重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初7009号原告张岚，女，1976年4月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人邹敏(特别授权)，重庆继维律师事务所律师。被告向英华，女，1978年7月16日出生，汉族，现羁押于重庆市女子监狱。被告罗秀佳，女，1991年10月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市璧山县。委托代理人王会，重庆乾信律师事务所律师。第三人曹平，女，1980年9月29日出生，汉族，重庆市九龙坡区。委托代理人霍发帅(特别授权)，重庆德威律师事务所律师。原告张岚诉被告向英华、罗秀佳，第三人曹平房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，由本院代理审判员姚静婷任审判长，与人民陪审员董泽芬、邹崇跃组成合议庭，依法适用普通程序于2017年3月28日在重庆市女子监狱公开开庭，对本案进行了审理。原告张岚的委托代理人邹敏，被告向英华，被告罗秀佳的委托代理人王会，第三人曹平的委托代理人霍发帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岚诉称：2014年8月14日，两被告伙同案外人王雪梅以被告向英华的孩子上学急需购房为由，骗取原告信任后与原告签订《房地产买卖合同居间协议》，由两被告购买原告所有的位于南岸区铜元局新村1号D6栋14-5号房屋，并约定以分期付款方式支付房款。2104年8月15日，两被告向原告支付了购房定金1万元，2014年8月19日，原告在收到两被告支付的24万元的首付款后，又与两被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于次日将该房屋过户至两被告名下，2014年8月25日，两被告将房屋抵押给第三人曹平用于套取现金60万元。两被告套取现金后仅向原告支付了13万元，其余资金被二被告用于归还高利贷和私分了。2014年9月27日，被告向英华向原告出具书面承诺，承诺其在未按约定付款的情况下，同意将房屋过户还给原告。实际上两被告根本没有购房的真实意思表示，其主要是采取欺骗手段，以购房为名骗取原告的房产用于套现供自己挥霍，现两被告因涉嫌合同诈骗罪被司法机关采取强制措施。综上，原告为维护自身合法权益起诉来院，请求：1、判令确认原告与两被告签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2、判决确认两被告与第三人签订的《房屋抵押合同》无效；3、判决两被告限期将南岸区铜元局新村1号D6栋14-5号房屋过户给原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告撤回第二、第三项诉讼请求。被告向英华辩称：房屋买卖是真实的，但是是否有效不清楚，由法院依法认定。被告罗秀佳辩称：原告所述属实，被告罗秀佳认可合同无效，但是诉讼费不应由罗秀佳承担，是被告向英华违法。第三人曹平述称：原、被告之间的房屋买卖关系与第三人无关，曹平不应列为第三人。曹平是出借人，被告向英华是借款人，被告罗秀佳则以诉争房屋作为抵押担保，双方办理了抵押登记手续，曹平系诉争房屋的抵押权人。二被告的合同诈骗事实已有生效的刑事判决书确认，但并不影响二被告与第三人曹平的借贷关系。二被告与第三人签订的抵押合同使用善意取得制度，应受法律保护。且原告与二被告之间的房屋买卖关系，与二被告与第三人之间的民间借贷及抵押关系属不同的法律关系，不应一并处理。原告张岚向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、重庆市九龙坡区人民法院刑事判决书[(2015)九法刑初字第01253号]，重庆市第五中级人民法院刑事裁定书[（2016）渝05刑终1004号]，《房地产买卖居间协议》、《重庆市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》（复印件），购房款发票及完税证明，诉争房屋的房地产权证（106房地证2014字第36378号），上述证据用以证明二被告以虚构的事实、欺骗的手段骗取原告的房产，双方签订的所有合同无效，房屋买卖也属无效；2、被告向英华在2014年9月27日出具的《承诺书》、二被告在2014年10月30日出具的《还款承诺》，用以证明二被告书面承诺无法按期支付剩余房款，则将诉争房屋过户返还给原告；3、《重庆市房地产抵押合同》(复印件)用以证明二被告将诉争房屋抵押给第三人的事实。被告向英华对证据1中的刑事判决书、刑事裁定书、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同补充协议》(复印件)真实性无异议，对《重庆市房屋买卖合同》、购房款发票及完税证明，诉争房屋的房地产权证表示不能确认。