安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1824民初254号原告：金丽锋，女，1966年7月26日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：胡飞帆，安徽金天都律师事务所律师。被告：姚路，男，1988年6月24日出生，汉族，住安徽省绩溪县。被告：程庆莲，女，1989年10月1日出生，汉族，住安徽省绩溪县。两被告共同委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。原告金丽锋与被告姚路、程庆莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金丽锋委托诉讼代理人胡飞帆、被告姚路及其委托诉讼代理人吴育勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金丽锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告在2015年12月17日签订的《店面出租合同》，责令被告立即交付店面房；2.请求判令被告支付从2016年12月17日起算至合同解除之日的租金，暂计算至起诉之日的租金30690元，并支付尚欠的8000元费用和5000元违约金；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告签订了《店面出租合同》，被告用来经营火锅店。合同第一条约定：租赁时间5年，即自2105年12月17日至2020年12月16日止。第二条约定：租赁费每年11万元。于签订合同时一次性付清租金后方可交付使用，租金不得拖欠。自合同签订起第2年度起每年的租金以8%的比例递增。租金到期前30日交纳下周期租金。第七条约定：在签订合同时，除租赁费用外，原告还要收取保证金1万元。被告支付了首期租金11万元和1万元保证金后，未按约定在2016年12月17日继续交纳第二期租金，经催讨，被告于2017年1月8日支付了1万元，至今未交纳剩余租金。案涉店面房在被告承租前也为火锅店，原、被告经协商后，原告同意将原店内遗留下来的设施、设备以3万元转让给被告。2016年6月16日，被告支付原告2000元的火锅店消费券和出具2.8万元的欠条一份，至今该2.8万元未支付，除去被告支付的保证金1万元和2017年1月8日支付的1万元后仍有8000元费用未支付。被告无故拖欠租金，应支付滞纳金和违约金，原告在本案中只要求被告支付5000元违约金。两被告系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间产生的债务付共同偿还责任。被告姚路辩称：1.对原、被告间的租赁合同无异议；2.关于2.8万元欠条,原告是称将设备、设施转给被告，但是这些设备其实是原承租人遗留下来的，原承租人对外负有几万元的装潢费用，被告为了正常经营也将其装潢债务付清，支付的装潢费用应在本案中折抵租金；3.2017年春节前，原、被告口头约定被告支付1万元租金后由被告继续经营一个月后，合同自行解除，故本案双方间的租赁合同已实际解除。原告为支持其诉请向本院提交如下证据：1．公民身份证复印件，证明原、被告的主体资格；2．《店面租赁合同》，证明原、被告间存在租赁合同及双方的权利义务；3．欠条一份，证明原告将案涉店面房的设施、设备转让给被告，被告仍欠2.8万元；4．两被告结婚登记信息，证明两被告于2014年X月X日登记结婚，本案债务属于两被告共同债务。经质证，被告对原告所举证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，但认为该欠条中并没有说明是设施、设备，不具有合法性。被告为支持其辩解向本院提交如下证据：1.收条5份、欠条一份、收款收据2份、协议2份，证明案涉店面房原承租人对他人所欠的装潢费用是由被告支付的。经质证，原告对被告所举证据真实性无异议，但同时认为与本案不具有关联性。本院对双方当事人所举证据，经审查认为：对原告提交的证据1、2、4，被告无异议，应予认定；证据3，被告对其真实性无异议，且符合证据“三性”原则，本院予以采纳。对被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院经审查认为被告提交的证据与本案不属同一法律关系，与本案无关联性。根据上述的举证、质证和认证，以及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：两被告系夫妻关系，2015年12月17日，被告姚路与原告金丽锋就被告承租原告所有的店面房达成协议并签订了店面出租合同，合同约定租赁期限5年，在每年租金到期前30日支付下一期的租金。2015年12月17日，被告支付了第一年租金11万元及1万元的保证金后开始经营火锅店。因在被告承租前原承租人遗留部分火锅店的设施、设备，原告遂将该设施、设备以3万元转让给被告，被告支付原告2000元的火锅店消费券并书写金额为2.8万元的欠条一份。2016年被告未按合同约定交纳下一年度的租金，仅在2017年1月8日支付了1万元后继续经营，2017年农历春节假期过后被告未再继续经营火锅店，双方因租金问题发生纠纷，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求解除双方间的店面出租合同，要求被告支付至合同解除之日的剩余租金并支付尚欠的费用8000元及承担违约金5000元。本院认为，本案原、被告双方签订的店面出租合同意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行合同。本案中两被告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务，应当按夫妻共同债务处理。本院结合本案案件事实归纳本案争议焦点为：一、本案原、被告双方签订的店面出租合同解除时间及租金计算截止日；二、被告书写的2.8万元欠条中载明的费用能否与被告已支付的租金折抵；三、被告是否应承担违约金5000元。关于焦点一。根据合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告辩称原、被告双方曾口头约定在2017年农历春节期间被告支付1万元租金后合同自行解除，属于协商一致解除合同情形，但其未提供相关证据予以证实，本院对其辩解不予支持，本案中被告逾期不支付租金的行为已构成以自己的行为表明不履行主要债务，原告依法享有解除权，有权要求解除店面出租合同。本案原告以诉讼方式行使解除权，被告对原告的解除合同的意思表示无异议，其行为实际上已构成不再继续承租店面房，故本案原告的解除合同通知送达被告时解除权即产生效力，被告于2017年4月2日收到原告的起诉状副本，已知悉解除权的行使，故本院确定原、被告间的店面出租合同于2017年4月2日解除。被告应按合同的约定支付合同解除之日前拖欠的租金34826.3元（110000元×1.08÷365天×107天）。关于焦点二。本案原、被告双方就案涉店面房的原承租人遗留下的相关设施、设备产生相关转让问题，被告书写了欠条一份。因双方签订的店面出租合同未包含、混合该项债权债务，设备的转让也非系本案租赁合同所附的生效条件，且也未导致本案的店面出租合同无法履行，故被告书写的欠条与本案的租赁合同不属于同一法律关系，双方当事人可另行处理，被告所欠设施、设备的费用不能与被告已经支付的租金折抵。同时被告代该店面房原承租人向他人支付的装潢费用与本案租赁合同也不属于同一法律关系，因此也不能抵付租金。关于焦点三。原、被告签订的店面房出租合同第八条约定：若甲方（原告）在乙方（被告）没有违反本合同约定的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5000元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元。该合同对违约金产生的约定已经特指，本案被告未将承租房屋转给他人使用，在实际履行中并未提前解除合同只是拖欠租金，故本院对原告主张违约金的请求不予支持。综上，两被告应按店面出租合同的约定支付合同解除时止拖欠的租金，合同解除时，原告应将被告预交的保证金予以返还，另扣除被告2017年1月8日支付的1万元租金，被告仍应向原告支付拖欠的租金14826.3元。合同解除后，被告应当返还租赁物。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告金丽锋与被告姚路于2015年12月17日签订的店面出租合同；二、被告姚路、程庆莲在本判决生效之日起十日内将其从原告金丽锋处租赁的店面房返还原告金丽锋，并支付拖欠的租金14826.3元；三、驳回原告金丽锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，减半收取446元，由原告金丽锋负担300元，由被告姚路、程庆莲负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 汪 国 栋二〇一七年六月八日书记员 汪芳（代）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……