江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1022民初271号原告：中国石化销售有限公司江西抚州石油分公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道676号。负责人：余谦，公司经理。委托代理人：胡长明，黎川县明川法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：杨璐，女，1982年6月17日出生，汉族，个体户，住江西省抚州市临川区。委托代理人：张明发，黎川县明川法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：张礼鹏，男，1979年11月10日出生，汉族，个体户，住江西省抚州市黎川县。原告中国石化销售有限公司江西抚州石油分公司（以下简称抚州石油分公司）与被告杨璐、张礼鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法由审判员谢晓业适用简易程序公开开庭进行了审理。原告抚州石油分公司委托代理人胡长明，被告张礼鹏第一、第二次开庭均到庭参加诉讼，被告杨璐委托代理人张明发第二次开庭到庭参加诉讼。第一次开庭被告杨璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州石油分公司诉称：2016年1月1日，原告与被告杨璐签订一份《租赁合同》，约定乙方被告杨璐承租甲方原告抚州石油分公司坐落于黎川县日峰镇东方红大道24号的中国石化销售有限公司江西抚州黎川县石油分公司（以下简称黎川县石油分公司）楼下的店面房（共六间）使用，租期为12个月，即从2016年1月1日至2016年12月31日止。租金每月3,587.5元；租赁期满后，乙方如要求续租，应于租赁期满前2个月书面通知甲方，未书面通知视为放弃续租且不享有优先续租的权利；租期满后乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200％支付占用房屋期间的占用费。被告杨璐承租店面房后，将24号店面内的第一孔店面房（从右往左数）以总租金平均分摊9孔店面房的租金转租给被告张礼鹏经营使用。2016年9月12日，原告通过黎川县石油分公司通知被告，要求被告于2016年12月31日租赁期满时腾空店面房交还给原告，但被告在《租赁合同》约定的租期满后，没有按约定归还店房给原告。2017年3月16日，原告又通过公证送达方式再次通知被告腾房，被告至今仍占用不空。依照合同约定，被告实际占用原告店面房自2017年1月1日起至起诉日止时间为3个月，被告应支付2,400元的店面房占用费（400*3*200%）给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾空租用店面房归还原告；2、被告支付原告2017年1月1日至起诉日2017年3月31日店面房的占用费2,400元及至实际腾房日止占用费。被告张礼鹏答辩称：1、被告张礼鹏及其他承租户十多年来都没有与黎川县石油分公司签订过书面租赁合同，都是口头租赁，承租户提出要求与黎川县石油分公司签订租赁合同时，公司历届经理都说不用签，并口头承诺只要石油公司店面不拆迁，可以永久租赁。2、被告张礼鹏每月都能按时交纳店面房租金给黎川县石油分公司涂副经理。租金从原来的每月400元按每年5％递增到现在的每月660元，从未拖欠过。2017年1月以后，被告张礼鹏每次去交租金，黎川县石油分公司涂副经理和黄经理都说暂时不收，并非被告张礼鹏不交纳租金。3、被告张礼鹏承租的店面房是2008年从杨某手中转租的，并支付了转让费，2016年7、8月又对店面进行了重新装修，花费4万余元。黎川县石油分公司知道被告张礼鹏的转让事实，但从未说过不能转让。2016年9月12日，黎川县石油分公司突然通知说店面租给黎某，要求被告张礼鹏在2016年12月31日前空店，被告张礼鹏是老承租户，应有优先承租权。4、被告张礼鹏不知道原告抚州石油分公司与被告杨璐签订《租赁合同》一事，黎川县石油分公司也从未告知相关情况，原告抚州石油分公司与被告杨璐所签订的《租赁合同》不是事实，被告张礼鹏只认可与黎川县石油分公司存在店面房租赁关系。被告杨璐未予答辩。经审理查明，2016年1月1日，原告抚州石油分公司负责人余谦作为签约代表与被告杨璐签订一份合同编号为12500000-16-FW1003-0034的《租赁合同》。合同约定：甲方中国石化集团资产经营管理有限公司江西石油分公司（以下简称江西石油分公司）将坐落于黎川县日峰镇东方红大道24号黎川县石油公司楼下的店面房（面积163平方米）租赁给乙方被告杨璐从事手机销售、维修等经营使用。租期为12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租金每月3,587.5元。租赁期满后，乙方如要求续租，应于租赁期满前2个月书面通知甲方，未书面通知视为放弃续租且不享有优先续租的权利。乙方在租赁期届满之后要求续租的，应经甲方书面同意，双方重新订立租赁合同。如租赁期满的，甲方有权要求乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200％支付占用房屋期间的占用费。《租赁合同》为格式合同，甲方签章加盖了江西石油分公司合同专用章和原告抚州石油分公司负责人余谦为签约代表的印章。原告抚州石油分公司将店面房租赁给被告杨璐后，认可被告张礼鹏继续按黎川县石油公司改制前的承租关系承租黎川县日峰镇东方红大道24号承租店面内的第一孔店面房（从右往左数）从事奶制品经营使用。2016年9月12日，原告抚州石油分公司通过黎川县石油分公司书面通知被告张礼鹏，要求被告张礼鹏于2016年12月31日租赁期届满前腾空店面房归还原告，但被告张礼鹏没有按通知要求腾空店面房。