河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终245号上诉人(原审被告)：薛彪，男，1991年10月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：常小春，女，1961年10月14日出生，汉族，住济源市，系薛彪母亲。被上诉人（原审原告）：济源市合生物业服务有限公司，住所地：济源市沁园南路139号。法定代表人：赵显国，该公司总经理。委托诉讼代理人：任磊磊，河南艳阳天律师事务所律师。上诉人薛彪因与被上诉人济源市合生物业服务有限公司（以下简称合生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人薛彪及其委托诉讼代理人常小春、被上诉人济源市合生物业服务有限公司的委托诉讼代理人任磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛彪上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，并查明事实，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，其认为一审法院仅根据合生物业公司提供片面证据判决其支付合生物业公司物业费1552元，属于证据不足且事实认定和法律适用错误。1、合生物业公司未向其提供合理且合格的物业服务。合生物业公司与业主之间经常发生矛盾，甚至殴打业主，2017年1月8日合生物业公司工作人员在小区门卫处殴打业主，当时已报警，且有视频为证。2、小区用于二次打压的蓄水池应该定期清理消毒，小区业主多次要求消毒清理，物业服务人员置之不理。3、小区物业服务人员老龄化，包括门卫大部分年龄在60岁以上，行动缓慢反应迟钝，物业跟养老院没什么两样。4、小区有大量的墙体广告以及电梯广告，广告费由物业收取，此项收入应该由全体业主共同所有却被物业公司装进了自己的腰包。5、该小区东门一直锁着从来不开门，严重影响东边住户的出行方便。物业称是为了小区安全，试问一个小区两个门都看不住，为了看门还锁个门，也足以证明该小区的物业服务不合格。6、小区一期是临街房，门面房租给商户开饭店，饭店在楼房承重墙上随意打直径一尺多长的孔，并将油烟排放到小区内，极大地威胁到广大业主的人身安全和小区环境，物业不仅不制止竟还联合商家共同对抗业主。7、业主活动中心一部分被物业出租出去开成商店，租金由物业装进自己的腰包，就仅有一间房的活动中心也从来不开放，一直锁着门。8、小区收破烂都采取承包制，每年给物业缴费2000元就可以承包小区，物业为赚钱不择手段，从不为业主利益着想。9、小区部分围墙现在还是铁皮围墙，随便一掀就可以随意的进出小区，业主财产安全没有任何保障可言。10、物业管理人员为了省水费要求打扫卫生的人员必须在蟒河中洗拖把，物业不提供用水，蟒河中的水都是污水，用里面的水打扫小区楼道卫生。11、小区停车棚没有充电设施，业主交钱充卡后才发现刚建好的充电桩根本就充不上电，部分业主就从自家楼上拉根电线充电，物业管理人员也不管不问，存在极大的安全隐患。12、小区使用的劣质电梯经常出现事故，业主三天两头的被困电梯，短则十几分钟，长则一个小时，业主多次要求解决电梯问题，但物业始终没有给出一个根本的解决方案。13、2015年冬天，物业以未交物业费为由不给业主供暖，甚至对业主停水停电。根据最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。以上所有的问题均有相关照片和视频为证，均是事实，截至目前，以上问题均未整改，在这种情况下还要求业主按照合生物业公司单方面的高额定价全额支付物业费，是极不合理的。二、合生物业公司向一审法院提交的有其签字的维修确认表以及其为合生物业公司代缴水电费的单据并不能证明合生物业公司向其提供了合格的物业服务。首先，其家中的几次维修，均是因为房屋本身质量问题产生的维修，是其与开发建设单位之间的维修关系，与合生物业公司无关。至于开发建设单位与物业公司系同一法定代表人而委托合生物业公司对其房屋进行维修，是合生物业公司与开发建设单位之间的事情，与其无任何关系，更不能以此证明合生物业公司向其提供了物业服务。其次，代缴水电费是对业主最基本生活条件的保障，即使没有物业的居民小区设有水电费代缴处，如果合生物业公司只为其提供了水电费的代缴就以此认定合生物业公司提供了合格的物业服务，那么其岂不还要向电业局缴纳物业费。三、合生物业公司与其之间没有签订任何合同，合生物业公司对物业费的单方定价并未与其协商，其并不认同和接受合生物业公司的单方定价，合生物业公司属于乱收费行为。