中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2017)最高法民再34号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：上海天奥电梯销售有限公司，住所地上海市杨浦区国权路39号1003室。法定代表人：薄建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：董国文，北京姿虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴姿虹，北京姿汉马律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜小来，男，1956年3月7日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：朱作洋，上海大衍律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓芬，上海大衍律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜来夫，男，1959年8月4日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：朱作洋，上海大衍律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓芬，上海大衍律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：上海上风科盛投资有限公司，住所地上海市杨浦区国权路39号。法定代表人：陈继谨，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛钰萍，该公司员工。再审申请人上海天奥电梯销售有限公司（以下简称天奥公司）因与被申请人姜小来、姜来夫及上海上风科盛投资有限公司（以下简称上风公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2015）沪高民一（民）终字第7号民事判决书，向本院申请再审。本院审查后作出（2015）民申字第2500号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。天奥公司委托诉讼代理人董国文与吴姿虹、姜小来与姜来夫的委托诉讼代理人朱作洋、上风公司委托诉讼代理人毛钰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜小来、姜来夫诉至法院称，二人依据公证执行证书向上海市第二中级人民法院申请执行，该院于2012年9月28日查封了上风公司名下包括上海市国权路29号406室在内的9套房屋。天奥公司以其购买了上述房屋，已付清房款并实际占有房屋为由，对查封提出书面执行异议。上海市第二中级人民法院裁定中止对406室房屋的执行。姜小来、姜来夫二人认为：1、天奥公司并未付清全部房款；2、上述房屋尚未竣工，也未办理房屋竣工验收备案登记，不具备交付条件，天奥公司未实际占有上述房屋；3、天奥公司对此存在过错。故诉请判令对406室等房屋许可执行。天奥公司辩称，在查封前一年，其已于2011年7月27日-29日就25套房屋与上风公司分别签订了《上海市商品房出售合同》，分12笔付清全部房款，并于2011年9月20日对房屋进行了验收交接、签署了《房屋交接书》，实际占有了房屋，并已取得其中16套房屋的房产证，其余9套房屋因遭法院查封而无法办理房地产权证，对此其不存在任何过错。上海市第二中级人民法院中止相关房产执行的裁定正确，请求法院驳回姜小来、姜来夫诉请。上风公司称，天奥公司所述属实，要求法院驳回姜小来、姜来夫诉请。上海市第二中级人民法院一审认为，首先，2011年8月1日前天奥公司实际并未付清包括406室房地产在内涉案房屋的全部房款，审理中上风公司对此亦作了确认。