河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7767号上诉人(原审被告)：郑州惠众置业有限公司，住所地：郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。法定代表人：白立军，董事长。委托诉讼代理人：周卫明，河南中涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康旭东，男，1987年6月1日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众置业）与被上诉人康旭东房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案经行了审理。上诉人惠众置业的委托诉讼代理人周卫明，被上诉人康旭东的委托代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠众置业不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决在诉讼时效的起算时间是错误的。2、判决适用法律错误，没有按照最高人民法院（2016年11月30日）最新发布的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四来认定诉讼时效的起算时间。综合本案来讲，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间：当然指的是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，而依据该《商品房买卖合同》约定的交房时间2013年7月20日和将办理产权初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局期限届满的2013年9月20日的次日起到被上诉人第一次起诉之日（2016年11月17日）早已超过二年，而且期间没有诉讼时效中止，中断的任何情形，所以依据该会议纪要的规定，本案已超过诉讼时效。康旭东答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，被答辩人上诉没有事实根据、法律依据，其上诉依法应予驳回，被答辩人的违约行为是处于持续之中的，其均应承担违约责任。2、一审法院判决被答辩人向我方支付逾期产权初始登记违约金合法有据。康旭东向法院提出诉讼请求：1.判令惠众置业向康旭东支付逾期交房违约金16879.42元；2、判令惠众置业支付逾期房屋产权备案违约金36214.02元；3.本案的诉讼费用由惠众置业承担。一审法院查明：2012年2月8日康旭东与惠众置业签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.康旭东购买惠众置业开发的位于中原区秦岭××、××西××商品住宅××套，房款金额613797元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众置业应当在2013年7月20日前，将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付康旭东使用。如果未按约定期限交房，逾期超过90日后，康旭东要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4.合同的履行状况：康旭东分别于2012年2月8日支付房款300797元,2012年4月9日支付房款313000元。2012年4月10日康旭东交纳购房契税12276元；2012年4月10日康旭东交存房屋维修基金6381元。2014年4月22日涉案房屋取得竣工备案。2016年2月1日，惠众置业将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年2月8日，惠众置业对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2016年11月17日，康旭东就本案纠纷第一次向本院提起诉讼。对有争议的证据和事实，法院认定如下：《房产证发放审核意见书》载明的“本人同意领取房产证，领取房产证后与惠众公司再无任何债务纠纷”效力。该条款系惠众置业为了重复使用而预先拟定，并在拟定时未与对方协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款的定义，应视为被告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除惠众置业责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效。一审认为：本案的争议焦点为：康旭东要求惠众置业支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼时效问题。康旭东、惠众置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，康旭东依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，惠众置业则应相应的履行自己的义务。康旭东、惠众置业在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年7月20日前将符合合同约定的商品房交付康旭东使用；应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。关于逾期交房违约金，康旭东提交的证据能够证明涉案房屋于2014年4月22日符合合同约定的条件。在合同约定的交房之日即2013年7月20日，惠众置业未交付房屋。此时康旭东即应知道权利受到侵害，虽然违约金是按日计算并随着违约的时间连续产生的，但是根据诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，康旭东主张的自2013年7月21日起至2014年4月21日止的违约金均已超过二年诉讼时效，故法院不予支持。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金。依照合同的约定，惠众置业应于房屋交付使用后60日内（即2014年6月21日前）为康旭东办理房屋权属初始登记，逾期惠众置业则应当依约按照总房款日万分之一支付自2014年6月22日起至2016年2月1日止的违约金。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2014年6月22日起至2014年11月17日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（康旭东于2016年11月17日第一次起诉），故违约金应自2014年11月18日起计算至2016年2月1日共441天，计款27068元。惠众置业关于康旭东起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对康旭东主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向康旭东支付逾期办理房屋权属初始登记违约金27068元；二、驳回康旭东的其他诉讼请求。如果郑州惠众置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由康旭东负担277元，郑州惠众置业有限公司负担287元。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：双方合同已明确约定“出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”，惠众置业未在约定期限向郑州市住房保障和房地产管理局报送相关材料，应承担违约责任。由于惠众置业的违约行为处于持续状态，而违约金是基于违约的时间连续产生，因此一审判决关于本案部分违约金未超诉讼时效的认定并无不当。综上，惠众置业上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由郑州惠众置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 石红振审判员 邢彦堂二〇一七年六月五日书记员 胡保亚