上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初13361号原告(反诉被告)：上海驰保电子商务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王如金，执行董事。委托诉讼代理人：周晓，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑何顺，上海博拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁佐宏，董事长。委托诉讼代理人：陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镞锋，上海市亚太长城律师事务所律师。原告上海驰保电子商务有限公司(以下简称驰保公司)与被告上海月星环球家饰博览中心有限公司(以下简称月星公司)房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告月星公司与反诉被告驰保公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)弛保公司的委托诉讼代理人周晓、郑何顺，被告(反诉原告)月星公司的委托诉讼代理人陈磊、陈镞锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弛保公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》于2016年1月15日解除；2、被告向原告返还租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)234438.81元；3、被告向原告支付违约金234438.81元。事实和理由：2015年7月20日江苏洪泽湖车业有限公司(以下简称洪泽湖公司)与被告就上海市普陀区凯旋北路XXX号上海环球港办公楼36层(实际楼层30层)D单元(以下简称涉案房屋)签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，约定洪泽湖公司承租涉案房屋，租期自2015年9月16日至2018年9月15日，月租金68425.72元，物业管理费每月9720.55元，租赁保证金234438.81元。后双方达成补充协议，约定待原告完成注册手续后自动转变为合同承租方，承继合同所有条款。租赁期间，原告对涉案房屋进行了装修并依约支付租金及物业管理费等费用，后因涉案房屋幕墙玻璃自行爆裂，存在严重的安全质量问题，原告通过发送电子邮件、发函催促被告修复涉案房屋爆裂的玻璃幕墙，但被告均不予理会。涉案房屋处于36层高度，玻璃幕墙爆裂存在严重安全隐患，被告拒不维修导致原告无法使用租赁房屋，原告依约享有解除合同的权利。2016年1月15日，原告向被告发函，告知被告自即日起原告不再缴纳一切费用并退租涉案房屋。1月29日，原告准备搬离，但是门禁卡已经失效，原告便无法进入。被告的违约行为给原告造成了装修、租金等实际损失，故原告诉至本院请求判决如其诉请。被告月星公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告未按约定支付租金、物业管理费等费用，被告多次催促原告支付，原告仍未履行。签订合同后，被告按约交付了涉案房屋并与原告办理了交接手续，原告也签字确认。我们接到原告报修后，经与厂商联系，厂商表示涉案房屋玻璃幕墙并非自爆，系人为造成，不属于质保范围，需要额外支付修缮费用。被告遂于原告协商，原告不愿承担相应费用，后被告进行了修复并垫付了费用。原告基于玻璃幕墙爆裂提出解除合同，被告无法同意。因原告逾期支付租金等费用，被告向原告发出解除通知，合同应于2016年4月30日解除。反诉原告月星公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告于2015年7月20签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》于2016年4月30日解除；2、反诉被告支付欠付的租金205277元及其滞纳金(暂计2016年6月29日为155326元)、逾期已付租金的滞纳金15018元(按照每日1026元的标准计算，从2016年6月30日起算至判决之日)；3、反诉被告支付欠付的物业管理费29162元及其滞纳金(暂计2016年6月29日为132394元)，逾期已付物业管理费的滞纳金9915元(按照每日1458元的标准计算，从2016年6月30日起算至判决之日)及其能源使用费4827.06元；4、反诉被告支付幕墙修复费用20000元、合同违约金234438.81元、房屋占用费49356元、清场及证据保全公证费14000元、房屋复原费87749元、房屋租赁中介费144403.63元、律师费49000元。