北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第26721号原告（反诉被告）：高举，男，1965年5月6日出生，高盛嘉里（北京）科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：常海梅，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明坤，北京市兰台律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张艳红，女，1971年2月18日出生，。委托诉讼代理人：荆慧圆，北京天达共和律师事务所律师。第三人：北京凯利联行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼11层1205。法定代表人：缪龙龙，总经理。原告（反诉被告）高举（以下简称高举）与被告（反诉原告）张艳红（以下简称张艳红）、第三人北京凯利联行房地产经纪有限公司（以下简称凯利联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高举及其委托诉讼代理人常海梅、王明坤，张艳红及其委托诉讼代理人荆慧圆到庭参加了诉讼，凯利联行公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。高举向本院提出诉讼请求:1.确认双方房屋租赁合同已于2015年5月11日解除；2.要求张艳红返还押金32712.22元、预付租金40345元（2015年5月1日至2015年7月13日）、税费2000元、电费380.68元；3.要求张艳红返还2015年1月14日、2015年4月13日、2015年4月14日的租金1635元；4.要求张艳红支付违约金32712.22元；5.要求张艳红赔偿员工工资损失102284.19元、员工社保损失11599.76元、代理费损失1403元、宽带费损失3416元、装修损失53753.5元、产品包装损失120353.6元、搬家费用4750元；6.要求张艳红开具已付租金发票，金额为343478.31元。事实和理由：2013年9月，我与张艳红签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定由我承租张艳红所有的北京市朝阳区新源南路16号琨莎中心3座某某室房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2013年10月14日至2016年10月13日。在租赁期内，我共向张艳红支付了租金359834.42元。但在我没有任何违约行为的情况下，张艳红多次实施断电、锁门等严重违约行为，导致我的合同目的无法实现。2015年1月14日，张艳红第一次给涉诉房屋断电，经我与物业公司磋商后才恢复供电。2015年4月13日，张艳红又无故将涉诉房屋上锁，致使我的工作人员无法进入房屋正常办公。经民警协调，张艳红仍然拒绝开锁，造成我的公司停止营业两天。2015年5月1日，张艳红再次通过物业公司将涉诉房屋断电，且要求物业公司未经其同意不得再给涉诉房屋恢复供电，此造成我与物业公司多次磋商未果，因无法营业，已造成了莫大损失。现我所支付的租金已截止至2015年7月13日，但张艳红均未开具对应的房租发票，且经我的多次催促仍置之不理。根据法律规定，张艳红作为出租人应当履行纳税以及向承租人出具房租发票的义务。张艳红辩称：我从未要求物业公司自2015年5月1日起进行断电，涉诉房屋也不存在该停电事实。2015年7月2日，高举从涉诉房屋处搬走并将房屋钥匙交付物业公司，故应认定双方租赁合同系该日解除。但由于高举违约提前解除合同，根据约定其应承担相当于二个月租金的违约金，故押金应折抵违约金，不同意退还，更不同意支付违约金。现认可在2015年1月14日要求物业公司断电及在2015年4月13日对涉诉房屋上锁的行为确实鲁莽，同意退还2015年1月14日、2015年4月13日、2015年4月14日的租金，也同意退还剩余电费。因高举系2015年7月2日腾退的房屋，故同意退还2015年7月3日至2015年7月13日的租金，此前的租金不应退还。高举主张的各项损失，其未能举证证明具体金额，且其为违约方，故不同意赔偿。