江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终139号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡龙龙，男，1986年10月出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：余奕，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢阳华，男，1989年7月出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：鄢彬、刘德福，江西平常心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王同海，男，1982年6月出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：张金星，男，1973年11月生，住江西省进贤县。上诉人胡龙龙因与被上诉人卢阳华、王同海房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡龙龙及其委托诉讼代理人余奕、被上诉人卢阳华及其委托诉讼代理人鄢彬、刘德福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡龙龙上诉请求：依法撤销江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2091号民事判决，改判胡龙龙不承担任何责任，并由卢阳华承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月9日，胡龙龙与卢阳华签订了书面《房屋买卖合同》，卢阳华承认在该合同中的签字、身份证号、日期均为其所写，并且收取了购房款。该合同是双方真实意思表示，不违反现行法律法规的强制性规定，合法有效，依法签订的合同对双方均具有约束力，双方必须严格遵守。签订合同之后，卢阳华也接收了除银行按揭款之外的其他购房款，不能因为房屋价格上涨而提出额外要求。胡龙龙虽然没有将房屋过户登记至自己名下，但不难看出，依据双方的《房屋买卖合同》，卢阳华已经同意以40万元的价格出售房屋，并且出售房屋当日将房屋交付给了胡龙龙，为方便胡龙龙过户而出具了公证授权委托书，胡龙龙认为自己已经取得了该套房屋的物权，享有任意处置该房屋的权利，胡龙龙可以将该套房屋过户登记至自己名下，亦可以以代理人的身份办理过户手续代为收取房款，但该代为收取的房款应当系为双方协商的购房款40万元，超出或低于该40万元都应当属于胡龙龙的权利。本案卢阳华诉请的其因房屋过户导致的损失，胡龙龙认为卢阳华没有任何损失，以40万元价格出售该套房屋系双方协商一致的行为，卢阳华已经取得了除银行按揭款以外的其他购房款，根据约定卢阳华并没有造成任何损失，故请求二审法院依法改判。卢阳华辩称，2015年12月10日，卢阳华因资金周转需要，向胡龙龙借款10万元。为了促使卢阳华能够自觉履行还款义务，在不知情（或不懂其中法律后果）的情况下，胡龙龙要求卢阳华签署了所谓的《房屋买卖合同》、《委托书》等文件，并对委托书进行了公证，之后由于卢阳华生意失败，未能及时还款，导致其房产被胡龙龙直接出卖并过户给了王同海。双方在签署《委托书》之后形成委托关系，卢阳华为委托人，胡龙龙为受托人，在双方签署所谓的《房屋买卖合同》之后，胡龙龙并没有将涉案房屋过户到自己名下，而是直接利用之前公证过的《委托书》，将房屋出卖并过户给王同海。根据《物权法》第九条规定，本案涉案房屋在过户之前，所有权归卢阳华所有，胡龙龙依据双方签署的《委托书》进行的种种行为应当认定为依照双方关于委托合同的约定完成委托事务的行为，而不是房屋买卖的行为。因此，胡龙龙应当将过户房屋取得的财产在扣除相关费用之后转交给卢阳华。另外，86400元的性质属于购房款还是借款，与本案无关，双方可以另行诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2012年5月6日，卢阳华与案外人江西中新置业有限公司（以下简称为中新公司）签订编号为2012-008636号的《南昌县商品房买卖合同》，约定：1、卢阳华购买中新公司开发的位于南昌县南隔堤外、××西中新·幸福时光三期第48栋1单元9层X号房屋，建筑面积87.59平方米，房屋总价款为451833元；2、付款方式及期限：卢阳华应于2012年5月6日首付房款人民币135833元，余款316000元三日内办理完商业贷款。合同签订后，卢阳华按约支付了首付款并在中国建设银行办理了按揭贷款手续。2014年10月30日，卢阳华取得涉诉房屋的所有权证（编号：南房权证莲塘镇字第××号），卢阳华为房屋的所有权人。2015年12月9日，卢阳华与胡龙龙签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：1、卢阳华以人民币400000元的价格将涉诉房屋转让给胡龙龙，并随房同时赠送电视机一台、冰箱一台、抽油烟机一台、电热水器一台；2、由于该房屋已在银行设定抵押，双方同意自签订合同起由胡龙龙出资还清银行贷款，待银行撤销抵押后，双方携相关材料在三十个工作日内共同到南昌市房地产交易中心办理产权过户手续；3、房屋交易过户的费用由卢阳华承担，合同签订时，胡龙龙向卢阳华支付定金100000元；4、卢阳华同意办理房屋委托公证手续给胡龙龙。