浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异66号案外人江福章，男，1968年2月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人（特别授权代理）吴贵军，女，1972年6月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道兴越路1738号中清大厦1幢103-110号、211号。负责人徐金夫。委托代理人（特别授权代理）王耀，该行员工。被执行人绍兴县金鼎印花有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道独山村。法定代表人吕树根。被执行人浙江瀚洋纺织机械科技有限公司，住所地浙江省嵊州市三界镇工业集聚区吉祥路。法定代表人吕树根。委托代理人（特别授权代理）徐金玉，公司员工。被执行人吕树根，男，1967年8月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人侯敏，女，1969年2月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称华夏银行）与被执行人绍兴县金鼎印花有限公司（以下简称金鼎公司）、浙江瀚洋纺织机械科技有限公司（以下简称瀚洋公司）、吕树根、侯敏金融借款合同纠纷一案中，案外人江福章提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人江福章称，案外人与瀚洋公司于2013年3月5日签订了厂房租赁协议，约定租赁瀚洋公司厂房内小件车间，租赁期限为10年，从2013年3月5日起至2023年3月4日止，并通过向瀚洋公司法定代理人吕树根账户上转账及现金形式付清房租费共计300万元。近期，案外人看到贵院发出的腾空公告，因涉案房产在抵押前就出租给了案外人，故提出执行异议，请求法院依法保护案外人对瀚洋公司厂房的租赁权，暂缓对案外人承租部分厂房进行停水、停电、腾空的执行措施。异议审查中，案外人江福章明确其承租的厂房系瀚洋公司名下权证号为浙嵊房权证嵊字第××号，建筑面积为6137.56平方米的厂房内靠厂区内侧约2000平方米的厂房，车间名叫小件车间（以下简称涉案厂房）。申请执行人华夏银行称，我行在办理抵押贷款的时候，经客户经理现场勘察，未发现涉案厂房有租赁关系存在，不认同案外人在抵押前就租赁涉案厂房的事实。综上，请求法院驳回案外人的异议。被执行人瀚洋公司称，案外人陈述的租赁情况是真实的，被执行人出租给案外人的厂房是空置的，设备都是案外人自行添加的。被执行人金鼎公司、吕树根、侯敏未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人瀚洋公司名下登记有坐落嵊州市三界镇工业集聚区，权证号为浙嵊房权证嵊字第××号，建筑面积分别为6137.56平方米、969.57平方米的两幢工业用房及对应的国有土地使用权。根据浙绍嵊房他证嵊字第××号他项权证记载，瀚洋公司以其所有的浙嵊房权证嵊字第××号、第××号房产一并向华夏银行提供最高额抵押担保，担保最高债权数额为27084700元，并于2013年8月20日办理了抵押登记。因各债务人未按约归还借款，华夏银行向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日立案受理，并于2015年7月29日诉讼保全轮候查封了瀚洋公司所有的浙嵊房权证嵊字第××号、第××号房产。2015年9月23日，本院作出（2015）绍越商初字第3005号民事判决书，对华夏银行就上述房产所享有的优先受偿权进行了确认。2016年1月19日，根据华夏银行申请，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2016年5月6日作出（2016）浙0602执445号公告，通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年5月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，因无人申报权利，本院依法委托评估机构对瀚洋公司名下上述房产及对应国有土地使用权的市场价值进行了评估，并于2017年2月15日在上述房产处张贴了拍卖裁定及评估报告。因发现瀚洋公司厂区内仍在生产经营，本院又于2017年4月26日作出（2016）浙0602执445号公告，公告载明本院决定拍卖被执行人瀚洋公司名下的上述房产，为确保案件执行，本院将通知有关部门自公告之日起15天后停止对上述房产供电（停水），并责令被执行人瀚洋公司及相关人员在此之前自动腾退上述房产并做好人员安置工作，逾期本院将依法强制执行，由此产生的一切法律责任由被执行人及相关人员承担。该公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，被执行人瀚洋公司成立于2013年5月27日，并在听证中自认在公司成立前无公章及财务章。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为瀚洋公司、乙方为江福章、落款日期为2013年3月5日的租赁协议1份，其中约定甲方将位于嵊州市三界镇工业园区（吉祥路）的厂房面积2000平方米租赁给乙方；租赁期为10年，从2013年3月5日至2023年3月4日，租赁费以房屋建筑面积共计2000平方米计算，年租赁费按每平方米150元计算，共计300万元。2、银行业务凭证6张。3、有丁秀萍签名的瀚洋公司小件车间2013年7月份应收费用表1张及用电、用水明细表打印件1张。4、甲方为常熟市奥斯博机械设备有限公司、乙方为江福章的电镀设备清单及订购合同2份、生产线布局方案图1组。异议听证中，案外人明确陈述证据4中两份合同是为了执行异议需要后补的。被执行人瀚洋公司则陈述租赁协议是2013年3月5日签订的，但上面该公司的公章是事后补盖的。申请执行人华夏银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、落款日期为2013年8月5日、加盖瀚洋公司公章的抵押人声明1份，声明中对该公司名下权证号为浙嵊房权证嵊字第第0113010407号、第××号的房产及对应土地未出租事实予以确认，并愿意承担由此可能引起的一切法律及经济责任。2、落款日期为2014年8月15日，加盖瀚洋公司公章并由该公司法定代表人吕树根签字的抵押人声明1份，对上述房地产未出租事实再次予以确认。3、瀚洋公司的工商登记情况打印件1份。4、受瀚洋公司委托绍兴时代资产评估事务所于2013年8月3日出具的绍时代评字[2013]第614号浙江瀚洋纺织机械科技有限公司单项资产评估报告书复印件1份。本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2013年8月20日设定抵押登记，故案外人江福章要证明其异议主张成立，需举证证明其在2013年8月20日之前已与被执行人瀚洋公司签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实；但案外人提供的房屋租赁协议及订购合同形式上均存在明显瑕疵，其提供的其他证据亦不足以证明其主张事实成立，同时申请执行人也提供了抵押人声明等证据予以反驳，综上，案外人的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人江福章的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一七年六月十九日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。