萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0302民初943号原告：张建萍，男，1963年4月11日出生，汉族，自由职业，住本市安源区，委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律中心法律工作者，特别授权代理。被告：朱先锋，男，1976年12月13日出生，汉族，个体户，户籍所在地本市安源区，委托诉讼代理人：杨琳，女，1980年1月17日出生，住本市芦溪县，系被告之妻，特别授权代理。原告张建萍与被告朱先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告张建萍及其委托诉讼代理人赖振祥、被告朱先锋的委托诉讼代理人杨琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年10月20日起至2017年2月1日止的房屋租金31666元、电费5000元、水费2364.08+688.04=3052.12元、拆除隔墙恢复原状费用12600元，共计52318.12元；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告当庭撤回要求被告支付水、电费8052.12元的诉讼请求。事实与理由：2013年11月20日，原告将位于农机公司家属楼底层临街商铺一间计100平方米租给李金兰两夫妇，约定租期：自2013年11月20日至2016年11月19日计3年，租金每年递增6%。2016年4月16日，李金兰与被告签订了《股份转让协议》，原告认可该协议。从此，由被告按原先的约定每月通过银行转账的方式给原告支付租金9500元。但自2016年10月20日起至今，被告未再向原告支付租金，亦未向原告返还商铺。在此期间，被告所租商铺产生的电费、水费、拆除隔墙恢复原状等相关费用均由原告代付。原告多次向被告催讨无果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告租赁含原告在内的三间商铺用于经营上海米莱美容美发店，均未签订房屋租赁合同，是按美容美发店前经营者与原告签订的合同履行，合同到期日为2016年11月19日。租赁期届满前，原告要增收租金，被告便向原告表示若增收租金则不再租赁商铺。后被告经营的商铺于2016年11月15日关门，即表示双方租赁关系在当天解除。被告已向原告支付了2016年10月20日之前的租金，故被告实欠原告1个月租金，该月租金可用被告在原告处的租房押金1.7万元支付。商铺关门时，被告未将商铺���的空调等装修装饰品搬走，可用于抵扣水、电费。对于原告所称的拆除隔墙恢复原状费用，被告在租赁商铺时，三个商铺之间并无隔墙，故对于该费用不应支持。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的原告身份证、被告常住人口登记表、李金兰与被告签订的《股份转让》协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、店铺内部预订合同、收款收据8份，本院予以确认并在卷佐证，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.收条、发票、水电费通知，欲证明原告代被告支付了所租商铺的水电费及拆除装饰装修恢复原状费用的事实。经质证，对于水费的发票750.99元无异议，对2016年11月1日、2016年12月1日2张电费发票无异议，对2017年1月1日的电费发票有异议，因为被告经营的商铺已于2016年11月19日关门，未再经营，不会产生水电费，对于黄某出具的收条不予认可。本院经审查认为，对于该组证据中的水电费发票，被告仅对抄表时间为2017年1月1日的电费发票（电费金额为25.55元）有异议，其它发票无异议，因被告自认商铺自2016年11月中旬未营业，却一直未将商铺返还给原告，且未营业并不代表不产生电费，故该组票据真实、合法，与本案有关联，予以认定；对于黄某出具的收条，与原告证据4证人黄某的证人证言内容一致，且根据市场习惯，对于此类劳务费用的支付确实无正式发票，在被告未提供反驳证据的情况下本院对该证据予以认定，但该部分费用是否应由被告承担，本院将在下文予以阐述。2.原告通过138××××2316给被告136××××5777的号码发送的短信，欲证��原告就租赁事宜跟被告进行了沟通，被告不予回复。经质证，被告称因房东不让转租，其告知过所租三间商铺中的一个房东谢剑波不再继续租赁商铺的意思，并让三间商铺的房东把商铺的钥匙直接撬掉。本院审查认为，该证据系短信往来截图，看不出短信的发送号码及接受号码，亦不能确认被告是否回复了原告的信息内容，对该证据不予认定。3.原告与黄检德于2013年11月20日签订的《租赁合同》、原告与付国成于2017年1月15日签订的《租赁合同》，欲证明原告与被告的约定是被告不按时支付租金，押金不予退还，租赁期满后被告需将商铺恢复原状，费用由被告承担。