广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初3351号原告（反诉被告，以下均称原告）胡爱玲，男，汉族，1983年7月7日出生，-住湖南省常宁市，委托代理人苏崎，系广东百勤律师事务所律师。委托代理人周丽荣，系广东百勤律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）郑毅，男，汉族，1979年5月2日出生，住广东省东莞市莞城区，被告（反诉原告，以下均称被告）叶毅婵，女，汉族，1978年8月17日出生，住广东省东莞市莞城区，两被告共同委托代理人潘洁莹，系广东凯略律师事务所律师。两被告共同委托代理人黄燕琴，系广东凯略律师事务所实习律师。第三人广东金信联行置业有限公司，住所地为广东省东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所一楼，营业执照为9144190076158790X6。法定代表人罗凤。委托代理人项友武，系该公司员工。委托代理人黄万宁，系该公司员工。原告胡爱玲诉被告郑毅、被告叶毅婵，被告郑毅、被告叶毅婵反诉原告胡爱玲，第三人广东金信联行置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告的委托代理人苏崎、周丽荣，被告的委托代理人潘洁莹、黄燕琴，第三人广东金信联行置业有限公司的委托代理人项友武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告郑毅及第三人于2016年9月15日签定的《房地产买卖及居间合同》（编号：0132295）；2.被告郑毅返还原告已支付的定金100000元；3.被告郑毅向原告支付因根本违约产生的违约金244000元；4.被告郑毅赔偿原告应支付给第三人的居间服务费36600元；5.被告郑毅向原告支付因本案支出的律师费20000元；6.被告叶毅婵对被告郑毅的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2016年9月15日，被告郑毅就出售其名下东莞市南城区××新村现代经典花园××号房（以下简称“案涉物业”）与原告及第三人签署了《房地产买卖合同》（编号：0132295，以下简称《合同》）。《合同》约定，被告郑毅将案涉物业以总价格1220000元按套转让给原告。《合同》签署后，原告按照约定将定金100000元付至第三人，并和被告郑毅到房管部门办理完查档手续后，已由第三人转付至被告郑毅账户。《合同》第四条第4.1款约定：“甲方确认尚有陆拾万元整的贷款未偿还，甲乙双方约定由甲方自筹资金还款（应在本合同签署之日起50个工作日内完成抵押注销工作）。”《合同》签署后，原告及第三人多次电话催促被告郑毅履行合同约定，完成案涉物业注销抵押手续，被告郑毅无动于衷。2016年11月9日，第三人向被告郑毅发出《温馨提示》，书面函告被告郑毅及时完成注销抵押手续，被告郑毅拒绝签收。被告郑毅至今仍未按照合同约定，完成案涉物业注销抵押事宜，直接导致《合同》无法履行。原告认为，遵守合同约定是合同当事人应尽的义务，被告郑毅不按照合同约定履行合同义务，导致合同无法履行，已构成根本违约。根据《合同》第九条第9.2项和第9.2.2项，原告有权解除《合同》，要求被告郑毅退回已收房款，赔偿原告应支付给第三人的居间服务费，并按成交价格的20%向原告支付违约金。被告叶毅婵与被告郑毅系夫妻关系。被告叶毅婵是案涉物业的产权共有人，且同意出售案涉物业，依法应当与被告郑毅连带承担本案的合同违约责任。2017年1月16日，原告委托广东百勤律师事务所就本案事宜向原告发送了壹份《律师函》，被告郑毅签收后未作出任何回应。原告迫于无奈诉诸法院。被告答辩称，一、关于本案房屋，被告郑毅已经交付给原告，在之前沟通之中被告也愿意继续履行，但现在原告不同意且要求解除合同，关于解除合同的请求由法院依法判断。二、被告认为违约金明显偏高，如果有损失被告交付了房屋给原告使用，原告解除合同意味着之前占有房屋没有合法的法律依据和合同依据，属于无权占有的状态，所以被告也有房屋被占有以及代垫物业管理费的损失，其次，原告没有举证证明遭受损失的情况，一般理解损失为已付款项的利息，再者，违约金功能为填补损失，在东莞、深圳有很多案例，对过高违约金要进行调整，根据合同法司法解释二第二十九条，以及房屋买卖合同司法解释二十六条，请法院予以调低违约金。