上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初2258号原告：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：朱激雷，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳锐，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：陈诚，男，1969年10月16日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：霍俊娟，上海汇隽律师事务所律师。原告上海三德兴房地产有限公司诉被告陈诚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳锐、被告委托诉讼代理人霍俊娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海三德兴房地产有限公司向本院提���诉讼请求：1、判令被告将上海市墨玉南路XXX号四层D2室商铺返还原告；2、判令被告向原告支付欠付的2015年10月1日至2015年12月29日的租金84,461元(按28,470元/月计算)；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金暂计28,659.80元(按欠付租金的日千分之五计算)；4、判令被告向原告支付解约违约金85,410元(按三个月租金计算)；5、判令被告支付逾期返还房屋的使用费(按月租金的双倍，自2016年1月13日计算至实际返还之日)；6、判令被告支付原告律师费2万元。事实和理由：原、被告于2014年3月12日签署《三德商务广场》一份，约定：原告将位于上海市墨玉南路XXX号四层2商铺出租给被告用于餐饮经营使用。合同同时约定了租赁期限、装修免租期、租金标准、保证金、双方权利义务以及违约责任等条款。合同签订后，被告向原告支付了两个月租金和相当于三个月租金标准的租赁保证金。原告于2014年8月28日将租赁房屋交付被告装修，被告完成装修后也开始正式营业。同时，原告考虑到租户办理营业证照的时间，直到2015年3月15日才开始计收租金。但被告预付的两个月租金抵扣完毕后，虽经原告多次催讨，被告始终未按约定支付下一期租金，行为已经构成根本违约，最终原告在多次沟通无果的情况下，迫于无奈解除了与被告的租赁合同。租赁合同解除后，被告联络原告，表示愿意继续履行合同，并承诺补缴前期欠付租金，后经双方协商一致，签署了《关于房屋租赁合同恢复履行的补充协议》，租赁合同恢复履行。根据该补充协议相关约定，被告应于2015年9月28日支付下一期租金，但被告又一再拖延，至今分文未付，故原告函告被告解除租赁合同及补充协议，并要求被告清偿和支付相应费用、返还租赁房屋，但被告���今仍未履行，故原告涉讼。被告陈诚辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告未及时办理房屋的产权登记，致使被告不能办理营业执照，店铺无法正常经营，合同目的不能实现，被告有权拒付租金，不存在欠付租金，也不存在违约。双方的合同因被告未及时办证而无法继续履行，且对于赔偿问题尚有争议，故暂不同意返还房屋，原告应赔偿被告的装修损失。被告不存在逾期返还房屋，不同意支付房屋使用费。律师费约定不明，不予认可。经审理查明，原、被告于2014年3月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告(甲方)将座落于上海市墨玉南路XXX号四层D2室面积585平方米的房屋出租给被告(乙方)作为餐饮使用，确认品牌为：老街坊酸菜鱼，甲方于2014年5月30日前将房屋交付乙方先行装修，租赁房屋所处的《三德商务广场》暂定于2014年9月1日整体开��，装修免租期自2014年5月30日至2014年8月31日，免租期内除租金外的其他费用由乙方承担；租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日，甲方如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究违约责任；月租金28,470元，租金每2个月为一个支付周期，先付后用，首期租金支付时间为2014年3月12日前，总额为56,940元，以后乙方应于每一个支付周期开始前三天向甲方付清应付租金，若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日，甲方在收到租金后开具正规发票给乙方；在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋保证金85,410元，因乙方违反本合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意，乙方必须在接到甲方付款通知后5个工作日内支付上述款项不足部分并补足保证金；租赁关系解除或终止时，乙方应在10个工作日内将所有添置的可移动的动产部分搬出租赁房屋，并付清所有应付费用；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理费及其他实际发生的费用均由乙方承担；该房屋物业管理费32元/平方米/月；租赁期间，如乙方系加盟店或与其他品牌合作开店经