河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终888号上诉人（原审原告）：贺利民，男，汉族，1969年3月6日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜阳县远见置业有限公司。住所地：洛阳市宜阳县锦屏镇红旗东路*号。法定代表人：袁振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。原审第三人：洛阳众一营销策划有限公司。住所地：洛阳市宜阳县锦屏镇西庄村快速通道北侧。法定代表人：吴文广，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋根水，该公司经理。上诉人贺利民与宜阳县远见置业有限公司及原审第三人洛阳众一营销策划有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2016）豫0327民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺利民上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判宜阳县远见置业有限公司支付违约金123875元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人贺利民与被上诉人宜阳县远见置业有限公司于2014年7月18日签订了《商品房买卖合同》，贺利民向宜阳县远见置业有限公司支付购房款2477500元（其中首付款747500元，银行按揭贷款1730000元）。该合同第八条规定：出卖方在2014年12月30日前将符合本约定的商品房交付买房人，该合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任(2)逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。至2014年12月30日最后交房期限时，被上诉人宜阳县远见置业有限公司没有如约交房，拖延至2015年5月上诉人提出解除合同时仍没有交房。且在2015年5月，被上诉人宜阳县远见置业有限公司通知上诉人贺利民到远见水岸小区实地看房时（此前没有交房，装修是购房送装修），发现自己购买的5号楼2单元103号房屋与被告展出的样板间和购房合同所附的房屋图纸均不一样，这些事实一审法院均已正确认定。后经协商无果，上诉人向宜阳县远见置业有限公司提出解除合同，要求退还已付款项并承担违约责任。上诉人认为，宜阳县远见置业有限公司未按约定时间交房，早已逾期超过90日，且建成的房屋也不符合合同约定的房屋，不能依约交付房屋，依法依合同约定，宜阳县远见置业有限公司应向上诉人支付合同约定的违约金即123875元。但一审法院对上诉人这一合法要求却以“购房合同已解除，房屋不具备交付使用的条件”为由不予支持，显然是没有任何法律依据的，损害了上诉人的合法权益。现依据民诉法有关规定，特提起上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求。宜阳县远见置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判《商品房买卖合同》合法有效继续履行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、贺利民不享有合同解除权。贺利民对所购房屋的状况是充分了解的，其在《商品房买卖合同》履行中对房屋面积、户型结构、退还60万元购房款并未提出异议。1、本案诉争的5号楼2单元103号房（以下简称所售房屋）是现房销售，不存在改变规划设计，其与1号楼1单元103号样板房（以下简称样板房）有明显不同。贺利民参观了样板房并且清楚了解样板房的面积是257.54平米。而所售房屋面积是247.75平米，两者相差近10平米。如若贺利民真想购买与样板间户型布局一样的商品房，就势必要搞清楚10平米房屋相差在哪里，因为房屋面积不一样户型布局、结构就会有所不同。所售房屋和样板房无论是室内还是室外均有明显不同，详见上诉人提供的现场照片。被上诉人仅凭售楼人员口头承诺就草率签订247万多元的《商品房买卖合同》不符合生活常理。2、所售房屋与样板房相比因为缺失部分功能已做特价房降价销售，被上诉人实收退房款60万元。所售房屋的最终成交价格为每平米7578.20元，低于每平米8600元的包销价格，几乎就是《洛阳晚报》远见水岸商品房广告上销售房屋的最低价格每平米7528元，更说明其所购房在户型和建筑结构上存在不足，这也是其作为特价商品房的原因。