文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5476号上诉人（原审原告）：陈德琳委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹金贵委托诉讼代理人：徐婧婷，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广东穗江律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强。原审第三人：深圳市万通融资担保有限公司法定代表人：罗红军。委托诉讼代理人：鲍华敏委托诉讼代理人：蒋润芳原审第三人：曾汉娣上诉人陈德琳因与被上诉人曹金贵、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）、原审第三人深圳市万通融资担保有限公司（以下简称“万通公司”）、原审第三人曾汉娣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初12263号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈德琳上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决曹金贵支付陈德琳购买深圳市宝安区xx街道xx路西北侧xxxx花园1栋A座2单元xxxx房总房价10%的违约金人民币106.8万元；三、判令曹金贵承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决以《二手房买卖合同》签订时间而不是曹金贵支付定金时间去界定陈德琳的赎楼义务，不仅有悖常理，且完全违背客观事实。第一，应以曹金贵2016年2月22日支付定金之日确立其与陈德琳之间的房屋买卖关系，并以此界定双方履行义务起始时间。2016年1月10日陈德琳与曾汉娣签订涉案房产《二手房买卖合同》，曾汉娣支付陈德琳的定金人民币530000元。因其不具备购房资格和贷款条件，在中介的协调下，陈德琳于2016年2月22日退还曾汉娣定金人民币520000元，同时，与曾汉娣和曹金贵签署一份未签署生效时间的《买方主体变更确认书》，曹金贵于2016年2月22日以转账方式支付了陈德琳定金人民币520000元。根据上述的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》，以及履行方式可以认定以下事实：(1)陈德琳将所收取曾汉娣定金予以退还，是双方对原《二手房买卖合同》已履行的部分义务予以清洁，终止了双方的买卖关系；(2)曹金贵重新向陈德琳支付购房定金人民币520000元是双方确立新的买卖关系，而不是承担曾汉娣原合同的权利义务；(3)陈德琳与曹金贵确立涉案房屋买卖关系的时间为2016年2月22日，并应以此界定双方履行义务的起始时间。以此时间计算，陈德琳履行自筹资金赎楼的最后期限为2016年4月4日。但原审判决却不顾以上的客观事实，竟然以2016年1月10日陈德琳与曾汉娣签订《二手房买卖合同》的时间认定陈德琳履行赎楼的义务的最后限期为2016年2月19日。第二，根据原审判决的法理逻辑，这是刻舟求剑，完全忽视时间在一分一秒流逝，时间是不能与合同其他条款被继承，时间过去了不能回头。事实是由于曾汉娣1月10日签合同后发觉自己不符合购房资格，自知短期内筹不到30%首期款260万，暂时是无法履行合同了；根据曹金贵向法院提交的《买方主体变更确认书》，该确认书无签署日期的，这一事实证据得到证明《买方主体变更确认书》生效时间具不确定性：根据合同第八条（税费及承担）第(14)和(15)项约定是由买方曾汉娣承担赎楼费和赎楼短期利息的；曾汉娣什么时候能够支付两百多万首期还是未知数，曾汉娣怎会花钱先让陈德琳去把楼赎出来空等呢，1280万楼赎费每天的日息不少钱呀！能否把楼赎出来的决定权在出资人手上！实际上1月10日至2月22日前是由于曾汉娣既无钱交首期又不愿意支付数以万计的赎楼短期利息而让陈德琳暂时阁置赎楼动作的。