广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初3249号原告（反诉被告）：何运珍，女，汉族，1965年8月9日出生，住址：惠州市惠东县。委托代理人：钟宇亮，广东广法律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘菊梅，女，汉族，1984年4月17日出生，住址：安徽省涡阳县。委托代理人：李智超，广东汇和律师事务所律师。委托代理人：段艳红，广东汇和律师事务所律师。第三人：惠州市家家顺房产经纪有限公司，住所地：惠州市惠城区江北新江路20号。法定代表人：罗立平。委托代理人：张尊，女，汉族，1992年10月25日出生，住址：广西北海市海城区。委托代理人：陈金月，女，汉族，1990年11月23日出生，住址：深圳市福田区。原告（反诉被告）何运珍诉被告（反诉原告）刘菊梅、第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷两案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告何运珍诉称：2015年6月21日，原告何运珍与被告刘菊梅、惠州市家家顺房产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50307000218）,合同约定：原告向被告转让其位于惠州市江北××号宏益公馆1号楼2单元11层03号房的房产，建筑面积115.37平方米，转让价格为89万元人民币。由于被告选择向银行抵押付款，因此，双方还约定在双方到银行办理资金监管之后，被告于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，在银行出具贷款承诺函、被告赎出房产证原件且注销抵押登记之日起三日内，双方签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，合同约定双方到房管局过户递件后，原告三日内交付房产。由于该房产当时处于抵押状态，双方同时还签订《赎楼委托协议书》约定由被告负责赎楼，即被告清偿原告尚欠银行抵押贷款利息及本金310000元（最终以银行出具清单为准）。上述合同和协议签订后，原告积极履行合同及协议约定义务，但被告迟迟未接收房产，在成功将房产从原告名下过户到被告名下及银行出具贷款承诺函后亦未办理银行抵押付款，致使原告至今未收到房款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告的行为已构成实际违约，原告有权要求被告继续履行合同，支付剩余房款，并要求原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请判如所请：1、判令被告刘菊梅继续履行与原告何运珍所签之购房合同，支付剩余购房款58万元；2、判令被告刘菊梅承担原告实现债权的费用，包括诉前财产保全费3420元、保全担保费3000元、律师费8000元；3、判令被告支付违约金32040元，按58万元本金计算至停止违约之日止；4、判令本案诉讼费由被告承担。被告刘菊梅辩称：答辩人履行先履行抗辩权，在双方履行的双务合同中已按约定支付购房款，原告违反约定，导致合同目的无法实现，原告辩称不知道过户时间与事实不符；未办理贷款原因如下：1、中介未将领取房产的回执交付给答辩人，其原因是中介称未经原告允许，答辩人不能领取房产证；2、房屋处于查封状态，导致答辩人无法办理抵押登记，导致合同无法继续履行。同时，原告以本金58万元计算违约金没有事实及法律依据，原告在双务合同中作为合同义务先履行一方，未按合同约定履行，违约在先，我方作为后履行合同义务的一方，有权不继续履行合同中的付款义务，这是法律赋予被告的权利，我方在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，故无需向原告承担相应的违约责任，本合同违约是由原告造成的，其应向被告支付违约金才是本案事实，我方要求原告支付违约金有事实及法律的依据。反诉原告刘菊梅诉称：一、因被反诉人擅自单方变更合同条款构成违约，导致合同无法继续履行，其应按合同约定承担违约责任并支付房屋占用费。2015年6月21日，反诉人与被反诉人、第三人三方签订《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》（合同编号：NO.50307000218）,合同约定：反诉人购买被反诉人位于惠州市江北××号宏益公馆1号楼2单元11层03号房屋，建筑面积115.37平方米，交易价格为人民币89万元，合同约定交房时间为双方到房产局过户递件后三日内。合同签订后，反诉人依照合同约定于2015年6月21日向第三人交纳定金3万元人民币；2015年9月6日，反诉人已通过兴业银行惠州分行零售业务部个人信贷业务审批；2015年9月16日，反诉人代被反诉人偿还房屋银行按揭贷款及利息共计32万元人民币；2015年9月30日，反诉人、第三人与被反诉人委托陈水东到惠州市房产管理局办理过户递件手续，同日，反诉人向惠州市房地产中介管理协会“交易结算资金专用账户”存入15万元人民币委托其代管房款，并按照税务及房管局规定缴纳房产过户的全部税费（其中个人所得税12476.12元人民币）。三方签订合同后，反诉人已按合同约定履行买受人义务，履行过程并无不当。三方完成过户递件后三日，被反诉人擅自单方变更合同约定交房条件，要求反诉人付清全部购房款后交房。