广东省化州市人民法院民 事 判 决 书(2015)茂化法民二初字第431号原告：李佩华(又名李厚华)，男，1973年2月10日出生，汉族，住化州市。委托代理人：许耀超，男，广东橘乡律师事务所律师。被告：李志彦（又名李土坤）,男，1984年10月17日出生，汉族，化州市人，住化州市。委托代理人：林溥周，男，吴川市梅录法律服务所干部。第三人：李顺，男，1961年6月6日出生，汉族，化州市人，住化州市。原告李佩华与被告李志彦、第三人李顺确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐学军独任审判，先后于2015年12月22日、2015年12月31日、2016年1月11日、2016年4月18日、2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告李佩华及其委托代理人许耀超，被告李志彦的委托代理人林溥周到庭参加诉讼，第三人李顺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佩华向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年5月28日签订的《出租协议》无效；2、判决被告返还已收取的租金10800元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月28日起计至付清款日止)给原告；3、判决被告赔偿经济损失416295.1元(具体经济损失以法院委托评估为准)给原告；4、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原、被告签订《出租协议》一份，协议约定被告将位于化州市北京路人寿保险公司旁李向明空地租给原告，由原告出资进行建设使用，原洗车场空地租金为2600元／月，洗车场后空地租金为1000元／月，甲方（被告）负责场地周边的协调，能正常使用，因土地产权归李向明(甲方叔父)所有，李向明先生未使用该土地前，甲方负责场地能正常使用，租金为三个月一付，不付押金。协议签订后，原告依约向被告支付了三个月租金10800元，随即投入巨额资金对租用的土地进行建设，共花费416295.1元(含材料费，装修、建设工人工资等)。但2015年7月底，化州市住房和城乡建设局转送了化州县河西粤鉴酒店向其局的《控告书》给原告。此时，原告才得知化州县河西粤鉴酒店早在2013年即开始对现出租给原告场地上的建设行为进行了投诉，并要求拆除土地上的建筑物。但被告为达到其谋取非法利益的目的，采取欺骗的手段，向原告隐瞒了其无权出租涉案土地及化州县河西粤鉴酒店早已向关部门控告的事实，使得原告在违背真实意思的情况下，与被告签订了《出租协议》，随后投入巨额资金进行建设，因此造成原告巨额经济损失。为此，原告多次与被告协商，要求被告退还已收取的租金并赔偿损失，但被告虽同意赔偿损失，但至今未赔偿分文给原告，致使原告的损失不断扩大。综上所述，被告收到原告的10800元租金，因为被告出具了收据给原告，原告有损失，投入资金后进行建设，经评估为395000元，因为被告未征得产权人同意，以致向有关部门投诉，造成损失客观存在的，对此损失，主要是由于被告对合同标的物不享有使用权、处分权，双方签订的《出租协议》是无效合同，该无效合同的签订是被告故意隐瞒其对出租土地没有处分权，且使用权人早已向有关部门控告等事实，采取欺骗手段与原告签订的，被告负有向原告返还财产及赔偿损失的责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及有关规定，特具状，请按上述请求依法判决。被告李志彦辩称：对诉讼请求一，被告认为出租协议是无效的；对诉讼请求二，被告认为被告无收到原告的10800元租金；对诉讼请求三，被告认为经济损失不存在，因为双方清楚合同是无效的，双方也清楚场地不是被告所有，风险存在原告是非常清楚的，无约定租赁期限，合同无法保证租赁期限，故原告所投入进行建设无被告意见反映，原告因此产生的风险由原告自行承担；另一方面，原告现在也正常使用这场地，没有任何经济损失。通过这协议，被告只不过是一个协调使用角色，不能保证使用时间。委托评估报告的评估物的产权人不是原告，原告搭建这些设施未经相关部门报批，是不合法的。被告未收到原告的租金10800元，按评估报告第四条，护理中心属于正常营业状况，原告并没有造成损失，原、被告之间签订的合同，是原、被告双方均明确涉及土地使用权是李向明所有，也未曾征得李向明的同意而使用的；原、被告之间进行的约定是没有租赁时间的，明确讲到第三人李向明提出返还时，原告是有及时返还的，故不涉及相关赔偿问题，就算原告投入建设造成损失，也不应由被告赔偿，被告没有过失行为，也没有隐瞒相关情况，且该中心正在使用，没有造成损失，且在获利状况，请求法院驳回原告的诉讼请求。