上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初3131号原告：陈雨珊，女，1989年4月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：范宁艺，上海远业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀，上海远业律师事务所律师。被告：庞恩铭，男，1982年6月4日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：戴以晴，上海仁良律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆敏，上海仁良律师事务所律师。原告陈雨珊诉被告庞恩铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年4月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范宁艺、被告委托诉讼代理人戴以晴到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人共同申请庭外和解7天。本案现已审理终结。原告陈雨珊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年3月18日签订的房屋买卖合同于2016年4月13日解除；2、被告偿付原告违约金人民币29万元(房屋总价145万元的20%)。事实与理由：2016年3月18日，经中介居间，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：一、原告向被告购买位于青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)，建筑面积86.04平方米。二、总房价款计145万元。三、双方应当于本合同签署后6天前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。四、付款方式：4.1原告应于签订示范合同并办理公证手续(若需)1日内向被告支付首期房价款44万元(含已付定金)，4.2乙方通过贷款方式支付第二期房价款100万元，原告应于签订示范合同后10日内向银行申请贷款、办理相关手续，被告应积极配合并提供所需材料，若原告贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向被告补足，贷款的放款时间以银行为准，但原告应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；双方并在“□[自筹资金]原告应当于过户当日支付给甲方”处的小方框里打“×”；4.4交房及尾款，双方应当于被告收到除尾款外的全部款项后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后由被告交付给原告，原告在房屋交接完成后当日内向被告支付尾款1万元。五、双方应于2016年5月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。八、定金责任：原告所支付的定金系为担保本次交易的履行，若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房地产，则已支付的定金由被告没收。九、违约责任：一方未按本合同约定履行义务，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价的20%违约金。合同另约定了其他事项。合同签订当天，原告交付被告定金3万元。2016年3月23日，原告前往居间方与被告签订示范文本，而被告先以原告银行征信不良为由拒不签署，原告告知被告本次购房使用纯公积金贷款，银行征信不会对本次贷款造成影响，双方于当日共同前往房地产交易中心当场咨询关于贷款事宜，在相关人员告知住房公积金贷款不审查银行资信情况下，被告又提出合同中需约定贷款具体发放日期的无理要求，致使当日未签订示范文本。当天被告将3万元定金退还至原告丈夫名下的银行账户。2016年3月24日，双方微信联系，被告再次要求原告告知征信情况或由银行出具原告征信不影响贷款的证明，原告拒绝。2016年3月28日，经原告委托，范宁艺律师向被告邮寄律师函，要求被告在收到该律师函后3日内约见原告或范律师签署示范文本，逾期未签署的，原告将解除双方合同并通过诉讼程序追究被告相应的法律责任，3日宽限期并不意味着原告放弃之前违约责任的追究。2016年4月3日，经被告委托，被告代理人通过邮寄和电子邮件方式向原告代理人送达律师函，称被告从居间方得知，近期贷款政策可能出现变动，而原告的贷款申请条件亦无法确定无瑕疵，但居间协议中未就出现“贷款申请完全未获批准”的情形作出任何约定，被告考虑到原告以现金形式补足全部第二期房价款可能对原告负担极重，有可能导致交易中断引发纠纷，故被告征询原告在此种情形时切实可行的解决办法，但原告未能给出明确解决方案，故2016年3月23日，根据原告请求，被告退还定金3万元至原告丈夫帐户。被告希望原告收到该律师函后五个工作日内拿出一个关于“贷款申请完全未获批准”时的切实可行的处理方案。2016年4月9日，原告代理人通过电子邮件送交被告代理人回函，称合同4.2条约定贷款审批不足额，在过户当日以现金补足，故没有继续约定的必要，如果被告坚持在正式合同条款中加入“贷款具体到位时间”之类的条款，属于对合同内容作出实质性变更，原告不同意。