四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0504民初1102号（以正式加盖法院印章的文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告：泸州市南风物业服务有限责任公司。住所地：泸州市龙马潭区迎宾大道一段**号。统一社会信用代码91510500560735451L。法定代表人:陈利群。委托代理人:罗南君（公司职工），男，1954年1月7日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人:杨朝林（公司职工），男，1963年4月24日出生，汉族，住泸州市江阳区。被告:王云英，女，1973年5月9日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。原告泸州市南风物业服务有限责任公司诉被告王云英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员代春桃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨朝林及被告王云英均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月至2017年3月的物业管理服务费3341.52元；2、被告支付原告违约金300元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法设立的物业服务公司，具有相关的经营许可范围和物业服务资质，被告是龙马潭区蜀泸大道11号XX号房屋业主。2011年5月19日，泸州顺通实业有限服务公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，将其开发的盛世鑫都小区（龙马潭区蜀泸大道11号）前期物业委托原告承包管理，约定了前期物业服务内容，物业管理服务质量、期限等。2012年6月8日原告与盛世鑫都小区业主委员会签订了为期一年的《物业服务合同》，约定物业管理费住宅按0.9元/平方米/月收取，二次供水费另行收取；2013年6月18日，原告又与该小区业委会续签了2年的《物业服务管理合同》，2015年7月，原告与业主委员会换届筹备组签订《物业服务合同》。上述合同签订后，原告均已按照合同的要求履行了自己的义务，但被告身为该小区业主，自2014年1月起至今拒绝缴纳物业服务费，经原告多次催收无果，故诉至本院，请求判如所请。被告王云英辩称：1、确实从2014年1月起未交物管费，物管费确实是这么多；2、原告提供的物业服务不到位导致我家的门锁被小偷撬了，所以我才没交物管费。并且原告服务不到位，违约金我方不应支付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年5月19日，泸州市顺通实业有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了其开发的位于泸州市龙马潭区蜀泸大道11号的盛世鑫都小区《前期物业管理服务合同》，合同约定：“第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第四条，承包管理事项……（三）房屋的维修、养护和管理；（四）所有设施、设备的维修、养护、运行和管理及年检、年审换证……（八）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、处置和公共场所的消毒等……（十一）负责向业主、物业使用人收取下列费用：物业管理服务费及垃圾清运费。第五条，承包管理期限暂定一年，自甲方交房之日起。第七条，8、保安：24小时值班巡逻，协助公安机关维护区域治安。第八条，本物业的管理服务费从甲方将该物业正式移交给乙方之日起，由乙方自行向业主按住宅按0.68元/平方米/月收取……”。2011年5月27日，原告与被告签订《物业服务管理合同》，合同约定的物业服务费收取标准与上述合同一致，另约定“对逾期交纳或拒付物业服务费的业主，每天按所欠金额的5%计收滞纳金，原告可向人民法院起诉”。2012年6月8日，泸州市龙马潭区盛世鑫都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《盛世鑫都小区物业服务合同》，该合同对上述合同内容进行了部分修改，具体为：“第四条，承包管理事项，（九）负责向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、代收水费及二次共水电费公摊。第五条，承包管理期限暂定一年。第六条，甲方的权利及义务：1、有权随时抽查物业管理情况是否达到物业管理标准，2、协助乙方催收物业管理费。第八条，物业管理服务费用，从2012年6月1日起由乙方自行向业主按住宅0.9元/平方米/月收取”。2013年6月18日，泸州市龙马潭区盛世鑫都小区业主委员会与原告续签《盛世鑫都小区物业服务合同》，合同内容中将承包管理期限变更为两年，其他内容不变。2015年7月8日，泸州市龙马潭区盛世鑫都小区业主委员会与原告再次续签《盛世鑫都小区物业服务合同》，合同内容中将承包管理期限变更为从2015年6月1日起至小区新一届业主委员会选举产生并招聘到新的物业管理公司为止，其他内容不变。被告王云英系龙马潭区蜀泸大道11号XX号房屋所有权人，即为盛世鑫都小区业主，其房屋面积为95.2平方米。原告在上述合同签订后，对盛世鑫都小区提供了相应的物业服务，被告从2014年1月1日起拒付物业服务费，截至2017年3月31日共欠缴物业服务费3341.52元（95.2平方米×0.9元/月/平方米×39个月）。原告曾多次向被告发出通知催收未果，被告至今未交。同时查明，庭审中被告出示图片4张，称因原告提供的物业服务不到位而致其房屋门锁被小偷损坏。原告称对被告陈述的该情况不清楚。本院认为，泸州市顺通实业有限责任公司作为位于泸州市龙马潭区蜀泸大道11号的盛世鑫都小区的开发商，与原告泸州市南风物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，以及泸州市龙马潭区盛世鑫都小区业主委员会与原告签订的《盛世鑫都小区物业服务合同》，均系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，被告王云英作为该小区业主，上述合同即对原、被告双方具有法律约束力,均应按照合同履行自己的义务。原告按约对盛世鑫都小区提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主，未按协议约定交纳物业服务费用，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。关于被告王云英提出原告提供的物业服务不到位而致其房屋门锁被小偷损坏故拒绝交纳物管费的抗辩意见，本院认为，如原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告可要求原告承担违约责任，依照合同法的相关规定，应以原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任请求，提起反诉或另案起诉，但不能作为拒交物业服务费用的抗辩理由。现原告经多次催收未果，被告作为业主之一理应支付相应的物业服务费用，且被告对所欠物业服务费的时间及金额并无异议，故原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请的违约金在其与泸州市龙马潭区盛世鑫都小区业主委员会签订的《盛世鑫都小区物业服务合同》违约责任中未进行约定，原告也未证明其实际损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王云英于本判决生效之日起十日内支付所欠原告泸州市南风物业服务有限责任公司自2014年1月1日至2017年3月31日止的物业服务费3341.52元；二、驳回原告泸州市南风物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  代春桃二〇一七年六月八日书记员  舒 雨