广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初5595号原告：罗笑珊，女，1978年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：陈惠珊，女，1963年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：张广辉，男，1959年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：顺德区大良君雄房屋中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东宏路10号。经营者：冯丽仪。原告罗笑珊诉被告陈惠珊、张广辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，本院依法追回顺德区大良君雄房屋中介服务部为第三人，依法适用简易程序独任审判，于2017年6月5日公开开庭进行了审理，原告罗笑珊及第三人的经营者冯丽仪到庭参加诉讼。被告陈惠珊、张广辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告应当退还5万元定金及赔偿5万元合同违约金，合共10万元；二、被告承担双方中介费合共4.5万元；三、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年2月16日，原告与被告协商一致，在第三人处，签下位于顺德区××街道办事处××五街××号房屋的买卖合同，原告按合同约定付了5万元定金，被告出具收据。在合同执行过程中被告中途改变主意，不再出售房屋，构成违约，根据合同第十条规定，被告应当退还5万元定金及赔偿5万元合同违约金，并根据合同第十二条规定，由于被告违约应当承担双方中介费4.5万元。第三人辩称，对原告起诉的请求无异议。是两被告不愿意卖房，已经在第三人公司三次与原告谈过了，不愿意卖房的原因是因为张广辉不同意卖房。被告陈惠珊与原告签合同的时候被告陈惠珊说两被告都是同意卖房的，现在因为房价上涨被告陈惠珊就不同意了。诉讼中，原告提供的证据及的第三人质证意见如下：1.房地产买卖合同复印件一份，房地产权证复印件两份，收据复印件一份，证明涉案房屋产权是两被告共有的。我与两被告在2017年2月16日签订买卖合同，两被告收取了我5万元定金。2.原告身份证复印件一份，被告陈惠珊身份证复印件一份，被告张广辉人口信息查询表复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。第三人对上述证据均无异议。被告陈惠珊、张广辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身质证以及抗辩的权利。经质辩，原告在诉讼中提供的证据真实、合法、相互关联，能证明原告所主张的案件事实，本院予以采信。根据本院采信的证据，本院对本案事实作如下确认：2017年2月16日，原告罗笑珊作为买方、被告陈惠珊、张广辉作为卖方与经纪方顺德区大良君雄房屋中介服务部签订《房地产买卖合同》一份，合同约定卖方将位于顺德区××街道办事处××五街××号的房产（以下简称涉案房产）出售给买方，房产售价为1500000元。合同第三条约定买卖双方一致达成该物业付款方式按揭付款，分为三期付款，1.买方以50000元，在签署本合同时作为定金交交予卖方，为第一期购房款。2.买方以650000元，在房管部门成功受理本次交易当天付予卖方，为第二期购房款，如买方逾期未交款的则需按所欠金额每天0.1%的滞纳金并赔偿由此造成卖方的经济损失……合同第九条约定，买卖双方同意在2017年7月25日或之前到房地产管理部门办理该物业过户手续。如因房地产管理部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同第十条约定，如卖方在签署本合同后不按合同将物业售予买方或在经纪方发出通知到房地产管理部门办理过户手续，而卖方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作卖方中途违约处理，卖方应在违约之日起3天内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方50000元的违约金，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同。如买方不履行此合同或经纪方发出通知到房地产管理部门办理过户手续，而买方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作买方中途违约处理，买方所交定金将由卖方没收，而卖方有权将物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。合同第十二条约定，基于经纪方已提供了服务，卖方须向经纪方支付22500元，买方须向经纪方支付22500元作为咨询及中介服务费。