安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0826民初892号原告：石先锋，男，1976年8月15日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。原告：张五湖，女，1974年3月8日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：石学军，安徽皖松律师事务所律师。被告：宿松县帝豪房地产开发有限责任公司,住所地安徽省宿松县孚玉镇黎河东街。法定代表人：桂金德，该公司总经理。委托诉讼代理人：董邦强，男，该公司法律顾问。原告石先锋、张五湖与被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司（以下简称帝豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告石先锋、张五湖的委托诉讼代理人石学军、被告帝豪公司的委托诉讼代理人董邦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石先锋、张五湖向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金2464元（从2012年8月31日至2012年11月5日止，按逾期65天、379098元的日万分之一计算）、后期逾期违约金24793元（自2012年11月6日暂计至2016年6月6日）、未办理产权登记违约金1895元（379098元×0.5%），合计29152元；2、依法判决被告向产权登记部门提交综合验收材料，协助原告办理房产登记。事实与理由：原告与被告签订《商品房预售合同》约定被告将位于迎奥嘉苑第1幢2单元XXX室的房屋卖给原告，原告已通过首付和按揭的方式交清购房款379098元，被告应于2012年8月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，逾期交房的，按日以交付房价款的万分之一向原告支付违约金，合同可继续履行；未在180天内为原告办理房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。2012年11月5日，宿松县盛发物业管理有限公司向原告收取了物业管理费、装修押金、垃圾清运费，但时至今日，被告一直未向产权登记部门提交综合验收材料。被告应承担违约责任，同时继续履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。帝豪公司辩称，延期交房和未能办证都属实，系因被告与周边老百姓发生冲突，小区围墙无法施工，而政府处理不力造成的，延期的情由符合房屋买卖合同上的“因政府原因造成”，被告方不应承担违约责任。原告购买的房屋，被告已经交付原告，且原告已经装修入住，双方也签订了交房协议，协议中明确约定双方互不追究另一方的任何违约责任，这是原告对其民事权利的正当处分。基于上述原因，原告的诉求不应得到法律的支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一之规定，对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，所以原告的诉求中后期逾期违约金于法无据。庭审中，双方当事人围绕诉讼请求及抗辩提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份事项的证据，被告无异议，本院予以采信。原告提交的《商品房预售合同》以及宿松县住建局的答复意见。证明双方合同关系成立；被告迟延交房、办证，被告将未竣工验收合格的和不符合使用条件的房屋交付给原告使用，违反法律强制性规定，应承担违约责任。被告对该组证据真实性无异议，但认为迟延交房和办证是因为政府的原因，符合合同约定的被告的免责事由。本院认为，原告提交的该组证据符合证据的真实性、合法性以及关联性要求，但被告将未经综合验收合格的房屋交付给买受人使用，买受人同意接收，并未违反法律效力性强制性规定，故原告据此要求被告承担违约责任本院不予支持。对于被告提出的迟延交房、办证的抗辩理由本院将在后面的被告所举证据中分析认证。被告为证明其抗辩，提交了下列证据：1、营业执照。证明被告的主体资格。2、交房协议。证明2012年9月26日，原、被告办理交房手续并签订了交房协议，双方一致同意“所有事务双方均已交涉处理完毕，以后任何一方不得以任何理由追究另一方的责任”。3、工程竣工验收报告、竣工验收备案表。证明原告购买的房屋于2012年12月20日竣工，2013年1月25日竣工验收，2013年1月30日竣工备案，因停水停电以及政府规划道路、围墙的原因导致短时延期。4、宿松县人民政府专题会议纪要。证明因政府规划等原因导致被告与迎奥嘉苑周边群众矛盾不断，严重影响施工进度，导致交付延期。5、被告出具的关于请求批准综合验收报告。证明周边群众阻挠被告修建围墙的问题导致无法综合验收。6、被告出具的关于迎奥嘉苑西面及南面砌围墙报告。因周边群众阻挠被告修建围墙的问题导致无法综合验收及办证，被告多次出具报告给相关部门及领导要求解决；延期交房及办证均因政府原因，属于被告免责情形。7、宿松县人民法院（2016）皖0826民初2161号民事判决书一份。证明法院认定原告明知被告逾期交房仍签署交房协议是放弃追究被告逾期交房的违约责任；原告受领房屋不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效。原告的质证意见为，对证据1无异议。对证据2，是属于被告对原商品房合同的条款的变更或者补充，该格式条款违反合同法第39、40条的规定，交房协议的条款中说明的内容并不明确，含糊不清，导致原、被告的地位不对等，有欺诈、误解等情形，协议内容以含糊不清、内容不明确的方式间接免除了被告的违约责任和应当履行的义务，加重原告的责任，减轻被告的违约责任。交房协议被告只加盖了公章，没有具体交接人签字，被告无证据证明究竟是哪些事务已经交涉，哪些事务已经交接完毕，这些都表示被告是为了排除原告主张权利。从格式条款的内容来看，其内容并未涉及迟延交房、违约交房等内容，此条款内容的前述部分是房屋无质量问题，根据其前后的连续性，其所有事务双方均已交涉完毕指的应该是与房屋质量和交接房屋手续的相关事务，交房协议中的互不追究责任也仅仅是指因房屋质量问题引起的责任，协议内容仅仅是对房屋质量的确认书，并不是对违约责任以及行使其他权利的放弃，应当属于无效条款。