浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终665号上诉人（原审原告）：胡绍取，男，汉族，1978年2月7日出生，户籍地浙江省文成县。委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善华宏达置业有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路590号。法定代表人：陈韶华，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛荣华、金涛（实习律师），浙江思贤律师事务所律师。上诉人胡绍取因与被上诉人嘉善华宏达置业有限公司（以下简称华宏达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2016）浙0421民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡绍取上诉请求：撤销原判，改判华宏达公司支付胡绍取违约金788481元，退还贷款利差520元、代办二证费4500元、工本费9900元、物业费12316.36元，或发回重审；一、二审诉讼费由华宏达公司承担。事实和理由：一、商品房买卖合同第十六条系对委托办证违约责任的约定。胡绍取购买的是现房，华宏达公司已经具备交付大产权证的条件，合同再约定交付大产权证的时间和违约责任没有意义，正因为已取得大产权证，所以才委托华宏达公司办小产权证，一审认定合同第十六条是对不能交付大产权证违约责任的约定，于理不通，于法无据。若委托华宏达公司办理小产权证，华宏达公司无需再向胡绍取交付大产权证的情况下，华宏达公司不需承担任何违约责任，减轻了其合同义务。且合同是华宏达公司提供的格式合同，对合同条款有异议时，应作出对提供方不利的解释。二、一审判决华宏达公司不承担违约责任，违反法律规定。即使双方没有约定委托办证的期限，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及《浙江省实施办法》第二十八条第四项规定，胡绍取要求华宏达公司承担违约责任是由充分法律依据的。华宏达公司辩称是因胡绍取没有缴清办证费用导致办证延迟，但缴费必须由华宏达公司先履行通知义务，华宏达公司在2012年6月27日订立合同接受委托后，直至2016年8月16日胡绍取提请仲裁时才通知缴纳办证费用，充分证明华宏达公司在四年多时间里没有办证的诚意和履行办证义务的行为，是明显的违约行为。三、合同附件八第六条约定“除本合同约定条款以外，其他事项均以交付为准”，这才是双方关于费用支付方式的约定，是对补充协议五、七、八、九等未约定费用支付的全面补充，但一审回避了双方约定，认为胡绍取按通知缴纳了相关费用，是对华宏达公司提出的有偿代理和费用的认可，没有事实依据，实际上，胡绍取缴纳上述费用是因银行要求办理房屋抵押，可能提前收回贷款情况下的无奈之举。四、一审判决对各项费用审查不严谨。1、对物业管理费、垃圾清运费发票真实性、合法性、关联性均有异议，发票出具时间是2017年1月5日，出具单位是嘉善县绿安物业管理有限公司，该单位并非前期物业公司，无权收取物业费、垃圾清运费，且华宏达公司并未代缴前期物业费，无权要求胡绍取支付。故华宏达公司收取的物业费、垃圾清运费应当返还胡绍取。2、收取委托办证费用没有事实和法律依据，应当返还。合同并未约定有偿代理还是无偿代理，华宏达公司借银行办理抵押登记的情形，强行要求交纳4500元委托办证费，没有依据，胡绍取是受胁迫的情况下先行支付，应当返还。3、合同对房价、首付金额、贷款金额都有明确约定，胡绍取也按约支付了全部房款，华宏达公司收取贷款差额没有事实和法律依据，应当退还。华宏达公司辩称，一、胡绍取购买位于乐福苑3幢15套房屋，面积为789.51平方米，不是789.43平方米，根据合同第六条约定，面积误差比在3%以内的按实结算房价款，其中509、511、513、515、517、519、521、523室各相差0.01平方米，共相差0.08平方米，差价为520元，故房屋总价应为5131815元。原来的按揭贷款是按照约定总价计算，按实结算应补差额520元。