湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2148号上诉人（原审原告）苏婧，女，汉族，1984年1月21日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人黄殷，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南高瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路899号万科城市花园独立商业1112号。法定代表人胡斌，董事长。委托诉讼代理人魏华，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人苏婧因与被上诉人湖南高瑞房地产开发有限公司（以下简称高瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7966号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人苏婧上诉请求：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7966号民事判决。二、请求被上诉人支付违约金。三、请求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、苏婧为给其直系亲属进入长沙市实验小学创造条件，于2015年8月与高瑞公司签订了房屋买卖合同，高瑞公司出具一份承诺书，承诺苏婧的直系亲属2016年入读长沙市实验小学，后高瑞公司无法履行承诺。二、政策变化不属于上述承诺书中约定的不可抗力，且在本案中没有政策变化因素影响。三、承诺书为购房合同的一部分，虽然合同中未对此项违约责任进行约定，但是应按照诚实信用原则，保护苏婧的利益，对苏婧的权利进行保护。四、高瑞公司提供所谓“校车”只是临时性便民车，无法保证苏婧直系亲属小学六年交通方便。被上诉人高瑞公司口头答辩称：承诺书中对政策变化属于不可抗力的因素进行了明确约定，且承诺书是在双方签订房屋买卖合同之后出具的，不存在欺诈行为。2013年12月27日长沙市教育局印发的《关于新住宅小区义务教育就读学校认定的公示》中明确了“梅岭国际”楼盘住宅小区适龄儿童就读学校为规划中的“川塘小学”，岳麓区实验小学为过渡性就读学校。在2016年5月，实验小学招生简章中就没有再包括涉案小区，故高瑞公司无法履行承诺，即使承诺书作为合同的一部分，高瑞公司无法履行时，苏婧也只能选择退房并退还购房款。另校车的运行时间和办理乘车的登记都是为接送学生上下学，保证其通行方便。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。苏婧向一审法院起诉请求：一、判令高瑞公司承担违约金8万元；二、由高瑞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月27日，长沙市教育局印发的《关于新住宅小区义务教育就读学校认定的公示》中明确了：按相对就近、统筹安排的原则，该局明确“梅岭国际”楼盘住宅小区适龄儿童就读学校为规划中的“川塘小学”（秀峰路与川塘路交汇的东南角）。“川塘小学”建成投入使用之前，“梅岭国际”小学学位需求暂安排在岳麓区实验小学解决。2015年11月8日，上诉人与高瑞公司签订了一份编号为XX1401751201号的《长沙市商品房买卖合同》。2015年11月11日，高瑞公司向苏婧出具了《惠天然梅岭国际承诺书》，高瑞公司承诺：在满足××岳麓区实验小学招生条件的情况下，确保2栋1201号房业主苏婧直系子女曾睿涵于2016年9月顺利入读长沙市实验小学，如因客户苏婧自身原因（资料准备不齐等原因）或不可抗力原因导致不能入学，我司不承担任何责任，客户不得以此为理由提出退房；如因开发商原因，客户苏婧直系子女曾睿涵没有如期（2016年9月）入读长沙市实验小学，客户有权退房并退还全部所交房款（不计利息），但客户应于收到开发商通知后三天内来售楼部办理退房手续，逾期开发商概不负责！2016年9月，因义务教育招生入学政策调整，梅岭国际楼盘划归长沙市实验小学××学校（即川塘小学）的招生范围，苏婧直系子女曾睿涵已入读了长沙市实验小学××学校。现苏婧以高瑞公司没有履行承诺书中义务为由，诉至一审法院。另查明：1、经长沙市实验小学教导处证明：2014年9月，梅岭国际业主的小孩被安排在长沙市实验小学就读。2015年9月，虽然川塘小学已经建成并投入使用，但梅岭国际业主的小孩仍被安排在长沙市实验小学就读。2、2016年2月27日，中共长沙市委办公厅、长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步做好义务教育招生入学工作的实施办法》（长办发【2016】5号）的通知，该通知明确了“坚持相对就近、免试入学。小学实行公示学区、划片招生、注册入学”的原则。同时印发了《2016年关于城区公办小学学区范围及覆盖具体楼盘信息的公告》，明确了梅岭国际小区属于长沙市实验小学××学校招生范围。同时明确了城区公办小学学区划分保持相对稳定，教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度作适当调整。3、梅岭国际楼盘的湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司从2016年9月起为业主小孩在长沙市实验小学××学校上下学提供了便民班车服务。上述事实，有到庭当事人陈述，苏婧提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《惠天然梅岭国际承诺书》、长沙市实验小学××学校入学通知书等证据，高瑞公司提交并经庭审质证的2015年岳麓区实验小学招生公告、长沙市实验小学2016年秋季招生简章、《关于新建住宅小区义务教育就读学校认定的公示》、就读长沙市实验小学名单等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：本案争议的焦点是高瑞公司是否构成违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应该承担违约责任。本案高瑞公司向苏婧作出的承诺具体明确，结合当时双方签订商品房买卖合同时房地产市场低迷的实际情况，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽然该允诺未载入商品房买卖合同，但应当视为商品房买卖合同内容。其次，学校的设立、学区（位）的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职权范畴，且教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度对招生范围作适当调整。从本案查明的事实来看，高瑞公司承诺时间在前，义务教育招生入学工作的实施办法的政策实施在后。由此可见，本案高瑞公司对学区（位）的划分、调整并没有相应权力，且其在承诺中明确告知了“在满足××岳麓区实验小学招生条件的情况下，如因不可抗力原因导致不能入学，其不承担任何责任”。同时苏婧对没有满足××岳麓区实验小学招生条件及因国家、政府、学校政策改变等不可抗力因素导致不能入学的风险是明知的。现因合同约定的义务教育招生入学政策变化原因导致苏婧直系亲属不能入读长沙市实验小学，故本案高瑞公司并不构成违约。最后，当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据的应承担举证不能的不利后果。本案苏婧主张的违约金在该承诺书中没有明确约定，且没有提供相关证据证明其损失，其违约金主张的依据不足。同时考虑到苏婧并没有就其直系亲属不能入读长沙市实验小学一事来解除双方之间的商品房买卖合同等实际情况，故对苏婧主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回苏婧的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取900元，由苏婧负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：苏婧与高瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合法有效。合同签订后，高瑞公司向苏婧出具了一份承诺书，承诺书中载明“在满足××岳麓区实验小学招生条件的情况下，确保2栋1201号房业主苏婧直系子女曾睿涵于2016年9月顺利入读长沙带岳麓区实验小学”，现由于义务教育招生入学政策变化原因导致苏婧直系亲属不能入读长沙市实验小学。本院认为，学校的设立、学区（位）的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职权范畴，教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度对招生范围作适当调整。2016年9月，因义务教育招生入学政策调整，梅岭国际楼盘划归长沙市实验小学××学校（即川塘小学）的招生范围，导致涉案楼盘没有满足承诺书中所约定的条件，故高瑞公司不构成违约。另该承诺书也没有对违约金进行约定，且苏婧没有提供相关证据证明其损失，同时苏婧也没有请求解除双方之间的商品房买卖合同，故一审判决不予支持苏婧主张违约金的诉讼请求，并无不当。综上所述，苏婧的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由苏婧负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年六月十九日书 记 员  杨琳琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。