徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初4244号原告（反诉被告）：徐州市新盛建发置业有限公司，住所地。法定代表人：林斌，该公司董事长委托诉讼代理人：温泉，女，住本市泉山区。委托诉讼代理人：黎娟，女，住本市。被告（反诉原告）：邵帅，男，住本市云龙区。委托诉讼代理人：邵建明（系被告邵帅之父），男，住本市云龙区。委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。原告徐州市新盛建发置业有限公司（以下简称新盛建发公司）与被告邵帅租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，被告邵帅提出反诉，依法由审判员刘现伟独任审判，于2016年9月5日公开开庭进行了审理，后根据审理需要依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新盛建发公司的委托诉讼代理人温泉、黎娟，被告（反诉原告）邵帅的委托诉讼代理人邵建明、焦广群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新盛建发公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方所签的租赁合同，判令被告邵帅将租赁房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付房租204960元（暂计算至2016年6月30日）、违约金61488元，合计266448元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月，原、被告签订了恒盛广场租赁合同及补充协议各一份，约定被告邵帅租赁恒盛广场中X楼X层XXX-X号商铺，合同对于合同解除权、租金标准、租金支付方式、免租期、进场时间、计租日等内容均有约定。合同签订后，原告按照约定将商铺交给被告使用，依照合同约定被告应自2014年11月10日开始，按每三个月为一个交费周期向原告交付租金,被告应向原告交纳2015年5月26日至2016年6月30日的房租共计265440元，但被告仅支付第一期租金60480元，尚欠204960元未付。后虽经原告多次催要均一直未履行交付租金的义务，被告的上述行为已构成违约，原告有权按照双方合同的约定解除租赁合同，并收回房屋，以及要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法裁判。被告邵帅辩称，1、被告同意解除租赁合同；2、原告主张的租金及违约金没有法律依据，理由是：原告并没有提供适宜饭店经营的场所，在被告租赁经营期间，原告多次招商进行大规模装修，直接干扰原告的经营环境，有一次原告正在经营期间，一块石板因装修震动砸落到桌上，将客人吓走。该情况被告也向原告反映，原告公司领导也到现场进行查看，对该事实是认可的。在2016年春节期间，饭店经营唯一的洗手间因故障关闭长达两个月，至此被告无法正常营业。原告没有按照合同约定给被告提供符合合同约定的经营条件和环境，致使被告经营惨淡，投入资金无法收回。对于原告的诉请，请求法庭考虑到原告给被告造成的损失相应扣减，且被告愿意在法庭的组织下与原告就实际损失达成调解意见。另外，被告已经于2016年6月底将涉案房屋返还给了原告。反诉原告邵帅向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告新盛建发公司赔偿各项损失400000元，并由反诉被告负担诉讼费用。事实与理由：2014年，反诉被告为恒盛广场美食一条街招商，承诺已有知名美食品牌入驻，并提供较好的营业氛围和良好的服务，双方于当年11月份签订了租赁合同，之后反诉原告引进了口袋鸭作为主打品牌，并经反诉被告同意投入约200万元进行了装修。但反诉被告管理混乱，毫无正常的商业氛围，致使反诉原告血本无归，故提起反诉，请求依法裁判。反诉被告新盛建发公司辩称，反诉原告在诉状中所称的事实和理由没有证据证明，其作为经营主体应当自行承担经营亏损，其所诉损失与新盛建发公司无关。反诉原告经营亏损不能够成为其拒交租金的理由，新盛建发公司在租赁合同履行过程中没有违约行为，不应当对其承担任何赔偿责任。本案的争议焦点为：1、在双方建立租赁关系期间，双方履行合同的行为是否符合约定以及新盛建发公司要求邵帅支付的租金和违约金的数额如何确定？2、邵帅主张的各项损失的计算有无依据？