贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3791号上诉人（原审被告）:遵义广信房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区民主路*号。法定代表人：陈志强，董事长。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗松，男，1982年4月20日生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永刚，贵州尊达律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：张媛媛，女，1979年5月31日生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永刚，贵州尊达律师事务所实习律师。上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司与上诉人罗松、张媛媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司的上诉请求是：撤销原判主文第一项，改判全部驳回原告的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一是被上诉人的起诉已超过诉讼时效，按双方的约定，上诉人应在2014年7月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，从2014年7月31日起，被上诉人在其权利受到侵害的情况下，其应当在诉讼时效内起诉，但本案被上诉人是在2017年2月才起诉，已超过诉讼时效，一审法院反推两年，支持违约金显然违反法律的规定。二是未能办证的原因不在上诉人，是因所建房屋相邻的消防通道涉及的一些被拆迁户始终未能搬迁，导致该建设项目在竣工后未能通过消防验收，而拆迁的主体是政府，上诉人自已并不能实施拆迁，上诉人不存在拖延办证的情况，上诉人本身也是未拆迁的受害人。三是一审判决违约金支付至办证之日显失公平。上诉人无权对消防通道涉及的被拆迁户开展征收工作，只能等待政府处理，上诉人为此也多次向有关部门反映情况，希望政府有关部门尽快协调处理。四是逾期办证事实上未造成购房人实际经济损失，一审法院的判决使双方的权利义务失衡。五是上诉人此前已经向购房人支付了巨额逾期交房的违约金，在这样的情况下，现一审法院判令我方支付逾期办证违约金，显失公平。上诉人罗松、张媛媛的上诉请求是：撤销原判，依法改判案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在审判时未充分尊重当事人的契约精神，权利滥用，打压诚实交易体系，将违约金进行变更不符合规定，本案并未超过诉讼时效，只要房产证一天未办，一天就未过时效。罗松、张媛媛向一审法院提出的诉讼请求是：1.请求判令被告按照双方约定支付二原告从2014年7月30日起至2015年2月1日止180天内的违约金77.7205元；2.请求判令被告按照双方约定支付原告从2014年7月30日起至2017年1月15日至895天的违约金69559.8475元；3.请求判令被告按照双方约定支付原告从2017年1月16日起按每日77.7205元计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的相应违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月7日以777205元的价款向被告购买了其开发的位于遵义市红花岗区中华路商业中心××号房屋一套。双方在《商品房买卖合同》第八章第22条约定，被告应在2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。从约定日期起180天内即在2015年2月1日前，被告不能按约定履行义务的，按已付房价款的万分之一承担违约金责任，从约定日期起180日以后即在2015年2月2日后，原告不退房的，自约定日起按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。按前述约定，被告应在2014年7月30日前向原告移交相关登记文书，但时至今日被告经原告多次催促仍不能进行相关文书的移交，依双方的约定，在2014年7月30日起的180日后不能依约办证的即在2015年2月1日后不能办证的，原告不退房的应从2014年7月30日以原告支付房价款的万分之一每日计付给原告违约金至能办证日止的相应违约金，可被告经多次催促仍拒不支付相应违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实是：被告遵义广信房地产开发有限责任公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，1.本案原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。根据我国《民法通则》第137条之规定：“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算”。从被告出现违约行为之日起（即办证期限届满之次日起），原告就应当知道其权利受到侵害，其要求被告承担违约责任的请求权就随即发生，故本案原告向被告主张承担逾期办证违约责任的诉讼时效应当从办证期限届满之次日起计算。原告在办证期限届满后两年内并未向被告主张过任何权利，而原告向法院起诉时已是2017年1月，明显已超过法律规定的两年诉讼时效，故其诉讼请求应予以驳回。2.未能如期办证的原因不在被告。故原告诉请由被告来承担全部违约责任，显失公平。被告未能在约定期限内办理涉案商品房初始登记并交付有关文书给原告的原因是所建房屋相邻的消防通道涉及的一些被拆迁户始终未能搬迁，导致该建设项目在竣工后迟迟未能办理消防验收。因此，阻却该涉案工程项目顺利办理产权初始登记的最主要原因，是所建房屋相邻消防通道拆迁的问题，而拆迁的主体是政府。被告自己并不能事实拆迁。被告在处理该问题上的态度是积极、诚恳的，不存在故意拖延办证的情况。消防通道上其他建筑的拆迁工作未能及时推进导致未能如期办理涉案商品房初始登记，被告亦是受害方。原告诉请被告支付逾期办证违约金直至被告实际交付办理商品房转移登记有关证书之日止，显示公平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，被告并非国有土地上房屋的征收人，无权对消防通道涉及的被拆迁户开展征收工作，只能等待政府处理，被告多次向政府有关部门反映情况，希望政府能够尽快协调处理。