南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初165号原告：南昌世茂商业管理有限公司，住所：南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号世茂广场6层，统一社会信用代码：91360125058845137Y。法定代表人：赵军，系该公司总经理。委托代理人：樊翔，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201210884464。被告：万慧娟，女，1979年8月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：樊斌，男，1973年8月5日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：江西铭玉餐饮管理有限公司，住所：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号世茂天城世茂广场商业写字楼1410室（第14层），统一社会信用代码：91360125MA35JMKRIY。法定代表人：樊斌。三被告共同委托代理人：汪志强，系江西国风律师事务所律师，执业证号：13601201510520929。原告南昌世茂商业管理有限公司诉被告万慧娟、樊斌、江西铭玉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊翔、三被告共同委托代理人汪志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月1日，原告与被告签订《租赁经营合同》（编号：216L0124）及《补充协议》（216L0126+S1），约定：“原告将坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号南昌世茂广场五层506号商铺（计租面积376.93㎡）出租给被告用于经营品粤新派茶餐厅；租赁期限为6年，即2015年8月15日至2021年8月14日；原告给予被告装修期61日，装修期间免收租金，但仍需交纳管理费；第1年、第2年（即2015年10月15日-2017年8月14日）租金为41503元/月，管理费为18847元/月。”租赁期间，为扶持被告经营，原告给予被告给予被告2016年2月1日至2016年2月29日免租优惠。从2016年5月起，被告开始拖欠租金、管理费。经多次催缴，被告才陆续支付了部分租金和管理费。但2016年8月1日至2016年12月31日的租金及2016年7月1日至2016年12月31日的管理费拖欠未付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、三被告支付拖欠的租金207515元（租金暂计算至2016年12月31日，之后租金按双方合同约定标准计算至被告结清租金之日止）；2、三被告支付免租期租金41503元；3、三被告支付拖欠的管理费113082元（管理费暂计算至2016年12月31日，之后管理费按双方合同约定标准计算至被告结清管理费之日止）；4、三被告支付拖欠的能源费2355元（能源费暂计算至2016年11月22日）；5、三被告支付违约金181050元；6、三被告支付律师费15000元；7、本案诉讼费由三被告承担。被告万慧娟辩称：原告违约在先，致使被告在经营过程中造成严重损失；商场内的烟道为公用烟道，按照《租赁经营合同书》的约定，在烟道无法正常排烟时，原告应该在合理的工期内对烟道进行改造，在被告多次发函交涉上述问题时，原告却迟迟没有给予落实解决；因为烟道问题造成被告店内排烟系统完全瘫痪，厨房油烟无法排出，直接影响了被告经营的餐厅正常经营；截止到2016年11月22日因烟道问题得不到解决造成的各项损失共计278万余元；在原告没有就被告的损失作出赔偿前，被告暂停支付租金及管理费。原告主张逾期支付租金的违约金数额过高；原告提出律师费15000元没有事实依据。被告樊斌辩称：樊斌不是适格被告，不是租赁经营合同的当事人。被告江西铭玉餐饮管理有限公司辩称：江西铭玉餐饮管理有限公司也不是适格被告。经审理查明：2013年3月14日，南昌世茂新发展置业有限公司与南昌世茂商业管理有限公司、上海世茂商业投资管理有限公司签订一份《委托管理合同》，主要约定：“产权人南昌世茂新发展置业有限公司将其开发建造的坐落于南昌市红谷滩新区世茂天城楼盘的世茂广场委托南昌世茂商业管理有限公司、上海世茂商业投资管理有限公司进行经营管理；委托的范围包括地上和地下所有商铺、地下室、通道、停车场、中庭、外广场、外墙、广告位、卸货平台及各类附属设施、设备，建筑面积为104935.08平方米，规划用途为商业；委托期限为10年，从2012年9月21日起算；委托管理模式为南昌世茂新发展置业有限公司提供广场房屋、场地，南昌世茂商业管理有限公司负责广场具体营运管理，代表产权人向商户提供场地，以自己的名义直接与商户签署合同，按照广场整体运营规划对商户进行统一管理及运营，上海世茂商业投资管理有限公司负责广场总体规划、整体营销推广及统筹协商工作，督导营运管理。”当日，南昌世茂新发展置业有限公司出具授权委托书，受托人南昌世茂商业管理有限公司在《委托管理合同》存续期间有权以自身的名义负责南昌世茂广场的各项管理，签约、向入驻商户收取租金等。2015年8月1日，南昌世茂商业管理有限公司（甲方）与万慧娟（乙方）签订《租赁经营合同书》，主要约定：“甲方向乙方提供坐落于南昌市××新区××大道××广场××号商铺，计租面积为376.93平方米；乙方向甲方承诺租赁商铺仅用作经营餐饮，品牌为品粤新派茶餐厅；乙方未经甲方许可，不得擅自变更经营用途、品牌；合同期限为6年，自该商铺交付日起算，自2015年8月15日至2021年8月14日；甲方给予乙方的装修期为61天，自交付日起算，自2015年8月15日至2015年10月14日；装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担管理费及乙方实耗的水电、燃气、通讯等公用事业费，乙方在装修期未能装修完毕或在装修期满后再进行装修的，不再享有免租的权利；甲方应在2015年8月15日前交付商铺，以甲方书面通知为准；乙方应于交付日前支付装修管理费、垃圾清运费22763元、装修保证金10000元；除因甲方要求乙方提前或延期开业外，乙方应在装修期届满次日即2015年10月15日起开始对外营业；乙方在本合同签订时一次性支付甲方保证金181050元