福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初6744号原告：吴国安，男，1967年10月9日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：吴限英，福建顺济律师事务所律师。被告：张瑞发，男，1958年5月23日出生，汉族，住福建省晋江市。被告：李买秀，女，1969年10月2日出生，汉族，住福建省晋江市。被告：张垂春，男，1968年2月10日出生，汉族，住福建省晋江市。被告：曾惠淋，女，1970年12月29日出生，汉族，住福建省晋江市。以上四被告共同委托诉讼代理人：李悌霖，福建建达（泉州）律师事务所律师。原告吴国安与被告张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国安及其委托诉讼代理人吴限英，被告张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋的共同委托诉讼代理人李悌霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。在审理中，原告吴国安申请财产保全，经审查，本院于2016年7月25日作出（2016）闽0582民初6744号民事裁定书，裁定查封被告张瑞发名下的财产。吴国安向本院提出诉讼请求:1.张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋共同返还吴国安72万元及按年利率6%计付自2014年6月27日起至实际还款之日止的利息；2.张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋承担本案诉讼费用、保全费用。经本院释明本案合同有效后，吴国安申请变更诉讼请求为：1.解除本案契约字协议书；2.张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋共同返还吴国安72万元及按年利率6%计付自2014年6月27日起至实际还款之日止的利息；3.张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：张瑞发与张垂春系兄弟关系，张瑞发与李买秀系夫妻关系，张垂春与曾惠淋系夫妻关系。四人经审批，于1998年11月9日以张瑞发名义取得址于晋江市地块的宅基地使用权，占地面积为105㎡。吴国安经人介绍于2004年11月5日与四人签订一份契约字，约定：张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋将取得的宅基地使用权出让给吴国安，转让价款为77万元。签订协议当日，吴国安将转让款72万元通过银行转账方式支付给张垂春，余款5万元待办理土地使用权过户手续后支付。由于吴国安非陈埭镇赤西村集体成员，无法享受该村集体成员的宅基地使用权，故吴国安无法受让四人的宅基地使用权，该地块的土地使用权过户手续无法办理。虽经多次协商，张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋亦无法提出妥善的解决办法。本案协议已违反相关法律法规，张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋无法办理诉争土地的原始土地使用权登记，因此，诉争的土地使用权无法变更登记至吴国安名下，双方签订契约字的合同目的无法实现。张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋答辩称：一、契约字约定：答辩人将位于赤西居民委员会区域内的田洋面积105㎡的住宅用地，东西四至东起路、西至规划地、南起建兴路、北至规划地以77万价格转让给吴国安。该地块于1998年11月9日，晋江市土地管理局通过合法程序向赤西村委会征用。征用后，所有权属国家所有，使用权由晋江市国土资源局出让给答辩人作为住宅使用。所以该地块在1998年11月9日以后所有权属就是国有，并不是集体所有权下的宅基地。二、契约字是合法有效的。该协议是在双方诚信、平等、公平的前提下签订的。协议的内容没有违反国家的法律法规。该协议也没有违反国家土地管理的相关法规。三、该协议签订后，该地块的使用权就已移交给吴国安使用，该地块已被吴国安出租并收益。吴国安于2006年12月19日向赤西社区第四居民小组缴交住宅安置建设用地城市建设配套费贰万元。以上事实证明该国有土地的使用权转移给吴国安是从2004年11月5日，吴国安从2004年11月5日已使用并收益至今。契约字从2004年11月5日签订时双方就已经在履行该协议。因此，契约字真实有效，已实际履行了12年了。