山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终934号上诉人（原审被告）：日照万盛商贸有限公司，住所地山东省日照经济技术开发区韩国工业园，组织机构代码77972806-1。法定代表人：李长青，经理。委托诉讼代理人：郑成关，山东天蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：日照双禾家纺有限公司，住所地日照经济技术开发区太原路72号，组织机构代码72326196-8。法定代表人：史新国，经理。委托诉讼代理人：杜作家，山东名律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。上诉人日照万盛商贸有限公司（以下简称“万盛公司”）因与被上诉人日照双禾家纺有限公司（以下简称“双禾公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2015)日开民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求（争议标的为316686.28元）;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人代被上诉人缴纳335608元土地款是土地房地产交易过程中产生的税费错误。根据被上诉人与日照市国土资源局日照经济开发区分局（以下简称“开发区国土局”）签订的《国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金的主体是被上诉人，上诉人依据与被上诉人签订的《土地房地产转让合同》于2013年10月17日代被上诉人补缴土地款335608元。1、相关部门出具的非税收收款收据，载明缴款日是被上诉人；2、款项性质是补缴土地价款，并不是过户税费及土地有偿补助费；3、上诉人已经根据合同约定缴纳交易过程中的契税、营业税、增值税、所得税等过户税费；4、被上诉人与开发区国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的面积是3227平方米，上诉人与被上诉人签订的《土地房地产转让合同》约定的面积是2881.3平方米，取得的土地使用权证书上载明的土地面积也是2881.3平方米，故被上诉人补交土地款符合规定。双禾公司辩称，被上诉人与开发区国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中，明确载明了出让金额及转让条件，在上诉人与被上诉人签订的《土地房地产转让合同》中也约定上诉人承担税费，故一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双禾公司向一审法院起诉请求：判令万盛公司偿还双禾公司土地房产转让费44万元及相对应的利息损失，诉讼费用等均由万盛公司负担。一审法院认定事实：2001年6月8日，双禾公司作为受让人与开发区国土局作为出让人签订《国有土地使用权出让合同》，约定：开发区国土局将位于松林路以北、区间路以东面积3227平方米的国有土地出让给双禾公司，土地使用权出让金每平方米84元，出让金总额为271068元，用途为工业用地，土地使用权出让年限为50年。合同同时约定：双禾公司自合同签订之日起7日内，一次性付清上述土地使用权出让金，双禾公司支付全部土地使用权出让金后，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。合同还约定：双禾公司按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定复核下列第一、二款规定之条件，（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。上述合同签订后，双禾公司于2002年1月23日向开发区国土局缴纳土地使用权出让金20万元，2002年2月双禾公司取得《国有土地使用证》[证号日开国用（2002）字第0009号]，载明使用权面积为2881.3平方米，终止日期为2051年12月28日。2013年5月17日，双禾公司作为甲方与万盛公司作为乙方签订《土地房产转让合同》，约定：双禾公司将上述土地使用权（面积2881.3平方米）及地上建筑物转让给万盛公司，土地建筑物转让价格共300万元，双方在签订合同10日内，万盛公司将150万元存入双禾公司指定账户，双禾公司收到定金款项后，即组织搬迁现有办公生产设备等，三个月内搬迁完毕，并办理完交接手续，同时开始办理土地过户手续，剩余的150万元在双禾公司本宗土地证办理到万盛公司名下交接手续完毕时一次付清，过户由万盛公司为主，双禾公司积极主动配合，过户手续双方共同参与，3个月内完成，如因双禾公司或万盛公司造成的原因，要各负其责，损失各自负担，如因政府部门原因造成不能按预期完成的时间顺延，但顺延期不能超过两个月。双方在第三条约定：土地房产过户事宜及所需交纳的契税、营业税、增值税、所得税、印花税、土地有偿补助费等相关过户税费全部由万盛公司承担。上述《土地房产转让合同》签订后，万盛公司于2013年5月21日、7月2日向双禾公司双禾公司开具转账支票，金额分别为100万元、25万元，上述款项已入双禾公司账户，双禾公司为万盛公司出具收据。2013年11月22日，万盛公司法定代表人李长青通过其账户向双禾公司转账20万元。因双禾公司向开发区国土局未缴足双方约定的土地出让金，2013年9月26日，万盛公司以双禾公司的名义向开发区国土局缴纳土地出让金71068元。