山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2015）莱州民重初字第23号原告（反诉被告）：吕金奕，女，1993年5月13日出生，汉族，居民，住莱州市。委托诉讼代理人：吕忠胜，男，1953年1月8日出生，汉族，居民，住莱州市，系原告的父亲。委托诉讼代理人：李金元，山东嘉程律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台德尔特儿童制品有限公司，住所地：莱州市沙河镇宋家村。法定代表人：赵高成，董事长。被告：赵高成，男，1962年12月2日出生，汉族，居民，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：桑茂义，莱州市宏义法律服务所法律工作者，受以上二被告共同委托。委托诉讼代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师，受以上二被告共同委托。原告吕金奕与被告赵高成、烟台德尔特儿童制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经烟台市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕金奕的委托诉讼代理人吕忠胜、李金元，被告赵高成、烟台德尔特儿童制品有限公司的共同委托诉讼代理人桑茂义、张秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕金奕在原审中向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告据以存在租赁关系的莱州市路旺有色合金厂与二被告于2004年5月18日签订的房屋租赁合同。2、二被告腾清占用原告的房屋及土地，3、二被告共同给付原告2010年9月16日至2011年8月15日的租赁费302500元；4、二被告共同给付原告房屋维修费51万元。5、自2011年8月16日起至二被告腾清房屋土地之日止，二被告按同地段房屋土地租赁市场价格向原告支付房屋土地占用费。重审中，原告申请撤回第1项、第2项、第5项诉讼请求，保留第4项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：二被告共同给付原告2010年9月16日至2012年11月19日的租赁费71.5万元。事实与理由：2004年5月18日，被告赵高成以被告烟台德尔特儿童制品有限公司的名义与莱州市路旺镇宋家村村办企业莱州市路旺有色合金厂签订房屋租赁合同，约定租赁期限20年。同年6月，被告烟台德尔特儿童制品有限公司成立。2007年1月3日，因莱州市路旺有色合金厂欠莱州市农村信用合作联社路旺信用社贷款，莱州市路旺有色合金厂与莱州市农村信用合作联社路旺信用社、莱州市沙河镇宋家村民委员会达成《资产抵债协议书》，将莱州市路旺有色合金厂8754平方米房屋、11024平方米土地使用权、院墙84.2米及大门二处、630KVA变压器电力设施一套、250KVA变压器电力设施二套等抵顶给莱州市农村信用合作联社路旺信用社。后莱州市农村信用合作联社更名为莱州农村商业银行股份有限公司。莱州市农村商业银行股份有限公司委托山东三升拍卖有限公司于2010年拍卖上述抵债资产，由原告竞得。原告竞得上述资产后，多次书面、口头向二被告催要租赁费，二被告拒付，被告使用房产多年，房屋屋面已损坏漏雨严重，按合同约定二被告应承担房屋维修义务。二被告以种种理由拒绝承担该义务。原告于2011年8月10日书面通知被告解除租赁合同，然而被告拒不腾清占用的房地产。被告烟台德尔特儿童制品有限公司、赵高成共同辩称，第一，被告方无法确定与原告存在房屋租赁关系。原告虽主张2010年9月16日经山东三升拍卖有限公司拍卖竞得了被告方承租的房屋，但是被告并未收到原出租人转让房屋而变更所有人的通知。出租人的开办单位宋家村委会在2011年1月26日向被告发出了因原出租人工商登记被注销变更出租人为宋家村委的通知，3月23日，宋家村委再次向答辩人致函，因村委账户停用，要求被告将2011年5月30日前一年的房屋租赁费向沙河镇农村财务服务中心交纳，函中签有经办人吕忠杰的名字。2011年7月9日，吕忠杰又代表原告向被告递交了拍卖成交协议书等文件的复印件，主张被告所承租的房屋已在2010年9月17日拍卖给原告。因此被告无法确认房屋的所有权是否真的变更到原告名下。根据上述事实，并且被告至今未收到原出租人转让房屋所有权的通知，无法确认与原告存在房屋租赁关系，因此也无法与原告履行房屋租赁合同中的权利、义务。