直到2月22日（正月十五）星期一，陈德琳先生和曾汉娣小姐，合同新承接人曹金贵先生，万通担保公司鲍华万计小姐等一行人一同到建行办理资金监管等一系列二手楼交易法律手续（包括变更合同买方主体，退款，收新买主曹金贵先生转账等等），签署一大堆法律文书。《买方主体变更确认书》2月22日当天才正式生效！作为居间方，未尽义务协调卖方与新买方签署一份补充协议，没有书面说明《买方主体变更确认书》生效时合同已履行部分和未履行部分。特别是没有书面签署日期，或注明新买方曹金贵应当自何时起正式开始履约，漏了这个重要环节，居间方存在重大失误。当天是新年头头的正月十五元宵节，加上新年开市后地王频传，楼市继续大升。大家都往好处想。一片喜庆吉祥，大家当时不在意这些细节，万万没有人会想得到一个月后的3月25日会出台调控楼市政策，可能导致楼市逆转；更没有人会想得到曹金贵会因楼市逆转而翻脸、会找来白纸黑字写明2月22日是他开始履约时间的这个漏洞作为借口不去继续履行合同的。诚然：就算法官支持《买方主体变更确认书》原买方把所有条款（包括把时间用多拉A梦的时光凝固机打包了）转移给新买方；判卖方2月19日（变更书生效前）就“超期”了，若2月19日已“超期”的刻舟求剑理论成立，那么，卖楼心切的陈德琳，是完全听信居间方安排的，在居间方安排下与新旧买方在2月22日到银行办理了退款收定、开设资金监管账户等一系列二手楼交易法律手续。判买方2月24日(45天届满)未“超期”！居间方故意安排卖方、原买方、新买方在（2月19至24日）这微妙的五天内完成二手楼相关的交易流程！这岂不是精心为卖方陈德琳设置的陷阱？！一方面让卖楼心切的卖方一步一步的钻进精心设置圈套！这样让卖方陈德琳顺理成章地构成“违约”；（这岂不是纯粹套用合同法法律漏洞的碰陶瓷党）；明眼人都看得出构成“违约”的根本原因是曾汉娣不履行合同第八条（税费及承担）第(14)和(15)项的约定、未向陈德琳支付赎楼费和赎楼短期利息致使陈德琳“中招”了，而陈德琳没有不去续履行合同的故意！其情可悯！法院不应以惩罚性判定陈德琳构成故意违约的。第三，依据陈德琳与曹金贵确立涉案房屋买卖的时间，陈德琳根本未构成延期赎楼违约。从2016年2月22日曹金贵支付陈德琳定金，《买方主体变更确认书》生效开始确立买卖关系之日起计算40天的赎楼期限，至2016年4月4日才是赎楼的最后期限。但在期限尚未届满前，正当陈德琳积极办理赎楼手续时，2015年3月25日陈德琳给陈德琳发出《催告函》，2016年3月30日正式通知陈德琳解除合同，并要求陈德琳承担20%的违约金。以上事实清楚证明，陈德琳根本没有故意拖延赎楼，不履行赎楼义务，而是曹金贵在赎楼限期未届满前借故不履行合同，单方提出解除终止合同，并构成违约。二、原审判决对陈德琳与曹金贵双方在实际履行中己变更了由卖方自行赎楼为委托担保公司融资赎楼的事实不予认定，完全是故意偏袒曹金贵，有失公平公正。首先，在(2016)粤0306民初12263号案件中，原审法院未依法通知万通公司到庭诉讼，违背法律规定的程序。该案原审法院已将世华房地产投资顾问有限公司、万通担保公司和曾汉娣列为第三人予加诉讼，但送达开庭传票时，原审法院根本未按万通担保公司新的办公地址将传票送达其公司，也没有给万通担保公司法律规定的答辩期，致使万通担保公司无法到庭，并就陈德琳与曹金贵就委托其公司担保赎楼和办理涉案房产交易的事实予以作证。原审判决只偏听中介方世华房地产顾问公司的陈述，有针对性地作出对陈德琳一方不利的事实认定。第二，原审判决认定陈德琳未提供证据主张变更了赎楼方式完全是颠倒是非，故意歪曲事实。由于原审法院未能依法通知万通担保公司出庭参加诉讼，开庭后，万通担保公司就涉案房产的赎楼相关事宜作出如下证明：(1)为办理赎楼手续，2016年2月24日该公司工作人员协助陈德琳和曹金贵前往银行办理完成购房首期款监管；(2)受曹金贵委托，向银行为曹金贵提交了按揭贷款的申请材料，并于2016年3月底为曹金贵取得由建设银行出具的贷款偿函；(3)为办理赎楼，本来合同第八条（税费及承担）第(14)和(15)项约定是由买方承担赎楼费和赎楼短期利息的；双方为赎楼费用的承担问题发生争执拖延一些时日。最后，陈德琳决定自己承担；(4)陈德琳办理了赎楼委托公证书，同时签署了办理赎楼的部分相关文件；(5)该公司工作人员3月25日办妥了赎楼手续后多电话通知曹金贵，请其配合签署赎楼手续部分文件，被曹金贵予以拒绝。