广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0604民初11829号原告：蔡雪玲，女，汉族，1984年1月9日出生，住所：广西灵山县。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林恩，广东巨能律师事务所实习律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所：佛山市禅城区南堤路45号之一、二层201室。注册号：440602000280601。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃、招雪芳，均为广东源浩律师事务所律师。原告蔡雪玲诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本院分别于2016年12月7日、2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨立明、被告的委托代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月16日，原告与被告签订《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》两份（合同编号分别为：A-03号、A-04号），约定原告承租被告位于佛山市禅城区雾岗路与五峰四路交汇处佛山义乌中国小商品城一期负一层A-03号、A-04号商铺，建筑面积均为85.05平方米，租赁期限为5年，商铺的租金分别为每月3657.15元。2015年12月4日，原告向被告支付A-03号、A-04号商铺的租金21942.9元以及商铺租赁履约合同保证金20000元，共计41942.9元。直至2016年7月，被告才告知原告，由于商城负一层的排水管道系统无法通过相关部门的验收，强行要求原告将原本在负一层的A-03号、A-04号商铺位置变更，迁移至商城四层，并发函要求原告前来办理交铺、装修等相关手续。原告不同意商铺位置的变更，故一直未前往办理交铺、装修等手续。原告认为，原告之所以承租被告的A-03号、A-04号商铺，是看中商铺的地理位置位于商城负一层，客流量较大，原告提供的《收费收据》能证实原告租赁的商铺位置是商城负一层，现由于被告的原因不能通过相关部门验收，原、被告双方签订的《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》合同目的无法实现，被告的过错行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。综上所述，被告的行为已严重侵犯原告的合法利益，为此，特起诉请求判令：1、解除原、被告签订的两份《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》；2、被告向原告返还已支付的A-03、A-04商铺保证金20000元以及暂收租金21942.90元，合计41942.90元；3、被告向原告支付违约金20000元；4、被告按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付商铺保证金以及暂收租金的利息；5、诉讼费由被告负担。被告辩称，原、被告签订的铺位租赁合同合法有效。被告通过与涉案土地使用权人签订合作开发协议取得涉案土地的开发权，该项目有完整的报建规划验收全套手续，是合法经营的商业铺位。现在涉案场地经过完整的规划验收，完全符合报建的全部要求，且符合商业使用。该商场在2016年10月11日已经全面营业，原告主张的退铺和返还保证金等请求是没有任何依据的，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的营业执照。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同两份（A-03、A-04号铺）、收款收据两份、农信签购单。拟证明原告与被告签订商铺租赁合同，原告如约交纳保证金，但被告未能按期开业，也未能提供符合原告使用目的的给排水措施导致商铺根本无法使用，由于过错责任在被告，所以原告在解除合同的同时要求被告承担违约责任。诉讼中，被告提交以下证据：1、弼唐村集体土地合作开发协议书、土地使用证、宗地图。拟证明被告是通过合法的流转手续取得土地的合作开发权和合法经营权。2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、用地附图、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书。拟证明被告开发的场地完全符合政府规定的全套正规的规划报建验收手续，是合法经营的场地。3、短号群发短信内容、关于进场开业通知函、EMS详情单、邮件签收记录。拟证明原告在没有任何理由的情况下不履行合同，被告一直在敦促原告进场经营，否则被告将按照合同维护自身的权利。4、地下一层给排水平面图。拟证明涉案铺位的基本情况。2017年4月19日，本院工作人员到涉案铺位进行现场勘查，制作现场笔录、拍摄现场照片。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据1、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，被告的证据2，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。本院制作的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月16日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》二份，合同标题下注明：街铺／轻饮一条街。合同主要约定如下：一、甲方向乙方出租商城第Ａ-03号、Ａ-04号商铺，建筑面积分别为85.05平方米。二、1、租赁期限为五年，商城于2016年5月开始试营业，2016年6月正式营业，租赁期限从商城正式开业之日起计算。2、标的商铺经营范围仅限于：蛋糕用房。该经营类别不得与甲方明确的品类规划相冲突。