四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1304民初1208号原告：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地：南充市顺庆区。法定代表人：周敏，总经理。委托诉讼代理人：郑春容（特别授权），四川皓宇律师事务所律师。被告：王进，男，1982年10月21日出生，汉族，住南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：唐荣华（系王进之妻），女，1978年10月5日出生，汉族，住四川省西充县。原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称“鑫宇物业公司”）与被告王进物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫宇物业公司的委托诉讼代理人郑春容，被告王进的委托诉讼代理人唐荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告鑫宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费6101元，生活垃圾处置费465元，共计6566元；2、依法判令被告向原告支付违约金1970元；3、本案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年6月25日便进场被告购买居住的小区“满庭芳”，从此一直为该小区提供物业服务。多年来原告一直尽心尽力为小区提供物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，但被告并没有完全按照约定向原告支付物业服务费及生活垃圾处置费。按照被告所有并居住的房屋面积（109.4平方米）及约定的物业费0.6元每平方米、生活垃圾处置费每户5元／月，被告从2009年6月30日至2017年3月31日尚欠原告物业费及生活垃圾处置费共计人民币6566元未付。在此期间，原告曾多次催收被告增多以各种理由拒付，为了维权，根据相关法律规定及合同约���，原告特向贵院起诉并作如上请求，望及时裁判。被告王进辩称，我们消防通道一直被锁了，白天和晚上一直停车；正大门的步行街是小区业主休闲的地方，每天停车都是满满的；物业公司把小区树木砍掉，拿来作为停车费，这个费用应当返还业主；我们被盗两次，第一次是盗窃的腊肉，第二次是车，我们就让调取监控，监控是坏的，但是后来没有给我解决；我楼上漏水阳台的天花板也是被水浸坏了，也没有给我协调。本院经审理认定事实如下：2009年6月25日原告鑫宇物业公司与四川南充锦通置业有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同书》，约定南充锦通置业有限公司委托鑫宇物业公司对“满庭芳”小区实施前期物业服务，该合同约定“第十六条委托时间暂定为四年（即2009年7月1日至2013年6月30日止）。委托���间到期后如业主委员会未成立，本合同将自动延期至业主委员会成立后并与业主大会选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十条管理服务费2、本物业管理公共服务费，由业主按期拥有建筑面积向乙方交纳（每月25日前交纳当月物业管理费及其它应缴费用），标准如下：多层物管费0.6元／㎡，高层物管费（11层以上电梯公寓）1.3元／㎡；生活垃圾清运费（根据《南充市卫生垃圾清运收费》办法收取），住家6.5元／户，商铺0.5元／㎡·月；9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之五向乙方交纳滞纳金”。2013年9月3日原告鑫宇物业公司与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会签订了南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》，约定南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会将“满庭芳”小区委托鑫宇物业公司实行物业管理服务，服务期限为2013年9月1日至2016年8月31日，该合同约定“第七条物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.6元／月·平方米；高层住宅1.8元／月·平方米。第二十一条物业服务费按半年缴纳，缴费时间为每年的一月份，预缴1至6月份的物业服务费，每年的6月份缴纳后半年的物业服务费。业主或物业使用人违反本合同未能按时足额交纳物业服务费的，接《催款通知书》之日起30日内逾期未缴纳物业管理服务费的，乙方可以根据国家法律法规规定加收滞纳金每天3‰”。2015年7月1日原告鑫宇物业公司与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会重新签订了南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》，变更服务期限为2015年7月1日至2020年6月30日，该合同约定的第二十九条约定本合同的签订是2013年9月3日所签合同的延续”。其他作出了与2013年9月3日的《物业管理服务委托合同书》相同约定。同时查明，原告鑫宇物业公司自2009年6月25日签订合同后就进入满庭芳小区提供物业管理服务至今。被告王进为“南充市嘉陵区锦通·满庭芳小区”3幢3单元XXXX号（建筑面积为109.37平方米）的业主，因对鑫宇物业提供的服务不满意从2009年6月30日起拒交物业服务费、生活垃圾处置费，经原告鑫宇物业公司多次催收未果。另查明，南充市嘉陵区环境卫生管理所委托原告鑫宇物业公司收取满庭芳小区居民垃圾清运处置费。2005年6月30日，嘉陵区财政局、物价局联合发布嘉财综[2005]08号“关于印发《南充市嘉陵区行政事业及服务性收费项目和标准》的通知”文件，对上户收集和拉运居民生活垃圾收费标准定为5元/户/月。上述事实，有经庭审举证、质证的证据及原、被告方的陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中原告鑫宇物业公司与四川南充锦通置业有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同书》及与南充市嘉陵区锦通·满庭芳业主大会、业主委员会先后两次签订的南充市嘉陵区锦通满庭芳小区《物业管理服务委托合同书》是双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同的效力依法及于满庭芳的每位业主。原告鑫宇物业公司按约提供了物业服务，被告王进作为业主，理当按约缴纳2009年6月30日至2017年3月31日的物业服务费（109.37㎡×93个月×0.6元=6102.85元）、生活垃圾处置费（5元／月×93个月=465.00元），但原告鑫宇物业公司起诉的物业管理费为6101.00元，这是原告鑫宇物业公司对自己权利的处分，故对原告的此诉请本院予以支持。被告辩称家中多次被盗、小区监控损坏、消防通道被占用等鑫宇物业公司不完全履行物业服务的情形及应返还侵吞业主合法收益的问题，被告可依法要求其按合同约定承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失等责任，可另行主张权利；被告辩称其居住的楼上一直漏水，致其天花板被水浸坏，该主张属另一法律关系，被告可根据《物业管理条例》的相关规定申请维修资金。关于物业费违约金是���应得到支持。被告王进未按合同的约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，确已构成违约；但从被告提交的照片证据显示，满庭芳小区确实存在绿化面积被个别业主用于栽种蔬菜的情形，证实原告鑫宇物业公司未能履行好公共部位的管理职责，未严格按照合同约定的物业服务标准履行物业服务，也存在违约行为，由于双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告作为物业管理服务公司，如服务确存有瑕疵，应主动与业主加强沟通，予以改进和提高服务质量，达到令业主满意的效果；同时作为小区的每位业主，也应充分理解鑫宇物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，从而形成两者之间的良性互动，共同打造高质量的人居环境。综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四���、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王进于本判决生效后五日内给付原告四川鑫宇物业服务有限公司物业服务费6101.00元、垃圾处置费465.00元（2009年6月30日至2017年3月31日）；二、驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王进承担。本判决为终审判决。审判员  杨小华二〇一七年六月七日书记员  李 佳