上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初5915号原告：桑业银，男，1962年9月15日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：连超，上海闰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛思奕，上海闰德律师事务所实习律师。被告：铁达吾，男，1967年5月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告桑业银与被告铁达吾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑业银及其委托诉讼代理人连超、被告铁达吾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑业银向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告搬离上海市杨浦区赤峰路XXX号-8房屋；3、判令被告向原告支付房屋使用费(按每月16,300元计算，从2017年3月1日起计算至实际搬离之日止)。事实和理由：原告从案外人英联马利食品(上海)有限公司处承租了上海市杨浦区赤峰路XXX号-8门面房(以下简称系争房屋)。原告原将系争房屋出租给案外人姚某，用于经营美容美发店。后姚某经营不善，将系争房屋转租给被告用以经营拉面馆。原告得知姚某转租后曾提出解约，但三方经过协商达成一致意见，由被告继续经营拉面馆，租金每半年支付一次，每次支付97,800元，租期到2017年2月28日止。2017年2月底，被告既不与原告协商续租事宜，亦不预缴房租。为此，原告诉至法院。被告铁达吾辩称，不同意原告的诉讼请求。被告有书面租赁合同，租期是两年，租金半年一交。2017年2月28日合同到期后，原告提出半年一签，被告不同意，要求两年一签。为此，双方没有达成一致意见，就没有续签合同。被告租赁系争房屋用于经营拉面店，已经花费高额的转让费，被告要求签订两年期的租赁合同，否则被告不同意支付租金。只要原告愿意和被告签订两年期的合同，被告同意补付没有支付的租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为英联马利食品(上海)有限公司。该公司将上海市杨浦区赤峰路XXX-XXX号至35-8号房屋出租给原告和上海乾银物业管理有限公司，房屋面积237平方米。双方2014年12月29日签订的《房屋租赁合同》约定租期自2015年3月1日起至2017年2月28日止。2017年3月17日，双方签订《补充协议》，将租期延长至2017年8月13日。原告与上海乾银物业管理有限公司承租上址房屋后，上海乾银物业管理有限公司允许原告以其个人名义对外出租系争房屋。2014年12月29日，原告与姚某签订《房屋租赁合同》约定，由姚某承租系争房屋用于经营美容美发，面积约60平方米，租期自2015年3月1日起至2017年2月28日止。同日，姚某与闫文财签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给闫文财用于经营面包、西点，租期也是从2015年3月1日起至2017年2月28日止。2015年9月8日，原告向本院提起诉讼，以姚某将系争房屋转租他人经营餐饮，改变房屋租赁用途为由要求解除合同。姚某辩称其转租房屋原告是明知的，且原告租金已收至2016年2月28日。2015年10月19日，原告以要追加闫文财为由暂时撤回起诉。2015年12月，被告从闫文财处受让系争房屋东方美食店经营权。从2016年2月22日起被告直接向原告支付租金，但双方之间未签订书面合同。被告于2016年2月22日向原告支付2016年2月29日至2016年8月31日房租97,800元，于2016年8月20日向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日房租97,800元,之后未再付租。2017年3月6日，原告因与被告的租房纠纷而报警。2017年4月7日，原告诉至本院。4月13日，本院向被告送达起诉状副本。审理中，被告提供店面经营权转让协议以及汇款凭证，证明其从闫文财处受让店面并支付了转让费。被告表示闫文财转让店面时将姚某和其签订的租赁合同交给了被告。当时原告在场，原告要求被告今后将租金付给原告。原告表示闫文财的合同到2017年2月28日到期，暂时不和被告签合同，等到2月28日以后再与被告签两年期的合同。因之前房屋装修很简单，所以转让费中不包括装修。被告受让店面后出资15万元进行装修，花费2万多元维修漏水，均未有书面合同、收条。另，被告向闫文财支付过16,000元押金，但闫文财未将押金收条交给被告，该笔押金包含在转让费中。原告对于被告提供的转让协议、付款凭证以及装修、维修漏水等事实均不予认可。原告表示其和产权人的合同以前一直是两年一签。2016年底，原告要求与产权人续签合同，产权人表示在国内经营期限到今年8月，之后有可能出售房屋，故原告与产权人签订补充协议，租期延至8月。鉴此，原告无法与被告签订两年期的租赁合同。原、被告之间没有签订过书面合同，因原告与产权人的合同租期至2017年2月28日，所以原、被告口头约定租期至该日。鉴于原告与产权人租赁合同租期至2017年8月13日，故原告明确第三项诉讼请求为判令被告向原告支付2017年3月1日起至实际搬离之日的房屋使用费(按每月16,300元计算，只主张到2017年8月13日)。至于押金16,000元，原告同意合同解除后退还给被告。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。虽然原、被告没有签订书面租赁合同，但根据双方陈述以及被告付租的情况可以明确，原、被告之间建立了事实上的租赁关系，双方口头约定租金每月16,300元，每半年支付一次，履行到2017年2月28日。口头约定的租期届满后，双方因租期问题不能达成一致意见而未签订书面合同，但被告仍在继续使用系争房屋，那么原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于原告与产权人约定的租期至2017年8月13日，所以原告无法与被告签订两年期的租赁合同。被告以此为由拒绝支付房屋使用费，缺乏相应的法律依据。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，原告要求解除与被告的房屋租赁关系，本院可予支持。解除日应为本院向被告送达副本之日。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告。原告要求被告按照原口头约定的月租金标准支付2017年3月1日起至实际搬离房屋之日止的使用费，本院予以支持。因原告与产权人的租赁期限至2017年8月13日，故原告使用费主张至该日，并无不妥。原告同意在合同解除后退还被告押金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告桑业银与被告铁达吾就上海市杨浦区赤峰路XXX号-8房屋建立的租赁关系于2017年4月13日解除；二、被告铁达吾应于本判决生效之日起十五日内迁出上址房屋；三、被告铁达吾应于本判决生效之日起十五日内向原告桑业银支付2017年3月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费(租金及使用费均按每月16,300元的标准计算，但不超过2017年8月13日);四、原告桑业银应于本判决生效之日起十五日内返还被告铁达吾押金16,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由被告铁达吾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 龚    平二〇一七年六月二十八日书记员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。