江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1954号上诉人（原审原告）：康健，女，1950年4月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建英，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中合众原置业有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道汤铜路。法定代表人：黄皞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭陟，江苏高的律师事务所律师。上诉人康健因与被上诉人南京中合众原置业有限公司（以下简称中合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2015)江宁汤民初字第00930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。康健上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持康健一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由中合公司负担。事实与理由：一、一审法院对康健拟购商品房是单一办公用房还是可办公、可居住的复合用途的商品房事实认定不清。1、康健所要购买的是带居住功能的商品房而非单一用途的办公房。《商品房预售合同》中虽然载明设计用途为办公，但在涉案商品房预售过程中，中合公司一直在以“精装公寓”“温泉公寓”等具有住宅倾向性的广告进行宣传。基于对中合公司广告宣传的信任，康健有理由相信合同中所售商品房可作为居住使用并且具有合法依据。但在交房验收时，中合公司提供给康健的是“不得作为居住用房，从事其他活动”的规划许可证。一审仅以合同约定“办公”作出认定，有失客观、公正。2、中合公司对所售商品房按居住用途进行设计、施工，其将房屋作为可居住用房进行售卖意图明显。中合公司不仅在户内增加夹层施工内容，增加建筑物内部的承重结构，还增加了地面和建筑物内部温泉管网的设计和施工内容，在销售现场以居住、度假、泡温泉等进行销售包装，完全没有提及商务办公。中合公司并与大量的业主签署了公寓性质的装修、返租合同，大量装修的返租房已被中合公司作为酒店客房进行营业。中合公司在签订合同时隐瞒了规划许可的禁止性规定，一审法院对上述事实审查不清。二、一审法院对中合公司温泉水供应事实认定不清。从康健掌握的汤山温泉旅游度假区2012年第2期《办公会议纪要》、2015年7月6日，汤山旅游度假区管委会对业主的《信访答复意见书》等诸多的书面资料来看，涉案商品房并不在政府部门许可的温泉供应范围之内，涉案商品房的温泉供应完全是非法的，随时可能断供。从温泉供应的本身来看，中合公司也没有对业主实现其承诺的法律上的“直供”要求，即由业主与温泉供应单位直接建立温泉供应服务合同关系。另外，根据当前的温泉供应方式，不论是中合公司或是其指定的物业管理公司均没有从事温泉水的营业、服务资质。同时存在二次供应的卫生隐患。对于办公房供应温泉水是否合法，一审法院未予理涉。三、一审法院对证据采信上有失公允，应予纠正。一审在审理中对多组证据均没有进行说理甚至提及，对建设规划工程许可证、中合公司与汤山街道的投资协议等关键证据彻底避而不谈。绕开政府部门对于温泉供应的合法性、合规性的要求，通过单一对温泉供应公司普通员工的谈话笔录来证明温泉供应的事实，有失公允。四、一审法院对调查令的申请、认定中合公司是否构成违约适用法律错误。1、康健向一审法院申请开具调查令合法有据。一审法院对康健提出的调查令申请不予理涉，适用法律错误。2、中合公司构成根本违约，而非不具有法定解约事由。五、一审判决违反审限规定，无特殊原因逾期七月余出具判决书，程序严重违法。中合公司辩称，康健的上诉请求没有事实和法律依据。一、康健在签署涉案合同时，已经清楚地知晓该房屋的用途为办公，土地用途为批发零售用地，商务金融用地，如果康健认为其购房目的是居住用房，在签订合同时应当与中合公司协商并达成一致，在合同中予以约定。二、本案所涉的房屋已经实现了温泉水到户，康健认为供应的温泉水不合法，但并未提供相应证据予以证明。康健向一审法院起诉请求：1、解除康健与中合公司签订的商品房预售合同；2、中合公司返还购房款553800元及利息（自实际支付之日起按中国人民银行同期银行贷款基准利息计算至返还之日）。一审法院认定的事实：2012年12月31日，康健与中合公司签订一份南京市商品房预售合同，该合同载明：“预售人（以下简称“甲方”）：南京中合众原置业有限公司，预购人（以下简称“乙方”）：康健。