广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6104号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘健云，住广州市海珠区。委托代理人:黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:麦荣嘉，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:成书婷，住。上述两被上诉人共同委托代理人:黄敏东，广东中天律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人:谢姗珊，广东中天律师事务所实习律师。原审第三人:北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区。法定代表人:代建功，职务:总经理。上诉人刘健云因与被上诉人麦荣嘉、成书婷、北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（以下简称怡然居客广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4263民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘健云上诉请求：1.撤销一审第三、四判决，改判刘健云无需退还麦荣嘉、成书婷定金250000元，无需支付麦荣嘉、成书婷违约金400000元、无需支付垫资酬金25000元和律师费45000元；2.撤销一审判决第八项，改判麦荣嘉、成书婷共同支付刘健云违约金150000元；3.受理费由麦荣嘉、成书婷负担。事实和理由：（一）本案违约方为麦荣嘉、成书婷。1.麦荣嘉、成书婷在签订合同时隐瞒已有两套房屋，不符合广州市购房政策、银行贷款条件、享受贷款优惠等原因，以至于2016年5月12日才办出同贷书，其未依约提供齐全办理银行贷款所需资料，逾期办理同贷书，导致无法在合同约定的2016年3月30日完成过户手续，构成违约。2.麦荣嘉、成书婷为满足银行需有首期款转账凭证要求，为此，双方在2016年3月11日达成借款协议，而麦荣嘉、成书婷于同年3月24日才将125万元转入刘健云账户内，可见其没有现金在手，必须靠卖掉原有房屋套现才能支付房款，其实际没有足够的首期房款。3.麦荣嘉、成书婷隐瞒两套房屋、需转让后才有资格以首套贷款方式购买涉案房屋的事实，其为了追求政策优惠，导致办理贷款和交易过户均超过合同约定时间，违反合同第七条第6点的约定，违约在前。一审关于麦荣嘉、成书婷申办按揭以及迟延贷款等责任认定错误。（二）刘健云已在合同约定期限内协助麦荣嘉、成书婷办理交易过户手续，并无违约。1.为配合麦荣嘉、成书婷降低房款达到减少税费，刘健云于2015年10月2日、2015年10月8日、2016年3月22日多次配合其签订合同或者价格确认书。2.刘健云多次申请提前还贷，但均因麦荣嘉、成书婷不申请贷款而改期。（三）逾期办理贷款的责任在于麦荣嘉、成书婷。1.银行申请贷款双方所需资料看，刘健云有抵押不影响麦荣嘉、成书婷申请办理同贷书。2.刘健云清偿房贷后即可办理过户，办理交易过户与办理涂销、归档手续可以一并进行。3.麦荣嘉、成书婷在2016年5月12日下午下班前才取得同贷书，其是无法成功预约在5月13日前往办理公积金贷款手续的，因此，5月16日也无法办理过户手续。（四）双方在《补充协议》中没有重新约定办完过户时间，即应按原《存量买卖合同》约定的时间办理过户。一审判决认为《补充协议》没有重新约定过户时间即是没有约定过户时间错误。（五）假设法院认为刘健云在麦荣嘉、成书婷逾期办理贷款、过户手续情况下，没有通知解除买卖合同也存在过错，也应是双方均有过错，故应按已付房款的同期银行存款利率计算违约金，或者以备案的买卖合同约定每日按房款总额352万元为本金计算违约金,根据双方合同第七条第5点约定，麦荣嘉、成书婷应按成交价0.%计付违约金给刘健云，且双方互负违约金相互抵销,一审没有考虑麦荣嘉、成书婷的过错及违约责任，又不调整违约金的计算本金及比例，加重刘健云的责任，显示公平。（六）对于1250000元的酬谢费25000元，双方约定该费在交易过户完成时支付，而由于麦荣嘉过错导致不能完成交易过户手续，因此，该费支付条件不成就，不应支付给麦荣嘉、成书婷。