青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书(2017)青0103民初801号原告：青海世贸中心商铺业主管理委员会，住所地：西宁市城中区西大街8号。法定代表人：何西林，系青海世贸中心商铺业主委员会主任。委托诉讼代理人：马丽娟，系青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡永胜，系青海世贸中心商铺业主委员会副主任。被告：李某某，男，土族。委托诉讼代理人：史明正，系青海尊悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爱霞，女，汉族，退休干部，系李某某之妻，住西宁市城北区祁连路。原告青海世贸中心商铺业主管理委员会（以下简称：世贸业委会）与被告李某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。世贸业委会的委托诉讼代理人马丽娟、胡永胜,李某某及其委托诉讼代理人史明正、杨爱霞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世贸业委会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还己收取的租金及300平方米商铺的违约金126235.69元。二、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2008年11月16日，原告与青海世界贸易中心有限公司（以下简称世贸中心）签订《青海世贸中心中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》一份，约定世贸中心将1-4楼商铺的经营管理权移交给原告管理，对于尚未出售的商铺世贸中心享有出售权，所出售的商铺纳入原告统一管理，但自协议生效的五年内即2008年11月至2013年12月不享有租金收益权。2009年4月，郭浩钰从世贸中心购买了一层50号商铺一间，面积11.67平方米。同年6月11日被告从郭浩钰手中转购了该商铺并转购了郭浩钰对世贸中心享有的部分债权。2009年12月30日，被告同世贸中心协议后将从郭浩钰手中购买的债权折抵0152号商铺，面积18.03平米。根据原告与世贸中心签订《青海世贸中心中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》约定，被告购买及折抵的上述两间铺面自2008年11月至2013年12月期间均不享有租金收益权，但被告利用其妻杨爱霞在原告处工作的职权，自2009年起领取租金及其它收益128120元。2015年，原告工作人员换届选举，期间业主核查小组核查出被告及其他工作人员从中获取不当得利之情况，罢免了杨爱霞等原世贸业委会成员在业委会的工作，同时责令被告返还己领取的租金及其它收益，被告拒不返还。故原告诉至法院，望判如所请。被告李某某答辩称：1、世贸业委会的起诉无合同依据和法律依据，应当依法予以驳回。世贸业委会向法院起诉要求我方返还已收取的租金的合同依据为该协议第四条第一款第一项对世贸中心权利义务的规定，根据该约定，世贸中心继续享有对世贸中心1-3楼商铺未出售铺面的出售权，该公司在五年内不享有租金受益权（到2013年12月），该项是世贸中心的租金受益权的限制，也就是世贸中心对未出售的铺面在五年内不享有租金受益权，并非是已经出售的商铺业主租金受益权的限制.从该规定来看，世贸业委会起诉的合同依据是对世贸中心的权利义务的限制，并非对商铺业主的租金受益权的限制，因此，世贸业委会的起诉不具备合同依据。此外，该移交协议的附件业主投资额明细表中也载明原房主郭浩钰的名字，证明原告在签订该协议时就已经认可郭浩钰的业主身份，其并非是在该协议签订之后才取得的业主身份，而是在该协议签订之前取得的，当然享有业主的权利即收取租金的权利。同时，该协议已经约定世贸中心在该协议签订时也保证不再增加投资额，且郭浩钰的投资额构成的事实都是在该协议签订之前形成的，原告的起诉毫无事实根据。