新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2325民初900号原告：乌鲁木齐思颖物业服务有限公司。住所地：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路***号南湖明珠*号楼*单元***室。营业执照号：650XXXXXXXX3068。组织机构代码：05318XXXX。法定代表人：吴鲁齐，系该公司总经理。原告：乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司。营业场所：昌吉州奇台县古城南街211号。统一社会信用代码：。负责人：王超雄，系该公司经理。二原告委托代理人：赵继业，新疆旭光律师事务所律师。被告：新疆金圆房地产开发有限责任公司。住所地：新疆乌鲁木齐市天山区前进街附**号。统一社会信用代码：。法定代表人：朱留根，系该公司经理。委托诉讼代理人：顾勇，新疆新蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁欣，女，汉族，1979年12月12日出生，公民身份号码：×××，现住乌鲁木齐市新市区迎宾路1466号1区2号楼1单元403室，系该公司职员。被告：阜康市宜鸿商业管理有限公司。住所地：新疆昌吉州阜康市民族巷商业街天桥北侧华都世纪城（一期J2-B1）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张永宏，系该公司经理。原告乌鲁木齐思颖物业服务有限公司（以下简称思颖物业公司）、乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司（以下简称思颖物业奇台分公司）与被告新疆金圆房地产开发有限责任公司（以下简称金圆房产公司）、阜康市宜鸿商业管理有限公司（以下简称宜鸿公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2017年4月12日向本院提起诉讼。本院依法于同日受理后，并由审判员胥维独任审判，于2017年5月16日、2017年5月25日两次公开开庭进行了审理。原告思颖物业公司、思颖物业奇台分公司的委托诉讼代理人赵继业，被告金圆房产公司的委托诉讼代理人顾勇、袁欣，被告宜鸿公司的法定代表人张永宏第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告思颖物业公司、思颖物业奇台分公司提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费826117.48元；2、被告承担垃圾清运费313489.06元；3、被告承担迟延付款违约金159740.56元。事实与理由：2013年7月4日，原告与新疆金圆房地产开发有限责任公司签订《金鹏商贸广场前期物业服务合同》，约定新疆金圆房地产开发有限责任公司将其开发的金鹏商贸广场物业委托给原告进行管理，由原告依据政府核准标准向委托管理范围内的住户收取物业管理费，合同签订生效后，原告按约履行物业服务管理义务，但两被告拖欠原告物业费用及垃圾清运费至今未付，原告多次催讨，被告至今不交。请求法院依法判决被告给付。被告金圆房产公司辩称，一、本案中金圆房产公司作为出租方承担责任不推诿。二、原告和被告宜鸿公司之间是否全面的履行物业服务合同由被告宜鸿公司答辩。三、请求原告方将计算的物业费、面积、标准提供一下。被告宜鸿公司辩称，一、根据物业管理条例，物业公司给业主服务，应该经过业主同意，宜鸿公司与原告之间没有签订过任何物业管理协议。二、宜鸿公司所租赁的一部分，所有的物业都是宜鸿公司自己成立的内部管理人员自己管理的。三、垃圾清运这些也都是商户自己拉走，宜鸿公司与原告之间无任何关系。原告为证明其主张成立向本院提供证据如下：1、2013年7月4日原告与被告金圆房产公司签订的前期物业委托管理合同一份、房屋租赁合同一份。拟证实：物业服务的合法性，合同第2条第2项约定的物业合同的服务面积、及物业服务的收费标准、物业费按月缴纳及违约金的计算方法及违约责任。