上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3317号原告：上海亮祖机械制造有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆韵，上海市昆仑律师事务所律师。被告：张斌。委托诉讼代理人：张强(系被告侄子)，住浙江省平湖市。原告上海亮祖机械制造有限公司(以下简称亮祖公司)与被告张斌确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆韵，被告委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亮祖公司向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告签订的《厂房转让协议》无效，被告返还转让款101万元(人民币，下同)。事实与理由：原、被告于2013年12月9日签订《厂房转让协议》约定，被告将上海市闵行区华漕镇王泥浜村北杜巷生产队宅后西面(北翟路XXX弄XXX号内)场地、厂房等一切建筑物转让给原告。原告通过公司股东陈亮向被告支付了转让款101万元。2014年2月28日。原告将上述场地和建筑物又转让给了案外人上海馥帛商贸有限公司(以下简称馥帛公司)、江英。由于上述建筑物未经规划和土地管理部门的审批，建筑物不合法。闵行区华漕镇王泥浜村民委员会与江英签订了《拆除违法建筑房屋协议书》，村委会向江英支付建筑材料回购款435,910元后建筑物被拆除。之后馥帛公司、江英向法院提起诉讼，要求确认其与亮祖公司签订的转让协议无效。该案经法院审理后判决确认了转让协议无效，亮祖公司向馥帛公司、江英返还转让款。由于涉案的建筑物是违法建筑，故原、被告签订的转让协议亦属无效。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告张斌辩称：原、被告双方签订的转让协议系双方真实意思表示，虽然协议的标的物违法，但不影响合同的效力。协议约定的转让价格为93万元，原告实际支付91万元。另外，原告向被告支付的8万元是委托被告对厂房管道进行施工的费用。请求法院依法判决。对于被告的辩称，原告表示，协议约定的转让款为93万元，其中的2万元的确未付。由于厂房存在瑕疵，被告对管道进行了修缮，故原告在转让款金额上增加了8万元，合计支付转让款为99万元。经审理查明，2013年12月9日，原告亮祖公司作为乙方，被告张斌作为甲方，双方签订一份《厂房转让协议》，约定：甲方将上海市闵行区华漕镇王泥浜村北杜巷生产队宅后西面厂房以及房屋等一切建筑物转让给乙方，总价合计93万元；支付方式：乙方于2013年12月9日支付6万元，于2014年1月10日前支付47万元，于2014年6月10日前支付40万元；甲方对转让的标的物负责，保证标的物不存在欠款、借款、举债等债务。如果乙方需要办理相关手续，甲方需协助办理。协议签订当日，被告向原告出具一张金额为6万元的转让款收据。之后，原告以银行卡转账方式于2014年1月10日支付47万元、于2015年1月13日支付9万元。原告于2014年12月15日开具了一张金额为19万元中国建设银行支票、于2015年1月12日开具一张金额为19万元的支票。被告表示其中的20万元支票未能兑现，原告重新支付了19万元，故实际收款总额为99万元。原告确认付款总额为99万元。2014年2月28日，亮祖公司作为甲方，馥帛公司作为乙方(在乙方抬头后面的括号中打印了江英的姓名和身份证号)，双方签订一份《厂房转让协议》，协议约定：甲方将上海市闵行区华漕镇王泥浜村北杜巷生产队北翟路XXX弄XXX号内的全部场地、房屋等一切建筑物、构筑物转让给乙方，总价计220万元。甲方对转让的标的物负责，保证标的物不存在欠款、举债等债务，如有任何债务纠纷一律与乙方无关。如乙方需办理生产经营等相关手续，甲方必须协助办理。甲方保证标的物用地的真实有效性，如遇国家集体规划用地造成乙方有关地面一切建筑物等损失，由规划用地部门按政策给予乙方补偿，甲方不享有任何权利。该协议对于220万元的付款期限作了约定。2014年2月27日，闵行区华漕镇王泥浜村北杜巷生产队为甲方，亮祖公司为乙方，馥帛公司为丙方，三方签订一份《土地租赁补充协议》，约定，甲乙双方于2013年12月1日签订一份土地租赁协议，现因乙方需要将剩余租期及地面一切建筑物转让给丙方，经三方协商达成补充协议：甲方同意乙方将其租赁场地及地面一切建筑物(含水、电等)转让给丙方作为经营场所。乙方对转让的标的物负责，保证标的物不存在欠款、借款、举债等债务。若存在债务全部由乙方承担，丙方不负任何连带责任。