贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终2495号上诉人（原审原告）：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路241号天华大厦。法定代表人：彭信伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：付阳，贵州致正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱远瑜，男，1963年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴邦琴，女，1968年8月4日出生，系朱远瑜之妻，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓成毅，贵州中创联律师事务所律师。上诉人贵州天纬物业管理有限责任公司（以下简称成天纬物业公司）因与上诉人朱远瑜物业服务合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天纬物业公司上诉请求：1、依法改判朱远瑜支付天纬物业公司物业管理费10463元；2、二审案件受理费由朱远瑜承担。事实和理由：1、天纬物业公司与朱远瑜签订物业合同后，天纬物业公司已经按照合同约定全面履行义务，对小区的卫生工作，天纬物业公司按照固定的时间及间隔进行清扫转运，受人员数量及小区范围的限制，物业公司不可能做到垃圾随丢随扫、卫生无死角，朱远瑜提交的照片只能是小区内某一时点，而非持续不断的状况，不能以此证明小区卫生环境差，更不能证明天纬物业公司未尽到合同约定的义务；2、朱远瑜提交的证据并不能证明小区内存在违章建筑，即使小区内有违章建筑，天纬物业公司并无强制拆除的权利，只能尽到提醒并及时向相关部门反映情况的义务；3、朱远瑜所处的小区为老旧小区，停车位不足，业主的车辆只能沿小区道路停放，且由于小区属于非封闭式，安保环境存在一些天纬物业公司无力改变的先天不足，但天纬物业公司也积极采取了安全保障措施。在业主的车辆被划伤后，天纬物业公司积极处理并向朱远瑜等业主作出了相应的赔偿，且该事件也只是偶发事件，不能证明天纬物业公司未尽到合同约定的安保义务。故一审判决认定事实错误。朱远瑜辩称，天纬物业公司2011年擅自提高收费标准的行为违反了“前期物业管理服务协议”的约定，天纬物业公司未按协议履行其管理和服务的义务，小区环境卫生脏乱差，安保不到位导致业主家财物被盗和停放在小区的多辆车辆被恶意划伤，且天纬物业公司丢失监控视频致使朱远瑜家被盗财物无法追回，同时天纬物业公司恶意用胶皮堵住朱远瑜家的水管数日致使朱远瑜母亲因抬水摔伤，天纬物业公司自身存在严重的违约行为，其要求朱远瑜交纳物业服务费的诉讼时效已过，朱远瑜不应再交纳物业服务费。朱远瑜上诉请求：1、撤销原判并判决驳回天纬物业公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由天纬物业公司承担。事实和理由：天纬物业公司提供物业管理过程中，没有达到“前期物业管理服务协议”约定的质量要求，朱远瑜一审提交的照片足以证明天纬物业公司未按协议履行相关管理和服务的义务，小区环境存在脏、乱、差以及安保不到位、消防设施虚设等现状；2012年4月1日朱远瑜家中被盗，天纬物业公司将涉嫌该盗窃案犯罪嫌疑人重要信息的监控视频丢失导致公安机关无法追回朱远瑜家被盗的财物，同时天纬物业公司也并未尽到合同约定的相关安全防范的义务，导致2016年5月29日小区内三十多辆车被恶意划伤；天纬物业公司违背了“前期物业管理服务的协议”的相关内容，擅自提高物业服务费，朱远瑜有权拒绝天纬物业公司擅自提高物业服务费的要求；天纬物业公司因朱远瑜不履行该公司的各项无理要求，竟于2016年8月13日用胶皮堵住朱远瑜家水管数日，该行为严重丧失作为服务提供者的职业道德；且本案诉讼时效已过，应由天纬物业公司自行承担相应的法律后果。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，对朱远瑜显失公平。天纬物业公司辩称，天纬物业公司与朱远瑜签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费最终以物价部门批准的相关文件为准，2011年1月经物价局批准，该小区内电梯房物业服务费确定为每平方米1.3元/月后，天纬物业公司于2011年6月30日向小区业主发出提示告知并公示核准文件，小区内其他业主都按新标准交纳物管费，朱远瑜家以物业公司擅自提高物管费为由自拒交；朱远瑜所举证据不足以证明小区卫生存在脏乱差，安保不负责导致朱远瑜家被盗；关于业主车被划伤的事件，根据《前期物业管理服务协议》第四条第四项的约定，天纬物业公司本不应承担责任，但天纬物业公司在无过错的前提下已对包括朱远瑜在内的业主进行了赔偿，且针对朱远瑜家水管被堵导致停水的证据即便是采信，也是因朱远瑜拖欠物管费所致，因此，朱远瑜不交纳物管费的原因并非因天纬物业公司违约，且朱远瑜在一审时未提出时效抗辩，二审才提出应不予采纳。天纬物业公司向一审法院起诉请求：一、判令朱远瑜向天纬物业公司支付拖欠的物业服务费人民币10463元；二、案件受理费由朱远瑜承担。一审法院认定事实：朱远瑜系兴隆枫丹白鹭城市花园小区业主，2005年9月1日，贵州天纬房地产开发股份有限公司（以下简称天纬房地产公司）作为甲方与作为乙方的天纬物业公司签订《前期物业管理服务协议》（应为《前期物业管理委托合同》），约定甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，物业房屋座落在贵阳市××桥××茶路××号，物业服务的内容包括房屋共用部位维护、养护和管理、共用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、安全防范，同时还包括服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任等。