大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初1937号原告杜新宇。原告李莹。二原告共同委托代理人张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。二原告共同委托代理人陈永林，辽宁宪义律师事务所律师。被告辛国栋。委托代理人郭奎元，辽宁建方律师事务所律师。委托代理人唐杰，辽宁建方律师事务所律师。原告杜新宇、李莹诉被告辛国栋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月16日、2017年3月27日、2017年4月18日开庭进行了审理，原告杜新宇、李莹的共同委托代理人张羽佳，被告辛国栋的委托代理人郭元奎、唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告系夫妻关系。2015年11月18日，二原告与被告签订了四份《房屋租赁合同》，将二原告所有的位于大连市西岗区五惠路32号23层04、05、06、07号四套房屋出租给被告。四套房屋总面积为797.35平方米，房屋租赁期限为3年，自2015年11月18日至2018年11月17日止。合同第四条约定，租金为每平方米每天三元人民币。合同第五条约定，被告缴纳以下费用（1）每月房屋的水、电、煤气费用；（2）物业费；（3）采暖费；（4）有线电视费、宽带费、电话费。合同第十一条约定，在租赁期内，被告逾期缴纳一天，则应按上述费用总额的10%支付原告滞纳金。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的1倍支付滞纳金。故原告诉至法院，请求法院判令：1、自2016年10月1日起解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的房屋租金760671.9元及违约金228201.57元；3、被告支付拖欠的电费15750.11元、水费47.2元、物业费20731.1元；4、被告赔偿房屋装修损失20000元。被告辩称，同意解除合同，原告以自己的行为在2016年3月21日已将双方签订的合同解除。不同意原告的其他诉讼请求，理由为：1、本案被告欠付的原告的租金并不是原告所称的760671.90元而应是291037元，因为原告已于2016年3月21日将出租给被告的房屋房门锁死，致使被告已失去了房屋的占有使用权，对案涉房屋的控制权，已由被告转移到原告的手中，故原告无权对2016年3月21日以后的租金向被告主张权利。2、原告主张的房屋租金违约金既无事实依据又无法律依据，依据原、被告所签署的房屋租赁合同第4条第二项的规定05、06、07号房屋租金的首次支付日期是2016年5月17日，原告在同年的3月21日却将上述房屋的房门锁死，此时双方合同约定的租金支付日期尚未到来，原告的行为系属违反双方合同的约定，故既无权向被告主张上述三个房屋的违约金，对原告的违约行为被告保留将来追偿的权利。同时，假使被告应向原告支付04房屋的违约金，违约金数额也不是原告所称的228201.57元，因为依据双方所签合同的第11条第六项规定违约金应按04号房屋的年租金的10%支付，既被告依合同约定应向原告支付49766.8元。但被告认为依合同约定的47966.8元违约金数额在法律上属于过高，要求法院依法予以调整。3、对于原告所主张的水费、电费、物业费因原告2016年3月21日已将案涉房屋的房门锁死，被告已不能实际使用所租房屋，故3月21日以后的相关费用已与被告无关，以后的费用理应由原告自行承担。另外，关于上述费用的违约金被告应支付的是3月21日以前欠付相关费用的滞纳金。4、对原告所称的房屋装修损失原告应提供相应的证据予以证明。否则被告无需进行相应的赔偿。经审理查明，原告李莹与杜新宇于2006年8月11日登记结婚，婚后购买大连市西岗区五惠路32号23层4号、5号、6号、7号四套房屋,其中4号、7号房屋登记在原告杜新宇名下，5号、6号房屋登记在原告李莹名下。原告杜新宇就4号房屋、原告李莹就5号、6号、7号房屋（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将上述四套房屋出租给被告，房屋面积分别为454.49平方米、114.68平方米、113.5平方米、114.68平方米；房屋租赁期为3年，自2015年11月18日起至2018年11月17日止，房屋仅作办公使用；租金起算日期为2015年11月18日，双方一致同意除4号房屋租金按每3个月上打租计租外，其他三套房租金按每6个月下打租计租，租金为每平方米每天叁元人民币（不包含取暖费、物业费、水费、电费、有线电视费、宽带费、电话费等），4号房屋每三个月124417元，每年的11月17日、2月17日、5月17日、8月17日被告将每3个月的租金存入原告杜新宇招商银行大连分行东港支行的账号，5号、6号、7号房屋的每六个月的房租分别为62788元、62142元、62788元，每年的5月17日、11月17日被告将每6个月的租金存入原告李莹建设银行大连青泥洼桥支行的账号；原告不承担任何费用，被告交纳以下费用（1）每月房屋的水、电、煤气的费用；（2）物业费；（3）取暖费；（4）有线电视费、宽带费、电话费；房屋租赁期间，被告拖欠房租累计3个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋；原告违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同年租金的30%向被告支付违约金；在租赁期内，被告逾期交纳合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付原告滞纳金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则原告须按日租金的1倍支付滞纳金；拖欠房租累计3个月以上，被告应按照合同年租金的10%向原告支付违约金；合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。另查，合同签订后，被告对四套房屋实际占有使用。自2015年11月18日起至2016年9月30日止共计318天，4号、5号、6号、7号房屋分别产生房租433583.46元（3元/平方米/天×454.49平方米×318天）、109404.72元（3元/平方米/天×114.68平方米×318天）、108279元（3元/平方米/天×113.5平方米×318天）、109404.72元（3元/平方米/天×114.68平方米×318天），以上合计760671.9元。自2016年2月16日起至2016年9月30日止4号、5号、6号、7号房屋分别产生电费6309.6元、3998.45元、3326元、2101.8元，以上电费合计15735.85元。自2016年2月16日起至2016年9月30日止4号、5号、6号、7号房屋分别产生水费14.16元、4.72元、9.44元、33.04元，以上水费合计61.36元。