福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初3440号原告（反诉被告）：刘颖，女，1978年6月12日出生，汉族，住所地福州市仓山区，委托诉讼代理人：林民全、邱渠，北京中银（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶晓青，女，1970年10月28日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人：叶友煌（与被告叶晓青系姐弟关系），住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。原告刘颖与被告叶晓青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案。诉讼中，被告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘颖及其委托诉讼代理人林民全、邱渠，被告叶晓青的委托诉讼代理人叶友煌、杨亚泉到庭参加诉讼。在本案审理中，本院根据原告的申请，以（2016）闽0103民初3440号民事裁定对涉案房产实施了保全。本案现已审理终结。原告刘颖向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告双方于2016年5月20日订立的《房产买卖合同》和《交易服务合同》有效；2、判令被告继续全面履行《房产买卖合同》和《交易服务合同》，包括：(1)由被告继续办理位于福州市南屿镇乌龙江南大道XX号三盛南香湖XX楼XXXX单元房屋（以下简称讼争房屋）的土地证，并将讼争房屋的房产证和土地证交由福州市海润万通房产服务有限公司（以下简称海润万通公司）监管。(2)被告应在领取讼争房屋的土地证后五个工作日内，办理委托原告指定的担保公司的相关人员出售讼争房屋以及收取售房款等事项的公证手续，于取得当日将公证书原件交由原告指定的担保公司保管。(3)由被告按原告指定担保公司的要求提供相应的材料。(4)被告在收到原告支付的购房款当日，将款项归还给抵押权人。(5)被告应配合办理解除讼争房屋的抵押登记手续并将讼争房屋的权属登记过户至原告名下。3、判令被告向原告支付违约金，违约金以成交价69万元为基数、从2016年7月1日开始按每日按万分之五标准计付至被告将讼争房屋的权属证书送交海润万通公司监管之日止；4、判令被告承担原告支出的律师代理费13000元；5、判令被告承担本案诉讼费用(包括受理费、公告费和财产保全费等)。诉讼中，原告明确其上述第2项诉讼请求为判令被告继续履行《房产买卖合同》和《交易服务合同》，将讼争房屋登记过户至原告名下。事实和理由：2016年5月20日，原告、被告和海润万通公司签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》等文件。根据约定，被告同意将讼争房屋作价人民币69万元出卖给原告；原告于签约当日支付购房履约保证金3万元，并代为支付讼争房屋的权属证书登记至被告名下的费用；被告应将取得的房屋权属证书等交易相关材料，交存于海润万通公司监管；被告配合原告办理贷款手续，由原告将取得的贷款作为购房款支付给被告，用于代被告归还以讼争房屋权属作抵押向平安银行福州古田支行取得的贷款；被告配合办理申请注销讼争房屋抵押之他项权的手续及办理房屋权属过户登记手续。除此之外，原、被告还对房屋买卖的其他交易事项进行了约定；并约定一方违约的，另一方为主张权利所支付的律师费等，由违约方承担。原告按约支付了购房履约保证金3万元，并代为支付了讼争房屋的权属证书登记至被告名下的费用，但被告于2016年6月中旬领取讼争房屋的权属证书后，罔顾原告和海润万通公司经办人员的多次催促，拒绝将权属证书交存，并明确拒绝出卖房屋。被告叶晓青辩称，请求驳回原告诉请，因原被告签订合同是在海润万通公司的促成下签订的，交易手续应当由海润万通公司配合履行。因在履行过程中，海润万通公司倒闭，当时被告办理产权证的材料都是由海润万通公司保管，仓山房管局要求海润万通公司停止营业，造成本次交易无法履行、无法领取产权证材料，责任不在被告，故被告不应当承担违约责任。原告陈述讼争房屋已取得产权证书不是事实。反诉原告叶晓青向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》；2、本案本诉与反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年5月20日通过海润万通公司居间服务签订《房产买卖合同》《交易服务合同》及附件。