上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4898号上诉人(原审被告)：上海锦顺国际物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王士锦，总经理。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海杨行第一建筑工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨永桃，董事长。委托诉讼代理人：葛冬平，上海友义律师事务所。上诉人上海锦顺国际物流有限公司(以下简称“锦顺公司”)因与被上诉人上海杨行第一建筑工程有限公司(以下简称“杨行公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人锦顺公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回杨行公司一审诉讼请求。事实和理由：一、己方与杨行公司之间不存在房屋租赁合同关系，一审法院认定存在租赁合同关系属于事实认定错误，缺乏法律依据：(一)双方之间没有书面租赁合同，也没有发票、收据及相关账册证明己方支付的人民币(以下币种均为人民币)200万元是租金；(二)根据杨行公司诉请，在租期起算日期2006年9月前，己方已向杨行公司支付了共计100万元，在房屋还未建时投入巨额资金，如认定目的是为租赁显然与常理不符。并且，系争房屋当时周边环境、道路交通等与今差别巨大，2005年宝山区交通、路况较差，系争房屋临近殡仪馆、瞑园，己方投入200万全因杨行公司以合作建房为诱；(三)按杨行公司所称，双方租赁关系始于2006年9月，到其起诉的十年中杨行公司从未向己方催讨租金不合常理；(四)己方支付给杨行公司的200万元款项的支票上记载的用途分别是往来款、借款和还款，并且用途栏是由杨行公司的工作人员填写的，且杨行公司已签章确认用途。如果成立租赁关系，杨行公司完全可以将支票用途填写为租金；(五)从己方取得系争房屋后，大部分房间空关，己方不可能在交付租金时任其闲置；且杨行公司向己方交付的房屋是毛坯，而其向其他承租人交付的房屋是有装修的；(六)在系争房屋的电费发票的户名处登记的是锦顺公司而非杨行公司，户名应为产权人，己方如是承租人是不可登记为户名的。二、一审法院在杨行公司未提供食堂的房地产权证的情况下就认定双方就食堂也存在租赁关系并判令己方承担租金，缺乏法律依据。三、一审法院适用法律不当：(一)杨行公司作为原告，主张租赁合同关系成立的，应承担举证责任，一审中杨行公司并没有证据能证明双方成立租赁关系，故其应当承担举证不能的责任；(二)即便存在租赁关系，也已经超过诉讼时效。一审法院仅以针对房屋其他问题的信函推定己方向杨行公司提出过协商从而不采纳诉讼时效的主张，违反法律规定。四、杨行公司在几次庭审中所述不一致，且相关材料作假。在(2016)沪0113民初5232号案件庭审中，杨行公司已称己方在2005年支付的第一笔50万元为借款，但在本案中其认为该50万元为租金，表述与事实不一致；在(2015)宝民二(商)初字第2165号案件中，杨行公司称其将己方替案外人锦途公司归还的100万元作为租金入账，但在本案中又称己方支付的200万元是租金，锦途公司的借款与本案无关。而一审法院对此证据材料不作认定。五、一审法院对系争房屋中的一、二楼由案外人占某、使某，并非己方租用的事实，未能查清。在案外人上海朝强商贸有限公司宝山分公司的工商登记材料中是其与杨行公司的《租房合同》，地址即系争房屋，租赁期从2011年8月15日至2016年8月14日，故杨行公司与己方不可能就系争房屋成立租赁关系。目前，案外人已占某系争房屋一楼至二楼，非由己方独占，大部分房间为空关。一审对此节事实未能查明。六、一审中，己方对杨行公司提供的房地产估价报告提出异议，曾依法申请鉴定人员出庭，但法院并未通知鉴定人出庭作证，违反了《民事诉讼法》第七十八条的规定，故该鉴定意见不能作为认定事实的依据。被上诉人杨行公司辩称：同意一审判决，请求予以维持。