江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2114号上诉人（原审原告）：江苏黄河企业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区龙园西路58号。法定代表人：范申，总经理。委托诉讼代理人：金炯，江苏君赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宇偲，江苏君赞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市龙江体育运动学校，住所地南京市鼓楼区龙园西路58号。法定代表人：黄炜，副校长。被上诉人（原审被告）：南京市龙江体育馆，住所地南京市鼓楼区龙园西路**号。法定代表人：黄炜，副馆长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡林虎，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原审被告：南京体育产业集团有限责任公司，住所地南京市玄武区中山东路145号。法定代表人：章小奇，董事长。委托诉讼代理人：宋遥，江苏方德律师事务所律师。委托诉讼代理人：拾露，江苏方德律师事务所实习律师。上诉人江苏黄河企业管理有限公司（以下简称黄河公司）因与被上诉人南京市龙江体育运动学校（以下简称龙江体育学校）、南京市龙江体育馆（以下简称龙江体育馆），原审被告南京体育产业集团有限责任公司（以下简称南京体育产业公司）物权保护纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄河公司上诉请求：1、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4942号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审审查事实不清，错误的将包含在上诉人整租范围内的450平方米房屋面积认定为未交付部分。一审审理中已确认450平方米面积包含在黄河大厦一层6233.87平方米之内，说明一审法院是认可双方租赁合同确定的租赁总面积，但又认为该部分未交付，与事实不符。1、依据合同约定，黄河大厦一、二层是以工程的施工完成状态整体交付，不存在公用、专用（私用）分别交付的问题。2005年，大楼整体交付后，首层所有面积的使用均应符合整租的约定尊重上诉人的意见。2、大楼整体交付后，上诉人所提供的使用面积有的是专用，有的是作为设备的占用和通行使用，本案所诉争的450平方米房屋面积中，除了东、西两侧部分系电梯和楼梯通道使用外，双方重点争议的是中部约170平方米被被上诉人占用和封堵的消防通道所在区域，没有证据证明上诉人已经放弃了对该170平方米区域的使用权。3、一审判决未解释450平方米部分（尤其是其中170平方米被占用、封闭部分）的面积为什么需要单独交付及为什么不交付。二、一审审理程序存在重大错误。一审判决中所大量引用的补充协议第4条“公共面积不作租赁内容计算”的内容，这一内容虽然包含在双方举证的协议书内，但是无论是双方的起诉答辩阶段，还是庭审质证辩论过程，亦或是法官的当庭提问中均未涉及，在判决前也未进行补充调查，充分听取双方意见。所以，大量引用未经双方发表意见或质证的合同内容而行使法官的自由裁量权径行裁判，是审判程序错误，应予纠正。三、一审判决加重了上诉人关于侵权因果关系的举证责任。上诉人已当庭陈述1600平方米营业面积各方向的经营使用情况，法庭查明的事实中也有简要记载，但判决在最后认定内容中却称“还有其他通道与该区域相通”，属于审查事实不清，造成要求上诉人过度举证。1、本案重点争议约170平方米部分本就包含黄河大厦原有设计的消防通道，且消防通道口正处于当时被上诉人非法出租给其他商户的店堂内，后该区域又被被上诉人长期封闭无法使用和通行，就此部分上诉人的已举证到位。2、上诉人主张的无法正常出租的租金损失中，不仅包含有无法正常出租的租赁收益损失，而且也包含有约1600平方米经营面积和约170平方米被占用封堵部分因为长期无法正常使用而产生的额外租金负担和损失。上诉人作为整层整租权利人，对自己无法正常使用的部分支付租金有悖公平、等价有偿原则。所以，被上诉人理应对占用并封堵通道使上诉人增加租金负担的损失承担责任，这部分的侵权因果关系无需再行举证。3、由于未经双方发表质证意见，故一审判决中大量引用补充协议第4条“公共面积不做租赁内容计算”的内容，存在明显的事实错误。一审法院以该条款否定上诉人的使用权明显事实不清。4、王子饭店撤离是本案争议发生的重要时间节点，但一审判决以当年王子饭店可“正常使用”来推断当前亦可“正常使用”，上诉人认为此推断脱离经济生活常识。