云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云03民终391号上诉人（原审被告）：杨小东，男，汉族，1978年5月4日生，宣威市人，住曲靖市麒麟区。上诉人（原审第三人）：高云超，男，汉族，1969年8月10日生，马龙县人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组。住所地：曲靖市麒麟区益宁街道金江社区。负责人：阮吉宝，系金江社区二组组长。委托代理人杨川，云南天志律师事务所律师。（特别授权）上诉人杨小东、高云超因与被上诉人曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2016）云0302民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小东上诉请求：1、撤销原判第三项，直接改判上诉人没有违约行为不应当承担违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的合作协议名为合作经营实际上是附期限的土地使用权转让合同，一审法院认定属土地租赁明显错误；一审判决认定签订转让协议的时间与事实不符；上诉人没有违约行为不应当承担违约责任，本案属被上诉人无故单方擅自终止协议，应承担违约责任的是被上诉人。高云超上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并支持上诉人一审的诉讼请求，确认与被上诉人金江社区二组存在租赁合同关系并继续履行合同；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院故意割裂证据链条，得出“上诉人的租赁行为未征得原告同意”的结论属认定事实错误；原审法院应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，其适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定属适用法律错误。曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组向一审法院起诉请求：1、解除原、被告合作协议，由被告返还原告合作协议投资土地；2、由被告承担合同不能实现违约金480000元;3、由被告承担本案诉讼费。一审中，高云超请求作为第三人参加本案诉讼，要求：1、申请确认原告曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组与第三人高云超具有租赁合同关系；2、要求原告曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组与第三人高云超之间的租赁合同应当继续履行；3、驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2007年11月8日，南宁街道花柯社区七组向麒麟区南宁街道办事处请示，请求用留有的一块约15亩的公建地进行公开招商，请示经批准后，南宁街道花柯社区七组对该土地拟定了《关于花柯七组公建地承包（招商）实施办法》进行招商。被告杨小东承诺投资400万元在该土地上建设饮食文化城，房屋式样为古典二层房。经花柯七组党员、居民代表会议表决由被告杨小东中标。2008年9月27日，南宁街道花柯社区七组（甲方）与被告杨小东（乙方）签订了《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》，协议约定：甲方将集体所有位于花柯七组彩云路旁的15亩的公建地一块与乙方合作经营餐饮、及综合市场开发业务。此地东与十组交界（围墙）外边，南与八组交界（围墙）外边，西至新村（围墙）外面，北至彩云路（人行道边），四至界限清楚，与其他村组无任何界限纠纷，若有界限纠纷，由甲方协调解决。合作开发期：自2008年5月1日至2028年5月1日，共20年；租金支付方式为，第一个五年期（即2008年5月1日起至2013年5月1日止）每亩每年人民币1万元，第二个五年期（即2013年5月1日起至2018年5月1日止）每亩每年人民币1.25万元，第三个五年期（即2018年5月1日起至2023年5月1日止）每亩每年人民币1.5万元，第四个五年期（即2023年5月1日起至2028年5月1日止）每亩每年人民币1.7万元；费用支付方式，采用先付费用，后使用的方法。2008年5月1日起至2010年5月1日（两年）的费用已于2007年11月13日付清，其他年费用，在下一年开始计算合作开发期前一个月付清下年费用，以此类推；若超过一个月未付清下年费用，由出租方有权单方终止协议，强行收回土地，所有地面面积上的一切不动产物，出租方不作任何经济赔偿；合作开发期间，若在合同期满之前遇政府统征或国家建设需要，导致合同终止，甲、乙双方无条件服从，土地交归甲方，土地补偿费用全部归甲方所有，地面建筑物依据政府统征补偿标准。则按合同生效日起至被统征时止，乙方每一个年度按人民币400万元的5％补偿甲方，其余国家补偿全部归乙方所有。合作开发期满20年后，则全部地面建筑物全部归甲方所有。此协议履行过程中，无论甲乙双方的任何一方违反协议条款，特别是甲方无故单方终止协议，乙方不按期交付补偿费视为违约，必须承担全部补偿费总额的10%的违约金给守约方，并且赔偿因违约给守约方造成的其他经济损失。协议签订后，南宁街道花柯社区七组将出租地位于花柯七组彩云路旁的15亩公建地经营权交于被告杨小东。2008年5月1日，被告（甲方）杨小东与案外人祁星（乙方）签订《土地合作经营协议书》，约定：甲方将集体所有位于花柯七组彩云路旁的15亩的公建地一块与乙方合作经营餐饮、及综合市场开发业务。此地东与十组交界（围墙）外边，南与八组交界（围墙）外边，西至新村（围墙）外面，北至彩云路（人行道边），四至界限清楚，与其他村组无任何界限纠纷，若有界限纠纷，由甲方协调解决。合作经营期限自2008年5月1日至2028年4月30日止，共20年；租赁费：第一个五年期（即2008年5月1日起至2013年4月30日止）每亩每年人民币2.7万元，第二个五年期（即2013年5月1日起至2018年4月30日止）每亩每年人民币3.7万元，第三个五年期（即2018年5月1日起至2023年4月30日止）每亩每年人民币4.9万元，第四个四年期（即2023年5月1日起至2028年4月30日止）每亩每年人民币6.3万元；费用支付方式，采用先付费用，后使用的方法。