对该10800元的租金收据我方要求进行笔迹鉴定。双方当事人的举证及质证情况：（一）原告的举证证据1、原告身份证一份，证明原告李佩华的身份；证据2、是被告李志彦的人口信息，证明被告李志彦的身份；证据3、《出租协议》一份，证明原、被告于2015年5月28日签订《出租协议》，主要约定：被告将位于北京路人寿保险公司旁李向明空地租给原告；租金每月3600元，三个月一付；场地建设由原告负责；被告负责场地周边的协调，能正常使用，因土地产权归李向明所有，但李向明未使用该土地前被告负责场地正常使用；证据4、是租金收据一份，证明被告已收取原告三个月租金共10800元；证据5、是发砖单、收款收据、支出运费凭据、工资收条等，证明原告共投入了416295.10元对租赁场地进行建设的事实；证据6、是照片一份，证明租赁场地的现状；证据7、是控告书一份，证明被告未经涉案土地使用权人同意擅自出租涉案土地，现土地使用人要求拆除被告出租土地上建筑物，被告出租给原告的土地根本无法使用的事实；证据8、是化国用（95）2300058号国有土地使用权登记卡和宗地图一份，证明原告所租赁的土地权属化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆；证据9、是收据一份，证明李锡沛收到原告的转让款85000元的事实，证明当时有一个简易洗车场，转让给原告是8.5万元。另外申请法院委托鉴定相关的价值评估。证据10、本院根据原告李佩华的申请，由茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司作出的茂立信资评字（2016）第017号《资产评估报告》一份。证明原告李佩华在涉案的租赁场地上所投资的价值为395000元。（二）被告的质证意见由于被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3合法性有异议，因为是双方私下签订协议的，都明确场地不是属于出租方所有；证据4关联性无异议，真实性和合法性有异议，要求对这份收据进行笔迹鉴定；证据5关联性，真实性和合法性均有异议，没能体现票据的内容与本案有关联性，并且票据也不是发票；证据6认可；证据7关联性，真实性和合法性均有异议，要求出示原件；证据8、9的关联性，真实性和合法性均有异议，与本案无关。对证据10的委托评估报告认为评估物的产权人不是原告，原告搭建这些设施未经相关部门报批，是不合法的。二、被告、第三人的举证及原告的质证被告李志彦、第三人李顺没有向本院提交证据。结合当事人的陈述，本院经审查后认为：由于被告对原告提供的证据1、2、6没有异议，本院予以采信；对于证据3《出租协议》，由于有原、被告双方签名，对其的真实性本院予以采信；对于证据4租金收据，被告虽然对证据的三性都有异议，并提出进行司法鉴定，但被告不按本院的缴纳鉴定费的通知要求缴纳鉴定费用，并在随后的开庭中表示放弃笔迹鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果，因此采信原告提交的证据4；对于证据5，被告对证据的三性都有异议，被告的异议理由成立，本院不予采信；对于证据7、8、9，被告虽提出了异议，但由于不是原、被告双方诉求的核心证据，本院结合整个案件的事实来判断，对原告提供的证据7、8、9予以采信；对于证据10，是本院依法委托茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司对原告的投资所作出的《茂立信资评字（2016）第017号评估报告》，本院予以采信。结合当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：原告李佩华（合同乙方）与被告李志彦（合同甲方）于2015年5月28日签订一份《出租协议》，协议约定被告将位于化州市北京路人寿保险公司旁李向明空地出租给原告使用，原洗车场空地租金为2600元／月，洗车场后空地租金为1000元／月；所有场地建设由乙方负责，费用由乙方负担；甲方负责场地周边的协调，能正常使用；因土地产权归李向明(甲方叔父)所有，合同无法保证租期，李向明先生未使用该土地前，甲方全力负责协调场地的使用；租金为三个月一付，不付押金。出租协议签订后，原告于当天向被告支付了三个月租金10800元。原告对原洗车场进行了重新建设。该涉案土地上的原洗车场是有李锡沛及李顺经营的，原、被告在签订《出租协议》前的一天，原告李佩华与李锡沛及李顺达成了转让洗车场的协议，李锡沛及李顺将洗车场以85000元的价格转让给了原告李佩华。