河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫15民终749号上诉人（原审被告）：李召明，男，1985年3月30日生，汉族，住商城县。委托代理人鲁昆，河南以德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳福源置业有限公司。住所地：信阳市羊山新区新五大道政和花园C区*号楼。注册号：411500100003388。法定代表人郭元林，该公司董事长。委托代理人胡鸿胜，该公司总经理。委托代理人王红，河南晓燕律师事务所律师。上诉人李召明因与被上诉人信阳福源置业有限公司（以下简称福源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2016）豫1503民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李召明及委托代理人鲁昆，被上诉人福源公司的委托代理人胡鸿胜、王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李召明上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：原审法院对本案所适用案由不当，致审理方向出现偏差。原审对上诉人购房原因和所付款项的事实认定不清。上诉人一共缴纳了30万元购房款，其中一笔10万元汇入销售经理赵元才帐户，原审只认定交纳20万元不当。在上诉人支付一部分房款后，销售人员说该架空层根本无法办理独立房产证，且目前只能当做车库使用，要办证估计以后最多也只能办车库证，因此上诉人已经付清作为车库房的30万元房款是完全符合实际情况的。上诉人是在经对方工作人员许可后才对房屋进行装饰和使用，不存在强行进入和装修。原审将房屋定性为可以买卖的房屋是缺乏法律依据的，并将房价确定为6000元／平方米没有证据支持，也是错误的。从被上诉人给上诉人开具的三张购房收据显示所购买的房屋编号与实际房屋编号不相符看，原审认定事实是不清楚的。福源公司答辩称，一审案由确定正确，认定事实清楚。被答辩人是在全面了解房屋情况后做出购买决定的，也向答辩人财务上交纳了部分购房款。答辩人向信阳市房产管理中心提出申请，将房屋价格调整为6000元／平方米，原审按此确定价款是有依据的。被答辩人对此是明知的，否则也不会在单价为5600元／平方米的售房合同上签字。本案所诉争房屋是可以买卖的，有相关手续为证。关于收据上的房屋编号是起初销售时的编号，缴款行为发生在测绘之前，之后有所调整。对此不存在一审认定事实不清的问题。请求驳回上诉，维持原判。福源公司向一审法院起诉请求：判决被告立即与原告签订政和花园C区39幢003#、004#的《商品房买卖合同》，并按照每平方米6000元的单价向原告支付房屋价款1287660元以及逾期付款利息。如被告拒绝购买政和花园C区39幢003#、004#两套房屋，请依法判决返还房屋，并判决被告从2012年11月起向原告支付房屋使用费21.5万元（每年6万元计算至2016年6月4日）一审法院认定事实：2012年10月，被告李召明欲从原告福源公司处购买原告开发的位于信阳市羊山新区××大道××区××＃、××＃房屋，房屋建筑面积分别为109.93平方米和104.68平方米，面积共计214.61平方米。2012年12月4日被告向原告公司财务交纳现金2万元，2012年12月14日被告向原告公司财务转账8万元，2013年8月12日被告向原告公司财务交纳现金10万元，原告公司向被告出具有收据，收据载明收取的是购房款。2013年4月份，被告开始对该两套房屋进行装修、使用。从被告交纳电费中显示，被告购买的房屋用电类别为商业用电。2012年12月14日，被告在向原告公司财务交纳购房款的当日还向原告公司的售房部销售人员赵元才个人卡号上转款10万元。此后，被告欲与原告签订《商品房买卖合同》，原告方销售人员将合同内容填写完毕后，被告在合同上签字，合同约定房屋单价为5600元。原告公司不同意该售房单价，没有在该合同上签字、加章。另据查明，2012年10月24日，原告向信阳市房产管理中心提出申请，申请内容为：“信阳市房产管理中心：我公司开发建设的政和花园C区项目位于羊山新区新七大道。项目36#-42#楼于2012年4月办理了商品房预售许可证，由于申报预售许可证时，36-42#楼顶层和架空层价格是按照2007年公务员小区团购分房定价，现羊山新区考虑房型不规则不好分配等因素，允许我公司自行销售，考虑到新区团购价低于高层施工成本，公司参照目前市场上的房屋销售价格，我公司申请将房屋价格调整为3000元/平方米，架空层部分价格调整为6000元/平方米。”2013年12月3日，信阳市房地产测绘队对“政和花园C区39号楼”进行测绘，总测绘房屋总层数24层（含一层架空层）。信阳市房管局内网显示本案争议房屋单价为每平方6000元。原审认为，从原告起诉的诉讼请求和被告的答辩意见中可以看出，原告愿意将本案争议的房屋卖给被告，被告也同意购买该房屋，在原告与被告间形成了事实上的房屋买卖关系。现被告已实际占有、使用该房屋，被告应当立即与原告签订《商品房买卖合同》，并向原告支付相应的购房款。因原告与被告尚未签订正式的购房合同，对何时付清购房款没有约定，因此，根据被告已占有、使用该房屋的事实，被告应当从原告起诉的第二日起支付逾期付款利息。本案双方当事人争议的焦点为：1、本案争议房屋的购买单价是多少；2、被告是否已付清购房款。