对证据2真实性认可，承诺书是向英华签字捺印，还款承诺书是向英华自行书写并签字捺印的。对证据3的真实性予以认可。被告罗秀佳对证据1、证据2、证据3的真实性均予以认可，但是对证据3抵押合同，被告罗秀佳认为其仅是以诉争房屋作为担保，是一般保证责任，被告罗秀佳并未骗取原告的房产，不认可原告的证明目的。第三人曹平对证据1、证据2、证据3的真实性均予以认可，但是认为证据1、证据2与第三人无关。被告向英华未向本院举示证据。被告罗秀佳向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：4、案外人王雪梅2014年7月16日出具的《收条》，用以证明罗秀佳支付了王雪梅伍仟元，2014年罗秀佳找担保公司贷款未果，后有人将其需要借款的事告诉了王雪梅，她称可以帮罗秀佳借到钱，第一可以做成车贷，但是要办一张假的房产证才可以，第二是做成房贷，以罗秀佳的名义分期付款购房，首付先垫资，房产过户后然后再办贷款，贷款下来后除去罗秀佳需要的金额后其他资金由王雪梅代管，后期的房款等也由王雪梅去负责。后罗秀佳就选择了第二种方式，并向王雪梅缴纳了伍仟元的定金，再后来就是王雪梅联系的向英华一起到南坪看的诉争房屋；5、营业执照，经营者为被告罗秀佳，用以证明被告罗秀佳是为了经营这个璧山区情缘宠物店需要资金，才会贷款；6、九龙坡区公安局取保候审决定书、解除取保候审决定书、释放证明书、退还保证金决定书、退还保证金通知书，该组证据用以证明被告罗秀佳并不构成合同诈骗罪，因此不应承担民事责任；7、2015年5月14日由原告出具的收条，用以证明被告罗秀佳退还原告三万元；8、两套短信记录的整理材料，用以证明罗秀佳并不认识被告向英华，对合同诈骗并不知情，只是按照案外人王雪梅的要求办贷款手续，买房是其拿到贷款的模式。原告对证据4、证据5、证据6、证据8的真实性均不予以认可，且认为被告罗秀佳所举示的上述证据与本案的房屋买卖事实并无关联。证据7收条原告予以认可，确实收到被告罗秀佳支付的3万元。被告向英华对证据6真实性予以认可，对证据4、证据5、证据7、证据8的真实性均不予以认可。对证据8被告向英华认为短信并非其发送的，不予认可。第三人曹平对证据4、证据5、证据6、证据7、证据8的真实性均不予以认可，且与本案无关。第三人曹平向本院提交以下证据以支持其述称理由：9、诉争房屋的房地产权证书(106房地证2014字第36378号)，《重庆市房地产抵押合同》，《民间（个人）借款合同》，《贷款居间服务合同》，《收条》，中国农业银行取款业务回单，上述证据用以证明2014年8月25日，第三人曹平通过渝中区杨慧商务信息咨询服务所向被告向英华出借60万元，被告罗秀佳作为担保方将诉争房屋作为抵押担保，并办理了登记手续。原告张岚对上述证据中的《民间(个人)借款合同》，《贷款居间服务合同》，《收条》，中国农业银行取款业务回单真实性无法确认，对房地产权证及抵押合同的真实性认可，但认为借款金额实际是57万元，生效的刑事判决书中有载明，且二被告应共同承担民事责任。被告向英华对上述证据的真实性予以认可，但认为是其与被告罗秀佳共同向第三人借款，也是由罗秀佳提议以房屋作为抵押借款的。被告罗秀佳对证据9真实性予以认可，但认为生效的刑事判决书已经确认借款金额是57万，且借款人是被告向英华并非罗秀佳。鉴于各方当事人对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，本院认可这些证据的证据效力。对证据6九龙坡区公安局出具的取保候审决定书、解除取保候审决定书、释放证明书等，本院对其真实性予以认可，但上述证据仅说明被告罗秀佳因涉嫌合同诈骗被拘留以后，因检察院不批捕予以释放，并不能证明被告罗秀佳不应承担相应民事责任。故本院对该组证据的证明目的不予认可。对于证据7收条，原告认可其真实性，确实收到了被告罗秀佳支付的诉争房屋房款3万元，故对此份证据的证据效力本院予以认可。对证据4收条、证据8短信整理的文字材料，因证据来源不明，且证据8系被告罗秀佳单方制作，且与本案并无关联，因此对证据4、证据8的证据效力，本院不予认可。对证据5营业执照，因与本案并无关，对其证据效力本院不予认可。对证据9，虽各方当事人对其真实性均予以认可，但其中的房地产权证及《重庆市房地产抵押合同》能够证明诉争房屋的所有权现状，而《民间(个人)借款合同》、《贷款居间服务合同》、《收条》及中国农业银行取款业务回单，仅能证明二被告与第三人之间的民间借贷关系，与本案的房屋买卖合同关系并无关联，故本院认可证据9中房地产权证及《重庆市房地产抵押合同》作为证据的效力，其余证据与本案的关联性本院不予认可。根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2014年8月14日，二被告伙同案外人王雪梅，以被告向英华孩子上学急需用房等理由，骗取原告张岚的信任后，由被告向英华、被告罗秀佳与原告张岚签订《房地产买卖居间协议》，约定由二被告购买其所有的位于重庆市南岸区铜元局新村1号帝景名苑D614-5(即D6栋14-5号)房屋，成交价为105万元，约定以分期付款的方式支付房款。