上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27554号原告：唐建华。委托诉讼代理人：唐某某，男，系原告之子。被告：上海贺秋服饰有限公司。法定代表人：李某。被告：李铁。两被告共同委托诉讼代理人：谈云祥，上海市光华律师事务所律师。原告唐建华与被告上海贺秋服饰有限公司（以下简称贺秋公司）、被告李铁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，并于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告唐建华及其委托诉讼代理人唐某某，被告贺秋公司、被告李铁共同的委托诉讼代理人谈云��及被告李铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告贺秋公司支付原告租金人民币（以下币种相同）10,100元；2、判令被告贺秋公司支付原告房屋使用费40,400元（暂算至2016年8月30日）；3、判令被告贺秋公司支付原告违约金30,300元；4、判令被告贺秋公司支付原告水费45,000元；5、判令被告李铁承担连带责任；6、判令被告贺秋公司归还原告厂房。事实与理由：原告与被告贺秋公司于2015年3月10日签订《厂房租赁合同》一份，被告贺秋公司承租位于上海市闵行区×镇×路×号厂房，面积为683平方米及食堂面积为50平方米的房屋，租赁期限自2015年3月16日至2018年3月15日，年租金为120,000元，月租金10,000元，每年年租金在上一年的基础上递增1%。2016年3月起的年租金为121,200元。同时该合同还约定了违约责任，违约方需向守约方支付三个月租金作为违约金。2016年2月27日前，被告贺秋公司应按合同约定向原告支付半年租金，然而被告贺秋公司一直拖欠不肯支付，2016年4月13日，原告向被告贺秋公司发出《解除合同通知书》，该通知书告知被告贺秋公司，被告贺秋公司因违反合同约定，且经过原告多次催讨仍未支付租金，为此原告按合同约定提出解除双方合同，并要求被告贺秋公司在一个月内搬离所涉厂房，办理交接手续。2016年7月11日，原告再次以书面形式向被告贺秋公司发出《催款及交还房屋告知书》，该告知书再次向被告贺秋公司催讨租金、房屋使用费、水费等，同时再次督促被告贺秋公司交还所涉房屋，然被告贺秋公司一直不肯缴纳租金、房屋使用费等，也不肯将房屋归还给原告。原告实属无奈，起诉至法院。被告贺秋公司、李铁共同辩称，诉请1-2所涉及的房屋是无证违章建筑，故属于无效合同，故不是租金，只能说是房屋使用费。另2016年6月底被告贺秋公司已经搬离了租赁场所，欠租应该计算到2016年6月底，使用费还没有核对，庭后双方再行核对。对于诉请3，由于签订的租赁合同是无效的，所以原告无权主张违约金；诉请4关于水费应当在9,000元左右，不可能有45,000元；诉请5，被告李铁没有提供过担保，也没有财务混同，法定代表人作为个人被告希望法院驳回。被告已经在2016年6月底搬离了，原告可以随时收回房屋。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，由原告作为出租方（协议甲方），被告贺秋公司作为承租方（协议乙方），签订了《厂房租赁合同》一份，租赁合同约定：一、1、乙方承租的厂房座落于本市闵行区×镇×路×号北幢部位东一及二层及靠近河岸的食堂、洗手间，建筑面积共为733平方米（���房面积为683平方米、食堂面积为50平方米）；2、乙方所承租厂房的墙面装修、地坪、地砖、照明电线、平顶、卫生间、楼梯装修等由甲方装修提供（上述权利归甲方所有）；二、租赁厂房用途：1、签署本合同前，甲方已将租赁厂房所述集体土地使用证告知乙方；2、签署本合同前，乙方应当对租赁厂房现状进行核实和实地查看，充分了解租赁厂房状况；3、乙方向甲方承诺，该租赁厂房作为被告贺秋公司生产厂房使用。在租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；三、租赁期限和交付日期：1、租赁厂房自2015年3月16日起，至2018年3月15日止。租赁期满，甲方有权收回全部租赁厂房，乙方应在15日内将乙方设备等清理完毕后交还给甲方。乙方需继续承租的，应于租赁期满前二个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后根据市场行情重新签订租赁合同，在同等条件下，甲方优先考虑乙方；四、租金、物业管理费的支付：1、预付金支付方式：二万元作为押金；2、该租赁厂房年租金为120,000元，（租金按每平方米0.45元/天计算），月租金为10,000元（公用楼梯按层总面积分摊计算）；3、在租赁期内，实行先付后用原则，首期先付6个月租金，以后每6个月为一个付款周期，每期提前15天，乙方把下期的租金付给甲方。