湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初1296号原告：郴州碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区林业局内（郴资大道29号）。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈庆江，郴州碧桂园房地产开发有限公司员工。委托代理人欧阳龙灿（特别授权），系郴州碧桂园房地产开发有限公司员工。被告：段红梅，女，1976年1月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告郴州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）与被告段红梅商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年10月20日和2017年5月10日两次公开开庭进行了审理。原告碧桂园房产公司的委托诉讼代理人陈庆江、欧阳龙灿，被告段红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金67225.5元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2015年5月20日签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定由被告向原告购买位于郴州碧桂园翡翠山泊林3栋203号房屋，总价款为448170元。合同签订后，被告仅支付首付款138170元，剩余购房款均未按合同约定支付，请求判如所请。被告段红梅辩称，我与售楼部左慧口头协商这个房子按揭的下来就买，按揭不下来就不买，左慧称如果要按揭的话先要付首付款，开发商要求我先签字，到现在我未拿到购房合同，我提供相关手续，跟原告方合作的银行均未贷到款，因为我做生意到其他银行贷过款，所以未贷到款。按揭无法办理不是被告个人原因，原告不能因按揭贷款没有及时完成而解除合同。解除合同是形成权，原告只能以通知方式解除合同，而不是以诉讼方式解除合同，原告无权解除合同。按揭协议约定未付款按每日万分之三支付违约金，90天之后可以解除合同。原告诉请的违约金已经达到购房款的15%，违约金明显过高，根本没有给被告生存之路。原告操作违规，《商品房买卖合同》从未给被告，合同上的违约条款应不能用于被告，请求驳回原告的诉请。原告碧桂园房产公司为支持其诉请，向本院提供以下证据：证据１、郴州市商品房买卖合同、按揭买卖协议，拟证明原、被告买卖合同关系及应交款的信息。证据２、交款凭证，拟证明被告的交款凭证两张共138700元。证据3、已到期应缴款通知书，拟证明原告曾经向被告催收过购房款的事实。证据4、苏仙区法院判决书，拟证明在同类案件中的判决参考。被告段红梅为支持其主张，向本院提供以下证据：证据1、2017年3月19日跟原告公司销售代表左慧的通话录音，拟证明口头约定了能按揭下来就买，不能按揭就不买的事实。证据2、房子的现状照片，拟证明房子存在质量问题，也没有达到交付条件。经庭审质证，被告对原告提交证据1有异议，认为合同最后一页的字是被告签的，但是合同内容填写部分不是当时签字的时候填的，当时和原告公司员工左慧口头约定说了如果能按揭下来就买，不能按揭下来就不买；对证据2无异议；对证据3有异议，认为并没有收到通知书；对证据4有异议，认为是不同的案件。原告对被告提交的证据1真实性有异议，在电话录音中没有提及任何接电话的人身份信息，因此接电话的人是否是左慧有待查实，左慧可以看出是当时代办营销人员，2016年之前就已经从我公司离职，这份录音是2017年3月份左右，即使是左慧，也不能代表我公司的任何意见，在整个通话过程中接电话人员也没有表述过与合同不一致的陈述，所有关于不能够办按揭就不买房的表述也都是被告陈述的，因此原告认为不应当作为本案认定事实证据，原告方对其三性均有异议，如果是作为证人证言出具也应当出庭作证才有更高的证明力；对证据2有异议，认为不符实，图片中不能显示是否是本案涉案房屋，且我方的房屋是达到交付标准的，我们要求去现场查看。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据认定的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2015年50月20日，原告碧桂园房产公司与被告段红梅签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于郴州碧桂园翡翠山泊林3栋203号房屋，总价款为448170元。首付款（含定金）138170元于本合同签订之日支付，余款310000元向中国银行股份有限公司郴州分行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《按揭补充协议书》，约定：该商品房的总价款为448170元，其中69.64%（即贷款金额310000元），乙方以商业银行按揭贷款的方式支付甲方；无论乙方选择何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。合同签订后，被告段红梅向原告碧桂园房产公司支付首付款138170元，之后，被告因自身原因不能办理按揭未再支付剩余购房款。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点：1、被告未支付剩余购房款是否构成违约，原告诉请解除《商品房买卖合同》能否得到支持；2、原告主张的违约金是否过高，应不应该调整。焦点1，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及《按揭补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按约定履行，被告未按约定支付剩余购房款已构成违约，应承担违约责任，原告诉请解除《商品房买卖合同》系依合同约定，本院予以支持。被告段红梅辩称与原告碧桂园房产公司销售人员左慧达成口头协议，能按揭就买，但未提供足够证据证实，也未得到原告事后追认，故本院不予采信。另被告段红梅辩称《合同》及《协议》只是先签了名，并未看到合同及协议内容，本院认为被告段红梅作为完全民事行为能力人，在签订合同及协议时应尽合理注意义务，故本院对其辩称亦不予采信。焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，原告尚未举证证明其尚有其它损失存在，原告的损失应为未支付购房款部分的利息损失，以不超过中国人民银行公布的同期同类贷款基准年利率的130%为限。故被告提出违约金过高应予以调整的主张，本院予以支持。因此，违约金应为28520元[310000元×4.6%÷12个月×22个月（2015年8月19日至2017年6月18日）×130%]，对原告主张超出部分不予支持。综上所述，被告未支付剩余购房款已构成违约，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告支付原告违约金28250元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告郴州碧桂园房地产开发有限公司与被告段红梅于2015年5月20日签订的《郴州市商品房买卖合同》；被告段红梅于本判决生效后十日内支付原告郴州碧桂园房地产开发有限公司违约金28520元[310000元×4.6%÷12个月×24个月（2015年8月19日至2017年6月18日）×130%]，后段违约金按此计算式另行计算；驳回原告郴州碧桂园房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1480.64元，由被告段红梅承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  周小卫人民陪审员  李葵生人民陪审员  胡贵成二〇一七年六月十八日书 记 员  李 珍附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。