吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1611号上诉人（原审被告）：焦方叔，1957年5月21日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：焦裕群，住吉林市。委托诉讼代理人：张源硕，吉林乾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省弘丰实业集团有限公司，住所地吉林市船营区吉林大街338号。法定代表人：刘振辉，经理。委托诉讼代理人：王胜春，吉林市昌邑区汇丰法律服务所法律工作者。原审第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行，住所地吉林市昌邑区哈达湾街56号。负责人：刘野，行长。委托诉讼代理人：孙军。委托诉讼代理人：孙强，吉林丁凤礼律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司吉林华鑫支行（原交通银行吉林分行河南支行），住所地吉林市船营区解放大路华南27-11号网点。负责人：赵鸣菊，行长。委托诉讼代理人：李力。上诉人焦方叔因与被上诉人吉林省弘丰实业集团有限公司（以下简称弘丰公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司吉林市哈达湾支行（以下简称建设银行）、交通银行股份有限公司吉林华鑫支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦方叔的委托诉讼代理人焦裕群、张源硕，被上诉人弘丰公司的委托诉讼代理人王胜春，原审第三人建设银行的委托诉讼代理人孙军、孙强，原审第三人交通银行的委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦方叔上诉请求：撤销原审判决，改判驳回弘丰公司诉讼请求，由弘丰公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、吉林省高级人民法院作出的发回重审裁定中已经明确认定焦方叔具有先履行抗辩权，焦方叔有权拒绝履行弘丰公司提出的给付剩余购房款的请求。二、本案关于诉讼时效认定错误。2004年前，焦方叔就已经不再代替履行向银行偿还贷款的义务，并且银行也提起了诉讼，所以本案中诉讼时效的起算点应为焦方叔不履行向银行偿还贷款义务的时候。另外，原审判决认定船营区人民法院曾经有文书证明向焦方叔主张过权利，但该文书没有出处，也不是因本案的争议所引起，故原审判决认为弘丰公司的诉讼请求没有超过诉讼时效错误。弘丰公司辩称，原审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果正确，焦方叔的上诉请求及理由不能成立。焦方叔可以抗辩的仅为按照合同约定要求退房返款，不能以弘丰公司未协助其办理房产证为由行使先履行抗辩权。关于诉讼时效问题，焦方叔负责偿还的贷款的还款期限为十年，至2011年止，所以弘丰公司认为本案诉讼没有超过诉讼时效。建设银行述称，本案与建设银行无关，不应将建设银行列为第三人。交通银行述称，弘丰公司与焦方叔之间的纠纷与交通银行无关，交通银行不应承担任何责任。弘丰公司向一审法院起诉请求：一、焦方叔立即给付购房款1640000元；二、焦方叔赔偿利息及损失807886.86元；三、本案的诉讼费用由焦方叔承担。一审法院认定事实：2003年5月15日，弘丰公司（甲方）与焦方叔（乙方）签订《商品房购销合同》一份，由焦方叔购买弘丰公司开发的位于吉林市丰满区龙苑别墅C座9号房屋，该房屋建筑面积为1254.57平方米，每平方米售价为2850元，房屋总价款3575524.50元。双方在合同第七条约定，乙方在2003年9月30日前付清全部房价款97.61%的，甲方给予乙方占付款金额9.37%的优惠。第十一条约定，甲方于2001年10月前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。第十九条约定，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起XX天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起XX天内将乙方已付款退还给乙方。第二十三条约定，甲方保证在交接时该商品没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。2001年1月15日，弘丰公司以其职工王伟红、任南燕、胡雪林的名义分别向建设银行贷款30万元，贷款的期限自2001年1月15日起至2011年1月14日止，贷款月利率为4.65‰。2001年5月25日弘丰公司以其职工王维良、闫丽君的名义分别向交通银行贷款30万元，贷款期限自2001年5月25日起至2011年5月25日止，贷款月利率为4.65‰。2001年10月13日，在商品房购销合同签订前焦方叔办理了入户手续，入户通知单上所记载的总房款为3275524.50元。2001年10月16日至2002年3月7日期间，焦方叔先后给付弘丰公司购房款1929803.07元。