北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初5197号原告：李茜，女，1978年3月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。原告李茜与被告北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称：龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李茜及其委托诉讼代理人郭磊、曹剑锋，被告龙湖公司的委托诉讼代理人高尉泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茜向本院提出的诉讼请求：1、被告龙湖公司将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给原告使用；2、被告向原告支付逾期交房违约金266236.6元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年6月25日与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定购买被告开发的位于北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区15#商业楼1层117房屋（以下简称：涉案房屋），项目名称为兴宇名苑，房屋面积153.64平方米，总价款5324732元。合同第十二条约定交付条件：（一）出卖人在2014年1月10日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：其中第3项约定“满足第十三条出卖人承诺的市政基础设施及其他设施达到的条件”，合同第十三条2项其他设施中第（1）约定：公共绿地在2014年1月10日前达到使用条件。合同第十四条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房支付买受人的，按照第2种方式处理。”合同中的第2种方式第（2）项约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告交付了全部购房款，被告于2013年12月22日向原告交付了房屋。交付房屋时，由于房屋周围其他商业楼正在施工阶段，该区域依然还是工地，被告告知原告，房屋所在地块是分期开发，所以配套及其他设施建设需要等其他商业楼完工后，在最后阶段进行完善，现在仅仅是房屋部分交付。2016年7月份，主商业楼装修完毕交付使用时，被告开始完善原告购买房屋周围道路和绿化，但原告购买房屋的商业区域内没有绿化设施，更没有公共绿地，全部硬化铺装建成了水泥石板地面。2016年8月，原告得知，根据被告在大兴区规委提交的竣工备案总平面图中显示，被告规划用地红线范围内绿地总面积应为49624平方米，原告购买的商品房周围以及主商业楼及风情街的步行街均设计应建设有公共绿地，包括实土绿地及覆土绿地，然而现在实际情况是，除了规划图中住宅小区有公共绿地外，商业区域部分缺少很多规划设计内的公共绿地。根据合同附件约定显示，原告购买的商品房绿化率应为30%，而实际上目前的绿化现状远未达到该比率。原告认为，原告购买该房屋，看重的是被告一贯的商业信誉以及购买楼盘公示时，被告所展示的优美的商业购物环境。其中较高的绿化率会使原告所投资的商业用房的价值有很大的提升，被告未按照合同约定以及备案登记的绿地规划方案，将达到使用条件及绿化率的公共绿地交付给原告使用，给原告带来巨大经济损失，其行为已经构成了违约，侵犯了原告的合法权益。被告龙湖公司辩称：2012年6月25日，原告与被告就购买涉案房屋签署了《北京市商品房预售合同》，合同约定，房屋预测面积为153.64平方米，被告应在2014年1月10日将商品房交付给原告，公共绿地在2014年1月10日达到使用条件。2013年11月末，涉案房屋已具备全部交付条件，我方也按约定向原告发送了交付通知书，2013年12月26日，双方办理了交付手续，2015年8月11日，原告取得了产权证，我方已履行了合同的全部义务，不存在任何违约。原告并未提供证据证明小区交付的绿化面积与规划不符，其诉讼请求没有任何事实依据，其主张不能成立。原告从未向我方提起过绿地不足的问题，无论其诉讼请求是否有依据，签合同至今已有两年半之久，已超过诉讼时效。经审理查明：2012年6月25日，原告与被告签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，项目名称为兴宇名苑，涉案房屋建筑面积153.64平方米。合同第十二条约定：出卖人应当在2014年1月10日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时出卖人还应当提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及《房屋工程质量分户验收表》。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺第2项约定：公共绿地部分应于2014年1月10日达到使用条件。