广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初4313号原告：东莞市创科园物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇龙眼村工业区十路75号一楼，统一社会信用代码为91441900351956055A。法定代表人：谭青彪，该公司经理。被告：东莞华升服饰有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇龙眼工业区，统一社会信用代码为91441900574464867Q。法定代表人：梁自醒。原告东莞市创科园物业投资有限公司（以下简称创科园公司）与被告东莞华升服饰有限公司（以下简称华升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告创科园公司的法定代表人谭青彪到庭参加诉讼，被告华升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创科园公司向本院提出诉讼请求：1.被告华升公司向原告创科园公司支付2017年3月、4月的场地使用费81760元、管理费4000元及滞纳金（2016年4月至2017年3月共欠24850.84元）；2.被告华升公司向原告创科园公司支付违约金81760元；3.原告创科园公司不返还被告华升公司保证金81760元；4.本案诉讼费用由被告华升公司负担。事实与理由：2015年11月，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限从2015年12月1日至2017年11月30日，每月场地使用费为40880元，每月管理费为2000元，每月5日前交付当月场地使用费，被告华升公司于签订合同时向原告创科园公司交付相当于两个月场地使用费的保证金81760元，如被告华升公司未按合同约定的时间向原告创科园公司交清各项费用，每逾期一天须向原告创科园公司支付拖欠费用总额的千分之三的逾期交费违约金，如拖欠时间超过当月10日，原告创科园公司有权停止被告华升公司对案涉租赁物和有关设施的使用及其他一切服务直至欠费结清，如被告华升公司半个月未交场地使用费、物业管理费及其他应交费用或累计欠费达到半个月厂房场地使用费、物业管理费及其他应交费用标准，经原告创科园公司书面通知后仍不履行缴费义务的，原告创科园公司可以解除合同，解除合同时，被告华升公司缴纳的合同保证金、押金不予退还，被告华升公司应付清欠款后3日内迁离，如有拖欠，原告创科园公司可以留置被告华升公司的物质设备，以物抵债。合同签订后，被告华升公司从2017年3月起拖欠原告创科园公司2017年3月、4月的场地使用费81760元、管理费4000元及滞纳金24850.84元（从2016年4月计至2017年3月）。原告创科园公司多次向被告华升公司催讨未果。现被告华升公司的财产已被法院查封，被告华升公司已经停产。在法院处理机器设备时，原告创科园公司特起诉至法院，请求判如所请，优先向原告创科园公司支付场地使用费及滞纳金等。在本案审理过程中，原告创科园公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《租赁合同书》无效，被告华升公司立即将位于东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园区C栋2、3、4层厂房返还给原告创科园公司；2.被告华升公司立即向原告创科园公司支付厂房占有使用费（按照40880元每月的标准，自2017年3月1日起计至租赁物返还之日止，暂计至2017年5月31日为122640元）；3.被告华升公司向原告创科园公司支付2017年3月至4月的管理费4000元；4.本案的诉讼费用由被告华升公司负担。被告华升公司未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，原告创科园公司主张被告华升公司向其租用位于东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园C栋2、3、4层厂房，向本院提交《租赁合同书》一份，显示：原告创科园公司作为出租方（甲方），被告华升公司作为承租方（乙方）；甲方同意将位于东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园C栋2、3、4层厂房出租给乙方使用；月租金合计40880元，厂房及宿舍租金均不含税，不包含物业管理费，乙方须在签订本合同时支付首月租金，并于以后每月5日前预交当月租金；租赁期限为2年，自2015年12月1日至2017年11月30日止；作为履行本合同的担保，乙方须在签订本合同时一次性向甲方交付两个月租金合计81760元作为本合同保证金；管理费2000元/月，由乙方自负；如乙方未按本合同约定时间向甲方交清各项费用，每逾期一天须向甲方支付所拖欠费用总额的千分之三的逾期交费违约金；如拖欠时间超过当月10日，甲方有权停止乙方对租赁物和有关设施的使用以及其它一切服务直至欠费结清；乙方半个月未交厂房租金、水电费、物业管理费及其他应交费用或累计欠费达到半个月厂房租金、水电费、物业管理费及其他应交费用标准，经甲方书面通知后仍然不履行交费义务的，甲方有权解除合同；甲方根据上述情形解除合同时，须以书面形式通知乙方，解除合同时，乙方交纳的合同保证金、押金不予退还，乙方应付清欠款后3日内迁离，如有拖欠，甲方可以留置乙方物质设备，以物抵款；补充条款为乙方每月应在5日前支付当月的房租费及管理费给甲方，其他与乙方经营相关的费用由乙方自行承担（包括电梯维护保养年审、卫生费、厂长费、水费、电费等）；甲方处有“东莞市创科园物业投资有限公司”字样印章，乙方处有“梁自醒”字样签名及指模、“东莞华升服饰有限公司”字样印章。