贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔04民终396号上诉人（原审原告）:钟秀娟，女，1985年5月1日出生，无业，广东省英德市人，住贵州省安顺市平坝区，现住平坝区。委托代理人文晓敏，贵州磐正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:吴有香，女，1984年12月18日出生，个体，贵州省安顺市人，住安顺市平坝区，现住平坝区。上诉人钟秀娟与被上诉人吴有香租赁合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初204号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。钟秀娟上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。①一审将被上诉人不作为认定为上诉人租赁房屋不符合办园条件错误。根据合同约定，被上诉人租赁房屋是用于开办幼儿园。作为有办学经验的完全民事行为能力人应当知道上诉人所建的房屋是用于居住而非办学。被上诉人租赁房屋办学，应当按照教育主管部门的规定对办学条件进行改造，这是被上诉人应当履行的义务。只有在上诉人租赁房屋无法满足被上诉人办园要求时才能认定租赁房屋不符合办学条件。事实上，上诉人的房屋经过改造完全达到教育行政主管部门的办学条件，被上诉人也在2015年开园招生至2016年底。②一审法院错误地将教育主管部门的事前监督认定为事后监督。在本案中，平坝区教育主管部门于2015年6月12日、7月15日，对被上诉人的办学条件进行事前检查，被上诉人未达到办学条件，因而向被上诉人下达整改通知书，明确在整改未完成前不得招生。这是对被上诉人能否在租赁房屋内办学的事前监督和暂时性要求，而非对被上诉人能否在租赁房屋内办学的最终认定。事实上，被上诉人经过整改达到办学条件后于2015年9月招生并于2016年在租赁房屋内继续办学至2017年单方违约时止。③双方签订的合同第十四条第四点约定“因国家政策已租赁房屋不能在继续开办幼儿园，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，则合同终止”。国家政策应理解为被上诉人按国家规定履行办学义务仍达不到办学条件、因国家政策调整致使被上诉人不能开办幼儿园或者教育行政主管部门强制性、命令性要求迁址或者停止办学。一审法院错误将行政机关劝导性、任意性的建议作为强制命令，并认定为国家政策错误。综上，一审法院错误把被告单方解除合同认定为被告按约解除合同错误。2、一审法院适用法律错误。一审认定双方签订的合同有效，但在适用法律上引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条第一款。该条款适用于租赁合同无效情形。被上诉人吴有香未答辩。钟秀娟在一审起诉请求：请求判令吴有香支付2017年房租费95220元，承担案件的诉讼费及律师费用。在案件审理过程中，经一审法院释明，钟秀娟变更诉讼请求为：1、判令被告对涉案房屋恢复原状，即：①恢复三楼前面两间房间、后面一间房间内被打掉的三堵隔墙；②撤除房屋后面二楼上三楼的外置悬挂楼梯；③粉刷屋内墙体，恢复原状；④恢复房屋后面的地面绿化带；2、判令被告支付违约金242425.5元；3、判令被告承担本案的诉讼费及律师费用。一审法院认定事实：2015年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将自建的位于平坝区白云镇白云集中建房点的私有房屋一栋四层，含一楼三个门面及两个楼梯道、二、三、四楼全部，出租给被告开办幼儿园，租期五年，即2015年2月15日起至2020年2月16日止。租金第一年为72000元，此后每年按15%比例逐年递增，五年租金共计485451元，每年1月15日前付清当年租金。原告允许被告对房屋进行装修、装饰或添置新物，被告为此向原告支付房屋保证金10000元，合同期满，被告对房屋恢复原状后，原告无条件退还房屋保证金。合同期内，若一方未经双方协商同意单独终止合同，应向对方赔偿合同租金总额50%的违约金。同时约定，因国家政策需要拆除已租赁的房屋或因国家政策已租赁的房屋不能再继续开办幼儿园，使双方造成的损失，互不承担责任，合同终止。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告在装修房屋时，打掉了三楼相邻房间之间隔墙三堵，使房间相互连通，在房屋背面增置了二楼到三楼外悬挂消防楼梯。2015年至2016年，被告依约支付房屋租金。期间，2015年6月12日、2015年7月16日安顺市平坝区教育和科技局（原平坝县教育和科技局）先后两次到被告开办的幼儿园进行安全检查，指出被告租赁房屋地点不符合基本办园要求，建议另选符合标准场所进行办园。2017年元旦节前后，被告搬离所承租的房屋，并履行了通知原告的义务。同时查明，被告租赁原告房屋开办的幼儿园名为启蒙智训幼儿园。本院于2017年4月13日组织双方当事人进行现场勘查，查明涉案房屋位于公路边上，相距约1.5米，在房屋的楼梯、过道、室内墙面等处，被告喷绘、粘贴、装饰了相关的办学标语、教学资料图片，留有明显的办学痕迹。