福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1304号上诉人（原审被告）：莆田市中亿房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城大道189号3楼，统一社会信用代码913503007845017265。法定代表人：黄向阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄金重，福建侬来律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：沈志山，男，1963年11月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：姚春兰、戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师。原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区古田路108号，统一社会信用代码91350000717348506Q。法定代表人：李有根，该公司负责人。委托诉讼代理人：张志明，男，1981年11月8日出生，汉族，该公司员工，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：李萍萍，女，1990年7月8日出生，汉族，该公司员工，住福建省惠安县，原审第三人：厦门百汇达融资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一D0101，统一社会信用代码91350200MA3452WE7Y。法定代表人：林纬伟，该公司负责人。上诉人莆田市中亿房地产开发有限公司（以下简称“中亿公司”）因与被上诉人沈志山、中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“华融福建分公司”）、厦门百汇达融资产管理有限公司（以下简称“百汇达融公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，中亿公司的委托诉讼代理人黄金重、沈志山的委托诉讼代理人姚春兰、戴晨腾、华融福建分公司的委托诉讼代理人李萍萍、张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中亿公司上诉请求：1.依法对一审法院错误认定部分事实予以纠正。2.依法判令沈志山承担本案一审、二审诉讼费用。当庭明确上诉请求：1.一审法院认定中亿公司与沈志山签订的《世纪豪园商品房优先认购申请表》系商品房买卖合同是错误的。2.一审法院认定中亿公司违约导致沈志山造成损失，沈志山可另行主张赔偿权利是错误的。事实与理由：1.导致《商品房买卖合同》未能签订的过错在于沈志山而非中亿公司。中亿公司提供的销售情况表足以证实，在2011年期间，其他90多户购房人购买房屋的价格与沈志山相当或低于沈志山购买的价格，但中亿公司都与这90多户购房人签订了《商品房买卖合同》并交付了房屋。而沈志山未按《世纪豪园商品房优先认购申请表》的约定缴纳相关费用，才导致双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，过错在于沈志山。2.一审判决以沈志山与中亿公司签订的《世纪豪园商品房优先认购申请表》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为由，认定《世纪豪园商品房优先认购申请表》为商品房买卖合同��有事实及法律依据。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，本案中亿公司与沈志山签订的《世纪豪园商品房优先认购申请表》第2、7、10、11条等均明确要在将来订立一个新的合同，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。3.一审判决以“沈志山与中亿公司签订《世纪豪园商品房优先认购申请表》能否认定为商品房买卖合同产生争议，无法确认其权利何时被侵害”为由，认定本案没有超过诉讼时效有欠妥当。根据沈志山的陈述其知道中亿公司楼盘的开盘时间，也知道其他人签订《商品房买卖合同》的情况。2011年间中亿公司的员工多次要求沈志山按《世纪豪园商品房优先认购申请表》的约定缴纳相关费用并签订合同，但沈志山拒不缴纳相关费用，也拒绝与中亿公司签订《商品房买卖合同��。至2011年底，中亿公司员工明确告知沈志山，因沈志山违约，中亿公司决定取消其认购资格并退还其已缴纳的款项，如有异议可向法院申请裁决。2012年8月31日中亿公司才将房产抵押给案外人，该事实有房管中心的抵押登记为凭，且在官方网站上均可看见相关信息。沈志山作为成年人，其应当知道讼争房产已于2012年8月31日抵押给他人的事实。综上所述，本案已超过诉讼时效。沈志山辩称：1.本案系中亿公司不履行通知义务，而后拒不与其签订《商品房买卖合同》，中亿公司存在过错。中亿公司提供的销售情况表不能证实未能签订《商品房买卖合同》的过错在于沈志山。中亿公司提供的所谓的销售情况表，是其单方制作，不能证明其已经履行通知义务，也与客观事实不符。事实上，沈志山并未收到去签合同的电话通知。2.本案的认��申请表应认定为《商品房买卖合同》，中亿公司认为该申请表只是预约不是本约的上诉理由不能成立。