2014年8月15日，被告向英华向原告张岚支付了购房定金1万元。2014年8月19日，原告张岚在收到被告向英华支付的24万元首付房款后，与二被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定二被告在签订《房地产买卖居间协议》的第二日支付购房定金1万元；过户当天支付首付款24万元；2014年9月15日前，支付房款25万元；2014年10月15日前，支付房款15万元；2014年11月15日前，支付房款30万元。合同还约定，如有纠纷，向甲方所在地，即原告张岚的所在地人民法院提起诉讼。当日，双方办理了诉争房屋的过户登记手续。当日，双方到重庆市南岸不动产登记中心办理过户手续，并签订《重庆市房屋买卖合同》。2014年8月20日，二被告取得了诉争房屋的房地产权证书。另查明，2014年8月25日，二被告将诉争房屋抵押给第三人曹平抵押借款金额为60万元，除支付利息外实际套取现金57万元，其中39万元用于归还案外人垫付的诉争房屋的首付款本金及利息，13万元用于支付原告张岚房款，3万元分给被告罗秀佳。2014年10月30日被告向英华向原告张岚出具还款承诺，承诺在2014年11月18日前付清全部房款。现查明，二被告实际向原告张岚支付房款共计41万元(定金1万元，首付款24万元，房款13万元，被告罗秀佳支付3万元)。2014年11月29日，被告向英华因涉嫌合同诈骗罪被重庆市公安局九龙坡分局石板派出所民警抓获，并对其采取刑事拘留的强制措施，在2014年12月26日被逮捕。2014年12月26日，九龙坡公安局决定对被告罗秀佳取保候审。2014年12月25日，被告罗秀佳因检察院不批捕，由九龙坡区公安局决定释放。2015年5月14日，被告罗秀佳向原告张岚支付3万元，称该款项是以诉争房屋抵押借款后所得。2015年10月28日，重庆市九龙坡区人民法院作出(2015)九法刑初字第01253号刑事判决书，该判决书认定向英华伙同罗秀佳等骗取被害人张岚信任后，与张岚签订了房地产买卖居间协议并实施诈骗的事实；并以合同诈骗罪判处被告向英华有期徒刑10年零6个月，并处罚金人民币50万元。被告罗秀佳另案处理。宣判后被告向英华提出上诉，2016年12月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05刑终1004号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案基本事实已有生效刑事判决书予以认定，二被告的合同诈骗事实已得确认。依照《合同法》第五十二条之规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。据此本院认为，原告张岚与被告向英华、被告罗秀佳在2014年8月14日签订的《房地产买卖居间协议》、2014年8月19日签订的《房屋买卖合同补充协议》无效。另外，原告张岚与二被告在2014年8月19日签订的《重庆市房屋买卖合同》，系办理诉争房屋过户登记时在产权交易中心所签订的，虽然该合同并非双方实际履行的合同，但均是基于诉争房屋买卖关系而成立的。现因诉争房屋买卖的基本性质已被确认为合同诈骗，且该合同为办理过户登记的行政手续，所以本院认为该份合同亦属无效。对于原告要求确认原、被告双方在2014年8月14日签订的《房地产买卖居间协议》、2014年8月19日签订的《房屋买卖合同补充协议》及《重庆市房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。另外，原告张岚与被告向英华、被告罗秀佳在2014年8月19日签订的《房地产买卖居间协议》中约定，如有纠纷，向原告张岚的所在地，即渝中区人民法院提起诉讼。此为协议管辖约定。本院在2015年11月5日立案受理后，依法向被告向英华、被告罗秀佳送达传票、诉状副本及证据材料。二被告在答辩期内均未提出管辖权异议，并在2017年3月28日应诉答辩。依照《民事诉讼法》第一百二十七条第二款之规定，当事人未提出管辖权异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。因此，本院认为，就诉争房屋的买卖合同纠纷，本院有管辖权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，判决如下：确认原告张岚与被告向英华、被告罗秀佳在2014年8月14日签订的《房地产买卖居间协议》、2014年8月19日签订的《房屋买卖合同补充协议》及《重庆市房屋买卖合同》无效案件受理费14459元，保全费5000元，由被告向英华、被告罗秀佳负担(该款项已由原告张岚自愿垫付，二被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  姚静婷人民陪审员  邹崇跃人民陪审员  董泽芬二〇一七年六月五日书 记 员  文 青