耽误的期间要求相应顺延。如被告同意上述条款，于2016年4月12日前签订正式房屋买卖合同，之前的违约行为原告将不予追究。为避免更大损失，此为最后一次书面签约函告，如未能在该时间段内完成签约，原告将不再另行书面与被告代理人沟通。如有问题可面谈。2016年4月18日，被告代理人向原告代理人邮寄律师函，称2016年4月12日上午双方代理人电话联系，原告代理人确认双方当事人曾议及如不通过贷款方式，直接现金交易，需要被告降低总价，双方均同意由原告代理人与原告确定后续履约事宜并告知被告代理人和居间方。但被告方至今未收到原告方回复，被告要求原告在收到律师函之日起三日内明确关于房屋交易的意见，若终止交易需明确作出表示，逾期未作任何表示视为原告选择终止交易。后双方未签订示范文本。原告于2016年5月15日与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向案外人购买朱角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积89.19平方米，房屋总价156万元。被告庞恩铭辩称，同意解除合同，但解除时间应在2016年4月20日原告收到被告律师函之后，其余诉请不予同意。本次交易不存在违约方，双方对原告完全未获得贷款审批的情形未能达成一致协议。原告征信情况实质影响原告履约能力，故被告要求原告明确，双方于2016年3月23日到公积金中心询问原告征信是否影响公积金贷款时，工作人员回答的是具体以审批为准，并非如原告所称答复不影响。被告没有要求原告明确贷款具体到位时间。原告另行购买的房屋单价与本案系争房屋单价相差无几，原告不存在损失。确认原告陈述的其他事实。原告取回定金3万元时已准备解除合同，其后原告又急速另行购买房屋，而被告至今未另行出售系争房屋，故被告不存在违约行为。本院经审理确认事实如下：双方当事人确认一致的事实，本院予以确认。双方存在争议的事实与观点如下：一、被告要求双方对原告贷款申请完全未获审批的情形下如何付款继续进行协商是否合理；二、双方合同何时解除；三、违约金是否应予调整。针对争议焦点一，原告称，合同4.2中约定的贷款未获足额审批包括了贷款获得部分审批和完全未获得审批两种情况，均由原告在过户日以现金补足，不需继续协商。被告还曾提出要求原告明确贷款具体到位时间的无理要求。被告称，双方在合同4.2“□[自筹资金]原告应当于过户当日支付给甲方”处的小方框里打“×”，说明原告没有办法自筹二期房款，需通过银行贷款方式支付，原告也确认其征信存在瑕疵，而合同未对贷款完全没有获得批准的情况进行约定，双方应当继续协商，原告也未告知过使用纯公积金贷款，且原告曾经提出过如果完全自筹二期房款希望被告降价10万元。故被告要求继续协商的要求是合理的，原告方发出的第一封律师函，被告是在2016年4月1日出差回来后才收到的，故被告不是故意拖延不签合同。被告没有要求原告明确贷款具体到位时间。针对争议焦点二，原告称2016年3月23日，被告要求退还定金，原告要求被告退还定金再赔偿损失，双方未能协商解除合同。之后原告屡次催告被告签约，被告均未按期签约。故被告无正当理由拒绝签约，构成根本性违约，原告有权解除合同。原告在第二次催告签约时已声明2016年4月12日被告不签约，则原告将不再与被告沟通，故双方合同已于次日解除。被告称，双方一直在协商过程中。故合同解除的日期在2016年4月20日之后。本案诉前调解阶段，本院于2016年12月30日送达被告起诉状副本。针对争议焦点三，原告称根据合同第九条约定，原告可行使约定解除权并要求被告承担总房价20%的违约金。原告除了房屋差价十几万元之外，还多支付了中介费、律师费等。被告认为被告不存在违约行为，原告不存在实际损失，若法院认为被告违约，则违约金过高，要求调整。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同第4.2条文字，“未获足额审批”包括了部分获批与完全未获批两种情况，故原告解释合理，被告对条文的理解过于牵强，且原告在之后的协商过程中明确表示若贷款完全无法获得批准则全部以现金补足，而被告仍以此为由要求继续协商拒绝签约，属于根本性违约，原告有权解除合同。原告未发出过明确的解除合同通知，本案起诉状可视为解除通知，被告收到起诉状副本之日2016年12月30日为合同解除之日。关于违约金，双方约定为合同总价的20%，被告认为过高要求调整，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确认被告应赔偿原告违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告陈雨珊与被告庞恩铭于2016年3月18日签订的房屋买卖合同于2016年12月30日解除；二、被告庞恩铭应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈雨珊违约金5万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,650元，减半收取计2,825元，由原告负担2,300元，被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年六月八日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。