江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3258号上诉人（原审原告）：马小松。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司。被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司。上诉人马小松因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00820号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马小松上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，直接导致判决错误。本案无论是适用简易程序，还是普通程序，都大大超过了法律规定的期限。二、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，上诉人有权据此解除合同。2、一审判决认定涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，不存在不能办理产证而必须解除合同的情况，没有任何依据。被上诉人没有资金缴纳办证税费。从2012年起以被上诉人为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，被上诉人的全部银行账户和资产都被冻结、查封，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核和公章，不予配合办理产证，这也导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，上诉人均有权解除合同。被上诉人奥银房产公司和名品城公司二审未作答辩。原审原告马小松向一审法院起诉请求：1、解除原审原告马小松与原审被告名品城公司于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201306250237）；2、判令两原审被告共同退还房款及税费394392.69元；3、判令两原审被告共同赔偿原审原告利息损失,以378973元为本金从2012年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止，以税费15414.6元为本金从2013年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止；4、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2013年6月25日，原审原告马小松（作为买受方）与原审被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201306250237）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积23.97㎡，该商品房总价款378973元整”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，买受方可请求迟延天数按房屋总价款每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2011年10月17日获颁分割转让许可证（0064号）；2011年10月16日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3084147号）。原审原告于2012年7月10日分两次向原审被告奥银房产公司缴纳购房款353272元、25701元，合计378973元，原审被告奥银房产公司均开具了收据。原审原告还于2013年6月27日向原审被告奥银房产公司交纳税费15219.69元、200元，合计15419.69元，原审被告奥银房产公司亦开具了收据。2013年6月27日，原审原告与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为2012年7月1日起至2032年6月30日共20年，租金从第三年开始计算。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现原审被告名品城公司。原审被告奥银房产公司目前为原审被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原审原告身份证复印件、原审被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据、租赁合同以及当事人陈述为证。审理中，原审原告称，原审被告至今未将房屋交付原审原告，亦从未收到租金，原审原告多次口头要求与原审被告解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。原审被告名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原审原告已丧失解除权。原审被告名品城公司、原审被告奥银房产公司均陈述，原审被告名品城公司委托原审被告奥银房产公司对前者所开发房产进行销售。一审法院认为，原审原告与原审被告名品城公司于2013年6月27日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。原审原告举证的收据足以证明其已经向原审被告奥银房产公司支付了全部购房款及办证税费，鉴于两原审被告存在关联以及委托销售关系，且原审被告名品城公司对原审原告的付款情况不持异议，故一审法院认定原审原告已经足额支付了购房款，其主要合同义务已经履行完毕，因此原审被告名品城公司作为开发商理应按约向原审原告交付房屋并办理产权登记手续。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故原审原告与原审被告名品城公司在2013年6月25日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，原审原告在2013年6月27日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定原审被告名品城公司在2013年6月27日即已将涉案房屋交付原审原告，并由原审原告出租使用。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对原审原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于原审原告主张的基于解除合同而产生的返还购房款、办证税费及支付相应利息的请求，均已丧失请求基础，一审法院也不予支持。原审被告名品城公司称至今未办证的原因为原审原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明。一审法院认为，原审被告名品城公司无证据证明其曾向原审原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致原审原告至今延迟办证的责任应归原审被告名品城公司承担，本案中，原审原告经一审法院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，一审法院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：驳回马小松的全部诉讼请求。案件受理费4220元，由马小松负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，马小松与名品城公司于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。马小松于2013年6月27日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，据此可以认定名品城公司已将涉案房屋交付给马小松。马小松主张涉案房屋尚未交付，本院不予采纳。虽然涉案房屋至今未办出产证，但因双方在补充协议中对于合同解除权的行使期限有明确约定，马小松未在约定期限内行使合同解除权，且涉案房屋产证办理并不存在事实上和法律上的障碍，故马小松要求解除合同、退还购房款及办证税费、赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。另，一审审理期限过长，属程序瑕疵，但尚不构成程序严重违法，马小松主张一审程序严重违法直接导致判决错误，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8440元，由上诉人马小松负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 郑 雄二〇一七年六月二十二日书记员 王文君