上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7130号上诉人（原审原告）：开根明，男，1956年8月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律所事务所律师。被上诉人（原审被告）：王蔚，女，1980年4月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审第三人：上海松江新城投资建设有限公司，住所地上海市松江区三新北路900弄683号405室。法定代表人：胡柳强，职务不详。原审第三人：贺根令，男，1952年10月16日，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘红力，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。原审第三人：上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区古楼公路****号。法定代表人：伍亚萍，经理。上诉人开根明因与被上诉人王蔚、原审第三人贺根令、原审第三人上海松江新城投资建设有限公司（以下简称新城公司）、原审第三人上海世凯房地产经纪事务所（以下简称世凯房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人新城公司、世凯房产未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人开根明上诉请求：撤销原判，依法改判支持其原审全部诉请:1、判令被上诉人王蔚继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、被上诉人王蔚将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至上诉人开根明名下；3、被上诉人王蔚支付逾期交房违约金，从2016年1月1日起计算至系争房屋产证办至上诉人开根明名下为止，每日按总房价千分之一计算。事实和理由：贺某7祖父贺某1老宅（杨浦区XX弄XX号）拆迁，同月12日贺某2与上海A有限公司签署《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，就拆迁面积、补偿款等事宜进行了约定。同年11月25日，贺某1、贺某2、贺某7、王蔚、贺某6与“订房组”签署《订房回执》，明确约定王蔚为上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的购房人。其基于对上述《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》和《订房回执》的信赖，委托伍亚萍就购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）房屋事宜，与王蔚进行了协商，双方达成由其购买该房屋，并于同年12月13日支付30万元定金。2015年11月4日，其与王蔚签署《房地产定金及买卖协议》，约定王蔚将系争房屋卖给上诉人开根明，房屋总价706,300元，并就付款方式、时间及违约责任等进行了明确的约定。其依约支付了336,300元，截止2015年11月4日，共计支付636,300元（余款7万元待房产过户之日一并支付）。自房屋交付后，其便开始进行装修，至2016年3月，装修工作基本完成。2016年3月，在得知很多业主已经办理“小产证”的情况下，其及世凯房产就有关房产过户事宜找王蔚，但王蔚一直拒绝接听电话，也不回信息。直至2016年6月，其通过律师查询，得知上海市杨浦区人民法院有一个执行案件，王蔚为被执行人，案号为（2016）沪0110执01705号，同时进一步得知贺某2诉王蔚及其家属的共有物分割纠纷案件。该案由杨浦区人民法院为一审，案号（2015）杨民四（民）初字第467号，该案第一项判决“上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由贺根令订购，贺根令向贺某1支付订房差价244,000元”。后王蔚等人提出上诉被驳回。2016年4月22日，贺根令已经就该判决申请了执行。由于上述案件的错误认定，尤其是二审法院已经确认“房屋动迁时，贺根令的户籍虽然在动迁房屋内，但其未实际居住，他处享受过福利分房，不符合的资格，且在户口迁入之前作出过承诺，故其不分割动迁款”，同时又确认“贺根令诉请订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋予以支持，并无不当”。认定的事实与判决结果自相矛盾。被上诉人王蔚辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。系争房屋是在杨浦法院判决还没有下判之前就完成交易，当时的买卖是正常的，现在已经生效判决，其已经无法实现过户。原审第三人贺根令述称：原审法院的判决正确，上诉人开根明应当履行解除系争房屋查房的义务并交付房屋。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为并不合法，上诉人并不是法律意义上的善意第三人，况且生效判决已经确认其为系争房屋的订购人，故应当驳回上诉，维持原判。原审法院认定事实：2014年9月12日，案外人上海B有限公司、上海C有限公司（甲方）、上海A有限公司作为房屋拆迁实施单位与案外人贺某1（乙方）就上海市杨浦区XX路XX弄XX号房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，明确贺某1共获得拆迁补偿安置款1,996,189.67元。贺某1不符合居住困难户的条件。乙方选择房屋产权调换，产权调换房屋计4套，分别为：1、上海市XX路XX弄XX号XX室，规格为一房一厅，建筑面积（暂测）58.11平方米，补贴后总价为480,823.51元；2、上海市XX路XX弄XX号XX室，规格为三房一厅，建筑面积（实测）83.90平方米，补贴后总价为754,685.09元；3、上海市XX路XX弄XX号XX室，规格为二房一厅，建筑面积（暂测）70.63平方米（以下简称系争房屋），补贴后总价为525,569.89元；4、上海市XX路XX弄XX号XX室，规格为二房一厅，建筑面积（暂测）70.63平方米，补贴后总价为526,941.24元。