山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终1204号上诉人（原审被告）：苏保林，男，汉族，1954年5月23日出生，太原市小店区北格镇政府退休职工，住太原市。委托诉讼代理人:李维锋，山西平略律师事务所律师。上诉人（原审被告）:赵翠英，女，汉族，1968年8月1日出生，太原市小店区狄村居民委员会居民，住太原市。委托诉讼代理人：王向军，山西晋泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志斌，男，汉族，1974年7月30日出生，太原市小店区沙河街小学教师，住太原市。原审被告：李乐，男，汉族，1996年12月2日出生，太原市小店区狄村居民委员会居民，住太原市。上诉人苏保林、赵翠英因与被上诉人张志斌、原审被告李乐房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人苏保林的委托诉讼代理人李维锋、上诉人赵翠英及其委托诉讼代理人王向军、被上诉人张志斌到庭参加诉讼。原审被告李乐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。上诉人苏保林上诉请求：1、在太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2886号民事判决书中增判被上诉人将其所购的被拆房屋折价补偿上诉人57320元；2、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：依据《合同法》第五十八条规定，上诉人与被上诉人之间《售房合同》依法确认无效，因该合同取得的财产，应当相互予以返还。而涉案房屋已被拆除，属于《合同法》第五十八条规定的”不能返还”情形，依据法律规定被上诉人应当将被拆房屋折价补偿给上诉人。《合同法》第五十八条规定不适用过错原则。即不论哪方过错与否，均不影响返还财产或折价赔偿。上诉人赵翠英上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人张志斌对上诉人的诉求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。1、上诉人并非售房合同的当事人，对苏保林与张志斌的售房行为无法定或约定的义务，不应承担连带责任。2、上诉人在被上诉人张志斌与苏保林的售房合同中不存在过错，一审法院未查清本案房屋的建筑成本这一事实的情况下，要求上诉人与苏保林承担连带责任，显然不合理。一审法院认为，”苏保林与李建生系联建房屋。李建生同意苏保林处置宅基地上建设的房屋，故上诉人对售房行为存在过错。”该认定：第一，违背了合同相对性原则。合同规定中的当事人，李建生并非售房一方，在售房中，无任何权利义务，不存在任何过错。第二，苏保林与李建生的《联合建房协议书》中苏保林变相取得宅基地上的房屋，该《联合建房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》等有关农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得的规定，应属无效合同，故李建生在协议中同意苏保林处置宅基地上建设的房屋亦属无效条款。一审法院基于联建协议中的无效条款认定上诉人在售房合同中有过错，显然于法不合。本案《售房合同》中房屋的售价为每平米1000余元，该价格明显低于房屋的市场价值。加之，被上诉人张志斌在向苏保林购买涉案房屋后，多年并未实际居住而是将该房屋租赁，显然被上诉人张志斌在购房期间，确因该房屋实际获利。苏保林所卖房屋于2001年建设，2001年太原市住宅多层砖混结构的建安成本低于本案中房屋的售价。苏保林出卖房屋的行为，明显能获得利益。上诉人在被上诉人的买卖合同中，并未获得任何利益。苏保林与被上诉人张志斌之间的购房行为的法律效果及过错，均应由其各自承担。上诉人未参与售房更没有收到张志斌的购房款，上诉人与被上诉人《联合建房协议书》中约定：”涉案房屋的产权手续由苏保林主办理。”可见，上诉人不应与苏保林承担连带返还购房款的责任。上诉人即使要对被上诉人张志斌及苏保林的售房行为承担责任也应在苏保林向被上诉人张志斌返还后承担补充责任。3、苏保林与李建生《联合建房协议书》约定了双方的权利义务，对所建房屋进行分配。《联合建房协议书》的当事人未就该协议提起诉讼，一审法院却对其进行审理，违反了不告不理原则。