四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1703民初974号原告：达州中铁瑞城置业有限公司，住所地：四川省达州市达川区通达西路687号。法定代表人：赵海，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。被告：何虹燕，女，1978年4月15日出生，汉族，户籍地：四川省达州市通川区，现住四川省达州市达川区。原告达州中铁瑞城置业有限公司（以下简称中铁瑞城公司）与被告何虹燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁瑞城公司的委托诉讼代理人宁思燕、徐路平，被告何虹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因被告租赁×街×楼×号商铺延期支付租金而应支付的违约金143，155.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月20日签订《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告承租原告×街×楼×号商铺，租期5年，从2015年4月1日至2020年3月31日，第一年租金为459，000.00元，以后每年递增5%，被告在进场装修前需向原告支付房屋租赁保证金76，000.00元。《租赁合同》还对租金的支付方式、时间及违约责任等进行了约定。《租赁合同》签订后，被告于2014年4月17日向原告支付房屋租赁保证金76，000.00元，但一直未按合同约定时间向原告支付租金，每次均需原告催告后，其再延期支付租金。2016年12月26日，被告以经营困难为由向原告提交《解除合同申请》，请求于2017年1月31日前解除双方的合同关系。2017年1月12日，原、被告双方签订《商业物业租赁合同》解除协议，约定双方租赁合同自2017年1月31日解除，被告需于解除协议签订后5日内按原合同标准向原告缴纳租金，就被告逾期缴纳租金的违约责任，双方就原告缴纳的保证金以多退少补的方式进行充抵。但解约协议签订后，被告仅向原告支付了租金，而经保证金充抵后仍需向原告支付的违约金，迟迟不予支付。被告的行为已严重违约，给原告造成严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、《商业物业租赁合同》，拟证明：原被告双方在合同中约定了支付租金的时间、方式和违约金的计算方法等，是先付款后租用；2、安全、消防责任书，业户缴交自用公用事业费用协议，拟证明：原告向被告交付了房屋；3、被告交付保证金76,000.00元的收据，拟证明：被告向原告交付了保证金；4、被告交付租金的证据，拟证明：被告未按合同约定履行给付租金的义务；5、租金交款通知，拟证明：被告存在违约行为，原告多次催促其缴纳租金，并告知原告需承担违约责任且不退还保证金；6、《解除合同申请》、《商业物业租赁合同》解除协议及2017年1月租金收据，拟证明:经双方协商，合同已经解除的事实，并对解除后的责任进行了约定；7、租金及违约金测算表，证明被告违约、原告计算违约金的起止时间、计算方法等。被告何虹燕辩称，一、原告称一直未按约定时间支付租金的说法错误。双方签订合同后，被告是按照合同约定及双方的口头约定按期支付租金；二、违约金支付的标准不符合法律规定，严重超过银行的利率。按照法律规定，违约金是不超过实际损失的30%，原告实际计算的违约金219，155.00元无法律和事实依据；三、原告计算的219，155.00元违约金，包括收取被告的76,000.00元保证金，要求原告将保证金退还给被告；四、双方履约过程中，原告从未提及被告缴纳租金超过约定期限，且租赁合同已经解除，原告主张违约金不符合法律规定。被告为支持其主张，向本院提交了下列证据：中国工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明：被告一直按照双方签订的租赁合同和口头约定按期缴纳租金，并不存在违约行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的租金交款通知，虽被告质证称没有收到该通知，但该通知上加盖了被告经营的祥和苑酒楼专用章，足以证明该通知已经送达被告，故本院予以认可；2、原告提交的租金及违约金测算表，系原告单方计算，本院不予采信；3、被告提交的中国工商银行借记卡账户历史明细清单，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原、被告签订《达州中铁瑞城置业有限公司商业物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将位于达县南外镇龙郡外滩7＃楼1楼1号、2楼1、2号商业房屋出租给被告，房屋租赁期从2015年4月1日起至2020年3月31日止。2015年4月1日起至2015年9月30日租金为229，500.00元，2015年10月1日至2016年3月31日租金为229，500.00元，2016年4月1日至2016年9月30日租金为240，975.00元，2016年10月1日至2017年3月31日租金为240，975.00元。在签订合同时，被告须支付2015年4月1日至2015年9月30日期间共6个月的房屋租金，并于每半年届满前30日内向原告支付后半年租金，逾期支付的，每逾期一日被告需按逾期付款金额的0.5%向原告支付违约金。被告进场装修前，向原告支付房屋租赁保证金76，000.00元。同时，该合同还对合同终止、争议解决等条款进行了约定。合同签订后，原告中铁瑞城公司按照合同约定将租赁房屋交付被告何虹燕使用，双方口头约定将交纳租金的期限变更为每季度届满前30日内交纳下一季度的租金。2015年4月17日，被告向原告支付房屋租赁保证金76，000.00元及2015年4月1日至6月30日期间租金114，750.00元，后于9月15日、12月16日、2016年2月3日、2月26日、3月30日分别支付租金38，250.00元、38，250.00元、76，000.00元、38，250.00元、38，250.00元。