江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4243号上诉人（原审被告）：崔晨雨，男，1984年1月26日生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：蔡如堂，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京东泰房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市六合区专诸巷28号紫晶广场一区6号楼7层。法定代表人：冯志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洋，男，1983年11月8日生，汉族，南京东泰房地产开发有限公司员工，住江苏省南京市六合区。被上诉人（原审被告）：秦燕，女，1976年8月4日生，汉族，住江苏省南京市六合区。上诉人崔晨雨因与被上诉人南京东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰房地产公司）、秦燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7521号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔晨雨的委托诉讼代理人蔡如堂、被上诉人东泰房地产公司的委托诉讼代理人杨洋、被上诉人秦燕本到庭参加诉讼。案现已审理终结。崔晨雨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人南京东泰房地产开发有限公司的一审诉讼请求，2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，所认定事实与客观事实相悖。一审判决认定上诉人拖欠东泰房地产公司自2016年4月1日至2016年8月27日房租62590元，事实不清，证据不足，且所认定事实与客观事实相悖。无论是蔡丰富与秦燕之所签订的租赁合同还是上诉人崔晨雨与东泰房地产公司签订的租赁合同，其实际承租人都是安徽美橙家品商贸有限公司(以下简称美橙公司)。此事实，东泰房地产公司一开始即知晓并认可。两份合同所约定的租赁标的和租赁期限完全一致。并且，美橙公司以蔡丰富名义与秦燕签订的租赁合同是得到东泰房地产公司的同意并确认。最后，两份合同关于租金的条款都约定租金一年一付，先付后租；关于第一期租金，即第一年度自2015年8月28日至2016年8月27日期间的租金，两份合同都约定：在商铺开始使用之前一次性付清，即在2015年8月28日之前一次性付清。也就是说，无论是按照合同的约定还是实际的履行，上诉人都已经早在2015年8月份就已经付清第一年度，即2015年8月28日至2016年8月27日期间的房屋租金。这才是客观事实。并且直到2016年9月份之前，双方对此一直没有异议。现一审判决认定上诉人欠东泰房地产公司2016年4月1日至8月27日期间的房屋租金62590元，即与客观事实相悖，也没有有效证据予以证明，属于认定事实不清，证据不足。二、一审判决上诉人承担高额违约金属于适用法律错误。东泰房地产公司在一审中的第三项诉讼请求为承担相应的违约金及滞纳金。该第三项请求不明确，没有主张上诉人承担租期届满前搬出承租的房屋的违约金。并且判决依据是租赁合同第八条第二款，而该款明确约定，该款只适用于第一款之外的情况，即只适用于逾期支付租金之外的情况。三、东泰房地产公司关于租金的诉求也已经超过诉讼时效。本案中，东泰房地产公司所主张的租金属于合同约定的第一年度的租金。案涉的两份租赁合同均约定应当于租期开始之前，即2015年8月28日之前，一次性付清。而本案中的实际情况是，上诉人早已在当时就全部付清该第一年度租金，对此各方一直都没有异议。东泰房地产公司最早主张租金的时间只能追溯到2016年9月27日，而此时已经超过一年的诉讼时效。东泰房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。秦燕辩称，秦燕没有与崔晨雨签署过任何的合同，本案与秦燕无关。东泰房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除东泰房地产公司与崔晨雨签订的《紫晶商业广场房屋出租合同》；2、崔晨雨支付租金62590元，电费1554.7元；3、崔晨雨支付违约金77499元。一审法院认定事实：2011年4月11日，东泰房地产公司与秦燕签订《房屋租赁合同》一份，约定：秦燕承租东泰房地产公司位于六合区××街道专××广场××区××＃楼商铺，建筑面积415平方米，租赁期限自2011年9月1日至2022年8月31日，其中包括1-5号商铺、2-3号、3-2号商铺。蔡丰富、刘亦兰及崔晨雨系美橙公司员工。2015年8月28日，秦燕与蔡丰富签订《房屋租赁合同》一份，约定：秦燕将六合区××街道专××广场××区××＃楼商铺中的01、02、03室转租给蔡丰富，建筑面积63.72平方米，租赁期限自2015年8月28日起至2018年8月27日，年租金为310000元。合同签订后，蔡丰富于2015年6月5日通过刘亦兰向秦燕支付租金310000元。2016年3月31日，东泰房地产公司与秦燕解除租赁合同，秦燕于2016年5月13日支付给东泰房地产公司租金63958元，并注明：退还美橙2016年4月份至2016年8月27日的租金。