.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2017）青0103民初48号原告：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城西区西川南路46号8号楼5单元5084室。法定代表人：闵武，该公司经理。委托诉讼代理人：叶永宁，民益法律服务所法律工作者。被告：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁经济技术开发区金桥路38号。法定代表人：王伟明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，青海汇元律师事务所律师。本院受理原告西宁玖鸿房地产营销策划有限公司（以下简称玖鸿公司）与被告西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年１月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。玖鸿公司的委托诉讼代理人叶永宁，伟业公司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玖鸿公司向本院提出诉讼请求：1、伟业公司给付玖鸿公司销售房屋佣金1829100.61元，并承担逾期违约金265218元，共计2094318.61元；2、伟业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月26日，玖鸿公司与伟业公司签订”香格里拉城市花园”编外经纪人协议后，又签订《香格里拉城市花园分销编外协议》补充协议书、补充协议书。协议约定我公司为伟业公司销售房屋及销售房屋佣金的计算方式和支付方式。现原告超额完成了被告的销售任务，被告应当依约向原告给付销售房屋佣金1829100.61元（不包含预留的销售佣金451193元），现伟业公司拒不履行，故我公司主张依约定被告还应承担给付逾期违约金。特诉至贵院，望支持原告诉讼请求。伟业公司辩称，对原告要求判令伟业公司给付玖鸿公司销售房屋佣金1829100.61元，无事实和法律依据，佣金数额不准确，现欠付佣金651855.44元，对逾期违约金265218元，因对佣金的计提存在分歧，计算数额不相同，本案中佣金总额未确定前主张违约金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：玖鸿公司提交以下证据：证据1、”香格里拉城市花园”编外经纪人协议、《香格里拉城市花园分销编外协议》补充协议书、补充协议书，证明原、被告之间具有合同法律关系，本案的诉讼标的额计算的事实依据及违约金计算的依据和给付方式；证据2、2015年11月至2016年7月份销售佣金表及附提成结算表，证明佣金和违约金的依据，预留款为451193元、原告为被告销售房屋211套，按照协议应增加3个百分点。伟业公司质证认为，证据1的真实性认可，证明方向不认可，协议中关于佣金计提和违约金的约定，不能证明其证明方向，具体的佣金未计算的情况下不能确定相关的佣金数额；证据2的真实性不认可，原告自己所做，应以被告提供的结算表为准，该证据不能证明原告的诉讼请求及增加3个百分点的佣金计提。本院认为，结合伟业公司提交的证据，能够证实其证明方向，本院予以采信。伟业公司提交以下证据：证据1、2015年11月、12月、2016年1月、2月、3月销售佣金结算表、提成结算表，证明2015年11月、12月、2016年1月、2月、3月被告共计已向原告支付销售佣金479181.23元；证据2、2016年4-7月销售佣金结算表，结合证据1，证明原告共计代理销售177套商品房及客户名单；证据3、2015年12月30日之前认购表，证明2015年12月30日之前原告代理销售49套商品房，其中，17套客户已付全款，结佣比例为100%，应付佣金为163227.52元；32套未全款，结佣比例为50%，应付佣金为218958.81元，前述应结佣金合计为382186.33元；证据4、2016年1月-6月认购表，证明2016年1月-6月原告代理销售128套商品房，其中，36套客户已付全款，结佣比例为100%，应付佣金为275188.11元；92套未全款，结佣比例为50%，应付佣金为473662.23元，前述应结佣金合计为748850.34元，综合证据一、三、四，被告还应给原告支付的佣金数额为382186.33+748850.34-479181.23=651855.44元；证据5、补充协议书，证明根据协议第二条约定，特区15号楼、16号楼、17号楼、18号楼佣金计提标准为1.8%，锦园+商业佣金计提标准为2.5%。销售完成90-99套，佣金计提标准对应减少0.1%;销售完成80-99套，佣金计提标准对应减少0.2%;以此类推，最高减少0.5%。