四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初3913号原告：陈慧敏，女，1987年1月13日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：何光飞，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：四川鑫龙实业发展有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：熊正宽，董事长。委托诉讼代理人：沈艳，女，1981年10月24日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。委托诉讼代理人：曾庆东，女，1979年10月2日出生，汉族，住成都市金牛区，该公司员工。原告陈慧敏与被告四川鑫龙实业发展有限公司（以下简称“鑫龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧敏及其委托诉讼代理人何光飞、谭潇仪，被告鑫龙公司委托诉讼代理人曾庆东、沈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求如下：1.请求确认商品房买卖合同中原告所购买的房屋系原告所有；2.判令被告在三个月内协助原告办理不动产权证书；3.判令被告支付逾期办理产权证书的违约金（以购房款为基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至诉争房屋记载于不动产登记部门的登记簿之日止）；4.判令被告承担律师费500元。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告购买被告开发的景茂名都商品房一套。原告支付全款后，被告于2014年12月31日交房，为原告代收契税、专项维修资金等费用并出具鑫龙公司专用收据。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%”。被告至今未为原告办理房屋所有权登记，原告未获得不动产权证。原告认为，“违约金不超过已付房款的0.2%”的约定有违公平原则。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。被告应向原告支付逾期办理产权证书的违约金（违约金应以购房款为基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至诉争房屋记载于不动产登记部门的登记簿之日止），为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告鑫龙公司辩称，1.认可原告所购买的房屋系原告所有。2.被告愿意协助原告办理不动产权证，但不能确定何时能够办理不动产权证书。景茂·名都项目所在土地是被告通过公开招拍取得的，被告对土地分为四期开发，一期共7幢房屋全部取得大产权，二期共9幢房屋，除8幢、9幢、12幢以外均取得大产权，三期、四期尚未动工。土地管理部门出让的是单一住宅用地，在开发的过程中，被告经规划建设部门批准，允许建造一定比例的商业配套。因规划部门和国土部门未衔接好，导致被告无法为原告办理不动产权证，被告一直在积极为业主办理不动产权证书。3.被告愿意承担延迟办理产权证的违约责任，但应按照《商品房买卖合同》第十九条的约定即出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金最高金额不超过已付房款0.2%，原告主张违约金按中国人民银行同期贷款利率计算无事实依据及法律依据，且违约金计算标准过高。4.《商品房买卖合同》中未对律师费进行约定，原告自行选择律师服务，该律师费应当由原告自行承担。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告购买被告开发的位于双流区白衣上街21号景茂•名都×栋×单元×楼×号的商品房；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于白衣上街21号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：（双）国用［2009］1299号；商品房预售许可证号为12068；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金最高金额不超过已付房款0.2%。补充协议约定，买卖双方同意，在同时满足下列三个条件后，开始计算主合同第十九条所约定的产权登记办理时间（包括初始登记时间和转移登记时间）：1.买受人实际接收房屋；2.买受人已按约定付清全部购房款及其他应付款、违约金（若有）；3.买受人已向出卖人提交办理产权所需全部手续资料和税费。上述三个条件中任何一个满足的时间迟延的，主合同第十九条约定的权属登记时间相应顺延。如因买受人原因，或行政机关原因，或不可抗力，使产权登记手续超过主合同第十九条约定的权属登记时间的，出卖人不承担违约责任。主合同第十九条约定的权属登记时间为出卖人将办理房屋产权证所需资料提交给产权登记机关的时间。出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人取得房屋的分户房屋产权证之日起二年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料及买受人交付的办证资料交国土部门。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，并因此给买受人造成实际损失的，出卖人据实承担赔偿责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款、契税、房屋维修基金等费用，且被告也向原告交付了涉案房屋。另查明，原告陈慧敏购买的房屋位于双流区白衣上街21号景茂•名都二期×组团×幢，涉及的国有土地使用证号为双国用（2009）字第1299号。上述国有土地在一审辩论终结前并未设立抵押或查封。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、房屋维修基金等收据以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告陈慧敏与被告鑫龙公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告（协助）办理不动产权证书，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，且涉案房屋的国有土地使用权也没有权属争议，不存在权利瑕疵，本院予以确认。故原告要求被告（协助）其办理不动产权证书具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张确认原告陈慧敏在“景茂•名都”所购房屋的所有权属于原告，因本案房屋尚未完成不动产权登记，故对原告该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。本案的争议焦点在于：1.被告是否违约及应否承担违约责任；2.原告诉请的违约金标准是否过高；3.被告是否应当承担律师费500元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，鑫龙公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万之零点五的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。而本案被告逾期办理房屋转移登记的事实清楚，故原告诉请被告承担迟延办理房屋产权证书的违约责任具有事实依据和法律依据，被告应承担违约责任。二、关于原告诉请的违约金标准是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自商品房交付之日起第366日起算。《商品房买卖合同》约定违约金计算标准为“出卖人按日计算向买受人支付已付房款万之零点五的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额4166元。三、被告是否应当承担律师费500元。本案中《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》未对律师费进行约定，故原告主张被告承担律师费500元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额；被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋不动产权证书为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川鑫龙实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告陈慧敏到不动产权登记部门办理位于成都市双流区东升街道白衣上街×号×栋×单元×楼×号房屋不动产权证书；二、被告四川鑫龙实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈慧敏逾期办理房屋产权证书的违约金4166元；三、驳回原告陈慧敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由四川鑫龙实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年六月十九日书记员 黄小琴