重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初422号原告：ＸＸ，男，1998年10月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢臣相，重庆智圆律师事务所律师。被告：王生元，男，1968年3月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：王捷，男，1983年4月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告ＸＸ与被告王生元、王捷确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员李国华、刘朝利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人罗贵旭、卢臣相，被告王捷到庭参加诉讼。被告王生元经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、确认两被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2、被告王生元赔偿因其行为侵犯原告合法权益而造成的损失15万元。本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告王生元系父子关系，2004年8月31日，被告王生元与原告的母亲刘锦容协议离婚，原告由被告王生元抚养，因此被告王生元系原告的监护人。2006年3月28日，被告王生元作为户主（户口名下包括原告、被告王生元及原告的奶奶三人）与重庆市国土资源和房屋管理局北部新区高新园分局（以下简称国土局）签订《征地农转非户住房安置协议》，主要约定，国土局同意王生元自愿选择的货币安置后购买经济适用房安置方式给予安置，甲方同意乙方购买经济适用房位于渝北区××街道××小区三期××幢×单元×楼×号房屋。该房屋登记在被告王生元一个人名下，但实则是原告、被告王生元及原告奶奶的共同财产。2007年年底被告王生元因原告母亲的关系将原告赶��家门，随即原告因家庭原因中途辍学，被告王生元完全没有尽到监护人应尽的义务。2012年1月17日，被告王生元在原告及其母亲不知情的情况下，将该房屋出售予被告王捷，得到售房款30.7万元。2014年1月7日，原告的奶奶去世。直到2016年3月25日，原告及其母亲才知道被告王生元擅自出售该房屋的事情。原告遂起诉来院。被告王生元向本院提交答辩状辩称，1、我与原告系父子关系，与原告母亲刘锦容在2004年8月31日离婚。2006年3月28日，我原住所地渝北区××街道××村×社被征地农转非，故与相关部门签订了货币安置后购买经济适用房一套，即案涉房屋，该房屋的购买与原告毫不相关，既无原告农转非安置费，也无其安置房指标，因此该房屋登记时也无原告的名字。案涉房屋登记的权利人为王生元，故属于王生元个人所有；2、原告在案���房屋产权登记十年后起诉我赔偿侵权损失无法律依据，且将买卖合同与赔偿混为一诉，于法不合，不应得到支持。被告王捷辩称，1、我是通过中介购买的案涉房屋，与被告王生元协商一致签订了买卖合同，且被告王生元已通过中介将产权证办理到我名下，因此两被告签订的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意串通的事实，也不符合合同无效的法律规定；2、被告王生元提供给我的产权证上只有他一个人的名字，因此我有理由相信案涉房屋是属于王生元所有，且我在购买案涉房屋时也支付了合理的价款，尽到了合理的审查义务，属于善意购买。3、原告不是合同当事人，无权以合同纠纷起诉我方，故其不是适格主体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组��当事人进行了质证。对身份证明2份、离婚登记申请书、《重庆市房屋买卖合同》、存款回单、个人住房借款合同、重庆市房地产抵押合同、资金交易查询，因原告与被告王捷对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《征地农转非户住房安置协议》、××小区（三期）农转非住房安置人员公布榜及户口信息、被告王捷举示的《房地产买卖及经纪合同》、定金收据、重庆钢运置业代理有限公司出具收据两张，因上述证据有相关部门或人员的签字，本院对其真实性予以采纳。