四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5256号上诉人（原审原告）：四川省千万贸易有限公司。住所地：四川省成都市下西顺城街**号*楼（金属大厦）。法定代表人：王立茂，董事长。委托诉讼代理人：伍伟，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都欣蓉皮革服饰有限责任公司，住所地：四川省成都市锦江区总府路34号附1-附4号1楼6号。法定代表人：王心敏，总经理。委托诉讼代理人：骆华群，四川华晨律师事务所律师。上诉人四川省千万贸易有限公司（以下简称千万公司）因与被上诉人成都欣蓉皮革服饰有限责任公司（以下简称欣蓉公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人千万公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持千万公司的诉讼请求。事实和理由：（一）千万公司与欣蓉公司之间签订的《租房合同》，从法律本质上属于租赁合同，应当受合同法关于租赁合同法律关系规定的约束和调整；《租房合同》表述“长期使用”属当事人对租赁期限约定不明确的情形，按照合同法第二百三十二条规定，应视为不定期租赁合同；千万公司已依照合同法第二百三十二条规定，书面通知欣蓉公司解除《租房合同》，故双方之间《租房合同》已于2014年9月24日解除。（二）欣蓉公司并非成都裘衣厂改制而来，四川省金属材料总公司与成都裘衣厂的历史背景不能作为本案的裁判依据。（三）《租房合同》约定，省市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行，但自2002年9月1日《四川省定价目录》（川价综[2002]177号）生效后，省市相关部门均未再出台新的房屋租赁市场指导价；千万公司在此情况下按照《四川省定价目录》规定及案涉房屋周边商业用房租赁价格市场行情，收取1000元／平方米／月的房屋租金，符合约定及法律规定，也符合市场实际情况；一审法院认定“案涉房仍执行150元／平方米／月”不仅欣蓉公司因此获利，也给千万公司造成巨大的经济损失。被上诉人欣蓉公司辩称，欣蓉公司取得案涉房屋使用权系基于成都市干道建设指挥部的拆迁安置，而成都市干道建设指挥部取得案涉房屋使用权是基于成都市基本建设委员会发布的《关于同意四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司征用土地的通知》中关于“其中底层门市部必须拿出百分之五十的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部统一安排商店使用”的规定。千万公司已事实上承接了四川省金属材料总公司的义务，不得以任何借口改变国有有关部门的具体行政行为，不得剥夺欣蓉公司的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。千万公司向一审法院起诉请求：1、确认千万公司与欣蓉公司签订的《租赁合同》已经解除（一审庭审中阐明确认《租赁合同》已于2014年9月24日解除）；2、欣蓉公司向千万公司返还所占用的位于总府路××号房屋；3、欣蓉公司向千万公司支付房屋占用费用至实际腾退之日（一审庭审中阐明房屋占用费按1000元/平方米,共154平方米，自2014年11月1日起至实际腾退之日止）。一审法院认定事实：1980年，四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司（后更名为金属总公司）经成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文，批准征用了本市横九龙巷68号-70号、南沟头巷12号-28号及45号-53号等处城市土地2亩2分，作修建职工住宅和物资展销门市部之用。该批文规定：其中底层门市部必须拿出50%的建筑面积交给干道指挥部统一安排商店使用。1980年10月8日，成都市人民东、西路干道建设指挥部（后更名为成都市干道建设指挥部）因成都市城市道路建设，拆除了成都裘衣厂所有的位于成××××号房屋。双方于1981年1月10日签订了关于拆除成都裘衣厂门市部的协议，主要内容为“由成都市干道建设指挥部在省储运公司新建大楼底层营业用房内安置100平方米左右作成都裘衣厂门市部使用，成都裘衣厂门市部直接与省储运公司办理租赁手续”。合同签订后，成都裘衣厂将安置的房屋交给营业部使用。随后，金属总公司委托其物业发展公司与成都裘衣厂营业部就房屋租赁使用问题签订了协议书。2000年，金属总公司以成都裘衣厂未按约定支付租金及违反约定转租他人为由，要求解除租房协议，并提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2000）成民初字第101号民事判决书，驳回金属总公司的诉讼请求。后金属总公司不服该判决，上诉至四川省高级人民法院，二审过程中，金属总公司放弃了要求解除其与成都裘衣厂签订的房屋租赁协议的上诉请求，但要求按成都市物价局、成都市房产管理局发布的房屋租赁市场指导价调整房屋相应的租金。