重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初2058号原告：彭水县园全物业管理有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码915002437094925917。法定代表人：胡云全，系该公司经理。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被告：张维楼，男，1963年4月8日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：王子育，重庆渝东律师事务所律师。原告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称彭水园全物业公司）诉被告张维楼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭水园全物业公司的委托诉讼代理人周华美，被告张维楼及其委托诉讼代理人王子育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水园全物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物管费4450元；2.被告向原告支付迟延支付物管费违约金9967.64元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月16日，原告与被告签订物业服务合同，约定原告为被告所在XXXX小区提供物业服务，被告应于每月25日前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，按日加收费用总额千分之三的违约金。原告按照合同约定对XXXX小区进行了物业服务，但自2012年10月1日起至2016年11月30日期间，被告拖欠原告物业服务费，现经原告书面催收，被告仍然拒绝缴纳物业服务费，故原告特提起本案诉讼，请求人民法院依法作出如诉判决。被告张维楼辩称：第一，我跟原告之间没有签订书面的物业服务合同；第二、原告未履行书面催收的法定义务；第三、原告起诉物业费部分超过诉讼时效；第四、原告未按合同约定提供符合要求的物业服务，在原告服务期间，对部分业主住改商不监督、不报告、不制止，消防通道不畅通，小区内财产安全保障不到位，多次发生盗窃，清洁卫生不到位；第五、原告将物业服务转让给不具资质的自然人经营，导致物业服务不到位，严重影响小区的安全畅通；第六、原告在服务期间未经发改委批复，未给业主出具税务发票。本院经审理认定事实如下：2008年5月8日，原告园全物业公司与XXXX小区的开发商彭水县亿豪房地产开发有限公司签订了《彭水县XXXX商住楼前期物业服务合同》，约定由园全物业公司对XXXX小区进行物业管理，住宅物业服务费的标准为0.6元/月/平方米。之后，园全物业公司进入XXXX小区进行物业服务。2016年11月20日，XXXX小区业委会作出《关于终止彭水县园全物业管理有限责任公司物业服务的通知》，终止了原告园全物业公司对XXXX小区的物业服务，园全物业公司的法定代表人胡云全于当日签收了该通知。被告张维楼系XXXX小区XX栋XX号房屋的业主，房屋的建筑面积为147.78平方米，每月应缴纳物业服务费88.67元。从2012年10月1日起至2016年11月，被告张维楼未缴纳物业服务费。2017年1月7日，原告在XXXX小区XX栋张贴催收通知及欠费明细，要求被告于2017年1月20日前交清拖欠物业费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告园全物业公司通过《彭水县XXXX商住楼前期物业服务合同》，从2008年5月8日起取得了对XXXX小区进行物业管理的权利，因此，被告张维楼作为XXXX小区的业主，应当向园全物业公司缴纳物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对于被告张维楼辩称其并未与园全物业公司签订物业服务合同、不应缴纳物业服务费的辩称理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”而被告张维楼经催收后至今仍未缴纳拖欠的物业服务费。故此，对原告园全物业公司关于缴纳物业服务费的诉讼请求本院予以支持，对于主张的金额超出认定的部分，本院予以驳回。具体来说，原告园全物业公司主张物业服务费计算至2016年11月30日，本院认为，2016年11月20日园全物业公司的物业服务已被业委会终止，原告未举示证据证明其在此之后仍提供了物业服务至2016年11月30日，故物业服务的终止时间应为2016年11月20日。故被告张维楼拖欠的物业服务费应确定为4403.94元（2012年10月1日至2016年11月20日，49又2/3个月×88.67元/月）。对原告主张的违约金问题，因双方并无关于迟延缴纳物业服务费的违约金的约定，故对原告主张的违约金9967.64元，本院不予支持。关于被告张维楼提出的原告园全物业公司未经催收程序即起诉要求支付物业费，不符合上述司法解释的规定，请求不应予以支持的抗辩理由。本院认为，原告园全物业公司在物业所在建筑入口公共区域张贴追缴通知及欠费明细的事实，有原告举示照片在卷，足以认定。对于上列司法解释所要求的“书面催收”，不以当面直接书面催收为限，审查原告举示照片，原告张贴的通知及明细，在形式上属于书面，在通知对象上涵盖本案被告，内容上包括了催收以及拒不缴纳时原告将提起诉讼，可认定原告园全物业公司已履行了法定的催收程序，被告张维楼的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告张维楼提出的原告园全物业公司未提供达到协议约定的物业服务质量标准，被告有权拒绝交纳物业费用的抗辩理由。本院认为，被告虽举示了反映小区物业管理中存在业主共有部分以及公共设施和区域管理不善、私搭乱建和擅自改变房屋用途、清洁卫生不到位等问题的照片若干以及原告职工在物业服务登记薄上记载的若干物业服务中出现的问题。本院认为，前述照片及记录反映小区存在的各种问题，但物业服务在内容上本身即包括解决处理上述问题，也可说物业服务的过程就是解决上述问题的过程，被告举示的证据并不能证明上述问题存在的长期性和普遍性，达不到被告的证明目的，对被告张维楼的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告张维楼提出部分业主存在被盗问题。本院认为，提供安全管理确系原告作为物业公司的管理职责，但不能仅凭有业主失窃这一后果，即得出原告未尽安全管理义务的职责，对于该项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告张维楼提出原告没有提供正式发票的问题，本院认为，被告缴纳物业服务费，原告应当提供发票，但提供发票只是履行合同的附随义务，并不构成被告抗辩原告支付物业服务费请求权的正当事由。另，被告提出原告没有获得收费的行政批复，本院认为，原、被告之间为物业服务合同关系，依据合同享有权利、履行义务，有无收费的行政批复与本案无关，对于该项抗辩理由，本院亦不予采纳。关于被告张维楼提出的原告园全物业公司将物业服务转包其他自然人的抗辩理由。本院认为，被告仅举示了彭泽顺、李元寿的调查笔录来佐证其所主张的事实。首先，证人必须是知晓事实的人，对于案外自然人是否与原告就物业服务形成、转包挂靠关系，仅凭彭顺泽、李元寿是原告原保安这一事实，并不足以说明两人知晓其欲证明事实；其次，证人依法应当到庭接受质询，而彭顺泽、李元寿均未到庭；最后，被告也未举示其他证据来证明其所主张的事实。故此，对于被告提出的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告张维楼提出的原告诉请部分超过诉讼时效的抗辩理由。本院认为，原、被告签订物业服务合同，原告的合同义务为提供持续性的物业服务，被告的合同义务为及时支付物业服务费，对于被告履行支付物业服务费的具体方式，双方达成意思一致即每月支付一次，被告每月应履行的支付物业服务费的义务就整体物业服务合同不具有独立性，原告拖欠的物业服务费应从最后一期履行期限届满之日计算，本案即未超过诉讼时效。被告张维楼提出的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项的规定，判决如下：一、被告张维楼在本判决生效后三日内向原告彭水县园全物业管理有限责任公司支付XXXX小区XX栋XX号房屋2012年10月1日至2016年11月20日期间的物业服务费4403.94元；二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水县园全物业管理有限责任公司已预交25元），减半收取为25元，由被告张维楼负担。本判决为终审判决。审判员  陈栋良二〇一七年六月十五日书记员  豆婷婷