北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初18897号原告：生力文，女，1987年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英如，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：魏颖丽，女，1975年9月21日出生，汉族。委托诉讼代理人张某，男，无业，住北京市大兴区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左辉，公司经理。委托诉讼代理人：孙凤起，公司员工，住公司宿舍。原告生力文与被告魏颖丽、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生力文及其委托诉讼代理人边书坤、王英如，被告魏颖丽及其委托诉讼代理人张某，被告链家房地产公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生力文向本院提出诉讼请求：1.请求确认《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》解除；2.判令魏颖丽退还我定金10万元，并按年百分之六的利率支付我自2016年3月6日至实际支付之日止的利息；3.魏颖丽退还我支付链家房地产公司的服务费人民币77220元；4.魏颖丽赔偿我总房价款20%的违约金594000元；5.魏颖丽赔偿我律师费用22000元。案件受理费由被告承担。庭审中，生力文撤回了对张某、张某1的起诉。事实和理由：2016年，魏颖丽授权张某与我就北京市海淀区×号（以下简称×号房屋）房屋签订《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》(以下简称房屋买卖合同和补充协议)，我根据合同履行自己的义务并向魏颖丽支付了10万元定金，但魏颖丽拒不继续履行合同，为维护我的合法权益，故诉至法院。魏颖丽辩称，同意解除房屋买卖合同和补充协议，生力文违约，故不同意生力文的其他诉讼请求。首先，我方无法辨识生力文与生某的关系，2016年4月，因生力文身份证件与购房合同、补充协议的名字不符导致购房资质未通过；售房时，我代理人明确表示款到过户，但链家房地产公司并未提出需要签署“理房通”，亦未向我代理人出示理房通的文本；2016年3月14日，我明确表示理房通文本与我要求付款本意不符，并在此情况下积极与生力文协商采用其余三个方案进行付款，但遭到拒绝；2016年4月30日，生力文未依约向我支付购房款，并拒绝我提出的三种方案，导致交易无法进行，属生力文违约，故我不同意赔偿。链家房地产公司辩称，同意解除合同。魏颖丽曾与我公司人员沟通变更房价款支付方式，但变更的方式均不符合合同的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照上述有效证据，本院认定事实如下：2016年3月6日，张某签署《代理人关于代理权的承诺书》，承诺其受魏颖丽委托出售×号房屋并签署相关合同文本，并保证在签约后15个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。当日，生力文与张某签订了《买卖定金协议书》并支付定金10万元。双方还于当日签订了房屋买卖合同及补充协议。其中补充协议第一条约定房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总计297万元；生力文于2016年3月6日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付魏颖丽；生力文于过户前三个工作日内将第一笔首付款127万元以理房通的方式支付给魏颖丽；生力文于过户前三个工作日内将第二笔首付款158万元以理房通托管的方式支付给魏颖丽；双方均同意，在生力文所有放（房）款做完资金托管手续，最迟不晚于2016年4月30日，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；魏颖丽出现下列情形之一的，（4）拒绝将该房屋出售给生力文或擅自提高房屋交易价格，构成根本违约，生力文有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。魏颖丽出现上述根本违约行为之日的，魏颖丽应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向生力文支付违约金；链家房地产公司收取的生力文的所有费用不予退还，由魏颖丽直接赔付生力文。4月11日，魏颖丽在北京市中信公证处办理《公证书委托书》，魏颖丽、张某1（魏颖丽之夫）委托张某出售×号房屋，张某在其权限范围内所签署的一切文件，魏颖丽、张某1均予以承认并承担相应的法律责任。