广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初2754号原告：佛山机动车交易中心有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道中38号，统一社会信用代码91440600712399718U。法定代表人：徐执国。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宝莹，广东引力律师事务所实习律师。被告：佛山市东龙汽车销售服务有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道中38号佛山车城1区11座1-5、19-21号，注册号440602000248846。法定代表人：黎润彩。原告佛山机动车交易中心有限公司诉被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序并于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴育华、何宝莹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《佛山机动交易中心有限公司租赁合同》（合同编号：2011-071）于2016年12月16日解除；2.被告支付拖欠的租金2346857.93元、水电费169360.10元、垃圾搬运处理费23000元给原告；3.被告缴纳的382560.57元保证金作为对原告欠租的抵扣；4.被告支付违约滞纳金719057.38元（滞纳金按合同约定的日3‰标准计算至实际支付之日止，总滞纳金以不超过按欠租总额的30%计算）给原告；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2011年11月18日签订了《佛山机动车交易中心有限公司租赁合同》（合同编号：2011-071），约定原告出租位于佛山市禅城区佛山大道中38号佛山车城一区11座1-3号,4号，5号，19-21号展厅，室外A、B、C场地（以下简称涉案物业）给被告经营使用，原告将场地交给被告使用后，被告一直按合同的约定交付租金。从2015年9月1日开始，被告只在2016年2月15日向原告交租50000元之后就以各种理由拖欠租金，原告多次催租，被告却分文未付，至2016年12月16日止，被告拖欠租金2346857.93元、水电费169360.10元、垃圾搬运处理费23000元，同时被告应支付违约滞纳金719057.38元，以上合计2875714.84元。2016年12月16日被告向原告退还场地后，原告不断向被告催收欠款，被告却置之不理。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及举证的权利。经当庭核对原件，本院对原告提交的证据予以采信，并作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区佛山大道东侧、城南山庄以南，面积68429平方米的土地为国有土地。原告曾与佛山市国土资源局签订[99]05号、[2000]05号及[2004]租补004号租赁合同，约定原告向佛山市国土资源局租赁上述地块国有土地使用权。2008年2月13日，原告与佛山市国土资源局签订《佛山市国有土地使用权租赁合同》（2008[租]008号），约定由原告续租上述地块国有土地使用权至2015年10月31日止。上述合同期满后，2015年11月12日原告与佛山市国土资源和城乡规划局签订《佛山市国有建设用地使用权临租合同》（2015[租]012号），约定合同租赁期限为9个月，从2015年11月1日起算，到2016年7月31日终止，并约定租赁期满，原告无条件交回上述地块国有土地使用权，原告需在2016年10月31日前把地上建筑物和附着物拆迁完毕并清理干净场地并交回土地使用权。原告租赁上述地块后，在地块上投资兴建了基础设施及建筑物，该建筑物于2003年3月5日通过竣工验收，于2005年10月11日通过消防验收。2011年11月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《佛山机动车交易中心有限公司租赁合同书》（合同编号：2011-071），载明“一、甲方将如下的展位出租给乙方使用：（一）室内铺位：1、铺位地址：佛山市禅城区佛山大道中38号佛山车城一区11座1-3号，4号，5号，19-21号，共四座展厅。2、铺位总建筑面积：2147.30平方米，计租面积：2362.03平方米（已包括公用面积的分摊，按建筑面积的10%计取，约214.73平方米）。（二）室外展位共三块，场地A、场地B和场地C……4、以上三块室外展位占地面积合计127.50平方米，计租面积140.25平方米。已含公共面积的分摊，按占地面积的10%计取”。二、租赁期限：租用期限从2011年11月24日起至2015年10月31日止……三、租赁费用：1、乙方租用的铺位（展位）费用主要包括场地租金、市场服务费、市场环境设施维护费、市场消防设施维护费等几项……2、租赁费用分别按室内铺位和室外展位二个标准，具体如下：（一）室内铺位……3、从2015年1月1日起至2015年10月31日止的租赁费用单价递增10%，即每月每平方米63.89元，每月租赁费用为150910.10元，不足一个月的按实际使用的天数结算，每日的租赁费用为5030.34元。4、……租赁费用及水电费结算至双方场地交接之日止。（二）室外展位……3、从2015年1月1日起至2015年10月31日止的租赁费用单价递增10%，即每月每平方米24.20元，每月租赁费用为3394.05元，不足一个月的按实际使用的天数结算，每日的租赁费用为113.14元。4、……租赁费用及水电费结算至双方场地交接之日止。四、交费办法：租赁费用按先缴款后使用的方式结算。乙方每一个月缴交一期租赁费用……逾期交款按应缴金额的每日3‰计取滞纳金。五、签订合同之日，乙方向甲方交纳保证金382560.57元……八、违约责任：1、乙方违反本合同规定或违约的，甲方有权终止合同，收回铺位，没收乙方所缴交的一切费用，并按合同总额的30%赔偿给甲方。……”2016年1月21日，原告向被告发出《佛山车城租赁费用催缴通知书》，催缴拖欠租赁费用共812330.75元。