广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6562号原告（反诉被告）：王培庆，男，汉族。委托诉讼代理人：刘博，系广东星英律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄润清，男，汉族。委托诉讼代理人:邹倩君，广东广立信律师事务所律师第三人：佛山印家置业有限公司，住所：佛山市禅城区彩虹路98号首层P21号,统一社会信用代码91440604334882875X。法定代表人：易天文。原告王培庆诉被告黄润清房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判。为查明案件事实，本院依职权追加佛山印家置业有限公司为第三人参加诉讼。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2017年6月6日公开开庭审理。原告王培庆及其委托诉讼代理人刘博、被告委托诉讼代理人邹倩君到庭，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2016年12月11日签订的《房地产买卖合同》；2、原告向被告返还定金10万元；3、本案的诉讼费用由原被告双方各承担50%。事实和理由：2016年12月11日，原被告签订《房地产买卖合同书》，约定原告向被告出售位于佛山市禅城区×××，总价款为129万元，原告于当日收取了被告支付的定金10万元。涉案房屋出售时因发展商和房地产管理部门的原因致使原告尚未取得房地产权证而无法立即将所有权变更登记到被告名下，因此，原、被告在房屋买卖合同的“备注”部分补充约定，原告以2017年4月30日为限领取房地产权证，如届时仍不能取得，则由双方重新协商以确定领证日期。时至2017年4月30日，原告仍无法取得房屋的房地产权证，原被告对领证日期进行了两次协商，但未达成一致意见，后被告通过第三人表示不愿继续协商。2017年5月5日原告委托律师向被告发函，表示愿就上述问题再次与被告协商，并提出以2017年4月30日起延长三个月来作为原告取得房地产权证的期限。被告于2017年5月15日向原告回函，表示认为以2017年12月29日为基础再增加6个月的时间作为取得房地产权证的期限。至此，原被告双方就上述领证期限问题无法协商一致，未能就本案的交易达成补充协议。原告认为，涉案合同虽然成立，但却是一个不完备或有瑕疵的房屋买卖合同，难以履行，在协商不成的情况下依照《合同法》第六十一条和六十二条的规定仍无法补充或明确，且本案中即便原被告之间对取得房地产权证的期限作出新的约定，但亦可能受到发展商和政策等合同之外的因素导致最终仍不能履行。即便日后能够履行，其履行时间和费用成本也过高。因涉案合同的重要条款缺乏确定性和执行性的约定，合同的目的现难以实现，故原告诉至法院。被告辩称：一、原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》实质上属于原告单方根本违约的行为，原告依法应承担违约责任并赔偿被告因此造成的全部损失。根据被告与原告双方签署《房地产买卖合同》的约定，双方应在原抵押银行通知还贷之日起5日内将赎契款项存入原告供款账户内。签署《房地产买卖合同》后，被告遵循合同约定向原告支付定金10万元，而其后被告也随即准备好需承担的赎契资金和首期楼款。但原告却漠视双方的合同约定，除了不按约定期限办理提前还贷手续外，还在双方于2017年05月份的第一次协商时擅自提高涉案房产的转让价格至180万元。经过双方协商，原告才勉强履行办理提前还贷手续来敷衍被告。但在原、被告协商办理涉案房产的不动产权证的期限一事上，原告却一直提出不具实际性和可行性的期限，以此促使双方解除《房地产买卖合同》，并逃脱违约责任。涉案《房地产买卖合同》无约定原告对“备注”的约定协商不成时享有单方解除权，因此，原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》实质上属于原告单方根本违约的行为，原告依法应承担违约责任并赔偿被告因此造成的全部损失。二、双方的《房地产买卖合同》根本不存在不完备或有瑕疵以及难以履行的情形，退一步讲，即使存在瑕疵，也完全是由原告故意造成的。原告委托第三人发布转让涉案房产信息的一方，有关涉案房产的具体情况，原告是最清楚的。但原告却将佛山市粤裕房地产投资有限公司办证的期限予以隐瞒，误导被告在“备注”一栏进行了违背被告本意的补充约定。即使如此，由于《房地产买卖合同》中已经对涉案房产的转让总价、购房款的支付方式、支付期限、交付房产的期限等重要的合同履行条款进行了明确约定，《房地产买卖合同》实际上是可以继续履行。三、双方达成的《房地产买卖合同》根本不存在履行时间和履行费用成本过高的情形。