第二，原告主张于2011年8月10日通知被告解除房屋租赁合同没有法律效力，理由是：1、本案被告承租的是路旺有色合金厂和莱州市铜铝制带厂的房屋，与原告不存在租赁关系。2、根据宋家村委给被告的两份信件足以说明，原告与被告之间不存在房屋租赁关系。3、原告没有证据证明其竞得本案房屋后，按合同约定多次书面催要租赁费、被告拒付的事实。因此被告不存在违反合同约定的行为，原告以2011年8月10日单方解除合同的通知主张解除合同不产生法律效力。第三，原告主张被告欠其2010年9月16日至2011年8月15日的租赁费302500元是不存在的事实。被告的租赁费已交至2011年5月30日，如果原告真的通过受让房屋取得了出租人的身份，被告也应从2011年6月1日向其交纳租赁费。第四，原告要求被告给付房屋维修费51万元不应得到支持。被告的房屋不存在漏雨的事实，而且根据被告与莱州市铜铝制带厂2007年3月8日签订的房屋租赁合同第六条、第八条第二项约定，被告承租的房屋的维修费由出租人负责。第五，原告要求给付房屋及土地占用费10万元的请求不应得到法院支持，因为2011年7月份起原告用车将被告的大门堵死，致被告2011年七、八月开始部分停产，9月份后全部停产，给被告造成巨大损失。第六，原告告诉赵高成诉讼主体错误，本案的房屋承租人是烟台德尔特儿童制品有限公司，赵高成是德尔特公司的法定代表人，不是房屋租赁合同的当事人，原告将赵高成列为被告是主体错误。反诉原告烟台德尔特儿童制品有限公司提出以下反诉请求：要求被反诉人吕金奕赔偿反诉原告的装修损失及堵门损失1228003元。事实与理由：2010年2月，反诉原告经出租人同意在租赁的车间内东南方向的位置建造办公室、职工伙房、餐厅等，并进行了装修，工程总造价为123万元。2011年6月底，被反诉人主张其在2010年9月7日通过竞标取得我方承租的房屋，反诉人没有收到出租人转让房屋及变更产权人的通知，又加上2011年1月、3月连续两次收到原出租人就变更出租人名称及交纳租赁费相关事宜的通知，反诉人无法确认事实真相进行调查中，被反诉人于2011年7月份开始用车堵门，后用土将出租人房屋的二大门堵死，导致反诉人从七月逐步停产至九月至今全部停产，给反诉人造成巨大的损失。反诉被告吕金奕辩称，1、被告在大车间内扩建的临时建筑，应依据2007年农村信用社路旺分社和宋家村村民委员会签订的财产租赁协议第七条第2款进行，乙方不得擅自改建、毁坏、改造，第六条也明确规定乙方在租赁期间不得改造、更换、改建、扩建。2、关于被告这些装饰装修物的性质，我方认为是临时建筑。法律规定，临时建筑的期限是2至5年，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，这些建筑与原来的大车间没有形成附合，所以我方不承担赔偿和补偿的责任。3、被告说的主要建筑在东南角，我方提请法庭注意，东南角这个地方是宋家铜铝制带厂2007年3月8日租给被告的，在（2006）莱州民二初字第1213号案件中，法院对这些房屋进行了保全，裁定被告不准被告向宋家村委支付租赁费。根据最高人民法院的司法解释，保全的房屋如果再搞建设，竞得人就不负责赔偿的责任，2008年1月3日执行时，已将30间车间抵顶给信用社。4、被告以自己的行为证明了他自己认可是临时建筑，不用赔偿，在被告离开厂子时，将临时建筑的铝合金窗门全部拆走，屋顶是泡沫板，根本就不是正规房屋。5、被告说原审时双方共同委托有关部门进行了评估，这个不是事实，原告从来没同意委托。6、关于原审中被告提交的2010年2月27日宋家村委同意被告进行建设的函，这是吕增刚的个人行为，公章不是当时使用的公章，是原来使用的公章，这个问题庭审时宋明礼已经做了证实，同时各个村公章的使用都由镇政府统一保管，使用公章时有申请使用公章函存根，有使用公章登记簿，被告不能提交这些证据，2010年2月27日村委的同意函，就不能采信。经审理查明，2004年5月18日，被告烟台德尔特儿童制品有限公司（以下简称“德尔特公司”）与莱州市路旺有色合金厂（以下简称“有色合金厂”）签订租赁合同1份，该合同载明：出租人有色合金厂，承租人德尔特公司，第一条：租赁房屋坐落在莱州市沙河镇宋家村，间数30、建筑面积7500㎡、房屋质量优。第二条：租赁期限自2004年5月18日至2024年5月17日。第三条：租金（大写）第一年租赁费叁拾万元，第二年到第三年每年租赁费壹拾捌万元，第四年到第二十年每年租金叁拾万元，第四条：租金的支付期限与方式：本合同签订之日，交齐第一年的租金，以后每年的5月18日前交齐下年租金……。第七条：租赁房屋维修：租赁期内有承租人负责维修。出租人维修的范围、时间及费用负担：负责房屋内地面硬化，通往租赁房屋的主干道硬化和通往租赁房屋的电力线，在6月2日前全部完工，达到设备按装标准，费用由出租人承担。