综合证据1、2、4，被告仅销售完成36套，因此特区15号楼、16号楼、17号楼、18号楼佣金计提标准为1.3%，锦园+商业佣金计提标准为2%。玖鸿公司质证认为，证据1中2015年11月、12月、2016年1月、2月、3月销售佣金结算表、提成结算表认可；证据2中2016年4-7月销售佣金结算表，真实性认可，证明方向不予认可；证据3、4不认可，是被告自己制作，未按照合同约定核算；证据5补充协议书真实性认可，证明方向不予认可，被告未按照合同约定核算。本院认为，关于证据1，能够证实其证明方向，且玖鸿公司对真实性认可，本院予以采信；关于证据2，真实性予以确认，但不能证实其证明方向，对证明方向不予采信；关于证据3、4，系伟业公司单方出具，无相关证据印证，本院不予采信；关于证据5，不能有效证实其证明方向，对证明方向不予采信。经审理查明，2015年10月26日，伟业公司（甲方）与玖鸿公司（乙方）签订《”香格里拉城市花园”编外经纪人协议》，该协议约定：乙方所推荐的客户成功购买项目公寓、住宅、商铺产品的，甲方按成交金额的佣金（税前）作为乙方的计提佣金，签订正式购房合同，30日内支付佣金的50%，全款付清后，30日内支付佣金50%，按照佣金比例打入乙方的个人银行卡内；佣金分配标准如下：产品类型：公寓、住宅、商铺，销售套数及乙方佣金比例，第1套1%，第2套1.5%，第3套及以上2%，第10套以上（协议期限内）3%；乙方不得接受任何形式的购房款项，包括支票、汇款及现金等，如有违反，甲方有权立即解除顾问协议，并要求乙方赔偿因此造成的损失。该协议对其他权利义务进行了约定。该协议签订后，双方签订了《香格里拉城市花园编外经纪人协议》补充协议书，该协议约定的主要内容：双方同意对2015年10月24日签订的《香格里拉城市花园四期锦园编外经纪人协议》中的佣金计提标准进行调整，新的佣金计提标准自2015年1月21日起开始执行；2015年11月21日至2015年12月31日乙方带来客户认购成交按照：1、香格里拉城市项目四期住宅、商铺根据销售额的3%进行佣金计提；2、五期香格特区15、16、17号楼依据合同金额的2%进行佣金计提；3、18号楼月度销售14套及14套以上按合同金额的1%进行佣金计提，月度销售15-29套按合同金额的1.5%进行佣金计提，月度销售30套以上按合同金额的2%进行佣金计提；2015年11月20日前乙方带来客户认购成交均以原协议约定的佣金标准进行结佣，经甲乙双方核对，2015年11月20日前，乙方带领至现场并成功购房的客户共18组，累计购买住宅17套、商铺1套，面积1618.77平方米、认购总额10225558元（详见本协议附件），此部分业绩按照销售额3%进行佣金计提，计提条件：客户足额缴纳首付款，甲方在30日内向乙方支付佣金50%，客户全款付清后，甲方在30日内向乙方支付剩余50%佣金，详见本协议附件《2015年11月20日前”西宁玖鸿房地产营销策划有限公司”带客户成交明细表》。该协议附件为《2015年11月20日前”西宁玖鸿房地产营销策划有限公司”带客户成交明细表》，记载客户为18名。庭审中，双方均认可该协议约定的2015年10月24日签订的《香格里拉城市花园四期锦园编外经纪人协议》即为2015年10月26日签订的《”香格里拉城市花园”编外经纪人协议》。之后，双方签订了《补充协议书》，该协议约定的主要内容为：销售任务完成期限为：一、2016年1月1日至2016年6月30日；二、2016年1月1日至2016年6月30日佣金计提标准为：特区15号楼、16号楼、17号楼、18号楼，佣金计提1.8%，锦园+商业，佣金计提2.5%；双方约定任务量为100套，销售完成90-99套，佣金计提标准对应减少0.1%；销售完成80-89套，佣金计提标准对应减少0.2%；......以此类推，最高减少0.5%；销售完成110-119套，佣金计提标准对应增加0.1%；销售完成120-129套，佣金计提标准对应增加0.2%；......以此类推，最高增加1%；三、增加或减少的佣金在本协议期满后，由甲乙双方在3个工作日内予以核算，根据核算所得在7个工作日内结算支付给对方；四、佣金按月结算，当客户购房采用贷款方式时，自客户足额缴纳首付之日起，则按照本协议第三条第一款约定的佣金计提标准在当月30日之前支付总佣金的50%，全款付清后，当月30日之前支付剩余50%的佣金；六、逾期支付佣金应承担违约金，每逾期一日，按逾期未付款金额的万分之五承担逾期付款的违约金，直至付清为止。上述协议签订后，2015年10月24日原告开始销售房屋，2016年6月30日终止合同履行，期间，伟业公司与玖鸿公司对房屋销售佣金进行了结算并双方确认了结算表，结算表内容分别如下：1、2015年11月，西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：7612373元，销售提成：228371.19元，预留50%，金额114185.19元，备注：全款到位，全部付清，合计：114185.59元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：提成点数3%，销售情况12套，总价7612373元，提成金额：228371.19元。