四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0180民初295号原告：党建明，男，1964年6月18日出生，汉族，住四川省广元市。原告：邓静，女，1967年9月28日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市，统一社会信用代码915120812068656833。法定代表人：刘明静，经理。委托诉讼代理人：李霞，四川理创律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司简阳支行，住所地四川省简阳市，统一社会信用代码915120812068584595。负责人：蒋莉娟，行长。委托诉讼代理人：王玮，男，1970年11月10日出生，汉族，住四川省成都市，系第三人职工。委托诉讼代理人：段琼，女，1971年2月20日出生，汉族，住四川省简阳市，系第三人职工原告党建明、邓静与被告四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称：红塔房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理。因本案的审理与建行简阳支行有法律上的利害关系，本院依法追加中国建设银行股份有限公司简阳支行（以下简称：建行简阳支行）作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告党建明、邓静，被告红塔房地产公司的委托诉讼代理人李霞，第三人建行简阳支行的委托诉讼代理人王玮、段琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党建明、邓静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款552903元（包括首付款172903元及按揭款380000元）及资金占用利息（从2013年8月5日起至2017年1月13日止，每日按照购房款的万分之一作为标准计算）；3、被告向原告支付违约金11058.06元；4、被告向原告赔偿损失60000元（包括办理按揭手续费3000元、在外租住房屋的租金27000元及预期利益损失）。事实与理由：2013年8月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告按约向被告支付首付款172903元。同时，原告与第三人建行简阳支行签订抵押担保贷款合同，原告向第三人贷款38万元，此款已支付给被告。被告未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，按期向原告交房。原告多次与被告交涉按照第十三条第二种方式退房，但被告不按照合同约定履行。同时，被告存在着宣传的小区配套设施与实际情况不一致，以及被告侵占小区公摊面积等诸多违约事实。被告的违约行为造成原告多项损失。为了维护原告的合法权益，故诉讼来院。被告红塔房地产公司辩称，1、对原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告支付首付款172903元及被告通过向第三人按揭贷款的方式向被告支付380000元的事实予以确认。2、原告主张解除房屋买卖合同的理由不成立。首先，原告主张解除合同的请求超过诉讼时效，合同中约定被告于2014年12月31日前向原告交付房屋，被告未能在约定的时间向原告交付商品房。2015年6月左右，被告电话告知原告可以接房，但原告以违约金未谈妥为由拒绝接房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第15条第二款的规定，原告怠于行使解除权，该合同解除权消灭。其次，合同法约定一方不履行合同义务，应承担继续履行、采取补救措施等合同责任，原告在未要求被告继续履行的情况下，直接主张解除合同，不符合合同法鼓励交易的立法目的。再者，原、被告未办理房屋交接手续，原告也存在过错，本案涉及的房屋于2015年2月13日竣工验收合格，被告通知原告办理接房手续，然而至今原告仍以各种理由推诿。3、原告要求被告退还购房款552903元，没有法律依据。原告主张的违约金计算方法有误，主张的其他损失也没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人建行简阳支行陈述，2013年9月23日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，原告用抵押贷款的方式向第三人贷款38万元。同时，被告与第三人签订有《业务协议》、《保证金质押合同》及《最高额保证合同》。原告未按《个人住房借款合同》的约定，按时向第三人偿还借款，经第三人催收无果后，向原告告知提前收回借款本息。第三人按照与被告所签订的上述协议，从被告在第三人处设立的“担保保证金”专户中扣收354953.78元。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2013年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买东方威尼斯（二期）A2幢18-1号商品房；总价为552903元，采用贷款方式付款，买受人首期支付总价款的31%，其余价款可向建行简阳支行贷款支付；出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付商品房，逾期交房的，逾期在90日之内，从交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按照买受人支付已交付房款万分之一的违约金，逾期90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行约定。同时，原、被告签订《补充协议》一份，约定：合同项下商品房通过验收后，出卖人将以书面或电话的形式通知买受人办理房屋的交付手续，逾期未办理，合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付日期等内容。合同签订后，原告依约向被告支付首付款172903元。被告与第三人签订《保证金质押合同》及《最高额保证合同》，为购置东方威尼斯二期A区1-2号楼房产而与第三人发生的借贷提供最高额为12600万元的连带保证，并使用被告在第三人处开立的“保证金专户”内的资金作为质押担保。2013年9月23日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，原告用抵押贷款的方式向第三人贷款38万元。第三人依约将贷款38万元支付给被告。贷款后，原告未按约定向第三人按期偿还借款利息。第三人向原告催收无果后，要求按照约定提前收回借款本息。第三人依据《保证金质押合同》及《最高额保证合同》，要求被告履行还本付息的责任。2015年12月30日，第三人从被告的“担保保证金”专户中扣收13822.01元，又于2016年6月27日，再次扣划了341136.77元，两次共计扣划了354953.78元，用于偿还本案原告欠付的借款本息。案涉“东方威尼斯”小区二期A1、A2楼通过五方竣工验收，《竣工验收报告》中工程验收结论栏处载明本工程验收合格，落款的时间为2015年2月13日。以上事实，有原告身份信息、结婚证复印件、被告及第三人营业执照复印件，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人住房借款合同》、《保证金质押合同》、《最高额保证合同》等证据及原被告、第三人庭审陈述予以证实。以上证据真实有效，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。一方当事人违反合同的约定，符合合同约定的解除条款或符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，守约方有权解除合同。本案原告主张被告存在延期交房、宣传的小区配套设施与实际不一致及被告侵占小区公摊面积的违约行为，并以此为由要求解除《商品房买卖合同》。合同的解除权属于形成权，权利人需要在一定的期间行使，解除权人怠于行使权利，致使超过解除期间后才主张合同解除的，解除权消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月31日前，被告违反合同的约定，未在约定的期间交房，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，开发商逾期90日未交房的，购房者可以选择退房。被告于2015年7月通知原告接房，原告以双方未谈妥违约金为由拒绝接房，亦未向被告发出解除合同的相应告知，原告于2017年1月13日向本院提起诉讼，超过解除权的行使期间，该解除权消灭。对于被告是否存在宣传的小区配套设施与实际不一致，及被告侵占小区公摊面积的问题，原告并未向本院提交相应的证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。故对原告主张解除《商品房买卖合同》及退还购房款并赔偿资金占用利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于被告是否应承担相应的违约责任的问题。虽然被告存在延期交房的违约行为，但原告在本案中主张解除合同违约金，而未主张延期交房违约金，故本院对原告主张解除合同违约金的诉讼请求，不予支持。对于延期交房违约金，原告可以另行主张权利。对于原告主张的房屋租赁损失及预期利益等损失赔偿的问题，因原告未提供相应的证据予以佐证，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告党建明、邓静的诉讼请求。案件受理费5385元，由原告党建明、邓静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  税旭东二〇一七年六月五日书记员  王 婷