湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武穴民初字第01609号原告：翟迪波，男，1950年2月26日出生，汉族，武穴市教育局退休干部。住武穴市。委托代理人：王建国，男，湖北得伟君尚律师事务所律师。特别授权。委托代理人：李思民，男，湖北得伟君尚律师事务所律师。一般代理。被告：武穴市教育局。住所地：武穴市宁江路**号。组织机构代码：01126066-8。法定代表人：王卫平，男，该局局长。委托代理人：李树汉，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权。被告：湖北新现代房地产实业有限公司。住所地：武穴市江堤路**号。组织机构代码：79591842-4。法定代表人：陈容斌，男，该公司经理。委托代理人：李树汉，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权。原告翟迪波诉被告武穴市教育局、湖北新现代房地产实业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法组成由审判员饶国雄担任审判长，助理审判员游军、人民陪审员彭小丽参加的合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理，原告翟迪波的委托代理人王建国、李思民,被告武穴市教育局和被告湖北新现代房地产实业有限公司的委托代理人李树汉到庭参加诉讼。2014年12月9日，原、被告双方申请庭外和解。2016年4月，武穴市教育局起诉翟迪波，本院于2017年3月作出（2016）鄂1182民初910号民事判决，认定了本案的部分事实。本案现已审理终结。原告翟迪波向本院提出诉讼请求：1、要求二被告连带向原告支付房屋共有部分的征收补偿款516800元；2、要求二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1994年6月28日，翟迪波购买位于武穴市××路××东××号房屋，并由武穴市房地产管理局批准，武穴市住房制度改革领导小组办公室签发住宅有限产权证书，产权权属划分为国家产权权属46.06%，个人产权权属53.94%。1994年10月5日，武穴市国有资产管理局发出国有资产划转通知单，将上述房屋划转至购买者，最终翟迪波按53.94%比例合法拥有该房屋产权。2014年4月，武穴市教育局与湖北新现代房地产实业有限公司自行就征收及补偿达成一致协议，其后未经翟迪波同意，擅自对该房屋进行了拆迁与补偿。武穴市教育局与湖北新现代房地产实业有限公司的行为严重侵害了翟迪波的物权给其造成了巨大经济损失，遂具状起诉要求二被告连带向其支付房屋共有部分的征收补偿款516800元。被告武穴市教育局辩称：武穴市栖贤路23号原是武穴市教育局宿舍区。1994年前，翟迪波在武穴市教育局下属雄风公司担任经理职务，享有该宿舍区东1-1-2房屋的居住权。1994年，国家实行住房改革制度，进行第一次房改。按当时政策，翟迪波出资4028.33元购买了该套房屋的部分产权，个人部分占53.94%，国家部分占46.06%。1995年，武穴市教育局为解决职工住房问题，决定在宿舍区空地内建造职工集资房。按《国务院关于关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。武穴市房改办和武穴市纪委在国家政策规定范围内，也出台了相关规定。为此，武穴市教育局决定：凡符合条件自愿参加集资建房的职工，如果已享受了房改优惠政策，则应退出原参加房改的房屋，否则不得参与集资建房。翟迪波通过考虑后，决定退出原参加房改的房屋，报名参与集资建房。1995年4月5日和1995年11月3日翟迪波两次共向武穴市教育局交纳集资建房款5万元。1996年8月10日，翟迪波在武穴市教育局领取了房改房的购房款4028.33元，并将房改房退还给武穴市教育局。同时，翟迪波取得了集资房的全部产权。在翟迪波退出后，武穴市教育局一直将该房作为局老干活动中心使用。武穴市教育局认为，武穴市教育局从翟迪波手上购回了该房屋，从法律上讲是买卖合同关系。武穴市教育局才是本案诉争房屋的实际产权人，翟迪波虽持有房产证，但已不具备任何权利，武穴市教育局与湖北新现代房地产实业有限公司签订的拆迁协议并未侵犯原告的权益，不存在对原告的财产造成损害，同时对原告要求支付补偿款516800元的计算方式和标准都有异议。被告湖北新现代房地产实业有限公司辩称：湖北新现代房地产实业有限公司是根据武穴市教育局提供的武穴市人民政府的文件及其他相关证明才与之签订拆迁合同，不存在对原告侵权。本案争议的双方是原告与武穴市教育局，无论结果如何，本公司只对法律最终确定的产权人进行补偿。