商业用房的建筑面积13873平方米；租赁合同证实被告金圆房产公司是房屋所有权人，被告宜鸿公司是物业使用人，租用的面积合同上是12000平方米，最终计算的是11352.44平方米，合同第13条第1项明确约定由原告提供物业服务，由两个被告都确认的，合同的生效时间是2013年8月28日，服务期是三年。被告金圆房产公司对真实性无异议，房屋租赁合同中约定的正式开业时间是2014年1月份，即使原告提供了物业服务也是在商场开业之后提供，所以起算时间也应该从2014年1月份开始。被告宜鸿公司对真实性无异议，租赁合同约定，作为房屋使用人宜鸿公司承认物业公司存在，但是应该是双方达成一致意见的情况下原告才给宜鸿公司提供物业服务，但是双方没有达成一致意见，原告也没有给宜鸿公司服务，宜鸿公司没有理由给原告支付物业费。其他同意被告金圆房产公司的质证意见。租赁合同第13条的第1项，最后一句约定：由乙方直接与委托的物业公司协商并签订物业管理协议，原告与宜鸿公司之间未签订协议。2、奇台县发展和改革委员会备案复函一份。拟证实：物业费收费标准、依据、项目，物业费是针对居住用户非商业用户的，商业用户在2倍以内收取。被告金圆房产公司对真实性无异议，但是对原告的计算标准没有看到文件中有说明，与原告的物业合同中收费项目有明确说明按照奇台县收费标准执行，或者没有标准的双方协商一致。垃圾清运费这项规定中有明确规定，0.8元每平米每月是使用面积，而不是建筑面积，原告没有加以区分。从该文件可以体现出原告是2015年5月21日才获得收取物业费的许可，在此之前原告方没有收取物业费的许可。被告宜鸿公司认为文件是2015年5月21日下发的，也就是说原告在2015年5月21日以前所有的物业行为都是不符合法律规定的。3、2016新23**民初2179号民事判决书一份。拟证实：二原告提供物业服务和合法性并实际履行。被告金圆房产公司对真实性无异议，但这份判决书与本案没有关联性。被告宜鸿公司认为与本案无关联性。本院对原告提供的上述三组证据的真实性予以确认。4、2014年-2016年值班记录一份、2014年-2015年电梯定期检查报告一份、2016年水电暖维修记录一份、下水管道维修记录一份、用电业务受理登记客户用电设备清单一份、电梯安全检查记录一份、2014年-2016年消防记录一份。拟证实：原告向被告提供了值班保卫、打扫卫生、检查车辆、电梯维护、水电暖维修等服务，履行了合同义务。被告金圆房产公司对真实性无异议，但是这些证据只能证明原告给1号楼和2号楼住宅部分提供物业服务，不能证明原告对商场提供物业服务，水暖维修的都是2号楼的，2号楼是住宅楼。被告宜鸿公司经本院合法传唤未到庭，视为对举证、质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。5、劳动合同三份、工资发放表一份。拟证实：原告为被告提供物业服务期间雇佣人员及工资发放情况。被告金圆房产公司对真实性无异议，但是只能证明原告对住宅部分提供物业服务，聘用了人员，不能证明原告对一到三层商贸广场提供物业服务。被告宜鸿公司经本院合法传唤未到庭，视为对举证、质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。6、收据一张、收条一张。拟证实：被告与物业服务相关联。被告金圆房产公司认为不清楚，这个应该由宜鸿公司法人张永宏本人发表意见。被告宜鸿公司经本院合法传唤未到庭，视为对举证、质证权利的放弃，本院对该组综合其他证据予以认定。7、出庭证人王某当庭证言。拟证实：原告向被告提供物业服务。主要内容为：”2013年7月至2016年9月8日我在原告物业公司工作，负责保安工作。当时总共有8名工作人员，有3名保安、1个消防员、1个卫生员、1个电工、1个出纳、1个经理。主要是负责看门、打扫卫生，负责的是1号、2号楼，商场里没有负责。商场前院的停车没有管，只管后院的停车。商场的卫生是商场的人自己打扫，外面的卫生我们打扫。2015年3月份以前商场的垃圾清运是商场自己负责的，2015年3月份以后商场的垃圾都扔在物业公司服务的住宅楼的垃圾箱，由物业公司统一清运。2015年3月以前垃圾大概10天到12天清运一次，2015年3月以后大概6至7天清运一次。商场门前的积雪都是由我们清扫的，后来商场门面的一些商户偶尔也会清扫积雪”。8、出庭证人杨某当庭证言。拟证实：原告向被告提供物业服务。主要内容为：”我是2016年3月份乌鲁木齐总公司派到奇台这边来干项目经理的，我在这里呆到2016年5月底。