江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2931号上诉人（原审被告）：沈枝伟。上诉人（原审被告）：顾秋静。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张益新。被上诉人（原审原告）：白晶。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：颜怀玉，北京大成（苏州）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙文，北京大成（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州市云房源软件服务有限公司，住所地苏州市高新技术产业开发区塔园路379号。法定代表人：代春成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凤云，女，该公司员工。上诉人沈枝伟、顾秋静因与被上诉人张益新、白晶及原审第三人苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖定金合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04680号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。沈枝伟、顾秋静上诉请求：1、撤销（2015）园民初字第04680号民事判决，依法改判驳回被上诉人张益新、白晶的一审诉讼请求或将案件发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张益新、白晶承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人按照《房地产居间买卖合同》及《合同变更协议》的约定，于合同签订之日将房产证、土地证交付原审第三人，并按期将身份证、户口本、结婚证、银行卡的复印件交付原审第三人。上诉人按约去签署《苏州市存量房买卖合同》时，认真阅读合同约定并与原审第三人进行沟通，并非怠于履行合同。双方签订的《房地产居间买卖合同》中未对贷款时间作出约定，上诉人在签订网签合同时只是要求贷款能够尽快办理，并发现关于维修基金的条款系可选择条款，故对此提出质疑，并未要求改动。被上诉人在签订《房地产居间买卖合同》时已明确知晓涉案房屋的装修系租客所有，并未提出异议，但其在诉讼中仍贪图占有案外人财产，一审法院亦支持了其主张。另外，上诉人在一审审理中并未看到一审判决第9页第二段落载明的被上诉人催促上诉人继续履行合同并且已就网签合同中租赁条款进行修改的短信证据。2、一审法院遗漏认定被上诉人违约事实。双方首次签订的是《定金合同》，诸多条款未予涉及，有待双方进一步协商确定，但被上诉人与原审第三人在未事先通知的情况下预先设定网签合同的所有条款，且不允许改动，尤其是将之前约定的“有租出售”改为“无租出售”，合同无法继续履行的根本原因在于被上诉人的违约行为。3、一审法院适用法律错误。根据国家法律规定，依法成立的合同确定双方的权利义务。本案案由系房屋买卖定金合同纠纷，故应适用定金罚则确定违约方的违约责任，而一审法院却僭越法律，超出双方的合同约定进行裁判。综上，请求二审法院依法予以改判或发回重审。张益新、白晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公正，请求二审法院维持原判。云房源公司述称，一审判决认定事实清楚，认可一审判决。张益新、白晶向一审法院提起诉讼请求：1、沈枝伟、顾秋静双倍返还定金合计50万元；2、沈枝伟、顾秋静赔偿张益新、白晶因违约造成的房屋差价损失790300元、公证费300元、交通费5000元、误工费5000元；3、沈枝伟、顾秋静承担诉讼费。一审诉讼中，沈枝伟、顾秋静自愿退还购房定金25万元，张益新、白晶据此变更第1项诉请为要求返还定金25万元、第2项诉请中房屋差价损失确定为298200元（该金额为房屋实际差价扣除25万元定金）、第3项诉请确定要求沈枝伟、顾秋静另行承担本案保全费及评估鉴定费。诉讼中，经一审法院询问，张益新、白晶表示诉请中包含同意解除房屋买卖合同，但如沈枝伟、顾秋静愿意继续履约，则也愿意继续履行。一审法院认定事实：位于苏州工业园区苏胜路801号丽舍26幢202室的房屋产权登记人为沈枝伟及其配偶顾秋静。2015年7月19日，顾秋静（甲方）与云房源公司（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定甲方通过乙方居间介绍出售讼争房屋，该房屋委托期限为本协议生效至物业交付完毕，房屋总价款为197万元。