广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初2079号原告：罗明辉，男，1977年6月11日出生，香港居民，住香港沙田。四会住址：四会市威整镇瓦屋上厘村。A）。被告：丁建新，男，汉族，1966年11月17日出生，住四会市。委托代理人：邓增共、莫俊杰，广东圣禾律师事务所律师。原告罗明辉诉被告丁建新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出了反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序于2016年12月15日公开开庭审理了本案。原告罗明辉、被告丁建新的委托代理人邓增共到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本案转为普通程序审理，于2017年4月6日再次公开开庭审理了本案。原告罗明辉、被告丁建新的委托代理人莫俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗明辉诉称：原告与被告丁建新于2011年3月29日签订买卖合同后，发现被告诸多欺诈、欺骗行为。实用面积与当时购房面积相差10平方米左右，楼龄使用权也相差15年左右，剩下55年使用权。购买时是一手新房，但属于二手房产证，转户费用升高，土地使用证费用也由乙方支付。本楼宇座落在四××街××座。据此，请求判令：1、被告减本买卖合同总购房款内的3万元；2、本案诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼请求递交以下证据：1、收据，证明原告交了15万元购房款；2、住宅转让合同，证明原告向被告购买了房屋。被告丁建新答辩称：一、双方签订的《住宅转让合同》没有明确涉案房屋具体的面积，房屋的价格以套计算，该套房屋的价格为182900元。因此，不存在交付的房屋面积不相符的问题。二、双方签订的是《住宅转让合同》，并且在合同中约定了关于过户的事项，故原告对于涉案的房屋属于二手房的情况是明知的，在签订合同时其对涉案的房屋情况是知晓的，所以，即使土地使用权相差15年，减少房款的理由也不成立。三、关于过户费用升高问题，这是国家政策问题，与被告无关；关于过户费用由原告支付问题，这是双方在合同中明确约定的，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属于有效约定，双方必须遵守。综上所述，原告主张减少总购房款3万元的事实与理由不足。因此，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告丁建新在本诉中递交以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明双方签订房屋买卖合同时房屋已经进行竣工验收备案，被告有权对房屋进行出售；2、电话录音（附文字资料）、短信，证明被告有一直向原告催收购房款。被告丁建新反诉称：2011年3月29日，被告与原告签订《住宅转让合同》。合同约定：被告将属于其所有的座落在四会市××街道××层房屋【房产证地址：四会市××街道××座××号（××楼）】转让给原告，房屋结构为二房一厅，总价为人民币182900元；付款方式为首期订金付11万元，余下款分三年分期付完，月息计7厘；房屋交付时间为2011年4月等内容。上述合同签订后，原告于签订合同的当天交付了购房订金11万元给被告。被告于2011年4月将涉案房屋交付给原告使用。之后，原告于2013年2月9日又支付了4万元给被告。但剩余的购房款32900元，原告以各种理由不支付，利息也不支付。为此，被告曾多次向原告追索剩余的房款及利息。今年春节期间，原告承诺于2016年2月6日付清给被告，但其最终还是没有兑现承诺。被告认为，原告的行为已构成违约，严重侵犯了被告的合法权益。据此，请求判令：1、原告立即支付剩余购房款32900元给被告。2、原告立即支付购房款利息21807.30元给被告（其中：2011年3月29日至2013年2月8日的利息是11441.90元；2013年2月9日至2016年11月9日的利息是10365.40元），之后的利息计至付清购房款之日止。3、本案的诉讼费用由原告承担。被告丁建新为支持其反诉请求递交以下证据：1、住宅转让合同，证明被告将四会市××街道××座××号（××楼）房屋转让给原告的事实；2、房屋产权证、土地使用证，证明涉案的房屋原系被告所有的事实。原告罗明辉对被告的反诉答辩称：我不同意被告的反诉请求，详细答辩意见详见我本诉起诉状的事实和理由。原告在反诉中没有递交证据。经审理查明：原告罗明辉（乙方受让方）与被告丁建新（甲方转让方）于2011年3月29日签订了《住宅转让合同》，约定原告购买的房屋座落在四××街道××街××层，为二房一厅，该套房如附图含分摊面积在内，总价为182900元；付款方式为首期订金11万元，余下款分三年分期付完；月息计7厘；房屋面积（除飘出、阳台拆扣及误差面积）按附图由房管部门计算办法来计算套内面积与分摊概况，土地面积是按房契面积计算各户的份属面积，转让契证时由评估部门按当时评估价为依据，以有关部门计算各类税收等（均与该合同总价无关）在甲方契证转让给乙方过程各部门甲乙方需缴纳的款项税费等，或因政策变化而使各项收费有变更亦与转让方无关，均由受让方全部支付，契证转让甲方统一办理的，甲方收人工费500元，如乙方自行办理的，甲方提供协助不收人工费。