上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3520号上诉人(原审被告)：刘桂明，男，1961年7月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：吴翠英，女，1969年11月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：孙小芳，上海宇珏律师事务所律师。委托诉讼代理人：康骏卿，上海宇珏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈浩，男，1981年11月13日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：朱佩，女，1982年4月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙兆祥，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗德清，上海明庭律师事务所律师。上诉人刘桂明、吴翠英因与被上诉人陈浩、朱佩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘桂明、吴翠英上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人了解到被上诉人名下有两套房屋，属于限购人员，故提前以短信方式告知被上诉人解除合同。因合同目的无法实现，上诉人要求解除合同符合法律规定。被上诉人隐瞒其属限购人员与上诉人签订房屋买卖合同，构成欺诈。陈浩、朱佩辩称，被上诉人名下的房屋均是2011年1月之前取得，且系与父母共有，故具备购房条件。就本次房屋买卖事宜，被上诉人曾多次向房地产交易中心咨询并求证，得到的答复均是被上诉人符合购房条件。陈浩、朱佩向一审法院起诉请求：刘桂明、吴翠英继续履行与陈浩、朱佩签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理位于上海市嘉定区房屋(以下称“系争房屋”)的产权过户登记手续，并向陈浩、朱佩交付该房屋。后陈浩、朱佩当庭增加如下诉讼请求：1、刘桂明、吴翠英按照每日人民币(以下币种均为人民币)100元的标准向陈浩、朱佩支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月30日计算至实际迁出日止；2、刘桂明、吴翠英向陈浩、朱佩支付逾期过户违约金(该违约金以60万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月1日计算至实际过户完毕之日止)；3、刘桂明、吴翠英向陈浩、朱佩支付逾期交房违约金(该违约金以60万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年11月30日计算至实际交房之日止)。一审法院认定事实：系争房屋为刘桂明、吴翠英共同所有。陈浩、朱佩为夫妻，刘桂明、吴翠英为夫妻。2016年3月23日，陈浩、朱佩与刘桂明、吴翠英在中介居间介绍下签订一份《房地产买卖居间协议》，约定由陈浩、朱佩购买系争房屋，总价145万元，建筑面积78.28平方米，陈浩、朱佩于协议签订之日向刘桂明、吴翠英支付购房定金款10万元；刘桂明、吴翠英应于交房前向所在地公安派出所办理该房内所有户口的迁出手续，如在约定期限内，刘桂明、吴翠英未迁出全部户口，则刘桂明、吴翠英须承担违约责任并按逾期一日赔偿陈浩、朱佩每日100元，直至迁出为止；附件中约定双方于2016年3月23日前在中介处签订《上海市房地产买卖合同》，按房地产纳税进度及贷款审批通过时间办理过户，付款方式：2016年3月23日支付10万元，2016年4月30日前支付50万元，2016年9月15日前支付33万元，陈浩、朱佩贷款50万元，交房时支付2万元尾款；其他特别约定：陈浩、朱佩贷款到账一周内交房。合同另约定了其他内容。协议签订当日，陈浩、朱佩即向刘桂明、吴翠英支付定金10万元，由刘桂明、吴翠英出具一张定金收据。2016年4月29日，陈浩、朱佩又支付刘桂明、吴翠英房款50万元，并由刘桂明、吴翠英出具一张凭证。2016年8月6日，陈浩、朱佩与刘桂明、吴翠英签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由陈浩、朱佩购买系争房屋，建筑面积为78.28平方米，房屋总价145万元；双方确认在2016年10月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于刘桂明、吴翠英故意拖延或者不及时提供相关材料的，陈浩、朱佩按本合同第十条追究刘桂明、吴翠英的违约责任；刘桂明、吴翠英应于2016年11月30日前腾出该房屋并通知陈浩、朱佩进行验收交接；陈浩、朱佩未按本合同约定期限付款的，每延迟一天，应向刘桂明、吴翠英支付相当于逾期未付款0.05%的违约金，合同继续履行；刘桂明、吴翠英未按本合同约定期限交接房屋的，每逾期一天，应向陈浩、朱佩支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；补充条款(一)约定：刘桂明、吴翠英该房内如有户口，约定交房前迁移；双方在附件三付款协议中约定：陈浩、朱佩于2016年3月23日支付刘桂明、吴翠英10万元作为定金，于2016年4月30日前支付刘桂明、吴翠英首付房款50万元，于2016年10月1日前支付房款33万元，陈浩、朱佩贷款50万元，放贷以银行为准，交房时支付房款2万元。