在这12年中，张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋多次找吴国安，要求办理过户登记手续，但吴国安总是说等他把该地块的使用权转让了，在让新的受让人与张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋共同去办理变更登记。现四答辩人要求吴国安继续履行合同，协助办理使用权人变更登记手续，支付余款五万元，并承担相应的违约责任。四、吴国安在诉讼期间，在张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋无过错的情况下，申请查封冻结张瑞发名下的址在晋江市产（晋房权证梅岭字第××号），已造成张瑞发的经济损失，应该由吴国安承担。综上，依法驳回吴国安的诉讼请求。吴国安围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.居民身份证，以此证明吴国安的诉讼主体资格；2.户籍证明、结婚登记申请书及审查处理结果，以此证明张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋的诉讼主体资格、身份情况；3.契约字，以此证明吴国安于2004年11月5日与张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋签订一份契约，约定张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋将其宅基地使用权出让给吴国安，转让价款为77万元；4.晋江市土地管理局征用土地及土地使用权出让合同及收款收据，以此证明张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋经审批，于1998年11月9日以张瑞发名义取得址在晋江市块地（占地面积为105m2）的宅基地使用权；5.个人活期交易明细，以此证明吴国安已支付给张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋72万元。张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋质证称，对证据1无异议；对证据2，就张瑞发、李买秀的户籍证明、结婚登记申请书的三性无异议，对张垂春和曾惠淋户籍信息没有异议，但是对其婚姻关系有异议，张垂春和曾瑞淋已经离婚；对证据3无异议；对证据4无异议，但是晋江市土地管理局征用土地及土地使用权出让合同更有证明力，可以证明在1998年11月9日涉案土地已经被征用为国有，并在1998年11月9日该地块已经在张瑞发的名下。对证据5没有异议。张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.离婚证，以此证明张垂春和曾惠淋已离婚；2.代收款项凭证复印件，以此证明吴国安已使用该地块，并支付城市建设配套费2万元；3.录音摘要，以此证明吴国安购买该地块是为了转让；4.照片，以此证明该契约字已实际履行，吴国安已经从2004年转让当时就开始使用、出租该地块，并已收益；5.晋江市国土资源局《关于张瑞发先生来访信访事项的答复意见书》，以此证明因为市区统一规划的需要，本案诉争的土地目前暂时不能办理，但并非无法办理；6.租赁协议，以此证明吴国安已将诉争的土地出租。吴国安质证称，对证据1无异议，但是本案签订协议是2004年，张垂春和曾惠淋处于婚姻关系期间。对证据2三性均有异议，无法确认真实性、客观性、关联性。对证据3真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议，与本案没有关系，吴国安即使口头上有说过要卖地，也只是一种意愿。对证据4三性均有意见，土地由吴国安在使用，但是照片体现的地块并不完全是名义上交给吴国安使用的部分，还有部分是别人的。对证据5的真实性没有异议，根据答复书里的意见，该地块不能办理土地使用证，到庭审终结前，该地块确定无法办理土地使用证，所以其农村宅基地的性质没有改变，并不是说提供了材料就能办理。对证据6的真实性没有异议，该地块是与相邻地块一起打包出租才租出去的，各出租方搁置了界限的问题。在审理中，本院组织双方当事人到诉争地块进行现场勘验并拍摄照片，根据晋江市国土资源局《关于张瑞发先生来访信访事项的答复意见书》，本院向晋江市国土资源局发出协助调查函，该局于2016年11月28日出具《关于晋江市人民法院协助调查（2016）闽0582民初6744号的复函》。吴国安质证称，对现场勘验的照片真实性没有意见，但是本案诉争地块界限不清，四至不明，无法办理权属证书，无法实现合同目的。对晋江市国土资源局的复函的真实性没有意见，但诉争土地没有办理土地权属证书，也无法确定何时能办理土地权属证书，若能办理土地权属证书，也不一定能取得土地的权属证书。张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋质证称，对现场照片及晋江市国土资源局的复函三性均无异议。