天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初40368号原告：李旭东，男，汉族，1975年5月7日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孟蕊，天津睿亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：常为，天津睿亨律师事务所律师。被告：天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司。住所地天津生态城汉北路7号增119号。法定代表人：许世坛，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭立伟，该公司职员。被告：世茂天成物业服务集团有限公司。住所地江苏省南京市鼓楼区南通路**号。法定代表人：金华杰，职务：总经理。被告：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司(原用名称：上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司)。住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道***号。负责人：夏春龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：张扬，天津张扬律师事务所律师。原告李旭东与被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司（以下简称世茂新纪元公司）、世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂天成公司）、世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称世茂天成天津分公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告曾于2016年3月24日向本院提起诉讼。2016年8月18日，本院作出（2016）津0116民初42996号民事判决，原告和被告世茂天成天津分公司均不服提起上诉。2016年12月5日，天津市第二中级人民法院作出（2016）津02民终5345号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人孟蕊和被告世茂新纪元公司委托诉讼代理人郭立伟、被告世茂天成天津分公司委托诉讼代理人张扬到庭参加了诉讼，被告世茂天成公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带赔偿原告修缮补偿费51,216元、管道疏通费3800元、房屋租金损失30,000元、受损房屋物业费损失4335元、租赁房屋物业费2976元、交通费损失720元，合计93,047元；2、本案诉讼费、鉴定费，由三被告承担。事实和理由：原、被告系合同关系。被告世茂新纪元公司系本案诉争房屋的开发商。被告世茂天成公司系本案诉争房屋的物业管理公司，被告世茂天成天津分公司为派驻机构。2014年12月25日，原告与被告世茂新纪元公司签订了天津市商品房买卖合同一份。约定，原告购买该公司建设的本案诉争的房屋，该房屋于2015年3月31日交付原告使用。被告世茂天成天津分公司为该小区从事物业服务。自2015年7月11日始至2016年2月15日止，原告居住的房屋因公共下水主管道堵塞，曾发生6次从原告客卫地漏处溢反水，被告世茂天成天津分公司虽然对每次堵塞均进行了疏通，但因三被告未能彻底查明主管道多次堵塞原因，未能彻底解决问题。导致2016年2月15日再次堵塞，造成地板、电路、家具、以及生活物品被泡，室内恶臭无比，造成原告经济损失，原告也因此无法在该房屋居住，一直租房居住至今。根据鲲贝园住宅质量保证书的承诺，涉诉房屋仍在保修期内，被告世茂新纪元公司应当对排水管道质量承担保证责任。被告世茂天成公司作为涉诉房屋的管理公司，应当对公共下水管道畅通承担管理责任。三被告对原告经济损失置之不理，致使原告的经济损失进一步扩大，三被告应当承担连带赔偿责任。被告世茂新纪元公司辩称，第一，2015年3月31日，原告与该公司办理了房屋入住交接手续，按房屋住宅保证书约定，房屋的管道堵塞保证期为2个月，至2015年5月31日止。原告房屋最早发生堵塞时间为2015年7月11日，已超保修期。第二，根据施工、分包及监理单位在房屋交付使用前，共同进行的非承压管道、设备灌水试验记录；排水管道通球试验记录。通水、冲洗实验记录，证明本案涉诉的11号楼的排水管道无任何堵塞。第三、根据原告所述其居住的房屋多次溢反水时间并向物业公司报修，但均未能彻底有效解决堵漏问题，因此，造成的财产损失应由物业公司承担相应的赔偿责任，不同意原告对其主张的诉讼请求。被告世茂天成公司在答辩期内未提交答辩状。