广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终404号上诉人(原审被告)：惠州某某实业有限公司，住所地：惠州大亚湾。法定代表人：容某某。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：荣某某，男，汉族，1984年3月13日出生，户籍地：江西省九江市委托诉讼代理人：黄永军、郑男，均系广东指针律师事务所律师。上诉人惠州某某实业有限公司与被上诉人荣某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1391民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年9月30日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原被告双方所签订的《某某花园认购协议书》；二、被告退还原告所交的30000元定金；三、诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2016年9月3日，原告准备以按揭方式购买被告开发的某某花园6栋1001号房。原告交付给被告定金3万元后，被告才拿出《某某花园认购协议书》，要求原告签名。在当时的营销环境以及被告的催促下，原告匆匆忙忙签下了名字。原告签订认购书后回到家详阅该份认购书，发现该认购书对原告极其不利。于是，原告在与被告约定的期限内，到被告处要求详阅《商品房买卖合同》。而后原告发现被告的《商品房买卖合同》中有诸多的霸王条款，故与被告多次的协商沟通，希望被告修改合同中的条款。但被告以该合同为格式合同，不同意修改。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。原告提交了原告身份证、组织机构代码、企业查询信息证、认购协议书、收款收据、录音、宣传单、短信、信访事项受理告知书等证据，拟证明其诉称事实。被告辩称：一、原告起诉的事实与客观事实不符，在认购协议书的签订过程中我方严格按照规定对格式文本进行公示，原告在签署认购书前就已经查阅了文件样本，因此不存在原告在后期才知道商品房买卖合同条款这一事实，继而原告以主要条款无法达成一致为由要求解除认购协议书是没有依据的；二、因原告违约，被告依据认购协议书约定在发出通知后原告仍不履约的情况下对原告进行挞定是合法、合约的，请求法庭驳回原告的全部诉请。被告未向法庭提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2016年9月3日，原告与被告签订了一份编号为XXX②0000645的《某某花园认购协议书②》，双方约定：原告认购被告开发的某某花园6栋1001房，预售建筑面积为88.30平方米，认购订金为3万元；原告按本协议选定的付款方式付款，并在认购之日起7日内到原告营销中心签订商品房买卖合同，逾期属原告违约，定金不予退还；商品房总价1217274元，原告于签订本协议之日起7日内支付总房款约30%即367274元，余款85万元以银行按揭贷款方式支付；原告于2016年9月3日起至2016年9月17日交齐首付，逾期未交定金不予退还。当日，原告在未见到正式合同的情况下支付被告定金3万元。之后，原告如期到达被告营销中心磋商签订合同一事，原告要求先看合同，并对合同格式条款进行进一步磋商修改，但双方对于商品房买卖合同中的对于首付款贷款及违约责任等诸多条款一直磋商不成，原告保留了上述通话录音，且通过录音文件能够辨出原、被告之间就签订正式的商品房买卖合同进行磋商的过程，后原告要求被告退还定金，被告不予退还，故原告提出如上诉请。以上事实，根据原告提交的原告身份证、组织机构代码、企业查询信息证、认购协议书、收款收据、录音以及当事人陈述等证据，经庭审核实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，相对商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立，预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约。按照认购协议约定，双方承诺在将来签订商品房买卖合同，3万元定金是履行这一承诺的担保，原告依约交清定金并如期到被告营销中心协商签订商品房买卖合同，但对于首付款贷款及违约责任等条款双方一直协商不成，认购协议对上述条款亦未事先约定，被告辩称已对商品房买卖合同对外公示，原告应当知晓并默认条款内容，因被告并未为提供证据证明，本院不予采信。故双方通过积极磋商无法达成一致意见，导致商品房买卖合同无法订立，属于不可归责于当事人双方的事由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方签订的《某某花园认购协议书②》应予解除，被告应当将定金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告荣某某与被告惠州某某实业有限公司于2016年9月3日签订的关于认购某某花园6栋1001房编号为XXX②0000645的《某某花园认购协议书②》；二、被告惠州某某实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告荣某某退还定金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告负担，此款原告已预交，被告可在执行程序中径付原告。