江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2678号上诉人（原审原告）：沈巧男。委托诉讼代理人：方益花，浙江鑫知律师事务所律师。委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地昆山市巴城镇古城北路4299号，统一社会信用代码91320583759670632X。法定代表人：高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：柯小平。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。上诉人沈巧男因与被上诉人昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）、柯小平确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈巧男上诉请求：撤销原判，改判支持沈巧男全部诉讼请求；一、二审诉讼费由民安公司、柯小平负担。事实和理由：一、沈巧男在不断信访过程中才得知柯小平代其签订了《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《协议书》），沈巧男直至一审开庭才看到该《协议书》，谈不上追认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。一审法院仅凭沈巧男儿媳杜巧花领取12万补偿款的事实认定沈巧男在履行《协议书》并将该行为视为对柯小平的无权代理行为进行的追认，属于适用法律不当。二、一审法院未认定各方提交的争议证据，不符合最高人民法院相关规定。1、《协议书》非沈巧男所签，沈巧男一直认为收到补偿款12万后将有产权置换安置补偿。2、根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十七条、第二十条规定，被拆迁人只有选择了房屋安置方式，才会约定区位价补偿。《协议书》第三条约定了区位价补偿，故应参照同村同类型拆迁户安置情况，如归永男，其也约定了区位价补偿，最后得到三套房屋安置。3、沈巧男被拆迁房屋所在土地是集体土地而非国有土地，民安公司依据城市房屋拆迁相关规定进行拆迁补偿和安置并签订《协议书》，该《协议书》不具合法性。4、《协议书》中约定被拆迁主房面积为43.46平方米，与沈巧男土地证上房屋面积56.4平方米、总面积200多平方米不符。三、沈巧男请求民安公司与其签订拆迁协议等，属于双方已达成拆迁协议仅就协议内容存在争议，属于民事案件受理范围。四、昆山市巴城镇人民政府信访答复意见认为，沈巧男两个儿子沈林生、沈林水分别取得农村宅基地使用权，沈巧男不能按照独立户拆迁安置，经协商给予沈巧男12万经济补偿，不符合实际情况，且没有法律依据，侵犯沈巧男拆迁利益。民安公司、柯小平辩称，坚持一审意见。沈巧男向一审法院起诉请求：1、确认2006年柯小平代沈巧男与民安公司签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》无效；2、民安公司与沈巧男签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿结算表》、《动迁户安置订房确认单》、《巴城镇拆迁安置房（现房）交房通知单》、《（正仪区域）期安置房结算表》，依法对沈巧男被拆迁房屋进行安置，实现沈巧男的拆迁利益；3、本案诉讼费由民安公司和柯小平承担。一审法院认定事实：沈巧男与王密林系夫妻关系，二人共同生育二子沈林生和沈林水。1985年5月经原昆山市正仪镇人民政府批准，沈巧男和王密林获得了位于昆山市××正××村××面积为56.4平方米的集体土地使用权作为宅基地，并在该地块建造了2幢共计面积为56.4平方米的而房屋，该房屋所有权登记在王密林名下。2007年2月该房屋被民安公司拆迁。2007年5月16日沈林水出具“凭证”,其中载明“1、由正仪村十组沈巧男收到正仪村房屋拆迁费计120000元整。2、由正仪村十组沈林生收到正仪村房屋拆迁费计43000元整。3、由正仪村十组沈巧男收到正仪村青苗补偿费（房屋北、君子亭路南）计1000元整。4、由正仪村十组沈林生收到正仪村房屋提前拆迁租金补偿费计3000元整。5、由正仪村十组沈林水收到正仪村房屋提前拆迁租金补偿费计3000元整。五项累计共计170000元整。”沈林水代沈林生、沈巧男在该凭据上签字。