江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1700号上诉人（原审被告）：李棣红,男,1974年5月8日生,汉族，户籍地湖南省邵东县，现住江苏省苏州。委托诉讼代理人：林均虎，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振,男，1968年7月2日出生,汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李雷，上海煜珩纳川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁侠,女，1977年4月7日出生,汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：李雷，上海煜珩纳川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州我爱我家房地产经纪有限公司,组织机构代码72931193-8，住所地江苏省苏州市姑苏区十梓街585、587号。法定代表人：陆斌斌，经理。委托诉讼代理人：唐蒙，系公司员工。委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。上诉人李棣红因与被上诉人张振、梁侠、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李棣红上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案未及时将简易程序转化为普通程序审理，程序性错误。2、原判认定事实不清，李棣红本人并没有单独作为一方在合同中签名。李智海于2016年3月18日取回房产证，明确拒绝追认房屋买卖合同。张振、梁侠损失一审未予查实，未尽举证责任的分配义务。李棣红不是房屋买卖合同相对人，其行为构成无权代理。合同对其不发生效力。合同签订及履行过程中，三方均有过错，一审判决认为违约金未明显高于原告实际损失，缺乏事实和法律依据。一审判决直接酌定张振、梁侠的过错分担比例，适用法律错误。张振、梁侠至少应承担相当于50%的违约责任。一审法院直接判定李棣红全额承担诉讼费，适用法律错误。张振、梁侠答辩称，一审判决正确，李棣红对自己签订的合同也有一定的能力，也能认识到自己签署合同后自己应该承担的法律责任。在买卖合同签署时，李棣红这一方当时也是承诺已经取得了授权委托的。应当驳回李棣红的上诉请求。我爱我家经纪答辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。一审判决认定我方已尽到居间方的义务，不承担相应的责任。应驳回李棣红的上诉请求。张振、梁侠向一审法院起诉请求：1、被告李棣红向原告退还定金10万元，并支付违约金40.4万元，被告我爱我家经纪承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，李棣红代出卖人李智海、何萍萍与买受人张振、梁侠签订《房屋买卖合同》，约定通过我爱我家经纪，苏州工业园区湖畔花园X室房屋出售给张振、梁侠，第三条约定房屋价款为380万元，支付方式为贷款支付：按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；第十条约定自买受人付清房款之日其15日内，买卖双方共同想房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，属于出卖人的责任，逾期超过15日，买受人有权退房，并按合同约定价款的10%向买受人支付违约金。合同补充协议中约定，买受方在签约当天支付出卖方定金10万元由中介方代为保管，并约定双方于2016年4月20日前办理网签、并将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天，守约方有权解除网签合同，并由违约方案合同约定第三条房屋价款的10%向守约方支付违约金。李棣红代李智海、何萍萍及李棣红本人、张振及张振代梁侠、我爱我家经纪均在合同下方签字或盖章。2016年3月3日，李棣红代李智海与张振签订补价协议，约定房屋实际成交价为404万元，并约定双方于资金托管当日自行交割23万元。同日张振支付涉案房屋定金10万元。2016年3月29日，我爱我家经纪向张振、梁侠发出通知函，通知因房屋产权人李智海、何萍萍拒绝追认李棣红的行为，不愿意继续履行房屋买卖合同，故通知张振、梁侠办理解约手续，取回定金。原告确认2016年3月30日收到上述通知函。另查明：诉争房屋于2006年1月23日登记于李智海、何萍萍名下，建筑面积为158.17平方米。