西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初3090号原告赵娟妮，女，汉族，1985年3月15日出生，住西安市碑林区。被告陕西天宝物业投资有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告赵娟妮与被告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵娟妮、被告天宝公司的委托代理人祁云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵娟妮诉称，原告于2012年与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的晶城秀府第8幢2单元20702号商品房，总价款为775836元，原告已付清全部房款。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将验收合格并符合约定的商品房交付原告使用。第十四条约定，天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退费，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同第八条约定，被告交付房屋时应验收合格。实际情况为：被告于2014年1月22日将商品房交付原告使用；交付使用时，天然气和供暖设备均未达到使用条件，天然气于2014年11月11日安装到位，于2014年11月29日通气，同日采暖设备安装到位；在原告已付清全部房款且办理了可以取得房产证全部手续的情况下，被告未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房产证。合同第十三条及附件四第五条、第十条约定，被告交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定，不符合约定的原告有权要求被告采取补救措施或据实补差方式处理。《建筑法》第六十一条规定，未经验收合格或验收不合格的工程禁止使用。实际情况为：被告将房屋交付原告使用时，小区的安防和家居安防设备均未到位，楼内消防设备如同虚设，至今未通过验收；被告交房时出具的《商品房住宅质量保证书》中未注明所交房屋的竣工日期及相关的验收合格证明，被告交付的房屋存在未验收合格便投入使用的问题；自2014年原告入住至今，小区的消防、安防、绿化、道路及围墙等均未完成，导致小区屡次发生业主被盗及车辆被砸事件。现原告诉至法院，请求：1.被告立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权证书；2.被告向原告支付房产证违约金15516.72元；3.被告向原告支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件违约金24128.5元；4.被告承担本案诉讼费。被告天宝公司辩称，1.其已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任；2.其已于2014年11月就延迟供暖问题对原告进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金；3.其逾期办证行为未给原告造成实际损失，约定的违约金过高，请求予以降低；4.原告诉称天然气是2014年11月11日安装到位，即原告已于2014年11月11日知晓权利被侵害，其应在权利被侵害两年内起诉即2016年11月11日之前起诉，而原告于2017年之后起诉已超过诉讼时效。同时，天然气违约金双方约定的是按日计算，交房时间是2014年2月10日，天然气设备到位时间是2014年11月11日，天数为274天，所以相应的违约金是21257元，原告计算有误。经审理查明，2012年8月23日，原告与被告签订了合同登记号为Y12071913的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××东路的晶城秀府第8幢2单元7层20702号商品房，该房屋建筑面积为97.79平方米，总价款为777187元。合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施或据实补差；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3.天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用……；……5.供暖设备于入住时达到使用条件……；……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，因面积变更，原告向被告支付全部购房款775836元，并交纳涉案房屋的契税及房屋专项维修资金。2014年2月10日，被告将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋的天然气设施于2014年11月11日安装到位，于2014年11月29日通气。2014年11月27日，被告向原告支付取暖补偿金620元。以上事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、西安市房屋专项维修资金交存收据、契税完税证、8号楼取暖补偿金明细表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，被告于2014年2月10日向原告交房。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务，将涉案房屋办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，按照合同约定以原告已付购房款775836元的2%为标准向原告支付违约金，计算为15516.72元。对于原告要求被告支付天然气管道迟延安装到位违约金的诉讼请求，原告于2014年2月10日收房，涉案房屋天然气管道于2014年11月11日安装到位，天然气管道迟延安装达275天。虽被告于2017年11月27日向原告支付取暖补偿金620元，但该补偿金并非双方协商一致对合同第十四条违约责任的更改，而仅为被告单方给予原告的取暖补贴，故被告仍应按照合同约定向原告支付逾期开通天然气的违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，被告于2014年2月10日构成违约，根据合同约定，原告应当知道其权利已于2014年2月10日受到侵害，故原告应自2014年2月10日起两年内主张其权利，然原告于2017年1月20日向本院提起诉讼主张权利显然已超过两年诉讼时效，且原告亦未提供诉讼时效中断的相关证据，故原告关于逾期开通天然气的违约金已过诉讼时效，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告赵娟妮购买的位于西安市××东路的晶城秀府第8幢2单元7层20702号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵娟妮支付逾期提交备案资料违约金15516.72元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵娟妮其余诉讼请求。本案案件受理费2758元，由原告承担2000元，被告承担758元。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕代理审判员  蒲婷婷代理审判员  秦 冰二〇一七年六月二十一日书 记 员  徐 欢打印：相丽华校对：康黎2017年月日送达