南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终62号上诉人（原审原告）：黄有明，男，1988年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广西跃盛置业投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区相思湖东路6号3号楼501室。法定代表人：李浩铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑欣，广西民族律师事务所律师。上诉人黄有明因与被上诉人广西跃盛置业投资有限公司（以下简称跃盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭,于2017年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人黄有明的委托诉讼代理人钟志鸿、被上诉人跃盛公司的委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄有明上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第652号民事判决第六项，改判跃盛公司向黄有明支付违约金514963元（计算方式：321852元/年×8年×20%）；2.本案诉讼费用由跃盛公司承担。事实和理由：原审判决不支持黄有明违约金主张是错误的：租赁合同第七条第1款约定，“甲方（跃盛公司）违反本合同约定提前解除、终止合同的，给乙方（黄有明）带来的经济损失由甲方负责赔偿，已使用的物业费则不再计算赔偿。赔偿内容包括：（2）在合同期限支付违约剩余年限的总租金的20%作为违约金给乙方”。针对上述合同内容，黄有明认为，1.合同并没有说明违约方提前解除合同后，才向守约方给付违约金，而是甲方违反本合同约定，导致提前解除合同的，给乙方带来的经济损失由甲方负责赔偿。2.违约方承担违约责任是法定的，无论是谁提出解除合同，都应由违约方承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，跃盛公司存在根本违约，黄有明主张跃盛公司按20%的比例赔偿违约金，也没有违反法律强制性规定。请求二审法院支持黄有明的上诉请求。3.如果二审法院认为黄有明主张的违约金计算过高，则黄有明主张以一审判决第二、三、四、五项所涉及的金额总数（470887元）为基数×20%计算违约金。跃盛公司辩称，跃盛公司不应支付违约金。1.租赁合同第七条第1款（2）条的内容是为了确保合同稳定性，防止一方随解除合同给对方造成损失。2.本案中，双方签订的租赁合同并没有约定商场具体的开业时间，跃盛公司已按时将房屋交付给黄有明，黄有明也进场进行了装修。3.黄有明因商场迟延开业要求解除合同，跃盛公司可以理解也予以配合，愿意退回黄有明所交全部费用，也愿意赔偿黄有明的装修损失，但黄有明主张违约金按照租赁合同第七条第1款（2）的条款计算，这与事实不符，且违约金明显高于其实际损失。如果法院判决跃盛公司支付违约金，根据相关法律规定，请求法院依法予以调低违约金。综上，请求二审法院驳回黄有明的上诉请求。黄有明向一审法院起诉请求：1.解除黄有明与跃盛公司于2013年11月7日签订的《租赁合同》；2.跃盛公司向黄有明返还商铺租金321852元；3.跃盛公司向黄有明返还履约保证金80463元；4.跃盛公司向黄有明返还商铺管理费11496元；5.跃盛公司向黄有明赔偿因装修该商铺而支出的费用60600元；6.跃盛公司向黄有明赔偿加盟经济损失80000元；7.跃盛公司向黄有明支付违约金551440元；8.本案诉讼费由跃盛公司承担。一审法院认定事实：2013年11月7日，黄有明（承租方，乙方）与跃盛公司（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.乙方承租南宁市大学东路XX号商铺，该商铺只限于乙方经营餐饮；2.该商铺为框架结构、毛坯房，甲方于2013年11月20日交付给乙方进场装修；3.商铺租赁期限为2013年11月20日至2021年11月19日；4.甲乙双方确认的交商铺之日起，乙方享有7个月的免租期（从2013年11月20日至2014年6月19日止）；5.乙方签订本合同之日起3日内，向甲方预交租金321852元；6.乙方签订本合同之日起3日内，向甲方交纳合同履约保证金80463元；7.合同第七条第1款第（2）项约定，甲方违反本合同约定提前解除、终止合同的，给乙方带来的经济损失由甲方负责赔偿，甲方应向乙方支付合同期限违约剩余年限的总租金的20%作为违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，2013年11月10日，黄有明向跃盛公司支付商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元。跃盛公司于2013年11月20日交付商铺给黄有明进场装修。