4、一审法院认定：被上诉张志斌与苏保林的《售房合同》无效后，未按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的有关规定依法判决。一审判决仅要求上诉人承担连带返还购房款责任，却未依法要求被上诉人张志斌返还房屋或折价返还无效售房合同所涉及的房屋价值，显然违背《中华人民共和国合同法》有关合同无效后的法律规定。对于未获得任何售房利益的上诉人而言，显失公平。被上诉人张志斌辩称，购房协议是当事人真实的意思表示，协议规定上诉人负责办理产权证，若办理不成，要负责对买房人进行赔偿，事后多年，上诉人未履行办理产权证的承诺，上诉人应该负赔偿责任。根本的错误在上诉人。确认合同无效、应该补偿对方的损失。被上诉人的损失，是上诉人造成的，应该赔偿。一审法院认定事实：2001年5月2日，李建生（甲方）与苏保林（乙方）签订《联合建房协议书》，主要内容为：甲方负责提供77号院宅基地一处，即东西长23.8米，南北宽20.8米的施工场地，负责办理建房施工手续，房产证的分证手续及上下水、电、暖的使用手续。乙方负责施工。联建资金来源，甲方以狄村街77号院东西长23.8米，南北宽20.8米宅基地一处作为联建投资。乙方负责施工兴建住宅楼的全部资金作为联建投资。分配方法，甲方分得除乙方分的两间地下室以外的全部地下室以及一层、二层楼房的全部。乙方分的楼房的三层、四层、五层、六层全部以及地下室两间。分配完毕后双方各自均有各自所分的物的使用权、所有权、销售权。以后物业管理全部由甲方负责。2003年9月4日，张志斌（乙方）与苏保林（甲方）签订《售房合同》主要内容为：乙方订购狄村正街77号楼六层中户号，建筑面积77.65平方米。应交价款95000元，实际交款90000元。乙方所购房产，甲方负责办理房产手续。楼房结构为砖混，配备水电暖，阳台全封闭，不安浴盆，不负责室内装修，毛墙、毛地。张志斌于2003年9月4日一次性交付90000元，同日收房，入住之后按时给李建生及赵翠英支付水电费、物业管理费等费用。2015年11月30日，太原市小店区营盘街道狄村社区居民委员会和山西凯狄投资有限公司（甲方征收人）与赵翠英（乙方被征收人）签订了协议号为狄村2015010277号的宅基地征收安置补偿协议。该协议主要内容为，根据国家有关法律、法规和太原市城中村改造有关宅基地房屋拆迁补偿安置政策规定，按照《太原市小店区营盘街道狄村城中村改造拆迁安置补偿方案》，甲方对乙方的宅基地（宅基地使用证编号：11-20462宅基地使用人姓名：李俊，证载面积：7.426分）进行征收安置补偿，经双方协商，按如下标准补偿安置：住宅80㎡/分；公寓房84㎡/分；商业面积：10㎡/分；现金补偿：30万/分；搬迁费500元/分；合计30.05万元/分；补偿总价值120.05万元/分。依据补偿标准和宅基地证载面积，甲方应安置补偿乙方具体情况如下：住宅7.426分×80㎡/分=594.08㎡；公寓房7.426分×84㎡/分=623.78㎡；商业面积：7.426分×10㎡/分=74.26㎡；现金补偿：7.426分×30万元/分=2231513元。双方协议约定，乙方在2015年12月31日前签订拆迁协议，按核准后的宅基地使用面积每分地奖励现金9万元。最终乙方的安置补偿与奖励为：现金补偿2231513元+奖励668340元=2899853元。上述协议的监管方为太原市小店区营盘街道办事处。另查明，赵翠英系李建生的配偶、李乐系李建生与赵翠英之子，李建生于2015年11月去世，涉案房屋宅基地系李建生继承其祖父李俊的宅基地所得。一审法院认为，张志斌购买的房屋系苏保林与李建生(已去世)在李建生继承所得的宅基地上联合建设的房屋，其土地性质属于农民集体所有的土地。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”关于农村宅基地使用权的取得，有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员身份，才可以依法享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并转让。苏保林并非该集体经济组织成员，其与李建生在《联建协议》中约定苏保林拥有联建的一部分房屋的所有权和处置权，该部分条款，违反上述规定，系无效条款。苏保林同张志斌签订《售房合同》将涉案宅基地上的房屋出售给同样非该集体经济组织成员的张志斌的行为改变了农民集体所有的土地性质，违反了上述法律规定，该《售房合同》为无效合同，不受法律保护。