湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1315号上诉人（原审被告）：宜昌源泉投资有限责任公司，统一社会信用代码91420506795912758B，住所地宜昌市夷陵区锦江大道1号。法定代表人：李堂魁，执行董事。委托诉讼代理人：郭正文，湖北诚弘律师事务所���师，（特别授权代理）被上诉人（原审原告）：王福珍，男，1982年4月19日出生，汉族，私营业主，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：陈晓赤，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：骆念国，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌源泉投资有限责任公司（以下源泉投资公司）因与被上诉人王福珍商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。源泉投资公司上诉请求：请求撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初2105号民事判决，撤销原判第三项，改判上诉人不承担356000元的赔偿责任。事实和理由：1．双方签订的《商品房买��合同》被依法解除并非上诉人恶意违约行为造成，二是第三方政府职能部门的过错导致上诉人无法为王福珍办理土地使用权证，上诉人不应因此承担惩罚性赔偿责任。2．上诉人的行为与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种故意行为没有可比性，一审判决上诉人承担赔偿责任既不符合已经查明的事实，也并没有法律依据。王福珍辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。王福珍认为上诉人至承担356000元的赔偿责任是畸轻的。一审法院认定上诉人承担与其违约行为相适应的赔偿责任，是符合法律规定的。但是即便对房屋差价不予赔偿，则2013年10月份之前的购房款利息也应当得到支持。王福珍向一审法院起诉请求：1．依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令源泉投资公司返还购房款178万元、办理房权证费用91671元、赔偿售房差价损失561883.55元、2013年10月至2016年10月31日的利息损失260597.45元及直至返还全部房款和费用为止的利息损失；3、判令源泉投资公司承担购房款一倍即178万元的赔偿责任。原一审判决认定：2010年4月28日，王福珍与武汉市汉阳区时代厨房设备厂向源泉投资公司出具《承诺》一份，载明“甲方把源泉酒店设备及采购共计壹佰零捌万元（附协议）给乙方供货，乙方同意在甲方丽景.皇铂御府购A-70房屋一套（产权人王福珍），该房屋价值壹佰柒拾捌万整。此房合同一经签订，乙方不得退房。该房房款付齐，甲方给乙方办理产权。”当日，源泉投资公司作为甲方与武汉市汉阳区时代厨房设备厂作为乙方签订《武汉市汉阳区时代厨房厂设备合同》及《购销合同书》各一份，约定由源泉投资公司向武汉市汉阳区时代厨房设备厂采购厨房设备及酒店用品等，合同交易合计1080000元。同时，源泉投资公司作为出卖人，王福珍作为买受人，亦就丽景.皇铂御府小区第A-70幢房屋签订了《宜昌市商品房买卖合同》。该商品房买卖合同约定，王福珍购买源泉投资公司投资建设的商品房位于宜昌市××区小溪××.××铂××小区××幢，建筑面积为307.45平方米。第五条约定，该商品房不属于政府定价的商品房，按套计算，总价款为1780000元。第六条约定，买受人付款方式和期限见附件六，为“买受人签合同时付房款柒拾叁万整，剩余房款壹佰零伍万元整办理银行按揭贷款。如遇买受人个人原因，办理不了银行按揭手续，剩余房款由买受人于一个月之内全部补齐。”第九条约定，出卖人应当在2010年5月30日前，将商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使��之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方确定买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。因土管、城建、房管等相关政府部门迟延履行职责和买受人的原因造成商品房不能按约定时间办理权属登记的，不属于出卖人的责任，出卖人对此造成的结果不承担责任。买受人一次性付清全部房价款的，由买受人自己办理权属登记。买受人采用抵押贷款方式支付房价款的，由出卖人代为办理权属登记，买受人的房地产权属证书抵押给金融机构。合同第二十条约定，本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。前述买卖合同签订后王福珍即依约支付了第一期房款730000元，源泉投资公司���具了相同金额的不动产销售发票。2010年6月23日，王福珍出具一份《承诺书》，载明“本人承诺在工行夷陵支行按揭的皇铂御府A-70房款的5%的银行保证金52500元由本人承担。该房屋产权办理结束，银行返还该房保证金后，我公司直接退还承诺人”。2011年3月15日，源泉投资公司将丽景.皇铂御府第A-70房屋交付给了王福珍，王福珍同日以刷卡方式向源泉投资公司支付办证费用91671元。2012年11月4日，源泉投资公司开具了涉案房屋余下房款1050000元的销售不动产发票。同月13日，王福珍确认收到源泉投资公司开具的全部房款发票。2013年1月11日，王福珍收到源泉投资公司为其代办的房屋所有权证，证号5001191。2014年10月24日，宜昌市夷陵区国土资源局向王福珍出具《关于请求办理国有土地使用证的回复》，称“丽景.皇铂御府项目原批准使用土地面积为45245.2平方米，其实际用地范围占用了中国核工业第二二公司及三峡枢纽管理局的部分土地。截止2013年4月，原发证界线内的55栋房屋的土地证已办理完毕。王福珍所购买房屋位于该项目超占土地范围内，需待源泉投资公司解决超占土地问题之后该局方能为王福珍办理土地使用证。”2015年6月16日，王福珍提起诉讼。一审法院判决驳回王福珍要求源泉投资公司退还房款1871671元（含办证费91671元）并赔偿损失5615013元的诉讼请求。王福珍不服提起上诉，本院于2016年7月5日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。