重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0230民初2205号原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合街道平都大道东段5号，统一社会信用代码915002309087861111。负责人余文焱，行长。委托代理人胡劲松，男，1968年7月2日出生，汉族，该行职工，住丰都县三合街道平东路一支路**号*单元***号。被告谭国科，男，1987年12月5日出生，汉族，农民，住丰都县。被告重庆丰都久桓房地产开发有限公司，住所地丰都县三合街道平都大道东段5号10楼，统一社会信用代码91500230054298287Y。法定代表人向华，职务董事长。委托代理人王文建，男，1983年7月28日出生，汉族，该公司职工，住重庆市璧山区。委托代理人王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）与被告谭国科、重庆丰都久桓房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2017年4月26日受理后，依法由审判员刘东奎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行丰都支行的委托代理人胡劲松、被告重庆丰都久桓房地产开发有限公司的委托代理人王文建、王路路到庭参加了诉讼。被告谭国科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行丰都支行诉称：2015年4月13日，被告谭国科与原告农业丰都支行签订了编号为55020120150019590的《个人购房担保贷款合同》，约定：1、被告谭国科向原告借款人民币348000元，用于购买房产，借款期限240个月；2、双方约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款执行利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0%;3、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；4、借款人有未按约定按期足额偿还借款等违约行为的，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时被告谭国科名下位于重庆市丰都县龙河东久桓城x区x幛x的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记；重庆丰都县久���房地产开发有限公司对上述债务承担阶段性担保责任。此后，原告按《个人购房担保借款合同》的约定履行了放款义务，但被告未按合同约定按期足额偿还借款本息。被告的行为已违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，故请求人民法院判决被告谭国科立即偿还原告贷款本金人民币333592.28元及利息（包括：截止2017年4月20日止的正常息、罚利、复利共计8254.74元、罚息自2017年4月21日起至借款本息清偿时止，以借款本金余额为基数，按合同约定的借款执行利兹上浮50%计收罚息、复利自2017年4月21日起至借款本息清偿时止，以应付未付利息为基数，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收复利。）；被告重庆丰都久桓房地产开发有限公司对此债务承担连带清偿责任；请求法院判决确认原告对被告位于丰都县三合街道龙新路x号x幢x的房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告重庆丰都久桓房地产开发有限公司辩称：被告谭国科与农行丰都支行的借款属实，尚欠金额由法院依法核实。我公司是阶段性的担保责任，现已经办理了该借款的抵押登记，按合同约定我公司不再承担担保责任了。被告谭国科未作答辩。经审理查明，2015年4月13日，谭国科与农业丰都支行签订了编号为55020120150019590的《个人购房担保贷款合同》，该合同载明：“合同第一部分：通用条款，第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利息相应调整……11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……合同第二部分：特别条款，第二十三条，借款金额为人民币（大写）叁拾肆万捌仟元整。第二十四条，24.1借款用途为：���买房产，24.2借款人购买的房产位于重庆市丰都县龙河东组团B2-11地块.久桓城x区x幢x室。……第二十五条，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条，26.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上（上／下）浮百分之零（大写）后确定。……第二十八条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名重庆丰都县久桓房地产开发有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，账号3165*********2162，第二十九条还款，本合同还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期月的20日，……第三十一条借款担保，……（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人重庆丰都县久桓房地产开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押，抵押物清单，房屋地址，重庆丰都县龙河东组团B２－１１地块.久桓城x区x幢x定，建筑面积119.02平方米，房产类型，住房……第三十三条抵押（预告）登记……（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办抵押登记……第三十五条阶段性保证担保＋抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：(1)借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。（2）……”。合同文本上借款处和抵押人处有谭国科的签名和捺印，贷款人处盖有农行丰都支行和负责人的印章，保证人处盖有重庆丰都久桓房地产开发有限公司和法人的印章。农行丰都支行在2015年4月21日，按照约定办理了商品房预告登记后，在2015年5月4日发放了借款，借款凭证载明：“下列贷款已入借款人，借款人谭国科，借款金额人民币叁拾肆万捌仟元整（RMB348000.00），借款用途购买住房，借款日期2015年5月4日，到期日期2035年5月3日，还款方式等额本息还款，还款周期月，还款日20，执行利率5.90000%，逾期利率8.85000%”。被告谭国科借款之后，从2015年6月20日至2016年9月20日按照约定的等额本息还款方式履行了还款义务，自2016年10月20日起谭国科未按合同约定履行还款义务。2017年4月21日，农行丰都支行向谭国科发出“贷款提前到期通知书”，该通知书载明:“我行宣布合同项下贷款于2017年4月20日提前到期”截止2017年4月20日，被告谭国科尚���借款本金333592.28元，利息共计8254.74元（其中包换：逾期正常息8116.38元，逾期罚息55.99元，逾期复利82.37元）。2017年2月17日，重庆丰都久桓房地产开发有限公司为合同项下购买的房屋办理了编号为渝（2017）丰都县不动产权第00012xxxx号产权证书，权利人为谭国科，共有情况为单独所有，坐落于丰都县三合街道龙新路x号x幢x（未规划命名前为丰都县龙河东组团B2-11地块.久桓城x区x幢x），附记：谭国科以该不动产作抵押担保向中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行贷款348000元。上述事实，有原、被告的陈述、个人贷款业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产权证、欠贷欠息明细表、还款明细表、贷款提前到期通知书、照片等证据在案佐证，并经庭审举证、核证，本院予以确认。本院认为,被告谭国��因购买商品房向农业丰都支行借款所签订的《个人购房担保贷款合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原告农行丰都支行按照约定的金额348000元人民币发放了贷款，但被告谭国科在归还部分本息后，未按照约定的等额本息还款方式按期足额返还贷款，已构成违约。被告谭国科应按照约定提前归还尚欠的贷款本金333592.28元人民币及利息，利息应按照约定的方式计算正常息、罚息及复利，截止2017年4月20日，被告谭国科尚欠逾期正常息8116.38元，逾期罚息55.99元，逾期复利82.37元，共计8254.74元。从2017年4月21日起至借款本息结清之日止的罚息和复利应按借款合同及借款凭证约定的罚息及复利计算方式计算。重庆丰都久桓房地产开发有限公司基于合同约定以合同项下购买的位于丰都县三合街道��新路x号x幢x（未规划命名前为丰都县龙河东组团B2-11地块.久桓城x区x幢x）房屋为抵押物，已为上述债务办理了抵押权登记。依照合同约定重庆丰都久桓房地产开发有限公司不再对上述债务承担担保责任。同时农行丰都支行是抵押权人，就抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭国科在本判决发生法律效力后10日内偿还中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金人民币333592.28元和截止2017年4月20日的利息、罚息、复利共计8254.74元，以及自2017年4月21日起至借款本息结清之日止的罚息和复利（按《个人购房担保贷款合同》及借款凭证约定的罚息及复利计算方式计算）；二、原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告谭国科所有的坐落于丰都县三合街道龙新路x号x幢x（未规划命名前为丰都县龙河东组团B2-11地块.久桓城x区x幢x）的房屋（证号为渝（2017）丰都县不动产权第00012xxxx号）拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6428元，减半收取3214元，由被告谭国科负担（原告已垫付，被告在履行本判决书确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  刘东奎二〇一七年六月二十六日书记员  万馥榕