福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终643号上诉人（原审被告）：上杭县古田镇溪背村民委员会，住所地：上杭县古田镇溪背村。法定代表人：廖汝明，主任。委托诉讼代理人：李凤光，福建儒佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖华英，女，1975年10月14日出生，汉族，个体户，住上杭县，现住上杭县。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝启润，福建南州律师事务所律师。第三人：上杭县古田中心小学，统一社会信用代码：123508234908955202住所地：上杭县古田镇溪背村。法定代表人：赖焕明，校长。委托诉讼代理人：廖建锋，男，古田中心小学教师。上诉人上杭县古田镇溪背村民委员会因与被上诉人廖华英、第三人上杭县古田中心小学房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2016）闽0823民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。被上诉人廖华英的委托诉讼代理人蓝潮永、蓝启润，上诉人上杭县古田镇溪背村民委员会的法定代表人廖汝明及委托诉讼代理人李凤光，上杭县古田中心小学的委托诉讼代理人廖建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上杭县古田镇溪背村民委员会上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回廖华英对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》有效，属于认定事实和适用法律错误。1.幼儿园按法律规定不能承包。上诉人在签订承包合同时，并未创办幼儿园，不存在将幼儿园承包给被上诉人廖华英的问题，而且按法律规定，幼儿园也不能承包，因此，将幼儿园承包是无效的。2.双方签订的承包合同未经溪背村村民代表大会表决通过，违反村民委员会组织法的规定。根据村民委员会组织法规定，村民委员会只是村民会议的执行机构，本案承包合同时间很长，且承租人不要缴交租金，属涉及村民的重大利益，必须经过村民会议依法表决通过。3.涉案幼儿园教学场所的所有权属第三人上杭县古田中心小学所有。上诉人提供了建筑物鉴定报告表、鉴定物情况排查表、校舍基本情况简明表、房屋安全鉴定报告，以上证据可以证明涉案房屋的所有权属于第三人古田中心小学，上诉人属于无权处分。二、被上诉人廖华英未履行承包合同的投资义务，根据合同约定，廖华英投资的12万元应一次性转入溪背小学的账户上，而不是转入溪背村委会的账户上，因此，溪背村原负责人廖文兴、廖松芳签字验收不足以证实廖华英投资了12万元的事实。在承租人廖华英没有按承包合同约定进行投资的情况下，本案承包合同已于2015年7月4日到期。三、涉案房屋经鉴定早已成为危房，即使合同未到期，上诉人也有权解除合同。上诉人提供的鉴定时间为2009年《建筑物鉴定报告表》、《危房安全鉴定报告》可证实涉案的房屋（二号教学楼）属于C级危房，已不能保证正常使用，需拆除重建。虽然双方签订的承包合同对此没有明确约定可以解除，但鉴于涉案房屋已不能保证正常使用，属于《合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，为了保障幼儿园员工和幼儿的人身和财产安全，本案承包合同即使未到期依照上述规定也可以解除，因此，上诉人发出的解除合同通知书在到达被上诉人廖华英后已发生法律效力。一审关于上诉人解除的通知没有法律依据的认定，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求驳回廖华英对上诉人的诉讼请求。廖华英辩称，一、双方签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》合法有效。本案讼争合同非土地承包合同或村集体经济项目的立项、承包方案，未涉及村民的重大利益，溪背村委会原负责人在不损害村民利益的前提下，依法行使职权与答辩人签订租赁合同的行为不违法民主决议的原则。且上诉人曾于2014年9月1日作出《通知》：“……经溪背村村民代表会议决定通过，对溪背村籍的幼儿收费标准给予减半收取。”该通知说明溪背村村民代表会议也是承认《古田镇溪背幼儿园承包合同书》的效力的。