首先，根据合生物业公司陈述其物业费是按照济源市政府木规定的指导价中二级物业的收费标准制定的，根据《物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”。根据《济源市物业服务收费管理办法》第六条规定“住宅小区的前期物业服务收费标准应当在政府规定的指导价范围内确定，其物业服务标准由建设单位或物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目和服务等级，并在房屋预（销）售前15个工作日分别报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案”。合生物业公司的资质等级为三级，在没有任何房管部门确认的等级标准和价格部门的收费标准及相关材料的情况下，以1.1元每平方的二级物业标准，是没有公布任何具体的收费依据以及服务细节的情况下单方凭空制定的一个价格。根据《济源市物业服务收费管理办法》第二十二条，对物业服务企业的收费标准实行备案制。各物业服务企业在实施收费前，应持房管部门确认的等级标准和价格部门的收费标准及相关材料到价格主管部门履行收费标准备案程序物业服务企业，未按要求到价格主管部门履行备案程序的，不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。现在其没有提供任何备案材料，完全属于乱收费行为。根据最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章制定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，其次，其2014年缴纳的物业费是在合生物业公司2015年8月25日与河南合生置业有限公司(以下简称合生置业公司)签订前期物业合同之前，并不能以此认定其接受了合生物业公司的单方定价，且在双方没有合同的情况下，仅以其2014年至2015年度的缴费金额认定其2015年至2016年度的物业应缴费金额是缺乏依据和说服力的。在合生物业公司的物业服务质量越来越差的情况下，其认为2015年至2016年的物业费应在双方根据合生物业公司的服务质量进行协商下认定，一审法院直接以上一年度的物业费进行判决，极为不合理且不合法。四、一审法院判决其支付合生物业公司物业费1552元，不符合《济源市物业服务收费管理办法》第十六条：房屋交付使用后，因建设单位开发、分期交付使得小区的绿化、道路等配套设施不能同时交付使用的，业主缴纳的物业服务费应低于规定标准的20%-40%，差额部分应由开发建设单位向物业服务企业补偿。因此，一审法院判决是不合理也不合法的。综上，一审法院的判决是在证据不足的情况下对事实做出的错误认定和适用法律错误。因此，其为维护法律的正确实施和自己的合法权益，请求二审法院依法改判。合生物业公司辩称：其公司作为合生合景小区的实际物业服务单位，完全按照国家相关标准为该小区提供了物业服务，并且在薛彪的上诉状中也认可了是其公司在实际提供服务，因此，其公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。合生物业公司向一审法院起诉请求：判令薛彪支付2015年8月29日至2016年8月29日期间的物业服务费2078.13元。诉讼过程中，其公司变更诉讼请求金额为1693.296元。一审法院认定事实：合景花园小区由合生置业公司开发建设。2013年5月份，合生置业公司与巨鼎物业公司签订一份前期物业服务合同，选聘巨鼎物业公司为合景花园小区提供前期物业服务。薛彪为合景花园5号楼1单元1501号房屋业主，房屋建筑面积128.28平方米。2013年6月27日，薛彪与巨鼎物业公司签订了前期物业服务协议，约定收费标准为1.35元每平方米每月，薛彪交纳了一年的物业费。2014年7月9日，合生置业公司与巨鼎物业公司解除双方于2013年签订的前期物业服务合同。合生置业公司另选任合生物业公司为合景花园小区提供物业服务。2014年8月29日，薛彪向合生物业公司交纳了一年期的物业费1552元，另通过该公司交纳水电费，并接受该公司提供的维修服务。2015年8月25日合生置业公司与合生物业公司签订了前期物业服务合同，约定物业费标准为1.35元每平方米每月。后合生物业公司在合景花园小区公告，将物业费标准下调为1.1元每平方米每月。2015年8月至2016年8月的物业费，薛彪至今未交纳。一审法院认为：本案的争议焦点是：1.合生物业公司、薛彪之间是否形成物业服务合同关系，薛彪应否向合生物业公司交纳物业费；2.如薛彪应向合生物业公司交纳物业费，应按什么标准交纳。关于焦点1，合生物业公司认为与薛彪存在物业服务合同关系，主要依据是其与合生置业公司签订了前期物业服务协议，且与薛彪形成了事实上的物业服务合同关系。