广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终707号上诉人（原审被告）：王木鲜，女，瑶族，1979年4月20日出生，居民，住广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县，委托诉讼代理人：钟国强，男，侗族，1962年8月15日出生，居民，住广西三江侗族自治县，被上诉人（原审原告）：张小克，男，侗族，1977年11月26日出生，居民，住广西贺州市八步区，委托诉讼代理人：杨干秀，广西三江侗族自治县法律服务所法律工作者。原审被告：胡伟，男，苗族，1978年2月7日出生，居民，住广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县，上诉人王木鲜因与被上诉人张小克、原审被告胡伟关于返还原物纠纷一案，不服广西三江侗族自治县人民法院（2016)桂0226民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人王木鲜及其代理人钟国强、被上诉人张小克的代理人杨干秀到庭参加诉讼，原审被告胡伟经本院传唤没有到庭参加诉讼。现已审理终结。王木鲜上诉请求：1、撤销三江县人民法院(2016)桂0226民初589号《民事判决书》；2、判决被上诉人返还141374元给上诉人(其中：购房款700000元、舔加天面防热防水防漏木楼15000元、利息56374元)；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。上诉理由：被上诉人(张小克)诉上诉人(王木鲜)返还原物纠纷一案，业经三江县人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判或者发回重审。一、一审判决认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。理由有三：1、一审判决错误地把胡伟、王木鲜与张小克的房屋是买卖纠纷单方面擅自变更为房屋租赁协议。实际上，胡伟、王木鲜与张小克的房屋是买卖协议。2005年9月，张小克与胡伟订立了买卖三江县古宜镇江峰街7号16栋XXX室房屋买卖的口头协议，房屋价款10万元，胡伟王木鲜夫妇分别于2005年11月25日向张小克给付了50000元购房款、2006年6月30日给付了10000元购房款、2006年7月8日给付了l0000元购房款，共交付了7万元购房款。上述事实是原告和被告双方都承认的事实。以上事实证明诉讼双方对古宜镇江峰街7号16栋701室房屋是买卖关系。2、一审判决错误地把张小克个人捏造的事实作为定案的依据。事实上，胡伟从来没有与张小克协商过房屋租赁的事，更没有与张小克达成过房屋租赁协议。在2011年三民初字第299号案卷中，胡伟都肯定，从来没有与张小克协商过房屋租赁的事，更没有与张小克达成过房屋租赁协议。三民初字第299号《民事判决书》第2页倒数第4行胡伟说“张小克一直是说将房屋出售给我们，并未说在未付清购房款之前，是将房屋出租给我们居住”，三民初字第299号《民事判决书》第3页第l7行至20行“被告对原告提供的第4号证据材料(《张小克书面情况说明》)部分证明目的在异议，认为张小克的意思是将房屋出售给原被告，并没有约定在付清购房款之前，是将房屋出租给原被告居住”。以上证据都是胡伟直接否定与张小克订立过口头租赁协议的证据，而且一审法院对于胡伟的上述质证意见是采信的，即法院认定张小克的房屋是出售的，否认房屋是租赁的。“本院认为张小克和胡伟两人之间协商房屋买卖事宜，没有第三人在场见证，且张小克的证人证言是孤证，未有其他证据相互佐证，其证明力较低，故本院对无异议的部分，予以采信，对于被告有异议的部分，本院不予采信”(见二民初字第299号《民事判决书》第3页第20行至24行)。三民初字第299号《民事判决书》对事实的认定与(2016)桂0226民初589号《民事判决书》是完全相反的。对于张小克单方面主张的与胡伟的口头租赁协议，同样是“孤证”，同样“未有其他证据相互佐证”，而本案的法官却认定为定案的依据。