湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1026民初402号原告：朱俊梅，女，1972年12月1日生，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。被告：郴州中宇房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县濂溪小区。法定代表人：汤伟中，该公司董事长。委托诉讼代理人：张智刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓文红，该公司办公室主任。原告朱俊梅与被告郴州中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，适用普通程序依法组成合议庭，于2016年6月28日、2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告朱俊梅及其委托诉讼代理人邓彰科，被告中宇房产公司的委托诉讼代理人邓文红两次开庭到庭参加诉讼；被告中宇房产公司的委托诉讼代理人张智刚第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俊梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即办理土地使用证给原告（后将该项请求变更为请求法院判决被告办理不动产产权证给原告）；2、由被告支付迟延办证的违约金348753元（视该案具体情况，保留增加诉讼请求的权利）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月30日，原告购买被告开发位于阳光丽苑小区的商业门店一间三层（面积为293.07平方米）。2013年3月19日，原告交清房款及其他所有费用（含办证费用），被告同时交房。2012年3月21日，被告办好房屋所有权证给原告，但土地使用证至今未办，造成原告的房屋权利不完整，欲转让商业门店但不能过户，造成原告损失。为此，原告向法院起诉，请依法判处。被告中宇房产公司辩称：对原告主张的事实予以认可。但是，关于诉讼请求一，被告已经在积极办理土地使用权证（不动产产权证），会尽快将土地使用证（不动产产权证）给原告；关于诉讼请求二，由于政府相关部门的原因，被告未能办理完毕相关手续，出于不可抗力的原因，因此被告不应承担违约责任；关于诉讼请求三诉讼费由谁承担的问题，请法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提供了如下证据：1、商品房买卖合同;2、房屋所有权证;3、收款收据。被告为支持其答辩意见向本院提供了如下三组证据：4、商品房买卖合同;5、国有土地使用权转让合同;6、关于集中解决中宇公司遗留问题请示、关于协调解决中宇公司遗留问题的纪要、国土资源局出具的关于阳光丽苑A区规划文件、规划局出具的复函、阳光丽苑A区平面示。本院组织了双方当事人进行质证，对上述证据当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提供的证据本院认证如下：原告提供的证据1、2、3均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据4、5、6亦符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：合同第一条项目建设依据约定，被告以出让方式取得座落于汝城县环城西路南延段阳光丽苑A区、编号为汝国有（2009）第0990号的地块的土地使用证【本院查实为汝国有（2009）第0989号的地块的土地使用证】，该土地使用面积为7434.47平方米，规划用途为商住用地。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名阳光丽苑A区商住楼。建设工程规划许可证号为20091120056，施工许可证为431026200911270102。第三条买受人所购商品房基本情况约定，该商品房为第一条规定项目中的A区第4幢一单元A4s-04号，该房屋用途为商业用房，房屋建筑面积为293.07平方米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为820596元。第六条付款方式及期限约定，签合同时首付500596元，交房时付清全部房款。第八条交付期限约定，出卖人于2010年6月30日前向买受人交付使用该房屋。第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付的定金赔偿买受损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的每天0.05％向买受人支付违约金。3、买受人全权委托出卖人办理房屋所有权证。合同同时还约定了其他内容”。合同签订后，原告已经向被告支付了全部购房款、契税、土地证工本费、土地印花税及公用设施维修基金等费用。被告于2012年3月21日向原告交付了房屋且为原告办理了房屋所有权证（汝城县房权证转移登记字第000148**号），但被告没有在合同约定的期限内为原告办理土地使用证。另查明，诉争房屋所在土地系被告中宇房产公司于2009年3月19日通过与汝城县城建开发责任有限公司签订国有土地使用权转让合同所取得，该土地的规划用途为综合用地，转让面积为7690.58平方米。商品房买卖合同约定土地面积7434.47平方米，但阳光丽苑A区实际建筑面积为7690.58平方米，超出256.11平方米。庭审中，被告主张其已就诉争房屋办理不动产产权证的问题向相关政府职能部门积极协商，现尚未获得政府部门批准。本院认为，本案争议的焦点有二个：一、原告朱俊梅关于要求被告中宇房产公司立即为其所购房屋办理好土地使用证的诉请能否支持；二、违约金问题。关于第一个争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，缔约双方均应依约全面履行合同义务。本案中，原告朱俊梅依《商品房买卖合同》履行了自己交付全部房款及委托被告中宇房产公司办理房屋产权登记手续所需税、费等义务，按约定，被告中宇房产公司应当在商品房交付使用后180天内，为原告朱俊梅办理好所购房屋的房地产权属证书交付于原告朱俊梅，但被告中宇房产公司由于超规划用地问题，因自身非正当性原因导致办证条件不能成就而不能按约为原告朱俊梅办理好土地使用权证，构成合同违约。但考虑被告已交付房屋并办理了房屋所有权证，仅未办理土地使用权证，属部分合同违约。按本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，朱俊梅可选择解除合同退房，由被告中宇房产公司退还已付房款，并按已付定金赔偿朱俊梅；或选择合同继续履行，由被告中宇房产公司按已付房价款每天0.05%向原告朱俊梅支付违约金。原告朱俊梅选择了第二种处理方式，即被告中宇房产公司支付违约金，合同继续履行。原告朱俊梅请求被告中宇房产公司为其办理土地使用权证（现因国家政策问题，已变更为不动产权证），符合法律规定和合同约定，应予支持。但超规划许可用地问题有待行政管理机关处理，不为被告中宇房产公司单方可掌控，因此，在办证条件未具备情况下，原告朱俊梅要求立即办理不动产权证，因条件尚不具备，应待办证条件成就后，由被告中宇房产公司及时办证。被告中宇房产公司应积极促成办证条件成就并及时履行办证义务。关于第二个争议焦点。如前所述，显然，被告中宇房产公司是由于自身原因造成违约，不属不可抗力之情形。被告中宇房产公司认为本案不能按合同约定及时办理土地使用权证是不可抗力，因而不须承担违约责任的抗辩理由不成立。原告朱俊梅依合同约定主张被告中宇房产公司支付违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持，但考虑涉案房屋已交付原告朱俊梅并办理了房屋所有权证，只是部分权利的行使（如转让）受限，对违约金予以适当调整尚可。为有利促使违约方积极履行合同义务，综合本案实际情况，本院酌情确定由被告中宇房产公司承担20000元违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告郴州中宇房地产开发有限公司在办证条件成就后三十日内为原告朱俊梅办理本案诉争房屋产权的不动产产权证；由被告郴州中宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱俊梅支付违约金20000元；驳回原告朱俊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收案件受理费6531元，由原告朱俊梅负担3265.5元，由被告郴州中宇房地产开发有限公司负担3265.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  郭垂峰审 判 员  蒋柏梅人民陪审员  何俭松二〇一七年六月七日书 记 员  叶 青附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。