广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终4204号上诉人（原审被告）：韩冰。被上诉人（原审原告）：南宁明园饭店。法定代表人：黎江影，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所实习律师。上诉人韩冰因与被上诉人南宁明园饭店房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月9日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人韩冰，被上诉人南宁明园饭店的委托诉讼代理人李颖健、黄小娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩冰上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判为韩冰应向南宁明园饭店支付租金数额为249035元及韩冰不应向南宁明园饭店支付空调使用费、电话费、水电费、垃圾费；3、撤销一审判决第三项，改判为韩冰向南宁明园饭店支付违约金（违约金计算方法：以249035元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、撤销一审判决第四项，改判为韩冰不应向南宁明园饭店支付违约金10万元。事实和理由：一、一审判决韩冰向南宁明园饭店支付空调使用费、垃圾费、电话费、水电费共47343.3元显失公平。韩冰承租讼争房屋后一直没有开展经营活动，其与南宁明园饭店于2015年10月14日签订的《解除合同暨还款协议书》对此也予以确认。既然韩冰未使用空调、电话，也没有垃圾需要处理，根据公平原则，上述费用不应由韩冰承担。二、一审判决韩冰支付滞纳金43733.81元于法无据。根据相关法律规定，滞纳金只能在不平等的民事主体中产生。本案双方当事人属平等民事主体，不存在滞纳金产生的基础。即使双方在合同有约定，也应属无效条款。三、一审判决韩冰支付违约金10万元明显过高。南宁明园饭店未举证证明韩冰违约给其造成的损失，一审判决支付的违约金数额过高，即便要支付违约金，也应在合理范围内，以韩冰给南宁明园饭店造成的损失为限。综上，请求二审法院支持韩冰的上诉请求。被上诉人南宁明园饭店辩称：1、关于空调使用费、电话费、水电费、垃圾费应否支付的问题。双方签订的合同第六条、第九条对这几项费用的计算及支付进行了约定，该约定没有违反法律规定。根据约定，不管韩冰实际履约过程中产生多少空调使用费、电话费、水电费、垃圾费，韩冰都应按照合同约定来支付，故不能因韩冰没有实际产生上述费用而予以免交。2、关于滞纳金的问题。合同第三条、第六条都约定了滞纳金的计算标准，韩冰应根据合同约定支付。3、关于违约金是否过高的问题。履行合同期间，韩冰多次违约，在多次协商的情况下韩冰仍未履行合同，故南宁明园饭店主张的违约金并未过高，且在合同中也有相关约定，韩冰签订合同时也未此提出异议，故南宁明园饭店主张的违约金合理合法。被上诉人南宁明园饭店向一审法院起诉请求：1、确认南宁明园饭店、韩冰签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月1日解除；2、韩冰向南宁明园饭店支付拖欠的租金、水电费、空调费等共计426378.38元，违约金43733.81元（按合同约定计至2015年7月31日）；3、韩冰向南宁明园饭店支付因其违约导致合同解除的违约金100000元；4、本案诉讼费由韩冰承担。一审法院认定事实：座落于南宁市兴宁区新民路38号的房屋登记所有权人为南宁明园饭店（邕房权证字第××号，建筑面积1852.44平方米）。2010年8月15日，南宁明园饭店、韩冰签订一份《租赁协议》，约定南宁明园饭店将其饭店内面积为1368平方米的房屋租给韩冰经营娱乐城及相关业务，租期为2010年8月15日至2014年8月14日。南宁明园饭店陈述合同到期后韩冰亦未退出租赁场地。2014年11月1日，南宁明园饭店（甲方）与韩冰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同第1条约定，甲方将其饭店内面积为1386平方米的房屋租给乙方经营娱乐城、酒庄相关业务。第2条，租期为5年，即2014年11月1日起至2019年10月31日止。乙方同意缴纳2014年8月15日至2014年9月14日期间的场地空置费43332元。第3条，第一、二年的租金为每月43332元，第三年开始每年递增，租金按月缴纳，乙方应在每月月底（每月30日前，2月份为28日前）前缴清当月租金，若有拖欠，每逾期一日，应支付欠付租金总额万分之五的违约金。第4条，乙方必须于签订租赁合同时向甲方缴纳10万元作为履约保证金，乙方在租期内无违约行为的，甲方在合同终止时将该款无息退还给乙方，若合同终止时乙方拖欠甲方款项未付清的，甲方有权用该保证金充抵，不足部分再向乙方追偿。第6条，甲方负责为乙方提供水、电和空调的使用，乙方按实际使用水电度数向甲方交付费用（含公摊费），收费标准以水电供应单位约定的为准，乙方应每年向甲方支付空调使用费，按照房屋年租金的10%支付。