广东省高州市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0981民初1098号原告：苏永凤，女，1968年2月13日出生，汉族，高州市人，大专，高州市沙田镇财政所职工，住高州市。委托诉讼代理人：文静，广东海法律师事务所律师。被告：高州市中广房地产置业发展有限公司。地址：高州市桂圆路33号。法定代表人：王梅双，董事长。委托诉讼代理人：吕礼中，男，1959年3月18日出生，汉族，浙江省永康市人，该公司行政副总，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。原告苏永凤诉被告高州市中广房地产置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏永凤及其诉讼委托代理人文静、被告高州市中广房地产置业发展有限公司委托诉讼代理人吕礼中、梁文雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏永凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告根本性违约；2、判令被告支付违约赔偿金87032元，及逾期利息28249元（按人民银行同期贷款利率年息4.75%计，自2010年5月1日起计，至2017年3月暂计六年十个月，直至清偿为止），两者合计115281元；3、判令被告赔偿原告房屋的差价损失20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2009年9月25日签订《商品房买卖合同》和补充协议。由原告购买被告开发的康泰华都小区第A5幢2层B号房，总价款414032元，原告已先交清首期房款87032元，原告当天并按被告要求缴纳了住房办证费、办理银行按揭费、住房维修基金、天燃气初装费用，由于该房屋已经被被告抵押给中国农业银行高州市支行，不能过户、不能办理按揭，所以原告和被告都无法依合同约定时间内办理按揭贷款。之后，被告反以原告违约为由提起（2013）茂高法民二初字第353号诉讼，贵院已依法驳回。被告又提出（2015）茂高法民二初字第215号诉讼，一审判决后不服又提出上诉，二审法院作出（2016）粤09民终874号判决，判决解除合同，本案被告退还办理房屋相关税收和费用及首期款给本案原告。本案原告不服，提出再审申请，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7217号民事裁定书，裁定维持二审判决。原一、二审判决虽然认定被告隐瞒抵押房屋的事实，但仅仅判决解除合同，判决本案被告退还办理房屋相关税收和费用及首期款给本案原告。前述判决没有认定被告在商品房买卖过程中的根本性违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”。综观本案，原告未能按时办理抵押的根本原因在于被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。因此，应当认定被告根本性违约，并按法律规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任和赔偿损失费。原告与被告原已签订《商品房买卖合同》。签订合同后原告在依约定办理银行按揭手续时被告知，该房屋已经被被告抵押给农业银行，不能过户、不能办理按揭，所以原告无法依合同约定时间内办理按揭贷款，由此引起双方纠纷。现在该合同已被法院判令解除，而在此期间，该房屋所在小区和周边小区房屋价格已经大幅度提升，被告之行为已致原告有大额房屋差价损失。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令如原告所诉，以维护原告的合法权益。被告高州市中广房地产置业发展有限公司辩称，原告的诉讼请求是没有事实依据和法律依据，且已经人民法院终审判决，依法应当驳回原告的诉讼请求。一、关于原告第一个诉讼请求即“请求法院依法确认被告根本性违约”。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件…（三）有具体的诉讼请求和事实理由”，原告第1项诉讼请求仅是请求确认“被告根本性违约”，被告只是一个法人组织，其本身不存在根本性违约，到底是被告的什么行为或表现等根本性违约，原告并没有列明，因此，原告并没有具体的诉讼请求。因此，不符合《民事诉讼法》规定的起诉的条件，依法应当驳回其起诉。二、原告第2项诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。根据已发生法律效力的裁判文书，即茂名市中级人民法院（2016）粤09民终874号民事判决书，明确阐述认定解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议的原因，是“本案中，中广房地产公司在2015年1月23日以在报纸上刊登公告的形式向苏永凤履行催告义务，通知后苏永凤没有在30日内履行支付房款的合同义务，至2015年4月27日中广房地产公司向原审法院提起本案诉讼，合同解除的条件已成就”（见判决书18页）。并据此作出了终审判决第三项判决，解除了双方于2009年9月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。特别是第一项判决，即“限被告苏永凤于本判决生效后十日内支付违约金6978.05元给原告高州市中广房地产置业发展有限公司”。且案经广东省高级人民法院以（2016）粤民申7217号民事裁定书驳回苏永凤的再审申请，苏永凤也于2016年10月5日履行了判决书的义务及领取了相关全部款项。由此可见，生效的法律裁判文书已认定解除《商品房买卖合同》及其补充协议的原因，是原告苏永凤违约，并不是我公司违约。原告在起诉状中所称的因我公司“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”而“导致合同无效或者被撤销、解除的”，并不符合事实。对于原告增加诉讼请求的部分，其中要求赔偿20万损失没有事实依据，因法院判决解除合同过错的原因是原告没有按照规定按时缴交房款，而被法院解除，并不是高州市中广房地产置业发展有限公司的过错。因此原告苏永凤的损失既没有事实依据，即使有损失也应由苏永凤本人承担。因此，原告所诉并没有事实依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。而且原告所提出的事由已经人民法院依法审理，再在本案提出，显属重复诉讼，依法也应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月25日，原告苏永凤与被告高州市中广房地产置业发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定原告苏永凤向被告购买由被告高州市中广房地产置业发展有限公司以出让方式取得的位于高州市南湖塘，编号为28030619的地块（土地面积为41916.00㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2006年9月29日至2076年9月28日）上建设的预售商品房第A5幢2B号房。