广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初93号原告（反诉被告）刘文雄，男，1974年9月11日出生，汉族，住罗定市。原告（反诉被告）李彩婷，女，1977年2月21日出生，汉族，住罗定市。委托代理人李志强，男，36岁，汉族，住罗定市。被告（反诉原告）广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市迎宾二路14号9楼906。法定代表人：杜新许。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告刘文雄、李彩婷诉被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年12月29日起诉，本院于2017年1月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘林独任审判。在审理过程中，被告新丰泽公司于2017年2月17日向本院对原告刘文雄、李彩婷提出反诉，本院经审查后决定合并审理。本案于2017年2月17日、2017年3月7日公开开庭审理，原告（反诉被告）刘文雄、李彩婷委托代理人李志强，被告（反诉原告）新丰泽公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文雄、李彩婷诉称：原告与被告双方于2013年8月26日签订了《商品房买卖合同》，向被告购买A区b房，约定房价款为556874元。合同第八条约定：被告应当在2014年12月30日前交付房屋给原告使用。合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按如下方式处理：1、逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。签订合同后，原告向被告支付首付款406874元。银行按揭150000元。同时原告向被告支付了办证费3000元，物业维修基金3696元。被告至今未向原告交付所购房屋。被告构成违约，理应支付违约金。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令：被告向原告支付违约金36141.12元至实际交付商品房止（暂计至2016年10月11日）。被告新丰泽公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：被告是不存在逾期交楼的违约行为，案涉房屋约定的交付条件是商品房经验收合格，该标准是取得五大主体的竣工验收报告，涉案商品房2014年12月29日已经通过竣工验收，取得合格报告，符合合同约定的交付条件，而涉案房屋的合同约定的交付时间是2014年12月30日，所以涉案房屋是在2014年12月30日符合条件，可以交付。被告是通过电话、手机短信的方式通知相关业主进行收楼，包括本案原告，但原告因自身原因，怠于履行收楼义务，导致本案房屋未交付，责任不在于被告方，因此，被告不存在逾期交楼的违约行为，不承担违约责任，退一步来说，被告即使存在违约行为，原告主张的违约金的计算方式不符合合同约定，约定超过100天的，按已交房款的百分之一，原告从逾期次日起，按日计算是不符合合同的约定。根据上述意见，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告新丰泽公司反诉称，反诉原告与反诉被告在2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第1条约定，银行按揭付款的买受人必须办理在签订本合同起7天内按规定提交所需资料办理按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理银行按揭手续的，每天按未付购房款的万分之五向出卖人支付违约金。超过30日买受人仍未办理好银行按揭手续，出卖人有权解除合同，并且按买受人未付购房款部分10%向出卖人支付违约金。根据约定，反诉被告应当在2013年9月2日办理按揭贷款手续。但在合同履行中，反诉被告在2013年12月12日才办理按揭手续，存在逾期101天办理按揭手续的违约情况，根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期办理贷款手续的违约金15000元。故此，反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理按揭贷款手续的违约金15000元；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告刘文雄、李彩婷辩称，一、反诉原告请求反诉被告支付逾期付款违约金15000元。（一）即使认定反诉被告承担违约责任，反诉原告主张请求支付逾期办理贷款手续的违约金已过诉讼时效。反诉被告与银行以及反诉原告三方已于2013年12月12日签订《个人住房组合借款合同》，同时款项也于2013年12月12日转入反诉原告的账户中。但其于2017年2月17日才提起反诉主张逾期办理贷款手续的违约金，已过诉讼时效。（二）《合同补充协议四》依法不能成立，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据。双方未签订过附件四《合同补充协议四》，依法不能够成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时成立。”