山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终741号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁兆伦，男，1950年7月20日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈祥华，山东天蓝律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阚洪亮，男，1986年5月20日出生，汉族，居民，住日照市。被上诉人（原审被告）：武杰，男，1967年1月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人丁兆伦因与被上诉人阚洪亮、武杰租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2015)日开民一初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭不公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。丁兆伦上诉请求：维持一审判决第四、五项，撤销一审判决第一、二、三项，确认上诉人与两被上诉人已于2014年10月3日解除房屋租赁合同，判令两被上诉人返还房屋租金60000元及物业费损失5528.4元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果失当。一、上诉人解除合同的原因是被上诉人不能全面适当交付房屋，致使上诉人不能实现合同目的从而解除合同。首先，上诉人租赁涉案房屋的目的是为了作为门面房使用，看重的是显著的广告作用，而两被上诉人因种种原因不能提供完全的排他的门面房占有、使用、安装广告等权利，上诉人虽经多次努力仍不能安装广告牌，显然与合同目的相悖；其次，上诉人申请的证人高某出庭作证时明确说明因涉案房屋面向道路的部分是玻璃幕墙，无法安装广告牌，只能在楼顶安装，而两被上诉人却无法让上诉人安装广告牌，可见两被上诉人已经违约。再次，截至本案结束时，涉案楼顶违章建筑仍未清除，上诉人自始也没有搬入涉案房屋，足以证明两被上诉人没有全面适当履行合同。最后，涉案房屋为直上直下式，两被上诉人拥有全部产权，虽楼顶与他人共有，但按照广告牌安装的管理和习惯也是各业主使用各自楼房所对应的区域，因此两被上诉人应保证上诉人能够合理使用楼房所对应的的楼顶部分，这也是两被上诉人应当履行的重要附随义务。二、因两被上诉人不能全面适当履行租赁合同，租金及物业费应当全额返还。上诉人于2014年10月1日将钥匙交给被上诉人武杰并告知其不再履行合同，要求其返还租金及物业费损失时，武杰并未要求继续履行合同，更未在法定期限内起诉要求上诉人继续履行。因此两被上诉人应当返还租金及物业费。退一步讲，即使上诉人单方解除合同，在上诉人明确告知被上诉人武杰不继续履行合同的情况下，即使给予其一个月的合理期间另行转租第三人，那么剩余的租金及物业费也应当按比例退还。三、原审法院未查明涉案的租金是否是由被上诉人收取，在上述问题未查明的情况下将武杰排除在本案之外显然失当。阚洪亮、武杰未作答辩。丁兆伦向一审法院起诉请求：1.确认其与阚洪亮于2014年7月1日签订的“房屋租赁合同”已解除；2.判令阚洪亮、武杰返还房屋租金6万元并支付利息损失；3.判令阚洪亮、武杰支付房屋物业费损失5528.40元；4.本案诉讼费由阚洪亮、武杰负担。一审法院认定事实：阚洪亮、武杰对丁兆伦提交的“房屋租赁合同”及日照海纳物业管理有限公司的物业费收据均无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：丁兆伦申请证人刘某、高某出庭作证所作的陈述，阚洪亮、武杰虽以证人与丁兆伦存在利害关系为由提出异议，但证人证言能够与日照海纳物业管理有限公司工作人员李兆东、庄立国出具的情况说明相互认证，证实丁兆伦在楼顶安装广告标牌时受到他人阻挠的客观情况，对其证据效力，一审法院予以确认。就各方有争议的事实，一审法院确认如下：2014年7月1日，丁兆伦作为乙方委托其弟丁兆松、阚洪亮作为甲方委托武杰签订“房屋租赁合同”，约定由乙方承租甲方位于日照市东港区北京路与大连路交汇处的三层沿街楼1处，期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租期内第一年房租6万元、第二年6.5万元、第三年7万元、第四年8万元、第五年8.5万元。合同第三条载明：“签订本合同时乙方向甲方一次性付清第一年租金陆万元整，合同期内乙方应在每年的4月1日前一次交清次年度的年租金，如乙方迟延交费，应按每日承担5%的违约责任”；第四条载明：“乙方独立承担租期内的税费，如与房产、租金收入相关的税费及水电费、物业费、房屋维修等等一切税、费”；第五条载明：“乙方在租赁期内只限商业使用，不得转租、挪用、从事非法及物业公司限制的一切行为，乙方独立承担该租房的一切责任”。合同签订后，丁兆伦于当日支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金6万元，武杰代阚洪亮出具收据。