福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0982民初2524号原告：兰雪珍，女，1968年3月5日出生，畲族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：陈小芳，福建雄昕律师事务所律师。被告：林时居，男，1971年12月7日出生，汉族，住福建省福鼎市。被告：林小芬，女，1982年12月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。上列二被告共同委托诉讼代理人：林民全，北京中银（福州）律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：邱渠，北京中银（福州）律师事务所律师。原告兰雪珍与被告林时居、林小芬确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，于2016年10月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月10日再次公开开庭审理了本案。原告兰雪珍及其委托诉讼代理人陈小芳，被告林时居、林小芬的共同委托诉讼代理人邱渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰雪珍向本院提出诉讼请求：1.确认兰雪珍与林时居、林小芬签订的《立转让建房地基契约》无效；2.林时居、林小芬返还“地基”转让款280,000元及自2010年10月30日起至实际还款之日止的按同期银行贷款利率计算的损失。事实与理由：2010年10月，兰雪珍经人介绍认识林时居，林时居声称其有一块“地基”坐落于福鼎市山前街道办事处石亭里第一排地段338号，因另有打算自愿转让兰雪珍。2010年10月20日兰雪珍与林时居、林小芬订立《立转让建房地基契约》（以下简称《地基契约》）一份，该契约对地块占地面积、四至及地基转让价等内容进行了约定。契约签订后，兰雪珍分别于2010年10月20日支付给林时居30,000元、于2010年10月29日支付给林时居250,000元。2012年6月17日，兰雪珍与林时居又另行订立《协议书》一份，双方约定：林时居需在2012年7月20日将诉争“地基”主楼建起并交付兰雪珍使用，否则林时居将无条件赔偿兰雪珍460,000元作为补偿。现兰雪珍经多方打听才得知诉争“地基”根本不为林时居、林小芬所有，兰雪珍为此要求二被告退还转让款280,000元并承担违约责任，二被告拒不返还该款项。综上，双方之间达成的相关协议依照《合同法》、《土地管理法》的规定应属无效合同，林时居、林小芬理应及时退还280,000元转让款。为此，兰雪珍诉请判令支持其诉讼请求。林时居、林小芬辩称，1.兰雪珍主张确认合同无效，其需对合同无效的事实承担举证责任；兰雪珍依据林时居、林小芬没有取得该地基使用权而主张合同无效，其应当首先举证证明卖断契约上的房屋地址以及详细信息及真实的权属情况。2.双方签订契约时间在2010年，兰雪珍的诉讼请求已过诉讼时效。3.兰雪珍主张事后才得知林时居、林小芬对讼争地基不享有使用权的情况不符合常理；即使双方签订的契约及协议无效，兰雪珍亦存在重大过错，无权要求林时居、林小芬承担已付地基款的利息损失。4.兰雪珍和林时居存在多重合作关系，兰雪珍早就知悉该地基使用权有问题，但是基于巨大利益考虑（建设起来转卖第三人），认为自己可以依据各层领导关系将案涉地基上的房屋建设起来，找到林时居商量一起合作。但为了降低风险，兰雪珍要求与林时居签订《地基契约》和《协议》，以达到催促林时居积极配合的目的。由于《地基契约》和《协议》只是基于原被告之间的合作而单方掌握在原告手上的一种书面材料，双方之间并没有真实进行地基买卖交易。兰雪珍并没有也不可能交付给林时居250,000元的地基转让款，且《地基契约》描述的地基转让价款（契约上的转让款为310,000元，定金为200,000元）与收据上的250,000元金额无法对应，也没有相应的银行转账流水清单予以佐证；而兰雪珍持有的《收条》系其与林时居参与霞浦牙城自来水工程招投标福鼎口到服务区高速水管铺设等工程，向兰雪珍所借，与本案无关。