杨行公司向一审法院起诉要求，判令解除锦顺公司与杨行公司之间的租赁关系，锦顺公司腾空并返还宝山区宝安公路XXX号2幢房屋给杨行公司，支付租金1,562,114元(自2006年7月至2015年10月止的租金，已扣除预付的200万元)。一审法院认定事实如下：2006年8月10日，杨行公司作为建设单位，获得宝安公路XXX号迁建仓库、办公用房建设项目的建设工程规划许可证，其中载明，建筑物包括综合楼1幢、辅助用房1幢等，辅助用房为框架结构，层数3层，面积1,331.80平方米。审理中，双方当事人一致确认，辅助用房即系争房屋。2009年8月26日，杨行公司作为建设单位，获得宝安公路XXX号仓库、办公楼扩建加层建设项目的建设工程规划许可证。2011年8月7日，杨行公司经核准登记为系争房屋的房地产权利人，房地产登记簿载明，建筑面积1,787.02平方米，房屋类型仓库堆栈。2005年11月，锦顺公司向杨行公司支付50万元。2006年2月，锦顺公司向杨行公司支付50万元。2010年1月，锦顺公司向杨行公司支付100万元。系争房屋于2006年7月建造完毕之后交由锦顺公司使某，锦顺公司对系争房屋进行了装修后使某至今。一审另查明，2015年3月10日，锦顺公司向杨行公司写信，内容为：很对不起，因办公室的使某问题使我们之间产生一些误会，给您们增加一些烦恼，近几天我心静下来思考一些大家多年来相处愉快的一些东西，实际我们是好朋友，我想我们有这一基础，我们之间的小小矛盾能称什么呢？今天我反复思考，我们应换一种方式，避免面对面产生一些小激动，使问题复杂化。不知二位是否认可，不管怎样我还是乘此机会把我的想法向您们汇报一下，并希望你们用书面给我一个回应。一、小冯的问题：对小冯的问题，我们应尽快形成统一，不能让某个人希望我们互斗乘机渔利，把水搅混达到自己的目的。现在的办公室越来越乱了，门外的市场也越来越大了，生意红红火火。二、关于办公室使某问题，我希望您们按照当初谈的条件去做。1、永久租给我们使某。2、租金按照您的其它房屋租金下浮15%-20%，其它话我们也不讲理(比喻买卖)没有意义了。我想尽快统一后形成协议。三、徐虎起诉，3月17日下午1时30分开庭，对方要求赔37.5万。四、您们还有什么其它更好地解决方案也请提出。锦顺公司表示，信函中提出的永久租用杨行公司办公室、租金下浮等，指的是锦顺公司希望永久租用杨行公司对于系争房屋的百分之五十的份额，对于锦顺公司自己名下的房屋产权的百分之五十的份额，锦顺公司当然可以永久、免费使某。一审又查明，2015年5月，一审法院受理了锦顺公司诉杨行公司所有权确认纠纷一案【(2015)宝民三(民)初字第906号】，锦顺公司起诉要求确认上海市宝山区宝安公路XXX号2幢1-3层房屋的二分之一份额所有权归锦顺公司所有。2015年6月，一审法院判决对锦顺公司的诉讼请求不予支持。一审宣判后，双方当事人均未上诉，现该案已生效。一审再查明，2016年3月，一审法院受理了锦顺公司诉杨行公司合作开发房地产合同纠纷一案【(2016)沪0113民初5232号】，锦顺公司起诉要求解除双方间的合作建房协议，杨行公司归还锦顺公司建房资金200万元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿相应的利息损失。一审法院经审理后认为锦顺公司对于其与杨行公司就系争房屋存在合作建房协议、200万元系合作建房资金的主张，其提供的证据不足以予以证明，故驳回了锦顺公司要求解除双方间的合作建房协议、杨行公司返还建房款200万元及利息等所有诉讼请求。锦顺公司不服一审判决提起上诉，2016年9月15日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。就杨行公司主张的租金，其表示计算的标准为：2006年9月-2009年9月按每日每平方米0.6元(对应面积是1,340平方米)，杨行公司主张的租金标准低于评估报告；2009年10月-2012年1月9日，办公用房按照评估报告价格算，面积是1,787平方米；2012年1月10日到实际迁出日止,按照每日每平方米0.65元计算,金额低于评估价格。因为在评估报告中食堂部分没有体现，从2009年以后至迁出日止，就食堂部分，杨行公司按照每日每平方米0.5元计算，面积是126平方米。