湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初1048号原告：曹雅琴，女。委托诉讼代理人：徐晓颖，湖南金州律师事务所律师。被告：李运英，女。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。第三人：白利，男。第三人：白明，男。第三人：郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，住所地：郴州市北湖区保和乡小埠村南岭生态城会所四楼405室。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。原告曹雅琴诉被告李运英及第三人白利、白明、郴州小埠金科房地产开发有限责任公司（以下简称：郴州金科房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曹雅琴及其委托诉讼代理人徐晓颖，被告李运英的委托代理人邝洪波、第三人郴州金科房地产公司的委托代理人罗能河到庭参加了诉讼。第三人白利、白明经本院公告送达开庭传票未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹雅琴向本院诉请：1、请求判令解除对金科·钻石山第D71#栋101房屋及已付购房款的保全措施，不得对该标的执行。2、请求确认白利、白明在《“金科·钻石山”商品房认购书》及《商品房买卖合同》项下的权利由原告享有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月7日，当事人白利与第三人郴州金科房地产公司（以下称“金科地产”）签订了《“金科·钻石山”商品房认购书》，白利向金科地产认购金科·钻石山第D71#栋101号别墅一套（以下称“涉案房屋”），白利向金科地产支付了诚意金50000元。2015年5月14日，第三人白利、白明与金科地产签订《商品房买卖合同》，约定所购别墅总价款为4191888元，付款采取分期支付方式，合同签订当日支付1831888元，2015年8月13日支付1180000元，2015年11月13日支付1180000元，该合同签订当日，白利、白明向金科地产支付了房款1831888元。因白利无力支付后期房款，在征得金科地产同意后，2015年7月14日，白利与原告签订了《房屋买卖合同》，将其所购房屋转让给了原告，原告向白利支付了转让款1880000元，并向金科地产支付了30000元违约金及更名费，同时原告与金科地产就房款的支付达成一致，并按金科地产的要求出具了《承诺书》。2015年9月14日，郴州市苏仙区人民法院向金科地产下达（2015）郴苏民初字第1418号协助执行通知书，保全了涉案房屋及已付房款。原告向郴州市苏仙区人民法院提出执行异议，郴州市苏仙区人民法院作出（2015）郴苏诉财保异议字第25号民事裁定书，以原告与白利签订的《房屋买卖合同》无法律效力以及原告所举转账收据的相关性和真实性存疑为由，驳回了原告的异议。原告认为，第三人白利将其房屋转让给原告，是在取得金科地产的同意后进行的，因该房屋款尚未支付完毕，其并未取得涉案标的的所有权，实质上是白利将其《“金科·钻石山”商品房认购书》、《房屋买卖合同》产生的权利和义务全部转移给了原告，因此，基于《“金科·钻石山”商品房认购书》、《房屋买卖合同》产生的权利应由原告享有，据此，原告特向贵院起诉，请求依法公正裁决。被告李运英辩称：第三人白明、白利与原告曹雅琴的房屋转让涉嫌恶意转让债务，原告与白明、白利之间所谓的180万元的房款交易存在虚假交易，执行局以职权调阅了原告与第三人白利、白明的转账交易发现2015年7月14日转让了180万元，同时也发现在这笔交易的第二天白明、白利又将这笔钱退还给了原告曹雅琴。原告曹雅琴与白明、白利之间的转让从各方面都没有完成，首先当事人郴州金科房地产公司并不认同这种行为，其次郴州金科房地产公司对他们的转让是附带条件的，条件是受让人曹雅琴把剩余房款交清才承认转让。合同没有更名之前，李运英就申请对该栋房屋进行了查封，该房屋仍在白利、白明名下，因此被告李运英申请查封仍在白利、白明的房产合法、有效。第三人郴州金科房地产公司述称：根据金科地产公司与白利、白明签订的《商品房买卖合同》以及白利、白明向金科地产公司出具的《承诺书》约定，在白利、白明未付清购房款之前，郴州金科房地产公司有权不办理买卖合同登记以及预购商品预购登记，有权不向白利、白明交付房屋，因为白利、白明没有按照合同的约定交付房款，因此目前为止，该房屋的所有权仍属于金科地产公司，曹雅琴与白利签订的合同并非在金科地产同意后签订的，而是他们是在双方达成协议后在来申请金科地产的更名请求，实际上是付条件的同意，条件就是被曹雅琴应但于2015年8月20日前将第二期够房产支付给金科公司，于2015年11月13日将剩余购房款交付给金科地产公司，截止目前为止，与金科房地产存在买卖房关系的仍然是白利、白明，因为曹雅琴未按照承诺书约定向金科地产支付房款。目前为止仍然没有进行购房人名称的变更，与金科房地产买卖房关系的仍然是白利、白明，白利、白明享有的义务也没有转让曹雅琴。因为白利、白明都没有按照约定缴纳房款，为此，金科房地产公司向郴州仲裁委员会申请仲裁，要求解除金科地产公司与白利、白明签订的《商品房买卖合同》，并由白利、白明承担违约责任。