江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终550号上诉人（原审被告）：张翠英。委托诉讼代理人：王艳，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘守良。委托诉讼代理人：王翠昌，连云港市赣榆区城头法律服务所法律工作者。原审第三人：连云港市赣榆区城头镇杨门河村村民委员会。法定代表人：杨泗兵，该村委会主任。上诉人张翠英因与被上诉人潘守良、原审第三人连云港市赣榆区城头镇杨门河村村民委员会（以下简称杨门河村委会）买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣城商初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人张翠英及其委托诉讼代理人王艳，被上诉人潘守良及其委托诉讼代理人王翠昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张翠英上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人于2008年3月6日签订的《房屋买卖协议》是被上诉人要求签订的，其一直知道上诉人对涉案房屋没有所有权，因被上诉人向上诉人购买该房屋，在当时村干部的同意和见证下，自愿为村委会返还上诉人购买涉案房屋时向村委会交纳的5000元购房押金，以冲抵购房款。后因被上诉人未购买涉案房屋，村委会向被上诉人借款，村委会将借款本息和被上诉人垫付的5000元全部归还被上诉人，村委会也将上诉人与杨泗清因涉案房屋纠纷的诉讼费报销，村委会记账凭证证实村委会共归还被上诉人56963元，诉讼费950元，因此被上诉人再次要求上诉人返还5000元系双倍返还。2、一审法院认定上诉人收取被上诉人3000元系上诉人收取的办理房屋使用费无事实依据，上诉人与被上诉人于2009年11月28日签订的《协议书》上“张翠英收取潘守良3000元（叁仟元正）”并非是上诉人所写，也不是收取的办理房屋使用费，若是使用费，被上诉人应当要求上诉人出具收条，但协议书上未写明办理房屋使用费，意指双方过户时，该费用由被上诉人承担，若是约定办理房屋使用费，应当在协议书上直接写明。因杨泗清与村委会及上诉人之间产生纠纷诉至法院，被上诉人为了购买涉案房屋出3000元给上诉人应诉作为误工费。被上诉人潘守良答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。潘守良一审诉称：请求判令张翠英返还购房款11000元，并自2009年11月28日起按银行贷款利率计算利息，本案诉讼费用由张翠英承担。一审法院认定事实：2004年7月31日，杨门河村委会将村所属的9间房屋以公开招标形式进行拍卖。张翠英认购了东边三间，另外六间分别由两名村民认购。2004年8月4日张翠英与签订了《房屋购买合同》，合同约定：“房屋每间10000元，共30000元，于2004年8月3日前交款。该处房屋于2009年1月1日潘守良租期到以后交付张翠英。减去4年零五个月租金4420元，张翠英实交现金25580元。张翠英在交款日起，房屋产权、土地使用权归张翠英所有”。在签订《房屋购买合同》后不久，张翠英交纳5000元购房押金。杨门河村委会于2004年8月4日单方为张翠英办理了村镇房屋所有权证。张翠英在交纳5000元购房押金后即反悔欲退房，没有再交纳购房余款，杨门河村委会也就没有将房产证交给张翠英。张翠英多次要求杨门河村委会退还购房押金，但村委会一直未退还。2005年8月29日杨门河村委将张翠英交纳的5000元购房押金挂账转为村借款。2005年1月，杨门河村委会对该房产再次公开拍卖，案外人杨泗青、于振花以16000元的价格购买该三间房屋。2006年11月17日，杨门河村委会向二购买人出具16000元的结算凭证，并将诉争房产的房产证交给二人持有。因诉争房产由潘守良租用，故杨门河村委会未将房屋交付给二人。2008年3月6日，张翠英与潘守良签订《房屋转让协议书》，协议约定，张翠英将购买的杨门河村村委会房屋三间包括地基一并转让给潘守良，转让费为5000元；潘守良购买房屋后，办理房屋过户手续的一切费用由潘守良承担，张翠英应积极配合；若一方违约应向对方支付违约金5000元。协议签订后，潘守良于2008年7月28日给付张翠英现金5000元。