2010年3月19日天纬物业公司作为乙方与甲方朱远瑜签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就前期物业管理服务达成协议，物业名称为兴隆枫丹白鹭城市花园白鹭洲G园8单元9楼2号，建筑面积为131.95㎡，住宅的物业管理费用按建筑面积每月每平方0.8元计算，合同同时对双方的权利义务、各项物业管理服务的具体内容及违约责任等均作明确的约定；协议签订后，天纬物业公司为兴隆枫丹白鹭城市花园小区提供了物业管理服务，朱远瑜自2011年6月起，停止交纳物业管理费用，截至2016年8月，共计63个月，尚欠物业费10463元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。天纬物业公司与朱远瑜签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，为有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，天纬物业公司丧失物业管理资格需经过业主通过法定程序投票决议，本案中朱远瑜并未提交证据证明天纬物业公司丧失兴隆枫丹白鹭城市花园小区的物业服务资格，据此，朱远瑜系兴隆枫丹白鹭城市花园小区的业主，接受了天纬物业公司提供的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，朱远瑜应按《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》的约定履行缴纳物管费的义务，故对天纬物业公司诉请朱远瑜支付物业管理费10463元的诉请，予以支持。鉴于天纬物业公司在对进行兴隆枫丹白鹭城市花园小区物业服务期间，小区存在卫生环境差、违章建筑、车辆被划花等问题，天纬物业公司未依照《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定全面履行物业服务义务，存在违约，对其主张的物管费10463元酌情按照百分之七十予以支持，即7324元。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：朱远瑜在判决生效后十日内，支付贵州天纬物业管理有限责任公司物业管理费7324元。案件受理费62元减半收取31元，由朱远瑜负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审中，朱远瑜申请证人杨某、徐某出庭作证。出庭证人杨某到庭陈述称，该小区业主家曾发生过人为故意断水的情况，当时有派出所出警民警、物管公司员工和小区业委会的张主任一起协商，小区停车场发生过车辆被恶意划伤的情况，经别人告知得知小区停车场的监控大部分已不能正常使用，小区的大门基本上都是坏的；出庭证人徐某到庭陈述称，朱远瑜家是被天纬物业公司采取用胶皮堵的方法人为断水的，当时天纬物业公司的相关工作人员认可是他们断水的，派出所出警时未作记录，小区停车场有人巡视但无人看管。同时，朱远瑜向本院提交了以下证据：1、照片2张，欲证明该小区的消防设施存在故障、具有安全隐患，小区内车子乱停放，停车场无人看管，天纬物业公司在管理过程中存在过失；2、贵阳市公安局南明分局湘雅派出所分别于2016年12月13日、2016年12月19日、2016年12月20日出具的《情况说明》各一份，其中，湘雅派出所于2016年12月13日出具的《情况说明》载明，吴邦琴于2016年5月30日到该派出所报案，称其停放在枫丹白鹭小区停车场的一辆白色大众朗逸轿车引擎盖及左边车门于2016年5月29日被利器划花；湘雅派出所于2016年12月19日出具的《情况说明》载明，该所于2012年4月11日21时许接报警人吴邦琴报称，吴邦琴家当日被技术性开锁盗窃，被盗物品有：现金人民币1000余元、四瓶飞天茅台酒（每瓶价值1700元）、三部手机（其中一部手机摩托罗拉牌、价值900元左右，另二部是三星牌手机、是朋友赠送，价值不详，三部手机都没有电话卡，型号和串号都不知道），一对黄金耳环（3.5克、价值1300元，1990年购买），一枚黄金戒指(价值人民币1000元左右、重量不详、是老人传承下来的)，一枚铂金戒指（价值人民币400元左右、重量不详、2002年在贵阳市金凤凰买的，无发票），还有四副玉手镯（其中一副是传承下来的，价值不详，一副价值2000元，2010年昆明购买，无发票，还有两副是朋友送的，价值也不清楚，无发票），一块玉坠（玉坠是朋友2010年送的，价值不详，无发票）；湘雅派出所于2016年12月20日出具的《情况说明》载明，该所于2016年8月13日接到报警称，枫丹白鹭小区物业管理处有纠纷，经该所民警现场了解得知，系小区业主吴邦琴称其家中供水被断，后经了解系物业处称业主吴邦琴家因未交物业管理费用，将业主吴邦琴家中供水断掉，经民警与业主委员会现场调解，物业处已恢复吴邦琴家供水恢复，欲证明天纬物业公司存在违约履行其管理义务的情况。经质证，天纬物业公司对朱远瑜提交第1组证据的照片认为正好证明该小区环境干净整洁，对小区车辆乱停乱放没有进行劝阻不能明确，仅从照片无法证明消防设施是否存在故障，且该消防设施由谁人为打开箱门不能确定，停车场有自动到达系统，照片不能达到朱远瑜的证明目的；对第2组证据关于车辆在小区内被划伤的事件，天纬物业公司只是提供车位停车使用，不承担车辆的保管义务，进行赔偿是作为弥补小区业主外放财产遭受损失的一种心理安慰，2012年12月湘雅派出所出具的情况说明的真实性和证明目的均不予认可，被盗物品的清单是当事人自己陈述，不能达到证明目的，关于2016年吴邦琴家断水的情况说明需核实该说明公章的真实性，无论有关断水的情况是否属实，该事件都发生在2016年，但朱远瑜家自2011年7月起就欠交物业管理费，不能达到证明目的。