北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初95号原告（反诉被告）：杨怀英，女，1974年10月20日出生。被告（反诉原告）：支士昌，男，1973年2月5日出生。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟立华，北京市擎天律师事务所律师。原告（反诉被告）杨怀英与被告（反诉原告）支士昌农村土地承包合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨怀英、支士昌及其委托诉讼代理人钟立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨怀英向本院提出诉讼请求：1.要求支士昌立即给付杨怀英租金60000元及违约金（按每天租费的千分之五计算违约金）；2.要求支士昌支付电费79元；3.要求支士昌承担本案诉讼费。事实及理由：2016年2月底，杨怀英与支士昌签订了《租地协议书》，约定支士昌租赁位于怀柔区庙城镇小杜两河村的果园地，租赁地面积7亩，年租金30000元；每年3月1日前，支士昌一次性缴两年租金60000元；逾期不缴费，按每天租费的千分之五向杨怀英给付违约金。支士昌违反合同约定，至今未支付租金。支士昌辩称：不同意原告诉讼请求。一是合同目的无法实现。双方签合同时，杨怀英知悉支士昌租地是为了存放设备、建材等，这些东西不能露天存放，也需要围墙防止丢失。《租地协议书》第三条也明确约定“乙方使用该地为了安全和使用方便需建设围墙和简易住房”。合同签订后，支士昌开始建设围墙和简易住房，但被政府人员制止。现在，支士昌租地的根本目的无法实现。二是租金支付时间在每年3月1日前，一次性支付两年租金，而双方合同是2016年3月5日签订的，所以，支士昌应在2017年3月1日前支付两年租金共60000元。围墙和简易住房建设停工后，双方口头约定，等围墙建好后再支付租金。故，支士昌未支付租金，未违反约定。三是违约金应该按照30000元/365天×5‰计算。四是合同约定，超过30日未支付租金，视为解除合同。同时，支士昌向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年3月5日签订的《租地协议书》无效；2.判令杨怀英赔偿支士昌经济损失70000元。事实与理由：2016年3月5日，杨怀英与支士昌签订《租地协议书》，约定杨怀英将位于怀柔区庙城镇小杜两河村的果园地出租给支士昌使用，土地7亩，租期10年，租金每年30000元，每年3月1日前一次性支付两年租金60000元；支士昌使用该地为安全和使用方便需建设围墙和简易住房，所修建的围墙和简易住房，许建不许拆。支士昌租地主要目的是存放建筑材料、器材。协议签订后，支士昌即组织人力、物力建设围墙和简易住房。在施工过程中庙城镇政府相关人员禁止支士昌建设简易房屋。没有简易房屋就没法存放器材，为了防止相关器材损失，只能转运其他库房。杨怀英于2016年11月29日将支士昌承租的场地锁上大门，阻止支士昌出入场地。双方合同已无法履行，且杨怀英用锁门的实际行动阻止支士昌继续使用土地。支士昌在涉案土地上已经做好了围墙、铺路、简易房地基，围墙全是支士昌建的，铺路有一部分是支士昌做的，支士昌为此支出了费用，因此要求杨怀英赔偿损失。杨怀英辩称：不同意支士昌反诉请求。一是签订合同时，支士昌未表明租地是为了存放东西。二是不认可合同中关于30天未支付租金就视为解除合同的约定。三是不认可支士昌铺路，因为土地本来就是平的，不需要铺路。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，杨怀英与案外人杜景成签订《果园承包合同》，约定杜景成将坐落在北京市怀柔区庙城镇小杜两河村果园的部分果园地（以下简称果园地）出租给杨怀英。