浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1865号上诉人（原审被告）：章光伟，男，1986年11月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托代理人：朱骏，浙江戈创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杰，男，1978年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：沙莎，女，1982年10月31日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。原审被告：浙江中原物业顾问有限公司，住所地杭州市新城时代广场1幢1001室。统一社会信用代码：330000400000342。法定代表人：陆成。原审被告：李娜，女，1987年1月11日出生，汉族，住浙江省桐庐县。上诉人章光伟因与被上诉人张杰、沙莎、原审被告浙江中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）、李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2016年7月10日，张杰、沙莎与章光伟在中原公司的办公场所，签订《二手房居间买卖合同》一份。合同约定卖方（甲方）为章光伟、李娜；买方（乙方）为张杰、沙莎；居间方（丙方���为中原公司；转让标的为章光伟、李娜所有的位于滨江区的房屋；房屋价款为2394000元；乙方同意在本合同生效之日起一日内向甲方支付定金150000元，甲方同意将定金交由丙方代为保管；最晚不超过2016年8月30日签订《杭州市房屋转让合同》，且如因开发商办证时间延期导致不能正常按时交易，甲方不算违约，双方协商；如甲方未按本合同约定履行义务，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金等。章光伟在合同尾部甲方处签名捺指印；张杰、沙莎在合同尾部乙方处签名捺指印；中原公司在合同尾部居间方处盖章。当日，张杰、沙莎张杰将150000元定金交至中原公司，章光伟向张杰出具了收款收据，内容为收到“客户张杰交来莱蒙水榭春天福邸2幢1单元801室购房定金150000元……”。因当天李娜未到场签名��且房屋的产权证书还未办出，故合同的原件及定金均在中原公司保管。2016年7月26日，案涉房屋的产权登记手续完成，章光伟、李娜登记成为房屋的共有权人，但庭审中，章光伟陈述其系9月份才领取房屋产权证书。此后张杰、沙莎及中原公司多次联系章光伟商谈签约事项，未果，引发该案诉讼。另，中原公司已将150000元定金返还给张杰、沙莎。现张杰、沙莎起诉至原审法院，请求：1、判决解除张杰、沙莎与章光伟签订的《二手房居间买卖合同》；2、判令章光伟、李娜返还定金150000元（张杰、沙莎支付的150000元定金在中原公司处，该款中原公司已返还）；3、判令章光伟、李娜赔偿张杰、沙莎违约金478800元，中原公司对此承担连带责任。原审法院认为，关于案涉合同的效力问题，章光伟辩称系受骗帮忙签约等，然章光伟系具有完全民事行为能力人的成年人��其对自己签名的后果应有相应的认知，该院对该抗辩理由不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故该合同即使无共有人李娜的签名，也非无效。案涉合同系各方当事人真实意思之表示，内容及形式均不违反法律规定，为有效合同，对签约各方当事人具有约束力。合同签订当日，张杰、沙莎将定金150000元交付至中原公司，章光伟在定金的收款收据上签名，应视为张杰、沙莎已履行了定金的给付义务。章光伟、李娜已于合同约定的最迟签约时间即8月30日之前完成了案涉房屋的权属登记手续，即使如章光伟所言，其于9月份取领取了房屋权属证书，然根据张杰、沙莎的证据显示，张杰、沙莎并非系在8月30日未能签��合同即主张章光伟、李娜的违约责任，相反张杰、沙莎在9月之后亦积极与章光伟、李娜商谈签约事项，最终系因为房价上涨等因素而未谈成，故导致未能签订房屋房屋合同的过错不在张杰、沙莎，而在章光伟。综上，该院认为缔约系将要签约的双方当事人自愿协商一致的结果，不存在强制缔约，故在双方不能依据原《二手房居间买卖合同》之约定而签定房屋买卖合同的前提下，双方均同意解除《二手房居间买卖合同》，该院依法予以准许。当然，因该《二手房居间买卖合同》系三方协议，而其中涉及居间的相关权利义务部分，因与该案张杰、沙莎和章光伟、李娜就将来房屋买卖所达成的预约合同非同一法律关系，对该部分条款，该院不作评判，亦不作判决解除。