江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初7408号原告：夏耀文，男，1956年4月10日生，汉族，住江阴市。被告：朱秀凤，女，1963年11月29日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李晓炜，江苏天旭律师事务所律师。第三人：陆超，男，1985年4月3日生，汉族，住江阴市。第三人：武兴萍，女，1986年12月7日生，汉族，住江阴市。第三人：康相龙，男，1952年4月16日生，汉族，住江阴市。原告夏耀文诉被告朱秀凤、第三人康相龙、陆超、武兴萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月23日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年11月24日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告夏耀文、被告朱秀凤及其委托诉讼代理人李晓炜、第三人武兴萍、康相龙到庭参加了诉讼，第三人陆超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏耀文向本院提出诉讼请求：请求判令朱秀凤继续履行购房协议，将朱秀凤名下的江阴市XXX村X幢502室房屋（以下简称502室房屋）及车库过户至夏耀文名下；朱秀凤承担违约金5万元；陆超、武兴萍将附记在江阴市XXX村X幢501室房屋（以下简称501室房屋）的自行车库过户到夏耀文名下；康相龙履行与朱秀凤的购房协议中的约定将X01室房屋的自行车库过户至夏耀文名下；诉讼费用由造成者承担。事实和理由：2011年1月21日，夏耀文、康相龙同在法院执行庭与朱秀凤分别签订了购房协议，夏耀文购买朱秀凤的502室房屋（面积125㎡）及自行车库，总价45万元；康相龙购买501室房屋（90㎡）及汽车库，总价35万元。夏耀文与朱秀凤还约定朱秀凤收到购房款后必须及时把房子交给他使用，并提供房屋过户的手续，如有违约承担违约金伍万元。协议签订后，夏耀文按约结清了房款，朱秀凤也按约实际交付了502室房屋及自行车库，但至今未提供办理过户所需的手续亦未配合过户房屋。由于501室房屋初始附记的是自行车库，502室房屋初始附记的是汽车库，在办理房屋过户手续过程中，不动产登记中心提出两套房屋的车库不能对换，自行车库必须跟随户型，汽车库可以单独买卖。于是朱秀凤在未出示执行庭签订的购房协议的情况下，配合康相龙，直接将501室房屋、自行车库、汽车库均过户至陆超、武兴萍名下，侵害了属于夏耀文拥有的自行车库的产权。故诉至法院，望判如所请。被告朱秀凤辩称：朱秀凤与夏耀文签订的并非真正意义上的房屋买卖合同，而是她和丈夫黄耀祥因民事纠纷被江阴市人民法院判决归还夏耀文、康相龙等人钱款，案件在法院的执行过程中，在法院主持下将两套拆迁安置房用于抵债，产生了所谓购房协议及收条，主要目的是便于以房抵债过户。朱秀凤始终同意将502室房屋过户给夏耀文，但因为夏耀文和其他债权人将作为两套房附作物的车库进行私下变更，造成车库无法过户，责任在于夏耀文。故朱秀凤没有违约，不承担违约金，也不应承担本案诉讼费用，请求法庭驳回夏耀文的部分诉讼请求。第三人陆超未到庭陈述。第三人武兴萍陈述：陆超、武兴萍没有购买自行车库，没有钥匙也没有使用，与夏耀文之间也没有房屋交易，不存在违约行为。双方协商车库事宜时，其均以礼相待，相反夏耀文一直不同意陆超、武兴萍的汽车库从夏耀文的自行车库过水电。第三人康相龙陈述：2011年1月21日，夏耀文、康相龙同在法院执行庭与朱秀凤分别签订了购房协议，夏耀文购买朱秀凤的502室房屋（面积125㎡）及自行车库，总价45万元；康相龙购买501室房屋（90㎡）及汽车库，总价35万元。后来朱秀凤交付501室房屋及汽车库的钥匙，但汽车库是康相龙在原房款上加5万元购买的。自行车库与房屋是不可分割的，所以是康相龙购买的501室房屋产权始终拥有的。本院经审理认定事实如下：案外人黄耀祥与朱秀凤是夫妻关系，经法院判决确认结欠康相龙、夏耀文等人债务，后黄耀祥死亡。朱秀凤因拆迁置换分得501室房屋（所有权证号fysXXXXXXXX，实际面积为94.96㎡）和502室房屋（所有权证号fysXXXXXXXX，实际面积为136.62㎡），501室房屋附记有自行车库（即本案诉争车库，面积25.32㎡），502室房屋附记有汽车库（面积21.27㎡），并于2011年5月26日签订了《双作价产权互换协议》。2011年1月21日，朱秀凤为偿还债务与债权人达成协议，以分得的两套房屋抵债，并在本院执行局分别与夏耀文、康相龙签订了购房协议，主要约定：夏耀文购买朱秀凤的502室房屋（面积125㎡）及自行车库，总价45万元；康相龙购买501室房屋（90㎡）及汽车库，总价35万元。