江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初1693号原告：李菁，女，1982年8月8日生，汉族，住南通市崇川区。诉讼委托代理人：顾军（特别授权），江苏君哲律师事务所律师。被告：江苏省苏建集团股份有限公司，住所地江苏省南京市水西门大街352号。法定代表人：韩健，职务总经理。被告：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地南通市苏建花园82幢。负责人：张静，职务执行董事。两被告诉讼委托代理人：卢君（特别授权），男，1978年10月4日生，汉族，该公司员工，住南京市建邺区。原告李菁与被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司(以下简称苏建集团崇川分公司)、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法适用简易程序,由审判员范纪强独任审判,公开开庭进行审理。原告李菁委托代理人顾军、两被告共同委托代理人卢君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菁向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付原告违约金91020.98元；二、案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年10月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的苏建名都城9幢903室，同时购买了9幢19号车库和D2A区2126车位，房价款(含车库、车位)为1978717元。需要说明的是，上述合同系进行了买受人变更，原来的买受人是李菁和她的丈夫汤晓枫，原来的合同是在2012年年末签订的，后来这个李菁与丈夫离婚，所以买受人汤晓枫的名字去掉了，变更为李菁。商品房买卖合同第八条约定出卖人应在2014年7月31日前，依照规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人继续合同的，出卖人应按日向买受人支付相关违约金。经查，原告所购的商品房2014年10月31日才取得建筑工程峻工验收备案，即至2014年10月31日案涉商品房才达到合同约定的交付条件，从2014年8月1日起至2014年10月31日被告共逾期92天交房，应按商品房买卖合同第九条的约定，支付违约金91020.98元。原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院。被告苏建集团及苏建集团崇川分公司辩称，一、原告的诉讼时效已过，请求驳回原告的起诉。根据民事诉讼法的相关规定，诉讼时效的起算应从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始起算，则本案的诉讼时效起算时间应为2014年11月9日。原告2017年3月提起诉讼显然已过两年的诉讼时效，故请求法院驳回原告的起诉。二、被告已在合同约定期限内交付房屋及车位，原告已实际使用，被告不存在违约行为。原告要求被告支付违约金，不符合法律规定和合同约定。根据合同第8条被告在2014年7月31日将验收合格的房屋及车位交付原告，根据原告的诉讼请求及事实与理由，原告认为被告逾期交房超过60日，且原告选择继续履行合同，根据合同第9条，如被告逾交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定最后交付期限第二日起即2014年8月1日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金，根据上面合同约定被告不存在逾期交房的违约行为，即便被告违约，也没有对原告造成损失，原告主张的违约金标准明显偏高。三、原告签订的合同是在2014年10月8日，在2014年7月31日前交付时不符合事实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同（含附件）及车位使用权转让合同、发票、收据、验收备案证明书、行政判决书等，本院予以认定。原告提供建行贷款支付凭证以及借款借据，证明案涉合同实际在2012年的时候就已经签订。被告质证认为，上述证据所载贷款时间虽然是2012年3月份，但显示为汤晓枫的名字，该证据和原告没有关系。本院认为，该证据的真实性被告并无异议，本院对其真实性予以认定。另本院注意到贷款支付凭证所载银行抵押担保商品房为名都城9-903室，与案涉房屋一致，且诉讼中被告亦陈述与汤晓枫未签订过商品房买卖合同，也不清楚该笔资金发生的基础事实，案涉商品房买卖合同所载签订日期在交房日期之后亦难符常情，故原告主张双方买卖合同关系实际发生于2012年的盖然性较高，本院对该证据的关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经本院审理查明，2012年，原、被告曾就案涉名都城9幢903室房屋等发生商品房买卖合同关系。2014年10月8日，原告李菁（买受人）与被告苏建集团崇川分公司（出卖人）就案涉房屋重新签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，李菁向被告（出卖人）购买名都城9幢903室及9幢19号车库。房屋面积136.38平方米，单价每平方13523.38元，总金额1807496元。车库13.81平方，单价每平方4165.03元，总金额57519元。合同第八条约定，交付期限约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（1）按上述1之（1）、（2）条处理。（2）出卖人应于本合同解除后30天将已收房款退还买受人，买受人未按约定时间交付房款，出卖人不承担逾期交房责任。第十五条关于产权登记约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…附件：《商品房买卖合同补充协议》。该补充第八条对交付标准的补充（商品房买卖合同第八条）约定，商品房经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件。但政府部门规定变化的除外。