江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终913号上诉人（原审原告）：张爱芹。委托诉讼代理人：姜绪全。上诉人（原审被告）:江苏省大坤房地产开发有限公司。法定代表人：徐玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐金雷，江苏义扬律师事务所律师。上诉人张爱芹与上诉人江苏省大坤房地产开发有限公司（以下简称大坤公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院作出的（2016）苏1311民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张爱芹上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：1.根据双方签订的商品房买卖合同约定，大坤公司有义务为张爱芹完成办理房产权属证书的义务。大坤公司以不动产登记政策调整为由主张不承担责任不能成立。2.根据市场行情，一款具备常规功能，价格适中的太阳能热水器价格应在3000元左右，一审法院认定为1200元，显失公平；3.涉诉房屋出现裂纹、地坪未找水平，房屋内部墙面未刮大白等问题，大坤公司一直未予维修，应当支付赔偿款；4.大坤公司交付的储藏室高度不符合双方合同约定的高度，应赔偿相应损失。大坤公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回张爱芹要求给付太阳能热水器补偿款的诉讼请求。事实及理由：双方签订的合同系文本性合同，关于太阳能热水器的条款是选择性条款，双方的合同标的不涉及热水器，大坤公司没有义务为张爱芹安装热水器或支付对应价款。针对张爱芹的上诉请求及理由，大坤公司辩称：1.关于办证问题，大坤公司已经尽到自己的义务，不存在逾期办证行为；2.关于房屋维修问题，大坤公司的首要义务是维修，在要求维修而没有维修的情况下，大坤公司承担维修费用。针对大坤公司的上诉请求及理由，张爱芹辩称：根据合同规定，大坤公司应当为其安装太阳能热水器。张爱芹一审诉讼请求：1.大坤公司给付逾期办证违约金27677.9元；2.大坤公司赔偿太阳能折价款3000元；3.大坤公司给付赔偿款38000元。大坤公司一审辩称：大坤公司在交付房屋后积极履行合同义务，于2015年11月17日完成新建商品房的初始登记，故不存在违约行为。权属证书办理出现迟延属于国家不动产政策调整造成。即便大坤公司应当承担违约责任，该违约责任的计算标准较高，请求法院调整。关于太阳能热水器问题，张爱芹未交纳该笔款项，大坤公司不应当承担太阳能安装的责任。关于储峰主张的房屋裂纹问题，按照合同约定，大坤公司承担的是维修义务，不应承担赔偿责任。关于储峰主张的屋顶出现裂纹等问题，该问题属于非安全的质量问题，大坤公司同意维修，但不应承担赔偿款。关于储峰主张的地面找平，大坤公司已经按照工序完成，合同没有约定房屋墙面需要刮大白。关于张爱芹主张的储藏室高度问题，属于售楼人员在签订合同时的笔误造成，张爱芹如果不同意购买，同意解除合同。一审中，双方当事人对商品房买卖合同、房屋交付时间均无异议。一审法院认为，双方存在争议的问题为：1.大坤公司是否应当对延期办理权属证书承担违约责任。经查明，涉案房屋于2015年11月17日完成初始登记，至此，大坤公司履行了合同中关于将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。因国家不动产政策调整等因素，造成张爱芹未能在收到房屋后90日内取得房屋权属证书的原因不能归责于大坤公司。2.大坤公司是否应当给付太阳能热水器补偿款。双方订立的合同中存在太阳能热水器的条款，大坤公司应当按照合同条款的约定交付张爱芹太阳能热水器。张爱芹主张补偿款为3000元，结合案情及当地太阳能热水器价格因素，酌定大坤公司补偿张爱芹太阳能热水器价款为1200元。3.大坤公司是否应当赔偿张爱芹房屋质量存在问题的款项。大坤公司应当对自己出售的房屋质量问题承担维修的义务。庭审中，大坤公司对此亦表示同意维修，双方应当协商维修方案进行维修，而不是直接主张相关赔偿款项。如果大坤公司不履行维修义务，张爱芹可以另案诉讼。4.大坤公司是否应当赔偿地面没有找平和墙壁没有刮大白。庭审中，大坤公司在另案中已经出示工程建设记录，该记录显示地面找平工序已经完成；另双方订立的合同中没有约定房屋墙壁需要刮大白。5.大坤公司是否应当赔偿张爱芹购买的储藏室高度不符合合同约定的问题。张爱芹购买的储藏室属于多层房屋储藏室，其没有花费高层储藏室的价格购买，大坤公司售楼人员工作失误造成合同约定出现错误的解释较为合理。综上，一审法院依法成立的合同受法律保护，张爱芹购买大坤公司开发的商品房，如出现相关问题，双方应当友好协商共同推进问题的处理。对张爱芹的诉讼请求中要求太阳能热水器补偿款的主张，支持张爱芹应当获得补偿款1200元。对张爱芹的其他补偿款的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、江苏省大坤房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张爱芹太阳能热水器补偿款1200元；二、驳回张爱芹其他诉讼请求。案件受理费减半收取759元，张爱芹自行负担740元，由江苏省大坤房地产开发有限公司负担19元。二审经审理查明：2014年6月30日，张爱芹与大坤公司签订《商品房买卖合同》，约定由张爱芹购买大坤公司开发的新新家园小区16幢201室商品房一套和第24幢06号储藏室一间。合同约定“计价方式分为两种，分别按建筑面积和按套（单元）计算。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算。