3、三民初字第299号案件的4号证据材料(《张小克书面情况说明》充分证明，张小克从来就没有与胡伟协商过房屋租赁的事，更没有与胡伟达成过张小克所捏造的房屋租赁协议。张小克亲笔所写的这份《张小克书面情况说明》，承认了双方的口头房屋买卖协议，同时也非常明确地表明，他要把买卖协议变为租赁协议只是张小克单方面的想法，并没有与胡伟“经协商”，更没有“达成两项口头协议”。4、一审判决的下述认定是错误的：“王木鲜在(2011年)三民初字第299号案件的民事起诉状当中已经认可和得知房屋由买卖关系变更为租赁关系，是对胡伟上述行为的追认”“其在上诉状当中陈述，至今才发现居住的房屋是胡伟租赁张小克的房屋。这是被告王木鲜的自认，对此事实无需原告张小克举证予以证实”。一审法院的上述判词，陷入了自证不能的怪圈。因为王木鲜在三民初字第299号案件提出的“至今才发现居住的房屋是胡伟租赁张小克的房屋”陈述，是因为在与胡伟离婚后，王木鲜打电话给张小克，要求张小克协助下木鲜办理房屋过户手续，张小克在电话中对王木鲜说，房屋他不买了，要变更为出租。这话是张小克对王木鲜说的，而不是胡伟对王木鲜说的。告诉王木鲜房屋不卖了的人是张小克而不是胡伟，怎么能说是“是对胡伟上述行为的迫认”呢!一审判决把王木鲜转述张小克的话当作王木鲜对胡伟的追认，完全颠倒了事实，而在三民初字第299号案件中，胡伟始终都没有承认与张小克达成过口头租赁协议，既然胡伟从来都没有承认过与张小克达成过口头租赁协议，那么，王木鲜“追认”胡伟的是什么行为呢?紧接着，一审判决就“据此本院认定从2005年9开始，原告张小克与被告王木鲜、胡伟存在房屋租赁关系，双方没有订立书面的房屋租赁合同，应当定为不定期的房屋租赁关系，被告王木鲜从2010年10月开始一直在该房屋居住，原来支付的购房款70000元已经逐月抵扣房租，且该费用已经抵扣完毕。”在这里，一审法院代替双方当事人签订了所谓的租房协议，而且代替当事人把租期、租金标准都制定了。根据合同法的规定，房屋买卖的一方可以解除合同，但却绝对不能单方面强制对方接受另一个租赁合同，胡伟从来没有承认过与张小克协商过房屋租赁问题，更谈不上协商一致订立过房屋租赁协议，而王木鲜在2010年之前，从来没有见过张小克，也从来没有与张小克进行过任何联系，那么，一审法院凭什么认定“从2005年9开始，原告张小克与被告王木鲜、胡伟存在房屋租赁关系，”又是从哪里得出“每月租金600元的标准”的?在这次张小克诉王木鲜将房屋返还给张小克的诉讼中，张小克也没有提供过任何证据证明胡伟与张小克协商过房屋租赁的事，更没有证据证明胡伟与张小克达成过房屋租赁协议。一审法院无中生有地杜撰了“2009年，被告胡伟与原告张小克经协商达成两项口头协议：一、由二被告购买张小克房屋变更为租赁房屋；二、房屋租金每月600元，从已付的70000元购房款逐月抵扣从2005年9月开始计付房租”。(见一审判决书第l1页第3行至第6行)。特别提请注意的是，一审法院在这里认定的是被告胡伟与原告张小克“经协商达成两项口头协议”，而一审法院在同一页第12行至14行以认定“2010年11月左右，被告王木鲜打电话给原告张小克，请求其协助办理房屋变更登记手续，原告张小克答复，其已经告知被告胡伟，该房屋不再出售了”。请注意，在这里，一审法院认定的是张小克“已经告知被告胡伟”，而不是与胡伟“经协商”达成两项口头协议。“告知”是单方行为，而“协商”是双方行为。5、对张小克是什么时候解除房屋买卖协议的法律事实，同一法院对同一事实存在两个完全相反的认定。一审法院在(2016)桂0226民初589号《民事判决书》第11页第3行至第6行的认定是“为此原告张小克单方面解除了房屋买卖合同。2008年，被告胡伟与原告张小克经协商达成两项田头协议”；一审法院在三民初字第299号案件的判决书第4页第8行的认定是“为此，张小克于201O年11月份左右单方撤销了房屋买卖行为。将房屋租赁给原告居住至今”。上诉人特别提醒二审法院，对同一个法律事实作出两个完全相反的认定的是同一个法院的同一名法官。