四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）川3401民初563号原告（反诉被告）张文德，男，汉族，53岁。委托诉讼代理人王建明，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人杨俊华，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）刘绍春，女，汉族，50岁。委托诉讼代理人王建明，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人杨俊华，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）冯素清，女，汉族，54岁。被告王存存，女，汉族，1973年11月19日生，西昌市人，住盐源县太安中街（未到庭）。委托诉讼代理人庄玉兰，女，汉族，23岁（公民代理，特别授权，未到庭）。被告蔡淑萍，女，汉族，48岁。委托诉讼代理人何德高，男，汉族，65岁（公民代理，特别授权）。原告（反诉被告）张文德、刘绍春诉被告（反诉原告）冯素清，被告王存存、蔡淑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告冯素清在2017年4月7日向本院提起了反诉。原告（反诉被告）张文德、刘绍春及委托诉讼代理人王建明、杨俊华，被告（反诉原告）冯素清，被告蔡淑萍的委托诉讼代理人何德高出庭参与了诉讼。被告王存存经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。张文德、刘绍春向本院提出诉讼请求：一、解除2009年10月5日原告张文德、刘绍春与被告冯素清、王存存、蔡淑萍签订的《门市租赁合同》；由被告将位于某小区房屋一幢原告所有的出租房交还给原告；二、判令从2017年3月18日起，至出租房全部交还给原告时止，被告冯素清按630.14元/日支付给原告占用出租房的租金损失；三、判令被告严重违约，原告不退还被告交纳的保证金；被告支付给原告违约金23万元。四、案件受理费由被告承担。事实及理由：2009年10月5日原告刘绍春与被告冯素清、王存存、蔡淑萍签订了《门市租赁合同》。原告将某小区的一幢自有的、一至六楼房屋整体出租给被告。合同约定：二、租赁期限：2009年3月18日至2018年3月17日。租赁费用：前三年21万元/年；后六年为23万元/年。五、缴费时间：第一次缴款在2009年3月18日一次性缴清全年房租。以后房租均在每年的二月一日交付次年的房租，先交租金后使用。如乙方不按期交付房租，甲方有权收回租赁房屋。2017年2月1日被告应支付2017年3月18日至2018年3月17日租金23万元。原告2017年1月31日发短信给被告，要求被告将租金打入原告指定账号。2017年2月2日，被告回短信，谎称：扣除你收回两间门市的租金，已交的3万元押金，应交部分租金在春节后打入你的卡上。2017年2月10日原告通过公证处向被告送达了《催告函》。被告至今拒不支付分文租金。被告已违约，原告为维护自身的合法权益，遂诉来法院。被告冯素清辩称，原告诉称承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的观点，法院已经判决，根本不能成立。原告以被告逾期不支付房屋租金，要求解除合同的事实根本不存在。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告蔡淑萍辩称，2012年5月1日冯素清、王存存、蔡淑萍签订了退伙协议书。协议约定：王存存、蔡淑萍已经退股，一切涉及债权债务都由冯素清承担。本案与王存存、蔡淑萍无关，王存存、蔡淑萍不应承担任何责任。反诉原告冯素清向本院提出反诉请求：一、按《门市租赁合同》第十条、第十二条约定，被告违约，应赔偿原告的违约金23万元。二、雨季即将到来，六楼房顶多处漏水，判令被告按合同约定限时修好。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月5日反诉原告冯素清与反诉被告签订了《门市租赁合同》。合同约定：“十、房屋顶渗漏处理由甲方负责。十二、双方不得无故终止合同，如一方违约，应按一年的租金等一切的经济损失，赔偿给对方。”合同签订后反诉原告履行了合同义务。第二年租赁房屋屋顶漏水。反诉原告通知反诉被告，反诉被告派员进行了维修。2012年602、605、606、608号房间的墙、屋顶漏水，反诉原告通知反诉被告维修，反诉被告拒绝。反诉原告自行维修，发生维修费4300元。2014年至今雨季602、605、606、603号房间一直漏水，反诉原告数次通知反诉被告维修，反诉被告拒绝维修。反诉被告不履行合同义务，导致六楼四间房屋长期无法对外登记住宿，给反诉原告造成了严重的损失。根据《门市租赁合同》第十条、第十二条的约定，被告违约，应支付违约金23万元。反诉被告张文德、刘绍春辩称：一、反诉的诉讼请求依法不能成立。反诉被告没有违反《门市租赁合同》第十条、第十二条。二、反诉已过诉讼时效，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。