该1600平方米的大面积经营空间北侧已被被上诉人建设的锅炉房等设施设备阻塞，东、西两侧的通道均为其他承租人专用的消防通道而无法提供给该区域使用，原设置有通道的南侧诉争区域是唯一可通行的通道却被违法封闭。从上诉人整体获得首层，二层20年经营使用权的约定来看，经营面积内部的区划调整是常态化的现象。首层面积并非一定能够维持20年期间由同一个承租人使用的情况，多家承租必然进行区域调整，出入口的畅通和使用便利是实现经营的基础条件，合同中也载明了被上诉人有配合义务，但被上诉人先后以占用、封闭南部通道的不当手段影响上诉人合理行使经营使用权，理应承担造成黄河公司不能正常出租经营的损失。综上所述，恳请依法予以改判。龙江体育学校、龙江体育馆辩称：1、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审认定基本事实、适用法律以及判决结果正确。2、上诉人主张诉争的450平方米的房屋面积属于其承租的范围与事实不符。根据双方租赁合同以及四份租赁协议内容，450平方米的大厅面积并不包括在上诉人的承租范围之内。双方的租赁合同约定，承租范围是按照建筑施工图土建完成状态提供给上诉人使用，上诉人是按照其具体用途自行设计、装修。另外，根据补充协议的约定，对于房产部门核实的实际面积与租赁合同约定的面积差异不再另做调整，证明该450平方米的房屋并不包含在承租范围之内。3、上诉人认为一审判决加重其因果关系的举证责任，属一审审理程序重大错误，与事实不符。上诉人主张侵权，应当予以举证。1600平方米的经营面积在王子饭店的经营过程中一直能够正常使用，在王子饭店停业之后，上诉人自行设计分租，由此造成该区域可能无法合理使用的责任，应当由上诉人自行承担，与被上诉人无关。南京体育产业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对判决结果无异议。黄河公司一审诉讼请求：1.龙江体育学校及龙江体育馆将非法侵占南京市龙园西路58号黄河大厦一楼南侧共计450平方米场地期间（2013年10月1日至2015年3月31日）所取得租赁收益（按每天每平方米2.2元计算）归黄河公司所有；2.龙江体育学校及龙江体育馆赔偿黄河公司租金损失330万元（按每天每平方米2.52元计算自2013年10月1日至2015年12月31日止）。一审法院认定事实：2006年3月24日，黄河公司（承租方，乙方）与龙江体育学校及龙江体育馆（出租方，甲方）签订了一份《南京龙江体校网球馆首层、二层租赁合同书》（以下简称案涉租赁合同），约定甲方将南京市龙江体校网球馆首层、二层出租给乙方使用，首层、二层总建筑面积约15000平方米（以房产证为准），甲方以一、二层的建筑施工图建完成后的状态，提供给乙方使用，乙方按期提供建设资金共计5800万元整，一次性买断甲方的20年使用权，乙方按其使用用途要求，自行进行设计、装修。甲方应配合乙方协调在装修过程出现的相关问题；甲方在2006年7月1日前交付使用，如甲方不能按期交付使用，则按本合同第五章第三项第二条之规定执行；租赁期限共二十年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止；乙方承租甲方的网球馆首层、二层商业经营的面积，以甲方建筑工程完工后实际交付的建筑面积计算；甲方工程竣工验收交付后，以双方核准的实际使用建筑面积计算；在承租期内，首层外部走道（架空层）、公共活动区域等设施，甲方无偿提供给乙方经营使用；（第五章第三项第二条）甲方须于2006年7月1日前将首层、二层交付乙方使用，若不能按时交付，则乙方的装修期相应顺延，但若超过10个月仍未能交付使用，乙方有权终止合同和要求甲方赔偿损失等等。2006年3月24日，2011年6月10日，黄河公司与龙江体育学校及龙江体育馆先后签订了两份《补充协议书》。2012年1月1日，黄河公司（乙方）与龙江体育学校及龙江体育馆（甲方）另行签订了一份《补充协议书》，约定甲方提供给乙方建筑物首层、二层的实际面积以2009年甲方取得的房屋产权证为准，首层面积为6233.87平方米，二层面积为8759.96平方米，合计14993.83平方米，乙方买断首层、二层20年的经营使用权，对于房产部门核实的实际面积数与原有协议的15000平方米基础面积的差异不再另作调整；首层、二层中公共部分的面积、配电、消防、燃气等占有的面积不作租赁内容计算；本协议为主合同的补充协议，本协议与主合同的内容有不一致之处，以本补充协议内容为准；本协议生效后，甲乙双方于2006年3月24日签订的《补充协议书》即行终止；本协议生效后，甲乙双方于2011年6月10日签订的《补充协议书》即行终止等等。黄河大厦（含上述龙江体育馆网球中心）开工建设日期为2004年10月18日，完工日期为2005年8月20日。现登记所有权人龙江体育馆，总层数为5层，建筑面积42061.1平方米，建筑年代为2005年，房屋所有权证登记时间为2010年1月18日，其中一层建筑面积6233.87平方米。