内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0902民初375号原告：马平全（反诉被告），男，1967年6月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。委托诉讼代理人：邵刚，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告），住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。法定代表人：潘进荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建功，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：郝建红，该公司办公室秘书。原告马平全（反诉被告）与被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马平全委托诉讼代理人、被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马平全（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告向原告退还500000元履约保证金。3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年10月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告所有的位于乌兰察布市集宁区新区温州商业国际广场17号楼一层门厅及二层、三层面积为9300平米毛坯房用于开办“温州精品家俱城”。合同约定房屋租赁期限为九年半，即从2010年12月1日起至2020年5月30日止，合同第十条约定“合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金50万元。如乙方第一年免租金期后，不按合同约定的租赁期限履行本合同，甲方作为免租期的损失，对保证金不予向乙方返还，如乙方履行本合同届满，造成房屋损坏，甲方有权从保证金中扣除所欠租金，”原告依约向被告交纳了履约保证金50万元。由于被告房屋存在诸如消防管道无水，烟雾自动报警器和喷淋装置不能使用，以及消防栓、管道崩裂等重大消防问题，从2013年开始集宁区公安消防大队每年都给“温州精品家俱城”下达责令停业整改通知书及处罚决定书，导致家俱城不能正常营业，给原告正常的经营活动造成严重影响。被告对已经出现的消防问题置之不理，任由这些消防隐患持续存在。2017年1月1日集宁区公安消防大队依法对“温州精品家俱城”予以查封，致使原告家俱城彻底停业关门。被告作为出租房屋的所有权人，对房屋消防设施负有维护维修义务，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。据此，原告请求解除租赁合同于法有据，另外，原告不存在租赁合同第十条1、2项的违约情形，被告也从未以保证金抵扣租金，因此，被告应当退还原告50万元保证金。请求人民法院依法判决，保护原告的合法权益。被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。对双方当事人具有法律约束力，双方应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告要求解除《房屋租赁合同》无事实和法律依据。2、原告诉称“鉴于被告出租房屋存在严重消防安全隐患，集宁区公安消防大队依法对“温州精品家俱城”予以查封，导致原告家俱城被查封，事实不实，并且责任在原告。首先，被告向原告交付的出租房是毛坯房，该建筑工程经乌兰察布市公安消防支队进行了建设工程消防验收，并评定该工程消防验收合格。被告向原告出租的毛坯房符合消防法规的规定。其次，原告经营的“温州精品家俱城”被消防机关“临时查封”的原因，是由于消防违法行为人乌兰察布市博轩家俱有限公司及其消防安全责任人（原告），对《责令限期改正通知书》指出的消防违法行为拒绝整改，这是造成商场被“临时查封”的主要原因，责任在原告，与毛坯房出租人的被告无关，原告“温州精品家俱城”的彻底停业关门，是原告抗拒“消防整改”恶意逃避消防管理和消防安全责任的个人行为。再次，原告以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，请求解除《房屋租赁合同》于法无据，因为原告诉称事实不符合该法律规定的适用条件。2、原告要求退还500000元履约保证金无事实和合同依据。关于履约保证金双方在《房屋租赁合同》第十条中有明确的约定，原告要求退还保证金无合同依据。原告存在“不按本合同约定的租赁期限履行本合同”的事实，其要求《房屋租赁合同》在租赁期限没有届满前解除合同系违约行为，具备《房屋租赁合同》第二项“甲方作为免租期的损失，保证金不向乙方返还”的适用“不予返还”的条件。另外，《房屋租赁合同》租赁期限未届满，原告是否造成承租房屋的损坏，因合同未届满，被告无法查明。原告存在逾期交付被告2016年12月1日至2017年5月31日房屋租金80余万元事实，另外，原告拖欠被告房屋租金约361万元，有集宁区人民法院生效的判决书。《房屋租赁合同》第十条第四项约定：“如乙方逾期交付租金，甲方认为有必要时，可从保证金中扣除所欠租金”原告要求退还保证金的请求，无合同依据。3、依据消防法的规定原告应承担消防法律责任。《机关、团体、企业事业单位消防安全管理规定》第四条规定：法人单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人是单位的消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责”。