此外，我方与世贸业委会之间形成的是委托合同关系，我方委托世贸业委会向外出租自己的商铺，并对该商铺行使管理权，根据《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，作为受托人世贸业委会应当将其收取的租金交由委托人即业主。因此，世贸业委会的起诉不具备法律依据。2、世贸业委会的起诉不具备事实依据，我作为西宁市西大街8号世贸中心一层0152号商铺的业主，应对该商铺的租赁享有收益权，应当驳回原告起诉。2009年6月11日，我与原业主郭浩钰签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护，根据该协议的约定，我作为受让人应当承继郭浩钰的各项权利义务。世贸业委会在诉状中提到郭浩钰于2009年4月从青海世界贸易中心有限公司购买了一层50号商铺一间与事实不符。世贸中心与郭浩钰签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》继续生效，该约定认可购房合同从2002年起一直存在效力，在同一天签订了三份协议，由我方和世贸中心以书面的形式对郭浩钰的投资额的认可。郭浩钰虽于2006年起诉世贸中心要求解除双方签订的房屋买卖合同并承担违约责任，但是由于世贸中心无法履行法院的生效判决书，就继续通过对郭浩钰的投资额的确认并发放租金来认可郭浩钰的业主身份，双方之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，只是后面才以合同的形式予以确认。因此，世贸业委会不具备起诉的事实依据，我作为业主，就应当对该商铺的租赁享有收益权，应当驳回其起诉。三、原告据以起诉的理由和证据在我起诉原告支付租金纠纷一案中，已经提出过作为其抗辩的理由，被一审法院以证据不足而不予支持。在该案中原告明知其抗辩理由无法成立而未提起反诉，现重新起诉，请法庭依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：世贸业委员会提交证据一、民事判决书（2006）中民一初字第709号一份，证明：1、证明郭浩钰于2002年12月4日购买的西大街8号世贸中心一层50号商铺，经法院判决解除的事实；2、证明法院判决世贸中心应向郭浩钰赔偿违约金、租金、诉讼费等共计61034元的事实，在2007年1月4日通过法院判决的形式已经解除了郭浩钰购买该房屋的购房合同的事实；证据二、商品房买卖合同补充协议一份，证明郭浩钰与世贸中心以补充协议的形式签订了一份新的购房协议，签订时间是2009年4月17日，郭浩钰购买的50号商铺继续生效，该商铺在2002年时值为130000元，在2009年4月17日郭浩钰再次以130000元的价款购买了大街8号青海世贸中心一层50号房，但未签订《商品房买卖合同》的事实；证据三、房屋转让协议，证明被告李某某与郭浩钰于2009年6月11日达成了房屋转让协议，被告李某某购买了郭浩钰之前购买的西大街8号一层50号商铺，面积11.67平方米，金额为130000元以及世贸中心赔偿金160000元和历史拖欠租金及违约金63337.27元，二项合计223337.27元，划定楼层面积房号未定，郭浩钰所有权是在2009年4月17日取得，但被告李某某取得该商铺所有权是在2009年6月11日，在2009年4月17日前该商铺所有权是属于世贸中心，从2009年4月17日以后郭浩钰才取得该商铺的所有权；证据四、协议书一份，证明2009年5月12日郭浩钰与世贸中心达成协议，由世贸中心将一层8平方米铺面划分给郭浩钰，做为之前债权、债务的折抵的事实，商铺位置在该协议中未做约定；证据五、三方协议书二份，证明郭浩钰与世贸中心达成协议，世贸中心确定应给郭浩钰赔偿违约金160000元、欠付租金63337.27元的事实，但预划分楼层、面积尚未做约定的事实；证据六、房屋转让协议一份，证明被告李某某与郭浩钰于2009年6月11日达成房屋转让协议，被告购买了郭浩钰的上述债权，截止双方签订转让协议之时，世贸中心赔偿金及历史拖欠租金两项预划定商铺的楼层面积房号等未定的事实；证据七、三方协议一份，证明李某某购买了郭浩钰的债权后，与世贸中心达成协议，预分配一楼0152号商铺给李某某，面积18.03平方米的事实；证据八、商品房买卖合同一份，证明2009年12月30日，被告李某某与世贸中心签订《商品房买卖