贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2150号上诉人（原审被告）：贵阳置业担保有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号3层。法定代表人：曹建晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙见清，男，1991年8月26日出生，苗族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：甘爽英，女，1967年11月30日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：邓泽维，男，1965年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：骆婧，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟远人，贵州黔信律师事务所律师。原审被告：唐鸿鹄，男，1971年11月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原审被告：康希，男，1972年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）因与被上诉人邓泽维、原审被告唐鸿鹄、康希房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置业担保公司上诉请求：1、撤销原判第二项；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、原判认定事实不清、证据不足。上诉人的职责是对房屋交易双方存入的监管资金进行监管，原审被告没有资金进入上诉人的监管账户，上诉人没有监管资金的义务。上诉人在没有收到监管资金的情况下开具监管证明，是因为根据产权登记部门要求，办理产权过户需要出具资金监管证明。原审被告因为办理贷款需要，被上诉人在明知原审被告没有将购房资金存入监管账户的情况下，同意先办理过户，且是买卖双方向上诉人要求出具监管证明。上诉人没有与买卖双方签订担保合同，对双方交易过户行为没有保证义务。上诉人并不是房屋买卖合同的交易主体，不应当承担房屋买卖合同的违约责任。2、原判适用法律错误、责任不清。原判判令上诉人承担责任的依据为《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》第九条第（四）项，该条是关于资金划转出错的约定，上诉人并无此过错，除此之外原判判令上诉人承担责任无任何法律依据。邓泽维辩称,上诉人在没有收到监管资金，也未通知被上诉人的情况下向贵阳市产权监理处出具资金监管证明，导致涉案房屋在被上诉人未获得尾款的情况下过户到原审被告康希名下，给被上诉人造成严重损失。根据《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》第八条第二款“交易保证机构及其从业人员在交易结算资金划转过程中存在违法违规行为，造成损失的，应依法承担赔偿责任”的规定，上诉人因出具虚假证明给被上诉人造成损失，应承担相应的赔偿责任。因上诉人的行为给被上诉人造成严重损失，上诉人除应足额支付剩余房款外，还应承担相应的违约责任，上述损失均系被上诉人的实际损失。原审被告唐鸿鹄、康希未陈述意见。邓泽维向一审法院起诉请求：1、判决三被告共同向原告支付剩余购房款545000元；2、判决三被告共同向原告支付违约金109000元（按照所欠购房款的20%计算）；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2014年4月24日原告邓泽维（甲方）与被告唐鸿鹄（乙方）经由中介公司贵州广盛源房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定邓泽维将其位于贵阳市××区××号盛世华庭11幢1单元9层4号，所有权证号010062047，建筑面积为139.6平方米的房屋以975000元的价格卖给唐鸿鹄。该合同第三条、第四条第二款约定，乙方唐鸿鹄向甲方支付定金30000元以及首期款185000元（含定金）。在上述合同实际履行过程中，被告唐鸿鹄实际向原告邓泽维支付定金30000元及200000元首付款，剩余745000元尾款尚未支付。2014年6月12日原告邓泽维（出卖人、甲方）又与被告康希（买受人、乙方）就上述房屋签订《存量房买卖合同》，甲、乙双方约定上述房屋总价款为1100000元，该合同第四条第（三）项约定“乙方先付购房首付款人民币330000元给甲方，剩余尾款770000元待银行放款付清。”该合同第八条乙方逾期付款的违约责任约定“如乙方不能按期向甲方支付购房款，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金；如逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按累计应付款的3%向甲方支付违约金”。