被告丁济南与原告冯书民因土地租赁产生纠纷，在双方未就纠纷达成协议且均提出到法院处理该纠纷的前提下，丁济南处理该纠纷的方式不当，擅自将冯书民所建的狗舍及房屋自行拆除，其主观上具有一定的过错，客观上给原告冯书民造成了损失，丁济南应承担相应的侵权赔偿责任。关于原告冯书民是否具有过错的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”该法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，原告冯书民与被告丁济南达成的口头土地租赁合同，系双方的真实意思表示，应合法有效，对双方具有法律约束力。原被告对租赁期限没有明确约定，且原告冯书民所主张租赁期限二十年已经超过了口头租赁合同的期限，故双方之间应视为成立不定期租赁合同关系。被告丁济南作为出租人，可以随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人冯书民。根据双方在庭审中的陈述，被告丁济南在2014年9月份要求原告冯书民清理所饲养的宠物狗并拆除所建的建筑物，该行为应视为丁济南向冯书民提出解除租赁合同，此后双方为此产生争执并发生打架，在铜山派出所调解期间，被告丁济南亦多次提出要求原告冯书民清理完涉案土地上的宠物狗及其设施，否则将自行扒掉原告所建的建筑物。综合以上事实，可以认定丁济南已经在合理期限之前通知冯书民解除租赁合同，但原告冯书民未能在合理期限内清理涉案土地上建筑物，进而导致丁济南自行拆除涉案土地上的建筑物。从该事情的发生原因看，原告冯书民的违约行为是引起丁济南自行拆除原告所建建筑物的直接原因，冯书民主观上应存在重大过错，可以适当减轻丁济南的责任。本院综合考虑事情发生的原因、损失的大小以及双方的过错程度，酌情确定由被告丁济南对原告冯书民的损失承担40%的赔偿责任。关于被告丁济南提出的原告尚欠其租金的抗辩理由，根据本院查明的事实，原告冯书民已经给付了丁济南租金20000元且又用其建造的房屋折抵了两年的租金，即原告已经支付给被告四年的租金，在第五年租期尚未届满的情况下，原告冯书民并不拖欠被告租金，故被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于争议焦点二，本院认为，在建筑物已经灭失的情况下，夏忠庭在2011年4月对涉案建筑物的实地测量记录、双方当事人的陈述、实物照片等证据均能客观的反映原告所建建筑物的价值，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司根据上述证据并在实地勘察后，采用成本法对涉案建筑物在拆除时的价值所进行的评估，具有合理性，应作为认定原告财产损失的依据，即原告冯书民的损失为61200元。被告虽对该评估报告提出异议，但并未提供充分的证据证明其主张，故对其抗辩理由不予采纳。原告冯书民在鉴定是明确其鉴定范围为北屋9间、南屋3间、西屋6间共计18间房屋拆除时的价值，对超出上述鉴定范围的建筑物损失，其未能提供其他证据证明，应承担不利的法律后果。原告所主张的狗笼、空调、冰箱等物品损失，因证人梁某、吴某证实上述物品由该二位证人占有，在原告与二位证人可能存在其他经济纠纷的情况下，原告应另行向二位证人主张权利，其要求被告丁济南赔偿上述物品损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告丁济南应对原告冯书民的财产损失61200元承担40%的赔偿责任，即24480元。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告丁济南于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告冯书民财产损失24480元。二、驳回原告冯书民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3360元，由原告冯书民承担2860元，由被告丁济南承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  史 良人民陪审员  秦厚民人民陪审员  丁继娥二〇一七年六月二十日书 记 员  孙铭江