北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第28715号原告：李春生，男，1949年4月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:张文英（原告李春生之妻），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔巍，北京雷宇律师事务所律师。被告：李华，女，1957年11月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐力，北京市金瀚律师事务所律师。原告李春生（以下简称原告）与被告李华（以下简称被告）虚假登记损害责任纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张文英、崔巍，被告及委托诉讼代理人唐力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因虚假登记给原告造成的损失110万元；2、被告向原告支付房屋租金损失，以1500元/月计算自2001年2月28日至被告实际给付之日止。事实和理由：原、被告系兄妹关系，二人之母李某某生前房屋经拆迁得到位于北京市朝阳区某某小区301号安置住房（以下简称301号房屋）。2000年4月，李某某去世。被告采取欺骗手段将301号房屋调换至北京市朝阳区某某小区1-202号房屋（以下简称202号房屋），并擅自变更承租人为被告，此后被告又购买了202号房屋。被告的上述行为给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、虚假登记损害责任纠纷属于物权纠纷，而原告此前曾就物权纠纷提起诉讼，已被法院驳回，原告此次再次起诉违反了一事不再理的原则。第二、原、被告之父李某如去世后遗留北京市东城区某某胡同6号的六间私有房产，1993年原、被告及母亲李某某将这6间房屋分割并继承。1994年拆迁时，拆迁办对三人继承的房屋分别进行了拆迁安置，故李某某原有房屋已因拆迁灭失，301号房屋是公有出租房屋，李某某仅是承租人。第三、被告持有原告的授权委托书原件，说明原告知道被告换房和变更承租人之事，且202号房屋变更承租人后十多年来双方经常见面，原告从未提出异议，也未主张过房屋收益，说明原告知道并同意202号房屋由被告承租。第四、被告及儿子的户籍一直在202号房屋内，且被告一直与李某某共同居住，长期赡养李某某，符合公有住房的承租条件。而原告的户籍从未在202号房屋内，也未赡养过李某某，未一同居住过，不符合公有住房的承租条件。因此，退一步讲，即使被告承租202号房屋时未征得原告同意，侵害了原告的签字同意权，也不等于原告就能够成为房屋承租人，不必然导致原告的财产遭受损失，故原告主张的损失110万元没有法律依据。第五、202号房屋与原告所住房屋在同一栋楼的同一单元内，被告还长期替原告出租房屋，并将租金交给原告。自202号房屋变更承租人后十多年来，双方每年多次见面，原告明知被告承租了202号房屋，但从未提出过异议，现原告的诉请已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李某如与李某某系夫妻关系，二人育有养子、养女，即本案原、被告。李某如去世后遗留北京市东城区某某胡同6号房产六间，经李某某、原告、被告协商三人各自分得二间。北京市东城区某某胡同6号房产六间被拆迁后，李某某取得安置住房即301号房屋，性质为承租公房。原告取得北京市朝阳区某某小区501号房屋，被告取得北京市朝阳区某某小区303号房屋。2000年4月，李某某去世。2000年8月，北京市望京实业总公司（以下简称望京公司）收到《住房换房申请表》，“李华”、“李某某”申请将301号房屋调换至202号房屋。2000年10月，望京公司收到《申请》、《住户更名申请表》，“李华”、“李春生”申请将202号房屋的住户更名为“李华”。2001年2月28日，被告与望京公司签订《公有住宅租赁合同》。经询，被告认可望京公司收到的一系列材料中，“李春生”的签字及手印为被告代签、代印，但被告表示已取得原告的授权。对此，被告提交《委托书》及加盖北京市朝阳区望京街道花家地第二居委会（以下简称第二居委会）公章的“书面材料”，用以证明原告知晓并同意换房、变更承租人以及第二居委会确认被告符合变更条件的事实。其中，《委托书》载明“李春生因工作忙，时间紧张，故委托爱人张某某办理李某某房子事宜。委托人李春生。2000年8月8日”，“书面材料”载明“房管段领导、居委会：我父母双亡，本人决定放弃花家地301号房，把承租人李某某的名姓，更改为妹妹李华的名字，由妹妹李华承担301号房的一切费用，李华、李春生换房没有纠纷，如有纠纷自行负责。申请人李春生、李华。2000年8月”。原告认可《委托书》的真实性，但表示当时只是委托其爱人张文英去办理换房事宜，并没有同意变更承租人。被告表示其持有《委托书》原件，且原告亦同意由其办理换房及更名事宜。原告表示“书面材料”的内容及签字均非其本人书写，被告对此未持异议，认可“李春生”签字为被告代签。在本案审理中，承办人至望京公司调取了202号房屋更名时的规范文件及现行的规范文件。