广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2518号原告范志强，男，1991年2月24日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。原告曾妙红，女，1991年10月9日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。两原告共同委托代理人郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人姚永洪，总经理。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告范志强、曾妙红诉被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗勇独任审判，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭锦霞，被告罗定天恒贸易有限公司的委托代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年1月9日裁定中止诉讼，于2017年6月16日恢复审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年2月27日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发预售的位于罗定市迎宾二路89号东晟花园1座3梯****号房，购房款为426503元，后原告依约支付了首期购房款及办理了按揭贷款手续，无违约行为。《广东省商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，第九条约定如被告逾期交房，则需要向原告每天支付已交付房价款万分之三的违约金。至今为止，被告仍未向原告出示涉案房屋经验收合格的证明文件，也未向原告发出确定收楼日期的书面文件通知原告对涉案房屋交接，更没有向原告说明迟延交楼的原因。原告认为，被告至今未完成交房义务，违约事实明显，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八、九、十一条约定及《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七、一百一十四条第一款规定，被告应当向原告支付违约金，违约金计算从2015年3月29日起按已付房款为基数，每日为万分之三，计至被告完成交房义务之日止。经原告与被告多次协商，被告不肯解决交房问题及支付违约金给原告，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判令：1、被告继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告支付从2015年3月29日起至实际完成交房义务之日止因逾期交房而产生的违约金给原告，计至2016年10月24日（共576天）的违约金为73526元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。涉案商品房已经于2015年3月8日取得竣工验收报告，在约定交付期限之前取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形，不存在逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的2015年3月2日8前来收楼。本案原告已经在2016年1月29日与2016年2月5日之前对其房屋实际接收使用，形成了实际交付，不存在逾期交房情形。二、被告于2015年5月26、27日对业主发出了书面《收楼须知》，原告否认收到被告发出的收楼通知不属实。根据合同约定和发出的《收楼须知》，原告应当收到被告发出的书面的《收楼须知》之后前来收楼，但原告一直怠于履行收楼义务。根据合同第十一条规定，由于买受人原因，未能按期交付的，应当推定以《收楼须知》寄出之日起的第三十日即为商品房的交付时间。因此，针对本案，原告未能在至迟2015年6月27日前来收楼的，以2015年6月27日为商品房交付时间。三、业主未付清房款的，银行贷款未到达被告账户之前，被告没有义务向原告交付商品房。根据合同约定和合同法规定，业主应付的房款未到达被告账户之前，被告可以履行同时抗辩权，拒绝交付房屋。合同法第六十六条约定，互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方没有履行义务，另一方有权拒绝履行。原告于2015年3月31日付清房款，没有按约定履行支付房款之前，被告没有义务向其交付涉案商品房。被告没有交房责任，无需承担逾期交房违约责任。四、原告诉称向被告购买的房屋至今未交付原告使用，这不符合事实。原告虽然没有明确在《锁匙签收表》上签领锁匙或者没有签领锁匙的具体日期，但以其名义到供电部门登记电表，原告实际上已经实际领取锁匙并占有、使用房屋，原告范志强户于2016年1月29日装了入户电表后至2016年2月5日登记用电为297度，实际产生电量，至4月5日用电为526度，至6月5日用电为340度，至8月5日用电为314度，再至10月5日用电为299度（总共读数达1779度）。有罗定市罗城供电所提供该户用电读数抄表数为证。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告天恒公司是位于罗定市迎宾二路东晟花园商住小区的房地产开发商。2015年2月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园小区1座3梯****号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为426503元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期款136503元，余款290000元于买卖双方签订本合同之日起三日内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款作为直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。合同签订后，原告于2015年2月27日支付首期款136503元，于2015年3月31日支付按揭贷款房款29000元。被告于2015年3月8日取得东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月29日，原告向罗定供电局办理电表开表入户，至2016年2月5日产生用电297.95度、4月5日产生用电526.68度、6月5日用电为340度，8月5日用电为314度，10月5日用电为299度（总共读数达1779度）。2016年10月31日，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。以上事实，原告提供的商品房买卖合同、购房发票、身份证，被告的企业信用信息等复印件；被告提供的营业执照、合同补充协议、竣工验收备案表、业主领取锁匙签收登记表、国内邮件详情单、邮资发票、收楼通知式样、印刷费收据和发票、户内用电明细等等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，并没有书面通知原告收楼，原告至今未办理收楼手续，属于被告怠于履行通知义务所造成的后果。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案原告虽未办理收楼手续，但其已实际入住，从2016年1月29日装电入户后持续和稳定的使用，2至10月用电量读数达1779度，应推定原告对房屋已实际占有使用，故应视为房屋已交付使用。对于交付的时间，可以被告于2016年2月5日始电表的用电量使用当日为原告实际使用该楼房。故本院认定收交付时间为2016年2月5日，被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日2015年3月28日的次日即29日起计至2016年2月5日止为314天，按已付房款每日万分之三支付逾期交楼违约金40176元（426503元×3/10000×314天=40176元，小数点后略）给原告。综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年2月5日止的逾期交楼违约金40176元给原告范志强、曾妙红。二、驳回原告范志强、曾妙红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费819元（原告已预交），由原告负担419元，由被告罗定天恒贸易有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 罗 勇二〇一七年六月二十六日书记员 张宇庭