甲方已领取宁江国用2011第13132号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区汤山街道圣汤大道9号地块的国有土地使用权；该宗地块地号为21102114016。甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为中盒商务中心。甲方已领取宁房销第2012200100号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。……第一条合同标的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房（以下简称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区汤山街道圣汤大道9号中盒商务中心01幢404室，该房号为工程暂定编号。……三、该商品房设计用途为办公，层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注。四、该商品房的建筑面积43.8平方米，其中套内建筑面积34.68平方米，共有共用分摊建筑面积9.12平方米。计入上述共有共用分摊面积的建筑部位见附件3。五、该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。六、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为批发零售用地、商务金融用地，土地使用年限自2011年5月11日起至2051年5月10日止。……第三条定金及其处理办法一、乙方应于2012-10-29前向甲方支付定金2万元。……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为12643.86元/平方米，总价款合计553800元。该总价款由下列款项构成：房价款：单价12643.86元/平方米，合计553800元。……第五条付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：……分期付款：第一期：应于2012年10月29日前支付2万元。第二期：应于2013-1-25前支付20万元。第三期：应于2013-1-28前支付333800元。……第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任一、甲方应于2014-10-31前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；……”合同的附件1为总平面图；附件2为套型及分层平面位置图；附件3为计入共有共用分摊面积的共有部位；附件4为装饰装修及设备标准，该标准约定其它：温泉入户，计费按实际使用量和单价结算。此外，附件5、6、7、8、9、10还对其他事项进行了约定与说明。此后，康健陆续支付中合公司购房款合计553800元。2014年12月15日，中合公司通知康健可以交付房屋。康健因与中合公司存有分歧，未接收房屋。此后，部分业主就所购房屋能否实现“温泉入户”等问题向有关部门进行咨询、投诉。2015年9月16日，南京市江宁区工商行政管理局因2015年1月28日接到群众举报称中合公司违法发布房地产广告涉嫌虚假宣传对相关情况进行调查后，作出江宁工商案（2015）00066号行政处罚决定书。该行政处罚决定书称，业主所购买的房产均可实现温泉入户的要求，举报涉及的“居住、度假、在家泡温泉、精装修温泉公寓”等广告语是真实的，但宣传单页上标注的部分内容不符合相关规定，对中合公司决定停止发布上述广告，罚款5000元。一审法院另查明：中合公司在销售其开发的中盒商务中心商品房过程中，在发放的宣传册中有“中国汤山汤城汇，成功者的温泉私产”、“商务、办公、度假、酒店”等用语。2013年2月20日，中合公司与南京汤山温泉资源管理有限公司（以下简称汤山温泉公司）签订一份汤山温泉公司供用温泉水合同，该合同载明：“合同编号：宁汤资2013-1，签约地点：汤山温泉公司（汤水雅居东苑），供水人：汤山温泉公司，用水人：中合公司。根据安徽森隆集团有限公司与我南京汤山建设投资发展有限公司于2010年2月5日签订的“汤山中国盒子国际办公社区”项目投资协议书第3.8条款中，甲方承诺：根据温泉水建设管理专项规划，铺设温泉水管线至本项目红线，满足乙方正常经营需要。温泉水收费标准按照新城统一标准执行的协定要求。为明确供用水双方在供应和使用温泉水中的权利和义务，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《江宁区汤山温泉资源保护和管理暂行办法》等有关法律、法规及相关规章规定，经双方协商，订立本合同，以便共同遵守。