北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初2875号原告(反诉被告)：郭海清，女，1975年12月18日���生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告（反诉原告）：李旭，女，1983年10月24日出生，住北京市密云区。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。组织机构代码x。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：刘立国，男，该公司职员。原告（反诉被告）郭海清与被告（反诉原告）李旭、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了���理，原告（反诉被告）郭海清及其委托诉讼代理人唐容，被告（反诉原告）李旭，第三人金色时光经纪公司之委托诉讼代理人刘立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭海清向本院提出诉讼请求：1.请求判令李旭继续履行双方于2016年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.诉讼费由李旭承担。事实及理由：2016年11月24日，我与李旭通过金色时光经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买李旭位于北京市密云区x家园x号楼x单元x室的房屋，房屋建筑面积98.28平方米，成交价177万元人民币，定金20万元，首付款67万元（含定金），拟贷款金额110万元，支付首付款的时间为合同签订当日。双方同意于合同签订之日起30个工作日共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我向李旭支付首付款67万���，后我通过金色时光经纪公司催促李旭办理房屋买卖相关手续，李旭拒绝履行合同并要求我给予赔偿，为此诉于法院。诉讼过程中，郭海清变更并增加诉讼请求为：1.请求判令李旭配合我办理房屋过户手续；2.请求判令李旭向我支付违约金354000元；3.诉讼费由李旭承担。李旭辩称：郭海清所述房屋买卖合同签署情况及交纳首付款情况属实。但根据合同第7条的约定，双方应自合同签订之日起30个工作日内即2017年1月5日前办理房屋过户手续，而由于郭海清第一次向行政部门提交虚假材料导致审核未通过，第二次又通过假离婚的方式办理审核，延误了办理时间。直至2017年1月17日，郭海清才要求办理网签，已构成违约。因郭海清未在合同约定的时间完成过户手续，造成我购买的另一套房屋变成了我名下的第二套房屋，由此产生契税损失69450元、多还银行贷款598680元，故不同意郭海清的诉讼请求，同时提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令郭海清返还我坐落于北京市密云区x家园x号楼x单元x号房屋；3.判令郭海清支付的20万元定金不予退还；4.判令郭海清支付自2016年12月10日至2017年4月20日止的占用费，每月按1100元计算，不足整月的按天计算，并承担此期间的有线电视费每月18元；5.判令郭海清承担案件受理费。郭海清针对李旭的反诉辩称：涉案合同第7条约定的是双方自合同签订之日起30个工作日内共同办理房屋转移登记手续，我认为从目前北京二手房屋交易的现实情况来看，按照李旭理解的30个工作日内办理完过户手续是不可能完成的，所以我认为该条款应理解为30个工作日内办理网签手续，但无论该条约定的是网签��是过户，都不是我自己单方能够办理的。在合同履行中，我从未接到李旭的催促，而且我不存在任何拖延时间或其他违反约定的行为，因此我认为涉案合同不具备解除的条件，不同意李旭的诉讼请求。金色时光经纪公司辩称：双方陈述的关于房屋买卖的事实均属实。合同虽未约定办理网签的具体时间，但通常要等买方的购房资格审核及卖房的房屋核验通过后才能办理。因买方的购房资格审核通过的时间晚一些，我公司在2016年1月16日通知双方第二天上午办理网签手续，但卖方第二天没有到场，该房屋买卖合同就没有继续履行。对于双方争议的合同第7条的理解，我们认为是网签之后30个工作日内向相关部门提出申请办理过户手续，因为据我们的工作经验，如果是贷款买房，要等到银行的批贷通知后才能办理过户，而办理网签又是银��贷款的前置程序，所以从合同签订之日起30个工作日内不可能办理完过户手续。