上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初89572号原告：交通银行股份有限公司上海临港新城支行，住所地上海市浦东新区。负责人：曾文伟，行长。委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔一丁，上海宏仑宇君律师事务所律师。被告：谢红梅，女，1970年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：黄平，男，1960年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：黄一斌，男，1994年10月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：蔡华，男，1986年7月28日生，汉族，住上海市。被告：上海市浦东新区住宅发展和保障中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：瞿跃方，书记。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司上海临港新城支行与被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华、上海市浦东新区住宅发展和保障中心(以下至判决主文前简称：浦东住宅保障中心)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑铮、被告浦东住宅保障中心委托诉讼代理人王寒笑到庭参加诉讼，被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华经本院依法传唤未到庭应诉，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华向原告偿还借款本金181,413.87元；2、判令被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华向原告偿还至实际清偿之日止的利息、复利、罚息(截至2016年9月7日暂计算为15,806.66元，自2016年9月8日起按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率标准计算至实际清偿之日止)；3、判令被告浦东住宅保障中心承担回购责任；4、判令本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2012年2月29日，原告与被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华签订编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX《个人房产抵押贷款合同》，约定被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华为购房向原告借款22万元；借款期限144个月，实际自放款日起算；贷款月利率5.875‰，以次年1月1日为合同利率调整日；还款按月等额本息还款法。被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收罚息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为该合同约定利率上浮50%。被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华未按时足额偿还贷款本金、支付利息的。应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华同意以其所购的坐落于上海市浦东新区航头镇鹤驰路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述债务提供抵押担保、抵押担保范围为合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及原告为实现债权及抵押权的费用。包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。2012年3月28日，原告与被告办理了预购商品房抵押的预告登记手续，后在该房屋转为现房后预告登记转为了抵押房屋的房地产抵押登记。另外，《个人房产抵押贷款合同》第二十九条约定：被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华在取得所购房屋房地产权证之日起五年内，若未按照合同约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，被告浦东住宅保障中心应当按照原告要求回购该经济适用房。2012年4月12日，原告向被告发放了全部贷款。截至2016年9月7日，被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华已违反合同约定，累计逾期17期未能按约履行还款义务，属于《个人房产抵押贷款合同》约定的“提前到期事件”，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，并要求被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华立即偿还所有到期贷款本金、结清利息，并承担诉讼费用等实现债权的其他费用。因被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华取得所购房屋房地产权证日起为2012年12月，未满5年，根据借款合同约定，被告浦东住宅保障中心应承担回购责任。原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：证据1、个人房产抵押贷款合同，证明原、被告之间的抵押借款合同关系；证据2、上海市房地产商品房抵押登记及房产登记信息，证明原、被告依法办理了抵押登记；证据3、放款记录，证明原告按约向被告放款；证据4、本息清单，证明被告欠款情况。被告浦东住宅保障中心辩称，对借款事实无异议，对回购的程序因政策不明朗，至今没有案例，需要向上级部门请示。原告向法庭出示的上述证据，被告浦东住宅保障中心经质证，对证据的真实性均无异议。被告浦东住宅保障中心为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：《上海市共有产权保障住房管理办法(沪府令39号)》，证明第33条对回购作了约定，但本案尚未到实物操作的阶段。被告浦东住宅保障中心提交的上述证据，原告未在本院指定的期限内发表质证意见，本院经核实，确认该管理办法的真实性。经审理查明，2012年2月29日，原告(贷款人)与被告谢红梅(借款人)、被告黄平、黄一斌、蔡华(共同借款人)、被告浦东住宅保障中心(回购人)签订了《个人房产抵押贷款合同》(适用于经济适用房)，约定：被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华向原告借款220,000元，用于购买上海市浦东新区航头镇鹤驰路XXX弄XXX号XXX室房屋(经济适用房)，借款期限为144个月，借款期限从2012年3月16日起至2024年3月16日止(实际自放款日起计)；本合同项下贷款利率为5.875‰(基准利率)，按年调整；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；借款人选择等额本息还款法；借款人未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款本金全部提前到期，要求借款人立即清偿借款本息；有权根据关于回购条款的约定要求回购人进行回购；合同还约定，在借款人取得合同项下的房屋房地产权证之日起五年内，借款人未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，贷款人要求回购人回购的，回购人应当按照贷款人的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，贷款人有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加购银行存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；……回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，回购人应在收到贷款人书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至贷款人指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；……等等。2012年3月28日，被告谢红梅、黄平、黄一斌以所购上述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。2012年4月12日，原告按约发放了贷款。2012年12月18日，上述经济适用住房权利人登记为被告谢红梅、黄平、黄一斌，三被告共同共有。被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华从2015年4月起未能按合同约定正常还款，截止2016年9月7日尚欠贷款本金181,413.87元、利息、逾期息计15,806.66元。为此，原告提起诉讼。另查明，2011年12月24日，被告浦东住宅保障中心与被告谢红梅、黄平、黄一斌及案外人上海福昶置业有限公司订立《上海市经济适用房预售合同》，被告蔡华为上述涉案房屋同住人。被告浦东住宅保障中心属于非经营性的事业单位，其经费来源政府全额拨款。以上事实，有原告提供的上述证据及庭审笔录为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。本院认为，当事人之间签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。原告依约履行放贷义务，但被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按《个人房产抵押贷款合同》约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约，原告有权依据合同之约定，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，并要求回购人被告浦东住宅保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。至于回购具体操作，按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》及《上海市共有产权保障住房管理办法》(沪府令39号)等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为《上海市经济适用住房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告浦东住宅保障中心划至原告指定的账户以结清贷款，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华经本院依法传唤未到庭应诉，应视为放弃其抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司上海临港新城支行借款本金人民币181,413.87元及至2016年9月7日止的利息、逾期利息计人民币15,806.66元，并偿付自2016年9月8日起至实际清偿日止的逾期利息(按《个人房产抵押贷款合同》约定标准计付)；二、被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华届期不履行本判决第一项付款义务的，被告谢红梅、黄平、黄一斌应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市浦东新区住宅发展和保障中心返还位于上海市浦东新区航头镇鹤驰路XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合被告上海市浦东新区住宅发展和保障中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市浦东新区住宅发展和保障中心名下的登记手续；三、被告上海市浦东新区住宅发展和保障中心应于被告谢红梅、黄平、黄一斌履行本判决第二项时支付房屋回购款，其中，本判决第一项所确定的债务，由被告上海市浦东新区住宅发展和保障中心从回购款中代被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华支付给原告交通银行股份有限公司上海临港新城支行，剩余部分由借款人收取【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行同期定期存款利息计付，计息时段为《上海市经济适用住房预(出)售合同》签订之日(2011年12月24日)起至上述房屋回购合同签订之日，利率为签订房屋回购合同之日的银行同期定期存款利率】。案件受理费4,244元，由被告谢红梅、黄平、黄一斌、蔡华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  楚 倩人民陪审员  乐新祥人民陪审员  黄玉娟二〇一七年六月七日书 记 员  舒 轼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。