江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1138号上诉人（原审原告）：居永波，男，1976年9月23日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：刘嘉，江苏大扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市众城房地产开发有限公司，住所地扬州市曲江北路11号。法定代表人：卢良圣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文德，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人居永波与被上诉人扬州市众城房地产开发有限公司（以下简称众城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初1107号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。居永波上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决认定房屋单价事实错误。房屋实际是以单价2100元购得。实际支付购房款113328元。2、一审依据原郊区物价局所做批复推定现由众城公司交纳土地出让金不符合历史事实且有失公平，这一推定与当时的法律法规和历史背景相违背。3、扬州市国土资源局并没有明确购房户具有支付土地出让金的义务，众城公司应当为土地出让金交纳的义务人。4、没有证据表明居永波签字同意由本人办理土地使用权证。申请不应作为证据使用，从内容上来看不具有真实性合法性，申请内容并非居生泉所写，众城公司仅提供复印件，未予以充分说明。众城公司辩称：居永波的上诉请求没有事实和法律依据。1、买卖合同中土地的性质为划拨，合同中并未约定众城公司有办理土地证和承担土地出让金的义务。居永波方明知该房屋的土地性质为划拨也明知应当由其自行办理土地使用权证。国土部门的答复及相关文件的精神，结合上述申请非常明确土地证办理的主体是购房户。该土地划拨的性质实际上并未影响购房户对该房产的转让和抵押。双方交易的时间在1995年，本案所涉的综合楼办理建设手续是从1994年开始，当时法律并不禁止划拨土地的商住建设行为。2、本案所涉的房价中并不包括土地出让金，利润仅为每平方米120.46元，且居永波作为房屋的所有权人占有了土地的增值收益，让众城公司以现有土地出让金的价格去为20多年前的交易承担所谓的合同义务，显失公平。居永波向一审法院起诉请求：判令众城公司交纳所购房屋的土地出让金并协助居永波办理土地使用证。事实和理由：1995年，居永波父亲居生泉和众城公司（原扬州市郊区房地产开发公司）签订商品房合同书一份，约定居永波向众城公司购买郊区政府北大门商业营业用房A幢10-9轴线号房，该房建筑面积45.33平方米，成交价为116044.8元。2005年，该房由父亲过户给居永波。该房屋由于众城公司的原因，至今未能办理土地使用证，故提起诉讼。一审法院认定事实：1995年1月16日，居永波父亲居生泉（甲方）与众城公司（乙方）签订商品房合同书一份，约定甲方经批准向乙方购买位于郊区政府北大门的商品住宅（营业用房）A幢10-9轴线号房，建筑面积45.33平方米，每平方米（建筑面积）基本价格暂按2560元计算，合计人民币116044.8元。经双方磋商，订立如下合同：甲方应在与乙方签订合同后十日内，先将110000元房款汇入乙方账号。房屋竣工后，由乙方会同有关部门按国家验收规范进行验收，在乙方向甲方交付前，按实际建筑面积和交付时的价格结清后，由乙方发给房屋凭证，其产权归甲方所有。双方并对其他事项予以约定。1996年1月12日，原扬州市郊区物价局作出关于核定区政府北大门综合楼房价的批复[扬郊价（1996）字第01号]，该批复内容：扬州市郊区房地产公司：你单位关于请求核准区政府北大门商品房价格的报告已收悉。你单位在双桥路郊区政府北大门兴建综合楼一幢，现已完工，准备出售。现我局受市物价局委托，经会同有关部门审核，核定北大门综合楼营业房基价为每平方米建筑面积2593.69元，住宅房基价为每平方米建筑面积1516.32元（详见附表），此价格不包括水电增容费等四项价外代收费用。附表一价格组成成本中包含征地补偿费、前期工程费、建安工程费（土建、水电）、附属公共设施配套费、管理费用、利息支出等，利润审核为营业房为120.46元/平方米，税金115.04元/平方米，代收费用67.7元/平方米。以上营业房合计2593.69元/平方米。住宅房1516.32元/平方米。2003年12月4日，居永波父亲居生泉向扬州市国土资源局出具申请一份，就其购买的双桥路15-1幢108室的房地产，由本人申请办理划拨国有土地使用证。2005年6月6日，涉案房屋登记所有权人变更为居永波居永波。