文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7377号原告：广州市美园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道2号4楼A3518房，统一社会信用代码91440101791025369H。法定代表人：张新英，总经理。委托代理人：王玉华，系该司职员。被告：袁尚柏，男，1968年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：袁可畅，系被告袁尚柏的儿子。原告广州市美园物业管理有限公司（以下简称美园公司）诉被告袁尚柏物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美园公司的委托代理人王玉华，被告袁尚柏的委托代理人袁可畅参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美园公司诉称：原告自2006年8月1日至2016年6月30日为春江花园小区提供物业管理服务，期间按照天河区物价局等部门核准的收费标准收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费系按业主房屋面积每月收取，水费按抄水表读数由原告以水费（含污水处理费）2.79元／吨向广州市自来水公司和广州市净水有限公司垫付后，次月再向业主收取。被告系春江花园小区江南阁9C室业主，房屋面积82.9207平方米，每月应缴物业服务费126.9元（81.87㎡×1.55元）。2014年8月至2016年6月，被告共欠缴23个月物业服务费计2918.7元；2014年7月至2015年12月，被告用水102吨，欠交水费计284.8元；2014年8月至2016年6月，被告欠23个月城市生活垃圾处理费115元；2015年1月，根据棠下派出所要求，原告对春江花园小区实施消防系统改造工程，工程费用135715元，由全体业主按2.3元／平方米集资，被告应分摊188.3元未交，由原告垫付；2014年9月和2016年4月，春江花园小区水管因故障维修，费用由全体业主集资，被告欠应分摊费用7.5元和9元，计16.5元未交，由原告垫付。现诉至法院，请求判令：1、被告支付欠交的物业服务管理费2918.7元，水费284.8元，垃圾费115元，消防改造费分摊188.3元，水管维修费16.5元；2、被告承担本案受理费。被告袁尚柏辩称：被告并非欠缴原告物业管理费等相关费用。一、被告自2002年入住春江花园以来，享受对应物业服务，缴纳对应管理费用，是作为业主应享有的权利和应该承担的义务。因此，在合法合理的情况下，15年来一直准时准确的缴纳物业管理费、水费、城市生活垃圾处理费、公共项目均摊费等费用。二、被告没有缴纳2014年8月至2016年6月物业管理费的原因在于被告在此期间已经没有享受到应该享有的物业管理服务，被告与原告已经在事实上不存在合法合理的服务与被服务的关系。其实在2013年4月到2014年3月间，原告不向被告依法提供物业服务，导致被告拒绝支付物业费用的现象已经出现过。具体事实经过如下：从2013年2月开始，由于10楼装修原因和其他公共区域的未知原因，被告家中卧室、客厅开始渗水、漏水。被告多次向原告反映情况，希望原告履行物业管理公司的职责与义务，遵守相关法律法规的规定，但原告并未积极回应处理。于是被告从2013年4月开始，拒绝缴纳相关费用。直到2014年3月，原告与被告口头协商，原告承认了自己的错误，并重新提供应该提供的物业服务，履行应尽的义务，被告在享受到对应的物业服务后，立刻支付了2013年4月到2014年3月间的全部物业款项，共计1730.6元（施工费用也另外支付了）。从2014年4月开始，即便在物业管理费突然涨价的情况下，被告依然准时准确的缴纳相关费用。然而，到了2014年5月，渗水情况突然加剧，不仅如此，还蔓延到厨房、客厅也开始渗水。更夸张的是，墙体开始脱落，装修天花石膏掉落两块，差点砸到人，造成生命威胁。在这样的情况下，被告依然继续准时准确的缴纳了2014年5月、6月、7月的物业管理费，寄希望于原告能提供对应的物业服务，解决相关问题。然而从此时开始，原告己业管理费，寄希望于原告能提供对应的物业服务，解决相关问题。然而从此时开始，原告已经进入了只收费，不办事的恶性阶段，也不再提供其应提供的服务，履行应尽的义务，被告多次与原告方沟通，均没有得到答复，更不论解决问题。事实上，时至今日，在这个漫长的过程中，被告自行去与相关人员沟通，例如与楼上的业主协商、与楼上的新房东、旧房东协商、与装修公司协商，自己想办法，自己花钱，己经花费了远超期间的物业管理费的资金和耗费了大量的精力、时间。由于原告没有出面履行其责任，原告拒绝履行义务出面协助，原告这种不负责任不提供应尽服务的态度和行为，给被告带来了巨大的困扰。今时今日，这些遗留问题给被告的物业留下了大量后遗症。规范业主装修行为、调解业主之间的矛盾、对房屋进行综合管理，是原告作为物业管理公司应该承担的义务，而其长时间无法落实，且态度恶劣。