四川省高级人民法院于2001年11月12日作出（2001）川民终字第257号民事判决书，判决：一、撤销成都市中级人民法院（2000）成民初字第101号民事判决；二、金属总公司与成都裘衣厂于1996年6月26日所签订的房屋租赁协议除房屋租金按判决执行外，其余条款双方继续履行；三、成都裘衣厂从2001年11月1日起至2001年12月31日止按每月110元/平方米向金属总公司交纳租金；从2002年1月1日起至2002年12与31日止按每月租金130/平方米交纳租金；从2003年1月1日起至之后房产、物价管理部门有关房屋租赁市场指导价新的文件出台时止按每月租金150元/平方米交纳租金。2000年，金属总公司陆续向物资集团公司、省国资局等相关部门报请关于转让位于锦江区××单元营业用房中面积588.07平方米及相应分摊的土地使用权的报告，并委托四川信合资产评估有限责任公司进行了资产评估，评估结果为4150600元。2000年5月10日，千万公司经工商登记注册成立。千万公司成立时，金属总公司系发起人，且占股比例为36.1%，系占股比例最大的股东。千万公司章程载明的股东还包括宋郑浩、王立茂等。2000年5月16日，金属总公司作为甲方与千万公司作为乙方签订《房屋买卖合同》，主要内容为“乙方义务包括：1、按约定支付房款；2、充分了解出售房屋状况；双方同意该处房产现值即总计4150000元作为成交价”。宋郑浩为金属总公司的签约代表，王立茂为千万公司的签约代表。2000年8月14日，金属总公司向省国土资源厅报请《关于出让锦江区南沟头巷20号5栋营业用房及土地使用权的申请报告》。2001年3月12日，省国土资源厅作出《关于同意金属总公司转让锦江区南沟头巷20号5栋营业用房的通知》，内容为“金属总公司《关于出让锦江区南沟头巷20号5栋营业用房及土地使用权的申请报告》及有关材料我厅审查上报后经省政府川府函（2001）48号批复，同意你公司将位于锦江区南沟头巷20号住宅大楼5栋底层混合结构的营业用房转让给千万公司，请你公司通知千万公司依法按规定程序到成都国土局办理土地的出让手续，交纳出让金；办理出让手续后，转让双方要依法进行土地登记，土地使用权面积以转让后登记的面积为准”。2001年6月13日，千万公司取得位于成都市锦江区××住宅大楼××底层商业用房（建筑面积585.07平方米）的房屋产权证。2001年，成都裘衣厂进行企业改制。在改制过程中，成都裘衣厂解除了与王心敏等人的劳动关系。2002年4月9日，成都市锦江区锦江贸易局作出《关于组建欣蓉公司的批复》，主要内容为“一、同意你厂解除劳动关系的职工自筹资金与四川米兰服饰有限公司组建欣蓉公司。二、新公司在裘衣厂改制（包括职工安置和资产处置工作）全部结束之后依法办理工商、税务登记等相关手续”。2003年3月5日，欣蓉公司依法进行了工商注册登记，法定代表人为王心敏。成都裘衣厂现工商登记状态为已吊销。2003年3月6日，千万公司作为甲方与欣蓉公司作为乙方签订《合同书》，主要内容为“因原总府路34号（产权南沟头巷20号住宅大楼底楼营业房）出租房与承租方由于企业改制均发生变化，现由房屋产权所有方千万公司与现承租方欣蓉公司就房屋租赁使用协商签订本合同书如下：甲方将位于成都市××区××（产权南××住宅大楼底楼营业房）总面积154平方米租赁给乙方长期使用；用房价格双方约定按成价发（1996）第360号文件执行即2003年1月1日起用房价格为150元/月·平方米，按月预付，每月初五日内乙方将房租交甲方财务，超过三个月不交房款，甲方有权立即终止合同；乙方使用房屋期间，租房价格按照省市房产、物价管理部门有关文件出台新的标准，及时进行调整执行”。2014年9月24日，千万公司向欣蓉公司邮寄送达《关于解除房屋租赁合同的通知函》，该通知函载明：贵司以不定期租赁方式于2003年3月6日与我公司签订了《合同书》……现我公司正式函告贵公司解除贵我双方签订的该《合同书》。欣蓉公司截至2015年6月，均按150元/月·平方米的标准支付了租金。一审另查明，成都市锦江区南沟头巷20号门牌号变更为成都市锦江区总府路34号、38号（5栋底层4-8单元）。一审庭审中，千万公司陈述在购买房屋时，知晓商铺的租赁情况。一审法院认为，千万公司与欣蓉公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的限制性规定，应属合法有效。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为千万公司是否可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。对此一审法院评析如下：首先，金属总公司于1980年征用本市总府路34号房屋的土地时，根据成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文规定，金属总公司承诺将建成后的房屋底层的50%交由成都市干道建设指挥部统一安排商店使用。房屋建成后，金属总公司应受该承诺限制。成都市干道建设指挥部将案涉商铺安置给成都裘衣厂使用符合当时的拆迁安置政策。成都裘衣厂对案涉商铺享有的承租权，即系对金属总公司行使所有权的限制。其次，金属总公司发起成立千万公司，占股比例最多，房屋买卖合同签署时，金属总公司的签约代表宋郑浩是千万公司的股东，千万公司与金属总公司具有关联性。欣蓉公司系成都裘衣厂在改制过程中，经政府相关部门批准成立，欣蓉公司与成都裘衣厂之间亦具有关联性。同时房屋买卖合同明确载明千万公司充分了解出售房屋状况，案涉合同约定租金的依据和标准也与四川省高级人民法院判决认定的租金依据和标准一致，以上均表明千万公司实际同意继受金属总公司与成都裘衣厂之间的协议内容，因此千万公司对案涉商铺应继受该限制。