四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1622民初2500号原告：李洪玲，女，汉族，1978年9月29日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：王昌斌，武胜县万善法律服务所法律工作者。被告：四川��鑫房地产有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段13号，统一社会信用代码5101000000173684。法定代表人：杨明，该公司经理。委托诉讼代理人：谢周明，四川丘山律师事务所律师。原告李洪玲与被告四川丽鑫房地产有限公司（以下简称丽鑫公司）、周黎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后,案件审理中，原告李洪玲申请撤回对被告周黎的起诉，本院以（2016）川1622民初2500号之二民事裁定书裁定准许其撤回对被告周黎的起诉。被告丽鑫公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，本院经审查于2016年12月14日以（2016）川1622民初2500号民事裁定书裁定驳回其对本案提出的管辖权异议；被告丽鑫公司不服该裁定，向四川省广安市中级人民法院提���上诉，四川省广安市中级人民法院于2017年3月2日以（2017）川16民辖终41号民事裁定书裁定驳回上诉、维持原裁定。本院经审查发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，依法裁定由简易程序转为普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告李洪玲的委托诉讼代理人王昌斌、被告丽鑫公司的委托诉讼代理人谢周明到庭参加了诉讼，原告李洪玲、被告周黎经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告返还原告购房款100000元。3.判令被告赔偿原告占用的资金利息（按照人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年被告丽鑫公司在武胜县开发龙腾雅居房地产项目，并设立四川丽鑫房��产有限公司武胜飞龙上场街项目部，对外公开宣传出售武胜飞龙上场街项目部的龙腾雅居房屋，由被告周黎负责销售。2011年2月28日，原告与被告四川丽鑫房地产有限公司武胜飞龙上场街项目部在武胜县签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告飞龙上场街龙腾雅居的壹栋（三室二厅）商品房，建筑面积91.92平方米，单价为每平方米人民币2114.56元，总价194370元。合同约定：交房日期为2012年6月30日前，逾期60天以上的，每日按照已交房款的万分之三支付延期补偿金，但最长不超过30天。如继续超期的，乙方有权要求退房，甲方应在收到乙方退房申请15日内全额退清房款，并向乙方支付总房款20%的违约金。原告与被告以刘大海名义达成意向性购房时，于2011年2月14日向被告交付诚意金500元，2011年2月28日签订协议时向被告交付购房款99000元，原告共计向被告交付现金100000元。被告在约定的交房时间到期后，原告去接房时才知道原告所购买的商品房并没有动工建设。原告多次与被告协商要求解除签订的《商品房买卖合同》，返还原告交付的诚意金、定金、购房款未果，被告开发的飞龙上场街龙腾雅居项目至今未取得商品房预售许可证。被告的行为违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益。被告丽鑫公司辩称，被告丽鑫公司没有在武胜县从事房地产开发项目也没有成立房地产开发项目部，更没有对外出售房屋，与原告没有形成房屋买卖合同关系，原告是与李伟等六人形成的房屋买卖合同关系。原告起诉漏列了李伟等六人作为当事人，应当追加李伟等六人为本案共同被告。李伟等人涉嫌非法经营罪和伪造印章罪被武胜县公安局立案侦查，刑事案件尚未审结，对于刑民交叉的关联案件，应根据刑事��先的原则，对民事案件中止审理。