上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5281号上诉人（原审被告，反诉原告）：常在民，男，1971年5月10日生，汉族，住河北省廊坊市大城县。上诉人（原审被告，反诉原告）：常树旺，男，1990年6月6日生，汉族，住河北省廊坊市大城县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：常振为（系常在民之父，常树旺祖父），1935年12月17日生，汉族，住河北省廊坊市大城县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：吉建明，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周丹，女，1979年4月11日生，汉族，户籍地四川省成都市金牛区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何瑞冬，男，1974年11月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡恒星，远闻（上海）律师事务所律师。上诉人常在民、常树旺因与被上诉人周丹、何瑞冬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人常在民、常树旺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：双方当事人订立合同的时候是基于当时的政策规定，要求外地户籍人员有2年的社保或个税缴纳记录，被上诉人在签约时对上诉人限购的问题就是明知的，上诉人当时差8个月就满2年，按照原来的政策规定，到2016年11月时上诉人是满足过户条件的，合同是完全可以履行的。2016年3月上海市调整了政策，将缴纳年限提高到了5年，但上诉人的合同签订时间在新政出台之前，应该适用原来的政策规定。上诉人现在已经装修了房屋并实际入住，即使现在上诉人按照新政暂时不符合过户条件，也不应当解除合同，可以等待上诉人符合过户资格后再继续履行。被上诉人是因为房价上涨，所以不想卖房了，不存在合同目的不能实现的问题。被上诉人周丹、何瑞冬辩称，双方签订的房屋买卖合同虽然是有效的，但两上诉人在签约时就不符合当时的购房资格规定，该合同现处于事实上和法律上无法履行的状态。双方原本约定在2016年11月9日过户，如果政策不发生调整，到了2016年11月9日，上诉人一方具备购房过户资格的，被上诉人是愿意履行的，事实上被上诉人也等到了这个时间点。但是，由于政策发生变化，到了2016年11月9日，根据新的政策规定，上诉人还是不具备购房资格，被上诉人有权根据合同约定行使解除权。现在涉案房屋不能及时过户，导致被上诉人名下的房屋有两套，影响被上诉人另行购房的权利。一审判决正确，要求维持原判。2016年11月，周丹、何瑞冬向一审法院起诉请求：1、解除周丹、何瑞冬与常在民、常树旺于2015年7月13日就上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的编号为2365945的《上海市房地产买卖合同》；2、解除周丹、何瑞冬与常在民、常树旺于2015年7月14日签订的《抵押借款协议》，责令常在民、常树旺涤除设立在系争房屋上的抵押权登记；3、常在民、常树旺赔偿因恶意拖延合同解除给周丹、何瑞冬造成的经济损失人民币20万元（以下币种相同）；4、常在民、常树旺将系争房屋交付周丹、何瑞冬。常在民、常树旺不同意周丹、何瑞冬的诉求，并提出反诉请求：确定周丹、何瑞冬与常在民、常树旺于2015年7月13日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，周丹、何瑞冬协助办理系争房屋的过户手续。一审法院认定事实：2015年6月24日，经Z公司之居间介绍，周丹作为出卖方（甲方）与常树旺作为买受方（乙方）就登记于周丹、何瑞冬名下的坐落于上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）及《房屋买卖合同》。《居间协议》约定：总房价款（含车位价格）为168.8万元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向居间方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议7日内补足定金至5万元。《居间协议》还特别约定：房东到手价169万元，合同价168.8万元，其中0.2万元中介费补贴给房东。《房屋买卖合同》约定：房屋转让价168.8万元；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后10日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（包含定金）50万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，办理抵押注销手续；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后7日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款117.8万元；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7日内，于2015年9月1日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元；若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值向乙方支付违约金；甲、乙双方应于2015年8月10日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；还补充约定：房东到手价169万元，合同价168.8万元，其中0.2万元中介费补贴给房东。同日，常树旺与Z公司签署了《佣金确认书》，确认常树旺就系争房屋的买卖成交后应支付居间方佣金14,880元，其中0.2万元补贴给房东，实际佣金12,880元。当日，常树旺支付1万元定金。2015年7月13日，经满Z公司之居间介绍，周丹、何瑞冬作为卖售人（甲方）与常树旺、常在民作为买受人（乙方）就登记于周丹、何瑞冬名下的系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,831,684元；第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2015年8月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年11月9日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同的《补充条款（一）》第6条约定：若因有关行政机关执行境外人购房相关政策或法规，而导致本次交易无法履行的，则甲、乙双方均有权书面通知另一方解除本合同。本合同解除后，甲方已收取的钱款应当返还乙方，乙方已接收的房屋应当返还甲方。除此外，双方互不承担其他任何责任。该合同的《附件三》第1条约定：待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计541,684元整，本合同签订前乙方已支付的定金1万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款551,684元整。第4条约定：甲方同意乙方通过向贷款银行申请128万元贷款的形式支付第二期房价款。2015年7月14日，常树旺以银行转账方式向周丹支付首期房价款541,684元。