江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终9561号上诉人（原审原告）：吴涛，男，1989年7月3日生，汉族,住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：薛世维，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈钟旭，男，1944年3月31日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：周金珠，女，1946年6月26日生，汉族，住址。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭海滨，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人吴涛与被上诉人陈钟旭、周金珠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令两被上诉人继续履行位于南京市××路××小区××室房屋的买卖合同并完成过户，如不能继续履行合同，则应当判决两被上诉人赔偿上诉人损失73.6934万元并返还订金1万元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审法院认定双方买卖合同已经成立，但无法履行，属于认定事实错误。上诉人买房是为了居住的目的，依法成立的合同受法律保护，契约精神应当得到尊重，被上诉人因为其家庭成员两次提出加价，不好意思再次向上诉人开口故而提出解除合同，其解除合同的理由并不能成立，故合同应当继续履行。2、一审法院认为双方之间的合同不适合履行，但判决被上诉人赔偿上诉人1万元，显失公平。涉案房屋已经上涨了一倍，上诉人重新购买房屋的成本大大增加，故被上诉人应当赔偿上诉人73.6934万元损失。被上诉人陈钟旭、周金珠辩称：上诉人陈述的不是事实，真正的违约方是上诉人，上诉人到现在为止只支付被上诉人1万元“订金”，双方到市房改办签上市交易确认书的时候其也没有按口头约定支付一半房款，导致合同没有履行下去，所以合同不能履行的责任在上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴涛向一审法院起诉请求：1、陈钟旭、周金珠继续履行位于南京市××路××室房屋经济适用房买卖合同并完成过户；如法院认为合同不适宜继续履行，陈钟旭、周金珠应赔偿吴涛房屋增值损失73.6934万元、返还订金1万元以及资金闲置损失（自2015年12月22日至判决生效之日止，以83.5791万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、陈钟旭、周金珠承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月12日，吴涛与陈钟旭、周金珠达成口头买卖协议，约定陈钟旭、周金珠将位于南京市栖霞区神农路5号6幢二单元210室的拆迁安置房屋卖与吴涛，房屋总价款为112万元。2015年12月12日，陈钟旭、周金珠收取吴涛支付的1万元订金，并向吴涛出具1万元订金收条。2015年12月14日，吴涛与陈钟旭、周金珠到南京市房改办办理案涉房屋的上市交易手续，并于当日签订了书面的《南京市经济适用房买卖合同》，合同中载明的房屋总价款为83.5791万元。经审核，南京市住房制度改革办公室同意案涉房屋上市交易。2015年12月20日，陈钟旭、周金珠电话告知吴涛，因家庭原因，陈钟旭、周金珠不同意将案涉房屋卖与吴涛，并同意将已收取的1万元订金返还吴涛，但吴涛坚持要求陈钟旭、周金珠将案涉房屋卖与吴涛。吴涛现依据相关法律规定，诉至一审法院，要求陈钟旭、周金珠履行合同，并完成案涉房屋的过户。一审庭审过程中，吴涛陈述在吴涛与陈钟旭、周金珠签订的《南京市经济适用房买卖合同》中，只写了房屋总价款，其余均为空白；陈钟旭、周金珠对此予以认可。陈钟旭、周金珠举证本院民事判决书一份，拟证明案涉的房屋买卖合同应为无效，但吴涛并不认可，案涉房屋已满5年，且南京市房改办已允许案涉房屋上市交易，故双方的交易符合法律规定。对于房屋买卖价款的支付，吴涛认为房屋总价款为83.5791万元，吴涛在一审法院第一次庭审中陈述在签上市交易确认书之前给1万元，剩余82万元在过户之后给，但在最后一次庭审中陈述首付款过户前一次性付清，但陈钟旭、周金珠认为房屋总价款为112万元，在签上市交易确认书后即给总价款的一半，在过户完成后再给另外一半。对于合同的履行，吴涛坚持要求履行，但陈钟旭、周金珠认为即使合同有效，吴涛有违约行为，没有按约定支付房款的一半，不同意继续履行合同，合同应予解除。在一审法院调取的迈皋桥派出所2015年12月21日的出警视频中，吴涛陈述“房屋总价款是112万元”“房款付全款，费用由我承担”“说好的下个礼拜三过户”；陈钟旭、周金珠陈述“房屋产权是儿子的，自己做不了主”“儿子和儿媳妇闹矛盾，闹离婚，儿媳妇不同意卖房”“我儿子说都跟人家谈好了的”“儿媳妇说如果卖房可以，要（儿子）按125万元给一半的钱”“我一晚上睡不着觉，所以昨天下午就打电话，说房子不卖了”“愿意认吴涛的损失”。一审法院曾到南京市房改办调取案涉房屋的买卖合同，但据南京市房改办工作人员告知，陈钟旭、周金珠已撤件，房改办已将盖有公章的买卖合同收回销毁。本案承办人员曾于2016年6月7日到案涉房屋周边的房屋中介，对案涉房屋周边的房屋价格进行了询价，案涉房屋附近90平方米的房屋售价为160万元，案涉房屋小区的房屋单价在每平方米1.7万元至1.8万元。上述事实，有房产证复印件、南京经济适用房上市登记收件收据、上市交易确认书、收条、本院民事判决书、派出所出警视频、情况说明、当事人陈述及一审庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，吴涛与陈钟旭、周金珠签订的《南京市经济适用房买卖合同》，合同中虽然只写了房屋的总价款，其余均为空白，但是综合根据吴涛与陈钟旭、周金珠在一审庭审中以及在派出所出警视频中的陈述，双方对于房屋价款的支付以及房屋的过户等事宜均达成口头协议，双方达成的口头协议已对书面买卖合同进行了补充，故双方已就案涉房屋达成完整的买卖协议。