湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初9号原告（反诉被告）：许立贤，男，1980年12月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：汤秀英（许立贤母亲），住武汉市硚口区。被告（反诉原告）：程菊华，女，1964年10月28日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：王恒峰（程菊华丈夫），住湖北省应城市。原告（反诉被告）许立贤与被告（反诉原告）程菊华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日作出（2015）鄂江汉民二初字第01251号民事判决，宣判后被告（反诉原告）程菊华不服，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉，该院审理后，作出（2016）鄂01民终4837号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）鄂江汉民二初字第01251号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）许立贤的委托诉讼代理人汤秀英，被告（反诉原告）程菊华及其委托诉讼代理人王恒峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许立贤向本院提出诉讼请求：1.解除原告许立贤与被告程菊华签订的《租房协议》；2.被告程菊华支付拖欠原告许立贤的租金14400元（从2015年4月20日起至2015年12月20日止）、水费383.22元、违约金10800元；3.被告程菊华立即腾退房屋；4.被告程菊华将房屋恢复原状或支付恢复原状的费用56000元；5.本案诉讼费用由被告程菊华承担。事实和理由：2013年4月6日，原告许立贤与被告程菊华签订《租房协议》，合同约定原告许立贤将武汉市江汉区常青路296号长乐小区2栋1单元101室房屋一层租赁给被告程菊华使用，租赁期限从2012年10月20日到2018年10月20日止，月租金1800元，满三年月租金递增8%，每季度支付一次租金。按合同约定，被告程菊华应在2015年4月20日支付下一季度租金，但至今仍未支付。原告许立贤多次催收租金遭到被告程菊华拒绝。租赁协议约定，如逾期支付租金，自逾期之日起每日应按交付租金的20%支付违约金。如拖欠30日以上的，出租人可以终止合同收回房屋。为此，原告许立贤诉至法院。被告程菊华辩称并提出反诉：原、被告双方签订的《租房协议》真实、合法、有效，应受法律保护，原告许立贤单方毁约应当承担违约责任。该协议已经正常履行二年多的时间，原告许立贤请求解除协议，无事实和法律依据。2015年1月20日，被告程菊华向原告许立贤交纳了2015年1月20日至同年4月20日全部租金，2015年3月26日、27日，旅馆被拆了，就没有经营了，不存在交纳租金的问题，关于水费，被告程菊华已交纳。关于恢复原状，合同对此没有约定，被告程菊华经营旅馆承接别人的，并不是第一手承接人，已是第四轮的经营人，房屋并不是被告程菊华装修的。关于房屋腾退，2015年3月26日旅馆被拆后，被告程菊华没有再经营，也没有占有该房屋。被告程菊华签订合同的实际时间是2013年4月6日。原告许立贤称房屋已经装修，被告程菊华在房屋内还有空调若干台、洗衣机、沙发、床单、被单、衣服等物品，原告许立贤拒绝让被告程菊华拿出来，被告程菊华有清单。被告程菊华向本院提出反诉请求：1.原告许立贤赔偿被告程菊华经济损失305840元，包括：往返车费、住宿费1000元；旅馆的损失37600元，包括空调、洗衣机、门窗、门锁、电脑、沙发、床上用品、电视机、烟、拖车、皮箱等；直接经济损失129000元，即转让费；退付押金1800元，退付租金1440元；间接损失136000元。2.全部诉讼费用由原告许立贤承担。原告许立贤针对被告程菊华的反诉辩称，被告程菊华承租的房子是政府作为“胶囊房”拆除，原告许立贤没有收取被告程菊华的转让费，是按租房合同约定收押金。被告程菊华主张的损失没有事实、法律依据，即使有损失，该损失也不是原告许立贤造成的，应由被告程菊华承担。被告程菊华逾期不支付房租，原告许立贤按合同的约定和法律规定正当行使权利，请求驳回被告程菊华的反诉请求。原告许立贤围绕诉讼请求提交了房产证、土地证的复印件、《租房协议》复印件、律师函及邮寄清单、中国工商银行活期一本通复印件、装修费收条、物业费收据等证据，并均经庭审质证。被告程菊华围绕本诉抗辩理由及反诉请求向法庭提交了《租房协议》、诉争房屋前期经营者顾某收到转让费129000元开具的收款收条、2015年3月26日武汉市江汉区住房保障和房屋管理局房管站给诉争房业主的整改通知书、旅馆拆除的照片、押金1800元、房租1500元、武汉市江汉区人民政府行政答辩状等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2013年4月6日，原告许立贤与被告程菊华签订《租房协议》一份，该协议约定：原告许立贤将其位于武汉市江汉区常青路296号长乐小区2栋1单元101室房屋一层（建筑面积110.56平方米）出租给被告程菊华做招待所，月租金1800元，合同期限为六年，自2012年10月20日至2018年10月20日，满三年月租金递增8%；每季度支付一次租金5400元，协议签订后被告程菊华向原告许立贤交纳押金1800元；用于经营的营业执照由被告程菊华自行办理，原告许立贤有责任和义务提供相关证件的复印件，原告许立贤不承担任何费用；原、被告自签订协议后，原告许立贤给被告程菊华装修时间为30日，装修费用由被告程菊华承担，房屋结构的变更不能拆除承重墙；如被告程菊华逾期支付租金，自逾期之日起每日应按交付租金的20%向原告许立贤支付违约金，被告程菊华如拖欠30天以上，原告许立贤可终止合同，有权收回房屋，并追究被告程菊华的违约责任。