广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5631号上诉人（原审被告）：何锦源，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区凤阳街凤和下渡经济合作社，住所地广州市海珠区凤和下渡中约大街5号。负责人：吴稚谦。委托代理人：董亚民、黄卉楠，均系广东至信忠诚律师事务所律师。原审第三人：陈超铨，男，汉族，住广东省高州市。原审第三人：戴盈盈，女，汉族，住广东省茂名市茂南区。原审第三人：范赛英，女，汉族，住广东省大埔县。原审第三人：周萍，女，汉族，住广东省普宁市。原审第三人：陈培扬，男，汉族，住广东省阳东县。原审第三人：李艳，女，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。上诉人何锦源因与被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和下渡经济合作社（以下简称下渡合作社）、原审第三人陈超铨、戴盈盈、范赛英、周萍、陈培扬、李艳租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何锦源上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、何锦源是广州市海珠区新滘镇凤和村的村民，在1998年5月14日与下渡合作社签订《租赁场地合同》之前，其已在祖辈留下的村内的一处宅基地及村外路边的闲置土地分别投资建造了宅基地房子和一处占地面积213.8平方米的商铺。该两处建筑建成后，下渡合作社以不为何锦源出具申办用水用电的证明，威迫何锦源与其签订了前述两处建筑的《场地租赁合同》。此后，何锦源得知其他村民使用宅基地建房无须签订《场地租赁合同》及缴纳宅基地租金，何锦源认为下渡合作社强迫何锦源的做法不合情理亦不合法。在交涉无果之下，何锦源才开始拒绝向下渡合作社交213.8平方米场地的租金。一审判决未对此进行查明，属认定事实不清。二、如第一点所述，何锦源之所以不向下渡合作社交付租金有合理事实依据。在何锦源拒付租金的十多年里，下渡合作社一直未向何锦源追收租金，这也表明下渡合作社明知自己理亏。一审未对此认定不清，判决错误。三、一审应审查本案存在的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定对本案存在的时效问题进行认定并作出公正的处理。四、一审庭审时，下渡合作社以非法扣发何锦源每年年终分红款以抵欠租为由主张其没有超过追收租金的诉讼时效，该违法事实一审判决只字未提，明显偏袒下渡合作社。暂不考虑下渡合作社非法扣发何锦源每年年终分红款以抵欠租是否为抗辩诉讼时效的有效理由，下渡合作社所扣何锦源每年分红款远不够拒付的租金，而下渡合作社十多年来一直未向法院起诉主张其权利，故其就本案的起诉并非未超过诉讼时效，一审判决何锦源支付十七年零四个月的场地租金于理无据。四、陈超铨、戴盈盈等6人是合法经营户，均是在下渡合作社提起本案诉讼前向何锦源承租的11个商铺，并与何锦源签订了合同，约定了租期，属于善意取得租赁权。一审对此事实只字不提，作出陈超铨、戴盈盈等6人在案件生效之日起10日内将广州市海珠区凤和村下渡路20号之一的共11个商铺交还给下渡合作社的判决，不利于社会的和谐及稳定。下渡合作社辩称：1.案涉《租赁场地合同》是何锦源与下渡合作社协商一致的前提下签订的，合同签订后，双方依约履行，何锦源向下渡合作社支付了1998年全年的租金。何锦源主张是受胁迫签订，但未就此进行举证，应对此承担举证不能的不利后果。2.案涉场地为广州市海珠区凤和村下渡路20号之一房产（213.8平方米），权属人为下渡合作社，下渡合作社有权为了集体利益对涉案商铺进行出租并收取租金。何锦源上诉中所称97.2平方米的场地与涉案商铺性质不同，与本案无关，其他村民如使用属于下渡合作社所有的土地或商铺，均有按规定办理相关手续。3.下渡合作社每年都会对何锦源拖欠租金的数目详细登记在下渡合作社每年账目中，另下渡合作社会依照惯例按年份暂扣欠付租金的村民的分红以抵扣租金，而何锦源每年均有对记录其欠租及抵扣分红情况的账册进行确认。