同年7月4日，丁兆伦向日照海纳物业管理有限公司交纳涉案房屋2014年7月11日至2015年7月10日期间的物业费5528.40元后，即筹备在楼顶安装广告标牌，但因楼上住户阻挠未果，丁兆伦、武杰遂向物业公司及行政执法部门反映，行政执法部门受理后作出行政决定书，强制拆除楼上住户在涉案沿街楼顶构筑的铝合金顶棚。此后，丁兆伦因再次安装广告标牌仍然受阻，遂以此为由主张解除房屋租赁合同，并于2015年8月27日诉至一审法院。2015年9月30日，阚洪亮以丁兆伦迟延交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金为由提出反诉。庭审过程中，丁兆伦主张其于2014年10月3日与阚洪亮协商一致解除租赁合同，并将涉案房屋的钥匙交还给武杰，但阚洪亮对此不予认可。武杰另主张丁兆伦之妻于2015年春节后将房屋钥匙交还，其接受阚洪亮委托与丁兆伦协商各自对外招租，如在租赁期内招租成功，预收租金剩余部分予以退还，但双方均未提供证据证实各自的主张。另查明，阚洪亮于2015年11月17日与案外人郭宗珍签订房屋租赁合同，约定由郭宗珍承租涉案房屋，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月30日。案件审理过程中，丁兆伦以涉案房屋租赁合同系案外人丁兆松出面签订但其因病住院治疗为由，向一审法院申请延期审理，一审法院予以准许。2016年农历7月11日，丁兆松因病去世后，一审法院多次组织双方当事人进行调解，但截至本案判决前，双方当事人未能达成一致调解意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务，本案争议的焦点是：房屋租赁期限内，承租方丁兆伦是否有权以无法安装广告标牌为由主张解除合同？首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同当事人可以协商一致解除合同，也可约定合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因丁兆伦未能举证证明其与阚洪亮于2014年10月3日协商一致解除合同，且房屋租赁合同中并未约定承租方不能在楼顶安装广告标牌构成其解除合同的条件，故丁兆伦援引上述规定要求解除房屋租赁合同无事实及法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。丁兆伦在涉案房屋交付后即享有合理使用及收益的权利，在其行使正当权利受到侵害时，可依法向侵权人提出相应的主张。阚洪亮按照合同约定及法律规定既无保证丁兆伦在楼顶成功安装广告标牌的义务，也未实施其他违约行为，故丁兆伦关于阚洪亮未履行适当交付义务而致合同目的不能实现的主张不能成立。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据涉案房屋租赁合同第三条的约定，出租方阚洪亮自2015年4月2日起即可向承租方丁兆伦主张次年度的房屋租金，但直至2015年9月24日本案第一次开庭时，阚洪亮才提出反诉并于当月30日交纳案件受理费。考虑到丁兆伦预交租金截至2015年6月30日但因涉案纠纷未进驻并使用房屋的客观情况，一审法院对阚洪亮要求丁兆伦支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金及违约金的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决：一、涉案房屋租赁合同自2015年7月1日解除；二、驳回丁兆伦要求阚洪亮返还房屋租金6万元并支付利息损失的诉讼请求；三、驳回丁兆伦要求阚洪亮支付房屋物业费损失5528.40元的诉讼请求；四、驳回丁兆伦对武杰的诉讼请求；五、驳回阚洪亮要求丁兆伦支付第二年房屋租金6.5万元及滞纳金1.95万元的诉讼请求。本诉案件受理费1438元，由丁兆伦负担，反诉案件受理费1910元，由阚洪亮负担。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，丁兆伦承租涉案房屋并与阚洪亮签订房屋租赁合同，丁兆伦在使用涉案房屋时因无法安装广告牌要求解除房屋租赁合同，但双方签订的合同中对安装广告牌并未作出明确约定，丁兆伦以此由解除合同不符合合同约定，亦无法律依据，一审对丁兆伦以未能安装广告牌为由解除合同的主张未予支持并无不当。涉案房屋租赁合同的出租方系阚洪亮，武杰作为阚洪亮的代理人在合同上签字并代收第一年的租赁费，上述行为的法律后果应由阚洪亮承担。一审据此驳回丁兆伦对武杰的诉讼请求并无不当，本院予以维持。丁兆伦在租期内提出解除合同，但未与阚洪亮协商一致，且不符合合同约定或法律规定合同应予解除的情形，其向一审提起诉讼的时间亦超过租期一年的时间，丁兆伦未再继续交纳租赁费，一审对阚洪亮要求其支付延迟交纳的租赁费未予支持，同时对丁兆伦要求退还租赁费及物业费的主张亦未支持较为符合本案案情，本院予以维持。丁兆伦关于合同解除日期为2014年10月3日并应退还租赁费及物业费的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人丁兆伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由上诉人丁兆伦负担。本判决为终审判决。审 判 长  王林林代理审判员  李 云代理审判员  汤 阳二〇一七年六月二十二日书 记 员  刘 敏