麦荣嘉、成书婷辩称，同意一审判决，不同意刘健云的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）从双方于2015年10月2日签订合同到2016年5月25日麦荣嘉、成书婷发出解除合同通知书期间存在的客观事实，可以证明到了2016年3月11日双方签订补充协议时双方明确要继续成交涉案房屋，因为2016年3月除了签订补充协议还发生了签订贷款的按揭手续以及网签和麦荣嘉、成书婷垫资125万元以及房产证的原件交麦荣嘉、成书婷的事实，麦荣嘉、成书婷与刘健云以及中介单位对于2016年3月11日之前各种行为的认可，并且对于原来签订的存量房买卖合同双方约定3月30日之前不可能递件的认可，也表明了双方之间在当时继续履行买卖合同的意思表示。5月14日刘健云明确不出售房屋这是构成根本违约的，因此一审法院判决得当。（二）刘健云的上诉无理，其上诉请求应予驳回。双方当事人除了签订存量房买卖合同之外，在3月11日还签订了补充协议，2016年3月双方客观存在继续履行合同的行为，因此，2016年3月11日之前双方的行为对于认定本案是否违约是没有意义的。3月11日双方才在银行签订按揭手续，按揭手续需要审查，到了5月银行才出具同贷书，因此，3月11日前无论存在何种行为都不能作为双方在本案是否违约的根据。（三）刘健云一直到3月24日由麦荣嘉出资125万元之后才申请银行涂销涉案房产，一直到4月8日才取得抵押银行同意涂销抵押的证明，如果要违约，刘健云在该方面就已经严重违约。在刘健云5月14日明确其不出售涉案房屋就已经构成根本性违约。（四）刘健云的行为有违诚实信用，双方约定的买卖的房产有抵押贷款，本来约定刘健云筹资赎契涂销抵押，但是其一直没有资金，也一直没有办理，等到麦荣嘉、成书婷同意出资125万元给其提前还贷之后见到房价上涨，其就明确不出售涉案房屋，不配合麦荣嘉、成书婷办理相关手续。显然刘健云是有严重违反诚实信用原则的一方。因此，麦荣嘉、成书婷认为一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。怡然居客广州分公司未到庭陈述意见。麦荣嘉、成书婷向一审起诉请求：1.解除麦荣嘉、成书婷与刘健云有关广州市海珠区水榕北街5号505房的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.刘健云向麦荣嘉、成书婷支付垫资酬金2.5万元并退还房屋定金25万元和赎契垫资125万元，合计152.5万元，并以152.5万元为本金，自2016年5月24日至退款时止，以中国人民银行同期贷款利率计付利息给麦荣嘉、成书婷；3.刘健云支付麦荣嘉、成书婷违约金40万元，赔偿中介服务费2万元，按揭服务费3000元，律师费4.5万元；4.刘健云承担案件受理费。一审诉讼期间，刘健云提出反诉请求：1.麦荣嘉、成书婷共同支付刘健云违约金150000元；2.麦荣嘉、成书婷协同刘健云到房管部门办理撤销涉案房屋的网签手续；3.麦荣嘉、成书婷将涉案房屋的产权证返还给刘健云；4.由麦荣嘉、成书婷共同承担案件的受理费。一审法院认定事实：刘健云是海珠区水榕北街5号505房（以下简称涉案房屋）的房地产权属人。2012年11月16日，刘健云前往广州市广州公证处签署《委托书》，载明：委托刘健明、何某华作为刘健云的合法代理人，代理执行和处理以下事项：前往中信银行股份有限公司广州北京路支行（以下简称中信银行北京路支行）办理涉案房屋的提前还款、赎取房地产证、领证、领取有关文件等有关手续；办理涉案房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；如涉案房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；出售涉案房屋，办理涉案房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；有权将涉案房屋作为抵押物，有权将涉案房屋抵押给有关银行办理抵押贷款手续；等。