广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初7314号原告：姚柏棠，男，1943年3月8出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：吕远霞，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝焕仪，广东佑德律师事务所律师。被告：姚建容，男，1979年1月12出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：肖竹升，广东海联泰达律师事务所律师。原告姚柏棠诉被告姚建容合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告姚柏棠的委托诉讼代理人吕远霞，被告姚建容的委托诉讼代理人肖竹升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚柏棠向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院确认原被告双方2012年10月15日签订的《宅基地转让协议》无效；二、判令被告因擅自拆除原告厂房所造成原告的损失100000元；三、本案的诉讼费由被告承担��事实和理由：2003年7月6日，原告与企石镇东山村村民委员会签订《土地使用合约》，原告对企石镇东山村土名“南洋”（姚灼根用地右侧）一幅工业用地和商业用地，使用面积工业用地为6337平方米，商业用地为624平方米，获得该用地的永久使用权。2012年10月15日，原告与被告签订《宅基地转让协议》，就转让原告持有上述其中的212.5平方米的宅基地，原告转让被告的宅基地实为工业用地，而且在土地均盖有厂房。2017年2月底左右，被告在未告知原告情况下，擅自拆除原告所盖厂房，导致原告的厂房受损达100000元。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定��”最高人民法院（2010）民一他字第4号复函明确规定，农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效，故，原、被告双方在2012年10月15日所签订的《宅基地转让协议》属于无效合同，被告应就其擅自拆毁原告厂房，所造成的损失承担赔偿责任。以上事实有《土地使用合约》，《中华人民共和国集体土地使用者》、《宅基地转让协议》等证据，足以证明。原告为维护自己的权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告姚建容辩称，1、原告与被告之间纷争的焦点，是土地使用权的归属问题，原告与被告于2012年10月15日签订的《宅基地转让协议》只是书面表现形式，是否合法有效，并不是涉案的焦点，涉案的焦点为土地使用权的权属问题。根据《土地管理法》第16条的规定，土地所有权和使用权的争议应由当事人���商解决，协商不成的，由人民政府处理。原告在没有启动法定的前置程序，向所在地人民政府申请处理的情况下，违规提起诉讼，程序不当，依法应当裁定驳回。况且，根据东府集用（2010）第1900281204424号《集体土地使用证》证实，原告不是涉案土地使用权人，真正的使用权人是企石镇东山村村民委员会，即使《宅基地转让协议》合同无效，其土地返还请求权也只能由企石镇东山村村民委员会享有。2、原告的第二项要求被告赔偿损失10万元的主张，不能成立。被告于2017年2月下旬，按照当初双方签订《宅基地转让协议》时，口头明确约定四界面积212.5平方米范围内的地面附着物(即围墙、铁皮房等)已包含在转让费中，因此，被告所实施的拆除行为，是被告分内之事，不符合损害赔偿的构成要件。原告无权请求被告支付损害赔偿金。经审理查明，2012年10月15日，原告姚柏棠与被告姚建容签订了《宅基地转让协议》，约定：1、姚柏棠愿意将位于企石镇东山村永发工业区凤凰路住宅基地面积212.5平方米，用途为住宅，其四至为：东至：凤凰路；南至：0.8米巷姚柏棠地基；西至：工厂；北至：距8米华星厂。土地使用权转让给广东省企石镇下截村第七村民小组8号姚建容使用。2、本宗地权属争议，债权债务，税费等，姚柏棠需在办理转让手续前办妥，如此转让协议生效前引起争议，由姚柏棠负责。3、本宗地转让后地面附着物属姚建容所有与姚柏棠无关，转让后姚建容需变更，姚柏棠应协助姚建容办妥变更手续其费用由姚建容负责。4、本协议双方签约后生效，双方及见证人各一份。甲方处有“姚柏棠”字样的签名及捺印，乙方处有“姚建容”字样的签名及捺印，见证人处盖有“东莞市××镇××村村民委员会”样式的印章。庭审中，原告姚柏棠提供《土地使用合约》，主张原告姚柏棠于2003年7月6日与企石镇东山村村民委员会签订了《土地使用合约》，获得案涉土地的使用权。被告姚建容对《土地使用合约》的真实性确认，但认为该合约与本案无关。