广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初13419号原告：佛山市南海区九江上东集团有限公司，住所地：佛山市南海区九江上东管理区，组织机构代码73759130-0。法定代表人：刘永成。原告：佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区九江镇上东社区，组织机构代码05374757-0。负责人：冯池芳。两原告的共同委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：刘文雅，广东明灿律师事务所律师。被告：丁伟强，男，1963年1月23日出生，通讯地址：佛山市南海区，原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社诉被告丁伟强租赁合同纠纷一案，本院2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社的共同委托诉讼代理人陈申威到庭参加诉讼，被告丁伟强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的八份《物业使用权租赁合同》（编号为2013上东红星（合）第2013070502号、第2013070503号、第2013070504号、第2013070505号、第2013070506号、第2013070507号、第2013070508号、第2013070509号）；2.被告立即向原告完好返还位于南海区九江镇上东村奇山红星组综合楼之一至八共计八处物业；3.被告向原告清偿拖欠的租金436665.6元（租金从2015年6月1日起暂计算至2016年7月31日，自2016年8月1日起至八份《物业使用权租赁合同书》实际解除之日止的租金按《物业使用权租赁合同书》约定租金标准另行给付）；4.被告向原告支付从上述八份《物业使用权租赁合同书》实际解除之日起至被告实际返还物业之日止的物业占用费（物业占用费按《物业使用权租赁合同书》约定租金标准给付）；5.被告向原告赔偿违约金374284.8元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年7月5日签订编号为2013上东红星（合）第2013070502号、第2013070503号、第2013070504号、第2013070505号、第2013070506号、第2013070507号、第2013070508号、第2013070509号共计八份《物业使用权租赁合同书》，八份合同约定：原告将位于南海区九江镇上东村奇山红星组综合楼之一至八共计八处物业（即日丰大厦）出租给被告使用，租赁期限从2013年6月1日至2023年5月31日止，租金于每月15日缴到上××村民小组办公室处，若被告逾期60日未交清租金，原告有权随时单方面解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不予退回，另外被告必须赔偿当年度租金总额给原告。合同签订后，原告依约将涉讼租赁物交付被告使用，但被告却长期不依约缴纳租金，截止至2016年7月26日，被告拖欠2015年6月至2016年7月共计14个月的租金436665.6元，经原告多次催促仍不清偿，为维护自身权益，原告提起本案诉讼。被告没有答辩。两原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，原告佛山市南海区九江上东集团有限公司（出租方、甲方）与被告丁伟强（承租方、乙方）分别签订八份《物业使用权租赁合同书》（合同编号为2013上东红星（合）第2013070502号、第2013070503号、第2013070504号、第2013070505号、第2013070506号、第2013070507号、第2013070508号、第2013070509号），约定：甲方将位于佛山市南海区九江镇上东村奇山红星组综合楼之一至之八（以下简称涉讼租赁物）均出租给乙方使用，租赁期限均为2013年6月1日至2023年5月31日，每份合同均约定乙方须在合同签订之日向甲方支付合同履约保证金6250元，保证金不作租金；租金均按月计收，租金在租赁期内分5个周期进行计缴，每2年为一个周期，租金在上周期的基础上递增3%；租金计算标准为每份合同内建筑物租金2013年6月1日至2015年5月31日为3785.25元/月，即90846元/周期，2015年6月1日至2017年5月31日为3898.8元/月，即93571.38元/周期，2017年6月1日至2019年5月31日为4015.77元/月，即96378.52元/周期，2019年6月1日至2021年5月31日为4136.25元/月，即99269.88元/周期，2021年6月1日至2023年5月31日为4260.33元/月，即102247.98元/周期。乙方应先缴交租金后使用租用物业，每1个月为一个缴租期，乙方必须于每个缴租期第一个月的15日前缴清应缴租金。乙方逾期60天未交清租金的，按乙方全部违约处理，甲方有权随时单方面解除合同，无条件收回租赁物业，已收的租金及保证金不予退回，另外乙方须赔偿当年度租金总额给甲方；逾期（包括部分逾期）缴纳租金的，须按所欠租金额的日百分之一向甲方支付滞纳金。另查明，涉讼租赁物所对应的土地所有权人为佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社农民集体，未办理建设用地使用权证；原告确认涉讼租赁物未办理房屋产权证，亦未获得区级行政部门的建设工程规划许可证。2016年8月17日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告明确其违约金的计算标准是根据八份《物业使用权租赁合同书》的第10条第2款约定要求被告赔偿一年租金作为违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给被告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除八份《物业使用权租赁合同书》均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故本院对两原告请求被告返还八份《物业使用权租赁合同书》项下涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。虽然原、被告签订的八份《物业使用权租赁合同书》无效，但被告使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照八份《物业使用权租赁合同书》的约定支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予被告。两原告主张涉讼租赁物均由被告实际占有使用，被告从2015年6月1日起未向两原告支付使用费，被告作为义务履行方，未提供证据证明其已履行相应义务，故本院对两原告要求被告支付从2015年6月1日起的使用费的诉讼请求予以支持。至庭审辩论终结日（2017年6月12日），被告应支付两原告涉讼租赁物场地使用费为：（1）从2015年6月1日起至2017年5月31日止的场地使用费748569.6元（3898.8元/月×24个月×8），（2）从2017年6月1日起至2017年6月12日止的场地使用费12850.46元（4015.77元/月÷30日×12日×8），合计761420.06元；从2016年6月13日起至被告实际向两原告返还涉讼租赁物之日止，被告应按每月32126.16元（4015.77元×8）的标准向两原告支付涉讼租赁物的场地使用费。原、被告签订的八份《物业使用权租赁合同书》均无效，两原告依据合同约定要求被告赔偿一年的租金374284.8元作为违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丁伟强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山市南海区九江上东集团有限公司和被告丁伟强于2013年7月5日签订的八份《物业使用权租赁合同书》（合同编号：2013上东红星（合）第2013070502号、第2013070503号、第2013070504号、第2013070505号、第2013070506号、第2013070507号、第2013070508号、第2013070509号）项下位于佛山市南海区九江镇上东村奇山红星组综合楼之一至之八予原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社；二、被告丁伟强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年6月1日起至2017年6月12日止的场地使用费761420.06元予原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社；三、被告丁伟强应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月32126.16元的标准支付从2017年6月13日起至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社；四、驳回原告佛山市南海区九江上东集团有限公司、佛山市南海区九江镇上东红星股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费11909.5元（两原告已预交），由两原告负担3909.5元，由被告负担8000元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起十五日内，被告丁伟强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春审 判 员  赵 燕人民陪审员  钟晓明二〇一七年六月二十日书 记 员  邓洁婷