广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5628号上诉人（原审原告）：张英俭，住广东省广州市天河区。委托代理人：莫穗玲，广东大篆律师事务所律师。委托代理人：温美莹，广东大篆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：华南农业大学，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈晓阳，职务：校长。委托代理人：肖挺俊、王欣亮，均系广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州华南海股份有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：唐群英，职务：董事长。上诉人张英俭因与被上诉人华南农业大学（以下简称华农大）、广州华南海股份有限公司（以下简称华南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张英俭上诉请求：1.撤销原审判决；2.华农大、华南海公司协助张英俭办理广州市天河区五山路483号大院华农茶山区某房及单车房的房地产证；3.本案的诉讼费由华农大、华南海公司承担。事实与理由：一、一审法院认为：“根据本案查明的事实，涉案房屋及附属单车房为被告华南海公司与被告华农大合作建设，被告华南海公司组织相关员工集资建设，张英俭根据被告华南海公司发出的《收款通知》支付购房款等，据此不能认定张英俭直接向被告华农大购买涉案房屋。”，属于认定事实错误。1.华农大与华南海公司签订了《合作兴建住宅楼房协议书》及《补充协议书》，建立了合作建房的法律关系，二者均是合建房屋的合作建房者。华农大与华南海公司就用地、建设规划、报批、建造费用等权利义务的约定，是华农大、华南海公司对合作建房内部关系的约定；而对外部关系，华农大、华南海公司应是一个作为讼争房屋合作建房者的共同体，对于合作建房以外的第三人关于房屋的买卖、交付及所有权转移是共同承担权利义务的，华农大、华南海公司在《补充协议书》中约定，由华农大协助华南海公司办理该区住户的房产证。现讼争房屋仅登记于华农大名下，并不改变华农大与华南海公司作为合作建房者共同体的事实，华农大在本案中负有为张英俭办理房地产证的义务。2.华南海公司向张英俭发出了《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》是要约行为，张英俭已实际向华南海公司及华农大支付了全部购房款是承诺行为。本案中，华南海公司主张与张英俭的关系是合资建房关系。但在合资建房关系中，一方须提供自身所有的土地使用权，而另一方则提供建房资金。本案中，华南海公司并非土地使用权提供方(土地使用权由华农大提供，自始至终是属于华农大所有)，所以与张英俭等业主根本不存在所谓的“合资建房关系”。《合作兴建住宅楼房协议书》签订在前，《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》发出在后。明显地，华南海公司组织员工集资只是一种为其筹措合作建房款的形式，张英俭实为向华南海公司购买合建的房屋，即建立房屋买卖合同关系。因此，一审法院认为张英俭与华南海公司关系为单位组织员工集资建房的关系是错误的。3.虽华南海公司仅以其名义单方向张英俭以集资名义销售讼争房屋，但华农大作为合作建房者共同体的其中一方，且在《合作兴建住宅楼房协议书》(如第四条)就向华南海公司职工出售房屋达成了共识，华农大事实上与华南海公司共同与张英俭建立了房屋买卖合同关系。一审法院认为不能认定张英俭直接向华农大购买讼争房屋是错误的。二、一审法院认为张英俭并非《补充协议书》的当事人，其要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证亦缺乏合同依据，属于认定事实错误。1.张英俭事实上与华农大及华南海公司建立了房屋买卖合同关系，基于房屋买卖合同项下的所有权转移登记手续是房屋买卖合同中的随附义务，张英俭主张要求华农大、华南海公司协助其办理讼争房屋的房产证具有合同依据。一审法院仅以张英俭与华农大、华南海公司没有签订书面合同，完全忽略了对张英俭与华农大、华南海公司的事实行为所产生房屋买卖合同关系的法律效果进行认定，从而错误认定张英俭与华农大、华南海公司不具有房屋买卖合同关系。2.华农大与华南海公司签订的《补充协议书》已经明确约定华农大对张英俭等住户办理房产证具有协助义务，也是在内部关系上对协助华南海公司解决住户办证问题的承诺。在本案一审过程中，华南海公司已表明同意与华农大共同协助张英俭等住户办理讼争房屋的房产证，即也就是在对外部关系上，作为合作建房者对张英俭等购房者关于办理房产证的承诺。且张英俭提交的证据中，即华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》，均明确表明了华农大协助华南海公司、张英俭等住户办理房产证的承诺，只是同时要求华南海公司及张英俭等住户承担过户税费。