后原告于2017年2月将商铺出租给他人。经质证，被告称对于原告与黄检德签订的合同属实，原告处亦有该份合同，但因原告拒绝与被告签订租赁合同，被告不受该合同约��，对于原告与付国成签的合同不知情。针对被告的质证意见，原告称同意黄检德转租其商铺，但要等与黄检德签订的租赁合同到期后再与被告签订租赁合同，且原、被告双方是按该合同履行。本院经审查认为，该组证据均系原件，被告认可原告与黄检德的租赁合同，而原告与付国成的租赁合同可以证明原告于2017年1月15日将案涉商铺出租给他人的事实，与本案有关联，本院对该组证据予以认定。4.证人黄某出庭证言：我不认识原、被告，是原告让我拆过一个上海米莱的商铺。小年前4天，原告要我拆除上海米莱的隔墙、天花板、地板等装修，面积约为300平方米。我们从农历2016年12月20日开始做，去了6个人、做了6天，共算36个工数才把所有的东西拆除运走，总共收取原告12600元，除去托运垃圾的花费，其它的钱由做事的6个人平分，没��拆除东西抵扣工钱的情形。我们去拆的时候商铺内有镜子和床之类的，没有空调和热水器。原告提交的收条是我写的没错。原告提供该证人证言，欲证明其为拆除隔墙恢复原状花费1.26万元。经质证，被告称证人是拆除原告所承租的三间商铺的装饰装修，而非原告一人的商铺。针对被告的质证意见，原告称证人的工钱系其支付，另外两间商铺的房东承诺支付20%的费用，暂未支付。本院经审查认为，被告未对该证人证言提出异议，且证人出庭证言与其出具的收据内容相吻合，在被告未提供反驳证据的情况下，本院对该证人证言予以认定。至于被告是否需要应承担该笔费用，本院将在下文予以阐述。被告朱先锋未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，原告张建萍与案外人黄检德签订《租赁合同》约定：1.黄检德自愿租用原告位于农机公司家属楼底层临街商铺一间，计100平方米。租期为三年，自2013年11月20日起至2016年11月19日止。2.黄检德需预交两个月租金计1.7万元作为押金，每月租金8500元，按月交纳，租金逐年递增6%，租金支付时间为每个月的20日，如不按时支付租金，原告有权关门停业，终止合同，收回商铺，并不退押金。3.黄检德租赁原告的商铺应尽量简单装修，装修方案应取得原告同意，且不能违反建筑规定破坏房屋结构，因装修需要拆除的与邻店的隔墙，租赁期满前必须恢复原状。4.因商铺的卷闸门交给黄检德时是新的，黄检德装修时已拆除，租赁期届满后，黄检德必须恢复卷闸门原状。合同签订后，黄检德向原告支付了1.7万元押金。2016年4月16日，原告与李金兰签订一份《股份转让》协议约定：李金兰将自己名下��涂有志的20%股份全部转赠被告，将商铺租赁合同以及租金押金全部金额转赠于被告，并协助被告续签该商铺的一切事宜，原告认可李金兰的转赠商铺租赁及押金的行为。《股权转让》协议签订后，李金兰将商铺交与告经营，并将黄检德与原告签订的《租赁合同》交与被告，被告按月向原告支付租金至2016年10月19日止，其中2016年5月至2016年9月间，每月租金为9500元。2017年1月3日、1月16日，原告先后为被告所租原告商铺支付电费（户名为陶华）4455.27元、544.73元，共计5000元，扣除该商铺2016年10月至2016年12月间所欠电费4480.82元，账户余额518.2元。2017年1月15日，原告与案外人付国成签订《租赁合同》，将上述商铺出租给付国成，租期自2017年2月1日起至2020年1月31日止。2017年1月17日，原告为上述商铺缴纳水费800元，扣除该商铺2016年11月至2016年12月所欠水费750.99元，账户余额49.67元。2017年1月20日，原告为拆除被告所租的含原告商铺在内的三间商铺的装饰装修花费劳务费12600元。另查明：原告出租给被告的商铺系其从萍乡市农机公司购买，被告租赁含原告商铺在内的三间商铺用于经营上海米莱美容美发店，被告在租赁的商铺内安装了空调等装饰装修物件。原告自认其从三间商铺之一的房东谢剑波（音）处听说原告愿意用空调抵扣水电费用，便在将商铺出租给案外人付国成时将空调折价出售给付国成，并用付国成支付的空调款全部用于缴纳被告租赁期间所欠水电费用。原、被告自认上述户名陶华的用电户名为被告向原告所租商铺的户名。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张建萍于2013年11月20日与案外人黄检德签订《租赁合同》，将其农机公司���属楼底层临街商铺一间出租给黄检德，后被告朱先锋从李金兰处接手在上述商铺内经营的上海米莱美容美发店，并承租原告的商铺，原、被告间虽未签订租赁合同，但李金兰将原告与黄检德签订的《租赁合同》交与被告之手，原告认可其商铺转租于被告，被告亦按该合同签订的内容履行租金支付义务，故合同相对人在被告经营上海米莱美容美发店时由黄检德变更为本案被告。