福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终317号上诉人（一审被告）：曹永光，男，1963年9月9日出生，汉族，住沙县。委托诉讼代理人：庄建萍、洪朝勇,福建如贤律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会，住所地福建省三明市沙县虬江街道办事处洋坊村。组织机构代码00377987-3。法定代表人：罗寿华，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：ＸＸ福、李彩仙，福建竞成律师事务所律师。上诉人曹永光因与被上诉人沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会(下称洋坊村委会)租赁合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2015）沙民初字第2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹永光及其委托诉讼代理人庄建萍、洪朝勇、被上诉人洋坊村委会的委托诉讼代理人ＸＸ福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹永光上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、第三、第四项判决；二、请求依法改判上诉人曹永光只需支付被上诉人洋坊村委会尚欠租金人民币6622元及违约金人民币662.2元；三、请求依法改判上诉人曹永光不需支付被上诉人洋坊村委会洋坊村路口停车场场地占用费；四、请求依法改判由被上诉人洋坊村委会承担超过其主张标的相应的案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人延期交付租金没有事实和法律依据。2014至2015年，由于整体经济环境的影响，沙县虬江洋坊村所有的店面、场地经营都出现严重困难，因此洋坊村委会大幅度减免了包括洋坊农贸市场、洋坊鞋厂、水南3—18号店面等在内的租赁时间较长、租金较贵的店面租金，其中农贸市场降低比例为37.3%（本地人），水南的3—18号店面减免了15%—20%（外地人），正常情况下，作为同是承包洋坊村停车场的本地村民，也应当享受相应比例的降租政策，按照上述比例，2015年曹永光可以减免69378元的租金，扣除曹永光已经交纳的9万元租金，以及押金2万元，曹永光仅有6622元租金未交。对此，曹永光曾多次找洋坊村委会及沙县虬江街道办协商降租事宜，虬江街道办也曾协调洋坊村委会及法院协调该场地租金的问题，据说当时街道办甚至已经告知洋坊村委会该场地的租金可以按上述比例减少。因此曹永光也在等待租金正式确定之后，再行补交相应租金。一审法院未查明上述事实，就判决曹永光立即全额支付租金及违约金是错误的。二、一审判决曹永光需支付洋坊村委会“场地占用费”没有事实和法律依据。(一)根据租赁合同第十二条的约定，租赁期满，曹永光和洋坊村委会应共同参与验收，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。租赁合同到期后，曹永光主动要求洋坊村委会参与验收及办理交还场地的事宜，也提出愿意将除了店面之外的其他场地先行交还，但洋坊村委会怠于参与验收，也拒绝先收回除店面之外的其他场地，直接要求曹永光拆除全部店面，恢复原状，将全部场地返还。但是由于曹永光因修建停车场地内店面及装修支出了大量费用，而场地内的店面也都出租给了第三人，因此，洋坊村委会要求曹永光恢复原状的要求客观上没办法履行。对此，双方同样在街道办的主持下多次进行协商，至今未果，因此，场地不能交还，是洋坊村委会怠于参与验收，怠于协商，也不愿现行收回除店面之外的场地所致，对于其损失的扩大存在重大过错，并非曹永光单方面的原因导致场地不能交还，曹永光不应当全部承担合同到期后的场地占用费。（二）被上诉人在合同到期后已经对租赁场地停水、停电，涉案停车场也早在合同到期后就停止经营，仅有部分曹永光自行修建的店面由第三人（其他承租人）在勉强经营，曹永光早在合同到期后就几乎丧失了对涉案租赁场地的所有收益，涉案场地也荒废了近一年之久，因此一审法院判决要求曹永光按照一天500多元的标准向洋坊村委会支付一年多的场地占用费没有事实和法律依据。洋坊村委会答辩称，一、上诉人曹永光延期交付租金96000元的事实清楚，一审法院对此认定正确。《租赁合同》第三条约定“租金：按乙方中标价每年壹拾捌万陆仟元整”，第四条约定“第三年租金于2014年9月10日前付清壹拾捌万陆仟元整。乙方应按照规定时间上交租金，逾期视为违约，甲方可终止合同执行。”曹永光仅支付第三年度租金90000元，尚欠租金96000元。