江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2575号上诉人（原审被告）：万利平，男，1963年12月23日生，汉族，住江苏省海门市。被上诉人（原审原告）:杨茂超，男，1989年8月27日生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：徐士存，江苏驰东律师事务所律师。上诉人万利平因与被上诉人杨茂超房��买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初13414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万利平上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、本案起因是被上诉人违约，逾期支付购房款。三方签订《房地产买卖中介合同》后，上诉人多次催促被上诉人支付购房款，然而从被上诉人提供的证据表明，被上诉人在合同约定的时间内没有履行能力。2、在被上诉人两次起诉上诉人的案件中，上诉人虽然同意上诉人诉请，但不影响上诉人提出自己的主张。在第一次起诉的案件中，上诉人表示其愿意履行合同，但要求考虑被上诉人违约情形、逾期支付购房款导致上诉人的损失的情形，对交易价格进行调整。被上诉人逾期支���购房款，也导致上诉人失去以合理价格购买其他房子的机会。上诉人要求支付违约金合理合法，但上诉人是普通老百姓，在提出要求时未使用法言法语，只是说要调整房屋价格。被上诉人第二次起诉时，上诉人也同意其解除合同诉请，但同时提出是被上诉人自身违约行为导致合同解除，其要求返还定金及违约金没有依据。被上诉人利用虚假诉讼方式，先提起履行之诉，让法院以为被上诉人是守约方，再重新起诉要求解除合同、追究违约责任，实属从违约行为中获利。3、在第一次诉讼时法院即应就合同是否有效、是否应当继续履行、价格是否需要调整等问题进行判决，但一审法院准许被上诉人撤诉，后在第二次诉讼时又先入为主认为上诉人系违约方，对于该等审理结果，上诉人不能信服。在合同履行过程中，上诉人多次找中介，让中介要求被上诉人尽快支付首付款���但该事实一审并未查明。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨茂超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。具体为：1、被上诉人违约确属事实，但双方曾就此多次联系，中介、上诉人对于被上诉人需要拿到房屋出售款项才能支付首付的事实完全了解，被上诉人也多次催促，希望买方贷款早日下款。2、案涉房屋买卖合同没有约定解除条件，已有证据不能证明在2016年7月22日之前上诉人要求被上诉人在合理期限内支付价款，否则其将解除合同。双方于2016年7月22日就款项支付及解除合同问题进行磋商，亦即上诉人于7月22日方通知被上诉人要付款，否则即将解除合同。即使如此，上诉人也没有给予被上诉人合理期限，该通知仍然不能作为上诉人有权解除的合同的法定依据。2016年7月25日被上诉人已经具备付款能力，该日期处于7月22日之���的合理期限内，本案合同应当继续履行。因此，本案合同不能继续履行的责任在于上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。杨茂超向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2016年5月7日签订的《房地产买卖中介合同》；2.万利平返还其购房定金2万元并赔偿损失60万元；3.本案诉讼费用由万利平承担。一审法院认定事实：2016年5月7日，杨茂超（乙方）、万利平（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，约定杨茂超购买万利平所有的位于南京市江宁区秣陵街道双龙大道1539号现代城世纪花园国际公寓60幢2202室房屋，房屋面积98.5平方米，总价183万元。合同约定的付款方式为：1.定金。乙方于签约时支付甲方定金2万元。2.贷款。甲、乙双方于2016年5月20日前办理128万元组合贷款签字手续，下款时间以银行放款时间为准。3.送件。双方于贷款预审通过后七日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款52万元。4.交房。双方于产权送件当日办理房屋交接手续，同时乙方支付剩余尾款1万元。违约责任部分约定，无正当理由不履行合同的，违约方应支付守约方违约金183000元。合同签订后，杨茂超支付万利平购房定金2万元，并告知万利平52万元首付款款项来源为其将自己原有房屋出售给案外人芮正置换所得。双方均认可案涉房屋于2016年7月4日银行贷款预审通过。7月19日，因杨茂超未按约支付首付款，万利平妻子尹菊芳微信联系杨茂超，问“我们的钱第一批的还没有拿到，你们的钱有没有给了？是怎么回事”，杨茂超回复“我也搞不清楚，中介说就这几天了”“我天天都在查有没有到账，到账了立马联系您”，尹菊芳回复“好，我知道了，谢谢你”。