江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2136号上诉人（原审被告）：傅传云。委托诉讼代理人：纪连军，江苏赣榆区青口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张小波。委托诉讼代理人：徐大康，江苏传扬律师事务所律师。上诉人傅传云因与被上诉人张小波房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人傅传云及其委托诉讼代理人纪连军，被上诉人张小波的委托诉讼代理人徐大康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人傅传云上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、本案是房屋租赁合同纠纷，一审法院未审查房屋租赁合同的签订主体、租赁费用计算方式等。2、本案房屋租赁合同的一方当事人是韦杨，而不是上诉人，且上诉人也没有经过韦杨的授权，上诉人没有对涉案合同的形成进行询问，在被上诉人的哄骗下就出具了欠条。3、本案一审期间，韦杨要求以第三人身份参加诉讼，一审法院未予准许错误。被上诉人张小波答辩称，1、原房主韦杨与上诉人是母子关系，上诉人是涉案房屋的实际管理人，在被上诉人与韦杨的房屋购买过程中也是由被上诉人与上诉人之间进行商谈，购房款也是打入上诉人的账户，同时在被上诉人购买房屋之后至实际收到房屋期间的房屋也是由上诉人出租和收取房租，现上诉人出具欠条给被上诉人进一步证明了上诉人与被���诉人之间的债权债务关系。2、关于韦杨申请参与诉讼的问题，一审法院在充分查明事实的基础上依法作出处理符合相关规定。张小波向一审法院起诉请求：判令傅传云返还欠款58000元及利息，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人韦杨与傅传云系母子关系，2014年2月28日，案外人韦杨在宁波中盛拍卖有限公司于宁波市镇海区人民法院举行的房地产拍卖会上，通过公开竞价拍得江苏省连云港市赣榆区青口镇黄海路青河丽景xx幢xx号（门牌号为××、15、17、19号）商业用房一套。2014年6月4日张小波与案外人赵海涛作为乙方与甲方韦杨签订房地产买卖契约，约定甲方韦杨将坐落于青口镇青河丽景小区丽景街xx号的房产（房屋建筑面积193.88平方米）出售给乙方案外人赵海涛、张小波。案外人赵海涛、张小波于2014年6月11日取得房屋所有权证书。���外人赵海涛、张小波在取得房屋所有权证书时，涉案房屋存在租赁，张小波没有与承租人签订涉案房屋新的租赁合同，从案外人赵海涛、张小波取得房屋产权证书至实际交房之日止，房屋仍由原租赁人承租使用，由原租赁人交付租金，至2016年1月份房屋才实际交付给案外人赵海涛、张小波。后张小波找傅传云要房屋过户后至实际交房期间的租金，2015年7月5日，傅传云出具欠条一份交张小波持有。该欠条载明“今欠到张小波房租伍万捌仟元整￥58000.00元。到2016.1.1号。欠款人：傅传云20**年.7.5号。”现张小波起诉至一审法院，要求傅传云支付所欠的房屋租金58000元及利息。傅传云申请追加案外人以韦杨为本案第三人，一审法院经审查未予准许。一审法院认为，2014年6月4日，张小波、案外人赵海涛与案外人韦杨签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。张小波与案外人赵海涛合法取得涉案房屋的所有权。原房屋租赁人的租金亦应支付给张小波与案外人赵海涛，傅传云无权收取涉案房屋的租金。案外人赵海涛在本案审理过程中自愿放弃诉讼权利，由张小波向傅传云主张。2015年7月5日傅传云向张小波出具欠条认可尚欠张小波房屋租赁费58000元，承诺至2016年1月1日前付清。现付款时间已到，张小波有权要求傅传云给付房屋租金58000元及利息。故对张小波的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条之规定，一审法院判决：傅传云应于判决生效之日起十日内向张小波给付房屋租金58000元及利息（利息自2016年1月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）。一审案���受理费1250元，由傅传云负担本院二审期间，上诉人傅传云依法提交出庭证人顾顺强证人证言一份，证明顾顺强是韦杨拍卖房屋带租赁的承租人，是按该房屋原租赁合同向韦杨缴纳了相应的费用；韦杨未作为第三人参加诉讼导致没有查明该案的事实及实际收取的租赁费；即使上诉人基于欠条要向被上诉人转付租赁费用也应当按实际收取的租赁费用转付。