文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法西民初字第592号原告芦迎迎，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。被告深圳市华东兴汽车运输有限公司，住所地深圳市南山区广深高速公路以北龙井路以西欧陆经典花园1栋115，组织机构代码67669397-8。法定代表人张冬冬，总经理。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人夏念，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告芦迎迎诉被告深圳市华东兴汽车运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨钦维以及被告的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与案外人江丽平、陈少勋就宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居14区1栋五单元703号房签订了《房屋租房合同》，双方一致约定：案外人江丽平、陈少勋将涉案房屋出租予原告；租赁期限自2013年8月12日至2021年8月12日；月租金人民币2,400元；一次性结算，共付人民币231,000元；承租期间，原告可转租。《房屋租房合同》签订后，原告向案外人江丽平、陈少勋支付了租金并入住。而后，案外人江丽平、陈少勋于2014年4月4日将涉案房屋转让至被告名下。现被告不断骚扰原告，而原告具有合法的租赁关系。根据“买卖不破租赁原则”，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行桃源居14区1栋五单元703租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告与案外人江丽平、陈少勋在2013年8月12日签订的租赁合同真实性无法确认，对于该转账部分及现金部分的真实性无法确认，原告主张与被告的租赁关系被告无法认可。被告作为善意的第三人，已经支付了全部购房款项，且已经实际占用房屋，其权利应当得到保障。根据《中华人民共和国担保法司法解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据本案涉案房屋是在2010年11月8日抵押给中国农业银行，本案所涉及的租赁权发生在2013年8月12日，属于抵押权在先，租赁权在后。根据上述规定，当被告受让房屋后，原告的租赁权将不受法律保护，因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房产位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居14区1栋五单元703，该房产的原产权人为案外人江丽平。案外人江丽平于2010年10月29日通过购买取得涉案房产，2010年11月8日抵押给中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，被告于2014年3月31日通过购买取得涉案房产，并办理了过户登记手续。案外人江丽平、陈少勋系夫妻关系，2013年8月12日，原告与案外人江丽平、陈少勋签订《房屋租房合同》一份，约定案外人江丽平、陈少勋将涉案房产出租给原告居住使用；租赁期限自2013年8月12日至2021年8月12日；租金为人民币2,400元/月，一次性结算，共支付人民币231,000元……。同日，原告向案外人陈少勋的个人账户转款人民币120,000元，并以现金方式向被告支付剩余款项人民币111,000元，案外人江丽平、陈少勋向原告出具《收条》一份予以确认。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋租房合同、中国农业银行客户回单、收条、涉案房屋的原房产证及现有房产证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告提供了其与案外人江丽平、陈少勋之间签订的《房屋租房合同》、中国农业银行客户回单及《收条》原件，上述《房屋租房合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告虽对于上述《房屋租房合同》及《收条》的真实性不予认可，但未能提供反证予以推翻，故对于被告此项主张因其未能提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果，对其该项主张本院不予采信。现原告持有《房屋租房合同》及《收条》的原件，且与中国农业银行客户回单记载内容能够相互印证，对其主张与案外人江丽平、陈少勋就位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居14区1栋五单元703的涉案房屋存在为期八年的房屋租赁关系，并将该期间租金已全款付清，有事实依据，本院予以采信。关于原告以买卖不破租赁的法律规定，主张继续履行涉案房屋的租赁合同，被告抗辩称根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，涉案房屋在出租前已存在抵押权，并由被告进行赎楼，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故《房屋租房合同》不能发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据本案查明事实，涉案房屋在出租给原告前确存在抵押登记，抵押权人系中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，被告从原告处购买涉案房产时非涉案房屋的抵押权人，因涉案房屋存在按揭贷款，案外人向中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行提前赎楼系提前偿清贷款行为，在还清按揭款后，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行即注销相应的抵押登记，故涉案房屋所有权发生变动的原因，并不符合被告抗辩称因抵押权人实现抵押权的原因，故对于被告的此项抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，被告需继续履行原告与案外人江丽平、陈少勋签订的，位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居14区1栋五单元703房屋的《房屋租房合同》，有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告深圳市华东兴汽车运输有限公司应当于本判决生效之日起十五日继续履行原告与案外人江丽平、陈少勋签订的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居14区1栋五单元703房屋的《房屋租房合同》。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费人民币2,028元，由被告深圳市华东兴汽车运输有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘    哲二〇一七年六月十二日书记员 刘惠娟（兼）书记员 王    琼附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。