苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4337号原告：王锡玮，男，1985年7月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：石峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。原告：朱婷，女，1987年12月20日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：石峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：宋朝芳，女，1981年4月10日出生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：魏丙辰，山东理永律师事务所律师。被告：周勇，男，1978年11月26日出生，汉族，住山东省苍山县。被告：周平华，男，1987年4月26日出生，汉族，住山东省苍山县。原告王锡玮、朱婷与被告宋朝芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日依法受理。审理中，经两原告申请，本院通知周勇、周平华作为本案被告参加诉讼。本院适用简易程序于2016年10月24日、2017年4月25日两次公开开庭对本案进行了审理。原告王锡玮、朱婷及其委托诉讼代理人石峰，被告宋朝芳的委托诉讼代理人魏丙辰到庭参加诉讼。被告周勇、周平华经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王锡玮、朱婷向本院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》为有效合同：2、被告全面履行合同为原告办理坐落于苏州市相城区××和街道峰汇园××室房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告���更诉讼请求为：1、解除原、被告于2015年12月1日签订《房屋买卖（居间）合同》。2、三被告共同赔偿原告违约金31.8万元。3、三被告返还原告定金2万元。4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2015年12月1日通过苏州市相城区元和安置居房产信息咨询服务部（以下简称安置居服务部）与被告宋朝芳的代理人被告周平华签订了坐落于苏州市相城区××和街道峰汇园××室《房屋买卖（居间）合同》一份，合同载明原告方为买方，被告宋朝芳为卖方，合同交易价159万元，在签约当天向被告周平华交付了2万元定金。合同另约定2016年2月1日之前被告宋朝芳应提供办理房屋过户的所有证件，但其至今未予提供。宋朝芳提供了房屋两证并收取购房定金，周勇与中介进行联系，二人对于出售房屋全程知情，周勇委托周平华代表宋朝芳与原告方签约，三被告对于本案合同的形成均参与其中，三被告构成违约，应共同承担违约责任。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告宋朝芳辩称，1、宋朝芳从未授权周勇或周平华代理其签订房屋买卖居间合同，被告周平华的签字系无权代理，应认定涉案《房屋买卖（居间）合同》无效。2、涉案房屋为宋朝芳的个人财产，宋朝芳在周平华转交定金时才知道签订合同的情况，并在当时就提出了异议，并于事后到中介处表示对合同不予追认。3、由于周平华的无权代理行为给原告方造成的损失，仅仅是签订合同后原告交纳定金20000元的损失，根据法律规定应按定金罚则要求周平华承担违约责任。3、涉案合同并未生效，我方同意返还定金万元，但原告方主张我方承担违约责任没有事实和法律依据。被告周勇书面辩称，1、我与宋朝芳系男女朋友关系，涉案房产为宋朝芳的个人财产。在��订买卖合同之前很长一段时间，宋朝芳曾对我说过，因房子暂时住不着，打算对外出租出去我就帮忙到房产中介机构发布了出租信息，但很长时间一直没有租赁出去。房产中介建议出售，我就同意了。后来，房产中介告知我，原告有意购买房子。我通过电话与中介机构和原告方达成了意向。因我当时有事，不能到苏州去，我原意是先委托周平华去代收定金，领他们到房屋内参观，事后我再告知房主让房主去签订买房合同。在周平华将定金交给宋朝芳前，宋朝芳对此事并不知情，得知后明确表示不同意卖房。于是我就与中介联系，说明房主不同意卖房的事情。为此，我和宋朝芳还专门到苏州一趟，提出交涉，并到房产局声明，购房合同是无效的，宋朝芳不同意卖房。