福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第9003号原告：林枝法，男，1974年6月5日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：陈超、李昕婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：李亚池，男，1979年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：彭志鹏，福建九信律师事务所律师。原告林枝法与被告李亚池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林枝法的委托诉讼代理人陈超、李昕婷，被告李亚池的委托诉讼代理人彭志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林枝法向本院提出诉讼请求：1、解除林枝法与李亚池于2014年11月22日签订的租赁合同、于2015年1月15日签订的租赁合同、于2015年3月7日签订的租赁合同、于2015年8月13日签订的租赁合同。2、李亚池返还林枝法房屋押金100300元。3、李亚池返还林枝法预付的租金233400元。4、李亚池赔偿林枝法装修费2046174元。5、李亚池赔偿林枝法其他经济损失（为实现本案债权而支出的律师费）50000元。6、本案诉讼费由李亚池承担。事实及理由：2014年11月22日，林枝法与李亚池签订租赁合同，约定由林枝法承租李亚池址于厦门市湖里区枋湖南路艺辉综合楼A栋一、二楼房屋，押金70000元，租金每月70000元按季支付，租赁期限为三年，如李亚池违约，需赔偿林枝法所有的装修费及其他经济损失。合同签订后，林枝法支付了押金70000元，租金支付至2015年11月10日。2015年元月15日，林枝法与李亚池签订租赁合同，约定由林枝法向李亚池承租址于厦门市湖里区枋湖南路艺辉综合楼A栋1号、2号店面，押金12800元，每月租金12800元，租金按季度支付，租期为三年，如李亚池违约，需赔偿林枝法所有的装修费和其他经济损失等事项。合同签订后，林枝法支付了押金12800元，租金支付至2015年12月10日。2015年3月7日，林枝法和李亚池签订租赁合同，约定由林枝法向李亚池承租址于厦门市湖里区枋湖南路艺辉综合楼A栋三层和B栋二层房屋，押金14000元，每月租金14000元，租金按季度支付，租期为四年，如李亚池违约，需赔偿林枝法所有的装修费和其他经济损失等事项。合同签订后，林枝法支付了押金14000元，租金支付至2016年1月1日。2015年8月13日，林枝法和李亚池签订租赁合同，约定由林枝法向李亚池承租址于厦门市湖里区枋湖南路艺辉综合楼B栋7号店面，押金3500元，每月租金3500元，租金按季度支付，租期为四年，如被告李亚池违约，需赔偿林枝法所有的装修费和其他经济损失等事项。合同签订后，林枝法支付了押金，租金支付至2015年12月31日。林枝法承租上述房屋后，征得李亚池同意进行了装修，并对外进行了招租，陆续和数十家商户签订了租赁合同，相关商户又进行了装修并经营使用，林枝法也按时交纳租金及其他李亚池提出的补偿款项。然而，自2015年9月起，上述李亚池出租给林枝法的房屋因存在与林枝法无关的法律纠纷，被厦门市海沧区人民法院执行查封，林枝法及相关商户被要求立即搬离。林枝法为此多次与李亚池协商，但李亚池未能妥善解决，也未作出任何的赔偿。林枝法及商户从2015年9月10日起至今无法再使用讼争房屋，林枝法因此遭受了巨大的经济损失。综上，林枝法与李亚池签订的租赁合同在客观上无法继续履行，合同目的无法实现，李亚池已构成根本违约，李亚池应当返还相应的租金及押金，并按照合同的约定赔偿林枝法的全部装修损失及其他经济损失。