四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初1165号原告：乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组（晶鑫怡园办公楼二楼）。统一社会信用代码：91512022551025909R。法定代表人：曹曦，经理。委托诉讼代理人：陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告：杨晓娇，男，1986年11月6日出生，汉族，居民，住四川省乐至县。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城公司）诉被告杨晓娇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理，依法由审判员杨荣光适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陆澜、被告杨晓娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月至2016年12月期间的物业管理费1056元，违约金291元，共计1347元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：依据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至分公司（以下简称晶鑫公司）签订了《晶鑫·龙城府邸前期物业服务合同》。受其委托对晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务，该合同约定物业管理费收费标准为高层每月1.2元/㎡。在2014年1月前原告按高层每月0.8元/㎡向被告收取物业服务费，2014年1月后原告按高层每月1.15元/㎡向被告收取物业服务费，从2016年1月起被告未向原告交纳物业服务费，其行为构成违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的主张。被告杨晓娇辩称：被告系龙城府邸业主，原告私自对物业服务费进行涨价，按原告的要求从2014年、2015年被告按高层每月1.15元/㎡向原告交纳了物业管理服务费。但原、被告于2011年1月21日签订的《晶鑫·龙城府邸小区物业服务公共协议》（以下简称公共协议），该协议第一条第三款约定高层每月0.8元/㎡，第四条约定原告进行为期四年的前期物业服务。因此，原告的服务期限应该在2015年1月21日届满，但原告在2013年12月6日发出通告，对物业管理费调整为高层每月1.15元/㎡，原告在服务期限届满前对物业费进行调整，违反了协议的约定，其行为属违约行为。在原告纠正错误的履约行为前，被告主张先行抗辩权，拒绝支付物业管理费，要求驳回原告的诉讼请求。庭审中经原、被告举证、质证，双方对原告的营业执照、被告的身份信息，房屋信息登记表无异议，以上证据主要证明双方当事人的身份信息和主体资格，以及被告房屋的面积等事实。被告对原告所举的以下证据材料有异议：证据材料1：《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》。拟证明原告与晶鑫公司签订的物业管理合同，授权原告对晶鑫·龙城府邸小区实行管理，并约定了物业管理费的收费标准及违约责任；证据材料2：业主临时公约。拟证明业主、物管公司的权利义务；证据材料3：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明县城多层的物业管理费收费标准；证据材料4、通告。拟证明对物业管理费的调整进行通知；证据材料5：被告的交费凭据。拟证明原告对物业管理费进行调整后，被告于2014年、2015年按每平方每月1.15元向原告交纳了物管；证据材料6、催费通知。拟证明被告拖欠物业管理费后，原告向被告进行了催收；证据材料7、民事判决书。拟证明龙城物业其他业主均按每平方1.15元的标准交纳了物业管理费；被告杨晓娇对以上证据质证如下：对证据材料1有异议，《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》和《公共协议》约定的物业管理费收费标准不一致，对合同的其他部分无异议；证据材料2中对滞纳金的计算标准有异议，对其他部分无异议；证据材料3有异议，政府文件只能作为市场指导价格，对文件的其他部分无异议；证据材料4有异议，该通告发布的时间为2013年12月6日，而原、被告签订的《公共协议》约定原告的服务年限于2014年底到期，在服务年限未满的情况下，被告对物业管理费涨价，不符合约定；证据材料5对真实性无异议，但办理公积金贷款必须要先交清物业管理费，被告无奈才交的费，实际上被告是不同意按每月每平方1.15元交物业管理费；证据材料7系缺席判决的案件，不能以此佐证本案被告也应按此标准交纳物业管理费。原告对被告提供的以下证据有异议：证据材料1：《公共协议》，拟证明，协议约定高层每月每平方物业管理费为0.8元，原告在合同期限届满前私自涨价，系违约行为；证据标准2：交费发票，拟证明原告于2014年对被告收取物业管理费的标准是错误的，被告有权拒绝交纳物业管理费。原告对被告以上证据质证认为：对证据材料1的真实性无异议，但对证明目的有异议，收费标准应以前期物业合同为准；对证据材料2的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，原告对物业管理费的调整依据的是政府文件，原告按高层每月每平方1.15元向被告收取物业管理费符合规定。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与晶鑫公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原告与晶鑫公司的权利义务及物业服务收费标准，违约责任等。与本案具有关联性，予以采信；证据材料2被告虽对其真实性无异议，但该临时规约没有订立的主体，无权利义务的承受人，与本案无关联性，不予以采信；证据材料3系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料4，因被告对原告进行物业管理费的调整进行了公示不持异议，且被告从2014年1月1月至2015年12月按原告调整后的标准交纳物业管理费，说明被告对原告调整物业管理费是明知的，且物业管理费调整的范围，未超过《前期物业服务合同》的约定。虽然被告提供的《公共协议》中约定高层住宅物业管理费为每月每平方0.8元，原告进行前期物业服务的期限为4年，但协议并未约定原告在4年的服务期内不得对物业管理费进行调整。被告的反驳理由不能成立，本院不予以采信；证据材料5系交费凭证，被告对真实性无异，2015年1月、2016年的1月被告交清了2014年和2015年的物业管理费，交费系被告自愿的，其反驳理由不成立，本院对该证据予以采信；证据材料6被告未提出质证意见，应视为被告放弃质辩权，本院予以采信；证据材料7系法院生效的法律文书，该判决书在事实认定部分，对被告同一小区，同为高层的收费标准认定每月每平方为1.15元，因系法院生效的法律文书，对该事实本院予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原、被告陈述，查明本案事实如下：原告龙城公司经营范围为三级物业管理服务。2010年6月19日，原告龙城公司作为乙方与晶鑫公司作为甲方签订了《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》。合同第二条物业的基本状况。物业名称：晶鑫·龙城府邸；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业受益人；……。