原告方也和宋朝芳通过电话，宋朝芳也明确表示卖房的事情，事前并不知情，她本人并没有打算卖房，也没有授权他人代为签订卖房合同，愿意退还定金。我本人并没有在购房合同上签字，我委托周平华的事仅仅是要求他带领购房人到房屋内参观，代收定金。当时房产中介代为起草的授权书中说的很明确，就是授权周平华代收定金，未授权其它事项。所以将我列为被告，让我承担责任，没有法律依据。2、周平华是在中介人员蒙骗误导下签订了房屋买卖（居间）合同的，因为根据中介机构工作人员代为起草的授权书载明的内容，周平华只是代收定金。并没有要求周平华代为签订合同。中介机构违规操作，为赚取利益，误导周平华签订合同，存在明显的欺诈行为，应当承担主要赔偿责任。3、原告主张违约金的数额明显超出实际损失，显失公平。请求法院在确认合同无效的情况下，要求被告承担违约责任时，按照法律规定对违约金数额予以调整。被告周平华辩称，1、在房屋买卖（居间）合同和收款收条的签字是我本人所签。我当时在外出差，正好路过苏州，周勇电话告知我到苏州帮忙收取定金。前期他们怎么联系沟通的，我并不知情。我到苏州时，并没有携带授权书。根据周勇的指示以及中介公司代为起草的授权书的约定，我仅仅是代收定金，在房产部门备案的正式的房屋买卖合同我无权代表房主签订。收取定金后，在将定金转给宋朝芳时，我才知道宋朝芳当时并不知道卖房的事，签订合同时没有得到宋朝芳的事先同意和认可。对这种情况，我认为我的签字行为是无效的。2、我是在中介人员蒙骗误导下签订了房屋买卖（居间）合同的，因为授权书中并没有要求我签订合同。但中介人员说，必须先签订了合同，才能收取定金。因此我是在存在重大误解的情况下签订的房屋买卖（居间）合同的。中介机构违规操作，为赚��利益，误导周平华签订合同，存在明显的欺诈行为，应当承担主要赔偿责任。4、在本案中，原告方为购买房产，向被告方支付定金2万元，即使认定合同无效，给原告方造成的直接经济损失也仅仅是该2万元的损失。要求被告承担房屋成交价格20％的损失明显超出原告的实际经济损失，对被告显失公平。请求法院按照法律规定和案件的客观情况，结合原告的实际损失，对违约金数额予以调整。经审理查明，2015年12月1日，被告宋朝芳（作为甲方、售房人）、原告王锡玮、朱婷（作为乙方、购房人）与安置居服务部（作为丙方，以下简称）共同签订《房屋买卖（居间）合同》、房屋交割清单，合同约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区元和镇峰汇园花园二区16幢1104室房屋出售给乙方；房屋所有权人：宋朝芳，建筑面积107.69平方米；实际成交价格壹佰伍拾玖万���整（大写），税费由乙方承担；乙方于2015年12月1日交付定金20000元，双方约定网签价格107万元整，2016年2月1日前付清50万元房价差额；甲乙双方须在2016年2月1日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方需对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同违约责任部分约定的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；本合同经三方签字盖章后生效”。三方还作了其他约定。被告周平华代被告宋朝芳在甲方处签名，原告王锡玮、朱婷与中介方并均在乙、丙方落款处签名、盖章。同日，原告王锡玮支付了购房定金20000元，被告周平华代宋朝芳出具了收款收条。另查明，2015年12月1日，安置居服务部的中介人员与被告周勇（微信名：大海；手机号：158××××5666）的部分短信、微信记录如下：中介人员将一份委托书的照片发给周勇，并询问“大哥，你老婆发给你了吗”，周勇发送了宋朝芳的身份证正反面照片，中介人员询问“大哥，委托书弄了吗”，周勇回复“马上到复印室了”，此后中介人员又向周勇发送了《房屋买卖（居间）合同》的照片，并称“合同你看下，成交价是159万，你158万到手，1万是中介费”，后周勇发送了一份委托书的照片，并询问“收到了吗”，中介人员回复“收到”。前述两份委托书���内容均为：“本人系宋朝芳，为合景峰汇园花园二区16幢1104室业主，现委托周平华代收上述房产购房定金，委托人与本人具有同等的本合约效应。委托人：宋朝芳”。周勇发送的委托书在最后一行添加了其本人签名并附上手机号码。原、被告在庭审中共同确认：除周勇的签名及其手机号码为周勇书写外，两份委托书的其余内容均为中介人员书写。