山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋04民终1426号上诉人（原审被告）：山西星际通置业有限公司。法定代表人：关某，董事长。委托代理人：崔育红，山西化晴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘禹钊，男。委托代理人：巢励尧，山西中弘律师事务所律师。委托代理人：郭秀杰，山西中弘律师事务所律师。上诉人山西星际通置业有限公司因与被上诉人刘禹钊商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山西星际通置业有限公司委托诉讼代理人崔育红、被上诉人刘禹钊委托代理人巢励尧、郭秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西星际通置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项中关于山西星际通置业有限公司支付刘禹钊延期交房违约金25057元的内容，改判驳回被上诉人刘禹钊该项诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据《民法通则》规定原告主张延期交房违约金应在知道或应当知道其权利被侵害之日起两年内提起诉讼。本案中，被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2010年9月30日，实际收房时间在2011年11月4日，当时基于交房时间迟延，上诉人与被上诉人达成以减免一定期限物业费的形式予以解决，并且在被上诉人办理收房手续、交纳收房费用时对其应交物业费进行了实际减免，双方对此问题已解决完毕，且期间被上诉人对此也未提出过异议。如原告不认可双方针对此事的解决方案，应自收房时起二年内提起诉讼，现事隔五年再提起诉讼已超诉讼时效，不应得到支持。上诉人在书面答辩意见中以及庭审过程中均明确提出该项请求已超过诉讼时效期间，但一审判决在被上诉人未能提供任何证明其未超过诉讼时效证据的前提下支持该项诉讼请求，其认定事实及适用法律错误，依法应予撤销。刘禹钊辩称，被上诉人诉请并未超过诉讼时效，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。理由如下：一、双方合同仍在履行过程中，上诉人的违约行为属于持续状态。合同当中虽然约定了起止时间，并未约定履行违约金的支付时间，因而根据民法通则第61、62、88条的规定，在双方没有签订补充协议的基础上，可以随时主张上述权利。二、该合同属于整体履行，诉讼时效的计算也应以合同整体履行期限为准，被上诉人所购买的房屋支付的价款应当是实际收到质量合格手续齐全没有任何纠纷的房屋，权利义务应当对等，上诉人不能以只是交了房屋钥匙就完全履行已经交付行为。所以上诉人在整体合同当中直到如今仍属于违约状态。三、被上诉人针对上诉人的违约行为一直在主张权利，而且在主张全部的违约事由包含迟延交房的事由。故诉讼时效一直存在中断事由。刘禹钊向一审法院起诉请求：请求判令被告退还原告购房时面积与实际测量面积差价7118元；被告支付代收原告契税25143元后被被告占用的利息8863元；支付代收原告房屋维修基金13590元被被告占用的利息4790元；被告立即为原告办理房屋产权登记证书，并支付延期办理房产登记证书的违约金629元；退还因实际面积发生变化的契税差价15821元、房屋维修基金差价154元；支付原告因延期交房产生的违约金25057元。一审法院认定事实：2009年11月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买滨河花园某住房；该商品房建筑面积共151平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4162.68元，总金额628565元；被告应在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后原告支付被告购房款628565元。原告向被告交纳契税25143元、维修基金13590元。2011年7月20日被告向原告交房，该房屋实际面积为149.29㎡。该房屋至今未办理房产证。一审法院认为：原、被告双方基于各自真实意思表示签订《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同约定原告所购商品房面积为151㎡，但该房屋实际面积为149.29㎡，故原告要求被告返还面积差价款7118元的诉讼请求应予支持。被告辩称原告诉请的面积差价实际为代扣的物业费，并提供房产测绘成果报告及通知一份予以证明。原告对此不予认可，除前述证据外，被告未提供相应证据佐证，本院对被告该抗辩不予支持。原告要求被告支付代收原告契税25143元后被被告占用的利息8863元。被告已举证证明其已将部分契税交至税务部门，原告该项诉求于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付代收原告房屋维修基金13590元被被告占用的利息4790元。原告向被告交纳了房屋维修基金，但被告何时将维修基金上交由被告按相关规定执行，原告该诉求无法律依据，本院不予支持。原告要求被告立即为原告办理房屋产权登记证书，并支付延期办理房产登记证书的违约金629元。房产证系由房产管理部门办理，而非由被告办理，本院对原告要求被告为其办理房屋产权登记证书的诉讼请求不予支持。因原告未在合同约定期限内取得房产证，被告应按合同约定支付原告违约金，故原告要求被告支付延期办理房产登记证书的违约金629元的诉讼请求依法应予支持。原告要求被告退还因实际面积发生变化的契税差价15821元、房屋维修基金差价154元。因现在尚不能确定原告应适用的契税比例，无法确定应退还契税的数额，原告该项诉求所需客观条件尚不具备，本院对原告要求被告退还契税差价15821元的诉讼请求不予支持。因被告向原告交付的房屋面积与合同约定面积不符，被告应返还原告房屋维修基金差价（151㎡-149.29㎡）×90元/㎡=154元。合同约定交房时间为2010年9月30日，被告方于2011年11月4日向原告交房，被告方应承担违约责任，原告要求被告支付延期交房违约金25057元的诉讼请求依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山西星际通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘禹钊面积差价款7118元、房屋维修基金差价款154元、违约金25686元，共计32958元。二、驳回原告刘禹钊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，由原告刘禹钊承担737.05元，由被告山西星际通置业有限公司承担623.95元。本院二审期间，刘禹钊提交证据如下：1、承诺书原件一份；2、滨河城上城物业管理处致业主公开信复印件一份；3、滨河城上城全体业主上访信原件一份；4、会议纪要、回复、申洪方书证复印件各一份。以上证据材料拟证明被上诉人一直再向上诉人主张权利，直到2016年10月得知被上诉人不履行义务时进行诉讼，所以诉讼时效并未超过。经质证，山西星际通置业有限公司认为证据1、3是原件，真实性予以认可；证据2、4没有原件，真实性不予认可。但上述证据与本案没有关联，均是关于延期办理房产证及物业费收取是否合理等内容的材料，没有提到延期交房的问题，不能证明延期交房位违约金的诉讼请求存在中止中断的事由。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘禹钊与山西星际通置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘禹钊依合同约定支付了购房款，但山西星际通置业有限公司迟延交房且至今仍未办理房产登记证书，故山西星际通置业有限公司的行为已构成违约，其应承担逾期交房的违约责任。关于上诉人山西星际通置业有限公司上诉称刘禹钊所主张迟延交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，因双方所签订的《商品房买卖合同》并没有履行完毕，且上诉人认可被上诉人在二审庭审出具的承诺书、上访信等证据材料的真实性，该证据证明2014年7月、2016年10月对于商品房买卖合同履行过程中的房屋面积、房产证等相关问题双方进行过多次磋商，但至今未解决，诉讼时效存在中断情形，本院不予采纳。原审根据山西星际通置业有限公司与刘禹钊签订《商品房买卖合同》的约定，并根据刘禹钊在原审中的诉请，判令上诉人按照合同约定支付延期交房违约金25057元并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院予以维持。山西星际通置业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由山西星际通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王光明审判员  张忠利审判员  范 宁二〇一七年六月二十九日书记员  王 青