一审法院如此草率地认定事实，怎么能够让人相信它的公正，上诉人据此完全有理由相信一审法院偏听偏信张小克，只要是张小克提出的主张，一审法院都认定为定案的依据。6、2005年，三江县古宜镇政府大院内的三房两厅的房屋，租金标准一般在250至300元每个月，至2009年，每个月租金也只是350至400元。胡伟是一个有着大学文化的人，不可能傻到如此地步去与张小克订立那样“丧权辱国”的协议。事实上，关于租金标准和租赁起始时间，都是张小克个人捏造出来的。张小克在其2015年10月18日的《民事诉状》的陈述中，根本就没有提到过双方于2005年9月订立的口头房屋租赁协议，而是直接就说一开始就是租赁的，“2005年9月胡伟找原告要求租住，经双方口头协商，每月600元，暂租6年。胡伟和被告搬进去住后，分4次给原告租金4万元。2009年9月租赁到期时，胡伟义打电话给原告要求继续租住，随后在2010年收到胡伟付给租金3万元，共计7万元。”，而张小克在本案的民事诉状中的陈述却是“2005年9月订立房屋买卖协议……2009年解除房屋买卖协议”。张小克自己的陈述就是完全自相矛盾的。就是这样捏造出来的自相矛盾的陈述，却被一审法院认定为定案的法律事实依据，一审法院认定事实之错误，由此一斑可窥全貌。对于张小克捏造的上述“事实”，当时王木鲜就进行了反驳：第一，胡伟给付购房款的时间是：2005年11月25日向张小克给付了50000元购房款、2006年6月30日给付了10000元购房款，2006年7月8日10000元，而不是张小克所说的2005年至2009年间分4次给了4万元：第二、张小克说第一期租期是6年，而其又说到2009年9月第一期租期到期了。其说法自相矛盾；第三，张小克把王木鲜给付的购房款说成是“租金”是违背事实的，房屋租金一般是按1个月、1个季度、半年、1年给付的，没有哪个租房人会把10多年的租金一次性付给对方，而且还不知道租期是多长。张小克的主张完全违背常理：第四，按照张小克所谓的“每月租金600元”，2005年9月至2009年9月，是4年，即48个月，4万元除以48个月，结果是每月833．33元，与张小克所说的每月租金600元是矛盾的；第五，2009年9月至2015年9月，是6年，即72个月，30000元除以72，结果是每月416．67元，与张小克所说的每月租金600元是矛盾的；第六，2005年9月到2015年9月，是10年，共120个月，70000元除以120个月，结果是583．30元，与张小克所说的每月租金600元也是矛盾的。由此可知张小克完全是在捏造事实，说谎话。张小克在三民初宁第299号案件法庭调查后，看到其捏造事实的技魉被王木鲜揭穿后不能自圆其说，于是赶紧申请撤诉，草草收场。二、只要是对张小克不利的事实，一审法院一概不予采信。上诉人2008年对天面舔加天面防热防水防漏木楼是不争的客观存在的事实，一审法院却以一名“照片没有拍摄的时间地点”成不予采信。但，不管你采信也好，不采信也罢，防热防水防漏木楼依然存在于争议房屋的天面。你可以否认木楼是上诉人建的，但你绝对不能否认争议房屋的天面存在木楼的事实。该木楼是在2008年的兴建的，也就是在一审法院认定房屋买卖协议“被解除”的2009年之前。该木楼房屋的所有权又该归属于谁呢?如果张小克单方面解除房屋租赁协议，依法应当对王木鲜集资所建的木房屋给予赔偿。三、二民初字第299号案件认定的事实，得到了柳市民一终字第280号《民事判决书》认定。柳市民一终字第280号《民事判决书》第6页第二段“本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的认定被上诉人与张小克达成口头房屋买卖协议事实提出异议，对一审法院适用法律提出异议。上诉人被上诉从未提交新证据证明一审查明的事实相反事实。一审认定的事实有证据证实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实当事人无需举证证明“(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，三民初字第299号案件认定的事实，是无需上诉人举证证明的。