广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1314号原告：苏江轮，男，1971年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告：黎洁红，女，1970年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。两原告的共同委托代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区信安路东侧109区，组织机构代码69476848-6。法定代表人：何昶明。委托代理人：何宝照，该公司董事长助理。原告苏江轮、黎洁红诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘金星，被告的委托代理人何宝照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套。合同约定该套房产建筑面积共121.53㎡，其中套内建筑面积98.2㎡；该商��房属于预售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6884.68元，总金额676076元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但原告后来才得知该房产的产权登记建筑面积为116.65㎡，套内建筑面积为93.72㎡，比合同约定的面积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定。但被告却拖延办理产地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房款的0.5%支付违约金。原告与被告多次协商解决面积减少和逾期办理房产证的相关赔偿问题，均无果，遂成讼。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还面积减少的房款30843.37元及利息8850.76元（利息及本金30843.37元，按年利率6.4%从2012年10月17日起计算至还清之日止，暂计至2017年4月10日为8850.76元）；2、被告立即向原告支付逾期办理房产证���约金3380.38元；3、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方约定按套销售，故不存在退补面积差价的问题，原告的诉讼请求缺乏依据。双方签订的《商品房买卖合同》中第四条中约定：“出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套销售。”，而该合同第五条关于面积确认及面积差异处理明确表明：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，双方都应当遵守。该《商品房买卖合同》约定被告销售的房屋是以按套的形式销售，并且特别约定了：因为房屋是按套销售，故不适用《��品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异的处理。原告作为一名完全民事行为能力人，其应当了解和知道所签订合同的内容，而双方对于房屋以按套销售的形式计价并不违反法律规定，且原告已经收楼，也并不存在退补面积差价的问题，故此原告的诉讼请求缺乏依据，请求贵院驳回原告该项诉讼请求。二、原告已按约定收楼，案涉房屋与合同约定的位置、样式等条件相符，被告已履行了交楼义务，请求贵院驳回原告的诉讼请求。被告按照合同的约定，向原告交付了经过当地行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的房屋，交付的房屋与合同约定的情形相符，包括位置、样式等条件，被告已经完全履行了合同约定的交楼义务，不存在违约，请求贵院依法予以驳回原告的该项诉讼请求。三、被告预售的商品房关于面积的信息按肇庆市房屋测绘所（以下简称“测绘所”）提供的数据向原告披露，因测绘所两次测绘结果的不同而导致原告产权证登记的面积有所变化的责任不在被告方，被告销售商品房时不存在恶意。被告向原告销售的商品房的面积是以测绘所出具的测绘报告作为销售参考的，并且被告向原告销售的房屋以按套的方式销售，原告在购买房屋时也对拟购买的房屋进行了解，其清楚知道其购买房屋的实际面积的大小。测绘所对同一标的物不同时期出具的两次报告书的面积存在差异，并不是被告的责任。被告亦就该差异的问题向测绘所咨询原因，但测绘所却没能够给出合理的解释，这问题至今仍然是一个谜团。如上所述，由于被告销售的房屋是以按套的方式销售的，即使因为测绘所两次的报告的面积存在差异，导致据以办理房屋产权登记的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（肇房测报：112015128）所得出的房屋面积少���其之前用于预售商品房使用的《预售商品房面积计算报告书》（肇房测预报：222012044）的房屋面积，也不影响原告按套整体使用房屋的属性。因此，原告要求补偿房屋面积差价的请求是不成立的，请求贵院予以驳回。四、即使认为面积存在差异，也应当按照合同的约定计算，原告的诉讼请求违反了合同的约定。即使原告认为案涉房屋存在面积差异，根据《商品房买卖合同》第五条的规定，对于面积差异的方法列举了三种处理办法，即差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）的至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。既然合同已经对面积差异的处理方法进行了约定，那么，根据《最高人民法���关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，即使原告认为案涉面积存在差异，需要退还差价的话，也应当按合同的约定进行计算，不存在支付差额房款部分的利息问题。故，原告的诉讼请求中支付超出3%部分购房款及支付利息是没有合法根据的，请求贵院驳回原告的诉讼请求。五、《房地产权证》的办理应当按照《合同补充协议》第十条的约定去处理，即原告提交完整的资料后365天内，被告才向登记部门提交完整的登记资料，且没有违约金这一说法。根据《商品房买卖合同》第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。而根据《合同补充协议》第十四条“本补充协议与本合同正文内容冲突时，以补充协议为准。”的规定，补充协议的效力优先于买卖合同。故此，按照《合同补充协议》第十条：关于办理《房地产权证》的补充约定：“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料。……如买受人迟延签署或提交上述文件与资料或不按时交清所有购房款及办证税费的，则办证时间相应推后，出卖人不承担延迟办证的责任，因此导致的一切损失和责任均由买受人承担。买受人领取房地产权证时必须本人持有效证件到出卖人处或指定地点办理有关手续。”的约定，双方对于办理房屋产权证的问题，在《合同补充协议》第十条已有明确的约定，并且对买卖合同第十五条进行了修改���即自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，原告所诉请的合同第十五条已经失效。