第八条规定：“承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。”综上所述，请求人民法院根据案件查明的事实及法律规定，公正依法、依约对本案作出裁判，驳回其诉讼请求。被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）向本院提出反诉请求，1、请求判令反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》有效。反诉被告单方诉求提前解除合同，则应当赔偿反诉原告（从2017年6月1日至2020年5月30日）未到期的房屋租金（可得利益）损失559.7万元2、判令反诉被告给付反诉原告（2016年12月1日至2017年5月31日）到期应付租金805255元。3、判令反诉被告给付反诉原告（2016年12月1日至2017年11月30日）的应付广告牌费10万元。4、判令反诉被告给付反诉原告逾期交付租金的违约金450000元（按90天从2016年12月1日至2017年3月1日）×5000元/天=450000元。5、判令本诉与反诉的费用由反诉被告承担。事实与理由：1、反诉被告起诉状所称事实不实、理由不成立。双方签订的《房屋租赁合同》履行期限没有届满，反诉被告要求提前解除合同，不符合《房屋租赁合同》的约定。反诉被告要求解除合同的理由是集宁区消防大队对“温州精品家俱城”查封，导致反诉被告家俱城彻底停业关门。其理由不实且与反诉原告无关，反诉被告单方要求解除合同，就应当赔偿原告到期租金损失559.7万元。2、反诉被告接收承租房屋后，对房屋进行了装修，取得了消防合格证，开办了“温州精品家俱城”但对到期租金和广告费不予给付。《房屋租赁合同》明确约定，“2016年12月1日至2017年11月30日房屋租金为161.051元，租金交付期限为每年的11月底，一次性交付租金的50%即805255元”，但反诉被告至今未支付。《房屋租赁合同》第四条明确约定，“广告费从2010年12月1日至2013年11月30日，三年内由乙方免费占有使用，从第四个租赁年度起，即2013年12月1日乙方向甲方每年交纳广告费10万元，每年在11月30日前交清”，但反诉被告拖欠至今未支付。《房屋租赁合同》第四条明确约定，乙方逾期向甲方支付租金或者广告费，每逾期一天，向甲方支付违约金5000元，但被告对应当支付的违约金45万元不予给付。综上所述，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。原告马平全（反诉被告）对被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）的反诉辩称，对反诉原告请求判令《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，我们认可合同有效。反诉原告同意解除《房屋租赁合同》，但在同意解除《房屋租赁合同》的前提下，要求赔偿可得利益损失，是认可了我们的第一项诉讼请求。违约金和广告费不同意赔偿，因为最高人民法院有判例，合同解除后，反诉原告的诉讼请求都不能成立。反诉原告认可了解除合同，反诉原告的反诉请求不能对抗和吞并本诉请求。原告马平全（反诉被告）向本院提供了《房屋租赁合同》、交付履约保证金50万元收据两张、责令限期改正通知、书照片两张、（2016）内0902民初648号乌兰察布市集宁区人民法院判决书予以证明。被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）向本院提供了《房屋租赁合同》、内蒙古乌兰察布市公安消防（乌）公消验（2011）第0012号《关于神州家园国际商城17号楼消防安全检查合格意见书》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、乌兰察布市集宁区景谦家俱有限责任章程、乌兰察布市集宁区景谦家俱有限《家俱城商铺租赁合同（二年期）》、集宁区屹安家俱有限责任公司《家俱城商铺租赁合同（一年期）》、乌兰察布市集宁区人民法院生效判决书（2016）内0902民初648号和（2016）内0902民初1692号判决书予以证明。经本院审查，原告马平全（反诉被告）提供的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）提供的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据上述认证查明，2010年10月22日，出租方乌兰察布市港源房地产开发有限公司与承租方马平全、常富有签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋位置位于乌兰察布市集宁区温州商业国际广场17号楼一楼门厅、二层和三层（该房屋的房屋所有权证载明：房屋所有权人为港原房地产公司），承租方经现场考察，对出租方出租房屋的现状、面积、设施均确认，不持任何异议，并确认作为经营家俱的营业场所；租赁期限九年半，自2010年12月1日起至2020年5月30日止；租金及租金和广告费的交付期限为：第一年（2010年12月1日至2011年11月30日）租金免费，第二年（2011年12月1日至2012年11月30日）租金为1000000元，第三年（2012年12月1日至2013年11月30日）租金为1100000元，第四年（2013年12月1日至2014年11月30日）租金为1210000元，第五年（2014年12月1日至2015年11月30日）租金为1331000元，第六年（2015年12月1日至2016年11月30日）租金为1464100元，第七年（2016年12月1日至2017年11月30日）租金为1610510元，第八年……等。