陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0802民初319号原告蔡德平（反诉被告），女，生于1962年7月2日，汉族，陕西省横山区人，住横山区。委托代理人马涛、马斌，陕西阳达律师事务所律师。被告佘潇（反诉原告），男，生于1971年2月23日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区。委托代理人李晓军、李海松，陕西驼城律师事务所律师。原告蔡德平（反诉被告）与被告佘潇（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行审理。原告蔡德平的委托代理人马斌，被告佘潇的委托代理人李晓军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蔡德平向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、请求被告返还原告购房款233823元及利息（从2013年10月1日起至款付清之日止，按同期银行贷款利率计息）；3、本案诉讼费由被告全额承担。事实与理由：2013年4月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告以出让方式取得的位于新建北路149号编号为榆市国用（2004）字第04466号的地块的土地使用权上的房屋（第A幢-1层A-12房号），该商品房建筑面积25.41平方米，其中套内建筑面积16.50平方米，公共部位与公用房屋分摊面积8.91平方米，单价为每平方米18800元，总价为453823元；付款方式为按揭付款：买受人须于签署本合同时付清全部房款的50%，即人民币233823元，余款人民币220000元整在出卖人指定的银行办理按揭贷款10年；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。被告交房时间为2013年10月1日。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。房屋的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示的证明齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款233823元，但被告至今未按照合同约定给原告办理按揭贷款，也未向原告交付房屋。原告多次与被告协商未果后。向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。原告蔡德平向法庭提供以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2013年4月12日签订了商品房买卖合同，双方就商品房坐落、面积、计价方式、付款方式等进了约定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务的事实。2、购房首付款收据两支，证明原告依约向被告支付了购房首付款233823元的事实。3、不动产权属档案查阅单一份，证明被告和案外人黄晓梅对坐落于新建北路149该A幢-1层1号整体商铺拥有所有权，且被告在出卖上述房屋前已于2012年11月7日将整体房屋进行抵押，在签订上述合同后并未履行向原告办理按揭的合同主要义务的事实。被告佘潇辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告所分割出售的商铺是整体一层楼，为开放式大厅的成品房，自被告购入并办理产权登记时就投入实际使用，原、被告签订商品房买卖合同后，还签订了商铺共同约定协议书，对其所购买的商铺进行位置确认，及产生交付的效果，因交易商铺系成品房，无需移交任何钥匙之类物品；且被告于2015年就通过律师函告知原告办理房产按揭手续等，但原告未配合办理房产按揭手续；原告因拒绝与被告签订反租协议，应视为自主经营。2、原告请求解除合同，返还已付房款，不符合客观事实，也不符合法律规定。自原、被告双方签订合同和位置约定协议时，房房屋已产生交付效果。被告不存在任何延迟交付的过错，反而是原告违反合同约定，在被告多次催告其办理购房按揭和房产过户登记后至今拒绝办理相关手续，并拒绝交付剩余房款，原告构成违约，被告依法提起反诉。请求：1、依法判令被反诉人履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法判令被反诉人立即支付所欠购房款22万元，并支付违约金37497元共计257497元；3、诉讼费由被反诉人承担。被告佘潇向法庭提交以下证据：1、商品房买卖合同、商铺共同约定位置协议书、收据、房产证各一份，证明原、被告自愿签订了商品房买卖合同，双签订合同后确认了商品房位置，视为被告已将房屋交付给原告管理使用，同时证明被告出售该房屋前已经对房屋取得了所有权，属被告与其妻子黄晓梅共同共有财产的事实。2、短信截图、律师函、邮政快递凭证各一份，证明被告以不同的方式告知原告办理房屋产权过户手续及银行按揭手续，而原告拒绝办理上述手续，本案原告构成违约的事实。3、工商银行还款凭证复印件两份，证明被告已将银行按揭贷款还清的事实。4、案外人朱美玲与被告签订的商品房买卖合同、商铺共同约定位置协议书、收据、个人业务凭证、房产证、短信截屏各一份，证明同原告相同的其他购买人均办理了不动产预告登记手续的事实。反诉被告蔡德平辩称：2013年4月12日签订合同后，被告并未向原告交付房屋，且在双方签订合同之前，于2012年11月7日就被告及案外人黄晓梅共同产权向工行肤施路支行办理了抵押，于2015年10月28日注销抵押，在此期间，被告从未向原告办理按揭手续，构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，故被告的反诉请求没有事实及法律依据。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，双方签订房屋买卖合同的同时还签订了位置确认协议书，原、被告双方对所购买的商铺进行了位置确认，即视为被告将房屋交付给原告，被告在向原告出售房屋之前已经2012年9月21日办理了房屋产权登记证，属于被告与黄晓梅共同共有，属成品房。对证据2无异议。对于证据3的真实性无异议，证明目的有异议，虽该房屋办理了抵押贷款，但并不影响向原告出售，被告并未违约。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，约定位置并不是对合同标的物的交付、移转，合同对交付、产权、办理按揭等进行明确约定，应当按照合同约定确定双方的权利义务，该位置协议书的证明目的不能成立，同时自签订合同以后，对于本案所涉房屋，原告从未对房屋进行过占有、使用、管理。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，该房屋在2012年11月7日至2015年10月28日，本案所涉房屋整体产权已经进行了抵押，在原、被告签订合同后，被告从未向原告办理过银行按揭，从2016年11月14日的不动产权档案中明确知道，本案所涉房屋的产权属于被告和黄晓梅共同共有。