镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初1236号原告：沈富辉，男，1972年12月生，，住所地镇江市。委托诉讼代理人：何明、马珍燕（实习律师），江苏南昆仑律师事务所律师。被告：镇江市丹徒区辛丰镇黄墟村村民委员会，住所地镇江市丹徒区辛丰镇黄墟村。法定代表人：殷志虎，该单位主任。委托诉讼代理人：束才艺、张明辉，江苏律威律师事务所律师。原告沈富辉诉被告镇江市丹徒区辛丰镇黄墟村村民委员会财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈富辉及其委托代理人何明、马珍燕，被告委托代理人束才艺、张明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿损失400000元，后变更为810000元。事实和理由，2004年9月29日，原告以200000元的成交价竞拍取得中国农业银行股份有限公司镇江分行位于丹徒区辛丰镇黄墟德胜东路的一号厂房从南首起至北边止的十五间厂房的所有权。2016年被告在未经原告同意的情况下，擅自拆除原告十五间厂房，致使原告损失惨重。诉讼标的根据房屋价值估算为400000元，待有权机构评估后适当调整。原告诉至法院。原告针对诉讼请求，向本院提交下列证据：1、（2002）徒执字第1124-1号民事裁定书以及丹徒区人民法院协助执行通知书，证明厂房的所有权归原告所有。2、丹徒县土地管理局出具的土地证和房产证各一份，证明涉案房屋的基本情况。3、拍卖商行专用发票一张，拍卖成交确认书各一份，证明原告通过竞拍的方式取得房屋所有权。4、照片四张，证明原告厂房被被告拆除情况以及派出所的出警情况。被告辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、该涉案房屋的所有权归属被告所有，原告提交的（2002）徒执字第1124-1号民事裁定书经被告代理人向丹徒区法院档案室查询，在（2002）徒执字第1124号案件中并不存在该裁定书，因此被告对原告合法拥有涉案房屋的所有权存有异议。2、根据（2009）徒执监字第00074号民事裁定书的裁定，位于镇江市丹徒区黄墟镇镇江亿盛木业有限公司（以下简称亿盛公司）长期征用的土地使用权面积6156平方米和部分房屋及附属物是归被告长期使用和所有，被告有权进行清场，因此被告拆除涉案房屋的清场行为是合法的。3、原告长期以来没有对涉案房屋进行管理维护，也没有将涉案房屋委托他人代管，涉案房屋长期属于荒废状态，破损严重。其屋顶窗户全无，房屋附近杂草丛生，一片荒芜。房屋的现状可以参照（2014）徒辛民初字第00461号档案第52页。被告在是征询村民意见之后不得已才对该破旧的厂房清场。被告针对辩称，向本院提交以下证据：1、丹徒区人民法院查询的（2009）徒执监字第00074号民事裁定书一份，证明涉案的房屋及土地归被告所有。2、丹徒区人民法院查询的涉案房屋的价格鉴定结论书，证明涉案房屋在2002年的基本状况。3．调查笔录一份，证明被告清场时的房屋现状以及相关情况。4、证人王某1当庭证词，证明涉案房屋是其于2016年4月1日清理的，清理时房屋很破烂，没有门窗和屋顶，房屋高高低低的，不像个房屋，具体多少间不清楚。5、证人王某2当庭证词，证明其是涉案房屋原所有人亿盛公司的法定代表人，涉案房屋是1998年建的，共建20多间厂房，厂房高度约3.5米，砖混结构，简易彩钢瓦，建造时没有门，有窗户，窗户是用铝合金建的。该厂房尚未使用，亿盛公司就倒闭了。法院拍卖该厂房时，亿盛公司已转让给别人，其在外躲债。涉案房屋土地是集体所有，一直未向被告所属的村民小组付过土地使用费。经审理查明，1998年亿盛公司在丹××区辛丰镇××东建设了厂房和生活用房。土地使用面积为6156.1平方米，使用权类型为征用。1999年7月29日，该公司领取了房屋所有权证（徒房证字第300035号），因该公司向银行借款，次月办理了抵押权登记，抵押权人为中国农业银行丹徒县黄墟营业所。亿盛公司未按约归还借款，中国农业银行京江支行向本院提起诉讼，本院经审理作出（2001）徒民二初字第156号民事判决书，后该银行申请本院强制执行，本院委托镇江市丹徒价格认证中心对亿盛公司其中的生产厂房1920平方米和生活用房352平方米进行了评估，2002年9月该认证中心出具价格鉴定结论书一份，该价格鉴定结论书中对价格鉴定标的概述部分对涉案房屋（生产用房）的描述为“砖混结构，钢梁，琉璃钢瓦屋顶，由于生产厂房长期无人使用，维护保养不当，破损严重，门窗全无，屋顶多处破漏”。价格鉴定结论为生产厂房市场价格为388800元，生活用房为95040元。2004年9月29日，经本院委托，镇江市江南拍卖有限公司对涉案15间厂房（建筑面积为1440平方米，各房屋之间并无隔档）进行公开拍卖，原告以200000元成交价购买了涉案房屋并支付了购房款。因房屋土地性质为划拨征用，办理产权证需补缴相当数额的土地出让金等因素，原告一直未办理房屋所有权证。