贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终821号上诉人（原审被告）：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。法定代表人：罗远筑。被上诉人（原审原告）：付玲，女，1978年4月15日出生，汉族，住贵州省三都县，被上诉人（原审原告）：周杰，男，1976年10月19日出生，汉族，住贵州省三都县，二被上诉人共同委托诉讼代理人：兰航，贵州契正律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王登玉，贵州契正律师事务所律师。原审被告：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码522701000142187。负责人：杜鑫忠。上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑房开公司）因与被上诉人付玲、周杰、原审被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2016）黔2701民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。黎筑房开公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案相关证据能够证明上诉人不能向被上诉人交房或提交办理商品房转移登记相关文书的原因是政府行为所导致，即市政规划变更，从而导致电缆入地项目施工建设和剑江中路斜桥扩建等市政工程施工建设，属于不可抗力。2013年9月16日都匀市发改局作出《都匀市发展和改革局关于都匀市城区电缆入地建设项目立项的批复》（匀发改[2013]270号），本案双方签订合同时，上诉人或其都匀分公司根本不知道会有此批复，上诉人对政府行为完全是不可能预见的。由于目前电缆入地建设项目仍未完成，供电问题仍未得到解决，中鑫大厦仍然在使用临时用电，显然该政府行为，上诉人或其都匀分公司都是无法阻止的，也不可能有其他替代办法，既不可避免也不能克服。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定或根据双方签订的《商品房买卖合同》第27条的规定，应当对上诉人不能按约定向被上诉人交房或提交办理商品房转移登记相关文书全部免责；二、一审认定“黎筑房开都匀分公司作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对供电、规划等应有合理预期，预留足够的时间予以应对，而且其作为开发商，选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，既然约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束，故被告黎筑房开都匀分公司关于迟延办证是由供电问题造成，属于不可抗力的主张不予支持”不当。其一，本案政府行为已经导致上诉人至今超期26个月不能交房，这与上诉人都匀分公司清楚开发程序并无关联；其二，本案政府行为是不可预见的，既然不可预见，谈何对供电、规划等应有合理预期，预留足够的时间予以应对？且双方约定的交房时间本来就包含通常情况下合理预期或预留足够的时间，一审认为双方约定的交房时间没有包含通常情况下合理预期或预留足够时间，没有事实和法律依据；其三，本案纠纷因不可抗力因素发生，上诉人根本无法选择交房时间，更不存在明显优于买受人的问题；其四，所谓“既然约定……，就应当受合同条款的约束。”这是不存在“不可抗力因素”时的说法，不能成为原审判决的理由；三、若按一审判决，上诉人向中鑫大厦每位买受人支付约10万元违约金，400多位买受人就是4000多万违约金，对上诉人不公平。被上诉人付玲、周杰二审未作书面答辩。原审被告黎筑房开都匀分公司二审未述称。原审原告付玲、周杰向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金106372元（从2014年9月17日起至2016年3月13日止，每日按原告已付房款491556元的万分之四计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月9日，原告与被告黎筑房开都匀分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于都匀市工人路××“中××大厦”××单元××房，该商品房建筑面积为106.86平方米，原告应支付的购房总价款491556元，原告应于合同签订之日向被告黎筑房开都匀分公司支付首付款214556元，余款27.7万元以公积金贷款支付；被告黎筑房开都匀分公司应在2014年9月16日前向原告交付该商品房，逾期交房超过30日，原告有权要求继续履行合同，并要求被告从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告于2013年1月9日向被告黎筑房开都匀分公司支付首付款153556元、2013年1月23日支付首付款6.1万元，共计支付首付款214556元。2013年5月6日，原告与中国建设银行股份有限公司都匀城中支行签订《住房公积金借款合同》，原告向该行借款27.7万元，2013年5月13日，原告通过住房公积金贷款向黎筑房开都匀分公司支付购房余款27.7万元。原告依照与被告签订的《商品房买卖合同》履行了支付购房款491556元的义务，被告未在双方约定的期限内履行交付符合双方约定的商品房的义务，至2016年3月3日，被告才将原告所购房屋交付给原告使用。一审法院认为，1、被告黎筑房开都匀分公司承认原告付玲、周杰在本案中主张的事实，被告黎筑房开公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，故对原告付玲、周杰主张的事实予以确认。2、付玲、周杰与黎筑房开都匀分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务；3、根据合同约定，黎筑房开都匀分公司应当于2014年9月16日前取得前述商品房初始登记，并将房屋及办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但直至2016年3月13日才将房屋交予原告使用，已明显违反合同约定；4、黎筑房开都匀分公司作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对供电、规划等应有合理预期，预留足够的时间予以应对，而且其作为开发商，选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，既然约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束，故被告黎筑房开都匀分公司关于迟延办证是由供电问题造成，属于不可抗力的主张不予支持；5、根据合同约定，出卖人应当从约定交房日期届满之日起按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，该约定未违反法律规定，故原告要求被告以已付房款491556为基数按每日万分之四支付从2014年9月17日至2016年3月13日的违约金主张予以支持，该期间共计543天，故违约金应为543×491556×万分之四=106766元，原告只以106372元计算违约金，是对自己权力的处分，不违反法律规定，故违约金本院按照原告主张的106372元予以支持；6、根据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故应当由黎筑房开公司承担本案民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，缺席判决：被告贵州黎筑房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内，支付原告付玲、周杰违逾期交房约金106372万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元，由被告贵州黎筑房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：市政规划变更导致涉案商品房供电未能解决是否属于不可抗力事由。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人黎筑房开公司及原审被告黎筑房开都匀分公司作为专业的房地产开发企业，其在开发“中鑫大厦”项目时，就应当考虑到电力等市政配套设施的批准、安装问题。同时，其对当时的供电设施尚不能够满足建成后的“中鑫大厦”项目业主用电需求，以及电力原因可能引发不能按时向业主交房的风险亦是明知的，供电问题并非上诉人黎筑房开公司及原审被告黎筑房开都匀分公司在与被上诉人付玲、周杰签订《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免的客观情况，亦不属于不可抗力。因此，上诉人黎筑房开公司主张其未能按合同约定的时间向被上诉人交房或提交办理商品房转移登记相关文书系市政规划变更、供电问题未能解决导致，属于不可抗力，应免除其全部责任，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2427元，由上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  莫玉魁审判员  刘国红二〇一七年六月十六日书记员  杨 墨