湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初2168号原告：朱莉，女，1990年2月10日出生，居民身份证住址湖北省广水市，现住武汉市洪山区。被告：褚双阳，男，1968年5月9日出生，汉族，居民身份证住址湖北省云梦县，现住武汉市洪山区。第三人：刘冰，男，1964年7月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市洪山区。原告朱莉与被告褚双阳，第三人刘冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序独任审判，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告朱莉，被告褚双阳，第三人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱莉诉称，2016年4月7日，原告朱莉与被告褚双阳达成商铺转让口头协议，被告褚双阳将位于武汉市武昌区解放路××号商铺转让给原告朱莉，原告朱莉支付给被告褚双阳转让费63000元。原告通过银行转账的方式向褚双阳支付转让费。同日，原告与第三人刘冰签订《商铺租赁合同》。原告接手商铺后，办理营业执照时遇到困难，经工商、房管部门询问才知道被告向原告转让时隐瞒商铺为公房、公房承租人为张桂英、公房所有权人为武昌区房管局、商铺转租未经过武昌区房管局同意的事实，导致原告无法办理营业执照，使合同目的无法实现。被告向原告转让商铺时，未告知商铺所在位置早已被政府纳为拆迁范围，且被告是知道的，故意隐瞒商铺的重要信息，有欺骗的故意，使原告做出错误的意思表示，导致原告利益受到损害，合同显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。为此，原告诉至法院，诉讼请求：请求判令撤销原、被告于2016年4月7日签订的商铺转让口头合同；请求判令被告向原告退还转让费63000元；请求判令被告赔偿原告装修损失1865元；请求判令被告赔偿原告转让费63000元的转让费63000元息；请求判令被告承担本案诉讼费用。原告朱莉为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、原告身份证、被告身份信息和第三人的身份证，拟证明原、被告及第三人的身份信息，第三人刘冰的户籍地址系涉案房屋，房屋为住宅性质；证据二、2016年4月7日收条，拟证明被告褚双阳将解放路××号门面转让给原告，被告收取原告转让费63000元；证据三、2016年4月7日商铺租赁合同和收条，拟证明第三人刘冰将房屋出租给原告，并收取2016年5月8日至8月8日的租金；证据四、《武汉市城镇公有房屋住宅租约》、《武昌区农讲所片旧城区改建项目国有土地征收调查登记汇总表》、通话录音6，拟证明第三人刘冰不是解放路××号商铺产权人，且不是解放路××号商铺公房承租人，位于解放路××号商铺实际登记用途为住宅性质，并非合法商铺，该涉案公房产权人为民主路房管所，涉案公房实际承租人为张桂英，且在三方签订合同时，被告褚双阳、第三人刘冰均隐瞒了涉案房屋为公房的事实，隐瞒了承租人为张桂英的事实，隐瞒了涉案房屋真正所有权人为武昌区民主路房管所的事实，被告和第三人在与原告签订合同时均欺诈原告；证据五、涉案房屋隔壁门面的公房承租合同、2015年9月8日《协议书》及公房《消防安全责任书》，拟证明直管公房改变使用性质、转租、转让等需经过房管部门同意，由房管部门执行统一备案申报审批制度，收取协议租金，被告和第三人在与原告签订合同，转让商铺时，隐瞒了商铺转租没有经过武昌区民主路房管所同意的重要事实；证据六、武汉市门面招牌规范设置备案表、通话录音4和通话录音5，拟证明涉案房屋无法正常办理营业执照，无法正常办理商铺用于经营所需的相关手续；证据七、2015年武昌区政府工作报告、媒体关于武昌区启动农讲所片区征收拆迁的报道、《武昌区农讲所片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公告、武昌区农讲所片区旧城改建项目国有土地上房屋征收调查登记汇总表和通话录音（1、2、3），拟证明被告转让的商铺属于政府将要启动征收拆迁的范围内，第三人知道或应当知道其所租给原告的商铺将要被征收拆迁，但二人向原告隐瞒该事实；证据八、照片三张，拟证明由于被告和第三人欺诈，导致原告无法办理营业执照，城市管理部门拆除原告的商铺招牌；证据九、收据、蒂凡尼窗帘壁纸订货单和购货单、微信聊天记录，拟证明原告为安装门面招牌、装修门面共花费1865元，被告应当赔偿装修损失；证据十、手机通话记录、车票、照片、微信聊天记录、武汉欢乐星城小区楼栋巡查登记表，拟证明被告在将涉案房屋转让给原告后，刻意躲避原告，拒接原告电话，对外谎称其在上海，实则在武汉欢乐星城小区从事安保工作，其工作所用的姓名为褚春阳，与被告名字不同；证据十一、中国移动通话详单，拟证明电话录音的真实性；证据十二、通话录音2，拟证明被告褚双阳谎报其之前转让商铺的价格，欺诈原告。被告褚双阳辩称，我不会退还转让费63000元，关于拆迁的时间我不知情，原告于2016年3月底开始调查门面，并且下了1000元订金，4月7日签订合同，形成转让关系，我没有欺骗原告，并安排房东刘冰跟原告签订租赁合同。被告褚双阳为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据一、2016年9月19日武昌区农讲所片区旧城区改建项目房屋征收调查结果公告（附图）、2016年11月16日征收公告、房屋征收决定，拟证明我转让门面时没有接到拆迁的通知，对拆迁不知情。证据二、2017年3月18日通告，拟证明改建项目指挥部对武昌区农讲所片区旧城改建项目红线范围内房屋于2017年3月20日筑安全围墙。第三人刘冰述称，第一，我将《武汉市城镇公有房屋住宅租约》的复印件给了原告，关于房屋属性原告知情；第二，房产证的公房承租人是张桂英，我是张桂英的儿子，代替母亲处理门面的事情；第三，原告拆除招牌是因为不符合城管的要求，并不是因为营业执照的问题；第四，关于营业执照我跟原告协商过，且要求被告去咨询办理营业执照差哪些材料，我都会配合，但是原告不与我协商，置之不理。