双禾公司认可上述款项系万盛公司为其代缴，同意从转让价款中予以扣除，并于2013年9月27日由双禾公司法定代表人史新国向万盛公司出具收到条。涉案宗地面积3227平方米，2001年7月4日，经评估单位地价188元/平方米，实际总地价为606676元，含宗地面积2881.25平方米，代征道路占地面积345.75平方米。2013年10月17日，万盛公司又向开发区国土局交纳土地出让金335608元，开发区国土局于同日出具收款收据，载明缴款人为双禾公司，项目名称为补缴的土地价款。双禾公司用位于涉案土地上的房屋作为抵押向案外人日照市东港区恒瑞小额贷款有限（以下简称“恒瑞贷款公司”）借款100万元，偿还部分本息后尚欠895450元。2013年6月29日，恒瑞贷款公司作为甲方与双禾公司作为乙方、万盛公司作为丙方签订《共同还款协议书》，约定双禾公司此笔借款追加万盛公司为共同还款责任人，双禾公司于2013年8月31日前将此价款本金、利息及其他费用一次还清，如不能按时偿还，由共同还款责任人万盛公司替双禾公司偿还。另约定：协议签订后，于2013年7月1日至7月5日前，恒瑞贷款公司同意解除对双禾公司位于开发区韩国工业园太原路西、房产证号为日房字第××号房产的抵押。后双禾公司、万盛公司未依约还款，恒瑞贷款公司对万盛公司提起诉讼，截至2014年2月21日，万盛公司共应当偿还借款本息1022245.72元，恒瑞公司支出案件受理费等费用2万元，经协商，双禾公司、万盛公司各自负担1万元。2014年2月21日，万盛公司向恒瑞贷款公司出具转账支票金额为1042245.72元。2014年9月7日，史新国作为借款人向万盛公司借现金2万元。李长青分别于2015年1月22日、1月30日向史新国账户转账各1万元，共计2万元。另查明，2014年1月23日，双禾公司就《土地房产转让合同》形成《会议纪要》，该纪要内容为，根据1月21日下午与万盛公司面谈项目促进事宜组织召开了本次会议并形成以下决议：一、土地出让金卖地前就已明确由乙方（即万盛公司）全部承担，我公司不再承担此任何费用。二、房子于2014年2月20日前倒出，同时我公司同意承担倒出房子前六个月的房租，每月租金15000元，共计玖万元整。三、乙方应于2014年1月26日前付我公司120万元，尾款在交房时一次性付清后方可搬进厂房。还查明，2013年11月12日，双禾公司、万盛公司办理了涉案土地使用权变更登记手续，使用权人变更为万盛公司，土地使用权证号为日开国用（2013）第000080号，地类为工业用地，终止日期为2051年12月28日。同时对涉案土地上的房屋办理了变更登记手续。上述事实，有当事人陈述、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《土地房产转让合同》、证明、收据、转账支票存根、缴纳国有土地使用权出让金登记单、共同还款协议书、会议纪要等证据在案佐证，足以认定。一审认为，本案为双禾公司将以出让方式取得的建设用地使用权转让给万盛公司，万盛公司支付价款合同产生的纠纷，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。第一，关于双禾公司与万盛公司订立的《土地房产转让合同》效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条“没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的房地产，不得转让。”之规定，缴清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书是土地使用权得以转让的前提条件。但实践中，一些地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，同意开发商分期缴付土地使用权出让金，而在出让金缴清前，就向开发商核发土地使用证。最高人民法院在[2004]民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》中明确:“土地受让人虽未全部缴纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定为有效。”本案中，双禾公司在与开发区国土局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳部分土地出让金后，取得了《国有土地使用证》。双禾公司与万盛公司签订的《土地房产转让合同》是双方当事人在平等、自愿、协商和意思表示一致的基础上达成的，双禾公司已经取得国有土地使用权证书，其与万盛公司签订的《土地房产转让合同》合法有效，受法律保护，双方应当依照合同约定履行义务。第二，关于万盛公司已付转让费的数额问题。首先，对于万盛公司于2013年5月21日、7月2日向双禾公司转账100万元、25万元，2013年11月22日，万盛公司的法定代表人李长青向双禾公司转账20万元，2014年9月7日，史新国作为借款人向万盛公司借现金2万元，李长青分别于2015年1月22日、1月30日向史新国账户转账各1万元，共2万元。前述款项合计149万元，双禾公司、万盛公司双方均认可系万盛公司向双禾公司支付的土地建筑物转让费，予以确认。其次，2013年9月26日，万盛公司以双禾公司的名义向开发区国土局缴纳土地出让金71068元，双禾公司认可该款系万盛公司为其代缴，同意从转让价款中予以扣除。