江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终349号上诉人（原审原告）：罗香华，女，1978年3月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被上诉人（原审被告）：南昌沃格商贸有限公司，住所地：南昌县莲塘镇揭家巷22号汇源华庭住宅区2栋1-03室。注册号：360121210075336。法定代表人：徐凡，系该公司董事长。委托代理人：丁诗保，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601200310521559。委托代理人：魏思明，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201710726827。上诉人罗香华因与被上诉人南昌沃格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2016）赣0121民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人罗香华，被上诉人南昌沃格商贸有限公司的委托代理人丁诗保、魏思明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人罗香华不服一审法院判决，向本院上诉称：请求依法改判原审法院判决第三、四项，判令被上诉人退还上诉人租金17508元、装修补偿费2500元、服务管理费2100元及一审诉讼费2725元。事实和理由：上诉人所租赁商铺属南昌洋阳国际商场内A12商铺，2016年3月17日，因商场消防设备不完善，商场消防条件未达到法律规定的标准，上诉人所租赁的店铺为商场消防通道，消防大队通知上诉人不允许营业，根据消防法的相关规定，消防通道不允许作为商铺进行出租并营业，故该合同应当认定为无效合同，被上诉人应当将所交租金及管理费、装修补偿费退还上诉人，上诉人因使用消防通道经营期间的租金可相应扣除。商场于2016年3月17日被南昌县公安局消防大队依法查封，2016年4月18日，南昌消防大队依法解除了对商场的查封。查封时间为一个月。解除查封后被上诉人未及时通知上诉人，导致上诉人租赁商铺经营目的不能实现，上诉人请求解除合同并要求被上诉人赔偿损失。上诉人与被上诉人签订租赁合同所约定的租赁商铺面积是15.86平方米，但上诉人实际使用面积仅为4平方米左右，被上诉人应当退还上诉人多收部分的租金。一审法院对案件受理费的分担违背民事诉讼法的相关规定。南昌沃格商贸有限公司辩称：1、被上诉人出租给上诉人的A12商铺符合合同的约定，商场整改合格后立即恢复正常经营且被上诉人已通知上诉人进场经营，不存在上诉人租赁商铺经营目的不能实现之情形；2、上诉人的上诉请求超过了一审的诉讼请求，一审时上诉人的诉讼请求为退还租金及保证金21216元，现上诉人上诉要求退租金17505元，加上保证金7000元，共24505元，超过的诉讼请求不属于二审审理范围；3、原审法院综合当事人的诉求及案件处理情况来确认案件，决定诉讼费的负担于法有据。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人罗香华向一审法院诉称：请求判令被告退还原告交纳的商铺租金及保证金51236元整；被告承担违约责任即赔偿原告的实际损失10000元；本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2015年8月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《洋阳国际责任租赁合同》。合同约定：甲方将座落于南昌向阳路汇源庭323号“洋阳国际”商场内，即A12商铺，面积15.86平方米，出租给乙方经营精品零售；租期自2015年9月26日至2018年11月24日；合同签订之日，乙方向甲方交纳年费51216元，其中第一年租金35016元，年综合服务管理费4200元，保证金7000元，装修补偿费5000元；电费按自家商铺实际用电量由商户自行承担；甲方保障乙方按合同约定正常使用相应铺面，在乙方正常合法经营前提下保障乙方合法权益，进行宣传推广，维护公共场所各项设施正常使用；甲方如违反本合同条款或相关法律规定，应赔偿乙方所遭受的实际损失等。原告付款后被告出具了收据给原告。被告亦按合同约定向原告交付了租赁店铺，原告将其租赁的店铺取名为遇见美精品店。2016年3月16日，南昌县公安局消防大队消防监督检查被告商贸公司因遮挡室内消火栓、锁闭占用安全出口、二楼卖场灭火器配置不足，被责令于2016年3月24日前改正。2016年3月17日，南昌县公安局消防大队作出了南公消封字（2016）第0003号临时查封决定书，并于第二天将决定书送达给了被告，对被告商贸公司所有营业区域进行了查封，查封期限为2016年3月17日17时至2016年4月17日17时。2016年4月18日，南昌县公安局消防大队依法解除了被告商贸公司的上述查封。原告在查封解除后并未返回商场继续营业。2016年6月1日，原告以被告违约不能实现合同目的为由向法院提起诉讼。庭审中，原告要求解除与被告《租赁合同》；退还交纳的商铺租金及保证金51216元整；赔偿原告的实际损失10000元。被告认为已履行了合同的基本义务，未构成根本违约，但同意解除租赁合同并退还保证金。案经调解未果。同时查明阳洋国际是原告自己命名的商场名称，该商场位于南昌汇源华庭1-2层，该场所南昌公安消防大队于2015年11月2日出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告在法庭辩论中表示被告实际给付原告的店面面积严重不足，只有不到8个平方。但原告未提供证据予以证实，且被告也未予认可。