山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0202民初2576号原告：单连忠，男，1972年6月14日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：闫圣华，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰楠，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：王盈惠，女，1987年9月1日出生，汉族，住山东省莱西市。委托诉讼代理人：周宏森，山东加舜律师事务所律师。原告单连忠诉被告王盈惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告单连忠委托诉讼代理人闫圣华及被告王盈惠委托诉讼代理人周宏森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告单连忠诉称，原被告于2014年11月17日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于青岛市市南区xxx路xx号商业店面出租给被告经营使用。根据合同约定，该租赁期限为2014年11月23日至2017年12月22日，租赁费用第一年度为60万元整，自第二年度起房租每年在上一个年度租金的基础上递增6%。同时，该合同对原被告双方权利义务及合同解除等事项均进行了详细约定。合同签订后，原告依约将该店面交付给被告使用。合同履行过程中，被告擅自违约，未依约按时交纳租金且已逾期超过30天。经原告多次催促后，被告仍拒绝交纳，根据双方约定，被告未按时支付租金逾期超过30天，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付原告拖欠租金并支付原告违约金，两项共计646000元；3、本案诉讼费、律师费等由被告承担。被告王盈惠辩称，一、答辩人与被答辩人之间的房屋租赁关系未完全按照《商铺租赁合同》履行，答辩人不存在拖欠被答辩人租金行为。2014年11月17日双方签订《商铺租赁合同》，合同第二条约定给予答辩人一个月的装修期。合同签订后，答辩人按照合同约定向被答辩人支付押金5万元，同时支付2014年12月23日至2015年6月22日的房屋租金30万元。后因餐馆竞争加剧及商铺邻居向被答辩人降低房屋租金的要求，被答辩人同意将2015年6月23日至2015年12月22日房租降至26万元，2015年12月23日至2016年6月22日房租降至22万元。上述租金缴纳义务答辩人已经履行完，不存在拖欠租金行为。二、答辩人与被答辩人之间的房屋租赁关系自2016年5月28日终止，答辩人租金交至2016年6月22日，答辩人不存在违约行为。2016年5月，答辩人与被答辩人协商解除租赁合同，被答辩人开始与其他人交涉房屋租赁事宜。为尽快吸引租客，被答辩人要求答辩人暂时维持营业状态。2016年5月28日，被答辩人收取案外人马列租房定金5万元；2016年6月6日，被答辩人告知答辩人房屋已经出租给马列，可以关店；2016年6月7日被答辩人公司财务经理张文周陪同马列一起到店看房。后被答辩人与马列未能签订房屋租赁合同。2016年8月，被答辩人将涉案房屋出租给安正福堂乐体中心。因此，答辩人与被答辩人之间的租赁关系自被答辩人向第三人租赁房屋时终止。虽然被答辩人与马列之间的租赁合同并未签订，但双方已就租赁房屋进行实质磋商且被答辩人已收取马列的定金，双方租赁关系真实存在。同时被答辩人告知答辩人宣布停业的行为具有合同解除的法律效力。退一步讲，即便双方未达成解除合同一致，双方之间的租赁合同也应于被答辩人将房屋租赁给安正福堂乐体中心时终止。三、被答辩人应当返还房屋押金5万元，同时返还冰箱、空调等设备费用35000元。双方签订合同后，答辩人向被答辩人支付押金5万元，双方租赁关系终止至今，根据合同约定，该款项被答辩人应当返还。答辩人承租房屋时，向原租户支付了冰箱、空调等设备折款35000元。答辩人与被答辩人租赁合同终止后，被答辩人未将上述设备返还给答辩人。综上，被答辩人诉讼请求与事实不符，于法无据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：青岛市xxx路xx号房屋所有权人系原告单连忠。2014年11月17日原告单连忠（甲方）与被告王盈惠（乙方）签订《商铺租赁合同》，原告将其名下、位于青岛市xxx路xx号商业店面租赁给被告用于经营。双方约定：租赁期限为三年，自2014年11月23日至2017年12月22日止，其中包含一个月的装修期。房屋租金第一年年租金为60万元，自第二年起房租每年在上年度租金的基础上递增6%。租金按年结算，第一年租金于合同签订当日由乙方支付给甲方30万元整，剩余的30万元在2015年4月23日前付清。自第二年起租金于每年的11月23日前一次性付清下一年度租金。乙方于合同签订当日向甲方缴纳承租押金人民币5万元整，租赁期届满后乙方结清所有款项5日内，甲方应当将承租押金无息返还给乙方。另，双方约定了违约责任事宜，其中乙方的违约责任为：1、若乙方未按时支付租金，每逾期一天，应按未付租金的百分之五向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，押金不退。2、若乙方违约，单方面解除合同，乙方需支付甲方违约金，违约金额为未履行本合同租赁期间房租总额的30%。押金不退。合同签订后，被告分别于2014年11月17日、11月22日向原告支付2014年12月23日至2015年6月22日的房屋租金20万元（含押金5万元）、15万元，共计35万元；被告于2015年4月30日、5月4日、5月5日支付了2015年6月23日至2015年12月22日房屋租金7万元、14万元、5万元共计26万元；被告另于2015年12月22日支付了2015年12月23日至2016年6月22日的房屋租金22万元。原告称，对上述房屋支付数额无异议，第一年度其收取56万元，押金5万元；第二年度收取租金22万元。原告庭审中自认，5万元押金未退还给被告。涉案房屋被告用于经营五泉兰州拉面馆。