北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初16457号原告（反诉被告）：刘海滨，男，1987年6月29日出生，汉族，北京市公安局经济技术开发区分局干警，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张杰，北京市三维律师事务所律师。被告（反诉原告）:余道龙，男，1968年6月20日出生，汉族，无业，住安徽省阜阳市。第三人：丁华敏（与余道龙系夫妻关系），女，1966年12月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：余洪伟（兼余道龙委托诉讼代理人，系余道龙、丁华敏之子），男，1994年7月2日出生，汉族，巴士互娱（北京）科技有限公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：许海峰（兼余道龙委托诉讼代理人），北京市中伦文德济南律师事务所律师。第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四还中路60号楼25层2502室。法定代表人：王建，总经理。委托诉讼代理人：赵婷婷，女，1988年3月23日出生，汉族，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工，住单位宿舍。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：袁桂军，行长。原告（反诉被告）刘海滨与被告（反诉原告）余道龙、第三人丁华敏、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）、中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称:建行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘海滨及其委托诉讼代理人张杰、被告（反诉原告）余道龙与第三人丁华敏的共同委托诉讼代理人余洪伟、许海峰到庭参加诉讼，第三人满懿公司、建行北京分行经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘海滨向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2016年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、被告配合原告办理北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的提前还款及抵押登记注销手续（如果被告没有能力偿还银行的贷款，原告可以代偿银行贷款以解除银行抵押登记手续，在代偿之后要求被告及第三人建行北京分行配合办理房屋的抵押登记注销手续，原告代偿的部分款项由法院判决在原告应付被告的购房款中予以抵扣）；3、被告、第三人丁华敏配合原告办理北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的产权变更登记手续，将房屋过户至原告名下；4、被告、第三人丁华敏于涉案房屋过户登记完成当日向原告交付房屋；5、被告、第三人丁华敏按连带责任支付原告延期办理提前还款及抵押登记注销手续违约金、逾期以及逾期办理过户登记手续和交付房屋的违约金（按房屋交易总价305万元的日万分之五计算，自2016年9月16日起至房屋过户之日止，上述两项违约金不要求并列计算，而是按时间先后计算）；6、被告、第三人丁华敏支付原告居间服务费36600元；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原、被告双方经居间人满懿公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《居间服务合同》，约定：被告将北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋出售给原告；房屋总价款305万元，其中房屋成交价160万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设备等作价145万元；因交易房屋在建设银行有抵押贷款，被告承诺于2016年9月15日前办理完毕提前还款及抵押登记注销手续；付款方式为全款交易，原告于合同签订当日向被告支付定金10万元，于2016年9月30日前将第一笔购房款150万元支付给被告，于过户前3日内将第二笔购房款144万元支付给被告，剩余1万元作为物业交割保证金；权属转移登记日期为2016年11月11日之前；同时约定，任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。《居间服务合同》约定：居间服务费36600元，由原告支付，如一方违约，守约方可向违约方追偿居间服务费。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，之后等待被告依约办理提前还款及抵押登记注销手续，并准备如期交付购房款。2016年8月底，被告表示因房价上涨想提高交易价格或解除合同，原告明确要求被告依约履行合同。2016年9月15日，双方约定的提前还款及办理登记注销手续期限届满，被告并未依约履行合同义务，已经构成违约。被告（反诉原告）余道龙辩称：第一、原被告双方签订的买卖合同应予以解除，我方已提交反诉状要求解除合同。二、被告行使的是不安抗辩权。补充协议约定2016年7月11日原告向被告支付定金10万元，但被告当日仅支付了2万元，被告对于原告的履行能力表示怀疑。补充协议约定2016年9月30日原告将第一笔购房款150万元交付资金托管或共管账号，原告并没有办理，且双方约定的资金托管或共管账号根本不存在，被告担心房款两空。三、关于原告的损失。对于原告支付的10万元，被告同意按本息返还。四、关于定金违约责任。在担保法理论上，根据定金担保目的不同可以将其区分为定约定金、成约定金等，买卖合同明确约定定金10万元，如果被告明确违约应承担双倍返还的违约责任。但本案由于原告具有过错，被告依法行使不安抗辩权，也就谈不上双倍返还，但被告同意按照同期借款利息（结算至原告起诉之日）连同本金返还。被告（反诉原告）余道龙提出反诉请求：1、解除原、被告双方于2016年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与第三人满懿公司签订的《补充协议》；2、被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：双方于2016年7月11日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。反诉人收取了10万元定金后，到税务部门咨询，认为合同约定房屋价款有意逃避国家税收，将来会给反诉人带来巨大风险，反诉人多次要求被反诉人修改合同条款，但反诉人未能同意。《补充协议》约定被反诉人应于2016年9月30日前将150万元交资金托管或监管方，但被反诉人没有实际履行，反诉人有合理理由怀疑被反诉人的实际履行能力，故要求解除双方签订的合同及补充协议。原告（反诉被告）刘海滨针对被告（反诉原告）余道龙的反诉辩称：不同意解除双方签订的买卖合同及补充协议。合同约定的价款包括房价及装修价款等，不存在任何欺诈，系双方的合意行为，不存在恶意逃避国家税收的情况。双方已签订了自行划转资金的协议，并不存在资金托管的协议，被告应于2016年9月15日前办理解押手续，但逾期未办理，已构成违约。