黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3531号上诉人（原审被告）：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：高寿山，经理。委托诉讼代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王利民，女，1974年12月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。原审第三人：哈尔滨宽泰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：王艳龙，经理。委托诉讼代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）因与被上诉人王利民、原审第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。嘉德汇地公司上诉请求：一、撤销（2017）黑0104民初989号民事判决；二、依法改判，驳回王利民的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实与实际不符。嘉德汇地公司与王利民签订《商铺转让使用权合同》的同时，经王利民同意，其与宽泰物业签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业。当日，王利民收取租金并向宽泰物业出具了收条。一审法院认定，商铺租金是从购商铺款中直接扣除的，王利民并没有直接收取租金的事实认定是错误的。二、一审法院适用法律错误。宽泰物业与王利民签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业，该租金是宽泰物业支付的，王利民已经获得了经济利益，实现了合同目的，没有开业并没有给王利民造成实际损失，一审在认定王利民获取租金的同时，又判定嘉德汇地公司支付违约金是不公平的。一审判决书适用合同法第94条第4项之规定，该条“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意，合同的暂时不能实现不应适用该条款。王利民在拿到租金后又以商铺没有拿到手为由主张解除转让协议，显然不应得到支持。一审判决书错误之处，一是转让协议解除后，租金怎么办，是否应判定租金由王利民返还至宽泰物业；二是本案商铺的合同目的是否为最终不能实现，适用合同法94条第4款规定是否正确，如在合同解除后商铺可以交付了，该判决书是否损害了嘉德汇地公司的权益。事实上，在建工程完全可以交付，现只因意外事件造成工程交付延期，一审判决认定工程不能交付，合同目的不能实现是错误的。三、一审法院审理中程序有错误。嘉德汇地公司为了查明案情及王利民与宽泰物业签订的租赁协议未到期等原因要求追加宽泰物业为第三人，一审法院虽同意追加但对解除合同后上商铺租金返还给宽泰物业却没有给予认定，剥夺了宽泰物业的权利，增加了诉累。四、一审认定的违约金过高，依据《合同法》的规定，请求法院减少违约金，调整为参照租金或同期贷款利率的30%。王利民辩称：同意一审判决，认可按照合同约定。宽泰物业辩称：同嘉德汇地公司意见。王利民向一审法院起诉请求：判令嘉德汇地公司支付违约金36400元（100000元*日万分之五*729天）。一审法院认定事实：2014年3月23日，王利民与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：嘉德汇地公司（甲方）是“新天意商品批发城”项目产权人。王利民（乙方）受让使用权的商铺坐落于哈尔滨市道外区南十四道街221号新天意商品批发城（暂定名）C区104号商铺，该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司（甲方）按王利民（乙方）实际房款的万分之五支付违约金，王利民(乙方)受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为4.31平方米，商铺的转让费为125000元。王利民（乙方）同意于2014年3月23日一次性交付铺款总额的100%，即125000元。王利民在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方（嘉德汇地公司）统一经营和管理。2013年10月14日，嘉德汇地公司以宽泰物业公司的名义与王利民签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：为实现新天意商品批发城的统一经营，提高新天意商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（王利民）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的新天意商品批发城C区104号商铺出租给宽泰物业公司，租赁期间为从2014年12月31日至2016年12月30日。年租金为12500元，该商铺前两年委托租赁租金总计25000元。”合同签订后，宽泰物业公司并未直接向王利民支付两年商铺的租赁费25000元。该费用由嘉德汇地公司在王利民总转让费125000元中予以扣除，即王利民实际上向嘉德汇地公司交纳商铺使用权转让费共计10000元。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。王利民与嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，嘉德汇地公司不能给予明确答复。2017年3月21日，王利民向法院申请撤回请求法院判令继续履行合同的诉讼请求。基于对上述事实所依据的证据的分析与认定，本院认为，本案的争议焦点在于:王利民已收取商铺两年的返租款，是否影响双方签订的商铺使用权转让合同目地的实现,嘉德汇地公司是否承担违约责任。首先，双方签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案原告与被告签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。嘉德汇地公司未按合同约定的期限向王利民交付商铺，已构成违约。根据合同的相对性，双方签订的《商铺使用权转让合同》，与王利民、宽泰物业公司之间签订的《统一经营租赁协议》是不同的法律关系，故对嘉德汇地公司抗辩及第三人陈述本院不予采纳。嘉德汇地公司未按照合同约定的时间向王利民交付商铺，已经构成违约，嘉德汇地公司应当向王利民承担违约责任，违约金从合同约定的向王利民交付商铺的时间起算。根据《合同法》第一百零七条规定及双方签订的合同约定，王利民要求嘉德汇地公司按实际交付的商铺转让费为标准计算违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，请求合理，应予支持。对于王利民自愿申请撤回要求嘉德汇地继续履行合同的诉讼请求，符合有关法律规定，予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条判决：待本判决发生法律效力后，黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司向王利民支付违约金36400元（100000元×日万分之五×729天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元（王利民已预交），由黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担，此款黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司与上款一同给付王利民。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，嘉德汇地公司与王利民签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按王利民实际房款的万分之五支付违约金，而至王利民起诉之日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，致使王利民长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，依照上述法律规定，王利民有权请求解除其与嘉德汇地公司之间的《商铺使用权转让合同》，一审对此认定正确，本院予以维持。关于嘉德汇地公司主张，王利民已经获得了至2016年12月30日的租金，获得了经济利益，已经实现了合同目的，“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意。因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证王利民购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司关于其不构成根本违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于嘉德汇地公司称，一审认定事实不清，认定商铺租金是从购买商铺款中直接扣除的错误的问题。虽然王利民与宽泰物业签订了《同意经营租赁协议》，并以王利民的名义出具了收取租金的收条，但诉讼中，嘉德汇地公司明确承认该租金系从购买商铺款中扣除的，故嘉德汇地公司的主张依据不足，不予支持。关于一审法院解除合同后未认定王利民返还给宽泰物业是否得当及是否存在程序错误的问题。虽然嘉德汇地公司与王利民签订《商铺使用权转让合同》后，宽泰物业与王利民就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但因诉争商铺始终未实际交付使用，王利民亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，故从本案的客观情况看，该租赁协议并未实际履行，王利民所交纳的款项就是购买商铺费用，故宽泰物业与本案并无必然的联系。至于嘉德汇地公司与宽泰物业之间关于扣减租金的问题，系另一法律关系，宽泰物业如有异议，可另行解决，一审法院不存在程序错误的问题。关于一审法院认定的违约金是否得当的问题。“每延期一天嘉德汇地公司按王利民实际房款的万分之五支付违约金”是双方在合同中的明确约定，系真实意思表示，合法有效。嘉德汇地公司在一审中并未对违约金过高提出抗辩，且在本院审理过程中也未就违约金过高、应予合理调整举示证据予以证明，故本院对嘉德汇地的此项主张不予支持。综上所述，嘉德汇地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳 波审 判 员  万 迎审 判 员  宋 凯二〇一七年六月二十二日法官助理  胡 渤书 记 员  周小倩