原告与被告双方共同出资赎契，被告出资40万元，并且在共同向银行还贷的当日，被告也向原告支付首期楼款29万元。因此，从《房地产买卖合同》以上条款即可表明，倘若原告能够按约定诚信履行合同的话，原告最快在3个月内就能收齐大部分房款。通过第三人了解，房地产公司正在进行涉案房产的办证程序和手续，综合以上实际情况，若不是原告单方解除合同，《房地产买卖合同》仍然可以顺利履行，且原告还能在本次交易中获得相当大额的盈利。被告反诉请求：1、解除原、被告签订的关于坐落在佛山市禅城区××××房的房地产买卖合同关系；2、,原告返还被告定金10万元；3、原告支付给被告违约金258000元；4、原告赔偿被告的中介费2万元；5、原告赔偿被告上述涉案房产的价格上涨差额损失385000元；6、原告向被告支付鉴定费6700元；7、本案的所有费用由原告承担。事实与理由：本案是由于原告缺乏诚信，看到涉案房产在过去的数月有较大的涨幅即坐地起价才发生的。被告通过中介的服务，实地勘察大量的房产后才选择了涉案房产，并且为了能够履行共同出资赎契的约定，还至今仍预留了70万元之多的存款以便能及时配合原告办理提前还贷手续及支付购房款。为了涉案房产，被告放弃了其他购房机会，如今涉案房产所在区域的房价涨幅巨大，涉案合同的解除将导致被告损失惨重。被告根本无法以合同约定的单价购买到同地段的房产，原告作为违约方却享受了本属于被告在合同履行后可以获得的利益，仅仅返还定金根本不足以赔偿由于原告的违约行为所导致的被告的巨大经济损失。双方签订的《房地产买卖合同》以及该合同附件合法有效，对双方均有法律约束力，原告多次的违约行为导致本次交易无法继续进行，因此原告应承担相应的违约责任，赔偿由此而给被告造成的全部损失。原告针对被告的反诉辩称：一、原告同意解除案涉《房地产买卖合同》，但原告对于该合同的解除并无过错，被告的解除理由不符合《合同法》第九十四条的规定。二、原告在2017年4月30日之前不存在根本违约行为。原告曾与被告口头约定在领取房产证时向银行申请提前还贷，虽无书面记录，但从被告明知原告未申请还贷却在2017年4月30日之前从未催告过原告的现象可以侧面印证。即使原告迟延履行申请还贷也仅为履行瑕疵，原告随时可以申请还贷，但申请还贷对于原告存在一定风险，该风险在于如原告长时间无法领取房产证将造成原告无法以按揭方式供房，需要借债还款。领取房产证后原告可立即申请还贷，因此该迟延履行瑕疵并不足以造成合同目的无法实现。且经被告第一次催告后原告就立即向银行申请还贷，同时将该情况通知了中介方，足见原告在履行合同方面不存在重大过错，未按时申请还贷并非导致合同无法履行的因素，被告的解除理由不符合《合同法》第九十四条的规定。三、原告在2017年5月1日之后根本不存在违约行为。双方就继续履行合同等待问题进行过协商，但没有取得一致意见。后原告又委托律师发函表示愿就等待领证时间问题再次与被告协商并提出了三个月的合理期限，足以表明原告希望继续履行合同。但由于被告坚持其不合理意见又未能达成补充协议。原告在整个协商过程中毫无过错。原告在第一次协商时独自面对被告一方多人压制而情绪失控的情况下提出提高房价，也仅仅是在协商过程中提出的不成熟想法而已，出于协商的目的，提出条件是双方的权利，而提出的内容不能作为认定事实的依据，所以并不能就此认为原告违约或存在任何过错。综上，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。第三人提交书面意见述称：原、被告以及第三人签订《房地产买卖合同》时，原告明确表示于2017年2月28日前其可取得不动产产权证，故经三方协商，将2017年4月30日初步定为被告领取不动产权证日期。2017年5月1日，三方按照合同约定对领取不动产权证的日期进行协商，原告先单方提出房屋价格提升至180万元，才愿意出售房产给被告和协商办证延期时间。被告认为成交价格不变，领取不动产权证延长至2017年12月31日，故双方协商不成。2017年5月3日，三方再进行第二次协商，原告提出办理不动产权证时间延长至2017年5月8日，若七天内仍无法办理，则合同失效，被告的意见与第一次协商的意见一致，故双方仍协商无果。另外，据原告向第三人陈述，其直至2017年5月1日尚未向银行办理提前还贷申请。在被告与第三人的催促下，原告才配合办理了提前还贷申请，原告申请后，被告多次要求第三人向原告询问共同还贷的手续，但原告以起诉法院为由拒绝继续履行合同。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明原被告双方的诉讼主体身份。房地产买卖合同（编号为0001037）。证明原被告之间就案涉房产的买卖签订了书面合同，合同第三条载明“买方已经查看过卖方的商品房买卖合同”，说明被告对于发展商的办证时间是明知的。