广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2383号上诉人（原审原告）：周睿，女，1994年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郑景光，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖辉，广东阐博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃外环路二号保利外滩花园9栋首层，组织机构代码66817401-9。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所实习律师。上诉人周睿因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。周睿上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令保利公司于判决发生法律效力之日起十日内向周睿支付违约金294011元；3.判令保利公司于判决发生法律效力之日起十日内，维修好保利东景花园4座2403房变形的入户大门门框和被严重破坏的锁扣；4.一、二审案件受理费全部由保利公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定以下事实错误：1.涉案房屋入户大门不能上锁也能够正常使用并达到交付标准；2.涉案房屋入户大门不能上锁可通过加装门锁等简易措施即可临时解决；3.只有涉及主体结构等重大问题才影响正常使用；4.入户大门及锁的价值所占整间商品房价值较小而不影响正常使用；5.房内堆放的杂物不即时有明显的影响；6.将涉案房屋入户大门不能上锁视作一般的装饰装修问题；7.对于周睿的损失认定。（二）一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条后半部分规定处理涉案房屋入户大门的问题，适用法律错误，应该适用该法条前半部分即“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。（三）周睿拒绝收楼的理由成立，保利公司应承担逾期交楼和质量瑕疵的违约责任。周睿的诉求一直是保利公司支付违约金，而非支付逾期交楼违约金，一审判决即使认为周睿拒绝收楼的理由不成立，但既然已认定保利公司存在质量瑕疵违约情形，而且因涉案房屋入户大门不能上锁造成周睿无法正常使用涉案房屋将近两年之久，却不判决保利公司承担责任，明显错误。因涉案合同约定2015年1月31日前交楼，实际保利公司于2016年11月2日才维修完成并要求周睿于2016年11月7日前进行验收，总共拖延637天，故应判令保利公司向周睿支付违约金294011元（自2015年2月1日起至2016年11月7日止共637天，每日按已付购房款1153892元的万分之四计算）。（四）（2015）佛顺法乐民初字第1618号案与本案高度相似，对相似的案情应作出相似的判决，一审判决应予撤销。（五）保利公司应按涉案合同约定继续履行维修义务。本案起诉后，经保利公司破坏性维修，涉案入户大门可以上锁了，周睿也已经收楼，但入户大门门框严重变形和锁扣被锯掉多处遭受严重破坏的质量问题还没有解决，基于上述事实的变化，周睿在上诉时对一审的诉讼请求做了相应的变更。保利公司辩称，（一）自双方约定的收楼日至周睿实际收楼日，涉案房屋一直符合办理收楼手续和交付使用条件。涉案合同只是约定大门为豪华木饰面防护门，并没有具体到门锁的细节。事实上，涉案房屋并非如周睿所述完全不能上锁，只是存在上锁困难问题。上锁困难更多是周睿的主观感受，并不影响其使用房屋，更不会有任何安全隐患问题。保利公司认同一审判决关于换锁即可解决问题的认定。上锁困难并不是影响房屋主体结构的重大质量问题，周睿不能以此为由拒绝收楼并主张违约金。根据双方签订的合同，针对上锁困难问题，保利公司只需要承担保修责任。（二）保利公司认可买受人合同权利应该得到保障，但是本案周睿明知换几百元的锁就能解决的瑕疵，却仍然拖延收楼，并主张保利公司承担近30万元的违约金，对保利公司而言非常不公平。（三）周睿提交的另案判决不具有参考性。周睿向一审法院起诉请求：1.判令保利公司维修好保利东景花园4座2403房的入户大门之后将房屋交付周睿使用；2.判令保利公司向周睿支付违约金（自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止每日支付违约金462元，暂计至2016年10月18日为285242元）；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2012年11月25日，周睿、保利公司签订一份编号为Y163770的《商品房买卖合同》，约定周睿购买保利公司的商品房保利东景花园4座2403房，购房总金额为1153892元，套内建筑面积83.03平方米。合同第九条还约定，保利公司应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付保利公司使用。第十条第1项第（2）点约定，逾期交付商品房超过90天后，周睿要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向周睿支付已交付房价款万分之四的违约金。上述合同的附件二为《装饰、设备标准》，其中的保利东景花园毛坯交楼标准，入户门是在公共设施部分的电梯厅中列出，为豪华木饰面防护门。上述合同的附件三为《合同补充协议》，其中第三条第2项约定，“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较为前者为准。该商品房的风险自交付使用之日起转移给乙方。”第5项约定，“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第十八条承担保修责任。