陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017)陕0103民初1641号原告(反诉被告):于远维，女，1966年9月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘西钦，陕西国友律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭东红，女，1980年10月18日出生，汉族。被告（反诉原告）：段志铭，男，1974年4月28日出生，汉族。共同委托诉讼代理人：许超，陕西科迈律师事务所律师。原告于远维与被告郭东红、段志铭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于远维之委托诉讼代理人潘西钦、被告郭东红、段志铭之共同委托诉讼代理人许超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于远维诉称，其系个体经营者，2013年原告将其承租西安市仁厚庄南路西安理工大学金花校区教学区北门东侧西七楼一层x号191.81平方米门面房，转租给了被告郭东红，双方于2013年11月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋租赁期限为两年，从2013年11月1日至2015年10月30日止，每月租金为20300元，年租金为276240元，租金交纳方式为先交费后用房，租赁期内半年交纳一次，乙方需提前15天交纳下一期房租。合同签订后，被告郭东红第一年按期如数交纳租金，第二年经催要仅交纳上半年房屋租金138200元中的100000元；2015年7月因房屋漏水修复赔偿等理由，被告开始拒付租金至今，共拖欠2014年11月1日至2015年4月30日租期内房屋租金38120元、2015年5月1日至2015年10月30日房屋租金138120元、2015年11月1日至2016年6月30日房屋租金184160元，以上扣除被告已交20000元押金，共欠房屋租金340400元，为维护原告的合法利益，请求：1、依法判令两被告将西安市仁厚庄南路西安理工大学金华校区教学区北门外东侧西七楼一层5号191.81平方米门面房腾交原告；2、判令两被告立即支付2014年10月30日至2016年6月30日所欠房屋租金340400元，并按照人民银行同期贷款利率支付赔偿金；3、判令两被告自2016年7月1日起每月支付房屋占用费23020元直至腾交房屋止；4、判令被告承担本案诉讼费。被告郭东红辩称，双方签订租赁合同属实，合同中明确约定原告方应该承担房屋维修等义务，即原告不仅应在承租房屋出现问题时及时予以修复，还应承担房屋的日常维修义务，保证房屋的正常使用，从而保证合同目的的实现，承租房屋自2015年7月9日突然漏水，导致被告营业场所全部被淹受损，被告第一时间通知了原告，但是原告迟迟未予修复，由于原告的违约行为导致租赁合同的目的不能实现，被告不应承担支付违约赔偿责任及支付房屋占用费的责任。因房屋漏水导致被告不能正常营业达四个月之久，故反诉请求：1、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人水淹及装修损失197850元；2、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人停业期间人员费用损失86454元；3、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人停业期间的经营损失277500元；4、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。被告段志铭辩称，其不是本案适格被告，本案是基于租赁合同产生，根据合同相对性原则，本案租赁关系双方是原告于远维与被告郭东红，原告要求被告段志铭承担责任于法不符，请求驳回原告诉请。原告于远维就被告郭东红、段志铭反诉辩称，房屋漏水发生在违约迟延交纳房屋租金之后，被告不存在履行合同抗辩权的情形，房屋漏水后原告第一时间到达漏水现场，已经完成合同义务。在房屋漏水后房屋维修、赔偿义务是房屋所有人西安理工大学承担，理工大学要求被告直接向理工大学提出赔偿申请，被告之后一直与理工大学协商处理维修和赔偿事项，从未向原告主张维修和赔偿，被告在本案的反诉请求是2015年12月份向理工大学提供的损失请求，在西安理工大学已经同意承担维修并承担损失的情况下，不应由原告承担。被告对房屋自行装修本是违反合同约定的，主张装修损失不合理。被告要求赔偿人员工资，因漏水后被告未营业，不存在支付工资的情形。被告要求赔偿停业期间的损失，其按照每天2500元主张营业利润（包含节假日和周末），与之前被告逾期交纳租金称生意一直亏损相矛盾。综上被告的反诉请求无事实和法律的依据，请求依法驳回被告反诉请求。经审理查明，2013年11月1日原告于远维与被告郭东红签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）于远维承租人（乙方）郭东红，租赁房屋座落位置、面积及用途：房屋座落于西安市仁厚庄南路西安理工大学金花校区北门外东侧，乙方承租甲方西七楼一层5#门面房，房屋面积为191.81㎡，房屋为框架结构。乙方所租房用途为牙科诊所。租赁期限：租赁期限为2年，甲方从2013年11月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年12月31日。