河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终1590号上诉人（原审原告）:河南亿祥置业有限公司。住所地:焦作市人民路东段亿祥美郡办公楼。法定代表人：王海港，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫全喜、陈月月，金研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳静，女，1988年2月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：柳霞，女，1982年5月14日出生，汉族，住焦作市山阳区。原审被告:张艳军，男，1974年9月23日出生，汉族，住焦作市山阳区。上诉人河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥公司）与被上诉人柳静、原审被告张艳军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭于2017年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人亿祥公司的委托诉讼代理人陈月月，被上诉人柳静的委托诉讼代理人柳霞到庭参加了诉讼。原审被告张艳军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。亿祥公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判立即撤销原审法院（2016）豫0811执异21号、（2014）山民一初字第00520号民事裁定书等相关法律文书；3、改判立即解除对位于亿祥东郡商业步行街3号楼4、11、15#以及亿祥东郡幸福里D2号楼1单元14号等合计4套房屋查封，终止执行拍卖；4、改判确认亿祥公司对位于亿祥东郡商业步行街3号楼4、11、15#以及亿祥东郡幸福里D2号楼1单元14号等合计4套房屋享有所有权；5、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、对涉案房屋查封、拍卖等执行程序严重违法。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理局管理部门协助执行若干问题的通知》第2条规定：人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。山阳区人民法院对涉案房屋查封、拍卖前却没有到房地产管理部门查询房屋的权属，执行程序严重错误。2、张艳军对涉案房屋不享有物权。虽然上诉人与被执行人张艳军之间签订有生效的涉案房屋《商品房买卖合同》，但此合同仅令双方之间形成债权债务关系，并未发生或导致涉案房屋物权的转移。即便房屋交付而被张艳军实际占有使用，但这种事实状态也不能认定被执行人张艳军因此对涉案房屋享有物权，更不能据此否定上诉人对涉案房屋享有的物权。3、上诉人系涉案房屋的所有权人。亿祥东郡商业步行街3号楼4、11、15#以及亿祥东郡幸福里D2号楼1单元14号等房屋，虽至今未取得房屋产权初始登记证书，但因该房屋系亿祥公司合法建造，故当该房屋“建造”这一事实行为发生时，亿祥公司依法就已自行取得该房屋的产权。可见，依据事实和法律规定，完全应认定涉案房屋物权（产权）归属于上诉人。4、原审适用最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，严重错误。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范、指导人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际制定的司法解释。显而易见，该规定是法院执行部门办理执行异议和复议案件的规定，而非法院民事审判部门审理执行异议之诉适用的规定。综上，原审法院执行部门在未查明涉案房屋权属的情况下进行查封、拍卖程序严重错误。事实上，被执行人张艳军依据合同对上诉人仅享有债权，对房屋实际占有使用的事实状态并未因此产生物权。而上诉人对涉案房屋却具有事实和法律上的所有权，是合法有效应受法律保护的，完全具有排除执行的权利。被上诉人柳静辩称，本案被执行的房屋是张艳军的，法院查封、执行张艳军的房屋是正确的。亿祥公司向一审法院起诉请求：1、撤销山阳区人民法院(2016)豫0811执异21号等相关法律文书；2、解除对位于亿祥东郡商业步行街3号楼4、11、15#以及亿祥东郡幸福里D2号楼1单元14号等合计4套房屋查封，终止执行拍卖；3、确认亿祥公司对位于亿祥东郡商业步行街3号楼4、11、15#以及亿祥东那幸福里D2号楼1单元14号等合计4套房屋享有所有权；4、本案的全部诉讼费用均由柳静、张艳军承担。一审法院认定事实：柳静与张艳军民间借贷纠纷一案于2014年6月19日向法院起诉。2014年7月2日，法院根据柳静的诉讼保全申请，作出（2014）山民二初字第00520号民事裁定书，对张艳军位于焦作市山阳区人民路东2855号亿祥东郡商业步行街3号商业楼4号、11号、15号和山阳区人民路东2855号亿祥东郡D-2号楼1单元14号的房产进行了查封。2014年12月22日，法院对此案作出了（2014）山民二初字第00520号民事判决书，判决：一、被告张艳军于判决生效之日起一个月内偿还原告柳静本金196万元并支付原告该款从2014年6月19日起至被告履行之日止的利息（利息按银行同类贷款利率计算）；二、驳回原告柳静的其它诉讼请求。该判决生效后，因张艳军未能按照判决书确定的履行时间履行还款义务，柳静于2015年2月3日向法院申请执行。法院在执行过程中，对依据（2014）山民二初字第00520号民事裁定书查封的位于山阳区××东××东郡商业步行街××商业楼××、××、××和山阳区××东××东郡××楼××单元××套房屋进行续行查封。另查明，亿祥公司是“亿祥东郡”项目的开发建设单位。