同日，周丹、何瑞冬与常在民、常树旺在房地产交易中心办理了系争房屋的抵押担保，将上述首期房价款551,684元登记为周丹、何瑞冬欠常在民借款。周丹、何瑞冬系夫妻关系，常在民、常树旺系父子关系。系争房屋建筑面积140.59平方米，自2014年9月23日起登记在周丹、何瑞冬名下。周丹、何瑞冬以此为抵押公积金贷款40万元。常在民自2014年3月起在上海市缴纳个人所得税；常树旺自2013年12月起在上海市缴纳个人所得税。在一审中，常在民、常树旺对系争房屋装修而产生费用不要求在本案中一并解决。一审法院认为：周丹、何瑞冬与常在民、常树旺就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。但常在民、常树旺无论是在就系争房屋与周丹、何瑞冬签订《上海市房地产买卖合同》时，还是至一审庭审时，均没有满足上海市有关非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保障的年限规定，即常在民、常树旺没有取得购房资格，系争房屋无法进行产权过户登记，故周丹、何瑞冬与常在民、常树旺之间就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》目的无法得以实现。现周丹、何瑞冬诉请要求解除《上海市房地产买卖合同》、返还系争房屋的理由正当，应予以支持；常在民、常树旺反诉请求没有依据，不予支持。因该系争房屋无法进行过户的原因在于政府的相关政策发生变化，并不能归责于周丹、何瑞冬与常在民、常树旺任何一方，故双方都不应对合同解除承担违约责任。根据在案证据，周丹、何瑞冬与常在民、常树旺无法就解除合同达成一致意见系因双方就有关购房政策的解读有不同的理解，不存在常在民、常树旺恶意拖延合同解除的事实，故周丹、何瑞冬要求常在民、常树旺赔偿经济损失的诉求不予支持。周丹、何瑞冬与常在民、常树旺之间虽签订了《抵押借款协议》，但事实上并没有发生借款，其标的即为常在民、常树旺根据《上海市房地产买卖合同》的约定向周丹、何瑞冬支付的首期房价款，在《上海市房地产买卖合同》予以解除的情况下，该《抵押借款协议》也应予解除，常在民、常树旺应当涤除设立在系争房屋上的抵押权登记，周丹、何瑞冬则应当将该款返还常在民、常树旺。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二〇一七年二月六日作出判决：一、解除周丹、何瑞冬与常在民、常树旺于2015年7月13日就坐落于上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、解除周丹、何瑞冬与常在民于2015年7月14日签订的《抵押借款协议》；三、周丹、何瑞冬应于判决生效之日起十日内退还常在民、常树旺房屋首付款551,684元；四、常在民、常树旺应于收到周丹、何瑞冬退还的上述房屋首付款之日起一个月内涤除设立在上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权；五、常在民、常树旺应于收到周丹、何瑞冬退还的上述房屋首付款之日起三个月内将上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋交还给周丹、何瑞冬；六、驳回周丹、何瑞冬的其余诉讼请求；七、驳回常在民、常树旺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21,285.16元、保全费5,000元，合计26,285.16元，由周丹、何瑞冬负担4,300元，由常在民、常树旺负担21,985.16元；一审案件反诉受理费11,316元，由常在民、常树旺负担。二审中，上诉人申请中介人员孙召勇出庭作证，孙召勇陈述：他是双方当事人就系争房屋买卖签约的中介经办人，签约时，上诉人一方个税缴纳记录离2年还差8个月，被上诉人一方也知道这个情况，于是双方就约定了等上诉人一方缴费记录2年期满后再过户。双方签约后的事情，他没有参与，也不清楚。上诉人与被上诉人对证人陈述的事实均予以认可。本院经审查认为，双方当事人对上述事实过程均无异议，本院予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋上现登记有两项抵押权，第一项的抵押权人为上海市XX有限公司，登记证明号为浦201415029451；第二项的抵押权人为常在民，登记证明号为浦201515019168。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效。两上诉人为外地户籍人士，双方当事人于2015年7月13日签约，根据当时上海市的房屋交易政策性规定，外地户籍家庭需能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。如违反限购政策规定购房，则不予办理房地产登记。在系争房屋买卖合同签订时，上诉人一方尚不满2年个税缴纳记录。根据双方当事人一致确认的事实，被上诉人在签约时也知晓该情况，故约定系争房屋的过户时间为2016年11月9日之前。按照双方当事人签约时的预期判断，在政策不变的情况下，截至2016年11月，上诉人一方即可符合购房资格，完成过户登记。然而，在2016年3月颁布的《上海市人民政府办公厅转发住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。根据该规定，上诉人到2016年11月9日因个税年限不满5年，仍然不符合购房资格，无法办理系争房屋的过户登记。上诉人称对其应当适用原有政策规定，但上诉人与被上诉人办理网签时并不具备当时的购房资格限定条件，上诉人也没有在2016年新政出台前，其满2年个税后与被上诉人及时办理新的网签手续，不符合相关政策的规定，本院对此实难支持。上诉人称被上诉人解除合同无法律依据，即使上诉人目前尚不符合购房资格，亦可待上诉人符合新政规定的个税年限后再行过户。对此本院认为，首先，根据系争房屋买卖合同约定，双方确认的过户时间为2016年11月9日之前，现已经超出该时间节点，但系因新政导致上诉人的限购资格问题而无法履行，未能过户的结果并非被上诉人一方恶意违约所致。其次，根据本市的限购政策规定，如果被上诉人名下拥有2套房屋，其亦无法另行购房，系争房屋如不能及时过户，客观上对被上诉人的购房资格产生不利影响。据此，一审法院认定系争房屋买卖合同目的无法得以实现，被上诉人有权解除合同是正确的。上诉人主张系争房屋买卖合同不应解除，被上诉人应继续履行，配合其办理过户登记，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于双方当事人在一审中均表示装修损失无需在本案中处理，故双方就该问题可另行解决。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。此外，鉴于系争房屋上现登记有两项抵押权，一审法院对上诉人需要涤除的抵押权表述不清，本院予以调整明确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76437号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76437号民事判决第四项为：常在民、常树旺应于收到周丹、何瑞冬退还的上述房屋首付款之日起一个月内涤除设立在上海市浦东新区XX镇XX环XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权（登记证明号：浦201515019168）。二审案件受理费人民币21,285元，由上诉人常在民、常树旺负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈强代理审判员  何建审 判 员  李兴二〇一七年六月十五日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……