上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4332号上诉人（原审原告）：龚裔，男，1971年9月26日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：沈莉，女，1971年1月25日生，汉族，住上海市长宁区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴炎欢，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：姜艳，女，1955年1月27日生，满族，户籍地黑龙江省富锦市。上诉人（原审被告）：王栋，男，1981年3月1日生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市东风区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：楼理灿，上海申浩律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张楠楠，上海申浩律师事务所律师。上诉人龚裔、沈莉因与上诉人姜艳、王栋房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚裔、沈莉共同向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二、第四项，撤销一审判决第三项，改判龚裔、沈莉于判决生效之日起十日内支付姜艳、王栋剩余购房款13万元及装修补偿款58万元。事实和理由：就买卖上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），龚裔、沈莉与姜艳、王栋签订了买卖合同。根据合同约定，姜艳、王栋并未在2016年8月4日配合龚裔、沈莉办理产权过户手续，故姜艳、王栋应按约承担相应的违约责任，一审法院的判定具有相应的事实基础及合同依据。双方签订的居间协议约定姜艳、王栋的到手价为142万元，第二版买卖合同明确约定购房款为84万元，差价58万元为家具家电及装修补偿，不应计算在购房款中。84万元的价格与评估价格大致相当，无论姜艳、王栋购买系争房屋时的价格为多少，但根据相应的证据可以认定姜艳、王栋向开发商购买的系毛坯房，姜艳、王栋向开发商支付装修费用后，开发商向姜艳、王栋交付房屋，因此，双方均明确表示系争房屋买卖合同约定的价格由两部分组成，购房款84万元和装修、家具家电补偿款58万元，现龚裔、沈莉已支付购房款71万元，故仍需支付58万元家具家电、装修补偿款及剩余13万元购房款，一审法院对142万元款项的构成不符合约定，应予改判。姜艳、王栋针对龚裔、沈莉的上诉请求辩称，不同意龚裔、沈莉的上诉请求，并共同向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四项，改判姜艳、王栋承担逾期过户违约金至2017年1月8日，龚裔、沈莉于判决生效之日起十日内支付姜艳、王栋剩余购房款71万元，且在双方办理产权过户手续前支付。事实和理由：系争房屋的实际成交价格为142万元，应按照142万元继续交易，龚裔、沈莉关于84万元系购房款，58万元系装修及家具家电补偿款的上诉意见，与事实不符。系争房屋为商铺，交易税费高于普通住宅，姜艳、王栋之所以未按约配合龚裔、沈莉过户及交付是因为姜艳、王栋未及时找到原始购房发票，否则姜艳、王栋要承担高额的交易税费，且龚裔、沈莉也没有按照合同约定向支付剩余房价款，因此姜艳、王栋没有违约。2017年1月8日，龚裔、沈莉找到姜艳、王栋一方，要求办理产权过户手续，但姜艳、王栋认为双方刻意做低房价，规避国家税收，应属无效，姜艳、王栋有权要求龚裔、沈莉按照142万元的真实价格办理产权过户手续，因2017年1月8日龚裔、沈莉一方拒绝办理产权过户手续，故此后姜艳、王栋不存在逾期办理产权过户手续的违约行为，无需承担违约责任。同时，根据双方合同约定，在办理产权过户手续前，龚裔、沈莉应支付剩余购房款，故一审法院判令双方办理产权过户手续与龚裔、沈莉支付剩余购房款同时履行，缺乏合同依据，龚裔、沈莉应先行支付剩余购房款。针对姜艳、王栋的上诉请求，龚裔、沈莉辩称，不同意姜艳、王栋的上诉请求，坚持己方的上诉请求。龚裔、沈莉共同向一审法院提出诉讼，请求判令：1、姜艳、王栋继续履行双方于2016年7月签订的《上海市房地产买卖合同》并向龚裔、沈莉交付位于上海市XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋及配合于房地产交易中心办理转移登记过户至龚裔、沈莉名下；2、姜艳、王栋支付赔偿金13,440元（暂计算到2016年9月5日，实际以840,000元为基数，按日万分之五计息，从2016年8月5日开始计算到款项付清之日）。一审法院认定事实：系争房屋的登记产权人系姜艳、王栋，姜艳、王栋于2017年1月16日办理系争房屋抵押权注销登记手续。