事实和理由：2015年7月20日，反诉原、被告通过中介公司居间介绍，就涉案房屋签订了《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》及相关物业管理的附件协议。根据合同约定，租赁期限自2015年9月16日至2018年9月15日止，每月租金68425.72元，物业管理费9720.55元，支付方式为每日历月七日前支付下一计租月的租金及物业管理费，水电等能源费单独计表按实结算。反诉被告于2015年8月开始装修，9月16日正式入驻涉案房屋。2015年10月至2016年1月期间反诉被告逾期支付租金及物业管理费累计达51日、34日，且亦未支付2016年2月至2016年5月期间的租金、物业管理费及其他附加费用。反诉原告分别于2016年3月9日、2016年4月11日、2016年4月19日函告反诉被告履行支付义务，但其仍未履行。为防止损失扩大，2016年4月26日反诉原告通过EMS、电子邮件、租赁地张贴形式向反诉被告发出律师函，告知其合同于2016年4月30日解除，并限期搬离并返还房屋。因反诉被告继续占用涉案房屋，2016年5月12日反诉原告在东方公证处公证下，将涉案房屋清空后收回。综上，反诉被告逾期支付租金、物业管理费等费用已构成根本性违约，故反诉原告诉至本院请求判如所请。反诉被告弛保公司辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉原、被告签订的租赁合同于2016年1月15日解除，不存在拖欠租金、物业管理费的情况。反诉被告租金支付至2016年1月底，实际多支付了半个月租金，如果存在逾期支付情况也足以抵扣。此外，物业管理费是交给物业公司的，反诉原告无权收取。涉案房屋玻璃幕墙系自爆，修复费用应当由反诉原告支付，反诉被告不存在违约行为，不同意支付违约金。房屋占用费不同意支付，涉案房屋是在反诉原告的实际控制之下，造成无法清场的原因系反诉原告造成，公证费是非必须发生的费用，反诉被告不认可。房屋复原费、中介费、律师费等均不认可，涉案房屋租赁合同系反诉原告提供的格式文本，明显加重了反诉被告的责任，排除反诉被告主要权利。经审理查明，关于本诉，2015年7月20日，洪泽湖公司与被告就涉案房屋签订了《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，约定被告(甲方)将涉案房屋出租给洪泽湖公司(乙方)办公使用；涉案房屋建筑面积为277.73平方米；租赁期限自2015年9月16日至2018年9月15日止，2015年8月1日至9月14日为装修免租期；月租金为68425.72元，乙方需于每月七日前支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总逾期支付金额的0.5%支付违约金；甲方预交涉案房屋前，乙方需支付三个月租金及三个月物业管理费作为租赁保证金；租赁期间，甲方保证该物业及其附属设施处于正常可使用和安全状态，甲方对涉案房屋物业进行检查、养护应当提前2日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合。补充条款约定：乙方支付租金的方式为按月计租，首月的租金须在签订本合同后5个工作日内支付，其后，每日历月7日前支付下一个计租月的租金。甲方应于乙方付款后的5个工作日内向其出具等额的发票，但甲方所收之首月租金暂开收据，待交房后换以发票；乙方需于签署本合同后的5个工作日内支付三个月的租金及三个月的物业管理费共计234438.81元作为租赁保证金；乙方需于每个日历月7日前支付下一日历月的物业管理费9720.55元；乙方如发现涉案房屋及其本合同附件三的装修、设施或设备出现损坏或故障，应及时通知甲方或物业管理公司前来维修而不得擅自处理(但在紧急情况下，乙方可在为减少对自身财产及雇员产生即时损害或风险之目的的限度内进行临时性的修理)；本合同租期届满或按本同条款提前解除日起，乙方应立即将涉案房屋及其所有固定设备、装置和设备恢复到其于交付时的初始状态。双方也可同意在出租物业内保留物业的任何内部装修、装潢或装置，但甲方不得被要求向乙方作出任何补偿。