河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初6118号原告胡焱，女，汉族，1984年4月9日出生，住海口市龙华区。原告范鹏，男，汉族，1981年8月6日出生，住郑州市惠济区。两原告委托代理人朱俊楠，金博大律师事务所律师。被告贺庆，男，汉族，1966年2月16日出生，住郑州市金水区。被告杨冬艳，女，汉族，1964年12月16日出生，住郑州市金水区。两被告委托代理人丁华宇，河南路德律师所事务所律师。第三人天津市美信房地产经纪有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区福彩路5号16号楼3单元1层6号。负责人程建奇。委托代理人时晨阳，男，汉族，1992年8月6日出生，住河南省原阳县。该公司员工。原告胡焱、范鹏诉被告贺庆、杨冬艳、第三人天津市美信房地产经纪有限公司郑州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡焱、范鹏及其委托代理人朱俊楠到庭参加诉讼，被告贺庆、杨冬艳委托代理人丁华宇到庭参加诉讼,第三人天津市美信房地产经纪有限公司郑州分公司委托代理人时晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告范鹏、被告杨冬艳于2016年6月1日与第三人美信公司共同签订《房屋买卖合同》（以下简称为“《买卖合同》”）。按照该合同的约定，在第三人提供中介居间服务下，原告范鹏以人民币129万元的价款购买被告贺庆名下所有的位于郑州市××路（××）21号院1号院9号的房产一套（下称“该房屋”）；同时该合同对房屋产权现状、成交价格、付款方式、税费承担、完成交易的期限、违约责任等进行了明确约定。被告杨冬艳签署该合同时，被告贺庆也在场并当场授意杨冬艳全权办理房屋买卖的手续。合同签订当日，原告范鹏依约支付了第三人佣金（中介费）人民币1.58万元并取得了第三人出具的收据；随后原告胡焱向案外人河南汇盈金融服务有限公司支付了“代办按揭服务费”人民币1.2万元，目前二被告已经配合原告胡焱向银行提交按揭贷款所需的资料并签署了相关法律文件，贷款已经通过审批，只待房屋过户后即可放款。2016年8月26日，原、被告双方和第三人的员工一同到郑州市房管局办理合同网签手续，就在当天房管局查到二被告共同所有的一套经济适用房需补完差价才可以办理该房屋的交易手续。被告方随即口头答应尽快补缴差价，当天的网签也没有办成。但之后二被告迟迟未通知原告及第三人继续办理该房屋的交易手续。经过第三人的多次催促，被告贺庆最终表示“房子不卖了，你们爱上哪儿告上哪儿告”。根据《房屋买卖合同》第五条第1款之约定，被告应当在2016年10月1日前配合原告及第三人办理房屋交易的相关手续。但经原告及第三人多次电话沟通催告，二被告仍拒不继续履行。因二被告的违约行为导致合同无法继续履行，严重损害了原告利益，依约应承担违约责任。另外，原告胡焱购买二被告房屋的重要原因即看中了该房屋“即买即住”的优势，但由于二被告的违约行为，胡焱未能及时住进该房屋，迫于无奈又租房居住，已造成原告范鹏的经济损失（已支付房租）22200元；同时，根据《房屋买卖合同》第九条的约定，二被告还应双倍赔偿原告范鹏的佣金损失51600元；并且在此期间，该地段的房价上涨，进一步增加了二原告的损失。原告最终选择让被告支付违约金以弥补上述这些损失。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，望判如所请。一、判令二被告继续履行原告范鹏、被告杨冬艳与第三人美信公司三方在2016年6月1日签署的《房屋买卖合同》，并按合同交易价格129万元继续完成交易，将涉案房屋过户至原告胡焱名下。二、判令二被告按照《房屋买卖合同》第十条第3项“每逾期一日按总房款的2‰（2580元）”的违约金计算标准，向原告范鹏支付违约金。