江西省瑞金市人民法院行 政 判 决 书（2017）赣0781行初9号原告罗县林。原告胡鸣凤。两原告委托代理人刘克俊，江西洪都律师事务所律师。被告瑞金市不动产登记局，住所地：瑞金市金都大道桦林北路行政小区，统一社会信用代码：11360702014705378U。法定代表人汤春生，系该局局长。委托代理人周启北，系该局不动产登记中心副主任。委托代理人高慧权，系该局法律顾问。第三人胡石英。原告罗县林、胡鸣凤不服瑞金市不动产登记局房屋抵押登记一案，于2017年4月17日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2017年4月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭审理了本案。原告罗县林及两原告的委托代理人刘克俊，被告瑞金市不动产登记局的委托代理人周启北、高慧权到庭参加诉讼，第三人胡石英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月10日，瑞金市房地产管理局作出房他证2013字第××号房屋他项权证。该证认定，房屋他项权利人为胡石英，房屋所有权人为罗县林，房屋所有权证号为瑞国用（1997）第010608-G-140号、瑞房权证字第××号，房屋坐落于象湖××向阳路，他项权利种类为抵押贷款，债权数额为陆拾万元。原告罗县林、胡鸣凤诉称：2012年7月间,原告罗县林找到案外人曾美华要求办理房产证过户，为此原告将房产证和国有土地证交给曾美华，谁知曾不但没有给原告办理房屋过户，反而背着原告将房屋产权证用来向第三人胡石英个人借款作抵押，2013年8月，被告没有严格按照相关规定，在原告未到场核实抵押真实性的情况下，偏听曾美华的一面之词，将原告的房产办理了000993号他项权证。因第三人胡石英向法院提起了诉讼，瑞金市法院于2015年11月9日作出（2015）瑞民二初字第866号民事判决书，判决确认房屋抵押合同无效。此后我多次向被告要求并于2016年12月1日通过邮局书面申请寄交被告要求撤销第000993号他项权证，被告均未采纳。由于抵押登记机关的审查疏漏，使得不成立的抵押合同得以登记，致使我的合法权益受到侵犯。特提起行政诉讼，请求撤销被告于2013年8月作出的房他证2013字第××号他项权证，将办证的房屋产权证和土地权属证返还给原告。原告向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、房他证2013字第××号他项权证，证明被告不认真审查，错误办理了他项权证；3、（2015）瑞民二初字第886号民事判决书、（2016）赣07民终1566号民事裁定书、生效法律文书证明，证明抵押合同已经被法院生效文书确认无效，同时证明被告没有认真审查就办出了错误的他项权证，是必须撤销的。被告瑞金市不动产登记局辩称：1、申请人申请办理房屋抵押登记时提交了申请书、申请人身份证明、房屋所有权证、国有土地使用证、抵押借款合同及抵押借款合同公证书、授权委托书及授权委托书公证书和档案查阅资料，符合《房屋登记办法》的规定，瑞金市房屋登记机构依法为其办理抵押登记，符合法律规定。2、房屋登记机关只需依据法律规定对房屋抵押他项颁证应具备的事实要件和要求及程序审查即可，对于当事人之间的担保是否有效并无判断权。房屋登记机构作出登记行政行为时已尽到谨慎审查的职责。综上所述，瑞金市房管局房屋登记机关作出房他证字第××号房屋他项权证的具体行政行为证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。请求法院确认答辩人作出的具体行政行为合法，并驳回原告的诉讼请求。被告瑞金市不动产登记局于法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据及依据如下：一、证据，瑞金市房屋抵押权登记申请书、瑞金市城乡个人建房用地申报表、房屋所有权证、国有土地使用证、抵押借款合同及瑞金市公证处公证书、授权委托书及公证书、瑞金市抵押登记审批表，证明被告办理他项权证证据确凿、适用法律正确、符合法定程序。二、依据，《房屋登记办法》。第三人胡石英未作陈述也未提交任何证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据中瑞金市城乡个人建房用地申报表、房屋所有权证、国有土地使用证的三性没有异议；对抵押借款合同、瑞金市房屋抵押权登记申请书和审批表的真实性没有异议，但认为这些均不是原告的真实意思表示，因为原告并未到场，审批不符合规定；对瑞金市公证处两份公证书及授权委托书的三性均有异议，因为原告并未到公证处申请公证，授权委托书不能作为个人借款的依据。被告对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性均有异议，认为不能证明被告颁发他项权证是错误的。