上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初30451号原告：滕长林，男，1956年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被告：上海奥达模具有���公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：侯昭敏，总经理。委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。被告：杨志强，男，1972年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王静华，女，1977年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同诉讼委托代理人：吴昊，上海市金石律师事务所律师。上列两被告共同诉讼委托代理人：卢琦，上海市金石律师事务所律师。原告滕长林与被告上海奥达模具有限公司(以下至判决主文前简称奥达公司)、杨志强、王静华确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告滕长林及其委托诉讼代理人杨绍刚、被告奥达公司的委托诉讼代理人杨琨、被告杨志强、王��华及其共同委托诉讼代理人吴昊、卢琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕长林向本院提出诉讼请求：1.确认被告奥达公司与被告杨志强、王静华所签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令被告杨志强、王静华归还上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋给原告；3.判令被告杨志强、王静华协助原告办理将上述房屋的产权恢复登记至原告名下的手续；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称浦电路房屋)原为原告滕长林所有。原告急需为朋友借款故向案外人陈丽借款，双方除签订《借款合同》外，案外人陈丽还要求原告与素不相识的案外人郑1签订《委托书》，由案外人郑1作为原告的代理人，办理房屋买卖事宜，上述合同并经过公证。案外人陈丽以放高利贷为名，以欺骗手段恶意侵吞原告的浦���路房屋。原告向案外人陈丽借款120万元(实际到手90万元)，案外人陈丽、郑1以及被告奥达公司相互勾结，恶意串通，由于原告未按期归还借款，故案外人陈丽唆使案外人郑1于2015年2月3日以155万元的价格将浦电路房屋出售给和其父亲合资的被告奥达公司(其母为法定代表人)，奥达公司在取得浦电路房屋的产权证后于2015年3月10日凌晨纠集一帮不法歹徒趁原告家中无人，撬开原告家中房门，将原告家中财物席卷一空后扬长而去，将门锁调换，使原告一家无法入内。针对被告奥达公司的不法行径，原告于2016年1月6日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求确认被告奥达公司与案外人郑1所签订的《房屋买卖合同》(合同编号XXXXXXX)无效。上海市浦东新区人民法院经审理后，于2016年11月1日作出(2016)沪0115民初4019号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服上述判决，遂于2016年11月22日提起上诉。上海市第一中级人民法院经过审理，于2017年4月11日作出(2017)沪01民终1002号民事判决，撤销了一审法院的上述判决，改判案外人郑1以原告滕长林名义与被告奥达公司于2015年2月3日所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。该判决现已发生法律效力。被告奥达公司为规避法律，在2015年2月16日取得房屋产权证后，不到半年时间，于2015年7月1日将浦电路房屋以亏本价150万元出售给被告杨志强、王静华。根据我国《合同法》第五十六条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始至终没有法律效力。”因此，被告奥达公司并未取得浦电路房屋的产权，对浦电路房屋并无处分权，其所实施的民事行为系无效的民事行为，其和被告杨志强、王静华所签订的《房屋买卖合同》理所当然无效。由于被告奥达公司无权处分浦电路房屋，被告杨志强、王静华取得浦电路房屋是非善意的，以不合理的价格受让浦电路房屋，故三被告之间的买卖合同应为无效。被告杨志强、王静华非善意取得房屋，依法应当返还。原告现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告奥达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同没有违反国家法律法规的强制性规定，真实合法有效。被告杨志强、王静华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告杨志强、王静华是以当时的市场价通过中介购买系争房产，双方约定的购房价格是198万元，并非原告诉称的150万元。