四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1623民初1133号原告：张菊英，女，1936年3月17日出生，汉族，住四川省邻水县。特别授权委托诉讼代理人：廖菊全，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。被告：张仕川，男，1969年12月16日出生，汉族，住四川省邻水县。被告：张录全，男，1975年5月26日出生，汉族，住四川省邻水县。被告：黄碧兰，女，1941年11月30日出生，汉族，住四川省邻水县。三被告委托诉讼代理人：ＸＸ、叶洋，四川欣锐律师事务所律师。第三人：邻水县城南镇人民政府。住所地：邻水县鼎屏镇人民路南段**号。统一社会信用代码：11511323008859434U。法定代表人：ＸＸ，该镇镇长。委托诉讼代理人：张尚邻，该镇政府职工。原告张菊英与被告张仕川、张录全、黄碧兰、第三人邻水县城南镇人民政府（以下简称城南镇政府）所有权纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告张菊英及其诉讼代理人廖菊全，被告张仕川、张录全、黄碧兰共同诉讼代理人ＸＸ、叶洋，第三人城南镇政府诉讼代理人张尚邻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张菊英向本院提出诉讼请求：1、依法确认座落于邻水县的土木结构楼房1－3层属原告所有；2、判决由第三人将座落于邻水县的土木结构楼房1－3层丈量图纸记录的户名更正为原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1983年原告举家迁往邻水县城居住，位于邻水县的土木结构楼房1－3层闲置。原告的侄子张中信家人口较多，没有居住条件，便与原告之夫熊明永协商要求将原告闲置的房屋借与张中信家居住，双方口头约定该房屋由张中信一家人居住，房屋维修由张中信负责，原告不承担任何费用。原告黄碧兰之夫张中信于1986年3月10日任队长时该房屋的宅基地户名登记为张菊英。2016年4月由于政府征地拆迁时被告及第三人将该房屋登记造册为被告名下，严重侵犯了原告的合法权益，故起诉来院。张仕川、张录全、黄碧兰辩称，原告张菊英与张忠信（张仕川、张录全之父，黄碧兰之夫，于2009年2月死亡）系姑侄关系，且同为邻水县人。1983年原告张菊英及其丈夫熊明永（已于2005年死亡）举家迁往邻水县城居住，张菊英的××组的房屋长期处于闲置状态，熊明永、张菊英夫妇决定将该房屋出售。因张忠信家人口众多，房屋较窄，遂与张菊英夫妇达成以售价6000元购买其房屋。1993年1月4日，张中信、黄碧兰夫妇召集熊明永、张菊英夫妇以及契约执笔人张真全、聂某等七名见证人现场见证，在张中信交清购房款后，张真全写下房屋买卖契约。熊明永、张菊英夫妇将其房屋出售给同村组的村民张中信、黄碧兰夫妇不违反法律规定，其买卖关系合法有效，且该房屋交易已二十余年，现在原告张菊英欲将该房屋索回无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告诉称的要求将涉案房屋拆迁房产测绘分户平面图的房屋产权人更名为张菊英系拆迁安置前期的阶段性行为，系行政行为，不属于民事案件管辖范围，不应纳入本案一并审理。城南镇政府述称，城南镇政府对于拆迁范围内的房屋，都通知产权人到场，产权人应提供房屋产权的合法证据，城南镇政府2016年核实涉案房产时，村、社干部均已到场，证明了涉案房产属于原告张录全一家，城南镇政府凭此依据绘制房产测绘分户平面图，至于今后签订房屋拆迁合同，要以合法证明为准，才能签订拆迁安置协议。如原、被告对涉案房产发生争议，应以司法裁决为准确定涉案房产的所有权人，城南镇政府以司法裁决的所有权人进行房屋拆迁登记和签订房屋拆迁合同。故原、被告诉争的房屋产权与城南镇政府无关，应当退出本案诉讼。