成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1125号原告：成都洁华物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾西路2号。法定代表人：洪云，总经理。委托诉讼代理人：张巧，四川炬民律师事务所律师。委托诉讼代理人：严盈，四川炬民律师事务所律师。被告：邓代英，女，汉族，1972年9月6日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：杨茂琼，四川恒和信律师事务所律师。原告成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华公司）与被告邓代英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁华公司的委托诉讼代理人张巧、被告邓代英及其委托诉讼代理人杨茂琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5541元及违约金500元，合计6041元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系住成都市温江区房屋业主。2008年11月22日，被告所在的业主委员会经业主大会授权与原告签订了《物业服务合同》，约定：原告为柳城谊苑小区全体业主提供物业服务，被告按照产权建筑面积向原告支付物业公共服务费，收费标准是：多层住宅每平方米0.88元/月，车位每个35元/月。该合同还约定：物业服务费用按季度预先交纳，业主或物业使用人应于每年1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前履行交纳本季度物业服务费用的义务。业主未能按时足额交纳物业公共服务费的，每逾期一日，按照所欠物业公共服务费总额的3‰为标准向原告支付违约金。合同生效后，被告拒不交纳2013年10月1日至2016年9月30日期间的多层物业服务费5541元，经原告多次催收未果。被告邓代英辩称，1.《物业管理合同》已经超过有效期限，不能证明原被告间存在物业服务合同关系；2.原告没有按合同的约定履行对公共区域的管理和维护义务，导致天沟漏水给被告造成了严重的经济损失，且存在丢失邓代英房屋的土地证、消防设备过期未及时更换、车库垃圾长时间未清扫等问题，被告无权收取物业管理费；3.原告所主张的物业管理费用超过诉讼时效；4.每日3‰的违约金过高。经审理，本院根据在案证据查明事实如下：2008年11月22日，成都市温江区柳城谊苑业主委员会与洁华公司签订《物业服务合同》，约定由洁华公司为柳城谊苑A区的业主、使用人提供下列物业服务事项：（一）物业共有部分的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）物业公共区域的环境卫生维护；（四）物业公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止性行为的监督；（六）物业其他公共事务的管理服务；（七）业主委托的其他物业服务事项。合同第七条约定物业服务费为：多层住宅0.88元/月·平方米，车位35元/月·个。合同第十条约定：物业服务费用按季度预先交纳，业主或物业使用人应于每年1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前履行交纳本季度物业服务费用的义务。业主未能按时足额交纳物业公共服务费的，每逾期一日，按照所欠物业公共服务费总额的3‰为标准向洁华公司支付违约金。合同第二十五条约定：洁华公司的物业服务达不到本合同第二条、第六条约定的服务内容和标准的，限期整改。合同第三十条第五项约定：全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、……附属设施设备使用的房屋等。合同第三十三条约定：本合同期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。合同第三十五条约定：如合同约定的物业管理期限届满，因小区业主大会未能召开及业主委员会无法成立等原因，致使小区业主无法按照法定的程序就是否续聘原有物业服务企业作出决议的，视为全体业主同意原物业服务企业继续按本合同约定提供无固定期限的物业管理服务。2011年12月31日后，洁华公司未与柳城谊苑小区业主委员会续签合同，但继续在该小区提供物业服务。邓代英所居住的房屋位于柳城谊苑小区***室，每月物业服务费为153.92元，邓代英交至2013年9月。2013年7月因位于其屋顶上方的天沟排水不畅，造成房屋漏水。邓代英就此事造成损失的赔偿事宜与洁华公司进行沟通未果，自2013年10月起停止向洁华公司交纳物业服务费。