至于周边部分店面租金有所降低，那是各方当事人对合同条款协商变更的结果，其效力不及于本案的《租赁合同》。在答辩人与曹永光未能就《租赁合同》关于租金金额达成同意减少的情形下，曹永光单方要求减免69378元，没有事实和法律依据。二、上诉人曹永光在《租赁合同》租赁期限届满后，未依法将租赁场及附属设施、设备返还给答辩人，应依法承担场地占用费。《租赁合同》第十四条第4项约定“合同期满，乙方应在期限日交还，如逾期交还，每逾期一日，每日应向甲方支付租金2倍的滞纳金。”合同期满前后，在答辩人多次通知或催促下，上诉人曹永光拒不将租赁场所及附属设施、设备返还给答辩人，其行为明显违约，造成答辩人重大的经济损失，应依合同约定和法律规定予以赔偿。一审法院仅认定答辩人的经济损失即为租金损失，而未按照双方约定的违约责任（按租金2倍支付的场地占用费）已经对上诉人曹永光有利。上诉人曹永光以答辩人“怠于验收”等理由，认为其不应支付场地占用费的观点，与事实不符。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，曹永光提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维护原判。洋坊村委会向一审法院起诉请求：1.要求曹永光立即返还租赁物，立即将承租的“洋坊路口停车场”场地及其附属设施、设备交还给洋坊村委会；2.要求曹永光支付尚欠租金96000元（以下金额币种均为人民币）；3.要求曹永光支付洋坊村委会违约金18600元；4.要求曹永光按每日1000元的标准向洋坊村委会支付从2015年10月15日起至曹永光实际交还承租场地之日的场地占用费；5.要求曹永光承担本案的诉讼费用。一审查明认定事实：2012年10月13日，曹永光与洋坊村委会签订《租赁合同》，《租赁合同》约定：1.洋坊村委会将洋坊路口停车场（位于洋坊村路口、沙县华厦汽车城西侧）通过招投标租赁给曹永光。2.租赁年限叁年，即从2012年10月15日至2015年10月14日止。3.租金每年186000元。4.租金支付方式：曹永光签订合同时，即于2012年10月10日前一次性付清租金186000元，第二年租金应于2013年9月10日前付清，第三年租金应于2014年9月10日前付清。曹永光应按照规定时间上交租金，逾期视为违约，洋坊村委会可终止合同执行。5.如曹永光在场内需添置建筑搭盖与机器设备，需经洋坊村委会同意签订补充协议，并得到土地、城管等部门批准后才能添置，在合同终止时曹永光自行添置机器设备和建筑搭盖，洋坊村委会不作其他任何赔偿。6.租赁期满后或因曹永光责任导致退租的，除双方另有约定外，洋坊村委会有权选择以下权利中的：①依附于停车场的装修归洋坊村委会所有；②要求曹永光恢复原状；③向曹永光收取恢复工程实际发生的费用。7.曹永光交还洋坊村委会停车场应当保持停车场及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响停车场的正常使用。对未经同意留存的物品洋坊村委会有权处置。8.合同期满，曹永光应在期满日交还，如逾期交还，每逾期一日，每日应向洋坊村委会支付日租金2倍的滞纳金。9.一方违约，应向另一方支付年租金10%的违约金，并赔付对方损失。《租赁合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，洋坊村委会依约将停车场及附属设施、设备（具体详见双方的《财产移交表》，《财产移交表》以表格形式列明：⑴财产名称为办公用房，规格为单层砖22*5.3，数量为116平方米；⑵财产名称为办公用房，规格为单层砖混10.34*4.2，数量为43.42平方米，备注为含卫生间；⑶财产名称为简易搭盖，规格为简易棚5.3*3.4，数量为18.02平方米；⑷财产名称为铁栅门，规格为5.15*2.2*2，数量为2个；⑸财产名称为照明线路，规格为场内所有照明线路；⑹财产名称为围墙，规格为32.5*2.2*0.12，数量为94.8米，备注为其中铁饰围墙44.8米；⑺财产名称为停车坪，规格为63.6*36.2，数量为2303.32平方米。）交付给曹永光使用。曹永光在合同期限内的头两年依约向洋坊村委会支付租金，在合同期限内的第三年仅于2015年的上半年向洋坊村委会支付租金9万元，尚欠洋坊村委会第三年度租金96000元。《租赁合同》已于2015年10月14日到期，合同到期后，洋坊村委会催促并委托律师发函，要求曹永光交还承租场地及附属设施、设备，并交清尚欠租金。曹永光拖欠洋坊村委会第三年度租金96000元，亦未将承租场地及附属设施、设备交还给洋坊村委会，洋坊村委会以曹永光的行为已构成违约为由诉至一审法院。一审法院认为，洋坊村委会与曹永光签订的《租赁合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。