江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初3792号原告：魏磊，男，1985年3月24日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。被告：沛县恒盛房地产开发有限公司，住所地沛县沛屯大道东侧金凤凰建材装饰城19-5#6#室。法定代表人：孙成群，董事长。委托诉讼代理人：王伯庭，江苏金合律师事务所律师。原告魏磊与被告沛县恒盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告魏磊的委托诉讼代理人王凯，被告沛县恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伯庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告迟延上房违约金64584元{万分之二每天*730天（自2015年5月1日计算至2017年4月30日）*购房款}；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月11日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的沛县汉邦景城5-1-1702住房，面积为95.93平方米，总房款为442354元。合同约定被告于2015年4月30日前，将符合相关规定及合同约定的房屋交付原告，逾期交付，被告应支付原告自2015年5月1日起每日按已付房款的万分之二计算至实际交付之日的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，被告至今未能将符合相关规定及合同约定的商品房交付原告，构成违约。沛县恒盛房地产开发有限公司辩称：1、对于原告主张被告违约的事实，被告予以确认；2、由于原告在起诉之前已上房，原告主张上房之后的违约金不应得到支持；3、关于原告以两年的时间按日万分之二计算违约金是有误的，合同约定的违约金有分阶段的计算方法，60日内按日万分之一计算，超过60日按照日万分之二计算；4、该合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，原告的实际损失应与同区域租赁房屋的标准相一致，对此应按照《中华人民共和国合同法》第114条第2款和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据：原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、借款凭证、完税凭证、维修基金缴费凭证、告知书。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供了五份租赁合同，用以证明在被告所销售的房子同区域建筑面积在100-130平方米之间，综合年租金在9000元-12000元之间。并要求按照最高限年租金12000元调整原告的违约金，最高可以上浮30%，超过上述的部分应按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定予以减少。经质证，原告对上述证据的真实性有异议，认为因都是复印件，这五份合同的出租房、承租方与被告是什么关系不清楚，合同来源也不清楚，证明不了合同内容的真实性；同时合同约定的租金明显过低。本院认为，上述五份证据虽是复印件，但有出租方或承租方签字予以认可，本院对其真实性予以确认，但上述证据与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的依据。根据本院确认的证据及双方无异议的陈述，认定事实如下：2014年2月11日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沛县汉邦景城5号楼1单元1702室住房，该商品房建筑面积为95.93平方米，每平方米单价4611.22元，总价款442354元，首付142354元，余款300000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，被告应当在2015年4月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同其他约定的商品房交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同还对规划、设计变更、交接，装饰、设备标准等权利义务进行了约定。合同签订后，原告共向被告支付购房款442354元。案涉小区房屋被告自认用电为临时用电，电力设施正在施工过程中，尚未取得竣工验收备案手续。本院认为，原、被告之间的商品房销售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。原告已交付被告合同约定的购房款，被告应按约交付房屋。一、案涉商品房是否具备交付条件《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程施工的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告自认案涉楼房未取得竣工验收备案手续。因此，案涉商品房不符合法律法规关于商品房交付使用的强制性规定的标准，不具备交付使用条件。二、原告主张的违约金应否得到支持被告抗辩称，原告在起诉之前已上房，原告主张上房之后的违约金不应得到支持，本院认为，因案涉商品房不具备法律规定的交付使用条件，故无论被告是否通知原告上房、原告是否实际占有使用案涉商品房，均不构成有效交付，被告仍应支付原告上房之后的违约金。被告抗辩称合同约定的逾期交房的违约金过高，申请本院委托有关中介机构对同区域商品房租赁价格进行评估鉴定，并主张违约金应按照同区域商品房租赁价格进行调整，本院认为，被告主张违约金过高，要求调整，应由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。本案中根据合同约定，被告应于2015年4月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，逾期超过60日，原告有权要求被告按已付房款的万分之二支付违约金。合同约定的违约金并未超过上述标准，且不违反相关法律法规，且被告自认违约，故在合同对违约金数额计算方法有约定的情况下，对被告申请本院委托有关中介机构对同区域商品房租赁价格进行评估鉴定，并主张违约金应按照同区域商品房租赁价格进行调整的主张不予采纳。现涉案商品房尚不具备交付条件，且逾期交房已经超过60日，应当按照合同约定的标准支付违约金。故对原告要求被告支付自2015年5月1日计算至2017年4月30日的逾期交房违约金64584元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告沛县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏磊违约金64584元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元，减半收取708元，由被告沛县恒盛房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  袁航二〇一七年六月二十八日书记员  肖晓法律文书执行提示1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。