西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初2016号原告：刘征，男，1978年5月28日出生，汉族。被告：西安海粤股份有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新二路西部国际广场东11104室。法定代表人：李百灵，公司董事长。委托诉讼代理人：弓宝安，男，1963年9月22日出生，汉族，该公司员工。原告刘征与被告西安海粤股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘征、被告西安海粤股份有限公司委托诉讼代理人弓宝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘征向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即返还专项维修基金、契税、产权证费用及燃气报警器费用共计19442.09元；2、要求被告立即向原告返还面积差价款8473.39元；3、退还合同内面积差价款1831元；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，刘征增加诉讼请求为：要求被告赔偿逾期供暖损失8892.09元，支付迟延办证违约金7932.86元以及大修基金、契税、产权证费用的利息。事实和理由：原、被告2011年7月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市莲湖区房产。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务。2013年6月29日，原告收房时将该房产的大修基金、契税、办理产权证费用、燃气报警费以及商品房差价款交付被告。合同约定被告在540个工作日内为原告办好该房屋产权证，但至今产权证未办理。被告至今未将大修基金、契税、产权证费用、房差价款交给房地部门，也未安装燃气报警器、逾期供暖。合同约定面积为96.35平方米，实测面积95.82平方米，被告多收取合同内面积差价款为1831元。西安海粤股份有限公司辩称，被告按照合同约定面积收取大修基金、契税，属于代收代缴，现房屋尚未实际测量，根据实测面积多退少补。该房屋系经济适用房，属于超面积安置，超面积部分差价款应由被告收取。房屋主管部门要求将大修基金转入大修基金账户，被告已转入一部分。房屋面积差被告暂按照原房屋价款上浮20%-30%收取，不是最终单价，最终单价以房屋管理部门核算后确定，多退少补，收取上述款项用于项目施工。因涉及其他诉讼，造成无法综合验收、办理产权初始登记，经政府会议纪要，成立专项管理账户，公司账务由有关部门监管，销售的房价款直接交入监管账户，但一直无法网签销售。关于房屋面积差价款的请求，原告可以将现房退还我公司，另行安置审核确定面积房屋。收取燃气报警费后，已支付供货商，因当时项目施工尚未完成，无法统一安装，现已达到安装条件，可以进行安装。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：1、2011年7月15日双方签订的《商品房买卖合同》，证明其购买被告开发的本市莲湖区房屋一套，建筑面积96.35平方米，每平方米3455元，2013年6月30日前交付该房屋，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方未约定违约责任。采暖设施于交付时安装到位，于交房后第一个采暖季前正式供暖，因出卖人原因，每逾期一日，按照已付总房款的万分之0.1支付违约金。2、2013年6月29日被告《收款收据》两份，证明被告分别收取原告面积差价款8473.39元、专项维修基金13970.75元、契税4993.34元、产权证费用80元、燃气报警器398元。2014年12月1日被告出具《销售不动产统一发票》，载明建筑面积95.82平方米，金额331058元。本院认定上述证据真实，可以证明双方之间存在房屋买卖关系，被告收取原告主张的费用。被告提供如下证据：1、2014年6月3日西安市房屋维修资金管理中心《通知》，要求被告不得代收“房屋专项维修资金”，并将代收百欣花园小区业主的维修资金于6月11日前转入西安市住宅专项维修资金专户。2、2014年9月9日西安市住房保障中心《关于严格落实停止“百欣花园”销售的通知》，内容为因被告与施工单位产生经济纠纷，“百欣花园”经适房项目1、3号楼现已停工，相关部门正在协调处理。在处理期间，明确要求被告停止住宅、商铺、车位等一切销售行为。经核实，近期你公司仍然私自进行销售，现责令你公司立即停止一切销售行为，在网签购房合同之前不得收取任何形式的购房款。3、2014年10月9日《专题问题会议纪要》，主要内容解决1、3号楼建设，由房管部门对百欣花园剩余资产进行清查，对未销售的资产解除销售限制，另行设立预售款监管账户，销售资金由市中院和市房管局共同监管，优先保障用于1、3号楼后续工程建设。4、2015年11月6日、12月1日，西安市房屋维修资金管理中心《通知》，要求被告不得代收“房屋专项维修资金”，不得自行收取房屋面积差价款，并将已收取的款项转入专户。5、被告要求解除销售限制申请报告，要求恢复网签销售，兑现承诺。本院认定上述证据真实有效，可以证明被告收取原告费用后，未按照规定将收取的费用转交主管部门，政府主管部门要求将上述款项转入政府专项账户。6、2011年3月23日、11月30日被告向西安西联供热公司550万元银行转账单据，支付该小区供热管网工程款。现小区内正在铺设热力管道。7、2012年9月25日，被告向西安荣锦电子有限公司374396元银行转账单，用途为天然气报警器款。本院认定上述证据真实有效，能够证明被告在2011年已向热力部门支付小区供热管网工程款，将收取的燃气报警器费用支付供货单位，双方均认可房屋内基础设施已安装到位，现小区内供热管网正在施工。本院认为，房屋专项维修基金由物业所在地人民政府财政部门或者房地产主管部门负责管理，业主应当在办理房屋入住手续前，将专项维修基金存入公有住房住宅专项维修基金账户。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。超批准面积购买经济适用房补缴超面积差价款费用应缴纳到财政城建资金专户。被告交房时收取原告上述费用后，未及时向有关部门转交，且房屋行政主管部门明确要求被告将收取的房屋专项维修基金转入专项资金专户，已收取的超面积房屋差价款向财政专户缴纳，故被告收取上述费用没有法律依据，应予返还。交房时，被告收取原告燃气报警器费用后，该款被告已支付出卖人，且双方当时对安装燃气报警器并无异议，被告明确表示现陆续安装，故原告要求返还，本院不予支持。被告在2011年已向相关部门交纳了小区供热管网工程款，并在交房时暖气基础设施已安装到位，未能在约定的期限内供暖非被告原因造成，故原告主张逾期供暖违约赔偿，本院不予支持。因房屋尚未实际测量，超面积房屋差价款、实际房屋面积均未最终确定，故原告要求出具正式购房款发票本案不予处理。双方合同未约定迟延办证违约金，故原告要求被告承担违约金以及专项维修基金等费用利息没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条、第一百三十四条第（四）项之规定，判决如下：一、本判决书生效后十五日内，西安海粤股份有限公司返还刘征专项维修基金13970.75元、契税4993.34元、产权证费用80元；二、驳回刘征要求返还燃气报警器费用、赔偿逾期供暖损失、逾期办证违约金、支付大修基金、契税、产权证费用利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元（原告已预交），由西安海粤股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  冯建利审判员  王 援审判员  赵兴华二〇一七年六月十五日书记员  邓雪珊