傅传云申请本院从浙江省宁波市镇海区人民法院调取连云港市浙东房地产开发有限公司（以下简称浙东房地产公司）与顾顺强签订的《房屋租赁合同》，证明其出具的58000元欠条载明的租金数额过高。被上诉人张小波针对上诉人傅传云举证发表质证意见为，对证人的证言部分有异议，我方认可证人将租金交给上诉人，其他部分不属实。被上诉人张小波依法提交打款记录一份，证明傅传云��买涉案房屋后把房款都打入张小波账户，傅传云就是该房屋的实际管理人，作为原审被告适格。上诉人傅传云对被上诉人张小波举证发表质证意见为，对真实性无异议，但是因为傅传云对这张卡没有保管及持有，即使打入傅传云的卡上，但是傅传云的卡是由韦杨保管及使用，傅传云对资金流向不太清楚。本院以傅传云申请从浙江省宁波市镇海区人民法院调取连云港市浙东房地产开发有限公司（以下简称浙东房地产公司）与顾顺强签订的《房屋租赁合同》，证明其出具的58000元欠条载明的租金数额过高。被上诉人张小波对本院调取证据的质证意见为，该证据不属于二审中的新证据，且其也不是合同的当事人，对合同的真实性无法确认，该合同签订的时间是2008年6月，价格上有时间的差异，出租的面积也只有51.52平方米，故对该证据不予认可。本院对上诉人傅传云举证的认证意见为，对该证据的真实性予以认可。本院对被上诉人张小波举证的认证意见为，对该证据的真实性予以认可。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，宁波镇海法院出具甲方（出租方）浙东房地产公司与乙方（承租方）顾顺强签订的《房屋租赁合同》：经双方协商，甲方同意将位于赣榆县黄海西路5号青河丽景小区杭州路双号（18#-36#）一楼共计829平方米，二楼985平方米租赁给乙方以作经营相关商业之用……1、租赁期限和费用：租赁期自2008年7月5日至2015年12月30日止，租费2008年度41400元，2009年度88100元，2010年度110000元，2011年度123450元，2012年度134195元，2013年度140545元，2014年度154600元，2015年度168655元，租赁税金由乙方自理负责，若乙方需续租，甲方在商铺��有出售的前提下，另行协商，乙方具有购买该商铺的优先权。本案二审争议焦点为：1、上诉人傅传云作为本案被告主体是否适格；2、案外人韦杨是否应当参加本案诉讼；3、上诉人傅传云出具的58000欠条是否是其真实意思表示。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然与张小波、赵海涛签订《房地产买卖契约》的是韦杨，但向张小波出具欠条的是傅传云，现张小波依据傅传云出具的欠条向傅传云主张支付租金并无不当，傅传云作为本案被告主体适格。关于第二个争议焦点，本院认为，虽然与张小波、赵海涛签订《房地产买卖契约》的是韦杨，但结合傅传云与韦杨系母子关系，张小波购买涉案房屋的房款打入傅传云账户等情况，傅传云应当了解涉案房屋买卖及租赁的相关事实，且向张小波出具欠条的是傅传云非韦杨，故本院认为一审法院���追加韦杨为本案当事人并无不当。关于第三个争议焦点，傅传云认为因涉案房屋是带租拍卖，故其支付给张小波的租金应当参照之前租赁合同中约定的租金数额确定，现其出具的58000元欠条数额明显偏高，其不欠张小波那么多的租金。对此，本院认为，浙东房地产公司与顾顺强签订的《房屋租赁合同》中约定的是一楼829平方米，二楼985平方米，共计应当支付2014年度154600元、2015年度168655元，而张小波从韦杨处购买的面积只为193.88平方米，关于该部分面积的租金金额如何计算，傅传云未能举证证明，故傅传云关于58000元偏高的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。关于傅传云出具58000元欠条给张小波时是否是其真实意思表示的争议，傅传云未能举证证明其出具58000元欠条时存在重大误解、显失公平等其他可撤销可变更欠条的情形，且即使存在相关情形，傅传��也未在知道或应当知道事由之日起一年内行使撤销权，故张小波依据傅传云出具的58000元欠条向傅传云主张权利应当予以支持，傅传云应当按照欠条载明的数额向张小波支付租金。综上，上诉人傅传云的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人傅传云负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年六月二十日书 记 员  刘雨君严梓菡法律条文附录中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。