南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初222号原告：彭薷卉，女，1984年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区天峨县。委托诉讼代理人:林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人:李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告:谢植亮，男，1969年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区横县。委托诉讼代理人:潘宏孙，广西源慧律师事务所律师。原告彭薷卉与被告谢植亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年4月27日裁定转为普通程序，并于2016年6月3日、2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告彭薷卉的委托诉讼代理人林林，被告谢植亮的委托诉讼代理人潘宏孙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭薷卉向本院提出诉讼请求：1.确认原告彭薷卉与被告谢植亮于2014年10月18日签订的《火锅城转让合同及房屋出租合同》以及2015年1月20日签订的《补充协议》无效；2.被告谢植亮向原告彭薷卉双倍返还定金20万元；3.被告谢植亮向原告彭薷卉退还转让费48万元、租金14万元；4.被告谢植亮向原告彭薷卉赔偿装修费损失18599元、人员工资损失191595元；5.本案诉讼费用由被告谢植亮承担。事实和理由：2014年10月18日，原告彭薷卉与被告谢植亮签订《火锅城转让合同及房屋出租合同》，约定：被告将位于南宁市青秀区南宁市香香里火锅城转让给原告经营，转让范围包括各类证照、消防合格证书，被告保证原告能正常营业时间不低于两年，双方还约定了转让费、租金标准及违约责任等。2014年11月5日，原、被告双方对南宁市香香里火锅城物品进行了清点和交接，之后原告筹备成立“广西品质膳坊饭店有限公司”，并对租赁场地进行了装修。开业前，原告向南宁市消防支队申请营业前的消防安全检查。2014年12月1日，南宁市青秀公安消防大队（以下简称青秀消防大队）作出《不同意投入使用、营业决定书》，理由是“厨房使用泡沫夹层的彩钢板搭建”。原告要求被告依约提供原证照及消防合格证书，双方于2015年1月20日再次签订《补充协议》，但最终因被告无法提供相应的证照及消防合格证书且无法整改厨房达到消防检查要求，致使原告的合同目的无法实现。2015年3月3日，原被告经协商解除《火锅城转让合同及房屋出租合同》及《补充协议》，原告将场地及全部物品交还给了被告。因被告未提供符合合同约定的房屋给原告，也未退还原告所交款项，为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告谢植亮辩称：1.原、被告签订的《火锅城转让合同及房屋出租合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，均合法有效且已实际履行，原告诉请被告双倍返还定金没有事实和法律依据；2.被告已按合同约定履行合同义务，不存在违约，原告不愿意继续承租涉案房屋的真正原因是经营不善，原告要求被告退还转让费48万元、租金14万元于法无据；3.工程量结算签证单及工资表均系原告单方提供，不能证明原告已实际支出装修费及员工工资的金额；4.原告未按合同约定支付租金的行为已构成违约，原告保留追究的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，原告彭薷卉（乙方,承租方）与被告谢植亮(甲方,出租方)签订《火锅城转让合同及房屋出租合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区包括厨房（共计1150平方米）以及门前停车场出租给乙方，同时甲方将利用上述房屋经营的南宁市香香里火锅城转让给乙方经营；2.转让范围包括餐厅的内外装修、餐厅内除根雕外的全部设备及经营用品、办公用品、各类证照、消防合格证书等；3.转让费为58万元，甲方保证乙方在履行合同条款的情况下，正常营业时间不得低于两年，否则甲方退还乙方所交的转让费；4.前两年月租金为6.5万元，年租金均为78万元，第三年和第四年年租金均为85.8万元，第五年年租金为89.7万元，租金每半年交纳一次，乙方应提前10天交纳下个半年的租金；5.合同签订时，乙方应支付定金10万元，余款93.5万元在40天内付清，甲方协助乙方办理营业执照、卫生、工商、税务等证照的变更手续；6.乙方于2014年11月1日正式接手火锅城的经营管理，甲方保证办公室、库房、大门门锁完好，不存在安全事故隐患，厨房达到消防、卫生标准；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订当日，原告彭薷卉向被告谢植亮支付定金10万元，之后原告陆续向被告支付转让费48万元、租金14万元。