四、一审法院曲解了2012年柳市民一终字第280号《民事判决书》认定的法律关系。2012年柳市民一终字第280号《民事判决书》第6页倒数第4行年第7页第3行至第4行“本院认为，不动产的买卖关系应依法签订书面协议。上诉人、被上诉人与张小克的口头房屋买卖协议，现各方对协议主要条款说法不一，无法认定该口头房屋买卖协议产生法律效力”“上诉人、被上诉人与张小克的房屋买卖协议纠纷，应另行处理”。终审法院确认王木鲜和胡伟与张小克之间的房屋纠纷是买卖协议纠纷。柳市民一终字第280号《民事判决书》的判决依据是因为胡伟和王木鲜购买张小克的房屋没有办理过户登记，从法律上来说，该房屋所有权对于胡伟和王木鲜来说，只是一种可能的权利，一旦张小克不履行双方签订的口头房屋买卖协议，双方只能相互返还(房屋和购房款)。因为取得所有权的房屋价值在2011年的时候值15万元，如果解除房屋买卖协议得到返还的购房款只有7万元。而胡伟把这种可能的权利当作已然的权利并作为夫妻共同财产来分割，是一种欺诈行为。而本案一审法院为达到其判决目的，却将柳市民一终字第280号《民事判决书》的判词“本院认为，不动产的买卖关系应依法签订书面协议。上诉人、被上诉人与张小克的口头房屋买卖协议，现各方对协议主要条款说法不一，无法认定该口头房屋买卖协议产生法律效力”“上诉人、被上诉人与张小克的房屋买卖协议纠纷，应另行处理”篡改为“该案所涉及房屋是否是买卖关系由当事人另行起诉处理”。一审法院将原案终审法院确认的。“房屋买卖协议纠纷”篡改为“房屋是否是买卖关系”五、被上诉人张小克一直在说谎。本案的事实真相2005年9月初，胡伟经与张小克协商，张小克同意把古宜镇江峰街7号16栋701号房屋以100000元价格卖给上诉人和胡伟。达成上述口头房屋买卖协议后，2005年9月12日，上诉人和胡伟住进了古××街××号房屋。上诉人和胡伟分别于2005年11月25日向张小克给付了50000元购房款、2006年6月30日给付了10000元购房款、2006年7月8日给付了10000元购房款。至此共交付了7万元购房款，当时双方约定，余下30000元购房款待张小克办理得土地使用证后、协助上诉人和胡伟办理完房地产过户手续时一次性给付。为解决大面漏雨和保护天面及外墙，2008年，江峰街7号16栋包括上诉人在内共14户人家开会，商讨集资在天面盖木楼，当时共有包括上诉人在内的9户人家决定出资，每家出资15000元建了天面木楼。该事实充分说明了该房屋是上诉人向被上诉人购买的。如果该房屋不是购买，上诉人没有义务、也不会出资在天面建木楼。2010年11月，上诉人催促被上诉人到三江县办理土地证和过户，但被上诉人以各种理由不来办理，2011年，江峰街7号16栋的其他房主都办理了土地使用证，唯独张小克至今没有依法办理土地使用证。2011年11月之后，上诉人又打电话催促张小克到三江办理土地使用证，张小克一直不来办理。由于张小克至今没有办理土地使用证，所以余下的3万元购房款上诉人才至今没有给付张小克。六、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”和第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。属于适用法律错误。如上所述，上诉人依据双方签订的房屋买卖协议，在经张小克同意后才进行争议的房屋居住的，并向出售人交了绝大部分购房款，上诉人的行为没有侵害张小克的物权，上诉人是依据双方签订的房屋买卖协议占有争议房屋的，属于合法占有。因此，一审法院适用《物权法》第三十二条和第三十四条判决是错误地适用法律。2、一审法院适用《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”来作为房屋租赁合同的变更依据是错误的。如前所述，张小克可以单方面解除房屋买卖合同，但张小克无权单方面订立房屋租赁合同。张小克于20lO年11月在电话中对王木鲜表示“房屋我不卖了”，是张小克单方面作出解除房屋买卖协议的意思表示。