二、按照合同约定和交易习惯，委托办证都是由买房人缴纳各种代收费用后，房产公司才办理房产证，代办并非包办，当然应由委托人预交给类费用并交纳代办费用，其中涉案房屋契税、维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清运费及土地证、房产证费用等都是代收费用。而胡绍取起诉前已经缴纳相关费用委托华宏达公司办理房屋转移登记，因二证合一，故应退回产权证费用8400元。三、房屋契税、维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清运费在补充协议中都有规定，这些是为有关部门代收，不动产证办理费用由发证部门收取，在双方签订的合同中有明确约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡绍取向一审法院起诉请求：1、华宏达公司支付胡绍取延迟办证违约金790533元（逾期违约金从2012年9月27日开始按每日513元计算至2016年12月20日）;2、华宏达公司退还胡绍取贷款差额补交520元、代办二证费4500元、二证工本费9900元；交付印花税缴税凭证、物业维修基金发票、污水费发票、物业管理费发票、装修垃圾清费发票；3、诉讼费用由华宏达公司承担。一审法院认定事实：2012年6月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为：20120600316、20120600319、20120600321。上述合同约定：胡绍取向华宏达公司购买位于嘉善县××体育××路东侧、××路北侧××室××室、××室、××室，共计15套房产，房屋建筑面积合计789.43平方米，单价为6500元/平方米，合同总价款5131295元。上述合同关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年10月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人支付已交付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同附件八补充协议：5.物业管理费收费标准以当地政府规定为准，房价中不含此项费用，由买受人在签订本合同时另行交纳。自交房之日起，住户一次性交纳一年的物业管理费。7.买受人以环卫部门收费标准为准，交纳一次性垃圾清理费。8.买受人按规定交纳污水入网费。9.买受人按国家及有关部门规定交纳契税。10.房屋维修基金按照文件规定收取。11.代收建筑装潢垃圾清运费（最终以环卫所收费标准为准）。上述《商品房买卖合同》签订后，华宏达公司于2012年6月28日开具了《销售不动产统一发票（自开）》3份，发票编号分别为00404613、00404614、00404615。付款方名称为：胡绍取。收款方名称为：嘉善华宏达置业有限公司。不动产项目名称为：乐福苑。不动产项目编号为：南门社区3幢509室-3幢521室、3幢523室和3幢525室。金额（合计）为2631295元。款项性质为：预售购房款。2012年7月16日，胡绍取与中国建设银行股份有限公司嘉善支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，合同编号为：330037427-014-2012000640，借款金额2500000元；同日，贷款银行出具《贷款转存凭证（借款借据）》一份，借款人全称为：胡绍取；收款人全称为：嘉善华宏达置业有限公司，收款人账号为：33×××51，金额为：2500000元。2015年8月14日，胡绍取以华宏达公司无理拖延办理房屋权证致使胡绍取长期无法与银行办理房屋抵押登记为由向嘉兴市仲裁委员会提请仲裁，要求华宏达公司按约办理产权转移登记并要求华宏达公司赔偿迟延违约金。嘉兴市仲裁委员会于2016年8月4日作出（2015）嘉仲字第137号裁决书，裁决：一、嘉善华宏达置业有限公司在胡绍取支付涉案房屋的契税、房屋维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费用等合同约定的相关费用及胡绍取提供了需要由其提供的相关证明材料之日起十日内为胡绍取办理本案涉案房屋权属证书的转移登记；二、驳回胡绍取的其他仲裁请求。胡绍取不服该仲裁裁决，向嘉兴市中级人民法院申请撤销。该院于2016年10月25日作出（2016）浙04民特16号《民事裁定书》，裁定撤销嘉兴市仲裁委员会（2015）嘉仲字第137号裁决。