随后，崔晨雨（乙方）与东泰房地产公司（甲方）签订《紫晶商业广场房屋出租合同》一份，约定：甲方将位于六合区雄州街道专褚巷28号紫晶广场一区6#01、02、03室1-5号商铺（建筑面积为63.72平方米）租赁给乙方，租赁期为三年，自2015年8月28日至2018年8月27日，第一年租金为310000元，第二年租金为310000元，第三年租金为325000元。租金支付方式为先付租金后使用，乙方以12个月为一个租金结算期支付租金，乙方应于商铺交付时向甲方一次性支付第一个结算期的租金，此后每个结算期的租金应提前60天支付，合同签订时乙方须向甲方支付保证金人民币10000元。乙方逾期交纳租金，经限期催交在10日内仍不交纳的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任。除本合同另有约定的以及遇不可抗力或不可归责于任何一方的事由，致使合同的目的不能实现的，双方均不得提前解除本合同。除乙方迟延缴纳租金的情形外，任何一方违反本合同约定，违约方均应向守约方支付相当于3个月租金数额的违约金。2016年5月23日，崔晨雨通过刘亦兰向东泰房地产公司支付保证金10000元。2016年8月份，崔晨雨搬出涉案房屋，尚欠电费1554.7元。2016年9月29日，东泰房地产公司向崔晨雨寄发《催告函》，言明：崔晨雨需于2016年9月30日前付清所欠的租金、电费共计64144.7元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、2016年4月1日至2016年8月27日期间的租金应由秦燕支付还是崔晨雨支付；2、崔晨雨是否应支付违约金77499元；3、崔晨雨的民事责任是否应由美橙公司承担。关于本案争议焦点一，即2016年4月1日至2016年8月27日期间的租金应由秦燕支付还是崔晨雨支付的问题。崔晨雨与东泰房地产公司签订的《紫晶商业广场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。崔晨雨应当按照合同的约定支付租金，东泰房地产公司主张崔晨雨支付2016年4月1日至2016年8月27日期间的租金，于法有据，一审法院予以支持。扣减秦燕代为返还的租金63958元，崔晨雨还应支付东泰房地产公司租金62590元（310000元÷365天×149天－63958元）。秦燕与东泰房地产公司已于2016年3月31日解除租赁关系，崔晨雨辩称该期间的租金应由秦燕支付给东泰房地产公司，于法无据，一审法院不予采纳。关于本案争议焦点二，即崔晨雨是否应支付违约金77499元的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。崔晨雨逾期支付租金，经东泰房地产公司催交后仍未在10日内履行，并于租期届满前搬出承租的房屋，东泰房地产公司主张解除合同，崔晨雨支付违约金，符合法律规定及双方的约定，一审法院予以支持。合同解除后，崔晨雨应付清租赁期限拖欠的电费。综上，崔晨雨应支付东泰房地产公司电费1554.7元，违约金77499元（310000元÷12个月×3个月），充抵崔晨雨已支付的保证金10000元后，崔晨雨还应向东泰房地产公司支付违约金69053.7元（77499元＋1554.7元－10000元）。关于本案争议焦点三，即崔晨雨的民事责任是否应由美橙公司承担的问题。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。本案中，崔晨雨以自己的名义与东泰房地产公司签订租赁合同，且未能证明东泰房地产公司知晓其与美橙公司之间的代理关系，现由美橙公司的原因致使崔晨雨不履行合同义务，虽崔晨雨已经向东泰房地产公司披露美橙公司，但东泰房地产公司有权选择崔晨雨或者美橙公司作为相对人主张其权利。综上，东泰房地产公司向崔晨雨主张权利并无不当，崔晨雨辩称应由美橙公司承担责任，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除南京东泰房地产开发有限公司与崔晨雨签订的关于六合区雄州街道专褚巷28号紫晶广场一区6#01、02、03室1-5号商铺的《紫晶商业广场房屋出租合同》；二、崔晨雨于判决生效之日起十日内支付南京东泰房地产开发有限公司租金62590元，并支付违约金69053.7元；三、驳回南京东泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3132元，由南京东泰房地产开发有限公司负担222元，由崔晨雨负担2910元。二审中，除了上诉人对一审查明的“2016年8月份，崔晨雨搬出涉案房屋，尚欠电费1554.7元。”有异议外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。对上诉人的异议，本院认为，因一审中，崔晨雨称：“我们是2015年8月28日与秦燕签订了秦燕所承包的一部分，租期三年。合同签订后，原告在上面加的确认章，今年4月份，原告和秦燕解除合同，我们不知道，后来原告让来补充签订合同，补签一个协议，公司让被告去签字，后来生意难做，我们被告就撤场了，我们是2016年8月20日通知的”。崔晨雨该陈述能够证实其于2016年8月份搬出涉案房屋，且东泰房地产提供的《催告函》等证据能够证明尚欠电费1554.7元之事实，故本院对上诉人该异议不予采纳。本院二审期间，案外人蔡丰富到庭陈述称，其与秦燕签订租赁合同后，其支付了第一年的租金31万元，一年的租期到期后，其就撤店了。上诉人质证后称，蔡丰富的证言证明了2015年8月28日至2016年8月27日的租金已经全部付清了。房屋的实际使用人确实是蔡丰富经营的美橙公司。东泰房地产公司质证后称，根据蔡丰富的证言，租金支付给了秦燕，但崔晨雨没有向东泰房地产公司支付过任何租金。秦燕质证后称，其和崔晨雨、蔡丰富、东泰房地产公司在2016年3月30日已经全部交接清楚了。