北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初7205号原告（反诉被告）：北京盛世广发商贸有限公司，住所地北京市顺义区天竺地区裕丰路1号，组织机构代码68437×××。法定代表人：李阔，总经理。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳鑫然，男，1980年4月3日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京盛世广发商贸有限公司（以下简称盛世广发公司）与被告（反诉原告）靳鑫然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世广发公司委托诉讼代理人张翠翠，被告（反诉原告）靳鑫然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世广发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠缴的租金、电费、暖气费合计96360元；2.判令被告按照日千分之一的标准支付原告自2016年2月1日始至实际给付之日止的损失，以96360元/日为计算基数；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年2月18日，北京盛世广源餐饮管理有限公司经北京市工商行政管理局顺义分局核准名称变更为盛世广发公司。2012年8月，靳鑫然承租盛世广发公司位于北京市顺义区天竺地区裕丰路1号150平方米的房屋一套，双方一致约定：1.租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止；2.年租金16万元；3.租金采用上交、年交的方式支付；4.用途为会所；5.租赁期间的水、电、暖气费均由乙方及时足额缴纳；6.若乙方逾期交付水、电、暖气、租金等费用，甲方有权按照欠缴总金额的日千分之一支付滞纳金，逾期达30日仍未缴清欠费的甲方有权收回租赁房屋。2015年9月，靳鑫然书写欠条，确认尚欠盛世广发公司租金154700元，电费30860元、暖气费10800元，并承诺于2016年1月31日前还清。时至今日，靳鑫然仅支付10万元，尚欠96360元未付。靳鑫然辩称：不认可盛世广发公司主张的欠费数额。我给原告现金的部分没有打条，给原告转账我也没有凭证。我一直在交2015年、2016年的租金，所以不知道原告所说的我欠2014年的租金是怎么回事。原告租给我的门脸房的性质不能办理营业执照，但是原告租给我的时候并没有跟我说。因为我不能合法经营还被天房工商所处罚过两次。租赁房屋后，我支出了40万余元用于装修，但是能拿出证据的装修费用只有20多万元。因为房屋无法办理营业执照，总是被工商所处罚，所以我在2015年9月从房屋中搬走了。装修还留在房屋中。关于装修部分，我要求原告给予合理的补偿。靳鑫然向本院提出反诉请求：1.判令盛世广发公司对靳鑫然在租赁房屋经营期间无法正常经营带来的损失补偿10000元；2.判令盛世广发公司退还装修费26万元；3.判令盛世广发公司赔偿因无法办理营业执照期间被天房工商所处罚的5千元；4.反诉诉讼费用由盛世广发公司负担。事实与理由：2012年8月，我与盛世广发公司签订了房屋租赁合同，租期为5年作为我的摩托车会所（俱乐部）经营场所。但在交付房租装修后得知此房无法正常取得营业执照，但由于盛世广发公司有营业执照可以借我使用，并且我已经花了几十万去装修也无法轻易放弃，便继续经营。但是2013年工商部门上门开具了责令整改通知书，理由是盛世广发的营业执照并没有我的摩托车配件经营项目，那时我就与盛世广发的法定代表人李阔商讨办证事宜但答案是否定的，我不知道理由。后我从隔壁租户处得知办不了照的主要原因是我租的房子并没有合法的房产证和规划，就又找李阔协商，他同意在自己的营业执照上加上配件的经营项目，我便又继续经营。但是到了2014年天房工商所又给我开了2万元的处罚决定书，并告知一照一户,虽然民不举官不究，但总是违法的。在我的哀求下,罚款数额降到5000元。后我多次与李阔协商无果，2014年至我搬走期间又多次被天房工商所及顺义区工商部门约谈责令整改，无奈之下我决定搬家了事。搬家前李阔提出我的装修不得拆除,否则要为他恢复原状，我也觉得麻烦,提出请李阔在转租时为我要出装修费，如果租户不要我的装修我回来拆除，而且当时租的也是毛坯房,原状不好恢复，而且我只欠他2015年部分房租、取暖费，他却因我还欠他房租为由不打欠条不允许我搬家，我便补上了找到证据即可减免的附加条款。我在李阔的门脸房非法经营三年，造成房租损失和装修费损失，故提起反诉。盛世广发公司就反诉辩称：根据租赁合同约定，靳鑫然只能将涉诉房屋用作会所，这与对外经营销售有明显差异。靳鑫然并没有提交任何证据证明因为其无法办理营业执照被工商部门处罚过，也无证据证明是因为盛世广发公司的原因导致其无法正常经营，所以靳鑫然第一项、第三项反诉请求无证据、也无客观事实依据，不予认可。针对第二项反诉请求，不认可其存在装修行为，其也没有提交任何的证据证明我方在出租房屋时候的现状以及交接的清单材料，退一步说即使其存在装修的情形，我方认为其装修行为根本没有经过我方的同意，是其擅自为之，因此我方无需给付其相应的补偿。另外加之双方之间租赁合同的解除，是因为对方拖欠租金长达一年之久，所以解除的原因完全是对方个人行为所致，所以我方依法不应对其进行装修补偿。经审理查明：2009年2月18日，北京市天房市政工程管理中心（甲方）与北京盛世广源餐饮管理有限公司（乙方，以下简称盛世广源公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于企业西侧门面房屋租给乙方，房屋建筑面积为880平方米，租期自2009年6月1日至2029年5月31日。上述门脸房建于北京市天房市政工程管理中心管理的锅炉房的西侧。