湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终574号上诉人（原审原告暨反诉被告）：周国祥。上诉人（原审被告暨反诉原告）：湘乡市龙城城市建设开发有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处务门前街38号。法定代表人：龙秋松，总经理。委托诉讼代理人：黄卡，湖南湘原律师事务所律师。上诉人周国祥因与上诉人湘乡市龙城城市建设开发有限公司（以下简称龙城建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周国祥上诉请求：撤销原判第二、三项，发回重审或者改判龙城建设公司按726896元支付自2011年4月1日起至不动产权登记办理完毕之日的利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），驳回龙城建设公司请求支付找补差价248000元的反诉请求。事实与理由：一、龙城建设公司至今未办理不动产权证，依法应按已付款726896元支付自2012年4月1日起至办妥不动产权证之日止的利息，原判只判至起诉之日的利息错误，且罚息利率计算错误，应按50%计算，而非30%；二、在龙城建设公司办好不动产权证前，上诉人无需支付140000元，故原判判决上诉人支付248000元给龙城建设公司错误；三、龙城建设公司的反诉请求超过诉讼时效，应予驳回；四、龙城建设公司未全面履行合同义务，实际交付的门面面积仅为42.6平方米，小于合同约定的44.72平方米，其应承担违约责任。龙城建设公司称，其答辩意见同龙城建设公司的上诉意见。龙城建设公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：龙城建设公司交付门面后，周国祥没有支付款项，故龙城建设公司以此为由拒绝办理不动产权证，属行使抗辩权的行为，况且未办理不动产权证系周国祥的原因，非龙城建设公司的原因，一审法院判令龙城建设公司支付周国祥逾期利息254667元错误。周国祥答辩称：答辩人至今未收到对方应当提交的《搬迁房屋验收单》，故对方无权要求答辩人支付购房款，龙城建设公司至今未办理不动产权证是导致纠纷的原因。请求法院驳回对方上诉请求。周国祥一审诉讼请求：请求法院判令被告为原告办理湘乡市新湘路办事处北正街伏虎名苑B栋103号门面的房屋所有权证及国有建设用地使用权证，并按门面款726896元向原告支付自2011年4月至产权登记办理完毕之日止的利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。龙城建设公司一审反诉请求：判令周国祥按《房屋拆迁补偿安置协议》履行支付义务，向公司找补差价248000元。一审法院认定事实如下：2007年被告（反诉原告）龙城建设公司因伏虎名苑项目建设需要拆除原告（反诉被告）周国祥所有的座落于湘乡市新湘路办事处北正街10号房屋及附属物。2009年8月5日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议内容如下：“1、乙方同意以产权调换的方式和甲方签订补偿安置协议；2、产权调换的临街门面在伏虎名苑的103号，建筑面积44.72㎡，价格为21800元/㎡，总额为玖拾柒万肆仟捌佰玖拾陆元整（974896.00元）；3、乙方在北正街10号门面的价值包括搬迁补助费、停业损失费、装饰、设施费、一次性安置补助费，总额为柒拾贰万陆仟捌佰玖拾陆元整（726896.00元）；4、产权调换后，乙方找补甲方差价：贰拾肆万捌仟元整（248000.00元）。甲方交房给乙方时付款壹拾万元整（100000.00元），在甲方交两证给乙方时付款壹拾肆万元整（140000.00元）”。协议签订后，被告龙城建设公司于2010年12月31日按协议约定将伏虎名苑103号门面交付给原告（反诉被告）周国祥使用，原告周国祥没有向被告龙城建设公司交付款项，被告龙城建设公司以此为由拒绝办理房产两证。被告龙城建设公司于2016年3月23日向法院起诉，要求原告周国祥履行支付义务，后于9月1日撤诉。原告于2016年12月诉至该院。另查明，原告（反诉被告）周国祥与前妻刘立芬于2010年10月11日协议离婚，双方约定伏虎名苑B栋103号门面归刘立芬及小孩所有。在本案审理过程中，该院经询问刘立芬及小孩周雅纯，均称自愿将上述门面登记在周国祥名下，并以其个人名义向被告（反诉原告）主张权利。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中包含了买卖合同关系，双方对被拆除门面的价值作价的726896元应认定为已付购房款，对于调换后的门面超出拆除房屋面积的部分原告同意找补被告差价248000元，该协议不违反法律禁止性规定，双方均应按协议约定履行自己的义务。被告龙城建设公司按照协议约定如期交付了房屋，同时原告周国祥亦应按协议约定交付购房款100000元。虽原告周国祥没有履行给付义务违反了协议约定，但被告龙城建设公司不能以此为由拒绝为周国祥办理房产权属证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告（反诉原告）龙城建设公司于2010年12月31日将门面进行了交付，应自房屋交付使用之日起90日即至迟在2011年4月前为原告（反诉被告）周国祥办理好不动产登记权证。被告龙城建设公司以原告周国祥没有缴纳相应款项为由拒绝办理不动产登记手续违反了法律规定，应按已付购房款总额即726896元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条对于逾期贷款罚息规定为在合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，自2011年4月起计算至起诉之日止（即2016年12月6日），本案原告（反诉被告）周国祥在协议履行过程中亦有违约行为，故该院考虑在原有利率水平上加收30%为宜，即726896×[4.9%×（1+30%）]×5年+726896×[4.9%×（1+30%）]×6个月=254667元。