北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民(商)初字第33358号原告：刘世乾，男，1980年8月21日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：何凡，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告：林畅，女，1984年6月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭景强，北京京翔律师事务所律师。原告刘世乾与被告林畅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世乾的委托诉讼代理人何凡，被告林畅及其委托诉讼代理人郭景强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世乾向本院提出诉讼请求：1、解除刘世乾与林畅于2014年4月13日签署的《转让协议》；2、林畅向刘世乾归还刘世乾所支付的转让对价160万元及刘世乾向林畅支付的押金225083元；3、林畅向刘世乾支付违约金30万元；4、林畅赔偿刘世乾因《转让协议》解除所受装修损失12600元；5、林畅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月13日，刘世乾与林畅签署了《转让协议》，约定林畅向刘世乾转让其正“处于正常经营状态”的、位于北京市朝阳区北京国际画材中心（以下简称14号楼）一层的咖啡馆，且林畅在协议中承诺，已将咖啡馆经营情况及承租房屋情况向刘世乾做无保留的告知。《转让协议》签署后，刘世乾依约向林畅支付了转让对价及林畅已向出租方支付的押金225083元。但在接手咖啡馆后，刘世乾发现林畅在咖啡馆经营期间根本没有办理相关环评手续及取得餐饮运营许可，而在刘世乾自行办理上述经营许可期间，却发现林畅咖啡馆所使用的经营场所中部分属于违章建筑，根本无法办理环评及任何运营许可，但以上重要情况，林畅在与刘世乾签署《转让协议》时却从未向刘世乾告知。目前因为林畅的隐瞒行为及咖啡馆存在的天然瑕疵，刘世乾根本无法实现自身签署《转让协议》的合同目的（即开办咖啡馆），为此，刘世乾曾多次与林畅进行沟通，但林畅一直未能给出有效的处理方案。刘世乾认为，林畅的行为已构成对《转让协议》项下约定的严重违反，且其行为已导致双方的合同目的无法实现，依照《合同法》，刘世乾有权解除《转让协议》并要求林畅赔偿刘世乾所受损失。被告林畅辩称，不同意刘世乾的诉请，林畅是将涉案房屋的承租权利转给刘世乾，不是转让个体工商户的经营权，只是协议款项包括了林畅支付物业公司的租金、押金和物业费及林畅投入的设备、设施、餐饮用具及家具等款项。刘世乾与林畅签署协议之后，又与物业公司签订了新的房屋租赁合同。双方曾就转让协议事宜在北京市朝阳区人民法院达成（2014）朝民初字第45755号民事调解书，调解书约定双方别无争议，即双方对于合同的事项没有争议。涉案房屋林畅办理了营业执照，不属于违章建筑。刘世乾是在明确已经知道咖啡馆情况后签署的协议。转让协议是2014年4月13日签订的，刘世乾在事隔一年四个月之后才提起诉讼，明显属于恶意诉讼。刘世乾经营咖啡馆期间，因拖欠物业公司租金，被物业公司解除合同，责任应当由刘世乾承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林畅于2013年11月19日取得个体工商户营业执照，商号为北京五彩斑马餐饮管理中心，经营范围为餐饮管理，住所地为北京市朝阳区。该营业执照于2014年9月12日注销。2014年4月13日，林畅（甲方、转让方）与刘世乾（乙方、受让方）签订《转让协议》，约定：2013年甲方承租了14号楼一层进行咖啡厅经营，并签定了《房屋租赁协议》；租期5年，自2013年9月1日起租，至2018年8月31日止。目前该租赁合同正常履约，甲方咖啡厅及其承租房屋正处于正常经营状态，现甲方欲将该房屋的承租权利、设备设施整体转让给乙方继续经营，甲乙双方协商一致，现就甲、乙双方整体转让的相关事宜约定如下：一、转让范围和转让费用。1、甲方目前正常经营咖啡馆业务的商号为“ZOOCOFFEE”，地址为14号楼一层，目前由甲方注册了个体经营执照，个体经营者为：林畅。2、甲方承诺已经将咖啡馆经营情况、承租房屋装修和设备情况、房屋租赁合同的承租方的权利义务状况已向乙方无保留的告知，并愿意将甲方所拥有的承租权利及承租房屋内的所有设备、设施、餐饮用具及家具等权利全部装让给乙方。3、乙方承诺已经知晓甲方提供的状况，愿意接受甲方经营咖啡馆的整体转让。4、乙方已知晓甲方同房东签订的房屋租赁合同的权利和义务，甲方应保证乙方与现房东按照不差于目前租赁合同的条件同房东重新签订租赁协议，否则甲方将在原合同期内，按照差额补偿乙方。租赁协议签订后，租赁合同的承租方由甲方变更成乙方，由乙方全权履行租赁合同。