重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初3701号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人:王红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李熙，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家莉，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：侯玉华，女，1968年7月17日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物管公司”）与被告侯玉华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴亚萍独任审判，适用小额诉讼程序开庭进行了审理。原告诚顺物管公司的委托代理人李熙、刘家莉到庭参加诉讼，被告侯玉华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告诚顺物管公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付2011年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费6345.9元，公损费660元，二次供水费340元，合计7345.9元；2、判令被告向原告支付2011年10月1日至2017年3月31日期间的违约金3722.44元，并从2017年4月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月28日与重庆金威夷房地产开发有限公司就“美绿居”小区一期、二期签定了《前期物业服务合同》，合同约定：1、原告为“美绿居”小区提供物业服务；2、物业费由业主按其拥有物业的建筑面积计算，多层住宅0.60元／月／平方米；高层住宅0.60元／月／平方米（高层另加收电梯运行费：从2楼开始每户35元／月，每增加一层加收1元／月，以此类推）；3、业主应于每季度第一个月的10日起至20日内交纳物业服务费用；4、如未按时足额缴纳物业服务费，按所欠费用每天万分之五的标准向乙方支付违约金。后该小区成立业主委员会，在2014年12月31日原告与美绿居·翡翠名苑（即美绿居二期）业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：1、原告为“美绿居”小区提供物业服务；2、物业服务费按照建筑面积计算，高层住宅1元／月／平方米含电梯运行费，二次供水从第8层开始1元／吨／月，商业用房1元／月／平方米，公损费10元／月／户；3、业主应于每月前10日交纳物业服务费用；4、业主未按时缴纳物业服务费，按所欠费用每日千分之三的标准支付违约金等。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法对被告居住的小区实施了规范的物业管理。被告系“美绿居”小区二期×号房屋业主，房屋建筑面积96.15平方米。被告从2011年10月1日其至今未向原告支付物业服务费用，经原告多次催收后，被告仍未缴纳。为维护原告合法权益，特诉请如前。被告侯玉华未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，原告诚顺物业公司（乙方）与金威夷房地产公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：“物业名称：“美绿居”；物业类型：多、高层商住（含门市）；座落位置：合川区义乌大道8号、学府路9号。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积和物业形态交纳，具体标准：1、多层住宅：0.60元／月／平方米；2、高层住宅：0.60元／月／平方米，公损费10元／户／月；从3楼开始，加收电梯运行费，每户36元／月，每增加一层加收1元，以此类推；从8楼开始无负压供水能耗费：1元／吨。业主应于每季度第一个月的十日起至二十日交纳物业服务费（物业服务资金）。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时定足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠费用每天万分之五向乙方支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期限期满前选聘新的物业管理企业。后该小区成立业主委员会，2014年12月31日，原告（乙方）与美绿居·翡翠名苑小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定：物业名称:美绿居翡翠名苑，物业类型：商住（含门市）；座落位置：合川区合阳办沙坪大道8号。本物业区域的物业服务费收费实行包干制，物业服务费按月收取，按照建筑面积计算，高层住宅1元／月／平方米，含电梯运行费，二次供水从第8层开始，1元／吨／月，商业门市：2.00元／月／平方米，公共照明用电及损耗：多层／高层：10元／户／月。物业费用按月缴纳，物业使用人应在每月前10日内履行缴纳义务。未按时缴纳物业服务费，按所欠费用每日千分之三的标准支付违约金。本合同期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，原告为美绿居小区提供了物业服务。被告侯玉华系合川区合阳办沙坪大道×号房屋所有权人，其房屋建筑面积为96.15㎡，也接受了原告的物业服务。被告自2011年10月1日起未向原告缴纳物业管理费。原告经过多次催收，被告仍未缴纳相关物业费用。本院认为，原告与金威夷房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》以及和美绿居·翡翠名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同约定了物业管理服务收费标准，该合同对被告具有约束力，应当遵守和执行。2014年1月1日至2014年12月31日期间，原告继续为被告提供物业服务，故该期间应参照《前期物业管理服务合同》的约定计算物业费，原告自愿将2011年10月1日至2014年12月31日期间的物业费标准调整为1元／月／平方米（含电梯运行费），本院予以尊重。现被告欠缴2011年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费6345.9元、公损费660元原告要求被告支付上述费用，其请求正当，本院予以支持；原告请求被告支付二次供水费340元，但原告仅提供被告2015年1月-2017年2月的部分水费抄表记录共69吨用水，故本院仅支持二次供水费69元。关于违约金的认定。《前期物业服务合同》对违约金进行了约定，被告未按合同约定交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定按所欠金额日万分之五计算违约金，该标准不违反法律、法规的相关规定，故本院对2011年10月1日至2014年12月31日至的违约金共计2919.92元予以支持；对2015年1月1日至2017年3月31日止的违约金，原告自愿将该标准变更为按以所欠物业费为基数年利率24%的标准支付，符合法律规定，本院予以尊重，故本院对2015年1月1日至2017年3月31日止期间违约金802.52元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告侯玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2011年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费6345.9元、公损费660元、二次供水费69元，合计7074.9元。二、被告侯玉华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2011年10月1日至2017年3月31日的违约金3722.44元；并从2017年4月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至物业服务费付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由被告侯玉华负担。限本判决生效后三日内向本院纳清。本判决为终审判决。代理审判员  吴亚萍二〇一七年六月二十日书 记 员  封 亮