2008年12月8日柯小平与民安公司就该房屋签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，该协议书载明拆迁人为民安公司（甲方）、被拆迁人（乙方）为沈巧男，甲方拆除乙方房屋应承担补偿金为10405元，其他补偿金为100291元；甲方应该支付乙方拆迁补偿金合计110696元。乙方自行过渡，过渡期限从乙方交旧房钥匙日起到通知乙方交房日止，过渡费预计10个月，到时多退少补，按时结算。过渡费标准按拆除主房面积每平方米每月3元，共计1304元整。甲方支付乙方奖金8000元。该拆迁补偿协议书第七条内容为乙方如需选择房屋产权置换，必须在搬迁后半个月内，凭拆迁合同及订房通知单到安置办公室办理相关手续。安置地点为空白。2008年12月16日沈林水妻子杜巧花从民安公司领取了金额为120000元，户名为王密林的转账支票。当日该款项存入王密林在昆山农村商业银行的账户。一审审理中，沈巧男确认收到120000元补偿款，但认为之后还能够进行产权置换安置补偿。2009年1月18日沈林水与巴城镇民委员会签订购房协议，约定沈林水购买该村建造的位于农贸市场北侧星溪路右侧农贸市场配套店面，编号为北起4#店面，建筑面积88.4平方米，总价290000元。该合同中注明，经财务核实沈林水支付现金240000元整，50000元从拆迁补偿款中扣除。至签约时，沈林水已全额付清购房款。2006年12月31日沈林生与民安公司就其房屋拆迁事宜签订房屋拆迁补偿协议，约定补偿款项为79926.25元。对于第七条产权置换条款划线予以删除。沈林生领取了该拆迁补偿款。2013年11月4日民安公司又与沈林生确认其安置房位于新城小区48高楼402室，建筑面积127.2平方米，单价840元。沈林生支付20000元。2016年6月13日民安公司确认沈林生尚欠安安置房款86932元。2015年7月20日沈林生多次就沈巧男及王密林房屋拆迁补偿事宜向昆山市信访局、昆山市巴城镇人民政府等部门信访举报，相关部门就其信访举报事宜进行了答复。2016年4月4日王密林因病去世。一审法院认为，本案的争议焦点为沈巧男是否为本案的适格主体，柯小平与民安公司就位于巴城镇里筛姑主房面积为43.46平方米的房屋签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》是否生效。针对第一个争议焦点，一审法院认为涉案房屋虽然登记在王密林名下，但王密林与沈巧男系夫妻关系且该房屋宅基地使用权登记在沈巧男名下，故应当认定该房屋系沈巧男与王密林的夫妻共同财产。农村从事相关的经济活动一般是以户为单位进行，尽管在合同上签字的是农户中的某一家庭成员，但是该签字人是作为农户的代表在合同上签字。因此，农户在发生诉讼的时候，诉讼的主体也应当是户，而不是户中的个人。参加诉讼时可以由户的代表参加。本案中王密林和沈巧男作为一户，在王密林已经去世的情况下，由沈巧男作为一户代表参与诉讼，王密林法定继承人也并未提出异议，应当认定沈巧男是适格的诉讼主体。对民安公司认为沈巧男主体不适格的抗辩意见，法院不予采信。针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中柯小平未提供证据证明在其与民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》时已经取得沈巧男或王密林的授权，因此其行为应当认定为无权代理。但之后沈林水之妻杜巧花从民安公司领取了补偿款120000元并存入了王密林的账户，沈巧男对此知情且在长达七年的时间内并未表示异议，应当认定系对柯小平上述无权代理行为的追认。因此，该《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》现应当对沈巧男产生法律效力。对沈巧男要求确认柯小平代其与民安公司签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》无效的诉讼请求，法院不予支持。拆迁补偿安置是行政机关或其授权单位进行的行政行为。沈巧男请求判令民安公司与其签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿结算表》、《动迁户安置订房确认单》、《巴城镇拆迁安置房（现房）交房通知单》、《（正仪区域）期安置房结算表》，依法对沈巧男被拆迁房屋进行安置，实现沈巧男的拆迁利益的诉讼请求，并不属于本院民事案件的受理范围，法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，一审法院判决驳回沈巧男的全部诉讼请求。