四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1602民初4428号原告：广安市中祥物业管理有限公司，住所地广安市广安区。法定代表人：杨欣，经理。委托诉讼代理人：黄荣全，广安市广安区司法局天赐法律服务所法律工作者。被告：熊小强，男，生于1977年11月13日，汉族，住四川省广安市广安区。原告广安市中祥物业管理有限公司与被告熊小强物业管理合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓旺公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄荣全，被告熊小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广安市中祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即给付拖欠的物管费4265元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与四川省某地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，购买四川省广安市广安区某住宅，建筑面积131.65平方米，约定按建筑面积每月每平方0.9元标准缴纳物业管理费。被告从2013年1月1日起至2015年12月31日止，欠物管费4265元，经原告多次催收拒不给付。2015年10月19日，四川省某地产开发有限公司，广安市某物业管理有限公司，广安市广安区某业主委员会向某小区全体业主发出《联合通告》，定于2016年1月30日广安市某物业管理有限公司完全退出某小区物业管理。广安市某物业管理有限公司变更为广安市中祥物业管理有限公司，对拖欠的物管费在广安市广安区某业主委员会的监督下予以追收，此款专用于小区公共利益及设施建设经费。为此，原告特提起诉讼，请求支持诉讼请求，维护原告的合法权益。被告熊小强辩称：不同意原告的诉讼请求，理由有：1、原告与广安市某物业管理有限公司的关系，需原告举证明确。2、小区开发商四川省某地产开发有限公司违规收取水电气安装费9000元，而四川省某地产开发有限公司和广安市某物业管理有限公司系同一老板，如四川省某地产开发有限公司不退还违规收取的费用，被告则拒绝交纳物管费。3、被告未尽到管理义务，小区存在业主违章搭建、随意私占硬化小区绿地，被告未协调解决原告楼上房屋漏水纠纷问题，被告对业主提出的开发商是否有权出卖小区车位问题亦未答复。原告为支持其诉讼请求提交了企业营业执照及企业名称变更核准通知书、被告的房屋登记查询信息、《商品房买卖合同》附件七、《委托管理合同》、《催款通知书》。本院组织双方进行了质证，并对原告举示的证据进行认证后，认定本案如下事实：被告购买了四川省某地产开发有限公司开发的某住房。四川省某地产开发有限公司选聘的前期物业管理企业为广安市某物业管理有限公司。2011年7月10日，四川省某地产开发有限公司（甲方）与广安市某物业管理有限公司（乙方）签订《委托管理合同》主要约定：甲方将某小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：房屋出租、管理，房屋维修、养护，房屋档案管理，政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为5年，自2011年7月10日起到2016年7月10日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.9元标准收取，地下车库管理费按建筑面积每月每平方米0.8元标准收取，商业铺面管理费按建筑面积每月每平方米0.8元标准收取……价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。嗣后，四川省某地产开发有限公司将出卖房屋交付给了被告，并以被告为权利人进行了产权登记，登记的房屋建筑面积为131.65㎡。2015年6月29日，广安市广安区某业主委员会成立。2015年10月13日，广安市某物业管理有限公司变更为广安市中祥物业管理有限公司。2015年10月19日，四川省某地产开发有限公司、广安市某物业管理有限公司、广安市广安区某业主委员会发布《联合通告》主要载明：一、小区业主委员会依法监督和协助物管公司对小区内公共设施进行恢复、整治；对业主（特别应对未交物业管理费的业主）反映的问题予以解决（涉及金额以各户所欠物业管理费为限），逐户落实，同时对拖欠物业管理费的少数业主做好劝说工作，加大催收力度，对拒交物业管理费的个别业主直接向法院起诉。二、在小区业主委员会的完全监督下，设立专款专用资金账户，凡在小区业委会办公室和在小区业委会协助下物管公司上门收到的款项（主要是物业管理费欠款），全部进入专款专用资金账户，然后，按照轻、重、缓、急的原则，由小区业主委员会根据项目进行，按需拔付；公共设施设备，逐项落实；家庭问题（涉及金额以各户所欠物业管理费为限），逐户落实，最后三方共同验收为止。三、从即日起，四川省某地产开发有限公司不再在某项目上投入一分钱，也不再在“专款专用资金”账户上拿走一分钱，公司所有债权债务依法授权予广安市某物业管理有限公司，在小区业主委员会的监督和协助下全权享有和承担（房屋质量终身责任制除外），并加强实施。如2016年1月30日后，公共设施和业主家庭问题还没有处理完毕，则顺延至新的物业服务公司继续实施，所需费用由专款专用资金账户支付，与新产生的物业管理费无关等。2016年6月14日，原告向被告邮寄《催欠物管费通知》载明：熊小强业主（6-701），经查，你还欠原物管费2013年1月至2015年12月（131.65平方米，每平方米0.9元）共计4265元。请你务必于2016年6月30日以前到业委会办公室原广安市某物业管理有限公司（现中祥）物管处交清。否则，我们依法予以起诉。本院认为：依据本案查明事实，原、被告之间建立了前期物业服务合同法律关系。被告则应当按照《委托管理合同》的约定履行义务。对于被告的辩解，本院认为四川省某地产开发有限公司并非本案当事人，其收取水电气安装费与本案并非同一法律关系，原告与其的纠纷应当另案解决；被告未举证证实其主张的业主违章搭建、随意私占硬化等问题，且原告楼上房屋漏水引发的纠纷系相邻权纠纷，业主与开发商之间关于小区车位的纠纷属于双方之间的合同纠纷，解决上述纠纷并非原告按照《委托管理合同》应当履行管理的义务。综上，被告的上述辩解不能支持其行使履行抗辩权。本院对于原告要求被告支付物管费的诉讼请求予以支持，被告应当交纳的物管费为4265元（131.65×0.9×36）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告熊小强于本判决发生法律效力后十日内向原告广安市中祥物业管理有限公司支付物业服务费4265元。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  邓旺二〇一七年六月六日书记员  王雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。