云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2331民初642号原告：禄丰诚兴物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532331678737460K。法定代表人：欧阳俊忠，系该公司总经理。所住地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。委托诉讼代理人：李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曾素梅，女,系该公司职员，代理权限：特别授权。被告：王某某，男，云南省禄丰县人。原告禄丰诚兴物业管理有限公司与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月16日公开开庭进行审理，原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人李珺、曾素梅，被告王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告禄丰诚兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告缴纳2011年至2015年3月的物业管理费5264元、滞纳金15316.86元、垃圾清运费248元，合计20828.86元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年1月1日原告与云南浩龙房地产公司就浩龙佳园（公务员二期）的物业管理签订《前期物业服务合同》，约定业主的物业管理费采用分期按年度支付，之后双方就浩龙佳园（公务员二期）的物业进行了移交。2009年被告在接房时，与原告签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利义务进行了明确。之后被告接收了自己在浩然龙佳园购置的面积为186.04m²的住房，同时缴纳了2009年至2010年的物业管理费。但自2011年开始被告在明知双方存在约定的情况下，拒绝缴纳2011年至2015年3月的物业管理费。为了众多业主的利益，原告在为业主提供物业服务的同时，每年均向被告发出催缴通知，但被告一直不予理睬。2015年4月1日物管合同到期，被告仍未缴纳物业管理费。2015年在无奈的情况下，原告不仅向被告发出律师函，还在禄丰县电视台向全体业主发出追缴通知，但被告仍置之不理。被告王某某答辩称，一、原告与浩龙房地产公司2009年2月15日签订《前期物业服务合同》，并以此为依据，利用本人急于接收住房的迫切心理，胁迫本人于2009年签订了《前期物业服务协议》。协议虽然成立，因违反《物业管理条例》规定，原告并不具有与业主签订《前期物业服务协议》的法定条件，协议无效，不产生合同效力，其向本人收取的物业管理费和垃圾清运费应返还。二、即使该《前期物业服务协议》视为有效合同,但协议属于原告提供的格式合同，协议第四条对合同的期限未作约定，只约定了开始日期，未约定终止日期，合同期限后面的空格未予填写,属于对期限约定不明的合同；协议签订后，先由业主交费，然后由物业公司提供物业服务。业主所交费用涵盖的期限就是合同的有效期限，业主拒绝交费就是解除合同的意思表示，因此自本人拒绝交费之日起，本合同已解除。合同解除后，原告的单方行为，对本人不产生任何法律效力。三、该《前期物业服务协议》第十四条明确约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交逾期之日起每天按应收额的0.3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务。”对于物业服务合同双方来说，停止服务意味着解除了合同，因此本人也只应承担合同解除前60天的物业服务费及其违约金，原告的诉求无事实和法律依据。四、合同双方是平等的主体，任何条款的变更均应由双方协商一致后方可变更。但原告却于2011年12月28日单方以公告形式，擅自提高服务费收费标准，其行为并不产生合同条款变更的效力。且本人首次交费日期为5月9日,其涵盖到次年5月,而原告的却已完整的公历计算物管费用。因此,原告计费依据错误,诉讼请求无事实依据。五、自本人欠费以来，最近一次索债行为发生在2015年1月29日，之后未再向本人提出过请求，一直到2017年3月23日才起诉，已超过两年，已超过债权诉讼时效期限。六、协议中并未约定垃圾清运费、本人自购房前，以及购房后，每年度均通过工作单位向有关部门及时缴纳了垃圾清运费，已履行过该项行政缴费义务。物业服务本应包括清运小区内的垃圾，物业管理费已经包括了原告清运垃圾的成本，原告主张248元的垃圾清运费根本没有任何事实和法律依据。综上，原告滥用与房地产开发商签订的不正当商业关系，垄断物业管理市场，排斥其他竞争主体，在取得物业管理市场支配地位后，单方面提价、服务低劣，明确违反了守法、平等、诚信、自愿等民事法律原则，严重损害我方的权利，现本人宽宏大量，暂不与其计较。