长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0103民初493号原告：刘春影，女，1979年5月8日出生，汉族，现住长春市宽城区。委托代理人：张国昉，吉林铭英律师事务所律师。被告：吉林省团山房地产开发建设有限公司，住所地长春市长江路经济开发区长江路57号五层153段。法定代表人：李全武，总经理。委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。原告刘春影与被告吉林省团山房地产开发建设有限公司（以下简称“团山房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告刘春影的委托诉讼代理人张国昉、被告团山房地产委托诉讼代理人邹爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春影向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋产权证；2.被告按日支付原告已付房款万分之一的赔偿金，自2014年6月22日起至实际给付之日止计算，逾期605天共计22385元。事实和理由：2013年6月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告支付373167元购买上台花园x栋x单元x室住房一套，合同第八条交付期限为2013年7月1日前，同时根据合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案之规定，但在此之后，被告仍未给原告办理产权证。原告无奈诉至法院。团山房地产辩称，原告的第一项诉请要求被告立即为其办理房屋产权证，事实不能办理，因该栋楼的房屋初始登记没有办理，故不能办理各分户房屋产权证。第二项诉请要求被告按日万分之一赔偿逾期办证违约金无事实和法律根据，双方签订的商品房买卖合同第十五条三项没有约定被告逾期办理产权证需向买方支付日万分之一的违约金。被告没有为原告按时办理房屋产权证，不是被告的原因，而是由于政府拆迁后导致前期开发的52栋质保期已过，质保金已返还施工方，现在办理房屋初始登记，质监站要去被告交3千万质保金，导致房屋备案不能。本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第18条规定，本案不是出卖人原因不能办理产权证，同时双方在商品房买卖合同第十五条三项约定了不能办理产权证双方协商解决。因此，在此两个条件的情况下，不能适用第十八条规定，按参照人民银行逾期利息的标准计算违约金。本案原告主张违约金存在诉讼时效问题，按双方商品房买卖合同第八条规定，出卖人应在合同约定前将验收合格的房屋交付原告使用，出卖人在商品房交付使用后365天为原告办理房屋产权提供资料报登记机关备案，至少原告应在两年内向人民法院起诉，本案原告起诉时已超过诉讼时效。原告起诉被告无事实和法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月21日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的坐落于上台新村花园小区x栋x单元x室住房、建筑面积73.17平方米住宅房屋出售原告，价款为人民币373167元，同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”（或双方协商解决）。合同签订后，原告按约定履行交付购房款的义务，被告于2013年7月1日按约定履行了交付房屋的义务，但至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。审理中，长春市宽城区人民政府于2017年1月11日致函本院。载明“‘上台新村花园小区’系2008年我区棚户区改造项目，2008年9月23日由我区发布‘长春市宽城区人民政府征地拆迁公告’，区政府决定由长春市宽城区城市建设开发有限责任公司委托吉林省永兴房屋拆迁有限公司实施拆迁，拆迁期限从2008年9月25日至2008年10月25日，搬迁日期截止到2008年10月22日，该项目由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发建设。当年拆迁区域内被拆迁人长春医疗器械二厂由于高额索要，没有在征收公告的拆迁期限内签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，后经区政府专题会议纪要第十六期研究决定补偿额度，此厂才于2010年9月19日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，迟延二年签订补偿协议，导致影响上台花园小区A14、C1二栋工程进度延迟竣工（2013年竣工，其余51栋已于2010年全部竣工），整体工程延迟到2014年10月竣工验收”。经调查，长春市质监站表示：质监站不要求整体备案申报，只要施工许可证规定的单体工程具备备案条件，就可单独办理。前期要件是单体办理还是整体办理不清楚；团山房地产是2014年10、11月左右来申请备案的，因材料不齐未予办理，质保金只是一方面，待所有备案材料齐全后再发备案证。质保金团山房地产也没交。现在过两年了，多数质保项目已过期，我们只能收取五年的（防水项目）的质保。现在这五年的（防水项目质保金）也办完了，正在走其他的程序；质监站要求的质保金与建设方和施工方约定的质保金不是一回事儿。该质保金是政府为保护老百姓的利益，避免因房屋质量问题不及时维修采取的措施，为了建设方积极履行维修义务。建设方和施工方的质保金是他们因合同所交的质保金。他们收取的标准和质保期是他们双方按合同履行的。质监站要求的质保金是按国家标准，依据是《吉林省建设工程质量保证金管理暂行办法》【吉建质（2010）4号】。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”。因房地产权属证书的取得，不但需要被告准备、提报必要的资料，还要取决于产权登记机关行政行为的结果，此节并非被告完全自主可控，为此，原告提出被告立即为原告办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予完全支持，但被告应当积极完备并向产权登记机关报送需由其提供的办理房屋产权证书的资料。被告如未按判决指定期限履行义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当向原告支付迟延履行金。按照《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于房地产纠纷案件的审理意见精神，迟延履行金以原告已付房价款为本金按年利率6%计算确定。关于原告提出的赔偿诉讼请求。综合宽城区政府函、本院对长春市质监站的调查及被告举证情况，不足以支持被告主张的原告未及时取得房屋产权证因宽城区政府拆迁迟延、占用其应交的质保金、质监站要求工程整体验收、不受理单体工程备案申请等政府原因的抗辩理由，应认定被告违约并应当向原告承担违约责任。合同法第一百零七条规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。但双方合同第十五条第1、2项分别在出卖人按已付房价款向买受人赔偿损失或支付违约金的比例处标注了“×”，即对被告承担赔偿损失或给付违约金的责任方式作了排除性约定，（第3项约定双方协商解决），而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是以当事人没有特殊约定为适用前提的，因此，原告该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。鉴于诉讼系由被告未及时向产权登记机关提报备案资料所引发，诉讼费应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，经本院2017年第七次审判委员会研究决议，判决如下：一、被告吉林省团山房地产开发建设有限公司于本判决生效后90日内将出售给原告刘春影的房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如逾期办理，从次日起以373167元为本金按年利率6%向原告刘春影支付迟延履行金；二、驳回原告刘春影的其他诉讼请求。案件受理费360元，由被告吉林省团山房地产开发建设有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  陈 颖人民陪审员  李继红人民陪审员  尹朋霞二〇一七年六月八日书 记 员  张 巍