证人蒋某某的证言可以与其他书面证据相印证，本院对其真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告ＸＸ与被告王生元系父子关系，与案外人刘锦容系母子关系。2004年8月31日，被告王生元与案外人刘锦容登记离婚。2006年3月28日，重庆市国土资源和房屋管理局××分局作为甲方、××街道××村×社征地农转非户户主王生元作为乙方签订了一份《征地农转非户住房安置协议》（以下简称住房安置协议），主要约定，因国家建设需要，渝北区××街道××村×社的土地经市、区人民政府批准被全部征用，乙方自愿申请选择货币安置后购买××区××镇统一建设的经济适用房。……二、乙方原农房按市政府相关文件规定的补偿标准给予补偿，金额为8737.7元。三、住房货币安置费：农转非安置人员每人以20平方米计算，货币安置单价为1060元每平方米。符合安置条件的其他人员按相关规定计算。乙方应领住房货币安置费63600元。四、甲方同意乙方购买经济适用房位于渝北区××街道××小区三期×��幢×单元×楼×号（三室一厅），建筑面积为82.97平方（单价1025元每平方米），应交购房款85044.3元；阁楼在本单元9楼4号，面积4.76平方米，购阁楼款1666元。乙方合计实付房款86710.3元……七，甲乙双方结算互补差价后，乙方实付15772.6元。在重庆市渝北区人民政府××街道办事处××小区（三期）农转非住房安置人员公布榜上载明的三人户安置人员为：户主黄义兰、子王生元、孙子ＸＸ，备注为子开发后离婚三辈人。2011年10月20日，被告王生元作为卖方，被告王捷作为买方，重庆钢运置业代理有限公司作为经纪方签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，主要买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市渝北区××路×××号×-×-×房屋，该物业套内面积为75.18平方米、建筑面积为87.73平方米，物业成交价34万元，房款���付为签署合同时支付定金2万元，剩余房款32万元以银行按揭方式支付。双方特别约定卖方需在2011年10月31日之前去银行预约还款，依银行约定的最近还款日解押赎楼，待取出产权证交经纪方保管。当日，被告王生元出具收款收据，载明收到王捷购买房屋的定金2万元。2012年1月17日，重庆钢运置业代理有限公司出具收据两张，一张载明收到被告王捷购买渝北区××路×××号×-×-×中介费10200元、按揭费5100元。该收据下方重庆钢运置业代理有限公司审核文员处陈某某签字，分行经理处刘美琴签字。后被告王生元作为出卖人、被告王捷作为购买人还签订了一份《重庆市房屋买卖合同》，约定王生元将位于重庆市渝北区××路×××号×-×-×房屋出售给王捷，成交价307000元，付款方式为一次性付款，买方于2012年1月17日一次性付清房款30.7万元。合同尾部无签订时间。庭审中，被告王捷陈述，该合同仅为办理房屋过户手续时签订，案涉房屋真实的成交价格是34万元。2012年1月17日，案涉房屋登记至被告王捷名下。2016年8月3日，被告王捷与案外人刘美琴形成一份《离婚协议书》，上主要载明，王捷与刘美琴于2012年9月25日登记结婚，双方婚内生育一子，现双方自愿协议离婚，位于渝北区××路×××号×-×-×的房屋一套离婚后归女方所有，女方支付男方6万元，该房屋的贷款由女方负责偿还。关于案涉房屋的情况，庭审中，原告与被告王捷均陈述案涉房屋现登记在案外人刘美琴名下。被告王捷陈述，因其与刘美琴曾是夫妻，离婚时协商确定案涉房屋归刘美琴所有，所以案涉房���在2017年1月就过户登记至刘美琴名下，现案涉房屋也由刘美玲在管理使用。关于案涉房屋的房款支付情况，被告王捷陈述，我已向被告王生元付清了全部房款34万元，其中支付定金2万元，向王生元账户直接存入1万元，30万元银行贷款时由按揭银行直接打到王生元账户上，其余部分款项是以现金或转账支付。我购买案涉房屋已5年了，因时间太久远，部分付款证据找不到了。对此，被告王捷举示了被告王生元出具的2万元定金的收款收据、1万元的中国民生银行借记卡存款回单、王捷与中国建设银行股份有限公司重庆大渡口支行签订的个人住房借款合同（以下简称借款合同）、重庆市房地产抵押合同及王捷向该行2012年2月至2016年12月期间每月偿还借款的资金交易查询。借款合同载明被告王捷因购买案涉房屋向中国建设银行股份有限公司���庆大渡口支行借款30万元，约定款项划款账户为王生元在建行重庆市分行的账户。资金交易查询显示王捷的放款金额为30万元，王捷在2012年2月至2016年12月期间每月偿还银行借款，在2016年12月28日时贷款本息还清。