湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2797号原告王忠燕，女，汉族，1972年8月3日出生，住长沙市开福区。委托代理人孙亦民，湖南众铭律师事务所律师。委托代理人孙玄帷，湖南众铭律师事务所律师。被告保利（长沙）西海岸置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼7楼，统一社会信用代码：x。法定代表人余英，董事长。委托代理人苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。原告王忠燕诉被告保利（长沙）西海岸置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王忠燕的委托代理人孙亦民、孙玄帷，被告保利公司的委托代理人苗丽辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王忠燕诉称：原被告于2015年12月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告作为出卖人将位于长沙市××××××路××海岸小区××区临街商业网点x层x号房屋出卖给原告，规划用途为商业，建筑面积59.04㎡，商品房单价为33347.73元/㎡，总价款为人民币1968850元，交房时间为2016年10月30日前。合同签订后，原告依约定履行了支付购房款1968850元的义务，但被告至今没有交付房屋。根据合同第十一条第二款约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四的违约金。现被告已逾期交房158天，且被告告知原告将延期至2017年12月31日才能交房，被告逾期426天交房的行为严重违反了与原告签订的商品房买卖合同，给原告造成重大损失。因此，原告有权要求被告立即交付房屋，并依照合同的约定按日向原告支付已付房款的万分之四的违约金，直至被告向原告交付房屋之日止。综上，被告违反合同约定，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告交付位于长沙市××××××路××海岸小区××区临街商业网点x层x号房屋；2、支付逾期交房的违约金335492元（按日万分之四的违约金从2016年10月31日起至2017年12月31日止）3、诉讼费用由被告承担。被告保利公司辩称：一、被告是基于重大误解误填交付日期，实际交房时间为2017年12月31日之前，因此不是被告逾期交房，不应承担逾期交房责任；二、被告基于自身原因与原告多次沟通表示歉意与解决问题的诚意，因沟通未能达成一致，并就蒋玲霞一户向法院提出变更合同之诉，并希望以此案为例解决四户的问题，对原告的诉求，请求法庭依法驳回。经审理查明：2015年12月31日，原告王忠燕与被告保利公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX）。原告购买被告开发的位于长沙市××××××路××海岸小区××区临街商业网点一层x号房屋，规划用途为商业，房屋建筑面积59.04㎡，总房款1968850元。第六条约定：原告应在2016年3月20日前支付首付款988850元，剩余980000元以银行按揭方式支付。第十条交付期限及条件约定为：出卖人应当在2016年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人。第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的；合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告交付了购房款首付款并依约办理了银行贷款手续。2017年3月14日，被告向原告发出《关于西海岸商铺交付时间相关事宜的回函》，对合同约定的2016年10月30日前不能交付房屋的情况进行了说明。另查明，1、被告根据建筑市场行情对其开发建设的保利西海岸A1栋、A2栋、A6栋的建设工期进行调整，其中从2014年4月至2015年4月停止施工1年，导致原定于2016年10月30日交房时间延长至2017年12月31日。但原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》约定交房时间仍是2016年10月30日。此种类似情形有x号、x号、x号、x号房屋。2、涉案房屋所在项目仍在建设当中至今尚未竣工验收。经本院释明后，原告坚持不变更诉讼请求，要求被告交付验收合格的房屋。3、本案被告保利公司诉蒋玲霞商品房预售合同纠纷一案（即被告答辩意见所称变更合同之诉）已经撤诉。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、《关于西海岸商铺交付时间相关事宜的回函》等；被告提供并经庭审质证的《关于请求支持先行办理保利西海岸一期竣工交档的请示》、《关于保利西海岸项目A区部分栋号暂停施工的通知》、《关于西海岸商铺交付时间相关事宜的回函》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已经按照合同约定履行了交付房款等义务，被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，虽然被告提出该交付时间是填写错误而至，但被告应当对自己的错误行为承担责任。故对被告提出的因此驳回原告全部诉请的答辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告交付房屋的主张，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告双方所签订的商品房买卖合同第十条约定：被告将具备“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”条件的房屋交付买受人使用。因此，本院认为商品房交付应符合商品房买卖合同中关于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。现涉案房屋所在的保利西海岸A1栋建设工程至今未完工，尚未办理竣工验收手续，暂不具有交付的条件，本案原告经本院释明后，坚持不变更诉讼请求仍要求被告交付房屋，故本院酌定被告在涉案房屋所在项目经竣工验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告。对原告所主张的违约金，现原告要求被告根据双方在合同第十一条中约定按日万分之四的标准从2016年10月31日起至2017年12月31日止支付逾期交房的违约金335492元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期交房所造成的损失情况，现被告在辩论意见中提出该违约金过高应予以调整，本院综合考虑涉案房屋所在项目竣工验收时间目前无法确定的实际情况，及原告因被告的违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按已付房价款每日万分之一的标准从2016年10月31日起至2017年6月21日止（即本判决之日）向原告支付逾期交房的违约金45874元。本案被告还应按已付房价款（1968850元）每日万分之一的标准向原告支付从2017年6月22日起至涉案房屋所在项目竣工验收合格之日止的违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告保利（长沙）西海岸置业有限公司将长沙市岳麓区xxx路x号保利西海岸小区x区临街商业网点x层x号房屋在竣工验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告王忠燕；二、被告保利（长沙）西海岸置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王忠燕一次性支付违约金45874元，其还应按已付房价款（1968850元）每日万分之一的标准向原告支付从2017年6月22日起至涉案房屋所在项目竣工验收合格之日止的违约金；三、驳回原告王忠燕的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3166元，由被告保利（长沙）西海岸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一七年六月二十一日书记员  戴林玉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。