上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3385号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行，经营场所上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城一区**幢**号。经营者：林正琴。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海华源国际贸易发展有限公司，住所地上海市外高桥保税区泰谷路169号。法定代表人：张兰林，执行董事。委托诉讼代理人：柯振岳，上海市汇业律师事务所律师。原审第三人：上海市松江区洞泾镇人民政府，住所地上海市松江区洞泾镇长兴路528号。负责人：翁雷均，镇长。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东辉，上海市至诚律师事务所律师。上诉人上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行（以下简称林正琴商行）因与被上诉人上海华源国际贸易发展有限公司（以下简称华源公司）、原审���三人上海市松江区洞泾镇人民政府（以下简称洞泾镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林正琴商行上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判华源公司赔偿林正琴商行损失人民币422,429元。事实和理由：2016年3月30日，洞泾镇政府要求林正琴商行于2016年4月1日前对租赁范围内涉及的违法搭建予以拆除。由于违章搭建占地约250平方米，又系林正琴商行仓库的整个入口门面，一旦拆除，将不能实现合同目的。华源公司于2016年6月5日要求林正琴商行在2016年7月底腾空房屋，可视为其已作出解除双方租赁合同的意思表示，林正琴商行收到该通知后，双方租赁合同解除，不存在一审认定的履行完毕的问题。租赁���同解除后，林正琴商行需要另行租赁房屋并进行搬迁，由此必然产生相应损失。同时，林正琴商行着手搬迁期间，实际已无法在租赁房屋内正常经营，华源公司无权要求林正琴商行按照原有租金标准支付房屋使用费。合同的部分无效及解除，华源公司存在主要过错，对于林正琴商行的损失，理应承担赔偿责任。华源公司辩称，包括违章搭建在内的房屋，林正琴商行一直正常使用至租赁期满，双方租赁合同不存在提前解除的问题。林正琴商行主张的损失系合同到期后必然发生的费用。对于合同无效部分，华源公司参照租金标准主张使用费，符合法律规定。洞泾镇政府述称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持。林正琴商行向一审法院起诉请求：1、解除林正琴商行与华源公司签订的《租赁合同》；2、华源公司赔偿林正琴商行损失422,429元（装修费损失242,849元、搬迁人工费11,300元、停产损失160,000元、增加的租金损失8,280元）。华源公司于一审中反诉请求：林正琴商行支付租金84,377.5元。一审法院认定事实：座落于本市松江区洞泾镇渔洋浜村54丘土地上建筑面积为2,996平方米的11幢房屋权利人为案外人上海A有限公司（公司名称原为上海B有限公司），门牌号码为上海市松江区XX镇XX公路XX号。案外人上海A有限公司将上述房屋出租给华源公司，并同意华源公司自行对外转租。2011年5月15日，林正琴商行、华源公司签订《租赁合同》一份，约定林正琴商行向华源公司承租位于本市松江区XX镇XX公路XX号部分房屋，租赁建筑面积约为650平方米，租赁期限为自2011年10月1日起至2013年9月30日止，每年租金为118,620元。双方于本案一审审理中均确认，该650平方米面积的房屋中包��在产权证范围内的部分房屋及不在产权证范围内的部分房屋。2011年7月20日，林正琴商行、华源公司另行签订《租赁合同》一份，约定林正琴商行向华源公司承租位于本市松江区XX镇XX公路XX号部分房屋，租赁期限为自2011年8月1日起至2013年7月31日止，每年租金为12,000元。双方于本案一审审理中均确认，该份《租赁合同》项下的租赁标的物为两间不在产权证范围内的建筑，林正琴商行承租该房屋系作为员工宿舍使用。2012年4月27日，林正琴商行、华源公司另行签订《租赁合同》一份，约定林正琴商行向华源公司承租位于本市松江区XX镇XX公路XX号部分房屋，租赁建筑面积约为270平方米，租赁期限为自2012年5月15日起至2013年9月30日止，每年租金为59,130元。双方于本案一审审理中均确认，该270平方米房屋系在此前一份合同约定的租赁标的物650平方米房屋范围之外的，且该270平方米均在产权证范围内。2013年8月23日，林正琴商行、华源公司再次签订《租赁合同》一份，约定林正琴商行向华源公司承租位于本市松江区XX镇XX公路XX号部分房屋，租赁建筑面积约为920平方米，租赁期限为自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每年租金为192,864元。