本院经审理认定事实如下：座落于邻水县门牌号为××组1号穿逗板壁结构瓦房，原系张菊英所有，1986年3月10日邻水县人民政府国土部门颁发的《宅基地使用证》户主为张菊英，1992年全国农村房屋产权清理重新登记时因张菊英离开该地未进行申报登记，故未颁发村镇集体建设用地使用权证。1983年原告张菊英举家迁往邻水县城居住，涉案房屋一直处于闲置状态。1993年原告张菊英与其妹张碧华（两人房屋并列，张碧华出嫁后在邻水县生活多年，已于1995年死亡）欲出售邻水县房屋，与同村组的张中信达成以6000元的售价购买张菊英的房屋、以600元的售价购买张碧华的房屋。1993年1月4日，张中信、黄碧兰夫妇召集熊明永、张菊英夫妇和张碧华及其子女以及契约执笔人张真全、聂某等七名见证人现场见证。在张中信交清熊明永、张菊英，张碧华（廖帝珍1990年5月死亡）及子女廖训、廖平、廖二娃购房款后，张真全写下房屋买卖契约：“立卖房文约人熊明永、张菊英。将兴合二队（现新合村二组）张家湾的瓦房四间楼脚一通，外搭猪圈房一间，卖给张忠信管业。其房屋介（界，错别字，以下同）：东抵张贞富的房屋为介；西抵上地坝的路为介；南抵张碧华的房壁为介，并与张碧华的房壁为共列；北抵人行路为介。经双方共同协商，（房屋）价值陆仟元整，当面交清，并无下欠分文。特立卖房文一纸为凭，不许任何借口反毁（悔，错别字）。卖房人：熊明永、张菊英。在场人：聂某、张某1、张某2、张某3、黄某、朱某、周某。代笔人：张贞全（现在身份证姓名：张真全）。公元一九九三年元月四日”、“立卖房文约人廖帝珍（已于1990年5月29日死亡）、张碧华。将兴合二队张家湾的瓦房一间卖给张忠信管业。其介：东抵张忠信猪圈房壁为介，并与张忠信猪圈房壁共列；西抵张菊英房壁，并与张菊英房壁共列为介；北抵人张菊英房壁为介，并与张菊英房壁共列；南抵刘素华房壁为介，并与刘素华房壁共列。经双方协商，（房屋）价值陆佰元整，当面交清，并无下欠分文。特立卖房文一纸为凭，不许任何借口反毁。卖房人继承人：廖训、廖平、廖三娃。在场人：张某2、聂某、张某1、张某3、朱某、周某、黄某。代笔人：张贞全。公元一九九三年元月四日”。以上卖房契约由张真全代书，且卖房方、在场人的签名均由张真全代书。张中信购得上述房屋后，张中信、黄碧兰夫妇及其子女全家均住在该处，张中信于2009年2月死亡，黄碧兰全家居住期间对该房屋进行了砖砌和木柱加固，并对部分屋顶进行了改造，并在屋顶搭建钢结构铝质防雨蓬顶等重大结构修缮改造。2016年邻水县城城市建设对涉案房屋地区拆迁，在测绘清理房产时原、被告发生争议。张中信向张菊英、张碧华购买涉案房产时，邀请售房方、契约执笔人、见证人若干到现场进行见证，产生了一定的公示效果，当时城南镇新合村社村民均知晓张菊英、张碧华已将房屋出售给了张中信，并有大量村民向本院出具书证。2017年5月16日，邻水县城南镇新合村委会出具证明：兹有我城南镇××组村民张忠信，男，现已去逝多年，关于以前的房屋纠纷壹事，由张菊英卖给张忠信，于1993年卖的，当时由本村8组张真全代笔写的售房约据，经我村及本组众多人知道此事已卖属实，到今代笔人张真全还在，如有疑难可出证事实。情况属实。特此证明。2017年5月16日。民间旧式售房契约有房屋买卖双方方召集代笔人、中人（见证人）到场，买卖双方达成卖房协议，买房方将购房款交于卖房方后，由代笔人执笔书写卖房约据，买卖双方、中人的签名由代笔人代书，买卖人、中人不必签名，买卖双方发生争议，由代笔人、中人到场证实即可确认买卖约据的真实性的习俗。