贵州省大方县人民法院行 政 赔 偿 判 决 书(2017)黔0521行赔初12号原告张永富，男，1970年7月15日生，汉族，住西藏林芝县，现住毕节市。委托代理人（特别授权）周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。被告毕节市住房和城乡建设局。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道市行政办公中心*栋**楼。法定代表人朱永德，毕节市住房和城乡建设局局长。委托代理人焦义平，毕节市住房和城乡建设局工作人员。委托代理人段永全，贵州黔信律师事务所律师。第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市松山路士心公寓*单元***号。法定代表人赵强，毕节市绿野房地产开发有限责任公司总经理。原告张永富诉被告毕节市住房和城乡建设局（以下简称毕节市住建局）行政赔偿一案，于2017年5月3日向本院提起行政诉讼。本院于2017年5月3日立案后，2017年5月9日向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭合并审理了本案及张永富诉毕节市住建局商品房买卖合同备案登记行政管理一案。原告其委托代理人周训祥，被告毕节市住建局委托代理人焦义平、段永全到庭参加了诉讼，第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司（下称毕节市绿野公司）经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：第三人毕节市绿野公司因业务需要向原告借款300万元；第三人毕节市绿野公司用位于广惠路在建的豪雅华庭A-19-1、A-12-10、A-13-4、A-12-9、A-12-6、A-12-4、A-10-6、A-9-6、A-13-1、A-14-6号共十套房屋担保，绿野公司与张永富、曾家群签订了《商品房购买合同》并到被告处进行备案登记；第三人完成备案登记后，原告即将285万元打入第三人帐户。借款到期后，由于第三人未按还款，原告向七星关区法院提起民事诉讼。七星关区法院作出（2015）黔七民初字第4410号民事判决书，判决第三人返还原告借款本金及利息。判决生效后，第三人未履行判决；原告向七星关区法院申请强制执行，法院在执行过程中查询后告知原告第三人没有可供执行的财产。2017年4月，原告通过向被告查询得知，上述房屋在2013年4月27日就已经被贵阳市南明区法院查封，南明区法院同日向被告发出协助执行通知书，要求停止办理买卖、抵押等手续。现上述房屋已被南明区法院进行拍卖，绿野公司已无任何财产可供执行。原告与第三人之间发生民间借贷系相信被告备���登记行为具有公信力的前提而产生，现因被告的错误备案登记行为导致债权不能实现。原告特向人民法院提起诉讼，请求判决被告赔偿原告285万元及利息损失。原告向本院提交如下证据并经庭审质证：1、原告张永富身份证、《商品房买卖合同》、曾家群身份证明、《张永富，曾家群结婚证复印件》。证明原告具有完全民事行为能力，原告是被告行政行为相对人，是适格原告。被告对张永富主体身份证明无异议，但认为该证据不能证明原告是被告方的行政相对人，张永富与曾家群的结婚证及《商品房买卖合同》，并非真实的交易关系，不能证明被告的行为对其权利产生影响；2、借条。拟证明原告与第三人公司之间系民间借贷关系。被告对该组证据三性均有异议，不予认可。借条只能证明可能存在借贷关系。原告主张其与绿野公司之间存在借贷关系，被告无异议，该证据不能证明被告的商品房买卖合同备案，行为违法及应承担赔偿责任；3、《商品房购买合同》。拟证明原告与第三人签订合同的目的不是购买房子，而是在绿野公司不能偿还债务时，原告可以通过向法院起诉，最终申请拍卖合同标的物，以偿还债务。被告认为该证据不是真实的买卖合同，不具备真实性，根据最高法院相关规定，原告与第三人之间基础借贷关系是民间借贷，不具有合法性；4、《交通银行毕节分行营业部账户交易明细》。拟证明原告与绿野公司签订合同，且合同的真实性、绿野公司对担保物享有完全处分权等得到确认后，履行了出借款项义务。被告认为该证据只能证明其与第三人存在借贷关系，不能证明与第三人签订的商品房合同的真实性，达不到证明目的；5、毕节市七星关区人民法院(2015)黔七民初字第4401号《民事判决书》。拟证明原告与绿野公司民间借贷关系真实合法，绿野公司应当偿还借款并支付利息。被告认为该证据只能证明人民法院作出一审判决，该判决是否进行执行程序，均无考证；6、贵州省贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第1216—1号《民事裁定书》、（2013）南民初字第1216—3号协助执行通知书及《送达回证》。拟证明被告在人民法院已经发出协助执行通知的情况下，仍然对法院已经查封，要求停止办理上述房屋买卖、过户、转让、抵押等手续的涉案房屋具备案登记给原告，��告的备案登记行为违法。被告对该组证据真实性无异议，认为达不到原告的证明目的；7、毕节市七星关区人民法院（2014）黔七执字第616-1号执行裁定书、（2015）黔0502执425号执行裁定书、贵州省毕节市七星关区人民法院公告（三）。拟证明贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书(2015)黔七民初字第4401号已经生效。证明由于被告的违法行为导致原告285万元巨款及利息无法收回，被告应当为自己的行为承担赔偿责任。被告对该组证据真实性无异议，认为达不到原告的证明目的。被告辩称：1、涉案商品房买卖合同系为担保被答辩人债权签订，不受法律保护。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，被答辩人不能���于商品房购买合同主张权利，不能请求房开企业履行合同项下义务，也不能行使担保物权。2、答辩人进行商品房购买合同备案行为系依法作为，并未违反法律规定。答辩人按照规定对被答辩人与第三人之间订立的《商品房买卖合同》进行备案，不能对合同的合法性、真实性进行审查，被答辩人签订不真实的买卖合同并申请备案，没有对其权利义务产生影响。3、被答辩人与第三人之间的基础法律关系为民间借贷；被答辩人既非债务人，也非担保人；被答辩人应对签订不真实的商品房买卖合同的行为承担不利后果，与答辩人的备案行为无关。第三人能否清偿到期债务及偿还到何种程度，系被答辩人在进行交易时应预知及应自行承担的交易风险。被答辩人不能证明债权无法实现及答辩人的备案行为与其诉称损失存在法律上的因果关系。