浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初11790号原告章亚东（案外人），男，1971年3月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）张英、李湾湾，女，浙江越泽律师事务所律师。被告中国东方资产管理公司杭州办事处（申请执行人），住所地杭州市上城区庆春路225号。法定代表人牛南洁，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）王璐敏，女，浙江浙杭律师事务所律师。被告娄亚利（被执行人），女，1976年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告绍兴金牡印染有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区新二村。法定代表人陈茂兴，董事长。原告章亚东与被告中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称东方资产公司）、被告娄亚利、被告绍兴金牡印染有限公司（以下简称金牡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月3日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告章亚东的诉讼委托代理人李湾湾、被告东方资产公司越城支行之委托诉讼代理人王璐敏到庭参加诉讼。被告娄亚利、金牡公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章亚东诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异155号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2013年3月1日，被告娄亚利与金牡公司签订房屋租赁合同一份，房屋租赁合同约定，娄亚利将位于鲁迅中路146号6层，面积为810.73平方米的房屋（权证号Ｆ0××11）租赁给金牡公司办公之用，租期16年，租金31.25万元，金牡公司可对房屋进行装修；同时约定金牡公司有权对该房屋部分或全部转租他人，不必再征得娄亚利任何形式的同意，金牡公司可直接与租赁方签订合同，有权收取租金。另租赁合同还对其他事项作了约定。后娄亚利与金牡公司就租金支付达成协议，娄亚利同意用每年的房屋租金冲抵浙江保达机电环保包装有限公司欠金牡公司的500万元借款本息（上述借款由娄亚利提供连带保证责任保证）。2015年9月2日，原告与金牡公司签订租房协议一份，协议约定金牡公司将位于鲁迅中路146号银河证券6楼，面积为200多平方米的办公房出租给原告作办公之用，租赁时间为5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，租金一年一付，第一年租金为38000元，第二年开始每年4万元。另协议还对其他事项作了约定，金牡公司出具收款收据一份。之后，原告将租赁房屋进行装修并实际入住使用至今。在执行异议听证程序中，第一被告提供了娄亚利和交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）于2013年7月23日签订的以权证号Ｆ0××11的房产作为抵押的最高额抵押合同，并于同日办理了抵押登记；同日，娄亚利向交通银行出具《抵押物未出租申明》1份，承诺至抵押合同签订日止，其未将抵押房产出租给任何单位或个人。同时，法院查明，原告提供的娄亚利和金牡公司签订的房屋租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债，且原告未能提供任何证据证明金牡公司在抵押、查封之前已合法占有使用租赁物的事实，故对娄亚利和金牡公司签订的租赁合同的真实性不予认可，原告依据与金牡公司之间签订的租赁协议所提出的对涉案房产带租拍卖之异议请求，于法无据。对此，原告方不能予以认同。金牡公司和娄亚利签订的房屋租赁合同为2013年3月1日，娄亚利和交通银行签订的最高额抵押合同时间为2013年7月23日，租赁合同早于抵押合同签订时间，娄亚利和交通银行签订最高额抵押合同时已经将房屋交付给了金牡公司，租赁房屋由金牡公司实际占有使用，因案涉房屋和银河证券系同一幢楼且又为同一层，自娄亚利取得案涉房屋权证以来，案涉房屋水电一直和银河证券的水电混在一起，没有单独设立水电，故原告无法提供金牡公司实际占有使用的第三方的证据来证明该节事实。又因娄亚利和交通银行签订的最高额抵押合同的时间在娄亚利和金牡公司签订的房屋租赁合同之后，即使存在租金以抵债方式支付，也不影响房屋租赁合同的效力。而对于娄亚利出具给交通银行的关于案涉房屋没有租赁的承诺书，作为承租人的金牡公司事先或事后均无从也无法知道，娄亚利在房屋租赁合同签订后出具的任何承诺，对金牡公司没有约束力。据此，原告认为，娄亚利与金牡公司签订的房屋租赁合同已明确约定金牡公司可转租该房屋，原告与金牡公司租赁协议已经成立，且真实合法有效。