第9条，租赁期间，甲方为乙方提供一部电话分机，乙方按电信部门收取的实际费用（含每月月租35元）付费给甲方，甲方每月向乙方收取垃圾清理费400元，该两项费用乙方应在每月月底前付清，若拖欠，每逾期一日应按拖欠款总额万分之五的标准向甲方支付违约金。第28条，乙方逾期一个月未能交清租金的，甲方有权单方面解除本合同，同时，乙方对出租屋内所投资的装修及设备归甲方所有（工作人员私人物品除外）。第29条第（2）款，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，乙方应向甲方支付违约金10万元，并另行赔偿因此给甲方造成的损失。合同还对其它事项进行了约定。南宁明园饭店分别于2015年4月7日、2015年6月15日向韩冰发送《催租函》，要求韩冰向南宁明园饭店支付拖欠的租金。2015年7月7日，南宁明园饭店向韩冰发送律师函，载明因韩冰逾期交纳租金超过一个月，南宁明园饭店要求按约提前解除合同。2015年10月14日，南宁明园饭店、韩冰签订一份《解除合同暨还款协议书》，约定：1、甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除；2、乙方应于2015年11月1日前将商铺以清洁完好的状态移交给甲方，逾期移交的，乙方应按《房屋租赁合同》约定承担双倍租金的房屋占用费；3、经乙方申请，甲方同意在乙方完全按本协议书履行义务的情况下，对乙方所欠的各项费用相应减免。如针对乙方从2014年11月1日至2015年7月31日止没有实际开张经营的情况，甲方同意免除没有产生的空调使用费41102.03元、垃圾费3800元、电话费408元、水费2033元，合计47343.3元，另约定减免租金10万元及将履约保证金10万元充抵部分租金，并不再追究乙方违约责任的内容；4、经上条扣减，乙方尚欠租金249035元，乙方分别于2015年10月31日前还款75000元，于2015年11月30日前还款174035元；5、如乙方不能按合同约定履行义务，甲方有权取消对乙方减免租金的约定，不再履行协议第三条，重新按乙方实际欠租情况追究乙方的违约责任。一审庭审中，南宁明园饭店陈述：1、韩冰在签订《房屋租赁合同》后，就没有实际经营铺面了，但一直有人住在租赁场地，水电费、垃圾费、空调费等都是实际发生的；2、签订《解除合同暨还款协议书》后，韩冰仅于2015年11月5日缴纳租金7万元后再未支付其他费用，韩冰向南宁明园饭店缴纳的履约保证金10万元尚未退还。一审庭审后，南宁明园饭店陈述韩冰已搬离铺面，无需法院处理搬离问题。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人的证据进行质证的权利，韩冰经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。南宁明园饭店、韩冰签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。韩冰承租使用南宁明园饭店的铺面，应当依约履行交纳租金的义务。根据《房屋租赁合同》约定，韩冰应在每月月底前缴清当月租金，逾期一个月未能交清的，南宁明园饭店有权单方解除合同。现南宁明园饭店主张韩冰从2014年11月1日起就未按约交纳租金，韩冰亦在《解除合同暨还款协议书》上签名确认了上述事实，故韩冰拖欠租金的行为已构成违约且符合合同约定的解除条件。南宁明园饭店、韩冰在《解除合同暨还款协议书》中约定《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除，对此应予以认定。关于南宁明园饭店主张的租金、水电费、空调费及违约金问题。南宁明园饭店、韩冰签订的《解除合同暨还款协议书》对韩冰租用南宁明园饭店场地期间的各项费用进行了结算，具有结算单性质，该协议系南宁明园饭店、韩冰自愿签订，且未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《解除合同暨还款协议书》中明确约定韩冰拖欠南宁明园饭店2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金及各项费用共计496378.38元，韩冰同时还应向南宁明园饭店支付违约金10万元及因欠租产生的滞纳金43733.81元，故对上述费用应予以确认。协议书第三条第（1）项约定南宁明园饭店同意免除没有产生的空调使用费、垃圾费、电话费、水费等共47343.3元，该条款约定“免除没有产生”的各项费用，是基于协议书后续的还款计划所作的协商，《房屋租赁合同》中对空调使用费、垃圾费、电话费等费用的交付进行了明确约定，并未有因空置租赁场地而无须缴费的情形，现南宁明园饭店主张韩冰没有按约履行还款计划，韩冰亦未提交证据证明相反的事实，故依照协议书第五条的约定，南宁明园饭店有权取消对韩冰减免租金的约定，不再履行协议书第三条，并按照实际情况追索欠款。现南宁明园饭店主张韩冰支付该项费用，有事实及法律依据，应予以支持。一审庭审中，南宁明园饭店自认韩冰于协议签订后支付租金7万元，故应予以扣减，扣减后的金额为426378.38元。