浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1477号上诉人（原审被告）：王金根，男，1966年7月10日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡逢发，男，1985年11月16日出生，汉族，住杭州市江干区。上诉人王金根因与被上诉人胡逢发房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2016年3月5日，胡逢发（甲方）、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）（乙方）、王金根（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份。该协议约定：买受方（甲方）愿意委托居间人华邦公司（乙方）以下列条件居间购买出卖方（丙方）的物业；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2016年3月5日向乙方交付意向金50000元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为东岸嘉园二区1幢1单元604室，面积58.15平方米；甲方在此确认其能接受的成交条件如下：总房款680000元，交易过程中所产生税费以及中介费均由买方承担，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后七个工作日内支付首付款210000元，打入乙方银行保证金账户，余款470000元，办理商业按揭，待银行放贷且交房完毕转付给丙方；若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意将该意向金转为购买该物业之定金；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用；丙方愿意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方；丙方同意于银行放贷后三个工作日内交房给甲方；交易过程中，双方不得违约，该协议签订起，如有违约，违约方则赔付守约方总房款20%，以及中介服务费。该协议还约定了其他事项。同日，胡逢发（乙方）、王金根（甲方）签订《房屋买卖意向书》一份。该意向书约定：甲、乙双方在自愿平等、协商一致的基础上，就坐落于杭州市江干区，建筑面积为58.15平方米（以购房合同上的面积或产权证的面积为准）的物业的买卖事宜达成如下协议，并愿共同遵守之；甲方承诺已就该物业办理了合法的合同购销手续，并签订有《浙江省商品房买卖合同》，甲方保证该物业产权清晰、权属明确，无第三人异议等情况出现，并承诺在办理完房产三证之后七个工作日内与买方签订《杭州市房屋转让合同》，否则承担相关违约责任；甲方双方协商约定该房屋的成交总价格为680000元，甲方负有出售该物业给乙方的义务，不得将该物业出售给其他方或不售，否则承担违约责任，同时乙方负有购买该物业的义务，否则承担违约责任；甲方双方就该房屋转让的交易费用承担方式达成如下协议，房东为净价出售净得680000元，所有交易税费及中介费由买方承担；乙方对于购买之物业已做充分了解，并承诺于甲乙双方签订正式《杭州市房屋转让合同》之日起七个工作日内支付购房首付款210000元，余款470000元办理商业贷款按揭，待银行放贷且交房完毕后转让给房东；甲方同意于银行放贷后三个工作日内交房给乙方；甲乙双方约定在甲方办理完原房屋所有权证、契证、国有土地使用权证之日起七个工作日内共同委托华邦公司签订该物业的《杭州市房屋转让合同》，并办理房屋产权转移手续，同时乙方在签订该房屋意向书一日内支付卖方购房定金50000元；违约条款：甲乙双方任何一方违反本协议之约定，则违约方须向对方支付违约金合计130000元。该意向书还约定了其他事项。同日，胡逢发向王金根交付定金50000元。王金根向胡逢发出具收据一份，该收据载明：今收到胡逢发购买东岸嘉园二区1幢1单元604室定金50000元。同年7月29日，杭州市地方税务局直属分局就案涉房屋颁发契证，载明承受方为王金根。同年8月22日，杭州市国土资源局就案涉房屋颁发浙（2016）杭州市不动产权第0056438号不动产权证，载明权利人系王金根，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，土地使用权面积为4.0平方米，房屋建筑面积为58.15平方米。胡逢发与王金根均确认，王金根于2016年9月底办理完毕案涉房屋产权证。后王金根未与胡逢发签订房屋转让合同。同年10月17日，王金根向胡逢发转账50000元，并在办理转账业务时载明附言“王金根退还房屋定金5万块”。2016年10月19日，胡逢发诉至一审法院，请求判令：王金根赔付胡逢发双方约定的违约金130000元。一审法院认为，胡逢发与王金根签订的《房屋买卖意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按约全面履行自己的义务。根据《房屋买卖意向书》约定，胡逢发应在签订该意向书1日内支付王金根定金50000元，王金根应在办理完房产三证后7个工作日内与胡逢发签订房屋转让合同，否则承担相关违约责任。胡逢发已按约履行给付定金的义务，但王金根在办理完毕案涉房屋产权证后未在约定期限内与胡逢发签订房屋转让合同。