江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初5290号原告（反诉被告）:苏州永辉高分子材料科技有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港港口开发区华苏路。法定代表人：韩克征，总经理。委托诉讼代理人：宋陶，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓芳，江苏金太律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈亚芳，男，1976年5月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。原告（反诉被告）苏州永辉高分子材料科技有限公司（以下简称：永辉公司）诉被告（反诉原告）陈亚芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理。后被告陈亚芳提起反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭于2016年8月11日、9月21日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告永辉公司的委托诉讼代理人宋陶、赵晓芳，被告陈亚芳的委托诉讼代理人陶芸（参加第一、二次庭审，后解除委托）、王妍、宋伟伟（参加第三次庭审，系第二次庭审后委托）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永辉公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告支付原告2334550.85元（土地租金1320817.5元、管理费63000元、土地税金950733.35元）。2、判令被告支付原告违约金425845.73元（以777802.5元为基数，按照每日千分之一的标准从2015年7月18日起计算至2016年12月31日止）。事实和理由：2011年7月26日，原告与上海沪玄建材经营部（以下简称：沪玄经营部，于2015年7月14日注销，权利和义务由被告陈亚芳继承）签订《土地租赁合同书》一份，约定沪玄经营部向原告租赁土地用于建材加工经营，合同约定了土地租赁期限和租金数额，管理费、水电费和税费均由被告支付，还约定被告逾期支付租金的，经催收超过30日仍未全额支付应付租金的，原告有权解除合同。合同解除后，被告在该土地上投入的不动产归沪玄经营部所有，三个月内必须清除，将土地归还原告。2011年至2014年，被告支付了土地租金和管理费，但未支付土地税金。被告自2015年起拖欠租金和其他费用，故原告提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）陈亚芳辩称：1、原告作为出租方应当保障被告稳定的供电，但原告在租赁期内多次对被告进行停电。被告认为原告该行为影响了被告的正常经营，原告构成违约。2、被告对结欠的租金及管理费金额没有异议，但系原告违约在先导致，故被告认为从2015年9月1日起至腾退期间的管理费、租金及占有使用费应当由双方按照过错比例承担。3、双方未对税金部分进行约定，被告不应当承担税金。4、原告应当向被告返还预交的水电费39624元及土地租赁保证金15万元。被告（反诉原告）陈亚芳向本院提出反诉诉讼请求：要求原告赔偿被告损失6020700元（场地、建筑物、构筑物等5200700元+变电站、地磅、锯台建造费用82万元）。事实和理由：原、被告之间签订了《土地租赁合同书》，约定原告将位于太仓港港口开发区华苏路的44100元平方米（具体以测量图为准）土地租赁给被告，用于建材加工场地租赁经营使用，租赁期限为10年，自2011年8月1日起至2021年7月31日止。协议签订后，被告为了便于经营，整理了租赁土地、出资建造变电站、出资搭建了彩钢棚等。但在租赁期间内，原告多次擅自断电，且在未征得被告的同意情况下，擅自向太仓市供电局申请减少用电量，致使被告无法正常经营，给被告造成了巨大损失，故被告提出上述反诉请求。原告（反诉被告）永辉公司针对被告的反诉辩称：在政府和消防部门对被告发出整改通知并勒令停电的情况下，为配合相应部门的工作，原告对被告进行了停电及改变变压器电容，以督促被告进行整改。