广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2494号上诉人（原审被告）:林舜妆，女，汉族，1965年9月10日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：罗振松，男，汉族，1962年6月27日出生，住广东省普宁市。被上诉人（原审原告）:广州万宁物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：关建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈维超，男，汉族，1981年3月21日出生，住广东省广州市海珠区，系该公司员工。上诉人林舜妆因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人林舜妆提起上诉请求：撤销一审判决，驳回万宁物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、万宁物业公司没有营业执照，其不具有物业管理资格。万宁物业公司仅仅证明其具有物业管理资质，并没有提供营业执照，因此其经营是不合法的。林舜妆虽然与万宁物业公司签订《穆天子山庄前期物业管理服务协议》，但是由于万宁物业公司欠缺营业执照，没有物业管理经营资格，该协议应当认定为无效，故一审法院认定双方之间的物业服务关系合法有效是错误的，应予以纠正。二、林舜妆从来没有享受到万宁物业公司的服务，故不应支付相关的物业服务费。即使万宁物业公司拥有相关的资质，但林舜妆自购得该房屋以来，一直没有在该房屋居住，从来没有实际享受过万宁物业公司的服务，该房屋至今仍然处于毛坯房框架的状态，为公平起见，林舜妆不应支付物业管理费。一审法院不应仅依据《穆天子山庄前期物业管理服务协议》认定林舜妆承担全部的物业管理费并支付违约金。三、涉案房屋无法居住，故不可能产生水电费。自林舜妆购买涉案房屋以来，该房屋一直处于空置状态，且没有装修，根本无法居住，万宁物业公司仅仅提供了水电费的相关单据，并没有证明该水电用于何处，故万宁物业公司所提出的支付水电费的诉讼请求是没有法律依据的。二审期间，上诉人林舜妆补充上诉意见称,1、万宁物业公司允许陌生人进入林舜妆的房子，管理不到位；2、一审判决的违约金过高。被上诉人万宁物业公司答辩称，1、林舜妆没有证据提交，只是口头陈述，不能作为证据使用，请求法院不予采纳；3、对于违约金的请求，林舜妆在一审时没有提出，请求法院不予采纳，另《穆天子山庄前期物业管理服务协议》第十条第三款对违约金有明确约定，万宁物业公司坚持一审的意见；3、《前期物业服务委托合同》第25条也明确约定物业费、水电费的违约金。万宁物业公司向一审法院起诉请求：1.林舜妆向万宁物业公司支付自2014年1月起至本判决生效之日止的物业服务费、水费等费用（暂计至2016年10月31日的物业服务费14331.9元、分摊电费947.5元、分摊水费96元，暂合计15375.4元）；2.林舜妆向万宁物业公司支付自2014年2月1日起至实际清偿全部费用之日止的违约金（每天按欠交物业服务费、水费等总金额1‰的标准计算，暂计至2016年10月31日为7547元，以物业服务费、水费本金为限）；上述费用暂合计22922.4元（详见欠费明细）；3.林舜妆承担本案诉讼费用。一审法院确认万宁物业公司提起本案诉讼所述的事实。一审法院认为，万宁物业公司与林舜妆之间的物业服务关系合法有效，林舜妆拖欠万宁物业公司的物业管理费、公摊水电费应支付给万宁物业公司。根据林舜妆与广州万宁物业管理有限公司佛山穆天子服务中心签订的《穆天子山庄前期物业服务协议》第十条第三款约定，林舜妆违反协议，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用时，万宁物业公司有权要求林舜妆从逾期之日起，按每日加收欠款金额1‰的违约金，本案中该违约金暂计至2016年10月31日为7547元，一审法院予以支持，但违约金应以所欠的物业服务费、分摊水电费为上限。林舜妆辩称其所购房屋没有装修及居住不能作为拒不交纳物业管理费等相关费用的理由，一审法院不予采纳。林舜妆经一审法院传票传唤没有到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决：一、林舜妆应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2016年10月31日期间的物业服务费14331.9元、公摊水费96元、公摊电费947.5元、违约金7547元及以尚欠物业服务费、公摊水电费为本金从2016年11月1日起至实际付清日止按日1‰计算的违约金（以所欠物业服务费、公摊水电费之和为上限）予万宁物业公司。二、驳回万宁物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取186.53元（万宁物业公司已预交），由林舜妆负担并于给付上述判决确定之款项日一并付予万宁物业公司，一审法院不另收退。