新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初980号原告：于金英，女，汉族，1977年08月03日出生，现住河南省封丘县，被告：河南省新瑞实业有限公司，统一社会信用代码：91410703796781059H法定代表人：丰光，该公司执行董事委托代理人：安文，该公司员工原告于金英诉被告河南省新瑞实业有限公司（以下简称新瑞实业公司）租赁合同纠纷一案,本院于2017年06月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于金英、被告特别授权委托代理人安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于金英诉称，2013年10月份，我从被告处购买新都汇商场2层2258号铺位，一次性付款235479元，同时签订了《商铺委托租赁协议书》，协议书约定：自2013年10月01日至2016年09月30日止的租金74362元。2016年10月01日起至2018年09月30日止按《房屋买卖合同》签约总金额的8%作为年租金，按月向我支付租金。至今被告未向我支付租金，经多次催要未果，现起诉至本院。请求法院判令：1、要求被告支付已拖欠三年（2013年10月01日止2016年09月30日）的租金74362元及协议续约后拖欠的6个月租金12393元，共计86755元；2、本案诉讼费用由被告承担。当庭增加诉讼请求租金计算增加至2017年06月30日止，租金为92951.8元。被告新瑞实业公司口头辩称，原告称购买了新都汇的铺位，但房屋仍在我公司名下，原告不是房屋所有权人，不享有出租权及出租收益。如果支付租金：1、根据民法通则136条的规定，租金的时效为1年，应从立案之日起往前推1年，原告诉求已超过诉讼时效。2、其实原告要求的2013年10月01日至2016年09月30日三年租金74362元是折抵房款的，不应支付。原告向本院提交证据材料有：1、《房屋买卖合同》一份，2、《商铺委托租赁协议书》一份，3、2012年12月23日、2012年12月26日、2013年01月26日、2013年03月07日、2013年03月28日商铺房款收据各一份，4、2017年01月11日（2016）新仲裁字第190号新乡仲裁委员会仲裁书一份。以上证据材料证明原告主张成立。被告向本院提交证据材料有：新乡·“新都汇”三年返租台账一份。以上证据材料证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议。本院认为原告提交的证据客观真实，与本案有关联，可以作为本案的定案证据。原告对被告提交的证据有异议，但未提交任何证据加以证明，被告提交的证据客观存在，与本案有关联，本院对被告所提交的证据予以确认。依据上述有效证据材料及庭审查明，本院可以确定以下案件事实：2013年03月28日，原告于金英与被告新瑞实业公司签订了《房屋买卖合同》，购买新瑞实业公司位于卫滨区××路××号（新都汇）2层2258号商铺，合同价款为235479元。同时签订了《商铺委托租赁协议书》，该协议书原告于金英为甲方，新乡市尊邦物业管理有限公司为乙方，公章为被告新瑞实业公司，该协议书主要约定：委托乙方将所购商铺出租，租期三年，自2013年10月01日至2016年09月30日止；自2013年10月01日起，每年租金为24787元，合计租金为74362元；协议到期时，若乙方愿意向原告支付的年租金收益不低于24787元，则《商铺委托租赁协议书》自动顺延两年。合同到期后，被告仍对外出租涉案商铺。在签订《房屋买卖合同》和《商铺委托租赁协议书》后，被告新瑞实业公司于2014年10月份将商铺抵押给民生银行。原告通过申请仲裁的方式要求办理涉案商铺的房产证，2017年01月11日，新乡仲裁委员会作出（2016）新仲裁字第190号裁决书，裁决：一、确认于金英与河南省新瑞实业有限公司签订的《房屋买卖合同》有效。二、限河南省新瑞实业有限公司于本裁决送达之日起六个月内，将办理案涉房屋产权转移登记的文件资料提交到不动产登记管理机关，协助于金英办理房屋过户手续。截止目前，房产证仍未办理。另查明，被告在出售商铺时以商铺三年租金折抵部分商铺款的情况有466户，其中有265名商铺购买者在与被告签订《房屋买卖合同》和签订《商铺委托租赁协议书》后，出具收到三年租金的收据。截止2017年06月28日，提起诉讼的同类情况案件经调解结案的15名商铺购房者均对以三年租金折抵房款的事实予以认可。庭审中，原告对上述三年租金折抵房款情况认为是被告的口头承诺，并未向其出具任何手续。对计算租金方法是以商铺总价款的年利率8%计算所得，也予以认可。本院认为，本案原告于金英与被告新瑞实业公司签订《房屋买卖合同》后，原告支付了房款235479元。《商铺委托租赁协议书》的签订应当认定为原告已取得涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同相对性，是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。本案《商铺委托租赁协议书》虽然将新乡市尊邦物业管理有限公司列为合同乙方，但新乡市尊邦物业管理有限公司未在《商铺委托租赁协议书》加盖公章，被告新瑞实业公司加盖公章，应认定原告与被告新瑞实业公司形成了租赁关系，被告新瑞实业公司系本案《商铺委托租赁协议书》的权利义务人。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原告于金英与被告新瑞实业公司签订的《商铺委托租赁协议书》系双方平等自愿协商，不违背上述法律规定，应属有效合同。原告主张被告新瑞实业公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告认可在《商铺委托租赁协议书》中双方计算租金方法是以商铺总价款年利率8%计算所得。而租赁合同中未明确约定涉案商铺的总价款。以租赁费的计算标准，推算总房价款应当为309841元（合同价款235479元加上三年租金74362元）。同时期被告出售商铺存在三年租金折抵房款的事实。虽然原、被告在租金折抵部分商铺款未履行任何书面手续，但不能否定租金折抵房款的真实存在。同时原告也未提供与其他同时期购同类商铺的购房者自已应享有优惠证据加以证明。因此，本院认为三年租金折抵部分房款的事实存在，属于双方签订购房合同的补充约定。原告主张2013年10月01日至2016年09月30日止租金74362元的诉讼请求，本院不予支持。依据双方签订的《商铺委托租赁协议书》第二条第三项约定：“本协议到期时，若乙方愿意向甲方支付的年租金收益不低于24787元，则本协议自动顺延两年。”涉案商铺被告仍在出租，双方仍存在租赁关系，原告主张自2016年10月01日至2017年06月30日止的租金18590元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告河南省新瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于金英2016年10月01日至2017年06月30日止租金18590元。二、驳回原告于金英要求被告河南省新瑞实业有限公司支付自2013年10月01日至2016年09月30日止的租金74362元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元，由原告于金英承担1858元，被告河南省新瑞实业有限公司承担265元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 :谢红梅二〇一七年六月二十九日书记员 : 李 珺