江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初412号原告：冷文桂，男，1946年2月16日出生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。原告:钱巧女,女,1948年7月19日出生，汉族,户籍地靖江市，现住靖江市。二原告共同委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告：冷同志，男，1975年6月13日出生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。被告：翟桂宝，男，1980年10月2日出生，汉族，住靖江市。原告冷文桂、钱巧女与被告冷同志、翟桂宝为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷文桂、钱巧女及其委托诉讼代理人刘小宏，被告冷同志、翟桂宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷文桂、钱巧女向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2014年12月4日签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年5月，二原告及被告冷同志通过拆迁安置取得位于靖江市新桥镇富江新苑十区十幢3号（现十区十二幢3号）房屋（以下简称天地房），该天地房系二原告及被告冷同志家庭共同共有的财产，至今未取得房屋所有权证及土地使用权证，且房屋占用范围内的土地未经出让，属农村集体所有土地。同年12月4日，二被告在二原告毫不知情的情况下签订房屋买卖合同一份，约定被告翟桂宝以75万元的价格向被告冷同志购买上述安置房。被告翟桂宝系城镇居民，其到农村购买二原告家庭共有的安置房违反相关法律法规的规定，且未经该房屋其他共有人即二原告同意，侵犯了二原告的合法权益，故二被告签订的房屋买卖合同依法应当无效。被告冷同志辩称，对原告诉称的事实没有异议，我与被告翟桂宝签订房屋买卖合同二原告并不知情，因我当时欠被告翟桂宝10万元借款无力偿还，双方协商决定签订一份房屋买卖合同，目的是以此迫使我父母代我偿还所欠被告翟桂宝10万元借款。案涉房屋确属我与二原告共同共有的拆迁安置房，我与被告翟桂宝签订房屋买卖合同未经二原告同意，合同应属无效。被告翟桂宝辩称，对原告诉称我与被告冷同志于2014年12月4日签订的房屋买卖合同，约定将位于靖江市新桥镇富江新苑十区十幢3号（现十区十二幢3号）以75万元的价格出售给我及我与被告冷同志签订房屋买卖合同时二原告是不知情无异议，签订合同时冷同志称该天地房系其所有，并未言明系其与二原告共有，且拿房手续和水电费发票上也都是冷同志的名字，故合同所涉房屋应是冷同志所有，而非二原告与冷同志共有，二原告另有自己的住所，故原告无权起诉我。签订合同时我不清楚案涉房屋和房屋所占用土地的性质，后来才听说房屋是拆迁安置房。我虽然是城镇居民，但我认为我与冷同志签订的房屋买卖合同还是有效的。针对被告答辩，原告补充陈述：拆迁补偿安置协议书上被拆迁方有原告冷文桂与被告冷同志的名字，缴纳购房款的收据上缴款人是原告钱巧女的名字，拿房手续和水电费发票上虽然有冷同志的名字，但无论是拆迁补偿安置协议书还是缴纳购房款的收据亦或是拿房手续等材料的签名或名字都是代表整个家庭即我家一户，而不是某一个人，拆迁补偿安置协议书、安置房房号定位单及安置房交付证明单上也都载明被拆迁人是我一户、安置房也是给我一户而非某一个人。且被拆迁的房屋原位于靖江市新桥镇滨江村9组7号，为二原告所建，房屋建成至拆迁前均没有对房屋进行过分割，故房屋拆迁后所得安置房应属家庭成员共同共有的财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冷文桂、钱巧女系夫妻，被告冷同志系二原告之子，被告翟桂宝系城镇居民。二原告于1980年在原靖江市新桥镇滨江村9组7号建造了房屋并由二原告及被告冷同志全家（以下简称该户）居住使用。2012年12月13日，原告冷文桂代表该户与靖江市润新投资建设有限公司（以下简称润新公司）签订房屋拆迁安置补偿协议书一份，协议约定由润新公司将该户原位于靖江市新桥镇滨江村9组7号的房屋拆迁，并在靖江市新桥镇文东集中安置区及新桥镇润新大道北侧安置该户天地房、公寓房各一套。2014年1月18日，被告冷同志代表该户选择了位于新桥镇文东集中安置区富江新苑十区十二幢3号（原十区十幢3号，下同）的天地房。该天地房占用的土地至今未办理出让手续，亦未取得房屋所有权证和土地使用权证。同年5月5日，润新公司将天地房交付该户。2014年12月4日，二被告签订房屋买卖合同一份，约定冷同志将天地房以75万元的价格卖给被告翟桂宝。二被告签订房屋买卖合同时二原告不知道，二被告也未征得二原告同意。本案争议焦点：二被告2014年12月4日签订房屋买卖合同的效力如何确定。本院认为，案涉天地房是拆迁二原告1980所建房屋该户置换所得的安置房，二原告及被告冷同志作为该户的家庭人员，对该天地房应当共同享有财产权利，故案涉天地房应认定为二原告与被告冷同志的共有财产。根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案中，被告冷同志作为其中的一个共有人在共同共有关系存续期间，未经其他共有人即二原告同意擅自将其与二原告共有的天地房出售给被告翟桂宝，侵害了二原告的合法权益。另，案涉房屋占用的土地未经出让，土地性质属农村集体经济组织所有，该土地只能用于安置该集体经济组织成员，被告翟桂宝并非该集体经济组织成员，依法不能享有该天地房范围内的土地使用权。综上所述，二被告签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，亦侵害了其他共有人即二原告的财产权利，应当认定该合同无效。二原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告冷同志未经二原告同意且明知案涉天地房的土地属于农村集体土地；被告翟桂宝明知案涉房屋无房屋所有权证和土地使用权证，且疏于对出卖人资格的审查，故应当认定两被告对案涉房屋买卖合同无效均有过错。至于被告翟桂宝辩称案涉天地房系被告冷同志一人所有，二原告无权起诉等没有事实和法律依据，故对该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：被告冷同志与被告翟桂宝于2014年12月4日签订房屋买卖合同无效。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11300元，由被告冷同志与被告翟桂宝各负担5650元（二被告负担的部分原告已交纳，二被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11300元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：a；行号：104312800123）。审 判 长  郭满秋人民陪审员  王文龙人民陪审员  马明利二〇一七年六月八日书 记 员  戴 卫附录中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国物权法第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有给定的除外。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。中华人民共和国土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。