广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终604号上诉人（原审被告）：罗旌校，男，汉族，1976年9月15日出生，住址：福建省永安市，委托诉讼代理人：何珮菁，系广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张本良，男，汉族，1985年10月1日出生，住址：广东省五华县，委托诉讼代理人：卢惠嫦，系广东稳健律师事务所律师。上诉人罗旌校与被上诉人张本良因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年7月11日，原审原告张本良向原审法院提起诉讼，请求：一、依法判令解除原告与被告口头约定商铺转让协议；二、依法判决被告返还商铺转让款人民币捌万元整（￥80000.00元）及从2016年6月30日起支付利息至还清款之日止；三、依法判令被告支付本案律师费6000元，并赔偿原告误工损失3000元；四、由被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。主要事实和理由是：2016年6月底，原告到惠州市××××村找店铺，看到被告经营的位于秋长镇××楼102门面商铺要转让，被告就热情接待原告，与原告谈转让事宜，提出要原告交付转让费80000元。之后原告打电话询问情况，被告催促原告交款，说他的商铺几个人争着要，原告不快点交10000元定金，商铺就给别人抢走了。2016年6月29日下午原告再次找被告商谈，提出被告与房东签订的合同期限只有5个月，原告要求经营期限最少要三年，要与房东签合同，被告承诺说可以，并打电话叫一个自称是房东的人过来跟原告说，那个自称房东的人也跟原告承诺租赁合同可以续签三年并说续签时原告要支付2000元手续费。原告得到被告和自称是房东的人承诺后，将身上带的1000元交给被告作定金，被告收到1000元就说明天12点前若不交80000元转让款，1000元就没收了。2016年6月30日上午原告带着80000元现金来到商铺要与被告办理转让交接手续。被告说先交钱再叫房东来，被告当天就收原告80000元转让款，并写了收据，之后原告一直催促被告通知房东过来办理续签手续，被告一拖再拖，交款后第三天，商铺邻居告知原告，被告找的那个自称房东的人不是房东，而且这个商铺5个月后到期，真正房东是要收回房屋的，如果要再租赁要交付巨额的进场费用。知道真实情况后，原告才知道自己受骗上当，于2016年7月4日原告到公安部门报案，公安告知原告向法院起诉被告。原告认为：被告隐瞒重要事实，利用欺骗手段，骗取原告巨额转让费，严重侵犯原告的合法权益，与原告口头约定转让商铺，原告有权解除，追回损失并得到赔偿。原告为了维护合法权益不受侵犯，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、被告无任何欺骗隐瞒行为，一直依法依理与原告履行转让合同，原告在转让合同履行完毕以后要求解除合同没有任何理由。被告自2012年7月开始承租惠州市××××村一楼102门面商铺，第一次承租期为2012年7月16日至2015年3月31日，租金为1600元/月；后在2015年3月续约至2016年12月31日，每月租金为2400元/月。被告承租的四年间一直向王辉交租，一直使用该商铺经营沙县小吃，没有发生任何产权或任何纠纷。后被告因为家庭原因需要回老家工作就将经营四年之久的沙县店面整体转让，转让内容按店面现状转让，包括商铺剩余的租期6个月、向房东交的押金条2000元，商铺现有的装潢和炉灶、桌碗等全部配套设备以及在此处经营四年之久的商业人气全部转让，被告的商铺除了主营沙县小吃，也做餐饮快餐、营养炖盅等。经与原告协商，原告同意以八万元购买被告的商铺。原告向被告支付转让费后，被告还在商铺内指导培训原告两天如何制作小吃、购买食材等，以方便其接手经营，转让行为完成之后，被告回到老家福建沙县。在老家生活期间，秋南派出所民警打电话告知因本案需去派出所进行调解，被告也从沙县赶到秋南派出所与原告调解，但是原告开始认为被告“欺骗”他，否认有转让行为，被告无法与原告沟通。调解时秋南派出所民警也明确告知双方：被告不存在欺骗行为，本案不属于派出所管辖范围。原告在诉状上也自诉：被告的租约只有五（六）个月，与《商铺租赁合同》相互印证，因此可以明确原告完全知晓涉案商铺的租约是多久，如果原告认为自己得到了被告或房东的承诺应当提交相应的证据证明这一事实！二、原告认为的事实与客观事实严重不符。本案的房东就是王辉，即便王辉不是商铺的真正产权人，被告与原告作为承租户也完全认可王辉能履行和处置涉案商铺。在转租之时，被告就告知王辉自己将要回老家，要将商铺转让，王辉也同意转让行为。原告诉状所称：“被告说先交钱再叫房东来”，“原告一直催促被告通知房东过来办理续签手续”与事实不符。