福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初1179号原告：王辉，男，1965年4月19日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。被告：张爱金，女，1948年7月29日出生，汉族，住福州市台江区，被告：施勇，男，1972年1月25日出生，汉族，住福州市台江区，被告：施健，男，1975年1月17日出生，汉族，住福州市仓山区，原告王辉与被告张爱金、施勇、施健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王辉及其委托代理人杨建华到庭参加诉讼，被告张爱金、施勇、施健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉向本院提出诉讼请求：1、原告与施宏仁、被告张爱金签订的诉争房屋《房地产买卖契约》合法有效，讼争房屋归原告所有；2、被告张爱金继续履行与原告之间的《房地产买卖契约》，按照约定的方式办理讼争房屋产权过户及变更手续，原告付清余下的全部购房款18484元，并承担讼争房产的产权过户变更费用及买方税费；3、被告施勇、施健承担协助办理房屋产权过户及变更手续；4、讼争房屋被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张爱金与施宏仁（身份证号码：，于2016年11月25日在福州市上海派出所办理死亡户籍注销）系夫妻关系，第三人施勇、施健为其婚生孩子。原登记在施宏仁名下坐落于台江区××街××房屋属于被告张爱金与施宏仁夫妻共同财产，因被拆迁安置坐落在台江区××楼××号。2006年7月29日，被告张爱金与施宏仁夫妻就将亦属于其夫妻共同财产的台江区××楼××号房产出让给原告的事宜与原告签订一份《房地产买卖契约》，双方在《契约》中第二条约定：“甲乙双方议定的上述房地产的成交价为人民币（大写）贰拾壹万捌仟肆佰捌拾肆元整”。第三条A约定：“签订契约时乙方付甲方定金人民币200000元，待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证7日内乙方付清余下的全部购房款18484元。同时甲方应在乙方付清定金额购房款2日内将全部出卖的房地产交给乙方。房屋移交乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。”并在合同最后另行约定：“1、拆迁办办理产权证一切费用由甲方负责，甲方负责提供有关房地产买卖过户及变更手续所需的证件；2、办理有关买卖房地产权过户及变更手续，一切费用由乙方自己负责。3、如遇个人税，甲乙双方自负；4、付发票两份，拆迁补偿安置协议一份，决算单等一份”。2006年8月6日，原告依约通过其胞兄王祺荣在中国建设银行的帐号为：18×××96帐户向施宏仁的银行帐号为18×××93的帐户支付了购房款20万元，同日施宏仁向原告出具收条确认：“兹收到王辉买房款计贰拾万元整，房屋座落台江区XX号”。随后，原告搬入讼争房屋并一直居住使用至今。在此期间，原告曾多次要求施宏仁及被告依约办理产权过户变更手续，但施宏仁及被告始终以该房屋的产权尚未办理下来，因此不能办理过户为由，要求原告耐心等待，并一再承诺会依约履行协议。然而，在2015年9月初，原告得知该房屋已可以办理产权，于是就要求施宏仁及被告继续履行合同，但施宏仁及被告在取回原根据契约约定已经交付给原告的拆迁安置材料后，曾共同与原告一起到拆迁部门办理该讼争房产产权登记至施宏仁名下相关手续，后续具体在房地产交易所办理该安置房产权证时没有原告相信其没有参与。当在得知施宏仁去世已经是在2016年2月，经了解讼争房屋已经办证至施宏仁名下，原告就向被告提出过户，但被告却要求加价，否则就拒绝过户或解除合同，显然被告该行为已经损害原告的合法权益。综上，基于原告与施宏仁及被告双方签订《房地产买卖契约》系双方的真实表达意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且现讼争房屋已达到《房地产买卖契约》约定的可以办理过户的生效条件，因此根据《合同法》第五十二条的规定，应当认定该《房地产买卖契约》合法有效。同时，基于原告已支付了总价218484元中的200000元，占应付购房款的91%以上，施宏仁及被告也实际交付房屋给原告使用至今已达近11年，双方之间并不存在《合同法》第九十三条、九十四条规定的合同解除的情形，现施宏仁虽然已去世，但该讼争房产属于其夫妻共同财产，且被告也在讼争契约上签字，系讼争合同的相对人之一，其有义务继续履行约定的过户义务，因此被告现即便主张当时其尚未取得讼争房屋所有权或者主张解除合同收回讼争房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第三十六条：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，基于讼争房产已经取得房屋所有权，且卖方已经收取达91%以上的房款，该主张均应不予以支持，故原告认为被告应根据民事活动所应遵循的诚实信用原则，理应继续履行双方的《房地产买卖契约》，被告施勇、施健作为施宏仁与被告张爱金的婚生孩子，系施宏仁的法定继承人，其亦有义务协助被告办理讼争房产的产权过户变更手续。