广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初7930号原告：张某甲，身份证住址广州市越秀区。原告：张某乙（亦是原告张某甲的法定代理人），身份证住址广州市越秀区。上述两原告的共同委托代理人：黄梦华，广东宏力律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：王磊，广东宏力律师事务所实习人员。被告：张某丙，户籍地址广州市越秀区。被告：张某丁，户籍地址广州市越秀区。原告张某甲、张某乙诉被告张某丙、张某丁法定继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某甲、张某乙及其委托代理人黄梦华，被告张某丙、张某丁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某告张某甲、张某乙共同诉称：被继承人张某庚于2013年4月8日去世，其配偶吴某亦于2016年6月份去世，二位被继承人的父母均先于其死亡。被继承人张某庚和吴某婚后共同生育了原某、被告四子女。被继承人张某庚生前系广州铁路（集团）公司的职工，根据广铁集团达道路、黄沙地区职工住宅楼分配文件的有关规定，张某庚申请并分得达道路综合楼801房（以下简称“涉案房屋”)，价格为1543189元，但须退出原某有住房，新旧房的价格均按市场评估价折扣为1/3左右定价买卖（换购)，原某东园新村4号301房经评估为2225205元，折价为770366元。2012年8月16日，被继承人张某庚与广州铁路（集团）公司签订了《达道路职工住房内部认购协议书》，认购广铁集团涉案房屋，该房屋性质属于单位集资房，5年内未经单位许可不得转让或者出租，5年后需要补足购房价与购房时市场评估价的差额再行出售。2012年10月23日，被继承人与原某告张某乙、被告张某丙、被告张某丁进行协商，约定由被继承人张某庚、吴某和原某告张某乙共同出资购买，拿出原某房屋的76万元用于支付购房款，剩余的尾数约78万元购房款及其他款项（装修、税费等）由张某乙支付。并约定原某告张某甲有终生居住权，由张某乙一人继承涉案房屋。现涉案房屋仍未办理房屋产权证，但原某告张某乙与张某甲全家已经于2016年2月份入住涉案房屋。在有父母遗嘱的情况下，根据《关于广铁集团分配给父亲张某庚换购达道路综合楼801房有关事宜的协议》，涉案房屋的全部权利义务应当由原某告张某乙一人继承，各被告却不愿意配合办理涉案房屋的继承事宜，导致原某告无法办理涉案房屋的产权证，严重侵犯了原某告的合法权益。为此，现请求法院判决：1、确认由原某告张某乙一人继承被继承人认购的《达道路职工住房内部认购协议书》项下的权利义务，原某告张某甲对该协议书所涉的房屋享有永久居住权；2、被告承担本案所有的诉讼费用。被告张某丙、张某丁辩称：对于涉案房屋处理的协议应该是大家商讨得出的，不应由被继承人一人决定。当时被继承人张某庚病重，被告才被迫在协议上签字，但协议内容不合理。被告要求涉案《达道路职工住房内部认购协议书》的权利及义务应该由原某、被告各占1/4份额，故不同意原某告的诉求。经审理查明：被继承人张某庚与吴某为夫妻关系，婚后育有原某、被告共四子女，无收养子女。张某庚于2013年4月8日去世，吴某于2016年6月25日去世；张某庚父亲张某己、母亲张某辛均先于其去世。原某、被告均表示吴某的父母亦先于其去世，两被继承人仅有原某、被告四人为其合法继承人。原某告张某甲为智力叁级××，并领取《××人证》，其中载明监护人为原某告张某乙。2012年8月16日，张某庚（乙方）与广州南岭铁路房地产开发有限公司（甲方）签订《达道路职工住房内部认购协议书》，约定乙方向甲方认购广州广铁集团达道路职工综合住宅楼职工住房，地址为广铁集团达道路职工综合住宅楼801号房（自编号），初步测算建筑面积174.97平方米，认购单价8819.71元/平方米，认购总房价1543184元。原某告张某乙于2012年8月20日支付了第一期购房款75万元。2013年3月8日，被继承人张某庚（甲方）就其原某居住的房屋（广州市越秀区东园新村4号301房，以下简称：301房）与广铁集团职工黄相宇（乙方）签订了《达道路、南站腾退旧房买卖协议》，约定乙方向甲方购买上述房产，交易价格为770366元。因张某庚于次月8日去世，原某、被告与吴秀珍共同向广州市广州公证处申请办理上述房产的继承手续，该公证处出具（2014）粤广广州第053658号公证书，确认原某、被告放弃其可继承取得的房产份额后，由吴某占有上述房屋的全部产权。