双方达成的房屋买卖协议，系双方当事人真实的意思表示，并未违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。吴涛现依据协议以及相关法律规定，要求陈钟旭、周金珠履行合同，但陈钟旭、周金珠不同意继续履行，一审法院认为，吴涛仅支付了1万元的订金，且陈钟旭、周金珠坚决不同意履行合同，要求解除合同，陈钟旭、周金珠亦在派出所的出警视频中陈述同意赔偿吴涛的损失，故综合根据吴涛已支付的款项、陈钟旭、周金珠对履行合同的态度以及一审法院查明的其他事实，一审法院认为案涉房屋的买卖合同不适宜继续履行，合同应予解除。陈钟旭、周金珠在一审庭审中陈述其不同意继续履行合同，系吴涛未按合同约定支付合同价款的一半，但根据陈钟旭、周金珠在派出所出警视频中的陈述，陈钟旭、周金珠是基于家庭矛盾才打电话告知吴涛不卖房的，且同意赔偿吴涛的损失，故一审法院认为合同解除后，陈钟旭、周金珠应赔偿吴涛的损失。至于吴涛的损失，综合根据吴涛与陈钟旭、周金珠签订房屋买卖合同的时间，陈钟旭、周金珠告知吴涛不卖房的时间，吴涛支付陈钟旭、周金珠的款项时间以及数额，陈钟旭、周金珠同意退还订金的时间，房屋增值上涨的情况等因素，除返还吴涛1万元订金外，一审法院酌定陈钟旭、周金珠应赔偿吴涛各项损失合计1万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条规定，判决：陈钟旭、周金珠于判决发生法律效力之日起十日内返还吴涛订金人民币10000元，并赔偿吴涛各项损失合计10000元。一审案件受理费人民币12158元，减半收取为6079元，保全费4699元，由吴涛承担5389元，由陈钟旭、周金珠承担5389元。陈钟旭、周金珠负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内支付吴涛。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人提供其光大银行账户交易明细单两张，证明上诉人在南京市房改办领取上市交易确认书之后当天存入光大银行卡内93万元现金，至2016年9月28日前，该卡内一直有112万元的活期存款，该存款即是上诉人为履行合同所准备的房款。上诉人还提供了其在涉案房屋内拍摄的照片打印件，证明被上诉人在双方达成房屋买卖交易后已经将涉案房屋的钥匙交给上诉人，双方有履行合同的意思表示。被上诉人认为光大银行账户交易明细单真实性无法确认，上诉人的存款并不是为履行合同作准备。另外，因为上诉人要带其父母看房，所以被上诉人才将钥匙给了上诉人，给钥匙并不代表房屋交付。被上诉人提交了询问笔录一份，该笔录系燕子矶派出所对被上诉人的儿子陈志友所作的询问笔录，证明：1、被上诉人于2015年12月26日发现上诉人在涉案房屋中喷涂此房有纠纷的图案；2、被上诉人给上诉人钥匙是为看房子所用，并不是将房屋交付给他；3、被上诉人因害怕上诉人再去闹事喷涂，故在迈皋桥派出所陈述“是儿子、媳妇不愿意卖才不卖的”。上诉人认为该笔录与本案无关联性，且笔录的内容都是被上诉人儿子自己描述的，没有证据佐证。本院另查明，南京市栖霞区神农路5号6幢二单元210室房屋登记在上诉人陈钟旭名下，在本市范围内陈钟旭名下还登记有其他房屋。二审审理期间，本院于2017年6月5日至涉案房屋附近南京市和燕路438号三家房产中介公司进行询价，该三家中介公司的工作人员分别称涉案房屋现价为215万元、220万元、230万元。以上事实，有本院谈话笔录、调查笔录在案证实。本院认为，南京市栖霞区神农路5号6幢二单元210室的拆迁安置房屋已经南京市住房制度改革办公室审核，满足了上市交易条件。吴涛与陈钟旭、周金珠签订的《南京市经济适用房买卖合同》虽然只载明了房屋的总价款，但是综合根据吴涛与陈钟旭、周金珠在一审庭审中以及在派出所出警视频中的陈述，可以认定双方对于房屋的买卖、价款的支付以及房屋的过户等事宜达成了口头协议，故双方就涉案房屋达成了协议，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同合法有效。合同履行过程中，陈钟旭、周金珠称因家庭原因不愿意再履行合同，属于违约行为，其无权解除合同。陈钟旭、周金珠称其不同意继续履行合同的原因系吴涛未按合同约定支付一半的合同价款，对该陈述陈钟旭、周金珠未提供证据证实，且与其在派出所出警视频中的陈述不一致，故本院对其该项主张不予采信。一审法院综合根据吴涛已支付的款项、陈钟旭、周金珠对履行合同的态度以及相关的其他事实，从化解矛盾的角度出发解除了双方之间的房屋买卖合同，符合法律规定。陈钟旭、周金珠收取的1万元订金应予返还。陈钟旭、周金珠不履行合同构成违约，应当承担由此给吴涛所造成的损失。一审法院判决陈钟旭、周金珠赔偿吴涛各项损失1万元过低。陈钟旭、周金珠的违约致吴涛增加购房成本，产生可得利益损失。本院综合考虑相关因素，酌定陈钟旭、周金珠赔偿吴涛各项损失25万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字764号民事判决为陈钟旭、周金珠于本判决发生法律效力之日起十日内返还吴涛订金人民币10000元，并赔偿吴涛各项损失合计250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12158元，减半收取为6079元，保全费4699元，合计10778元，由吴涛负担7026元，由陈钟旭、周金珠负担3752元。二审案件受理费12158元，由上诉人吴涛负担7926元，由被上诉人陈钟旭、周金珠负担4232元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年六月十四日书 记 员  王 慧