双方于本案一审审理中均确认，该920平方米系此前两份租赁合同项下的650平方米及270平方米的总和。合同附件二第4条约定：另外员工宿舍年租金12,600元，2013年8月和9月两个月房租2,100元。2015年9月13日，林正琴商行、华源公司再次签订《租赁合同》一份，约定华源公司向林正琴商行承租位于本区XX镇XX公路XX号部分房屋，租赁建筑面积约为920平方米。双方约定房屋租赁期限为自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每年租金202,507.2元，分别于每年2月28日、8月28日之前支付101,253元���先付后用。2016年3月30日，林正琴商行收到《告知书》一份，载明“你单位所在区域已被区委、区政府列入洞泾镇镇级区域环境综合整治地块，其中你单位涉及违法搭建的建筑物（构筑物）。请于2016年4月1日前主动配合政府有关部门予以拆除”。2016年6月5日，华源公司向林正琴商行发出《关于配合政府整治的告知函》一份，载明“我公司租赁给贵司的房屋，被松江区委区政府列入环境整治重点地块，其中涉及五违（违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住）等问题，根据政府公告：该地块环境整治工作原则上于2016年6月底基本完成。整治办在2016年4月初已经发出公告，并与有关租户进行了约谈。根据上述要求，考虑部分租户的实际情况有违章建筑的租户需在2016年7月底腾空交房。无违章建筑的租户在2016年9月底合同到期前腾空交房……”。一审审理中，林正琴商行、华源公司均确认，林正琴商行支付华源公司租金至2016年4月30日。双方之间的《租赁合同》项下的920平方米房屋包括部分在产权证范围内的建筑，及部分不在产权证范围内的违法建筑。具体范围见华源公司提供的一张房屋平面图，有产证的建筑为灰色部分，无产证的建筑为蓝色部分，蓝色部分亦未取得建设工程规划许可证。双方产生争议的为920平方米中是否包括2011年7月20日《租赁合同》项下的“宿舍”？对此，林正琴商行称宿舍包括在920平方米内，华源公司称不包括在920平方米内，之前和林正琴商行约定“宿舍”以每年12,000元的价格出租给林正琴商行，但是林正琴商行一直未支付该费用，嗣后，华源公司默认由林正琴商行免费使用“宿舍”部分。对于林正琴商行搬离房屋的时间，林正琴商行陈述为2016年9月25日，华源公司陈述为2016年9月29日，但双方均确认，林正琴商行搬离时并未与华源公司办理书面交接手续，林正琴商行于2016年10月将房屋钥匙交还给华源公司。对于房屋拆除的时间，双方均确认，房屋平面图中面积较大的蓝色区域违章建筑于2016年11月份拆除，面积较小的两块蓝色区域即双方争议的“宿舍”部分于2016年5月份拆除。一审审理中，林正琴商行提供了费用凭证和租赁协议、付款凭证等证据，证明林正琴商行另行租赁房屋花费装修费用372,429元及租金上涨的事实。华源公司对此均不予认可，且认为与本案无关。一审审理中，经一审法院释明双方就违法建筑建立的租赁合同无效后，林正琴商行表示坚持诉讼请求，华源公司表示将反诉请求中的租金变更为租金及房屋占有使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许���证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，林正琴商行与华源公司之间的《租赁合同》项下的租赁标的物既包括取得了产权证的房屋，也包括了未取得产权证及建设工程规划许可证的违法建筑。故双方之间的《租赁合同》应属部分有效，部分无效，双方就在产证范围内的房屋建立的租赁合同关系属于有效，就违法建筑建立的租赁合同关系属于无效。不在产证范围内的违法建筑包括两部分，一部分是双方均无争议在920平方米内的违法建筑，另一部分是双方对于是否包括在920平方米内产生争议的“宿舍”。双方均确认“宿舍”系于2016年5月份拆除，其他违法建筑系于2016年11月份拆除。对于双方争议的“宿舍”是否包括在2015年9月13日的《租赁合同》范围内，一审法院认为，根据2013年8月23日《租赁合同》附件中的约定可以看出，“宿舍”并不包括在920平方米房屋范围内。且如果2015年9月13日的《租赁合同》包括宿舍在内的话，则该合同约定的租金标准相比前一份合同约定的租金标准有所下降，而在此前，双方签订的租赁合同约定的租金标准与前一份合同相比均有上涨，故一审法院对此采信华源公司的说法，“宿舍”不包括在920平方米房屋内。既然“宿舍”并不包括在2015年9月13日《租赁合同》范围内，系华源公司免费给林正琴商行使用，故在租赁合同履行期间，“宿舍”的拆除并不影响《租赁合同》的履行。而其他违法建筑的拆除时间系在租赁合同履行期限届满之后，拆除行为本身并未影响租赁合同的履行。对于林正琴商行要求解除有效合同部分之诉讼请求，一审法院认为，林正琴商行在本案诉讼之��未就有效合同部分向华源公司发出解除合同的通知，而是以提起本案诉讼的方式主张解除合同。