江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0791民初151号原告：韩路，男，汉族，1977年10月12日生，住福建省厦门市思明区。原告：王莹，女，汉族，1981年5月6日生，住福建省厦门市思明区。原告：韩景昌，男，汉族，1945年11月1日生，住赣州市章贡区。原告：王淑朵，女，汉族，1943年12月29日生，住赣州市章贡区。上述原告委托诉讼代理人：谢军、曾翠云，江西钨都律师事务所律师。被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道8号。法定代表人：林业霖，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师。被告江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区张家围路48号。诉讼代表人：雷红云，系该分行行长。委托诉讼代理人：李建、黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵诉被告鑫业地产集团有限公司（以下简称鑫业地产公司）、江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢军，被告鑫业地产公司的委托诉讼代理人邹鑫、被告江西银行委托诉讼代理人黄先兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告鑫业地产集团有限公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块鑫业中心的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年11月19日，原告韩路与被告鑫业地产公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告韩路购买被告鑫业地产公司鑫业中心第8层4＃办公室328.44㎡，总价款4171188元，首付款2091188元，银行按揭款2080000元。鑫业地产公司应当在2015年9月30日前将房屋交付给原告，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同签订后，韩路于2014年11月7日分两次转账支付给鑫业地产公司购房首付款计人民币2091188元，并于2014年11月26日作为借款人与江银赣州分行、鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，由于银行方面的原因，本应按揭贷款2080000元，但实际贷款金额为1250000元（导致被告鑫业地产公司尚有830000元未到位），贷款期限120个月，自2014年11月26日起至2024年11月26日止。贷款人将贷款资金划入鑫业地产公司名下账户，贷款以每月还本付息的方式偿还。借款人以上述所购房屋办理产权证后作为抵押财产提供抵押担保。鑫业地产公司对本合同项下韩路的全部债务提供阶段性连带保证担保。2014年11月26日，江银赣州分行发放贷款1250000元。韩路自2014年12月1日起逐月向江银赣州分行归还贷款本息至今，其中偿还贷款本金101392.68元，利息118218.00元，本息合计219610.68元。因鑫业地产公司至今未能交付房屋（房屋至今未竣工验收），为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、解除原告韩路与被告鑫业地产公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、解除原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵与被告江西银行赣州分行于2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》；3、被告鑫业地产公司退还原告韩路已支付购房款2091188元及原告韩路已支付江西银行赣州分行贷款本金及利息合计219610.68元；4、被告鑫业地产公司赔偿原告韩路以首付款2091188元为本金的相应利息（截止2016年11月21日，按银行同期存款年利率3%计算利息为125471.28元）利随本清；5、被告鑫业地产公司向被告江西银行赣州分行偿还原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵应承担的剩余贷款本息；6、本案诉讼费用由被告承担。被告鑫业地产公司答辩称，原告请求解除双方商品房买卖合同，没有法律和事实依据。双方应继续履行买卖合同。各原告所支付的首付款进入鑫业地产公司账户以后，又由当时鑫业地产公司的实际控制人韩胜文等人把所有的首付款汇入了其个人实际控制账户，鑫业地产公司并没有收到和实际使用原告的首付款。如果本案的原告主张归还首付款，获得法院的支持，那么相应的应当核减或者抵消鑫业地产公司及公司控制人林业霖，所欠原告的债务。被告江西银行答辩称，答辩人认为现原告要求解除《个人房产借款及抵押合同》由被告鑫业地产集团有限公司承担还款责任的诉讼请求严重损害了答辩人的合法权益，违反法律基本原则。首先，答辩人与原告签订《个人房产借款及抵押合同》均系双方自愿，答辩人给原告的个人按揭贷款是对原告的资产状况进行审核后认为原告有相应的偿还能力才发放的，合同系双方真实意思表示，答辩人也按照合同完全履行了放款义务，发放款项是根据原告委托支付到指定账户，答辩人自始至终不存在任何违约行为。现原告起诉要求根据法律解除合同，那原告也应当承担解除合同的责任。其次，被告鑫业地产集团有限公司已濒临破产，现已无偿还能力，现原告起诉要求解除借款合同并由被告承担还款责任无疑对答辩人造成巨大损失。银行资金属于国有资产，现因被告发生违约行而导致合同解除，若判决完全由被告承担还款责任，则会导致由国家为开发商和买房人买单，银行将成为无辜的受害人。原告的诉请严重损害了答辩人的合法权益，违反了公平原则。《根据中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在本案中，答辩人已完全履行，根据法律规定，解除合同的，可以要求恢复原状，本案答辩人与原告借款合同的标的为借款，因此答辩人有权要求原告立即偿还所有贷款，原告偿还后可根据法律规定要求被告承担。综上所述，答辩人认为即使解除答辩人与原告之间的《个人房产借款及抵押合同》，根据《根据中华人民共和国合同法》第九十七条原告仍应承担还款责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，被告也应承担还款责任。因此原告应与被告共同承担还款责任，但是原告在清偿借款后可根据法律要求向被告追偿。经审理查明，被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块鑫业中心的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年9月26日，原告韩路（买受人）与被告鑫业地产公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20140901485），约定：原告韩路购买被告鑫业地产公司坐落于赣州经济技术开发区香江大道南侧街道的鑫业中心第8层4＃办公室，建筑面积328.44平方米，套内面积222.830平方米，分摊面积105.61平方米，房屋总价款4171188元，首付款2091188元，银行按揭款2080000元（实际贷款1250000元）。