同日，原告邓泽维（甲方）、被告康希（乙方）与被告置业担保公司（丙方）签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，甲、乙双方协商同意，共同委托丙方作为交易保证机构，通过“存量房交易结算资金专用账户”（以下简称“专用账户”）监管和划转交易结算资金。该协议第一条约定“根据甲乙双方签订的《存量房买卖合同》，交易房价款总额为人民币1100000元，委托监管资金为人民币770000元”。该协议第四条第（三）项关于划款方式“成交价110万，首期33万买方已支付卖方用于提前还款双方自行交易自行承担，尾款77万在交行贷款进行资金监管见放款凭证划款给卖方”。同日，康希向邓泽维出具欠条“今欠邓泽维人民币745000元，该房位于贵阳市××区××号盛世华庭11幢1单元9层4号，由银行贷款下来结清”。同日，原告邓泽维与被告康希向贵阳市房屋产权监管处提交双方签字的《房屋所有权登记申请表》。同日，被告置业担保公司在未收到上述约定的监管资金的情况下，向贵阳市产权监理处受理窗口出具《资金监管证明》，证明“邓泽维（卖方）与康希（买方），双方根据贵阳市存量房交易资金进行资金监管的相关规定，在自愿、协商一致的基础上，就本市房产的交易资金进行资金监管，根据签定的《存量房交易结算资金监管协议》的约定，买卖双方约定的交易资金为770000元，现双方的交易房款1100000元已存入资金监管专用账户，请给予过户登记受理”。后依据上述《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金监管协议》、《房屋所有权登记申请表》、《资金监管证明》等资料，涉案房屋过户到被告康希名下。经查，贵阳市房屋产权监理处产权交易信息显示，上述涉案房屋产权变更案件编号201406121366，权证号010454900，权利人：康希，缮证日期2014年6月18日。2014年10月10日被告唐鸿鹄出具欠条“唐鸿鹄购买邓泽维解放路盛世华庭房子，尚欠尾款人民币745000元整，该款于2014年10月31日前支付人民币400000元，余下尾款人民币345000元整，鉴于其他原因，该尾款最迟于2014年12月10日支付，支付金额350000元。”被告唐鸿鹄在签订上述欠条后，陆续向原告支付了203500元，至今尚欠541500元仍未支付。另查明，《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》第九条第（四）项规定“丙方在交易结算资金托管期限内未按本协议约定划转‘专用账户’内资金或划转出错，造成甲、乙双方经济损失的，丙方应依法承担赔偿责任。”一审法院认为,原告邓泽维与被告唐鸿鹄、康希就其位于贵阳市××区××号盛世华庭11幢1单元9层4号的房屋，分别签订的《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效。该两份房屋买卖合同，二被告均未付清价款，但该房屋现已实际过户到被告康希名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，原告邓泽维已经履行了《存量房买卖合同》约定的义务，而被告康希未按照合同约定支付购房款，其未履行合同义务，构成违约。关于被告唐鸿鹄的责任问题，被告唐鸿鹄在康希就涉案房屋买卖向原告书写745000元欠条未实际履行的情况下，自愿就上述房屋买卖向原告出具745000元的欠条，并约定相应的还款期限，其后又以实际行动向原告邓泽维偿还了203500元的欠款，表明被告唐鸿鹄自愿与康希共同承担对原告的债务，故对原告要求唐鸿鹄和康希共同承担责任的诉请予以支持。关于被告置业担保公司的责任问题，置业担保公司是贵阳市存量房交易结算资金监管的交易保证机构，置业担保公司在没有收到监管资金的情况下，违规向贵阳市产权监理处受理窗口出具《资金监管证明》，证明涉案交易房款1100000元已存入资金监管专用账户，并请给予过户登记受理，致使本案涉案房屋得以实现产权变更登记。根据双方签订的《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》第九条第（四）项约定“丙方在交易结算资金托管期限内未按本协议约定划转‘专用账户’内资金或划转出错，造成甲、乙双方经济损失的，丙方应依法承担赔偿责任。”被告置业担保公司作为丙方，应承担赔偿责任，故对原告要求置业担保公司承担责任的诉请予以支持。关于合同违约金的问题。原告邓泽维（甲方）与被告康希（乙方）就上述房屋签订《存量房买卖合同》，第八条乙方逾期付款的违约责任约定“如乙方不能按期向甲方支付购房款，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金；如逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按累计应付款的3%向甲方支付违约金”。原、被告双方在上述合同中关于违约金的约定合法有效，应遵守执行。被告康希逾期未支付购房款应承担违约责任。关于违约期限，原告与被告唐鸿鹄在欠条中约定的“该款于2014年10月31日前支付人民币400000元，余下尾款人民币345000元整，鉴于其他原因，该尾款最迟于2014年12月10日支付，支付金额350000元。”