西藏自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏民终20上诉人（原审原告）：普普（别名：普布），女，藏族，个体经营者，住西藏日喀则市。委托诉讼代理人：李建忠，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏八角街投资有限公司，住所地西藏拉萨市北京中路100号。法定代表人：王凯,公司股东。委托诉讼代理人：陈洁，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：米玛卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日喀则市国土资源局土地储备中心，住所地日喀则市桑珠孜区黑龙江路。法定代表人：德吉央宗，日喀则市国土资源局土地储备中心科员。委托诉讼代理人：欧珠永青，西藏欧珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦木，西藏欧珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏天河房地产开发有限公司，住所地西藏日喀则市步行街老公安处。法定代表人：邓珠，公司董事长。委托诉讼代理人：王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师。上诉人普普因与被上诉人西藏八角街投资有限公司（以下简称八角街公司）、日喀则市国土资源局土地储备中心（以下简称土地储备中心）、西藏天河房地产开发有限公司（以下简称天河公司）租赁合同纠纷一案，不服西藏日喀则市中级人民法院（2016）藏02民初03号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。普普委托诉讼代理人连双雄，八角街公司委托诉讼代理人陈洁，土地储备中心委托诉讼代理人欧珠永青、王彦木，天河公司委托诉讼代理人王道平、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普普上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判，支持其一审全部诉讼请求，即赔偿损失2600000元，支付违约金400000元；返还扣留物品，赔偿因物品扣押而产生的经济损失2300000元，判令被上诉人承担本案诉讼费用。理由：1.本案基本事实未查明。普普主张返还扣留物品，因此物品被扣留时的物品状态和物品现状等基本事实是一审法院应当查明的事实之一，而被上诉人在采取保全措施时，普普并不在场，该举证责任在天河公司，但天河公司并不能有效的举证物品当时保全的状态。一审中，土地储备中心提出追加物品保管人日喀则市中级人民法院参与诉讼的申请，普普也申请进一步组织庭审查明事实，可一审法院未采纳我们的意见，致使案件基本事实至今未能查明的基础上作出错误判决。2.被上诉人单方解除合同，拆除房屋扣押物品构成违约，普普有权依照《合同法》要求被上诉人承担违约责任，一审法院认定普普请求返还扣留物并赔偿损失属于财产损害赔偿关系在本案中不予审理，违背了现行法律规定，剥夺了法定诉讼权利。被上诉人拆除房屋、扣押物品的行为是其单方解除合同行为的组成部分和行为结果表现，其行为已经构成违约。《合同法》第120条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”该法第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。3.案涉房屋被拆除时，应当是土地储备中心与天河公司共同与普普之间形成租赁合同关系，土地储备中心与天河公司应当共同承担违约责任，一审法院认定仅天河公司与普普之间形成租赁合同关系属于认定事实错误。根据2014年5月5日、日喀则市国土资源局下发通知及5月10日天河公司的通知，可以证实本案出租合同的租赁方为土地储备中心和天河公司，承租方为普普。4.一审法院所支持的赔偿损失额与违约所造成的实际损失差距大，请求予以纠正。《房屋租赁合同》第13条约定：出租方在租赁期限内违约按承租方装修的实际数额及损失的百分之五十承担赔偿责任。上诉人对案涉房屋进行了实际装修工程价款为874000元，该装修损失依约应由被上诉人据实赔偿。上诉人按每年400000元经营收益损失计算合同履行后可以获得的利益2600000元，并以损失2600000元的15%记取违约金合理适当，请求依法支持。5.请求二审法院查明被扣留的物品状况后，判令被上诉人返还扣留物品并赔偿上诉人因此产生的损失2300000元。八角街公司答辩称：我方已经于2012年6月将案涉土地及地上附着物全部转交给日喀则市国土资源局（以下简称国土局），第三被上诉人通过招拍挂的方式合法取得土地，且第二、第三被上诉人均在我方之后收取上诉人租金，我方并未参与涉案房屋的拆除，并未给上诉人造成任何损失。