5、转让后承租房屋现有的装修、设备、装饰全部归乙方所有；营业设备餐饮用具家具等甲乙双方在签订合同时应登记造册，甲方按登记造册的内容向乙方移交。乙方接手后，有权根据经营需要，经房东同意后在保证房屋安全使用的情况下进行部分重装修。6、甲方应配合乙方完成工商变更手续。7、经甲乙双方协商确认：（1）咖啡店产整体转让价格为170万元。（2）转让前的债权、债务和责任均由甲方承担，转让后（转让基准日）的权利、义务和责任均由乙方享有和承担。(3)双方结算租金截止2014年5月31日，甲方已向房东交付当期租金和物业费，交付的押金225083元。二、房屋设备交接和费用结算。1、甲乙双方定于2014年4月30日，进行承租房屋的设备的移交，甲方签订本合同时应对移交设备清点并进行登记造册，交接以该造册清单为准，房屋添附及装修以现状为准。2、甲方已经向房东支付了截止2014年5月31日的租金、押金及物业费342123元；乙方接手后须承担相应的房租、押金和物业费，并向甲方返还。3、甲方应将员工工资等费用结清至交接日。4、乙方与房东重新签订房屋租赁协议后，甲方对房屋不再享有承租者的权利和义务。三、关于工商变更和债权债务。1、甲方负责向乙方提供其所持有的所有需要完成法人注册、变更的全部手续，并配合完成上述变更工作。办理工商变更产生的费用各自承担。2、甲方须积极清理乙方受让咖啡馆经营期间的债权、债务，并将债权债务情况告知乙方，在房屋交接之前（即2014年4月30日前）产生的债权债务归甲方承担，交接之后产生的债权债务归乙方承担。四、款项的支付。综上乙方应向甲方支付转让费170万元及押金、租金及物业费342123元。1、本协议签订之日，乙方向甲方支付定金10万元并于2014年4月15日前缴付50万元整（以乙方打款凭证为准），若未能按时付款，乙方应按每日1000元的标准向甲方支付滞纳金。2、双方与房东签订正式合同后，乙方向甲方支付房屋租金余款、已付物业费余款及租房押金。3、双方办理咖啡店整体交接，甲方与员工做完结算后，乙方向甲方支付转让金100万元；4、房屋交接两个月后，乙方向甲方支付剩余尾款10万元。乙方开业手续办理结束后，15天内将不再使用“ZOOcoffee”商标及一切VI用品。否则因此产生的一切法律后果均由乙方承担。五、违约责任。1、如因甲方单方原因不能按时交付房屋，甲方应按每日1000元的标准向乙方支付违约金。2、如因乙方的原因不能按时支付相应的转让款项，乙方应按每日1000元的标准向甲方支付滞纳金。3、除由于不可抗力外，如果双方未能完成本合同，由过错方向守约方支付30万元违约金。六、本协议自甲乙双方签字之日成立，自乙方向甲方支付首付款转让金后生效。协议签订后，刘世乾向林畅支付了转让费160万元。2014年4月30日，双方就所涉咖啡厅的房屋及设施设备进行了交接。2014年5月31日，刘世乾向林畅支付了押金225083元、租金和物业费117040元。2014年11月，林畅将刘世乾起诉至北京市朝阳区人民法院，要求判决：刘世乾支付拖欠的合同尾款，刘世乾按照合同约定不再使用爱无声之亲子鹿作品、爱上条纹恋上ZOOCOFFEE作品。该院于2015年1月5日做出（2014）朝民初字第45755号民事调解书，载明：经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、自该调解书生效之日起，刘世乾不在14号楼一层这里那里咖啡馆使用爱无声之亲子鹿作品、爱上条纹恋上ZOOCOFFEE作品；二、双方别无争议。本案审理中，刘世乾及林畅均认可剩余转让费10万元已经免除。2015年6月20日，北京市规划委员会朝阳分局出具《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，其上载明：日前，您向我局信访，反应14号楼存在违反建筑，要求查处。现将调查情况回复如下：经核实，该项目的首层西南侧、原四层屋顶上及主体西北侧存在新增房屋，系承租单位在租赁该楼后所建，未向规划行政主管部门申报相关手续。另，14号楼周边的东侧、北侧和西侧的一层现状商铺，我局未查到其规划审批记载。根据北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》，属城市管理综合行政执法机关查处职责范围，建议向区城管部门反映。林畅于2015年10月14日收到本案起诉书。审理中，本院对所涉咖啡店进行了现场勘验，该咖啡店位于北京国际画材中心东南侧。刘世乾主张其接手后，对咖啡店进行了装修，花费了装修费，提交了《加工制作协议书》、收据及周容证人证言。《加工制作协议书》为周容与亚联华宇（北京）国际文化传媒有限公司（以下简称亚联公司）于2014年5月11日签署，内容为委托亚联公司为这里那里咖啡美院店制作门头，并于2014年5月18日前安装完毕，造价12600元。收据为亚联公司出具，金额为12600元。