因此，请求驳回兰雪珍的全部诉讼请求。兰雪珍绕诉讼请求依法提供以下证据:1.户籍资料查询结果及结婚登记审查处理表，证明林时居、林小芬的诉讼主体资格及夫妻关系的事实；2．《地基契约》一份，证明兰雪珍与林时居、林小芬之间达成买卖“地基”的意思表示以及对地基转让款、四至及其他内容进行了约定；3.《收条》一张，证明林时居收到兰雪珍“地基”转让款250,000元的事实；4.《协议书》，证明兰雪珍与林时居于2012年6月17日再次协商约定林时居负责将案涉地基主楼建起交付兰雪珍以及未按时交付的违约责任等；5.福建省人民政府闽政（2000）地170号文件关于调整福宁高速公路福鼎城区段拆迁安置点建设项目征用土地的批复，证明诉争土地属于划拨用地；6.福鼎市老年人体育协会鼎老体字（2007）014号文件，证明诉争地基已经作为老年人公寓及文体活动中心建设用地；7.申请证人兰某、夏某出庭作证，证明兰雪珍实际支付250,000元给林时居，《收条》记载的250,000元系本案交易款。林时居、林小芬质证认为，对证据1三性均无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有意见，不能证明双方有买卖地基的真实意思，双方仅仅是基于合作方便才签署《地基契约》；对证据3真实性没有异议，但认为该《收条》与本案无关，《收条》没有明确款项性质，也没有相应的转账凭据，且金额与《地基契约》上约定的金额不符。对证据4真实性无异议，与《地基契约》相同属于双方为方便合作而签订的材料。对证据5、6真实性无异议，但认为与本案无关；该文件中所指地址与本案《地基契约》记载的地址及面积无法相对应。对证据7证人兰某、夏某陈述的证明有异议，无法证明兰雪珍支付林时居250,000元的事实；该二人陈述的证言存在矛盾和不符合常理的地方，且兰某与兰雪珍系亲属关系，证言的证明力较低。林时居、林小芬为反驳兰雪珍诉讼请求依法向本院申请证人林某出庭作证，证明兰雪珍与林时居、林小芬经常合作招投标各类工程项目，以及林时居、林小芬为兰雪珍垫付各类合作工程项目款、材料款，双方之间存在工程合作关系及资金往来，兰雪珍举证的《收条》项下的250,000元与本案无关，系双方之前合作的其他款项。兰雪珍质证认为，该证人陈述的证言无法证实案涉购地款属于其他投资合作款。本院认为，兰雪珍提供的证据1、2、3、4、7均符合证据的形式要件，可作为适格的证据使用，且与本案具有关联性，可作为定案依据。证据1可以证明兰雪珍与林时居、林小芬诉讼主体资格。证据2可以证明林时居与林小芬于2010年10月20日签订《立转让建房地基契约》，承诺将其坐落在福鼎市山前街道办事处石亭里第一排地段338号的自置建房地基以280,000元转让兰雪珍。证据3可以证明林时居于2010年10月29日出具《收条》确认收到兰雪珍现金250,000元，且林时居对该《收条》的真实性无异议，本院予以确认；林时居、林小芬认为该《收条》项下的250,000元并非本案地基转让款，但其申请的证人林某出庭所作的陈述并不足以证明其抗辩的事实。证据4可以证明2012年6月17日林时居与兰雪珍再次就案涉地基达成《协议书》，约定在2012年5月20日至2012年7月20日期间内林时居需将主楼建起交付兰雪珍使用。证据5、6真实性无法判断，且该组证据的内容亦无法体现案涉地基的性质及权属，本院不予采信。证据7证人陈述的证言因没有其他证据予以佐证，证明力较低，无法直接证明兰雪珍实际支付280,000元地基转让款的事实。但因林时居对《收条》的真实性无异议，亦确认有收到250,000元；在林时居申请的证人陈述的证言不足以证明《收条》项下记载的250,000元系双方其他款项往来的情况下，可认定林时居收到的250,000元系案涉地基转让款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰雪珍户籍地在福鼎市溪坪7号，林时居、李小芬户籍地在福鼎市。2010年10月20日林时居、林小芬与兰雪珍订立《地基契约》，契约记载：林时居自置建房地基一块，坐落在福鼎山前街道办事处石亭里第一排338号，自愿转让兰雪珍等内容，林时居、林小芬及中证人、代笔人在契约上签字按指印。