被告世茂天成天津分公司辩称，从证据上显示造成下水管道堵塞物品为工程施工脚手架的卡箍，原告的房屋为精装修交付，在被告世茂新纪元公司将该物业交付给本公司时，该管道为封闭状态，该卡箍已经存在管道之中，本公司已按前期物业管理合同履行了对小区内每栋楼下水管道的日常疏通及排污义务，原告曾多次向本公司报修均及时到场进行疏通。最后经业主同意对该管道进行了破拆施工取出了该卡箍，该项工作不属于本公司日常管理范围，且无过错，造成原告经济损失的责任不在本公司，不应承担赔偿责任，不同意原告对其主张的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋产权证；天津市商品房买卖合同；前期物业服务协议；临时管理规约；鲲贝园住宅质量保证书；室内溢反水照片14张及录像；天津市住宅前期物业服务合同；现场管道疏通照片8张及取出的卡箍件。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交雇佣案外人杨军疏通下水管道的证据。拟证明2016年2月19日，原告雇佣案外人杨军疏通下水管道，并拍照了照片和录像，支付管道疏通费3800元。被告世茂新纪元公司对该证据持有异议，认为该收据无章，不符合证据要求。被告世茂天成天津分公司对该证据的真实性不认可，与本案事实无关联。本院认为，原告为应急处理卫生间地漏处溢反污水，从社会上雇来管道疏通维修人员进行疏通，其举措属于日常处理该事情的合理行为；这类服务行业并未强制纳入工商登记管理之列，通常对劳作进行议价，事后即时清结，并以无（公）章收据代替收款凭据。本院对原告提交的该证据，应予以采信。2、原告提交天津永正房地产土地评估咨询有限公司评估报告的证据。拟证明本案涉诉的房屋财产经济损失，经天津永正房地产土地评估咨询有限公司评估，价值时点为2016年6月27日；估价结果：估价对象在价值时点修缮补偿成本价值为51,216元。被告世茂新纪元公司、被告世茂天成天津分公司均对该证据的真实性不认可，认为，营业执照和评估人均没有评估公司红章，且评估损失过高。本院认为，当事人对人民法院委托鉴定评估机构作出的报告持有异议，可向人民法院提出申请，提出异议的具体内容，经审查确认异议成立的，通知该机构人员到庭接受质询，当事人均未向本院提出申请。因此，本院对原告提交的该证据，应予以采信。3、原告提交与租户冯俞敏签订的房屋租赁合同、承租房屋交纳中介费、租金、物业费收据的证据。拟证明因其居住的房屋损害严重，原告需租房居住，为此，支付了上述费用。被告世茂新纪元公司对该证据真实性及证明目的不认可，认为，租房的时间、金额以及是否真实给付了租金均无其他证据予以佐证。被告世茂天成天津分公司对该证据真实性不认可，认为与本案无关。本院认为，原告居住房屋被污水浸泡，在未取得合理赔偿以及修缮的情况下，租房居住系合理举措。本院对原告提交的该证据，应予以采信。4、被告世茂新纪元公司提交涉案11号楼非承压管道、设备灌水试验记录的证据。拟证明涉案11号楼在建设过程中经对公共管道灌水试验，畅通无阻，无堵塞现象，是合格的。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。其认为，该记录只有个人签字而无参加实验公司的公章，被告可任意制作。被告世茂天成天津分公司对该证据真实性不认可，认为，该证据未能证实本案涉诉的管道内不存在异物卡箍的事实。本院认为，被告世茂新纪元公司按照建筑行业施工的要求，对下水管道进行灌水试验，该实验除非在管路完全堵塞情况下，才能致以水泄不通。后经破拆管壁取出的脚手架卡箍件（堵塞物）是不能将管路完全堵死的。对被告提出的证明目的，该证据缺乏充足的证明力，本院对该证据不予采信。5、被告世茂天成天津分公司提交如下证据：⑴.报修记录登记表、工程维修单的证据。拟证明2016年10月7日，原告曾因居住的房屋屋顶漏水曾向该公司报修；⑵.该公司对堵塞的管道进行了破拆施工照片8张及取出的堵塞物为施工用脚手架卡箍的证据，拟证明经该公司破拆施工，取出了堵塞物脚手架卡箍；⑶.关于天津生态城鲲贝园11号楼卫生间主管道疏通情况说明。拟证明居住11号楼的803和903的业主目睹对堵塞的管道进行了破拆施工，对取出了堵塞物脚手架卡箍予以证实。现该下水道正常使用；⑷.污水管网疏通清洗合同及物业下水井清理记录表。拟证明2015年6月至2016年5月期间，该公司委托专业机构对鲲贝园污水管道进行日常疏通及清洗，并负责及时处理污水管道堵塞等紧急情况。合同正常履行；原告对证据⑷污水管网疏通清洗合同的真实性不认可，认为无法核实其真实性。被告世茂新纪元公司对上述证据均持有异议。其认为，证据⑴保修记录系该公司单方形成，对证据的真实性有异议，不同意其证明目的；证据⑵对照片的真实性无异议；不同意其证明目的。单独一个卡箍不能说明就是管道堵塞物；证据⑶11号楼803和903的业主未出庭接受质证，为该公司单方形成的证据；证据⑷只有污水管网疏通清洗合同而没有付款的签单，不符合证据形式。本院对上述4份证据综合认定为，被告世茂天成天津分公司在日常工作中，对业主的报修进行记录，客观反映着该公司日常管理服务工作。