北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初1672号原告：杨薇，女，1984年7月9日出生，户籍所在地北京市崇文区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李小京，北京市明诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程斐，男，1982年3月27日出生，北京市明诚律师事务所实习律师，住北京市海淀区。被告：李雯婧，女，1988年11月11日出生，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人张胜利，北京市京德律师事务所律师。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码×××。法定代表人刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。（未到庭）第三人：王一心，女，1962年10月22日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人鲁博鹏，北京证金律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号，统一社会信用代码×××。负责人朱加麟，总经理。委托诉讼代理人朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。原告杨薇与被告李雯婧、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司、第三人王一心、第三人中信银行股份有限公司总行营业部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨薇及其委托诉讼代理人李小京、程斐，被告李雯婧之委托诉讼代理人张胜利、第三人王一心之委托诉讼代理人鲁博鹏、第三人中信银行股份有限公司总行营业部之委托诉讼代理人朱卫江到庭参加诉讼，第三人北京金色时光房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告李雯婧继续履行原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号0004463）（以下简称《买卖合同》）约定的义务；原告杨薇代被告李雯婧向第三人王一心偿还欠款30万元及合法范围内的利息，向第三人中信银行股份有限公司总行营业部偿还欠款，数额以还款时该银行提供的数据为准（含本金、利息、罚息）以消灭上述两名第三人的抵押权，被告李雯婧偿还原告杨薇代偿款项超出剩余购房款的部分；2、被告李雯婧、第三人王一心、第三人中信银行股份有限公司总行营业部配合原告杨薇办理北京市顺义区×小区×号房屋的抵押注销手续，被告李雯婧配合原告杨薇办理房屋过户登记手续；3、判令被告李雯婧支付给原告杨薇居间服务费3万元；4、判令被告李雯婧向杨薇支付违约金60万元；5、判令被告李雯婧向原告杨薇支付赔偿金10万元；6、判令被告李雯婧和第三人北京金色时光房地产经纪有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月25日，我与李雯婧、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称“金色时光公司”）就北京市顺义区×小区×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）的买卖签订《买卖合同》、《补充协议》（以下称“补充协议之一”）及《居间服务合同》，约定我全款购买涉诉房屋，成交价300万元，同时约定了支付定金及房款的日期、李雯婧应完成涉诉房屋解押手续的日期、房屋权属转移登记的日期、违约责任。李雯婧出售涉诉房屋的手续，已授权其父李世勤全权处理，李雯婧于2016年12月10向我补充提交了公证书，确认李世勤的关于涉诉房屋交易的代理行为合法有效。我于签约当日支付5万元定金，后又于2016年7月31日、8月3日、8月25日支付首付款共计105万元。李雯婧没有按照约定于2016年9月1日之前将抵押注销手续办完，经我方催告，双方协商签订《补充协议》（以下称“补充协议之三”），约定李雯婧应于2016年12月13日前完成抵押注销手续，双方应于2016年12月18日完成房屋过户手续，如果李雯婧未履行义务，除承担《买卖合同》约定的违约金外，还应另支付赔偿金10万元。其后，李雯婧仍未履行，经我方催告也未履行。我方认为李雯婧的违约行为给我造成重大损失，故起诉至法院。李雯婧辩称，不同意杨薇的全部诉讼请求。我方不能按约定时间办理抵押注销手续的原因在于杨薇没有按照合同约定支付190万元的尾款，我方不应当承担违约责任。且涉诉房屋现在被抵押，不能过户。第三人王一心述称，不同意杨薇的诉讼请求，因为我方享有涉诉房屋的抵押权，李雯婧向我借款本金76万元，利息若干，均未清偿，我方享有优先购买涉诉房屋的权利。第三人中信银行股份有限公司总行营业部述称，李雯婧向我方借款本金196万元，并在涉诉房屋上设立抵押权，如果李雯婧偿还或杨薇代为偿还剩余本息及罚息，我方同意配合解除我方的抵押权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，杨薇与李雯婧、金色时光公司签订《买卖合同》、《补充协议（之一）》、《补充协议（之二）》、《居间服务合同》。《买卖合同》约定：杨薇以全款300万元购买李雯婧所有的涉诉房屋，杨薇应于签订该合同时支付定金5万元，2016年8月25日支付首付款110万元，2016年12月31日前支付剩余购房款190万元，双方自该合同签订之日起120个工作日申请办理产权转移登记，逾期履行合同义务的相应违约责任。《居间服务合同》约定：居间服务费3000元，由杨薇承担，于签约当日支付，如卖方违约，卖方应赔付买方该笔费用。