从华南海公司与华农大签订了《合作兴建住宅楼房协议书》即向某俭在内的小业主发出了购房的要约，张英俭与华南海公司的购房合同是贯穿于华农大、华南海公司的合作建房的权利义务中的，张英俭与华南海公司之间的购房合同的权利义务，在华农大与华南海公司的合同、协议、复函、会议纪要等一系列的书证里予以明确，虽然张英俭与华南海公司、华农大之间没有书面的购房协议，但鉴于上述种种承诺，张英俭与华农大、华南海公司的权利义务得以清晰明确，华农大、华南海公司负有为张英俭办理讼争房房地产证的义务，为此，张英俭当然地有权要求华农大、华南海公司履行协助办理房产证的义务。三、一审法院认为“虽被告华南海公司确认原告的购房款已支付完毕，但被告华农大表示不清楚原告是否已支付全部购房款，且被告华农大表示其与被告华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，双方的财务尚未结算，原告直接要求被告华农大、被告华南海协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证依据不足。”，是认定事实错误。理由如下：l.华农大与华南海公司之间关于合作建房的争议属于内部关系，与张英俭房屋买卖合同履行无关，应由其两方协商处理，张英俭对此不承担任何连带或共同责任，华农大及华南海公司依然共同承担对张英俭履行办证的义务。2.作为合作建房者的其中一方华南海公司在一审中，已明确表示已收齐了张英俭的购房款，即在对外部关系上，是对房屋买卖合同购房方履行完毕的确认。一审中华农大并未提供证据证明张英俭存在未支付完购房款的证据的情况下，径行将华南海公司未结算完毕与张英俭未支付完房款划等号，判断片面且缺乏证据支持。3.华农大、华南海公司的共同合建房共分两期，第二期房屋也属于华农大、华南海公司的合建房合同及补充协议范围内，华农大、华南海公司均为第二期的小业主办理了房地产过户手续，第一期的小业主因为收集小业主的资料不齐的缘故没有办成，张英俭也在一审中提供了相关的资料。四、在一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查中，该委复函已明确表示讼争房屋(除单车房)可以办理转移登记，并不存在手续上的障碍，张英俭亦向一审法院提交了《购房资格证明》，证明其具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。故此，讼争房屋(单车房除外)的转移登记手续不存在办理手续上的障碍，一审法院完全忽略对此进行明确认定，反而过度强调单车房存在转移登记手续上的障碍，显然是认定事实主次不分。五、华农大并非是讼争房屋事实上的所有权人。华农大与华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》，华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1曰《会议纪要》、2008午7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》以及在2009年7月3日发出的《关于茶山区房屋使用证明的函》里，均明确讼争房屋的所有权按华农大、华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》的约定归属于华南海公司一方，在一审庭审的过程中，华农大、华南海公司对此予以了确认，而从华南海公司依据《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》及张英俭向华南海公司的购房款、华农大与华南海公司将讼争房屋交付张英俭使用的事实，证实了华南海公司与张英俭之间的房屋买卖合同成立，讼争房屋的产权归张英俭所有，华农大、华南海公司有义务为张英俭办理房地产证的过户手续。华农大在办理产权登记时，应将房屋的来源及产权归属明确向登记部门说明清楚，华农大没有向登记部门说明讼争房屋归属情况是华农大的过错，导致应登记在华南海公司名下的房屋登记在华农大的名下，华农大的过错责任应由其承担，一审法院忽略了讼争房屋的归属问题，导致错误的判决。张英俭要求华农大、华南海公司协助张英俭办理讼争房的房地产证是有事实和法律依据的。华农大辩称同意原审判决，不同意张英俭的上诉请求。具体答辩如下：1.本案涉及两个法律关系，一是华农大与华南海公司合作建房的法律关系，另外一个是华南海公司与张英俭的房屋买卖关系，该两法律关系是相互独立的，之间没有任何关联性，在华农大与华南海公司的合建合同中并没有约定华农大与张英俭之间的房屋买卖事宜，对于张英俭与华南海公司的房屋买卖关系，华农大未参与，也没有义务替广州华南海股份有限公司处理房屋买卖关系。另，华农大与华南海公司并非联合体，华南海公司与张英俭之间的房屋买卖关系与华农大无关，本案也不存在任何内部关系与外部关系。2.张英俭直至目前也无法提供证据证明其与华农大建立房屋买卖关系，根据合同的相对性，其无权主张华农大协助其办证。3.华南海公司与华农大之间因合作建房产生的任何权利义务应该与华南海公司自行解决，而不是由本案进行处理，所以张英俭要求华农大协助办证缺乏法律依据。华南海公司未答辩。张英俭向一审法院起诉请求：1.华农大、华南海公司协助张英俭办理广州市天河区五山路483号大院华农茶山区某房及单车房的房地产证；2.