河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初3003号原告杜超，女，1972年1月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人袁成志，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托代理人程志立，男，1962年1月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告驻马店市远通实业有限公司。住所地：驻马店市高新区纬二路中段，统一社会信用代码：91411700706745581L。法定代表人王艳铭，总经理。委托代理人郭东兴、刘莫毅（实习），北京市中闻律师事务所郑州分所律师。原告杜超诉被告驻马店市远通实业有限公司（以下简称远通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告杜超的委托代理人袁成志，被告远通公司的委托代理人郭东兴、刘莫毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜超诉称，2012年9月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于驻马店市文明路与××交叉口富华花园住宅1号楼东2单元2404号商品房出售于原告，房屋总价款256001元，原告于合同签订后便付清房款。该合同第8条约定，该商品房交房日期为2013年12月1日前，第9条约定逾期交房超过40天后，××要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之三的违约金。截止2017年1月17日已逾期共计1140天，原告多次催促被告交房，但被告至今仍未将商品房交付给原告使用。请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金56064元（从合同约定的交房次日即2013年12月2日起计至2017年1月17日期间的违约金，原告仅请求56064元，其余部分自愿放弃；以后顺延计算至实际交房之日止）。被告远通公司辩称，1、本案在之前存在一系列团购协议和补充协议，原告以及团购协议签订者刘晓丹、乐全福、白新跃和驻马店市工商局均受团购协议及相关补充协议的约束，均应对其行为承担相应的法律责任。2、本案房屋逾期交房的根本原因是本案原告、驻马店市工商局及刘晓丹、乐全福、白新跃未按照协议约定的进度付款导致的，被告不应当承担违约责任。如果原告认为自己有损失，应由驻马店市工商局和刘晓丹、白新跃、乐全福承担责任。3、如原告系非驻马店市工商局员工，其与被告签订的《商品房买卖合同》应属无效。4、原、被告双方签订的《合同补充协议》（附件一）约定××除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市“驻政办【2011】53号文件”规定的费用按国家规定执行。而原告至今未按照合同约定交纳驻政办【2011】53号文件所指向的电力配套费（每平方米103元）。该条款是双方共同协商的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告对此条款特别以补充协议的形式进行了约定，行为本身是一个特别提醒的行为。并且该费用的约定与契税、维修基金是并列的，原告已经缴纳了该两部分的费用，却未缴纳电力配套费。证明原告对该部分费用也是充分注意到的。且该条款中约定如果原告不缴纳电力配套费，被告就不承担逾期交房的违约责任，该约定并没有免除被告的主要责任，双方的责任是对等的，所以该条款并非格式条款，合法有效。无论驻政办【2011】53号文件是否终止，当事人在房屋价款外约定另行收取电力配套费属当事人意思自治的范畴，应当予以认可。根据该补充协议的约定，被告有权拒绝交付房屋并不承担相应逾期交房责任。5、被告按照协议约定提供了风机盘管的样板供原告选择，但原告却始终未作选择，亦未向被告交纳该部分费用，导致地温空调不能交付使用，影响到房屋不能按时交付。因此，本案被告逾期交房的原因是原告未履行其应当先履行的义务导致的。被告不应承担违约责任。6、原告诉请的违约金过高，请求人民法院予以调整降低。经审理查明，2012年9月13日，原告杜超（××）与被告远通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高新区××文明路与××交叉口东北角的土地使用权。使用权出让证号为驻市国用（2008）第8369号；工程名称为富华花园住宅1号楼；建设工程施工合同约定的开工日期为2010年3月10日，竣工日期为2013年12月1日。第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品批准机关为驻马店市住房管理中心。商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为住宅1号楼东2单元2404号房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上28层，地下0层；该商品房预测建筑面积共141.02平方米，其中，套内建筑面积111.52平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1815.35元，总金额贰拾伍万陆仟零佰零拾壹元整。……第六条、付款方式及期限。一次性付款的自通知25日内付清房款签订合同。