云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初271号原告：石林瑞程物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处万城阿诗玛小镇一期底商13栋107号。法定代表人：张桥玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：付贤恩，男，1979年10月5日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：许艳萍，女，1980年1月20日生，汉族，石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。系被告付贤恩的妻子，特别授权代理。原告石林瑞程物业管理有限公司(以下简称石林瑞程物业公司)与被告付贤恩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石林瑞程物业公司的委托诉讼代理人陈韦伶，被告付贤恩的委托诉讼代理人许艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林瑞程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告拖欠的自2013年至2016年物业管理费2552.00元；2.判令被告支付原告拖欠的物管费产生的利息514.08元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2010年7月20日签订了《物业管理服务协议书》，约定被告居住的石林县××小镇××单元××号房屋面积96.7㎡，物管费收取单价为每月0.4元/㎡。合同签订后，被告无故拖欠2013年度至2016年4年的物管费2552.00元。经原告工作人员多次催讨未果，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告明确其主张的物管费系2012年7月20日至2016年7月20日4年产生的费用。同时将主张的物管费由2552.00元变更为1856.64元，将主张的利息变更为481.76元。被告付贤恩辩称，被答辩人的法定代表人虽为张桥玉，但实际上其权属为开发商石林万城旅游文化投资有限公司所有。1.答辩人未交物管费系事出有因、无奈之举。交房时，开发商买房时承诺的大游泳池变成了电梯房，而答辩人为此多支付了4835.00元购房款，办理交房手续的就是被答辩人，该问题是开发商和答辩人的行为造成。2.交房时间延迟了20天，交房时“三通不通”，被答辩人负责办理交房手续的员工答复：不满意也就是这样，反正房子这样也不错，至于没有穿线和没有做防水的问题，等他们商量后再给予答复。由于答辩人等着装修房屋入住，无奈地缴费接房。装修房屋时的水电都是临时的，答辩人无法正常装修房屋，在装修完房屋后，因开发商安装的水管不合格造成漏水，导致把答辩人新铺贴好的瓷砖敲掉找漏水点，做好的橱柜泡在水里等问题。对上述问题，答辩人多次找被答辩人协商解决，后被答辩人答复免除三年的物管费，其他问题无法解决。但被答辩人对于这一承诺摇摆不定，每次找被答辩人协商此事，其工作人员态度要么淡漠无视，要么咄咄逼人。3.被答辩人的物管收费与服务水平不相适应：（1）单元门锁从交房到现在，一直处于无法自动关闭状态，告知后无人维修；（2）账务从未公布；（3）小区保安巡逻不力，监控摄像形同虚设，答辩人自行车丢失，查看监控一片模糊；（4）二期后门值班室长期无人值守，外来人员可自由进出；（5）捆绑收费，把地下停车位与物管费捆绑；（6）被答辩人服务质量差。第四，被答辩人诉状中物管费的计算存在错误，答辩人的房屋面积96.7㎡，按照单价0.4元/㎡计算，4年的物管费为1856.64元，扣除被答辩人承诺的免三年物管费1392.48元，实际所欠费用为464.16元。5.对于2015年3月21日前的物管费已过诉讼时效，不应该得到支持。本案是由于被答辩人的服务不到位才引发，故被答辩人主张的诉讼费及利息，不应该由答辩人承担。原告石林瑞程物业公司在庭审中举证如下：1.《物业管理委托合同》一份。证实原告是根据石林万城旅游文化投资有限公司的委托为涉案小区提供前期物业管理服务。2.《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》一份。证实双方当事人就被告的房屋签订书面物业管理服务协议，协议中约定了房屋面积、物业管理费及违约金的收取标准和计算方式，同时证实双方签订物业管理协议的时间。被告付贤恩质证后对原告提交的证据真实性无异议，但认为证据2系格式合同，若不签订则无法拿到房屋钥匙。原告提交的上述证据，被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告付贤恩在庭审中举证如下：1.《交房通知书》复印件1份、收据2份。证实原告方一直没有为小区业主安装水电表。2.《房屋质量保证书》及房屋验收交接单复印件各1份。证实被告要求原告处理房屋质量问题，但未果。3.《关于万城阿诗玛旅游小镇二期2010年7月20日交房时情况图片》及录音。证实被告在交房时存在“三通不通”，同时证实原告将物管费和停车费捆绑收取，原告同意原告免交三年的物业管理服务费。原告质证后对被告付贤恩提交的证据1的关联性不予认可；认为第2组证据系复印件，对真实性不予认可，同时认为在该证据上签章的系案外人而非原告，对该证据的关联性亦不认可；对于第一段录音，双方在协商收取物管费的过程中没有达成共识；对证据3的录音认为恰好印证原告已经于2017年2月份向被告催讨物管费，对被告的举证目的不予认可。