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：…3、乙方迟延缴纳租金达15日的。租金和租金的交纳期限：1、租金标准为单价120元/㎡﹒月，月租金为23020元，年租金为276240元。租金交纳方式为先交费后用房，租赁期内半年交纳房租一次，乙方须提前15天交纳下半年房租，第一次房租在签订租赁合同时交清半年房租138120元。双方责任：甲方责任1、按时向乙方可提供正常使用的房屋。2、负责向乙方提供房屋内水、电供应。3、负责房屋主体维修（房屋结构，屋面防水，室外管网、路线等），出现报修问题应及时维修，并及时予以修复，保证房屋正常使用。乙方责任1、对房屋进行装修应以书面形式征得甲方同意，费用乙方自理。2、每月按西安市有关部门规定的价格标准、按照实际用量向甲方交纳水电费。3、乙方保证按约定时间向甲方支付房屋租金。4、乙方必须按照西安市消防主管部门的规定配置消防器材，费用自理。违约责任：1、甲方未按时修缮出租房屋，因此造成乙方人身受到伤害或财物损失的，负责赔偿损失。2、乙方未按时缴纳租金，甲方有权终止合同并停止供应水电供应。3、乙方逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，还应支付违约金。违约金按迟延天数每天以所欠房租的2‰交纳。…双方还就变更事宜、免责条款及其他事项进行约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告交纳押金20000元，并按期交付第一年的租金276240元；第二年的租金被告于2015年支付10万元，后再未支付租金。2015年7月9日由于房屋漏水，双方就漏水赔偿问题无法协商一致，均认可因漏水造成被告诊所停业时间为4个月。原告于2016年6月30日将出租房屋的房门封堵，并向被告发出催款通知，要求被告三日内清腾房屋，七日内支付所欠房租340400元。双方就租金及赔偿问题无法协商一致，引起诉讼。被告于2016年9月7日将房屋腾交给原告。另查，2013年10月1日原告于远维与案外人西安理工大学签订《房屋租赁合同》，于远维承租西安理工大学座落于西安市仁厚庄南路西安理工大学金花校区北门外东侧，乙方承租甲方西七楼一层5#门面房，房屋面积为191.81㎡，房屋为框架结构，租房用途为牙科诊所，租赁期限为27个月，从2013年10月1日至2015年12月31日收回，租金标准为单价90元/㎡﹒月，月租金为17262.90元，年租金为207154.80元。并就双方的权利义务、租金支付方式、违约责任等约定明确。合同签订后，原告取得租赁房屋的使用权，随后原告将承租的房屋转租给被告郭东红。又查，二被告系夫妻关系，用承租房屋开办牙医诊所。上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述、《房屋租赁合同》等证据材料在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告郭东红签订《房屋租赁合同》是双方的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应该按照合同的约定履行各自的义务，原告将其承租西安理工大学的房屋转租给被告郭东红，并按约定交付房屋，郭东红仅按期支付第一年的租金，按照合同约定租期内半年交纳一次租金，并提前15天交纳，即郭东红应于2014年10月16日前交纳半年的租金138120元，而郭东红于2015年年初交纳了租金100000元，明显违反了合同约定的期限。合同期限内被告欠付租金176240元，合同期满后，被告继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁合同关系，原告按照双方约定的租金标准主张房屋占用费，并无不当。现原告要求被告支付2014年10月30日至2016年6月30日所欠房屋租金340400元，于法不悖,应予支持；原告要求按照人民银行同期贷款利息支付赔偿金，无法律依据，其主张本院不予支持。原告要求被告支付2016年7月1日起至腾交房屋止的房屋占用费，因原告于2016年6月30日将出租房的房门封堵，故其主张本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿水淹及装修损失、停业期间人员费用、停业期间的经营损失，仅提供自书的损失清单，无房屋漏水前的经营收入、人员工资表，无相关费用支出的确凿证据，其反诉请求本院不予支持。原告自愿承担因漏水导致被告不能正常经营的损失120000元，本院予以支持。二被告系夫妻关系，共同开办诊所，且段志铭也对本案原告提起反诉，故原告起诉段志铭并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告郭东红、段志铭支付原告于远维拖欠的房屋租金340400元。二、本判决生效后十日内，原告于远维支付被告郭东红、段志铭因房屋漏水造成的损失120000元。三、驳回原告于远维其余之诉讼请求。四、驳回被告郭东红、段志铭反诉之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6406元，原告负担2000元，被告负担4406元。反诉费4709元由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贾曼莉审 判 员  蒲 晖人民陪审员  李 秦二〇一七年六月十六日书 记 员  刘 多