另说明拆迁补偿一般是按面积补偿，而不是按钱补偿，即使按钱补偿也没有原告所诉的这么高的价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：武穴市栖贤路23号原系武穴市教育局宿舍区。翟迪波曾在武穴市教育局下属的雄风公司担任经理职务，在该宿舍区东栋一单元1-2号房屋居住。1994年，国家实行第一次住房改革。翟迪波出资4028.33元取得了该房屋53.94%的产权，国家产权占46.06%。1995年，武穴市教育局为解决职工住房问题，决定在宿舍区空地内建造职工集资房。按当时的住房政策，武穴市教育局对集资建房资格作出了限制性的规定，即符合条件自愿参加集资建房的职工，如果已享受了房改优惠政策，则应退出原参加房改的房屋，否则不得参与集资建房。翟迪波报名参加集资建房，于1995年4月5日和1995年11月3日翟迪波两次共向武穴市教育局交纳集资建房资金5万元。1996年，集资房完工，翟迪波取得了集资房屋的全部产权。1996年8月10日，翟迪波在武穴市教育局领取了原房改房的购房款4028.33元，并退出该房屋。在翟迪波退出房屋时，未将房屋产权证交给武穴市教育局。武穴市教育局一直将该房作为老干活动中心使用。2013年，武穴市栖贤路23号教育局宿舍楼东栋被纳入武穴市宁江棚户区改造项目工程。2014年3月17日，武穴市教育局与湖北新现代置业有限公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》。2014年4月23日，武穴市财政局批准武穴市教育局对该栋宿舍楼国有资产部分进行处置。涉案的房屋被武穴市教育局作为国有资产纳入拆迁安置补偿范围之内，现已拆除。本院认为：本案争议的焦点有三。1、诉争的房屋是否已买卖转移交付？2、原、被告何人对已经买卖的房屋享有处分权？3、二被告之间签订拆迁协议是否合法？1、本案诉争的房屋是否已买卖并转移交付。根据查明的事实，可以认定，自武穴市教育局支付了53.94%的产权对价4028.33元，翟迪波退出该房屋时开始，原、被告双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。在该买卖关系中，翟迪波作为出卖人将房屋转移给买受人武穴市教育局，武穴市教育局占有并使用，可以说该房屋买卖合同生效并实际履行。故该房屋已买卖并转移交付。2、原、被告何人对已经买卖的房屋享有处分权。首先从事实上讲，武穴市教育局在收回该房屋后，一直将该房屋作为局老干活动中心而长期使用，在使用过程中，武穴市教育局对该房屋的管理使用对外起到了公示作用，即告知社会该房屋系武穴市教育局的财产（国有财产），而非个人财产，原告翟迪波作为教育局职工应当早已知道该情况，但其未提出相关物权保护请求，该事实表明原告对买卖行为的认可，对被告处分行为的支持和肯定，故从事实上讲，被告武穴市教育局对该房屋享有处分权；其次，我国法律规定了诚实信用原则制度。该原则指的是，当事人在市场活动中应讲信用，诚实不欺，在追求自己利益同时不损害他人利益和社会利益。本案争议的房屋已买卖并转移交付，根据该原则，翟迪波还应当履行协助办理产权登记过户手续的义务（该义务系法定义务），如诉争的房屋没有拆迁灭失，该房屋现存在，武穴市教育局要求出卖人翟迪波履行协助过户的义务，翟迪波必须协助办理房屋过户手续，换言之，翟迪波没有拒绝的权利，即翟迪波在法律上已不再对该房屋享有物权处分权。最后，该房屋现因拆迁而灭失，物权法规定自拆除之日起该房屋的物权消灭，即翟迪波因该房屋拆除也不再享有物权权益。因此，翟迪波对本案诉争的房屋不享有物权权益，武穴市教育局对该房屋享有处分权。3、二被告之间签订拆迁协议是否合法。因武穴市教育局对该房屋享有处分权，其根据武穴市人民政府的文件规定，并经武穴市财政局的批复，与湖北新现代房地产实业有限公司签订的宿舍区公房置换处置合同，系合法行使自己的权益，没有违反法律规定，属于合法行为。综上，被告武穴市教育局与被告湖北新现代房地产实业有限公司签订的宿舍区公房置换处置合同并拆除涉案的房屋，没有侵犯原告翟迪波的权益，原告翟迪波认为二被告未征得其同意，擅自拆除，侵犯其物权权益的诉讼理由，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，判决如下：驳回原告翟迪波的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告翟迪波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  饶国雄助理审判员  游 军人民陪审员  彭小丽二〇一七年六月九日书 记 员  朱康灵