……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年12月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备验收合格并经房屋质量监督部门备案的商品房交付××使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1、逾期不超过40日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过40日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的20%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之3的违约金……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……5、商品房交付时地温空调同时交付，出卖人保证地温空调能正常使用，并达到国家和行业标准。出卖人负责整个地温空调系统（包括住房室内、室外）的设计、安装、调试并负责设备及材料的采购，包括：空调主机系统、地温井系统、控制系统、输送系统等，并承担费用。××只承担室内风机盘管费用，出卖人负责购进不同厂家、不同型号、不同价位的风机盘管供××选择，出卖人按进价提供不得加价并负责安装到位。出卖人保证设备材料符合国家质量标准并有生产厂家的质量合格证明，委托有资质的设计单位设计并符合国家设计规范要求，委托有资质的施工单位施工并符合国家验收规范要求，必须验收合格后交付……第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件一、附件二）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》的附件一《合同补充协议》显示：合同双方当事人协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……二、××除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应的逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市“驻政办【2011】53号”文件规定的费用按国家规定执行等条款。上述《商品房买卖合同》及附件一《合同补充协议》的出卖人落款处加盖有被告公司印章，××落款处由原告署名。合同签订时，被告远通公司向原告出具房款收据一份，显示原告向被告远通公司支付房款256001元。2012年9月13日，原告交纳了维修基金5120元。2012年10月25日，原告交纳了房产契税5120.02元。此后，被告未依约交付诉争房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，原告未向被告支付《合同补充协议》约定的驻马店市“驻政办【2011】53号”文件中规定的费用。庭审中，被告向本院提交以下证据：一、照片4张。被告用以证明：被告按照协议约定提供了风管的样板供原告选择，但原告却始终未作选择，亦未向被告缴纳该部分费用，导致地温空调不能交付使用，影响到房屋不能按时交付。因此本案被告逾期交房的原因是原告未履行其应当先履行的义务导致的，被告不应承担违约责任。原告的质证意见是：该照片并没有显示拍摄时间，无法确认其拍摄地点和拍摄对象，无法证明其真实性，更不能证明被告已经履行了向原告提供空调风机盘管选取的义务。二、1、2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃与被告签订的《团体购买住房合同》及《团体购买住房补充合同》各一份；2、2007年12月21日，刘晓丹、乐全福、白新跃与被告签订的《团购建房资金拨付与使用协议书》；3、2009年11月10日，乐全福、白新跃与被告签订的《团体购买住房合同补充协议》。被告用以证明：①2007年12月8日的“团购协议”是刘晓丹、乐全福、白新跃受市工商局指派与被告签订的，并代为管理和拨付购房资金，双方之间的法律关系是委托代理关系，本案原告是委托人，团购组织者是受托人，根据合同法第402条的规定，作为原告的组团购房者应当受团购协议的约束。②原告与被告之间属买卖法律关系。团购组织者与被告于2009年11月10日签订的补充协议约定的工程价款为101552837.2元，团购方应按照工程进度分五次支付相应工程款，并同时约定逾期付款应承担违约责任，而事实上截止到2012年7月12日，团购方仅付款5026万元，少支付工程进度款30982269.76元。由于市工商局及团购组织者在团购过程中未按照协议约定支付工程进度款，导致工程延期，应承担相应违约责任。③2007年12月8日，双方签订《团体购买住房补充合同》特别约定“富华花园的地温空调、住房外水、外电、煤气负责室内管安装。外接煤气开通费用由购房者自负”。由此证明团购代表与被告在合同价款之外对上述事项进行了特别约定，该约定合法有效。原告的质证意见是：仅能证明原告等其他人推选代表与被告签订过团购房协议，但单个原告事后另与被告签订了具体的商品房买卖合同，对双方的权利义务进行了重新约定，达成了新的权利义务关系，故不能以此对抗原告提交的事后双方签订的商品房买卖合同。三、1、驻马店市“驻政办【2011】53号文件”一份；2、《驻马店市发展和改革委员会关于发布新建住宅项目配电设施建设与维护社会平均建设成本的通告》（驻发改价调管【2011】649号）一份。被告用以证明：①该补充协议与《商品房买卖合同》是同日签署的，是双方对《商品房买卖合同》的补充性约定，原告应当知晓该补充协议约定的内容，应当预知双方约定的法律后果。②双方经充分协商在补充协议的第二条特别约定“××除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市‘驻政办【2011】53号文件’规定的费用按国家规定执行”。该约定的形式是补充协议，是特别提醒的一种方式，不应认定为格式条款。③在合同履行中，原告依据《合同补充协议》的约定已经将本条约定的契税直接交付给了税务机关，已经将维修基金通过被告交付给了房管局，由此证明原告对应交付的“驻政办【2011】53号文件”规定的电力配套费是知晓的，并非需被告特别提示。原告明知而拒不交付，构成违约。④原告所应支付电力配套费的依据是“驻政办【2011】53号文件”和驻发改价调管【2011】649号文件，该约定合法有效。⑤根据事实，双方约定的电力配套费并未计入工程造价，对这一情况，团购组织者和原告是知晓的，在这一前提下，双方当事人约定在合同价外另行支付电力配套费属当事人意思自治的范畴，应当尊重其效力。