2、2015年12月，西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：9579673元，销售提成：201026.73元，预留50%（一次性全款付清两套无预留金），金额91568.33元，备注：全款到位，全部付清，合计：109458.40元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：销售情况16套，总价9579673元，提成金额：201026.73元，其中香格里拉城市项目四期住宅、商铺销售锦园2套，提成点数3%，提成佣金45083.46元，五期香格特区15、16、17号楼销售13套，提成点数2%，提成佣金150348.72元，18号楼销售1套，提成点数1%，佣金5594.55元。3、2016年1月西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：3767490元，销售提成：41527.76元，合计：41527.76元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：销售情况7套，总价3767490元，提成金额：41527.76元，其中提成点数2%的2套，结佣比例50%，提成金额：13269.51元，提成点数1.8%的5套，其中结佣比例50%的3套，提成金额：15671.46元，结佣比例100%的2套，提成金额：12586.79元。4、2016年2月西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：2813568元，销售提成：28074.67元，合计：28074.67元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：销售情况5套，总价2813568元，提成金额：28074.67元，其中提成点数2.5%的1套，结佣比例50%，提成金额：10016.238元，提成点数1.8%的3套，结佣比例50%的2套，提成金额：12504.186元，结佣比例100%的1套，提成金额：3378.006元，提成点数1%的1套，结佣比例50%，提成金额：2176.24元。5、2016年3月西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：17769026元，销售提成：185934.79元，合计：185934.79元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：销售情况34套，总价17769026元，提成金额：185934.79元，其中提成点数3%的1套，结佣比例50%，提成金额：29250.39元，提成点数2.5%的3套，结佣比例50%，提成金额：26689.65元，提成点数2%的1套，结佣比例50%，提成金额：5480.15元，提成点数1.8%的23套，结佣比例50%的19套，提成金额：74670.05元，结佣比例100%的4套，提成金额：35513.79元，提成点数1%的6套，结佣比例50%，提成金额：14330.77元。6、2016年4至7月，西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表载明：项目名称：香格里拉˙城市花园，开发商：西宁伟业房地产开发有限公司，代理商：西宁玖鸿房地产营销策划有限公司，业绩完成情况：住宅商铺：76153922元，销售提成：986309.91元，合计：986309.91元；”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表载明：销售情况130套，总价76153922元，提成金额：986309.91元，其中提成点数3%的6套，结佣比例50%，提成金额：40698.85元，提成点数2.5%的45套，结佣比例50%的30套，提成金额：282363.38元，结佣比例100%的15套，提成金额：251173.57元，提成点数2%的6套，结佣比例50%的5套，提成金额：33029.27元，结佣比例100%的1套，提成金额：10818.9元，提成点数1.8%的61套，结佣比例50%的47套，提成金额：212590.82元，结佣比例100%的14套，提成金额：121474.83元，提成点数1.5%的2套，结佣比例50%，提成金额：8669.7元，提成点数1%的10套，结佣比例50%的9套，提成金额：21577.15元，结佣比例100%的1套，提成金额：4598.1元。