湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初7059号原告：长沙湘泰置业有限公司，住所地长沙市天心区大托乡先锋村。法定代表人：戴冰辉，董事长。委托诉讼代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。被告：聂恩成，男，1972年3月21日出生，汉族，住浙江省长兴县。第三人：中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行，住长沙市芙蓉区五一大道43号。负责人：王瑞春。委托诉讼代理人：罗建坤，男，1981年11月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。长沙湘泰置业有限公司（以下简称湘泰公司）诉聂恩成、中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。湘泰公司委托诉讼代理人周一蕾、中国银行委托诉讼代理人罗建坤到庭参加了诉讼。聂恩成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘泰公司请求判令：一、确认湘泰公司与聂恩成签订的《商品房买卖合同》已解除；二、将湘泰公司代交维修基金16542元更名至湘泰公司名下，代交契税18196.20元退还湘泰公司；三、聂恩成向湘泰公司支付总房款20%违约金181962元；四、聂恩成承担本案诉讼费。聂恩成书面答辩要点：一、聂恩成因病未能到庭。二、聂恩成听他人介绍说可以零首付购房，再用商品房抵押进行装修贷款用于还贷，遂向该介绍人支付15000元，后与湘泰公司签订商品房买卖合同。因装修贷款未能办理，聂恩成无力支付按揭贷款。湘泰公司垫付按揭贷款后，要求聂恩成归还，聂恩成回复，其无力支付款项、不要商品房了。三、经刑队曾打电话给聂恩成，陈述前述介绍人与湘泰公司存有骗取银行贷款行为，要求聂恩成配合调查，聂恩成因故未去。中国银行书面陈述：涉诉房屋在该行办理了住房按揭贷款，如判决解除商品房买卖合同及《个人一手住房贷款合同》，则湘泰公司应代聂恩成向该行归还贷款本息663049.92元（截止2017年1月24日），收到款项后，该行将配合办理解除房屋备案登记。湘泰公司代为支付款项后，视为完全履行了《个人一手住房贷款合同》，将不再向湘泰公司及聂恩成主张权利。本院经审理查明：2016年1月30日，聂恩成作为买受人、湘泰公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定：聂恩成购买湘泰公司开发、位于长沙市××××房，房屋建筑面积137.85平方米，总金额909810元，合同签订之日支付首期购房款229810元，余款680000元向中国银行申请贷款。若因买受人不履行还款义务导致出卖人承担责任的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还出卖人产生的损失及相关费用（包含但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用），并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人仍未在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的：如房屋尚未办理产权转移登记手续，出卖人有权解除主合同，买受人承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额以及出卖人所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给买受人。随后，聂恩成向中国银行房办理了按揭贷款，但未依约支付按揭款项。2016年4月至10月，湘泰公司先后向中国银行代偿了按揭款31234.82元（4442.72元+4469.12元+4465.68元+4465.69元+4464.78元+4461.14元+4465.69元）。2016年10月21日，湘泰公司向聂恩成邮寄一份内品名为《催款函》信函，进行催款，2016年10月25日，邮件妥投。2016年11月8日，湘泰公司向聂恩成邮寄一份内件品名为《解约函》信函，通知聂恩成双方解除合同，2016年11月11日，信函妥投。另查明，一、2016年2月1日，湘泰公司通过银行转账方式向长沙市物业维修资金管理中心支付物业维修基金16542元、向长沙市地方税务局直属局支付契税18196.20元。二、湘泰公司陈述，前述《商品房买卖合同》仅办理网签手续，尚未办妥国有土地使用及房屋产权登记权属证书，商品房尚未实际交付使用。三、湘泰公司、中国银行均未提出解除《个人一手住房贷款合同》。四、湘泰公司陈述，迄今，聂恩成未向其支付任何款项。五、聂恩成未向本庭提交证据。上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、发票、银行支付凭证、收据、邮单、《催款函》、《解约函》、开庭笔录等予以证实，足以认定。本院认为，一、被告聂恩成经合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利。二、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定了解除合同的条件，现聂恩成未依约支付按揭贷款导致湘泰公司代偿款项，且经催告后十日内仍未支付款项，房屋亦未办理产权转移登记手续，合同解除条件成就，湘泰公司据此主张解除合同的信函于2016年11月11日妥投给聂恩成，履行了通知义务，其解除合同合乎双方约定及法律规定，《商品房买卖合同》及补充协议自2016年11月11日解除。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，聂恩成应配合湘泰公司到房地产主管部门办理商品房买卖合同网上签约注销等相应手续，在湘泰公司归还中国银行贷款本息后，涉案房屋应归湘泰公司所有。聂恩成违约，依据合同约定，应向湘泰公司支付违约金181962元（909810元×20%），本院予以支持。对已支付的维修基金及契税，聂恩成未提交证据证明系其支付给湘泰公司后由湘泰公司代缴，本院依据现有证据认定系湘泰公司支付，聂恩成应配合湘泰公司到相关部门办理更名、退还等相应手续。四、当事人对其主张负有举证责任，否则将承担不利法律后果。聂恩成书面陈述其已向介绍人支付15000元及该介绍人与湘泰公司存有骗取银行贷款行为，因聂恩成未提交相应证据，本院不予采信。五、担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因中国银行未提出请求，本院对商品房担保贷款合同纠纷不予处理，当事人可另谋途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告长沙湘泰置业有限公司与被告聂恩成签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2016年11月11日解除；二、限被告聂恩成在本判决生效后十日内配合原告长沙湘泰置业有限公司办理商品房买卖合同网上签约注销、物业维修基金更名、契税退还等相应手续，如被告聂恩成逾期未予配合，原告长沙湘泰置业有限公司可凭本判决书向相应部门办理相应手续；三、限被告聂恩成在本判决生效后十日内向原告长沙湘泰置业有限公司支付违约金181962元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4550元，由被告聂恩成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李俊才人民陪审员  廖利辉人民陪审员  邹德强二〇一七年六月十日书 记 员  饶 星附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。