浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2208号上诉人（原审被告）：王铭，男，1983年3月26日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：赵启新、邵灿秀，浙江方策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩致祥，男，1986年7月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。原审第三人：杭州瑞鼎房地产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道狮山路299号。法定代表人：陈丹。上诉人王铭因与被上诉人韩致祥、原审第三人杭州瑞鼎房地产代理有限公司（以下简称瑞鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初13706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：韩致祥、王铭经第三人居间服务，于2016年7月19日签订了《购房意向合同》一份，主要约定：韩致祥以120万元的总价款购买王铭位于杭州市余杭区的房屋（建筑面积119.73平方米）一套，税费、代理费由韩致祥承担；首付款支付时间在签订正式的《杭州市房屋转让合同》后的七个工作日内打入第三方指定的帐户内，交房时间为款清交房；韩致祥为表示对第三方提供房源的购买诚意，向第三方支付意向金30万元，如王铭接受韩致祥的购房条件，则该意向金转化为购房定金，如王铭不按约履行合同，需双倍返还定金；如王铭接受韩致祥的购房条件，则该意向金转化为购房定金，如韩致祥不按约履行合同，则无权要求返还定金；王铭保证房产权清晰，权属明确，若房产为共有财产，则王铭应征得共有人同意；第三方公正行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书，督促履行本意向合同；双方在本合同签订后于2016年7月31日前签订《杭州市房屋转让合同》，届时，如果韩致祥未能如约签订，韩致祥已付的定金不予返还，如王铭未能如约签订的，则王铭应向韩致祥双倍返还定金；另约定产权证于2016年11月3日后满二年过户。合同签订后的次日，韩致祥已将购房定金30万元支付给第三人监管。但在三方约定正式签订房屋转让合同时，王铭以房屋涨价为由拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。此后，韩致祥和王铭多次沟通，但王铭拒绝以购房意向合同中约定的120万元房屋价款签订房屋转让合同。原审法院另查明，杭州市余杭区的房屋系王铭与其配偶方芸共有。原审法院认为，韩致祥、王铭及第三人之间签订《购房意向合同》而形成的合同关系，应属有效，对各方具有约束力。王铭以房屋为共有房产，没有共有权人即王铭配偶的签章同意为由拒绝履行，不构成其违约免责事由。由于王铭一方要求涨价造成未能按原先意向合同约定的房价与韩致祥签订《杭州市房屋转让合同》，故系王铭的原因未能签订《杭州市房屋转让合同》。因意向合同约定的签订转让合同的期限早已届满，韩致祥的合同目的不能实现，故对韩致祥要求解除与王铭、第三人之间签订的《购房意向合同》，该院予以支持。韩致祥依意向合同约定交纳了定金（在第三方处监管），该定金系为签订正式房屋买卖合同而设立的担保，由于王铭的违约，王铭应当按定金罚则向韩致祥承担责任。因定金不能超过价款标的额的20%，根据该案约定的房价总款为120万元，故韩致祥交付的定金中24万元适用定金罚则，对韩致祥要求王铭返还定金差额中的24万元，该院予以支持，其主张的其余定金差额部分，缺乏依据。王铭的抗辩事由，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除韩致祥、王铭与第三人瑞鼎公司于2016年7月19日签订的《购房意向合同》。二、王铭支付韩致祥双倍返还定金差额24万元，于判决生效后十日内付清。三、驳回韩致祥其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费5800元，减半收取2900元，由王铭王铭负担2320元，韩致祥韩致祥负担580元，于判决生效后七日内交纳本院。宣判后，王铭不服，向本院提起上诉称：一、本案原审审理程序违法。在本案王铭收到起诉状副本后，方芸即向原审法院提出书面申请，要求参加诉讼。而一审法院未予回应。根据原审法院自行查明的事实“另查明，杭州市余杭区的房屋系被告与其配偶方芸共有”。而本案涉及的诉讼为是对王铭与其配偶所共有的房屋，故方芸对本案具有利害关系，应有权利参加诉讼。在庭审中，王铭代理人再次提出，而一审法院仍未予正面回应。故，一审法院审理程序违法，且损害了利害关系人的实体权利与程序权利。二、韩致祥所涉诉讼中主要证据《购房意向合同》并没有成立，更谈不上效力，不存在解除的前提，其相应诉讼请求应予驳回。根据韩致祥提交的《购房意向合同》的约定，在乙方签章处，需由乙方本人及共有权人签章，而本案中，乙方为王铭，共有权人没有签字，可见，本案所涉的《购房意向合同》并没有实际成立，故第一项诉讼请求“请求判令解除原告与被告及第三人签订的《购房意向合同》”的请求前提不存在，故其诉讼请求应依法驳回。三、王铭未曾表示因要“提高价格而拒绝履行购房意向合同”，一审法院认定事实错误。虽然韩致祥持有王铭的录音，但这些录音所处的语言环境，以及王铭未经配偶同意的实际情况，涉谈的价格均为假设，事实上王铭的配偶并不知情，也从未知道房屋要出售的事情。在录音中也有关于王铭陈述的近期出售房屋其配偶确实不知情的情形。在法庭上，王铭也未提及要提高价格而拒绝履行购房意向合同，故一审法院认定事实在证据上具有选择性，认定事实错误。四、本案购房定金条款并未实际生效，不存在适用定金罚则的前提。1、根据《购房意向合同》第五条第1项的约定，“若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金”，为此，前提是两个，一个是符合购买条件，另一个是签署本意向合同。而本案中的房屋所有权人是两个，第三人名知，韩致祥明知，后续的电话沟通中均表达了需王铭配偶同意后方能实施的意思表示。