西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初5754号原告天地源股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路500号26层K单元。法定代表人俞向前，该公司董事长。委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托代理人苌静思，北京市普华律师事务所西安分所律师。被告刘全瑜，男，汉族，1966年7月5日出生，住西安市碑林区。委托代理人李年，陕西达明行律师事务所律师。原告天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）与被告刘全瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2005年8月26日就高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5号室签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》，该合同租赁期限已于2007年12月27日届满，后几经磋商双方至今未就商品房的购买事宜达成一致，但被告仍占有该合同项下的房屋。原告已于2016年4月7日函告被告解除并终止双方包括租赁等在内的一切法律关系。现为维护原告的合法权益，故原告诉至法院请求依法判令被告立即向原告返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室（共计589平方米）；被告向原告支付租金并赔偿损失3943355元（暂计算至2016年4月15日），以及2016年4月15日以后至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照589平方米，每月每平方米65元计算）；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述与事实不符。首先，原、被告签订的高建经商租字2005第009号《高新国际商务中心数码大厦租购合同》已被2009年4月27日双方签订的商品房买卖合同所取代。双方通过对账和会议纪要等方式达成了以定金、已缴纳租金、购房款抵房款，由原告办理1、××号房产证后，被告再补足全款支付剩余房产的房款并办理房产证。但原告不仅不履行办证的义务，在被告要求履行办证义务后，原告才提起诉讼。其次，原、被告就上述买卖合同纠纷经过多次诉讼，相关判决已经生效，原告现已构成了重复起诉，违背了一事不再理的原则，故请求驳回原告的诉请。经审理查明，2005年8月26日，原告西安分公司与被告签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》，约定原告西安分公司将位于西安市高新区高新路高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室由被告租购用于开办国际学院、商业及办公，租购期限自2005年8月28日至2007年12月27日，被告在租购期限届满前三个月，最迟不超过2007年12月31日向原告西安分公司提出购买要求，原告西安分公司于2005年8月28日或之前向被告交房，月租金按65元/㎡，共计38285元/月，合同签订后七日内，被告向原告西安分公司缴纳首期租金38285元，即2005年11月28日至2005年12月27日期间的租金，原告西安分公司收到上述租金后向被告提供收款收据，如被告购买该物业或租购期满被告不购买该物业，原告西安分公司应向被告换发购房发票或租赁发票；合同签订时，被告应一次性缴纳相当于一个月租金的保证金38285元，作为被告履行合同义务的担保；被告在合同租购期限届满前三个月（即2007年12月31日前）向原告西安分公司提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按合同签订时的销售价格体系即每平方米6160元执行，在《商品房买卖合同》签订前被告已实际缴纳的租金无息充作首期购房款。2005年8月26日，原告西安分公司与被告签订了《高新国际商务中心租购合同补充协议》，约定将被告已缴纳的租金总额（6、7、8、3、4、5号）转为前期或全部购房款，被告可分期单套购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），未购买部分按原合同约定标准继续缴纳房租。另查明，被告刘全瑜曾诉至本院要求确认双方签订的租购合同及补充协议合法有效，并确认其在《商品房买卖合同》签订前所缴纳的租金无息充作首期购房款，要求本案原告西安分公司支付违反合同购房条款违约金等。经本院审理后作出（2007）雁民初字第140××号民事判决书判决双方签订的租购合同及补充协议合法有效，原告应将被告刘全瑜在双方另行签订商品房买卖合同之前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款等。宣判后，原告西安分公司不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2008）西民二终字第133号判决驳回上诉，维持原判。后原告西安分公司向陕西省高级人民法院申请再审，经陕西省高级人民法院查明2007年3月刘全瑜向天地源公司提出购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5号房屋的要求，但天地源公司未按租购合同约定与刘全瑜签订买卖合同，同时认为按照租购合同约定判决天地源公司支付违约金又判令天地源公司将已收租金抵购房款亦无不妥，故驳回了天地源公司的再审申请。2008年被告刘全瑜将原告西安分公司再次诉至本院请求确认高新国际商务中心数码大厦五层3号房归其所有，天地源西安分公司提出反诉要求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房屋，该合同合法有效，并要求刘全瑜支付下欠房款2537117.5元。被告刘全瑜在庭审中辩称由于原告西安分公司拒绝签订商品房买卖合同，其要求被告刘全瑜支付房款失去了法律及合同上的依据，故该反诉理由不能成立。后刘全瑜以双方已签订买卖合同为由撤回起诉，天地源西安分公司表示双方目前继续协商签订买卖合同属实，但对合同相关付款问题存在争议，需进一步明确，故本院作出（2008）雁民初字第3080号民事判决书认为天地源西安分公司的反诉请求缺乏事实依据并依法驳回了天地源公司西安分公司的反诉请求。宣判后，天地源公司西安分公司不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2009）西民一终字第1065号民事判决书认为天地源公司与刘全瑜在2005年所签订的租购合同到2007年时刘全瑜已向天地源提交了买卖合同，双方实际承认了买卖法律关系，天地源请求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房，这并无争议，应予以确认。但由于双方在合同签订过程中，对形成的书面协议尚有争议未能达成一致意见，天地源公司的反诉请求无合同依据，双方应在进一步自愿协商的基础上达成商品房买卖合同后，依约履行各自的权利义务，故西安市中级人民法院作出（2009）西民一终字第1065号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有租购合同、补充协议、民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告西安分公司与被告自愿签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，对原、被告均具有约束力。双方在租购合同补充协议中约定将被告已缴纳的租金总额（6、7、8、3、4、5号）转为前期或全部购房款，被告可分期单套购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），同时本院已生效的（2007）雁民初字第140××号民事判决书判决原告应将被告在双方另行签订《商品房买卖合同》前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款，且根据西安市中级人民法院（2009）西民一终字第1065号民事判决书亦认为原、被告已实际承认了买卖的法律关系，天地源公司请求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房，这并无争议，应予以确认。另被告在本案立案前针对该数码大厦5层以房屋买卖合同纠纷为由已将原告诉至本院，该案正在审理过程中。现原告认为双方系租赁关系，并要求被告返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，并由被告支付租金、赔偿损失及支付相关占用费，因证据不足，本院依法不予支持。综上，兹根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告天地源股份有限公司的诉讼请求。本案案件受理费38347元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 潘 勇人民陪审员 刘平均二〇一七年六月十六日书 记 员 张焕焕打印：尹亚林校对:尹亚林2017年月日送达