原告自认被告已经交纳2016年5月31日前的物业费，自2016年6月1日起至2016年9月30日止4号、5号、6号、7号房屋分别产生物业费11816.74元（6.5元/平方米/月×454.49平方米×4个月）、2981.68元（6.5元/平方米/月×114.68平方米×4个月）、2951元（6.5元/平方米/月×113.5平方米×4个月）、2981.68元（6.5元/平方米/月×114.68平方米×4个月），以上物业费合计20731.1元。再查，2016年12月24日上午9时30分，原、被告对案涉四套房屋进行交接，双方确认被告已经将四套房屋内的全部物品取走，并于当日将四套房屋交还原告。本院所确认的上述事实，有原告提交的结婚证、房地产权证、房屋租赁合同、账单、交接单及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经当事人的质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原告杜新宇、李莹就大连市西岗区五惠路32号23层4号、5号、6号、7号房屋与被告辛国栋签订的四份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。该四套房屋的租金系二原告夫妻在婚姻关系存续期间所得，系夫妻共同财产，故二原告可共同向被告主张。关于原告是否违约一节。合同约定发生争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。被告称二原告于2016年3月21日将案涉四间房屋的房门上锁，致使该日之后被告无法正常使用租赁房屋，系二原告违约。被告未提供有效证据证明原告锁门，亦未举证证明双方对此事进行协商。因此，被告关于原告违约锁门的辩称，无事实依据，本院不予采纳。若像被告所述原告存在违约情形，被告可更换门锁重新进入并使用房屋，亦可采取解除租赁合同、报警、或者通过诉讼等适当措施防止损失扩大、解决纠纷。但至双方交接房屋之日止被告并未采取上述方式，而是以消极态度造成租金损失的扩大，被告亦应承担相应责任。关于合同解除一节。原告请求判令自2016年10月1日起解除原、被告签订的四份《房屋租赁合同》。本案中，被告已累计拖欠案涉四套房屋的房租超过3个月，原告有权解除合同，故原告的该项诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告同意解除合同，但其辩称应以原告违约之日，即2016年3月21日为合同解除时间。因原告未违约，且被告从未向原告主张解除合同，故被告的该项辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告应支付自2015年11月18日起至2016年9月30日止的房租760671.9元，因被告拖欠房租属违约，应支付违约金。合同中约定拖欠房租累计3个月以上，被告应按照合同年租金的10%向原告支付违约金，因该标准过高，现原告主张按照拖欠租金数额的30%支付违约金。本院认为，法律规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告未按约定支付租金，给原告造成的损失为欠款利息损失，故本院调整为违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%确定分段计付，原告主张的超出部分，本院不予支持。4号房屋违约金计算方式为：以124417元为基数，自2015年11月17日至2016年2月16日止；以248834元为基数，自2016年2月17日至2016年5月16日止；以373251为基数，自2016年5月17日至2016年8月16日止；以433583.46元为基数，自2016年8月17日至款项实际付清之日止。5号、6号、7号房违约金的计算方式：以187718元（62788元+62142元+62788元）为基数，自2016年5月17日至2016年9月30日止；以327088.44元（109404.72元+108279元+109404.72）为基数，自2016年10月1日起至款项实际付清之日止。关于水费、电费、物业费数额及违约金一节。合同约定被告应交纳租赁期间的上述费用，故原告要求被告给付电费合计15735.85元、水费合计61.36元、自2016年6月1日起至2016年9月30日止的物业费20731.1元的诉讼请求合理，本院予以支持。合同约定被告逾期交纳应按照1日10%支付滞纳金，现被告主张按照上述欠费总额的30%计付违约金，合同约定及原告主张的标准均过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%确定计付，起算时间为合同解除之日，即2016年10月1日至款项实际付清之日止。关于二原告要求被告赔偿装修损失一节。因原告未提供证据证明装修损失，亦不申请对装修损失进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告杜新宇、李莹与被告辛国栋签订的关于大连市西岗区五惠路32号23层4号、5号、6号、7号房屋的《房屋租赁合同》于2016年10月1日解除。二、被告辛国栋于本判决生效之日起十日内支付原告杜新宇、李莹自2015年11月18日起至2016年9月30日止大连市西岗区五惠路32号23层4号、5号、6号、7号房屋的房租总计760671.9元及违约金（违约金以124417元为基数，自2015年11月17日至2016年2月16日止；以248834元为基数，自2016年2月17日至2016年5月16日止；以373251为基数，自2016年5月17日至2016年8月16日止；以433583.46元为基数，自2016年8月17日至款项实际付清之日止；以187718元为基数，自2016年5月17日至2016年9月30日止；以320778.44元为基数，自2016年10月1日起至款项实际付清之日止；上述违约金标准均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付）。三、被告辛国栋于本判决生效之日起十日内支付原告杜新宇、李莹电费15735.85元、水费61.36元、自2016年6月1日起至2016年9月30日止的物业费20731.1元及逾期缴纳水、电费、物业费的违约金（违约金以36528.31元为基数，自2016年10月1日至款项实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付）。四、驳回原告杜新宇、李莹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14308元（原告已预交），由被告辛国栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服部分上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限两年。审 判 长  王 璐人民陪审员  杨永萍人民陪审员  王立国二〇一七年六月二十日书 记 员  刘頔一