万通公司的情况说明以及陈德琳提供的微信聊天记录形成证据链，不仅充分证明，陈德琳与曹金贵就委托担保公司融资赎楼达成了新的合意，变更了合同的履行方式，而且为完成赎楼手续，曹金贵在万通公司的协助下，完成了首期款监管，以及由其提交按揭贷款申请材料，领取建行贷款承诺函等相关手续。同时，陈德琳为完成赎楼手续，主动积极办理委托赎楼公证，与担保公司签署了赎楼相关法律文件。但是，原审法院却故意无视以上客观存在的事实，以陈德琳无法举证为由，对陈德琳在庭上提出的双方已变更赎楼方式的事实根本不予以认定，反而歪曲事实认定陈德琳无法在2016年2月19日前自行筹资赎楼构成违约，这完全是错误的。相反，因为曹金贵不履行双方已变更赎楼方式应尽的配合义务，在限期未到时提出解除合同，其行为已构成违约，依法应追究其违约责任。三、在涉案房产交易中，陈德琳按约定诚实信用地积极履行卖方义务，主观上不存在任何过错和违约行为，原审判决认定陈德琳构成根本违约和判令陈德琳支付成交价20%的高额违约金，没有事实和法律依据。本案在曹金贵与陈德琳正式确立买卖关系后，陈德琳积极履行了合同及双方约定的义务。首先，陈德琳在中介公司和第三人万通担保有限公司的安排和协助下，在万通担保公司指定的银行开设和完成了托收房款的监管账户手续；第二，陈德琳在公证处办理了委托赎楼所需的公证手续，并提交给万通担保公司；第三，陈德琳在抵押贷款银行办理了提前还款和注销抵押申请；第四，根据合同第八条（税费及承担）第(14)和(15)项约定是由买方承担赎楼费和赎楼短期利息的；陈德琳愿自行承担。可见，陈德琳上述行为完全是为了尽快完成涉案房产交易，体现了陈德琳诚实信用地积极履行卖方义务的主观态度，陈德琳完全没有拒不履行卖方义务的故意，更没有故意提高转让价款或恶意解除合同。因此，原审判决认定陈德琳构成根本违约，没有事实和法律依据。同时，法律规定违约金是具有惩罚性质，只有在过错方构成根本违约时才能适用。陈德琳的代理人在代理词中已明确指出曹金贵提出的违约金远远超过其实际所造成的损失，依法应不予支持或予以调低。但原审判决在陈德琳不存在任何过错和构成违约的前提下，竟然以陈德琳未请求调低为由，以制裁民事违约为由惩罚判令陈德琳支付总价款20%的违约金，没有事实和法律依据，且完全错误。四、曹金贵是因为受到3月25日深圳市政府新政策影响，交易税费提高和房产价格下降，主动放弃购买涉案房产，故意阻止交易进行和完成，存在违约的恶意动机。首先，本合同未能履行的根本原因是曹金贵受3月25日新政策影响不愿继续购买，不能归责于陈德琳。从曹金贵主动放弃购买房产，不配合担保公司办理赎楼手续，阻止交易继续进行的事实来看，曹金贵存在违约的恶意动机，而陈德琳却积极履行合同，导致房产交易无法实现是曹金贵恶意造成。因此，陈德琳不应承担违约责任。其次，因曹金贵起诉且查封了陈德琳的房产，至今尚未解封，从而导致陈德琳的房产没能及时卖出，如今房价大幅下跌，陈德琳将因此而承担远远比曹金贵损失多得多的巨额房产贬值损失。而原审法院不考虑陈德琳才是实际交易中受害一方和遭受损失一方，仍判令陈德琳承担20%房产成交价的违约金支付给曹金贵，显然会使曹金贵从此次交易中获得巨大收益，同时造成诚信履行合同的陈德琳承担巨额损失，这对陈德琳而言是极度不公平的。再次，不得不说的是，陈德琳最初是因为自己经营的深圳市雅森纸品包装有限公司资金周转困难，不得已而卖房筹资。因陈德琳急需资金，又碰上最初购房的曾汉娣不具有购房资格，陈德琳出于诚信交易考虑，也为了尽快完成交易筹集资金，于是同意曾汉娣退出交易、改为由曹金贵购房。3月25日新政策出台后，曹金贵自己不想继续购买房产，却以陈德琳没有赎楼为借口，拒绝配合担保公司办理赎楼手续，故意阻止房产交易的进行和完成。因本次房产交易无法完成，陈德琳不仅要承担房产贬值损失，深圳市雅森纸品包装有限公司也无法从本次卖房获得周转资金，公司工人的工资无法照常发放，供应商的货款无法偿还，公司也面临倒闭，给陈德琳造成了重大损失。综上所述，陈德琳认为，原审判决认定事实不清，界定法律关系不清晰，适用法律不当，作出错误判决，故陈德琳特提出上诉，请上级人民法院按前述诉请，依法作出公正判决。