北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初7435号原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫。法定代表人王靖，总经理。委托代理人王颖，女，1981年5月24日出生，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理。委托代理人李静，北京市京工律师事务所律师。被告梁利昌，男，1947年4月3日出生，住北京市石景山区。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下简称兴泰嘉园物业）与被告梁利昌物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员孟哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业之委托代理人李静及王颖、被告梁利昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴泰嘉园物业诉称：原告于2013年承接了位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的B区。被告自2013年5月28日办理入住手续，并签署了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”。原告一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。然而被告却违反承诺书第五条的约定，即“2015年5月27日起，按人民币1.85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”拖欠物业费3809.24元。经多次催讨未果，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠物业费3809.24元；2、判令被告支付自2015年5月27日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告梁利昌答辩称：1、原告的诉讼主体不符合规定，请法院依法驳回原告的起诉。2、请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。3、本案诉讼费由原告承担。主要理由为被告签署的承诺书仅有被告单方签字，原告没有提供双方签字或盖章的合法有效的合同，双方没有权利义务关系。原告主张的物业费标准过高，不清楚原告主张物业费的标准依据。原告提供的安全保卫不到位，有丢失物品的情况。门禁不起作用。绿地草坪死亡。大门、电梯中有张贴小广告的行为。垃圾散落各地。多数路灯不亮。4号楼东边的亭子周围路灯全部都不亮。自行车库被封存，自行车随意停放。楼道中杂物乱放，影响通行。水管经常破裂。4号楼的电梯一遇下雨就无法使用，无人解决，影响出行。经审理查明，梁利昌为北京市石景山区天翠阳光新城房屋的业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰嘉园物业与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012年9月开始承接天翠家园小区的物业管理工作。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰嘉园物业在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、公用设施的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、安保监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等……9、消防服务包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。自2012年9月起，兴泰家园物业为包括梁利昌在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。梁利昌于2013年5月28日办理入住手续，并签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，约定：“一、我已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》；二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年5月27日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”关于物业收费标准，兴泰嘉园物业提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，物业费用为每月1.85元/平方米，主要由以下费用构成：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0.43元/平米·月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0.69元/平米·月；3、物业管理清洁卫生费用0.19元/平米·月；4、物业管理区域绿化养护费用0.06元/平米·月；5、物业管理区域秩序维护费用0.19元/平米·月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0.06元/平米·月；7、物业管理企业固定资产折旧0.02元/平米·月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米·月；9、利润0.08元/平米·月，10、税金0.11元/平米·月。兴泰嘉园物业按照房屋面积98.05平方米主张梁利昌自2015年5月28日至2017年2月28日未交纳涉诉房屋的物业费3809.24元。梁利昌认为与物业公司未签订物业服务协议，双方不存在权利义务关系，其虽签订了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，但不签字不能领钥匙，是被迫签字的，梁利昌就其上述主张未提交相关证据。此外，梁利昌认为物业公司存在门禁、井盖、路灯、水管损坏，草坪退化，存在安全隐患等方面服务不到位，并提交本次诉讼立案后拍摄的照片说明。兴泰嘉园物业对该组照片证明目的不予认可，并提交北京宝乐雁君商贸有限公司关于利用物业公司免费提供的两间库房为未安装饮水直饮机的B区居民便民销售桶装水的证明及尽职提供物业服务的照片。梁利昌对该组证据不予认可。另查，2016年，兴泰嘉园物业曾将同为该小区业主的孟雪冬等诉至我院，我院判决孟雪冬等按照1.85元/月/平方米的标准向兴泰嘉园物业支付物业费。一审判决后，孟雪冬等不服，提起上诉。2016年9月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终5360号等判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有前期物业服务合同、承诺书、《住宅前期物业服务费用测算表》、《评估报告》、物业服务企业资质证书、照片、（2016）京01民终5360号民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，兴泰嘉园物业与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。兴泰嘉园物业为梁利昌居住的小区提供物业管理服务，梁利昌作为业主，享受了兴泰嘉园物业提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。故对于梁利昌主张的原告主体不适格、双方没有合同关系的抗辩意见本院不予采信。物业管理合同为双务合同，梁利昌有义务按期交纳物业管理费，兴泰嘉园物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。梁利昌认为其签订《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》是被迫的，但未提供相关证据，故法院对此抗辩意见不予采信。梁利昌主张物业费收费标准高的问题，因其已经签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，其中约定了物业收费标准，现以收费高为由否认其签署承诺书的法律效力，没有法律依据，对此抗辩理由，本院不予采信。梁利昌主张兴泰嘉园物业在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，但其提交的证据系本次诉讼中拍摄，不足以全面证明其主张。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。因梁利昌尚未取得房屋所有权证，对于房屋的面积，本院暂时以兴泰嘉园物业提供的数据为计算物业费的依据，如日后因面积误差导致业主物业费变换，可另行解决。兴泰嘉园物业按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期付款利息，本院认为物业服务并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:一、梁利昌于本判决生效之日起十日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心二○一五年五月二十八日至二○一七年二月二十八日的物业费三千八百零九元二角四分；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由梁利昌负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  孟哲二〇一七年六月十三日书记员  李雪