广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终362号上诉人（原审原告）：古启明，男，汉族。委托代理人：叶勇、游远昌，广东东江勤诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东源县创丰实业发展有限公司，住所：东源县行政大道徐洞工业园（逸香花园B栋）。法定代表人：黄利清。委托代理人：张妍，广东兴源律师事务所律师。上诉人古启明与被上诉人东源县创丰实业发展有限公司（以下简称创丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2016）粤1625民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年6月30日，被告法定代表人黄利清写下一份《承诺书》给原告，承诺：“逸香花园房屋一套三房两厅，由古启明任选，作房款付清（房号B1-1603），承诺人：黄利清”，黄利清签名处加盖了创丰公司印章。2015年8月4日，原告与被告签订逸香花园商品房认购书，由原告认购被告开发的逸香花园B1-1603单位，建筑面积暂定为108.34平方米，成交价为280000元，认购书签订之日起7日内付商品房成交总价的100%即280000元，待原告缴付全款后与发展商签署《商品房买卖合同》，该认购协议失效。签订认购书后，原告未交付房款，被告未将房屋过户给原告，目前该房也没有销售。原告认为，被告曾于2014年因资金周转向原告借款30万元，上述《承诺书》就是原被告就借款达成的协议，被告用房款抵偿30万借款，原告亦将借条还回给被告，原告已经支付了30万房款给被告。双方之后还签订认购书，被告应该履行认购协议将房屋过户到原告名下，但被告一直未履行，违反约定。原审法院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，原被告签订了《逸香花园商品房认购书》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定的内容履行，原审法院予以确认；根据协议书约定，原告应在签订之日起7天内付商品房成交价款28万元，待原告缴付全款后与发展商签署《商品房买卖合同》，但原告没有交付价款，其认为已经在被告写《承诺书》时已经交付，故本案的争议焦点是被告出具的《承诺书》是否可以作为原告交付房款的凭证。原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立变更终止民事权利义务关系的协议，但根据《承诺书》内容，被告承诺由原告任选一套房子，作房款付清，不属于双方的合意，是被告的单方承诺，故不具有合同上的义务，不具有强制性作用，不能作为原告所认购房屋房款付清的依据，且原告又不能举证证实其双方存在借贷关系，证实该承诺书是对借款的重新约定抵债，因此原告主张被告继续履行认购书，将涉案商品房办理到原告名下，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告古启明的诉讼请求。本案按简易程序收取受理费2900元，由原告古启明负担。上诉人古启明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、依法撤销原审判决，改判被上诉人将逸香花园B1栋1603号单元商品房办理至上诉人名下或发回重审。2、依法判决由被上诉人承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：（一）一审法院以“被上诉人出具的《承诺书》不属于双方合意，是其单方承诺，故而不具有合同义务，不能作为上诉人所认购房屋房款付清依据以及上诉人无法证实双方存在借贷关系，无法证实《承诺书》是对借款的重新约定抵债”为由驳回上诉人诉求明显系查明事实错误。首先，关于上诉人与被上诉人双方是否存在30万元借贷关系问题。根据一审庭审情况，被上诉人对上诉人30万元的债权是予以认可的，其仅是认为这30万元的债权存在其他问题，但其亦未向法庭陈述存在什么问题。因此，关于本案双方是否存在借贷关系这一前提条件，被上诉人是予以认可的，双方之前产生的借贷关系事实清楚，被上诉人正是基于这一缘由，才向上诉人出具《承诺书》，明确以房抵债。其次，关于本案中的《承诺书》、《逸香花园商品房认购书》的性质问题。根据一审庭审可知：2014年，被上诉人因资金周转需要向上诉人借款30万元，在上诉人的多次催促下，被上诉人均无力偿还借款。2015年6月30日，被上诉人与上诉人协议，愿意将其开发的逸香花园B1—1603号商品房转让给上诉人，购房款与欠款相互抵销。为此，被上诉人出具《承诺书》明确双方将借贷关系变更为商品房买卖合同关系，并于2015年8月4日与上诉人签订《逸香花园商品房认购协议书》，对认购房屋的面积、位置、楼层、总价款以及违约责任等进行明确约定。