天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3869号上诉人(原审被告)：韩红，女，1968年5月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张文宝，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯砚迪，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏静立，男，1985年11月28日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：班瑞娜，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘晓杰，北京京师（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人韩红因与被上诉人苏静立及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩红上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人违约事实错误，相应的法律适用错误，应当依法予以纠正。上诉人从未与被上诉人口头约定以剔除200000元定金后的3450000元的价格进行房屋买卖，双方对定金处理及网签价格有明确的书面约定，不可能存在3450000元的口头协议。证人熊某的证言对口头协议的说明没有其他书面证据可以佐证，是完全的孤证，依法不应当成为定案的依据。且证人收取被上诉人的中介费与本案明显具有利害关系，其证言不具有证明力。本案中介合同不能履行及解除的直接原因是被上诉人一再延误和违约，被上诉人和原审第三人工作人员私自变动网签价格才是根本性的违约行为。原审判决中的违约金明显高于被上诉人的实际损失，应当依法予以调整。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人违约在先，最终导致合同履行期限届满，应当自行承担违约的后果。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。苏静立辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、关于本案有争议的事实部分，一审法院采纳房产中介经纪人熊某的证人证言，认定双方在签订涉案交易合同时已经口头约定按照3450000元的价格签订房产买卖协议，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。2、关于本案的违约责任问题，一审法院认定上诉人的行为构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任，认定事实清楚，证据充分。3、关于本案赔偿数额问题，一审法院认定除返还定金外，上诉人还需按房产交易合同约定的违约金数额向被上诉人支付违约金，并赔偿居间服务费和评估费是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。签订合同当时，三方口头约定以3450000元进行网签，因为之前交付了200000元定金。三方2016年8月29日约定进行网签，但在8月29日网签的时候上诉人看到了申报单上写明3450000元，没有提出异议，表示其对3450000元网签价格予以默认。由于当时被上诉人证件没带齐，所以三方约定2016年8月31日进行网签，8月31日进行网签时上诉人提出应按照3650000元进行网签，被上诉人及原审第三人均表示可以将价格改为3650000元，但上诉人还是拒绝网签。苏静立向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告及第三人于2016年8月3日签订的《房产交易合同》；2.判令被告向原告返还购房定金200000元；3.判令被告向原告支付违约金365000元；4.判令被告赔偿原告居间服务费73000元、评估费1000元及贷款服务费600元；5.判令被告向原告支付定金利息损失1287元（自2016年8月4日至2016年9月29日，以200000元为基数按同期贷款利率4%计算）；6、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月3日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市和平区鞍山道与南京路交口西北侧祈年大厦2-1-707号房屋；该房屋成交价为3650000元，原告于2016年8月3日将20000元交付被告作为定金；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项3450000元采取贷款方式支付；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原、被告双方须于2016年8月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待被告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人的陪同下到房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定：原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；原告承担2%的中介费，如违约由违约方承担2%的中介费。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金20000元，并给付第三人居间服务费73000元、贷款服务费600元及评估费1000元。2016年8月中旬，涉诉房屋经相关评估机构评估，价格为3450000元。同年8月29日，原、被告双方在第三人的陪同下到相关房管部门签订《天津市房产买卖协议》，因原告相关证件未携带齐全，双方没有签订上述房产买卖协议。