本院当庭出示宣读，依职权对本案诉争的污水管道内是否留有卡箍和几次堵塞事实进行调查的笔录，案外人李艳波（系郭晓辉之夫，住鲲贝园11号楼803号）、王毅辛（系郭振刚之夫，住鲲贝园11号楼903号）均证实了被告世茂天成天津分公司聘请专业公司，对其使用的污水管道多次进行了疏通；最后一次对703号和803号房屋之间污水管道进行破拆，从中取出一个脚手架卡箍的事实属实。被告世茂新纪元公司否认脚手架卡箍造成管道堵塞的事实，缺乏合理的事实及充分的证据佐证，本院对其抗辩理由不予支持。本院对原告提交的上述证据，应予以采信。被告世茂天成公司在举证期内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系天津市滨海新区中新生态城鲲贝园11-1103号房屋的所有权人。被告世茂新纪元公司系该房屋的建设方。被告世茂天成公司为物业服务管理方；被告世茂天成天津分公司系派驻该小区物业服务单位。2015年2月5日，原告办理了该房入住手续。原告居住该房屋期间，曾于2015年7月11日、8月12日、11月5日、12月和2016年1月发生卫生间污水管道堵塞现象，污水从其居住的房屋客卫地漏溢反水，每次经原告报被告世茂天成天津分公司疏通后能够缓解问题。2016年2月15日，该地漏溢反水情况再次发生，此次溢反水情况最为严重，造成原告地板、电路、家具及生活物品被污水浸泡。原告无法在该房居住，只能选择租房居住。2016年2月19日，原告通过互联网，雇佣案外人杨军对该管道进行了一次疏通，支付管道疏通费3800元，其结果仍未彻底解决问题。2016年10月8日，被告世茂天成天津分公司带来专业公司维修人员，经对该单元703号和803号房屋污水管道之间破拆，从下水管内取出一个建筑脚手架卡箍；此后，该污水管道再未发生堵塞现象。事后，原告与被告方就财产损失赔偿问题进行过协商，均无果。本案在诉讼期间，原告向本院提交了对家庭财产损失进行评估的申请书。本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司评估，原告受损财产在价值时点修缮补偿成本价值为51,216元，原告支付了评估费3500元。原告其他经济损失如下：房屋租赁费30,000元（2500元/月，期限自2016年3月2日始至2017年3月1日止）；物业费4335元（原告受损房屋145.68*2.48元*12月）；交通费720元（原告往返天津市内居住支付油费48元/天，期限自2016年2月16日始至2016年3月2日止，共计15天），上述费用合计93,571元。原告自愿撤回了承租房屋的物业费2976元及中介费1250元的诉讼请求。本院针对原被告提出的诉辩主张、当庭发表的质证意见、案件审理查明的事实，归纳了案件争议焦点如下：一、关于下水管道内是否存有建筑脚手架卡箍的问题。原告认为，被告世茂天成天津分公司委托第三方从管道内取出异物（指建筑脚手架卡箍），异物在管道内存在是真实的。被告世茂新纪元公司认为，鲲贝园住宅质量保证书第六项规定，管道堵塞已经过了质保期（2个月）。关于异物的事实，自从原告报修后，物业进行了多次管道疏通，直到在上诉期间进行了管道破拆。该过程未要求公证机关、部门、开发公司在场进行见证，只有俩位业主的见证，但未出庭作证。我方不认可卡箍是管道堵塞物。我公司认为，本案的损失非侵权行为，应为合同纠纷。通过本案调查的事实可以确认，原告发生重大损失是因为多次报修后，物业未尽到及时有效排除堵塞物所造成的。而开发公司与物业公司签署前期物业服务协议产生的合同关系，按照第二条第一项约定，房屋共用部分的养护和管理，物业公司应保证设施的良好运行。通过调查，原告多次报修，物业也多次到场维修，仍未能排除反水发生，因此说明物业未修理好。开发公司认为物业公司未尽到维护义务。被告世茂天成天津分公司认为，现场破拆的证据和俩位业主的情况说明，可以证明，管道堵塞是由于破拆取出的建筑脚手架卡箍造成的，由于开发商向物业交付了封闭的内有异物的排水管道，属于工程质量存在瑕疵及缺陷。根据鲲贝园住宅质量保证书第六条规定，本住宅交付后在购房人正常使用下，凡有工程质量缺陷按如下期限免费维修。其中第二项，给排水管道保修期至2016年3月30日；原告室内冒水发生在该期间内，应由开发商承担责任。而事实上，物业公司在该期间内，每次接到业主报修都能赶到现场进行排污与疏通，并未向业主收取任何费用。物业公司的行为是代替开发商履行了义务。本案属于财产损害赔偿纠纷，应当由有过错的侵权一方承担赔偿责任。所有证据均显示，该卡箍是造成本次堵塞的根本原因。物业公司对于管道内本身存有卡箍的情况是不能事先预见和判断的，更不是物业公司造成的。开发商交付有瑕疵的管道行为存在明显过错，是本案的侵权主体应当对原告的损失承担全部赔偿责任。同时，根据天津市住宅前期物业服务合同第十七条第一款免责条款，对于物业本身固有的瑕疵造成损失的，物业公司免除责任。即便如此，物业公司愿意为原告的物业费损失承担相应的责任。本院认为，原告卫生间共用主下水管道中存有建筑脚手架卡箍，由于该卡箍可以拦截掺杂在生活污水中的污物，可造成在该点位上完全堵塞，是形成地漏溢反水的直接原因。