王金根主张胡逢发与王金根已协商一致解除《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖意向书》并约定王金根向胡逢发退还定金。对此，胡逢发不予认可，王金根也未能举证予以证明。王金根于2016年10月17日向胡逢发转账50000元，并在转账时附言“王金根退还房屋定金5万块”，该转账行为及附言仅系王金根的单方行为，并不能印证王金根所主张的双方协商一致解除《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖意向书》并约定王金根向胡逢发退还定金的事实。因此，对王金根的该事实主张不予采纳。王金根未按约履行签订房屋转让合同的义务，已构成违约，胡逢发有权要求王金根承担相应的违约责任。根据《房屋买卖意向书》约定，胡逢发与王金根双方任何一方违反本协议约定，则违约方须向对方支付违约金130000元。胡逢发现要求王金根支付违约金130000元，王金根主张该违约金过高。一审法院结合房价上涨的市场行情，以王金根违约给胡逢发造成的实际损失为基础，兼顾双方履行《房屋买卖意向书》的情况、王金根的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定王金根应支付胡逢发违约金100000元。综上所述，一审法院对胡逢发的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王金根支付胡逢发违约金100000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回胡逢发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由胡逢发负担300元，由王金根负担1150元。宣判后，王金根不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定王金根存在违约情形属于事实认定错误，王金根与胡逢发事实已经解除合同，在履约过程中，胡逢发表示支付首付款困难，与王金根进行商量，王金根考虑胡逢发也是个年轻小伙子，在杭州打拼不容易，故同意无条件解除合同，正因为此，王金根才会把50000元定金退还给胡逢发，关于这一点，从整个交易过程中也可以看得出，按照常理，如果王金根没有与胡逢发达成解除合意，王金根是不可能在履行过程中将定金退还胡逢发，定金的作用本就是履约的保证，如果合同需要继续履行，定金将会直接转化为购房款或者是税费，王金根不可能会将定金款退还给胡逢发，如果要退也是退给监管方。且退款账号也是胡逢发提供给王金根的(王金根之前并不知道胡逢发的银行账号，当时胡逢发给付定金是通过支付宝转账)。根据《房地产买卖居间协议》第八条的规定，定金将会转为税费。因此，倘若双方没有达成解除合意，王金根不会将定金退还给胡逢发。二、一审法院判决王金根支付10万元违约金过高。即使如一审法院所认定的王金根存在违约情形，一审法院判令王金根承担10万元的违约金也过高，根据合同法的精神，违约金是补偿性质，同时根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，胡逢发并未因此遭受严重的经济损失，在整个履约过程中，胡逢发仅支付了5万元定金，而该笔款项王金根也早已退还，因此胡逢发并不存在实质经济损失。更何况，双方并未签订正式购房合同，签订的只是意向合同，王金根承担的也仅是缔约过失责任，因此无论怎样，也不应当要求王金根承担如此之高的违约金。综上，请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回胡逢发一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由胡逢发承担。被上诉人胡逢发答辩称：一、合同已经解除是没有依据的。二、关于定金退还是王金根单方汇入胡逢发账户的，双方没有经过协商。三、关于违约金过高的问题，胡逢发认为根据合同法的相关规定，一审法院判决支付违约金是偏低了，不存在过高。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡逢发与王金根签订的《房屋买卖意向书》约定王金根应在办理完三证后7个工作日内与胡逢发签订房屋转让合同，否则承担违约责任。但胡逢发未依约在办理完三证后7个工作日内与胡逢发签订房屋转让合同。即使按二审双方确认的后重新约定签订房屋转让合同时间为2016年10月17日，王金根也未在该日期与胡逢发签订合同，且在2016年10月17日向胡逢发转账50000元，并注明系退换房屋定金。该行为可以确定王金根明确表示不再履行《房屋买卖意向书》。王金根上诉认为其已经与胡逢发达成协议解除《房屋买卖意向书》后才返还定金，但没有提交其他有效证据证实。故一审法院对双方协商解除《房屋买卖意向书》未予以认定并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”王金根违约履行《房屋买卖意向书》约定的签订房屋买卖合同的义务，应当承担违约责任，一审法院根据本案实际情况，酌情调低违约金为100000元并无不当，本院予以确认。综上所述，王金根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王金根负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一七年六月三日书记员  赖雪珂