山西省长治市郊区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0411民初855号原告（反诉被告）：长治某某物业管理有限公司，地址：长治市某某北路。法定代表人：王某，职务：总经理。委托代理人：程某，山西忠兴律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：山西某电气有限公司，地址：长治某某区。法定代表人：葛某，职务:总经理。委托代理人：吴某，山西某电气有限公司经理助理，特别授权。委托代理人：赵某，山西耿诚律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）长治某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）与被告（反诉原告）山西某电气有限公司（以下简称某电气）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某物业委托代理人程某，被告（反诉原告）某电气委托代理人吴某、赵某，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某某物业向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告向原告支付租金653552.64元、物业费26303元、取暖费188414.93元，以上费用共计868270.57元。2、请求判令被告立即搬离租赁物；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日，原被告签订《标准厂房租赁合同书》，约定：原告将位于某某工业园5#厂房一、夹层出租于被告使用，租赁面积为1650平方米，租赁期限为三年，从2012年8月1日起至2015年7月31日止，年租金为人民币198000元整。2012年8月14日，原被告签订《公寓楼租赁合同》，约定：原告将位于某某工业园内单身公寓楼二层的208、210、212房屋出租于被告使用，租赁期限为一年，从2012年8月1日起至2013年7月31日，租金为7200元。2012年8月4日，原被告签订《公寓楼租赁合同》，约定：原告将位于某某工业园内套间公寓三层的302房间出租于被告使用，租赁期限为一年，从2012年8月1日起至2013年7月31日，租金为4800元。2013年8月1日，原被告签订《公寓楼租赁合同》，约定：原告将位于某某工业园内单身公寓楼二层的212房间出租于被告使用，租赁期限为一年，从2013年8月1日至2014年7月31日，租金为2400元。上述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但是被告未按约支付租金、物业费、取暖费等，并占用其中部分租赁物至今。原告多次催收，被告均不予支付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告（反诉原告）某电气辩称：1、原告诉状所称与事实不符，租金、物业费、取暖费计算有误。2、原告抢占已经租赁给被告的厂房又另租他人，致使被告无法生产，给被告造成损失，原告应当承担责任。被告（反诉原告）某电气提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿因其违法单方强行终止租赁合同，另租他人，非法强行迫使反诉人停产，扣留反诉人机器设备，给反诉人造成的经济损失50万元。2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人自2008年8月起开始租赁被反诉人的5#厂房一、夹层，双方签订有合法有效的租赁合同，反诉人一直能够按时交纳租金，反诉人为第一批入驻工业园区的企业，为园区引进其他企业的入驻起到了很好的示范作用。2015年以来，由于市场大环境的影响，反诉人销货后资金暂时回笼遇到困难，拖欠被反诉人部分房租，但如实地向被反诉人作出解释，被反诉人也答应缓缓再交，双方合作关系很好。2015年8月的一天，被反诉人突然指派保安不让反诉人往公司拉原料，也不让反诉人往外拉产品，还派人去查封反诉人的机器设备，反诉人据理力争，可被反诉人蛮不讲理，把我们的一整套生产线搬到厂房的一边，并用铁皮围起来。被反诉人还把反诉人公司招牌、标志等强行拆除。被反诉人又把厂房租给他人使用，反诉人的实验室等也被他人占用，现在他人正在那里生产。反诉人为某某电器生产企业，公司经过近十年的发展，信誉良好，市场前景可观，只是资金回笼有点困难，但利润可观。