3、甲方有权根据实际情况，对商铺的行业和类别进行调整，乙方须配合服从。三、乙方应承担的租赁商铺费用：月租金分别为3657.15元，三个月租金10971.45元，在合同签订前一次性交清。四、。2、商铺租赁合同的履约保证金为10000元；3、乙方在租赁期限内违反本合同约定应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足以赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。4、履约保证金至租约期满，在乙方无违约、无赔偿、无欠款、无争议且办理好营业场所的工商变更登记手续的前提下如数退还乙方。九、违约责任。甲方未按合同约定时间正式开业的，若延期超过一个月后应向乙方支付每日商铺使用费的违约赔偿金。2015年12月4日，原告向被告支付A-03、A-04铺位的保证金合计20000元、租金21942.90元，被告分别开具收款收据。2016年10月18日，被告向原告邮寄《关于进城开业通知函》一份，主要内容如下：义乌中国小商品城佛山分市场已于2016年10月1日正式对外营业，根据签订的《商铺租赁合同》第七条第14款约定，贵方应于商城开业前完成编号A-03、A-04商铺的装修和商铺陈列，并于商城开业当日一并开业经营，但截至本通知发出之日，贵方仍未开业，根据《商铺租赁合同》第九条第二款的约定，我公司有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，并不予退还履约保证金，现我公司再次敦请贵方于2016年10月31日前来办妥交铺、装修及经营的相关手续。另查明，根据《地下一层给排水平面图》显示，佛山义乌小商品贸易中心的负一层各个铺位内未有安装给排水管道。根据建字第440604201300490号《建设工程规划许可证》上载，佛山义乌小商品贸易中心的建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设规模为地下一层，地上七层。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心工程经联合验收通过。再查明，被告于2016年11月11日签收起诉状。2017年4月19日，本院对涉案租赁商铺进行现场查看拍照，经查，涉案商铺位处佛山义乌小商品贸易中心的负一层，涉案铺位是空置状态，内没有安装给排水的管道和设施。负一层其余大部分铺位呈空置状态，小部分铺位在经营童服，铺位内均无给排水的管道和设施。根据商城内部导购指引牌显示，负一层经营范围为五金家电、文体用品、玩具、童服、数码产品、母婴用品、儿童乐园；第四层为餐饮、娱乐。经勘查第四层，小部分铺位在经营餐饮，大部分铺位呈空置状态，内有给排水的管道和设施，铺位内部部分地面抬高处理，通过正在装修的铺位可以看到抬高的地面内设置排水设施。原告陈述：原告对商铺的经营规划是引进蛋糕制作的设备，引进原材料、半成品现场制作蛋糕；原告依据涉案租赁合同第四条第2点的约定向被告主张违约金20000元。被告陈述：原、被告签订的租赁合同约定的负一楼是街铺和轻饮食一条街，并非整个负一层都是用于经营饮食，四楼招商定位是经营餐饮店；被告没有对商铺的行业及类别进行调整，发生纠纷后，被告认为四楼有餐饮类别，所以建议原告换铺至四楼，但原告不同意，被告不是强制性要求原告换铺。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除涉案两份商铺租赁合同。首先，原、被告约定涉案铺位的经营范围为蛋糕用房，按照日常经验法则，蛋糕属于保鲜类食品，故无论是否需要再加工制作，商铺内应当具备基本的给排水功能设施；二、涉案商铺租赁合同约定负一层的经营类别为“街铺、轻饮一条街”，但从《地下一层给排水平面图》显示和现场勘验情况可知，包含涉案商铺在内的负一层并未有安装给排水管道和设施，且实际上负一层商铺现为经营童装生意，导购指引亦为非饮食类别；第三、被告无证据证明存在实际情况，需要对商铺的行业和类别进行调整，且被告亦自认未对商铺的行业和类别进行调整，故不存在需要调整铺位的事实。综上，因被告未能将具备给排水功能和设施的商铺交付给原告，导致原告租赁合同的目的不能达到，原告诉请解除合同，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明在诉前被告已收到解除合同的通知，则本院确认原告与被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2016年11月11日解除。由于涉案租赁合同因被告违约而解除，且原告并未实际占有使用涉案商铺，故被告占有原告的保证金以及预收租金无合法的依据，故原告诉请返还保证金以及预收的租金，本院予以支持。关于原告诉请的违约金及利息。原告诉请违约金，无合同依据，本院不予支持。至于利息，被告占有原告的保证金及租金，确实给原告造成资金占用期间的利息损失，本院酌定被告以保证金和预售租金为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蔡雪玲与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2015年12月16日签订的编号为A-03号、A-04号《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》已于2016年11月11日解除；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蔡雪玲返还保证金和预收租金合计41942.90元及支付利息（以41942.90元为本金，自2016年11月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告蔡雪玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取759元，由原告蔡雪玲负担281元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年六月二日书记员  李若梅附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。