四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3991号上诉人（原审被告）：四川省新宏实业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段**号。法定代表人：魏勇，四川省新宏实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代某，女，1975年10月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）：陈某，女，2004年3月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。法定代理人：代某（系陈某之母），住四川省攀枝花市东区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：焦玉红，北京炜衡（成都）律师事务所律师。上诉人四川省新宏实业有限公司（以下简称新宏公司）因与被上诉人代某、陈某商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新宏公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回代某、陈某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由新宏公司承担。事实和理由：因不动产登记政策变化，目前行政机关已不再颁发国有土地使用权证，因此，一审法院判令新宏公司协助办理国有土地使用权证错误。新宏公司按照不动产登记政策要求无法协助办理国有土地使用权证，因此，新宏公司不存在违约行为，且未协助办理国有土地使用权证对房屋价值及交易均无影响，故新宏公司不应承担逾期办证的违约金。一审法院确定的违约金过高，请求予以调减。代某、陈某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。代某、陈某一审诉讼请求：1、新宏公司立即为代某办理车位所有权证书，并向代某支付逾期办证违约金至代某实际取得车位所有权证时止（暂计算至2016年6月1日违约金为6306元）；2、新宏公司立即为代某、陈某办理国有土地使用权证，并向代某、陈某支付逾期办证违约金至代某、陈某实际取得国有土地使用权证时止（暂计算至2016年6月1日违约金为34570元）；3、新宏公司承担本案的诉讼费用。代某、陈某明确其第一、二项诉讼请求的起算时间为取得房屋所有权证后一年，即2014年11月6日。一审法院经审理查明，新宏公司（出卖人）与代某、陈某（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定：代某、陈某购买新宏公司开发建设的位于成都市锦江区房屋，房价款603325元；出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，因登记机关怠于办理或其它（如门牌号××非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任；合同约定的出卖人办理房屋所有权证书的义务，是指出卖人办理房屋产权备案登记的义务，而不是实际交付产权证书的义务，出卖人在合同规定时间内将办理房屋权属证书的资料提交房屋产权监理部门的，即视为出卖人已履行了办证义务。2012年6月6日，新宏公司（出卖人）与代某（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定：代某购买新宏公司开发建设的位于成都市锦江区车位，房价款110000元；出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在取得所购沙河·上住宅小区4栋5楼505号房屋的分户房屋所有权证之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并在买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付，因登记机关怠于办理或其它非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。2013年1月26日，新宏公司向代某、陈某出具所购房屋的购房款发票，发票金额为603325元。2013年11月6日，代某、陈某取得所购房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证载明的房屋坐落地址为成都市锦江区。2016年6月2日，代某、陈某因尚未取得涉案车位的所有权证及案涉商品房的国有土地使用权证提起本案诉讼。庭审中，新宏公司提交四川省房地产开发税收管理系统查询截图，截图显示，2016年8月29日，代某所购的-1层73号车位已办理所有权证变更备案。一审法院认定以上事实，采信了当事人在庭审中的陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》《销售不动产统一发票》《房屋所有权证书》，新宏公司提交的四川省房地产开发税收管理系统查询截图等证据。一审法院认为，代某、陈某与新宏公司签订的《商品房买卖合同》、代某与新宏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。关于代某主张的办理车位所有权证书及支付违约金问题，根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在取得所购沙河·上住宅小区4栋5楼505号房屋的分户房屋所有权证之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，代某已经于2013年11月6日取得其所购买的沙河·上住宅小区4栋5楼505号房屋的房屋所有权证，则新宏公司理应在2014年11月5日以前为代某办理所购车位的房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，代某要求新宏公司支付逾期办理车位所有权转移登记的违约金，符合双方合同约定，于法有据，予以支持。因新宏公司已经于2016年8月29日办理所有权变更备案，已履行了其办理所有权证变更的义务，则违约金应自2014年11月6日起计算至2016年8月29日止，共计662天。确认新宏公司应支付代某逾期办理车位所有权转移登记的违约金为7282元（110000元×万分之一×662天）。关于代某、陈某主张的办理所购商品房土地使用权证及支付违约金问题，双方当事人争议的焦点在于房屋权属证书是否包含国有土地使用权证；新宏公司是否有义务协助代某、陈某办理国有土地使用权证；新宏公司是否应当向代某、陈某支付违约金。