该合同在“备注”部分约定原告以2017年4月30日为限领取房地产权证，如届时仍不能取得，则由双方重新协商以确定领证日期，也说明原被告双方对于领取房产证的时间均无法确定，仅能以协商的方式确定继续等待的时间。原告委托发出的律师函。证明原告书面形式向被告表示愿意就等待领证时间继续协商，并且原告提出了合理的等待时间即从2017年4月30日起三个月，如届时原告仍无法取得房屋的房地产权证书，则鉴于合同履行成本过高，本次交易终止。原告一直是遵守合同约定，在约定的等待时间届满后继续提出合理的协商条件以希望继续履行合同。被告对原告律师函的回函。证明被告收到原告发出的协商律师函，但提出不合理的协商条件，即以2017年12月29日为基础再增加6个月的时间作为取得房地产权证的期限。原被告双方就上述领证期限问题无法协商一致，未能就本案的交易达成补充协议。协商不成的原因在于被告提出的条件过于不合理，双方无法达成合意。5、商品房买卖合同（编号为1501004808）。证明原告已经与发展商就案涉房屋签订了书面的买卖合同，该合同在房产证办理之前是原告对案涉房屋拥有所有权的依据，被告从原告处购买房屋必然要查看原告的房屋所有权的依据，因此被告称原告隐瞒了该商品房买卖合同完全是歪曲事实。诉讼中，被告举证如下：1、被告身份证、原告身份证。证明被告与原告的诉讼主体资格。企业信用信息公示报告。证明第三人的诉讼主体资格。3、房地产买卖合同。证明被告与原告于2016年12月11日签订了《房地产买卖合同》，双方对涉案房产的交易金额、办理提前还贷申请手续及房产过户手续等事项的时间、方式以及相关的违约责任作出了明确的约定。4、定金收据两张。证明被告按照房地产买卖合同的约定支付了定金10万元。5、第三人名片两张、被告与第三人的微信记录。证明：1、原告违反合同约定，迟迟不予办理提前还贷申请手续；2、原告在被告的强烈要求下，才向银行提出提前还贷申请，却在被告已准备好提前还贷资金及首期款的情况下要求单方解除合同，原告的行为已构成根本违约。6、律师函、回复函。证明原告多次违约，提出不具可行性的协商方案，故意造成协商不成的结果，以达到单方解除合同的目的。7、佛山市个人住房查询结果2份。证明被告夫妻双方名下并无房产，涉案房产是被告的首次购房，被告的根本违约行为导致原告无法购买同等条件的房产。8、佣金确认书复印件、银联pos签购单原件。证明被告为本次涉案房产的交易支付中介费2万元。9、招商银行账户交易历史明细表。证明被告已为合同的继续履行准备了充分的款项，原告的违约导致被告失去了购买同等条件房产的机会，造成原告巨大的经济损失。10、鉴定报告及收据。证明涉案房产现时的市场价格已达到1675000元，原告的违约行为造成被告巨大的经济损失。谈话录音。证明原告单方解除房地产买卖合同原因是原告想单方提高涉案房产的交易金额。诉讼中，第三人未提供证据。为查明事实，本院依职权向佛山市粤裕房产投资有限公司调取了复函一份，向佛山市禅城区不动产档案馆调取不动产查询结果一份。经庭审质证，本院认证如下：第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据1至4、6、7、9、11以及证据8中的银联POS签购单，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据5为被告与第三人的微信对话记录及卡片，原告对真实性不持异议，被告能提供手机载体予以核对，本院对真实性予以确认；证据8中的佣金确认书虽为复印件，但与涉案《房地产买卖合同》相互印证第三人收取原告中介费的事实，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据10为评估报告，被告能提供原件，本院对真实性予以确认，出具评估报告为佛山市盈正房地产土地评估有限公司，该司符合房地产估价机构资质行政许可条件，具备二级资质，报告载明的估价人员亦具有房地产估价资格证书，且报告是在本次诉讼中形成，评估对象为涉案房屋，故本院对关联性予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年12月11日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人印家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，内容为：“买卖双方已就买卖佛山市禅城区××××房（以下简称该物业）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，签订协议如下：一、该物业建筑面积为88.99平方米。该物业是以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况且无异议。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1290000元整。