江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初334号原告：江苏建筑职业技术学院，住所地本市泉山区。法定代表人：孙进委托诉讼代理人：周杨，江苏好佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，江苏好佳律师事务所实习律师。被告：陈曙光，女，1970年9月9日生，汉族，住江苏。委托诉讼代理人：李德军，江苏世纪青松律师事务所律师。原告江苏建筑职业技术学院诉被告陈曙光合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告江苏建筑职业技术学院的委托诉讼代理人周杨、张颖、被告陈曙光及其委托诉讼代理人李德军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江苏建筑职业技术学院向本院提出诉讼请求：1、要求被告退回单位住房XX室。原告将会按照相应的管理办法对被告进行相应的补偿，具体补偿价现在初步评估是36万元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于1992年7月到原单位工作。为不断改善单位教职工的住房条件，原告根据上级房管政策在校内分批建设了职工住房。为保证公平分配，原告还专门召开教代会通过分配方案，按照评分高低确定分配对象。考虑到单位筹集建房资金存在困难，分配方案要求各分配对象根据各自的住房面积预交一定的建房款，最终由原告按照建房成本结算多退少补。2001年被告根据教代会的住房分配方案分得了原告单位XX室。2014年12月原告召开六届五次教代会，会议通过了《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》（简称《住房管理办法》），《住房管理办法》第十七条规定，对于1998年11月30日前到校工作后但后因调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工，其在校内的集资住房应予以退回，但学校根据房屋市价结合其工作年限给予其房屋的增值收益，并退还其原建房款等。因被告于2014年11月调离原告单位，根据《住房管理办法》被告现应退回其在原告单位的住房。为此，原告多次与被告交涉，但未果，现特诉至贵院。被告陈曙光辩称，一、涉案的房屋属于集资建房，无论是国家还是徐州市地方对集资建房产权的归属均有明确的法律界定即购房人享有产权。在本案中被告支付了全部的购房款，因而享有完全产权。出卖人即本案的原告无权强迫被告将属于被告产权的房屋进行转让或者退还。原告的请求没有法律依据。二、原告以2014年12月召开的六届五次教代会通过的《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》第十七条规定要求被告退房或者将涉案房屋出售给原告，没有事实及法律依据，表现在：1、该规定形成时间是在被告调离原告单位之后，该文件对被告不具有溯及力；2、该文件没有任何法律、法规上的根据，即没有任何法律作为其合法性的支撑；3、该内部文件没有写在原被告的购房合同条款中，不是原被告之间合同的组成部分，被告没有受其约束的义务；4、原告在诉状中依据的是单位的内部文件，该内部文件只能约束劳动者即被告与单位在履行劳动合同过程中出现的纠纷，而不能未征得被告的同意，单方剥夺被告的普通的民事权利。该内部文件没有被告的书面确认，被告不予认可，也不予接受。通过原告诉状陈述的内容可以看出，被告陈曙光在离职的时候与原告签订相关的协议，因为原告依据的文件属于行政管理的范畴，那么即使被告违反了相关的规章制度也应当通过劳动人事争议仲裁的方式解决，而不应当跳过这一次程序，直接起诉到人民法院。三、被告2014年6月提出调离，递交正式申请。学校党委会于同年6月底同意调离，之前调离的所有教师和学校均签订保留住房协议，而学校让我起草一份退房的协议，对教师是不同对待。如果不退房学校就不给办理调动手续，知道2014年11月初签订了协议书后才给我办理了调动手续。四、原告要求被告退回涉案房屋，本案的案由为合同纠纷即违约之诉，原告依据的无论是2014年12月通过的教代会文件还是被告离职前签订的协议书，该内容均是处理原被告间在履行劳动人事聘用关系中产生的法律事务，而不是平等主体间自愿公平协议处理一般普通民事法律事务，因而应适用劳动合同法、劳动法的规定。如果原告认为被告违约或者违反学校规定，应当首先通过劳动人事争议仲裁程序，不能直接提起民事诉讼。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告陈曙光于1994年10月到江苏建筑职业技术学院（原徐州建筑职业技术学院）工作。2000年2月11日，江苏省原铜山经济开发区管理委员会招商局作出铜开招字（2000）19号《关于同意徐州建筑职业技术学院建设职工住宅的批复》，内容为：“徐州建筑职业技术学院：报告收悉，经研究批复如下：一、同意你单位建设职工住宅；二、项目征地范围在你院北围墙外双山南坡，征地面积为11520㎡；三、项目总投资为600万元，其中自筹550万元，拨款50万元；四、项目建设周期：一年；五、项目负责人：张文山。希接文后抓紧办理规划定点，土地征迁等手续，完成后尽快开工建设。”当年，原告开始筹备集资建房事项。2000年6月16日，原告通过了院字[2000]56号《关于下发徐州建筑职业技术学院集资建房分房办法的通知》，该通知规定：“……一、集资原则与条件1.原则（1）全额集资；（2）面向全院在职教职工和离退休人员，向教师倾斜的原则；（3）改善现有职工住房条件，并为引进人才创造住房条件。2.条件凡在学院工作满三年（含三年），调入学院工作满一年（工龄在3年以上）教职工均可参加集资（学院引进的人才不受此限制）……三、对集资户的要求1.凡进住集资楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限出售给学院，学院将按收房当年的有关房改房政策进行收购。并于上房前一次结清。2.