苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第2128号原告：李培霞，女，1954年3月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陶霖，男，1949年8月6日生，汉族，住上海市长宁区，系原告丈夫。被告：苏州市相城区国际服装城开发有限公司，住所地苏州市相城区春申湖中路。法定代表人：吴振武，公司董事长。委托诉讼代理人：吴植龙，男，1986年3月3日生，汉族，住浙江省泰顺县，系该公司员工。原告李培霞与被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司（下称服装城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后依法组成合议庭，于2016年8月11日及2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告李培霞及其委托诉讼代理人陶霖、被告服装城公司的委托诉讼代理人吴植龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李培霞向本院提起诉，请求判令：1、服装城公司继续履行《商品房买卖合同》；2、服装城公司承担逾期交房违约金83618.08元（按日以李培霞已交付房价款314271元每日万分之二点一标准计算，从2006年5月1日起计算至判决生效之日止）；3、服装城公司承担逾期未能办出产证违约金9428.13元（以李培霞已交付房价款314271元百分之三标准，从2006年8月1日起计算至判决生效之日止）；4、服装城公司赔偿李培霞租金损失232560.54元（从委托经营合同第三条及延期支付的违约金78667.85元，为延期支付违约金部分总额的每日万分之三，从2009年1月1日起计算至判决生效之日止）；5、服装城公司赔偿李培霞交通差旅费损失5000元及逾期利息；6、服装城公司承担本案全部的诉讼费用。诉讼中变更第二项诉请为逾期交房违约金从2006年5月1日起计算至2009年10月19日止。事实和理由：2005年9月24日，李培霞与服装城公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：由李培霞购买位于相城区春申湖中路国际服装城B弄16号楼2层2103房，总价款为314271元。双方约定，出卖人应当在2006年4月30日前按规定条件向李培霞交付房屋。出卖方逾期交房的，买方要求合同继续履行的，则由出卖人自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之二点一的违约金。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日为李培霞办理房地产权证书，否则，出卖人应当按己付房价款的3％支付违约金。此外，双方还对购房面积确认及面积差异处理、付款方式、违约责任、规划设计变更、保修责任、楼宇屋面使用权、争议处理方式等事项也做了规定。合同签订后，李培霞依据合同约定向服装城公司支付了购房款314271元及相关费用，全面地履行了合同。但是，因服装城公司的过错和责任，至今也没有能给李培霞交房和办理房地产权证书，服装城公司属于严重违约。为维护李培霞的合法权益不受侵犯，提出起诉，请求依法支持李培霞的请求。被告服装城公司辩称认为按照当时签订的合同包括李培霞和中国国际服装城（集团）股份有限公司签订的约定是认可的，数字是属实的。服装城公司认可逾期办证违约金按照双方于2005年9月24日签订的商品房买卖合同约定的违约赔付标准履行。赔偿租金李培霞是与中国国际服装城（集团）股份有限公司签订的委托经营合同，服装城公司与李培霞之间也签订了关于苏州中国国际服装城商铺委托经营合同担保函，函中约定服装城公司提供连带经济担保责任。在2008年6月服装城出现危机后，在有关部门工作组的主持下，服装城公司与服装城约三千多家的业主达成共识，针对销售合同约定的违约金事宜，赔付标准就延期交付违约金及租金损失二选一按照总额的40%赔付，时间算至2009年8月30日。鉴于当前服装城资产清算尚未完成，服装城资产尚不明朗，因此等政府清理资产完成后，服装城拥有的净资产大于全部债务40%违约赔付能力时，李培霞仍有权得到40%以上的赔偿。希望李培霞暂时面对现实，暂按40%赔付标准处理违约金及租金的损失。经审理查明：2005年9月24日，以服装城公司为出卖人、李培霞为买受人签订《商品房买卖合同》（编号：苏相200509240065），约定：李培霞购买苏州国际服装城B弄16号楼2层2103号房，建筑面积30.71平方米，总价314271元，付款方式为其中240000元于签约时付清，余款74271元于2005年9月30日前付清。交付期限约定出卖人应当在2006年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定按逾期时间，分别处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起，30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二点一的违约金。