盛世广源公司承租上述房屋后将其中的150平方米转租给靳鑫然，盛世广源公司作为甲方、靳鑫然作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于顺义区天竺地区裕丰路1号的150平方米的房屋租赁给乙方，租期自2012年8月1日至2017年7月31日止，每年租金16万元，乙方应在本合同签订之日一次性将上述租金支付给甲方，无论乙方是否实际使用承租房屋，租赁期限是否提前届满或者本合同是否解除，上述租金均不退还。乙方下次交纳年租金的日期，应在第一年租期届满前一个月（以后交纳租金的日期以此类推）交纳给甲方，甲方为乙方出具收据。凡承租房屋在承租期间所产生的一切费用，包括但不限于水电费和其他费用均由乙方承担和及时交纳。乙方保证在承租期间，承租房屋为乙方自用，具体用途为会所，乙方保证按上述用途亲自使用，不擅自更改用途，不将承租的房屋转租或分租予他人以及任何形式的合作或合伙经营，自觉维护承租房屋安全和设施完好，因乙方使用不当或其他人为原因而导致损坏时，负责赔偿或按原样修复。如乙方逾期交付水电费及其他费用而导致甲方被追索或承担的，甲方有权按照欠交费用总额每日1‰计算乙方的滞纳金。无论本合同因何种原因终止或解除，乙方遗留在房屋内的物品、自行添置的设施（无论是否经甲方同意），甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有。上述合同签订后，甲方将房屋交付靳鑫然使用。2013年2月，北京盛世广源餐饮管理有限公司更名为盛世广发公司。后双方协商靳鑫然于2015年9月15日从涉诉房屋中搬出，不再承租涉诉房屋并将涉诉房屋交付盛世广发公司。靳鑫然搬出涉诉房屋时向盛世广发公司出具欠条一份，内容为：“今欠李阔房租款154700元，电费30880元，暖气费10800元，（2015年8月1日-2015年9月15日），房租款19700元以（已）包含欠房租款154700元内。还款日期：2016年1月31日前还清。如靳鑫然拿出多付房租证据可在欠款中减除”。上述欠条出具后，双方一致确认靳鑫然付盛世广发公司10万元，盛世广发公司据此主张靳鑫然仍欠房租、电费、暖气费合计96360元。靳鑫然则主张，除上述10万元之外，其还给李阔的姐姐或妹妹的银行账户内转账8万元，但靳鑫然对此无法举证证明，盛世广发公司对靳鑫然的该主张亦不予认可。靳鑫然称其承租涉诉房屋后，花费40余万元进行了装修。为证明其主张，其提交了一份靳鑫然与北京和得劲辉展览服务有限公司签订的《装修设计协议》复印件及《装修合同》复印件，约定总施工款为26万元。因靳鑫然未提供协议及合同原件，盛世广发公司对该协议和合同的真实性不认可，也不认可靳鑫然对涉诉房屋进行了装修。靳鑫然称其租赁该房屋时该房屋原用作洗车店，没有门，墙也没刷，地面都是大沟，其承租后，对房屋进行了装修改造,如在房屋门口铺设木地板，安装门框和两个门，房顶刷黑、安装黑灯管及灯、抹水泥金刚砂地面、搭设二层架子、安装百叶窗等。盛世广发公司于庭审中不认可靳鑫然装修了上述内容。经本院询问，双方均不申请对靳鑫然装修价值进行评估。靳鑫然主张因涉诉房屋未取得产权证和规划许可，系违建，不能在房屋办理工商营业执照，致其经营时被工商部门处罚，给其带来了经营损失，要求盛世广发公司进行赔偿。但靳鑫然对此未提交相应的证据，盛世广发公司不认可上述事实也不同意赔偿。盛世广发公司称其不知道该房屋在建设时有无取得建设工程规划许可证。靳鑫然主张该房屋为违建。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、勘验笔录等在案佐证。本院认为：对于盛世广发公司转租给靳鑫然的150平方米门脸房，双方均无证据证明该门脸房在建设时取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。租赁合同无效，但出租人要求承租人按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的应予支持。靳鑫然从涉诉房屋搬出时，其书写欠条确认了欠付盛世广发公司租金、电费及暖气费的数额。后双方均认可靳鑫然又支付10万元，故该10万元可从欠款中扣除。盛世广发公司要求靳鑫然支付96360元，本院予以支持。但盛世广发公司要求靳鑫然按日千分之一的标准支付损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。靳鑫然要求盛世广发公司赔偿其装修损失，应对其装修损失承担举证责任。但其提交的《装修设计协议》及《装修合同》均系复印件，在本案法庭辩论终结前又未能提交其他的装修凭证、票据证据其装修费用，经本院询问，靳鑫然不申请对装修价值进行评估，在盛世广发公司对靳鑫然所述装修损失不予认可的情况下，本院对靳鑫然主张的装修及损失无法做出认定，靳鑫然应对此承担举证不能的不利后果。对其要求盛世广发公司赔偿装修费的损失，本院不予支持。靳鑫然对其主张的罚款损失及经营损失亦未举证证明，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）靳鑫然于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京盛世广发商贸有限公司九万六千三百六十元；二、驳回原告（反诉被告）北京盛世广发商贸有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）靳鑫然全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千二百一十元，由被告（反诉原告）靳鑫然负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万零八百五十元，由被告（反诉原告）靳鑫然负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王桂华人民陪审员  宗 明二〇一七年六月三十日书 记 员  贾默文