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。三、卖方合法持有《商品房买卖合同》，号码为第1501004808号，买方已经看过卖方的《商品房买卖合同》。该物业有抵押登记。……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方可以要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。……在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备注：1、买卖双方协商同意2017年4月30日领取房产证时间约定2、如超过约定时间，双方在印家置业重新协商延期时间3、如因卖方原因造成房产证无法领取，须赔偿买方定金。……附件……二、物业有抵押登记情况适用……（二）涂销抵押后付款。1、定金：100000元整，买方须在2016年12月11日支付卖方。……3、出资赎契：卖方应在签订本合同后90天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按共同出资赎契的方式办理出资赎契手续，买卖双方按照卖方出资150000元，买方出资400000元，共同完成赎契手续。买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将赎契款项存入卖方供款账户内，如买方款项一旦划入卖方账户则视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。……4、首期楼款（不含定金）人民币290000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起5天内由买方付至卖方供款账户内。……6、楼价余款：按揭付款：买房按揭付款的，买方须在合同签订后90天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。……8、买卖双方须在完成提前还贷、凃销抵押登记及归档后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还必须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。……10、买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金。2016年12月11日,被告向原告支付定金共计10万元，并由原告出具《定金收据》。同日，被告与第三人签订《佣金确认书》，其中载明，确认涉案物业的成交金额为129万元，佣金20000元，2016年12月11日支付一半50%。2017年5月1日，原、被告双方在第三人印家公司的会议室进行协商，在场的有第三人员工、原告、被告及其妻子、朋友。其中，第三人员工陈述：“第一个先协商这个天丰国际房子的延长时间，前提的条件是由合同人民币129万元整调整为180万元整，那你提出这个条件的情况下，延长的时间是多久？。12月11日？”原告回复：“30号吧，如果再出不了，就是开发商违约。如果现在房子跌到100万，只剩下一半，你也不会履行，是不是，一样的。”……原告再陈述：“哪有说价格不变啊，哪一条，给我说。你看第一条：同意2017年4月30日领取房产证的时间，超过了约定的时间双方再重新协商延长的时间，但延长的时间我可以不延期啊，协商不成功，那就好了嘛。”2017年5月5日，被告向原告发送《律师函》，上载：上述《房地产买卖合同》履行过程中，黄润清先生严格遵照合同约定履行义务，但贵方却超过约定期限至今仍然没有向原抵押银行办理提前还贷申请手续，甚至在2017年5月初，在双方通过中介公司协商的过程中，贵方还擅自提高转让房产的转让价格，若黄润清先生不同意的则要求《房地产买卖合同》自动失效，并对黄润清先生一方催促履行办理提前还贷申请手续一事不予理会……本所律师代表黄润清先生向贵方作出郑重函告如下：一、贵方应继续履行《房地产买卖合同》及附件约定的义务，于收到本律师函之日起3个工作日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续；二、贵方逾期办理提前还贷手续的违约金自2017年3月11日起计，每日按总楼价千分之一计算至贵方实际向原抵押银行办理提前还贷申请手续之日止；三、如贵方在前述期限届满仍然拒绝履行《房地产买卖合同》及附件约定的义务，则黄润清先生将通过法律途径就贵方的违约行为向贵方追究相应的法律责任，并且贵方将需要赔偿黄润清先生因此遭受的全部经济损失。