陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0523民初64号原告：杨亚萍，女，1968年9月4日出生，汉族，居民，住所大荔县城关街道。委托诉讼代理人：郑孝军，系陕西秀林律师事务所律师。被告：陕西西北棉花交易市场有限公司，住所大荔县城关镇办事处。法定代表人：兰金照，系该公司经理。被告：刘育生，男，1951年2月3日出生，汉族，居民，住所大荔县城关镇。委托诉讼代理人朱西江，系陕西朱西江律师事务所律师。第三人：陕西百姓房地产开发有限公司，住所陕西省西安市。法定代表人：杨洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王永，系大荔县城关法律服务所法律工作者。原告杨亚萍与被告陕西西北棉花交易市场有限公司（以下简称西北棉花交易公司）、刘育生、第三人陕西百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告陕西西北棉花交易市场有限公司法定代表人兰金照、被告刘育生的委托诉讼代理人、第三人陕西百姓房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚萍向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人陕西百姓房地产开发有限公司签订的大荔县xxx号房屋商品买卖合同有效，原告合法占有该房屋，并要求依法判决解除对该房屋的查封。2、确认登记在刘育生名下的房屋预告登记无效；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告西北棉花交易公司因之前与第三人存在债权债务关系，后经确认第三人应向被告西北棉花交易公司履行义务，在执行过程中，大荔县法院2016年1月25日对第三人出售给原告的大荔县2-xx2号房屋进行查封。原告得知后提出异议，大荔县法院于2016年11月23日给原告下达了（2016）陕0523执异8号执行裁定书，驳回了原告主张该房屋享有所有权的申请。原告向大荔县法院提出异议期间，第三人与被告刘育生之间存在债权债务关系，该房屋已被预告登记在被告刘育生名下。原告认为自己与第三人在自愿平等的基础上签订了房屋买卖合同，且原告已向第三人履行完该合同义务，第三人也如约将房屋钥匙交付给原告，由此原告成为该房屋实际占有人，因第三人原因致使原告无法办理过户登记手续。被告陕西西北棉花交易市场有限公司辩称，百姓房地产公司的合同本身就是虚假出售，章子是假的，被告刘育生的登记原来是以贷款抵押做预告登记，百姓房地产公司所有的房子都预告登记着，可以与买卖房子的价格比较，价格相差太远，百姓房地产公司在刘育生那里贷款，刘育生要求以房子作抵押，因此做过预告登记，是无效的，被告见过第三人的人，章子是假的，应该维持查封、继续执行。被告刘育生辩称，合同无效，没有核对原件，是否有真实性不确定，事实方面要到房屋管理部门办理预售和预告登记而没有办理；该房2014年卖给了刘育生，不但办理了预售登记，而且办理了预告登记，刘育生的买卖合同在先，原告没有资格说被告合同无效，刘育生的合同符合法律规定；该房屋价位高低与买卖没有关系，当时房子卖不出去，现在还空着，价位高低的抗辩理由不成立；原告的起诉不成立，要求确认合同无效没有法律跟事实依据，应驳回原告的诉讼请求。第三人百姓房地产公司辩称，公司的第一项目部是由公司全权委托处理事务，杨亚萍是以2016年11月6日以及睢美侠出具的证明为准；刘育生借给第三人400万元，后来房子不好卖，刘育生才让给预告登记的，期限三个月，是在没有房产证的情况下应刘育生要求办理的，刘育生也持有借款合同；杨亚萍的房屋是刘育生跟公司协商的情况下出售的，中间有李建成担保，口头约定刘育生对其中的几套房子解除查封，第三人后来把房卖给了原告。原告向本院提交如下证据。1、大荔县法院（2016）陕0523执异8号裁定书，欲证明房屋权属问题，原告接到裁定后提起诉讼。2、原告与第三人签订的商品房买卖合同，具备商品房买卖合同构成要件，欲证明原告因为买卖关系取得大荔同州花园2号楼2单元202室。3、2015年7月17日收据5张，证明第三人公司执照、法定代表人身份信息、开发商身份信息，欲证明原告已交清所购房屋的房款，地下室、大修基金及相关费用、房门钥匙。4、2012年2月11日、2012年1月15日、2015年7月17日银行转账凭证3张及人民法院对张向明的调查笔录，欲证明原告向第三人履行交付金额义务的方式证明。5、2015年8月23日收据一张，欲证明第三人交付金额义务的方式，原告已居住在该房屋的事实。6、第三人给原告交付钥匙、电费卡、水费票据，欲证明第三人已将房屋交付给原告占有且使用该争议房屋的事实。7、证人杨富强的证人证言，欲证明原告已使用该争议房屋的事实。8、2016年11月6日第三人财务部出具的证明，欲证明第三人通过张向明将诉争房屋出售给原告。被告西北棉花交易公司向本院提交如下证据。1、（2014）渭中民一终字第00255号民事调解书，欲证明渭南市中院出具的调解书将房屋确权给了被告。2、土地使用权转让协议，欲证明印章与买卖合同印章不一致、项目负责人也不一致。被告刘育生向本院提交如下证据。