贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初3879号原告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹房开），地址在贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号。负责人谭存佚，该公司董事长。委托代理人邓德伟，男，该公司员工。委托代理人郭晓曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师，执业证号15001201610853646。被告佟娅，女，汉族，1966年1月9日生，住贵州省开阳县。原告华屹房开诉被告佟娅商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华屹房开的委托代理人郭晓曦、被告佟娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华屹房开向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告支付解除合同违约金21421.3元（以被告应支付房款为428426元为基数，按照5%计算解除合同违约金）；3、判令被告向原告支付资金占用利息暂计80655元（以118426元为基数，自2014年3月15日起，按银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月13日，原告与被告就售卖原告所开发的贵阳市南明区花溪大道中段甘荫塘小街华屹.御景苑商住楼项目3号楼1单元22层2号房签署《商品房买卖合同》（合同编号：HY299）及补充协议【下称合同】。合同约定：房屋总价款共计453426元（包含房款444456元、维修基金8890元、预告登记80元）。原告支付购房款143426元，剩余310000元由被告申请银行贷款支付。2013年8月18日，被告支付了25000元认购定金，此后，再无任何支付行为，也未办理银行贷款相关手续。补充协议中约定，被告应于2014年3月15日前支付购房款118426元，如未按照约定支付前述款项，被告自约定付款之日应按照银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款的资金占用费。此后，原告多次通知被告前往售房部支付首付款并办理贷款手续，但被告以各种理由拒不履约。基于被告上述违约行为，原告于2015年3月13日向被告寄送《解除合同告知函》，告知被告解除原合同，并将依法追究被告违约责任。被告拒不付款的行为给原告造成了巨大的资金压力和财产损失，原告为此付出了大量资金成本和管理费用。为维护原告合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律规定请求法院依法判决。被告佟娅辩称：我签订合同和支付了定金之后才知道原告没有能力开发此房产，为了保证我自身的利益不受损失才不支付后期的款项，我是行使不安抗辩权。原告还把业主缴纳的300多万的维修基金挪用。原告没有经过我的同意把我的房屋私自卖给别人，我保留向原告要求赔偿逾期交房及把房屋一房二卖的相关损失的权利，并且不同意解除合同。我交了定金就证明我是想要房子的，但是我为了我的资金安全才没有交纳房款。而且我找过房开但是找不到，房子修好我就交钱。经审理查明，2014年3月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花溪大道中段甘荫塘小街华屹·御景苑商住楼项目第3号楼1单元22层2号房屋，房屋建筑面积104.61平方米；房屋总价款444456元，原告应于本合同签订之日向被告支付首期房款134456元，余款310000元以银行按揭支付。合同第十条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起7内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累积的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”原告作为乙方与作为甲方的被告签订《补充协议》，约定：“一、按照《商品房买卖合同》的约定，甲方应当支付购房款：143426元（含维修基金：8890元，预告登记：80元整），现甲方按揭支付购房款，即甲方已于2013年8月18日支付25000元定金，第二次于2014年3月15日前支付118426元（含维修基金：8890元，预告登记：80元整），剩余310000元整作为银行贷款支付。二、如甲方未按照约定支付��述款项，则应当自约定的付款之日起按照银行同期贷款利率的4倍计算逾期付款的资金占用费，同时，乙方有权不予交付上述房屋。三、甲方逾期支付达7日的，乙方有权解除《商品房买卖合同》，并由甲方承担相应经济及法律责任，同时不予退还甲方缴纳的定金（甲方同意以前缴纳的款项均为该套房屋的定金），由此产生的一切法律责任及经济责任均由甲方承担。”此《补充协议》全部为打印件，无填充内容。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均加盖有原告的印章，被告签名及捺印。2013年8月18日，被告支付定金25000元，其余款项一直未予支付，原告遂诉至我院，诉请如前。另查明：2015年3月13日，华屹房开向被告发出《解除合同告知函》。审理中，被告称2015年去项目工地时，原告办公室已经搬走，电话打不通，原告还找过住建局和媒体。审理中，被告向本院提交照片、房屋销售情况表、申领表，并申请证人刘某出庭，证明华屹房开有欺骗行为，并且合同项下房屋已被原告另卖他人，在当时看房交的5000元诚意金可以抵15000元购房款。原告称照片看不出与本案的关系，房屋销售情况表没有行政机关加盖的公章，也看不出与本案的关系，申领表没有加盖原告的公章，看不出与本案的关系。对证人证言，原告称证人说房开不讲信用比较笼统，如果证人已经全额缴纳了房款，可以向原告主张相关逾期交房的合同权利，但与本案无关。被告未缴纳房款原告不可能向被告交房。证人所说酒店没有修建，合同中没有约定且与本案无关。审理中，本院向原告释明，根据法律规定违约金及定金系选择适用，不能同时主张，原告称对于被告的违约行为适用定���罚则。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、收据等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，被告仅支付了购房定金25000元，未按《商品房买卖合同》及补充协议的约定支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案《商品房买卖合同》约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累积的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行……”原告与被告在补充协议中约定被告应于2014年3月15日前支付118426元，逾期30日是至2014年4月14日，因被告在支付定金25000元后，至今未支付任何款项，根据前述《商品房买卖合同》，原告有权解除合同。原告称于2015年3月13日向被告发出《解除合同告知函》，但未向本院提交该告知函送达被告的相关证据，本院不予采信。但原告就本案向法院起诉解除合同亦是通知解除合同的方式，故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未付款系行使不安抗辩权，因被告无能力修建合同项下房屋，故未再支付任何款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，被告仅向本院提交了照片及证人证言，证明原告不具有修建房屋的能力，但是未向本院提交其他证据予以佐证，且双方约定的付款时间系2014年3月15日前，根据被告及证人所称，被告系于2015年底认定原告不具有继续修建房屋的能力，被告不履行���同付款义务不符合法律规定，应承担违约责任。被告称原告将合同项下房屋另卖他人，仅向本院提交房屋销售情况表，但该情况表系复印件且无制表人信息，来源无法核实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案在《商品房买卖合同》中约定：“……买受人应当自收到解���合同通知之日起30日内按照累积的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”在补充协议中约定了原告于2013年8月18日支付的25000元为定金。原告已经收取被告定金25000元，又诉请被告支付违约金，经本院释明，原告选择适用定金罚则。故被告已向原告支付的25000元定金，因被告违约，不予退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”原告诉请的资金占用费即原告因被告未按时支付房款产生的损失。因原、被告已经在《商品房买卖合同》中约定了逾期付款违约金，原告也向被告支付了定金，原告在本案中也未提交因被告未支付房款造成损失的相关证据，故对原告诉请被告支付资金占用费，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告贵州华屹房地产开发有限公司与被告佟娅签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告贵州华屹房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人���共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由被告佟娅负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一七年六月二十一日书记员  王璇