广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6508号原告(反诉被告)：黄剑锋，男，1990年2月18日出生，汉族，住广东省广宁县，原告（反诉被告）：钟婷婷，女，1990年6月15日出生，汉族，住广东省广宁县，两原告共同委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李智就，广东泽康律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：苏冠文，男，1966年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告（反诉原告）：潘玉梅，女，1972年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两被告共同委托诉讼代理人：邱勇跃，广东金驼律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。第三人：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇罗村罗湖区北湖一路碧翠豪城27-30座首层90号商铺，统一社会信用代码440682000411485。法定代表人：李建强。原告黄剑锋、钟婷婷与被告苏冠文、潘玉梅、第三人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，被告在答辩期内向本院提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告黄剑锋、钟婷婷及两原告共同委托诉讼代理人袁陈兵，两被告共同委托诉讼代理人唐浩宇、邱勇跃到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行双方于2017年2月24日签订的《房地产买卖合同》并办理房屋过户的有关手续：将位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房及21号单车房、801房及23号单车房过户至两原告名下；2.两被告向两原告支付自2017年5月11日起至两被告办理房屋过户手续之日止按每日按房屋总成交价的1‰计算的违约金；3.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月24日，两原告与两被告、第三人签订了《房地产买卖合同》，约定两原告购买两被告名下位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房及21号单车房的房屋以及位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座801房及23号单车房的房屋，购买总成交价为人民币1070000元。原、被告双方同时约定两原告采取银行按揭贷款方式支付购房款，其中首期房款为人民币200000元、尾期房款为人民币870000元，具体支付时间约定如下：1、两原告在签订合同当天须向两被告支付定金人民币50000元；2、2017年3月20日前，两原告须签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；3、双方未明确约定首期房款支付的时间；4、尾期房款在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入被告账户。合同还约定，合同任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任并要求赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。上述合同签订后，两原告按约定支付了购房定金50000元，并于2017年3月6日办理银行贷款手续且支付了按揭代办费10000元。至此，两原告均按合同约定诚信完整地履行了全部义务。2017年4月26、27日，中国银行股份有限公司佛山分行同意了两原告的贷款申请，并出具了《同意购房抵押贷款通知书》,2017年4月28日，两原告与第三人将银行同意贷款的情况通知了两被告，并要求两被告提供银行账户以便两原告支付首期房款，但两被告拒绝提供银行账号，经两原告多次催告，两被告仍拒绝提供。就此，两原告有理由相信两被告有极大可能不再履行合同，在未得到两被告明确答复前，两原告即中止履行向两被告支付首期房款的义务。2017年5月3日，在两原告的再三要求下，原、被告双方于第三人的办公场所就合同的履行问题进行了协商沟通，在协商过程中，两被告明确提出购房总价提高至人民币1380000元（经协商后的最终价格为人民币1280000元），并表示不再按原约定条件履行合同。被告的行为已属于明显的违约行为，且对两原告造成了实质性的损失，应按合同约定继续履行合同，并承担相应的违约责任。两被告答辩并反诉称，2017年2月24日，两原告经第三人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司介绍，与两被告签订一份《房地产买卖合同》（合同编号NO.0002801），约定向两被告认购位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房、801房及21号、23号单车房（第××号，第C0664115号）。合同约定上述两房产总成交价为107万元，其中包括定金5万元当天收取，首期房款20万元，末期房款87万元由贷款银行直接划入买方（即两被告）账户。合同并约定买方（即两原告）“应于2017年3月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”。并约定“违约方逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同。违约方必须承担定金责任，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费……”第三人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司作为经纪方也在合同中签字盖章。