第三人刘冰未向本院提交证据。经庭审举证、质证，被告褚双阳、第三人刘冰对原告朱莉提供的证据原、被告和第三人的身份证、2016年4月7日收条、2016年4月7日商铺租赁合同和收条、《武汉市城镇公有房屋住宅租约》复印件、照片三张、收据、通话录音无异议，对证明目的有异议，原告朱莉在承租门面时知情张桂英系公房实际承租人；对其他证据不清楚。原告朱莉、第三人刘冰对被告褚双阳提供的证据无异议。本院对双方无异议的证据效力予以确认，对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合审查判断。经审理查明，坐落于武汉市武昌区解放路××号的房屋系武昌区民主路房管所所有，由张桂英承租，用途民用调企业。张桂英自1989年4月3日开始承租该房屋，委托其儿子刘冰代为管理，刘冰以自己的名义办理该商铺的电表，并对外出租，租金转交给张桂英。2016年3月底，朱莉看到褚双阳转让门面的广告，遂与褚双阳协商门面转让事宜。2016年4月6日，朱莉支付褚双阳定金1000元。2016年4月7日，朱莉与褚双阳达成转让协议，褚双阳将承租的位于解放路××号的门面转让给朱莉，转让费63000元，门面于2016年4月15日交付给朱莉。同日，朱莉支付给褚双阳62000元。褚双阳出具收条一份，载明：“今收到朱莉转让费63000元。”。门面转让时，褚双阳与刘冰已告知该公房的实际承租人为张桂英，系刘冰的母亲。2016年4月7日，朱莉与刘冰签订《商铺租赁合同》，约定刘冰将拥有的商铺出租给朱莉作为经营场所，面积31.5平方米；租用期限3年，自2016年5月8日至2019年5月8日；租金按照一季度收取1万元；本合同签订之日，朱莉支付刘冰2016年5月8日至2016年8月8日共三个月的租金1万元；朱莉必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，刘冰有权向朱莉加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，刘冰有权收回房屋；刘冰向朱莉提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决；若非刘冰主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，刘冰需将押金及预付租金无息退还朱莉；房东刘冰承诺，两年内不得上调房租，第三年如上调房租，不得超过每月租金的20%；在朱莉租赁期间，如发生房屋纠纷或被收购（除房屋拆迁、不可逆转的事情外），一切由房东刘冰负责，如再租赁三年期间（除拆迁外），发生任何影响正常经营的事情，房东有责任协助解决，如事情不可逆转，房东刘冰赔偿租户朱莉5万元赔偿金；朱莉具备转让店铺的权利，但需提前通知刘冰。合同签订后，朱莉支付刘冰2016年5月8日至2016年8月8日的租金1万元，刘冰出具收条一份。2016年4月15日，褚双阳将门面交付给朱莉，朱莉着手对门面进行装修，定做广告牌支付1050元，对门面房进行简单装修花费815元，并开始经营。2016年7月18日，朱莉通过湖北广播电视台，向记者反映拆迁办工作人员到其店铺调查拆迁情况，以及该店铺办理不了营业执照的问题。朱莉经营至2016年8月初，认为褚双阳、刘冰存在欺诈，退出门面，并未将门面及钥匙交给刘冰，未结算水电费。2016年12月21日，朱莉将承租门面的钥匙返还给刘冰。2017年3月20日，朱莉诉至本院，请求判如所请。另查明，2016年11月16日，武汉市武昌区人民政府作出武昌征决字[2016]21号《房屋征收决定》，并发出公告，载明“被征收人、公有房屋承租人：武昌区人民政府已于2016年11月16日作出房屋征收决定（武昌征决字[2016]21号），决定对武昌区农讲所片旧城改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。”。本院认为，关于武昌区农讲所片旧城区改建项目，被征收范围内的房屋所有人及房屋租赁经营人在2016年4月份均应知情，但不知晓何时启动。原告朱莉与被告褚双阳于2016年4月7日签订《门面转让协议书》时，被告褚双阳未告知原告朱莉此门面房屋有拆迁风险，致使原告朱莉承租该门面房后，经营3个月得知该门面房屋可能被拆迁，不能实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，原告朱莉与被告褚双阳签订的《门面转让协议书》，违背诚实信用原则，造成原告朱莉因重大误解而订立合同并支付转让费，原告朱莉诉请撤销与被告褚双阳之间的房屋转让协议，本院予以支持；对于原告朱莉所受的转让费63000元损失，被告褚双阳应承担主要责任。原告朱莉未对承租房屋作充分了解，导致合同被撤销，原告亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，考虑到双方的过错程度，本院酌情决定被告褚双阳返还原告朱莉转让费37800元。因原告朱莉在签订《门面转让协议书》时亦存在过错，本院对其主张利息损失的诉讼请求不予支持；关于原告朱莉装修损失1865元，属《商铺租赁合同》纠纷，且原告朱莉已起诉，本院已判决，不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告朱莉与被告褚双阳于2016年4月7日签订的《门面转让协议书》；二、被告褚双阳于本判决书生效之日起十日内返还原告朱莉转让费37800元；三、驳回原告朱莉其他诉讼请求。本案案件受理费1421元，减半收取711元，由原告朱莉负担284元，被告褚双阳负担427元（此款原告朱莉已垫付，被告褚双阳连同上述款项一并支付给原告朱莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 员 李永明二〇一七年六月七日法官助理 徐 齐书 记 员 Ｘ Ｘ