本案的诉讼费由华农大、华南海公司承担。一审法院认定事实：1994年6月20日，广州市经济体制改革委员会同意设立华南海公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司成立，华南海公司确认其前身为广州经济技术开发区华南海股份有限公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司更名为华南海公司的现名称，以下亦简称广州经济技术开发区华南海股份有限公司为华南海公司。1995年5月23日，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《合作兴建住宅楼房的协议书》（以下简称《协议书》），约定：华农大（简称甲方），华南海公司、案外人广州恒发房地产公司、案外人商建房地产公司（简称乙方），华南海公司为乙方的全权代表；甲方在其使用管辖范围内（地点：集资房第二期建设用地范围内）提供约5000平方米的土地给乙方投资兴建10000平方米建筑面积的九层职工住宅楼，并归乙方在合作期限内使用；按“1:1”的合作原则，由乙方出资在甲方集资房第二期建设用地范围内兴建与乙方楼房同等建筑面积的住宅楼给甲方使用；双方的合作期限为七十年，从1995年12月1日至2065年12月31日止；合作期满，乙方将用地交还甲方，并将楼房移交给甲方，在不影响城市总体规划和甲方校园规划的前提下，如双方同意，到时可另行协商签订续期协议；甲方负责以其名义办理双方住宅楼房的自筹基建指标和有关报建报批手续，乙方予以积极协助；在条件许可时，乙方可按甲方房改的有关规定参与房改；乙方的职工购房后如要转让，应按房改政策的规定，首先转让给甲方，甲方不受让时，才可将房屋的使用权向社会转让；乙方按双方住宅楼的总建筑面积每平方米100元的标准计算，在本协议书签订后三个月时间内一次性拨给甲方，以支付场地三通一平、市政配套工程前期费用，由甲方包干使用；乙方住宅楼用地的土地有偿使用费，房产税及人防费均与甲方条件相同，须按广州市政府的有关规定，由乙方将其应缴交的款项拨给甲方，由甲方统一向广州市有关主管部门缴纳；甲方负责提供合作兴建住宅楼房的用地等；乙方负责支付应由乙方负责的合作双方住宅楼房的工程投资费用等条款。1995年11月13日，华南海公司及商建房地产公司发出《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》，内容为：为了改善职工住房条件，由华南海公司、广州开发区恒发房地产公司、商建房地产公司三方发起，共同与华农大合作兴建广州五山茶山小区部分住宅楼；集资所建住宅个人具有使用权，年限为70年，从1995年12月1日至2065年12月31日止，在条件许可的情况下力争办理个人产权，所需费用由个人支付等。同日，华南海公司及商建房地产公司发出《关于华农大茶山小区集资建房有关问题的通知》，要求有关单位组织有意向集资者的报名工作等。张英俭提供的1996年3月12日华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《扩大合作兴建住宅楼房规模的补充协议》（复印件），约定：甲方在其使用管辖范围内新增提供约9000平方米土地给乙方投资兴建约16000平方米建筑面积的8层楼职工住宅；双方合作期限为七十年，时间从领取建筑施工许可证之日算起，双方于1995年5月23日签订的《协议书》的合作期限的起算时间亦改为按此原则执行等等。在本案中，华农大表示上述证据没有原件，真实性、关联性无法确认，且与本案所涉及的办证这一争议焦点也没有直接的关联性。华南海公司公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。张英俭提供的落款时间为1996年9月16日的《五山茶山职工解困房具体要求说明》显示：“五山住宅筹建办公室”发出上述说明，内容为：拟建项目主要目的是改善职工的住房条件，特别是解决无住房职工的住房问题；拟建项目筹资对象主要是满足公司内部职工为主，筹资者应按照职务档次标准及楼层、方向不同价格档次交付房款，交款分四期（暂按每平米2000元计收）；第一期：96年10月5日前付25%；第二期：97年1月15日前付30%；第三期：97年4月15日前付25%；第四期：交房付清；在建设期内任何人不得以任何形式将所得房产转手，如有违反，即取消其参资资格等。1999年11月2日，广州市房地产管理局出具《广州市房地产权属证明书》，该证明书记载：天河区五山路华南农业大学茶山区1栋2-8层、6幢、7幢1-9层的所有权人为华农大，备注显示已征收国有土地使用权出让金等等。2000年4月28日，华农大与华南海公司签订《补充协议书》，约定：1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用等条款。2004年10月，茶山小区的部分业主就办理房产证事宜向华农大进行信访，要求华农大协助办理房产证等。2004年11月12日，华南海公司向华农大发函要求华农大协助业主办证等等。