湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终686号上诉人（原审被告、反诉原告）周厚军，男，1979年2月10日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人姚小波，湖南金骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司，住所地浙江省桐乡市梧桐街道校场西路绿都锦苑19幢403室。法定代表人祝长明，该公司董事长。委托诉讼代理人汤德良，临湘市法律援助中心律师。上诉人周厚军因与被上诉人桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称嘉宏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2016）湘0682民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人周厚军及委托诉讼代理人姚小波、被上诉人嘉宏公司的委托诉讼代理人汤德良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周厚军上诉请求：1.撤销湖南省临湘市人民法院（2016）湘0682民初1749号民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2.由被上诉人承担本案反诉费。事实和理由：1.一审认定当地村民因回填土问题与周厚军发生争议，遂停止向周厚军的加水站供水与客观事实不符。上诉人租赁被上诉人承包的加水站从事加水经营，其加水站的水源一直由被上诉人租赁的当地村民的水塘提供。2015年5月底，当地村民因租赁水塘中的回填土问题与被上诉人发生争议，导致当地村民不再向被上诉人供水，最后导致被上诉人也停止向上诉人租赁的加水站供水。2.一审认定被上诉人违约，但仅向上诉人赔偿75000元不符合法律规定。加水经营具有季节性，特别是被上诉人停止供水的六至八月份，天气炎热，是加水站的旺季。一审忽略上述事实，主观臆断，仅认定上诉人每天的损失为1250元，上述标准明显低于当地同行业即羊楼司服务区加水站在此期间每天的营业额8000元至10000元的行业标准，并非合同履行后上诉人可以获得的利益。综上，请求二审撤销原判，发回重审或者查清事实后依法改判。被上诉人嘉宏公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。周厚军向一审法院反诉请求判决：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失400000元；2反诉被告退还反诉原告履约保证金10000元；3.反诉被告承担本案反诉费。一审法院认定事实：2014年7月19日嘉宏公司与周厚军签订《桃林服务区加水站承包经营合同》，双方约定嘉宏公司将服务区B区加水站交给周厚军经营，经营时间为2014年8月1日至2015年8月1日，年度租金150000元，在合同签订生效之日起3日内付清，电费（1元/度）和水费按实际用量月结在约定日期交付嘉宏公司，双方还就违约事项及其权利义务作了书面约定，周厚军在合同签订后向嘉宏公司交纳10000元保证金。周厚军在经营过程中为了经营需要自行添置了加水设施。2015年6月至2015年8月，因嘉宏公司与当地村民的水源问题发生争议，致使加水站停止经营两个月。从2015年8月1日以后双方未签订新合同，周厚军继续在服务区从事加水项目，未归还嘉宏公司租赁场地，嘉宏公司未提出异议也未退还10000元保证金。嘉宏公司为维护自身权益，曾于2016年11月8日书面通知周厚军要求其交还租赁场地并付清拖欠的租金及电费，周厚军予以签收退场通知。对有争议的事实，一审认定如下：服务区管理秩序混乱给被告加水站经营造成损失的照片及证人证言，双方在合同中并未明确约定嘉宏公司有为服务区配置保安服务的义务，该照片只能证明某次服务区管理秩序混乱的事实，故一审不予采信。周厚军添置的加水设施是自己在经营过程中为增加自己的收益而添置的，合同中没有对设施、设备的处理情况作出约定，因此，周厚军添置的加水设施属于个人财产，一审不予处置。2015年6月至2015年8月期间，桃林服务区因开挖水塘的还耕费用未与当地村民达成一致意见，致使村民将加水站的水泵及其抽水设施损坏，造成加水站停止营业长达两个月之久，依照双方签订的《桃林服务区加水站承包经营合同》中约定“甲方协助乙方协调处理经营中的对外关系”，嘉宏公司未协调处理服务区与当地村民的关系，应承担相应的法律责任，该事实有周厚军提供的证人证言以及《土地租赁协议》、《桃林服务区加水站承包经营合同》予以佐证，一审予以采信。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。嘉宏公司与周厚军在合同到期后未签订新合同，但周厚军一直在经营加水项目。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”嘉宏公司与周厚军的租赁合同有效，但租赁期为不定期，年度租金参照原租赁合同约定的年度租金150000元计算，周厚军应支付2015年8月至2016年11月的租金200000元（12500元×16月）、电费1700元。现嘉宏公司要求终止双方的租赁关系，并且嘉宏公司已经书面通知周厚军，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”嘉宏公司与周厚军之间的租赁关系予以解除，周厚军向嘉宏公司交付租赁场地。同理，嘉宏公司应退还周厚军10000元保证金。嘉宏公司于2016年11月8日通知周厚军，不符合法律关于出租人在合理期限予以通知承租人的规定，嘉宏公司亦存在一定的过错，应予以酌情减少三个月的租金37500元（12500元×3月）。关于损失赔偿,本案中加水站的水来源于加水站后面的水塘，而当地村民因回填土问题与周厚军发生争议，遂停止向周厚军的加水站供水，给加水站经营造成影响，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”嘉宏公司违反合同约定，应承担相应的法律责任。周厚军要求参照羊楼司服务区加水站2015年6月至2015年8月的营业额252425元予以赔偿，本院酌情扣减6个月的租金75000元，综合以上三项予以抵扣，周厚军应支付嘉宏公司租金89200元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司与被告(反诉原告)周厚军的租赁关系，被告(反诉原告)周厚军向原告(反诉被告)桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司交还租赁场地；二、被告(反诉原告)周厚军支付原告(反诉被告)桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司租金87500元、电费1700元，合计89200元；三、原告（反诉被告）桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司退还被告（反诉原告）周厚军10000元保证金；四、驳回原告（反诉被告）桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周厚军的其他反诉请求。上述二、三项相抵，由被告（反诉原告）周厚军支付原告（反诉被告）桐乡市嘉宏高速公路服务区经营管理有限公司79200元。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人周厚军主张的停止经营期间的损失40万元是否应当支持？上诉人周厚军与被上诉人嘉宏公司签订《桃林服务区加水站承包经营合同》，承包了服务区B区加水站，双方依法成立租赁合同关系。上述租赁合同期满后，上诉人继续经营加水站，被上诉人未提出异议，视为上述租赁合同继续有效，双方依法成立不定期租赁合同关系，双方均应当按照上述合同约定继续履行各自的义务。2015年6月至2015年8月，由于被上诉人租赁的水塘产生纠纷，导致被上诉人不能继续向上诉人提供水源，从而致使上诉人的加水站停止经营两个月。由于被上诉人的违约行为导致的上诉人停止经营期间的损失，被上诉人应当依法予以赔偿。关于赔偿标准问题，应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后上诉人可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人提出参照羊楼司服务区同期加水站的收入，因加水站的加水收入具有较大的地区差异性，上诉人经营的加水站与羊楼司服务区加水站的收入不具有可比性，故一审法院酌情扣减了上诉人需要缴纳的六个月的租金75000元，以此来折抵上诉人停止经营两个月期间的损失，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8638元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖细元代理审判员  张 兰代理审判员  宋红燕二〇一七年六月十五日书 记 员  綦 燕附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;…………