上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4025号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海索菲玛工业过滤器有限公司，住所地上海市浦东新区南汇工业园区宣黄公路978号。法定代表人：GIORGIOGIRONDI，董事长。委托诉讼代理人：张宏，上海恒峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐立平，上海恒峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海航空机械有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇园迪路188号。法定代表人：杨建利，董事长。委托诉讼代理人：张百鸣，男，上海航空机械有限公司工作人员。委托诉讼代理人：刘瑛，女，上海航空机械有限公司工作人员。上诉人上海索菲玛工业过滤器有限公司（以下简称索菲玛公司）因与被上诉人上海航空机械有限公司（以下简称航空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初47381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索菲玛公司的委托诉讼代理人张宏、徐立平，被上诉人航空公司的委托诉讼代理人张百鸣、刘瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人索菲玛公司上诉请求：撤销原判第二、第五项，依法改判上诉人不承担从合同终止之后的租赁费用以及改判支持上诉人在一审中的反诉诉请。事实和理由：1、上诉人因租赁被上诉人的房屋造成部分租赁物地面损坏，被上诉人要求将4,500平方米地面全部按环氧地坪标准修复，显然超出了“恢复原状”的范围。并且经法院委托第三方出具的修复方案确认只有2,420平方米是环氧地坪，因此被上诉人提出的不合理的修复要求是导致上诉人未能及时修复地面的直接原因。且一审法院忽视被上诉人未采取任何措施防止损失扩大这一事实，从而做出错误的判决。2、一审法院认定上诉人认可超额人头费错误，事实上在合同履行过程中，上诉人从未对超额人员的计算标准认可过，相反上诉人多次通过邮件提出异议，一审法院却无视该部分证据。3、关于上诉人反诉要求被上诉人赔偿损失部分，一审法院认定上诉人对此造成的问题应有预见性，但合同约定被上诉人对超额人员有权收取额外费用，并未约定当上诉人的人员超额时被上诉人有权阻止上诉人使用租赁物，上诉人因此根本无法预料其人员会被阻止进入租赁物。被上诉人航空公司辩称：1、在双方函件协商中，被上诉人已经明确告知上诉人如不同意被上诉人的报价可以自行修复。被上诉人不是施工单位，并不能确定上诉人对租赁物损害的程度与施工的方案，被上诉人仅要求上诉人进行修复、恢复原状，具体方案应当由施工单位确定。被上诉人在2016年6月1日、7日、15日致函上诉人、上诉人不予理睬的情况下，被上诉人于6月22日提起诉讼。一审鉴定后，被上诉人又向上诉人提出为避免损失扩大、是否可以被上诉人自行委托施工单位施工，上诉人不同意又至今没有提供任何修复方案以及派人修理，导致租赁物损失进一步扩大。2、《租赁协议》履行过程中及协议解除时，上诉人与被上诉人就超额人员费用已经确定并履行完毕。一审法院认定“租赁合同该部分问题已处理完毕”符合客观事实。3、上诉人所谓的损失在合同履行过程中、其单方提出终止合同及双方签订解除协议时均未提及，也无证据证明该些损失确实存在且与被上诉人有关。故不同意索菲玛公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。航空公司向一审法院起诉请求：1、请求判令索菲玛公司依法恢复承租航空公司的租赁物原状；2、赔偿航空公司损失，自2016年5月1日至恢复原状期间的租金损失，按照每月人民币（下同）106,458元租金计算；3、索菲玛公司承担本案诉讼费用。