第一条：用水地址和计量器具（一）用水地址：南京汤山温泉旅游度假区启动区汤铜公路以东。（二）用水的计量器具为：普通计量水表。（三）水表安装地点：靠近项目红线外侧。第二条：供水方式和数量（一）在合同有效期内，供水人通过汤山新城温泉管网向用水人提供分时段供水，无特殊情况，不得随意停止供水。（二）用水人应自行设置蓄水池及加热设备，蓄水池容量能够满足供水方停机后的自行用水，加热设备在水温不够时自行加热。……第八条：合同有效期为贰年，以2013年12月1日起至2015年12月1日止。到期后如双方无异议，则本合同自动顺延。……”此后，汤山温泉公司按约向中合公司供应温泉水。2015年10月，康健向一审法院提起诉讼，要求解除与中合公司签订的南京市商品房预售合同，要求中合公司返还购房款及利息。审理中，一审法院对康健购买的位于南京市江宁区汤山街道圣汤大道9号中盒商务中心01幢404室房屋及中盒商务中心项目内的通水情况进行了现场勘验。勘验中发现，汤山温泉公司的温泉管网已接至中盒商务中心项目红线外。勘验时，水阀处于关闭状态。中合公司自行将温泉管网接进项目内，并将温泉水经过自备的蓄水池加热、加压后接送至业主家中。中盒商务中心01幢404室房屋在中合公司工作人员用充值卡启用门外的水表后，管道随即有热水通过，并可从房屋卫生间浴缸热水龙头中放出热水。勘验后，一审法院就汤山温泉公司向中合公司供应温泉水的具体情况咨询汤山温泉公司工作人员。工作人员称，汤山温泉公司已经向中合公司开发的中盒商务中心供应了温泉水，温泉管网已接至项目红线外，项目红线内由中合公司自行接入管网，中合公司每月都有使用温泉水；平常汤山温泉公司并非像供应自来水一样24小时供应温泉水，而是分时段供应温泉水，中合公司需要温泉水时将项目红线外的总阀门打开，汤山温泉公司启动温泉水井泵供水，供水结束后，中合公司将总阀门关闭；按照目前的温泉水供水方式，温泉水是无法像自来水一样接入每家每户，必须经过蓄水池加热循环、加压后再向每家每户供应。一审审理中，康健申请开具调查令调取涉案工程的工程建设档案资料、涉案房屋土地或在建工程抵押情况、涉案房屋建设用地规划和工程规划资料、汤山温泉旅游度假区管委会对汤城汇实施温泉供应的条件和流程的相关资料。上述事实，有南京市商品房预售合同、发票、宣传册、勘验笔录、勘验照片及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，合同的内容由当事人约定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。康健与中合公司签订的南京市商品房预售合同中已经明确载明涉案房屋设计用途为办公，康健未能提交充分有效的证据证明双方约定涉案房屋的用途为居住，且在不违反法律规定的情况下，该房屋实际作何种用途，由康健自行决定。故康健据此要求解除合同，于法无据。双方签订的合同附件4中约定“温泉入户”，该约定是双方的真实意思表示，应作为双方履行合同的依据，对双方具有约束力。本案中，中合公司已经与汤山温泉公司签订供用温泉水合同，由汤山温泉公司向中合公司开发的中盒商务中心供应温泉水，中合公司从汤山温泉公司温泉管网接入温泉水后经自备蓄水池加热循环、加压后向包括康健在内的购房人所购买的房屋内供应温泉水。通过汤山温泉公司提供的信息，结合现场勘验情况，对照中合公司提供的证据，一审法院认为勘验时所放热水即为温泉水的证据链已经形成，中合公司已经实现了温泉入户的承诺。康健据此要求解除合同亦无事实及法律依据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。康健在未能提交初步证据证明涉案工程存在权利瑕疵，违反用地规划、工程规划等，而试图通过申请开具调查令广泛调取涉案工程的工程档案资料、涉案房屋土地和在建工程抵押情况、涉案房屋建设用地规划和工程规划资料后确定涉案工程是否存在违法、违规情形，没有法律依据，故对其提出的调查令申请不予理涉。无论汤山温泉旅游度假区管委会对汤城汇实施温泉供应的条件和流程如何，都无法改变汤山温泉公司按照供用温泉水合同的约定向中合公司开发的包括康健所购买房屋在内的中盒商务中心项目实际供应了温泉水的事实，故对康健要求调取上述资料的申请，亦不予理涉。故双方在履行合同中既不存在合同约定解除情形，也不存在法定解除的情形。综上，对康健要求解除与中合公司签订的商品房预售合同并要求中合公司返还购房款553800元及利息的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康健的诉讼请求。一审案件受理费9468元，由康健负担。本院二审期间，康健对一审查明的事实无异议，但认为一审遗漏查明如下事实：一、对涉案房屋约定为住宅用途的相关事实没有进行审查，完全忽视了中合公司的广告宣传以及在相关的购房过程中，现场的沙盘指引对康健购房的误导。