在原告向被告支付80000元转让款之后，被告俩夫妻还在商铺将日常运营需要注意的事项教于原告俩夫妇，被告与原告分开之时，原告还跟被告表示会去跟王辉说减少手续费用的收取等。至于原告所说的邻居告知其房东是他人以及续租要收取巨额进场费用，原告没有提交相应的证据，可认为是原告的臆想。至少在被告经营以及续约的四年期间，从未发生真假房东或入场费用问题。三、原告要求被告支付律师费及误工费、本案诉讼费，没有事实与法律依据。原告作为合格民事主体，对自己的行为完全可以自负责任。原告主观意志就想购买一个合适的商铺供其夫妇经营（见其诉状），原告夫妇是在对被告商铺有一定了解的基础上才支付80000元转让款的，甚至在支付转让款之后还向被告要求指导培训才完全接手使用涉案商铺。以上都可以看出原告是有一个思考决定的过程，现突然冒出不了解实情并声称自己受到蒙骗，可见原告是对自己不负责任，因此所发生的损失也应由其自己承担。在原告提起这个诉请之初，被告也希望能和原告理性沟通，相互谅解，能够友好解决问题，但是原告一意孤行，不接受调解，终酿成纠纷，被告为本案多次从沙县来回秋长，也为此事聘请律师，所花费相应的误工费、交通费、律师费的损失也保留向原告追索的权利。综上，原告提起的诉请无任何事实与法律依据，法院应裁判驳回其诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院审理查明：涉案商铺位于惠州市惠阳区××街道××白石村××村小组，消防编号为C0103。涉案商铺所在的整栋楼房的房东是该村村民曾永祥，该整栋楼房未取得建设工程规划许可证。该楼房房东曾永祥先将该楼房整栋打包租给王辉，再由王辉分包给其他租户。2015年3月31日，被告与王辉签订了1份《商铺租赁合同》，从王辉手上承租了涉案商铺经营沙县小吃，租赁时间从2015年3月31日起至2016年12月31日止。原告与被告事前互不相识，原告在涉案商铺附近寻找商铺时，看到被告的转让公告才与被告取得联系。原、被告经过口头协商，由原告支付被告转让费80000元，涉案商铺转让给原告经营。原告于2016年6月30日将转让费80000元支付给被告，被告当日出具1份《收据》给原告，并将其与王辉签订的《商铺租赁合同》连同涉案商铺（包含涉案商铺内的所有设备）一并交给原告。原告从被告处接手涉案商铺后三天，涉案商铺被王辉收回，原告于2016年7月4日向当地公安机关报案。经当地公安机关调解，原、被告双方未能达成协议。原审法院判决理由和结果原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，本案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故曾永祥与王辉签订的租赁合同无效，王辉与被告签订的租赁合同无效，被告与原告订立的口头租赁合同无效。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”的规定，被告取得的转让费80000元及其利息，应当返还给原告。原告请求由被告承担其律师费6000元及误工费3000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年12月14日作出（2016）粤1303民初2109号判决：一、原告张本良与被告罗旌校订立的口头租赁合同无效；二、被告罗旌校在本判决发生法律效力之日起七日内返还收取的转让费80000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2016年6月30日起计算至清偿之日止）给原告张本良；三、驳回原告张本良的其他诉讼请求。案件受理费2025元，由原告张本良负担205元，由被告罗旌校负担1820元。当事人二审的意见原审被告罗旌校不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2016）粤1303民初2109号民事判决书；2、依法发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉请；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、本案案由定性错误，并不单是租赁合同纠纷，而是商铺经营权转让合同纠纷。一审法院在立案之时就确定本案的案由是租赁合同纠纷，但是本案的纠纷发生的原因是商铺经营权转让合同纠纷，本案的主要证据收据及整个庭审过程，上诉人与被上诉人都确认本案是上诉人将在经营中的餐饮铺转让给被上诉人，这个转让的过程除了有商铺2016年7月至12月的承租权之外还有商铺的无形资产和有形资产，一审法庭仅仅对租赁关系进行判断进而判令上诉人返还转让费，却没看到本案不仅仅是一个租赁关系而是商铺经营权转让所产生的纠纷。进而整个判决有误。