北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0119民初2178号原告赵廷海，男，1962年9月8日出生，住北京市延庆区。委托代理人蒋玉芝（原告赵廷海之妻），女，1965年11月2日出生，住北京市延庆区。委托代理人田磊，北京市京兴律师事务所律师。原告赵淑珍，女，1952年11月1日出生，住北京市延庆区。委托代理人田磊，北京市京兴律师事务所律师。被告张秀生，男，1960年9月11日出生，住北京市延庆区。委托代理人孟文静，北京来硕律师事务所律师。第三人赵廷瑞，男，68岁，住北京市延庆区。第三人郝金玉，男，1955年1月3日出生，住北京市延庆区。委托代理人孟文静，北京来硕律师事务所律师。原告赵廷海、赵淑珍与被告张秀生、第三人赵廷瑞、郝金玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱和平独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵廷海的委托代理人蒋玉芝、田磊，原告赵淑珍及其委托代理人田磊与被告张秀生、第三人郝金玉及其被告张秀生和第三人郝金玉的委托代理人孟文静到庭参加诉讼。第三人赵廷瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告赵廷海、赵淑珍诉称，赵元达与蒋秀英系夫妻关系，婚后生育三个子女，分别为长子赵廷瑞、次子赵廷海、长女赵淑珍。赵元达与蒋秀英夫妻二人共有一处房产及院落位于北京市延庆区康庄街（包括北房三间及过道），四至情况为：东至赵姓，西至高姓，南至路，北至路。1995年12月3日，蒋秀英去世。1999年4月27日，赵元达未经上述子女同意与被告张秀生签订《契约》，将位于北京市延庆区康庄街的房产及院落出售给被告张秀生。我们认为，我们二人及赵廷瑞在母亲蒋秀英去世后，有权继承上述房产及院落，上述房产及院落应当归我们二人及赵廷瑞、赵元达四人共有。因此，赵元达擅自转让上述房产及院落的行为，侵犯了我们二人及第三人赵廷瑞的合法权益，应属无效。另外，被告张秀生并非上述房产及院落所在村经济组织成员。根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员不得购买宅基地上的房屋及院落。因此，赵元达与被告张秀生签订的《契约》违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。现因赵元达已于2004年12月13日去世，我们作为合法继承人，有权继承上述房产及院落的相关利益，并有权确认上述契约无效及要求被告张秀生腾退上述房产及院落。另外，第三人赵廷瑞与我们同为合法继承人，与本案具有利害关系，因此应当参加诉讼。故我们诉至法院，请求法院判决确认赵元达与被告张秀生于1999年4月27日签订的《契约》无效；请求法院判决被告张秀生立即腾退位于北京市延庆区康庄街的院落及房产。被告张秀生辩称，首先，我认为赵元达于1999年卖给我的房屋的产权证上显示的是国有土地上的房屋，因此该房屋可以转让。二原告主张的是继承权利的损害，其母亲于1995年已经去世，如果二原告认为赵元达侵犯了其继承权，应该与赵元达进行继承诉讼，二原告是赵元达的子女，应该对赵元达转让房产及宅基地的行为是明知的。赵元达在世期间，将其名下的宅基地及房产转让，就是对其房产进行了处分。赵元达转让该房产以后，该财产已不存在，已不属于赵元达的财产，不能作为遗产进行继承。因此，二原告不具备诉讼主体资格。我于1999年受让该房产后，将房屋进行了翻建，翻建为北房四间、中间北房三间、南房三间、西房二间。我翻建房屋后于2011年将宅基地及房屋转让给了第三人郝金玉，第三人郝金玉是康庄镇一街村民。现在，该宅基地及房屋已经不归我所有。综上，请法院驳回二原告的诉讼请求。第三人赵廷瑞未答辩。第三人郝金玉述称，2011年，被告张秀生已经将位于北京市延庆区康庄镇一街的房产及院落转让给我，而且我属于北京市延庆区康庄一街的村民，是本村的集体组织成员。因此，我与被告张秀生之间转让房屋的行为合法有效，受法律保护，请求法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明:赵元达与蒋秀英系夫妻关系，婚后生育三个子女，即原告赵廷海、赵淑珍与第三人赵廷瑞。1972年1月14日，延庆县人民委员会颁发给赵元达房屋所有证一份，上面载明：房屋坐落于延庆县康庄人民公社一街村（即本案诉争房屋的位置：北京市延庆区康庄镇），北土房三间，四至为东至赵、西至高、南至道、北至胡同，宅基地属于国有。1982年5月29日，延庆县康庄人民公社一街生产大队给赵元达颁发了延林权康字第550号林权证，载明该宅基地坐落于南胡同，四至情况为：东至赵姓，西至高姓，南至道，北至道，面积为：长13米、宽25.5米，共0.497亩。1995年12月3日，蒋秀英去世。1999年4月27日，赵元达与被告张秀生签订了《契约》，赵元达将位于北京市延庆区康庄镇一街村南胡同十三号院的房产及院落出售给被告张秀生，该《契约》的内容为：“甲方赵元达（卖方），乙方张秀生（买方）。