第十条对于房屋交接的约定，1、出卖人按合同第八条约定日期将房屋给买受人的条件是买受人已撤消银行对出卖人的抵押担保并已付清全部价款…第二十五条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效应，内容与其它条款有冲突的以本补充协议为准。后被告苏建集团崇川分公司将D2A区2126号车位使用权转让给原告李菁，转让费125800元。合同签订后，原告向被告交纳9幢903室购房款1797689元、9幢19号车库55228元及上述车位使用125800元。2014年7月31日，被告通知原告办理入住手续。2014年8月，原告接收案涉房屋。庭审中，原、被告一致确认案涉商品房在2014年7月30日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。2014年10月27日行政机关撤销该建筑工程竣工验收备案证明书。2014年10月31日，案涉商品房取得了通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。另查明，2015年2月15日，案外人周健、姜天奇向南通市港闸区人民法院提起行政诉讼，请求撤销案涉（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。同年5月15日，该院作出（2015）港行初字第00114号行政判决书，撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》中超出通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》验收合格工程部分的备案。案外人周健、姜天奇不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2015年8月28日作出（2015）通中行终字第00256号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判决。通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》的竣工验收合格的范围包括苏建名都城1-4号、9号、10号楼及地下车库防火分区一、防火分区十五区。诉讼中，原告主张本案诉讼时效应当从2015年8月开始计算。诉讼中，原、被告一致确认原告于2014年12月才提供撤销抵押担保，但原告认为，该事实不能成为被告免责抗辩的理由。本院认为，原告与被告苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。苏建集团崇川分公司系苏建集团的分公司，其不具备法人资格，案涉合同的权利义务由苏建集团承担。案涉房屋应以取得《建筑工程竣工验收备案证明书》作为交房条件。被告苏建集团崇川分公司在2014年7月31日通知原告收房，基于当时取得的建筑工程竣工验收备案证明书，被行政机关撤销，该交房行为不符合同的约定。2014年10月31日,被告重新取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，故可认定案涉房屋在2014年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件。依照双方合同的约定，被告苏建集团存在逾期交房的违约行为，应当承担2014年8月1日起至2014年10月31日止逾期交房的违约金责任。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方的权利义务。尽管被告提出违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的举证责任应由违约方承担。诉讼中，被告均未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。本案中，苏建集团崇川分公司逾期交房92天，按照合同约定的日万分之五的计算的违约金为91020.98元。故原告要求被告苏建集团支付91020.98元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于本案是否超过诉讼时效，本院认为，根据《我国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。案涉《建筑工程竣工验收备案证明书》被撤销后，又重新发放，案外人对重发的《建筑工程竣工验收备案证明书》存有异议提起行政诉讼，因而在行政诉讼判决生效之前，业主权利受到侵害的时点存在不确定性。故原告主张本案诉讼时效应自2015年8月起算，有事实依据，本院依法予以采信，由此本案未超诉讼时效。关于交房是否以原告撤销放贷银行对被告的抵押担保为前提条件，对此双方当事人存在争议。本院认为，商品房预售实务中确实存在这样的情况：买受人与银行签订按揭贷款合同时，由开发商对买受人还款义务承担担保责任，待开发商将房屋转移登记至买受人名下时，再由买受人以其名下的该房屋对其还款义务负抵押担保责任，原、被告亦确认本案中存在此情形。被告上述抗辩主张所依据的合同条款在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中确有记载，然而，按此合同条款理解，被告交房的时间势必在原告获得房屋转移登记之后，而根据《商品房买卖合同》中有关被告提交办证资料的条款，被告交房的时间势必在原告获得房屋转移登记之前。因此，以上两处合同条款发生了解释上的冲突，而该条款又都是被告提供，依法应当做出不利于被告的解释，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：被告江苏省苏建集团股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告李菁违约金91020.98元。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1038元（已减半），由被告江苏省苏建集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2076元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审判员  范纪强二〇一七年六月五日书记员  施 维