2015年10月2日，刘健云（甲方、卖方）的代理人何某华、刘健明与麦荣嘉（乙方、买方）及怡然居客广州分公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（NO.0003465），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额为4000000元，房屋存在抵押等他项权利情况；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方一致同意委托丙方协助办理产权转移登记，并保证向丙方提供办妥产权转移登记所需的必要材料；付款方式：涂销抵押后按揭付款，其中，（1）定金25万，乙方应在签订本合同当日直接支付给甲方；（2）甲方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；（3）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起7个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（4）乙方应在签订本合同后90个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后7个工作日内提供办理银行贷款所需要的资料；乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1500000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（5）甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款2250000元支付给甲方；（6）楼价余款（即申请贷款额）1500000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；(7)如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方；（8）交易过户手续需在2016年3月30日前完成；违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同约定该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同约定该房地产成交价的10%；4.本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同约定该房地产成交价的0.l%向乙方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金；5.本合同签订后，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款该房地产成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约，届时，违约方应按照本合同约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：(1)甲乙任何一方拒绝按本合同约定支付或收取定金、楼款逾期十个工作日以上；（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；（3）甲乙任何一方拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续逾期三十个工作日以上；(6)其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形；(7)丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续；等；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五个工作日内视为送达；经甲方确认涉案房屋在中信银行广州北京路支行抵押了约1250000元，甲方同意自行赎契；等。同日，麦荣嘉与怡然居客广州分公司签订《中介服务收费确认书》作为上述《存量房买卖合同》的附件，约定：麦荣嘉经怡然居客广州分公司介绍成功购买涉案房屋，同意向怡然居客广州分公司支付20000元作为中介咨询服务费；等。同日，怡然居客广州分公司向麦荣嘉出具涉案房屋佣金20000元的《收款收据》。