承租人维修的范围及费用负担：在租赁期内房屋维修由承租人负责并承担相关费用，但在维修过程中，不得破坏房屋的主体结构。第八条：出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：在不影响安全的情况下双方协商。合同租赁期满，房屋的装修、改善增设他物的处理：双方协商解决……。第十一条：合同解除的条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；2、承租人所欠各项费用贰拾万元以上；3未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的，4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任，致使房屋或设备严重损坏的，5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的……。2007年3月8日，被告德尔特公司与莱州市铜铝制带厂签订租赁合同1份，该合同载明：出租人（甲方）莱州市铜铝制带厂承租人烟台德尔特儿童制品有限公司（乙方），一、甲方有房屋9间，约1500平方米，在大车间院内租乙方用于铁床经营。二、乙方租赁期自2007年3月8日至2027年3月8日止，共20年。三、乙方每年交租金叁万元，一次交清壹年。四、交租金方式：本合同签订之日交齐第一年租金，以后每年的3月8日交齐下二年租金。五、房屋不准在甲方不同意的情况下变更用途及私自转让他人，不得随意改变房屋结构及危及安全的改造装修，在乙方使用中造成房屋的一切损失由乙方负责，不可抗力除外……，八、下列情况之一双方有权解除合同1、乙方不交房租超过15天，电费超过3天及违反以上条款，甲方有权解除合同。2、甲方不承担房屋维修造成乙方无法生产，乙方有权解除合同……。有色合金厂系集体所有制企业，开办部门系莱州市沙河镇宋家村民委员会（以下简称“宋家村委”），企业法定代表人系宋安庆，2008年11月17日，该企业因不按规定接受年度检验被吊销营业执照。莱州市铜铝制带厂系集体所有制企业，企业法定代表人系宋会堂，2009年12月3日，该企业因不按规定接受年度检验被吊销营业执照。2007年1月3日，莱州市农村信用合作联社路旺信用社（以下简称“路旺信用社”，后更名为山东莱州农村商业银行股份有限公司路旺支行）、宋家村委、有色合金厂三方达成资产抵债协议。该协议约定：宋家村委所属企业有色合金厂在信用社借款429.50万元，因丙方（指有色合金厂）经营不善已关停，上述借款由宋家村委承担连带清偿责任，信用社已诉至法院，法院依法查封了宋家村委与有色合金厂的部分资产并委托评估，截止到2007年9月21日，宋家村委欠路旺信用社借款本金429.50万元，利息1564568.55元，诉讼费62360元，评估费54800元，共计5976728.55元。经法院主持调解，三方自愿达成以下资产抵债协议：一、抵债资产的范围及价值：宋家村委及有色合金厂均同意用座落在莱州市沙河镇宋家村西法院依法查封的下列资产抵顶债务：1、村委及有色合金厂所有的房屋建筑物3项，其中车间建筑面积8754平方米，院墙84.2平方米及大门二个,评估价值4231272.80元；2、宋家村委所有的土地使用权一处，占地面积11024平方米，评估价值694512元；3、村委及有色合金厂所有的变压器及电力设施3套，评估价值555000元。以上抵债资产总计价值5480784.8元，抵债资产的明细以莱州市人民法院委托莱州宏正会计师事务所出具的莱宏评报字（2007）第82号资产评估报告书确认的为准。二、抵顶债务明细。宋家村委及有色合金厂以第一条抵顶双方欠信用社借款本金429.50万元,利息1564568.55元，诉讼费62360元，评估费54800元，共计5976728.55元。三、上述资产在执行过程中，莱州市人民法院委托评估的总价值为5480784.8元，不足以抵顶村委及有色合金厂欠甲方借的各项费用共计5976728.55元，差额495943.75元，信用社考虑到村委的实际情况，该差额部分不再申请法院执行村委的其他资产。……七、上述资产抵顶后，村委在同等条件下有优先赎回、返租该抵债资产的权利。2007年，路旺信用社与宋家村委签订财产租赁协议，路旺信用社将座落在莱州市沙河镇宋家村西抵债资产大车间一处，建筑面积8754平方米，院墙84.2平方米及大门二个,上述占地面积11024平方米，变压器及电力设施3套，租赁给宋家村委，租赁期限自2008年1月1日至2010年12月31日止，上述租赁物每年租金18万元，2008年5月18日前交第一年（2008年1月1日至2008年12月31日）的租金18万元……，四、租赁物的维修及保养：租赁期内，宋家村委要保管使用好租赁的资产，不得毁损、改造、更换、改建、扩建等，并负责房屋及机械设备正常维修和保养，所需费用由宋家村委自己负担……租赁期限届满，宋家村委应在届满之日起五日内将租赁物按交接时资产明细表清点后，如数返还给路旺信用社，如有毁损、缺少或违返本协议进行改造、更换、改建、扩建等，宋家村委应负责修复、赔偿，并支付违约金。