1、2014年11月3日商品房买卖合同，欲证明第三人与刘育生形成买卖关系、买卖的房屋合法。2、商品房预售登记，欲证明房管部门盖章确认。3、2014年12月19日预告登记，证明目的同上。4、（2017）陕0523执异4号裁定，欲证明刘育生提出异议，法院作出裁定认为异议成立，并中止了之前的裁定，且裁定已经生效。5、商品房预告登记表，商品房预告登记约定，第三人的委托书，刘育生、刘玉芳的身份证复印件，刘育生、刘玉芳常住人口登记卡，刘育生、刘玉芳结婚证复印件，大荔同州花园预告登记明细表，同州花园2xxx2房门钥匙、大荔县房产管理局出具的证明，以上证据欲证明刘育生与第三人签订的买卖合同是真实、有效的。6、大荔县东泽小额贷款有限公司借款借据2张、转账交易成功记录2张、东泽公司情况说明，欲证明2013年4月16日、24日，睢美侠、冯文政从大荔县东泽小额贷款有限公司贷款400万元，借款公司以股东李进潮的名义汇款给冯文政账户，睢美侠、冯文政二人在借款延期后仍不能归还，经双方协商，将该笔款项转到刘育生名下，冯文政、睢美侠用同州花园22套房屋抵债，并办理了预告登记。本院对原、被告提交的证据认定如下。对于原告提交的证据1，系法院做出的裁定书，本院予以认定。对于证据2、3、6因第三人予以认可，本院对其真实性予以认定。对于证据4、5、7、8能够相互印证，本院对其真实性予以认定。对于被告西北棉花交易公司提交的证据1，系法院民事调解书，证据2与证据1能够相互印证，本院对上述证据真实性予以认定。对于被告刘育生向本院提交的证据1，本院对其证明目的不予认定。对于证据2、3、4、5的真实性予以认定。对于证据6中，借据与转账记录能够相互印证，本院对其真实性予以认定；东泽公司情况说明，因无其他证据印证，本院对其不予认定。经审理查明，2013年4月16日、24日，睢美侠、冯文政从大荔县东泽小额贷款有限公司贷款400万元，借款公司以股东李进潮的名义汇款给冯文政账户，睢美侠、冯文政二人在借款延期后仍不能归还，经双方协商，将该笔款项转到刘育生名下，2014年11月3日被告刘育生与第三人签订了涉诉房屋的商品房买卖合同，并于2014年12月19日办理了涉诉房屋的预告登记。又查明，原告曾出借11万元给冯文政、睢美侠，后双方商议将房屋出售给原告折抵债务，2015年7月17日原告与第三人签订商品房买卖合同，原告交清下余房款141846元。第三人向原告交付了房屋钥匙，原告占有该房屋并使用。再查明，被告西北棉花交易公司在与第三人土地使用权转让纠纷一案在执行过程中，本院2016年1月25日作出的（2015）大执字第00676-2执行裁定书，查封了包括本案涉案房屋在内的房产。作为案外人的刘育生对此提出书面异议，本院（2017）陕0523执异4号执行裁定书中止了对包括本案涉诉房屋的执行；作为案外人的杨亚萍提出书面异议，本院（2017）陕0523执异8号驳回了其异议请求，杨亚萍遂向本院提起诉讼。本院认为，被告西北棉花交易公司在与第三人土地使用权转让纠纷一案在执行过程中，本院2016年1月25日作出的（2015）大执字第00676-2执行裁定书，查封了包括本案涉案房屋在内的房产，作为案外人的杨亚萍提出书面异议，本院（2017）陕0523执异8号驳回了其异议请求，杨亚萍在法定期间内向本院提起诉讼。原告以其与第三人签订的房屋商品买卖合同有效，原告合法占有该房屋为由，主张解除对该房屋的查封，因原告曾出借11万元给冯文政、睢美侠，后双方商议将房屋出售给原告折抵债务，2015年7月17日原告与第三人签订商品房买卖合同，原告交清下余房款141846元，第三人也对此予以认可，原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，原告实际支付的房款也超过了房屋总价的50%，并实际占有该房屋，故对原告的主张本院予以支持。被告西北棉花交易公司辩称，第三人的合同本身就是虚假出售，章子是假的，应该维持查封、继续执行，因原告支付了购房款房款，第三人也对此认可，本院对被告西北棉花交易公司辩称不予采信。被告刘育生辩称，该房2014年卖给了被告，办理了预售登记、预告登记，刘育生的买卖合同在先，应驳回原告的诉讼请求，因第三人对借款400万元转到刘育生名下予以认可，睢美侠、冯文政的借款应属于职务行为，被告刘育生与第三人签订的商品房买卖合同，实质上并无商品房买卖的意思表示，被告也未向第三人支付对价，被告刘育生认为是以房抵债，但其未提交双方以房抵债的协议，故该商品房买卖合同应视为冯文政、睢美侠对借款的担保，故对其辩称不予采信。原告主张确认登记在刘育生名下的房屋预告登记无效，不属于民事案件受理范围，本案不予涉判。综上所述，原告基于商品房买卖合同合法占有诉争房屋，故依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、解除对大荔县同州花园2-2-202房屋的查封。二、确认原告与第三人陕西百姓房地产开发有限公司所签订的2-2-202房屋的商品房买卖合同有效。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审 判 长  党进学代理审判员  刘一宁人民陪审员  侯建斌二〇一七年六月十三日