广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0503民初795号原告：王日兴，女，1959年6月19日出生，汉族，住北海市银海区。委托诉讼代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。被告：廖锦华，男，1945年11月13日出生，汉族，住北海市银海区。被告：陈玉芬，女，1952年3月17日出生，汉族，住北海市银海区。原告王日兴诉被告廖锦华、陈玉芬宅基地转让合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月1日、2017年4月28日公开开庭进行了审理，原告王日兴及其委托诉讼代理人郑光盛到庭参加诉讼，被告廖锦华、陈玉芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月18日，原、被告双方就位于北海市××海区××镇和平××下江尾村××宅基地××一事达成协议：由被告将上述宅基地转让给原告，宅基地的规格为8.2米x11米，价格为908000元，其中含被告原所付的200000元基建费，原告在签订协议后一次性付给被告708000元，B1号宅基地属于原告所有，剩下的款项，待获准建后，原告一次性付给被告120000元，再待原告过户后，再一次性付给被告80000元。此外，双方还对宅基地办理准建及过户手续等其他事项作出了约定。协议达成后，原告到中国农业银行华侨支行将500000元购地款转入了被告廖锦华的账户。2014年9月20日，双方按原来的约定正式签订《宅基地转让协议》，9月21日，原告到农村信用社取出201467.78元，将余下的208000元按两被告的要求交付给被告陈玉芬，被告陈玉芬将其中的206000元当场存入其在农村信用社的账户。两被告收取了原告的购地款后，被告廖锦华将2014年9月20日所写好的一张收条交付给原告，确认已收取了原告的购地款708000元。但被告一直没有将其所转让的宅基地的土地性质属于集体用地的事实告知原告，故意隐瞒原告。2015年1月，原告在所购的宅基地上建房时，却被北海市银海区政府两违办告知该土地是农村集体土地，不能买卖，原告所建的是违法建筑，并将原告所建的房屋推倒。原告得知这一情况后，与两被告协商，要求两被告将所收取的购地款返还原告，但两被告却一直拒绝返还。原告认为，由于两被告所转让给原告的宅基地属于农村集体用地，依法是不能转让的，而两被告在转让宅基地时，却故意隐瞒事实，因此，双方所签订的《宅基地转让协议》已违反了法律的禁止性规定，因而是无效的。两被告在转让该宅基地时，也没有取得该地的使用权，因而是无权转让的。两被告依据无效的转让协议取得原告的购地款项，理应予以归还。两被告拒不返还原告款项的行为，已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2014年9月20日所签订的《宅基地转让协议》无效；2、两被告共同返还原告宅基地转让款本金708000元及赔偿利息损失5000元（利息损失按年利率6%计，从2014年9月21日起，计至两被告还清款项时为止）。原告对其主张提供的证据有：一、《居民身份证》复印件，拟证实原、被告的身份情况；二、《宅基地转让协议》，拟证实原告与被告廖锦华之间存在宅基地转让合同关系；三、《中国农业银行股份有限公司北海华侨支行无折存款回单》、《广西农村信用合作社取款凭条》、《广西农村信用社开户凭条》，拟证实原告向两被告支付土地转让款708000元；四、《收条》，拟证实被告廖锦华收到原告王日兴交来用于购买江尾村B1号宅基地款项共708000元；五、《关于下江尾旧村改造及实施方案的请示》、《下江尾村改造实施方案》、“同意《下江尾村改造实施方案》和《补偿标准》的群众签名”、《关于请求批准下江尾村村庄改造的请示》、《关于同意下江尾村进行村庄改造的批复》、《和平江尾花园平面图》、《关于和平下江尾村村庄改造回建区土地说明》，拟证实被告转让给原告的下江尾村B1号宅基地是下江尾村用于旧村改造的搬迁回建地，属于农村集体土地；六、《收条》，拟证实张愈华收到被告廖锦华涉案土地建房费100000元；七、《北海市人民政府关于严禁私分买卖农村宅基地的通告》、《国务院办公厅通知要求严格执行农村集体建设用地法律和政策》，拟证实被告转让给原告的宅基地是禁止买卖的；八、《户籍登记证明》，拟证实两被告是夫妻关系，且均为北海市银海区侨港镇亚平村委会侨兴西路居民；九、《外迁户宅基地安置合同》、《责令停止违法行为通知书》，拟证实案外人卢瑞英因属于外迁户人员，北海市银海区银滩镇和平村委下江尾村民小组安置给案外人卢瑞英的宅基地因违反土地管理法规定被北海市国土资源局责令停止建房。被告廖锦华、陈玉芬未到庭参加诉讼且未书面答辩，也未提交任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告廖锦华、陈玉芬经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下事实：被告廖锦华与陈玉芬系夫妻关系，且均为北海市银海区侨港镇亚平村委会侨兴西路的居民。