江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏13民终356号上诉人（原审被告）:陈静。委托诉讼代理人:徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:凌云。委托诉讼代理人:王兆豹、潘刚，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人陈静因与被上诉人凌云房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院作出的（2016）苏1324民初6813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈静上诉请求：撤销原审判决，改判驳回凌云的一审诉讼请求。事实及理由：1.陈静将租赁房屋转租给凌云时，租赁期限未超过陈静的剩余租赁期限；2.凌云主张的22000元损失系其本人与他人自行达成的和解协议所确定，要求陈静承担该损失依据不足；3.本案的租金收取都是由房东本人即庄姚亲自向房屋的实际承租人收取，故应认定庄姚对于房屋的转租事实是清楚和认可的。被上诉人凌云二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凌云一审诉讼请求：判令陈静赔偿因超期的转租房屋造成凌云的损失22000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：案外人庄姚是涉案房屋的所有人，2013年3月26日，庄姚与陈静签订房屋租赁合同，约定租期2013年3月30日至2015年3月30日，并约定未经庄姚同意，陈静无权转让涉案房屋。后陈静将涉案房屋转租给凌云。2013年4月20日，凌云将涉案房屋转租给案外人毕传敏，约定租期2013年3月26日至2016年3月26日，租金为每年32000元，转让费45000元。2014年3月23日，案外人张辉与凌云签订涉案房屋出租合同，约定租金每年32000元，租期2014年3月26日至2016年3月26日，期满后，张辉享有优先承租权。2014年3月26日，张辉与毕传敏签订涉案房屋转让合同，约定转让费33000元，转让包括四台挂式空调及一台柜机空调等美容院内基础设施。2015年3月11日，房东庄姚发出通知，通知租房合同于2015年3月26日到期，承租方逾期不租，予以清场。张辉经与房东协商未果，于2015年3月26日前搬离。案外人张辉以毕传敏、凌云为被告，于2015年5月20日诉至一审法院，经一审法院（2015）洪民初字第01913号判决：毕传敏退还张辉转让费7000元；凌云赔偿张辉各项损失共计10000元。案外人毕传敏以凌云为被告，于2015年6月7日诉至一审法院，经一审法院（2016）苏1324民初4151号调解:凌云同意赔偿毕传敏房屋转让款损失12000元。后凌云向张辉、毕传敏履行赔偿款合计22000元。一审法院认为，承租人将租赁房屋转租给第三人的，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分无效。本案中，凌云通过层层转租的方式，取得了涉案房屋的承租权，但由于陈静是在未取得出租人即房东庄姚的许可情况下，将涉案房屋超期转租给凌云，凌云又转租给案外人张辉和毕传敏，因所有人庄姚将涉案房屋收回后，致使承租人张辉和毕传敏的合同目的无法实现。陈静将超期的房屋转给凌云，造成凌云因超期转租的行为向张辉赔偿经营损失10000元，赔偿毕传敏房屋转让款损失12000元，就此陈静作为凌云的合同相对人应承担向凌云赔偿的责任。陈静辩称因承租人未支付房租，房主庄姚才收回房屋的理由，与2015年3月17日庄姚在泗洪县公安局桥南派出所谈话笔录反映其对陈静转租房屋不知情，陈静不能向别人转租存在矛盾，故对该辩称，不予采信。陈静认为凌云在与张辉、毕传敏诉讼中，抗辩不力存在重大过错，应承担由此产生的不利后果。一审法院认为，本案双方当事人及案外人庄姚、张辉、毕传敏之间因存在房屋租赁合同，导致张辉、毕传敏因房屋超期转租和未经房主庄姚同意被收回，向凌云追索，凌云亦向陈静追索，均是按照房屋租赁合同关系追索，故陈静的认为的抗辩不力于法无据，对该辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：陈静赔偿凌云房屋租赁损失22000元，于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费175元（已减半收取），由陈静负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合陈静的上诉请求、凌云的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.陈静是否超过租赁期限向凌云转租房屋；2.庄姚对涉诉房屋转租的事实是否知情；如知情，本案中应否免除陈静的民事责任；3.凌云的损失数额应如何认定。关于争议焦点1，即陈静是否超过租赁期限向凌云转租房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，庄姚与陈静于2013年3月26日签订房屋租赁合同，约定租期为2013年3月30日至2015年3月30日，而陈静与凌云之间租赁合同到期时间为2016年3月26日，应认定陈静向凌云转租房屋时，转租期限超过承租人剩余租赁期限一年。陈静辩称已于2015年3月20日与庄姚又签定了一份关于涉诉房屋的租赁合同，租期为2015年3月26日至2016年3月26日，并提供租赁合同一份予以证明。但庄姚在接受泗洪县公安局桥南派出所调查时陈述租赁合同到期时间为2015年3月26日。一审法院在2015年12月14日调查庄姚时，庄姚陈述在2015年3月26日收回房屋，是因为租给陈静的房屋七年期限已经到期，现在房屋也不是租给陈静。庄姚在接受的两次调查中均未陈述其与陈静又续签合同的事实，且陈述的内容也与续签的事实相矛盾。陈静未能提供充分证据证明不存在超期转租的情形，应承担举证不利的后果，对于其辩解意见，本院不予采信。关于争议焦点2。本院认为，承租人将租赁房屋转租给第三人，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分无效。本案中，陈静将涉诉房屋超期转租给凌云，超过部分无效，陈静应承担由此给凌云造成的损失。陈静辩解涉诉房屋的租金都是由庄姚亲自收取，故庄姚对房屋转租的事实是知情的。本院认为，无论庄姚对房屋转租是否知情，都不能否定陈静超期转租的事实，都应当认定转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的租赁行为无效，陈静不能据此免除承担赔偿责任。关于争议焦点3，即凌云的损失数额应如何认定的问题。本院认为，在张辉诉凌云、毕传敏房屋租赁合同纠纷一案中，张辉要求毕传敏退还转让费33000元，凌云及毕传敏连带偿还各项损失费共计10000元，凌云、毕传敏对于该诉讼请求不予认可。一审法院根据查明的事实，依法作出（2015）洪民初字第01913号民事判决，判决凌云赔偿张辉各项损失共计10000元，毕传敏退还张辉转让费7000元（未包含张辉未交付给毕传敏的5000元）。该判决生效后，凌云、毕传敏均履行各自义务。而后在毕传敏诉凌云房屋租赁合同纠纷一案中，双方虽通过调解方式解决该案，但凌云同意赔偿毕传敏的转让费损失数额即12000元（7000元＋5000元）在前述案件中已经得到人民法院审理确认，凌云不存在抗辩不力、重大过错的情况。凌云在赔偿张辉10000元、毕传敏12000元后，主张陈静赔偿超期转租造成的损失22000元于法有据，应予支持。综上所述，陈静的上诉请求不能成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人陈静负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 万焱审 判 员 孙权二〇一七年六月五日法官助理 陈博书 记 员 石敏第1页/共7页