江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初407号原告（反诉被告）：王潇，男，1987年10月12日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：于佳佳，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶湘锋，江苏谐达律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹丽，女，1979年11月24日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区，住江苏省苏州市。原告王潇与被告曹丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，适用小额诉讼程序于2017年3月28日公开开庭进行了审理。审理中，被告曹丽提起反诉，本院经审查后决定合并审理；同时因不宜适用简易程序，裁定转为普通程序审理，于2017年5月9日再次公开开庭进行了审理。原告王潇及其委托诉讼代理人叶湘锋、被告曹丽两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王潇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还3个月房租及押金计10400元；2、判令被告向原告支付违约金2600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月21日，原被告签订租房合同，约定原告承租被告位于和茂苑12幢1706室的房屋用于居住使用，租赁期限自2016年9月22日至2017年9月21日，月租金2600元，支付方式为押一付六。合同又约定，租赁期间若一方强行中（终）止合同，须向另一方支付违约金2600元。原告于合同签订当日支付押金及半年租金后入住，2016年11月底，原告发现房屋漏水、瓷砖开裂等质量问题并联系被告着手修理。但12月初被告单方提出终止合同，表示自愿支付违约金让原告退租。现原告搬离后被告迟迟不出面办理退租交接手续，多次通知催促无果，特诉至法院。被告曹丽辩称，被告将自有房屋租赁给原告使用，租赁的时候原告对房屋是满意的，也说明房屋是完好无损的。被告确实已经收到原告预付的半年租金及一个月押金，共计18200元。原告从11月开始一直和我就卫生间水龙头漏水、部分瓷砖开裂及维修问题进行联系，当时我母亲住院，家里孩子小，我身心疲惫，我是出于一时激动主动提出要求原告搬走并自愿承担违约金，还要求原告退房后将钥匙交到物业处。事实上，我认为应该由原告将损坏部分修好才能退房，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告曹丽向本院提出反诉请求为：1、判决反诉被告王潇向反诉原告支付违约金2600元；2、判令反诉被告王潇承担房屋恢复原状的费用2000元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）。在庭审中确认第二项诉讼请求为：主张反诉被告王潇承担房屋恢复原状的费用共计2000元。事实和理由：双方签订合同当天，反诉原告将房屋完好无损交给反诉被告，后反诉被告多次以水龙头漏水等事由联系反诉原告维修，反诉原告均积极配合。后反诉被告多次提出不合理要求，2016年12月9日反诉原告因为母亲开刀住院，孩子尚小，情绪激动微信回复退房。但嗣后，反诉原告仍然积极配合进行有效沟通，并努力挽留，反诉被告第二天就搬走了。反诉被告强行终止合同，违约在先，应支付违约金。反诉被告居住期间，房屋损坏严重，有照片为证，反诉被告应负维修义务，但直至半年租赁期限届满，其也未维修。反诉原告2017年3月28日在法院庭审中收回钥匙后进行维修，维修费用2000元应由反诉被告承担。反诉被告王潇辩称，反诉原告提出反诉已经超过举证期限。终止租赁合同的责任在反诉原告，房屋维修的义务人是反诉原告。反诉被告在房屋漏水的情况下，将该情况积极反映并联系维修事宜，在沟通过程中，反诉原告不耐烦，强行要求反诉被告退房，故违约方是反诉原告。反诉被告并未损害租赁物，且反诉原告应举证说明损害的发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同、房产证、收条、支付宝支付记录、微信记录打印件、短信沟通记录、律师函、邮寄凭证、查询回单、医疗保险证明、出院记录、户籍资料、收费发票，本院予以确认并在卷佐证。