2010年9月14日，经莱州市公证处公证，农村商业银行股份有限公司将拍卖通知书送达给宋家村委；2010年9月16日，有色合金厂房产由山东三升拍卖有限公司拍卖，原告以400万元价格购得，且备注了该土地建筑面积为8754平方米，占地约16.53亩，无两证。2010年9月17日，山东莱州农村商业银行股份有限公司与原告签订了交接协议书，农村商业银行股份有限公司将有色合金厂的财产：房屋建筑面积8754平方米、院墙84.2平方米及大门二处土地使用权11024平方米、设备变压器及电力设备3套分别为630KVA1套含四面配电盘及配套设施、250KVA2套含四面配电盘及配套设施交接给原告。2011年1月26日，有色合金厂与宋家村委共同向被告出具证明1份，该证明载明：“证明莱州路旺有色合金厂企业性质隶属莱州市沙河镇宋家村，属村办企业，因体制改革莱州路旺有色合金厂将要办理企业注销，经沙河镇宋家村委和路旺有色合金厂双方协商，原租赁给烟台德尔特儿童制品有限公司厂房租赁人变更为莱州市沙河镇宋家村村委，其房屋租赁合同条款不变，只是变更出租人名称（莱州路旺有色合金厂变更为莱州市沙河镇宋家村村委），从2010年6月1日到2011年5月30日的租赁费，由沙河镇宋家村委收取烟台德尔特儿童制品有限公司房屋租赁款”。2011年7月9日，原告将购得涉诉房地产的事件告知被告。被告工作人员崔永伟对拍卖确认书和交接书（复印件）予以签收。2011年8月11日，原告向被告送达解除合同通知书，该通知书载明：“解除合同通知书烟台德尔特儿童制品有限公司吕金奕作为莱州市沙河镇襟家村原莱州市路旺有色合金厂房产及资产的买受人，现告知你公司：因你公司违约，现正式通知贵公司即日起解除2004年5月18日签订的租赁合同特此通知通知人：吕金奕2011年8月10日”。原告提供莱州市公证处出具的公证书载明：2011年8月11日到被告单位将解除合同通知书送达该公司一位姓崔的副总经理。同日，被告回函给原告：不同意解除合同。原审中，被告德尔特公司表示同意解除合同。经本院主持，双方已于2012年11月19日对争议的厂房进行了交接。原审中，被告德尔特公司主张，原告主张己方未交租赁费与事实不符，己方租赁费已交至2011年5月30日；为此提交了以下证据：1、2011年3月23日汇款25万元的汇款凭证。2、落款时间为2010年1月20日的吕增刚出具的关于“2010年1月9日、10日发生村民哄抢财产给被告公司造成损失76800元，村委承诺将上述财产追回，若追不回同意从当年德尔特公司应交屋租赁费中扣除”的协议。3、2009年6月19日税务发票2张（计款30万元）。4、2011年1月24日税务发票2张（计款33万元）。5、2008年11月7日税务发票1张（30万元）。6、2007年12月6日税务发票（30万元）。7、2009年7月15日借记通知证明汇款给铜铝制带厂汇款6万元。8、2009年7月15日铜铝制带厂出具的收款收据，标明收租赁费6万元。9、有色合金厂及宋家村委在2011年1月26日出具的证明1份。该证明载明：因有色合金厂隶属于宋家村委，因体制改革，有色合金厂要办理企业注销，经合金厂与宋家村委协商，双方签订的租赁合同变更出租人为宋家村委，自2010年6月1日至2011年5月30日的租赁费由沙河镇宋家村委收取房屋租赁费。10、委托书一份。该委托书载明：委托书莱州市沙河镇宋家由于组织机构代码证过期，帐户已被停用，使烟台德尔特儿童制品有限公司付沙河镇宋家村车间租赁款无帐户落款，经沙河镇宋家村民委员会决定，全权委托莱州市沙河镇农村财务服务中心代收烟台德尔特儿童制品有限公司租赁款（2010年6月1日至2011年5月30日租赁款33万元整）。莱州市沙河镇农村财务服务中心收取烟台德尔特儿童制品有限公司租赁款沙河镇宋家村委皆予以承认。收款单位：莱州市沙河镇农村财务服务中心开户行莱州市沙河镇农村信用社帐号：×××委托单位：莱州市沙河镇宋家村民委员会经办人：吕忠杰2011年3月23日。被告相应主张为：2011年3月23日，莱州市宋家村委委托莱州市沙河镇农村财务服务中心代收被告公司的租赁费（2010年6月1日至2011年5月30日的租赁费33万元）并通知被告。原审查明，莱州市沙河镇农村财务服务中心帐号与2011年3月23日汇款25万元的汇款凭证中载明的收款人的帐号一致。