新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终119号上诉人（原审被告）：石河子市昆仑房地产开发有限公司，住所地：新疆石河子市北四路247栋1号。法定代表人：蒋定富，该公司董事长。委托诉讼代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振华，男，1979年1月17日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：张金珠（王振华之妻），女，1980年3月3日出生，住石河子市。两被上诉人的委托诉讼代理人：尹丽娟，新疆新石律师事务所律师。上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司（昆仑房产公司）因与被上诉人王振华、张金珠房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人昆仑房产公司的委托诉讼代理人张君，被上诉人张金珠及被上诉人王振华、张金珠的委托诉讼代理人尹丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昆仑房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在本案中没有违约行为，一审判决认定事实错误，导致判决错误。上诉人是房地产开发公司，并不是办理房屋产权证的机关，仅能在被上诉人完成其义务的前提下，配合其办理房屋产权证。被上诉人至今未将办理房屋产权证书的资料交给上诉人，根据房屋买卖合同第十五条第三款的规定，未办理房屋产权证的责任在于被上诉人，被上诉人违约。违约金的支付应以双方的约定为依据，房屋买卖合同中并未约定相关办理房屋产权证的时间和违约责任，一审根据房屋买卖合同第十五条，认定上诉人应在90天内为被上诉人办理房产证，未办理即违约，该认定无事实依据。二、一审适用法律错误。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认为上诉人应当承担违约责任，但一审并未将该法条的前提条件认识清楚，未办理产权证的原因是因小区部分业主违章搭建、扩建导致房屋规划验收不合格，并不是因上诉人本身原因所致，经上诉人努力，上诉人已将涉及本案房屋的“大证”办理完毕，被上诉人提供资料随时可以办理房屋产权证书，故未办理房屋产权证的原因并不是出卖人一方。三、根据法律规定，违约金旨在弥补合同一方的实际损失。被上诉人在一审中称其购买房屋是其自行居住，那么，是否办理房屋产权证对被上诉人来说并不存在损失，也不影响其居住，在无损失的情况下，被上诉人要求上诉人支付违约金不符合法律规定。被上诉人王振华、张金珠答辩称：上诉人未在约定时间办理房屋产权证构成违约。被上诉人已于2014年将交办证资料交给了上诉人，未按期办理产权证的责任在于上诉人，根据法律规定，被上诉人应向上诉人支付违约金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。王振华、张金珠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理石河子市39小区伯爵庄园45栋512号房屋的权属证书；2.被告支付原告违约金145337.28元(计算公式：451358元×6.90%÷12个月×56个月，2011年12月20日至2016年8月20日）；3.本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，该院确认如下：双方签订的商品房预售合同第十五条对于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自付。”被告于2011年9月20日方将房屋交付两原告，且被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。一审法院认为，两原告与被告的房屋买卖合同，在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，亦不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则履行。被告协助两原告办理房屋产权手续是被告作为开发商应履行的合同义务，被告同意协助两原告办理房屋产权手续，该院无异议，予以确认。本案争议的焦点为：被告是否应支付逾期办证违约金问题。首先，两原告与被告签订的房屋买卖合同约定应在房屋交付使用后90日内办理产权证书，被告未为两原告办理属违约行为。其次，被告没有证据能够证实存在其通知原告交付办证所需资料，而原告怠于交付的事实，被告对此应承担举证不能的责任。再次，两原告与被告签订的房屋买卖合同虽未约定逾期办证的违约责任，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，依该规定，即使房屋买卖合同未约定如何计算逾期办证的违约金的计算方式，也应参照金融机构的贷款利息标准计算，不能认为合同未约定违约金，就视为不支付。最后，被告于2011年9月20日将房屋交付两原告，从此时间计算，被告应在2011年12月20日前协助两原告办理房屋权属证书，事实上,被告并未按约履行该义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案两原告未提供实际损失的证据，结合查明的事实及本案的实际情况，综合考虑，该院酌定被告应承担的违约金数额为35000元。综上，被告存在违约行为，应承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、被告石河子市昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王振华、张金珠办理石河子市39小区伯爵庄园45栋512号房屋的权属证书；二、被告石河子市昆仑房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王振华、张金珠违约金35000元；三、驳回原告王振华、张金珠的其他诉讼请求。案件受理费1603元（为减半收取），邮寄送达费90元，合计为1693元(原告已预交），由被告石河子市昆仑房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告王振华、张金珠。本案二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，被上诉人称由于上诉人的原因，上诉人一直没有通知被上诉人交办理产权证所需资料，其于2014年10月30日将办证所需资料交付给了上诉人，其主张违约金从2011年12月20日起算。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付违约金，如果要支付，违约金数额是多少。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，根据商品房买卖合同的约定，上诉人有协助被上诉人办理房屋产权证的义务。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。分析该条约定，双方对办理房屋产权证的期限并未作出明确约定。本案被上诉人于2011年9月入住房屋，其于2014年10月30日才将办理房屋产权证所需资料交付给上诉人，之前造成被上诉人房屋产权证一直无法办理责任在于其自身。一审认定上诉人自2011年12月20日起承担违约责任错误。上诉人应在收到被上诉人提交办证资料后的90日内将办理房屋产权证的资料报送房屋产权登记机关，即2015年2月1日前，上诉人直至2016年8月仍不报送办证资料构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人主张上诉人支付违约金符合法律规定。上诉人称未办理房屋产权证不影响被上诉人居住使用因而不承担违约责任上诉理由于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，违约金数额计算为49310元（451358元×6.90%÷12个月×19个月，2015年2月至2016年8月）。一审在此基础上酌定上诉人向被上诉人支付违约金35000元并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不清，但因适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费675元，由上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 胡春红审判员 李红敏二〇一七年六月十二日书记员 石 静