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，（1）逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，累计不超过已付款总额的5%，并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。合同附件“物业共用设施设备明细”中载明该小区绿化率为30%，楼间、集中绿地约18961.8平方米。附件八补充协议第一条第5款约定：出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路、垃圾场等周边不利因素的影响。第八条第2款约定：买受人所购买商品房所在小区系分期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，公共绿地、公共道路、幼儿园等其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。合同签订后，原告向被告支付购房款共计5324732元，原告与被告办理了涉案房屋收房手续。2013年10月17日，涉案房屋所在商业楼通过北京市规划委员会建设工程规划验收，予以核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2013年11月18日，涉案房屋所在商业楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表备注处第2项载明：供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。另查，根据北京市规划委员会备案的北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东区配套6号及7号0505-053、0505-062地块项目竣工总平面图，该项目位于永大路南侧，分为东西两区。平面图记载该项目总绿地面积应为49852.8平方米，其中实土绿地面积为35282平方米，覆土绿地面积合计11198.2平方米，屋顶绿化2112.6平方米，绿化停车场面积1260平方米，绿地率30%。双方确认现场情况为：商品房所在商业街部分，无绿地，地面已硬化。经询，被告称竣工验收时规划部门不会对绿地进行专门验收，只是看有没有做绿化的基础工作，规划绿地的部分是否进行了腾退，是否符合规划设计要求。关于本案所涉竣工图纸中规划的绿地是否曾经交付的问题，双方争议如下：原告陈述：涉案房屋交房时由于周围其他商业楼正在施工阶段，该区域还是工地，被告告知原告，房屋所在地块是分期开发，所以配套及其他设施建设需要等其他商业楼完工后，在最后阶段进行完善，现在仅仅是房屋部分交付。2016年7月份，主商业楼装修完毕交付使用时，被告开始完善涉案房屋周边的道路和绿化，但涉案房屋的商业区域内没有绿化设施，更没有公共绿地，全部硬化铺装成了水泥石板地面。被告陈述：涉案房屋交付给原告时，本案所涉的争议部分区域路面表现为实土状态，楼顶部分为覆土状态。房屋交付原告后，周围其他商业楼正在施工阶段，该区域还是工地，在此期间实土地面的状态也未发生改变。2015年4月13日，主商业楼竣工，作为主商业楼的业主，被告为提升整体商业环境并考虑商业项目内街的协调发展，为向内街吸引客流，从便于顾客停车、促进顾客到后街消费方面出发，将包含部分原规划公共绿地在内的区域建设为停车位，并交付物业公司进行管理。在办理涉案房屋收房手续时，原告已经对房屋所在商业街地面进行硬化的情况充分知晓，并自愿接收涉案房屋。庭审中，原告主张被告未交付绿地的违约行为给其造成了严重损失，从涉案房屋交付到主商业楼竣工至今商业步行街一直是水泥地面，在此期间一直处于非正常使用状态，导致商业步行街环境差无客流，许多租户退租，涉案房屋商业价值严重受损，房价不升反降。因合同约定未按照合同约定的期限和条件交付商品房的，从期限届满之日起至实际交付之日止，按照日万分之三计算，总计不超过购房款的5%，故主张按照购房款的5%计算违约金。原告对其遭受的实际损失情况未明确数额亦未提交证据。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、工程竣工验收备案表、公证书、现场照片、房屋初始产权证书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，涉案房屋所在商业街部分确实存在部分绿地改为硬化，导致绿化率未达到合同约定及规划所要求的30%的情况，被告对此存在违约行为，应承担相应违约责任，但原告据此要求被告将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给原告使用，该请求缺乏具体执行标准，本院无法予以支持。在预售合同中，双方没有约定绿化率未达到30%情况的违约责任条款，而在合同履行中，涉案房屋已实际交付且已办理了产权证，被告已按合同约定履行了交房义务，故原告要求按合同约定的逾期交房责任条款计算本案违约金的主张，缺乏合同依据，且与事实不符。此外，在本案审理过程中，原告未对其因绿化率未达到30%所遭受的实际损失明确损失数额并提交证据予以证明，故，综合考虑以上因素，本院对原告以绿地面积与规划面积不符为由要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告李茜的诉讼请求。案件受理费2647元，由原告李茜负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王静二〇一七年六月九日书记员  刘璐