同时，双方签订的几个租赁合同，所涉租赁房屋位置基本一致（均为枋湖南路艺辉综合楼），林枝法又是整体使用整体装修。现林枝法因相同的事实理由提起本案诉讼，相关诉请如装修损失无法分割单列，也为了节约诉讼资源，遂诉至法院。李亚池辩称，1、双方签订的租赁合同无效。因为案涉房屋尚未竣工验收，尚未办理房屋所有权证，违反了相关法律法规的强制性规定，案涉房屋属于不允许出租的房屋。2、林枝法无权依据无效的合同向李亚池主张装修费等其他经济损失，根据《合同法》的规定，无效合同或被撤销的合同自始无效，林枝法依据双方签订的无效合同要求李亚池支付装修费及其他经济损失没有事实及法律依据。3、林枝法已经实际占有了承租的房屋，且将案涉房屋对外进行出租获利，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第五条的规定，林枝法应参照租金标准依法向李亚池支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：1.2014年11月22日，李亚池（出租方、甲方）与林枝法（承租方、乙方）签订《厂房及店面租赁合同》，约定：甲方将其位于枋湖南路艺辉综合楼一二楼租给乙方，押金70000元，每月租金70000元；租金从2015年2月10日开始计算，租期三年，合同延续到法院执行，从法院开庭执行移交给艺辉集团为准，到时合同自动解除，如违约，甲方应赔偿乙方所有的装修费及其他经济损失，本合同签订之日起三年内为限；在租赁期间，如遇政府拆迁集体征地地方建设等需要，甲方应提前通知和让出两个月时间给乙方搬迁，并将全部押金退还给乙方，其他不可抗拒的因素，双方将自动解除合同不承担违约责任。2014年11月24日，李亚池向林枝法出具收条，确认收到枋湖南路艺辉综合楼一楼和南边前栋二楼整层押金76000元和第一季度（2015年2月10日至2015年5月10日）租金228000元。2015年8月12日，李亚池向林枝法出具收条，确认收到枋湖南路艺辉综合楼一楼和南边前栋二楼整层2015年8月10日至2015年11月10日租金210000元。庭审中，李亚池确认租金已支付至2015年11月10日。2.2015年1月25日，李亚池（出租方、甲方）与林枝法（承租方、乙方）签订《厂房及店面租赁合同》，约定：甲方将其位于枋湖南路艺辉综合楼A栋1、2号店面300平方米租给乙方，押金12800元，每月租金12800元；租金从2015年3月10日开始计算，租期三年，合同延续到法院执行，从法院开庭执行移交给厦门艺辉国际货运代理有限公司为准，到时合同自动解除，如违约，甲方应赔偿乙方所有的装修费及其他经济损失，本合同签订之日起三年内为限；在租赁期间，如遇政府拆迁集体征地地方建设等需要，甲方应提前通知和让出两个月时间给乙方搬迁，并将全部押金退还给乙方，其他不可抗拒的因素，双方将自动解除合同不承担违约责任。2015年9月5日，李亚池向林枝法出具收条，确认收到枋湖南路艺辉综合楼A栋1号、2号店面2015年9月10日至2015年12月10日的租金38400元。庭审中，李亚池确认租金已支付至2015年12月10日。3.2015年3月7日，李亚池（出租方、甲方）与林枝法（承租方、乙方）签订《店面和仓库租赁合同》，约定：甲方将其位于枋湖南路艺辉综合楼后栋的一层共七个店面租给乙方，押金14000元，每月租金14000元；租金从2015年10月1日开始计算，租期四年，合同延续到法院执行，从法院开庭执行移交给厦门艺辉国际货运代理有限公司为准，到时合同自动解除，如违约，甲方应赔偿乙方所有的装修费及其他经济损失；在租赁期间，如遇政府拆迁集体征地地方建设等需要，甲方应提前通知和让出三个月时间给乙方搬迁，并将全部押金退还给乙方，其他不可抗拒的因素，双方将自动解除合同不承担违约责任；后栋中庭一部2米宽的铁楼梯属于乙方所有。2015年3月7日，李亚池向林枝法出具收条，确认收到枋湖南路艺辉综合楼前栋第三层整层和后栋第二层整层一季度租金（2015年10月1日至2016年1月1日）56000元。