李伟等人拆迁开发的土地被武胜县人民政府、武胜县人民政府违规征收，导致李伟等人无地建房，从而不能履行与原告的房屋买卖合同。原告起诉漏列了责任主体，应当追加武胜县人民政府、武胜县人民政府为本案共同被告。对杨鹏与丽鑫公司房屋买卖合同纠纷一案的（2016）川1622民初1538号第一审民事判决书和（2017）川16民终266号二审民事判决书，该一、二审判决书认定的杨鹏购买的是“飞龙花园”项目房屋，而本案原告所购买的是“龙腾雅居”项目的房屋，二者不是同一项目，该一二审判决内容对本案不适用。请求人民法院依法判决驳回原告对被告丽鑫公司的诉讼请求。原告李洪玲围绕诉讼请求依法提供了原告的身份证复印件1份、《商品房买卖合同》原件1份、收据原件3份、武胜县住房和城乡规划建设局证明原件1份、武胜县人民法院（2016）川1622民初2500号民事裁定书1份、四川省广安市中级人民法院（2017）川1622民辖终41号民事裁定书1份。被告丽鑫公司围绕其辩称意见依法提供了丽鑫公司的营业执照、李伟等六人合伙协议、飞龙镇上场街拆迁户房产证和土地使用证及拆迁合同移交清单复印件、武胜县飞龙镇人民政府飞府2012第29号报告复印件、武胜县住房和城乡规划局武住建函（2012）249号函、武胜县人民政府武胜府议（2014）11号会议纪要复印件、武胜县人民政府武胜府复（2014）37号批复复印件、武胜县公安局受案登记表复印件、武胜县公安局立案决定书复印件等证据。本院根据原告的申请依法提取了本院审理的杨鹏与丽鑫公司房屋买卖合同纠纷一案的（2016）川1622民初1538号民事判决书和被告丽鑫公司对该案判决不服上诉至四川省广安市中级人民法院的二审判决书即（2017）川16民终266号民事判决书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月28日，原告李洪玲（乙方）与四川丽鑫房地产有限公司武胜飞龙上场街项目部（甲方）签订了《商品房买卖合同》，该协议约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规之规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就购买房屋一事订立如下合同：一、项目概况及合法证件：1、项目名称：龙腾雅居，2、地址：���龙镇上场街；二、出卖房屋基本情况：乙方购买的房屋（以下简称该房，交房标准见附件）壹栋柒单元肆楼贰号（三室二厅），建筑面积91.92平方米，最终以房地产测绘机构测定确认的法定建筑面积实行多退少补。二、价格与付款方式：该房每平方米单价2114.56元，总价194370元，其付款方式为：分期付款，①、买受人于2011年2月28日付房款100000元，②、买受人于房屋修建至所购楼层付房款58000元，③、买受人于房屋修至所购房屋封顶付房款31370元，④、买受人领到《房屋所有权证》和《国有土地使用证》付房款5000元，以上收款以甲方开具收据为准。四、代办费用的收取……，五、交房时间：订于2012年6月30日前将本合同约定所购房屋交乙方使用，逾期交房超过60天以上的，每日按已交房款的万分之三支付延期交房补偿金，但最长不超过30天，如继续超期的，乙方有权要求退房，甲方应在收到乙方退房申请15日内全额退清房款，并向乙方支付总房款20%的违约金。六、工程质量验收及保修……。七、公用物业的明确……。八、权证办理……。九、退房处理，本合同签订生效后，非法定原因不办理退房手续，如乙方确有特殊情况且经有权机关批准中途退房的，乙方同意甲方按购房合同总金额的20%收取违约金。十、其他约定……。该购房合同甲方加盖四川丽鑫房地产开发公司武胜飞龙上场街项目部公章，乙方由原告李洪玲签名。以上合同签订后，原告李洪玲于签订该合同当日向丽鑫公司飞龙上场街项目部交付购房款99000元。在此之前，原告李洪玲将案外人刘大海��2011年2月14日向丽鑫公司飞龙上场街项目部所交诚意金500元的发票转为其自己向丽鑫公司飞龙上场街项目部所交购房款，原告李洪玲向案外人刘大海支付现金500元。2011年2月24日，原告李洪玲向丽鑫公司飞龙上场街项目部交付定金500元。