反诉原告依据未成立的附件四《合同补充协议》提起诉讼，无事实与法律依据。（三）退一步讲，假设附件四《合同补充协议》成立，该条款也是无效的格式条款。该条款由反诉被告提供，为了重复使用而预先拟定的格式条款格式，将本应属于反诉被告，反诉原告以及银行三方的义务强加于反诉被告，明显加重反诉被告的责任，免除己方应当协助反诉被告办理贷款的责任与担保责任，为无效的格式条款。（四）附件四《合同补充协议》已成立且有效，反诉原告的诉讼请求亦不应得到支持，具体理由如下：反诉被告不存在逾期办理贷款手续的违约责任，不应当承担违约责任。反诉原告所举证仅证明反诉被告所贷款项的放款时间晚于约定时间，没有任何证据证明确系反诉被告的原因造成，故反诉原告反诉主张被告逾期办理银行按揭贷款手续的违约金证据不足，不应得到支持。被告在签订合同后积极履行贷款手续，不存在怠办银行贷款手续的情况。故，反诉原告的诉讼请求不应得到支持。综上所述，反诉原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且其两项诉讼请求均已超出法定诉讼时效亦不应得到支持，请法院查清本案事实，驳回反诉原告的诉讼请求，维护反诉被告的合法权益。原告（反诉被告）就本诉、反诉提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告2013年8月26日与被告签订商品房买卖合同；证据2、发票，证明原告已向被告支付购房款556874元；证据3、收费收据，证明原告向被告支付了办证费及税费、物业维修基金；证据4、催告函回执，证明原告于2015年1月15日发出收楼催告函回执；证据5、收楼确认书，证明原告2016年10月11日签收楼确认书；证据6、违约金计算表，证明截到2016年10月11日；反诉证据：证据7、个人客户业务申请书，证明反诉被告于2013年8月28日到广东农村信用社办理贷款业务。被告（反诉原告）就本诉、反诉主张提供以下证据：证据1、建筑工程竣工验收报告，证明证实了涉案商品房于2014年12月29日通过合同约定的竣工验收，即合同约定的交付期限前通过五大主体竣工验收合格，符合约定的交付条件；证据2、钥匙领取记录表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、收楼确认书，证实本案原告已经于2016年10月11日办理了收楼手续；证据3、贷款合同，证实本案原告违反合同约定，逾期办理按揭贷款手续，应当承担逾期办理按揭的违约责任。原、被告提供的证据经庭审出示、质证，一、被告对原告的证据发表以下质证意见：证据1、2、3无异议；证据3与本案无关；证据4真实性、合法性、关联性有异议；证据5无意见，同时证实原告办理了收楼手续；证据6不属于证据，只是原告方的计算方式，并且被告不认同，与合同不符；证据7，申请书只是证实原告已经申请按揭贷款，但同时证实原告是逾期的。二、原告对被告的证据发表以下质证意见：由法院调查被告的本诉证据的提交时间是否超过本诉举证期间，下面的质证意见不代表本人同意质证：证据1、建筑工程验收报告，真实性、合法性、关联性均有异议，理由：该报告不符合法定的竣工验收要求，根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定的第7条、第5条当中要求竣工验收报告应当附有施工许可证、施工图设计文件审查意见、工程质量评估报告和检查报告、工程质量保修书等法定附件，而签名不完整，验收报告第3页第2项的验收程序第5目录明确规定专业验收组发表意见、验收组形成工程竣工验收意见并签名，验收报告第3页验收组成员一共17人，但上面人员只有赖华新、罗捷等9人在第5页验收人员签名，因此，验收人员签名不完整，该证据只能证明建设工程竣工验收合格未能证实商品房符合交付的验收合格，因此，对被告提供的验收报告真实性、合法性、关联性均不予认可；证据2、钥匙领取记录表真实性确认，关联性不确认，同住一栋的业主是否收楼与原告没有任何的关联性，且领取钥匙并不能免除被告逾期交楼的责任也不是其推卸违约责任的理由，所以领取钥匙与房屋按时交付没有必然的联系；住宅质量保证书、使用说明书、交楼确认书，真实性确认，关联性不确认，业主自行到被告公司收楼的，且被告未能按照合同约定交付经检验合格的房屋，属于无效交付的行为；证据3、贷款合同真实性确认，关联性有异议，理由：原告在被告交楼之前均已办好贷款手续，所贷款的款项早已打入被告账户，即使存在逾期付款但原告已在约定的交楼日期已付清，与原告要求被告承担按约定交楼的违约责任没有关联性。综合原、被告诉辩、质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人质证无异议的证据，本院予以采纳，对当事人提出异议的证据，本院将根据证据规则综合全案进行认定。经审理查明：被告是位于罗定市龙华东路东方明珠花园商住小区的房地产开发商。2013年8月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，为东方明珠花园A2座1504房，用途为住宅。第四条约定，该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额556874元。第六条约定，买受人于2013年8月26日交付首期房款406874元，贷款150000元，签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款，否则逾期的一切责任自负。