上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3516号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司，住所地上海市闵行区光华路2118号。法定代表人：王虹斌，董事长。委托诉讼代理人：朱海龙，该公司员工。委托诉讼代理人：华怡俊，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郁某1，男，1972年9月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郁某2，男，2009年1月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：郁某1（郁某2之父），身份情况同上。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司（以下简称绿城公司）因与被上诉人郁某1、郁某2商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人绿城公司之委托诉讼代理人朱海龙、华怡俊，被上诉人郁某1、郁某2之共同委托诉讼代理人王家德、贾润峄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城公司上诉请求，撤销原审判决，改判驳回两被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、系争房屋已经竣工，符合国家规定标准，符合合同约定的交房条件，原审司法鉴定意见书程序有瑕疵，该鉴定意见书不足以推翻政府机关作出的新建住宅交付使用许可证；2、上诉人已经按约履行了向被上诉人交房的义务，即使房屋存在未完工的地方，也仅是小瑕疵，完全不影响居住使用，被上诉人可以要求整改，但没有理由拒绝接受房屋；3、被上诉人至今没有入住使用，没有使用需求，也不存在所谓的损失。郁某1、郁某2辩称，取得新建住宅交付许可证仅是政府部门对房屋是否竣工以及是否符合配套使用进行形式审查的结果，而房屋是否符合国家竣工验收标准有专门的国家标准，本案鉴定意见结论可以反映，系争房屋存在未完工项目，违反了国家强制性规定，不符合交付条件，故被上诉人完全有理由拒收房屋。被上诉人考虑到本案的实际情况，已经对主张的违约金金额进行了调整，原审法院判决的违约金金额并不高，不足以弥补被上诉人在外面租房的实际开销，被上诉人认可该金额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郁某1、郁某2向一审法院提出诉讼请求：判令绿城公司向郁某1、郁某2支付逾期交房违约金人民币（币种下同）7,782,540元（按房屋总价34,360,000元的日万分之三，自2012年1月1日至2014年1月23日，共计算了755天）。绿城公司向一审法院提起反诉，要求郁某1、郁某2支付房屋面积差价款122,315元。一审法院认定事实：2010年4月30日，郁某1、郁某2（为签约乙方即买方）与绿城公司（为签约甲方即卖方）签订了一份《上海市商品房预售合同》。双方约定：乙方向甲方购买XX路XX弄“XX园二期”XX号XX层全幢房屋，该房屋暂测建筑面积499.94平方米，其中套内建筑面积499.94平方米，另有地下附属面积275.38平方米；乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价为44,317.18元，该房屋总房价款为34,360,000元；乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+5.00%（包括5.00%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-5.00%（包括-5.00%），乙方有权单方面解除本合同；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；该房屋的交付必须符合所列条件：取得了住宅交付使用许可证，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同规定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除本合同；该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为办理钥匙交接手续；验收交接时，甲方应出示符合该房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供新建住宅质量保证书及新建住宅使用说明书，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30天内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。