营，在符合本合同约定的租赁用途和加盟品牌，且不变更合同承租主体的前提下，对于营业执照登记的企业法人名称或法定代表人与本合同承租人不一致的，甲方不持异议，但该等不一致不得违反相关法律、法规、规章、政策的规定；乙方在协议履行过程中，欠缴或逾期缴付各项费用给甲方造成任何损失的，乙方应当承担全部赔偿责任；本合同签订前，乙方已对甲方提供的租赁物业相关证照进行了核对，并现场查勘了租赁物业的现状；乙方在���赁该房屋前，已知晓该房屋的房屋状况和房屋性质，在开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保所有必要的执照、批准或许可证等在租赁期内完全有效，及在各方面均符合所有必要的执照、批准或许可证等的规定；乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关工商行政管理等行政法律及规章，否则视为乙方违约，并且乙方将承担因此所造成的一切责任和后果；若本合同提前终止、解除或期满终止时，乙方须在10个工作日内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还甲方，除经双方另行协商一致，房屋返还时应当按照交房标准恢复原状，租赁房屋内的装修、装潢由乙方自行清除，费用由乙方承担，且恢复原状过程中不得对出租房屋造成任何损坏，房屋返还日期以甲方验收确认的日期为准；乙方未按甲方要求返还租赁物业的，自应返还之次日起乙方每日应当按合同终止或解除前最近一个月的平均日租金的两倍向甲方支付使用费；乙方应按时向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的千分之五向甲方支付违约金，承租期间乙方支付租金持续逾期十五日以上，或是累计逾期六十日以上的，甲方有权解除本租赁合同，乙方应向甲方按月租金的3倍支付违约金；若完全因甲方过错造成乙方无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的，甲方应向乙方支付3个月租金作为违约金，并将租赁保证金在结清应付费用后退还给乙方；双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，应向房屋所在地人民法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，由败诉方承担。2014年6月5日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：原合同租赁期限截止时间更改为2021年8月31日；2014年5月30日至2014年8月31日为装修免租期；2014年9月1日至2016年8月31日的月租金为28,470元。上述合同和补充协议签订后，被告向原告支付租金56,940元、保证金85,410元。原告于2014年8月28日向被告交付了房屋。嗣后，被告对房屋进行了装修。原告于2015年5月27日发函要求被告于2015年6月1日前支付2015年5月15日至2015年7月14日的租金56,940元。被告未按期支付，原告又于2015年6月3日发函催告其在收函三日内支付。因被告未支付租金，原告于2015年6月11日发函通知原告解除租赁合同。2015年9月22日，被告(乙方)与原告(甲方)签订《关于房屋租赁合同恢复履行的补充协议》，约定：原租赁合同因乙方未依约交付租金，于2015年6月14日解除，现经双方协商一致，就恢复履行原租赁合同达成协议；租赁房屋首期租金起���之日为2015年3月15日，乙方应当于补充协议签订当日付清2015年6月30日前应付的租金42,705元，并缴纳2015年7月、8月和9月租金(按原租金的50%计算)，以上两项租金合计85,410元，上述前提条件完成后，原租赁合同恢复履行；原租赁房屋坐落变更为上海市墨玉南路XXX号四层402-2室，建筑面积变更为660.96平方米；乙方经营品牌由一苇渔村变更为一锅九牛；原租赁合同首年月租金为28,470元，由于房屋建筑面积增加，自2016年1月1日起，月租金变更为32,167元；除本补充协议变更事项外，原租赁合同恢复履行后，其他事项均按照原租赁合同执行；乙方承诺自2015年10月1日起，准时支付全额租金和其他各项费用，否则将承担相应违约责任；原租赁合同恢复履行后，乙方承诺将尽快恢复经营，并办理完成经营所需相关证照，双方确认租赁房屋乙方目前可自主正常使用，不存在需要重新交���的情形；双方确认原租赁合同恢复履行后，双方于2015年8月30日前再无其他争议，乙方承诺不再对甲方提出任何异议、追索或主张，包括但不限于交房及开业时间、租金起算、产权证照等事项；本补充协议自甲方收到乙方所需缴纳租金85,410元之日起成立并生效。协议签订后，被告于2015年9月28日支付原告42,705元，于2015年10月15日支付原告42,705元。2015年10月23日，被告因无照经营被上海市嘉定区市场监督管理局责令整改、立即办证办照。被告去工商部门咨询办证事宜，工作人员告知其需要提供房产证才能办理营业执照。被告认为系原告未取得房地产权证，致使其无法办理相关证照，造成其经营损失，向本院提起诉讼。该案审理中，本院根据被告的申请已委托司法鉴定机构对系争房屋的装修残值进行了审价，并出具了司法鉴定意见书。另查，系争房屋所在的三德商务广场在原、被告签订租赁合同时尚未办理房产证，但有《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案证书》，并通过了建设工程消防验收。