江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0723民初44号原告：罗小荣，男，1969年9月28日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，委托诉讼代理人：李永辉，江西启光律师事务所律师（特别授权）。被告：刘智诚，男，1979年3月28日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，原告罗小荣诉被告刘智诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗小荣的委托诉讼代理人李永辉到庭参加诉讼。被告刘智诚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《店面租赁合同》，收回原告出租给被告的两间店面及两间车库，并按初始状态恢复原状。诉讼过程中，原告撤回要求按初始状态恢复原状的诉讼请求；2.要求被告向原告支付拖欠的店面租金（每月2420元并计算至被告将店面交还原告之时，截止2016年12月31日被告尚欠原告租金7260元），并每月支付所拖欠租金10%的滞纳金。诉讼过程中，原告提出放弃2017年5月1日之后的租金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月30日，原、被告签订了一份《店面租赁合同》，由原告将其位于大余县南安镇××花园××栋两间店面及两间车库出租给被告使用，租期为2013年1月1日至2019年12月31日，初始租金为两间店面及两间车库每月2000元，从2015年5月1日起每年以10%的额度增加租金，每季交租金一次，逾期应加收滞纳金，每逾期一个月按应缴租金的10%加收，类推。合同还约定，如被告拖欠租金两个月，原告有权终止合同收回店铺，且合同终止时店面要恢复原状，确保店面完好无损交还原告。合同签订后，被告将店面装修成酒店使用，双方一直按合同约定履行。但2016年12月1日被告却未按合同约定交付当季租金，且因负债外出躲避，与原告彻底失去联系。如今原告出租的店面及被告经营的酒店，因被告拖欠员工工资被当地劳动监察部门查封。原告认为，被告的行为已构成根本性违约，现今的情况被告已无法继续履行合同，原告也认为无继续履行的必要，故根据合同约定、合同法及民诉法相关规定，特提起诉讼，请依法裁决。被告刘智诚未到庭，未进行答辩，也未提供证据材料。原告罗小荣围绕其诉讼请求依法提交了2012年12月30日与被告刘智诚签订的《房屋租赁合同》一份及2008年8月25日与大余县城乡房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，用以证明原、被告之间的房屋租赁关系成立。本院对该《房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性予以认定，对《赣州市商品房买卖合同》的真实性予以认定。根据原告提供的证据及在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2012年12月30日，被告刘智诚因经营需要，向原告罗小荣承租了其坐落于大余县××花园××栋的两间店面和两间车库，双方于当日签订一份《店面租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：罗小荣，乙方（承租人）：刘智诚。甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律和法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：一、甲方出租的商铺座落在：大余县xx花园x栋两间，店面号3#、4#建筑面积约90平方米，用于合（乙）方商业经营，租期6年，从2013年1月1日起至2019年12月31日。乙方在租期内享有按本合同使用该店面及内部设施的权利，并有维护保养该店面及其设施的义务。二、乙方承租上述店面的月租金为人民币700元/间，共计1400元，从2013年5月1日起至2015年4月31日止，从2015年5月1日起每年以10%的额度增加租金。每季交租金一次，以后每个季度最后一个月的第一天交一下季度的租金，以此类推。三、乙方应根据双方核定的租金按时缴纳，逾期交租甲方可向乙方加收滞纳金，每逾期一个月按应缴租金的10%加收，类推。拖欠租金两个月，甲方有权终止合同收回店铺。四……六、乙方对承租的上述店面装修或增加设施，应征得甲方同意后方可施工，所要费用由乙方自理，合同期满后不续租时，要恢复甲方原始店面原状的进行恢复，并确保店面完好无损的将店面交回甲方，店面交回甲方时因乙方浇筑楼面按甲方需要可为甲方开启一楼梯口其费用由乙方承担，甲方不承担任何经济补偿。七……九、双方签好合同乙方领取店面钥匙时，应向甲方交纳租赁抵押金人民币2000元/间。合同期满时乙方如无违约，甲方则如数退还给乙方，乙方如有违约，甲方有权不退或少退抵押金，押金均不计利息。……十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。另有车库两间，每月租金300元/间（叁佰元整）共计陆百元整（￥600元）。”签订合同后，原告向被告交付了店面和车库，被告对店面进行装修用于经营酒店，并按合同约定向原告支付店面和车库租金至2016年9月30日。之后，被告因经营出现问题，未按双方约定在2016年12月1日向原告支付当季（2016年10月1日-2016年12月31日）租金，且与原告失去联系。原告遂于2017年1月9日向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《店面租赁合同》及要求被告支付拖欠的店面和车库租金等。本院认为，原告罗小荣与被告刘智诚2012年12月30日签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定向被告交付了店面和车库，被告亦应依约向原告支付店面和车库租金。按照双方《店面租赁合同》第二条的约定，被告应在每季度最后一个月的第一天交纳当季租金。但被告至今只向原告支付了2016年9月30日之前的店面和车库租金，2016年10月1日之后的租金被告一直未向原告支付，其行为已构成违约。按照双方《店面租赁合同》第三条的约定，被告拖欠租金两个月的，原告有权终止合同收回店面。现被告拖欠原告租金明显超过两个月，原告要求解除双方签订的《店面租赁合同》的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持，被告应当向原告支付拖欠的租金并承担违约责任。对原告撤回、放弃的诉讼请求，本院予以确认。关于租金，按照双方《店面租赁合同》第二条的约定及双方实际履行合同的情况，2013年5月1日至2015年4月30日期间两间店面的租金为1400元/月、两间车库的租金为600元/月，共计2000元/月，从2015年5月1日起每年以10%的额度增加租金。故2016年5月1日至2017年4月30日期间店面和车库的月租金为2420元[2000元×（1+10%）×（1+10%）=2420元]，因原告在庭审中表示放弃2017年5月1日之后的租金，因此，被告应当向原告支付2016年10月1日至2017年4月30日的租金，租金共计16940元（2420元/月×7月=16940元）。关于违约金，原告主张按双方《店面租赁合同》第三条的约定，每逾期一个月按应缴租金的10%加收滞纳金。由于合同法中并没有关于滞纳金的规定，且如果按月以应缴租金的10%计算违约金明显过高，违反法律规定，故本院根据被告的违约责任及原告的损失情况，酌定由被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从应付租金之日起向原告计付逾期支付租金的违约金，其中逾期支付2016年10月1日至2016年12月31日的租金7260元（2420元×3月=7260元），其违约金从2016年12月1日起计算；逾期支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金7260元（2420元×3月=7260元），其违约金从2017年3月1日起计算；逾期支付2017年4月1日至2017年4月30日的租金2420元，其违约金从2017年6月1日起计算。被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩及对原告证据的质证，本院依据审理查明的事实，依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗小荣与被告刘智诚2012年12月30日签订的《店面租赁合同》；二、被告刘智诚应在本判决生效之日起十日内腾出店面和车库，归还给原告罗小荣；三、被告刘智诚应在本判决生效之日起十日内向原告罗小荣支付店面和车库租金计人民币16940元及逾期支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，其中7260元的租金利息从2016年12月1日起计算，另7260元的租金利息从2017年3月1日起计算，剩余2420元的租金利息从2017年6月1日起计算，均计算至付清款之日止；四、驳回原告罗小荣的其他诉讼请求。案件受理费50元、公告费300元，共计350元，由被告刘智诚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王宁胜人民陪审员  ＸＸ年人民陪审员  傅海英二〇一七年六月三十日代理书记员  邝小玉附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。备注：大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行汇款时请注明本案当事人姓名或者本案案号。