对此，做如下认定：一、关于房屋权属证书是否包含国有土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致的原则”的规定，“权属登记”的内容应当包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容。二、关于新宏公司是否有义务协助代某、陈某办理国有土地使用权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，以及双方《商品房买卖合同》的约定，“房屋交付后，买受人委托出卖人申请办理房屋权属转移登记”。新宏公司作为案涉房屋的开发商及出卖人，协助买受人办理房屋所有权证登记和土地使用权证的变更手续是其法定义务，同时也是合同约定的义务。故新宏公司应当协助代某、陈某办理土地使用权证的变更手续。三、关于新宏公司是否应当向代某、陈某支付违约金。新宏公司至今仍未为代某、陈某办理土地使用权证的变更手续，已经构成违约。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应取得房屋所有权证书期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现新宏公司未提交证据证明代某、陈某所购房屋至今尚未办理土地使用权证的原因，也无证据证明新宏公司已经向房地产管理部门递交了土地使用权变更手续。代某、陈某要求新宏公司自其取得房屋所有权证之日的365日后即2014年11月6日开始支付违约金符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定。代某、陈某实际向新宏公司支付购房款603325元，则新宏公司应当自2014年11月6日起至办理国有土地使用权变更登记备案之日止，以603325元为基数，按每日万分之一，向代某、陈某支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，判决：一、四川省新宏实业有限公司应于判决书发生法律效力之日起30日内向代某支付逾期办理沙河·上住宅小区2幢-1层73号车位所有权证书的违约金7282元；二、四川省新宏实业有限公司应于判决书发生法律效力之日起30日内，协助代某、陈某办理位于成都市锦江区房屋的国有土地使用权证；三、四川省新宏实业有限公司应于判决书发生法律效力之日起30日内向代某、陈某支付逾期办理土地使用权证的违约金（以购房款603325元为基数，按照每日万分之一，自2014年11月6日开始计算至办理国有土地使用权变更登记备案之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取411元，由四川省新宏实业有限公司负担。二审中，新宏公司提交了国有土地使用权登记办理告知书、国有土地使用权证、宗地图、成都市国土局关于实施不动产统一登记的通告、成都不动产登记网上办事大厅关于《有房产证、没有土地证的商品房，应如何办理不动产权证》的解答，拟证明因政策变化，目前不能办理国有土地使用权证，新宏公司不应承担相应的责任。代某、陈某质证认为，上述证据不能证明新宏公司已经履行协助办理国有土地使用权转移登记的义务，新宏公司不能以此免责。本院认证如下，上述证据能证明不动产登记政策变化，在2016年11月23日后实行不动产统一登记，已无法颁发国有土地使用权证。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审中，代某、陈某陈述其要求新宏公司办理国有土地使用权证的诉请，按照现行不动产登记政策，是指新宏公司协助办理案涉房屋的国有土地使用权转移登记。代某、陈某明确表示违约金仅主张至2016年11月23日。新宏公司认可协助办理国有土地使用权转移登记的期限为房屋所有权证书取得后一年内。本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于现有政策下新宏公司是否能协助办理案涉房屋的国有土地使用权证的问题本院认为，代某、陈某在二审中明确其要求新宏公司协助办理案涉房屋的国有土地使用权证的本意即为要求新宏公司协助办理国有土地使用权转移登记。对此，本院认为，协助办理案涉房屋的权属转移登记属于作为开发商的新宏公司的协助义务，而房屋的权属转移登记包含房屋所有权转移登记和国有土地使用权转移登记，现协助办理国土使用权转移登记的期限届满，而新宏公司仍未履行相应义务，故新宏公司应当继续履行相应义务。从现有不动产登记政策来看，从2016年11月23日起，成都市不动产登记机关已不再颁发国有土地使用权证，因此一审法院判令新宏公司协助办理案涉房屋的国有土地使用权证不当，本院依法予以纠正。二、关于新宏公司是否可以不动产登记政策变化为由不承担违约责任的问题本院认为，新宏公司并未提交证据证明其已在其认可的协助办理国有土地使用权转移登记期限内履行协助办理国有土地使用权转移登记，因此，新宏公司应当承担相应的违约责任，且新宏公司逾期协助办理国有土地使用权转移登记的行为发生在不动产登记政策变化之前，故新宏公司以不动产登记政策变化为由拒绝承担相应违约责任的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审法院确定的违约金并无不当，本院对此予以确认。综上，新宏公司的上诉理由不成立。一审判决对于能否继续协助办理国有土地使用权证的认定错误，导致判决结果应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4546号民事判决第一项“四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内向代某、陈某支付逾期办理沙河·上住宅小区2幢-1层73号车位所有权证书的违约金7282元”；二、变更成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4546号民事判决第二项、第三项为“四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内，协助代某、陈某办理位于成都市锦江区房屋的的国有土地使用权转移登记”；“四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内向代某、陈某支付逾期办理土地使用权转移登记的违约金（以购房款603325元为基数，按照每日万分之一，自2014年11月6日开始计算至办理国有土地使用权变更登记备案之日止）”；三、驳回代某、陈某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费1262.93元，由四川省新宏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赫耀文审判员  祝颖哲审判员  何春梅二〇一七年六月二日书记员  温文馨