广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0823民初927号原告中国农业银行股份有限公司遂溪县支行（以下简称“农行遂溪县支行”）。住所地：遂溪县遂城镇中山路***号。法定代表人黄海波，行长。委托代理人陈永红，男，1969年12月12日出生，汉族，农行遂溪县支行职工，住遂溪县。委托代理人何日养，男，1963年9月3日出生，汉族，农行遂溪县支行职工，住遂溪县。被告潘日大，男，1970年07月15日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。被告广东家利房地产有限公司（以下简称“家利房地产公司”）。住所地：遂溪县遂城镇南门街**号。法定代表人黎发兴，董事长。委托代理人韩敏，男，1964年8月10日出生，汉族，家利房地产公司行政主管，住遂溪县。被告陈伟钦，男，1981年9月30日出生，汉族，广东省遂溪县人，家利房地产公司行政助理，住遂溪县。原告农行遂溪县支行诉被告潘日大、家利房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告农行遂溪县支行的委托代理人陈永红、何日养，被告潘日大、被告家利房地产公司的委托代理人韩敏、陈伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行遂溪县支行起诉称，2012年9月24日，原告农行遂溪县支行与被告潘日大签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告于2012年9月26日向被告潘日大发放借款338000元，借款利率6.55%，借款期限240个月（从2012年9月26日至2032年9月25日），按月等额还款付息。被告潘日大以位于遂溪县遂城镇南门街42号家利金河湾商住区E1幢401房（粤房地预登遂房字第××号广东省房地产预告登记证明项下的房地产）作抵押。被告家利房地产公司在合同第10条中约定对被告潘日大的借款承担连带保证担保责任。然而，被告潘日大从2016年3月26日起至2016年5月26日共逾期还款三期，拖欠本金305930.03元。经多次催收，潘日大拒不还款。被告潘日大已严重违反合同的约定，被告家利房地产公司亦未履行担保义务。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除《个人购房担保借款合同》；2、判令被告潘日大偿还至2016年6月8日止的本金305930.03元及利息3735.38元，之后利息按合同约定计算至付清款之日止；3、判令确认位于遂城镇南门街42号家利金河湾商住区E1幢401房抵押担保有效，原告享有优先受偿权；4、判令被告家利房地产公司对被告潘日大的借款承担连带保证担保责任。原告农行遂溪县支行向本院提交证据：1、《个人购房担保借款合同》（编号：NO44020120120089960）、中国农业银行《个人借款凭证》；2、《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登遂房字第××号）、中国农业银行《个人借贷业务申请表》；3、《个人购房担保借款授权委托书》、《同意房产抵押承诺书》；4、原告《居民身份证》、《户口簿》、《商品房买卖合同》；5、保证人《营业执照》、《法人代码证》。被告潘日大答辩称，对原告起诉的请求、事实和理由没有意见。被告潘日大没有向本院提交证据。被告家利房地产公司答辩称，由法院依法审理、判决。被告家利房地产公司没有向本院提交证据。经审理查明，2011年9月13日，被告潘日大与被告家利房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：E10206号）一份，约定被告潘日大以48.3956万元的价格购买被告家利房地产公司座落于广东省遂溪县遂城镇南门街42号家利金河湾商住小区E1幢401房的商品房一套（以下简称“E1幢401房”，建筑面积147.66平方米，套内面积134.94平方米），首期支付价款14.5956万元，按揭贷款33.8000万元。同日，被告潘日大即支付首期购房款14.5956万元。2012年9月16日、18日，原告农行遂溪县支行与被告潘日大、家利房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120089960号）一份，约定被告潘日大向原告农行遂溪县支行借款33.8000万元，用途为购买上述房产，借款期限从原告发放借款之日起240个月（从2012年9月26日起至2032年9月25日止），借款月利率为6.55%（以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础计算），逾期还月利率按9.825%计算（在借款利率基础上上浮50计收罚息），借款直接划入被告潘日大指定的被告家利房地产公司的44×××64账户内，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，按每期末月的借款发放日对应日为还款日（还款账号62×××19），被告潘日大以“E1幢401房”作为借款抵押担保，并于2012年9月26日办理抵押权预告登记（粤房地预登遂房字第××号），被告家利房地产公司在《个人购房担保借款合同》中保证人栏签名盖章，为该借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约于2012年9月26日向被告潘日支付借款338000元，并汇入指定账户内。被告潘日大借款后，依约按月向原告还本付息至2016年3月26日止，之后本息未付。尚欠借款本金305930.03元及相应的利息至今未付，保证人被告家利房地产公司亦未履行担保义务，原告追偿未果后，诉至本院。另查明，潘日大购买的E1幢401房至今未办理产权登记手续，未取得房屋所有权证；E1幢401房办理抵押预登记至今未办理抵押登记，抵押权人原告未取得抵押物E1幢401房的他项权证。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原农行遂溪县支行与被告潘日大、被告家利房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第四十四条、第二百零五条、第二百零六条的规定，《个人购房担保借款合同》合法有效，借款人应当按照约定的期限返还借款及支付利息，担保人应当按照约定履行担保义务。原告依约履行了出借义务，被告潘日大没有按约定按期足额偿还借款，被告家利房地产公司没有履行保证担保义务，显然违反《个人购房担保借款合同》的约定，应当依法承担违约责任。依照《个人购房担保借款合同》的约定，借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原告自偿还2016年3月26日前的本金、利息后，拒不按期足额偿还之后的借款本息，原告请求解除《个人购房担保借款合同》及提前行使担保权，合理合法，本院予以支持。被告已依约偿还借款本息至2016年3月26日，尚欠借款本金305930.03元，事实清楚，证据确凿，本院予认定。根据《合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告请求被告返还借款本金305930.03元及按合同约定的按逾期利率9.825%计算利息，符合法律规定，本院予以支持，但利息应当从逾期之日（2016年3月27日）起计算。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，原告请求保证人被告家利房地产公司对被告潘日大的借款的本金、利息、实现债权的费用承担连带保证责任，有理合法，本院予以支持。被告潘日大购买提代抵押担保的E1幢401房办理房屋所有权登记和抵押预登记后至今未办理抵押登记，被告潘日大未取得房屋所有权，原告农行遂溪县支行未取得抵押物的他项权证，抵押权未成立，即原告未享有抵押权。因此，原告请求对抵押物E1幢401房所有权所得价款，享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。原告的其他请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司遂溪县支行与被告潘日大、广东家利房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、限被告潘日大于本判决发生法律之日起十五日内给原告中国农业银行股份有限公司遂溪县支行返还借款本金人民币305930.03元及支付从2016年3月27日起按月利率9.825%算至本判决确定付清款之日止的利息。被告广东家利房地产有限公司承担连带清偿责任。广东家利房地产有限公司承担连带责任后，有权向债务人潘日大追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司遂溪县支行的其他诉讼请求。案件受理费5944.98元，由被告潘日大、广东家利房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  莫健雄人民陪审员  陈湘哲人民陪审员  李世祁二〇一七年六月二十八日书 记 员  李科宏附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合。当事人要以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。