云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）云民终106号上诉人（原审被告）：昆明房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市青年路***号华一广场**楼。法定代表人：李晓伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿天法，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马卿，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市盘龙区教育局。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路***号。法定代表人：樊琪，教育局局长。委托诉讼代理人：杨蕾，云南勤业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王宝琼，云南勤业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：李国华，男，汉族，1944年3月16日生，住云南省昆明市五华区。上诉人昆明房地产开发有限公司（以下简称昆房公司）因与被上诉人昆明市盘龙区教育局（以下简称盘龙区教育局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第206号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人昆房公司的委托诉讼代理人耿天法、马卿，被上诉盘龙区教育的委托诉讼代理人杨蕾、王宝琼到庭参加诉讼。原审被告李国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人昆房公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判昆房公司不承担赔偿责任，并驳回盘龙区教育局的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方当事人于2007年9月16日签订《房屋赔偿补充协议》，对原协议的内容进行了变更，将原合同中约定的补偿标的物“华尔贝大厦2380平方米写字楼和铺面”变更为“华尔贝大厦14楼165.75平方米、11楼165.75平方米及华尔顿大厦15楼355.5平方米，共计687平方米”和“华一广场23楼整层建筑面积891.76平方米的房产”。变更之后，昆房公司向盘龙区教育局实际交付了补偿标的物，昆房公司以租赁的方式使用华一广场23层，并向盘龙区教育局支付租金。故昆房公司已经按照合同约定履行了自己的义务，一审法院认定事实错误，盘龙区教育局的诉请没有事实依据。2.原拆迁补偿协议中约定的标的物为“临护国路综合楼裙房七层建筑面积2380平方米”，与盘龙区教育局诉请的标的物“华尔贝大厦裙楼护国路北侧的1-6楼面积为2380平方米的房屋”并不一致，盘龙区教育局的起诉标的错误。另外，在标的物已经进行变更的情况下，盘龙区教育局要求以“华尔贝大厦裙楼护国路北侧的1-6楼面积为2380平方米”房屋的等额价值进行赔偿的诉请，也缺乏事实依据。一审法院按照该房屋的评估总价判决昆房公司赔偿4247万元，属于认定事实和适用法律错误。3.由于政府审批的原因，原协议中约定的“临护国路综合楼裙房七层”因华尔贝大厦裙楼七层并未实际建盖而不存在，导致原协议不能履行的原因是不可抗力。被上诉人盘龙区教育局辩称，《房屋赔偿补充协议》中已经明确约定原协议中约定的标的物就是华尔贝大厦裙楼2380平方米的房屋，双方签订协议时标的物尚未建盖，实际建成的房屋与约定的房屋有一定的差异，但房屋仍然存在，一审法院对补偿标的物也进行了测绘和评估，确认了补偿标的物的现状。故请求驳回上诉，维持原判。盘龙区教育局向一审法院提起诉讼，请求：1.判令昆房公司赔还昆明市五华区华尔贝大厦裙楼护国路北侧的1至6楼面积为2380平方米的房屋或相当于前述房屋等额价值的财产（以现金估算，暂按3000万元计算，最终以暂定2014年9月3日为评估基准日的评估值为准）；2.判令昆房公司支付自评估基准日起至实际偿还之日止前述等额价值货币的银行同期贷款利息（暂以2014年9月3日为评估基准日，暂以3000万元为预期评估值，自暂定的2014年9月3日的评估基准日截止至2014年9月4日的利息为5010元）；3.