并于此合同签订之时付一半费用，余下款项在房地产管理部门《房地产买卖合同》之同时付清。如买卖双方在签署本合同后违约而未能卖出或买入该物业的，违约方须向经纪方支付违约金45000元。该份合同由原告罗笑珊、被告陈惠珊签名及代被告张广辉签名，第三人顺德区大良君雄房屋中介服务部盖章确认，冯丽仪在经手人处签名。合同签订当天，原告向被告陈惠珊支付定金50000元，被告陈惠珊向原告出具《收据》，确认收取了原告支付的定金50000元。第三人顺德区大良君雄房屋中介服务部称，合同订立后，被告陈惠珊于2017年3月20日通知第三人不愿意卖房，同意向原告返还定金，但不赔偿违约金。原告称其是2017年3月22日从第三人处得知被告陈惠珊不愿意卖房，并于3月25日三方进行协商。原告要求被告在4月10日前最后答复，如果还是无法达成一致，其就按合同和法律程序解决问题。最后被告的回复也是不卖也不赔。第三人顺德区大良君雄房屋中介服务部称，收取定金后，就要换新的房产证，然后拿新的房产证去银行办贷款。但第三人在拿了新的宗地图后，其通知被告过来签名，签完名其才能拿到新的房产证，这时候被告就一再推辞，这时候其就问被告是否不卖房，这时候两被告才说不卖，因为房价上涨的原因不卖，同时也不同意赔钱。新的房产证还没有办下来，第三人现在手上有两本旧的房产证和一份新的宗地图。第三人称在2017年3月25日那天其约了原告和两被告过来第三人处谈违约的事情，当时录了像，被告陈惠珊一直说对不起也不赔钱。再查明，涉案房产为被告陈惠珊与张广辉共有，各占该房屋1/2的份额。本院认为，涉案的房屋买卖合同的签订方为原告罗笑珊、被告陈惠珊、第三人顺德区大良君雄房屋中介服务部，根据原告、第三人的陈述及双方提交的证据，无证据证明被告张广辉同意出卖该房屋，也无证据证明被告张广辉是该房屋买卖合同的主体。故该合同约定对于被告张广辉为无效约定。被告陈惠珊作为案涉房屋的登记所有人之一，其与原告签订的房屋买卖合同为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原、第三人均确认该合同已经实际解除，且该买卖标的涉及被告张广辉的合法权益，已不具有实际履行的必要条件，故本院对该事实予以确认。关于被告陈惠珊是否存在违约的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”。第三十四条第一款规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”。按上述规定，本案在审理过程中，被告陈惠珊、张广辉对原告起诉的事实、理由和诉讼请求既没有提出答辩意见及反驳证据，也没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。依照原告及第三人的陈述，被告陈惠珊明确表示房屋不再出售，被告的行为已经构成单方违约。由于被告陈惠珊单方违约，且明确表示不履行卖方的合同义务，并不予配合原告办理贷款手续，致使原告购买房屋的合同目的已经不能实现，被告陈惠珊的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。被告陈惠珊收取原告的购房定金50000元应当予以退回。关于原告主张的违约金，现由于被告陈惠珊的根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权要求被告陈惠珊按照合同约定向原告支付违约金50000元。关于原告主张被告承担双方中介费45000元。根据合同第十二条约定，基于经纪方已提供了服务，卖方须向经纪方支付22500元，买方须向经纪方支付22500元作为咨询及中介服务费。并于此合同签订之时付一半费用，余下款项在房地产管理部门《房地产买卖合同》之同时付清。如买卖双方在签署本合同后违约而未能卖出或买入该物业的，违约方须向经纪方支付违约金45000元。鉴于合同约定了在合同履行过程中违约方应代守约方向中介服务部支付中介服务费，因此中介服务费的请求权在于中介服务部。涉案合同实质上包括了两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个是居间合同关系。而本案是房屋买卖合同纠纷，故在本案中对原告所主张的未付中介费，应待中介服务部主张权利时另行认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈惠珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗笑珊返还定金50000元；二、被告陈惠珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗笑珊支付违约金50000元；三、驳回原告罗笑珊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1600元（原告已预交），由原告罗笑珊负担200元，被告陈惠珊负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭晓辉二〇一七年六月八日书记员  严 婧