湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2741号上诉人（原审原告）：聂汉章，男，1981年10月11日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审被告）：江爱凤，女，1949年8月9日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：杨小中，男，1973年11月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系江爱凤之婿。被上诉人（原审被告）：湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。法定代表人：徐瑞东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗薇薇，女，1988年10月17日出生，土家族，住湖北省利川市。上诉人聂汉章因与被上诉人江爱凤、湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初8119号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂汉章上诉请求：撤销原判，改判江爱凤、房天下公司退还定金和违约金82500元，服务费5875元。事实与理由：1、江爱凤无法提供房产证，从而导致无法交易。购房合同中划斜杠的地方只是对数量没有约定，并非是整个条文没有约定，而一审判决认定聂汉章认可购房合同中划斜杠的条款没有约定违背其真实意思。2、江爱凤与房天下公司串通，损害了聂汉章的利益。房天下公司在合同签订前称涉案房屋产权证由江爱凤赎回，而交易途中又要求聂汉章先行垫付，且在案件调解过程中江爱凤又明确要加价2万。同时，有抵押的房屋在解除抵押前不能交易，江爱凤未解除抵押赎回房产，违反了合同约定。3、贷款数额未经最终审批，合同只约定了首期款付款日期，并未约定首期款数额。在首期款数额不明的情况下，聂汉章未支付首期款没有违反合同约定。江爱凤、房天下公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。聂汉章向一审法院提出诉讼请求：1、撤销聂汉章与江爱凤、湖南房天下房地产经济有限公司签订的二手房购房合同；2、江爱凤退还定金20000元，房天下公司退还中介服务费5875元；3、江爱凤支付违约金62500元。一审法院认定事实：涉案房屋位于长沙市××金星北路××段恒大华府34、35栋2601号房。该房屋为江爱凤单独所有。2015年10月8日，由案外人杨小中代理江爱凤（卖方）与聂汉章（买方）及第三人房天下公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，该合同约定，江爱凤将涉案房屋出售给聂汉章，成交价为625000元，定金为20000元；聂汉章在2015年11月8日之前支付首期款155000元，剩余的房款450000元由聂汉章向银行申请商业贷款。该合同还约定，双方均清楚涉案房屋房地产证在银行抵押中。合同签订后，聂汉章向房天下公司工作人员支付26375元（包括定金20000元），江爱凤认可其已经收到定金20000元。因聂汉章主张江爱凤一直未提供涉案房屋的房产证原件，故一直未向江爱凤支付合同约定的首期款155000元。后聂汉章主张杨小中为无权代理，房天下公司与杨小中恶意串通骗取购房定金，居间服务费和保障费，遂于2016年6月2日诉至一审法院，要求确认《房地产买卖（居间）合同》无效，并要求杨小中返还定金20000元及利息，房天下公司返还居间服务费、保障费及利息，一审法院于2016年8月23日做出（2016）湘0104民初3498号判决，确认《房地产买卖（居间）合同》有效，驳回聂汉章的全部诉讼请求。江爱凤则于2016年7月6日诉至一审法院，要求解除《房地产买卖（居间）合同》，确认聂汉章支付的20000元定金不予退还，同时要求聂汉章承担违约金42500元及利息。一审法院于2016年12月23日做出（2016）湘0104民初4640号判决，该判决确认《房地产买卖（居间）合同》于2016年7月27日解除，聂汉章向江爱凤支付的定金20000元不予退还，同时驳回了江爱凤其他诉讼请求。另查明：1、在（2016）湘0104民初4640号江爱凤诉聂汉章、房天下公司房屋买卖合同纠纷一案的庭审过程中，三方均确认《房地产买卖（居间）合同》于2016年7月27日解除；2、在庭审过程中，当事人确认《房地产买卖（居间）合同》中画杠条款视为没有约定的条款；3、聂汉章于2015年10月8日向房天下公司支付居间服务费3125元、综合保障服务费1250元，按揭服务费2000元。依据聂汉章与房天下公司签订的《搜房综合保障服务协议》，综合保障服务费保障的内容包括：凶宅、辐射房、查封房、物业、房屋漏水保障服务；4、聂汉章认可房天下公司为其提供银行按揭服务，其银行按揭贷款已经通过银行审批。