再查明，被告宋朝芳为苏州市相城区××和街道峰汇园××室房屋的所有权人。以上事实，有原、被告身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、定金收条、短信及微信手机截屏、房屋交割清单、房屋所有权证、土地使用权证、及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告为证明自己的主张，另外举证：1、朱婷与宋朝芳、周勇的电话录音两段（通话均发生于2015年12月25日）及文字整理稿，第一段的内容为：周勇称“我老婆现在确定不卖了，原本我打算卖的，年底本来想卖的，就是说钱紧张，后来最后她确定不卖了……”，朱婷问“……你老婆在不在，我要跟她确定下是不是她不卖了”，周勇称“她不卖了”（随即将电话交给了宋朝芳），宋朝芳称“就是我不想卖了，一开始卖的我也不知道”，朱婷问“你怎么不知道呢？你房产证土地证都拿过来，你怎么可能不知道呢”，宋朝芳回答“是的是的，当时，现在呢我就不想卖了”，朱婷问“2万元定金怎么解决”，宋朝芳回答“2万元退给你，你想得到什么索赔你去找中介好了”，朱婷称“你们现在不是跟中介谈不拢吗？你现在知道房价涨了不肯卖给我了”，宋朝芳回答“我就是就是的，但是吧，我现在确实不卖了”。第二段内容为：朱婷称“你让宋朝芳接个电话，我跟她说……既然大家谈不拢，我会委托律��来解决”，宋朝芳回答“对对对，这样最好了。这样你该得到多少赔偿得多少赔偿”，朱婷问“你能不能给我个电话，好让我跟你联系”，宋朝芳回答“你打这个电话就可以了”。以上证明宋朝芳并未否认为了卖房将两证委托代理人交给中介的行为，且认可应当进行赔偿，可认定其对卖房事宜及自身存在过错都是明知的。原告方述称，涉案房屋目前市场价格为250万元左右，已上涨将近100万元，庭后补充提供2、手机网页截屏3页，证明涉案房屋同地段房屋在“安居客”网站的均价为24226元/平方米。被告宋朝芳质证后认为，1、对录音和文字整理稿的真实性认可，认可通话人为朱婷、宋朝芳及周勇，但对原告的证明目的不认可。宋朝芳已明确表示其原本对卖房并不知情。两段通话的发生时间为签订合同后一个月不到，所以宋朝芳称“我现在呢，我就不想卖了”是其在得知个人财产被无权处分后作出的表示，不能因此推断被告在合同签订前就知晓卖房一事。朱婷问“你怎么不知道呢”，宋朝芳的回答“是的是的当时”并不是针对产证问题的回答。宋朝芳所说的“你想得到索赔去找中介好了”和“对对对，这样最好了，这样你该得到多少赔偿得多少赔偿”是一个意思，并不是原告推测的宋朝芳事先知道卖房，事后反悔愿意支付赔偿的意思。2、不清楚涉案房屋的市场价格。审理中，原告方另述称，1、签订本案合同之前没有见过或联系过宋朝芳，买房事宜都和周勇或中介联系。2015年12月1日，我们在中介、周平华的带领下看房后就签了合同和交割清单。2、关于授权委托书，由于周勇称其不清楚怎么写，就要求中介发一份范本，中介的本意是要求宋朝芳再签一遍名字，但周勇说他和宋朝芳是夫妻，由他签字���可以了，所以他只在范本的基础上加了自己的签名。出具该授权委托书的过程是中介事后才告诉原告的，签订合同时我们看了委托书的照片，以为是宋朝芳本人出具的委托书，结合留存在中介处的房屋两证，我们当然认为周平华是有权代理的。3、签订合同后宋朝芳、周勇均向我方口头提出过加价，双方协商未成，对此无书面证据提供，后来在2015年12月25日的电话中宋朝芳和周勇才表明态度不肯出卖房屋。4、关于三被告的关系，据中介说宋朝芳和周勇是夫妻，宋朝芳几次均通过周勇的电话与我们通话，且他们均以夫妻相称，所以有理由相信周勇与中介沟通时，宋朝芳就在旁边，对于出卖过程知情。就算他们不是夫妻关系，也起码是同居关系。宋朝芳是周平华的婶婶。被告宋朝芳则认为，1、宋朝芳平时在老家山东兰陵县居住，而其男友周勇在苏州有生意，���时经常在这边，为方便对房屋管理、出租，宋朝芳将房产证、钥匙交由周勇保管，但只是便于出租房屋，并不代表授权周勇将该房产出卖，事后了解到签订合同当天周勇将钥匙给了周平华，周平华带原告方看了房。2、签订合同当天，中介与周勇短信、微信沟通时原告方是在场的，且原告方在看到周勇签字的委托书后才与周平华签订合同，应认定原告方对于授权委托书上“宋朝芳”签名的由来是知情的。3、签约后两三天左右，周平华回到山东老家后将定金2万元交给宋朝芳，宋朝芳才知道出售房屋的事情，之后在2016年12月中旬向中介说明不出售房屋，期间宋朝芳没有提出过加价，不清楚周勇是否提出。4、宋朝芳和周勇不是夫妻，是否同居不清楚，周平华是周勇的同村人，没有亲属关系。