四川省荣县人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0321执异11号案外人:张雪梅，女，1973年9月6日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。申请执行人：周峥国，男，1981年9月12日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：吴杰志，广东广和（广州）律师事务所律师。被执行人：王利平，男，1981年9月12日出生，汉族，住四川省荣县。本院在执行周峥国与王利平、张小涛买卖合同纠纷一案中，案外人张雪梅于2017年5月25日对执行荣县×号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月31日公开进行了听证，案外人张雪梅，申请执行人周峥国及委托诉讼代理人吴杰志到庭参加听证，被执行人王利平经合法传唤未到庭参加听证，现已审查终结。案外人张雪梅称：2016年2月18日，荣县人民法院以（2016）川0321执81-1号执行裁定书预查封的荣县×号房屋，系张雪梅于2014年10月8日以499920元向王利平、黄丽霞购买，张雪梅已先后支付王利平房款285000元，于2014年11月起承接并负责支付该房屋的按揭贷款，对该房屋进行装饰后使用至今。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。案外人张雪梅向本院提供了以下证据：1.张雪梅身份证复印件，证明张雪梅的主体资格；2.王利平、黄丽霞与自贡市天宇房地产开发有限公司（简称天宇公司）签订的《商品房买卖合同》及收款收据，证明房屋来源；3.张雪梅与王利平、黄丽霞签订的《房屋买卖合同》、王利平出具的收条及银行转款凭证、交易回单，证明案外人支付相应价款，并承接该房屋按揭贷款的事实；4.房屋使用说明书、质量保证书、装饰材料订单、装修工人证明，证明张雪梅对该房屋进行了装修；5.物业管理费收据、物管公司证明，证明张雪梅实际占有使用该房屋事实；6.公告，证明天宇公司于2016年8月18日说明房屋产权于2016年8月26日后开始办理；7.荣县人民法院（2016）川0321执8-1号执行裁定书，证明该房屋被法院查封事实。申请执行人周峥国称：人民法院查封荣县×号房屋是正确的。首先，张雪梅购买王利平的按揭房屋未办理转按揭手续，该房屋的按揭贷款至今仍以王利平的名义在向银行支付贷款，张雪梅并未付清全部价款；其次，该房屋至今未办理产权过户登记的情况下，张雪梅未按合同约定支付购房款，而是提前将购房款支付王利平，不符合常理。因此，张雪梅的异议请求不符合法律和司法解释的规定，请求依法予以驳回。申请执行人周峥国向本院提交了周峥国公民身份证复印件，证明其主体资格。被执行人王利平未答辩和举证。本院查明：2013年1月10日，王利平、黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王利平、黄丽霞以422432元购买荣县×号房屋（合同编号×，建筑面积124.98平方米），王利平、黄丽霞支付了首付款172432元，向中国建设银行股份有限公司荣县支行按揭贷款支付房款250000元。2014年10月8日，张雪梅与王利平、黄丽霞签订《房屋买卖合同》，王利平、黄丽霞将该商品房以499920元价格转让给张雪梅。合同签订后，张雪梅于2014年10月10日至2015年2月17日期间，先后通过转账支付王利平房款243000元，现金支付王利平房款42000元，共计285000元，于2014年11月起承接并负责支付房屋按揭贷款，与此同时，王利平将该房屋的《商品房买卖合同》、委托公证书、购房款及相关税和费的收据交付张雪梅。2015年2月17日，王利平出具285000元收条交张雪梅持有，注明房款已全部结清。此后，天宇公司将该房屋交付张雪梅，张雪梅对该房屋进行装修居住使用至今，并向天宇公司交纳物业费、装修管理及垃圾清运费。2015年3月27日，周峥国与王利平、张小涛买卖合同纠纷一案，经广东省佛山市南海区人民法院，以（2014）佛南法沥民二初字第365号民事判决书判决王利平、张小涛支付周峥国货款36797元及利息，并承担案件受理费719.92元。2016年1月26日，本院接受广东省佛山市南海区人民法院的委托立案执行，2016年2月18日，本院以（2016）川0321执81-1号执行裁定书预查封了该房屋。本院认为，王利平、黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》，购买荣县×号商品房屋，虽双方签订的《商品房买卖合同》在荣县不动产登记中心办理了合同签约备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，合同签约备案登记系行政管理行为，不属《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，合同签约备案制度不具有物权意义上登记的效力，并不产生物权效力；王利平、黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》购买了荣县×号商品房屋后，该房屋并未办理产权登记，故王利平、黄丽霞并未实际取得该房屋的所有权，王利平、黄丽霞与天宇公司签订的《商品房买卖合同》，系合同之债。