湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初1035号原告：赵莉莎，女，汉族，1985年1月1日出生。委托诉讼代理人欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为起诉、接收法律文书、参加诉讼、调查取证，进行和解。委托诉讼代理人：苏丹，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为起诉、接收法律文书、参加诉讼、调查取证，进行和解。被告：株洲市亚泰物业管理有限公司。法定代表人涂棋伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖淑荣，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为应诉、答辩，进行调解，代收法律文书等。被告：新安居建材大市场业主委员会。负责人易鸿慧，系该单位主任。被告：天元区鸿光建材经营部（个体工商户）。经营者：匡银光，男，汉族，1986年6月25日出生。被告株洲市新安居建材大市场业主委员会、天元区鸿光建材经营部共同的委托诉讼代理人：肖淑荣，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：株洲新安居置业有限公司。法定代表人涂棋伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛明扬，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。第三人：易成，男，汉族，1975年1月14日出生。第三人：高晗，女，汉族，1976年9月18日出生。第三人易成、高晗共同委托诉讼代理人：易泽群（系第三人易成之父），男，汉族，1952年1月17日出生。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。第三人易成、高晗共同委托诉讼代理人欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为起诉、接收法律文书、参加诉讼、调查取证，进行和解。原告赵莉莎与被告株洲市亚泰物业管理有限公司（以下简称亚泰物业公司）、株洲市新安居建材大市场业主委员会（以下简称新安居业委会）、天元区鸿光建材经营部（以下简称鸿光经营部）、第三人株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）、易成、高晗物权保护纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成由审判员刘祥宇担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2016年12月15日公开开庭进行了审理，书记员陈璟担任法庭记录。并于2017年2月20日变更合议庭组成成员，依法组成由代理审判员尹利容担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2017年6月20日公开开庭进行了审理，书记员刘珊珊担任法庭记录。庭审中，原告赵莉莎的委托诉讼代理人欧阳伟勇、苏丹，被告亚泰物业公司、新安居业委会、鸿光经营部共同委托诉讼代理人肖淑蓉，第三人新安居置业公司的委托诉讼代理人毛明扬，第三人易成、高晗的委托诉讼代理人易泽群、欧阳伟勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵莉莎诉称：原告赵莉莎因追偿债权与第三人易成、高晗达成仲裁调解。该仲裁调解书生效后，原告向株洲市中级人民法院申请执行，原告同意被执行人易成、高晗以其网签的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号共七个商业门面（建筑面积87.08平方米）的权益抵偿其债权，株洲市中院裁定上述涉案门面由被执行人易成、高晗依法变更至原告名下，并向株洲市房产局发出（2015）株中法执字第109号协助执行通知书予以确认，并由株洲市房产局出具了协助执行登记受理单。原告依据上述发生法律效力的文书向涉案商铺使用人被告鸿光经营部主张收取占用费，但实际使用人以自己已向市场管理方即被告亚泰物业公司缴纳了租金及物业管理费为由拒绝向原告缴纳占用费。涉案房屋由第三人新安居置业公司开发建设，前期由株洲红星商业管理有限公司对外招商与物业管理。后因各种原因，目前由被告亚泰物业公司实际进行市场管理与维护，代被告新安居业委会向实际使用人收取租金及物业管理费。第三人易成、高晗在购买上述涉案房屋时按开发商的要求与株洲红星商业管理有限公司签署《委托经营协议书》（于2015年8月31日到期），此后涉案房屋并未实际交付给第三人易成、高晗以及原告，而是由开发商直接交付给被告亚泰物业公司，由被告亚泰物业公司对外招商、招租及实际管理。综上所述，三被告明知对涉案房屋没有合法所有权，无故占用涉案房屋，其行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告向原告返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号共七处商业门面；2、三被告连带向原告支付涉案7处商业门面的占用费37618.56元（87.08平方米×48元/平方米×9个月）（暂从2015年9月1日算至2016年5月31日，之后的占用费按上述标准计算至实际返还门面之日止）；3、三被告向原告支付涉案7处商业门面2016年5月31日之后的占用费用（以48元/米为标准，以87.08平方米为基数）；4、三被告承担本案全部诉讼费用。被告亚泰物业公司辩称：1、答辩人作为物业管理方，与被告新安居业委会签订物业合同，被告新安居业委会根据业主授权，将商铺委托答辩人一起出租、管理，在扣除管理费后将租金收益返还给业主；2、本案涉案门面并未进行实际交易，故涉案门面不属于第三人易成、高晗，亦不属于原告，答辩人没有交付门面和租金的义务；3、答辩人无欠付业主租金收益的行为；4、在本案起诉前，原告、第三人易成、高晗并未主张过任何权利，租金的时效为一年。答辩人已向被告新安居业委会履行交租义务，且无任何过错，合法使用。综上，原告的起诉无事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告新安居业委会辩称：1、答辩人是根据不动产登记表、不动产发票和第三人新安居置业公司的确认来认定业主身份及权利；2、在本案起诉前，原告、第三人易成、高晗并未主张过任何权利；3、答辩人无欠付业主租金收益的行为。被告鸿光建材经营部：1、答辩人是在合法合理的前提下，使用本案涉案门面；2、答辩人租赁的门面的租赁号需进一步核实，其是否对应原告诉请的门面无法确定，答辩人无欠付业主租金收益的行为。