《收款确认》所载内容不属实，不具有证明力，上风公司已出具的《销售发票》（发票号码：00093477）同样不能证明上风公司已付清406室房地产的房款；其次，在天奥公司所称的12笔付款中，2011年6月17日的500万元经济往来收付款的双方分别系上海孙润实业有限公司（以下简称孙润公司）及苏州帝奥电梯有限公司（以下简称帝奥公司），帝奥公司付款的用途载明系借款，而非代付购房款，且该款支付时上风公司与天奥公司尚未就406室等涉案房屋签订《上海市商品房出售合同》；虽然审理中上风公司及天奥公司均称该款系委托收付的购房款，并以上风公司出具给帝奥公司的《委托支付函》及帝奥公司与孙润公司分别出具的代收代付房款的证明作为支撑其观点的证据，但该《委托支付函》出具于案外人实际收付款之后的2011年7月11日，显然不符合先委托后收付的正常逻辑，故对其内容一审法院不予采信；而作为该款实际收付人的孙润公司及帝奥公司于事后出具的代收代付购房款的证明内容并不足以推翻帝奥公司原始付款凭证所载付款用途系借款的内容，故对该证明的内容亦不予采信。因此，对2011年6月17日帝奥公司与孙润公司之间500万元的经济往来不能确认为天奥公司向上风公司支付购买包括406室房地产在内涉案房屋的购房款。故应确认天奥公司尚未付清全部房款。在房屋交付占有的问题上，虽然上风公司与天奥公司就406室房地产签订了《房屋交接书》，但从对现场察勘的情况来看，施工后29号大楼实际状况已不同于房产证所记载的情况，包括第4、5层在内的房屋分套拦隔实际已不存在，部分建材及设备仍遗留在现场；庭审中，上风公司及天奥公司也均确认涉案房屋目前使用的仍是临水临电，因此，上风公司称财富广场二期改扩建项目中的改建已通过竣工验收，没有任何依据，一审法院不予采信。鉴于涉案房屋尚未通过竣工验收，并不具备可以交付使用的条件与功能，故上风公司与天奥公司就涉案房屋签署的《房屋交接书》仅为一纸形式，对天奥公司关于其已实际占有406室房地产的主张不具有证明效力。此外，面对尚未通过竣工验收且部分当时其上仍设有抵押的涉案房屋，作为买方的天奥公司在尚未签约前即开始支付大额房款且同意收楼的行为，也与常理不符。综上所述，鉴于天奥公司并未付清购房全部价款，亦未实际占有使用406室房地产以及签约履行中存在的反常行为，一审法院确认其就406室房地产所提的执行异议理由不能成立，对姜小来、姜来夫要求许可对406室房地产执行的诉请，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条之规定，上海市第二中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）沪二中民二（民）初字第12号民事判决：对上海市国权路29号406室房地产许可执行。天奥公司不服，提起上诉。上海市高级人民法院二审认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判断天奥公司的异议是否成立，应当审查天奥公司是否已经付清全部价款、是否已经实际占有及天奥公司对未办理过户登记手续是否存有过错等事实。关于天奥公司是否已经付清全部价款。首先，根据查明的事实，天奥公司所主张的12笔付款，其中500万元一笔为案外人帝奥公司于2011年6月17日支付案外人孙润公司，原始付款凭证记载付款用途为借款。天奥公司主张帝奥公司系受其委托向代收房款的孙润公司支付购房款，但其提供的委托支付函却出具于帝奥公司实际付款日之后达一个月，显然不符合先委托后支付的正常逻辑。且帝奥公司支付该笔款项时，天奥公司与上风公司尚未签订购房合同，故作为实际付款人与实际收款人的帝奥公司、孙润公司事后出具代付代收购房款的证明内容不足以推翻帝奥公司原始付款凭证记载的付款用途系借款的事实。一审法院就上述款项支付未确认为天奥公司向上风公司支付购房款，并无不当。其次，天奥公司自认其系整体购买包括系争房屋在内的国权路29号大楼共25套房屋，其实际支付购房款亦是采用统付方式一并支付，而非针对某一套房屋根据合同价款一一对应付款，一审法院以25套房屋整体房款是否付清来判断天奥公司是否已经支付全部价款，亦无不当。综上，一审法院认定天奥公司尚未付清全部价款，二审予以认同。关于天奥公司是否已经实际占有系争房屋。根据查明的事实，系争房屋尚未竣工验收，并不具备交付使用的条件与功能，故天奥公司与上风公司签署的房屋交接书对天奥公司已实际占有系争房屋的主张不具有证明效力。一审法院据此认定天奥公司未实际占有系争房屋，二审亦予以认同。天奥公司主张系争房屋是否竣工验收非本案审查范围，依据不足，二审不予采信。