贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3073号上诉人（原审被告）：李明柱，男，1952年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：李程翔，男，1989年5月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：康元超，贵州听君律师事务所律师。上诉人李明柱与被上诉人李程翔因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李明柱上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3285号民事判决第二项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费及其他相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定被上诉人实际使用租赁房屋期限为两个月有误。上诉人始终未收到被上诉人发送的解除合同的催告函，且被上诉人要求解除《房屋租赁合同》并不符合合同第十三条的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》对于法定解除的规定，双方并未协商一致达成解除合同，该房屋租赁合同自2017年7月1日起至今仍然延续；二、原判判令上诉人返还被上诉人保证金36666.67元错误。被上诉人单方无理中止履行《房屋租赁合同》，违反了合同第四条、第十四条的约定，故上诉人不应退还被上诉人已支付的保证金；三、被上诉人中止履行合同，构成违约，被上诉人未依双方合同约定续交后续租金及相关费用，给上诉人造成巨大损失，原判判令退还保证金有失公平。李程翔答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。一、本案租赁期限从合同约定之日起至被上诉人向上诉人发出解除合同催收函仅仅一个月零十天，且一审受理时也才两个月，一审认定房屋租赁时间为两个月符合客观事实；二、本案在一审庭审中上诉人也表示同意解除合同，因此应当按照合同关于解除后的约定进行办理，即扣除拖欠房租后退还保证金。李程翔向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还��告相关费用共计70000元（其中房屋租赁保证金40000元，一个月预付租金30000元）；三、被告赔偿因违约给原告造成的损失共计10000元；四、案件受理费及其他相关费用由被告承担。一审法院查明：原告向被告租赁位于贵阳市花溪区××房屋××栋用于艺术培训。2016年4月12日交付定金8000元。次日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年7月1日起至2017年6月30日，年租金为200000元。合同第一条载明原告对该租赁标的物的现状已充分了解，并自愿按现状租赁。第五条第（二）项约定原告应于合同签订之日起3日内支付被告房屋租金40000元及一个月预租金40000元；第（四）项约定在合同签订之日原告向被告一次性交纳房屋租赁保证金40000元，原告拖欠的租金及其他应缴纳款项，被告有权从保证金中扣除，在保证金扣除后15日内原告应补足保证金；双方商定在租赁期限届满或本合同正常终止后15日内，若原告无拖欠房租及其他应缴纳费用时，并且对房屋主体结构无损坏，被告将租赁保证金全额退还给原告。第七条约定合同生效后，租金自2016年7月1日起计算，原告于2017年7月1日自行按房屋现状接收使用（附交付清单）。第十二条第12项约定被告已告知该房屋目前租赁状况，原告须承担对上一轮承租户的清退腾空工作。清退腾空过程中，如发生承租人或其转租的第三人所主张的任何赔偿、补偿或延迟交付房屋等一切后果，均应由原告自行承担，原告不得因此向被告主张任何赔偿或补偿。合同签订后，原告于2016年4月15日至16日合计支付被告62000元。之后，原告陆续搬运部分物品进入租赁房屋。现原告以被告未按时交房、房屋存在严重的使用瑕疵导致合同目的不能实现为由诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，��法成立的合同受法律保护。《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告主张被告未按时交房要求解除合同，《房屋租赁合同》第七条约定原告于2017年7月1日自行按房屋现状接收使用房屋，且原告自认已搬运部分物品进入房屋，表明其已实际占用使用租赁的房屋，故原告关于被告未按时交房的主张，不予支持。原告主张房屋存在未装修完毕、物品未腾空等情况导致房屋存在使用瑕疵，根据《房屋租赁合同》第一条、第十二条第12项的约定可知，原告在租赁房屋时明知房屋的状况，理应预料到并承担可能存在的风险。同时双方约定房内物品的腾空义务由原告自行承担，故原告关于房屋存在未完成装修和物品未腾空等使用瑕疵的主张不予支持。综上，原告以被告未按时交房、房屋存在使用瑕疵为由要求���除合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告主张被告未按时交房、房屋存在使用瑕疵属违约行为，应赔偿其损失10000元，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。审理中，被告同意解除合同，从其自愿。根据《房屋租赁合同》的约定，合同解除后原告应支付相应的租赁费，被告应退还保证金。原告主张于2016年8月10日向被告送达解除合同的催告函，被告不认可催告函的时间，鉴于被告自认原告在庭审前已将物品从房屋中拿走，且向其提出过解除合同的要求，据此认定原告实际使用租赁房屋的期限为2个月。按照合同关于租金的约定，原告应向被告交纳2个月的租金合计33333.33元。现原告已合计向被告交纳70000元，扣除应交纳的租金，被告应退还原告36666.67元。被告辩称原告未足额缴纳保证金和一个月预租金构成违约，其不退租金和保证金，该辩称不符合双方约定和法律规定，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告李程翔与被告李明柱于2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李明柱于本判决生效之日起十日内返还原告李程翔人民币36666.67元；三、驳回原告李程翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（已减半收取），由原告李程翔负担488元、被告李明柱负担412元。本院二审期间当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，李程翔与李明柱签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效，签约双方均应恪守履行。对于合同是否应当解除的问题，虽然李程翔表示终止履行合同的原因系房屋位置较偏、道路不畅、房屋未腾空等，但根据《房屋租赁合同》第一条及第十二条第（二）项第12款的约定，李程翔在租赁房屋时对该租赁标的物的现状是充分了解，并自愿按现状租赁的，且由其自行承担对上一轮承租户的清退腾空工作。二审庭审中，李程翔亦表示其在签订《房屋租赁合同》前到过案涉房屋。故应认定李程翔在签订《房屋租赁合同》时对于租赁房屋内外部情况是清楚的。因此，李程翔要求解除《房屋租赁合同》的理由不符合合同约定。但一审庭审中，李明柱亦表示同意解除《房屋租赁合同》，故原判根据李明柱的自认判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并确认李程翔实际��用房屋的期限为2个月并无不当，本院予以维持。对于保证金是否应当退还的问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》第十四条第（一）项的约定，在租赁期内，任何一方擅自终止履行合同，视为违约，已支付的款项不予退还。本案中，李程翔擅自解除双方签订《房屋租赁合同》，违反合同之约定，故对其要求李明柱退还其保证金及预付租金的诉讼请求，本院不予支持。原判判令李明柱退还李程翔36666.67元不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3285号民事判决��一项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3285号民事判决第二项、第三项。三、驳回李程翔的其余诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由李程翔负担；二审案件受理费1800元，由李程翔负担。审判决。审判长     审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年六月十三日书记员  黄 倩