本合同的总价值分别由以下部分组成：1）商品房价款；2）太阳能热水器价款；3）天然气安装费……”；合同第另约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”；双方还约定张爱芹购买的第24幢06号储藏室层高为2.85米。涉案房屋于2015年9月10日交付张爱芹，张爱芹于2016年6月11日取得涉诉房屋权属证书。二审另查明，大坤公司于2015年11月17日完成了包括涉诉房屋所属项目在内的1-40幢住宅及车库的初始登记。二审再查明，张爱芹出具了《业主委托书》，委托大坤公司工作人员办理他项权证、产权证，但并未约定完成时间及委托费用。二审中双方当事人均未提供新的证据。本案的争议焦点为：1.大坤公司是否存在逾期办证的违约行为；2.大坤公司有无给张爱芹安装太阳能热水器的义务；3.大坤公司是否当赔偿张爱芹38000元损失费。关于争议焦点1，即大坤公司是否存在逾期办证的违约行为问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，涉诉房屋于2015年9月10日交付张爱芹。根据双方合同约定，大坤公司应当于2015年11月10日前将办理权属登记需由大坤公司提供的资料报产权登记机关备案，如因大坤公司的原因导致张爱芹未在2015年12月10日前取得房产权属证书的，大坤公司应当承担违约责任。经查明，涉诉房屋在2015年11月17日完成初始登记，大坤公司提交初始登记材料的时间比合同约定的时间虽迟延七天，但张爱芹仍有足够的时间在合同约定的期间内完成房屋权属登记。因张爱芹并未自行办理登记，而是无偿委托大坤公司办理房屋权属登记事宜，且未约定委托事项完成的期限。2015年底2016年初，因不动产登记政策调整，导致大坤公司在短期内未能及时办理委托事项，不存在过错。现张爱芹主张大坤公司违约，应提供证据证明大坤公司在办理产权证的过程中存在故意或重大过失，但张爱芹未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。张爱芹主张大坤公司承担逾期办证的违约责任依据不足，本院不予支持。关于争议焦点2，即大坤公司有无给张爱芹安装太阳能热水器的义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，依照双方《商品房买卖合同》第四条约定，合同总价款包含太阳能热水器价款，故大坤公司应当给张爱芹安装太阳能热水器。大坤公司未履行安装义务，应支付折价补偿款。一审法院结合案情及当地太阳能热水器价格等因素考虑，酌定太阳能热水器价款为1200元并无不当，本院予以维持。张爱芹辩称未安装的太阳能热水器折价款应为3000元，但未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点3，即大坤公司是否当赔偿张爱芹38000元损失费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张爱芹主张涉诉房屋存在地坪未找平、屋顶出现裂纹、房屋内部墙面未刮大白等问题，要求大坤公司支付30000元赔偿款。对于该诉讼请求，本院不予支持。理由：1.关于地坪未找平问题，因涉案房屋已经通过竣工验收并交付张爱芹使用，大坤公司在一审中提供的分部分项工程量清单与计价表也证明其履行了该项工作义务。张爱芹仅凭一审中提供的照片不足以证明涉诉房屋还存在该项问题。2.关于房屋内部墙面未刮大白的问题，因涉诉合同未规定大坤公司有此义务，也没有证据证明大坤公司应承担刮大白的义务，张爱芹要求大坤公司对此予以处理没有事实和法律依据，本院不予支持。3.关于涉诉房屋出现裂纹等其他质量问题，依据合同约定，大坤公司负有维修义务，大坤公司在一审中也承诺予以维修。张爱芹在未提供证据证明已要求大坤公司维修而未予维修的前提下即要求大坤公司赔偿损失，不符合双方合同约定的解决办法。4.张爱芹未举证证明具体损失的价值，其关于大坤公司赔偿30000元的主张没有事实依据。关于涉诉储藏室高度不符合合同约定的问题，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依合同约定，大坤公司交付给张爱芹的储藏室层高应为2.85米，但实际交付为2.6米，且无法补救。张爱芹要求继续履行该合同，故大坤公司应赔偿张爱芹相应损失。张爱芹主张赔偿款为8000元，因双方诉争数额较小，考虑经济效益，本院不再委托评估机构对张爱芹因此遭受的损失进行鉴定，酌定大坤公司赔偿张爱芹2000元。综上，大坤公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。张爱芹的上诉理由部分成立，本院部分支持。原审判决认定事实部分错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初5994号民事判决第一项；二、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初5994号民事判决第二项；三、江苏省大坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张爱芹支付赔偿款2000元；四、驳回张爱芹其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取759元，二审案件受理费1568元，合计2327元，由江苏省大坤房地产开发有限公司负担113元，张爱芹负担2214元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 兵审 判 员  万 焱审 判 员  孙 权二〇一七年六月十三日法官助理  陈 博书 记 员  安国玉第1页/共10页