判令昆明公司支付因碍于履行拆迁安置导致盘龙区教育局租用办公室的租金合计1053088元；4.判令李国华就昆房公司的全部支付义务承担连带赔偿责任；5.判令李国华和昆房公司承担本案的保全费、保全担保费用和案件受理费。一审法院经审理查明：1997年3月3日，盘龙区教育局（乙方）与昆明市房屋开发总公司（现昆房公司,甲方）签订《协议书》，协议约定：甲方按木行街片区改造开发原则，负责M-9地块的开发建设，乙方积极配合，项目施工图设计经双方确认同意，并报有关部分批准后方可开工。乙方在该宗地块维新街24号（教师进修学校）现址，根据市房监（92）勘字第157号勘审文件，核对房屋建筑面积877.62平方米，护国路256号培智学校房屋建筑面积2173.4平方米。根据该地块建筑设计，新建项目乙方所属两校教学用房6至7层总建筑面积为5060.41平方米、临护国路综合楼裙房七层建筑面积为2380平方米。所建面积以房屋竣工面积为准，房屋位置见附图所示，改建后两校总建筑面积7440.41平方米。安置补偿原则及改造办法：1、根据木行街改造建设拆迁安置补偿办法，按“拆一还一”原则，乙方原面积由甲方进行原地安置。即需安置乙方教学及网点办公用房总面积为3051.02平方米（临街网点部分在乙方综合楼底层安置），按建设成本需由乙方补助甲方结构的差价为（全框架结构）3051.02平方米×1000元=305.1万元，扣除房屋勘估价计51万元（见勘估文件），实际应补偿254.1万元。2、按双方确定的建设规模，乙方经安置后超出安置建筑面积为：5060.41平方米＋2380平方米－3051.02平方米=4389.39平方米，该面积全部由甲方按建设成本费及室外工程1088元/平方米计，共计人民币4775656.32元，由甲方按工程进度向乙方收取，建筑面积以竣工面积为准……建设工期及资金筹措：1、双方确定于1996年12月上旬进行施工场地地址勘查，于12月底首期进行教学楼工程开工，确保明年暑期后使用，综合楼于1997年1月中旬开工，工期因属临街高层裙房，暂定1年。2、为保证工期进度，乙方在本协议签订日一周内先支付工程总价40%即人民币195万元，工程进入2层支付40%即195万元，工程断水后支付15%，余款待竣工验收后支付。3、经双方协商在资金到位后即进行施工，考虑到乙方为教育事业单位，商定乙方应补结构差价254.1万元不再补偿，作为甲方对教育事业的支持。按拆迁安置补偿原则，考虑到乙方具有一定过渡期，按有关政策，双方商议由甲方一次性补偿乙方过渡费20万元。协议签订后，盘龙区教育局已向昆房公司支付超面积建设成本费4775656.32元，昆房公司在木行街片区改造工程完成后向盘龙区教育局交付了协议中所约定的“乙方所属两校教学用房6至7层总建筑面积为5060.41平方米”的房屋，但未按协议约定向盘龙区教育局交付协议中所约定的“临护国路综合楼裙房七层建筑面积为2380平方米”房屋。另确认，上述协议所约定的“临护国路综合楼裙房七层建筑面积为2380平方米”房屋即为位于昆明市护国路与宝善街交叉口东北角的华尔贝大厦1-6层房屋，该部分房屋已由昆房公司在项目建成后,于2002年出售给昆明市产权交易中心及昆明住房公积金管理中心，并交付其使用。2005年2月18日，昆明市深化国企改革试点工作领导小组向昆明市房产管理局发出《关于昆明市房屋开发总公司深化产权制度改革有关问题的批复》，批复中就昆明市房屋开发总公司的国有企业资产界定及处置以及股权设置进行了确定，并明确，原企业所有债权债务转由深化改革后的企业承继。依据该批复，原昆明市房屋开发总公司由国有企业性质改制为自然人股东出资的有限责任公司，名称变更为昆明房地产开发有限公司。因上述《协议书》中部分房屋无法交付盘龙区教育局，盘龙区教育局与昆房公司于2007年9月16日签订《房屋赔偿补充协议》，协议中明确：盘龙区教育局与昆房公司于1996年在拆迁原盘龙区进修学校和原盘龙区培智学校原校址时，双方经协商签署达成协议，结合护国路华尔贝大厦原址拆迁开发，昆房公司需赔还盘龙区教育局华尔贝大厦2380平方米写字楼和铺面。遗留问题的赔偿经双方反复协商，再次就写字楼和铺面的赔偿具体问题达成补充协议，并明确了赔偿盘龙区教育局房屋的具体方案。该补充协议的签订后，昆房公司仍未履行协议中约定的补偿方案。2009年6月30日，昆房公司向盘龙区教育局出具函件，承诺昆房公司因推迟赔房安置时间应承担推迟赔还期间盘龙区教育局租房办公的租金。为此，昆房公司以及其关联云南华方屋业开发有限公司于2007年7月至2014年7月期间，共计向盘龙区教育局所属的盘龙区勤工俭学服务中心支付合计1489383.20元。