当事人二审的意见上诉人惠州某某实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2358号民事判决;2、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审判决以“不可归责于当事人双方的事由。导致商品房买卖合同无法订立”为由，判决解除被上诉人与上诉人于2016年9月3日签订关于认购某某花园6栋1001房编号为XXX②0000645的《某某花园认购协议书②》(以下简称认购书)。该判决明显错误认定事实。一、被上诉人在签订认购书之前，已经明晰双方签订的《商品房买卖合同》的内容及时间。1、上诉人该楼盘自预售之日起，就按照政府部门规定公示了《预售许可证》、《商品房买卖合同》及补充协议等证照、文书、样本。政府机关定期和不定期检查。被上诉人没有提交任何证据，原审法院也没有自行调查，原判决就主观认定上诉人没有公示《商品房买卖合同》及补充协议样本。显属主观臆断。2、被上诉人在其提交的“补充事实与理由”中明确表述“签订认购协议时，被告没有出示《商品房买卖合同》及补充协议，在原告的一再要求下，被告才出示合同范本给原告，而后原告发现……”。可见，被上诉人也已自认其在签署认购书时，是看过了合同范本的。如果其不认可合同范本，当时就可以不签订认购协议。其既然签订了认购协议，就是认可了合同范本。二、被上诉人认为上诉人的合同范本不平等，属霸王条款，毫无依据。上诉人开发某某花园的合同范本是经相关部门审核各案的。被上诉人认为不平等，没有任何事实和法律依据。本案之所以诉至法院，充其原因，就是被上诉人在购房后反悔，为了保证其能退回所付定金。其制造了本案。如果支持被上诉人的诉请，就是在支持其肆意撕毁合同，支持其违背商业诚信。故此，为维护上诉人合法权益，特依法提出上诉。请求上级人民法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人荣某某答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的诉求。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：未能签订正式商品房买卖合同的原因及解除认购书的责任问题。根据一审及二审查明的事实，可以认定在认购书签订后被上诉人荣某某曾到惠州某某实业有限公司就正式合同签订问题进行过协商。在涉案的认购书关于交房时间、交房标准、违约责任等条款不完备的情况下，双方当事人在签订正式商品房买卖合同前，有权利就合同的主要条款进行协商。上诉人主要是针对逾期付款的违约责任与被上诉人进行协商，上诉人认为合同中关于无法取得银行按揭贷款的情况下应一次性付款，若未能一次性付款上诉人需承担的违约责任过重为由于被上诉人进行磋商。被上诉人认为购房人应对自己的经济实力作出客观的判断，无法按揭贷款应预设相应的法律后果，故而拒绝修改商品房买卖合同的正式条款。对此本院认为，上诉人在签订正式的商品房买卖合同前，有权就相应的合同条款进行磋商，正式合同未能签订的原因需审核双方所提出的磋商的合理性及必要性，而不是任由购房人或者开发商单方拟定对方应承担的义务。本案中，关于逾期付款的违约责任属于合同的重大权利义务条款，任何单方面提出未经对方协商的且加重了对方责任的条款应属于协商的范畴。回到本案尚未签订的商品房买卖合同的正式文本，被上诉人所要求的逾期付款的责任与其所拟定的自身承担逾期交付房屋的责任明显不对等，该两项义务均属于上诉人与被上诉人在合同中应承担的主要义务。上诉人在未签订该合同前，可以就该条款与被上诉人进行协商，在法律所允许的权责相对等的范围内进行更改。既然被上诉人无法就上诉人所要求更改的条款存在明显的不合理情形进行举证，那么上诉人有权拒绝签订正式的商品房买卖合同。依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，可以认定未能签订正式的房屋买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，不属于双方在认购协议中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任，上诉人应当将定金返还给被上诉人。综上所述，上诉人惠州某某实业有限公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币550元，由上诉人惠州某某实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  黄宇乐审 判 员  寇 倩二〇一七年六月一日法官助理  陈 静书 记 员  彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。