2016年5月9日，被告何虹燕向原告支付2016年1、2、3、4月租金153，000.00元（38，250.00元×4），7月27日支付2016年5、6月租金76，500.00元，9月6日支付2016年7、8月租金76，500.00元，9月20日支付2016年9月租金38，250.00元，11月4日支付2016年10月租金38，250.00元，11月30日支付租金53，550.00元（其中：2016年11月租金40，162.00元，补交2016年4月1日至6月30日期间租金5，738.00元，补交2016年7月1日至9月30日期间租金5，738.00元，补交2016年10月租金1，912.00元），12月31日支付2016年12月租金40，162.50元。2017年1月12日，原、被告签订《商业物业租赁合同》解除协议，约定2017年1月31日双方的租赁关系终止，协议签订后5个工作日内，被告按原租赁合同约定标准向原告交纳租金至2017年1月31日。同时，该协议还对被告违约缴纳租金、违约金计算及保证金抵扣等事项进行了约定。协议签订后，被告于2017年1月17日向原告支付租金2017年1月租金40162.00元，至此，被告已经按照双方签订的租赁合同和租赁合同解除协议的约定足额交纳了全部租金。2017年4月6日，原告诉讼来院，请求被告支付因延期支付租金而应支付的违约金143，155.00元，该违约金系自2016年1月1日起计算至2016年12月31日止的违约金数额抵扣房屋租赁保证金76，000.00元后的金额。本院认为，一、原、被告签订《租赁合同》及租赁合同解除协议均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性、禁止性规定，合法有效，依法应当受到法律保护。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告应按期交纳租金，但被告延期交纳租金，违反了《租赁合同》的约定及双方的口头约定，依法应当承担相应的违约责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告在《租赁合同》中约定每逾期一日被告需按逾期付款金额的0.5%向原告支付违约金，违约金计算方法的约定明显过高，被告亦在庭审中提出违约金的标准过高并要求进行调整。综合本案的实际情况，原告未提供证据证明因被告逾期交纳租金给原告造成了其他损失，故被告违约逾期交纳租金给原告造成的损失应为资金利息损失，因此本院对违约金予以调整：在原告主张的违约期间（2016年1月1日至2016年12月31日），以违约天数和逾期付款金额为基数按中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.35%上浮30%为标准分段进行计算。三、按照双方签订租赁合同的约定和口头约定，违约金应按以下违约天数和逾期付款金额为基数分段计算：1、被告应于2016年1月1日前交纳2016年1至3月租金114，750.00元，但被告于2016年5月9日才交纳，迟延交纳130天，违约金应为2，311.19元{114，750.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×130天}；2、被告应于2016年4月1日前交纳2016年4月至6月租金120,488.00元，但被告分别于2016年5月9日交纳38,250.00元、7月27日交纳76，500.00元、11月30日交纳5，738.00元，分别迟延交纳39天、118天、244天，违约金应为1，846.61元{38,250.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×39天+76，500.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×118天+5，738.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×244天}；3、被告应于2016年7月1日前交纳2016年7月至9月租金120,488.00元，但被告分别于2016年9月6日交纳76，500.00元、9月20日交纳38,250.00元、11月30日交纳5，738.00元，分别迟延交纳68天、82天、153天，违约金应为1，427.91元{76，500.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×68天+38,250.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×82天+5,738.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×153天}；4、被告应在2016年10月1日前交纳2016年10月至12月租金120,488.00元，但被告分别于2016年11月4日交纳租金38,250.00元、11月30日交纳42，074.00元、12月31日交纳40，162.50元，分别迟延交纳35天、61天、92天，违约金应为1，177.50元{38,250.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×35天+42，074.00元×4.35%（1＋30%）÷365天×61天+40，162.50元×4.35%（1＋30%）÷365天×92天}。综上，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，被告应当支付原告违约金6，763.21元（2，311.19元+1，846.61元+1，427.91元+1，177.50元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告何虹燕在本判决生效后十日内向原告达州中铁瑞城置业有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间违约金6，763.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，163.00元，减半收取计1,582.00元，由被告何虹燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  李媚二〇一七年六月二十九日书记员  张雪