合同》，确认被告购买0152号商铺的事实；证据九、0152号商铺备案说明一份，证明李某某购买的0152号商铺于2009年12月30日办理备案登记的事实，该时间为三方协议生效时间；证据十、世贸中心商铺产权协议一份，证明2009年12月30日，被告李某某与世贸中心达成商铺备案及使用协议的事实；证据十一、世贸中心大楼1－4楼商铺资产经营管理权移交协议书一份，证明2008年11月21日世贸中心将该楼1－4层的商铺经营管理权移交给世贸业委会，协议第四条中约定世贸中心继续享有对1-3楼商铺尚未售出商铺的出售权，但所出售商铺应纳入世贸业委会统一管理，在五年内不享有租金收益权，第四条中还约定了世贸中心1-3楼商铺尚未售出铺面自该协议生效五年后的租金受益权等的事实；证据十二、申请书一份，证明2015年1月20日被告夫妇出具的申请书中承认多拿租金的事实，并认为涉事业主并非李某某一人，只停发其二人租金不妥，请核查后一并处理的事实；证据十三、协议书一份，证明三方协议系由世贸中心提供了一个模板样本，时间统一打印为2008年11月19日，世贸中心张云青批注：“同意以此协议为范本，向全体业主签订”的字样，该批注时间是2008年11月21日的事实。用以证明证据五、七中的三方协议产生时间并非2008年11月19日的事实；证据十四、世贸业委会商铺大会决议一份，证明业主发现业委会在工作中财产出现问题，由核查小组行使业委会职责，并经过法定程序，罢免了原业委会、监委会主任及所有委员的事实；证据十五、民事判决书（2015）中民一初字第628号,（2016）青01民终137号二份，证明发现世贸业委会原主任及委员存在财务问题后，原告已经通过诉讼追回了部分业主租金，与本案被告情况相似，得到法院一、二审判决支持的事实；证据十六、租金发放表一份，证明被告从世贸业委会领取租金共计128120元的事实：证据十七、民事判决书（2016）青0103民初1552号一份，证明世贸业委会发现被告多领租金后对其后期租金予以扣发，被告起诉要求支付租金的事实。另证明被告与郭浩钰的房屋买卖过程及事实已经法院查明，被告对该判决认可，未上诉的事实；证据十八、世贸中心商铺300多平方米违约金的发放明细表一份，证明被告以业主名义领取租金26358.96元的事实，该租金属继续履行合同，业主因无法按约定时间办理产权证书获得的补偿，被告无权领取；证据十九、1、欠小业主明细表一份，2、通知一份，证明欠小业主租金明细的情况，通知时间与业主移交协议一致；拖欠郭浩钰的租金金额，只是一个债权的形成，并不是物权。李某某质证认为：对证据一，真实性认可、客观性、关联性有异议，对于证明方向不认可，该判决是2007年1月4日生效的，同时郭浩钰与世贸中心的房屋买卖合同解除，但因为世贸中心没有及时履行生效判决，故认可郭浩钰的业主身份，并于2008年8月25日为郭浩钰办理了房屋预售登记备案，该证据与本案无关联；对证据二、真实性认可，关联性、证明方向不认可，该协议只是以书面的形式，对双方已经形成的事实做一个书面的确认，而且该补充协议与三方协议是同时产生的；对证据三、四、真实性均认可，关联性及证明方向不认可，需要说明该协议书和房屋转让协议书的存在基础是郭浩钰签订50号商铺买卖协议书和三方协议书延续的权利义务关系，2008年2月25日办理登记后就已经产生了该物权的所有权，该协议中第十条也注明了原告陈述的时间截止到2008年9月30日，及拖欠的违约金，每月补偿金就是该拖欠租金的违约金，说明在2008年9月30日之前，郭浩钰与世贸中心双方已经是形成买卖合同关系的事实，在2008年8月25日郭浩钰与世贸中心做了预售房买卖合同，从法律上讲在这个时间也就存在买卖合同关系，证实郭浩钰的业主身份；对证据五、真实性认可，关联性、证明方向不认可，认为该协议书只是为了明确我方的权利义务关系，是承继郭浩钰三方协议内容书面材料的确认，双方协议签订是为了让原告对商铺进行统一管理，也确定了我方相应的权利义务关系；对证据六、真实性认可，关联性及证明方向不认可，需要说明我方所承继的商铺是50号，该商铺在郭浩钰与世贸中心产生纠纷后，世贸中心是承认郭浩钰的所有权，后将拖欠的违约金等金额进行置换，但置换的商铺未定，而且该租金的发放按照投资额进行发放，不是根据商铺的房号和面积计算，所以我方在签订协议