经第三人及反诉人与被反诉人多次协商无果，导致三方合同无法继续履行。被反诉人违背合同约定，擅自单方变更合同履行条件，已违反《合同法》第六十七条的规定构成违约，依照《合同法》第一百一十二条的规定，被反诉人应对此承担违约责任。依照《合同法》第一百一十四条及三方合同第十三条第一款约定，违约方应按成交价基数每日万分之四的标准向守约方支付违约金，所以，被反诉人应按违约的实际天数向守约方支付违约金，暂计为60520元（从2015年10月26日起算暂计至2016年4月13日，小计170天，合同约定按涉案房屋成交价基数日万分之四计算）。反诉人已为被反诉人赎楼，被反诉人无需再向银行偿还涉案房屋的贷款及利息，无偿占用房屋。截止2015年4月13日，被反诉人仍未按合同约定交付房屋并占用涉案房屋，其应按实际占用天数向反诉人支付房屋占用费，暂计18000元（从2015年11月暂至2016年4月，小计6个月，每月按3000元人民币计算）。二、被反诉人出具虚假《唯一住宅承诺函》，导致反诉人多支出个人所得税12476.12元人民币，被反诉人应予以退还。2015年6月21日，被反诉人违反诚信原则为反诉人出具虚假《唯一住宅承诺函》被税务部门查证，导致反诉人承担了本部应由其承担的个人所得税12476.12元人民币。基于对被反诉人出具承诺函的信任，反诉人在明确不产生个人所得税的情况下同意所有税费由其承担，故，被反诉人应承担因其虚假承诺产生的个人所得税12476.12元人民币。三、被反诉人违反诚信原则，违反合同义务导致交易无法依约进行，不接受第三人及反诉人多次提出的协商请求，耗费司法资源增加诉累，由此产生的诉讼费用包括反诉人聘请律师费用、本案所有诉讼费均应由被反诉人承担。综上，反诉人、被反诉人、第三人三方签订的《惠州市二手房买卖及居间房屋合同》合法有效，未违反法律、法规禁止性规定，三方在交易过程中应严格按合同约定履行，反诉人已依约完成买受人义务，被反诉人严重违约，应依照合同约定承担违约责任，向反诉人支付涉案房屋占用费及因本诉产生的所有诉讼费用。请求法院维护反诉人合法权益，维护交易中的公平正义，判决双方继续履行合同，支持反诉人的全部诉讼请求：1、请求判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》，立即交付涉案房屋；2、请求判令被反诉人承担合同违约责任并向反诉人支付违约金暂计60520元人民币（从2015年10月26日起算暂计至2016年4月13日，170天）违约金计至停止违约日止；3、请求判令被反诉人占用涉案房屋期间的房屋占用费暂计18000元人民币，占用费计至实际占用日止（从2015年11月暂至2016年4月，小计6个月，每月按3000元人民币计算）；4、请求判令被反诉人支付房产交易个人所得税12476.12元人民币；5、请求判令被反诉人承担本案律师费8000元人民币；6、请求被反诉人同意中介交付产权登记证回执；7、请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告何运珍辩称：对于反诉原告无法领取产权登记回执，反诉原告没有证据证明其有向中介索取，反诉被告已按合同约定，履行了合同主要义务，反诉被告只要求反诉原告支付剩余房款58万元，反诉被告可以马上交付房产，并且同意解封。第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司提交书面意见述称：根据原、被告双方于2015年6月21日签署的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十条约定，本诉原告应于双方到房产局过户递件后三日内办理交房。双方已于2015年9月30日办理过户递件手续，但本诉原告一直拒不履行交房义务。2015年10月12日，第三人协助原、被告完成交易，在本诉被告要求下向本诉原告发送《催告函》，催促其尽快办理交房手续并多次组织双方就交房事宜进行协商，但本诉原告至今仍未交房。查明的案件事实经审理查明：2015年6月21日，原告（反诉被告）何运珍与被告（反诉原告）刘菊梅、第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50307000218）。合同约定：被告向原告购买位于惠州市江北××号宏益公馆1号楼2单元11层03号房的房产，转让价格为89万元；交易定金，该房产交易定金3万元，买卖双方同意上述定金交由居间方监管；付款方式，买方向银行抵押付款，买方须于2015年8月5日之前支付除定金之外的首期款26万元，至买卖双方约定的银行监管账户房地产交付，卖方应于双方到房产局过户递件后三日内将该房地产交付买方；违约责任，如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。同日，被告向原告支付定金3万元。原告向被告出具《唯一住宅承诺函》原告向被告承诺“本人的全部家庭成员（包括售房人、配偶以及未成年子女）除本次销售的住房外，所有家庭成员在广东省内均无其它住宅；以上承诺，如有不实，愿意接受《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理”。庭审时，原告承认其丈夫名下另有一套房产，所承诺不属实。被告为此另支付个人所得税12476.12元。2015年6月28日，原告办理赎楼委托公证。2015年9月6日，被告通过兴业银行惠州分行个人信贷业务审批，贷款金额39万元。