另外，即使被告需要赔偿违约金也要扣减原告占有房屋期间所得到的利益。三、被告不同意支付居间服务费以及律师费的主张，首先，居间服务费包括的内容很多，原告已经得到了相应的服务应当自行承担对应的成本，对律师费，原告没有举证证明已经实际支出该笔律师费的转账凭证，且律师费不是违约导致的必然损失，被告不认可。根据买卖合同第9.2条约定，只有在原告书面通知解除合同的情况下，才有权要求支付违约金和赔偿，但现在原告通过诉讼方式解除合同，而不是书面通知方式，所以被告认为该条款不是原告主张的依据。四、被告叶毅婵在本案中不需要承担连带责任，合同是由原告与被告郑毅签署，房产登记该房屋由被告郑毅所有，根据合同相对性原则，被告叶毅婵不是合同相对方，即使合同产生纠纷原告也只能找被告郑毅追究责任，其次，原告主张的是违约责任呢，讲究过错原则，被告叶毅婵不存在过错，也必然不需要承担违约责任。本案是合同纠纷，婚姻法关于夫妻共同财产的规定不是合同诉讼纠纷中直接判断合同签署方配偶承担违约责任的依据。婚姻法的规定只是夫妻内部处理财产的规定，最直接理由是若夫妻一方对外担保，只需一方承担担保责任。第三人针对原告的起诉，表示根据合同约定，原告拥有相关诉请的请求权。被告反诉诉请：1.原告立即退还位于东莞市南城区××新村现代经典花园××号房屋；2.原告支付占用房屋期间的使用费（按3300元/月的标准，自2016年9月18日起计算至原告实际退还房屋之日止）；3.原告支付占用房屋期间的物业管理费（按1.8元/月/平方米的标准，自2016年9月18日起计算至原告实际退还房屋之日止）；4.原告承担本案的全部诉讼费用。被告反诉事实与理由：2016年9月15日，被告郑毅与原告、第三人签署《房地产买卖及居间合同》，原告独家委托第三人购买案涉房屋，根据合同第7.1条约定，被告郑毅应在收到定金3天内交付物业。签署《房地产买卖及居间合同》后，2016年9月18日，第三人已经代被告从案涉房屋所在小区的物业管理处领取房屋钥匙，即被告郑毅已经按《房地产买卖及居间合同》的约定完成物业交付义务，案涉房屋已由原告实际占有使用，至今尚未退还。被告当庭补充事实一点，第三人承认第三人领取了案涉房屋的钥匙，结合买卖合同交易告知的第一句话很明确，第三人是接受被告郑毅及原告委托处理本次房屋买卖事宜，原告也独家委托第三人购买物业，很简单的逻辑是，第三人前往物业领取被告郑毅放置物业处的钥匙，第三人不是代表被告郑毅，就必然代表了原告去领取了。所以，第三人已经确认领取了物业的钥匙意味着被告已经向原告交付房屋，至于原告和第三人如何交付钥匙，属于其内部关系。原告针对被告反诉辩称，原告不确认被告诉讼请求。一、被告提起的诉请是基于物权关系，而本案纠纷是房屋买卖合同关系，属于债权关系，两个关系并没有任何牵连。二、被告提起的诉请没有任何事实和法律依据，原告并没有实际占有案涉物业，原告与第三人是居间关系，并非全权委托代理第三人，房屋买卖关系的相对方是原告和被告，即便被告将案涉物业钥匙交付给第三人，但是被告并没有与原告对案涉物业进行正式的交接，同时依照房地产买卖合同第7条7.1项，被告并未举证证明其已经结清7.2项的相关费用。三、原告没有实际占有案涉物业，即便原告实际占有了，也是基于房屋买卖合同关系的合法占有，完全可以对抗被告以物权关系提出的诉请。四、房屋买卖合同关系的相对方包括被告郑毅和被告叶毅婵，虽然房地产权证的产权人只登记为被告郑毅，但是案涉物业的产权登记时间是在被告郑毅和被告叶毅婵的婚姻关系存续期间，原告和第三人有充分理由相信案涉物业属于被告郑毅、叶毅婵共同所有，同时，依照证据四公证书的委托内容，可以确认被告叶毅婵实际与被告郑毅共同委托第三人代为出售案涉物业，充分证明被告叶毅婵对被告郑毅的合同签署事宜予以认可，且实际参与履行案涉合同。五、案涉合同有原告和被告自主自愿签订，双方应该本着诚实信用原则遵守合同约定，依照合同约定，被告应当在签署合同后五十日内办理赎楼手续，然而经过第三人多次催告，被告都无动于衷，也从未以实际行动表示过继续履行案涉合同，被告存在明显的违约事实，两被告作为合同相对方应当依照合同约定对违约行为承担违约责任包括向原告赔偿已经支付给第三人的居间服务费，产生的律师费。