首先，反诉原告没有证据证实2012年602、605、606、608号房间漏水和2014年至今602、603、605、606号房间一直漏水。其次，反诉原告没有证据证明通知过反诉被告履行房屋维修义务，反诉被告拒绝。第三，反诉被告提供了2013年6月至2016年12月22日西昌市法院、凉山中院的六次裁判文书，证明在连续四年的诉讼中，承租人冯素清从未要求出租人履行维修义务。故冯素清为了诉讼利益的诉称不能成立。第四，假如2012年房屋真的漏水了，冯素清在2017年4月7日才主张权利，早已过了二年的诉讼时效。冯素清又不能证明诉讼时效有中止、中断的法定事由出现。反诉已过诉讼时效。请驳回反诉原告的诉讼请求。被告王存存经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本院经审理认定事实如下：2009年10月5日原告刘绍春与被告冯素清、王存存、蔡淑萍签订了《门市租赁合同》。原告将位于某小区旁的一幢自有的、一至六楼房屋整体出租给被告。合同约定：二、租赁期限：2009年3月18日至2018年3月17日。租赁费用：前三年21万元/年；后六年为23万元/年。五、缴费时间：第一次缴款在2009年3月18日一次性缴清全年房租。以后房租均在每年的二月一日交付次年的房租，先交租金后使用。如乙方不按期交付房租，甲方有权收回租赁房屋。九、在租赁期间乙方无权转租他人，如要转租应征得甲方同意。若乙方中途不承租该租赁房屋，乙方能使第三人与甲方重新签订租赁合同。则乙方不是违约，但第三人在第一次必须交纳一年的租金及保证金。若乙方不能找第三人与甲方签订租赁合同，则甲方不退还乙方已交纳的保证金和已交纳但未使用完的租金。十、房屋顶渗漏处理由甲方负责。十二、双方不得无故终止合同，如一方违约，应按一年的租金等一切经济损失，赔偿给对方。合同签订后原告履行了交付义务。2012年5月1日冯素清、王存存、蔡淑萍签订了退伙协议书，王存存、蔡淑萍退出了《门市出租合同》，实际承租人为冯素清。2013年4月27日冯素清未经原告许可，将某小区进大门左侧某宾馆旁的两间门市转租给了第三人黄小荣作为商业用房使用。签订了《门市出租合同》，租期三年，从2013年8月30日至2016年8月30日止。2013年6月原告知晓被告转租后，起诉冯素清、王存存、蔡淑萍，第三人黄小荣至西昌市人民法院，要求解除2009年10月5日《门市租赁合同》并赔偿原告损失，西昌市人民法院作出了（2013）西昌民初字第1846号民事判决书，判决：一、解除原告张文德、刘绍春与被告冯素清、王存存、蔡淑萍2009年10月5日签订的《门市租赁合同》，限被告在本判决生效后六十日内将承租房屋退还原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。三、由原告张文德、刘绍春补偿被告冯素清、王存存、蔡淑房屋装修损失25万元。被告冯素清不服，上诉至凉山彝族自治州中级人民法院；凉山彝族自治州中级人民法院作出了（2014）川凉中民終字第231号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。2014年12月1日西昌市人民法院作出了（2014）西昌民初字第1116号民事判决书，判决：一、被告冯素清、王存存、蔡淑萍于本判决生效之日起5日内将2014年2月至2015年2月期间的房租23万元支付给原告张文德、刘绍春。二、驳回原告张文德、刘绍春的其他诉讼请求。原告不服，上诉至凉山彝族自治州中级人民法院。因租赁合同纠纷,导致原、被告在2014年11月16日发生伤害案件。2015年1月12日在西昌市西城派出所主持调解下，原、被告双方签订了《协议书》，约定：乙方当事人自愿放弃追究甲方当事人及相关人员的法律责任；冯素清与刘绍春房屋租赁合同纠纷一案，刘绍春不再上诉，撤回上诉，按照原合同执行。2015年2月1日被告应支付原告2015年3月18日至2016年3月17日租金时，被告仅仅支付了128000元，尚有102000元未支付。被告指示第三人支付了60000元，剩余42000元未付。2016年2月1日被告应支付2016年3月18日至2017年3月17日房租时，被告又以第三人未向其支付租金为由，仅支付了7万元，剩余16万元拒不支付。后原告起诉至西昌市人民法院，请求：1、三被告共同支付拖欠原告的房屋租金202000元；2、以被告所欠房租为本金，按银行同期贷款利息的4倍计算占用资金利息至三被告支付完全部租金为止；3、本案诉讼费由被告承担。西昌市人民法院驳回了原告的诉请；凉山彝族自治州中级人民法院驳回上诉，维持原判。2017年2月1日被告应支付2017年3月18日至2018年3月17日租金23万元。原告2017年1月31日发短信给被告，要求被告将租金打入原告指定账户。2017年2月2日，被告回短信称：扣除你收回两间门市的租金，已交的3万元押金，应交部分租金在春节后打入你的卡上。2017年2月10日原告通过公证处向被告送达了《催告函》。被告至今拒不支付租金。2017年2月19日原告起诉被告冯素清、王存存、蔡淑萍至本院。2017年4月7日被告冯素清提起反诉。