四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终794号上诉人（原审被告）：冯兰，男，1962年9月2日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人（原审被告）：杨林志，男，1964年11月5日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人（原审被告）：罗玉华，女，1966年4月1日出生，汉族，住四川省南部县伏虎镇。被上诉人（原审原告）：赵春忠，男，1978年3月17日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵素华，女，1979年3月4日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。上诉人冯兰、杨林志、罗玉华因与被上诉人赵春忠、赵素华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯兰、杨林志，被上诉人赵春忠、赵素华的委托诉讼代理人汪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯兰、杨林志、罗玉华上诉请求：一、依法判决撤销原判，改判驳回赵春忠、赵素华的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由赵春忠、赵素华负担。事实和理由：一、一审认定冯兰、杨林志、罗玉华与赵春忠、赵素华于2008年4月13日签订的《售房协议》为冯兰、杨林志提供的格式合同，未对过户相关税费承担作出明确约定错误。本案协议书可以明显看出：该协议系由冯兰、杨林志与赵春忠双方本着平等、自愿、诚信、有偿的原则协商的结果，而且在该份协议书下方有手写体文字，这就更进一步表明双方在签订该协议时完全有条件、有权利、有机会进行磋商，修改任何一方所提供的条文内容，这与合同法所规定的格式条款合同不容对方协商完全不吻合，故一审认定涉案协议书为格式合同错误。涉案《售房协议》第一条“甲方（即冯兰、杨林志，下同）向乙方（即赵春忠、赵素华，下同）提供手续，由乙方自行办理房户（产）证”的约定是具体明确的。按通常理解，卖方只向买方提供办理房屋过户所需的手续，办理房屋的具体事宜一律由买方自行负责，包括办理过户应当向相关部门支付的一切税、费，应当由买方承担。本案应当适用约定大于法定这一基本原则正确处理实体问题。应当判决涉案房屋过户所需的税、费一律由赵春忠、赵素华负担，一审判决由冯兰、杨林志、罗玉华与赵春忠、赵素华依法负担错误。二、一审判决脱离协议第一条所约定的房屋面积计算方法即“房前房后按边到边计算，左右按中到边计算”，而是按照赵春忠、赵素华的要求以房产证登记面积进行计算，属于实体处理错误，应当纠正，冯兰、杨林志、罗玉华不应当向赵春忠、赵素华找补任何所谓超额支付的购房款。三、冯兰、杨林志、罗玉华与赵春忠、赵素华于2008年4月13日签订《售房协议》时，涉案土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限为40年，房产使用年限为70年。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，房屋土地由划拨性质变更为出让性质应由买方承担缴纳出让金的义务。冯兰、杨林志共缴纳出让金20余万元。为此，请求二审法院协调要求赵春忠、赵素华给予补偿3万元。四、赵春忠、赵素华的诉讼请求应当全部驳回，本案一、二审诉讼费应当由赵春忠、赵素华全部承担。一审判决由冯兰、杨林志、罗玉华与赵春忠、赵素华双方平均分担诉讼费违法，二审应当纠正。赵春忠、赵素华辨称，一、双方房屋买卖关系合法有效，购房款中包括了土地和房屋的价值。己方已交付购房款，并实际居住、使用房屋至今已达8年。冯兰、杨林志违反约定，没有履行办理房屋产权过户的义务。购房款双方至今没有进行结算。二、售房协议是冯兰、杨林志、罗玉华制作、提供的，是格式合同。协议没有约定按照法律规定支付办理房屋产权的税费。三、涉案房屋应以有关部门测绘登记的面积作为结算面积。四、冯兰、杨林志、罗玉华是土地的开发方，应当由其缴纳土地出让金。赵春忠、赵素华向一审法院起诉请求：1.请求判令冯兰、杨林志、罗玉华继续履行合同，无条件向赵春忠、赵素华交付房屋相关手续，协助赵春忠、赵素华将位于南部县伏虎镇东街“锦绣家园”小区4楼1号的房屋产权过户（办理房产证及土地使用证）到赵春忠、赵素华名下，办理产权过户手续的相关税、费由冯兰、杨林志、罗玉华、赵春忠、赵素华各自依法承担；2.请求判令冯兰、杨林志、罗玉华立即对赵春忠、赵素华已支付的房价款（面积以房产证为准，按950元/㎡计算）予以结算，并多退少补；3.请求判令冯兰、杨林志、罗玉华返还赵春忠、赵素华支付的增容费300元、开挖费和青苗费300元；4.请求判令冯兰、杨林志、罗玉华完善相关设施及装饰；5.请求判令冯兰、杨林志、罗玉华承担违约金人民币20,000.00元；6.本案诉讼费用由冯兰、杨林志、罗玉华承担。一审法院认定事实：赵春忠与赵素华系夫妻。冯兰与罗玉华系夫妻。2008年4月13日，赵春忠与冯兰、杨林志签订《售房协议》，约定“乙方（即赵春忠，下同）向甲方（即冯兰、杨林志，下同）定购位于伏虎镇邮电街住房壹套，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、该套住房位于四楼靠煤站，该套住房按实际建筑面积以950元/㎡计算（房前房后按边到边计算，左右按中到边计算），另外甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户证。二、甲方负责室内外水泥沙浆、外墙装饰。塑钢窗户，防盗门。由乙方自己安装，水、电、气上户安装由乙方自行负责。三、付款方式：签订协议之日，乙方必然（须）向甲方付定金伍万元，余下的款项主体完工后一次性付清，甲方将防盗门钥匙移交给乙方（付款以收条为依据）。四、违约责任：如任何一方违约，向对方付违约金贰万元。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日生效。”正文下方特别备注：“外防盗门由乙方自己安装（从甲方的房款中扣除500元为乙方自行装门的费用）。”