河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀03民终1290号上诉人（原审被告）：董京晶，男，1963年5月5日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。。被上诉人（原审原告）：秦皇岛世纪星物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市经济技术开发区珠江道8号。统一社会信用代码：91130301735622214F。法定代表人：陈玉仁，董事长。委托诉讼代理人：陈耀江，河北权智律师事务所律师。上诉人董京晶因与被上诉人秦皇岛世纪星物业服务有限公司（以下简称世纪星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2016）冀0302民初10802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董京晶和被上诉人世纪星物业公司的委托诉讼代理人陈耀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董京晶上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担上诉费用。事实与理由：被上诉人提供的前期物业合同违反“物业服务收费合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。1、按照国家相关规定，物业服务企业应每年至少公布一次物业服务费收支情况，且物业服务费合理利润不超过10%，接受业主及相关人监督。在世纪星物业公司服务期内，从未公布物业服务费收支情况，严重侵害了上诉人的知情权。上诉人多次要求亦未获悉，致使上诉人有理由相信物业服务费利润不合理，超过10%，故停止缴费。2、依据双方签订的《前期物业管理服务协议》和被上诉人提供的《四星级物业收费许可证》，对照物业公司承诺和《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》，被上诉人收费标准和提供的服务水平不相适应，主要体现在:被上诉人未尽到对房屋共用部分的维修、养护和管理义务。(1)四号楼西侧、七号楼东侧墙体等部位作为房屋共用部位常年渗水，被上诉人未及时协调开发商，采取有力措施履行质保期内的修复义务，导致至今相关业主内墙发霉(有照片为证)，严重影响其正常居住。(2)小区的消防安全存在众多问题。首先，消防设施存在严重问题，楼内的防火栓里没有防火带与水。其次，消防通道被堵死，发生火灾，消防车无法进入。(3)小区内的长板凳长期破损无人维修(有照片为证)。(4)保洁服务不达标、环境卫生脏乱差。按照《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》，楼道、电梯每天清扫2次，垃圾每日清运2次，道路、地面、明沟每日清扫2次，实际并非如此，尤其在2010年工作人员减少以后，本小区环境卫生继续恶化，垃圾随处堆放，严重影响了业主的居住坏境(照片为证)。园林绿化服务不到位，绿植成活率不足95%，修剪不及时，杂草丛生，严重影响了业主的观赏效果，未达到《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》。(5)“日租房”现象非常严重，各类案件频发，被上诉人治安管理不达标。按照《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》，小区出入口设专人24小时在岗执勤，并有详细的交接班记录与外来人员、车辆的记录。本小区应是《四星级封闭式管理服务标准》，但本小区是开放模式，小区外来人员及车辆无人管理，楼道内随意大小便，都没有及时清理，上诉人丢失一辆新购买的自行车，汽车后视镜被盗。小区监控部分损坏，被上诉人没有做到及时维修，为此在被上诉人催缴物业费时上诉人明确拒绝向其缴纳物业费。因被上诉人服务不到位，本小区业主成立了业主委员会，将被上诉人替换，被上诉人在日常管理中，对经营日租房生意的中介睁一只眼闭一只眼，严重危害了业主的居住环境。入住6年来，治安案件、火灾案件、跳楼吸毒以及卖淫嫖娼等刑事案件屡屡发生，严重影响了上诉人的正常生活。上诉人因长期受到“日租房”骚扰，造成神经衰弱，导致长期失眠，至今在我市中医院长期治疗。(6)证据:秦皇岛广电新闻网2009年7月2日、2012年1月19日均做过相关报道。2013年11月初秦皇岛市海港区公安局白塔岭派出所曾公告要求整改，秦皇岛市海港区分局白塔岭派出所公告、案件记录及其他相关部门出警记录等。(7)《前期物业管理服务协议》第十五条第2款规定，按规定位置安装空调，冷凝水集中排放。但是，小区内并未安装冷凝水管，导致冷凝水随意排放，影响房屋外观，未达到物业管理服务协议承诺的物业服务标准。