签订合同之前，两被告已依约将房产证原件交给第三人。签订合同后，在仅收到两原告50000元定金的情况下，两被告要求第三人通知两原告尽快办理贷款手续，但两原告以贷款人信用等问题为由予以拒绝并拖延。后在两被告多次催促要求尽快履行合同的情况下，两原告才于2017年4月10日在第三人的见证下与两被告签订了一份《补充协议》，重申确认“因为买方（即两原告）未能办理完善银行按揭贷款手续，现买卖双方协商一致，在买方同意向卖方支付违约金的情况下本合同可延续至2017年5月1日”并且约定“买方必须在2017年5月1日前办理完银行的按揭贷款手续，并向卖方交付首期房款，逾期未能办理视为买方自动放弃本次房产交易手续。”最后约定“2017年5月1日以后，如经买卖双方协商同意，应重新签订补充协议，双方并无异议。”但签订补充协议之后，两原告仍拒绝按照约定向两被告及时支付违约金。其后虽经两被告多次催促，两原告仍未在5月1日前向两被告提供相应的银行同贷书原件以确认办妥银行贷款手续。在合同延长期限届满后，双方仍协商无果，两被告被迫于2017年5月9日通知两原告，因其原因导致《房地产买卖合同》及《补充协议》解除。现两原告故意隐瞒曾经包括签订《补充协议》和其违约须支付违约金的事实，以及在两被告已按合同约定通知合同已到期解除的情况下，向法院提起所谓继续履行合同的诉讼，企图通过诉讼来恶意逃避其严重的违约事实，继而查封两被告的房产，导致两被告的损失进一步扩大。故鉴于两原告未及时向两被告支付足额违约金等违约行为，并且未在固定时间办理完善银行按揭贷款手续、未及时向卖方提供银行同贷资料原件等，两原告已构成根本违约。后经双方重新协商无果，上述《房地产买卖合同》及《补充协议》已经于2017年5月1日到期，应予以解除，并且两原告应承担违约责任。两被告向本院提出反诉请求：1.确认双方于2017年2月24日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0002801）及于2017年4月10日签订的《补充协议》已于2017年5月1日解除；2.两原告已支付的定金50000元归两被告所有，两原告还应向两被告按成交价的10%支付合同违约金107000元及从反诉之日起至付清款日止按中国人民银行同类同期贷款利率计算的利息；3.两原告承担本案诉讼费。两原告对反诉辩称，被告无权要求解除合同，双方签订的合同第3条第2款约定，2017年3月20日，原告在该日期前签订银行按揭贷款文件并提交相关资料、付款，没有要求原告在2017年3月20日前取得同贷书。被告主张原告应在2017年3月20日前取得同贷书与合同约定的不一致，原告不存在违约行为。原告于2017年3月6日前往中国银行，根据银行指示签订贷款合同，向按揭贷款中介机构佛山市熹和按揭服务有限公司缴纳1万元按揭费，且有签约照片及律师事务所见证费为证。两原告已在合同约定的时间前向银行提交资料并支付按揭贷款费用。被告误导原告签订补充协议，被告称原告已违约，但原告实际没有违约的情形。2017年5月1日前，原告已取得同贷书，原告于2017年4月28日通过微信要求被告提供账号，原告支付购房款，但被告称其在外旅行，将时间拖延至2017年5月1日后，拒绝收取款项。被告在原告起诉后向原告发出解除合同的通知，合同至今无法履行的责任在于被告，被告签约后因房价上涨，恶意阻止合同继续履行，被告解除合同及要求原告赔偿违约金的主张不予支持，请求法院驳回被告反诉请求。第三人没有陈述意见。经审查，第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的按揭费收据有原件核对，本院对其真实性予以确认。原告提供的签约照片及按揭费付款信息、收款收据照片与本案无关，本院对其证据效力不予确认。被告提供的房屋资料收件清单有原件核对，本院对其真实性予以确认。被告提供的房屋租赁契约和收款收据与本案无关，本院对其证据效力不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房及21号单车房（权利证号0664115、0123245）、801房及23号单车房（权利证号0819211、0185314），登记权利人均为两被告。至庭审终结时无抵押，除因本案诉讼本院根据原告申请而实施的查封[财产保全案号(2017)粤0605执保1592号],无其他权利限制情况。2017年2月24日，两原告（买方）与两被告（卖方）、第三人（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定买方购买卖方名下位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房及21号单车房、801房及23号单车房，总成交价为1070000元,物业现状为没有抵押，付款方式为银行按揭付款。定金50000元，买方在合同签署当天支付给卖方。买方应于2017年3月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。首期楼款200000元。尾期房款870000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行划入卖方账户。违约方逾期十天仍未履行合同的，守约方有权解除合同，要求违约方承担定金责任或按成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金。双方并约定其他权利义务。2017年2月24日，原告支付定金5万元予被告。2017年3月中上旬，原告和被告到中国银行佛山分行办理原告的抵押贷款申请手续。2017年4月10日，原告黄剑锋（买方）和被告苏冠文（卖方）签订《补充协议》，约定：1.因买方未能办理完善银行按揭贷款手续，现双方协商一致在买方同意向卖方支付违约金的情况下，本合同可延续至2017年5月1日。2.买方必须在2017年5月1日前办理完银行按揭贷款手续，并向卖方交付首期楼款。逾期未能办理视为买方自动放弃本次房产交易手续。