江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初2307号原告（反诉被告）：南通市直管公房管理中心，住所地南通市人民东路42号。法定代表人：黄诚，职务中心主任。委托代理人：朱林、胡诗睿，江苏江花律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡小英，女，1966年12月10日生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）南通市直管公房管理中心（以下简称公房管理中心）与被告（反诉原告）蔡小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序本反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）公房管理中心委托代理人胡诗睿、被告（反诉原告）蔡小英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告公房管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还位于环城南路38号-4的房屋；2、判决被告支付原告房屋使用费4583年（自2017年4月1日计算至实际交房之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月22，原被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于本市环城南路38号-2（后重新编号为38号-4）房屋，租赁期自2015年1月1日至2016年12月31日。2016年12月19日，原告向被告发出告知书，通知被告该房屋租赁期满后将按规定进行对外招租，若被告有意向续租，需报名参加竞租。2016年12月20日，原告发出公告，对该房屋进行2017年度公开竞价招租，被告在获悉投标招租公告后报名，并于2016年12月30日参与了公开竞价但未中标。原告投标招租办法载明，对于未中标的原租户，给予三个月过渡期，期满及时清空房屋办移交手续，对此被告在竞标之前已充分了解并签署了承诺书。三个月期满后，被告仍未搬出，现起诉至法院。被告蔡小英辩称：公房管理中心2016年11月通知交2017年度的房租，答辩人于12月1日交纳了2017年一年的房租。答辩人交了房租以后，认为原告同意继续租住一年，所以就进货继续经营。要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告蔡小英诉称：1、判令反诉被告就环城南路38号-4与反诉原告续签租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金23000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2014年12月22日签订房屋租赁合同，租期至2016年12月31日。根据反诉被告的要求，反诉原告于2016年12月1日支付2017年度租金46000元，反诉被告收到房租后未提出任何异议。反诉原告为了更好的经营，于2016年12月2日与装修公司签订装修合同，对商铺重新装修，12月26日验收完工。12月29日，反诉原告突然收到反诉被告的工作人员通知，才知道反诉被告将房屋进行公开招租招标，并通知反诉原告参加招标。反诉原告于2017年1月才发现反诉被告于2016年12月29日将反诉原告支付的房租打入银行卡中。反诉原告认为，已按照反诉被告的要求支付了租金，反诉被告未提出异议，表示同意依照原合同续租。依据合同法第三十六条的规定，双方租赁合同已事实成立并合法有效。反诉被告于收到租金一个近一个月后才退还租金，是故意违约，应当承担违约责任，按照房屋租赁合同的约定应当支付违约金。反诉被告公房管理中心辩称：反诉被告没有也不可能主动让反诉原告提前交纳租金，这没有先例。必须是双方签订租赁合同后，才要求按照合同交纳租金。反诉原告所称46000元，是其擅自主动打款过来，不产生任何法律效果。由于案涉房屋已经决定招租，反诉被告不可能与反诉原告续签租赁合同，故将46000元退还反诉原告。由于双方并未重新建立租赁法律关系，反诉被告不存在违约的可能。反诉原告没有任何理由再占有该房屋，理应将房屋退还。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合双方证据和当庭陈述，本院认定事实如下：案涉房屋南通市环城南路38号-4为国有资产，交由公房管理中心管理，公房管理中心有权对外出租。2014年12月22日，公房管理中心（出租方、甲方）与蔡小英（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期自2015年1月1日至2016年12月31日，年租金46000元；乙方如需改变房屋内部结构和装修或设备对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方需继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。2016年12月12日，公房管理中心的主管部门南通市住房保障和房产管理局召开局长办公会议，会议明确公房采用公开招租，属于续租的增加公开招租公示程序，同等条件下原承租方优先。