3、贺利民的《商品房买卖合同》附件一所附平面图和按揭贷款银行保留的平面图一致，却与上诉人等附件一所附平面图不一致是工作人员失误造成的。上诉人与贺利民共签订《商品房买卖合同》六份，其它三份分别留存房管局两份和税局一份。上诉人附件一所附平面图与分别留存房管局和税局的一致，上述事实已申请法庭调查。造成上述失误的原因是当天房屋买卖成交量大，工作人员忙乱造成的。上述工作瑕疵不应当否定双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，从维护商品房交易秩序稳定的角度考量，本案不宜判决撤销《商品房买卖合同》。二、假使贺利民享有合同解除权，因为超过解除合同一年的除斥期间撤销权消灭。应当推定贺利民在签订《商品房买卖合同》时就知道所售房屋与附件一所附平面图不一致，原因是所售房屋与附件一所附平面图差距明显，所售房屋缺少部分功能已作为特价房降价处理。所以，被上诉人享有合同解除权的除斥期间应当自《商品房买卖合同》签订之日即2014年7月18日起算，被告起诉之日是2015年8月6日，已经超过法定除斥期间，根据《合同法》第五十五条第一款之规定撤销权消灭。基于以上事实，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。宜阳县远见置业有限公司辩称，一、贺利民在签订《商品房买卖合同》之前，对购买的远见水岸5-2-103商品房已有充分地了解。1、贺利民诉称“2014年开始，被告多次在报纸及各种媒体上公开发布广告，销售其开发的宜阳县锦屏镇洛伊快速路远见水岸小区房屋”，以上事实说明贺利民对远见水岸小区商品房关注已久。洛阳众一营销策划有限公司销售负责人解丽君与贺利民妻子关系挺熟，就推介贺利民购买价格最实惠的5-2-103房，贺利民和他的妻子多次到远见水岸看房并相中5-2-103房。因2014年7月6日开盘当天有购房送车等优惠销售活动，所以才有洛阳众一营销策划公司工作人员提前告知贺利民购房的事实，贺利民对接到通知后于2014年7月6日到远见水岸看房这一事实在其诉状中予以认可。2、贺利民诉称“因当时5号楼是毛坯房，售楼人员称不能实地看房”不是事实。当时5号楼己交工，是现房销售，没有施工，毛坯房并不会影响实地看房，贺利民否认实地看房的理由实在是牵强附会，有悖常理。3、因为对5-2-103房已有充分了解，购房目标明确，所以贺利民于2014年7月6日开盘当日即交付了10万元定金，并签订5-2-103房《远见水岸选房确认单》。既然是“选房”，购房者一定是对所购房有充分了解的挑选结果。4、在本案上一次上诉庭审过程中，贺利民讲没有进入屋内实地看房的原因是路上有一堆砂子，只是隔着窗户往里看了看。那么，贺利民于2014年7月18日交首付、签订《商品房买卖合同》当天还有什么原因会阻止其看房呢？5、答辩人与贺利民签订的《商品房买卖合同》是按套计价的现售房屋，依据《商品房销售管理办法》第十九条规定，应当推定被贺利民对5-2-103房实地勘察后签订了《商品房买卖合同》。二、因为一审判决第一项是错误的，所以第二项和第三项也是错误的。l、《商品房买卖合同》所附平面图与5-2-103房实际结构不同的原因是工作人员失误造成的具体理由同上诉意见。2、2014年5月21日远见水岸取得预售许可证，开始正式对外现房销售，完全具备看房条件。5-2-103房作为特价房销售的原因是缺少下沉庭院和储藏室，所以最终售价每平米7578.20元，这个价格基本就是广告宣传的起步价每平米7528元，也明显低于众一营销策划公司包销价每平米8600元。3、贺利民起诉的真实原因。因买房送车活动仅限于2016年7月6日当日签订《商品房买卖合同》并按约支付购房款的购房人，贺利民违约迟延交付房款，不再享受2016年7月6日买房送车活动。贺利民坚持要车答辩人没有答应，从而引发诉讼。4、贺利民要求撤销《商品房买卖合同》，明显违背签订《商品房买卖合同》时其真实意思表示，属于违背诚实信用原则的恶意毁约行为。三、贺利民的上诉请求没有事实根据，又与其解除《商品房买卖合同》的诉求相互矛盾。1、是贺利民的原因造成不能按期交房。5-2-103房是现房销售，贺利民随时都可以领钥匙接受房屋。因为开盘优惠活动包含送每平米3000元的精装修，需要贺利民选配乳胶漆颜色、壁纸、家庭影院等装修事宜（详见《商品房买卖合同》附件三），贺利民以工作忙等原因至今没有选配装修事宜，造成无法装修。