同时，“附件一（付款方式和付款期限）”，“附件二（该房屋建筑设计及平面图）”，“附件三（该房屋建筑结构、装修及设备标准）”，“附件四（该房屋权属情况）”，“附件五（该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书）”，“附件六（该房屋相邻关系及小区平面布局）”及“补充条款”为合同的组成部分。其中，“附件一”（付款方式和付款期限）中约定，乙方于2010年4月30日与甲方签约，并付首付房款5,000,000元，乙方于2010年5月6日前应支付房款12,180,000元，乙方于2010年5月30日前向甲方支付房款17,180,000元，该笔房款由乙方以申请个人住房按揭贷款的方式支付。“补充条款”第三条记载，本条所指的“暂测面积”和“实测面积”误差的比值系指该房屋暂测建筑面积（地上房屋建筑面积）与地下附属暂测面积总和，与房屋实测面积（地上房屋建筑面积）与地下附属实测面积总和的比值；当实测面积与暂测面积与误差在-5%至+5%之间（不包括-5%及+5%），按每平方米建筑面积单价据实结算；当实测面积与暂测面积与误差超过-5%（包括-5%），乙方可行使单方解除权，若乙方仍愿意履行合同，则按每平方米建筑面积单价，甲方将不足面积房款据实退还乙方；当实测面积与暂测面积与误差超过+5%（包括+5%），甲方将不向乙方收到超过部分的房价款。“补充条款”第七条记载，该房屋交付时，乙方应当已付清全部房价款及其他应付款项，否则甲方有权顺延。“补充条款”第十条还记载，双方实际交付时是否符合附件三标准有争议，可委托上海市建设工程质量检测中心（或其他权威机构）按照《住宅验收规范》进行检测，并以该机构书面鉴定意见为处理争议依据；房屋交付时，未达到附件三约定标准，乙方应按合同约定与甲方协商，由甲方予以维修并给予补偿，但乙方不得以此拒绝接收该房屋。签约后，郁某1、郁某2按约向绿城公司付清了34,360,000元房款。2011年12月15日，绿城公司向郁某1、郁某2发出《上海·绿城玫瑰园入伙通知书》，该通知书记载的主要内容为：您所购买的“XX园”XX号别墅已通过政府部门的验收，可以交付使用了。为方便您办理入伙手续，我们将于2011年12月31日开始办理交房手续。请您收到本通知书后与玫瑰园销售部联系，约定具体的交房时间。同时，随《上海·绿城玫瑰园入伙通知书》一并送达的还有《上海·绿城玫瑰园入伙须知》、《上海·绿城玫瑰园验房指南》、《上海·绿城玫瑰园交房费用清单》等资料。其中，《上海·绿城玫瑰园交房费用清单》记载应交费用为：代收有线电视费990元，代收分时电表装置费100元；物业费12,458.65元。2012年4月1日，郁某1、郁某2前往“绿城玫瑰园二期”验房，认为房屋存在质量问题及未完工项目，遂未与绿城公司办理房屋交接手续。同年4月4日，郁某1、郁某2给绿城公司发函，并附上照片，要求进行整改及赔偿损失。同年5月15日，绿城公司（工程管理部）给郁某1、郁某2电邮《188号整改情况汇报》，该整改情况汇报记载的主要内容为：对您在验房时反映的各种问题，我们表示歉意。此外，绿城公司（工程管理部）还从五个方面向郁某1、郁某2汇报了整改情况及后续安排，其中第1项内容为：除样板区以外的别墅下沉庭院的扶手原定为铁艺，后来根据大部分业主交付时的意见，统一调整为石材，故没有再安装铁艺栏杆，而受石材加工进度的影响，石材栏杆已于5月5日前安装完成。同时，绿城公司（工程管理部）表示，其他问题可在5月20日整改完毕。2013年11月间，郁某1、郁某2给绿城公司发函，该函记载：我们于2012年4月验房时，发现该别墅完全未达到国家收房标准，更不符合一房一验的标准，对此已书面形式告知，贵公司称于5月底完成整改。但之后由于贵公司内部大幅度调整，人员变动，久未与我们沟通。2013年过年后，经与贵公司联系，我们在同年4月、6月对别墅进行了两次验收，均存在各种问题。希望贵公司对延迟交房予以一定的补偿。2014年1月12日，绿城公司向郁某1、郁某2发《催告书》，该《催告书》的主要内容为：您与我公司于2010年4月30日签订《上海市商品房预售合同》后，我公司曾多次通过书面及电话等方式通知您收房，但您至今仍未办理房屋交接手续。现再次通知您，请尽快办理房屋交接的相关手续。同年3月13日，郁某1、郁某2通过律师向绿城公司发《律师函》，该《律师函》认为，绿城公司通知业主办理交接房屋时尚未完工，不具备合同约定的验收条件，应按约承担违约责任。同时，交付房屋还存在施工质量问题，应进行全面整改。同年5月30日，绿城公司向郁某1、郁某2发《关于上海·绿城玫瑰园188号别墅交付事宜的函》，该函告知业主绿城公司已于2011年12月28日取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，依约达到了交房条件。同时还告知业主，绿城公司于2012年3月27日取得了大产证。2015年7月27日，郁某1、郁某2（委托林某）与绿城公司办理涉案房屋验收手续。