但张小克表示要将房屋变为出租的意心表示，并没有得到王木鲜的承诺，双方更没有就租赁房屋的租金、租期进行过协商。根据合同法第七十七条的规定，张小克所主张的房屋租赁合同不成立。3、一审法院认定本案是合同变更纠纷，现双方对房屋买卖协议变更的的内容完全相反，张小克说房屋买卖合同变更成了房屋租赁合同，胡伟则说没有与张小克协商过租赁问题，更没有与张小克讨论过租金、租期的问题。双方在变更合同的内容上从来就没有达成过一致。根据。《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，张小克与胡伟之间的房屋买卖合同，依法应当推定为未变更。综上，三江县人民法院做出一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予以撤销改判或者发回重审。张小克答辩称，1、上诉人的第一项请求理由不成立。在一审笔录中，证实了上诉人对一审中的证据是没有异议的。所以一审判决正确、事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、上诉人的第二项请求没有依据，不是张小克要求添加的，而且对方要求支付的利息没有依据，对于上诉人要求协助办理房产证过户也是没有法律和事实依据的。胡伟没有提出书面意见。张小克向一审法院起诉请求：1、判令胡伟、王木鲜二人将位于广西××自治县古××街××室的房屋返还给张小克；2、本案诉讼费由胡伟、王木鲜承担。一审法院认定事实：胡伟、王木鲜于2000年12月31日到广西××自治县古××人民政府民政办公室进行结婚登记。2002年9月，张小克因工作调动到广西工作，2005年9月，张小克的爱人和孩子也到贺州市××和生活。张小克位于广西××自治县古××街××室（面积110.94平方米）的私有房屋空闲着。胡伟与张小克是老乡和同事关系，鉴于上述情况，胡伟、王木鲜有意向购买该房屋，购房之事由胡伟出面协调处理。2005年9月份左右，胡伟与张小克达成口头房屋买卖协议，约定张小克将位于广西××自治县古××街××室的房屋出售给胡伟、王木鲜，房屋价款为10万元，定于2005年10月31日之前一次性付清。因王木鲜刚生完小孩，尚处于哺乳期内，鉴于上述情况，张小克同意胡伟、王木鲜在2005年11月30日之前交清购房款，即延缓一个月交清购房款。2005年9月12日，胡伟、王木鲜搬进广西××自治县古××街××室房屋居住。2005年11月25日，胡伟通过中国农业银行的账户分别汇款5万元进入张小克的银行账户95×××18。余款未付，为此胡伟于2006年6月16日向张小克出具《欠条》：“今欠张小克同志购房款人民币伍万壹仟圆整，将于2006年6月30日前付清。此据，胡伟，2006年6月16日。”。2006年6月30日、2006年7月8日，胡伟通过中国农业银行的账户分别汇款1万元进入张小克的银行账户95×××18，截止2006年7月8日，胡伟共给付张小克7万元购房款。2008年左右，胡伟、王木鲜将位于广西××自治县古××街××室的房屋转让给伍继林、吴平英，该次房屋转让签有协议书，王木鲜亦在上面签字，因房屋产权证及土地证没有过户到胡伟、王木鲜名下，故该次房屋转让没有成功。之后胡伟、王木鲜用伍继林、吴平英给付的2万元交了购买丽水浅湾房屋的首付款。因胡伟、王木鲜违约没有按照约定按时足额交清购房款，为此张小克单方面解除了房屋买卖合同。2009年，胡伟与张小克经协商达成两项口头协议：一、由胡伟、王木鲜购张小克买房屋变更为租赁房屋；二、房屋租金每月600元，从已付的7万元购房款逐月抵扣，从2005年9月开始计付房租。胡伟、王木鲜于2010年10月11日到广西三江侗族自治县民政局婚姻登记处办理离婚登记手续，当日签订有一份《离婚协议书》，并对子女抚养、夫妻共同财产、债务进行了处理。胡伟、王木鲜办理离婚手续之后，该套房屋一直由王木鲜居住至今。之后虽经张小克多次催款，胡伟、王木鲜均以离婚时已将债务处理清楚为由，未主动给付购房余款。2010年11月左右，王木鲜打电话给张小克，请求其协助办理房屋变更登记手续，张小克答复，其已经告知胡伟，该房屋不再出售了，不同意协助办理房屋过户变更登记手续。