河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终2365号上诉人（原审原告）：陈金艳，女，1977年5月6日生，汉族，住保定市。委托诉讼代理人：张娜，河北王笑娟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保定市民生房地产开发有限公司，住所地保定市高新区云杉路131号。法定代表人：甄彦生，该公司经理。被上诉人（原审被告）：保定市联众物业服务有限公司，住所地保定市云杉路131号办公楼。法定代表人：杨高峰，该公司经理。委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐永利，男，1975年7月22日生，汉族，住沧州市。委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。上诉人陈金艳与被上诉人保定市民生房地产开发有限公司（以下简称民生房产）、保定市联众物业服务有限公司（以下简称联众物业）、被上诉人徐永利因财产损害赔偿纠纷一案，不服莲池区人民法院（2016）冀0606民初453号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈金艳的委托代理人张娜、被上诉人保定市联众物业服务有限公司、徐永利的委托代理人杜志杰到庭参加诉讼；被上诉人保定市民生房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告与被告民生房产于2014年3月11日签订《商品房买卖协议书》，原告购买被告民生房产位于长城××与××交叉口北××（××）-1-103的房屋，用途为住宅。原告与被告民生房产还签订了《住宅质量保证书、住宅使用说明书》，约定由保定市联众物业有限公司对公共区域进行维护保养及管理。2014年5月10日，原告与被告联众物业签订了《住宅室内外装饰装修补充协议书》。被告联众物业2014年11月份供暖试水期间在本小区内张贴试水通知后，在未与原告确认的情况下进行暖气试水。因原告楼上的入户分水器未关闭，导致原告楼上暖气漏水致使原告房屋多处渗漏，致使原告家中地板、墙面等被水浸泡，给原告造成损失。经原告申请，本院委托河北中鑫资产评估有限公司对原告房屋所损情况进行评估。2016年11月10日，河北中鑫资产评估有限公司出具《资产评估报告书》(中鑫评字[2016]第244号），对原告家中被浸泡装修损失价值评估计算为5678元。原告为此支付鉴定费2000元。另查明，被告徐永利受被告民生房产委托进行水电暖部分的施工，分水器的施工由徐永利负责，分水器的管理由联众物业负责。原告陈金艳为证明其主张提交了以下证据：1、《商品房买卖协议书》以及《“Park”湾小区住宅质量保证书住宅使用说明书》，证明原、被告的主体资格，被告民生房产应向原告提供质量合格的房屋，《住宅质量保证书》第三页中的第三项对于保修范围、期限、责任承担均由被告民生房产做出书面承诺，直接承担责任的应是被告民生房产，如有其它质量责任单位应由被告房产负责追偿；2、《住宅室内外装饰装修补充协议》，证明被告联众物业与原告之间存在物业服务关系，但在原告通知其房屋漏水需要维修时其没有进行及时抢修和妥善处理，导致损失扩大，并结合《质量保证书》第五页第七项的报修方法，物业公司负有维护保养及管理责任，对进一步扩大的损失承担赔偿责任；3、漏水造成房屋损坏情况的照片16张，证明原告房屋因漏水造成的损坏情况；4、光盘一张，原告丈夫与联众物业的工作人员沟通的录音，证实物业公司对损失当时有初步的估算，损失在30000元以上，并同意向原告支付，但迟迟未予兑现;5、原告申请法院委托做出的中鑫评报字[2016]第244号《资产评估报告》；6、《租房协议书》，证明因房屋受损，原告一家2015年3月-2016年2月在外租房居住，租赁费每月2500元，共11个月，总计27500元。被告民生房产对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案无关联性；证据2、4与我方无关；证据3中照片真实性无异议，但不能证明是漏水造成的损坏；证据5真实性、合法性、关联性均不予认可，未提交所租赁房屋的房本，也未提交出租方李卿的身份信息，该租赁协议未在房管局进行备案，不排除存在伪造的可能性，原告也未提供由于房屋受损，需要租住房屋的必要性和唯一性的证据，租金数额过高不予认可，对于租金损失的鉴定申请已经过了举证期限，法庭不应再进行委托鉴定；对证据6无异议。被告联众物业对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3、4、5、6同上述质证意见；证据2所约定的保修情况只是说明对小区共有部分的保修，管道漏水属于业主自有部分，联众物业公司不承担责任，且物业公司积极的通知了维修队进行抢修。被告徐永利对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2有异议，原告说是跟物业签订的，但是没有物业公司的公章；对证据3真实性有异议，不能反映照片拍摄的时间地点；对证据4我们不认可真实性；对证据5、6同上述质证意见。