广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4463号上诉人（原审被告）：王燕，住广州市荔湾区。委托代理人：梁礼祥，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑永河，男，1964年9月28日出生，汉族，住广州市白云区黄石东路白云尚城******房。委托代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。上诉人王燕因与被上诉人郑永河房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王燕上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回郑永河的诉讼请求;2.郑永河承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、王燕租赁涉案房屋是为了经营美容美发业务，正常经营时间为早上10:00至晚上12:00，因涉案商场营业时间为早上10:00至晚上9:00，故王燕无法正常经营，郑永河对王燕要求其协助调整商场经营时间的合理要求不予理会。另外，因郑永河不缴纳维修费用，商场电梯不能正常使用，且多处漏水，影响经营，据此王燕多次明确要求解除合同。二、在双方协商解除合同期间，郑永河在2016年7月将涉案房屋拉灯关闸，王燕便撤离场地，将房屋交回给郑永河，故应付租金应计算至2016年7月。郑永河二审辩称：同意一审判决。郑永河多次联系王燕交接场地，但其拒不配合，郑永河就向一审法院寄送了情况说明，在情况说明之后、一审判决之前郑永河就自行收回了场地。郑永河向一审法院请求判令：1.郑永河、王燕于2014年10月29日签订的《商铺租赁合同书》于2016年8月15日解除；2.王燕向郑永河返还涉案商铺；3.王燕支付2016年6月起至搬离之日止的租金及场地占用费(按12600元/月标准计算);4.王燕支付滞纳金（自2016年6月4日至付清之日止，以76500元为基数每日1%计）。一审法院认定事实：广州市越秀区中山四路217号245房、247房，是郑永河所有的物业。2014年10月29日，郑永河（甲方）、王燕（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：郑永河同意将越秀区中山四路217号245房（建筑面积47.22平方米）、247房（建筑面积47.22平方米）出租给王燕，租期从2014年10月1日至2017年11月30日，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间，每月租金12600元，2016年12月1日至2017年11月30日期间，每月租金13230元；第一期租金于2014年11月3日前支付72000元给郑永河，第二期租金于2015年6月3日前支付72000元给郑永河，第三期租金于2015年12月3日前支付75600元给郑永河，第四期租金于2016年6月3日前支付75600元给郑永河，第五期租金于2016年12月3日前支付79380元给郑永河。王燕向郑永河缴纳24000元保证金，郑永河应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回王燕。王燕逾期交纳租金，每逾期一日加收逾期金额1%的滞纳金，逾期15天未交的，除要求交清逾期款项和滞纳金外，并负全责承担违约责任，郑永河有权解除合同，收回商铺，不退回保证金。王燕承租的商铺必须于2014年11月1日前与商场办理进场手续，在经营期间，遵守商场的管理规定，统一经营规则和时间，保持良好的经营环境。王燕自2016年6月1日起，没有向郑永河支付租金。2016年8月5日，郑永河通过EMS向王燕发出“律师函”，内容为：本律师接受郑永河的委托就你方拖欠我委托人2016年6月1日至2016年11月30日租金75600元及滞纳金48384元一事，请你方于收到此通知5日内将上述租金75600元及滞纳金48384元汇入租赁合同约定的银行账户内，若你方未能按时支付上述款项，我委托人将解除租赁合同收回商铺并没收押金，同时保留追究你方的违约责任的权利。该函件显示妥投并他人签收。2016年8月12日，郑永河向王燕发出《律师函》，内容为：本律师接受郑永河委托就解除我委托人与你方的《房屋租赁经营合同》事宜特发函告如下：我委托人于2016年8月5日向你方寄送了一份律师函，但你方收取律师函后至今，并未向我委托人支付任何款项。因此，委托人特委托本律师发函通知你方：1.我委托人于你方收到本律师函当天解除与你方所签订的《商铺租赁合同书》；2.请你方于收到本律师函之日起5日内搬出涉案商铺并向我委托人交纳2016年6月-8月所拖欠的租金、水电费及滞纳金，若你方未能按本函件要求搬离商铺及缴清全部款项，我委托人将向你方启动法律程序，用以维护己方合法权益。该函件被拒收退回郑永河。王燕表示没有收到上述函件。在本案庭审过程中，王燕陈述其于2016年2月份向郑永河发出解除合同的短信，并于2016年7月将涉案房屋钥匙交给管理处后，搬离了涉讼房屋。郑永河否认收到该通知，且其没有授权给管理处接收场地。此外，一审法院当庭询问郑永河“若是一审法院不认可《商铺租赁合同书》于2016年8月15日解除，郑永河是否变更诉讼请求？”郑永河庭后向一审法院寄送《情况说明》陈述不变更诉讼请求。一审法院认为，郑永河、王燕自愿签订的上述《商铺租赁合同书》，出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。