且答辩人属于善意第三人，代表上诉人与答辩人签订合同的廖文兴、廖松芳是上诉人原村委会负责人，且其亦加盖公章，答辩人有理由相信廖文兴、廖松芳有权代表上诉人对合同事宜进行磋商，因此该合同合法有效，上诉人不能以内部决策合法与否对抗善意的答辩人。二、答辩人已依约完成了投资义务并经上诉人的负责人签字确认。即使答辩人没有按照合同约定的方式将12万元一次性存入溪背小学的账户上，但上诉人应当在答辩人投资初期就提出异议甚至可以单方解除合同，但答辩人自2005年7月开始投资建设并已办学长达11年之久，上诉人均未向答辩人提出任何异议，且2006年7月10日上诉人的原负责人亦签字确认了答辩人的投资成果，应当视为上诉人追认了答辩人履行义务的方式。三、上诉人上称涉案房屋系第三人古田中心小学所有，但上诉人和第三人向法庭提交的证据只能证明古田曙光小学（古田溪背小学）2号教学楼曾被鉴定为C级危房，需拆除重建，不足以证明本案所涉房屋属于古田曙光小学（古田溪背小学）所有。四、即使是危房也不等于必须解除租赁合同。双方可以协商由答辩人出资拆除重建。第三人上杭县古田中心小学答辩称同意上杭县古田镇溪背村民委员会意见。廖华英向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《古田镇溪背幼儿园承包合同书》约定的合同义务；2.判令被告排除妨碍，恢复古田镇溪背幼儿园正常的教育教学秩序；3.判令被告赔偿原告经济损失534969元，原来的诉讼请求486200元现新增损失48769元，共计534969元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年7月4日，廖华英与溪背村委会签订《古田镇溪背幼儿园承包合同书》，“双方约定承包期为10年，从2005年7月4日起至2015年7月4日止（公历），如乙方完成第三阶段投资，经甲方验收后合同自动延长至2025年7月4日（公历）；乙方对现有幼儿园的教育设施进行分阶段完善更新所投入资金一次性存在溪背小学账户上…第三阶段，乙方利用公地扩建两间教室，用作餐厅和活动室；在承包期间，如有外界人士干扰或外界对幼儿园原有财产所有权支持有争议，由甲方协助处理。”2006年7月10日，原溪背村委会主任廖文兴、书记廖松芳在该合同上以验收人身份签字确认“经甲方验收，乙方投资人民币壹拾贰万元以上，承包合同自动延期至2025年7月4日”，并加盖溪背村委会印章。2014年9月1日，溪背村委会以“经村民代表会议决议”为由要求溪背幼儿园对溪背村籍幼儿减半收费，2016年4月29日溪背村委会发出《收回溪背村幼儿园教学场所的通知》、2016年8月25日溪背村发出关于溪背幼儿园权属属于溪背村，涉案房屋年久失修属危房，不具备办学条件，决定对其整修的通知，2016年8月28日，溪背幼儿园遭不明人员锁门、堆砖块，影响教学秩序正常进行。2016年9月7日，溪背幼儿园在外租用临时场地办学，并支付了相关临时办学的费用。廖华英与溪背村委会因合同履行无法达成一致意见，2016年9月13日，廖华英诉至法院。在诉讼过程中，廖华英依法变更诉讼请求为：1.判令溪背村委会继续履行《古田镇溪背幼儿园合同承包合同书》约定的合同义务；2.判令溪背村委会排除妨碍，恢复古田镇溪背幼儿园正常的教育教学秩序；3.赔偿廖华英支付的律师费1万元。本案的争议焦点在于：一是原告廖华英与被告溪背村委会签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》是否有效；二是该合同是否已经到期，是否属于可撤销合同，被告溪背村委会能否就涉案房屋是属于危房而享有解除权，以及被告溪背村委会发出的相关通知是否产生合同解除的效力；三是原告廖华英的损失如何确定。一审法院认为，关于争议焦点一，原告廖华英与被告溪背村委会签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》是否有效。本案所涉及合同虽名为“溪背幼儿园承包合同”，但实质上系原告廖华英租赁原溪背小学部分教学场地后用于经营溪背幼儿园，且原告廖华英已取得经营民办学校办学许可证等相关资质，而非将已成立的幼儿园整体承包与他人，因此，本案实为房屋租赁合同，应归属于《合同法》、《民法通则》调整范围，根据合同相对性原则，原告廖华英、被告溪背村委会系本合同订立当事人，系合同权利义务的承受主体，双方均为适格的诉讼主体，所以，被告溪背村委会辩称其亦取得创办幼儿园资质，未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，其主张原告廖华英对幼儿园进行承包的行为无效的辩解，证据不足，不予支持。