综上，原告诉求无事实及法律依据，应当依法驳回。被告向本院提交以下证据：1、毕节市住建局法人代表证书。拟证明原告的主体资格适格。原告对该组证据无异议；2、备案记录表、贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05行终26号行政赔偿判决书。拟证明被告对涉案的商品房进行备案，并不违法。原告对行政赔偿判决书有异议，该证据与本案无关联性，不能作为本案的依据；对备案记录表的真实性有异议，作为原告单独的备案，是没有登记过的，即使是真实的，也不代表被告的登记行为合法。根据物权法规定，撤销备案登记要经过权利人的同意，才能撤销。第三人未作述称，也未提交证据。本案证据认证如下：被告提交的行政赔偿判决书与本案无直接关联，依法不应作为认定案件事实的依据；原告提交的全部证据与被告提交的其余证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。经审理查明：2013年5月22日，贵阳市南明区人民法院作出（2013）南民初字第1216-3号协助执行通知书，委托被告毕节市住建局××××市房管局）协助查封第三人修建的房屋共计48套，查封期限为2013年5月22日至2015年5月21日。2013年12月19日，第三人毕节市绿野公司向原告张永富借款3000000元，借款期限为壹个月；第三人以位于毕节××广惠路绿野“豪雅华庭”10套房屋作抵押。原告张永富及其妻曾家群与第三人毕节市绿野公司于同日签订《商品房买卖合同》（合同编号102）并至被告毕节市住建局××××市房��事业局)对该合同进行备案登记。由于第三人未履行还款义务，原告于2015年12月15日向七星关区人民法院提起民事诉讼，七星关区人民法院于2016年3月1日作出（2015）黔七民初字第4401号民事判决书，判决第三人于判决生效后十日内返还原告借款本金285万元，并按年利率24%计付2014年6月19日至2015年11月19日期间的利息。判决生效后，第三人未履行判决，原告向七星关区人民法院申请强制执行；七星关区人民法院于2016年8月3日作出（2016）黔0502执425号执行裁定书，裁定终结贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502执425号案的本次执行程序。2017年5月3日，原告向本院提起行政赔偿诉讼，请求法院判令被告赔偿原告损失285万元及利息。另查明，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》中约定的位于毕节市××路绿野“××”商住楼××、建筑面积共1344.3㎡的住房十套，房号分别为：A-19-1、A-12-10、A-13-4、A-12-9、A-12-6、A-12-4、A-10-6、A-9-6、A-13-1、A-14-6号。本案争议焦点是：本案争议焦点是：1、原告诉讼请求中关于被告受理房屋备案登记违法的诉请是否成立；2、被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行为是否违法；3、原告请求的各项损失是否应当得到支持。一、原告诉讼请求中关于被告受理房屋备案登记违法的诉请是否成立。本案中，原告与第三人签订《商品房买卖合同》后，被告在原告及第三人签订的《商品房买卖合同》上加盖“合同备案专用章”。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买���房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”之规定，经过登记备案的商品房买卖合同，仅表明该买卖行为已纳入行政监管，但在商品房产权过户登记前商品房买卖合同仍然没有物权效力。商品房买卖合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为，��有强制性。根据《房屋登记办法》第七十条第一款“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”之规定，申请预购商品房的预告登记，还需具备商品房预售合同已登记备案这个前置条件，商品房买卖合同“登记备案”与商品房“预告登记”是法律体系中不同层级的法律事实。由此可见，本案中被告仅仅对原告及第三人签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，并非对该合同所涉及的房屋进行预告登记。二、被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行为是否违法。本案中，原告与第三人签订借条后，为保证借款资金的安全，双方签订《商品房买卖合同》作为担保。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之规定，被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，仅仅是政府主管部门行使监管职，该备案登记并不影响《商品房买卖合同》效力，对合同约定的商品房所有权不产生实质影响。三、原告请求的各项损失是否应当得到支持。本院认为，首先，原告与第三人签订《商品房买卖合同》是为双方订立的借款协议提供担保，并非真正的商品房买卖行为。其次，根据《中华人民共和国城市���地产管理法》第四十五条第二款之规定，第三人向被告提交商品房买卖合同进行备案登记是其满足预售条件时履行的法定义务；被告进行备案登记，仅仅是政府主管部门行使监管职责，该备案登记并不影响《商品房买卖合同》效力，对合同约定的商品房所有权不产生实质影响；且该登记行为亦不对合同双方当事人设定权利义务，并未侵犯原告的权利。故原告主张被告的行政行为对其产生直接经济损失及利息损失无事实依据和法律依据，依法应不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告张永富的赔偿请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  马昌荣审 判 员  胡国彬人民陪审员  陈百珍二〇一七年六月一日书 记 员  马 莉附：最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条：被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据和法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。