另查明，被告现已在原租赁房屋的侧面约50米处，另行租赁房屋开园办学。一审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现被告在未与原告协商一致的情况下，单独搬出涉案房屋并另行选址重新办学，致房屋租赁合同已不具备继续履行的条件，故本案应围绕被告单方面终止合同的行为是否构成违约，以及如果构成违约，如何认定违约责任来进行审理。关于被告是否构成违约的问题。原告认为，被告有多年的办园经验，知晓开办幼儿园对房屋的条件要求。同时，结合教育主管部门下发的整改通知书，要求被告进行整改的主要是幼儿园内部管理方面，且被告在2015年6月12日接受检查后，在原址办学一直持续一年半的时间，直致2017年元旦节前后才另行选址重新办学，说明办学场所不是影响被告办学的主要原因。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第4点关于“……因国家政策已租赁房屋不能再继续开办幼儿园，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，则合同终止”的约定，必须是国家政策原因导致房屋不能继续办学的，被告才能单方面终止合同，显然，教育主管部门的检查整改通知书并不属于国家政策的范畴，因此，被告单方面终止合同的行为构成违约，应按合同总租金50%的标准向原告支付违约金。被告认为，自身是否有办园经验与本案无关，在签订房屋租赁合同之初确实不知晓教育主管部门对办园场所的要求。在2015年6月12日接到整改通知书后，需要时间来另行选址、安置学生，因此，被告单方面终止合同不构成违约。一审认为，双方争议焦点在于对《房屋租赁合同》关于“因国家政策已租赁的房屋不能再继续开办幼儿园”的理解。被告租赁原告房屋的目的在于开办幼儿园，并为此对房屋进行了相应的装修、装饰及部分整改，投入了一定的人力财力物力。在正式开办之后，教育主管部门两次安全检查均明确指出幼儿园所处场所不适应办学，不符合基本的办园条件，建议另行选址，否则要求停止招生。被告在此情况下，才另行选址办园。一审认为，对合同中“国家政策”一词的解读，不能超出双方当事人签订合同之初主观上对文义的理解范围，其中应包含有所租赁房屋不符合国家规定办园条件的意思表示，如果将其僵硬理解为仅指国家政策发生变化，对被告科以较重的注意义务，势必导致双方权利义务失衡，也与常理及本案的事实不符。因此，被告基于承租的房屋不符合办园条件而单方面终止合同的行为不构成违约，其在搬离房屋时履行了必要的通知义务，无需承担违约责任。关于原告要求被告恢复房屋原状的问题。被告对打掉的涉案房屋三楼相邻房间之间隔墙三堵，应予恢复；对增置的二楼到三楼外悬挂消防楼梯，应予撤除；对楼梯、过道、室内墙面等处喷绘、粘贴、装饰了相关的办学标语、教学资料图片等，应予粉刷，恢复原状。对于原告要求被告恢复房屋后面绿化带的诉请，原告未能提供证据予以证实且被告不予认可，故对于该项诉请不予支持。对于被告辩称用10000元房屋保证金冲抵恢复原状的费用及不承担恢复房屋楼梯、过道、室内墙面义务的主张，无事实依据且原告不予认可，故对其辩解，不予采信，被告可在恢复房屋原状后要求原告返还房屋保证金。关于本案的诉讼费及律师费用问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（一）项之规定，原告增加诉讼请求数额，应补交增加后的相应诉讼费用。原告在起诉时按简易程序减半预交诉讼费1090元，应补交诉讼费1380元。对诉讼费用的负担，由根据判决结果，决定各方应承担数额。对于原告主张由被告承担律师费用的诉请，无事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1、被告吴有香于判决生效后二十日内对原告钟秀娟自建的位于平坝区白云镇白云集中建房点的房屋恢复原状。包括：（一）恢复该房屋三楼相邻房间之间隔墙三堵；（二）撤除该房屋后面二楼到三楼外悬挂消防楼梯；（三）对该房屋面对大路右边三个门面、两个楼梯道、二、三、四楼过道、室内墙面等予以粉刷，恢复原状。2、驳回原告钟秀娟的其余诉讼请求。案件受理费4940元，减半收取2470元，原告钟秀娟负担2000元，被告吴有香负担470元。上诉人钟秀娟与被上诉人吴有香均未在二审中提交新证据。二审经审理确认一审查明事实。另查明，《房屋租赁合同》第十四条第1款约定在合同租赁期间，甲方（出租方）不得以任何理由增加房屋租金，乙方（承租方）也不得以任何理由不交付甲方房屋租金，房屋租金按合同约定支付。第2款约定甲乙双方不得以任何理由单独终止合同，若需终止合同则甲乙双方共同协商一致后方可终止合同。另查明，上诉人钟秀娟在一审诉求经一审庭审释明变更，但未含恢复房屋后面的地面绿化带。经一审询问，上诉人钟秀娟同意以被上诉人吴有香支付的10000元保证金充抵恢复原状的费用。后在第二次庭审中，上诉人钟秀娟又增加恢复房屋后面的地面绿化带的诉请。平坝县教育和科技局对被上诉人吴有香举办的“启蒙智训幼儿园”整改通知书内容涉及：三、四楼无安全消防通道；四楼教室布置不合理；厨房设置在四楼未与教学区分开；无活动场所；食堂无沙门纱窗；灭火器配备不足。在整改完成前不得招生并建议另选符合标准的场所进行办园。