因与高举已在合同签订前有过明确口头约定，合同租金不含税款，故若高举愿意自行承担税费，则同意开具发票，否则我不予认可。高举自愿以我的名义交纳了部分税款，这也能够印证我所陈述的双方的口头约定，故不同意返还税费。张艳红向本院提出反诉请求：要求高举支付违约金32712.22元（以押金进行折抵，无需另行支付）。事实和理由：双方签订《写字楼、商铺租赁合同》后，高举无故违约解除合同，故根据合同约定应支付相当于二个月租金的违约金。高举针对反诉答辩称：系张艳红违约致合同解除，不同意支付违约金。凯利联行公司提交书面意见称：我公司是本案《写字楼、商铺租赁合同》的居间方，居间行为已经完成。高举与张艳红之间的纠纷与我公司无直接关系，作为合同一方主体同意解除该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张艳红系涉诉房屋所有权人，房屋建筑面积97.77平方米，套内建筑面积70.66平方米。2013年9月14日，张艳红（甲方、出租方）、高举（乙方、承租方）、凯利联行公司（代理方），三方签订《写字楼、商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作为办公用途，出租面积97.77平方米，租赁期限自2013年10月14日至2016年10月13日，免租期自2013年9月14日至2013年10月13日；租金以每天每平米5.5元计算，每月租金16356.11元，租金包括物业管理费、取暖费；租金支付方式为押二付三，押金相当于二个月租金即32712.22元；承租期内，因使用此房屋所产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、燃气费、宽带费、空调费、停车费、装修费及装修产生的一切费用）；甲方在承租期内提供水、电、空调、供暖及日常房屋维修；因甲方原因造成合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。《租赁合同》签订后，高举向张艳红支付了押金32712.22元，并付清了截止至2015年7月13日的租金。2015年6月30日，高举将其放置在涉诉房屋内的物品搬离。2015年7月2日，高举将房屋钥匙、电卡交付物业公司，由物业公司转交张艳红。高盛嘉里（北京）科技发展有限公司（以下简称高盛嘉里公司）于2014年5月7日注册成立，高举为法定代表人，经营范围包括销售五金交电、建筑材料、装饰材料、机械设备、家用电器、电子产品、仪器仪表。本案在审理过程中，高盛嘉里公司将住所地由涉诉房屋处变更为北京市朝阳区樱花园某某号楼(樱花集中办公区某某号)。高举表示系物业公司应张艳红的要求自2015年5月1日起对涉诉房屋实施断电，导致其无法正常使用房屋，合同目的不能实现，故被迫提前搬离。为此，高举提交了：1.《世方琨莎物业管理部服务工作单》照片打印件，显示：单号为2015.5.1，工作地点为某某室，工作内容为拉闸断电，完成情况为已完成，说明事项为租户欠税款、未经房主许可不许供电，客户确认处有“张艳红”签字。2.北京市公安局朝阳分局新源里派出所报警记录，载明的标题为“杨某报在三元桥发生纠纷”，案情为“报：在三元桥琨莎大厦三座某1室，与物业发生纠纷”，报警时间为“2015年5月4日”，反馈情况为“杨某，男与物业因停电纠纷民警现场调节”。3.2015年5月8日《律师函》，内容为“张艳红（女士）：本律师受高举先生的委托，就张女士擅自将高举先生合法租赁场所予以断电的行为，要求你方尽快纠正违约行为发出本律师函。2015年5月1日张女士将高举先生合法租赁的琨莎大厦3座某某室办公场所进行了断电，造成高先生停止营业至今，给其经营造成莫大损失。经律师调查，高先生并无拖欠或拒付房租等行为，张女士未经高先生同意，且在租赁合同履行期内擅自断电，属于重大违约行为，且给高先生造成严重损失后果。现本律师严正敦促张女士，立即正常向高先生租赁场所供电，否则我方保留法律诉讼维权的权利予以追究”，落款处载有“北京市君佑律师事务所朴某某律师杨某律师”字样，并有北京市君佑律师事务所盖章及朴某某、杨某签字。另查，杨某曾为高举在本案中的委托诉讼代理人，后在2016年12月2日，高举变更了其委托诉讼代理人。张艳红不认可《服务工作单》照片打印件的真实性，并表示“客户签字”处“张艳红”的签字不是其本人所签。