据此，二审认定一审支持姜小来、姜来夫要求许可对系争房屋执行的诉讼请求符合法律规定，天奥公司上诉理由均不成立。上海市高级人民法院于2015年4月14日作出（2015）沪高民一（民）终字第7号民事判决：驳回上诉，维持原判。天奥公司仍不服，向本院申请再审。经本院审判委员会讨论决定，裁定提审本案。天奥公司再审请求排除对诉争房屋的执行。其具体理由是：天奥公司已经支付完全部购房款，并实际占有房屋，对未办理房产证不存在任何过错。姜小来、姜来夫答辩称：表明借款用途的500万元以及签订合同前支付的7000万元，不属于购房款，天奥公司至今仍未付清房款；涉案房产尚在改造施工过程中，并未竣工，不满足交付占有的条件；天奥公司未预留尾款用于注销抵押、过户，造成无法及时过户，且未催办督促，在办理过户手续方面有明显过错；参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，再审申请人也不具有排除执行的权利。上风公司答辩称：房屋买卖是真实的，上风公司资金紧张未及时偿还贷款，造成房地产未及时办理，天奥公司早已将涉案房屋早已对外出租，应该撤销对涉案房屋的查封。本院再审查明，上海市第二中级人民法院在执行(2012)沪长证执行字第26号执行证书过程中，依照姜小来、姜来夫的申请，于2012年9月28日依法查封了登记在上风公司名下包括本案406室房地产在内的9套房屋。对此，天奥公司以其于2011年7月29日与上风公司签订了《上海市商品房出售合同》，购买了406室房地产，已付清房款并实际接受了上述房地产，因上述房地产被法院查封致其无法办理产权过户手续，查封侵犯其合法权益为由向一审法院提出执行异议。上海市第二中级人民法院经听证后，于2014年2月7日作出(2014)沪二中执异字第15号执行裁定，中止对上海市国权路29号406室房地产的执行。姜小来、姜来夫对此不服，提起本案诉讼。执行所涉债权文书（2012）沪长证经字第1213号《具有强制执行效力的债权文书公证书》系由上海市长宁公证处于2012年6月12日出具。该公证书载明，协议各方[甲方姜小来、姜来夫，乙方上海嘉能利投资管理有限公司，丙方上海高远置业（集团）有限公司及邹蕴玉、毛钰萍与上风公司，丁方上海君择投资有限公司]于2012年4月18日申请办理赋予《还款协议》具有强制执行效力的公证，各方在2010年5月31日签署的《关于进一步加强合作的补充协议》基础上，经协商订立了《还款协议》，约定：截止2012年2月29日止，乙方共欠甲方债务本金4.3亿，乙方承诺于2012年5月30日前归还2000万，4月15日前归还4740万，6月30日前归还9000万，7月30日前归还4000万，余款23260万在2012年7月30日前付清（原文如此），于2012年10月30日前付清乙方应付之利息及违约金；丙方（含上风公司）承担连带清偿责任；丁方按主协议出具的担保函约定内容承担担保责任。该公证书所称的《关于进一步加强合作的补充协议》，由前述各方当事人（甲方姜小来、姜来夫，乙方上海嘉能利投资管理有限公司，丙方上海高远置业（集团）有限公司及邹蕴玉、毛钰萍，丁方上风公司，戊方上海君择投资有限公司）于2010年5月31日签订。该协议载明，姜小来、姜来夫为上风公司的原全体股东，二人之前签订合同将上风公司的股权全部转让上海嘉能利投资管理有限公司，并已于2009年11月16日完成了股权变更登记手续，现对二人仍有权享有及处分的“项目一期内已建成的综合楼（建筑面积20143.52平方米）及4589.75平方米的项目附属地下车库”的进一步处置安排协商约定为，甲方同意标的物的相关权益在满足约定条件的情况下自基准日之日起归属于乙方，乙方另行支付对价5.5亿元。对价分七次支付：协议签订之日起支付4000万元、2010年10月31日支付4000万元、12月31日支付5000万元、2011年5月31日支付1.2亿、12月31日支付1亿、2012年5月31日支付1亿、11月31日（原文如此）支付1亿。上风公司作为丁方承担连带保证责任，担保方还有上海高远置业（集团）有限公司与邹蕴玉、毛钰萍及上海君择投资有限公司。本院另查明，天奥公司与上风公司就案涉房屋签订买卖合同及履行的相关事实如下：2011年7月27日至29日，天奥公司（乙方）与卖方上风公司（甲方）签订《上海市商品房出售合同》25份，天奥公司向上风公司购买位于上海市国权路29号大楼全部25套房屋，房屋为办公用房，房款总价合计140,843,920元。