江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0982民初1778号原告：王进，男，1969年7月30日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人:金垒，江苏煜衡律师事务所律师。被告：江苏省大丰港置业有限公司，统一社会信用代码91320982555800554U，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场4#楼。法定代表人：束剑峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。第三人：朱晓飞，男，1980年4月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：冯汉林，盐城市大丰区万盈法律服务所法律工作者。第三人：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320900782094063W，住所地盐城市大丰区金丰南大街10号。负责人：卞玉叶，该行董事长。委托诉讼代理人：王丹萍，该行员工。原告王进诉被告江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）以及第三人朱晓飞、江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王进及其委托诉讼代理人金垒，被告大丰港置业公司的委托诉讼代理人吴跃兵，第三人朱晓飞的委托诉讼代理人冯汉林，第三人大丰农商行的委托诉讼代理人王丹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王进向本院提出诉讼请求：1.解除王进与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同以及王进与大丰农商行、朱晓飞、大丰港置业公司订立的担保借款合同；2.判令大丰港置业公司向王进返还购房首付款246876元，并承担此款自2013年10月31日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.判令大丰港置业公司向王进返还已缴纳的按揭贷款本息146317.8元，并承担此款自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令大丰港置业公司赔偿王进违约金8168.76元；5.本案的诉讼费用由大丰港置业公司负担。事实和理由：2013年10月31日，王进与大丰港置业公司签订商品房买卖合同，向大丰港置业公司购买了大丰港人才公寓D04幢4-6层401号商品房及第一层02号车库，房款合计816876元，约定于2014年12月30日前交房。合同订立后，王进按约支付了购房首付款246876元。同年11月12日，王进与大丰农商行、朱晓飞、大丰港置业公司订立担保借款合同，向大丰农商行贷款57万元，并由朱晓飞提供连带责任保证，大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证。该合同订立后，大丰农商行向王进发放贷款57万元，王进将该款汇入大丰港置业公司银行账户后依约偿还按揭贷款。但大丰港置业公司却未能按期向王进交付房屋，逾期已超过30天。2017年3月22日，王进向大丰港置业公司发出解除合同通知书，现诉至法院，请求判如所请。大丰港置业公司辩称：1.涉案房屋属于大丰港人才公寓三期工程，该工程系由我公司与山东亨得利精益钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）合作开发，根据合作协议约定，三期工程由亨得利公司自行开发建设并销售。原告和我公司订立商品房买卖合同是事实，但双方不存在真实的商品房买卖合同关系。购房首付款是以亨得利公司结欠原告的工程款抵算的，并非原告实际交付。2.由于商品房买卖合同并非双方真实意思表示，相应的违约条款也不应发生法律效力，故原告主张的违约金没有事实根据和法律依据。朱晓飞述称，我为王进购买商品房所借按揭贷款提供担保属实，现原告要求解除商品房买卖合同，我就不应当再承担担保责任。被告大丰农商行述称，原告要求与我行解除担保借款合同，必须先偿还所欠借款本金及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2011年5月31日，大丰港置业公司（甲方）与亨得利公司（乙方）签订合作协议，约定：甲方将位于大丰港区花田路南侧、海港路东侧、辰辉路西侧、南依复河范围内开发的人才公寓C4-C12、D01、D04号楼（三期工程）共11幢及配套设施委托乙方并以甲方的名义进行投资、开发建设及销售，并承担所有的费用及责任。李海胜为亨得利公司在大丰港人才公寓三期工程项目的负责人之一。亨得利公司一直以被告大丰港置业公司的名义对外销售位于人才公寓包括C04幢房屋在内的部分商品房，与买受人签订商品房买卖合同，所签合同均已备案。2012年4月21日，王进以大丰市诚信建筑机械租赁服务部的名义与大丰市大丰港工程技术发展有限公司人才公寓项目部签订《塔机租赁协议书》一份，将塔机出租给人才公寓项目部用于人才公寓三期D01、D04幢施工，该楼实际由兴化市盛泰建筑工程有限公司（以下称盛泰公司）承建。截至2013年9月30日，人才公寓三期工程项目尚欠王进部分塔机租金。王进在向李海胜索要塔机租金时，李海胜表示没钱，要求以开发的商品房来抵算工程款，王进表示同意。2013年10月24日，盛泰公司向大丰港置业公司出具委托书一份，委托大丰港置业公司将应付盛泰公司（人才公寓D01、D04幢）工程款246876元用于支付王进购买人才公寓三期工程D04幢401室。当月31日，王进与大丰港置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同标的为大丰港人才公寓三期工程D04幢4-6层401号商品房及第一层02号车库，价款为816876元，其中首付款为246876元，剩余尾款57万元办理按揭贷款，合同约定：出卖人（大丰港置业公司）应当于2014年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（王进）使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同对其他事项亦进行了约定。同日，大丰港置业公司向王进开具了金额为246876元的预收购房款发票。2013年11月12日，王进与大丰农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定王进向大丰农商行借款人民币57万元，借款期限至2033年10月20日止，年利率为6.55%，还款方式为等额本息还款法，每月还本付息，第二十日为每期还款日，担保方式为抵押加阶段性保证，王进以大丰港人才公寓D04幢401室、02室作抵押，抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等大丰农商行实现债权的一切费用，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，王进未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交大丰农商行保管之日止。