苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初2886号原告李荣根原告汪渡华上述两原告共同委托代理人沈翼敏上述两原告共同委托代理人沈东骏。被告吴江金虹房地产开发有限公司.法定代表人郭见高委托代理人张慧被告上海岳家置业有限公司,法定代表人朱超君被告上海岳源投资管理有限公司法定代表人宋茂林上述被告共同委托代理人周君理上述被告共同委托代理人吴慧清原告李荣根、汪渡华与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）、上海岳家置业有限公司（以下简称岳家公司）、上海岳源投资管理有限公司（以下岳源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，由审判员张蕾适用简易程序分别于2017年4月26日、2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告李荣根、汪渡华的委托代理人沈翼敏、沈东骏，被告金虹公司的委托代理人张慧，被告岳家公司、岳源公司的共同委托代理人周君理、吴慧清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣根、汪渡华诉称：2016年9月2日，原告与被告岳家公司签订《定金合同》约定：原告向被告岳家公司团购吴江市乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋一套，房款约100万元，团购费用35万元，共计135万元。原告支付定金5万元，收款单位为被告岳源公司。2016年9月25日，被告岳源公司向原告出具《岳源团购优惠确认书》确认团购及房屋合计为人民币135万元。原告于当日向其支付房款15万元。被告岳家公司向原告出具《收款收据》。同日，经被告岳家公司安排，原告与被告金虹公司签订《吴江市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告金虹公司购买吴江市盛泽镇乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋；单价为人民币7319.04元/㎡，总价人民币1000000.4352元；付款方式为首付款人民币30万元，银行贷款人民币70万元；被告金虹公司应于2016年12月28日前获得《商品房交付使用通知书》并向原告交付房屋。合同签订后，原告按约向被告金虹公司支付首期房款人民币30万元。据原告了解，被告金虹公司至今未获得《商品房交付使用通知书》系因其自身原因造成，该原因导致原告的合同根本目的不能实现。因此，为维护合法权益，原告提起诉讼请求判令：1、依法判令解除原告与被告金虹公司签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、依法判令被告金虹公司返还购房款50万元，被告岳家公司、岳源公司对其中的20万元承担共同还款责任；3、依法判令被告金虹公司支付自2016年12月29日起，至实际返还房款之日止的违约金，暂计算至2017年3月31日，为13950元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除被告岳家公司和原告的定金合同，解除原告和被告岳源公司的团购确认书。被告金虹公司辩称：要求继续履行合同。涉案的房屋是期房，原告付款没有完成的情况下，怎么谈交付的期限，即使是现房，原告完成了付款条件，我方没有取得商品使用通知书，在合同第九条也约定了相关的内容。被告岳家公司、岳源公司辩称：不同意原告的要求解除合同。根据原告和被告金虹公司签订的商品房买卖合同，没有原告可以解除合同的约定，也没有法定事由可以解除原告和被告金虹公司的商品房买卖合同。原告和被告岳家公司、岳源公司签订的定金合同及被告岳源公司出具的岳源团购优惠确认书中约定该定金合同及团购优惠确认书是不可解除的，故原告不可向我方要求返还团购费，还应支付我方15万元团购费。根据合同约定，原告作为房屋的买受人在和被告金虹公司签订买卖合同的十日内办理银行的按揭手续，然而原告在签订合同至现在都没有向银行办理过贷款的按揭手续，是一种违约的行为，应该承担逾期付款的违约责任。本案涉案的房屋即乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋已经验收可以交付了，已经有继续履行合同的条件了。经审理查明:岳家公司与岳源公司系关联企业，两者人员及财务混同。2016年9月2日，李荣根与岳家公司签订定金合同，约定李荣根向岳家公司定购水岸花园2幢2902室房产，房款1000000元，团购费用为350659元。付款方式为2016年9月2日前支付定金50000元，2016年9月30日前支付房款350659元。2016年11月20日前，双方签订商品房预售合同，同时按约定办理购房贷款1000000元，等内容。2016年9月25日，李荣根向岳源公司支付了200000元。同日，岳源公司向李荣根、汪渡华出具岳源团购优惠确认书，确认房屋价格1000000元等。