时认为发放租金是不受影响的；对证据七、真实性认可，关联性及证明方向不认可，我方承继了郭浩钰的权利义务关系，以书面形式予以确认；对证据八、九真实性认可，关联性及证明方向不认可，我方在2009年12月30日之前就签订了合同，事实上已经取得了该业主的身份，当时是为了办理预售登记备案而重新签订一份商品房买卖合同，一并将之前未定商铺和面积进行了确定，其一是为了办理房屋预售登记备案所签订的买房合同，其二是为了前面所述未定面积的置换，对我方所有的房号和面积予以确认，书面认定的事实；对证据十、真实性认可，证明方向及关联性不予认可，是为了明确双方所有面积的确定以及费用承担的约定，该协议也是李某某和应勇胜在2009年12月30日同一天签订的，而且应勇胜也是世贸中心的业主，其同时取得商铺并一直在领取租金的事实；对证据十一、真实性认可，关联性及证明方法不予认可，该约定只是对未出售商铺的约定，未出售商铺在五年内不享有租金受益权，而我方的商铺是已经售出的；对证据十二、真实性认可，关联性及证明方向不予认可，不能证明原告所证明的事实；对证据十三、真实性认可，关联性及证明方向不予认可，不能证明原告方所述事实，该商铺是在签订协议之前购买的，该时间是个格式性的，所有协议书的时间都是2008年11月19日，每一户业主的合同上记载的都是这个时间，但事实上所签订的时间并不是同一个时间，所以不能证明我方商铺是在签订协议之后购买的；对证据十四、真实性、关联性、客观性及证明方向不予认可，不予质证，是原告的单方行为，我方不知情；对证据十五、真实性认可，关联性、客观性及证明方向不予认可，我方不予质证，与本案无关联，王春霞未在三方协议中，之前法院的民事判决书中也未支持，另外业主的投资额、明细表当中也没有王春霞的名字，而且王春霞从2009年就开始领取租金，而且也是在2014年才开始给她补发的；对证据十六、真实性、客观性及证明方向不予质证，因为原告没有提交原件；对证据十七、真实性认可，关联性、客观性及证明方向不予认可，该证据原告方在有效期内未提起上诉，此判决反而印证了我方不因返还租金给原告的事实；对证据十八、真实性认可，关联性、客观性及证明方向不认可，已经有三方协议书，我方应当承继该商铺的房租；对证据十九、1、2真实性无异议，证明方向有异议，对该份证据只能显示郭浩钰拖欠了几个月租金的情况不予认可，该租金也是业主身份的反映，才产生租金，如没有该业主的身份也不应出现拖欠租金的情况，所以郭浩钰是有业主身份，在欠小业主明细表中，郭浩钰也是在其中，该明细表中114人，实际原业主125人，在12月26日业主发放表和业主投资明细表中都有显示；通知中明确了“业主”该字样，所以郭浩钰的业主身份是明确的。本院认为：原告提交的证据一、二、三、四、六、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十七、十八、十九，经质证，双方对其真实性无异议，本院予以采信；证据五、七、经质证，双方对三方协议的内容均认可，对签订时间有异议，故对三方协议的内容的真实性予以采信；证据十六，因在第一次庭审中原告未出示原件，被告未质证，第二次庭审中原告出示原件，被告认可领取了租金99876.73元及300平方米的补偿款26358.96元的事实，对此本院予以采信。被告李某某提交如下证据：证据一、世贸中心大楼1-4楼商铺（经营管理权）移交协议书二份，证明：1、原告起诉的合同依据是对世贸中心收取未出售铺面租金的权利限制，与被告无关，原告的起诉不具备合同依据；2、该合同附件业主投资额明细表有涉案铺面原所有权人郭浩钰的名字，说明原告认可郭浩钰的业主身份，郭浩钰并非是在该协议签订后新购买的商铺；3、该协议约定世贸中心保证在5年内不增加世贸中心商铺业主投资总额，郭浩钰的投资并非新增加的投资；证据二、1、预售登记备案表；2、协议书、商品房买卖合同补充协议；3、协议书两份，关于《律师函》的回函；4、租金发放表，商品房合同；5、民事判决书；证明：1、世贸中心于2008年8月25日为原业主郭浩钰办理了预售登记备案，郭浩钰在移交协议之前已经取得了涉案商铺的业主身份；2、因世贸中心的违约行为共向原业主郭浩钰赔偿223337.27元作为其投资额，并取得相应的商铺产权，郭浩钰应当取得该部分商铺的租金受益权；3、与被告一同于2009年12月29日签订商品房买卖协议的各业主也都一直在领取租金，被告也应享有租金收益权；4、郭浩钰于2009年第二季度还在领取商铺租金，第三季度由被告接替郭浩钰来领取商铺租金，郭浩钰和被告领取租金的权利都得到原告的确认。