青海省互助土族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）青0223民初2333号原告:李俊福，男，1961年8月10日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：罗文存，青海普兴律师事务所律师。被告:黄福水，男，1986年7月10日出生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：王海，青海海源律师事务所律师。第三人：陈世琳，男，1957年5月5日出生，汉族，个体户。原告李俊福与被告黄福水、第三人陈世琳租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月15日立案，同年8月16日做出（2016）青0223民初1306号一审民事判决书，被告黄福水不服该判决，上诉于青海省海东市中级人民法院，海东市中级人民法院于2016年12月13日作出青02民终368号民事裁定书，发回本院重审。本院于2016年12月20日受理后，依法另行组成合议庭。2017年1月5日经被告黄福水申请，本院追加陈世琳为本案第三人参加诉讼。2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告李俊福及其委托诉讼代理人罗文存、被告黄福水及其委托诉讼代理人王海、第三人陈世琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊福提出如下诉讼请求：1、第三人陈世琳返还涉案的互助县北环路建材巷北侧1楼自西向东第5、6间租赁商铺；2、被告黄福水和第三人陈世琳给付2015年12月1日至2016年11月30日房屋租赁费50000元，从2016年12月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费16666元（50000元÷12个月=4167元／月×4个月）；3、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2014年12月1日，李俊福与黄福水签订了《铺面出租合同》，双方约定的主要条款为：1.租期为两年，自2014年12月1日至2016年12月1日；2.租金为每年50000元；支付方式为一年一付，转款；3.合同期内双方不得转让和出租；4.其他。在合同履行期内的2015年12月1日，第一被告未经原告同意违反合同约定擅自将该铺面转租给房屋第三人互助县宏兴铝合金加工厂法定代表人陈世琳，并且自2015年12月2日开始没有履行缴纳租金的义务，给原告造成经济损失。因现在签订合同的履行期限已经届满，原告放弃诉状中关于解除合同的诉求。被告黄福水及其委托诉讼代理人王海辩称：我和原告在2014年12月1日签订了租赁期为两年的合同，2年的租金为50000元，合同届满的时间为2016年12月1日。我分别于2014年12月8日给原告给付房租30000元，2015年1月31日给付房租20000元。2015年7月19日我将所租商铺整体转让给了房屋所有人陈世琳，现在商铺由陈世琳使用。转让时原告口头同意了，签订了转让协议。转让费中含2015年下半年房租。原告提到的铺面出租合同是无效合同，原告主张的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。第三人陈世琳辩称：黄福水陈述的事实属实，2015年7月19日我从黄福水手里以110000元整体转让了涉案商铺，价款包括转让费和租金。我不同意返还涉案的两间商铺,不同意给付房屋租赁费及占有使用费，因为我是从黄福水手里转让的，转让时已支付了相关费用。根据当事人的陈述、答辩，法庭归纳本案争议的焦点是：1.涉案商铺的建筑是否合法；2.原、被告约定的租金到底是多少；3.第三人陈世琳应否承担责任；4.原告的诉讼请求是否成立。针对本案的争议焦点，原、被告向法庭提交了以下证据材料：（一）原告李俊福提交的证据1、原告李俊福的身份证复印件。拟证明原告的主体适格。2、铺面出租合同复印件1份。拟证明：合同合法有效、起诉的依据及合同中约定的租赁期为2年，铺面是2间，租金是2间一年为50000元；3、合作建房协议原件1份。拟证明原告享有出租权的权利来源；4、铺面租赁合同3份，证明涉案商铺的租金是按照市场价出租的。对上述证据，被告黄福水发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该合同系无效合同；对证据3的未发表质证意见；对证据4认为其真实性无法判定，且与本案无关，不能作为本案证据使用。对上述证据第三人陈世琳均无异议。（二）被告黄福水提交的证据1、铺面出租合同复印件1份。拟证明租金是2年50000元。2、铺面转让协议原件1份及收条原件1份。拟证明其和陈世琳于2015年7月19日签订转让协议，将涉案的铺面以110000元的价格整体转让给了陈世琳，现该铺面由陈世琳使用。原告李俊福及其委托诉讼代理人对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，认为租金应该认定为1年50000元；对证据2的真实性无异议，对合法性有异议。此份协议签订的时间为2015年7月19日，但协议中的有效期为2013年12月1日至2019年12月1日止，而原告与黄福水签订铺面租赁合同是在2014年12月1日，故被告黄福水无权处分铺面。另李俊福对黄福水转让铺面的事不知情，今天才看见这份协议书。