在规定期限内，乙方若未如期支付，甲方有权终止本合同；4、物业管理费：乙方应付物业管理费及保安费、垃圾清运费等按分摊费用计算；5、第二年租金在第一年租金的基础上增加1%，第三年租金在第二年租金基础上增加1%；五、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担；因水、电费表为总表，按分户表计算，乙方支付甲方水、电费。……六、如因不可抗拒的原因，导致��赁厂房损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。如遇政府动迁，乙方应无条件服从相关部门的安排，停工、停业、搬场费由乙方所得，其余动迁款项也均由甲方所得；七、违约责任：1、本合同经双方签字或盖章后即生效，双方必须共同遵守，除遇不可抗拒的原因，方可解除本合同。任何一方违约或提前终止合同者，均应承担违约责任并赔偿守约方三个月租金作为违约金；2、合同期间乙方有下列任何一项行为均视为违约，须按本合同约定承担违约责任并支付违约金：（1）乙方将租赁厂房转租、转让，转借给他人或调换使用；（2）乙方未经甲方同意，擅自拆改变动租赁厂房，或损坏租赁厂房且经甲方提出，在限定期限内仍未纠正，并修复的；（3）乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用租赁厂房进行违法违章活动的；（4）乙方不按时交付租金的；（5）不��合同条款约定执行的。合同履行过程中，原告于2016年4月13日向被告贺秋公司发出《解除合同通知书》一份，通知书载明：本人与贵司于2015年3月10日签订厂房租赁合同一份，贵司承租位于闵行区×镇×路×号厂房（厂房面积为683平方米、食堂面积为50平方米）。租赁期限自2015年3月16日至2018年3月15日，今年年租金为121,200元，月租金为10,100元。贵司应于2016年3月1日前支付租金，然贵司迟迟未支付租金。按照双方签订合同的约定，因贵司的违约行为，本人提出解除合同，贵司应结清拖欠的租金、水、电等费用，并且贵司应支付本人三个月租金30,300元作为违约金。同时本人限期贵司在1个月内搬离所涉厂房（自贵司收到本通知起，未搬离期间应支付房屋使用费，使用费同租金），并与本人办理交接手续。2016年7月11日原告向被告发出《催款及交还房屋告知书》一份载明：本人于2016年4月13日发出《解除合同通知书》告知贵司，因贵司拖欠房屋租金，本人按合同约定解除双方合同。在贵司收到解除合同通知书后，贵司未将所欠租金以及违约金交付给本人，所涉厂房也未交付给本人，贵司也默认双方合同已终止。至2016年4月14日合同终止日止，贵司尚欠本人租金10,100元。因合同终止后，贵司迟迟未搬离所涉厂房，2016年4月15日至2016年7月14日（暂计）拖欠本人房屋使用费为30,300元，以及贵司因违约需支付的30,300元，共计拖欠本人70,700元。本人再次告知限贵司7日内交还房屋，并支付所欠的租金、房屋使用费以及违约金，同时将拖欠的水、电等费用缴纳完毕。如7日内，贵司仍不肯交还房屋，不支付所欠款项，本人将通过司法途径维护本人的权益。另查明，2005年7月27日原告（作为协议乙方）与案外人闵行区×镇×村民委员会（作为协议甲方）签订《厂房、土地有偿转让、租赁合同》一份，合同约定：为了发展村级集体经济，盘活现有陈旧资产和闲置土地，经村二套班子集体讨论决定，甲方将坐落在A厂有产权证的厂房、土地有偿转让给乙方。一、甲方权利和义务：1、甲方将现有原A厂土地4.94亩有偿租赁给乙方使用；2、土地租赁后，资产除一幢七上七下楼房有偿转让外，其余资产归乙方所有；3、甲方支持配合协调好乙方的各类矛盾，确保乙方正常运作；4、甲方土地租赁后，乙方有权在土地上翻建房屋，其产权归乙方所有，如需办理相关手续，其费用由乙方负担；……三、租赁期限、租金和付款方式：1、土地租赁合同为30年，即从2006年1月1日至2035年12月31日止；2、费用：土地每亩一次性交纳260,000元，一幢七上七下厂房为250,000元；3、付款方式：合同签订后，乙方先付足总费用的60%，其余40%在05年10月15日前一次性付清。经查座落于×乡×村×队，×村33丘用地面积为1,075平方米（合1.613亩），其中建筑占地487平方米，土地使用者为B厂；座落于×乡×村×队，×村32丘用地面积为2190平方米（3.285亩），其中建筑占地967平方米，土地使用者为C厂。庭审中，原告确认依据合同书，原告购买了房屋之后进行了重新翻建，除了原有房屋的承重墙之外，其余都是翻建的房屋。同时原告确认翻建的房屋确实无产证。再查明，2016年1月×镇整治违法建筑工作领导小组办公室、×镇鲁汇社区综合治理中心、×镇×村民委员会向被告等承租户发出告知书一份，告知书中载明：你方现租赁的房屋为违法建筑，因违法建筑的存在破坏了社会环境、损害了公共利益，必须依法拆违整治。目前，×镇的拆违和环境综合整治工作已进入攻坚阶段，该处违法建筑将被拆除��为配合做好拆违工作，减少租户的损失，现特告知如下：1、请各租户及时搬离违法建筑，并不再租借违法建筑。否则因拆违而造成的个人损失将由租户自行承担；2、根据相关条例，违法建筑不得用于办理外来人员居住证，因此，请各租户认清形势，维护好自身利益，倡导整洁、规范、有序的居住环境。