对于报警记录，张艳红对真实性不持异议，但表示其中载明的地点系504室，而非涉诉房屋，故高举系通过虚假陈述意图非法谋取合同解除违约金。对于《律师函》，张艳红认可真实性，但表示其收到后向物业公司进行了核实，物业公司表示并未给涉诉房屋断电。经高举申请，本院依法向天华泰平国际物业管理（北京）有限公司世方琨莎物业管理部（以下简称物业管理部）核实上述《服务工作单》的真实性。物业管理部就此《复函》称：“关于《服务工作单》原件，我司只保留一年，且该类文件不会留存复印件。因贵院提供附件《服务工作单》时间为2015年5月1日，该文件中记载的工作人员已离职，介于上述原因，我司本着实事求是原则，回复贵院。1、我司现无从查找该《服务工作单》，故无法核实贵院提供附件中《服务工作单》是否真实存在，且提供《服务工作单》原件或复印件确有困难。2、《服务工作单》‘客户确认’处‘张艳红’的签字我司无法核实是否为张艳红本人签署。3、我司现无法核实《服务工作单》中某某室房屋在所载日期是否有实际拉闸断电情况及具体原因。”高举、张艳红对于《复函》的真实性均不持异议。高举主张2015年5月1日至2015年7月1日的员工工资损失，并提交了2015年4月的平安银行业务回单十一份，载明的付款人均为高盛嘉里公司，收款人分别为张某1、何某某、乔某、王某某、高举、安某某、姚某某、高某、金某某、张某2、万某某，所付款项备注为“三月份工资”。高举表示上述十一人系高盛嘉里公司员工，以此银行业务回单证明其每月需支付的员工工资情况。张艳红认可银行业务回单真实性，但认为付款人为高盛嘉里公司，高举无权以其个人名义主张，且其未提交劳动合同以及2015年5月起的工资付款凭证，故对高举主张的员工工资损失不予认可。高举主张2015年5月1日至2015年7月1日的员工社保损失，并提交了：1.2015年4月的平安银行业务回单二份，载明的付款人均为高盛嘉里公司，收款人均为北京市朝阳区社会保险基金管理中心，所付款项备注为“委托收款业务”；2.2015年4月23日的北京市社会保险基金专用票据复印件二张，付款单位均为高盛嘉里公司。高举以此组证据证明其每月需支付的员工社保费用。张艳红认可银行业务回单真实性，但认为付款人为高盛嘉里公司，高举无权以其个人名义主张，且其未提交2015年5月起的社保付款凭证，此亦属于张艳红签订合同时无法预见的损失，故不同意赔偿。高举主张2015年5月1日至2015年7月1日的代理费损失，并提交了：1.2014年8月4日高盛嘉里公司与北京某某财务顾问有限公司（以下简称某某公司）签订的《代理合同书》，载明的合同期间自2014年8月至2015年8月，基本服务费为500元/月，服务事项为建立账套、整理发票、税务申报等；2.2015年3月11日高盛嘉里公司与某某公司签订的《人力资源委托代理服务合同》，载明的合同期间自2015年4月至2016年3月，代理费为200元/月，服务项目为社会保险代理；3.2015年1月的平安银行业务回单一份，载明的付款人为高盛嘉里公司，收款人为某某公司，付款金额为1500元，所付款项备注为“1-3月份代理费”；4.2015年3月的平安银行业务回单一份，载明的付款人为高盛嘉里公司，收款人为某某公司，付款金额为2400元，所付款项备注为“2015.4-2016.3社保代理费”。张艳红认可银行业务回单的真实性，但认为付款人为高盛嘉里公司，高举无权以其个人名义主张代理费损失，且1500元系2015年1-3月的代理费，与本案无关，而2400元的付款凭证亦未能证明系高举为其员工缴纳社保而支出的代理费。高举主张宽带费，并提交了2015年5月26日的宽带费业务收据，载明的金额为1560元。高举表示此票据系双方纠纷发生后为证明其损失而补开，针对的是2014年10月至2015年10月的费用。张艳红对此票据的真实性不持异议，并认为宽带费是预交，故此证据恰好能证明不存在停电一事。高举主张装修损失，并提交了其与案外人陈某某签订的《琨莎中心3座某某室办公室装修协议书》，载明的工程总造价107507元。张艳红认可高举在承租后对涉诉房屋进行了装修，但不认可该协议的真实性，并表示高举未能就协议的实际履行、付款等举证，故不同意赔偿装修损失。高举主张产品包装损失，并表示其订做了产品包装若干，印制的地址均为涉诉房屋处，但因合同提前解除，高盛嘉里公司变更了办公及注册地址，故相关包装已无法使用，产生产品包装损失。为此，高举提交了：1.