河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0281民初第73号原告：娄京艳，女，1979年10月8日出生，农民，住所地遵化市。被告：刘金成，男，1985年11月19日出生，农民，住所地遵化市。委托代理人：黄利明。被告：张占英，女，1976年10月18日出生，农民，住所地遵化市。委托代理人：李晓江。原告娄京艳与被告刘金成、张占英买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告娄京艳、被告刘金成的委托代理人黄利明、张占英的委托代理人李晓江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告娄京艳诉称：原告购买刘金成位于遵化市××，双方已经将该房产过户，但该房产涉及的土地证登记人为张占英，被告刘金成承诺协助原告办理土地使用权登记手续，但至今张占英未配合原告进行过户，故诉请：一、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效；二、判决二被告共同协助原告办理土地使用权过户登记手续；三、判决被告刘金成给付原告违约金39000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告刘金成辩称：一、涉案房产的最初所有人为张占英，张占英将房产卖给赵红艳，赵红艳卖给刘金成、苏建梅，刘金成、苏建梅又转卖给本案原告，在多次转卖过程中，相关当事人已经全部履行了合同义务，该房产已经分别过户，上述当事人房产买卖合同关系真实存在，符合法律规定，应受法律保护。二、涉案国有土地使用权应变更到原告名下。根据物权法第32条、61条第二款、147条之规定，由实际最终购买人持有房屋产权证书与原国有土地使用权人张占英到相关部门进行变更登记，与本案被告刘金成无关。三、刘金成将涉案房产卖给娄京艳时，原告完全知道该房产的情况，原告通过中介公司购买该房产的行为，视为已经接受原国有土地使用权人未将国有土地权过户到刘金成名下的事实，买卖合同补充协议规定刘金成应履行的合同义务只是配合原告找到原土地使用权人进行变更，刘金成已经将张占英的住址、电话等提供给原告，并与原告、张占英多次协商，据此，刘金成已经全部履行了房屋买卖合同的全部义务，因此请求法庭驳回原告对刘金成的诉讼请求。被告张占英辩称：原告所诉与事实不符，被告张占英从未与原告签订过房屋买卖合同，也未收到过原告给付的房款，所以被告张占英没有义务协助原告办理相关的手续。经审理查明：2016年11月22日，甲方（卖方）刘金成与乙方娄京艳（买方）、居间方（遵化市永城房地产经纪有限公司）签订房屋买卖合同，乙方以39万元整购买甲方在遵化市××楼××室的房产。2016年11月23日，娄京艳交付购房款22万元。2016年11月25日，甲方（卖方）刘金成与乙方娄京艳（买方）、居间方（遵化市永城房地产经纪有限公司）签订房屋买卖合同补充协议，主要内容：“第一条、由于该房产所涉及的遵国用（2006）第××号国有土地使用证未办理产权过户手续，甲方必须在协议签订之日起30日内协助乙方办理土地证过户手续，甲方必须负责寻找原土地使用权人。第二条、如甲方违反上述协议内容，甲方负责赔偿给乙方该房产成交价10%作为违约金并承担一切法律责任”。同日，娄京艳交付购房款17万元。房屋产权证，证号：遵化房权证遵镇字第××号，房屋所有权人：娄京艳，房屋坐落：遵化市文化北路丽景花园××，登记时间：2016年11月30日。国有土地使用证，证号：遵国用（2006）第××号，土地使用权人：张占英，坐落：丽景花园××。庭审中，原、被告对下列事实发生争议：一、原告娄京艳与被告刘金成签订的房屋买卖合同是否有效；二、被告刘金成、张占英是否应协助原告办理土地变更手续；三、被告刘金成应否给付原告违约金3.9万元。原告娄京艳主张：原告与被告刘金成签订的买卖合同合法有效，双方已经履行完毕。刘金成承诺30日内协助原告办理土地证过户手续，刘金成违反约定应当赔偿原告39000元的违约金。