因为食堂和宿舍以及办公用房是整体租赁给锦顺公司使某，食堂和宿舍的单价杨行公司酌情低于评估价来主张。经杨行公司申请，一审法院委托上海大雄房地产估价有限公司对宝安公路XXX号2幢全幢房屋在2006年7月1日起至2017年1月9日止出租人权益价值进行评估，在该公司出具的评估报告中结论为，2006年7月1日至2007年1月9日，单价为0.63元每平方米每天，总价21.73万元；2007年1月10日至2008年1月9日，单价0.64元，总价41.74元；2008年1月10日至2009年1月9日，单价0.65元，总价42.40元；2009年1月10日至2010年1月9日，单价0.66元，总价43.05元；2010年1月10日至2011年1月9日，单价0.67元，总价43.70元；2011年1月10日至2012年1月9日，单价0.68元，总价44.35元；2012年1月10日至2013年1月9日，单价0.69元，总价45.01元；2013年1月10日至2014年1月9日，单价0.70元，总价45.466元；2014年1月10日至2015年1月9日，单价0.71元，总价46.31元；2015年1月10日至2016年1月9日，单价0.72元，总价46.96元；2016年1月10日至2017年1月9日，单价0.73元，总价47.62元。合计租金为468.53万元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上海市房地产登记簿、建设工程规划许可证等材料均反映了系争房屋的产权人及建设单位均为杨行公司，与锦顺公司无关。锦顺公司此前以其与杨行公司就系争房屋存在合作建房法律关系为由起诉要求返还200万元合作建房资金，经一审法院审理后判决驳回锦顺公司的全部请求。在前案及本案审理调查过程中，杨行公司、锦顺公司一致确认所涉房屋自2006年7月至今一直由锦顺公司实际占用和控制之中，一审法院对该节事实予以确认。根据法律规定，所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使某、收益，承租人支付租金的合同。尽管本案中杨行公司、锦顺公司未就租赁法律关系以签订书面合同的方式予以固定和规范，但事实上，杨行公司作为房屋的房地产权利人长期将其自有房屋交付于锦顺公司使某至今，从双方的客观行为分析，杨行公司主张与锦顺公司成立房屋租赁合同法律关系，具备高度盖然性和客观、合理性，一审法院予以确认。合同法规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即本案中杨行公司要求解除与锦顺公司的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以准许。关于租金标准的问题，鉴于双方未签订书面租赁合同以确定相关租金标准和支付方式和期限，故一审法院根据杨行公司申请，委托评估公司对涉案房屋的市场租金标准进行评估，该评估报告真实有效，其中出具的租金标准结论亦具有一定客观公正性，一审法院可予以采纳。锦顺公司对报告结论不予认可，但未能提供充分、确凿的证据予以反驳，一审法院对其抗辩不予采信。针对锦顺公司所支付的200万元款项，杨行公司自认作为已收取的租金予以确认，该意思表示于法不悖，一审法院予以采纳。根据查明的事实，锦顺公司于2015年期间向杨行公司发出信件，其中关于办公室使某问题，锦顺公司明确提出要求杨行公司按照当初谈的条件去操作，包括永久租给锦顺公司使某以及租金按照杨行公司的其它房屋租金下浮15%-20%等。据此，可推定锦顺公司就房屋的使某以及租金标准均向杨行公司提出过协商的主张，故其以杨行公司主张的租金超过诉讼时效的抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。最后，杨行公司所提出的租金标准，比照评估报告的结论较为合理、有据，不存在畸高、畸低的情形，故一审法院可予以确认。