天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0105民初8389号原告：天津市河北区望海楼街昆峰里业主大会，住所地天津市河北区。负责人:孙永兴，业主委员会主任。委托诉讼代理人：王序华，男，业主委员会委员。委托诉讼代理人：孟宪纲，男，业主委员会委员。被告：天津市金浩物业管理有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：李宏，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙盛，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人:齐树义，男，部门经理。原告天津市河北区望海楼街昆峰里业主大会（以下简称昆峰里业主大会）与被告天津市金浩物业管理有限公司（金浩物业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆峰里业主大会的委托诉讼代理人王序华、孟宪纲、被告金浩物业公司的委托诉讼代理人孙盛、齐树义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆峰里业主大会向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认昆峰里1-1-203室为全体业主所有；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，被告作为XX里小区首届物业，自2001年进驻小区，一直使用由开发商提供的XX里1-1-203号房屋作为物业服务办公用房。被告与全体业主签订���《物业管理公约》中规定：“物业公司在委托终止时，将物业公司使用的房屋、场所交回管委会或全体业主”然而迟至2015年3月被告终止物业服务合同退出小区时，提出诉争房屋为被告所有，还出示了房产证，企图以合法形式掩盖非法目的，将属于全体业主共有的物业办公用房窃为己有。诉争房屋的属性为物业办公用房，依据天津市工程建设标准《天津市新建居住区公共服务设施定额指标》（DB29-7-2000）规定，物业管理服务站每个居住小区设一处，天津市规划行政许可批件中标注诉争房屋为办公用房。在XX里小区建设初期，工商银行天津分行、金浩物业公司以及开发商共同研究确定由开发商提供物业办公用房，而被告进驻至今长达16年将诉争房屋作为办公用房。被告取得产权证系通过违法虚假买卖，不具备法律效力，根据物权法相关法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有，不得买卖和抵押，被告与开发商恶意串通，弄虚作假，在全体业主不知情的情况下，通过虚假买卖手段，将本应属于全体业主的物业房屋产权转移到被告名下。虽然被告取得产权证，但仅表明物权的登记状态，而不能以此推论物权的事实状态，故依据相关法律规定，特向法院起诉，恳请为民做主，判如所请。金浩物业公司辩称，对原告的诉讼主体资格有异议。业主大会不具备诉讼主体的资格，业主大会是根据业主公约经备案经全体业主选举产生，属于民间组织，现行法律并没有赋予业主大会代业主行使诉讼权利的资格。至于诉讼房屋，按照物权法规定，不动产以登记为准，诉争房屋已在天津市河北区不动产管理中心登记备案，被告支付了对等价款并且已经交付，因此被告已经合法取得该诉争房屋的所有权��原告出具过《借用函》，从中可以看出，被告是作为出借方，原告明知涉诉房屋为被告所有，并认可该事实，因此可以认为原告认可诉争房屋属于被告所有。物业公约上所约定的办公用房应当属于作为公摊面积公摊到所有住户的公共部分，而涉案房屋并没有作为公共面积进行公摊，所以不应作为公共使用面积，应该作为企业自有财产，不应当返还。物业管理用房作为强制性配套措施在建设过程中必须预留是从2004年才开始实行，以前的规定都是建议性的，并不具有强制性要求。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系天津市河北区昆峰里小区的业主大会，于2015年1月备案。被告原系��津市河北区昆峰里小区的物业服务企业，服务至2015年。在其服务期间，使用诉争房屋作为物业服务用房。2015年3月5日，原告给被告出具《关于昆峰里小区暂借物业办公用房的函》，内容为：“致天津市金浩物业管理有限公司：由于昆峰里居民小区金浩物业管理有限公司退出服务管理合同，原物业管理用房为金浩物业管理有限公司所有，鉴于昆峰里小区新聘的东旺物业公司无法进驻并开展工作，考虑小区的实际问题，经友好协商天津市金浩物业管理有限公司，暂时提供原物业办公用房借给东旺物业公司使用，作为临时办公使用。