反诉人被迫停产至今长达19个月，损失严重，至少200万元，由于考虑到诉讼费用及双方关系，酌情主张50万元，损失还在一天天扩大。由于停产，无法履行与购买方的供货合同，购买方天天在追货，这些直接损失也不少。如此事不能尽快解决，反诉方保留进一步主张损失的权利。在租赁合同履行期内，被反诉人强行终止合同，且又把厂房转租给他人，扣留被反诉人的生产设备，导致被反诉人停产，其行为既违背诚实信用原则，也违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。厂房内反诉人的机器设备在现场扣留，其他企业也在厂房内生产，反诉人现无法进入现场，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，恳求贵院对现场进行勘察，以便查清本案事实。鉴于以上事实，反诉人依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提出反诉。原告（反诉被告）某某物业针对反诉辩称：反诉人请求无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据4、5、6、7、9、10均为原告成立前的相关文件及决议，本案中，被告对原告主体并未提出异议，故上述证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予确认。原告证据11与被告提供的工商登记信息相符，但该证据仅能显示企业的登记住所地，对企业在某一时间段是否实际占用该地点作为办公地点，不具完全的证明力，就该问题应结合案件中查明的情况综合认定，本院对该证据目的不予确认。原告证据14是原告与其上级主管机关就租赁费及物业费的内部请示，而就被告应向原告交纳的物业费应以双方合同约定为准，故对该证据本院不予采信。原告证据18及被告证据3系出具证据方单方制作，且无对方予以确认的签章，故应作为当事人陈述进行审查。原告证据19形式及来源合法，内容清楚，且相互印证，被告虽予以否认，但未能提供反驳的相反证据，本院对该证据予以采信。原告证据20、证据21、证据22被告予以否认，但亦未能提出据以反驳相反证据，且被告对自身当时停产的状态表示认可，在被告停产，原告方无法找到被告公司负责人的情况下通过张贴的方式送达解除合同通知符合常理，两位证人的证言与照片证据也能相互印证，本院予以采信。原告证据23中关于接通集中供热交费的函与证据24显示的均为原告公司总建筑面积及供热费数额，无法反映本案系争厂房的取暖费数额，证据23中统计表为复印件，本院对其真实性无法核实，同时该统计表无供热部门公章，就其面积测量方式与原告证据15相矛盾，原告也未提供其他证据相佐证，本院对该证据不予采信。被告证据1仅能证明被告与他人签订合同的情况，但该合同是否因原告造成不能履行的状况、是否给被告造成损失及损失数额，该证据无法证明，故本院对该证据目的不予确认。被告证据2是照片证据，其证据性质决定了其仅能对照片上所拍摄物体进行直观的反映，但照片状态的形成时间无法证明，本院对证据目的不予确认。被告证据4的证人虽然曾是被告的门卫，但现在已不再为被告工作，而是在原告管理的园区内为现使用该厂房的单位工作，且其就自己证明的内容能到庭接受法庭质询，其证词可信度较高，原告虽不予认可，但也未能提供反驳的证据，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，长治某某区某某创业服务有限公司（以下简称某某公司）与被告签订《标准厂房租赁合同书》一份（以下简称合同一），合同约定：某某公司将位于某某工业园5#厂房一、夹层租赁给被告使用，租赁面积共1650平方米，租赁期限三年（从2012年8月1日起至2015年7月31日止），租金为每年198000元，租金按年度支付，于租赁开始前五日或每年1月1日至1月5日期间交纳；被告使用的电费、水费、采暖费由被告负担，在某某通知被告后三日内交纳；物业费收取另外合同约定，本合同不体现此项费用。此外，合同还约定上述租金及电费、水费、采暖费等费用若被告未按合同约定交纳的，某某有权单方解除合同。2012年8月14日，某某公司与被告签订《公寓楼租赁合同》一份（以下简称合同二），合同约定：某某公司将位于某某工业园内套间公寓三层的302房间出租给被告使用，租赁期限一年（从2012年8月1日起至2013年7月31日），租金4800元；租赁期限内被告应交纳物业费180元。同日，某某公司与被告签订《公寓楼租赁合同》一份（以下简称合同三），合同约定：某某公司将位于某某工业园内单身公寓楼二层的208、210、212房间出租给被告使用，租赁期限一年（从2012年8月1日起至2013年7月31日），租金为7200元；租赁期限内被告应交纳物业费288元。