2016年11月3日案外人×镇×村村民委员会出具《搬迁撤离情况证明》载明：兹证明上海浦黾实业有限公司于2016年5月底之前已搬迁离开×村×路×号的原租借的场所。上海墨影绣品有限公司于2016年6月中旬之前已搬离×村×路×号的原租借的场所，上海贺秋服饰有限公司于2016年6月底之前已搬迁离开×村×路×号的原租借的场所。2016年11月7日案外人×镇×村村民委员会出具情况证明载明：兹证明上海浦黾实业有限公司、上海墨影绣品有限公司、上海贺秋服饰��限公司均能积极相应×镇人民政府的拆违和环境综合整治的号召，协助和配合我村做好拆违工作。上述三家公司分别在今年5月底之前、6月中旬之前、6月底之前搬迁，撤离了我村×路×号唐建华所建的无证厂房。上述三家公司的刘老板、徐老板和李老板在撤离后分别来我村反映，他们均一时找不到出租方唐建华老板，租赁场所的门锁等钥匙不能当面交给唐建华。他们就把相关钥匙放置在我村里了。以上事实，由原告唐建华提供的证据：1、2015年3月10日原告、被告贺秋公司签订的厂房租赁合同一份；2、2016年4月13日原告发给被告贺秋公司的解除合同通知书一份、EMS快递单一份；3、2016年7月11日催款及交还房屋告知书一份、EMS快递单一份；4、原告与案外人闵行区×镇×村民委员会签订的《厂房、土地有偿转让、租赁合同》一份、集体土地建设用地使用证二份。被��贺秋公司提供的证据：1、照片一组；2、2016年1月×镇×村委会的告知书一份；3、×镇×村村民委员会的证明二份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告从案外人处通过转让、租赁的方式取得了涉案土地的使用权，其在涉案土地上进行了房屋的翻建，但由于这些房屋并未取得建设工程规划许可证，且目前涉案厂房并未取得相应的房屋产权证，故本院认为原告与被告贺秋公司之间所签订的厂房租赁合同中涉及的厂房属于违法建筑，违法建筑本身违反了《城乡规划法》中的强制性规定，且违法建筑直接损害国家和社会公共利益，故本院应当认定双方就违法建筑所签订的厂房租赁合同无效。结合庭审的事实以及被告贺秋公司提供的证据，被告贺秋公司于2016年6月底已经实际搬离涉案厂房，该节事实从案外人×镇×村村民委员会提供的证明中已经足以证实，且由于被告贺秋公司无法找到原告，故被告贺秋公司将涉案厂房的钥匙交至案外人处，足以说明被告贺秋公司已经在2016年6月底搬离涉案厂房，并将厂房予以归还的事实，故原告主张要求被告贺秋公司归还厂房缺乏事实依据，对此诉请本院不予支持。结合被告贺秋公司实际搬离涉案厂房的时间，原告主张的房屋使用费应当计算至2016年6月底，经核算截至2016年6月底参照厂房租赁合同中有关租金的约定，被告尚未支付的房屋使用费为37,033.40元，由于涉案厂房租赁合同为无效合同，原告无权依据厂房租赁合同中的违约金约定向被告主张逾期付款的违约责任，故本院对原告主张的违约金诉请不予支持。另对于原告主张的水电费诉请，虽被告亦表示愿意与原告进行实际结算，诉讼中原告提供了部分水费单据，但是并无法说明原告已经实际缴纳了这些水费，然被告认为其���应支付的水费金额为9,000元，故在原告无法提供其他证据加以证实的前提下，本院以被告自认的水费金额9,000元为准。另对于原告主张的要求被告李铁承担连带责任的诉请，虽然被告贺秋公司系一人有限责任公司，但一人有限责任的股东仍然是受到公司有限责任的保护。且原告并未提供充分的证据证明被告李铁的个人财产与被告贺秋公司的公司财产之间存在高度混同的事实，故原告主张要求被告李铁承担连带责任缺乏事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海贺秋服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告唐建华截至2016年6月底的房屋使用费以37,033.40元计；二、被告上海贺秋服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告唐建华水费以9,000元计；三、驳回原告唐建华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,408元。由原告唐建华负担704元，由被告上海贺秋服饰有限公司负担704元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告唐建华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月十四日书记员 许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》��五十二条有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规中的强制性规定。二．最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。