河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2972号上诉人（原审被告）:ＸＸ，女，1980年9月10日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）:王小清，男，1982年7月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，系王小清之妻。被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。法定代表人:冯玉琴，该公司经理。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人ＸＸ、王小清因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司（以下简称隆辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26899号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人ＸＸ、被上诉人隆辉物业公司的委托诉讼代理人姬烨、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ、王小清上诉请求：1.撤销郑州市金水区人民法院（2016)豫0105民初26899号民事判决，依法改判驳回隆辉物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：ＸＸ、王小清一直未接到隆辉物业公司的催款通知，也未见到任何催款通知书和律师函。因此隆辉物业公司未按法定程序催款，缺乏起诉前置条件，应当再次驳回隆辉物业公司的诉讼请求。隆辉物业公司所主张的自2011年4月份至2014年4月份期间的物业费诉求已超过诉讼时效，不应支持。隆辉物业公司所主张的自2011年4月份至2014年4月份期间的物业费诉求缺乏法律依据。隆辉物业公司与ＸＸ、王小清在2014年1月1日起不再具有任何法律关系。隆辉物业公司备案的前期物业服务合同，经调查，于2013年12月底到期。我们小区业委会自2013年8月份成立，但隆辉物业公司未按《前期物业管理服务协议》第一条第十一项之约定向业委会移交物业管理手续，或与业委会签订正式的物业服务合同。业委会分别于2013年9月6日和2014年12月30日以“函告”的形式通知隆辉物业公司办理相关物业移交手续。ＸＸ、王小清包括全体业主之所以拒缴物业费，就已经表达拒绝了隆辉物业公司的物业服务。业主与隆辉物业公司也多次发生冲突要求其撤离小区，停止服务。但隆辉物业公司拒绝撤离并强制服务，因此产生的所谓物业费，与ＸＸ、王小清无关，ＸＸ、王小清有权不予交纳。被上诉人隆辉物业公司辩称：ＸＸ、王小清作为诉争小区的业主，按时缴纳物业费用是其应尽的义务。隆辉物业公司是经过主管部门备案的合法物业服务企业，根据隆辉物业公司与ＸＸ、王小清签订的《前期物业管理服务协议》，隆辉物业公司已按照约定履行了主要合同义务，而ＸＸ、王小清却拒不履行其主要合同义务。即使隆辉物业公司在物业服务中存在不足，本案发回重审后，一审法院已通过免除滞纳金及酌定核减物业费的方式支持了ＸＸ、王小清拒交物业费的抗辩主张。隆辉物业公司对此虽有异议，但出于快速收回物业成本、减免诉讼的考虑亦未提出上诉。对物业费的收取，是同一债务分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。ＸＸ、王小清的拒交行为是连续性的、整体性的违约。诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。并且自ＸＸ、王小清拖欠物业费以来，隆辉物业公司已经进行数次催缴。因此，本案不存在超出诉讼时效的情况。《郑州市物业服务合同备案证明》证明隆辉物业公司在君悦城小区的备案期限至2018年12月31日。隆辉物业公司是涉案小区唯一合法的物业服务企业。隆辉物业公司实际为涉案小区提供物业服务至2016年6月30日，该事实有小区其他业主物业费收据、小区垃圾清运费发票、维修费发票予以佐证。因此，隆辉物业公司主张ＸＸ、王小清补交物业费至2016年6月份有事实和法律依据。书面催交并非向法院起诉的法定前置条件，且答辩人已经通过邮寄律师函、张贴催费通知、法院诉讼等方式进行书面催交。被上诉人隆辉物业公司向一审法院起诉请求：1.ＸＸ、王小清向隆辉物业公司支付其欠缴的2011年2月至2016年6月物业费共计6421元，并支付滞纳金3211元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2.ＸＸ、王小清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：ＸＸ、王小清系夫妻关系，均是怡景花园的业主。2010年10月26日，ＸＸ、王小清与隆辉物业公司签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：ＸＸ、王小清所购买的位于怡景花园小区3号楼1单元10层北12户、建筑面积为63.85平方米的房屋（高层住宅），ＸＸ、王小清对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；ＸＸ、王小清交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向隆辉物业公司交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；ＸＸ、王小清违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，ＸＸ、王小清自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。另查明，涉案房屋的实际使用面积为73.17平方米。自2010年10月26日交房后，隆辉物业公司为ＸＸ、王小清提供物业服务，从2011年2月起ＸＸ、王小清未向隆辉物业公司交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计6421元（1.35元/月/平方米×73.17平方米×65个月）。2015年9月隆辉物业公司委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向ＸＸ、王小清邮寄了《律师函》，告知ＸＸ、王小清在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，隆辉物业公司每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。隆辉物业公司提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示隆辉物业公司在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。一审法院认为，隆辉物业公司系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记，且隆辉物业公司、ＸＸ、王小清签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中隆辉物业公司为ＸＸ、王小清提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司的配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。