在出现此问题之前和出现此问题之后，并在问题越来越严重的期间，原告收取了被告的物业管理费，已经行使了收取费用的权利，却没有执行相关义务，违背了《物业管理条例》、《物业管理服务合同》等法规和合同，在客观上、事实上已经与被告失去了服务与被服务的关系。因此被告不仅不需要缴纳物业管理服务费用，还保留追诉原告违反《物业管理条例》的法律责任，以及追诉原告违反《物业管理服务合同》的违约责任。何况在此前，即2013年4月到2014年3月，类似的情况出现的时候，原告曾承认错误，原告曾尝试解决，被告更是愿意接受和原谅这种行为，双方也默认了提供服务便继续缴费的做法。三、没有缴纳此期间水费等代扣费用的原因在于，被告主动去缴纳相关费用的过程中，原告拒绝接受被告的费用，其无理且强制提出必须将水费与物业管理费一起打包支付。因此，是原告自身不合理不合法的行为，导致水费等代扣费用没有缴费成功。另，在2002年入住期间，每户缴纳了400元水费押金。由于时间久远，很多业主已经无法找回押金条。而据了解，有部分保留了押金条的业主成功抵扣或退款了，有大量人证，此事是客观事实。原告为何将此事忽略不计，提供的证据中对此只字未提。希望原告能公布该部分的记录和账目单，来佐证被告拖欠水费的具体数目。原告承接了上一手物业管理公司的债权债务，原告根本不可能没有接收水电周转金。四、对于原告诉请的水费284.8元、垃圾费115元、消防改造费分摊188.3元、水管维修费16.5元予以确认，但不同意支付消防改造分摊费，其余费用同意支付。关于物业管理费，我方不同意支付原告诉请期间的物业管理费。综上所述，被告认为，被告在2014年8月至2016年6月期间（甚至2014年5月开始），并未实际接受原告提供的物业管理服务，但原告却确实已经长期收取了被告的物业管理费用。原告与被告之间物业服务关系不合法不明确，被告并不拖欠原告的物业管理费用。经审理查明：广州市天河区棠东东路126号9C房（以下简称涉案房屋）的产权人为袁尚柏，建筑面积82.9207平方米，套内建筑面积67.2288平方米。美园公司表示其自2006年8月1日进驻春江花园小区提供物业管理服务，并于2016年6月30日撤场，其与袁尚柏之间没有签订物业管理服务合同，袁尚柏欠缴涉案房屋自2014年8月起至2016年6月的物业管理服务费（物业管理服务费的标准为1.55元/平方米/月，涉案房屋每月物业管理服务费为126.9元），并至今拖欠2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费115元、2014年7月至2015年12月的水费284.8元、消防系统改造费分摊188.3元及水管维修费16.5元，袁尚柏确认其欠缴2014年8月起至2016年6月的物业管理服务费及消防系统改造费分摊188.3元，但表示不同意支付，确认拖欠城市生活垃圾处理费115元、水费284.8元及水管维修费16.5元并同意支付。美园公司提交下列证据：1、（2017）粤01民终1061号民事判决书，其上查明，“美园公司属有三级资质的物业服务企业，李策匡、曹小红为天河区棠东东路120号11D房的登记权属人。李策匡、曹小红称其于2007年7月1日与美园公司签订了物业管理服务合同，约定管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日，但该合同到期后，双方没有续签”；2、（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书，其上查明，“广州市天河区物价局于2002年4月4日出具了《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复称：春江花园物业管理综合服务费暂定住宅为1.55／月／平方米；收取的综合服务费应提供相关服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期清洗公共水池、排污设施管理、水电管理、氯化物日常维护管理、代收代缴水、电费、上门收垃圾、防盗门及电梯日常维护保养等内容。”；3、付款通知书，其上客户名称为袁尚柏，管理费单价为1.55元/平方米/月；4、《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》；5、《消防整改工程（发）包合同书》；6、发票，其上显示美园公司支付了春江花园消防整改费135715元；7、日期为2016年6月20日的《春江电梯资料移交清单》、日期为2016年6月30日的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》（均显示移交单位为美园公司，接收单位为春江花园住宅小区业主委员会）。袁尚柏对证据1、2、6的真实性予以确认，对证据3-5的真实性不予确认，在本院限定的期限内对证据7未发表质证意见。袁尚柏表示不确认美园公司陈述的进场时间及撤场时间，并确认其曾按1.55元/平方米/月的标准支付过涉案房屋的管理费，但是在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付。