本院认为，2009年10月5日双方签订的《门市租赁合同》，系双方真实意思表示；没有违反法律、法规的禁止性规定；没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。被告王存存、蔡淑萍已于2012年5月1日与冯素清签订了《退股协议书》，协议约定：王存存、蔡淑萍已经退股，涉及与原告签订的《门市租赁合同》的一切债权、债务都由冯素清个人承担，与王存存、蔡淑萍无关。庭审中，原告与被告冯素清都予以认可，故王存存、蔡淑萍辩称在本案中不应承担责任的抗辩理由，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，《门市租赁合同》合法有效，受法律保护。《门市租赁合同》第五条约定“以后房租均在每年的二月一日缴付次年房租，先交租金后使用，如乙方不按期交付房租，甲方有权收回租赁房屋。”2017年2月1日被告应当支付原告租金23万元。2017年2月2日被告回短信称：扣除你收回两间门市的租金，已交的3万元押金，应交部分租金在春节后打入你的卡上。被告转租给第三人黄小荣作为商业用房的合同租期是三年，从2013年8月30日至2016年8月30日。被告没有证明原告在2017年3月18日前收回了该两间门市，或收回了2017年3月18日至2018年3月17日该两间门市的租金。2017年2月10日，原告通过公证向被告邮寄送达了《催告函》，要求被告在收函后5日内支付房租，否则解除合同，收回房屋。被告至今拒不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告依约可以解除合同。被告以自己不缴纳租金的行为表明不履行主要债务。被告迟延履行支付租金义务，经原告短信、公正邮寄《催告函》催告后，在合理期限内被告仍未履行支付租金的义务。致使原告签订《门市租赁合同》，收取租金的合同目的不能实现。被告已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告要求解除《门市租赁合同》，由被告将位于某小区旁的一幢一至六楼出租房交还给原告；从2017年3月18日起，至出租房全部交还给原告为止，被告冯素清按630.14元/日支付给原告占用出租房的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另被告在庭审中未提出违约金过高，要求适当降低违约金的请求。故原告请求被告支付违约金23万元的请求于事实和法律有据，本院予以支持。原告不退还被告交纳的保证金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告关于反诉被告未履行《房屋租赁合同》第十条，应支付违约金23万元给反诉原告的诉讼请求，在庭审中未举证予以证明，且已过了诉讼时效。故反诉原告的反诉请求，本院不予支持。由于解除《房屋租赁合同》系被告根本违约所致，且双方在租赁合同中并未约定解除合同后，被告在租赁房屋中投入的附着的不动产剩余价值的归属和补偿问题。根据公平原则，拆除会损坏房屋，拆除的残留物又失去了使用价值，且该租赁房屋合同约定的租赁期限是8年零六个月，现被告已实际使用了7年零八个月。又因该房屋租赁合同不能继续履行的责任在于被告违约，故被告在租赁房屋中投入的附着的不动产归原告所有。被告在租赁房屋中投入的动产，由被告自行搬离。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除2009年10月5日原告（反诉被告）张文德、刘绍春与被告（反诉原告）冯素清、王存存、蔡淑萍签订的《门市租赁合同》；被告（反诉原告）冯素清在本判决生效后十日内将在租赁房屋中投入的动产，自行搬离。将某小区旁的一幢一至六楼的出租房交还给原告（反诉被告）张文德、刘绍春；被告（反诉原告）冯素清在本判决生效后十日内按630.14元/日支付给原告（反诉被告）张文德、刘绍春占用出租房的租金（从2017年3月18日起，计算至出租房交还给原告（反诉被告）张文德、刘绍春止）；被告（反诉原告）冯素清支付原告（反诉被告）张文德、刘绍春违约金23万元，扣除被告（反诉原告）冯素清交纳的履约保证金3万元，余20万元违约金由被告（反诉原告）冯素清在本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）张文德、刘绍春；驳回原告（反诉被告）张文德、刘绍春的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）冯素清的反诉诉讼请求；被告王存存、蔡淑萍在本案中不承担以上款项的给付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750.00元，由被告（反诉原告）冯素清承担。反诉案件受理费2375.00元，由被告（反诉原告）冯素清承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于凉山彝自治州中级人民法院。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。审判员 兰 林二〇一七年六月二日书记员 贾煜寒附相关法条及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。