合同另作了其他约定。2016年9月14日，刘桂明、吴翠英短信通知陈浩、朱佩，要求解除房地产买卖合同，并让陈浩、朱佩不要再向刘桂明、吴翠英的上海农商银行卡及其他卡打钱。陈浩、朱佩当日短信回复刘桂明、吴翠英：询问刘桂明、吴翠英终止合同的理由，称陈浩、朱佩已于9月12日通知刘桂明、吴翠英拿33万元，但刘桂明、吴翠英没有回音，并表示为了方便，陈浩、朱佩决定不贷款了，现已借款50万元，可以一并给刘桂明、吴翠英，希望刘桂明、吴翠英安排时间出来拿钱。后因双方协商未果，双方均未继续履行合同，陈浩、朱佩遂诉至法院。中国建设银行股份有限公司于2016年9月13日出具一张朱佩的《个人资信证明书》，证明朱佩自2016年9月13日至2016年9月30日在银行持有储蓄存款33万元；中国交通银行股份有限公司于2016年9月13日出具一张朱佩的《个人存款证明》，证明朱佩截止2016年9月30日在该行有50万元存款。一审法院认为，首先，陈浩、朱佩与刘桂明、吴翠英之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。刘桂明、吴翠英虽抗辩其对《上海市房地产买卖合同》存在重大误解，但并未对此提供相应证据，且该合同经双方签字确认，故法院对刘桂明、吴翠英的这一抗辩意见不予采纳。其次，《房地产买卖居间协议》中虽约定陈浩、朱佩应于2016年9月15日前支付刘桂明、吴翠英房款33万元，但之后双方签订的《上海市房地产买卖合同》则约定陈浩、朱佩应于2016年10月1日前支付房款33万元，应视为双方对于该笔33万元房款的付款期限进行了变更；同时，《上海市房地产买卖合同》中约定陈浩、朱佩贷款50万元，放贷以银行为准，但合同并未约定该笔贷款的具体付款期限，刘桂明、吴翠英却于2016年9月14日即合同约定的期限之前向陈浩、朱佩发短信要求解除合同，并要陈浩、朱佩不要再向刘桂明、吴翠英的上海农商银行卡及其他卡打钱。刘桂明、吴翠英构成预期违约。陈浩、朱佩在刘桂明、吴翠英明确表示拒绝履行合同的情况下不再继续支付房款，有正当理由，刘桂明、吴翠英以此为由要求解除合同缺乏依据，双方的合同应继续履行。现陈浩、朱佩办理系争房屋产权过户及交房的条件已成就，且陈浩、朱佩已将剩余房款85万元支付至法院账户，刘桂明、吴翠英理应协助陈浩、朱佩办理系争房屋的产权过户手续并交房，故法院对于陈浩、朱佩要求刘桂明、吴翠英协助办理系争房屋的产权过户手续并交付该房屋的诉请予以支持。因《房地产买卖居间协议》约定刘桂明、吴翠英应于交房前向所在地公安派出所办理该房内所有户口的迁出手续并约定了相应的违约责任，结合《上海市房地产买卖合同》中约定刘桂明、吴翠英应于2016年11月30日前腾出该房屋并通知陈浩、朱佩进行验收交接，故陈浩、朱佩要求刘桂明、吴翠英按照100元/日的标准向陈浩、朱佩支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月30日计算至实际迁出日止的诉请符合合同约定，对此法院予以支持。陈浩、朱佩要求逾期过户违约金及逾期交房违约金的诉请符合合同约定，但考虑到刘桂明、吴翠英不同意陈浩、朱佩诉请的答辩意见涵盖了违约金过高的意思表示，故法院对于该两项违约金予以酌情调整。判决：一、刘桂明、吴翠英应于判决生效之日起十日内协助陈浩、朱佩办理产权过户手续，将位于上海市嘉定区房屋过户至陈浩、朱佩名下；二、刘桂明、吴翠英应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区房屋交付陈浩、朱佩；三、陈浩、朱佩应于判决生效之日起十日内支付刘桂明、吴翠英房款85万元；四、刘桂明、吴翠英应于判决生效之日起十日内给付陈浩、朱佩逾期迁出户口违约金(该违约金按照100元/日的标准，自2016年11月30日计算至户口实际迁出日止)；五、刘桂明、吴翠英应于判决生效之日起十日内给付陈浩、朱佩逾期过户违约金(该违约金以60万元为基数，按日万分之二的标准，自2016年10月1日计算至办理过户申请手续之日止)；六、刘桂明、吴翠英应于判决生效之日起十日内给付陈浩、朱佩逾期交房违约金(该违约金以60万元为基数，按日万分之二的标准，自2016年11月30日计算至实际交房之日止)。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人在2016年9月14日以短信通知被上诉人要求解除房地产买卖合同，但当时并未给出解除合同的理由。一审期间，上诉人也从未以被上诉人属于限购人员作为不同意继续履行合同的抗辩意见。现上诉人上诉主张被上诉人属限购人员，就此亦未能提交确凿有效的证据予以证明，故上诉人的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,850元，由上诉人刘桂明、吴翠英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年六月六日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……