江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初5377号原告（反诉被告）：李英，女。委托诉讼代理人：葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。被告（反诉原告）：ＸＸＸ，男。委托诉讼代理人：王娜，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。原告李英与被告ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日受理后，于2017年3月15日、4月12日公开开庭进行审理，原告李英及其委托诉讼代理人葛成敬，被告ＸＸＸ及其委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金3万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原告通过中介公司与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于苏州市虎丘区**房屋一套（系原告购买的第二套住房），面积为113.63平方米，总价169万元，付款方式为首付款20%，余款80%通过银行贷款方式支付。合同签订当天，原告向被告支付购房定金3万元。2016年10月3日，苏州市政府出台限购限贷政策，导致原告购房首付从原来的二成提高至八成。原告及时通知被告和中介，告知限购限贷政策出台导致原告首付比例显著提高，原告无力支付，要求三方协商解除房屋买卖合同事宜。被告和中介都要求原告再等等看。2016年10月22日，原告发通知函给被告及中介，要求解除房屋买卖合同，并要求被告返还购房定金。2016年10月27日，原告给被告邮寄解除合同通知书，正式提出解除房屋买卖合同。为维护自身合法权益，原告致提诉讼。被告ＸＸＸ辩称，1、原告系合同的违约方，根据我国合同法第九十四条规定单方解除权系守约方的权利，而非违约方的权利，被告并无单方解除权。2、原告系不履行合同义务的违约方，无权要求返还定金，根据原告提供的证据双方已在房屋买卖合同补充协议中明确原告向被告3万元定金适用定金罚则，且已向被告支付了上述定金，根据合同法第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金本案中，原告称因无力支付首付款，明确不履行合同义务，作为守约方的被告，无须返还定金。3、新政策出台，对原告首付款比例未造成影响，原被告签订的合同适用老政策，原告的首付比例从签订合同之日至原告起诉之日从未发生变化。4、原告无力支付首付款，不是拒绝履行合同的法定事由。反诉原告ＸＸＸ提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金169000元。2、判令被反诉人承担本案律师费7000元以及本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月25日，双方签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将位于苏州市虎丘区**房屋以169万元的价格出售给反诉被告，合同对付款时间、违约责任等均作了约定。反诉被告以2016年10月3日苏州市人民政府出台《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，新政策出台导致其首付比例提高为由拒绝履行办理网签合同手续等义务我们多次与反诉被告联系，但反诉被告以种种理由拒绝。反诉被告李英辩称，基于国家出台的新的限购限贷政策，导致我方的首付比例从当初订立合同时的20%提高至80%，明显提高并加重了我方的负担，在得知新政出台之后的第一时间，我方及时与反诉原告及中介公司联系，要求反诉原告暂停一切活动，三方商谈该房屋事宜，但反诉原告均未理睬，在经多次联系及合理催告后，反诉原告自始至终不予出面或是拒接电话，没有解决问题的意愿，我方在经多次发函后依法提出解除双方签订的房屋买卖合同，是有法有据的，并且是基于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立履行的，反诉原告应当将定金返还给我方，我方一直认为在新政实施之后，双方订立合同时的基础已经发生了实质性的根本变化，继续履行合同对我方明显不公平，在整个过程中，我方不存在任何的违约和过错行为，因此要求我方支付违约金于法无据，对于律师费用属于反诉原告的诉讼成本费用，是否实际支付，尚未可知，要求我方予以承担，缺乏法律依据。综上请求法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，位于苏州高新区**房屋系ＸＸＸ、殷海琴共同共有。郑华国系李英丈夫，位于苏州市**房屋系李英、郑华国共同共有，该房屋上的个人贷款至2016年11月14日尚未还清。2016年9月25日，ＸＸＸ（甲方）与李英（乙方）签订了《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将位于苏州高新区**室房屋卖给乙方，成交价格169万元，房屋设立的抵押登记金额为70万元，甲方应于2016年10月12日办理抵押注销手续。第三条约定：乙方于2016年9月25日向甲方交付定金3万元，双方于2016年10月21日前签订该房屋的网签合同，于2016年10月21日前签订该房屋的资金托管协议及相关的资金托管手续；乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款，如果由于乙方自身原因（材料不全或者不及时、还款能力不够等）未能获得贷款，或者获得贷款金额不足的，乙方需在资金托管协议订立后15日内自筹资金，并汇入资金托管账户。关于违约责任，双方约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。