四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终557号上诉人（原审被告）：胥志明，男，生于1962年1月29日，汉族。上诉人（原审被告）：唐勇，男，生于1967年2月16日，汉族。委托诉讼代理人：蒲泽兴，四川锐泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省盐亭建筑安装工程公司。住所地：四川省盐亭县云溪镇凤池街**号。法定代表人：何加培。委托诉讼代理人：冯继平,四川省盐亭建筑安装工程公司“水榭阳光”项目工程负责人。被上诉人（原审原告）：冯继平，男，生于1970年11月28日，汉族。委托诉讼代理人：邓波，男，汉族。上诉人胥志明、唐勇因与被上诉人四川盐亭建筑安装工程公司（以下简称“盐亭建筑公司”）、冯继平确认合同无效纠纷一案，不服盐亭县人民法院（2016）川0723民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人胥志明、唐勇的委托诉讼代理人蒲泽兴，被上诉人冯继平及其委托诉讼代理人邓波、被上诉人盐亭建筑公司的委托诉讼代理人冯继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胥志明、唐勇上诉请求：1.请求撤销盐亭县人民法院（2016）川0723民初2268号民事判决；2.请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院受理本案是错误的。首先，本案被上诉人的诉讼主体资格不完全符合法律规定。经原审庭审查明，本案系被上诉人冯继平借用被上诉人四川省盐亭建筑安装工程公司的资质签订的施工合同，因此四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平同时作为共同原告向人民法院起诉不完全符合法律规定。其次，被上诉人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平不是本案的适格原告。他们既不是合同的相对方，也不是对案涉房屋有独立请求权的第三人，对案涉《房屋买卖合同》没有诉的利益。本案系确认之诉，不是合同的相对方，与合同的有效或者无效无直接利害关系，无权请求确认合同无效；合同之债具有相对性，它只对合同的当事人有效。本案中，被上诉人四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平提起确认之诉，不符合法律的规定。2.上诉人唐勇与胥志明签订的《房屋买卖合同》合法有效，被上诉人请求确认合同无效的诉讼请求应当依法驳回。案涉“水榭阳光”项目系棚户区改造项目，并不是商品房开发项目。该项目与开发商开发建设的商品房买卖不可相提并论，二者之间有着本质的差别，适用的法律法规也完全不同。根据项目联建委员会的内部约定，该项目由胥志明投资，并由胥志明负责还房，还房后多余房屋归投资人所有。及《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，胥志明依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。此外，棚户区项目的房屋对外销售不需要办理销售许可证。综上，胥志明的销售行为是合法有效的。3.被上诉人起诉的事实及理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。被上诉人在原审中主张“水榭阳光”项目虽然属于棚户区改造项目，但是，该项目仍然以“商品房项目”进行了国有土地整合、政府立项、职能部门审批、签订了《国有土地使用权出让合同》、县规划局办理规划许可、施工许可证等，完全是按照商品房开发项目完善的所有手续；据此，被上诉人要求按照销售商品房的规定，在办理商品房预售许可证的前提下，才能买卖房屋、签订《房屋买卖合同》的说法，与该案项目的客观事实不符，于法无据。此外，被上诉人在原审中没有完成举证责任，其举证没有达到民事诉讼法证据标准要求的高度盖然性，没有达到让法官确信的状态或者能够排除一切合理怀疑。