索菲玛公司提起反诉：1、请求判令航空公司返还押金106,458元，维修保证金50,000元、航空运费606,146.48元、停产损失106,310元、超出合同约定多收取的人头费80,800元，以上共计949,714.48元；2、请求判定航空公司承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月20日，航空公司、索菲玛公司就索菲玛公司承租位于上海市浦东新区XX园XX路XX号约5,000平方米的房屋作为仓库使用（以下简称租赁房屋）签订租赁协议，约定航空公司将租赁房屋出租给索菲玛公司做仓库使用。协议第2.1约定，房租每月为106,458元，每三个月一付，上述租赁费包括用于照明、电脑及叉车充电的电费、15人以内的生活用水水费及生活垃圾清理费（如超过15人且该超额人员在租赁场所停留满一天的，超额人数在15-25人之间时，航空公司有权按每人每月100元的标准对超额人员额外收费，超过25人时，航空公司有权按每人每月1,000元的标准对超额人员额外收费）。第3条约定，双方同意每三个月支付一次租金，支付日期为该支付期前的最后10天，航空公司在索菲玛公司支付前10天内开具等额发票给索菲玛公司，如航空公司延迟开具发票，前述索菲玛公司的支付时间相应顺延，同时索菲玛公司应提供相当于一个月租金的押金给航空公司，航空公司出具等额收据，租赁协议届满且索菲玛公司把租赁物移交给航空公司后，押金应由航空公司无息返还给索菲玛公司。第9.4条约定，在提前15天书面通知航空公司后，索菲玛公司可终止本协议。2016年4月11日，索菲玛公司发函给航空公司，通知航空公司将于2016年4月26日搬出位于南汇工业园区XX路XX号的仓库，该日期为租赁合同终止的最后一天。2016年4月11日，航空公司发函给索菲玛公司，表示由于索菲玛公司提前终止协议，故航空公司不再归还索菲玛公司押金，要求索菲玛公司于2016年4月15日前汇入航空公司5万元作为维修保证金，在所有损坏设施由索菲玛公司全部修缮后退还维修保证金，同时要求索菲玛公司支付2016年2月及3月进出人员费用共计26,300元，至于2016年4月人员进出费用如何结算由双方在索菲玛公司于4月26日全部搬离后再协定，并要求索菲玛公司于2016年4月26日上午9时与航空公司进行检查移交等。2016年4月20日，航空公司、索菲玛公司达成《解除合同协议》，索菲玛公司同意：“1、乙方（索菲玛公司）同意于2016年4月22日前支付50,000元人民币维修保证金，甲方（航空公司）出具等额收据，在乙方维修设施完成后通知甲方验收，验收合格后的2天内由甲方全额退还给乙方；2、租赁费支付到2016年4月30日，租金按照现有合同标准（共计35,486元人民币），但甲方同意可延长5天（免费）。该笔费用由乙方在结束搬离仓库当天支付，甲方开具等额发票；3、甲乙双方对乙方已经支付的保证金（共计106,458元人民币）的处置存在争议，现一致同意由法院进行裁决是否要由甲方返还给乙方；4、乙方于2016年4月22日前支付二月份和三月份超额人员费用共计26,300元人民币；5、甲乙双方于2016年5月10日前完成检查移交，移交标准见合同附件。”2016年4月30日，索菲玛公司从租赁房屋内搬出。2016年5月10日，航空公司发送邮件给索菲玛公司催要租金35,488元，同时表示双方已于5月5日对厂房进行检查，索菲玛公司承诺于5月10日拿出维修方案，航空公司也要求维修期控制在一个月内，最晚不能超过2016年6月10日等。2016年5月18日，航空公司发函给索菲玛公司，要求索菲玛公司接到函件后15日内完成厂房修缮义务，恢复厂房原状；如索菲玛公司在接到函件后15日未开始进行上述修缮义务，航空公司有权自行修缮施工，由此产生的施工费用及因施工造成的租赁利益损失，索菲玛公司应当承担赔偿责任；如索菲玛公司在接到函件后15日内未能完成上述修缮义务，造成航空公司延期租赁利益损失，视为未能完整、合格交付租赁物，应当向航空公司赔偿延期交付损失。2016年5月27日，航空公司再次发送邮件给索菲玛公司，表示因航空公司发函给索菲玛公司，索菲玛公司未有明确答复，故航空公司于5月26日已请施工方对损坏设施进行报价，期间又发现进大门左边第一根钢结构立柱撞坏及钢结构拉杆弯曲，请索菲玛公司于5月30日前派人现场查看等。