2016年9月26日、28日原告两次通过快递方式通知被告，要求被告继续履行合同，告知被告已准备好首付款150万，并要求被告提供接收账号，但被告未予以回应。因此，原告不存在违约行为。另外，被告曾明确表示，其未办理解押的原因是没有钱，所以违约责任在被告方。第三人丁华敏述称：我方意见与余道龙一致。第三人建行北京分行向本院提交书面答辩状，述称：1、对于此案我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不便表态。2、借款人余道龙在我行贷款简要情况如下：借款起止日期2011年7月28日至2036年7月28日；贷款合同金额87万元；担保方式抵押；截止至2017年5月5日，贷款本金余额743907.55元。3、根据法律规定，余道龙就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签定的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若发生房屋权属变更情形，应在变更前先偿还在建行办理的贷款，不得侵害建行合法权利。第三人满懿公司向本院提交书面答辩状，述称：对于该案，房屋买卖双方签署买卖合同时，我司居间服务已完成，对于房屋买卖双方不履行交易后期手续涉及哪些违约，请法院依法作出裁判。我方愿意继续配合双方办理房屋交易后续手续。经审理查明：2016年7月11日，刘海滨（买受人，乙方）与余道龙（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，且双方与满懿公司（居间方，丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》。其中买卖合同约定：刘海滨购买余道龙位于北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋，房屋总价款为305万元；房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2011年7月28日。补充协议约定：乙方于2016年7月11日向甲方支付定金10万元；乙方以自有资金支付购房款：①乙方应于2016年9月30日前，将第一笔购房款150万元以资金托管或监管方式支付给甲方；②乙方应于过户前3日内，将第二笔购房款144万元以资金托管或监管方式支付给甲方；甲方应于2016年9月15日前办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。关于违约责任的约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。居间合同约定：居间服务费36600元，乙方承担；甲方或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向守约方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方进行追偿。2016年7月11日，刘海滨将定金10万元支付给余道龙。2016年10月14日，刘海滨向满懿公司支付中介费36600元。合同履行中，余道龙未按合同约定在2016年9月15日前办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。双方遂产生本案争议。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、发票、产权证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：刘海滨与余道龙签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。根据双方提交的证据，可以判定余道龙未按合同约定在2016年9月15日前办理涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续，已构成违约，其应承担本案违约责任。刘海滨自愿代余道龙向第三人建行北京分行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权，且愿意将剩余购房款给付余道龙，故刘海滨要求余道龙、丁华敏配合办理房屋过户手续、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。刘海滨提出在替余道龙向银行清偿债务消灭抵押权后，此笔款项应从未付购房款中予以抵扣，于法有据，本院不持异议。刘海滨要求余道龙支付逾期办理房屋抵押注销手续违约金及逾期过户、逾期交付房屋违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为5000元。对于刘海滨要求余道龙支付居间服务费的诉讼请求，因居间合同中有明确约定，此项支出应由刘海滨支付,只有在居间合同不能继续履行的情况下才由违约方负责，本案不涉及此条款，故，对于刘海滨的此项诉讼请求，本院不予支持。对于余道龙的反诉请求，因其违约在先，其反诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）刘海滨到第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行替被告（反诉原告）余道龙偿还北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）；二、在本判决第一项履行完毕后十日内，被告（反诉原告）余道龙、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行协助原告（反诉被告）刘海滨办理北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的贷款抵押登记注销手续；三、在本判决第二项履行完毕后十日内，原告（反诉被告）刘海滨给付被告（反诉原告）余道龙剩余房款2950000元（刘海滨在本判决第一项中替余道龙所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除）；四、在原告（反诉被告）刘海滨付清上述剩余房款（包括以本判决第三项中抵扣的方式）后十日内，被告（反诉原告）余道龙、第三人丁华敏协助原告（反诉被告）刘海滨到房地产行政主管部门办理被告（反诉原告）余道龙名下位于北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）刘海滨名下；五、在本判决第四项履行完毕后十日内，被告（反诉原告）余道龙、第三人丁华敏将北京市大兴区海鑫北路18号院8号楼6层2单元603号房屋腾空并交付给原告（反诉被告）刘海滨；六、被告（反诉原告）余道龙于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘海滨违约金5000元；七、驳回原告（反诉被告）刘海滨的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）余道龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31676元及保全费5000元，由原告（反诉被告）刘海滨负担476元（已交纳），由被告（反诉原告）余道龙负担36200元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15600元，由被告（反诉原告）余道龙负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  时亚东人民陪审员  马香菊人民陪审员  梁淑芬二〇一七年六月三十日书 记 员  杨京爽