，甲方向乙方开具收据；根据本合同规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项；在合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权不予返还保证金；若甲方按照本合同的约定对保证金进行了相应抵扣，甲方应事后书面通知乙方，乙方必须在收到甲方的书面抵扣通知及相关的抵扣凭证之日起10日内补足保证金；租金、管理费、其他费用的支付方式为甲乙双方确认自装修期届满次日，即2015年10月15日开始计收租金，第一年，2015年10月15日至2016年8月14日，每月41503元；第二年，2016年8月15日至2017年8月14日，每月41503元；第三年，2017年8月15日至2018年8月14日，每月43567元；第四年，2018年8月15日至2019年8月14日，每月45745元，第五年，2019年8月15日至2020年8月14日，每月48038元；第六年，2020年8月15日至2021年8月14日，每月50446元；甲乙双方确认租金的结算周期为一个租赁季，乙方应在每个结算周期首日的15日前支付租金，其中首付租金于计租金日前支付，首期与末期不足一个结算周期的，按照该期计租天数占结算周期实际天数的比例，计算租金；管理费及其支付方式为乙方同意自计租日起以一个租赁季为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费为每月18847元，采取预付制，乙方应于每个结算周期首日的15日前支付管理费，首期管理费应于交付日前支付；甲乙双方同意在本合同有效期内，下列情形之一的，任何一方可书面通知另一方解除本合同，无需承担违约责任，但乙方尚欠甲方租金、管理费及其他应付费用的，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息退还乙方；甲方依约解除本合同的，甲方有权不予退还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度三个月租金、管理费的总额的违约金，如前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿损失；乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公共事业费及有关费用，除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公共事业费及其它本合同约定的有关费用外，还应按应付未付金额的0.5%的标准向甲方按日支付滞纳金。”2016年2月，甲、乙双方签订一份《补充协议》（编号216L0126+S1），约定：“甲方免收乙方2016年2月1日至2016年2月29日的租金；任何时间由于乙方擅自提前终止租赁合同或甲方因乙方违约而解除租赁合同的，本协议约定的免租优惠失效，甲方有权要求乙方立即恢复支付甲方依据本协议已免除乙方的租金。”上述租赁合同及补充协议签订后，2015年8月15日，原告将租赁标的物交付被告装修、经营。被告向原告缴纳了保证金181050元。但被告从2016年7月1日欠缴管理费，从2016年8月1日欠缴租金。原告多次发出书面通知函要求被告履行支付租金、管理费的义务未果。为此，原告于2017年1月12日诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的原告公司营业执照、被告万慧娟、樊斌身份证复印件、被告江西铭钰餐饮管理有限公司企业信息、《委托管理合同》、《授权委托书》（2份）、《租赁经营合同书》、《商铺交付确认书》、《补充协议》、《通知函》、EMS快递凭证、付款单据等证据在案予以佐证。本院认为：双方当事人签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》，系真实意思表示，且不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。根据合同严守原则，合同当事人应当诚实履行各自的合同义务。原告按照合同约定向被告交付了租赁标的物，但被告万慧娟未按约及时支付租金、管理费，构成违约。根据合同的相对性规则，江西铭玉餐饮管理有限公司、樊斌不是合同当事人，不应承担合同义务、责任。原告诉请被告万慧娟支付租金、管理费，理由正当，本院予以支持。被告万慧娟以“原告违约在先，致使被告在经营过程中造成严重损失”为由拒不支付租金、管理费，未提供证据证明其正当性，因而该抗辩理由不成立，本院不予采纳。庭审中，双方当事人确认被告从2016年7月1日欠缴管理费，从2016年8月1日欠缴租金；经计算，至2016年12月31日，欠缴管理费113082元（18847×6），租金207515元（41503×5）。双方当事人“按应付未付金额的0.5%的标准向甲方按日支付滞纳金”的约定属于违约责任条款之一，但标准过高，本院予以调整，酌定本案违约金为64119.4元（欠缴管理费113082元＋租金207515元）×20%。根据《补充协议》（编号216L0126+S1），甲方免除了乙方2016年2月1日至2016年2月29日的租金。该《补充协议》中“任何时间由于乙方擅自提前终止租赁合同或甲方因乙方违约而解除租赁合同的，本协议约定的免租优惠失效，甲方有权要求乙方立即恢复支付甲方依据本协议已免除乙方的租金”的约定属于附条件的民事法律行为。庭审中，双方当事人均未请求解除或确认解除租赁合同关系，视为条件未成就。故原告请求被告支付免租期租金，与约定不符，本院不予支持。原告请求被告支付律师费、能源费，未提供充分的证据予以证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告万慧娟于本判决生效之日起五日内向原告南昌世茂商业管理有限公司支付租金207515元、管理费113082元、违约金64119.4元（暂计算至2016年12月31日，之后的租金、管理费按双方当事人的合同约定计算）；二、驳回原告南昌世茂商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9410元、保全费3322元，共计12732元，由原告负担2732元，由被告万慧娟负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  周 俊人民陪审员  何志勇人民陪审员  付美丽二〇一七年六月二十日书 记 员  陆国玉