南宁铁路运输法院民 事 判 决 书(2017)桂7102民初348号原告：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地南宁市邕武路8-3号楼澳华农贸市场。法定代表人：林明强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周永衍，北京盈科（南宁）律师事务所律师。被告:骆新化，男，1980年1月3日出生，苗族，住融水苗族自治县。委托诉讼代理人：闭文学，广西南宁市衡东法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓喜清，广西南宁市衡东法律事务所法律工作者。原告南宁云蔚装饰工程有限公司与被告骆新化房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告南宁云蔚装饰工程有限公司的委托诉讼代理人周永衍，被告骆新化的委托诉讼代理人闭文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁云蔚装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告南宁云蔚装饰工程有限公司与被告骆新化签订的《场地租赁合同》于2017年2月10日依法解除；2.被告骆新化向原告南宁云蔚装饰工程有限公司支付拖欠的租金303228元、支付因拖欠租金产生的逾期违约金235702元；3.本案诉讼费由被告骆新化承担。事实与理由：2015年3月16日，原、被告分别作为甲、乙双方签订《场地租赁合同》，约定：由被告向原告承租位于南宁市新民族影城的商铺，建筑面积为408平方米；租赁期从2015年3月16双方签订合同之日起共计5年，即从2015年3月16日至2020年3月16日，含8个月免租装修期，免租装修期内免交场地租金但水电物业等费用应缴纳，免租装修期从2015年3月16日至2015年11月16日，从2015年11月16日开始计算租金；租金标准按所租赁场地的建筑面积408平方米计，第一年和第二年租金标准为90元/月/平方米，第三年租金标准为130元/月/平方米，第四年租金标准为160元/月/平方米，第五年租金标准为200元/月/平方米，以上价格均包含物业费用；租金支付根据先交租后经营的原则，双方签署合同当天交三个月（即按季度）租金，以后为相应承租期每3个月开始的第五天前应向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按每期租金的千分之五支付滞纳金。2015年3月16日，原告向被告交付场地。本案被告应付租金为553248元（从2015年11月16日至2017年2月10日共计452天，按90元/月/平方米的标准，每月租金应36720元，每日租金为1224元）。被告至今只支付了履约保证金110160元、租金139860元，经原告多次口头及书面发函催缴，被告仍未支付租金，最终原告解除合同并邮寄通知被告。抵扣上述履约保证金及租金，被告实际欠付原告租金303228元。根据《场地租赁合同》约定，被告应在每3个月开始的前五日内一次性缴纳3个月的全部租金。逾期支付的，每逾期一日，须按每期租金的千分之五支付滞纳金。被告已于签订合同时一次性缴纳履约保证金以及第一期3个月租金110160元及29700元，经实际抵扣后，被告从第7个月出现拖欠之日应支付逾期违约金：第一个付租金周期从2015年11月16日始至2016年2月16日止；第二个付租金周期为2016年2月17日始至2016年5月17日止；第三个付租金周期为2016年5月18日至2016年8月18日，欠付租金为80460元，已付29700元折抵24天的租金，2016年5月18日至2017年2月10日合同解除之日为268天，逾期天数为244天，逾期违约金为80460元；第四个付租金周期为2016年8月19日至2016年11月19日，欠付租金为110160元，逾期天数为175天（从2016年8月19日至2017年2月10日），逾期违约金为96390元；第五个付租金周期为2016年11月20日至2017年2月10日，欠付租金为100368元，逾期天数为82天（从2016年11月20日至2017年2月10日），逾期违约金为41151元。被告因严重违约，应支付逾期违约金计235702元。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告骆新化辩称，双方签订的《场地租赁合同》已经于2015年3月31日依法解除，被告并不存在拖欠原告租金的情况，因此，请求法院驳回原告的所有诉请。本院经审查认定事实如下：位于南宁市的新民族影城的所有权人系南宁民族影业文化娱乐有限责任（以下简称民族影业公司）。2013年3月29日,原告（乙方）与民族影业公司（甲方）签订《场地租赁合同》，民族影业公司将位于南宁市的新民族影城项目观光玻璃筒出租给原告经营使用。林土旺和李亚勇在乙方法定代表人或授权代表处签名。2013年8月11日，梁丽娟、李亚勇等三人为参加投资股东人签订了《股东合作投资改造加层新民族影城玻璃艺术观光筒可出租商铺协议书》,约定参股人为三人，包括李亚勇、林土旺、梁锦全（包括其姐妹梁丽娟）。2013年9月29日，民族影业公司开具《证明》，同意原告有权分租其双方签订的《场地租赁合同》中的租赁场地。2015年3月16日，梁丽娟作为原告的代表（甲方）与被告（乙方）签订了《场地租赁合同》一式两份，双方约定甲方将位于南宁市的新民族影城项目出租给乙方作为经营使用，租赁期限从2015年3月16日至2020年3月16日止，2015年3月16日至2015年11月16日为免租期，从2015年11月16日开始计算租金；租赁场地按建筑面积408平方米计算；根据先交租后经营的原则，交纳时间为双方签订合同当天交三个月（即按季度交）租金，以后为相应承租期每3个月开始的第五天前；逾期支付的，每逾期一日，被告须按每期租金的5‰支付滞纳金；乙方采用现金或转帐方式支付相关费用；乙方必须按时交纳租金，逾期不能付清租金或者物业费用的，甲方有权将租赁履约保证金转为所欠费用；若超过7天未补足所欠费用，甲方有权解除合同，并不退回已交租金及履约保证金等内容。但原告和被告各自持有的《场地租赁合同》在租赁保证金、租金标准、收取租金的帐户的约定却不一致。其中，原告持有的《场地租赁合同》约定：租赁履约保证金为110160元；第一年和第二含物业每月每平方米的租金为90元，月租金36720元，第三年含物业130元/月/平方米，第四年租金含物业为160元/月/平方米，第五年租金含物业为200元/月/平方米；此外，在转帐的户名、卡号、开户行处均为空白。