同日，原告向被告发送《律师函》，上载：王培庆的方案为：自2017年4月30日起三个月内，即至2017年7月30日止，如在发展商协助下王培庆成功取得房屋的房地产权证书，则双方继续履行合同，王培庆协助办理房地产权变更登记手续；如届时王培庆仍无法取得房屋的房地产权证书，则鉴于合同履行成本过高，在双方均无违约行为的前提下解除《房地产买卖合同》，本次交易终止，王培庆将已收取的款项全额退还，双方不追究任何责任。2017年5月15日，被告向原告发送《关于〈房地产买卖合同〉所涉事项继续协商的回复函》，上载：贵方在与我方签订《房地产买卖合同》之时予以隐瞒，向我方确定贵方于2017年4月30日能取得转让之房产的房产证，误导我方在《房地产买卖合同》的“备注”栏中进行了该违反我方本意的补充约定。经我方向中介了解情况，佛山市粤裕房地产投资有限公司在2015年12月31日前向贵方交付转让房产，最迟应该在2017年12月29日前向贵方提供办理转让房产房产证的相关资料，再由贵方到相关部门办理领取房产证的手续。以此作为我们双方协商的基础，我方的方案是：我方同意在佛山市粤裕房地产投资有限公司承诺的向贵方交付办证资料期限的基础上再增加6个月时间给贵方，在该期限内协助我方办理房产转让登记手续；假如佛山市粤裕房地产投资有限公司向贵方实际交付办证资料的时间早于上述承诺期限的，则以实际交付的时间为准来起计本次交易的办证期限。2017年5月17日，被告向第三人的员工李某远发微信：“李小姐，麻烦你帮忙跟进一下，问王先生具体什么时候到银行办理提前还贷事宜，我们准备资金协助。”李某远回复：“业主说他已经起诉了，看法院怎么判。”另查明,2015年3月24日,原告与佛山市粤裕房地产投资有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：1501004808）。双方达成的协议如下：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……禅城区××××房……该商品房合同约定建筑面积共88.99平方米，其中，套内建筑面积68.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.80平方米……第四条、计价方式与价款。……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12312.92元，总金额839618元……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条、关于产权登记的约定。……3、从商品房交付使用后730天内，出卖人须向买受人提交办理房地产证的相关资料，由买受人到相关部门办理。如非因出卖人原因导致逾期，出卖人不承担责任，若因出卖人原因造成逾期，逾期30天宽限期后仍未能提供，自逾期之日起出卖人按买受人已付房款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房，双方互不追究相关责任。如出卖人在约定时限内按照本合同地址寄送书面通知给买受人，通知买受人领取办理房产证所需材料的时间及地点，买受人未如期领取材料的，由此产生的责任由买受人自行承担。2017年6月15日，佛山市粤裕房地产投资有限公司出具《回复函》一份，内容如下：“我司尚未向王培庆提供办理房地产证的相关资料，我司与王培庆之间的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2015年12月31日前，办理房地产证据相关资料在商品房交付使用后730天内交付。现房屋的办证相关资料尚在整理当中，同时，王培庆实际收楼时间为2015年12月26日，故依据合同约定，现时提供办证资料的期限尚未届满。”再查明一，经被告委托，佛山市盈正房地产土地评估有限公司于2017年5月31日出具《房地产估价报告》，确定佛山市禅城区××××房评估价值为1675000元，单价为18822.33元/平方米，估价时点为2017年5月27日。被告已交纳评估费6700元。再查明二，原告于2017年5月26日收到被告的反诉状。原告陈述，原告于2017年5月8日向银行申请了提前还贷。签订涉案房屋买卖合同签，原告以及第三人均问过开发商，预计在2017年3月前能领取到房产证，经三方协商，约定被告领取房产证的时间为2017年4月30日。不能确定房屋现在的价值。被告陈述，原告与第三人均承诺在过完年后原告能领取到房产证，所以双方约定被告领取房产证时间为2017年4月30日。被告已支付中介费10000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告以及被告、第三人签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告、被告分别诉请解除房屋买卖合同关系。