山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0202民初2919号原告：中国纺织工人疗养院，住所地青岛市xxx路*号。法定代表人：张伟，职务：院长。委托诉讼代理人：杨志明，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，山东诚功律师事务所实习律师。被告：樊宏峰，男，1981年10月1日出生，汉族，户籍所在地甘肃省兰州��城关区，现住青岛市市南区。原告中国纺织工人疗养院诉被告樊宏峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告中国纺织工人疗养院委托诉讼代理人杨志明、张敏及被告樊宏峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国纺织工人疗养院诉称，2010年11月16日原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告院内xx侧xxx房一处（面积40平方米），租赁期限自2011年1月1日至2011年12月30日，租金为10000元。合同第七条约定，租赁期满，被申请人应向申请人返回场地，每延迟一日，被申请人应向申请人支付日租金的3倍作为补偿。合同第二十条约定，因履行本合同产生的纠纷，任何一方可向市南法院起诉。原告分别在2013年11月29日、2014年1月24��向被告寄送通知书、律师函，告知被告不再续签租赁合同，并要求返还租赁房屋和无偿使用的土地，但被告至今未给答复，并继续使用租赁物。请求法院依法判令：1、判令被告返还侵占的场地；2、判令被告支付原告自2013年11月30日至实际返还场地之日占用费34165元、利息6445.84元（现暂计至2017年5月1日，共计40610.84元）；3、判令被告支付原告自2013年11月30日至实际返还场地之日的违约金101088元（现暂计至2017年5月1日）；4、判令全部诉讼费用由被告承担。被告樊宏峰辩称，一、被答辩人让答辩人返还租赁房屋与当初租赁人承诺不符；二、被答辩人让答辩人返还2013年11月30日至实际返还之日的占用费及利息既不合法也不合理，原告应赔偿我方经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：青岛市市南区xxx路x号房屋所有权人系原告中国纺织工人疗养院。原告（甲方）与被告（乙方）于2010年11月16日签订《房屋租赁合同书》一份，载明：第一条甲方将坐落于青岛市xxx路x号、甲方院内xx侧xxx房屋租赁给乙方，出租房屋面积40平方米。甲方应当于2010年12月31日前将房屋交付给乙方使用。第二条房屋租赁期限为壹年，自2011年1月1日至2011年12月30日。第七条租赁期限届满或终止履行合同之日起当日内，乙方应当向甲方返还房屋，房屋应当完好无损。每延迟一日，乙方应当向甲方支付日租金的3倍作为补偿。第八条年租金共计人民币壹万元。第十七条乙方未按期向甲方缴纳租金、水电费及其它费用，应向甲方支付应缴金额的每日千分之三的违约金。乙方逾期向甲方支付上述费用十五日，甲方有权解除合同。被告称，其自2009年1月1日起就已经与原告存在房屋租赁关系，并提交三份《房屋租赁合同》予以证明。原告对该三份《房屋租赁合同》质证称，对2011年度的合同无异议，剩余两份合同与本案无关。经询问，被告自认涉案房屋目前仍由其占有、并作为仓库使用。原被告均认可涉案房屋租金已经交付至2013年10月底。庭审中原告提交《通知》及回执各一份，证明其于2013年12月1日向被告邮寄通知，告知被告不再续签合同，并通知被告向原告交回房屋、场地；被告对此质证称，未收到该《通知》。被告另称，其向原告多次支付2013年11月份之后的房屋租金，但原告拒收；对此，原告未向法庭提交相应证据。庭审中��告提交《情况说明》一份，陈述其与原告租房过程中与案外人王亮纠纷事宜，并称原告处房屋出租经办人刘印祥曾向被告承诺，若涉案房屋不开发，则一直由被告使用。在该文件下方，备注“情况属实，刘印祥2017.6.15”字样。被告对此质证称，该证据系原告单方出具，对上面签字不予认可，不清楚签字人的身份；即使签字人系我方工作人员，签字人个人的认可不代表原告单位的意见；该证据的内容无证据证明，我方不予认可。本案争议焦点为：一、被告是否应当向原告返还涉案房屋？二、被告是否向原告支付房屋占用费、利息及违约金？若应支付，则被告应当支付的数额？本院认为，关于争议焦点一，法律规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明��当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。原被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2011年1月1日至2011年12月30日，后被告又交付租金至2013年10月底，则被告应当在该期间内使用涉案房屋，超出租赁期限后应当将房屋返还给原告。虽被告称原告房屋出租经办人刘印祥承诺其可以一直使用涉案房屋，并提交《情况说明》予以证明，但该证据无原告公章，刘印祥本人亦未到庭接受询问，因此对于原告依据该证据所要证明的事项，本院不予采信；对于被告所称其向原告缴纳租金但原告拒收的行为，但被告未向法庭提交证据予以证明，因此被告应当承担举证不能的责任。故，对于原告主张被告返还侵占的房屋，于法有据，本院予以支持。对于争议焦点二，房屋租赁合同无���、履行期限届满或者解除，承租人占有出租房屋的，应当向出租人支付房屋占用费；房屋占用费应当参照房屋租赁合同中约定的租金标准。被告自认其自2013年11月起至今仍占有、使用涉案房屋，因此，应该按照年租金1万元（即月租金833元）的标准向原告支付房屋占有使用费。现原告主张自2013年11月30日起至2017年5月1日（共计3年4个月）止的房屋占有使用费34165元（1万元∕年×3年+833元∕月×4个月=34165元），属于对其权利的处分，本院予以支持。对于2017年5月2日起之后的房屋占有使用费，亦按照年租金1万元的标准计算，计算时间自2017年5月2日起至实际腾房之日止。对于原告所主张被告支付2013年11月30日起至实际返还涉案房屋之日止的利息及违约金诉讼请求，法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑原告实际损失及原被告过错情况，原告所主张违约金依据过高，本案不予支持；本院酌情支持原告所主张的利息损失，即以34165元为基点，计算时间自2013年11月30日起实际腾房之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。对于被告主张原告赔偿其损失事宜，与本案非同一法律关系，本案不予一并处理。被告可就损失事宜与原告另行协商；协商不成的，可待证据充分后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，形成判决如下：一、被告樊宏峰于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区xxx路x号xx侧xxx房屋腾空并交付给原告中国纺织工人疗养院。二、被告樊宏峰于本判决生效之日起十日内向原告中国纺织工人疗养院支付2013年11月30日起至2017年5月1日止的房屋占用费34165元。三、被告樊宏峰于本判决生效之日起十日内向原告中国纺织工人疗养院支付自2017年5月2日起至实际腾房之日止的房屋占用费，按年租金1万元标准计算。四、被告樊宏峰于本判决生效之日起十日内向原告中国纺织工人疗养院支付上述二、三项房屋占用费的利息，以34165元为基点��计算时间2013年11月30日起至实际腾房之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。五、驳回原告中国纺织工人疗养院其他诉讼请求。案件受理费3134元，由被告负担896元，由原告负担2238元。因上述费用原告已经预交，被告于本判决生效之日起十五日内支付给原告896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈玉秀人民陪审员  陈素青人民陪审员  姜爱华二〇一七年六月三十日书 记 员  夏 婧