福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初950号原告:茶博汇投资有限公司，住所地：安溪县参内乡政府大院内。统一社会信用代码：913505247960513394。法定代表人：黄翁才，任董事长。委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。被告:王源峰，男，1985年9月21日出生，汉族，住福建省安溪县。原告茶博汇投资有限公司与被告王源峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茶博汇投资有限公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼，被告王源峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶博汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除茶博汇投资有限公司与王源峰于2013年5月29日就安溪县××内乡城东片区安溪茶博汇五期A区A05号商品房签订的《商品房买卖合同》及补充协议【总房价款1,324,299元，合同号：201305290056，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20131008184，备案号：安房备登字（汇513009），房屋代码：114185】；2.王源峰协助茶博汇投资有限公司办理上述房屋《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记和预告登记等注销手续；3.王源峰支付给茶博汇投资有限公司违约金198,644.85元；4.王源峰支付给茶博汇投资有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费4,000元；5.本案诉讼费用由王源峰承担。事实与理由：2013年5月29日，茶博汇投资有限公司与王源峰签订《商品房买卖合同》（合同号：201305290056）一份。合同约定：王源峰以按揭贷款方式向茶博汇投资有限公司购买坐落在安溪县××内乡城东片区安溪茶博汇五期A区A05号商品房，房屋建筑面积86.75平方米，总房价款1,324,299元。合同签订时，王源峰支付首付款664,300元，余款660,000元约定向银行申请办理按揭贷款，贷款银行为中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪工行）。《商品房买卖合同》及补充协议约定：若王源峰未能按约向银行偿还借款本息，导致银行解除合同并要求茶博汇投资有限公司承担保证责任的，茶博汇投资有限公司有权解除合同，王源峰应按总房价款的15%向茶博汇投资有限公司支付违约金。王源峰应配合茶博汇投资有限公司办理注销备案手续。合同同时约定：若本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用）。合同签订后，茶博汇投资有限公司就涉案商品房买卖向安溪县房地产交易管理所办理备案〔收件号：20131008184，备案号：安房备登字（汇513009），房屋代码：114185〕。同时，茶博汇投资有限公司、王源峰和安溪工行签订《个人购房借款/担保合同》，并办理抵押预登记。借款合同约定：王源峰向工行借款660,000元用于支付上述购房款，贷款期限120个月；采用按月等额本息还款法，于每个月1日偿还当月应偿还借款本息；逾期还款，应支付罚息；公司承担阶段性担保。借款合同履行中，由于王源峰违约长期未能按期支付借款本息，安溪工行按照约定，向安溪县人民法院起诉请求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》，安溪县人民法院经审理并作出（2015）安民初字第5800号判决：解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》；王源峰应在判决生效之日起10日内偿还给安溪工行613,945.17元及利息、罚息；公司承担连带清偿责任；案件受理费10,297元由公司及王源峰共同承担。该判决已经发生法律效力。自2015年4月至2016年12月，工行从茶博汇投资有限公司账户扣划163,767.8元用于偿还王源峰逾期借款本息及罚息。庭审前，公司已代王源峰还清贷款本息。为此，依据商品房买卖合同及补充协议约定，王源峰的行为已经构成根本性违约，公司决定解除双方签订商品房买卖合同及补充协议，王源峰应支付给公司违约金和承担相关损失。王源峰已交首付款扣除公司代为垫付款项及其应承担的违约金及律师代理费、诉讼费后，余额公司同意返还。王源峰既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。本院认为，王源峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认茶博汇投资有限公司在本案中所主张的事实。故对茶博汇投资有限公司主张的事实确认如下：2013年5月29日，王源峰与茶博汇投资有限公司签订购买址在福建省××内乡城东片区安溪茶博汇五期A区A05号商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：201305290056）。合同约定：房屋总价款为1,324,299元，王源峰应支付购房首付款664,300元，其余款项660,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，王源峰依约支付给茶博汇投资有限公司购房首付款664,300元，并对其余款项660,000元向安溪工行办理按月等额本息还款方式的按揭贷款。茶博汇投资有限公司为此贷款提供抵押加阶段性保证。三方并为此签订﹝安溪﹞支行﹝2014﹞年﹝商房贷1000246号﹞号《个人购房借款/担保合同》。借款合同签订后，安溪工行依约将该笔贷款660,000元划入茶博汇投资有限公司账户。嗣后，王源峰未能按借款合同约定按期偿还借款本息，导致茶博汇投资有限公司自2015年4月起，被安溪工行依贷款合同约定追究保证责任，扣划款项代为偿还王源峰的贷款本息。