湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1023民初2718号原告王贵香，女。委托代理人戴晓春，永兴县维群法律服务所法律工作者。被告代勇进，男。被告曹秋琼，女。被告张绍荣，男。原告王贵香与被告代勇进、曹秋琼、张绍荣执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭适用普通程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告王贵香及其委托代理人戴晓春和被告曹秋琼、张绍荣到庭参加诉讼，被告代勇进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王贵香向本院提出诉讼请求：1、判令对被告代勇进、曹秋琼名下郴州市爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）予以执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告王贵香因向被告曹秋琼、代勇进追讨水泥款，于2016年10月8日向永兴县人民法院申请了财产保全。法院作出（2016）湘1023执保359号裁定书，查封了被告曹秋琼、代勇进位于郴州市爱莲湖畔3栋304房产一套。2016年11月15日，被告张绍荣向法院提出异议，2016年12月13日，法院根据被告张绍荣异议作出（2016）湘1023执异28号执行裁定书，裁定：“终止对爱莲湖畔3栋304房（房产证号7130072**）的执行”，并于2016年12月23日向原告王贵香送达该执行裁定书。但事实上，被告曹秋琼、代勇进系与被告张绍荣通谋转移财产。首先，被告曹秋琼、代勇进与被告张绍荣房屋买卖合同不真实。一是被告曹秋琼、代勇进在收到（2016）湘1023执保359号裁定书时并未表明该房产已出售给被告张绍荣，而是在执行裁定下达二十多天后，由被告张绍荣提出异议；二是被告曹秋琼、代勇进与被告张绍荣2016年8月13日签订的合同确认被告张绍荣已支付房款10万元，但其提供的付款证据却显示签订合同前支付了30万元。其中2016年5月17日被告张绍荣通过网银向被告代勇进、曹秋琼转账支付的10万元未注明用途，不能确定是房款；2016年8月6日现金支付的20万元，来源和去向均无佐证，不能确认是否实际发生。三是物业费票据显示被告张绍荣自2016年9月起代被告曹秋琼、代勇进支付水电物业费，与三被告的房屋买卖合同约定被告张绍荣自2016年11月起缴纳水电物业费不符，不合常理。四是被告曹秋琼、代勇进于2016年4月将涉案房产口头抵押给案外人邓道飞，2016年5月被告曹秋琼、代勇进即将该房屋出卖并交付被告张绍荣，该房产尚有21万余元的按揭贷款未还清，被告张绍荣急急忙忙收房并进入装修，不合常理。三被告存在串通嫌疑。再者，三被告的房屋买卖合同不具合法性。一是被告张绍荣购买房屋，未查验房产证，对是否能够办理产权过户登记存在过错，被告张绍荣不能善意取得房产；二是涉案房产在银行还有21万余元贷款未付清，其转让行为亦未通知抵押银行同意，依照担保法的规定，对涉案房产的处分行为应属无效。目前，该房产尚未办理过户登记，被告张绍荣尚未获得房屋的所有权。故此，原告认为三被告系恶意串通转移财产，其房屋转让行为无效。原告对法院裁定中止爱莲湖畔3栋304房（房产证号7130072**）的执行不服，该房屋实际为代勇进和曹秋琼所有，应当予以执行，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。庭审过程中，法庭通过释明，要求原告王贵香对其诉讼请求“判令对被告代勇进、曹秋琼名下郴州市爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）予以执行”予以明晰，因该诉请的内涵包括了两层内容，如对执行程序、执行措施方法不服，应通过执行异议程序处理；对执行标的的实体权利存在争议的，才通过执行异议之诉进行处理。原告变更其第一条诉讼请求为：“确认被告张绍荣对爱莲湖畔3栋304房不享有实体权利，爱莲湖畔3栋304房（房产证号7130072**）归属被告代勇进、曹秋琼，应继续查封。”被告曹秋琼辩称：一、郴州市爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）是答辩人个人收入购买，结婚时加上了代勇进的名字，实际上该房屋与代勇进没有关系。二、答辩人与代勇进已五年没有往来，代勇进的收入亦从未用作家庭生活，答辩人因长期未居住在郴州，早有卖掉涉案房产的打算，被告张绍荣知道答辩人的情况，长期以来都要求答辩人将房屋卖给他，答辩人于2016年5月与被告张绍荣达成了房屋买卖协议，6月即交房给被告张绍荣装修，现房屋装修快要完工。被告张绍荣辩称：答辩人居住在被告曹秋琼郴州市爱莲湖畔3栋304房隔壁，答辩人知晓被告曹秋琼长期未在郴州居住，此前一直与被告曹秋琼协商，欲购买被告曹秋琼名下郴州市爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**），2016年5月，被告曹秋琼同意将该房屋卖给答辩人，答辩人遂于2016年5月17日向被告曹秋琼转账10万元做购房定金。