重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝民申2254号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：刘祥蔚，男，1967年5月23日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托代理人：余ＸＸ，奉节县吐祥法律服务所法律工作者。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：重庆市奉节县洋洋百货有限公司，住所地奉节县永安镇夔州路302号，组织机构代码76268163-1。法定代表人：冉平，该公司经理。委托诉讼代理人：张珍辉，重庆贞枰律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：重庆飞洋控股（集团）有限公司，住所地奉节县永安镇夔州路320号，组织机构代码70936532-6。法定代表人：杨必全，该公司董事长。委托代理人：向奎，重庆贞枰律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：潘和鸣，男，1965年6月8日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：常伦权，男，1965年4月22日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：李强富，男，1958年10月1日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：樊声德，男，1950年3月25日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：王有栋，男，1950年11月18日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。一审被告：许胜禄，男，1953年2月3日出生，汉族，居民，住所地重庆市渝中区。再审申请人刘祥蔚因与被申请人重庆市奉节县洋洋百货有限公司（以下简称洋洋百货）、重庆飞洋控股（集团）有限公司（以下简称飞洋集团）、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋及一审被告许胜禄房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院(2016)渝02中民终843号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘祥蔚申请再审称：一、二审认定事实错误，适用法律错误。刘祥蔚购买的门市，有独立的房屋产权证书，有房屋管理部门测绘报告，有明确的四至界限和房屋编号，与其他门市之间存在明显的隔断，只是在购买时的现状是形成了统一经营的商场。刘祥蔚作为权利人，具有占有、使用、收益、处分的权利。购买门市时合同只是约定应委托统一租赁经营只2014年2月28日止。在租赁合同到期以前，刘祥蔚就书面函告飞洋集团，自己的商铺要收回自己经营，但飞洋公司却未经同意擅自将商铺出租给洋洋百货。商铺租赁管理委员会不是依法成立的组织，不具备主体资格，潘和鸣等管理委员会的人员在没有得到刘祥蔚授权情况下，也无权将刘祥蔚的房屋出租给他人，其对外签订的租赁合同应当认定无效。二审判决前后矛盾，既认可刘祥蔚的商铺不属于虚拟式产权式商铺，刘祥蔚享有专属物权，却对刘祥蔚的物权不予保护。刘祥蔚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。飞洋集团提交意见称，刘祥蔚的商铺虽然有产权证，但是其购买时是商铺的现状就是作为商场的一部分统一经营。在租赁合同到期以前，通过召开业主大会的形式，大多数业主都是认可统一经营这一模式的。刘祥蔚要收回商铺自己经营，必然影响到商场的统一经营，损害其他100多户业主的权利，同时也造成社会财富的浪费。飞洋集团也只是作为业主之一，委托洋洋百货经营，飞洋集团并没有将刘祥蔚的商铺交给洋洋百货经营，而是经过召开业主大会后，以商铺管理委员会的名义与洋洋百货签订租赁合同。如果刘祥蔚认为租金过低，可以通过其他途径解决，而不应要求收回商铺，请求人民法院驳回刘祥蔚的再审申请。洋洋百货提交意见称，刘祥蔚购买的商铺与其他人的商铺之间不存在物理隔离，本身是虚拟式产权。刘祥蔚购买商铺时就知道商铺应统一经营，不能自己经营。刘祥蔚现在要求收回商铺统一经营，在事实上无法实现商铺的返还，不具备返还的条件。本院经审查认为，本案的争议焦点是刘祥蔚作为业主是否有权要求返还洋洋百货承租的房屋。刘祥蔚在2003年2月27日购买了商铺，并在2007年办理了房屋产权证书。房屋竣工图中各商铺之间未标注物理上的隔断。刘祥蔚购买商铺时，与飞洋集团签订了《委托经营合同》，其中约定，刘祥蔚将商铺委托飞洋集团经营，经营期限从2004年3月1日至2014年2月28日止，合同期满后，飞洋集团享有优先经营权。合同签订后，经飞洋集团统一招商，飞洋集团全资控股公司洋洋百货取得经营权，洋洋百货将众多业主门市统一布局，开发形成奉节县洋洋百货商场。飞洋集团在与刘祥蔚约定的委托经营期限内，拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”，计划在委托经营合同到期后由该公司对奉节县洋洋百货商场统一对外招租经营。2011年至2013年期间，除刘祥蔚、张兴会以及飞洋集团以外的148户商铺的均向“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”出具对外招出具委托书，委托“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”在2014年2月28日以后统一对外租赁。后“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”因客观原因未能设立。2013年5月通过召开业主大会等方式发起设立奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会。2013年6月28日召开了商贸大厦商铺管理机构成员会议，潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋、费晴、刘祥蔚等7人到会，余淋缺席，会议讨论确定商贸大厦成立管理机构的名称、机构成立方式、同意对外租赁招商及租金分配等事宜。刘祥蔚对形成的决议有异议、费晴没有表态，其余人员一致通过。此后2013年9月30日、11月10日、11月30日分别召开了第二次、第三次、第四次会议，均仅有潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋5人参会。2013年11月30日奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会组织业主召开会议，讨论商铺整体对外租赁事宜并进行表决，86户业主到会，多数人员同意统一招租。同日，以出租方奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会为甲方，承租方洋洋百货为乙方，飞洋集团为担保方，签订了奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同。当天，刘祥蔚向飞洋集团发出通知，表示要求收回房屋，飞洋集团回函表示拒绝。本院认为，刘祥蔚要求返还商铺的申请理由不能成立，主要理由如下：首先，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，刘祥蔚购买的商铺尽管在竣工图、测绘报告上有四至界限，但是实际上与其他业主的商铺之间没有明确的物理隔离，在商铺现场也没有标注其他明确的权属界限。二审法院将现实中没有明确四至界限、不具有独立性的商铺认定为建筑物区分所有权的专有部分欠妥，本院予以纠正。其次，在刘祥蔚与飞洋集团之间《委托经营合同》明确约定合同到期后飞洋集团享有优先经营权。在商场采用统一经营的模式下，所谓的优先经营权即表现为合同期满后，原则上仍应采用统一经营的方式，双方当事人应当本着诚实信用原则就统一招租的相关合同事宜进行协商，该约定对于双方当事人具有约束力。刘祥蔚在合同期满后要求返还商铺有违上述约定。最后，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，该类型商铺的特点决定了要实现物尽其用、效益最大化的目标，只有对其进行统一经营管理，这就势必对业主个人的权利进行适当的限制。业主要求返还商铺必然会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体业主也包括刘祥蔚自身的权益。刘祥蔚在购买商铺时即已经明确知晓商场统一经营的模式，理应知道该类型商铺与独立式商铺之间存在差异，其权利行使必然要受到一定的限制。而且，飞洋集团在接受刘祥蔚等业主委托后，将商场统一重新布局对外出租，并非按照一一对应关系将业主商铺直接出租给他人，刘祥蔚要求返还商铺在事实上也存在返还障碍。刘祥蔚要求返还商铺的申请理由不能成立，二审判决说理虽存在瑕疵，但该瑕疵并不足以影响判决结果。综上，刘祥蔚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘祥蔚的再审申请。审 判 长  黄 成审 判 员  杨卉萍代理审判员  郭 勇二〇一七年六月二十九日书 记 员  陈书晓