山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初1824号原告：东营市东营区东城街道办事处，住所地：东营市东营区东城东三路***号。统一社会信用代码：11370502004507730N。负责人：李涛，主任。委托诉讼代理人：许浩浩，山东鲁成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马卫峰，山东鲁成律师事务所律师。被告：韩伟烈，男，1958年6月10日生，汉族，住东营市东营区。原告东营市东营区东城街道办事处与被告韩伟烈房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年11月1日受理后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许浩浩、马卫峰，被告韩伟烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：依法判令被告返还位于东营市东营区惠州路沿街商铺129号房屋一套、131号房屋一套；被告支付自2015年10月1日起至2016年9月26日止的房屋使用费55506元及自2016年9月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年每平方300元计算）。后原告当庭放弃要求被告支付自2016年9月26日起至实际履行之日止的滞纳金（按每天100元计算）的诉讼请求。事实与理由：东营市住房和城乡建设局委托东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司与被告签订《房屋租赁合同》两份，该合同约定，将惠州路沿街商铺129号和131号房屋出租给被告，房屋面积分别为94.39平方米、92.68平方米，租赁期间均为2014年10月1日起至2015年9月30日；房屋租赁期满，被告要无条件按时将房屋完整的交还给出租人；被告新增资产，能带走的带走，但不能进行破坏性拆除，必须保证房屋的完整和整洁，不能带走的无偿交由出租房处置。根据《中共东营市委东营人民政府关于中心城区建设管理事权调整的意见》（东发【2015】7号）的精神，原告与东营市住房和城乡建设局于2015年9月签订《协议书》，将惠州小区物业管理、日常行政监管权限及国有固定资产移交给原告，惠州小区西侧商业用房及所有原始档案和出租情况资料整理移交原告，2015年9月30日后新签订租赁合同所得收益交由原告。并且原告与东营市住房和城乡建设局于2015年10月23日双方办理了交接事宜，将涉案房屋的相关资料移交给原告。原告在接管涉案房屋后，被告拒不返还涉案房屋，在没有签订任何合同的情况下，无故占有、使用至今，原告多次与被告协商未果，故原告提出以上诉讼请求。被告韩伟烈辩称，其不同意返还涉案房屋，不同意支付原告主张的房屋使用费，具体理由为：被告出资30余万元修理了商业街的道路，原告使用的是被告修理的道路，道路和商品房是关联的、不可分割的，原告应免除被告续租房租费10年（每年按每平方米200元计算）；涉案房屋及商业房128号二楼瓷砖墙大面积倒塌，如不是被告采取补救措施，将造成人身财产损失，原告应免除被告续租房租费20年（每年按每平方米200元计算）；商业房157号存放易燃易爆危险物品，被告冒着生命危险及被砸店的危险将该租户进行驱逐，免除了商业房、惠州小区及过路人的安全隐患，原告应免除被告续租房租费不少于20年（每年按每平方米200元计算）；被告出资购买了垃圾桶、垃圾桶配件及维修垃圾桶、清运垃圾等，对涉案商业街进行了垃圾清理，原告应免除被告续租房租费不少于4年（每年按每平方米200元计算）；被告出资对惠州路商铺地下自来水总管线破裂维修、地下污水道总管道阻塞维修、涉案房屋漏水维修，原告应免除被告续租房房租费1年（每年按每平方米200元计算）;惠州路128号商铺二楼瓷砖墙裂缝存在安全隐患，被告自行进行了维修，原告应免除被告续租房租费4年（每年按每平方米200元计算）。经审理本院认定以下事实：涉案房屋系东营市东营区惠州路沿街第129号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71382）、131号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70897）商用房，房屋面积共计187.07平方米，房屋登记所有人为东营市住房和城乡建设委员会（现更名为东营市住房和城乡建设局）。2011年10月19日，案外人东营市住房和城乡建设委员会（甲方）与东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（乙方）签订《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》，约定甲方将其市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目（坐落于辽河路以南、惠州路东侧）特许乙方进行经营和管理；特许经营期限为30年，特许经营期限内，房屋权属性质不变；特许经营期限内，乙方可依法利用房屋进行自主经营或对外出租，收入用于房屋日常维修管理并获取适当投资收益等。现该份协议已解除。案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（甲方）与被告韩伟烈（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，分别约定被告租赁惠州路沿街商铺129号、131号房屋，房屋面积分别为94.39平方米、92.68平方米，年租金分别为15102元、14829元；租赁期限均自2014年10月1日至2015年9月30日；第七条第一款第2项约定房屋及设施设备如非因乙方过失或错误使用而损坏时，甲方负责修缮并承担相应费用；第七条第二款第七项约定房屋租赁期满，乙方要无条件按时将房屋完整交还甲方，乙方新增资产，能带走的带走，但不能进行破坏性拆除，必须保证房屋的完整和整洁，不能带走的无偿交由甲方处置。