若丙方需办理变更手续等需乙方协助的，乙方应无条件给予协助。2013年12月1日起的租费由丙方负责，乙方不承担任何责任。在2014年1月29日至2014年3月10日期间，江英分期向被告陈亮支付213.5万元。涉案厂房未经行政规划许可，也没有产权证，系不合法建筑。厂房所在地地块非建设用地，而系农用地。2016年3月7日，华漕镇王泥浜村民委员会作为甲方，江英作为乙方，双方签订一份《拆除违法建筑房屋协议书》，约定，涉案房屋为违法建筑，乙方自愿拆除，鉴于乙方无力自行拆除，故由甲方拆除；乙方配合整治，清退承租户，拆除违法建筑，甲方同意向乙方支付材料回购费用，合计435,910元。此后，涉案房屋被拆除。华漕镇王泥浜村民委员会向江英的银行账户转入435,910元。之后，馥帛公司、江英作为原告，向本院提起诉讼，要求确认馥帛公司、江英与亮祖公司签订的转让协议无效，亮祖公司返还转让款。本院对此案进行了审理，于二○一六年九月二十六日作出(2016)沪0112民初18358号民事判决书，判决主文为：一、上海馥帛商贸有限公司与上海亮祖机械制造有限公司于2014年2月28日签订的《厂房转让协议》无效；二、上海馥帛商贸有限公司、江英于本判决生效之日起十日内退还上海亮祖机械制造有限公司补偿款人民币435,910元；三、上海亮祖机械制造有限公司、陈亮于本判决生效之日起十日内退还上海馥帛商贸有限公司厂房转让款人民币220万元。此判决书已生效。现原告亮祖公司以诉称理由诉至本院。庭审中，被告表示其向当地村委会租赁土地，涉案厂房在转让之前已建造，交付给原告时可以使用，但根据原告的要求增加了管道、完善了厂房其他功能。对此陈述，原告予以确认，并表示在受让厂房时由于房屋有瑕疵，被告对管道等进行了修缮，故原告增加了8万元转让款。在被告退还转让款的情况下，可以将村委会支付的材料回购款435,910元转付给被告。以上事实，由原告亮祖公司提供的原、被告签订的《厂房转让协议》、转让款收据、转账凭证、(2016)沪0112民初18358号民事判决书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案厂房无产权登记，更不具有规划许可，厂房所在地块亦非建设用地，厂房系违法建筑，鉴于标的物的违法性，就该标的物而签订的转让合同应当无效，不受法律保护。被告表示转让协议合法有效的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告对于原告的付款总额99万元未持异议，原告亦表示2万元的转让款一直未支付。但对于99万元其中的8万元是转让款还是原告委托被告进行管道施工的费用，双方存在争议。本院认为，双方签订转让协议中约定的转让款为93万元，扣除原告未支付的2万元，原告实际支付了协议内的转让款91万元。8万元并非协议约定的转让款，而从双方在庭审中的陈述证明，原告确实要求被告对厂房管道进行施工。从正常逻辑分析，如果原告在受让房屋时房屋存在瑕疵，原告应当要求减少转让款，或者要求被告进行维修，而不可能要求被告维修后增加转让价款。故该8万元钱款难以认定为转让款。本院认定原告实际支付转让款为91万元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《厂房转让协议》无效，由于涉案房屋系违法建筑而已经被拆除，故原告无须再履行返还房屋之义务。被告收取的91万元转让款应当退还原告。原告表示在被退还转让款的情况下，愿意将村委会的材料回购款435,910元转付给被告，对此本院予以准许。对于合同无效，原告亦有过错，故本案的诉讼费用由原、被告各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海亮祖机械制造有限公司与被告张斌于2013年12月9日签订的《厂房转让协议》无效；二、被告张斌于本判决生效之日起十日内退还原告上海亮祖机械制造有限公司转让款人民币91万元；三、原告上海亮祖机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告张斌建筑材料回购补偿款人民币435,910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,945元，由原告上海亮祖机械制造有限公司负担3,472.50元，被告张斌负担3,472.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年六月二日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。