商品房的认购、订购协议的性质问题，最高院已做了相应的司法解释，根据最高院相关司法解释的规定，本案双方在认购申请表中已经就双方的当事人名称姓名、商品房基本情况，单价和总价等均做了约定，且中亿公司也收到了百分四十以上的购房款，故本案的认购申请表应认定为商品房买卖合同。中亿公司以认购申请表中存在暂测面积作为预约凭证，而认定为是预约而不是本约的理由是不能成立。3.双方签订认购申请表以后，沈志山已支付了百分之四十以上的购房款，也多次找中亿公司签订《商品房买卖合同》并要求交房办证，但中亿公司拒不履行认购协议书，也不通知沈志山去办理签订合同等手续。因沈志山已经交了购房款百分之四十以上，这份认购协议书应���定为《商品房买卖合同》，从而要求中亿公司履行合同，交房并办理权属证书。因双方对认购申请书性质问题产生争议，所以本案并未超过诉讼时效。关于官方网上公布的信息问题，搜索这些信息并非沈志山义务，中亿公司不能因为官网有公布这些信息，便推定说沈志山知道涉案房产被出卖或者抵押的事实，不能以此认定本案已经超过诉讼时效。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。华融福建分公司辩称，2012年8月31日，华融福建分公司收购中国工商银行股份有限公司城厢支行对中亿公司的不良债权并实施债务重组，中亿公司以“世纪豪景”项目部分在建工程（含部分讼争房产）为上述债务重组提供抵押担保并办理了抵押登记。后因中亿公司未能偿还重组债务，华融福建分公司于2015年12月31日与华融福建���公司签订《债权转让协议》，将中亿公司的上述不良债权及项下权益转让给百汇达融公司，并已告知了中亿公司。故现华融福建分公司享有“世纪豪景”项目部分在建工程（含部分讼争房产）的抵押权，华融福建分公司与本案处理结果无法律上的利害关系。百汇达融公司均未到庭，也未提交书面辩论意见。沈志山向一审法院起诉请求：依法确认沈志山与中亿公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》合法有效，判决该公司继续履行，向沈志山交付位于莆田××××区下磨居委会的世纪豪景B幢22层B022号房，并办理该房屋所有权证书和土地使用权证书。一审法院认定事实：2006年7月1日，沈志山（乙方）与中亿公司（甲方）签订《世纪���景商品房优先认购申请表》一份，约定沈志山向中亿公司申购B幢22层B022号房屋，单价为3538元/平方米，面积约139.75平方米，预计总价约494435.5元。该申请表第2条约定：以上双方约定的面积为开发商暂测面积，实际测算面积以《商品房买卖合同》中相关条款为准，房屋总价按房管部门核定的实际产权面积计算总价款。第6条约定：自甲方正式通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内，乙方应到指定地点签订《商品房买卖合同》并缴款和办理手续，逾期取消认购资格，该商品房甲方另行处置。2010年2月9日，中亿公司取得商品房预售许可，许可证号为：（2010）莆房许字第8号。诉讼期间，沈志山与中亿公司共同确认沈志山认购的房屋编号现为：2102。2015年2月2日，沈志山以中亿公司拒不履行认购协议等为由，诉至本院。庭审期间，莆田市中亿房地产开发公司确认收到沈志山交付的购房款197774.2万元。2009年11月25日，中亿公司（借款方）与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款方）签订《房地产借款合同》，约定由借款方向贷款方借款3200万元。同日，双方签订《最高额抵押借款合同》，约定中亿公司以莆国用（2007）第C35059号和莆国用（2008）第J01615、J01616号土地使用权及地字第350300200808001《建设用地规划许可证》、建字第3503002008011《建设工程规划许可证》、350302200808012901号、350302200908071501号《建设工程施工许可证》的在建工程为上述借款提供抵押。同日，中亿公司与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行为上述国有土地使用权办理了抵押登记（编号为：莆抵字第2009204号）；同年11月27日，为上述在建工程办理了抵押登记（编号为：莆房建字第××号）��附记记载“本次在建工程实际抵押面积9489.96平方米。其中，地下二层5536.58平方米，扣除人防面积972平方米，地下一至六层4925.38平方米”。2011年12月20日至2012年7月12日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行向中亿公司共致《催收通知书》五份，其中2012年7月12日的《催收通知书》，记载中亿公司截至该日只归还贷款269万元。2012年8月26日，中亿公司召开公司股东会议，会议决议：1、同意与中国华融资产管理公司福州办事处进行债务重组；2、同意将“世纪豪景”项目未售部分抵押给中国华融资产管理公司福州办事处。同月28日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（卖方）与中国华融资产管理公司福州办事处（买方，现为中国华融资产管理有限公司福建省分公司）签订《资���买卖协议》，约定中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行将债权及项下相关权益以人民币2631万元的价格转让给华融福建分公司。