江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初8566号原告靖江市马洲物业有限公司，统一社会信用代码91321282703991584N，住所地靖江市真武河南路翡翠湾。法定代表人何娟，总经理。委托代理人俞双兵，江苏苏泰律师事务所律师。被告范保国，男，1964年7月21日生，住靖江市。被告江丽君，女，1965年7月14日生，住靖江市。两被告委托代理人高咏华，江苏太湖律师事务所律师。原告靖江市马洲物业有限公司（以下简称物业公司）与被告范保国、江丽君为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞双兵、被告江丽君及两被告委托代理人高咏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系靖江市翡翠湾公寓9幢1号别墅业主，2008年6月30日，原告与被告范保国签订物业管理合同一份，约定原告为被告等提供物业服务，被告按约向原告缴纳物业服务费，标准为每平方米0.55元。后原告按约提供了相关物业服务，但被告自2013年7月至今未缴纳物业费，原告多次催缴后，被告仍不缴纳。请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费7005.5元、公共能耗费252元，合计7257.5元。两被告辩称，原告未履行物业管理合同维修管理义务，在长达数年的时间内，经被告多次报修，均未及时处理且未修复完好，严重影响了被告对房屋的正常使用，给被告造成了损失。根据合同第二条第一项规定，被告房屋外墙面、内外墙体属于维修、养护、管理范围；按照合同第七条第四项，乙方（原告）应当提出维修方案经双方议定后实施，但原告未履行相应的义务；第八条第二款，如因乙方原因不能完成管理目标或造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。对于被告的报修原告未能及时处理，前后长达数年，远远超过了合理期限，原告应当承担由此给被告带来的包括并不限于房屋空置造成的相当于租金的损失，房屋受损修复费用，由此造成的误工费等等相应的损失，鉴于以上几点，在原告未能履行相应的维修、养护义务之前以及承担赔偿责任之前被告没有支付物业管理费的义务，另外被告注意到物业管理合同实际上双方对于何时缴纳物业管理费并无明确约定，属于尚可协商的范围，即使被告的抗辩不成立，原告不能因此要求被告承担滞纳金，其公共能耗费收取也没有合同依据。合同中第7条管理服务费用有进行涂改，后面添加了一个“5”，我方认为应该是0.50元，物业服务费收费标准也只能按0.5元计算，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告的辩称意见，原告补充陈述称，合同中第七条管理服务费用有进行涂改，后面添加的“5”是被告范保国书写的，其认可该标准。被告申请维修，我们也维修过一次，房屋的漏雨情况是属于开发商的问题，并不是物业公司的责任，我司已经提交了维修的相关申请，建设方的维修人员提出的维修方案与被告进行了沟通，但被告一直不同意该维修方案，所以至今没有维修好。经审理查明，被告范保国、江丽君系靖江市翡翠湾公寓9幢1号房屋业主，房屋建筑面积303.27平方米。2008年6月30日，原告与被告范保国签订物业管理合同一份，约定原告为被告提供物业服务，被告按约向原告缴纳物业服务费。该合同第二条载明：“委托管理事项1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理”。第七条载明“本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积0.55元”，其中第二个“5”非打印字体。2007年5月8日，靖江市物价局作出关于翡翠湾小区住宅物业管理公共服务费收费标准的批复载明：“一、普通住宅物业管理公共服务费收费标准：0.5元/平方米。二、物业管理公共服务费为基准价，浮动幅度为上下浮动20%。你公司与业主委员会应当在物业服务合同或协议中约定具体浮动比率”。2009年6月5日，原告翡翠湾保修单中记载“9-1三楼前阳台渗水，东山墙渗水，报修人：江丽君”、“处理结果为已处理”、“2009.9.9回访没处理好”。2013年4月10日，原告收取被告翡翠湾9-1号截止2013年6月30日的物业费公用水电费4000元。2016年9月28日，经办单位靖江市马洲物业有限公司出具靖江市翡翠湾小区住宅专项维修资金使用申请表载明：“报修人姓名：范保国，房屋楼号：9-1号，保修内容：外墙渗漏防水处理，维修面积：120平方米，维修预算费用4560元。上述事实，有原告的房屋所有权证，原、被告签订的物业管理合同、靖江市物价局关于翡翠湾小区住宅物业管理公共服务费收费标准的批复、翡翠湾保修单单页、2013年4月10日原告向被告出具的物业费收据存根、靖江市翡翠湾小区住宅专项维修资金使用申请表及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，被告范保国、江丽君系靖江市翡翠湾公寓9幢1号房屋业主，其与原告签订的物业管理合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。关于被告应当缴纳物业费的标准，原告主张为每平方米每月0.55元，但原告提供的物业管理合同中有明显改动的痕迹，其打印字体本为“0.50元”，后“0”被手写涂改为“5”，原告称第二个5系被告范保国自愿添加，但被告予以否认，对此原告未能提供其他证据予以佐证，本院不予采信。且靖江市物价局发布关于翡翠湾小区住宅物业管理公共服务费收费标准的批复中明确载明普通住宅物业管理公共服务费收费标准为0.5元/平方米，物业管理公共服务费为基准价，浮动幅度为上下浮动20%，物业公司与业主委员会应当在物业服务合同或协议中约定具体浮动比率，对此，原告未提供证据证明其已在物业服务合同中约定了具体的浮动比率，故关于原告要求按照0.55元的标准收取物业费的主张，本院不予支持，本院暂按每平方米每月0.5元的标准计算，原告如有其它证据证明超过该标准的，该超过部分，原告可另行主张。关于公共能耗费，原、被告双方未在物业管理合同中明确约定收取公共能耗费的标准，原告亦未提供充分证据证明被告应当缴纳公共能耗费的数额，故关于该项主张，本院暂不处理，原告可另行主张。关于被告房屋渗水问题，因被告房屋渗水并非原告导致，被告可向相关责任人主张，该辩称意见亦不能作为被告拒缴物业费的理由。原告认可被告曾于2009年6月5日向原告报修房屋渗水问题，原告应当及时有效的进行上报或处理，但原告直至2016年9月28日才进行住宅专项维修资金使用申请，且至今未能使该问题得到有效解决，原告具有一定的过错。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境。关于被告应当缴纳的物业费数额，原告提供证据证明被告缴纳物业费至2013年6月30日，对此被告未能提供相反证据佐证，本院予以认定，原告暂主张至2016年12月份，不违反法律规定，本院予以确定。因原告在物业服务过程中亦存在一定瑕疵，本院对被告应缴纳物业费的数额酌减20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条的规定，判决如下：被告范保国、江丽君于本判决生效之日起十日内支付原告靖江市马洲物业有限公司自2013年7月1起至2016年12月31日止的物业服务费5090.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10元，由被告负担40元（此款原告已缴纳，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 长  吴长伟人民陪审员  范跃明人民陪审员  赵培松二〇一七年六月一日书 记 员  王佳伟附录：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。