(8)住户满意率不达标。按照《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》，每年两次征求业主对物业服务的意见，基本满意率按实际入住户计算达到90%以上。本小区入住率低，自住户只有400户左右，欠费户近百户，我入住以来，从未被征求意见。(9)房屋产权证书办理之前是按照0.7元/平方米的标准和92.26平方米的预售面积缴纳的，某年某月某日，物业公司收费价格调整至0.95元/平方米，2013年房屋产权证确权面积为89.21平方米，相差3.05平方米。被上诉人是四星级封闭管理，但被上诉人没有按四星级封闭管理的规定去管理。被上诉人世纪星物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。世纪星物业公司向一审法院起诉请求：1、董京晶支付物业费6536元；2、支付延期违约金；3、诉讼费用由董京晶承担。一审法院认定事实：董京晶系秦皇岛市世纪海洋花园小区7栋2504号业主，居住的房屋面积为90平方米。2007年12月31日，世纪星物业公司、董京晶签订《前期物业管理服务协议》。合同约定，世纪星物业公司对世纪海洋花园小区进行物业管理服务，物业管理服务费用的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.95元（高层）；五层以上住宅（包括五层）需加压供水，加收加压水泵运行费0.07元/月/㎡；小区业主需交纳电梯运行及维护保养费用：按楼层收取，平均每户每月约32.95元。另外，协议还对物业管理事项、物业管理期限、双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。协议签订后，世纪星物业公司按照协议约定履行了物业服务义务，董京晶自2010年1月1日至2013年10月31日未向世纪星物业公司交纳各项费用。其应交纳的物业费为0.85元×22个月×90平方米+0.95元×24个月×90平方米=3735元，垃圾处理费138元，电梯费1909元，楼道照明费383元，二次供水费290元，合计6455元。一审法院认为，世纪星物业公司、董京晶签订的《前期物业管理协议》合法有效，该协议对双方均具有约束力。世纪星物业公司为董京晶提供了物业服务，董京晶接受服务，应该缴纳物业费。综合世纪星物业公司、董京晶的诉辩情况及同期同一小区其他业主举证情况，世纪星物业公司的服务在一定时期内存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的政府指导价浮动幅度的办法精神，酌情予以扣减10%物业费较为合理。董京晶提出不应缴纳物业费和超过诉讼时效的抗辩理由，理据不足，法院不予采信。世纪星物业公司主张延期违约金，不予支持。遂判决：董京晶向秦皇岛世纪星物业服务有限公司交纳物业费3735元的90%即3362元，垃圾处理费138元，电梯费1909元，楼道照明费383元，二次供水费290元，共计6082元，于判决生效之日起五日内履行。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由董京晶负担，于判决生效后五日内交纳。本院二审中，上诉人提交白塔岭派出所公告、现物业公司接手后发现的问题、照片一组，拟证明：卫生脏乱、管理混乱。被上诉人质证意见为：这证据上述与本案并不具关联性和真实性，并非新证据，根据证据规则不能作为新的证据使用。本院认为，上诉人提交的证据不能支持其证明目的，本院不予采信。二审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人董京晶与被上诉人世纪星物业公司之间签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，应为有效。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人亦接受了相应服务，应依合同约定交纳物业费，上诉人提出被上诉人的服务违反“物业服务收费合理、公开及费用与服务水平相适应的原则”，一审法院已基于被上诉人的服务在一定时期内存在瑕疵，参照政府指导价浮动幅度的办法精神酌情扣减了物业费，一审处理适当，本院予以支持。上诉人二审提交的证据不能充分证明被上诉人服务管理未尽到相应义务的事实，故上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，董京晶的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董京晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 蓬审 判 员  刘 京代审判员  武学敏二〇一七年六月六日书 记 员  王秀兰