济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初1722号原告：吕桂苹，女，1983年8月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：姜伟，山东鲁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国梁，山东鲁创律师事务所实习律师。被告：山东普利建设发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王世祥，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1968年12月2日出生，汉族，该公司职员，住济南市。委托诉讼代理人：姜家村，男，1986年2月26日出生，汉族，该公司职员，住济南市。原告吕桂苹与被告山东普利建设发展有限公司（以下简称普利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告吕桂苹的委托诉讼代理人姜伟、高国梁，被告普利公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕桂苹向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延办理房产证的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2015年3月18日起，计算至2016年3月15日，共计38064.35元。事实和理由：2009年9月30日，原被告签订商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买被告开发的利源花园xx室房屋一套，共需支付总房款420844.73元。合同第十五条对于该房屋产权登记问题作了约定，被告承诺房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需出卖人提供的有关材料提交产权登记部门，并通知买受人办理权属登记手续。2010年3月25日双方就有关办理房屋权属登记问题又签订补充协议。根据协议约定，被告承诺于2012年4月30日前完成办理权属登记手续，如因被告原因，不能如期办理权属登记的，原告有权退房，被告将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如原告需继续履行合同，被告按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日付清。合同签订后，原告依约积极履行了付款义务，但因被告原因，所购房屋直到2016年3月才办理了权属登记手续。为依法维护自身合法权益，原告曾于2013年、2015年诉至法院，要求被告承担违约责任，法院已经依法裁决。现依法追索剩余违约期间的相应违约金，请求依法判决。吕桂苹在本案诉讼中说明其要求将违约金计算截止至2016年2月16日，是因为小区提起诉讼的业主中最早办理了房屋权属登记的时间即为该时间，因此其以此为参照依据作为计算违约金的截止时间。普利公司辩称，一、2009年9月30日，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，购买答辩人位于济南市十六里河镇西十六里河村利源花园xx室商品房一套。合同约定的总房款为420844.73元。合同签订后，原告支付答辩人购房款，答辩人将上述房屋交付给原告。该《商品房买卖合同》（第十五条）同时对上述房屋的产权登记及违约责任做了如下约定：“因出卖人原因不能在规定期限内完成上述备案的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按己付房价款的l%向买受人支付违约金。”二、2010年3月25日原告与答辩人就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿有关问题签订的《补充协议》是在违背答辩人真实意愿的情况下签订的。2010年初，个别购买答辩人房屋的业主（包括原告）因担心答辩人不能为其办理房产证，以联合起来去济南市质监站投诉答辩人为由，要求答辩人给予其办理房产证的承诺，并要求答辩人超出正常范畴的违约赔偿保证。当时，根据济南市商品房综合验收的规定，在建商品房如存在投诉，则相关部门将暂停该商品房楼盘的综合验收工作，直至投诉处理完毕。为了整个利源花园的房屋能够正常验收，保证小区绝大多数业主能够顺利入住，答辩人在和上述业主多次协商无果的情况下，迫于无奈于2010年3月25日与原告及上述业主签订了《补充协议》，该《补充协议》第二条约定：“如因甲方原因，不能如期办理权属登记的：乙方有权退房，甲方将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如乙方需继续履行合同，甲方按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清”，该《补充协议》就购房合同中办理房屋权属登记相关违约责任及损失赔偿的约定不仅显失公平，更明显超出了正常的违约赔偿的范畴，这完全违背了答辩人的真实意愿。三、答辩人没有如期为原告办理房屋权属登记手续，是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房的延期办证，上述原因不是答辩人自身过错造成的，因此，答辩人不应承担违约责任。四、退一步讲，本案原告请求“判令被告支付迟延办理房产证的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2015年3月18日起，计算至2016年3月15日止，共计38064.35元”没有法律和合同依据，且对答辩人来讲显失公平。