2016年6月30日，姜艳、王栋作为出卖方（甲方）、龚裔作为购买方（乙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定姜艳、王栋向龚裔、沈莉出售系争房屋，转让价格共计142万元为甲方到手价，定金1万元，双方需在签订本协议后5日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，龚裔、沈莉于签订合同当日支付首付款71万元（含定金），以贷款方式支付71万元；甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后3日内（最晚不得晚于2016年8月1日）共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续，在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续（若有）、审税、税费缴纳；等。同日，姜艳、王栋作为出卖方（甲方）、龚裔作为购买方（乙方）签订《买卖居间协议书（作低协议书）》约定，甲乙双方于2016年6月30日签署的买卖居间协议（定金协议），甲乙双方协商一致就系争房屋的网签合同价位定为83万元，此中间差额59万元为系争房屋的装修设计费；乙方应按照本房屋买卖居间协议的实际价格支付给甲方房款，本协议为买卖居间协议及网签买卖合同不可分割的一部分，本协议具有法律效益。2016年7月4日，姜艳、王栋作为出卖方（甲方）、龚裔、沈莉作为购买方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（第一版）约定，系争房屋转让价款为80万元，甲方于2016年8月4日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年8月4日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三对于乙方付款时间做了如下约定：乙方支付首期房价款9万元含定金1万元，第二期房价款69万元于系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据当日内（先付款后交易过户）由乙方直接支付给甲方；尾款2万元于双方签署《房屋交接书》时支付；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；等。该第一版合同系姜艳、王栋在审理中提供。2016年7月27日，上海XX有限公司对系争房屋交易计税价值进行估价并出具报告，对系争房屋评估总价为85万元。2016年7月28日，姜艳、王栋作为出卖方（甲方）、龚裔、沈莉作为购买方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（第二版），约定姜艳、王栋（出卖方、甲方）向龚裔、沈莉（买受方、乙方）出售系争房屋，转让价款为84万元，甲方于2016年8月4日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年8月4日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三对于乙方付款时间做了如下约定：乙方支付首期房价款13万元含定金1万元，第二期房价款69万元于系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据当日内（先付款后交易过户），乙方直接支付给甲方；尾款2万元于双方签署《房屋交接书》时支付；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；等。该第二版合同系龚裔、沈莉在审理中提供，以上二版《上海市房地产买卖合同》的区别在于转让价款以及首付款的金额不同，其余约定均一致。审理中，龚裔、沈莉与姜艳、王栋均同意双方最终按照第二版合同进行履行。姜艳、王栋对出现两版网签合同的解释是，因为评估报告出来后第一版合同约定的价格明显低于评估价，故重新签订合同。龚裔、沈莉在审理中表示第一版合同没有生效，是根据评估价重新制作了第二版合同。龚裔、沈莉另提供双方签署的《协议书》约定：龚裔、沈莉与姜艳、王栋已签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为80万元，按照买卖合同附件三付款协议所列方式支付；现经甲乙双方协商，龚裔、沈莉应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付给姜艳、王栋装修补偿款共计62万元，于签订买卖合同后直接支付给姜艳、王栋；本协议第1条和第2条所述价格合计142万元为姜艳、王栋出售系争房屋净到手价格；若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价计80万元未能通过该房地产所在税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由龚裔、沈莉承担；等。一审法院另查明，龚裔于2016年6月30日向姜艳付款1万元，沈莉于2016年7月4日向姜艳支付70万元。