合同还对其他事项作了约定。同日，以李培霞为委托方（甲方）与中国国际服装城（集团）股份有限公司为受托方（乙方）签订《委托经营合同》，约定甲方委托乙方经营涉案房屋，委托期限为10年，即2006年7月30日至2016年7月29日，委托经营回报及支付方式约定为每半年一付（支付全年回报的50%），2009年1月1日为首个付款日，具体按5%至15%、每年递增1%的方式付款。权利义务约定本合同签定后乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动。合同期内，在不损害房屋的情况下，乙方有权根据经营需要对房屋进行装修，期满后对装修部分甲方有权要求乙方恢复原状。合同期内甲方不得干涉房屋经营户的所有经营活动。委托经营期间乙方承担所有的物业管理费和房屋维修所产生的费用。违约处理约定乙方未按约定支付回报的应承担违约金，违约金为延期支付部分总额的每日万分之三，超过30日，甲方有权解除合同。同日，服装城公司出具担保函，载明其愿意为中国国际服装城（集团）股份有限公司与李培霞于2005年9月24日签定的中国国际服装城商铺《委托经营合同》中所有条款提供连带经济担保责任。担保期限依照《委托经营合同》期限为准。服装城公司分别于2005年9月24日及2005年10月15日向李培霞出具了三份收据，金额分别为贰拾肆万元及柒万肆仟贰佰柒拾壹元、肆佰叁拾贰元伍角。诉讼中，双方确认李培霞实际支付购房款279701元，其余34570元用于抵付2006年7月30日至2008年7月29日的委托经营合同约定的回报金。另查明，2009年10月服装城公司向李培霞发出通知，内容为通知李培霞于2009年10月19日至20日前来服装城公司处交房接待中心，服装城A区12号办理网签合同、产权登记及交房相关手续。诉讼中服装城公司确认发出上述通知时服装城公司所售商铺均可办理产权登记手续。再查明，服装城公司共计开发商品房住宅及商铺4986套，其中商品房住宅951套，商铺3693套，酒店式公寓342套。2008年下半年，因服装城公司无法办理两证出现危机，造成服装城约4000多业主上访，为配合解决服装城纠纷问题，有关部门成立了服装城工作推进小组，在工作组的协调下，服装城公司与服装城大部分的商铺及住宅业主代表达成了中国国际服装城销售合同《补充协议》，内容为：服装城公司为甲方，乙方为购买甲方开发的国际服装城房屋的业主，现甲乙双方就销售合同中约定的违约金（或租金）事宜，友好协商共同达成如下条约：一、因双方确认甲方存在违约，故经双方共同友好协商，就双方签订的合同中约定的违约金及租金做一次性解决处理。双方同意上述合同的违约赔偿按照乙方己付的房款比例进行计算，针对延迟交房的违约金和租金乙方只能二选一进行赔付，甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金两者二选一）总额的40%（具体计算是按照双方合同中第一条第一款的约定）。二、甲方同意以相关房产和店铺为标的向乙方承担违约责任，（具体房产或店铺见附件一）：甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价抵赔给乙方，乙方拥有和其他业主同样的房屋价格优惠（具体参照工程队材料商房产对接的市场销售价格抵偿）。如选定房产商铺与等同金额的违约对接办证。三、甲、乙双方共同协商同意；甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价格一次性折抵赔付给乙方。甲方赔偿给乙方违约金的金额不够抵充房款金额的，乙方应当进行补差购买或是联合相同性质需由甲方支付违约金的多人共同折抵一套房屋。四、签于当前服装城资产清理尚未完成，在服装资产尚未不明朗的情况下，因此等政府清理资产完成日，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款，清理完成之日，服装城拥有净资产小于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方放弃对其它违约金的追索权，甲方也不再追究超出赔偿比例的部份。五、乙方作为较先办理违约金处理的业主，如果在其他业主违约金的赔偿比率超过40％时，乙方有权利获得超过40％部分的同等赔偿额。六、经双方协商，所抵房产必须通过房管局备案到乙方名下，暂不作销售，待市场成熟后（销售时间另行商定），再对外销售上述约定抵充违约金的房屋，销售所得的款项全部归乙方所有。此期间内，乙方拥有该房屋的所有权、经营权和处置权。七、关于办证时3％以内的面积多退少补问题，由于甲方现在确实无现金补差，经双方协商该款项也采取以房屋抵充的方式解决，面积加3％以内业主要增加金额的部分可在上述违约金中抵扣，减3%以内的部分也以增加违约金解决。协议还对其他事项进行了约定。该协议确定后，截止2017年6月5日，总计涉及纠纷3122套中（未涉及纠纷1864套），已经陆续签约处理了2313套（74.1%），剩余809套未处理（25.9%）。李培霞对上述协议表示不知晓，与其无关。