洋坊村委会依约将停车场及附属设施、设备（具体详见双方的《财产移交表》）交付给曹永光使用；曹永光应在《租赁合同》约定的租期届满后交还给洋坊村委会承租场地及附属设施、设备，但曹永光在租期届满后经洋坊村委会催促未履行合同约定的该义务，曹永光的行为已构成违约，应依法律规定和合同约定承担交还给洋坊村委会承租场地及附属设施、设备的合同责任，并承担违约责任。曹永光未依约履行足额交付《租赁合同》约定的租金，曹永光应依约支付尚欠租金96000元。对洋坊村委会要求曹永光支付违约金18600元的诉讼请求，因曹永光已支付第三年度租金9万元，曹永光只应向洋坊村委会支付按尚欠租金96000元的10%计算的违约金9600元。洋坊村委会要求曹永光按每日1000元的标准支付从2015年10月15日起至曹永光实际交还承租场地之日的场地占用费，系要求曹永光对不履行合同义务给其造成的损失进行赔偿，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，曹永光应按《租赁合同》约定的每年186000元（即按每日516.67元）的标准计算支付从2015年10月15日起至实际交还承租场地之日的场地占用费（“洋坊路口停车场”场地延期使用租金）。曹永光提出“同村的村民租店面等都有减免租金，只有其租场地未能获得洋坊村民委员会减免租金”的辩解意见，但未能提供有关双方已达成同意减免其租金的协议的有关证据，对其辩解意见不予采纳。综上所述，对洋坊民员会要求曹永光将承租的“洋坊路口停车场”场地及其附属设施、设备交还的诉讼请求，予以支持；对洋坊村委会要求曹永光支付尚欠租金96000元的诉讼请求，予以支持；对洋坊村委会要求曹永光按尚欠租金96000元的10%计算支付违约金9600元的诉讼请求，予以支持，对超过部分，不予支持；对洋坊村委会要求曹永光支付按每年186000元（即按每日516.67元）的标准计算的从2015年10月15日起至曹永光实际交还承租场地之日的场地占用费的诉讼请求，予以支持，对超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条规定，判决：一、曹永光应于本判决生效之日起30日内将承租的“洋坊路口停车场”场地及其附属设施、设备交还给沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会。二、曹永光应于本判决生效之日起10日内支付给沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会尚欠租金人民币96000元。三、曹永光应于本判决生效之日起10日内支付给沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会违约金人民币9600元。四、曹永光应于本判决生效之日起30日内按每年186000元（即按每日516.67元）的标准支付给沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会从2015年10月15日起至曹永光实际交还承租场地之日的场地占用费（“洋坊路口停车场”场地延期使用租金）。案件受理费2592元。由曹永光负担2412元，沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会负担180元。对一审查明认定的事实除曹永光认为一审未查明其有交2万元押金及因洋坊村委会没有验收导致没有交还承租场地外，双方对一审查明认定的其他事实没有异议，本院予以确认。曹永光在二审中提供了4组证据材料拟证明其上诉主张：1.押金交付凭证，拟证明实际交纳2万元押金，一审法院未将该款项予以抵扣尚欠租金的事实。2.农贸市场租赁合同、村民代表会会议决议两份、关于沙县洋坊村停车场暂缓上交租金被村委会起诉的情况报告。拟证明同一个村的其他人有降租，曹永光没有享受到降租的待遇，曹永光与其他村民反应该情况，仍在协调。3.照片（第一组8张，第二组2张）、通知、手机短信等，拟证明曹永光花费了大量时间、精力、金钱在涉案场地修建、装修了22家店面的事实，以及涉案场地的2000多平方米停车场部分早已没有经营，曹永光在合同到期后主动交还给洋坊村委会，但洋坊村委会拒不接受，也不协商，强令曹永光必须拆除停车场周边全部店面一并交还，导致损失扩大的事实。4.第三组照片，拟证明合同到期后，洋坊村委会不积极协商解决问题，反而采用停水、停电、甚至倒土的方式阻止曹永光处20多家店面经营，导致大部分店面不得已关门，造成损失进一步扩大的事实。洋坊村委会认为，对证据材料1的押金交付凭证的真实性没有异议，曹永光在一审中没有提交，按照合同约定应在没有违约情况下期满返还押金，不存在抵扣。证据材料2与本案没有关系，就涉案场所关于减免租金问题村委会有开会讨论，有提交表决记录，会上不同意减免租金，因为涉案场所跟其他店面有所区别。