土地储备中心答辩称，普普提起违约之诉，一审法院对普普的第二项诉讼请求，认定为其他的法律关系不宜在本案中审理的认定正确。一审法院以普普在工商营业登记表上的年收益60000元作为基数，结合合同约定计算损失190000余元的认定得当，请求驳回上诉，维持原判。天河公司答辩称，一审法院对普普提起的一审诉讼请求包含两种不同的法律关系的认定正确。普普的第一项诉讼请求是依据与八角街公司签订的《房屋租赁合同》，该请求涉及的法律关系为房屋租赁关系，存在普普、三被上诉人四方主体。而普普第二项诉讼请求，是因其房屋内物品扣留要求土地储备中心、天河公司承担返还及赔偿责任。该请求涉及的法律关系为财产损害赔偿法律关系，存在普普、土地储备中心、天河公司三方主体。即两种不同法律关系涉及的当事人不同，也不应当在一案中进行处理。普普向一审法院起诉请求：1.判令八角街公司、土地储备中心、天河公司共同赔偿损失2600000元，支付违约金400000元；2.判令土地储备中心、天河公司返还扣留商品，并赔偿因物品扣押而产生的经济损失2300000元；3.判令对方共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月1日，八角街公司从国土局处以出让方式获得了日喀则步行街老公安处4-11号房屋的所有权。八角街公司将4-11号房屋租赁给了普普，并于2006年10月1日双方当事人签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2006年10月1日至2020年10月1日，同时对租金及其支付方式等内容作了约定。该合同第十三条第一款约定，出租方在租赁期内违约按承租方装修的实际款项及损失的百分之五十（50%）赔偿。合同履行后，普普在该房屋内注册登记了字号为“藏圣阁”的个体工商户。2006年10月至2012年5月普普向八角街公司交纳了房屋租金和电费。普普与八角街公司履行合同过程中，因八角街公司未向土地储备中心支付土地出让金而被国土局解除了土地使用权出让合同，于2012年5月30收回了原公安处旧址，并由国土局于2012年6月至2012年12月收取了普普承租房屋的租金和水电费。2013年1月天河公司以出让的方式从国土局取得了原公安处旧址，天河公司于2013年1月15日接收了原公安处旧址土地和地上建筑物。2013年1月至2014年2月天河公司收取了普普交纳的房屋租金和水电费。天河公司因该宗地开发需要拆除普普租赁的房屋，双方经多次协商搬迁事宜无果。2014年2月22日，天河公司下发通知要求租户于2014年2月28日前无条件搬迁。2014年5月5日，国土局下发通知，要求地区公安处旧址沿街面各商品房租户于2014年5月8日前无条件完成搬迁，同年5月10日，天河公司向普普下发通知，要求按照国土局于2014年5月5日下发通知的内容执行。在普普未搬迁的情况下，2014年5月25日，天河公司拆除了普普租赁的商品房。一审法院认为，普普提出的第二项诉请即财产的返还和损害赔偿，属于财产损害赔偿关系，不宜在本案中一并处理，可另诉主张。对于本案当事人是否适格的问题，一审法院认为,根据《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，普普与八角街公司就涉案房屋签订了房屋租赁合同，房屋租赁的期限为2006年10月1日至2020年10月1日。因而，普普与八角街公司之间形成了房屋租赁关系，而该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，且该租赁合同属于定期租赁合同。依照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，普普与八角街公司履行该合同过程中，该房屋所有权先后两次发生了变动。期间，作为房屋所有人的土地储备中心和天河公司没有与普普直接签订新的房屋租赁合同，但是基于租赁物所有权发生变动是在租赁期间，因而不影响租赁合同的效力，且土地储备中心和天河公司从普普处收取了房屋租金。故在本案中，普普先后与三方之间形成了房屋租赁法律关系，在该法律关系范围内，普普与三方之间均为适格当事人。关于违约责任及如何确定损失的问题。依照《合同法》第二百二十九条和第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，基于契约地位承受，天河公司作为实际房屋所有权人和该合同地位承受者，与普普合同履行期限未届满的情况下，应继续履行该合同，但其拆迁行为表明了不履行合同义务。对此，天河公司作为与普普具有租赁关系的合同相对方，存在违约行为，应承担违约责任。八角街公司和土地储备中心并非最后房屋所有人，故不承担违约责任。对于违约损失的问题，在庭审上经确认后，普普明确表示损失2600000元系合同履行后可以获得的利益损失，违约金400000元是以2600000元损失作为基数按15%计取违约金。