广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初12350号原告（反诉被告）深圳市石芽岭体育用品有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道石芽岭信义体育公园青石馆2-3层，统一社会信用代码914403006939947561。法定代表人林壮和，该公司总经理。委托代理人李曼琳，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人林发生，广东鹏星律师事务所实习律师。被告（反诉原告）杨雅群，男，汉族，1966年10月9日生，户籍地址广东省深圳市南山区。委托代理人唐跃文，广东耀文律师事务所律师。委托代理人李绮文，广东耀文律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人李曼琳、林发生，被告及其委托代理人唐跃文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月31日，原被告签订一份租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止的商铺租赁合同。合同签订后，被告一直未交纳其所使用的水电费，从2015年6月起拖欠原告租金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告租金46107元（人民币，下同），暂计至2016年3月31日，其中2015年6月租金为4230元、2015年7月至2016年3月的月租金为4653元）；2、被告支付原告水电费6839.7元（暂计至2015年11月30日，其中水费912.5元、电费5927.2元）；3、原告不返还被告押金12690元；4、由被告承担本案诉讼费；5、确认原被告于2014年6月31日签订的《商铺租赁合同》于2016年3月31日终止。被告答辩并反诉称，原被告签订合同后，被告花费84000元对商铺进行装修，用于经营体育彩票代销业务。2015年4月5日，由原告负责经营和管理的高尔夫练习场突然停业，导致被告的店铺生意遭受严重影响，且涉案建筑不具有房屋产权，也没有通过消防验收，导致被告无法办营业执照、租赁备案，所以被告被迫于2015年5月搬离店铺，因原告的违约行为造成被告的损失，理应进行赔偿。被告提起反诉，请求法院判令：1、原告返还被告押金12690元；2、原告赔偿被告装修损失84000元；3、由原告承担本案的诉讼费。原告针对被告的反诉辩称，1、我方无需退回押金，根据合同第四条明确约定；2、出租人交接给承租人时，已经带装修，地板砖已经铺好，墙壁也粉刷好，被告只是添置经营的基本设备，现在这些设备也早就搬走了；3、当时签订合同时，被告是清楚现状的，被告开设店铺有没有办理营业执照是被告的自由，也没有相关部门干涉经营，被告称经营目的无法实现是没有道理的，任何商业经营都是有风险的，不能将自己经营失败的风险转移到出租人的身上，且被告多月没有缴纳租金，严重违约在先。经审理查明：2014年5月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区布吉石芽岭公园高尔夫练习场某铺位出租给乙方，共计94平方米，租期从2014年7月1日至2017年6月30日止；第一年2014年7月1日至2015年6月30日的月租金为4230元，第二年2015年7月1日至2016年6月30日的月租金为4653元，第三年2016年7月1日至2017年6月30日的月租金为5118元，租金交付方式为一季度一缴，在每季度5日之前交付，若乙方过期10天仍未交租金，甲方有权终止合同，押金不予退还；自合同签署后一周内，乙方必须缴纳押金12690元，甲方于合同期满退回给乙方，在合同期内若乙方提前终止合同，应提前三个月通知甲方，押金不退回；甲方给予乙方一个月的装修时间（2014年6月1日至2014年6月30日），租金自2014年7月1日开始按季度支付；在租期内，甲方接通水、电给乙方使用，所用的水、电费由乙方负责，当月向管理部门缴纳费用及有关物业管理所需的一切费用由乙方负责。合同签订后，被告支付了押金12690元。因被告自2015年6月起未再支付租金，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求，被告亦在举证期内提出上列反诉请求。被告主张合同履行至2015年4月，涉案高尔夫练习场停业，严重影响被告店铺的生意，与原告协商无果，于2015年5月搬离涉案商铺，并将钥匙交还看管场地的保安，所有租金、费用已结清。原告确认高尔夫球场停业的事实，但称不影响被告经营，原告有上门催要房租，被告的店铺确实是锁门，但不清楚被告已搬离，被告并未与其交接，主张直至2016年12月7日才收回商铺。另查，涉案商铺所在建筑未取得房地产权证或建设工程规划许可证。经本院释明涉案合同无效，原告将其第一项诉讼请求的租金变更为占有使用费，被告不变更其反诉请求。本院根据被告申请依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺的装修进行了评估，该公司于2017年3月6日作出鹏信资估字[2017]第020号《评估报告》，确定涉案房屋装修在评估基准日（2017年2月16日）的评估价值为7817元。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。根据合同无效的处理原则，被告要求原告返还押金12690元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，因双方确认被告自2015年6月起未再支付占有使用费，被告作为承租人虽主张搬离却没有证据证明其履行通知原告的义务，原告作为出租人，在被告未按时支付占有使用费且上门发现被告的店铺没有营业的情况下没有及时了解被告是否搬离以及行使收回租赁物的权利，双方均有过错，本院酌定被告应按合同约定的第一年月租金4230元的标准向原告支付3个月的占有使用费12690元（4230元×3个月），对原告主张的其他期间的占有使用费，属于原告没有采取适当措施致使的扩大损失，由原告自行承担，本院不予支持。关于被告主张的装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，双方应各自按照导致租赁合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失，原告作为出租方，明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证仍出租，应承担主要过错责任，被告作为承租方，在订立合同时对承租房屋的合法性未尽到审查义务，应承担次要过错责任，故本院综合本案情况并根据公平原则，确认原告应对被告的装修损失承担70%的责任，被告承担30%的责任。经本院依法委托评估机构进行评估，涉案装修装饰工程的现值损失为7817元，即原告应向被告赔偿装修损失5471.9元（7817元×70%）。关于原告主张的水电费，原告未能提供证据证明该费用的发生或原告已垫付该费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨雅群于本判决生效之日起十日内向原告深圳市石芽岭体育用品有限公司支付房屋占有使用费12690元；三、原告深圳市石芽岭体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨雅群赔偿装修损失5471.9元；四、原告深圳市石芽岭体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨雅群返还押金12690元；五、驳回原告深圳市石芽岭体育用品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告杨雅群的其他反诉请求。上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1441元（原告已预交），由原告承担1162元，被告承担279元；反诉受理费1109元，评估费2000元，合计3109元（被告已预交），由原告承担584元，被告承担2525元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陶 敏人民陪审员  徐许锋人民陪审员  詹 明二〇一七年六月二十日书 记 员  周韫裕