2016年5月30日，索菲玛公司发函给航空公司，表示索菲玛公司已按2016年4月20日协议支付航空公司5万元维修保证金，航空公司可以委托第三方用该维修保证金修理维修清单中所列项目，并在扣除维修费用后将余额退还索菲玛公司，另航空公司仍欠索菲玛公司106,458元保证金未归还，如维修费用超过5万元，要求航空公司就维修及其性质与索菲玛公司商谈，如维修费用真实可信，航空公司可从原保证金中扣除维修费用。2016年6月1日，航空公司发函给索菲玛公司，表示根据索菲玛公司的回函航空公司已委托第三人上海XX有限公司按照双方确认的维修清单进行报价，工程费用为450,140.50元，该费用已超过索菲玛公司所留保证金及押金，故致函索菲玛公司进行确认，如有异议可在收到函件后3日内委托其他公司进行报价并进行修缮工程，逾期航空公司视为索菲玛公司同意该工程价格，立即开始进行施工建设；报价清单为：1、玻璃窗玻璃2块，合计640元，2、南大门一扇，合计8,500元，3、西南大门1扇，合计8,500元，4、西南边门门框1个，合计1,200元，5、供应室门框1个，合计1,200元，6、东小房间门锁1把，合计150元，7、房顶吊灯3盏，合计255元，8、应急灯20盏，合计6,400元，9、安全门灯3盏，合计450元，10、女厕所吸顶灯1盏，合计150元，11、女厕所外吊灯1盏，合计130元，12、女厕所水泵总阀1个，合计850元，13、固定消防栓2只，合计1,300元，14、男厕所小便阀4只，合计720元，15、男厕所大便阀2只，合计300元，16、桥架2处，合计17,200元，17、风扇调速开关3只，合计150元，18、动力柜门锁1把，合计120元，19、男厕所隔断门1扇，合计860元，20、膨胀螺丝去除3,930个，合计38,710.5元，21、地坪螺丝孔修补3,930个，合计13,755元，22、钢结构拉杆2支，合计8,500元，23、钢结构立柱修复1个，合计2,600元，24、环氧地坪4,500平方米，合计337,500元。2016年6月2日，索菲玛公司回函航空公司，认为航空公司提供的报价不合理不公平，请航空公司提供合理报价，如航空公司按提供给索菲玛公司的报价对地坪重新施工，航空公司将承担所有费用及责任。2016年6月7日，航空公司发函索菲玛公司，表示航空公司基于索菲玛公司要求航空公司自行维修仓库而委托第三方报价，如索菲玛公司不接受该报价，索菲玛公司应自行完成维修义务；索菲玛公司如不能完成修缮义务，导致航空公司无法正常使用租赁物，损失由索菲玛公司承担，赔偿损失计算方式为自2016年5月1日起至恢复原状之日，按每月租金计算。2016年6月12日，索菲玛公司发函给航空公司，表示索菲玛公司同意由航空公司委托第三方维修，但维修应在必要范围内，航空公司提供的维修中对地面重建部分不可接受，要求将其从报价中删除，如航空公司想对地面重建，航空公司应自行承担费用，因此导致的任何租赁延误与索菲玛公司无关，只有航空公司确认上述内容，索菲玛公司才能批准报价的其余部分。2016年6月15日，航空公司回函给索菲玛公司，表示如索菲玛公司认为施工单位报价过高，请索菲玛公司委托第三方施工单位进行该工程，并承担相应费用。一审另查明，索菲玛公司于2015年4月21日向航空公司支付押金106,458元。索菲玛公司于2016年4月20日向航空公司支付维修设备保证金5万元。一审审理中，航空公司认为地坪修复具体方案为：拔出螺丝钉，修补地面漏洞，磨平地面，铺设纱网，对于租赁的4,500平方米地坪做环氧地坪漆；索菲玛公司则认为修复方案有两种，一种为将螺丝钉割断，然后将地面磨平，做小范围修复，第二种为拔出螺丝钉，填补漏洞，磨平地面。为此，一审法院根据航空公司申请，委托上海市XX设计院有限公司对索菲玛公司承租的约4,500平方米厂房地坪修复出具方案，该公司于2016年11月24日出具司法鉴定意见书。