其中406室房地产的《上海市商品房出售合同》载明该房屋建筑面积91.84平方米，单价28,000元／平方米，房款总价为2,571,520元；甲方在收到乙方支付的全部房价款及其他乙方应付的费用（包括如乙方存在违约行为应承担的违约金）后的30个工作日内，向乙方交付该房屋，房屋交付的标志为甲方向乙方交付钥匙并由乙方签署《房屋现场交接确认单》，该房屋交付之日起风险责任由甲方转移给乙方；甲、乙双方商定，2012年1月27日前，由甲方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户手续，申领该房屋房地产权证。合同附件一载明：付款方式为一次性付款，不贷款；乙方于2011年7月27日与甲方签约，并付首付房款计2,571,520元。签约前后，天奥公司及其关联企业帝奥公司、博阳公司向上风公司支付了11笔钱款（合计金额135,843,920元），付款用途为购房款，另帝奥公司向孙润公司支付了1笔钱款（金额500万元），付款用途载明为借款，12笔款项总计140,843,920元，与合同约定房屋总价款相同。其中5笔7000万元在合同签订前；1笔1000万元在合同签订期间；6笔60,843,920元在合同签订后。第一笔为2011年6月17日，最后一笔在当年8月17日。上风公司为天奥公司开具了全部销售发票。就帝奥公司向孙润公司支付的500万元，上风公司出具标注日期为2011年7月11日的《委托支付函》，该函的内容为：致帝奥公司，兹有上风公司因网上银行故障特委托孙润公司代本公司收取帝奥公司购房款500万元整。特此委托。委托方上风公司，受托方孙润公司。孙润公司出具标注日期为2013年9月13日的《代收售房款证明》，证明2011年6月17日孙润公司收取帝奥公司支付的500万元系代上风公司收取的售房款。上风公司出具标注日期为2011年8月16日的《收款确认》，内容为：天奥公司购国权路29号整栋，现出售方上风公司确认已于2011年8月1日收到其购房全款。姜小来、姜来夫对此提出异议，上风公司承认当时房款确实并未全部收到，但因天奥公司表示其会付清全部房款，故上风公司确认2011年8月1日已收到全部房款.天奥公司与上风公司签署《房屋交接书》，该交接书的内容为：2011年9月20日甲（上风公司）乙（天奥公司）双方对国权路29号406室进行验收交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为国权路29号406室，该房屋的实测建筑面积为124.04平方米，实测建筑面积的测绘机构为上海市房屋土地资源管理局认定的上海市杨浦区房地产测绘所。新商品房房地产权证（大产证）号：沪房地杨字(2010)第019059号。2、该房屋的总房价款为2,571,520元。乙方已付清全部房价款2,571,520元。甲方已开具发票／收据给乙方。2012年1月21日，天奥公司获得国权路29号1层、6层的房地产权证。当月29日、30日天奥公司获得201-206室、301-306室的房地产权证。当年9月25日、28日天奥公司获得506室、502室的房地产权证。503-505室产权过户手续因本案所涉执行的查封行为而被不予登记，上海市杨浦区房地产登记处于2012年9月28日将此告知天奥公司。401-406室因留存有设定的抵押而未办理产权过户。本院再查明，诉争前后案涉房屋状态的相关事实如下：国权路29号、31号、33号大楼工程竣工验收并获得产权证后，上风公司对建筑进行二期改扩建工程。2010年12月14日，上海市杨浦区规划和土地管理局向上风公司核发财富广场二期工程《建设工程规划许可证》[沪杨建(2010)FA31011020102370号]，建设规模2965平方米。该证所附的《建筑工程项目表》中载明建设项目为4#连廊及5#连接体。2011年1月12日，上海市杨浦区建设和交通委员会向上风公司核发了财富广场二期工程《建筑工程施工许可证》(编号1002YP0112D01)，建设规模为：地上保留建筑面积13401.33平方米，新建2965平方米。