被告溪背村委会辩称签订该租赁合同时未经村民会议讨论决定，系溪背村委会原负责人擅自行为，但由于本案系租赁合同纠纷，非土地承包合同或村集体经济项目的立项、承包方案，溪背村委会原负责人依法行使职权的行为不违反民主决议的原则，因此，被告溪背村委会的辩解没有事实与法律的依据，不予支持。第三人诉称，其对涉案房屋享有所有权，但第三人提供的证据不足以证明涉案房屋（即原溪背小学2号教学楼）的所有权归属于古田中心小学，应承担举证不能的法律后果，本案处理与第三人古田中心小学没有法律上的利害关系，古田中心小学对涉案房屋权属争议可另行主张，因此，第三人古田中心小学的诉称，不予支持。被告溪背村委会辩称，该合同书上存在两处涂改，经审查涂改处为第四条第七项将“合同履行届满，乙方归还甲方提供的教育场地及原有设施”涂改为“合同履行届满，乙方归还甲方提供的教育场地及所有设施”及第六条第二项将“如溪背小学撤并后，乙方有权在合同期限内改变用途”涂改为“如溪背小学撤并后，乙方无权在合同期限内改变用途”，此两处涂改均为加重原告廖华英合同义务，且未涉及主合同义务的履行，也不能导致合同目的不能实现，不影响该合同的整体效力，所以，被告溪背村委会的辩解没有法律依据，不予支持。综上所述，原告廖华英与被告溪背村委会签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。关于争议焦点二，该合同是否已经到期，是否属于可撤销合同，被告溪背村委会能否就涉案房屋是属于危房而享有解除权，以及被告溪背村委会发出的相关通知是否产生合同解除的效力。被告溪背村委会辩称原告廖华英未履行该合同第四条第四项约定的“所投资金一次性存入溪背小学账户及利用公地扩建两间教室”的义务，违约在先，被告溪背村委会享有解除合同的权利。但被告溪背村委会未提供证据予以证明，且溪背村委会及其原负责人廖文兴、廖松芳于2006年7月10日在该合同上以验收人身份签字、捺印确认“经甲方验收，乙方投资人民币壹拾贰万元以上，承包合同自动延期至2025年7月4日”，应视为对合同条款的变更及确认，具有法律约束力，因此，被告溪背村委会辩称没有法律依据，不予支持。被告溪背村委会辩称该租赁合同未约定租金且长达20年，该合同显失公平，但依照原、被告双方签订的合同条款及2006年7月10日双方对合同条款的变更及确认，该合同系以投资方式代替支付租金，且《合同法》第七十五条规定“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”，原告廖华英自2005年7月办学至今已长达超过11年之久，因此，被告溪背村委会的辩解没有事实与法律依据，不予支持。被告溪背村委会辩称涉案房屋系危房，不适于办学，危房不适于办学系政府相关职能部门行政职责范围，其行政职权并不能阻却合同当事人约定的法律法规未禁止的合同义务的履行，也没有法律依据赋予当事人依照该行政职能享有解除权，因此，被告溪背村委会的辩解没有法律依据，不予支持。同时，由于双方未在合同中约定合同解除的条件，在合同履行过程中亦未出现法定解除的情形，依照《最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)第二十四条理解与适用的请示的答复》“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”之规定，因此，被告溪背村委会发出的关于收回溪背幼儿园教学场地的通知不产生解除合同的效力。综上所述，原告廖华英要求被告溪背村委会继续履行合同的主张，予以支持。关于争议焦点三，原告廖华英的损失如何确定。原告廖华英主张系因被告溪背村委会组织村民对溪背幼儿园实施锁门、堆砖块等违法手段影响溪背幼儿园正常教学秩序的进行，要求被告溪背村委会排除妨碍、恢复溪背幼儿园的正常教育秩序，但原告廖华英并未提供证据证明案外不明人员所实施的锁门、堆砖块等侵权行为系被告溪背村委会所为或系被告溪背村委会组织他人所为，且由于溪背幼儿园系独立法人，即便上述侵权行为存在，其所侵犯的民事权益为溪背幼儿园正常教学秩序，原告廖华英虽为溪背幼儿园的法定代表人，但非该侵权行为适格的原告，无权就溪背幼儿园的民事权益纠纷以自己的名义提起诉讼，因此，原告廖华英的主张没有法律与事实依据，不予支持。原告廖华英主张被告溪背村委会赔偿其损失律师费1万元，由于原、被告双方在合同中对违约的经济损失没有明确约定，因此，原告廖华英的主张没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第七十五条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，判决如下：一、被告上杭县古田镇溪背村民委员会在本判决生效之日起继续履行其于2005年7月4日与原告廖华英签订的《古田镇溪背幼儿园承包合同书》；二、驳回原告廖华英其余诉讼请求。