云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初928号原告：高菁霞，女，1982年8月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王光生，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘和东，云南民定律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所：云南省昆明市新闻路348号。法定代表人:戴艳梅，任董事长职务。委托诉讼代理人：毕蕊，女，1980年10月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。系公司员工，特别授权代理。原告高菁霞诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案，于2017年3月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原、被告双方一致同意在审限届满后继续适用简易程序审理。原告高菁霞的委托代理人王光生、刘和东，被告的委托代理人毕蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高菁霞向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告违约交房给原告造成的损失共计106521元（自2014年7月1日起至2017年1月10日止）；2、判令被告承担自2017年1月10日起至交房之日止的违约损失（参照物业委托租赁管理协议中约定的年租金回报）；3、判令被告承担本案的诉讼费用（诉讼费由被告支付给法院，原告预交的诉讼费予以退还）。事实和理由：2013年6月16日，原、被告订立《商品房购销合同》，合同约定被告应当在2014年6月27日前将该地下室X区负X层XXXX号房屋交付原告，房屋价款518777元，原告按约支付了全部购房款，被告违约没有交付房屋，致使原告应取得的租金收益无法收取而产生损失，故提起诉讼。被告中天公司辩称，延期交房是事实，但补充协议上18页第7条已经约定，逾期交房违约金按照交房款的日万分之一赔付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议的《商品房购销合同》、房款发票，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据认定如下：对原告提交的《交房催告函》系为证明被告逾期交房，且原告也进行了催告，虽被告不予认可，但被告对其逾期交房事实不持异议，故本院对被告逾期交房这一事实予以确认；对本案的案件事实对原告提交的《物业租赁管理协议》，被告表示因该合同系与案外人签订的合同，故对真实性无法确定。本院认为，该合同为书证原件，形式完备、来源合法，本院予以确认。对被告提交的《补充协议》，原告认为无原、被告双方的签名，故不予认可。就此,本院认为，双方签订的《商品房购销合同》中多个条款中均载明“双方按照补充协议的相关约定执行”，由此可见，原、被告双方认可《补充协议》为《商品房购销合同》的组成部分，且已经过备案登记，故本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2013年6月16日，原告与被告订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的文化空间广场地下室X区负X层XXXX号房屋，价款为518777元。被告应当在2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准。被告取得竣工验收备案为被告交付房屋的唯一条件。被告因自身原因未能在合同约定期限内向原告交付房屋的，原告给予被告中天公司60天的宽展期，合同继续履行，被告中天公司无需承担违约责任。如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告中天公司应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告向被告支付了房屋的全部价款518777元。2013年6月16日，原告与案外人云南XXX物业服务有限责任公司（下称XXX公司）签订《物业委托租赁管理协议》约定，原告将向被告购买的房屋委托XXX公司对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中约定物业租金计算基数为518777元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为41502.16元，第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为44096.05元。原告主张的2014年7月1日至2017年1月10日止的损失即参照上述租金收益计算为106521元。庭审中，被告陈述，案涉房屋尚在验收,还不具备交房条件。本院认为：本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，且已经过备案登记，故该份协议对原、被告双方也具有约束力。原告有权要求被告继续履行《商品房购销合同》。按照《商品房购销合同》约定被告应当在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准；被告逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系被告为重复使用而预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，被告应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年6月27日前交房。被告建设的房屋至今没有竣工验收，已属违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告购买的房屋系商铺，被告逾期未能交付房屋使原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告和案外人XXX公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的原告预期利益，故就原告主张的损失,本院参照前述协议约定的标准,酌情确定为以原告所支付的购房款总数为基数按年利率8%，从2014年7月1日至本案庭审之日相对应的月份，即至2017年3月1日为32个月计算为110672元（518777元×8%÷12个月×32个月），对原告主张的计算至实际交房之日止的损失，由于本案合同履行尚有不确定因素,在本案中本院不予支持。至于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，案涉《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前本案所涉房屋尚未完成竣工验收，客观上尚不具备交房条件，故对该项诉讼请求本院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高菁霞2014年7月1日至2017年3月1日期间的损失110672元；二、驳回原告高菁霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元（原告已预交），已减半收取，由被告云南中天文化产业发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  杨国娟二〇一七年六月十六日书记员  符慧芸