宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0212民初2698号原告：李新星，男，1988年1月19日出生汉族，宁波拉法尔实业投资有限公司职工，户籍所在地江苏省徐州市贾汪区，现住宁波市江北区。委托代理人：严滢，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：林尉，浙江和义观达律师事务所律师。被告：陈凡，男，1961年9月4日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：何朝晖，浙江立业律师事务所律师。被告：邵秀金，女，1970年9月13日出生汉族，职业不详，户籍所在地宁波市海曙区。原告李新星因与被告陈凡、邵秀金案外人执行异议之诉一案，于2017年3月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员王红萍、人民陪审员徐丽君、应丽春组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告李新星及委托代理人严滢、林尉，被告陈凡的委托代理人何朝晖到庭参加了诉讼，被告邵秀金经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李新星起诉称：原告李新星与邵秀金于2016年5月9日签订《宁波市存某》，约定将被告邵秀金名下的坐落于宁波市江北万达商业广场1幢220号2-1的房屋转让给原告，转让价为370000元。同日，经被告邵秀金要求将购房款350000元支付给案外人曹某，剩余房款20000元以现金形式交付给被告邵秀金，被告邵秀金将房屋钥匙交付给原告。原告与被告邵秀金向宁波市国土资源局申请办理变更登记。在办理变更登记过程中，被原宁波市江东区人民法院查封。原告向原宁波市江东区人民法院提出执行异议，被裁定驳回。原告认为其与被告邵秀金签订的房屋买卖合同真实有效，且已支付了全部的购房款并实际占有涉案房屋，亦积极办理了过户登记手续，并不存在过错。为此，请求判令停止对涉案房屋的执行并确认原告与被告邵秀金签订的涉案房屋买卖合同有效。被告陈凡答辩称：原宁波市江东区人民法院查封涉案房屋时，该房屋登记在被告邵秀金名下，尚未变更登记，现有的证据不能证明原告已经全额支付购房款以及实际占有涉案房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。被告邵秀金答未答辩。原告李新星为证明其主张向本院提供了如下证据：1.（2017）浙0204执异16号执行裁定书一份，拟证明原告作为案外人曾对涉案标的提出执行异议被驳回，可依法提出诉讼的事实。2.宁波市存某一份，拟证明被告邵秀金将涉案房产转让给原告，合同有效的事实。3.个人通存业务回单、增值税发票及说明各一份，拟证明原告已全额支付购房款，其中350000元是赵某向曹某支付的，用于被告邵秀金归还抵押的借款的事实。4.pos机签购单，契证、税收缴款书、不动产登记申请受理通知书及房屋转让手续缴费通知单各一份，拟证明原告与被告邵秀金已办理房屋过户的相关手续。2016年5月9日原告已经将所有需要的材料全部向国土局提交，国土局已经受理，而且原告已经缴纳了契税等的事实。5.网银交易凭证一份、发票三张、收据一份，拟证明原告已实际占有房屋并已支付自2013年10月1日到2017年9月30日的物业费的事实。6.房屋抵押权设立登记申请书、房屋抵押权注销登记申请书各一份，拟证明涉案房屋曾抵押给案外人曹某，于2016年5月9日解除抵押的事实。经原告申请，本院准许证人赵某、曹某出庭作证，证人赵某陈述，其与原告是很好的朋友，当初原告与其说要买房，但原告没有钱，就找其借的。原告在其公司里面很多年了，就与原告一起过去，和一个叫邵秀金和她老公一起碰面后，由于房款等事项以前他们已经谈好了，其去了之后就付钱。邵秀金说她欠人家钱，房子抵押着，要先把350000元还掉，才能解除抵押。当时就按邵秀金提供的账号汇钱了。后又回来一起去房产局办的手续，原告还付了邵秀金200000元现金，邵秀金将钥匙交于原告。抵押的人也在场，说明上也是其的签名。证人曹某陈述，邵秀金向其借了350000元，2016年5月9日归还的。当天在房产交易中心碰头的，碰到原告、赵某，还有邵秀金跟一个男的。钱是赵某汇给其的，说是买房子的。当时怕说不清楚，就写了张说明，要确认一下这笔钱是还款。当时原告跟赵某一起的，只知道他们两个要买房，谁买不知道。赵某汇款后，就一起去办理解除抵押手续。他们在办网签，其抵押办好就走了。说明上面的字都是本人签的。原件让其老婆洗衣服洗坏了（出示）。借款利息邵秀金每月提前付的。