四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初1106号原告：王美蓉，女，1976年9月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：唐晓明，四川遂州律师事务所律师。被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路254号，统一社会信用代码915109005582272719。法定代表人：张明秀，该公司董事长。被告：四川省昌林投资有限公司，住所地遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园5-302号，统一社会信用代码915109005519116L。法定代表人：张昌颖，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：张翼，四川斗城律师事务所律师。原告王美蓉与被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）、四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告王美蓉及其委托诉讼代理人唐晓明，被告昌林公司及其特别授权委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼，被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王美蓉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的商品房买卖合同合法及补充协议有效；2、判决解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议；3、判决二被告立即向原告退还已付首付房款1097362元和已付银行按揭本金及利息；4、判决二被告赔偿从付款之日起至实际退还全部已付房款之日止期间，以已付房款1097362元为基数，每月按照2%的标准计算的利息；5、二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年10月24日签订了《鼎盛国际认购协议书》一份，并于2014年9月29日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的鼎盛国际太平洋广场A馆/B馆第一层附2号商业房一间，总价为1827362元，建筑层数为5层；经行政部门批准的规划变更，被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告，被告未在规定时间内通知原告的，原告有权退房；被告应在2015年6月30日前向原告交付商品房，交付时该房应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；被告应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房的权属证明，原告有权退房，原告退房的，被告应当在退房通知送达之日起30内退还全部已付款。合同签订后，原告分8次向被告转款合计1097362元，并在2014年10月与遂宁市商业银行股份有限公司办理按揭贷款手续，将贷到的资金交付给了被告。但被告未按照合同的约定履行自身的义务，诉争商品房所在楼栋变更为7层，而且在原告购买的商品房大门处增加地下两层房屋的消防疏散通道用房，遮挡了原告商业门面的店招，使门面使用性能大打折扣，对该门面价值造成了致命的影响，被告也没有按照合同约定书面通知原告。被告建成的房屋至今没有达到交房合同约定的交房条件，没有取得楼栋的权属证明，原告应享有解除权。原告多次与被告协商解除，双方在2016年2月1日就解除合同达成一致，但因系按揭贷款，被告认为解除合同必然导致银行追回按揭贷款的款项，于是要求原告以签订借款合同的方式在被告处领取应退回的首付款，故2016年2月1日，双方签订了借款合同，原告在被告处领取退回的购房款30万元（实际只退回了27万元），此后被告未再向原告退回购房款。2017年2月10日，原告向二被告邮寄送达了《解除合同通知书》，明确解除双方之间的购房合同。被告昌林公司辩称，第一，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方义务均已履行完毕，该合同已经丧失解除的条件和基础；第二，原、被告签订的借款协议，视为双方对《商品房买卖合同》的处理意见结果；第三，原告收取该商品房租金，视为已交付该商品房；第四，原告在诉状中未明确已收取相应租金利益，未明确被告为原告支付按揭款112254元的事实，未明确昌林公司工作人员李杰借款22200元的事实；第五，原告所主张的损失无事实和法律依据，被告不予认可；第六，被告向原告交付房屋有迟延行为，但是被告是落实政府的政策，且已经向原告书面函件告知，故合同有效，不同意解除合同。被告众泰公司未予答辩，亦未向本院提交证据材料。原告王美蓉围绕其诉讼请求，被告昌林公司围绕其辩解意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月24日，原告与二被告签订《鼎盛国际认购协议书》。2014年8月18日，二被告取得鼎盛国际项目的《商品房预售许可证》。2014年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该合同约定：原告购买二被告开发的位于遂宁市船山区五彩缤纷路鼎盛国际太平洋广场A馆/B馆第一层附2号面积约为47.69平方米的商业房一间，房屋总价款为1827362元，付款方式为贷款方式付款，原告首期支付购房总价款60%，即1097362元，其余730000元以银行按揭方式付清；该商品房所在楼栋主体建筑结构为混合结构，建筑层数为5层，其中地上5层，地下0层；经行政主管部门批准的规划变更,二被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告，二被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房；原告退房的，二被告应当自退房通知送达之日起10日内退还原告已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率给付利息；二被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，交付时商品房应当已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；该商品房达到交付条件后，二被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，二被告未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付原告的，除不可抗力外，逾期交房超过30日后，原告有权退房，二被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.5%支付违约金；二被告应当在2015年12月31日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因二被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告有权退房，二被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。