如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。”上述合同签订后，周睿已依约向保利公司支付了购房款1153892元。2014年11月21日，涉案房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年1月29日保利公司向周睿邮寄收楼通知书，周睿如约于2015年1月31日前往收楼，但发现入户大门门框变形、门锁错位导致不能上锁，房内堆放较多杂物等，遂提出保利公司整改维修且没有正式办理收楼手续。至2016年4月底，周睿与房屋所在居委会人员到涉案房屋，发现入户大门可以开关，但门框有变形现象，门锁错位导致锁不了，房内有装修垃圾。至2016年10月18日周睿向一审法院提起诉讼。诉讼中，保利公司曾对涉案房屋的入户大门进行维修，于2016年11月2日向周睿发出维修完成通知。一审法院于2016年11月29日组织双方到现场查看，房内杂物已清理，入户大门能开关及上锁。一审法院认为，本案周睿、保利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应予保护，并约束于双方当事人。本案的争议焦点为，涉案房屋是否符合交付标准，周睿未予收楼理由是否成立。对此，一审法院主要依据《商品房买卖合同》第九条的约定来审查，该条规定如下，保利公司应当依照有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付保利公司使用。本案中，保利公司开发的房屋所在工程已取得了竣工验收备案手续，即整体工程质量、规划、消防、人防等项目已经验收合格，符合使用要求，同时双方约定的毛坯房的装饰和设备也已达到标准。最主要存在的问题是入户大门，按照现有的证据一审法院可以认定原来确实存在质量问题，包括门框变形、门锁错位、不能上锁。周睿认为不能上锁存在生命财产安全问题从而不能正常使用商品房，但此问题完全可以通过加装门锁等简易措施即可临时解决，同时并不涉及房屋主体结构等重大问题，相比整间商品房来说所占相对较小。还有房内堆放的杂物等也可督促保利公司或自己先行清理则可达到使用目的。而且按照一般的社会经验，业主通常会在收楼后一段时间才进行装修等使用，前述问题并不即时有明显的影响。因此，一审法院认为涉案房屋从整体上已经能够正常使用并达到交付标准，周睿以上述问题为由未予收楼理由不成立。而对于上述装修、设备存在的瑕疵，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的后半部分规定的情况，即周睿应要求保利公司进行修复，否则可以自行委托他人修复，修复费由保利公司承担，如还有其他损失亦可主张保利公司赔偿，而不能据此拒绝收楼。对于入户大门原来确实存在的瑕疵问题，诉讼中保利公司已进行过修复，经一审法院组织双方到现场查看，入户大门已能正常开关、上锁和使用，该入户大门在修复时有造成少量破损，但不影响已基本修复好的认定。综上所述，在保利公司已经基本修复好的情况下，周睿请求保利公司再进行维修，一审法院不予支持。同时周睿未予收楼的理由不成立，周睿请求保利公司支付逾期交楼的违约金没有依据，一审法院也不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回周睿的诉讼请求。一审案件受理费5578.64元，减半收取计2789.32元（周睿已预交），由周睿负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据周睿的上诉请求和保利公司的陈述意见，本案二审的争议焦点为：（一）保利公司应否向周睿支付违约金294011元；（二）周睿关于保利公司将涉案房屋变形的入户大门门框和被严重破坏的锁扣维修好的上诉请求应否予以支持。关于争议焦点一。周睿上诉主张双方签订的《商品房买卖合同》约定保利公司于2015年1月31日前向周睿交付涉案房屋，但因涉案房屋入户大门无法上锁，保利公司怠于履行维修义务，直至2016年11月2日才完成维修工作，并通知周睿于2016年11月7日前进行验收，因此，保利公司迟延交楼637天，保利公司应向周睿支付违约金294011元。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，保利公司应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给周睿使用。鉴于双方签订的合同附件二为空白条款，且双方签订的《补充协议》第三条第5款对房屋交付条件作出进一步明确，约定涉案商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，故双方约定的商品房交付条件实际为“已办理竣工验收备案并取得竣工验收备案表”。根据本案查明的事实，涉案房屋于2014年11月20日经验收合格并于同年11月21日经竣工验收备案，即涉案房屋在双方约定的交楼日已经达到合同约定的交付条件，在此情况下，周睿以涉案房屋入户大门无法上锁为由拒绝接收涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。由于涉案合同未约定涉案房屋存在房屋大门无法上锁等质量瑕疵的违约责任，因此周睿上诉主张保利公司支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。倘若周睿认为其因该质量瑕疵而造成损失的，可以另行主张。关于争议焦点二。周睿上诉请求保利公司将涉案房屋变形的入户大门门框和被严重破坏的锁扣维修好。经审查，保利公司在一审期间对涉案房屋入户大门进行维修，入户大门现已能正常开关、上锁和使用，因此本院对周睿的该上诉主张不予支持。综上所述，周睿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710.16元，由上诉人周睿负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  余珂珂代理审判员  潘伟丹二〇一七年六月十二日书 记 员  覃心怡