江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1012民初3032号原告：江苏江都农村商业银行股份有限公司塘头支行，住所地扬州市江都区郭村镇周楼村莱茵官邸。负责人：陈良俊，该支行行长。委托诉讼代理人：陈时忠，该支行员工。委托诉讼代理人：禹良元，该支行员工。被告：滕祥,男,汉族，1979年7月16日出生，住扬州市江都区。被告:于生兰,女,汉族，1981年1月10日出生，住扬州市江都区。被告：扬州市现代房地产开发有限公司，住所地扬州市江都区经济开发区新都路东侧。法定代表人：许加强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈鼎春，该公司员工。原告江苏江都农村商业银行股份有限公司塘头支行（以下简称农商行塘头支行）与被告滕祥、于生兰、扬州市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行塘头支行的委托诉讼代理人禹良元、陈时忠及被告现代房地产公司的委托诉讼代理人陈鼎春到庭参加诉讼，被告滕祥、于生兰经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农商行塘头支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告滕祥、于生兰立即返还原告借款本金446685.46元，并按照合同约定支付利息，利息计算至2017年4月20日为17836.35元，2017年4月21日之后利息按合同约定继续计算，同时承担本案诉讼费用；2、判令原告对滕祥、于生兰抵押给原告的坐落于江都区郭村镇阳光美地4幢S104、S105的房屋在上述债权范围内享有优先受偿权；3、判令扬州市现代房地产开发有限公司对滕祥上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2015年2月10日，原告与滕祥、于生兰签订《个人住房（商铺）借款合同》两份，约定滕祥、于生兰向原告分别借款25万元，用于购买扬州市现代房地产开发有限公司坐落于扬州市江都区郭村镇阳光美地4幢S104、S105的两间商铺，借款期限均为2015年2月10日至2025年2月10日。合同同时约定，借款人连续三个付款期或在本合同期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息，以购买的上述房屋作抵押担保，并办理了期房抵押登记手续，上述借款由扬州市现代房地产开发有限公司承担连带保证责任。2015年2月15日，原告向滕祥发放两笔贷款各25万元，共计50万元，年利率均为6.765%，按等额本息还款法，按月还本付息，到期日均为2025年2月10日。借款人自2016年7月21日停止向原告还本付息，原告多次向借款人催收，并按合同约定向借款人和保证人发出提前还款函，宣布合同项下的借款立即全部到期，借款人仍未能偿还，故原告诉至本院。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、2015年2月10日《个人住房（商铺）借款合同》2份，证明滕祥、于生兰向原告借款50万元，用于购买房屋，由扬州市现代房地产开发有限公司提供连带保证责任；2、2015年2月10日《房地产抵押合同》2份，证明滕祥、于生兰购买的房屋已经办理了房屋期房抵押登记；3、2015年2月15日借款借据2份，证明原告向滕祥共发放贷款50万元，约定年利率6.765%，按月结息，到期日为2025年2月10日；4、滕祥账户明细查询1份，证明原告已将50万元打入滕祥账户，同时证明滕祥贷款本息归还情况；5、贷款结息凭证18份，证明滕祥自2016年7月21日开始停止支付本息，至2017年4月20日，尚欠原告借款本金446685.46元，利息17836.35元；6、2017年3月22日原告向三被告发出的提前还款函、贷款催收通知单各1份及EMS回执单3份，证明原告在借款人违约后，已按合同约定向借款人和保证人发出提前还款函，宣布贷款提前到期。被告滕祥、于生兰未答辩，亦未提供证据。被告现代房地产公司辩称：原告遗漏当事人，其对答辩人的诉求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告现代房地产公司围绕答辩意见依法提交了以下证据：1、2013年9月30日案外人张桃与现代房地产公司签订的《协议书》1份，明确约定张桃借用现代房地产公司的资质成立现代房地产公司郭村分公司，专门用于郭村阳光美地工程项目开发建设，协议书第五条约定自负盈亏，其经营责任与现代房地产公司无关，至今现代房地产公司郭村分公司已销售阳光美地商品房达到70%左右，全部销售款额进入由张桃夫妇控制的账户；2、江都区法院于2016年11月21日作出的（2016）苏1012民初843号民事判决，该民事判决认定了郭村分公司是法律规定的民事责任主体并在判决书上作出了由其承担民事责任的认定；3、2016年1月16日，郭村镇政府与现代房地产公司郭村分公司就阳光美地开发的相关问题签订的《协议书》1份，江都房管局和本公司作为见证人予以签章，证明现代房地产公司郭村分公司是阳光美地项目建设的实际开发商；4、2017年5月15日现代房地产公司郭村分公司出具的情况说明1份，说明上述的第1条和第2条及案涉房贷的基本事实为郭村分公司的行为，房贷所需手续均由郭村分公司张桃与原告负责人操办，房贷款也进入张桃夫妇控制的账户。