江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初466号原告：王伟，男，1988年3月2日出生，汉族，住浙江省象山县。被告：徐明华，男，1973年11月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：倪洁，女，1973年11月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：金艳，女，1976年9月22日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人:张红云，上海兰盾律师事务所律师。第三人:昆山市花桥镇喜乐家房产中介所，住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心7号楼210-4室，统一社会信息代码：320583601403615。经营者:安鹏武，男，1989年2月8日出生，汉族，住甘肃省镇原县。原告王伟与被告徐明华、倪洁、金艳，第三人昆山市花桥镇喜乐家房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，于2017年2月20日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院于2017年3月29日依法转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年5月17日公开开庭进行审理。原告王伟，被告徐明华、倪洁、金艳的委托代理人张红云，第三人昆山市花桥镇喜乐家房产中介所的经营者安鹏武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提起的诉讼请求为：一、被告协助原告办理昆山市花桥镇XX弄绿地国际家园启航社XX号楼XX室房屋产权变更登记；二、被告交付昆山市花桥镇XX弄绿地国际家园启航社XX号楼XX室房屋使用权；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2016年5月7日，原、被告经第三人居间服务签订《房地产（买卖）居间合同》，由原告购买被告所有的昆山市花桥镇XX弄绿地国际家园启航社XX号楼XX室，合同约定了转让价款、建筑面积的等事项，签订合同当日支付3000元及17000元，原告办理过户手续当日支付被告278000元，剩余390000元由原告申请银行贷款支付。合同签订后原告按约支付了20000元，被告在2016年8月办好了房产证，房产证办下来后，原告多次催告被告履行房产证过户登记手续，被告一直借故拖延，后明确拒绝履行合同，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告徐明华、倪洁、金艳辩称，我方认为本案倪洁不是适格被告，我方认为双方并未签订房屋买卖合同。涉案房屋买卖居间合同不具备过户条件，不同意原告诉请。第三人昆山市花桥镇喜乐家房产中介所辩称，我没有意见。双方签订的是房屋买卖居间合同，现实都是签这个合同，存量房买卖合同的内容价款会少于该合同，所以双方均以该合同的房屋价款为准。经审理查明，位于昆山市××大道××楼××室房屋，建筑面积62.08平方米，房屋所有权人登记为徐明华与配偶金艳共同共有。2016年5月7日甲方（即本案被告徐明华，下文同），乙方（即本案原告，下文同），丙方居间方昆山市花桥镇喜乐家房产中介所（即本案第三人，下文同）签订《房地产（买卖）居间合同》，约定乙方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的昆山市××大道××室（以下简称“该房地产”）的转让事宜，签订本合同，合同内容如下：一、房地产基本情况。1、房屋建筑面积62.08平方米；二、甲乙双方关于房地产交易的具体约定。1、转让价款人民币688000元整，大写人民币陆拾捌万捌仟元整（本款约定之总价房款不受评估结果影响）；2、乙方购买该房地产的付款方式：贷款。1）乙方于签订本合同当日支付丙方购房意向金（如甲方在此合同签好字则自动转为定金）人民币3000元整，大写人民币叁仟元整。此意向金为丙方和甲方洽谈所用；2）乙方与甲方签署《房地产买卖合同》后当日内，支付甲方人民币17000元整，大写壹万柒仟元整；3）乙方于办理过户手续当日，支付甲方人民币278000元整，大写贰拾柒万捌仟元整；4）乙方申请贷款人民币390000元整，大写人民币叁拾玖万元整。甲方应给予积极配合，该款项由银行直接划给甲方账户；3、甲乙双方于具备过户条件后，至该房屋所在地交易中心办理房地产过户手续；4、甲方于收到乙方全部转让款，将房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。交付前的物业管理费及公用事业费由甲方承担，交付后的物业费及公用事业费由乙方承担。三、《房地产买卖合同》及违约赔偿。1、甲乙双方签署本合同后，丙方安排提前以电话、短信或挂号信形式通知甲乙双方于／年／月／日前签署《房地产买卖合同》。甲乙双方应依丙方通知至丙方处签署《房地产买卖合同》。