原告新盛建发公司为支持其本诉请求，向本院提交了如下证据：1、产权证明，以此证明原告主体适格，并有权对外出租涉案房屋；2、《恒盛广场租赁合同》、《恒盛广场租赁合同补充协议》及租金收据，证明原、被告之间具有租赁合同关系，按照租赁合同约定被告自2015年8月26日至2016年8月25日，应向原告交付的租金总额为241920元，被告目前仅支付2015年5月26日至2015年8月25日的租金，其欠租行为已经构成根本违约，原告有权根据租赁合同约定，单方面解除合同，并主张违约金；3、《恒盛广场自管房交接确认书》，证明原告已经按约定将涉案房屋交付给被告经营使用；4、租金交纳通知单及催缴函和EMS单据，证明原告多次向被告进行催收欠付租金；5、《解除合同通知书》，证明原告已书面通知被告自2016年6月30日起解除双方所签的《恒盛广场租赁合同》及《恒盛广场租赁合同补充协议》的事实。经质证，被告邵帅对上述证据的真实性均无异议。反诉原告邵帅为支持其反诉主张，向本院提交了如下证据：1、志高中央空调购销及安装合同1份，时间是2014年12月1日，证明投入空调安装资金将近200000元；2、加盟合作合同书及收据2张，系原告以其父亲的名义于2014年11月3日与马鞍山市口袋鸭餐饮发展有限公司签订，合同约定加盟许可费78000元，证明反诉原告为经营已经支付该加盟费；3、口袋鸭工程预算单，时间为2014年12月26日，该预算单的造价是438963.4元，证明反诉原告为经营对店面进行装潢所花费的费用；4、民生银行的交易凭条一页，该凭条交易金额100000元，另付现金120000元，证明为了经营店购买了空调并进行安装，共花费了220000元；5、兴业银行出具的打款凭条1张，收款的单位是海发厨具酒店用品有限公司，卡上交易金额是10000元，另付现金42000元，证明反诉原告共支付餐具费用52000元；6、中国工商银行自动取款机取款凭条1份，交易金额为50000元，该款用于购买厨房设备款；7、马鞍山市口袋鸭配送物品清单一份4页，证明加盟口袋鸭后按照合同约定向马鞍山市口袋鸭餐饮发展有限公司支付配送物品付款是97313元；8、反诉原告自行制作的口袋鸭店内物品清单一份，该物品现存于涉案房屋内，金额共计430130元。经质证，反诉被告新盛建发公司对上述证据1的真实性有异议，认为该合同缺乏其他证据相互印证，与本案不具有关联性；证据2的合同签订人并不是本案的反诉原告，所以无法核对其真实性，也无法证实与本案的关联性，对合同所附的两张收据的真实性有异议，无法核实真实性，因为没有相应的银行付款凭据相印证，而且付款人也不是本案的反诉原告，这组证明不能证明反诉原告的观点；对证据3的真实性和合法性均有异议，这份证据无法证实反诉原告所经营的店铺是按照该份工程预算单上进行装饰装修的，而且预算单是在工程开始之前做的预估，并不代表着工程最后的结算款。反诉原告为了经营对店铺进行装修的行为是其自主经营的一部分，与本案反诉被告要求其交付拖欠的租金没有关联性；证据4、5、6的交易凭条因无法显示付款人以及付款用途，所以不能证实反诉原告的主张；对证据7的真实性和合法性均有异议，配送物品清单无法证实是本案反诉原告经营所需的物品清单，而且反诉原告的经营行为以及经营支出应当由其自己承担，而不能要求反诉被告承担；证据8系反诉原告自行制作，真实性、合法性均不认可，亦不认可其数量和价值。当事人围绕着争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月，新盛建发公司作为甲方与作为乙方的邵帅签订了《恒盛广场租赁合同》，约定甲方将恒盛广场X楼X层XXX-X号商铺出租给乙方使用，租赁计费面积为672平方米（双方已确认租金计费面积即为本合同项下计租面积，不再调整），租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，租金按照计租面积计付，每月每平方30元，租金每2年按上一年度月租金标准递增5%，以每3个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应在每月交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金，乙方在该房屋内经营业态为餐饮，经营品牌为口袋鸭，在合同签署之日，乙方还应向甲方支付60480元作为履约保证金，合同还约定了违约责任和房屋交还等。后双方又签订了补充协议，约定甲方给予乙方自进场日起5个月免租装修期，自进场日的次日起计，在双方合同及补充协议签订时，乙方向甲方支付首期租金60480元。在合同签订后，邵帅于2014年11月10日向新盛建发公司支付了首期租金60480元及履约保证金，在此之后，新盛建发公司亦多次向邵帅发出催要欠付的租金书面通知，并在2016年6月30日向邵帅发出解除合同通知书，通知其自2016年6月30日起解除双方所签的租赁合同及补充协议，并要求邵帅支付欠付的租金204960元及违约金61488元等，邵帅的父亲邵建明签收了上述通知书。