经甲乙双方协商，甲方赵元达愿把坐落于康庄自建房北房三间一过道卖于乙方张秀生永久为业。该院东至赵姓、西至高姓、南至路、北至路，四至分明。双方议定房价人民币壹万玖仟元整，款项笔下交清，立字为据，永不反悔。甲方赵元达，乙方张秀生。中证人：王某、董万利、郝金玉。执笔人：董信诚。公元一九九九年四月二十七日。”甲乙双方、中证人及执笔人均在该《契约》上捺了手印。该《契约》签订后，被告张秀生给付了赵元达房价款19000元，赵元达将该房产及院落交给被告张秀生。之后，被告张秀生对房屋进行了翻建、扩建，翻建、扩建为北房四间、中间北房三间、南房三间、西房二间。2004年12月13日，赵元达去世。2011年1月5日，被告张秀生与第三人郝金玉签订了《契约》，被告张秀生将位于北京市延庆区康庄镇的房产及院落出售给第三人郝金玉，该《契约》的内容为：“经甲乙双方协商，甲方张秀生愿把康庄自建北房四间、中间三间一过道、南房三间卖与一街村民郝金玉为业。该院东至赵姓、西至高姓、南至路、北至路，四至分明。双方议定价人民币捌拾伍万元整，此款当下付清，立字据为证，永不反悔。甲方张秀生，乙方郝金玉。中证人：王某、马某。公元二○一一年元月五日。”甲乙双方及中证人均在该《契约》上捺了手印。第三人郝金玉购买该房屋后，将该房屋出租给被告张秀生用于经营超市。2017年3月1日，原告赵廷海、赵淑珍以张秀生为被告、以赵廷瑞为第三人起诉至本院，请求法院判决确认赵元达与被告张秀生于1999年4月27日签订的《契约》无效；请求法院判决被告张秀生立即腾退位于北京市延庆区康庄街的院落及房产。诉讼中，经被告张秀生申请，本院依法追加郝金玉为本案第三人。审理中，证人马某、王某出庭作证，证明被告张秀生将诉争房屋卖给第三人郝金玉。原告赵廷海、赵淑珍不认可被告张秀生将诉争房屋卖给了第三人郝金玉，未向本院提供相应证据。审理中，原告赵廷海、赵淑珍申请对诉争房屋的市场价格进行评估。另外，原告赵廷海、赵淑珍申请本院向北京市延庆区康庄镇一街村村民委员会调取北京市延庆区康庄街被拆迁人员的相关信息。经本院调查，原告赵廷海、赵淑珍提交的康庄镇一街村居民住宅分布图并非康庄镇一街村拆迁信息图，而是在2005年统计制作的康庄镇一街村居民住宅分布图，与拆迁无关；第三人郝金玉为北京市延庆区康庄镇一街村村民，现居住于该村晨光北街西12巷6号，为小城镇户口，但在本村仍有承包土地。另查，被告张秀生不是北京市延庆区康庄镇一街村村民。上述事实，有当事人陈述、证人证言、两份《契约》、房屋所有证、林权证、北京市延庆区康庄镇一街村村民委员出具的证明、本院的调查笔录等证据在案佐证。本院认为：公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告赵廷海、赵淑珍以其二人为诉争房屋共有权人，赵元达擅自与被告张秀生签订房屋买卖《契约》，并以此为由请求法院判决确认赵元达与被告张秀生于1999年4月27日签订的买卖房屋及院落的《契约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因被告张秀生购买涉案房屋及院落后，已将翻建、扩建后的房屋及院落卖给第三人郝金玉，故原告赵廷海、赵淑珍要求被告张秀生腾退位房产及院落的诉讼请求，没有事实依据。本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。赵元达与被告张秀生签订的买卖房屋及院落的《契约》，系其二人的真实意思表示，且进行了实际履行。关于第三人郝金玉购买涉案房屋及院落的合法性问题，第三人郝金玉系北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员所有，系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故被告张秀生与第三人郝金玉签订的买卖房屋及院落的《契约》，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告赵廷海、赵淑珍申请对诉争房屋的市场价格进行评估，没有实际意义，本院不予准许。原告赵廷海、赵淑珍不认可被告张秀生将诉争房屋卖给了第三人郝金玉的意见，没有证据证实，本院不予采纳。被告张秀生及第三人郝金玉的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。第三人赵廷瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，原告赵廷海、赵淑珍的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵廷海、赵淑珍的全部诉讼请求。案件受理费一百三十八元，由原告赵廷海、赵淑珍负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  朱和平二〇一七年六月十六日书记员  李 静-8--7-