一审法院判决：一、解除上海杨行第一建筑工程有限公司与上海锦顺国际物流有限公司就宝山区宝安公路XXX号2幢房屋成立的房屋租赁合同法律关系；二、上海锦顺国际物流有限公司于判决生效之日起十日内，从上述房屋内中迁出并返还给上海杨行第一建筑工程有限公司；三、上海锦顺国际物流有限公司于判决生效之日起十日内，向上海杨行第一建筑工程有限公司支付自2006年7月至实际迁出日止的租金(2006年7月至2009年9月期间，按每日每平方米0.6元，面积是1,340平方米；2009年10月至2012年1月9日，办公用房按照评估报告价格算，面积是1,787平方米；2012年1月10日到实际迁出日止,办公用房按照每日每平方米0.65元计算；2009年以后至迁出日止，食堂部分按照每日每平方米0.5元计算，面积是126平方米，扣除上海锦顺国际物流有限公司已付的200万元租金)。二审中，锦顺公司、杨行公司均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，(2015)宝民三(民)初字第906号民事判决中载明，杨行公司认为锦顺公司支付100万元作为预付的2006年至2009年的租金(1340平方米*0.6元/平方米/天*365天*3年=880,380元)，其中还包括杨行公司根据锦顺公司的需要对系争房屋进行设计改造的费用。双方当时关系很好，故对于修改费用是多少没有具体计算。前述判决本院认为部分载明，根据锦顺公司向杨行公司写的信件，亦无法反映出锦顺公司关于其要求承租的系杨行公司名下另一半份额产权房屋的相关主张。(2016)沪0113民初5232号案件一审审理笔录中载明，杨行公司表示：2005年第一笔钱是作为借款，因为当时工程刚刚在施工，锦顺公司和杨行公司之间什么关系还没有，不可能作为预付租金，所以是借款。2006年因为还没有与任何关系签合同，所有进来的人里面锦顺公司是第一家，所以2006年第二笔钱也没有作为租金进账。本院认为,锦顺公司在本案二审中仍认为其与杨行公司是合作建房关系，该法律关系是否成立已经他案生效判决予以明确，本案不宜再作评述，锦顺公司可自行参看相关判决的法院认定意见。因他案均未对当事人之间是否成立房屋租赁合同关系予以明确，在本案中不仅要从双方的客观行为进行分析，而且要结合前案审理情况、本案证据情况等予以综合分析认定。根据杨行公司在本案所作陈述，2009年9月杨行公司未同意锦顺公司买下房屋产权的要求，只是同意继续租给锦顺公司。当时杨行公司已获系争房屋扩建加层建设项目的建设工程规划许可证，系争房屋面积必然会因扩建加层而发生显著变化。在此情况下，为何不与实际占用系争房屋的锦顺公司签订租赁合同，杨行公司未能提供令人信服的合理解释并提供相应证据予以佐证。杨行公司在一审起诉时提供其在2012年1月1日与上海锦道大件物流有限公司(王士锦签名)的租房协议，用以间接证明其与锦顺公司之间的租赁关系。该协议中租赁面积、租赁期限、租金数额等约定明确具体。杨行公司认为前述协议是配合上海锦道大件物流有限公司工商登记注册所用，但对于为何当时不与实际占用系争房屋的锦顺公司签订租赁合同，杨行公司未能提供令人信服的合理解释并提供相应证据予以佐证。同时，根据杨行公司关于该租房协议用途的陈述，该协议显然不具备证明其与锦顺公司是房屋租赁合同关系的证明力。根据杨行公司陈述，100万元作为租金可以用三年左右。锦顺公司共计支付款项200万元，根据杨行公司的计算方式,可以用作6年左右的租金。自2006年7月起算，应用到2012年7月左右。但根据本案在案证据，没有杨行公司在2012年7月之后向锦顺公司催缴使某费用的书面证据。杨行公司对此亦未能提供令人信服的合理解释并提供相应证据予以佐证。需要指出的，2015年6月4日杨行公司就100万元未归还借款及利息问题向锦顺公司寄送《关于催缴借款的通知》。杨行公司对于未能同时向锦顺公司催缴房屋使某费用，亦未能提供令人信服的合理解释并提供相应证据予以佐证。根据查明的事实，锦顺公司于2006年7月系争房屋建造完毕之后占某使某系争房屋。但锦顺公司第一笔50万元是在2005年11月支付、第二笔50万元是在2006年2月支付。锦顺公司为何要在尚未确定租赁范围、租赁期限、租金标准，特别是系争房屋未建造完毕的情况下预付租金。杨行公司对此不能提供令人信服的合理解释并提供相应证据予以佐证。本院注意到，杨行公司认为锦顺公司预付租金早，所以就将房租从0.8元优惠到0.6元。对于前述陈述的“早”所指向的时间节点没有书面证据予以证实。