云南省香格里拉市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3401��初110号原告（反诉被告）：徐娜，女，汉族，1985年8月25日生，云南省昆明市人，现住：云南省昆明市五华区。诉讼代表人：杜云伟，男，汉族，1969年5月10日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。诉讼代表人：刘锋，男，羌族，1968年4月18日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：秦建华，云南合发律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：香格里拉县金沙酒店管理有限公司，住所地：香格里拉市金沙路。法定代表人：王如兰，系该公司董事长。被告（反诉原告）：香格里拉县金沙房地产有限责任公司，住所地：香格里拉市金沙路。法定代表人：张国芬，系该公司董事长。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：赵雪勇，男,1988年10月11日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市，系香格里拉县金沙房地产有限责任公司员工。特别授权代理。原告（反诉被告）徐娜诉被告（反诉原告）香格里拉县金沙酒店管理有限公司（以下简称“金沙酒店公司”）、香格里拉县金沙房地产有限责任公司（以下简称“金沙房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理。被告（反诉原告）金沙酒店公司、金沙房地产公司于2017年4月7日收到起诉书及开庭传票，于2017年4月17日向本院提起反诉。双方当事人同意放弃反诉举证期限，并同意合并审理，本院依法组成合议庭于2017年4月25日公开开庭进行了合并审理。原告的诉讼代表人杜云伟、刘峰、委托代理人秦建华、二被告委托代理人赵雪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐娜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付欠原告的租金28392元（从2016年1月1日至2016年12月30日租金），及债务实际清偿之日止的逾期付款违约金，二被告承担连带责任。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告金沙酒店公司开发香格里拉金沙国际产权式酒店项目，2012年，原告与被告金沙酒店公司签订了《酒店托管协议》，租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，从2012年6月1日起，约定按购房款的8%支付年租金，租金在合同期内不再进行调整或者变更。于当年的5月31日、11月30日将应付的6个月租金支付给原告，现被告已欠租金数月，合同约定租金由二被告承担连带责任，支付租金义务的时间已超过，二被告均没有履行付款义务。综上所述：原被告之间的权利义务关系明确，二被告不履行支付租金义务的行为严重侵犯了原告的合法权益，为确保自己的合法权益，原告依据《合同法》《民事诉讼法》的相关规定，依法向你院起诉。被告（反诉原告）金沙酒店公司、金沙房地产公司共同答辩及反诉称：请求人民法院依法解除反诉人和被反诉人签订的《酒店托管协议》。事实及理由：1、由于情势发生变化，双方已经无法实现合同目的，反诉人要求解除《酒店托管协议》符合法律关于情势变更原则的规定，也符合节约司法资源、减少诉累的实际情况。首先，是党的十八大以后���国家的政策发生了重大变化，导致旅游业及高级酒店的经营受到一定的影响；其次独克宗古城着火对当地的旅游及酒店经营产生一定的不利影响；再次，央视报道香格里拉旅游乱象后对香格里拉的旅游产生了负面影响，特别是云南省重点整治旅游市场等几个方面的原因，导致双方签订《酒店托管协议》时的情势已经发生了变化，香格里拉市的旅游市场在萎缩，反诉人的经营成本在增加，一直处于亏损经营中，反诉人已经无力继续按照双方签订的协议继续履行，继续履行协议已经不能实现合同双方当事人的合同目的；最后，如果《酒店托管协议》不解除，那么双方为此将每半年或者每年进行一次诉讼，将为此花费巨大的人力、物力。将耗费巨大的司法资源，给案件受理法院带来更大的审判工作压力。根据最高人民法院关于合同法解释（二）第二十六条规定，合同成��以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险变化的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况是否变更或者解除。2、对于拖欠被反诉人部分租金的问题，反诉人一直亏损经营。加上部分旅行社签单而尚未实际支付导致资金紧张，又因执行涉诉债务，支出了大量资金，反诉人对此确有苦衷，愿意通过法院调解，分批支付该拖欠的租金。原告（反诉被告）徐娜针对反诉答辩称，本案是第三次开庭，被告第三次提出解除合同，前两次都判决过这不属于情势变更，没有法定解除的情况，不能解除合同。但酒店多次拖欠租金，现酒店单方提出解除合同，我们同意，但��按照合同约定支付违约金。原告（反诉被告）徐娜为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件。证明原告主体资格。2、酒店托管协议。证明欠付租金的事实。经庭审质证，二被告（反诉原告）的共同代理人赵雪勇对原告提交的证据无异议。二被告（反诉原告）未向法庭提交证据。本院结合双方当事人的举证和质证，认证如下：原告提交的证据，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告徐���从被告金沙房地产公司购买了金沙国际公寓的房屋，并将该房屋出租给被告金沙酒店公司，原告与被告金沙酒店公司、金沙房地产公司签订了《酒店托管协议》，租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，从2012年6月1日起，约定按购房款的8%支付年租金，租金在合同期内不再进行调整或者变更。月租金为2366.00元，租金半年支付一次，于租赁当年的5月31日、11月30日前支付给原告，前三年的租金已提前支付给原告。同时约定，如金沙酒店公司无力支付租金时，担保人金沙房地产公司无条件承担连带保证责任，如金沙酒店公司延迟支付租金的，延迟一天按照未付款额的万分之二的标准承担逾期付款违约金，任何一方单方面解除协议，需向对方支付满10年的全额租金作为赔偿。至起诉时被告金沙酒店公司欠付原告2016年1月1日至2016年12月30日的房屋租金。本院认为，综合原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）的诉辩，本案的争议焦点在于：一、是否解除双方签订的《酒店托管协议》；二、若解除合同是否需要承担违约赔偿责任。一、关于反诉原告金沙酒店公司、金沙房地产公司提出的要求解除与反诉被告徐娜签订的《酒店托管协议》。