依照这份协议，铺面是整体转让，而不是转租，则陈世琳不是次承租人。依照合同相对性原则，我主张的房屋租赁费应由黄福水负担，房屋占有使用费应由第三人陈世琳负担。第三人陈世琳对上述证据均无异议。（三）第三人陈世琳提交的证据。1、1层采暖平面图1份、结构设计总说明1份、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、营业执照复印件1份、税务登记证复印件1份，拟证明案涉房屋合法。2、光盘1张。拟证明我和黄福水整体转让商铺时是经过李俊福同意的。原告认为证据1证明涉案商铺的修建手续齐全，是合法的，本案签订的合同是合法有效，对其真实性及关联性均无异议；认为证据2不符合证据规则，提交的录音不是原始载体，与本案没有关联性，且内容不清晰，不能证明原告知道被告转让或者转租的事实，对证据的三性都有异议。被告黄福水对证据1、2的真实性无异议。根据当事人对对方所提交的证据的质证意见，结合全案对证据的效力认定如下：原告提供的证据1、2、3及被告黄福水提供证据1、第三人陈世琳提交的证据1，能形成证据链条相互印证，证明原告李俊福对案涉商铺有出租权，且涉案商铺已取得建设工程规划许可证，原告与黄福水订立的铺面出租合同合法有效，故其证明效力本院予以认定；原告提供的证据4，与本案无关联性，且被告黄福水有异议，故其证明效力本院依法不予认定；被告黄福水提交的证据2，能证明黄福水将涉案商铺转租给第三人陈世琳的事实，且其他当事人对真实性无异议，故其证明效力本院予以认定；第三人陈世琳提供的光盘1张，被告黄福水虽无异议，但其不是原始载体，内容模糊不清，不能证明黄福水将案涉商铺转租给他是经过原告同意的事实，且原告当庭予以否认，故其证明效力本院不予认定。根据双方当事人的举证、质证和法庭对证据证明效力的认定，结合当事人的陈述，本案认定事实如下：陈世琳系互助县宏兴铝合金加工厂（以下简称宏兴加工厂）的法定代表人。2012年6月8日，宏兴加工厂和原告李俊福签订合作建房协议书，由双方合作开发“互助县威远镇北环路北侧宏兴铝合金加工厂商铺”，宏兴加工厂办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，李俊福按协议约定完成建设项目，并承担一切建设费用，项目建成后宏兴加工厂享有建成商铺的所有权，李俊福享有建成商铺11间的使用权，使用期限为10.5年，使用期限届满后商铺的使用权归宏兴加工厂。宏兴加工厂在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证等相关手续后，李俊福已建成约定工程，并依照约定取得11间商铺10.5年的使用权。2014年12月1日，李俊福（甲方）和黄福水（乙方）签订了《铺面出租合同》，约定主要条款有：1、甲方将位于互助县威远镇北环路北侧宏兴加工厂框架结构铺面2间（1楼自西向东第5、6间）出租给乙方，租用期为2年，租金为2间商铺1年50000元，期限为2014年12月1日至2016年12月1日，自合同签订之日起一次性付清全年租金，租金一年一付，转账；2、合同未到期时，甲方不得随意将房屋出租给他人，乙方亦不得随意转让和出租。合同签订后黄福水于2014年12月8日、2015年1月31日分别以转账方式向李俊福给付租金30000元、20000元，共计50000元。2015年7月19日，黄福水（甲方）未经李俊福同意，与第三人陈世琳（乙方）签订了《铺面转让协议》，主要条款有：1、甲方自愿将位于互助县北环路框架结构铺面2间以110000元整体转让给乙方。由于铺面暂无门牌号，故本铺面即为甲方和李俊福于2013年12月1日签订铺面出租合同的铺面，本合同有效期为五年，即2013年12月1日至2019年12月1日；2、转让费中含2015年下半年房租。协议签订后涉案商铺由陈世琳使用至今。2016年1月27日过后，李俊福得知黄福水将所租商铺转租给了陈世琳，并于2016年7月13日起诉至本院，要求依法解除与被告黄福水签订的《铺面出租合同》，黄福水返还租赁商铺并赔偿经济损失33333元。主审人 认为，本案应从以下几方面分析：1、关于铺面租赁合同的效力问题。首先原告李俊福作为出租人的主体资格问题。宏兴加工厂和原告李俊福签订合作建房协议书约定，由双方合作开发互助县威远镇北环路北侧宏兴铝合金加工厂商铺，，项目建成后宏兴加工厂享有建成商铺的所有权，李俊福享有建成商铺11间的使用权，使用期限为10.5年，使用期限届满后商铺的使用权归宏兴加工厂。”根据此约定，李俊福已建成约定工程，并依照约定取得11间商铺（包括涉案商铺）10.5年的使用权。故原告李俊福作为商铺出租人的主体适格。其次，涉案商铺的合法性问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案商铺在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证等相关手续的情况下开工建设并已交付使用，应认定该商铺合法。被告黄福水辩解涉案商铺未按照建设工程规划许可证的规定建设，系违法建筑，但未提交相应证据予以证明，且建筑是否是违法建筑应由相关部门予以认定，故其辩解意见本院不予采纳。综上，原告李俊福和被告黄福水签订的《铺面租赁合同》，是双方的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，应受法律保护。2、关于租金的认定。本案中，原告李俊福和黄福水签订的铺面租赁合同中对租金虽有约定，但双方意见不一致，原告认为2间商铺的租金为1年50000元，而被告黄福水认为2间商铺的租金为2年50000元。