湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0323民初721号原告：十堰市千福物业发展有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇民族路***号千福上庸城*号楼。法定代表人：谢伟，经理。委托诉讼代理人董超，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉与反诉。被告：曹晓玲，女，1977年6月12日出生，汉族。原告十堰市千福物业发展有限公司（以下简称千福物业公司）与被告曹晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员章胜军独任审判，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告千福物业公司的委托代理人董超，被告曹晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千福物业公司诉称，我单位系千福上庸城住宅小区的前期物业服务公司，被告系该住宅小区的业主。被告自2013年5月起至起诉之日止一直拖欠物业管理费未付。原告经多次催讨未果，故诉至法院要求判令被告支付自2013年5月1日起至2017年3月31日止的物业管理费人民币7892元，并按日5‰支付违约金5646元。被告曹晓玲辩称，我对于拖欠原告自2013年5月1日起至2017年3月31日止的物业管理费人民币7892元无异议。但我并非恶意拒付物业管理费，只因原告不按物业合同尽职尽责为我和全体业主搞好小区管理和服务，才缓交物业管理费，主要表现在小区清洁卫生打扫不到位，路面、楼梯、电梯间有很多生活垃圾、塑料袋、一次性鞋套，物业没有主动到业主门前收集垃圾，而是业主自己将生活垃圾放到楼下垃圾桶内；小区安全保卫及秩序管理混乱，只有北门保安值守，其他出入口均无人值守，入口完全敞开，人员随意进出，严重威胁小区业主的生命和财产安全；物业未经小区业主同意，擅自同意部分业主将住宅私自改为餐馆，不制止劝告，允许超市、装修公司、律师事务所、幼儿园铲除小区公共绿地变为经营场所，严重侵害了业主利益。基本设施维护不及时，部分天花板、门把手损坏一直不进行维修，门禁系统不能正常使用，我们多次找物业洽谈商讨问题，要求物业整改，物业始终不予解决；楼顶加层、违章乱搭乱建，同意酒店在小区外墙安装排烟系统，物业不出面制止，也不向职能部门投诉，听之任之，侵犯全体业主利益。只要原告改变管理方式，提高服务水平，规范收费，我会按合同交纳物业管理费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2012年10月29日被告曹晓玲与原告十堰市千福物业发展有限公司签订前期物业服务合同，约定其购买竹山县城关镇千福上庸城6号楼1单元903室面积为139.94㎡的房屋按1.2元／㎡／月（含电梯公摊费）缴纳物业服务费，每月应当缴纳167.93元。合同约定，千福上庸城业主对单幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面（约定归上层业主使用的除外），给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖、照明、避雷设施及共用设备的房屋、物业管理用房共有。原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业应当对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，保持房屋外观整洁美观，生活垃圾的清运，在垃圾清运点的垃圾每天清运一次，对公共场所、电梯、楼道每日集中清洁一次等，定期清除杂草、杂物和修剪养护草坪、花卉、树木，出入口24小时值勤，重点部位实行24小时监控，进出小区车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，对来访人员实行登记、放行管理。小区业主在入户之日首次交纳半年的物业服务费，以后按季度于该季首月的10日以前交清该季的物业服务费，逾期按日5‰交纳违约金。从2013年5月1日起，由于被告对原告所提供的物业服务不满意，发生争议，遂停止缴纳物业服务费用。原告要求被告支付2013年5月1日至2017年3月31日物业服务费7892元无着，引起诉讼。本院认为，曹晓玲与十堰市千福物业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。曹晓玲作为该小区业主，应受《前期物业管理服务合同》的约束，其作为业主接受了十堰千福物业发展有限公司的服务，则应当按照合同约定向十堰市千福物业发展有限公司支付物业服务费。被告曹晓玲作为竹山县城关镇千福上庸城6号楼1单元903室的房屋产权人，房屋建筑面积为139.94㎡，每月应当缴纳167.93元物业服务费，其未缴纳2013年5月1日至2017年3月31日的物业服务费47个月，合计拖欠物业服务费7892元。针对被告的辩解理由，本院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理，对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。至于被告所陈述的问题涉及小区公共部位，属于全体业主的权利，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒缴物业服务费的理由。被告认为原告未按合同约定的内容提供物业服务，其不应支付物业服务费的主张，因小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不一，物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适的生活环境既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务质量，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取达不到物业服务公司“保本”的标准，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主而言，对物业服务可能会存在各种意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但这种手段往往适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降，势必会影响到其他接受物业服务但没有异议的绝大部分业主的合法利益，并涉及到整个小区的和谐稳定，这显然与我国合同法的立法精神和目前创建平安和谐小区的良好愿望相违背。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供让广大业主满意的优质物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务公司与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不再是难题。原告物业公司在庭审过程中承认部分物业服务不到位，在具体管理服务过程当中有瑕疵，通过原告向本庭提供的证据也能得到证实，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，本院根据公平原则，对被告曹晓玲应交的物业服务费用酌情予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第三条，第六条的规定，判决如下：一、被告曹晓玲在本判决生效后十日内支付拖欠原告十堰市千福物业发展有限公司物业服务费7100元（2013年5月1日至2017年3月31日）。二、驳回原告十堰千福物业发展有限公司其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元因适用简易程序减半收取25元，由被告曹晓玲负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  章胜军二〇一七年六月十九日书记员  李 淼