濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0902民初4824号原告：濮阳市清华物业服务有限公司。住所地：濮阳市任丘路与文明路交叉口东100米路南。统一社会信用代码：91410902752252817J。法定代表人：王盼虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄守洋，该公司职工。被告：郑翔，女，汉族，1978年4月12日出生，住清丰县。委托诉讼代理人：孟立，男，1979年7月15日出生，住址同上。原告濮阳市清华物业服务有限公司诉被告郑翔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告濮阳市清华物业服务有限公司委托诉讼代理人黄守洋、王岚星，被告郑翔及其委托诉讼代理人孟立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告居住濮阳市××东路碧水云天小区××楼××单元××号，面积为112.1平方米住宅楼一套，地下室面积7.06平方米。2011年7月16日，濮阳市华龙区碧水云天小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》一份，合同第九条第一项约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平米0.55元收取；第七条第二项约定：从逾期之日起每天按应交管理费额的3‰缴纳滞纳金。物业服务费用每年元月缴纳一次，业主或物业使用人应在合同期限内履行交费期的缴纳义务。被告自2012年1月至今未交纳物业管理服务费，截止2017年12月被告共欠物业管理服务费4439.4元、公摊电费360元、违约金3000元。被告的拒交行为给原告的正常经营活动造成严重困难，为维护原告的合法权益，请求判令被告支付拖欠原告2012年1月至2017年12月期间的物业管理费4439.4元、公摊电费360元、违约金3000元。被告书面辩称，1、原、被告签订的物业管理协议第九条第一项约定每月每平方缴纳管理费0.35元，而原告按照每月每平方0.55元收取物业费管理费4439.4元、公摊电费360元及违约金3000元，是没有事实根据的，显然失去公平原则。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同义务，存在严重瑕疵，业主根据合同法的规定完全可以拒交物业管理费。2、被告是碧水云天的业主，与原告签订了物业管理服务合同，约定原告对该小区的服务管理、房屋及公共设施的维护及养护，原告确实有缴纳物业费的义务，由于原告没有按合同约定履行，管理十分混乱，小区内的绿地有毁损等，环境卫生恶劣，治安混乱，盗窃电动车等，业主多次向物业公司及有关部门举报，但均未得到解决，依据合同法的规定，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费完全是清理之中的事情，是被迫无奈、合理合法。3、原告没有履行物业合同义务，无权要去被告支付物业费，根据合同相对性原状，原告履行合同义务，才有权要求支付物业费，原告没有举证证明其履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。被告没有构成违约，不应承担违约金。4、原告存在将公共绿地私自改为停车位的情况，部分一楼业主私自将小院扩建，占用公共面积，其他业主利益受到损害。物业公司私自改变公共用楼，严重破坏小区环境。5、原告本次起诉已超过诉讼时效。6、原告要求缴纳的滞纳金没有相关法律依据。综上，被告主张应按每月每平米0.35元的标准交纳物业费，并要求原告赔付被告丢失电动车损失。经审理查明，位于濮阳市××以南，文化路以西，文明路以东的碧水云天住宅小区由原告濮阳市清华物业服务有限公司管理，被告居住在该小区32幢4单元3号，住宅建筑面积112.1平方米，地下室建筑面积为7.06平方米。2011年7月16日，原告与濮阳市华龙区碧水云天业主委员会签订物业服务委托合同一份，合同约定碧水云天业主委员会委托原告对濮阳市碧水云天小区的住宅、商品房及景区项目实行专业化、一体化的物业服务，其中，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括楼盖、房顶承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；房屋共用设施、设备的日常维修、养护和管理，包括烟囱、共用照明、消防设施设备；……公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；本物业内的交通与车辆停放秩序服务……合同另约定：合同期限自2011年8月1日至2016年7月31日；物业费标准为：多层住宅和车库建筑面积物业服务费：0.55元/平方米/月，公摊水费：8元/户/月，公摊电费为5元/户/月。缴费时间：元月1日至元月31日（2011年缴费时间为8月1日至8月31日）。原告有权按合同规定的收费标准收取各项费用，逾期按每日欠费的5‰收取滞纳金。被告对前述委托合同真实性不予认可，主张该小区没有依法成立业主委员会，该委托合同不能代表全体业主的真实意思表示。合同履行过程中，被告自2012年1月份起一直拖欠物业费，原告曾以寄发律师函的方式向被告催缴2012年1月至2017年12月31日期间的物业费未果后，起诉至本院，被告认为原告未履行物业合同义务，并要求按照双方签订的物业管理协议约定的物业费价格支付物业费，双方形成纠纷。另查明，被告另提交照片10张用以证明原告没有尽到管理义务，管理混乱。本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系。案涉小区业主委员会与原告签订的《碧水云天小区物业服务委托合同》不违反法律法规强制性规定，应为有效，对全体业主具有约束力；被告虽对前述委托合同持有异议，称该合同不能代表全体业主真实意思表示，但未提交相反证据推翻现有委托合同，故被告主张按照前期物业管理服务合同约定的价格（0.35元/平方米/月）支付物业费，本院不予采纳，被告应按照委托合同约定价格（0.55元/平方米/月）支付原告自2012年1月至2016年7月期间的物业服务费，具体数额为：物业费：0.55元×112.1平方米×55个月=3391.03元；公摊电费：5元/户/月×55个月=275元。关于2016年7月之后的物业费，因原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务委托合同已于2016年7月31日到期，之后双方未签订新的物业合同，原告亦未举证证明其在合同期满后提供了物业服务，故对该部分物业费，本院不予支持。被告辩称原告没有按照合同约定履行管理义务，物业管理存在严重瑕疵，小区内存在绿地毁损、环境卫生恶劣、治安混乱等情形，故被告可以此为由拒交物业费，依据不足，本院不予采纳。被告主张原告存在擅自占用小区公共绿地和公共用楼、个别业主存在占用公共用地的情形，本院认为，如确实存在前述情形，被告作为业主可依照《物业管理条例》第六十五条之规定向房地产行政主管部门反映情况，由房地产行政主管部门责令改正并作出相应处罚。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，被告自认自2012年1月起一直拒交物业费，处于持续欠缴状态，诉讼时效应自最后一期履行期满之日即2016年2月1日起算，故被告辩称被告主张物业费已超过诉讼时效，不能成立，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金3000元的请求，本院认为，被告未按照合同约定及时支付原告物业费用，应当承担违约责任，但因双方约定标准过高，有违法律规定，被告逾期支付物业费给原告造成的实际损失应为物业费的利息损失，故本院酌定被告按中国人民银行同期贷款利率计算的标准支付所欠物业费的逾期利息，结合委托合同约定，本院酌定2012年1月至2016年7月期间的物业费3391.03元及公摊电费275元利息损失自2016年2月1日开始起算至付清之日止（利息总额以不超过3000元为限）。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告郑翔支付原告濮阳市清华物业服务有限公司2012年1月至2016年7月期间物业费3391.03元及公摊电费275元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付物业费及公摊费共计3666.03自2016年2月1日起至被告付清之日止的利息（利息总额以不超过3000元为限），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市清华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 炜代理审判员 李 艳人民陪审员 朱淑芳二〇一七年六月二十八日书 记 员 李瑞雪