苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初15062号原告苏州健生源医药连锁有限公司，住所地苏州市吴中区横泾街道木东路7603号。法定代表人邹永星，总经理。委托代理人董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被告蒋勇健。原告苏州健生源医药连锁有限公司（下称健生源公司）与被告蒋勇健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理，依法由审判员姚民、人民陪审员郑乾坤、沈舜心组成合议庭适用普通程序于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告健生源公司的委托代理人董斌到庭参加诉讼，被告蒋勇健经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告健生源公司诉称：2013年8月6日、11月20日，原告的关联企业苏州健生源医药连锁总店（下称健生源总店）与被告及何小妹、蒋振华就位于苏州市××区松陵镇××号门面房签订《房屋租赁合同》及补充协议书，补充协议书将租赁期限变更为自2014年3月20日起至2019年3月19日止，并由原告支付了全部65万元租金。由于上述房屋继承关系变更及经营需要，经健生源总店与被告协商，承租人由健生源总店变更为原告，并于2015年7月20日与被告再行签订《���铺租赁合同》，合同约定：租期5年（自2019年3月20日起至2024年3月19日止），50万元租金于当天一次性支付给被告。后因被告所有的上述房屋被吴江区人民法院执行拍卖，认定健生源总店与蒋勇健、何小妹、蒋振华签订的租赁合同有效期至2019年3月19日，未认定原、被告于2015年7月20日签订的租赁合同合法性，上述房屋于2016年11月23日已拍卖成交，原告无法实现合同约定的租赁权。现要求判令：1、解除原、被告于2015年7月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告已支付的租金50万元、押金1.5万元，并支付租金利息（自2015年7月20日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告蒋勇健未作答辩。经审理查明：2013年8月6日，何小妹、蒋振华、蒋勇健（甲方）与���生源总店（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于吴江区松陵镇油车路609号房屋（下称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积282平方米，房屋产证号、土地证号以产证为准，用途为医药，租赁期限60个月（自2013年3月20日起至2018年3月19日止），租金23万元；乙方应于签约时支付给甲方履约保证金1.5万元；甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满前腾空交还房屋，对于甲方提供的设施清点、移交，如有损失照值赔偿，结清费用后，甲方应在当天将保证金无息退还乙方；甲方买卖此房屋时，此合同仍然有效，乙方在同等条件下有优先购买权……。合同落款处，甲方栏中有蒋勇健签名，乙方栏中健生源总店代理人沈建春签名。2013年8月26日，健生源总店向蒋勇健支付履约保证金1.5万元。2013年11月20日，蒋勇健、何小妹、蒋振华（甲方）与健生源总店（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议书》（下称《补充协议书》），载明：依据甲、乙双方于2013年8月6日签订的《房屋租赁合同》中条款，现鉴于甲方要求，经协商一致，在原合同基础上变更及补充条款如下：房屋租赁期限变更为：自2014年3月20日起至2019年3月19日止；租金支付方式变更为：自2014年3月20日起至2019年3月19日止租赁期间剩余应付租金共计65万元（按每年13万元计），由乙方提前一次性全部支付给甲方，甲方同意在租赁期间的租金不因任何原因做任何调整；甲方保证涉案房屋产权权属明晰，保证乙方租赁期间内该房屋的使用权，若因产权纠纷或债务原因影响乙方对该房屋的使用，则甲方除了需支付乙方装修补偿费30万元后，还需要按不低于一年年租金标��向乙方赔偿损失；甲方同意乙方根据实际经营需要对租赁房屋进行转租、转借或进行转承包房屋；甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善或对结构进行必要的改动或改进，租赁期限届满后，或因其他原因合同终止后，除可移动的设施外，装修部分内容归属甲方，并由甲方按装修费用的30%给予乙方相应的补偿；在租赁期限内，甲方违反本协议约定，擅自解除本合同，提前收回租赁房屋的，除应返还已收取乙方的剩余租期的租金外，还应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在租赁期间，该租赁房屋经政府有关部门批准拆迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的因甲方责任的其它情况的，而导致本合同解除的，除应返还已收取乙方的剩余租期的租金外，还应��照剩余总租金的10%补偿乙方损失；租赁关系终止时，甲方已收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