山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2459号上诉人（原审被告）：苏秀美，女，1963年3月12日出生，汉族，山东管理学院职工，住济南市。上诉人(原审被告)：徐忠，男，1962年12月18日出生，汉族，齐鲁工业大学职工，现住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：侯东阳，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许学普，男，1984年9月26日出生，汉族，农民工，住山东省济阳县。被上诉人（原审原告）：李彩霞，女，1987年6月28日出生，汉族，农民工，住山东省。委托诉讼代理人：许学普（系李彩霞之夫），住山东省。上诉人苏秀美、徐忠因与被上诉人许学普、李彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏秀美、徐忠上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法予以改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉时不符合立案条件。《民事诉讼法》第119条明确规定：“起诉必须符合下列条件”其中第（三）项规定：“有具体的诉讼请求和事实、理由；”被上诉人在起诉书的诉讼请求写道：“3、判令被告立即向原告交付储藏室及储藏室内现有的家具家电；”被上诉人的这一诉讼请求是非常不明确的；储藏室到底在哪个位置不明确，储藏室内现有家具家电是什么不明确。《民事诉讼法》第123条规定：“不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；被上诉人起诉不符合立案条件就应当裁定不予受理，不应当进入到审理程序。二、原判决第4页确认“房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”认定错误。《物权法》第6条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。本案合同涉及的储藏室没有进行不动产登记，因此，双方无权进行买卖，无法进行变更登记，合同的这一内容显然是违反法律的强制性规定的。判决书由此导致的“故本院认定二原告对涉案储藏室享有受益人使用权”的认定和判决都是错误的。本案所涉储藏室所占土地，是学院的教学用地，是国家依法划拨的，非出让的土地，所以是无法进行不动产登记的，也是不能转让的，判决书这样判决是以法律的保障力判给被上诉人使用权，学院如果对该储藏室占用的土地重新规划、调整，这必然发生土地的原合法使用人（山东管理学院）与被上诉人的冲突。现在，土地的使用权是山东管理学院，房子让被上诉人使用，也违反了房子和土地的合法使用权一致的法律强制性规定，法院的这一判决显然是用司法权代替行政权，是司法权的不当使用。三、上诉人没有违约，法院确认上诉人违约没有事实依据和法律依据。首先，上诉人在2016年10月1日前就曾到南全福派出所要求办理户口迁出，派出所了解情况后告知上诉人：因在长清区大学城购买的房屋还没有房产证，没有进行不动产产权登记，户口没法迁到这个地方。这个问题是上诉人事前没有想到的。出现这个情况后，上诉人就积极想办法，看户口能否迁到别的地方，在这个期间，被上诉人一直催促。到2016年11月25日，上诉人把户口迁至了历下区解放东路58号9号楼301室，归属历下区姚家派出所管辖。被上诉人起诉后，上诉人曾要求南全福派出所开具上诉人方在2016年10月1日到派出所办理户口迁出的证明，但派出所明确告知，不能开具这样的证明，所以上诉人也没办法举证证明。按照《民事诉讼法》关于谁主张谁举证的原则，对方主张上诉人违约，被上诉人应当拿出上诉人违约的证据来，否则应当驳回对方的诉讼请求。四、判储藏室让对方使用，不仅违反法律的强制性规定，而且也违反诉讼程序，事实也严重不清。储藏室的位置到底在哪里，第二次开庭时，仅有对方的一面之词，上诉人没有确认（因为违法）法院也没有调查核实，其土地归谁合法使用，政府把这块土地是划拨给谁的，这些情况都没有搞，在此情况下，法院直接判决将某储藏室归对方使用，显然也不符合诉讼程序，也是事实严重不清。许学普、李彩霞辩称1.被上诉人认为违约金不高，只有总房价的四分之一；2.户口是否真正的迁走，被上诉人不清楚，没有见到迁移证明。许学普、李彩霞向一审法院起诉请求：1.判令苏秀美、徐忠立即向许学普、李彩霞交付位于济南市历城区桑园路60号山东省总工会干部学校1号宿舍楼与2号宿舍楼之间、自东向西第二排北侧的储藏室；2.苏秀美、徐忠向许学普、李彩霞支付违约金2万元；3.诉讼费由苏秀美、徐忠负担。