江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初12409号原告：焦美珍，女，1962年2月22日生，，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：魏君琪、胡艇，江苏江民律师事务所律师。被告：江阴市新星房地产有限公司，统一社会信用代码91320281250344084X，住所地江阴市新桥镇。法定代表人：徐栋芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周焕润、王桦，江苏滨江律师事务所律师。���告焦美珍诉被告江阴市新星房地产有限公司（以下简称新星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦美珍及其委托诉讼代理人胡艇（第二次未到庭）、魏君琪（第一次未到庭），被告新星公司的委托诉讼代理人周焕润、王桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦美珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付江阴市名都-先锋花园二期（绮山路）第24幢10层1005号房屋；2、判令被告承担自2016年8月13日起至实际交房之日止按每日77.34元计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月21日，她与新星公司签订《商品房买卖合同》，合同约定她向新星公司购买名都-先锋花园二期第24幢10层1005号小高层住宅，所售房屋为现房，房屋建筑面积共146.48平方米，单价为5280元/平方米，总��额773414元。签订合同支付房款193414元及代收费10141元，在2016年6月20日前办理银行贷款58万元整（不足部分或无法办贷的以现款补足）。出卖人应当在2016年6月30日前将商品房交付她使用。合同还约定买受人逾期付款，出卖人则相应延期交房，逾期自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订当日，她交付房款568141元，后因2016年6月初她发现该房屋漏水，与新星公司交涉维修后，于2016年8月2日向新星公司支付尾款215414元。按照合同约定，新星公司应于2016年8月12日前书面通知她办理房屋交付手续，但新星公司至今未交付房屋。为维护自身合法权益，特具状起诉。新星公司辩称，焦美珍未按约支付房款，他公司有权按合同约定相应延期交房。2009年12月8日案外人许某与他公司达成涉案房屋的购房合同一份，价款计773414元。2016年4月19日焦美珍通过中介公司与许某就涉案房屋签订《二手房买卖居间合同》，价款计1138000元。因房屋的产权未曾办理至许某名下，双方约定由许某向他公司申请变更购房人，并由许某收取转售差价364586元，余款由焦美珍支付给他公司。2016年4月21日他公司同意变更事宜后与焦美珍就涉案房屋重新签订《商品房买卖合同》，但截至目前焦美珍仅支付房款408828元，尚有余款364586元逾期未付，故他公司有权相应延期交房，而非违约。本院经审理认定事实如下：2009年12月8日，新星公司与许某签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（以下简称091208新星公司-许某合同），约定许某向新星公司购买名都-先锋花园二期第24幢10层1005号房屋（现房）一套，面积146.48平方米，单价为5280元/平方米，价款共计773414元。双方约定签订合同许某支���房款10万元，余款在交房前付清。2016年4月21日，新星公司（甲方）与焦美珍（乙方）签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（以下简称160421新星公司-焦美珍合同），约定焦美珍向新星公司购买名都-先锋花园二期第24幢10层1005号房屋（现房）一套，面积146.48平方米，单价为5280元/平方米，价款共计773414元，另约定房屋代收费10141元整，办证过户费用由乙方自行交纳。双方另注明暂以焦美珍名义签订手工合同，正式网签合同买受人为周镔，开票及产权人均为周镔。付款方式与期限为签订合同支付房款193414元及代收费10141元，在2016年6月20日前办理银行贷款58万元整，不足部分或无法办贷的以现款补足；交付期限为2016年6月30日将商品房交付买受人使用，买受人逾期付款，出卖人则相应延期交房。同日，焦美珍向新星公司交付购房款193414元及代收费10141元，并另向南京银行申领收款人为许某的转账本票一张，金额为364586元，由张某代收，并载明见证人赵某。同日，焦美珍向新星公司出具承诺，载明其与新星公司签订的房屋买卖合同，已付房款193414元及代收费10141元，实际今后房屋产权人为周镔，因其未满18周岁，故先以其名义签订手工合同，其承诺在2016年6月20日前指定周镔为买受人与新星公司签订网签合同并办理贷款等其他手续，贷款不足部分以现款补足。