文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7392号原告：广州市美园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道2号4楼A3518房，统一社会信用代码91440101791025369H。法定代表人：张新英，总经理。委托代理人：王玉华，系该司职员。被告：宁岩，男，1969年7月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市美园物业管理有限公司（以下简称美园公司）诉被告宁岩物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美���公司的委托代理人王玉华，被告宁岩参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美园公司诉称：原告自2006年8月1日至2016年6月30日为春江花园小区提供物业管理服务，期间按照天河区物价局等部门核准的收费标准收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费系按业主房屋面积每月收取。被告系春江花园小区春曦阁4G室业主，房屋面积102.9451平方米，每月应缴物业服务费155.7元（100.44㎡×1.55元）。2015年1月至2016年6月，被告共欠缴18个月物业服务费计2802.6元；2016年2月至2016年6月，被告欠5个月城市生活垃圾处理费25元；2015年8月，春曦阁电梯因故障维修，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分分摊费用75.3元未交，由原告垫付；2015年1月，根据棠下派出所要求，原告对春江花园小区实施消防系统改造工程，工程费用135715元，由全体业主按2.3元／平方米集资，被告应分摊231��未交，由原告垫付；2016年4月，春江花园小区水管因故障维修，费用由本栋业主集资，被告欠应分摊费用9元未交，由原告垫付。现诉至法院，请求判令：1、被告支付欠交的物业服务管理费2802.6元，垃圾费25元，电梯维修费分摊75.3元，消防改造费分摊231元，水管维修费9元；2、被告承担本案受理费。被告宁岩辩称：我方无法确认2015年1月至2015年11月有无欠缴物业管理费，我方也已无法证明。我方确认没有交付2015年12月至2016年6月物业管理费，该期间是七个月，即便按1.55元/平方米/月的标准（面积100.44平方米，每月物业管理费为155.68元），该期间的物业管理费也应该是1089.8元，但我方对物业管理费的标准有异议。我方与大江物业管理公司签订的物业管理合同是自2002年4月1日至2007年3月31日，在原告提供的起诉状称其自2006年8月1日进驻涉案小区提供物业管理费，��方与大江公司的物业管理服务合同是真实有效，为何期间又有原告的加入。涉案小区的管理应该由业主委托第三方管理公司来管理，我方与大江公司合同有效期间为何有原告的进驻，而且我方与原告没有签订任何合同，也未达成任何协议，即我方与原告没有合同关系，原告称其有提供物业管理，已经违背了诚实信用、公平交易的原则。如果我方没有签订任何形式上的合同或协议，没有对物业管理的细节进行内容、标准的约定，双方的权利和义务就无法确认。那么原告的收费标准就没有合同依据。由于服务合同不同，收费标准也会不同，所以我方与原告就物业管理费没有达成任何协议，所以物业管理费标准也无从确定，原告就没有收费的依据。垃圾费25元、水管维修费9元予以确认，我方同意支付。关于电梯维修分摊费75.3元、消防改造分摊231元，原告对此没有举证，��方不同意支付，若原告能够对此提供证据，且原告还需要提供证据证明消防改造已经验收合格，我方才同意支付。经审理查明：广州市天河区棠东东路128号4G房（以下简称涉案房屋）的产权人为宁岩，建筑面积102.9451平方米，套内建筑面积83.4638平方米。美园公司表示其自2006年8月1日进驻春江花园小区提供物业管理服务，并于2016年6月30日撤场，其与宁岩之间没有签订物业管理服务合同，宁岩欠缴涉案房屋自2015年1月起至2016年6月的物业管理服务费（物业管理服务费的标准为1.55元/平方米/月，涉案房屋每月物业管理服务费为155.7元），并至今拖欠2016年2月至2016年6月的城市生活垃圾处理费25元、电梯费维修费分摊75.3元、消防系统改造费分摊231元及水管维修费9元，宁岩确认其欠缴2015年12月起至2016年6月的物业管理服务费，但无法确认2015年1月至2015年11月有无欠缴物业管理费，亦未提交证据证明其已缴纳2015年1月至2015年11月的物业管理服务费，确认拖欠城市生活垃圾处理费25元、水管维修费9元并同意支付，对电梯维修费分摊75.3元及消防系统改造费分摊231元不予确认。美园公司提交下列证据：1、（2017）粤01民终1061号民事判决书，其上查明，“美园公司属有三级资质的物业服务企业，李策匡、曹小红为天河区棠东东路120号11D房的登记权属人。李策匡、曹小红称其于2007年7月1日与美园公司签订了物业管理服务合同，约定管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日，但该合同到期后，双方没有续签”；2、（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书，其上查明，“广州市天河区物价局于2002年4月4日出具了《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复称：春江花园物业管理综合服务费暂定住宅为1.55／月／��方米；收取的综合服务费应提供相关服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期，清洗公共水池、排污设施管理、水电管理、氯化物日常维护管理、代收代缴水、电费、上门收垃圾、防盗门及电梯日常维护保养等内容。”