对于被告（反诉原告）龙城建设公司的反诉请求，原告（反诉被告）周国祥提出已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对于找补差价约定为分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，最后一期履行期限为龙城建设公司交付两证时，而两证至今未交付，龙城建设公司诉请要求周国祥履行交付款项的请求没有超过诉讼时效，对于反诉被告的答辩理由该院不予采纳，反诉被告周国祥应按协议约定向反诉原告龙城建设公司找补差价248000元。反诉被告辩称，龙城建设公司交付的门面面积仅为42.6㎡，小于协议约定面积44.72㎡及龙城建设公司多次组织人员对反诉被告的店铺进行打砸抢，造成了损失，但均没有向该院提交证据，故该院对其答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条、参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项之规定，判决：一、限被告（反诉原告）湘乡市龙城城市建设开发有限公司以原告（反诉被告）周国祥名义办理好并交付位于湘乡市新湘路办事处北正街伏虎名苑B栋103号门面的不动产权证书；二、由被告（反诉原告）湘乡市龙城城市建设开发有限公司给付原告（反诉被告）周国祥逾期利息254667元。三、由原告（反诉被告）周国祥向被告（反诉原告）湘乡市龙城城市建设开发有限公司支付找补差价248000元。二、三项品抵后，由被告（反诉原告）湘乡市龙城城市建设开发有限公司给付原告（反诉被告）周国祥6667元。上述履行内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11000元，由原告（反诉被告）周国祥承担1000元，由被告（反诉原告）湘乡市龙城城市建设开发有限公司承担10000元。二审期间，周国祥向本院提交涉案门面备案证一份，拟证明龙城建设公司无权要求周国祥付款。龙城建设公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据恰好证明房屋已竣工验收。龙城建设公司未向本院提交证据。本院认证认为，周国祥提交的备案证予以确认，该证据证明涉案房屋已竣工验收，达不到周国祥的证明目的。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，一、2009年8月5日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。该协议约定：“产权调换后，乙方找补甲方差价：贰拾肆万捌仟元整（248000.00元）。甲方交房给乙方时付款壹拾万元整（100000.00元），在甲方交两证给乙方时付款壹拾肆万元整（140000.00元）。”可见，双方互负合同义务，且合同义务的履行顺序为：龙城建设公司交房—周国祥支付10万元—龙城建设公司交两证—周国祥支付14万元。然龙城建设公司于2010年12月31日按协议约定将伏虎名苑103号门面交付给周国祥使用后，周国祥并未向龙城建设公司支付10万元款项，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，龙城建设公司享有先履行抗辩权而拒绝交付不动产权证给周国祥。故对于龙城建设公司称其系行使抗辩权、无需承担违约责任的意见，本院予以采纳。对于周国祥要求龙城建设公司承担违约责任的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定只适用于当事人没有特殊约定的场合，而本案中双方当事人对合同义务的履行顺序作了特殊约定，故不得依据该司法解释处理本案，一审法院据此判令龙城建设公司向周国祥承担违约责任属法律适用错误，应予纠正。周国祥称龙城建设公司未交付《搬迁房屋验收单》，存在违约行为。经查证，《房屋拆迁补偿安置协议》约定，“再（注：应为“在”）支付被拆迁房屋时，由甲乙双方共同验收，并开具《搬迁房屋验收单》。”据此可知，开具《搬迁房屋验收单》需经双方共同验收，且周国祥二审提交的备案证亦证实涉案房屋已竣工验收，故对于周国祥称龙城建设公司未提交《搬迁房屋验收单》存在违约的意见，本院不予采纳。周国祥称龙城建设公司交付的门面小于合同约定的门面，但未提交证据证实，故本院对其该理由不予采纳。二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对于找补差价约定为分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，最后一期履行期限为龙城建设公司交付两证时，而两证至今未交付，龙城建设公司诉请要求周国祥履行交付款项的请求没有超过诉讼时效，故对于周国祥称龙城建设公司的反诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。因周国祥至今未向龙城建设公司支付差价248000元，故对于龙城建设公司的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初2323号民事判决；二、湘乡市龙城城市建设开发有限公司于本判决生效之日起二十日内以周国祥名义办理好并交付位于湘乡市新湘路办事处北正街伏虎名苑B栋103号门面的不动产权证书；三、周国祥于本判决生效之日起二十日内向湘乡市龙城城市建设开发有限公司支付找补差价248000元。四、驳回周国祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费11000元，由周国祥负担5020元，由湘乡市龙城城市建设开发有限公司负担5980元，二审案件受理费11000元，由周国祥负担5020元，由湘乡市龙城城市建设开发有限公司负担5980元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  罗 亮代理审判员  周成锋代理审判员  刘娇琳二〇一七年六月十六日书 记 员  刘 欣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。