上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初3591号原告：周乃科，男，1983年7月11日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：周美娣，女，1959年12月16日生，汉族，住上海市普陀区。两原告委托诉讼代理人盛楷金，京衡律师集团上海事务所律师。被告：王嘉祥，男，1956年11月7日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被告：叶掀亚，女，1964年4月29日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。两被告委托诉讼代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。第三人：上海鼎鑫置业有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路XXX弄XXX号XXX层XXX室。法定代表人：黄波，总经理。原告周乃科、周美娣与被告王嘉祥、叶掀亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加了上海鼎鑫置业有限公司作为本案第三人参与诉讼。原告周乃科及两原告(以下简称原告)委托诉讼代理人盛楷金、两被告(以下简称被告)委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼。第三人上海鼎鑫置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的关于上海市嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行合同，将系争房屋过户至原告名下；3、判令第三人协助原告办理系争房屋的过户手续；4、判令被告支付违约金人民币(以下币种同)20万元。事实和理由：2013年9月16日，原、被告达成关于系争房屋的买卖意向，原告向被告支付购房定金10万元。2013年10月15日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为85万元。上述合同签订后，原告已向被告支付房款75万元，余款10万元按约应于过户后支付，但因被告与案外人之间的借贷纠纷，系争房屋被上海市嘉定区人民法院查封，原告向法院提出执行异议，并将剩余房款10万元汇至法院账户。目前，原告已经支付了所有房款，被告已于2013年10月15日将系争房屋交付原告。现系争房屋已具备过户条件，被告却一直拖延未办理系争房屋的小产证并配合原告办理过户手续，故原告涉诉。被告辩称，不同意原告诉请，双方签订合同时，被告对房屋价款有误解，当时市场价为120元左右，双方约定的85万元价款明显偏低。被告仅收到原告75万元，原告尚未付清全部房款。被告与案外人发生经济纠纷导致系争房屋被上海市松江区人民法院查封，即便被告配合也无法过户，该违约情形并非被告造成，故原告主张违约金并无事实和法律依据。此外，双方另行签订了租赁合同，租金应在过户时一并结算。第三人书面陈述，其公司将积极配合法院履行生效的判决文书。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将建筑面积为56.15平方米的系争房屋(系动迁安置房)作价85万元转让给原告，约定付款方式为：原告应于2013年10月15日支付被告70万元、于2014年10月15日支付5万元、剩余10万元于过户当日支付，并约定被告应于2013年10月15日前将系争房屋交付原告。上述合同签订后，原告已经按约向被告支付房款75万元，被告已于2013年10月15日将系争房屋交付原告。另查明：1、系争房屋系被告于2011年拆迁取得。2013年11月26日，系争房屋经核准登记至第三人上海鼎鑫置业有限公司名下，预告登记状况信息显示预购房屋权利人为两被告，该房屋目前仍登记在第三人名下。2、2015年10月14日，系争房屋因执行需要被本院查封，案号为(2015)嘉执字第1836号。后本案原告向法院提出执行异议，并于2016年10月27日将剩余房款10万元付至本院，现该查封已经解除。3、2016年12月26日，因原告向本院提出诉前财产保全，系争房屋被本院查封，案号为(2016)沪0114财保67号。4、2017年3月10日，系争房屋因执行需要被上海市松江区人民法院轮候查封，案号为(2017)沪0117民初2008号。原、被告对上述事实并无争议，本院予以确认。但对原告是否已经支付剩余房款10万元、过户能否实际履行以及被告是否需要支付违约金，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、买卖居间合同和上海市房地产买卖合同，证明双方存在真实有效的买卖合同关系，且因被告违约，参照居间合同中定金及定金罚则的约定，要求被告支付违约金20万元；2、执行异议申请书及执行听证笔录、签购单，证明原告提出执行异议后，代替被告支付欠款10万元至法院账户，法院同意解除系争房屋之上的相关查封。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但不符合房地产买卖合同的必要形式，且对违约金并无约定；对证据2并不清楚。被告为证明其意见，提交如下证据：1、租赁合同，证明虽然双方已经于2013年10月15日交房，但双方另行签订了租赁合同，租金应在过户时一并结算；2、上海市松江区人民法院判决书，证明因被告拖欠案外人100万元，系争房屋被松江区人民法院查封，造成被告无法过户。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但表示该合同系中介公司要求其签订，是为了保证即便原告不过户被告也可以一直居住在系争房屋，但双方并无真实的租赁意图，该合同租赁期限直至2070年，违反法律规定的最长20年租赁期限，且双方并未实际履行该合同，原告并未支付过租金；对证据2，该判决与本案无关，判决日期为2017年3月30日，在房屋可以实际过户之后，不构成违约阻却事由，根据上海市不动产登记簿，该案相关查封在本案诉前财产保全的查封之后，并不妨碍本案判决过户。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。该协议就买卖双方、交易房屋的基本情况、交易价格及房款支付方式、交房时间等房屋买卖合同的基本条款均已具备，表明双方间房屋买卖合同已经成立。在原告按约定支付大部分房款后，被告应按照合同约定在系争房屋满足过户条件后配合原告办理房地产权过户登记手续。目前系争房屋已符合过户条件，但因被告与案外人发生民间借贷纠纷导致系争房屋被本院查封，现原告为解除该查封已将剩余房款10万元付至本院账户，该查封已经解除，故原告起诉要求被告将系争房屋过户至原告名下的请求合法有据，本院予以支持。由于系争房屋现登记于本案第三人名下，故第三人亦负有协助办理过户手续之义务。至于被告辩称双方存在租赁合同关系，租金应在过户时一并结算。但被告提供的租赁合同中关于租赁期限和租金支付的约定并不符合常理，原告已向被告支付房款，被告亦已按约将房屋交付原告，双方已经成立房屋买卖合同关系，根据以上情况可判断原告在购房后并无再租赁系争房屋之必要，而且原告并未实际支付租金，因此双方并不存在真实的租赁关系，该租赁合同并未实际履行，故对被告上述辩称意见，本院不予采纳。关于违约金，双方对逾期过户违约金并无约定，现原告参照定金罚则要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。审理中，第三人上海鼎鑫置业有限公司经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王嘉祥、叶掀亚和第三人上海鼎鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告周乃科、周美娣办理位于上海市嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告名下；二、驳回原告周乃科、周美娣的其他诉讼请求。本案受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告周乃科、周美娣负担2,110，被告王嘉祥、叶掀亚负担40元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一七年六月二十九日书记员  邵文菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。