二、合同附件第17条、第20条中，中合公司对于涉案房屋的用途在当时已经明确是按照住宅标准进行设计。三、中合公司与汤山温泉公司所签订的合同在本案审理过程中已经到期，对合同到期之后温泉水的供应情况和相关的法律保障，一审没有做进一步的审查和认定。中合公司对一审查明的事实无异议，并表示供应温泉水合同到期后是进行顺延的。对一审查明的事实，本院依法予以确认。二审中，康健提供照片打印件三张，并称该照片系从南京市江宁区档案局所拍摄的该商品房部分设计图纸，证明双方合同约定是按照住宅标准进行设计，但图纸看不到住宅标准。中合公司未提供新的证据，针对康健所提供的照片打印件，中合公司对真实性、关联性均不予认可，表示合同附件第20条已经明确约定“乙方已知购买的商品房装修后上下两层净高低于住宅建筑标准，并认可”，附件第17条也有相应的约定。本案争议焦点为：1、中合公司交付的房屋用途是否与规划设计及合同约定的用途相符；2、中合公司是否履行了合同约定的供应温泉水义务；3、一审法院适用法律是否错误，程序是否合法。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于第一个争议焦点，中合公司交付的房屋用途是否与规划设计及合同约定的用途相符。中合公司经有关部门批准开发建设中盒商务中心，并领取了南京市商品房预售许可证。中合公司与康健签订的《商品房预售合同》明确约定该商品房设计用途为办公，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。中合公司的商业广告中虽有“精装修公寓”、“温泉公寓”等用语，但双方合同中并无该商品房用途为居住或住宅的约定。由此可见，双方签订合同时，中合公司并不存在故意隐瞒该商品房用途的行为，康健对于该商品房的设计用途应当是明知的。该商品房已取得《建设工程规划核实合格书》，并办理了工程竣工验收备案手续，符合合同约定的交付条件，康健没有证据证明中合公司交付的房屋用途与规划设计或与合同约定的用途不符，康健以此为由主张中合公司构成根本违约，要求解除合同的上诉理由，无事实与法律及合同依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，中合公司是否履行了合同约定的供应温泉水义务。中合公司与康健签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同附件4约定，温泉入户，计费按实际使用量和单价结算。根据中合公司与汤山温泉公司签订的供用温泉水合同，结合一审法院现场勘验汤山温泉公司已将温泉管网接至中盒商务中心项目红线外，并由中合公司将温泉管网接进项目内，经自备蓄水池加热循环后向包括康健在内的各个业主所购买的房屋供应温泉水的结果，一审认定中合公司已经实现了合同所约定的“温泉入户”的承诺并无不当。双方签订的合同中并无温泉水供应方式的约定，中合公司供应温泉水的方式不违反法律及行政法规的禁止性规定。温泉水系由汤山温泉公司供用，中合公司只是用水人，并未从事温泉经营，康健主张中合公司无从事温泉水的营业、服务资质，非法供应温泉水的上诉理由，本院不予采纳。康健称中合公司供应的温泉水存在二次供应的卫生隐患，但其未能提供相应的证据予以证明。若中合公司在与汤山温泉公司的供用温泉水合同到期后未能继续履行供应温泉水的义务，康健可另行向中合公司主张权利。康健以上述理由要求解除合同，不符合法律及合同约定的解除条件，本院不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院适用法律是否错误，程序是否合法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联，对证明待证事实无意义或者其他无需调查收集必要的，人民法院不予准许。中合公司与康健签订的商品房预售合同已载明该商品房的设计用途及土地用途，房屋竣工后亦通过了政府相关行政职能部门的规划核实。一审法院根据康健申请调取材料的内容、双方当事人已提供的证据材料，并结合案件事实，对康健提出的调查申请不予理涉，不违反法律规定。同时，一审法院根据案件的审理情况，按规定的程序办理了审限延长审批手续，不存在违反法定程序的情形。对康健的该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，康健以中合公司在签订合同时隐瞒了房屋用途规划许可的禁止性规定，且非法供应温泉水为由要求解除合同的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9468元，由上诉人康健负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年六月二十七日书记员  朱亚芳