上述四套房屋价格合计2,288,019.73元，贺某1需支付房屋产权调换差价款。贺某2作为贺某1的代理人在上述安置协议上签名。2014年11月25日，贺某1签订《订房回执》，明确上述四套产权安置房中的1、上海市XX路XX弄XX号XX室，购房人为贺某1、贺某6；2、上海市XX路XX弄XX号XX室购房人为贺某7；3、上海市XX路XX弄XX号XX室，购房人为王蔚；4、上海市XX路XX弄XX号XX室，购房人为贺某2。补偿款抵扣额为1,996,189.67元，居民需交房款291,830.06元。2015年9月11日，新城公司办理完成系争房屋的大产证登记。2015年10月15日，王蔚与新城公司签订《上海市商品房预售合同》，载明王蔚向新城公司购买松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋。后新城公司向王蔚交付了系争房屋。2015年11月4日，开根明、王蔚在世凯房产的居间下签订关于系争房屋的《房地产定金及买卖协议》，房款总额706,300元，支付方式为2015年11月4日前支付首期款336,300元，王蔚交付房屋钥匙给开根明；待双方办理过户后，开根明支付尾款70,000元。房屋为毛坯房。另查明，世凯房产的法定代表人伍亚萍于2014年12月13日向王蔚支付房款300,000元。2015年1月1日，开根明向伍亚萍支付房款300,000元。2015年11月4日，开根明向王蔚支付房款336,300元。开根明对系争房屋进行装饰装修并居住在系争房屋内。另查明，2015年1月19日，上海市杨浦区人民法院受理了贺根令诉王蔚及贺某1、贺某2、贺某7、贺某6共有物分割纠纷一案。该案中，贺根令要求判令：1、其享有上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的订购权；2、贺某1支付2014年11月至2015年1月的租房过渡费6,000元。上海市杨浦区人民法院于2015年5月17日作出（2015）杨民四（民）初字第467号民事判决：一、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某1支付订房差价款人民币244,000元；二、贺根令的其余诉讼请求，不予支持。后王蔚、贺某1、贺某2、贺某7和贺某6不服上述判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审法院判决：一、维持上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第二项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第一项；三、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某1的继承人贺某2、贺根令、贺某3、贺某4、贺某5支付订房款人民币525,569.89元。2016年4月26日，上海市杨浦区人民法院出具执行裁定书，裁定上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由贺根令订购。2016年7月1日，上海市杨浦区人民法院向上海市松江区房地产交易中心发出协助执行通知书，要求交易中心协助办理系争房屋的产权证（产权人贺根令）。2016年11月7日，开根明同贺某2、贺某7、王蔚、贺某6向上海市第二中级人民法院申请就上述案件进行再审。2016年11月20日，该院作出民事裁定书，驳回再审申请。现系争房屋因开根明申请由原审法院予以查封。原审审理中，原审法院向开根明进行法律释明：系争房屋已由生效判决确定由贺根令购买，在此情况下，开根明要求继续履行《房地产定金及买卖协议》并要求办理过户手续存在法律上无法履行的障碍，是否考虑变更诉请。但开根明未变更诉请。原审审理中，开根明申请追加案外人上海A有限公司作为第三人参加诉讼。原审法院考虑该公司与本案所涉诉讼并无利害关系，故未予准许。原审法院认为，开根明要求王蔚继续履行买卖合同、办理过户手续、支付逾期交房违约金的前提需王蔚享有系争房屋的所有权。然而，根据法院生效判决，系争房屋由贺根令订购，故王蔚无法获得系争房屋的所有权，据此开根明要求继续履行合同、办理过户、并要求王蔚承担逾期交房违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定，于2017年4月21日作出判决：驳回开根明的全部诉讼请求。案件受理费13,688元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用18,688元，由开根明负担（已付）。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是系争房屋在已有生效判决确认第三人贺根令具有订购权之后，上诉人开根明的诉讼请求能否实现的问题。上诉人开根明与被上诉人王蔚之间就系争房屋的买卖达成了相关的协议，并支付了相应的钱款，双方之间构成合同之债。由于上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第467号判决确认系争房屋由贺根令订购，且经过二审程序已经生效，同时也经过再审被驳回，由此，可以确认第三人贺根令取得系争房屋的准物权人资格（完成房地产登记手续才能成为系争房屋的产权人），在此情况下，上诉人开根明与被上诉人王蔚之间的房屋买卖的合同目的就无法实现。根据物权优先债权的原理，上诉人开根明在原审法院释明后拒绝变更诉讼请求，故其主张继续履行合同，将系争房屋过户至其名下的上诉请求，本院同样不予支持。对于上诉人开根明主张上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第467号判决错误的问题，不是本案中可以讨论的问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,688元，由上诉人开根明负担。本判决为终审判决。审判长  王启扬审判员  李伟林审判员  周 寅二〇一七年六月十九日书记员  赵亚琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……