辽宁省鞍山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）辽03行终105号上诉人（原审被告）：岫岩满族自治县房地产管理所，住所地：岫岩满族自治县岫岩镇城西路**号。法定代表人：王春梦，所长。委托代理人：王文新，岫岩满族自治县房地产管理所工作人员。委托代理人：孙景辉，岫岩满族自治县房地产管理所工作人员。上诉人（原审第三人）：关淑敏，女，满族，1963年4月3日出生。住址：岫岩满族自治县岫岩镇阜昌路*******号。委托代理人：王懿，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁东澄润滑油有限公司。住所地：岫岩满族自治县仙人咀办事处仙人咀村丁家沟组。法定代表人：李春国，总经理。委托代理人：侯珊珊，该公司工作人员。委托代理人：杨丽丽，辽宁同方律师事务所律师。上诉人岫岩满族自治县房地产管理所（以下简称岫岩房产所）与上诉人关淑敏因与被上诉人辽宁东澄润滑油有限公司（以下简称东澄公司）撤销房屋所有权证一案，均不服海城市人民法院（2016）辽0381行初160号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人岫岩房产所的委托代理人王文新、孙景辉，上诉人关淑敏及其委托代理人王懿，被上诉人东澄公司的委托代理人杨丽丽、侯珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，1996年12月31日，岫岩满族自治县中街商贸城因向鞍山市岫岩城市信用社借款，将包括涉案房屋在内的中街商贸城前楼一、二、三层和后主楼一、二、三层抵押给鞍山市岫岩城市信用社，后在二者借款合同诉讼中，岫岩县人民法院作出（1999）岫经初字第171号民事裁定，将抵押物中的后主楼一、二、三层（一楼含门市）查封，1999年8月10日岫岩县人民法院作出（1999）岫经初字第171号民事判决：如岫岩满族自治县中街商贸城逾期不给付鞍山市岫岩城市信用社借款本金及利息，将抵押物中的后主楼一、二、三层依法作价变卖或拍卖抵顶借款本金及利息，多退少补。后因岫岩满族自治县中街商贸城逾期未还借款，岫岩县人民法院作出（2003）鞍中法岫执字第512号裁定，将后主楼中的一层南北两侧楼道（已出售的一层门市房未含在内），二层、三层及土地以物抵债给鞍山市岫岩城市信用社所有，抵顶部分借款本金及利息，不足部分继续执行。2015年12月17日，鞍山银行股份有限公司与本案原告签订资产转让合同，将其享有的对中街商贸城的房屋、土地的相关权利转让给本案原告。本案原告在办理相关证件时，得知被告已经为第三人颁发本案被诉房屋所有权证，原告认为涉案房屋占用大楼的消防通道及电梯，向本院提起行政诉讼。另查，2000年3月24日，本案第三人关淑敏与岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司签订了商品房购销合同，购买本案涉案房屋，并缴纳了购房款。2002年11月6日岫岩满族自治县地方税务局城镇分局开据了关淑敏购房契税完税证明，并颁发了房产契证。后，岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司与第三人关淑敏向被告申请办理房屋所有权证，岫岩县房产所于2002年11月7日为第三人关淑敏颁发了岫房权证私字第192**号房屋所有权证。另查，岫岩满族自治县房地产管理处于2005年10月25日更名为岫岩满族自治县房地产管理所，其职能中仍包括核实并颁发房屋所有权证。再查，鞍山市岫岩城市信用合作社于2008年12月30日被鞍山市商业银行股份有限公司收购，收购后鞍山市岫岩城市信用合作社更名为鞍山市商业银行股份有限公司岫岩支行。原审法院认为，原告通过与鞍山商业银行股份有限公司签订资产转让合同的方式获得中街商贸城后主楼中的一层南北两侧楼道，二层、三层及土地的相关权利，涉案房屋位于后主楼一层内，原告认为涉案房屋所在位置是商贸城的消防通道及电梯，其存在对原告施工建设造成影响，有权依法向人民法院提起行政诉讼，具备诉讼主体资格。依据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款之规定，被告岫岩满族自治县房地产管理所具有颁发被诉房屋所有权证的职权。根据《岫编办发[2005]第16号文件》的规定，岫岩满族自治县房地产管理所是本案诉讼发生时的房地产管理部门，是本案适格的被告。