苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初3482号原告薛瑜峰，男，1979年12月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人李云峰，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告苏州裕祥物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人赵勇杰。委托代理人王秋华，该公司工作人员。委托代理人吕飞，江苏共盈律师事务所律师。原告薛瑜峰与被告苏州裕祥物业管理有限公司（以下简称裕祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2017年5月11日公开开庭进行审理。原告薛瑜峰及其委托代理人李云峰，被告裕祥公司的委托代理人王秋华、吕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛瑜峰诉称：2016年2月9日，原告所在的吴江太湖鼎城花园18幢303室厨房因整栋大楼污水总管堵塞，导致大量污水倒灌进入原告家中，原告屋内无人，直到晚上回家才发现。污水造成原告房屋部分装修、家具、电器长时间浸泡、腐烂。被告作为物业管理企业有义务维护和管理污水管道的疏通以及排水、排污管道的畅通，应当承担赔偿责任。故原告薛瑜峰提起诉讼，请求判令被告向原告赔偿房屋装修、家具、电器等损失134611元、鉴定费6500元并承担本案诉讼费。被告裕祥公司辩称：2016年2月9日，因天气寒冷，三楼以下污水管结冰堵塞，导致污水倒灌至原告所在的吴江太湖鼎城花园18幢303室家中，被告已按照物业服务合同的约定正常履行了物业设施的维护管理义务，没有义务赔偿；在2016年2月9日白天发生污水倒灌事件之后，被告工作人员立即电话通知原告要求其来处理，原告以没时间为由迟迟不来处理，导致污水蔓延至整个房间，损失进一步扩大，评估公司评估日期为2017年2月20日，是在发生污水倒灌时间之后一年多才提出评估，家具等设施已经浸泡严重，评估损失不合理。经审理查明：2016年2月9日，因苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城花园18幢污水总管堵塞，致使18幢303室房屋发生污水倒灌，裕祥公司于当日告知该房屋所有权人薛瑜峰。2016年2月10日，裕祥公司工作人员经拍照取证，向薛瑜峰出具证明一份，确认因下水倒灌致使室内地面积水四五厘米，室内家具、地板等物品受损。2016年6月2日，裕祥公司对18幢303室房屋物品损失进行清点，并向薛瑜峰出具确认书一份，载明污水倒灌造成室内损失如下：主卧、次卧、书房内白橡实木地板严重泡水，地板损失严重、变形、拱裂，无法使用；厨房柜体泡水严重，柜体腐烂拆除；门、门套泡水开裂变形，无法使用；拆除门套造成墙面瓷砖脱落、破损，无法使用；电脑进水受损；管线进水，有安全隐患；客厅落地空调进水受损；床、床头柜泡水腐烂；沙发、地毯泡水，有油腻，无法使用；餐桌、桌腿腐烂倒塌；主卧、次卧、书房衣柜柜体泡水腐烂；客厅电视柜、装饰柜、鞋柜、地柜泡水开裂腐烂；墙纸泡水开裂、破损；如有不尽，以实际损失为准。双方就赔偿事宜协商无果，于2017年2月20日共同委托江苏宁价保险公估有限公司（以下简称公估公司）对2016年2月因污水管造成的薛瑜峰太湖鼎城花园18幢303室装修和财产损失进行公估检验、鉴定、理算并出具公估鉴定报告。2017年3月8日，公估公司出具宁价公估（苏）鉴字（2017）第SZ-09F160161号《公估鉴定报告书》，该报告书载明：公估鉴定标的为苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城花园18幢303，公估鉴定基准日为2016年2月9日，价格鉴定结论所指价格是鉴定标的在鉴定基准日采用公开市场价值确定的价格；公估范围为拍摄照片、索取有关证明、核定标的损失金额；鉴定方法为重置成本法。公估公司对受损财物进行实地勘验、测量、清点，根据受损标的损失情况，剔除未损项目，确定损失项目，并依据当时行情、结合市场询价而进行损失理算，经测算，其公估鉴定结论为：此次水淹的发生系由于污水管堵塞倒灌致使污水喷出所致，核损金额为134611元。该损失金额构成如下：1、卧室门窗定损金额23070元，按照实际损失数量核定；2、厨房设备及电器定损金额为21321元，按照实际损失数量核定；3、主次卧室及书房损失为40660元，按照实际损失数量核定；4、客厅及餐厅定损金额为16780元，按照实际损失数量核定；5、地毯定损金额为2280元，因地毯无法清理，按照市场相近品质及材质的地毯核定；6、油漆定损金额为4650元，经核算墙面需要全部粉刷；7、线路修复及屋内清洗费用为5500元，空调线路需要修复，屋内需要整体清洗处理；8、客厅墙砖定损金额为8700元，墙砖已拆除，根据市场价核定；9、橱柜类损失为11650元，木质材料的橱柜需要更换，按照市场价核定。