西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初5791号原告（反诉被告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司，住所地：西安曲江新区慈西路大雁塔南广场西侧1幢10101室。法定代表人任晓辉，系该公司总经理。委托代理人吴育林，陕西谷正律师事务所律师。被告（反诉原告）韩羽轩，女，汉族，1984年3月20日出生，住西安市雁塔区。委托代理人赵欣，陕西三井律师事务所律师。委托代理人南晓，陕西三井律师事务所律师。原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司（以下简称“秦汉唐公司”）与被告韩羽轩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦汉唐公司的委托代理人吴育林，被告韩羽轩的委托代理人赵欣、南晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦汉唐公司诉称，原告与被告于2014年9月29日签订秦汉唐国际文化商业广场商铺租赁协议及附属秦汉唐国际文化商业运营及环境维护服务协议，该协议约定，原告将秦汉唐国际文化商业广场E区1F层10、11号(即E-1F-10、11号)商铺，建筑面积191.43平方米出租给被告，并约定了租期3年。同时双方签订了秦汉唐国际文化商业广场物业管理服务协议，期限为2014年10月15日至2015年2月14日，约定了物业服务费为每平方米30元，并约定每三个自然月为一个服务费付款季，被告应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季服务费。合同签订后，原告按协议约定标准及时间将租赁标的物交付给被告。自2015年1月15日起被告拖欠租金至今，原告于2015年7月7日依照合同约定向被告发函解除双方的租赁合同，至租赁合同解除日，被告仍拖欠原告2015年2月15日至2015年6月30日的物业管理费26034.48元，原告多次催要无果。原告认为被告严重违反合同约定，故原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告立即支付2015年2月15日至2015年6月30日期间的物业管理费26034.48元及违约金13784.87元；2、诉讼费由被告承担。被告韩羽轩辩称，1、被告为成立西安印江月禅艺文化用品有限公司而与原告签订的商铺租赁协议、运营及环境维护服务协议、物业管理服务协议，该公司成立已继承韩羽轩作为承租人所享有的合同权利义务并利用涉案商铺经营印江月禅艺生活馆，被告仅为涉案商铺名义承租人，并非本案适格被告。2、本案所涉及的商铺租赁协议、运营及环境维护服务协议、物业管理服务协议系原告利用出租房的优势，违反公平原则，采用霸王条款，不仅公然逃税，还严重损害被告作为承租方的合法权益，故原告按照霸王条款核算所谓拖欠费用及违约金，显然不应得到法庭的支持。3、被告早已与原告协商解除租赁关系，并付清了所有房屋及相关费用，不存在原告所称的拖欠其物业服务费、私自闭店及拒不腾交商铺的行为，原告要求被告支付物业管理费及逾期付款违约金的诉请无事实及法律依据，应予驳回。4、原告擅自违约改变商场规划设置并在印江月禅艺生活馆门前设置小吃街，导致印江月禅艺生活馆经营环境恶劣并遭受货物及经营损失，理应向被告成立的印江月公司承担赔偿责任。综上，要求法院依法驳回原告的诉请。同时，被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、原告向被告返还装修期间的物业管理费13782.96元；2、本案反诉费由原告承担。原告秦汉唐公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，请求驳回被告的反诉请求。被告主张其主体不适格，但被告又以个人名义进行反诉，被告是否适格由法庭认定。经审理查明，2014年9月29日，甲方秦汉唐公司与乙方韩羽轩签订秦汉唐国际文化商业广场商铺租赁协议，该合同约定，甲方同意将位于西安市曲江新区慈恩西路东侧秦汉唐国际文化商业广场E区1F层10、11号(即E-1F-10、11号)商铺，建筑面积191.43平方米出租给乙方；租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日止；租金为2014年10月15日至2015年10月14日，每月每平方米44元，2015年10月15日至2016年10月14日止，每月每平方米66元，2016年10月15日至2016年10月14日止，每月每平方米72.6元；租金支付方式为：乙方应于本合同签订后十日内按照合同约定的租金标准付清首期租金（2014年10月15日至2015年1月14日）（即自起租日起3个月租金），自首期租金届满之日，每三个自然月为一个租金付款季，后续租金，乙方应于上一个租金付款季届满日起，提前15日付清下一付款季租金；自本合同签订之日起十日内，乙方应向甲方一次性支付本合同的履约保证金25000元；有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于该租赁年度内六个月固定租金标准的合同解除违约金：乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或不足履约保证金并逾期三十日；乙方未能按本合同约定交付租金及相关费用等应当由乙方承担的费用，则自逾期之日起，每逾期1天，乙方应按应交但未交金额的千分之五向甲方支付违约金直至其付清应交金额止；甲方有权对租赁标的物暂停全部或部分能源供应或相关管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务止；如乙方逾期付款达30日，甲方有权解除合同，并要求乙方按本合同第14条规定承担违约责任。