2、如若依据《合同法》第九十四条解除了《商品房买卖合同》，那么根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，违约责任条款也不再适用。纵观上述，贺利民的上诉请求没有事实和法律根据，请求法院予以驳回。贺利民辩称：1、宜阳县远见置业有限公司的上诉没有明确的观点，在逻辑上有冲突。上诉中先说答辩人在买房时就知道房子的面积和情况，后又说房子是有缺陷才做的特价房，后来又退了60万元房款，显然是自相矛盾。房子的实际结构和图纸是有差别的，但并不是宜阳县远见置业有限公司所说的因工作人员工作失误造成的，其行为是明显的欺诈。样板房和实际房屋面积上有差异，但是户型设计应该是一致的。2、答辩人对合同本身无异议，但由于宜阳县远见置业有限公司的违约，才要求解除合同。宜阳县远见置业有限公司所说的因为特价房退款60万元不属实，宜阳县远见置业有限公司实际是为了增加贷款资金。原审第三人洛阳众一营销策划有限公司述称，同意宜阳县远见置业有限公司的上诉意见。贺利民说其没有看过房是不符合事实的，贺利民夫妇多次去看过房屋，对房屋的户型和面积都是清楚的。贺利民向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已付购房款747500元并按同期银行贷款利率支付利息至房款全部返还为止；3、判决被告赔偿原告已支付购房贷款本息312571.68元直至贷款本息全部结清为止；4、判决被告赔偿原告住房房屋登记费损失60元；5、判决被告向原告支付违约金123875元；6、判决被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月6日原告贺利民与宜阳县远见置业有限公司签订远见水岸选房确认单，上显示买受人为贺利民，选定房源为5-2-103，原单价6999元，建筑面积247.75㎡，总房款1734002元，定金100000元，附属约定：签订确认单后，应于2014年7月9日前携带确定单，应缴款项，身份证件及其他相关材料至售房部签订《商品房预售合同》，本单所付定金冲抵房款，届时售房部收回确认单，若买受人逾期签约付款，视同买受人违约，将不再享受开盘当日优惠，并将房屋单价恢复为确认单中约定的“原单价”，若届时不签合同或退房，则定金不予退还。2014年7月18日，原告贺利民与被告宜阳县远见置业有限公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买房屋的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：洛阳市宜阳县锦屏镇洛宜快速通道北侧远见水岸街坊5楼2单位X层103号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下1层。该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共247.75平方米，其中，套内建筑面积228.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.72平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条约定计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10000元，总金额（人民币）贰百肆拾柒万柒仟伍百零拾零元整。第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷的文字具有同等效力。该合同附件一为F2户型地下一层、一层、二层平面图。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件三、远见水岸一期F户型交房标准。附件四、合同补充协议买受人选择的是F2户型交房标准。详见远见水岸一期对应户型交房标准，出卖人有权以同标准建筑材料及设备代替所附交房标准内容，具体以交房时实物为准。2014年9月15日原告贺利民向被告宜阳县远见置业有限公司缴纳购房首付款共计747500元，9月18日向宜阳县房地产管理局缴纳住房房屋登记费60元。2014年10月8日，原告贺利民与中国工商银行股份有限公司洛阳高新技术产业开发区支行签订编号：A〔按揭〕字〔洛阳〕行〔开发区〕支行〔2014〕年〔211〕号《个人购房借款/担保合同》，以编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》所购房屋抵押，借贷个人住房贷款人民币1730000元，贷款期限19年。