同日，李荣根、汪渡华作为买受人与作为出卖人的金虹公司签订商品房买卖合同，约定买受人购买苏州市吴江区盛泽镇乌桥水岸花园2幢1单元2902号房，合同约定该住宅建筑面积为136.63平方米，套内面积110.156平方米，按建筑面积计算价款，每平方米7319.04元，房屋总价款1000000元整。买受人于2016年9月25日支付首付款300000元，余款于2016年10月10日前办理按揭。出卖人应当在2016年12月28日前将合同约定的商品房交付买受人，交付条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。关于出卖人逾期交房的违约责任，约定为：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，李荣根向金虹公司交付了首付款30万元。因金虹公司与银行合约到期，李荣根、汪渡华无法办理按揭贷款。2016年11月18日，乌桥水岸花园1-4#楼申请竣工备案，2017年4月17日获得竣工验收备案表。李荣根、汪渡华于2017年3月3日即诉至本院要求解除合同，故未在该工程获得竣工验收备案表后补充提交办理按揭贷款的材料。金虹公司至今尚未取得商品房交付使用通知书。以上查明事实，有商品房买卖合同、岳源团购确认书、定金合同复印件、收款收据、银行付款凭条、录音资料、工程竣工验收备案表、短信截屏以及原、被告委托代理人的陈述等证据在卷佐证。双方争议焦点为：原告要求解除合同是否有依据。原告认为，一，1、商品房买卖合同、岳源团购优惠确认书、定金合同涉及的是同一处房产，交付的钱款为购房款，三份合同应当一并解除。2、被告金虹公司未能在约定时间获得商品房交付使用通知书，涉诉房产尚不具备交房条件，被告金虹公司构成根本违约，合同根本目的无法实现，应当依法解除。合同约定了被告金虹公司在原告违约的情况下有解除合同的权利，却没有给予原告相对应的解除合同的权利，显属不公。3、合同继续履行将加重原告的合同义务。原告汪渡华已经退休。合同签订时原告李荣根距离法定退休年龄还有一段时间，现由于被告金虹公司的原因导致原告不能及时申请银行贷款，目前，原告李荣根距离法定退休年龄不足半年，必将大大降低银行贷款的成功率，若不能成功获得贷款，必将加重原告的付款义务，因此，继续履行合同对原告极为不公。二，被告岳家公司、岳源公司不具有相关房地产经济资质，导致合同无效。三、被告岳家公司、岳源公司认可收取的钱款为房款，但被告岳家公司、岳源公司是不可能向原告开具购房发票的。与此同时，被告金虹公司又认为，房屋总价100万元，不包括被告岳家公司、岳源公司收取的钱款，因此，被告金虹公司也不能向原告开具发票。三被告存在逃税行为，合同应当解除。四、三被告存在代理与被代理的关系，故应当对返还钱款承担连带责任。五、原告未办理贷款的过错在被告金虹公司，原告没有违约行为。被告金虹公司认为，涉案的房屋是期房，原告付款没有完成的情况下，被告金虹公司不可能向其交付房屋。即使是现房，原告完成了付款，而被告金虹公司没有取得商品使用通知书，在合同第九条也约定了相关的内容，被告金虹公司支付相应违约金，合同继续履行。被告岳家公司、岳源公司认为，合同的解除有两种方式，一种是协议解除，一种是法定解除。首先协议解除，在买卖合同中出卖人逾期交房的违约责任，是经过原告仔细阅读确认过的。故就算被告金虹公司违约，其合同明确约定逾期超过90天的，被告金虹公司支付相应违约金，合同继续履行。且在原告支付完房款的情况下才产生被告金虹公司的违约责任，现原告没有缴清房款，故没有出卖人逾期交房的违约责任，更没有原告可以要求解除合同的条款。其次法定解除，现被告金虹公司在2016年11月18日申请竣工验收至2017年4月17日已经全部完成竣工备案已经取得交付条件，且有多户业主入住，即不能交付房屋的客观条件不存在。关于贷款，义务人是原告方，被告方只是协助，故在原告方不及时申请贷款的情况下，不应将贷不到款的理由和原因推到被告的身上。按照法律规定，原告作为先履行义务一方，在没有完成自己的付款义务之前，被告方是有一个先履行抗辩权的，故结合以上的论述该合同的违约方为原告。房屋买受人的最基本的义务为支付房款，合同中规定了贷款不足的时候应当补足贷款的差额，差额是部分发放的部分补足，不能发放的全额补足，故原告在未支付房款的情况下，要求被告金虹公司交付房屋是没有任何理由的，相应的违约责任，应该由原告自己承担。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人要解除合同，可以协商一致，或符合法律规定的解除情形。本案中，双方的合同中未约定原告解除合同的条件，故原告不存在约定解除的情形。关于法定解除条件，根据法律规定及相关司法解释，出卖人迟延交付房屋的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，没有证据证明原告已经催告过被告要求履行交房义务，故原告要求解除合同，不符合法定解除条件。综上，原告要求解除合同，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告李荣根、汪渡华的诉讼请求。案件受理费减半收取4470元，由原告李荣根、汪渡华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  张蕾二〇一七年六月一日书记员  李鸣