合同签订后，卢阳华出具收据一份，载明收到胡龙龙购房款100000元。同日，卢阳华、胡龙龙二人至江西省××县公证处办理了编号为（2015）赣洪南证内字第6417号公证书，对卢阳华所出具的《委托书》进行公证，根据该份委托书，卢阳华委托胡龙龙代为办理其个人所有的坐落在南昌县××新城诚××路××中新××时光住宅区××单元××室（即本案涉诉房屋）房屋土地证、产权证、买卖、过户、领证、协助购房方办理银行按揭、还贷、领取他项权证、注销抵押登记、缴纳税款、收取房款等相关手续。2015年12月10日，胡龙龙向卢阳华招商银行的账户中转入人民币86400元。2016年2月23日，胡龙龙以卢阳华的名义向银行支付283941.47元，银行出具《结清证明》一份，证明卢阳华总额为316000元的个人贷款已于2016年2月23日结清。2016年3月3日，胡龙龙以卢阳华代理人身份与王同海、案外人江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称为鸿基公司）签订编号为1512000号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，三方约定：1、卢阳华将涉诉房屋以640000元的价格出卖给王同海；2、王同海应在过户当日办理银行按揭，并于当日支付首付款220000元（其中定金20000元应于合同签订当天支付，并由鸿基公司保管），余款420000元则通过银行商业贷款方式支付给卢阳华；3、卢阳华应在办理完产权过户手续的当日支付给鸿基公司佣金16000元；4、房屋维修基金、产权过户代办费5000元、按揭贷款代办费4200元、交易所产生的的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税由卢阳华承担；5、合同第十七条其他约定事项：王同海净付640000元，卢阳华净得614000元。合同签订当日，王同海、胡龙龙在南昌县房产管理局填写《南昌县房屋所有权转移登记申请表》，申请内容为涉诉房屋因买卖而申请所有权转移登记，胡龙龙、王同海分别在出让方（卖方）委托代理人栏、受让方（买方）栏上签字、捺印。同日，卢阳华支付了购房款220000元（分别是定金10000元、龚玉玲向胡龙龙招商银行62×××61的账户转账110000元、王同海向胡龙龙62×××62的账户转账79000元、王同海向舒忠春62×××87的账户转账21000元），胡龙龙出具收条一张，载明收到王同海194000元购房款。2016年3月15日，南昌县地方税务局出具金额为4568.8元的《税收完税证明》及金额为456880元的购房款发票各一张。2016年3月22日，王同海、龚玉玲与案外人中国银行股份有限公司南昌市南湖支行（以下简称为中国银行）签订了编号为2016年赣中银房贷南字1751号的《个人二手住房贷款合同》，王同海以涉诉房屋为抵押向中国银行贷款420000元，借期20年，并约定该笔贷款支付至胡龙龙账号为20×××20的中国银行账户中。此后，王同海取得涉诉房屋的不动产权证（编号：赣2016南昌县不动产权第0001596号）。2016年9月26日，胡龙龙与江西皆诚律师事务所律师万贤贤签订《委托代理合同》并支付律师费10000元。另查明，龚玉玲与王同海系夫妻关系，舒忠春系鸿基公司工作人员。至一审庭审当日，王同海在涉诉房屋中居住。一审法院认为：胡龙龙因涉诉房屋原所有权人卢阳华的授权委托取得买卖涉诉房屋、协助购房方办理银行按揭、还贷的代理权限，且该委托已经公证书公证，合法有效。胡龙龙以卢阳华的名义将涉诉房屋出售给王同海，系依照被代理人的委托行使代理权的行为，该行为未超越代理权，且不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，该代理行为有效，故卢阳华请求撤销胡龙龙代理卢阳华与王同海所签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。卢阳华以房屋买卖成交价款为640000元，而胡龙龙未将代理成果交付造成其误工损失、律师费、卢阳华住房内的家具、家电和日常用品没有撤离的损失计10000元为由，诉请主张王同海、胡龙龙连带赔偿给其造成的损失650000元，针对卢阳华的该项诉讼请求，一审法院认为，根据庭审查明的事实，虽然胡龙龙代理卢阳华与王同海所签订的涉诉房屋买卖合同的成交价格为640000元，但该价格为包含中介佣金、产权过户费等在内的总价款，房屋净价实为614000元，该款王同海已通过银行转账194000元及银行按揭支付420000元的方式向胡龙龙进行了支付，胡龙龙作为卢阳华的代理人，应在收到出卖房屋所得款项之后扣除代为偿还的银行按揭贷款后将余款向卢阳华交付，而截至庭审之日止，胡龙龙仍未支付分文，故对卢阳华主张胡龙龙支付代理出让房屋所得款项的诉讼请求，一审法院予以支持。根据公证委托书的约定，胡龙龙享有代理卢阳华收取房款的权限，即王同海已按合同约定履行了支付购房款的义务，故对卢阳华主张王同海承担连带支付责任的诉讼请求，一审法院不予支持。卢阳华主张误工损失、律师费等共计10000元损失，因未提供任何证据予以证明，一审法院不予采信。