同日，中亿公司与华融福建分公司签订《债务重组协议》一份，双方就重组债务、债务金额、重组期限、还款方式及期限等作出约定。同日，双方签订《抵押合同》一份，合同约定中亿公司以“世纪豪景”在建工程的房产作为抵押为上述债务提供担保。同年8月30日，中亿公司与华融福建分公司办理了《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，其中编号为莆房建字第C201201A号的登记证明附记记载：“本次在建工程抵押范围为：城厢区荔城路与北磨路交叉口东北侧龙办北磨居委会‘世纪豪景’，地下一层商场889.39平方米，车位1171.22平方米，一层至二层商业1、2、3、4、5、6计1394.07平方米，303、402、403、404住宅4套500.62平方米，总计建筑面积：3955.3平方米。抵押期限：2012.8.28-2014.8.27。在本抵押物上，第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，第二顺位抵押权人为中国华融资产管理有限公司福州办事处，第三顺位抵押权人只能就第一顺位抵押权人受偿后的余额受偿”；编号为莆房建字第C2012016号的登记证明的附记记载：“本次在建工程抵押范围为：城厢区荔城路与北磨路交叉口东北侧龙办北磨居委会‘世纪豪景’701、707、807、903、904、906、907、1007、1504、1602、1801、1802、1803、2102、2404、2504、2604、2704、2803、2807、2903、3001、3003、3102、3103、3107、3202、3303、3204、3205、3302、3303、3304、3305，累计35套，建筑面积：3942.35平方米，抵押期限：2012.8.28-2014.8.27”。2014年9月4日和2015年9月2日，华融福建分公司分别向中亿公司致《逾期催收通知书》一份，其中2015年9月2日的《逾期催收通知书》载明截止当年9月1日，中亿公司尚有重组债务本金7535050元，重组收益362785.67元未偿还。2015年12月29日，华融福建分公司与百汇达融公司签订《债权债务转让协议》一份，约定华融福建分公司将对中亿公司享有的债权本金5203780元、重组收益2428892.8元、逾期重组收益1030568.73元、复利495954.3元的债权及其项下相关抵押担保权益以580万元的价格转让给百汇达融公司，并以登报公告的形式告知了中亿公司。该合同附件的《标的债权清单》抵押物状况记载“莆田市中亿房地产开发有限公司开发的位于莆田××××区荔城中道北磨街218号世纪豪景项目未销售的住宅11套、1111.06平方米；商业店面及地下一层商场6各、2283.46���方米；车位56个，1171.22平方米”。《世纪豪景在建工程剩余抵押物清单明细表》载明该11套套房房号分别为：“404、707、807、907、1007、1802、2102、2504、2704、3303”。2016年1月26日，中亿公司出具给百汇达融公司《承诺函》一份，就抵押物903、907、1007房产的解押相关事宜作出承诺，主要内容为：若解押后，银行未受理按揭申请，中亿公司应分情形作如下处置：5日内将所解押房屋过户至百汇达融公司或者其所指定人名下，以抵偿180万部分的债务，房屋过户税费等由承诺人承担等。后中亿公司又出具《补充承诺函》一份给百汇达融公司，主要内容为：中亿公司在百汇达融公司的协助下解押了2504号房产，并于2016年1月29日偿还本金20万元，2016年1月26日，百汇达融公司再协助解押了903、907、1007号房产，因春节放假未能及时办理前述三套房产的案件款，中亿公司承诺于2016年3月31日前对前述三套房产申请按揭款。2016年4月18日，中亿公司又出具《承诺函》一份给百汇达融公司，主要内容为：鉴于2016年2月中亿公司作出的承诺并如期偿还180万元人民币。中亿公司将于2016年4月22日申请解除房产（莆房建字第××号）的抵押登记并保证于2016年5月15日前将完成该解押房产的按揭贷款申请，并将按揭款50万汇入百汇达融公司账户等。2016年6月17日，百汇达融公司向中亿公司致《催款函》一份，主要内容为：中亿公司于2016年1月至5月已还款250万元，尚欠757.0556万元，其中本金270.3780万元，利息486.6776万元，如中亿公司在收到本函后拒不履行还款义务且未提出可行的书面还款计划，百汇达融公司将于2016年6月30日向人民法院起诉，采取法律途径来解决本债权等。同年8月15日，百汇达融公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1���莆田市中亿房地产开发有限公司偿还本金2703780元及逾期利息5067609元；2、黄向阳、柴小红对上述债务承担连带偿还责任；3、请求法院拍卖世纪豪景在建工程抵押物清单明细表中剩余未出售的住宅、车位及店面并就变卖价款优先受偿；4、本案的诉讼费用由莆田市中亿房地产开发优先公司负担。现该案正在一审法院处理中。庭审期间，一审法院向沈志山释明，因1902号房已被中亿公司作为向第三人借款的抵押物，并办理了抵押登记手续，询问沈志山是否愿意变更诉讼请求。沈志山认为中亿公司与第三人恶意串通，故意将房屋抵押或出卖，该行为是无效的，对本案的处理不构成障碍，故不同意变更诉讼请求。