乙方承诺，无论本合同因何种原因终止，乙方不向甲方提出包括该物业的装修装潢以及其他在该物业交付乙方使用后由乙方自行添置的任何设施在内的任何补偿要求；甲方依本合同单方行使解除权或本合同届满或终止的，而乙方不配合或不履行合同义务的，甲方可行使以下权利：……因上述各项产生的费用(包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等一切必要的费用)由乙方承担，甲方有权在乙方遗留物品经拍卖、变卖后的价款中优先受偿；乙方行使解除权的情形：……甲方交付的该房屋及其设备、设施存在缺陷，危及乙方或其雇员或访客的人身或财产安全且经甲方认定的合理时间内整改后，该等缺陷仍然不能消除……甲方行使解除权的情形……乙方逾期不支付保证金和主合同规定乙方应付的任何一项费用累计满20天的或连续不支付主合同约定的乙方应支付的任何一项费用超过10天的……；乙方有合同约定的违约情形，应赔偿甲方遭受的实际直接损失，如甲方因前述情形而解除合同的，乙方应支付甲方违约金234438.81元，不足以弥补的应补足差额；甲方有合同约定的违约情形的，甲方应向乙方支付违约金234438.81元。合同签订后，洪泽湖公司与被告达成补充协议，约定因签订本案预租合同的需要先期以洪泽湖公司作为乙方主体，待弛保公司注册手续完成后自动转变为本案乙方，继承本案所有条款，洪泽湖公司不再承担本案任何权利义务。后被告依约交付了涉案房屋，原告进行了装修。2015年8月21日原告弛保公司核准成立。2015年6月17日，洪泽湖公司向被告支付租金68425.72元、物业费9720.55元。2015年7月29日洪泽湖公司支付租金205277.16元、物业管理费29161.65元。2015年9月6日洪泽湖公司支付物业管理费19597.83元。2015年9月22日，洪泽湖公司支付租金36013.54元。2015年10月13日，洪泽湖公司支付物业管理费9720.55元。2015年10月15日，洪泽湖公司支付租金68425.72元。2015年12月1日，洪泽湖公司支付租金68425.72元、物业管理费9899.47元。2015年12月11日洪泽湖公司支付租金68426.72元，物业管理费9821.35元。洪泽湖公司租金、物业管理费已实际支付至2016年1月31日。2015年11月22日，原告通过邮箱jinliutongwl@126.com向邮箱cherry.ye@jllmssha.com发送邮件，告知仲量联行公司原告于9月14日报修的36D单元西墙幕墙玻璃自行爆裂问题至今没有回复，直接影响了原告预定开业时间，烦请贵司倾力催办，请予书面或邮件形式回复办结日期。2015年12月22日，原告向仲量联行公司发函，告知其若不能于元旦前进行修复，原告将拒付物业费和房租费并保留追偿因此造成空关期间的房租费和物业费的权利，顾海波在签收人处签字。2015年12月28日，原告又通过邮箱jinliutongwl@126.com向邮箱zhuhw@yuexing.com发送邮件，告知月星公司上述函件内容。2016年1月15日，原告向月星公司发函，告知被告因幕墙玻璃始终未予修复，原告无法正常开业、办公，造成巨大损失，原告决定自即日起不再缴纳房租费、物业管理费等一切费用并退租36D物业并向被告索赔款项。被告公司员工夏蓓在签收人处签字。2016年4月11日，被告通过邮箱cherry.ye@jllms.com.cn向邮箱jinliutongwl@126.com发送邮件，告知原告玻璃幕墙已于2016年4月6日前更换完毕，并已电话告知原告，望原告尽快支付拖欠的费用。2016年4月19日，被告再次向邮箱jinliutongwl@126.com发出函件，告知原告欠缴2016年2月至4月租金及物业管理费等费用，已构成严重违约，被告自2016年4月20日18时起将停止向租赁物业提供空调、供电、供水公共设施以及封闭贵司单元大门，若4月22日原告仍未缴清所欠费用，被告将阻止贵司任何人员进入租赁物业、搬离贵司于租赁物业内的物品，另存他处，腾空租赁物业、拆除租赁物业内的装修等添附，恢复原状等。2016年4月28日，被告又向邮箱jinliutongwl@126.com发送《律师公函》，通知原告自2016年4月30日解除原、被告之间的租赁合同，并附上租赁欠费及违约金等清单。后双方多次互发邮件，就合同解除以及赔偿等问题进行沟通，未能达成一致。上述邮件往来，被告于2016年6月24日在上海市东方公证处进行了公证，上海市东方公证处于2016年6月30日出具了《公证书》。2016年5月12日，被告通过上海市东方公证书对涉案房屋场地进行了公证清场，2016年7月4日，上海市东方公证书出具了《公证书》。本案审理过程中，被告在2016年7月25日的谈话笔录中陈述：“……报修我们也就是在11月收到的，之前并没有收到，而且收到后我们是积极和厂商沟通的。”、“单位没有夏蓓这个员工。夏蓓签收不能证明我们收到。”被告在2017年3月1日的庭审笔录中回答玻璃幕墙损坏时间时陈述：“不清楚，只知道报修时间是2016年3月。”被告回答关于解除合同时间时陈述：“经过与公司核实，被告也没有收到过，夏蓓就是公司的后勤人员。”审理中，案外人上海威比物业管理有限公司向本院递交《情况说明》，载明：“……我公司同意由月星公司向租赁商户主张、追索拖欠的物业费、违约金等费用”。反诉部分查明事实同本诉。