新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1835号上诉人（原审原告）：刘世同。上诉人（原审原告）：郭玉霞。二上诉人的共同委托诉讼代理人：曹多梅。上诉人（原审被告）：新疆华朗房地产开发有限公司。法定代表人：孙振荣。委托诉讼代理人：ＸＸ。上诉人刘世同、郭玉霞与上诉人新疆华朗房地产开发有限公司（以下简称华朗公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘世同、郭玉霞的委托诉讼代理人曹多梅与上诉人华朗公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘世同、郭玉霞的上诉请求：1.请求依法改判一审判决第一项，华朗公司向我方支付逾期交房违约金18，000元；2.请求撤销一审判决第二项，改判华朗公司履行进户（每层）公共部分铺高档地砖和墙砖的义务。事实和理由：一、一审法院判决华朗公司按《商品房预售合同》约定万分之一支付我方延期交房违约金，属于适用法律错误。卖方违约后违约金比例过低，显失公平，合同的约定加重了我方的责任。且合同是华朗公司提供的格式合同，华朗公司在规定其违约时承担违约金过低，属于无效条款。二、一审法院认为进户公共部分铺高档地砖和墙砖的义务不适用强制履行，属于适用法律错误。铺高档面砖是完全可以履行的，即使双方对高档面砖的约定不明确，也可以按市场的交易习惯确定，一审法院以双方未明确约定为由驳回不具有说服力。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。上诉人华朗公司针对刘世同、郭玉霞的上诉辩称，我方认为房屋已经达到合同约定的交付条件，我方不应当承担逾期交房违约金。涉诉房屋已经达到房管局的标准，我方也是按图纸施工，通过验收后交付，我方所说的进户部分是指一层进户部分，不是每层的部分。刘世同、郭玉霞的上诉请求不能成立。上诉人华朗公司的上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回刘世同、郭玉霞要求我方支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院在认定事实与适用法律方面存在错误。一、我方交付的商品房具备合同约定的交付条件，我方不应当支付逾期交房的违约金。我方已经提供了五方竣工的建筑工程验收合格的文件，达到了合同约定的水、电、暖、燃气设备齐全完好的条件，满足了业主的使用目的，一审法院以我方不能提供《商品房竣工验收备案表》认定商品房不具备交付条件不符合法律规定。二、一审法院认定商品房的入住时间有误。本案应以双方的合同约定来认定入住时间，按我方在报纸上发布的公告时间，本案的入住时间应为2016年9月30日，我方不存在逾期交付的问题。上诉人刘世同、郭玉霞针对华朗公司的上诉辩称，华朗公司应当承担违约责任，违约金数额计算过低，我方对此已经提出上诉，诉讼费用亦应当由华朗公司承担。华朗公司至今没有达到竣工验收的标准，华朗公司也没有给我方办理入住。房屋必须要竣工验收后才能交付，我方是被迫领的房屋钥匙。上诉人刘世同、郭玉霞向一审法院起诉请求：1、请求判令华朗公司支付逾期交付房屋的违约金18000元（计算至判决之日）；2、请求依法判令华朗公司履行进户（每层）公共部分铺高档地砖和墙砖的义务；3、由华朗公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月13日，刘世同、郭玉霞与华朗公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华朗公司将其开发建设的位于乌鲁木齐市北京南路351号华朗·春天里小区1幢第6层2单元601室房屋预售给刘世同、郭玉霞；总价款为648079.12元，刘世同、郭玉霞于2015年8月13日首付93079.2元，提取公积金支付55000元，剩余500000元以公积金贷款方式支付；华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付刘世同、郭玉霞：1、该商品房经分期验收合格；2、最终交付日期按华朗公司发布报纸公告时间或按华朗公司通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由刘世同、郭玉霞承担；逾期交房不超过180日，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的日万分之一向刘世同、郭玉霞支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，刘世同、郭玉霞有权解除合同，刘世同、郭玉霞解除合同的华朗公司应当在解除合同通知到达之日起60日内将已付购房款全部退回刘世同、郭玉霞，并按累计已付款的1%向刘世同、郭玉霞支付违约金；刘世同、郭玉霞要求继续履行合同的，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款日万分之一向刘世同、郭玉霞支付违约金。合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，华朗公司应当书面通知刘世同、郭玉霞办理交付手续；双方进行验收交接时，华朗公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的华朗公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；华朗公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘世同、郭玉霞有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由华朗公司承担；由于刘世同、郭玉霞原因未能按期交付房屋产生的一切费用由刘世同、郭玉霞承担。该合同附件4关于装饰、设备标准第10条约定：进户公共部分高档面砖。该合同附件5第2条约定：华朗公司在商品房达到交付使用条件后，即可通知刘世同、郭玉霞办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），刘世同、郭玉霞在通知日期内未到指定部门办理入住手续，按主合同第11条执行。合同签订后，刘世同、郭玉霞支付了全部购房款。