5、被告起诉原告要求支付租金时，被告就以本次起诉的理由和证据作为抗辩理由并未得到支持，本次起诉也不应得到支持；证据三、房屋转让协议、商品房买卖合同二份，证明：被告李某某与郭浩钰签订房屋转让协议，被告应当承继郭浩钰作为业主领取租金的权利；证据四、收条一份，证明我方向法院申请调取的租金发放表及业主投资额明细表，这些都是客观存在的，原告方拒绝提供，应当承担相应的不利举证责任后果。世贸业委会质证认为：对证据一、真实性无异议认可，但对证明方向及关联性不认可，需要说明的是，被告认为该移交协议书是约束世贸中心的而不是约束本案被告的，这一理由是不能成立的，因为该移交协议书，是在2008年的11月21日双方签订的，合同打印时间是在2008年11月16日，此时世贸中心对未售出的商铺有出售权，但是在五年内不享受租金；对其中投资额明细表的日期我方认为和移交协议的时间不一致，真实性不认可，该投资明细表在换届后我方档案中无留存，这份证据中也没有记载世贸中心认可郭浩钰是业主身份的情况，该表同时也不能证明郭浩钰的业主身份，其证明方向是不能成立的；对证据二、1、预售登记备案表真实性认可，关联性、证明方向不认可，需要说明的是，2010年1月11日此预售登记备案撤销，因世贸中心一直未履行判决，故其未撤销该登记备案的信息，现商铺已登记在他人名下，可被告李某某一直在领取该商铺租金，是不合法的应当返还；2、三方协议书和商品房买卖合同真实性认可，所签订的时间是2009年4月17日，证明方向不认可，需要说明在2009年4月17日前世贸中心，可以将50号商铺出售给任何人，该房屋的出售权是在世贸中心，并不是郭浩钰，郭浩钰享有的是一个债权并不是物权，这两份协议被告用于证明的方向是不能成立的，因为这两份协议中郭浩钰在2009年5月12日，仅仅享有对世贸中心的1个160000元的债权，而不是物权，并且同意该债权可以以商铺的形式来折抵，但是整体的商铺并没有确定。因此这只是债权的成立不是物权，关于律师函的回函，上面的内容约定的非常清楚，我公司与郭浩钰曾用名郭永宏签订的协议书是在2009年的4月10日，商品房买卖合同补充协议的补偿内容只是针对青海省西宁市城中区人民法院（2006）中民一初字第709号民事判决所判决的退还给郭浩钰的购房款130000元，需支付违约金41340元，支付郭浩钰返租租金10400元，违约金2353元，案件受理费4958元及其他诉讼费用1983元等内容的补偿，该律师函，能够证实在2009年4月17日郭浩钰对世贸中心享有的只是债权，而不是物权。后因我公司经营状况等种种原因，资金紧张无法履行法院的判决，郭浩钰多次要求强制执行，2009年5月12日双方达成协议，我公司承诺给郭浩钰一楼8平方米作为赔偿，郭浩钰不得要求我公司退还购房款的补偿，双方关于郭浩钰购买世贸房产事宜的债权债务及相关的一切遗留问题一笔勾销，全部结清终结，郭浩钰不得再以任何理由纠缠我公司。这也明确了郭浩钰取得商铺所有权的时间是2009年的5月12日而不是2009年的4月17日；3、李某某要求补开收据，是因我公司财务人员变动较大，且出售世贸房产时间就停止办理，补开收据及代办理房产证事宜，并进行办理的事实，该律师函和原告举证的证据相互印证，证明截止到2009年4月17日，2009年5月12日郭浩钰并非世贸中心的业主而仅仅是一个债权的享有人；4、（1）业主投资明细表，（2）对房屋买卖合同，（3）租金发放表真实性不予认可，①、该租金发放表的签章不一致，②、签合同是22户，最后面的签名有23户，而且还抹掉了两户，③、这份合同，在业委会没有备案也没有存档，这个合同的第三条写的是0136号商铺，与本案涉及的商铺没有关联性，移交协议书真实性不认可，在移交的时候就不存在。第一份证据的第5页第四条第一项的第一小项，里面后半句写的保证在五年内不增加世贸中心商铺业主投资总额。