甲方与房屋购买其人签订《房地产居间买卖合同》即视为乙方已完成了居间义务，居间费为55000元。合同下方，甲方签字为顾秋静（沈枝伟）并注明顾秋静的身份证号码，乙方加盖云房源公司公章。当日，由白晶给付云房源公司员工李洋定金10000元，顾秋静确认上述款项由李洋以银行转账的形式给付己方。顾秋静并出具《收款收据》，确认收到云房源公司代买方白晶、张益新所交付购买讼争房屋的定金10000元。2015年7月27日，沈枝伟、顾秋静作为出卖方，张益新、白晶（买受方）在云房源公司居间下签订《房地产居间买卖合同》，约定经买卖双方协商一致，卖方将上述房屋出售给买方，该房屋建筑面积128.99平方米，房屋未设定抵押权，出卖方已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权。房屋价款计197万元，其中定金250000元在双方交接楼房款时冲抵房款，买受方于签约之日支付；定金外付款方式由买受方申请商业贷款，于本合同签订之日起56日内备齐首付房款60万元由双方将该款存入银行资金监管账户作为资金监管，买卖双方委托居间方选择银行，具体贷款额度和年限以银行（或公积金管理中心）最终审核为准。如买受方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买受方选择以先进付款方式购房并付款或补齐余款，在买卖双方交接房屋时交接房款。出卖方在签订本合同当日须将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订本合同之日起56日内备齐过户及贷款文件交于居间方，买受方于签订本合同之日起56日内备齐过户及贷款文件交于居间方，同时买卖双方承诺在双方备齐所有过户及贷款手续后10日内，须到苏州市房地产交易登记中心（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续，买受方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。出卖方保证对该房屋享有完全所有权，房屋权属清楚，如房屋在从本次转让之前存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素，出卖人保证在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后买受方无需负责，如因此产生的一切损失由出卖方承担；出卖人保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶等）已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，出卖方影响买受方承担违约责任。买卖双方保证出具的个人身份信息、房屋权属证明及办理过户贷款所需的相关文件真实、合法、有效。出卖方需在买受方领取房屋产权证明当日负责将房屋以签订本合同时的现状交付买受方使用，交付之前出卖方需将与本房屋相关的户口迁出，结清各项费用，居间方协助办理房屋发生的水、电、煤气、有线电视等交接事宜，维修基金随房附赠（含发票）。出卖方承诺于买受方领取房屋产证前配合买受方与承租方重新签署租赁合同，租赁条件与出卖方与承租人签署合同的内容相同。违约责任部分，双方约定买受方未履行本合同条款导致终止或无法履行，则已付定金将支付给出卖方作为违约赔偿，出卖方有权再将房屋转让与任何人；出卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则出卖方需双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。如双方或一方未按合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按照本合同的约定承担违约责任。本合同签署前三方在谈判中声称、理解、承诺以及相关协议的内容，如有与本合同不符之处，以本合同为准，口头承诺不具有约束力，所以合同履行时一切以书面约定为准。提醒部分，约定买卖双方保证在签署本合同时所确认的通讯地址真实有效、如日后送达相关材料，以该地址为送达地址，相关材料邮寄至该地址则视为送达，他人签收、收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。其中沈枝伟的地址即为户籍地。当日，三方再行签订《合同变更协议》，约定就前述合同相关事宜做如下变更：原合同约定买受方本合同签订之日起56日内备齐首付的房款人民币60万元由买卖双方将首付款存入银行资金监管账户作为资金监管，现变更为买受方于本合同签订之日起76日内备齐首付房款并存入监管账户作为资金监管；原合同约定出卖方及买受方于56日内备齐过户及贷款文件交由居间方变更为出卖方及买受方于76日内备齐过户及贷款文件交由居间方。