湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂28执异8号异议人（被执行人）：宣恩丹峰实业有限公司。住所地：湖北省宣恩县珠山镇建设路43号，统一社会信用代码：91422825066145229G。法定代表人：周显武，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱光耀，重庆俊杰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗磊，重庆俊杰律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：重庆市合川区万通建设集团有限公司。住所地：重庆市合川区龙市镇码头镇街上，统一社会信用代码：91500117709418033E。法定代表人：邢道均，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆合友律师事务所律师，特别授权代理。在本院执行申请人重庆市合川区万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）与被执行人宣恩丹峰实业有限公司（以下简称丹峰公司）建设工程合同纠纷一案中，本院于2017年3月17日作出（2017）鄂28财保3号民事裁定，查封丹峰公司开发的宣恩县民族路的“丹峰·贡水龙城”项目价值4555万元的在售商品房。2017年3月17日，本院作出（2017）鄂28执保6号协助执行通知书，查封了丹峰公司预收商品房（住宅）200套及预售商业用房53套。异议人对该查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月27日举行了听证，异议人丹峰公司及申请执行人万通公司参加了听证，现已审查终结。异议人称，根据（2017）鄂28财保3号民事裁定，万通公司申请保全的对象为丹峰公司开发的位于宣恩县民族路的“丹峰·贡水龙城”项目价值4555万元的在售商品房。但按照宣恩县发改局预售备案价格文件，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出的（2017）鄂28执保6号协助执行通知书却查封了异议人价值122,095,708.40元人民币的房产，属于明显超标的查封，严重损害了申请人的合法权益。请求解除超过异议人4555万元部分房产的查封。申请执行人称，一、本案查封的房屋均是抵押给银行或者被其他案件查封过，因此本案查封的房屋只能按照抵押后或轮候查封后的余值来计算价值，没有超过4555万元的标的；二、根据案外人侯昌朴购买的房屋成交价格看，低于异议人提供的宣恩县发改局预售备案价格文件确定的价格，应当按照实际市场价格确定房屋价值。故请求驳回异议人的异议。本院查明，丹峰公司系宣恩县一桥至钟楼旧城改造（丹峰·贡水龙城）项目的开发商，取得该项目建设用地使用权以及该项目商品房预售许可证。在项目开发过程中，丹峰公司作为发包人，将1-4号楼发包给万通公司承建施工，施工总承包合同载明1-3号楼总建筑面积88450平方米，4号楼总建筑面积25000平方米。现1-3号楼已竣工验收，4号楼属在建工程。2016年10月25日，异议人丹峰公司与申请执行人万通公司及案外人重庆市乾力建筑工程有限公司达成一致协议，协议第六条约定：“万通公司及重庆市乾力建筑工程有限公司全力配合协助丹峰公司商品房屋正常销售，必须解除分别查封的房屋，解封房源销售回款到政府批准的资金监管专户……。”因双方对协议履行有争议，万通公司于2017年3月15日向本院提出诉前财产保全，并向本院提起民事诉讼，要求丹峰公司支付工程款并对“丹峰·贡水龙城”1号楼、2号楼、3号楼、4号楼工程享有建设工程款优先受偿权。2017年3月27日，本院依据（2017）鄂28财保3号民事裁定，作出（2017）鄂28执保6号协助执行通知书，在宣恩县不动产登记中心查封了丹峰公司预售商品房（住宅）200套及预售商业用房53套（具体查封清单附后）。依据宣恩县发改局预售备案价格文件计算，200套及预售商业用房53套的价值为人民币122,095,708.40元。该查封房产中，1栋1单元32套房屋、1栋2单元26套房屋、1栋3单元59套房屋已抵押给海口银行，部分用于拆迁安置及政府收购，2栋4单元26套房屋均已被在建工程抵押，属轮候查封，1幢B区53套商业用房亦均抵押给海口银行，部分抵押给鸿鑫公司（详见“丹峰·贡水龙城”商品房基本情况表）。根据万通公司提交的丹峰·贡水龙城A区三层销控表以及3层、4层商业可抵押明细表来看，本院查封房屋的商业价值为3142.32元/平方米，低于宣恩县发改局预售备案价格文件中确定的销售单价。本院认为，尽管宣恩县发改局预售备案价格文件中对“丹峰·贡水龙城”房屋销售单价进行了备案，但依据万通公司提交的“丹峰·贡水龙城”A区三层销控表以及3层、4层商业可抵押明细表，查封房屋的实际市场价格与备案价格存在出入，按目前实际成交的价格计算，不能说明本院的协助执行通知书存在超标的查封的行为。