意见书第3.6条明确，根据航空公司方提供的有关《车间地坪油漆工程合同》环氧地坪施工面积为4,000平方米（按实结算），四道总厚度1毫米，颜色为飞机灰，单价28元每平方米；经现场复核，索菲玛公司租赁的场地地坪，在建筑构造最上层为细石混凝土层，其中约2,420平方米范围铺设环氧面层（另约2,000平方米地坪为原混凝土层地坪），堆场区域环氧地坪被膨胀螺栓打孔破坏，南侧大门入口处地面环氧地坪油漆已脱落。第4.2条明确，修复方案1）除掉地坪内膨胀螺栓：采用拉拔设备拔除膨胀螺栓，对于难以拔出，或螺栓紧挨分布的，可采用切割设备对包含螺栓在内的小范围混凝土加以切割，切割深度应达到螺栓埋置深度；2）混凝土表面处理：对拔除膨胀螺栓造成地坪损伤的，应凿除干净，剔除疏松的混凝土，检查砼是否密实，采用压力水冲洗干净孔洞，在孔洞侧壁和底部涂刷聚合物砂浆界面剂；3）浇筑加固用聚合物砂浆：采用加固用聚合物砂浆（Ⅱ级）对孔洞进行填补，表面应抹平，确保新老材料结合牢固，在分仓缝处，按原要求留置分仓缝；4）养护、维护；5）待加固用聚合砂浆强度达到要求后，清理干净地坪面层，清理已疏松、起壳的环氧地坪层，洗刷表面油污，在原部位按原做法做环氧地坪。鉴定工程师到庭表示，修复地坪实际有环氧地坪和未做环氧地坪，未做环氧地坪部分修复即按照去除螺栓修复方案做，环氧地坪部分需对整改环氧地坪重新做；环氧地坪施工大概需要一到二周，加上拔钉子的时间会长一些，现场查看发现取出过一些钉子，但钉子露出地面部分全部被打弯了，所以取钉时间可能更长一些。航空公司、索菲玛公司对鉴定意见均无异议，索菲玛公司提出当时航空公司出具的修复方案是对4,500平方米都要重新做环氧地坪，故双方发生争议，地坪未修复原因主要在于航空公司；航空公司则表示当时告知索菲玛公司的方案是第三方出具，当时也没有说整个地面都要做环氧地坪，航空公司当时提出自己修复，但索菲玛公司仅同意支付5万元，故没有去修。另航空公司表示就租金标准问题，鉴于本案实际情况，为便于案件处理，同意按照9万元/月标准计算航空公司不能正常使用租赁物的损失。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。航空公司、索菲玛公司之间就系争房屋转让签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。本诉部分，双方就解除合同达成了一致意见，对于解除合同后的相关维修问题也达成一致意见，索菲玛公司理应积极履行义务。对于修复的内容索菲玛公司并无异议，但双方对修复方案存有异议。根据鉴定意见，对于环氧地坪部分确需整体重做，结合索菲玛公司在审理中的意见，一审法院认为导致未能就索菲玛公司确认修复并未进行修复的主要原因在于索菲玛公司，故航空公司要求索菲玛公司支付相应损失的请求法院据实予以支持。对于标准，航空公司参照原双方租金标准予以调整后，尚属合理，法院予以支持。反诉部分，航空公司、索菲玛公司对解除合同及维修等达成一致意见，航空公司理应在索菲玛公司完成相关的维修义务后及时将押金及维修保证金返还给航空公司。航空公司提出因索菲玛公司提出解除合同故押金不予退还，但根据双方合同约定，索菲玛公司提前15天通知航空公司后即可终止租赁协议，而索菲玛公司亦依约提前发函通知了航空公司，双方事后对租赁协议的解除达成了一致意见，故航空公司以此为由不退押金的抗辩法院不予采信。对于维修保证金，根据双方约定航空公司应于维修设施完成并验收合格后2天内将该保证金返还索菲玛公司。对于索菲玛公司提出的航空运费、停产损失及航空公司多收索菲玛公司人头费，该事实均发生在双方租赁协议履行过程中，且对于索菲玛公司人员进出人数等双方在合同中均有约定，索菲玛公司对于由此可能造成的问题应有预见性，且对于损失问题在租赁合同期间索菲玛公司亦从未主张，且在双方解除合同对于此均未涉及，相反索菲玛公司仍同意按照航空公司的要求缴纳相应月份的超额人员费用，可见双方对于租赁合同该部分问题已处理完毕，无其他争议，故索菲玛公司再行要求主张该部分费用法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海索菲玛工业过滤器有限公司于判决生效之日起十五日内对其原承租的上海浦东新区XX路XX号厂房玻璃窗玻璃2块、南