黄河大厦一层诉争的450平方米面积包含在上述6233.87平方米面积之内。2005年5月31日，南京市公安消防局出具《关于修改龙江体育馆网球中心一、二层装修设计重新申报消防审核的意见》，将黄河大厦定性为综合楼，应对消防区域进行调整。2005年5月起，黄河公司将黄河大厦首层出租给王子饭店使用。王子饭店于2013年9月关闭停止经营。在王子饭店经营期间，诉争450平方米部分未作为王子饭店的承租使用面积，亦未作为王子饭店的营业通道使用。2014年7月至2015年5月20日，黄河公司就诉争450平方米面积使用问题多次以函件形式与龙江体育学校及龙江体育馆进行协商。黄河公司认为诉争450平方米面积的使用权归其所有，且王子饭店关闭后，一层承租格局发生变化，故要求龙江体育学校及龙江体育馆开通黄河大厦一层南侧消防通道，并作为经营门面使用。龙江体育学校及龙江体育馆仅同意开设消防通道，不作为经营门面使用。2013年10月起，龙江体育学校及龙江体育馆将诉争450平方米另行出租，并将该区域与一层其他面积相隔离。南京健芬欣体育发展有限责任公司曾是诉争450平方米面积的承租人之一，龙江体育馆与其之间的租赁合同经诉讼确认南京健芬欣体育发展有限责任公司于2015年3月23日将黄河大厦一层南侧约127平方米面积交还龙江体育馆。黄河公司将黄河大厦一层的其他方位的门面房分别出租给中国建设银行、浦发银行，且黄河大厦一层东侧、西侧均存在消防通道。2015年3月31日，龙江体育馆发函与黄河公司就诉争450平方米面积的后续使用及合作事项进行协商。但最终黄河公司与龙江体育学校及龙江体育馆未能就上述纠纷协商一致。庭审中，根据当事人提交的竣工图显示，诉争450平方米面积系两侧为电梯及楼梯通道、中间为通往室外的通道及进户门的区域。黄河公司与龙江体育学校及龙江体育馆确认诉争450平方米的规划设计用途为黄河大厦一层的南面门厅，为消防通道，亦是通往黄河大厦其他楼层的公共使用部分。黄河公司称从未专有使用诉争450平方米面积，并认为该区域虽然是消防通道，但仍可用于经营使用。黄河公司认为被告龙江体育学校及龙江体育馆未将诉争450平方米面积开通及交付，导致其承租的黄河大厦一层面积中的位于中间位置的1600平方米面积的无法对外出租。一审过程中，龙江体育学校及龙江体育馆认为黄河大厦已于2016年移交所有权至南京体育产业集团，为防止资产流失，且南京体育产业集团现为出租收益人，应当共同承担责任，因此申请追加南京体育产业集团为本案共同被告。一审法院经审查，依法将南京体育产业集团追加为本案共同被告。审理中，原告黄河公司明确表示不要求南京体育产业集团在本案中承担责任。2016年4月15日，黄河公司与南京体育产业集团另行签订了租赁协议，就诉争450平方米面积协商达成一致意见。一审法院认为,主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证责任。本案中，黄河公司认为龙江体育学校及龙江体育馆占用了应当由黄河公司承租的黄河大厦一层南侧诉争450平方米面积，侵犯了其物权，并造成其承租的其他1600平方米区域无法出租产生租金损失，龙江体育学校及龙江体育馆应当承担物权侵权责任。故黄河公司应当就侵权行为的发生、损害后果、侵权行为与损害后果之间存在因果关系承担举证证明责任。南京体育产业集团非案涉租赁合同的当事人，也非2015年12月31日之前的诉争450平方米面积的所有权人及使用人，因此南京体育产业集团并非本案的适格主体。关于诉争的黄河大厦一层南侧450平方米面积是否属于黄河公司承租范围的问题。黄河公司与龙江体育学校及龙江体育馆于2006年3月24日签订的案涉租赁合同以及2012年1月1日签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应当认可为合法有效。根据两份合同的约定，黄河公司承租黄河大厦一层、二层，其中一层面积为6233.87平方米，包含上述诉争450平方米面积。但《补充协议书》中明确首层、二层中公共部分的面积、配电、消防、燃气等占有的面积不作租赁内容计算，双方在庭审中已经明确诉争450平方米面积是黄河大厦一层门厅，消防通道，亦系通往其他楼层的公共区域，且龙江体育学校及龙江体育馆未实际交付给黄河公司使用。因此根据案涉租赁合同及补充协议的约定，诉争450平方米面积并非属于黄河公司承租的面积。虽然龙江体育学校及龙江体育馆实际交付给黄河公司的房屋面积与案涉租赁合同约定不符，但黄河公司对于诉争450平方米并不享有专属的租赁使用权，因此黄河公司要求龙江体育学校及龙江体育馆将出租该区域的收益归黄河公司所有的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。