江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0829民初2035号原告（反诉被告）：安福县平都镇西林村二组，住所地：安福县平都镇西林村*组。负责人：邹现发，系该组组长。委托诉讼代理人:彭志强，安福县铁井法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：张传扬，男，1962年9月9日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。被告（反诉原告）：季明瑜，男，1968年1月25日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。两被告共同的委托诉讼代理人：蒋冬花，江西井冈律师事务所律师。原告安福县平都镇西林村二组与被告张传杨、季明瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安福县平都镇西林村二组的负责人邹现发、委托诉讼代理人彭志强，被告张传杨、季明瑜及两被告共同的委托诉讼代理人蒋冬花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安福县平都镇西林村二组向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还承租西二大厦三至七楼房屋并恢复原状；2、判令被告承担非法占用房屋期间（2015年10月1日至2017年1月）的租金损失10万元（10万元的具体组成为：每层租金按照13330元计算，两被告使用5层，每年的租金应当为66666元，该段时间为15个月，总共为83332元。其他损失：水电费1572元、雇人搬东西6500元，共计91404元；余款8596元系因被告违约导致诉讼的误工费、交通费），并按该标准计算至实际交还租赁房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月2日，原告与被告签署了一份《西二大厦续租协议》，将西二大厦一楼至七楼及顶面和一楼门面前的空地全部交给被告租赁经营，租金为每年人民币6万元。由于该合同签署后其租赁范围侵犯了第三人王菊南的优先租赁权，导致王菊南与被告发生争议，后被告将原告与第三人诉至法院，要求法院判令原告继续履行双方于2015年6月2日签订的《西二大厦续租协议》，经安福县人民法院（2016）赣0829民事判决书，协议有效应继续履行，在生效之前，原告上诉至吉安市中级人民法院，要求撤销《续租协议》，经吉安市中级人民法院（2016）赣08民终1137号判决书判决，撤销了安福县人民法院（2015）赣0829民初115号民事判决书，认定《续租协议》无效，自始无效，不存在解除的必要，由于该判决系终审判决，立即生效。据此判决，原告多次要求二被告交还承租房屋，并腾空场地，搬走房屋内属于被告添置的动产及附属设施。被告拒不退房，并于2016年10月26日发函（关于西二大厦租赁事宜的告知函）给被告，被告拒收。2016年11月25日，原告以书面协议向两被告送达了一份《西林二组的告知函》，要求其在2016年12月1日前将天锦宾馆（位于西二大厦三至七楼）里的一切物件迅速处理，否则将强行清理，并承担一切损失。二被告不理会。原告认为，由于双方租赁合同被认定无效，双方无法履行，被告强行占用原告房屋，已经违法。张传杨、季明瑜答辩称，我们只同意承担1万元的房屋租金。2015年6月2日我们与原告签订的《西二大厦续租协议》约定，原告将西二大厦一楼至七楼及顶面和一楼门面前的空地全部给我们租赁经营，期限为8年（2015年9月30日至2023年10月1日），租金为每年人民币6万元。（2011年11月25日，西二大厦原承租人将西二大厦的三至七楼转租给我们经营，转租期限为2011年11月25日至2015年9月3日止）。但是，合同签订后，西二大厦的一楼和二楼原告一直没有交付给我们经营使用，而一直是原告承租人王菊南在经营使用。并且，一楼和二楼的效益更好，租金也自然应当高于三楼至七楼。2016年1月3日，原告又将整栋西二大厦租赁给原告承租人王菊南。2016年2月6日，原告将我们占有使用的西二大厦的三至七楼锁掉，导致我们无法经营。因此，我们只同意承担实际租赁经营期间4个月的租金1万元。