湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1123民初819号原告（执行案外人）：胡相珉，男，1987年3月22日出生，汉族，居民，住湖南省永州市。委托诉讼代理人：唐箭，湖南云虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡六零（系原告胡相珉之父），男，汉族，居民，住湖南省永州市。被告（申请执行人）：湖南双牌农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇阳明路149号。法定代表人：谢辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜泉江，双牌县峦山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张军红，男，1968年9月19日出生，汉族，该行职员，住湖南双牌农村商业银行股份有限公司宿舍。被告（被执行人）：肖家余，男，1963年2月23日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被告（被执行人）：全东香（系被告肖家余之妻），女，1967年10月10日出生，汉族，居民，住湖南省永州市。被告：刘志新，男，1958年1月9日出生，汉族，居民，住湖南省永州市。被告（被执行人）：王玉丽（系被告刘志新之妻），女，1958年4月9日出生，汉族，居民，住湖南省永州市。原告胡相珉与被告湖南双牌农村商业银行股份有限公司（以下简称双牌农商行）、被告肖家余、被告全东香、被告刘志新、被告王玉丽案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月8日立案受理。依法适用普通程序，分别于2017年3月19日、2017年4月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐箭、胡六零及被告双牌农商行的委托诉讼代理人张军红、杜泉江到庭参加诉讼。被告肖家余、被告全东香、被告刘志新、被告王玉丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡相珉向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对原告购买的王府井商业广场综合大楼一楼临街门面115号房屋及土地使用权（即王府井商业广场前栋1层5号房）的冻结、评估、拍卖等强制执行；2.判令王府井商业广场综合大楼一楼临街115号门面及土地使用权为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告双牌农商行与被告肖家余、全东香、刘志新、王玉丽金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，双牌县人民法院作出（2016）湘1123执14号执行裁定书，查封了王府井商业广场一楼临街门面101、111、115、116、117、118号房屋及土地使用权，原告于2016年11月21日提出执行异议，双牌县人民法院作出（2016）湘1123执异13号执行裁定书，驳回原告异议请求。原告与被告肖家余、刘志新于2012年3月30日签订了《王府井商业广场商品房买卖合同》，将王府井商业广场第前栋1层5号房销售给原告，该房平面红线图明确的具体位置及面积，与被查封的王府井商业广场一楼临街门面115号相一致。购房后，原告已实际使用且租给他人经营至今，又原告在被告肖家余不予办理房产过户手续的情况下向零陵区法院提起诉讼，要求被告肖家余办理该房的房产过户手续，零陵区法院作出了（2014）零民初字第1829号民事调解书，原告后向零陵区法院申请执行办理该门面的产权过户手续。被告肖家余、刘志新将该门面房抵押给被告双牌农商行属侵权，被告双牌农商行办理贷款抵押审核不实，对该门面已出售给原告的事实未予查实，属违法放贷，应承担相应的不利责任。现原告有充分证据证实王府井商业广场综合大楼一楼临街门面115号房屋（即前栋1层5号房）属原告所有，足以排除强制执行的权益。为维护原告的权益不受侵犯，故诉至法院。被告双牌农商行辩称，一、原告无有效证据证实王府井商业广场综合大楼一楼临街门面115号系其所购。原告向被告肖家余购买的“永州市零陵区王府井广场第前栋1层5号房”无房地产管理部门确权认可，原告提供的平面图也无5号房的标识，原告尚无有效证据证实第前栋1层5号房的座落位置。故原告提出的异议标的与双牌县法院查封拍卖的标的无关联。二、被告双牌农商行与被告肖家余等四被告签订的抵押合同依法有效，被告双牌农商行对抵押物有优先受偿权。首先，被告肖家余、刘志新对该房享有所有权。被告肖家余、刘志新与原告胡相珉签订买卖合同后，并没有办理房屋变更登记，在房屋未变更登记以前，其物权仍属于被告肖家余、刘志新的。肖家余、刘志新对于自己享有所有权的房屋，依法可以办理抵押。根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定，被告肖家余、刘志新与被告双牌农商行办理房屋抵押时，依法办理了抵押登记，双方签订的抵押合同有效。根据《物权法》第179条的规定，被告双牌农商行对抵押物有优先受偿权。被告全东香辩称，1.原告胡相珉与被告肖家余所签的商品房买卖合同是实，但原告胡相珉没实际支付购房款。2.