合同第七条约定买受人逾期付款违约责任：逾期不超过30日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，按万分之五计算违约金…。合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部分出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的装饰、设施项目、配置的物业配套设施项目及标准符合合同附件约定的房屋交付给买受人。合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金…。合同签订后，原告韩路于2014年11月6日和11月7日通过案外人韩燨的账户以转账方式向被告鑫业地产公司支付购房首付款计人民币2091188元。2014年11月26日，原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵（借款人）与被告江西银行（贷款人）、鑫业地产公司（担保人）签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197140353360100），约定借款金额为1250000元，借款用途为购买商品房，借款期限120个月，自2014年11月18日起至2024年11月18日止。执行利率为百分比浮动定价，贷款利率在基准利率的基础上上浮50%，实际贷款利率为8.515%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整。借款人委托贷款人将借款资金支付给交易对象指定账户即鑫业地产公司名下南昌银行赣州开发区支行账户内（79×××99），贷款以每月等额本息还款的方式偿还。借款人以上述所购的鑫业中心8层4#办公室作为抵押财产提供抵押担保，被告鑫业地产公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保。合同还约定了违约责任事项等。原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵在合同借款人（共同借款人）处签字按印，原告韩路、王莹在抵押人处签字按印，被告鑫业地产公司在保证人处盖章。合同签订后，被告江西银行按约定将1250000元贷款转账至收款人即被告鑫业地产公司指定账户内。自2014年12月1日起至2016年10月1日止，原告韩路共向被告江西银行偿还贷款本金101392.68元，利息118218.00元，合计219610.68元。截止起诉之日，被告鑫业地产公司仍未向原告交付上述房屋，故原告诉至本院要求处理。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》、还款计划表及明细表等证据，被告江西银行提交的个人借款借据、贷款发放凭证、委托划款授权书证据，上述证据经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原告韩路与被告鑫业地产公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》、原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵与被告江西银行之间签订的《个人房产借款及抵押合同》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，上述合同均已发生法律效力，各方当事人均应遵守。被告鑫业地产公司作为涉案房产的开发商，未能按照合同约定的交房期限履行交付房产的义务，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2014年9月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《个人房产借款及抵押合同》两者之间虽非主合同与从合同的关系，但二份合同之间却具有紧密的关系，被告江西银行在与原告签订贷款合同时要求原告将所购涉案商品房作为抵押物为提供担保，原告按揭贷款目的就是为了购买涉案房屋。当原告与被告鑫业地产公司的商品房买卖合同解除后，已确定无法再取得涉案房屋，本案借款抵押合同的目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求解除与被告江西银行于2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告鑫业地产公司依据上述合同所取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。故对原告要求被告鑫业地产公司退还已付购房款2091188元并按银行同期存款年利率3%计算利息及退还已付被告江西银行按揭贷款本金及利息219610.68元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告鑫业地产公司偿还被告江西银行剩余贷款本息的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本息分别返还担保权人和买受人，故对该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告韩路与被告鑫业地产集团有限公司于2014年9月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、解除原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵与被告江西银行股份有限公司赣州分行于2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》。三、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告韩路返还首付款2091188元及支付利息（利息按首付款金额，从2014年11月7日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期存款年利率3%计算）。四、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告韩路返还已支付被告江西银行股份有限公司赣州分行贷款本息219610.68元。五、原告韩路、王莹、韩景昌、王淑朵所欠被告江西银行股份有限公司赣州分行剩余贷款本息，由被告鑫业地产集团有限公司偿还。六、上述判决第三、四、五项，限本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41173元，由被告鑫业地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈瑜青人民陪审员  吴桂林人民陪审员  廖优萍二〇一七年六月一日代理书记员  付桂春