反诉原告张传杨、季明瑜向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失3万元（合同的预期利益）。事实与理由：2016年10月19日，我方收到江西省吉安市中级人民法院（2016）赣08民终1137号民事判决书，该判决书判决原告与我方签订的《西二大厦续租协议》无效。我方认为，该协议书无效系反诉被告过错导致，故反诉被告应赔偿我方的经济损失3万元。反诉被告安福县平都镇西林村二组反诉辩称，《西二大厦续租协议》无效，我方并不存在过错。《西二大厦续租协议》的签订，确实侵犯了王菊南的续租权，对此，我方我及时告知了反诉原告，明确要求解除与反诉原告之间的续租合同。但是，反诉原告却迟迟不肯搬走，所以我方是没有过错的。并且我方与反诉原告签订的合同时间是2015年6月2日，按理反诉原告应当向我方支付自2015年6月2日起的租金，但是现在我方至要求反诉原告支付自2015年10月1日起的租金，已经放弃了四个月的租金，也已经承担了一定责任。因此我方不应当再承担其他责任了。并且按照我方与反诉原告签订的补充协议，反诉原告应当在2015年年底把租金交掉，但是反诉原告并没有按照协议缴纳，故可以看出反诉原告并不想履行续租协议。因此，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原、被告之间签订的《西二大厦续租协议》、原告方与案外人王菊南签订的《西二大厦续租合同》、（2016）赣0829民初115号民事判决书、（2016）赣08民终1137号民事判决书、房产证复印件，经质证后当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、证人王某（平都镇西林村村主任）的证言，证明（2016）赣08民终1137号房屋租赁合同纠纷案经吉安市中级人民法院判决生效后，原告方村民要求被告履行判决并把东西从宾馆搬出。2016年11月18日，证人就去搬东西，搬东西之前，证人代表西林村打电话给被告要求履行合同并到场所清点，但被告未到现场，事后原告方就把东西从宾馆搬了一些出去，并上报平都镇政府，后交给城管大队处理了。对该证据，原告无异议，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为通知腾房应当人应当是西林村二组的，但是证人是西林村的村主任，而不是西林村二组的人；2、原告于2015年9月18日向安福县人民法院及两被告出具的《关于我组与张传扬、季明瑜西二大楼租赁合同无效的告知函》两份、2016年1月8日向张传扬、季明瑜出具的《关于限期腾退天锦宾馆的通知》，证明2015年9月18日原告方就明确向被告表示因为侵犯了王菊南的优先续租权，所以与其签订的续租协议无效。后又因被告未按时缴纳租金，2016年1月8日，原告向被告下发通知明确表示解除合同并要求被告限期腾房。对该证据，两被告表示不清楚，故不进行质证；3、西林二组的告知函、关于西二大厦租赁事宜的告知函、邮寄回证，证明（2016）赣08民终1137号房屋租赁合同纠纷案判决生效后，原告通过邮寄方式多次告知被告腾房及相关法律后果。对该证据中的告知函两份，两被告表示未收到，且认为从告知函可知原告要求被告在2016年12月1日之前搬出，但原告却在2016年11月19日就把被告的物件全部搬到宾馆外面。对其中的邮寄回证，两被告表示看不清，不予质证；4、案外人王菊南向原告交款的的收据，证明王菊南与原告签订协议后向原告缴纳了租金。对该证据，两被告有异议，认为与本案无关。被告方提供的视听资料（U盘一份），证明在续租协议签订后，被告多次向原告缴纳租金，但是原告因为王菊南愿意出更高的租金所以拒绝接收被告支付的租金。并且原告方使用西二大厦的实际期限为2015年10月1日至2016年2月6日，后来就因为原告方锁掉西二大厦的3-7楼而没有使用了。另外，被告也只是使用了该大厦的3-7楼，所以租赁期间的1-2楼的租金不应当由两被告承担。对该证据，原告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告方作为出租方，租房讲究利益最大化，王菊南愿意出更高的价格租房，所以原告的行为是合情合理的。