苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初2183号原告：徐志明，男，1976年4月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：许亮，江苏恒则律师事务所律师。被告：苏州世茂置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区长吴路1号401、403室。法定代表人：汤沸，董事长。委托诉讼代理人：高先梅。被告：世茂天成物业服务集团有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区南通路99号。法定代表人：吴懿，董事长。委托诉讼代理人：孙涛。第三人：中国建筑第八工程局有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1568号27层，现经营地上海市罗山路4088弄星月金融湾8号楼206室。法定代表人：黄克斯，董事长。委托诉讼代理人：张檬予。委托诉讼代理人：王秋云。原告徐志明与被告苏州世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）、世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，依世茂置业公司申请，依法追加了中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中铁第八局）为本案第三人，于2017年5月15日及6月20日公开开庭进行了审理。原告徐志明的委托诉讼代理人许亮、被告世茂置业公司的委托诉讼代理人高先梅、被告世茂物业公司的委托诉讼代理人孙涛到庭参加两次庭审。原告徐志明、第三人中铁第八局的委托诉讼代理人王秋云到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。徐志明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿原告财产损失149300元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系苏州市姑苏区XX苑X幢101室业主。2014年3月25日，经原告房屋内贯通的住宅楼主污水管道，被世茂置业公司建设时遗留的混凝土石块砸坏，导致原告室内大面积漏水。污水管道内粪水直接流入原告家中，大量污水穿透夹层渗漏至底层，直接损毁包括夹层及底层在内的顶面天花板、墙面、衣柜、地板、木饰面门、家用电器等部位，给原告的房屋、室内物品及家庭生活造成了极大损失。原告发生现，立即联系世茂物业公司进行现场查看，世茂物业公司派人更换了毁损管道。但经其维修后的管道于2014年5月10日再次发生泄漏，导致污水外漏，致使原告重新铺设的木地板及墙体发生浸泡、污损。两被告未能有效根除管道隐患，反复出现此种难堪的局面，使原告及家人身心俱疲。与被告多次沟通未果，遂诉至法院，提出前述诉请。世茂置业公司辩称，一、财产损害发生时，我司既非涉案管道的所有人，也非管理人及使用人，与该损害的发生并无任何关联。XX苑X幢房屋为我司开发建设，但已对外销售并已办理了交付手续，涉案管道在规划和建设上是整幢楼共用的公共管道，属于整幢业主共有，并由物业公司按物业管理协议进行管理。二、原告主张污水管道渗漏的原因系建设时遗留的混凝土石块砸坏，并非事实。原告曾于2016年1月起诉楼上住户，称系被楼上装修掉落的混凝土石块砸坏，现又改变了想法。原告应就该混凝土石块是施工过程中遗留的承担举证责任。涉案房屋经竣工验收合格后向原告交付，所有管道均已验收合格，且每根管道都进行了通球试验。污水管道的直径为110㎜，通球试验所用的球直径为75㎜，试验情况为“无异物，顺利通球”，而原告所称的混凝土石块如存在于管道内，通球试验是不可能成功的。因此，原告要求我司承担财产损害赔偿责任，无事实和法律依据，请求予以驳回。世茂物业公司辩称，我司是物业服务机构，根据物业管理协议，如因业主故意或过失造成的损失，我司免责。我司在接到原告的报修后，立即安排人员现场查看，更换了管道弯头，并告知原告不要将管道封闭，以观察后续情况。但原告仍将管道封闭，直至5月，再次接到原告的报修，后发现之前更换的弯头处有渗水，于是再次进行了维修。原告在装修中不应当将管道封闭，应留有检修口，且原告擅自将房屋挑高的部分做了隔层处理，导致损失扩大。因此，我司不应当承担赔偿责任。中铁第八局述称，我司没有任何侵权行为，相关工程已经各相关部门验收合格。接警记录显示，原告的管道系被楼上装修遗留的混凝土石块砸破所致，并非第三人施工中遗留的石块。我司与原告的损害没有任何因果关系，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐志明提交了房屋所有权证、商品房买卖合同、接处警登记工作表、前期物业管理服务协议、照片、工程维修单、工程费用承包合同书、家装承包合同等证据，两被告对工程维修单、工程费用承包合同书、家装承包合同的真实性持有异议，对其他证据则无异议。