上述事实有原告提供的《洋阳国际责任租赁合同》、租金、管理费、装修补偿费、保证金收据，被告被南昌县公安局消防大队查封的光盘；被告提供的原告租赁店铺的照片，原告店铺扫微信送礼品方案、圣诞欢乐购活动宣传单（洋阳国际）以及活动现场照片、奖金领取收据，南昌县公安局消防大队消防安全检查合格证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案检查结果通知单、消防监督检查记录及双方当事人的陈述予以证实。原审法院认为：原、被告签订《洋阳国际责任租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉称被告违约导致不能实现合同目的且实际交付的店铺面积只有合同面积的一半，并未向法庭提供足够确实的证据予以证实，但考虑到被告同意解除租赁合同，故对于原告解除租赁合同的诉请原审法院予以支持。原告要求被告退还保证金7000元，因被告予以同意，故原审法院亦予以支持。对于原告要求被告退还商铺租金及赔偿原告实际损失的诉请，原审法院认为，可依被告违约情形相应减少商铺租金和商铺管理费，被告因消防安全问题导致商场被查封31天，影响了原告正常使用店铺的经营，存在违约情形，应承担相应的违约责任。原告在商场解封后一直未继续经营，对其自身的经营损失负有相应责任。原审法院以原告合同履行情况和实际的损失为基础，原、被告违约情形等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定被告因消防安全因素导致原告停止正常经营的天数为35天，并以此确认原告的损失和被告应退还原告的租金、管理费的金额；原告正常经营店铺实际损失未向法庭提供证据，原审法院依据南昌地区上一年城镇私营单位就业人员平均工资37297元/年，计37297元/365天x35天即3576.42元。被告应退还原告：租金为2918元/30天x35天即3404元，管理费为4200元/365天x35天即402.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告罗香华与被告南昌沃格商贸有限公司于2015年8月8日签订的《洋阳国际责任租赁合同》；二、原告罗香华于本判决生效后三日内对其租赁店面予以清场并返还给被告；被告南昌沃格商贸有限公司在本判决生效后三日内向原告罗香华退回租赁店铺保证金7000元；三、被告南昌沃格商贸有限公司在本判决书生效后三日内退还原告罗香华店铺租金3404元，管理费402.74元；四、被告南昌沃格商贸有限公司在本判决书生效后七日内赔偿原告罗香华店铺正常经营损失3576.42元。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）。案件受理费2725元，由原告罗香华承担2085元，被告南昌沃格商贸有限公司承担640元。本院在审理过程中，罗香华陈述：2016年4月18日解封后约过了20天，乘座公交车路过时才知涉案的商铺解除查封。而南昌沃格商贸公司称商铺群中已经通知了各业主。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：涉案的商铺解除查封后是否能正常经营，赔偿损失如何计算；本案的租赁面积如何认定。本院认为：南昌沃格商贸公司转租的涉案商铺于2016年3月17日被公安消防部门查封，于２０１６年４月１８日解除查封。罗香华在庭审中陈述，2016年4月18日解封后约过了20天，乘座公交车路过时才知涉案的商铺解除查封，而南昌沃格商贸公司称商铺群中已经通知，罗香华称其未收到该微信，南昌沃格商贸公司提供证据证明不了罗香华收到该微信。据此，南昌沃格商贸公司其未尽到及时通知义务，应当对造成的损失承担赔偿责任。本院可依南昌沃格商贸公司被公安消防部门因消防安全问题导致商场被查封（３１天）情形相应减少商铺租金和商铺管理费，因影响了罗香华正常使用店铺经营，应承担相应的赔偿责任。罗香华在商场解封后一直未继续经营，对其自身的经营损失负有相应责任。本院以罗香华的损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，酌定南昌沃格商贸公司因消防安全因素导致罗香华停止正常经营的天数为６２天，并以此确认罗香华的损失和南昌沃格商贸公司应退还罗香华的租金、管理费的金额；罗香华正常经营店铺实际损失为6３３５元(37297元÷365天×６２=６３３５),退还租金为６０３１元(2918元÷30天×６２=６０３１),退还管理费为７１３元（4200元÷365天×６２=７１３）。在本案中，罗香华在二审中认为自已仅使用了4平方米，罗香华提供的证据并不能证明该主张，本院对该主张不予支持。综上所述，上诉人罗香华的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审法院处理结果欠妥，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南昌县人民法院（2016）赣0121民初1381号民事判决第一、二项；二、撤销南昌县人民法院（2016）赣0121民初1381号民事判决第三、四项；三、被上诉人南昌沃格商贸有限公司在本判决书生效后七日内退还上诉人罗香华店铺租金6031元，管理费713元；四、被上诉人南昌沃格商贸有限公司在本判决书生效后七日内退还上诉人罗香华店铺正常经营损失6335元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费353元，由上诉人罗香华承负担153元；被上诉人南昌沃格商贸有限公司负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  罗云奇代理审判员  曹 渊代理审判员  邓 晖二〇一七年六月二十九日书 记 员  王佳蕾