另庭审中补充称：本案中陈德琳并不存在逾期违约办理所有手续的违约行为，即使按照一审判决的错误逻辑认定陈德琳履行所有义务存在逾期的情况，曹金贵也并不因此享有解除涉案合同的权利，其擅自解除合同的行为属于单方违约，这才是导致双方合同无法继续履行最直接、最根本的原因，曹金贵应当就此承担相应的违约责任。涉案《二手房买卖合同》虽然约定陈德琳应在2016年2月19日前完成赎楼相关手续，但是由于原买方曾汉娣不具备购房及贷款资格，并要求更换买房主体，才导致陈德琳不可能按照原合同约定的期限继续履行赎楼义务，在曾汉娣明确表示其不具备购房及贷款资格而要求变更买方主体，而新的买方尚未确定的情况下，陈德琳虽然享有暂缓履行自身合同义务的抗辩权，在2016年2月22日新的买方曹金贵与陈德琳及曾汉娣签署买方主体变更确认书，并由曹金贵支付52万元定金后，卖方主体才重新确定，此时已经超过了《二手房买卖合同》赎楼义务履行期限，合同关于赎楼义务的约定事实上已经无法由当事人进行履行，合同关于赎楼义务的约定事实上曹金贵对此是明知的，买方主体变更后陈德琳与曹金贵也未就赎楼义务的履行期限及方式达成新的约定，在双方对赎楼义务及方式、期限没有明确约定的情况下，陈德琳一直都在积极推进赎楼义务的履行，是因为曹金贵不配合办理赎楼手续而单方要求解除合同，特别是因为在2016年325政策颁布以后，曹金贵认为自己履行合同会承担过高的税费而单方提出解除合同，才导致合同无法继续履行，按照我国合同法规定双方对合同义务履行期限约定不明确的，当事人可以随时要求履行，但应当给对方合理、必要的履行期限，如经告催后合理地期限内因没有履行义务的，当事人才具有解除合同的权利，而在本案中，曹金贵从未向陈德琳提出过任何合理的履行期限，也从未催告过陈德琳在任何合理期限内履行赎楼义务。在此情况下，曹金贵在3月25日发出的《催告函》，要求陈德琳处理合同违约事宜，并立刻于3月29日单方发出解除合同的通知，显然曹金贵是在不享有合同解除权的情况下擅自解除合同而构成违约。曹金贵辩称,一、一审法院认定事实及法律关系正确全面，陈德琳称一审法院判决错误没有事实和法律依据。陈德琳称一审法院判决以《二手房买卖合同》签订时间而不是以曹金贵支付定金时间去界定陈德琳的赎楼义务有悖常理且违背客观事实，陈德琳认为应当以曹金贵支付定金之日确立其与曹金贵的房屋买卖关系，并以此界定双方履行义务的起始时间。曹金贵认为陈德琳的理由没有事实和法律依据，且并非本案焦点，理由如下：第一、陈德琳一直错误的认为由曹金贵筹集资金办理赎楼手续，因此才消极懈怠履行自身义务导致违约事实。2016年1月10日曹金贵前妻曾汉娣与陈德琳签订《二手房买卖合同》，从签署之曰起，陈德琳就应当知道按合同第六条第二款的约定在合同签署之日起40日内（即在2016年2月19日前）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证交予居间方。陈德琳作为完全民事行为能力人，应当预见也清楚自身应承担的义务并准备好了在2016年2月18日前完成赎楼手续。但事实上，陈德琳一直错误的认为由曹金贵筹集资金办理赎楼手续，因此才消极懈怠履行自身义务。2016年3月22日曹金贵已收到银行贷款承诺书，陈德琳却拖延至2016年3月25日才办理了赎楼公证委托手续。而一般的交易过程中，房屋买卖关系中的卖方都会先办理赎楼公证委托手续，待银行贷款承诺函下来后，即可让担保公司出具担保函给银行，银行即可办理赎楼手续。上述事实有经一审法院质证确认的陈德琳与曹金贵的微信聊天记录、陈德琳与中介的聊天记录及涉案交易居间方予以佐证。第二、确立房屋买卖关系及界定双方权利义务的起始时间应当以合同签订之日起计算，陈德琳认为以定金支付时间计算没有事实与法律依据。陈德琳、曹金贵、曾汉娣签订《买方主体变更确认书》，曹金贵手中的《买方主体变更确认书》中并未签署时间，事实上且该变更确认书在曾汉娣于2016年1月18日支付定金后几日就已签署，对于陈德琳提交的《买方主体变更确认书》中的日期2016年2月22日的真实性曹金贵不予认可。《二手房买卖合同》约定签订之日起生效，对合同双方均有约束力，合同双方应全面忠实的履行合同义务。陈德琳主张合同关系应以定金支付之日起计算属于一厢情愿的狡辩，曹金贵与陈德琳既没有签订书面合同或协议对合同履行时间进行变更，陈德琳也从未表达过变更合同履行时间的意思表示。