2014年9月20日，原告与被告廖锦华签订《宅基地转让协议》，约定：被告廖锦华愿意将从何德光转让过来的位于北海市银海区银滩镇和平村委下江尾村B1号宅基地转让给原告，宅基地规格为8.2米×11米，价格为908000元，其中含被告原先所付的200000元基建费；原告在签订协议后一次性付给被告708000元，被告将原来的购地协议、收款收据、委托书与本宅基地相关的一切手续，全部交给原告，从此，B1号宅基地将属于原告所有，剩下的款项200000元待获准建后，原告一次性付给被告120000元，再待原告过户后，原告一次性付给被告80000元，原告获得准建、过户后一个月内付清应付款项，逾期原告按0.10%滞纳金交给被告廖锦华，双方永不能反悔等。同日，被告廖锦华向原告出具《收条》，写明“兹收到王日兴女士交来购买江尾村B1号宅基地款项为人民币708000元整”。另查明，2006年5月7日，甲方北海市银海区银滩镇和平村委下江尾村民小组与乙方案外人何月生、卢瑞英签订《外迁户宅基地安置合同》，约定：甲方将位于和平村委下江尾村村庄改造搬迁回建小区内编号为B2的安置宅基地壹套用于安置给乙方，规格为8.2×11，占地面积为90.2平方米，该套安置外迁户宅基地返还给村民用地补偿总价款共128000元等。同日，双方签订《外迁户宅基地安置合同补充协议书》，约定：甲方负责在八个月内为乙方办理好报建手续，其中包括办理《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》以及动工通知单等报建手续等。2014年10月20日，北海市国土资源局向案外人卢瑞英出具《责令停止违法行为通知书》，写明其未经批准擅自在银滩镇和平××下江尾村建房88平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，责令其立即停止上述违法行为，听候处理。再查明，2016年12月8日，北海市银海区银滩镇和平村民委员会出具《关于和平下江尾村村庄改造回建区土地说明》，写明：“位于北海市××海区和平××下江尾村村庄改造××土地××村集体土地”。本院认为，被告廖锦华系侨港镇亚平村委会侨兴西路居民，并非银滩镇和平××下江尾村村民，原告因向被告廖锦华购买和平村委下江尾村B1号宅基地而与被告廖锦华签订《宅基地转让协议》，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该协议依法应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告廖锦华返还已付购地款708000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张被告从2014年9月21日起按照年利率6%赔偿利息损失，本院认为，虽然被告廖锦华违反法律规定将集体土地转让给原告，但原告对涉案宅基地的现状和土地性质是明知的，故双方对于上述《宅基地转让协议》依法被确认为无效合同均存在过错，因合同无效产生的利息损失应由原告与被告廖锦华各承担50%的责任，另外利息损失应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，原告主张超过部分，本院不予支持。原告主张被告陈玉芬应承担共同返还购地款和赔偿利息损失的责任，本院认为，原告签订合同的相对方以及向原告出具购地款收条的均是被告廖锦华，根据合同相对性原则，原告的上述主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王日兴与被告廖锦华于2014年9月20日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告廖锦华向原告王日兴返还宅基地转让款708000元及赔偿利息损失（利息损失计算方式：以708000元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的50%从2014年9月21日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的，计至实际支付之日止）；三、驳回原告王日兴的其他诉讼请求。本案受理费10930元、公告费700元，合计11630元，由原告王日兴承担1630元，被告廖锦华承担10000元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10930元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭 丫人民陪审员 杨 文人民陪审员 梁少雄二〇一七年六月一日书 记 员 杨彩英附本判决书参照法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。