西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6793号原告(反诉被告)李阳，男，汉族，1985年10月22日出生，住西安市碑林区。委托代理人文自进，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地：西安市曲江新区雁翔路3168号雁翔广场1号楼9层。法定代表人李铁军，系该公司董事长。委托代理人王潇，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人柏祎，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告李阳与被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司（以下简称“曲江公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李阳，被告曲江公司的委托代理人王潇、柏祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李阳诉称，原告与被告于2013年6月27日签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告将位于西安市曲江海洋极地公园黄金海岸商业街内2-05号房屋面积为152.77平方米房屋租赁给原告使用。原告已按照合同约定履行义务，前期已向被告交纳押金59580元，租金39720元，但被告不按合同约定履行，拒不给原告通水、电、天燃气等，导致原告无法经营。自2013年11月11日至2015年4月营业损失510000元，员工工资损失60000元，装修损失150000元，共计720000元。现合同无法继续履行，原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原、被告于2013年6月27日签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告押金59580元；3、被告赔偿原告租金等损失720000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告曲江公司辩称，1、被告在原告承租房屋期间，正常供应水电，并未故意阻碍原告正常经营。2、原告所主张的经营损失、员工工资损失以及装修损失，无法律依据及事实依据。3、原告自2013年7月30日接收房屋后，仅交付了房屋租赁押金59580元及首期的两个月租金39720.2元，后原告再未向被告交纳租金，原告的该行为，严重违反了合同约定，被告有权要求原告承担违约责任。4、原告已严重构成违约，故原告无权要求被告返还房屋租赁押金。被告曲江公司反诉称，2013年6月27日，原告与西安曲江文化旅游投资有限公司（以下简称“文旅公司”）签订房屋租赁合同，合同约定，原告承租文旅公司位于海洋公园黄金海岸商业街内2-05号房屋，承租面积为152.77平方米，租期为自装修期满之日起计5年，原告应于交房之日向文旅公司支付首期租金39720元（已扣除第一期免租），本期租期结束前一个月内交纳下期租金，每满两个年度递增5%；逾期支付租金，每逾期一日，按逾期款项的千分之五支付违约金，逾期一个月，文旅公司有权收回租赁物。原告除交纳应交租金、延期付款违约金外还应向文旅公司支付本租赁年度三个月的租金作为违约金。合同签订后，文旅公司向原告交付了房屋，李阳装修并投入使用，但其未按照合同约定履行支付租金的义务。另原告、被告与文旅公司三方签订了合同主体变更协议，将上述房屋租赁合同中的出租方由文旅公司变更为被告，由被告享有和承担房屋租赁合同中出租方的权力义务。被告多次向原告催促交纳拖欠的租金无果，遂于2015年4月将李阳诉至法院，法院依法作出了（2015）雁民初字第06117号民事判决书，判决李阳向曲江公司支付自2014年8月19日起至2015年4月30日止的房屋租金166824元及违约金（自2014年8月19日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）。宣判后，李阳上诉至陕西省西安市中级人民法院，陕西省西安市中级人民法院以（2016）陕01民终7845号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。但至今李阳未履行判决所确定的义务。现被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；原告立即将房屋租赁合同约定的房屋腾空交还给原告；2、原告向被告支付自2015年5月1日至房屋实际返还之日的租金（暂计至2017年1月31日，共计431957.18元）；3、原告向被告支付逾期违约金（暂计至2017年1月31日，共计157101.34元）；4、原告向被告支付因其违约产生的合同解除违约金（暂按照2017年10月31日前计算合同解除违约金为62559.32元）；5、本案诉讼费由原告承担。