在租赁期满之日起15日内无息归还乙方，若逾期不予归还，每逾期一日按同期银行贷款利率的4倍计算向乙方支付滞纳金；本补充条款及附件均为双方签订的原房屋租赁合同有效的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力，本协议内容如与原签订合同内容有冲突或不一致的，均以本协议为准，并按照本协议内容执行；附件一、该房屋产权证（房产证号：吴房权证松陵字第××号，房屋所有权人：何小妹、蒋振华，房屋坐落：松陵镇油车路清管所对面，建筑面积：281.61平方米）、土地使用权证〔土地使用权证号：江国用（2000）字第01047003-2号，土地使用者：何小妹，使用权类型：出让〕及出租人身份证复印件、户籍本（蒋勇健系���振华儿子）；附件二、2013年8月6日签订的《房屋租赁合同》；附件三、司法鉴定书及民事判决书、死亡证明〔2013年11月13日苏州市广济医院司法鉴定所出具的司法鉴定意见书认定：蒋振华为智能障碍（重度），受疾病影响，不能辨认自己行为、行使自己的民事权利和承担民事义务，更不能保护自己的合法权益，目前无民事行为能力；本院于2013年11月14日作出的（2013）吴江民特字第0013号民事判决书，判决宣告蒋振华为无民事行为能力〕；附件四、委托书〔该委托书载明：本人蒋振华同意将位于吴江区××房屋（松陵镇××路车管所对面，面积281.61平方米）租赁给苏州健生源医药连锁总店，租期5年，并全权委托我儿子蒋勇健办理签订合同及协议、收取租金等一切事宜〕。上述协议落款处，甲方栏中有蒋勇健签名，乙方栏中有沈建春签名，并加盖有健生源总店公章，见证方栏中加盖有上海市建纬（苏州）律师事务所合同专用章。2013年11月20日、11月21日，健生源总店通过邹永星分别转给蒋勇健5万元、60万元，并由蒋勇健于2013年11月21日出具一份《收款凭证》，写明收到健生源总店支付2014年3月20日至2019年3月19日期间涉案房屋的租金65万元。2015年2月6日，江苏省苏州市吴江公证处出具的公证书载明：蒋振华、何小妹分别于2014年8月15日、2012年12月7日在苏州市××区松陵镇因病死亡，蒋振华、何小妹位于苏州市××区松陵镇油车路清管所对面的房屋〔建筑面积：281.61平方米，房屋所有权证号：吴房权证松陵字第××号，国有土地使用证号：江国用（2000）字第01047003-2号〕（注：该房现抵押给招商银行股份有限公司吴江支行，抵押权类型：最高额抵押，主债权数额：75万元，债务履行期限：2013年7月23日至2015年7���23日，抵押登记日期：2013年8月12日）由蒋勇健一人继承。2015年7月20日，蒋勇健（甲方）与健生源公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方经营使用，建筑面积为282平方米，租赁期限5年（自2019年3月20日起至2024年3月19日止），5年租金为50万元（一次性支付）；甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约，甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索要延误期的定金，直至全部收回终止合同；因甲方的原因使乙方未能照常营业，给乙方造成的经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。合同落款处，甲方栏中有蒋勇健签名，乙方栏中加盖有健生源公司公章。同日，健生源公司通过丁银龙（系健生源公司股东）将50万元转入蒋勇健银行账户���2016年6月22日，本院发出（2016）苏0509执2663号执行公告，载明：关于招商银行股份有限公司吴江支行申请执行蒋勇健金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，执行标的合计3181748.98平，本院已责令被执行人限期履行上述义务，但是被执行人逾期未履行，本院将对被执行人蒋勇健名下财产（松陵镇油车路清管所对面，所有权证号01023970）进行评估拍卖，司法拍卖一律通过淘宝网进行，请当事人等利害关系人关注淘宝网司法拍卖动态。为保证诉讼资产处置的公正与效率，被执行人或占有该财产的案外人须于本公告张贴之日起十五日内（截止日期为2016年7月7日）前迁出该房屋或向法院交付上述财产，如案外人认为对上述财产享有租赁权而合法占有的，须于本公司张贴之日起十五日内（截止日期为2016年7月7日）向本院提出书面执行异议，���同时向本院提供书面租赁协议、既往租金支付凭证等能够佐证租赁事实的证据及身份证明材料。本公告同时具有止付孳息的效力，标的物产生的租金等收益应支付至本院账户，用以清偿债务。擅自向被执行人给付的，后果自负。逾期未向本院提出书面执行异议的，本院将视上述财产不负担租赁权的状态下对其进行依法评估、拍卖、变卖。相关人员若虚构租赁妨碍执行的，本院将根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。2016年6月24日，健生源公司向本院提出《异议书》，认为：涉案房屋已由健生源公司租赁，租期至2024年3月19日，并于2013年11月20日、2013年11月21日分二次支付2014年3月20日至2019年3月19日期间的租金65万元，于2015年7月20日支付2019年3月20日至2024年3月19日期间的租金50万元，望贵院在对该房屋拍卖时一并考虑承租人的合法权益不受侵害��2016年7月6日，健生源公司的受托人周海锋在接受本院询问时表示撤回上述《异议书》，考虑到健生源公司至2024年3月19日的租金已全部付清，希望能作为普通债权人纳入分配。