本院认为，被告提交的录音仅能证实原、被告双方对穿线及物管费缴纳和免除等内容进行协商未果，双方最终并未就物管费的减免达成协议，故不能以此作为物管费减免的依据。除录音文件以外的其余证据均为复印件，不具备民事诉讼证据的法律要件，且《交房通知书》、房屋质量保证书上并未加盖原告公司印章，《收据》中亦记载为“代收”，上述证据与本案并无关联性，本院不采信。本院经审理确认以下法律事实：原告石林瑞程物业公司与石林万城阿诗玛小镇的开发商石林万城旅游文化投资有限公司于2009年6月30日签订《物业管理委托合同》，约定由石林万城旅游文化投资有限公司委托原告就石林万城阿诗玛旅游小镇实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护与管理等方面，委托管理期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告付贤恩购买了万城阿诗玛小镇二期16栋3单元301号面积为96.7㎡的房屋，成为该房屋业主，并于2010年7月20日与原告签订《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》，约定原告的物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生的维护和管理及安全防护等内容。该物业管理协议同时约定：门面及住房的物业管理费按照建筑面积收费，门面商铺每月按1元/m2、住房按照0.4元/m2（不包含生活垃圾清运费及公共水电摊销费用），业主委员会成立之后物业管理费收费标准实行市场调节价；交费办法与时间：交房前预交一年前期物业管理费，以后每年1月1日—1月15日前交清当年的物业管理费。协议第十一条的违约责任部分约定：1.甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金。该物业管理协议还对交通秩序与车辆的停放、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、费用的缴纳、维修基金的管理与使用、保险、广告牌的设置及权益等内容作出约定。协议签订后，原告入驻万城阿诗玛小镇进行物业管理服务，被告付贤恩依上述约定标准向原告支付了2010年7月20日至2012年7月19日的物业服务管理服务费，后付贤恩认为自家房屋存在交房延迟、开发商安装的水管漏水及原告服务态度差等问题，拒绝缴纳2011年7月20日之后的物业管理服务费。另查明，万城阿诗玛小镇至今尚未成立业主委员会。本院认为，原、被告双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案物业服务合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定如期足额交纳物业服务费用。关于被告付贤恩辩称开发商未按照广告宣传建盖游泳池、交房存在延迟等问题，均属被告与房屋开发商之间在房屋买卖中发生的争议，与本案不属同一法律关系，本案不作处理，被告以此作为拒交物业管理费的辩解理由本院不予支持。关于被告付贤恩所称小区值班室无人值守、原告承诺过免交三年的物管费及单元门锁从交房到现在无法关闭的问题，因被告未提交证据或所提交证据无法证实其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，故对被告付贤恩的这一辩解理由，本院亦不予支持。对被告提出的2015年3月21日前的物管费已超过诉讼时效的问题，因被告在庭审中陈述2016年12月份其向原告缴纳停车位费用时，原告工作人员向其主张过物业管理费，根据《民法通则》第一百四十条之规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间继续计算”，故本院认为本案诉讼时效因原告2016年12月份向被告主张权利而中断，被告方的该辩解主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理服务费的数额，双方当事人均认可被告的房屋面积为96.7㎡，按照双方约定的住房按每月0.4元/㎡的标准计算，付贤恩4年应当支付给原告的物业管理服务费为1856.64元（96.7㎡×0.4元/㎡×12月×4年）。对于原告主张的利息，其实质是双方在前期物业管理服务协议书中约定的违约金，因被告拖欠物业管理费的行为确已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《万城·阿诗玛旅游小镇前期物业管理服务协议书》第十一条违约责任部分“乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠款的银行同期存款利息的双倍计算违约金”的约定，原告主张的违约金显然过高，本院计算确定被告拖欠物业管理费的违约金为32.49元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告付贤恩于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付2012年7月20日起至2016年7月19日止的物业管理费1856.64元。二、由被告付贤恩于本判决生效之日起十日内向原告石林瑞程物业管理有限公司支付因拖欠物业管理费的违约金32.49元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告付贤恩负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年六月二十二日书记员  毕向红