该贷款一次性划入指定账户，户名：宜阳县远见置业有限公司账号17×××34开户行：工行。自2014年11月1日起，原告贺利民按照合同约定逐月偿还银行该贷款本息，至2016年9月6日共计312571.68元。原告贺利民提交的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》附件一所附平面图显示地下一层北端有下沉庭院、储藏间，室内楼梯在健身房北、东向。被告宜阳县远见置业有限公司所提交的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》附件一所附平面图显示地下一层北端无下沉庭院、储藏间，室内楼梯在健身房北、北向。被告宜阳县远见置业有限公司在原一审提交的洛阳远见水岸（一期）5号楼地下一层、一层平面图图纸显示5号楼2单元（每单元4户）设计与其他单元户型不一致。被告宜阳县远见置业有限公司所建的洛阳远见水岸（一期）5号楼房屋户型依照设计图纸建成。原告贺利民于2014年12月1日、2015年1月7日、2015年2月3日、2015年2月16日分四次收到第三人洛阳众一营销策划有限公司款项共计600000元。2015年5月，原告贺利民因协商装修事项到远见水岸小区看房，称已建成的5号楼2单元103号房屋户型与自己所持购房合同附件一所附平面图不一致，室内楼梯改变了位置，没有地下一层北端下沉庭院和储藏室，即与被告宜阳县远见置业有限公司人员交涉，未得到解决，故原告诉入法院，请求依法1、解除原、被告双方签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》2、判决被告返还已付购房款747500元并按同期银行贷款利率支付利息至房款全部返还为止；3、判决被告赔偿已支付购房贷款本息140213.71元直至贷款本息全部结清为止；4、判决被告返还房屋登记费60元。一审法院另查明，2014年6月22日，被告宜阳县远见置业有限公司与第三人洛阳众一营销策划有限公司签订营销包销协议，约定由第三人洛阳众一营销策划有限公司包销被告宜阳县远见置业有限公司开发的远见水岸一期项目，期限为15个月，自2014年7月1日至2015年9月30日。在协议约定期间内，由洛阳众一营销策划有限公司负责销售的相关事宜，并与客户签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》由宜阳县远见置业有限公司提供。宜阳县远见置业有限公司收到购房款后支付洛阳众一营销策划有限公司包销服务费。一审法院认为，原告贺利民与被告宜阳县远见置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，应确认合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。关于合同的效力问题,因原告贺利民所持合同附件一所附平面图,与被告宜阳县远见置业有限公司提供给中国工商银行股份有限公司洛阳高新技术产业开发区支行保存的合同附件一所附平面图一致,虽与被告宜阳县远见置业有限公司自己保存的合同附件一所附平面图不一致,但可以认定原告贺利民所持的合同系被告宜阳县远见置业有限公司与原告贺利民签订的合同,原告贺利民所持的合同为有效合同。按照原、被告所签订的房屋买卖合同的约定,该合同的附件与房屋买卖合同具有同等法律效力,被告宜阳县远见置业有限公司应严格按照该合同附件一所附的平面图显示的房屋户型向原告贺利民交付房屋。现被告宜阳县远见置业有限公司交付给原告贺利民的远见水岸小区5号楼2单元103号房屋户型与购房合同附件一所附平面图不符,系违约行为。经双方协商未能解决纠纷,原告贺利民请求解除双方签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，理由成立,予以支持。原告要求被告宜阳县远见置业有限公司返还已付购房款747500元并按同期银行贷款利率支付利息，因第三人洛阳众一营销策划有限公司已实际返还原告贺利民购房款600000元，故退还剩余购房款147500元并按同期银行贷款利率支付利息的请求，理由正当，予以支持。原告要求被告宜阳县远见置业有限公司赔偿已支付购房贷款本息312571.68元直至贷款本息全部结清为止，因原告与中国工商银行股份有限公司洛阳高新技术产业开发区支行、被告宜阳县远见置业有限公司签订的个人购房借款/担保合同尚未解除，原告可以另案起诉，故原告的此项请求，本案不予审理。原告贺利民请求判决被告宜阳县远见置业有限公司返还房屋登记费损失60元,原、被告所签订的商品房买卖合同因被告方的原因解除，故其请求判决被告宜阳县远见置业有限公司承担房屋登记费损失的理由成立，予以支持。