贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0381民初1032号原告：赤水市物业管理有限公司，住所地赤水市。法定代表人：穆秦，总经理。委托诉讼代理人：李天录，公司副总经理。被告：赤水市文华办事处丹霞社区三条良村民组。代表人：程贤友，组长。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州正江律师事务所律师。原告赤水市物业管理有限公司（以下简称赤水物业公司）诉被告赤水市文华办事处丹霞社区三条良村民组（以下简称三条良组）物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月25日立案后,依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告赤水物业公司的委托诉讼代理人李天录、被告三条良组代表人程贤友及委托诉讼代理人蒋俊端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤水物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2013年1月1日至2016年9月30日期间所欠交的物业管理费27,563.7元，滞纳金8,598.00元，共计36,161.70元。事实和理由：被告三条良组是赤水市泰和园小区第6、7、8栋2楼业主，房屋面积共计2229.37平方米。按照贵州群立房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定，原告一直积极履行泰和园小区的物业服务，但被告从2013年1月1日起至2016年9月30日止，拖欠原告物业管理费共计人民币27,563.7元，经原告多次催交未果。原告赤水物业公司为证明其主张的事实，提供了以下证据证明：1.公司营业执照、资质证；2.《前期物业服务合同》；3.物业收费管理明细、物业费催收通知；4.泰和园物业管理临时协议。被告三条良组辩称：一、被告与原告未签订过任何物业服务合同，原告是否与房开公司签订物业合同被告不清楚。因此，原告与房开公司签订的物业合同对被告来说属无效合同；二、被告于2012年8月已将房屋租赁给他人开办酒店，被告并非物业实际使用人，物业费应由实际使用人承担，且原告并未向被告催缴过物业费；三、原告并未向被告提供任何物业服务，被告的房屋是临街一楼和二楼商业用房，相对独立封闭，没有占用小区公共区域，出现的所有物管问题都是被告自己解决，门市前的卫生也是实际使用人自行打扫，原告从未参与过管理，无权要求被告支付物业服务费；四、2015年5月以前发生的物业收费已过诉讼时效，被告也没有违约情形，无需支付滞纳金。为此，请求依法驳回原告诉讼请求。被告三条良组为证明其主张的事实，提供了以下证据证明：1.三条良组泰和园购房明细表；2.租房协议;3.泰和园小区业主委员会证明；4.物业维修费用票据及明细。经庭审质证，被告对原告提供的第1、4组证据无异议，对第2、3组证据的“三性”均有异议。原告对被告提供的第1、2、3、4组证据均无有异议。本院经审理认定事实如下：赤水市泰和园小区系贵州群立房地产开发有限公司开发建设的商住小区，原告赤水物业公司系三级资质等级物业服务企业。2011年7月25日，贵州群立房地产开发有限公司赤水文华分公司（甲方）与赤水物业公司（乙方）签订泰和园小区《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对泰和园小区提供前期物业管理；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理；物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，多层住宅0.35元/平方米/月，商业物业0.35元/平方米/月，按年交纳，业主或物业使用人应在交付次月履行交纳义务，期限自2011年7月25日起至小区业主委员会成立止。合同签订后，原告赤水物业公司入住泰和园小区进行物业服务。被告三条良组分别于2011年11月21日向贵州群立房地产开发有限公司购买泰和园小区6栋一层门市2间、二层营业用房7间，建筑面积共计408.81平方米，于2012年1月8日购买泰和园小区7栋二层营业用房共计建筑面积460.20平方米，于2014年1月22日购买泰和园小区8栋一层门市2间、二层营业用房8间，建筑面积共计614.11平方米。其间，被告三条良组于2012年8月起将在泰和园小区所购的房屋租赁给他人开设酒店。房屋使用中，6栋化粪池及下水管道于2014年1月发生堵塞，8栋化粪池及下水管道于2016年4月发生堵塞，均系被告三条良组自行出资购买材料和雇请工人维修，两次维修共花费15,564.00元。泰和园小区成立业主委员会后，原告拟撤出泰和园小区物业服务，经业主委员会与原告协商后，双方于2016年7月4日签订《泰和园物业管理临时协议》，约定服务期限延至2016年10月4日。2016年9月30日，原告赤水物业公司撤离泰和园小区并停止物业服务。被告三条良组购买泰和园小区房屋后，未向原告赤水物业公司交纳过物业服务费，原告赤水物业公司曾多次向被告催收未果。本院认为，原告与泰和园小区开发建设单位签订的泰和园小区《前期物业服务合同》、与泰和园小区业主委员会签订的《泰和园物业管理临时协议》，均不违反法律强制性规定，属有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《前期物业服务合同》和《泰和园物业管理临时协议》对被告均具有约束力。原告赤水物业公司按照合同和临时协议约定对泰和园小区提供了物业服务，被告三条良组作为小区业主，应当依照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定按时交纳物业服务费。现原告要求被告交纳2013年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费有理，应予支持。按照《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准计算，从2013年1月起至2016年9月止，被告三条良组应交纳的物业服务费为20,564.94元。其中，第6栋房屋6,438.76元（408.81平方米×45个月×0.35元/平方米/月）、第7栋房屋7,248.15元（460.20平方米×45个月×0.35元/平方米/月）、第8栋房屋6,878.03元（614.11平方米×32个月×0.35元/平方米/月）。由于化粪池及下水管道属物业共用设施设备，6栋和8栋的化粪池及下水管道发生堵塞后，应属原告进行维修的物业服务范围，被告自行出资购买材料和雇请工人维修产生的费用15,564.00元应由原告支付被告，减除后被告应支付原告物业服务费5,000.94元。对原告诉请要求被告支付欠交物业管理费滞纳金的请求,因无合同约定，不予支持。对被告称已将房屋租赁给他人开办酒店，物业服务费应由实际使用人承担的辩解，因物业服务费是否应由实际使用人承担系被告与房屋租赁人之间的合同约定，属另一法律关系，被告可另行向租赁人主张权利。对被告称房屋是临街商业用房，相对独立封闭，没有占用小区公共区域，物管问题都是自己解决，原告未参与过管理，无权要求支付物业服务费的辩解，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“…。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告是否享受原告物业服务不是拒绝交纳物业服务费的理由，其辩解理由不予采信。对被告称2015年5月以前发生的物业服务费已过诉讼时效的辩解，因原告从2011年11月起即连续在小区提供服务至2016年9月，且被告一直未交纳物业服务费，原告主张权利的时效期间应从服务行为终了之日起计算，即从2016年9月30日起计算，故原告主张2015年5月以前的物业服务费并未超过法律保护的时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告赤水市文华办事处丹霞社区三条良村民组于本判决生效之日起十日内支付原告赤水市物业管理有限公司物业管理费5,000.94元。二、驳回原告赤水市物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费352.00元，由原告赤水市物业管理有限公司承担152.00元，被告赤水市文华办事处丹霞社区三条良村民组承担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决生效之日起两年内向本院申请执行。审判员  李维兴二〇一七年六月七日书记员  王莉兰