2008年12月26日及2009年6月16日业主投资额明细表是本案被告李某某夫人杨爱霞利用工作职务便利的情况下捏造出来的一张表格，对其真实性我们不予认可，对证明方向更不认可；对业主投资明细表真实性、关联性及证明方向均不认可，需要说明的是租金发放表，不能证明郭永宏领取租金的真实性，而且郭永宏多领取的租金我方已经追回；5、民事判决书真实性认可，证明方向不认可，该判决书中要求是2015年之后的租金，对该判决认定的事实认可；对证据三、真实性认可，证明方向不认可，我方认为被告李某某购买了郭浩钰的房屋，所以作为承继人，李某某承继了郭浩钰2015年、2013年之后的领取租金的权利。因为郭浩钰的业主身份，是在2009年成立的，受这个移交协议书的制约，在2008年至2013年不应领取租金，我方要求全部返还；对证据四真实性认可，但证明方向不认可，证明业主投资额明细表在2009年6月16日，仅仅是在杨爱霞交接工作时，把自己篡改后的表移交给了业委会，但是业委会并没有采纳这份表，这个只是移交的收条，对这份投资额明细表并没有三方确认其效力的签字或是确认，因此该证据的证明方向是不予认可的。本院认为：被告提交的证据一中的移交协议书，经质证，双方对其真实性无异议，对此予以采信，但双方对投资额明细表真实性有异议，且其不能证明其证明方向，故不予采信；证据二、证据三、证据四，经质证，真实性双方无异议，予以采信，但其不能证明其证明方向，故其证明方向不予采信。因本案被告李某某申请，故本院依职权调取如下证据：证据一、世贸中心大楼1-4楼商铺（经营管理权）移交协议书；证据二、世贸中心与郭浩钰、世贸业委会签订的三方协议；证据三、业主投资额的明细表一份；证据四、租金发放表一份。经原、被告质证，证据一、证据四，双方就真实性均无异议；证据二、三均有异议。本院认为：对证据一、本院予以采信；对证据二、双方对三方协议的内容均认可，对签订时间有异议，故对三方协议签订的内容真实性予以采信；证据三、证据四，不能够证明其证明方向，不予采信。对于被告李某某申请调取的证据五，原告未向本院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月4日，买受人郭浩钰（又名郭永宏）与世贸中心签订了《商品房买卖合同》，约定由世贸中心将其位于西大街8号的世贸中心一层50号商铺出售给郭浩钰，该商铺售价为130000元、建筑面积为11.67平方米。后因世贸中心未按约定向郭浩钰办理房屋的权属登记，2006年，郭浩钰以世贸中心为被告诉至本院，请求判令解除其与世贸中心签订的商品房买卖合同，并要求世贸中心返还购房款130000元及违约金41340元，支付租金10400元及违约金2353元，2007年1月4曰，本院作出（2006）)中民一初字第709号民事判决书，判决如下：一、解除郭浩钰以曾用名郭永红与世贸中心于2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》。二、世贸中心于本判决发生法律效力后十日内退还郭浩钰购房款130000元，支付违约金41340元。三、世贸中心于本判决发生法律效力后十日内，支付郭浩钰返租租金10400元，违约金2353元。判决生效后，世贸中心一直未履行判决。2009年4月17日，郭浩钰与世贸中心签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方于2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》继续生效，经法院判决的违约金、诉讼费及执行费均按30%以世贸大厦房产给予补偿。2009年5月12日，郭浩钰（乙方）与世贸中心（甲方）再次签订《协议书》，约定世贸中心将世贸大厦一层铺面8平方米划分给郭浩钰作为补偿，补偿采用以铺面折抵的方式，一楼按20000元计算，共计160000元。并约定本协议生效后，双方关于此房产的所有债债务及相关的一切遗留问题一笔勾销，全部结清、终结，乙方再不得以任何理由纠缠甲方。2009年6月11日，原告李某某与郭浩钰签订《房屋转让协议》，约定郭浩钰将其所有的位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心一层50号商铺（该商铺建筑面积11.67平方米，转让价款为350000元）以及世贸赔偿金160000元和历史拖欠租金及违约金63337.27元，两项合计223337.27元转让给原告李某某，转让的铺面划定楼层面积房号未定。