陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终4158号上诉人（原审被告）：钟良勇，男，1964年1月5日出生，汉族，个体工商户，住陕西省紫阳县。委托诉讼代理人：张敏，陕西旺园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高焰，女，1965年10月20日出生，汉族，陕西省榆林市税务局职工，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：刘忠杰，陕西方正时代律师事务所律师。上诉人钟良勇因与被上诉人高焰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。钟良勇上诉请求：1、撤销原审判决并发回重审；2、本案诉讼费用由高焰负担。事实和理由：依据双方达成的《补充协议》，钟良勇通过空调、家具折抵后，仅欠高焰共计6万元，该6万元包括了所有费用，并非仅是2015年房租、物业费、暖气费的内容细化和补充。根据双方达成的《补充协议》，双方未就违约金及欠款支付期限等，故原审判决判令钟良勇承担违约金及欠款利息不妥。高焰辩称，双方所签《欠条》载明：钟良勇欠2014年房租5万1千元，2015年房租、物业费、暖气费共6万元，合计11.1万元，补充协议是双方对欠条中关于2015年房租、物业费、暖气费共6万元欠款内容的细化和补充，同时对2015年拖欠费用进行了部分减免，对房屋中的旧空调。旧家具做了处理。钟良勇违约明显，应当负担违约责任。请求：维持原判，驳回上诉。高焰向一审法院起诉请求：1、钟良勇向高焰支付房租、物业费、暖气费共计112536.66元及利息1902.64元（利息按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，暂计至2016年8月25日，其中，4万元自2016年1月20日起计算，5万自2016年4月30日起计算，21000元自2016年6月30日起计算，并主张利息计算至实际支付之日止）；2、钟良勇承担违约金22424.8元；3、案件受理费由钟良勇负担。一审法院认定事实：高焰（甲方）和钟良勇（乙方）于2013年8月8日签订了《租赁合同》。合同约定，钟良勇承租高焰的位于本市高新区锦业二路逸翠尚府2幢06层50601、50602的两套房屋，用途为办公，第一年租金203400元，第二年租金213570元，第三年租金224248元，按年支付租金，第一年租金于2013年8月20日前支付，每个使用期届满前一个月，交纳下一期租金，如一年期满，下一年度租金应于7月20日前支付；暖气费由乙方承担，乙方应保存并向甲方出示相关交费凭据。关于租赁保证金的问题，合同约定，乙方在合同签订之日需向甲方交纳房屋租赁保证金1万元，并在租赁期满或者解除后，房屋租赁保证金可折抵乙方承担的费用、租金、违约金等。合同关于违约责任的约定，乙方有不支付或者不按照约定支付租金达10个工作日的，应按照年度租金总额的5%承担违约金；乙方需要提前退租的，应提前30日通知甲方，并按照年度租金总额的5%支付违约金。合同签订后，高焰依约向钟良勇交付了房屋，钟良勇占有并使用涉案房屋，交纳了房屋租赁保证金1万元并交纳了部分租金等。合同履行期间，钟良勇于2015年11月1日向高焰移交了涉案602号房屋的物品并制作了移交清单，其中，移交物品中包含了三台空调。2016年1月3日，钟良勇向高焰出具了欠条，欠条载明：钟良勇欠2014年房租5万1千元，2015年房租、物业费、暖气费共6万元，合计11万1千元，于2016年1月20日还款4万元，2016年4月还款5万元，2016年6月底前全部结清。当日（1月3日），钟良勇（乙方）与高焰（甲方）还达成了《补充协议》，协议约定，涉案602号房屋房租等费用结算至2015年11月1日，室内三台空调归甲方所有，乙方共欠房租、物业等费用共计1万9千元；涉案601号房屋结算至2015年12月31日，室内空调、办公家具归甲方所有（红木家具除外），601号房屋欠房租3万6千元，物业费2千，两房暖气费基础费3千元，以上费用共计6万元。此外，高焰提交的物业单位出具的欠费证明表明，钟良勇尚有涉案601号房屋的2013年度的采暖费1536.66元未交纳。一审法院认为，高焰与钟良勇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律或者行政法规的强制规定，应认定有效，租赁合同对双方均有法律上的约束力。高焰已按照合同约定将涉案房屋交予钟良勇占有使用，钟良勇占有使用涉案房屋后应当按照合同的约定支付相关费用。关于高焰要求钟良勇支付租金等费用共计112536.66元的诉讼请求。经审理认为，根据双方在2016年1月3日形成的欠条和补充协议来看，欠条共载明了两部分的欠款金额，分别是2014年的5.1万和2015年的6万元，补充协议则载明了欠款6万元的构成明细，故应认定补充协议的所载的内容系对欠条中关于2015年房租、物业费、暖气费共6万元欠款内容的细化和补充，应认定钟良勇尚欠高焰2014年租金5.1万元、2015年的租金、物业费、采暖费共计6万元。