六、原告已经在2017年1月16日委托广东百勤律师事务所向被告发送了律师函，函告被告解除案涉合同，被告在2017年1月18日签收了该份律师函，原告已经通过书面的方式通知被告解除案涉合同。七、被告自行将钥匙交付给第三人，与原告无关，由于被告至今未将已结清费用的单据告知第三人或原告，因此，双方并未达成物业交接，由于后期被告以事实行为拒不履行案涉合同，导致原告无法正常办理交接手续也从未实际收到案涉物业。原告从未拿到钥匙，也从未到案涉物业办理物业交接手续。原告认为，违约金具有惩罚性，被告的违约具有主观恶意，且双方签订合同为2016年9月15日，至今长达九个月，被告的违约客观存在因此按照案涉合同的约定，被告应当承担案涉物业20%的违约金，原告于2017年1月16日发函给被告解除案涉合同并要求被告退还定金及承担违约金，但被告不予理采，导致原告只能通过诉讼的方式要求被告承担，请法院予以支持。第三人针对被告的反诉表示，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。第三人领取钥匙只是为交接做准备，实际并未发生物业交接，所以原告不需要承担房屋占有期间的使用费。经审理查明，两被告于2006年6月27日登记结婚。位于东莞市南城区××新××现代经典花园××号房于2013年6月7日登记在被告郑毅名下。2016年9月15日，原告作为买方（乙方），被告郑毅作为卖方（甲方），第三人作为居间方（丙方），三方签订编号为0132295《房地产买卖及居间合同》。合同约定原告向被告购买位于东莞市南城区××新××现代经典花园××号房屋，转让价格为1220000元。合同1.5条甲方对可能影响交易合法性及安全性的相关事项做如下保证：产权共有人（如有）已知悉且同意出售该物业，否则因此造成合同无效的，甲方应依约承担缔约过失责任。合同第2.1条约定：定金100000元由乙方在在查档确认产权无瑕疵后的5个工作日内再转付至甲方，合同履行后已付定金方可抵作楼款；手续办理至乙方取得银行同贷书后，甲方需要提前还贷，甲乙双方到房管所签署《房地产买卖合同》，先过户，当日付该笔首期款260000元至甲方；手续办理至甲乙双方办理物业交接，乙方应于两个工作日内支付6000元至甲方；乙方通过银行普贷支付854000元，该款项由贷款行直接划入甲方在该行开设的账户内。合同第八条关于居间服务费及支付约定，根据法律规定，甲乙双方签署本合同即标志丙方已完成居间服务，费用支付方应依约支付居间服务费；居间服务费36600元由乙方于本合同签订当日支付。合同第四条约定提前清偿甲方银行贷款事宜：甲方确认尚有600000元的贷款未偿还，甲方自筹资金还款（应在本合同签署之日起50个工作日内完成抵押注销工作，因银行原因导致延迟的除外）。合同九条约定违约责任：其中9.2约定：甲方出现如下情形之一导致合同无法履行，乙方可以书面通知方式解除合同，甲方应退回已收房款，赔偿乙方支付的居间服务费（如有），并按成交价格的20%向乙方支付违约金：不按时支付税费（如需）；不办理委托公证（如需）；不配合办理提前还贷（如需）、乙方贷款（如需）或过户手续；不按时交付物业；或不履行其他合同义务，逾期时间达到15日的。9.4约定：乙方出现如下情形之一导致合同无法履行，甲方可以书面通知方式解除合同，要求乙方赔偿甲方支付的政府性税费及居间服务费（如有），并应按成交价格的20%向甲方支付违约金（违约金可从已收房款中直接扣除，余款退回），乙方支付的政府性税费及居间服务费（如有）自行承担：不及时办理贷款手续、过户手续，或不履行其他合同义务，逾期时间达到15日的。9.8约定：一方以诉讼方式要求违约方承担违约责任的，提起诉讼时因此产生的律师费、诉讼费等费用由违约方承担。合同的交易告知第七条约定，丙方提供如下居间服务，包括但不限于提供该物业信息咨询；专人带领现场看楼，实地考察；拟定置业计划书，初步预算购房成本；代为联系甲乙双方，并就各方意见促成双方达成交易意向；提供场地供甲乙双方洽谈该物业交易价格及交易条件；提供相关委托、交易合同等参考文本以及其他经纪服务后，甲乙双方在《房地产买卖及居间合同》上签字即标志丙方促成了交易并完成了居间服务。居间服务费按合同约定的标准收取，甲乙双方约定的费用承担方应在签署《房地产买卖及居间合同》当日付至指定账户。签订合同后原告向被告郑毅支付了定金100000元。