安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0225民初1534号原告:张招平，男，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：夏金宝，安徽有为律师事务所律师。被告：无为蓝鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县。法定代表人：陈峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张敏，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告张招平与被告无为蓝鼎房地产开发有限公司（以下简称蓝鼎房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人夏金宝、被告委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张招平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付迟延履行义务违约金800万元；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月14日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的无为蓝鼎-中央城铂金园S8号楼四间门面房屋、无为蓝鼎-中央城瀚林园二十七间门面房屋，其中铂金园四间房屋原告共付房款1100余万元，瀚林园二十七间房屋原告共付房款31839150元。双方约定由被告在2014年8月30日前办理上述房屋的初始登记手续，每迟延一日则向原告按日承担总房款5%的违约金。后被告未能按期办理初始登记手续，迟延近六十日方才办理，从而给原告造成巨大损失，原告要求被告按总房款约4000万元的20%赔偿原告800万元违约金。蓝鼎房地产公司辩称，1、协议约定的日5%比率的违约金明显过高，应按照人民银行同期贷款利率计算相应的违约金。2、原告所购的31套房屋中有9套经原告同意，被告已售与他人,故该9套房屋不应再计算违约金。3、原告所购房屋中的S9栋108室只预交房款1万元，尚欠930650元至今未付，故该套房屋不应计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对双方当事人没有争议的下列证据和事实，本院予以确认：蓝鼎房地产公司开发位于无为县无城镇的蓝鼎中央城房地产项目，于2012年先后获得蓝鼎中央城铂金园、翰林园的商品房预售许可证。2013年3月和2014年8月，张招平先后与蓝鼎房地产公司签订四份商品房买卖合同，购买铂金园S8号商业楼101#、102#、103#、104#等共4间包括一层和二层的门面房。张招平按约支付全部房款11917250元。由于蓝鼎房地产公司将其中的103#、104#房屋抵押于银行，导致张招平无法办理上述房屋的房产证。2014年8月14日，张招平与蓝鼎房地产公司签订协议，约定蓝鼎房地产公司确保在2014年8月30日前办理上述四间房屋的初始登记相关手续，如若逾期，蓝鼎房地产公司需按日以总房款的5%承担赔偿责任。2014年8月14日，张招平因投资之需又与蓝鼎房地产公司签订一份商铺买卖协议，协议约定张招平购买翰林园S2号商业楼101-110#、S5号商业楼108#、109#、S9号商业楼101#、102#、106-116#、S11号商业楼101#、104#等共27间包括一层和二层的门面房；协议还约定在签订正式商品房买卖合同、办理按揭贷款前允许买房人更名；蓝鼎房地产公司确保在2014年10月30日前办理房产初始登记相关手续，如若逾期，蓝鼎房地产公司需按日以总房款的5%承担赔偿责任。协议签订前后，张招平将翰林园27套房屋总价款30231600元一次性支付给蓝鼎房地产公司。2015年前后，张招平采取合同更名的形式将其中的翰林园S2号商业楼101#、102#、103#、104#、S2号商业楼108#、S9号商业楼101#、102#、106#、107#等共九套房屋转售他人。其它房屋尚未签订正式房屋买卖合同，但部分房屋已交付张招平。对当事人双方有争议的事实与证据，本院认定如下：一、蓝鼎房地产公司办理涉案房屋初始登记时间及迟延登记的天数。张招平主张涉案的铂金园房屋初始登记时间为2014年9月25日，迟延登记26日；翰林园初始登记时间为2015年1月9日，迟延登记95日。张招平为证实其主张提供了无为县不动登记中心出具的证明证实。蓝鼎房地产公司质证认可该证明的真实性，但认为无为县不动登记中心所指初始登记时间为审批时间，而该公司提供登记材料时间早于该审批时间，应以提供登记材料时间为准，即铂金园S8号于2014年8月20日完成初始登记，翰林园S2号、S5号、S9号分别于2014年11月28日、2014年12月22日、2014年12月5日完成初始登记。蓝鼎房地产公司也提供了四份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》来证实其反驳主张。张招平质证认为该四份竣工验收备案表的真实性，但认为只能证实涉案房屋竣工验收时间，而不能证实初始登记时间。本院经审查认为，无为县不动产登记中心出具的证明具有真实性、合法性、关联性，可以证实蓝鼎房地产公司实际办理涉案房屋的初始登记时间。而四份竣工验收备案表虽具有真实性，但只能证实涉案房屋的竣工验收备案时间，而不能证明初始登记时间。根据无为县不动产登记中心出具的证明，本院认定蓝鼎房地产公司办理铂金园S8号楼初始登记时间为2014年9月25日，比约定办理登记时间迟延26日；翰林园初始登记时间为2015年1月9日，比约定办理登记时间迟延71日。二、张招平实际支付房款为多少。其中张招平已支付铂金园四套房屋房款11917250元，并提供蓝鼎房地产公司开具的不动产销售发票佐证，蓝鼎房地产公司并无异议，本院予以认定。对翰林园27套房屋总价款30231600元，张招平主张实际全部支付，并提供蓝鼎房地产公司出具的付款清单证实。蓝鼎房地产公司辩称其中的S9栋108室只预交房款1万元，尚欠930650元至今未付。蓝鼎房地产公司质证认可张招平提供的付款清单，故本院对付款清单予以认定。按该付款清单，S9栋108室940650元房款已全部支付。综上，本院认定张召平实际支付铂金园四套房屋房款11917250元、翰林园27套房屋总价款30231600元，总计交款42148850元。本院认为，张招平与蓝鼎房地产公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定诚信履行义务。蓝鼎房地产公司未能按照合同约定期限办理房屋初始登记手续，已经违约，理应承担违约责任。按双方约定，蓝鼎房地产公司每迟延办理初始登记一日需以总房款的日5%比率支付违约金，此约定的违约金比率过高，即使按张招平诉请的8000000元违约金，该标准仍然畸高。因为违约金的功能主要在于弥补因违约而给对方造成的损失，根据本院查明的事实，张招平购房目的在于投资，因此蓝鼎房地产公司违约给张招平造成的损失主要为资金的利息损失，本案中张招平主张其购房资金来源为高利借贷，但法律规定即使是民间借贷的最高利息标准无非为月利率2%，超过2%的违约金也是蓝鼎房地产公司订立合同时无法预见的因违约而给对方造成的损失，故蓝鼎房地产公司请求调整违约金标准，于法有据，本院依法调整违约金比率为月2%。蓝鼎房地产公司辩解张招平转售的九套房屋不应计付违约金，该九套房屋虽已不在张招平名下，但张招平与蓝鼎房地产公司之间曾就该九套房屋已签订房屋买卖合同，张招平也支付了房款，合同履行过程中蓝鼎房地产公司实际违约，给张招平造成损失，现张招平虽已转售房屋，但仍有依约请求蓝鼎房地产公司承担违约责任的权利，故本院对蓝鼎房地产公司的这一辩解不予支持。综上，蓝鼎房地产公司应按月2%比率向张招平支付违约金，铂金园房款11917250元按26天计违约金206565.67元，翰林园房款30231600元按71天计违约金1430962.4元，合计1637528.07元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告无为蓝鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张招平违约金1637528.07元；二、驳回原告张招平的其它诉讼请求。案件受理费67800元，减半收取计33900元，由原告张招平负担10000元，被告无为蓝鼎房地产开发有限公司负担23900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  霍俊利二〇一七年六月二日书记员  赵园园附件：本判决引用的法律原文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。