请求禄丰县人民法院依法驳回其诉讼请求，并承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的原告与云南浩龙房地产开发有限公司签订的《前期物业协议》及原告与被告签订的《前期物业协议》，欲证实原告是云南浩龙房地产开发公司指定的物管服务企业[原件可在（2017）云2331民初648号案件中调取]及原告与被告签订了物业服务合同。经被告质证对真实性无异议，但两份协议违反了物业管理条例第二十四条的规定，未进行招投标协议无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理企业相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。法律并未强制要求选聘物业管理企业必须通过招投，原告与云南浩龙房地产开发有限公司签订的《前期物业协议》上加盖了协议双方当事人的印章，原告与被告签订的《前期物业协议》加盖了原告公司的印章及有被告的签名及捺印，内容不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，故能证实原告的主张，本院予以采信；2、原告提交的禄丰县发展和改革局文件（禄发字[2011]309号），欲证实原告收取物业服务费的依据。经被告质证对真实性无异议，关联性不认可，发改局的文件只是起到指导作用。本院认为，原告提交的禄丰县发改委文件系相关职能部门对禄丰县物业服务收费标准及相关问题颁发的文件，内容不违反法律规定，能证实原告欲证实的事实，故本院予以采信；3、原告提交的公告、律师函、邮政回执及VCD光盘，欲证实调整物管费已进行了公告及原告通过律师函、电视媒体向被告催收过物管费。经被告质证对真实性无异议，关联性不认可，认为公告只是原告的单方行为，收到过律师函，但不认可律师函所载的内容，即使通过电视媒体催收物管费，也不产生诉讼时效中断。本院认为，原告提交的公告、律师函、邮政回执及VCD光盘能相互印证证实原告对物业服务费调整进行了公告及对小区未交纳物业服务费的业主进行了律师函、电视公告催交，本院予以采信；4、“生活垃圾清运费”委托代收协议，欲证实禄丰县环境卫生管理站委托我公司代收该小区的垃圾清运费。经被告质证对真实性无异议，但委托协议对住户未进行区分，我的垃圾清运费已由单位代交。本院认为，委托代收协议上加盖了禄丰县环境卫生管理站及原告的印章，协议上载明的内容能证实原告欲证实的事实，本院予以采信。被告对其答辩主张未向法庭提交证据。经过庭审，根据原、被告举证、质证、辩论和陈述，本院认定本案如下法律事实：2009年2月15日，云南浩龙房地产开发有限公司与禄丰诚兴物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，将浩龙佳园小区（公务区二期）物业委托给禄丰诚兴物业管理有限公司进行管理。2009年5月9日，王某某（甲方）与禄丰诚兴物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，本物业名称：浩龙佳园（公务员二区）。甲方物业座落位置：17-1-6跃7－2号，房屋建筑面积为186.04㎡。协议第一条约定了双方的权利义务，甲方的权利和义务为：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；选举业主委员会，并享有被选举权；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；按时交纳物业服务费及各项代收代缴费用等。乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；依据本协议向甲方收取物业服务费等。第四条服务期限，该条约定服务期限自《交房通知》签发之日起。第五条约定物业服务费及相关费用：甲方缴纳费用时间从交房通知开具之日起开始计算；甲方每月需缴纳的物业服务费按建筑面积为0.4元/㎡。第七条约定了代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。第十条约定了违约责任：乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天应收金额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务等。物业服务协议还对其他内容作了约定。2009年4月17日，王某某交纳了一年的物管费893元，交纳了装修垃圾清运费200元。2011年12月28日，诚兴公司在浩龙佳园小区公告栏内粘贴《公告》，公告自2012年1月1日起，浩龙佳园物业管理费收费标准由0.4元/㎡调整为0.5元/㎡。公告期届满后，原告诚兴公司以0.5元/㎡标准向浩龙佳园的业主收取物管费。2011年原告以每户50元的标准代收涉案小区的垃圾清运费，2012年起至2014年以每户60元的标准代收涉案小区的垃圾清运费。自2015年起以每户75元的标准代收涉案小区的垃圾清运费。