2015年10月8日，刘健云的代理人何某华向麦荣嘉出具承购涉案房屋的250000元的《收款收据》。2016年5月31日，怡然居客广州分公司向麦荣嘉出具涉案房屋按揭服务费3000元的《收款收据》。2016年3月11日，麦荣嘉、成书婷（买方）与刘健明、何某华（卖方、委托人）签订《补充协议（继合同号NO.0003465）》，约定：关于成交涉案房屋的补充协议，经卖方确认，涉案房屋在中信银行广州北京路支行纯抵押1250000元；买方同意垫资为卖方赎契；卖方同意支付25000元给买方作为酬谢费；买方同意卖方在收齐房屋尾款后（一个月内）把房屋交付给买方使用；等。2016年3月24日，麦荣嘉通过其银行账户向刘健云的银行账户转入1250000元，何某华于同日向麦荣嘉出具承购涉案房屋之定金1250000元的《收款收据》。2016年5月12日，中国建设银行股份有限公司广州海珠支行出具《同意贷款通知书》，载明：同意给予麦荣嘉、成书婷商业贷款760000元，期限20年；贴息贷款740000元，期限20年；抵押地址为涉案房屋（产权人为刘健云）；等。诉讼中，麦荣嘉、成书婷与刘健云确认以下事实：1、2016年3月11日，麦荣嘉、成书婷与刘健云在怡然居客广州分公司处签署了按揭申请的相应材料；2、何某华于2016年3月24日向麦荣嘉出具的《收款收据》中载明的定金1250000元就是指《补充协议》约定的垫资1250000元。麦荣嘉、成书婷表示:1、其名下原有两套房产，但在2016年2月26日前均已过户至案外人名下；2、按照双方合同约定，刘健云应该是在收到银行提前还贷通知7天内还清贷款，还款和涂销抵押是刘健云的义务，刘健云应在银行通知后7天内还清贷款，刘健云在2015年10月9日申请贷款，在银行通知刘健云还贷时，刘健云称没有钱，所以刘健云是没有履行其还款的义务；因为刘健云没有钱还银行的贷款，经过协商，麦荣嘉、成书婷出资帮刘健云还贷款涂销抵押，促使本次交易;3、《存量房买卖合同》是麦荣嘉代表麦荣嘉、成书婷签订的，是以麦荣嘉、成书婷夫妻名义共同买房。刘健云表示：1、因为刘健云有贷款，而且刘健云是首套房屋，贷款利率是有优惠的，所以刘健云希望待麦荣嘉、成书婷确定何时办理过户手续时，刘健云才把钱存入还款帐号完成还款手续，否则会造成刘健云的资金积压及丧失首房贷款优惠；因为刘健云多次催促麦荣嘉、成书婷确定交易时间，麦荣嘉、成书婷不耐烦才说把首付款部分用于提前还贷，并表示为了让刘健云不用担心利息问题，只收取刘健云固定利息25000元用于涂销抵押垫资，同意将后期的购房款125万元直接打入刘健云帐户，由刘健云用于提前还贷；其实在签订合同后，刘健云早已向银行提出了提前还贷的申请，只待麦荣嘉、成书婷确定过户时间才把钱打入还贷帐户即可完成取得提前还贷和取得银行同意涂销抵押的相关手续；在2016年3月24日麦荣嘉、成书婷把钱存入刘健云账号后，银行大概于2016年4月5日扣款，故刘健云大概在2016年4月8日拿到了银行提供的涂销抵押资料；2、实际上麦荣嘉、成书婷是4月份才能拿到无房证明，5月12日下午下班前一分钟才拿到同贷书，所以是无法按合同约定时间办理过户手续，是麦荣嘉、成书婷违约；因为合同约定是在2016年3月30日前完成交易过户手续且逾期30个工作日刘健云方可行使合同解除权，该30个工作日的截止日期为5月13日，故刘健云于5月14日通过致电怡然居客广州分公司向麦荣嘉、成书婷提出解除合同；3、刘健云不在乎麦荣嘉、成书婷谁买房；4、25000元酬谢费其实是属于1250000元的利息，双方还约定在整个买卖过程结束后，麦荣嘉、成书婷把款项付清后，刘健云再支付利息给麦荣嘉、成书婷，这是有先后顺序的；5、刘健云大概于2016年3月24日前后又配合签署了按揭申请所需要的一些文件；6、合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整至按中国人民银行同期存款利率计算。麦荣嘉、成书婷为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、（2016）粤中天律民委字第147号《委托合同》、45000元的转账凭证和律师费45000元的发票，其中合同载明：广东中天律师事务所接受麦荣嘉的委托指派黄敏东律师作为麦荣嘉与刘健云、刘健明、何某华房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，麦荣嘉须向广东中天律师事务所支付律师代理费45000元；等，证明麦荣嘉、成书婷由于本案纠纷花费律师费45000元。