天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初7251号原告：ＸＸ，男，1989年4月14日生，汉族，天津北冥智能科技发展有限公司商务主管，住安徽省池州市东至县，委托诉讼代理人：吕颖，天津津联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽华（原告之妻），女，1990年7月16日生，汉族，天津瑞嘉德广告有限公司市场运营，住安徽省池州市东至县，被告：项运起，男，1966年1月31日生，汉族，无职业，住天津市河东区，委托诉讼代理人：侯红月，天津宝砚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷，天津宝砚律师事务所律师。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：孔川立，职员。委托诉讼代理人：孙国亮，职员。原告ＸＸ与被告项运起、天津中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人吕颖、王丽华、被告项运起的委托诉讼代理人侯红月，被告中原公司的委托诉讼代理人孔川立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告签订的《房产交易合同》及《补充协议》；2、判令被告项运起返还原告定金80000元；3、判令被告赔偿原告居间服务费29000元、贷款服务费600元；4、判令被告项运起赔偿原告经济损失500000元；5、诉讼费、保全费由被告项运起承担。事实和理由：原告与被告项运起系房屋买卖合同关系，2016年8月19日，原、被告三方签订《房产交易合同》及《补充协议》，约定被告项运起将其所有坐落天津市河东区秀丽园31-1-603室及地下室3号房屋出售给原告，房屋总价款1450000元。合同约定在履行届满时，原、被告任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订后，原告依约给付被告项运起定金80000元，向被告中原公司支付居间服务费29000元、贷款服务费600元，但被告却因房屋价格上涨的原因拒绝履行合同，亦不同意配合原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》，被告单方违约的行为给原告造成了严重的经济损失，且双方约定的违约金不足以弥补因被告违约给原告造成的经济损失，故原告提起诉讼。项运起辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。理由：1、原、被告签订的合同为无效合同，对双方自始未发生约束力，房产交易合同中没有关于首付款的相关约定，而是约定除定金外的1370000元购房款全部由银行贷款支付，该约定存在零首付的可能，且不排除原告高额骗取国家贷款的可能性，合同相关约定违反法律法规，根据合同法，应为无效合同；2、不同意返还定金80000元及赔偿居间服务费及经济损失的请求，合同履行中，被告不存在任何违约行为，无需承担违约责任及赔偿责任，被告自始至终一直在积极履行出售房屋之义务，而原告多次未按照合同约定支付购房款，使被告无法足额及时的收到购房款，在被告没有任何违约的情况下，被告无需承担任何违约责任；3、被告不同意支付诉讼费、保全费等相关费用，本案是原告未按合同约定履行义务，未能及时足额的支付首付款等相关款项，违约方是原告，现原告无端提起诉讼，一方面是浪费国家司法资源，另一方面给自己及被告均造成经济负担，被告没有责任为原告的行为承担任何责任。中原公司辩称，合同成立，被告有权收取居间报酬，同意解除合同，有权保留收取的居间报酬。由于原告还没有办理贷款手续，如果解除合同，被告同意退给原告600元贷款费。本院经审理认定事实如下：被告项运起系坐落本市河东区××及地下室××号房屋的所有权人。2016年8月19日，以原告为乙方、被告项运起为甲方、被告中原公司为丙方，三方签订《房产交易合同》（合同编号：TJM2016-0008967）一份，合同第一条“房地产情况”载明：1.坐落：天津市河东区××及地下室××号。2.房地产权属证明编号：津字第102021306028号，产别：私产，权利人为：项运起。3.建筑面积：80.82和12.25平方米；用途：住宅；土地使用权取得方式：划拨。4.是否设立抵押：是；抵押权人：中国工商银行股份有限公司天津河东支行；经甲乙双方协商，甲方确认于2016年9月30日前还清贷款并注销该抵押权。合同第二条“买卖条件”载明：该房地产成交价为人民币壹佰肆拾伍万元整（小写￥1450000），乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币捌万元整（小写￥80000），该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2.甲乙双方须于2016年10月11日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。3.除定金外的剩余房款计人民币壹佰叁拾柒万元整（小写￥1370000），甲方同意乙方采用以下方式支付：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年10月12日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。合同第五条“居间佣金”约定：因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。