2015年1月31日，诚兴公司通过“国内标准快递”向王某某邮寄《律师函》，催交2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及违约金。2015年4月1日，浩龙佳园小区业主委员会成立，原告诚兴公司终止对浩龙佳园小区物业管理服务。现王某某欠原告诚兴公司2010年5月9日至2015年3月31日的物业管理费5095元，2011年至2015年3月31日的垃圾清运费248元。另查明，涉案房屋《交房通知》签发日期为2009年5月9日。在原告对浩龙佳园进行物业服务期间，该小区发生多起盗窃事件，绿化树木也有枯死等情况发生。本院认为，本案审理过程中，双方当事人争议的焦点是：一、原告诚兴公司与云南浩龙房地产开发有限公司签订《前期物业协议》及原告诚兴公司与王某某于2009年5月9日签订的《前期物业协议》是否是有效协议？原告认为，是有效协议。被告认为，该两份协议违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，未进行招投标为无效协议。本院认为，根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理企业相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业企业以前，建设单位可以选聘物业企业管理小区。故涉案小区开发商云南浩龙房地产开发有限公司在业主、业主大会选聘物业企业以前，选聘禄丰诚兴物业管理有限公司涉案小区实行物业管理，并不违反《物业管理条例》的规定，两份协议上，双方当事人均在协议上签名盖章，协议内容不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，故该两份协议为有效协议。二、本案是否超过诉讼时效。原告认为，未超过诉讼时效，原告2015、2016年通过律师函及禄丰县电视台进行了催收。被告认为，原告最后一次催收行为发生在2015年1月29日，之后未再向本人提出过请求，一直到2017年3月23日才起诉，已超过债权诉讼时效期限。本院认为，本案系合同纠纷，适用二年的普通诉讼时效，原告自2009年起至2015年3月31日止连续对浩龙佳园小区进行物业服务管理，本案诉讼时效的起算日应为2015年4月1日，本案于2017年3月23日起诉，故并未超过二年的诉讼时效。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方未支付价款或报酬的，对方可要求其支付。原、被告于2009年5月9日签订《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，双方应按协议依诚实信用原则全面履行各自义务。原告为被告提供了物业服务，被告就应依约交纳相应的物业服务费。对于原告主张的2010年至2015年3月的物业服务费5264元，本院认为，原、被告于2009年5月9日签订的《前期物业协议》第四条明确约定，服务期限自《交房通知》签发之日起算，涉案房屋的《交房通知》签发时间为2009年5月9日，故原告2009年4月17日交纳的893元的物业服务费应为2009年5月9日至2010年5月8日期间的物业费，故原告诉请的物业服务费应从2010年5月9日开始计算至2015年3月31日，具体为：［（186.04m²×0.4元×24月）-（186.04m²×0.4元÷30天×129天）+（186.04m²×0.5元×39月）]≈5095元。庭审中查明，原告在履行物业服务时确实存在一定的瑕疵，故对原告主张的物业服务费本院酌减10%，即本院支持原告主张的物业服务费为4585.5元（即：5095元－5095元×10%＝4585.5元）。关于原告主张要求被告支付滞纳金15316.36元，本院认为，滞纳金是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，而本案双方的行为是民事行为，因此原告要求被告向其支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付垃圾清运费248元，庭审中原告提交了禄丰县环境卫生管理站委托其代收涉案小区的垃圾清运费的委托代收协议，被告认为其户的垃圾清运费每年均有其所在单位代交，不应再交纳，但未提交证据证实其抗辩主张，故原告要求被告支付垃圾清运费248元的主张，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、由被告王某某于本判决生效后五日内向原告禄丰诚兴物业管理有限公司支付2010年5月9日至2015年3月31日的物业服务费4585.5元、垃圾清运费248元，合计4833.5元。二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元（已交），由原告禄丰诚兴物业管理有限公司负担241元，由被告王某某负担80元（因原告已预交，现由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判长  李玲红审判员  王丽丽审判员  李春华二〇一七年六月二十二日书记员  侯绍玉