协议签订后，赵春忠缴纳购房款124,900.00元，冯兰、杨林志也将诉争房屋交付了赵春忠。2015年10月15日，冯兰、罗玉华将诉争房屋产权证办到了冯兰、罗玉华名下。诉争房屋坐落于伏虎镇东街4层4-1号，产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积117.69㎡。一审法院认为，赵春忠与冯兰、杨林志所签订的《售房协议》系赵春忠与冯兰、杨林志真实意思表示，合法有效，赵春忠与冯兰、杨林志均应按照合同履行义务。赵素华、罗玉华虽未在《售房协议》上签字，但二人因参加本案诉讼，且分别与赵春忠及冯兰、杨林志共同委托诉讼代理人参加诉讼，且不另行出具答辩意见，足以认定赵素华、罗玉华对《售房协议》知情，并认可为《售房协议》当事人。赵春忠、赵素华已向冯兰、杨林志共计交付房款124,900.00元，冯兰、杨林志已向赵春忠、赵素华交付所购房屋。诉争房屋建筑面积为117.69㎡，按照售房协议总房款为111,805.50元，冯兰、杨林志、罗玉华超额收取购房款13,594.50元，应予以返还，另补助赵春忠、赵素华500.00元。赵春忠、赵素华主张，依据《售房协议》应当由冯兰、杨林志、罗玉华提供过户的相关手续后由赵春忠、赵素华办理产权证，双方未明确约定过户税、费的分担，应由赵春忠、赵素华与冯兰、杨林志、罗玉华各自依法负担相关税、费。冯兰、杨林志、罗玉华认为，依据该协议应当由赵春忠、赵素华自行办理过户手续并承担相应的税、费，但涉案《售房协议》系冯兰、杨林志提供的格式合同，该协议中“甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户（产）证”存在两种解释，并且因房地产交易过户的税、费是国家行政机关依据相关法律规定对房地产交易中双方征收的费用，在无明确约定的情况下应按法定办理，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对赵春忠、赵素华该主张予以支持。赵春忠、赵素华主张的返还增容费300元、开挖费和青苗费300元不属于本案的审理范围，且赵春忠、赵素华亦未提供相应证据予以证明，故对该项主张不予支持。赵春忠、赵素华主张的完善相关设施及装饰的请求不明确具体，且该主张属于物业管理范围，故本案不予处理。赵春忠、赵素华主张冯兰、杨林志、罗玉华支付违约金。因涉案《售房协议》未明确约定房屋产权办理过户的具体时间，且赵春忠、赵素华、冯兰、杨林志、罗玉华均已履行房屋买卖合同的主要内容，故对该主张不予支持。据此，依照合同法第三十九条、第四十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限冯兰、杨林志、罗玉华在判决发生法律效力后十日内协助赵春忠、赵素华办理位于南部县伏虎镇东街4层4-1号（产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积117.69㎡）房屋的过户手续，过户所需的税、费由赵春忠、赵素华与冯兰、杨林志、罗玉华依法负担；二、限冯兰、杨林志、罗玉华在判决发生法律效力后十日内返还赵春忠、赵素华超额支付的购房款13,594.5元；三、驳回赵春忠、赵素华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明：涉案房屋由冯兰、杨林志合伙修建，其中，住房18套、门面房8间。现住房18套已全部出售，门面已出售7间。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。房屋买受人赵春忠、赵素华已履行支付购房款的合同义务，出卖人冯兰、杨林志、罗玉华除应当履行交付房屋的义务外，还应当协助履行办理房屋产权过户的义务。关于房屋过户办证产生税费的负担问题。冯兰、杨林志出售18套房屋的《售房协议》，均系其事先拟定并重复使用的合同，系格式合同。《售房协议》约定“甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户（产）证”，即由房屋买受人赵春忠、赵素华自行到房屋登记机关办理房屋所有权证，并按规定缴纳相关税费。按规定应当由出卖人缴纳的营业税、个人所得税等，仍应由冯兰、杨林志、罗玉华承担，即双方均应按规定各自承担相应的税、费。对此，一审法院判决房屋过户所需的税费由双方依法负担，处理正确，并无不当。冯兰、杨林志、罗玉华上诉认为房屋过户产生的税、费由赵春忠、赵素华负担的理由不成立，本院不予支持。关于房屋面积计算问题。虽然《售房协议》约定“住房按实际建筑面积950.00元/㎡计算，房前房后按边到边计算，左右按中到边计算”，但是，双方对房屋具体面积没有明确约定。房屋建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。房地产权属登记机关在办理产权登记时，按规定测定的房屋建筑面积，应当作为赵春忠、赵素华所购买房屋的建筑面积，并且以房屋所有权证登记的房屋面积计算购房款。冯兰、杨林志、罗玉华上诉认为以房屋所有权证登记面积计算购房款错误，不应向赵春忠、赵素华退还超额支付的购房款，理由不成立，本院不予支持。关于冯兰、杨林志、罗玉华认为涉案房屋土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限40年，房屋使用年限70年，上诉人共缴纳出让金20余元，请求二审法院协调由赵春忠、赵素华补偿3万元问题。本院认为，冯兰、杨林志合伙修建房屋并对外出售，涉案土地使用权性质为划拨土地，依照有关国家规定应当缴纳土地使用权出让金，而缴纳土地使用权出让金是冯兰、杨林志应当履行的义务。冯兰、杨林志主张由房屋买受人赵春忠、赵素华承担其增加的土地出让金费用，但赵春忠、赵素华不同意向冯兰、杨林志补偿出让金，因此，冯兰、杨林志、罗玉华的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯兰、杨林志、罗玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.00元，由上诉人冯兰、杨林志、罗玉华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 田 娟二〇一七年六月八日书记员 刘 南