广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9215号上诉人(原审被告)：广州市联某房地产有限公司,住所地广州市海珠区。法定代表人：王芮，职务董事长。委托代理人：晏婵娟、郑崇文，均系公司职员。被上诉人(原审原告)：陈某贤，住广州市越秀区。委托代理人：黄永江，广东穗卫律师事务所律师。上诉人广州市联某房地产有限公司（以下简称联某公司）因与被上诉人陈某贤商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，上诉人联某公司的代理人郑崇文、被上诉人陈某贤及其代理人黄永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联某公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈某贤的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈某贤承担。事实与理由：1.一审法院认为“被告未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付原告使用”，属认定事实错误。涉案楼盘于2016年3月30日已具备居住条件，陈某贤可以收楼入住，陈某贤因自身原因推延至2016年7月24目办理收楼手续，联某公司无需承担任何延期交房的违约责任；2.双方约定延期交房违约责任过高，且陈某贤并未举证因联某公司延期交房造成的损失，法院理应予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任为每日按总房价款的0．05％计算，即约1346元／日，远远高于涉诉房屋租金标准；且陈某贤并未因涉诉房屋延期交付造成任何损失，法院理应调低延期交房违约金标准。陈某贤二审答辩称：1、联某公司显是有意误将“房屋符合居住条件”与“房屋符合合同约定的交付条件”混为一谈。而且，联某公司以故意混淆概念的方式进行缠讼，显然有恶意，有重大过错。2、联某公司所谓合同所约定违约金比例过高的说法没有依据，理由有：(1)合同所约定每日千分之五的违约金比例，符合司法解释的规定，也符合交易习惯；(2)合同所约定违约金比例，本就是依联某公司的格式合同条款而设定，现联某公司又对其自己设定的违约金比例进行否定，显是自打在嘴巴，显是有违诚信；(3)如上所述，本案是因联某公司故意混淆概念而缠讼，联某公司有恶意与过错，其所谓的违约金比例过高应也是莫须有的缠讼说辞。还需提及的是，合同中关于逾期交房违约金数额最高不得高于已付房价款的5％的约定，应也是联某公司的格式合同条款，是无效合同条款。关于这一点，联某公司有义务提交其与其他购房人所签合同进行印证，如其他合同也有此约定即为格式条款无疑。陈某贤向一审法院起诉请求：1.联某公司按商品房预售合同约定向陈某贤支付逾期交房违约金156187.8元（违约金以总房价款2692893元为基数、按每日0.05%标准计算，从2016���3月31日起计付至2016年7月24日实际交房之日共计算116天）；2.联某公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：陈某贤、联某公司于2014年10月9日签订《龙津世家楼宇认购书》、于2014年11月20日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：联某公司将项目中的龙津世家土兴巷xx号x层x号房（房屋地址：荔湾区土兴巷x号xx房）以人民币2692893元出售给陈某贤；联某公司应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给陈某贤使用；交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；房屋交付时的有关资料包括：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；联某公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联某公司应自2016年3月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈某贤支付违约金，本合同继续履行。该合同的附件七《补充协议》约定：在商品房买卖合同第十四条约定由联某公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过陈某贤已付房价款的5%；补充协议若与主合同条款不一致的，以补充协议为准，等等。合同与补充协议签订后，���某贤于2014年11月20日支付807868元、于2014年12月30日支付807868元、于2015年4月2日支付1077157元，共向联某公司支付了全部房价款2692893元。在庭审中，为证明2016年8月8日涉案小区已具备合同约定的交付条件，联某公司提供涉案房屋所在楼盘分别在2014年10月9日联某公司与广州供电局有限公司签订《供用电方案协议》；2016年4月26日广州邮政投递局批准通邮申请表；2016年6月16日广州燃气集团有限公司发出关于土兴巷11号（A栋）的《燃气服务告知》；2016年6月23日广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》；2016年6月27日广州市规划局出具《建设工程规划验收合格证》和2016年6月2日中国建筑第四工程局有限公司出具的《建筑工程竣工验收报告》；2016年8月8日广州市荔湾区环境保护局出具《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见的函》。联某公司分别于2016年3月26日、2016年7月29日发函通知陈某贤收楼。陈某贤于2016年7月24日办理了涉案房屋收楼手续。一审法院认为：陈某贤与联某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自已的义务。上述《商品房预售合同》约定，房屋交付时应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件包括取得永久供电、供水方面的证明文件。根据联某公司提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件可确认涉案楼盘在2016年3月30日前尚未具备合同约定的交楼条件，故联某公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付陈某贤使用，直至2016年7月24日陈某贤办理收楼手续，联某公司应承担合同约定的该段时间的延期交房的违约责任。至于违约金标准，根据陈某贤、联某公司双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》第十四条第（一）款及《补充协议》第五条，陈某贤认为上述约定是格式条款应为无效，对违约金约定上限应予调整。因该条款在《补充协议》中单独明确是对原商品房买卖合同第十四条违约赔偿责任的调整，而且没有免除联某公司的违约责任，故陈某贤以该条款为格式条款应为无效条款的理由不成立，一审法院不予采信。陈某贤未能举证因联某公司的违约造成损失的事实存在，陈某贤要求调整违约金上限没有事实依据，一审法院不予接纳。违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条及《最高���民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市联某房地产有限公司支付逾期交楼违约金（以2692893元为本金按每日万分之五标准计算，从2016年3月31日起至2016年7月23日止，以不超出总房价5%为限）给原告陈某贤。二、驳回原告陈某贤其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1712元，由原告陈某贤负担200元，被告广州市联某房地产有限公司负担1512元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的���定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案联某公司的上诉请求与陈某贤的答辩意见，分析如下：联某公司与陈某贤签订的《龙津世家楼宇认购书》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》是基于双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。联某公司应按照合同要求于2016年3月30日前向陈某贤交付房屋，且房屋满足合同约定的交房条件。依合同约定，交房条件应满足该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。从本案证据及当事人陈述可知，联某公司于2016年8月8日才取得环保部门出具的《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见函》，迟于合同约定交楼时间，亦迟于陈某贤收楼时间，故联某公司认为房屋于2016年3月30日具备居住条件，陈某贤应收楼入住，缺乏依据，本院不予采纳。本案联某公司未于合同约定时间交付符合约定条件的房屋构成违约，应承担违约责任。如上所述，本案双方签署的合同确属双方真实意思表示，联某公司应遵守合同约定。根据合同《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第（一）款约定：联某公司迟延交付房屋的，每日按总房价款0.05％的标准向陈某贤支付违约金。该约定是作为开发商联某公司提供的合同条款文本，联某公司提供该合同时，应已充分考虑违反约定的后果，且本案联某公司并未提交���体证据证明以该违约金的标准计付违约金过分高于因该司迟延交楼而造成陈某贤的损失。故，联某公司上诉认为双方约定的延期交房违约金标准过高，要求予以调整缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。联某公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3024元，由上诉人广州市联某房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年六月二十日书记员  彭文悦王心怡