原审法院走访扬州市邗江区国土局，调取了涉案房屋楼栋的土地登记卡续表，该表登记的其他内容及变更登记事项：1、2005年6月8日本宗地系依据市政府11号文件精神办理，为城镇混合住宅用地，宗地面积为1370.9平米，为一幢六层综合楼共60户，其中一层15户为商业房，为商业用地，分摊土地面积为226.58平方米，暂不予办理，待补办出让手续后再予办理；二至六层为住宅房，分摊土地面积为1144.32平方米，为城镇单一住宅用地。2、2005年6月8日（1）办理分割证时注明：需提供关于办理划拨《国有土地使用证》的申请，（2）若购房户要办理出让土地证，由购房户和扬州市维扬区房地产开发公司按有关政策共同协商解决。3、2005年6月17日，该宗地块分割成45户，分摊面积1144.32平方米，土地使用权面积自动核减为零，此证收回并注销。一审法院认为，本案一审争议焦点是，为涉案房屋交纳土地出让金是否为众城公司的义务。原审法院认为，众城公司不是交纳土地出让金的义务主体。1、从原郊区物价局给众城公司的关于涉案综合楼房价的批复中可见，众城公司出售房屋并非自由定价，价格需要得到物价等部门的审核，在最终的审核构成表中，并不包含土地出让金，利润仅为每平方米120.46元，如果由众城公司缴纳土地出让金，不仅不符合历史事实，也有失公平；2、双方在签订的商品房买卖合同中，房屋单价为2560元，低于上述物价局核定价格2593.69元，可见众城公司也并未实际收取土地出让金；3、依据国土部门出具的涉案房屋楼栋的土地登记卡续表可见，一层商业用房包含居永波在内共计15户，与二到六层45户住宅在办理土地使用证时也明确适用不同的登记方式；4、2003年居永波父亲居生泉作为购买人在给国土局出具的申请中，也是注明由其本人申请办理划拨国有土地使用证，可见居永波对购买房屋未办理划拨或者出让手续是明知的，否则也不会签字同意由本人办理土地使用证。综上，居永波从其父亲处受让房屋，是房屋登记所有权人，有权作为买卖合同权利义务的承继者要求众城公司办理土地使用证，但因其明知购买的价款中并未包含土地出让金，故时隔多年要求众城公司交纳缴纳土地出让金缺乏事实依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回居永波的诉讼请求。案件受理费80元，由居永波负担。二审中居永波提交：1、1996年7月15日江苏省扬州市房地产开发公司房屋销售发票，用以证明居生泉向众城公司缴纳购房款94605元，房屋单价为2100元。2、1996年7月15日扬州市郊区房地产开发公司收据，用以证明居生泉向众城公司缴纳房款等18723元。3、1996年7月17日扬州市契税税票，用以证明居生泉是按照94605元缴纳契税的。同时该组证据证明众城公司获利远高于当时的指导利润，居生泉已向众城公司交纳了土地出让金。经质证众城公司认为，对证据的三性均不予认可，虽居永波出示了三份单据原件，但由于时间久远人事变动很难核实。这三份证据均不属于新证据，与本案的争议焦点没有关联性，也不能证实居生泉所缴纳的房款中已经包含了土地出让金。物价部门的核定中没有土地出让金这一项，批复除了房款的价格组成以外，在附表二中还有水电增容费、自行车库、防盗门等费用故不存在所销售的价格超出核定的情形。况且这与本案的诉争没有关联性。经过与经办人的核实，涉案房屋曾经有一份结算书，结算价格为2560元，总价为11.5万余元，为其优惠2000元后总价为11.3万余元。居生泉提出发票金额少开一部分可以少缴纳契税，因此在开票时将部分款项开具收据。居生泉以94605元缴纳契税。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，一方面，从案涉合同来看，其内容并未体现房屋价格中含有土地出让金，双方也并未约定众城公司具有交纳土地出让金的义务。从扬州市郊区物价局的批复来看，案涉房屋核定单价为2593.69元，具体构成亦未体现该价格包含土地出让金，且二审中，居永波陈述案涉房屋购房单价为2100元，则这一价格低于上述核定价，也低于案涉合同约定价格，更无法体现出其中包含土地出让金。居永波二审中提交了销售发票、收据等证据欲证明居生泉分两笔交付购房款就是缴纳了土地出让金，但是相关证据中并没有土地出让金的记载，居永波也陈述其是推定收据款项是用来交纳土地出让金的。另一方面，国土部门出具的土地登记卡显示案涉土地并非国有出让土地，同时，众城公司提交的关于办理划拨《国有土地使用权证》的申请，居生泉在一审中已经认可是其向国土部门提交的，居永波也未提交证据证明居生泉对案涉土地性质提出过异议，再结合其交付的较低购房价款，故应认定居生泉对于案涉土地性质是明知的。综上，因双方在案涉房屋所占土地为非国有出让土地的情况下签订的房屋买卖合同，现居永波欲改变土地性质而要求众城公司交纳土地出让金明显缺乏依据，本院不予支持。鉴于办理土地使用权证与交纳土地出让金有密切关联，故本院对居永波有关办理土地使用权证的主张亦无法支持。综上，居永波的上诉理由没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由居永波负担。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年六月二十三日书 记 员  徐丹凤