郁某1、郁某2（委托代理人林某）在《上海·绿城玫瑰园房屋验收单》中的“验收情况”一栏下，填写了14项存在的问题，并书写了“上述问题在一个月内整改，并给业主书面答复”及“上述所有问题整改结束后通知业主再来验收”等文字。同年7月29日，郁某1、郁某2的委托代理人林某给绿城公司发《有关绿城XX轩XX号问题函》，要求绿城公司用心整改，体现物有所值。2015年8月17日，郁某1、郁某2以诉称之理由向法院提起诉讼。本案审理过程中，应郁某1、郁某2申请，法院就涉案房屋是否完工委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定。2016年6月12日，鉴定单位向法院出具《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》，该鉴定意见书的鉴定意见为：1、系争房屋（根据已经双方质证的照片）地下一层东下沉式庭院楼梯未安装栏杆、大门处对讲机和地下配电间个别设备未安装，此三项属于未完工项目。2、系争房屋（根据已经双方质证的照片）南立面一层入户门处地坪局部未铺设大理石、地下一层北下沉式庭院水池与地坪间有垫块、地下一层下沉式庭院西入户门下未铺大理石，此三项可以属于未完工项目。3、系争房屋（根据已经双方质证的照片）外立面石材、下沉式庭院石材主要存在部分缝隙未填嵌、部分缺损、开裂、局部地坪破损、缺失等施工质量缺陷问题，均可以属于保修范围内的保修项目。4、系争房屋（根据已经双方质证的照片）所反映的其它问题均为保修范围内的保修项目。郁某1、郁某2对上述鉴定结论基本认可，同时认为三项可属于未完工项目，也应当列入未完工项目内。绿城公司对鉴定意见中属于质量保修的内容予以认可，但对于三项可属于未完工及三项未完工项目不认可，并向鉴定单位书面提出异议。嗣后，鉴定单位出具了《对绿城公司关于司法鉴定意见书质证意见的回复》，就绿城公司书面提出的异议作出答复。一审法院认为，郁某1、郁某2与绿城公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，绿城公司作为房地产开发企业即出卖人，向买受人交付符合约定的房屋系其最重要的合同义务。虽然绿城公司按约通知郁某1、郁某2可办理房屋交接手续，但其交付的房屋经司法鉴定属于尚未完工,即绿城公司通知交付的房屋不符合交房条件。故郁某1、郁某2以此为由要求绿城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求成立，法院予以支持。关于逾期交房违约金的金额，法院根据绿城公司在本案中的违约程度，以及绿城公司有要求调低违约金的请求等因素，在郁某1、郁某2主动调低（百分之五十）违约金的基础上，将绿城公司应向郁某1、郁某2支付的逾期交房违约金调整至3,000,000元。关于绿城公司的辩称意见，法院认为，由政府职能部门核发《上海市新建住宅交付使用许可证》，系对新建住宅建设工程竣工验收合格后，与规划要求配建的公共服务设施和市政公用基础设施同步交付使用的认可，故取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，并不能因此免除新建住宅出卖人的合同义务。此外，郁某1、郁某2欠付的房款，系实测面积超过暂测面积后按约应当补交的差价款，买受人在没有得到通知的情况下，并不知道有该差价房款的存在，而本案中没有证据证明绿城公司向郁某1、郁某2催讨过该差价房款。显然，郁某1、郁某2未支付该差价房款，不能成为绿城公司拒绝按约交付房屋的理由。绿城公司的辩称理由不能成立，法院不予采信；但其要求调低违约金的辩称意见，根据本案的具体情况，法院予以采信。绿城公司要求郁某1、郁某2支付差价房款的反诉请求成立，法院予以支持。买受人向出卖人支付差价房款系约定的合同义务，买受人不能以交付符合标准房屋为其支付该差价房款的前提。郁某1、郁某2关于未支付差价房款系履行抗辩权的辩称意见不能成立，法院不予采信。一审法院判决：一、上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司于判决生效之日起十日内向郁某1、郁某2支付逾期交房违约金3,000,000元；二、郁某1、郁某2于判决生效之日起十日内向上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司支付差价房款122,315元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,800元、财产保全费5,000元及司法鉴定费50,000元，三项合计85,800元，由上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司负担；反诉案件受理费1,373.15元，由郁某1、郁某2负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、2016年1月22日上海XX公司的联系函；2、2016年2月2日上海XX公司的联系函；3、廉政监督卡；4、原审庭审笔录；5、2011年11月被上诉人提交的司法鉴定申请书及法院的委托鉴定函；上述5组证据用以证明原审的鉴定意见结论不合法；6、5户其他业主“上海绿城玫瑰园交付物品清单”，证明小区业主的可视对讲均在交付时安装，对讲机未安装不属于可视对讲系统未完工。