然林正琴商行实际于2016年9月正式搬离系争房屋。因林正琴商行并未提供证据证明其实际搬离的时间，故一审法院采信华源公司所述的2016年9月29日作为林正琴商行搬离之日。双方约定的租赁期限于2016年9月30日届满，林正琴商行已将合同基本履行完毕，故合同现已无解除之必要。因此，对于林正琴商行要求解除有效合同部分的诉讼请求，不予支持。对于林正琴商行要求华源公司赔偿相关损失之诉讼请求，因林正琴商行已经将租赁合同基本履行完毕，即便未发生要求拆除违法建筑事宜，林正琴商行亦应当在合同履行期限届满之前做好搬离准备，包括另行寻找、装修租赁房屋等。故对于该项诉讼请求，亦不予支持。对于华源公司要求林正琴商行支付租金及���屋占有使用费的反诉请求，一审法院认为，既然上文已经认定林正琴商行实际搬离房屋的时间为2016年9月29日，而林正琴商行仅支付租金及房屋占有使用费至2016年4月30日，故林正琴商行还应向华源公司支付自2016年5月1日至2016年9月29日期间的租金及房屋占有使用费，应为83,841.98元（101,253元÷6个月×5个月－101,253元÷6个月÷30天）。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一七年一月十七日作出判决：一、确认上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行与上海华源国际贸易发展有限公司之间就上海市松江区XX镇XX公路XX号部分房屋中违法建筑部分（详见房屋平面图）建立的租赁合同关系无效；二、上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行于判决生效之日起十日内支付上海华源国际贸易发展有限公司自2016年5月1日至2016年9月29日期间的租金及房屋占有使用费合计83,841.98元；三、驳回上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,636元，减半收取3,818元，反诉案件受理费980元，合计诉讼费4,798元，由上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行负担4,773元，由上海华源国际贸易发展有限公司负担25元。二审中，林正琴商行再次确认，2016年5月拆除的约50平方米的宿舍由华源公司免费提供给林正琴商行使用。经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的房屋涉及两个部分。一是双方于2015年9月13日签订的《租赁合同》约定的建筑面积约920平方米的房屋，二是双方于2011年7月20日签订的《租赁合同》及于2013年8月23日签订的《租赁合同》附件约定的约50平方米的员工宿舍。其中，约920平方米房屋又包括有产权证的部分和未经批准建设的部分，双方建立的租赁关系存在部分有效、部分无效的情形。而约50平方米的宿舍，双方确定由林正琴商行无偿使用。双方合同履行过程中，2016年3月30日的《告知书》虽然要求林正琴商行主动配合政府有关部门对涉及违法搭建的建筑物（构筑物）予以拆除，但林正琴商行事实上并未主动实施拆除违法搭建的行为。前述房屋中，宿舍部分实际于2016年5月拆除，约920平方米房屋中的违法搭建部分实际于2016年11月拆除。从林正琴商行租赁房屋的主要用途及其实际支付对价的情况来看，约50平方米的宿舍被拆除显然并不实质影响双方租赁合同的履行。2016年5月，华源公司发出的告知函系针对地块所涉全部承租人，而非仅仅对林正琴商行进行告知，该告知函对双方租赁合同是否解除并未作出明确意思表示，何况，当时华源公司亦不具备约定或者法定的合同解除权。结合林正琴商行收到告知函后继续使用租赁房屋，提起本案诉讼时明确要求判决解除双方租赁合同的事实可见，双方对租赁合同的解除亦未达成一致意见。林正琴商行主张双方租赁合同已经于收到告知函后解除，显无依据。双方租赁合同约定的租期于2016年10月30日届满，林正琴商行实际于2016年10月29日返还租赁房屋。一审以双方租赁合同基本履行完毕，认为不存在合同解除的问题，显无不当。现并无证据证明双方租赁合同的履行受到拆除违法建筑的实质性影响，林正琴商行自不存在所谓停产损失的问题。同时，作为使用房屋的对价，林正琴商行仍应当按照约定支付华源公司租金及参照租金标准确定的房屋使用费。林正琴商行主张的另行租赁房屋所产生的装修费、搬迁费、租金等明显与双方租赁合同的履行无关，实系双方租赁合同履行完毕后，林正琴商行继续经营必然产生的费用。因此，林正琴商行于本案中要求华源公司赔偿相应损失，既无事实依据，亦无法律依据。综上，林正琴商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,863元，由上诉人上海市松江区洞泾镇林正琴内衣商行负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年六月七日书 记 员  罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……