4.原审法院的判决，适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，涉案项目不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项规定。盐亭建筑公司、冯继平共同辩称，1.冯继平是本案的适格主体，根据盐亭建筑公司、冯继平诉胥志明、胥鸿峰建设工程施工合同纠纷一案中法庭认定基本事实：胥志明系案涉项目工程的实际投资人，冯继平系案涉项目工程的实际施工人。因此冯继平是案涉房产的利害关系人，有权就该项目工程主张权利。2.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。首先，胥志明不是涉案房产的所有人。根据涉案项目的审批手续来看，确定的项目所有主体是全体棚改业主而非胥志明。其次，胥志明无权对涉案房产进行处分，特别是在涉案房产尚未经验收合格时。涉案项目未办理销售许可手续，其销售行为无效。并且涉案项目经评估造价为800余万，胥志明只投入了120万元，其余资金均是由冯继平投入，按照胥志明所述“谁投资，谁受益，谁所有”的逻辑，涉案房产的所有权应归冯继平。再者，胥志明既没有取得对涉案房屋的所有权，也没有取得涉案房屋的预售许可，同时也没有取得其他业主的授权，故其销售行为是违法的。最后，唐勇等四人及胥志明均不认可其签订的《房屋买卖合同》合法有效。如果合同有效，唐勇等四人直接要求胥志明履行合同即可，申请法院确认合同有效实属多此一举，别有用心。一审法院认定事实：位于盐亭县云溪镇弥江路325号的“水榭阳光”房产项目系经盐亭县发展和改革局立项批复的棚户区改造项目（包含商业用房和住宅建设），该项目业主为云溪镇弥江路325号联建业主委员会（共28户业主），资金来源为业主自筹，但实际由被告胥志明个人出资修建,庭审中，被告胥志明陈述其与其他业主约定，该项目由其个人筹备建修资金，待工程竣工后对各业主给予还房安置，剩余房产归其所有。该房产项目的承建单位为原告四川省盐亭建筑安装工程公司，实际施工人为原告冯继平。在该项目工程修建期间，被告胥志明（甲方）、唐勇（乙方）于2015年12月18日签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定，甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路325号“水榭阳光”房产项目中的一层靠观光电梯一侧的房屋（建筑面积约为：130平方米）卖给乙方，房屋用途为商业门面；该套房屋按照实际建筑面积计算，单价为36000元/平方米，总价款为468万元；交付购房款时间为：在本合同生效之日起乙方向甲方付清所有购房款；移交房屋的时间为：在“水榭阳光”项目竣工验收合格后30日内向乙方办理交房手续，在房地产产权登记机关规定的期限内为乙方办理权属登记手续；买卖房屋的税费由甲、乙双方按照国家和地方政策的规定，各自承担自己一方的税费。同日，被告胥志明向被告唐勇出具金额为468万元的收款收据一份，该收据备注“以前的购房款收据全部作废”。庭审中，二被告陈述，在2013年左右，被告唐勇知晓被告胥志明在筹备修建“水榭阳光”房产项目后，被告唐勇便有购房意向，并陆续现金支付上述购房款，现购房款已全部付清，因达成购房意向时被告唐勇没有确定购买的楼层和位置，当时双方便没有签订合同。二原告对二被告的上述陈述不予认可，理由如下：1.2016年6月，“水榭阳光”商住楼拆迁户、购房户、建设方、施工方共同对“水榭阳光”房屋现状进行清理时（截止2016年6月20日），“水榭阳光”房产项目负一楼至四楼的商业用房均未对外销售，因此二被告不可能在清理前签订《房屋买卖合同》；2.二被告系朋友关系，被告唐勇为帮助被告胥志明谋取私利，与其串通签订了上述《房屋买卖合同》；3.按照合同约定，购房款为468万元，二被告称支付购房款的方式均为现金，但被告唐勇并未提供资金来源、提取凭证等实际交付现金的证据，被告唐勇巨额现金支付购房款的行为不符常理；4.