最高院民诉法解释第九十一条规定：主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。陈德琳没有任何证据证明陈德琳与曹金贵就合同起始时间及权利义务履行期间进行过变更。因此，曹金贵认为陈德琳相关上诉理由不成立。二、陈德琳认为一审法院故意偏袒曹金贵有失公平公正纯属臆测，没有事实和法律依据。陈德琳认为陈德琳与曹金贵协商变更了《二手房买卖合同》约定的卖方自行赎楼为卖方委托担保公司融资赎楼。根据合同约定，赎楼是陈德琳自行承担的合同义务，陈德琳未提交任何证据证明其与曹金贵就赎楼方式进行过变更，因此该上诉理由同样不成立。即使退一步说，双方就赎楼方式进行变更，无论是陈德琳自行筹资赎楼还是担保公司融资赎楼，赎楼期限都是合同签订之日起40日内，陈德琳超期履行合同义务的违约事实依然存在。三、陈德琳称2016年3月25日新政策出台后，曹金贵因房产价格下跌和交易税费提高不想继续购买房产是毫无依据的恶意揣测。曹金贵于2016年3月22日拿到银行贷款承诺函，曹金贵早已做好承担贷款利息的准备，交易税费的少量提高的数额根本无法动摇曹金贵的交易信心；众所周知的是深圳房价一直处于上涨状态，涉案房产位于宝安中心区地段，毗邻宝安体育馆和宝安区政府，区位优势明显，升值潜力巨大，陈德琳称房价大幅下跌纯属捏造事实。四、一审法院判决陈德琳支付合同金额20%的违约金有合同依据和法律依据，陈德琳上诉理由不成立。《二手房买卖合同》第十五条约定违约金为合同金额20%，陈德琳若认为违约金过高应当在一审庭审中主动向人民法院提出降低违约金，在当事人没有提出异议前，人民法院没有主动释明的义务，一审法院的判决正确无误，陈德琳理由不成立。综上所述，请求人民法院维持原判，依法驳回陈德琳的上诉请求。原审第三人曾汉娣、万通公司均表示没有答辩意见。陈德琳向一审法院起诉请求：一、解除陈德琳与曹金贵签订的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》；二、曹金贵向陈德琳支付购买陈德琳深圳市宝安区新安街道xx路西北侧xxxx花园1栋A座2单元xxxx房总房价10％的违约金l06.8万元；三、受理费由曹金贵承担。原审庭审中，陈德琳将第一项诉讼请求变更为确认陈德琳与曾汉娣签订的《二手房买卖合同》予以解除，解除陈德琳与曹金贵之间的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2008年5月26日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向陈德琳颁发了深房地字第xxxxxxxxxx号《房地产证》，陈德琳为位于深圳市宝安区新安街道xx路西北侧xxxx花园1栋A2单元xxxx号房地产权利人，该房产建筑面积为187.61平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月10日，曾汉娣作为买方与作为卖方的陈德琳签订的《二手房买卖合同》，约定陈德琳将上述房地产出售给曾汉娣，转让成交价为1,068万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金20万元，签署合同之日起十日内再向买方支付定金33万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款（以成交价减去银行承诺贷款额）。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起四十日内自行筹资还清银行贷款、包括注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在定金或其他购房款中预留5万元作为交房保证金。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2016年1月10日，曾汉娣向陈德琳支付定金20万元；2016年1月18日，曾汉娣向陈德琳支付定金33万元。