江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3886号上诉人（原审被告）：梅琪，男，1962年8月8日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：印瑞祥，江苏宪德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈剑波，男，1989年6月29日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王政，江苏苏源律师事务所律师。上诉人梅琪因与被上诉人沈剑波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梅琪上诉请求：依法改判一审判决第二项，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院酌定上诉人支付10万元违约金过高;(二)因涉案合同已解除，中介未达到居间目的，故涉案合同未成立，不应支付中介费；（三）中介费用属于损失的一种，一审法院存在重复计算；（四）中介提供的合同字迹潦草，使双方对合同内容产生重大误解，故被上诉人的损失应由中介承担。被上诉人沈剑波辩称：（一）一审酌定的10万元违约金已远低于其损失；（二）涉案合同明确约定违约方支付中介费，且被上诉人已实际足额支付了该费用；（三）涉案合同是双方磋商后签订的，而首付款的支付时间系重要内容，上诉人不应是从合同中来知悉付款日期的。沈剑波一审请求：1.判令梅琪返还定金50000元。2.判令梅琪支付中介费53880元。3.判令梅琪支付违约金449000元。4.判令梅琪承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月28日，沈剑波（乙方）与梅琪（甲方）、南京高业房产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将其位于浦口区百润路7号天润城第九街区007幢1单元302室房屋（建筑面积115.74平方米）出售给乙方，房屋价格2245000元。丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费53880元。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同……违约方按标的额的20%计449000元支付违约金给守约方。双方签约时乙方付定金50000元。2016年9月30日前办理房屋产权过户手续，并于当日支付甲方部分房款750000元。双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款1430000元，银行直接下达甲方账户。双方于下款三日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付尾款15000元。如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金。合同签订后，沈剑波支付定金50000元、中介费53880元。后梅琪以沈剑波未按约定于2016年9月10日之前支付首付款构成违约为由，表示不愿意出售涉案房屋。2017年1月9日，沈剑波与梅琪协商解除了房屋买卖合同。一审法院认为：当事人双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。沈剑波主张返还定金50000元，梅琪无异议，一审法院予以支持。沈剑波主张违约金449000元，梅琪认为沈剑波未在2016年9月10日之前支付首付款构成违约，不应承担违约金，一审法院认为根据沈剑波、中介公司持有的合同，合同中均记载原告于2016年9月30日之前付首付款，且一审法院对中介公司员工的调查相互印证，而梅琪对其主张未提供证据证明，对此辩解意见不予采信。根据合同约定双方应于2016年9月30日之前办理产权过户手续，并于当日支付首付款，梅琪以沈剑波在9月10日之前未支付首付款为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，一审法院酌情调整为100000元。沈剑波主张中介费53880元，一审法院认为根据合同约定，违约方赔偿守约方中介佣金，梅琪构成违约，沈剑波诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、梅琪于本判决生效之日起十日内返还沈剑波定金50000元。二、梅琪于本判决生效之日起十日内给付沈剑波违约金100000元、中介佣金53880元，合计153880元。一审案件受理费9328元，减半收取4664元，由沈剑波负担2984元，梅琪负担1680元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人认为涉案合同约定的支付首付款时间应为2016年9月10日。其余事实双方均无异议，本院依法确认。对于涉案合同约定的支付首付款时间，经本院查明，虽梅琪提供的涉案《房地产买卖中介合同》原件上首付款时间一项字迹潦草，但沈剑波及中介公司持有的合同上均记载沈剑波于2016年9月30日之前支付首付款，且经一审法院对中介公司员工调查，中介公司员工也称述双方约定的支付首付款日期为2016年9月30日之前。由于梅琪未能进一步举证证明，故根据“优势证据”的原则，本院认定梅琪与沈剑波就涉案房屋买卖约定的付首付款日期为2016年9月30日之前。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《房地产买卖中介合同》经沈剑波、梅琪、南京高业房产经纪有限公司三方签字确认，已依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定和涉案《房地产买卖中介合同》中“如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金”的约定，现梅琪未按合同约定履行义务，应赔偿守约方沈剑波已实际支付的中介费53880元。关于上诉人所称的中介费用属于损失的一种，一审法院存在重复计算的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额包括守约方为履行合同已支付的合理费用和合同履行后可以获得的利益。故一审法院在判决梅琪给付沈剑波已实际支付的中介费用和违约金符合法律规定，并无不当。关于违约金的确定，一审法院系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌定为100000元。对此，上诉人认为数额过高。本院在一审法院酌定数额的基础上，考虑到沈剑波先后两次购买房屋时间间隔较短（不足两月）的因素，调整违约金数额为5万元。关于上诉人所称中介提供的合同字迹潦草，使双方对合同内容产生重大误解，故被上诉人的损失应由中介承担的上诉理由，本院认为，上诉人梅琪作为违约方依法应承担相应的违约责任。如其认为其违约系南京高业房产经纪有限公司的过失导致，可另案主张。本案二审过程中，梅琪以沈剑波在一审中提交的其与第三方的房屋买卖合同并非房产局备案合同为由，申请本院调取其真实备案合同。本院认为，本案审理中，并未以沈剑波提交的合同计算其损失，故上诉人申请调查的事项不属于人民法院调查取证的范围，本院对此不予支持。综上所述，上诉人梅琪的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8131号民事判决第一项；二、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8131号民事判决第二项为梅琪于本判决生效之日起十日内给付沈剑波违约金50000元、中介佣金53880元，合计103880元。本案一审受理费9328元，减半收取4664元，由沈剑波负担2984元，梅琪负担1680元。二审案件受理费9328元，由梅琪负担6996元，沈剑波负担2332元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年六月十二日书记员  倪 辉