《房地产居间买卖合同》及《合同变更协议》下方，出卖人处沈枝伟签字，并注明顾秋静代表沈枝伟；买受人处白晶签字并代张益新签字，居间方加盖云房源公司印章并由公司人员李洋签字。签约当日，白晶将其余定金240000元转账给付沈枝伟，沈枝伟、顾秋静（沈枝伟代）出具《收款收据》，确认收到讼争房屋定金24万元。顾秋静、沈枝伟同时将房屋的房产证、土地证交付云房源公司并由该公司出具收条。2015年9月15日，房屋承租方宋镇洲向云房源公司出具《放弃优先购买权声明》，确认该房屋产权人顾秋静已经提前通知本人出售该房屋，并询问本人是否行使优先购买权，本人声明无意购买该房屋，产权人可自由出售。2015年10月3日，白晶、张益新分别向沈枝伟、顾秋静发送两份《履约催告函（催卖方）》，均为告知对方，根据约定，双方应于本合同签订之日起76日备齐过户及贷款文件并存入监管账户作资金托管，须到苏州市房产交易登记中心递交过户手续，但经云房源公司及本人多次通知，仍未按约履行，现出具此函，要求对方在2015年10月10日前办理资金托管及过户手续，否则视为根本违约，因此引起的法律后果由对方承担，请依时办理相关手续。该函件向沈枝伟的户籍地投递，显示在2015年10月9日“妥投”；白晶、张益新另外在2015年10月25日再向沈枝伟、顾秋静发送上述函件，要求其在2015年10月30日前办理资金托管及过户手续，该函件在2015年10月29日“妥投”。一审庭审中沈枝伟、顾秋静确认收到上述函件，但辩称对于白晶、张益新在函件中表述的内容不予认可。2015年10月11日，顾秋静、沈枝伟将身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、银行卡复印件交付云房源公司；2015年10月12日将物业费发票交付云房源公司。云房源公司分别出具收据。2015年10月16日，张益新、白晶与沈枝伟、顾秋静及云房源公司协商签署《苏州市存量房买卖合同》。该合同为打印文本，其中房屋的租赁状况选定为出卖方保证房屋在合同生效之前未出租给他人；维修基金的选定为资金账户月无偿划转到买受方名下。房屋价款约定197万元，为出卖方实际收取的款项。房款在申请房屋产权转移登记以前按照规定缴入资金托管账户，房屋产权登记获准后，出卖人按照房产交易资金托管规定收取房屋价款。买受方向银行申请贷款在本合同签订之日起60日内将贷款支付至资金监管账户，不足部分由买受方现金补足。该合同下方，张益新、白晶签字，云房源公司加盖印章，沈枝伟、顾秋静未签字。第三人云房源公司述称：当时沈枝伟、顾秋静与代理律师同来协商，陈述之所以未在网签协议上签字的原因包括三个：一是认为租赁状况与实际不符，二是关于无偿赠送维修基金的约定要求修改，三是要求7个工作日银行放款。云房源公司认为，网签协议对于维修基金的约定实际上与房屋买卖合同约定一致，而7个工作日内银行放款是根本不可能的。云房源的工作人员询问张益新、白晶后，同意对前两项进行更改并在第二天召集双方协商，但沈枝伟、顾秋静要求对三个条款均进行更改，故最终沈枝伟、顾秋静未能在网签协议上签字。白晶、张益新诉称，确如云房源公司所述。沈枝伟、顾秋静辩称，关于维修基金，维修基金的条款是可选择的，故此要求改动，此外因未签订过二手房买卖合同，故邀请律师前来进行学习；关于贷款时间，当时希望快点拿到钱，云房源公司说差不多可以20天，其也并未要求一定7天，只是希望短一点。2015年11月13日，白晶、张益新委托北京大成（苏州）律师事务所向沈枝伟、顾秋静发函，通知即日起解除买卖合同，要求沈枝伟、顾秋静在接函后3日内双倍返还定金50万给白晶、张益新，并将合同履行后可得利益即房屋涨价部分40万元（若诉讼最终以评估为准）赔偿给白晶、张益新，并赔偿交通费、误工费等暂计5万元损失。该函件于2015年11月15日签收，一审庭审中沈枝伟、顾秋静确认收到该函件。另查明，2015年11月28日，白晶、张益新在苏州市天扬房地产代理有限公司居间下，与案外人周海泉签订《房屋买卖定金合同》，另行购买位于苏州市吴中经济开发区××街道湖滨花园××室的房屋。白晶、张益新诉称，鉴于沈枝伟、顾秋静一直不肯履行合同，为避免自身损失扩大，只好另行购买其余房屋。湖滨花园5幢306室的房屋目前已登记在其名下。诉讼中，经由白晶、张益新申请，一审法院依法委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对讼争房屋的市场价进行评估，该公司以2015年11月28日作为价值时点，确定上述房屋的市场价值为2518200元，其中室内装饰装修价值为20800元。