被告相关损失中大部分是由于其转租造成的，根据合同的相对性，原告没有义务承担。经审理查明：坐落于太仓港港口开发区华苏路以南、百富田以北的国有土地【不动产证号苏（2017）太仓市不动产权第004187】登记在原告永辉公司名下，面积为60199.1平方米，用途为工业用地。沪玄经营部于2011年1月13日登记设立，注册地为上海市嘉定区兴贤路1388号1幢1207室，类型为个人独资企业，投资人沈志勇，经营范围为建材、木材、木制品、建筑装潢材料、五金交电的销售。该经营部于2015年7月14日注销。2011年7月26日，原告永辉公司作为出租方（甲方），沪玄经营部作为承租方（乙方），双方签订《土地租赁合同书》一份，内容为：“一、出租土地位置为太仓港港口开发区华苏路，出租土地用途为乙方用作建材加工场地租赁经营使用，出租土地面积为44100平方米（具体以测量图为准），出租土地性质为工业用地，出租土地证号太国用（2008）第0050046**号。二、租赁期限为10年，即2011年8月1日起至2021年7月31日止。三、在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租。四、租金计算、支付方式及保证金。1、租金计算。经测量计算实际租赁面积为44100平方米，2011年8月1日至2015年7月31日，租金22.5元/平方米/年，共计992250元；2015年8月1日至2018年7月31日，租金为24.75元/平方米/年，共1091475元；2018年8月1日至2021年7月31日，租金为27.23元/平方米/年，共1200843元。2、租金支付。租金每半年支付一次，双方签订合同之日，乙方应缴纳2011年8月1日至2011年12月31日的租金，租金为22.5元/平方米/年，共计413440元。以后每年1月5日前支付上半年租金，7月5日前支付下半年租金。甲方收取租金时开具收款凭证，如需开具租金发票，税金由乙方承担。3、保证金缴纳。双方签订合同之日，乙方须向甲方缴纳土地租赁保证金15万元，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方。五、双方的权利和义务。1、甲方有权按合同约定的时间和方式向乙方收取租金。2、甲方有权监督乙方对土地进行合法、合理使用。3、甲方应保证租赁期间合法拥有该土地，乙方能够合法租赁和使用该土地。4、租赁期间，甲方有义务协助乙方处理好周边关系，做好各项服务。乙方建设厂房和相关配套设施等需要甲方协助办理相关手续的，甲方有义务协助，不得拒绝。5、租赁期内，甲方不得擅自提前收回所出租土地。如有正当理由确需收回土地，甲方应提前两个月书面通知乙方，无息返还乙方保证金，赔偿乙方因此遭受的实际经济损失（乙方投资地坪、地上物、建筑物，以双方协商选定的合法评估机构的评估价为准）。6、租赁期内，政府因规划需要征收、征用该土地或变更土地用途的，不构成违约。甲方须在收到政府通知同时书面通知乙方。乙方应积极配合，并做好动迁准备工作。土地收益归甲方，地坪地上投资物收益归乙方，并退还保证金给乙方。7、经甲方同意乙方可在租赁土地上建设厂房及相关配套附属设施，乙方负责办理所有行政手续并承担相关全部费用。甲方予以协助。……9、乙方须按本合同规定的用途使用土地，在开工建设期间及租赁期间须遵守中华人民共和国的各项法律法规。在该土地内所产生的任何税费（包括国家或地方政府征收的房产税等）由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理规定做好安全、环保、消防、防噪音等工作。开工建设期间及租赁期间，乙方未履行本合同义务或违反法律法规及其他相关规定，致使发生责任事故的，乙方应承担全部责任及造成的一切经济损失（包括第三方的经济责任及损失）。六、其他约定事项。1、乙方在甲方所租赁土地上建设的所有建筑物及配套设施的消防安全措施，及甲、乙双方所经营区域须有明确建筑物（围墙）隔开，所产生的费用由乙方承担，需要甲方协助办理相关手续的，甲方不得拒绝。2、甲方对乙方所承租土地之外的公共区域实行管理，乙方在公共区域的活动须遵守甲方制定的相关管理制度，并确保甲方绿化区域、主干道安全卫生，所涉及的门卫、卫生管理费用按月结算，管理费为3500元/月，每月15日前支付上一个月的管理费。