被告员工叶少兰签收了该份通知。2016年9月28日，原告向被告发出《缴款通知》，催缴2015年9月1日至2016年9月30日的租金、综合维护费共计2005953.95元。被告员工叶少兰签收了该份通知。2016年12月16日，原告向被告发出《缴交水电费和垃圾搬运处理费的通知》，要求被告支付2015年8月2日至2016年12月16日期间的电费157948.70元、水费11411.40元，以及2015年1月1日至2016年11月30日的垃圾搬运处理费23000元。2016年12月16日，原、被告办理了场地交接手续。原告陈述：被告已经缴纳合同中约定的保证金382560.57元，原告尚未退回；被告于2016年2月15日向原告交租50000元。垃圾搬运处理费之前是包含在租金里面的，这两年开始另行收取，按1000元/月的标准向被告计收。合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，到期后的租金标准按照双方合同最后时段的标准计收。被告于2016年12月16日正式停止经营并交还场地给原告，被告办理场地交接的经办人为被告的行政主管叶少兰。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原、被告签订的《佛山机动车交易中心有限公司租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于租赁合同的解除问题。涉案租赁合同于2015年10月31日届满后，被告继续使用涉案物业，原告并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因原告与佛山市国土资源和城乡规划局签订的《佛山市国有建设用地使用权临租合同》于2016年7月31日终止，原告对涉案物业所在地块的不再享有的出租权，故本院确认原告与被告的租赁合同关系于2016年7月31日终止。原告主张该租赁合同于被告退还涉案物业之日（2016年12月16日）解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于租金及保证金的问题。原告主张被告自2015年9月1日起拖欠租金，并确认被告于2016年2月15日曾交纳租金50000元，被告未提出异议，本院对此予以确认。因此，被告应向原告支付2015年9月1日至2016年7月31日期间的租金金额为1647345.65元[（150910.10+3394.05）元/月×11个月-50000元]。涉案租赁合同第五条约定，如被告违反本合同的有关规定而承担违约责任的，原告有权在保证金中扣除，现被告拖欠原告租金超过一年，已构成违约，原告诉请以保证金382560.57元抵扣租金，具有合同依据，本院予以支持。抵扣后，被告还应向原告支付1264785.08元（1647345.65元-382560.57元）。同时，因涉案租赁合同终止后，被告仍实际使用涉案物业至2016年12月16日，故被告还应按原租金标准向原告支付2016年8月1日至2016年12月16日期间的占有使用费699512.28元[（150910.10+3394.05）元/月×4个月+（5030.34+113.14）元/日×16日]。关于水费、电费、垃圾搬运处理费的问题。原告主张被告拖欠2015年8月2日至2016年12月16日期间的电费157948.7元、水费11411.4元，并提供了抄表记录及水电费发票拟予以证明，被告未到庭提出抗辩，故对原告的该部分诉请，本院予以支持。至于垃圾搬运处理费，原告虽提供了缴费通知，但并无证据证明该通知已由被告签收确认，且双方合同中亦未对该部分费用作出约定，原告的该部分诉请没有事实和合同依据，故本院不予支持。关于滞纳金的问题。涉案租赁合同第四条约定，被告逾期缴款的，按应缴金额的每日3‰计算滞纳金，现原告主张滞纳金按被告欠租总额的30%计算，未超出按上述合同约定计算的金额，是原告对其诉讼权利的处分，本院予以准许，经计算，被告应支付的滞纳金为494203.7元（1647345.65×30%），原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山机动车交易中心有限公司与被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司的租赁合同关系于2016年7月31日终止；二、被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司于本判决发生效力之日起十日内，向原告佛山机动车交易中心有限公司支付租金1264785.08元及占有使用费699512.28元；三、被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司于本判决发生效力之日起十日内，向原告佛山市东龙汽车销售服务有限公司支付水费11411.4元、电费157948.7元；四、被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告佛山市东龙汽车销售服务有限公司支付滞纳金494203.7元；五、驳回原告佛山市东龙汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费29806元，由原告佛山市东龙汽车销售服务有限公司负担2683元，由被告佛山市东龙汽车销售服务有限公司负担27123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周信斌审 判 员  陆桂秀人民陪审员  江言枝二〇一七年六月二十七日书 记 员  吴春辉书 记 员  萧 珏附举证清单1、原、被告营业执照；原告与被告租赁合同1份【编号：2911-071】，2011年12月1日签订的场地交接表；《佛山市国有土地使用权租赁合同》【编号：2008[租]008号、2015[租]012号】，《佛山市国有建设用地使用权租赁合同补充协议》；《工程竣工验收报告》及移交签证，消防验收合格相关证明；《佛山车城租赁费用催缴通知书》、《缴费通知》；《缴交水电费和垃圾搬运处理费的通知》；《佛山车城场地交接表》；8、现金日记账（东龙），原告缴纳水电费发票。