2015年9月16日，被告向原告支付赎楼款32万元，被告出具相应的《收款收据》。2015年9月30日，原、被告双方前往惠州市房产管理局办理递件过户手续，同日被告向惠州市房地产中介管理协会交纳银行监管资金15万元。庭后经第三人核实，本次房产交易的《房地产权登记申请受理回执》（收件编号为AS1518609）保存在第三人处。第三人称因原告不同意，故该回执尚未交付给被告，被告因此也未能拿到房产权证，影响抵押贷款，导致房款无法支付给原告。2015年10月10日，第三人向原告发出《催告函》要求原告办理交房手续。2015年10月27日，被告取得房产权证，证号：粤房地权证惠州字第××号。因原被告双方对于房款、个税及违约金的支付产生分歧，导致未能按照合同约定时间交房。2015年12月13日，原告将涉案房产的有关物品进行搬走。2015年12月29日，原、被告及第三人最后一次协商交房事宜，因被告对于交房的物品、个税及违约金等问题无法与原告达成一致意见，导致交房未能顺利完成。原告申请诉前财产保全。本院于2015年12月25日作出（2015）惠城法立保字第955号《民事裁定书》。原告支付保全费3420元。裁决理由和结果本院认为：原告（反诉被告）何运珍与被告（反诉原告）刘菊梅签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同）是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。原、被告请求继续履行合同，完成交易，予以照准。涉案房产现已过户至被告名下，原告请求被告支付尚未支付的房款，依法有据，予以支持。原告已接受被告的款项合计35万元，另有15万元尚在监管账户未领取。故被告尚应支付原告的房款为54万元（含监管账户15万元）。对于原告主张的被告逾期还款违约金，鉴于双方除首付款明确约定付款时间外，其他款项没有约定具体还款时间，且因原告至今未同意第三人将房产回执交付给被告，以便被告领取房产权证完成抵押贷款程序，事后原告又于2015年12月查封了涉案房产，进一步影响抵押贷款手续的办理，导致被告至今未能偿还剩余房款，其主要责任在于原告，故原告请求支付逾期还款违约金缺乏依据，不予支持。合同约定原、被告双方到房产局递件后三日内将房产交付给被告，但原告因房款问题，迟延交付。2015年12月14日，原告已将涉案房产内部有关物品搬走，也与被告沟通交房。2015年12月29日，三方再次协商交房问题，因被告因对交房条件不满，未予收房。在符合收房的情况下，被告以其它事由怠于行使收房权利，故应自行承担相应的责任。被告主张从2015年10月26日起计算违约责任，予以照准。原告的逾期交房责任，从2015年10月26日起计算至12月28日，依照合同约定日万分之四计算违约金，计为22784元。鉴于涉案房产尚未完成交接手续，故原告应配合被告将涉案房产交付给被告。对于反诉原告主张的房屋占用费，双方已约定违约责任的处理，属于重复主张，不予支持。反诉原告请求反诉被告将涉案房产的《房地产权登记申请受理回执》（收件编号为AS1518609）交付，予以支持。该回执现存放于第三人处，由第三人直接交付给反诉原告。反诉被告违反诚信原则，隐瞒其丈夫名下还有其它房产，导致反诉原告增加个人所得税12476.12元，该款由反诉被告承担。由于原、被告双方都对于律师费问题，没有明确的书面约定，故对于双方的主张均不予支持。案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告（反诉原告）刘菊梅应在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）何运珍支付购房款54万元（含监管账户15万元）。二、原告（反诉被告）何运珍应在本判决生效之日起七日内将位于惠州市江北新江路11号宏益公馆1号楼2单元11层03号房交付给被告（反诉原告）刘菊梅。三、原告（反诉被告）何运珍应在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）刘菊梅支付违约金22784元。四、原告（反诉被告）何运珍应在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）刘菊梅支付房产交易个人所得税12476.12元。五、第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司应在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）刘菊梅交付涉案房产的《房地产权登记申请受理回执》（收件编号为AS1518609）。六、驳回原告（反诉被告）何运珍的其它诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）刘菊梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9744元（原告预交4872元）、保全费3420元，由原告（反诉被告）何运珍承担1316元，被告（反诉原告）刘菊梅承担11848元；反诉受理费882元，由原告（反诉被告）何运珍承担314元，被告（反诉原告）刘菊梅承担568元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 朱 雄审判员 黄链生审判员 杨 梅二〇一七年六月十四日书记员 李慧慧