签发：核稿：拟稿：校稿：江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0281民初2666号原告九江银行股份有限公司乐平支行，住所地：江西省乐平市乐平大道1号。统一社会信用代码：91360281589205585K。负责人沈敏，行长委托代理人龚家龙，男，1993年10月5日出生，系该行客户经理。被告李建，男，1992年3月14日出生，汉族，住乐平市。被告乐平市万尚房地产开发有限公司，住所地：乐平市大连路以北。组织机构代码：57118553-9法定代表人张雪忠，该公司董事长。原告九江银行股份有限公司乐平支行诉被告李建、乐平市万尚房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。原告九江银行股份有限公司乐平支行委托代理人到庭参加诉讼，二被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，李建因房屋购买资金需求向原告申请授信，原告经审查后同意给予被告李建个人消费贷款47万元。2014年11月19日，双方签订《商品房按揭借款合同》，2014年12月5日，签订《支行借款凭证》，约定借款额度为47万元；借款期限为2014年12月5日至2024年11月19日止。借款利率为浮动利率，一年一定，月利率为同期同档次国家基准利率上浮20%，本年调整后月利率为4.9‰；对不能按时支付的本息，按罚息利率计收复利。同时，原告与李建签订《商品房按揭抵押合同》，由李建将自有的乐平市迎宾路××广场Ａ121商铺抵押于原告，并办理了抵押登记。2014年1月24日，被告乐平市万尚房地产开发有限公司向原告出具《最高额保证合同》，合同约定：为确保原告与购置座落于乐平迎宾路666号项目所属之商业用房房产发生借贷关系的全部债务人，自2014年1月24日起至2024年1月24日止，在最高债权额度人民币2000万元内签订的所有授信合同的履行。保证方式为连带责任担保；保证期间：主合同项下的主债务履行期届满之日起两年。原告根据合同的约定已履行合同的义务，被告李建自2016年5月21日起已连续6个月未按约支付合同本息。被告李建以自己的行为表明不履行合同义务，已构成预期违约，原告可以在履行期限届满前要求其承担违约责任，即偿还借款本金42.12万元及利息、罚息1.07万元（利息、罚息暂计算至2016年10月23日，之后按合同约定计算至清偿之日止），并支付原告实现债权的费用。综上，为维护原告的合法权益，原告起诉要求：1、请求依法判令被告李建偿还原告借款本金42.12万元，利息、罚息1.07万元（利息、罚息暂计算至2016年10月23日，之后按合同约定计算至清偿之日止）；2、请求判令原告对被告李建提供的抵押物（房屋抵押登记通知书第980308号）享有优先受偿权，抵押物处分的价款用以优先偿还其借款本息及原告为实现债权而支付的费用；3、本案原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费）由被告承担；4、请求判令被告乐平市万尚房地产开发有限公司对被告李建的借款本息及原告为实现债权而支付的费用承担连带清偿责任。二被告未到庭也未进行答辩。经审理查明，2014年11月19日，李建因房屋购买资金需求向原告借款，并与原告签订《商品房按揭借款合同》。借款合同约定：借款金额为47万元；借款期限为2014年12月5日至2024年11月19日止。借款利率为浮动利率，一年一定，月利率为同期同档次国家基准利率上浮20%（2016年原告起诉时为4.9‰）；借款逾期的，原告有权计收罚息（但合同未约定罚息的计算标准）。借款合同第十条违约责任“在合同有效期内，甲方（李建）发生下列情况之一的，乙方（九江银行股份有限公司乐平支行）有权提前收回贷款：2、连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息”。2014年12月5日，原、被告签订借款凭证。2014年11月19日，被告李建以自有的坐落于乐平市迎宾路××广场Ａ121商铺抵押于原告，并与原告签订《商品房按揭抵押合同》，办理了抵押登记(抵押证号：980308)，抵押担保的范围：借款合同项下的贷款本金人民币47万元及其利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金以及乙方实现贷款债权和抵押权的费用（包括诉讼费、律师代理费等）。2014年1月24日，乐平市万尚房地产开发有限公司与原告签订《最高额保证合同》，合同约定“为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证”。保证合同对“债务人”一词的解释如下“1、因购置座落于乐平市迎宾路666号项目所属之商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。2、因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。3、因购置以甲方为中介销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人”，保证期间为2014年1月24日至2024年1月24日，最高限额为人民币2000万元，保证方式为连带责任保证。原告发放贷款后，被告偿还贷款本金至2016年4月21日止。原告于2016年11月起诉时，被告已逾期6个月，尚欠原告本金42.12万元。上述事实有原、被告身份证明，商品房按揭借款合同，商品房按揭抵押合同，借款凭证，房屋他项权证，最高额保证合同，当事人陈述为证，应予认定。本院认为，李建向原告申请借款47万元，以自有房产为该款提供担保，双方为此签订《商品房按揭借款合同》、《商品房按揭抵押合同》及乐平市万尚房地产开发有限公司出具《最高额保证合同》，在一定期限内为特定房产而提供担保，以上合同均系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。原告依合同约定履行了其放款义务，至原告起诉时，李建未按承诺支付借款本息达六个月之久，已构成违约。原告九江银行股份有限公司乐平支行有权根据合同约定要求被告李建提前偿还全部款项42.12万元，利息以月息4.9‰计算。另，双方当事人虽在合同中有对罚息的约定，但未约定明确的计算标准，属于约定不明，因此，对原告的要求计算罚息的请求，本院不予支持。李建以自身房屋作为担保，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，原告对该抵押房产依法享有优先受偿权。乐平市万尚房地产开发有限公司为特定房产提供最高额保证，李建所购置的房产属于该房产之一，因此，乐平市万尚房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李建于本判决生效之日起十日内偿还原告九江银行股份有限公司乐平支行借款本金42.12万元及利息（利息以本金42.12万元按双方合同约定的月利率4.9‰自2016年4月22日计算至清偿之日止）。二、原告对被告李建提供的抵押房产（坐落于乐平市迎宾路666号万尚广场A121商铺，抵押证号：980308号）在拍卖或变卖后所得价款在上述款项内依法享有优先受偿权。三、被告乐平市万尚房地产开发有限公司在上述款项内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7779元，保全费2744元，合计10523元。由被告李建、乐平市万尚房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  罗秀英人民陪审员  余月风二〇一七年六月十九日书 记 员  杨 群