最后，双方签订案涉合同实质为双方延续政策安排而达成的一种特别协议，该合同不同于市场经济条件下双方自愿达成的租赁合同关系。双方未明确约定租期的起止时间，仅约定“长期使用”，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及第二百三十二条的规定，对租期的确定应当从合同目的及交易习惯进行考量，结合欣蓉公司租赁案涉商铺的历史原因及已使用案涉商铺十多年的事实，双方对案涉商铺已形成了长期租赁的交易习惯，案涉合同不应视为不定期租赁合同。综上，千万公司不可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。千万公司发出的解除通知函不当然发生解除合同的效力，现欣蓉公司明确表示不愿意解除合同，千万公司也未提交其他证据证明案涉合同具有约定或法定解除的事由，故千万公司要求确认《合同书》已解除及腾退房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于房屋占用费，案涉合同未解除的情况下，欣蓉公司按合同约定支付租金，符合约定及法律规定，千万公司要求按1000元/月·平方米的标准支付房屋占用费，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项（法律条文全文附后）之规定，一审判决：驳回千万公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费485元、反诉案件受理费485元，两项合计970元，由千万公司负担485元，欣蓉公司负担485元。本院二审期间，千万公司向本院提交了成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层商铺的市场租赁价格咨询报告，拟证明上述商铺于2017年3月28日的市场租赁价格为每月每平方米500元-600元，千万公司按照市场租赁价格收取房屋占用使用费有事实及法律依据。本院经审查认为，房屋租赁价格应当根据双方约定执行，如千万公司收取房屋占用使用费需以欣蓉公司应当支付为前提，因千万公司提交的上述报告与本案不具有关联性，故本院不予采纳。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，从本案查明的事实来看，根据成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文《关于同意四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司征用土地的通知》中关于“其中底层门市部必须拿出百分之五十的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部统一安排商店使用”的规定，干道指挥部取得包括案涉房屋在内的金属总公司享有所有权的底层门市一半房屋的使用权。金属总公司也实际履行。而欣蓉公司取得案涉房屋的使用权是基于成都裘衣厂于1981年1月10日签订了关于拆除成都裘衣厂门市部的协议，主要内容为“由成都市干道建设指挥部在省储运公司新建大楼底层营业用房内安置100平方米左右作成都裘衣厂门市部使用，成都裘衣厂门市部直接与省储运公司办理租赁手续”，该协议符合当时的政策规定。而基于该协议，金属总公司委托其物业发展公司与成都裘衣厂门市部于1996年6月26日签订协议书，金属总公司将案涉房屋租赁给成都裘衣厂使用。因成都裘衣厂改制为欣蓉公司，即欣蓉公司承继了成都裘衣厂对案涉房屋享有的承租权，该承租权系对金属总公司所有权的限制。后千万公司与金属总公司签订《房屋买卖合同》，购买包括案涉房屋在内的商业用房，生效判决确认《房屋买卖合同》合法有效。但鉴于千万公司与金属总公司的关系，千万公司购买案涉房屋也应继受案涉房屋上所有权行使的限制。此后，千万公司与欣蓉公司于2003年签订《合同书》，主要内容为“因原总府路34号（产权南沟头巷20号住宅大楼底楼营业房）出租房与承租方由于企业改制均发生变化，现由房屋产权所有方千万公司与现承租方欣蓉公司就房屋租赁使用协商签订本合同书如下…”，也即千万公司对房屋的所有权继续受到欣蓉公司承租权的限制。《合同书》实质上是特定时期拆迁安置政策导致案涉房屋所有权与使用权分离而形成的纠纷，不应认定为合同法中规定的不定期租赁关系。因此，千万公司不享有《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定的合同解除权，其向欣蓉公司发出的解除通知函不发生解除案涉《租房合同》的效力。一审判决认定正确，本院予以维持。关于房屋占用费的问题。如前所述，案涉《租房合同》未解除，欣蓉公司按双方合同约定支付租金。千万公司主张按1000元/月/平方米支付房屋占用费没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，千万公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人四川省千万贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范艾玓审判员  夏旭东审判员  冯 燕二〇一七年六月二十九日书记员  徐益戈