南宁明园饭店还认可韩冰向其缴纳的履约保证金10万元尚未退还，根据《房屋租赁合同》第4条约定，在合同终止时乙方拖欠甲方租金的，甲方有权用保证金充抵。本案已符合合同约定的上述情形，故可用履约保证金10万元充抵租金，经充抵后，韩冰还需向南宁明园饭店支付租金、空调使用费、垃圾费、电话费、水电费等各项费用共计326378.38元。关于滞纳金和违约金，因双方在协议书中对该项费用已有明确约定，现韩冰未到庭，亦未提交书面意见要求对上述费用进行调整，故对此不予调整，并确认韩冰应向南宁明园饭店支付违约金10万元及因欠租产生滞纳金43733.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、南宁明园饭店与韩冰于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除；二、韩冰向南宁明园饭店支付租金、空调使用费、垃圾费、电话费、水电费等各项费用共计326378.38元；三、韩冰向南宁明园饭店支付滞纳金43733.81元；四、韩冰向南宁明园饭店支付违约金100000元。一审案件受理费9501，由南宁明园饭店负担2300元，韩冰负担7201元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中，韩冰自述其于2016年7月左右搬离讼争房屋。本院认为：南宁明园饭店与韩冰于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》及于2015年10月14日签订的《解除合同暨还款协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定上述合同合法有效正确，本院予以确认。韩冰对一审判决第一项无异议，本院予以维持。关于韩冰应否向南宁明园饭店支付空调使用费、垃圾费、电话费、水电费的问题。本案双方签订的《解除合同暨还款协议书》第三条第（1）项虽约定南宁明园饭店同意韩冰免交空调使用费、垃圾费、电话费、水电费共计47343.3元，但免交的前提是韩冰按照协议第四条履行还款计划。现韩冰未能履行还款计划，故其应按双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定向南宁明园饭店支付各项费用。《房屋租赁合同》对空调使用费、垃圾费、电话费的支付进行了明确约定，双方并未约定韩冰未使用空调、电话及未产生垃圾而无需交付相应的费用，且《解除合同暨还款协议书》对韩冰承租讼争房屋期间尚欠的费用进行结算，韩冰亦签字确认，故一审判决韩冰向南宁明园饭店支付上述费用正确，本院予以维持。关于水电费，双方签订的《解除合同暨还款协议书》确认韩冰尚欠有南宁明园饭店的水电费，韩冰虽主张其只使用讼争房屋至2012年10月，但其自认于2016年7月才搬离讼争房屋，在此期间讼争房屋仍由韩冰占有、控制，韩冰亦未能举证证明水电费2033.08并非是其使用产生，故该费用韩冰仍应支付给南宁明园饭店。韩冰辩称空调使用费、垃圾费、电话费、水电费不应支付，理据不足，本院不予支持。一审判决韩冰向南宁明园饭店支付租金、空调使用费、垃圾费、电话费、水电费等各项费用共计326378.38元正确，本院予以维持。关于韩冰应否向南宁明园饭店支付滞纳金及违约金的问题。韩冰未按合同约定向南宁明园饭店支付租金等费用，确已构成违约，应承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定韩冰逾期付款的应支付滞纳金，亦约定韩冰违约导致合同解除的应支付10万元违约金。现韩冰上诉主张滞纳金不应支付及双方约定的违约金应予以调低，对此，本院认为，双方约定的滞纳金的性质亦为违约金，韩冰逾期支付租金等费用给南宁明园饭店造成的损失主要是利息损失，根据合同约定，韩冰需支付滞纳金及违约金共计143733.81元，确已过分高于给南宁明园饭店造成的损失。经本院释明，南宁明园饭店选择主张违约金10万元，本院予以支持。一审判决韩冰向南宁明园饭店支付滞纳金欠妥，本院予以纠正。因韩冰经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，现其二审才主张对违约金进行调整，故参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，本院对韩冰予以训诫，本案二审案件受理费由韩冰负担。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体部分处理不当，本院予以纠正。韩冰上诉所述及请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初425号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初425号民事判决第三项；三、驳回被上诉人南宁明园饭店的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费9501元（韩冰已预交），由上诉人韩冰负担。本判决为终审判决。审判长  张雪梅审判员  包林辉审判员  陈 杨二〇一七年六月八日书记员  刘永胜