江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初6371号原告:南通久八娱乐投资管理有限公司，住所地南通市中南世纪城29号楼212室。法定代表人：顾佳，职务总经理。委托诉讼代理人：郭庭（特别授权），北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：吴群峰，男，1981年9月6日生，汉族，住常州市。被告：俞琳琳，女，1980年8月19日生，汉族，住南通市通州区。两被告委托诉讼代理人：石裕华（特别授权），江苏维业律师事务所律师。原告南通久八娱乐投资管理有限公司（以下简称久八公司）与被告吴群峰、俞琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告久八公司委托代理人郭庭，被告吴群峰及两被告共同委托代理人石裕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久八公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》；二、两被告支付租金65311元及逾期付款滞纳金198654元（逾期付款滞纳金自2015年12月1日起暂算至2016年11月30日，实际算至被告给付还清之日止按每逾期一日应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金）；三、两被告支付逾期租赁期间的水电费及物业管理费等使用费。诉讼中，原告将其诉讼请求变更如下：一、两被告支付自2015年12月到2016年11月底的租金86929元；二、两被告支付逾期付款滞纳金249480元；三、两被告支付合同约定租金总额20%的违约金62988元。事实与理由：2012年10月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租中南世纪城29号楼113、114室商铺，租赁期限自2012年10月12日至2016年12月31日；租金按照“先租后用”的原则，标准为第一年1.4元/平方米/天，逐年递增，每年增幅不得超过上一年租金的25%；被告于合同签订当日向原告支付第一年租金65311元，第二年租金应在2013年12月1日前付清，第三年起每笔租金应分别在每年12月1日付清，被告逾期支付的，每逾期一日应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金。合同签订后，被告仅向原告支付租金至2015年11月30日，尚欠12个月租金未付。经多次催要未果，为维护自身合法权益，特提出前述诉请。被告吴群峰、俞琳琳辩称：一、对双方签订房屋租赁合同的事实没有异议，对于原告要求被告支付共12个月的租金86929元，被告认为，根据合同约定，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，因此原告该项诉求与事实不符；二、原告要求被告支付自2015年12月1日起至2016年12月31日的逾期付款违约金，亦无事实依据，被告实际经营到2015年12月便撤场，按照合同的约定，双方计算租金是按照先租后用的原则，在2015年12月以后，被告没有按照合同约定支付租金，意味着双方对原合同不再履行，也没有使用该房屋，因此原告的诉求没有事实和法律依据。而且双方关于每日千分之二的约定标准过高，请求法院予以调整；三、原告要求被告支付逾期归还房屋的违约金，没有事实依据。因为，原、被告双方的房屋租赁合同已经届满，在此情况下，原告要求被告支付违约金没有依据。原告主张的20%标准的违约金过高，请求法院调整。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：租赁合同、南通中南新世界中心开发有限公司出具的统计表、（2016）苏0602民初507号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月，南通中南新世界中心开发有限公司（甲方）与久八公司（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定乙方承租甲方南通中南世纪城29号楼101-111、113-123、211室商铺共23间，租赁期限四年零六个月，自2012年6月1日至2016年11月30日。该合同还对租金总额、违约责任等事项进行了约定。2012年10月12日，久八公司（甲方）与被告吴群峰、俞琳琳（乙方）签订租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于南通市崇川区桃源路8号南通“中南世纪城”29号楼113、114室房屋。该房建筑总面积约为127.81平方米（以房产局测绘的建筑面积为准）。租赁期限为4年2个月19天，自2012年10月12日至2016年12月31日。免租期：1、装修免租期：从2012年10月12日起至2012年12月31日（2016年7月1日至2016年12月31日为免租期）。免租期内乙方不缴纳租金，但应承担物业管理费和该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等公用事业费及一切实际发生的费用。租金及相关费用：1、租金标准：第一年1.4元/平方米/天，逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的25%。2、租金支付：按照“先租后用”的原则，租金每一年提前支付给甲方，每次支付年度租金的100%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一年第一笔租金人民币65311元，第二笔租金应在2013年12月1日前付清。第三年起每笔租金应分别在每年12月1日前付清。乙方逾期支付的，每逾期一日，应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金…3、租赁押金：为确保乙方于2012年10月30日前全面开业及全面适当履行本合同，乙方须于合同签订当日向甲方支付支付押金人民币5443元…如因乙方原因不能按时开业或未能按约履行合同的，则甲方有权解除合同，乙方押金不予退还。