湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0821民初2427号原告：李克元，女，1981年12月6日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：李文华，湖南风云律师事务所律师。被告：游志刚，男，1973年12月23日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：唐金花，慈利县法律援助中心律师。被告：唐勇，男，1976年9月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告李克元与被告游志刚、唐勇确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告李克元及其委托诉讼代理人李文华、被告游志刚及其委托诉讼代理人唐金花到庭参加了诉讼，被告唐勇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李克元向本院提出诉讼请求：1，请求确认原告与慈利县安居房产公司签订的商品房买卖合同无效；2，请求两被告连带返还购房款156000元及占用资金利息。事实和理由：被告游志刚将自己的一宗住宅用地用于房地产开发，并办理了建设用地规划许可证、建设工程���划许可证。该工程竣工后，被告游志刚与被告唐勇签订《商品房包销协议》，将该房屋以每平方米2200元包给唐勇进行销售。被告唐勇经营一家房地产中介机构即“慈利安居房产”，但该机构未办理工商登记。2014年2月25日，原告李克元与慈利安居房产公司签订商品房买卖合同，合同约定购买的房屋为1单元302号房，付款方式为首付定金50000元，交房时付61000元，剩余价款采用按揭方式支付。出卖人保证所销售的房屋没有产权纠纷。合同签订后原告依约支付了156000元购房款，但要求被告游志刚办理产权登记时，才知晓被告游志刚未经核准即委托安居房产从事商品房开发的行为无效，不能办理产权登记。原告为维护自己的合法权益，故提起如上诉讼请求。被告游志刚辩称，涉诉合同系原告与唐勇签订，被告不是适格的主体；对原告主张合同无效的诉讼请求没有��议，但认为与唐勇连带返还购房款不符合法律规定，被告也是受害者，现房屋由原告占有，被告唐勇收取原告缴纳的购房款后潜逃，应由唐勇承担返还责任，并要求原告返还房屋。被告唐勇未到庭应诉，也未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的游志刚的土地登记表、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据的真实性和合法性，被告游志刚均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告游志刚提交的房屋所有权证的真实性、合法性，原告李克元没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即原告提交的商品房买卖合同、庭审笔录及民事判决书和被告游志刚提交的2013年5月7日的协议、慈利县公安局立案决定书等证据，本院认定如下：1，原告提交的2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》系原告与慈利县安居房产所签，双方约定了购买房屋所在楼层、价款、付款方式及期限、违约责任等内容，体现了双方的权利义务关系，本院对其真实性、关联性予以采信；2，原告李克元提交的杨娟诉游志刚、唐勇房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录及民事判决书，本院认为庭审笔录仅记载庭审的过程，不能作为认定事实的证据，判决书系人民法院制作的生效法律文书，其中确认的事实可作为证据使用；3，被告游志刚提交的2013年5月7日与唐勇签订的协议，原告虽持异议，但无相反证据予以推翻，本院予以采信；4，慈利县公安局立案决定书仅证明唐勇涉嫌信用卡诈骗，与本案没有关联，本院不予采信。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月7日，被告唐勇与被告游志刚签订《协议》一份，双方约定：由游志刚（乙方）负责修建6+1层建筑，唐勇（甲方）负责打包销售，按建筑面积2180元/m²结算，当主体工程完工后，甲方付给乙方总价款20％的工程款，甲方在销售每一套房屋时所收定金交由乙方，在卖房过程中必须由乙方签字生效，交房后6个月内即使未销售完房屋，甲方也必须一次性付清乙方剩余房款。2013年7月2日被告游志刚以出让的方式取得慈利县零阳镇良种场一组面积为225m²的土地使用权[土地权利证书为慈国用（2013）字第580050号]。此后游志刚开始施工建造房屋，并于2013年12月左右完工。在此期间，被告唐勇以“慈利县安居房产”的名义于2014年2月25日与原告李克元签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：出卖人为慈利县安居房产，买受人为李克元，购买的房屋为1单元302号房，单价为2200元/m²，总金额231000元。合同还约定了付款方式及期限、交付期限及条件、产权��记、违约责任等。合同为格式合同，上面除了李克元的签字外，还有“慈利县安居房产”委托代理人代阳的签字并盖有“慈利县安居房产”公章。合同签订后，“慈利县安居房产”于2014年3月3日收取原告李克元购房定金50000元（经手人为代阳）。2014年7月15日，原告李克元又分别交款61000元和35000元办证费给慈利县安居房产（经手人均为代阳）。2016年2月4日，被告游志刚收取原告李克元购房款10000元。后原告李克元到房管局办理产权登记时发现慈利县安居房产没有房地产开发资质，被告游志刚的房屋也不能办理产权登记，故诉诸法院，要求确认合同无效，返还购房款。另查明，被告唐勇经营一家名为“慈利县安居房产”的中介机构，未办理工商登记，“慈利县安居房产”不具有企业法人资质。2013年7月3日游志刚办理了建设用地规划许可证，2014年1月9日，办理���建设工程规划许可证，2014年7月17日办理了房屋所有权证。本院认为，被告唐勇以“慈利县安居房产”的名义与原告李克元签订的《商品房买卖合同》无效。理由是：第一，合同的主体不适格。“慈利安居房产”未进行工商登记，无营业执照，亦未取得从事房地产中介服务的资质，不具有民事权利能力和民事行为能力；第二，该合同违反法律、法规的强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。第三，《合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案被告游志刚将正在建造的、尚未取得所有权的房屋销售给原告明显属欺诈行为，一方面损害了消费者的权益，另一方面不依法进行登记和办理行政许可，致政府相关部门无法��行监管，导致国家税费流失，也损害了国家利益。同时也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的禁止性规定。故原告李克元要求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。“慈利县安居房产”应当进行工商登记而未进行登记，应以行为人为当事人，故以唐勇为被告符合法律规定，被告唐勇经本院合法传唤，未到庭亦未答辩，视为对其举证、质证、辩论权利的放弃。合同无效，因合同取得的财产应当返还。故原告要求被告唐勇返还所交房款的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告游志刚与被告唐勇签订了协议，但该协议只在两人之间产生权利义务关系，至于双方是否结算、购房款如何分配只涉及两被告内部，对外不产生效力，故被告游志刚作为不动产的权利人对此应当承担连带责任。庭审中查明被告游志刚还收取了原告李克元购房款10000元的事实，被告游志刚辩称对此不知情应由唐勇担责的辩解意见与事实不符，本院不予采信。被告游志刚要求原告李克元返还房屋，因未提起反诉，本案不予处理。本案原告李克元作为完全民事行为能力人在签订合同的过程中未审查“慈利安居房产”是否具有营业执照、不动产的权利归属等事项，未尽到审慎注意义务，也有一定过错，应承担相应的责任，故要求被告支付资金占用期间的利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐勇以“慈利县安居房产”的名义与原告李克元签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告唐勇、游志刚连带返还原告李克元购房款156000元，限本判决生效后三日内履行；三、驳回原告李克元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3420元，由被告唐勇、游志刚各负担1710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  潘双庆审 判 员  吴亚玮人民陪审员  邢晓咏二〇一七年六月二十一日书 记 员  杨 芳援引法律条文《��华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以���人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的服务场所;(三)有必要的财产和经费;(四)有足够数量的专业人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商��房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。