第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。2013年8月26日原告依约向被告支付首期购房款406874元。2013年12月12日，原告与罗定市农村信用合作联社、被告新丰泽公司签订《个人住房公积金担保借款合同》，贷款150000元用于支付剩余购房款。2014年12月29日，被告（建设单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东建筑艺术设计有限公司（设计单位）、广东省电白建筑工程总公司（施工单位）对东方明珠花园商住小区（一期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，评定东方明珠花园商住小区（一期）符合有关施工规范及验收标准规范，已落实节能措施，为合格工程。但合同约定的商品房交付期限（2014年12月30日）过后，被告一直未向原告发出书面《收楼通知书》，原告未能按该期限收楼。2016年10月11日，被告将涉案东方明珠商住小区A2座1504房交付给原告使用，同日，被告向原告发出涉案商品房的《商品住宅质量保证书商品住宅使用说明书》。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。关于本诉请求。被告于2014年12月29日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格。原告方认为，被告未取得当地规划、消防、环保等有关部门的认可文件或准许使用文件和建设行政主管部门的竣工验收备案表，涉案商品房未符合约定的交付条件。但合同双方约定的交楼条件为合同第八条“1、商品房经验收合格”而非“2、商品房经综合验收合格”，结合有关行政法规、规章的相关规定，“商品房经验收合格”是指经质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方验收合格，而“商品房经综合验收合格”是指质监确认的五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防、园林绿化、环境卫生等综合验收合格，故涉案商品房已经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，符合合同约定的“商品房经验收合格”的交楼条件。“商品房经验收合格”不能等同于“取得建设行政主管部门的竣工验收备案表”。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，国务院又于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，申请房屋竣工备案的规定是管理性规定而非效力性规定，故未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表不能视为未达到交楼条件。被告交付的商品房已于2014年12月29日经验收合格，符合合同约定的交付条件，但被告没有依合同约定于2014年12月30日前将商品房交付给原告。被告认为其已通知原告收楼的主张，也没有足够证据证实。根据合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前将商品房交付原告使用。但合同约定的商品房交付期限过后，被告一直未向原告发出书面收楼通知，直至2016年10月11日原告收楼，已超过合同约定的交付期限652天，被告违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条，其中约定“逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”，按此逾期交楼违约金的计算方法，原告已支付的购房款为556874元，故被告应按已支付房款的1%支付违约金5568.74元给原告。对本诉原告的诉讼请求，本院在上述核定的范围内予以支持，超出部分予以驳回。关于反诉请求。反诉被告认为反诉原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，反诉原、被告在合同约定“签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款”等，办理按揭贷款的期限为签订合同之日七天内，则诉讼时效从签订合同之日起第八天（2013年9月3日）开始计算，计至2015年9月3日，两年诉讼时效期间届满。反诉原告于2017年2月17日才提出反诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。故反诉被告的时效抗辩意见成立，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文雄、李彩婷支付逾期交楼违约金5568.74元。二、驳回原告刘文雄、李彩婷的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费352元（原告已预交），由原告刘文雄、李彩婷负担298元，被告广东新丰泽房地产开发有限公司负担54元。反诉案件受理费88元（反诉原告已预交），由反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年六月三十日书记员 陈小园