被告岫岩满族自治县房地产管理所在接到申请人申请时，应依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定对申请事项进行审核，但其在为本案第三人颁发房屋所有权证书时并没有按照法律规定的程序办理，因此，被告办证的程序违法。本案第三人关淑敏购买涉案房产并缴纳相关税费属实，被告为其办理本案被诉的房屋所有权证时程序违法，第三人案后可向被告提出重新办证申请。关于本案的起诉期限问题，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。本案被告及第三人认为原告超过法定起诉期限，但未提供合法、有效的证据对该主张予以佐证，因此，对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决撤销被告岫岩满族自治县房地产管理所为第三人关淑敏颁发的岫房权证私字第192**号房屋所有权证。上诉人岫岩房产所不服原审法院上述行政判决向本院上诉称，被上诉人不具备原告主体资格，无权对上诉人颁发的房屋所有权证提起诉讼。被上诉人起诉内容中的涉案房屋，房屋所有权证号为19215号，此处房产位于的楼盘原由岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司开发建设，建设过程中由于缺少资金用在建工程做抵押向鞍山银行股份有限公司贷款。贷款行为不曾在土地、房产部门登记备案。岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司因未按时还款，鞍山银行股份有限公司把所抵押的部分在建工程收回抵顶债务，并接手了部分楼盘，但未按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条：抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记的相关规定支付全部土地使用权出让金，并办理过户登记。根据《物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力的规定，鞍山银行股份有效公司未经依法登记而转让物权是无效的。故鞍山银行股份有限公司与原审原告的买卖合同无效，原审原告不具备原告主体资格。第三人关淑敏持与岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司签订的商品房购销合同、收款收据、本人身份证、契税完税证明、商品楼办证申请书等相关资料合法有效，依据上述资料，上诉人颁发的19215号房屋所有权证，不存在程序违法。且上诉人不单一的给第三人办理了房屋所有权证，在同一层第三人房产左右分别办理了24134、24135、19214、21213、35016、35015等若干房屋所有权证。法院文书明确裁定涉案房产的归属。鞍山商业银行股份有限公司混淆视听，非法打包出卖债权无效。岫岩满族自治县人民法院（2003）第512号民事裁定书中是这样裁定的：将座落于岫岩镇大宁街与山城路交叉处的被执行人岫岩满族自治县中街商贸城所有的前主楼第四层帽（397.28㎡）和后主体楼建筑总面积2468.6㎡（其中一层南北两侧楼道建筑面积118.15㎡），二至二层建筑面积为2350.45㎡（已售出的一层3处门市房未含在内）及土地使用面积1109.08㎡（其中东侧楼外土地面积598.23㎡，楼内分摊占地面积510.85㎡）以物抵债归鞍山市岫岩城市信用社所有，抵顶其所欠借款本金及利息4169.01万元，不足部分继续执行。上述裁定中括号中标注的（已售出的一层3处门市房未含在内）其中一处即为第三人关淑敏的房产。已被裁定为未含在内的被执行财产，即关淑敏的房产并不是鞍山银行股份有限公司的财产，鞍山商业银行股份有限公司无权处分该财产。第三人关淑敏英应起诉追究鞍山商业银行股份有限公司的违法行为。被上诉人依据部分施工图纸认定第三人关淑敏的已办证房产为消防通道，并没有最终的建设质检报告和消防验收报告予以佐证，此证据法院不应予以采信，因为施工建设过程中变更施工图纸的案例不在少数。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中的第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。所以一审海城市人民法院应对此案裁定中止诉讼。上诉人关淑敏不服原审法院上述行政判决向本院上诉称，1999年5月4日，上诉人关淑敏的丈夫赵立章与岫岩满族自治县饮食旅游服务集团公司（以下简称饮食旅游公司）签订《予购予售门市楼协议书》，购买饮食旅游公司建设的案渉房屋。