交付上述购房款后，弘丰公司与焦方叔口头约定，由焦方叔直接向交通银行、建设银行以分期偿还贷款的方式支付弘丰公司剩余购房款。焦方叔已向交通银行清偿全部贷款60万元及利息。截至2006年7月29日，王伟红尚欠建设银行本金213591.70元、利息33905.82元（含罚息，计算至2006年7月29日）；任南燕尚欠建设银行本金219628.67元、利息37144.70（含罚息，计算至2006年7月29日）；胡雪林尚欠建设银行本金219629.13元、利息37144.77（含罚息，计算至2006年7月29日）。因焦方叔未能按照约定偿还建设银行的贷款，建设银行将弘丰公司在该行的保证金142500元用于偿还王伟红、任南燕、胡雪林名下的贷款。2000年11月1日，弘丰公司取得吉市国用（2000）字第20510066号国有土地使用证，使用权类型为划拨，面积为22609平方米，用途为住宅。2000年8月29日，弘丰公司取得吉林市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2000年9月29日，弘丰公司取得《建筑工程施工许可证》。2000年弘丰公司取得《吉林市人民政府房地产开发项目批准书（【2000】城开字20131号）》。一审法院认为，一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，双方约定由焦方叔直接向交通银行、建设银行以分期偿还上述贷款的方式，向弘丰公司支付剩余的购房款。而焦方叔仅偿还了交通银行的全部贷款，未按照约定偿还建设银行的贷款，弘丰公司以其职工王伟红、任南燕、胡雪林三人在建设银行的贷款期限为自2001年1月15日起至2011年1月14日止，而双方约定的购房款给付方式为偿还银行贷款，则焦方叔以替上述三人偿还建设银行贷款的方式给付弘丰公司购房款的行为应具有连续性，因此诉讼时效应当自2011年1月14日起开始重新计算。同时，因焦方叔未履行继续偿还建设银行贷款义务，2004年6月28日建设银行将该笔债权转让给中国东方资产管理公司长春办事处（以下简称东方公司），东方公司将王伟红、任南燕、胡雪林及弘丰公司诉至船营区人民法院，2007年6月15日，船营区人民法院判决生效并进入执行程序，在执行弘丰公司的过程中，船营区人民法院曾于2011年9月16日向焦方叔送达履行到期债务通知书，执行弘丰公司对焦方叔享有的到期债权，由此可见弘丰公司也曾向焦方叔主张过债权，因焦方叔未能履行到期债务通知书中所确定的义务，2012年12月3日弘丰公司以焦方叔为被告提起本案诉讼，故本案并未超过诉讼时效。二、关于焦方叔答辩称该房屋无法办理房产证，焦方叔可行使先履行抗辩权拒绝支付剩余购房款的问题。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”而双方在书面合同中约定由焦方叔在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，弘丰公司给予协助。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，焦方叔未能举证证明其曾依照双方约定向房地产行政主管部门申请权属登记，亦未能举证证明其曾要求弘丰公司履行协助义务，而弘丰公司拒绝履行该协助义务。而且双方在合同中明确约定如因弘丰公司的过失造成焦方叔不能取得房地产权属证书，焦方叔有权提出退房，并由弘丰公司将已收购房款退还焦方叔，并赔偿其损失。因此如果弘丰公司拒绝履行协助办理权属登记的义务或确有证据证明因弘丰公司的原因导致房屋权属无法办理登记的，焦方叔应当按照约定要求弘丰公司退房并承担相应的违约责任。但在本案中，焦方叔并未按照合同约定主张退房，也未要求弘丰公司承担赔偿损失，因此焦方叔主张先履行抗辩权的主张没有事实及法律依据，不予支持。三、本案中房屋的总价款及焦方叔尚未给付弘丰公司购房款的数额及利息问题。首先，对购房款总价双方存在争议，弘丰公司认为应为合同中所确定的数额即3575524.50元，焦方叔认为因为双方对总房款约定了30万元的优惠，所以应当以房屋进户通知单上的数额3275524.50元为准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”焦方叔提供了2001年10月13日的房屋进户通知单上面确定的购房金额为3275524.50元，而双方在2003年5月15日签订的商品房购销合同中确定的购房金额为3575524.50元，因通知单在双方签订的商品房购房合同之前，若双方确实约定对购房款优惠30万元，应在此后签订的商品房购销合同中进行确定，而合同中确定的数额仍为3575524.50元，由此可见焦方叔的抗辩理由不能成立，其提供的证据不能证明其主张，故房屋的总价款应为3575524.50元。但在实际履行过程中，焦方叔交付了1929803.07元购房款后，双方以口头约定的方式变更了商品房购销合同中的付款方式，即焦方叔以直接向交通银行、建设银行分期偿还贷款的方式支付剩余购房款。分期还贷即应当包含贷款本金和利息，因此双方的口头约定已经改变了房屋的总价款，即房屋的总价款为焦方叔已支付的购房款1929803.07元加上建设银行、交通银行的贷款本金150万元及利息。