该《商品房买卖合同》签订后，王利平、黄丽霞通过支付首付和向银行贷款方式履行了付款义务，天宇公司有向王利平、黄丽霞交付房屋及转移所有权的义务，王利平、黄丽霞对天宇公司只享有债权而不再负有财产性义务，故2014年10月8日王利平、黄丽霞与张雪梅签订的《房屋买卖合同》本质上属于债权转让协议。本院于2016年2月18日裁定预查封被执行人王利平购买的荣县×号商品房屋，由于被执行人王利平并未依法取得该房屋所有权，不享有该房屋的物权，故本院查封的并非是物权而是债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了对被执行人已获得房屋所有权后出卖给第三人，案外人对执行标的提出异议的审查标准。本案被执行人王利平和黄丽霞在未取得荣县×号商品房屋所有权情况下，与案外人张雪梅签订了《房屋买卖合同》，因被执行人王利平和黄丽霞未取得该商品房屋所有权，但享有与天宇公司签订的《商品房买卖合同》中的特定债权，被执行人王利平和黄丽霞与案外人张雪梅签订《房屋买卖合同》的性质系转让其与天宇公司签订的《商品房买卖合同》中享有的特定债权，故审查案外人张雪梅对执行标的享有权益足以排除强制执行，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以审查和判断，应依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定进行审查和判断。因此，本案异议应审查案外人张雪梅对本院预查封的被执行人王利平和黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》中享有的债权是否享有权益，案外人张雪梅享有的权益是否足以排除强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”的规定，案外人张雪梅与被执行人王利平和黄丽霞签订的《房屋买卖合同》属被执行人王利平和黄丽霞将其与天宇公司签订的《商品房买卖合同》中享有的债权转让给案外人张雪梅享有；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案外人张雪梅与被执行人王利平和黄丽霞签订的《房屋买卖合同》不具有合同法第五十二条规定的合同无效情形。被执行人王利平和黄丽霞将《商品房买卖合同》中其享有的债权转让给案外人张雪梅后，是否通知天宇公司不是债权转让合同生效法定条件，未通知天宇公司的法律后果仅是对天宇公司不发生效力，但该债权转让协议在被执行人王利平和黄丽霞与案外人之间已产生法律效力，故案外人张雪梅与被执行人王利平和黄丽霞之间签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效。案外人张雪梅按照合同约定已支付被执行人王利平和黄丽霞对价499920元（包含承接被执行人王利平、黄丽霞在银行按揭贷款），并已履行每月按时向银行支付按揭贷款义务，且被执行人王利平和黄丽霞已将《商品房买卖合同》、委托公证书、购房款收据等权利凭证交付给了案外人张雪梅，故案外人张雪梅已依法取得了被执行人王利平和黄丽霞与天宇公司签订的《商品房买卖合同》中被执行人王利平和黄丽霞享有的债权，本院查封时，被执行人王利平和黄丽霞已丧失了与天宇公司签订的《商品房买卖合同》中的财产性权益，故案外人张雪梅在本院采取保全措施之前已对该执行标的享有的权益足以排除强制执行。申请执行人周峥国认为案外人张雪梅在未办理房屋产权登记的情况下向被执行人王利平支付全部购房款，不符合常理，被执行人王利平虽在房款收条上注明房款已全部结清，但不排除与案外人串通作假，损害其权益的嫌疑，因案外人张雪梅支付被执行人王利平的对价大部分是通过银行转账方式履行，申请执行人周峥国未提供案外人张雪梅与被执行人王利平串通作假的有关证据，故申请执行人周峥国的主张，本院不予采信。综上，本院查封被执行人王利平的荣县×号房屋前，被执行人王利平和黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》中享有的债权权益已依法转让给案外人张雪梅所有，案外人张雪梅依法获得的权益，应受法律保护，案外人张雪梅对该执行标的享有的权益足以排除强制执行，故案外人张雪梅的异议成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项规定，裁定如下：一、中止被执行人王利平和黄丽霞与天宇公司签订《商品房买卖合同》中享有的荣县×号商品房屋（买卖合同编号×）权益的执行。二、驳回案外人的其他请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 军审 判 员  ＸＸ荣人民陪审员  谢召弟二〇一七年六月五日书 记 员  李雪梅