2016年6月，被告曹秋琼即将房屋钥匙交付答辩人，答辩人即入住准备装修。2016年8月6日，答辩人再次现金给付被告曹秋琼购房款20万元，2016年8月13日，双方签订了房屋买卖合同。2016年8月18日，答辩人向广东星艺装饰有限公司郴州分公司支付设计定金10000元。2016年8月26日，答辩人为被告曹秋琼缴纳2012年1月1日至2016年10月31日的物业管理费共计11023元。2016年9月28日，被告张绍荣再给付被告曹秋琼购房款5000元用于办理产权过户。之后，答辩人得知被告曹秋琼的房产被永兴县人民法院查封。至今，答辩人除银行按揭贷款金额未付外，其他所有房款均已付清。该房屋现已为答辩人所有，该房屋和答辩人自己房屋的隔墙也已被拆除，该房屋不应纳入执行。被告代勇进未予答辩，亦未参加举证质证。原告王贵香为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、借据一份，拟证明被告代勇进、曹秋琼于2016年4月12日将爱莲湖畔3栋304室房产抵押给案外人邓道飞；证据2、房屋买卖合同一份，拟证明被告代勇进、曹秋琼与被告张绍荣的房屋买卖合同无效。证据3、购房款收条一份，拟证明被告代勇进、曹秋琼与被告张绍荣2016年8月13日所签房屋买卖合同写明双方签订合同之时已付房款10万元与2016年8月6日房款现金收条30万元不一致，双方买卖行为不真实。证据4、听证笔录，拟证明被告曹秋琼、张绍荣当庭陈述与听证时所述不一致，原、被告的购房合同无效。被告张绍荣为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋买卖合同一份，拟证明被告曹秋琼与被告张绍荣2016年8月签订购房合同。证据2、转账付款凭据，拟证明被告张绍荣向被告曹秋琼支付10万元购房款；证据3、付款收据，拟证明被告张绍荣2016年8月向被告曹秋琼支付现金20万元购房款；证据4、装修公司定金收据，拟证明被告张绍荣为装修缴纳定金。证据5、《装饰装修管理服务协议》，拟证明被告张绍荣已实际占有房屋并进行装修。证据6、5000元购房款收据，拟证明办理不动产证时交给曹秋琼给付中联地产5000元。经审理查明：2016年5月17日，被告曹秋琼、代勇进与被告张绍荣就买卖郴州市爱莲湖畔3栋304房达成合意，被告张绍荣当日通过中国工商银行尾号6668的账号向被告曹秋琼中国工商银行尾号3798的账号转账支付100000元。2016年8月6日，张绍荣再次向曹秋琼支付现金200000元，曹秋琼向张绍荣出具收条一份，载明：“今收到张绍荣房款20万（贰拾万圆整）收款人：曹秋琼20**.8.6保证2017年6月前过户给张绍荣保证人：曹秋琼20**.8.6”。2016年8月13日，被告张绍荣和被告曹秋琼、代勇进签订房屋买卖合同，合同约定：“卖方曹秋琼愿意将郴州市爱莲湖畔3栋304房卖给张绍荣。卖价为大写人民币伍拾陆万元整￥560000元。买方张绍荣同意以大写人民币伍拾陆万元整￥560000元购买曹秋琼的郴州市爱莲湖畔3栋304房。以此签订本房屋买卖合同。1、合同签订时买方张绍荣已经支付曹秋琼房款壹拾万元整。2、合同签订后，买方张绍荣直接将曹秋琼的工商银行的按揭贷款还清。具体金额以银行对账单为准。还清后5个工作日内曹秋琼将郴州市爱莲湖畔3栋304房到房产局办理产权移交张绍荣。3、房屋产权移交张绍荣后的30天内。张绍荣将剩余的房款一次性支付曹秋琼。4、房屋的产权变更办理的费用由买方张绍荣承担。5、所有的该房屋的物业管理费及有关的水电费由曹秋琼到物业公司结算完。结算期限为2016年10月31日止。2016年11月1日开始由张绍荣承担有关的物业费用及水电费用。本房屋买卖合同经双方签字后即具有法律效应。如果任何一方违约，违约方将支付违约金壹拾万元整给未违约的乙方。买方签字：张绍荣卖方签字：曹秋琼代勇进2016年8月13日”。2016年8月18日，被告张绍荣遂向广东星艺装饰有限公司郴州分公司支付设计定金10000元。2016年8月26日，被告张绍荣与珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司爱莲湖畔服务中心签订《装饰装修管理服务协议》，并代被告曹秋琼缴纳了3栋304号房2012年1月1日至2016年10月31日的物业服务费11023元。2016年9月28日，张绍荣再次给付曹秋琼购房款5000元整，曹秋琼出具收据载明：“今收到张绍荣购房款伍仟元整￥5000元整（注张绍荣购买郴州市爱莲湖畔3栋304的房款）。此据！收款人签字：曹秋琼20**年9月28日”。至2016年10月，原告王贵香保全时，被告张绍荣已占有房屋并进行装修。2016年10月，原告王贵香向永兴县人民法院申请财产保全，2016年10月26日，永兴县人民法院（2016）湘1023执保359号裁定查封被告代勇进、曹秋琼所有的房产一套或冻结银行存款231250元。