江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初6997号原告：喻荣，男，1987年10月20日出生，住东台市。委托诉讼代理人：喻贤生（系原告父亲），1960年1月15日出生，住东台市。被告：江苏凯之文置业有限公司，住所地在东台市经济开发区经三南路1号。法定代表人：王一凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍俊峰，男，1980年11月15日出生，该公司行政办主任，住东台市。委托诉讼代理人：石健伟，江苏天全律师事务所律师。原告喻荣与被告江苏凯之文置业有限公司（以下简称凯之文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告喻荣的委托诉讼代理人喻贤生，被告凯之文公司的委托诉讼代理人石健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻荣向本院提出诉讼请求：1.请求解除喻荣与凯之文公司签署的凯帝京都13幢602室，合同编号为：20120611001的《商品房买卖合同》；2.凯之文公司返还购房款483432元及违约金11699元[计算方式：483432元/天×万分之二×121天（从2014年1月1日至2014年5月4日）]。事实与理由：2012年6月12日，喻荣与凯之文公司就购买凯帝京都13幢602室的房产签订了《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2013年12月31日。2014年1月3日现场交房时，喻荣发现其所购买的13幢602室的门框上方安装了电路线桥盒，并将业主公用的负一层至六层的配电盘表箱安装在喻荣大门右边墙上，侵吞喻荣房屋面积，而签订合同时，凯之文公司未提供图纸，也未口头告知该情况。后喻荣就上述问题多次与凯之文公司协商，诉至法院要求拆除线桥盒及配电盘表箱，均未果。喻荣在交涉过程中发现，凯之文公司于2014年1月3日通知交房时，该房屋并不具备交房条件：1.2013年12月8日，凯之文公司向东台市供电公司承诺：送电后半年内就案涉房屋的计量箱进行改造，后于2014年4月4日才通过验收；2.2015年11月11日，东台市公安消防大队回复喻荣时称：涉案13号楼于2014年3月3日验收合格；3.2015年11月20日，东台经济开发区规划建设局在向喻荣出具的证明中称：涉案13号楼于2014年5月4日由开发区组织报批备案。4.2014年8月6日，东台市建筑工程质量监测站才出具建设工程质量监督报告。综上，凯之文公司通知喻荣收房时，违反合同第八条的约定，涉案房屋未能经验收备案合格，不能实现交付使用目的，且凯之文公司隐瞒真相，与相关部门串通，采用欺骗手段向包括喻荣在内的多名业主交房。凯之文公司辩称，1.2012年6月12日，凯之文公司与喻荣签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当依约履行。喻荣不存在解除合同的法定事由和约定事由，凯之文公司按约将案涉房屋交付给喻荣，故喻荣要求归还购房款缺乏法律依据，更无权主张违约金。2.喻荣诉称凯之文公司采取欺骗的手段向包括喻荣在内的多名业主交房的行为违背诚信，构成违约，与事实不符。喻荣三次向法院起诉，均因案涉房屋门头上安装的线路桥架和电表箱所致，凯之文公司在案涉房屋外的公共通道外墙安装电表盒和线桥盒是由多层楼业主共用，两设施经有资质的机构设计并通过验收，不存在隐瞒欺骗的行为；在双方未作其他约定及两设施未影响房屋使用的情况下，凯之文公司可不再告知购房人该设施的相关情况。3.喻荣行使合同解除权，已超过一年的除斥期间，请求法院驳回喻荣的诉讼请求。喻荣为证明其主张提交了商品房买卖合同、房屋销售广告单、东台市供电公司出具的证明、东台市公安消防大队出具的情况回复、东台经济开发区规划建设局出具的证明、工程建设文件审查表、现场照片等证据，凯之文公司为证明其主张提交了（2014）东民初字第364号民事判决书、（2015）东民初字第1291号民事裁定书、（2015）东民初字第1974号民事判决书、（2016）苏0981民终字第1311号民事判决书和单位工程竣工验收证明书作为证据。本院经审理认定事实如下：凯之文公司以出让方式取得位于东台市振兴路东延段北侧，编号为10-35地块的土地使用权，规划用途为商住，并在该地块上建设商品房，开发建成凯帝京都。经东台市住房和城乡建设局批准，领取证号为东住建预字（2012）第040号商品房预售许可证。2012年6月12日，喻荣（××）与凯之文公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：20120611001）一份，购买凯帝京都13幢602室住宅及-18号车库预售商品房。合同约定，该商品房房款合计483432元，××在2012年6月12日已付283432元，剩余200000元办理公积金贷款，本合同签订之日起15个工作日入账。