被告唐勇在盐亭县人民法院查封其上述购买房屋后并未提出任何异议，以上事实足以证明二被告恶意串通签订《房屋买卖合同》，以达到损害二原告优先受偿建设工程价款权利的目的。二被告针对二原告的理由陈述：1.二原告提交的在盐亭县城乡规划建设和住房保障局调取的《水榭阳光商住楼楼层分布及资产现状表》并没有统计所有的拆迁户和购房户，不能凭该统计结果认定二被告签订的《房屋买卖合同》系双方于2016年6月之后虚假签订，本院对此依职权向盐亭县城乡规划建设和住房保障局调查获知二被告陈述属实；2.二被告陈述的购房经过和支付购房款情况属实，原告并非《房屋买卖合同》签订方，无权要求二被告证明付款情况；3.被告唐勇不知道法院已经查封其购买的房屋，保留向法院提出异议的权利。另查明，二原告于2016年4月14日向该院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，请求判令被告胥志明支付“水榭阳光”房产项目工程款，并申请对“水榭阳光”房产项目房屋（含案涉商业用房）进行财产保全；唐勇于2016年8月19日向该院提起确认合同有效纠纷诉讼，请求确认本案所涉《房屋买卖合同》有效并要求胥志明履行交房义务，该案原告唐勇与被告胥志明在立案后立即向该院申请调解结案，该院审查后认为确认合同效力纠纷属于人民法院应当主动审查的范围，不适宜调解，故驳回当事人的调解申请，该案与本案关联密切，需以本案的审理结果为依据，现已中止诉讼。上述事实，有原告和被告的陈述、《房屋买卖合同》复印件、《收款收据》复印件、盐发改95号文件复印件、《建设工程施工合同》复印件等证据在卷予以证实。一审法院认为，本案争议焦点是二被告间签订的《房屋买卖合同》是否有效。“水榭阳光”房产项目系经相关行政机关审批的棚户区改造项目，属28户业主共有，由被告胥志明实际筹集资金修建，但该项目至本案辩论终结前仍未竣工验收和领取权属证书，28户业主并未经依法登记或合法建造的事实行为享有“水榭阳光”项目房产所有权，被告胥志明也未举证证明其出售涉案房产取得了其他共有人的书面同意，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项规定，涉案房产未经其他共有人书面同意，也未依法登记领取权属证书，不得转让。购买房屋属日常生活中的重大事项，被告唐勇在无法确定购买房屋位置、面积、单价的情况下，即通过现金交付的方式支付了所有购房款，却无法详细说明并举证证实购房款的来源及交付细节，这些情况均与一般正常的房屋交易行为习惯不符，仅凭被告胥志明出具的购房收据，不足以客观、真实反映被告唐勇确实履行了支付购房款的合同义务，因此该院对被告唐勇主张其已支付全部购房款的陈述不予采信。结合该院审理的另一确认合同有效纠纷案件，二被告在双方对《房屋买卖合同》并无争议且房屋并不具备交付条件的情况下，请求人民法院确认双方签订的《房屋买卖合同》有效并履行交房义务，同时积极主动地申请调解结案。综上，该院根据二被告的上述表现及现有证据难以准确、客观的判断二被告签订上述《房屋买卖合同》系出于房屋买卖的意思表示，难以认定被告唐勇系支付了合理对价的善意受让人，该院对二被告的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，遂判决：确认被告胥志明与被告唐勇于2015年12月18日签订的《房屋买卖合同》无效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。其中胥志明向本院提交了九组证据：1.（1）盐亭县国土资源局《关于解决弥江路325号28户居民要求联建拟处理方案的请示》【盐国土资（2013）84号】（2013.3.11）。（2）盐亭县委“走基层”活动协调小组办公室《关于分解盐亭县“民生工程大提速行动”工作任务的通知》【（2014）1号】（2014.1.21）。（3）盐亭县监察局《关于县城棚户区改造工作开展情况的汇报》（2014.3.3）。（4）盐亭县城乡规划委员会《2014年第五次全体委员会会议纪要》【盐规委纪（2014）5号】（2014.7.1）。（5）盐亭县城乡规划建设和住房保障局《关于弥江路325号片区棚改项目方案的请示》【盐规建（2014）362号】（2014.7.2）。