原审中，被告反诉称其在租赁期间给房屋进行了添附，当庭陈述在本院勘验时画的图一（车间外工厂院内）中，建筑物一是2009年建的，建筑物二是2004年5月建的，建筑物三是2006年建的，建筑物四是2004年至2005年间建的，建筑五是2004年房屋租赁后建的。传达室南侧的院墙也是2004年建的，车间以外地面的硬化2004年硬化的。在大车间的东侧还有水井，具体位置在循环水池北侧，水井是2004年打了50米，2006年加深到80米。本院勘验的图二即车间内部建筑物，建筑物一是2010年6月份建成的，建筑物二是2009年建成的，建筑物三是2004年建的，建筑物四和五是2007年建成的。车间内的水井是2006年建成的。原告对此不予认可，被告当庭提交了宋家村委会出具的证明一份，该证明载明：同意被告公司在大车间内建筑装修办公室的要求。烟台德尔特公司于2010年3月26日与青岛青亚建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程施工合同一份，2010年9月30日工程决算书一份，证人吕增刚（1995年12月至2010年5月担任宋家村党支部书记）到庭作证称：大车间租赁给赵高成时我们村里把地面打起来了，窗门完善，盖了现在的变压器房，上了二个变压器。其他建筑都是赵高成建的。东大门及大门边的传达室，传达室南面的停车棚是在2004年下半年赵高成说要停车进车，村里就给他把地面垫起来，他自己出资建的（图一中建筑物五）。西侧和北侧的院墙。厂子院内东南有一块小房（建筑物四四间平房，据了解已被外人占用），在车间的东北角有一个棚（建筑物三、四），这是在零七、八年时向我说的。车间里面的添附是在车间西面有连卫生间及办公区（建筑物四、五），零七、八年时告诉我添附。在车间的东南侧建了综合性办公区（连食堂、办公室、卫生间等）这是在2010年2月份（建筑物一）。我们给他上了二个变压器，后来他自己增容，还有行吊和管道和电力设施这些就不用说了，也没有给我说过，再没有其他添附。且合金厂与赵高成签订的租赁合同第七条与合同第十一条约定不一致，第七条是笔误，应由我村委负责维修房屋。赵高成要求添附的事我和村两委说过，但没有开过两委会。另被告提供宋家村委出具的证明一份，载明：烟台德尔特儿童制品有限公司同意你公司关于在大车间内建造装修办公室的要求，建造办公室在大车间内应作好规划，不能影响主体结构安全，规划时并要求给我方现场勘验后施工，特此通知宋家村民委员会（公章）吕增刚2010年2月27号。原审中，被告要求对其主张的添附物进行评估，本院委托了烟台宏正资产评估事务所有限公司对被告主张的添附的建筑物进行评估，被告花评估费2万元。对此原告主张因被告烟台德尔特儿童制品有限公司违约在先，未按规定交纳租赁费，对其主张的添附物应由其拆除。后经本院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司评估添附物的价值为1228003元。原告要求对自2011年8月16日起至2012年11月19日（二被告腾清房屋土地之日）止，二被告按同地段房屋土地租赁市场价格向原告支付房屋土地占用费，对此被告不同意评估，后经本院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司评估该市场价格为547125元。被告主张在2011年7月中旬，原告叔父吕忠杰及原告父亲吕忠胜的儿子涛将承租厂房大院堵门，致使其停产停工，且造成了经济损失，被告为证明其主张提供了堵门照片、莱州市公安局沙河派出所出具的出警证明，证人崔永旭、崔永卫到庭作证，经当庭质证，原告称不是原告给被告堵门，与原告无关。被告提交证人吕增刚出具的证明一份和财产作价清单一份，证明2010年1月9日发生村民哄抢宋家村委财产一事，宋家村与被告烟台德尔特儿童制品有限公司达成协议，将被告的损失共计76800元从当年的租赁费中扣除。2014年7月2日，本院作出原审判决，判决：1、被告烟台德尔特儿童制品有限公司给付原告吕金奕自2011年6月1日起至2012年11月19日止的租赁费485055元；2、原告（反诉被告）吕金奕给付被告（反诉原告）烟台德尔特儿童制品有限公司添附物款1228003元；3、驳回原告其他诉讼请求；4、驳回原告对被告赵高成的告诉；5、驳回反诉原告的其他反诉请求。原审判决后，原告不服提起上诉。2015年6月30日，烟台市中级人民法院作出（2015）烟民一终字第444号民事裁定，认为原审判决认定事实不清，裁定撤销原审判决，发回本院重审。重审中，对涉案租赁费问题。原告要求被告给付自2010年9月18日起至2012年11月19日止的租赁费71.5万元。