另查明，天纬物业公司与天纬房开公司签订的《前期物业管理委托合同》以及与朱远瑜签订的《前期物业管理服务协议》的第六条均约定，“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：多层住宅：0.6元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准；小高层住宅：0.8元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准”。同时查明，盖有“贵阳市物价局收费许可证审批专用章”、发证日期为2008年1月22日的经字证号：60527《收费许可证》载明，兴隆枫丹白鹭小区物业服务收费的高层电梯住宅收费标准为1.30元/月·平方米。还查明，天纬物业公司于2011年6月30日公布的《温馨提示》载明，该公司于2011年1月再次向物价部门提交费用复审，物价部门批准该小区高层按1.30元/平方米/月标准收取物业服务费，该公司决定自2011年7月1日开始执行物价部门批准的收费标准。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，天纬房地产公司与天纬物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对兴隆枫丹白鹭城市花园小区的全体业主均具有约束力，天纬物业公司与朱远瑜签订的《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务，故原判根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，认定朱远瑜作为兴隆枫丹白鹭城市花园小区的业主，接受了天纬物业公司提供的物业服务，就应按《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定履行其交纳物业服务费的义务并无不当，本院予以维持。审理中，对于天纬物业公司要求朱远瑜补交物业服务费10463元的主张，朱远瑜认可其自2011年8月起就未向天纬物业公司交纳物业服务费，辩称天纬物业公司擅自提高物业服务费收取标准与约定不符，天纬物业公司在提供物业服务过程中存在严重违约行为，天纬物业公司有关朱远瑜补交物业服务费的请求已超过诉讼时效应不予支持。天纬物业公司一审审理中提交涉案的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、发证日期为2008年1月22日的经字证号：60527《收费许可证》及《温馨提示》等证据，该《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》的第六条均约定该物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，具体标准暂定为小高层住宅：0.8元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准，发证日期为2008年1月22日的经字证号：60527《收费许可证》载明，兴隆枫丹白鹭小区物业服务收费的高层电梯住宅收费标准为1.30元/月·平方米，天纬物业公司于2011年6月30日公布的《温馨提示》亦载明，该小区物业管理费经物价部门核准后，决定自2011年7月1日起开始执行物价部门批准的收费标准，故该小区包括朱远瑜家在内的其他小高层住宅的业主自2011年7月1日之后，均应按照1.30元/月·平方米的标准按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费。同时，因朱远瑜自2011年8月起一直未交纳物业服务费，其违反约定未交纳物业服务费的状态呈持续性，且该期间天纬物业公司亦多次催促朱远瑜交纳物业服务费，故朱远瑜有关天纬物业公司主张其补交物业服务费的请求已超过诉讼时效的辩称不能成立，本院不予支持。朱远瑜一审审理中提交照片若干用以证明该小区物业服务不到位，天纬物业公司亦认可照片上面的大部分情况，二审中朱远瑜又补强提供了湘雅派出所出具的《情况说明》及出庭证人的证言，虽然湘雅派出所于2016年12月19日出具的《情况说明》并不能直接证明朱远瑜家报案所称2012年4月11日被盗的情况是否属实，但该派出所分别于2016年12月13日、2016年12月20日出具的《情况说明》的内容均能与证人证言相关内容相互印证，且天纬物业公司亦认可该小区曾发生包括朱远瑜家在内的多名业主家车辆被恶意划花的事件，虽然事后天纬物业公司对于业主的损失给予了一定的赔偿，但客观上亦反映出该小区的物业服务管理存在需要改进的地方，故原判认定天纬物业公司未依照《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定全面履行物业服务义务，对其主张的物业服务费10463元酌情按照百分之七十予以支持7324元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人天纬物业公司及上诉人朱远瑜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由贵州天纬物业管理有限责任公司负担62元，朱远瑜负担62元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一七年六月十五日书记员  熊仕美