福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初1229号原告：南平市平安居置业管理有限公司，住所地：南平市八一路123号恒达商城B幢403室，统一社会信用代码91350700705332961Q。法定代表人：杨红，总经理。委托诉讼代理人赵忆源，男，南平市平安居置业管理有限公司员工，住南平市延平区。被告：吴建军，男，1974年8月12日出生，汉族，住邵武市。原告南平市平安居置业管理有限公司与被告吴建军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南平市平安居置业管理有限公司的委托诉讼代理人赵忆源到庭参加诉讼。被告吴建军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南平市平安居置业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费2603.90元，维保费334.80元，年检费132元，水电费614.10元，维修金488元，共计4173元；2、被告向原告支付前述款项所含各月物业服务费分别从次月起算至被告付清为止按每月2%计算的逾期付款违约金（暂计至2016年12月违约金为1496元）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告与天润国际花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《福建省物业服务合同》，服务期限至2014年12月31日。2015年1月1日，原告与业主委员会续签《邵武市天润小区物业服务合同》，服务期限至2017年12月31日。2013年1月1日至今，原告依约对天润国际花园小区实行物业管理服务，被告亦接受了原告提供的物业管理服务。被告从2013年1月1日至2015年12月31日拖欠物业服务费及公摊费用共计4173元，经原告多次书面催讨无果，遂诉至法院判如所请。被告吴建军辩称，1、原告未履行《邵武市天润小区物业服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。被告系邵武市天润小区1幢1401室的业主，原告负责该小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护及小区内所有绿化的维护和管理，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但由于被告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、汽车电动车乱停乱放，小区环境卫生恶劣、排水不畅、假山景观池变成蚊蝇滋生的污池，且电梯带病运行，时常出故障，原告妻子曾困在电梯内达1小时之久。原告已经构成违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，判断业主拒交物业费是否系“正当理由”是本案审查的重点。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如要物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，物业公司会变本加厉地不履行合同。电梯出入口的电视广告费用，电梯轿厢内POP看板广告，小区里的广告费，应归全体业主所有，而物业公司从未对上述收入进行账目公示。被告居住的小区没有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃及车辆丢失案件。2013年，被告多次找物业公司反映漏水问题，但物业公司只是派人到现场走走过场，从未进行实质的处理，致使被告房间木地板泡水损坏，可视门禁系统至今无法使用。3、原告主张的违约金过高，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为“过分高于造成的损失”，请求法院予以调整。4、2014年12月31日前发生的物业费，被告没有收到任何书面的催缴凭证，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告与业主委员会于2013年1月1日签订《福建省物业服务合同》，双方约定：住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主支付；业主应按月支付物业服务费；公共使用的由业主按实分摊；若经书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰标准支付违约金；物业服务期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日终止。2015年1月1日，原告与业主委员会续签《邵武市天润小区物业服务合同》，对住宅的物业服务费收费标准调整为每月每平方米0.6元，其余收费标准及关于违约金的约定不变；物业服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日终止。两份合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2013年1月1日入驻该小区并提供物业管理服务至今。同时查明，被告吴建军系邵武市天润国际花园1幢1401室的业主，其房产实际建筑面积是138.54平方米（原告主张按诉状上房屋产权面积135.62平方米计算相关费用）。被告拖欠原告自2013年1月起至2015年12月止的物业服务费2603.90元，维保费334.80元，年检费132元，水电费614.10元，维修金488元，共计4173元。违约金暂计至2016年12月为1496元。另查明，2014年3月29日，原告通过邮政特快专递向被告发出物业费及公摊费用催缴通知，邮政特快专递投递员注明电联拒收。2015年6月16日，邵武市昭阳街道办事处载云桥社区居民委员会出具证明一份，内容：“南平市平安居置业管理有限公司于2013年1月1日起进驻天润小区服务。由于各种原因导致天润小区物业费收缴率只有55%左右，至2014年6月止平安居为小区垫付各种费用近百万，无力再垫付小区电梯年检费、电梯维保费、公共水电费。2014年7月福建省特检院南平分院、邵武质检局发出停止使用并查封电梯通知，维保单位发出催款通知，邵武供电局发出催款、停电通知。为了小区的安定，防止小区停电、电梯停运造成小区业主大规模上访，2014年7月10日下午昭阳街道召开紧急会议，会议确定由载云桥社区牵头，帮助物业公司催缴物业费。社区根据会议精神，从2014年7月11日起至2014年7月21日止，社区与物业公司共组成5组挨家挨户通知并催缴物业费。”本院认为，原告与业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对全体小区业主均有约束力。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付相关物业服务费用，故对原告要求被告支付相关物业服务费用及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。现原告将违约金计算标准从日3‰调整为按月2％，本院认为按月利率2%计算违约金，未超出法律规定范围，本院予以支持。被告吴建军辩称,2014年12月31日前发生的物业费，被告没有收到任何书面的催缴凭证，已超过诉讼时效。本院认为，原告于2014年3月29日通过邮政特快专递向被告寄送物业费及公摊费用催缴通知，虽然被告拒收，但可证明被告已接到投递要求其领取寄送物业费欠费通知的快递，结合邵武市昭阳街道办事处载云桥社区居民委员会出具的证明，在2014年7月11日起至2014年7月21日期间，载云桥社区与小区物业公司挨家挨户通知并催缴物业费，可以认定原告已向被告进行了催缴。故被告辩称2014年12月31日前发生的物业费已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告吴建军在答辩状中辩称的事项因其未提供证据佐证，本院不予采信。被告吴建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴建军应支付原告南平市平安居置业管理有限公司物业管理服务费2603.90元，维保费334.80元，年检费132元，水电费614.10元，维修金488元，共计4173元；并支付前述物业管理服务费分别从欠缴次月起算至该费用付清时止按每月2%计算的逾期付款违约金(其中截止至2016年12月止违约金为1496元),上述款项于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  范敏二〇一七年六月十六日书记员  刘丹附本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告未经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。