该合同后附有图纸一张，该图纸上列有“转让方该套住宅位于四××街道××街××巷地段楼宇第五层2号，如下附图”。原、被告双方在图纸上签名并按指印确认订购该套房屋属实。原、被告双方确认原告购买的该房屋在房管部门登记的地址是四会市××街道××座××号（××楼）。该房屋现登记在被告名下，房产证登记的建筑面积为55.29平方米，套内建筑面积为48.71平方米。经询问，被告确认其实际交付的案涉房屋面积与房产证登记的面积一致，原告则表示不清楚。被告在签订上述合同的当天已将房屋交付给原告使用。原告已向被告支付了150000元的房款。原告诉称在购买上述房屋时，双方口头约定房屋套内面积是60点几平方米，单价为2850元/㎡。被告辩称双方约定房屋建筑面积大概50㎡，按套出售。双方均未能对其该说法提供依据。原告确认签合同时房屋已经基本建好，还剩门窗没有安装，签合同前有实地看过房屋。本院依法向原告释明，其诉称被告交付的房屋面积与当时购房时口头约定的面积不符，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，应提供相关的证据加以证明，否则有可能承担不利的法律后果，并告知其提交的案涉《住宅转让合同》所附的图纸是该合同的组成部分，其可申请委托具有相关资质的鉴定机构，对被告实际交付的房屋面积和案涉《住宅转让合同》所附图纸约定的房屋面积是否相符进行鉴定。原告明确表示现在不需要申请鉴定，看一审判决结果后再作决定。原告以买新楼但属于二手房产证导致过户费用升高、使用期限缩水、交付面积与约定面积不符为由，诉请被告减收购房款3万元。被告反诉主张原告支付剩余房款32900元及从签订合同之日起按月息7厘（0.7%）计付拖欠房款的利息至付清房款之日止。原告称不存在违约，认为假若违约，月息7厘的标准过高，应象征式给一元。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。案涉的《住宅转让合同》是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按照合同的约定行使权力和履行义务。关于原告主张减收购房款3万元的诉求能否得到支持的问题。原、被告签订的上述转让合同中多处提及契证转让问题，并对甲方契证转让给乙方过程中所产生的相关费用负担做了约定，所以在签订上述转让合同时，原告理应知道案涉房屋是从被告名下过户给原告。原、被告双方也没有对房地产的使用期限进行约定，故原告以买新楼但属于二手房产证导致过户费用升高、使用期限缩水为由主张减收购房款的诉求，本院不予支持。原告诉称被告交付案涉房屋的实际面积与口头约定面积不符，但未能提供相关的依据，在本院向其释明并告知相关诉讼风险后，明确表示不对被告实际交付的房屋面积和案涉《住宅转让合同》所附图纸约定的房屋面积是否相符进行鉴定，且原告也确认在签订合同前已经实地看过案涉房屋。在原告未能提供证据证明被告交付案涉房屋的面积与口头约定面积不符的情况下，应承担举证不能的责任。故原告以被告交付案涉房屋的实际面积与口头约定面积不符为由，主张减收购房款的诉求，本院不予支持。被告已依约将房屋交付给原告使用，原告未按合同约定支付剩余房款，已构成违约。故被告反诉主张原告支付剩余房款32900元的诉求，本院予以支持。被告主张原告按月息7厘的标准从合同签订之日起计付拖欠房款的利息，原告认为过高，要求象征性支付一元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原告未按约定的期限支付剩余房款，给被告造成了资金占用的利息损失，故被告反诉主张原告支付拖欠房款的利息，本院予以支持。原、被告合同约定余下款分三年分期付完，月息计7厘，但该处的月息7厘，没有明确是逾期付款的计息标准，还是在分期付款的三年内计息的标准。从兼顾双方利益的公平原则出发，本院酌定约定的该利息为逾期付款利息。故原告应从逾期付款之日即2014年3月30日起向被告支付利息为宜。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，在被告未能举证存在其他损失的情况下，原告迟延交付房款，给被告造成的损失是资金占用的利息损失。根据上述规定，本院酌定对合同约定的利息计付标准在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同类的贷款利率以拖欠的房款32900元为本金，自逾期付款之日即2014年3月30日起计至付清房款之日止为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告罗明辉的诉讼请求；二、原告罗明辉应于本判决生效之日起十日内向被告丁建新支付房款32900元及利息（利息按中国人民银行同期同类的贷款利率以拖欠的房款32900元为本金，自2014年3月30日起计至付清房款之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费584元（被告已预交），由原告负担351元，被告负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅审 判 员  夏睿娜人民陪审员  潘瑞连二〇一七年六月一日书 记 员  赖 莹