广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0404民初155号原告：ＸＸ招，女，1962年7月28日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：吴国亮，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：谭忠明，男，1967年9月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区滨江中路398号503房，公民身份号码：440105196709091250。被告：广州市天河大地物业发展有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区健民路123号商铺。法定代表人：谢康强，总经理。委托诉讼代理人：刘晶，广东凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄醒华，广东凯邦律师事务所实习律师。原告ＸＸ招诉被告谭忠明、被告广州市天河大地物业发展有限公司珠海分公司（下称“大地物业珠海分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴国亮，被告大地物业珠海分公司的委托诉讼代理人刘晶、黄醒华到庭参加了诉讼。被告谭忠明经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告谭忠明返还原告购房款20万元；2、被告谭忠明赔偿原告36万元，被告大地物业珠海分公司对其中16万元承担连带责任；3、两被告承担诉讼费用。事实和理由如下：2016年7月26日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告以244万元的价格向被告谭忠明购买位于珠海市金湾区机场东路时代山湖海花园38栋3002房，付款方式为定金36万元，余款更名后一次性付清。合同签订后，原告依约支付了定金36万元给被告大地物业珠海分公司，但被告谭忠明迟迟未能办理更名手续。三方于2016年8月25日签订了《补充协议》，约定被告谭忠明必须办理好不动产权证并于2016年10月19日前办理过户手续，否则需按原告交付定金总额的一倍作为违约金赔偿原告。《补充协议》签订后，被告谭忠明仍未能履行合同，之后更联系不上。被告大地物业珠海分公司在原告房屋买卖过程中未尽到审慎义务，该房产早在2016年2月17日已被法院查封，在交付定金过程中仅将原告20万元定金交付给被告谭忠明，应对原告16万元的损失承担连带责任。原告提交的证据材料有：1、房地产买卖合同；2、补充协议；3、委托书；4、收款收据；5、转账凭证；6、不动产权登记表。被告谭忠明没有提交答辩意见和证据材料。被告大地物业珠海分公司辩称，1、要求被告大地物业珠海分公司对16万元承担连带责任没有依据。收款收据中是“订金”而非“定金”。被告已经尽到谨慎交易义务。在本案的交易过程中，原告对被告谭忠明拖欠售楼款等情况是知情的。原告提交的证据显示查封的主体就是开发商，并没有其他第三人。只要将开发商的售楼款及滞纳金还清依然可以交易。2、被告谭忠明收款后突然失踪，介绍人亦无法联系。被告大地物业珠海分公司曾前往广州寻找他们的下落，也有向有关部门投诉。现在被告大地物业珠海分公司已经将剩余款项退还给原告。虽然房产交易没有完成，但是作为中介机构被告大地物业珠海分公司也积极弥补损失。3、被告谭忠明应当对整个事件承担全部过错。由于被告谭忠明的欺诈行为导致损失的发生。被告大地物业珠海分公司不应当承担连带赔偿责任。被告大地物业珠海分公司提交的证据材料有：1、收据；2、银行电子对账单；3、委托书；4、转账单。本院经审理认定事实如下：商品房预购查询结果反映，被告预购了座落在金湾区××××房的房屋。2016年7月26日，原告作为买方、被告谭忠明作为卖方、被告大地物业珠海分公司作为经纪方，共同签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定被告谭忠明向原告出售上述房屋，总价为244万元；签合同当时原告支付36万元，剩余房款在房屋更名至原告名下后一次性付清；签合同后一个月内更名。其中，合同第二条约定，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封。合同第九条约定，卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方必须退还买方已交付的定金及楼款外，并须以同等数目之金额赔偿予买方，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还买方已交付的定金及楼款外，同时按买方交付的定金总额的一倍作为违约金赔偿给买方。