原告李阳针对被告反诉辩称，1、因被告断水断电，2015年11月29日，原告向被告退还房屋，原告已经完成了向被告返还房屋的义务，但被告多次拒绝接收房屋，故原告的所有损失应由被告承担。2、被告向原告发出解除合同通知书，原告同意解除租赁合同，并将房屋返还被告。综上，要求驳回被告其余的反诉请求。经审理查明，2013年6月27日，出租方甲方文旅公司与承租方乙方李阳签订房屋租赁合同一份，合同约定房屋位于西安市海洋公园黄金海岸商业街内2-05号房屋用于经营微观世界儿童主题餐厅，出租面积为152.77平方米；甲方应在2013年7月1日前将租赁物交付给乙方，乙方或其授权代表签字确认，如甲方迟延交付，本合同约定的装修期、租赁期间相应顺延；租赁期共5个租赁年度，自装修期满之日起开始计算；租赁物租金为130元/平方米/月，每满两个租赁年度递增5%；租赁期内，乙方享有1个租赁月的免租期，免租期内，乙方应交纳商业管理服务费、水、电、燃气等一切费用；乙方向甲方交纳第一期租金时，甲方给予免租1个月租赁月（租赁月，例：2013年6月15日为租赁起始日，则2013年6月15日至2013年7月14日为一个租赁月。租赁年度：例，2013年6月15日为租赁起始日，则2013年6月15日至2014年6月14日为一个租赁年度）；乙方承租租赁物用于餐饮经营；乙方应在本合同签订当日交纳59580元作为本合同履行的押金；租赁期满后如乙方无违约行为并办理完相关手续后5个工作日内，甲方须向乙方退还此租赁物押金（租赁物押金不计利息返还）；乙方交纳租赁物押金时，甲方应向乙方出具收款凭证；租金以现金或转账方式交纳，每3个租赁月交纳一次，共分20期，乙方应于交房之日内向甲方支付首期租金39720元（已扣除第一期免租），乙方在合同期内须支付甲方租金总额为1220006元整，本期租金结束前一个月交纳下期租金，甲方应向乙方出具收款凭证及租赁发票；甲方应保证乙方正常的水、电、燃气等供应；在合同期内，若任何一方提出提前解除本合同，应向守约方支付本租赁年度三个月的租金作为违约金，本合同方可解除；合同期内，乙方逾期交纳租金及其他费用，每逾期一日，按逾期款项千分之五支付违约金，逾期超过一个月，甲方有权单方解除本合同，甲方单方解除本合同后，甲方有权收回租赁物，乙方除交纳应交租金、延期付款违约金外应向甲方支付本租赁年度三个月作为违约金。2014年3月，甲方文旅公司、乙方李阳与丙方曲江公司签订合同关于2013年6月27日李阳与文旅公司签订的房租赁协议达成主体变更协议，该协议约定，自本协议签订之日起，曲江公司取代文旅公司原协议一方主体；三方一致同意由曲江公司享有及承担原合同中文旅公司享有的权利和义务，文旅公司不再享有及承担原合同中的权利和义务；经三方签署后生效。2013年6月27日，李阳向文旅公司支付59580元。2013年8月2日，李阳向文旅公司支付两个月租金39720.2元，支付装修安全施工保证金10000元，支付装修安全责任书5000元。2013年7月30日，文旅公司将涉案房屋交付给李阳。文旅公司向李阳交付涉案房屋至2014年6月18日前，黄金海岸商业街天燃气未开通，2014年6月18日，天燃气开通。2015年，曲江公司将李阳诉至法院，要求李阳向曲江公司支付租赁期间拖欠原告的房屋租金337621.5元（暂计至2015年4月30日止）及违约金482301.92元（暂计至2015年3月31日止）。后法院对该案作出判决：李阳向曲江公司支付租金166824元（自2014年8月19日至2015年4月30日止）及违约金（自2014年8月19日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）；驳回曲江公司其余的诉讼请求。宣判后，李阳不服该判决，上诉至陕西省西安市中级人民法院，西安中院驳回李阳上诉，维持原审判决。另查明，涉案房屋的实际面积为138.16平方米。上述事实，有房屋租赁合同、合同主体变更协议、收款收据、（2015）雁民初字第06117号民事判决书、（2016）陕01民终7845号民事判决书、房权证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与文旅公司签订的房屋租赁合同以及原告与被告、文旅公司签订的主体变更协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。合同签订后，虽然被告向原告交付的房屋截止2014年6月18日未开通天燃气，构成违约，但2014年6月18日之后，被告向原告提供了合同约定的房屋，然而原告却未按照合同的约定支付租金。因原告提供的证据未能证明其于2015年11月29日向被告退房的事实，故对于原告庭审中所称的其已于2015年11月29日向被告退房的事实，本院依法不予采信。