对证据3的真实性和证明目的均有异议，因无原件核对，故对真实不予认可，该组证据的还款时间为2015年6月10日和9月8日，更加能够证明在签订合同后，被告没有履行办理按揭的合同义务。对证据4，因与本案没有关联性，不予质证。本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：原告提交证据1，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，商品房买卖合同，能够证明原、被告于2013年4月12日签订了商品房买卖合同，双方就商品房坐落、面积、计价方式、付款方式、违约责任等进了约定，合同合法真实有效，双方均应按照合同约定履行义务的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提交证据2，被告无异议，能够证明原告向被告支付了购房首付款233823元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提交证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，不动产权属档案查阅单，能够证明被告和案外人黄晓梅对坐落于新建北路149该Ａ幢-1层1号整体商铺拥有所有权，且被告在出卖上述房屋前已于2012年11月7日将整体房屋进行抵押，在签订上述合同后并未履行向原告办理按揭的合同主要义务的事实，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1，原告真实性无异议，证明目的有异议，经审查，商品房买卖合同、商铺共同约定位置协议书、收据、房产证，只能证明原、被告自愿签订了商品房买卖合同，双签订合同时确认了商品房的位置，被告出售该房屋前已经对房屋取得了所有权，属被告与其妻子黄晓梅共同共有财产的事实，但不能证明被告已将原告购买的商品房交付给原告的事实，对其证明目的不予采信；被告提交的证据2，原告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，律师函、邮政快递凭证及回执，只能证明被告于2015年11月27日以律师函的形式通知原告办理按揭贷款，2016年4月4日的短信截图与本案待证事实不具有关联性，而合同约定被告给原告交房的时间为2013年10月1日，并不能证明被告是在合同约定的期限内通知原告办理房屋产权过户手续及银行按揭手续，原告构成违约的事实，与本案待证事实不具有关联性，对其证明目的依法不予采信；被告提交的证据3，原告对真实性和证明目的均有异议，经审查，被告提交的工商银行还款凭证系复印件，无原件核对，故对其真实性不予采信；且该组证据的还款时间为2015年6月10日和9月8日，同时能够证明在签订合同后，被告的房产已在银行抵押贷款，被告没有履行办理按揭的合同义务的事实。被告提交的证据4，被告不予质证，经审查，案外人朱美玲与被告签订的商品房买卖合同、商铺共同约定位置协议书、收据、个人业务凭证、房产证、短信截屏，与本案不具有关联性，对本案不具有证明力，依法不予采信。本院根据原、被告的陈述，庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年4月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号为YLTNA-12，合同约定：由原告购买被告以出让方式取得的位于新建北路149号编号为榆市国用（2004）字第04466号的地块的土地使用权上的房屋（第A幢-1层A-12房号），该商品房为现房，建筑面积25.41平方米，其中套内建筑面积16.50平方米，公共部位与公用房屋分摊面积8.91平方米，单价为每平方米18800元，总价为453823元；付款方式为按揭付款：买受人须于签署本合同时付清全部房款的50%，即人民币233823元，余款人民币220000元整在出卖人指定的银行办理按揭贷款10年；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。被告交房时间为2013年10月1日。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。房屋的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示的证明齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款233823元，但被告一直未按照合同约定给原告办理按揭贷款，也未向原告交付房屋。为此，原告向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。在审理中，被告佘潇以原告违约为由提起反诉并提出前述反诉请求。另查明：本案所涉及楼房虽登记在被告佘潇名下，但是被告佘潇与其妻黄晓梅共同所有的房产。本院认为，原告蔡德平与被告佘潇于2013年4月12日签订的商品房买卖合同以及商铺共同约定位置协议书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效率性强制性规定，依法确认为有效合同。原告请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同以及由被告返还其购房款233823元及利息（从2013年10月1日起至款付清之日止，按同期银行贷款利率计息）损失的诉讼请求。经审查，依商品房买卖合同的约定，被告应当依约在2013年10月1日前向原告交付所出售的房产，但其于2015年11月27日以律师函的方式通知原告办理按揭贷款手续，被告的行为已构成违约，根据商品房买卖合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已的付款的1.5%支付违约金的约定，原告诉请解除合同及被告退还原告购房款233823元及违约金3507.35元（233823元×1.5%）的诉讼请求，有事实和法律依据支持，依法予以支持。被告抗辩称原告拒绝办理银行按揭贷款和接收房产的理由以及其以原告违约为由提起的反诉请求，因其提供的证据不足以证明其事实主张，故其反诉请求，无事实和法律依据支持，依法不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蔡德平与被告佘潇签订的商品房买卖合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告佘潇向原告蔡德平退还原告购房款233823元及违约金3507.35元。三、驳回反诉原告佘潇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，反诉费2580元，由被告佘潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  刘建军二〇一七年六月一日书记员  纪雄雄