2016年9月28日，华朗公司在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗·春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年9月30日，华朗·春天里小区高层住宅项目经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收。2016年11月23日，华朗公司再次在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗·春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。刘世同、郭玉霞于2016年10月30日办理了入住手续，但以商品房不具备交付条件为由向本院提起诉讼。庭审中，华朗公司提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。另，在该小区的广告宣传册载明该小区绿化达到35%。一审法院认为，依据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，建设单位进行的五方竣工验收是建设工程交付使用应满足的基本条件，建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的有效证明文件。本案中，华朗公司在庭审中提交《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》能证明其建设工程竣工验收，但不能提供《商品房竣工验收备案表》证明商品房经建设行政主管部门验收合格。本院向质检部门了解该项目工程未通过竣工验收监督合格。故华朗公司答辩认为商品房具备交付条件的答辩理由不予采纳。合同法规定，依法成立的合同，当事人均应当认真履行。刘世同、郭玉霞与华朗公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力强制性规定合法有效。合同约定，华朗公司应当在2016年8月30日前将分期验收合格并符合合同约定的房屋交付刘世同、郭玉霞。但华朗公司不能向刘世同、郭玉霞交付经行政部门验收合格的商品房，已构成违约。刘世同、郭玉霞要求华朗公司支付违约金的请求予以支持。关于刘世同、郭玉霞主张违约金的问题。1、违约金的计算标准。合同约定，如刘世同、郭玉霞选择继续履行合同华朗公司应按已付购房款日万分之一向刘世同、郭玉霞支付违约金。刘世同、郭玉霞虽然认为该约定的违约金过分低于实际损失，但其对实际损失未提供充分证据证明，不予采信。违约金应当按照双方合同约定日万分之一计算。2、违约金计算截止日期。华朗·春天里小区建设工程虽然在2016年9月30日经五方验收合格，刘世同、郭玉霞也已于2016年10月30日办理了入住手续，但作为商品房并不具备交付条件，刘世同、郭玉霞主张违约金计算至判决之日的请求予以采纳。综上，以刘世同、郭玉霞已付款648079.12元按合同约定的日万分之一从2016年9月1日计算至本院判决之日即2017年3月15日为12637.54元。关于刘世同、郭玉霞主张华朗公司在进户公共部分贴高档面砖的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订的合同附件4虽然约定“进户公共部分高档面砖”，但因双方对“高档面砖”的规格、品牌及价格等标准未做明确约定，不适于强制履行，故本案中对刘世同、郭玉霞该项诉讼请求暂不予支持，双方可以重新就该部分内容进行协商并达成一致明确的解决办法。遂判决：一、新疆华朗房地产开发有限公司支付刘世同、郭玉霞逾期交房违约金12637.54元；二、驳回刘世同、郭玉霞要求新疆华朗房地产开发有限公司履行进户（每层）公共部分铺高档地砖和墙砖的诉讼请求。双方当事人在二审中未提供新证据，且对一审查明的事实无异议。本院认为：刘世同、郭玉霞与华朗公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，买卖双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于华朗公司是否应当承担逾期交房违约金及数额如何确定的问题。本院认为，涉案房屋作为民用住宅，其使用条件应当高于一般的建筑工程，作为主体部分的建设工程经验收合格后，消防、规划、人防等项目也应当通过行政主管部门的验收，本案中华朗公司仅通过了五方验收，并未取得《商品房竣工验收备案表》，不能视为涉案房屋已具备交付条件，其应当承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定正确，华朗公司提出应当以涉诉工程五方验收作为认定具备交付条件的上诉请求不能成立，本院不予支持。刘世同、郭玉霞上诉称违约金过低请求调增，对此本院认为，双方所用的合同文本是新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局联合监制的，其并不属于华朗公司单方制作的格式文本，而属于示范文本，对合同中约定的违约金条款属于买卖双方意思自治的内容，现刘世同、郭玉霞未出示租赁合同、租金票据等充分证据证明违约金过低，其要求调增违约金数额的上诉请求无事实依据，本院不予支持。二、关于刘世同、郭玉霞要求华朗公司履行进户公共部分铺高档地砖和墙砖的义务的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，合同双方当事人应当对双方的权利义务进行明确的约定，现买卖双方当事人未就高档面砖的规格、品牌、单价进行约定，高档的约定并非具有单一明确的指向性，对于铺设地砖和墙砖的履行范围双方也未予约定，属于约定不明，现双方对公共部分的含义也存在分岐，故其诉讼请求并不明确具体，一审法院不予支持并无不当，刘世同、郭玉霞的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，刘世同、郭玉霞与华朗公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉人华朗公司预交的案件受理费115.94元，由华朗公司负担；上诉人刘世同、郭玉霞预交的案件受理费120元，由刘世同、郭玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年六月六日书记员 石晓峰