出具本承诺后新星公司可先开具周镔的购房发票，签订周镔的网签合同后她与新星公司签订的手工合同同时废止。2016年4月25日，焦美珍开具的本票款项入账至新星公司法定代表人徐栋芳的银行账号。2016年8月2日，焦美珍向新星公司交付购房款215414元。审理中，焦美珍陈述是赵某让她开本票给许某，她不认识许某，赵某和周某说���星公司欠许某钱，所以让她转给许某。本票先交付，后她写的承诺，是在同一天。新星公司陈述许某是徐栋芳的表弟，许某拿到本票后为归还个人债务把本票直接给徐栋芳了，许某因姐姐生病向徐栋芳借过四五十万元钱。徐栋芳是作为自然人收款，如果是付给新星公司的房款，应直接转账给新星公司。审理中，焦美珍、新星公司均确认双方签订的“160421新星公司-焦美珍合同”真实有效。审理中，新星公司提供了如下证据：1、2016年4月19日许某与焦美珍签订的《二手房买卖居间合同》（以下简称160419许某-焦美珍合同），中介方为江阴市汇安房地产中介服务部。合同约定焦美珍向许某购买涉案房屋，价款总计1138000元。因产权证尚未办理，故双方约定于2016年4月23日前办理房屋更名手续，于2016年5月23日前办理房屋相关设施过户手续及交房手续；2、2016年4月21日许某出具的变更合同申请书，载明其已将涉案房屋转让给焦美珍，请求解除他与新星公司的《商品房买卖合同》，由新星公司另行与焦美珍签订买卖合同，按规定办理相关手续；3、2016年4月23日许某出具的收条及2016年9月18日张某出具的情况说明，载明焦美珍于2016年4月21日向张某交付本票一张，系张某代许某收取，该款项为焦美珍向许某购买涉案房屋的部分购房款。焦美珍的质证意见为：对“160419许某-焦美珍合同”真实性有异议，不是她签的，她去中介是和赵某签的合同，她不认识许某，赵某说房子是一手房，可能已经卖给别人了，但是可以更名；对变更合同申请书真实性无法确认，且与本案无关；对许某出具的收条及张某出具的情况说明真实性有异议，张某出具的情况说明内容与实际情况不符。审理中，焦美珍提供了2016年4月19日其与赵某签订的《房地产买卖合同》（以下简称160419赵某-焦美珍合同）一份，中介方为江阴市润源房产中介服务部，合同载明焦美珍向赵某购买涉案房屋，价款总计1148000元，中介方佣金9000元由焦美珍负担，过户时一次付清；交房时间为赵某于2016年5月12日前将房屋（钥匙）移交给焦美珍使用，同时焦美珍付清全部房款。双方另约定：赵某收到焦美珍房屋意向金以后负责办理更名手续，更名成功后焦美珍配合赵某支付房屋首付款，如更名不成则赵某退还意向金，双方不作违约处理。该合同签订当日，赵某于合同背面出具收条一份，载明收到焦美珍房屋意向金30000元（后期费用交一万元，转账建行卡一万元）。焦美珍陈述30000元意向金赵某帮她付了20000元，9000元中介费还没付，房产公司说房子不是赵某的。新星公司的质证意见为：对合同及收条真实性无法确认，也不知道这个情况，��从合同内容来看，该合同和许某的只有两处不同，甲方不一样，价格相差了1万元，其他都一样，车库也讲到了两个车库。审理中，新星公司申请证人许某、张某、周某出庭作证。证人许某陈述：他是新星公司工程部员工，2009年他向新星公司买的涉案房屋，当时价格是70多万元，他付了10万元，其余款项没有付。“160419许某-焦美珍合同”不是他签的，是他委托中介公司签的，他委托新星公司的副总周某把房子放到中介公司卖的，价格113万元左右，变更合同申请书和收条是他本人签的。办理更名手续后差价是给他的，就是本票上的钱，本票是他要求新星公司员工张某代为收取的，收到本票的钱之后他没有付给公司，他和新星公司除了工作关系外，并无其他经济关系。证人张某陈述：她是新星公司的销售部经理，新星公司提供的情况说明��其本人签字，收据也是她开具的，本票是开具收据同一天收到的。她在收到焦美珍给付的银行本票之后，交给了许某。拿本票的时候还有焦美珍、赵某、周某和一个中介公司的人在场。证人周某陈述：她是新星公司的副总，焦美珍购买的涉案房屋她是受许某口头委托找中介公司赵某去卖掉的。关于“160419许某-焦美珍合同”，赵某说合同是焦美珍本人去签的，许某是委托中介公司的人签的。南京银行的本票是张某代收，张某收到后直接给许某的。2017年3月17日，赵某到庭陈述：涉案房屋是新星公司副总周某委托她出售的，房子是许某的，还没有产权证，但是有商品房买卖合同，说好底价1138000元，包括两个车位。后焦美珍通过润源房产中介的李海华找到她谈涉案房屋，约定价款1148000元，焦美珍是认可的，“160419赵某-焦美珍合同”确实是她代签的，她是代理人，周某口头委托她的，但当时没在意，签在了卖方处。“160419许某-焦美珍合同”许某的名字是她签的，焦美珍的名字是她按照“160419赵某-焦美珍合同”描的，也是她签的，合同内容一样的，就房款价格差了10000元，10000是中介费，这份合同是她在公司自己签的，周某、焦美珍、许某都不知道，她代签了之后就给周某的。如果焦美珍直接签1138000元的合同，是不会给她10000元中介费的，所以就约定在房款里。焦美珍的质证意见为：她当时不知道本票是开给许某的，到银行赵某叫她转账给许某她就反对了，她当时是知道房子价格是1148000元，因为房子漏水，她就去问律师的，才发现是中介在做差价，她根本不懂。