2004年12月30日，华农大向华南海公司复函称：华农大同意协助华南海公司办理申领《房地产证》的手续，但华南海公司需首先完成工程项目结算，按房屋建筑面积每平方米100元缴交产权转移费，由华南海公司组织住户向华农大统一缴交等等。2005年2月2日，华南海公司向华农大发函称：华南海公司给华农大的100万元就包含华农大协助华南海公司茶山区和翠华苑两项目办理房产证的费用，现再提出另收茶山区住户100元/平方米的产权转移费实属重复收费；华南海公司、华农大双方款项的结算是双方的事，而协助住户办理房产证亦是双方应该积极协助的事，应该分开处理等等。2006年12月1日，茶山小区的部分业主与华农大的会议纪要显示：华农大的相关人员表示华农大将按照《补充协议书》办理，对账应与办理房地产证同步进行，房产证的主办方为华南海公司，华农大只是协助等等。2008年4月18日、6月6日，华南海公司向华农大再次发函称：要求华农大协助茶山小区94户住户办理个人房产证等等。2008年7月30日，华农大向华南海公司发出《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》，函称：经询问房管部门的有关人员，茶山小区的房产既已确权给学校，如转让必须经过学校上级国有资产主管部门批准，获得批准后，按照房地产交易程序由学校转让给开发公司，再由开发公司转让给住户等等。2009年5月5日，华农大校长办公室会议决议，同意为华南海公司出具该司使用茶山6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。2009年7月3日，华农大向华南海公司发出《关于茶山区房屋使用证明的函》，函称：华农大同意为华南海公司出具使用茶山1、6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。该函附有证明三张，内容为华农大确认位于五山路483号大院内的茶山小区1栋201-204、301-304、401-404、501-504、601-604、701-704、801-804共28套房，某-106、201-206、301-306、401-406、501-506、601-606、701-706、801-806共48套及首层相应的杂物间，7栋101-102、201-202、301-302、401-402、501-502、601-602、701-702、801-802、901-902共18套及首层相应的杂物间归华南海公司使用，使用期至2065年12月31日止等等。2014年，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《关于华农大茶山小区宿舍6、7栋加装电梯管井的协议》，约定：甲方有偿提供加装电梯所需电梯管井用地；乙方负责加装电梯的建设实施；本协议因加装电梯而增加的房屋面积以及梯井的权属问题与双方1995年签订的《合作兴建住宅楼房的协议》约定一致，使用期限至2065年止等条款。张英俭称上述协议可证明华农大、华南海公司同意为业主办证，华农大、华南海公司均认为上述协议与本案无关。现张英俭以华农大、华南海公司未为其办理产权证等为由提起本案诉讼要求华农大、华南海公司为其办理产权证。张英俭为证明本案事实及其主张在本案中提交了以下证据：1.1997年11月27日，华南海公司向张英俭发出的《收款通知》，内容为：华农五山宿舍将办理房产使用移交手续；下列费用交清后，才办理房产使用移交手续（交房），交款时间定于97年12月1日；12号楼101房房屋面积为103.51平方米，单车房面积为11.215平方米，合计为201922.59元等。2.2000年4月3日，华南海公司向某俭发出的《收款通知》，内容为：张英俭所认购的华农茶山宿舍一期某号房（以下简称“涉案房屋”），现工程已结算完成，张英俭所购的房款应付217594.3元，已付201795.94元，尚需缴纳15798.36元，请速于2000年4月30日前将款项转入华南海公司的银行账户等等。上述两份《收款通知》的落款处加盖的印章均为“华南海公司房地产开发部”，张英俭提交上述证据拟证明其购买涉案房屋的情况。3.房款等收据多张。其中1996年10月16日华南海公司出具的收据显示收到张英俭交来华农五山第一期房款51000元；1997年4月8日华南海公司出具的收据显示收到张英俭交来华农第二期房款45000元；1997年8月9日华南海公司出具的收据显示收到张英俭交来华农第二期房款47000元；2000年5月12日华南海公司出具的收据显示收到张英俭交来水电周转金200元；上述四张收据加盖的印章均为“华南海公司建房筹建办财务专用章”。1997年12月4日华农大出具的收据显示收到张英俭第四期房款56498.94元；2000年5月12日华农大出具的收据显示收到张英俭房款13764.51元；上述两张收据加盖印章均为“华农大财务处发票专用章”。1997年12月4日华农大出具的收据显示收到张英俭代收防盗网安装费1806元等，收据加盖印章为“华农大财务处基建财务科”。张英俭提交上述证据拟证明其房款支付情况。4.张英俭支付涉案房屋的水电费、有线电视管理费、燃气费等收据及发票多张。拟证明涉案房屋由张英俭实际使用。