原告为证明自己的主张成立，向本院提交如下遵化市永城房地产经纪有限公司出具的证明，主要内容“2016年11月22日刘金成与娄京艳双方自行协商好找我公司代签订了一份娄京艳购买刘金成座落于遵化市××的房屋买卖合同，并在2016年11月25日签订了房屋买卖合同补充协议。协议约定一个月内办理土地使用权过户登记手续。娄京艳已将购房款叁拾玖万元全部交给刘金成”。经质证，被告刘金成辩称对该证明不予认可，刘金成不是该房产国有土地使用权人，无法进行过户登记，被告刘金成只是负责寻找原土地使用权人，被告也已经履行该义务。国有土地使用权登记人为张占英，刘金成已经将国有土地使用权证书交给原告，理应由原告与张占英共同到国土部门进行变更登记。经质证，被告张占英辩称被告张占英从未与原告签订过买卖合同，被告没有义务协助原告办理过户手续。被告刘金成主张：张占英、赵红艳、刘金成、娄京艳之间的买卖关系真实，均已经履行完毕，房产也已经过户，张占英作为原始所有人应当协助原告过户。被告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：1.遵化市地方税务局于2013年11月13日出具的销售不动产统一发票，付款方赵红艳、收款方张占英，不动产项目名称：遵化市文化北路丽景花园××；2.遵化市地方税务局于2014年6月27日出具的销售不动产统一发票，付款方刘金成、苏建梅、收款方赵红艳，不动产项目名称：遵化市文化北路丽景花园××；3.遵化市地方税务局于2014年6月27日出具的税收完税证明，地址：遵化市文化北路丽景花园××，纳税人：刘金成、苏建梅；4.遵化市地方税务局于2016年11月25日出具的河北省增值税普通发票，购买方：娄京艳，代开企业名称：刘金成，卖方共有人：苏建梅，不动产地址：遵化市文化北路丽景花园××。经对证据1-4质证，原告娄京艳辩称无异议。经对证据1-4质证，被告张占英辩称对票据的真实性无异议，但不能证明赵红艳将房款给付张占英，要求将赵红艳给付房款证明交到法院，否则不予认可。本院认为，原告娄京艳与被告刘金成之间的房屋买卖合同符合法律规定，双方已经按照合同的约定履行完毕，故原告要求确认房屋买卖合同有效的请求，本院予以支持。被告张占英将其所有的位于遵化市××的房产卖给赵红艳，赵红艳卖给刘金成、苏建梅，刘金成卖给原告娄京艳，且在几次交易中均办理房产过户手续，买卖过程真实有效，本院予以确认。被告张占英主张其与付有来之间存在纠纷，虽然将涉案房产转让给付有来并过户到付有来指定的人名下，但因房款一直未付，未办理土地过户手续，因被告张占英未就自己的主张提交证据，且涉案房产已经多次过户，故对被告张占英的主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，被告张占英与赵红艳、赵红艳与刘金成、刘金成与娄京艳之间的房产买卖均应伴随着土地使用权的转让，娄京艳取得涉案房产后其应当取得土地使用权。被告张占英与原告娄京艳之间虽然不存在直接的买卖合同关系，但娄京艳购买涉案房屋后，其获得刘金成、赵红艳应有的权利，故张占英应当配合原告娄京艳办理涉案土地使用权过户登记手续。被告刘金成虽然不是涉案土地使用权人，但其作为卖方应当保证房产及土地的使用权不存在争议，且其与原告自愿签订房屋买卖合同补充协议，协助原告办理土地证过户手续，刘金成未能按照协议约定履行义务就应当赔偿原告娄京艳违约金39000元即房产成交价的10%。为维护双方当事人的正当、合法权益，依据依据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：一、确认原告娄京艳与被告刘金成于2016年11月22日签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告张占英自本判决生效之日起10日内将遵国用（2006）第××号国有土地使用权人变更为原告娄京艳；三、被告刘金成自本判决生效之日起10日内给付原告娄京艳违约金39000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费775元，由被告刘金成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 史 婷审判员 王小雨审判员 王珊珊二〇一七年六月六日书记员 敖绮姗