二审期间，上诉人林舜妆、被上诉人万宁物业公司均没有向本院提交新证据，且双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。经审理查明，2011年11月20日，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（即开发商）与万宁物业公司签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》，将穆天子山庄住宅小区委托万宁物业公司进行物业管理，合同对委托管理期限、物业服务费等作了详细的约定，该合同约定：第六条、带电梯洋房额收费标准为1.5元/月/平方米（建筑面积不包括车位、车库及储物室等），代电梯洋房公共水电费按照各业户单元物业的建筑面比例平均分摊，向业主（物业使用人）另行收取；第七条1（4）、带电梯洋房公共水电费按照各业主单元物业的建筑面积比例平均分摊，向业主（物业使用人）另行收取；物业服务费用（物业服务资金）按月缴纳，业主或物业使用人应在每月的月底前交纳当月的物业服务费用，次月1日起按合同约定起计迟延违约金；第二十五条、业主或物业使用违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费及在乙方代收代缴的水电费的，从欠缴次日起至实际支付清之日止，业主或物业使用人每日应按欠费总额的千分之一的标准向乙方支付违约金。林舜妆是佛山市南海区狮山镇狮山大道穆天子山庄月亮湾B座六幢601房屋的产权人，该房产属于电梯洋房类型，房屋建筑面积为289.51平方米。2007年11月27日，林舜妆就涉案房屋与广州万宁物业管理有限公司佛山穆天子服务中心签订的《穆天子山庄前期物业服务协议》，该协议中关于物业服务费收费标准、公摊水电费的分摊、违约责任及违约金标准约定的内容与上述《穆天子山庄前期物业服务委托合同》基本一致。万宁物业公司按上述合同及协议的约定向穆天子山庄小区提供了保洁绿化、设施设备的维护保养、公共保安等物业服务。自2014年1月起，林舜妆未支付过物业服务费等各项费用，经万宁物业公司多次催缴，林舜妆至今未缴交。截至2016年10月31日，林舜妆拖欠物业服务费14331.9元、分摊电费947.5元、分摊水费96元、违约金7547元，以上合计22922.4元。为维护自身的合法权益，万宁物业公司向一审法院提起本案诉讼。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力及林舜妆是否应向万宁物业公司交纳物业管理费。关于涉案合同的效力问题。佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司与万宁物业公司于2011年11月20日签订的《穆天子山庄前期物业服务委托合同》，林舜妆与广州万宁物业管理有限公司佛山穆天子服务中心于2007年11月27日签订的《穆天子山庄前期物业服务协议》，均属涉案小区的前期物业服务合同，该合同及协议书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人林舜妆上诉主张万宁物业公司没有营业执照，不具备物业管理经营资格，一审判决认定其与万宁物业公司之间的物业服务关系合法有效错误。经查，万宁物业公司已向本院提交其营业执照复印件，根据该营业执照“经营范围”栏的指示登陆广州市商事主体信息公示平台，查询显示该公司经营范围包括物业管理、房地产中介服务等，故林舜妆的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于林舜妆是否应向万宁物业公司交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述《穆天子山庄前期物业服务委托合同》对佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司、万宁物业公司及涉案小区全体业主均具有约束力，且林舜妆又与广州万宁物业管理有限公司佛山穆天子服务中心签订有《穆天子山庄前期物业服务协议》，故万宁物业公司及林舜妆均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。万宁物业公司在签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》后，已实际为穆天子山庄小区提供了物业管理服务，林舜妆对此亦无异议，根据合同约定和等价有偿原则，林舜妆应向万宁物业公司交纳物业管理费、公摊水电费。林舜妆关于其没有在涉案房屋居住，没有享受万宁物业公司提供的物业服务，万宁物业公司让陌生人进入其房屋、物业管理不到位等其不应向万宁物业公司交纳物业管理费及水电费的上诉理由均没有无事实和法律依据，本院不予支持。综上，林舜妆的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373.06元，由上诉人林舜妆负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年六月十九日书记员  郭文静陆灏珺