关于房屋单价问题，被告辩称在原告处购买的是两间车库,每间车库价格为15万元的辩称理由是不能成立的，理由如下：1、该争议房屋位于信阳，从交纳水电费登记可以认定系商业用房；2、每间房屋的面积均在100平方米以上，每间房屋15万元的价格原告不认可，也不符合当地的市场价格；3、从被告与原告方的销售人员签订的没有得到原告方认可价格为单价5600元的合同上可以看出，被告对该房屋单价至少在5600元以上的事实是知晓的；4、原告在信阳市房管局申请备案的价格是单价6000元。综合以上，原告诉请本案争议房屋单价按每平方米6000元的诉请，本院予以支持。原告出售给被告的房屋总价款为（109.93平方米+104.68平方米）×6000元=1287660元。关于被告是否已付清购房款的问题，原告认可被告通过银行直接转入原告公司账户和直接向原告公司缴纳的现金共计20万元，原告公司开具有公司收款收据。被告向原告公司原房屋销售人员的个人银行账号转款10万元，因原告单位没有授权公司销售人员收取售房款，且在2012年12月14日，被告即向原告公司转款，也向原告公司的售房部人员转款，说明被告是知道应当向原告公司财务支付购房款的事实。被告向除原告公司财务之外的其他人账户的转款行为，不能证明是向原告支付的购房款。据此，被告尚欠购房款1087660元未支付给原告。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决如下：一、被告李召明应当于本判决生效之日起五日内与原告信阳福源置业有限公司签订位于信阳市羊山新区××大道××区××＃、××＃房屋的《商品房买卖合同》。二、被告李召明于本判决生效之日起五日内向原告信阳福源置业有限公司支付购房款1087660元及利息，利息从2016年7月5日始按同期银行贷款利率计算至本判决确定的还款之日止。案件受理费18320元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。根据双方诉辩意见，并经双方当事人同意，法庭归纳争议的焦点是：1、诉争房屋被上诉人是否有权出售？如果有权出售，原审确定售价每平方六千元是否有依据，上诉人已付的房款是多少？2、原审判令双方签订《商品房买卖合同》，就合同相关条款如何确定的，该房屋是否能办理房屋产权证书，相关责任如何确立？本院认为，当事人订立合同应当遵行自愿原则。根据合同法的规定，当事人订立合同应当具备当事人姓名、标的、数量、质量、价款、违约责任等条款；当合同部分内容没有约定或者约定不明确时，可以协议补充；不能达成补充协议的，由人民法院按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。一审中福源公司提供了一份有李召明签字的合同，福源公司因对合同价款有异议没有在合同上签字盖章，双方对合同的多数条款达成一致意见，仅对房价和办理房产证有关事宜存在不同意见，且该房屋已经实际交付使用。因此，该《商品房买卖合同》可以认定为双方之间已经存在的商品房买卖合同。原审判令双方当事人五日内签订《商品房买卖合同》应属处理不当，二审予以纠正。关于李召明已付房款的数额问题。李召明上诉称除票据显示的已交房款20万元以外，另有10万元汇入销售人员个人帐户也应当计入已付房款当中。因该10万元是汇入销售人员个人帐户，不能确认就是支付的房款。因此，原审确认李召明已付房款为20万元是正确的。对汇入销售人员个人帐户的10万元，上诉人李召明可另行主张权利。关于商品房价格的确定问题。上诉人认为应当按车库房房价15万元每套计算价款的意见，因没有提供以此计价的证据予以证明，该意见不予采纳；另从该地段房屋的市场交易行情等因素考量，按15万元每套计价的意见也是不能成立的。福源公司向信阳市房产管理中心申请调整价格每平方6000元，该价格并非买卖双方达成一致的合议价格，在房屋实际交付以后出售人以此要求购房人必须接受此定价没有依据。因此，原审据此确定房价每平方6000元应属依据不足。鉴于购房人李召明已在单价为每平方5600元的示范合同文本上签字确认认可，李召明对此定价是明知的。因此，本院确定售房价格按李召明明知的每平方5600元计价对其是公正的，也是较为适当的。据此，售房总价款应当为（109.93平方米+104.68平方米）×5600元=1201816元，李召明已付20万元，尚欠房款1001816元。因出售人应当依法对所出售的商品承担品质担保责任，从被上诉人所持有的相关房屋开发手续看，被上诉人是有权出售该房屋，且该房屋也是可以出售的商品房。福源公司作为房屋出售方，有义务协助购房人办理房屋产权证书，待具备办理产权证书时应当主动协议办理房屋产权证书。综上所述，上诉人李召明部分上诉理由成立，本院应予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销平桥区人民法院（2016）豫1503民初2714号民事判决第一项；二、变更平桥区人民法院（2016）豫1503民初2714号民事判决第二项为“上诉人李召明于本判决生效之日起十日内向被上诉人信阳福源置业有限公司支付下欠购房款1001816元及利息，利息从2016年7月5日始按同期银行贷款利率计算至本判决确定的还款之日止。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18320元，上诉人李召明负担12000元，被上诉人信阳福源置业有限公司承担6320元。本判决为终审判决。审判长  左立新审判员  李 虎审判员  李 青二〇一七年六月二十二日书记员  汪玉娇