上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3520号上诉人（原审被告）：季芝贇，女，1983年10月26日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：季景初，男，1953年11月7日生，汉族，住上海市徐汇区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁洁，男，1985年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：丛瑞，女，1989年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：洪志勤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人季芝贇、季景初因与被上诉人袁洁、丛瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初53121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人季芝贇及其与季景初的共同委托诉讼代理人杨顺海，被上诉人袁洁及其与丛瑞的共同委托诉讼代理人洪志勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人季芝贇、季景初上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：1、被上诉人袁洁在购房之日起算的前3年内缴纳养老保险费仅11个月，未达到24个月的要求，属于限购对象。被上诉人丛瑞没有缴纳养老保险费，属于限购对象。一审认定被上诉人具有本市购房资格错误。2、上诉人配合被上诉人于2016年2月23日到邮政储蓄银行办理贷款手续，被上诉人确认没有办出贷款的原因是被上诉人在2015年3月以后没有缴纳社保，被上诉人直到2016年5月26日才告知银行贷款审批未获通过；根据中介公司的情况说明，银行在4月中旬即告知被上诉人贷款未获审批，原因是被上诉人属于限贷对象，因此即便被上诉人用现金支付全部房款，但不能改变其限购对象的身份。3、被上诉人也没有按时以现金支付房款，已经超过合同约定的付款时间。被上诉人的起诉请求是要求上诉人配合办理银行贷款手续，被上诉人直至庭审结束后才在庭审笔录上添加了变更诉讼请求的内容，同意现金支付便于办理后续过户等。被上诉人就履行方式的变更及履行时间的延后均违反合同，系被上诉人违约，被上诉人无权要求上诉人继续履行合同。被上诉人袁洁、丛瑞辩称，被上诉人具有购房资格，不是限购对象，双方已经至交易中心通过了购房资格审查。虽然上诉人配合被上诉人办理一次贷款手续，但合同并不限定只能办理一次，只要在合同约定的时间内办理，上诉人均有配合义务。被上诉人通过兴业银行的贷款审查，但上诉人拒绝配合，导致双方没有完成产权过户及房屋交付，系上诉人违约。一审庭审后，被上诉人将现金缴纳至法院账户，合同继续履行不存在障碍。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁洁、丛瑞向一审法院起诉请求：1、季芝贇、季景初继续履行双方于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，即配合袁洁、丛瑞办理银行贷款手续，并完成产权过户及房屋交付；2、季芝贇、季景初按已付款654,000元（人民币，下同）为本金，日万分之四向袁洁、丛瑞支付违约金，自2016年6月16日起至季芝贇、季景初配合贷款之日止，要求计算到实际过户之日止。庭审中，袁洁、丛瑞表示，如果季芝贇、季景初不配合办理贷款，袁洁、丛瑞愿以现金支付未付房款。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）为季芝贇、季景初所有。2016年1月16日，袁洁、丛瑞与季芝贇、季景初签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方（季芝贇、季景初）将系争房屋出售给乙方（袁洁、丛瑞），转让价款240万元，2016年6月15日前申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之四计算，自应付期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，乙方还应承担房屋总价款20%的违约责任。