对于普普提出的按每年400000元经营收益损失计算合同履行后可以获得的利益，即2600000元的诉请，依照《合同法》第一百一十三条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，普普未能举证证明每年有400000元经营收益损失，因该数额的主张未予支持，但考虑到合同未到期因天河公司违约而提前解除的事实，对普普主张的经营收益损失，按照《房屋租赁合同》第十三条违约责任中确定的损失的50%赔偿内容，参照普普在《个体工商户验照报告表》销售额或营业收入一栏中填报的60000元，结合未履行的合同期限即2014年5月25日至2020年10月1日，对普普主张的违约损失酌情确定为190581元。对普普提出的违约金400000元的请求，因合同中没有约定违约金，且普普已提出了损害赔偿，对该违约金主张不予支持。认定普普因天河公司违约造成的损失190581元应由天河公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定判决：1.天河公司于本判决生效之日起十五日内向普普赔偿190581元。2.驳回普普的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，天河公司拆除普普租赁的商品房时留存的商品普普尚未领回。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院对于本案合同主体、效力，以及予以解除双方租赁合同的认定，事实清楚，证据充分，有相应法律依据支持，应予维持。本案二审争议的焦点问题：普普主张的损失2600000元、违约金400000元能否支持和普普能否在本案中主张物品损失请求，以及土地储备中心应否承担连带责任的问题。关于普普主张的损失2600000元和违约金400000元能否支持的问题。本院认为，普普只是提出其每年均能营利400000元，并以该营利数额乘以合同未能履行的六年零五个月计算其损失为2600000元，却不能提供其每年营利400000元的相应依据，而其主张的装修损失870000元，除敬小红的一份情况说明外，无其他证据证明普普曾在2008年因装修店面向敬小红支付870000元的事实。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高院关于适用民事诉讼法的司法解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，普普提出的2600000元损失和违约金400000元的请求因无证据支持，不能成立，予以驳回。一审法院根据天河公司提前解除合同的违约事实，以普普经营的“藏圣阁”《个体工商户验照报告表》营业收入填报数额60000元作为年损失依据，以合同约定的违约损失计算方法计算未能履行年限的损失，有相应依据支持，认定得当，应予维持。关于普普能否在本案中主张物品损失请求的问题。普普认为是土地储备中心和天河公司作为出租方，提前解除合同并强制拆除出租房，扣留其商品造成巨大损失，应由二被上诉人承担违约责任。本院认为，天河公司最早于2012年2月22日下发通知要求租户搬迁，此时便构成提前解除合同的违约行为，之后国土局、天河公司分别于2014年5月5日、5月10下发搬迁通知后，因普普拒绝搬迁，天河公司于2014年5月25日强制拆除房屋并留存普普商品，天河公司留存普普商品的行为独立于其违约行为，而非合同中的违约和侵权竞合可由当事人选择请求的情况，故，如该行为给普普财产造成了损失，应受侵权法律关系所调整，不宜在本案违约之诉中进行审理。一审法院对此认定得当，应予维持；普普对此的上诉请求不成立，应予驳回。土地储备中心应否承担连带违约责任的问题。普普称出租房屋的土地所有人虽为天河公司，但地上建筑物的所有人仍为土地储备中心，故出租方为土地储备中心和天河公司，应由他们共同承担连带违约责任。本院认为，各方当事人对天河公司取得案涉出租房屋的土地使用权后，接收受让土地和地上建筑物，并从普普处领取租金直至解除合同前的事实并无异议，而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”的规定，可以证明天河公司是案涉租赁房屋的所有人。因普普不能提供有效的证据反驳上述事实，证明案涉出租房屋的土地和建筑分别有土地储备中心和天河公司所有。故其关于要求土地储备中心承担连带违约责任的上诉请求，无事实根据和法律依据，应予驳回。一审法院认定由天河公司承担违约责任，事实清楚，法律依据充分，应予维持。综上所述，普普的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费30800元，由普普负担。本判决为终审判决。审 判 长 德  央审 判 员 索朗次仁代理审判员 张 瑞 月二〇一七年六月十六日书 记 员 崔 莹 莹