广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初4433号原告（反诉被告）：谢汉文，男，1980年7月28日出生，汉族，住广东省东莞市。被告（反诉原告）：唐国辉，男，1969年12月22日出生，汉族，住江西省丰城市。原告谢汉文与被告唐国辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，被告唐国辉向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢汉文、被告唐国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢汉文向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同，被告返还房屋；2.被告支付2017年2月至5月的租金28000元；3.被告支付2017年2月租金的滞纳金，以7000元为本金，10%每天计算至实际清偿之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月28日,原告与被告签订了房屋租赁合同，将位于东莞市东坑镇新门楼永生路1号2楼-5楼出租给被告，合同期限自2014年2月28日至2017年7月14日，每月租金为7300元，后变更为7000元每月。但2017年2月开始，被告以经营不善为由不交租金。被告不交租金构成违约。被告唐国辉答辩称，同意解除合同，但原告长期将一楼的电费也让被告缴纳，被告直到两个月前才发现这个问题所以才不缴纳租金。另外原告收取了被告40000元保证金，由于原告违约导致合同解除，要求原告双倍返还80000元。被告唐国辉向本院提出反诉请求：1.确认原告谢汉文违约并返还多收取的电费10000元；2.谢汉文返还2012年交付的押金12000元、2014年交付的押金及保证金40000元；3.诉讼费由谢汉文承担。事实和理由：谢汉文近五年来收取了一楼租户的水费但一楼用水的抽水电费都是记在被告的电表上，被告在2月份发现了这个问题，要求谢汉文返回五年来收取的电费（按每月200元算），谢汉文违反诚信原则没有支付，被告才没有继续支付租金。谢汉文起诉要求解除合同，被告同意解除，但解除后的违约责任应由谢汉文承担。2014年签订合同时，谢汉文要涨价，被告由于前期投入了几十万的装修迫于无奈只能同意，但也要求谢汉文不能再涨价，谢汉文也同意了。谢汉文另要求被告交了一笔40000元的押金和保证金，被告同意了。现合同解除，谢汉文应全额返回押金及保证金。针对唐国辉的反诉，谢汉文辩称，被告反诉称5月底解除合同并归还案涉房屋，但至今仍未把案涉房归还给原告。被告第一次庭审称在庭审前两个月才知道整栋楼抽水用电的电费都是被告负担的，但被告在租房时就清楚这个问题，且2015年有对水管进行重装都是被告与一楼租户协商的。双方签订合同时原租金是7300元，被告以生意不好要求减房租，原告考虑到实际情况且作为300元一楼的电费补助就同意租金减到7000元。如果被告不讲诚信，被告也按照300元每月补回三年的租金给原告。原告同意在被告完好退房后退还12000元押金给被告，但对于40000元保证金原告没有收取，原告只收到40000元的合同变更费，双方在收据中明确了该费用的性质，且只有收了40000元变更费原告才同意给被告变更合同，现在被告将该变更费说成是保证金纯粹是违反诚信的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对无争议的事实本院经审理认定如下：2014年2月28日，原告谢汉文作为甲方与被告唐国辉作为乙方签订了房屋（商铺）租赁合同，约定甲方将位于东莞市××门楼××路××号的房屋（二至五楼）出租给乙方，每月租金7300元，每月18日前付清，逾期按每月租金的10%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上的，视为违约，甲方有权收回房屋；乙方承租即日起要负责交各项相关费用（包括水电费、垃圾费用及管理费用等），超期不交者乙方要承担相关的法律责任；乙方要支付12000元作为押金，到期退还，若乙方提前解除合同或停业，视为违约，押金不予退还；乙方需维护甲方财物，不得变卖，如有损坏各项财物一律由乙方维修，否则以财物双倍价钱赔偿；室内原有设备33风扇，33床，33抽气扇，33门；乙方承租投资各项基础设施及设备到期一律归甲方所有；租赁期限2014年2月28日至2017年7月14日。案涉租赁物取得了房地产产权证。2016年12月4日，原被告达成了租金变更协议，约定2016年11月15日至2017年5月14日租金6500元/月，2017年5月15日开始恢复租金7000元/月，每月28日前付清租金，否则协议作废。被告自2017年2月开始未支付租金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、未支付租金的原因。被告主张其承租房屋的用水系在原告的井水抽水到顶楼供应，其在2017年2月发现一楼商铺租户的井水抽水的电费也是由被告交纳，被告才未交租金的。原告则主张一楼商铺租户井水抽水的电费确为被告交纳，但该问题双方在签订合同时就协商好了，否则原告需用自来水并承担自来水费，抽水电表只有一个。