原告胡相珉与被告肖家余、刘志新之间存在借款关系，借款金额不清楚，是否与购房有关也不清楚，且借款应按实际借款纠纷处理，不应按购房合同对待，购房款应以实际缴纳并开具收据为准，但胡相珉并没有交纳购房款，被告全东香对购房合同不予认可。被告肖家余、被告刘志新、被告王玉丽未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的收条，被告双牌农商行提出异议，经庭审查实，该收条系被告肖家余出具，但原告并未实际缴付全部购房款，因被告肖家余与原告父亲胡六零之间有债务债权关系，俩人曾经也系合伙投资关系，被告肖家余尚欠原告父亲胡六零借款本息、合伙分红款及利息，故原告的购房款部分系用其父亲胡六零对被告肖家余享有的债权（即所欠借款、合伙分红款及利息）抵算，抵算后的购房余款原告父亲胡六零按实已给付，被告肖家余收取原告购房款金额约为10余万元。因原告所支付的购房款不能确定具体数额，原告亦未提供被告肖家余与其父亲胡六零之间债权债务关系的其他证据予以佐证，仅凭收条不能证明该购房款已实际付清，故对该证据的关联性，本院不予确认；2.原告提供的商铺租赁合同复印件1页及被告肖家余在该合同复印件背面所做说明，原告提供的该承租合同内容不完整，上面所写出租方为王府井商业广场，承租方系他人，背书的说明系被告肖家余单方出具，虽庭审查明，原告父亲胡六零收取了该门面租金，但因原告父亲与被告肖家余之间存在借贷关系，其收取的租金不能证实原告胡相珉已实际占有使用该门面，且该证据的形式不符合证据规则，对其关联性，本院不予确认；3.原告提供的永州市零陵区人民法院作出的（2014）零民初字第1829号民事调解书，证实了原告向被告肖家余主张权利要求被告肖家余办理房产过户手续并经法院调解达成一致意见，该证据符合举证规则，本院予以确认；4.原告提供的永州市城市房屋产权登记申请表、房屋平面图，该两份证据不能证明涉案房产零陵区人民路王府井商业广场115号门面（即第前栋5号房）已变更登记在原告名下，故对原告的证明目的，本院不予采信；5.原告提供的零陵区人民法院的普通执行案件立案审查、流程管理信息表、立案审批表、受理执行案件通知书及送达回证、执行通知书，该证据的真实性予以确认，但对其关联性本院不予确认；6.原告提供的永州市中级人民法院作出的（2016）湘11民终2177号民事判决书，对其真实性予以确认，但对其关联性本院不予确认；7.原告提供的《商品房买卖合同》，被告双牌农商行认为原告与被告签订的该房屋买卖合同系无效合同，但因原告父亲胡六零与被告肖家余曾系合伙关系，双方之间又有债权债务关系，故被告肖家余将其名下的王府井商业广场第前栋壹层伍号房以湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的名义出售给原告胡相珉的事实客观存在，对该事实本院予以确认。8.原告提供的一层平面图，对其真实性予以确认，经庭审查明，商品房买卖合同签订的王府井商业广场第前栋壹层伍号房，与王府井商业广场综合大楼一楼临街门面115号系同一位置门面；9.被告双牌农商行提供的他项权证、个人贷款合同、抵押合同、抵押物清单各1份，经庭审核实，被告肖家余与被告双牌农商行签订个人贷款合同，贷款金额为11000000元，被告肖家余、刘志新用座落于零陵区人民路1号王府井商业广场101、111、115、116、117、118号六门面为该笔贷款提供抵押担保，被告全东香、被告王玉丽分别系被告肖家余、刘志新之妻，同为房产抵押人。被告双牌农商行对该抵押物办理了抵押他权登记。对上述事实，本院予以确认。10.被告肖家余对购房合同、购房款提出意见：原告胡相珉父亲胡六零与被告肖家余系朋友关系，俩人之间存在债权债务关系，其中被告肖家余向胡六零借款为50万元，俩人合伙投资胡六零占分红25万元及按2分给付利息，原告胡相珉与被告肖家余签订的房屋买卖合同，其购房款部分系用胡六零的借款债权抵扣，抵扣后的剩余房款胡六零向被告肖家余支付了10多万。原告胡相珉对与被告肖家余之间存在债务关系没有异议，但认为购房款包括的债务系被告肖家余欠其父亲胡六零借款为44.2万元，被告肖家余应退还胡六零的合伙投资20万元及分红利润，下余购房款胡六零代为支付了20万元左右。因原告胡相珉、被告肖家余对借款及合伙投资款金额的陈述不相符，又都没有提供其他证据予以证实，无法查实原告胡相珉用借款及投资款抵扣支付购房款的具体金额，亦不能确认现金给付的剩余房款的具体金额，且这种以案外人胡六零对被告肖家余的债权抵扣房款的方式，并不能证明款项是原告胡相珉的购房款，故对该事实，本院不予采信；11.被告肖家余就向银行贷款抵押情况陈述：座落于王府井商业广场项目系被告肖家余开发，原告胡相珉父亲胡六零曾参与投资，被告肖家余2009年将王府井项目的土地及门面作抵押向湖南冷水滩商业银行贷款600万元，后为提高贷款额度于2014年7月18日转抵押至湖南双牌农村商业银行股份有限公司贷款1100万元。在庭审中，原告胡相珉父亲胡六零认可对该房产抵押于湖南冷水滩银行贷款事宜知情，但对被告肖家余用该房产转抵至双牌农商行贷款并不知情。对被告肖家余分别向冷水滩、双牌农商银行贷款并用王府井商业广场房产作抵押的事实，本院予以采信。13.被告刘志新就房屋买卖合同、王府井房产抵押情况的陈述：原告父亲胡六零曾与被告肖家余合伙投资王府井房地产项目，且与被告肖家余之间存在借贷关系，故被告肖家余用其王府井商业广场一处临街门面与胡六零签订了房屋买卖合同。该土地买下来后整体抵押于银行贷款,具体其他事宜都不清楚。