由于王木鲜无法取得位于广西××自治县古××街××室房屋的所有权，便以胡伟隐瞒事实，对其胁迫，使王木鲜对夫妻共同财产产生误解为由，继而签订《离婚协议书》。2011年10月10日，王木鲜诉至一审法院，请求判令：一、撤销王木鲜与胡伟于2010年10月11日签订的《离婚协议书》中关于夫妻共同财产分割及债务承担的相关条款，并重新进行清算及分割。2、请求判令胡伟补偿王木鲜8万元。该院于2011年12月9日作出（2011）三民初字第299号民事判决书，驳回王木鲜的诉讼请求。王木鲜对该判决不服，上诉至广西壮族自治区柳州市中级人民法院，其在民事上诉状当中陈述，至今其才发现居住的房屋（××广西××自治县古××街××室的房屋）是胡伟租赁张小克的房屋。该院于2012年5月16日作出（2012）柳市民一终字第280号民事判决书，判决如下：一、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2011）三民初字第299号民事判决；二、胡伟补偿王木鲜人民币8万元。另查，位于广西××自治县古××街××室的房屋原为三江侗族自治县二轻局的单位集资房，张小克参与集资，获取一套房屋，之后办理了房产证。因三江侗族自治县二轻局并入三江侗族自治县经贸局，因国有资产划拨及归属问题，该房屋集资户没有取得《国有土地使用权证》。期间，广西××自治县古××街××室房屋的《房产证》登记的所有人为张小克，没有进行任何变更登记。2015年7月13日，张小克的父亲向王木鲜送达《告示》，该告示大致内容为“位于广西××自治县古××街××室房屋的所有权为张小克，现通知王木鲜从2015年7月13日之日起15日内搬出该套房屋。”，王木鲜接收了该告示，但未签字。2015年7月18日，王木鲜发送手机短信给张小克，内容为：“张小克先生，由于你换电话号码，一直联系你不上，今日你爸到我这里才得到你电话，关于房子过户，你打算什么时候过来办理？办理手续时我将付完尾款。”，之后张小克回复短信“你要做好心理准备房子我一定要收回来的，至于你跟别人怎样我不管。”。2015年11月18日，张小克诉至该院，请求王木鲜搬出租赁房屋，将房屋交付张小克使用，本案诉讼费用由王木鲜承担。本案受理之后，该院依法追加胡伟为共同被告参加诉讼，张小克因其它原因于2016年1月18日向该院递交《撤诉申请书》，同日，该院作出（2015）三民初字第700号民事裁定书，裁定准许张小克撤回起诉。2016年8月16日，张小克向三江侗族自治县国土资源局申请办理新的不动产权证，同日，该局向张小克颁发了桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000866号《不动产权证》，确认位于广西××自治县古××街××室房屋的权利人为张小克，其中房屋建筑面积为110.94㎡，土地使用权面积为15.82㎡。因对涉诉的房屋到底是买卖还是租赁关系，张小克和王木鲜各执己见，无法自行协商处理，为此张小克再次诉至该院，并提出前述诉请。在庭审法庭调查阶段，张小克放弃对胡伟的诉讼请求，只请求王木鲜将诉争房屋返还。根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：张小克请求王木鲜将诉争房屋返还是否有依据？该院将围绕该争议焦点进行评判。一、关于张小克请求王木鲜将诉争房屋返还是否有依据的问题？该院认为，张小克通过参与三江侗族自治县二轻局的单位集资房建设，原始取得位于广西××自治县古××街××室房屋的所有权，该房屋的房产证一直登记在其名下，期间没有任何变更登记记录。房屋属于不动产，是一种物权，由物权所有人对其权利进行处分。胡伟、王木鲜于2000年12月31日在广西××自治县古××人民政府民政办公室进行结婚登记。2002年9月份之后，张小克及妻子调往广西工作，该房屋空闲下来。2005年9月份左右，胡伟与张小克达成口头房屋买卖协议，约定张小克将位于广西××自治县古××街××室的一套房屋出售给胡伟、王木鲜，房屋价款为10万元，房屋价款在2005年10月31日之前一次性付清。