2、怡然居客广州分公司于2016年5月16日出具的《情况说明》，载明：2015年10月2日麦荣嘉、成书婷与刘健云双方以400万元成交涉案房屋并签订《存在量房买卖合同》，定金为25万元；刘健云代理人何某华称在中信银行广州市北京路支行纯抵押125万元整并同意自行办理提前还款及涂销抵押；2016年3月11日麦荣嘉、成书婷与刘健云双方签署补充协议；麦荣嘉、成书婷同意先支付125万元给刘健云用于提前还款及涂销抵押，刘健云同意支付2.5万元给麦荣嘉、成书婷作为垫资赎契的手续费；刘健云要求收房屋尾款后一个月内才把房屋交付给麦荣嘉、成书婷使用，麦荣嘉、成书婷同意了；麦荣嘉、成书婷与刘健云双方于2016年3月14日到中信银行北京路支行，麦荣嘉、成书婷支付125万元给刘健云赎契；2016年3月22日麦荣嘉、成书婷与刘健云双方办理网签手续；2016年4月5日刘健云完成涂销抵押手续；现麦荣嘉、成书婷已于5月12日取得银行出具的《同意贷款通知书》，怡然居客广州分公司通知麦荣嘉、成书婷与刘健云双方于5月16日早上8点30分过海珠区房管局过户；刘健云提出要求麦荣嘉、成书婷继续住到7月20日才把房屋交付给麦荣嘉、成书婷使用，麦荣嘉、成书婷同意了；于5月14日晚上通过电话告知怡然居客广州分公司说决定不出售该房屋，理由是楼价上升太多，拒绝配合过户；故麦荣嘉、成书婷与刘健云双方在2016年5月16日没有过户成功；等。3、怡然居客广州分公司于2016年6月1日出具的《情况说明书》，载明：2016年5月17日怡然居客广州分公司向刘健云、何某华、刘健明发出要求关于履行《存量房买卖合同》(NO.0003465)的催告函，催促刘健云本着契约精神按照合同约定与麦荣嘉办理涉案房屋的过户手续；现麦荣嘉己于2016年5月12日取得银行同意贷款通知文件，故根据合同约定的双方应于2016年5月23日前办理房屋过户手续，至今2016年6月1日，刘健云收到催告函后继续不履行合同，拒绝配合怡然居客广州分公司办理过户手续，导致了合同无法履行；怡然居客广州分公司员工与刘健云通过电话得知，刘健云的理由是因为房价上涨太快，觉得卖亏了，认为麦荣嘉拖不起时间（因2016年3月24日已支付125万元给刘健云赎契用，加上定金25万元，合计150万元），所以拒绝配合办理过户手续；经怡然居客广州分公司员工与麦荣嘉、成书婷与刘健云双方沟通，刘健云提出如下方案，但双方无法达成一致：（1）刘健云赔偿麦荣嘉30万元（含中介服务费，按揭费及赎契手续费），从而解除房屋买卖合同；麦荣嘉当即表示异议认为赔偿不合理，应按照合同条约履行赔偿；同时刘健云表示没有足够的钱赔付给麦荣嘉，需要把房子抵押给银行才有钱赔付给麦荣嘉，麦荣嘉认为该方案风险太大不可行；（2）刘健云让麦荣嘉再支付25万元（减去赎契手续费2.5万元），即支付22.5万元给刘健云，刘健云可配合麦荣嘉办理过户手续；但同时刘健云和怡然居客广州分公司另一员工又说要麦荣嘉支付30万元才配合麦荣嘉办理过户手续；等。证据2、3证明刘健云明确表示因楼价上升，决定不出售房屋，拒绝配合麦荣嘉、成书婷过户。4、麦荣嘉、成书婷委托律师于2016年5月25日按照《存在量房买卖合同》中载明的刘健云的联系地址向刘健云寄出《律师函》及妥投证明，其中妥投证明载明该邮件已被“本人收”，证明麦荣嘉、成书婷通过律师函要求和刘健云解除房屋买卖合同并要求退回定金和赎契款，按约承担违约责任，且律师函已于2016年5月26日妥投到刘健云处。刘健云质证意见如下：对证据1中发票的真实性没有异议，关联性有异议，是否实际收取该费用刘健云无法确认，对于委托合同的真实性没有异议，对委托合同中的收费是否过高，由法院认定；对证据2、3不予确认，与事实不符；对证据4刘健云没有收到，也没有本人签名，刘健云也没有签收，不清楚邮局为何写着本人签收的字样。怡然居客广州分公司质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均没有异议；证据2、3是本案发生过、怡然居客广州分公司应麦荣嘉、成书婷的要求所出具的证明；证据4是麦荣嘉、成书婷发给刘健云的，怡然居客广州分公司不清楚，由法院认定。