2010年10月29日林时居出具《收条》一张，记载：今收到兰雪珍现金人民币贰拾伍万元整，林时居在《收条》上签字按指印。2012年6月17日林时居与兰雪珍就案涉地基达成补充《协议书》，约定：林时居于2010年9月1日将福鼎市山前街道办事处石亭里第一排地段338号地基出售兰雪珍，之前双方协商林时居必须在2010年农历十一月前将主楼建起交付兰雪珍；但至今未实现承诺，现双方再次协商在2012年5月20日至2012年7月20日期间内林时居必须将福鼎市山前街道办事处石亭里第一排地段338号地基主楼建起交付兰雪珍使用；在协议时间内未完成交付承诺的，林时居将无条件赔偿兰雪珍460,000元作为补偿等，林时居与兰雪珍分别在《协议书》甲方与乙方处签字。嗣后，林时居、林小芬未按约履行《协议书》约定的交付主楼义务。另查明，在福鼎市国土资源局及其下辖的山前所均无法调取案涉地基相关档案信息，国土局及山前所工作人员口头告知该基地系历史遗留问题。目前，案涉地基土地性质及权属无法核实，案涉地基现状为空置地。本院认为，（一）关于兰雪珍与林时居、林小芬签订的《地基契约》是否有效的问题。因双方约定转让的土地性质和权属在相关部门无法核查，若双方约定转让的合同标的是农村宅基地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；因兰雪珍和林时居、林小芬均不属于案涉土地所属农村集体经济组织成员，依法不能取得涉案农村宅基地。若双方约定转让的合同标的属于国有土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；因林时居在本案庭审结束前仍未依法登记领取权属证书，依法亦不能转让案涉土地。因此，案涉土地性质不论属宅基地还是国有土地，兰雪珍与林时居、李小芬签订的《地基契约》违反了上述法律、行政法规的强制性规定而无效；且林时居在庭审中亦承认案涉地基并非其所有，其与兰雪珍之间签订《地基契约》并非双方真实意思表示。故兰雪珍要求确认《地基契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。因确认合同效力属于形成权，不适用诉讼时效，而合同无效后当事人主张返还财产和损害赔偿请求权的诉讼时效期间应从确认合同无效时开始起算，兰雪珍提起本案诉讼并未超过诉讼时效。林时居、林小芬关于本案已超诉讼时效的主张，本院不予支持。（二）关于林时居、林小芬是否应当返还地基转让款及利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案兰雪珍与林时居、林小芬签订的《地基契约》依法被认定无效后，林时居、林小芬因此取得的转让款，应当返还兰雪珍。但因兰雪珍提供的证人陈述的证言不足以证明兰雪珍实际足额向林时居支付了280,000元，依据在卷证据仅能够证明兰雪珍向林时居支付了转让款250,000元；故兰雪珍请求林时居、林小芬返还地基转让款280,000元中的250,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因兰雪珍在签订契约当时未及时落实案涉地基权属问题草率签订合同，亦存在过错，合同无效产生的利息损失，应由其自行承担。因此，兰雪珍请求林时居、林小芬赔偿因合同无效造成的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认兰雪珍与林时居、林小芬签订的《地基契约》无效；二、林时居、林小芬应于本判决生效之日起十日内共同偿还兰雪珍地基转让款250,000元；三、驳回兰雪珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由兰雪珍负担1710元，林时居、林小芬共同负担3340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  黄 仙代理审判员  陈晨阳人民陪审员  施忠心二〇一七年六月六日书 记 员  蔡平心附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断的，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。