山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3999号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任文峰，男，1985年6月21日出生，汉族，住济南市。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人任文峰商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书，发回重审或依法改判并驳回任文峰的诉讼请求。二、全部诉讼费用均由任文峰承担。事实与理由：一、一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县。但在2014年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定。虽然山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条也规定了房地产开发企业必须进行项目综合验收或分期综合验收，但该条例为地方性法规，并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。而济南市城乡建设委员会联合多部门下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》【济建发（2011）7号文】只是政府机关的内部文件，其无权违背上位法之规定而另行对房地产开发项目的交付标准作出解释。该内部文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产项目开发中的责任。综上，一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。二、绿地公司与任文峰在商品房买卖合同补充协议中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，该约定合法有效，一审法院却置之不理，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。上已述及，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，通过综合验收备案或分期综合验收备案并非房地产开发项目进行交付的强制性标准，因此，商品房买卖合同的双方当事人可以在合同中约定商品房的交付标准。虽然绿地公司与任文峰在涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但该约定是绿地公司基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非是绿地公司与任文峰的真实意思表示。绿地公司与任文峰在签署涉案房屋的《商品房买卖合同》的同时，签署了补充协议。该补充协议第三条第2款约定，涉案房屋的交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。绿地公司与任文峰就涉案房屋的买卖达成一致后，在签署涉案房屋的网签备案合同之前，双方即已就涉案房屋的买卖签订了手签本的商品房买卖合同。该手签本的商品房买卖合同的主合同与补充协议约定的交房标准是一致的，即涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。由此说明，任文峰在与绿地公司签署涉案房屋的网签备案合同之前即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。所以说，在涉案房屋的交房标准问题上，即使涉案房屋的网签备案合同的补充协议的约定存在所谓的限制绿地公司责任承担的问题，绿地公司也早已在签署网签合同之前告知了涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，商品房买卖合同补充协议约定的交付标准并未降低，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，并未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，该约定合法有效，对绿地公司和任文峰均具有法律效力。一审法院却认定上述补充协议约定的交付标准降低了，限制了绿地公司的责任承担，该约定对绿地公司与任文峰不产生约束力。这属于严重的认定事实错误。因此，绿地公司与任文峰在涉案房屋的商品房买卖合同中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，该约定合法有效，对绿地公司和任文峰均具有法律效力。一审法院认定的涉案房屋的交付标准为取得分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。三、绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给了任文峰。上已述及，商品房的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。而根据济南市城乡建设委员会的规定，取得房屋建筑工程竣工验收备案单的前提条件是，建设单位应向济南市城乡建设委员会提交建筑工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证及附件、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程施工图设计文件审查合格书及其他文件，而建设单位只有在济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收后方能取得上述这些文件，即济南市城乡建设委员会在相关单位验收后方能向建设单位出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，建设单位在取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》的同时，即早已通过了公安机关消防机构的消防验收，已符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定。本案中，绿地公司已取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，已符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定，具备了商品房居住使用的法定条件，既符合法律、行政法规规定的交付条件，又符合合同约定的交付条件。随后，绿地公司将涉案房屋交付给了任文峰。因此，绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给了任文峰。四、任文峰在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收；2、商品房明显存在重大质量瑕疵。本案中，涉案房屋所在项目已经取得济南市城乡建设委员会组织的验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，也不存在重大的质量瑕疵。在绿地公司按照合同约定向任文峰发出交付通知后，任文峰如若认为涉案房屋未取得分期综合验收备案证明，未达到约定的交付条件，其完全有权拒绝接收房屋，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任。但本案中，任文峰在明知涉案房屋所在项目已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、尚未取得分期综合验收备案证明的情况下，自愿选择接收涉案房屋，其也实际接收了涉案房屋，视为其以自己的行为变更了商品房买卖合同中约定的交付条件，认可涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，属于任文峰对其自己权利的处分。其后，任文峰又以绿地公司没有取得分期综合验收备案证明不具备交付条件为由，要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平与诚信原则。因此，任文峰的主张没有任何事实及法律依据。综上所述，绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给任文峰，任文峰在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回任文峰的诉讼请求。任文峰辩称，一审法院的判决，认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。