邵帅承租涉案商铺后，进行了装饰装修，并经营口袋鸭餐饮品牌，正常经营至2016年6月底。邵帅陈述，在履行合同的过程中新盛建发公司存在多处违约行为，主要有在签订合同时新盛建发公司领导说还有大的品牌入驻该广场经营，但是后来没有，合同签订时也没有安装煤气管道，后来安装后于2015年10月份才开通，烟道的设计也有问题，被告多次反映，也没有得到解决，多家店面进行装修，影响了口袋鸭的生意，以及答辩时所说公共厕所问题，横梁掉落问题都影响了被告的经营，所以才没有按时向新盛公司交纳租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新盛建发公司与邵帅自2014年11月签订了租赁合同及补充协议起即建立了租赁合同关系，双方均应按照合同约定或法律规定履行租赁合同的权利义务内容。一、在双方建立租赁关系期间，双方履行合同的行为是否符合约定以及新盛建发公司要求邵帅支付的租金和违约金的数额如何确定的问题。因双方在租赁合同第十六条关于违约责任的约定中对合同解除问题有明确的条款内容，其中第3项约定租赁期内乙方（承租方）延迟交纳租金累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任，现邵帅无故拖欠新盛建发公司租金达3次，且经新盛建发公司催要后仍拒不交纳，致使新盛建发公司不能实现租赁合同的目的，邵帅的行为已经构成根本违约，邵帅出于新盛公司有违约行为等各项理由均不能阻碍其履行缴纳租金的基本义务。新盛建发公司无论是基于双方在租赁合同的具体约定，还是基于合同法关于租赁合同的规定，都享有单方解除双方之间所签订租赁合同的权利，新盛建发公司已于2016年6月30日向邵帅发出了解除合同的通知，且邵帅方已经签收该通知，庭审中邵帅亦认可解除的法律效力，故本院确认双方于2016年6月30日解除了租赁合同关系。合同解除后，邵帅应当向新盛建发公司返还所租用的房屋。另外，邵帅租赁涉案商铺用于经营口袋鸭餐饮品牌，根据双方补充协议的约定，邵帅还需要接受新盛建发公司及物业服务公司的管理，现邵帅陈述未能按期支付租金的客观因素既有新盛建发公司的原因，亦有属于物业服务的原因，故新盛建发公司在履行合同过程中亦存在违约行为。自计租日起自2016年6月30日，邵帅应向新盛建发公司支付租金265440元，扣除邵帅实际支付的60480元，还应向新盛建发公司支付204960元。关于新盛建发公司所主张的违约金61488元，因双方在合同中履行过程中均有违约行为，其按照欠付租金数额的30%计算过高，本院予以调整为按照欠付金额的10%计算，计款20496元。二、邵帅主张的各项损失的计算有无依据的问题。双方在租赁合同第十八条房屋交还中对于可移动设施、设备及家具，固定门窗、消防、通风等设备的归属有明确的约定，但邵帅对涉案商铺的装饰装修中还包含空调室内外机、墙面及地板，因上述物品与所出租的商铺形成了添附，邵帅同意上述物品归新盛建发公司所有，由新盛建发公司进行补偿，故结合邵帅的装修投入、合同的履行期限、双方的过错程度等因素，本院酌定由新盛建发公司补偿邵帅上述物品损失60000元。对于邵帅在反诉中主张的其他损失，部分损失属于可移动设施、设备及家具，这些物品未形成添附，且根据合同约定归邵帅所有，故其所主张的损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告徐州市新盛建发置业有限公司与被告邵帅于2014年11月所签订的《恒盛广场租赁合同》及《恒盛广场租赁合同补充协议》于2016年6月30日解除；二、被告邵帅于本判决发生法律效力之日起十日内将恒盛广场3#楼2层217-03#号商铺返还给原告徐州市新盛建发置业有限公司；三、被告邵帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市新盛建发置业有限公司支付租金204960元及违约金20496元，合计225456元；四、反诉被告徐州市新盛建发置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内补偿反诉原告邵帅装饰装修残值损失60000元；五、驳回反诉原告邵帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费16127元，由原告徐州市新盛建发置业有限公司负担1600元，被告邵帅负担14527元；反诉案件受理费3650元，由本诉原告邵帅负担3000元，由反诉被告徐州市新盛建发置业有限公司负担650元（双方均以已预交，被告邵帅随案款一并支付给原告徐州市新盛建发置业有限公司13877元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  许庆顺人民陪审员  牛太平二〇一七年六月二十六日书 记 员  尤 丹