被告陈凡、邵秀金未提交证据。被告邵秀金经本院公告后未答辩亦未出庭。对原告提供的证据1，被告陈凡无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告陈凡认为是否是邵秀金签字不清楚，只能证明签订了合同，不能证明产权已经转让。本院认为该合同已经宁波市房产市场管理中心网签且有网签专用章，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告陈凡认为个人通存业务回单付款人是赵某，原告并没有支付购房款。至于发票只能证明双方有买卖关系，不能证明已付款的事实。本院认为结合证人证言及存某，能证明原告已经支付购房款的事实。对原告提供的证据4，被告陈凡认为只能证明尚在办理中，未完成产权变更登记。本院认为该组证据能证明宁波市国土资源局向原告出具了不动产登记申请受理通知书，5月19日原告缴纳了税款并取得契证。对原告提供的证据5，被告陈凡认为是在涉案房屋查封后，原告才缴的费。本院认为该证据只能证明原告在法院查封涉案房屋后，原告缴纳了涉案房屋的物业管理费。对原告提供的证据6，被告无异议，本院予以认定。对出庭作证的证人证言，原告对出庭作以下的证人证言无异议，被告陈凡对赵某的证言提出异议，认为证人与原告有利害关系，不予采信。对证人曹某的证言，被告陈凡没有异议。本院认为证人证言结合本案的其他证据，本院予以认定。被告邵秀金未到庭，视为放弃质证。根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2016年5月9日，原告委托赵某将350000元汇入曹某帐户，被告邵秀金、案外人曹某出具了一份说明，“收到赵某350000元，这笔款是还被告邵秀金借曹某的350000元欠款，此款赵某买邵秀金江北万达商业广场1幢220号房子，以后相互没有任何欠款”。同日，曹某与被告邵秀金申请办理了涉案房屋的抵押权注销登记。同时，被告邵秀金与原告李新星签订《宁波市存某》一份并在宁波市房产市场管理中心进行网签，该合同约定原告以370000元的价格购买江北万达商业广场1幢220号2-1的房屋，且约定在2016年5月9日前支付房款370000元。同日，宁波市国土资源局向原告出具了不动产登记申请受理通知书，同月19日原告缴纳了税款并取得契证。2016年5月19日，原宁波市江东人民法院在审理原告陈凡与被告邵秀金民间借贷纠纷一案中，被告陈凡向法院申请财产保全，原宁波市江东人民法院作出（2016）浙0204民初2834号民事裁定书，查封了登记在被告邵秀金名下的涉案房屋。2016年5月24日，原告向物业公司支付了被告邵秀金拖欠的涉案房屋多年物业管理费用。2017年3月7日，原告又向物业公司支付了涉案的物业管理费用。现该案件已进入执行程序。原告提出执行异议，经审查，原宁波市江东人民法院于2017年3月14日作出（2017）浙0204执异16号执行裁定书，该执行裁定书驳回了原告的执行异议。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告李新星与被告邵秀金签订《宁波市存某》系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在原宁波市江东区人民法院查封前原告通过他人汇款支付了350000元购房款，其余的20000元用现金支付，有出庭作证的证人证言及与通过网签的存某中约定的2016年5月9日前支付房款370000元相吻，原告虽然在法院查封后支付了之前拖欠的物业管理费用，但如果原告不是已经居住在涉案房屋内，也不可能知道拖欠物业费之事，及再缴纳之后的物业管理费用，且出庭作证的证人也证明在办理房屋过户手续时，被告邵秀金已经将涉案房屋钥匙交予原告，故原告已经付清了涉案房屋全部价款并已实际占有，且宁波市国土资源局已受理不动产登记申请，并在法院查封同一天付清了相关契税，故尚无证据证明原告对未办理过户手续有过错。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告的诉讼请求依法予以支持。被告邵秀金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李新星与被告邵秀金就宁波市江北万达商业广场1幢220号2-1的房屋买卖合同有效。二、停止对位于宁波市江北万达商业广场1幢220号2-1的房屋所有权及相应的土地使用权的执行。案件受理费6850元，由被告陈凡、邵秀金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  王红萍人民陪审员  徐丽君人民陪审员  应丽春二〇一七年六月二十七日代书 记员  吴琴琴