案件审理过程中，经盘龙区教育局申请，一审法院依法委托昆明滇信房地产评估有限公司就昆明市华尔贝大厦裙楼1-6层房地产进行市场价值评估，该鉴定过程中，因涉案房产并未取得房产证，无法确定其建筑面积，故一审法院依法委托昆明超凡低价评估咨询有限公司就宝善街华尔贝大厦裙楼1至6层房屋（含商铺）进行面积测绘，经测绘，一至六层面积总计9992.77平方米。依据该测绘结论，昆明滇信房地产评估有限公司鉴定：昆明市华尔贝大厦裙楼1-6层中2380平方米的房地产价值为4247万元。另，李国华原系昆房公司法定代表人，并为昆房公司的自然人股东。一审法院认为：关于昆房公司是否应向盘龙区教育局交付华尔贝大厦1-6层中2380平方米的房屋或赔偿相当于前述房屋等额价值的财产，及盘龙区教育局所诉利息应如何处理的问题，盘龙区教育局与昆房公司于1997年签订《协议书》，约定由昆房公司拆迁盘龙区教育局所有的“教师进修学校”及“培智学校”建筑面积为2173.4平方米的房屋，并由昆房公司赔偿盘龙区教育局建筑面积为5060.41平方米的教学用房以及“临护国路综合楼裙房6层建筑面积为2380平方米”的房屋（双方均确认该房屋即为现华尔贝大厦1-6层中2380平方米的房屋），对于其中2380平方米的房屋另由盘龙区教育局支付昆房公司4775656.32元的建设成本费。协议签订后，昆房公司按约向盘龙区教育局赔偿了5060.41平方米的教学用房，但昆房公司在收取盘龙区教育局4775656.32元的建设成本费后并未将建成的华尔贝大厦1-6层2380平方米的房屋交付盘龙区教育局，而是另行出售给昆明市产权交易中心及昆明住房公积金管理中心。之后，盘龙区教育局与昆房公司多次函件往来协议因无法交付上述房屋的赔偿方案，双方还于2007年签订《房屋赔偿补充协议》，进一步明确了昆房公司的赔偿责任，并达成新的补偿方案，但该补充协议也未得到实际履行。依据上述查明事实，一审法院认为，盘龙区教育局与昆房公司所签《协议书》及其补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自的义务。现昆房公司无法按《协议书》及补充协议约定内容向盘龙区教育局交付华尔贝大厦的部分房屋，其行为构成违约，应向盘龙区教育局承担赔偿相当于前述房屋等额价值的财产。依据一审法院委托鉴定机构所作华尔贝大厦裙楼1-6层房地产2380平方米房屋的评估总价为4247万元，应由昆明公司向盘龙区教育局予以赔偿。至于盘龙区教育局所诉利息，因双方在协议书中并未约定，且对于该赔偿金额系在本案诉讼中才予以明确，故不予支持。对于昆房公司所提不应按评估价值赔偿盘龙区教育局的抗辩意见，无事实及法律依据，不予支持。关于盘龙区教育局所诉租房损失的问题，从上述查明事实看，因昆房公司无法及时向盘龙区教育局交付2380平方米的房屋，双方多年来均在以函件往来的形式以及签订补充协议的方式协商赔偿盘龙区教育局的方案，且昆房公司自2007年至2014年期间共计向盘龙区教育局支付房屋租金合计1489383.20元，该款项已足额抵扣盘龙区教育局所主张的因昆房公司碍于履行拆迁安置导致盘龙区教育局产生的租房费用1053088元，故对于盘龙区教育局该项诉请不予支持。关于李国华是否应就昆房公司的全部支付义务承担连带赔偿责任的问题，李国华虽系昆房公司的股东及原法定代表人，但盘龙区教育局并未举证证实李国华具有损害公司利益等应与昆房公司承担连带赔偿责任的情形，故对于盘龙区教育局的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明市盘龙区教育局赔偿4247万元；二、驳回原告昆明市盘龙区教育局的其他诉讼请求。案件受理费259440.49元，由原告昆明市盘龙区教育局承担6277.44元，由被告昆明房地产开发有限公司承担253163.05元。保全费5000元，由原告昆明市盘龙区教育局承担。鉴定费108700元，由被告昆明房地产开发有限公司承担。”二审中，双方当事人均未提交新证据，对于一审判决所认定的事实本院予以确认。二审庭审结束后，本院针对上诉人当庭提到的评估报告的时点和取价标准问题，向昆明滇信房地产评估有限公司发出征求意见函，昆明滇信房地产评估有限公司于2017年5月31日进行了书面回复。经双方当事人质证，上诉人对于书面回复的真实性、客观性和关联性均不予认可，认为仅仅是评估机构的片面说法;被上诉人对于征求意见函和书面回复的真实性、客观性和关联性均予以认可。