河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初4235号原告:张红，女，1971年7月15日出生，汉族，住址河南省郑州市金水区。委托代理人:张随喜，河南绍晟律师事务所律师。委托代理人:张亚新，河南绍晟律师事务所实习律师。被告:刘功成，男，1973年1月27日出生，汉族，住址河南省巩义市。原告张红与被告刘功成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张随喜、张亚新到庭参加诉讼，被告刘功成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金180.46万元、违约金95.945027万元（违约金分别自2014年7月1日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年11月1日均暂计至2017年2月20日，按年利率24%计算，并要求继续计算至实际付款之日止），暂共计276.405027万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月17日，出租人（原告）与承租人马中奎签订了《物业租赁合同》，合同对双方的权利义务进行了约定。原合同签订后，考虑到对方的实际入驻时间，出租人与承租人又于2014年5月29日签订补充协议，对部分房租事宜进行了修改。合同签订后，出租人依约履行了合同义务，而承租人只向原告支付了20万元保证金，房屋租金却分文未付。出租人遂于2015年8月7日向承租人发出《房屋租赁违约告知书》，催促承租人履行支付租金的义务，但仍未支付。被告于2015年8月10日签订的承诺书显示马中奎系该租赁合同的隐名的间接代理人，因代理人马中奎不履行合同义务，被告披露了自己委托人的身份。被告承认了因其租金紧张导致马中奎未支付房租的事实。因马中奎及被告始终不支付租金的行为已经构成根本违约，原告于2015年9月7日向承租人发出《解除房屋租赁合同通知书》，解除了房屋租赁合同，但被告直至2015年11月17日才搬离承租房屋。综上所述，被告的行为已经在根本上违反了双方的合同约定，严重损害原告的合法权益。迫于无奈，原告根据相关法律规定诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告未答辩。经审理查明:2014年4月17日，原告（甲方、出租人）与马中奎（乙方、承租人）、河南省思辰实业有限公司（丙方、担保方）签订《物业租赁合同》，约定甲方向乙方出租房屋，房屋位置位于郑东新区商务外环路13号24层2401、2402、2403、2404、2405、2406、2407；出租房屋的面积为1125.03平方米；租赁期限自2014年4月18日起至2016年4月30日止，其中自2014年4月18日起至2014年4月30日为免租期，租金自2014年5月1日起计算。租金的计算方法为：1、自2014年5月1日起至2015年4月30日，每月房屋租金为10.5万元；2、自2015年5月1日起至2016年4月30日，每月房屋租金为11.55万元。本合同采用租金交纳在先，房屋使用在后的原则，租金六个月支付一次，提前一个月支付（第一次除外），具体支付时间：第一次租金支付时间2014年4月25日，金额63万元；第二次租金支付时间2014年10月1日，金额63万元；第三次租金支付时间2015年4月1日，金额69.3万元；第四次租金支付时间2015年10月1日，金额69.3万元。2014年4月18日，乙方应向甲方缴纳20万元作为合同保证金，合同到期后，乙方交付的租赁房屋经甲方验收合格后无息返还。乙方违背合同约定迟延支付房屋租金的，每逾期一日，需向甲方支付当年度合同额1‰的违约金。2014年5月29日，原告（甲方）与马中奎（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2014年4月17日签订了关于郑东新区商务外环绿地峰会24楼的《房屋租赁合同》，合同签订后，考虑到乙方的实际入住时间，经双方再次协商，对乙方第一次应缴纳的房屋租金数额及支付时间作出如下调整：1、甲方免除乙方2014年5月1日至2014年6月30日期间的房屋租金；2、乙方应在合同签订后，2014年6月30日前，完全支付原合同第一次应当交纳的、扣除本次甲方免交后的租金；3、其他合同条款除双方另有书面约定外，仍以原合同为准。2015年8月7日，原告发出《房屋租赁违约告知函》，载明马中奎至今仅向原告支付了20万元的保证金，租金分文未付，其行为已严重违背了双方合同的约定，给原告造成了重大的经济损失。限其在收到本通知三天内按合同约定完全支付的房屋租金174.3万元，若其同意履行，原告不再追究租期内的其他违约责任，否则原告将依法解除双方的租赁合同，并追究其违约责任。