承租方租赁房屋的的东面和南面广告牌由承租方设置和安装并承担费用，设计方案必须先由出租方审查同意后方可安装施工，广告牌建成后其所有权归出租方所有，广告费从2010年12月1日至2013年11月30日的三年内由承租方免费占有使用，从第四个租赁年度起，承租方向出租方每年交纳广告费100000元；租金交付期限为每年的十一月底一次性交付全年租金的50%，五月底一次性交付全年租金的50%，逾期交付或分次交付钧视为违约；违约责任为承租方向出租方支付租金或广告费，每逾期一天，向出租方支付违约金5000元。乙方对租赁甲方房屋的装修所形成的全部成果（装修物），其所有权归甲方所有，在合同履行期届满或合同履行未届满前，不论何种原因所致，导致甲方与乙方本合同履行终止、中断时，乙方不得对装修物进行丝毫拆除。甲方实际验收，发现乙方承租的房屋有损坏时，应由乙方恢复原状或修复，不能修复的，折价赔偿。逾期向甲方返还承租的房屋，每逾期一天，向甲方支付违约金一万元。马平全、常富有系“温州精品家俱城”的合伙人。常富有于2013年7月26日将其持有的乌兰察布市景谦家俱有限责任公司的股权及出资转让给马平全。马平全交付及以家俱抵顶2016年租金共计202646元。上述事实，还有原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，港源房地产开发有限公司与马平全、常富有签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定及时全面履行各自的义务。一、关于本诉部分。原告马平全提出2017年1月1日，集宁区公安消防大队因“出租房存在严重消防安全隐患”对“温州精品家俱城”予以查封，导致原告家俱城停业关门，要求解除《房屋租赁合同》并且退还原告500000元履约保证金。港源房地产开发有限公司提出，被告港源房地产开发有限公司与马平全、常富有签订房屋租赁合同时，出租方交付的出租房屋是“毛坯房”该建筑工程经乌兰察布市公安消防支队进行了建设工程消防验收，并评定为消防验收合格工程。马平全为经营需要成立的乌兰察布市集宁区景谦家俱有限责任公司、乌兰察布市集宁区屹安家俱有限公司与商户签订《家俱城商铺租赁合同》中约定按面积收取综合管理费包括建筑及设备维护等，作为合同相对方的公司应按照权利义务相一致原则，履行租赁物设备维护义务。集宁区公安消防大队下达的“整改通知及临时查封”，是马平全不履行整改义务结果的抗辩意见，本院予以支持。马平全提出退还履约保证金500000元，因《房屋租赁合同》约定，承租方逾期交付租金，出租方认为有必要时，可从保证金中扣除所欠租金，承租方存在逾期交付租金事实，本院不予支持。二、关于反诉部分。因港源房地产开发有限公司与马平全、常富有签订房屋租赁合同时，出租方交付的出租房屋是“毛坯房”该建筑工程经乌兰察布市公安消防支队进行了建设工程消防验收，并评定为消防验收合格工程。马平全为经营需要成立的乌兰察布市集宁区景谦家俱有限责任公司、乌兰察布市集宁区屹安家俱有限公司与商户签订《家俱城商铺租赁合同》中约定按面积收取综合管理费包括建筑及设备维护等，作为合同相对方的公司应按照权利义务相一致原则，履行租赁物设备维护义务。集宁区公安消防大队下达的“整改通知及临时查封”，是马平全不履行整改义务结果的抗辩意见,本院予以支持。反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》有效，合同应当继续履行。港源房地产开发有限公司诉求的2016年12月1日至2017年5月31日到期租金805255元，因合同约定2016年11月底前交付全年租金的50%，本院予以支持。诉求2016年12月1日至2017年11月30日广告牌费10万元，因合同约定，每年11月30日前必须交纳，本院予以支持。诉求的违约金450000元，虽有合同约定，每逾期一天，支付违约金5000元的标准明显过高，不符合法律规定，本院酌情将违约金调整为以所欠金额、期限为标准，按年利率24%予以支持。综上所述，原告马平全以集宁区公安消防大队下达的“整改通知及临时查封”租赁房屋，要求与被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司解除《房屋租赁合同》，因“整改通知及临时查封”与被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司没有因果关系，被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司无违约行为，合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条判决如下：一、驳回原告马平全（反诉被告）的诉讼请求。二、原告马平全（反诉被告）与被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》继续履行。三、原告马平全（反诉被告）在本判决生效后十日内给付被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）到期租金八十万五千二百五十五元及广告费十万元，给付违约金以租金八十万五千二百五十五元为基数按年利率24%计算，从二0一六年十二月一日至租金八十万五千二百五十五元付清之日止。四、驳回被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由原告马平全（反诉被告）负担。反诉案件受理费60466元，原告马平全（反诉被告）负担10000元，被告乌兰察布市港源房地产开发有限公司（反诉原告）负担50466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审 判 长  隋新建审 判 员  东日娜人民陪审员  张 奇二〇一七年六月十九日书 记 员  张 慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。