就该评估价值，白晶、张益新诉称，在该时间另行购房，故认可评估时点；虽然评估价格低于市场价，但是认可该价格并同意法院据此依法裁决。沈枝伟、顾秋静辩称，即便己方违约，也应该以2015年9月的己方通知中介不履约作为时间点；另外，房屋内的装修为承租方所装修，装修时间在2014年，应该从总价款中予以扣除。第三方云房源公司述称，对评估时间及价格无异议，另外根据中介公司掌握的房屋信息，2015年7月讼争房屋市场价大约200万元，后因苏州工业园区土拍，在2015年10月该房屋市场价格上涨至250万元至280万元，之后最高涨价可到350万元，2016年10月之后价格开始有所回落，目前价格不清楚。诉讼中，白晶、张益新提交短信，证实其在2015年10月3日、10月7日分别给沈枝伟发短信，催促其继续履行合同、告知其已经按照要求修改网签协议中的租赁条款等，如在10月9日前明确不再继续履行合同，则协商赔偿损失；10月11日、10月22日继续催促履行合同、11月2日告知已诉讼。白晶、张益新另提交相关时间段的通话记录。另提交2015年10月7日的录音材料，其中沈枝伟提出房屋价格上涨，希望加价3万到5万，顾秋静感觉损失不同意出售，以及2015年10月22日打电话给沈枝伟，表示希望在周末协商过户，沈枝伟表示从上海回苏州后协商。沈枝伟、顾秋静书面质证，对上述短信、录音真实性不持异议，但表示只是双方的一个协商过程，不能证明白晶、张益新的目的。白晶、张益新另主张因为当时张益新在深圳工作，为交易方便，公证委托白晶代为签字交易，据此支出公证费300元；另为达成交易主张交通费及误工费，沈枝伟、顾秋静对此均不予认可。以上事实，由《房地产居间服务合同》、《房地产居间买卖合同》、《收款收据》等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，白晶、张益新与沈枝伟、顾秋静之间签订的《房地产居间服务合同》、《房地产居间买卖合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。本案中，顾秋静虽未在《房地产居间买卖合同》上签字，但其在该合同签定之前与云房源公司签订定金合同，顾秋静对于出售讼争房屋的事情及房屋价款、购买对象均已明确知晓，同时顾秋静收取部分定金，也无证据表明顾秋静在售房过程中对出售事宜明确提出过异议，应当认定顾秋静对于房屋买卖事宜知晓并且认可。故相关《房地产居间买卖合同》在形式上不存在欠缺，白晶、张益新在合同签订过程中不存在过错。根据合同约定，一方未按约履行义务超过10天的，守约方有权解除合同。一方面，沈枝伟、顾秋静未按约签订网签协议且经白晶、张益新催告未继续履行合同，导致白晶、张益新签订合同的目的落空，白晶、张益新发函沈枝伟、顾秋静解除合同具有合同及法律依据，一审法院认定双方签订的《房地产居间买卖合同》及相关合同于沈枝伟、顾秋静收到白晶、张益新发送的律师函之日即2015年11月15日已解除。就解除合同的违约责任，沈枝伟、顾秋静认为系因白晶、张益新拒绝对于网签合同的相关条款进行更改导致双方未能最终达成一致意见。一审法院认为，一方面，沈枝伟、顾秋静主张的房屋租赁、维修基金、贷款时间在此前的《房地产居间买卖合同》中均有明确约定，而依法成立的合同对各方具有约束力，一方擅自更改条款，对方并无义务必然接受；另一方面，根据现有证据，白晶、张益新对于沈枝伟、顾秋静提出的变更条款，除贷款时间以外均同意协商调整并促成交易，居间方也积极予以配合，而其提出的贷款时间不符合客观条件。经多次催促仍怠于履行，导致房屋买卖未能最终履行责任在于其，因此导致白晶、张益新未能进行资金托管也不可归责于白晶、张益新。故本案违约责任在于沈枝伟、顾秋静，白晶、张益新在履约中并无过错，其损失均应由沈枝伟、顾秋静赔偿。就白晶、张益新先行给付的房屋定金，沈枝伟、顾秋静在诉讼中已经予以返还，一审法院予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失，对方请求赔偿定金部分超过损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失。本案中，白晶、张益新据此另行主张遭受房屋价格上涨导致重置房屋存在差价损失，诉请另行赔偿定金25万元以及房屋差价与该25万元之间的差额符合法律规定，予以支持。就该房屋评估的时间节点，白晶、张益新在发函催促履约无果后，发函通知解除房屋买卖合同，此后即另行购买房屋，白晶、张益新主观上具有止损的意图，客观上购房行为积极、连续，其主张以其另行购房的时间点作为本案房屋评估的价值时点符合实际情况，予以支持。