该《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。现原告诉至法院要求被告支付租金，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1.原、被告间的房屋租赁合同于何时解除；2.被告拖欠原告租金时间及金额；3.被告是否应承担原告拆除三间商铺装饰装修支付的劳务费用。关于原��被告间的房屋租赁合同于何时解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据原告与案外人黄检德签订的《租赁合同》约定，合同到期日为2016年11月19日。合同到期后，被告未将商铺返还给原告，继续占用商铺，原、被告间的租赁合同转为不定期租赁，被告应根据原约定向被告支付租金。根据庭审查明情况，原、被告均认可被告向原告支付租金的截止时间为2016年10月19日，即自2016年10月20日后被告未再向原告支付商铺租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告自2016年10月20日后未再向原告支付商铺租金的行为，根据双方的《租赁合同》第二条规定：“如不按时交租金，原告有权关门停业，终止合同，收回商铺，并不退押金”。故原告有权解除原、被告间的租赁合同。关于原告解除租赁合同的时间，根据原告庭审陈述，原告将被告留在商铺内的空调等电器折价出售给后来承租该商铺的案外人付国成，付国成将款项支付给原告后，原告用于支付了案涉商铺的水电费。通过庭审查明，原告于2017年1月3日缴纳了案涉商铺的电费。由此可知，原告解除原、被告间租赁合同的时间在2017年1月3日之前，但由于被告未举证证明租赁合同解除的时间，原告认可其于2017年2月1日解除的租赁合同，本院根据庭审查明情况及当事人陈述，认为将租赁合同解除时间认定为2017年1月3日为宜。原告关于��、被告之间的租赁合同于2017年2月1日解除的意见，本院不予采纳。被告关于其经营的商铺于2016年11月中旬已关门并向三间商铺中的房东谢剑波（音）表达不再租赁，店内空调抵扣租金的意思，原、被告间的租赁合同已于2016年11月19日解除的答辩意见。本院经审理认为，被告未举证证明其所租商铺关门、停止营业的时间，且自认商铺关门后只告知了其它商铺房东，而未告知本案原告不再租赁商铺、空调抵扣租金的意思表示，直至原告主动行驶权利，解除租赁合同，将案涉商铺对外出租，用空调折价出售后的费用支付原告所欠水电费。故本院对被告的该答辩意见，不予采纳。关于被告拖欠原告租金时间及金额问题。根据上述论述，原、被告间的租赁合同于2017年1月3日解除，而原告向被告支付租金的截止时间为2016年10月19日，每月支付��租金金额为9500元。故被告应向原告支付自2016年10月20日起至2017年1月3日止的商铺租金，金额为9500元/月×2月+9500元÷30天×14天=23433.33元。另根据原告陈述，其将案外人付国成支付的空调抵扣款全部用于支付水电费。根据庭审查明，原告支付水电费后，水电费的账户内仍有余额，金额为518.2元+49.67元=567.87元，该款应用于抵扣被告所欠租金。故被告仍欠原告商铺租金为23433.33元-567.87元=22865.46元。被告关于其在原告处的1.7万元押金应用于抵扣租金的答辩意见。本院经审理认为，根据双方的《租赁合同》第二条“如不按时交租金，原告有权关门停业，终止合同，收回商铺，并不退押金”之约定，该押金系履约保证金，是保证合同履行的一种担保，其目的在于担保承租人即被告违反房屋租赁合同时产生的民事责任的实现，未违反法律、法规的规定，合法、有效，本院依据该约定对被告的该答辩意见不予采纳。关于被告是否需要承担原告拆除三间商铺装饰装修支付的劳务费用问题。原、被告双方在《租赁合同》约定，租赁期满前，被告应将拆除的卷闸门及与邻店的隔墙恢复原状，并未对拆除有关装饰装修费用作出约定。且原告支付的是拆除被告所租的三间商铺装饰装修的费用，对于拆除其名下商铺装饰装修的费用无法确定。故本院对于原告的该诉求，不予支持。被告关于其不承担该部分费用的答辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告朱先锋在本判决生效之日起十日内向原���张建萍支付农机公司家属楼底层临街商铺自2016年10月20日起至2017年1月3日止的租金欠款22865.46元；二、驳回原告张建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1108元，由原告张建萍负担630元，由被告朱先锋负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 员  刘雨姬二〇一七年六月十二日代理书记员  廖玲平