案件受理费1798元，减半收取899元，由沈巧男负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，2006年8月28日，昆山中房房地产评估有限公司就沈巧男、王密林名下住房及辅助用房进行评估并出具《昆山市房屋拆迁评估单》，评估建筑面积为43.46平方米。2015年8月13日，王密林申请信访事项复查，在复查书中陈述：“本人王密林与丈夫沈巧男自出生一直常××在正仪村里筛姑仅有房屋43平方米内。…”2016年7月21日，沈林生作为举报人，向昆山市人民政府递交《举报信》，陈述：“我父母沈巧男、王密林原一直居住巴城镇里筛姑7号仅有的43平方米的房屋。…”2016年8月26日，昆山市巴城镇人民政府出具《关于沈林生反映拆迁安置及补偿款问题信访事项答复意见书》（昆巴信复[2016]131号），载明：“经我镇拆迁部门资料显示，您的父母亲、您、令弟沈林水共三处房屋，其中您与沈林水异地翻建后已分别取得农村宅基地使用权，根据农村宅基地一户一宅的原则，您的父母亲沈巧男（王密林）房屋不能按照独立一户拆迁安置，为此，经协商给予地上物12万元经济补偿。”二审中，沈巧男向本院提交了：1、归永男、民安公司签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，证明归永男与民安公司约定区位价补偿12万余元，归永男据此获得三套拆迁安置房屋，沈巧男应得到相同的拆迁安置待遇。2、户口簿，证明沈巧男单独立户，独立享有拆迁安置权利，不受两个儿子影响。3、《政府信息公开申请答复告知书》（巴政信息[2017]1号）、《政府信息公开申请答复告知书》（2017-9），证明民安公司实施的拆迁为协议拆迁，政府与民安公司间无委托文件，沈巧男申请公开的拆迁补偿安置方案等均由民安公司制作，不属于政府信息公开范畴，本案属于民事诉讼。4、《政府信息公开申请答复告知书》（昆住建告字[2017]第20号），证明涉案拆迁项目未申领房屋拆迁许可证，民安公司违法拆迁，沈巧男主张的拆迁安置利益应得到法院支持。民安公司、柯小平质证认为：1、归永男与民安公司签订的协议书与本案无关。沈巧男两个儿子在九十年代移宅他处，但未拆除老宅，沈巧男父子三人占用五处宅基地，违背一户一宅原则。2、户口簿真实性无异议，一户一宅规定是以家庭户为基础，并非一个户口就成立一户。3、《政府信息公开申请答复告知书》（巴政信息[2017]1号）、《政府信息公开申请答复告知书》（2017-9）真实性无异议，是否属于民事诉讼由法院认定。4、《政府信息公开申请答复告知书》（昆住建告字[2017]第20号）真实性无异议，沈巧男拆迁权益已完全实现。本院认为，沈巧男、王密林是昆山市正仪镇正仪村十组建筑面积为56.4平方米的房屋所有权人。2007年2月，上述房屋被民安公司拆迁。2008年12月8日，柯小平没有取得沈巧男、王密林授权，以沈巧男名义就上述房屋拆迁安置补偿与民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》。本案二审的争议焦点在于上述《协议书》效力。对此本院认为，上述《协议书》签订前，涉案房屋于2006年8月经昆山中房房地产评估有限公司评估，于2007年2月被拆迁。沈巧男儿子沈林水于2007年5月16日出具凭证确认沈巧男收到正仪村房屋拆迁费计12万元整。上述《协议书》签订后，沈林水妻子杜巧花于2008年12月16日从民安公司领取户名为王密林，金额为12万元的转账支票，并于同日将上述12万补偿款存入王密林账户。沈巧男、王密林收取上述款项长达7年有余但未对涉案房屋拆迁及补偿款提出异议，应视为其同意民安公司对涉案房屋进行拆迁并作经济补偿12万元，上述《协议书》对沈巧男发生效力。现沈巧男请求确认上述《协议书》无效，本院不予支持。虽涉案房屋登记的建筑面积为56.4平方米，但2006年8月经评估实际为43.46平方米，上述面积与王密林2015年8月信访事项复查申请书、沈林生2016年7月举报信中确认的房屋面积一致，故沈巧男认为其被拆迁房屋面积与房产证登记面积不符的观点，不能成立。沈巧男认为民安公司未申领房屋拆迁许可证，请求民安公司与其签订拆迁协议、实现其拆迁利益等诉请，不属于民事案件审理范围，本案不予理涉。综上，上诉人沈巧男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由上诉人沈巧男负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年六月六日书 记 员  陈 莉