在上述合同履行期间，陈德琳作为卖方与作为原买方的曾汉娣、新买方的曹金贵签订了一份《买方主体变更确认书》，约定就上述合同买卖和居间关系变更如下：1、新买方同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务；2、原买方已履行部分，原买方和新买方自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系；3、应买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务；如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。2016年2月22日，曹金贵向陈德琳转账52万元。2016年2月23日，陈德琳向曾汉娣转账52万元。2016年2月24日，曹金贵将首期款260万元存入资金监管账户，陈德琳和曹金贵共同办理了首期款资金监管手续。2016年3月22日，贷款银行发出贷款承诺书，承诺就案涉交易发放贷款805万元。2016年3月25日，曹金贵向陈德琳发出《催告函》，称陈德琳经多次催促后仍未办理自行赎楼手续，导致无法办理递件过户，催促陈德琳收到函件后三日内与曹金贵联系商洽处理合同违约事宜。2016年3月25日，陈德琳办理了赎楼公证委托手续。2016年3月30日，曹金贵向陈德琳发出函件，称按合同约定，陈德琳应于2016年2月21日前完成赎楼义务，但其至今未完成赎楼，严重违反合同约定，现通知解除双方花间的二手房买卖合同，并要求陈德琳支付房价总款20％的违约金。原审庭审中，陈德琳确认于2016年4月2日收到上述函件。2016年4月1日，陈德琳向曹金贵发出《催告函》，称陈德琳和曹金贵约定委托担保公司担保融资赎楼。陈德琳已于2016年3月18日前往抵押权银行办理了解除抵押手续，2016年3月21日与担保公司签署担保合同，并办理了相关公证手续，但因为曹金贵至今未前往担保公司签署相关担保法律文件，致使无法完成赎楼手续。现通知曹金贵立即前往担保公司办理担保赎楼的相关手续，否则相关迟延赎楼的责任全部由曹金贵承担。另，陈德琳诉曹金贵及世华公司、万通公司、曾汉娣买卖合同纠纷一案，一审法院已受理，案号为（2016）粤0306民初7210号，因所涉交易与案涉交易为同一房屋买卖合同关系，一审法院将该两案并案审理。一审法院认为，陈德琳和曾汉娣签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。之后，陈德琳、曾汉娣和曹金贵三方通过签订《买方主体变更确认书》的方式将《二手房买卖合同》买方主体变更为曹金贵，曹金贵和陈德琳系《二手房买卖合同》的买卖双方，该合同亦系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。曾汉娣已经退出二手房买卖合同，陈德琳与曾汉娣之间的房屋买卖合同关系已终结，陈德琳诉请解除其与曾汉娣之间的二手房买卖合同，没有事实依据，一审法院不予支持。根据审理查明的事实可知，本案争议焦点为买卖双方是否协商变更了合同约定的卖方自行赎楼为卖方委托担保公司融资赎楼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，否则应承担不利法律后果。本案中，陈德琳主张双方变更了赎楼方式，其应当提供证据予以证明。但截至本案庭审终结时，陈德琳并未提供相关证据，其上述有关变更赎楼方式的主张，没有证据证明，一审法院不予确认。根据案涉合同关于赎楼方式和期限的履行，陈德琳应于2016年2月19日前自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方，但陈德琳并未在上述期限内完成赎楼义务，且已经超过合同约定的迟延履行期限。根据案涉合同关于合同解除的约定，曹金贵有权解除合同。陈德琳确认已于2016年4月2日收到曹金贵解除合同通知，案涉合同已于2016年4月2日解除。因陈德琳已构成违约，其诉请曹金贵支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈德琳与曹金贵签订的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》已于2016年4月2日解除；二、驳回陈德琳的其他诉讼请求。