以上事实有原、被告身份证复印件、房产测绘分户平面图、宅基地使用证、房屋现场拍照、邻水县城南镇新合村委会证明、调查笔录、证人书证、售房文约二份，本院收集的旧式房屋买卖约据照片为凭据，出庭证人张真全、周德银、黄开如当庭证实了张中信、黄碧兰1993年1月4日邀请现场见证张中信、黄碧兰以6000元买下张菊英、熊明永房屋并由张真全代笔写下房屋买卖约据的事实，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原告张菊英及其丈夫熊明永于1993年1月4日将其所有的座落于邻水县四间楼脚一通，外搭猪圈房一间房屋以6000元的价款出售给同村组的村民张中信、黄碧兰夫妇，在张忠信交清购房款后，由契约代笔人张真全当场写下约据，并由见证人聂某、张某1、张某2、张某3、黄某、朱某、周某现场见证，符合民间房屋买卖习惯，不违反强制性规定，其房屋买卖行为合法有效，本院予以认可。原告张菊英提出原告张菊英及其丈夫与被告黄碧兰及其丈夫之间无房屋买卖协议，其所有的座落于邻水县的房屋，系因原、被告是亲戚关系，鉴于被告黄碧兰夫妇家人口众多，无房居住，原告张菊英将其处于闲置状态房屋借给被告黄碧兰一家人居住，且不收取租金的辩称意见。但原告张菊英未举示出任何证据，且与本院查明的被告黄碧兰夫妇以6000元购得原告张菊英夫妇座落邻水县四间楼脚一通，外搭猪圈房一间房，并当场由契约代笔张真全写下约据，见证人聂某等7名现场见证的事实相悖，更有黄碧兰购房后在该房屋居住使用二十四年，期间黄碧兰对房屋进行了砌砖、木柱加固等措施进行大范围修缮，并在房顶搭钢结构铝制防雨棚的实际占有使用的情况，充分证明了张菊英夫妇将房屋出售给黄碧兰夫妇的事实。原告代理人提出的原、被告的房屋买卖约据系伪造，用于写约据的宣纸发黄系人为作旧；约据无房屋买卖双方及在场人的签名捺印认可，其房屋买卖约据无效；被告黄碧兰不能说出购房款的来源；张菊英的房屋卖成6000元，而同一天同是卖给张中信的其妹张碧华的房屋才卖成600元，价格相差悬殊也充分说明卖房约据系伪造；1993年1月4日这天，原告张菊英夫妇没有在卖房现场，当然不存在卖房一说；如张中信真买了房，为什么不将原告手中的宅基地使用权证拿回，更未将宅基地进行过户。从以上几点充分说明了原、被告间不存在房屋买卖关系的代理意见。因原告方未举示出被告方伪造购房约据并作旧处理的证据；关于约据无房屋买卖双方在在场人签名问题，被告称当时原、被告双方均认为系亲戚，没有必要亲笔签名认可，这与旧式民间房屋买卖约据不一定要买卖双方及在场人亲笔签名而由约据代笔人署上姓名，发生纠纷时代笔人和见证人到场证实即可确认买卖行为真实性的民间交易习惯相符；被告方陈述称购房款系黄碧兰夫妇平时积攒、卖猪、以及子女外出务工筹积的钱等积累的购房款，与房屋买卖契约执笔人、现场见证人的证实一致，本院予以认可；张菊英四间楼房及猪圈屋一间卖成6000元，张碧华当天卖的瓦房一间同样卖给被告方的卖成600元，因两者卖房的间数不一样，品质也有所不同，体现了房屋买卖当事人的意见自治，符合契约相对性原则，而张碧华的财产继承人未对被告黄碧英夫妇购买其房产提出异议，从侧面也证实了原、被告房屋买卖的客观存在；原告称1993年1月4日这天，原告夫妇没有在卖房现场，与卖房约据写明原、被告双方交易房屋的情况不符，庭审中出庭证人当庭证实了当天原告张菊英夫妇在卖房屋现场达成房屋买卖协议并收取售房款6000元的事实；被告方未将原告方手中的宅基地使用权证拿回不能说明原、被告双方未发生房屋交易，且1992年国家对村镇集体建设用地进行清理登记后宅基地使用权证已作废。综上所述，原告代理人关于原、被告房屋买卖关系不成立的几条代理意见理由均不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请的将座落于邻水县的土木结构建筑楼房1－3层丈量图纸记录的户名更正为原告问题，系政府的房屋拆迁行为前期工作，属于行政行为，不属民事案件管辖范围，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定，判决如下：驳回原告张菊英的诉讼请求。案件受理费1236元，减半收取618元，由原告张菊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  张 波人民陪审员  贺元武人民陪审员  邓必全二〇一七年六月二十三日书 记 员  邓益超