在卡箍被取出后，污水顺畅流动，在未发生堵塞现象，这一事实已被充分的证据所证实。故此，被告世茂新纪元公司如果仅作了试水验收，难以排除管路中是否存有类似卡箍这种异物。另外，通常管路上口安装有半封闭通气孔帽，在此状态下，由通气孔是不能将卡箍直接掉入管道内的；在无法证实有外界因素直接导致的情况下，本院认定卡箍是在安装施工中掉入管路内的事实成立。二、关于原告经济损失是否真实的问题。原告主张经济损失包括：原告受损财产在价值时点修缮补偿成本价值费51,216元；评估费3500元；管道疏通费3800元；房屋租赁费30,000元；物业费4335元；交通费720元；上述费用合计93,571元。被告世茂新纪元公司认为原告支付案外人杨军管道疏通费3800元明显过高；对评估估价对象在价值时点修缮补偿成本价值费用过高。本院认为，原告支付案外人杨军管道疏通费系双方当事人之间的议价，本院酌定500元为妥；对评估估价对象在价值时点修缮补偿成本价值费用过高问题，被告世茂新纪元公司就具体事项未作明确，本院不予支持。对其提出报告书中营业执照和评估人均没有评估公司红章问题，该报告系成册报告书，在单位署名、资质证书、注册房地产估价师署名处均加盖公章及个人章，全册加盖骑缝章；该册作为证据使用并无不当，本院不予以支持。原告经济损失为：51,216元+500元+30,000元+4335元+720元，合计：86,771元。三、关于三被告对原告经济损失是否承担连带赔偿责任问题。被告世茂新纪元公司系本案诉争房屋的建设单位，在污水管道施工过程中存在瑕疵，是造成原告财产损失的主要原因；被告世茂新纪元公司应承担主要侵权责任。被告世茂天成天津分公司在原告多次报修后，在对水管道维修中，未采取有效解决措施，导致原告的损失进一步扩大。此后，被告世茂天成天津分公司雇佣第三方通过破拆下水道管壁，取出卡在管壁中的卡箍，彻底解决了该管道堵塞问题。被告世茂天成天津分公司虽然对所服务管理小区下水管道维护修缮负有约定的职责义务，但是，被告世茂天成天津分公司多次修缮不彻底的过错行为，不是单一的违约行为，而是对原告以及共用该管道的业主们的侵权行为，是构成原告同一财产损害的次要原因；被告世茂天成天津分公司应承担次要侵权责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，被告世茂天成天津分公司不具有法人资格，其民事责任由被告世茂天成公司承担。本院酌定被告世茂新纪元公司与被告世茂天成公司责任比例按8︰2划分。综上所述，原告作为涉案房屋产权人，本应享受居住环境给带来的安逸生活，却长期被污水管道堵塞导致地漏溢反水所困扰，并且造成了财产等实际损失；原告主张由被告承担赔偿责任，依法应予支持。被告世茂天成公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃抗辩权利；且依法不影响本案正常审判。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告李旭东经济损失69,416.80元；二、被告世茂天成物业服务集团有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告李旭东经济损失17,354.20元；三、驳回原告李旭东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元、评估费3500元，合计5626元。由被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司负担4500.80元，由被告世茂天成物业服务集团有限公司负担1125.20元。本判决生效后十日内，被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司将案件受理费1700.80元,直接交付本院。评估费2800元，直接给付原告。被告世茂天成物业服务集团有限公司将案件受理费425.20元,直接交付本院。评估费700元，直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  尹志明审 判 员  张效平人民陪审员  李春花二〇一七年六月五日书 记 员  张运环附：法律释明：1、《中华人民共和国侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第七条：行为人因过错侵害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承当侵权责任的，依照其规定。第十二条：二人以上分别实施侵权行为的造成同一损害，能够确认责任大小的，各自承当相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。2、《中华人民共和国公司法》第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反诉对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。