四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终520号上诉人（原审原告）：李娜，女，1980年4月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人（特别授权）：张永生，四川竟壹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苟林远，男，1969年4月13日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：ＸＸ，��江县诺江法律服务所法律服务工作者。上诉人李娜因与被上诉人苟林远房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2016）川1921民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李娜的委托诉讼代理人张永生、被上诉人苟林远及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李娜上诉请求：撤销（2016）川1921民初2349号民事判决，判准上诉人一审诉请。事实和理由：一、向堃当庭作证程序违法。向堃作为苟林远开办火锅店的合伙人，在本案审理过程中一直参加了整个庭审活动。苟林远在庭审前并未申请其出庭作证。在庭审中法官也未取得上诉人同意，直接询问向堃，并以向堃所说内容作为定案的直接证据，程序违法。二、向堃证言内容虚假。1.无其它证据佐证向堃将租赁物钥匙交与李川；2.向堃证明的租赁物二次打扫干净，李川等进行了查看，但上诉人举证证明了租赁物内一片狼藉；3.向堃证明2015年6月底或7月将钥匙交于了李川，但上诉人有证据证明2015年9月至10月租赁物还产生了42.9元的水费。向堃与被上诉人系合伙关系，本案结果与向堃有直接利害关系。在无旁证证明向堃所说己将租赁物钥匙交与李川的情况下，认定向堃所说内容真实于法无据。三、一审认定上诉人在被上诉人未按期交房租时未及时催收，不合情理。该理由于法无据。被上诉人到期未交房租，上诉人是否及时催收，是上诉人的权利。上诉人是否及时行使自己的权利，法律并无强制性的要求。四、2016年6月14日李川在网站上发布租赁物租赁广告不能证明上诉人与被上诉人的租赁合同一定终止。2015年9月被上诉人就未向上诉人交付下期��金。2016年6月被上诉人已发现租赁物未实际使用，为避免损失的进一步扩大而在网上招租并无不当。上诉人在网上招租的行为并不必然导致其与被上诉人的租赁合同终止。五、2016年4月苟林远与李建军在通话中因言语发生冲突导致报警，并非苟林远与李川为显示屏发生纠纷。合同的终止应按法律规定，不得擅自解除。一审在被上诉人未能举出有力证据证明租赁合同解除的情况下，认定上诉人与被上诉人租赁合同己终止，证据不足，请求改判。被上诉人苟林远辩称：1.本案中被上诉人经营的火锅店已于2015年2月停止营业。2.上诉人与被上诉人已于2015年7月10日左右解除了租赁合同，上诉人称合同未解除与事实不符。3.如果火锅店关闭后，被上诉人未转租，也未自己经营，也不与上诉人解除合同，让店面空着，白白支付每年高达20万元以上的租金，��合常理。2015年9月的租金已结清，双方是口头协议终止合同，属于协议解除，没有给上诉人造成其他任何损失，上诉人的请求不成立。李娜向一审法院起诉请求：1.终止原、被告双方于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告及时返还租赁物（通江县江舟情自助火锅城门市）；3.被告承担2015年9月至租赁物返还之日止的房屋租金；4.被告赔偿经济损失（按未付租金的百分之十计算）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月20日李川（甲方）与案外人何辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本案案涉房屋出租给乙方，租期为5年，即2012年9月10日至2017年9月9日；第一年租金20万元，以后每年租金在前一年的总租金基础上递增8%，乙方在签订合同时将第一年租金一次性付清，以后每年9月1日为缴纳租金的时间；甲方在2012年9月1日将房屋交付给乙方。合同签订后，何辉在该出租房内经营游戏机，后因生意不景气关门歇业。2014年苟林远、向堃、王渊协议合伙开火锅店，四处寻找门市，后经向堃了解，位于通江县诺江镇文庙街嘉年华茶楼房屋所有权人系李娜，共有人是李川，李川、李娜系夫妻，现该门市已出租给何辉在经营游戏，何辉已关门停业欲转租。向堃与何辉取得联系，何辉同意转租，但要求把门市未到租期的几个月的租金、转让费及财产折价费一次性付给自己，同时要李川同意才能转租。后李川同意何辉转租门市，但要求重新签订租赁合同，合同内容、时间不变，苟林远、向堃、王渊均同意。此后苟林远、向堃、王渊将何辉的费用付清，于2014年3月接手该门市，同时李川以李娜的名义与苟林远重新签定《房屋租赁合同》，合同内容与李川和何辉签订合同内容一致，落款时间为2012年9月10日。合同签订后，苟林远交清2014年9月10日至2015年9月9日的房租共计23.3万元，并对该门市进行装修、安装卷帘门、电子显示屏。