四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川09民终273号上诉人（原审被告、反诉原告）：遂宁市永林房地产开发有限责任公司，住所地四川省遂宁市天宫路锦绣园B栋二楼，统一社会信用代码91510900769984897R。法定代表人：向远��，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：曾贤斌，遂宁市安居区横山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓泽东，男，1987年10月29日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾李（邓泽东之妻），1987年12月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾李，女，1987年12月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。上诉人遂宁市永林房地产开发有限责任公司（以下简称永林房产公司）因与被上诉人邓泽东、曾李商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市安居区人民法院（2016）川0904民初570号民���判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永林房产公司的委托诉讼代理人曾贤斌、被上诉人曾李（同时为被上诉人邓泽东的委托诉讼代理人）参加诉讼。本案现已审理终结。永林房产公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市安居区人民法院（2016）川0904民初570号民事判决，改判二被上诉人给付上诉人购房款l5461元；2.判决驳回二被上诉人的诉讼请求；3.本案一二审诉讼费由二被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院按房屋的套内面积计算房款，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条关于计价方式与价款约定：按照套内面积计算，该商品房单价为2979元/平方米，总价款为278036元。原建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定��商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。而一审法院将套内建筑面积和分摊的公用建筑面积分开计算，实际是对法律规定的误解。由此认定涉案房屋的面积为81.23平方米的事实是错误的，基于认定错误的事实，并由此判决上诉人返还被上诉人购房款17051.83元的判决结果错误。2.上诉人的反诉请求应当依法得到支持。一审中，上诉人反诉要求被上诉人给付购房款15461元符合约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条关于面积差异处理约定：按照套内面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。尽管双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定的房屋建筑面积为93.34平方米，而实测的建筑面积为98.53平方米，但依据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被上诉人应当按照实测的建筑面积与上诉人结算购房价款，即应当向上诉人支付超面积的购房款1546l元。故一审法院驳回上诉人的反诉请求，既无事实依据，也无法律依据。邓泽东、曾李辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，驳回上诉，维持原判。邓泽东、曾李向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期交房的违约金37994元；2.判令被告按《商品房买卖合同》中所约定的建筑面积93.34平方米办理交接房手续；3.判令被告返还多收取房款29087元；4.本案诉讼费由被告负担。永林房产公司向一审法��反诉请求：1.判令反诉被告立即接房并给付购房款15461元；2.由反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月14日，原告邓泽东、曾李与被告永林房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告邓泽东、曾李购买被告永林房产公司开发的位于四川省遂宁市安居区城区318国道与琼江大道交汇处的商品房1号楼1906室，其房屋建筑面积93.34平方米，套内面积77.19平方米，共用部分与共用房屋分摊面积为16.15平方米，层高3米；该房屋计价方式与价格，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米2970元，总房款278036元；“出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房”，逾期交房，则按已交付房款日万分之五支付违约金。合同签订后，原告邓泽东分别于2014年2月14日、6月7日向被告永林房产公司支付房款149036元、110000元，合计259036元。交房期限届满后，被告永林房产公司未履行交房义务。至2016年4月26日，原告邓泽东、曾李得知可以接房后，准备与被告永林房产公司办理交接房手续。但被告永林房产公司认为该房屋实测面积为98.53平方米，比合同约定的面积增加了5.19平方米，要求二原告补交15461元的房款才予以办理交接房手续。为此，双方发生争议。庭审中，二原告要求被告交房，被告要求二原告接房，原、被告就已建成的涉案房屋按套内面积为81.23平方米、建筑面积为98.53平方米进行交接并办理权属证明无异议，对房屋单价按2979元/平方米计价无异议，对被告永林房产公司未如期交房的违约行为无异议。双方争议的焦点有二：一是房款按套内面积还是按建筑面积计价，原告邓泽东、曾李坚持按套内面积81.23平方米计算房款，被告永林房产公司应返还二原告购房款17051.83��；被告永林房产公司坚持按房屋建筑面积98.53平方米计算房款，二原告还应补交房款15461.01元。