本院对原、被告提交的证据认证如下：对于原告提交的全部证据的真实性和合法性被告均不持异议；对于被告所提交的全部证据，原告除对两份公证书及授权委托书的真实性及部分证据的证明对象有异议外，对其他证据的真实性并无异议，而两份公证书及授权委托书在本院生效的（2015）瑞民二初字第866号民事判决书中已经作出认定，故本院对原、被告提交的所有证据的真实性均予以认定，至于证明对象，由本院综合全案证据确认。经审理查明：2013年1月6日，原告罗县林、胡鸣凤向案外人曾美华出具授权委托书（经瑞金市公证处办理了公证），委托案外人曾美华代办俩原告夫妻共有房产[瑞房权证字第××号]的相关事宜。2013年8月8日，案外人曾美华向第三人胡石英借款，在签订抵押借款合同（经瑞金市公证处办理了公证），由案外人曾美华作为俩原告的委托代理人在抵押人处签字，2013年8月10日，瑞金市房地产管理局根据案外人曾美华、第三人胡石英提供的抵押登记申请书、身份证、结婚证、国有土地使用证、房屋所有权证、公证书等材料，向第三人胡石英颁发了房他证2013字第××号房屋他项权证。2015年第三人胡石英向法院提起民事诉讼，要求罗县林、胡鸣凤承担抵押担保责任，本院于2015年11月9日作出（2015）瑞民二初字第886号民事判决书，认定胡石英与曾美华签订的抵押借款合同无效，胡石英不能善意取得房屋抵押权，该民事判决书已于2015年12月3日生效。此后，原告曾向被告申请过撤销抵押登记，但被告未予同意，原告遂向法院提起行政诉讼。还查明，2015年12月31日，经瑞金市人民政府审定，保留瑞金市国土资源局（挂瑞金市不动产登记局牌子），并明确原瑞金市房管局的房屋登记职责由瑞金市不动产登记局承担。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。故在2015年12月31日被告瑞金市不动产登记局成立之前，瑞金市房地产管理局具有对本行政区域内的房地产抵押权登记的法定职责，2015年12月31日之后，瑞金市房地产管理局的房屋登记职责已经转由被告瑞金市不动产登记局承担，故瑞金市不动产登记局作为本案的被告主体适格。根据《中华人民共和国城市房地产法》第四十九条规定，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。因此抵押合同是抵押登记的必备条件之一，合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效。《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同、其他必要材料。该办法第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，第二十条规定，登记申请符合条件的，房屋登记机构应当予以登记，第二十三条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于在10个工作日内，作出抵押登记或者作出不予登记的决定。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机构交验的主要证明材料必须齐全并且真实。对申请材料的真实性，房屋抵押权登记机构只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，登记材料齐全，瑞金市房地产管理局也是按照法定程序和法定职责进行审查后才予以登记并颁证的，已经尽到了合理、审慎的注意义务，但登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，并不等于登记行为必然合法。因其办理抵押登记的重要依据《抵押借款合同》已被法院生效民事判决书确认为无效，同时生效民事判决还认定第三人胡石英不能善意取得抵押权。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。综上所述，瑞金市房地产管理局作出本案抵押登记行政行为依据的抵押合同已被本院生效民事判决书确认为无效，第三人胡石英获得抵押权又不构成善意取得，因此该具体行政行为依法不具有合法性，被告作为继受瑞金市房地产管理局房屋登记职责的不动产登记机构应当依法履行撤销该房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务。故原告请求撤销错误的房屋抵押权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项,最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条第三款之规定，判决如下：一、撤销瑞金市房地产管理局于2013年8月10日对瑞房权证字第××号房产作出抵押登记的行政行为；二、被告瑞金市不动产登记局应在本判决生效后十日内履行撤销房他证2013字第××号房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务。案件受理费50元，由被告瑞金市不动产登记局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  许俊平人民陪审员  陈泽将二〇一七年六月十二日书 记 员  陈小青