湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初4255号原告：连小英。委托诉讼代理人��周静雯，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈岩，湖北万泽律师事务所实习律师。被告：武汉武建建筑混凝土有限责任公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特8号。法定代表人：李洁明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙发银，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：邱小毛，武汉天工法律服务所法律工作者。第三人：武汉吉祥房地产开发建筑有限公司，住所地：汉阳区汉阳大道642号金龙花园。法定代表人：刘开增。原告连小英与被告武汉武建建筑混凝土有限责任公司（以下简称武建混凝土公司）、第三人武汉吉祥房地产开发建筑有限公司（以下简称吉祥房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。��告连小英及其委托诉讼代理人周静雯、陈岩，被告武建混凝土公司的委托诉讼代理人孙发银、邱小毛到庭参加诉讼。第三人吉祥房地产公司因下落不明，经本院公告送达传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连小英向本院提出诉讼请求，1、确认汉阳大道679号吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号房屋为原告所有，并停止对该财产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，原告收到武汉市汉阳区人民法院送达的（2016）鄂0105执异69号执行裁定书。原告认为汉阳区人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原因为：1、被告所申请执行的汉阳大道679号吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号房屋为原告所有，而不属于第三人所有。2004年9月1日，原告与第三人签订商品房买卖合同，原告购买第三人开发的吉祥欧式��园3-4幢X层X-X号房屋。原告支付了全部房款301,339元后，第三人出具了武汉市房地产交易统一发票。原告还从第三人处领取了登记在第三人名下的《武汉市商品房权属证明书》，因此，原告享有占有、使用、收益、处分四项权能。该房屋应为原告所有。2、被告对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告与第三人的交易是意思自治下达成的，是合法有效的。原告支付了全额购房款后才取得了对该房屋的占有、使用、收益、处分四项权能，原告是善意取得，被告无权对原告的上述财产申请执行。汉阳区人民法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的。被告武建混凝土公司辩称：1、吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号号房屋的所有权人是吉祥房地产公司，不是原告；2、原告提交的购房发票中没有写明合同编号，也没有写明具体房屋编号，原告提交的购房合同有涂改的痕迹，因此，原告提交的这二份证据不能证明原告购买的是诉争房屋，其不是适格主体；3、原告提交的购房合同注明所购房屋仅作商网使用，而汉阳区法院执行人员到吉祥欧式花园3-4幢1层1-6号张贴摇号通知时，经核实，该房屋出租给他人用于经营，原告没有作为住宅使用。因此，对于其诉讼请求应予驳回。第三人吉祥房地产公司未到庭答辩。经审理查明,2014年10月28日，本院受理被告武建混凝土公司与第三人吉祥房地产公司买卖合同纠纷一案。同年12月11日，本院作出（2014）鄂汉阳民三初字第00701号民事判决书，判决第三人吉祥房地产公司向被告武建混凝土公司支付商品混凝土货款及违约金390余万元并承担受理费、保全费计4.3万余元。第三人吉祥房地产公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉后，于2015��9月2日撤回上诉。因第三人吉祥房地产公司未自动履行生效判决书，被告武建混凝土公司于2015年9月25日向本院申请强制执行。2015年12月31日，本院作出（2015）鄂汉阳执字第00865-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封了第三人吉祥房地产公司名下，包括位于武汉市汉阳区汉阳大道679号欧式花园X号X号楼106.19平方米（商品房权属证明书号：武房商证阳字第2006001664号）的房屋一套在内的财产，查封期限为三年。2016年1月19日，被告武建混凝土公司向本院申请评估、拍卖第三人吉祥房地产公司位于武汉市汉阳区汉阳大道679号欧式花园3号4号楼1-6号房屋。本院于同年8月22日在武汉市汉阳区汉阳大道679号欧式花园X号X号楼X-X号房外张贴摇号通知书。同年9月19日，原告连小英向本院提出执行异议，要求终止（2015）鄂汉阳执字第00865-1号案件的执行，解除位于武汉市汉阳区汉阳大道679���吉祥欧式花园X-X幢X-X号房屋（商品房权属证明书号：武房商证阳字第200600XXXX号）的查封措施。2016年10月9日，本院作出（2016）鄂0105执异69号执行裁定书，认为虽然原告连小英于2004年已向第三人吉祥房地产公司购买武汉市汉阳区汉阳大道679号欧式花园3-4幢X层X-X号房屋1套，并支付全部价款，该房理应属于原告所有，但该房屋位于整栋大楼的第一层为商网，原告将房屋长期出租用于经营、收取租金；原告本人则长年居于外地，该房未用于自身居住，不能视为居住功能房屋。诉争房屋至今仍登记在第三人名下，原告长期不过户，其不行使登记权利的消极行为，自身存在过错，因此原告的请求不符合《最高人民法院》第二十八条及第二十九条规定的情形，故裁定驳回原告连小英的请求。