重审中，王福珍变更诉讼请求：1．请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令源泉投资公司返还购房款178万元、办理房权证费用91671元、赔偿售房差价损失561883.55元、2013年10月至2016年10月31日的利息损失260597.45元及直至返还全部房款和费用为止的利息损失；3、判令源泉投资公司承担购房款一倍即178万元的赔偿责任。一审同时认定：涉案房屋所在小区原申报建设项目名称为“丽景花园小区”，2009年4月2日经宜昌市规划局夷陵分局同意更名为“丽景.皇铂御府”。2007年4月19日，宜昌市规划局夷陵分局针对“丽景花园小区”向源泉投资公司下发建字第20072081号《建设工程规划许可证》。在该证所附红线图上载明，“经规划例会审定，拟同意宜昌源泉投资有限责任公司按审批规划兴建‘丽景花园’小区（别墅共计81栋），三层，总建筑面积26112平方米（其中建筑占地面积11681平方米）。严格按审批规划总平面图坐标放线后实施建设。”2007年7月23日，宜昌市夷陵区建设局就“丽景花园小区”向源泉投资公司下发编号为20070033的《建设工程施工许可证》，载明建设规模为26112平方米。2009年1月6日经宜昌市夷陵区房产管理局审批，源泉投资公司取得“��景花园小区”即“丽景.皇铂御府”的《湖北省商品房预售许可证书》，载明销售面积26871㎡，含住宅66栋、综合楼1栋。2010年1月4日，源泉投资公司就丽景花园住宅楼及会所综合楼经申报，取得宜昌市夷陵区建设局核发的《建设工程竣工验收备案证》（备案号422721-10-01#），载明建筑面积29839平方米。2010年3月2日，宜昌市规划局夷陵分局就丽景花园小区下发《建设工程竣工规划条件核实合格证》（宜规夷核字第【2010】0012号），确定丽景花园小区建筑总面积24034.84平方米符合规划条件。一审法院认为，王福珍与源泉投资公司于2010年4月28日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方是该合同的当事人。源泉投资公司认为王福珍无权向其主张该合同项下的权利，��双方确认的事实不符，不予采信。因源泉投资公司未能按约定的时间为争议的房屋向有关行政部门提交合法的权属登记资料办理权属登记，引发本起合同纠纷，在协商未果情况下，王福珍向一审法院提起民事诉讼，符合法律规定。源泉投资公司称王福珍的诉讼请求超过诉讼时效，无法律依据，不予支持。由于源泉投资公司的违建行为，造成其出售给王福珍的房屋至今无法办理完整的不动产权属登记，尽管有关行政机关正在协调处理，但没有明确的时间表。王福珍以双方签订的《商品房买卖合同》已无法实现合同的目的，源泉投资公司构成根本违约，要求解除该合同，符合法律规定，予以支持。根据该合同第十三条，因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书的，由出卖人承担全部责任。根据合同解除后互返财产，赔偿损失的处理基本原则，王福珍要求源泉投资公司返还购房款178万、办证费91671元，合计1871671元，并按中国人民银行贷款利率支付占用资金1871671元自2013年10月至还清之日止的利息的理由成立，予以支持；要求源泉投资公司赔偿房屋差价损失561883.55元，仅提供与他人意向性的口头协议，证据不足，难以采信。源泉投资公司开发的“丽景?皇铂御府”虽经过规划、建设等主管部门的审批，并取得了房管部门核发的商品房预售许可证，但是由于源泉投资公司根本违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》被依法解除，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定三种故意违约行为，并造成合同无效、被撤销、解除的情形相当，故王福珍要求源泉投资公司承担赔偿责任的理由成立，但要求赔偿购房款金额一倍的赔偿款过高，酌情按购房款的20%，即356000元予以支持。基于前述理由，一审法院遂判决：一、解除王福珍与宜昌源泉投资有限责任公司2010年4月28日签订的《商品房买卖合同》。二、宜昌源泉投资有限责任公司返还王福珍支付的购房款1780000元、房权权证办证费91671元，合计1871671元，并以1871671元为基数，支付自2013年10月起至返还之日止的利息。王福珍将“丽景?皇铂御府”小区A-70号商品房返还给宜昌源泉投资有限责任公司。三、宜昌源泉投资有限责任公司向王福珍承担356000元的赔偿责任（购房款的20%）。上述判决二、三项，限判决发生法律效力后十日内履行完毕。本院二审中，上诉人源泉投资公司与被上诉人王福珍均未向本院提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。十所述责任的请求本院认为，关于本案能否参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若��问题的解释》第九条规定的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条有关商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿主要情形的相关规定，本院认为，商品房买卖合同纠纷中，适用惩罚性赔偿要求出卖人具有主观上的恶意，即故意隐瞒真实情况，并且希望或者放任这种结果发生的主观心理态度。本案中，根据我国房地一体主义的要求，出卖人即源泉投资公司应当在商品房交付之日起60日内提交房屋权属登记的相关资料进行办证，包括房屋产权证和土地使用权证。源泉投资公司理应在为购买人即王福珍办理土地使用权证等相关证件时知道因实际用地超范围导致无法办理本案所涉房屋土地使用权证的相关事实，但源泉投资公司从起初隐瞒到之后的放任拖延，导致诉争房屋的土地使用权证至今无法办理，已经构成根本违约，致���商品房买卖合同的目的不能实现，故王福珍关于请求解除买卖合同并由源泉投资公司承担赔偿责任的主张具有一定事实和法律依据，一审酌情认定由源泉投资公司按照购房款的20%赔偿王福珍356000元，符合上述法律规定，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人宜昌源泉投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓宜华审 判 员  易正鑫代理审判员  张 端二〇一七年六月二十日书 记 员  彭泽燕