上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3586号上诉人（原审原告）：王颖，女，1982年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余启明，系王颖丈夫，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：沈军，男，1970年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨立政，上海市凯荣律师事务所律师。上诉人王颖因与上诉人沈军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王颖之委托代理人余启明、上诉人沈军之委托代理人杨立政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王颖上诉请求，撤销原审判决，改判沈军向王颖支付逾期交房赔偿金278,100元（人民币，下同）。事实和理由：合同履行过程中王颖不存在任何违约行为，且王颖也没有同意过沈军可以迟延交房，故沈军迟延交房的行为构成违约；双方在合同中对于逾期交房违约金的标准有明确约定，该约定对双方均具有约束力，原审法院对违约金的调整缺乏依据。沈军上诉请求，撤销原审判决，改判驳回王颖的全部诉讼请求。事实和理由：王颖迟延付款违约在先，且双方在微信聊天中已经就延期交房达成了一直意见，故沈军不应承担逾期交房的违约责任，且原审法院酌定的5万元赔偿金额也明显高于两个月的租金金额。王颖向一审法院起诉请求：请求判令沈军立即将系争房屋交付王颖，并承担赔偿金（以309万元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年3月31日起算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年5月1日，沈军作为出售方（甲方）、王颖作为买受方（乙方），双方网签《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2265217），约定甲方以309万元的价款向乙方转让系争房屋；双方确认在2015年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起算至实际交付日止。另合同补充条款（一）约定，1、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。2、甲方于2016年3月31日之前，将该房地产交付于乙方……5、甲方应于乙方贷款银行发放贷款前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续……7、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于付清贷款所需首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（2）若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分……9、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任，乙方若未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。合同附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款4万元。2、乙方于2015年5月30日之前，支付甲方房款100万元。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款200万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款5万元。当日，双方另签订了一份《补偿协议》，约定乙方（王颖）同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方（沈军）106万元，并于办理该房地产过户手续之前支付；本次交易甲方应缴的交易税费均有乙方承担并支付。上述合同签订当日，王颖应向沈军支付房款4万元。2015年5月29日，王颖向沈军支付房款100万元。2015年8月13日，王颖申请的商业贷款169万元、公积金贷款31万元分别获上海浦东发展银行长宁支行、上海市公积金管理中心审批通过。2015年8月14日，王颖、沈军共同至房地产交易中心办理了过户手续。2015年8月15日，王颖又向沈军支付了106万元。2015年8月25日，系争房屋核准登记至王颖名下。2015年9月21日，贷款银行将200万元贷款转账至沈军账户。2015年6月中旬开始，沈军出于置换购房的贷款需要，一直通过微信就本案贷款办理事宜询问、催促王颖，并表示贷款迟延将导致其新购房屋装修延迟而不能及时交房，王颖于2015年6月19日回复：我这边也办好了，她说估计放款时间会在7月底左右，好了会通知我们的；8月3日回复：交房晚点没事，等全装修好了你们再搬。贷款我只能每天问一次了，让他们去催总行，希望他们能抓紧；8月11日回复：你现在的房子安心住着呗，我不急着住的……；我今天回去看下合同，酌情看能否承担些违约金，这样你和家里人也能有个交代。2015年8月13日，沈军微信称：我可能要延后交房给你，最晚可以到什么时候。王颖回复：交房没事的，你说个时间好了，我配合你。沈军回复：这样排期:完全过户给你要到9月中下旬，然后我贷款最起码要9月下旬才能开始办手续，如果办贷款的早回国就好了！我贷款贷好估计10月中下旬，然后11月头我办拿房手续，并着手装修，6个月左右，再要除气消毒2个月，天气转冷，有些装修工作更耗时，比如油漆啥的；保守估计明年6月份，不会超过7月底。王颖回复：交房没有事的啦，大家好商量。2015年9月16日，沈军微信称：你准备赔我多少违约金和滞纳金？