被告持有的《场地租赁合同》约定：租赁履约保证金为122400元；第一年和第二含物业每月每平方米的租金为100元，月租金40800元，第三年含物业150元/月/平方米，第四年租金含物业为180元/月/平方米，第五年租金含物业为230元/月/平方米；转帐的户名为梁丽娟，并在卡号、开户行处均手写上了相应信息。上述两份合同签订后，被告按原告持有的租赁合同约定租金标准和履约保证金标准履行，向原告支付了履约保证金110160元和租金139860元，原告对此亦予以认可。2015年3月24日，原告出具《委托书》，内容为：梁丽娟，女，属投资股东之一，现全权委托其本人出租座落在民族大道150号新民族影城的玻璃圆筒的整栋商铺。被告承租后，对涉案商铺进行装修后营业，并于2015年5月4日注册成立了“南宁完美的你造型美发会所”。2015年3月29日，原告作出《承诺书》，保证被告在使用涉案商铺时不受原承租人的干扰。梁丽娟和李亚勇在《承诺书》中签名。2016年3月31日，梁丽娟与被告签订了《解除合同》,内容为：被告依约交了押金及去除免租期后第一个季度的场地租金，至2016年2月，因场地无空调，且经常断水断电，致使无法正常经营，经双方协商，自签订本合同之日起，解除场租赁合同，押金折抵所欠租金，多余的也不予退还，商铺内的物品由梁丽娟自行处理，合同解除后，被告于2016年4月搬离此商铺，梁丽娟不追究被告任何违约责任。李亚勇在该《解除合同》中签名。2016年10月16日，原告在涉案商铺张贴催费通知，此时，涉案商铺仍未清空。2017年2月6日，原告作出《关于补缴费用及租赁合同解除的通知》，称截止至2017年2月5日，被告欠租金和物业费474180元，自本通知到达至你方之日起，双方签订的《场地租赁合同》即行解除，要求被告在收到通知三日内办理腾空铺面、补缴费用等事宜。2017年2月8日，原告向被告邮寄了《关于补缴费用及租赁合同解除的通知》。2017年2月10日，被告收到上述通知。2017年4月8日，原告诉至本院。2017年5月15日，梁丽娟作了《情况说明》，称其为原告的股东，2016年2月，被告找到梁丽娟与另一股东李亚勇，商量解除《场地租赁合同》，经友好协调，双方与2016年4月达成一致，同意解除合同，押金折抵所欠租金，多余的也不予退还，合同解除后就换了商铺的锁，被告也于2016年4月搬离，因种种原因商铺未能租出去，故被告的物品一直未处理。另查明，至本案开庭审理时，被告仍有物品存放于涉案商铺。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：民族影业公司开具的《证明》、民族影业公司与原告签订的《场地租赁合同》、《物业服务合同》、南宁新民族影城建设工程质量竣工验收意见书、南宁新民族影城观光筒及西面15㎡平台改造工程质量竣工验收意见书、幕墙建设工程质量竣工验收意见书、南公消验【2012】第256号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、南公消验【2015】第526号建设工程消防验收书、建设工程规划许可证、原告和被告签订的《场地租赁合同》、营业执照、照片、缴费通知、关于补缴费用及租赁合同解除的通知、申通快递回单、申通快递查询记录、南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第425号民事判决书、生效证明、中国移动查询单、《解除合同》、情况说明、协议书、预签条款、协议、收条、承诺书、委托书、收据、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，民族影业公司是涉案商铺的所有权人，原告根据其与民族影业公司签订的租赁合同取得了涉案商铺的转租权。故原、被告于2015年3月16日签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告出具委托书，委托梁丽娟出租座落在民族大道150号新民族影城的玻璃圆筒的整栋商铺，为此，被告与原告签订了租赁合同，原告还出具了《承诺书》保证被告使用涉案商铺不受原承租人的干扰。并且在原、被告履行合同过程中，履约保证金和租金均由被告交付给梁丽娟，再由梁丽娟交付给原告，因此，被告完全有理由相信原告委托梁丽娟处理对涉案房屋在租赁过程中产生的事宜，且事实上原告亦出具了委托书委托梁丽娟全权处理涉案房屋的租赁事宜。因此，梁丽娟于2016年3月31日与被告签订《解除合同》解除原、被告签订的租赁合同，亦是在其受托范围内，该合同直接约束原告和被告。原告认为梁丽娟无权代表原告行使出租权和解除权等权利，理由不充分，本院不予采信。《解除合同》中约定，自2016年3月31日，原、被告签订的租赁合同解除，原告主张租赁合同于2017年2月10日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金的问题。根据租赁合同约定，被告应从2015年11月16日支付租金，计至2016年3月31日，被告应付租金128520元（36720元/月×3个月+36720元/月×0.5个月）。至于2016年4月1日至2017年2月10日的租金，根据《解除合同》约定，租赁合同解除后，商铺内的物品由原告自行处理，原、被告于2016年3月31日解除合同后，被告未再使用商铺经营，由于双方约定涉案商铺内的物品由原告自行处理，故被告并未将物品清空，并非被告的原因占用商铺，因此，原告要求被告支付合同解除后即2016年4月1日至2017年2月10日的租金的诉讼请求，本院不予支持。被告已支付了履约保证金110160元、租金139860元，已超出其应向原告支付的租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。因被告未拖欠原告租金，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告南宁云蔚装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费9970元，减半收取计4985元（原告已预交），由原告南宁云蔚装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  罗宏萍二〇一七年六月二十一日书记员  宋卫科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。