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、东泰房地产公司要求崔晨雨支付租金及违约金的主张应否支持；二、东泰房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。一、关于东泰房地产公司要求崔晨雨支付租金及违约金的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，2011年4月11日，东泰房地产公司与秦燕签订的《房屋租赁合同》约定，秦燕承租东泰房地产公司位于六合区××街道专××广场××区××＃楼商铺，建筑面积415平方米，租赁期限自2011年9月1日至2022年8月31日，其中包括涉案商铺。2015年8月28日，秦燕与案外人蔡丰富签订的《房屋租赁合同》约定，秦燕将涉案商铺转租给蔡丰富，租赁期限自2015年8月28日起至2018年8月27日，年租金为310000元。合同签订后，蔡丰富向秦燕支付租金310000元。2016年3月31日，东泰房地产公司与秦燕解除租赁合同。嗣后，崔晨雨与东泰房地产公司签订《紫晶商业广场房屋出租合同》约定，东泰房地产公司将涉案商铺租赁给崔晨雨，租赁期为三年，自2015年8月28日至2018年8月27日，第一年租金为310000元，第二年租金为310000元，第三年租金为325000元。东泰房地产公司于2015年8月28日前向崔晨雨交付其承租的商铺。租金支付方式为先付租金后使用，合同签订时乙方须向甲方支付保证金人民币10000元。2016年5月23日，崔晨雨通过刘亦兰向东泰房地产公司支付保证金10000元。上述事实能够证实，东泰房地产公司将包括诉争房屋在内的商铺出租给秦燕，后秦燕将涉案商铺转租给案外人蔡丰富，在东泰房地产公司与秦燕协议解除合同后，东泰房地产公司将涉案商铺出租给崔晨雨，经东泰房地产公司与崔晨雨双方协商一致，对租赁期限写明自2015年8月28日至2018年8月27日，但不影响崔晨雨实际租赁涉案商铺之事实。由于上述三份合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约定履行。上诉人崔晨雨称其系代表美橙公司与东泰房地产公司签订租赁合同，但崔晨雨并无证据证明其系受美橙公司委托而与东泰房地产公司签订租赁合同，本院对上诉人崔晨雨称美橙公司系实际承租人的意见不予采纳。2016年3月31日，东泰房地产公司与秦燕协议解除租赁合同后，秦燕应当返还承租房屋，作为次承租人的蔡丰富亦无权继续占用涉案房屋，应当及时腾退返还房屋，秦燕理当将2016年3月31日后的剩余租期租金退还给蔡丰富。上诉人崔晨雨在2016年5月23日向东泰房地产公司支付保证金10000元，该行为应视为其对实际占有、使用涉案商铺的确认，但上诉人崔晨雨并未按约向东泰房地产公司支付租金，故一审法院对东泰房地产公司要求崔晨雨支付2016年4月1日至2016年8月27日期间的租金的诉讼请求予以支持，并无不当，依法应予以维持。因系蔡丰富向秦燕支付了2015年8月28日至2016年8月27日期间的租金，上诉人崔晨雨并未支付该租金，故上诉人崔晨雨称其已在2015年8月付清了2015年8月28日至2016年8月27日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审庭审中，东泰房地产公司明确第三项诉讼请求为：要求崔晨雨支付违约金77499元，故上诉人崔晨雨称该第三项请求不明确，没有主张上诉人承担租期届满前搬出承租的房屋的违约金的意见不能成立，本院不予支持。崔晨雨与东泰房地产公司签订《紫晶商业广场房屋出租合同》约定，东泰房地产公司将涉案商铺租赁给崔晨雨，租赁期为三年，自2015年8月28日至2018年8月27日，第一年租金为310000元，第二年租金为310000元，第三年租金为325000元。租金支付方式为先付租金后使用，崔晨雨逾期交纳租金，经限期催交在10日内仍不交纳的，东泰房地产公司有权单方解除本合同，并要求崔晨雨承担违约责任，任何一方违反本合同约定，违约方均应向守约方支付相当于3个月租金数额的违约金。崔晨雨未按约交纳租金，后经东泰房地产公司催告后，仍未交纳，并在租赁期间搬出涉案商铺，构成根本违约，应承担违约赔偿责任。一审法院对东泰房地产公司要求解除合同，并要求崔晨雨承担违约责任的主张予以支持，并无不当，本院依法予以维持。二、关于东泰房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。本案中，崔晨雨与东泰房地产公司于2016年4月签订《紫晶商业广场房屋出租合同》后，崔晨雨未按约向东泰房地产公司支付租金，东泰房地产公司提供了2016年9月29日向崔晨雨寄发的《催告函》，要求崔晨雨于2016年9月30日前付清所欠的租金。东泰房地产公司已在诉讼时效内向崔晨雨主张其租金债权，构成诉讼时效的中断，本案的诉讼时效应开始重新起算。东泰房地产公司于2016年11月15日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。上诉人崔晨雨称东泰房地产公司要求其支付租金的主张已经超过诉讼时效的意见不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人图腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3132元，由上诉人崔晨雨负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一七年六月二十三日书记员  戴苗