认购协议书及合同签订后，原告分别于2013年10月24日、2013年11月16日、2013年12月12日、2013年12月27日、2014年3月22日、2014年5月6日、2014年7月29日和2014年9月28日向被告支付购房款50000元、110000元、150000元、200000元、50000元、50000元、200000元、287362元，合计1097362元。2014年10月8日，原告向被告支付房管局工本费550元、银行工本费50元、公证费200元、预抵押费730元等合计1530元。2014年12月9日，原告王美蓉就购买该房屋在遂宁市商业银行股份有限公司按揭贷款730000元支付给被告众泰公司，按揭期限10年，至2024年12月9日到期。二被告在修建过程中，将该商品房所在楼栋由地上5层变更为地下2层地上5层，在原告购买的商品房大门处增加地下两层房屋的消防疏散通道用房，遮挡了原告商业门面，二被告未将变更设计情况通知原告。房屋竣工后，二被告将原告购买的商业房所在楼层进行了整体出租，2015年9月9日，原告与成都凯策资产管理有限责任公司和二被告三方签订了《鼎盛国际太平洋购物中心整租合同补充协议书》，二被告将原告购买的商业房予以返租。2015年9月10日，二被告给付原告一年的租金54820元。因二被告改变了设计，遮挡了原告购买的商业门面，未按照合同约定交付和办理房屋权属证书，经原、被告协商，双方同意解除合同。2016年2月1日，原告与二被告签订名为《借款协议》，实为退还部分购房款的协议，约定二被告暂退原告已付购房款300000元。同日，原告向二被告出具300000元的收条一份。2016年2月6日，被告众泰公司向原告支付退房款210000元。2016年3月7日，原告向被告昌林公司出具收到30%退款90000元的收条一份、2016年4月19日，被告昌林公司向原告支付退房款50000元。、2016年11月8日，原告向被告昌林公司出具10000元领款单一份。2016年11月14日，被告昌林公司向原告支付退房款10000元。二被告向原告支付退房款共计270000元。自2015年12月20日起至2016年11月20日止，二被告通过打款到原告的按揭账户用于每月偿还就该房屋在遂宁市商业银行股份有限公司按揭贷款的方式，向原告的该按揭账户共计打款112259元，偿还按揭款本金55545.50元，利息50299.63元，本息共计105845.13元，尚余6413.87元。2016年6月5日，二被告取得建设工程规划许可证，载明鼎盛国际建筑层数为银座公寓写字楼及商业：地下二层，地上二层、二十四层、二十五层、二十六层。2016年10月20日，原告委托案外人李杰办理诉争房屋的申报纳税、权属证书、出售等事宜。2016年10月21日，原告向案外人李杰借款22200元，并出具借条一份。2017年2月10日，原告通过快递方式向二被告送达了《解除合同通知书》，以二被告变更规划设计，未按合同约定书面通知原告，在原告购买的商业房门口增设了通用设施设备用房，严重影响了该房屋的使用功能和商业价值；该房屋不符合交付条件；未在约定的期限内办理房屋的权属证书等为由，提出与二被告在接到通知之日起7日内解除商品房买卖合同，二被告于同日签收，至今未回复。从2015年1月22日起至2015年11月21日止和从2016年12月20日起至2017年6月20日止，原告共向遂宁市商业银行股份有限公司给付按揭款本金76789.65元，利息8895.62元，本息合计为165748.27元。本案诉争房屋及其所属项目房屋至今尚未办理初始登记。因被告众泰公司未到庭参加诉讼，致本院无法主持双方进行调解。上述事实，有原告的起诉状、原告身份证复印件、被告工商公示信息、商品房买卖合同复印件、商品房买卖合同补充协议复印件、鼎盛国际专用收费票据复印件、转款凭证复印件、遂宁市商业银行个人交易明细表、建设工程规划许可证复印件、预售许可复印件、借款协议复印件、收条复印件、领款单复印件、银行电子回单复印件、解除合同通知书、快递单复印件、公证书复印件、借条复印件及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，故对原告请求确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告及二被告应当按照法律的规定和合同的约定享有权利和履行义务。原告按照合同的约定及时全额支付了首付购房价款和办理了银行按揭贷款，但二被告没有按照合同的约定履行向原告通知变更规划设计、交付房屋等义务，且至今尚未办理房屋的初始登记，按照合同的约定，原告有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款······的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。······”的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，·····当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定，参照《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第三款“当事人通知解除合同后又向人民法院提起诉讼，请求判令解除合同的，人民法院经审查认为合同应当解除的，合同自解除通知到达对方时解除。”的规定，原告与二被告已于2016年2月1日协商同意解除合同，但二被告退付原告270000元房款后就不再退付尚欠的房款，原告已于2017年2月10日向二被告送达了《解除合同通知书》，二被告未予回复至今超过三个月，故对原告要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除合同的时间应为2017年2月10日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求二被告退还购房款和已付银行按揭款本息，并赔偿已付购房款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于退还的购房款，应以尚未支付数额为准，原告首付购房款为1097362元，二被告已经退付给原告购房款270000元，二被告打入原告按揭账户尚余的6413.87元可折抵购房款，二被告尚应退付原告购房首付款为820948.13元。