重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2242号原告：重庆市铜梁区龙腾物业有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人：杜培秀，董事长。委托诉讼代理人：李加彬，重庆利安律师事务所律师，特别授权。被告：刘昌伦，男，1963年7月27日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：龙其方，女，1964年4月9日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系被告之妻，特别授权。原告重庆市铜梁区龙腾物业有限公司（以下简称龙腾物业）与被告刘昌伦物业服务合同纠纷一案，原告龙腾物业2017年5月10日向本院提起诉讼，原告的诉讼请求为：1、要求被告向原告支付2015年1月至2017年4月物业服务费3360元、2016年公摊费96元及以当月累计欠缴的物业服务费为基数从欠缴物业服务费次月11日起按日千分之五计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据原告与被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证：公司营业执照、准予变更登记通知书、前期物业服务合同、房产证复印件、2016年龙腾盛世公摊费用公示、欠缴物业服务费明细以及当事人的陈述等。关于被告刘昌伦举示的照片两张，因法庭无法核实其照片的真实性，因此本院依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告刘昌伦系龙腾盛世小区第X号房屋业主，建筑面积106.91平方米。原告龙腾物业(原名为铜梁县龙腾物业有限公司)系铜梁区龙腾盛世小区的物业服务企业。被告刘昌伦从2015年1月起至2017年4月拒绝向原告交纳相关物业服务费。2010年11月7日，原告龙腾物业（乙方）与被告刘昌伦（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：第五条本物业管理区域的物业公共性服务收费标准为（按建筑面积计算）：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）（1）步梯多层：约1.00元/月·平方米。（2）花园洋房：约1.8元/月·平方米；带电梯花园洋房：约2元/月·平方米（含电梯费用的构成，包括年检、维修人工费）。（3）电梯房：约1.6元/月·平方米（含电梯费用的构成，包括年检、维修人工费）。（4）商业：约3.5元/月·平方米。以上几项不含第五条第2项其他共用部分的费用。最终物业服务费按物价局审核备案的标准执行。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、小区共用路灯电费，楼道路灯电费，带电梯的有电梯电费和楼道路灯电费，消防水电费，绿化景观水电费，化粪池的清掏费，二次供水、供电及共用的专项设备运行的能源消耗耗材费等，均独立计量核算收取。各项费用的调整：物业管理费用根据政府有关部门规定进行调整，乙方可向甲方按调整后的金额计收，调整计收前相关信息由甲方以通知、公告等形式预先公布。第六条甲方按物业销售合同接房之日起承担其所拥有物业服务费（提前接房的按接房之日起承担其所拥有物业的物业服务费用）。接房时一次性预交6个月全额物业服务费，以后的物业服务费按月、季、年交纳，各业主在当月的1-10日内履行交费义务。若甲方未按规定期限足额交费的，乙方有权要求甲方补交，甲方并从逾期之日起按每天千分之五向乙方交纳违约金，逾期一月不交者，乙方有权对欠费的甲方作出催收行为，如在小区告示栏张贴甲方名单及欠费详情，如甲方严重逾期，承担由此引起的法律责任和一切费用。协议签订后，原告龙腾物业向刘昌伦提供了物业服务。原告龙腾物业在欠缴物业服务费清单中明确表示按照1.12元/平方米收取被告的物业服务费。经核算，龙腾盛世小区2016年公摊费的征收标准为8元/月·户。被告刘昌伦在庭审中明确表示，不认可违约金，且违约金的约定过高。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告龙腾物业与被告刘昌伦签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力。被告刘昌伦作为该小区第X号房屋的业主，应依照双方约定向原告龙腾物业履行交纳物业服务费、公摊费的义务。关于原告龙腾物业要求被告交纳2015年1月至2017年4月物业服务费3360元、2016年公摊费96元的诉讼请求，被告未交纳物业服务费的时间为2015年1月至2017年4月共计28个月，按照1.12元/平方米/月计算物业服务费，经核算物业服务费为3352.70元（1.12元/平方米/月×106.91平方米×28个月）；公摊费，因合同约定公摊费系独立核算，原告龙腾物业举示了2016年的公摊费核算的征收标准为8元/月·户，因此，本院认可被告应交纳2016年的公摊费为96元（8元/月·户×12月）；综上本院依法主张被告刘昌伦应当向原告交纳2015年1月至2017年4月物业服务费3352.70元，2016年公摊费128元。被告刘昌伦拒绝交纳从2015年1月起至2017年4月期间的物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付以当月累计未交物业服务费为基数从2015年2月11日按每日5‰计算的违约金的请求，被告对该违约金不予认可，且认为过高，本院认为，被告未向原告支付物业服务费给原告造成的损失是因未支付相关费用产生的利息损失，因此原告要求被告支付从逾期之日起以未交物业服务费为基数按每日5‰计算的违约金过分高于造成的损失，根据当事人的请求，本院将违约金调整为以当月累计欠交物业服务费为基数，从2015年2月11日起按照年利率24%计算。关于被告刘昌伦辩称因原告提供的物业服务不到位，公共部位消防设施、照明设施不完善，人行横道、消防通道车辆乱停乱放，公共部位的垃圾桶正对入户门，电梯多次发生滑梯事件，小区清洁卫生差导致被告刘昌伦重病而拒绝交纳物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采信。关于被告刘昌伦辩称房屋存在质量问题，后期施工的在建栋号造成噪音、扬尘严重，购房时承诺的幼儿园、运动场地、休闲场地均未到位而拒绝交纳物业服务费的意见，因该三个问题均系被告与开发商之间的问题，属于另一法律关系，被告可就该问题与开放商协商或另行提起诉讼，但该问题与本案原告无直接的因果关系，因此对该辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘昌伦于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区龙腾物业有限公司2015年1月至2017年4月物业服务费3352.70元，2016年公摊费96元，并支付以当月累计未交纳的物业服务费为基数自2015年2月11日按照年利率24%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告刘昌伦负担。本判决为终审判决。(本页无正文)代理审判员  胡玉巧二〇一七年六月十二日书 记 员  徐 倩