周容出庭作证称：刘世乾接手后，于2014年5月开始办理营业执照，但因为房屋包含有违章部分，无法通过环评，此后的手续均无法进行。刘世乾与林畅签订转让合同后，按物业的要求以左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司(以下简称左右时光公司)的名义与物业签订了合同，物业于2015年7月8日收回了房屋。林畅主张其2013年10月1日至2014年4月30日经营了所涉咖啡店，其经营期间未取得餐饮许可证；其找餐饮许可证代办公司来看了现场，尚未向主管机关提交任何材料，之后就将店转让给了刘世乾。刘世乾主张其自2014年5月中下旬开始办理营业执照和餐饮许可证，2015年2月，朝阳区环评局明确告知所涉房屋大部分属于违建，无法办理相关证照。林畅主张因刘世乾拖欠租金及物业费，于2015年7月16日被房屋出租方解除租赁合同及要求腾退房屋，提交了通告照片。照片显示北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）向左右时光公司发出《通告》，称左右时光公司拖欠租金及物业费，双方租赁合同已解除，并要求左右时光公司腾退房屋。刘世乾对照片不予认可，认可房屋出租方已向北京市朝阳区人民法院起诉索要所涉咖啡厅的房屋租金，该案尚未审结。以上事实，有原告刘世乾提交的《转让协议》、《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》、（2014）朝民初字第45755号民事调解书、转账凭单、《加工制作协议书》、收据、周容证人证言，被告林畅提交的工商登记基本信息、调解笔录等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，刘世乾与林畅签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。根据《转让协议》记载，林畅系将处于正常经营状态的咖啡店整体转让给刘世乾。故保证该咖啡店具备正常经营的条件是林畅作为转让方的义务。林畅主张其义务仅为交付房屋及设施设备，不符合合同约定，本院不予支持。取得餐饮许可证是咖啡店正常经营的前提条件。所涉咖啡店位于14号楼东南侧，根据北京市规划委员会朝阳分局出具的《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，该咖啡店所使用的房屋包含未经过规划审批的新建房屋。因未经过规划审批的房屋无法办理餐饮许可证等经营咖啡店所必须的证照，故刘世乾无法合法经营该咖啡店，其签订转让合同的目的无法实现。刘世乾要求解除《转让协议》，有事实及法律依据，因林畅于2015年10月14日收到本案起诉书，刘世乾解除合同的通知于当日到达林畅，双方《转让协议》于当日解除。林畅主张其曾在该地址办理了个体工商户营业执照，并于2013年10月1日至2014年4月30日正常经营，但上述行为并不能证明该咖啡店可以办理餐饮许可证，且林畅亦认可其尚未办理餐饮许可证，故对其该项抗辩理由本院不予支持。因法院处理案件的范围仅限于原告诉讼请求范围，林畅与刘世乾在（2014）朝民初字第45755号案件达成调解协议处理的应限于该案原告起诉的事项，林畅以此为由主张双方就《转让协议》无任何纠纷，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《转让协议》解除后，林畅应将收取的转让费160万元退还给刘世乾。刘世乾向林畅支付的押金225083元实际是刘世乾应向房屋出租方支付的押金，因林畅已向房屋出租方支付，故由刘世乾通过返还给林畅的形式支付，故该款应当由房屋的租赁方向房屋的出租方主张，刘世乾要求林畅返还，缺乏法律依据，本院不予支持。《转让协议》约定，如果双方未能完成本合同，由过错方向守约方支付30万元违约金。林畅作为转让方，未能保证被转让咖啡店具备正常经营条件，刘世乾作为受让方，在签订协议前未能审慎了解受让咖啡店的情况，双方对合同的解除均有过错。故刘世乾要求林畅支付违约金30万元，本院不予支持。刘世乾主张其因履行《转让协议》导致装修损失12600元，举证不足，本院不予采信，其要求林畅赔偿，本院不予支持。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘世乾解除合同的行为有效，原告刘世乾与被告林畅于2014年4月13日签订的《转让协议》于2015年10月14日解除；二、被告林畅于本判决生效之日起十日内退还原告刘世乾转让费160万元；三、驳回原告刘世乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23902元，原告刘世乾已预交，由其自行负担6012元；由被告林畅负担17890元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐盈盈人民陪审员  唐福来人民陪审员  李孟超二〇一七年六月二十九日书 记 员  王亚丽