《补充协议（之一）》约定：李雯婧应当在2016年9月1日之前将一次性还清原贷款事宜办理完毕，杨薇在产权转移手续办理完毕当日将剩余房款190万元支付给李雯婧。卖方延迟办理解抵押手续超过三十日的，应承担相当于房屋成交价20%的违约金，并赔付买房居间服务费。《补充协议（之二）》约定：李雯婧应先向杨薇出示产权证、公证书等资料，杨薇再支付购房尾款190万元，其后李雯婧将上述材料交付给杨薇；如果2016年10月31日前未能支付尾款，因李雯婧资料不全等原因造成的，杨薇不需承担责任，因杨薇的原因造成的，杨薇需从2016年11月起每月支付给李雯婧1万元补偿金。杨薇于2016年5月25日支付了3万元中介服务费，于5月26日支付5万元定金，7月31日支付5万元购房款、8月3日支付35万元购房款，8月25日支付65万元购房款。2016年10月27日原被告签订《补充协议（之三）》，约定李雯婧应当完成涉诉房屋解抵押手续的期限、物业交割期限、涉诉房屋交易缴税的期限，以及李雯婧如不能按照该协议约定期限履行的违约责任，包括赔偿杨薇10万元时间损失费以及60万元违约金。2016年12月29日，李雯婧收到杨薇发出的催告函。至一审法庭辩论终结时，李雯婧未办理涉诉房屋的解押手续。涉诉房屋上现有两名抵押权人：中信银行股份有限公司总行营业部；王一心，借款金额30万元，借期1个月，利息1.5%。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的焦点问题之一是190万元尾款的支付时间或条件是否发生变更。杨薇主张，根据《买卖合同》及三份补充协议约定的内容，其支付尾款的条件仍然是在过户手续办理完毕时支付，约定李雯婧出示房产证、公证书等仅仅是为了确认李雯婧出售涉诉房屋的资格及李世勤代理出售涉诉房屋的资格，且该约定并未明确出示证件多久之后支付尾款。李雯婧不认可杨薇的上述主张，称按照《补充协议（之二）》的约定，杨薇应当在其出示房产证、公证的委托书之后支付尾款190万，该约定变更了《买卖合同》及《补充协议（之一）》中关于尾款支付时间的约定，而杨薇没有按变更之后的约定及时支付尾款，才导致其未能按照《补充协议（之三）》约定的期限完成解抵押手续。庭审中，李雯婧称其2016年11月份将公证的委托书向杨薇出示，杨薇称是2016年12月10日在金色时光公司的门店附近出示的，但双方均未提交证据。根据《补充协议（之三）》的内容，没有明确约定李雯婧出示房产证、公证书等证件多久之后杨薇须支付尾款，属于当事人对合同变更的内容约定不明确，故本院认定杨薇支付尾款的时间未经《补充协议（之三）》变更，仍为过户手续办理完毕之日。双方争议的焦点问题之二是李雯婧办理涉诉房屋解押手续是否以杨薇支付190万元尾款为前提。李雯婧主张，因杨薇未在其出示房产证、公证书之后及时支付尾款，导致其不能按约定办理解押手续。杨薇对此不认可，主张李雯婧的解抵押义务在前，杨薇的支付尾款义务在后。根据《买卖合同》及三份补充协议的内容，没有李雯婧用杨薇支付的尾款偿还涉诉房屋抵押贷款的相关约定，故对于李雯婧主张的上述事实，本院不予认定。上述事实，有双方当事人及第三人的当庭陈述、《买卖合同》及三份补充协议、《居间服务合同》、收据、催告函、还款计划、房地产权登记信息、房屋抵押（借款）合同等证据在案佐证。本院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨薇同意代为清偿清偿债务，本院不持异议，原被告签订的《买卖合同》及三份补充协议合法有效。王一心主张李雯婧欠其76万元本金，但其认可其中仅30万元借款本金设立了抵押权，王一心不同意杨薇代为清偿30万元本金及利息后配合办理抵押权注销手续，并主张其享有优先购买权，没有法律依据。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则履行义务，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，没有证据证据证明杨薇应当在李雯婧办理涉诉房屋解押手续之前支付尾款，李雯婧未按《补充协议（之三）》约定的时间办理解押手续，应当承担约定的违约责任。杨薇的第一至第五项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李雯婧继续履行原被告双方于二〇一六年五月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号0004463）;二、原告杨薇于本判决生效之日起三十日内代被告李雯婧向第三人王一心偿还本息共计三十万零四千五百元，向第三人中信银行股份有限公司总行营业部偿还贷款本息及罚息（金额以原告杨薇还款时中信银行股份有限公司总行营业部提供数据为准）；三、被告李雯婧、第三人王一心、第三人中信银行股份有限公司总行营业部在原告杨薇履行完毕本判决第二项确定的义务之日起七日内，配合原告杨薇办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；四、被告李雯婧于上述抵押权注销登记手续办理完毕之日起七日内，配合原告杨薇将涉诉房屋所有权登记至原告杨薇名下；五、被告李雯婧于本判决生效之日起七日内给付原告杨薇居间服务费三万元；六、被告李雯婧于本判决生效之日起七日内给付原告杨薇违约金六十万元；七、被告李雯婧于本判决生效之日起七日内给付原告杨薇赔偿金十万元；八、原告杨薇代被告李雯婧向第三人王一心、第三人中信银行股份有限公司总行营业部偿还借款本息、罚息超出一百九十万元的部分，被告李雯婧于原告杨薇履行完毕本判决第二项确定的义务之日起七日内向杨薇偿还（具体计算方式为：原告杨薇向第三人中信银行股份有限公司总行营业部偿还的借款本息、罚息总金额，加上三十万零四千五百元，减去一百九十万元）；九、驳回原告杨薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万六千六百四十元，由被告李雯婧负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  商兴加代理审判员  姜宜平人民陪审员  宗 明二〇一七年六月二十八日书 记 员  曾庆贺