刘健云为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、麦荣嘉向刘健云的代理人何某华于2016年3月24日出具的涉案房屋房地产权证的《收件收据》（第0820046099），证明2016年3月24日刘健云已把房地产权证交付麦荣嘉、成书婷；2、日期分别为2015年10月9日、2016年2月3日的《个人贷款提前还款申请书》复印件，证明刘健云积极履行义务。麦荣嘉、成书婷质证意见如下：对证据1真实性没有异议，麦荣嘉、成书婷收到原件的时间是2016年3月24日，该时间点可以证明在之前的行为里面大家都是没有异议的，因为刘健云在3月24日还将原件交给麦荣嘉、成书婷；对于证据2，结合麦荣嘉、成书婷垫资涂销抵押的事实，麦荣嘉、成书婷认为刘健云是有申请过提前还贷，对2016年2月3日的提前还贷申请书没有意见；对于2015年10月9日提前还贷的申请书，右下角的附注“2015年11月6日通知暂无钱，12月有再复电话”，可以证明刘健云当时是没有钱申请提前还贷涂销抵押。怡然居客广州分公司质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2真实性无法确认，涂销抵押根据合同约定是刘健云的合同义务，在该过程中无论双方是否有任何原因导致合同难以履行，但在2016年3月11日其实三方有就涂销抵押一起协商过，这表明在3月11日时双方具有继续履行合同的意愿，根据3月11日的补充协议，麦荣嘉、成书婷提供了125万元的垫资款给刘健云提前还款，所以刘健云申请提前还款及事后的协商提前支付垫资赎契款都表明，麦荣嘉、成书婷与刘健云在该过程中都是有履行合同的，只是在2016年5月12日取得同意贷款通知书后，怡然居客广州分公司通知买卖双方去办理过户手续，办理过户手续的时间是5月16日，但因当时刘健云认为房价涨得过高的原因不愿意继续履行合同，所以才导致本案纠纷产生，事实上在该过程中怡然居客广州分公司也多次协调麦荣嘉、成书婷与刘健云双方进行沟通。怡然居客广州分公司为证明其陈述张提交了以下证据：怡然居客广州分公司于2016年5月17日按《存量房买卖合同》载明的刘健云联系地址向刘健云及何某华、刘健明发出的要求其在合同约定的期限内配合麦荣嘉、成书婷及怡然居客广州分公司办理涉案房屋的过户手续的催告函、EMS快递单及网上查询的投递情况。麦荣嘉、成书婷质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，因为怡然居客广州分公司是麦荣嘉、成书婷与刘健云的共同受托人，所以按照合同的约定其有义务组织麦荣嘉、成书婷与刘健云去进行递件交易，当一方怠于进行该行为时，第三方应按其职责发出催告函，该催告函是有相应的证明力的。刘健云质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，刘健云没有收到该函件，而且函件上陈述的内容与事实不符。一审法院认为，何某华、刘健明经刘健云授权委托以其名义与麦荣嘉签订的《存量房买卖合同》以及与麦荣嘉、成书婷签订的《补充协议》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然《存量房买卖合同》是麦荣嘉一人签订，但麦荣嘉、成书婷在诉讼中均表示这是麦荣嘉代表麦荣嘉、成书婷签订的，是以麦荣嘉、成书婷夫妻名义共同买房，且也与麦荣嘉、成书婷签订的《补充协议》相吻合，刘健云也没有提出否定性的意见和证据，故麦荣嘉、成书婷提起本案诉讼符合法律规定，是适格的麦荣嘉、成书婷。《存量房买卖合同》和《补充协议》对麦荣嘉、成书婷和刘健云均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。虽然根据《存量房买卖合同》约定，麦荣嘉、成书婷与刘健云双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合怡然居客广州分公司完成涉案房屋交易的递件手续，且交易过户手续需在2016年3月30日前完成。但在麦荣嘉、成书婷与刘健云签订《补充协议》后，办完过户手续的时间及麦荣嘉、成书婷收取尾期楼款最迟时间本应由双方重新约定，而从现有证据来看，双方对于上述问题均未有过协商及重新约定。