上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7349号上诉人（原审被告）：汤博，男，1989年6月1日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王慎，女，1963年11月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区蒲鞋市。委托诉讼代理人：黄荣蓉，上海东弘律师事务所律师。上诉人汤博因与被上诉人王慎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初14813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤博上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王慎的原审诉讼请求。事实和理由：1、双方签订租赁合同时，王慎表态是允许转租的。2、汤博一直按时支付租金，王慎没有丝毫实际损失，原审法院判决由汤博承担三个月租金的违约金不合理。王慎辩称，不同意汤博的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由为：1、其一直不同意汤博转租房屋，在微信中已清楚告知汤博不得转租。2、上诉人称被上诉人没有实际损失，也与事实不符。上诉人违约情况非常严重，原审法院判决违约金合理合法。王慎向一审法院起诉请求：1、判令双方当事人2016年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月10日解除；2、判令汤博将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）恢复原状，交还王慎；3、判令汤博向王慎支付房屋占有使用费（按每月3,600元的标准，自2017年2月10日起计算至汤博实际归还系争房屋之日止）；4、判令汤博向王慎支付违约金18,000元；5、本案诉讼费用由汤博承担。一审法院认定，位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人登记为王慎。2016年3月27日，王慎作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的汤博签订《房屋租赁合同》一份，约定王慎将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给汤博使用，租赁期限为五年，自2016年5月1日起至2021年5月1日止，租金为每月3,600元。该合同第3.2条约定：“支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年5月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月7日前，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。……”第6.4条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。”第八条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为首月租金的伍倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本合同承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”第9.3条约定：“居间方郑重告知双方，根据上海市有关规定下述情形视为‘群租’而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房（若有）卫生间（若有）及不分门进出的客厅改为卧室，或者改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。”第9.6条约定：“甲方准许乙方装修，合同到期后同等条件下乙方优先承租，租期前2年内租金不变，以后每年200元递增。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，王慎向汤博交付系争房屋，汤博支付王慎保证金3,600元，并陆续支付租金至2017年4月底。2017年2月9日，王慎委托上海东弘律师事务所向汤博发送《律师函》，告知因汤博未经王慎同意将房屋拆分转租，并私自改变房屋内部构造，经王慎多次要求拒不恢复，已构成严重违约，故提出：1、双方于2016年3月27日签订的《房屋租赁合同》于汤博收到本函之日起解除；2、汤博于收函之日起5日敦促在租赁房屋内的所有人员搬离，并拆除租赁房屋内加设的一切设施，将租赁房屋恢复原状归还给王慎；3、汤博于合同解除之日（即收函之日）起5日内，向王慎支付违约金18,000元。王慎因汤博违约行为所受损失大于违约金金额，王慎还将继续追究汤博的损害赔偿责任。汤博于2017年2月10日收到该函。现王慎认为汤博擅自改变房屋结构、拆分转租的行为违反合同约定，故王慎于2017年2月诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，王慎提供照片及微信聊天记录，证明汤博将系争房屋客厅隔成一间房间，还另建一间厨房，将系争房屋拆分为两个两室一厅分别进行出租。王慎曾拨打12345热线投诉，居委会通知汤博拆除，并将现场拍照片给王慎。汤博对上述照片及微信聊天记录均不予认可。汤博表示，2017年1月13日，其和妹妹将系争房屋出租给案外人修某一家四口居住，租赁期限自2017年1月18日起至2018年1月17日止，月租金为3,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应恪守。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现由于汤博在使用租赁房屋期间，未经王慎同意，擅自将系争房屋转租他人，违反合同约定，王慎据此要求解除双方合同，于法并无不合，予以支持。汤博以合同未明确约定不得转租、转租租金金额低于承租租金金额为由认为其未违约，一审法院不予采信。双方签订的租赁合同中明确约定，一方发生根本性违约，守约方有权单方面解除合同，由于王慎向汤博发送《律师函》中明确汤博收到该函之日起双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，现汤博确认已于2017年2月10日收到该函，故一审法院确认合同已于2017年2月10日解除。合同解除后，汤博理应将房屋恢复原状后移交王慎，并支付至其实际将系争房屋移交给王慎之日止的占有使用费，王慎要求按照双方合同中约定的租金标准计算，与法并无不合，一审法院予以支持。对于王慎主张的违约金，汤博认为王慎没有实际损失而不予认可该违约金的数额，一审法院根据合同中约定的违约金标准、汤博的违约程度、王慎的实际损失等因素，酌定为10,800元。据此，判决如下：一、确认王慎与汤博于2016年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月10日解除；二、汤博应于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上述房屋恢复原状后移交给王慎；三、汤博应按照每月3,600元的标准向王慎支付至其实际履行本判决书第二项内容之日止的使用费（汤博已支付至2017年4月30日止）；四、汤博应于本判决生效之日起十日内支付王慎违约金10,800元。一审案件受理费减半收取计125元，由汤博负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人汤博与被上诉人王慎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。因上诉人未经被上诉人同意将房屋转租，被上诉人据此向上诉人提出解除租赁合同，承担违约责任等诉请，具有法律依据。上诉人上诉提出被上诉人同意其转租房屋，对此被上诉人予以否认，由于上诉人未能依法提供充分、有效的证据，本院对上诉人该上诉理由难以采纳。关于违约金的确定，本院注意到，原审法院在本案审理中针对上诉人违约程度、被上诉人实际损失等因素，已将违约金数额下调至10,800元，此项酌定，已经充分考虑了上诉人的利益，本院予以确认。综上所述，汤博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由汤博负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  严卫忠审判员  王 伟二〇一七年六月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……