上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3528号上诉人(原审被告、反诉原告)：王蕾蕾，女，1984年12月19日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闸北区。上诉人(原审被告、反诉原告)：王旭滨，男，1990年7月27日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闸北区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张勇，上海申翼律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：顾燕平，上海申翼律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周宇星，男，1981年7月25日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘逸珺，女，1987年7月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周云若兮，女，2012年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：周宇星，年籍同被上诉人周宇星。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王悦瞩，上海四维乐马律师事务所律师。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：张勤，上海四维乐马律师事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：谭浩。委托诉讼代理人：刘闯。上诉人王蕾蕾、王旭滨因与被上诉人周宇星、刘逸珺、周云若兮，原审第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王蕾蕾、王旭滨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周宇星等的本诉请求，支持王蕾蕾、王旭滨的一审反诉请求。事实和理由：1、根据买卖合同约定，被上诉人应于2016年4月30日支付第二期房款，其也收到了上诉人于2016年5月发出的催告函，但其于2016年9月才提供与交通银行签订的抵押贷款合同，之前从未出示，其应当承担违约责任。被上诉人提供该合同的目的不是为了履约，而是不想承担违约责任；2、买卖合同约定，上诉人还清了贷款，待看见被上诉人的抵押贷款合同后，方才办理注销抵押手续，上诉人未办理注销抵押的责任在被上诉人；3、刘逸珺名下的上海市真金路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“真金路房屋”)于2016年3月12日完成权利转移手续，上海市杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“杨南路房屋”)于2016年5月4日申请权利转让，根据2016年3月25日本市购房新政，被上诉人属于限购、限贷对象，其首付比例不能低于七成，按规定被上诉人不能以首套房办理贷款；4、被上诉人可以在出售真金路房屋后办理审税手续，但其为免征房产税，直至杨南路房屋出售后才办理审税手续，构成违约；5、上诉人保留进一步主张违约金的权利。周宇星、刘逸珺、周云若兮共同辩称：1、被上诉人已于2016年3月12日将真金路房屋出售，不属于限购、限贷对象；2、不论是否收到催告函，被上诉人于2016年5月30日申报房产税不属于延迟履行；3、合同约定被上诉人支付的第二笔款项通过银行贷款发放，以银行放贷为准；4、合同约定过户的时间必须满足四个条件，即申请贷款、注销抵押、审限购、审房产税。上诉人未及时注销房屋上的抵押，导致未能按约过户的责任在上诉人。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中原公司述称：听从法院判决。周宇星、刘逸珺、周云若兮向一审法院起诉，请求判令王蕾蕾、王旭滨：1、继续履行与周宇星、刘逸珺、周云若兮于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理房屋产权过户变更登记手续；2、将上海市广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋(以下简称“系争房屋”)腾空、搬出并移交给周宇星、刘逸珺、周云若兮；3、支付逾期交房违约金，以人民币(以下币种均为人民币)560万元为基数，按照每日万分之五计算，从2016年4月2日起计算至实际搬出之日止。王蕾蕾、王旭滨向一审法院提出反诉请求：1、解除《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》；2、周宇星、刘逸珺、周云若兮支付合同违约金(每逾期一天，照总房价万分之五计算，算20天的违约金)；3、判令周宇星、刘逸珺、周云若兮支付赔偿金1,120,000元(总房价的百分之二十)。一审法院认定事实：2016年1月21日，王蕾蕾、王旭滨(甲方)与周宇星、刘逸珺、周云若兮(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总价为560万元，4月30日前办理过户手续。