昆峰里居民小区业主代表大会立即筹措资金进行物业管理用房的选址建设，考虑目前尚在冬季不宜展开施工，预计3月底后展开建设，建设周期预估为90天。请天津市金浩物业管理有限公司给予协助解决。”本院从天津市城建档案馆调取了昆峰里小区规划、设计相关档案材料，从天津市建设管理委员会调取了昆峰里小区竣工验收相关档案材料，载:诉争房屋所在的天津市河北区昆峰里小区由天津开发区鑫源房地产开发有限公司建设，工程名称为天津市河北区昆纬路东七经路住宅楼B座。工程用途为民用住宅。1999年9月21日《天津市规划设计管理局选址意见书》，编号：XXXX-地选书字-XXXX。内容有：规划性质:居住用地。宜建内容：公建、住宅。规划设计要求：沿昆纬路一侧退线与北侧22万电站办公楼取齐，并安排不低于2层的配套公建。根据“天津市新建居住区公共服务设施定额指标”配置相应的配套设施和绿化专用用地。2000年2月18日《建筑设计方案申请表》，编号XXXX建案申字XXXX号和2000年4月3日天津市规划设计管理局《建筑设计方案审定通知书》，编号XXXX-建案通字-XXXX。内容有：拟建项目：底商、住���。有关数据及指标中未载明有物业用房。2000年7月11日天津市规划设计管理局《规划设计条件通知书》，编号：XXXX-规条申字-XXXX。内容有：规划性质:居住用地。宜建内容：居住。拟建项目：底商住宅。其中，该小区总平面图未标注该小区有物业用房。建筑规划图纸B座二层平面图中显示：工程项目住宅。诉争房屋XX里1-1-203室标明为办公，并未标注诉争房屋的设计用途为物业用房。天津开发区鑫源房地产开发有限公司2000年4月26日取得《建设用地规划许可证》。2000年7月取得《建设工程规划许可证》。2000年8月取得《天津市建筑工程施工许可证》。开工日期为2000年8月23日，于2001年11月21日竣工。2001年12月26日该建设工程竣工验收备案。本院从天津市国土资源和房屋管理局（河北区）调取的诉争房屋档案，载：《天津市变更土地登记申请书》显示，诉争房屋土地���准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，《天津市变更土地登记调查、审批表》显示，诉争房屋土地用途为住宅用地，《信息、数据提供表》显示，诉争房屋实际用途为住宅。2002年1月15日，天津开发区鑫源房地产开发有限公司就天津市河北区昆峰里1号楼1-4门，2号楼5-9门2-7层申请初始登记。2002年3月2日，天津开发区鑫源房地产开发有限公司取得天津市河北区XX里1号楼1-4门，2号楼5-9门2-7层的房屋所有权证。2003年3月3日，被告与天津开发区鑫源房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买诉争房屋，房屋总价款228311元，有购房发票，被告于2003年4月3日取得诉争房屋的房屋所有权证。档案中天津开发区鑫源房地产开发有限公司《关于昆峰里商住楼销售面积的说明》及《房屋建筑面积计算报告书》显示诉争房屋套内面积为93.519平方米，以0.119859为��数计算，诉争房屋应摊面积为11.21平方米，建筑面积为104.73平方米。原告称被告与天津开发区鑫源房地产开发有限公司恶意串通、通过虚假买卖的方式将诉争房屋过户至被告名下，未提供足够的证据证实。本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题，天津市河北区望海楼街昆峰里业主大会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立并经备案，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”，具备诉讼主体资格。关于诉争房屋的所有权问题，物业管理用房应为依规定定点建设，物业用房的面积应作为公共面积进行公摊。诉争房屋系在整栋建筑物内的独立房屋，其具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。原告认为诉争房屋的设计用途为物业服务用房，应为全体业主共有，证据不足。被告与开发商签订了《天津市商品房买卖合同》，原告认为被告与开发商之间系虚假买卖，未提交足够的证据证实。现诉争房屋的登记所有人为被告，原告提交的证据不足以推翻诉争房屋的不动产登记的证明力。综上原告要求确认诉争房屋为全体业主共有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 晗审 判 员  刘晓意人民陪审员  赵贵珍二〇一七年六月三十日法官 助理  赵国海书 记 员  张 麒附：本裁判文书适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。