另查明，案外人曾国伦、雷欣鑫、陈春梅、屈靖易、李伟、张强六人于2012年2月2日签订《合伙协议》，决定合伙开发武胜县上场街旧房拆建工程。2014年2月10日，武胜县人民政府以武胜府议（2014）11号会议纪要决定依法收回飞龙镇陈清波等41户国有土地使用权；2014年4月17日，武胜县人民政府以武胜府复（2014）37号文件回复武胜县国土资源局关于公开拍卖出让飞龙镇上场街国有建设用地使用权。还查明，2016年9月20日，武胜县住房和城乡规划局出具《证明》载明：经查��四川丽鑫房地产开发公司在武胜县上场街开发的龙腾雅居项目未在我局办理商品房预售许可证。再查明，本院审理的杨鹏与丽鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日以（2016）川1622民初1538号民事判决书判决：一、确认杨鹏与丽鑫公司于2013年5月9日签订的《商品房认购协议》无效；二、丽鑫公司返还杨鹏的购房款10万元及利息；三、丽鑫公司支付杨鹏的赔偿金3万元。宣判后，丽鑫公司不服该判决上诉至四川省广安市中级人民法院，四川省广安市中级人民法院在审理中根据丽鑫公司的申请调查取证以下证据：1.受案登记表、立案决定书。其内容为公安机关在工作中发现李伟、曲靖易、张强、曾国伦四人在武胜县以旧城改造名义进行房地产开发，在未取得相关手续的情况下违法开工修建。2.丽鑫公司向武胜县飞龙镇政府、武胜县住房和城乡规划建设局、四川省委、省政府、省信访局的三份报告。2012年10月22日，丽鑫公司向武胜县住房和城乡规划建设局情况报告称：2010年我公司受飞龙上场街李康琴等40户居民委托，进行旧房拆迁改建工作，2010年1月我公司在飞龙设立项目部，取得飞龙镇政府大力支持，在武胜县国土局办理了国有土地使用证，并经贵局村镇股现场勘查。2011年9月村镇股发现我公司拆迁改建项目处于老街保护区，要待取消保护区才能进行改建。2012年7月武胜县人民政府取消了老街保护区，但又因容积率的问题至今未办理相关手续。现在拆迁居民忍耐已至极限，扬言上访，极易引发社会不稳定因素，请求贵局简化报建程序，让项目尽快开工，消除被拆迁居民不安定情绪。2015年9月10日，丽鑫公司向省委、省政府、省信访局领导的报告称：我公司受飞龙政府引荐进行旧城改造项目���我公司投入大量资金、人力进行该项工作，但政府决定对上场街已拆迁土地进行拍卖。2013年6月经政府审计评估，我公司先期投入798万元，政府承诺将土地拍卖后退还我公司前期费用。但政府组织多次拍卖均流标，现我公司损失1000多万元，项目停建，拆迁居民多次上访，请求省委政府出面，督促解决此事。2016年6月6日，丽鑫公司向飞龙镇政府报告称：2009年起飞龙镇上场街李康琴等40户居民要求丽鑫公司进行危房改建，我公司2010年1月成立项目部，经政府许可进行拆迁房改建，前期投入1200余万元。县政府决定对该拆迁项目用地进行拍卖，我公司尊重政府决定，但请求政府解决丽鑫公司竞拍成功该宗土地及未拍得该宗土地的各种问题。3.公安机关对曲靖易的询问笔录。曲靖易陈述：飞龙镇上场街旧房拆迁改建房屋是我、李伟、曾国伦、陈春梅、杨贵华、雷欣鑫进行的，由李伟和曾国伦负责找挂靠公司、跑相关手续。李伟联系挂靠的丽鑫公司，并拿到丽鑫公司相关资料、资料联系的飞龙镇政府。该项目2012年2月2日前的负责人是李伟，之后负责人是陈春梅。我们在武胜飞龙镇以丽鑫公司的名义进行上场街拆迁改建是经过丽鑫公司同意，并拿到委托手续的。4.授权书和法人授权委托书。丽鑫公司出具的授权李伟为武胜县飞龙上场街旧房改造工程项目负责人。经过该案上诉人和被告上诉人的质证，四川省广安市中级人民法院认定：综合二审期间上诉人丽鑫公司提交的证据和本院依上诉人丽鑫公司的申请调取的证据，不能证明上诉人丽鑫公司上诉所称武胜县上场街拆迁改建不是上诉人丽鑫公司的项目、上诉人丽鑫公司没有成立飞龙项目部的上诉理由。相反，从二审证据所显示，特别是上诉人丽鑫公司在向武胜县飞龙镇政府、武胜县住建局以及省委省政府的报告中明确表述上诉人于2010年1月成立丽鑫公式飞龙项目部进行武胜县上场街拆迁改建项目，故一审法院认定丽鑫公司飞龙项目部是丽鑫公司的内设部门，飞龙项目部与被上诉人签订的协议应视为上诉人与被上诉人所签订，上诉人是本案适格主体是正确的。