河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0322民初1756号原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司，所在地秦皇岛市海港区太阳城长丰大厦9楼603，统一社会信用代码91130300561993604J。法定代表人王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人张博，该公司员工。委托诉讼代理人高虹，该公司员工。被告庞会凤，女，1962年5月25日生，汉族，农民，现住昌黎县。原告秦秦皇岛八方凯信物业服务有限公司（以下简称八方凯信公司）与被告庞会凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法由审判员刘秀艳适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告八方凯信公司委托诉讼代理人张博、高虹及被告庞会凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八方凯信公司诉称，被告庞会凤从秦皇岛海昌房地产开发有限公司购买了昌黎县滨海国际小区3区10栋1单元1003号住宅楼后，秦皇岛海昌房地产幵发有限公司将物业管理全面委托我公司接收管理。2014年2月15日，被告庞会凤与我公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定我公司为甲方，被告为乙方。被告自接收其楼房至今一直接受我公司物业服务，开始被告按照《前期物业管理服务协议》第一条乙方的权利和义务的第12条款的约定：“每年6月31日前交付下年度的各项物业费用”，按时交纳物业等费用。自2014年7月18日至今已拖欠原告的各项物业费用4330.77元。经原告多次催要，并委托律师发送《律师函》催要，被告却无故一拖再拖。按照《前期物业管理服务协议》第十条第四款的约定：“乙?方违反合同，不按本合同约定的收费标准、缴费时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天应缴金额的千分之三累计缴纳违约金，直至向人民法院起诉。”截止2017年3月31日被告应支付违约金1299元。原告现向法院起诉，请依法判决被告庞会凤立即给付拖欠的各项物业费用和违约金5630元，并承担诉讼费用。被告庞会凤辩称，数额不知道原告怎么算的，我不长期在这居住，物业费我确实没有交，我在原告处押了2000元物业费，我不是有意拖欠物业费，我看房的时候，物业人员带着我看的房，窗户弯曲，物业承诺给我维修窗户，我找了无数次，也没有答复，我才不交的物业费。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照一份，证明其主体资格。2、2012年4月21日《前期物业服务合同》一份，记载委托方（甲方）秦皇岛海昌房地产开发有限公司，受托方（乙方）八方凯信公司，约定2012年5月甲方将滨海国际小区的物业管理交给乙方管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均履行本合同承担相应的责任；物业共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安值班亭；物业共用设施设备的运行、维护、养护、管理服务，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、配电系统、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；小区内的公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设备的维修，包括商业网点、文化体育娱乐场所、围墙、大门；公共环境卫生，包括公共场地、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视门岗执勤（协助当地公安机关实施小区治安防范工作）；物业收费标准为0.85元/平米/月，电梯费标准为[0.30+0.01×（层高-1）]元/月/平米。双方加盖公章，法定代表人签字。3、《滨海国际三、四、五区物业服务合同》一份，记载委托方（甲方）海昌房地产公司，受托方（乙方）八方凯信公司，约定小区坐落位置：昌黎县碣阳大街中段，本小区分为四期开发，现可交房的一期三区、四区、五区正式交于乙方物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均履行本合同承担相应的责任；物业共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安值班亭；物业共用设施设备的运行、维护、养护、管理服务，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、配电系统、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；小区内的公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设备的维修，包括商业网点、文化体育娱乐场所、围墙、大门；公共环境卫生，包括公共场地、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视门岗执勤（协助当地公安机关实施小区治安防范工作）；合同期限三区自2016年6月1日至2017年12月19日止；高层住宅物业服务费标准为0.85元/平米/月，电梯费标准为[0.30+0.01×（层高-1）]元/月/平米，电梯费按实际发生额分摊。盖有双方单位公章，双方代表人签字。