黄有明于2014年1月3日向跃盛公司支付商铺装修保证金5000元、装修水电费2000元、电梯使用费1000元、装修工牌押金500元、装修垃圾清运费450元。根据跃盛公司提交的中华人民共和国建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证显示，涉案商铺所在的大厦建设单位为南宁市西乡塘区上饶街道办事处陈西村民委员会，建设项目名称为XX城，结构类型为框架结构，地下1层，地上5层。2014年1月2日，南宁高新技术产业开发区建设房产局、南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局、南宁高新技术产业开发区城市管理综合行政执法局、南宁高新技术产业开发区安全生产监督管理局、南宁市高新公安消防大队联合向XX大厦业主发出《关于依法拆除XX大厦加建部分楼房的通告》，主要内容为：经查，XX大厦的五楼上加建了三层楼房，共计1万8千多平方米，加建的三层楼房，未办理规划、建设、安全、消防等手续，严重违反了相关法律法规的规定，依法责令停止违法建设行为，三日内自行拆除加建的三层楼房，在未拆除加建的三层楼房前，为确保安全，停止招商和经营行为，如不在规定时间内自行拆除加建的三层楼房，相关部门将组织力量依法强制拆除。随后，XX大厦的六、七、八层被行政执法部门强制拆除，跃盛公司停止对该大厦的招商和经营活动。因整栋大厦无法开展经营活动，黄有明将跃盛公司诉至一审法院，提出解除合同等相关诉讼请求。一审法院于2015年11月28日向跃盛公司送达民事起诉状副本等应诉材料。一审庭审过程中，跃盛公司表示同意解除合同，双方一致确认合同解除时间为2015年11月28日。直至一审庭审当日，相思湖商贸大厦未正常开业。另查明，2013年12月6日，黄有明（乙方）与案外人齐齐餐饮公司（甲方）签订一份《技术加盟合同书》，内容为甲乙双方友好协商，就重庆齐齐火锅加盟一事达成以下协议：1.乙方向甲方支付一次性技术加盟费70000元，在签订本协议时一次性付清，加盟时间无限；2.乙方技术加盟地址为南宁大学东路93号；3.签订合同时，乙方向甲方交纳保证金10000元，解除合同时甲方退还保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。2013年12月19日，黄有明向齐齐餐饮公司支付一次性技术加盟费70000元、保证金10000元。黄有明主张其与齐齐餐饮公司签订加盟并支付加盟费一事已事先告知跃盛公司，跃盛公司对此不予认可。还查明，一审过程中，黄有明向一审法院提出对涉案商铺装修损失进行鉴定的申请，一审法院予以准许。一审法院于2016年8月15日委托广西中硕资产评估有限责任公司对上述装修损失进行评估。2016年9月26日，该公司作出中硕估字[2016]第424号《南宁市XX广场第五层XX号商铺的装修价格评估报告书》，价格评估报告意见为：“南宁市大学东路XX广场第五层XX号商铺于评估基准日2016年8月15日装修价值为48126元。”双方当事人对该份评估报告书的真实性、合法性、关联性均予以认可。一审法院认为，黄有明与跃盛公司于2013年11月7日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。跃盛公司在XX大厦违法加建第六、七、八层，加建的三层被行政执法部门强制拆除，导致整栋大厦一直未能正常开业。跃盛公司无法保证涉案商铺能正常经营，双方签订的租赁合同目的已无法实现，跃盛公司构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，黄有明可以行使合同解除权。双方在庭审过程中对合同解除的时间为2015年11月28日达成一致意见，一审法院认定黄有明与跃盛公司于2013年11月7日签订的租赁合同于2015年11月28日解除。关于返还商铺租金、履约保证金、商铺管理费的问题。合同签订后，黄有明于2013年11月10日向跃盛公司支付商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元，跃盛公司在一审庭审中同意退还上述费用。因此，黄有明要求跃盛公司退还商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元，一审法院予以支持。关于装修损失的问题。黄有明于2014年1月3日向跃盛公司支付商铺装修保证金5000元、装修水电费2000元、电梯使用费1000元、装修工牌押金500元、装修垃圾清运费450元，上述装修款共计8950元，跃盛公司表示同意退还该8950元。此外，根据广西中硕资产评估有限责任公司作出的中硕估字[2016]第424号《南宁市跃盛国际广场第五层5003号商铺的装修价格评估报告书》得出的价格评估报告意见，涉案商铺的装修价值为48126元。因此，黄有明因装修商铺而支出的费用总计57076元。黄有明因跃盛公司的违约行为而行使合同解除权，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，跃盛公司应向黄有明承担赔偿损失的违约责任。