2015年9月5日，中共东营市委、东营市人民政府印发了《关于中心城区建设管理事权调整的意见》（东发【2015】7号）明确规定：“惠州小区西侧沿街商业用房无偿划转东营区”。同年9月，原告（乙方）与东营市住房和城乡建设局（甲方）签订《惠州小区物业管理移交协议书》，约定甲方负责将惠州小区西侧的商业用房及所有原始档案和出租情况资料整理移交乙方，负责协调东旭公司将2015年9月30日后新签订租赁合同所得收益移交乙方；乙方负责移交协议签订完成1个月内，一次性将小区西侧商业用房原支付购置款6893764.61元退还东旭公司。涉案商业用房于2015年9月份移交原告，相应商业用房产权证正在办理变更登记手续。涉案房屋租赁合同到期后，原、被告未签订新的房屋租赁合同。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》两份、《协议书》及惠州小区物业管理移交汇总表各一份、房产证两份、《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》复印件一份、东营市住房和城乡建设局出具的证明及惠州路商业用房房号与房产证标段号对照表各一份以及双方当事人的陈述为证。以上证据均经庭审质证。本院认为，涉案东营市东营区惠州路沿街第129号、131号商用房，由被告与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订书面《房屋租赁合同》而承租使用，书面合同约定的租赁期限于2015年9月30日届满。本案现有证据能够证实原告于2015年9月取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案房屋租赁合同对原、被告继续有效，原告应当承继原租赁合同约定的权利和义务。涉案房屋租赁合同到期后，原、被告未达成新的房屋租赁合同，现原告诉请判令被告返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，被告应向原告支付无权占用房屋期间的房屋使用费，原告依据其单方委托评估形成的市场租金估价报告而主张按300元/平方米/年计算房屋使用费，被告不予认可，本院不予采信，本院认为应以涉案房屋租赁合同约定的年租金15102元、14829元作为房屋使用费的计算标准，被告应支付原告惠州路沿街第129号、131号房屋自2015年10月1日起至2016年9月26日止共计362天的房屋使用费，现原告主张361天，本院予以准许，房屋使用费数额应分别为14936.5元（15102元÷365天×361天）、14666.5元（14829元÷365天×361天），共计29603元，以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（分别按每日41.38元、40.63元计算），对原告主张的超出部分不予支持。被告提出以下抗辩意见：抗辩其出资30余万元修理了商业街的道路，原告使用该道路，应免除被告续租房租费10年（每年按每平方米200元计算）；128号商业房二楼瓷砖墙大面积倒塌，被告及时采取补救措施，避免造成了人身财产损失，原告应免除被告续租房租费20年（每年按每平方米200元计算），该商用房二楼瓷砖墙裂缝存在安全隐患，被告自行找人进行了维修，原告应免除被告续租房租费4年（每年按每平方米200元计算）；157号商业房存放易燃易爆危险物品，被告冒着生命危险及被砸店的危险将该租户进行驱逐，免除了商业房、惠州小区及过路人的安全隐患，原告应免除被告续租房租费不少于20年（每年按每平方米200元计算）；被告出资购买了垃圾桶、垃圾桶配件及维修垃圾桶、清运垃圾等，对涉案商业街进行了垃圾清理，原告应免除被告续租房租费不少于4年（每年按每平方米200元计算）；被告出资对惠州路商铺地下自来水总管线破裂维修、地下污水道总管道阻塞维修，原告应免除被告续租房房租费1年（每年按每平方米200元计算）。本院认为上述抗辩意见与本案审理无关联性，本院不予审查，被告可另行主张。同时，被告提出涉案房屋二楼瓷砖墙大面积倒塌，被告及时采取补救措施，避免造成了人身财产损失，原告应免除被告续租房租费20年（每年按每平方米200元计算），以及涉案房屋漏水，被告自行出资进行维修，原告应免除被告续租房房租费1年（每年按每平方米200元计算）的抗辩意见，经审查证据不足，本院对该抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韩伟烈于本判决生效之日起三十日内返还原告东营市东营区东城街道办事处位于东营市东营区惠州路沿街第129号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71382）、131号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70897）房屋各一套；二、被告韩伟烈于本判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区东城街道办事处截至2016年9月26日的房屋使用费29603元，以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（129号房屋按每日41.38元，131号房屋按每日40.63元计算）；三、驳回原告东营市东营区东城街道办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元，由原告东营市东营区东城街道办事处负担554元，由被告韩伟烈负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  董俊俊人民陪审员  杨 健人民陪审员  高兴叶二〇一七年六月十九日书 记 员  刘 超