华农大对上述证据质证称其已收到其出具收据所显示的购房款项，该款项并非因张英俭向其购买房屋支付的购房款，是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款最后一期的款项直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项。华南海公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。在本案中，一审法院就涉案房屋及附属单车房的产权性质及上述房屋过户至张英俭名下是否存在障碍等问题向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函称：天河区五山路华南农业大学茶山区1幢首层、1幢2-8层、6幢、7幢地下室、7幢支柱层、7幢1-9层分别以稳字46601、34693、34698、46605、46606、34699号案办理了初始登记，产权单位为华农大，土地性质为国有土地，不属于划拨用地；其中1幢、7幢部分房屋已进行房改，并以房改购房人名义按单元办理产权登记；涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字46605号案办理产权登记，规划用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字46606号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。2016年12月2日，广州市房地产档案馆出具《购房资格证明》，证明张英俭具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。另在本案中，各方就以下问题发表各自观点：一、关于张英俭与华农大是否就涉案房屋及附属单车房签订合同。张英俭与华农大均确认双方没有签订合同。二、关于张英俭与华南海公司是否就涉案房屋及附属单车房签订合同。张英俭与华南海公司均确认双方没有签订合同。张英俭认为华南海公司发出的方案可以视为要约，张英俭的付款行为是一种承诺，张英俭与华南海公司之间是房屋买卖关系。华南海公司表示其与张英俭之间是合资建房关系，不存在买卖关系。三、关于张英俭的房款支付情况。张英俭表示其房款已经支付完毕，一部分房款向华南海公司支付，一部分房款向华农大支付，向华农大支付房款是因为华南海公司通知张英俭向华农大支付。华南海公司对张英俭上述陈述予以确认。华农大表示其已收到其出具收据所显示的购房款项，该款项并非因张英俭向其购买房屋支付的购房款，而是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款最后一期的款项直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项，张英俭参与了华南海公司职工集资购房，而购房款是由华南海公司向某俭发出收款通知，购房款的第一、二、三期均是华南海公司收取，华农大是代华南海公司向某俭收取第四期费用，华农大不清楚张英俭是否已支付全额购房款。四、关于涉案房屋及附属单车房的交付情况及现状。张英俭称涉案房屋及附属单车房是华农大向其交付，但没有办理书面的交接文件，上述房屋现由张英俭使用。华农大称其向华南海公司交付上述房屋。五、关于华农大与华南海公司之间的合作建房合同是否已履行完毕。华农大表示未履行完毕，双方的财务尚未结算。另在本案中，张英俭明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，华农大确认涉案房屋所在的大楼确权在其名下，张英俭与华农大确认涉案房屋的附属单车房设置在一楼。一审法院认为：关于张英俭要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证诉讼请求。张英俭明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下。一审法院认为：第一，根据本案查明的事实，涉案房屋及附属单车房为华南海公司与华农大合作建设，华南海公司组织相关员工集资建设，张英俭根据华南海公司发出的《收款通知》支付购房款等，据此不能认定张英俭直接向华农大购买涉案房屋。第二，张英俭与华农大确认双方并未就涉案房屋及附属单车房签订合同，张英俭与华南海公司均确认张英俭是基于华南海公司的通知向华农大支付部分房款，据此张英俭向华农大支付部分购房款不能证明双方就涉案房屋及附属单车房已成立房屋买卖合同关系。第三，华农大与华南海公司签订的《补充协议书》约定：华农大积极协助华南海公司办理在该区住户的房产证。张英俭非上述《补充协议书》的当事人，张英俭根据《补充协议书》要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证亦缺乏合同依据。第四，虽华南海公司确认张英俭的购房款已支付完毕，但华农大表示不清楚张英俭是否已支付全额购房款，且华农大表示其与华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，双方的财务尚未结算，张英俭直接要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证依据不足。