一审法院认为，案外人杨小中代理江爱凤与聂汉章、房天下公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定严格履行义务。依据双方合同约定，聂汉章应当于2015年11月8日之前向江爱凤支付涉案房屋的首期款，但聂汉章至今未支付。现聂汉章主张其履行了合同前期的义务，而江爱凤没有提供房产证原件，合同显示公平，要求撤销《房地产买卖（居间）合同》。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，《房地产买卖（居间）合同》明确了聂汉章、江爱凤均清楚涉案房屋房地产证在银行抵押中，且明确约定了聂汉章支付首期款、剩余购房款的金额、时间，双方办理房屋过户手续的时间，双方权利义务对等，并不存在显失公平的情形；且在（2016）湘0104民初4640号江爱凤诉聂汉章、湖南房天下房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案的庭审过程中，聂汉章明确表示同意《房地产买卖（居间）合同》于2016年7月27日解除，现聂汉章又主张撤销合同，于法无据，于理不合，不予支持。关于聂汉章主张江爱凤退还定金20000元。一审法院认为，依据庭审查明的事实可知，聂汉章至今未按照合同的约定于2015年11月8日支付合同约定的首期款155000元，已构成违约，现聂汉章主张江爱凤退还定金，于法无据，不予支持；关于聂汉章主张房天下公司退还中介费5875元。一审法院认为，房天下公司作为中介方，在其居间作用下，聂汉章与江爱凤已签订了《房地产买卖（居间）合同》，房天下公司的居间服务已经完成，且聂汉章认可房天下公司为其提供了银行按揭服务，银行按揭贷款已经通过银行审批，另聂汉章亦未提供证据证明涉案房屋为凶宅、辐射房、查封房或物业出现问题或房屋存在漏水，故聂汉章要求房天下公司退还居间服务费3125元、按揭服务费2000元、综合保障服务费1250元，不予支持关于聂汉章主张在其获得银行贷款，但江爱凤不愿意过户，其要求一次性付款时，江爱凤亦不同意，故依据合同第九条第一款的约定，要求江爱凤承担违约责任62500元。对此，一审法院认为，依据合同第九条的约定：“卖方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。卖方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。卖方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三人方在合同签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，卖方应退还累计已收全部房款，同时买卖双方同意按以下第一种方式解决:(1)卖方向买方承担房屋成交总价10%违约责任及全部赔偿责任。”聂汉章并未提供证据证明江爱凤存在上述合同第九条约定的情况，故对聂汉章主张江爱凤承担违约责任62500元，不予支持。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回聂汉章的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1004.5元，由聂汉章负担。本院二审审理查明：《房地产买卖（居间）合同》约定：“如房产在银行抵押，则卖方应在买方补足定金后＿/＿个工作日内赎楼交将该物业的房地产证原件托管于经纪方处以备过户之用。”本院查明的其他事实与原判认定的事实一致。本院认为：各方当事人在签订合同时均知晓涉案房屋已办理抵押手续，根据《房地产买卖（居间）合同》，双方当事人仅对在交足定金后的赎楼日期约定不明，而一审法院以赎楼日期约定不明而否定整个合同条款明显不当。聂汉章主张首期款数额约定不明，其未按期交纳首期款并未违约，但该合同第二条第二款第二项明确约定聂汉章须在2015年11月8日前支付首期款，首期款为房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额，据此聂汉章应支付的首期款为155000元。在赎楼日期约定不明的情况下，聂汉章以江爱凤未赎楼为由而拒交首期款，理据不足，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故聂汉章的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。聂汉章在明确表示同意《房地产买卖（居间）合同》于2016年7月27日解除后又主张撤销合同，一审法院未予支持并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2009元，由上诉人聂汉章负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  ＸＸ审判员  刘英二〇一七年六月十六日书记员  杨蓓