当日，永兴县人民法院即向郴州市不动产登记中心发送协助执行通知书，查封了被告代勇进、曹秋琼名下坐落于郴州香雪大道中珠爱莲湖畔3栋房产一套（房产证号：7130072**），查封期限为三年，自2016年10月26日至2019年10月25日止。被告张绍荣于2016年11月15日对该保全标的提出书面异议，2016年12月13日，永兴县人民法院（2016）湘1023执异28号裁定中止对爱莲湖畔3栋304号房（房产证号：7130072**）的执行，（2016）湘1023执异28号裁定书于2016年12月23日送达。另查明，被告曹秋琼购买爱莲湖畔3栋304号房（房产证号：7130072**）总价400000元，首付120000元，在中国工商银行北湖支行按揭贷款280000元，至今按揭贷款尚未还清。上述事实有原、被告当庭陈述、《协助执行通知书》、（2016）湘1023执异28号裁定书、询问笔录、被告曹秋琼出具收条2张、银行转账单、《房屋买卖合同》、广东星艺装饰公司定金收据、珠海中珠物业公司收款收据、《装饰装修管理服务协议》等证据证明，足以认定。本院认为，原、被告之间的争议焦点有二：一、爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）的权利归属；二、得否对爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）继续执行；三、得否对爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）剩余房款继续执行。关于争议焦点一，爱莲湖畔3栋304房的（房产证号：7130072**）权利归属。本案中的被告曹秋琼、代勇进与张绍荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋总价56万元。被告张绍荣已向被告曹秋琼、代勇进支付部分购房款，被告曹秋琼、代勇进和被告张绍荣确认除欠工商银行按揭贷款外，其余房款均已付清；被告张绍荣在第一次给付原告10万元房款后不久，即取得该房屋的钥匙，实际占有房屋并进行了装修，至原告王贵香保全时，已拆除了房屋的隔墙，装修接近完工；被告代勇进、曹秋琼与被告张绍荣约定于付清房款后即办理房屋过户手续，因原告王贵香申请保全，被告张绍荣遂未继续偿还工商银行的按揭贷款，也未能办理房产登记过户手续，其未办理过户登记手续并非被告张绍荣原因。综上，涉案房屋的所有权虽尚未转移，但被告张绍荣是合法占有该房屋。被告张绍荣在原告申请财产保全以前，已与被告曹秋琼、代勇进进行了房屋买卖的交易，三被告确认除工商银行的贷款以外，其余房款业已付清，原告王贵香对被告曹秋琼、代勇进与被告张绍荣之间为恶意串通的证据不足，被告张绍荣得善意取得该房屋产权。关于争议焦点二，得否对爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）继续执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告张绍荣已符合法律规定的四项要件，权利足以排除执行。关于争议焦点三，得否对爱莲湖畔3栋304房（房产证号：7130072**）剩余房款继续执行。本案中的被告曹秋琼、代勇进与张绍荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋总价56万元。被告张绍荣早在2016年5月已支付购房款10万元，2016年8月6日支付购房款20万元，并代被告曹秋琼、代勇进支付物业费11023元，此后再支付5000元购房款，目前尚有购房款243977元未付。原告购买该房产时办理了28万元的按揭贷款，被告曹秋琼、代勇进和被告张绍荣确认除欠工商银行按揭贷款外，其余房款均已付清；其中工商银行系以该涉案房产作为抵押办理的按揭贷款，被告张绍荣应当先行偿还工商银行的按揭贷款，在偿还工商银行按揭贷款后，因已无购房款剩余用于王贵香案执行，故此，亦无法继续执行爱莲湖畔3栋304房的剩余购房款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王贵香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由原告王贵香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 曹                      永                      斌代理审判员 邓                                            卉人民陪审员 刘                      肃                      非二〇一七年六月三十日代理书记员 邓                                            蓉法   官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。