亿祥公司和张艳军于2012年就亿祥东郡商业步行街3号商业楼4号、11号、15号和亿祥东郡D-2号楼1单元14号的房产签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》和合同补充协议约定：四套房屋总价款为6928412元，张艳军应付首付款为3338412元，银行按揭贷款为3590000元；双方所签合同若采取按揭贷款方式，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售……”。双方所签《商品房买卖合同》在房地产管理部门进行了商品房预售合同登记备案。合同签订后，张艳军向银行申请了购房贷款。张艳军申请贷款的同时，将涉案四套房产抵押给贷款银行，并在房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，亿祥公司按照约定向张艳军交付了房屋。2014年6月18日，亿祥公司（甲方）和张艳军（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方将亿祥东郡商业步行街3号楼以壹仟捌佰万元整的价格出售给乙方；经双方核算共同确认，乙方累计欠付房款本金、架空长廊面积增加部分的金额及利息共计14500000元整；乙方承诺在欠款全部还清之前，乙方同意由甲方继续保留出售房屋的所有权，且欠款未付清之前甲方有权拒绝为乙方办理出售房屋的过户登记手续，如果到期后乙方仍不能偿还所欠房款及利息，甲方有权收回房屋所有权。2014年9月，亿祥公司将张艳军诉至焦作市中级人民法院，要求其偿还亿祥东郡商业步行街3号商业楼购房款1158.5347万元及利息。该案在审理过程中，双方达成协议，确认张艳军共欠亿祥公司购房款本息合计1450万元，焦作市中级人民法院为该案作出（2014）焦民二初字第00038号民事调解书。2016年9月20日，亿祥公司提出执行异议，法院审查驳回后，亿祥公司提起诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查该权利的合法性与真实性，及其能否排除执行。本案中，亿祥公司作为（2014）山民二初字第00520号民事案件的案外人，在该案件执行过程中对执行标的提出书面异议，其异议被裁定驳回后，又提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。亿祥公司主张排除强制执行的理由是：1、张艳军至今尚未取得涉案房屋产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于亿祥公司所有；2、根据《补充协议书》约定，张艳军在未支付亿祥公司剩余购房款1450万元前，亿祥公司保留房屋所有权；3、亿祥公司为张艳军银行贷款提供了阶段性连带担保责任，张艳军对贷款银行违约，致使亿祥公司被划扣保证金上百万元，且须对剩余贷款本息清偿承担连带责任。原审法院认为，首先，亿祥公司与张艳军就亿祥东郡D-2号楼1单元14号房产约定的交付期限为2011年10月30日，就亿祥东郡商业步行街3号商业楼4号、11号、15号房产约定的交付期限为2012年7月31日，亿祥公司应按照约定于商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。亿祥公司与张艳军的债权债务关系已在焦作市中级人民法院（2014）焦民二初字第00038号民事调解书中确定，该调解书只涉及张艳军所欠亿祥公司购房款及利息的支付问题，并不涉及涉案房产的所有权问题，故亿祥公司仍负有将涉案房产办理过户到张艳军名下的义务。其次，关于《补充协议书》中所有权保留约定的效力问题。双方的该约定与经备案的商品房买卖合同的约定相矛盾，也违反《物权法》关于不动产所有权取得方式的规定，双方关于所有权约定的效力不能对抗第三人。再次，亿祥公司为张艳军银行贷款提供阶段性连带担保责任而造成的的损失，可依法向张艳军进行追偿，双方如因此存有纠纷，可以另寻法律途径解决。综上，亿祥公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故亿祥公司要求确认本案涉案房产为其所有的主张不能成立，不予支持，对其要求停止对本案所涉房产采取执行措施的主张，亦不予支持。一审法院判决：驳回原告河南亿祥置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告河南亿祥置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，张艳军与亿祥公司签订了本案所涉房屋的《商品房买卖合同》，并按规定在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案。双方约定，涉案的四套房屋总价款为6928412元，张艳军应付首付款为3338412元，银行按揭贷款为3590000元。张艳军按约定向银行办理了按揭贷款，而张艳军办理银行按揭贷款的前提是亿祥公司须出具张艳军已支付首付款的相关凭证。后亿祥公司依约向张艳军交付了涉案房屋，张艳军合法占有涉案房屋并对涉案房屋取得了实际管理和支配权，因此，原审法院对张艳军购买的涉案房屋进行查封并采取相应执行措施并无不当。亿祥公司以涉案房屋因其建造而主张所有权从而排除强制执行，因亿祥公司作为从事房地产开发的企业和涉案房屋的出卖人，为张艳军交付房屋并为其办理产权过户手续是亿祥公司应当履行的法定附随义务，故对亿祥公司的主张本院不予支持。另外，亿祥公司虽为张艳军银行贷款提供担保而遭受一定的损失，但因与本案不属于同一法律关系，其可另行主张权利，亿祥公司不能依此为由抗拒强制执行。综上，亿祥公司所提证据不足以排除强制执行，其不享有足以排除强制执行的民事权益。原审认定事实清楚，判决驳回上诉人亿祥公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南亿祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓武审判员  毛富中审判员  王长坡二〇一七年六月五日书记员  李彦婷