本院经审查认为，吴国安提供的居民身份证、户籍证明、结婚登记申请书、审查处理结果、契约字、晋江市土地管理局征用土地及土地使用权出让合同、收款收据、个人活期交易明细以及张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋提供的离婚证、录音摘要、晋江市国土资源局《关于张瑞发先生来访信访事项的答复意见书》、租赁协议的真实性均无异议，本院予以确认。本院在诉争土地拍摄的现场照片以及晋江市国土资源局出具《关于晋江市人民法院协助调查（2016）闽0582民初6744号的复函》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予认定。张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋提供的代收款项凭证复印件的真实性无法确认，本院不予认定。经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定：1998年11月9日，张瑞发、晋江市陈埭镇赤西村民委员会（以下简称赤西村委会）及晋江市土地管理局（以下简称土地管理局）签订晋江市土地管理局土地及土地使用权出让合同，三方约定：土地管理局征用赤西村委会行政区域内田洋耕地105㎡作为住宅用地，范围东起路西至规划地南起建兴路北至规划地，该地块征用后，所有权属国家所有，使用权由土地管理局出让与张瑞发作为住宅用地，……土地管理局出让给张瑞发的土地使用权出让金为每平方米200元，共21000元，张瑞发应在合同签订之日全部支付清楚等内容。张瑞发已支付土地出让金21000元。2004年11月5日，张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋将上述地块105㎡以77万元的价格出售给吴国安，并出具一张契约字交给吴国安收执，吴国安于当日支付购买土地款72万元给张垂春，剩余款项5万元未支付。2015年5月1日，吴国安将上述地块出租给他人使用。2016年9月29日，张瑞发向晋江市国土资源局提出信访反映关于办理本案诉争土地使用权证情况。2016年10月10日，晋江市国土资源局出具《关于张瑞发先生来访信访事项的答复意见书》，该答复意见书第二条处理意见载明“近日已向市政府递交恢复市区办证的请示，待市政府批复后，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，现办理不动产权证书所需材料为：一是不动产登记申请表，二是土地使用权原件（居民建房用地申请表或建筑房屋动用土地证明书等批准手续），三是申请人身份证明，四是坐落证明，五是权籍调查成果。根据以上材料提供完整后可到晋江市不动产登记中心办理，我局将在10个工作日内办结。”2016年11月28日，晋江市国土资源局出具《关于晋江市人民法院协助调查（2016）闽0582民初6744号的复函》，该复函第二条载明“经我局经办人员到晋江市档案馆查档核实，张瑞发签发《晋江市土地管理局征用土地及土地使用权出让合同》以及出让合同上缴纳发票有在晋江市档案馆存档，因此该出让合同真实有效。故该土地是国有土地，合同签订日期为1998年11月9日，从正式签订合同起生效为国有土地。目前6个街道（罗山街道、青阳街道、灵源街道、西园街道、梅岭街道、新塘街道）及3个镇（池店、陈埭、西滨），市政府有关规定暂停办理登记，我局已向市政府（晋国土资【2016】541号）文请示建议恢复办理6个街道3个镇的土地使用权和房屋所有权首次登记，待市政府批准后张瑞发可申请办理土地使用权登记。”本院认为,双方当事人在契约字中关于转让本案诉争土地的约定系双方的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，合法有效、依法应予保护。根据晋江市国土资源局出具《关于张瑞发先生来访信访事项的答复意见书》以及《关于晋江市人民法院协助调查（2016）闽0582民初6744号的复函》载明的情况，本案诉争的土地是国有土地，已由晋江市土地管理局出让给张瑞发，张瑞发可按规定申请办理土地使用权登记手续，在办理土地使用权登记手续后，经有关部门的审批，土地使用权登记可依法办理转移登记至吴国安名下，因此，吴国安主张张瑞发、李买秀、张垂春、曾惠淋无法办理诉争土地的使用权登记以及该土地的变更登记，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回吴国安的诉讼请求。案件受理费11000元，保全申请费4570元，由吴国安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴雅莉审 判 员  洪新民人民陪审员  王志刚二〇一七年六月二十八日书 记 员  黄钟越速 录 员  洪雅玲附件：本案所适用的法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。