同日，被告程菊华向旅馆的前手经营者顾某缴纳了129000元转让费。此后，被告程菊华依约向原告许立贤支付截止2015年4月20日的租金。另查明，2013年9月25日，原告许立贤收到了武汉市江汉区住房保障和房屋管理局下达的“整改通知书”，该通知书载明“经核实，位于长乐小区2栋1单元1楼2号房屋的业主在房屋中建造胶囊房出租，存在重大安全隐患，违反了《武汉市城市房屋租赁管理办法》第九条、第十条，应立即进行整改”。2015年1月16日，武汉市江汉区人民政府常青街办事处等管理部门针对辖区内“胶囊房”整改问题向辖区内的业主下发了《致业主的一封信》，要求针对问题着手整改。2015年2月7日，武汉市江汉区违规出租专项整治工作领导小组针对胶囊房整改问题向相关业主、中介机构、承租人分别下发《致在江汉区涉嫌从事房屋经纪业务机构及个人的一封信》《致承租人的一封信》《告示》《致江汉区涉嫌违规出租业主的一封信》，指出不按房屋原设计单位设计的房屋最小单位出租房屋的行为，对租住房屋人员存在重大安全隐患。2015年2月8日，武汉市公安局常青街派出所给原告许立贤所在小区物业管理公司下达了责令整改通知书，要求对存在“胶囊房”问题的出租房屋进行整改。2015年2月9日，原告许立贤所在小区物业管理公司针对本小区内存在三处胶囊房（其中包括原告许立贤的上述出租房屋）向武汉市公安局常青街派出所出具报告函，当天，武汉市公安局常青街派出所针对原告许立贤房屋存在胶囊房改建问题进行了询问，指出其出租房屋存在擅自经营需公安机关许可经营的旅馆行业且存在安全隐患、胶囊房等问题，原告许立贤表示对出租房屋被分割成8间出租房屋的情况是知情的，对于承租人的改建没有提出反对意见，并承诺按政府要求处理退租事宜。2015年3月26日，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局向原告许立贤下达整改通知书载明：该处房屋将住房原设计的房屋分割后出租，违反了《武汉市房屋租赁管理办法》，应立即进行整改。同日，武汉市公安局江汉区分局针对被告程菊华无证开设旅馆，擅自经营公安机关许可的行业的事实，对被告程菊华做出拘留三日、追缴违法所得50元，并取缔该无证经营旅馆的行政处罚决定书。武汉市江汉区常宏里社区整治胶囊房工作排查表显示，截止2015年3月27日，原告许立贤的上述出租房屋帮拆完毕。原告许立贤称于2015年12月20日将该出租房屋整理后另行出租。原告许立贤以被告程菊华为未依约支付租金，向本院提起诉讼，主张上述诉讼请求；诉讼中，被告程菊华提出反诉，主张上述反诉请求。本院认为，原告许立贤与被告程菊华签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效房屋租赁合同。被告程菊华在租赁该房屋后，在未办理经营旅社的相关许可证的情况下即经营旅社业务近两年，经营期间被告程菊华的该租赁房屋存在不适当装修改造，该租赁房屋的内部结构被政府相关部门认定为存在安全隐患的所谓“胶囊房”，并于2015年3月27日被帮拆完毕，同时被告程菊华无证经营旅馆被公安机关取缔，导致被告程菊华租赁该房屋用于经营旅社的合同目的不能得以实现。根据《租房协议》的约定，原告许立贤知晓被告程菊华租赁该房屋系用于经营旅社并应相关许可证，亦同意被告程菊华对租赁房屋的结构进行有限度的装修改造，但原告许立贤在2013年4月至2015年3月近两年的时间内，除了向被告程菊华收取房屋租金及相关费用外，明知或应当知道被告程菊华一直未办理旅社经营许可证，以及该租赁房屋被装修改造成8间不符合建筑规划要求的房屋结构作为旅社客房出租，而没有根据《租房协议》的约定加以劝阻，且在知晓该租赁房屋已被政府部门认定为应予整改的所谓“胶囊房”后未及时通知被告程菊华自行整改拆除。正是由于原告许立贤与被告程菊华的上述违法及违约行为，导致被告程菊华经营的旅社被取缔，也导致了《租赁协议》的合同目的不能实现，因此，双方签订的《租赁协议》应认定已实际解除。故原告许立贤主张解除《租房协议》的诉讼请求，本院予以支持。由此带来的损失以及民事责任，结合原、被告分别违反合同义务、国家法律法规的过错程度以及本案的实际情况，本院酌定，当事人双方的损失由各自自行承担。被告程菊华经营的旅社于2015年3月26日被依法取缔，《租房协议》已实际解除，因此《租房协议》自2015年3月26日至2015年4月20日未实际履行，故原告许立贤收取该租赁期间的租金1440元以及之前收取的租房押金1800元应退还给被告程菊华，被告程菊华的相应反诉请求，本院予以支持。因租房协议已实际解除，因此，原告许立贤主张被告程菊华支付租金14400元、违约金10800元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告许立贤的其他诉讼请求以及被告程菊华的其他反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）许立贤与被告（反诉原告）程菊华2013年4月6日签订的《租房协议》于2015年3月27日解除；二、原告（反诉被告）许立贤于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）程菊华退还租金1440元及租房押金1800元；三、驳回原告（反诉被告）许立贤的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）程菊华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有给付义务方应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元、其他诉讼费用40元，共计1486元，由原告（反诉被告）许立贤负担；反诉受理费2856元，由被告（反诉原告）程菊华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  方 毅人民陪审员  钱道斌二〇一七年六月十五日书 记 员  程 莎