2016年11月，本院发出《关于苏州市××区松陵镇油车路清管所对面的房地产拍卖公告》，并制作了不动产竞价标的调查情况表，拍卖公告载明：本院将在苏州市吴江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行公开拍卖；调查情况表载明：涉案房屋承租人健生源整体租赁至2019年3月19日。2016年11月23日，何明以4614095元拍得涉案房屋。2016年12月9日，何明向本院提出申请，鉴于申请人已拍得涉案房屋，根据拍卖公告及不动产竞价标的调查情况表载明的信息显示，（2016）苏0509执2663号一案拍卖房产已由健生源整体租赁至2019年3月19日，申请人于2016年12月6日前往贵院被告知无法取得健生源自拍卖之日2016年11月23日至2019年3月19日期间的租金，经调查扣除招商银行抵押债权后，蒋勇健一案还有余款，并已收取了健生源的所有租金，申请人申请贵院参与上述执行案件剩余价款的分配。2016年12月15日，本院征询其他债权人意见，同意就何明参与涉案房屋分配的金额作补偿。2017年2月6日，何明同意以126881元作为补偿其买下涉案房屋至2019年3月19日期间的租金部分损失，该款项何明已得到补偿。现健生源公司以2015年7月20日所签租期至2024年3月19日的《商铺租赁合同》未得到认可为由诉至本院，要求解除该《商铺租赁合同》，由蒋勇健返还所收取的50万元租金，并支付相应利息，以及根据健生源总店要求由蒋勇健直接将1.5万元保证金返还给健生源公司。以上事实，有原告的陈述、原告提供的《房屋租赁合同》、押金收据、《补充协议》、房产证、国有土地使用证、户籍本、《司法鉴定意见书》、（2013）吴江民特字第0013号民事判决书、《委托书》、银行转账凭证、收款凭证、《公证书》、《商铺租赁合同》、银行转账凭证、工商登记信息、（2016）苏0509执2663号一案执行公告、不动产竞价标的调查情况表、网上房地产拍卖公告、拍卖成交网页、健生源总店出具的《情况说明》，本院调取的（2016）苏0509执2663号一案中的相关材料及本案庭审笔录予以证实。本院认为：健生源总店与被告蒋勇健签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》和原告健生源公司与被告蒋勇健签订的《商铺租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的规定，属合法有效。虽然法律规定，租赁物在租赁期��发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但原告健生源公司与被告蒋勇健所签订的《商铺租赁合同》是一个新的租赁合同，被告蒋勇健依法继承的涉案房屋被法院拍卖时，上述《商铺租赁合同》的租赁期尚未开始，不属于在租赁期间发生所有权变动，由于涉案房屋拍卖给他人后，被告蒋勇健事实上已无法履行该《商铺租赁合同》，致使原告健生源公司的合同目的不能实现，因此，现原告健生源公司要求解除与被告蒋勇健签订的《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依法定解除条件解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告健生源公司要求解除合同体现在其诉状中，本院又是以公告形式送达被告蒋勇健诉状副本的，故公告送达之日2017年4月20日即为合同解除之日。又据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除是由于被告蒋勇健未履行债务致使其依法继承的涉案房屋被拍卖，因此，被告蒋勇健应将所收取的50万元租金返还给原告健生源公司，并赔偿相应利息损失。关于1.5万元履约保证金，该保证金系健生源总店根据其与被告蒋勇健所签《房屋租赁合同》约定而支付给被告蒋勇健的，涉案房屋被拍卖后，被告蒋勇健应将该保证金返还给健生源总店，现健生源总店同意由原告健生源公司主张该1.5万元并无不当，本院予以支持。被告蒋勇健经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判��如下：一、原告苏州健生源医药连锁有限公司与被告蒋勇健于2015年7月20日签订的《商铺租赁合同》于2017年4月20日解除。二、被告蒋勇健于本判决生效之日起10日内返还原告苏州健生源医药连锁有限公司515000元，并赔偿利息损失（以本金500000元自2015年7月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果被告蒋勇健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，公告费600元，合计9650元，由被告蒋勇健负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州健生源医药连锁有限公司，原告苏州健生源医药连锁有限公司已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  郑乾坤人民陪审员  沈舜心二〇一七年六月二十四日书 记 员  吴康康