我主要是员工进行管理，还管理税务、财务。商场和负一层的消防都是我们物业公司管的，下水和积雪的清扫都是由物业公司管的，物业公司还管理商场看台上的卫生，商场周边的小广告清理及安全隐患。水电费物业公司代收过。电梯维护都是定期过来维护的，物业上都有记录。物业公司服务的项目包括消防设施的巡查、维护，商场外面的停车、卫生，铲除小广告、供水供电”。原告认为证人王某对时间上做了客观的阐述，证人杨某对横向各项比较清楚的做了客观阐述。被告金圆房产公司认为证人证言的真实性有折扣，虽然被告不是特别了解，但是从上次被告宜鸿公司提供的证据可以看出，消防是宜鸿公司签订的消防保养书，证人说的消防真实性无法确认，对消防服务证人的证言不认可。本院对证人王某、杨某的证言综合其他证据予以认定。被告金圆房产公司为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：1、收取物业费及垃圾清运费计算清单一份、房产证复印件一份。拟证实：原告应收取的物业费的建筑面积应为10339.62平方米，垃圾清运费的面积9169.69平方米，计算物业费中有6项是与原告方签订的合同，是另外向原告交纳费用的，原告应当予以扣除。原告对房产证复印件真实性无异议，但关联性不认可。关于收取物业费及垃圾清运费的计算证明不认可，认为是第一被告自行所得出来的结论。相关的物业费的收费是否按照建筑面积或者使用面积，应当按照租赁合同约定的面积确认。不应单方按照被告金圆房产公司的设计的方案计算。被告宜鸿公司无异议。本院对房产证的真实性予以确认，对计算清单综合其他证据予以认定。2、物业委托合同一份。拟证实：垃圾清运费使用面积的计算方法。原告无异议。总建筑面积是13000多，租给被告的是12000平米，原告按照实际确认的11000多主张的。被告宜鸿公司无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。被告宜鸿公司为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：工资表20页、证明3份、电梯维保合同一份、收据、收条12份、购买五金发货物清单两张、消防保养协议一份。拟证实：保安、保洁者是宜鸿公司自己雇佣，工资也是宜鸿公司支付，垃圾是宜鸿公司自己清运。原告认为宜鸿公司购买的监控设备、广告牌等物件，属于单位内部使用需要，与物业提供的服务没有关联性，也不是必须的；关于电梯的购买及日常保养，电梯是华联超市与电梯相关购买方签订的合同，也不属于物业方面所必须提供的，合同的相关方并不是宜鸿公司，原告也有这样一份合同原件，应该是原告参与的；关于员工工资，都属于宜鸿公司本身具有劳动关系和雇佣关系的员工，为其从事服务的员工，与物业服务没有关联性；以上证据不能证实其提供物业服务的有效性与合法性。依照物权法和物业管理条例规定及前期服务合同、房产租赁合同，宜鸿公司认可原告所提供的服务。被告金圆房产公司无异议。本院对该组证据综合其他证据予以认定。本院查明以下事实：2013年7月4日,新疆金圆房地产开发有限责任公司与乌鲁木齐思颖物业服务有限公司签订《金鹏商贸广场前期物业管理委托合同》，约定由乌鲁木齐思颖物业服务有限公司为新疆金圆房地产开发有限责任公司开发的奇台县金鹏商贸广场提供物业服务，服务类型为：高层住宅、商业用房、办公用房、车位（库）。建筑面积：35731平方米，其中：住宅20234平方米，公建用房230平方米，商业用房13873平方米，地下车库车位49个。之后，原告思颖物业奇台分公司实际对金鹏商贸广场提供物业服务，原告思颖物业奇台分公司于2016年9月初停止物业服务。2013年8月28日，新疆金圆房地产开发有限责任公司与阜康市宜鸿商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，新疆金圆房地产开发有限责任公司座落于奇台县古城南街211号金鹏商贸广场地下一层、地上一层、二层、三层房屋共计11352.44平方米的商业用房出租给阜康市宜鸿商业管理有限公司。《房屋租赁合同》第十三条13-1（1）约定：甲方已将该房屋委托乌鲁木齐思颖物业服务有限公司对房屋实施物业管理服务，乙方应认同该物业管理单位，不得以未经其同意为由拒绝物业管理单位的服务，并应自觉遵守物业管理的各项规章制度，按租赁面积交纳物业管理费及其他相关费用。