2016年1月以前二反诉原告拖欠反诉被告的租金已经过本院一审，迪庆中院二审的生效判决进行确定，二反诉原告仍拖欠至今未予支付，反诉被告对之后欠付的租金提起了本案诉讼。诉讼中，二反诉原告已明确表示无力全额支付租金，如租赁协议继续履行则二反诉原告仍有可能会继续拖欠租金，二反诉原告长期多次拖欠租金不予支付的违约行为使当初签订租赁合同的目的难以实现，该合同应当予以解除。在庭审中，反诉被告徐娜也同意解除双方签订的《酒店托管协议》，故对二反诉原告请求解除合同的反诉请求，本院予以支持，双方合同于2017年6月30日解除。二、对于因解除合同产生的违约金问题。“情势变更”是不可归责于任何一方的客观情况发生变化，从而根据公平原则，可以解除合同，双方均不需要承担违约责任，本案中，二反诉原告在签订租赁协议时，作为以经营盈利为主的企业法人，知道或者应当知道产权式酒店经营管理存在的商业风险，香格里拉市场萎缩、酒店经营亏损不符合《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十六条关于情势变更原则的规定，故二反诉原告关于因情势变更按照公平原则解除合同不承担违约金的意见本院不予采纳。反诉原告金沙酒店公司、金沙房地产公司与反诉被告徐娜签订《酒店托��协议》是双方真实意思表示，对签约双方均有约束力。由于二反诉原告的违约行为致使当初签订租赁合同的目的难以实现，存在根本违约情形，导致合同解除，反诉被告徐娜虽同意解除合同，但二反诉原告单方提出解除合同，应当承担解除合同违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法”，双方当事人在协议中约定了单方解除合同要承担的赔偿责任即“乙方若中途单方解除协议，需向甲方支付满10年的全额租金”，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为违约金约定过高，本案中，二反诉原告与反诉被告解除合同后，反诉被告可以将房屋另行出租，产生租金收益，故双方约定的中途单方解除协议，需支付满10年的全额租金的违约责任明显过高，应当予以调整，本院酌定反诉原告金沙酒店公司支付1年的租金即28392.00元作为违约赔偿。《酒店托管协议》第五项“丙方的权利义务”第2款仅约定金沙房地产公司对金沙酒店公司无力支付租金的连带保证责任，未对金沙酒店公司单方解除合同时，对产生的违约金是否承担连带赔偿责任进行约定，故金沙房地产公司不应就上述解约违约金承担连带赔偿责任。三、关于欠付租金及逾期付款违约金问题。原告与被告金沙酒店公司签订租赁合同是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行合同，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告金沙酒店公司对拖欠的租金应当承担支付的义务，根据双方合同约定，被告金沙酒店公司应当于2016年5月31日前支付2016上半年的租金，2016年11月30日前支付2016年下半年的租金，至起诉时被告金沙酒店公司的租金数额为28392.00元（2366.00元/月×12个月=28392.00元），原告要求支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。2017年1月1日至合同解除之日，被告金沙酒店公司仍然在占有及经营酒店，应当于2017年5月31日前支付这6个月的房屋租金，租金为14196.00元（2366.00元/月×6个月=14196.00元）。以上两项租金共计：42588.00元。双方合同约定，被告金沙酒店公司欠付原告三个半年的租金，逾期未支付，构成延迟履行，依法应承担逾期违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方当事人在协议中约定了逾期支付租金的违约赔偿计算方法即“延迟交付租金的，延迟一天，乙方每天应按照未付款额的万分之二的标准承担逾期付款违约金”，因欠付的三笔租金违约起算时间不一致，故违约金应当单独计算，1、欠付2016年上半年租金产生的逾期付款违约金从2016年5月31日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00元×0.0002×违约天数=赔偿金额）。2、欠付2016年下半年租金产生的逾期付款违约金从2016年11月30日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00元×0.0002��违约天数=赔偿金额）。3、欠付2017年上半年租金产生的逾期付款违约金从2017年5月31日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00元×0.0002×违约天数=赔偿金额）。《酒店托管协议》第五项第2款约定了如金沙酒店公司无力支付租金时，担保人金沙房地产公司无条件承担连带保证责任，原告起诉被告金沙房地产公司要求其对欠付的租金及逾期付款违约金承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条，《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，参照《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐娜与被告（反诉原告）香格里拉县金沙酒店管理有限公司、被告（反诉原告）香格里拉县金沙房地产有限公司签订的《酒店托管协议》于2017年6月30日解除。二、被告（反诉原告）香格里拉县金沙酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐娜支付解约违约金28392.00元。三、被告（反诉原告）香格里拉县金沙酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐娜支付2016年1月1日至2017年6月30的房屋租金42588.00元及赔偿原告徐娜从2016年5月31日至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14196.00元×0.0002×违约天数=赔偿金额）；赔偿2016年11月30日至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14196.00元×0.0002×违约天数=赔偿金额）；赔偿2017年5月31日至债务实际清偿之日止的逾期付���违约金（计算方法：14196.00元×0.0002×违约天数=赔偿金额）。四、被告（反诉原告）香格里拉县金沙房地产有限公司对本判决第三项确定的债务承担连带清偿责任。案件受理费510.00元,由被告（反诉原告）香格里拉县金沙酒店管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长  李 燕人民陪审员  杨云开人民陪审员  杨立军二〇一七年六月二十六日书 记 员  陶世菊