2015年4月，被告杨志强、王静华因购买学区房的需求，在案外人上海有家房产事务所获取浦电路房屋的挂牌信息，挂牌价格205万元，后经中介与被告奥达公司协商后，确定实际购买价格为198万元。在签订房屋买卖合同时，为了合理避税，买卖双方协商购房合同约���价格为150万元，其余房屋价款通过补充合同的方式确定。根据合同约定，在签订房屋中介居间合同时被告杨志强、王静华支付了3万元定金(后转为首付款)，2015年7月1日，被告杨志强、王静华通过银行转账支付了80万元给被告奥达公司。后通过交通银行上海奉贤支行贷款20万元，公积金贷款84万元，合计支付187万元。另留尾款10万元待房屋中滞留户口迁清后支付。另有1万元为延期交房的租金及补交的物业费、水电煤费用。根据房产中介网站上的资料，2015年6月潍坊八村整个小区的挂牌价格在4万余元/平方米，而浦电路房屋的挂牌均价为4.25万元/平方米，浦电路房屋的交易价格并未明显低于市场价。在4个月内，房价由155万元增长至198万元，该增长幅度也符合当时的市场走势，故被告杨志强、王静华之间的购房价格198万元属于合理价格。第二、被告奥达公司与被告杨志强、���静华签订房屋买卖合同时是浦电路房屋的合法所有权人，被告杨志强、王静华当下认为其有权处分浦电路房屋。现在即便有证据证明被告奥达公司属无权处分，被告杨志强、王静华作为善意第三人也有权获得浦电路房屋的所有权。被告杨志强、王静华因属自行购房，为了信息的准确，安全，委托房产中介参与交易过程，上海有家房产事务所房产经纪人章如萍进行了产调，确认浦电路房屋产权清晰，无抵押，无查封，完全符合交易条件。2015年7月，在上海有家房产事务所的居间服务下，被告杨志强、王静华与被告奥达公司签订房屋买卖合同，并于2015年9月14日获得浦电路房屋的房产证，取得该房所有权。在整个房产交易过程中，被告奥达公司从未向被告杨志强、王静华透露其与原告之间存在经济纠纷，且当时也无材料证明被告奥达公司无权处分该房屋，被告杨志强、王静华主观上并无交易的恶意。被告杨志强、王静华以合理的价格，善意的取得了浦电路房屋，并完成了房产登记，入住至今，满足了孩子的上学目的，符合《物权法》第一百零六条的规定，故被告杨志强、王静华取得房产没有瑕疵，无需向原告返还房产。第三，原告主张被告杨志强、王静华并非善意第三人，应就被告杨志强、王静华的恶意向法院举证，若未能证明恶意，则应承担举证不能的法律后果。第四，若原告有充分理由认定被告奥达公司系无权处分浦电路房屋，其经济损失可由被告奥达公司赔偿，对此被告杨志强、王静华无任何法定义务，无需承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并认定如下事实：原告系浦电路房屋原产权人。2014年5月19日，原告向案外人郑1出具《委托书》(该《委托书》同时进行了公证)，委托案外人郑1办理出售浦电路房屋的相关事宜。2015年2月3日，案外人郑1作为原告的公证委托代理人与被告奥达公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告奥达公司向原告购买浦电路房屋，房价款为155万元等。后浦电路房屋产权转移登记至被告奥达公司名下。2016年1月，原告滕长林向我院提起诉讼，诉讼请求为：1.判决房地产买卖合同无效(合同编号为XXXXXXX)；2、判令本案被告奥达公司及案外人郑1将浦电路房屋归还给原告滕长林；3、判令本案被告奥达公司、案外人郑1赔偿原告滕长林经济损失3万元等。我院经审理后，于2016年11月1日作出(2016)沪0115民初4019号民事判决，驳回了本案原告滕长林的全部诉讼请求。后本案原告滕长林不服，向上海市第一中级人民法院提起诉讼，上海市第一中级人民法院经审理后，于2017年4月11日作出(2017)沪01民终1002号民事判决，撤销了我院(2016)沪0115民初4019号民事判决，并确定案外人郑1以本案原告滕长林名义与本案被告上海奥达模具有限公司于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)无效，本案被告奥达公司、案外人郑1赔偿本案原告滕长林经济损失3万元等。2015年6月13日，被告奥达公司(甲方、转让方)与被告杨志强、王静华(乙方，买受方)及案外人上海有家房地产经纪事务所(丙方，中介方)签订《房屋买卖定金协议》，约定由被告杨志强、王静华购买被告奥达公司所有的浦电路房屋，房屋交易价格为198万元，乙方定于2015年6月13日支付定金3万元，于2015年6月30日支付90万元，贷款金额为105万元等。2015年7月1日，被告杨志强、王静华(乙方、买受人)与被告奥达公司(甲方，卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告杨志强、王静华购买浦电路房屋，房��款为150万元，2015年6月13日乙方支付给甲方定金3万元，2015年6月30日签订买卖合同当日乙方支付给甲方房款42万元，乙方需向银行申请贷款105万元，由银行直接放款于甲方银行账户(具体时间以银行房款时间为准)，如贷款批准的额度不足申请额度的部分则由乙方在进房地产交易中心交易过户当日现金补足给甲方。双方还约定于2015年9月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续，该房内原有户口在进交易中心办理过户后三个月内，甲方应将该房内原有户口全部迁出。