第五，根据广州市国土资源和规划委员会出具的复函，附属单车房属于公共配套设施，归全体业主共同使用，亦不宜办理分割登记或转移登记手续。综上所述，因涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下，根据本案查明的事实及当事人的举证情况，张英俭与华农大就涉案房屋及附属单车房并未成立房屋买卖合同关系，张英俭基于房屋买卖合同关系诉请华农大、华南海公司将涉案房屋及附属单车房直接过户至张英俭名下缺乏事实与合同依据，且附属单车房办理分割登记或转移登记手续存在障碍，因此对张英俭上述诉请一审法院不予支持。张英俭可另循法律途径向其合同相对方主张权利，本案对此不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年12月23日判决如下：驳回原告张英俭的诉讼请求。本案一审受理费4499元，由原告张英俭负担。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审中，张英俭提交以下证据：1.粤房地证字第C0000000、C0000001的房地产权证，拟证明华农大与华南海公司依据合建合同，协助第二批住户办理房产证。2.广州经济技术开发区恒发房地产公司盖章的发票两张，张英俭主张广州经济技术开发区恒发房地产公司为涉案《合作兴建住宅楼房的协议书》中的广州恒发房地产公司，拟证明住户向华南海公司购买房屋，合同中也确定了华农大有义务为住户办理房地产权证。对上述证据，华农大发表如下质证意见：1.由于没有原件核对，对房产证的真实性无法确认。2.发票左下角的预售房产证号显示的房屋与本案所涉房屋的性质不同，不能作为参考。3.张英俭提供的证据属于与案涉房屋不同的合作建房合同的第二期房屋，依据合同相对性，第二期房屋的办证事宜不能作为本案办证的依据。另，上述证据不属于新证据，法院不应采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：华农大、华南海公司是否应协助张英俭办理案涉房屋及单车库的产权证？评析如下。首先，从各方的法律关系而言。其一，原审认定张英俭与华农大之间就涉案房屋及附属单车房并未成立房屋买卖合同关系，论理清晰，认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。其二，依据华南海公司及商建房地产公司1995年11月13日发出的《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》以及华南海公司分别于1997年11月27日以及2000年4月3日向某俭发出的《收款通知》，华南海公司与张英俭之间就案涉房屋之间形成了房屋买卖合同关系。其三，依据华农大与华南海公司1995年5月23日签订的《合作兴建住宅楼房的协议书》，华农大与华南海公司之间就案涉房屋所属的房地产项目形成了合资合作开发房地产项目合同关系。其次，从华农大与华南海公司2000年4月28日签订的《补充协议书》约定“1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用。”来看，华农大作为合建方，对于华南海公司出售房屋给张英俭等购房人是知情且没有异议，但华农大主张其作为合建方的义务是协助华南海公司办理房产证，而并不直接对张英俭等购房人取得产权证承担义务。对此，本院认为，如前所述，华农大是与华南海公司建立了合资合作开发房地产合同关系，华农大的合同相对方是华南海公司，因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助张英俭等购房人的办证义务，合理有据，本院予以支持；张英俭主张华农大向其承担办证义务缺乏理据，本院不予采信。最后，关于目前是否具备办理案涉房屋产权过户手续的问题。其一，从广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函中“涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字46605号案办理产权登记，规划用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字46606号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。”等内容来看，案涉单车库目前尚不具备办理产权过户登记手续的条件，且目前亦无依据显示符合复函中“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明”的情形。其二，目前案涉房屋并未大确权至华南海公司名下，故张英俭要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人张英俭的上诉理由不成立，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4499元，由上诉人张英俭负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年六月六日书记员  林漫榆黄咏欣