从刘健云于2016年3月24日向麦荣嘉、成书婷交付房地产权证及出具1250000元的《收款收据》和刘健云自称的又配合签署了按揭申请所需要的一些文件，可以看出直至2016年3月24日刘健云仍是同意向麦荣嘉、成书婷出售涉案房屋的，且也清楚知悉麦荣嘉、成书婷在2016年3月24日已处于按揭申请阶段。由于在麦荣嘉、成书婷提交了按揭申请后，贷款的审批时间无法由麦荣嘉、成书婷决定，所以《存量房买卖合同》设定的交易过户手续需在2016年3月30日前完成已不具有实际可操作性。从本案麦荣嘉、成书婷已于2016年5月12日取得《同意贷款通知书》可以看出，这也并未超过提出按揭申请后的合理时间，此时麦荣嘉、成书婷与刘健云应继续切实履行合同义务，但刘健云以麦荣嘉、成书婷没有在2016年3月30日前完成交易过户手续为由拒绝配合交易过户导致合同无法继续履行，已构成根本性违约，现麦荣嘉、成书婷要求解除《存量房买卖合同》和《补充协议》，合法有理，且刘健云表示同意，故一审法院予以支持。根据约定，刘健云不能按本合同约定将涉案房屋出售给麦荣嘉、成书婷的，应当向麦荣嘉、成书婷支付违约金，违约金为本合同约定涉案房屋成交价的10%，并退回麦荣嘉、成书婷已支付给刘健云的全部费用，故麦荣嘉、成书婷要求刘健云退还房屋定金25万元、赎契垫资125万元并按涉案房屋成交价的10%承担违约责任，符合合同约定，一审法院予以支持。刘健云主张违约金过高，但没有提交证据证明，故对于该主张一审法院不予采纳。根据约定，刘健云任何一方拒绝按本合同约定出售涉案房屋逾期三十个工作日以上，麦荣嘉、成书婷可另行向刘健云主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等，结合麦荣嘉、成书婷所提交的（2016）粤中天律民委字第147号《委托合同》、45000元的转账凭证和律师费45000元的发票，故麦荣嘉、成书婷要求刘健云支付律师费45000元，符合合同约定，一审法院予以支持。刘健云主张该律师费可能过高及没有实际收取，但没有提交任何证据予以证明，故本案对该抗辩主张不予采纳。根据《补充协议》约定，麦荣嘉、成书婷同意垫资1250000元为刘健云赎契，刘健云同意支付25000元给麦荣嘉、成书婷作为酬谢费，现刘健云已经收取了麦荣嘉、成书婷的垫资1250000元且已用于提前还贷，故麦荣嘉、成书婷要求刘健云支付酬谢费25000元，符合合同约定，一审法院予以支持。刘健云主张双方约定在整个买卖过程结束以及麦荣嘉、成书婷把款项付清后，刘健云再支付利息给麦荣嘉、成书婷，没有提交证据证明，故一审法院不予采信。鉴于按涉案房屋总价款的10%所计算的违约金已足以弥补麦荣嘉、成书婷已发生的实际损失，故麦荣嘉、成书婷要求刘健云另行赔偿中介服务费2万元、按揭服务费3000元以及以1525000元为本金、以中国人民银行同期贷款利率计付利息，依据不足，一审法院不予支持。鉴于麦荣嘉、成书婷与刘健云均同意解除《存量房买卖合同》和《补充协议》，故刘健云要求麦荣嘉、成书婷协同刘健云到房管部门办理撤销涉案房屋的网签手续及将涉案房屋的产权证返还给刘健云，合法有理，且麦荣嘉、成书婷也表示同意，故一审法院予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条之规定，于2016年12月22日作出如下判决如下：一、解除何某华、刘健明代刘健云与麦荣嘉于2015年10月2日签订的《存量房买卖合同》（NO.0003465）；二、解除何某华、刘健明代刘健云与麦荣嘉、成书婷于2016年3月11日签订的《补充协议（继合同号NO.0003465）》；三、刘健云在判决生效之日起10日内退还定金250000元和赎契垫资1250000元给麦荣嘉、成书婷；四、刘健云在判决生效之日起10日内支付违约金400000元、垫资酬金25000元和律师费45000元给麦荣嘉、成书婷；五、麦荣嘉、成书婷在判决生效之日起10日内协同刘健云到房管部门办理撤销广州市海珠区水榕北街5号505房网签的手续；六、麦荣嘉、成书婷在判决生效之日起10日内将广州市海珠区水榕北街5号505房的房地产权证还给刘健云；七、驳回麦荣嘉、成书婷的其余诉讼请求；八、驳回刘健云的其余反诉请求。一审案件受理费38800元和财产保全费5000元，由刘健云负担。