新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终115号上诉人（原审被告）：石河子市昆仑房地产开发有限公司。住所地：石河子市北四路***栋*号。法定代表人：蒋定富，该公司董事长。委托诉讼代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军，男，1975年2月3日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：郭丽（张军之妻），女，1974年11月20日出生，住石河子市。两被上诉人委托诉讼代理人：尹丽娟，新疆新石律师事务所律师。上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑房产公司）与被上诉人张军、郭丽房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆仑房产公司的委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼、被上诉人张军及被上诉人郭丽、张军的委托诉讼代理人尹丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。昆仑房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在本案中没有违约行为，一审判决认定事实错误，导致判决错误。上诉人是房地产开发公司，并不是办理房屋产权证的机关，仅能在被上诉人完成其义务的前提下，配合其办理房屋产权证。被上诉人至今未将办理房屋产权证书的资料交给上诉人，根据房屋买卖合同第十五条第三款的规定，未办理房屋产权证的责任在被上诉人，被上诉人违约。违约金的支付应以双方约定为依据，房屋买卖合同中并未约定相关办理房屋产权证的时间和违约责任，一审根据房屋买卖合同第十五条，认定上诉人应在90天内为被上诉人办理房产证，未办理即违约，该认定无事实依据。二、一审适用法律错误。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认为上诉人应当承担违约责任，但一审并未将该法条的前提条件认识清楚，未办理产权证的原因是因小区部分业主违章搭建、扩建导致房屋规划验收不合格，并不是因上诉人本身原因所致，经上诉人努力，上诉人已将本案涉及房屋的“大证”办理完毕，被上诉人提供资料随时可以办理房屋产权证书，故未办理房屋产权证的原因并不是出卖人一方。三、根据法律规定，违约金旨在弥补合同一方的实际损失。被上诉人在一审中称其购买房屋是其自行居住，那么，是否办理房屋产权证对被上诉人来说并不存在损失，也不影响其居住，在无损失的情况下，被上诉人要求上诉人支付违约金不符合法律规定。张军、郭丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定交付房屋90日内办理房产证。根据被上诉人提供的谈话录音资料，上诉人未办房产证是因为小区内有违规搭建行为，未办房产证是上诉人的原因。上诉人认为被上诉人骗取“大证”而未办房产证，该理由不属实。事实是上诉人的经理葛新红把“大证”给的被上诉人。上诉人未按合同约定办理房产证，按照法律规定，应当支付违约金。张军、郭丽向一审法院起诉请求：一、判令被告立即协助原告办理石河子市39小区伯爵庄园45栋511号房屋的权属证书；二、被告支付原告违约金111683.12元（计算公式：346842元×6.90%÷12个月×56个月，2011年12月20日至2016年8月20日）；三、案件诉讼费及邮寄送达费由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月30日，原告与被告昆仑房产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定，由原告购买被告开发建设的位于石河子市39小区伯爵庄园45栋511号房屋，房屋价款为346842元，合同约定交房日期为2010年12月30日。合同第十五条对于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自付。”被告于2011年9月22日将房屋交付两原告，且被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。一审法院认为，两原告与被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则履行。被告协助两原告办理房屋产权手续是被告作为开发商应履行的合同义务，被告同意协助两原告办理房屋产权手续，该院予以确认。本案争议的焦点为：被告是否应支付逾期办证违约金。首先，两原告与被告签订的房屋买卖合同约定在房屋交付使用后90日内办理产权证书，被告未为两原告办理属违约行为。其次，被告没有证据证实存在其通知原告交付办证所需资料，而原告怠于交付的事实，被告对此应承担举证不能的责任。再次，两原告与被告签订的房屋买卖合同虽未约定逾期办证的违约责任，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依此规定，即使房屋买卖合同未约定如何计算逾期办证违约金的计算方式，也应参照金融机构的贷款利息标准计算，不能认为合同未约定违约金,就视为不支付。最后，被告于2011年9月22日将房屋交付两原告，从此时间计算，被告应在2011年12月22日前协助两原告办理房屋权属证，事实上，被告并未按约履行该义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案两原告未提供实际损失的证据，结合查明的事实及本案的实际情况，综合考虑，该院酌定被告应承担的违约金数额为30000元。综上，被告存在违约行为，应承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、被告石河子市昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张军、郭丽办理石河子市39小区伯爵庄园45栋511号房屋的权属证书；二、被告石河子市昆仑房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张军、郭丽违约金30000元。三、驳回原告张军、郭丽的其他诉讼请求。案件受理费1267元（为减半收取），邮寄送达费90元，合计为1357元（原告已预交），由被告石河子市昆仑房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告张军、郭丽。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供上诉人为涉案房屋产权人、登记办理时间为2014年5月13日的房屋所有权证一份，用以证明被上诉人在2014年5月13日之前已将办证资料交给上诉人，上诉人违约未将房产证办在被上诉人名下。上诉人否认该证据的真实性及证明效力。因上诉人称被上诉人拿走登记在上诉人名下的涉案房屋所有权证，且未申请鉴定被上诉人提供的房屋所有权证的真伪，故本院确认该证据的真实性。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院二审对一审查明事实予以确认。另查，2014年10月21日，上诉人收取被上诉人办理产权证的资料。2016年8月13日，被上诉人从上诉人处取走上诉人名下的涉案房屋产权证。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付违约金，如果要支付，违约金数额是多少。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，根据商品房买卖合同的约定，上诉人有协助被上诉人办理房屋产权证的义务。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。分析该条约定，双方对办理房屋产权证的期限并未作出明确约定。本案被上诉人于2011年9月入住房屋，其于2014年10月21日才将办理房屋产权证所需资料交付给上诉人，之前造成被上诉人房屋产权证一直未办理的责任在于其自身。一审认定上诉人自2011年12月承担违约责任错误。上诉人应在收到被上诉人提交的办证资料后的90日内将办理房屋产权证的资料报送房屋产权登记机关，即2015年1月21日前，上诉人直至2016年8月仍不报送办证资料构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人主张上诉人支付违约金符合法律规定。上诉人称未办理房屋产权证不影响被上诉人居住使用因而不承担违约责任的上诉理由于法无据，本院不予支持。被上诉人虽于2016年8月拿走上诉人名下的涉案房屋产权证，但是在上诉人违约之后，不影响上诉人承担逾期履行义务的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，违约金数额计算为37892元（346842元×6.90%÷12个月×19个月，2015年2月至2016年8月）。一审在此基础上酌定上诉人向被上诉人支付违约金30000元并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不清，但因适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼费550元，由上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 李红敏审判员 胡春红二〇一七年六月十二日书记员 石 静