而且，该条款并没有对超出期限提交资料的违约情况进行约定。故此，原告要求支付所谓迟延办证的违约金缺乏合同以及法律依据，请求贵院依法予以驳回。经审理查明：肇庆市端州区信安二路16号“天誉花园”与肇庆市端州区信安路东侧109区“骏景湾豪庭”为同一楼盘。2013年2月3日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××××花园××房预售商品房××套，合同约定建筑面积121.53㎡，其中套内建筑面积98.2㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.33㎡。其中合同第��条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为6884.68元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为5563.04元/㎡，总金额为676076元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第2种方式付款：按分期付款的方式付款,买受人已付首期款(人民币)200000元整,余款（人民币）476076元整定于2012年10月17日前全部付清。双方在合同中还对交付期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2013年2月4日支付了全部购房款676076元。此后，被告亦将所购的商品房交付给原告使用，期间原告发现所购的商品房存在面积差异，《不动产权证书》里核准的套内面积只有93.72㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了4.48平方米，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。���告与被告于2013年2月3日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。对于本案争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房的计价方式问题。根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定,案涉之商品房属预售,按套出售，双方在诉讼中存在争议的问题亦在于此，被告认为，案涉之商品房是按套计价的。但原告则认为，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，房屋不得分拆销售，故案涉之商品房是按照面积计价格的。对此，本院认为,由于原、被告签订的《商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的示范文本样式合同，且双方在合同中亦未明确案涉商品房为按套计价，故本案所涉之商品房的计价方式应根据国家相关规定确定较为公平合理。根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，商品房按套销售，不得分割拆零销售。第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据上述规定，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定是基于《商品房销售管理办法》第十二条的规定而约定,且根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。本案中，被告在合同中附所售房屋的平面图虽标明详细尺寸，但并未约定误差范围。在此情形下，认定案涉商品房按套计价明显有违公平合理原则。因此，案涉商品房应以合同约定的建筑面积单价进行计价。被告为此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。二、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为121.53㎡，套内建筑面积为98.2㎡，而肇庆市住房和城乡建设局出具的涉案商品房《不动产权证书》上记载的建筑面积则为116.65㎡，套内建筑面积93.72㎡,涉案商品房《不动产权证书》上记载的建筑面积比商品房买卖合同约定的建筑面积少4.88㎡，套内建筑面积则少4.48㎡。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积116.65㎡，套内建筑面积93.72㎡,面积差异百分比达4.5621%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为（98.2㎡－93.72㎡）×6884.68元／㎡＝30843.37元。三、关于原告要求被告支付占用原告多付的30843.37元房款的利息8850.76元（按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算，暂从2012年10月17日起计至2017年4月10日，以后的计至退清款项之日止）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实占用了该部分款项，因此，根据被告占用款项的期间，原告主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法，本院予以支持，但应从原告支付完购房款之日即2013年2月4日起计至本判决确定之日止。四、关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的问题。原告在2013年2月4日已经支付完全部购房款676076元，但直至2016年9月13日，肇庆市国土资源局才出具《不动产权证书》，时间将近4年，有违房管部门办理不动产权证书的合理期限，且被告未能提供证据证明其在合理期限内向房管部门提交了办证资料，应承担举证不能的法律后果。根据商品房买卖合同第十五条的规定，被告应向原告支付已付的房价款0.5%的违约金3380.38元（676076×0.5%＝3380.38元）。原告的诉讼请求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款30843.37元给原告苏江轮、黎洁红。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付���述购房款的利息给原告苏江轮、黎洁红，利息以30843.37元为基准，从2013年2月4日起按中国人民银行同期三年至五年(含五年)贷款基准利率计至判决确定之日止。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期办证违约金3380.38元给原告苏江轮、黎洁红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438元(已由原告苏江轮、黎洁红预交)，由被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 肖 旦二〇一七年六月九日书记员 梁思颖