2009年12月30日，买受人应勇胜、原告李某某与世贸中心签订《商品房买卖合同》，约定由世贸中心将其位于西大街8号的青海世界贸易中心一层0152号商铺出售给买受人应勇胜及原告李某某，该商铺建筑面积34.39平方米。同日，世贸中心出具《0152号商铺备案说明》，该说明载明买受人应勇胜、原告李某某拥有青海世贸中心大厦一层0152号商铺，面积34.39平方米。该商铺经西宁市地名办公室核编为二块，其中0152号，面积18.03平方米归原告李某某所有。同时，世贸中心与买受人应勇胜、原告李某某签订了《青海世贸大厦商铺产权协议》，约定：买受人应勇胜、原告李某某在位于西大街8号的青海世界贸易中心一层0152号商铺中，原告李某某占建筑面积18.03平方米，登记价360600元。2016年1月18日，世贸中心向青海君剑律师事务所出具《关于律师函的回函》，记载为：就我公司与郭浩钰（曾用名郭永宏）签订的协议书作如下说明：一、2009年4月17日商品房买卖合同补充协议的补偿内容，只是针对青海省西宁市城中区人民法院（2006）中民一初字第709号民事判决书所判决的退还郭浩钰购房款130000元，支付违约金41340元，支付郭浩钰返租租金10400元，违约金2353元。案件受理费4958元及其他诉讼费1983元等内容的补偿；二、2009年5月12日，双方达成的协议书是郭浩钰判决书生效后，因我公司经营方面种种原因，资金紧张无法履行法院的判决，郭浩钰多次要求强制执行，我公司承诺给郭浩钰一楼8平方米作为赔偿，郭浩钰不得要求我公司退还购房款的补偿，双方关于郭浩钰购买世贸房产事宜的债权、债务及相关的一切遗留问题一笔勾销，全部结清、终结，郭浩钰不得再以任何理由纠缠我公司。……另查明，1、2008年11月16日，业主委员会与世贸中心签订了一份《青海世贸中心中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，约定由世贸中心将1-4楼商铺的经营管理权移交给业主委员会管理，对于尚未出售的商铺享有出售权，但同时约定所出售的商铺也纳入业主委员会统一管理，自协议生效的五年内即2008年11月至2013年12月不享有租金收益权。2、世贸中心与郭浩钰、被告世贸业委会签订的《三方协议书》二份（以下简称三方协议1），一份约定：截止2008年9月30日世贸中心欠郭浩钰租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计63337.27元，世贸中心用青海世贸1楼0152号商铺向郭浩钰抵偿，该商铺面积18.03平方米。另一份约定：截止2008年9月30日世贸中心欠郭浩钰违约补偿金160000元。以上两份协议中载明该两份协议的签订时间均为2008年11月19日。3、世贸中心与原告李某某、被告世贸业委会签订的《三方协议书》（以下简称三方协议2），确定世贸中心欠原告李某某租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计63337.27元，世贸中心用青海世贸1楼0152号商铺向原告李某某抵偿，该商铺面积18.03平方米。该协议书还约定，由世贸中心提供300平米的商铺作为为全体业主办理房屋产权登记的担保，该担保范围也是以《业主投资额明细》的投资额为限，同时约定，世贸中心1-4楼商铺产权经营、管理权由被告统一经营、管理，统一收取、分配租金，原告须服从被告的统一管理。该协议中载明签订时间为2008年11月19日。4、庭审中，原告将起诉状中的诉讼请求标的128120元予以变更，明确其在诉状中主张的租金包括租金及300平方米商铺的违约金，并明确变更诉讼标的后，要求被告返还租金99876.73元及300平方米商铺的违约金26358.96元，共计126235.69元。并与被告当庭核实后，双方认可该租金为2009年第三季度起至2013年第四季度0152号商铺租金，被告共领取十八个季度，其中十七个季度，每季度租金为5653.4元，最后一个季度为3768.93元，被告领取租金共计99876.73元，领取违约金26358.96元。