世茂置业公司提供了质量分户验收汇总表、室内排水管道通球试验记录、室内排水系统分部工程验收记录等证据，徐志明认为，上述证据系单方制作，试验记录仅是为了归档，不能证明已现场实际操作，更不能证明房屋交付时管道内是否存在异物；通球与否与球本身的材质有关；通球试验的时间与房屋交付时间相隔9个月，管道内的情况有可能发生改变。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐志明系苏州市XX苑X幢101室房屋的登记所有权人。该房屋系于2012年向世茂置业公司购买，约定建筑面积为143.07平方米，设计层高为4.45米。徐志明购房后装修时将房屋挑高部分建造了夹层。公共污水管道从101室房屋内经过，在挑高夹层位置有一弯头。101室装修时将该部分管道用建筑材料进行了包围封闭。2014年3月31日上午，徐志明发现家中一层有大量污水漏下，查找后发现夹层污水管道弯头处已破损，破损处有一混凝土石块。该混凝土石块有一面呈圆弧形，且一条横向凹槽。徐志明遂向世茂物业公司报修，并拨打了报警电话。接处警工作登记表中记载，徐志明称家中卫生间的管子被楼上装修的混凝土石头砸下破损，导致家中污水四溢，家具被污水浸泡，造成损失。世茂物业公司接到业主报修后，上门更换了污水管道弯头。因徐志明婚期在即，随即由苏州泰艺阁建筑装饰工程有限公司对受损部分进行了维修，支出维修工程费145000元。徐志明于当年“五·一”期间举行了婚礼。同年5月10日，徐志明发现污水管道弯头处出现漏水，夹层地板再次被泡，随即报修。世茂物业公司上门进行了维修，工程维修单上记载：5-101主卫管道漏水，因上次装修未修好，再次漏水，造成地板泡水变形柒平方。徐志明又对被泡的地板进行了更换，支出地板款项4300元。另查明，世茂置业公司系涉案房屋的开发商，第三人中铁第八局系该工程的总承包人。涉案房屋所在的X幢（施工编号11号楼）于2011年1月2日开工，并于2012年6月30日竣工。房产建设档案中留存有《室内排水管道通球试验记录》，载明建设单位世茂置业公司于2012年3月26日对11号楼进行了通球试验，16根立管的管径均为110㎜，试验用球的球径是75㎜，验收结论为无异物、顺利通球。本院认为：徐志明的房屋因混凝土石块从管道中脱落砸穿管道、遭污水浸泡而产生损失，有现场照片、接处警报警记录及世茂物业公司维修情况予以证实，本院予以认定。从混凝土石块的外观来看，基本可以确定该混凝土石块是附着于污水管道管壁的，脱落时砸穿管道，致徐志明的损失。世茂置业公司虽已完成房屋的建造及交付手续，但并不能当然表示其交付的房屋不存在瑕疵。该混凝土石块的形成时间、附着高度均无法确定，而混凝土材料一般是建筑工程中使用材料，并非普通家装材料，世茂置业公司认为系楼上住户装修所致，并无证据证明。接处警工作登记表上记载的内容仅系徐志明报警时基于当时的认知向警方所作的单方陈述，并非警方的结论性意见，故不能仅以接处警工作登记表的记载作为认定事实的依据。原告主张从污水管道中脱落的混凝土石块系世茂置业公司在施工中遗留，存在高度可能性，本院予以确定。而徐志明在装修时将污水管道包围封闭，一定程度上延迟了漏水情况被发现的时间，扩大了损失，其自身亦存在过错。而世茂物业公司作为物业管理企业，其职责范围是物业管理区域内公共管道的维护和保养，因该公共管道并未发生堵塞等情况，其对于管道内壁存在的附着物也无从知晓，对于附着物脱落导致的损失也无其他过错，故无需对该部分损失承担赔偿责任。因此，对于混凝土石块脱落导致的损失，本院结合全案案情，酌情确定由世茂置业公司承担70%赔偿责任，徐志明自担30%。对于世茂物业公司更换管道弯头后再次造成的损失，因系世茂物业公司维修质量不过关所致，应由其承担赔偿责任。至于世茂物业公司称徐志明在第一次维修后又将管道包围封闭、未预留检修口而致损失扩大，因其未进行举证，徐志明也予以否认，本院不予采信。关于徐志明主张的两次损失，均有相关证据予以证实，两被告也未对其中的项目提出具体异议，故本院对第一次损失145000元及第二次损失4300元予以认定。第一次损失145000元，由世茂置业公司承担70%赔偿责任，即101500元；第二次损失4300元，由世茂物业公司承担全部赔偿责任。徐志明超出上述范围的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条规定，判决如下：一、被告苏州世茂置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐志明财产损失101500元；二、被告世茂天成物业服务集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐志明财产损失4300元；三、驳回原告徐志明的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3286元，减半收取1643元，由原告徐志明负担479元，被告苏州世茂置业有限公司负担1117元，被告世茂天成物业服务集团有限公司负担47元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员 吴 倩二〇一七年六月三十日书记员 常晴娟