合同签订后，反诉原告即将上述房屋的权属材料交由中介方保管，并于2016年6月10日在中介方陪同下至闽侯房管局办理名下《房产证》收件受理手续，因权属材料按合同约定是中介方保管，并出具收件受理单，同样由中介方保管，受理单规定的取证时间为6月底，但之后因为中介公司出现资金断裂，被仓山区房管局要求停业，所有房产交易手续中断，无法继续办理。造成反诉原告名下的《房产证》无法领取，从而本次交易无法继续履行。反诉被告刘颖辩称，一、不存在影响《交易服务合同》履行的情形。（一）中介方愿意继续履行。虽然中介方处于暂停营业状态，但其工作人员仍然对海润万通公司此前受理业务的后续工作负责，继续为反诉原被告双方提供后续服务。仓山区房管局已采取相应的应对措施解决因海润万通公司暂停营业而导致的房产买卖交易问题。（二）交易可以履行。针对“卡壳”的交易单，福州市房产登记中心对该项问题提供了相关应对措施，对已网签但还未收件的，或还未网签的，双方协商一致后，可一同到场网签或者继续办理。仓山区房管局表示，中介方配合相关材料移交的过程不需要中介出面，只需买卖双方拿回证件到相关部门自行办理。（三）反诉原告权属材料早已经领取走。反诉原告早已经将房产的权属证书和材料领取走，所有的房产交易手续并没有中断。（四）鉴于诉争房产存在抵押，反诉被告同意代为清偿债务以消灭抵押权。本案讼争房产现抵押于平安银行，反诉被告同意代为清偿债务消灭抵押权，以促使诉争房产更顺利地过户。二、反诉原被告签订的《房产买卖合同》和《交易服务合同》系两个不同的法律关系，两者之间效力和履行条款是相互独立的。《交易服务合同》系为房产买卖双方提供媒介、促进房产买卖形成的作用，包括了交易服务和买卖服务的两块内容，两块内容效力也是相对独立的。而《房产买卖合同》系反诉原被告关于买卖房产的各方面权利义务达成的合意，两个合同之间不是主从关系，也不是附属和被附属关系。因此，反诉原告在事实理由中所表述的已经将房产的权属证书交由中介方，且居间方暂停营业，仅仅系《交易服务合同》中居间服务的内容，不是交易买卖服务内容，而且，不管有没有存在影响到《交易服务合同》的中交易服务内容和买卖服务履行的情形，均与《房产买卖合同》无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，以被告叶晓青为卖方（甲方），原告刘颖为买方（乙方），双方签订一份《房产买卖合同》，约定：甲方将坐落于福州市南屿镇乌龙江南大道XX号三盛南香湖XXX楼XXXX单元房产出卖给乙方，总成交价为人民币690000元；甲方特此告知乙方房屋存在下列情况：A、抵押状态：存在抵押。现抵押于平安银行。甲方须于领到该房屋甲方名下产权证之日起三个工作日内办理申请注销该房产抵押之他项权的手续；第八条、自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；第九条、自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；第十条、……本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币50000元；第十二条、甲乙双方协商一致可以解除本合同……。同时，甲乙双方同意任何一方均可以承担本合同第九条约定的所有违约责任为代价而解除本合同。当天，原、被告双方还与交易服务方（居间方）海润万通公司签订了《交易服务合同》、《居间合同》，对原被告双方的上述房屋买卖交易过程及服务等作了约定，《交易服务合同》第八条中的第4款约定“甲方（被告）承诺于2016年6月10日前办理其名下产权，办理甲方名下所有权证应缴纳的税费、办理甲方名下土地证应缴纳的费用、面积差异补款或退款、公共维修基金均由甲方自行承担。经协商议定，乙方（原告）办理甲方该房屋其名下的产权证及土地证费用由丙方从代管的购房履约保证金中先行代付，该部分款项直接抵做乙方的部分购房款”。上述《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》被告叶晓青一方均由叶友煌代签，叶晓青为此于2016年6月7日出具了一份《代理行为追认及授权确认函》，对其授权叶友煌出卖上述房产的行为予以追认。原告刘颖于上述合同签订的当天，即2016年5月20日，支付了购房保证金30000元，依约由居间方海润万通公司代收并出具了收款收据。在涉案讼争房产办理至被告叶晓青名下过程中，于2016年6月7日缴纳住宅专项维修资金10978.74元、办证税费5489.37元，合计16468.11元，该两份缴款凭证上载明业主姓名和纳税人为叶晓青（被告），但缴款凭证现均由原告持有。之后，原告以被告拒绝按合同继续履行为由，于2016年9月26日诉至本院。另，原、被告涉案讼争房屋买卖的原中介方海润万通公司经办人卢友坚作为证人出庭作证陈述：被告办理涉案讼争房产权证时，缴纳的16468.11元税费等费用，系从原告支付、并由中介方海润万通公司代管的30000元购房保证金中支出。且其之后有与被告联系协调合同继续履行事宜，但被告不予配合。