现张志斌要求确认《售房合同》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因苏保林与李建生系联建房屋，李建生在联建协议中同意苏保林处置宅基地上建设的房屋，故其在苏保林出售房屋的行为中存在过错，现李建生去世，房屋的拆迁补偿利益归赵翠英、李乐共有，故苏保林、赵翠英、李乐应连带承担退还张志斌已付房款90000元的责任。造成合同的无效，三方均有过错，应各自承担其相应的责任，故对张志斌主张的购房款利息，以及苏保林收回房屋，抵顶房租的主张，一审法院均不予支持。李乐经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证等诉权，由此可能产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，经一审法院审判委员会研究，判决如下：一、原告张志斌与被告苏保林于2003年9月4日签订的《售房合同》为无效合同。二、被告苏保林、赵翠英、李乐于本判决生效之日起十日内连带返还原告张志斌购房款90000元。三、驳回原告张志斌的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人苏保林提交了并政决[2013]12号《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》作为要求被上诉人返还被拆迁房屋折价补偿的计算标准。二审中各方当事人对一审认定的事实均无异议。本院认为，本案二审争议的焦点是：张志斌一方是否应该就被拆房屋折价补偿；赵翠英是否应该对返还购房款承担连带责任。一、关于张志斌一方是否应该就被拆房屋折价补偿的问题。《售房合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定而无效，《售房合同》无效后，因该合同取得的财产，应当相互予以返还。张志斌一方应予返还房屋，但是，所涉房屋在本案诉讼前已被拆除，作为实际使用人的张志斌并未取得任何补偿，就房屋被拆张志斌无过错。一审法院在查明拆迁受益人为《联合建房协议书》一方当事人李建生的继承人赵翠英、李乐的情况下，判令赵翠英、李乐在苏保林返还购房款中承担连带责任，就是考虑了张志斌返还不能也未领取补偿款的情况后，对苏保林独立承担返还责任的救济，故一审判决实事求是，合情合理合法，苏保林要求张志斌按市政府规定的拆迁标准折价赔偿的请求本院不予支持。二、关于赵翠英是否应该对返还购房款承担连带责任的问题。第一，《售房合同》的基础是《联合建房协议书》，审理《售房合同》离不开审查《联合建房协议书》，在《联合建房协议书》中，李建生（已去世）作为宅基地的合法使用人，约定苏保林拥有联建的一部分房屋的所有权和销售权，约定建房施工手续、房产证的分证手续等由自己办理，同意作为非集体经济组织成员的苏保林处置宅基地上的房屋，这些均违反了相关法律的禁止性规定，以致造成《联合建房协议书》部分无效，继而，苏保林又将相关房屋卖于非集体经济组织成员张志斌，致使《售房合同》也无效，李建生（已去世）在苏保林出售宅基地上房屋的起因上存在过错。第二，在苏保林和张志斌买卖涉案房屋的过程中，李建生（已去世）一方虽然未收取张志斌的购房款，但是，在涉案房屋未被依法返还的情况下，赵翠英、李乐作为该房屋被拆的受益人与征收人小店狄村社区及山西凯狄投资公司签订拆迁协议，并取得了涉案房屋的拆迁安置款项，致使实际使用人张志斌一方无法履行《售房合同》无效后返还房屋和折价赔偿的义务。一审从以上实际情况综合考虑，判令赵翠英、李乐一方对返还购房款承担连带责任并无不当，对赵翠英不承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。关于赵翠英上诉提出的《联合建房协议书》的当事人未就该协议提起诉讼，一审法院却对其进行审理，违反了不告不理原则的问题。《联合建房协议书》权利与义务所涉内容很多，一审法院为查明《售房合同》的效力及相关事实而审查分析《联合建房协议书》相关条款的活动，不等于对《联合建房协议书》进行审理，故一审法院未违反不告不理的原则。该协议当事人如有纠纷，可另行诉讼。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉费由上诉人苏保林负担990元，赵翠英负担990元。本判决为终审判决。审 判 长 任有会审 判 员 张俊红审 判 员 曹轶群二〇一七年六月十二日法官助理 李雄飞书 记 员 路亚君