2009年11月28日，潘守良、张翠英双方签订一份协议书，协议书载明：张翠英购买杨门河村房屋三间，现过户给潘守良，张翠英交给村委会的5000元现金和办理房屋使用证费用，由潘守良一次性付给张翠英，利息由村委会付。双方同意共同到建管所过户，过户后如发生其他矛盾由潘守良承担与张翠英无关。协议书由案外人臧某、潘某见证。潘守良主张签订协议当日给付张翠英过户费6000元，张翠英只认可收到3000元，且辩称是其向村里要的利息钱，是潘守良为了拥有房子替村里出钱，让其协助过户。协议下方由臧某书写“张翠英收潘守良3000元正，叁仟元正”。为证明给付6000元的事实，潘守良申请见证人潘某出庭，潘某称签订协议书当天潘守良给张翠英6000元，用于张翠英协助潘守良办理房屋过户手续，对协议书上为什么书写张翠英收到潘守良3000元的情况，其表示不知情。张翠英申请见证人臧某出庭，臧某称签订协议当日潘守良给张翠英3000元，协议书下方的字是其本人书写，对3000元是什么钱，其表示不清楚。2010年5月7日，潘守良起诉张翠英夫妻二人要求协助办理涉案房屋的过户手续，经原审法院调解，双方达成调解协议，约定由张翠英夫妻二人于2010年6月25日前协助潘守良办理房屋过户手续。上述调解协议未能履行。原审庭审中，张翠英称其与潘守良签订房屋转让协议的真实目的是将其交纳给村委会的5000元购房押金转让给潘守良，而不是将房屋卖给潘守良。潘守良认为张翠英在未取得房屋所有权的情况下，将房屋转卖给潘守良属于无权处分，双方签订的协议无效，张翠英应当将收到的款项返还给潘守良。一审法院认为，张翠英不是杨门河村委会集体经济组织成员，其不能享有诉争房屋的宅基地使用权，根据房地一体的原则，其与杨门河村委会签订的《房屋购买合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。依据《合同法》规定，合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。杨门河村委会收取张翠英的5000元购房押金应当返还张翠英，张翠英在向村委会索要5000元购房押金未果的情况下，与潘守良签订《房屋转让协议书》，约定将涉案房屋及占有范围内的地基以5000元价格转让给潘守良，因张翠英未实际取得房屋所有权，其行为属于无权处分。双方签订的《房屋转让协议书》虽系双方真实意思表示，但因张翠英未取得房屋所有权而致合同无法履行，因此该合同的目的不能实现，张翠英依合同取得的财产应当返还潘守良。关于返还财产的范围，2008年7月28日潘守良给付张翠英5000元系按合同约定给付的购房款，张翠英应当予以返还。潘守良诉称张翠英还收取其过户费用6000元，但张翠英对数额及性质均不予以认可。结合双方于2009年11月28日签订的协议书载明的办理房屋使用证费用有潘守良一次性给付张翠英的约定，及见证人臧某在协议书下方书写的收款内容和其本人证言，可以确定张翠英于2009年11月28日收取潘守良办理房屋使用证的费用3000元，该款项与《房屋转让协议书》具有关联性，且给付款项的目的也未实现，因此张翠英应当予以返还。证人潘某的证言系孤证，且与协议书中的书面内容相矛盾，故对其证言及潘守良主张的给付张翠英的过户费是6000元的事实，原审法院依法不予采信。潘守良的利息主张应自主张权利之日起，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因系张翠英未按《房屋转让协议书》履行办理房屋过户手续的义务，且也无证据证明其已及时告知潘守良房屋不能过户的情况，因此对张翠英关于潘守良要求与返还购房款已超诉讼时效的辩解不予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：张翠英应于判决发生法律效力之日起十日内返还潘守良现金8000元及利息。一审案件受理费80元，由张翠英负担。二审期间，上诉人张翠英向本院提交2013年5月30日杨门河村委会现金日记账2张，证明潘守良收到张翠英的5000元购房款，村委会已经作为借款入村里的账，潘守良要求张翠英返还5000元无事实和法律依据。被上诉人潘守良质证称：1、证据为复印件，上诉人与被上诉人之间发生的房屋买卖是在2008年7月28日和2009年11月28日，两次上诉人收到被上诉人的款项，证据时间为2013年，与本案无关；2、此证据且与本案无关，潘守良与村委会另有其他的纠纷；3、诉讼费是村委会败诉承担的诉讼费。