山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1602民初3427号原告（反诉被告）：王树良，男，汉族，1975年1月19日出生，住山东省滨州市滨州区。委托诉讼代理人：孟秀，山东一衡律师事务所律师。被告（反诉被告）：滨州腾宇集团实业有限公司，住所地滨州经济开发区中海西路691号。法定代表人：吕志亮，该公司经理。被告(反诉原告)：白翠娥，女，1962年12月24日出生，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：赵建波，男，汉族，1964年9月24日出生，住山东省滨州市滨城区，与白翠娥系夫妻关系。委托诉讼代理人：王延波，山东莫同律师事务所律师。原告（反诉被告）王树良与被告（反诉被告）滨州腾宇集团实业有限公司（以下简称腾宇公司）、被告(反诉原告)白翠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日做出（2014）滨杜民初字第86号民事判决。白翠娥不服该判决，向滨州市中级人民法院提起上诉。滨州市中级人民法院于2016年6月3日作出（2015）滨中民一终字第589号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王树良及其委托诉讼代理人孟秀，被告腾宇公司法定代表人吕志亮，被告白翠娥委托诉讼代理人赵建波、王延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树良向本院提出诉讼请求：1.请求腾宇公司继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.判令第一被告依约为原告办理房屋登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月4日,原告在滨州腾宇电器有限公司（后变更为滨州腾宇集团实业有限公司）购买了4号楼113号商铺，以827010元的价格全款缴清，2012年11月27日正式签订房产买卖合同，2010年10月4日已达到交房标准并交付钥匙,并与被告滨州腾宇集团实业有限公司签订了房屋租赁合同,租赁期限为1年，租赁期限到期后，原告根据自己需求已经对外租售2年。然而最近当原告到房管局询问办理相应产权登记手续时，却被告知该房屋于2013年办理了房屋预告登记，登记在被告白翠娥名下。两被告的行为直接侵害了原告的合法权益。并给原告正常行使所有权造成妨碍，故此，特依法具状贵院，望判如所求。腾宇公司辩称，同意原告的诉讼请求。白翠娥辩称，1.涉案房产的所有权应属于反诉原告，反诉被告王树良无权主张涉案房产所有权。2012年11月21日反诉原告与腾宇公司签订房屋买卖合同，约定了购买涉案房产，签订合同第二日反诉原告向腾宇公司交付80万元的购房款，并去滨州市房管局进行了所有权转让预告登记。反诉被告王树良是2012年11月27日与腾宇公司签订的房屋买卖合同，其建立合同关系时，因反诉原告履行了合同约定的全部义务，依据《合同法》第四十四条规定：涉案房产的所有权早已属于反诉原告所有。2.反诉被告要求腾宇公司继续履行双方的房屋买卖合同并办理房屋登记手续，无法律依据。涉案房产反诉被告与腾宇公司建立合同时间晚于反诉原告，并且反诉原告也在房产局办理了所有权转让预告登记，反诉被告都没有证据证实自己向腾宇公司交付购房款，合同约定交付房款的义务都没有履行，何来的依据双方的房屋买卖合同主张自己的权益。3.反诉被告在原审法院提交的两份房屋买卖合同所约定房屋不是同一套房产。因本案是发回重审的案件，在原审中，反诉被告提交过两份购房合同，这两份合同约定的房屋并不是同一套房产。反诉被告提交了2010年7月28日与滨州市腾宇电器有限公司签订的房屋买卖合同，约定的标的房产是：第某单元1-3房屋，建筑面积为240平方米，单价4000元，付款为一次性付款，交房日期为2011年6月1日。同时提交的第二份房屋买卖合同，签订时间为2012年11月27日，约定的标的房产是：第某号房屋，建筑面积为306.3平方米，单价2700元，付款方式是一次性付款，交房日期为2012年10月1日。从以上两份合同可以得出以下结论：（一）、两份合同约定购买的房屋并不是同一标的物，即便房管局不允许用字母C起名楼号，按照字母A、B、C、D、E排序，最后更改应该是3幢而不是4幢。（二）、两份房屋买卖合同约定的房屋面积一个为240平方米，另一个为306.3平方米，差距太大，太违背常理。一份房屋买卖合同约定房屋单价为4000元，虽然与实际有差距，涉案房产毕竟属于沿街房，以滨州市房价还能说得过去；但是另一份合同也约定房价为2700元，众所周知2012滨州沿街房的单价都接近10000元，而合同约定的价值与市场价值相差太大，合同的真实性让人怀疑。4.原审庭审遗漏了几个重大问题，这既是本案的关键，也是本案发回重审的原因。问题一：原审法院没有查清本案的反诉被告是否实际交付了购房款，如果已经交付，交付的方式和依据是什么？反诉被告主张是工程款抵顶房款，但是房屋买卖合同约定是现金一次性交付，如果是工程款抵顶房款在收款收据上也应该注明。同时，如果反诉被告主张是用工程款抵顶房款，需要提交施工合同和施工量及施工单价，工程鉴证，工程竣工验收来证实自己主张。众所周知建筑施工合同需要有资质的公司承包，反诉原告作为个人是如何承包的？既然存在矛盾，庭审应当着重查明。问题二：反诉被告在腾宇公司购买或抵顶了几套房？因为反诉被告提交的两份相互不一致房屋买卖合同，现实不排除反诉被告有意混同合同，同时也不排除反诉被告用空合同来主张权益。问题三、反诉被告提交的两份房屋买卖合同的标的物是否为同一房产？