贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终999号上诉人（原审被告）：郑传华，男，1979年11月22日生，汉族，中专文化，贵州省兴义市人，兴义市广电网络公司管理员，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：黔西南州翠福物业有限公司，住所地贵州省兴义市黄草办柯沙路26号，统一社会信用代码915223016975122243。法定代表人：杨大翠，系该公司总经理。上诉人郑传华因与被上诉人黔西南州翠福物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑传华向本院所提上诉请求：一、撤销一审判决，重新审理本案；二、改判驳回黔西南州翠福物业有限公司的诉讼请求；三、诉讼费用由黔西南州翠福物业有限公司承担。事实及理由：一审判决结果显失公平、公正，判决严重违背事实客观性。根据本案形成的客观原因，本案中依法形成的是有偿服务关系。黔西南州翠福物业有限公司作为小区物管服务主体，但在实际生活、生产过程中并未依照国家行政法律、法规以及行业规则对小区履行应尽的管理义务，并且由于其存在严重的管理疏漏，给各业主的生活、安全等均带来了直观的经济损失。其严重不作为的态度，给各业主造成的损毁性打击不单单是扣减30%即视为合理的。本案中黔西南州翠福物业有限公司现已撤出小区物管工作，其造成的不利损失现在仍然给各业主造成不必要的困扰。第一，上诉人所欠的物管费用，因黔西南州翠福物业有限公司存在严重的管理瑕疵以及严重的管理不力，依法不可能依照约定由郑传华足额支付所产生的物管费用，应当结合黔西南州翠福物业有限公司本身的工作价值予以综合评定，并且双方并未签订涉案合同；第二，在黔西南州翠福物业有限公司管理期间，由于其消极不作为行为，对管理工作失责，致使小区电梯长达数月未能正常使用，且对电梯频繁滑层、跳层等严重威胁业主人身安全的重要工作均敷衍了事，针对其严重不作为的具体行为，依法应当扣减其相应费用；第三，从公平角度而言，黔西南州翠福物业有限公司在履行管理义务过程中为了缩减开销，对小区未尽到必要的管理义务，且因其脱管，致使小区频繁被盗、电梯滑层、监控、水利、备用电力系统以及消防均未能按照行业标准提供相应的服务。综上所述，本案审查的是物业服务合同纠纷，该纠纷成立的必要要素是黔西南州翠福物业有限公司依照约定提供了等值等量的服务，上诉人依照约定支付相应费用，但黔西南州翠福物业有限公司未能依法提交其在管理期间提供了等值服务的相关证据，且其管理不当引发的严重损害后果，现仍遗留在小区内，譬如因电梯长达数月失修，业主被迫外聘有资质的维修机构维修后该维修费仍未支付，小区监控、门禁瘫痪等，为维护合法权益提起上诉。黔西南州翠福物业有限公司辩称，一、黔西南州翠福物业有限公司依约向郑传华提供物业服务，且都是按照法律的规定和合同的约定合理、有效的为小区提供物业服务，因此被答辩人应当向黔西南州翠福物业有限公司支付物业服务费。根据黔西南州银桥房地产开发有限责任公司与黔西南州翠福物业有限公司签订的《银桥·翠堤湾前期物业服务合同》，黔西南州翠福物业有限公司依约向被答辩人提供了物业服务，且服务到位。从被答辩人提交的证据可以看出，小区电梯停运是由于自然灾害导致，业主没有任何一家的车辆由于此次洪灾受损，受灾后黔西南州翠福物业有限公司购买了零部件部分电梯进行抢修，恢复了部分电梯的使用，但由于12、13楼电梯被水泡后损坏严重，为了业主的安全考虑，也根据相关法律的规定，对小区内这两台客梯进行了停用维修，并经义龙新区质量监督管理局的批准。再加上小区业主对是否能动用房屋维修基金的问题而争议过大，导致电梯一直不能修理。最后经兴义市顶效镇人民调解委员会的调解，小区12栋、13栋业主代表才签字同意启动房屋维修基金，对电梯进行维修。二、黔西南州翠福物业有限公司提供的物业服务是到位的，反而是被答辩人无故不缴纳物业服务费的行为给黔西南州翠福物业有限公司造成了较大的经济损失，一审法院支持70%的物业服务费过低，但黔西南州翠福物业有限公司为了尽快解决本案，并未提起上诉，一审判决认定事实准确、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。黔西南州翠福物业有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依判令被告立即支付原告2014年3月30日至2016年11月30日止的物业服务费共计4003元及起诉之日起至清偿完毕之日止的利息；二、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月19日，被告郑传华向黔西南州银桥房地产开发有限公司购买位于顶效开发区开发大道××桥·××小区××商品房屋一套，建筑面积125.11㎡。2013年1月29日，黔西南州银桥房地产开发有限公司与原告黔西南州翠福物业有限公司签订了《银桥·翠堤湾物业前期服务合同》，合同约定：合同期限为银桥·翠堤湾业主委员会成立后与乙方（原告）签订物业服务合同后，本合同自动终止；物业服务费为每月1.2元/㎡等。合同签订后，原告按约定对银桥·翠堤湾小区进行前期物业管理。同时，被告也迁到银桥·翠堤湾小区12栋20-2号房屋居住，原告自愿按每月1元/㎡已收取被告一年的物业服务费，即被告向原告支付了2013年3月29日至2014年3月29日的物业服务费。