文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7393号原告：广州市美园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道2号4楼A3518房，统一社会信用代码91440101791025369H。法定代表人：张新英，总经理。委托代理人：王玉华，系该司职员。被告：魏阳，男，1977年12月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市美园物业管理有限公司（以下简称美园公司）诉被告魏阳物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美园公司的委托代理人王玉华，被告魏阳参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美园公司诉称：原告自2006年8月1日至2016年6月30日为春江花园小区提供物业管理服务，期间按照天河区物价局等部门核准的收费标准收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费系按业主房屋面积每月收取，水费按抄水表读数由原告以水费（含污水处理费）2.79元／吨向广州市自来水公司和广州市净水有限公司垫付后，次月再向业主收取。被告系春江花园小区江南阁2A室业主，房屋面积83.79平方米，每月应缴物业服务费129.9元（83.79㎡×1.55元）。2014年10月至2016年6月，被告共欠缴21个月物业服务费计2727.9元；2015年9月至2015年12月，被告用水93吨（《水表抄表明细表》用户名称为原业主名字），欠交水费计259.5元；2015年10月至2016年6月，被告欠9个月城市生活垃圾处理费45元；2015年12月至2016年3月，江南阁电梯因故障维修，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分摊费用113.2元未交，由原告垫付；2015年1月，根据棠下派出所要求，原告对春江花园小区实施消防系统改造工程，工程费用135715元，由全体业主按2.3元／平方米集资，被告应分摊192.7元未交，由原告垫付。现诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠交的2014年10月至2016年6月物业管理费2727.9元（129.9元/月）、2015年9月至2015年12月（共四个月，93吨）水费259.5元（包含室内生活用水和污水处理费）、2015年10月至2016年6月垃圾费45元（5元/月）、2015年12月至2016年3月电梯维修费分摊113.2元（该费用是整体楼盘的业主集资，被告没有支付）、消防改造费分摊192.7元（2.3元/平方米）；2、被告承担本案受理费。被告魏阳辩称：我方于2010年4月21日购买涉案房屋，成为涉案房屋的业主，我方与原告没有签订物业管理服务合同，此前原告按1元/平方米/月的标准收取物业管理费，我方一直按时支付，但原告突然涨价至1.55元/平方米/月，原告的涨价没有经过任何部门及物价局的审批，我方一开始也有按1.55元/平方米/月的标准支付过一段时间物业管理费（约半年），但由于原告的服务质量非常差，到处都有垃圾，外人也可以随意进入。而且据我方了解，涉案房屋所在的小区有两种物业管理费收费标准，有些业主仍是按1元/平方米/月的标准交物业管理费，后来我方要求也要按1元/平方米/月的标准交付物业管理费，但原告不同意，并且拒绝收取我方的物业管理费。我方确实有很长时间没有交付物业管理费，但具体时间忘记了。如果我方在2014年10月至2016年6月期间有交付过物业管理费，我方将于庭后三天内提交相关证据，逾期则视为没有证据提交。关于水费259.5元、垃圾费45元，我方确认原告主张的区间及金额，并同意支付。关于电梯维修费分摊113.2元，我方不同意支付，我是居住在二楼，不需要使用电梯。关于消防改造费分摊192.7元，我方不知道原告对什么部位进行过了消防改造，原告也没有证据证明其进行了消防改造，所以不同意支付。我方确认在2014年10年至2016年6月期间确实由原告在涉案房屋所在小区提供物业管理服务。经审理查明：广州市天河区棠东东路126号2A房（以下简称涉案房屋）的产权人为魏阳，建筑面积83.789平方米，套内建筑面积67.9328平方米，登记时间为2010年3月5日。美园公司表示其自2006年8月1日进驻春江花园小区提供物业管理服务，并于2016年6月30日撤场，其与魏阳之间没有签订物业管理服务合同，魏阳欠缴涉案房屋自2014年10月起至2016年6月的物业管理服务费（物业管理服务费的标准为1.55元/平方米/月，涉案房屋每月物业管理服务费为129.9元），并至今拖欠2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元、2015年9月至2015年12月的水费259.5元、电梯维修费分摊113.2元、消防系统改造费分摊192.7元。对于2014年10月起至2016年6月的物业管理服务费，魏阳未提交证据证明其已缴纳上述区间的物业管理服务费，确认拖欠城市生活垃圾处理费45元、水费259.5元并同意支付，对消防系统电梯维修费分摊113.2元及消防改造费分摊192.7元不予确认。美园公司提交下列证据：1、（2017）粤01民终1061号民事判决书，其上查明，“美园公司属有三级资质的物业服务企业，李策匡、曹小红为天河区棠东东路120号11D房的登记权属人。