我爱我家经纪提交李棣红出具的声明，表示其受李智海的委托办理涉案房屋的买卖，张振、梁侠质证认为，是否李棣红签署不清楚，表明签订合同时张振、梁侠有理由相信李棣红有权签署合同，李棣红质证认为，不予认可，并未签署该声明。庭审中，我爱我家经纪申请证人吕某出庭陈述，吕某是涉案房屋交易的经办人，3月1日其助理经纪殷冬生带张振、梁侠看房，房屋钥匙在店里，李棣红没有去，3月3日下午签合同，张振、梁侠和李棣红、吕某都在场，当时李棣红带了房产证、土地证、房东身份证复印件，没有带授权委托书，李棣红说房东在国外，第二天再给授权委托书，当时收了张振、梁侠10万元定金放在中介公司，等李棣红提供授权再打给他，后李棣红一直未给授权，大概3月8日、9日，其和同事王书波去找李棣红，李棣红说老板要涨价，其告知要赔钱负法律责任，后来还在催。有天接到李棣红的电话，说房子所有人回来了，要见面聊，大概3月15日晚上7点左右，在雅戈尔雷迪森咖啡厅见面，李棣红、房东哥哥、张振、王书波和吕某都在场，房东哥哥说要涨价20万，张振当场否认，之后再致电李棣红，就不接电话了。张振、梁侠陈述，签订合同时中介有提供产证，其询问李棣红与房东是何关系，李棣红说房东是其堂哥，李棣红说有授权，中介说产证在那，授权肯定没有问题；在雷迪森酒店说了要涨价的事，当时证人、另一个中介、李棣红、李学海在场，李学海说要涨20万元，其明确拒绝；其收到中介发出的通知函，才知道涉案房屋不能交易了。李棣红陈述，李智海的房屋由易托福电器有限公司打理，其是公司员工，李智海与公司有业务关系，签订合同时其没有李智海的授权委托书，李智海是我堂哥；在雷迪森酒店谈过一次，李学海是李智海的哥哥，李学海、李棣红、张振、证人、王书波在场，李学海没有说涨价，只是约来见个面，说了10来分钟，张振、梁侠有事就走了；3月18日左右将房产证从中介处拿回来。以上事实，由房屋买卖合同、补价协议、收据、苏州工业园区房地产登记簿、通知函、声明、证人证言、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，一审法院予以认定。本案争议关键之一、房屋买卖合同的效力认定一审法院认为，李棣红与张振协商签订的房屋买卖合同形式完备、内容明确，依法成立。合同效力应依据合同一般生效要件，综合房产所有权状况、买卖双方意思表示情况及约定内容予以综合审查认定。首先，李棣红已向我爱我家经纪提交涉案房屋的产权证书，涉案房屋产权明晰，具备交易的可能性。其次，涉案房屋的买卖合同成立于张振、梁侠与李棣红之间，庭审中双方确认合同签名真实，且经中介见证，张振、梁侠与李棣红双方均为有完全民事行为能力的个人，故各方对约定内容及法律后果应有相应认识，本案中李棣红未举证证实存在误解、胁迫、欺诈等影响意思表示真实性的情形存在，应认定张振、梁侠与李棣红间关于房屋买卖的合意真实成立。再次，双方约定的房屋买卖内容本身不违反法律禁止性规定和社会公共利益，现有证据亦无法确认存在恶意串通损害第三方利益的情形，应认定为内容合法。据此，诉争的房屋买卖合同符合合同一般生效要件。债权行为的效力依据合同一般生效要件予以判定，无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，并不必然导致合同无效。进一步而言，无权处分合同的效力不以无处分权人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然地受买卖双方主观上是否善意的影响，除非存在恶意串通等违法情形，即使相对人于合同订立时明知出卖人对合同标的无处分权，但由于买卖系双方当事人合意形成，相对人仍有期望无权处分人于订约后取得处分权的合理期待，并可根据真正物权人的主张分别享有继续履行请求权或损害赔偿请求权等相应合同权利。本案中，李棣红虽抗辩其并非房屋产权人、并未获得授权且事后未获得追认，构成无权处分。依据上述法律规定，即使该无权处分事实成立，买卖合同仍应有效，当事人各方可依据合同约定主张相应权利，以达致平衡买卖双方、所有权人利益、兼顾财产安全和交易安全的法律效果。据此，李棣红主张涉案房屋买卖合同无效的观点，一审法院不予采信。一审法院认定诉争房屋买卖合同系李棣红与张振的真实意思表示，合法有效，对双方均产生法律约束力。本案争议关键之二、房屋买卖合同的违约责任一审法院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。我爱我家经纪已明确告知房屋产权人不同意继续履行合同，李棣红未获得房屋产权人的授权，张振确认于2016年3月30日收到通知函，知晓房屋买卖合同无法继续履行，在诉讼中亦未主张继续履行房屋买卖合同，故一审法院确认张振与李棣红签订的房屋买卖合同于2016年3月30日解除。