正是由于被告拒绝履行合同约定的协助过户的附随义务，损害了原告的合法权益，为此，原告特依法提起本案诉讼，请求人民法院查明事实，依法判如所请。被告张爱金、施勇、施健未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张爱金、施勇、施健经本院传票送达开庭传票未到庭应诉，视为放弃自己的抗辩权利，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2006年7月29日，施宏仁为甲方（卖方），原告王辉为乙方（买方），双方签订一份《房地产买卖契约》。合同约定：甲方自愿将座落于台江区XX园XX号楼XX单元的房产全部（建筑面积64.26㎡）出售给乙方。甲、乙双方议定的上述房地产的成交价为人民币贰拾壹万捌仟肆佰捌拾肆元整。双方商定付款及交房方法（按下列第A种办理）:A、签订契约时乙方付甲方定金人民币（大写）贰拾万元，（￥200000元），待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证后7日内乙方付清余下的全部购房款人民币壹万捌仟肆佰捌拾肆元整。同时，甲方应在乙方付清定金后2日内将全部出卖的房地产交给乙方……甲方应协助乙方办理上述房地产权属转移过户及变更登记，否则视同违约……双方约定的其他事项如下：1、拆迁办办理产权证一切费用由甲方负责。甲方负责提供有关房地产买卖过户及变更手续所需的证件；2、办理有关买卖房地产过户及变更手续，一切费用由乙方自己负责；3、如遇个人税，甲、乙双方自负；4、附发票两份，拆迁补偿安置协议一份，决算单等一份。在该《房地产买卖契约》落款处甲方（签章）为：施宏仁、张爱金；乙方（签章）为王辉。合同签订后，原告王辉的胞兄王祺荣通过王祺荣在中国建设银行的帐号为：18×××96帐户向施宏仁的银行帐号为18×××93的帐户支付了购房款20万元，同日施宏仁向原告出具《收条》一份，内容如下：“兹收到王辉买房款计贰拾万元整，房屋座落台江区XX园XX号XX”。随后，原告搬入讼争房屋并一直居住使用至今。原告因三被告拒绝配合办理过户手续而诉至本院。诉讼中，原告提供的一份《拆迁补偿安置协议书》，在该协议书上所有权一栏登记为施宏仁。原告另提供一份《回迁安置决算单》，该决算单在拆迁房屋情况产权人登记为施宏仁、原地址XX街XX#；安置房情况座落于XX园XX座XX号、安置方式产权调换，建筑面积64.26㎡。2017年3月24日，福州市房地产档案馆出具《福州市房屋权属登记信息查询证明》信息如下：坐落于台江区××街道XX路××地××＃楼××单元，产权人为“施宏仁”；产权证号或合同号为TJ权16XX78；建筑面积为64.56㎡。另查明，施宏仁生前与其妻张爱金共生育两男，即长子施勇、次子施健。施宏仁于2016年11月25日死亡注销。本院认为，原告王辉与被告张爱金和施宏仁签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告王辉依约向被告支付了先期购房款贰拾万元整，被告也已将讼争屋交付原告使用。根据上述《房地产买卖契约》“甲方应协助乙方办理上述房地产权属转移过户及变更登记”的约定，原告王辉因此请求三被告办理台江区××街道XX路××地××＃楼××单元房屋产权过户到原告王辉名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告待取得房屋权证后7日内向三被告付清余下的购房款18484元。被告张爱金、施勇、施健经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王辉与被告张爱金及施宏仁之间签订的《房地产买卖契约》合法有效。二、被告张爱金、施勇、施健应于判决生效之日起十日内协助原告王辉办理将福州市台江区××街道XX路XX地××＃楼××单元房屋的所有权变更登记至原告王辉名下。三、原告王辉待取得上述房屋权证后七日内向被告张爱金、施勇、施健支付余下的购房款18484元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，由被告张爱金、施勇、施健共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈 群人民陪审员  林祥容人民陪审员  陈玉琼二〇一七年六月九日书 记 员  黄金林附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。