同日，甲方秦汉唐公司与乙方韩羽轩签订秦汉唐国际文化商业广场商业运营及环境维护服务协议，该协议约定乙方商铺号为E-1F-10、11号，建筑面积191.43平方米出租给乙方；租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日止；费用为2014年10月15日至2015年10月14日，每月为5628.1元（每平方米29.4元），2015年10月15日至2016年10月14日止，每月8422.92元（每平方米44元），2016年10月15日至2016年10月14日止，每月9265.212元（每平方米48.4元）；租金支付方式为：乙方应于本合同签订后十日内按照合同约定的费用标准付清首期费用，即16884.3元，本合同签订后，自首期租金届满之日，每三个自然月为一个付款季，后续费用，乙方应于上一个费用付款季届满日起，提前15日付清下一付款季费用；乙方未能按本合同约定支付经营管理费，自逾期之日起，每逾期1天，乙方应按应交但未交金额的千分之五向甲方支付违约金直至其付清应交金额止；甲方有权对租赁标的物暂停全部或部分能源供应或相关管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务止；如乙方逾期付款达30日，甲方有权解除合同，并要求乙方按本合同第14条规定承担违约责任。甲方秦汉唐公司与乙方韩羽轩还签订了秦汉唐国际文化商业广场物业管理服务协议，该协议约定，乙方商铺号为E-1F-10、11号，建筑面积191.43平方米出租给乙方；租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日止；装修期为4个月，自2014年10月15日至2015年2月14日止，装修期物业管理费为18元/月/平方米；无论乙方是否在装修期内装修完毕，装修期届满后即自2015年2月15日起，物业管理费为30元/平方米/月；自2015年2月15日起，每三个自然月为一个物业管理费付款季，乙方应于进入运营服务期前十日内按照本合同约定的标准付清首期物业管理费，即17228.7元，后续物业管理费，乙方应在上一个物业管理费付款季届满前15日付清下一付款季物业管理费；如乙方未能按照合同约定向甲方支付服务费及本合同约定的其他各项费用，乙方缴纳费用到期日起，甲方有权停止向乙方提供相关综合物业管理服务；因上述原因造成秦汉唐公司整体运营停止，对业主或其他商户造成损失的，乙方应自行承担因其行为所造成的一切纠纷、损失和法律责任；同时，自逾期之日起乙方应向甲方承担欠付金额千分之五/日的逾期违约金，乙方还应承担甲方为此支付的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）；逾期达30日，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担按本条约定标准计算违约金，乙方还应承担甲方为此支付的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）。2014年10月10日，被告向原告支付80900元。2015年5月19日，原告向被告出具2014年10月15日至2015年1月14日期间的租赁费25291.88元发票一张、商业服务费16861.26元商业服务费发票一张以及2014年10月15日至2015年2月14日期间的物业管理服务费13782.96元发票一张。2015年5月3日，被告向原告腾交涉案商铺。上述事实，有秦汉唐国际文化商业广场商铺租赁协议、秦汉唐国际文化商业广场商业运营及环境维护服务协议、秦汉唐国际文化商业广场物业管理服务协议、进账单、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，原告依约向被告履行了合同义务，被告依约向原告支付了2015年2月14日前的物业费后未按照合同约定支付2015年2月15日之后的物业费。因涉案协议的双方系本案的原告与被告，而非被告所称的西安印江月禅意文化用品有限公司与原告，故对于被告称其并非本案的适格主体的辩称意见，本院依法不予采信。因被告提供的证据未能证明原告提供物业服务不符合合同约定，故对于被告所称的原告提供的物业服务不符合合同约定的事实，本院依法不予采信。庭审中，被告称其经得原告的同意才搬离涉案房屋，因秦汉唐公司物业管理规定系经得秦汉唐公司物业的同意租户才可搬离，而物业同意租户搬离需经得秦汉唐公司的同意，故对于被告所称其经得原告的同意于2015年5月3日搬离的事实，本院依法予以采信。虽然被告提供的证据未能证明原告与被告已达成一致解除协议，但自原告同意被告搬离，被告也已搬离的事实可知，原告与被告于2015年5月3日已经解除租赁协议及服务协议，因此，原告要求被告立即2015年2月15日至2015年6月30日期间的物业管理费26034.48元的诉请，本院依法予以支持2015年2月15日至2015年5月3日期间管理费15122.97元。因被告逾期交纳物业费，已构成违约，根据协议约定，原告要求被告支付违约金13784.87元的诉请，本院依法予以支持。根据原告与被告签订的物业管理服务协议，被告要求原告向其返还装修期间的物业管理费13782.96元的诉请，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩羽轩于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司支付2015年2月15日至2015年5月3日期间的物业管理费15122.97元二、被告（反诉原告）韩羽轩于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司支付2015年2月15日至2015年5月3日期间违约金13784.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）韩羽轩的反诉请求。本案案件受理费795元，由被告韩羽轩承担。因原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司已预交，被告韩羽轩并上述款项支付给原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司。本案反诉费73元，由被告韩羽轩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  刘希泽二〇一七年六月二十四日书 记 员  刘 欢