甲方收取费用时开具收款凭证，如需开具费用发票，税金由乙方承担。3、乙方自行承担所租赁土地生产和生活所需的水电费用。需要甲方协助办理有关手续的，甲方不得拒绝。甲方收取水电费用时开具收款凭证，如需开具水电费用发票，税金由乙方负担。4、乙方在租赁土地建设建筑物时，乙方须派员进驻工地与甲方共同约束管理。需要甲方协助办理有关手续的，甲方应予以协助。七、合同期满及终止的处理。1、乙方在合同期满后不再续租的，应于合同期限届满前90天提前书面通知甲方，并于合同到期后将租赁土地归还甲方。租赁期间乙方在该土地上修建的建筑物及配套固定设施、固定装修等（包括房屋、门窗、水电、排污、各种线路等）归乙方所有，甲方不得有异议。合同到期由乙方负责清理拆除，恢复土地原状，并承担恢复费用；乙方应于合同期满后三个月内清理完毕。乙方未履行前述义务的，甲方有权恢复原状，费用由乙方承担，在保证金中予以扣除。2、租赁期满，乙方要求续租的，应在租赁期满前三个月通知甲方，经甲方同意，乙方在同等条件下可优先续租，双方在本合同期满前30日重新签订租赁合同。八、违约责任。1、甲方无故单方面解除合同的，保证金双倍退还给乙方，如乙方有其他损失按实际赔偿，本合同终止。2、在租赁期内，乙方无故单方面解除合同的，或违反合同约定出卖、抵押该土地上建筑物及配套设施给第三方的，甲方有权解除合同，没收保证金，乙方在该地上投入的不动产无偿归甲方所有，且依法承担给甲方造成的损失。3、乙方逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金的8‰支付违约金。经甲方催收，超过30日乙方仍未全额支付应付租金的，甲方有权解除本合同，合同解除后，乙方在该土地上投入的不动产归乙方所有，三个月内必须清除，将土地归还甲方，并依法承担由此给甲方造成的经济损失。4、乙方未按规定用途使用土地，利用土地进行非法经营活动，从事危险品经营活动，或进行的经营活动存在严重的环保、消防安全等隐患的，一经甲方发现，甲方有权通知乙方进行整改，乙方拒不整改或整改不符合要求的，甲方有权解除本合同，按政府规定要求进行拆迁，所产生的费用及给甲方造成的损失由乙方承担。5、如遇不可抗力自然灾害致本合同无法继续履行的，合同自然终止。甲、乙双方互不承担责任。九、本合同未尽事宜，由双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”该合同还约定了其他事项。2012年7月10日，原告永辉公司作为出租方（甲方），沪玄经营部作为承租方（乙方），双方签订《土地租赁合同修订项》一份，内容为：“根据双方2011年7月26日签订的《土地租赁合同书》，现因租赁土地面积和实际使用存在差异，特此作以下修订：一、《土地租赁合同书》第一条，租赁土地情况中第三点出租土地面积为44100平方米，现经实际测量修正为43880平方米。二、《土地租赁合同书》第四条，租金计算、支付方式及保证金中第一点租金计算现修订为，2011年8月1日至2015年7月31日租金为每年22.5元*43880平方米=987300元，2015年8月1日至2018年7月31日租金为每年24.75元*43880平方米=1086030元，2018年8月1日至2021年7月31日租金为每年27.23元*43880平方米=1194852.4元。”2014年12月29日，被告陈亚芳向原告永辉公司出具《承诺书》一份，内容为：“我代表沪玄经营部与贵司签订《土地租赁合同书》，承租太国用（2008）第005004698号土地。因我司在租地经营中仍未办妥环保、消防、安检等生产经营手续，现我本人陈亚芳承诺对此进行担保，并具连带责任。”2014年4月18日，太仓港经济技术开发区管理委员会向原告永辉公司发出《关于在企业内严禁设立木材加工、原木堆放的通知》，内容为：“根据太仓市政府《关于印发太仓市木材加工业整治工作方案的通知》（太政办【2009】122号）、太仓港经济技术开发区管委会《关于六大整治六大提高专项整治实施方案的通知》（太港管法【2013】17号）的精神，为巩固木材加工业第一阶段整治成果，解决木材加工业存在的违法占地、违章建筑、超范围经营等违法行为，加快推进木材加工业转型升级、确保有序规范发展。