广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂09民终662号上诉人（一审原告）：陈锐程，男，1979年1月15日出生，汉族，住玉林市玉州区。上诉人（一审原告）：张丽萍，女，1981年7月26日出生，汉族，住玉林市玉州区。两上诉人的共同委托代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西玉林市奥美房地产开发有限公司，地址：玉林市胜利12号（即外环东路胜利垌）。法定代表人：黄彤。委托代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。上诉人陈锐程、张丽萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员梁凤、李小莉参加的合议庭，于2017年6月6日公开开庭审理了本案。书记员何环担任法庭记录。上诉人陈锐程、张丽萍的共同委托代理人陈慕平，被上诉人广西玉林市奥美房地产开发有限公司（以下简称奥美房地产公司）的委托代理人徐建海到庭参加��讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原、被告双方于2013年9月26日签订商品房买卖合同，合同中约定原告购买被告开发的奥美雅居小区1栋1单元1802号房，房屋总价款为373926元，原告依约付清房款，履行了合同的应尽义务。上述合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、气象部门记录日降雨量达到中雨量级（含）以上连续两天或以上时，出卖人可据实相应延期交房。第九条约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买��人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之壹【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。2015年7月14日，涉案房屋经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。根据玉林市气象局提供的雨量记录显示，2013年9月26日至2014年5月31日止达到中雨（10-24.9㎜为中雨）以上连续两天以上（含本数）的天数为9天。2016年6月23日，原告向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告出示以上商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格证明文件，并向原告提供以上商品房《住宅质���保证书》和《住宅使用说明书》。一审庭审时，原告表示放弃该诉讼请求。2、被告支付逾期交房违约金25240元给原告（违约金的计算办法：从2014年6月1日起，每日按原告已向被告支付的全额购房款的万分之一计，暂计至2016年4月5日止的违约金为25240元）。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了应尽的义务，但涉案房屋直至2015年7月14日才通过验收合格，故被告存在违约行为。依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、气象部门记录日降雨量达到中���量级（含）以上连续两天或以上时，出卖人可据实相应延期交房。根据玉林市气象局提供的雨量记录显示，2013年9月66日至2014年5月31日止达到中雨以上连续两天以上（含本数）的天数为9天。据此，被告应根据上述合同第九条（2）的约定向原告支付违约金14975元【373926元×0.1‰∕天×（409-9）天=14957】。被告辩称气象部门记录日降雨量达到中雨量级（含）以上时，出卖人可据实相应延期交房，不符合合同约定，该院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告广西玉林市奥美房地产开发有限公司支付违约金14957元给原告陈锐程、张丽萍。案件受理费431元，由原告陈锐程、张丽萍负担176元，被告广西玉林市奥美房地产开发有限公司负担255元。上诉人陈锐程、张丽萍不服一审判决，上诉称：一审法院判决被上诉人支付逾期交房违约金只计算到2015年7月14日五方验收合格当日，不符合双方在合同中对于违约责任的相关约定。双方在合同中约定如果在整体交付五个月内未达到使用条件，按照逾期交房约定处理。而自2015年10月29日被上诉人登报公告交房后，五个月后直至2016年4月5日，道路及停车场尚未完工，无法使用，未达到交付条件，被上诉人构成逾期违约。请求判令：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1841号民事判决；2、改判由被上诉人支付使其交房违约金25240元（计算办法：从2014年6月1日起，每日按上诉人已向被上诉人支付的全额购房款的万份之一计至2016年4月5日止为25240元）。被上诉人奥美房地产公司答辩称：上诉人要求违约金计算到2016年4月5日没有法律依据，因为上诉人在2015年8月6日已经收房，并且签订了《奥美雅居前期物业管理服务协议》，双方在合同中约定是以五方验收作为交付条件，房屋是2015年7月14日通过五方验收，7月15日物业公司即通过电话通知上诉人交房，上诉人没有按时来收房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审诉讼中，被上诉人奥美房地产公司在举证期限内向本院提供上诉人张丽萍与奥美雅居物业公司签订的《奥美雅居前期物业管理服务协议》，欲证明上诉人实际已经于2015年8月6日收房。经组织质证，上诉人陈锐程、张丽萍对该协议的真实性予以认可，但是认为协议与本案无关，只能证明业主前期物业选定时间，不能证明收房的事实。本院对该协议的真实性予以认可，但是该协议是业主与物业公司签订的服务协议，不能直接证明上诉人于2015年8月6日收房。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方在合同中约定了交付房屋的时间是2014年5月31日，交付条件为商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。按照对合同的理解，交房需要符合上述两种条件，而不是说如未按照约定的时间交房，则以五方验收合格的时间作为交房时间。在本案中，被上诉人奥美房地产公司不仅在合同约定的日期未能交付房屋，而且直至2015年7月14日房屋通过五方验收合格时亦未交房，一审判决以房屋通过五方验收日期作为交付时间不当，本院予以变更。从本案查明的情况来看，应当以被上诉人2015年10月29日登报公告交房时间作为交付时间，被上诉人主张上诉人已于2015年8月6日收房，没有提供充分的证据证明，本院不予采信。一审判决认定从2014年6月1日直至2015年7月14日的逾期违约金为14957元，双方对该金额的认定没有异议，而2015年7月15日至2015年10月29日间的逾期违约金计算为373926元×0.1‰∕天×106天=3963.62元，因此，被上诉人应当支付给上诉人的违约金数额为14957元+3963.62元=18920.62元。上诉人主张道路及停车场尚未完工，配套设施未达到交付条件，按照合同约定视为被上诉人逾期违约交房，违约金应当计算至2016年5月4日，但对该主张上诉人未提供充分证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1841号民事判决为：被上诉人广西玉林市奥美房地产开发有限公司支付违约���18920.62元给上诉人陈锐程、张丽萍。本案一审案件受理费431元，由上诉人陈锐程、张丽萍负担108元，被上诉人奥美房地产公司负担323元。二审案件受理费176元（上诉人陈锐程、张丽萍已预交），由上诉人陈锐程、张丽萍负担44元，被上诉人奥美房地产公司负担132元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  吕海欢审判员  梁 凤审判员  李小莉二〇一七年六月十二日书记员  何 环