合同到期后，某某公司与被告于2013年8月1日签订《公寓楼租赁合同》一份（以下简称合同四），合同约定：某某公司将位于某某工业园内单身公寓楼二层的212房间出租给被告使用，租赁期限为一年（从2013年8月1日至2014年7月31日），租金2400元；租赁期限内被告应交纳物业费240元。上述四份合同约定的租赁物某某公司均于合同约定的租赁期限开始前交付被告占有使用，被告于2012年12月26日向原告支付200000元，其中包括租金153047.36元及取暖费46952.64元（原告认可系支付2012年取暖费）。2014年1月24日，长治某某区某某创业服务有限公司名称变更为长治某某物业管理有限公司。合同一到期后，被告继续使用租赁物，但所欠租金及其他费用被告仍未向原告支付。2015年4月7日，原告某某物业向被告送达缴费通知书，通知被告交纳所欠费用，接到通知后，被告仍未按约支付相关费用。2015年10月左右，被告向园区外运输货物遭到园区保安阻拦。2016年3月初，被告依据合同一所使用的厂房被他人占用，被告在该厂房内的机器设备被围起后集中存放于厂房内北部。2016年7月20日，原告某某物业工作人员到被告办公地点送达解除合同通知，因找不到被告单位负责人员，遂将解除合同通知书张贴于被告单位负责人办公室门上。2016年7月22日，原告某某物业通过邮政快递向被告送达了解除合同通知，通知解除合同一。2016年8月4日，原告某某物业通过上述方式再次向被告送达上述解除合同通知。另查，合同一中的办公楼部分及其他三份合同的租赁物已交还原告，现原告某某物业已将该厂房租赁给他人。本院认为,本案中四份租赁合同是双方真实意思的表示，原被告均应受其约束，按照合同约定诚实履行己方义务，原告作为出租方已依约将租赁物交给被告使用，被告作为承租方就有义务按照约定向原告交纳租金及合同约定的其他费用，本案被告未按约定支付租金及其他费用的行为已构成违约，故原告要求被告支付租金及费用的请求于法有据，应予支持。就双方争议的租金及各项费用数额的问题，本院认为，应按照双方合同约定及相关法律规定进行确定。具体计算如下：一、合同一的各项费用。1、租金。2012年8月1日至2015年9月30日期间的部分被告表示认可，本院予以确认。双方争议的为2015年10月1日至2016年7月31日是否应计算的问题，本院认为，根据庭审查明的情况，被告租赁物被他人占用时间为2016年3月初，2015年10月1日至2016年2月底前被告仍实际占有使用租赁物，故2015年10月1日至2016年2月底被告应按照约定的租金标准支付租金。按照原被告双方合同约定的租金标准每年198000元计算，被告租赁期间的租金为709500元。扣除已支付的153047.36元，还应支付租金556452.64元。至于被告抗辩所称园区保安阻拦出货的问题应属园区管理上的问题，并不构成不支付租金的合法理由。2、取暖费。2013年度取暖费原告主张48153.6元，被告认可，本院予以确认。2014年度取暖费被告仅认可办公楼部分为15674.98元，本院予以确认。2014年度厂房部分的取暖费，原告主张应按照《长治市供热收费管理办法》确定的标准收取，该办法中规定：“特殊层高建筑热费的收费标准按以下方式执行：居民建筑层高超3.3米（净高3.1米），非居民建筑层高超高4.5米（净高4.3米），每超过0.1米加收总热费的3%，不足0.1米的按0.1米计收…”，也就是说《管理办法》规定，对超高的建筑层应根据超高的高度在基础取暖费上按比例加收费用，而原告所主张的厂房取暖费是将厂房取暖面积确定为2908.95平方米即基本厂房面积加超高面积，然后按照每月每平方米7.2元计算的，该计算方式与原告提供的《长治市供热收费管理办法》中的规定的计算方式不同，而就该种面积累加的计算方式的相应依据，原告在本院指定的期间内未能提供相应证据。此外，原告对厂房高度也未能提供相应证据材料，故原告应对上述主张承担举证不能的责任。2014年厂房取暖费应按照双方认可的取暖费单价及合同中显示的租赁房屋面积进行确定，租赁面积为1650平方米，除去双方认可的办公楼面积544.27平方米，厂房面积应为1105.73平方米，经计算为31845.02元。2015年度取暖费应参照2014年标准确定，鉴于双方均认可被告曾向原告申请过报停，故应计算上述费用的30%，原告庭审中主张办公楼不能报停，但根据其提供的《长治市供热收费管理办法》，本院无法确定该办法中规定的不能报停的情形与本案情况相符，原告也未提供其他相应证据，故对原告该主张本院不予支持，2015年取暖费计算为14256元。综上，2013年、2014年、2015年取暖费总计109929.6元。