贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2949号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人：肖春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：李财金，男，1982年3月20日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司因与被上诉人李财金商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2016）黔0102民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1707号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判判令上诉人按每月每平方米7元向被上诉人支付违约金没有事实和法律基础。《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，该约定是双方真实意思表示，且在有约定的情况下，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故上诉人只需按合同向被上诉人支付违约金。同时，诉争房屋系毛坯房，未达到可租赁的条件，原判参照租金指导价调整违约金不符合客观事实。李财金答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李财金向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金10401元（暂按每日万分之一点五标准计算至2015年8月31日，最终以房屋租金评估价为准，要求一直计算到实际交房之日止）及2015年8月31日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。：原告李财金（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）于2012年6月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的花果园Ｕ2区第1栋2单元24层5号商品房一套，建筑面积75.09平方米，总价款为285342元，买受人采取银行按揭贷款的方式支付，首付款86342元，余款199000元办理银行按揭，买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理公积金贷款所需的全部材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理，合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；合同第十三条约定，如果出卖人未按合同第十一条约定将房屋交付买受人的，逾期在90个工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的一日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，《补充合同》第3.3条规定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信和自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款为按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应予本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），麦收人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利，以及第4.1条约定买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延，合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款，公积金贷款2013年7月23日发放，但被告未按照合同约定在2014年12月31日将房屋交付给原告使用，2015年8月29日，被告在贵州都市报上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续，2015年10月11日，原告到被告处办理了房屋交接。另查，原告所购买的房屋在2015年8月25日取得《建设工程消防验收意见书》，确定消防验收合格。审理中，原被告双方争议的焦点主要为交房时间的确定，从而确定违约金计算的终止时间，另外就是违约金的计算标准，原告认为在被告逾期交房以后，从未收到过被告书面的交房通知，自己没有义务每天查看报纸，故违约金应当计算到实际交房时止，被告只同意计算到登报之日止；对违约金的标准，原告主张合同约定过低，要求按照评估价计算，或者根据政府公布的贵阳市四类地段住房租金租金指导价进行调整，在租金范围内就高计算，被告则认为合同对违约金有明确约定，只同意按照合同约定计算违约金，而且原告逾期付款190天，交房时间应顺延190天，不计算该期间的违约金，对此，原告认为根据合同约定，无论是提交资料还是去办理贷款，均应当由被告书面通知原告，而被告并未举证证明逾期付款的原因，应当承担举证不能的法律后果，另查，合同中规定买受人未按照约定时间付款的，双方同意按以下方式处理：逾期在90个工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。一审法院认一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告为按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，原告认为合同约定的违约金过低，不足以赔偿原告因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故法院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准，因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目U2区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7年15/平方米/月的范围，法院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算违约金。关于逾期交房违约时间的计算问题，该房屋在2015年8月18日取得分别建设、施工、设计、勘查、监理等五家签字的《建筑工程竣工验收报告》，2015年8月25日取得消防验收，被告于2015年8月29日在《贵州都市报》刊登交房公告，通知交房，该通知方式符合双方合同约定，故原告的违约金应当计算到被告公告通知交房为止，原告要求计算到实际收房之日缺乏依据，不予支持。据此，原告所购买的房屋建筑面积75.09平方米，每月每平方米按7元计算，本案逾期交房违约计算时间为241日，但原告采取银行按揭的方式购房，银行按揭发放的时间为2013年7月23日，扣除补充协议约定的30天贷款期，原告逾期付款的时间为190天，按照《补充协议》约定，逾期付款的，被告的交房时间相应顺延，该《补充协议》对贷款到账的时间有明确约定，原告主张被告应履行书面通知手续与该约定向违背，不予采纳，故逾期交房的违约时间应扣除该期间，被告逾期天数应当为51天，被告应支付的逾期交房违约金为894元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付逾期交房违约金894元给原告李财金。二、驳回原告李财金的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费60元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，被上诉人因贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，被上诉人一方以合同约定的违约金并不能弥补其损失为由主张按其单方委托评估的结果计算违约金，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。上诉人主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年六月十五日书记员  黄倩