另查明，2016年1月30日，伟业公司向玖鸿公司给付2015年11月佣金114185.6元，给付2015年12月佣金100513.375元，2016年5月20日，给付2016年１月佣金41527.46元，给付2016年2月佣金28074.67元，给付2016年3月佣金185934.79元，共计470236.005元，庭审中，双方均确认已给付佣金共计479181.23元。本院认为，伟业公司与玖鸿公司签订的《”香格里拉城市花园”编外经纪人协议》、《香格里拉城市花园编外经纪人协议》补充协议书、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，对双方均具有约束力，双方均应履行。在协议履行过程中，原告销售了房屋，被告应按约定给付提成的佣金，现被告仅支付了部分佣金，对未支付的佣金被告应予以给付，故对原告要求被告给付销售房屋佣金的诉讼请求，本院予以支持，对被告应给付佣金的金额，被告抗辩欠付原告佣金651855.44元，对此，依据2015年11月至2016年7月西宁玖鸿房地产营销策划有限公司销售佣金结算表、”香格里拉˙城市花园”玖鸿房产公司提成结算表，该结算表中确定的佣金被告应予以给付，但上述结算表中部分佣金结算的结佣比例为50%，对该部分佣金是否按佣金比例100%全额给付，根据原、被告签订的协议、补充协议书等关于佣金约定，即购房者缴纳首付款被告在30日内付50%佣金，全款付清，被告在30日内支付剩余50%佣金，因双方约定原告不得接受任何形式的购房款项，依据该约定及伟业公司收取房款的现实情况，购房者交付房款的情况由被告掌握，故购房者交付房款的相关证据的举证责任应由被告承担，现被告提交的证据不能有效证实购房者交付房款的情况，被告应承担不利后果，故对被告该抗辩主张，本院不予采信，现根据结算表，被告应给付原告佣金为2452867.13元,被告已支付479181.23元，剩余款项1973685.9元，应由被告支付，原告现主张1829100.61元，本院予以准许。对原告要求被告承担逾期违约金的诉讼请求，根据双方签订的《补充协议书》约定，”佣金按月结算......逾期支付佣金应承担违约金，每逾期一日，按逾期未付款金额的万分之五承担逾期付款的违约金，直至付清为止。”依据查明的事实，被告存在逾期给付佣金的事实，其应承担违约金，该违约金分别为2015年11月，被告应在当月30日之前给付佣金228371.19元，其实际给付佣金114185.6元，自2015年12月1日至2017年5月19日，共计499天，违约金28489.3元（228371.19元－114185.6元×万分之五×499天）；2015年12月，被告应在当月30日之前给付佣金201026.73元，其实际给付佣金100513.375元，自2016年1月１日至2017年5月19日，共计469天，违约金23570.3元（201026.73元－100513.375元×万分之五×469天）；2016年1月，被告应在当月30日之前给付佣金70468.73元，其实际给付佣金41527.46元，自2016年2月1日至2017年５月19日，共计439天，违约金6352.6元（70468.73元－41527.46元×万分之五×439天）；2016年2月，被告应在当月30日之前给付佣金52771.334元，其实际给付佣28074.67元，自2016年3月1日至2017年５月19日，共计409天，违约金5050.4元（52771.334元－28074.67元×万分之五×409天）；2016年3月，被告应在当月30日之前给付佣金３36355.79元，其实际给付佣金185934.79元，自2016年４月１日至２017年５月19日，共计379天，违约金28504.7元（36355.79元－185934.79元×万分之五×379天）；2016年4-7月，被告应在当月30日之前给付佣金1567809.44元，其实际未给付佣金，自2016年7月１日至2017年5月1日，共计289天，违约金226548.46元（1567809.44元×万分之五×379天）；上述违约金共计318515.76元，原告主张265218元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告西宁伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告西宁玖鸿房地产营销策划有限公司给付销售房屋佣金1829100.61元，逾期违约金265218元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23555元，由被告西宁伟业房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长杨武人民陪审员史华卉人民陪审员蒲嫣娜二〇一七年六月二十一日书记员刘维翔