深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初363号原告：吕静。委托诉讼代理人：王银红。委托诉讼代理人：吕明孝。被告：深圳市维富化工有限公司，住址深圳市罗湖区太白路4007号维富大楼4楼，统一社会信用代码91440300618862833H。法定代表人：李军。委托诉讼代理人：高强。上列原告吕静与被告深圳市维富化工有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王银红、吕明孝，被告的委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商铺买卖合同》。2、判令被告退还原告支付的商铺购买款人民币共510227元、律师费公证费1380元及税费11454元。3、判令被告支付违约金人民币142917.8元。4、本案诉讼费由被告承担。(上述2、3项合计人民币665978.8元）。事实与理由：原、被告于2013年5月26日签订《商铺买卖合同》，被告将位于深圳市罗湖区太白路4007号维富大厦裙楼三层3045号铺转让给原告，合同交易价款为人民币714589元，约定付款方式为分期付款，即2013年5月26日前支付人民币428773元，余款分两年24期支付，自2013年6月起每月10日前支付人民币11909元。原告共支付商铺购买款人民币510227元，同时支出律师费公证费共1380元，税费11454元。被告承诺应在合同签订后180个工作日内办理商铺房产证，但由于被告只有整层商铺的房产证，且迟迟无法办理房产证分户手续，故被告于2014年4月24日向原告出具《承诺书》，同意原告在被告办理好房产证变更手续后，再依据购房合同期限顺延付清分期款。但涉案商铺的房产证至今仍无法办理，原告后得知涉案整层商铺均己被被告抵押给第三方，因被告无力偿还第三方欠款，整层商铺均己被法院查封，至此，被告己经无法履行办理房产证的义务，根据《商铺买卖合同》第八条的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付合同交易价款20%的违约金。由于被告的违约行为，导致原告损失购房款、律师费公证费及税费等，均有权要求被告予以赔偿，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，答辩人首先不否认存在违约行为，同时，也向原告致以深深的歉意，由于资金链断裂，导致被告不能在合同约定时间为业主办理商铺房产证。而且房产现处于被查封状态，账户现处于被冻结状态，境地非常窘迫。因此暂时无力退还原告所交款项，更无力支付其他的赔偿。针对原告诉求二，被告实际收到原告所交来的购铺款共计人民币508227元，并不是原告所计算的510227元。针对原告诉求三，被告知道这一诉求是根据当时双方所签订的合同相关约定提出的，鉴于被告目前的困难状况，希望原告可以降低此违约金的比例，也恳请法官给予协调解决。经审理查明：一、2013年5月26日原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定出卖人同意将铺转让给买受人，买受人已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；合同交易价款为人民币714589元（以下均为人民币），买受人于2013年5月26日前支付428773元，余款285816元分两年24期支付，自2013年6月起每月10日前支付11909元；买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业，经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，委托统一经营期限至2016年2月29日止；出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限；出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证，买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续；如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行），（1）逾期在60日之内（含60天），自逾期之日起，出卖人按合同交易价款每日1%的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除本合同的，出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日1.5%向买受人支付违约金；买卖双方均同意于2014年3月1日前，该商铺装修完成后由双方完成交付确认，卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了双方的其他权利义务。二、原告于2013年5月26日分别向被告支付涉案商铺首期款2000元（定金转首期）、首期款331773元、首期款5000元、定金25000元，于2013年5月20日向被告支付首期款4万元、定金25000元，于2013年1月1日向被告支付定金2000元，于2013年11月23日向被告支付分期款11909元、于2013年10月11日向被告支付分期款11909元、于2013年9月22日向被告支付分期款11909元、于2013年8月20日向被告支付分期款11909元、于2013年7月15日向被告支付分期款11909元、于2013年6月10日向被告支付分期款11909元、于2013年5月26日向被告支付综合税费11454元、律师费公证费1380元。被告均出具了收款收据。此后，因涉案商铺被被告抵押，无法办理房地产证，故原告未再继续向被告支付购房款。三、涉案铺位位于维富大厦3层商场A房内，该房产所有权人为被告，房屋用途为商业、金融业，建筑面积为1344.78平方米。被告将上述房产分割后出售给原告，但至今该房产尚未分割办证。该房产自2013年7月23日设定了抵押，目前仍处于抵押查封状态。上述房产同时因另案被本院查封。以上事实，有《商铺买卖合同》、收款收据、房地产权抵押登记查询表、深圳市房地产查封备案表、产权资料电脑查询结果表，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约向被告支付了部分购房款，履行了合同约定的义务，被告未按照合同约定为原告办理房地产证，并且将涉案房产抵押给他人，且包括涉案商铺在内的商铺因为其他纠纷被本院查封，致使原告的合同目的不能够实现，因此被告构成违约，应当依法承担违约责任。原告诉请解除原、被告签订的《商铺买卖合同》，理由成立，本院予以支持。商铺买卖合同解除后，被告应将收取的款项退还给原告，原告诉请被告退还购房款502227元及原告缴纳的律师费公证费1380元和综合税费人民币11454元共计515061元，依据充分，本院予以支持。原告主张的已付购房款的超出部分，事实依据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付合同约定的购房款20%的违约金，鉴于原告要求退还已付购房款及相关费用的诉请已获本院支持，原告本案中亦未提供相应证据证明其尚有其他损失，故合同约定的交易价款的20%的违约金标准过高，本院酌定被告按应退还款项的20%向原告支付违约金，经计算具体为103012元（515061元×20%）。原告主张的超出部分，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年5月26日签订的《商铺买卖合同》。二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还所交纳的购房款、律师费、公证费以及综合税费共计人民币515061元。三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币103012元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10460元，由原告负担人民币752元、被告负担人民币9708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春华人民陪审员  刘进福人民陪审员  胡聪明二〇一七年六月十二日本件与原本核对无异杨玲书 记 员     张鑫