2013年，原告以答辩人未能为其办理房屋所有权证为由向法院提起诉讼，法院于2014年6月3日作出了(2013)槐民初字第1858号民事判决书，该判决书判决如下：“被告山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕桂苹支付迟延办理利源花园6号楼2单元701室房屋权属登记的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2012年5月1日起计算至2013年8月10日止。”2015年3月17日，原告又以同样的理由向法院起诉，要求答辩人“支付迟延办理房产证的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年8月l1日起，计算至本案判决生效之日止。（截至2015年3月17日，共计59019.73元）”，法院于2015年4月14日作出(2015)槐民初字第521号民事调解书，“被告山东普利建设发展有限公司于2015年年底前向原告吕桂苹支付迟延办理利源花园xx室房屋权属登记的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年8月11日至2015年3月17日止。”而今，原告再以同样的理由向法院起诉，原告上述三次向法院起诉的迟延办理房产证的违约金金额己超过10万元，已远远超出了答辩人的预见和可能给原告造成的损失，这对答辩人来讲是显失公平的。1.从本案实际情况看，原告已经占有使用了房屋，没有影响其正常使用，亦没有给原告造成任何实质性损失，且答辩人早己协助原告办理了房产证。原告上述三次要求答辩人支付的迟延办理房产证的违约金，已经超过其购买的房屋420844.73元总房款的30%。答辩人认为原告的请求显然违背公平原则，如照此进行下去，将出现原告无需支付任何对价即取得涉案房产的局面。长此以往，容易导致违约金成为获取暴利的工具，成为牟取不正当利益和收入的手段，从而与公平、诚实信用原则相悖，这对答辩人来讲是显失公平的。而且，直到目前，原告也没有提供任何证明房产证的推迟取得给其造成了何种具体损失的证据。根据《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告没有因未取得房产证而受到任何实质性损失，因此，答辩人请求法院依法予以减少，以维护法律的公平和答辩人的合法权益。2.本案原告请求“判令被告支付迟延办理房产证的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2015年3月18日起，计算至2016年3月15日止，共计38064.35元”是错误的。答辩人己于2015年8月24日取得了涉案房产的权属初始登记（大证），因此，本案迟延办理房产证的截止时间应为答辩人取得涉案房产权属初始登记（大证）的时间，即2015年8月24日，而不是以原告取得该涉案房屋房产证的时间来计算。综上所述，原告的诉讼请求既不符合事实，又没有法律和合同依据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，包括吕桂苹提供本院（2013）槐民初字第1858号民事判决书、（2015）槐民初字第521号民事调解书、不动产权证书，普利公司提供济房权证中字第xxxx**号《房屋所有权证》，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，依以上证据本院经审理认定事实如下：1.2009年9月30日，吕桂苹与普利公司签订《商品房买卖合同》，约定吕桂苹购买普利公司开发的“利源花园”xx室，储藏室编号xx，金额合计为420844.73元。关于产权登记，合同第十五条约定，普利公司在房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需其提供的有关材料提交产权登记部门，并通知吕桂苹办理权属登记手续。办理产权权属登记之前，吕桂苹应根据合同约定结清全部房款。因普利公司的原因不能在规定期限内完成上述备案的，吕桂苹不退房，普利公司按已付房价款的1%向吕桂苹支付违约金。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期付款的违约责任、交接、物业管理等事项进行了约定。合同签订后，吕桂苹支付了相应购房款，普利公司出具总额为420844.73元的发票。2010年3月25日，吕桂苹与普利公司又签订《补充协议》。约定：一、吕桂苹配合普利公司在2012年4月30日前完成办理权属登记手续，其在普利公司书面通知后15个工作日内提供办理权属登记的相关资料，并缴纳所有税费，否则本条对应时间条款相应顺延。二、如因普利公司原因，不能如期办理权属登记的，吕桂苹有权退房，普利公司将原购房款退还给其并按照原购房款的70%进行补偿；如吕桂苹需继续履行合同，普利公司按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。如因普利公司原因，不能办理权属登记的，吕桂苹有权退房，普利公司将原购房款退还给其并按照原购房款的80%进行补偿；吕桂苹不退房的，按照原购房款80%进行补偿。三、吕桂苹对此无异议，并同意在办理房屋权属登记期间，不做出任何影响该项目进程的行为，以免给大多住户带来权益的影响。四、本协议为双方签署的《商品房买卖合同》的有效补充，原合同中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。因普利公司未能在《补充协议》确定的时间为吕桂苹所购商品房办理权属登记手续，吕桂苹于2013年8月13日诉至本院，要求处理。本院审理后作出（2013）槐民初字第1858号民事判决书，判令普利公司于本判决生效之日起十日内向吕桂苹支付迟延办理权属登记的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2012年5月1日起计算至2013年8月10日止。该判决后发生法律效力。因普利公司在该判决确定的时间仍未能为吕桂苹购买商品房办理权属登记，2015年3月17日吕桂苹再次诉至本院，要求判令普利公司支付迟延办理房产证的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年8月11日起，计算至判决生效之日止。