根据双方在租赁合同中关于暖气费由钟良勇承担，并由钟良勇保存并向高焰出示相关交费凭据的约定，高焰要求钟良勇支付2013年度的采暖费1536.66元，并提交涉案房屋所在的物业单位出具的欠费证明，而钟良勇并未向法庭提供证据证明其已按合同约定交纳了2013年度的采暖费1536.66元，故一审法院对高焰要求钟良勇支付2013年采暖费的主张，予以支持。至于高焰要求钟良勇承担利息的诉讼请求，钟良勇并未按照欠条所载的付款日期支付欠款，故应当向高焰支付逾期付款的利息。高焰现按年利率4.35%的标准主张利息，并要求计算利息至实际支付之日，合理合法，本院予以支持。至于违约金的诉讼请求，现有证据已证明钟良勇有欠付2014年部分款项、未按照合同约定的日期支付2015年度租金和提前退租的行为，其行为属违约行为，应承担违约责任，唯因高焰主张的违约金过高，一审结合本案欠付部分款项、涉案房屋交还时间等综合予以考量，以钟良勇所欠款项为基数，按照高焰所主张的年利率4.35%的标准酌情予以计算，酌定违约金为5000元，故对高焰关于违约金的部分主张不予支持。关于钟良勇辩称应以房屋租赁保证金1万元折抵租金等的意见，因双方在租赁合同中对折抵事宜已进行了明确约定，且在案证据并未表明房屋租赁保证金已实际进行了折抵或者退还，故一审对钟良勇关于房屋租赁保证金折抵租金等费用的意见，予以采纳，钟良勇向高焰实际支付租金等款项时应扣减其已支付的房屋租赁保证金1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、钟良勇于本判决生效之日起十日内向高焰支付房屋租金、物业费、暖气费112536.66元,违约金5000元，以及以40000元为基数自2016年1月21日起，以50000元为基数自2016年5月1日，以21000元自2016年7月1日起，按照年利率4.35%的标准分别计算至实际给付之日的利息（实际给付前述房屋租金、物业费、暖气费、违约金时应扣减钟良勇已支付的房屋租赁保证金10000元）。二、驳回高焰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3037元，其中137元由高焰负担，2900元由钟良勇负担。因高焰已经预交，钟良勇在本判决生效之日起十日内将其应负担的2900元案件受理费一并支付给高焰。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，高焰与钟良勇于2013年8月8日签订《租赁合同》，双方意思表示真实，合同应为有效。之后双方为租金等各项费用结算，于2016年1月3日形成《欠条》及《补充协议》，其中《欠条》共载明了两部分的欠款金额，分别是2014年的5.1万和2015年的6万元，《补充协议》则载明了欠款6万元的构成明细，故原审判决认定《补充协议》的所载的内容系对《欠条》中关于2015年房租、物业费、暖气费共6万元欠款内容的细化和补充一节，并无不当。即依据上述《欠条》及《补充协议》，以及2013年度拖欠的采暖费1536.66元，原审判决依法判令钟良勇支付高焰房屋租金、物业费、暖气费共计112536.66元一节，并无不妥。至于钟良勇上诉称，因其将三台空调和家具折抵给高焰，故双方最终结算金额应以《补充协议》中的6万元为依据一节，高焰对此不予认可，认为三台旧空调价值仅几千元且家具均为废旧家具已低价处理；对于所折抵的空调及家具的价值，钟良勇未提供相应证据佐证，且现高焰仍持有双方所签订《欠条》，因此对于钟良勇该项诉讼请求，本院依法不予支持。至于钟良勇是否应当负担违约金一节，因双方所签《欠条》中并未涉及违约金事项，且该《欠条》实际上系对原租赁合同中支付金额及时间等约定已做了变更，即钟良勇应依照《欠条》所载内容为给付即可，不应再另行支付违约金；但因《欠条》对支付时间有明确约定，现钟良勇未按时支付欠款，依法应支付相应利息。综上所述，钟良勇的上诉请求部分成立；原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)(二)项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8392号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8392号民事判决第一项为：钟良勇于本判决生效之日起十日内向高焰支付房屋租金、物业费、暖气费112536.66元，以及以40000元为基数自2016年1月21日起，以50000元为基数自2016年5月1日起，以21000元为基数自2016年7月1日起，按照年利率4.35%的标准分别计算至实际给付之日的利息（实际给付前述房屋租金、物业费、暖气费时应扣减钟良勇已支付的房屋租赁保证金10000元）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3037元，其中由高焰负担237元，由钟良勇负担2800元。二审案件受理费1200元，由高焰负担100元，由钟良勇负担1100元。（以上一、二审诉讼费用折抵后，钟良勇在本判决生效之日起十日内将其应负担的2700元案件受理费一并支付给高焰。）本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年六月二十二日书记员  孙婉侠