一审法院依据相关法律规定判决《商品房认购协议》无效，并判令上诉人承担相应的民事责任亦正确。该院遂以（2017）川16民终266号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决为生效的终审判决。本院认为，被告丽鑫公司辩称其未在武胜县从事房地产开发项目，也没有成立该房地产开发项目部，丽鑫公司飞龙项目部系李伟等人冒用丽鑫公司名义私自设立，没有取得丽鑫公司的同意和授权，根据四川省广安市中级人民法院关于相关案件终审判决认定的事实，��告丽鑫公司的辩称理由不能成立。被告丽鑫公司辩称本院审理的（2016）川1622民初1538号民事判决书和四川省广安市中级人民法院（2017）川16民终266号民事判决书中原告杨鹏所购买的是“飞龙花园”项目的房屋，而本案原告李洪玲是购买的“龙腾雅居”项目的房屋，不是同一项目，该一、二审判决内容对本案不适用，根据本院和广安市中级人民法院查明的证据，被告丽鑫公司在武胜县上场街开发的房地产项目仅一处即李康琴、张鼎均等41户居民的拆迁房改建项目，被告丽鑫公司在向相关部门报告时自称其于2010年1月成立了飞龙项目部，且本案查明的飞龙上场街项目部的经办人李伟、曲靖易、曾国伦、张强、陈春梅、杨贵华、雷欣鑫等与四川省广安市中级人民法院在（2017）川16民终266号民事判决书中查明的事实一致，至于其在出售房屋时所命名的开发项目名称不一，并不影响丽鑫公司飞龙项目部出售房屋的事实，故被告丽鑫公司的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。本院认定四川丽鑫房地产有限公司武胜飞龙上场街项目部系被告丽鑫公司的内设部门，其与原告签订的《商品房买卖合同》应视为被告丽鑫公司与原告李洪玲所签订。被告丽鑫公司辩称，本案应当追加李伟等六人、武胜县人民政府、武胜县人民政府为本案共同被告，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，被告丽鑫公司的该项主张不能成立，本院不予支持。原告与丽鑫公司签订的《商品房买卖合同》，约定了被告丽鑫公司预售商品房的位置、建筑面积、单价、总价、交付时间、办证事宜、违约责任等事项，具备商品房预售买卖合同的构成要素和性质，故本院依法���定原告与丽鑫公司签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同。武胜县住房和城乡规划局出具的《证明》明确说明被告丽鑫公司在武胜县上场街开发的龙腾雅居项目未办理商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，被告丽鑫公司开发的“龙腾雅居”项目至今未取得商品房预售许可证，其与原告签订的《商品房买卖合同》应为无效。合同无效后，被告收取原告的购房款及利息应当返还。现原告主张被告返还购房款及按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求丽鑫公司承担责任有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第九条之规定，判决如下：一、确认原告李洪玲与被告四川丽鑫房地产有限公司于2011年2月28日签订的《商品房买卖合同》无��；二、被告四川丽鑫房地产有限公司返还原告李洪玲购房款10万元及利息（利息从2011年2月28日起按中国人民银行贷款基准利率计算至付清之日止）；上述金钱债务，义务人应于本判决生效之日起30日内给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费2300元，由被告丽鑫公司负担（原告已垫支案件受理费1150元，待本案执行时由被告丽鑫公司直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当��人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长 傅   强人民陪审员 李 继 红人民陪审员 袁 国 礼二〇一七年六月八日书 记 员 蒋婷（代）