上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2898号上诉人（原审被告）：皮盛彬，女，1978年12月16日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：谢国兴，男，1956年1月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：张美华，女，1957年11月9日出生，��族，住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴健，上海市天华律师事务所律师。上诉人皮盛彬因与被上诉人谢国兴、张美华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初24838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。皮盛彬上诉请求：撤销一审判决，改判租赁合同继续履行至租期届满。事实和理由：上诉人与被上诉人之间没有签订过租赁合同，上诉人一直向前任房东按约支付租金至今，故上诉人并未违约，被上诉人要求解除合同没有法律依据。本案应追加原房东作为第三人参加诉讼。谢国兴、张美华共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人通过买卖方式获得了涉案房屋的所有权，且产权已过户至被上诉人名下。上诉人对房屋所有权变更是认可的，但拒绝向被上诉人支付租金，经被上诉人两次催讨仍未支付，故被上诉人依法行使合同解除权。要求驳回上诉，维持原判。谢国兴、张美华向一审法院起诉请求判令：1、解除谢国兴、张美华与皮盛彬之间的租赁关系；2、皮盛彬立即搬离上海市XX路XX弄XX号XX室房屋；3、皮盛彬支付2016年3月23日起至2016年6月2日的租金及实际使用费（按照每月4,800元的标准计算）14,400元；（以实际搬离之日为最终租金计算日）一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号XX室房屋原产权登记在案外人陈某、吴某名下。2015年3月8日，陈某（出租方、甲方）与皮盛彬（承租方、乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：该房屋租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止。房屋月租金为4,800元，租金支付方式押一��三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前七天内支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即4,800元。租赁期间，甲方需出售该房屋的，应提前一个月书面告知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，乙方在收到甲方书面告知七日内未明确表示购买的，即为放弃优先购买权。乙方放弃优先购买权的，甲方应与受让方在出售合同中约定，由受让方继续履行租赁合同。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日的；（七）乙方欠缴应承担的费用累计超过500元的。当日，陈某出具收条，收到押金4,800元整。2016年3月1日，陈某、吴某与谢国兴、张美华签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给谢国兴、张美华。2016年3月23日，系争房屋产权变更登记至谢国兴、张美华名下。2016年4月20日，皮盛彬签订承诺书，自愿放弃购买系争房屋。2016年4月30日，谢国兴、张美华委托上海市天华律师事务所向皮盛彬发送律师函，内容为皮盛彬知晓系争房屋买卖事宜，从2016年3月23日起，皮盛彬应当将租金支付给谢国兴、张美华，同时支付一个月押金。虽经谢国兴、张美华多次催讨，皮盛彬却拒绝支付到期的租金和押金，皮盛彬行为已严重违反了法律规定，侵犯了谢国兴、张美华的合法权益，希望皮盛彬在收到本函后五个工作日内立即向谢国兴、张美华支付所欠租金及押金，并在下期租金到期后按约履行租金支付义务。2016年6月17日，谢国兴、张美华再次委托上海市天华律师事务所向皮盛彬发送律师函，要求皮盛彬支付所欠租金及押金。上述两份律师函皮盛彬均已收到。一审审理中，皮盛彬提交招商银行户口交易明细表一份，显示户名周某于2016年6月7日、9月11日、12月11日分别对外转账14,400元。皮盛彬称周某是其丈夫，房屋租金已转账给原房东。对此，谢国兴、张美华认为该证据过了举证期限，对真实性不予认可，与本案也无关联性。一审审理中，皮盛彬坚持不同意向谢国兴、张美华支付其取得房屋之日起的租金，认为其已向原房东支付了，谢国兴、张美华应向原房东主张。一审法院认为，皮盛彬与陈某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守。陈某、吴某将系争房屋出售给谢国兴、张美华后，租赁物在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，原租赁合同对谢国兴、张美华、皮盛彬继续有效。一审审理中，皮盛彬亦确认其与谢国兴、张美华、陈某、吴某对系争房屋的租赁事宜并未协商，故皮盛彬应依据法律规定将房租支付给谢国兴、张美华。皮盛彬称房屋租金已支付给了原房东，但从皮盛彬提供的银行交易明细看，无法予以充分证明。即便皮盛彬所述属实，房租已支付给原房东，但皮盛彬对系争房屋的出售事宜是明知的，谢国兴、张美华也多次通过发送律师函等形式催告皮盛彬，告知其系争房屋权利人已变更并要求其支付租金，而皮盛彬并未支付。鉴于一审庭审中，皮盛彬仍坚持不愿意向谢国兴、张美华支付租金。根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现系争房屋的所有权已变更为谢国兴、张美华，故谢国兴、张美华有权享有系争房屋上的相应权利。另根据租赁合同的相关约定，承租人逾期不支付租金超过十五日的，出租人有权解除合同，故谢国兴、张美华要求解除其与皮盛彬间租赁关系的诉请应予支持。租赁关系解除后，皮盛彬应及时搬离系争房屋，并按合同约定的租金标准支付谢国兴、张美华房屋产权变更之日起至皮盛彬实际搬离之日止的租金及房屋使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年1月11日作出判决：一、谢国兴、张美华与皮盛彬之间就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的租赁关系于判决生效之日起解除；二、皮盛彬于判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、皮盛彬于判决生效之日起十日内按每月4,800元的标准支付谢国兴、张美华2016年3月23日起至皮盛彬实际搬离之日止的房屋租金及房屋实际使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由皮盛彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋产权在租赁期间发生变更并不影响租赁合同的效力。被上诉人通过买卖方式受让取得了涉案房屋之产权，上诉人作为房屋承租人也明确表示放弃优先购买权，故原租赁合同在上诉人与被上诉人之间继续有效。房屋所有权变更登记至被上诉人名下后，被上诉人要求上诉人向其支付房屋租金，于法有据���上诉人明知房屋所有权已发生变动，且现产权人催讨租金后，仍向原房东支付房屋租金，显属不当。被上诉人以上诉人拖欠租金构成违约为由，行使合同解除权，符合双方合同约定，亦于法不悖，应予以支持。上诉人以其与被上诉人之间不存在租赁合同关系为由，主张其不构成违约，与事实不符，本院不予采信。一审法院在认定租赁合同解除的情况下，由上诉人向被上诉人返还涉案房屋并按照原租赁合同的约定支付其拖欠的租金及实际占用期间的房屋使用费，并无不当，本院予以认同。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240元，由上诉���皮盛彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年六月五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……