会议纪要于2016年12月20日发出。2016年12月19日，南通市住房保障发展中心向蔡小英发出告知书，载明：你户承租环城南路38号-4房屋，建筑面积23.06㎡，2016年12月31日租赁期满。根据通财资【2015】19号《关于市直行政事业单位有关资产处置事项进场交易的通知》文件精神，该处房屋租赁期满后，对外公开招租。你户若有意续租，请及时报名参加竞租。蔡小英未在告知书上签字，庭审中陈述并未收到。南通市住房保障发展中心与公房管理中心为同一家单位。2016年12月29日，公房管理中心工作人员电话联系蔡小英确认参加招租竞标，招租方在招租报名单上登记确认通知到。2016年12月30日，蔡小英填写承诺书，载明：本人承租环城南路38号-4房屋，建筑面积23.06㎡，现按原租金标准交纳三个月房租，参与新一轮房屋竞租。本人承诺，同意按照本次《环城南路38号-4房屋投标招租办法》参与竞标，并遵守相关规定。若本次竞争中标，按中标价格签订合同并交纳房租；若不中标，按原租金标准交纳三个月租金，三个月期满后清空房屋。若有违背，愿意承担相关责任，并凭赔偿由此造成的损失。《环城南路38号-4房屋投标招租办法》4.7条规定，原租户未中标，给予原租户三个月过渡期，期满后需及时清空房屋，办理移交手续；5.1条开标方式，本次开标采取三轮暗标报价方式，以第三轮报价为准，价高者中标。5.7条规定对招标流程有异议的，由南通市住房保障和房产管理局监察室受理相关投诉。根据招租结果确认单，蔡小英出价52060元，陶桦磊出价55000元，中标人为陶桦磊，蔡小英在参与人员处签字。2017年3月30日，公房管理中心委托江苏江花律师事务所发函给蔡小英，提出三个月过渡期即将届满，要求尽快清空并退还房屋。蔡小英至今仍在使用案涉房屋。本院认为，对于公房管理中心的本诉诉讼请求，双方租赁合同已于2016年12月31日到期，根据合同约定，蔡小英需在租赁到期将房屋返还给公房管理中心，除非续签租赁合同。蔡小英在合同虽提前将下一年的租金支付给公房管理中心，但转账支付公房管理中心无法拒收，收到钱款不能视为公房管理中心同意与蔡小英续租。退一步讲，即使是公房管理中心要求蔡小英支付下一年房租，蔡小英支付房租的行为构成续租。法律规定租期六个月以上的应当采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁，对于不定期租赁可以随时要求解除合同。由此，公房管理中心要求蔡小英从案涉房屋中搬出并不不当。且根据蔡小英出具的承诺书，若未中标，须3个月期满后清空房屋。招租结果确认单明确蔡小英未能中标，现三个月早已届满，蔡小英应从案涉房屋中迁出，将案涉房屋返还给公房管理中心。根据招租结果确认单，案涉房屋招租最高出价为55000元，这本属于公房管理中心的应得收入。现由于蔡小英没有按照合同和承诺书的约定，及时从案涉房屋中搬出，且房屋至今一直仍由蔡小英在使用，因此公房管理中心按照55000元每年向蔡小英主张自2017年4月1日开始的房屋占有使用费于法有据。对于蔡小英的反诉诉讼请求，原被告的租赁合同已于2016年12月31日到期，双方并未约定到期后须续签合同，且蔡小英并未在到期前一个月书面告知公房管理中心要求续签合同。根据蔡小英签字承诺同意遵守的《环城南路38号-6房屋投标招租办法》，案涉房屋在2016年12月31日租赁到期后将采用投标招租的方式确定承租方，由价高者得，蔡小英出价低于另一竞租者。由此公房管理中心不与蔡小英续签租赁合同符合规定和与蔡小英之间的约定，公房管理中心没有与蔡小英续签租赁合同的义务。且正如上文所认定，即使蔡小英支付下一年房租的行为构成续租，也只是构成不定期租赁，出租方可以随时要求解除租赁合同。根据2017年3月30日的发函，公房管理中心已经给予了蔡小英合理期限。我国合同法规定缔约自由，不得强制签订合同，公房管理中心没有续签租赁合同义务的情况下，蔡小英要求续租本院无法支持。公房管理中心没有与蔡小英续签租赁合同的义务，也就不存在违约的前提，公房管理中心虽然没有在收到钱款当时就退回，但需要注意的是，该账户是由南通市财政局开立的对公账户，并非由公房管理中心掌控，核对进账出账需要一定的时间，不能根据退款时间证明公房管理中心原先同意后不同意续租。对蔡小英的反诉诉讼请求本院碍难支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡小英于本判决生效之日起十日内将南通市崇川区环城南路38号-4房屋交还原告（反诉被告）南通市直管公房管理中心。二、被告（反诉原告）蔡小英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南通市直管公房管理中心按年租金55000元支付自2017年4月1日至实际搬出之日的房屋占有使用费。三、驳回被告（反诉原告）蔡小英的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费105元（已减半）、反诉案件受理费187.5元，合计292.5元，由被告（反诉原告）蔡小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费397.5元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。代理审判员  张正鹏二〇一七年六月二十二日书 记 员  施 维