（6）盐亭县人民政府《关于给胥志明等8户办理国有建设用地使用权出让手续的批复》【盐府土函（2015）6号】（2015.1.23）。（7）盐亭县人民政府《关于调整胥志明等28户联建房项目规划指标的批复》【盐府土函（2015）48号】。（8）盐亭县发展和改革局《关于盐亭县云溪镇弥江路325号28户棚户区改造工程立项的复函》【盐发改（2015）95号】（2015.5.11）。（9）《国有土地使用权证》【盐国用（2015第01059号）】。拟证明：盐亭县弥江路325号“水榭阳光”项目是经盐亭县人民政府及相关职能部门批准的“棚户区改造项目”；“水榭阳光”项目工程的合法性；“水榭阳光”项目系棚户区改造项目，并非是商品房开发项目。2.《旧房改建补偿安置协议》。拟证明：选择住房、商业用房安置的被拆迁户，在“水榭阳光”项目选定安置的房屋后，剩余的房屋归投资人胥志明所有。3.《旧房拆迁安置补偿协议》。拟证明：选择货币安置的被拆迁户，在“水榭阳光”项目不再享有要求安置住房的权利，该项目的房屋除选择住房安置的拆迁户选定房屋后，所剩的房屋归投资人胥志明所有。4.（1）缴费票据、转款明细、转账回单（一部分）。（2）《建设工程设计合同》（2014.10.20）。（3）《建设工程施工合同》（供电）（2016.4.21）。（4）《工矿产品购销合同》（购买配电柜）（2016.4.8）。（5）《自来水主管网安装协议》（2016.3.21）。拟证明：“水榭阳光”项目向有关部门缴费、设计、水电的安装、设施设备、材料的购买等费用全部由出资人胥志明承担支付。其他被拆迁户不承担任何费用。5.选择住房安置的拆迁安置户房屋选定情况一览表。拟证明：选择住房安置的被拆迁户的房屋已经选定，剩余的房屋由投资人胥志明所有，胥志明有售卖的权利。6.《声明》。盐亭县弥江路325号“水榭阳光”项目虽然在《旧房改建补偿安置协议》的甲方载明“四川乐源投资有限责任公司”，但因该项目被批准为棚户区改造项目，所以按照当地政府的规定，投资人不需要再挂靠公司改造。7.《情况说明》。拟证明：盐亭县“水榭阳光”项目启动的初期，投资人胥志明认为应当以房地产开发公司的名义进行，所以，在《旧房改建补偿安置协议》甲方载明“四川乐源投资有限责任公司”，但因该项目被批准为棚户区改造项目，所以，按照当地政府的规定，投资人不需要再挂靠公司改造。责任由投资人胥志明承担，权利归投资人胥志明所有。8.（1）《民事裁定书》2份，（2016）川0723民特88号、87号。（2）《民事调解书》3份，（2016）川0723民初2134号、2135号、2136号。拟证明：同样都是“水榭阳光”项目的购房户，在同一时间段签订的都是《房屋买卖合同》。购买的房屋除购买方、楼层、单价、总价款、户型等不一样外，其余均是一样的，盐亭县人民法院同案不同判。9.《四川省人民政府关于加快推进危旧棚户区改造工作的实施意见》（川府发【2014】15号）。拟证明：“水榭阳光”项目符合省政府的文件精神和要求。本院组织当事人对该部分证据进行了交换和质证，对于该部分事实和证据本院认定如下：1.根据盐亭县政府及其职能部门相关文件，可以认定“水榭阳光“项目系棚户区改造项目，不属于商品房开发项目，该事实本院予以认定。2.根据”水榭阳光“项目联建委员会的内部约定，项目资金由胥志明筹集，除安置还房外，剩余房屋归胥志明所有，该事实本院予以认定。胥志明第二、三、五组证据证明的事实本院予以认定。3.胥志明提供的第四组证据由于与本案无关，本院不予认定。4.胥志明提供的第六、第七组证据并不能达到棚户区改造可以由自然人组织实施开发的证明目的，故拟证明事实本院不予认定。5.根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第二条：对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。但适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程序的案件，婚姻关系、身份关系确认案件以及其他依案件性质不能进行调解的民事案件，人民法院不予调解。”