原告主张，被告所主张的2010年1月9日、10日发生宋家村民哄抢被告财产一事不存在，宋家村委也没有与被告达成赔偿协议，被告向宋家村委支付租赁费是他自愿的，而且明明知道当时原告已经竞得了被告租赁的房产，被告恶意或错误支付都不应该免除其向原告支付租赁费的责任，原宋家村委与被告的租赁合同起始日期是2004年5月18日，每一个租赁年限的起始时间是5月18日至次年的5月17日，不是证明上所写的6月1日至5月30日。原告又提供了以下证据：1、房屋租赁合同复印件一份。原告称该件系2010年9月22日赵高成交给吕忠胜的，是赵高成起草的，双方没有签字，以证明被告在原告竞得涉案财产后就知道了该事实。2、载明出证人为宋财宏、宋明礼的证明信1份。据以证明2010年9月22日赵高成给吕忠胜送证据1合同的情况。3、载明出证人为吕增刚的证明信复印件1份。原告称系吕增刚2010年12月1日向莱州市信用社所出具，吕增刚在证明中证实2007年宋家村仅有2台变压器，抵顶给信用社的3台包含被告的一台，原告据以证明被告知道原告竞得涉案财产后，让吕增刚给信用社证明涉案财产有他的一台变压器，也就证明了被告在此之前就清楚原告竞得涉案财产。4、载明出证人为王发庆、宋财宏的证明1份。原告据以证明2010年11月，吕忠胜组织13人左右的饭局（其中有被告），商量租赁合同变更的事情。5、载明出证人为宋财宏、宋明礼的证明信1份，原告称，2011年3月4、5号，被告赵高成公司的副总崔永卫领着青岛律师向吕忠胜要法院拍卖的大车间确权的裁定书。6、载明出证人为王发庆、宋财宏、宋明礼的证明信1份。原告据以证明2011年5月25日被告赵高成与吕忠胜在莱州宾馆商量租赁费的事宜。7、原告称从经管站复印的2010年1月13日宋家村委新旧班子交接表复印件。据以证明2010年1月13日以后吕增刚就不担任书记了，交接时村委没有赔偿被告被哄抢财产的记录。8、照片一宗。原告称拍摄的系赵高成所租赁的大车间房屋，据以证明房屋漏雨。9、盖有莱州市建筑集团防水部合同专用章的工程预结算结算表1份。原告称，因车间屋顶漏水，吕忠胜找到赵高成协商，赵高成说让做1份预算表，吕忠胜就找到莱州市建筑集团做出该预算表，该表仅是维修费，原告主张最低的50万元维修价款。10、证人宋明礼、宋安森、宋财宏的当庭证言。宋明礼当庭作证称，自己2010年5月1日至2012年底担任宋家村书记，2000年至2010年5月1日，除了2006至2008年没有任职外，其他时间都是村支部委员，2014年起担任村委委员，对2010年1月9日和10日宋家村民是否哄抢过被告德尔特公司财产一事表示不清楚。关于吕增刚在原审中出具的2份证明，证明村民抢德尔特财产价值76800余元，由村委承担一事表示，自己与吕增刚交接财务，从经管站查账时没有，接管账目时没有该事情。村支部没研究过这事。关于2010年2月27日吕增刚向德尔特公司出具证明城同意在租赁的大车间内建设一事，表示不知情，没研究，不知道谁写的该证明。村委公章都在镇上的印章办公室保管，在印章办公室有记录，可以查询用的记录，有印章使用报告单；2011年1月26日载明出证人为有色合金厂及宋家村委的证明是假的，因为证明上的公章是假的，证人在任期间公章封存，不可能有公章；2011年3月23日委托书的公章是真的，是村委决定的，德尔特想往证人个人厂子账户上打租赁费，证人不同意，因为这是公家的事情。知道吕金奕将赵高成租赁的大车间拍卖到手的事实，信用社给宋家村委发函要拍卖。因为欠信用社的钱，信用社有权拍卖，村委曾经到烟台阻挡该拍卖行为，拍卖给谁村委都不愿意，当时宋家村被抢的不成样，因为拖欠村民的工资，我们知道要德尔特的租赁费行为不对，但是当时有这种特殊情况。赵高成知道吕忠胜已经竞得该财产，赵高成的媳妇也知情。当时证人要租赁费，赵高成不给，赵高成让证人出具一个证明材料，证实已经收到钱了，证人当时说为了保全他让赵高成出具证明，如果合理，村委审查加盖公章，证明收到租赁费25万元。证人曾向吕忠胜出具了1份证明，证实2010年9月22日在吕忠胜办公室打麻将，崔永卫带着一份房屋租赁合同给吕忠胜商谈签订合同事宜，当时因与吕忠胜的关系不太好，证人主动找到吕忠胜一起打麻将，证人知道合同的事情，但是详细的内容不知情，该证明的内容不是证人写的，证人只是签了名。阳历2009年10、11月份哄抢村委财产后1、2个月后吕增刚不干村委书记了，空了4、5个月的时间，证人是5月1日接任的。宋安森当庭作证称，2007至2010年7、8月份，证人曾担任宋家村主任，关于2010年1月9、10日宋家村民是否抢过德尔特公司的财产一事，其表示没有听说过，也没有人反应过，没有抢德尔特的财产，抢的是村委的财产。村委未研究给德尔特赔偿一事，关于2010年2月27日吕增刚出具的证明，证人表示村委不知情，这是个人答复，没有研究过，该证明是当时担任书记的吕增刚写的，公章是私自加盖的，证人不知情。当时村委公章统一在镇上保管，吕增刚手里不应该有公章。