本院认为，昆明滇信房地产评估有限公司系一审法院委托的具备专业资质和司法鉴定资格的鉴定部门，其所作出的书面回复与案件事实和评估报告的专业内容有关，上诉人虽不予认可，但未能提出相反的证据，故本院对评估机构的书面回复予以采信。根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人承担尚未履行完毕的房屋拆迁安置补偿义务？若有义务，应如何承担？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”首先，本案双方当事人于1997年3月3日签订的《协议书》中约定的拆迁补偿标的物为“教学用房6至7层5060.41平方米”房屋和“临护国路综合楼裙房七层2380平方米”房屋。在履行的过程中，上诉人向被上诉人交付了“教学用房6至7层5060.41平方米”房屋，但“临护国路综合楼裙房七层2380平方米”房屋未能交付和办理产权至被上诉人名下，故上诉人未履行完毕《协议书》中的合同义务。2007年9月16日，双方当事人签订《房屋赔偿补充协议》，明确“甲方（昆房公司）须赔还乙方（盘龙区教育局）华尔贝大厦2380平方米写字楼和铺面”。经庭审核实，双方均确认“华尔贝大厦2380平方米写字楼和铺面”即为《协议书》中的“临护国路综合楼裙房七层2380平方米”房屋。故上诉人认为被上诉人所诉请的补偿标的物与协议约定不一致的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，双方当事人在《房屋赔偿补充协议》中确实针对“华尔贝大厦14楼165.75平方米、11楼165.75平方米及华尔顿大厦15楼355.5平方米，共计687平方米”和“华一广场23楼整层建筑面积891.76平方米”的房产进行了补充约定，但在此之后，上诉人自2009年4月29日至2014年6月18日期间，向被上诉人发出的《安置意向意见》、《拆迁安置意见》、《函》等多份函件中均反复重申尚有“华尔贝大厦2380平方米房屋”未进行安置，故上诉人已经以明确的意思表示其尚未履行完毕合同约定的房屋拆迁安置补偿义务，上诉人认为双方通过《房屋赔偿补充协议》将补偿标的物变更为“华尔贝大厦14楼165.75平方米、11楼165.75平方米及华尔顿大厦15楼355.5平方米，共计687平方米”和“华一广场23楼整层建筑面积891.76平方米”房产的主张，也因在此之后其自身的意思表示与之矛盾而不能成立。第三，上诉人未能举证证明其履行了《房屋赔偿补充协议》中所涉“华尔贝大厦14楼165.75平方米、11楼165.75平方米及华尔顿大厦15楼355.5平方米，共计687平方米”和“华一广场23楼整层建筑面积891.76平方米”全部房产的交付和产权变更手续。同时，上诉人在二审庭审中亦当庭明确其不能将上述房产过户至被上诉人名下。故上诉人仅以其曾向被上诉人支付过租金为由即主张其已经履行完毕合同义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。第四，就上诉人当庭提到的评估报告的时点和取价标准问题，本院向昆明滇信房地产评估有限公司发出征求意见函，昆明滇信房地产评估有限公司于2017年5月31日进行了书面回复。根据评估机构的回复意见，由于房产交易价格和租赁价格具有时效性，在其进行评估时无法调整时点至评估之前；另外，房产交易价格为交易双方的隐私，评估机构无法取得。评估机构的回复为专业司法鉴定机构意见，评估报告确定的房产价值客观公正，应作为定案依据。上诉人针对房产赔偿价值提出的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人尚未履行完毕房屋拆迁安置补偿义务，由于其客观上无法履行房屋安置的补偿方案，只能按照房产评估价值4247万元进行现金补偿。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259441元，由上诉人昆明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若昆明房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如昆明房地产开发有限公司不自动履行本判决，昆明市盘龙区教育局可在本判决履行期限届满后两年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。审判长 王 璟审判员 周惠琼审判员 刘 希二〇一七年六月三十日书记员 范 蕊