云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初246号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：李云东，男，1978年9月22日生，汉族，石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告李云东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告李云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2013年至2016年度物业管理费2552.00元；2.判令被告支付拖欠的物管费产生的利息514.08元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2010年8月19日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7㎡，物管费收取单价为每月0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2013年度至2016年的物管费2552.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年8月19日至2016年8月19日的物管费，并将物业管理费由2552.00元变更为1856.64元，将主张的利息由514.08元变更为481.76元。被告李云东辩称，答辩人不交物业管理服务费是因为原告的服务不到位。1.答辩人的房屋面积有88㎡，原告诉状上主张的物业管理费计算错误。2011年我装修房子以后，太阳能的热水还不够一个人洗澡，我们要求原告处理，但原告和开发生相互推诿，说已经过了质保期；4.答辩人卫生间墙面的水管漏水，导致墙体毁损，原告不予解决，最后是我和案外人私下协商处理的；5.答辩人家墙里的水管漏水，漏到楼底下的住户，影响到他人生活，楼下住户撬开答辩人的墙壁进行处理，之后就没有恢复，原告以我家水管漏水为由关了我家的水，并要求答辩人交水电费，如果不交就断水断电。答辩人在接房时交过3000.00元的太阳能费、3676.00元的维修基金，因原告未尽到服务义务，答辩人认为物业管理费应当从我们之前缴纳的费用当中扣除，且原告未予解决我们接房时水电不通的问题，原告承诺过我们可以免交3年的物管费，所以应当扣除3年的物业管理费。原告石林瑞程物业公司在庭审中向本院提交了《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人之间签订有物业管理服务协议，双方当事人在协议中约定了物业管理费的收取标准及违约金的收取标准。被告李云东质证后对原告提交的证据无异议，但认为原告在管理中服务不到位，所以对原告的举证目的不予认可。本院对原告提交且被告无异议的上述证据予以确认并在卷佐证。被告李云东在庭审中向本院提交了向原告交纳水电费的《收据》33张。证实因其房屋漏水，比平时多支付了水费。原告质证后认为李云东提交的证据只能证实其交纳过水、电费，与本案不具有关联，对该证据的关联性不予认可。本院认为，被告提交的《收据》只能证实其向原告交纳过水、电费，无法证实被告房屋漏水的主张，且与原告主张的物业管理费没有关联，本院对该证据不予采信。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告李云东购买了万城阿诗玛小镇二期18栋1单元501号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并与原告于2010年8月19日签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告李云东依上述约定标准向原告支付了2012年8月19日前的物业管理服务费。后因李云东认为原告存在不履行修理太阳能的义务、未及时处理被告反映的墙面水管漏水的问题及修复被告家因漏水被损坏的墙面为由，拒绝缴纳2012年8月19日之后的物业管理费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告辩解的太阳能损坏等问题，虽原告向被告代收过太阳能等费用，但仅只是代收，原告并非收款的实际主体，且太阳能属于易损耗设备，不可能购买后永久使用，故被告太阳能损坏原告未予修复为由拒交物业管理费的主张明显不能成立。对于被告辩解的水管漏水及墙面受损的情况，因被告并未提供充分证据证实该主张，应由其承担举证不力的后果，且物业管理的范围仅是针对公共部位、共用设施设备，对业主私有部分，原告不负有无偿修复的义务。关于太阳能虽原告向被告代收过费用，但仅只是代收，原告并非收款的实际主体，且太阳能属于易损耗设备，不可能购买后永久使用，故被告以太阳能损坏为由拒交物业管理费的主张也不能成立。关于物业管理服务费的数额认定，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7m2，按照双方约定的住房每月份按0.4元/㎡的标准计算，李云东4年应当支付给原告的物业管理服务费为1856.64元（96.7㎡×0.4元/㎡×12月×4年）。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金金额计算有误，本院依照双方约定标准计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为32.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告李云东于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年8月19日起至2016年8月18日止的物业管理费1856.64元。二、由被告李云东于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金32.49元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李云东负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红