故下渡合作社虽未向何锦源发出过书面催收租金的函件，但何锦源对每年的欠租情况及抵扣分红的事实均是知情的，且并未提出异议，由此构成诉讼时效中断的事由。4.下渡合作社作为涉案商铺的所有人，有权要求与长期欠租的何锦源解除合同，收回商铺，并未侵犯陈超铨、戴盈盈等6人的权益，且陈超铨、戴盈盈等6人未参加一审庭审，收到原审判决后亦未提出上诉，无任何异议，并未出现不利于社会和谐与稳定的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈超铨、戴盈盈、范赛英、周萍、陈培扬、李艳未答辩。下渡合作社向一审法院起诉请求：1.解除下渡合作社与何锦源签订的《租赁场地合同》，何锦源及陈超铨、戴盈盈等6人立即将承租的场地按现状返还下渡合作社；2.何锦源按合同约定向下渡合作社支付租金940720元（从1998年1月1日起至2016年4月30日止，按每年51312元计）及滞纳金（1998年欠租的违约金从1999年1月1日起按全年租金总额的2%计，之后的每年按此标准计算，如此类推）；3.由何锦源承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：下渡合作社是位于海珠区凤和村下渡路20号之1的权属人，并持有《集体土地房产证》，载明：框架结构1层，商业用途，总建筑面积334.48平方米。下渡合作社为证明其与何锦源之间的租赁合同关系事实，提交一份下渡合作社（甲方）与何锦源（乙方）在1998年5月14日签订的《租赁场地合同》，约定：甲方提供下渡路20号之一面积213.8㎡地（下称“涉案场地”），从1998年1月1日租给乙方使用，甲方同意乙方将场地建设商业用途使用。每平方租金每月20元，从1998年1月1日起算至2002年12月。合同签定日起10天内交定金壹个月，作为合同押金。合同期满后，甲方将押金如数交还乙方。租金每月20号前缴交，超过30天加收滞纳金2%。超过60天未缴交的除加收滞纳金和没收押金，甲有权终止合同，乙方投资建设全部归甲方不予赔偿，全部场地所有建筑物（包括装修物）归甲方所有。甲方提供上述场地租给乙方使用，负责提供合法手续给乙方，协助乙方办理场地改建报建手续和经营的有关事宜。乙方负责按时缴交租金给甲方；合同期满时建筑物完好交付甲方使用，固定装修物体不拆除。……。对此，何锦源确认与下渡合作社签订上述租赁合同的事实，但表示其持有的该合同没有下渡路“20号之一”及定金“壹”个月的内容，是下渡合作社事后在自己合同加上的。上述合同签订之后，下渡合作社将涉案场地交付给何锦源使用至今。何锦源向下渡合作社支付了1998年1-12月租金51312元，从1999年起何锦源没有支付租金给下渡合作社，下渡合作社向何锦源追索租金无着，遂于2016年5月10日提起本案诉讼。一审诉讼中，下渡合作社为证明在1998年至2015年期间以何锦源每年应得分红抵扣租金的事实，提交了分红明细表以及相关票据证据，对此何锦源对证据的真实性、关联性及合法性不予确认，认为是下渡合作社单方制作。一审庭审中，下渡合作社、何锦源均确认何锦源已将涉案场地分租给陈超铨、戴盈盈等6人使用。何锦源确认其与陈超铨、戴盈盈等6人签订《租赁合约》中“下渡路九号之四”地址是根据当时的环境情况自编而定的门牌号码，而涉案场地至今都没有明确的门牌号码。一审法院认为：下渡合作社、何锦源签订的《租赁场地合同》是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。在租赁合同关系中，出租人的义务是交付租赁物给承租人使用，而承租人的义务是向出租人支付租金。关于涉案场地的地址问题，何锦源表示“下渡路九号之四”地址是根据当时的环境情况自编而定的门牌号码，而下渡合作社确认何锦源现承租的涉案场地即是“海珠区凤和村下渡路20号之1”房屋之内，并持有该房屋的《集体土地房产证》，故对涉案场地属于海珠区凤和村下渡路20号之1房屋面积一部分的事实，一审法院予以认定。下渡合作社、何锦源约定的租赁期限届满后，何锦源继续使用涉案场地至今，故双方租赁期限为不定期，原租赁合同继续有效，但下渡合作社可以随时解除合同。因此，下渡合作社要求解除上述合同的请求，一审法院予以支持，陈超铨、戴盈盈等6人是涉案场地实际使用人，对涉案场地负有腾空义务，故合同解除后何锦源及陈超铨、戴盈盈等6人应当将涉案场地返还给下渡合作社。