3、物业费，2014年1月1日至2015年10月1日的部分被告表示认可，本院予以确认，2015年10月1日之后因存在原告园区保安阻拦出货的情况，故被告主张应不予支付物业费。本院认为，物业管理应包括水、电、暖、卫生等各项管理工作，门卫的管理仅属物业管理的一部分，故并不构成不支付物业费的理由，鉴于原告在该项管理上确实存在不当之处，故2015年10月1日之后至2016年2月底期间的物业费可适当扣减支付，扣减比例本院酌情确定为50%。结合双方认可的物业费标准每年9900元，本项计算为19387.5元。鉴于2016年3月起该厂房已由原告另租给他人，故此后不应再行支付物业费。二、合同二、合同三、合同四的各项费用。三份合同租金分别为4800元、7200元、2400元，被告均认可，本院予以确认。物业费原告按照合同约定分别主张180元、288元、240元，合理合法，本院予以确认。综上，被告应向原告支付租金570852.64元、取暖费109929.6元、物业费20095.5元，以上共计700877.74元。因被告存在拖欠租金的违约行为，原告已依法行使单方解除权解除了双方之间的租赁合同，故原告要求被告将仍存放于厂房内的物品搬离厂房的请求于法有据，且被告对此也表示同意，本院对原告该项诉请予以支持。就被告的反诉主张，本院认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：“…(四)拖欠租金累计六个月以上的；…”。本案中，被告从2012年12月26日缴纳部分租金后，长期拖欠租金，故原告有权终止合同，收回房屋，因此若造成被告的损失，应由被告自行承担。就被告关于原告扣留被告机器设备造成其损失的主张，本院认为，虽被告机器设备仍存放于租赁厂房内，但庭审中被告未提供证据证明存在被告方要求取回机器设备而原告方予以阻拦的事实，故被告应自行承担举证不能的法律后果。综上，被告的反诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西某电气有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长治某某物业管理有限公司租金、物业费及取暖费等700877.74元；二、被告（反诉原告）山西某电气有限公司在本判决生效之日起七日内将其存放于原告（反诉被告）长治某某物业管理有限公司原租赁厂房内的机器设备等物品搬离；三、驳回被告（反诉原告）山西某电气有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）山西某电气有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12483元，由被告（反诉原告）山西某电气有限公司负担10808.78元，原告（反诉被告）长治某某物业管理有限公司负担1674.22元。反诉费4400元，由被告（反诉原告）山西某电气有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  李 薇人民陪审员  宋彦敏人民陪审员  暴安平二〇一七年六月十四日书 记 员  耿 慧证据清单原告提供的证据：1、长治某某物业管理有限公司营业执照；2、长治某某物业管理有限公司企业信息查询单及工商信息；3、企业名称变更核准通知书；4、长治某某区土地与项目推进领导组2006年7号会议纪要；5、长治某某区管委会长高发[2006]103号文件；6、长治某某区管委会主任办公（扩大）2007年1号会议纪要；7、长治某某区管委会长高发[2007]11号文件；8、长治某某区园区建设发展有限公司企业信息查询单；9、长治某某区管委会主任办公（扩大）2008年5号会议纪要；10、长治某某区园区建设发展有限公司长高园发（2014）第4号文件；11、山西某电气有限公司企业信息查询单；12、2012年8月1日标准厂房租赁合同书；13、2012年8月公寓楼租赁合同两份及2013年8月1日公寓楼租赁合同一份；14、长治某某物业管理有限公司长高园发（2016）第6号文件及关于调整长治某某区兴兴工业园厂房租赁费请示；15、长治市城市供热收费管理办法及上党晚报；16、电子转账凭证；17、银行承兑汇票及长治某电器有限公司说明；18、缴费通知书两份及长治某电器有限公司欠费明细；19、EMS快递单签收凭证两份及解除合同通知；20、照片11张；21、证人牛玉婷出庭作证；22、证人宋静出庭作证；23、关于接通集中供热交费的函、建筑物用热面积统计表；24、山西增值税专用发票22支。被告提供的证据：1、2011年3月7日委托加工合同、2012年2月3日工矿产品购销合同及2012年2月20日工业品买卖合同；2、照片5张；3、固定资产明细账；4、证人牛小秃出庭作证。