7月20日，尹菊芳表示因杨茂超已经违约，等双方谈好了再进行下一步交易。7月22日，双方就合同履行事宜进行商谈。万利平要求杨茂超立即支付首付款，否则房屋将不再继续出售。杨茂超表示解除合同必须给其一定数额的赔偿款，双方对赔偿数额未达成一致意见。同日，杨茂超发函要求万利平继续履行合同并于7月25日上午办理产权交件、首付款支付手续。万利平回复要求调整房屋价格，否则将解除合同。7月25日，案外人芮正支付杨茂超购房款71万元，万利平未予配合办理案涉房屋相关产权变更手续。7月28日，杨茂超向一审法院提起第一次诉讼，要求万利平继续履行合同，协助办理产权过户手续。庭审中，万利平表示房屋可以继续出售，但必须加价30万元，双方因此而调解未果。10月19日，杨茂超因变更诉讼请求向一审法院提出撤诉申请，一审法院于同日裁定准许杨茂超撤诉。10月24日，杨茂超向一审法院���起本案诉讼，要求解除合同并由万利平返还定金及赔偿损失。10月28日，万利平收到诉状及相关应诉材料。审理中，一审法院走访多家房屋买卖中介公司得知，现代城国际公寓九十几平的大两房截止2016年10月（即杨茂超第一次诉讼撤诉之时）单价约为24000元/平方米，具体的价格与户型、楼层和朝向有关。后一审法院进行现场勘查，发现案涉房屋系二室二厅一厨一卫毛坯房，进门处带朝北入户花园。所有室内房间仅有一间卧室朝南，且该卧室为整幢楼凹处，外立面左右两边不远均有遮挡。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、定金收条、通知、微信聊天记录、现场勘查照片及当事人的陈述等证据材料证实。一审法院认为，双方签订的房地产买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有拘束力，各方当事人均应���约诚实履行。关于合同履行过程中违约责任的认定。本案中，杨茂超应当于贷款预审通过后七日内即7月11日之前支付万利平首付款52万元，同时万利平亦知晓该笔首付款款项来源系杨茂超置换房屋所得，后杨茂超虽因置换收款迟延导致本案首付款付款迟延，直至7月25日才具有首付款支付能力，但此时双方签订房屋买卖合同的目的仍然可以实现，依据诚实信用原则，万利平以此作出主张解除合同亦或是要求大幅涨价等对原合同解除的明确意思表示的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现因万利平要求加价出售，至履行合同无望，杨茂超向一审法院提起诉讼，同意不再履行合同、要求赔偿损失，万利平于2016年10月28日收到相关材料，故一审法院���定本案合同于该日解除。对杨茂超要求判决解除合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故杨茂超要求返还定金、赔偿损失的主张于法有据，对其要求万利平返还定金2万元的诉请，一审法院予以支持。关于损失赔偿数额。双方因杨茂超延迟支付首付款而发生纠纷，合同中亦约定解除合同违约金数额，在万利平明确表示不再履行原合同价款，双方对赔偿款数额达不成一致意见的情况下，杨茂超坚持选择继续履行合同，导致双方合同纠纷较长时间未能得到解决，由此产生了房屋上涨差价损失；结合案涉房屋的户型、楼层、朝向以及杨茂超对损失发生的过错程度及减损情况，一审法院酌定万利平赔偿杨茂超损失10万元，对杨茂超的该项诉请，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、杨茂超与万利平2016年5月7日签订的《房地产买卖中介合同》于2016年10月28日解除。二、万利平于判决发生法律效力之日起十日内返还杨茂超购房定金20000元。三、万利平于判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨茂超经济损失100000元。四、驳回杨茂超的其他诉讼请求。一审案件受理费10080元，保全费3620元，共计13700元，由杨茂超负担11048元，万利平负担2652元（该款项已由杨茂超垫付，万利平在给付上项款额时应加付此垫款）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的房地产买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应全面履行其合同义务。被上诉人支付首付款虽存在迟延，但综合案件情况，其付款延迟并未导致合同目的不能实现；上诉人提供的证据虽可证明其催告被上诉人履行付款义务，但被上诉人亦表明其可在合理期限内予以履行，因此涉案合同尚不满足法定解除的条件。后上诉人以迟延付款为由要求大幅提高合同价格，其应对合同解除承担主要责任。一审法院在结合房屋价格上涨及被上诉人过错程度、减损情况的基础上，酌定上诉人返还定金2万元及支付违约金10万元，并无不当。综上，万利平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由万利平负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年六月七日书 记 员  郭旭冬