广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初1677号原告：周剑，男，汉族，1988年8月12日出生，身份证住址：湖南省汉寿县，委托诉讼代理人：曾献林，广东旗轩律师事务所律师。被告：陈利清，女，汉族，1980年9月2日出生，身份证住址：广东省梅州市梅江区，第三人：东莞市XX实业投资有限公司，住所地：东莞市黄江镇板湖村中惠金士柏山花园三期25幢商业楼（二）商铺129。法定代表人：周丽。第三人：XX银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市城区东城西路。法定代表人：陈健松。原告周剑诉被告陈利清及第三人东莞市XX实业投资有限公司（以下简称“XX山公司”）、XX银行股份有限公司东莞分行（以下简称“XX山银行东莞分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周剑的委托诉讼代理人曾献林到庭参加诉讼。被告陈利清及第三人XX山公司、XX山银行东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周剑向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，协助原告办理房产赎楼、解除抵押、查封及办理房产过户登记手续；2、被告向原告支付违约金（按总楼价人民币1100000元×2%每天，从起诉之日起支付至付清之日止）；3、由被告承担本案诉讼费。变更诉讼请求为：1、解除《房地产买卖合同》，由被告向原告返还购房楼款155000元；2、被告向原告支付违约金220000元（1100000×20%）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年11月2日在第三人东莞市XX实业投资有限公司居间下签订《房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于东莞市XX山庄X座XX房产，房产转让价格为1100000元，并约定楼款按分期付款方式支付，在合同签订是支付定金50000元，首期款款105000元于被告向抵押银行办理提前偿还贷款手续（赎楼手续）、办理注销抵押登记手续时支付，部分楼款450000元于双方到房管局办理交易过户手续并取得收据时支付，楼款尾款495000元于交易过户当天付清；合同还约定如因任何一方违反合同的约定导致合同无法履行超过30天的，守约方有权解除合同或者经双方同意可以继续履行合同，违约方须按照总楼价的2%每天支付违约金直到合同履行完毕。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付定金及首期楼款，但被告却没有按照约定配合办理房产交易手续，虽经原告多次催促其履行合同义务。原告与被告房屋买卖合同纠纷起诉后。原告了解到，被告同时被多人起诉并被查封案涉房产，原告继续坚持原告诉讼请求存在执行难等问题，不具备继续履行合同条件，为维护合法权益，原告特依法提出变更诉讼请求。被告陈利清在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。第三人XX公司、XX银行东莞分行在法定期限内没有提交陈述意见，也没有提交任何证据。经审理查明，位于东莞市雍雅山庄9座401，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为150.46平方米，案涉房屋抵押于XX银行东莞分行。2015年11月2日，陈利清作为卖方，周剑作为买方，XX公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：一、陈利清将案涉房屋转让给周剑；二、案涉房屋抵押于XX银行东莞大朗支行，尚欠约850000元，陈利清须于签署本合同之日起三十天内委托担保公司担保融资赎楼，陈利清如不委托担保公司担保赎楼的，须在签署本合同起六十天内自行赎楼，注销抵押登记；三、房屋转让总价款为1100000元。四、定金支付、楼款付款方式：1、签署本合同时周剑支付陈利清定金50000元；2、除定金之外所余楼款1050000元按下列方式支付：A、陈利清向抵押银行办理提前偿还贷款手续、办理注销抵押登记手续时支付105000元；B、买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付450000元；C、于交易过户当天支付尾款495000元；五、违约责任：1、因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所资料或逾期办理交易等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同义务或因为任何一方原因导致本合同无法履行的，则：逾期超过三十天未履行的，守约方有权单方解除合同，如单方解除本合同的，守约方有权要求违约方支付该物业总楼价的20%的违约金，…2、如卖方违约，除了按上述违约责任承担违约金外还需双倍定金金额退款给买方，卖方已收之房款（定金以外部分）应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还予买方后，卖方有权另行出售该物业。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50000元及首期款105000元。2016年9月1日，第三人XX公司向被告邮寄《催告函》，称原告已经按照合同履行义务，被告没有按照合同约定履行义务，要求被告在收到本函之日起2天内配合办理房产交易手续。原告主张双方签订合同后，被告一直未办理赎楼手续，已经构成根本违约。原告以被告违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。被告于2017年5月23日收到本院向其邮寄的《增加、变更诉讼请求申请书》副本。以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、收据、银行流水转账记录、催告函、快递单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告陈利清，第三人XX公司、XX银行东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原告周剑、被告陈利清、XX公司三方共同签订的《房地产买卖合同》，系其各方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。关于合同是否解除的问题。本案原告已经按照合同的约定向被告支付定金50000元、首期款105000元，说明原告已经履行了合同的义务。案涉房屋处于抵押状态，合同约定:陈利清须于签署本合同之日起三十天内委托担保公司担保融资赎楼，陈利清如不委托担保公司担保赎楼的，须在签署本合同起六十天内自行赎楼，注销抵押登记。被告未在签订合同后60天内进行赎楼，且经第三人XX山公司催告后仍不履行，导致原告签订合同的目的无法实现，已经构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告要求解除合同，本院予以支持。被告于2017年5月23日收到本院向其邮寄的《增加、变更诉讼请求申请书》副本，据此本院确认其双方签订的《房地产买卖合同》于2017年5月23日解除。关于原告主张的购房款。因本院确认双方签订的《房地产买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告请求被告返还已经支付的购房款155000元，本院予以支持。关于违约金。因被告没有按照约定履行合同义务，构成根本违约，根据《房地产买卖合同》有关违约责任“逾期超过三十天未履行的，守约方有权单方解除合同，如单方解除本合同的，守约方有权要求违约方支付该物业总楼价的20%的违约金”的约定，被告应支付原告违约金，具体计算如下：1100000元×20%=220000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周剑、被告陈利清、第三人东莞市XX实业投资有限公司三方签订的《房地产买卖合同》于2017年5月23日解除；二、被告陈利清在本判决发生法律效力之日起五日返还原告周剑购房款155000元；三、被告陈利清在本判决发生法律效力之日起五日支付原告违约金220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7350元（原告已预交），由被告陈利清负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗广杰人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一七年六月二十三日书 记 员  黎珈瑜徐若琳（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。