但依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李棣红表示不继续履行买卖合同，已构成违约，合同解除后，张振、梁侠依法有权要求李棣红返回定金及承担违约责任。张振、梁侠已确认收到返还的定金10万元。对于违约责任的认定，张振、梁侠主张李棣红支付违约金40.4万元（按照房价款的10%）。一审法院认为，违约金系担保债务履行、惩罚违约人及补偿无过错一方当事人所受的损失之功用。首先，双方购房合同中已明确约定违约金为合同约定房屋价款的10%，张振、梁侠虽主张按补价协议约定的房屋实际价格计算违约金，但双方签订的购房合同中约定的房屋价款为380万元及违约金为房屋价款10%，而补价协议中并未对违约金进行明确调整，故张振、梁侠的上述意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信，一审法院认定双方约定的违约金为38万元；其次，李棣红主张张振、梁侠存在过错，张振、梁侠在签订合同时明知李棣红并非房屋产权人，但李棣红并未获得房屋产权人授权的情况下与李棣红单方签约，张振、梁侠存在一定过错，因而一审法院根据合同约定并考虑双方的过错，一审法院酌定李棣红向李棣红支付违约金30万元。就我爱我家经纪的责任，我爱我家经纪为张振、梁侠提供居间服务，其并非张振、梁侠与李棣红签订的房屋买卖合同的相对方，且涉案房屋交易无法继续履行在于李棣红未获得房屋产权人的授权，故张振、梁侠要求我爱我家经纪承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李棣红于本判决生效之日起十日内支付原告张振、梁侠违约金300000元。二、驳回原告张振、梁侠的其他诉讼请求。案件受理费8840元，减半收取4420元，由被告李棣红负担。二审中，当事人未提交新证据。李棣红称，李棣红签订合同时，始终表明系代李智海、何萍萍签字，并明示签订合同时未携带授权委托书。一审认定“李棣红代李智海、何萍萍及李棣红本人在合同下方签字或盖章”错误。我爱我家经纪、张振、梁侠认为签订合同时李棣红当时是说有授权的委托书，第二天再给。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务，或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，李棣红以产权人李智海、何萍萍名义与张振、梁侠签订房屋买卖合同，并无李智海、何萍萍授权，李棣红签订房屋买卖合同的行为为无权代理。李智海、何萍萍知道李棣红以其名义签订房屋买卖合同后，以其行为拒绝追认。张振、梁侠在签订房屋买卖合同时，也知道当时李棣红并无李智海、何萍萍授权。因此，相对人张振、梁侠和行为人李棣红，在不超过涉案房屋买卖合同被代理人追认时相对人所能获得的利益范围内，按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因合同违反可能造成的损失。本案当事人在订立合同时约定了违约金计算方法，属于当事人在订立合同时所预见到的损失数额，并没有超过订约人的预见范围。李棣红以李智海、何萍萍名义签订的房屋买卖合同的行为，自始未被李智海、何萍萍追认。故本案应按2016年3月3日房屋买卖合同中约定的房屋价款380万元的10%违约金计算损失。自涉案合同订立至张振、梁侠收到我爱我家经纪合同不能继续履行的通知，期间不足一个月。相对人张振、梁侠和行为人李棣红过错责任相当，应各自承担19万元损失。我爱我家经纪为涉案房屋买卖提供居间服务，虽在居间服务中存在瑕疵，但并未隐瞒李棣红在订立合同时无产权人授权的事实，并为保证交易安全采取了谨慎措施，要求李棣红提供授权，并于2016年3月29日通知张振、梁侠涉案合同不能继续履行，办理解约手续，取回定金。我爱我家经纪的行为未导致损失的扩大。相对人张振、梁侠和行为人李棣红具有完全民事行为能力，应当清楚自己的行为后果，张振、梁侠及李棣红要求我爱我家经纪承担责任，无法律依据。本案一审程序有瑕疵，但未影响当事人诉讼权利的行使。一审判决适用法律错误，对张振、梁侠和李棣红过错比例认定不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初4425号民事判决；二、李棣红赔偿张振、梁侠损失19万元，于本判决生效之日起10日内支付；三、驳回张振、梁侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4420元，由一审原告张振、梁侠负担2210元，一审被告李棣红负担2210元。二审案件受理费8840元，由上诉人李棣红负担4420元，被上诉人张振、梁侠负担4420元。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年六月十三日书记员  姜瑛