原告请求被告向其支付违约金123875元，因原、被告之间的购房合同已解除，房屋不具备交付使用的条件，故该违约金的诉请该院不予支持。被告宜阳县远见置业有限公司辩称按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告当时也到现场查看了房屋户型，原、被《商品房买卖合同》后所附户型图不一致，是由于工作人员失误造成，原告持有的合同后所附户型图为F2户型图，与原告所购房屋面积相差10平方米，原告应该清楚，故原告不能以合同所附户型图与实际房屋结构不一致作为解除合同的依据，被告宜阳县远见置业有限公司的辩称没有相应的证据加以证明,其辩解理由不能成立,不予采信。第三人洛阳众一营销策划有限公司辩称与原告签订《商品房买卖合同》时原告已经多次实地看房，原、被告所持《商品房买卖合同》后所附户型图不一致是工作人员失误造成，原告贺利民之所以起诉解除合同是因为没有享受到买房送车的优惠活动，故请求驳回原告诉讼请求。第三人的辩解没有相应的证据支持，其辩解理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告贺利民与被告宜阳县远见置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。二、限被告宜阳县远见置业有限公司在判决生效之日起十日内返还原告贺利民购房款147500元，并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年9月16日至判决指定的履行期限届满之日止支付利息，如履行期限届满前付清的，计算至实际付清之日止。三、被告宜阳县远见置业有限公司赔偿原告贺利民房屋登记费损失60元。四、驳回原告贺利民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15900元，由原告贺利民负担13918元，被告宜阳县远见置业有限公司负担1982元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，贺利民与宜阳县远见置业有限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同的约定,该合同的附件与房屋买卖合同具有同等法律效力,宜阳县远见置业有限公司应严格按照该合同附件一所附的平面图显示的房屋户型向贺利民交付房屋。现宜阳县远见置业有限公司交付给原告贺利民的远见水岸小区5号楼2单元103号房屋户型与购房合同附件一所附平面图不符,系违约行为。宜阳县远见置业有限公司和洛阳众一营销策划有限公司辩称贺利民在签订合同前到现场查看了房屋户型，对房屋的户型和功能缺陷是明知的，因此该房屋销售价格偏低，为特价房，签订买卖合同后又退还了贺利民60万元。对于在签订合同前是否曾实地看房贺利民予以否认，坚持其仅看了样板房。对此本院认为，首先，宜阳县远见置业有限公司和洛阳众一营销策划有限公司对贺利民在签订《商品房买卖合同》前曾进入所购房屋实地看房的证据不足，其次，如果贺利民在签订《商品房买卖合同》前就已经知道所购房屋的实际情况，双方就应以特价房的价格签订合同，而不需要再以先按高价签订合同，后再退回部分款项的方式解决，故宜阳县远见置业有限公司和洛阳众一营销策划有限公司的该辩解理由本院不予采信。宜阳县远见置业有限公司另辩称合同后所附户型图不一致是由于工作人员失误造成，即使该情况属实，也应由其公司承担相应的法律后果。现经双方协商未能解决纠纷,贺利民请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由成立,应予支持，并由宜阳县远见置业有限公司退还贺利民剩余购房款并支付相应利息。关于贺利民要求宜阳县远见置业有限公司向其支付违约金的问题，因双方的《商品房买卖合同》已解除，合同解除后导致合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，本案中合同解除的后果不表现为支付违约金，而是返还购房款、支付利息等，故贺利民的该项请求应不予支持。综上所述，贺利民、宜阳县远见置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6029元，由贺利民负担2778元，宜阳县远见置业有限公司负担3251元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王茂兵审判员 陈加胜二〇一七年六月二十日书记员 黄思维