西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6725号原告侯进军，男，汉族，1972年6月27日出生，住陕西省延安市宝塔区。委托代理人张舰伟，陕西益能达律师事务所律师。被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605号房。法定代表人郁浩，该公司董事长。委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。原告侯进军与被告西安灿阳实业集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯进军的委托代理人张舰伟，被告西安灿阳实业集团有限公司的委托代理人许强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月23日，原告认购西安新昆房地产开发有限公司开发的位于西安市丈八北路138号西熙国际项目一层F1-1087号商铺一间，面积32.85平方米，原告为此支付购房款255484元。2015年12月，西安新昆房地产开发有限公司将该项目转让给被告，被告就此与原告签订《业主退款协议书》，约定被告于2016年5月31日前向原告退还已交款项255484元，并于2016年1月31日前支付已交款项10%的违约金25548.4元。现被告未按该协议履行义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还购房款255484元并支付已交购房款10%的违约金25548.4元；2、被告向原告支付以281032.4元为基数，按照每日万分之三计算，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，涉案项目系被告从西安新昆房地产开发有限公司承接，西安新昆房地产开发有限公司与原告签订的认购协议无效，所以后续的行为均无效。基于合同无效，法院不应当支持原告提出的巨额违约金及2016年2月1日之后的违约金。对于原告与西安新昆房地产开发有限公司之间购房行为的真实性希望法院审查。经审理查明，2014年8月23日，原告与西安新昆房地产开发有限公司签订《商铺内部认购合同》，合同约定：原告预定西安新昆房地产开发有限公司开发的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1087号商铺，建筑面积为32.85平方米，单价为15083元，合同总金额为495484元，原告须支付房款首付255484元，其余240000元办理按揭贷款，合同有效期自2014年8月23日至2015年4月30日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，西安新昆房地产开发有限公司取得预售证后与原告签署正式合同，若因西安新昆房地产开发有限公司原因不能满足双方签约条件时，西安新昆房地产开发有限公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并赔偿原告实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。据此，原告于签约当日按照合同约定向被告交齐首付款255484元。2015年6月，西安新昆房地产开发有限公司与被告签订《项目转让协议》，协议约定西安新昆房地产开发有限公司将涉案项目转让给被告。2015年12月4日，原告与被告签订《业主退款协议书》，协议约定因西安新昆房地产开发有限公司将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，原已认购的西熙国际项目的商铺、公寓、车位的业主由西安新昆房地产开发有限公司移交给被告，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告全权负责。双方签订的协议第一条约定，针对退商铺的业主，被告同意给予已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付原告，原告已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告。协议第二条关于款项支付细则及违约责任约定，被告须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即25548.4元，被告须在2016年5月31日之前向原告支付原告已交全部款项。被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议另约定在签约时，原告持原认购合同、交款凭证、有效身份证件由被告进行登记核对，被告登记核对完毕后其原认购合同、收据继续由原告保存，被告付清退房业主违约金和全部已交款项后，由被告收回合同、凭证，双方协议解除。被告向原告出具的关于《业主退款协议》补充说明书显示：协议中所涉及的款项包括针对商铺业主已交款项的10%赔偿金及商铺、公寓、车位业主的已交款项。后被告于2016年3月16日向原告支付违约金10219元。审理中，被告对于原告要求退还已付购房款及支付10%的违约金无异议，但认为如果逾期支付需要承担每日万分之三的违约金，该万分之三的约定过高，要求降低。以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《业主退款协议书》、关于《业主退款协议》补充说明书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。西安新昆房地产开发有限公司与原告签订认购协议后，又与被告签订《项目转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告负责处理。后原告同意上述转让，并与被告签订《业主退款协议书》，约定由被告于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即25548.4元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金255484元退还原告，如被告未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。现原告依据约定主张被告退还已交款项255484元并支付10%的违约金25548.4元，被告对于原告要求退还已付购房款及支付10%的违约金无异议，故本院对于被告应向原告退还255484元予以确认，因被告庭前已向原告支付违约金10219元，被告应对剩余的15329.4元违约金继续承担给付义务。原告同时要求被告支付以281032.4元（255484元+25548.4元）为基数，按照每日万分之三计算，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止的违约金，被告认为该万分之三的约定过高，但其未提交证据证明，且现距离其承诺退款之日起逾期已一年，其行为明显显示其怠于退款，故对其要求降低违约金的辩称本院不予采信。但需要指出的是，根据双方合同约定，被告应于2016年1月31日前支付违约金25548.4元，应于2016年5月31日前退还255484元，又因被告已于2016年3月16日向原告支付违约金10219元，故被告应向原告支付以25548.4元为基数，按照每日万分之三，自2016年2月1日计算至2016年3月16日共45天的违约金344.9元，再支付以15329.4元为基数，按照每日万分之三，自2016年3月17日计算至实际支付之日止的违约金，同时还应该支付以255484元为基数，按照每日万分之三，自2016年6月1日计算至实际支付之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯进军返还购房款255484元并支付违约金15329.4元。二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯进军支付以25548.4元为基数，按照每日万分之三，自2016年2月1日计算至2016年3月16日共45天的违约金344.9元，再支付以15329.4元为基数，按照每日万分之三，自2016年3月17日计算至实际支付之日止的违约金，同时还应该支付以255484元为基数，按照每日万分之三，自2016年6月1日计算至实际支付之日止的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告侯进军其余诉讼请求。本案案件受理费5843元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  刘玉秀人民陪审员  顿纪斌二〇一七年六月二十日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：胡盼阳2017年月日送达