浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2979号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州淘乐纺贸易有限公司,住所地：杭州市江干区森禾商务广场2幢1、3层。法定代表人：陈文荣。委托代理人：郭俊俊，浙江融哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐宗树,男,1977年10月24日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：李娇，浙江民禾律师事务所律师。上诉人杭州淘乐纺贸易有限公司（以下简称淘乐坊公司）因与被上诉人徐宗树房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年1月17日，淘乐纺公司与徐宗树签订《房屋租赁合同》，表明淘乐纺公司已经与杭州定海股份经济合作社签订《房屋租赁合同》，承租位于杭州市江干区建筑物，约定淘乐纺公司将位于杭州市江干区杭海路238号森禾广场裙楼一楼展位号为A8、A9、A10，总面积为135.6平方米的展位出租给徐宗树，期限为2014年1月17日至2016年1月16日，租金按两年一次交付，租金为40万元，先付后用，徐宗树需于合同签订日支付淘乐纺公司10万元履约保证金。同日，徐宗树支付了淘乐纺公司租金20万元、履约保证金10万元。2016年1月29日，淘乐纺公司向徐宗树邮寄催款函，催要租金。案涉“轻纺城”于2014年3月28日开业经营。开业当日，案涉房屋产权单位杭州定海股份经济合作社张贴了公告及公开信等，严禁淘乐纺公司以开办商场名义举办市场，要求淘乐纺公司立即停止面料、布料类的招商活动，不同意不符合招商要求的商户进场经营；并表示将采取措施阻止、纠正淘乐纺公司的违约行为。淘乐纺公司曾发出公开信，承诺在处理与房屋产权单位纠纷期间，对坚持正常营业的商户免除日租金，直至事件解决止。现淘乐坊公司起诉至原审法院，请求：一、徐宗树支付淘乐纺公司租金533333.3元，物业管理费81360元，共计614693.3元。二、诉讼费用由徐宗树承担。徐宗树亦提起反诉，请求：一、解除徐宗树与淘乐纺公司于2014年1月17日签订的房屋租赁合同。二、淘乐纺公司退还徐宗树租金及保证金合计30万元。三、诉讼费用淘乐纺公司承担。原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》意思表示真实、不违反法律强制性规定，应属有效，双方应当诚实履约。该案中淘乐纺公司实际为案涉房屋的承租人，徐宗树为次承租人，出租人为杭州定海股份经济合作社。该案的争议焦点为徐宗树是否有权解除案涉《房屋租赁合同》。根据查明事实，案涉“轻纺城”在开业当日，房屋所有权人杭州定海股份经济合作社即采取措施阻止“轻纺城”的营业，导致徐宗树不能正常经营，该节事实产生的原因系因淘乐纺公司在履行与杭州定海股份经济合作社之间的租赁合同过程中出现违约，继而导致次承租人徐宗树不能使用案涉承租的房屋进行经营活动，故淘乐纺公司亦违反了与徐宗树之间《房屋租赁合同》，导致案涉《房屋租赁合同》目的不能实现，徐宗树根据法律规定有权解除，但因徐宗树反诉之前未向淘乐纺公司发出解除合同通知，故视其提起反诉之日即2016年12月20日为合同解除之日，该院对徐宗树反诉请求解除合同的诉请予以支持。淘乐纺公司曾承诺在与房屋产权单位纠纷解决之前不收取营业商户的租金，故该院对徐宗树要求淘乐纺公司退还租金及保证金的反诉请求予以支持，对淘乐纺公司的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、驳回淘乐纺公司的诉讼请求。二、确认徐宗树与淘乐纺公司于2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月20日解除。三、淘乐纺公司退还徐宗树租金、保证金合计人民币300000元，于判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9947元，减半收取人民币4973.50元，由淘乐纺公司负担。反诉案件受理费人民币2900元，由淘乐纺公司负担。宣判后，淘乐坊公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。