2017年3月16日，原告又通过公证送达方式再次通知被告张礼鹏腾房，被告张礼鹏仍未腾空店面房。另查明，坐落于黎川县日峰镇东方红大道24号黎川县石油分公司楼下的店面房（共六间，面积163平方米）原为黎川县分石油公司资产。国有石油公司改制前黎川县石油分公司对该资产以口头约定方式对外租赁，改制后房屋所有权人登记为“中国石化集团资产经营管理有限公司江西石油分公司”，产权收归江西石油分公司所有，并由江西石油分公司授权原告抚州石油分公司以独立的民事主体资格对外实行统一经营管理。为便于管理，原告抚州石油分公司在原承租户不变的情况下与被告杨璐签订总承租合同，再认可被告杨璐将店面房转租给原承租户继续租赁使用。店面房租金由被告杨璐垫付，再由被告杨璐向转承租户收取，被告张礼鹏承租的店面房租金从原来的每月每孔店面400元按每年5％递增到现在的每月660元，其中20%的租金差额作为劳务报酬。公司改制前店面房租金由黎川县石油分公司的财务人员和副经理涂丽华去收取。原告抚州石油分公司与被告杨璐签订总承包合同后，因涂丽华系被告杨璐母亲，且已退休，店面房租金仍是由涂丽华代被告杨璐去向转承租户收取，被告张礼鹏均能按时交纳租金。2017年1月1日租赁合同期限届满以后，未再收取承租人租金。再查明，2016年9月，原告抚州石油分公司在与被告杨璐签订的《租赁合同》期满前与黎某签订了一份非油品合作协议，拟将收回的店面房作从事手机销售经营用房。以上事实，有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告杨璐、张礼鹏人口信息、房产证复印件、公证通知书、租赁合同、抚州石油分公司《关于2016年抚州分公司实物对外租赁业务的请求》、江西石油分公司《关于抚州分公司2016年实物对外租赁的抄告》、江西石油分公司《关于抚州黎川办公楼店面租赁相关事宜的通知》，被告张礼鹏提交的营业执照复印件、租金交款收据，本院调查笔录以及当事人庭审陈述等证据在案证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告抚州石油分公司获江西石油分公司授权以独立民事主体与被告杨璐签订的房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告抚州石油分公司将黎川县日峰镇东方红大道24号黎川县石油公司楼下的店面房（共六间）租赁给被告杨璐后，并认可黎川县石油公司改制前的原承租户被告张礼鹏继续承租第一孔店面房，被告杨璐虽未与被告张礼鹏签订书面合同，但形成了事实上的房屋转租赁关系。根据法律规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。被告杨璐未与被告张礼鹏签订书面合同，应视为不定期限租赁，但转租赁不得超出承租人的租赁期限，即2016年12月31日合同约定的租赁期限。故对原告抚州石油分公司要求被告杨璐、被告张礼鹏腾空租用店面房归还原告的诉讼请求，予以支持。原告抚州石油分公司要求被告杨璐、被告张礼鹏支付房屋租赁期限届满逾期腾房占有使用费，依法有据，亦予以支持，但原告主张按每月租金400元的200%支付逾期腾房占有使用费过高，故逾期腾房占有使用费按被告张礼鹏租赁合同届满时的实际租赁费既每月660元，从2017年1月1日支付至实际腾房日止为宜。被告张礼鹏辩称，其不知道原告抚州石油分公司与被告杨璐签订《租赁合同》的事实，只认可与黎川县石油分公司存在店面房租赁关系，黎川县石油分公司历届经理均口头承诺，只要石油公司店面不拆迁，可以永久租赁。因国有石油公司全面改制，黎川县石油分公司已不再具备对外签订租赁合同的主体资格，原告抚州石油分公司与被告杨璐签订《租赁合同》，并准许其对外转租，系公司对自有资产的管理方式，原黎川石油公司副经理涂丽华在《租赁合同》期内向被告张礼鹏收取租金，系作为被告杨璐母亲代为收租金行为，并非公司行为。因此，被告杨璐与被告张礼鹏形成了事实上的房屋转租赁关系。被告张礼鹏主张其得到承诺，可以永久租赁店面房，但未提充分证据证明，故对被告张礼鹏的该辩称意见，不予采纳。被告张礼鹏辩称，其承租的店面房是向他人转租并支付了转让费，同时又花费4万余元对店面进行了重新装修，原告因与他人签订非油品合作协议在租赁期限届满收回店面房，其为老承租户享有优先承租权。被告张礼鹏向他人转租店面房并支付了转让费及重新装修店面花费4万余元，但未提供相应证据证明，亦未提出明确请求，本案不作处理。原告抚州石油分公司因与他人签订非油品合作协议从事手机经营，在与被告张礼鹏租赁合同期届满收回店面房是其行使所有权人对店面房处分权的正当权益，且被告张礼鹏是从事奶制品经营，不具备同等条件，不享有优先承租权，故对被告张礼鹏的该辩称意见，亦不予采纳。被告杨璐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本次答辩及质证的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告杨璐、张礼鹏于本判决生效后10日内腾空位于黎川县日峰镇东方红大道24号第一孔店面房（从右往左数）归还原告中国石化销售有限公司江西抚州石油分公司。二、被告杨璐、张礼鹏支付原告中国石化销售有限公司江西抚州石油分公司逾期腾房占有使用费按每月660元从2017年1月1日起支付至实际腾房日止。三、驳回原告中国石化销售有限公司江西抚州石油分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告杨璐、张礼鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  谢晓亚二〇一七年六月八日书记员  谌哲君