但王铭配偶并没有最终签字。双方之前的沟通也主要围绕如何让王铭配偶同意，但事实上，王铭配偶并不知情。另一方面，《购房意向合同》中涉及的购房定金条款，是《购房意向合同》中的一部分，并不是独立的定金合同，为此，如果《购房意向合同》没有成立，意味着定金条款没有成立。2、根据案涉合同第五条第1项的约定，“同意向丙方支付意向金人民币叁拾万元整。若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金”，定金合同的主体对象是韩致祥与第三人，而并不是韩致祥和王铭。为此，即便有定金条款，也不是韩致祥和王铭之间的定金条款。3、定金合同的效力取决于定金的交付与否，因为定金合同的实践性合同，以收到定金为要件。为此，一审法院在适用法律上亦为错误。退一万步讲，即便原审法院定金是韩致祥和王铭之间的，那么，韩致祥并未交付定金给王铭。购房意向合同中并没有约定定金由第三人保管。原审法院在本院认为中主观臆断地表述“在第三方处监管”并没有合同约定。为此，在王铭未收到定金的情况下，即便《购房意向合同》成立或生效，定金条款同样因王铭未收到定金而未生效，对王铭无约束力。故一审法院认定“合法有效”系适用法律错误。五、双方的交易规避法律规定，如合同成立，亦属无效。本案中《购房意向合同》第八条约定：其他约定事项：甲乙双方约定产权证于2016年11月3日后满两年过户。该条款明显是为了规避被交易税负，系违反国家利益的行为，如合同被确认成立，则其应属无效。六、本案涉及的购房意向合同为预约合同，而对预约合同本身的违约责任并不存在，亦未造成韩致祥的损失，一审法院混淆本约与预约。从名称还在实际内容来看，《购房意向合同》属于预约合同。而预约合同本身只有预约合同的违约责任，并不涉及本约的违约责任，而购房定金的违约责任约定，显然是本约的违约责任。根据杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答“三、对于因买卖一方违反意向书约定，致使正式房屋买卖合同无法签订而产生的违约责任，应如何认定处理？答：首先，根据本地区的房产交易实际情况及相关规定，房屋交易必需要签订相应的正式房屋转让合同方可实施。因此，上述意向书的内容约定即使完备，但也只能认定为正式房屋交易行为实施前的预约。其次，因一方违约行为而无法达成本约，即签订正式的房屋买卖合同情形下，其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内。对于未达成本约所产生的预期利益损失，即房屋交易的价差，则一般情形下不属于赔偿范围。”的精神，本案中，即便达成合同的主要条款，因其系预约合同而非本约，违约责任限于预约合同项下的违约责任，而预约合同本身并不存在相应的违约责任约定。故原审法院混淆本约与预约而导致错误判决。七、鉴于涉案房屋系共有房屋，王铭的行为仅为单方无权处分行为，仅有其个人签字的《购房意向合同》即便成立，亦属无效，否则将损害其他共有权人的利益。本案中法院已查明涉案房屋系王铭与其配偶共有，事实上所有的证据均不能显示其配偶已知情的事实。同时，双方亦因此而未成签完购房意向合同，无论从形式还是从实体，均属无效。否则，如就此认定有效，将产生大量的社会矛盾，也将损害其他共有权人的合法利益，王铭的行为应确定为无权处分的行为。综上，请求：1、依法判令撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初13706号判决第一、二项，并改判无须由王铭双倍返还定金差额24万元；2、一二审诉讼费用由韩致祥承担。针对王铭的上诉，韩致祥答辩称：原审法院程序合法，本案的合同是预约合同，购房意向合同不会导致房屋所有权的转移，在签订购房意向合同时，对房屋是否有完全的处分权，并不影响购房合同的效力，购房意向合同能约束签约主体，因此不会损害王铭配偶的利益。王铭配偶申请参加诉讼没有事实和法律依据。原审法院程序合法。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。针对王铭的上诉，瑞鼎公司没有到庭发表意见。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：王铭、韩致祥、瑞鼎公司签订的《购房意向合同》系三方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对三方均具有约束力。虽然案涉房屋的共有权人未在《购房意向合同》上签字，但该合同为预约合同，其签订目的系为最终签订《杭州市房屋转让合同》，并非对案涉房屋进行处分，故王铭主张案涉合同因无权处分而无效没有依据。退一步而言，即使认定王铭存在无权处分的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”王铭因此而签订的合同仍为有效。至于王铭主张上述合同因没有共有权人签字而未成立的意见，因其并未提供充分证据证明共有权人签字系上述合同成立的条件，故本院对于该意见不予采信。现查明《杭州市房屋转让合同》没有签订的原因在于王铭一方，故韩致祥要求解除合同并返还定金与法有据，本院予以支持。因定金不能超过价款标的的20%，故一审法院将返还定金的数额调整至24万元并无不当。至于王铭主张案涉合同定金条款未生效且其并未收到定金的上诉意见，本院认为，《购房意向合同》第四条约定：“乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金”；第五条约定：“丙方应谨慎公正的行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书”，故根据上述约定，意向金已经转为定金，且由瑞鼎公司代为保管，本院对于王铭的上述意见亦不予采信。关于王铭主张原审法院未追加方芸为第三人，审理程序违法的上诉意见，因根据现有证据已经可以查清案件事实，且韩致祥仅要求王铭一人承担责任，故一审法院未予追加方芸做为第三人并不违反法定程序，本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由王铭负担。（王铭于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年六月九日书 记 员  王勤