2015年初，杭州定海股份经济合作社已经和淘乐坊公司达成了和解；2015年8月1日，淘乐坊公司的关联公司杭州蓝钻实业有限公司重新签署租赁合同并进行了公告；原审法院根据2014年的判决书来判断2015年之后的事实是错误的；淘乐坊公司提出诉讼时，徐宗树仍然占有使用房屋，且能达到其使用目的。二、原审判决适用法律错误。原审判决仅依据2014年的判决书来判决2016年的民事案件，没有任何的相关法律的支持。综上，请求：1、撤销原审判决，驳回徐宗树的反诉请求，改判支持淘乐坊公司的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由徐宗树承担。针对淘乐坊公司的上诉，徐宗树答辩称：一、双方于2014年1月17日签订房屋租赁合同，2014年1月31日为农历春节，2月15日为正月十五，从合同签订到2014年2月15日期间徐宗树没有使用过该租赁物，2月15日后，徐宗树进驻商场，房屋产权人一直在阻挠租户营业，店铺无法开展营业活动。二、双方之间虽签订了房屋租赁合同，但由于淘乐坊公司与案涉房屋产权人之间的纠纷一直没得到解决，导致徐宗树无法正常使用租赁物，合同目的无法实现。三、淘乐坊公司主张徐宗树支付租金、物业管理费等的诉请与事实不符，没有任何依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，淘乐坊公司向本院提交：1、证明一份，拟证明淘乐坊公司与案外人的纠纷已于2015年8月1日解决的事实；2、杭州蓝钻实业有限公司的证明及租赁合同书，拟证明淘乐坊公司有权向徐宗树收取租金及物业费的事实。徐宗树未向本院提交新的证据。针对淘乐坊公司提交的证据，徐宗树认为，对证据1三性不予认可，该证据仅能证明案涉房屋转租给淘乐坊公司的关联公司，但对其已进行公告的说法不予认可；对证据2中证明的三性不予认可，杭州蓝钻实业有限公司是淘乐坊公司的关联公司，其证明不具有证明力；对租赁合同书三性不认可，认为与本案无关。本院认为，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。本案中淘乐坊公司提交的证明仅有单位盖章，而无单位负责人及制作证明材料的人员签名，故本院对于证据1及证据2中的证明均不予采纳；证据2中的租赁合同书与本案并无关联，本院对该证据亦不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：徐宗树与淘乐坊公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现淘乐坊公司要求徐宗树支付租金及物业管理费，而徐宗树则认为案涉房屋无法达到使用目的，要求淘乐坊公司返还租金及保证金，对此，本院认为，首先，案涉“轻纺城”在开业当日，房屋所有权人杭州定海股份经济合作社曾阻止正常营业，而淘乐坊公司亦曾发出公开信，承诺处理与房屋产权单位纠纷期间，对坚持正常营业的商户免除日租金，直至事件解决止，故可以认定淘乐坊公司和房屋所有权人之间的纠纷曾影响徐宗树的正常经营。其次，淘乐坊公司二审提供了一份说明用以证明其与房屋产权人的纠纷已经解决，但该证明没有单位负责人或制作人的签名，且没有其他证据对此予以佐证，故淘乐坊公司提供的证据尚不足以证明其已经处理好了与房屋产权人的纠纷，退一步而言，即使淘乐坊公司与产权人的纠纷已经处理完毕，淘乐坊公司亦未提供证据证明案涉“轻纺城”已经可以正常经营以及尽到了通知义务。最后，关于淘乐坊公司主张徐宗树的商铺系为外部商铺，其与房屋产权人的纠纷对徐宗树并未产生影响的意见，因徐宗树店铺亦属于商场一部分，且淘乐坊公司并未有证据证明当时纠纷影响的范围并不包括徐宗树的店铺，故本院对于该意见不予采信。综上，徐宗树因淘乐坊公司的原因而无法正常使用店铺，故其并不存在拖欠租金及物业费的行为，原审法院据此判令淘乐坊公司返还徐宗树已经支付的款项并无不当。关于合同的解除，因双方对于案涉合同在2016年12月20日解除并无异议，故本院对此予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12947元，由杭州淘乐纺贸易有限公司负担。本判决为终审判决此页无正文审 判 长  许米审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年六月二十三日书 记 员  王勤