凡调离学院或在校内更换其他住房的教职工，只能将集资房出售给学院，或经学院同意出售给本院教职工，不得上市交易……。”该通知还对认定房位的办法及集资房分房工作程序作出了规定。2001年8月6日，江苏省教育厅出具苏教发[2001]162号《关于同意出售教职工集资房的批复》，内容为：“徐州建筑职业技术学院：你校《关于申请办理我院集资房出售手续的请示》（院字[2001]89）号收悉，经研究，同意你校按国家房改政策及省、市有关规定出售教育厅苏教计[2000]235号文批准建设的4幢120套教职工住房，共计面积13232平方米。专此批复”。2001年11月5日，徐州市物价局作出了徐价房[2001]204号《关于徐州建筑职业技术学院集资建房成本价格的批复》，内容为：“你院《关于申请集资建房成本价格的报告》收悉。根据省、市集资建房价格管理规定及建房成本情况，经研究批复如下：一、核定院内4栋住宅楼成本价：1#楼695元/平方米、2#楼685元/平方米、3#楼675元/平方米、4#楼688元/平方米。二、楼层差价，以成本价为基础，按照增减差价总额的代数和等于零的原则安排，即：一楼加价1.5%、二楼加价6.2%、三楼加价10.7%、四楼加价6.2%、五楼减价7.8%、六楼减价17%。”经查，涉案楼房XX室，建筑面积为109.53平方米，于2001年10月竣工，并于当年11月交付被告使用。被告经过原告选房程序于2001年年底购得，被告为此房支出购房款75053元。涉案房屋至今未取得房屋权属证书。原告陈述涉案X号楼即为苏教发[2001]162号文件中的房屋。2003年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《集资建房协议》一份，内容为：“为改善教职工住房条件，徐州市房改办同意我院集资建房（徐房改办[2001]47号文件），江苏省教育厅同意把集资住房出售给我院教职工（苏教发[2001]162号文件）。在平等自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成如下协议：一、房屋座落、建筑面积、屋内设施1、甲方集资建设并出售给乙方的住房位于校园内XX号。住房属砖混结构。2、乙方向甲方购买的集资住房面积为109.54平方米，地下室建筑面积（空白）平方米。3、室内地平不压光，室内墙面不刷白，厨房、厕所不镶贴，水电双通。二、房屋价格根据市物价局核定的价格（徐价房[2001]204号），乙方所购集资房总价款（含地下室）7.8万元。三、房屋产权房屋产权归乙方所有，但若出售，首先出售给学院。四、此协议未尽事宜，按学院有关规定解决。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”2006年7月9日，徐州建筑职业技术学院教职工代表大会审议通过《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》。2006年7月10日，徐州建筑职业技术学院出具院字[2006]92号《关于印发的通知》，其中《徐州建筑职业技术学院教职工住宅楼认购、调购办法》第六条规定：“1、凡认购新建教师公寓楼的教职工，必须将现有住房按学院要求期限退出。2、凡以后调离学院或在院内调购住房的教职工，原住房由学院收回，不得上市交易……”2011年1月，徐州建筑职业技术学院更名为江苏建筑职业技术学院。2014年10月8日，被告向原告出具《售房委托授权书》一份，内容为：“本人委托江苏建筑职业技术学院按照《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理暂行办法》规定出售校内XX室住房，并上缴住房钥匙一把给指定的校内职工（贾进涛老师）。出售住房收益按照《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理暂行办法》规定执行。”2014年11月，被告调离江苏建筑职业技术学院至嘉兴职业技术学院工作。2015年1月27日，原告通过了苏建院发[2015]2号《关于印发的通知》，《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》经该校教职工代表大会支委会审议通过。《江苏建筑职业技术学院教职工校内住房管理办法（暂行）》规定：“……第十七条个人申请调离、辞职等与学校解除人事关系的教职工住房处置。……（3）在我校工作年限不满25年的教职工已购原集资房处置，必须按照第十六条第一款中规定的增值收益分配原则退回学校。……3.已调离或辞职人员的住房处理（1）已调离或辞职人员购买住房时与学校签订相关协议的，按协议规定处理；（2）已调离或辞职人员办理离校手续时与学校签订退房承诺书的，按退房承诺书规定处理；（3）已调离或辞职人员未与学校签订任何协议和承诺书的，学校将通过相关途径督促其办理原购房处置手续。4、应退而不退房者，学校不予办理调离手续，且可采取必要的强制性措施……”后因原、被告之间就涉案房屋的退购等事宜未能达成一致产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，被告陈曙光对涉案房屋具有合法的占有、使用等权利系原、被告双方以平等、自愿协商的结果，亦即被告通过签订民事合同行为取得的相应的权利。原告单位教职工代表大会虽有权力针对本校学校教育教学、管理工作和教育行政部门的工作提出意见和建议、参与学校民主管理，但其作出的相应的内容不得对抗他人业已取得的合法的民事权利。本案中，原告依据教职工代表大会作出的规范性文件，在未有法定事由，亦未有被告本人作出认可或双方协议的情况下，要求退还房屋、进行补偿已经背离了双方约定的民事权利义务内容，故对于原告的主张，本院认为依据不足，依法不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江苏建筑职业技术学院的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁 贺审 判 员  张红梅人民陪审员  宋 珂二○二○一七年六月二十六日书 记 员  宋海梅