除甲乙双方另行一致外，双方应按本合同所列条件签署《房地产买卖合同》。任何一方未前往签署或拒绝按合同所系列签署《房地产买卖合同》即视为该方违约；2、定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方；如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的购房定金；四、特别约定。1、甲乙确认签署本合同时，应已征得房地产共有人及其他权利人同意。若甲方共有人或其他权利人拒绝出售该房地产或拒绝按本合同所列条件签署《房地产买卖合同》的，则甲方应按双倍返还乙方定金，并按本合同第五条第2款约定向丙方赔偿；九、其他约定。甲乙双方一致协商认同甲方出售该房屋，到手价格为688000元整（大写陆拾捌万捌仟元整，乙方承担过户所有税费及中介费，甲方承诺该房屋满二年，若不满二年增值税（营业税）由甲方承担，甲方交房前结清该房屋的水、电、煤及物业费，若甲方半年内产证未办理，合同作废，退还乙方定金，如在此期间因国家政策有限购规定，导致乙方无法购买此房屋，则合同作废。该合同下方甲方有徐明华签名，被告倪洁以代理人名义在甲方档下签名,原告王伟在乙方栏下签名，第三人昆山市花桥镇喜乐家房产中介所在丙方处盖章确认。庭审中三被告均认可委托被告倪洁代理被告徐明华、金艳与原告签订涉案房屋的买卖居间合同。合同签订后，原告按约向被告倪洁支付了2万元整，对此，原告提供了收据一份，收款事由载明为购买昆山市××大道××室房屋定金，收款人为倪洁。涉案房屋的不动产权证书已于2016年8月登记在被告徐明华、被告金艳名下。2016年6月27日，原告王伟通过手机短信向被告倪洁催问房屋的产证是否办好。被告倪洁于2016年7月份回复正在办理，很快办好让原告放心。后在2016年8月份，原告又通过手机短信向被告倪洁催问产证是否办好，并于2016年8月11日向被告倪洁发送短信：“你好，房东，有空进一步尽快办手续吧，我女朋友肚子5个月了，这几天把首付款给你，OK?”。被告倪洁回复“等我外面回来。”。其在外面待其回来后。2016年9月份，原告再次催问，被告称让原告房屋可以找他人买，其这时抱歉。被告倪洁并于2016年9月3日向原告短信“因为一些房产所属问题我近期也无法出售了，我会依照相关条约对你进行补偿。”。原告没有同意被告倪洁的意思。后原告通过电话与被告倪洁联系，被告倪洁明确表示涉案房屋不卖给原告了。此后双方未能协商解决彼此间的纠纷，故而引起本案诉讼。现原告王伟已向本院提存了本案所涉房屋买卖合同的剩余全部购房款668000元。本院认为，原告王伟与被告徐明华、被告倪洁于2016年5月7日签订《房地产（买卖）居间合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法、依约行使各自的权利的履行各自的义务。被告倪洁、被告徐明华、被告金艳一致陈述涉案房屋的买卖被告徐明华、被告金艳委托被告倪洁全权办理，原告及第三人昆山市花桥镇喜乐家房产中介所的经营者安鹏武也庭审陈述其在签订合同时查阅过被告倪洁的授权委托书，故原告王伟与被告徐明华、被告倪洁于2016年5月7日签订《房地产（买卖）居间合同》所产生的权利、义务应由被告徐明华、被告金艳享有和承担。涉案房屋所签订的《房地产（买卖）居间合同》中关于房屋的产证过户时间、房屋实际交付时间、房款支付时间虽然没有明确约定时间，但对房屋产证过户、房屋实际交付、房款支付等均作出了具体的要求和条件，对于实际履行时间可依惯例或交易习惯确定，现被告徐明华、被告金艳在涉案房屋产证已办理的情况下经原告多次催促继续履行合同，但其明确表态拒绝将房屋出售给原告，被告徐明华、被告金艳构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或都赔偿损失等违约责任。现原告诉请被告继续履行合同，协助原告将昆山市花桥镇缕绿地大道XX弄XX号楼XX室房屋的产权变更至原告名下，并要求被告将该房屋交付给原告实际占有，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告提存至本院的购房款，被告在待涉案房屋的权属证书过户至原告名下后，到本院领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐明华、被告金艳于本判决生效后十日内协助原告王伟将昆山市花桥镇缕绿地大道XX弄XX号楼XX室房屋的产权变更至原告王伟名下;二、被告徐明华、被告金艳于本判决生效后十日内将昆山市花桥镇缕绿地大道XX弄XX号楼XX室房屋交付给原告王伟，由原告王伟实际占有；三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。案件受理费10680元，保全费3960元，合计14640元。由被告徐明华、被告金艳负担。案件受理费10680元，保全费3960元，合计14640元，原告已经向本院预交，本院不再退回，该款由被告徐明华、被告金艳在本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年六月十三日书 记 员  唐 亮