关于龙江体育学校及龙江体育馆占用诉争450平方米面积是否对黄河公司所承租的黄河大厦一层中间区域1600平方米构成侵权的问题。2013年9月之前，黄河大厦一层由原告黄河公司出租给王子饭店使用，诉争450平方米面积未在王子饭店使用范围之内，但上述1600平方米面积仍正常使用，黄河大厦还有其他通道与该区域相通。黄河公司未能提交证据证明龙江体育学校及龙江体育馆占用诉争450平方米面积与上述1600平方米面积无法对外出租存在因果关系，应当承担举证不能的不利后果。故黄河公司因此要求龙江体育学校及龙江体育馆赔偿上述1600平方米面积租金损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项之规定，判决：驳回江苏黄河企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费35600元，由江苏黄河企业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人黄河公司对一审法院查明的“诉争450平方米部分未作为王子饭店的承租使用面积，亦未作为王子饭店的营业通道使用”有异议，其当时在法庭的陈述是该部分面积没有作为王子饭店的营业通道使用，但作为王子饭店南侧的消防通道使用，根据双方提交的证据，王子饭店消防通道的门在该位置。对一审法院查明的“2013年10月起，龙江体育学校及龙江体育馆将诉争450平方米另行出租……”有异议，这个时间应该是2007年而不是2013年，一审中也有相应证据证明。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于诉争的黄河大厦一层南侧450平方米区域是否属于上诉人承租范围以及被上诉人是否应返还租赁收益的问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》以及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽上诉人承租黄河大厦一层6233.87平方米面积中包含上述诉争450平方米区域，但《补充协议书》中明确约定首层、二层中公共部分的面积、配电、消防、燃气等占有的面积不作租赁内容计算。因该450平方米区域的规划设计用途为黄河大厦一层的南面门厅及消防通道，亦是通往黄河大厦各楼层的公共使用部分，故上诉人对于诉争450平方米区域不享有专属的租赁使用权。上诉人要求被上诉人将出租该区域的租金收益归其所有的诉讼请求，与合同约定不符，本院对此主张不予支持。关于被上诉人分隔出租、占用诉争450平方米区域是否对上诉人所承租的黄河大厦一层中间1600平方米区域无法出租构成侵权以及应否赔偿损失的问题。根据双方当事人在合同中关于多次免租装修期的约定，双方对案涉房屋长达20年租赁期内经营业态及布局调整均有预见。此次经营布局调整后，诉争1600平方米区域东、西两侧分别为光大银行及建设银行等单位承租且隔断使用。北侧为黄河大厦的锅炉房等设施设备，虽还有通道与该1600平方米区域相通，但因通道过于狭小曲折且因朝向问题，无法作为经营通道使用。南侧为被上诉人出租、占用的诉争450平方米公共区域即门厅、消防通道。因被上诉人将黄河大厦一层南侧诉争450平方米的门厅、消防通道等公共区域分隔出租给案外人使用、加锁进行封闭的行为没有合同根据，亦无法律依据，且在上诉人多次沟通协调要求开通后未及时恢复，客观上造成该1600平方米区域相对封闭，无法对外出租的后果。被上诉人分隔出租、加锁封闭大厦一层南侧诉争450平方米公共区域的行为与该1600平方米区域无法对外出租产生损失存在一定的因果关系，侵害了上诉人对该1600平方米区域的租赁使用权，应承担上诉人不能正常出租经营该区域产生的相应损失。本院认为，综合双方合同的订立、履行情况以及上诉人的经营风险等因素，该损失应以上诉人自被上诉人处承租案涉房屋的租金标准，自2014年7月1日上诉人向被上诉人发函要求开通通道时起至2015年12月31日，酌定为50万元。综上，黄河公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4942号民事判决；二、南京市龙江体育运动学校、南京市龙江体育馆于本判决生效之日起十日内共同赔偿江苏黄河企业管理有限公司500000元；三、驳回江苏黄河企业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35600元，由江苏黄河企业管理有限公司负担30965元，南京市龙江体育运动学校、南京市龙江体育馆负担4635元。二审案件受理费35600元，由江苏黄河企业管理有限公司负担30965元，南京市龙江体育运动学校、南京市龙江体育馆负担4635元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年六月五日书记员  杨文艳