本案一审审理中，双方均确定系争房屋转让的总对价为142万元，同时在交易过程中若姜艳、王栋提供购房原始发票可以相应的减少税费。姜艳、王栋陈述之所以未能在约定的时间过户、交付是因为无法找到原始票据，龚裔、沈莉也认可姜艳、王栋没有提供原始发票，但表示自8月4日之后无法联系姜艳、王栋，直到起诉后姜艳、王栋才联系龚裔、沈莉要求继续交易。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通损害国家利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。龚裔、沈莉与姜艳、王栋就系争房屋先后签订的房地产买卖合同、协议书，表明双方就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系，其中有效部分是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应恪守。关于龚裔、沈莉的第一项诉讼请求，姜艳、王栋表示同意配合办理过户并交付系争房屋，并无不当，予以认可。则双方当事人的争议焦点在于系争房屋的实际成交价格为龚裔、沈莉主张的房价款84万元加上装修补偿款还是姜艳、王栋主张的房价款142万元。对此一审法院认为：第一，双方均确认系争房屋的转让对价为142万元，只是在142万元的构成方面存有争议，那么如果按照龚裔、沈莉的主张房价款若为84万元，则装修补偿款应为58万元，但实际上双方所签署的各种版本、名称的协议书及合同都没有装修补偿款为58万元的约定，龚裔、沈莉此项主张与事实无据；第二，结合龚裔、沈莉提供的《协议书》以及第一版《上海市房地产买卖合同》可以明显看出，双方起初对142万元的安排是80万元购房款加62万元装修补偿款，并且按照此约定在签订网签版本合同时龚裔、沈莉应付款应为71万元，而龚裔、沈莉确实在7月4日已付足71万元，没有任何理由可以表明此时的第一版合同没有生效，双方完全可以继续履行下去。但是双方却又在7月28日重新签订了第二版的网签合同并将转让款变更为84万元、首付款提高到13万元，也就是说龚裔、沈莉应付款应为75万元，但龚裔、沈莉却没有支付多余款项，也没有证据显示姜艳、王栋对此提出过异议，这显然不符常理，对此一审法院认为姜艳、王栋的解释是可以接受的，那就是为了配合评估价格。基于此，如果双方就装修补偿款已经确定为62万元的情况下，龚裔、沈莉却主张房价款为84万元，显然已经高出双方均确认的总对价，这只能说明，双方在网签合同中对系争房屋转让价款的约定及变更并不是真实的房屋成交价格，而是为了应付税务部门的税务审核，所谓的装修补偿款也只是房屋价款的另一种形式；第三，如果上述的分析还不足以说明双方网签版本合同中的房屋转让款系作低房价，那么双方在签订《房地产买卖居间协议》同时签订的《买卖居间协议》（作低协议书）更是赤裸裸地对双方的实际意图做了明示，特别是此时的网签合同价及装修设计费又与最后签订的网签版本不同。双方的各种价格上的约定无论怎么改变都万变不离其宗，保障最终交易价款为142万元，综上，一审法院认为双方在《上海市房地产买卖合同》中对转让价款作出低于实际转让价格约定的做法其实际就是为了规避国家税务部门的税收政策以达到实际减少纳税的目的，双方对转让价款的约定是无效的，系争房屋的成交价格为142万元，但是合同部分无效不影响合同整体的效力，双方应按照系争房屋总价款142万元继续履行双方之间的房屋买卖合同关系。基于此，龚裔、沈莉需向姜艳、王栋支付剩余房款71万元，姜艳、王栋配合龚裔、沈莉进行过户并交付系争房屋。对于龚裔、沈莉的第二项诉讼请求，按照合同约定，姜艳、王栋应在2016年8月4日前通知交付系争房屋及双方共同办理过户手续。诚然，审税是办理过户前道手续，且如果未能提供房屋原始购置发票会影响到税收金额，但是提供原始发票的义务在于姜艳、王栋，姜艳、王栋无法找到原始发票不能成为姜艳、王栋消极面对办理房屋过户及交付房屋的理由，也没有证据显示姜艳、王栋就此与龚裔、沈莉达成了谅解及龚裔、沈莉对姜艳、王栋交付房屋、办理过户给予了宽限，特别是就交付房屋义务而言，并不会因审税、过户而遭到延迟，因此在买卖合同的履行中，姜艳、王栋显然怠于履行其应负的义务，姜艳、王栋应向龚裔、沈莉支付逾期交房等的违约责任。龚裔、沈莉主张以84万元为基数主张自2016年8月5日开始至实际清偿之日止的违约金，并无不当，予以认可。至于计算标准，姜艳、王栋认为龚裔、沈莉主张过高，一审法院认为违约金的计算以合同约定为基础，同时还要考虑到龚裔、沈莉的实际损失情况、姜艳、王栋的过错程度等，故一审法院酌情认可违约金按照日万分之二的标准计算。一审法院审理后于2017年2月20日作出判决：一、龚裔、沈莉与姜艳、王栋就上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋成立的房屋买卖合同关系继续履行；二、姜艳、王栋于判决生效之日起十日内协助龚裔、沈莉办理房屋产权过户手续，将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋产权过户至龚裔、沈莉名下并交付房屋；三、龚裔、沈莉于判决生效之日起十日内支付姜艳、王栋剩余房价款710,000元；四、姜艳、王栋于判决生效之日起十日内以840,000元为基数，按照每日万分之二的标准向沈莉、龚裔支付自2016年8月5日起至实际支付之日止的违约金。