2008年5月1日起至2011年4月30日（三年）的承包费，合计96万元，须于2008年10月20日前付清，其余年租赁费，在下一年开始计算租赁期前一个月付清下年租赁费用，以此类推；此协议履行过程中，无论甲乙双方的任何一方违反协议条款，特别是甲方无故单方终止协议，乙方不按期交付补偿费视为违约，必须承担全部补偿费总额的10%的违约金给守约方，并且赔偿因违约给守约方造成的其他经济损失。2008年4月11日，案外人祁星（甲方）与第三人高云超签订《转让协议》，约定：甲方将集体所有位于花柯七组彩云路旁的15亩的公建地一块与乙方合作经营餐饮、及综合市场开发业务。此地东与十组交界（围墙）外边，南与八组交界（围墙）外边，西至新村（围墙）外面，北至彩云路（人行道边），四至界限清楚，与其他村组无任何界限纠纷，若有界限纠纷，由甲方协调解决。转让期限：自2008年5月1日至2028年4月30日止，共20年；转让费用：因甲方欠乙方款项前十五年由甲方负担，后五年由乙方自行交给承租方；此协议履行过程中，无论甲乙双方的任何一方违反协议条款，特别是甲方无故单方终止协议，必须承担全部补偿费总额的10%的违约金给守约方，并且赔偿因违约给守约方造成的其他经济损失。第三人高云超在案涉土地上经营至今。被告杨小东向原告交纳了2008年5月1日起至2010年5月1日止的租赁费，自2010年5月1日起至2012年5月1日止，第三人高云超以被告杨小东的名义向原告交纳了租赁费，自2014年5月1日起至2015年5月1日止，第三人高云超以案外人祁星的名义向原告交纳了租赁费，自2015年5月1日起至2016年5月1日止，第三人高云超以被告杨小东的名义向原告交纳了租赁费。另查明，南宁街道花柯社区七组现已更名为益宁街道金江社区二组。一审法院认为，南宁街道花柯社区七组与被告签订的《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效。被告杨小东与南宁街道花柯社区七组签订《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》后，未经南宁街道花柯社区七组同意，擅自将案涉土地转租给案外人祁星，案外人祁星又将案涉土地转租给第三人高云超，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”且现原告提出解除合同，被告杨小东同意解除合同，故原告要求解除原、被告签订的《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》，由被告返还合作开发协议投资土地的主张，本院予以支持。第三人高云超虽然在案涉土地上经营至今，也按时交纳了租赁费，但其是向案外人祁星转租而来，案外人祁星又是从被告杨小东转租而来，其租赁行为未征得原告同意。且在交纳租赁费用期间，第三人高云超以被告杨小东名义、案外人祁星名义向原告交纳租赁费用，其未向原告披露自己，在长达八年的使用案涉土地以来，其也未征得原告同意，应视为第三人高云超未与原告成立租赁合同关系，故第三人高云超要求确认其与原告具有租赁关系，与原告的租赁合同应当继续履行的申请，本院不予支持。虽然原、被告合同期限未到，现原告主动提出解除合同，但因在被告租赁期间，被告未征得原告同意擅自将案涉地租赁给其他人，属被告违约，故原告主张被告支付违约金的主张，本院予以支持。本案中，原告主张违约金为总补偿费用400万元的12％计48万元，违反了原、被告在《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》中约定的违约金计算标准，故本院确认违约金为40万元（400万元×5％×20年×10％）。综上所述，依《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民和共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除南宁街道花柯社区七组与被告杨小东签订的《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》。二、由被告杨小东将位于益宁街道××江社区××彩云路旁15亩的公建地一块返还原告益宁街道金江社区二组。三、由被告杨小东支付原告曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组违约金40万元。以上二、三项于本判决生效之日起30日内履行完毕。四、驳回第三人高云超的申请。案件受理费8500元（原告已预交），由被告杨小东承担7083元，由原告益宁街道金江社区二组承担1417元。本院二审期间，各当事人均未提交新证据。经二审审理查明的本案法律事实，除“协议签订后，南宁街道花柯社区七组将出租地位于花柯七组彩云路旁的15亩公建地经营权交于被告杨小东”应为“协议签订前，杨小东已实际取得了位于花柯七组彩云路旁的15亩公建地经营权”之外，其余与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人杨小东在与被上诉人曲靖市麒麟区益宁街道金江社区二组签订《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》前后，即未经合同相对方同意，擅自将合同所涉土地转租的事实客观存在。一审法院根据本案实际，判决解除《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》正确。上诉人杨小东在签订《花柯七组公建地招商引资合作开发协议》后，未按约定履行义务，擅自转让土地经营权谋取利益，其违约行为明显存在，依法理应承担相应责任，其上诉提出上诉人没有违约行为不应当承担违约责任，本案属被上诉人无故单方擅自终止协议，应承担违约责任的是被上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。本案并非房屋租赁合同纠纷，上诉人高云超提出原审法院应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，其适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定属适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，杨小东、高云超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17000元，由上诉人杨小东、高云超各负担8500元。本判决为终审判决。审判长 陈 宁审判员 刁云霞审判员 时劲松二〇一七年六月一日书记员 张雪怡