对该些证据中的王某的证言，因在本案庭审中两被告认可2016年11月18日原告搬东西之前确实给他们打了电话，故本院予以采信；对原告提供的证据2、4及被告提供的视听资料，因在原房屋租赁合同纠纷案中【（2016）赣0829民初115号案件】已经出示并质证，且二审判决对一审认定的事实一致，故对其真实性、合法性、关联性本院均将结合案件事实及【（2016）赣0829民初115号案件】、（2016）赣08民终1137号房屋租赁合同纠纷案确认的相关事实进行综合认证；对原告提供的证据3，因两被告不予认可，原告也无法证实已经向两被告实际送达，且从本院查询的邮寄回执上看，其中显示未妥投，故本院不予采信。综合以上证据，结合原、被告的陈述，本院确定本案法律事实如下：2007年9月13日，案外人王菊南（乙方）与原告西林村二组（甲方）签订《西二大厦续租合同》，合同约定：一、乙方续租甲方西二大厦一楼至七楼及一楼门面前的空地全部划定归乙方经营，其楼内所需各种设备和装修均由乙方自行购置和施工，合同经营期满后，由乙方自行安排处理。二、续租赁期限为八年（即从2007年10月1日至2015年9月31日止）。在续租经营期间，甲方及甲方全组人员不得以任何理由干扰乙方所进行的各种经营项目……六、合同期满后，在同等条件下优先续租，并且优惠一千元的待遇。如乙方未能续租，楼内乙方自行购置的设备和装修由乙方自行处理……”2011年11月25日，被告张传杨、季明瑜（乙方）与案外人王菊南（甲方）签订《宾馆转让合同》，合同约定：“一、甲方将位于安福县武功山大道临街的天锦宾馆转让给乙方自主经营，经营使用范围为本宾馆的三楼至七楼的所有客房和附属设施，一楼大厅、停车区域和本宾馆餐饮部协商共同使用。七楼楼顶留一间房在本合同有效期内提供给甲方免费使用。二、该宾馆转让时间从合同签订之日到2015年9月31日止，总租金为伍拾玖万元人民币……八、合同期满后甲方有义务协助乙方办理天锦宾馆整栋楼续租事项，所产生费用由乙方承担……十、本合同其他相关条款以甲方与西二小队签订的原始合同为准。满期后乙方优先租赁权需保证与原始合同一致。如出现相关争议甲方需协助乙方处理……”2015年6月2日，原告西林村二组（甲方）与被告张传杨、季明瑜（乙方）签订了《西二大厦续租协议》，协议约定：“一、乙方租赁甲方西二大厦一楼至七楼及顶面和一楼门面前的空地全部划定归乙方经营，其楼内所需各种设备和装修均由乙方自行购置和施工，合同经营期满后，同等情况下由乙方优先续租。二、租赁期限为八年（即2015年9月31日至2023年10月1日），在租赁经营期间，甲方及甲方全组人员不得以任何理由干扰乙方所进行的各种经营项目……”案外人王菊南于2015年7月30日向原告西林村西林二组发出续租函，原告西林村二组于2015年9月5日向第三人王菊南发出解除《西二大厦续租合同》的通知。案外人在得知被告西林村二组与两原告签订了《西二大厦续租协议》后，认为，原告在未通知第三人的情况下将门面转租给被告，其行为侵犯了其优先租赁权，于2015年8月10起诉至本院，要求撤销原告与两被告之间关于西二大楼的房屋租赁合同，并判令原告与案外人续签西二大楼房屋租赁合同。本院经审理后于2015年11月4日作出判决，驳回案外人王菊南的诉讼请求，该判决于2016年1月14日发生法律效力。2015年11月12日，原告西林村二组收取了第三人王菊南租金8万元，并出具了收据。2016年1月3日，原告打电话给两被告要求每年支付8万元租金，但两被告不同意，认为合同约定的租金是每年6万元。同日原告西林村二组（甲方）与案外人王菊南(乙方)签订了《西二大厦续租合同》，合同约定：一、乙方续租甲方西二大厦一楼至七楼及一楼门面前的空地全部划定归乙方经营……；二、续租赁期限为捌年（即从2015年10月1日至2023年9月31日止）……；三续租期间的租赁金每年计捌万元正，租金按年支付，签订本协议之日一次性付清当年租金，以后乙方每年的10月1日支付下年度租金……。同日原告补了一张盖有“安福县平都镇西林村二组”公章的收据给王菊南，并向被告张传杨、季明瑜寄送了《关于解除合同的通知》，言明因两被告未按照合同约定交纳租金，要求解除双方的租房合同。在此之前，两被告多次向原告主动缴纳6万元租金，原告西林村二组拒收。同年1月8日原告向两被告发出《关于限期腾退天锦宾馆的通知》，要求张传杨、季明瑜于2016年1月20日前腾退天锦宾馆。2016年1月11日，张传杨、季明瑜向本院提起诉讼，要求安福县平都镇西林村二组继续履行双方签订的《西二大厦续租协议》。