一审法院认定事实：2016年7月4日，许学普、李彩霞（买受人）与苏秀美、徐忠（出卖人）签订房屋买卖合同，合同主要内容为：一、房屋基本情况：出卖人自愿将位于济南市历城区房产出售给买受人，房屋建筑面积87.62方米，小房约6平方米，附属设施包含双气设施、固定装修；二、房屋权属状况：该房屋为已购公有住房，该房屋未设定抵押；四、该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为79.5万元，于签订协议当日支付定金1万元，剩余贷款63.5万元，并在贷款审核通过并过户当日支付剩余购房款15万元；五、出卖人保证该房屋项下户口状况为空户，如该房屋项下有户口，出卖人应当在2016年10月1日前向该房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则出卖人应当向出卖人支付2万元违约金；十二、双方协商一致此房价包含储藏室以及室内现有家具、家电、空调、洗衣机等。合同签订后，许学普、李彩霞依约支付了定金、办理完毕贷款手续并将全部购房款于2016年9月30日支付与苏秀美、徐忠。涉案房屋系苏秀美、徐忠参加原山东省总工会干部学校单位房改时取得的房改房，分房时单位一并将涉案储藏室交付与苏秀美、徐忠，苏秀美、徐忠一直使用至今。涉案储藏室并没有产权证书。一审法院认为，市场经济是法制经济。在经济往来中，当事人应本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。许学普、李彩霞与苏秀美、徐忠签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于苏秀美、徐忠违约责任的认定。房产买卖协议约定苏秀美、徐忠应于2016年10月1日前办理诉争房产的原有户口迁出手续，但苏秀美、徐忠并未提供证据证实其已经于2016年10月1日前办理了户口迁移手续，且涉案户口于2016年11月25日方才办理完毕，已构成违约，许学普、李彩霞请求苏秀美、徐忠承担逾期迁移户口的违约责任应予支持。苏秀美、徐忠在庭审中抗辩不同意给付违约金，根据合同法第一百一十四条关于违约金的规定及其合同法司法解释（二）第二十九条关于减少过高违约金的解释，由于本案双方对逾期迁移户口约定的违约金在性质上属于赔偿性违约金，因此衡量违约金是否过高的标准是违约造成的损失，同时应当考虑到协议的履行情况和当事人的过错程度。本案中，许学普、李彩霞于2016年9月30日方将全部购房款支付与苏秀美、徐忠，而该时间与合同约定苏秀美、徐忠办理户口迁移手续的最后时间发生重叠，在许学普、李彩霞尚未全部支付购房款的情况下要求苏秀美、徐忠承担2万元的违约金显然过高，同时许学普、李彩霞亦未提交有效证据证明其存在损失，结合本案实际，一审法院酌情调整苏秀美、徐忠支付许学普、李彩霞逾期迁移户口违约金1000元。关于涉案储藏室。根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，可以把物分为主物和从物，主物在转让时作为从物也应当一并转让。涉案储藏室是单位为了职工生活方便与主房配套使用而建设，并在公有住房分配时一并分配给职工使用，苏秀美、徐忠自分得公有住房至其出售时已一并使用储藏室多年，可以认定该储藏室系主房的从物，而双方在合同中已经约定房屋总价中包含储藏室，故在主房转让的同时，作为从物的储藏室也应一并转移。因涉案储藏室并不具有产权证书，故一审法院认定许学普、李彩霞对涉案储藏室享有相应的使用权。综上所述，许学普、李彩霞所诉，事实清楚，证据充分，一审法院对其合理部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告苏秀美、徐忠于判决生效之日起十日内向原告许学普、李彩霞交付位于济南市历城区桑园路60号原山东省总工会干部学校1号宿舍楼与2号宿舍楼之间、自东向西第二排北侧的储藏室；二、被告苏秀美、徐忠于判决生效之日起十日内向原告许学普、李彩霞支付违约金1000元；三、驳回原告许学普、李彩霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告许学普、李彩霞负担100元，被告苏秀美、徐忠负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人苏秀美、徐忠与被上诉人许学普、李彩霞签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。上诉人主张储藏室因没有产权手续不能买卖。对此，本院认为，双方当事人在房屋买卖合同中明确约定房屋总价中既含主房屋本身，也包含房屋所附属的储藏室。储藏室是使主房屋使用方便而建设的配套设施，应认定为主房的从物。主房屋转让的同时，作为从物的储藏室也应一并转移。本案的房屋买卖价款中既包含主房屋产权价款，也包含储藏室的使用权价款。故上诉人主张储藏室不能转让的理由不当，本院不予支持。双方签订的房屋买卖协议约定苏秀美、徐忠应于2016年10月1日前办理诉争房屋的原有户口迁出手续，否则应当承担违约责任。上诉人苏秀美、徐忠未提供证据证实其已经于2016年10月1日前办理了户口迁移手续，且涉案户口于2016年11月25日方才办理完毕，已构成违约，其应当承担违约责任。原审法院已酌情调整违约金为1000元。上诉人拒绝承担违约责任的理由不当，本院亦不予支持。综上所述，苏秀美、徐忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由苏秀美、徐忠负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  翟 勇审判员  王立强二〇一七年六月二十二日书记员  李 环