诉讼中服装城公司陈述，已签约业主违约金的处理方式是就延迟交房的违约金和租金损失的计算截止日为2009年8月30日，业主二选一以就高金额赔付。违约金的计算方式根据业主实际付款金额乘以每日的万分之二点一（具体违约计算比例以商品房买卖合同约定为准）再乘以违约天数（违约天数从合同约定的交房日期起算至2009年8月30日）再乘以40%的比例作为违约金赔付的金额。租金损失的计算方式根据委托经营合同起算时间计算至2009年8月30日，因为业主已将前两年的租金回报抵付了部分房款，所以从上述两种方式计算，违约金的赔付金额高于租金损失的金额。所以对于仍未处理的纠纷业主，我们都以就高的原则计算的违约金。涉案李培霞的商铺为B幢16号楼2103室，签约时间为2005年9月24日，合同约定的交房日期为2006年4月30日，实际付款金额279701元乘以万分之二点一乘以违约天数1210天乘以40%等于28429元，按照大部分已处理业主的赔付方式，我们需赔付违约金金额为28429元。上述事实，由身份证复印件、营业执照、《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、《补充协议》以及当事人陈述为证。本院认为，李培霞与服装城公司签订的《商品房买卖合同》及服装城公司就《委托经营合同》签订的担保函系当事人真实意见表示，合法有效。现李培霞要求服装城公司就《商品房买卖合同》及《委托经营合同》项下的各项违约损失承担责任于法有据。根据李培霞所签订的委托经营合同中约定的本合同签订后乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动，合同期内甲方不得干涉房屋经营户的所有经营活动的内容，可认定李培霞购买的本案所涉房屋为通过统一招租经营获得长期投资性收益的商业性非居住用房。李培霞作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺的经营、风险的承担及今后发生纠纷的处理具有整体协调性具有预见性，也即个人权利的行使与全体业主整体利益不一致时，个体权利应受到合理限制。本案中服装城公司经营的国际服装城发生群体性纠纷后，在有关部门派驻的工作组协调下达成了《补充协议》，协议约定就服装城公司违约事项双方同意违约赔偿按照乙方己付的房款比例进行计算，就延迟交房的违约金和租金损失甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金损失两者二选一）总额的40%，在服装城资产清理完成之后，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款。该协议达成后在总计涉及纠纷的3122户业主中，已签约处理2313户，比例达74.1%，剩余包括本案李培霞在内的809户未处理。基于产权式商铺集中经营所具有的整体性特点，个体业主权利行使应受制于多数业主为全体业主利益最大化形成的解决方案。本案中已有近四分之三的业主接受上述协议，业主的整体意志通过其对商铺的处分行为予以体现，按照少数服从多数的原则，足以证明绝对多数业主同意的上述补充协议符合广大业主的整体利益。同时，单个业主的利益应当服从广大业主的整体利益，这样最有利于协调、平衡各方利益，有利于全体业主同时也包括个体业主权益的最终实现。故本案中李培霞依据《商品房买卖合同》及《委托经营合同》的约定主张逾期交房违约金、逾期未能办理产证违约金及租金损失等全额违约损失本院难以全部支持。本院依据《补充协议》约定的已由74.1%业主签约同意的赔付方式，服装城公司应赔付李培霞已实际付款金额279701元*0.21‰*1210（违约天数）*40%=28429元。如服装城公司资产清理完成之后，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，李培霞可另行主张超过40%以上部分的赔偿款。此外，由于李培霞支付的部分房款已用于折抵委托经营合同约定的租金收益，李培霞已经取得涉案商铺的经营权，故应认定涉案商铺已具备合同约定的交付条件，李培霞在本案中仍主张服装城公司交付符合合同约定的商铺本院难碍支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李培霞违约金人民币28429元（如采用转账方式支付，请汇入李培霞指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。驳回原告李培霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币11035元，由被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司负担（苏州市相城区国际服装城开发有限公司负担之款，李培霞已自愿垫付，不再退还，由苏州市相城区国际服装城开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付李培霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 宏人民陪审员  曹凤珠人民陪审员  徐秀英二〇一七年六月二十七日书 记 员  唐宽正