（自2016年10月1日起至2016年12月31日计91天，共234780元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告贺庆辩称，一、本案所诉房产系答辩人个人名下单独所有的房产，不是与杨冬艳共同所有的房屋，杨冬艳不是房屋买卖合同出卖人，而是代理人。本案第三人天津市美信房地产经纪有限公司郑州分公司（以下称“美信公司”）不知道从何处得知答辩人欲出卖房屋的信息，曾带客户看过房。2016年6月1日，答辩人接到美信公司工作人员电话说有客户要买房，当时答辩人出差在外，美信公司的人就联系了答辩人前妻杨冬艳，美信公司担心答辩人将房屋转卖他人，坚持让杨冬艳先签订一份三方的房屋买卖合同，杨冬艳当时就声明房屋系答辩人个人单独所有房产，与答辩人打电话，答辩人同意卖房后，杨冬艳以代理人身份与原告范鹏签订了房屋买卖合同，第三人与范鹏当场就把答辩人的房屋所有权证拿走了，因此对所购房屋系答辩人个人单独所有的事实是明知的。2016年6月27日，美信公司通知答辩人和杨冬艳到花园路纬一路的新闻大厦办理买方贷款的手续。6月28日，答辩人和杨冬艳一起去签字，当时美信公司和被答辩人均没有到场。当时签字的文件均是空白的，贷款中介说他们以后再填，说这是惯例。二、本案违约方是原告范鹏和第三人。本案房屋没有过户的责任不在答辩人：2016年8月26日，美信公司的人通知答辩人一起去房管局办理网签，答辩人到房管局办理网签的时候，才发现与答辩人共同办理房屋过户手续的并不是签订三方房屋买卖合同的买方范鹏，而是一个答辩人从未见过面的女士，范鹏本人当日也并未到场。对此，答辩人当时就向第三人提出异议，第三人含糊其词，恰好房管局的工作人员说答辩人的房产无法过户，因为杨冬艳的名下有一套经济适用房，当时申请经济适用房的时候杨冬艳使用了答辩人的名字，杨冬艳必须补上那套经适房的差价才可以办理答辩人名下房产的过户手续。事后第三人没有就房屋网签过户事宜组织过三方协商，未就范鹏未按房屋买卖合同约定办理网签过户手续作出解释，也未就网签过户事宜提出过任何解决方案。三、原告胡焱不是本案房屋买卖合同当事人，与答辩人没有法律关系，依法不具有本案原告主体身份资格。综上，答辩人认为，本案美信公司与范鹏才是违约方，在办理网签过户之前，没有任何人告知过答辩人买方由范鹏变更为胡焱，而合同一方当事人将其合同一方的权利和义务转让给第三方，应当经答辩人同意。这一重大变更范鹏和中介方第三人都没有告知过答辩人，更别说征得答辩人同意。而且在签订三方购房合同之前，美信公司没有询问过答辩人或杨冬艳名下是否有经济适用房，是否需要补差价。由于中介方作为专业机构没有提供足够的专业咨询，导致出现了合同履行必须要杨冬艳承担合同约定之外的义务方可继续履行的情形，这些因素都不是答辩人的过错。答辩人认为在房屋买卖整个过程中，答辩人没有任何过错和违约行为，房屋无法过户也不是答辩人的责任。答辩人认为，原告胡焱依法不具有本案原告主体资格，依法应当驳回起诉，而原告范鹏、胡焱起诉答辩人要答辩人将房屋过户到胡焱名下没有任何合同依据，依法应驳回原告诉讼请求。被告杨冬艳辩称，答辩人1999年7月30日与贺庆离婚，本案房屋买卖合同中所出卖的房产是贺庆的个人单独所有的房产。答辩人签订本案房屋买卖合同的原因是因为贺庆出差不在家，房屋中介天津市美信房地产经纪有限公司郑州分公司（以下称“美信公司”）工作人员说买方确实看好这套房子了，担心贺庆把房子卖给其他人，让答辩人先签字，后面办理过户只要贺庆去办理即可。签订合同时美信公司把房产证拿走，因此买方和美信公司都是知道贺庆是房屋的唯一产权人。答辩人认为自己是以代理人的身份在房屋买卖合同上签字的，并非该房产产权人和合同的当事人，不应承担履行该房屋买卖合同的合同义务，答辩人已向法院提出反诉，请求法院撤销本案房屋买卖合同。第三人辩称，对原告的起诉状无异议。