李策匡、曹小红称其于2007年7月1日与美园公司签订了物业管理服务合同，约定管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日，但该合同到期后，双方没有续签”；2、（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书，其上查明，“广州市天河区物价局于2002年4月4日出具了《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复称：春江花园物业管理综合服务费暂定住宅为1.55／月／平方米；收取的综合服务费应提供相关服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期，清洗公共水池、排污设施管理、水电管理、氯化物日常维护管理、代收代缴水、电费、上门收垃圾、防盗门及电梯日常维护保养等内容。”；3、付款通知书，其上客户名称为魏阳，管理费单价为1.55元/平方米/月；4、《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》；5、《消防整改工程（发）包合同书》；6、发票，其上显示美园公司支付了春江花园消防整改费135715元；7、日期为2016年6月20日的《春江电梯资料移交清单》、日期为2016年6月30日的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》（均显示移交单位为美园公司，接收单位为春江花园住宅小区业主委员会）。魏阳对证据1、3的真实性予以确认，对证据2、4、5的真实性不予确认，对证据6的真实性由法院认定，在本院限定的期限内对证据7未发表质证意见。魏阳确认美园公司在2014年10年至2016年6月期间为涉案房屋所在的小区物业管理服务，并确认其曾按1.55元/平方米/月的标准支付过涉案房屋的管理费。美园公司表示消防改造工程费用总额为135715元，该工程没有做验收报告，按工程总额除以春江花园各户建筑面积之和，得出2.3元/平方米，再按各户建筑面积得出分摊数，魏阳应支付分摊费用192.7元；魏阳表示消防改造合同及发票无法证明美园公司进行了消防改造。庭审中，美园公司撤回要求被告魏阳支付电梯维修费分摊113.2元的诉讼请求。本院认为：美园公司在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，属其对权利的自主处分，本院予以准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”。根据（2017）粤01民终1061号民事判决书查明的事实、美园公司提交的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》和魏阳自认美园公司2014年10月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，美园公司主张其在2014年10月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，本院予以采信。魏阳作为涉案房屋的业主，虽未与美园公司签订物业服务合同，但美园公司为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，魏阳负有向美园公司支付物业服务费的义务。美园公司主张涉案房屋的物业管理服务费为1.55元/平方米/月，对此提交《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，结合（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书的查明及魏阳自认曾以1.55元/平方米/月支付过涉案房屋的物业管理服务费，本院对美园公司主张的物业管理服务费的标准予以采信。对于2014年10月至2016年6月期间的物业管理服务费，魏阳并未提交证据证明其已缴纳，应承担举证不能的法律责任，美园公司诉请要求魏阳支付上述期间的物业管理服务费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理服务费为2727.33元（83.789×1.55×21）。对于美园公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。美园公司主张魏阳欠付2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元及2015年9月至2015年12月的水费259.5元，魏阳对此予以确认，并表示同意支付。美园公司诉请要求魏阳支付2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元及2015年9月至2015年12月的水费259.5元，本院予以支持。美园公司主张魏阳欠付消防改造费用分摊192.7元，并已举证证明支出该笔费用，魏阳以美园公司未能提供证据证明有无进行消防改造为由拒绝支付缺乏依据，对于美园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告魏阳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付广州市天河区棠东东路126号2A房自2014年10月至2016年6月期间的物业管理服务费2727.33元；二、被告魏阳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付上述房屋2015年10月至2016年6月的城市生活垃圾处理费45元及2015年9月至2015年12月的水费259.5元；三、被告魏阳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付消防改造费用分摊192.7元；四、驳回原告广州市美园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市美园物业管理有限公司负担5元，由被告魏阳负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  张 代二〇一七年六月二十七日书 记 员  梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达