庭审中，李亚池确认租金已支付至2016年1月1日。4.2015年8月13日，李亚池（出租方、甲方）与林枝法（承租方、乙方）签订《店面和仓库租赁合同》，约定：甲方将其位于枋湖南路艺辉综合楼后栋7号面积130平方米租给乙方，押金3500元，每月租金3500元；租金从2015年10月1日开始计算，租期四年，合同延续到法院执行，从法院开庭执行移交给厦门艺辉国际货运代理有限公司为准，到时合同自动解除，如违约，甲方应赔偿乙方所有的装修费及其他经济损失；在租赁期间，如遇政府拆迁集体征地地方建设等需要，甲方应提前通知和让出三个月时间给乙方搬迁，并将全部押金退还给乙方，其他不可抗拒的因素，双方将自动解除合同不承担违约责任。2015年8月12日，李亚池向林枝法出具收条，确认收到枋湖南路艺辉综合楼B栋一楼7号店面（原食品仓库）押金和租金（2015年8月10日至2015年12月31日）20000元。庭审中，李亚池确认租金支付至2015年12月31日止。5.2015年9月10日，厦门市海沧区人民法院发出《风险提示》，内容为：“本院在审理原告厦门艺辉国际货运代理有限公司与被告福建八建建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案【（2013）海民初字第4098号】过程中，本院依原告的申请，于2015年3月25日作出裁定，对位于厦门市湖里区枋湖南路170号‘艺辉综合楼’项目的工地及地上建筑物、附着物及其附属设施进行查封或冻结，未经本院许可，任何人不得有转让、出租、抵押、装修或毁损等改变查封标的权属及现状的行为……该案一审判决已经作出，其中判项之一是判令被告福建八建建筑工程有限公司应于判决生效之日起10日内将“艺辉综合楼工程项目”的施工现场清场、移交（含临时设施交付）给原告厦门艺辉国际货运代理有限公司。目前该案正在福建省厦门市中级人民法院二审审理期间，案件审理完毕即面临执行，请各位租户审慎考虑经营风险，避免进一步扩大损失”。2015年10月21日，厦门市海沧区人民法院发出公告，责令案外人福建八建建筑工程有限公司及施工现场使用人在公告之日起五日内腾空位于厦门市湖里区枋湖南路170号“艺辉综合楼工程项目”的施工现场并交付给申请执行人厦门艺辉国际货运代理有限公司，到期仍不履行的，施工现场内的物品视为遗弃物，将依法强制执行。6.另查明，艺辉综合楼项目建设单位系厦门艺辉国际货运代理有限公司，建设用地规划许可证号（2005）厦规用地第0256号。林枝法因本案纠纷支出律师费50000元。林枝法提交装修清单等用于证明林枝法为装修租赁房屋及周边设施共花费2046197元，李亚池认为该组证据是林枝法单方制作的，没有得到李亚池的确认，林枝法没有装修款项的实际支出。林枝法还提交讼争租赁物现场勘察平面草图及鉴定现场照片用于证明讼争房屋原广告招牌、铁梯、玻璃、门窗等部分为林枝法装修和现场勘验情况，李亚池认为上述证据因没有原件不能证明林枝法的证明对象，对照片所体现的现场没有异议。7.庭审中，林枝法、李亚池均确认案涉租赁物尚未办理产权证，未办理竣工验收；李亚池出租案涉租赁物未取得厦门艺辉国际货运代理有限公司的授权；签订租赁合同时讼争租赁物尚未被查封；艺辉综合楼出租给林枝法时仅是框架状态。林枝法陈述，讼争房产因被法院查封，目前已无人使用；租户从2015年9月10日开始陆续搬走，2015年9月20日租户全部搬离；租赁合同中第二条约定的“本合同签订之日起三年内为限”指的是李亚池保证三年之内租赁物可以正常使用，赔偿经济损失以三年为限。李亚池陈述，案涉租赁物名义上的施工单位是福建八建建筑工程有限公司，福建八建建筑工程有限公司将工程转包给李亚池，李亚池是实际施工人，因厦门艺辉国际货运代理有限公司未及时向李亚池支付增补工程款，工程无法继续施工，李亚池为了减少损失就将案涉租赁物出租获益。确认收到的租金、押金金额与林枝法起诉状载明的金额一致。