江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0411民初1490号原告：宗亮，男，1984年10月31日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市新北区。原告：郭陈丽，女，1987年5月28日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市新北区。委托代理人：宗亮，男，1984年10月31日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市新北区。被告：赵国萍，女，1966年8月16日生，汉族，江苏省淮安市人，住江苏省常州市新北区。原告宗亮、郭陈丽诉被告赵国萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告宗亮及原告郭陈丽的委托代理人宗亮、被告赵国萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月16日，原、被告签订租房协议，约定，被告将沿江东路156号门面房一套租给原告，租金为每年16000元，押金1000元（到期自动退还），租期2年，自2015年7月1日起至2017年7月1日止，租金一年一付。协议签订的当日，原告还支付了转让费12360元。2016年12月1日，上述出租房的产权人唐长福书面告知原告，不同意被告将上述出租房转租给原告。根据协议的约定，被告已构成违约，应承担返还租金、转让费及押金的违约责任。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告退还原告房屋租金16000元，转让费12360元，押金1000元，以上合计29360元；二、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：第一，我与原告先后共签订了两份租赁合同，签订第二份租赁合同时，我确实收取了原告的房屋租金16000元（2016年7月1日-2017年7月1日），并在2015年10月16日签订第一份租赁合同时，收取了转让费12360元、押金1000元；第二，双方签订第二份租赁合同时，原告要求见房东，于是我就通知了房东唐长福，让他们双方见了面，房东对转租事宜是知情的；第三，最后一年16000元房租最开始是我收取的，但由于我的合同是2016年12月1日到期，于是，我只留了5个月的房租（2016年7月1日-2016年12月1日），我的合同到期后剩余7个月房租及押金1000元,都通过银行转账给了房东唐长福，共计9750元（我与房东的房租是按15000元/年计算的，15000元/12个月*7个月+1000元=9750元）。综上，我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告郭陈丽与被告于2016年10月16日签订《租房协议》一份，约定，被告将沿江东路156号门面房一套租给原告，租金为每年16000元，押金1000元（到期自动退还），租期为两年（2015年7月1日-2017年7月1日）。租金一年一付。同时载明，房租8个月10640元（2015年11月-2016年7月1日），转让费12360元已收。2016年7月1日，原告宗亮与被告签订《续租房协议》一份，约定，甲方租给乙方房屋2016年7月1日-2017年7月1日，房租16000元整，去年交押金1000元整，如有违约退还所有转让费及一年租金。同时载明，房租款16000元已清。庭审中，原告还提交了落款署名为唐长福的通知一份，落款时间为2016年12月1日，载明：我是房主，我的房子是租给赵国萍的，至今年12月1日到期，她转给你们，我不知道，现在通知你们于这月10号搬走，如不搬走，后果自负。现原告认为，根据合同的约定，被告已经构成违约，要求其承担返还租金、转让费、押金的违约责任。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。另查明：根据闸北村委会的证明，原告郭陈丽系原告宗亮的表弟媳妇。庭审中，关于剩余房屋租金及押金转交问题，被告主张，其已于2016年7月5日，将剩余房租及押金共计9750元，通过银行转账的方式转交给了房东唐长福，并提供农行交易明细一份；原告则陈述称，转交的当时，无人告知，过了一个星期左右，其跟房东联系的时候，房东在电话中告知了转交房租的事情。关于实际搬离的时间，原告陈述为2017年1月底；被告称，不清楚。关于搬离的原因，原告陈述称，双方就是否续签合同至2017年12月1日的问题未达成一致意见，所以，房东要求其搬走；被告称，不清楚。关于被告合同到期后，原告搬离前，房东是否向原告索要过租金的问题，原告陈述称，房东没有索要过租金，只是一直要求续签合同。关于原告与房东联系的问题，原告陈述称，2016年8、9月份，因续签合同问题，其与房东见过面。关于租金支付情况，被告陈述称，其与房东之间的租金一年一付，每年15000元，2016年度的租金是2015年12月1日支付的，2016年7月5日，其转交给房东的是其合同期满后至2017年7月1日止的房租及押金共计9750元，且第二次签订的合同也给了房东。以上事实，有原告提供的《租房协议》1份、《续租房协议》1份、《通知》1份、闸北村委证明1份，被告提交的农行交易明细1份等证据及原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。本院认为：本案的主要争议焦点为：被告是否存在违约行为？如果存在，原告要求被告承担返还租金、转让费及押金的违约责任是否有相应的合同依据？针对上述争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提供的证据不足以证明被告存在违约行为，应承担举证不能的不利后果，主要理由如下：第一，原告主张被告存在违约行为的主要依据是唐长福出具的通知，而该通知载明的主要事实与客观情况并不相符，不能作为认定被告存在违约行为的依据。通知中提到的房东对转租一事不知情不符合客观情况，因为，庭审中，原告陈述称，其与房东唐长福于2016年8、9月份就已见面谈论过续签合同的事情，表明房东此时对转租一事已知情。通知中提到要求原告2016年12月10日搬走与客观情况不符，因为，庭审中，原告陈述，其实际搬离的时间为近两个月以后2017年1月底；第二，被告合同到期并未对原告续租房屋造成实质影响。因为，原告实际搬离时间为被告合同期满的近两个月之后；第三，被告不存在明显过错，无证据证明其存在违约行为。庭审中，原告陈述称，被告合同期满后，在其搬离前，房东未向其索要过房租，表明被告所称，其已将合同期满后的剩余房租转交给了房东的说法是可信的，否则，房东不可能在被告合同到期后，长达两个月不向原告主张房租。被告将合同期满后的剩余房租转交给了房东，原告在庭审中也认可其在与房东的通话中获悉了这一情况，且当时未提出异议，表明原告对被告的行为是默许的，被告在此过程中未违反诚实信用原则，无明显过错，不存在违约情形；第四，被告合同期满后，合同相对方已变更为房东唐长福，现原告再要求被告承担违约责任缺乏法律依据，不符合合同相对性的原理。被告将合同期满后的剩余房租及押金转交给了房东，房东未提出异议，原告在获悉这一情况后，也未提出反对意见，可以认定原、被告及房东三方之间就合同主体变更事宜达成了口头的一致意见。被告将剩余房租及押金转交给房东行为，在法律上可以视为其将合同权利义务概括转移给了房东，原告的合同相对方也随着转交行为的完成变更为了房东唐长福。因此，原告在被告合同期届满后，仍要求被告承担违约责任不符合合同相对性原理，缺乏法律依据。综上，原告认为被告存在违约行为的主张不能成立，本院不予支持。既然违约行为这一前提不能成立，则原告基于违约行为，要求被告承担相应违约责任的诉讼请求自然也不能成立，本院亦不予支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取267元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州分行营业部；账号：80×××63）审判员  陈哲勇二〇一七年六月二日书记员  俞 萍