结合实际，决定在港区（浮桥）范围内严格禁止未经批准设立木材加工点和各类木材堆场，企业闲置厂房、土地未经批准不得出租用作木材加工、堆放、贸易的场所，现已出租的厂房、土地，凡涉及木材经营（除板材外）的均要采取有力措施及时收回。自本通知下发后，继续擅自出租厂房、场地用于木材加工、原木堆放的企业和未及时收回涉及木材经营场地的企业，开发区管委会将会同政府相关职能部门按太仓市木材加工整治工作方案的要求，采取强制措施进行取缔，所有损失由企业承担。”2014年6月9日，原告永辉公司向沪玄经营部及被告陈亚芳发出《整改通知书》一份，内容为：“2011年7月26日，你方与我司签订《土地租赁合同书》，由你方承租我司的太国用（2008）第005004698号土地，但你方未能按照约定的用途合法使用土地，所经营的活动亦存在严重的环保、消防、安全、违章搭建等隐患，根据《土地租赁合同书》第五条第2项‘甲方有权监督乙方对租赁土地进行合法、合理使用’和第八条第4项‘乙方未按规定用途使用土地，利用土地进行非法经营活动，从事危险品经营活动，或进行的经营活动存在严重的环保、消防安全等隐患的，一经甲方发现，甲方有权通知乙方整改……’的规定和木材经营相关法律法规及当地政府的要求，现特通知你方在2014年6月30日前进行整改，并将整改情况及时书面反馈我司。你方收函后，如有任何疑问，请与我司联系（联系人：严青，电话：139××××3102）。若涉及政府政策方面需要清理取缔的，按合同相关条款处理。”被告陈亚芳在该通知书背面签收并书写如下内容：“接太仓市港区管委会通知，辖内木材企业需合法经营。有环保、消防等安全隐患的，需及时整改，尽量在2014年6月30日前完成。整改情况及时反馈永辉公司。”2014年8月4日，原告永辉公司向沪玄经营部及被告陈亚芳发出《整改通知书》一份，内容为：“2011年7月26日，你方与我司签订《土地租赁合同书》，由你方承租我司的太国用（2008）第005004698号土地。我司于2014年6月9日已发整改通知书予你方，但你方经营活动中任然存在严重的环保、消防、安全、违章搭建等隐患。现再次通知你方近期务必进行整改，并将整改情况及时书面反馈我司。鉴于昆山中荣金属0802特大爆炸事故的教训，配合太仓市及港区管委会整治要求，贵司整改期内将停供水电，厂区内居住人员尽快撤出，系贵司予以配合。你方收函后，如有任何疑问，请与我司联系（联系人：严青，电话：139××××3102）。若涉及政府政策方面需要清理取缔的，按合同相关条款处理。”赵万水在签收单签收人处签名。2015年7月14日，原告永辉公司向苏州供电公司申请将原有800KVA永久性减容为315KVA。太仓市公安局浏家港派出所出具证明两份，内容为：“2015年7月23日12时37分许，浏家港所接报警称因电费的问题，现在对方把他厂里的电拉掉了。民警到场后报警人赵万水称其租用永辉公司厂房加工木材，因消防不合格被永辉公司把电拉了。”“2015年8月13日17时59分许，浏家港所接报警称科技园切断他家厂里电力引起纠纷。民警到场后杜柏林报警称他租用永辉公司厂房加工木材，现厂里的电被拉了无法生产。”2015年7月28日，太仓市公安消防大队向被告陈亚芳（沪玄经营部）下发《责令限期改正通知书》，该通知书主要内容为：依据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，在对上述单位（场所）进行消防监督检查，发现存在未依法进行竣工验收消防备案以及存在泡沫夹芯板房内住人的消防安全违法行为和火灾隐患，故消防大队责令被告分别在2015年8月3日、8月11日之前分别完成上述事项的改正。2015年12月4日，被告陈亚芳向原告永辉公司出具《承诺书》一份，内容为：“2011年7月26日，陈亚芳代表沪玄经营部与贵司签订《土地租赁合同书》，承租太国用（2008）第005004698号土地。因沪玄经营部目前已工商注销，现我陈亚芳本人承诺，原合同继续生效履行，双方签订的《土地租赁合同书》中的乙方所涉所有事项，均改由陈亚芳个人全权负责履约。本承诺书作为《土地租赁合同书》的补充协议附于《土地租赁合同书》后，原合同其余部分应完全继续有效。”2016年6月8日，原告永辉公司向被告陈亚芳邮寄通知书1份，内容为：贵先生租赁了本公司土地经营建材，但截至2016年5月31日，结欠我公司土地租金共计1874146.66元，虽经本公司反复催讨，但贵先生没有任何还款表示。根据合同规定，贵先生逾期支付租金，应承担支付逾期违约金。