此前的规范文件写明更名需带材料为：1、《更名申请表》2、《房屋租赁合同》3、户口簿4、身份证5、原承租人委托代理人的委托书和身份证6、如委托代理人与原承租人不在同一户籍，应出具经户口所在地派出所开出的关系证明7、原承租人死亡的，带《死亡证明》。现行的规范文件写明“办理更名手续原有标准不变，公司物业部要求增加如下材料：……办理更名手续时原承租人的子女中被更为新承租人以外的其他子女需要在更名申请表中写上‘本人自愿放弃此房屋承租权’这句话”。经承办人与望京公司工作人员核实，确认如下事实：原承租人死亡后需更换承租人时，须征得所有家庭成员同意，即只要提交材料显示其余家庭成员同意，即可办理更名手续。2012年3月13日，被告与北京某某开发集团有限责任公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价51790元购买了202号房屋。2012年4月18日，被告交纳了购房款51790元。2013年7月22日，202号房屋登记在被告名下。2014年,原告将被告诉至本院，认为被告擅自将202号房屋的承租人变更为被告本人，此后又购买了202号房屋，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故要求确认原告对202号房屋享有居住权。2014年12月1日，本院出具（2014）朝民初字第22994号民事判决书，判决原告有权居住202号房屋。后被告不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2015年4月7日出具（2015）三中民终字第01261号民事判决书，认定被告在李某某去世后，擅自变更202号房屋的承租人，并通过购买的方式取得202号房屋所有权的行为，侵犯了原告的合法权益，应当承担相应责任，但由于202号房屋为被告个人所有，原审在物权基础上设立居住的权利，该居住的权利难以真正实现，故对于原告要求居住的主张不予支持，原告对涉案房屋的相关权利可另行解决。经原告申请，本院委托经摇号选定的北京龙泰房地产评估有限责任公司（以下简称评估公司）对202号房屋于2012年4月18日的市场价值及2000年9月7日至2012年4月18日的使用费进行评估。2017年2月8日，评估公司出具《评估说明》称，因无法掌握2000年9月7日至2012年4月18日的类似房地产使用费资料及相应市场交易信息，致使该公司不能正常完成房屋使用费评估工作。2017年3月10日，评估公司出具《房地产估价报告》，载明202号房屋于2012年4月18日的价值为139.6万元。原告预付鉴定费4792元。经询，原、被告认可《房地产估价报告》的真实性。经查，李某某去世前未留有遗嘱，202号房屋自取得后一直出租使用。本院认为:公民的合法权益受法律保护。本案中，《委托书》明确载明原告委托妻子张某某办理李某某房子事宜，该《委托书》并没有授权被告进行换房、更名事宜，且出具《委托书》时，确实存在301号房屋换房的事实，故不能依据《委托书》认定被告取得了原告同意将202号房屋的承租人变更为被告的授权。《申请》、《住户更名申请表》、“书面材料”等一系列文件上“李春生”的签字、手印均系被告个人代签、代印；且经承办人与望京公司工作人员核实，原承租人死亡后需更换承租人时，须征得所有家庭成员同意，即只要提交材料显示其余家庭成员同意，即可办理更名手续，故不能认定本案中被告将202号房屋承租人变更为其本人时取得了原告的同意。202号房屋为301号房屋调换所得，调换前李某某已经去世，且未留有遗嘱，故202号房屋的相关权益应当由原、被告共同享有。现被告在李某某去世后，擅自变更202号房屋的承租人，并通过购买的方式取得房屋所有权的行为，侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。故原告要求被告赔偿因虚假登记给原告造成的损失的诉请，本院予以支持，具体数额由本院根据《房地产估价报告》予以确定。202号房屋的承租人于2001年2月28日变更为被告后，被告一直未给付原告房屋租金，亦未对原告受损的权益进行补偿，故原告要求被告支付房屋租金损失的诉请，本院予以支持，具体金额由本院参照网上公布的房租信息，并结合本案具体情况予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告李华于本判决生效之日起七日内赔偿原告李春生损失69.8万元；二、被告李华于本判决生效之日起七日内赔偿原告李春生房屋租金损失，以1100元/月计算自二零零一年二月二十八日至被告李华实际给付原告李春生赔偿款69.8万元之日止；三、驳回原告李春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17008元，由原告李春生负担7330元（已交纳），由被告李华负担9678元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费4792元，由原告李春生负担2396元（已交纳），由被告李华负担2396元（于本判决生效后七日内支付原告李春生）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷代理审判员  柯 岩代理审判员  尹 殷二〇一七年六月三十日书 记 员  高世华书 记 员  吴青沛