被上诉人经质证认为：对上述证据真实性均予以认可，但不认可上诉人的证明目的。本院经审查认为，上诉人提供的证据材料1-5系原审诉讼过程中的相关材料，该些材料形式真实，但不能实现上诉人的举证目的，本院不予采纳；证据6系其他业主的情况，与本案争议不具有关联性，本院亦不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，上诉人绿城公司致函本院表示，同意向被上诉人支付644,250元作为双方房屋交付纠纷的补偿款。本院认为，第一，双方在合同中约定的交房日期为2011年12月31日前，房屋交付需满足的条件为取得《住宅交付使用许可证》等，合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，补充条款第十条还约定，房屋交付时，未达到附件三约定标准，乙方应按合同约定与甲方协商，由甲方予以维修或给予补偿，但乙方不得以此拒绝接收该房屋。从实际履行情况来看，上诉人于2011年12月28日取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，且上诉人已经在2011年12月15日向被上诉人发出了“入伙通知书”，明确将于2011年12月31日开始办理交房手续。上诉人在合同约定的期间内取得新建住宅交付使用许可证并通知被上诉人办理交房手续，符合合同约定的交房条件和交付期限。而被上诉人在收到上诉人的“入伙通知书”后，直至2012年4月1日才前往上诉人处验房，该段期间内收房的延误是被上诉人自身原因所致。第二，2012年4月1日被上诉人前往办理验房手续，但以房屋存在质量问题及未完工项目为由拒绝办理房屋交接手续。对此，本院认为，一则，涉案房屋已经取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，符合双方合同约定的交房条件，原审法院以鉴定意见结论为依据认定系争房屋尚未完工不符合交房条件显然依据不足；再则，从鉴定单位出具的鉴定意见结论来看，涉案房屋存在的质量瑕疵均非涉及房屋主体结构的质量问题，均属于可以通过保修方式予以修复和整改的项目，并未严重到影响房屋的使用，被上诉人可以要求上诉人承担维修整改义务，而不应以此为由拒绝接收房屋。第三，在双方2012年4月1日办理交接手续未果的情况下，上诉人已经根据被上诉人的要求对房屋进行了整改，并通过邮件方式向被上诉人汇报了整改的情况，同时表示可在2012年5月20日整改完毕，上诉人该行为充分表明了其履行合同的诚意和妥善解决双方争议的态度；作为房屋买受人，被上诉人在收到上诉人整改情况汇报后，理应在上诉人表示的整改完毕日期后及时前往上诉人处办理房屋交接手续，然被上诉人却以上诉人未通知为由迟迟不去办理房屋交接手续，被上诉人存在怠于收房之行为，且根据双方确认的事实，被上诉人曾在2013年上半年去看过房屋，但仍拒绝接收房屋，被上诉人该行为显然有违诚信履约之原则，亦有违双方合同中关于房屋交接内容之约定。综合上述理由，本院认为上诉人并不存在逾期交房之违约行为，被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，不应予以支持。二审期间，上诉人自愿同意补偿被上诉人644,250元，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。另，关于司法鉴定费用的承担，考虑到根据鉴定结论，系争房屋确实存在需要保修的质量问题，故本院判令由上诉人绿城公司承担鉴定费用。综上所述，上诉人绿城公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1981号民事判决第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1981号民事判决第一项；三、上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司于本判决生效之日起十日内补偿郁某1、郁某2人民币644,250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30,800元、财产保全费5,000元，由郁某1、郁某2负担；司法鉴定费50,000元，由上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司负担；反诉案件受理费1,373.15元，由郁某1、郁某2负担。二审案件受理费人民币30,800元，由郁某1、郁某2负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰审 判 员  许 军代理审判员  严佳维二〇一七年六月九日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……