2015年1月12日，原告向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。2015年3月13日，原告向承租商户发送《告知书》，告知各商户上海市工商局嘉定分局安亭镇工商部门允许用三证代替一证(即建设工程竣工验收备案证书、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证代替房产证)办理工商营业执照，其将三证和告知书一并发放，请商户立即到相关部门办理营业执照。被告商铺于当日签收了材料。被告于2015年3月27日因无照经营收到上海市工商行政管理局嘉定分局的责令改正通知书，要求其立即到相关部门办理相关��可证和营业执照。被告称其因当时商铺经营状况不好，未去办理营业执照。案外人高某某于2015年5月14日办理了墨玉南路XXX号4楼401室XXXXXXXXXXXXX的营业执照。其他承租户均未办出营业执照。再查，原告于2016年1月21日办出了系争房屋所在的墨玉南路XXX号的房地产权证。2015年12月28日，原告向被告寄送通知函称，根据租赁合同和补充协议相关约定，被告应于2015年9月28日支付租金56,940元，但此后被告一再拖延，至今分文未付，现通知被告双方签订的租赁合同及补充协议于被告收到本函件之日起正式解除；被告应于2016年1月12日前返还租赁房屋，对于逾期返还房屋产生的占有使用费，将按合同约定的日租金标准的双倍计收，被告应在收到本函件之日起三日内支付欠付的租金80,665元以及逾期支付租金的违约金；如被告未能及时搬离，原告将于2016年1月13日后自行收回房���并恢复原状，费用由原告承担。该函被告于2015年12月29日收悉。嗣后，原告向本院提起诉讼。原告为本次诉讼支出律师20,000元。审理中，本院在2016年3月1日向被告释明，鉴于双方对于终止履行合同均无异议，要求被告尽早将房屋返还原告，以免扩大损失，被告表示知晓，但直至2017年6月16日方返还房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《关于房屋租赁合同恢复履行的补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于被告在原告起诉前，已另案主张相关损失，本院认为原、被告双方对于终止履行合同均无异议，现被告已于2017年6月16日返还房屋，故对于原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求不予以支持。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，本院认为原、被告在签订房屋租赁合同、补充协议及恢复履行的补充协议时，双方对于被告当时尚未办理系争房屋的初始登记均是明知的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产证影响也是明知的，而原告承诺过承租户，在其提供证照供租户办理营业执照之前可以免收租金，故原告以被告未付租金为由主张单方解除权缺乏依据，本院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，且原告的过错大于被告，故原告要求被告给付解约违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的2015年10月1日至2015年12月29日租金，因原告在此期间尚未办理系争房屋的房地产权证，而工商部门因系争房屋没有房地产权证而拒绝为被告办理营业执照，故根据原告之前的承诺，应免收租金，原告主张该期间的租金和逾期支付租金的违约金缺乏依���，本院不予支持。关于原告主张的房屋使用费，本院认为既然双方对于合同终止履行没有异议，被告应在合理期间内将房屋返还原告，原告已于2016年1月21日办出了系争房屋的房地产权证，本院于2016年3月1日亦向被告释明不返还房屋将扩大使用费损失，但被告仍未将房屋及时返还原告，故本院酌情确定被告应按双方约定的2016年的租金标准即32,167元/月支付2016年3月1日至实际返还房屋之日即2017年6月16日的房屋使用费499,660.73元。关于原告主张的律师费，本院认为应按照双方的过错大小进行分担，本院酌情确定被告应承担律师费的40%即8,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈诚应于本判决生效之日起十日内给付原告上海三德兴房地产有限公司自2016年3月1日至2017年6月16日的房屋使用费499,660.73元；二、被告陈诚应于本判决生效之日起十日内给付原告上海三德兴房地产有限公司律师费8,000元；三、驳回原告上海三德兴房地产有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,521元，减半收取2,260.50元，财产保全费1,593.50元，合计诉讼费3,854元，由原告负担2,312.40元，由被告负担1,541.60元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年六月二十一日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。