现双方均以对方违约为由诉至本院，请求判决如其诉请。以上事实，有原、被告双方提供的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》、《补充协议》、电子邮件记录、《公证书》、《律师公函》、照片等证据以及及当事人当庭陈述等予以证明，本院予以认定。本院认为，根据洪泽湖公司与被告间就涉案房屋签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》及《补充协议》，原告核准成立后自动转为涉案房屋承租人，与被告建立房屋租赁关系，双方均应按约履行各自的权利义务。双方在合同的履行过程中发生了诸多争议，本院结合合同履行的相关情况，对双方争议事实作如下评判：一、驰保公司于2016年1月15日发出的函件是否包含合同解除的意思表示？是否符合解除权行使的要件？对此，本院认为，驰保公司在该函件中明确表示不再缴纳房租费及物业费，并退租涉案房屋，明确具有行使解除权的意思表示，该函件有月星公司员工签收，应认定为有效送达。至于驰保公司是否有权行使解除权，本院认为，涉案房屋为高层建筑，驰保公司租赁的房屋实际位于30层，玻璃幕墙的损坏与否对承租人安全使用租赁房屋有重要影响。不论玻璃幕墙损坏的原因为何，月星公司作为业主均有及时维修玻璃幕墙之合同义务与法定义务，若确因驰保公司原因所致，月星公司亦可在维修后向其主张。月星公司在收到驰保公司的报修后，未及时维修，在驰保公司多次催促其履行维修义务后，也未提供证据证明其有明确的计划安排，应认定为违约。驰保公司据此解除合同符合合同约定及相关法律规定。月星公司应在合同解除后返还相应租赁保证金。二、关于租金支付问题，月星公司认为驰保公司在2015年10月至2016年1月期间存在逾期支付租金及物业费的事实。但根据双方合同的约定，合同的租赁时间为每月16日至下月15日，驰保公司应于每月7日前向月星公司支付下月租金，双方在补充条款中还约定，每个日历月7日前支付下一个计租月的租金，每个日历月7日之前支付下一日历月的物业管理费。但在双方实际费用结算中，双方并未按照补充条款的约定，分日历月和计租月支付租金及物业费，月星公司对此亦未向驰保公司提出过异议,还向驰保公司开具了相关发票。月星公司在反诉中向驰保公司主张2015年10月至2016年1月期间的滞纳金无事实依据，本院不予支持。三、关于违约金的计算问题。驰保公司主张的违约金为234438.81元，对此本院认为，合同对违约金的约定系缔约双方真实意思表示，兼具惩罚性与补偿性，月星公司未按约履行维修义务致合同解除，应当承担相应违约责任。庭审中，月星公司认为其并非违约方，对该项诉请不予认可，此抗辩意见本院难以支持。四、关于反诉原告提出的其余诉讼请求，本院认为，根据查明事实，双方合同已于2016年1月15日解除，反诉原告主张合同于2016年4月30日解除于法无据。这里需要指出，反诉被告在送达解除通知后，在办理交接手续上存在瑕疵，应承担合同解除后一部分的房屋占有使用费、物业管理费及能源使用费，本院根据案情予以酌定。由于本案系反诉原告违约，故反诉原告主张的其他诉请亦于法无据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告上海驰保电子商务有限公司与被告上海月星环球家饰博览中心有限公司就上海市普陀区凯旋北路XXX号上海环球港办公楼36层(实际楼层30层)D单元签订的租赁合同于2016年1月15日解除；二、被告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海驰保电子商务有限公司租赁保证金人民币234438.81元;三、被告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海驰保电子商务有限公司违约金人民币234438.81元；四、反诉被告上海驰保电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司房屋占有使用费、物业管理费、能源使用费人民币130000元；五、对原告上海驰保电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、对反诉原告上海月星环球家饰博览中心的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7578.50元，由被告负担。本案反诉受理费人民币8333元,由反诉原告负担人民币5433元,反诉被告负担人民币2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏人民陪审员  蒋建萍人民陪审员  王 俭二〇一七年六月五日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。