云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初253号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：吉贵才，男，1955年4月22日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，现住石林县。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告吉贵才物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告吉贵才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2012年度至2016年度物业管理费2320.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息447.56元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年3月18日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7m2，物管费收取单价为0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2012年度至2016年的物管费2320.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年3月18日至2017年3月18日5年的物管费。被告吉贵才辩称，答辩人拖欠物管费是有理由的：1.原告未将涉案小区统一封装图报给石林县住建局；部分业主私自封闭露台，原告没有监督好部分业主私自搭建露台的行为，导致答辩人楼下301号业主封闭露台，答辩人向原告反映后，原告告知答辩人自行到石林县住建局反映，但住建局的工作人员告知答辩人对于小区业主私自封闭阳台的问题需要由开发商来解决，原告一直未予解决该问题。答辩人楼下的301号业主将其自家的露台封闭后，其露台的楼顶高度与答辩人的涉案房屋的厨房几乎高度一致，严重影响到答辩人的生活，原告解决好答辩人反映的以上问题，答辩人才愿意交纳物业管理服务费。原告石林瑞程物业公司在庭审中向法庭举证如下：1.《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人就被告的房屋签订书面物业管理服务协议，协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准和计算方式，同时证实双方签订物业管理协议的时间。2.《责令整改通知书》及《装修责令整改通知书》各1份，证实原告于2012年8月份期间责令被告楼下的301号业主停止搭建露台并责令其恢复原状。被告吉贵才质证后对原告提交的证据无异议，但认为根据双方当事人签订的该份服务协议书中违约责任部分的约定，若原告方违反协议，被告方有权要求原告方限期改正，但原告方没有对被告反映的问题进行限期改正。对原告提交的《责令整改通知书》的“三性”予以认可，认为其并未见过《装修责令整改通知书》。本院对原告提交且被告无异议的证据1及《责令整改通知书》予以确认并在卷佐证。对《装修责令整改通知书》被告虽称未见过，但未提交相反证据予以推翻，本院对该证据予以确认并在卷佐证。被告吉贵才在庭审中向本院举证如下：1.照片7张。证实被告楼下的301号业主私自封闭露台，但是原告方并没有予以制止，相反还把这一问题交给被告自行处理。2.《万城·阿诗玛旅游小镇交房缴费清单》。证实被告方在接房后向原告交纳了一年的物业管理服务费。原告质证后认为原告提交的证据1与相邻纠纷有关，同时该证据并不能证实被告辩解的损害结果与原告方有关，故对照片的“关联性”不予认可。对第2组证据的真实性及关联性予以认可。本院认为，被告提交的照片能反映出其楼下301号房屋住户封装阳台的情况，但在无其他证据相印证的前提下，无法单独证实原告未履行管理职责，本院认为该证据与本案的物业管理纠纷不具有关联性；被告提交的证据2能证实被告向原告缴纳了2011年3月18至2012年3月17日的物业管理费，原告对此也予以认可，原告在本案中也未主张此期间的物业管理费，故本院认为该证据与本案无关联性。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告吉贵才购买了万城阿诗玛小镇二期4栋1单元401号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并于2011年3月18日与原告签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告吉贵才依上述约定标准向原告支付了2011年3月18日至2012年3月17日的物业管理服务费，后吉贵才认为原告未有效制止被告楼下301号房屋业主私自封闭露台的行为，影响被告对房屋的居住使用为由，拒绝缴纳2012年3月18日之后的物业管理服务费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。另外，原告针对被告反映的楼下业主私自封闭露台的行为，原告分别于2011年8月31日、2012年8月11日两次责令万城阿诗玛小镇二期4栋1单元301号房屋业主停止搭建露台并责令其恢复原状。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告辩解原告不处理好被告反映的其楼下301号业主私自封闭露台影响其对房屋居住使用的主张，因原告的监督管理义务仅属于行为义务，而非结果义务，即原告对301号房屋业主仅有协助及责令的义务，被告提交的《责令整改通知书》及《装修责令整改通知》能证实原告已对301号房屋的违规搭建行为予以制止，但未果，表明原告已履行了自己的义务，故对被告的该项辩解主张，本院不予支持。被告可依法通过合法途径维护自身合法利益，而不能以此作为拒交物业管理费的理由。关于物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7m2，按照双方约定的住房每月份按0.4元/㎡的标准计算，吉贵才应当支付给原告5年的物业管理服务费为2320.80元（96.7㎡×0.4元/㎡×12月×5年），原告的主张2320.00元并未超过被告应承担的数额，本院予以支持。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金金额计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为48.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告吉贵才于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年3月18日起至2017年3月17日止的物业管理费2320.00元。二、由被告吉贵才于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金48.74元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告吉贵才负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红