诉讼中，原告表示其现可代被告偿付按揭款项或一次性支付购房款给被告，但被告明确表示在合同继续履行不存在障碍的情形下，亦不同意继续履行，并表示要求按合同约定的条款解除房屋买卖合同，且愿意依约承担解除合同的代价。另查明，涉案讼争房屋产权现已登记至被告叶晓青名下【不动产权证号：闽（2016）闽侯县不动产权第XXXXXXX号】。本院认为，原告刘颖与被告叶晓青签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》，系签约各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。当讼争房屋买卖中介方未能依约提供讼争房屋买卖中介服务时，并不导致讼争房屋买卖合同根本上不能继续履行，在原告愿意改变付款等交易方式情形下，被告对原告的要求置之不理，未能积极予以配合，应认定被告当时已先行违反合同履行之约定，应承担违约责任。在原告为此诉至法院后，被告才于2017年1月4日提起反诉，要求解除合同。现本案争议焦点在于原告要求继续履行讼争合同，而被告提出其愿以讼争《房产买卖合同》第十二条的约定为代价解除合同，现从讼争《房产买卖合同》第十二条中设立“甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第九条约定的所有违约责任为代价而解除本合同”来看，这一条款已经赋予合同双方当事人同意任何一方选择以承担违约责任为代价来解除合同，这一条款中的这一部分约定是讼争《房产买卖合同》的特别约定，现被告选择以承担违约责任为代价解除合同有双方约定为据，本院予以支持。关于讼争合同解除的时间，被告于2017年3月1日在庭审中才明确愿意承担本合同第九条约定的所有违约责任为代价解除合同，因此视2017年3月1日这一天为讼争合同解除之日，故对于原告要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。从第十二条中的特别约定来看选择承担违约责任的代价分成二个部分，一是按第八条规定自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。关于这一部分违约金的起算时间，基于原被告在《交易服务合同》中约定：甲方（被告）承诺于2016年6月10日前办理其名下产权，且实际履行中也于2016年6月7日缴纳了住宅专项维修资金、办证税费，而被告在办理了房屋所有权登记后，未依约继续履行合同约定评估及协同原告办理按揭贷款手续的时点，以2016年6月20日为合理时间。据此该部分违约金应从2016年6月21日起按讼争房屋成交价款69万元的日万分之五计算至合同解除之日（2017年3月1日）止共计87630元（69万元×0.05%/天×254天）。二是按第十条规定支付违约金人民币伍万元整（￥50000）。除被告应承担以上二项违约金合计137630元外，还应向原告支付因违约行为给原告增加的费用、律师代理费等，在涉案讼争房产办理至被告叶晓青名下过程中，于2016年6月7日缴纳的住宅专项维修资金10978.74元、办证税费5489.37元，合计16468.11元，该两份缴款凭证现均由原告持有，且有中介方原经办人证言相印证，应认定系从原告交由中介方保管的购房保证金中支出，该款依约由被告承担，故应由被告返还给原告。原告因本案诉讼已支出律师代理费13000元并有增值税普通发票为据，因此被告还应当向原告支付律师代理费13000元。本案《房产买卖合同》因被告违约而解除，因此本案诉讼费及诉讼保全费亦由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告刘颖与被告叶晓青于2016年5月20日签订的《房产买卖合同》和《交易服务合同》合法有效；二、原告刘颖与被告叶晓青于2016年5月20日签订的《房产买卖合同》于2017年3月1日解除；三、被告叶晓青应于判决生效之日起十日内向原告刘颖支付因解除《房产买卖合同》而产生的违约金人民币137630元，并同时向原告刘颖支付讼争房屋所有权登记至被告叶晓青名下所支出的费用16468.11元；四、被告叶晓青应于判决生效之日起十日内支付给原告刘颖为实现债权而支出的律师代理费13000元；三、驳回原告刘颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10830元、诉讼保全费4020元，反诉案件受理费5350元，合计20200元，由被告叶晓青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  林舒帆人民陪审员  夏闽霞二〇一七年六月二十日书 记 员  郭楚楚附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。