胡龙龙以其已通过2015年12月9日与卢阳华签订《房屋买卖合同》而取得涉诉房屋的所有权，故其与王同海的房屋买卖行为，系自身行使处分权，无需向卢阳华支付出卖房屋所得款项进行抗辩，并提供了《房屋买卖合同》、收据一张、建设银行出具的结清证明、建设银行个人贷款还款凭证以证实自己的主张，对胡龙龙的上述证据，经庭审质证，卢阳华以超过举证时限为由不予质证，同时声称其只在空白的纸上签过名字和身份证号码，并没有签署过《房屋买卖合同》，且仅收到胡龙龙支付的91400元（其中银行转账86400元、现金5000元），双方之间实质是借贷关系，并不存在房屋买卖合同关系。一审法院认为，卢阳华主张与胡龙龙系借贷关系却未在本案审理过程中提供任何证据予以证明，且针对卢阳华的该说法胡龙龙亦不认可，经法庭询问，卢阳华承认《房屋买卖合同》第一、二页上的签名、身份证号码及日期皆是其所书写，收条亦是其自愿签署的，故本院对卢阳华、胡龙龙签订房屋买卖合同的事实予以确认。虽然上述合同系卢阳华、胡龙龙二人签订，且未有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，但因双方未办理产权变更登记手续，并不发生物权变动的法律效果，涉诉房屋的所有权人仍为卢阳华，胡龙龙处分房屋的行为系基于所有权人卢阳华的委托授权，故对胡龙龙的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于胡龙龙主张卢阳华系恶意提起诉讼而主张应承担胡龙龙应诉所产生的律师费用10000元的反诉请求，因未有证据证明卢阳华的起诉系存在恶意，故一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）胡龙龙应在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）卢阳华房款330058.53元（614000元-283941.47元）；二、驳回原告（反诉被告）卢阳华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡龙龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费8103元、保全费4020元，共计12123元，由原告（反诉被告）卢阳华承担6049元，被告（反诉原告）胡龙龙承担6074元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院另查明：卢阳华于2015年12月9日向胡龙龙出具售房款收据后，实际收到胡龙龙支付的款项为91400元。其他事实与一审法院认定事实一致，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，胡龙龙上诉称，依据其与卢阳华签订的《房屋买卖合同》及卢阳华出具的公证委托书，其已取得涉诉房屋的物权，享有任意处分该房屋的权利。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，胡龙龙与卢阳华之间没有就涉案房屋办理产权变更登记手续，因此，胡龙龙未能取得涉案房屋的所有权。本案中，胡龙龙将涉案房屋通过房产中介公司（鸿基公司）出售过户至王同海名下并获得售房款614000元，不是因为其已经取得涉案房屋的所有权，而是依据卢阳华自愿作出授权并经过依法公证的《委托书》，卢阳华在该《委托书》中明确委托胡龙龙”代为办理该房（即涉案房屋）土地证、产权证、买卖、过户、领证、协助购房方办理银行按揭、还贷、领取他项权证、注销抵押登记、缴纳税款、收取房款等相关手续”；基于前述事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款以及《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人胡龙龙处理委托事务取得的财产614000元，应当转交给委托人卢阳华；同时，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，受托人胡龙龙为处理委托事务垫付的费用283941.47元（即代卢阳华还银行按揭贷款），委托人卢阳华应当予以偿还。另外，卢阳华在涉案房屋出售给王同海之前已经实际收到胡龙龙向其支付的款项91400元，该款项应当在胡龙龙售房后向其返还的总款项中予以扣除，原审法院对此没有处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但处理结果存有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初字2091号民事判决第二项、第三项；二、变更江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初字2091号民事判决第一项为”被告（反诉原告）胡龙龙应在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）卢阳华房款238658.53元（614000元-283941.47元-91400元）”。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6250元，由上诉人胡龙龙负担4168元，卢阳华负担2082元。本判决为终审判决。审 判 长  刘卫平审 判 员  陈大奎代理审判员  梁书棋二〇一七年六月二十九日书 记 员  王 倩