吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初2758号原告：刘小凤，女，汉族，1963年12月1日生，无职业，现住延吉市建工街。委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司），住所：延吉市新兴街。法定代表人：金松男，该公司总经理。委托代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。原告刘小凤诉被告延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称鑫汇佳公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小凤的委托代理人马春蕾，被告鑫汇佳公司法定代表人金松男和委托代理人李春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小凤诉称：2005年8月31日，原告与原延边鑫华房地产开发有限公司（现更名为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订商品房买卖合同，双方约定按套计算商品房总价，房屋价款为X元，合同约定被告应于房屋交付后180日内办理房屋产权所需材料到房产部门备案，但至今未能取得房屋的产权证书，因被告逾期办理房屋产权证严重违约，原告要求其继续履行合同，为原告办理产权证，并向原告支付逾期办证违约金，因合同中约定的违约金标准过低，因此要求增加违约金数额，以原告已付购房款X元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，直至被告办妥房屋产权证为止。关于诉讼时效问题，因被告的违约行为一直处于持续状态，且在开庭时仍未能给原告办理房屋产权证，不存在诉讼时效的问题，诉讼时效的起算点并没确定，因被告逾期办证，原告等广大业主在10多年间，一直通过向被告、向政府有关部门主张自己的权利，而且被告从未书面通知过原告去办理房屋产权证，因此不存在诉讼时效的起算问题。关于超面积款问题，合同第四条明确约定了房屋价款是按套计算，不论单价，合同第五条是关于当事人如选择以建筑面积或套内建筑面积计算房屋价款时的面积确认及面积差异处理的约定。因本案双方已明确选择按套计价，根据第五条的约定，按套计价的不适用第五条中关于面积确认和面积差异处理约定，何况本案合同中，关于按套计价的约定非常明确，不存在争议和理解问题。因此，诉至法院依法确认原告与被告之间的《商品房买卖合同》有效；判令被告立即给原告办理房屋产权证，办理产权证的费用由原、被告双方按照法律规定各自承担；判令被告承担逾期办证违约金，并要求增加违约金（已交付购房款X元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2006年7月1日暂计算至办理产权证为止）：诉讼费由被告承担。被告鑫汇佳公司辩称：一、对房屋买卖合同有效没有异议。二、未办理房屋产权证是因为原告未支付超面积款，共计X元,超面积X平方米。三、原告主张的逾期办理产权证的违约金的请求已过法律规定的2年诉讼时效。四、虽然合同第四条约定了原、被告的房款计价方式为按套计算，但第五条中约定的面积差异处理方式中，既有格式条款又有非格式条款，即当事人选择按套计价的不适用本条规定（格式条款）和商品房交付后产权登记面积与合同约定面积有差异的双方同意按第二种方式进行处理（非格式条款），此两种方式内容不一致，根据合同法第41条规定，应采用双方约定的非格式条款处理面积差异，不难看出合同第五条系选择性条款，排除了第四条的按套计算的方法，第五条中不仅约定了出售人根据实际面积主张差价款的权利，更约定了买受人根据实际面积退回多交的购房款的权利及退房的权利。双方在合同第十五条中有违约金条款，原告在无法举证证明实际损失的情况下，不能适用原告主张的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，况且该商铺于2005年交付给原告使用以来一直由原告经营，其经营收益一直由原告来享受，故不存在损失，因此不应支持原告调高违约金的诉讼请求。办理房屋产权证和支付违约金的诉讼请求系两项独立的诉讼请求，房屋至交付给原告以来（2005年12月31日）从未向被告主张过违约金，且没有导致诉讼时效中止、中断和延长的法律情形，故应按照民法通则关于诉讼时效的规定，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。经审理查明：2005年8月31日，原告与延边鑫华房地产开发有限公司（该公司已变更为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订商品房买卖合同，合同第三条约定：原告购买房屋为黄金大道第1幢X号商铺，合同约定建筑面积为X平方米；合同第四条约定：计价方式与价款按第3种方式（按套计算，该商品房价款为X元）计算；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的不适用本条约定。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式（面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%）进行处理；合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期60日内，向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期60日后买受人继续履行合同的，向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金；合同第十五条约定：出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。签订合同后，原告按约定支付了房款，鑫华公司也按约定交付了房屋，鑫华公司至今未按约定给原告办理商铺所有权登记。另查明，鑫华公司交付的房屋实际面积为X平方米，超出合同约定面积X平方米，超面积部分房款原告未支付给鑫汇佳公司。庭审中原告陈述：鑫汇佳公司从未通知支付超面积房款；鑫汇佳公司陈述：在交付房屋时已通知原告支付超面积房款。再查明，在鑫汇佳公司从事商铺的业主为180多户，商铺2005年12月31日交付给商户之后，委托案外人进行经营管理。商户购买的是期房，有些商户全额交付房款，有些业主以按揭方式支付房款。2006年6月延吉市房产局测绘部门作出测绘报告，商铺面积大部分均超出原合同面积。鑫汇佳公司于2008年1月25日办理房屋使用权证（大照），2016年3月14日开始，鑫汇佳公司已给14户业主办理房屋使用权证，该14户业主已向被告支付超面积款。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同及房款收据、延吉市房产管理中心建筑面积测绘报告、房款收据、当事人的陈述等予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。原、被告争议焦点为原告是否应交超面积房款以及原告主张的被告鑫汇佳公司因逾期办理房屋所有权证应支付违约金的诉讼请求是否超过法律规定的2年诉讼时效。一、对原、被告双方当事人争议的原告是否应交超面积房款问题，原告与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人原告以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为X元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合原告与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计算方式计算房屋价款，且原告已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年以后再要求原告支付超面积款无事实及法律依据。因此，鑫汇佳公司要求原告支付超面积款X元及违约金的抗辩意见，本院不予支持。二、被告鑫汇佳公司主张的超过2年诉讼时效问题，鑫汇佳公司未在合同约定期限内给原告办理所有权登记已构成违约，原、被告双方对超面积房款交付时间没有约定，鑫汇佳公司主张在交付房屋时已通知原告支付超面积房款证据不足，故不能成为未按约定办理所有权登记的抗辩理由。依据双方签订的房屋买卖合同第15条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给原告办理房屋产权证，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期间，向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金，原告亦未向本院提供相关证据。因双方在合同中明确约定办理房屋产权证的期限和违约金，鑫汇佳公司违约行为并不处于持续状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，合同没有约定违约金或损失难以确定时，适用该条款。本案中双方已约定违约金，且原告也不能举证证明因鑫汇佳公司未按约定办理产权证给其造成的损失。因此，原告主张鑫汇佳公司承担违约金的诉讼请求不成立。综上，原告要求确认合同有效、办理所有权登记的诉讼请求，本院予以支持；原告要求鑫汇佳公司支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持；鑫汇佳公司要求原告支付超面积房款X元及违约金的抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告刘小凤与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间商品房买卖合同有效；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告刘小凤办理房屋所有权证，办理房屋产权证所需费用，按照法律规定，原、被告各自承担；三、驳回原告刘小凤的其他诉讼请求；案件受理费3848元，减半收取1924元，由被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  边万龙二〇一七年六月一日书记员  姜风万