客户三方合同后，杨冬艳签订合同时，贺庆是在场的，经过贺庆的同意了，走正常贷款的情况下，被告双方没有离婚，提供了结婚证遗失的证明，结果网签的时候，发现被告有经适房，必须解押，后来贺庆说房子不卖了，他这方违约不卖房子也不支付违约金。根据原、被告的诉辩主张和原、被告举证质证及本庭审明的情况，本院查明如下事实：1、原告范鹏、被告杨冬艳于2016年6月1日与第三人美信公司共同签订《房屋买卖合同》（以下简称为“《买卖合同》”）。按照该合同的约定，在第三人提供中介居间服务下，原告范鹏以人民币129万元的价款购买被告贺庆名下所有的位于郑州市××路（××）21号院1号院9号的房产一套;2、庭审查明原告范鹏在签订上述合同时与原告胡焱系夫妻关系，签订合同后二人于2016年7月13日离婚，后以原告胡焱的名义办理购房贷款手续；3、被告杨冬艳名下有经济适用房，在该经济适用房未变更性质的情况下，被告杨冬艳名下涉案房产无法办理过户手续；本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。但原告范鹏在签订了合同之后与原告胡焱离婚，在未告知被告的情况下以原告胡焱的名义办理购房贷款手续，本院认为原告的该行为明显违反了合同的诚实信用原则。被告杨冬艳在签订涉案购房合同时名下拥有经济适用房一套，依照我国相关经济适用房政策要求，在未变更其名下经济适用房性质的情况下被告杨冬艳不能办理涉案房屋的过户手续。本案中，原告范鹏在履行合同的过程中存在明显的不诚信行为，在未告知被告其已经与原告胡焱离婚的情况下将合同相对人变更为与合同签订人原告范鹏无任何法律关系的原告胡焱名下，原告胡焱非2016年6月1日签署的《房屋买卖合同》相对人，被告有权拒绝向原告胡焱履行上述合同义务。庭审中，被告明确表示因原告范鹏的不诚信行为，其不同意继续履行合同，原告范鹏在履行合同过程中确实存在上述不诚信行为，且按照合同约定原告范鹏应及时办理购房贷款手续，合同履行过程中原告范鹏未按照合同约定办理购房贷款手续，而是由原告胡焱办理了购房贷款手续，故原告范鹏亦存在违约行为。在未变更名下经济适用房性质的情况下被告杨冬艳不能办理涉案房屋的过户手续，该房屋现不具备法律上的过户条件。综上，对于原告诉求被告继续履行原告范鹏、被告杨冬艳与第三人美信公司三方在2016年6月1日签署的《房屋买卖合同》，本院不予支持。原告另诉求被告支付违约金234780元，在涉案合同履行过程中被告杨冬艳因未变更名下经济适用房性质导致涉案房屋不能办理过户手续，存在一定违约行为，但原告范鹏在合同履行过程中亦存在不诚信行为及未按照合同约定办理购房贷款的违约行为。本案中原告范鹏与被告杨冬艳在履行合同过程中均存在违约行为，双方均应承担相应的违约责任，且被告答辩称：“而且在签订三方购房合同之前，美信公司没有询问过答辩人或杨冬艳名下是否有经济适用房，是否需要补差价。由于中介方作为专业机构没有提供足够的专业咨询，导致出现了合同履行必须要杨冬艳承担合同约定之外的义务方可继续履行的情形，这些因素都不是答辩人的过错。”本院认为合同签订过程中第三人中介公司未如实告知被告杨冬艳如有经济适用房的情况下可能会导致合同的履行不能，其亦在履行居间义务时亦存在相应责任。故本案中被告虽存在一定违约行为但其并不存在过错，且原告亦存在一定违约行为，过失相抵，对于原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。原告的诉讼请求本院虽未予支持，但被告确实存在一定违约行为，故本院认为被告应承担一半的诉讼费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡焱、范鹏的诉讼请求；本案受理费18524元，由原告胡焱、范鹏负担9262元，被告杨冬艳负担9262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨 关人民陪审员  张美荣人民陪审员  樊红慧二〇一七年六月二十四日书 记 员  刘欣欣