王燕自2016年6月1日起未支付租金，已构成违约，根据《商铺租赁合同书》的约定，郑永河有权要求解除合同并收回房屋，因此郑永河要求王燕交还涉讼房屋并支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于合同解除的时间，因郑永河向王燕于2016年8月12日寄送解除《商铺租赁合同书》的律师函并未实际送达王燕，故未产生解除合同的效力，故郑永河请求确认上述合同于2016年8月15日解除的诉讼请求，不予支持。鉴于郑永河在本案中提出了要求王燕交还涉讼房屋的诉讼请求，故上述合同应于本案发生法律效力之日解除为宜。关于违约金的计算标准，虽然上述合同约定以所欠租金为基数，按每日1%计，但该违约金显然过分高于郑永河的实际损失，故依法调整违约金计算标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日，郑永河、王燕就广州市越秀区中山四路217号245、247房签订的《商铺租赁合同书》予以解除。二、王燕应在判决发生法律效力之日起3日内将广州市越秀区中山四路217号245、247房腾空交还郑永河。三、王燕应在判决发生法律效力之日起3日内向郑永河支付自2016年6月1日至本判决发生法律效力之日的租金（其中，自2016年6月1日至2016年11月30日，按12600元/月计；自2016年12月1日至判决发生法律效力之日，按13230元/月计；如王燕于判决发生法律效力之日前交还房屋给郑永河，则租金计至实际交还房屋之日）。此后，王燕应按13230元/月的标准逐月向郑永河支付房屋使用费至实际交还房屋之日止。四、王燕应在判决发生法律效力之日起7日内向郑永河支付逾期支付租金的违约金（自2016年6月4日起至实际清偿之日止，以75600元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计；违约金总额以不超过75600元为限）。五、驳回郑永河的其他诉讼请求。一审案件受理费4815元，由郑永河负担100元，王燕负担4715元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，王燕提交以下证据：证据1.2017年4月5日物业服务中心出具的情况说明，拟证明王燕在2016年9月1日已经撤场，且管理处已经通知了郑永河，郑永河也已经同意。证据2.2016年10月8日郑永河委托案外人进行装修的委托书。证据3.陈某的身份证复印件。证据2-3拟证明郑永河已经于2016年9月1日实际收回房屋。证据4.2016年10月1日陈某向管理处出具的说明，拟证明其在该日已经将涉案商铺已经重新装修。证据5.照片六张，拟证明电梯是坏的，因此王燕要求减免租金且解除合同具有合理理由。郑永河发表质证如下：1.对证据1的三性不予确认，郑永河没有委托物业管理公司代为收回涉案商铺，也没有收到管理处任何的通知。2.对证据2-3的三性不予确认，郑永河没有出具委托书，且应当让陈勇本人到庭陈述实际情况。3.对证据4的三性不予确认，郑永河没有收到该短信。4.证据5的照片不知道是何时拍摄的，在时间上无法确认；无法确认处于本案诉争的时间段，不予确认关联性，且照片无法看出电梯是坏的，如果电梯是坏的其他商铺也不可能经营。二审中,双方当事人共同确认案涉房屋已经实际交还郑永河。王燕表示:同意原审判决第一、二、五项。本院认为,本案二审争议的焦点问题为:欠付租金的数额认定。《中华人民共和国合同法》第一百九十一条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，双方签订的租赁合同约定，王燕逾期交纳租金15天未交的，郑永河有权解除合同，收回商铺。由此可知，合同赋予了出租人在承租人违约的情况下，有权解除合同并收回商铺。现案涉合同未能继续履行的责任在于王燕自2016年6月1日起即欠付租金，而郑永河分别在2016年8月5日、2016年8月12日两次发函催收租金以及行使合同的解除权，因此，郑永河在实际行使约定合同解除权的情况下，其理应积极地收回案涉商铺以避免产生的扩大损失。根据案件查明事实以及现有的证据显示，不能证明郑永河在合同解除之后采取了适当措施防止损失的扩大，因此，王燕应向郑永河支付2016年6月1日至2016年8月31日期间欠付的房屋租金37800元，对于2016年9月起的房屋使用费属于扩大损失，不应予以支持。原审法院对于欠付租金以及违约金的计算认定欠妥，本院予以纠正。因双方当事人对于原审判决第一、二、五项均未提出上诉，故上述判项可予维持。综上所述，上诉人王燕上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，唯处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12885号民事判决第一、二、五项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12885号民事判决第三项为：王燕自本判决送达之日起十日内向郑永河支付租金37800元；三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12885号民事判决第四项为：王燕自本判决送达之日起十日内向郑永河支付逾期支付租金的违约金（自2016年6月4日起至实际清偿之日止，以37800元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，违约金总额以不超过37800元为限）。一审案件受理费4815元，由郑永河负担3843元，王燕负担972元。二审案件受理费2605元，由王燕负担772，郑永河负担1833元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年六月九日书记员 邹文芳游瑞娜