2015年9月7日，安溪工行向本院提起解除该按揭贷款担保合同诉讼。案件审理期间，安溪工行继续依贷款合同从茶博汇投资有限公司的账户扣划款项代为偿还王源峰尚欠的贷款本息。2016年6月23日，茶博汇投资有限公司委托福建安荣律师事务所向王源峰发出通知书，要求王源峰在收到通知书之日起五日内清偿代垫付的款项，但王源峰仍未予以支付。茶博汇投资有限公司仍被追究担保责任。本院于2016年7月14日作出(2015)安民初字第5800号民事判决书，判决：解除安溪工行与王源峰、茶博汇投资有限公司等三方于2014年9月19日签订的《个人购房借款/担保合同》；王源峰、吴美丹应在判决生效之日起10日内偿还工行613,945.17元及利息、罚息；茶博汇投资有限公司承担连带清偿责任等，并于同年11月30日发生法律效力。茶博汇投资有限公司于2017年4月代王源峰还清全部贷款本息。另查，①涉案房产尚未交付给王源峰，也未办理权属证书；②涉案房产已被司法机关查封；③茶博汇投资有限公司为此诉讼支付律师费4,000元。上述事实有茶博汇投资有限公司提供的茶博汇投资有限公司营业执照复印件、王源峰身份证复印件、《商品房买卖合同》（含合同补充协议、相关附件）复印件、销售不动产统一发票复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、银行扣款凭证复印件及代还按揭贷款明细、律师通知书及国内特快专递邮件单复印件、委托代理合同及支付律师代理费发票复印件及原件、(2015)安民初字第5800号民事判决书(含生效证明)、安溪县不动产登记中心出具的证明等佐证。综上所述，王源峰与茶博汇投资有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。王源峰虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致茶博汇投资有限公司被追究保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经茶博汇投资有限公司催告后，王源峰又未能将茶博汇投资有限公司代为偿还的贷款本息予以返还，故茶博汇投资有限公司诉求解除双方于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。茶博汇投资有限公司应在合同解除后，将向王源峰收取的购房款1,324,299元，在扣除代其偿还的借款本息后返还给王源峰。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，王源峰本应根据合同约定配合茶博汇投资有限公司办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续，虽安溪工行与王源峰、吴美丹、茶博汇投资有限公司等签订的抵押担保借款合同已解除，但涉案房产已被司法机关查封，存在注销障碍，故王源峰应在具备注销条件时，根据合同约定配合茶博汇投资有限公司办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续。茶博汇投资有限公司对此的诉求，于法有据，本院依法责令王源峰在具备注销条件之日起10日内协助茶博汇投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续。第三，茶博汇投资有限公司诉求王源峰应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，鉴于涉案房屋尚未交付给王源峰使用，且茶博汇投资有限公司又未能提供充分证据证明其所造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对茶博汇投资有限公司诉求王源峰应支付的违约金，本院依法以105,943.9元（即1,324,299元×8%）予以保护。第四，关于茶博汇投资有限公司诉求的律师费问题。鉴于双方在《合同补充协议》明确约定若因本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用），结合茶博汇投资有限公司向本院提供委托代理合同及支付律师代理费发票，该费用符合《福建省物价局与福建省司法厅关于福建省律师服务收费标准》规定，处于违约方应当预见的损失范围之内，故本院依法予以保护。由此，茶博汇投资有限公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。王源峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、茶博汇投资有限公司与王源峰于2013年5月29日签订的合同编号为201305290056号的《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、王源峰应在具备注销条件之日起10日内协助茶博汇投资有限公司办理址在福建省××内乡城东片区安溪茶博汇五期A区A05号商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续；三、茶博汇投资有限公司应在上述《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销手续等办理完毕之日起15日内返还给王源峰购房款1,324,299元(应扣除茶博汇投资有限公司代为偿还的按揭贷款本息)；四、王源峰应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给茶博汇投资有限公司违约金105,943.9元；五、王源峰应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给茶博汇投资有限公司因本案所支付的律师代理费4,000元;六、驳回茶博汇投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,273元，由王源峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  柯天赐人民陪审员  林东宣二〇一七年六月十三日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。