薛瑜峰向公估公司支付公估鉴定费6500元，并由公估公司开具相应数额增值税发票。另查明：薛瑜峰作为购房人与裕祥公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定由裕祥公司作为太湖鼎城花园房地产开发经营企业选聘的物业管理公司，负责该物业区域的前期物业管理工作，并为购房人提供入住服务和房屋自用部分和自用设施设备维修养护等有偿服务，高层住宅物业费为每月每平米0.9元，小高层、高层另收取电梯水泵运行费每月每平米0.6元；该前期物业管理服务协议的效力至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止。2011年7月1日，薛瑜峰对其购买的18幢303室房屋进行装修，并向裕祥公司提交装修申请表和承诺书。2014年4月25日，太湖鼎城（丽湾国际）业主委员会代表该物业区域业主与裕祥公司签订《苏州市物业服务合同》一份，委托裕祥公司对所在物业区域太湖鼎城实行物业服务，委托期限为5年，自2014年3月19日至2019年3月18日止；服务费为每月每平米0.9元，小高层另加公共能耗分摊费每月每平米0.5元。上述《苏州市前期物业管理服务协议》和《苏州市物业服务合同》均约定：裕祥公司的管理服务事项包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵和电梯、照明、消防设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理。2015年9月5日，裕祥公司作为甲方与吴江区松陵镇顺通管道疏通服务部作为乙方签订污水管道疏通协议一份，委托乙方对丽湾国际小区内所有污水管道进行疏通，施工期限为2015年9月10日至2015年9月16日。以上事实，有原告提交的房屋所有权证、确认书、公估鉴定报告书、公估鉴定费发票、公估鉴定委托书、苏州市前期物业管理服务协议、证明，被告提交的苏州市物业服务合同、承诺书、装修申请表、污水管道疏通协议、回访记录以及到庭双方的陈述等证据予以证实。被告另提交的情况说明、费用报销清单和检查记录，均形成于涉案事故发生之后，与涉案事故均无关联，故本院对该部分证据的关联性不予认可。本院认为：原告薛瑜峰与被告裕祥公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，原告所在物业区域业主委员会与裕祥公司签订的《苏州市物业服务合同》，均系合同各方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。被告裕祥公司作为涉案物业区域的物业服务企业，在收取相应物业服务费用之后应切实履行合同约定的服务和管理义务。原被告双方对涉案污水倒灌事故发生的事实及相关财物损失的事实均无异议，该事故发生在物业服务合同有效期间内和约定的物业区域内，被告裕祥公司负有对房屋建筑共用部分上下水管道等管道系统的检查、监测、疏通、维修等养护管理义务，应确保涉案房屋所在建筑物上下水管道的正常运行，故对于原告因管道堵塞、污水倒灌遭受的财产损失，被告裕祥公司应承担赔偿责任。被告辩称涉案事故系天气原因造成，但未提供相应证据予以证实，本院不予采信。被告方以委托管道疏通服务部疏通污水管道为由，主张其已履行例行的疏通义务，但污水管道疏通协议签订时间为2015年9月5日，约定的施工期间截止于2015年9月16日，该疏通协议的履行不能免除被告在后续的物业服务期间内负担的管道疏通、检查等管理义务，且被告未举证证实该疏通协议履行的事实，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。在2016年2月9日发生涉案污水倒灌事故之后，双方于2016年2月10日拍照取证，被告作为管道管理和维护一方积极履行排污义务并向原告出具相应证明，双方对于事故的处理具备及时性。关于公估鉴定报告书确定的核损数额，是以2016年2月9日为基准日，在剔除未损项目、确定损失项目、综合考量损失情况、并依据事发时行情和相应市场价值的基础上作出的定损数额，本院予以采信；原告为公估鉴定而支出的鉴定费6500元，属于涉案事故造成的合理损失，应由被告负担。双方确认在事故发生后存在协商赔偿的事实，原告因双方协商未果而以诉讼方式主张权利，且在诉前双方共同委托公估鉴定，未怠于履行其赔偿权利，故本院对被告提出的公估鉴定延误的抗辩意见亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告苏州裕祥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛瑜峰赔偿损失141111元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1561元，由被告苏州裕祥物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇一七年六月十二日书记员 黄梦娇