对于物业公司服务质量可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，个别业主拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故ＸＸ、王小清理应向隆辉物业公司缴纳物业管理费。隆辉物业公司主张ＸＸ、王小清缴纳自2011年2月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于ＸＸ、王小清主张隆辉物业公司服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据隆辉物业公司物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于隆辉物业公司请求ＸＸ、王小清支付3211元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于ＸＸ、王小清的辩称，该院不予采信。一审法院依照《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王小清、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2011年2月至2016年6月期间的物业服务费4804元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告负担25元，被告负担25元，于本判决生效后十日内付清。本院二审期间，ＸＸ、王小清提交三份证据，第一份证据为《物业管理服务合同》复印件一份，ＸＸ、王小清拟以该份证据证明2016年1月份ＸＸ、王小清与万鑫物业已经签订物业服务合同，跟隆辉物业公司已经无法律关系。第二份证据为郑州市物业服务合同备案证明复印件、关于与小区业委会办理有关手续的函复印件、情况反映复印件各一份，ＸＸ、王小清拟以该份证据证明隆辉物业公司与ＸＸ、王小清合同期间，治安、卫生条件差，社会影响差，业主向相关部门反映。第三份证据为前期物业服务委托合同一份，ＸＸ、王小清拟以该份证据证明业委会成立时，前期物业合同已经到期，业委会没有续签任何合同。针对ＸＸ、王小清提交的证据，隆辉物业公司的质证意见为，对于第一份证据，因该证据系ＸＸ、王小清单方提供，且为复印件，真实性无法核实，因此，对该份证据的真实性有异议，对证明目的也有异议。对于第二份证据的真实性无异议，但对该份证据记载的内容的真实性不予认可，该函件是ＸＸ、王小清单方提供，涉案小区业委会成立不合法，且隆辉物业公司从未收到相关函件，不能证明ＸＸ、王小清的证明目的。对于第三份证据，该份证据的真实性无法核实，隆辉物业公司作为开发选聘的前期物业服务企业，自2008年进驻小区提供物业服务，隆辉物业公司于2014年2月取得政府主管部门的备案，物业服务合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日，隆辉物业公司有权向ＸＸ、王小清主张至2016年6月30日物业费。针对ＸＸ、王小清提交的证据，本院经审查认为，由于ＸＸ、王小清提交的第一份证据为复印件，且隆辉物业公司对该份证据的真实性不认可，因此，对第一份证据的真实性本院不予认定。由于隆辉物业公司对于第二份证据的真实性无异议，本院对第二份证据的真实性予以认定。但该份证据中函和情况反映的内容均为涉案小区业主的陈述，隆辉物业公司对该内容的真实性并不认可，而ＸＸ、王小清并未提供充分的证据证明该函和情况反映内容的真实性，亦未提供情况反映相应部门对该情况反映内容的认定。因此，对于该份证据本院不予采信。对于第三份证据，该前期物业服务委托合同第六条约定“若本合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务单位签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”同时，第二十二条约定“若本合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会尚未与现物业服务单位或其它物业管理公司签署新的物业管理服务合同时，现物业服务单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业服务单位签署交接方案，明确交接时间后，方可终止履行合同。”综合全案证据，ＸＸ、王小清并未提供充分的证据证明在其主张的业委会成立时及前期物业服务委托合同期满时业委会已与其它物业公司签署有新的物业管理服务合同。因此，ＸＸ、王小清没有提供充分的证据证明双方签订的前期物业服务合同已经终止。本院对于该份证据不予采信。本院经审理查明，二审中，ＸＸ、王小清在陈述诉讼时效问题时称，在本案第一次一审是并未提出该问题，在发回重审后应当提出了诉讼时效问题，但在一审材料中找不到。本院经审理认定的其他事实同一审法院认定的事实。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，隆辉物业公司系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法登记备案。《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第七十六条第一款第（四）项规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。”本案中，ＸＸ、王小清虽主张2013年8月怡景花园小区虽成立了业主委员会，但ＸＸ、王小清并未提供充分的证据证明业委会决议更换物业服务企业并履行了合法的手续；隆辉物业公司在其于2016年6月底退出该小区物业服务前，实际持续为怡景花园小区提供着物业服务；本案当事人所签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，在隆辉物业公司退出该小区物业服务前，双方当事人存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。ＸＸ、王小清诉称自2014年1月1日起与隆辉物业公司不再具有任何法律关系的的主张，与事实不符，本院不予采信。本案中，ＸＸ、王小清如果对于物业公司的服务质量不满意，可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗；原审判决认定拒缴物业费既影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，ＸＸ、王小清应依法缴纳物业费正确；同时，原审判决根据本案案情，对隆辉物业公司主张的2011年2月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，根据隆辉物业公司的物业服务实际情况，酌定在物业费缴费标准核减25%的基础上予以支持、对隆辉物业公司主张的滞纳金不予支持，并无不当。ＸＸ、王小清未能提供证据证明其在法定期限内提出诉讼时效问题。因此，一审对本案据实处理并无不当。综上所述，ＸＸ、王小清的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ、王小清负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  王松洋审判员  曹逢春二〇一七年六月十五日书记员  张倩倩