⑥驻政办【2011】53号文件于2011年5月25日实施，2014年7月后被废止，而本案合同签订的时间为2012年9月，约定交房的时间为2013年12月1日，即使该文件被终止，根据法不溯及既往的原则，该文件的终止并不影响该约定的效力，仍不能免除原告应当交纳电力配套费的义务。原告质证称①补充协议中涉及让原告缴纳的驻政办【2011】53号文的费用内容因违法而无效；②该补充协议因属于格式条款加重原告责任而无效；③格式条款没有给原告示明而无效，53号文的费用不明；④按协议中的文字解释，53号文的费用按国家规定执行，国家规定的是建设单位缴纳，而不是购房户缴纳；⑤该合同履行多年，逾期交房属于被告的实际履行问题，而不是因该电力配套设施费的问题，被告实际上也没有以此行使先后履行抗辩权。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房款收据等证据，被告提交的团体购买住房合同、委托购买协议等证据以及原告、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告远通公司与原告杜超签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的富华花园1号楼东2单元2404号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。一、原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已足额向被告支付了购房款，履行了合同的主要义务。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告持《商品房买卖合同》并以商品房销售合同关系将被告诉至本院，该《商品房买卖合同》系原、被告之间各种权利义务的具体体现，并对此形成了新的合意；被告据《团购协议》等证据所发表的质辩称意见，不能改变本案《商品房买卖合同》的合意内容，故本案处理应以《商品房买卖合同》的约定来确定原、被告双方的权利义务。二、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一《合同补充协议》中第二条约定“××除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市‘驻政办【2011】53号’文件规定的费用按国家规定执行”，该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告远通公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。但该条款中约定××除交纳房款外，还应交纳契税等相关费用，不违反相关法律禁止性规定，应为有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一《合同补充协议》第二条中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已足额支付了购房款，被告的主要目的已实现；若被告仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了被告的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。综上，《合同补充协议》第二条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第二条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任”属部分无效。三、关于风机盘管的选择，被告抗辩主张“其按照协议约定提供了风机盘管的样板供原告选择，但原告却始终未作选择，亦未向被告交纳该部分费用，导致地温空调不能交付使用，影响到房屋不能按时交付”，并提交照片一组用以证明其上述抗辩主张。原告质证称该照片并没有显示拍摄时间，无法确认其拍摄地点和拍摄对象，无法证明其真实性，更不能证明被告已经履行了向原告提供空调风机盘管选取的义务。因被告提交照片不足以证明其已履行了合同约定的内容，故对被告提出的原告未依约选择风机盘管也未交纳相关费用的抗辩主张，本院不予采纳。四、本案中，被告未依约定期限交房，构成违约。原告虽足额交纳购房款，履行了合同主要义务，但原告在交房期限届满前未交纳“驻马店市‘驻政办【2011】53号’文件规定的费用按国家规定执行”的费用，亦构成违约。法律规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方《商品房买卖合同》约定有逾期交房违约责任条款，能够确定被告逾期交房的违约责任；但双方《合同补充协议》中第二条约定的逾期交付相关费用的违约责任承担方式已被本院确认为部分无效条款，致使无法依据上述合同确认原告承担违约责任的方式。诉讼中，被告申请核减违约金，经综合考量、平衡双方利益，被告仍应向原告支付逾期交房违约金，本院酌定该逾期交房违约金数额为21728元（从2013年12月2日起至本判决生效之日止）；原告请求数额超出的部分，本院不予支持。以上本判决生效之日后的逾期交房违约金尚未实际发生，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市远通实业有限公司在本判决生效后十日内向原告杜超支付从2013年12月2日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金21728元。二、驳回原告杜超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202元，保全费581元，合计1783元，由原告负担1092元，由被告负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘亚楠审判员  刘 林审判员  张伟光二〇一七年六月二十五日书记员  张晶晶