原告向遂宁市商业银行股份有限公司给付按揭款本金为76789.65元，给付利息为8895.62元。原、被告双方虽在合同中对退房情况下的违约金进行了明确约定，但原告不主张二被告赔偿违约金，其意思表示真实，本院予以准许。原告要求按照月利息2%的标准赔偿利息损失的请求，没有法律依据，本院不予支持。解除合同后，原告给付二被告的购房款确有损失，但损失的具体数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张的赔偿利息损失应以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。原告已收取二被告给付返租租金54820元和二被告向原告收取的房管局工本费等1530元，应予以品迭。因二被告未按照合同约定履行变更规划设计通知，至今尚未办理房屋权属证明，故对被告昌林公司辩称有关商品房买卖合同约定的义务双方均已履行完毕，原告已经丧失解除合同的条件和基础，的抗辩意见，本院不予采信。原告与二被告虽签订了借款协议，但结合原告出具的收条、领条、银行个人交易明细表和被告出具的支付清单、银行凭证等证据，原告与二被告确实就诉争房屋退房一事进行协商，并达成了一致意见，该借款协议名为借款，实为是解除合同，退付房款的一种处理方式，故对被告昌林公司辩称原被告双方已经签订了借款协议，应视为双方对《商品房买卖合同》的处理意见结果的辩解意见，本院不予采信。原告确已就该商品房收取了二被告返租的租金，但该房屋并未实际交付，系被告方整体对外出租，被告方也是出租的实际收益人，且被告昌林公司在庭审中也辩称不能交付房屋的原因在于落实政府政策，故对被告昌林公司辩称原告已领受租金房屋已交付的辩称意见，本院不予采信。被告昌林公司未提供充分证据证明案外人李杰系被告昌林公司的工作人员，原告与其借款与本案无关联，故对被告昌林公司辩称原告借案外人李杰的借款22200元应予品迭的辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第二十五和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王美蓉与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效；二、原告王美蓉与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2017年2月10日解除签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；三、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司返还原告王美蓉尚欠的首付购房款人民币820948.13元；四、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司返还原告王美蓉已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款本金人民币76789.65元；五、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告王美蓉已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款利息人民币8895.62元；六、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告王美蓉首付购房款利息，利息的计算方法为：以首付购房款本金50000元为基数，从2013年10月24日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金110000元为基数，从2013年11月26日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金150000元为基数，从2013年12月12日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金200000元为基数，从2013年12月27日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金50000元为基数，从2014年3月22日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金50000元为基数，从2014年5月6日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金200000元为基数，从2014年7月29日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金287362元为基数，从2014年9月28日起至2016年2月6日止；以尚欠购房款本金887362元（1097362元—210000元）为基数，从2016年2月7日起至2016年4月20日止；以尚欠购房款本金837362元（887362元—50000元）为基数，从2016年4月21日起至2016年11月14日止；以尚欠购房款本金827362元（837362元—10000元）为基数，从2016年11月15日起至2016年11月20日止；以尚欠购房款820948.13元（827362元—6413.87元）为基数，从2016年11月21日起至至本判决确定的本金给付之日止，均以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；七、原告王美蓉已收取被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资公司返租租金54820元和被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资公司收取原告王美蓉的房管局工本费等1530元，在双方结算时予以品跌。上述三、四、五、六项，限于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21250元，由被告遂宁市众泰房地产开放公司、四川昌林投资公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 伍 彬审 判 员 王 剑人民陪审员 杨 强二〇一七年六月三十日书 记 员 古雪丁