租赁协议签订后，金牡公司已将租赁房屋交付原告使用，原告也支付租金给金牡公司，原告不存在任何过错。原告认为依照《物权法》“买卖不破租赁”的规定，租赁协议对买受人应具有约束力，法院在拍卖上述房产时应带租拍卖。原告现请求：1、依法确认原告和第三被告绍兴金牡印染有限公司签订的座落于鲁迅中路146号6层的房产（权证号Ｆ0××11）中的200平方米房产的租赁协议真实合法有效。2、依法确认法院在拍卖上述房产时带租拍卖。3、本案的案件受理费由被告承担。被告中国东方资产管理公司杭州办事处辨称，1、被告娄亚利在银行办理抵押贷款时，出具了《抵押物未出租申明》承诺抵押物不存在租赁，因此申请人执行人认为租赁合同是为了逃避债务事后补签的虚假协议；退一万步讲，如果娄亚利在事先已将抵押物对外租赁，则其将构成骗取银行贷款罪。2、本案中被告娄亚利与绍兴金牡印染有限公司签订的房屋租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债关系，根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时原告主张租赁权的若干问题解答》，法院对租赁关系的真实性应不予认可，既然主合同无效则转租协议也无效，原告对抵押物不享有租赁权，更谈不上带租拍卖。3、2013年至2015年绍兴金牡印染有限公司并没有实际占有抵押物，银行信贷人员曾多次前往抵押物处实地考察，房屋一直由被执行人使用，后被执行人搬离，也一直空置，故绍兴金牡印染有限公司无权对抵押物进行处置。综上，涉案抵押物不存在合法有效的租赁关系，请求法院驳回诉讼请求。被告娄亚利、金牡公司均未作出书面答辩。原告章亚东向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：1、（2016）浙0602执异155号执行裁定书一份，以证明本案起诉的原因。被告中国东方资产管理公司杭州办事处经质证认为，对原告提供证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2、2013年3月1日签订的房屋租赁合同1份。证明目的：2013年3月1日娄亚利将案涉房屋出租给绍兴金牡印染有限公司，双方约定租期2013年3月1日至2029年3月1日止，共计16年，租金31.25万元，另协议约定，绍兴金牡印染有限公司有权该房屋部分或者全部转租他人，不必征得娄亚利的同意，绍兴金牡印染有限公司可直接与租赁方签订合同，有权收取租金。3、娄亚利与绍兴金牡印染有限公司签订的协议1份。证明目的：绍兴金牡印染有限公司应支付娄亚利的租金冲抵娄亚利欠绍兴金牡印染有限公司500万元借款的本息。4、原告于2015年9月2日与绍兴金牡印染有限公司签订的租房协议。证明目的：双方约定租期为2015年9月1日至2020年8月31日为五年，第一年租金3.5万元，第二年始4万元。5、绍兴金牡印染有限公司出具给章亚东的收款收据2份。证明目的：绍兴金牡印染有限公司已经于2015年9月3日收到了原告缴纳的2015年的租金，于2016年9月1日收到原告缴纳的2016年9月1日至2017年2月28日半年2万元的租金。6、租赁房屋的现状照片。证明目的：原告所租赁的办公房，原告对此实际进行装修，并实际占有使用该办公房。被告东方资产公司对证据2-6经质证认为，对证据2-5的三性均不予以认可，不能证明原告对涉案房屋的占有的情况。对证据6应以事实为准。因被告东方资产公司对证据2-6均不予认可，本院将结合其他事实和证据综合认证。被告东方资产公司向本院提交的证据及原告质证和本院的认证：7、抵押物未出租声明一份。证明目的：证明涉案房屋未出租的事实。原告章亚东经质证认为，对三性均有异议，出具抵押物未出租声明是娄亚利签订出租协议之后，故原告不知情。因原告章亚东对证据7不予认可，本院将结合其他事实和证据综合认证。被告娄亚利、金牡公司均未向本院提供证据。庭审中，原告及被告东方资产公司对本院（2016）浙0602执异155号执行裁定书认定的事实均无异议。综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2008年1月2日，娄亚利取得坐落鲁迅中路146号6层，建筑面积810.73平方米办公用房的房产证，证号为绍房权证塔山字第××号；并于同年1月3日领取了对应的国有土地使用权证。2013年7月23日，娄亚利与交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍市字第××号，抵押债权数额为800万元。娄亚利于同日向交通银行出具《抵押物未出租申明》1份，承诺至抵押合同签订日止，其未将抵押房产出租给任何单位或个人。2013年9月17日，本院作出（2013）绍越保字第35号民事裁定书对上述房产进行了首轮查封。2014年3月21日，本院在审理原告交通银行与被告娄亚利等金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。2014年6月30日，本院作出（2014）绍越商初字第814号民事判决书，对原告交通银行就上述抵押物所享有的优先受偿权进行了确认。