福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016)闽0302民初3973号原告：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号，统一社会信用代码：91350300855342188U。负责人：黄勇超，行长。委托诉讼代理人：李远航（特别代理），男，1960年8月12日出生，汉族，住莆田市城厢区，系原告员工。委托诉讼代理人：吴宁（特别代理），男，1989年8月31日出生，汉族，住莆田市秀屿区，系原告员工。被告：沈新，男，1988年4月17日出生，汉族，住莆田市秀屿区。被告：福建馨宜房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区胜利北街1555号，统一社会信用代码：9135030079836139X1。法定代表人：黄玉妹，执行董事。委托诉讼代理人：许朝阳（特别代理），男，1989年2月16日出生，汉族，住莆田市城厢区，系被告员工。原告中国建设银行股份有限公司莆田分行与被告沈新、福建馨宜房地产开发有限公司金融借款合同一案，本院于2016年10月11立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李远航、被告福建馨宜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许朝阳到庭参加诉讼，被告沈新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同号为350630034-2012-20130280734的《个人住房借款合同》；2.判令被告沈新偿还所欠原告贷款本金人民币1676321.71元及自2016年10月9日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂算至2016年10月11日为人民币7610.02元）；3.判令原告对被告沈新所抵押的位于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房的房地产（商品房买卖合同号：L201200478号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.判令被告福建馨宜房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；5.请求依法判令以上被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：被告沈新于2013年8月9日向原告借款人民币1740000元，双方约定借款有效期限为30年，由被告福建馨宜房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，并以被告沈新拥有的位于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房的房地产作抵押，借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除合同，提起收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任，合同约定内容详见《个人住房借款合同》。截至2016年10月11日被告沈新已累计超过1期未能按期归还贷款本息，共欠贷款本金人民币1676321.71元及相应的利息（含复利、罚息）人民币7610.02元。经原告多次催讨，被告均不能履约还款，故提起诉讼。被告沈新未作答辩。被告福建馨宜房地产开发有限公司辩称，对原告的第二个诉讼请求认为金额有变化。对原告的第三个诉讼请求认为房屋目前还未登记在沈新名下，是预告登记，不能进行拍卖；同时，与本案相关案件在荔城法院审理，已经判决相关房屋买卖合同解除，故请求驳回原告的第三个诉讼请求。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：一、中国建设银行股份有限公司莆田分行营业执照复印件一份，欲证明原告主体资格合法的事实。二、被告沈新身份证复印件一份，欲证明被告主体资格合法的事实。三、合同号为350630034-2012-20130280734的《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》复印件各一份，欲证明：（1）被告沈新向原告借款人民币1740000元的事实，且原告已依约向被告沈新发放贷款，履行了合同约定的义务；（2）被告沈新未按合同约定偿还贷款本息的，原告有权要求被告沈新立即归还贷款本息；（3）被告沈新未按合同约定偿还贷款本息的，原告有权要求被告沈新按合同约定计收罚息与复利；（4）被告福建馨宜房地产开发有限公司为被告沈新向原告借款提供连带责任保证担保，在被告沈新未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任的事实。四、编号为L201200478的《商品房买卖合同》、编号为莆房预荔城字第YDL201301477号《房屋预告登记证明》复印件各一份，欲证明原告对位于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房的房地产享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行使抵押权对该房地产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的事实。五、《中国建设银行个人贷款对账单》复印件一份，欲证明被告沈新未按约定还款及其拖欠原告本息情况的事实。对原告提供的证据，被告福建馨宜房地产开发有限公司质证认为，对证据1-5的真实性没有异议，但认为证据5有更新，原告继续扣款至2017年3月27日。本院审查认为，因被告沈新未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。被告福建馨宜房地产开发有限公司对原告提供的证据的真实性没有异议，本院予以确认。被告福建馨宜房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初445号《民事判决书》复印件一份，欲证明被告福建馨宜房地产开发有限公司起诉被告沈新解除本案的《商品房买卖合同》的事实。对被告福建馨宜房地产开发有限公司提供的证据，原告中国建设银行股份有限公司莆田分行质证认为，对真实性没有异议，但认为被告福建馨宜房地产开发有限公司承担的是连带责任。本院审查认为，原告对被告提供证据的真实性没有异议，本院予以确认。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2012年4月7日，被告福建馨宜房地产开发有限公司作为出卖人与被告沈新作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：L201200478），约定被告沈新向被告福建馨宜房地产开发有限公司购买坐落于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房，买受人于合同签订时付清首付人民币750841元，余款人民币1740000元以银行按揭方式付清。2013年6月26日，原告中国建设银行股份有限公司莆田分行作为贷款人与被告沈新作为借款人（抵押人）、被告福建馨宜房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房借款合同》（合同号为350630034-2012-20130280734），约定被告沈新向原告借款人民币1740000元，用于购置坐落于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房，借款期限为360个月（即从2013年6月26日起至2043年6月26日止），借款执行年利率为基准利率上浮10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；对于商业性借款，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对账日；借款人委托贷款人在委托扣款日从借款人在贷款人开立的个人结算账户中直接扣划还款；借款人采用等额本息还款方法归还本息，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币11816.8元；被告福建馨宜房地产开发有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力，如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；抵押物为坐落于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房房产及其占用范围内的土地使用权；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮借款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行等。2013年7月4日，原告与被告沈新为坐落于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房办理预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记。2013年8月9日，原告向被告沈新发放贷款人民币1740000元。被告沈新自2016年10月9日起未能足额还款。原告于2016年10月11日向本院提起诉讼。2016年12月26日与2017年3月27日，原告从被告福建馨宜房地产开发有限公司的账户两次扣款共计人民币251611.72元。截至2017年3月27日，被告沈新尚欠原告本金人民币1662256.71元。综上所述，本院认为，原告中国建设银行股份有限公司莆田分行与被告沈新、福建馨宜房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。被告沈新未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故原告主张解除《个人住房借款合同》，并要求被告沈新偿还尚欠的贷款本息，符合法律规定，本院予以支持，但原告提起诉讼后从被告福建馨宜房地产开发有限公司账户所扣划的款项应予以扣除。原告还主张对被告沈新抵押的坐落于荔城区××辰街道××东圳北侧皇庭骏景第5幢31层3104号房的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但上述抵押房产至今未办理抵押登记手续，故该主张不予支持。原告主张被告福建馨宜房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证担保责任，因合同约定福建馨宜房地产开发有限公司的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因抵押财产尚未办理抵押登记，故该主张亦予以支持。被告沈新经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司莆田分行与被告沈新之间签订的编号为350630034-2012-20130280734的《个人住房借款合同》；二、被告沈新应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币1662256.71元及自2017年3月28日起按照合同约定计算的利息；三、被告福建馨宜房地产开发有限公司对被告沈新的上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币19955元，公告费720元，由被告沈新、福建馨宜房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林吉辉人民陪审员  廖慧丹人民陪审员  李 坪二〇一七年六月一日书 记 员  宋茜茜