沈枝伟、顾秋静主张从其2015年10月9日表示解约的时间起算，但根据现有证据，截至2015年10月22日，沈枝伟、顾秋静仍未明确拒绝履行合同，其意见缺乏依据，一审法院不予采信。关于房屋价款中是否应当扣除装修价值，根据庭审陈述，装修发生于本案房屋买卖之前，白晶、张益新在购房前已经查看房屋，对房屋处于出租及装修状态明确知晓，双方另约定房屋买卖后由白晶、张益新按照原租赁合同与承租方另行签约，故本案房屋的价款应当理解为包含房屋、装修、租赁状态在内的综合价款，即便系承租方装修，基于沈枝伟、顾秋静违约，白晶、张益新也遭受装修状态下出租及租赁期限届满获得装修残值的相关损失，故装修价值不宜从房价中扣除，一审法院据此认定房屋差价合计为548200元，相关损失应当全部由沈枝伟、顾秋静赔偿。至于白晶、张益新主张的公证费、交通费、误工费，系其为履行正常房屋买卖行为所必须支出的成本，并非因违约所致，其诉请赔偿缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认白晶、张益与沈枝伟、顾秋静签订的关于苏州工业园区苏胜路801号丽舍26幢202室的《房地产居间买卖合同》及相关《合同变更协议》已解除；二、沈枝伟、顾秋静于本判决生效之日起10日内赔偿张益新、白晶损失合计548200元；三、驳回张益新、白晶的其余诉讼请求。案件受理费收取16412元，保全费5000元、评估费18440元，合计39852元，由张益新、白晶负担9852元，沈枝伟、顾秋静负担30000元。本院对一审法院查明的事实予以认定。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，当事人依真实意思表示签订的合同，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，依法成立且合法有效，合同的约定对各方当事人均具有约束力，各方当事人应依约、诚信、全面履行。上诉人沈枝伟、顾秋静与被上诉人张益新、白晶签订的《房地产居间买卖合同》及《合同变更协议》已对双方在购房过程中的权利义务作出了明确约定，上述合同签订以后，合同各方当然可以就相关约定如房屋租赁、维修基金等以及其他未完善事项如贷款时间等进一步协商确定，但一方提出变更在先合同约定的，应征得对方当事人的同意。在各方未就争议事项达成变更或补充约定的情况下，仍应按照在先合同的约定履行各自义务。本案中，被上诉人张益新、白晶在签订上述合同和协议之后，严格依约履行义务，但上诉人沈枝伟、顾秋静就部分条款与被上诉人协商未果之后，经被上诉人张益新、白晶多次通过短信及律师函催告以后，仍不积极履行合同，致使合同目的最终无法实现。根据本案现有证据，在上诉人沈枝伟、顾秋静提出对《苏州市存量房买卖合同》中的部分条款提出变更要求后，除贷款时间以外，被上诉人张益新、白晶均表示同意变更，而上诉人沈枝伟、顾秋静提出的贷款时间明显不符合金融机构审批并发放贷款的客观实际。故本院认定导致双方房屋买卖合同未能最终履行的违约责任归于上诉人沈枝伟、顾秋静。被上诉人张益新、白晶在一审诉讼中变更诉讼请求，除要求赔偿定金以外，还要求上诉人沈枝伟、顾秋静赔偿房屋差价与定金之前的差额。本院认为，本案案由虽为房屋买卖定金合同，但是上诉人沈枝伟、顾秋静与被上诉人张益新、白晶在签订《定金合同》之后，随即签订了《房地产居间买卖合同》及《合同变更协议》，故可以认定双方的意思表示均是以完成房屋买卖行为为最终合同目的，双方实质上应为房屋买卖合同的法律关系。诉讼中经被上诉人申请，一审法院委托评估机构对讼争房屋的市场价值进行了评估，并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，判决支持上述差价损失，符合法律规定，应予维持。另外，一审法院根据被上诉人张益新、白晶在购房前已实地查看房屋的事实，并结合上诉人与被上诉人关于买受方按原租赁合同与承租方另行签约的约定，认定房屋价款应包含房屋、装修、租赁状态在内的综合价款，从而未将装修价值从房屋总价中予以扣除的做法并无不当，亦应予以维持。关于上诉人沈枝伟、顾秋静所称在一审庭审中未看到被上诉人张益新、白晶催促其继续履行合同并且已就网签合同中租赁条款进行修改的短信证据，在本案一审期间，被上诉人张益新、白晶当庭提交了上述证据，上诉人沈枝伟、顾秋静亦在庭后提交了书面的质证意见，故一审法院据此作出事实认定，符合法律规定。综上所述，沈枝伟、顾秋静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16412元，由上诉人沈枝伟、顾秋静负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚代理审判员 赵 俊代理审判员 王 炜二〇一七年六月十六日书 记 员 毛莉莉