合同第十条约定，甲方未按合同约定期限将房地产交付（包括房产交接、户口迁出及权利转移）给乙方，应当支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，自应交房第二日起算至实际交房之日止，逾期超过15日仍未交付的，除甲方应支付15日的违约金外，甲方还应承担总价款20%的违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年1月15日支付定金9万元，于2016年2月20日前支付房款63万元，待房地产交易中心出具乙方为权利人的权证后，乙方以贷款方式支付房款167万元，尾款1万元在交接房屋且甲方迁出全部户口后支付。合同补充条款（一）约定：乙方于2016年2月20日备齐贷款资料办理贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期15日且延误过户日期的，则乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；若乙方的贷款额度不足，由乙方在交易中心办理产权过户手续当日直接支付甲方；甲方需配合乙方办理相关贷款手续；甲方在收到乙方除尾款外的所有房款后2日内交付房屋给乙方。合同另对其他事项作了约定。当日，袁洁、丛瑞与季芝贇、季景初还签订一份“协议”，约定房屋的实际成交价格为218万元，差额部分22万元，甲方于2016年2月20日返还66,000元，于贷款划入账户3日内返还154,000元等。2016年5月26日，袁洁、丛瑞向季芝贇、季景初发出催告函，要求季芝贇、季景初备齐贷款资料配合办理贷款手续。2016年5月28日，季芝贇、季景初发函给袁洁、丛瑞，表示季芝贇、季景初已按约在2016年2月23日配合袁洁、丛瑞至邮储银行办理贷款，但仍未看到袁洁、丛瑞完成贷款手续，如果袁洁、丛瑞不能完成贷款审批，则要求追究其违约责任等。2016年6月4日，季芝贇、季景初再次发函给袁洁、丛瑞，要求袁洁、丛瑞提供在邮储银行办不出贷款和兴业银行可以办出贷款的有效证据。一审庭审中，袁洁、丛瑞与季芝贇、季景初确认一致：系争房屋的实际成交价是218万元，之所以约定240万元是为了做高价格，以便多贷款；合同签订后，袁洁、丛瑞在2016年1月15日付款9万元，于2016年2月19日付款63万元，季芝贇、季景初在2016年2月19日返还袁洁、丛瑞差价款66,000元。袁洁、丛瑞表示，其诉请要求继续履行合同，包括过户和交房，如不能贷款支付余款的，则愿意以现金方式补足。一审审理中，袁洁、丛瑞向法庭提供了案外人上海XX有限公司客服部出具的情况说明一份，该说明记载，2016年2月20日袁洁、丛瑞向邮储银行申请贷款，2016年4月中旬被告知未获审批通过，2016年5月4日中介公司协助袁洁、丛瑞向兴业银行递交贷款申请，并通知季芝贇、季景初去银行签字并提供相关材料，但季芝贇、季景初不愿配合，中介公司解释后，季芝贇、季景初表示只配合一次，不愿再次配合。2016年6月26日，中介公司发出催告函，未果。季芝贇、季景初对该证据真实性无异议，但认为证据形式有瑕疵。袁洁、丛瑞还提供了微信聊天记录，其中载明2016年5月27日季芝贇发，“请将邮政银行贷款被拒的结果单拍照发给我，收到后，我会在下周三前去兴业签字”，“我方有权要求买方披露第一次贷款结果，买方应全面履行义务”。2016年5月31日，袁洁发，“兴业银行的贷款已经通过审批，请配合到银行签字，贷款不足部分我会现金补齐”，“至于贷款未通过的凭据我已经找邮政储蓄银行沟通过，银行说属于内部资料不外传”。2016年6月11日，季芝贇发，“至今没有收到你们在邮政银行办不出贷款的有效证据和兴业银行能够办出5成贷款的有效证据，你们应该为你们没有提供上述证据而承担相应的法律责任”。季芝贇、季景初对上述证据真实性无异议，认为因为袁洁、丛瑞一直没有向季芝贇、季景初提供在邮政银行办不出贷款手续的资料，季芝贇、季景初不需要再配合袁洁、丛瑞到第二家银行贷款。袁洁、丛瑞另提供了袁洁的参保个人城镇基本养老保险缴费情况，证明其累计至2015年年末个人账户缴费月数已达60个月，具备本市购房资格。一审法院认为，本案双方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》和“协议”，其中《上海市房地产买卖合同》中约定的房价240万元，系故意做高的房价，为通谋虚伪表示，应为无效，但该约定无效不影响合同其他部分的效力，双方应按真实的交易价格218万元履行合同。季芝贇、季景初辩称袁洁、丛瑞为限购对象，因袁洁、丛瑞已提供相关证据予以反驳，故对该辩称不予采纳。