合同第六条“违约责任”约定：1.乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。……5.在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，三方签订《补充协议》（预约号）约定：甲方确定在2016年8月24日前亲自到河东区房管局申请办理预约号手续。被告项运起于当日收取原告定金80000元。原告于当日向被告中原公司支付中介费29000元，贷款服务费600元。2016年10月12日，三方签署《解约协议》，甲乙双方因该房地产出售事宜，已于2016年8月19日签订编号为TJM2016-0008967《房产交易合同》。现由于甲方个人原因，甲方提出不再履行该合同，甲乙丙三方本着互谅互让的精神，就该房地产达成协议如下：1、解除该合同；2、乙方交付给甲方的定金人民币捌万元整（小写￥80000元整）甲方予以退还，另甲方赔付乙方违约金人民币壹拾陆万伍仟元整（小写￥165000元整）；3、基于丙方居间服务，甲方自愿支付丙方居间服务费人民币零元整（小写￥0），乙方支付丙方居间服务费人民币贰万玖仟元整（小写￥29000元整）；4、甲方应向乙方支付的款项，最晚支付日期为2016年10月19日。如逾期未交付，本解约协议作废，原合同按甲方违约处理，甲方承担一切违约责任，按原合同违约条款执行。后被告项运起未按上述解约合同履行付款义务，2016年11月双方为此再次到被告中原公司处协商解约事宜，原告主张将损失赔偿额增加到400000元，对此被告不予认可，双方为此发生争执，后报警解决。后双方就解约及赔偿事宜双方未能达成一致意见，故成诉。庭审后，原告向本院提出房屋评估申请，二被告对此未持异议，本院依法委托天津同章房产土地评估有限责任公司对涉诉房屋2016年10月25日的价值进行评估，2017年5月11日，该公司出具《房地产评估报告》，载明估价结果为涉诉房屋在2016年10月25日的市场价值为人民币1954000元，原告交纳评估费7385元。本院认为，原、被告三方签署的《房产交易合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，故该合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。对于被告主张上述合同无效的抗辩，因其未能提供证据证明上述合同存在无效的法定情节，故对于被告项运起的抗辩，本院不予采信。后三方又签订了《解约协议》，该协议亦系三方的真实意思表示，即在2016年10月12日三方已经解除了其之间的合同关系，被告项运起虽在庭审中表示愿意继续出售涉诉房屋，但原告在庭审中已经明确表示不再购买涉诉房屋，故双方在合同关系解除后未能重新达成购买意向，本院可以确认三方之间签订的《房产交易合同》及《补充协议》已经解除。合同解除后，被告项运起理应将其所收定金80000元返还原告。被告项运起在《解约协议》中已经认可系由于其个人原因不再履行上述合同，故其在未能按照协议约定时间内给付原告赔偿金的情况下，应当按照原合同的约定承担违约责任。同时根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告项运起在合同约定履行期限届满前因个人原因提出不再履行合同已经构成违约，且在其违约的同时发生了房屋价格涨跌的情形，故涉诉房屋价的涨跌差价属于合同履行后原告可以获得的利益，但实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。本案中，被告项运起在订立合同时是不能预见到房屋价格在两个月内会有500000元的涨幅的，且通过原、被告三方签署的《解约协议》以及原告与被告项运起在其后的协商过程，均能体现出被告项运起作为违约方同意对原告进行赔偿，双方就赔偿的数额也达成了一致的意见，仅是在其后的履行过程中因原告再次增加赔偿的数额导致双方产生分歧，未能履行已经达成的《解约协议》，故依据上述事实情况及法律的规定，本院酌定被告项运起应赔偿原告的合理损失数额为260000元。同时，原告支付给被告中原公司的居间服务费29000元亦属于原告的合理损失，被告项运起亦应予以赔偿。庭审中，被告中原公司自愿退回原告贷款服务费600元，本院依法予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告ＸＸ与被告项运起、天津中原物业顾问有限公司于2016年8月19日签订的《房产交易合同》（合同编号：TJM2016-0008967）及《补充协议》于2016年10月12日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告项运起返还原告ＸＸ购房定金80000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告项运起赔偿原告ＸＸ房屋差价经济损失260000元；四、自本判决生效之日起十日内，被告项运起赔偿原告ＸＸ居间服务费损失29000元；五、自本判决生效之日起十日内，被告天津中原物业顾问有限公司返还原告ＸＸ贷款服务费600元；六、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9890元，减半收取4945元，保全费3568元，鉴定评估费7385元，共计15898元，由原告ＸＸ负担7949元，由被告项运起负担7949元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  吴晓飞二〇一七年六月三十日书 记 员  吴 彤