徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉商初字第966号原告：兴业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市建国西路75号财富广场A座。负责人赵建军，该行行长。委托诉讼代理人：孙丽美，女，1985年12月10日生，汉族，该行员工，住徐州市。委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被告：于维录，男，1968年8月1日生，汉族，住徐州市铜山区。被告胡荣英，女，1972年6月16日生，汉族，住徐州市铜山区。二被告共同委托诉讼代理人：王飞，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。法定代表人王广备，该公司总经理。委托诉讼代理人：易子川，男，1953年11月26日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。原告兴业银行股份有限公司徐州分行（以下简称兴业银行徐州分行）与被告于维录、胡荣英、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行徐州分行的委托诉讼代理人孙丽美，被告于维录、胡荣英的委托诉讼代理人王飞、龙海江到庭参加了两次庭审诉讼；第二次庭审中，被告同力公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告兴业银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告于维录、胡荣英向原告偿还贷款本金644063.13元、利息及罚息4975.9元（计算至2015年10月12日，此后自2015年10月13日起继续计算至判决给付之日止）；2、判令被告同力公司承担连带还款责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告于维录、胡荣英辩称，根据（2015）泉民初字第3919号民事调解书，二被告与同力公司之间的商品买卖合同已经解除，根据法律规定，商品房买卖合同被确认无效或解除的，商品房贷款合同也应解除，出卖人应当将收入的购房贷款及购房款的本金及利息分别返还贷款人和买受人，因此，二被告已不应偿还原告主张的债务，该款应由被告同力公司偿还，对二被告支付给同力公司的款项及因此而造成的损失，二被告保留对同力公司追偿的权利。被告同力公司辩称，根据（2015）泉民初字第3919号民事调解书，双方已同意解除商品房买卖合同，请求法院依法裁判。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、《徐州市房地产抵押合同》、不动产登记证明、还款明细、欠款金额明细、催收通知书交邮存根各一份，三被告对上述证据的真实性均无异议；被告于维录、胡荣英提供了（2015）泉民初字第3919号民事调解书、（2015）泉商初字第988号民事判决书、（2016）苏03民终1316号民事判决书、（2015）泉执字第2936号执行裁定书各一份，原告对上述证据均不持异议，被告同力公司对（2015）泉民初字第3919号民事调解书、（2015）泉商初字第988号民事判决书无异议，对（2016）苏03民终1316号民事判决书、（2015）泉执字第2936号执行裁定书因其在该次庭审中未到庭，视为其放弃质证权利；被告同力公司未向法庭举证。同时，本院向徐州市中级人民法院调取了（2016）苏03民终1316号案件送达回执一组，原、被告对此均无异议。本院经审查认为，上述证据内容客观真实、来源合法且与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年3月14日，被告于维录、胡荣英与被告同力公司签订《商品房买卖合同》，约定被告于维录、胡荣英购买被告同力公司开发的奎山美景嘉园房屋，付款方式为签订合同时付房款284496元，余款650000元在2015年4月14日之前付清。同力公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付给原告。双方还对违约责任等作出了约定。2015年4月16日，被告于维录、胡荣英为购买上述房产与同力公司及原告兴业银行徐州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告于维录、胡荣英向原告借款650000元整，借款期限为240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止。借款利率执行央行人民币贷款基准利率同期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，固定日浮动，利率浮动周期为年。双方约定若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。连续发生三期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮40%，浮动方式同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。债务人不按合同约定按时偿还借款本息即构成违约，违约行为发生后，原告有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告同力公司提供阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。同日，被告于维录、胡荣英与原告签订《徐州市不动产抵押合同》，约定为确保个人购房抵押借款合同的履行，被告愿意以其位于徐州市泉山区奎山美景嘉园1-1-302的合法房地产抵押给原告。双方办理了抵押权预告登记，原告的主债权数额为人民币650000元。债务履行期限为2015年4月16日起至2035年4月16日止。2015年4月17日，原告将650000元贷款经被告于维录账户转给被告同力公司。被告于维录、胡荣英自2015年9月起未按约还款，至2015年10月12日，共欠贷款本金644063.13元、利息及罚息4975.9元。另查明，被告于维录、胡荣英购买被告同力公司开发的奎山美景嘉园第1-1-302房在2010年3月8日已经由被告同力公司产权交换给案外人陈丽华，被告同力公司与陈丽华签订了拆迁产权交换协议书。2015年9月14日，被告于维录、胡荣英将被告同力公司诉至本院，2015年10月10日双方签订调解协议，本院（2015）泉民初字第3919号民事调解书确认：于维录、胡荣英与同力公司解除《商品房买卖合同》；同力公司于2015年10月25日前一次性返还原告购房款650000元等。再查明，2015年10月20日，本案被告于维录、胡荣英将本案原告兴业银行徐州分行诉至本院，要求解除其与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及房屋抵押合同，本院依法追加同力公司为该案第三人。本院经审理认为，于维录、胡荣英与同力公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房产已由同力公司与案外人陈丽华签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华。因此同力公司在签订《商品房买卖合同》时存在重大违约行为，致使商品房担保借款合同目的不能实现，遂于2016年1月7日作出（2015）泉商初字第988号民事判决，判令解除于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》。兴业银行徐州分行不服提起上诉，徐州市中级人民法院经审理作出（2016）苏03民终1316号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，于维录、胡荣英向本院申请强制执行，因同力公司无财产可供执行而终结执行程序。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案所涉《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）贷款合同》及不动产抵押合同均被解除，依法应由商品房出卖人即被告同力公司向原告返还购房贷款650000元，被告于维录与同力公司虽达成调解协议，由同力公司向于维录返还购房款650000元，但该协议是被告同力公司与于维录之间的约定，无法免除同力公司对原告应负的返还义务，故原告要求被告于维录、胡荣英偿还案涉借款本息无法律依据本院不予支持；本案中，原告诉请要求同力公司承担保证责任，本院已向原告释明，可向被告同力公司主张返还贷款本息，但原告未变更诉讼请求，故对其诉请依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告兴业银行股份有限公司徐州分行的诉讼请求。案件受理费10290.4元，保全费5000元，合计15290.4元，由原告兴业银行股份有限公司徐州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 朱 培人民陪审员 吴 刚人民陪审员 许庆顺二〇一七年六月二十九日书 记 员 秦 琴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。