现本公司专此书面通知，要求贵先生立即归还本公司上述结欠租金，否则，本公司将依法解除合同，追究贵先生一切法律责任。永辉公司在2011年至2016年每年分别向税务部门缴纳土地使用税240796.4元。审理中，被告陈亚芳申请对其建造的地面、建筑物、构筑物的造价进行评估。本院根据被告陈亚芳的申请，依法委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司（以下简称：正合公司）对被告建造的地面、建筑物、构筑物的造价进行评估，该公司于2017年1月19日出具房地产估价报告一份，估价结果为：根据《土地租赁合同》出租土地面积为43880平方米，现场测量建构筑物面积为18494.81平方米，经评估确定本次估价对象地面、建筑物、构筑物等设施于2016年11月29日的折旧后价值为5200700元。为此，被告陈亚芳支付评估费31800元。对于估价报告，原告永辉公司提出以下异议：一、所有建筑物、构筑物、地面硬化均为非法建设，均属非法建筑，不应按合法建筑评估。二、大部分建筑物、构筑物均非被告建造，不应作为评估标的。三、评估报告中未能说明建造物、构筑物、地面硬化及装修的评估计算方法，亦未对折旧方法和比例作出说明，致使我方无法对其具体价格作出审核。四、估价依据中的相关合同、协议书、估算单均为被告单方面提供，不能作为评估依据。2017年2月27日，正合公司针对原告永辉公司提出的异议答复如下：一、本次评估根据合法原则，由于估价对象均为违章建构筑物，故只按基本重置成本价进行测算。二、本次估价对象的范围是经双方当事人现场确认的，电子档的勘查测量平面图也发给了法院及双方当事人进行确认，本公司不对测量的建构筑物的实际建造者进行界定，只按确认的估价对象范围进行评估。三、评估方法在评估报告第2页已说明，选用的估价方法为成本法，只评估了估价对象的基本重置价并扣除折旧，折旧的耐用年限只按租赁期限10年计算，剩余使用年限为5年，残值率取20%。四、法院提供的相关合同、协议书、估算单在评估报告中只参考了土地租赁面积、租赁期限、建构筑物的建造日期部分信息，且只用于地坪面积的复核及计算折旧。工程单价按苏住建芳【2011】9号市住房城乡建设局关于公布2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知公布的价格确定。综上，我方认为太仓港港口开发区华苏路9号房地产于2016年11月29日的评估价值是独立、客观、公正的。审理中，原告永辉公司向本院陈述：“租赁合同第八条约定逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金的千分之八支付违约金，原告是按照千分之一主张的，违约金基数是按照结欠到2016年6月30日的土地租金计算。土地使用税的标准为4元/平方米/年，2014年起由于缴税方式改变，最后一个季度的税由次年的一月份缴纳，所以2014年显示只有三个季度。2015年7月17日，被告缴纳了租金30万元。对于报警记录显示的停电时间予以认可。2016年5月份以后，被告就没有经营了，其他转租户也走了。停电后，被告用柴油机发电，经制止停止经营。被告陈亚芳向本院陈述：“2015年7月1日之后，被告支付了原告30万元租金，但被告未支付管理费。冯金富和赵万水是被告的姐夫。2015年7月有三次断电，2015年7月下旬到8月下旬停电一个月。被告未能办理消防和安全手续，相关部门口头答复的原因是原告地处化工规划区，对木材经营的项目不予办理消防许可。审理中：1、原、被告一致确认双方之间的土地租赁合同于2016年7月23日解除。2、原、被告一致确认变电站的建造费用为65万元、地磅建造费用为6万元、锯台的建造费用为11万元，三项合计82万元。3、原、被告一致确认涉案土地的腾退时间为2016年12月31日。4、原告永辉公司确认收到被告陈亚芳保证金15万元，被告预付的水电费尚有39624元未使用。5、原、被告一致确认被告于2015年7月17日支付原告租金30万元。审理中，原沪玄建材经营部投资人沈志勇向本院出具情况说明1份，内容为：上海沪玄建材经营部系由陈亚芳投资成立，所有资产都是陈亚芳投资的，只是以我沈志勇的名义注册。租赁苏州永辉高分子材料科技有限公司的土地后，进行的建筑物、构建物及机器设备等一切投资都是陈亚芳实际出资。