广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终574号上诉人（原审原告）：莫梦奎，男，1965年11月1日生，壮族，住广西河池市金城江区。上诉人（原审原告）：咸梅娟，女，1973年1月12日生，汉族，住广西河池市金城江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司，住所地：广西北海市工业园区生活小区住宅楼北楼419房。法定代表人：莫文英，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：广西庆达房地产有限公司河池分公司，住所地：广西河池市南新东路（制钉厂北面）。负责人：莫文英，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。上诉人莫梦奎、咸梅娟因与被上诉人广西庆达房地产有限公司（以下简称“庆达公司”）、广西庆达房地产有限公司河池分公司（以下简称“庆达河池分公司”）商品房预售合同纠纷一案,不服金城江区人民法院（2016）桂1202民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人莫梦奎、咸梅娟的共同委托诉讼代理人覃小欣，被上诉人庆达公司及庆达河池分公司的委托诉讼代理人沈仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人莫梦奎、咸梅娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金14334元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案并未超过诉讼时效。一、本案被上诉人应承担合同约定的交房日期起至竣工验收合格止的违约责任。1、从合同的履行来看，商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人履行给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。我国《合同法》第七十二条规定：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。在本案中，被上诉人将未经竣工验收合格的商品房转移给上诉人占有时，上诉人在该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但上诉人接收未经竣工验收合格的房屋，并不能视为双方对房屋交付条件进行了变更。因为上诉人选择接房，其并未放弃追究被上诉人履行不符合合同约定的违约责任。根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更合同。在本案中，被上诉人将未经竣工验收合格的房屋交付给上诉人使用，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而上诉人也仅对是否接收未经竣工验收合格的商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制规定，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因违法法律强制性规范而无效。因此上诉人接收未经竣工验收合格的房屋，并不能视为双方对房屋交付条件进行变更，被上诉人仍应按合同约定承担实际交付房屋之日直至房屋经竣工验收合格之日的违约责任。2、从《商品房买卖合同》第八条约定看，被上诉人将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格。因此，虽然被上诉人在2014年4月11日将未经竣工验收合格的房屋转移给上诉人占有，但被上诉人所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此被上诉人交付使用行为违约。根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”在本案中，“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格逾期。因此被上诉人于2014年4月11日实际交付了未经竣工验收合格的房屋，由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为即竣工验收合格逾期，故仍应承担实际交付房屋之日直至房屋经验收合格之日的违约责任。二、本案诉讼时效应自商品房达到合同约定的经竣工验收合格之日即2014年10月29日起计算，未超过诉讼时效。《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。如何界定权利人知道或者应当知道权利被侵害，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。上诉人认为，本案被上诉人违约后，按照合同约定应按日计算支付违约金，直至房屋竣工验收合格之日止，可以解释为双方在合同中约定同一债务分期（按日）履行的情形，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，即房屋竣工验收合格之日即2014年10月29日起计算。也可以解释为合同约定了清偿期限（支付逾期交房违约金期限），该“清偿期限”自2013年12月31日起至商品房经竣工验收合格之日即2014年10月29日止，期限届满之日就是经竣工验收合格之日即2014年10月29日，诉讼时效期间应自期限界满的2014年10月29日起计算，故本案未超过诉讼时效。