第一，依据涉案《房地产买卖合同》“卖方应在签订本合同后90天内向抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用”约定，原告应于2017年3月11日前向抵押银行申请提前还贷，但据原告所述，其于2017年5月8日才向银行申请提前还贷，故原告已构成违约；第二，原告自认其于2017年5月1日单方提出提高房屋出卖价格至180万元，原告的行为是明确表示不再继续履行原合同，亦已构成违约。涉案《房地产买卖合同》虽同时约定被告应于签订合同后90天内办理按揭贷款申请，但因原告尚未取得不动产权证，被告事实上亦无法依据上述约定办理按揭贷款申请，故被告不构成违约。关于原告主张《房地产买卖合同》缺乏执行性的问题。原告现虽未取得不动产权证，但无证据证明原告存在客观原因导致无法领取不动产权证的情形，且涉案房地产买卖合同并未约定原告对于其未能于2017年4月30日前取得不动产权证享有合同解除权，故原告以此主张解除合同无事实和法律的依据，本院不予支持。根据《房地产买卖合同》第六条第2点的约定，被告作为守约方有权解除与原告的房屋买卖合同关系。被告未举证证明其已于起诉前向被告发出解除合同的通知，本院确认涉案买卖合同关系于被告反诉状送达原告之日即2017年5月26日解除。关于返还定金的问题。被告诉请返还定金100000元，原告亦主张其向被告返还。如前所述，涉案房屋买卖合同已因原告违约而解除，原告再收取被告定金于法无据，故本院确认由原告向被告返还定金。关于被告诉请的中介费、房屋差价损失、鉴定费以及违约金。原告违约给被告造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。依据涉案《房地产买卖合同》第七条“在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，被告有权向原告主张赔偿中介费的损失。经审理查明，被告已向第三人支付的中介费为10000元，中介费余款尚未实际发生，故本院支持原告赔偿被告中介费10000元，被告诉请超出部分，本院不予支持。关于房屋差价损失。第一，如前所述，本案系因原告违约导致涉案房屋买卖合同解除，在原、被告签订房屋买卖合同至原告违约期间，本市房地产销售价格出现明显上扬，故涉案房屋买卖合同解除后，被告无法以原价款购买相类同房屋，原告的违约行为致使被告遭受房屋重置损失，故产生的房屋差价损失应当由原告负担；第二，经审查，涉案房屋的评估报告虽为被告单方委托，但为拥有评估资质的专业机构所出具，其作出的结果具有公信力，且该报告是在本次诉讼中形成，评估价格亦低于原告单方主张的180万元，原告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对评估涉案房产现价值为1675000元予以确认。综上，原告应向被告赔偿房屋差价损失385000元（1675000元-1290000元）。至于评估费用。该费用为被告主张权利而产生实际损失，具有必要性和合理性，且被告已实际支付，被告该项诉请有理，本院予以支持。至于违约金，本院前述已支持原告向被告赔偿房屋差价损失、评估费、中介费，已足以弥补被告因原告违约所造成的实际损失，故被告再诉请支付违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告王培庆与被告黄润清于2016年12月11日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2016年5月26日解除；二、原告王培庆于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告黄润清返还定金100000元；三、原告王培庆于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告黄润清赔偿房屋差价损失385000元；四、原告王培庆于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告黄润清支付中介费10000元；五、原告王培庆于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告黄润清支付评估费6700元；五、驳回原告王培庆的其他诉讼请求；六、驳回被告黄润清的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1150元，由原告王培庆负担，反诉受理费5749元，由原告王培庆负担3679元，被告黄润清负担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年六月二十九日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。