结合以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下无争议事实：苏州市世贸运河城和茂苑12幢1706室房屋所有权人为曹丽及其配偶王海波。2016年9月21日王潇和曹丽签订房屋租赁合同一份，约定：曹丽将该房屋出租给王潇，租赁期限自2016年9月22日至2017年9月21日，房屋租金2600元/月，押金2600元，每半年7日内支付半年租金。租赁期间水电费等由王潇负担。王潇不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需征得曹丽同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，王潇须将房屋设施恢复原状。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金2600元。合同签订后，王潇向曹丽支付了半年租金及一个月押金，共计18200元。王潇自2016年9月22日入住诉争房屋后，于2016年11月22日开始通过微信等方式向曹丽反映淋浴卫生间漏水，2016年12月9日反映瓷砖开裂。双方多次以微信等方式就上述漏水、如何维修等问题沟通未果，2016年12月9日曹丽在微信中多次要求王潇退房并愿意支付违约金，王潇表示同意。2016年12月10日起，王潇多次通过短信等方式联系曹丽要求办理还房手续，并表示曹丽没有空可以由王潇至曹丽处交接，曹丽均以没有时间为由拒绝，并要求王潇将房屋门卡、煤气卡放在物业那里，王潇以不安全等为由要求当面交接。2016年12月30日王潇委托律师发函，要求曹丽退还3个月租金、押金及违约金共计13000元，被告于2017年1月6日签收。王潇自述其自2016年9月22日住到2016年12月15日搬走，但自愿承担自2016年9月22日起至2016年12月21日期间三个月房租。曹丽自述其于2016年12月27日自行前往诉争房屋，发现王潇已经搬走。后双方未对房屋进行交接。2017年3月28日庭审时，王潇和曹丽确认王潇实际居住诉争房屋为三个月，经法庭主持由王潇将小区门禁卡两张、房屋门卡两张、煤气卡一张交付给曹丽。在庭审中，曹丽陈述诉争房屋经维修后已于2017年4月2日重新出租他人使用。审理中，王潇与曹丽确认王潇使用涉案房屋期间发生的水电费为370元。本院认为：王潇和曹丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。签订合同后，王潇按约支付了半年房租及一个月押金共计18200元。因房屋卫生间淋浴房产生漏水等问题，王潇和曹丽多次沟通中，2016年12月9日曹丽提出退房，王潇表示同意，应视为于2016年12月9日双方一致协商解除租赁合同。故对双方要求对方承担违约金2600元的诉讼请求，均不予支持。双方协商解除合同后，王潇搬离房屋并自愿承担三个月房租，本院予以确认。曹丽多次以没时间为由未和王潇办理房屋交接手续，由此产生的损失的扩大，由曹丽自行承担。庭审中，双方一致确认王潇尚未结算的水电费为370元，物业费应由曹丽负担。故曹丽应将其多收取的三个月房租7800元、押金2600元，扣除水电费370元后的余款10030元退还给王潇。关于曹丽主张，其因母亲住院，孩子尚小，因情绪激动才提出退房，同时提供了母亲的住院病历等证据，王潇认为对证据的真实性没有异议，但不具有关联性，本院认为，曹丽具有完全民事行为能力，对自己的言行亦有相应的判断和辨别能力，故对曹丽的辩解意见不予采信。案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理。关于反诉被告王潇提出反诉原告的反诉主张超过期限的观点，不予采信。关于反诉原告主张的要求反诉被告承担恢复原状的费用2000元，其并未提供相关维修依据，本院认为，就目前证据，依据不足，故对该反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、曹丽于本判决生效之日起七日内向王潇退还租金、押金合计10030元。（履行款被告直接汇入下列账户：户名王潇、账号62×××21、开户行中国建设银行苏州工业园区支行）二、驳回王潇的其他本诉请求；三、驳回曹丽的全部反诉请求。本诉案件受理费125元，由王潇负担29元，由曹丽负担96元；反诉案件受理费25元，由曹丽负担；曹丽负担本诉部分案件受理费于本判决生效之日起七日内直接支付给王潇。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  林 丰代理审判员  衡晓晴人民陪审员  何 静二〇一七年六月十二日书 记 员  邓 琴