遵义市人民政府也为此召开专题会议，并下发会议纪要，要求红花岗区政府和相关部门尽快协调处理被拆迁户的拆迁工作。如果政府与被征收人无法达成并签订征收补充协议，则必须通过下达《征收补偿决定》的方式实施强制征收，而强制征收依法需要履行法定程序，根据征收法律规定以及《中华人民共和国行政强制法》的规定，履行法定程序的时间至少半年以上，因此，因被告之外的原因导致不能办证，而要求被告支付违约金至交付转移登记文书之日，亦显失公平。三.被告逾期办证并未给原告造成任何损失，且在被告已经支付巨额逾期违约金的情况下，原告诉请的违约金标准明显过高，显失公平。因此，即便法院认定原告诉讼请求没有超过诉讼时效，被告亦请求法院依法对违约金予以调整。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告已将房屋交付原告使用，被告预期办证并未给原告造成任何损失，既没有造成其增加购房资金成本，也没有造成另行租赁房屋使用的租金损失。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该法律规定的目的是调整和平衡各方当事人的利益，因此，在本案原告并未因逾期办证造成原告任何损失的情况下，法院应当根据上述司法解释和原告并未受到任何损失的事实，以衡平裁量的方式调整原被告双方的利益。四.如判决支持高额违约金，势必引发一系列社会问题，希望法院考虑判决可能引起的负面社会效果，作出公正裁决。一方面一旦判决支持高额违约金，势必引发群体性诉讼。另一方面，涉案房屋还有较大数额的建设工程款尚未支付，虽判决支付违约金，但执行困难。三是在阻碍消防通道征收问题解决后，被告还需缴纳相当数额的税费方可办理房屋初始登记并为原告等购房户办理产权证，以上几点结合极有可能导致被告倒闭破产，不但会影响社会稳定，也增加诸多社会成本，引发更深层次的社会问题。综上所述，恳请法院在彻底查明事实的基础上，从衡平当事人利益的角度出发，驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，被告遵义广信房地产开发有限责任公司承认原告罗松、张媛媛在本案中主张的事实，故对二原告主张的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，原告按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告亦应当按约定在向原告交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助原告办理房屋产权，但被告未按合同约定在2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，及提交房屋转移登记的相关资料，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，根据双方合同约定，被告的行为属于被告在2015年2月1日以后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房，被告应当根据合同约定向原告支付违约金，故原告主张被告支付违约金的请求，本院予以支持。对原告主张的第一项诉讼请求，部分已超过法定的诉讼期限，且不符合双方约定的情形，本院不予支持。对原告的第二、三项诉讼请求，由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，对原告从立案之日即2017年1月15日之前两年及起诉之后至本院判决之日止的违约金，本院予以支持。原告主张的2015年1月15日前的违约金已超过法定诉讼时效，本院不予支持。对原告主张的本院判决之日后的违约金，因尚未产生本院不予支持，待产生后原告可另行主张。被告主张对违约金的计算标准予以调整，本院结合被告已承担了较重的逾期交房的违约责任，及违约的具体情况，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点3计算为宜。从2015年2月15日至2017年3月23日止的违约金本院予以支持，为777205元×766天（365天×2+36天）×0.00003元/日=17860.17元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告罗松、张媛媛从2015年2月15日至2017年3月23日止违约金17860.17元；二、驳回原告罗松、张媛媛的其他诉讼请求。案件受理费1540元，减半收取计770元，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。该合同中约定出卖人应于2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于出卖人未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，买受人有权要求出卖人承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定出卖人于2014年7月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故购房人从2014年7月31日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2014年7月31日计算，应于2016年7月31日前向人民法院主张权利,而其于2017年2月才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认为违约金属于继续性债权，从起诉之日起反推两年以支持购房人关于违约金的请求，无合法依据，本院予以改正。广信房开公司关于购房人超过诉讼时效的上诉理由，合法有据，本院予以采信。因原告的起诉已超过诉讼时效，本院对违约金的标准不再作审查。综上所述，广信房开公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初2106号民事判决；三、驳回罗松、张媛媛的诉讼请求。一审案件受理费770元，二审案件受理费1540元，由罗松、张媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅审 判 员  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年六月二十日书 记 员  吴明英