；3、付款通知书，其上客户名称为宁岩，管理费单价为1.55元/平方米/月；4、《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》；5、发票，其上显示美园公司支付了春江花园消防整改费135715元；6、日期为2016年6月20日的《春江电梯资料移交清单》、日期为2016年6月30日的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》（均显示移交单位为美园公司，接收单位为春江花园住宅小区业主委员会）。宁岩对证据1、2、5的真实性予以确认，对证据3、4的真实性不予��认，在本院限定的期限内对证据6未发表质证意见。宁岩确认美园公司于2016年6月30日撤场，并确认其曾按1.55元/平方米/月的标准支付过涉案房屋的管理费，但是在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付。美园公司表示消防改造工程费用总额为135715元，该工程没有做验收报告，按工程总额除以春江花园各户建筑面积之和，得出2.3元/平方米，再按各户建筑面积得出分摊数，宁岩应支付分摊费用231元；宁岩表示消防改造的发票仅能证明项目花费，如美园公司提供验收报告，其同意按该标准交付。庭审中，美园公司撤回要求被告宁岩支付电梯维修费分摊75.3元的诉讼请求。本院认为：美园公司在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，属其对权利的自主处分，本院予以准许。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第��条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”。根据（2017）粤01民终1061号民事判决书查明的事实及美园公司提交的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》，美园公司主张其在2015年1月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，本院予以采信。宁岩作为涉案房屋的业主，虽未与美园公司签订物业服务合同，但美园公司为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，宁岩负有向美园公司支付物业服务费的义务。美园公司主张涉案房屋的物业管理服务费为1.55元/平方米/月，对此提交《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，结合（2007）穗中法民五终字第526���民事判决书的查明及宁岩自认曾以1.55元/平方米/月支付过涉案房屋的物业管理服务费，本院对美园公司主张的物业管理服务费的标准予以采信，宁岩辩称其在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付物业管理服务费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。美园公司诉请要求宁岩支付2015年1月至2016年6月期间的物业管理服务费，宁岩确认欠缴2015年12月至2016年6月的物业管理服务费，对于2015年1月至2015年11月期间的物业管理服务费，宁岩并未提交证据证明其已缴纳，应承担举证不能的法律责任，美园公司诉请要求宁岩支付2015年1月至2016年6月期间的物业管理服务费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理服务费为2872.42元（102.9541×1.55×18）。美园公司主张为2802.6元，本院予以照准。美园公司主张宁岩欠付2016年2月至2016年6月的城市生活垃圾处理费25元��水管维修费9元，宁岩对此予以确认，并表示同意支付。美园公司诉请要求宁岩支付2016年2月至2016年6月的城市生活垃圾处理费25元及水管维修费9元，本院予以支持。美园公司主张宁岩欠付消防改造费用分摊231元，并已举证证明支出该笔费用，宁岩以美园公司需提供验收报告为由拒绝支付缺乏依据，对于美园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告宁岩于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付广州市天河区棠东东路128号4G房自2015年1月至2016年6月期间的物业管理服务费2802.6元；二、被告宁岩于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付上述房屋2016年2月至2016年6月的城市生活垃圾处理费25元；三、被告宁岩于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付水管维修费9元；四、被告宁岩于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付消防改造费用分摊231元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告宁岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧��民陪审员陈世德人民陪审员 张 代二〇一七年六月二十七日书 记 员 梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达