江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初2807号原告：张尊祥，男，1963年9月23日出生，汉族，居民，住沛县。被告：沛县恒盛房地产开发有限公司，住所地沛县沛屯大道东侧金凤凰建材装饰城19-5#6#室。法定代表人：孙成群，董事长。委托诉讼代理人：王伯庭，江苏金合律师事务所律师。原告张尊祥与被告沛县恒盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理，原告张尊祥，被告沛县恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伯庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张尊祥向本院提出诉讼请求：被告未按合同约定日期交付房屋，未安装地源热泵中央空调，申请赔付逾期交房违约金81980元（总房款561511元*0.2‰*365天*2），即从2015年5月1日计算至2017年4月30日，以及未安装地源热泵中央空调赔偿金119000元，共计200980元。事实与理由：2014年6月17日，原、被告签订沛县汉邦景城3号楼1单元301室商品房买卖合同，并在规定时间付清全部房款561511元。合同约定被告于2015年4月30日前，将符合相关规定及合同约定的房屋交付原告使用，逾期交付，被告应支付原告自2015年5月1日起每日按已付房款的万分之二计算至实际交付之日的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，被告至今未能将符合相关规定及合同约定的商品房交付原告。另合同约定该房屋使用地源热泵中央空调，被告承诺“可实现冷采暖、提供生活热水，一机三用，节能环保”。现被告方未按照合同约定安装地源热泵中央空调，按合同第13条规定，被告应支付差价赔偿。沛县恒盛房地产开发有限公司辩称：1、对于原告主张被告违约的事实，被告予以确认；2、原告主张的日万分之二的违约金不符合合同约定，合同约定的违约金有两种计算方法，60日内按日万分之一，超过60日按照日万分之二；3、合同约定的违约金过高，对此应按照《中华人民共和国合同法》第114条第2款和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条予以扣减；4、关于原告主张的地源热泵中央空调的赔偿金，合同上虽然对此有约定，但被告已经购置和安装了替代设备，替代设备待电力完善后即可通水通电实验，原告起诉的该项赔偿就目前而言无具体的事实证据，假定被告不能用其他设备替代，原告这种期待利益的计算方法也无事实根据。故原告要求被告未安装地源热泵中央空调赔偿金的诉讼请求应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据：原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、完税凭证、维修基金缴费凭证、汉邦景城小区宣传册、鼠标垫、沛县便民网广告宣传页，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的开发商关于汉邦景城小区项目节能评估报告书复印件一份，用以证明开发商最初设计使用的是壁挂炉采暖，没有地源热泵；百度百科关于地源热泵的介绍打印件，用以证明地源热泵节能率比现有空调节能40%以上，比燃气炉节能75%以上；沛县发改委关于汉邦景城小区小区项目申请报告复印件一份，用以证明从开始建小区时，被告就按照分体式空调的，空调就是分体空调，采暖是按热电厂供应进行申报，并不是被告所说的地源热泵；沛县环保局出具的汉邦景城小区项目环境影响报告书复印件一份，用以证明开发商申报的是分体式空调，没有地源热泵及中央空调；汉邦景城小区项目节能评估报告书审查批复复印件一份，用以证明如果建设规模变动率超过10%，应重新办理节能评估和审查手续，低于10%的应重新申报节能审查，被告中间改变地源热泵应向相关部门申报，而被告并未申报。被告认为上述证据均未复印件，不予质证。本院认为，原告提供的上述证据均是复印件，本院对上述证据的真实性不予确认，不能作为认定案件事实的依据。另根据另案查明的事实，沛县水利局曾向江苏省水利厅提交《关于沛县汉邦景城小区一期工程地下水源热泵中央空调项目取水许可有关问题的请示》，江苏省水利厅出具复函予以答复，证明被告确有建设地源热泵中央空调的意愿。被告提供了租赁合同三份，用以证明同区位租房可能产生的实际损失，以此证明合同约定的违约金明显过高；提供产品购销合同，用以证明被告购买了风冷螺杆式热泵机组和空气源热泵热水机组，以该设备替代原来的地源热泵；提供了热泵机组中央空调末端（含配套）安装合同，用以证明该合同被告已经履行完毕，也证明被告已经用替代产品改变了原来地源热泵。经质证，原告对租赁合同认为与本案无关，要求按照合同约定支付违约金；对产品购销合同以及热泵机组中央空调末端（含配套）安装合同的真实性予以确认，对证明对象不认可。本院认为，被告提供的租赁合同三份虽是复印件，但有出租房或承租方签字予以认可，本院对其真实性予以确认，但上述证据与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的依据。