朱秀凤必须及时把房子交付使用并提供办理房屋过户的手续；同时为保证房屋顺利过户，在购房总金额中扣除1万元，待朱秀凤协助办理好房屋过户手续后退还；如有违约承担违约金5万元。协议还约定了其他内容。协议签订后，朱秀凤已及时将502室房屋及自行车库的钥匙交给夏耀文；将501室房屋及汽车库的钥匙交给康相龙。另，朱秀凤在签订协议时尚未取得房屋的产权证，故未将房屋过户，夏耀文、朱秀凤、康相龙当时均不清楚无法自行到不动产登记部门将501室的自行车库附记到502室房屋的产权证上。2010年10月18日，朱秀凤出具收条，载明：“今朱秀凤收到夏耀文购房款四十五万元（450000）”。夏耀文认为落款日期应该是2011年10月18日。其中有协议中约定的尾款1万元尚在本院执行局。另查明：康相龙将501室房屋、汽车库出售给了陆超、武兴萍，朱秀凤于2014年11月13日配合康相龙直接将501室房屋及汽车库过户至陆超、武兴萍名下，同时自行车库也一并附记至陆超、武兴萍名下。审理中，夏耀文陈述，购房协议是在本院执行局写的，502室房屋与汽车库一共要50万元，他没有这么多钱，通过协调，他和朱秀凤501室房屋的自行车库进行置换，他拿502室房屋及自行车库，作价45万元。这45万元除用其享有的债权抵外，他还另外拿出12、3万元用于解决朱秀凤的债务问题。朱秀凤取得产权证后通知他办理房屋过户手续，但因手头紧而没有办理。到2015年年底，他要求朱秀凤配合办理房屋及自行车库的过户手续，朱秀凤同意办理房屋的过户手续，但自行车库没法过户，他要求朱秀凤须办好自行车库手续后将房屋、自行车库一并过户。因无法自行到不动产登记部门501室的自行车库附记到502室房屋的产权证上，2016年6月1日，夏耀文诉至本院。上述事实有房产证、房屋登记信息、购房协议、收条、《民事判决书》、二手房买卖合同、购买汽车库合同、承诺书、《双作价产权互换协议书》以及当事人的陈述等在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，夏耀文与朱秀凤签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。夏耀文已支付房屋及自行车库的对价，朱秀凤也已及时将502室房屋及自行车库交给夏耀文使用，但因当时朱秀凤尚未取得502室房屋及自行车库的产权证而未办理过户登记。朱秀凤取得502室房屋及自行车库的产权证后，始终愿意过户502室房屋，房屋至今未过户的原因是夏耀文手头紧以及必须房子、车库一并过户，而自行车库因附记在501室房屋的产权证上，当事人无法双方自行附记至其他房屋的产权证上，因此朱秀凤不存在违约行为，不应承担违约金以及房屋部分的诉讼费、保全费；朱秀凤仍应协助将502室房屋过户至夏耀文名下，过户后夏耀文应支付朱秀凤购房尾款1万元。有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。本案中的自行车库，虽然目前附记在陆超、武兴萍名下的501室房屋的产权证上，但朱秀凤已将该车库出售给夏耀文，康相龙未向朱秀凤购买该车库，陆超、武兴萍也未向康相龙购买该车库，故陆超、武兴萍应协助夏耀文将自行车库附记至夏耀文502室房屋产权证上。自行车库部分的诉讼费用，鉴于各方在签订购房协议时均未预见，由夏耀文、朱秀凤各半承担。双方对于税费的承担未有约定，过户产生的费用应由各自承担，陆超、武兴萍对于自行车库附记至其房产证上并无过错，故在协助附记时如应承担过户费用，该费用由朱秀凤承担。夏耀文的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱秀凤应于本判决发生法律效力之日起10日内将江阴市XXX村X幢502室房屋（所有权证号fysXXXXXXXX）过户至原告夏耀文名下，过户产生的税费各自承担。二、第三人陆超、武兴萍应在原告夏耀文办理江阴市XXX村X幢502室房屋的产权过户手续时，协助将附记在江阴市XXX村X幢501室房屋产权证上的自行车库（面积25.32㎡）附记至江阴市XXX村X幢502室房屋产权证上。在此过程中如产生过户税费，应由买方承担部分由原告夏耀文承担；应由卖方承担部分由被告朱秀凤承担。三、驳回原告夏耀文的其他诉讼请求。案件受理费8800元、保全费3020元，合计11820元（夏耀文已预交），由夏耀文负担11380元，由朱秀凤负担440元。朱秀凤应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付夏耀文。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金锋代理审判员  刘晓成人民陪审员  恽敖兴二〇一七年六月二十八日书 记 员  潘 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）８７、有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。