两被告于2016年9月22日办理了公证委托，委托第三人的员工办理案涉房产的交易事项，包括代为办理该物业的交接手续并结清一切费用。第三人于2016年11月9日向被告发出温馨提示，要求被告于2016年11月14日前将赎楼款存入还贷账户；但该邮件被告并没有签收。被告表示其当时在外地出差，并未接到邮件通知。原告主张其于2017年1月16日向被告邮寄律师函，表示解除案涉房地产买卖及居间合同，并主张相应的违约责任。被告亦表示并未收到该律师函。被告主张其已经按照约定向原告交付案涉房屋，原告委托第三人的工作人员领取了案涉房屋的钥匙，即原告已经领取了案涉房屋的钥匙，并提供了东莞市尚佳物业管理有限公司出具的情况说明予以证明，情况说明内容如下：2016年9月18日金信联行的中介专员来现代经典客服中心领取D2栋108房的钥匙，经与业主郑毅电话确认后，业主郑毅表示房子已出售，确认是新业主方来领取钥匙，并同意新业主委托该中介专员领取钥匙。第三人表示其确实于2016年9月18日领取了案涉房屋的钥匙，但是并非接受原告的委托去领取钥匙的，而系因为被告郑毅表示其要出差，让第三人拿钥匙；第三人拿了钥匙后带原告去看案涉房屋，原告看了案涉房屋之后本来想收楼装修，但是后又担心今后有变，所以表示暂时不收楼；被告对于原告暂时不收楼的情况是知晓的；由于被告在外地出差，所以双方也无法按照合同约定签署交接书，后因被告无法提前还贷双方发生争议，因此收楼就暂搁了。原告不确认其已经领取了案涉房屋的钥匙，并表示并未委托第三人员工领取案涉房屋的钥匙。被告与第三人在庭审中表示双方自行交接钥匙。原、被告在庭审中表示不再继续履行案涉《房地产买卖及居间合同》。原告为处理案涉纠纷支付了律师费20000元。以上事实，有房地产权证（复印件）、房产登记信息查询结果、结婚证（复印件）、房地产买卖及居间合同、收据（复印件）、公证书（复印件）、温馨提示、EMS面单、EMS退件单、律师函、EMS返回面单、物流详情单、民事委托代理合同、情况说明、现代经典小区房屋出租信息照片（打印件），以及本院开庭笔录为证。本院认为，本案为二手房买卖合同纠纷。原告、被告郑毅及第三人签订《房地产买卖及居间合同》，是各方的真实意思表示，该合同有效，原告、被告郑毅及第三人应该根据合同的约定履行各自的权利义务。原告和被告郑毅在庭审中表示不再继续履行案涉《房地产买卖及居间合同》，本院依法予以确认。被告郑毅未在案涉《房地产买卖及居间合同》约定的时间内自筹资金赎楼，完成抵押注销工作，其行为构成违约。由于被告郑毅未履行赎楼义务导致案涉《房地产买卖及居间合同》无法继续履行，故原告诉请被告郑毅返还定金100000元、支付违约金244000元及律师费20000元，本院依法予以支持。原告诉请被告郑毅支付中介费，没有事实依据，本院不予支持。根据合同的相对性，原告诉请被告叶毅婵对上述债务承担责任，没有理由，本院不予支持。被告主张其已经向原告交付了案涉房屋，但根据两被告办理的公证委托显示其委托第三人的员工代为办理该物业的交接手续并结清一切费用等交易事项，被告并未提供证据证明原告委托第三人领取案涉房屋的钥匙，故被告主张其已经向原告交付了案涉房屋，没有事实依据，本院不予支持。故被告诉请原告退还案涉房屋、支付使用费及物业管理费，没有事实依据，本院不予支持。鉴于原告与被告郑毅不再继续履行案涉《房地产买卖及居间合同》，第三人应及时向被告郑毅归还案涉房屋的钥匙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡爱玲与被告郑毅、第三人广东金信联行置业有限公司所签订的编号为0132295《房地产买卖及居间合同》已经解除；二、被告郑毅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡爱玲归还定金100000元、支付违约金244000元及律师费20000元；三、驳回原告胡爱玲的其他诉讼请求；四、驳回被告郑毅、叶毅婵的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7309元，保全费2523元，共计9832元，由被告郑毅负担；本案反诉受理费182.7元，由被告郑毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖审 判 员  郭 芹人民陪审员  郭浩辉二〇一七年二〇一七年六月三十日书 记 员  刘念秋