一、对于上诉人提出的“一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》认定‘通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准’属于严重的使用法律错误”的答辩意见。1.上诉状中引用“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”实际上，原文是：“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条[合同无效制度]第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”上诉人在此断章取义，故意漏掉了[合同无效制度]，借以否定了“强制性规定”是特指效力性强制性规定的适用范围只是针对合同无效制度而言，而故意扩展为对所有的法律法规中的“强制性规定”。这种断章取义的做法，其目的是用来说明一审判决使用法律错误。2.国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定国发〔2004〕16号。这本来是2004年的政府文件，上诉人却故意把发布日期改后了10年，改成是“2014年5月19日，国务院发布了……”。3.2015年3月15日，第十二届全国人民代表大会第三次会议通过全国人民代表大会关于修改《中华人民共和国立法法》的决定，第20号主席令公布，分为“总则”“法律”“行政法规”“地方性法规、自治条例和单行条例、规章”“适用与备案审查”“附则”等6章，共计105条。对于部门法规、地方性法规的立法问题都作了详细的备案审查规定。地方性法规是对上位法的解释、补充和细化。上诉人是国企，更应该严格执行住建部的部门法规和项目所在地的各项法规之规定。被上诉人院内至今没有庭院灯（院内路灯），本该交房时就应该有的管道天然气至今没有接驳，临时电、临时水、没有安装门禁系统等诸多配套不完善。二、关于上诉人所说“一审法院无视上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的交房标准，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误”的答辩意见。1.上诉人认为一审法院在审理当中“严重的认定事实错误”，而事实上，却是上诉人在格式合同中，前后内容相矛盾，合同正文和补充协议相矛盾，这一点被上诉人已经在一审庭审时质证过。上诉人在商品房买卖中存在诸多违规行为，比如：在预售证没下来之前，提前认购和销售（提前收款）。对双方签署的《商品房买卖合同》和补充协议，不管分几次签的，都是在购房人交纳了第一次购房款之后，由售楼人员指导着写，格式合同、格式条款，剥夺了被上诉人意思表示。对于涉案商品房的交房条件认定，在签署合同和补充协议时，被上诉人根本不敢修改其任何内容，修改后，上诉人就不给盖章，已交纳的钱款也很难再要回来。说“上诉人与被上诉人就涉案房屋的买卖达成一致后”就认定了涉案房屋是以取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》为标准，纯属上诉人主观臆断，《商品房买卖合同》中前后内容相矛盾，合同正文和补充协议相矛盾，难道上诉人也要把这归纳为行政干预吗？2.上诉人在与被上诉人签订由建设部及工商行政管理局发布的《商品房买卖合同》示范文本的同时，要求被上诉人签订由上诉人起草的补充协议，其补充协议是上诉人单方面制定的格式合同，几乎全是保护上诉人利益、规避其责任的条款。《商品房买卖合同》的主合同是经房地产管理部门备案的合同，而补充协议是未经备案的协议。在法律效力方面，主合同更有着较强的法律效力。在主合同和补充协议相矛盾时，应以主合同的条款为准。市住建委已明确表态，只认备案的部分。补充协议里边塞进去一些与部门法规、地方法规相违背的内容，按照《合同法》的规定，这些与法律法规相悖的条款，从签订之日起就属于无效条款。《中华人民共和国民法通则》指出：欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形。《合同法》第42条第2项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。一审法院的判决，就是按照损失赔偿原则来判决的。3.上诉人在上诉状中，仍然使用了攻击济南市政府相关职能部门的言论“虽然上诉人与被上诉人在涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但该约定是上诉人基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非是上诉人与被上诉人的真实意思表示。”上已述及，《商品房买卖合同》示范文本，是由建设部及工商行政管理局发布的，不是上诉人所说的济南市政府相关职能部门行政干预的结果，该示范文本，全国通用。上诉人移花接木，借此攻击济南市政府，我们提请二审法院要求上诉人对此进行举证，不允许上诉人给政府抹黑。被上诉人认为，一审法院将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案，是认定事实清楚、适用法律正确。分期综合验收备案证明上诉人至今也没拿到。三、关于上诉人所说的“上诉人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给了被上诉人”的答辩意见。被上诉人已经在起诉状中向法院陈述了上诉人违规违约强制交房的事实与理由，也是本案争议的焦点。商品房已经交付。但是这种交付，违背了住建部的部门法规和济南市的地方法规，是违规交房；又违背了《商品房买卖合同》第八条约定，是违约交房；利用合同的前后矛盾，采取欺骗的手段诱导被上诉人收房，属于强制交房，详见原告的《起诉状》，此处不再赘述。上诉人的上诉纯粹是为了拖延时间，耗费司法资源。四、关于上诉人在上诉状中所说“被上诉人在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求上诉人承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。”的答辩意见。1.被上诉人在《起诉状》中陈述了违规、违约、强制交房的后果：“为什么地方政府的行业法规三令五申地要求，购房合同的制式合同部分也要求开发商要有《分期综合验收备案证明》才能交房呢？因为综合验收包括很多内容，是多项专项验收全部合格之综合，缺少综合验收的程序就不具备居住条件。其后果是交付的房子无法装修或居住。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第八条规定“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”简而言之，到合同约定的办证时间，因为手续不全而不能办理《房产证》。”2.被上诉人在《起诉状》中也列举了“缺陷交房”事实：“交房应有的手续不全，被告很多专项工程没完工而强制交房就是缺陷交房。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中明确了综合验收备案的八个方面，其中与原告切身利益相关的是3、4、6项：第3项“基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件”这与原告切身利益相关最为突出，被告所交付的住宅小区，其基础设施和配套公用设施没达到使用条件。D-1地块（2期）的公用配套没有完成：该小区院内一个路灯都没装，密目网下覆盖着建筑垃圾，还有成垛成堆的建筑材料和建筑渣土，未设置门禁系统等。被告如此草率交房，哪能取得《分期综合验收综合备案证明》呢？第4项“单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备”所谓单项工程，每一期都是一个单项工程，每个单项工程的基础设施和庭院配套公用设施，以及每个楼的单体建筑都是一个单位工程，每个单位工程都有很多分部分项工程组成。楼房内的供水、供电、供暖、天然气、消防、电梯，这些分部分项工程都是要经过专业部门来验收合格，才能取得该单位工程的验收合格证。临时水、临时电、暖气和天然气未开通，电梯还在检测中。上诉人交房时，没有出示济南市建筑质量监督站的验收证明，被上诉人不能确定交付使用的楼房，是否符合国家规定的工程质量验收标准，但是上诉人的质量验收手续不完备是显而易见的。分部分项工程未完成，单位工程未见质检手续，单项工程综合验收空缺，又怎能取得《分期综合验收备案证明》呢？第6项是“前期物业管理是否落实。”上诉人违反了《济南市物业管办法》中第十条的规定，上诉人销售该小区房屋时，未向被上诉人明示，其物业管理费为1.8元/月/平方。上诉人违反了第十一条、第十二条规定的共用设施设备检查验收交接办法，交房后直至2月底，自来水的阀门钥匙都在上诉人手里，没有交接给物业公司。