附件三付款协议约定，乙方应自行支付甲方的首期款150万元，签订本合同后7日内，双方应该共同至房地产交易中心申请办理本次交易的纳税申报手续，乙方至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报手续。甲方同意乙方通过贷款申请240万元的形式支付第二期房款。4月15日前乙方直接支付给甲方150万元房款。待乙方的贷款申请经银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方通过贷款银行向甲方支付第二期房款。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房款支付给甲方后于4月1日前，甲乙双方对房地产进行验看、清点、无误后，甲方将房屋交付给乙方。同时，乙方支付甲方尾款5万元。合同落款处有特别提醒，该房屋已经存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。2016年1月16日，周宇星等向王蕾蕾、王旭滨支付了9万元定金。1月21日，支付了141万元房款。3月26日，支付了18万元房款。4月13日，支付了160万元房款，其中注明，部分尾款在交房时只需支付2万元。2016年4月20日，周宇星与交通银行股份有限公司上海宝山支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，借款人周宇星声明本合同项下贷款系用于购买第一套住房，贷款金额为240万元。2016年5月24日，王蕾蕾、王旭滨向周宇星、刘逸珺发出了《催告函》，表示，因周宇星、刘逸珺未在合同约定的时间内履行付款义务，故王蕾蕾、王旭滨催告其在5日内支付剩余购房款245万元，及相应的违约金。上述函件寄往中原公司处，并未直接向周宇星、刘逸珺送达。2016年6月11日，周宇星、刘逸珺、周云若兮向王蕾蕾、王旭滨发出《通知函》，表示周宇星、刘逸珺、周云若兮已经办理完所有购房手续的流程，并满足过户条件，通知王蕾蕾、王旭滨在6月15日上午9点至静安区房地产交易中心办理过户手续。2016年5月23日，上海市地方税务局静安区分局出具了房产税查询结果，截止该日，周宇星、刘逸珺、周云若兮名下住房空白。2016年5月30日，周宇星、刘逸珺、周云若兮向税务机关申报了房产税免征认定。6月3日，周宇星、刘逸珺、周云若兮办理了契税申报手续。6月16日，周宇星、刘逸珺、周云若兮领取了个人住房房产税认定通知，认定首套房免征房产税。一审法院另查明，2016年6月13日，系争房屋上仍设定有中国银行股份有限公司上海市虹口支行的抵押权登记。一审审理中，王蕾蕾、王旭滨提供了一份中国银行贷款还款结清凭证，证明其在2016年4月13日即向抵押权人中国银行还清了全部贷款，只是未做抵押权注销的手续。还提供一组真金路房屋的房地产登记簿及有关买卖合同等材料，证明该房屋原系刘逸珺名下房产，直至2016年3月12日才完成了房地产权利转移至案外人名下的手续。王蕾蕾、王旭滨还提供一组杨南路房屋的相关不动产登记材料，证明该房屋原系刘逸珺和父亲刘斌共有，在2016年5月4日申请了房地产权利的转让，5月23日，刘斌经核准登记取得该房屋的全部房地产权利。周宇星、刘逸珺、周云若兮对上述材料的真实性不持异议，表示在真金路房屋出售后，刘逸珺即不属于限购范围，至于杨南路房屋去名字，与本次交易完全没有关系，并不影响周宇星夫妇的购房资格。周宇星、刘逸珺、周云若兮还表示，鉴于王蕾蕾、王旭滨与小贷公司之前存在过网签，故周宇星、刘逸珺、周云若兮签约后无法立刻办理贷款手续，前一份网签是在3月21日才撤销掉，所以导致周宇星贷款推迟。王蕾蕾、王旭滨称，取得周宇星的房款，把小额贷款合同120万元还掉后，备案合同是在3月份撤销的。欠银行170万元是在4月13日归还的，但是没有去办注销抵押。因为根据附件三第五条，有先后次序，周宇星贷款先办好，王蕾蕾、王旭滨再去办注销。周宇星一直说贷款没弄好，导致抵押一直没有注销。注销是很快的，但由于周宇星前置条件都没有做，王蕾蕾、王旭滨一直在等他的消息。王蕾蕾、王旭滨在6月13日办理了抵押权的注销手续。周宇星、刘逸珺、周云若兮还表示，当贷款合同下来后即通知过户，因王蕾蕾、王旭滨表示妹妹结婚，故其一直在让步。5月份刘逸珺在做父母房子去名时候发现要交税，因此才想起来去做申报房产税和契税的事情，此前中介没有提醒过，其也不懂流程。由于王蕾蕾、王旭滨6月16日没有根据通知要求来过户，因此当天下午就起诉到法院了。王蕾蕾、王旭滨表示，周宇星有足够的购房经验，早在真金路房子是二手房买卖的，杨南路房子是刘逸珺二手房买卖，有两次二手房买卖经验的，说没有经验是不属实的。周宇星等说1月份审税和后来审税是一样的，真金路和杨南路房子都存在，申报系争房屋会有很多问题。真金路卖了后其实就可以去办理贷款，结果是不一样的。周宇星、刘逸珺为了利益最大化，等杨南路房子去名后，就以首套房名义去申请房产税。一审审理中，中原公司表示关于王蕾蕾、王旭滨的发函是否收到不清楚，当时的确是有沟通的。过户的条件按照附件三第五条，要符合四个条件才能过户，包括银行通过审批贷款、抵押注销，审限购以及审房产税。关于双方的买卖房屋的目的，周宇星、刘逸珺示是为了置换，其名下已经没有房子了，真金路房子卖掉了，现在租房子住。王蕾蕾、王旭滨称其出售目的是两个，一为归还小额贷款公司的借款，第二打算到顾村另行购房，由于周宇星240万元未到，所以一直没法买，也没有签过合同。所收取的房款中120万元还了小额贷款，150多万元还了银行抵押。房子现在王蕾蕾、王旭滨自己居住，也是家庭唯一住房。一审法院认为，周宇星、刘逸珺、周云若兮与王蕾蕾、王旭滨就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于王蕾蕾、王旭滨是否享有单方解除权，系何方原因导致买卖合同无法正常履行。