案件受理费14,412元、保全费3,260元，由陈德琳负担，受理费、保全费陈德琳已预交。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，曾汉娣确认其签涉案合同时自己没有购房资格。涉案合同第八条“税费及承担”条款约定授权委托公证费、赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息由买方承担。2016年3月18日，陈德琳向贷款银行申请提前还款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈德琳和曾汉娣签订《二手房买卖合同》后，陈德琳、曾汉娣和曹金贵三方通过签订《买方主体变更确认书》的方式将《二手房买卖合同》买方主体变更为曹金贵，曹金贵和陈德琳系《二手房买卖合同》的买卖双方，该合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。结合双方当事人的上诉请求、答辩理由及庭审陈述，本案二审的争议焦点是涉案合同未能继续履行的原因在于哪一方。涉案合同于2016年1月10日成立并生效，依合同约定陈德琳应于合同签订之日起40日内即2016年2月19日前完成赎楼义务，陈德琳主张应以曹金贵2016年2月22日支付定金之日确立双方之间的房屋买卖关系，并以此界定双方履行义务起始时间缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。但买方曹金贵在卖方陈德琳未按期完成赎楼义务的情况下，仍然愿意继续履行合同，于2016年2月22日重新支付定金，于2016年2月24日支付首期款并双方共同办理资金监管手续，应视为曹金贵认可卖方迟延赎楼的行为或双方就卖方迟延赎楼达成合意。然而，双方对赎楼时间未再进一步约定，根据合同法第六十二条、第九十四条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。债务人经催告后在合理期限内仍未履行，债权人可以行使合同解除权。本案中，在陈德琳未及时履行赎楼义务的情况下，曹金贵未积极要求继续履行合同，而在3月25日发出《催告函》直接主张陈德琳已构成违约，要求其处理合同违约事宜，并随即于3月29日单方发出解除合同的通知，曹金贵未经催告并给予对方合理期限履行义务即单方通知解除合同不符合法律规定，曹金贵在不享有合同解除权的情况下擅自解除合同对合同未能继续履行存在过错。而卖方陈德琳主张其因原买方曾汉娣不具备购房资格等待新买方确定而迟于履行赎楼义务虽情有可原，但在新买方确定后，未及时向银行申请提前还款并完成赎楼义务对合同未能继续履行亦存在一定过错。另，双方在涉案合同中约定卖方自行筹资赎楼，同时又约定委托公证费、赎楼担保费、赎楼贷款短期利息由买方承担，该约定存在一定冲突，属于约定不明确事项，导致双方对赎楼方式各执一词，双方对此亦有过错。纵观本案事实，本院认为，双方对合同继续履行均缺乏充分的积极性与诚意，对合同未能继续履行均有过错，要求对方承担违约责任的请求均不应支持。因双方均已无意继续履行合同，解除合同的请求本院予以支持。因曹金贵是在不享有合同解除权的情况下通知解除合同，原审法院认定涉案合同于陈德琳收到曹金贵解除合同通知之日即2016年4月2日解除存在不当，本院予以纠正。综上所述，陈德琳的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初12263号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初12263号民事判决第一项：解除陈德琳与曹金贵签订的《二手房买卖合同》；三、驳回陈德琳的其他诉讼请求。一审案件受理费14412元、保全费3260元、二审案件受理费14412，合计32084元（陈德琳已预交），由陈德琳和曹金贵各负担16042元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年六月二十六日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。