主要理由如下：仲裁庭裁决“嘉善华宏达置业有限公司在胡绍取支付涉案房屋的契税、房屋维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费用等合同约定的相关费用及胡绍取提供了需要由其提供的相关证明材料之日起十日内为胡绍取办理本案涉案房屋权属证书的转移登记”的上述费用并不全部属于产权转移登记中产生的过户费用，如委托办证费。仲裁裁决胡绍取在办理产权转移登记前先支付委托办证费等不属于产权转移登记中产生的费用，超出了胡绍取仲裁申请的范围。故仲裁裁决予以撤销。2016年12月5日，胡绍取以《仲裁裁决书》和双方仲裁约定已不具法律约束力为由，依法向法院提起诉讼，要求判如所请。另查明，2016年8月16日，华宏达公司向胡绍取寄送了有关缴费通知，要求华宏达公司交纳贷款差额补交520元、印花税2565.90元、二证工本费10200元、物业维修基金15790.20元、契税153954.45元、污水费4500元、物业管理费12316.36元、垃圾清理费3750元、代办二证费4500元，以上合计208096.91元。胡绍取于2016年9月1日按华宏达公司要求将款项全额支付给了华宏达公司。华宏达公司遂为胡绍取办理涉案商品房转移登记的委托事务。2016年12月16日，胡绍取取得涉案房屋的不动产证，嘉善县国土资源局收取权证工本费等为1800元。涉案房屋的总建筑面积实际为789.51平方米，与合同约定的面积差为0.08平方米，涉及房款为520元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于胡绍取要求华宏达公司支付延迟办理房屋转移登记的违约金的主张。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在约定期限内交付土地、房屋权属证书应当承担违约责任，但该权属证书是指合同第十六条第二款约定的出卖人负责办理土地使用权初始登记及出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，即土地使用权和房屋所有权初始登记的权属证书（指大产权证）。争诉房屋的《商品房买卖合同》签订于2012年6月27日，在签订《商品房买卖合同》前，华宏达公司就已经取得了合同第十六条约定的土地使用权和房屋所有权初始登记的权属证书，即出卖人已具备了合同第十六条约定的该权属证书交付的条件。由于本案胡绍取委托华宏达公司办理商品房的转移登记，故华宏达公司无需另行交付初始登记的权属证书。因双方对委托办证的期限及违约责任并没有作出约定，故胡绍取要求华宏达公司承担延迟办理房屋转移登记的违约责任没有合同根据和法律依据，不予支持。关于胡绍取要求华宏达公司退还补交的贷款差额520元、代办二证费4500元、二证工本费9900元的主张。涉案《商品房买卖合同》约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，故双方之间形成委托关系。虽然《商品房买卖合同》未就委托办理涉案房屋权属证书转移登记的费用作出约定，但华宏达公司在办理上述委托事务过程中，书面通知要求胡绍取履行交纳相关费用的义务，书面通知中列明了包括补交的贷款差额520元、代办二证费4500元等各项费用的金额，胡绍取也按通知要求全额支付给了华宏达公司。胡绍取的上述行为可以视为同意支付上述各项费用。故胡绍取现要求华宏达公司退还已经补交的贷款差额520元以及已经支付的代办二证费4500元，有违诚信原则，不予支持。鉴于房产及土地权属登记机关对房产证和土地证的名称作调整，因此办证工本费等实际为1800元，故华宏达公司应退还胡绍取多付的8400元。关于胡绍取提出的要求华宏达公司交付印花税缴税凭证、物业维修基金发票、污水费发票、物业管理费发票、装修垃圾清费发票的主张。华宏达公司抗辩称上述费用已向相关部门缴纳，并当庭提供了相应的发票，故没有裁判的必要性。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华宏达公司本判决生效之日起五日内返还胡绍取人民币8400元；二、驳回胡绍取的其他诉讼请求。一审案件受理费11788元，减半收取计5894元，由胡绍取负担5844元，由华宏达公司负担50元。