林枝法申请出庭的证人潘某陈述，其从2014年12月开始给艺辉综合楼做水电及消防、排水管，是林枝法叫其去施工的；去施工时艺辉综合楼是毛坯状态，开始时做临时水电，A栋做了三层，B栋做了2层；做水电时门前道路还在倒水泥和一个保安岗亭，应该是林枝法做的，其还给保安岗亭拉电线，当时没有门；与林枝法没有签订书面合同，工钱均是现金支付，有时周结有时月结，没有水电安装资质；艺辉综合楼原来基本上没有防水、排水，都是最原始的状态，施工的地方只有一个水泥框架。林枝法申请出庭的证人吴某陈述，其是负责艺辉综合楼的水电安装的，开始施工的时候艺辉综合楼除了一个框架什么都没有，2014年12月开工到2015年10月，材料都是林枝法提供的，消防做到A栋的三楼、B栋到二楼，水电全部做到位；每天工钱330元，A栋前面一开始是土路，后来有看到在做水泥路，不知道谁铺的；施工时现场开始时只有一个水泥楼梯，后来做了一个钢架楼梯；认识潘某，和他一起做水电，不受他雇佣，有低压电工证。林枝法申请出庭的证人李某陈述，其是给艺辉综合楼做玻璃、隔墙的，是林枝法找其去施工的，从2015年4、5月开始，大概做了几百平方米的玻璃和骨架（窗户的外框），大概十几万，都是现金支付；上二楼是通过铁架楼梯上去，A栋门前是土路，进入艺辉综合楼现场好像有一个道闸。林枝法申请出庭的证人简某陈述，其是给艺辉综合楼做铝合金的，是林枝法叫其去施工的，从2015年3、4开始施工，有窗户的都有做铝合金，大概300多平方米；当时A栋门前道路是水泥路，有保安亭，有道闸用于车辆进出，通过铁楼梯上二楼；有签订书面合同，工程款是现金支付的。8.2016年3月22日，林枝法提交书面《情况说明》，内容为：申请对装修费用进行鉴定；2015年9月10日海沧法院向全部承租商户告知租赁风险并口头要求尽快搬离，此后要求供电局对泰成别克4S店的电表进行停电检修，导致全部承租商户无法用电；2015年11月2日海沧法院将整个艺辉综合楼强制执行封堵，收回了艺辉综合楼。2016年9月1日，李亚池出具《确认书》，内容为：李亚池租赁给林枝法的案涉租赁物中三个一层到二层的楼梯、二楼的阳台、所有防水及排水由李亚池出资施工后交付林枝法，其他装修部分由林枝法及其所租赁的商户具体出资施工。林枝法申请的鉴定范围为：枋湖南路艺辉综合楼A栋一、二楼，A栋1号、2号店面，A栋三层和B栋二层，B栋七号店面的公共部分；A栋一楼2号、6A号、8号、9号、10A号、11号；A栋二楼1号、5号、6号、7号、8号、9号、12号店面内部装修；B栋二楼1号、2号、3A号、6A号、6B号、7A号、8B号、9B号、11号店面内部装修；外部广告牌相关工程；视频监控；停车场系统的工程造价。李亚池确认上述范围不是李亚池施工。经本院委托，福建方成司法鉴定中心于2016年11月30日作出[2016]评鉴（工程）字第32号《建筑工程鉴定意见书》，其中需要说明的情况为：1.原、被告双方现场核实，确认对已拆除的7.7米广告牌的制作安装造价；2.因原、被告双方对停车场90.3米的水泥混凝土路面是否原告施工有争议，该部分工程造价作为有争议项目单独列出；3.A栋二层、B栋二层公共部分地面防水工程为隐蔽工程，委托方未提供相关鉴定资料，且现场无法勘察核实，未计算该部分工程造价。鉴定意见为：艺辉综合楼受鉴范围内，公共部分装修工程造价为568124元，店面装修工程造价451045元，有争议部分工程造价为94546元。林枝法已支付鉴定费48000元。本院认为，一、关于合同效力。艺辉综合楼已取得建设工程规划许可证，李亚池与林枝法间的四份租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。李亚池辩称案涉租赁物尚未办理房屋所有权证等因此合同无效，于法无据，本院不予采信。二、关于合同解除。