根据合同约定，周宇星应以贷款形式支付第二笔房款240万元，在没有其他因素的妨碍下，应在签约后于双方约定的规定时间内向相关银行提出贷款申请用以审核。事实上，周宇星、刘逸珺的确未能按期办理贷款申请，周宇星、刘逸珺、周云若兮主张因王蕾蕾、王旭滨此前与小额公司签订过一份买卖合同，在没有撤销的前提下，周宇星无法另行办理贷款申请。对此，王蕾蕾、王旭滨不予否认，并表示前一份网签是在3月21日办理了撤销手续。据此，周宇星、刘逸珺在4月20日签订个人购房贷款合同，未超过合理期限，也符合一般交易流程和惯例，法院予以确认。故王蕾蕾、王旭滨称周宇星迟延办理贷款手续，缺乏事实和法律依据，不予采信。其次，关于双方未能在4月30日前办理过户申请的问题，根据双方合同附件三的约定，双方在该日前办理的过户的条件包括，周宇星的贷款申请经银行审核通过，王蕾蕾、王旭滨还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料，相关部门出具购房家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，上述条件应缺一不可，在全部满足的前提下，双方才能共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续。实际上，王蕾蕾、王旭滨在受领周宇星的房款，并于4月13日还清了银行贷款后，未及时办理抵押权注销手续，故4月30日双方客观无法满足申请过户的条件，王蕾蕾、王旭滨主张系周宇星方原因导致无法过户，亦缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据法律规定，一方行使单方解除权的前提是对方严重违背合同条款，拒不履行合同义务，并经催告后仍拒不履行的情况，即违约方的行为严重违背诚信，足以导致双方合同目的无法实现。根据上述分析，王蕾蕾、王旭滨无证据证明周宇星、刘逸珺、周云若兮存在根本违约且在未经催告的情况下，径行主张解除，该行为于法无据，对王蕾蕾、王旭滨反诉要求解除合同的诉讼请求，难以准许。综上分析，周宇星、刘逸珺、周云若兮要求继续履行买卖合同，王蕾蕾、王旭滨交付系争房屋及其房地产权利的诉讼请求，合法有据，予以准许。关于迟延交房的问题，根据双方合同约定，应在周宇星方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付给王蕾蕾、王旭滨后于4月1日前，双方对房地产进行验看。根据上述条款分析，4月1日交房并不是一个既定的确定的交房期限，交房是应同时满足过户和付款等其余条件后方能实施的行为。故周宇星、刘逸珺、周云若兮要求王蕾蕾、王旭滨承担4月1日起的逾期交房违约金，于法无据，不予支持。周宇星、刘逸珺、周云若兮同意在过户同时付清房屋尾款，予以确认。据此判决：一、周宇星、刘逸珺、周云若兮与王蕾蕾、王旭滨于2016年1月21日签订的上海市房地产买卖合同，继续履行；二、王蕾蕾、王旭滨于判决生效之日起十日内，将静安区广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋腾空、搬出并移交给周宇星、刘逸珺、周云若兮；三、王蕾蕾、王旭滨于判决生效之日起十日内，将静安区广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋的房地产权利转移至周宇星、刘逸珺、周云若兮名下；四、周宇星、刘逸珺、周云若兮于上海市静安区不动产登记事务所受理上述房屋不动产转让申请当日，向王蕾蕾、王旭滨支付房屋尾款242万元；五、周宇星、刘逸珺、周云若兮的其余诉讼请求，不予支持；六、王蕾蕾、王旭滨的全部反诉请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然双方于2016年1月21日签约时，系争房屋还存在以前的交易合同备案信息，刘逸珺也属于限购对象，但在3月21日上诉人撤掉前一份网签时，刘逸珺已经于3月12日完成真金路房屋房地产权利转移，不属于限购对象。上诉人上诉称刘逸珺属于限购对象，依据不足，本院不予采信。合同约定了双方办理相关事宜的时间和顺序，但因上诉人直至3月21日才撤掉之前的网签，其应当给予被上诉人适当的期限履约，而不应要求被上诉人按之前约定的时间履行合同义务。从现有材料看，被上诉人于4月份办理抵押贷款合同，5月份办理房地产税查询和申报，6月份通知上诉人办理过户手续，一直在积极履行合同义务，并未超出合理期限，也符合一般的交易流程和惯例。合同约定，被上诉人以贷款方式支付第二期房款的时间在房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续之后，且上诉人一直未注销系争房屋上设定的抵押登记，故上诉人于2016年5月发函认为被上诉人未按约履行付款义务，并要求在5日内支付剩余购房款，于情于理不符，本院不予认同。上诉人不愿意配合办理过户手续，责任不在被上诉人。被上诉人要求继续履行买卖合同，依法有据。其同意剩余房款242万元在过户时一并支付，并已将该款交付至一审法院，系争房屋的买卖合同继续履行，已无障碍。综上所述，王蕾蕾、王旭滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59,616元，由上诉人王蕾蕾、王旭滨共同负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年六月五日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……