根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。经查，原被告在该合同第1条约定“租用期为两年，租金50000元”，第3条又约定“自合同签订之日起一次性付清全年租金……”，合同尾部又手写补充条款“租金一年一付”。据本院了解，与涉案商铺同排商铺的租金均为每年每间25000元。依此交易习惯及合同所使用的词句，可以认定双方对商铺租金的约定为：2间商铺1年的租金为50000元，租期2年，一年一付，自合同签订之日起一次性付清全年租金。故被告黄福水已支付的50000元租金应认定为被告黄福水支付的2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金。3、关于被告黄福水和第三人陈世琳签订的铺面转让协议的性质及效力问题。经查，2015年7月19日，被告黄福水和第三人陈世琳签订了《铺面转让协议》，转让费为110000元，合同有效期为五年，即2013年12月1日至2019年12月1日，含2015年下半年房租。本院认为，虽然该合同名称为铺面转让协议，但合同内容中约定了房租及履行期限，故应认定为转租协议。根据合同法的规定，黄福水作为承租人，需经出租人李俊福同意方可将自己承租的商铺转租给第三人，且原告李俊福和黄福水签订《铺面租赁合同》中明确约定租赁期限为2014年12月1日至2016年12月1日，合同未到期时，黄福水不得随意转让和出租。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告当庭陈述其于2016年1月27日之后得知黄福水将所租商铺转租给了陈世琳，并于2016年7月13日起诉至本院，要求解除与黄福水签订的租赁合同，此期间未超过六个月，应视为李俊福不同意该转租行为。被告黄福水和第三人陈世琳辩解经李俊福同意后实施了转租行为，但未提交有效证据予以证明，故其辩解意见本院不予采纳。故黄福水在明知未经出租人同意不能转租的情况下违反合同约定，擅自将涉案商铺转租给了第三人陈世琳，且转让协议中的日期超出了其与李俊福签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限，违背了诚实信用原则，故黄福水与陈世琳签订的《铺面转让协议》应属无效。综上，根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李俊福和被告黄福水签订的铺面租赁合同，是双方的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，应受法律保护。原告李俊福按约向被告黄福水履行了交付商铺的义务，被告黄福水未完全履行支付租金的义务，只支付了2间商铺1年即2014年12月1日至2015年11月30日的租金50000元，2015年12月1日至2016年11月30日2间商铺1年的租金50000元未予支付，其行为构成违约，应该承担违约责任，支付未付的租金。原告要求被告黄福水支付2间商铺1年即2015年12月1日至2016年11月30日的租金50000元的诉讼请求本院予以支持。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同约定的租赁期限届满，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。本案中，被告黄福水未经出租人李俊福同意，违反约定将租赁商铺转租给第三人陈世琳。现原告李俊福和被告黄福水签订的《商铺租赁合同》租赁期限已届满，双方的租赁关系终止，被告黄福水负有返还商铺的义务，但涉案商铺已转租给了陈世琳，且从2015年7月19日至今由次承租人陈世琳实际占有、使用，陈世琳占有、使用涉案商铺无法律依据，应承担腾退房屋的义务，并应支付逾期腾房占有使用费，费用可参照原租赁合同的约定计算，应为16666元（50000元÷12个月=4167元／月×4个月）。故原告要求第三人陈世琳腾退涉案商铺并参照铺面租赁合同约定的租金标准支付从2016年12月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费的请求本院予以支持。原告李俊福的委托诉讼代理人的代理意见本院予以采纳。被告黄福水的委托诉讼代理人的代理意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定,判决如下：一、被告黄福水给付原告李俊福2间商铺一年的租赁费50000元（商铺位于互助县北环路建材巷北侧1楼自西向东第5、6间，租赁期限为2015年12月1日至2016年11月30日）；二、第三人陈世琳于本判决生效之日向原告李俊福腾退互助县北环路建材巷北侧1楼自西向东第5、6间租赁商铺；三、第三人陈世琳向原告李俊福给付互助县北环路建材巷北侧1楼自西向东第5、6间商铺自2016年12月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费16666元。上述给付内容于判决生效后30日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1466元，由被告黄福水负担1100元，由第三人陈世琳负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长杨占菊审判员张晓东审判员陈文桂二〇一七年六月一日书记员张建勋