本院认为，根据上诉人的上诉理由，结合双方签订的《房屋租赁合同》及查明的事实，本案的争议焦点是：1、双方在履行合同的过程中究竟是哪方违约；2、对国家政策如何理解；3、教育主管部门的行政行为是否可以成为合同一方单方解除合同的理由；4、违约责任如何承担。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条关于违约责任的处理，均要求合同双方当事人必须严格遵守合同约定，确保在五年租赁期间内合同的依约履行以实现双方当事人立约意图。如出租方不得随意增加租金，承租方不得以任何理由拒付租金，并且任何一方不得单方面终止合同，如需终止须经双方协商一致等。在本案中，被上诉人吴有香作为幼儿园的开办者,在开办幼儿园时应按照国家和地方教育主管部门的审批程序及相关法律、法规、规章的要求，使幼儿园具有与保育、教育要求相适应的园舍和设施以确保幼儿在园安全。因此，在幼儿园的选址问题上，被上诉人作为幼儿园的开办者理应承担相应的注意义务。被上诉人将幼儿园的办学地点选在距离路边仅1.5米的自建房，且自愿与上诉人签订为期五年的房屋租赁合同，应当承担合同履行带来的后果。在被上诉人办园的过程中，地方教育主管部门为确保幼儿安全已经向其下达了整改的行政命令并建议另行选址办园。教育主管部门的整改通知书属于行政命令，是政府主管部门为实现行政目的而实施的措施，该行政命令的相对人也应当依照履行。被上诉人按照整改通知书要求进行整改且已经开园招生，并最终接受教育主管部门的建议迁址办园，是其依法履行行政义务的体现，也因此免除了不纠正违法行为所导致的行政处罚,但不能因此免除被上诉人依照合同约定应承担的民事责任。在本案中，教育主管部门的行政命令不属于双方合同约定的国家政策。作为公民承担的需要履行的行政义务、责任与承担的民事义务、责任不同，不能将二者混同。不能将理应承担的行政义务与责任作为民事责任免责的理由。因此，被上诉人如需终止合同应当按照合同的约定与上诉人协商一致后终止合同。现被上诉人以履行行政命令为由单方终止合同，构成违约,应依照《房屋租赁合同》约定承担违约责任。一审以被上诉人单方履行通知义务认定被上诉人未违反合同约定与双方签订的合同不符，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三、一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金以及因违约产生的损失赔偿的计算方法。在本案中，被上诉人已经另行选址办园，合同不具备继续履行的基础，双方当事人也在《房屋租赁合同》第十四条第2款约定了乙方违约应向对方赔偿租金总额50%违约金。同时，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则裁决。当事人约定的违约金超过造成损失30%的一般认定过分高于造成的损失。在本案中，被上诉人违约给上诉人造成的损失主要是租金损失。上诉人第三年至第五年共计三年预期租金总金额95220元+109503元+125928元=330651元，故双方合同约定违约金为总租金的50%明显高于预期租金总额的30%。被上诉人作为幼儿园的举办者在幼儿园的选址上未尽到注意义务，但并非有意违反合同的约定，主观上没有违反合同约定的恶意，在教育主管部门下达整改通知书后为继续办园另行迁址，为当地幼儿入园提供场所，为地方教育作了贡献。根据公平原则本院酌情判决被上诉人按照双方合同约定预期三年总租金20%向上诉人承担责任。至于上诉人主张恢复原状的诉请，其已经在一审明确同意以被上诉人10000元保证金充抵恢复原状的费用。后上诉人在第二次庭审中认为10000元保证金不足以弥补恢复原状的费用，增加恢复绿化带的诉请。本院认为双方在《房屋租赁合同》未明确约定绿化带的平整、修饰问题，故对恢复绿化带的该诉请本院不予支持。对于恢复原状的诉求，双方已经有用10000元保证金充抵恢复原状费用的合意，为切实解决执行难问题，被上诉人如在一审判决明确的期限内未履行义务，上诉人可将被上诉人先行支付的10000元保证金充抵恢复原状的费用并由上诉人自行恢复原状。诉讼费问题，本院根据《诉讼费用交纳办法》的规定裁决。对于原告主张由被告承担律师费用的诉请，无事实依据本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三、一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初204号民事判决第一项，若被上诉人吴有香未履行义务，上诉人钟秀娟有权以被上诉人吴有香支付的10000元保证金充抵恢复原状的费用并自行恢复原状。二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初204号民事判决第二项，改判为：被上诉人吴有香在本判决生效之日起十日内向上诉人钟秀娟支付违约金66130.20元。三、驳回上诉人钟秀娟其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审诉讼费2470元，二审诉讼费4940元，共计7410由上诉人钟秀娟承担承担5113元，被上诉人吴有香承担2297元。本判决为终审判决。审判长  黄光美审判员  辜贤莉审判员  宋 颂二〇一七年六月五日书记员  唐 娅附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。