三被告未向本院提交证据。根据当事人质证情况，依据相关法律规定，原审法院对原告出示的证据作如下认证：证据1原、被告均无异议，经审查其来源、内容合法，本院予以认可；证据2被告联众物业予以认可，经审查其来源、内容合法，本院予以认可；证据3被告民生房产、联众物业予以认可，经审查其来源、内容合法，本院予以认可；证据4的人员身份无法核实，本院不予认可；证据5原告未提交所租房屋房产证、房主身份证、租金支付及完税凭证，不能证明房屋租住的情况，本院不予认可；证据6系原告申请，法院依法委托，本院予以采信。原审认为，原告与被告民生房产签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告民生房产开发建设的PARK湾项目5（B5）-1-103的房屋，双方形成商品房买卖合同法律关系，在被告民生房产将符合交付条件的商品房交付原告后，其作为出卖人已履行完毕合同义务。房屋交付后，被告联众物业为原告提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，被告联众物业公司应当为原告提供安全、高效、优质、便捷的物业服务。2014年11月原告房屋被淹系被告联众物业管理的分水器未关闭阀门造成，并非房屋质量问题造成。原审认为，被告联众物业是分水器的管理者，由于疏于管理，对于本案事故的发生存在过错。综上，由于被告联众物业在为原告提供物业服务时，疏于管理，造成本案事故发生，给原告家中财产造成较大损失，应对原告损失承担赔偿责任，故原告要求被告联众物业承担赔偿责任的请求，本院予以支持，对原告要求被告民生房产承担赔偿责任的请求，不予支持。被告徐永利系实际施工人，在施工过程中未及时关闭分水器的阀门，也应承担相应的责任。根据河北中鑫资产评估有限公司向本院出具的《资产评估报告书》(中鑫评字[2016]第244号），原告家中被浸泡装修损失价值评估计算为5678元，应由被告联众物业赔偿给原告。原告为评估损失支付的鉴定费2000元，系原告为获得赔偿支出的合理费用，也应由被告联众物业赔偿给原告。考虑到原告房屋需要修复，使原告及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋，原告另觅住处合情合理，法院根据PARK湾项目5（B5）-1-103的受损情况及参考同类地段同类型房屋的租赁市场价格酌情认定原告租房6个月，每月租金2000元，共计12000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告保定市联众物业服务有限公司、徐永利于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告陈金艳房屋损失5678元、鉴定费2000元，租房损失12000元，共计19678元.二、驳回原告陈金艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告保定市联众物业服务有限公司、徐永利负担414元，原告陈金艳负担636元。判后，陈金艳不服上诉称：一、一审法院程序违法，上诉人一审并未起诉徐永利，一审法院径直追加徐永利为被告且判令其承担赔偿责任，严重违反法定程序。一审中上诉人曾分别提交对漏水房屋损失和因漏水在外租房的租金两项损失做出评估作价，然而一审只针对其中一项提请鉴定机构进行评估，鉴定程序严重违法。二、一审判决认定事实不清，分配法律责任错误。法律责任最终应由委托方保定民生房产来承担，而不应直接判令根本无任何证据证明的一个自然人来承担责任。一审判决认定损失项目和数额严重与实际损失不符，显示公平。望二审法院查明相关事实，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人被告保定市联众物业服务有限公司、徐永利答辩称:1，物业在试水期间已经通知了业主家里必须有人，上诉人家里在试水期间无人，其对损失的发生也有过错，应承担相应的责任；2，认可一审判决。被上诉人保定市民生房地产开发有限公司未答辩。二审经审理查明事实与一审查明事实基本相同。二审期间双方均未提交新证据。本院认为，上诉人主张一审并未起诉徐永利，一审法院径直追加徐永利为被告且判令其承担赔偿责任，严重违反法定程序与事实不符，一审追加徐永利参加诉讼，是联众物业申请追加的，符合法律规定。一审未对因漏水在外租房的租金进行鉴定评估，而是参考同类地段同类型房屋的租赁市场价格酌情认定上诉人租房6个月，每月租金2000元，共计12000元，符合实际情况，且减少诉累，并无不妥。上诉人房屋被淹系被上诉人联众物业管理的分水器未关闭阀门造成，并非房屋质量问题造成，故一审判决联众物业与徐永利共同承担责任是正确的。综上，上诉人上诉理由证据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人陈金艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志宏审 判 员  于纪芳代理审判员  杨占明二〇一七年六月十六日书 记 员  刘 淼