第三人白利、白明未予答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实：2015年9月14日，本院向郴州金科房地产公司下达了（2015）郴苏民初字第1418号协助执行通知书，要求郴州金科房地产公司协助：“查封白利购买的金科房地产开发有限责任公司的D71栋别墅一套及扣留其交给金科房地产开发有限责任公司的购房款。”2015年11月30日，原告曹雅琴向本院提出财产保全异议，认为本院向郴州金科房地产公司下达的协助执行通知书侵害了其合法权益，请求本院撤销该协助执行通知书，本院于2016年6月16日作出的（2015）郴苏诉财保异议字第25号执行裁定书，裁定：驳回案外人曹雅琴的财产保全异议。曹雅琴对（2015）郴苏诉财保异议字第25号执行裁定书不服，向本院提起诉讼，故酿成此次纠纷。另查明：2015年5月14日，白利（买受人）、白明（共有人）与郴州金科房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：白利、白明购买郴州金科房地产公司开发的位于郴州市南岭生态城“在水一方”项目中的D71栋101房产一套，该房产总价款为4191888元，付款采取分期支付方式：合同签订当日支付1831888元，2015年8月13日前支付1180000元，2015年11月13日前支付1180000元。白利、白明于该合同签订当日向郴州金科房地产公司支付房款1831888元。2015年7月14日，白利与曹雅琴签订一份《房屋买卖合同》，将上述房产转买给曹雅琴，当日，曹雅琴分两笔将1500000元和500000元转账支付给被告白利；次日，白利之妻雷艳又分两笔将1500000元和500000元转账存入曹雅琴账户。2015年8月1日，白利向曹雅琴出具收款收条一份，该收条内容为：“今收到曹雅琴购买“金科·钻石山”第D71-101栋别墅壹佰捌拾万元整（¥1880000.00元），（其中汇款壹佰捌拾万元，收现金捌拾万元整）”，后白利委托曹雅琴办理D71栋101号房产买卖变更手续。2015年8月2日，曹雅琴向郴州金科房地产公司交纳了“违约金（含更名费）”30000元，并向郴州金科房地产公司出具一份《承诺书》，该《承诺书》注明：“郴州市小埠金科房地产开发有限责任公司：本人与贵司业主D71-101业主白利、白明协商，将该房屋改名至本人名下（姓名：曹雅琴，身份证号：431023***0022）。因个人原因，不能于承诺书书写当日付清房款，本人同意在2015年8月20日前将D71-101合同约定的二期款118万（大写壹佰壹拾捌万元整）缴清，2015年11月13日前将剩余房款缴清。本人付清全部房款后方才办理该房屋的买卖合同网签、买卖合同登记备案，鉴于国家对房地产的调控，国家及当地政府已经或则将要发布关于限购的相关规定，对此本人同意作出如下承诺：1、本人未在约定的时间缴纳二期款118万元，本人同意所缴纳的3万元（大写：叁万元整）因更名产生的违约金不再退还。同时，本人已经明确知晓，必须缴纳清D71-101二期到期欠款且在贵司同意更名前提下办理更名手续。2、本人为付清全部房价款的，本人同意买卖合同不进行网签，且贵司有权不办理该房屋的买卖合同登记备案、有权不交付房屋，由此造成的延期办理或逾期交房责任贵司不承担任何责任。本人同意该房屋合同网签及买卖合同登记备案在本人付清全部房价款后共同向相关部门申请办理。”后曹雅琴未按承诺书约定支付房款。郴州金科房地产公司已向郴州市仲裁委员会申请仲裁裁决依法解除其与白利（买受人）、白明（共有人）签订的《商品房买卖合同》，并要求白利、白明承担违约责任。本院认为：本案争议的焦点系白利、白明是否已将其与郴州金科房地产公司签订的《商品房买卖合同》的权利、义务转让给原告曹雅琴。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，合同权利、义务的转让需经合同相对方同意，本案第三人白利在转让《商品房买卖合同》的权利、义务时，分别于2015年7月13日、8月1日向郴州金科房地产公司提交《关于申请变更业主的报告》及《金科集团房屋退换及更名》，但均未得到郴州金科房地产公司的书面同意，至本案辩论终结前，郴州金科房地产公司依然认为《商品房买卖合同》的合同主体是白利、白明，欲解除上述合同，并要求白利、白明承担违约责任。另原告曹雅琴于2015年8月2日向第三人郴州金科房地产公司交纳“违约金（含更名费）”30000元，并出具《承诺书》，该《承诺书》约定：“曹雅琴未在2015年8月20日前缴纳二期款118万元，则交纳“违约金（含更名费）”30000元不再退还，在缴清二期款且在郴州金科房地产公司同意的前提下方可办理更名手续。”郴州金科房地产公司收取曹雅琴“违约金（含更名费）”，并认可曹雅琴出具的《承诺书》，视为曹雅琴已与郴州金科房地产公司达成附条件的合同，现曹雅琴至其起诉时止仍未依约缴纳购房款，郴州金科房地产公司亦未同意办理更名，其约定合同生效的条件并未成就，故《商品房买卖合同》的权利、义务相对方并未发生变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曹雅琴的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告曹雅琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  周小卫代理审判员  曾 伟人员陪审员邓德生二〇一七年六月八日书 记 员  李 珍