2015年1月20日及同年7月13日，广州铁路（集团）公司职工住房建设指挥部开具《收款收据》，确认分别收到张某庚达道路住宅A栋0801房第一期定金2万元、第二期房款60万元及第三期购房款193184元。原某告表示后两笔款项即为黄某支付的301房购房款；2016年1月份吴某、张某甲、张某乙一家人入住涉案房屋至今，但因故未能办理房屋的权属证明。原某告主张因原某告张某乙已就涉案房屋出资75万元，故被继承人张某庚于2012年10月23日组织全家人商讨房屋的归属问题，包括被告在内的五人（除原某告张某甲外）共同签订了《关于广铁集团分配给父亲张某庚换购达道路综合楼801房的有关事宜的协议》（以下简称：《换购801房协议》）。原某告为此提交上述协议一份，内容包括：“根据广铁集团达道路、黄沙地区职工住宅楼分配文件的有关规定，父亲张某庚申请并分得达道路综合楼801房，价格1，543，189元，但须退出原某有住房，新旧房的价格均按市场评估价折扣为1/3左右定价买卖（换购）。为此父母（张某庚、吴某）与儿女（张某丙、张某乙、张某丁）进行协商，同意由父母（张某庚、吴某）和儿子（张某乙）共同出资购买。原某东园新村4号301房经评估为2,225,205元（父母资产），折扣后约76万用于购买达道路801房，余下尾数约78万和其他款项（装修、税费等）由儿张某乙承担。达道路综合楼801房由父母、张某甲、张某乙全家（包括子孙）共同居住，并备有客房一间，接待亲属之用。张某甲拥有终身居住权，张某乙拥有该房产继承权。原某旧房评估价2,225,205元属父母财产，当父母和某，没有生活支付能力时，用于他们的各项费用，由张某乙垫付。在房产由张某乙继承扣按父母财产2，225，205元某数扣除垫资，余数平均分配给张某丙、张某乙、张某丁。此致。(注：达道路801房价格以收楼时最终价格为准。）父：张某庚（手写签名）母：吴某（手写签名）女：张某丙（手写签名）女：张某丁（手写签名）儿：张某乙（手写签名）2012年10月23日”。原某告张某乙及两被告确认上述协议中落款签名的真实性，但两被告表示该协议实为被继承人张某庚个人意愿，两被告当时考虑其患病在身方同意签字，并非多方协商的结果，故对该协议不予以认可。另查，原某告张某甲每月可领取退休工资3500元，被继承人张某庚、吴某留下的遗产存款95万元已由原某、被告均分，其中原某告张某甲可分得存款238588元。原某告张某甲表示其将依据《换购801房协议》的约定，继承照顾原某告张某乙的生活，故同意原某告张某乙可终身居住使用涉案房屋。本院认为：本案的争议焦点为《换购801房协议》的法律效力应如何认定。首先，根据原某、被告的陈述可证实，被继承人张某庚基于避免张某庚、吴某身故后原某、被告对涉案房屋的相关问题产生纠纷，而要求原某、被告及吴某共同订立上述协议，其中包含了张某庚、吴秀珍对其所占涉案房屋（在现阶段应为《达道路职工住房内部认购协议书》项下的权利义务）在两人身后作为遗产的分配方式的确定。其次，原某告张某乙对涉案房屋已支付了价值过半的购房款项，张某庚、吴某据此确认涉案房屋实为与原某告张某乙共同购置的财产，进而同意由原某告张某乙一人继承取得，亦符合被继承人的意愿及原某告张某乙对房产所作的贡献。最后，上述协议对原某告张某甲作为××人的居住权利予以了保障，而原某告张某甲不仅有固定的经济收入，其于父母身故后亦已分得相应的遗产，应可保证其日后的正常生活。至此，审查上述协议的内容并未违反相关法律、法规的强制性规定，两被告现虽对该协议提出异议，但未能举证证实其当时签字确认实为受他人所迫或存在欺诈等情形，且两被告为完全民事行为能力人，理应知晓在该文书上签字的法律后果。两被告抗辩否定该协议的法律效力，理据不足，本院不予支持。因此，本院采信原某告的主张，认定原某告张某乙可据《换购801房协议》的约定，继承取得《达道路职工住房内部认购协议书》项下的权利义务，原某告张某甲可永久居住使用该协议书所涉的房屋。综上所述，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十三条的规定，判决如下：一、张某庚与广州南岭铁路房地产开发有限公司于2012年8月16日签订的《广州铁路（集团）公司达道路职工住房内部认购协议书》项下权利义务由原某告张某乙一人继承。二、原某告张某甲对《广州铁路（集团）公司达道路职工住房内部认购协议书》所涉房屋享有永久居住权。本案受理费18689元（原某告已预付），由原某告张某乙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 琳人民陪审员  顾文娟人民陪审员  袁柳芳二〇一七年六月二十一日书 记 员  骆家妍