河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终2786号上诉人（原审被告）：刘凤，女，1971年8月5日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘国琳，河南王城律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：周淑深，女，1936年6月17日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孟雅晔，女，1962年6月2日出生，汉族，住址同上，系周淑深之女。委托诉讼代理人：卢伟，河南永晖律师事务所律师。特别授权。原审被告：洛阳关夫人餐饮连锁有限公司。住所地：洛阳市西工区王城路模具厂*号楼4-101。法定代表人：尤黎明。上诉人刘凤因与被上诉人周淑深及原审被告洛阳关夫人餐饮连锁有限公司（以下简称关夫人餐饮公司）租赁合同一案，不服西工区人民法院（2016）豫0303民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘凤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回一审原告的起诉，或将本案发回重审；2、一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。首先，上诉人与被上诉人于2013年7月31日签订房屋租赁合同，被上诉人将位于洛阳市王城大道39号院的两层楼及后院整体出租给上诉人，租赁期限为5年。房屋交付租赁之前，上诉人花费房屋装修费共计80余万元，但是一审法院未查清案件事实，对房屋装修费用未予以认定。2、一审法院未查清案件事实，认定房屋租金错误。自上诉人给被上诉人出具欠条后，被上诉人答应继续让上诉人使用，但是其出尔反尔，于2015年11月16日未经上诉人同意将房屋换锁，致使上诉人无法正常经营。因此，2015年11月16日后不应再计算租金。3、被上诉人将出租房屋换锁后，房屋里价值2万元的电脑、电视、酒丢失，冰箱中的海鲜等损失近2万元，一审法院对该事实未予以认定。二、一审法院适用法律错误。依据相关法律规定，合同当事人约定违约金不得超过合同损失的30%，合同关于违约金的约定明显过高。一审法院认定的违约金明显过高。法院应当支持利息损失或者违约金，一审法院同时支持违约金及利息损失明显不当，有失公允。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决有失公正，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。周淑深辩称，1、上诉人称房屋装修花费80万元不属实，且上诉人一审未出庭应诉，也未就装修损失提出反诉，一审法院无需就该事实进行查明。双方签订的租赁明确约定合同解除后，上诉人的装修改造全部归被上诉人所有，由于上诉人拖欠房租，导致合同解除，无权主张装修损失。2、被上诉人从未更换过租赁房屋的门锁，上诉人遭受的损失是由于其拖欠电费所致，与被上诉人无关。3、一审法院关于利息、违约金的判决符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告关夫人餐饮公司未到庭，未陈述意见。周淑深向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2013年7月31日签订的租房合同；2、判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金13万元、利息11200元，共计141200（房租及利息暂计算至2016年8月31日，最终数额以合同解除之日为准）；3、判令二被告承担违约责任，向原告支付违约金18000元；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月31日，周淑深（甲方）作为出租方与承租方刘凤、关夫人餐饮公司（乙方）签订《租房合同》一份，合同约定：甲方将自有的座落于洛阳市王城大道39号院4号的两层楼及后院整体出租给乙方；租赁期限为5年，自2013年7月31日至2018年7月31日止；房屋租金每月人民币1万元，房屋租金按年结算，一次付清一年租金，需提前30日交付下一年租金。第一年甲方给乙方免两个月的房租，以后每五年房屋租金可根据市场行情上下浮动。违约责任约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过10日甲方有权采取措施，收回房屋。上述合同落款处有周淑深签名按指印，刘凤签名，关夫人餐饮公司加盖印章。2015年11月16日，刘凤出具欠条一张，载明：今欠房租2015.4月-10月份的房租共计柒万元正（￥70000）定于2015年11月22号一次付清。欠款人：刘凤320722197108052623如不付清，锁门搬东西两清。2015年11月29日，刘凤再次出具欠条一张，载明：今欠孟雅晔房租共计柒万元正（￥70000）定于2016年3月31号前还清，从2015年12月31号至2016年3月31号前，本人刘凤每个月在31号前存利息（￥2100）贰仟壹佰元正，到还清为止。上述欠条出具后，原告庭审时称2015年11月至2016年8月期间二被告又欠房租共计10万元，期间刘凤支付租金4万元，现剩余13万元房租未付，并称涉案房屋现仍由刘凤、关夫人餐饮公司占有使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告于2013年7月31日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，双方应按合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。原告已按约将租赁房屋交付给二被告占有使用，二被告应按约如期支付房屋租金，现二被告未按期足额支付房租，属违约，应承担相应的民事责任，及时向原告支付2015年4月至2016年8月31日期间拖欠的13万元房租。原告要求二被告按照本金7万元、月息二分即每月1400元，支付2016年1月至8月利息11200元，及违约金18000元，该院认为违约金和利息均为补偿原告的经济损失，因二者之和过高，该院酌定二被告应按年利率24%向原告支付赔偿金。按照合同约定，二被告已逾期支付房租超过10日，属违约，原告有权采取措施、收回房屋，故原告现要求解除原被告之间于2013年7月31日签订的《租房合同》，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告周淑深与被告刘凤、洛阳关夫人餐饮连锁有限公司于2013年7月31日签订的《租房合同》解除；二、限被告刘凤、洛阳关夫人餐饮连锁有限公司于判决生效后十日内向原告周淑深支付拖欠的房屋租金130000元及利息、违约金（自2016年1月1日起，按年利率24%计算至判决确定之日止）；三、驳回原告周淑深的其他诉讼请求。如被告刘凤、洛阳关夫人餐饮连锁有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，由被告刘凤、洛阳关夫人餐饮连锁有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人于2013年7月31日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。周淑深已按合同约定将租赁房屋交付，刘凤、关夫人餐饮公司应按约如期支付房屋租金。现刘凤、关夫人餐饮公司未按期足额支付房租，周淑深要求解除租房合同并判令刘凤、关夫人餐饮公司支付拖欠的租金并承担违约责任，应予支持。刘凤上诉称周淑深于2015年11月16日将租赁房屋换锁，致其无法经营，故2015年11月16日之后不应再计算租金。因周淑深对换锁予以否认，刘凤又未举出相应的证据证明其主张，故其该项上诉理由本院无法支持，一审法院认定的欠付租金数额应予确认。因双方在租房合同中约定有违约金的支付标准，刘凤在拖欠租金出具欠条时又承诺支付利息，违约金和利息是两个不同的责任形式，目的均是为了补偿守约方的经济损失，但二者之和不能超出法律规定，一审法院对二者之和酌定标准的裁量适当，本院予以认可。刘凤上诉所主张的装修损失和物品损失因其未提交相应的证据，且租房合同中对合同解除后装修设施的归属有明确的约定，故该两项上诉理由本院依法不予支持。综上所述，刘凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由刘凤负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 陈加胜二〇一七年六月六日书记员 黄思维