因此，本案中的《承诺书》及《逸香花园商品房认购协议书》是双方将借贷关系变更为商品房买卖合同关系的体现，从而达到购房款和欠款相互抵销的作用(购房款和欠款数额大致相当)，在作房款付清的前提下，上诉人无须另行向被上诉人支付购房款。《承诺书》及《逸香花园商品房认购协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，被上诉人应当继续履行其义务。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。在本案涉案房屋被上诉人未销售的情况下，被上诉人具备继续履行合同的前提和义务，应当继续履行。综上所述，假设一审法院判决正确，则导致上诉人在无法主张其债权的情况下，其要求将涉案房屋变更登记至其名下的诉求亦无法得到保护，将导致上诉人的合法权益无法得到救济。为此，恳请贵院依法查明本案事实，作出公正严明的判决。被上诉人创丰公司答辩称：第一，答辩人从未认可双方存在30万元的借贷关系。从一审答辩及包括一审判决书可知，答辩人从未认可与上诉人存在30万元的借贷关系。上诉人未提供证据证明双方存在借贷关系的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律责任。对于上诉人上诉状所言答辩人在一审认可双方债权债务关系是无任何事实依据的。第二，答辩人出具的《承诺书》并非是借贷关系变更为商品房买卖合同关系，实际上《承诺书》就是双方对商品房买卖合同达成的初步合意，后面签订的《逸香花园商品房认购协议书》是对承诺书及商品房买卖合同关系达成新的合意，双方应当按后面签订的合同履行双方的权利及义务。答辩人出具的《承诺书》时间是2015年6月30日，双方签订的《逸香花园商品房认购协议书》（以下简称“认购书”）时间是2016年8月4日，即答辩人出具《承诺书》在前，双方签订认购书在后。《承诺书》就是双方对商品房买卖合同达成的初步合意，根据《承诺书》可知，“房屋一套，三房二厅，由古启明任选，作房款付清，（房号B1-1603）”，上述房号及合同的主体都在后面签订的认购书中未进行变更，认购书只是对合同的支付期限及支付方进行了补充及变更。答辩人向上诉人出具承诺留房的承诺，上诉人也未提出异议，后双方达成的认购书是对《承诺书》付款期限、付款方式、违约责任之补充和变更，是双方当事人在友好协商的前提下自愿达成的协议，亦合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”之法律规定，双方当事人协商一致可以对合同进行变更，合同变更后变更内容将覆盖并取代原合同相应内容；双方应遵守变更后的合同内容，如一方违反变更内容，则构成违约，应承担相应违约责任。综上，答辩人并未向上诉人借款，并不存在借款的事实，现因上诉人逾期支付购房款，造成违约，答辩人有权不予以办理过户登记。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人出具的《承诺书》能否作为上诉人付清购房款的依据。本案被上诉人在一审时抗辩《承诺书》是受被上诉人逼迫所写下的，没有提供证据予以证明；二审时又抗辩是因为上诉人有购房意向，防止被上诉人将房子出卖给别人才出具《承诺书》，因该抗辩与常理不符，也不符合商品房买卖的交易习惯，本院对此不予采信。考虑到被上诉人一、二审对《承诺书》的形成原因陈述不一致，且又未能举证证明其主张，本院对上诉人主张《承诺书》是由于被上诉人向上诉人借款30万元到期而未能归还所写下的，予以采信。根据被上诉人在《承诺书》中的意思表示，本案应视为购房款已付清。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于双方签订的《逸香花园商品房认购书》具有当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款等条款约定，且购房款已付清，故该协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于本案双方当事人经协商一致将借款本金转化为已付购房款并建立商品房买卖合同关系，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故应予以认可。综上所述，被上诉人应继续履行合同，协助上诉人将逸香花园B1栋1603号单元商品房办理到上诉人名下。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东源县人民法院（2016）粤1625民初1285号民事判决。二、东源县创丰实业发展有限公司于本判决生效后十日内协助古启明将逸香花园B1栋1603号单元商品房办理到其名下。本案一审案件受理费2900元，由东源县创丰实业发展有限公司负担。本案二审案件受理费5800元，由东源县创丰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢健生审判员  高晓鸣审判员  高 宇二〇一七年六月十三日书记员  黄秋君