后该门市取名为“通江县江舟情自助火锅城”（以下简称江舟情火锅店），合伙人向堃负责管理经营，并以向堃的名义到通江县市场监督管理局办理注册登记，后因生意亏本，2015年2月即春节前关门歇业。2015年6月29日向堃对该营业执照进行注销。庭审中，案外人向堃当庭证实：“我与李川、李娜系隔壁邻居，我电话告诉李川我们不租房了，李川叫我把卫生打扫干净。2015年6月我把租房内卫生打扫后，李川来看认为我未打扫干净，第二次是6月底或7月初我正打扫卫生时李川又来看卫生情况，2015年7月10日左右我将4把钥匙交与李川，李川没有给我写收条”。但原告对此予以否认。通江县公安局处警登记记���显示：2016年4月12日苟林远欲将原安装在火锅店的电子显示屏拆除，但李川不同意，双方发生矛盾。2016年6月14日李川在“58网站”发布招租信息，备注内容“位置在原来的江舟情火锅，可做茶楼、餐饮、培训中心等”。2016年9月5日原告李娜向本院申请财产保全，通江县人民法院于2016年9月5日作出（2016）川1921民初2349号之一民事裁定，查封了苟林远名下所有的长城牌小型汽车二辆；但在查封时，因车牌号川YU98**小型汽车已于2016年8月18日办理了转移登记，故无法查封；共开支保全费1520元。一审法院认为，本案焦点一是双方签订房屋租赁合同的时间。2012年6月20日至2014年9月案涉房屋以李川的名义出租给案外人何辉，2014年9月9日至2015年9月8日该房系以李娜的名义出租给苟林远，双方对该时段的房租费未提出异议，应确认李娜与苟林远签订租赁合同���间为2014年9月9日，而不是2012年9月10日。本案争执焦点二，李娜诉请终止2012年9月10日李娜与苟林远签订的《房屋租赁合同》，苟林远抗辩合伙人向堃于2015年7月已将钥匙交与原告丈夫李川，房屋租赁合同已解除。双方《合同》约定：“乙方在签订合同时必须第一年租金一次性付清；以后每年的9月1日为缴纳租金的时间，必须是一次性付清租金”。依此约定，2015年9月1日被告苟林远应缴纳2015年9月至2016年9月的租金，原告并未举出催收租金证据予以证明，于情理不符；同时2016年6月14日李川在“58网站”发布招租信息，再结合案外人向堃在庭审中证实其租房的钥匙是交与原告丈夫李川，以及通江县公安局处警记录显示：2016年4月12日苟林远欲将原安装在江舟情火锅店的电子显示屏拆除，彼此发生矛盾，足以认定合伙人向堃已将租赁房钥匙交与原告之夫的事实，因房屋钥匙已交与原告之夫，故房屋租赁合同已解除。原告要求终止原、被告2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》并返还租赁物的理由不成立。原告要求被告支付2015年9月至返还租赁物时的租金以及按未付租金的百分之十赔偿损失的理由亦不成立，据此判决：驳回原告李娜对被告苟林远的诉讼诉请。本院二审期间，上诉人李娜未提交新证据。被上诉人苟林远申请证人向堃出庭作证，并举出租赁物现状照片一张和吴波证言一份。本院组织当事人进行了质证。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。本案中向堃是与上诉人直接联系租房、并与被上诉人合伙在租赁物内开办江舟情火锅店且对该店��行具体经营管理的个人，对本案较知情，依法有出庭作证的义务。同时，应充分注意到向堃在本案中与被上诉人苟林远系合伙人，案件处理结果与其有一定利害关系，其证言的证明力应结合全案证据综合分析认定。证人作证必须按照规定程序进行，上诉人提出本案一审中当事人未向法庭申请向堃出庭作证，向堃作证前也旁听了该案的审理，经查一审庭审中确实存在该问题，一审采信向堃出庭作证的证言确属不当，应予纠正。但是，在本案中，先于一审开庭之前，被上诉人的代理律师曾于2016年10月18日对向堃作过一份调查笔录；二审中被上诉人也申请了向堃出庭作证，综合前后几份证言，向堃的证言内容能够相互吻合且较为稳定，能够说明案件情况，综合全案证据，向堃于2016年10月18日所作的证言和二审中的证言具有真实性、关联性和合法性，本院予以采信。根据向��的证言，结合全案证据，应认定作为租赁本案标的物开办江舟情火锅店的合伙人暨具体经营管理人之一的向堃，代表承租人一方，经事先与代表出租人的李川商议，并于2015年7月的一天将案涉房屋的钥匙交给李川，李川接收了该钥匙，事实上说明该房屋租赁合同已经当事人双方达成一致而解除。上诉人提出向堃证言内容虚假；上诉人是否及时催收到期未交房租是其权利，法律并无强制性要求；上诉人在网上招租是为了避免损失扩大，并不必然导致合同终止等主张，缺乏依据，本院不予支持。解除合同时，承租人已付清租金。出租人主张赔偿损失亦缺乏相关依据。因此，应依法驳回李娜的诉讼请求。综上所述，上诉人的主要上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决“驳回原告李娜对被告苟林远的诉讼诉请”表述不当，应表述为“判决驳回原告李娜的诉讼请求”，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费2150元，财产保全费1520元，共计3670元，由李娜负担。本案二审案件受理费2150元，由李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 文达审 判 员 马瑛审 判 员 李巍二〇一七年六月二十九日法官助理 黄涛书 记 员 董洁