2015年8月10日，被告出具《承诺书》一份，载明2014年4月17日，马中奎与原告签订了《物业租赁合同》，2014年5月29日双方又签订《补充协议》，马中奎承租原告位于郑东新区商务外环路13号24层2401、2402、2403、2404、2405、2406、2407房屋，房屋面积共1125.03平方米。该房屋实际使用人为被告本人，马中奎为被告的代理人。由于被告资金紧张，马中奎没有及时向张红支付该房屋的租金。被告保证：自今日起，十五日内马中奎先向张红支付房屋租金100万元，如到期不服，被告保证无条件退出租赁房屋，原告可以强制清理，所有损失由被告承受；如到期顺利支付，剩余租期、租金由被告拥有的河南韶华房地产公司承担，届时河南韶华房地产公司与原告重新签订租赁合同、出具拖欠房屋租金手续。另外，被告自愿对目前拖欠原告的房屋租金承担连带保证责任。2015年9月7日，原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明原告与马中奎签订的《物业租赁合同》及《补充协议》，因马中奎违约未支付租金，原告向马中奎发函告知违约，限其三日内支付租金，但马中奎仍分文未付，根据相关法律规定，特通知马中奎解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》，并限其2日内搬离。同日，原告发出《搬离告知书》，载明因本楼承租人马中奎拒不支付房屋租金，原告今日已按租赁合同约定向本楼层承租人下发了《解除租赁合同通知书》，为避免给其带来不必要的损失，希望其在今后两天内搬离租赁房屋。2016年3月28日，上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司绿地*峰会天下服务中心出具说明一份，载明“兹证明深圳大和天下投资管理有限公司（维尼好）入住绿地*峰会天下24楼（2401-2407）时间为：2014年4月17日，搬离该楼层的时间为：2015年11月16日”。自2014年7月1日至2015年11月16日，被告应支付房屋租金共计180.46万元：其中2014年7月1日前应支付42万元；2014年10月1日前应支付63万元；2015年4月1日前应支付69.3万元；2015年10月1日前应支付6.16万元。庭审中，原告认可马中奎支付了20万元保证金。上述证据有原告提交的《物业租赁合同》、《补充协议》、《违约告知书》、《承诺书》、《解除合同通知书及搬离告知书》、证明及开庭笔录在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，被告出具承诺书，认可马中奎为其代理人，其为租赁房屋实际使用人，马中奎未交房租是因其资金紧张的原因，且其自愿对拖欠原告的房屋租金承担连带保证责任，故原告与马中奎签订的《物业租赁合同》、《补充协议》，被告出具的《承诺书》均系原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告已按约履行了交房义务，被告应当按约支付相应的租金。被告使用房屋期间的租金共计180.46万元，扣除其保证金20万元，剩余160.46万元，被告应当支付。故原告诉请被告支付租金180.46万元，本院予以部分支持。被告未按约支付租赁费，应当按约承担违约责任。合同约定迟延支付房屋租金的，每逾期一日，支付当年度合同额1‰的违约金，该合同约定标准过高，原告诉请自违约之日始按月利率2%计算违约金，原告诉请2014年7月1日至2017年2月20日的违约金共计95.945027万元（分别自2014年7月1日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年11月1日始均暂计至2017年2月20日止，按月利率2%计算，分别为26.572万元、36.078万元、31.369万元、1.926027万元）及2017年2月21日之后的违约金，未超出合同约定及法律规定的保护范围，本院予以支持。被告刘功成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:被告刘功成支付原告张红租金160.46万元、违约金95.945027万元，并支付自2017年2月21日始至实际付款之日止的违约金（按月利率2%计算）,于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28912元，由被告刘功成负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛人民陪审员 孔艳霞二〇一七年六月二十四日书 记 员 李玮州