2010年12月14日，上风公司作为发包人与承包人浙江港海建设有限公司（以下简称港海公司）签订《建设工程施工合同》，工程内容为：一期综合楼改造，二期1#、2#、3#楼（即国权路29号、31号、33号大楼，下同）改造，1#、2#、3#楼之间连廊扩建，门楼扩建。一审法院在开庭审理后组织姜小来、姜来夫及天奥公司、上风公司共同至现场进行了察勘，施工单位港海公司的法人代表俞伯良也同时到场。对现场情况，各方一致确认仍有部分建筑材料及设备遗留在国权路29号大楼现场，4层、5层已不存在分套拦隔，为统间，状况显示无人使用。察勘过程中，施工单位港海公司提出财富广场二期改扩建工程目前处于停工状态，尚未通过竣工验收与结算，并提交2014年3月13日上风公司（甲方）与港海公司（乙方）签订的《补充协议书》一份。该协议载明：甲方投资，乙方承建的财富广场二期改造工程，由于甲方资金短缺原因造成工程于2012年6月份开始停工至今，现经双方共同协商，特订立如下补充条款：一、双方确定财富广场二期改造工程造价暂按50，000,000元进行支付，待工程全部竣工验收合格交付甲方后，乙方上报竣工结算书……。对该《补充协议书》的真实性，上风公司表示没有异议，但称该协议是在受对方胁迫的情况下所签。上风公司对其所称未提供证据。姜小来、姜来夫原庭审中提出二期改扩建工程中水、电项目尚未完成，仍在使用施工用临水临电的问题，上风公司及天奥公司确认情况属实，上风公司同时称已在办理用电事宜；天奥公司则表示尽管如此，天奥公司仍愿意接收涉案房屋，双方并签订了《房屋交接书》。天奥公司再审中还称，其与上风公司签订有协议，案涉房屋交接后已依约回租给上风公司，但其未能提交相关租赁合同以及租金交付等证据，故对其主张的此一节事实本院不予确认。上述事实有(2014)沪二中执异字第15号裁定书、（2012）沪长证经字第1213号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《关于进一步加强合作的补充协议》、《上海市商品房出售合同》、付款凭证、销售发票、《委托支付函》、《代收售房款证明》、《收款确认》、《房屋交接书》、房地产权证、《不予登记告知书》、《建设工程规划许可证》[沪杨建(2010)FA31011020102370号]、《建筑工程施工许可证》(编号1002YP0112D01)、《建设工程施工合同》与《补充协议书》、勘验笔录及历次开庭笔录等在案佐证。本院再审认为，本案争议焦点为天奥公司对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。这一焦点问题包括四个具体问题：一是天奥公司是否已经付清诉争房产的全部价款；二是天奥公司是否已经合法占有诉争房产；三是天奥公司对未办理过户登记手续是否存有过错；四是前述天奥公司对诉争房产享有民事权益的状态是否足以排除强制执行。关于天奥公司是否已经付清全部房屋价款的问题。首先，合同签订方式为网签、房款支付方式为网银支付，均有据可查、形式合法。抛开争议的帝奥公司向孙润公司支付的500万元，天奥公司已全部支付其余的135,843,920元，占全部购房款140,843,920元的96.4%以上，且25套房屋中已有16套办理完过户登记手续。在此情形下，对案涉房屋买卖合同目的和交易模式的质疑均需有足够的证据支持，但姜小来、姜来夫未提交任何相关证据，故对其怀疑无法支持。其次，关于争议的500万元的认定问题。房屋买卖双方、实际收付人均认可，该笔款项系天奥公司向上风公司支付的购房款。而算上此500万元后，天奥公司支付了合同约定的全部房屋价款，上风公司亦为天奥公司开具了全部发票，并将全部房屋交付予天奥公司，除了房屋过户手续，合同约定已全部履行完毕，合同的全部履行过程也可印证500万元为支付的房价款。至于先付部分款项后签合同、先付款后完备委托手续、支付凭证载明用途与实际资金用途不同，社会经济生活中并不少见，在合同约定已大部分履行，又没有证据证明上风公司和天奥公司存在其他非法目的的情况下，将之视为违反常理并以此为由否定该500万元为支付的房屋价款依据不足。关于天奥公司是否已经合法占有诉争房产的问题。上风公司与天奥公司双方确认已于2011年9月22日对房屋进行了验收交接，并签署了《房屋交接书》。而依据双方房屋买卖合同的约定，上风公司在收到天奥公司支付的全部房价款及其他应付的费用后的30个工作日内，向天奥公司交付该房屋，双方合同中还约定了以交付日为房屋的风险责任转移的时间。