其次，关于焦方叔尚未给付购房的数额问题。截至2006年7月29日，王伟红尚欠建设银行本金213591.70元、利息33905.82元（含罚息，计算至2006年7月29日）；任南燕尚欠建设银行本金219628.67元、利息37144.70（含罚息，计算至2006年7月29日）；胡雪林尚欠建设银行本金219629.13元、利息37144.77（含罚息，计算至2006年7月29日），以上本金共计652849.5元、利息共计108195.22元，因逾期还款建设银行将弘丰公司在该行缴纳的保证金用于偿还王伟红、任南燕、胡雪林名下的贷款共计142500元，故焦方叔还应当依据双方的口头约定给付弘丰公司上述贷款本金及利息761044.72元、保证金142500元，以上共计为903544.72元。最后，关于弘丰公司主张的利息问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然弘丰公司与焦方叔口头变更合同内容，但从焦方叔向建设银行偿还部分贷款以及向交通银行偿还全部贷款的行为来看，双方的口头合同已经成立并生效。焦方叔应当按照约定履行偿还剩余贷款的义务，而其未能依约还贷的行为侵害了弘丰公司的合法权益，因此应当承担赔偿弘丰公司损失的责任，即焦方叔应当自2006年7月30日起至本息全部清偿之日止，以贷款本金652849.50元为基数，按照贷款合同中约定的月利率4.65‰支付弘丰公司利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款的规定作出判决。一审判决：一、焦方叔于本判决生效后五日内给付吉林省弘丰实业集团有限公司贷款本金652849.50元、利息108195.22元、保证金142500元，以上共计903544.72元；二、焦方叔于本判决生效后五日内给付吉林省弘丰实业集团有限公司以652849.50元为基数，自2006年7月30日起至本息全部清偿之日止，按月利率4.65‰标准的利息；三、驳回吉林省弘丰实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26380元，由吉林省弘丰实业集团有限公司负担8793元，由焦方叔负担17587元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于诉讼时效问题。本案中，弘丰公司与焦方叔约定，由焦方叔以直接向交通银行、建设银行偿还贷款的方式向弘丰公司支付剩余购房款，焦方叔虽然偿还了交通银行的贷款，但未偿还建设银行的贷款，而建设银行贷款的期限为自2001年1月15日起至2011年1月14日止，即焦方叔以偿还建设银行贷款的方式给付弘丰公司购房款的行为具有连续性，因此诉讼时效应当自2011年1月14日起开始重新计算。同时，因焦方叔未履行继续偿还建设银行贷款义务，建设银行于2004年6月28日将该笔债权转让给中国东方资产管理公司长春办事处（以下简称东方公司），东方公司将借款人及弘丰公司诉至船营区人民法院，2007年6月15日，船营区人民法院判决生效并进入执行程序，在执行弘丰公司的过程中，船营区人民法院曾于2011年9月16日向焦方叔送达履行到期债务通知书，执行弘丰公司对焦方叔享有的到期债权，由此可见弘丰公司也曾向焦方叔主张过债权，因焦方叔未能履行到期债务通知书中所确定的义务，2012年12月3日弘丰公司以焦方叔为被告提起本案诉讼，故本案并未超过诉讼时效。关于焦方叔提出的先履行抗辩权问题。根据弘丰公司与焦方叔签订的《商品房购销合同》及本案已查明的事实，可以认定两个时间点，一是弘丰公司为涉案房屋办理初始登记的时间。购销合同第十九条约定，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，焦方叔是在2001年10月13日接收该房屋。二是能证明焦方叔给付房款的期限。双方在签订房屋买卖合同后变更了给付房屋价款的方式，焦方叔以为弘丰公司在银行的个人贷款还贷方式支付房屋价款，据卷宗银行个人住房借款抵押合同显示，该合同签订时间为2001年1月，贷款期限为10年，最后还款到期的期限为2011年1月。根据上述查明的两个时间点可以明确的是弘丰公司履行初始登记义务在先。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因双方签订的合同规定了双方的权利义务，且弘丰公司到房屋产权部门办理初始登记时间在先，故焦方叔在弘丰公司履行义务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。综上所述，焦方叔的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2079号民事判决；二、驳回吉林省弘丰实业集团有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费42809元，由吉林省弘丰实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 刚审 判 员  孙 伟审 判 员  郝 奇二〇一七年六月十二日代理书记员  常芳郁