黄有明要求跃盛公司赔偿因装修而支出的费用60600元，一审法院支持其中的57076元，多出的部分不予支持。关于加盟经济损失的问题。2013年12月6日，黄有明与齐齐餐饮公司签订《技术加盟合同书》并向齐齐餐饮公司支付一次性技术加盟费70000元、保证金10000元。黄有明主张其与齐齐餐饮公司签订加盟合同并支付加盟费一事已事先告知跃盛公司，但跃盛公司对此不予认可。黄有明未能提交证据证实上述主张，一审法院对该主张不予采信。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，跃盛公司事先并不知道黄有明会和齐齐餐饮公司签订加盟合同并支付加盟费一事，无法预见其因违反合同可能给黄有明造成该项损失。此外，根据加盟合同的性质，黄有明可以选择其他商铺继续履行加盟合同，租赁合同的解除并不必然造成加盟费损失。综上，黄有明要求跃盛公司赔偿加盟经济损失80000元，一审法院不予支持。关于违约金的问题。合同第七条第1款第（2）项约定，跃盛公司违反本合同约定提前解除、终止合同的，给黄有明带来的经济损失由跃盛公司负责赔偿，跃盛公司应向黄有明支付合同期限违约剩余年限的总租金的20%作为违约金。此条款属于黄有明、跃盛公司对于发生跃盛公司违约提前解除合同此种违约行为时，跃盛公司应支付违约金的特别约定。而在本案中，并未出现跃盛公司提前解除合同的情形。黄有明依据此条约定要求跃盛公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄有明与跃盛公司于2013年11月7日签订的租赁合同于2015年11月28日解除；二、跃盛公司向黄有明返还商铺租金321852元；三、跃盛公司向黄有明返还履约保证金80463元；四、跃盛公司向黄有明返还商铺管理费11496元；五、跃盛公司向黄有明赔偿因装修商铺而支出的费用57076元；六、驳回黄有明的其他诉讼请求。案件受理费14838元，鉴定费1500元，合计16338元，由原告黄有明负担9440元，跃盛公司负担6898元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：跃盛公司是否应当向黄有明支付违约金？如果支付，违约金计算方法如何？跃盛公司与黄有明签订房屋租赁合同，内容真实，合法有效，双方当事人均应诚实履行合同。本案租赁合同履行过程中，因跃盛公司违约，导致合同解除，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，跃盛公司与黄有明在租赁合同中约定，“甲方（跃盛公司）违反本合同约定提前解除、终止合同的，给乙方（黄有明）带来的经济损失由甲方负责赔偿，已使用的物业费则不再计算赔偿。赔偿内容包括：（2）在合同期限支付违约剩余年限的总租金的20%作为违约金给乙方”。而实际上，黄有明于2013年11月10日便向跃盛公司支付商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元三项共计413811元的各项费用，合同的提前解除也是由于跃盛公司的违约行为而导致，黄有明除装修损失外，也有资金被占有而产生的利息损失。故跃盛公司除应向黄有明退还其已交各项款项以及赔偿装修损失外，还应支付相应的违约金。但黄有明主张按合同剩余租期租金总额的20%计算违约金过高，跃盛公司也提出违约金计算过高并请求法院予以调低。黄有明在二审庭审中当庭表示如二审法院认为违约金计算过高，应以一审判决第二、三、四、五项所涉及的金额总数（470887元）为基数×20%计算违约金。本院综合本案租赁合同的履行情况考虑，如按一审判决第二、三、四、五项所涉及的金额总数（470887元）为基数×20%计算违约金，违约金数额并未超出以已付款项413811元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金数额，故本院将跃盛公司应支付给黄有明的违约金数额调整为94177.4元（470887元为基数×20%）。综上所述，黄有明的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、?维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第652号民事判决第一、二、三、四、五项；二、?撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第652号民事判决第六项；三、广西跃盛置业投资有限公司向黄有明支付违约金94177.4元；四、驳回黄有明的其他诉讼请求。一审案件受理费14838元，鉴定费1500元，合计16338元，由黄有明负担8006元,由跃盛公司8332元。二审案件受理费9314元（黄有明已预交），由黄有明负担7611元,跃盛公司负担1703元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  刁冀方审判员  覃瑞晟审判员  袁宇飞二〇一七年六月五日书记员  谢 瑜