贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初1178号原告：中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地贵州省兴义市瑞金大道中段富康国际广场一楼。负责人：李明聪，系该支行行长。委托诉讼代理人：黄珏，1969年8月19日生，汉族，系中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈兰，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。被告：潘业赢，男，1975年11月14日生，汉族，住贵州省普安县。被告：陈艳，女，1974年4月1日生，汉族，住址同上，系被告潘业赢之妻。被告：贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司，住所地贵州省兴义市凤仪路（州党校旁）。法定代表人：黄秋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘思维，女，1984年10月3日生，布依族，系贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）与被告潘业赢、陈艳、贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称施达房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行兴义南盘江支行的委托诉讼代理人黄珏、陈兰，被告潘业赢，被告施达房开公司的委托诉讼代理人刘思维到庭参加诉讼，被告陈艳经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行兴义南盘江支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《个人担保借款合同》，判令被告潘业赢、陈艳连带归还原告借款本金192749.39元，支付截止至2017年1月16日止的逾期正常利息1697.99元、逾期罚息11.6元、逾期复利6.59元，合计194465.57元（2017年1月16日后的利息按约定计算到全款还清之日止）；2、判令被告施达房开公司对被告潘业赢上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对被告名下坐落于兴义市民航大道旁施达凤凰城小区8号楼1单元401号抵押房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月3日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告提供借款220000元用于购买位于贵州省××民航大道旁施达××小区××楼××单元××号的房屋，借款期限为240个月，执行利率为浮动利率。被告潘业赢未按照合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%。担保方式为：阶段性保证担保+抵押。被告潘业赢以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，施达房开公司自贷款发放之日起至被告潘业赢取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续后两年，为被告潘业赢的债务承担连带保证责任。2012年10月3日，原告履行放款义务。原告于2012年11月14日取得该抵押房屋抵押权预告登记证明。后被告潘业赢多次出现逾期还款，原告提起诉讼后，被告清偿了逾期的本息，现尚欠借款本金185772.84元及2017年6月3日后的利息。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请支持原告的诉请。被告陈艳未到庭，未向法庭提交书面答辩。被告潘业赢辩称，原告所述都是事实。我用于抵押的房屋，至今尚未办理房产证和他项权证。我已经清偿了已经逾期的借款本息，我要求继续履行合同，以后我会按期还款。被告施达房开公司辩称，原告所述都是事实，潘业赢用于抵押的房屋尚未办理房产证和他项权证。经本院审理认定事实如下：被告潘业赢、陈艳系夫妻关系。2012年9月21日，被告潘业赢向原告申请借款，被告陈艳向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺作为共同债务人自愿承担连带还款责任，保证按期偿还贷款本息。2012年10月3日，原告与被告潘业赢签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为220000元，用于购房，借款期限240个月，起止期限以借款凭证为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个周期；分期还款，以每壹个月为一个周期还款，等额本息还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；贷款人未按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；被告潘业赢、陈艳用位于贵州省××机场大道××城小区××号房屋（建筑面积127.87㎡）作为该笔贷款的抵押物；被告施达房开公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包含借款本息等。同日，原告按合同约定发放了贷款。后双方于2012年11月14日办理了抵押预告登记手续。该抵押房屋至今尚未办理他项权证。后被告潘业赢、陈艳多次不按期足额偿还借款本息，原告向本院起诉。原告起诉后，被告潘业赢、陈艳偿还了已经逾期的借款本息。截止2017年6月26日被告已经偿还借款本金34227.16元、利息57990.28元、罚息148.58元、复利120.67元，尚欠借款本金185772.84元及2017年6月3日起的利息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告潘业赢、陈艳应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告潘业赢、陈艳在合同中约定：贷款人未按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。被告潘业赢、陈艳多次未按期足额偿还借款本息，违反合同约定，故对于原告要求解除原告与被告潘业赢、陈艳签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告潘业赢、陈艳应当向原告偿还借款本息。原告与被告潘业赢、陈艳在合同中约定：借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按合同约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告已经支付逾期的借款利息，故合同解除后被告潘业赢、陈艳应当按罚息利率向原告支付罚息。原告与被告潘业赢、陈艳在合同中明确约定用贵州省××机场大道××城小区××号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告施达房开公司自愿作为被告潘业赢、陈艳的保证人，为潘业赢、陈艳的该笔借款提供连带责任保证，原、被告在合同中明确约定施达房开公司的保证责任为阶段性连带责任保证，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，期间被告尚未偿还的借款本息，施达房开公司承担连带保证责任。被告潘业赢、陈艳不按期还款，原告要求解除合同，而至今该房屋仍未取得房屋所有权证和他项权证，故被告施达房开公司应当对被告潘业赢、陈艳的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告施达房开公司承担连带保证责任后，有权向被告潘业赢、陈艳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行与被告潘业赢、陈艳、贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司于2012年10月3日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由被告潘业赢、陈艳在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行尚欠借款本金185772.84元，并以185772.84元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2017年6月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息。三、如被告潘业赢、陈艳不按上述期限还款，被告贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司就被告潘业赢、陈艳所欠的上述债务向原告中国农业银行股份有限公司兴义市南盘江支行承担连带保证责任。被告贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司承担保证责任后，可以向被告潘业赢、陈艳追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4190元，公告费300元，共计4490元，由被告潘业赢、陈艳、贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上述，则本判决即发生法律效力。下页）审 判 长  邢成进人民陪审员  刘建英人民陪审员  ＸＸ新二〇一七年六月二十七日书 记 员  江国秀