同月15日，大丰港人才公寓D04幢401室、02室办理了预购商品房抵押预告登记[大丰房预港区字第20130952号]，预告登记权利人为大丰农商行，义务人为王进。同月22日，王进、朱晓飞与大丰农商行签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定由朱晓飞对王进的上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及合同规定应由借款人缴付的一切费用和原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。同日，大丰农商行向王进发放贷款57万元，王进向大丰农商行出具了借款借据，并将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。上述款项出借后王进开始尚能按期还款，但自2017年1月起便不再还款。截至2017年2月23日，王进累计偿还大丰农商行借款本金48187.68元，利息98130.12元，合计146317.8元，尚欠借款本金521812.32元、利息6479.12元。2017年3月23日，王进向大丰港置业公司发出合同解除通知函，通知解除双方于2013年10月31日签订的商品房买卖合同，并要求退还房款、赔偿损失承担违约责任，该通知函于同月27日到达大丰港置业公司。另，2017年3月7日，大丰农商行向本院提起诉讼[案号为(2017)苏0982民初1392号]，要求判令王进偿还大丰农商行借款本金521912.32元、利息6479.12元（计算至2017年2月23日），并承付本金521812.32元自2017年2月24日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息；大丰港置业公司、朱晓飞对王进的上述还款义务承担连带清偿责任。同年6月9日，本院作出(2017)苏0982民初1392号民事判决，判令大丰港置业公司返还大丰农商行借款本金521812.32元，并赔偿大丰农商行计算至2017年2月23日的利息损失6479.12元，521812.32元自2017年2月24日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息损失以及521812.32元自判决生效之次日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；王进对大丰港置业公司上述还款义务承担共同偿还责任；朱晓飞对王进的上述还款义务承担连带清偿责任；王进、朱晓飞在承担相关责任后有权向大丰港置业公司予以追偿；大丰农商行自该贷款剩余本息清偿之日起十日内办理注销在大丰港人才公寓D04幢401室、02室上设定的抵押权预告登记手续。本院认为，王进与大丰港置业公司订立的《商品房买卖合同》以及与大丰农商行与王进、大丰港置业公司订立的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》，大丰农商行与王进、朱晓飞订立的《个人楼宇按揭保证担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同各方均应信守合同约定。王进所交的购房首付款为盛泰公司在大丰港置业公司人才公寓三期工程D01、D04幢的未付工程款，该工程款用于支付王进购买案涉商品房并不属于法律所禁止的流质契约，大丰港置业公司并未举证证明双方订立商品房买卖合同意思表示不真实，故该公司相关辩解意见本院不予采信。大丰港置业公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据商品房买卖合同约定，大丰港置业公司应当在2014年12月30日前交付房屋，逾期超过30日后，王进有权解除本合同。现大丰港置业公司逾期交房已超过30日，显已违约，王进据此行使合同解除权，于2017年3月23日向大丰港置业公司发出合同解除通知函，故案涉商品房买卖合同已于合同到达大丰港置业公司时（2017年3月27日）解除。故本院对于王进在本案中再次要求解除案涉商品房买卖合同的请求不予理涉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，王进要求解除其与大丰农商行、大丰港置业公司订立的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》以及与大丰农商行、朱晓飞订立的《个人楼宇按揭保证担保借款合同》依法亦应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》解除后，大丰港置业公司应按约将王进支付的房款返还王进，并赔偿王进因此产生的损失。因此，大丰港置业公司应当返还王进购房首付款246876元及该款自2013年10月31日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，返还已缴纳的按揭贷款本息146317.8元及该款自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并赔偿违约金8168.76元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》解除后如何处理问题，本院已在(2017)苏0982民初1392号案件中予以解决，故本案中不再理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告王进与被告江苏大丰农村商业银行股份有限公司、第三人江苏省大丰港置业有限公司于2013年11月12日签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。二、解除原告王进与被告江苏大丰农村商业银行股份有限公司、第三人朱晓飞于2013年11月22日签订的《个人楼宇按揭保证担保借款合同》。三、被告江苏省大丰港置业有限公司向原告王进返还购房首付款246876元，并承担该款自2013年10月31日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。四、被告江苏省大丰港置业有限公司向原告王进返还已偿还第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息146317.8元，并承担该款自2017年3月27日（起诉之日）起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。五、被告江苏省大丰港置业有限公司赔偿原告王进违约金8168.76元。以上第三、四、五项确定的义务于本判决生效后一个月内履行完毕。六、驳回原告王进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，减半收取6025元，由被告大丰港置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  沈勇兵二〇一七年六月九日书记员  练永龙附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。