以上事实，有原、被告陈述，当事人身份信息、工商登记信息、房屋登记信息、《物业服务合同》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。本院认为，柳城谊苑业主委员会与洁华公司签订《物业服务合同》符合《物业管理条例》的规定，合同内容系合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。对本案中双方存在争议的问题，本院评议如下：一、双方的物业服务合同关系在2011年12月31日之后是否存续《物业服务合同》第三十五条约定：“如合同约定的物业管理期限届满，因小区业主大会未能召开及业主委员会无法成立等原因，致使小区业主无法按照法定的程序就是否续聘原有物业服务企业作出决议的，视为全体业主同意原物业服务企业继续按本合同约定提供无固定期限的物业管理服务。”根据查明事实，在合同约定的期限2011年12月31日后，柳城谊苑业主委员会未与洁华公司签订新的合同，也未与其他物业服务企业签订物业服务合同，洁华公司继续在柳城谊苑小区提供物业服务。根据合同约定和洁华公司实际提供物业服务的事实，可以认定双方的物业服务合同关系在2011年12月31日后仍然存续。在双方签订新的合同或者达成一致的变更合同意见之前，应当按照原签订的《物业服务合同》的约定履行。二、邓代英是否能以房屋天沟漏水、土地证丢失、消防设备过期等事由拒交物业服务费邓代英主张存在物业公司未及时清理天沟造成其房屋漏水、物业公司保管不善造成其土地证丢失、消防灭火器过期未更换、车库垃圾未及时清洁等问题，一是造成邓代英经济损失，二是证明洁华公司未尽到物业合同约定的义务，故洁华公司无权收取物业服务费。本院认为，邓代英主张的房屋漏水及土地证丢失造成损失的问题，对应的救济途径是损失赔偿，属于独立的诉讼请求。邓代英未在法庭辩论终结前提出反诉，本案中不予审理，邓代英可以另行起诉。关于邓代英主张的消防灭火器过期未更换、车库垃圾未及时清洁等未尽到物业合同约定义务的问题，本院认为，物业服务具有长期性、持续性的特点，邓代英所提供的照片仅能反映一时的情况，不足以证明其主张。另外，物业服务具有综合性、公共性的特点，对于服务过程中的偶发性、局部性瑕疵，应提倡业主和物业服务企业本着提高服务水平，提升小区品质的共同目标沟通解决。业主拒交物业费的正当理由，应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵的情况。本案中，洁华公司在柳城谊苑小区进行物业管理和服务，履行了物业服务的义务，邓代英应当按照合同约定交纳物业服务费用。三、洁华公司的诉讼请求是否超过诉讼时效邓代英辩称洁华公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效，洁华公司称物业费是连续发生的债务，诉讼时效应当从物业服务合同关系终止之日起算。本院认为，《物业服务合同》第十条约定：“物业服务费用按季度预先交纳，业主或物业使用人应于每年1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前履行交纳本季度物业服务费用的义务。”业主交纳物业服务费有明确的履行期限，诉讼时效应当自履行期限届满之日起算。洁华公司于2017年3月10日向本院提起诉讼，对邓代英应于2015年3月10日之前交纳的物业服务费，洁华公司未提交证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，对于洁华公司主张的邓代英自2013年10月至2015年3月的物业服务费，本院不予支持。对于2015年4月至2016年9月期间的物业服务费2770.56元，本院予以支持。四、关于违约金的计算洁华公司主张邓代英向洁华公司支付违约金500元，邓代英辩称合同中约定的每日千分之三的违约金计算标准过高。本院认为，邓代英未按合同约定向洁华公司交纳物业服务费，构成违约，应当支付违约金。洁华公司并未按合同约定的违约金计算方式计算，而是主动调低了违约金。邓代英未对洁华公司主张的违约金金额提出异议，本院对该金额予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邓代英于于本判决生效之日起十日内向原告成都洁华物业管理有限公司交纳物业服务费2770.56元；二、被告邓代英于于本判决生效之日起十日内向原告成都洁华物业管理有限公司支付违约金500元；三、驳回原告成都洁华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告成都洁华物业管理有限公司负担12元，由被告邓代英负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  穆虹宇二〇一七年六月十四日书 记 员  李雨潼