3.2017年5月1日后，如经买卖双方协商同意，应重新签订补充协议，双方并无异议。原告和被告在诉讼中陈述，双方当时口头约定补充协议的违约金以购房总价为本金从2017年3月21日起按日千分之一计算。2017年4月26日和2017年4月27日，中国银行佛山分行分别出具两份同意购房抵押贷款通知书，拟同意两原告就701房及21号单车房的贷款588000元和801房及23号单车房的贷款330000元。2017年4月28日，原告通知被告原告贷款申请已批准，主张被告提供首期款收款账户。被告回复放假出外旅游。原告提出由于银行同意贷款91.8万元，原告向被告再支付首付款10.2万元，加上已支付的定金5万元，合计首付款15.2万元。被告2017年5月1日回复要求看同意贷款通知书。原告于2017年5月1日和5月2日将同意贷款通知书照片发给被告。2017年5月3日，原告和被告电话协商，被告要求提高成交价，原告同意在原价基础上增加5万元，被告不同意，双方无法达成一致意见。2017年5月8日，原告向本院提起本案诉讼。2017年5月9日，被告通知原告解除合同。本院认为，原告和被告于2017年2月24日签订的房地产买卖合同（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉讼合同是否已解除的问题，合同约定原告应于2017年3月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，原告和被告已于2017年3月中上旬到银行办理原告申请抵押贷款手续。原告和被告于2017年4月10日签订《补充协议》，约定在原告同意支付违约金的情况下，原告在2017年5月1日前办理完毕抵押贷款手续并向被告支付首期楼款。为此，无论原告在2017年4月10日前是否存在违约行为，双方已通过补充协议明确原告同意支付违约金，合同继续履行。双方并没有约定原告办理完毕抵押贷款手续的通知方式必须为书面方式，原告已在2017年4月28日履行通知义务，且原告亦实际于2017年4月28日前已办理完毕抵押贷款手续，被告以被告于2017年5月2日看到同意贷款通知书照片为由主张原告迟延履行补充协议约定义务没有理据。由于款项的交收需要付款方和收款方共同配合完成，原告已于2017年4月28日向被告主张支付首期款并请求被告提供收款账户，被告应提供收款账户或提出其他收款方式以配合完成原告付款义务，被告没有对原告主张的履行方式提出任何异议，但亦没有配合完成款项的交收，原告对首期款未能在2017年5月1日前交收不存在过错。合同明确约定首期款为200000元，扣除定金50000元后，原告尚应支付150000元首期款予被告。原告于2017年4月28日提出支付首期款余款10.2万元属于单方提出变更合同约定，在被告不同意的情况下，原告仍应按合同约定支付首期款余款150000元予被告。但被告没有举证证明被告对原告主张的首付款金额提出异议，并原告拒绝按合同约定金额履行，被告仅以原告提出首期款支付金额与约定不符为由主张原告违约，本院不予采纳。补充协议仅约定原告同意支付违约金的情况下合同继续履行，但未约定违约金的金额、支付方式及支付时间，没有约定合同的继续履行以被告收到违约金为条件。被告没有在2017年4月28日原告发出履行通知后向原告提出支付违约金且原告表示不同意支付。被告在诉讼中辩称原告未支付违约金故被告有权拒绝继续履行的意见，没有理据,被告主张涉讼合同在2017年5月1日自行解除的意见，本院不予采纳。2017年5月3日双方电话协商时，被告提到违约金问题，原告已明确表示同意在合同约定成交价基础上增加支付5万元，但被告不同意并迳行于2017年5月9日发出拒绝继续履行合同的解除通知，原告在2017年4月10日至2017年5月9日期间不存在违约行为，被告无权行使解除权，合同应继续履行，本院对被告基于合同解除主张的没收定金请求、违约金请求及利息请求均不予支持。涉讼房屋至庭审终结时，除本案诉讼原告申请的财产保全外，不存在其他权利限制，在原告提交解封申请后可具备办理变更登记的条件，被告应协助原告办理涉讼权属变更登记至原告名下的手续，本院对原告的相应请求予以支持。关于原告的违约金请求，被告没有合理理由在2017年5月1日后拒绝履行合同已构成违约。由于原告在补充协议同意支付违约金并确认双方约定按成交价的日1‰计付违约金，本院综合合同的履行情况和双方约定，根据公平和诚信原则予以衡量，认为原告在补充协议同意支付的违约金和被告至庭审终结前违约应支付予原告的违约金相互冲抵。庭审终结后的合同履行情况尚未确定，原告请求被告支付至房屋过户手续完成之日的违约金，本院在本案不予支持，但不妨碍原告根据后续履行情况再次起诉要求违约方承担责任。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定,判决如下：一、被告（反诉原告）苏冠文、潘玉梅应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）黄剑锋、钟婷婷办理位于佛山市南海区罗村罗湖北区金湖三街俊雅苑紫妍阁B座701房及21号单车房（权利证号：0664115、0123245）、801房及23号单车房（权利证号：0819211、0185314）变更登记至原告（反诉被告）黄剑锋、钟婷婷名下的手续；二、驳回原告（反诉被告）黄剑锋、钟婷婷的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）苏冠文、潘玉梅的反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取7215元，财产保全费5000元，合计12215元（原告已预交），由被告苏冠文、潘玉梅负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。逾期履行的，本院将依法强制执行。两原告多预交的12215元，自本判决发生法律效力后，经两原告向本院书面申请，本院予以退回。反诉受理费1720元（被告已预交），由被告苏冠文、潘玉梅负担。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年六月二十七日书记员 林巧薇