天奥公司付清全部房款的时间为2011年8月17日，《房屋交接书》签订时间为9月20日，有理由认为房屋交接是双方依约完成了房屋的交付，而非仅为一纸形式。而双方系对国权路29号大楼全部25套房屋签订的买卖合同，在对房屋交接后，已办理了其中16套房屋的过户手续，获得了产权证书，在25套房屋实际状态相同的情况下，亦足以据此认定房屋交接后天奥公司已合法占有诉争房屋。而原审以系争房屋尚未竣工验收并不具备交付使用的条件与功能为由否定天奥公司对诉争房产的占有则依据不足。首先，房屋是否具备交付使用的条件和功能，在不违背法律强制性规定的情况下，应依当事人的约定来判断。本案是现房销售，双方当事人对房屋状态都清楚，双方交接时对此没有异议。也没有任何证据表明本案房屋的交付存在法律强制性禁止规定的情形。其次，涉案房屋相关工程的状态亦不影响交付使用。案涉工程共有三项：一是国权路29号、31号、33号大楼的建设工程；二是沪杨建(2010)FA31011020102370号《建设工程规划许可证》所载明的4#连廊及5#连接体建设工程；三是上风公司与港海公司签订《建设工程施工合同》中所包括的29号、31号、33号大楼的改造。第一项工程已经竣工验收，上风公司也获得了三幢大楼的产权证。第二项工程是新建设的4#连廊及5#连接体，不含诉争的国权路29号大楼，工程竣工与否不影响诉争房屋交付使用条件与功能的判断。第三项的改造工程虽未竣工，因主体工程已竣工验收并获得产权证书早已具备交付条件，且从一审勘验情况看，国权路29号大楼现场留有部分建筑材料及设备，4层、5层为统间，并未对主体工程改造，因而亦不会因此而影响交付使用。天奥公司已经办理了29号大楼25套房屋中16套房屋的过户登记手续，更足以证明改造工程不影响交付使用。关于天奥公司对未办理过户登记手续是否存有过错的问题。房屋交接后，上风公司与天奥公司已陆续完成16套房屋的过户手续，503-505室未能完成过户登记手续系因本案所涉执行的查封行为，401-406室未能完成过户登记手续系因留存有上风公司设定的抵押，均非因天奥公司存有过错，姜小来、姜来夫亦没有提交其他证据证明天奥公司存有过错。关于天奥公司对诉争房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。如前所述，对本案诉争房产，天奥公司与上风公司签订了房屋买卖合同，依约支付了全部房屋价款，并已合法占有诉争房产，俟产权变更登记完成，天奥公司即可获得诉争房产完整的所有权。而姜小来、姜来夫申请执行的债权，非基于对诉争房产所有权登记信赖而产生，亦与诉争房屋没有任何其他直接关联。在此情形下，天奥公司对诉争房产享有的民事权益是否可以排除强制执行，并没有可以直接引用的法律条文作为判定标准，只能参照民事执行程序司法解释的相关规定进行判定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中天奥公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为天奥公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。综上，本院认为，天奥公司已经支付全部房屋价款并合法占有房屋，对未办理完成过户登记手续亦不存在过错，而姜小来、姜来夫申请执行的债权为与诉争房屋没有直接关联的一般债权，天奥公司对诉争房产享有的民事权益足以排除强制执行，姜小来、姜来夫要求对诉争房屋许可执行的诉请无法支持，一、二审支持姜小来、姜来夫诉请适用法律有误。据此，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第三百一十三条第二项，判决如下：一、撤销上海市高级人民法院（2015）沪高民一（民）终字第7号民事判决和上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）初字第12号民事判决；二、驳回姜小来、姜来夫的诉讼请求。一、二审案件受理费计160元由姜小来、姜来夫负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 佳代理审判员  马成波代理审判员  田朗亮二〇一七年六月二十七日书 记 员  吴 迪