第三人新安居置业公司述称：原告无任何事实与法律证明本案涉案门面的物权系其所有，第三人易成、高晗通过父亲易泽群与第三人新安居置业公司进行商品房销售网签，但是没有支付本案涉案门面的房款，没有实际交易，本案涉案门面的物权不属于易成、高晗，其二人也无权将本案涉案门面以抵债的目的交付给原告，因此，原告并不是本案适格主体，请法院依法驳回其诉讼请求。第三人易成、高晗述称：1、其支付了涉案门面的对价，有相关支付凭证，并在房产登记部门进行了网签备案登记，故物权已经形成初步效力；2、我方与原告之间的债权债务关系合法有效，并经过相关法律文书进行确认，三被告只是质疑，没有证据证明我方的权利是非法的；3、我方通过法院执行，将网签的涉案门面变更至原告名下，法院也向相关职能部门下达协助通知书；4、第三人新安居置业公司及三被告之间是受同一人涂棋伍管理，其向我方承诺按时支付租金之后，擅自打乱市场门面编号，使我方无法取得租金；5、我方与第三人新安居置业公司之间有买卖关系，我方是否支付对价是另一法律关系，若第三人新安居置业公司认为我方没有支付对价，应当就违约责任另行提出诉讼，本案不宜一并处理；6、经过仲裁裁决、法院裁定及房产部门的变更登记，我方同意将本案涉案门面抵债过户给原告，且我方未主张所有权及其他权利。本院经审理查明：2013年10月30日，第三人新安居置业公司与第三人易成、高晗签订《株洲市商品房预售合同》（编号为9000181660），约定：易成、高晗向新安居置业公司购买位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号共七个商业门面；2013年10月30日支付首期房款1554387元，剩余房款1540000元由银行提供10年期贷款；自2012年9月1日至2015年8月31日，上述商铺委托株洲红星商业管理有限公司进行经营管理，第三人易成、高晗在该期间不享有收益权、管理权。该合同在株洲市产权登记部门办理了备案登记。第三人易成、高晗因与原告赵莉莎的民间借贷纠纷在娄底仲裁委员会达成调解。娄底仲裁委员会于2014年10月20日制作娄仲调字【2014】14号《调解书》，确认：一、易成、高晗以其共同购买的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号门面共七个商业门面、建筑面积为87.08平米，已经株洲市房地产管理局网签），每平方米建筑面积单价临街外铺26000元、内铺16000元计价人民币1890880元代替第三人易泽群偿还原告赵莉莎借款，第三人易成、高晗协助申请人自收到本调解书起七日内办理好网签更名登记手续，办理网签更名的费用由易成、高晗承担，办理网签更名之后的费用由原告赵莉莎承担。二、不足部分由原告赵莉莎与易泽群另行签订还款计划。三、本案仲裁费3000元，由被申请人易泽群承担。原告持上述调解书至株洲市中级人民法院申请强制执行，株洲市中院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第109号《执行裁定书》，裁定如下：将易成、高晗共同购买的已网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号门面共七个商业门面依法变更至赵莉莎名下。申请执行人赵莉莎可持本裁定到房产管理部门办理网签更名手续。2015年2月3日，株洲中院向株洲市房产局送达协助执行通知书，内容为：将被执行人易成、高晗网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号门面共七个商业门面依法变更至赵莉莎名下。株洲市房产局至今没有执行株洲中院的裁定内容。原告为取得涉案门面的使用权和租金收取权向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：1、涉案门面网签合同的购买人仍为易成、高晗。上述门面至今未办理房产证分户，房产登记所有权人仍为第三人新安居置业公司，第三人新安居置业公司未与第三人易成、高晗办理房屋交接手续。2、2015年11月2日至今，第三人新安居置业公司委托被告新安居业委会对上述门面统一对外招租，被告新安居业委会委托被告亚泰物业公司对上述门面进行出租及管理。以上事实有原告、被告、第三人庭审中的陈述以及原告提交的天元区鸿光建材经营部营业执照、新安居建材市场5栋平面图、娄仲调字【2014】14号《调解书》、（2015）株中法执字第109号《执行裁定书》、协助执行通知书、《商品房预销售合同》，三被告共同提交的房屋产权证等证据材料予以证实，足以认定。本院认为，本案案由系物权保护纠纷。本案争议焦点为本案涉案门面的实际产权人为谁，原告要求返还涉案门面有无权利基础，原告要求三被告支付涉案门面的占用费有无事实与法律依据？具体作如下分析：根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经依法登记，不发生法律效力。经庭审查明，本案涉案房屋新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号共七个商业门面现在的登记所有权人为第三人新安居置业公司，而娄仲调字【2014】14号《调解书》和（2015）株中法执字第109号《执行裁定书》并未直接将本案涉案房屋确权为原告赵莉莎所有，故本案涉案房屋的所有权人为第三人新安居置业公司。依据上述《调解书》和《执行裁定书》的内容，第三人易成、高晗将其与第三人新安居置业公司签订的《株洲市商品房预销售合同》（编号为9000181660）中作为房屋买受人的权利通过抵债的形式转让给原告赵莉莎，并将商品房买卖合同的购房人更名为原告赵莉莎，但根据庭审查明的事实，第三人新安居置业公司与第三人易成、高晗在《株洲市商品房预售合同》的履行问题上产生了争议，第三人新安居置业公司至今未向第三人易成、高晗交付本案涉案房屋，故第三人易成、高晗至今仍未享有本案涉案房屋新安居建材大市场5栋1146、1147、1148、1149、1119、1120、1121号门面的占有、使用和收益权，据此，原告依据上述《调解书》要求返还涉案房屋也没有权利来源和基础，原告要求三被告返还涉案房屋的证据不充分，本院不予支持。同理，原告要求三被告支付上述房屋从2015年9月1日开始计算的占用费亦无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经调解不成，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵莉莎的全部诉讼请求。本案案件受理费370元，由原告赵莉莎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  尹利容人民陪审员  曹佩均人民陪审员  彭福寿二〇一七年六月二十二日书 记 员  刘珊珊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。