重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝民申2240号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：郭仕荣，男，1976年1月22日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：余ＸＸ，重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者。被申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆市奉节县洋洋百货有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路302号，组织机构代码76268163-1。法定代表人：冉平，该公司经理。被申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆飞洋控股（集团）有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路320号，组织机构代码70936532-6。法定代表人：杨必全，该公司董事长。被申请人(一审被告、二审上诉人)：潘和鸣，男，1965年6月8日出生，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审上诉人)：常伦权，男，1965年4月22日出生，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审上诉人)：李强富，男，1958年10月1日出生，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审上诉人)：樊声德，男，1950年3月25日出生，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审上诉人)：王有栋，男，1950年11月18日出生，住重庆市奉节县。被申请人（一审被告）：金仙连，男，1957年8月20日出生，住浙江省临海市。再审申请人郭仕荣因与被申请人重庆市奉节县洋洋百货有限公司（以下简称洋洋百货）、重庆飞洋控股（集团）有限公司（以下简称飞洋集团）、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋、金仙连房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院(2016)渝02民终838号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。郭仕荣申请再审称：一、二审法院认定事实和适用法律均是错误的。理由如下:1.郭仕荣购买的商铺，有独立的房屋产权证书，有房屋管理部门的测绘报告，有明确的四至界限和房屋编号，与其他门市之间存在明显的隔断，只是购买商铺并出租后才形成了统一经营的奉节县洋洋百货商场。郭仕荣作为权利人，对其所购买的商铺具有占有、使用、收益、处分的权利。郭仕荣购买商铺时只是约定委托飞洋集团统一经营至2014年2月28日止。在租赁合同到期以前，郭仕荣已书面函告飞洋集团，自己的商铺要收回，不再对外租赁。飞洋集团却未经同意擅自将自己的商铺出租给洋洋百货。2.奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会（以下简称商铺管委会）不是依法成立的组织，不具备主体资格，潘和鸣等商铺管委会的人员在没有得到郭仕荣授权情况下，无权将郭仕荣的商铺出租给他人，其对外签订的租赁合同应当认定无效。3.二审判决认可郭仕荣的商铺不属于虚拟式产权商铺，郭仕荣享有专属物权，却对郭仕荣的物权不予保护，自相矛盾。郭仕荣依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。本院经审查认为，本案的争议焦点是郭仕荣是否有权要求返还其涉案商铺。根据本案查明的事实，郭仕荣购买了重庆市奉节县永安镇夔州路304号1F-B-34号商铺（以下简称涉案商铺），并于2006年办理了房地产权证。涉案商铺所在房屋的竣工图中各商铺之间未标注物理上的隔断。郭仕荣就涉案商铺与飞洋集团签订了《委托经营合同》，约定：郭仕荣将涉案商铺委托飞洋集团统一对外出租经营，经营期限从2004年3月1日至2014年2月28日止，合同期满后，飞洋集团享有优先经营权；郭仕荣物业按1185800元折算为投资额，飞洋集团向郭仕荣承诺年经营回报率为11%，即20438元。合同签订后，经飞洋集团统一招商，飞洋集团全资控股公司洋洋百货取得经营权，洋洋百货将众多业主的商铺统一布局，开发形成奉节县洋洋百货商场。