美园公司表示消防改造工程费用总额为135715元，该工程没有做验收报告，按工程总额除以春江花园各户建筑面积之和，得出2.3元/平方米，再按各户建筑面积得出分摊数，袁尚柏应支付分摊费用188.3元；袁尚柏表示消防改造合同及发票仅能证明项目花费，如美园公司提供验收报告，其同意按该标准交付。庭审中，袁尚柏表示美园公司未提供与合同相符的物业管理服务，并提交下列证据：1、袁尚柏与美园公司就涉案房屋签订的《物业管理服务合同》（合同落款处有美园公司盖章确认），物业管理服务期限为自2007年7月1日起至2009年6月30日止；2、涉案房屋渗水、漏水照片7张。美园公司对证据1的真实性予以确认，对证据2的真实性不予确认。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”。根据（2017）粤01民终1061号民事判决书查明的事实及美园公司提交的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》，美园公司主张其在2014年8月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，本院予以采信。袁尚柏作为涉案房屋的业主，虽在与美园公司签订《物业服务合同》到期后并未续签，但美园公司为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，袁尚柏负有向美园公司支付物业服务费的义务。袁尚柏辩称美园公司未提与合同相符的物业管理服务，但并未充分予以举证，袁尚柏拒绝支付物业管理服务的抗辩理由不足，本院不予采纳。美园公司主张涉案房屋的物业管理服务费为1.55元/平方米/月，对此提交《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，结合（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书的查明及袁尚柏自认曾以1.55元/平方米/月支付过涉案房屋的物业管理服务费，本院对美园公司主张的物业管理服务费的标准予以采信，袁尚柏辩称其在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付物业管理服务费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。袁尚柏确认欠付2014年8月至2016年6月期间的物业管理服务费，但辩称其曾缴纳水电周转金400元，应予以抵扣，但未提交证据予以证明，本院不予采纳；美园公司诉请要求袁尚柏支付2014年8月至2016年6月期间的物业管理服务费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理服务费为2956.12元（82.9207×1.55×23）。美园公司主张为2918.7元，本院予以照准。美园公司主张袁尚柏欠付2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费115元、2014年7月至2015年12月的水费284.8元及水管维修费16.5元，袁尚柏对此予以确认，并表示同意支付。美园公司诉请要求袁尚柏支付2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费115元、2014年7月至2015年12月的水费284.8元及水管维修费16.5元，本院予以支持。美园公司与袁尚柏均确认袁尚柏欠付美园公司消防改造费用分摊188.3元，且美园公司已举证证明支出该笔费用，袁尚柏以美园公司需提供验收报告为由拒绝支付缺乏依据，对于美园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告袁尚柏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付广州市天河区棠东东路126号9C房自2014年8月至2016年6月期间的物业管理服务费2918.7元；二、被告袁尚柏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付上述房屋2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费115元及2014年7月至2015年12月的水费284.8元；三、被告袁尚柏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付消防改造费分摊188.3元；四、被告袁尚柏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付水管维修费16.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告袁尚柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  陈世德人民陪审员  张 代二〇一七年六月二十七日书 记 员  梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达