本院对该案审理后，组织当事人双方进行调解，达成协议：普利公司于2015年年底前向吕桂苹支付迟延办理权属登记的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2013年8月11日至2015年3月17日止。本院就此案出具（2015）槐民初字第521号民事调解书。2.2015年8月24日，利源花园x号楼进行了房屋所有权登记，取得济房权证中字第xxxx**号《房屋所有权证》，登记的所有权人即为普利公司。3.吕桂苹从普利公司购买的商品房于2016年3月15日进行了权属登记，证号为鲁（2016）济南市不动产权第xx号。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实，普利公司主张其已通知利源花园业主办理房屋权属登记，对此主张其提供照片三张，显示在楼宇单元门处张贴《利源花园办证通知》，该通知内容为：致利源花园小区全体业主：利源花园一期共八栋住宅楼已于2015年8月24日在房管局登记完毕，已具备办理房产证的条件，办理房产证相关事宜请联系：战135XXXX****，同时自2015年11月23日起，对购房合同中签订的面积与实测报告面积有出入的业主，进行多退少补。具体事宜请联系财务处：崔55XXXXXX（地址：XXXX）。为了确保准备充分，建议提前一天联系后前往，以免带来不必要的麻烦。办理时间：周一到周五，上午9点10分至11点30分，下午1点30分至3点50分。该通知加盖有普利公司印章，但未标注时间。普利公司在本案诉讼中主张该通知最早是在办理完登记手续之后即张贴到小区的每个单元门口，贴了好几次。吕桂苹对普利公司提供该通知照片及主张不予认可，其否认见到过该通知；其并说明小区业主是通过其他业主口头通知、互相口口相传的获得的信息，其另说明得到通知的时间为2015年12月底。本院认为，普利公司就其主张履行通知义务提供的照片，因吕桂苹并不认可，本院对真实性亦不能确认，因此不予采信。本院认为，吕桂苹与普利公司之间在本案诉讼前曾发生过两次诉讼，本院已经认定普利公司未按合同及《补充协议》的约定及时为吕桂苹购买的商品房办理权属登记构成违约，其应当向吕桂苹承担相应的违约金。关于违约金的标准，本院在原审理的案件中已经考虑到普利公司的意见，由原《补充协议》约定的每日1.26‰调整至参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍。因此，普利公司关于以上在本案中提出的答辩意见不能成立，本院不予采信。普利公司另在本案诉讼中辩称其已经在前两起案件中向吕桂苹支付了违约金，如果再支付，违约金数额已超过10万元，远远超出了其预见和可能给吕桂苹造成的损失。但不论是吕桂苹的前两次诉讼，还是吕桂苹的本次诉讼，原因均在于普利公司一再违约，其向吕桂苹承担违约责任的前提条件均是其存在着违约行为，其向吕桂苹支付的违约金也正是其为自己的违约行为“买单”。根据我国法律的规定，违约者就应当承担违约责任，普利公司的该辩称意见于法无据、于事无理，本院不予采信。就本案审理查明事实，普利公司于2015年8月24日就利源花园6号楼进行了房屋所有权登记。按现行法律、政策规定，其进行了所有权登记（初始登记）后，取得了“大证”，具备了为商品房买受人办理分户登记的条件。普利公司据此在本案诉讼中辩称其迟延办理房产证（房屋权属登记）的时间应截止至此。但根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，普利公司应通知吕桂苹办理权属登记手续，而根据双方于2010年3月25日签订《补充协议》的约定：吕桂苹在普利公司书面通知后15个工作日内应提供办理权属登记的相关资料，并缴纳所有税费。由此说明，普利公司办理了利源花园x号楼的权属登记后应当将此及时通知吕桂苹，下一步才是办理吕桂苹所购买商品房的所有权登记。普利公司在本案诉讼中提供了照片，实际上也是欲证明其完成了通知义务。但从其提供的照片来看，一是照片中显示的《通知》并没有出具的时间，而从通知的内容上看，是说明利源花园8栋楼已于2015年8月24日在房管局登记完毕，具备办理房产证的条件，同时自2015年11月23日起，对购房合同中签订的面积与实测报告面积有出入的业主，进行多退少补。由该通知的内容来看，即使普利公司确实进行过张贴，但张贴的时间也一定是在2015年8月24日之后，因此普利公司辩称其承担迟延办理权属登记违约责任的时间应截止至2015年8月24日明显无理，不能成立。另从以上通知内容的连贯性来看，该通知的时间应在2015年11月23日前不长的时间内。此外，从另一个角度来说，普利公司负有通知包括吕桂苹在内业主的相关义务，如按其提供照片来说，假如属实，也仅仅表示其是张贴了通知，但仅依此并不能保证通知内容已经到达吕桂苹。鉴于普利公司负有通知的义务，其在本案中对此义务的履行举证并不充分，故本院采信吕桂苹的自认，即确认吕桂苹于2015年12月底得到了能够办理其所购买商品房权属登记的通知。吕桂苹要求普利公司承担迟延办理商品房权属登记违约责任的时间计算至2016年2月16日，其说明该时间是小区诉讼其他业主最早办理所购商品房权属登记的时间。但众所周知的是，自商品房买受人接到能够办理商品房权属登记的通知至该商品房权属登记完成之间，还需要商品房的买受人提供相应资料等，此间应当存在一定的合理期间。因此吕桂苹的该项主张也缺乏事实依据。鉴于此，本院确定普利公司向吕桂苹承担迟延办理房屋权属登记违约金的时间应截止至吕桂苹自认得到通知的时间即2015年12月31日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向吕桂苹支付迟延办理利源花园xx室房屋（含储藏室）权属登记的违约金，以购房款420844.73元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2015年3月18日起计算至2015年12月31日止；二、驳回吕桂苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取计381元，由山东普利建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一七年六月十三日书记员  刘书宁