对产品购销合同以及热泵机组中央空调末端（含配套）安装合同，原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，且证明内容与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据本院确认的证据及双方无异议的陈述，本院认定事实如下：2014年6月17日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沛县汉邦景城3号楼1单元301室住房，该商品房建筑面积为140.87平方米，每平方米单价3986.02元，总价款561511元，首付171511元，余款390000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，被告应当在2015年4月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同其他约定的商品房交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理，即限期采取补救措施使其达到附件三的标准。或者给予差价补偿。合同附件三装饰、设备标准第10项其他约定：户内设配电箱，各房间设灯头，预留空调孔洞，地源热泵中央空调。合同还对规划、设计变更、交接等权利义务进行了约定。合同签订后，原告共向被告支付购房款561511元。案涉小区房屋被告自认用电为临时用电，电力设施正在施工过程中，尚未取得竣工验收备案手续。2015年4月10日，被告与盐城市富尔达冷暖设备工程有限公司签订热泵机组中央空调末端（含配套）安装合同一份，该合同约定工程2015年4月20日开工，2015年7月31日竣工。2016年3月1日，被告与盐城市帆丰冷暖设备工程有限公司签订产品购销合同一份，购买了风冷螺杆式热泵机组1台和空气源热泵热水机组3台。本院认为，原、被告之间的商品房销售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。原告已交付被告合同约定的购房款，被告应按约交付房屋。一、案涉商品房是否具备交付条件《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程施工的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告自认案涉楼房未取得竣工验收备案手续。因此，案涉商品房不符合法律法规关于商品房交付使用的强制性规定的标准，不具备交付使用条件。二、原告主张的逾期交房违约金应否得到支持被告抗辩称合同约定的逾期交房的违约金过高，应当予以调整，本院认为，被告主张违约金过高，要求调整，应由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。本案中根据合同约定，被告应于2015年4月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，逾期超过60日，原告有权要求被告按已付房款的万分之二支付违约金。合同约定的违约金并未超过上述标准，且不违反相关法律法规，且被告自认违约，也未对损失过高进行举证，故在合同对违约金数额计算方法有约定的情况下，对被告的该抗辩意见不予采纳。现涉案商品房尚不具备交付条件，且逾期交房已经超过60日，应当按照合同约定的标准支付违约金。故对原告要求被告支付自2015年5月1日计算至2017年4月30日的逾期交房违约金81980元元的诉讼请求，本院予以支持。三、原告主张的被告未安装地源热泵中央空调的赔偿金应否得到支持原告要求被告未安装地源热泵中央空调的赔偿金119000元，其中包括中央空调购置费30000元；太阳能热水器购置费5000元；使用中央空调20年增加费用84000元（10度/小时*10小时/天*0.5元/度*30天/月*7个月/年*20年*40%）。本院认为，虽然合同附件三装饰、设备标准对地源热泵中央空调作了约定，且在合同第十三条中约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人限期采取补救措施使其达到附件三的标准，或者给予差价补偿，但在涉案小区商品房未达到有效交付标准，且原告也未实际上房的情况下，被告也已采取相应的措施，只是采取的措施能否达到附件三的标准尚无法明确，此时原告的损失尚未实际发生，损失多少也无法确认，故对原告要求被告未安装地源热泵中央空调的赔偿金119000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沛县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张尊祥违约金81980元；二、驳回原告张尊祥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4315元，减半收取2158元，由原告张尊祥负担1278元，由被告沛县恒盛房地产开发有限公司负担880元（原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  袁航二〇一七年六月二十六日书记员  肖晓法律文书执行提示1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。