二、一审判决书对本案事实描述有多处错误。1、被上诉人当庭提交的证据5光盘，并不能作为本案的证据，合法性关联性都有重大问题。被上诉人所提交光盘录音内容嘈杂，根本无法确认双方的沟通内容何谈上诉人对其有所承诺，另外被上诉人偷录的录音证据来源的合法性都有问题不能作为本案的定案依据。2、原审判决第6页倒数第2段，原审法院查明“原告从被告处接手涉案商铺三天后，涉案商铺被王辉收回”与事实严重不符。本案的事实是王辉、上诉人、被上诉人三人一致同意将涉案商铺转让给被上诉人，根本不存在王辉不允许被上诉人经营的情况，一直到9月21日，上诉人查证涉案商铺一直闲置。该商铺最后确实被王辉收回，收回的原因是被上诉人并未按时交租金，本案中涉案商铺到底是何时收回，因为什么原因收回对本案审理、对上诉人、被上诉人双方权利义务的确认有重大影响，一审法庭是如何查明的事实！？3、被上诉人报警的时间非7月4日，上诉人曾接到秋南派出所的电话，要求上诉人返还秋长调解的时间是7月中旬，那时被上诉人已经经营过一段时间的店铺，而非法庭查明的7月4日。被上诉人在受让商铺之后认为盈利水平和之前预想的不符合才提出解约。三、本案程序有多处严重错误。1、本案法院查实的证据并没有经过上诉人的质证，上诉人根本无法保证自己的权益。法庭的定案依据是曾永祥的楼房未取得建设工程规划许可证，但是关于曾永祥所有此栋楼的相关证件、整栋楼出租给王辉的证据都没有经过被告的质证，并且本案上诉人何时与王辉承租，转让商铺时王辉叶参与了此过程，及涉案商铺因为何因被王辉收回……本案诸多事实需要王辉的陈述才能查明，无论上诉人还是被上诉人都想请求王辉出庭参与庭审，无奈王辉身份证号码有误，以至于无法向法庭提出该项申请，现法院经调查取得的证据并没有被告的质证，如何能作为本案的关键定案依据？根据《民事诉讼法》第64条3款之规定人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据；《民事诉讼法》第68条之规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人相互质证。《最高人民法院关于民事诉讼若干规定》第47条之规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。以及第51条第3款规定：人民法院依职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。本案中，一审法院调取的证据上诉人只从一审判决才得知，未经质证即作为定案依据，上诉人的权利如何得到保障？2、一审过程中被上诉人的请求是解除合同，法院却直接判处合同无效，并对无效的后果做了处理。被上诉人在一审中的诉请要求的是：解除口头约定的商铺转让协议，理由是上诉人隐瞒重要事实利用欺骗手段，骗取被上诉人巨额转让费。一审法院的裁判依据却以“上诉人与被上诉人订立的口头租赁合同无效”上诉人取得了不当得利80000元要返还。本案的纠纷是由商铺经营权转让引起的，一审法院即便认为转让行为无效，也需要向被上诉人释明转让合同效力有问题，其一审诉请的解除合同有误，如果被上诉人拒绝更改其诉请，依旧要求解除合同，那么一审法庭应判决转让合同无效；并就转让合同无效之后的法律效果再由双方当事人重新向法院提出请求。而本案一审法庭从未向被上诉人提起或释明过合同效力问题，并且被上诉人的诉请提的乱七八糟，解除合同还是以意思表示瑕疵提起的撤销合同，一审法院直接以租赁无效为由返还被上诉人80000元是否是偏帮被上诉人？3、一审法院的判决书没有加盖法院红章。四、本案适用法律错误。1、本案涉案房屋是农村宅基地房屋不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》。涉案房屋在惠州市惠阳区××街道××白石古村小组属于农村宅基地，不适用本规定。另外上诉人承租此地4年之久，如果附近的商铺都不再受到租赁关系的保护都是占有使用关系，那么以后所有的“承租人”都可以以租赁关系无效为由用到何时是何时，根本无需关注“租赁合同”的约定，一审法院作出这样的判决不利于当地经济稳定。2、本案不能适用不当得利返还，转让合同租赁部分无效，应适用《合同法》第58条之规定。《合同法》第58条之规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错方应赔偿对方因此所受到的损失。那么，即便转让合同中出租承租转租行为无效，那么被上诉人依据转让取得的商铺半年使用权和商铺内设备以及押金条2000元是否也应该以现金形式返还给上诉人。如果只是适用不当得利上诉人的利益完全没有得到保护。综上，一审法院审案程序有误，认定事实有误，判决不公严重侵害上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人张本良在二审中答辩称：我方答辩请求：一、二审法院驳回被答辩人罗旌校的上诉，维持原判。