下渡合作社将涉案场地交付给何锦源使用，何锦源理应向下渡合作社支付租金。关于诉讼时效问题，何锦源从1999年开始没有支付租金给下渡合作社，下渡合作社以暂扣何锦源每年年终分红款方式作为何锦源对租金的支付，对此何锦源是知情，故应视为是下渡合作社对本案权利的主张，现下渡合作社向何锦源主张按每年51312元计算从1999年1月1日起至2016年4月30日止的租金，符合法律关于诉讼时效的规定，一审法院予以支持。对何锦源关于下渡合作社该请求超过诉讼时效意见，一审法院不予采纳。但本案生效后，对于何锦源的年终分红款下渡合作社、何锦源应当另行结算。关于滞纳金问题，如前所述下渡合作社、何锦源均清楚履行合同过程中租金缴纳情况，十多年来双方都没有对年终分红款和租金进行结算，现下渡合作社要求何锦源从1999年1月1日起计付逾期支付租金的滞纳金，理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，于2016年12月23日判决如下：一、解除原广州市海珠区新滘镇凤和下渡经济合作社与被告何锦源于1998年5月14日签订的《租赁场地合同》。二、被告何锦源及第三人陈超铨、戴盈盈、范赛英、周萍、陈培扬、李艳在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区凤和村下渡路20号之1交还给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内按每年51312元标准计付从1999年1月1日起至2016年4月30日止的租金给原告。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14218元，由原告负担2133元、被告负担12085元。二审中，各方当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对何锦源的上诉意见，评析如下。首先，关于1998年5月14日何锦源与下渡合作社签订的《租赁场地合同》的效力问题。何锦源称是受胁迫签订该合同，但何锦源在本案诉讼前并未主张撤销该合同以及其所称就宅基地房屋签订的《场地租赁合同》，至于何锦源称以拒交场地租金的方式提出异议并不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（一）项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，一审法院认定何锦源与下渡合作社1998年5月14日签订的《租赁场地合同》对双方有约束力且支持下渡合作社主张解除合同的诉讼请求并无不妥，何锦源对此提出的异议不成立，本院不予采信。其次，关于诉讼时效的问题。根据一审查明的事实，下渡合作社在历年年终股民分配表的备注栏载有抵扣租金等内容，何锦源本人及其亲属分别签章确认，虽然何锦源提出亲属签名对其没有约束力，但何锦源并未能提供依据证明其对此提出异议，由此可见何锦源对下渡合作社以暂扣何锦源每年年终分红款方式作为何锦源对租金的支付是知情的且无依据证实在本案诉讼前提出异议，故一审法院将该抵扣行为视为是下渡合作社对本案权利的主张，并无不当。另根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。”的规定，何锦源以下渡合作社每年抵扣何锦源的分红款远不够其每年拖欠的租金数额为由主张下渡合作社的起诉已超过诉讼时效的主张不成立。因此，何锦源对诉讼时效提出的异议均缺乏理据，本院亦不予支持。最后，关于是否存在陈超铨、戴盈盈等6人无法交还场地而影响社会稳定的问题。一方面，现无依据证实陈超铨、戴盈盈等6人对于下渡合作社收回案涉场地有异议，另一方面，何锦源以此为由主张不解除租赁关系也缺乏事实和法律依据，故何锦源对此提出的异议亦不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人何锦源的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12085元，由上诉人何锦源负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年六月二十六日书记员  林漫榆黄咏欣