本人确认，上海沪玄建材经营部注销后，在苏州永辉高分子材料科技有限公司土地上的建筑物、构建物及机器设备等全部归属陈亚芳所有。上述事实，有原告提供的土地租赁合同书、土地租赁合同修订项、承诺书、关于在企业内严禁设立木材加工、原木堆放的通知、整改通知书、纳税证明，被告提供的评估报告、情况说明，本院所作调查笔录及到庭当事人的陈述等证据证明。本院认为：原告永辉公司与沪玄经营部签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同修订项》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。沪玄经营部注销后，被告陈亚芳作为沪玄经营部的实际出资人向原告出具承诺书承诺原合同继续生效履行，该合同所涉沪玄经营部所有事项均改由被告陈亚芳个人全权负责履约，原告对此予以认可，故上述协议对原、被告具有约束力，双方均应按照上述协议履行各自的义务。现原、被告一致确认双方之间的合同于2016年7月23日解除，被告于2016年12月31日已将租赁的土地腾退给了原告，本院予以确认。关于原告要求被告支付土地租金1320817.5元、管理费63000元、土地税金950733.35元的请求。原告认为，被告结欠原告相应的租金、占有使用费、管理费及土地税金应当支付原告。被告认为，因原告未履行保障供电义务，多次对被告进行断电并对用电量进行减容，导致被告无法正常生产，原告构成违约，故自2015年9月1日起至腾退日期间的管理费、租金及占有使用费应当按照双方过错分担。土地使用税双方没有约定，截至2016年6月7日，被告从未收到原告要求支付土地税金的要求，被告不应当承担。被告向原告缴纳了保证金15万元及预先交存于原告处的水电费39624元应予抵扣。本院认为，原、被告一致确认双方之间的土地租赁合同于2016年7月23日解除，被告于2016年12月31日将涉案的土地腾退并交还给了原告。被告在将涉案土地腾退并交还原告前，涉案的土地及地上物实际仍由被告实际占有使用，故被告应当按照合同约定向原告支付租金（占有使用费）及管理费。根据合同约定2015年7月1日至7月31日期间的租金为每年987300元，2015年8月1日至2018年7月31日期间的租金为每年1086030元，管理费为3500元/月，2015年7月1日至2016年12月31日期间租金（占有使用费）为1620817.5元、管理费为63000元，扣除被告已支付原告的租金30万元，被告还应支付原告租金（占有使用费）1320817.5元、管理费63000元。关于原告要求被告支付的土地使用税950733.35元的主张。本院认为，双方在土地租赁合同中约定在涉案土地内所产生的任何税费（包括国家或地方政府征收的房产税等）由被告承担。原告提供的纳税证明可以证实原告向税务部门缴纳了土地使用税。涉案土地的土地使用税标准为4元/平方米/年，被告租赁的土地面积为43880平方米，故被告应当支付原告土地使用税950733.33元。上述土地租金、土地占有使用费、管理费、土地使用税合计2334550.83元，扣除被告缴纳的保证金15万元及预存的水电费39624元，被告还应支付原告2144926.83元。至于被告提出的原告未履行保障供电义务，多次对被告进行断电并对用电量进行减容，导致被告无法正常生产，原告构成违约，故自2015年9月1日起至腾退日期间的管理费、租金及占有使用费等应当按照双方过错分担的意见。本院认为，原告对被告进行断电、对被告的用电进行减容的行为是否构成违约、是否对被告造成损失，因被告并未就此提起反诉，故本案不予理涉。关于原告要求被告支付违约金425845.73元（以777802.5元为基数，按照每日千分之一的标准从2015年7月18日起计算至2016年12月31日止）的诉讼请求。原告认为，被告未按约支付租金应当承担相应的违约责任。被告认为，被告不支付租金系抗辩行为，而非违约行为，不应承担违约责任。原告主张的违约金标准过高，应当予以调整。