原告曾要求被告使用自来水被告不同意，如果不是达成协议，原告可以封掉井水就不存在该问题。被告在2016年9月不支付房租原告也起诉了。被告确认抽水电表只有一个，但主张原告并未告知被告抽水电费包括了一楼的抽水用电。本院认为，双方确认抽水电表只有一个，从被告自承租以来一直按抽水电表交纳电费且一直未提出异议的事实来看，原告关于双方就抽水电费达成一致意见的主张可信度更高，本院予以采信。被告以此为由拒付租金缺乏事实依据，被告至今未付2017年2月至5月的租金构成违约。二、租金标准。被告认为租金应按6500元/每月支付。原告则认为被告未按约定期限支付租金，租金变更协议作废，被告应按7000元/月支付自2017年2月至5月的租金。本院认为，被告未按约定期限支付租金，按照租金变更协议的约定，租金变更协议作废，故原告请求按7000元/月的标准要求被告支付2017年2月至5月的租金符合合同约定，本院予以采信。三、押金。原告确认收到被告支付的押金12000元并同意在被告退还房屋后返还，本院予以确认。四、40000元的性质。被告陈述2012年之前系由另外一个人承租案涉房屋并进行了装修，后来转租给被告并进行了装修，被告交纳了12000元的押金及40000元的保证金。被告提交了一份收据证明其于2014年2月18日向原告交纳了40000元押金及保证金。收据载明“今收到唐国辉40000元作合同变更费”。原告对收据予以确认，但主张该笔费用是合同变更费，并陈述租赁合同在2014年到期后被告要求延期，达成了需支付40000元合同变更费才延期的合意，该合同变更费系行业惯例。本院认为，收据载明40000元为合同变更费，双方在2014年7月也确实重新签订了合同，故本院采信原告的主张，认定该40000元为合同变更费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得了产权证，案涉租赁合同合法有效，双方均应遵守合同约定全面履行合同义务。被告自2017年2月开始未支付租金，构成违约，原告请求解除案涉房屋（商铺）租赁合同并要求被告返还案涉房屋符合合同约定，被告也同意于2015年5月底解除合同，故对原告该项诉请本院予以支持，双方的合同已于2017年5月31日解除。关于租金及滞纳金。被告拖欠原告2017年2月至5月的租金，应按7000元/月的标准向原告支付，共为28000元。按照合同约定被告应在2017年2月28日前付清2017年2月的租金，被告未按约定期限支付租金，已构成违约。按照合同约定被告应自逾期之日起按拖欠租金的10%/日支付滞纳金。故原告请求被告支付2017年2月份租金的滞纳金符合合同约定，本院予以支持。被告主张滞纳金过高请求调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，被告违约给原告造成的损失应当“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量。原告未能举证证明被告拖欠租金所造成的具体损失，而本案又属于拖欠款项纠纷，给原告造成的主要损失为占用资金的损失，故本院酌情参照民间借贷的规定，调整违约金的计算标准为年利率24%，自2017年2月29日起计算至实际清偿之日止。关于电费。如前所述，本院认为原被告已在签订合同时就抽水电费达成了一致的意见，故对被告要求原告返还电费本院不予支持。关于12000元的押金。原告同意在被告退还房屋后返还，本院予以确认，故对被告请求原告返还押金12000元本院予以支持。关于40000元的合同变更费。该款系双方在2014年7月就续签合同而达成支付合同变更费40000元的合意，双方事实上也续签了案涉合同完成了合同变更，故被告请求原告返还该40000元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谢汉文与被告唐国辉签订的房屋（商铺）租赁合同已于2017年5月31日解除；二、被告唐国辉应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于东莞市东坑新门楼永生路1号的房屋（二至五楼）并将房屋返还给原告谢汉文；三、被告唐国辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢汉文2017年2月至5月的租金28000元及2017年2月租金的滞纳金（以7000元为本金，自2017年2月29日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、原告谢汉文于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告唐国辉押金12000元；五、驳回原告谢汉文的其他诉讼请求；六、驳回被告唐国辉的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费975元，由原告谢汉文负担657元，被告唐国辉负担318元。反诉受理费675元，由原告谢汉文负担131元，被告唐国辉负担544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一七年六月十五日书记员  钟小敏邬东琴附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。