重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初2294号原告：中国电信股份有限公司黔江分公司，住所地重庆市黔江区新华大道中段518号。负责人：黄湖，该公司总经理。委托代理人：杨忠孝，该公司员工，特别代理。委托代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师，一般代理。被告：重庆泽胜嘉庭置业有限公司，住所地重庆市黔江区解放路168号工行2楼。法定代表人：郑道江，该公司总经理。委托代理人：付辉，重庆金牧锦扬律师事务所律师，一般代理。被告：黔江区人民政府城东街道办事处，住所地重庆市黔江区新华大道东段518号。负责人：刘权，该单位主任。委托代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师，一般代理。委托代理人：陆周，该办事处职员，特别代理。原告中国电信股份有限公司黔江分公司（以下简称“电信公司”）诉被告重庆泽胜嘉庭置业有限公司（以下简称“泽胜公司”）、黔江区人民政府城东街道办事处（以下简称“城东办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序于2017年6月5日公开开庭进行了审理，原告电信公司的委托代理人李德平、杨忠孝,被告泽胜公司的委托代理人付辉及城东办事处的委托代理人杨珊瑛、陆周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告电信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告连带支付租金955793.5元、违约金200000元、律师费30000元；2.二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月1日，原告与二被告签订房屋租赁合同，合同约定：1.将坐落于黔江区新华大道东段518号的通信综合大楼负2楼驾驶员休息室一间、3、14、15、16楼整层的房屋，按现状出租给乙方（泽胜公司）作丙方（城东办事处）办公租赁；2.租赁期限为叁年，从2014年9月1日起至2017年8月31日止；3.第一年租金每平方米18元，后两年租金在第一年租金基础上每年上浮10%；4.租金缴纳方式：后两年每年租金，乙方应按半年支付一次，提前一月一次性向甲方（电信公司）支付；5.租金若乙方不按合同约定按时支付，由丙方负责缴纳；6.原告主张权利所产生的律师费等费用由乙、丙两方承担连带支付责任；7.被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的3‰向原告支付违约金。合同签订后，被告至今尚欠第三年第一、二期租金即955793.5元。原告多次找被告催收未果，故提起诉讼。被告泽胜公司辩称：一、尚欠原告的租金应以合同约定进行计算；二、违约金约定过高，不应当得到支持；三、律师费没有合同约定，也不符合法律规定，不应当得到支持；四、泽胜公司不应当再继续支付原告的租金，根据合同相对性原则，与原告签订租赁合同的是被告城东办事处，使用方也是城东办事处。此外，原合同订立的基础是我方与区委签订的投资协议，后投资协议无法再继续履行，所以我方无法再继续履行租赁合同。况且，租赁合同明确约定了若我方拒付租金，则租金应由城东办事处负担。被告城东办事处辩称：一、本案涉及政府拆迁工程，城东办事处是拆迁过程中另外安置的拆迁对象，原办公楼在拆迁范围之内。泽胜公司是开发商与原告签订的房屋租赁合同，并且约定租赁物归城东办事处使用，而支付租金的应当是泽胜公司，并且前期的费用都是泽胜公司支付的，所以办事处不应当承担本案的租金。二、拒付租金并非城东办事处导致的，所以办事处不存在违约的情形，故办事处不应当承担违约金。此外，违约金的约定过高，不符合法律的规定。三、律师费没有约定，不应当得到支持。原告电信公司向本院提交了以下证据以证明自己的诉讼请求：1.原告电信公司的工商营业执照复印件，证明原告的主体身份情况；2.租赁合同复印件，证明原、被告之间签订租赁合同的事实成立及合同的主要内容；3.房地产权证复印件，证明原告出租房屋系原告所有；4.租金催收通知书及律师函、特快专递单，证明被告未按合同约定支付租金并催收的事实；5.委托代理合同及发票，证明原告支出的律师费情况。被告泽胜公司未向本院提交证据。被告城东办事处向本院提交租赁合同以证明其抗辩理由。经审理查明，2014年9月4日，原告电信公司与被告泽胜公司、城东办事处签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.甲方（电信公司）自愿将坐落于黔江区新华大道东段518号的通信综合大楼负2楼驾驶员休息室一间、3、14、15、16楼整层的房屋（面积3657平方米）按现状出租给乙方（泽胜公司）作丙方（城东办事处）办公用途使用。2.租赁期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。3.租金首年按每月每平方米18元，租金为789912元/年。4.后两年每年租金涨幅为10%，按半年结算支付。5.保证金（30000元）和首年首期租金由乙方（泽胜公司）在2014年9月5日前以转账方式一次性向甲方（电信公司）支付租金、保证金，合计费用359130元。6.首年二期租金329130元，由乙方（泽胜公司）在2015年1月5日前一转账方式一次性向甲方支付。7.后两年每年租金，乙方（泽胜公司）应按半年支付一次，提前一月一次性向甲方（电信公司）支付。8.租金若乙方（泽胜公司）不按合同约定按时支付，由丙方（城东办事处）负责缴纳。9.逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（泽胜公司）须按当月租金的3‰向甲方（电信公司）支付违约金。10.因乙、丙两方不完全履行合同约定义务，甲方（电信公司）主张权利所产生的律师费等费用由乙、丙两方承担连带支付责任。2017年3月22日，原告电信公司与重庆光界律师事务所签订《法律事务委托合同》，合同约定事务所指派李德平律师为电信公司与泽胜公司、城东办事处租赁合同纠纷一案的代理人。原告共产生代理律师费30000元。2016年12月8日，原告电信公司向被告泽胜公司发送催收房屋租金的通知。次日，泽胜公司收到该通知，但泽胜公司并未按时缴纳第三年租金。在庭审过程中，本院针对违约金问题对原、被告各方进行了相关法律规定的释明，二被告均认为违约金的约定过高，请求本院予以调整。