西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初125号原告徐丹，女，1986年2月27日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市雁塔区。委托代理人韩敏迪，男，1986年3月3日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市雁塔区，系原告徐丹之夫。原告韩敏迪，男，1986年3月3日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市雁塔区。被告陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，系该公司董事长。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告徐丹、韩敏迪与被告陕西天宝物业投资有限公司(以下简称“天宝公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐丹的委托代理人即原告韩敏迪、被告天宝公司的委托代理人祁云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐丹、韩敏迪诉称，被告与原告于2012年10月14日签署《商品房买卖合同》（编号4032076），原告购买被告开发的晶城秀府8幢2单元1001号商品房一套，房款总价829857元。原告已按合同要求办理了银行按揭手续，并正常还款。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条约定，天然气或供暖设备于入住时未达到条件，被告应按已付房款的万分之一支付违约金。第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日被将办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房产证，则被告应按原告已付房款的2%向原��支付违约金。而实际情况是被告于2014年1月22日将商品房交付原告使用，在交付房屋时，天然气和暖气被告均未达到使用条件，直到2014年11月11日天然气才到位，并于2014年11月29日通气，同日取暖设备安装到位。同时，被告也未能在商品房交付使用之后365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案致使原告不能在规定期限内取得房产证。故原告诉至法院，请求法院判令被告将办理权属登记所需资料产权登记机关备案并协助原告办理产权证书，支付逾期办理房产证违约金16597.14元及天然气或供暖设备予入住时未达到使用条件违约金25808.55元，并由被告承担本案诉讼费。被告天宝公司辩称，首先，被告已于交房时完成了天然气管道主体的安装，只是在2014年11月11日，才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求时正式通气使用，并不代表2014年11月11日方才将管道安装到位，故被告不应承担逾期完成管道的违约责任。并且，被告已经在2014年12月份就延迟供暖问题对原告赔付620元供暖补贴，原告已经接收此款，应视为原告与被告对商品房买卖合同第十四条第5款约定的变更，即被告向原告支付供暖入住时未达到使用条件的违约金620元。根据合同关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺中约定，违约金不能累计计算，因此被告不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。其次，合同签订后，被告按照合同约定的时间向原告交付房屋，原告实际使用涉案房屋，而被告逾期办证行为并未给原告造成实际损失，根据法律规定，双方合同约定的违约金过高，即使原告的请求未超过诉讼时效，也应予以降低。经审理查明，2012年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为：Y12096068，约定由原告购买被��开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢2单元10层21001号商品房一套，建筑面积为97.79平方米，每平方米8486.11元，总价款为829857元。合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、电梯于入住时达到使用条件；2、供水、供电于入住时达到使用条件。但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气。因买受人私改管线造成工期延误的，出卖人不承担责任……5、供暖设备于入住时达到使用条件，因买受人私改管线造成的不利后果包括给其他业主造成的损失由买受人自行承担。如果在规定的���期内未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）……。该合同第十五条“关于产权登记”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件二“建筑节能补充协议”约定，室内采暖形式为壁挂炉、地板辐射采暖。合同签订后，原告按约向被告交清全部购房款。2014年1月17日，被告向原告出具828414元购房款的正式发票，载明涉案房屋面积为97.62平米。2014年1月22日，原告收房。2014年11月11日，涉案房屋所在楼栋天然气开通。2014年11月27日，被告因小区未正式通气导致8、9号楼业主不能取暖，遂向业主发放取暖补偿金，原告于2014年12月6日领取620元补偿金。至今，涉案房屋所在楼栋尚未进行初始登记。上述事实，有商品房买卖合同、票据、8#楼取暖补偿金明细表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，现原告作为买受人已经履行了全部付款义务，涉案房屋于2014年1月22日交付，但被告却未在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续将办理权��登记需要提交的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定向原告承担逾期备案违约金16568.28元。至于被告认为约定的违约金过高一节，因原告已经收房3年，至今被告还尚未办理涉案房屋的初始登记，该违约情形还在一直持续，被告在履行合同时明显存在过错，违反了诚实信用原则，故结合双方履约的情况和被告的过错程度，本院对该辩称不予采信。关于原告主张被告支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件的违约金25808.55元之诉请，因双方合同约定，涉案房屋的基础设施、公共配套建筑不能正常运行的违约责任不累计计算，而被告因小区天然气未开通导致不能正常供暖已经向原告作出补偿，原告接受了该补偿，可以视作双方就基础设施、公共配套建筑不能正常运行的问题达成一致已经，现原告就天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件要求被告承担违约责任，无事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告徐丹、韩敏迪购买的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢2单元10层21001号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐丹、韩敏迪逾期备案违约金16568.28元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳���徐丹、韩敏迪其他诉讼请求。本案案件受理费860元，由被告承担500元，原告承担360元。因原告已预交，故被告履行上述义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  耿美婷人民陪审员  顿纪斌二〇一七年六月二十八日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达