重要的是借款人与出借人签订的房产抵押合同，依照物权法和担保法的相关规定，案涉房贷应当由抵押物实现债权。双方当事人围绕本案争议焦点依法提交了证据。本院确认如下事实：2015年2月10日，原告与滕祥、于生兰、现代房地产公司签订《个人住房（商铺）借款合同》两份，约定滕祥、于生兰向原告分别借款人民币25万元，两笔合计50万元，用于购买扬州市现代房地产开发有限公司坐落于扬州市江都区郭村镇阳光美地4幢S104、S105两间商铺，借款期限为2015年2月10日至2025年2月10日。合同同时约定，借款人连续三个付款期或在本合同期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息，同时被告以购买的上述房屋作抵押担保，并办理了期房抵押登记手续，上述借款由扬州市现代房地产开发有限公司盖章认可承担连带保证责任。2015年2月15日，原告向滕祥发放两笔贷款各25万元，合计50万元，借款借据上载明借款的年利率为6.765%，结息方式为按月结息，借款的到期日为2025年2月10日。借款人自2016年7月21日停止向原告还本付息，原告多次向借款人和保证人催收，并向借款人和保证人发出提前还款函，宣布合同项下的借款立即全部到期，后借款人仍未能偿还。截止2017年4月20日，滕祥、于生兰尚欠原告借款本金446685.46元，利息17836.35元。上述事实，有原告及被告现代房地产公司提供的证据及其当庭陈述予以佐证，本院予以确认。被告滕祥、于生兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对上述证据质证权利。本院认为：原告农商行塘头支行与被告滕祥、于生兰、现代房地产公司签订的《个人住房（商铺）借款合同》，农商行塘头支行与滕祥、于生兰签订的《房地产抵押合同》，以及滕祥向农商行塘头支行出具的《借款借据》，均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，故合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按约向被告滕祥发放贷款后，被告滕祥未能按约还本付息，故原告要求被告滕祥、于生兰立即偿还借款本息，及要求被告现代房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。至于被告现代房地产公司辩称，原告在诉讼中遗漏当事人，应当由现代房地产公司郭村分公司向原告承担连带保证责任，而非现代房地产公司承担。本院认为，本案借款合同中，在保证人处盖章的为被告现代房地产公司，且与原告发生法律上的权利义务关系的亦是现代房地产公司，故现代房地产公司应对滕祥、于生兰的上述债务承担连带保证责任，而张桃与现代房地产公司及郭村分公司与郭村镇政府签订的两份《协议书》是签订协议双方之间的内部约定，仅对协议双方具有约束力，不具有对抗第三人的效力，故对于被告现代房地产公司的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，本院依法支持原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告滕祥、于生兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏江都农村商业银行股份有限公司塘头支行偿还所欠借款本金446685.46元，并按照合同约定支付利息（利息计算至2017年4月20日为17836.35元，2017年4月21日至清偿之日按合同约定继续计算）；二、原告江苏江都农村商业银行股份有限公司塘头支行对被告滕祥、于生兰抵押给原告的坐落于江都区郭村镇阳光美地4幢S104、S105房屋，在上述债权范围内享有优先受偿权；三、被告扬州市现代房地产开发有限公司对被告滕祥、于生兰的上述债务承担连带保证责任；四、被告扬州市现代房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告滕祥、于生兰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4135元，由被告滕祥、于生兰负担。此款已由原告垫付，被告滕祥、于生兰在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  陈向华二〇一七年六月二十一日书记员  王 婷