苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0509民初3445号原告王明将。原告邹娟。上述两原告的共同委托代理人李志民，江苏剑桥人律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。被告沈亮。被告钟晶。上述两被告的共同委托代理人张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。原告王明将、邹娟与被告沈亮、钟晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理，依法由代理审判员陈烨适用简易程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告王明将及两原告的委托代理人汪双春、两被告的委托代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明将、邹娟诉称：2016年9月15日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告向原告出售位于吴江区××西区××室的房屋，约定房屋成交价245万元，合同签订当天支付购房定金5万元；合同签订之日起十日内，双方向中介交齐贷款及过户资料，中介在合同生效十日内代办存量房交易资金监管及过户相关手续。现原告已按约支付定金5万元，但被告却迟迟不愿交齐贷款及过户资料，以致中介无法代办资金监管及过户等手续，原告已多次催促，被告却以各种理由搪塞，被告的行为已严重损害原告的合法权益。现原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金10万元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告沈亮、钟晶辩称：第一，原告拒付房款且明确表示不再履行合同的行为系根本违约行为。原告向被告购买位于吴江区××西区××室的商品房，双方约定房屋价款为245万元，原告为少交税费，与被告协商网签合同的房款为200万元，另外的45万元原告在网签合同之外给付，被告同意了原告的要求，在此基础上，双方于2016年9月15日签订了《房屋买卖合同》。根据协议，原告应当于2016年10月15日前向被告支付第二笔房款（40万元），但因苏州市政府于2016年10月3日出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，根据该限购限贷政策，原告的首付款比例有所提高，因此原告否认了上述协议的内容并拒绝支付第二笔购房款，被告多次明确告知原告已经准备好资料并要求原告继续履行合同，但原告明确表示不再继续履行合同。被告认为原告的购房资格并未受到政策的限制，仅仅是首付款比例的提高并不当然引起合同无法履行，原告至少是拥有一套奥林清华91幢506室的商品房的，且两原告任职于吴江永鼎医院，有着稳定的收入来源，故在原告首付款比例提高之后，其仍完全有能力通过自有房产或公积金融资来支付提高了的首付款，故在此情形下，原告明确表示不再继续履行合同的行为系根本违约。第二，被告已经按约履行了双方的房屋买卖合同。双方于2016年9月15日签订的《房屋买卖合同》中明确约定了办理存量房资金监管手续的时间是2016年10月20日，但该合同的第七条又载明了合同生效后10天内办理存量房资金监管手续，从文意上看该合同前后矛盾，事实上合同第五条约定的2016年10月20日办理存量房资金监管手续的时间才是双方协商的结果，也更为明确，第七条关于10天的约定系中介按照惯例书写的，并非原、被告协商的结果。另外，双方协商的签订网签购房合同并办理资金监管的房款为200万元，办理资金监管的时间在合同中明确为2016年10月20日前，双方协商的被告交付过户、贷款资料，办理网签的时间是原告支付房款至45万元后（按照合同应为2016年10月15日后），故在被告多次明确已经准备好相应材料并提示原告支付第二笔购房款遭原告明确拒绝之后，被告并不存在违约情形。退一步讲，即使法庭按照中介的书写习惯而不按照双方协商的具体日期认定被告应当在10日内把产证原件交付给中介方，但被告迟延交付产证原件的行为仅仅是一个一般违约行为，未把房产证交付给中介并不产生中介无法网签的必然后果（网签仅要求中介核实房源情况，并未要求中介提供房产证原件，而房源的核实在寄售时中介已经核实过），且合同中并未约定网签的时间，为保护交易安全，原告应当尽到一个善意的提示义务，而事实上被告多次明确已经备好相关材料，敦促原告一同前往中介交付第二笔房款并办理网签，但原告均予以拒绝并明确表示不再履行合同。