对于物业公司达不到服务标准，开发商负有不可推卸的责任。这说明上诉人前期物业管理没有落实到位。如此状态下的公用配套和多项未完工，政府管理部门理所当然地不会签发《分期综合验收备案证明》。被上诉人强烈要求上诉人尽快完成未完工程，按山东省、济南市的地方法规所提要求，在完成未完工程后按程序递交备案材料，取得该备案证明并公示。”综上所述，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。任文峰向一审法院起诉请求：1.被告继续承担延期交房违约金给原告，按“己交房价款每日万分之一”，从强制交房之日（2014年12月9日）起，至被告“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”并公示之日止；2.判令被告免除原告一年的物业费，作为对原告的经济补偿费；3.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告绿地公司作为出卖人与作为买受人的原告任文峰签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定原告任文峰购买被告绿地公司开发建设的绿地中央广场D-3项目3号楼1单元3001号房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为617358元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月21日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在被告绿地公司（甲方）具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，原告任文峰（乙方）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按原告任文峰原因造成房屋未能按期交付执行，被告绿地公司就此不承担延期交房的责任。第5款约定：“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第8款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，乙方给予甲方30日的宽限期，如宽限期后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按乙方已交房价款的万分之一没日于乙方计算违约金，合同继续履行。”该补充协议还约定了其他内容。2014年12月，被告绿地公司向原告任文峰发出了收房通知。原告任文峰于2014年12月9日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。一审法院认为，原告任文峰与被告绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告绿地公司在与原告任文峰签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。本案原、被告双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。原告任文峰称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，被告绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。被告绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，被告绿地公司应当向原告任文峰交付通过分期综合验收备案的房屋。被告绿地公司辩称原、被告双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为被告绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。被告绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因被告绿地公司未举证证明其向原告任文峰提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对原、被告双方不产生拘束力。原、被告双方约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。关于交房时间，一审法院认定，双方通过补充协议的约定将交房时间约定为2014年12月21日有效，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，被告绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告绿地公司虽然于2014年12月9日向原告任文峰交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故被告绿地公司构成违约，原告任文峰有权要求被告绿地公司向其支付逾期交房的违约金。按照双方补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为双方对被告绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，原、被告双方在该合同中并未进行约定。从一审法院查明的事实看，被告绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现原告任文峰已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求被告绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合被告绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告任文峰造成的影响，一审法院酌定被告绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告任文峰支付违约金。即被告绿地公司应以617358元为基数，以日0.03‰为标准，自2014年12月10日起至判决生效之日止，向原告任文峰支付违约金。原告任文峰还要被告绿地公司向其支付判决生效后的违约金，一审法院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，原、被告双方的争议尚未发生，原告任文峰要求被告绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，一审法院不予支持。如判决生效后，原、被告双方仍然存在纠纷，原、被告双方可另行主张各自的诉讼权利。原告任文峰要求被告免除一年物业费的诉讼请求，因物业服务的提供方系物业公司，与被告开发商非同一主体，原告要求开发商免除物业企业收取的物业费的主张，于法无据，故对此诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内向原告任文峰支付逾期交房违约金（以617358元为基数，以日0.03‰为标准，自2014年12月10日起计算至判决生效之日止）；二、驳回原告任文峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院认为，本案系任文峰与绿地公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人任文峰的责任、排除买受人任文峰的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，任文峰也未在法定期间内，以绿地公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致任文峰没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，绿地公司通知任文峰收房，任文峰亦实际收房，故绿地公司向任文峰交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。因此，任文峰以绿地公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2088号民事判决；二、驳回被上诉人任文峰的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由任文峰负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 黄宏伟审判员 李 静二〇一七年六月九日书记员 李在利