本案在诉讼过程中，本院依职权追加李锡沛及李顺作为本案的第三人参加诉讼，由于在公安机关的人口信息档案中无法查找到李锡沛的人口信息，故本院只追加李顺作为本案的第三人参加诉讼。另查明，化国用（95）字第2300058号《国有土地使用权登记卡》上载明的土地权属人为化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆，其土地面积为1833平方米，四至范围为：东至化州蚕种场，南至化州蚕种场，西至十四米路，北至北京路42米。与被告出租给原告作为洗车场的土地范围一致。2015年7月2日，化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆向化州市住房和城乡建设局提出控告，化国用（95）字第2300058号土地证项上的地块被不明身份人抢占建设使用，要求拆除土地上的建筑物。化州市住房和城乡建设局转送了化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆的《控告书》给原告。因被告出租该空地给原告使用时并未征得土地权属人的同意，致使原告的洗车场不能再经营。在庭审中，原告提出对其洗车场的价值进行评估，经茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司评估后出具（茂立信资评字【2016】第017号）资产评估报告，李佩华位于化州市北京路的正和汽车护理（快修）中心的出资价值为395000元。被告曾提出要对原告的证据4的笔迹进行鉴定，后因其不配合法院交纳鉴定费而放弃鉴定。本院认为，本案的焦点是原告李佩华与被告李志彦双方签订的《出租协议》是否是有效合同？被告不是《出租协议》中的标的物——位于化州市北京路人寿保险公司旁李向明空地的所有权人，其出租他人的土地属于无权处分行为，原告也明知这一事实而与被告签订《出租协议》，同时被告在签订协议时隐瞒了涉案空地的所有权人一直向化州市住房和城乡建设局控告其土地被抢占建设使用的重要事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，该《出租协议》签订后，被告李志彦没有取得该出租土地的处分权，也没有得到土地权属人化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆的追认，因此原、被告双方签订的《出租协议》无效。原告诉请确认原、被告于2015年5月28日签订的《出租协议》无效，本院予以确认；对于原告向被告支付的租金10800元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”被告应向原告返还因该《出租协议》而收到的租金10800元，原告诉请要求被告返还已收取的租金10800元，本院予以支持，但其要求被告返还的利息，没有法律依据，本院不予支持；对于原告要求被告按茂立信资评字【2016】第017号资产评估报告中的正和汽车护理（快修）中心的出资价值395000元赔偿其经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告将其不享有物权的“李向明空地”出租给原告，并隐瞒了该土地的所有权人一直向化州市住房和城乡建设局控告其土地被抢占建设使用的重要事实，导致原告无法经营其洗车场，对于原告的损失，其应承担主要责任，本院确认被告应承担70%的损失责任，被告应承担276500元（395000元×70%）；原告明知被告出租的空地不是被告所有，无法保证租期而与被告签订合同，投资建设洗车场，也存在过错，应承担一定责任，本院确认原告承担30%的损失责任，原告应承担118500元（395000元×30%）。原告要求被告赔偿经济损失395000元的诉讼请求，本院不予全部支持。第三人李顺经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李佩华与被告李志彦于2015年5月28日签订的《出租协议》无效；二、限被告李志彥于本判决生效之日起十日内返还租金10800元给原告李佩华；三、限被告李志彥于本判决生效之日起十日内赔偿经济损失276500元给原告李佩华。四、驳回原告李佩华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3853元，由原告李佩华负担1617元，由被告李志彦负担2236元；资产评估费3950元，由原告李佩华负担1580元，由被告李志彦负担2370元。如果当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  徐学军二〇一七年六月二十二日书记员  黄国英