宋财宏当庭作证称，10年前干过3年的村委副主任。2010年11月份，在莱州宾馆商讨变更合同的事情，在场人有吕忠胜、赵高成、于尚辉（音）、卞忠贤（音）、王发庆、杨炳山（音）、崔永卫、王好平（音）、王占波（音）、王再波（音）、还有说不上来名的，共计10余人，赵高成与吕忠胜谈，赵高成说德尔特用的3台变压器有一台是赵高成自己的，将来以后自己的那一台不用了给吕忠胜，吕忠胜说不领情，我是拍卖的，让赵高成回去对一下，租赁费价钱另谈，多点都行，租赁费是赵高成给吕忠胜德尔特大车间的，赵高成想用大车间，因为餐厅刚建设好，当时还谈车间少了一块，想租赁吕忠胜拍卖下多的那一块车间。2010年9月22日，在吕忠胜南大河铝厂内的办公室里间打麻将，赵高成让崔永卫送合同样本，上面用铅笔写的，没有签字和盖章，合同送去后，崔永卫说样本和以前一样，填填就行，吕忠胜如何说的记不清楚了。经质证，被告对复印件证据表示不予质证；对照片不认可是系涉案车间的照片；对四份证明，认为已过了举证期限，不属于新的证据，该四份证明上均是联合签字，不符合证据的要求，有诱供的嫌疑，该四份证明所证明的内容均与事实不符，不应作为本案认定的依据；对工程预结算表，表示因原审已经评估，对本案没有证明效力，维修过高，并表示，从原告提交的维修成本看，原审委托鉴定作出的添附价值并不高；对证人宋明礼、宋安森、宋财宏的当庭证言，认为，1、三证人说的互相矛盾，宋财宏称没有发生过村委哄抢的事儿，但宋安森证明宋家村委确实被抢并且被抢的非常严重；2、三证人所反映的送达的情况与事实不符，证人称是2010年与被告方协商，实际上是2011年被告的门被原告堵了后，双方才通过中间人进行过协商；3、虽然证人做了部分不实的证明，但是宋安森确定了一点事实，3月23的委托书是经他们村委研究决定后出具的，与事实相符；4、因三证人均与原告方有利害关系，所做的证人证言没有反应客观情况而是倾向于原告；5、宋明礼称2010年9月22日在吕忠胜办公室，崔永卫带着一份租赁合同给吕忠胜商谈签订合同事宜是虚假陈述，不存在这一事实。重审中，被告申请烟台宏正资产评估事务所的评估人员对涉案资产的评估报告出庭接受质询，烟台宏正资产评估事务所委派评估师张国刚出庭接受质询时称，所评估的房屋及购置物评估价值不含土地使用权的价值，市场价值通俗来说就是市场公开价值，评估报告采用的评估方法是重置成本法，重置成本乘以成新率就是法院当时委托的基准日的市场价值，重置成本包括前期费用、综合造价、资金成本，主要就是综合造价，综合造价包括人工、材料、机械直接费用，还有间接费用，包括措施费、管理费、利润，成新率是根据租赁期和使用年限来确定，市场价值除了直接费用外，还有间接费用，直接费用和间接费用共同构成了市场价值，报告中最终的市场价值，是在基准日重新建造购置物价值乘以成新率得出的价值，该价值与评估物的建筑成本价值不一样，建筑成本价值包括了直接费用，即人工、材料、机械费，不包括间接费用，直接费用应该通过工程报价来算，现在说不清，必须提供图纸重新做工程造价，建筑成本价比成本价低，经当庭播放原告制作的现场视频光盘，张国刚表示确定不了视频光盘播放的现场与评估时所看的现场是否一致，评估时，餐厅、伙房等办公区的房顶门窗有的已经破坏，但是否和光盘播放的一致拿不准，有些门没有了，厕所有些东西砸了，时间长了想不清了，但评估时已经扣除，不包括在评估价值中，餐厅、伙房应该是简易钢结构，现在确实想不清了，被告对张国刚上述质询陈述表示无异议。原告认为，1、无论评估报告是否真实，原告都不负赔偿责任；2、评估师称其评估项目一是否包含北墙和西墙记不清了，西墙和北墙是原宋家村委建造的，含在评估报告里，显然不合适。对此，原告未提供相应证据证实。重审中，被告未提供补充证据。另，审理中，原告又增加诉讼请求，要求被告拆除建设在涉案大车间内的临时建筑，恢复大车间的原来面貌。对此，被告认为：1、原告增加的该诉讼请求违反了法定程序，依法不应予以受理与支持。2、2012年10月11日，双方对被告租赁的厂房及厂房内的设备和被告租赁期间增加的全部添置物进行了勘验，原告并未主张要求被告清除附着物，在原审庭审中被告反诉的是对添附物的价值有原告给予赔偿，被告由于原告未主张清除附着物，其行为证明了原告既不主张拆除、也没有拒绝给被告予以赔偿。3、2012年12月19日双方对涉案被告添附的建筑附着物进行了交接，原告对被告的交接，在交接笔录中未提出任何异议，均回答属实，原告从2012年11月19日占有涉案建筑附着物、添附物等，是所有权变更为原告的标志，现原告在占有4年之后，在本案中增加诉讼请求要求被告拆除附着物不应受到法律的支持。本院认为，2010年9月，原告通过竞买方式取得涉案租赁房地所有权一事，事实清楚，本院予以认定。