4、原、被告于2014年2月15日签订的《前期物业管理服务协议》一份，记载甲方八方凯信公司，乙方庞会凤，物业名称滨海国际小区，坐落位置10栋1单元1003室，类型高层，建筑面积109.74平米，甲方对服务共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向乙方提供服务自用部位，自用设施设备的维修养护等有偿服务；物业管理服务内容包括房屋共用设施设备维护、管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、天线、供电线路、照明、供暖线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，户外墙面、地面、道路、门厅、楼梯间、走廊通道的卫生清洁，垃圾集中回收、定点存放、日产日清，定期对蓄水池进行清洁、消毒、定期清掏化粪池，定期清理雨、污水井，保证供水排水通畅等等高层服务费0.85元/平米/月，乙方有义务在每年的6月30日前缴清各项物业管理费用，乙方不按合同约定的收费标准、缴费时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天应缴金额的3‰累计交纳违约金。加盖原告公章，被告签字摁印。5、2015年6月25日、2016年2月25日物业费催缴通知单照片两份，记载被告于2014年7月18日起拖欠物业费，请被告及时缴纳，逾期不交则按合同约定收取3%滞纳金。6、原告向被告邮寄的律师函及邮政局向原告回复的信息各一份，记载原告向被告发送律师函，通知被告自2014年7月18日至2015年12月31日拖欠物业费2337.8元。证明原告向被告催缴物业费，但被告未收到该律师函。7、昌黎县物价局2012年7月20日《关于滨海国际小区物业服务收费标准的批复》一份，证明该小区经物价局批准，收费标准为高层0.85元/平米/月，业主办理入住手续后长期未入住连续6个月以上和入住后长期未使用的空置物业，业主应按规定服务费标准的90%缴纳空置物业服务费。被告庞会凤经对上述证据质证，发表如下质证意见：我不懂，不发表质证意见。我确实欠原告物业费，但我不是故意不交物业费，是因为我的房屋有质量问题，被告不给我维修。经庭审质证，本院对以上证据做如下确认：原告提交的证据1-5、7具有客观性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。原告证据6未妥投，不能证明已告知被告，本院不予采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2012年4月21日，原告八方凯信公司与该小区开发商秦皇岛海昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定，原告为该小区提供物业服务，多层住宅物业收费标准为0.85元/平米/月，电梯费标准为[0.30+0.01×（层高-1）]元/月/平米。2014年2月15日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定，原告对被告小区提供物业服务，具体包括：对服务共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向被告提供服务自用部位，自用设施设备的维修养护等有偿服务；物业管理服务内容包括房屋共用设施设备维护、管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、天线、供电线路、照明、供暖线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，户外墙面、地面、道路、门厅、楼梯间、走廊通道的卫生清洁，垃圾集中回收、定点存放、日产日清，定期对蓄水池进行清洁、消毒、定期清掏化粪池，定期清理雨、污水井，保证供水排水通畅等等；并约定高层服务费0.85元/平米/月，6月30日前缴清各项物业管理费用，被告不按合同约定的收费标准、缴费时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴，并从逾期之日起按每天应缴金额的3‰累计交纳违约金。2012年7月20日，昌黎县物价局下达《关于滨海国际小区物业服务收费标准的批复》，要求该小区收费标准为高层0.85元/平米/月。被告庞会凤系滨海国际小区3区10栋1单元1003室业主，房屋建筑面积为109.74平方米。另查，被告庞会凤自2014年7月18日起未缴纳物业费，原告曾于2015年6月25日、2016年2月25日向被告催缴物业费，但被告庞会凤一直未缴纳，被告庞会凤共拖欠物业费3904.89元，其中自2014年7月18日-2015年12月31日的物业、电梯费2337.8元，自2016年1月1日-2017年12月31日的物业费1119.35元（109.74平方米×0.85元/平方米/月×12个月），电梯费447.74元（109.74平方米×0.34/平方米/月×12个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告八方凯信公司与被告所在的滨海国际小区开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为小区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费，故被告应给付原告拖欠的物业服务费3904.89元。按照双方的物业服务合同，被告未按合同约定的时间缴纳物业费，应从逾期之日起按每天应缴金额的3‰累计交纳违约金，故本院对原告要求被告缴纳违约金1299元的诉讼请求予以支持。被告抗辩其房屋质量存在问题，因此其不向原告缴纳物业费，房屋质量问题与物业服务合同系两个不同的法律关系，故其抗辩主张不能成立，被告可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告庞会凤于本判决生效之日起十日内支付原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司2014年7月18日-2017年12月31日物业管理服务费3904.89元，违约金1299元。二、驳回原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告庞会凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  刘秀艳二〇一七年六月二十九日书记员  李 琰