原告姚柏棠提供证据《相片》、《明灯补砌墙体及维修更换损坏物体报价单》，拟证明2017年2月底左右，被告姚建容在未告知原告姚柏棠的情况下，擅自拆除原告姚柏棠所盖厂房，导致受损100000元。被告姚建容认为上述的证据是原告姚柏棠单方制作，对其真实性不予确认。被告姚建容提供证据《证明》和《确认书》，拟证明原、被告之间是因土地使用权产生争议，案涉土地使用权人是东莞市××镇××村村民委员会，不是原告姚柏棠，被告姚建容取得宅基地使用权已征得东山村村委会同意，原告姚柏棠无权干涉。《证明》及《确认书》均由东莞市××镇××村村民委员会出具的，《证明》载明“2017年2月下旬，本村村民姚柏棠与村民姚连发之女婿姚建容发生土地使用权纠纷，本村委会负责人先后多次与村民姚柏棠做说服劝道思想工作，由于姚柏棠固执己见，拒不接受本村委会的调处。2012年12月15日，本村民委员会在现场见证得知，由姚柏棠在集体的土地面积6965.17平方米中，有偿流转土地面积212.5平方米范围内已建有围墙和建筑物及设施等。拆除围墙和建筑物及设施行为，是姚建容份内之事，不存在损额赔偿的问题。情况属实，特此证明！”；《确认书》载明“根据《集体土地使用证》上确认的土地使用权人是本村村民委员会。2012年12月15日，本村民委员会以现场见证的方式，见证姚柏棠在集体土地面积6965.17平方米中，有偿流转土地使用面积212.5平方米给姚建容作为私人宅基地使用��对于姚建容从姚柏棠处流转取得的土地使用面积212.5平方米的行为，并无不当，本村民委员会予以确认。”《证明》及《确认书》均盖有“东莞市××镇××村村民委员会”样式的印章。原告姚柏棠对上述证据的真实性、关联性均不予确认，主张关于集体建设用地使用权，案涉土地的使用性质是工业用地，而工业用地的使用人必须是用于工业开发的公司，并不能用于个人流转使用，故即使东山村委会开具的证明是真实的，也是违背法律规定，应属无效。另查明，企石镇东山村村民委员会于2010年取得案涉土地的使用权，土地证号为：东府集用（2010）第19002812044**号，该土地座落于东莞市××镇××村（南阳），用途为工业用地，面积为6965.17平方米。原告姚柏棠在案涉土地上建有厂房，但该厂房未办理房产证或竣工验收合格证等相关证件。又查，原、被���确认案涉宅基地金额为500000元，被告姚建容已向原告姚柏棠支付300000元的转让款。原告姚柏棠主张并未将案涉土地交付给被告姚建容。被告姚建容主张原告姚柏棠在签订合同后已经交付土地。以上事实，有原告姚柏棠提供的《中华人民共和国集体土地使用证》、《土地使用合约》、《宅基地转让协议》、《相片》、《明灯补砌墙体及维修更换损坏物体报价单》，被告姚建容提供的《证明》、《确认书》及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案属于合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原告姚柏棠与被告姚建容于2012年10月15日签订的《宅基地转让协议》的效力问题；二、被告姚建容应否向原告姚柏棠赔偿损失。关于第一个争议焦点，根据原告姚柏棠提供的《中华人民共和国集体土地使用证》，案涉土地在国土部门登记的使用权人是企石镇东山村村民委员会，并非原告姚柏棠，也就是说原告姚柏棠并没有登记取得该部分集体土地建设用地使用权。本案中，原告姚柏棠在其土地权利尚未得到国土部门确权的情况下就直接与被告姚建容签订《宅基地使用权合约》，原告姚柏棠该行为并不符合集体土地流转的相关政策的规定。因此，案涉《宅基地使用权合约》属于无效合同。关于第二个争议焦点，首先，原告姚柏棠主张没有将案涉土地交付给被告姚建容，但原告姚柏棠又主张被告姚建容将地上建筑物拆除。原告姚柏棠的主张相互矛盾，故本院对原告姚柏棠该主张不予采信。本院结合被告姚建容的陈述及企石镇东山村村民委员会出具的《证明》、《确认书》等证据，认定原告姚柏棠已将案涉土地交给被告姚建容。其次，《宅基地使用权合约》约定：案涉土地转让后地面附着物属姚建容所有，与姚��棠无关。虽然案涉《宅基地使用权合约》无效，但在《宅基地使用权合约》未被确认无效前，被告姚建容依据合同约定处置土地上的厂房，并不存在过错。再次，原告姚柏棠主张的厂房并没有办理房产证、建筑规划许可证等证件，原告姚柏棠也未能提供有效证据证明该厂房的价值。因此，原告姚柏棠请求被告姚建容赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告姚柏棠与被告姚建容于2012年10月15日签订的《宅基地转让协议》无效。二、驳回原告姚柏棠的其他诉讼请求。本案受理费1150元（已由原告姚柏棠预交），由原告姚柏棠承担。如不服本判决，可在判决书送达��日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈志彪二〇一七年六月二十日书记员  伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。