因此我方提起反诉，请求依法驳回被反诉人王树良的诉讼请求；请求依法判决被反诉人腾宇公司向反诉人交付房屋并办理过户登记手续；诉讼费由两被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月28日，王树良与滨州市腾宇电器有限公司签订房产买卖合同，王树良购买该公司开发的位于渤海二十四路以东、挺进路以北腾宇馨园（暂定名）小区的第某号房。合同约定，该商品房用途为商业，建筑面积共240平方米，最终以房产部门测定的为准。该商品房单价为每平方米4000元，总金额为960000元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年6月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同中未对付款方式及期限作出约定。2010年10月，滨州市腾宇电器有限公司将涉案房屋交付王树良，并于同月4日与王树良签订租赁协议，由滨州市腾宇电器有限公司承租该商铺，期限1年。期满后，王树良将该商铺租给他人使用至今。2010年12月29日，滨州市腾宇电器有限公司名称变更为滨州腾宇集团实业有限公司。因房管部门不允许使用字母作为楼号等原因，王树良与腾宇公司于2012年11月27日重新签订了商品房买卖合同。涉案商品房的位置确定为滨州腾宇-海尔服务中心第某号房，建筑面积确定为306.3平方米，单价确定为每平方米2700元，总金额827000元。同日，腾宇公司为王树良出具了金额为872000元的购房款收据。腾宇公司法定代表人吕志亮与王树良均认可该款为腾宇公司用其所欠王树良工程款抵顶房款。2012年11月21日，腾宇公司与白翠娥签订商品房买卖合同，约定由白翠娥购买腾宇公司开发的位于滨州腾宇-海尔服务中心第某号房，建筑面积为306.3平方米，用途为商铺，单价为每平方米2300元，总金额为704490元。合同第五条约定买受人按下列第1种方式按期付款，即一次性付款。合同第七条约定出卖人应当在2012年10月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年11月22日，白翠娥通过其丈夫赵建波工行62×××35账户向腾宇公司法定代表人吕志亮个人工行账号62×××66转款72万元，同日，腾宇公司向白翠娥出具了收到现金8万元的收据，收款事由注明为房款。对于该72万元转款，腾宇公司未出具收据，吕志亮辩称该款是借款，对白翠娥陈述该款是购房款的主张不予认可。2012年11月22日，经腾宇公司和白翠娥申请，滨州市房地产管理局对涉案房屋为白翠娥办理了预告登记（证号201209497）。2013年5月17日，白翠娥与吕志亮签订协议一份，内容为“经双方协商已办理的买房预告登记证，已付房款80万元整，因没有即时办理交房手续，和开发商法人吕志亮协定，决定办理退房手续。开发商全部还清房款后，办理退房手续。房款在45天内全部结清及利息8万元整，房款、利息共计880000元整。自2013年5月21日开始，如不按时还房款，原商品房买卖合同继续有效，出卖人自愿配合买受人办理房产证。”吕志亮辩称该协议内容是白翠娥早就写好的，仅仅是作为借款的保证，商品房买卖合同是为了办理预告登记而签的，并不是真实的房屋买卖合同。另查明，在本院受理的（2013）滨行初字第22号原告杨景春与被告滨州市房地产管理局、第三人白翠娥房屋登记行政撤销一案中，白翠娥在审理过程中向法院提交了2012年11月22日白翠娥通过其丈夫赵建波工行62×××35账户向腾宇公司法定代表人吕志亮个人工行账号62×××66转款72万元的同一份银行转账凭证，白翠娥主张以该款购买了滨州腾宇-海尔服务中心7号楼某室商品房，并办理了预告登记（证号201209499）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于双方争议的几个焦点问题，本院逐一进行阐述。1、关于王树良提交的与腾宇公司签订的两份买卖合同所约定房产是否是同一套房产。审理过程中查明，腾宇公司在2010年与王树良签订房屋买卖合同后，当年即将合同约定的房屋交付王树良，王树良将房屋出租直至现在，且腾宇公司法定代表人吕志亮对两份合同所约定房屋属同一套房产并无异议，白翠娥仅凭楼号、面积、价格等方面的差异认为两份购房合同属于无任何联系的独立的合同，证据不足，本院不予支持。2、白翠娥向吕志亮个人账户转款72万元的性质。白翠娥向吕志亮账户转款72万元后，腾宇公司一直未出具收款收据，腾宇公司法定代表人吕志亮在庭审中一直主张该款是借款，否认是购房款，结合白翠娥在另案中曾以该72万元主张其他房产的所有权的事实，本院对白翠娥认为该72万元为购房款的主张不予支持。综上所述，王树良与腾宇公司签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。腾宇公司同意以其所欠王树良工程款抵顶房款，且已将涉案房屋交付王树良，双方虽未办理登记过户手续，但王树良对涉案房产享有的合法权益应受法律保护。王树良主张腾宇公司继续履行房屋买卖合同，并为其办理房屋登记手续，本院予以支持。对于白翠娥主张的腾宇公司向其交付房屋并办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告滨州腾宇集团实业有限公司继续履行与原告王树良签订的房屋买卖合同；二、被告滨州腾宇集团实业有限公司协助原告王树良办理滨州腾宇-海尔服务中心第某号房的房屋登记手续；三、驳回反诉原告白翠娥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12520元，由被告滨州腾宇集团实业有限公司负担；反诉费12520元，由反诉被告滨州腾宇集团实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  张建伟人民陪审员  李建祥人民陪审员  刘绪亮二〇一七年六月三十一日书 记 员  仲 钰