在原告对银桥·翠堤湾小区进行物业管理至2016年11月30日后，贵州九兴物业管理有限公司从2016年12月1日起接管了银桥·翠堤湾小区的物业管理服务至今。2017年3月2日，银桥·翠堤湾物业小区业主委员会成立。而2014年3月30日起至2016年11月30日期间的物业服务费4003元（125.11㎡×1元×32个月），被告以原告没有尽到物业管理服务而拒绝支付。由此，原告诉至法院要求解决。一审法院认为，被告作为银桥·翠堤湾小区的业主，在小区业主委员会未成立前建设单位与原告签订的《银桥·翠堤湾前期物业服务合同》对业主和物业公司双方均具有约束力，原告有按合同约定提供管理与服务的义务，被告有按合同约定向原告支付物业服务费的义务。被告在支付一年的物业服务费后，没有按约定支付2014年3月30日起至2016年11月30日期间物业服务费，已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告诉请被告支付物业服务费，本院予以支持。但是，根据同类型的本院（2017）黔2301民初914号、932号案件查明的事实来看，原告对银桥·翠堤湾小区物业管理期间存在未完全封闭管理、部分监控设施系统不完善、部分公共通道脏乱现象、部分公共设施受损未及时修复以及个别业主家中被人入室盗窃等问题，说明原告在进行物业管理服务过程中确实存在一定程度服务质量和服务水平的瑕疵，结合本案的实际，应适当减少被告支付部分物业服务费，对此本院酌情按未付物业服务费4003元的70%予以支持，即被告应支付原告物业服务费2802元。对于原告请求按未付物业服务费为基数支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。至于被告辩称要求原告返还在小区所收取的广告费，本案不宜处理，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条及《贵州省物业管理条例》第十八条之规定，判决如下：一、由被告郑传华于本判决生效后五日内支付原告黔西南州翠福物业有限公司物业服务费2802元；二、驳回原告黔西南州翠福物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黔西南州翠福物业有限公司负担7元，被告郑传华负担18元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。本院认为，归纳本案二审争议焦点为：原审判决上诉人郑传华向黔西南州翠福物业有限公司支付70%的物业管理费是否恰当？首先，上诉人提出未与黔西南州翠福物业有限公司签订合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位黔西南州银桥房地产开发有限责任公司与黔西南州翠福物业有限公司签订的《银桥·翠堤湾前期物业服务合同》对合同期限约定为“银桥·翠堤湾业主委员会成立，业主委员会与乙方签订物业服务合同后本合同自动终止”，涉案的物业服务费产生于该前期物业服务合同期间，黔西南州翠福物业有限公司及业主均应按照该前期物业服务合同履行义务。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”的规定，黔西南州翠福物业有限公司主张郑传华给付拖欠的2014年3月30日至2016年11月30日的物业管理费的诉讼主张应当予以支持，郑传华应当缴纳相应的物业管理费。现上诉人郑传华主张被上诉人在履约过程中存在严重的管理瑕疵以及严重的管理不力，对此主张，其在一审提供了部分照片予以证明。但其所举证据仅能证实黔西南州翠福物业有限公司在管理期间存在未完全封闭管理、部分监控设施系统不完善、部分公共通道脏乱现象、部分公共设施受损未及时修复以及个别业主家中被人入室盗窃等问题，并不足以证明黔西南州翠福物业有限公司存在严重的管理瑕疵以及严重的管理不力。至于上诉人所提的电梯损害及停用问题，上诉人认可其损害系因洪水导致。在维修后，12栋、13栋三台电梯仍存在安全隐患的情况下，物业公司向义龙试验区安监局对该三台电梯维修停用进行了请示，并经安监局同意至维修合格之日止。针对电梯维修是否动用房屋维修基金，最终经兴义市顶效镇人民调解委员会的调解，双方才达成一致意见。物业服务公司的管理及服务确实存在瑕疵，但并不足以对其在此期间的物业服务予以全盘否定。据此，原审法院根据双方的履约情况，判决上诉人承担物业服务费用的70%并无不当。最后，郑传华主张黔西南州翠福物业有限公司服务、管理不到位，并非其拒缴物业管理费的正当理由。若物管公司存在不履行或不完全履行合同义务的情形，郑传华等业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监管，限期改正，并有权由业主大会决定辞退物管公司、聘请新物管公司，同时如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，未成立业主委员会的也可由业主依法主张权利，而不能以不缴纳物管费进行抗辩。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降。综上所述，上诉人郑传华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑传华负担。本判决为终审判决。审判长 谢 娟审判员 刘金洲审判员 陆金凤二〇一七年六月三十日书记员 陈 燕