具体时间以交易过户日为准。如甲方不能按规定时间内将该房原有全部户口迁出，则赔偿乙方10万元。同日，被告杨志强、王静华(乙方、买受人)与被告奥达公司(甲方，卖售人)签订《补充协议》，约定：“一、甲乙双方确认买卖合同约定的房价款计人民币壹佰伍拾万元整，实际价格壹佰玖拾捌万元整；二、付���具体时间(实际付款额度以补充协议为准)：1、2015年6月13日乙方支付给甲方定金人民币叁万元整；2、2015年6月30日签订买卖合同当日乙方支付给甲方房款人民币捌拾万元整；3、乙方需向银行申请贷款人民币壹佰零伍万元整，由银行直接放款于甲方银行账户(具体时间以银行放款时间为准)，如贷款批准的额度不足申请额度的部分则由乙方在进房地产交易中心交易过户当日现金补足给甲方；4、户口及交房押金人民币拾万元整于2015年12月15日前，即甲乙双方进房地产交易中心过户完毕3个月内迁出户口(户口迁出时间具体以进房地产交易中心交易过户日为准，往后3个月内含3个月)，并结清房内所有水电煤气费用以及物业、清洁保安费用当日，乙方支付给甲方，如果甲方未能在自己承诺的期限内迁清户口，则乙方有权处置甲方留在乙方的尾款，另如因甲方户口未迁出造成银行放款时间延迟的，乙方不予承担责任并要求甲方按正常时间交房给乙方(即乙方拿到新产权证及银行抵押权证10个工作日内含10个工作日交房)……五、本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的则以本协议为准。协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签署之日起生效。”2015年6月13日，自被告杨志强账户转出3万元至被告奥达公司的代理人祝莉春账户3万元，被告奥达公司向被告杨志强出具收条，言明其已收到3万元。2015年7月1日，自被告杨志强账户转出两笔共计80万元至被告奥达公司账户。被告奥达公司向被告杨志强、王静华出具收条，言明其已收到该两笔钱款。2015年8月12日，被告杨志强、王静华与案外人交通银行股份有限公司上海奉贤支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定为购买浦电路房屋，由案外人交通���行股份有限公司上海奉贤支行向被告杨志强、王静华发放贷款20万元，该款直接支付至被告奥达公司账户。同日，被告杨志强、王静华与案外人交通银行股份有限公司上海奉贤支行、上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定为购买浦电路房屋，被告杨志强、王静华公积金贷款84万元，该款直接支付至被告奥达公司账户。2015年9月14日，浦电路房屋登记至被告杨志强、王静华名下，并实际由被告杨志强、王静华一家居住。本院认为，生效判决已确认案外人郑1以本案原告滕长林名义与本案被告奥达公司于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，故被告奥达公司取得浦电路房屋权利的基础已丧失，其对浦电路房屋并无处分权。为维护交易稳定，法律规定，即便转让人系无权处分人，如果第三人受让房屋时为善意、转让价格合理且房屋已经过户登记在第三人名下的，可依据《物权法》善意取得系争房屋所有权。从被告杨志强、王静华买受房屋的交易过程来看，被告杨志强、王静华系通过中介公司实地看房后向房屋登记产权人即被告奥达公司购买房屋，原告滕长林并无证据证明被告杨志强、王静华在受让房屋时即明知被告奥达公司对浦电路房屋无处分权。关于房屋价款问题，虽交易中心登记备案的《上海市房地产买卖合同》中的房价款为150万元，但被告杨志强、王静华已举证证明买卖双方除该《上海市房地产买卖合同》外另签有《补充协议》及《房屋买卖定金协议》，实际房价款为198万元并已实际履行，考虑到为节省税费，在房产交易中买卖双方另行签订补充协议的情况较为普遍，本院酌情认定浦电路房屋的实际交易价格为198万元，该价格并未显著低于成交当时的市场价格。虽浦电路房屋中有原告滕长林等三人户口尚未迁出，被告杨志强、王静华已注意到该问题并与房屋出售方约定了相应的违约责任，但户口未迁出的原因多种多样，仅凭户口未迁出的事实无法推论被告杨志强、王静华明知浦电路房屋存在纠纷，其在受让房屋时并非善意。综上，被告杨志强、王静华受让浦电路房屋系正常的房屋交易，并不具有恶意，且支付了合理的对价，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，原告滕长林要求确认被告奥达公司与被告杨志强、王静华之间的房屋买卖合同无效并返还房屋的诉讼请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告滕长林的全部诉讼请求。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，由原告滕长林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩晗二〇一七年六月二十一日书记员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……二、《最高人��法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……