具体约定由乙方直接与甲方委托的物业管理公司协商并签订物业管理协议。（2）物业管理费从本合同生效之日起计算，费用按照物业管理单位报经当地价格行政主管机关核定的标准交纳。被告宜鸿公司承租本案争议房屋后，商场的卫生由被告宜鸿公司自行负责。原、被告在庭审中均认可商场打扫卫生、保安是由被告宜鸿公司自己负责的。第二次庭审被告宜鸿公司未到庭，经本院庭审电话向被告宜鸿公司法定代表人张永宏核实，张永宏称：2015年以前，被告宜鸿公司向奇台县城建部门每年交纳3000元垃圾清运费，由城建部门统一清运，2015年是否交费忘记了，垃圾箱离商场也挺远的，门口有收停车费的老两口，他们开三轮车往外运的。商场的垃圾在物业公司的垃圾箱是否扔了不清楚，商场的垃圾就是那老两口清运的。经庭审核实，原、被告对于金鹏商贸广场商业部分面积，即物业费建筑面积减去出售及出租的相关房屋后收费面积为10339.62平方米双方均无异议。对垃圾清运费使用面积为9169.69平方米双方均无异议。本院认为，合同的双方当事人都应当严格依照合同约定全面地履行自己的义务。原告主张被告给付物业费及垃圾清运费，被告宜鸿公司辩称原告未实际提供物业服务。故本案争议的焦点问题是：原告思颖物业奇台分公司是否向被告宜鸿公司实际提供物业服务。双方当事人对金棚商贸广场商业楼内的卫生由被告宜鸿公司自行打扫，商场的保安由被告宜鸿公司自己聘用无异议，本院予以确认。原告对其主张向本院提供了值班表、电梯检查报告、水电暖维修记录、劳动合同、工资发放表及出庭证人王某、杨某当庭证言。被告宜鸿公司对其辩解理由向本院提供了工资表、证明、电梯维保合同、消防保养协议等证据。原告主张商场内部的消防及下水由原告提供服务，但原告提供的证据只能证实向住宅楼部分提供了消防及下水服务，且原告提供的出庭证人王某的证言，证实王某自2013年7月至2016年9月一直在原告物业公司从事安保服务工作，但其对原告是否对被告宜鸿公司提供消防及下水管服务也不知情。被告宜鸿公司向法院提供的工资表、证明、电梯维保合同、消防保养协议等证据亦可证明被告宜鸿公司自行对电梯的维护、消防设备的维护及安保服务。综上，原告思颖物业公司奇台分公司并未向被告宜鸿公司提供物业服务。关于垃圾清运问题，原告提供的出庭证人王某的证言证实，2015年3月份以后商场的垃圾是由物业公司清运的，且物业公司负责清理冬天的积雪。庭审中，本院对被告宜鸿公司法定代表人张永宏询问，张永宏陈述：2015年以前，被告宜鸿公司向奇台县城建部门每年交纳3000元垃圾清运费，由城建部门统一清运，2015年是否交费忘记了，垃圾箱离商场也挺远的，门口有收停车费的老两口，他们开三轮车往外运的。商场的垃圾在物业公司的垃圾箱是否扔了不清楚，商场的垃圾就是那老两口清运的。综合证人王某的证言及张永宏的陈述，能够认定2015年3月份以后，商场的垃圾是由原告思颖物业公司奇台分公司负责清运的。故被告宜鸿公司应承担2015年3月至2016年8月共计16个月的垃圾清运费元，即：9169.69平方米×0.8元/平方米×16个月=117372.03元。对于原告主张的违约金，因原告并未实际向被告宜鸿公司提供物业服务，故本院不予支持。被告金圆房产公司作为房屋所有权人应对本案物业费及垃圾清运费用承担连带清偿责任。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阜康市宜鸿商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司支付垃圾清运费117372.03元；二、被告新疆金圆房地产开发有限责任公司对第一项判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告乌鲁木齐思颖物业服务有限公司、乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8408元，由原告乌鲁木齐思颖物业服务有限公司、乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司奇台分公司负担7668元，由被告承担740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 胥 维二〇一七年六月七日书记员 唐晓芳