此为双方对土地建筑物转让费支付方式的另行约定，予以确认。再次，万盛公司根据其与双禾公司、恒瑞贷款公司签订的《共同还款协议书》，万盛公司代双禾公司偿还恒瑞贷款公司借款本息1022245.72元，同时根据协商承担案件受理费1万元，合计1032245.72元，双禾公司、万盛公司同意折抵转让费，予以支持。以上款项共计2593313.72元，应当认定为万盛公司已支付双禾公司司的转让款。第三，万盛公司于2013年10月17日向开发区国土局交纳土地出让金335608元是否应当折抵转让款问题。根据双禾公司与开发区国土局签订的《国有土地使用权出让合同》约定，双禾公司按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。双禾公司转让涉案土地使用权的前提是缴纳该合同约定的土地出让金271068元。因该宗地的总地价为606676元，双禾公司在合同签订时实际享受了土地价款优惠，双禾公司、万盛公司双方谁有义务补缴335608元土地价款，应当根据法律规定并结合双方的合同约定认定。首先，虽然我国法律对于土地出让金明确规定了缴纳主体，但并未禁止缴纳义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳。根据双禾公司、万盛公司签订的《土地房产转让合同》第三条约定，由万盛公司补缴上述价款。其次，由万盛公司缴纳上述价款符合双方订立合同目的。另外，双禾公司、万盛公司双方合同约定转让的土地使用权净用地面积为2881.30平方米，代征道路占地面积虽不在宗地范围内，但事实上别人已经无法使用该块土地，万盛公司应当一并缴纳该部分土地价款。故万盛公司缴纳土地出让金335608元不应当折抵转让款。第四，关于双禾公司就《土地房产转让合同》形成的《会议纪要》问题。万盛公司庭审中提交的双禾公司向其发出的《会议纪要》，系双禾公司在双方履行合同过程中对相关事项的承诺，应当认定为双禾公司、万盛公司就《土地房产转让合同》达成的补充协议，双方都应当严格履行。双禾公司未按照合同约定的时间完成搬迁，直至2014年2月份才完成搬迁，应当按照该补充协议的约定支付租金共计9万元，应当从万盛公司所欠转让款中扣除。综上，双禾公司、万盛公司之间《土地房产转让合同》的总价款为300万元，扣除上述已付及其他款项2683313.72元，万盛公司还应当支付双禾公司转让款共计316686.28元。根据双方合同约定所有转让款于涉案土地证办理到万盛公司名下时一次付清，双禾公司、万盛公司于2013年11月12日办理了涉案土地使用权变更登记手续。万盛公司未依照合同约定时间支付转让款已构成违约，应当从2013年11月13日起按照中国人民银行同期贷款利率支付双禾公司利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审判决：一、万盛公司于判决书生效之日起十日内向双禾公司支付土地使用权转让款316686.28元，并赔偿利息损失（以316686.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月13日起计算至判决确定的履行期限之日止）。二、驳回双禾公司的其他诉讼请求。如果万盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由双禾公司负担1850元，万盛公司负担6050元。二审中当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对于万盛公司于2013年10月17日向开发区国土局交纳335608元的事实均无异议，根据当事人提供的缴交国有土地使用权出让金登记单（交款通知书）、日照经济开发区预算外资金管理局出具的收款收据等证据，该335608元系补缴的土地出让金，一审亦将其定性为土地出让金，万盛公司上诉主张一审认定为土地房地产交易过程中产生的税费，没有依据。根据一审审理查明的事实和万盛公司上诉的目的来看，涉案《国有土地使用权出让合同》虽然约定3227平方米土地的出让金为271068元，但实际应为606676元，本案争议问题在于该差价335608元应由谁负担。对此，本院认为，从双禾公司提供的日开土确字【2001】30号批复文件看，双禾公司自该批复作出之日即2001年7月8日就知道或应当知道其所受让的3227平方米土地的出让金实际应为606676元，并且该3227平方米土地中包含了土地使用权净用地面积2881.30平方米和代征道路占地面积345.75平方米；根据万盛公司提供的双禾公司于2014年1月23日形成的会议纪要来看，双禾公司已经明确了土地出让金应由万盛公司全部承担，而万盛公司在对该会议纪要知情后，并未提出异议；再次，从本案土地的实际使用情况看，《土地房产转让合同》中虽约定了转让的土地使用权净用地面积为2881.30平方米，代征道路占地面积并不在宗地范围内，但事实上别人已经无法使用该块土地。故一审结合法律规定、当事人合同约定以及实际情况确定该差价款335608元应由万盛公司负担，其抗辩应折抵转让款不能成立，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，日照万盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由上诉人日照万盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  王林林审判员  刘丽艳二〇一七年六月二十八日书记员  路 蕾