原告创科园公司主张被告华升公司支付占有使用费至2017年2月28日后未再支付占有使用费，且尚欠2017年3月及4月的管理费共计4000元未付，向本院提交通知两份，显示：致华升服饰梁总，贵司承租的创科园C栋2、3、4楼截目前为止，欠租金、管理费￥85760元、滞纳金￥24850.84元，共计欠费￥110610.84元，已超出你方承诺交款期限，依据厂房租赁合同第19条第5款之约定，现我司以书面形式正式通知贵司，至本通知下达之日起3日内，务必缴清相关欠款，逾期，按弃租处理，车间内相关机器设备，办公用品等相关物品将按废弃物变卖，变卖款项用于抵扣房租等费用，不足部分我们将依法追讨，同时我公司将收回场地对外出租，2017年4月6日；致华升服饰有限公司梁总，因贵司拖欠房租等相关费用问题，我司于2017年4月6日给贵司下达通知，要求公司在通知下达之日起3日内来我司交付所欠款项，现已逾期3天，现我司再次向贵司下达通知，请贵司在本月11日前来我司处理欠费事项，逾期，我司将按合同规定视贵司主动放弃所承租厂房，厂房内所有机器设备、办公用品等将按废弃物变卖，变卖款项用于抵扣房租等相关费用，不足部分我们将依法追讨，同时我司将收回厂房重新对外招租，本通知下达之后不再另行通知，2017年4月10日。庭审中，原告创科园公司主张被告华升公司于2017年3月关门后一直无法联系，被告华升公司的机器设备被法院查封于案涉租赁物内，故被告华升公司至今未将案涉租赁物交还给原告创科园公司。原告创科园公司主张案涉租赁物系从案外人东莞市虎门粤丰制衣厂处租赁而得，并确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证、产权证，也未经主管部门批准建设。原告创科园公司确认签订案涉《租赁合同书》后，被告华升公司向其交付了相当于两个月占有使用费的押金81760元，并同意以押金抵扣被告华升公司拖欠的占有使用费。以上事实，有原告创科园公司提供的《租赁合同书》、通知两份和当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，被告华升公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告创科园公司所提交的证据的真实性，本院依法予以认定。原告创科园公司确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证、产权证或经主管部门的批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定原、被告签订的《租赁合同书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告创科园公司诉请被告华升公司返还位于东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园区C栋2、3、4层的厂房有理，本院依法予以支持。另，被告华升公司支付占有使用费至2017年2月28日后未再支付任何费用，原、被告签订的《租赁合同书》约定租金的标准为每月40880元，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告创科园公司主张占有使用费参照案涉《租赁合同书》约定的租金标准，即按每月40880元计算有理，本院依法予以支持。原告创科园公司确认被告华升公司向其交付了相当于两个占有使用费的押金81760元，并同意将押金抵扣占有使用费，故抵扣2017年3月1日至2017年4月30日的占有使用费后，占有使用费应按每月40880元的标准，自2017年5月1日起计至案涉租赁物返还之日止。对于管理费4000元，案涉《租赁合同书》约定被告华升公司应于每月5日前向原告创科园公司支付管理费2000元，原告创科园公司主张被告华升公司尚欠其2017年3月及4月管理费共计4000元，在被告华升公司未提出任何抗辩意见或提交任何支付凭证的情况下，原告创科园公司诉请被告华升公司向其支付2017年3月及4月的管理费共计4000元有理，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、确认原、被告就租赁东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园区C栋2、3、4层厂房签订的《租赁合同书》无效；二、限被告东莞华升服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将位于东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园区C栋2、3、4层厂房返还给原告东莞市创科园物业投资有限公司；三、限被告东莞华升服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市创科园物业投资有限公司支付占有使用费（占有使用费按每月40880元的标准，自2017年5月1日起计至东莞市虎门镇龙眼社区11路74号的创科园工业园区C栋2、3、4层厂房返还给原告东莞市创科园物业投资有限公司之日止）；四、限被告东莞华升服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市创科园物业投资有限公司支付2017年3月及4月的管理费共计4000元；五、驳回原告东莞市创科园物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1416元（原告已预交2706元），由原告东莞市创科园物业投资有限公司负担914元，由被告东莞华升服饰有限公司负担502元。原告东莞市创科园物业投资有限公司多交的1290元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 胡 辉二〇一七年六月二十八日书记员 丁紫茵谢鹏