原告连小英不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。另查明：2004年9月1日，原告连小英与第三人吉祥房地产公司签订武汉市商品房买卖合同，合同约定，原告向第三人购买汉阳区汉阳大道679号吉祥欧式花园X-X幢X层X号房，房价款为301,339元。合同签订后，原告向第三人支付了全部房款，第三人于2004年12月2日向原告开具了武汉市房地产交易统一发票。2005年，第三人向原告交付了该房屋并于2006年向原告交付了该房屋的武房商证阳字第2006001664号武汉市商品房权属证明书，但原告因长年在外地做生意，并未办理该房屋的房屋所有权证及土地所有权证。原告2005年在该房内短暂居住后，于2006年将该房屋出租给他人使用。原告连小英及丈夫张幺升名下在武汉市无其他用于居住的房屋。还查明，汉阳区汉阳大道679号吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号房登记产权人为第三人吉祥房地��公司，房屋的设计用途为住宅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的武汉市商品房买卖合同系原件，被告没有提交证据证实该合同为伪造的，故对该合同的真实性，本院予以确认。2、原告提交的武汉市房地产交易统一发票为原件，对其真实性，本院予以确认。该发票虽没有注明合同编号，但发票可证实连小英已向吉祥房地产公司支付了购房款301,339元。结合连小英提交的商品房买卖合同及吉祥房地产公司已向连小英交付房屋的事实，可以认定所付款项系用于支付涉案房屋的购房款。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产��拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系武建混凝土公司申请执行吉祥房地产公司一案中，因案外人连小英对人民法院查封的登记在被执行人吉祥房地产公司名下房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，连小英对人民法院查封的汉阳区汉阳大道679号吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号房是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于连小英对涉案房屋是否享有所有权的问题。买卖为继受取得所有权的方式之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经���法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在第三人吉祥房地产公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，涉案房屋物权变动并未完成，连小英尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对涉案房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。二、连小英对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对物权期待权的条件作出了规定：“被执行人���其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照上述法律规定，本院认为：1、本案涉及的是金钱债权的执行异议之诉；2、本院于2015年12月31日查封了登记于吉祥房地产公司的涉案房屋，而吉祥房地产公司于查封前，即2004年9月1日与连小英签订书面的《武汉市商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，是合法有效的；3、连小英与吉祥房地产公司所签订合同第十七条虽约定所购房屋仅作商网使用，但被告提交的产权登记信息查询单及原告提交的武汉市商品房权属证明书中均注明涉案房屋的设计用途为住宅，因此该房屋的使用性质应以房地部门的登记为准，认定为住宅。而对最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中“用于居住”的规定，应理解为只要有居住功能的，即视为用于居住的房屋。连小英将该房屋出租，不影响该房屋的使用性质，该房屋应认定为用于居住的房屋。连小英与其丈夫张幺升名下在武汉市也无其他用于居住的房屋；4、连小英于签订合同后，已向吉祥房地产公司支付了全部购房款，吉祥房地产公司也向连小英出具了武汉市房地产交易统一发票；5、吉祥房地产公司于2005年将涉案房屋交付给连小英使用，连小英已合法占有涉案房屋十余年，并向物业公司交付了相关费用，但未办理房屋过户手续。故原告连小英对涉案不动产享有物权期待权。当连小英享有的物权期待权与作为申请执行人的武建混凝土公司享有的一般债权的实现发生冲突时，应优先保护案外人的物权期待权。连小英享有的物权期待权足以排除对执行标的强制执行，故对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七��，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院《关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行汉阳区汉阳大道679号吉祥欧式花园3-4幢X层X-X号房屋；二、驳回原告连小英其他诉讼请求。案件受理费11,800元，公告费560元由被告武汉武建建筑混凝土有限责任公司负担10,000元，原告连小英负担2,360元。此款原告连小英已缴纳，被告武汉武建建筑混凝土有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担款项支付给原告连小英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖���省武汉市中级人民法院。审 判 长  梁志顺人民陪审员  朱国平人民陪审员  李国芬二〇一七年六月二十日书 记 员  蒋 娴