云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初235号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：施文元，女，1972年9月29日生，汉族，住云南省昆明市西山区。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告施文元物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告施文元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的自2013年度至2016年度物业管理费1696.00元；2.判令被告支付原告拖欠的物管费产生的利息341.65元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2009年10月3日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积88.34㎡，物管费收取单价为0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2013年度至2016年的物管费1696.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年10月3日至2016年10月3日的物管费。被告施文元答辩称：1.原告之前向答辩人收取过维修基金3307.00元、对讲系统和太阳能的费用3000.00元、配套设施费3000.00元，但是在答辩人入住该小区后并没有享受过以上设施设备；2.涉案小区的太阳能坏了以后，原告方不来修理，却通知答辩人自行修缮，不清楚小区的维修基金用在何处，答辩人无奈之下再次购买了太阳能；3.原告诉称多次向答辩人催讨物业管理服务费不是事实，答辩人并未收到过通知，只是见到过催收水费的通知，那是因为答辩人家里的水管漏水导致水表空转，而答辩人平时并未居住在涉案房屋；4.2017年过春节的时候，答辩人的车停放在小区，车的后玻璃被人敲坏，向原告反映并要求解决，原告未能调取监控给答辩人看，也未对答辩人作出赔偿；5.答辩人家后面的房屋被出租给他人经营宵夜、客栈使用，产生的噪音严重干扰了答辩人的生活，向原告反映后原告也没有解决；6.原告未履行好物业服务义务，2015年小区水管大面积发生冻裂，原告未及时通知答辩人，致答辩人的水表和水管在降温过程中被冻坏，是答辩人自己进行了维修；7.小区楼道内的电线暴露在外，存在安全隐患，且看不见小区内的消防设施安置于何处。综上，答辩人不愿意支付物业管理服务费。原告石林瑞程物业公司在庭审中向本院提交了《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人之间签订有物业管理服务协议，双方当事人在协议中约定了物业管理费及违约金的收取标准。被告施文元质证后对原告提交的证据无异议，但认为其在发现太阳能损坏后已经及时通知原告，可原告方未予处理，原告的物业管理服务不到位，应当根据双方签订的服务协议书第十一条的约定承担违约责任。本院对原告提交且被告无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告施文元在庭审中向本院举证如下：1.《万城·阿诗玛旅游小镇交房缴费清单》一份。证实被告在接房时向原告交纳了太阳能及单元对讲系统费用3000.00元、配套设施费3000.00元及2009年9月1日至2010年8月31日的物业管理费424.00元。2.被告安装太阳能的《收据》一份。证实被告为安装太阳能支出2400.00元。原告质证后认为被告交纳的费用系涉案小区的开发商收取，原告方只是代收，故对该证据的“关联性”不予认可。认为《收据》上面没有公司的印章，对该证据的“三性”及证明目的不予认可。本院认为，被告提交的证据1能证实原告向被告代收过涉案房屋2009年至2010年的物业管理费，原告对此也表示认可，但原告现在主张的物业管理费系2012年10月3日至2016年10月3日期间的费用，故本院认为该组证据与本案并无关联性；证据2的《收据》无法看出谁是收款人，且系被告安装太阳能支出的费用，与本案无关，本院对该证据不予采信。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告施文元购买了万城阿诗玛小镇一期4栋2单元403号面积为88.34㎡的房屋，成为该房屋业主，并与原告于2009年10月3日签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺1元/m2，住房0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇提供物业管理服务，被告施文元按上述约定标准向原告缴纳了2009年10月3日至2012年10月2日的物业管理服务费。后因被告施文元认为其向原告交纳了太阳能和单元对讲系统费用、配套设施费用，但一直未享受以上设施设备及原告在物业管理及服务不到位，拒绝向原告交纳2012年10月3日之后的物业管理服务费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告辩解的向原告交纳了太阳能及单元门对讲系统等配套设施，但其未享受该配套设施的辩解，因其提交的缴费清单中已经列明以上费用系“代收费用”，且其陈述该费用应属于小区附属设施，被告作为已接房的小区业主，显然不能以此作为拒绝交纳物业管理服务费的理由。关于被告辩解的原告监管不力导致其车辆玻璃被人损坏及楼下商铺产生的噪音严重影响其生活的理由，虽原告负有保证小区安全的义务，此种义务仅属于行为义务，而非结果义务，且原、被告双方在《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》中对“安全防护”明确约定：“1.协助公安部门维护本物业区域内的社会治安和公共秩序；2.合理配备保安人员，实行24小时值班。”，被告未能举证证实原告未尽到合同约定的安保义务，故对被告的该辩解主张本院不予支持。对于被告辩解自家的水管、水表冻裂的情形，因被告所称水管、水表系被告独立所有和使用，而物业服务和管理的对象则是公共区域和部分，原告并没有维护和管理被告所有的水表或水管的义务，故对被告的这一辩解，本院亦不予支持。关于物业管理服务费的收款数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为88.34㎡，按照双方约定的住房每月按0.4元/㎡的标准计算，施文元应当支付给原告的物业管理服务费为1696.13元（88.34㎡×0.4元/㎡×12月×4年），原告主张的1696.00元并未超过被告应当缴纳的数额，本院予以支持。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应依照双方约定承担违约责任。双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金金额计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为29.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告施文元于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年10月3日起至2016年10月2日止的物业管理费1696.00元。二、由被告施文元于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金29.68元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告施文元负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红