高盛嘉里公司与北京某某包装制品有限公司签订的《加工定作合同》五份，定作方均为高盛嘉里公司，地址为涉诉房屋处，交货时间为2014年9月至2015年4月不等，金额共计118299.6元；2.高盛嘉里公司在2014年9月22日、2015年1月30日、2015年4月16日开具的发票各一张，金额共计120353.6元；3.产品包装照片及包装实物，证明相关包装上印制的地址均为涉诉房屋处，该包装均未使用。除发票外，张艳红对于此组证据的真实性均不予认可，其认为合同相对方及付款人为高盛嘉里公司，高举无权以其个人名义主张，且合同价款与发票中的付款金额不一致，相关合同已在2015年5月前履行完毕，与高举所称的停电问题没有关联性，亦属于张艳红签订合同时无法预见的损失，故不同意赔偿。高举提交了2014年6月18日、2014年7月31日的税收缴款书各一张，证明其在高盛嘉里公司注册过程中代缴了涉诉房屋租金收益的房产税及个人所得税。张艳红对此证据的真实性不持异议，但表示双方已在签订合同时达成口头协议，租金中不含税款，高举自行注册公司并以张艳红名义缴税也能印证其自愿负担税费。高举主张搬家费，但未就此提交证据。张艳红主张高举在承租期间将涉诉房屋门禁拆除，故不同意返还押金。为此，张艳红提交了涉诉房屋门口照片一张。高举对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，并表示其从未拆除过房屋门禁。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》系高举与张艳红、凯利联行公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。高举主张涉诉房屋自2015年5月1日起被断电，本院对此予以采信，具体理由如下：首先，根据报警记录，显示的报警人为杨某，其在当时系高举的委托代理人，代表高举处理停电事宜合乎常理。虽然，报警记录中显示的房号为某1，但从“反馈情况”所记载的内容来看，民警接到报警后到现场进行了调解，因此如张艳红所述系高举谎报房号的可能性极小，就房号问题更应解释为报警记录中的笔误。其次，高举在2015年5月8日就停电问题向张艳红发出《律师函》，张艳红表示其收到《律师函》后到物业公司核实的结果为未停电，但从现有证据来看，张艳红既未就其陈述的曾进行过核实以及该核实结果进行举证，且在其收到《律师函》后也未提出任何异议或反驳，故其抗辩，本院难以采信。最后，高举提交的《服务工作单》虽为照片打印件，但物业管理部《复函》中只是表示无法提供原件进行核对，并未否认该证据真实性，再结合报警记录、《律师函》以及高举提起本案诉讼的时间，相关证据相互印证，形成证据链，能够证明高举所主张的停电事实。张艳红作为出租人应保障高举在租期内能够正常使用房屋。《租赁合同》约定的房屋用途为办公，但该房屋自2015年5月1日起停电，不具备正常办公条件，张艳红就此构成违约，且导致高举的合同目的不能实现，高举有权解除合同。立案时，高举的第一项诉讼请求为解除本案《租赁合同》，张艳红于2015年6月15日收到起诉书，意味着高举解除合同的主张已于该日通知张艳红，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方就涉诉房屋的租赁合同关系于2015年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高举要求张艳红返还押金，具有事实及法律依据，本院予以支持。张艳红虽提交照片证明涉诉房屋门禁被拆除，但未能举证证明系高举实施了拆除行为，故其此项抗辩，本院不予采信。张艳红同意退还电费，2015年1月14日、2015年4月13日、2015年4月14日的租金以及2015年7月3日至2015年7月13日的租金，本院不持异议。关于2015年5月1日至2015年7月2日的租金，涉诉房屋此期间仍由高举占有控制，其本应按照合同约定的标准承担租金，但由于房屋处于停电状态，不具备正常办公使用条件，故此期间的租金，本院综合考虑房屋实际使用情况，判令张艳红酌情予以退还。因《租赁合同》双方均为个人，且合同中并未约定张艳红负有开具发票的义务，故高举要求张艳红开具租金发票的诉讼请求，本院不予支持。关于收取租金应依法纳税的问题，不属于人民法院主管，本院不予处理。关于高举主张的各项损失。