综上，原告拒付房款并明确表示不再履行合同的行为显属违约，被告不存在违约行为，原告要求的双倍返还定金的请求于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月15日，沈亮、钟晶作为售房人（甲方），王明将、邹娟作为购房人（乙方）、苏州阿尔法房产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订了《房屋买卖合同》1份，主要内容为：沈亮、钟晶将座落于吴江区××西区××室的房屋出售给王明将、邹娟，成交价格为245万元；乙方于2016年9月15日前交付定金5万元，2016年10月15日（过户）前给付甲方购房款40万元，2016年10月20日前与甲方办理存量房交易资金监管手续，并给付甲方购房款60万元至存量房交易资金监管账户（首付款到账），2016年11月20日前至银行办理房屋贷款手续，并提供银行所需资料，由贷款银行放款140万元至存量房交易资金监管账户（全款到账）；甲、乙双方于签订本合同之日起10内内备齐过户及贷款资料交于丙方，自本合同生效之日起10日内，甲乙双方共同向所属地房地产交易登记中心（或其他办理房屋权属转移部门）申请办理存量房交易资金监管及过户相关手续，交易手续由丙方代为办理，其他方应予配合。同日，王明将向沈亮、钟晶交付了吴江区××西区××室房屋的购房定金5万元。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、收据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。上述《房屋买卖合同》是原告王明将、邹娟与被告沈亮、钟晶双方的真实意思表示，双方均为完全民事行为能力人，且无一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等导致合同无效的情形，该合同依法成立并有效。本案《房屋买卖合同》第七条约定了“甲方于签订本合同之日起10日内备齐过户及贷款资料交于丙方，乙方于签订本合同之日起10日内备齐过户及贷款资料交于丙方，自本合同生效之日起10日内，甲乙双方共同向所属地房地产交易登记中心（或其他办理房屋权属转移部门）申请办理存量房交易资金监管及过户相关手续，交易手续由丙方代为办理，其他方应予配合”，根据上述约定，《房屋买卖合同》生效之日起10日内原、被告双方应向所属房地产交易登记中心申请办理存量房交易资金监管及过户相关手续，按照二手房买卖流程，过户首先需要办理交易资金监管，办理交易资金监管的前提是进行网签，即2016年9月25日前应完成网签。庭审中，被告承认未在2016年9月25日前将过户及贷款资料交至中介公司，该行为违反了合同的约定，但被告未及时将相关资料交至中介公司仅为一般违约行为，虽导致了未及时进行网签，以致成为房地产调控的对象（两原告为本市户籍居民家庭，已有1套住房，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%），但是上述行为并不会导致合同目的不能实现。原告方据此认为两被告违约，要求双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。2016年9月15日原告王明将、邹娟与被告沈亮、钟晶签订《房屋买卖合同》后，恰逢苏州地区对房地产市场进行调控，根据原告方的实际情况，首付款比例由30%提高到了50%，虽然原告方本应对自己的履行能力及相应的贷款政策变化风险有充分的预见，但是若被告方能够按照《房屋买卖合同》的约定及时将相应材料交至中介公司，及时完成网签，则原告方无需受房地产调控的影响。根据原、被告双方的聊天记录，双方未能继续履行合同，主要的原因是受房地产调控的影响，首付款比例的升高。因被告在本案合同履行过程中存在一般违约行为，原告方自身亦未能对自己的履行能力及相应的贷款政策变化风险有充分的预见，现原、被告双方一致确认双方于2016年9月15日签订的《房屋买卖合同》于本案立案受理、副本材料送达被告后解除，即双方签订的《房屋买卖合同》于2017年3月19日解除，根据公平原则，被告沈亮、钟晶应将收取的5万元定金返还原告王明将、邹娟。现依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告沈亮、钟晶于本判决生效后十日内返还原告王明将、邹娟定金50000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。案件受理费减半收取1150元，由被告沈亮、钟晶负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告王明将、邹娟。原告王明将、邹娟已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员 陈 烨二〇一七年六月一日书 记 员 张肖肖