因胡伟、王木鲜的小孩刚出生，故张小克同意胡伟、王木鲜在2005年11月30日之前交清购房款。2005年9月12日，胡伟、王木鲜搬进该房屋居住。2005年11月25日，胡伟通过中国农业银行的账户分别汇款5万元进入张小克的银行账户95×××18。余款未付，为此胡伟于2006年6月16日向张小克出具《欠条》：“今欠张小克同志购房款人民币伍万壹仟圆整，将于2006年6月30日前付清。此据，胡伟，2006年6月16日。”。2006年6月30日、2006年7月8日，胡伟通过中国农业银行的账户分别汇款1万元进入张小克的银行账户95×××18，截止2006年7月8日，胡伟共给付张小克7万元。胡伟、王木鲜违约没有按照约定按时足额交清购房款给张小克，构成违约，为此张小克单方面解除房屋买卖协议。2009年期间，胡伟与张小克经协商达成两项口头协议：一、由胡伟、王木鲜购买房屋变更为租赁房屋；二、房屋租金每月600元，从已付的7万元购房款逐月抵扣房租，从2005年9月开始计付房租。2009年，胡伟、王木鲜还是夫妻关系，夫妻对家庭日常事务具有平等的处理权，胡伟与张小克达成的上述两项口头协议，应当具有法律效力，对胡伟、王木鲜具有约束力。胡伟、王木鲜于2010年10月11日办理离婚登记手续，此后该房屋由王木鲜居住至今。2010年11月左右，王木鲜打电话给张小克，请求其协助办理房屋变更登记手续，张小克答复，其已经告知胡伟，该房屋不再出售了，不同意协助办理房屋过户变更登记手续，因此对于房屋由买卖关系变更为租赁关系的事实王木鲜应当知晓。王木鲜作为一名成年人，具备完全的民事行为能力，其在（2011）三民初字第299号案件的民事起诉状当中已经认可和得知房屋由买卖关系变更为租赁关系，是对胡伟上述行为的追认。2012年3月21日，王木鲜不服（2011）三民初字第299号民事判决，上诉至广西壮族自治区柳州市中级人民法院，其在民事上诉状当中陈述，至今其才发现居住的房屋（××广西××自治县古××街××室的房屋）是胡伟租赁张小克的房屋。这是王木鲜的自认，对此事实无需张小克举证予以证实。据此该院认定从2005年9月开始，张小克与王木鲜、胡伟存在房屋租赁关系，双方没有签订书面的房屋租赁合同，应当视为不定期的房屋租赁关系。王木鲜从2010年10月开始一直在该房屋居住，原来支付的购房款7万元已经逐月抵扣房租，且该费用已经抵扣完毕。为此，张小克以房屋租赁合同纠纷为由于2015年11月18日诉至该院，请求王木鲜搬出租赁房屋，终止房屋租赁关系，将房屋交给张小克使用。后因其它原因，张小克于2016年1月18日向该院递交《撤诉申请书》，同日，该院作出（2015）三民初字第700号民事裁定书，裁定准许张小克撤回起诉。（2015）三民初字第700号民事裁定是生效的裁定书，具有既判力，其前提条件是确认张小克是房屋的权利人，其有权对不动产进行处分，其将房屋出租给王木鲜居住，亦是行使不动产权利的一种具体表现。2016年10月18日，张小克诉至法院请求王木鲜返还房屋，到本案一审法庭辩论（2016年12月1日）终结前，该期限是一个合理的期限。王木鲜不是诉争房屋的所有人，其只是承租人，应当在合理期限内搬出承租房屋，将房屋交付所有人张小克，其占据本案诉争房屋无法律依据，应当将该房屋返还给张小克。为此，该院认为张小克请求王木鲜返还诉争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，对此予以支持；对王木鲜认为应当判决驳回张小克诉讼请求的辩解意见不予采纳。二、关于张小克放弃对胡伟的诉讼请求的行为是否成立的问题？该院认为，民事诉讼遵循“不告不理”原则，在庭审当中，已经确认2010年11月以后，本案诉争的房屋由王木鲜居住，胡伟已经搬出该房屋，对该事实张小克和王木鲜无异议，张小克放弃对胡伟的诉讼请求，是其依法处分自己民事权利和诉讼权利的表现，且未损害他人的权益，为此该院认为张小克放弃对胡伟的诉讼请求的行为成立，应当予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：王木鲜将位于广西××自治县古××街××室的房屋返还给张小克。