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《国务院物业管理条例》关于前期物业管理的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据法律规定和合同法精神，选聘、解聘物业服务企业的权利由业主享有，建设单位选聘、解聘物业服务企业的权利实际来源于业主的授权，需依法行使。在合生置业公司作为合景花园小区的开发建设单位，选聘巨鼎物业公司为该小区提供物业服务，且小区业主已与巨鼎物业公司签订物业服务合同的情况下，合生置业公司不直接享有变更该小区物业公司的权利。合生置业公司另选聘合生物业公司为合景花园小区的物业服务公司，并与之签订前期物业服务协议，未依法征求业主意见，二者签订的协议不能直接约束业主，合生物业公司不得直接据此主张与薛彪形成物业服务合同关系。但是，根据当事人陈述、举证，合生物业公司已实际向该小区提供了物业服务，薛彪接受了合生物业公司的物业服务，并已向合生物业公司交纳了一年的物业费，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，薛彪应向合生物业公司支付物业费。关于焦点2，合生物业公司与合生置业公司签订的前期物业服务协议不能直接约束业主，也不能当然地参照巨鼎物业公司与业主约定的物业费标准。因包括薛彪在内的小区业主之间未经适当程序形成意思联络，小区其他业主向合生物业公司交纳物业费的行为亦不能直接约束薛彪。合生物业公司要求薛彪按照1.1元每月每平方米的标准交纳物业费，系单方制定的标准，缺乏依据，原审法院不予支持。薛彪于2014年向合生物业公司交纳了一年期的物业费1552元，本年度的物业费按照该标准执行。薛彪认为合生物业公司提供的物业服务存在诸多问题，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，另行要求合生物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但不应直接以此为由拒交物业费。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条规定，判决：薛彪于该判决生效后十日内支付济源市合生物业服务有限公司物业费1552元。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由薛彪负担。本院二审期间，薛彪向本院提供的证据有：提供照片9张及光盘1张，证明小区物业服务不到位，且小区是未建成小区，并存在小区物业殴打业主的情况。合生物业公司的质证意见：对照片中涉及的地方，该公司代理人不清楚，但居住区其去过，该居住区内的绿化以及道路均已经实际交付，其最早在2014年到小区的时候，绿化及道路已经交付，并已经开始使用，并不影响小区居民的正常生活；对视频中薛彪所谓的打架的过程，首先并不能显示打架的双方是谁，既然薛彪称当时已经报警，应当提供相应的出警记录，据其所知，在小区门口确实发生过打架事件，但原因是部分业主将私家车停放在小区地下车库门口堵住通道，是小区业主与其他业主之间发生的纠纷。本院认证意见：对于9张照片，合生物业公司没有否认，结合庭审中合生物业公司的陈述，可以证据合生和景小区确系在建小区，故本院予以认定。对于视频资料，因无法确认打架双方是谁，合生物业公司也不认可，故本院不予认定。济源市合生物业服务有限公司未向本院提供证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条规定，本案中，合生物业公司与合生置业公司签订的前期物业服务协议对薛彪具有约束力，且合生物业公司已实际向该小区提供了物业服务，薛彪接受了合生物业公司的物业服务，并已向合生物业公司交纳了一年的物业费，因此薛彪应向合生物业公司支付2015年至2016年的物业费。关于物业费的收取标准问题，合生物业公司认可该小区系在建小区，物业费收取标准在物业服务协议约定的1.35元的基础上调整为1.1元，并免交一个月，实际上每年收取的是11个月的物业服务费。薛彪按此标准交纳了一年期的物业费1609元。因此，一审法院判决2015年到2016年的物业费按2014年的标准交纳，符合相关规定，并无不当，薛彪的上诉理由不能成立。关于薛彪上诉称合景小区存在各种各样的问题，影响其实际生活，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，薛彪可另行主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人薛彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 商 敏代理审判员 邓 燕代理审判员 吕海波二〇一七年六月六日书 记 员 王 璐