沈颖回复：你自己这边的贷款碰到问题了……要么你房子晚点搬，等房子全装修好了，吹过风了，再搬好了。一审审理中，王颖确认系争房屋目前租赁价格约在每月6,000～7,000元。2016年9月30日，在法院主持下，王颖、沈军办理了房屋交接手续，王颖放弃了交付房屋的诉讼请求，并明确诉请的违约赔偿金主张至交房之日止，另双方一致同意尾款5万元暂不要求在本案中处理。一审法院认为，涉案《补偿协议》约定的装修补偿数额，显然严重背离了房屋固有装修、设备的合理价值，沈军认为双方通过装修补偿协议的形式做低网签合同中的房价款以规避国家税收，损害了国家利益，网签合同中关于房价款部分的约定应属无效的意见，具有事实和法律依据，法院予以确认，故法院以双方约定的真实房价415万元来认定涉案买卖合同的房屋转让价款。针对本案争议，法院认为，一、房价条款的无效不影响合同其他条款的无效，网签合同的其他条款系当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，双方应继续履行，加之双方已实际完成审税及过户手续，王颖已享有对系争房屋的物权，沈军应当及时按约履行交房义务。对偷、漏的税收，当事人可自行补缴或由税务部门追缴，但沈军以此作为中止履行交房义务的抗辩理由，没有法律依据。二、合同约定王颖以购房贷款的形式支付房款200万元，对贷款到账期限双方未作限制性约定。合同补充条款（一）第7款对贷款事项作了特别约定，即王颖应在付清贷款所需首付款后55个工作日内完成贷款额度审批，贷款额度不足部分于双方办理过户手续、交易中心出具受理单当日补足。王颖微信中表示“估计放款时间会在7月底左右”、“我今天回去看下合同，酌情看能否承担些违约金，这样你和家里人也能有个交代”，这只是王颖以协商口吻作出的一种不确定意思表示。沈军以本案约定的贷款审批期限明显超过常规贷款申请、发放周期、王颖微信中已自认逾期付款违约为由，认为上述条款的真实意思是在申请贷款后45个工作日内（过户前）实际取得贷款，显然与合同文义及买卖交易惯例不符。况且沈军在双方约定的交房期限前早已实际取得王颖通过贷款支付的购房款，沈军以王颖贷款付款逾期作为其延迟交房的抗辩理由不能成立。三、从双方的微信聊天内容可见，在买卖合同履行过程中，双方都是本着相互谅解、相互配合的态度积极促成买卖交易的顺利履行，王颖亦在微信沟通中数次表示沈军可延期交房，其中2015年8月13日的聊天记录中，沈军明确表示最晚要到2016年7月底交房，对此王颖未表示异议，说明双方已达成延期交房的意思表示。虽然在之后的微信沟通中，王颖再次表示沈军可等房子全装修好，晚点搬，但双方未再明确具体延后交房的期限。在双方发生纠纷涉讼后，王颖彻底否认双方微信沟通中延期交房的意思表示，有违诚信。现王颖明确表示不再同意沈军延期交房，沈军应在王颖认可的延期交房期限内及时交房，本案中，沈军直到2016年9月30日才将房屋交付，王颖认为沈军逾期交房，法院予以采纳。对逾期交房赔偿金数额，法院根据王颖的实际损失、当事人的过错责任及本案合同实际履行情况，酌情调整为5万元。一审判决：沈军于判决生效之日起十日内支付王颖逾期交房赔偿金5万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,074.05元，由王颖负担5,024.05元，沈军负担1,050元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方买卖合同中约定的交房日期为2016年3月31日之前，而实际履行中双方在2016年9月30日才办理了房屋交接手续，沈军确实存在迟延交房的行为，但是第一，双方合同中约定的过户时间为2015年7月30日，同时约定如贷款不足应当在过户当日以现金方式补足，而实际履行中王颖的贷款是在2015年8月13日才审批通过，双方于2015年8月14日办理了过户手续。从双方微信往来可以反映，沈军从2015年6月19日开始催促王颖贷款及过户相关事宜，王颖也就贷款迟延表示了歉意，同时表示“交房晚点没事，等全装修好了你们再搬”，双方均是本着互相谅解及友好协商的态度进行沟通，王颖在预估贷款审批可能迟延导致不能按约办理过户的情况下表示同意沈军晚交房，现在却又表示因最后贷款没有逾期故不同意沈军迟延交房，显然有违诚实信用原则。第二，王颖坚持认为由于自己最终贷款审批没有延期故不同意陈军延期交房，然从查明的事实来看，王颖贷款审批最终是在2015年8月13日通过，当天双方在微信中确认贷款放款卡号以及过户时间后沈军再次表示了可能要延后交房，王颖仍然表示“交房没事的，你说个时间好了，我配合你”，之后沈军向王颖发送了时间安排，最终表示“保守估计明年6月份，不会超过7月底”，王颖表示“交房没事的啦，大家好商量”，直至2015年9月16日，王颖在微信中仍然表示“要么你房子晚点搬，等房子全装修好了，吹过风了，再搬好了”。纵观双方微信聊天记录，整个沟通过程中王颖对于沈军提出的要迟延交房从未提出过异议，应当视为双方对于合同约定的交房时间已经进行了变更，双方对于允许沈军迟延交房已经达成了合意。第三，鉴于双方的微信聊天记录中能明确反映时间节点的仅有沈军提到最晚2016年7月底交房，而此后双方并未就具体交房时间做出约定，故沈军在2016年7月底之后仍不交房缺乏合理依据，该行为应当认定构成违约，应承担相应违约责任。综合上述理由，原审法院在综合考虑本案合同履行情况、双方过错程度并兼顾公平合理的原则上，酌情判令沈军支付逾期交房赔偿金5万元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王颖与上诉人沈军的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,771元，由王颖负担人民币4,721元，由沈军负担人民币1,050元。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰审 判 员  刘 佳代理审判员  严佳维二〇一七年六月九日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……