河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0302民初1091号原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司。法定代表人艾鹭江，总经理。委托代理人樊玉双，河北权智律师事务所律师。被告于国友。委托代理人高云芳。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司（以下简称天安公司）与被告于国友物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊玉双，被告于国友委托代理人高云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月31日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（以下简称港方大房地产公司）签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年；合同还约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按照建筑面积向原告交纳物业管理费，收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。2010年12月31日原告又与港方大公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告继续向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。被告系原告管理的小区XXX室的业主，建筑面积129.79平方米。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费等各项费用，自2010年1月1日至2015年3月31日止（共计63个月），被告欠原告上述费用共计5503.9元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为已严重违反了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，且导致原告正常运营困难，故原告诉至法院，请求判令被告向原告给付自2010年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理等各项费用5503.9元；被告按照每日万分之五支付自2015年3月31日起至交清全部物业管理费之日止的滞纳金；诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据第135条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告请求的时间从立案之日起往前推两年是在诉讼时效内，其他时间已经超了法律规定的诉讼时效，依法不应予以保护。二、原告未履行《物业服务合同》约定的义务.因此被告拒交物业费于法有据。1.原告未全面履行房屋维修义务。在业主入住时，开发商“秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司”将房屋维修事项委托给原告，其中承诺对“有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”维修期为5年（2006.7.30-2011.7.30），而被告房屋出现漏水、渗水，墙皮大面积脱落等质量问题后多次向原告反映问题，要求维修，可原告敷衍了事，拒不履行协助维修义务或是维修后仍然漏水；2.原告不履行维护公共设施的义务。方大地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》中第三条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。如楼宇可视对讲损坏，小区内路灯常年不亮，物业未及时维修，给业主夜间出行造成安全隐患，业主多次向物业反映，但物业不予维修；3.不履行协助维护公共秩序的义务。物业合同第四条第2款中约定：“2.门岗室美观整洁，小区出入口设专人24小时在岗执勤，并有详细的交接班记录和外来人员、车辆的登记记录。3.对重点区域、重点部位每小时巡查1次，小区设有安全监控设施的，实施24小时监控约定。”，而原告在履行合同中，原告的门卫保安形同虚设，来车、来人、进门、出门没有人询问，不进行登记，小区也无物业保安巡逻。导致小区内频繁发生汽车被划、轮胎被扎，电动车被盗事件，报警后到物业调取监控录像，不是看不清楚，就是监控设备损坏，导致警方无法取证及时破案。比如2011年11.3王明华电动车被盗报警后,要求提供相关录像，物业以摄像头损坏为由不能提供；4.未经业主同意，私自将绿化面积非法改造成停车位，物业方收取车位费；5.合同第五条规定，原告有保洁义务，但原告未认真履行。小区内垃圾、动物粪便随处可见，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决；6.《前期物业服务合同》第六条第二款约定，园林绿地长势良好，成活率在95%以上，及时修剪和不再不中，无杂草、杂物，而实际上，绿化养护管理未达到定期清理，修剪，补种的承诺，致使大片草坪干枯，黄土裸露，杂草丛生；7.对占用公共用地，私搭乱建的行为管理不到位；8.侵害业主权利，私自占用28.31.34栋北侧土地为其他小区安装供暖管道；9.原告并未按照物业条例合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。基于以上事实，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，因此被告拒交物业费于法有据。三、原告要求被告支付滞纳金于法无据。1.被告支付物业费是为了购买原告的服务，从权利与义务对等原则来说，原告没有权利主张被告尚欠的没有尽服务义务的物业费。另外，滞纳金在我国合同法上是没有规定的。一般滞纳金适用于行政机关处罚行政相对人的。滞纳金并不适用于民事案件。所以，原告主张被告滞纳金不能成立；2.《前期物业服务合同》性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按《合同法》的相关规定行使抗辩权利，故其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为。我家离西门近，但物业把西门封锁，带来不便，还有房屋漏水问题，在对讲机未坏情况下已经更换了，原告套取维修基金，损害了我们的利益。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张提交如下证据：证据一、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明2007年12月31日，原告与港方大房地产公司签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日；合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费；合同约定被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金；证据二、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明2010年12月31日，原告又与港方大房地产公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；证据三、《收费许可证》（证号：XX），证明原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2007年7月至2010年7月；证据四、《经营服务收费证》（证号：XX），证明原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2014年6月23日至2017年6月23日；证据五、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表（秦价证服备字【2009】030号，秦价证服备字【2011】004号），证明原告已将滨海城多层和小高层2009年-2014年物业服务等级、服务期限及服务收费标准报秦皇岛市物价局备案确认。被告经对上述证据质证发表如下质证意见：原告证据的合法性和真实性予以认可，但对其关联性不予认可。原告的证据只能够证明双方的合同成立，不能证明原告已经全面履行了合同约定的义务。被告为证明其主张提交如下证据：照片7张，证明我家房屋漏水。原告经对上述证据质证发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片没有显示拍摄时间，拍摄内容无法证明是被告所居住的房屋，与本案无关。本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供证据一至五具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告于国友系秦皇岛市海港区滨海城小区XX室的业主，该房屋的建筑面积129.79平方米。2007年12月31日，港方大房地产公司（甲方）与天安公司（乙方）签订《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定乙方对海港区滨海城小区进行物业管理服务，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在本年度内履行缴纳义务。具体收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。物业管理期限三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。另外，合同还对违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。2010年12月31日，港方大房地产公司（甲方）与天安公司（乙方）又续签《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。收费标准为每月每平方米0.65元（6+1）；0.94元（高层）。另查，秦皇岛市物价局对滨海城小区物业管理服务费用的收取标准批复为按建筑面积每月每平方米0.65元（6+1）；0.94元（高层）收取。合同签订后，原告为被告小区进行物业服务，原告于2015年3月31日不再对该小区进行物业服务。被告自2010年1月1日起至2015年3月31日止未向原告交纳物业费，其2010年1月1日至2015年3月31日应交纳物业费为129.79平方米×0.65元×63个月=5314.9元，垃圾处理费3元×63个月=189元，合计5503.9元。本院认为，原告与港方大房地产公司于2007年12月31日、2010年12月31日签订的二份《滨海城住宅小区前期物业服务合同》合法有效。原告是秦皇岛市海港区滨海城小区的物业服务企业，原告按照合同约定为滨海城小区提供物业管理服务，被告是该小区XX室的业主，被告接受服务，应该缴纳物业费、垃圾费。现被告辩称原告请求的时间从立案之日起往前推两年是在诉讼时效内，其他时间已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应保护。原告诉请依据是前期物业管理服务合同，合同约定原告持续为小区提供物业服务，服务期间为2008年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费用业主应按月或按年缴纳。这段期间产生的所有物业费用为一个整体，业主按月或按年缴纳费用属于整体债务的分期履行，诉讼时效应从最后一期物业费缴纳期限届满之日起计算，原告最后服务期限为2015年3月31日，故原告诉请未超过诉讼时效。原告的服务存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减15%物业费较为合理。原告主张的垃圾费本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告于国友向原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司交纳物业服务费5314.9元的85%即4517.67元、垃圾处理费189元，共计4706.67元。于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  李凤蕊人民陪审员  张 文人民陪审员  王 艳二〇一七年六月二十九日书 记 员  杜飞非