本院认为，2008年11月16日，世贸中心与世贸业委会签订的《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，系世贸中心与世贸业委会所代表的全体业主的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。该协议书约定：世贸中心继续享有对世贸中心1-3楼商铺尚未出售铺面的出售权，但所售商铺应纳入世贸业委会统一管理，在五年内不享有租金收益。李某某作为业主之一，理应受该协议书的约束。根据本案查明的事实，本院（2006）中民一初字第709号民事判决书生效后，世贸中心商场50号商铺所有权已转为世贸中心所有；后通过签订补充协议，郭浩钰重新取得了50号商铺的所有权及世贸中心以铺面折抵债务的债权，故可认定2009年4月17日前，50号商铺的所有权并不应属于郭浩钰所有。庭审中，原、被告对《三方协议书1》和《三方协议书2》记载的内容均认可，但原告对其签订时间有异议，主张以上三方协议系被告沿用了格式合同，被告实际签订时间并非2009年11月19日。依据郭浩钰与世贸中心签订的《商品房买卖合同补充协议》、《协议书》以及原告李某某与世贸中心签订的《商品房买卖合同》，世贸中心以0152号商铺抵偿对郭浩钰所负债务的时间和被告李某某取得0152号商铺的时间均为2009年，《三方协议书1》和《三方协议书2》也应随之同时签订或在其之后签订，否则有悖于常理，故对原告的主张予以支持。由此，依据被告李某某与郭浩钰签订的《房屋转让协议》、《三方协议书1》、《三方协议书2》及被告李某某与世贸中心签订《商品房买卖合同》，可认定原告李某某最终以债权抵偿形式取得0152号商铺所有权的时间，是在《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》所约定的不享有租金收益权的五年（2008年11月至2013年12月）内，且本案中的0152号商铺系世贸中心为执行生效判决确定的其所负郭浩钰的债务，系郭浩钰以债权抵偿取得，后将所有权转移至李某某，而非郭浩钰原有的50号商铺置换所得，故原告李某某不应继受享有0152号商铺在2008年11月至2013年12月的租金收益权，故而其不应取得商铺租金99876.73元。关于被告李某某领取的300平方米商铺的违约金。虽该笔款项不属于商铺租金，但其的取得基于三方协议，为方便当事人考虑，可在本案中一并处理。三方协议明确约定，由世贸中心提供300平米的商铺作为为全体业主办理房屋产权登记的担保，该担保范围也是以《业主投资额明细》的投资额为限。据本案查明的事实，被告李某某不应属于领取违约金业主的范围，故对领取的违约金应予以退还。对于被告辩称郭浩钰于2008年8月25日已通过预售备案取得所有权，但因其未签订相应的房屋买卖合同，且也未提交其他证据相互印证，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告辩称，2008年12月26日《业主投资额明细表》载明，郭浩钰拥有投资额130000元，享有租金债权44180.67元及2个季度租金19156.6元，应享有租金收益权。本院认为，因该明细表出具时间与《青海世贸中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》签订时间不一致，且被告也未提交其他证据予以印证，其不能证明郭浩钰的业主身份，故该抗辩理由不成立，不予采信。综上，对原告世贸业委会要求被告李某某返还租金99876.73元及违约金26358.96元，共计126235.69元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李某某于本判决发生法律效力后十五曰内向原告青海世贸中心商铺业主管理委员会返还已收取的租金及300平方米商铺的违约金126235.69元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元，减半收取1431元，由被告李某某负担（此款已由原告预交，被告与上述款项一并各付原告）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁巿中级人民法院。审判员  魏亚冬二〇一七年六月二十日书记员  李雅琴