庭审中，原告提供解除合同通知书一份证明其与被告的租赁关系已经解除，但因其提供的解除合同通知书系复印件，被告亦不认可，且原告虽然称其已收到该解除通知书，但却未按照该通知的时间向被告交接商铺，故对于原告所称的其与被告的租赁关系已经解除的意见，本院依法不予采信。因原告要求解除其与被告于2013年6月27日签订的房屋租赁合同，被告也要求解除其与原告签订的房屋租赁合同，故对于原告及被告要求解除房屋租赁合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，原告依法应当向被告腾交房屋，故被告要求原告按照合同约定房屋腾空并交还给被告的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原告称涉案房屋的面积并非合同约定的152.77平方米，经查，涉案房屋的实际建筑面积为138.16平方米，因原告与被告的合同约定的租金计算标准为130元/平方米/月，而非约定每月的总金额，租金计算的标准仍是按照面积乘以单价所得，虽然按照152.77平方米的标准计算租金系已为人民法发生法律效力的裁判文书确认的事实，但因当事人提供的证据足以推翻该事实，故对于被告所称“原告与被告确定房屋租金首先是按照房屋整体确定的租金数额，之后再根据双方约定的面积计算租金”的意见，本院依法不予采信，故原告向被告支付租金的面积应按138.16平方米的标准计算。因原告未按照合同约定支付租金，且本院依法判决解除原告与被告签订的合同，故被告要求原告支付2015年5月1日至被告实际返还房屋之日租金的诉请，本院依法予以支持按照合同约定的单价乘以138.16平方米的金额。原告拖欠租金已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告自行将合同约定的违约金降低为未付租金每日千分之一，故对于被告要求按照原告未付租金每日千分之一的标准支付2015年5月1日起至实际支付之日逾期违约金的诉请，本院依法予以支持按照上述未付租金的标准乘以千分之一的金额。虽然原告未按约定向被告交纳租金已构成违约，但被告已主张逾期支付租金的违约金，故被告要求原告支付解除合同违约金62559.32元的诉请，本院依法不予支持。合同解除后，被告占有原告所支付的押金已无依据，故原告要求被告返还押金59580元的诉请，本院依法予以支持。因原告提供的证据不足以证明其损失720000元，故对于原告要求被告支付其损失720000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李阳与被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司签订的租赁合同。二、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司腾交合同约定的房屋。三、被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司于本案判决生效之日起十五日之内向原告（反诉被告）李阳退还押金59580元。四、原告（反诉被告）李阳于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至房屋实际腾交之日的租金（按照合同约定的租金单价、实际建筑面积138.16平方米标准计算）。五、原告（反诉被告）李阳于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至第四项租金实际支付之日的逾期违约金（按照每日千分之一的标准计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告（反诉被告）李阳其余的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司其余的反诉请求。本案案件受理费11596元，由原告李阳承担10596，被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司承担1000元。因原告李阳已预交，被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告李阳。本案反诉费5158元，由原告李阳承担4158元，被告西安曲江旅游投资(集团)有限公司承担1000元。因被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司已预交，原告李阳将其应当承担的部分并上述款项支付给被告西安曲江旅游投资(集团)有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  耿美婷人民陪审员  樊晓宁二〇一七年六月十五日书 记 员  刘 欢打印：扈艳红校对：焦阳宁20**年月日送达