中的2014年10月31日应视为逾期日期，依合同约定每逾期一日，乙方应按日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告唐鸿鹄与康希于本判决生效十日内共同向原告支付剩余房款541500元及违约金（自2014年10月31日起按合同约定计算至本判决确定的履行期限届满时止）；二、被告贵阳置业担保有限公司对被告唐鸿鹄、康希就上述款项履行不能部分向原告承担赔偿责任。案件受理费10340元，由被告唐鸿鹄、康希承担（该款原告已预交，被告于本判决书生效之日起十日内支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交贵阳市住房保障和房产管理局及中国人民银行贵阳中心支行制定的《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》，拟证明上诉人是受中国人民银行贵阳中心支行、贵阳市住房保障和房产管理局委托，具体实施贵阳市存量房交易结算资金监管的交易保证机构；上诉人与买卖双方不存在担保法律关系，上诉人只对交易资金进行监管；该规定第五条第（二）项已经明确规定相关的办理程序，对此买卖双方是知晓的，上诉人出具资金监管证明，只是为了办理过户，且是应买卖双方的要求。被上诉人表示对真实性无异议，上诉人出具资金监管证明不是被上诉人的要求，且资金监管证明中只有上诉人的公章。被上诉人提交一份2014年11月13日被上诉人与唐鸿鹄签订的《协议》，拟证明975000元的购房款是交易的真实价格，办理产权过户的《存量房买卖合同》约定购房款为1100000元是应唐鸿鹄要求，因为双方还另行商定了100000元的装修费。上诉人表示对该证据真实性不予认可，100000元的约定是添加的；两份合同前后价款不一，不利于上诉人履行监管义务，被上诉人与唐鸿鹄对上诉人存在欺诈行为。二审经审理查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，原判根据《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》、康希、唐鸿鹄向被上诉人出具的欠条，判令唐鸿鹄、康希共同支付房款541500元并无不不当，本院予以维持。康希、唐鸿鹄未按约定支付上述款项，应按合同约定向被上诉人支付违约金，原判判令从2014年10月31日起至判决确定的履行期间届满时止按合同约定计算支付违约金，若按《存量房买卖合同》第八条每日万分之五的标准计算，则至2017年5月31日已达15万余元，已超过一审中被上诉人的诉讼请求，鉴于此本院改判康希、唐鸿鹄按被上诉人一审诉请要求的按未支付购房款的20%向被上诉人支付违约金，则应支付的违约金为108300元。关于上诉人是否承担责任的问题，上诉人作为贵阳市存量房交易结算资金监管的交易保证机构，其成立的目的是为加强房地产市场监督管理，规范存量房交易行为，保证交易资金安全，维护当事人合法权益，根据《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》第五条第（二）项规定“买方按约定将购房款存入交易保证机构指定银行的专用资金监管账户，交易保证机构向买方开具资金监管收据，并在房屋交易登记申请表中载明交易资金监管情况。买卖双方持存量房买卖合同、房屋交易登记申请表等材料，申请办理房屋所有权转移登记”，本院认为按照上述规定上诉人应当在购房款存入资金监管账户后才能向买方开具资金监管收据，并在房屋交易登记申请表中载明交易资金监管情况，但本案中上诉人在资金监管专用账户未收到房款的情况下违规出具资金监管证明，导致诉争房屋在购房人未支付完购房款的情况下被过户至康希名下，给被上诉人造成损失。虽然开具资金监管证明在上诉人、康希、被上诉人三方签订的《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》中未作出约定，但根据《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》开具资金监管证明是上诉人的一项合同附随义务，上诉人履行该义务不符合相关规定亦属于违约行为，应承担相应的违约责任。原判判令上诉人对唐鸿鹄、康希履行不能部分的购房款向被上诉人承担责任正确，本院予以维持。上诉人违规出具资金监管证明仅涉及购房款，其出具的证明并不涉及违约金，而违约金的约定是被上诉人与购房人之间的约定，其效力不应及于上诉人，原判判令上诉人对违约金承担责任不当，本院予以纠正。综上所述，置业担保公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1734号民事判决第一项为：唐鸿鹄与康希于本判决生效后十日内共同向邓泽维支付剩余房款541500元及违约金108300元；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1734号民事判决第二项为：贵阳置业担保有限公司对唐鸿鹄、康希就购房款541500元履行不能部分向邓泽维承担赔偿责任；三、驳回邓泽维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费10340元，由贵阳置业担保有限公司负担8617元，由邓泽维负担1723元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 唐有临审判员 龙 珑二〇一七年六月六日书记员 卢 军