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告上杭县古田镇溪背村民委员会负担。二审中，上杭县古田镇溪背村民委员会、廖华英、上杭县古田中心小学均未向本院提供新的证据。经审理查明，上杭县古田镇溪背村民委员会对原审查明认定的事实无异议，但认为一审法院遗漏以下事实：1、廖华英没有按照合同约定投资，没有完全履行合同义务；2、合同标的物经有资质的机构鉴定已经成为危房。廖华英对原审查明认定的事实没有异议，对上杭县古田镇溪背村民委员会有异议部分，认为：1、廖华英已经履行合同义务；2、鉴定的危房不是涉案的租赁房屋，且已经拆除重建。第三人上杭县古田中心小学对原审查明认定的事实的异议与上杭县古田镇溪背村民委员会一致。本院对各方均无异议的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要在于：一、《古田镇溪背幼儿园承包合同书》为何性质的合同？该合同签订是否违反村民委员会组织法的规定，属无效合同？二、廖华英是否存在违约情形？上杭县古田镇溪背村民委员会能否以对方违约为由解除合同？上杭县古田镇溪背村民委员会能否以涉案房屋属于危房为由解除合同？对此，本院分析认定如下：关于第一个焦点，《古田镇溪背幼儿园承包合同书》虽名为幼儿园承包合同，但实质上系廖华英租赁原溪背小学部分教学场地后用于经营溪背幼儿园，且廖华英已取得经营民办学校办学许可证等相关资质，而非村民委员会将已成立的幼儿园整体承包与他人，因此，本案实为房屋租赁合同。溪背村委会上诉称签订该租赁合同时未经村民会议讨论决定，系溪背村委会原负责人擅自行为，属于违反《村民委员会组织法》的规定，属于无效合同。但1998年的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条并未规定房屋等集体组织财产的租赁须经村民会议讨论决定，而2006年7月10日签订延期承包合同时《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》并未实施，故上诉人关于该合同的签订违反村民委员会组织法的强制性规定，属无效的上诉理由不能成立。上杭县古田镇溪背村委会原负责人签字确认延长合同期限属于依法行使职权，不违反民主决议的原则。上诉人认为案涉房屋的权属属于第三人上杭县古田中心小学，但上诉人及上杭县古田中心小学均未向本院提供充分有效的证据证明涉案房屋（即原溪背小学2号教学楼）的所有权归属于古田中心小学，而第三人亦在二审庭审中陈述案涉房屋无归属于第三人的产权依据，上杭县古田镇溪背村委会亦在庭审中陈述土地是村里的，讼争教学楼没有产权依据，故对上诉人认为无权处分，合同无效的理由不予支持。二、关于第二个焦点，廖华英是否存在违约情形？上杭县古田镇溪背村委会能否解除合同？溪背村委会认为廖华英未履行讼争合同第四条第四项约定的“所投资金一次性存入溪背小学账户及利用公地扩建两间教室”的义务，违约在先。但上杭县古田镇溪背村委会及其原负责人廖文兴、廖松芳于2006年7月10日在该合同上以验收人身份签字、捺印确认“经甲方验收，乙方投资人民币壹拾贰万元以上，承包合同自动延期至2025年7月4日”，应视为对合同条款的变更，亦应视为对双方权利义务的变更，该合同系以投资方式代替支付租金，故廖华英未存入溪背小学账户资金的行为并未违约。溪背村委会以此认为可以依照合同约定解除合同的理由不能成立。关于本案讼争房屋是否属于危房，能否以“不能实现合同目的”为由解除合同？危房适不适于办学系政府相关职能部门行政职责范围，其行政职权并不能阻却合同当事人约定的法律法规未禁止的合同义务的履行，也没有法律依据赋予当事人依照该行政职能享有解除权，且2015年5月7日上杭县教育局颁发给廖华英的办学许可证（有效期限三年，2014年度、2015年度均年检合格）说明能够实现办幼儿园的合同目的，因此，溪背村委会以危房为由主张合同应该解除的上诉理由不能成立。综上所述，上杭县古田镇溪背村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上杭县古田镇溪背村民委员会负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  陈水柏代理审判员  陈聪聪二〇一七年六月九日书 记 员  邱艺梅附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……