合同第八条约定：交付期限，××应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条约定：××逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付交房款价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率不小于第（1）项中的比率的违约金）。第十一条约定：交接，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付由××承担相应的法律责任。合同签订后，喻荣履行了付款义务。2014年1月3日，凯之文公司向喻荣交付房屋时，喻荣发现进户门上方横向安装的线桥盒及大门西侧的电表盒，提出异议，认为凯之文公司在其买受房屋的门头上安装的线桥盒和房屋外墙安装的电表盒影响美观及有安全隐患，拒绝收房，要求凯之文公司拆除。2014年3月24日，喻荣诉来本院，要求凯之文公司排除妨碍、清除安全隐患，拆除安装的线桥盒和表箱。本院经审理认为，凯之文公司在讼争商品房进户门上方安装线桥盒及门侧安装表箱，系多层楼多业主共用，两设施均通过具有资质的设计部门设计，又经专门机构对设计审查合格，按设计图纸安装后，又通过验收部门的验收，喻荣认为两设施对其行使业主物权造成侵害，证据不足。本院于2014年9月16日作出（2014）东民初字第364号民事判决，判决驳回喻荣要求凯之文公司拆除安装的线桥盒和表箱的诉讼请求，该判决现已生效。2015年12月11日，喻荣诉至本院，请求解除其与凯之文公司签订的《商品房买卖合同》（编号为20120611001），并要求凯之文公司返还原告购房款483432元及逾期交房违约金11699元。该案庭审中，喻荣变更诉讼请求为：要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，凯之文公司返还购房款483432元及相应利息。本院经审理后，于2016年1月28日作出（2015）东民初字第1974号民事判决判决驳回喻荣的上述诉讼请求。后喻荣不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，该院于2016年6月22日作出（2016）苏09民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，凯之文公司为凯帝京都13号楼的建设单位，江苏华电工程设计院有限公司为设计单位，并由江苏泓建集团有限公司进行施工，南京旭光建设监理有限公司对施工进行监理。2013年12月29日，凯帝京都13号楼竣工后经上述单位验收合格。本院认为，喻荣与凯之文公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。本案中，双方签订的合同约定的交房条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。本院认为，双方签订的合同系参照国家工商行政管理局颁布的2000年版《商品房买卖合同示范文书》制定，而2000年版《商品房买卖合同示范文书》关于商品房交付标准提供了五种选择，分别为：该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、空白。前四种交付标准是逐步提高的，喻荣与凯之文公司签订的合同选择第一种交付标准，则案涉房屋交付时只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。案涉房屋已于2013年12月29日通过四方验收，2014年1月3日凯之文公司交房时，案涉房屋已符合双方约定的交付条件。喻荣以案涉房屋未经验收备案为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，证据不足，本院不予采信。根据双方《商品房买卖合同》的约定，喻荣的主张不符合约定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。喻荣认为所购房屋的门框上方安装了电路线桥盒及涉案房屋违约交付等均不符合法定解除条件。故喻荣要求凯之文公司返还购房款483432元及违约金11699元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告喻荣要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号为20120611001），被告江苏凯之文置业有限公司返还购房款483432元及违约金11699元的诉讼请求。案件受理费8806元，由原告喻荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨礼红代理审判员  顾剑峰人民陪审员  袁 琴二〇一七年六月十七日书 记 员  王钰娴附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。