二是违约金的计算起止时间及标准，二原告坚持违约金按日万分之三计算，时间从2015年8月31日计算至2016年12月31日止，违约金共计37994元；被告永林房产公司坚持二原告主张的违约金过高，且违约金的计算时间应为2015年9月1日至2015年12月1日止，因在此期间，被告永林房产公司已通知了二原告接房，而二原告未接房；此外，被告永林房产公司逾期交房客观上是因遂宁市安居区人民政府国道318线改造等相关问题未及时解决，致被告永林房产公司不能按时交房，因此，此违约不属于被告永林房产公司的主观过错。一审法院认为，本案的本诉与反诉实质上是房款如何结算，因此，不需就本诉、反诉分别评判。原、被告签订的《商品房买卖合同》��双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，应受法律保护。首先，关于房款。原、被告就房屋单价2979元/平方米无争议，双方争议的是按该房屋的套内面积计算房款，还是按建筑面积计算房款，合同中明确约定以房屋的套内面积计算房款，因此涉案房屋的房款为241984.17元（2979元/平方米*81.23平方米），二原告已交房款259036元，故二原告多支付房款17051.83（259036元-241984.17元），为此，二原告要求被告退还多支付的房款的诉求，予以支持；被告反诉要求二原告补交房款的诉讼请求，不予支持。其次，关于违约金。被告逾期未交房的违约行为客观存在，应承担违约金，但被告认为违约金偏高，要求予以调整，事实上，被告的违约，不能完全归责于主观过错，应受外界诸多因素的影响，故二原告要求被告承担违约金的诉求，予以支持，但违约金酌定6000元为宜。第三，���于房屋交接等相关事宜。原、被告就房屋交接无异议，应当及时完善交接手续，故二原告要求被告交房的诉求，被告反诉要求二原告接房的诉求，予以支持。综上所述，原告邓泽东、曾李要求被告永林房产公司办理房屋交接手续，退还多交房款，承担违约金的诉讼请求，予以支持。被告永林房产公司要求原告邓泽东、曾李补交房款的反诉请求，不予支持；要求其接房的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决：一、邓泽东、曾李与遂宁市永林房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内办理位于遂宁市安居区城区318国道与琼江大道交汇处的商品房南庭国际1号楼1906室房屋（套内面积81.23平方米、建筑面积98.53平方米）的交接手续；二、遂宁市永林房地产开发有限公司在本判决生效��日起十日内向邓泽东、曾李返还购房款17051.83元；三、遂宁市永林房地产开发有限公司在本判决生效之日其十日内向邓泽东、曾李支付违约金6000元；四、驳回遂宁市永林房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。邓泽东、曾李可在本判决指定履行期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。本案诉讼费600元，反诉费190元，合计790元，由遂宁市永林房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，上诉人永林房产公司在一审庭审中认可案涉房屋实测的套内面积为81.23平方米。本院对一审查���的其他案件事实予以确认。本院认为，结合本案当事人的诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：一是案涉买卖房屋的计价面积应否按建筑面积98.53平方米计算；二是上诉人永林房产公司主张二被上诉人邓泽东、曾李补交购房款15461元能否成立。关于争议焦点一，上诉人永林房产公司与被上诉人邓泽东、曾李于2014年2月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行。根据该合同第三条第四款“该商品房为【现房】商品房，出卖人委托【预测】该商品房面积的房产测绘机构是遂宁市诚致测绘有限公司，其建筑面积共93.34平方米，其中，套内建筑面积77.19平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积为16.15平方米。有关共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”第五条“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）贰仟玖佰柒拾玖元整，总价款（贰拾柒万捌仟零叁拾陆元整）元（大写）。具体约定见附件四。本条所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”第十四条第二款“按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。”之约定，虽在计价方式与价款上该合同同一条款中约定有矛盾，但因该合同文本系上诉人提供，且该合同对套内建筑面积作出了明确的解释，故应按照有利于二被上诉人的原则认定计价面积按套内建筑面积计价。又因该合同所约定的附件中无有关共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成的说明和其他有关计价面积等内容，故案涉买卖商品房结算房价款的套内建筑面积应认定为81.23平方米。上诉人主张案涉买卖商品房按实测的房屋建筑面积98.53平方米计算房款与本案查证事实相悖，该主张于法无据，本院应予驳回。关于争议焦点二，根据争议焦点一的阐述，案涉买卖商品房结算房价款的套内建筑面积为81.23平方米，由于双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉买卖商品房单价为每平方米2979元，且上诉人与二被上诉人均认可增加部分亦按合同约定的单价每平方米2979元计算，故涉案买卖商品房的房款为241984.17（2979元/平方米×81.23平方米）元。经查，二被上诉人已向上诉人实际交付涉案买卖商品房购房款259036元，二被上诉人已超额支付涉案买卖商品房购房款17051.83（259036元-241984.17元）元，二被上诉人不存在应向上诉人补交购房款。故上诉人主张二被上诉人补交购房款15461元与本案查证的事实和法律规定不符，该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，遂宁市永林房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人遂宁市永林房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ���红梅审 判 员 廖 琼 英代理审判员 赖   力二〇一七年六月二十六日书 记 员 李 娇 阳