黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1085民初374号原告：黄海鹏，男，1963年10月25日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。被告：徐兆玲，女，1973年5月1日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：尹力清，男，1969年2月2日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。原告黄海鹏与被告徐兆玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海鹏与被告徐兆玲及其委托诉讼代理人尹力清到庭参加诉讼。黄海鹏向本院提出诉讼请求：1.与被告徐兆玲解除房屋转让合同；2.被告立即给付购房款130000元，并按月利率5‰给付损失42900元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年黄海鹏与徐兆玲签订房屋转让合同，徐兆玲将其在梁勇处购买的八面通民主委福满家园小区B区3幢9单元202室69.76平方米房屋及该小区B区H座5号车库（面积21.45平方米转让给黄海鹏，并将其与穆棱市正圆房地产开发有限公司签订的两份合同及房款收据交与黄海鹏。但协议签订后，徐兆玲一直未能交房。徐兆玲将产权有瑕疵的房屋转让给黄海鹏，致使黄海鹏交房款后六年不能取得房屋，给黄海鹏造成了一定的损失。被告徐兆玲辩称，徐兆玲转让给原告黄海鹏的房屋的产权没有瑕疵，在转让过程中没有违约行为，不应该承担原告诉请的责任，请法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告黄海鹏出示的证据为2011年9月15日双方签订的转让协议一份、商品房买卖合同二份、2009年8月21日商品房销售发票2张（金额74992元、32000元)，用以证明2011年9月15日原告黄海鹏与被告徐兆玲告签订了房屋转让协议，黄海鹏购买了徐兆玲所有的位于八面通镇民主委福满家园小区B区3幢9单元202室（面积66.76平方米）房屋、B区H座5号（面积21.45平方米）车库，所花购房款共计130000元。被告徐兆玲对以上证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，从两份商品房买卖合同可以看出，被告徐兆玲转让给原告黄海鹏的房屋是预售商品房。本院认为，被告徐兆玲对此组证据的真实性没有异议，予以采信。被告徐兆玲为支持其辩驳主张，申请证人张一春出庭作证以证实徐兆玲将其转让给原告黄海鹏房屋的事情通知了穆棱市正圆房地产开发公司总经理梁勇，并且梁勇同意转让。张一春陈述：本案所争议的房屋是很多年以前的事了，张一春与被告徐兆玲是在绥芬河认识的。因为房子的事，徐兆玲要求张一春陪她找梁勇。在民主小学前面的工地，被告和梁勇说要把房屋转让给一个姓黄的，梁勇同意了。张一春当时只知道这房子是要卖给一个姓黄的。这件事情具体发生在2011年秋天，9月至10月份。徐兆玲与梁勇在谈论转让房屋的过程中，不知道他们谈论房子的位置具体在哪，应该是在民主小学前面那一片。原告黄海鹏对张一春的证言有异议，被告徐兆玲卖给黄海鹏房子的时候，没跟黄海鹏说过她和梁勇说可不可以转让给黄海鹏。被告徐兆玲对张一春的证言没有异议。本院认为，被告徐兆玲承认其购买穆棱市正圆房地产开发公司预售的商品房，双方之间并非债权转让关系，张一春的证言与本案无关联性，不予以采信。法院依职权向穆棱市房地产管理处调取的说明一份，内容是穆棱市正圆房地产开发有限公司开发的穆棱市福满家园（民主小学西侧）的楼盘，没有到穆棱市房地产管理处申请房屋预售许可事项，穆棱市房地产管理处也没有给其颁发商品房预售许可证。原告黄海鹏没有异议。被告徐兆玲有异议，认为法院依职权调取这份证据不符合法律规定，不属于法律规定的法院依职权调查事项内容，来源不合法，不应作为证据使用。本院认为，房地产开发企业未办理商品房预售许可即预售房屋，可能损害公共利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。”第一款第一项的规定，本院依职权调取此份证据并无不可，且本院生效的判决确认穆棱市正圆房地产开发有限公司存在未申办预售许可即销售该楼盘房屋的事实，被告徐兆玲亦未提交穆棱市正圆房地产开发有限公司对涉案房屋已经办理商品房预售许可的相关证据，故对这份说明的内容予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案的事实如下：2009年8月21日，被告徐兆玲与穆棱市正圆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同约定，徐兆玲购买该公司开发的位于穆棱市八面通镇民主委福满家园小区B区3幢9单元202室住宅，建筑面积66.76平方米，价格为74992元，该公司于2010年12月30日前将经验收合格的房屋交付给徐兆玲。如果该公司未按本合同规定的期限将该房屋交付给徐兆玲使用，违约金数额和赔偿损失数额按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》执行。同日，徐兆玲与穆棱市正圆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同约定，徐兆玲购买该公司开发的位于穆棱市八面通镇民主委福满家园小区B区H座5号车库，建筑面积21.45平方米，价格为32000元，2010年12月30日前该公司将验收合格的车库交付给徐兆玲。如果该公司未按本合同规定的期限将该房屋交付给徐兆玲使用，违约金数额和经济损失数额按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》执行。2011年9月15日，原告黄海鹏与被告徐兆玲签订了一份转让协议，约定徐兆玲将上述住宅和车库以130000元的价格转让给黄海鹏。徐兆玲将其与开发商穆棱市正圆房地产开发有限公司签订的二份商品房买卖合同和2张交纳购房款的商品房销售发票交给了黄海鹏。福满家园小区位于穆棱市民主小学西侧，穆棱市正圆房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证即销售该小区尚未竣工的房屋。本院认为，被告徐兆玲购买穆棱市正圆房地产开发有限公司开发的福满家园小区的未竣工商品房，而该公司未取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”第一款第四项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，应当认定双方签订的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第二款的规定，因商品房买卖合同无效，徐兆玲无权再将商品房转卖他人，且事实上原告黄海鹏至今未取得涉诉房屋，合同目的无法实现，故本院对黄海鹏要求解除其与徐兆玲签订的转让协议、返还购房款130000元的诉讼请求予以支持。签订转让协议之时即已超过商品房买卖合同约定的房屋交付期限，故黄海鹏知道穆棱市正圆房地产开发有限公司已经迟延交付房屋，且其至今才起诉要求解除转让协议，对损失的扩大负有过错，故本院对黄海鹏要求徐兆玲给付购房款利息的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第四项与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告黄海鹏与被告徐兆玲签订的转让协议；二、被告徐兆玲于本判决生效之日起一个月内返还原告黄海鹏购房款130000元；三、驳回原告黄海鹏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元，减半收取1879元，由原告黄海鹏负担429元，由被告徐兆玲负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  许宗磊二〇一七年六月十五日书记员  潘 昕