二、本案的一、二审诉讼费用由被答辩人罗旌校承担。事实和理由：一、被答辩人罗旌校的上诉人请求及理由毫无事实和法律依据，其出发点和目的念念在为自己狡辩，企图侵吞答辩人的80000元，表现为：1、因为被答辩人罗旌校在涉案房屋经营多年，对涉案房屋经营情况及相关的法律手续和责任是清楚的。正是出于这一个人自私目的，在涉案房屋将要被收回，又利用其店铺现有人气企图在走的时候捞上一笔，于是就有了答辩人上当受骗的事实，交付了80000元给被答辩人罗旌校而得不到合法有效的手续。2、被答辩人罗旌校收到答辩人80000元后所表现的行为和态度与其前面的欺骗是完全吻合的。（1）承诺找上房东和答辩人直接签订合同，不能兑现并找尽各种借口拖延；（2）找理由尽快脱身，离开涉案房屋，然后失踪联系不上；（3）三天后，答辩人报案处理，被答辩人罗旌校置之不理，反在上诉中狡辩称答辩人不是2016年7月4日报案的。3、被答辩人罗旌校在上诉状中提到他的商铺经营权及是否有利于当地经济稳定等观点，这是被答辩人罗旌校利用一些法律词语企图混淆事实。（1）因为涉案房屋没有合法有效的建设工程规划许可证，被答辩人罗旌校自始至终连最基本的合法房屋承租权和使用权都没有取得过，谈何合法的商铺经营权？（2）被答辩人罗旌校既没有涉案房屋合法房屋承租权和使用权，更没有涉案房屋合法的商铺经营权，谈何转让商铺经营权给答辩人？（3）被答辩人罗旌校从没有与答辩人签订任何合法有效的合同或约定，收取答辩人80000元是毫无依据的，应当返还。（4）本案纠纷发生是必然的结果，因为被答辩人罗旌校的出发点就不是要好好履行与答辩人之间的口头约定以及完善相关的一切经营手续，让当地社会稳定，经济稳定，而是拿了钱就想跑路还想逃避责任，现在法庭上谈稳定当地经济，不是自欺欺人吗？二、一审判决忠于法律，忠于法院的职责，主审法官认真负责利用职权将本案事实调查清楚，还原于案件事实真相，一审判决是符合法律，公平、公正的判决。被答辩人罗旌校在上诉状中说一审法院判决有误的理由是错误的，其目的还是在于掩饰其欺骗行为，扰乱诉讼，二审法院不应当采信其观点。综上所述，一审判决是公平公正符合法律的判决，被答辩人罗旌校的上诉及上诉理由是无理无据的，请求二审法院不予采信，予以驳回，维持原判决。二审中，当事人均没有提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、涉案双方当事人的口头合同是商铺租赁合同还是商铺经营权转让合同，合同是否有效；2、上诉人应否返还被上诉人支付的80000元及利息。具体评述如下：关于涉案双方当事人之间的口头合同是商铺租赁合同还是商铺经营权转让合同的问题。上诉人主张双方之间的是商铺经营权转让合同，但是无法提交任何证据证明其转让标的除了商铺外包含其他特许经营权等无形资产，故对于上诉人该主张本院不予采纳，一审认定双方之间是商铺租赁合同关系，是正确的，本院予以维持。关于合同效力问题，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审已查明涉案整栋楼房至今尚未取得建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，一审认定涉案双方当事人之间的口头租赁合同关系无效，有法律和事实依据，本院予以维持。关于上诉人应否返还被上诉人支付的80000元及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于涉案双方之间的租赁合同关系无效，且作为出租方的上诉人未将房屋状况如实告知被上诉人，过错在上诉人一方，依照上述法律规定，上诉人应将收取的80000元转让费及相应利息返还给被上诉人张本良，一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率，支付从收款之日2016年6月30日之日起的利息，并无不当，本院予以维持。鉴于上诉人与其原出租方王辉之间的《商铺租赁合同》在本案下判前已于2016年12月31日终止，且涉案商铺已经实际上在被上诉人接手三天后于2016年7月4日向当地公安部门报案，交由王辉收回，故此不存在由张本良将商铺交回给上诉人的问题。至于上诉人主张的商铺内设备等是否应当予以返还的问题，因双方合同对此约定不明确，且上诉人在一审中并未提起反诉，故依法不属于本案审理范围，上诉人可另行依法主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2025元，由上诉人罗旌校负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一七年六月二十二日书记员 雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。