本院经审理查明：2016年11月24日，李旭之夫黄x代李旭与郭海清通过金色时光经纪公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭海清购买李旭位于北京市密云区x家园x号楼x单元x室房屋，房屋建筑面积98.28平方米，房屋价款177万元，其中购房定金20万元，首付款（包含定金）67万元于2016年11月24日给付，剩余110万房款由郭海清申请贷款。合同第七条第（一）款约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，郭海清向李旭之夫黄x给付房屋首付款67万元（包含定金20万元）。合同签订后，李旭将涉案房屋交付给郭海清。2017年1月16日，金色时光经纪公司通知双方第二日上午办理网签手续，李旭未到场办理。2017年1月19日，李旭向郭海清发函一份，内容为：根据三方签订的《房屋买卖合同》第七条、第十一条规定，鉴于你未能于合同签订之日起30个工作日内办理房屋权属转移登记手续，已构成违约，导致我在京形成两套购房，所遭受经济损失近28万元。据此告知如下：一、限你自接到此函之日起七日内通过中介向我支付各项损失28万元人民币。二、自收赔偿款三日内办理房产交易手续。三、如你逾期不付赔偿款，则视为你自动放弃合同的履行。我将通过法律主张下列权利：1、解除三方签订的《房屋买卖合同》；2、你付的20万元定金不予退还（只退房款47万元）；3、自你占用此房之日起至返还此房之日止，按每月1100元人民币支付占用费；4、因主张权利所产生的案件受理费、律师费等相关费用由你承担。2017年1月24日，郭海清��李旭发出关于继续履行《北京市存量房屋买卖合同》的回函，表示其一直积极履行双方签订的房屋买卖合同，并要求李旭于2017年2月7日前按照双方签订的房屋买卖合同，积极配合其办理网签等后续手续。李旭于2017年1月27日向郭海清发出复函一份，表示不认可郭海清在前述回函中的说法，亦不同意郭海清在回函中的要求。本案在审理过程中，李旭向本院提交如下证据，拟证明其按照二套房屋购买案外房屋给其造成了668130元的损失：1、李旭之夫黄x的购房资格核验表（时间为2017年1月19日）；2、李旭之夫黄x与案外人张x签订的《北京市存量房屋买卖合同》复印件；3、损失计算清单。经质证，郭海清表示因购房资格审核表上的时间为2017年1月19日，该时间在双方发生争议的时间之后，与本案无关；因案外合同系复印件，无法确认其真实性，且该合同的签署时间在涉案房屋买卖合同签署之后，李旭对于其名下尚有一套房屋的事实是知晓的，故其多缴纳的契税及银行贷款利息与我无关。本案在审理过程中，郭海清将剩余房款110万元交至本院。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方的争议焦点是合同第7条约定的理解问题，解释该条款应与合同中相关条款、交易习惯联系起来分析判断，同时依据诚实信用原则的要求考虑各种因素，并以公平的原则平衡当事人之间的利益，以确定条款的真实意思。鉴于涉案合同系以贷款方式进行的二手房屋买卖，通常需要办理购房人的购房资格核验及售房人的房屋核验、网签、面签等主要手续后，才能办理房屋权属转移登记手续，而根据通常的交易习惯及办理时间来看，自合同签订之日起30个工作日内申请办理房屋所有权转移登记手续的合同条款是明显无法履行的，该结果的产生双方均有责任，故对郭海清要求李旭支付违约金的诉求及李旭据此约定要求解除合同、退还房屋、支付占用费的反诉请求，本院均不予支持。现郭海清在本案审理期间已将剩余房款全部预交至法院，不存在导致合同无法继续履行以致合同目的无法实现的情形，且涉案房屋已交付给郭海清，从维护合同稳定性，促进交易安全的角度考虑，亦不宜解除涉案合同。李旭称郭海清给其造成损失的意见，缺乏有力证据证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中��人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李旭于本判决生效之日起七日内，配合原告（反诉被告）郭海清办理北京市密云区x家园x号楼x单元x室房屋的过户手续。二、驳回原告（反诉被告）郭海清的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李旭的反诉请求。案件受理费一万零三百六十五元，由原告（反诉被告）郭海清负担，已交纳。反诉费一万零三百六十五元，由被告（反诉原告）李旭负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  ＸＸ勇二〇一七年六月十三日书记员  周雨琦