四份租赁合同中均约定，合同延续到法院执行，从法院执行移交给厦门艺辉国际货运代理有限公司为准，到时合同自动解除，根据已查明的事实，厦门市海沧区人民法院于2015年9月10日向艺辉综合楼承租人发出《风险提示》，于2015年10月21日发布《公告》，要求使用人在2015年10月26日内腾空艺辉综合楼施工现场并交付给厦门艺辉国际货运代理有限公司，到期不履行的将强制执行。林枝法在《情况说明》中陈述2015年11月2日海沧法院将整个艺辉综合楼强制执行封堵并收回了艺辉综合楼，结合《风险提示》和《公告》，本院认定四份租赁合同已于2015年11月2日解除。三、关于租金及押金返还。林枝法未提交充分证据证明在2015年11月2日之前其已办理讼争租赁物的相关交接手续或实际搬离时间，因此租金应计至法院收回艺辉综合楼之日即2015年11月2日。林枝法已支付的2015年11月3日之后的租金和押金，李亚池应予退还。具体而言，应退还的部分为：2014年11月22日签订的《厂房及店面租赁合同》项下已付押金70000元，2015年11月3日至2015年11月10日的租金70000元÷30天×8天=18666.67元；2015年1月15日签订的《厂房及店面租赁合同》项下已付押金12800元，2015年11月3日至2015年12月10日的租金12800元÷30天×38天=16213.33元；2015年3月7日签订的《店面及仓库租赁合同》项下已付押金14000元，2015年11月3日至2016年1月1日的租金14000元÷30天×60天=28000元；2015年8月13日签订的《店面及仓库租赁合同》项下已付押金3500元，2015年11月3日至2015年12月31日的租金3500元÷30天×59天=6883.33元；以上共计170063.33元。四、关于装修及其他经济损失。四份租赁合同均约定，租用期限为三年或四年，此后每三年或四年一签，合同延续到法院执行，如违约，李亚池应赔偿林枝法所有的装修费及其他经济损失，该条约定应理解为若李亚池不能确保讼争租赁物租期三年或四年以上则承担相应违约责任，但事实上租赁合同签订后尚不足一年就因建设单位厦门艺辉国际货运代理有限公司的民事纠纷致使艺辉综合楼进入执行程序，厦门市海沧区人民法院于2015年9月10日发布《风险提示》要求租户搬离，林枝法无法继续使用租赁物，林枝法要求李亚池依约承担装修等损失，有事实和法律依据，应予支持。林枝法、李亚池均确认艺辉综合楼出租给林枝法时仅是框架状态，林枝法申请出庭的四名证人陈述可以互相印证，结合林枝法、李亚池的庭审陈述可以认定案涉租赁物的水电、隔墙、消防、玻璃、门窗、铁楼梯、停车场水泥路面等均是租赁物交付给林枝法后装修添附。根据司法鉴定意见书，公共部分装修工程造价为568124元，店面装修工程造价451045元，停车场水泥路面工程造价为94546元，上述共计1113715元，李亚池应予赔偿。林枝法要求李亚池依约承担因本案纠纷支付的鉴定费48000元、律师费50000元，本院予以支持。关于林枝法主张保留向李亚池追究其他损失的权利，林枝法可待其他损失实际发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李亚池应于本判决生效之日起十日内向林枝法返还押金、租金共计170063.33元。二、李亚池应于本判决生效之日起十日内向林枝法赔偿装修损失1113715元。三、李亚池应于本判决生效之日起十日内向林枝法支付鉴定费48000元、律师费50000元。四、驳回林枝法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28372元，减半收取计14186元，由林枝法负担5568元，由李亚池负担8618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 邱 烨二〇一七年六月二十二日书记员 陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。