2000年3月24日，以上诉人关淑敏的名义与饮食旅游公司签订正式《商品房购销合同》，并于2002年11月7日取得岫房权证私字第192**号房屋所有权证。2003年6月，岫岩满族自治县人民法院作出（2003）鞍中法岫执字第512号民事裁定：将坐落于岫岩镇大宁街与山城路交叉处的被执行人岫岩满族自治县中街商贸城享有所有权的中街商贸城前主楼第四层帽（397.28平方米）和中街商贸城后主体楼建筑总面积2468.6平方米（其中一层南北两侧楼道建筑面积118.15平方米，二至三层建筑面积为2350.45平方米，已出售的一层3处门市房未含在内）及土地使用面积1109.08平方米（其中东侧楼外土地面积598.23平方米，楼内分摊占地面积510.85平方米）以物抵债归鞍山市岫岩城市信用社所有，抵顶其所欠借款本金及利息4169010元，不足部分继续执行。根据该民事裁定，鞍山市岫岩县城市信用社（现名称：鞍山市商业银行股份有限公司岫岩支行）于民事裁定生效之日取得抵债房屋所有权，但不含包括上诉人所有的案渉房屋在内的3处门市房。2015年12月17日，被上诉人与鞍山银行股份有限公司签订《资产转让合同》，购买上述抵债房屋，并于2016年1月19日办理了资产资料交接，其中包括岫岩满族自治县人民法院（2003）鞍中法岫执字第512号民事裁定书。综上，上诉人所有的案渉房屋，与被上诉人从鞍山银行股份有限公司购买的抵债房屋权属来源、界限清楚，权属不存在争议。根据合同相对性原则，被上诉人无权对上诉人与饮食旅游公司签订的《商品房购销合同》提起诉讼。原审被告向上诉人颁发房屋所有权证未侵害被上诉人的房屋所有权，即被上诉人与原审被告向上诉人颁发房屋所有权证的行为没有利害关系。根据《行政诉讼法》第25条第1款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，被上诉人不是适格原告，其不具备原告资格。根据《行政诉讼法》第49条第一项“原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第3条第一项“不符合行政诉讼法第四十九条规定的”应当裁定驳回起诉的规定，一审法院应驳回被上诉人的起诉。一审法院进行实体审理并作出判决是错误的。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第79条第一项“第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当受理的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以发回重审，也可以迳行驳回起诉”的规定，请求二审法院依法撤销海城市人民法院（2016）辽0381行初160号行政判决，依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人东澄公司答辩称，两名上诉人的上诉请求及理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判，具体理由如下：一、被上诉人与本案被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，具备原告诉讼主体资格，上诉人岫岩房管所给上诉人关淑敏登记发证的行政行为，已严重侵害被上诉人的合法权益，应予撤销。根据被上诉人在一审诉讼期间提交的图纸可以证明，上诉人岫岩房管所为上诉人关淑敏登记发证的房屋所在位置，系被上诉人的消防通道及电梯位置，该登记发证行为属于行政行为，且该行为已经严重影响被上诉人对自有房屋的使用，故被上诉人有权依据《行政诉讼法》第二条、第二十五条之规定，向人民法院提起行政诉讼，在本案中具备原告的诉讼主体资格。至于上诉人岫岩房管所提到的我方对该房屋不享有物权以及相关转让合同无效的问题，该观点则完全背离行政诉讼法关于原告诉权的规定。岫岩县人民法院作出的（2003）鞍中法执字第512号民事裁定书，裁定将坐落于岫岩镇大宁街与山城路交叉处的前主体楼第四层帽和后主体楼一层南北侧楼道、二至三层房屋及土地使用权，以物抵债归鞍山银行股份有限公司。这里应当指出，法院的裁定书中并未明确指出，上诉人关淑敏购买房屋的事实以及其所购房屋位置，上诉人关淑敏在上诉状中所述观点系其主观臆断，无事实依据。