根据合同法第41条之规定，协议有两种以上的解释的应当作出对供格式条款一方不利的解释。证据3，竣工验收报告是被告自己组织相关单位进行验收的，内容并没有记载停水停电、围墙等事项在里面，所以无法达到被告的证明目的。同时原商品房合同第八条中规定的交房条件不仅仅是工程竣工验收报告，还约定了其他两个条件，故不能达到被告已经竣工验收并交付使用房屋的目的。对竣工验收备案表三性均有异议，该份备案表最后一页虽然“同意备案”，但是没有加盖备案单位的公章，该备案表的日期存在篡改，明显是从“2015”年改为“2013”年，同时备案表的封面写的也是2015年。合同约定竣工验收合格十五日内应该向相关部门进行备案，但是被告备案的时间远远超过了该期限。证据4记录的是概括性和建设性的意见，是没有产生效力的决议，其并没有说明迟延交房是由于政府的原因造成的。证据5、6中的报告是被告单方作出的，没有其他证据能证明三份请求交给了建设主管部门，文件处理标签与三份请求无任何关联，时间上存在冲突。被告单方作出的报告，属于被告陈述，其反映的砌墙问题是被告与周围居民的纠纷，与原、被告之间的商品房买卖无任何关联，该矛盾不属于不可避免，不属于不可抗力。对证据7真实性无异议，但被告方曲解了判决书的内容。本院认为，被告提交证据总的证明目的就是其延期交房以及未通过综合验收的原因在于政府；原告受领房屋合法有效；原告明知被告延期交房仍然签署交房协议是放弃追究被告逾期交房违约责任。原告对其所提出的证明目的有异议，其所提出的关于被告迟延交房不属于政府原因的质证意见符合法律规定，小区周边群众阻挠被告建围墙并非不可解决的问题，该矛盾亦非政府决策原因所造成，故对被告所提出的其迟延交房、办证系合同约定的免责事由所造成的主张本院不予采信；对于原告受领房屋问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被告交付的商品房虽然不符合合同的约定，但原告受领房屋并不违背法律法规效力性强制性规定，是其真实意思表示，应为合法有效；对于原告在受领房屋时与被告签署的协议，已经本院及安庆市中院生效判决认定为格式条款，并认定协议中“任何一方不得以任何理由追究另一方任何责任”的约定无效，故对于被告的证明目的本院不予采信，该协议并不能证明原告放弃了追究被告履行不符合合同约定的违约责任。根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：两原告系夫妻关系。2012年4月5日，两原告与被告签订《商品房预售合同》，约定两原告购买被告开发的迎奥嘉苑小区第1幢2单元405号房屋，房屋价款379098元；被告应当在2012年8月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测基数报告书、经综合验收合格的商品房交付给原告；逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告按约支付了房屋价款，但至合同约定的交房时间2012年8月30日，被告未能向两原告如期交付房屋。2012年9月26日，两原告受领了涉讼商品房，并在被告自行打印的《交房协议》上签字，协议内容为“帝豪公司开发的迎奥嘉苑小区一幢2单元405号房已交付乙方使用,乙方确认交房时本房无质量问题,所有事务双方均交涉处理完毕,以后任何一方不得以任何理由追究另一方任何责任”，协议由石先锋及帝豪公司签字、盖章。因消防通道及围墙建设未达标，涉案房屋至今未能通过综合验收。被告亦未能将办证所需材料报送相关行政机关。原告要求被告承担违约责任未果，故成本案诉讼。本院认为，本案中原、被告就被告开发的迎奥嘉苑小区第1幢2单元405号房屋签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，系有效合同。我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务。原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付符合合同约定的房屋，其未能如期交付符合合同约定的商品房，应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担迟延交房违约责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于迟延的时间，虽然涉讼房屋至今未经综合验收合格，但2012年9月26日，原告受领了该房屋，该行为应依法视为房屋的交付使用，故被告承担的迟延交房违约责任的时间应截止至2012年9月26日，共计27天，违约金应为379098元×1/10000×27天=1023.56元。原告就其诉请的后期迟延交房违约金于法无据，本院不予支持。被告因消防通道及围墙建设未达标而未能通过综合验收，以致无法向产权登记机关提交办证所需资料，其行为显然构成违约，原告要求其按照已付购房款的0.5%即1895元支付违约金的诉请符合双方合同的约定以及法律规定，本院予以支持。但对于原告要求判令被告向产权登记部门提交综合验收材料，协助原告办理房屋产权登记的诉请，因提交材料行为的前提是经过了综合验收合格，而综合验收系相关行政机关的职责和权限，该项请求超出了法院审理的民事案件的范畴，故本院对原告的该项请求不予支持。被告主张的因政府原因造成交房迟延的抗辩，因被告举证不力，本院对其该项抗辩意见不予采纳。为保护合同双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告石先锋、张五湖支付延期交房违约金1023.56元，支付迟延提交办证资料违约金1895元，共计2918.56元。二、驳回原告石先锋、张五湖的其他诉讼请求；如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元，减半收取265.50元，由原告石先锋、张五湖负担165.50元，被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇一七年六月十九日书记员  殷琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人车孤单，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。