如三方就居间部分而有争议，各方均可另行主张。另，关于张杰、沙莎的第二、三项诉讼请求，依《二手房居间买卖合同》，张杰、沙莎基于章光伟的违约，可以向其主张双倍返还定金，也可以主张违约责任，现张杰、沙莎已向章光伟主张双倍返还定金，该院予以支持。李娜虽然系房屋的共有人，但整个签约过程李娜并未场，从张杰、沙莎及其他陈述来看，均认为需要李娜本人的签名，故不存在着章光伟对李娜的代理行为或构成表见代理，据此该院认为李娜在本案纠纷中并无过错，不存在担责一说。此外，鉴于中原公司已将张杰、沙莎的150000元定金返还给张杰、沙莎，故另双倍定金的差额150000元由章光伟支付即可。双方的居间合同已约定违约金与定金的选择适用，我国合同法中亦有此规定，故张杰、沙莎在已返还定金的前提下又主张违约金，该院难以支持。此外，双方签订的是一份预约合同，而未签订房屋买卖合同，张杰、沙莎主张基于房屋成交价20%��违约金也存在利益失衡。综上，在该院支持张杰、沙莎双倍返还定金之请求的前提下，该院对张杰、沙莎的违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张杰、沙莎与章光伟签订的《二手房居间买卖合同》；二、章光伟于判决生效之日起十日内支付张杰、沙莎150000元；三、驳回张杰、沙莎的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10088元，减半收取5044元，由张杰、沙莎负担4036元，章光伟负担1008元。宣判后，章光伟不服，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。张杰、沙莎明知案涉房屋是夫妻共同财产，章光伟是无权处分人，故其不应认定为善意当事人，原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条规定为适用法律不当。二、一审法院认定事实错误。因李娜没有完成签字，故案涉合同还没有成立，并且该合同第十六条明确规定，本合同自三方签章之日起生效。章光伟是被中原公司业务员欺骗才签订的合同，说帮其冲业绩才签订合同，并被业务员告知李娜不签字不发生效力，故章光伟有理由相信中原公司和张杰、沙莎是恶意串通。另外，定金也是交给中原公司，章光伟没有收到任何定金。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回张杰、沙莎全部诉讼请求。针对章光伟的上诉，张杰、沙莎答辩称：一审认定事���清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋买卖合同系双方真实意思表示，张杰、沙莎已经支付定金15万。章光伟因房价上涨，要求增加价格，张杰、沙莎虽不愿但依然积极对待签约事宜，希望案涉合同能履行，最终因章光伟原因导致正式合同未签订，应双倍返还定金。针对章光伟的上诉，李娜、中原公司均未到庭发表意见。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：章光伟、中原公司、张杰、沙莎签订的《二手房居间买卖合同》系各方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对各方均具有约束力。虽然案涉房屋的共有权人未在《购房意向合同》上签字，但该合同为预约合同，其签订目的系为最终签订《杭州���房屋转让合同》，并非对案涉房屋进行处分，故章光伟主张案涉合同因无权处分而无效没有依据。退一步而言，即使认定章光伟存在无权处分的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”章光伟因此而签订的合同仍为有效。至于章光伟主张上述合同因没有共有权人签字而未成立的意见，因其并未提供充分证据证明共有权人签字系上述合同成立的条件，故本院对于该意见不予采信。现查明《杭州市房屋转让合同》没有签订的原因在于章光伟一方，故张杰、沙莎要求解除合同并返还定金与法有据，本院予以支持。至于章光伟主张其未收到定金的上诉意见，本院认为，《二手房居间买卖合同》第三条约定：“甲方同��将本条所约定的定金交由丙方代为保管”，现查明张杰、沙莎已经向中原公司支付了15万元定金，故应认为张杰、沙莎已经支付了定金，本院对于章光伟的上述意见亦不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由章光伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年六月九日书 记 员  王勤?*MERGEFORMAT?1?