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、案外人马列录音及流水明细各一份、案外人马小林、史学智录音各一份，证明原告已收取马列租房定金5万元，并于2016年6月6日告知被告已经出租给马列；另证明2015年6月23日至2015年12月22日房屋租金、2015年12月23日至2016年6月22日原告分别降至26万元、22万元。原告对此质证称，对马列录音、马小林录音及史学智录音真实性无法核实，如果三人作为证人，根据法律规定应该出庭作证；即使马小林、史学智录音真实，两人与被告有利害关系，被告有诱导性发问，不排除事先沟通好录的音，录音无法证明被告主张。对于马列POS机银行流水明细真实性不认可，内容也能看出马列向无法交纳定金的情况。若关于降租金，原告从未承诺降低租金。对该组证据，马列、马小林及史学智均未到庭，无法核实录音人身份信息，真实性无法确认，不予采信；对马列银行流水未注明系租房定金用途，本院不予采信。2、案外人安正福堂乐体中心录音一份、租赁房屋现状照片三张、大众点评截图两份，证明2016年8月份原告已经将房屋出租给安正福堂乐体中心，2016年10月21日安正福堂乐体中心已经营业，至今涉案房屋仍由其使用。原告对此质证称，对证据真实性不予认可，该证据无法证明被告主张。原告另提交青岛安正福堂健康科技有限公司出具的《情况说明》一份，证明原告与其于2016年10月18日签订租赁合同，并于2016年10月20日双方办理房屋交接手续。被告对该《情况说明》质证称，该证据系案外人单方制作，且案外人与原告有利害关系，该证据不具备证据效力。对该组证据，对录音者身份无法核实，本院不予采信；对照片及大众点评截图无其他证据佐证系涉案房屋使用情况，不予采纳；对《情况说明》系案外人单方制作，且与原告有利害关系，不予采纳。经庭审询问，原告公司办公室主任称，2016年8月6日被告从涉案房屋搬出，双方未办理交接，8月6日收房时锁着门；原告自认其于2016年8月4日将其物品从涉案房屋搬走。4、设备清单及收条一份，证明被告向涉案房屋原承租人支付了设备款35000元，该费用原告应当向被告返还。原告质证称，真实性无法核实，原告从未见过清单中所列的设备。对该组证据，无法证明原告实际接收该设备，不予采纳。为证明原告降租事宜，被告申请证人谭某出庭作证。谭某称，其子承租了原告的房屋用于经营新疆特色餐饮，旁边是五泉兰州拉面馆。其第一年年租金200万，第二年租金降至120万。其租金降了之后，便跟五泉兰州拉面馆大姐（孙某）说，让她去找房东商量降价。后大姐跟我说房租谈好了，半年一交，第一次降了4万，第二次降了8万，但没有跟房东签补充协议。该房租降价的事是五泉兰州拉面馆大姐跟我说的，单连忠没有跟我说过。本案争议焦点为：一、原被告签订的《商铺租赁合同》是否解除；2、被告是否应当向原告支付房屋租金及违约金？若支付，支付数额是多少？3、被告答辩意见中要求原告返还押金5万元、设备款3.5万元的主张是否予以支持？本院认为，关于争议焦点一，涉案房屋被告已经腾空并交付给原告，且该房屋已经承租给案外人使用，致使合同目的无法实现，因此该《商铺租赁合同》应当予以解除。关于争议焦点二，庭审中被告自认其于2016年8月4日将其物品从涉案房屋搬走，而原告办公室主任称2016年8月6日被告从涉案房屋搬出。根据公平原则，本院酌情认定原告于2016年8月5日搬离涉案房屋为宜。因此，被告应该支付租金截止日期为2016年8月5日。对于被告所称原告降房租事宜，并申请证人谭某出庭作证。但通过谭某证人证言，其仅是其子与原告存在房屋租赁关系，其并非租赁合同的当事人；另，降房租事宜证人仅仅是听房租五泉兰州拉面馆大姐（孙某）陈述，并未听原告亲自告知，该证人证言效力较弱，且无其他可采信证据予以佐证，因此，对于被告所称原告两次降房租的意见，本院不予采信。法律规定，主张租金的诉讼时效为一年，因此对于原告主张的2014年12月23日至2015年12月22日剩余房屋租金4万元，其未提交其他证据证明其向被告主张，现已超诉讼时效，对于该项诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，第二年度房屋租金为63.6万元（60万元×1.06=63.6万元），则截至到2016年8月5日共计227天（自2015年12月23日至2016年8月5日），被告应支付房屋租金395540元（636000元÷365天×227天=395540元），现被告已经支付22万元，则剩余175540元尚未支付。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因被告解除合同系其单方违约，应该支付违约金。对于违约金标准，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现被告尚欠原告租金175540元，综合考虑原告实际损失及被告支付租金情况，本院酌情考虑违约金以175540元为基点，计算时间自本案立案之日即2017年5月2日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。对于争议焦点三，押金5万元事宜，根据合同约定，若被告单方违约则该款项不退，现原被告双方解除合同系因被告单方违约，该费用原告不应该返还。对于3.5万元设备款项，被告无证据证明原告实际接收相应设备，被告应当承担举证不能的责任，本案中不予处理。待被告证据充分后，可与原告另行协商；协商不成的，可另案起诉。故，对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，形成判决如下：一、解除原告单连忠与被告王盈惠于2014年11月17日签订的《商铺租赁合同》。二、被告王盈惠于本判决生效之日起十日内支付原告单连忠房屋租金175540元。三、被告王盈惠于本判决生效之日起十日内支付原告单连忠延期支付房租违约金,以175540元为基点，计算时间自2017年5月2日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。四、驳回原告单连忠其他诉讼请求。案件受理费10260，由原告负担7472元，由被告负担2788元。因上述费用原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告2788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈玉秀人民陪审员  张鲁波人民陪审员  韩永萍二〇一七年六月二十八日书 记 员  夏 婧