一审法院认为，沈志山与中亿公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》系双方当事人的真实意思表示，且中亿公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，双方签订的认购申请表又没有违反法律、法规的效力性强制性规定，故是合法有效的。现沈志山请求确认该认购申请表合法有效，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖了已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该规定对商品房买卖合同的主要内容的界定，应理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同标的物及价格条款即为主要内容，而本案双方签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》就双方当事人的名称、姓名及住所、商品房的基本情况、单价及总价等均作出约定，且沈志山也支付了部分的购房款，因此本案的《世纪豪景商品房优先认购申请表》应当认定为商品房买卖合同。中亿公司主张认购申请表只是预约而不是本约，缺乏依据，对其该主张不予采纳。合同签订后，在买方依约履行相关义务后，中亿公司即负有按约定交付商品房的义务。但因中亿公司未告知沈志山又将2102房屋抵押给华融福建分公司，后该公司又将该抵押权益转让给了百汇达融公司，而现百汇达融公司又已诉至一审法院要求就该房屋变现所得优先受偿。因抵押权系物权，而沈志山主张的是债权，根据物权优于债权的原则，在涉案房屋抵押权未消除的情况下，沈志山即要求中亿公司继续履行交付2102号房屋缺乏依据，不予支持；沈志山主张讼争的2102号房没有设定抵押缺乏依据，对其该主张不予采纳；基于上述理由，沈志山要求办理讼争房产权属证书亦缺乏依据，���不予支持。其可就因中亿公司的违约行为造成的损失，另行主张赔偿权利。因沈志山与中亿公司对双方签订的认购申请表能否认定为商品房买卖合同产生争议，沈志山并无法确认其权利何时被侵害，故中亿公司认为本案已过诉讼时效，缺乏依据，对其该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认沈志山与莆田市中亿房地产开发有限公司于2006年7月1日签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》合法有效；二、驳回沈志山的其他诉讼���求。案件受理费8717元，由沈志山负担8617元，由莆田市中亿房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，中亿公司、沈志山、华融福建分公司与百汇达融公司均未提供新的证据。经审理查明，中亿公司与沈志山对一审法院查明的事实均没有异议；华融福建分公司未对一审法院查明的事实提出异议，认为由法院审查；百汇达融公司未到庭，也未就一审查明的事实提出书面异议；本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，沈志山与中亿公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》系双方当事人的真实意思表示，且中亿公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，双方签订的认购申请表又未违反法律、法规的效力性强制性规定，一审法院认定《世纪豪景商品房优先认购申请表》系合法有效并无不当。《世纪豪景商品房优先认购申请表》虽载明了讼争房屋的楼层、房号、面积、单价、总价，但《商品房销售管理办法》第十六条规定关于商品房买卖合同应当明确的主要内容中的付款时间、房屋交付时间、违约责任等合同主要条款在《世纪豪景商品房优先认购申请表》中均无约定，一审法院直接认定《世纪豪景商品房优先认购申请表》为商品房买卖合同是错误的，应予纠正。一审期间，一审法院向沈志山释明，因讼争房已被中亿公司作为向第三人借款的抵押物，并办理了抵押登记手续，询问是否愿意变更诉讼请求，但沈志山不同意变更诉讼请求。人民法院审理民事案件应围绕当事人的诉讼请求进行审查，因沈志山并未主张中亿公司违约及承担违约责任，一审法院亦未对中亿公司是否违约进行审查，一审法院在本院认���部分直接认定中亿公司构成违约有欠妥当，应予纠正。因沈志山与中亿公司对双方签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》能否认定为商品房买卖合同存在争议，且沈志山无法确认其权利何时被侵害，故一审法院认定本案并未超过诉讼时效是正确的。综上所述，中亿公司的上诉请求有理部分予以支持；无理部分予以驳回。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。一审法院适用法律正确，判决并无不当，应予维持。百汇达融公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由莆田市中亿房地产开发有限公��负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年六月二十二日书记员  林夏岚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。