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人庆达公司及庆达河池分公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人莫梦奎、咸梅娟向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金14334元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月11日，原告莫梦奎、咸梅娟（买受人）与被告广西庆达房地产有限公司河池分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：莫梦奎、咸梅娟向该公司购买其开发的位于河池市××区江北西××“××格××花园”小区××区××单元××号房屋一套，建筑面积为104.3平方米，总价款278337元……；第八条、出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、相关单位验收合格；买受人付清房款。6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；2、遭遇恶劣气候影响工程正常进度的；3、因重大技术难题导致工期延长的或者其他非出卖人过错原因造成的延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……第十一条、商品房达到本合同第八条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告莫梦奎、咸梅娟已付清购房款。被告于2015年6月24日开具全部房价款发票。2013年12月18日，被告广西庆达房地产有限公司河池分公司与河池市天泰物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，将“香格里拉花园”小区委托给物业公司实施前期物业服务。2014年4月11日，原告到该物业公司领取了所购房屋的装修钥匙。2014年8月25日，被告在“香格里拉花园”小区张贴“交房公告”。2014年10月29日，施工单位广西圣泰建设工程有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西南都建筑设计有限公司、监理单位河池市工程监理有限责任公司、建设单位广西庆达房地产有限公司五方单位在工程竣工验收意见上签章，认可“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼工程质量合格。根据与本案属同一小区、相同类型的案件，已经生效的民事判决书认定：本案两被告未能按照合同约定在2013年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任；违约金计算的起止时间应从合同约定的交房日次日起即自2013年12月31日起至被告提供的“钥匙领取记录本”上载明的原告实际签领房屋装修钥匙之时止。一审法院认为，综合双方诉辩，本案的争议焦点是：原告的起诉是否超过诉讼时效。原、被告所签订的《商品房买卖合同》及附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。具体到本案，根据生效的法律文书认定，被告支付逾期交房违约金的起止时间为自2013年12月31日起至被告提供的“钥匙领取记录本”上载明的原告实际签领房屋装修钥匙之时止。另根据原、被告双方签订的合同约定，逾期交房的违约金按日计算，逐日产生，虽本案合同并未约定被告支付违约金的具体期限，但根据以上法律规定，原告在可主张的整段逾期交房违约金的每日均有权随时向被告主张支付全部或部分逾期交房违约金，本案的逾期交房违约金系分别独立的债权，其诉讼时效亦应逐日计算。综上，原告实际签领房屋装修钥匙之时应为被告支付违约金的止算时间亦为被告履行支付原告可主张逾期交房违约金的履行期限届满之日，本案的诉讼时效依法应从原告实际签领房屋装修钥匙之时开始计算，即为2016年4月11日之前。经查明，本院受理原告的起诉时间为2016年10月8日，该时间已经超过本案的诉讼时效。因原告至本案一审辩论终结前均未能举证证明其诉讼时效有中止、中断或其他可以延长的法定情形，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告莫梦奎、咸梅娟的诉讼请求。一审案件受理费158元，减半收取79元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间双方未提交新的证据。二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：本案诉讼时效是否超过，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。本案双方系因逾期交房引发的违约金给付纠纷，对此相关问题，双方在合同中明确约定房屋交付的两个条件是相关单位验收合格及买受人付清房款，若房屋未经五方验收合格，买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据合同的约定，被上诉人应于2013年12月30日前交房，被上诉人逾期至2014年4月11日方才交房，交房时房屋未经五方验收合格，对此情况，上诉人有权依据合同的约定拒绝收房，但上诉人未选择拒绝收房，而是选择领取了房屋装修钥匙，视为上诉人自愿于2014年4月11日收房。当时被上诉人交房已经逾期，上诉人应当知道其权利受到侵害，其请求逾期交房违约金的时效依法应从2014年4月11日开始计算。已查明一审法院于2016年10月8日收到上诉人递交的起诉状，已超过两年诉讼时效期间，本案诉讼时效已经超过。上诉人主张应以房屋验收合格之日即2014年10月29日起算诉讼时效的理由不成立。因此，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。另外，对于上诉人主张房屋未验收合格存在质量问题被上诉人应当承担违约责任的问题，如前所述，本案系因逾期交房引发的违约金给付纠纷，而不是因房屋质量问题引发的违约金给付纠纷。且上诉人未提交证据证明房屋质量存在问题，房屋未经过验收并不必然得出房屋质量存在问题的结论。若房屋质量确实存在问题，上诉人可另行起诉，本案不予审理。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由上诉人莫梦奎、咸梅娟负担。本判决为终审判决。审判长  蒋林飞审判员  韦 媛审判员  张桂生二〇一七年六月××日书记员  罗盛壮附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。