在飞洋集团与郭仕荣约定的委托经营期限内，奉节县商贸大厦商铺业主拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”（以下简称商铺招商公司），计划在委托经营合同到期后由该公司对奉节县洋洋百货商场统一对外招租经营。2011年5月12日，郭仕荣出具委托书，就涉案商铺委托商铺招商公司在2014年2月28日以后统一对外租赁。之后商铺招商公司因客观原因未能设立。2013年5月奉节县商贸大厦业主通过召开业主大会等方式发起设立商铺管委会。2013年6月28日召开了商贸大厦商铺管理机构成员会议，潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋、费晴、刘祥蔚等7人到会，余淋缺席，会议讨论确定商贸大厦成立管理机构的名称、机构成立方式、同意对外租赁招商及租金分配等事宜。刘祥蔚对形成的决议有异议，费晴没有表态，其余人员一致通过。此后2013年9月30日、11月10日、11月30日分别召开了第二次、第三次、第四次会议，均仅有潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋5人参会。2013年11月30日商铺管委会组织业主召开会议，讨论商铺整体对外租赁事宜并进行表决，86户业主到会，多数人员同意统一招租。郭仕荣认可参加了该次业主大会，但表示未投票同意对商贸大厦1-3楼商铺统一对外招租。同日，以出租方商铺管委会为甲方，承租方洋洋百货为乙方，飞洋集团为担保方，签订了奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同。该合同以潘和鸣为业主代表代表商铺管委会将奉节商贸大厦1-3楼商铺整体出租给洋洋百货统一对外经营。洋洋百货于2013年12月11日将郭仕荣的涉案商铺租赁给金仙连用于商业经营，租赁期限为2013年12月26日至2014年12月25日。本院认为，郭仕荣要求返还其涉案商铺的申请再审理由不能成立。主要理由如下：首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，郭仕荣购买的商铺与其他业主的商铺之间没有明确的物理隔离，在商铺现场也没有标注其他明确的权属界限，尚不具有构造上和利用上的独立性。二审法院将现实中没有明确的四至界限、不具有独立性的商铺认定为建筑物区分所有权的专有部分欠妥，本院予以纠正。其次，郭仕荣与飞洋集团签订的《委托经营合同》明确约定合同到期后飞洋集团对涉案商铺享有优先经营权。该处的优先经营权应理解为合同期满后，在涉案商铺所在的商场采用统一经营的模式下，郭仕荣的涉案商铺原则上仍应纳入商场统一经营的方式，双方当事人应当本着诚实信用原则就统一招租的相关合同事宜进行协商。该约定对双方当事人具有法律约束力。郭仕荣要求返还涉案商铺的行为有违双方约定。再次，郭仕荣于2011年出具委托书，就涉案商铺委托商铺招商公司在2014年2月28日以后统一对外租赁。虽然商铺招商公司因客观原因未能依法成立，但郭仕荣的上述行为也表明郭仕荣同意其与飞洋集团的涉案商铺租赁合同到期后将涉案商铺继续统一对外出租。郭仕荣现要求返还涉案商铺自己经营有违诚实信用原则。最后，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，涉案商铺登记为郭仕荣所有，郭仕荣对该商铺依法享有相应的权利。涉案商铺所在的商贸大厦被分割成不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有。因此，商贸大厦业主对其商铺行使所有权时，除受到一般所有权行使的限制外，还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益的影响和制约。换言之，各商铺业主对其商铺行使权利时，不仅要考虑自身利益，还要顾及其他商铺业主的利益以及商铺所在大厦整体物业功能的发挥。从实际情况来看，向商铺招商公司出具统一招租委托书的业主有148户，一审时提起诉讼要求自主经营商铺的仅8户。洋洋百货客观上也已经对涉案商贸大厦商铺进行了统一布局、装修，并开设门店整体经营。如果郭仕荣自主经营涉案商铺，势必影响涉案商贸大厦的整体出租经营，进而影响其他绝大多数商铺业主的利益，最终也会影响其自身利益。此外，郭仕荣购买涉案商铺的目的是获得相应的收益，而实现该目的并非必须通过自主经营的方式才能实现。郭仕荣参与涉案商贸大厦商铺的整体出租经营，同样可以获取合理的租金收益，其合法权益仍可以得到有效保障。因此，基于平衡和维护绝大多数商铺业主的利益和郭仕荣自身利益的需要，对郭仕荣享有的涉案商铺所有权的行使进行必要的限制是合理的。即使郭仕荣对涉案商铺的租金价格有异议，也可以通过协商、诉讼等方式进行救济。综上，二审判决的说理虽存在瑕疵，但不影响判决结果。郭仕荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回郭仕荣的再审申请。审 判 长  黄 成审 判 员  杨卉萍代理审判员  郭 勇二〇一七年六月三十日书 记 员  冯 鑫