大门1扇、西南大门1扇、西南边门门框1个、供应室门框1个、东小房间门锁1把、房顶吊灯3盏、应急灯20盏、安全门灯3盏、女厕所吸顶灯1盏，女厕所外吊灯1盏、女厕所水泵总阀1个、固定消防栓2只、男厕所小便阀4只、男厕所大便阀2只、桥架2处、风扇调速开关3只、动力柜门锁1把、男厕所隔断门1扇、钢结构立柱1处及地坪进行修复，其中地坪修复按照上海市XX设计院有限公司出具的修复方案进行修复；二、上海索菲玛工业过滤器有限公司于判决生效之日起十五日赔偿上海航空机械有限公司损失（自2016年5月6日起至上述第一项内容修复完毕之日止，按照90,000元/月标准计算）；三、上海航空机械有限公司于判决生效之日起十五日返还上海索菲玛工业过滤器有限公司押金106,458元；四、上海航空机械有限公司于上海索菲玛工业过滤器有限公司完成上述第一项修复内容并经验收合格后二日内，返还上海索菲玛工业过滤器有限公司维修保证金50,000元；五、驳回上海索菲玛工业过滤器有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,493.74元，减半收取计2,246.87元，由上海索菲玛工业过滤器有限公司负担；鉴定费50,000元，由上海索菲玛工业过滤器有限公司负担；反诉案件受理费6,648.50元，由上海索菲玛工业过滤器有限公司负担5,553.50元，上海航空机械有限公司负担1,095元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人要求上诉人承担系争房屋修复前的损失是否能够成立，以及上诉人要求被上诉人承担航空运费、停产损失、多收的人头费有无依据。关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人在解除协议时对于租赁物需维修已达成一致意见，上诉人应承担维修义务。根据查明的事实，上诉人于2016年4月30日搬离租赁房屋，被上诉人在同年5月多次发函要求上诉人负责修复，上诉人于5月30日回函表示被上诉人可以委托第三方修复。被上诉人6月1日回函上诉人告知委托第三人维修的报价，并表示上诉人如有异议可委托其他公司进行报价并修缮。在此后6月2日、6月7日、6月12日、6月15日的往来函件中，上诉人既不接受被上诉人的报价，亦未自行委托第三方报价。因此，一审法院认定未及时修复的原因在于上诉人并无不当，本院予以认同。上诉人认为被上诉人提出的修复方案超出了恢复原状的范围，完全可以自行委托第三方进行报价。然上诉人既不承担本应由其负责的维修义务，对被上诉人委托的第三方报价不予认可后又不积极寻求解决途径，造成双方协商未果，被上诉人诉诸法院，由此造成的被上诉人的损失应由上诉人承担。且从本案事实来看，被上诉人在上诉人搬离后一直主动联系上诉人协商修复方法，被上诉人并无故意扩大损失的行为。因此一审法院对被上诉人参照租金标准调整后提出的损失请求予以支持，并无不当，本院予以支持。关于第二个争议焦点，根据查明的事实，上诉人与被上诉人系自行协商解除租赁合同，在解除协议中上诉人即未提及停产损失等内容，亦认可支付超额人员费，即使如上诉人所述在合同履行过程中上诉人曾向被上诉人提出过异议，但在解除协议中双方已对自身的权利义务作出处分，应为双方真实意思的表示，上诉人现再提出被上诉人多收人头费，缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人要求的航空运费、停产损失，上诉人并未提供证据证明该损失与被上诉人有关，亦无相应的合同依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人索菲玛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,360元，由上诉人上海索菲玛工业过滤器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年六月十九日书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……