二审中，当事人均没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认，二审中还查明，双方签订的买卖合同第六条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，“面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款”。同时，补充协议第6条约定“除本合同约定条款外，其他事项均以实际交付为准。出卖人有在国家相关法规允许范围内，对合同约定条款以外的内容，包括但不限于建筑外立面、小区景观等有设计和变更的权利……”。另外，华宏达公司于2015年11月27日向嘉兴仲裁委员会申请仲裁，即（2015）嘉仲字第229号仲裁案，要求施端、胡绍取等七被申请人支付购房款473825元，交清有关费用，办理房屋登记手续等，在该案审理中，施端当庭确认胡绍取等其他六位被申请人的购房首付款已在以其名义支付的2000万元款项中付清，故仲裁庭对胡绍取等六人付清购房款的事实予以确认，同时，仲裁庭认为华宏达公司虽有要求施端等七位被申请人缴纳相关费用的表示，但未尽到书面通知义务，且未提供相关费用的计算依据，故告知华宏达公司可另行主张，仲裁庭经审理后裁决施端支付华宏达公司473825元，后施端向本院申请撤销该仲裁裁决，本院于2016年10月25日作出（2016）浙04民特17号民事裁定书，驳回施端的撤销申请，该仲裁裁决已生效。本院认为，本案争议焦点为：一、华宏达公司是否应承担逾期办证违约责任；二、胡绍取是否应承担贷款补差、代办费、工本费等费用。关于争议点一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。从双方买卖合同第十六条约定的文义看，该条无疑是对华宏达公司交付初始产权登记证书的日期及逾期违约责任的约定，胡绍取上诉认为该条是对逾期办理房屋转移登记的期限和违约责任的约定，与合同使用的词句不符，本院不予采信。胡绍取委托华宏达公司办理房屋转移登记，合同中没有约定办理期限和相应违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。本案签订房屋买卖合同时房屋已竣工，虽然华宏达公司在（2015）嘉仲字第229号仲裁案件裁决后即2016年8月16日才书面通知胡绍取提供资料并交纳相关费用，但根据（2015）嘉仲字第229号仲裁书，直到该仲裁案件审理时才确认胡绍取的购房首付款已经付清，而且，本案在华宏达公司已取得初始登记的情况下胡绍取委托华宏达公司办证，并不免除胡绍取应及时交纳办证所需的相关费用，故在此之前未办理房屋转移登记的责任不能归咎于华宏达公司，胡绍取要求华宏达公司承担逾期办理房屋转移登记的违约责任，缺乏依据，一审不予支持正确。关于争议点二，根据查明的事实，案涉房屋实际面积比约定面积超出0.08平方米，根据双方合同第六条的约定，面积误差比在3%以内的部分，据实结算房价款，故华宏达公司要求胡绍取补交贷款差额520元，符合合同约定。对于代办二证费和工本费，双方在合同中没有明确约定，《中华人民共和国合同法》第四百零五条也规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”，根据商品房买卖的交易习惯，上述费用一般也由买受人承担，而且，胡绍取已经按照华宏达公司的通知缴纳了上述费用，华宏达公司亦办理完毕转移登记手续，故胡绍取上诉要求退回其已交纳的全部代办二证费及工本费，本院不予支持。胡绍取上诉称其按照通知交纳贷款差额、代办二证费、工本费等费用系受胁迫的情况下无奈支付，缺乏证据证明，本院不予采信。对于物业费、垃圾清运费，双方在合同补充协议第5、7、11条中明确约定由买受人交纳，在华宏达公司于2016年8月16日寄送的缴费通知书中，相关费用金额已经明确，胡绍取并无异议且按此支付，现华宏达公司也提供了相关收款发票，从补充协议第6条约定的内容看，“除合同约定条款外，其他事项均以实际交付为准”，应是对房屋交付的约定，与本案所涉费用交纳无关，因此，胡绍取上诉要求退还物业费、垃圾清运费，缺乏依据，不予支持。综上所述，胡绍取的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11788元，由上诉人胡绍取负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  杨海荣审判员  王世好二〇一七年六月五日书记员  赵婉沁