原告拍卖到涉案房屋后，一直未使用和维护，闲置至房屋被拆除。2010年3月3日，本院经评估拍卖程序裁定，将亿盛公司长期征用的土地使用权面积6156平方米和部分房屋（31.56平方米用作门卫的房屋）及附属物以拍卖保留价440000元，归竟买人本案被告长期使用及所有，被告在法定规定的期限内自行负责办理其有关土地、房屋登记过户、清场等手续。2014年9月原告曾起诉中国农业银行股份有限公司镇江分行，认为该行在委托拍卖涉案房屋时，隐瞒土地性质，竞买须知中载明涉案房屋的土地性质为集体所有，实际为划拨征用，办理产权证需补缴土地出让金。该行存在欺诈行为，原告因重大误解而竞买了涉案房屋，遂要求撤销涉案厂房的买卖关系，并要求该银行返还原告购房款200000元并赔偿损失。2015年10月本院经审理作出（2014）徒辛民初字第00461号民事判决，判决驳回原告沈富辉的诉讼请求。2016年4月被告未经原告允许对涉案厂房进行了拆除，涉案厂房现已不存在。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托了江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对涉案厂房的市场价值进行评估，该公司选用成本法进行分析、测算和判断，于2016年8月出具房地产估价报告书一份，最终确定估价对象在2015年下半年的公开市场价值单价为563元/平方米，总价为81万元（取整至万元）。经被告申请，该评估公司鉴定人林某庭接受了质询。本院认为，公民的财产权受法律保护。原告经本院委托评估拍卖程序竞拍到涉案厂房，原告虽未办理房屋所有权证，但其对涉案厂房享有处分权，被告未经原告同意进行了拆除，属侵权行为，应当承担赔偿责任。被告辩称涉案厂房属被告所有，证据不足，本院不予采信。本案争议焦点是涉案厂房拆除时的价值，原告依据江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司的估价报告书的评估结论要求被告予以赔偿，被告对该估价报告书不予认可，本院经审查认为，该报告书缺乏客观性，评估依据不当。该公司选用成本法对涉案厂房的价值进行评估，报告书中载明的建筑物实物状况为“估价对象位于丹××区辛丰镇××东的一号厂房从南首起至北边止的十五间厂房，合计面积1440平方米。由于估价对象现已拆除，根据委托方提供的相关资料以及房地产的测绘图资料，被拆除的厂房，为一层砖混工业厂房，正面贴有墙砖，铝合金窗户。厂房为水泥地面，内墙为水泥抹灰墙面”，而2002年涉案厂房存在时本院委托镇江市丹徒价格认证中心进行评估，该认证中心出具的价格鉴定结论书中对价格鉴定标的概述部分对涉案房屋（生产用房）的描述为“砖混结构，钢梁，琉璃钢瓦屋顶，由于生产厂房长期无人使用，维护保养不当，破损严重，门窗全无，屋顶多处破漏”。2002年之后到2016年4月被拆除，涉案厂房在破损严重的情况下又长期无人管理使用和荒废长达十几年，再结合证人证词，鉴定人根据原告提供的现场的外观照片，以所评估的厂房基本完好为基础所得出的市场价值显然不具有客观性。从估价依据来看，鉴定人出庭表示其是参考镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范进行评估的，而涉案厂房地处乡镇农村，虽有土地划拨征用审批手续，但因未缴纳土地出让金，并未领取国有土地使用权证，该厂房登记仍为集体所有房产，该评估公司参考镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范进行评估，依据不足。综上，本院对该评估报告评估结论不予采信。鉴于涉案厂房地处乡镇农村，如交易需缴纳土地出让金等因素，严重影响了其价值。同时考虑到涉案厂房已现已被拆除，拆除前并未实际使用，周边地区同类房地产的交易实例较少，不宜再另行委托司法评估，本院遵循公平原则，结合物价上涨、房屋折旧、涉案厂房长期无人管理和维护，破损严重等事实，以镇江市丹徒价格认证中心价格鉴定结论为依据，确定涉案厂房的价值为291600元（1440平方米/192××××8800元）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江市丹徒区辛丰镇黄墟村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告沈富辉财产损失291600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告沈富辉负担7640元，被告镇江市丹徒区辛丰镇黄墟村村民委员会负担4260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  罗晓文人民陪审员  尹建良人民陪审员  王春兰二〇一七年六月十四日书 记 员  谢 丹附法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。