季芝贇、季景初又认为其已经配合过袁洁、丛瑞申请，无须再次配合，因合同约定了季芝贇、季景初有配合办理贷款手续的义务，但未限制袁洁、丛瑞的贷款银行或者贷款申请次数，故袁洁、丛瑞在第一次申请未审批通过且不延误过户日期情况下变更贷款银行并不违反合同约定，季芝贇、季景初辩称并无合同依据，不予采纳。现袁洁、丛瑞要求季芝贇、季景初继续履行合同，将系争房屋过户至袁洁、丛瑞名下并交房，具有合同依据，依法予以支持。双方合同还约定，季芝贇、季景初逾期不办理房产交接、户口迁出及权利转移等手续的，每逾期一日支付总房价款日万分之四的违约金，袁洁、丛瑞现诉请要求季芝贇、季景初支付自2016年6月16日起至实际过户之日止的违约金，亦具有合同依据，予以支持。一审法院审理后作出判决：一、袁洁、丛瑞与季芝贇、季景初之间于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，季芝贇、季景初应于判决生效后十日内配合将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋产权过户登记至袁洁、丛瑞名下，同时袁洁、丛瑞向季芝贇、季景初支付房款151.60万元；二、上述第一项义务履行完毕后的七日内，季芝贇、季景初将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给袁洁、丛瑞，同时袁洁、丛瑞向季芝贇、季景初支付尾款1万元；三、季芝贇、季景初应于判决生效后十日内向袁洁、丛瑞支付逾期过户的违约金（按照本金654,000元，每日万分之四的标准，自2016年6月16日起算至实际过户之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,240元，减半收取12,120元，及财产保全费5,000元，合计17,120元，由季芝贇、季景初负担。本院二审期间，根据当事人申请，本院向上海市社会保险事业管理中心调查被上诉人袁洁参保个人城镇基本养老保险缴费情况（自2013年2月至2016年1月），记录显示缴纳25个月。被上诉人袁洁、丛瑞还提交了2014年6月24日两人登记结婚的结婚证。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人袁洁、丛瑞是否为限购对象？上诉人季芝贇、季景初与被上诉人袁洁、丛瑞签订的买卖合同是否应予继续履行？本院认为，根据已查明的事实，被上诉人袁洁、丛瑞系夫妻，并以家庭为单位共同购房；被上诉人袁洁还提交了2016年1月16日签约前三年在沪参保个人城镇基本养老保险缴费情况，缴纳的社保金累计达2年以上，故被上诉人在与上诉人签约时，符合上海市关于严格执行住房限购措施有关问题的通知规定。根据2016年3月24日实施的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，就缴纳个人所得税或社会保险年限作出调整，但是，双方签署的买卖合同在新的限购政策出台之前，故仍执行之前的规定。一审认定被上诉人不属于限购对象，并无不当。上诉人季芝贇、季景初对被上诉人的限购资格提出的异议，不能成立。关于上诉人与被上诉人签订的买卖合同及协议是否继续履行的问题。本院认为，双方在买卖合同中约定的房价240万元系为贷款而做高的房价，并非双方真实意思表示，故该条款约定无效，但是该约定条款无效并不影响双方之间的买卖合同关系的有效性，双方仍应以真实的成交价218万元继续履行合同。被上诉人在申请办理贷款过程中，邮政储蓄银行的贷款因故未能办出，但是被上诉人随后向兴业银行申请贷款，并在双方合同约定的过户时间之前获得银行批准，然上诉人以其不需要对被上诉人办理第二家银行贷款履行配合义务为由拒绝，并导致未能按时进行过户，后续履行无法完成，对此应由上诉人承担违约责任。上诉人认为其对被上诉人的第二次贷款申请没有配合义务，理由并不充分，故本院不予采信。一审中，被上诉人同意以现金方式向上诉人支付房款，并已实际交至法院代管款账户中，故一审判令上诉人继续履行过户义务、被上诉人则在过户同时支付剩余房款，应属正确。一审还就后续房屋的交付、尾款支付及逾期过户违约金等一并作出认定，符合合同约定，本院予以认同。上诉人季芝贇、季景初不同意继续履行合同，因缺乏依据，故本院不予采信。综上所述，季芝贇、季景初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,240元，由上诉人季芝贇、季景初负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年六月九日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……