双方并约定诉讼所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。同日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定申报房价（网签价）为166万元，实际成交价为169万元。同日，李英通过支付宝向ＸＸＸ支付定金3万元，ＸＸＸ向李英出具《二手房交易定金收据》。2016年10月3日，苏州市人民政府出台《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（苏府【2016】150号），其中规定：……第三条进一步完善差别化住房信贷政策……第（三）款……居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%……本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。本意见适用于苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市。张家港市、常熟市根据本地实际，加快制定政策意见，报经市政府备案后实施。2016年10月4日之后，李英与ＸＸＸ通过微信协商关于房屋买卖事宜，李英表示因政策出台导致首付比例提高，无法继续履行，ＸＸＸ不同意，双方未达成一致意见。2016年10月22日，李英向ＸＸＸ发出《通知函》一份，要求被告在接到该通知3日内与其及中介联系，商谈解约和退定金事宜。ＸＸＸ于2016年10月24日签收。2016年10月27日，李英向ＸＸＸ发出《解除房屋买卖合同通知书》一份，称由于国家政策变动，于2016年10月3日出台限购限贷政策，导致我方首付比例显著提高，我方无力支付，现提出解除之前签订的房屋买卖合同，并要求ＸＸＸ于三日内退还购房定金3万元。ＸＸＸ于2016年10月28日签收。另查明，2016年8月11日，苏州市政府出台《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府【2016】119号），规定居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。庭审中，ＸＸＸ表示案涉房屋的贷款目前没有还清；双方均确认关于首付比例、贷款数额在合同中未明确约定，就是否曾达成口头协议，双方说法不同。关于政策出台后双方向有关部门了解的情况，庭审中，ＸＸＸ称政策出台后，其先是至苏州高新区房管局，拿到了一张审核表，根据这张审核表可以按照老政策来办理，但是审核要严格一点，要拿着签订的合同及支付凭证拍照以证明是在新政之前签的合同，可以按照老政策执行的，第二天其与原告及中介在苏州高新区工商银行碰头，其把审核表给原告看了，并且给了一份，之后咨询银行的结果是可以按照老政策执行，但原告不愿意去审核，新政出台后能否按照老政策执行，要先去审核的；李英称其收到过该审核表，但表下方写明“已充分知晓市政府新政策精神，由此产生的购房纠纷及法律责任均由本人承担”，要求ＸＸＸ同意“如果通不过审核，双方互不承担责任，双方和平解约”，但ＸＸＸ不同意，三方去工商银行核实的结果是只能按新政策执行。上述事实，由李英提交的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、定金收据、房产证、苏府（2016）150号文、苏府（2016）119号文、微信记录、通知函、邮寄凭证及查询结果、解除房屋买卖合同通知书、个人贷款账户情况表及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点有两个：一是买受人李英是否有权解除合同，二是违约责任如何划分。关于第一个争议焦点，房屋买卖合同的标的物价值较大，买受人对自身合同义务的履行及相应的贷款政策变化风险应当充分预见，买受人以政府出台的限购政策属于因客观情况发生重大变化而要求解除合同的，一般不予支持，因限购政策实施后导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值超过30%（含本数的），买受人可以解除合同。本案中，买受人李英家庭拥有一套住房且购房贷款未还清，如果按照老政策，根据苏府（2016）119号文李英申请商业性的最低首付比例为50%，而如果按照新政策，根据苏府（2016）150号文李英申请商业性的最低首付比例为80%，二者差值为30%，李英可以要求解除合同。关于第二个争议焦点，首先，买受人李英虽然对于能否按老政策办理贷款并不确定，不敢进行网签，但李英在签订购房合同这一重大事项时，理应对于贷款政策变化有心理预期，如果贷款无法正常下放，也应准备足够的现金补齐，其以贷款政策变化为由不履行合同存在一定过错。其次，出卖方ＸＸＸ在履约中并无过错，且积极、主动与原告一起去银行、房管局咨询相关政策，属于无过错方。鉴于合同事实上现已无法履行，本院酌定按各自过错分担损失。ＸＸＸ主张按照合同约定10%的违约金过高，应予调整，李英交付的定金3万元足以弥补。故ＸＸＸ收取的定金3万元无需返还李英，故对李英要求ＸＸＸ返还定金3万元的诉讼请求、对ＸＸＸ要求李英支付违约金169000元的诉讼请求均不予支持。关于律师费，ＸＸＸ的主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李英的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）ＸＸＸ的全部诉讼请求。本诉案件受理费550元、减半收取275元，由原告（反诉被告）李英负担；反诉案件受理费3820元、减半收取1910元，由被告（反诉原告）ＸＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。代理审判员  赵建荣二〇一七年六月二日书 记 员  吴心依