同年8月31日，原、被告及第三人再次到相关房管部门签订《天津市房产买卖协议》，第三人处工作人员在签约现场填写了一份成交价格为3450000元的买卖价格申报表，原告在该申报表上签字，被告则以该申报表填写的价格与合同约定的价格3650000元不符，需要原告给予合理解释以及需要评估自身风险为由，拒绝在该申报表上签字，并自行离开签约现场。随后，原告于当日通过短信的方式与被告进行沟通，表示如认为申报文件内容不对，可以在实际递交网签之间更正，但被告没有给予回复，也没有返回，双方未能于8月31日签订《天津市房产买卖协议》。后原告于2016年9月1日向被告发出《催告函》，通知被告在2016年9月7日前与其或第三人的工作人员联系协商合同履行事宜。2016年9月3日，被告给原告发送《通知函》，通知原告无法在合同约定期限内完成签订《天津市房产买卖协议》等事宜系原告违约在先；试图虚报价格逃避国家税费，给其造成严重的法律风险，要求原告务必于9月7日17时之间给出合理合法的解释……。同年9月7日，原告回复被告，认为其并未构成违约，被告拒绝在8月31日签订《天津市房产买卖协议》已构成违约，并提出如被告未在2016年9月15日前配合其签订上述协议，则追究被告的违约责任。2016年9月24日原、被告双方进行协商，但未能协商一致。同年9月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，表示因被告违约，损害了其合法利益，解除双方签订的《房产交易合同》。被告于同年9月27日收到该解除通知书。庭审中，原告撤回要求被告赔偿贷款服务费600元的请求。对有争议的事实，一审法院认定如下：原、被告双方在签订《房产交易合同》时是否口头约定了按照3450000元的价格签订《天津市房产买卖协议》。证人熊某作为涉案交易合同的经纪人参与了整个合同签订的过程，其作为居间方对其中的细节了解详尽，其当庭所述原、被告口头约定按照3450000元的价格签订《天津市房产买卖协议》具有一定的可信度，且该证人与原、被告任何一方均不存在一定的利害关系，故该证人证言，一审法院予以采信，认定原、被告双方在签订涉案交易合同时已经口头约定按照3450000元的价格签订《天津市房产买卖协议》。诉讼中，原告向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院以（2016）津0104民初106058号民事裁定书，裁定：冻结被告韩红名下银行存款725887元或查封、扣押被告韩红名下的其他等值财产。原告垫付保全费4149元。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了相关义务，但被告在2016年8月31日签订《天津市房产买卖协议》时以申报价格与合同约定价格不符，需要合理解释及评估风险为由，不再与原告签订房产买卖协议，并自行离开，且在原告表示可以对价格予以更正的情况下仍拒绝与原告签订房产买卖协议，已构成根本性违约，依法应承担违约责任，故原告要求解除合同以及要求被告返还定金的请求，一审法院予以支持。关于原告向被告主张支付违约金365000元的请求，涉案合同不能履行系被告违约所致，对原告已构成违约，原告依据合同约定向被告主张违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿居间服务费73000元及评估费1000元的主张。合同签订后，原告为履行合同向第三人支付了该笔费用，但因被告违约，导致涉案合同不能履行，致使原告产生该损失，由此给原告造成的该损失应由被告承担，故原告向被告主张赔偿该损失，符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付定金利息损失，没有合同依据，一审法院不予支持。庭审中，原告撤回要求被告赔偿贷款服务费600元的请求，一审法院准许。综上所述，被告在合同履行期限届满前拒绝履行合同义务，对原告构成根本违约，应承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告返还定金、支付违约金并赔偿居间服务费和评估费，一审法院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告苏静立与被告韩红及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司2016年8月3日签订的《房产交易合同》于2016年9月27日解除；二、本判决生效后十五日内，被告韩红返还原告苏静立定金200000元；三、本判决生效后十五日内，被告韩红支付原告苏静立违约金365000元；四、本判决生效后十五日内，被告韩红赔偿原告苏静立居间服务费73000元及评估费1000元，合计74000元；五、驳回原告苏静立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11059元，由原告苏静立负担59元，由被告韩红负担11000元。保全费4149元，由被告韩红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人上诉主张其从未与被上诉人口头约定以3450000元的价格进行房屋买卖，且证人熊某与被上诉人有利害关系，熊某的证言不具有证明力。但本案中2016年8月31日上诉人与被上诉人及原审第三人一同在房管部门签订《天津市房产买卖协议》时，上诉人以申报价格与合同约定价格不符，需要合理解释及评估风险为由，不再与被上诉人签订房产买卖协议，并自行离开，之后在被上诉人表示可以对价格予以更正的情况下仍拒绝与被上诉人签订房产买卖协议，上诉人的行为已构成根本性违约，一审法院判决解除三方于2016年8月3日签订的《房产交易合同》是正确的，要求上诉人按照《房产交易合同》双倍返还被上诉人定金并支付违约金及赔偿被上诉人居间服务费、评估费亦无不妥。综上所述，上诉人韩红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10190元，由韩红负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊代理审判员  刘雪峰代理审判员  王 晶二〇一七年六月九日书 记 员  王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……