西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初5196号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人：杨新丰，该分行行长。委托代理人：王峰，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托代理人：和良辉，北京市东元律师事务所西安分所实习律师。被告：张文社，男，汉族。被告：李玄琴，女，汉族。被告：陕西天伦置业有限公司。法定代表人：叶蓁，该公司总经理。委托代理人：陈明，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张文社、李玄琴、陕西天伦置业有限公司（以下简称天伦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰，被告张文社，被告天伦公司委托代理人陈明到庭参加诉讼。被告李玄琴经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年12月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．判令被告张文社、李玄琴偿还原告截止2017年3月7日的借款本金371853.25元、利息13004.52元、罚息496.1元、复息340.276元，合计385694.14元，并按合同约定支付2017年3月8日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；3.判令被告天伦公司对上述第2项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告张文社、李玄琴抵押的位于西安市雁塔区南二环以南天伦.御城龙脉第1幢2单元6层20606号房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告天伦公司于2012年6月8日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。被告张文社、李玄琴于2014年12月2日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，向原告借款410000元，用于购买上述房屋，借款期限为144个月。被告张文社、李玄琴以该房屋提供抵押担保，被告天伦公司对被告张文社、李玄琴的债务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约放款，但被告张文社、李玄琴自2016年7月起未按约偿还贷款。被告张文社辩称，其自2016年7月起逾期欠款属实，表示愿意清偿欠款，要求继续履行合同。被告李玄琴未作答辩。被告天伦公司辩称，其为被告张文社、李玄琴的债务承担阶段性保证担保责任属实。房屋抵押他项权证尚未办理。本院经审理认定事实如下：2012年6月8日，原告与被告天伦公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告天伦公司为购置天伦.御城龙脉项目所属住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人进行最高限额为5亿元的连带责任保证担保；担保范围包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金及原告实现债权与担保权而发生的一切费用；所担保的债权为自2012年6月8日至2015年6月8日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等。2014年10月25日，被告天伦公司与被告张文社签订了《商品房买卖合同》，张文社购买天伦公司建设的位于西安市南二环天伦.御城龙脉第1幢2单元6层20606号房屋。被告张文社支付了首期款190453元。2014年12月2日，被告张文社作为借款人及抵押人、被告李玄琴作为抵押人与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告张文社向原告借款410000元，用于购买上述房屋；借款期限144个月即自2014年12月2日至2026年12月2日止；借款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；还款方法为按月等额本金还款法；逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权要求被告徐程程支付罚息，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，并有权宣布贷款立即到期要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系等。同日，原告与被告张文社、李玄琴还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以涉案房屋担保借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权而产生一切费用。并于2014年12月11日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。2014年12月4日，原告依约发放了贷款410000元。合同签订后，被告张文社在贷款初期尚能按期还款。自2016年7月起，被告张文社至今未按约还款。截止2017年3月7日，被告徐程程该借款合同项下尚欠原告借款本金371853.25元、利息13004.52元、罚息496.1元、复息340.276元，合计385694.14元。被告张文社、李玄琴为夫妻关系，两人于2012年9月14日登记结婚。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人住房借款合同、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、个人住房借款最高额保证合同、银行对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告天伦公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告张文社、李玄琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，被告张文社未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告张文社、李玄琴为借款合同抵押担保人，借款发生于二被告婚姻关系存续期间。被告天伦公司为被告张文社该笔借款提供连带保证责任担保。原告依据合同约定要求解除借款合同，被告张文社、李玄琴偿还全部贷款及相应利息，并要求被告天伦公司对张文社、李玄琴的债务连带清偿责任之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。被告天伦公司在承担保证责任后，有权向被告张文社、李玄琴追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告与被告张文社、李玄琴于2014年12月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张文社、李玄琴于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金371853.25元、利息13004.52元、罚息496.1元、复息340.276元，合计385694.14元（截至2017年3月7日）及自2017年3月8日起至实际付款日止按照合同约定计算的利息、罚息、复息。三、被告陕西天伦置业有限公司对被告张文社、李玄琴上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任；被告陕西天伦置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告张文社、李玄琴追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7085元，减半收取计3542.5元，由被告张文社、李玄琴负担（此款原告已预交，被告张文社、李玄琴在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  任惠军二〇一七年六月二十日书记员  王 若