河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫11民终994号上诉人（原审被告）：王自欣，男，汉族，1966年11月2日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漯河市瑞达物业服务有限公司。住所地：漯河市经济开发区。法定代表人:张书娟，该公司经理。委托诉讼代理人：闫爱洁，该公司员工。委托诉讼代理人:王晓军，河南汇恒律师事务所律师。上诉人王自欣因与被上诉人漯河市瑞达物业服务有限公司（以下简称瑞达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2017）豫1104民初第491号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王自欣及其委托诉讼代理人岗俊华，被上诉人瑞达物业公司的委托诉讼代理人闫爱洁、王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王自欣上诉请求：1、撤销召陵区人民法院（2017）豫1104民初第491号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人作为旺旺家缘小区的物业服务单位，其选聘程序违法，被上诉人与业主委员会之间签订的《物业服务协议》应归无效。2、被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定，以及法律、法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，存在严重违约。3、被上诉人追索2014年11月份之前的物业费，超过了两年诉讼时效，不应当得到支持。此外，因一楼业主发现卫生间顶部漏水，2010年我们要求被上诉人联系维修，被上诉人同意上诉人自己找人维修，费用冲抵物业费，但被上诉人未履行承诺。4、一审法院认定被上诉人存在服务不到位、存在违约行为，就应当对其违约行为作出处理，其判决结果违反了合同法相关规定。综上，请求二审判如所请。被上诉人瑞达物业公司答辩称：1、瑞达物业公司依法成立，是旺旺家缘小区业主委员会依法选聘的物业服务企业。瑞达物业公司与旺旺家缘小区业主委员会签订的《物业管理服务协议书》及《漯河市旺旺家缘物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有法律约束力。漯河市中级人民法院在其他类似案件中对此合同效力，已经作出终审判决，并予以确认。2、上诉人上诉称的瑞达物业公司服务存在诸多不符合合同约定标准的违约情形，没有事实依据。3、上诉人上诉称瑞达物业公司主张2014年之前的物业服务费，超过诉讼时效的观点不能成立。被上诉人在一审时提供照片直接证实被上诉人在本案起诉前，一直向上诉人主张权利，且上诉人对诉讼时效一审并未抗辩，其二审进行抗辩，不符合法律规定。4、上诉人应当按照合同履行付费义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。瑞达物业公司向一审法院起诉请求：请依法判令被告王自欣支付物业管理费2785元及违约金1524.9元，本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：旺旺家缘业主委员会于2009年8月31日在房管部门登记备案。原告漯河市瑞达物业管理有限公司2009年10月9日取得准予从事物业管理资质。2010年5月1日，漯河市瑞达物业管理有限公司与漯河市召陵区燕山路往往家缘小区业主委员会签订了《物业管理服务协议书》。协议约定：漯河市瑞达物业管理有限公司对漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区提供物业管理服务，服务期限自2010年5月1日到2011年5月1日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.27元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。2011年5月1日又签订了物业服务协议，期限自2011年5月1日至2014年5月1日。2014年5月1日又签订了物业服务协议，期限自2014年5月1日至2020年4月30日，协议中约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。双方的协议还约定物业公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项进行维修、修缮、服务与管理，依据本协议向业主收取物业服务费用和公共分摊费用，物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备、大中修、更新改造的费用；业主每一年交纳一次物业费用、物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等条款。协议签订后漯河市瑞达物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务，但在服务过程中，存在服务不到位的情况。被告王自欣是漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区25号楼1单元202室业主，2008年年底入住该小区，房屋面积为132.67平方米，原告漯河市瑞达物业管理有限公司于2010年5月1日向旺旺家缘小区提供物业服务后，被告王自欣物业服务费已交纳到2011年11月，2011年11月至2016年11月的物业服务费，被告以门洞门锁和门铃截止现在一直未启用、物业公司在公共空间盖超市盈利，在小区设广告牌、汽车站、绿化带该停车场收费、将小区的车子棚、老年活动室、公共卫生间等出租盈利为由，拒绝交纳。原告向被告发出书面通知，要求其交纳物业费，被告仍未交纳，原告请求法院判令被告支付物业服务费2785元、违约金1524.9元。另查明：漯河市瑞达物业管理有限公司的资质等级为三级，漯发改收费【2010】447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。一审法院认为：原告瑞达物业公司为旺旺家缘小区提供物业管理服务后，作为该小区的住户，应当向物业公司交纳物业费，被告王自欣以各种理由推脱至今不交，应负本案的主要责任，原告请求被告支付2011年11月至2016年11月的物业管理费2785元，法院予以支持，因原告存在服务不到位的情况，服务水平没有得到业主的认可，也存在违约行为，其请求被告支付违约金1524.9元，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、被告王自欣于本判决生效十日内支付给原告漯河市瑞达物业服务有限公司2011年11月11日至2016年11月11日的物业管理费2785元。二、驳回原告漯河市瑞达物业服务有限公司的其它诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告王自欣承担。本院二审期间，上诉人向本院提交照片一组，用于证实被上诉人未尽到维修、养护、管理和维护义务，侵害业主权利。被上诉人对上述证据质证意见为：1、有异议，不属于新证据；2、拍摄场景，堆放的垃圾都是之前的，物业公司之前专门清理过。树木经过修剪，全部成活，不存在死亡现象。健身设施跟现在的不一致。下水道损坏，物业都会及时更换的。这些证据不足以证明物业公司疏于管理。公共娱乐沙地是特意建设的小土山，便于小区孩子玩耍。公共绿地的维护是持续进行的，对方拍摄的只是一部分。宽带箱属于网通公司的，与物业无关。本院根据双方当事人二审诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；2、一审判决结果是否适当。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人一审时并未对诉讼时效提出抗辩，二审对此抗辩也未提供充足证据证明被上诉人起诉已超过诉讼时效，且被上诉人在一审时提供照片直接证实在本案起诉前，一直向上诉人主张权利。因此，本院对上诉人认为被上诉人已超过诉讼时效的理由，不予支持。关于一审判决结果是否适当的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人提供的《物业管理服务协议书》均有被上诉人与业主委员会的签章，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被上诉人自2010年5月1日已在旺旺家缘小区提供物业服务，上诉人应当交纳物业服务费。对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而其拒绝交纳物业服务费没有法律依据。故一审法院判决上诉人承担支付物业服务费的结果适当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王自欣负担。本判决为终审判决。审判长  付春香审判员  林晓光审判员  翟朝飞二〇一七年六月十二日书记员  张俊霞