反诉费1750元，由麦荣嘉、成书婷共同负担100元，由刘健云负担1650元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，刘健云表示对一审判决第一、二、五、六、七项以及第三项判决中的返还赎契垫资款1250000元没有异议。二审中，各方当事人均没有提供新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘健云上诉请求和理由以及麦荣嘉、成书婷的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《存量房买卖合同》、《补充协议》解除的责任认定；2.麦荣嘉、成书婷主张刘健云退还定金、违约金、垫资酬金以及律师费和刘健云要求麦荣嘉、成书婷支付违约金应否支持。现评析如下：关于涉案《存量房买卖合同》、《补充协议》解除的责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定，双方当事人同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合怡然居客广州分公司完成涉案房屋交易的递件手续，且需在2016年3月30日前完成交易过户手续。但在合同履行的过程，双方于2016年3月11日方签订《补充协议》约定麦荣嘉、成书婷同意为刘健云垫资赎契。麦荣嘉、成书婷在2016年3月24日才向刘健云转入垫资赎契款项，刘健云于同一天出具收款收据并将房地产权证交付给麦荣嘉、成书婷，还自称于2016年3月24日前后配合签署按揭申请所需要的一些文件，由此可知，直至2016年3月24日刘健云仍是同意向麦荣嘉、成书婷出售涉案房屋，且也清楚知悉麦荣嘉、成书婷在2016年3月24日处于按揭贷款申请阶段。虽然双方在上述《补充协议》中没有就交易过户手续时间以及尾款最迟支付时间进行重新约定，但麦荣嘉、成书婷提交按揭申请后，贷款的审批时间确实无法由其决定，该情况属于当事人可以预见的范畴，结合双方上述履行合同的事实，可视为双方以实际行为表示愿意继续履行合同。现麦荣嘉、成书婷已于2016年5月12日取得《同意贷款通知书》，故一审法院认为该行为并未超过提出按揭申请后的合理时间，并无不妥，本院予以确认。因此，在麦荣嘉、成书婷取得《同意贷款通知书》之后，双方当事人应继续履行合同义务，但刘健云仍以麦荣嘉、成书婷没有在合同约定的2016年3月30日前办理过户手续为由拒绝配合交易过户手续，显然导致双方合同解除的责任在于刘健云。刘健云上诉认为合同解除违约责任在于麦荣嘉、成书婷，依据不充分，本院不予支持。关于麦荣嘉、成书婷主张刘健云退还定金、违约金、垫资酬金以及律师费和刘健云要求麦荣嘉、成书婷支付违约金应否支持问题。承上所述，涉案合同解除的责任在于刘健云。根据双方合同约定，刘健云不能按本合同约定将涉案房屋出售给麦荣嘉、成书婷的，应当向其支付违约金，违约金为本合同约定涉案房屋成交价的10%，并退回麦荣嘉、成书婷已支付给刘健云的全部费用。刘健云拒绝按本合同约定出售涉案房屋逾期三十个工作日以上，麦荣嘉、成书婷可另行向刘健云主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等，因此，一审法院判决刘健云向麦荣嘉、成书婷退还房屋定金、并按涉案房屋成交价的10%承担违约责任，以及支付律师费，符合双方合同约定，本院予以维持。刘健云上诉认为无需承担上述费用，缺乏理据，本院不予支持。此外，根据《补充协议》的约定，麦荣嘉、成书婷同意为刘健云垫资赎契，刘健云同意向麦荣嘉、成书婷支付垫资酬金，现刘健云已收取了麦荣嘉、成书婷支付的垫资赎契款，因此，麦荣嘉、成书婷主张刘健云依约支付垫资酬金，合法有据，本院予以支持。刘健云上诉认为垫资酬金应在交易过户完成时支付，缺乏合同依据，本院不予支持。至于刘健云要求麦荣嘉、成书婷支付违约金以及认为双方同时存在过错，应相互抵扣违约金问题，由于本院已确认涉案合同解除的责任在于刘健云，因此，对其上述理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘健云的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12500元，由上诉人刘健云负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年六月五日书记员 邓安达游瑞娜