新星公司的质证意见为：对赵某的谈话笔录真实性无异议，该证言能够反映出赵某代许某出售涉案房屋的事实，焦美珍是知道支付给许某的本票款项是给许某的差额，与本案新星公司无关。以上事实，由《商品房买卖合同》、《二手房买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、承诺、收款收据、银行转账凭证、本票复印件、银行交易凭证、谈话笔录及当事人陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点是：2016年4月21日焦美珍开具收款人为许某的银行本票是否是给付新星公司的购房款。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。焦美珍主张其于2016年4月21日开具收款人为许某的银行本票是交付给新星公司的购房款，其已履行了合同约定的付款义务，新星公司未按约向其交付房屋。本院按照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法��，结合庭审中查明的事实等进行综合分析后判断焦美珍主张的事实不能成立，理由如下：1、2016年4月21日当天焦美珍共给付3笔款项，分别为向新星公司交付的房款193414元及代收费10141元，开具收款人为许某的银行本票364586元，其中193414元为焦美珍银行转账新星公司账户。此外，2016年8月2日，焦美珍向新星公司银行转账交付购房款215414元。如银行本票364586元系向新星公司交付的购房款，焦美珍作为完全民事行为能力人，对如此重要的大额金钱交易，却开具给据其陈述并不相识的第三人许某，而非直接一并转账给出售房屋的卖方新星公司，显然有悖常理。并且焦美珍提出当时还提出了异议，说明其认识到给付该款的后果，但其并未采取让对方出具收条或说明避免发生纠纷的措施，显然也不合情理。虽然该本票款项最后入账至新星公司法定代表人徐栋芳的账户��但徐栋芳除担任新星公司法定代表人之外，亦系具有独立人格的自然人，款项入账至徐栋芳账户并不当然证明系新星公司收到购房款，焦美珍无证据证明新星公司与徐栋芳之间存在财产混同。按照“160421新星公司-焦美珍合同”中约定签订合同支付房款193414元及代收费10141元，在2016年6月20日前办理银行贷款58万元整，不足部分或无法办贷的以现款补足。焦美珍按约于签订合同当日2016年4月21日向新星公司交付房款193414元及代收费10141元，新星公司开具了相应的收据。余款58万元双方约定在2016年6月20日前给付，焦美珍于签订合同当日又开具给许某银行本票364586元，若该本票系给付新星公司的购房款，则合同中应确认签订合同当日支付房款金额为558000元（193414元+364586元），而不是193414元。新星公司也应同时开具相应金额的收据给焦美珍。但焦美珍并未提供相���的收据，故焦美珍的主张明显不符合常理，亦不符合一般交易习惯。且根据其剩余购房款系晚于合同约定时间即2016年8月2日才支付215414元，其未按合同约定时间给付并变更款项给付形式，提前给付房款364586元不具有合理性。焦美珍于签订合同当日向新星公司出具的书面承诺确认已付房款及代收费203555元（193414元+10141元），并承诺新星公司在2016年6月20日前办理贷款等其他手续，贷款不足部分以现款补足。焦美珍在庭审时陈述系在本票交付后，再写的承诺，如本票确系交付给新星公司的购房款，则焦美珍在书面承诺中确认的已付房款应加入该本票金额，而不是确认已付房款及代收费为203555元。焦美珍确认购买时知道房屋价格是1148000元，而本票金额恰为“160419赵某-焦美珍合同”房屋价款1148000元扣除10000元中介服务费后与“160421新星公司-焦美珍合同”房屋价款773414元的差价。焦美珍称当时谈的时候说是以正式合同为准，故她与新星公司签订合同后，与赵某的合同就作废了。但上述两份合同签订时间仅相差2天，房屋价款有如此落差显然不符合正常的逻辑，焦美珍对房屋价款自1148000元降为773414元亦未能作出合理解释，故本院对其陈述不予采信。综上，焦美珍开具收款人为许某的银行本票并非是向新星公司支付的购房款，焦美珍提供的证据不足以证明其向新星公司付清了房款，焦美珍尚有房款364586元未支付，根据焦美珍与新星公司签订的《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款，出卖人则相应延期交房，故新星公司未向焦美珍交付房屋不构成违约，焦美珍主张新星公司向其交付房屋并给付逾期交房违约金并无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十���，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回焦美珍的全部诉讼请求。案件受理费11530元（焦美珍已预交），由焦美珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陈教智人民陪审员  徐惠春人民陪审员  吴 靓二〇一七年六月十二日书 记 员  王 洁