本院认为，本案的争议焦点为周勇及周平华是否有权代表宋朝芳出售��案房屋。关于周勇与宋朝芳间的代理行为，本院认为，首先，宋朝芳与周勇均认可双方系男女朋友关系，原告方虽主张二人为夫妻，但对此未予举证证明，本院不予认定。本院认为，周勇于签订合同当天与中介人员通过微信及短信确认授权委托、合同签订、房款金额等与出售房屋紧密关联的细节事宜，反映周勇系代表售房人出面沟通的一方；其次，原告方多次与宋朝芳、周勇的通话亦反映该两人实际系以“夫妻”名义相称，宋朝芳甚至表示过“找我就打这个号码（指周勇的号码）就可以”，均反映二人关系非常紧密；再次，周勇持有涉案房屋的两证及钥匙，并有将两证留存中介处之行为，宋朝芳对此知情且不持异议。本院认为，无论周勇是否实际取得宋朝芳的授权，原告作为购房人通过上述情形已足以相信周勇有权代表宋朝芳出售涉案房屋，故周勇的代理行为有效。宋朝芳辩称其交付周勇房屋两证及钥匙仅用于出租房屋，依据不足，本院不予采信。关于周平华与宋朝芳间的代理行为。本院认为，第一，虽然周勇提供的授权委托书中没有宋朝芳本人的签名，但宋朝芳及周勇对周勇在委托书中签名确认均不持异议，故认定周勇授权周平华签订合同、收取定金。周勇辩称周平华无权签订合同，但根据其与中介人员的微信沟通情况，足以说明其知晓、甚至在一定程度上共同参与了《房屋买卖（居间）合同》的签订过程，该辩解无事实依据，不予采信。第二，周平华在签订合同时已明确知晓涉案房屋的所有权人系宋朝芳，且周平华对周勇、宋朝芳之关系应当清楚，故周勇将房屋钥匙交付周平华，并委托周平华代表宋朝芳签订合同、收取房屋定金的行为也足以使周平华相信周勇已得到宋朝芳之授权。因此，原告作为购房人，��据周勇提供的授权委托书，亦有理由相信周平华系受周勇委托，并有权代表宋朝芳签订合同，故周平华的代理行为亦有效。本院认为，根据前述认定，由于周勇、周平华的代理行为均有效，宋朝芳作为被代理人应对该二人的代理行为承担民事责任，因此王锡玮、朱婷与宋朝芳（由周平华代签）签订的《房屋买卖（居间）合同》有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，由于宋朝芳在合同签订后明确表示不再出售房屋，拒绝履行合同义务，已构成违约。现原告方主张解除《房屋买卖（居间）合同》，符合法律规定，本院予以准许，被告宋朝芳应返还原告购房定金2万元。关于违约责任的承担，原告方依据合同约定主张购房款159万元的20%的违约金31.8万元。本院认为，考虑到涉案房屋的面积、所处地段，以及本地区存量房价格自2016年起持续��涨的客观情况；结合本案中宋朝芳否认授权卖房、拒绝履行合同明显存在恶意，进而导致原告方因丧失交易机会产生了购房差价损失，对原告的该项请求予以支持，被告宋朝芳应赔偿原告方违约金31.8万元。被告方辩称违约金约定过高，应予调整，无事实依据，不予采纳。由于周勇、周平华在本案中均系宋朝芳的代理人，其二人实施的法律行为导致的法律后果均由宋朝芳一人承担，故周勇及周平华在本案中不再承担违约责任。被告周勇、周平华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃应诉权利，应负对己不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《��于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王锡玮、朱婷与被告宋朝芳于2015年12月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告宋朝芳于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金2万元。三、被告宋朝芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告王锡玮、朱婷违约金31.8万元（如采用转账方式支付，请汇入原告方指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。四、驳回原告王锡玮、朱婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为9555元、保全费5000元，合计14555元，由被告宋朝芳负担（该款原告方已自愿垫付，本院不再退还，被告负担之款于判决生效之日起十日内直接支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年六月二十一日书 记 员  陆锦枫