另，根据杨行公司起诉时提供的用于租金标准参考的上海欣扬建设工程有限公司与上海公共交通物业公司宝山分公司于2007年9月签订的租赁合同，区域内占地建筑面积约3800平方米，承租人前期改造时限为1个月到2007年11月30日止，2007年12月1日为起租日，开始支付租金，租金标的为0.63元/平方米/天,全年核定为88万元。根据前述合同约定可以看出，在承租人先行占用房屋、后支付租金的情况下，租金标准也只是0.63元/平方米/天。再者，根据杨行公司作为证据提供的评估报告，2006年7月1日至2007年1月9日出租人权益价值，单价为0.63元/平方米/天。前述证据并结合本案事实，显然难以证实存在杨行公司所称的0.8元/平方米/天的租金标准，进而亦难以证实租金预付与租金标准确定有直接联系，本院对于杨行公司所称锦顺公司租金预付优惠的主张高度存疑。同时需要指出的是，根据杨行公司在不同案件中有关100万元的不同陈述，前述100万元显然难以认定为锦顺公司就租赁系争房屋所预付租金。根据2015年3月10日锦顺公司信函内容，不能反映出杨行公司、锦顺公司之间自2006年7月起即存在房屋租赁合同关系。从信函内容来看，双方就之后是否形成房屋租赁合同关系尚在商谈确认之中。同时，该信函内容亦表明双方需以书面形式确认房屋租赁合同关系。综上所述，杨行公司提供的用于证明双方法律关系的证据均存在诸多疑点，杨行公司对此未有令人信服的合理解释并进一步提供证据予以补强，难以在本案中以高度盖然性的标准确定杨行公司、锦顺公司之间成立房屋租赁合同法律关系，杨行公司要求解除与锦顺公司之间房屋租赁合同法律关系的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。但根据杨行公司和锦顺公司之间相关案件审理情况，现锦顺公司占某使某系争房屋显然已缺乏合法依据，依法应从系争房屋内迁出并返还给杨行公司。如锦顺公司逾期迁出，应根据杨行公司起诉所提租金标准，比照评估报告支付逾期占用期间的房屋使某费。锦顺公司已在一审中确认系争房屋由其实际占用，在二审中表示其收取了案外人上海朝强商贸有限公司占用部分系争房屋的费用。因此，根据锦顺公司所作自认，应认定系争房屋仍由锦顺公司占某使某。锦顺公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据锦顺公司款项支付时间、支付用途，结合本案上述分析认定，难以认定锦顺公司所支付的200万元为房屋租金。杨行公司认为前述款项是作为租金收取的意见，缺乏相应书面证据予以佐证，因此不应在本案中作为租金予以扣除。根据锦顺公司款项支付时间与系争房屋建造、扩建加层时间以及杨行公司从未要求锦顺公司支付房屋使某费用的客观情况，不排除锦顺公司对于系争房屋建造、扩建加层予以资金支持，杨行公司长期无偿占用锦顺公司资金，并由锦顺公司长期无偿使某系争房屋的可能性。因锦顺公司坚持认为双方系合作建房关系，在本案中无独立诉请，双方当事人可另循途径解决前述200万元款项问题。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4850号民事判决；二、上海锦顺国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内，从宝山区宝安公路XXX号2幢房屋内中迁出并返还给上海杨行第一建筑工程有限公司(逾期应支付至实际迁出日止的房屋使某费，办公用房按照每日每平方米0.65元计算，面积是1,787平方米；食堂部分按照每日每平方米0.5元计算，面积是126平方米)；三、上海杨行第一建筑工程有限公司其他诉讼请求，不予支持。一审案件受理费9,429.5元，由上海杨行第一建筑工程有限公司负担9,349.5元，由上海锦顺国际物流有限公司负担80元。评估费12,555元，由上海杨行第一建筑工程有限公司负担。二审案件受理费18,859元，由上海锦顺国际物流有限公司负担80元，由上海杨行第一建筑工程有限公司负担18,779元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一七年六月二十三日书 记 员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；……