本院认为，原告电信公司与被告泽胜公司、城东办事处之间签订的《房屋租赁合同》系原、被告各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效的合同，对合同各方均具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告既已依约将房屋租赁给承租方泽胜公司，故泽胜公司理应向原告支付租金。但《房屋租赁合同》第2.5.4条约定：“租金若乙方（泽胜公司）不按合同约定按时支付，由丙方（城东办事处）负责缴纳。”既然上述约定并不违反相关法律的强制性规定，故本院尊重当事人订立的契约。2016年12月8日，原告电信公司向被告泽胜公司发送催收房屋租金的通知。次日，泽胜公司收到该通知，但泽胜公司并未按时缴纳租金。另外，在庭审过程中，泽胜公司当庭表示不愿意继续缴纳租金，故尚欠原告的租金应当由城东办事处缴纳。因此原告电信公司请求被告城东办事处支付租金，符合约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告泽胜公司承担连带责任，但并未明确应当承担连带责任的何种法定情形，也未举示相应的证据予以证明，故其主张本院不予支持。关于租金的具体金额及应付款时间。《房屋租赁合同》约定，租赁期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金首年按每月每平方米18元，租金为789912元/年；后两年每年租金涨幅为10%，按半年结算支付；后两年每年租金，乙方（泽胜公司）应按半年支付一次，提前一月一次性向甲方（电信公司）支付。因此，根据合同的约定，第三年的租金在第二年的基础上浮10%，第二年的租金在第一年的基础上浮10%，故第三年全部的租金总额应为955793.5元（789912元×110%×110%）。第三年第一期租金477896.75元的付款时间应为2016年8月1日前，第三年第二期租金477896.75元的付款时间为2017年2月1日前。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（泽胜公司）须按当月租金的3‰向甲方（电信公司）支付违约金。因此，二被告未按时缴纳租金，应承担一定的违约金，根据合同约定，违约金的付款方应为泽胜公司。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在本案中，原、被告之间约定的租金付款期限（2016年8月1日、2017年2月1日）届满，被告并未按照约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约金为日利率3‰（本金基数为该月租金），该项逾期付款违约金是否应予调整，需要以逾期付款损失为衡量依据。但原告并未举示证据证明被告因逾期付款给自己造成了利息外的损失，故逾期付款损失应为出租人的利息损失，即本院认定原告的损失应为利息损失，标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原、被告各方约定违约金日息按当月租金的3‰计算。故该标准远远超过了被告因逾期付款给原告造成损失的30%，因此，本院依法对逾期付款违约金进行调整，被告应当负担的逾期违约金具体表现为逾期罚息，即以尚欠租金为本金基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至货款清偿完毕之日止，但逾期违约金总额不得超过原告诉求的200000元。具体来讲，本案违约金的计算应分为两个部分，从2016年8月1日起，以租金477896.75元为本金基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年1月31日；从2017年2月1日起，以955793.5元为本金基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至欠款清偿完毕之日止。关于律师费的问题。《房屋租赁合同》约定，因乙、丙两方（泽胜公司、城东办事处）不完全履行合同约定义务，甲方（电信公司）主张权利所产生的律师费等费用由乙、丙两方（泽胜公司、城东办事处）承担连带支付责任。原告为向二被告主张租金，委托了代理律师进行诉讼，共产生律师费30000元，并提交了委托代理合同及发票予以证明，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持，即被告泽胜公司、城东办事处连带向原告电信公司支付律师费30000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告黔江区人民政府城东街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告中国电信股份有限公司黔江分公司支付租金955793.5元。二、被告重庆泽胜嘉庭置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国电信股份有限公司黔江分公司支付违约金，违约金分段计算：从2016年8月1日起，以租金477896.75元为本金基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年1月31日；从2017年2月1日起，以955793.5元为本金基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至欠款清偿完毕之日止，但违约金总额不得超过200000元。三、被告重庆泽胜嘉庭置业有限公司、黔江区人民政府城东街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告中国电信股份有限公司黔江分公司连带支付律师费30000元。四、驳回原告中国电信股份有限公司黔江分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费15472元，减半收取7736元，由原告中国电信股份有限公司黔江分公司负担1236元，被告重庆泽胜嘉庭置业有限公司负担190元，被告黔江区人民政府城东街道办事处6310元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  乔程程二〇一七年六月二十日书 记 员  罗 敏