因原告认可其父亲胡六零曾参与王府井项目投资，并由胡六零代为与被告肖家余签订了房屋买卖合同，对该事实本院予以确认。本院根据采信的证据及当事人在法庭上的陈述，认定事实如下：2012年3月30日，被告肖家余以湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的名义与原告胡相珉签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：将已开发建成的“王府井商业广场”的现房“前栋壹层伍号房”出售给原告，单价为21000元∕㎡，总金额为人民币1244460元，付款方式为一次性付款，签署《商品房买卖合同》时付清全部房款。产权登记由买受人（原告）委托出卖人（被告肖家余）办理该商品房产权证及国有土地使用证，出售人应当在商品房交付使用后的180个工作日内将办理好的商品房产权证及国有土地使用证交付给买受人。合同签订后，被告肖家余并未直接向原告交付该门面，也未依约为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。2014年7月18日，被告肖家余因工程建设需要资金，向被告借款1100万元，期限为三年，从2014年7月18日起至2017年7月16日止。被告全东香、刘志新、王玉丽等三人以房屋为该借款担保，并到房产部门办理了抵押登记。因被告肖家余未按贷款合同约定偿还贷款本息，故双牌农商行诉至本院。2015年12月15日，双牌县人民法院依法作出（2015）双民初字第500号民事调解书：一、肖家余自愿于2015年12月22日前偿还双牌农商行借款本金1100万元及利息160万元；二、全东香、刘志新、王玉丽等三人自愿为上述款项承担连带清偿责任。2016年1月11日，本院依双牌农商行的申请执行报告立案执行，执行期间本院对肖家余、全东香、刘志新、王玉丽所有的房屋进行查封。2016年11月21日，原告胡相珉就法院所查封的房屋向本院提出书面异议，认为查封的门面属于原告所有，不应作为执行标的物予以执行。本院于2016年11月29日作出（2016）湘1123执异13号执行裁定书：驳回异议人胡相珉的异议请求。原告不服，诉至本院。另查明，原告胡相珉提供的《商品房买卖合同》中所涉王府井商业广场第前栋壹层伍号房，与本院查封的位于零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街门面115号房屋的位置系同一位置。还查明，被告肖家余系王府井房地产项目开发人之一，原告胡相珉父亲胡六零与被告肖家余系朋友关系，胡六零曾参与王府井房地产开发项目的投资。被告肖家余于2009年将该项目土地及房产一并抵押于湖南冷水滩商业银行贷款600万元，被告肖家余为提高贷款额度于2014年7月18日将该房产转抵于湖南双牌农商行贷款1100万元。胡六零对被告肖家余2009年将王府井项目土地及房产抵押于银行贷款事宜知情。本院认为，本案的争执焦点为：原告胡相珉与王府井项目部签订的房屋买卖合同是否成立，其是否对诉争房产享有足以排除强制执行的实体权益。原告胡相珉与湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的签订的《商品房买卖合同》，实际上系被告肖家余以出卖人湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的委托代理人名义与原告胡相珉（买售人）的父亲胡六零之间协商的，因被告肖家余所欠原告父亲胡六零借款尚未偿还，故双方协商将被告肖家余所有的座落于王府井商业广场第前栋壹层伍号房作价1244460元出售给原告胡相珉。即使双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表达，但仅凭购房合同不能确认买卖关系成立；原告出具的购房款收条，系商品房买卖合同出售人委托代理人肖家余个人出具的，没有出售人湖南欧华华侨房地产开发有限公司公章认可，且该款支付方式包括用原告父亲胡六零对被告肖家余享有的债权抵扣部分购房款，抵扣后下余购房款由原告补足，但用于抵扣购房款的债权金额及原告实际给付的购房款金额均不能确定，仅凭被告肖家余出具的购房款收条，不能证实是原告支付了全部购房款，故原告没有提供充分的证据证实已支付了购房款，双方的买卖关系不能成立。又因原告父亲胡六零与被告肖家余俩人系朋友关系，曾合作投资该房产项目，在签订商品房买卖合同时，被告肖家余已将王府井广场开发项目房产抵押于银行办理贷款的事实，原告父亲胡六零是知情的，在签订购房合同后，该抵押权未消除，故不能办理变更房产登记过户于原告名下，原告并不能取得房产的物权登记。因此，原告并不具备足以排除强制执行的实体权利。综上所述，因原告未提供充分有效证据予以证实自己的主张，故对其诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告胡相珉的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告胡相珉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  郭泽群审 判 员  何 潘人民陪审员  王顺平二〇一七年六月一日书 记 员  周 瑛附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》.第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。