一审案件受理费2300元（已预交），减半收取计1150元，由王木鲜承担。上述义务，义务人王木鲜应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果义务人王木鲜未按本判决指定期限履行义务。权利人张小克可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向该院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。当事人围绕上诉请求依法提交证据并对证据进行质证。王木鲜提出在争议房屋的楼顶即8楼露天搭盖了木屋，张小克认可该事实；张小克提交了广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2009）三民初字第166号民事调解书复印件一份，证明广西××自治县古××街××室（面积110.94平方米）的房屋一直是属于张小克所有。王木鲜认为该调解书的真实性没有异议，但是与本案无关，不认可其证明目的。本院认为，根据双方的质证意见，应对当事人提交证据的真实性应予认定。本院经审理，确认一审判决认定的事实。本院认为，张小克系广西××自治县古××街××室房屋物权的所有权人。胡伟与张小克于2005年9月份左右达成口头房屋买卖协议，张小克将位于广西××自治县古××街××室的一套房屋出售给胡伟、王木鲜，房屋价款为10万元，房屋价款在2005年10月31日之前一次性付清。后张小克同意胡伟、王木鲜在2005年11月30日之前交清购房款。截止2006年7月8日，胡伟共给付张小克购房款7万元。胡伟、王木鲜没有按照约定按时足额交清购房款给张小克，构成违约。2009年期间，胡伟与张小克经协商达成由胡伟、王木鲜购买房屋变更为租赁房屋，房屋租金从已付的7万元购房款逐月抵扣房租。胡伟与张小克达成的上述两项口头协议，应当具有法律效力，对胡伟、王木鲜具有约束力。胡伟、王木鲜于2010年10月11日办理离婚登记手续，此后该房屋由王木鲜居住至今。王木鲜在2010年11月左右打电话给张小克时已经得知房屋由买卖关系变更为租赁关系的事实。王木鲜在（2011）三民初字第299号案件的民事起诉状当中已经认可和得知房屋由买卖关系变更为租赁关系，是对胡伟上述行为的追认。据此认定从2005年9月开始，张小克与王木鲜、胡伟存在房屋租赁关系，双方没有签订书面的房屋租赁合同，应当视为不定期的房屋租赁关系。王木鲜、胡伟支付的购房款7万元已经逐月抵扣房租，且该费用已经抵扣完毕。王木鲜不是诉争房屋的所有人，其只是承租人，应当在合理期限内搬出承租房屋，将房屋交付所有人张小克，其占据本案诉争房屋无法律依据，应当将该房屋返还给张小克。为此，张小克请求王木鲜返还诉争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，对此予以支持，一审法院的上述认定符合本案查明的事实，且判决作出的处理符合法律的规定，本院依法予以维持。胡伟与张小克2009年间经协商达成由购买房屋变更为租赁房屋，房屋租金从已付的购房款逐月抵扣的约定，该时间系王木鲜与胡伟婚姻关系存续期间，张小克有理由相信胡伟的行为已经代表了王木鲜。王木鲜上诉请求撤销一审判决的理由依法不能成立，该诉请依法应予驳回。形成租赁关系后，胡伟、王木鲜交付给张小克的购房款已经全部抵扣房屋租金，王木鲜要求张小克返还购房款70000元及利息的理由没有事实和法律依据，该上诉理由不能成立。关于王木鲜在张小克房屋楼顶添加的木楼，双方没有约定，王木鲜没有证据证实其添建的木楼取得张小克同意，因此，王木鲜要求张小克补偿木楼损失15000元的理由亦不能成立，该上诉请求亦应驳回。综上所述，王木鲜提出的上诉理由依法不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（上诉人王木鲜已预交），全部由上诉人王木鲜负担。本判决为终审判决。审 判 长  古龙盘审 判 员  黄智文代理审判员  翁春亚二〇一七年六月二十二日书 记 员  黄 媚