依据《物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故自上述民事裁定书发生法律效力时起，相关房屋及土地使用权的权利，就已转归鞍山银行股份有限公司所有，该行此后与被上诉人所签转让合同当然亦应合法有效，被上诉人作为该房屋的买受人，已支付转让价款，并已占有使用该房屋，在使用该房屋过程中权利受到侵害，而这种侵害恰恰是由于上诉人岫岩房管所给上诉人关淑敏登记发证的行政行为所致，故在此情形下，无论被上诉人对自有房屋是否已办理了权属证书，均不影响上述侵害行为的成立，被上诉人有权依据《行政诉讼法》第二条、第二十五条之规定提起行政诉讼，原告的诉讼主体适格。另外，上诉人关淑敏从案外人处购买位于我方消防通道的房屋的价格仅为42万元，房屋买卖合同中标注的房屋用途为门市房，以如此低廉的价格购买的门市房，足以说明上诉人关淑敏并非出于善意。总之，上诉人岫岩县房管所错误的将被上诉人所购房屋的消防通道登记为上诉人关淑敏的私有产权房屋，此举缺乏事实依据，张冠李戴，已严重侵害我方的合法权益，故应当予以撤销。二、被上诉人的发证行为，不但违背客观事实，且严重违反法定程序，从程序角度同样也应予以撤销。上诉讼人岫岩房管所一审中提出涉案房屋的颁证行为的职权依据是《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称“管理办法”），而本案案涉房证办理属于初始登记，所以应根据管理办法中关于初始登记办理程序即第十六条之规定“在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”唯有履行完毕前述初始登记程序之后，方可对案涉房屋进行产权登记颁证。然而，上诉人岫岩县房管所却严重违反上述登记程序，在未办理初始登记并收集土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等材料的情况下，直接为上诉人关淑敏登记发证，该行政行为不但缺乏事实依据，且严重违反法定程序，已着实侵害被上诉人的合法权益，故从发证程序角度上讲，也应当依法予以撤销。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，东澄公司是否具备提起本案诉讼的原告主体资格。首先，就本案所涉及的中街商贸城后主楼一层、二层、三层房屋的所有者而言，不同的所有者对房屋所有权的取得方式各异。其中，东澄公司是通过鞍山银行股份有限公司处置不良资产而取得，鞍山银行股份有限公司则是人民法院对债务人不履行生效法律文书裁定以物抵债而取得。在以物抵债裁定中，债务人向鞍山银行股份有限公司用于抵债的房屋实际面积是确定的，不包括关淑敏等已出售的一层门市房。即鞍山银行股份有限公司在人民法院做出以物抵债裁定前，关淑敏已购得该一层门市房。在关淑敏购得的房屋中即使包括该栋建筑的消防通道及电梯位置，那是房屋出售是否合理的问题。人民法院在强制执行时只能对属于债务人的尚未处置的财产进行强制执行，对已出售的不属于债务人的财产无权做出变更或处分。鞍山银行股份有限公司作为债权人，只能对人民法院以物抵债裁定中所确认的财产享有所有权。同样，东澄公司作为不良资产的购买者，只能享有鞍山银行股份有限公司在以物抵债裁定中所确认的权利。其次，同一栋建筑物中的不同所有者间是以各自购买的特定单元而独立享有所有权的，各自之间并无隶属关系。关淑敏早在2000年购得该房屋，2002年岫岩房产所依其申请为其发证。而东澄公司则是2015年通过从鞍山银行股份有限公司购得不良资产而取得现有房产，进而获得相应的财产权利。岫岩房产所的发证行为只是对关淑敏已经购得房屋产权的登记确认，并不存在对东澄公司合法权益侵害的问题。故该行为与东澄公司间并无法律上的利害关系，关淑敏上诉提出的东澄公司不具有原告主体资格的主张，理由正确，本院予以支持。原审法院认定东澄公司具有本案原告主体资格错误，本院予以纠正。至于岫岩房产所对在建工程的部分房屋颁发房屋所有权证的行为是否合法的问题。因当事人提起的诉讼只有符合起诉条件，人民法院才能进行审理。岫岩房产所向关淑敏颁证的行为是否合法，是实体审理时才能解决的问题。而原告的主体资格是提起行政案件应当符合的条件。鉴于东澄公司不具备本案的原告主体资格，故对上述问题本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十九条第一款第（一）项裁定如下：一、撤销海城市人民法院（2016）辽0381行初160号行政判决；二、驳回辽宁东澄润滑油有限公司的起诉。一、二审案件受理费免收。本裁定为终审裁定。审 判 长 李 群代理审判员 孙 挺代理审判员 李尧尧二〇一七年六月五日书 记 员 于佳玉