后本院作出（2016）赣0829民初第115号判决书，支持张传杨、季明瑜的诉请。本院判决后，安福县平都镇西林村二组不服，遂于2016年7月13日向吉安市中级人民法院提起上诉。2016年9月26日，吉安市中级人民法院作出（2016）赣08民终1137号民事判决书，判决撤销了我院作出的（2016）赣0829民初115号民事判决书，并在判决书中认定本案原告与被告于2015年6月2日签订的《西二大厦续租协议》自始无效，不存在解除的必要。2016年10月19日，两被告收到该判决书。判决生效后，原告方于2016年11月18日电话联系被告将房屋内的物品搬出，因被告拒绝搬出，原告遂于当天自行将房屋内的部分物品搬出（后陆续搬出只剩空调、热水器等物品）。原告搬东西时，被告季明瑜到现场进行了拍照。后原、被告因房屋内剩余物品般离事宜及房屋租金支付问题产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，原告张传杨、季明瑜与被告西林村二组签订续租协议后，二楼的餐馆一直由第三人王菊南在经营，三楼以上一直由两原告在经营，直到2016年2月6日被西林村二组锁掉后便未再经营。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告的诉讼请求是否能够得到支持，应当依法审查其主张是否有相应的事实依据、法律依据以及涉案房屋现今的真实状况。首先，原、被告之间于2015年6月2日签订的续租协议，已经经吉安市中级人民法院的生效判决认定无效，故两被告便无权占有原告的房屋，根据法律规定，两被告应当依法将房屋内的物品及时搬离。其次，关于两被告应当向原告支付的房屋租金问题，本院认为应当根据两被告实际使用房屋的期限及楼层进行确定。原、被告签订的续租协议约定租赁的房屋为西二大厦一楼至七楼，但两被告实际仅使用该大厦的三至七楼，故两被告仅应向原告支付三楼至七楼的租金。同时，双方约定的年租金为6万元，故两被告租赁的租金应为42857元每年。关于两被告应当向原告支付的租金期限，其中2015年10月1日至2016年2月6日，两被告实际使用，故该段时间的租金两被告应予支付。至于诉请的2016年2月7日至（2016）赣08民终1137号民事判决书生效期间的租金，因从2016年2月7日起两被告便未实际使用，未实际使用又系原告方在法院未确定合同效力的情况下私自将房屋锁掉所致，且虽原、被告之间签订的续租合同最终经法院认定无效，但其无效原因主要系原告方在明知案外人王菊南有优先租赁权的情况下租赁给两被告，租赁给两被告后又将房屋租赁给王菊南，故该期间的租金被告依法不应支付。至于（2016）赣08民终1137号民事判决书生效后至今的租金，因判决生效之后，原告方便及时将房屋内的物品搬出，余下的空调、热水器等并不实际影响原告方的出租或者使用，故该段期间的租金被告依法不应支付。原告诉请主张的水电费等损失，因无证据证实，本院不予支持。综上可知，两被告应向原告支付租金为14881元（四舍五入）。原告要求两被告交还承租的西二大厦三至七楼，因该房屋现并非由两被告占有，且原告可实际使用，故不存在返还的现实需要。两被告反诉要求原告赔偿可得经济利益30000元，因被告并未提供相应证据证实其因经营涉案房屋的可得利益，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张传杨、季明瑜在本判决生效之日起十日内将其所有的在西二大厦三楼至七楼内的物品搬出，恢复房屋原状，并向原告（反诉被告）安福县平都镇西林村二组支付租金14881元；二、驳回原告（反诉被告）安福县平都镇西林村二组的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张传杨、季明瑜的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费275元，以上合计人民币2575元，由被告张传扬、季明瑜承担447元，原告安福县平都镇西林村二组承担2128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邹光伟代理审判员  龙 娜人民陪审员  ＸＸ香二〇一七年六月一日书 记 员  周露婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。