因查封的房产价值楼层、位置、面积不同，实际成交价格亦不同，且查封房屋销售价格仍会继续随市场价格的变动而产生波动。同时，4号楼工程至今仍未完工，该房屋价值与已竣工验收的工程价值必然存在差异。本院认为，应当以查封房屋的市场成交价格为准，以切实保护债权人的合法权益。本院查封的房产包括对已经设定抵押权房产的查封和对未设定抵押权房产的查封两部分。对设定了抵押权房产的查封，因抵押权系法定优先权，故本院查封该部分房产的价值，实质为实现抵押权之后的剩余价值，因该部分优先权价值尚不确定，故本院对该部分房产价值尚不确定，不能说明存在超标的查封的行为；对未设定抵押权房产的查封，因1-4号楼的房屋建设承包人系万通公司，万通公司作为施工方对其建筑工程享有建筑工程款优先权，故万通公司申请对其承建的建筑工程采取财产保全措施并无不当。关于异议人丹峰公司与申请执行人万通公司及案外人重庆市乾力建筑工程有限公司2016年10月25日就解除查封问题达成一致协议的问题，因各方当事人是否严格按照协议履行义务不是本案的审查范围，且万通公司并未基于该协议申请解除对保全房屋的查封，丹峰公司如认为万通公司存在违约，可另行主张权利。综上，异议人丹峰公司的异议不成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回丹峰公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  徐东海审判员  蔡 斌审判员  曾俊铭二〇一七年六月二十八日书记员  李 居附：查封清单：1幢1单元2301、2601、2701、2801、2901、3001、3101、2002、2102、2202、2302、2402、2502、2602、2702、2802、2902、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、3103、2404、2704、2904、3004、3104、3107。1幢2单元2103、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、3103、2302、2402、2502、2702、2802、2902、3002、3102、2304、2404、2704、2804、2904、3104、2405、3005。1幢3单元2005、2105、2205、2305、2405、2505、2605、2705、2805、2905、3005、3105、2006、2106、2206、2306、2406、2506、2606、2706、2806、3006、3106、2104、2204、2304、2404、2704、2804、2904、3004、3104、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、3103、2307、2407、2507、2707、2807、2907、3007、2401、2701、2901、3001、2402、2702、2802、2902、3002、3102。2幢4单元603、703、803、903、1003、1103、1303、1403、1503、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、2404、2503、2703、2803、3301、3302、3303、3305、3201、3202、3203、3205、3102、3103、3002、3003、3004、3005、3006、2901、2902、2905、2906、2701、2702、2706、2602、2501、2502、2505、2402、2406、2302、1505、1402、1405、1302、1305、1205、1002、902、905、802、805、701、702、606、2102、2002、2006、1905、1802、1804、1805、1806、1701、1702、1705、1706、1602、1604。1幢B区BLG-22、BLG-28、BLG-29、BLG-30、BLG-31、BLG-40、BLG-41、BLG-42、BLG-43、B3-1、B3-2、B3-5、B3-6、B3-7、B3-8、B3-9、B3-10、B3-11、B3-58、B3-59、B3-60、B3-61、B3-62、B3-63、B3-64、B3-65、B3-66、B3-67、B3-68、B3-69、B3-70、B3-71、B3-72、B3-73、B3-74、B3-75、B3-76、B3-77、B3-78、B3-79、B3-80A、B3-80B、B3-81、B3-82、B3-83、B3-84、B3-85、B3-86、B3-87、B3-88、B3-89、B3-90、B3-91）附本案法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。