当日，被告大地物业珠海分公司出具一份《收款收据》，表明收到由案外人刘国兴代原告交到的购房款36万元。被告大地物业珠海分公司称被告谭忠明提出先将20万元向案外人钟茂清支付。于是，被告大地物业珠海分公司的法定代表人谢康强于当日向钟茂清转账20万元。原告认为，合同中未有明确约定由被告大地物业珠海分公司托管的购房款应在何种条件下向被告谭忠明支付。原告认为签合同后可以随时支付。原告又确认被告大地物业珠海分公司的法定代表人谢康强向钟茂清付款的行为实质是向被告谭忠明付款。原告与被告谭忠明未能在合同约定的一个月内完成房屋更名。三方当事人又于2016年8月25日签订一份《补充协议》，约定将房屋过户手续延期至2016年10月19日前完成，如遇开发商或不动产登记中心原因可顺延1个月。第二条第3点约定，如果逾期未办理过户手续，原告有权不再购买此物业，被告谭忠明应在15个工作日之内即2016年11月3日前退回原告已交付的定金，同时按原告交付定金总额的一倍作为违约金赔偿给原告。之后，原告及被告大地物业珠海分公司催促被告谭忠明履行合同未果。被告谭忠明下落不明。被告大地物业珠海分公司遂将原告已经支付的剩余房款16万元向原告退回。又查明，在签订《房地产买卖合同》当时，被告谭忠明对上述房屋尚未取得不动产权登记证。《不动产限制（查封）登记表》载明上述房屋于2016年2月17日起处于预查封登记状态。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本案《房地产买卖合同》是有效的合同。原、被告应按合同约定行使权利、履行义务。一方面，合同约定被告谭忠明需保证上述房产未经查封，但《不动产限制（查封）登记表》却载明房产自2016年2月起就有查封情况。另一方面，原告按合同约定支付了36万元购房款后，上述房产应最迟于2016年11月19日完成交易。但被告谭忠明收取20万元购房款后下落不明，使《房地产买卖合同》未能继续履行，使原告合同目的未能实现。被告谭忠明的行为明显构成违约。被告谭忠明理应向原告退回已收取的购房款20万元。此外，《房地产买卖合同》及《补充协议》均约定，被告谭忠明未能按约定将房产卖予原告需按原告已交付定金总额的一倍作为违约金赔偿给原告。本院认为，虽然《房地产买卖合同》第十九条对第一部分36万元房款使用“订金”而非“定金”字样，但该合同其他条款均使用“定金”字样；而《补充协议》又备注“在合同期内，乙方放弃购买此物业，则定金不退”，并在其他条款中亦使用“定金”字样。因此，原告所支付的36万元实质即定金。而且虽然被告谭忠明只是收取了20万元，但原告根据约定已付36万元是事实。据此，原告要求被告谭忠明赔偿原告36万元符合合同约定，本院依法予以支持。至于被告大地物业珠海分公司的责任问题。原告主张被告大地物业珠海分公司应对被告谭忠明向原告赔偿的36万元中的16万元负连带责任，理由是：1、“16万元没有支付到被告谭忠明”；2、在签合同前房产已经被查封，但原告不知道。对于第1点理由，本院认为，合同未明确约定被告大地物业珠海分公司向被告谭忠明支付购房款的条件、时间，被告大地物业珠海分公司根据被告谭忠明的要求先行支付20万元的行为不存在过错。对于第2点理由，本院认为，合同明确约定由被告谭忠明保证对房屋享有完整处分权，保证房屋未被司法机关查封；而未约定被告大地物业珠海分公司的相关义务。更何况，原告在交易当时亦未要求两被告出示房产有无查封的证明。原告亦未尽交易之谨慎义务。本院对原告的主张不予采纳。更有甚，合同并未约定交易不能时被告大地物业珠海分公司需承担的责任方式。因此，对于原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭忠明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸ招返还购房款20万元；二、被告谭忠明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸ招支付违约金36万元；三、驳回原告ＸＸ招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元、保全费3320元，合共12,720元，由被告谭忠明负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 郭  美  玲人民陪审员 赵  春  莉人民陪审员 苏  利  群二〇一七年六月二十八日书 记 员 赵思远（代）