江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0891民初1080号原告（反诉被告）：刘艳，女，汉族，1981年6月25日出生，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：张士银，淮安市淮安区宋集法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张云，女，汉族，1974年12月3日出生，住淮安经济技术开发区。被告（反诉原告）：王兴牛，男，汉族，1972年7月2日出生，住淮安经济技术开发区。共同委托诉讼代理人：张欧，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。原告刘艳与被告张云、王兴牛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘艳及其委托代理人张士银、被告张云、王兴牛及其共同委托代理人张欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、被告返还原告购房定金20000元，赔偿原告违约金59000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月17日，原、被告通过淮安市永庆置业顾问有限公司签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其位于淮安经济技术开发区大连路33号2幢203室房屋出卖给原告，房屋面积为87.73平方米，车库面积为13.73平方米，房屋总价款为39万元。原告于合同签订当日向被告支付2万元定金。2017年1月19日，原告和两被告及中介公司一起到银行办理按揭贷款，因被告房屋尚有20万元贷款未还清，原告必须要待被告贷款还清后方可办理按揭贷款。2017年1月20日，原告向被告支付10万元首付款时，被告表示淮安市房价大幅上涨，不同意出卖房屋，并要求加价至51万元。双方多次协商未果，原告遂诉至法院。被告张云、王兴牛（反诉原告）答辩并反诉称，原告诉请无事实和法律依据，原告未按约于2017年1月20日之前支付首付款，原告存在违约行为，其不应当承担违约责任，并提起反诉：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、反诉被告承担违约责任，2万元定金不予退还；3、反诉被告承担本案的诉讼费。原告刘艳（反诉被告）辩称，反诉原告明确表示因淮安市房价大幅上涨，其无法履行涉案房屋买卖合同，明确表示不卖房，构成违约，理应承担违约责任，反诉原告诉请无事实依据。本院经审理查明确认事实如下：2017年1月17日，张云、王兴牛（甲方）与刘艳（乙方）、淮安市永庆置业顾问有限公司（丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定张云、王兴牛将其位于淮安市开发区大连路33号2幢303室房屋出卖给刘艳，房屋面积为为87.73平方米，车库面积为13.73平方米，房屋总价款为39万元。合同签订之日乙方应支付甲方定金2万元，在申请办理房屋产权过户之前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金；其中守约方须将收益部分的一半作为中介服务费支付给丙方，违约方须全额支付丙方中介服务费。乙方应于2017年1月20日之前支付人民币10万元（不包含定金）；剩余房款27万元，乙方通过银行按揭贷款支付。如乙方或甲方违反合同约定，拒不配合提供交易所需交易材料或刻意逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等，逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付等额于总房款的百分之十作为违约金。因违约合同未能交易成功，中介费由违约方承担。合同落款处甲方张云签名按捺手印，乙方刘艳签名按捺手印，丙方淮安市永庆置业顾问有限公司加盖公章。合同签订后，刘艳于当日向张云、王兴牛支付定金2万元，向中介公司支付购房佣金1500元。2017年1月23日，刘艳与张云、王兴牛及中介公司去中国邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，因双方未能协商一致，未能办妥贷款手续。另，经张云、王兴牛申请证人刘某到庭，证人陈述其为双方房屋买卖合同的经纪人，房屋买卖合同虽然约定首付款10万元付款时间为2017年1月20日，但根据中介流程，房屋存在他项权的，必须先去银行申请贷款，才涉及支付首付款偿还房屋他项权的债权，所以其与双方当事人协商好等其通知银行贷款审批情况及支付10万元首付款时间，后被告因种种原因不愿意继续出卖房屋，被告同意按照合同约定来双倍返还定金和补偿中介费，按中介的程序可以解约，银行的审批也没有再继续下去。被告明确告知不卖房的时间约为2017年2月，后原告方不同意解约。审理过程中，王兴牛认可张云代表其与刘艳签定房屋买卖合同的行为。两被告张云、王兴牛陈述双方于2017年2月初不再履行合同。原告陈述被告于2017年1月20日不同意卖房，后又同意卖房，之后又不同意卖房。以上事实，有原、被告陈述及双方所提供的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》、收据、中国邮政储蓄银行特殊业务申请表、证人证言在卷予以证实，并经双方质证，本院依法予以确认。本院认为：原、被告签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。本案争议焦点为原、被告是否存在违约行为。原告认为，被告在合同履行过程中，明确告知其不愿意再出卖房屋，系违约行为，理应承担违约责任。被告不予认可，认为原告未按约定支付房屋首付款，原告已经违约，定金2万元不予退还。本院认为，本案中，双方合同约定于2017年1月20日前支付首付款，但被告申请的证人证明，双方就该付款的时点已经协调一致由证人另行通知，后被告不同意出卖房屋，可见，双方已经就首付款的付款时间协调一致进行变更，并最终由中介方通知具体时间，后经纪人员未再通知付款时间，原告就首付款的支付并不存在违约行为，而被告不同意出卖房屋，系违约行为，理应承担违约责任，故对于原告方要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金59000元的诉讼请求，被告方不予认可，认为标准偏高。本院认为，双方在合同约定，守约方可要求违约方支付总房款的百分之十即39000元作为违约金，本院结合合同履行情况、支出的费用以及原告自认的被告明确不再履行的时点等因素，酌定违约金为39000元，故对原告诉请要求被告承担违约金中的39000元予以支持，对超出部分，本院不予支持。对于反诉原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，反诉被告不表异议，故对反诉原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；对反诉原告要求反诉被告承担违约责任20000元定金不予退还的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘艳与被告张云、王兴牛于2017年1月17日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》解除；二、被告张云、王兴牛于本判决生效之日起十日内向原告刘艳返还定金20000元，并支付违约金39000元；三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张云、王兴牛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费1813元，减半收取907元，由原告刘艳负担107元，由被告张云、王兴牛负担800元；反诉部分案件受理费300元，由反诉原告张云、王兴牛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）代理审判员  邵爱静二〇一七年六月九日书 记 员  呼芮吉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。