对于证据材料3、4，合同期满前后村委会都有发函要求返还是事实存在的，曹永光的陈述与事实不符，租赁场地不存在部分交还部分不交还的问题。水电现在仍在使用，不存在水电被停无法经营的事实，证据材料3、4与事实不符。本院认为，洋坊村委会对押金交付凭证的真实性没有异议，可以认定曹永光租赁本案洋坊路口停车场时有向洋坊村委会交付押金2万元；曹永光提供拟证明同一个村其他承租人有降租而其没有享受到降租待遇的相关材料，洋坊村委会并不否认其他租赁合同有减少租金的情况，但曹永光提供的相关材料不能证明洋坊村委会也应当减少本案租金的上诉主张；曹永光提供拟证明租赁场所目前现状情况的照片，不能证明在租赁合同到期后其可以先行交还部分租赁场地及设施设备的上诉主张。本院认为，曹永光与洋坊村委会签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行合同义务。曹永光应当按《租赁合同》约定及时交清租金并在租期届满后将承租场地及附属设施、设备交还洋坊村委会。《租赁合同》第七条约定：“如乙方(曹永光)在场内需添置建筑搭盖与机器设备，需经甲方(洋坊村委会)同意签订补充协议，并得到土地、城管等部门批准后才能添置，在合同终止时乙方自行添置机器设备和建筑搭盖，甲方不作其他任何赔偿。”《租赁合同》第九条约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的：1.依附于停车场的装修归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”《租赁合同》第十二条第2项约定：“乙方应于停车场租赁期满后，将承租停车场及附属设施、设备交还甲方。”《租赁合同》第十二条第3项约定：“乙方交还甲方停车场应当保持停车场及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响停车场的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。”曹永光在租赁期满后未按《租赁合同》履行上述义务，已构成违约。一审判决曹永光返还租赁物并承担相应的违约责任，并无不当。是否根据租赁合同的具体情况减少承租人的租金是洋坊村委会对其民事权利的处分，曹永光以受整体经济环境的影响承租场地经营困难、洋坊村委会大幅度减免了其他承租人的店面租金为由，主张洋坊村委会应当减少其2015年租金的37.3%的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照《租赁合同》的约定，租赁期满后，曹永光应当将承租停车场及附属设施、设备交还洋坊村委会；曹永光在租赁停车场内自行添置机器设备和建筑搭盖，洋坊村委会不作其他任何赔偿；曹永光不得留存物品或影响停车场的正常使用，对未经同意留存的物品洋坊村委会有权处置。因此，曹永光以因修建停车场地内店面及装修支出了大量费用且店面出租给了第三人而客观上没办法全部交还租赁物、愿意将除了店面之外的其他场地先行交还为由，主张洋坊村委会怠于参与验收造成扩大损失其不应当全部承担合同到期后的场地占用费的上诉理由，不符合《租赁合同》的约定，本院不予采纳。曹永光在本案租赁合同到期后应当全部交还租赁场地而未交还，在案证据不足以证明由于洋坊村委会长时间停水、停电而造成曹永光丧失涉案租赁场地的所有收益，曹永光以此主张其不应承担合同到期后场地占用费的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。曹永光在二审中提供押金交付凭证证明其交纳押金2万元，主张从其应交纳的租金中扣除，洋坊村委会对此没有异议，本院予以支持。但曹永光在一审中未提出该主张并提供证据，不应影响本案二审案件受理费的承担。综上所述，曹永光的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沙县人民法院（2015）沙民初第2391号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更沙县人民法院（2015）沙民初第2391号民事判决第二项为：曹永光应于本判决生效之日起10日内支付沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会尚欠租金人民币76000元；三、驳回沙县虬江街道办事处洋坊村民委员的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2412元，由曹永光负担。一审案件受理费按一审判决负担。本判决为终审判决。审判长  吴朝生审判员  吴振泉审判员  孙 斌二〇一七年六月五日书记员  王晓清附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。