第二章委托管理服务事项。第四条至第八条约定：房屋建筑主体共用部分的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的小型维修、养护和管理；共用绿地、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；第九条公共环境卫生包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；第三章委托管理和服务期限。第十七条委托管理期限。自本合同签订之日至项目开发结束，召开业主大会并且业主委员会成立或。业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本合同自然终止；第六章物业的管理服务费用。第二十一条物业管理服务费，第2项﹙1﹚物业管理费②高层住宅：每月1.2元/㎡……（如出台政府指导价则按新标准执行），第3项本物业管理公共服务费每半年交纳一次，，每次交纳费用时间半年前十日；第5项本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；第九项业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入住晶鑫•龙城府邸，对该小区进行物业管理。被告系该小区4号楼1单元8楼4号高层房屋业主，其房屋建筑面积为76.70㎡。2011年1月21日，乐至县龙城物业管理有限公司作为甲方与杨晓娇作为已方签订《公共协议》，合同第一条物业服务的内容、专项委托事项及收费是第（三）项第1点约定多层住宅物业服务费0.6元/㎡建面.月，高层住宅物业服务费0.8元/㎡建面.月，商业用房物业服务费0.6元/㎡建面.月。第四条同意本物业依法委托由资阳晶鑫实业有限公司委托乐至县龙城物业管理有限公司进行为期肆年的前期物业服务，同意甲方对该物业进行统一的物业服务，以利业主共同的长远利益。协议届满后，原告仍在为晶鑫·龙城府邸小区提供物业服务。2014年以前，原告依协议约定按高层住宅每月0.8元/㎡向被告收取物业管理费。2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。2013年12月6日，原告向龙城府邸小区全体业主发出《通告》，依据《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》，《乐至县人民政府常务会议决定事项的通知》、《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》，将物业管理费调整为高层每月1.15元/㎡，被告按调整后的标准向原告交纳了2014年和2015年的物业管理费，从2016年1月起被告未向原告交纳物业管理费，经原告催收未果，原告提起诉讼，要求被告给付物业费和违约金。本院认为，原告与晶鑫公司签订的《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在晶鑫·龙城府邸小区未召开业主大会且业主委员会成立与选聘的物业服务企业签订物业合同生效前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及晶鑫·龙城府邸全体业主均具有约束力，都应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交纳物业管理费构成违约，应承担相应的法律责任。关于原告调整物业管理费收费标准的问题。被告入住晶鑫·龙城府邸小区后，原、被告于2011年1月21签订了《公共协议》，其中第三条约定：被告所住的高层住宅物业服务费0.8元/㎡建面.月，该约定不违反国家的强制性规定，本院予以确认。2013年12月6日，原告向晶鑫·龙城府邸小区业主发出《通告》，从2014年1月起物业管理费调整为高层每月1.15元/㎡，并进行了公示，该行为符合《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《乐至县人民政府常务会议决定事项的通知》的规定、调整后的标准并没有超过《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》的约定，且被告在物业管理费调整后，交清了2014年、2015年的物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，对业主具有约束力，因此，被告应按调整后标准，交纳2016年的物业管理费。被告以《公共协议》第四约定原告进行为期肆年的前期物业服务，以此认为在四年内原告不得对物业管理费进行调整，并以原告在纠正其错误的收费行为前，行使先行抗辩权，拒交物业管理费的理由不成立，本院不予以支持。2016年1月-2016年12月被告拖欠原告物业管理费为1058.46元（76.70㎡×1.15元/月·㎡×12月），现原告只要求被告给付物业管理费1056元，应视为原告对其部分权利的放弃，本院予以确认。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费构成违约，依法应承担违约责任。《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳违约金。同时合同还约定本物业管理公共费用每半年交纳一次，第次交纳费用的时间半年前10日，被告2016年1至6月的交费时间为2015年12月21日前，被告给付违约金的时间从2015年12月22日算起2016年6月30日违约金为601.92元（1056×190×3‰），2016年5月22日至2016年12月31日违约金为601.92元（1056×190×3‰），共计1203.84元，现原告主张的违约金为291元。因违约金具有补偿和惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十。原告损失为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于违期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题，罚息利率在贷款利率水平上加收30%—50%“的相关规定计算。2016年1月至2016年12月间，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款基准利率为4.35%，上浮50%即6.525%计算。按被告每半年所欠物业管理费分段计算原告资金利息损失。原告的资金利息损失为2015年12月22日至2016年6月30日损失为36.36元（1056×190×6.525%÷360），2016年5月22日至2016年12月31日损失为36.36元（1056×190×6.525%÷360），合计72.72元，按违约金不能超过失的30%，原告最多可向被告主张违约金94.54元，原告要求按《晶鑫·龙城府邸前期物业管理服务合同》约定计算的违约金，以及原告在起诉时主张的违约金都过分高于造成的损失，超出部分本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、由被告杨晓娇在本判决生效后五日内给付原告乐至县龙城物业管理有限责任公司物业管理费1056元、违约金94.54元。二，驳回原告乐至县龙城物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨晓娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法审判员  杨荣光二〇一七年六月二十八日书记员  邹 波