被上诉人潘守良提交下列证据材料：1、2013年5月10日杨门河村委会与潘守良签订的协议书一份，内容退回租金46000元，利息10963元，合计56963元。2、结算凭证两份，一份是顶潘守良承包款23000元，另一份是剩余款项33963元，杨门河村委会转为借款，应挂账，至今未付给潘守良。上诉人张翠英经质证认为，2013年实际上房子已经卖给我了，50年的合同不属实。2008年村委会已经协商要卖给我，不可能有这个50年的合同。46000元和利息我不知道这个事情，是潘守良和村里的协议，但是46000元已经包括了我支付的5000元。本院依张翠英申请调取2013年5月30日杨门河村委会现金日记账2张的明细，张翠英通过该证据以证明杨门河村委会支付给潘守良的56963元中包括了张翠英应当支付给潘守良的5000元。被上诉人潘守良对本院调取证据的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。56963元是被上诉人于2007年5月2日与杨门河村委会签订的房屋租赁合同中，杨门河村委会收取被上诉人租金46000元，当时合同期限是50年，合同没有履行，杨门河村委会也没有退回租金，潘守良于2011年7月19日诉讼至城头法庭，要求杨门河村委会返还租金46000元，法院于2011年7月19日达成（2011）赣城民调初字第0147号民事调解书，由杨门河村委会分五次返还此46000元的租金款。约定履行期限到期后，杨门河村委会未还，潘守良申请执行。到2013年5月11日杨门河村委会与潘守良就此案达成和解协议书，杨门河村委会付租金46000元及利息10963元，合计56963元，此款杨门河村委会达成协议后又未付款，用潘守良占有养殖承包地收承包款23000元，剩余的33963元杨门河村委会重新出具凭证一份转村借款并约定利息0.11‰，且至今未付，仍然挂村账上。所以，这份证据与本案无任何关联性，上诉人欠的五千元不在此账内。本院对上诉人张翠英举证的认证意见为，对该证据的真实性予以确定，但因该证据中载明的与潘守良有关的钱款数额与本案诉争的5000元数额不一致，不能证明张翠英的证明目的，故本院对张翠英举证的证明目的不予采信。本院对被上诉人潘守良举证的认证意见为，对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，杨门河村委会记账凭证记载，2013年5月30日支付潘守良56963元，其中本金46000元，利息10963元。2008年8月2日杨门河村委会向潘守良收取的房屋租金46000元。杨门河村委会与潘守良于2007年5月2日签订的协议书于2011年7月19日解除，杨门河村委会应当于2011年9月20日返还潘守良租金5000元，2011年12月31日返还15000元，2012年6月30日返还10000元，2012年12月30日前返还10000元，余款6000元于2013年6月30前还清。本案二审争议焦点为：1、上诉人张翠英是否应当返还5000元购房押金；2、上诉人张翠英是否应当承担3000元的费用。关于第一个争议焦点，张翠英上诉称杨门河村委会支付给潘守良的56963元中包括了其应当支付给潘守良的5000元，但本院认为，根据张翠英二审中举证的杨门河村委会现金日记账及本院调取的现金日记账明细的记载，56963元中的本金46000元系杨门河村委会返还给潘守良的房屋租金，并不包括张翠英所述的5000元；56963元中的利息10963元系本金46000元产生的利息，与张翠英所述的5000元也无关。故张翠英的举证不足以证明杨门河村委会已将5000元购房款还给潘守良的事实，故张翠英仍负有向潘守良返还5000元购房款的义务。关于第二个争议焦点，本院认为，张翠英与潘守良签订的《协议书》中，明确载明张翠英收到潘守良3000元办证费用，现因双方合同无效，张翠英应当将3000元返还给潘守良。张翠英称该3000元系好处费和误工费等无证据证明，且对方也不予认可，故本院对该上诉理由依法不予采信。综上，上诉人张翠英的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张翠英负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年六月十九日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。