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,700元，减半收取计8,850元，财产保全申请费4,720元，合计诉讼费13,570元，由姜艳、王栋负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于系争房屋实际出售价格的争议。龚裔、沈莉与姜艳、王栋于2016年6月30日签订的房地产买卖居间协议书，已经明确姜艳、王栋一方的到手价格为142万元，并未区分房屋出售款及装修、家具家电补偿款。同日，双方签订的买卖居间协议书（作低协议书），也约定龚裔、沈莉一方应按照买卖居间协议的实际价格支付给姜艳、王栋。龚裔、沈莉与姜艳、王栋签订了两份不同版本的上海市房地产买卖合同，2016年7月4日签订的上海市房地产买卖合同中虽约定房价款为80万元，但结合《协议书》约定的内容，可以看出约定80万元的房价款，系为通过相关机构的审核，此后2016年7月27日，系争房屋的评估价格确定为85万元，2016年7月28日双方签订的上海市房地产买卖合同将房价款确定为84万元。从上述情节看，双方对于网签版的房地产买卖合同约定的房价款是不断变化的，结合两份上海市房地产买卖合同、《协议书》、系争房屋计税价值评估报告，可以认定双方在网签版的上海市房地产买卖合同中约定的房价款，系为通过相关机构的审核，并非双方真实的交易价格。加之龚裔、沈莉一方也没有证据证明系争房屋的装修及家具、家电的价值高达58万元，故本院认为，系争房屋的实际价格应为142万元。现龚裔、沈莉一方已实际支付购房款71万元，尚需支付购房款71万元，一审法院的认定并无不当，本院予以维持。龚裔、沈莉一方关于剩余71万元中，房价款为13万元，补偿款为58万元的上诉意见，与合同约定有违，缺乏事实基础，本院不予采纳。龚裔、沈莉与姜艳、王栋均同意按照2016年7月28日签订的上海市房地产买卖合同履行。该合同对合同约定外的房价款的支付并未作出约定。从当事人的实际履行行为看，2016年6月30日、7月4日，龚裔、沈莉分别支付1万元、70万元购房款，该付款进度与房地产买卖居间协议中约定的付款进度一致。同时，该居间协议约定龚裔、沈莉以贷款方式支付71万元。若龚裔、沈莉贷款申请未在过户前获得足额批准或者无法获得贷款，龚裔、沈莉应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介公司或者直接支付姜艳、王栋。从在案证据看，姜艳、王栋一方也未催告龚裔、沈莉付款，故一审法院判令龚裔、沈莉支付姜艳、王栋71万元购房款与双方办理产权过户手续同时履行，符合合同约定，姜艳、王栋要求龚裔、沈莉先行支付71万元的上诉请求，本院予以驳回。关于姜艳、王栋一方应承担的逾期过户违约金的计算争议。姜艳、王栋主张，2017年1月8日，姜艳、王栋联系到龚裔、沈莉并要求办理系争房屋过户手续，但龚裔、沈莉予以拒绝，故逾期过户违约金应计算至2017年1月8日，此后姜艳、王栋并无违约行为，不应承担违约责任，龚裔、沈莉则主张，因当日姜艳、王栋要求按照142万元的房价款办理产权过户手续，违反了买卖合同关于以84万元房价款办理过户手续的约定，导致双方未能办理产权过户手续。对此，本院认为，如前所述，双方于2016年7月28日签订的上海市房地产买卖合同中约定的84万元房价款，系为规避税收，系争房屋实际价格应为142万元，故2016年7月28日合同就房价款的约定应属无效，双方应按142万元的价格办理产权过户手续。姜艳、王栋要求按照142万元房价款办理产权过户手续，于法不悖。但本院认为，双方在此之前的一系列签约行为，表明双方存在规避税收之通谋，故对于2017年1月8日后未能办理产权过户手续，双方均有过错，且此前姜艳、王栋一方已违约未办理产权过户手续，一审法院也已将计算逾期过户违约金的计算基数确定为84万元，故姜艳、王栋关于其承担逾期过户违约金的期间为2016年8月5日至2017年1月8日止的上诉意见，本院不予采纳，一审法院判决姜艳、王栋向沈莉、龚裔支付自2016年8月5日起至实际支付71万元尾款之日止的违约金，并无不当，本院予以维持。至于逾期过户违约金的计算基数及计算标准，一审法院的认定亦无不妥，本院同样予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人龚裔、沈莉与上诉人姜艳、王栋的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,708元,由龚裔、沈莉共同负担10,900元，由姜艳、王栋共同负担808元。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年六月二十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……