本合同另有约定外，押金于本合同约定的租赁期期满后无息返还…本合同期满或其他原因终止后，乙方应立即将该房屋恢复原状并以清洁状态将该房屋返还给甲方。若乙方逾期超过七天未能如前述状态将该房屋归还给甲方的，甲方有权不予返还押金，乙方的装修和货源等尚在该房屋内的一切物品归甲方所有，乙方不得有异议，乙方一切损失由乙方自行承担，同时乙方支付本合同约定租金总额的20%的违约金给甲方。合同还对双方其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，两被告按约向久八公司支付押金5443元，租金交付至2015年11月底。由于久八公司拖欠租金，南通中南新世界中心开发有限公司于2016年4月解除其与久八公司签订的上述房屋租赁合同，乃至成诉。2016年7月14日，本院作出（2016）苏0602民初507号民事判决书，判决：一、久八娱乐投资公司于本判决生效之日起十日内支付南通中南新世界中心开发有限公司租金人民币1078054.05元并支付逾期付款违约金（均按银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍计算至实际给付之日，其中568033.67元从2015年6月2日起算，510020.38元从2015年12月1日起算）；二、被久八公司于本判决生效之日起十日内支付南通中南新世界中心开发有限公司合同约定租金总额20%的违约金计871983.40元；三、顾佳对久八公司的上述给付义务承担连带责任；四、驳回南通中南新世界中心开发有限公司、久八公司的其他诉讼请求。诉讼中，南通中南新世界中心开发有限公司出具商户撤场统计表，该统计表反映案涉商铺于2016年12月21日撤场。庭审中，原告久八公司明确其诉讼请求组成如下：一、被告欠付租金：自2015年12月-2016年11月共计12个月，租金总额为86929元（计算依据：《房屋租赁合同》第二条约定第一年租金65311元，租期自2012年10月12日至2016年12月31日，每年递增10%）；二、被告逾期付款滞纳金249480元（计算依据：《房屋租赁合同》第二条第三款约定被告逾期支付的，每逾期一日，应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金。原告按每逾期一日，被告所欠租金总额的2‰要求支付滞纳金，从2015年12月起暂算2016年11月，实际算至付清之日止）；三、逾期归还房屋违约金62988元（计算依据：《房屋租赁合同》第十条，逾期七日未能如前述状态归还给原告，被告支付合同约定租金总额额20%的违约金）。关于原告主张的租金计算方法，两被告认为，如其免责抗辩不成立，免租期的租金也应予扣除，同意其交付的押金抵扣租金。事实上，2015年12月份，被告已经撤场。本院认为，原告久八公司承租案涉房屋后，又转租给两被告，双方约定的租赁期限超过久八公司与南通中南新世界中心开发有限公司的租赁合同约定的期限，超过部分的约定无效。被告吴群峰、俞琳琳未按约给付租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。两被告抗辩，2015年12月份经原告同意，被告撤场，但未提供相应证据，本院难以采信。关于被告欠付租金的金额，据本案查明，2015年11月底前的租金，两被告已支付完毕。此外，合同约定，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，故两被告应支付2015年12月至2016年6月底的租金。关于租金标准，合同约定逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的25%，本案中，原告主张按照年增幅10%予以计算，两被告对此亦不持异议，故两被告尚欠租金总额本院认定为：50708.5元【65311元×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）÷12个月×7个月】。诉讼中，两被告同意以交付押金予以抵扣，于法有据，本院照准。关于逾期付款违约金，合同约定的日千分之二的滞纳金明显过高，根据公平及诚信原则，本院酌情调整以欠付租金款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍计算。关于逾期归房违约金，双方签订的合同期满前，案外人南通中南新世界中心开发有限公司收回案涉房屋。因此，原告主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上，原、被告签订的房屋租赁合同部分合法有效，对双方均具约束力。两被告拖欠租金，有违诚信，应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告吴群峰、俞琳琳于本判决生效之日起十日内支付原告南通久八娱乐投资管理有限公司租金人民币50708.5元并支付逾期付款违约金（按银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍，自2016年12月1日起计算至实际给付之日）。二、原告南通久八娱乐投资管理有限公司应向被告吴群峰、俞琳琳退还租房押金人民币5443元，该押金直接抵扣本判决第一项债务。三、驳回原告南通久八娱乐投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7190.5元，由原告南通久八娱乐投资管理有限公司负担5890元，被告吴群峰、俞琳琳负担1300.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7190.5元(该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审判长  袁好峰审判员  余雪松审判员  范纪强二〇一七年六月十六日书记员  施 维