经原告彭薷卉申请，南宁市工商行政管理局于2014年10月31日作出《企业名称预先核准通知书》，预先核准彭薷卉设立“广西品质膳坊饭店有限公司”。2014年11月5日，原、被告对房屋及经营设备进行清点和交接。2014年11月11日，原告出具《收条》，载明收到被告交予的南宁市香香里火锅城《消防安全检查合格证》。后原告先后两次向南宁市消防支队申请投入使用、营业前的消防安全检查，青秀消防大队分别于2014年12月1日、2015年1月20日以“厨房使用泡沫夹层的彩钢板搭建”存在消防安全问题为由向广西品质膳坊饭店有限公司作出青秀公消安不字〔2014〕第0065号、〔2015〕第0001号《不同意投入使用、营业决定书》。2015年1月20日，原告彭薷卉（乙方）与被告谢植亮（甲方）签订《补充协议》，双方就剩余合同款项的支付达成如下协议：1.乙方在签订本补充协议的当天向甲方支付5万元，2.乙方于2015年1月31日前向甲方支付20万元；3.乙方于2015年2月10日前付清合同款项；4.甲方同意乙方免费使用三楼楼梯旁的房间一间；5.在乙方付清前述款项的前提下，甲方同意免收乙方租金5000元，免除的5000元租金可以在2015年2月10日所付的款项中冲抵。2015年2月27日，被告谢植亮以原告彭薷卉未按合同约定支付剩余款项已构成违约为由发出解除《火锅城转让合同及房屋出租合同》及《补充协议》的通知，原告于2015年3月3日收到该通知，并表示同意解除上述合同。2015年3月5日，原告将房屋及屋内的物品交还给被告。另查明：涉案房屋主楼的第一、二层于1997年10月取得临时建设工程规划许可证，涉案房屋主楼旁边的厨房于1998年6月取得临时建设工程规划许可证；上述两份许可证列明了遵守事项：临时建设工程，有效期两年；使用期满如需要，可到南宁市规划管理局申请，经批准可延期。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《火锅城转让合同及房屋出租合同》、《企业名称预先核准通知书》、《收条》、《消防安全检查合格证》、《不同意投入使用、营业决定书》、《补充协议》、《临时建设工程规划许可证》、解除合同通知、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，原、被告均提供了建设工程规划许可证，但被告提供的建设工程规划许可证中记载的内容与涉案房屋的实际情况不符，而原告提供的建设工程规划许可证与上一手出租人陆振德提供的有关涉案房屋的报建材料基本一致，结合陆振德向本院的陈述及涉案房屋的面积情况，可以确定涉案房屋取得的是临时建设工程规划许可证，有效使用期限为两年，被告谢植亮于2014年10月18日将涉案房屋出租给原告彭薷卉使用时，涉案房屋已超过临时建筑规划许可的使用期限，在一审法庭辩论结束前主管部门也未批准延长涉案房屋的使用期限。因此，被告谢植亮就已超过使用期限的临时建筑与原告彭薷卉签订的《火锅城转让合同及房屋出租合同》及《补充协议》无效。关于定金和转让费的问题。《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告彭薷卉在合同签订时向被告谢植亮支付定金10万元、转让费48万元，现租赁合同无效，被告应将定金10万元、转让费48万元退还给原告。原告诉请被告双倍返还定金20万元，本院只支持10万元，对于超出部分，不予支持。关于租金的问题。涉案合同约定，前两年月租金为6.5万元，被告谢植亮于2014年11月5日将房屋及屋内物品移交给原告彭薷卉，原告于2015年3月5日将房屋及屋内物品交还给被告，原告实际使用房屋的时间为4个月，原告所支付的14万元租金已经在使用房屋期间消耗完毕，故对原告诉请被告退还租金14万元，本院不予支持。关于装修费损失的问题。原告彭薷卉提供的《工程量结算签证单》只能证明原告装修涉案房屋的工程量及应支付的价款，不能证明原告已实际支出装修费的数额，故对原告诉请被告赔偿装修费损失18599元，本院不予支持。关于人员工资损失的问题。《工资表》系原告彭薷卉单方制作，在没有其他证据佐证的情况下，该证据并不能直接证明原告已支付员工工资191595元。原告诉请被告赔偿人员工资损失191595元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，判决如下：一、确认原告彭薷卉与被告谢植亮于2014年10月18日签订的《火锅城转让合同及房屋出租合同》及2015年1月20日签订的《补充协议》无效；二、被告谢植亮向原告彭薷卉返还定金10万元；三、被告谢植亮向原告彭薷卉退还转让费48万元；四、驳回原告彭薷卉的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14072元（原告已预交），由原告彭薷卉负担6150元，被告谢植亮负担7922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  杜金泽代理审判员  刘东海代理审判员  廖俊芳二〇一七年六月二十二日书 记 员  赵文赎