在执行上述民事判决书过程中，本院于2015年11月3日作出（2015）绍越执恢字第151号执行裁定书，裁定变更东方资产公司为本案申请执行人；另于2015年11月23日作出公告，责令各被执行人于2015年12月2日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对娄亚利所有的上述房产进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的原告于2015年12月12日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告于2015年11月26日张贴后，原告向本院提出书面异议，要求法院依法确认原告与金牡公司签订的关于坐落鲁迅中路146号6层房产中的200平方米房产的租赁协议真实合法有效，在拍卖时原告享有优先购买权且对买受人具有约束力。2016年10月31日，本院作出（2016）浙0602执异155号执行裁定，驳回了章亚东的执行异议请求。原告章亚东不服，于2016年12月3日提起本诉。另查明：2013年3月1日，被告娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订房屋租赁合同1份，双方约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期为16年，自2013年3月1日起至2029年3月1日止，每年租金31.25万元，于公历年年底支付当年租金；乙方有权将该房屋部分或全部转租他人，不必再征得甲方任何形式的同意，乙方可直接与租赁方签订合同，有权收取租金。另娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订了无落款时间的协议书1份，主要内容为：一、甲乙双方于2013年3月1日签订房屋租赁合同1份，乙方每年应支付给甲方租金31.26万元；二、甲方同意于2012年12月20日为保达公司向乙方借款500万元提供连带责任保证；三、由于甲方和保达公司现无法归还乙方借款本息，甲方同意用每年的房屋租金抵冲借款本息；四、如甲方和保达公司涉及重大诉讼涉及乙方借款安全时，乙方仍有权向绍兴县人民法院起诉，要求甲方和保达公司归还借款本息。2015年9月2日，原告与金牡公司签订租房协议一份，协议约定金牡公司将位于鲁迅中路146号银河证券6楼，面积为200多平方米的办公房出租给原告作办公之用，租赁时间为5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，租金一年一付，第一年租金为38000元，第二年开始每年4万元。另协议还对其他事项作了约定，原告支付了自2015年9月1日起至2017年2月28日止的租金58000元。之后，原告将租赁房屋进行装修并实际入住使用至今。同时查明：娄亚利于2013年7月23日向交通银行股份有限公司绍兴分行出具的抵押人声明1份，载明对涉案抵押财产鲁迅中路146号6层，建筑面积810.73平方米，权证号为绍房权证塔山字第××号作出承诺：至抵押合同签订日止，未将该房产出租给任何单位或个人，也未向任何单位或个人做出出租承诺。本院认为，租赁权是承租人依合法有效租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，原告章亚东虽提交了娄亚利与金牡公司签订的落款时间为2013年3月1日的房屋租赁合同，但结合其提交的娄亚利与金牡公司之间另行签订的协议书，可认定该租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债；同时，娄亚利向原债权人即抵押权人交通银行出具的《抵押物未出租申明》，可以证明本案涉案争议房产在抵押时系被告娄亚利自己使用，而原告未能提供充足的证据证明金牡公司在抵押、查封之前已合法占有使用租赁物的事实，故对娄亚利与金牡公司之间签订的租赁合同的真实性本院不予认可，原告依据其与金牡公司之间签订的租赁协议所提出的要求对涉案房产带租拍卖之的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告未能实现租赁目的，可依法另行向金牡公司主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告章亚东的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告章亚东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周仕勇审 判 员  蒋震锋人民审判员  高国荣二〇一七年六月二十八日书 记 员  李婷婷附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，原告对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。原告、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对原告提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。