为此次交易，生力文向链家房地产公司支付居间代理费62370元，保障服务费14850元。后双方因付款方式发生争议，并就争议进行协商。生力文提出三种变更方案即光大银行进行资金托管；链家房地产公司担保，签订自行划转合同；过户时全款现场进行交接。魏颖丽主张其曾接受第二方案即自行划转，但生力文推迟到4月7其一直怠于付款，所以拒绝该种方式。魏颖丽向链家房地产公司提出三种变更，即打全款当日过户，先打入理房通账户后在导入127万到建委账户监管；扣除10万元以外的其余款项打入建委监管账户，链家房地产公司表示上述三种变更方式与合同约定不一致。另，2016年5月6日，生力文向魏颖丽发函要求解除合同。魏颖丽于2016年5月16日收到上述函件。2016年8月16日，生力文另购面积59.9平方米房屋，总价款451万元。庭审中，双方均认可未签订理房通协议。魏颖丽对此解释理房通协议中约定的先过户再将理房通账户内的款项支付给其本人与补充协议中要求先取得全款再过户的意思相违背，且其在签订房屋买卖合同和补充协议时并未见过理房通协议文本。对此，本院认为,理房通托管是双方建立共管账户，购房人将房款打入该账户应当视为售房人收到钱款，魏颖丽在签订合同时明确选择理房通托管为房款支付方式理应了解理房通托管的操作流程和含义，现其以未查看理房通文本或不了解理房通相关问题的为由进行抗辩，本院难以采信。庭审中，经本院释明，魏颖丽主张违约金计算标准过高，要求调整，生力文对此不予认可，并提交再次购买房屋的购房税票证明房屋价差。魏颖丽虽不认可生力文主张的房价差，但未就其主张提交证据，故本院对生力文的主张予以认定。本院认为，当事人一方的经常居所地在中华人民共和国领域外的，可以认定为涉外民事案件。本案中，魏颖丽经常居住地为大不列颠及北爱尔兰联合王国，故本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，应适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《涉外民事关系法律适用法司法解释》。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人未就合同适用的法律进行选择，故应当适用与该合同有最密切联系的中华人民共和国的相关法律进行审理。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张某代表魏颖丽签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。按照合同约定，双方应当签订理房通协议完成付款。该付款方式明确具体且经双方签字确定，在生力文不同意变更付款方式的情况下仍应按原合同履行，现魏颖丽拒绝签订理房通协议造成合同无法继续履行，构成违约，生力文依约享有合同单方解除权。生力文于2016年5月6日向魏颖丽发出律师函，要求解除合同，魏颖丽收到后未提出异议，故本院依法确认房屋买卖合同及补充协议于2016年5月16日解除。本案中，张某在代理权限内，以魏颖丽的名义实施民事法律行为。魏颖丽对张某的代理行为承担民事责任。合同解除后，魏颖丽应当返还生力文已支付的定金。按照合同约定，魏颖丽拒绝出售房屋应当赔偿生力文已向链家房地产公司的费用，故本院对生力文要求魏颖丽赔偿居间服务费等已交纳给链家房地产公司的费用的诉讼请求予以支持。关于违约金一节，本院认为，不同小区不同房屋结构及朝向对房屋价格均有较大的影响，故生力文另行购房的房屋差价并不能证明差价损失，但考虑到房价上涨趋势的客观事实及魏颖丽的违约行为，本院对违约金金额酌情予以判定。生力文要求魏颖丽赔偿律师费及定金的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、确认原告生力文与被告魏颖丽、被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二Ｏ一六年五月十六日解除；二、被告魏颖丽于本判决生效后十五日内返还原告生力文定金十万元；三、被告魏颖丽于本判决生效后十五日内赔偿原告生力文违约金四十；四、被告魏颖丽于本判决生效后十五日内赔偿原告生力文居间服务费七万七千二百二十元；五、驳回原告生力文的其他诉讼请求。如果被告魏颖丽未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11732元，由原告生力文负担3195元，已交纳；由被告魏颖丽负担8537元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，被告魏颖丽可在判决书送达之日起三十日内，原告生力文可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  赵 齐人民陪审员  张 红二〇一七年六月二十九日书 记 员  高 蕾