根据买卖不破租赁原则，被告在原告取得涉案租赁房地所有权后，仍应继续按原租赁合同约定向相关权利人缴纳相应租赁费。本案中，被告按原出租人宋家村委的指令向村委缴纳了2010年6月1日至2011年5月30日期间的租赁费25万元，事实清楚。原告主张因其在2010年9月份即已通知被告己方通过竞买取得涉案房地所有权，被告应向原告交纳此期间的租赁费，虽重审中，其又提交了部分证据证实，但被告不予认可，原告该主张，证据仍属不足，本院不予认定。关于2010年1月20日吕增刚以宋家村委名义与德尔特公司达成的盗抢物品赔偿协议，因吕增刚系当时的宋家村党支部书记，非村委法定代表人，故德尔特公司主张吕增刚行使的是职务行为，于法无据，本院不予采纳，被告主张被盗抢物品损失款已抵顶了当年相应租赁费，本院不予采纳。2010年6月1日起至2011年5月30日止期间的租赁费应为329095.89元（33万元÷365天×364天），被告已向村委交纳25万元，故至2012年11月19日止被告应向原告交纳的租赁费应为593534.25元【2011年5月31日起至2012年11月19日止为514438.36元（33万元÷365天×569天）+2011年5月30日前为79095.89（329095.89元-25万元）】。对原告主张的被告租赁期间大车间漏雨的事实及照片，被告均不予认可。原告提供的照片拍摄的均为局部照，且无法通过照片内容确认涉案大车间在被告租赁使用期间漏雨的事实，同时因大车间已于2012年11月19日交接给原告，亦无法通过现场明确大车间漏雨的时间、原因及相关责任人，原告亦未提供证据证明其为维修支出了相关维修费用，故原告要求被告给付维修费51万元，证据不足，本院不予支持。被告赵高成系被告德尔特公司的法定代表人，其签订、履行涉案合同，均系职务行为，故原告要求被告赵高成承担责任，于法无据，本院不予支持。原告申请撤回原审第1项、第2项、第5项诉讼请求，是对自己诉讼权利的自由处分，本院予以准许。关于被告反诉主张的添附物价款原告是否应予承担的问题。被告主张其在租赁使用期间，经过原出租人的同意，为实现租赁合同目的，对涉案房屋进行了密不可分的添附，其提供的2010年2月27日除有吕增刚签字外，还盖有宋家村委公章。原告对该证据不认可，提供的证人宋明礼、宋安森当庭证言虽证明村委未对此研究出具证明，但由于该证明盖有村委公章，被告依据该证明，对涉案租赁房屋进行了添附，被告的该添附行为，并无不当。原告的相关反驳主张，理由不当，本院不予采纳。原告在涉案租赁合同尚未到期的情况下要求解除租赁关系，原审中双方均同意解除租赁关系，且对包含添附物在内的全部涉案财产进行了交接，被告要求原告给付添附物价款的主张，本院依法予以支持。关于添附物的价款问题。因添附物未经依法审批，至今亦未获得权利证书，原告给付被告添附物的合理价款中不应包括相应土地使用权的价值。原审中，本院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司进行了评估，评估的添附物价值为1228003元。重审中，涉案评估人员出庭接受质询时，明确了该所评估的价值不含土地使用权的价值，故本院对该评估价值予以认定。原告在重审中要求被告拆除建设在涉案大车间内的临时建筑，恢复大车间的原来面貌。因原审中，双方已协商解除了租赁关系，且对涉案租赁物进行了交接，原告该诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告烟台德尔特儿童制品有限公司给付原告吕金奕至2012年11月19日止的租赁费欠款593534.25元。二、原告（反诉被告）吕金奕给付被告（反诉原告）烟台德尔特儿童制品有限公司添附物款1228003元。以上一、二项，均限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告吕金奕的其他诉讼请求。四、驳回原告吕金奕要求被告赵高成承担本案民事责任的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费15825元，由原告负担6089元（已交纳），被告烟台德尔特儿童制品有限公司负担9736元（限判决生效后七日内交纳本院）；反诉费7926元，由原告负担（限判决生效后七日内交纳本院）；保全费5000元，由被告烟台德尔特儿童制品有限公司负担，此款已由原告交纳，限被告烟台德尔特儿童制品有限公司于判决生效后十日内将款5000元直接给付原告。评估费2万元，由原告负担，此款已由被告交纳，限原告吕金奕于判决生效后十日内将款2万元直接付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  国树强人民陪审员  王彦玲人民陪审员  任绍桂二〇一七年六月一日书 记 员  秦榕檠