2016年2月底3月初，杨怀英（甲方）与支士昌（乙方）签订《租地协议书》，约定杨怀英将果园地出租给支士昌使用，租赁期限10年（即2016年3月1日至2026年2月28日），租地面积7亩，每年租金30000元；“乙方在每年的3月1日前，一次性缴两年的租金陆万元整，双方以收据为证”，“乙方使用该地为了安全和使用方便需建设围墙和简易住房，所修建的围墙及简易住房，许建不需（应为‘许’）拆，如国家占地，补偿金额甲乙双方各分50%，（如该地租期不足两年所建围墙、住房的政府补偿金全部给乙方）”，“在租用期间，如果国家征用甲方拥有的征地款及2016年2月29日前所有建筑物补偿款”，“甲方协助乙方水电的安装及使用，水电费由乙方按当地村委会的规定缴纳”，“乙方必须按期交纳租金，如逾期不缴费，按每天的租费千分之五向甲方偿付违约金，若乙方30日不缴纳租费视为乙方解除合同，甲方有权解除合同”。《租地协议书》签订后，支士昌开始建设围墙、简易房，拉渣土铺路，但在施工过程中被政府制止。支士昌未向杨怀英支付租金。2016年11月底，杨怀英将案涉土地的大门锁闭，支士昌无法进入。另查明，法庭向小杜两河村村委会了解，案涉土地属北京市绿化用地，不允许建设简易房。关于地上物，在合同签订时，地上原有用作围墙的铁丝网、石棉网，被支士昌拆除了；地上房屋内原有的床垫子、桌子、锅各一个丢失，支士昌称可以返还。到起诉时，支士昌修建了三面围墙、两个地基，铺了部分路面。杨怀英提交收据一张，证明支士昌使用土地期间发生电费79元。日期为2017年1月11日的收据载明“今收到杜景成交来南圈果园2016年1月-12月电费6883-7011=128度×0.62人民币（大写）柒拾玖元整”，收款单位处盖有北京市怀柔区庙城镇小杜两河村股份合作社财务专用章、北京市怀柔区庙城镇村级财务服务中心财务专用章。支士昌提交了收据三张、人工费结算单一张，证明自己在案涉土地上建围墙、铺路等支出材料款、人工费共计70860元。本院认为，案涉土地系绿化用地，不能建简易住房。《租地协议书》第一条即写明：甲方将坐落在小杜两河村果园地出租给乙方使用……由此可知，原、被告双方在签订合同之时，就应当知道该地块的性质。然而，《租地协议书》却载明“乙方……需建设围墙和简易住房……许建不需（应为‘许’）拆”等内容，加之双方当事人的当庭陈述，可以推定，原、被告双方在签订合同时，即知悉支士昌租地是为了搭建简易住房以存放建筑材料。因此，该《租地协议书》违反了法律、法规的强制性规定，改变了土地的使用性质，应为无效，双方签订该协议书均存在过错。对杨怀英要求支士昌给付租金的诉讼请求，本院不予支持。对于支士昌要求确认合同无效的反诉请求，本院予以支持。关于支士昌要求杨怀英赔偿损失7万元的反诉请求，本院认为，支士昌签订合同前应详细了解土地性质，其未尽到必要的注意义务，对于因此而造成的损失，考虑到支士昌亦使用了本案诉争土地存储建材，其应向杨怀英支付相应使用费。两项费用互相抵消。支士昌投资修建的地基、围墙，支士昌有权拆除、取走并将土地平整、恢复原貌。关于杨怀英要求支士昌支付违约金的诉讼请求，本院认为，杨怀英知晓案涉土地的性质不能建简易住房，却仍然把土地出租给支士昌用于盖简易住房存储建材，杨怀英存在过错。且支士昌不交纳租金的主要原因在于无法建房。综上，对杨怀英要求支士昌支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。杨怀英因合同无效产生的其他损失可以另行起诉。电费并非杨怀英支付，故对于杨怀英要求支士昌支付电费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于杨怀英要求支士昌支付租金、电费及违约金的诉讼请求，本院不予支持；对于支士昌要求确认合同无效的反诉请求，本院予以支持；对于支士昌请求赔偿经济损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认杨怀英与支士昌签订的《租地协议书》无效；二、支士昌于本判决生效之日起三十日内拆除、取走自己修建的地基、围墙，并将与地基、围墙关涉的土地恢复原貌；三、支士昌于本判决生效之日起三十日内向杨怀英返还床垫、桌子、锅各一个；四、驳回杨怀英的诉讼请求；五、驳回支士昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元，由杨怀英负担（已交纳）。反诉案件受理费775元，由支士昌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 竞人民陪审员  陈秀花人民陪审员  周艳杰二〇一七年六月二十七日书 记 员  姜雯宇