本院认为，根据双方签订的合同约定租金每半年支付一次，每年1月5日支付上半年租金，7月5日支付下半年租金，被告未按照双方合同的约定向原告支付租金，被告应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金的千分之八支付违约金,虽原告现按每日千分之一标准主张，但其未举证证明其因此遭受的实际损失，原告主张的违约金过高，本院予以调整，本院确定被告按照银行同期贷款基准利率的两倍标准向原告支付违约金80650.6元（即以777802.5元为基数，其中234787.5元从2015年7月18日起，543015元从2016年1月6日起，均按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的两倍计算至2016年12月31日止）。关于被告要求原告赔偿损失6020700元（5200700元+820000元）的反诉诉讼请求。原告认为，评估报告所列建筑物、构筑物、地面硬化均属非法建筑，不应按合法建筑评估。大部分建筑物、构筑物均非被告建造，不应作为评估标的。评估报告中未能说明建筑物、构筑物、地面硬化及装修的评估计算方法，亦未对折旧方法和比例作出说明，致使原告无法对其具体价格作出审核。估价依据中的相关合同、协议书、估算单均为被告单方面提供，不能作为评估依据。被告认为，原告停电减容导致合同无法继续履行应当赔偿被告相应的损失。涉案土地上大部分建筑物、构筑物均系被告建造，部分次承租人建造的建筑物、构筑物被告已对次承租人进行了补偿，取得了相关权利。本院认为：虽然涉案土地上部分建筑物、构筑物系次承租人建造而非被告建造，但被告已向次承租人进行了补偿，取得了相应的处置权。同时，被告已于2016年12月31日将涉案土地及地上物腾退并交还原告，故被告有权就涉案土地及地上物的损失向原告主张权利。关于原告就评估报告所提异议。正合公司已就原告所提异议予以了合理的说明及解释。原告仍持有异议，但原告未提供相应的证据予以证明，故本院对正合公司的评估报告予以采纳。2011年7月26日，被告以沪玄经营部的名义向原告租赁涉案土地，在涉案土地上搭建彩钢棚等建筑物及构筑物。结合双方之间的合同约定、相关建筑物建造的时间及合同履行情况，可以确认原告对被告建造相关建筑物和构建物是知情和默许的。根据双方签订的土地租赁合同的约定，经原告同意，被告可以在租赁土地上建造厂房及相关配套设施，被告应当负责办理所有行政手续并承担全部费用，原告予以协助，但被告在建造建筑物及构筑物时，并未取得相关行政部门审批许可，被告存在一定的过错，应当承担相应的责任。原告作为出租人和土地所有者，许可被告租赁土地用于建材加工，而进行建材加工必须有加工厂房及加工设备，故原告应当对出租土地上搭建的建筑物及构筑物进行监督，并督促承租人按照法律规定办理相应的施工许可，但原告并未履行相关义务，原告也应承担相应的法律责任。因此，对被告建造的建筑物及构建物未能履行审批手续，造成被告损失，原、被告均有责任，本院根据双方各自的过错及履约情况，确定原、被告各承担50%的责任。另外需要说明的是，在被告损失确定后，相关建筑物、构建物的残值归原告所有。关于原、被告双方协商确定的配电房、地磅及锯台等建造费用82万元。本院认为，该部分费用也应予以相应的折旧，结合配电房、地磅及锯台建造时间、涉案土地的租赁期限及被告实际使用涉案土地的情况，本院确定该部分损失金额为41万元。根据前述分析，本院确定原、被告对该部分损失各承担50%的责任。综上，本院确定原告应当赔偿被告损失2805350元（5200700元×50%+410000元×50%），其余损失被告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈亚芳支付原告苏州永辉高分子材料科技有限公司土地租金、使用费、管理费、土地使用税2144926.83元。被告陈亚芳内支付原告苏州永辉高分子材料科技有限公司违约金80650.6元。原告苏州永辉高分子材料科技有限公司赔偿被告陈亚芳2805350元。上述三项均于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28884元；反诉案件受理费53944元，减半收取26972元；评估费31800元，合计87656元，由原告苏州永辉高分子材料科技有限公司负担32980元，被告陈亚芳负担54676元。原告已预交28884元，被告已预交58772元，被告预交超出部分4096元由原告于本判决生效之日起10日内给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吕金星人民陪审员  汪德符人民陪审员  陈文蓉二〇一七年六月二十九日书 记 员  张 燕