高举作为承租人，其租赁涉诉房屋即为办公使用，且其亦为高盛嘉里公司的股东及法定代表人，故有权向张艳红主张员工工资、员工社保、代理费及产品包装损失。就员工工资及社保损失，高举仅提交银行付款凭证，在没有劳动合同等证据佐证的情况下，尚不足以证明其与相关人员间的劳动合同关系，且其提交的付款凭证均是对于2015年3月工资及社保的支付，就其主张的2015年5月1日至2015年7月1日员工工资及社保费用的支出，高举未提交证据，故此二项诉讼请求，本院不予支持。就代理费损失，高举提交的证据能够证明确已支付了《人力资源委托代理服务合同》项下的全部代理费，但由于涉诉房屋停电，高盛嘉里公司在2015年5月1日至2015年7月1日无法正常办公，故张艳红应以每月200元的标准赔偿此期间的代理费损失。虽然，高举还提交了《代理合同书》，并主张该合同项下的代理费损失，但其提交的付款凭证系2015年1月至2015年3月的代理费，就其主张的2015年5月1日至2015年7月1日期间的代理费支出，高举未提交证据，故该合同项下的代理费损失，本院不予支持。就产品包装损失，高举提交的相关包装实物及照片不足以证明其定做的全部包装均未予使用，从《加工定作合同》的签订及发票付款时间来看，除2015年4月16日付款定做的产品包装距2015年5月停电发生时间较近之外，其余大部分合同均在2014年或2015年年初即履行完毕，而此时双方并未发生纠纷，高举亦不可能在包装加工完成后长达几个月的时间内均不予使用，故对于2015年4月之前的产品包装费用的赔偿，本院不予支持。对于2015年4月16日所付产品包装费用，本院结合实际情况，判令张艳红酌情予以赔偿。就宽带费损失，截至2015年5月停电发生，高举已使用房屋一年半有余，其虽提交了宽带费收据，但其中未载明该款项对应的使用期间，无法确定该款项是否包括了2015年5月之后的宽带费，故高举主张宽带费损失，本院不予支持。就装修损失，张艳红确认高举承租房屋后确有装修，但高举提交的证据尚不足以证明其装修房屋时的实际支出，经本院释明，双方均不就高举承租房屋后的装修造价申请鉴定，故对于装修费用，本院将结合房屋实际情况依法酌情确定，并依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，由张艳红对于剩余租赁期内的装修损失予以赔偿。就搬家费，高举未提交证据，本院不予支持。就高举主张的税费2000元，系其在公司注册过程中的实际支出，属于合同解除的损失，本院结合《租赁合同》的实际履行情况，判令张艳红酌情予以赔偿。现高举的合理损失已由张艳红予以赔偿，其再行主张违约金，于法无据，本院不予支持。本案《租赁合同》的提前解除系张艳红违约所致，其反诉要求高举支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高举与被告（反诉原告）张艳红就北京市朝阳区新源南路16号琨莎中心3座某某室房屋订立的房屋租赁合同关系于2015年6月15日解除；二、被告（反诉原告）张艳红于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）高举押金32712.22元、租金30135元、电费380.68元；三、被告（反诉原告）张艳红于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）高举代理费损失400元、装修损失23000元、产品包装损失10000元、税费损失900元；四、驳回原告（反诉被告）高举的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张艳红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7410元，由原告（反诉被告）高举负担5172元（已交纳3241元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）张艳红负担2238元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费619元，由被告（反诉原告）张艳红负担（已交纳309元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  斯晓荷代理审判员  曹海秀二〇一七年六月二十六日书 记 员  张 颖