关于原告要求被告王生元赔偿损失问题，庭审中，原告明确因合同无效后案涉房屋应当返还，其要求被告王生元赔偿的损失为案涉房屋2012年1月至2017年1月期间共5年的租金损失，以每月1500元的标准计算。证人蒋某某出庭陈述，我与原告及被告王生元是一个村的，拆迁时我是村里的支部书记，案涉房屋是ＸＸ与王生元及王生元的母亲黄义兰共同安置的，分的是三室一厅，按照当时的拆迁政策，只有三辈人才能分到三室一厅。本院认为，住房安置协议第三条关于货币安置费的约定中载明：“农转非安置人员每人以20平方米计算，货币安置单价为1060元每平方米。符合安置条件的其他人员按相关规定计算。乙方应领住房货币安置费63600元”，从上述安置费的金额可以看出，乙方（即被告王生元）领取的住房货币安置费中包含了原告ＸＸ的住房货币安置费，结合重庆市渝北区人民政府××街道办事处××小区（三期）农转非住房安置人员公布榜及证人蒋某某的证言可以看出，案涉房屋虽登记在被告王生元名下，但实际上为对原告ＸＸ、被告王生元及案外人黄义兰三人的安置，应属原告ＸＸ、被告王生元及案外人黄义兰的共同所有。2011年，被告王生元与被告王捷签订《房地产买卖及经纪合同》、《重庆市房屋买卖合同》，以其个人名义将案涉房屋出售给被告王捷，���分了属于原告ＸＸ及案外人黄义兰所有的共有财产，应属无权处分。本案争议的焦点为被告王生元与被告王捷就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》是否无效？首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……”，本案中，案涉房屋在出售给被告王捷前登记在被告王生元个人名���，而不动产登记是物权归属和内容的根据，对外具有公示公信的效力，被告王捷在购买案涉房屋时有理由相信被告王生元对案涉房屋具有处分权，同时，从被告王捷举示的付款证据可以看出案涉房屋其至少支付了房款33万元，被告王生元亦未对案涉房屋房款是否付清提出异议，即被告王捷购买案涉房屋支付了合理的对价，且案涉房屋在2012年1月17日已过户登记至被告王捷名下，故被告王捷取得案涉房屋构成善意取得。原告主张两被告签订的《重庆市商品房买卖合同》无效无法律依据；其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告王生元在签订《重庆市商品房买卖合同》时对案涉房屋没���完全的处分权不影响房屋买卖合同的效力；最后，原告称两被告恶意串通损害其利益，未举示有效证据证明，依法由其承担举证不能的不利后果。综上，被告王生元与被告王捷签订的《重庆市商品房买卖合同》未存在合同无效的情形，原告请求确认两被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》无效无法律依据，本院不予支持。被告王捷辩称，《重庆市商品房买卖合同》合法有效，其取得案涉房屋所有权构成善意取得，本院予以采纳。关于原告要求被告王生元赔偿损失问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人善意取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该损失应为不动产所有权人因无处分权人的处分行为导致其丧失不动产所有权造成的损��。本案中，原告认为《重庆市商品房买卖合同》无效，案涉房屋应当返还，其主张的损失并非其作为所有权人无法取得案涉房屋造成的损失，而系房屋租金损失，原告要求被告王捷赔偿案涉房屋2012年1月至2017年1月期间共5年的租金损失不符合上述法律规定，亦无法律依据，具体损失金额也无证据证明，本院不予支持。被告王生元辩称案涉房屋属于其个人所有，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。因本案诉讼系被告王生元无权处分了属于原告ＸＸ及案外人黄义兰所有的共有财产而引发，其存在过错，故本案一半的诉讼费应由被告王生元负担。被告王生元无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。本案案件受理费5910元，由原告ＸＸ负担2955元，被告王生元负担2955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  李国华人民陪审员  刘朝利二〇一七年六月三十日书 记 员  张 韬