之规定，确认合同效力属法院司法权的权力范围，不能由当事人自由处分。故胥志明第八组举证证明的事实本院不予认定。唐勇没有提交新证据。冯继平、盐亭建筑公司向法院提交了两组新证据：1.建设工程施工合同纠纷的开庭笔录。拟证明：冯继平为涉案项目的实际施工人，冯继平是本案的适格当事人。2.2017年2月对“水榭阳光”项目购房户及还房情况的清理结果。拟证明：涉案房屋并没有买卖，与2016年6月的清理情况一致。本院组织当事人对该部分证据进行了交换和质证。对于该部分事实和证据本院认定如下：1.冯继平是“水榭阳光”项目实际施工人，该事实本院予以认定。2.2017年2月“水榭阳光”项目购房及还房清理情况，由盐亭县弥江路325号业主委员会组织清理，客观真实反映了涉案项目的购房及还房情况，该事实本院予以认定。除此外，其他事实与原审法院查明的一致。本院认为：本案争议的焦点在于上诉人胥志明与上诉人唐勇之间是否存在恶意串通行为，从而侵犯被上诉人盐亭建筑公司以及被上诉人冯继平的合法权益，致使上诉人胥志明与上诉人唐勇签订的《房屋买卖合同》无效。上诉人胥志明与上诉人唐勇2015年12月18日签订的《房屋买卖合同》存在以下嫌疑：1.上诉人胥志明在未付清被上诉人盐亭建筑公司、冯继平工程款的情况下，违背承诺将涉案房屋转让给上诉人唐勇。被上诉人冯继平于2015年6月26日与上诉人胥志明签订《补充合同》，该合同第四条载明：“关于工程款的支付保障问题：工程竣工验收交房后，付款至工程总款的70%，若甲方未能按合同约定支付改款，则以商业用房作所欠款项保证。”2015年12月18日，上诉人胥志明、唐勇之间签订《房屋买卖合同》。2.上诉人胥志明、唐勇之间签订的《房屋买卖合同》标的物约定不明，上诉人唐勇所购房屋无明确具体位置。《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路325号‘水榭阳光’项目（棚户区改造项目）的一层靠观光电梯一层房屋（建筑面积约为：130㎡）卖给乙方，房屋用途为：商业门面。关于房屋位置的约定“盐亭县云溪镇弥江路325号‘水榭阳光’项目（棚户区改造项目）的一层靠观光电梯一层房屋（建筑面积约为：130㎡）”属于约定不明。3.上诉人唐勇支付购房款的方式不符合正常交易习惯。唐勇与胥志明之间房屋买卖标的金额为468万元，购房款的支付方式为全部现金支付，该行为不符合市场交易习惯，上诉人唐勇不能举证证明资金来源及交易细节。并且，上诉人胥志明在收取该468万元购房款后既未向被上诉人盐亭建筑公司、冯继平支付工程款，也未能说明资金的去向。4.盐亭县城乡规划建设和住房保障局出具的《关于盐亭县“水榭阳光”商住楼相关问题的汇报》中无上诉人胥志明与上诉人唐勇的房屋买卖情况记载。5.上诉人胥志明与上诉人唐勇之间《房屋买卖合同》未进行不动产交易登记。“水榭阳光”项目属于棚改区项目，以二十八位业主名义成立业主委员会联建，实际由胥志明投资，除拆迁还房、安置房外，剩余房屋可以以个人名义交易，相当于个人房屋买卖，但是必须办理不动产交易登记备案手续。综上，结合本案事实与证据，上诉人胥志明违背承诺与上诉人唐勇签订《房屋买卖合同》，存在标的物位置约定不明确、购房款支付方式不符合交易习惯等嫌疑，不能证明双方系真实的房屋买卖关系，而是恶意串通拟通过虚假交易、转移财产的方式，达到恶意损害被上诉人盐亭建筑公司、冯继平利益的目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当该认定事实的存在。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;……”之规定，上诉人胥志明与上诉人唐勇之间签订的《房屋买卖合同》应属无效，对上诉人胥志明、唐勇的上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人胥志明、唐勇的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人胥志明、唐勇负担。本判决为终审判决。审判长 骆 军审判员 左 迪审判员 冯安石二〇一七年六月二日书记员 赵 昕