建筑面积共178.42平方米，其中套内建筑面积152.89平方米，公共分摊面积25.53平方米。单价为人民币2321元/平方米，总金额为人民币414032元。合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向高州市房地产管理局申请登记备案。当日，双方再签订《补充协议》一份，该协议的主要内容为：“一、买卖合同第六条变更为：（一）按揭付款方式，①首期：签订本协议书时，买受人即向出卖人支付总购房款的21%，即87032元。②按揭付款：购房款的79%，即327000元，须在签订本协议书时办妥申请按揭贷款手续，并交清其他相关费用。（二）、申办按揭时，若买受人所支付的首期房款未达到按揭所需首期房款要求，买受人须及时向出卖人补足按揭贷款所需首期金额，方可办理按揭手续。（三）、买受人须按本协议约定的付款方式和期限支付房款。以现金方式支付的，以交付之日为付款日；以银行或信用社汇付方式支付的，汇款到达出卖人账户之日为付款日；以按揭贷款方式支付的，银行或者信用社批准按揭并将款划到出卖人账户之日为付款日。十一。其他1、履行《商品房买卖合同》过程中所应交的税、费、除法律规定由出卖人承担外，其他一切费用由买受人承担，并在签订本协议时预付，由出卖人代收……”上述合同及补充协议签订后，当日苏永凤向中广房地产公司支付了该商品房首期购房款87032元，并支付了预告登记费80元，住房登记费80元，档案证明费200元，评估费2100元。根据茂名市住房公积金管理委员会办公室2011年4月28日印发的茂公积金管委会[2011]3号《关于规范住房公积金政策有关问题的通知》第二条规定：“使用住房公积金个人住房贷款购买（建造）首套普通自住房，单套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；单套建筑面积在90平方以上的，贷款首付款比例不得低于30%，本案中苏永凤向中广房地产公司购买的商品房建筑面积为178.42平方米，属于90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。涉案商品房款总价款为414032元，因此首付款比例不得低于124209.6元，苏永凤在本案中首付款为87032元，未达到30%的比例。2016年8月16日，茂名市中级人民法院作出（2016）粤09民终874号终审判决，判决解除高州市中广房地产置业发展有限公司与苏永凤于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。本院认为：本案的争议焦点为：1、本案是否违反“一事不再理”原则；2、原告于2009年9月25日与被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是因原告还是被告的违约导致了合同的解除；3、被告是否需要支付违约赔偿金及逾期利息给原告，并赔偿原告房屋的差价损失20万元。对于焦点1，2013年11月1日，高州市中广房地产置业发展有限公司在向高州市人民法院起诉的诉讼请求是：请求解除苏永凤2009年9月25日与其签订的《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，苏永凤所订购的康泰华都小区第A5幢2层B号房由高州市中广房地产置业发展有限公司自行处理；2015年4月27日，高州市中广房地产置业发展有限公司再次向高州市人民法院起诉的诉讼请求是：请求解除苏永凤2009年9月25日与其签订的《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议；判决因苏永凤不履行上述合同主要义务向高州市中广房地产置业发展有限公司支付违约金124209元；判决注销苏永凤在高州市房产管理局关于高州市南湖塘桂园路A5幢2B房的预售商品房预告登记；而本案的诉讼请求是：确认高州市中广房地产置业发展有限公司根本性违约；判令高州市中广房地产置业发展有限公司支付违约赔偿金87032元，及逾期利息28249元（按人民银行同期贷款利率年息4.75%计，自2010年5月1日起计，至2017年3月暂计六年十个月，直至清偿为止），两者合计115281元；判令高州市中广房地产置业发展有限公司赔偿原告房屋的差价损失20万元。虽然三次诉讼的当事人相同，但每次的诉讼请求均不相同，不违反一事不再理原则。被告高州市中广房地产置业发展有限公司认为本案属重复诉讼的理由不成立，本院对被告的辩解不予采纳。对于焦点2，原告于2009年9月25日与被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示,不违反法律规定,原、被告双方应按合同的约定行使合同的权利和履行合同的义务。原告苏永凤在被告高州市中广房地产置业发展有限公司通过刊登报纸和快递的方式向其发出催告的情况下，仍然没能按照催告办理按揭贷款手续，完成交付房款的义务。且在应当知道其未补足30%首期款的情况下是无法办理公积金按揭贷款，原告仍然没能继续补足，应属违约。因此，导致原、被告于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》被解除，责任不在被告，而在原告苏永凤。且高州市人民法院于2014年12月15日作出了（2013）茂高法民二初字第353号《民事判决书》，驳回了高州市中广房地产置业发展有限公司请求解除上述合同的诉讼请求，双方没有上诉，接受该判决，应视为双方同意继续履行该合同，原告应继续按合同约定履行支付足额的购房款给被告的义务。但原告没有履行支付房款的合同义务而导致合同解除，不能实现合同目的的过错责任不在被告，因此，原告请求确认根本性违约的主张，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。对于焦点3，因原告于2009年9月25日与被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是因原告没有按照合同的约定履行支付房款的义务而导致解除，过错责任不在被告。原告主张是被告高州市中广房地产置业发展有限公司将讼争房屋抵押给中国农业银行高州市支行而导致原告不能办理按揭，是被告根本性违约，符合了法律规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任和赔偿损失费的情形。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定，虽然原告确因被告将讼争房屋抵押而无法办理按揭手续，但被告于2010年6月28日已经办理好消除抵押登记的手续，合同恢复了继续履行的事实基础，该行为没造成合同无效或被撤销、解除的法律后果，所以原告请求被告支付违约赔偿金87032及逾期利息，并赔偿原告房屋的差价损失20万元的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第九条规定，判决如下：驳回原告苏永凤的全部诉讼请求。案件受理费6029元，由原告苏永凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。代理审判员  莫华清二〇一七年六月二十三日书 记 员  关玉婵速 录 员  黄 觅