湖南省新邵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0522民初1514号原告：李俊，男，1985年12月25日出生，汉族，住新邵县酿溪镇。委托诉讼代理人：周红辉，湖南同博律师事务所律师。被告：段建斌，男，1970年11月27日出生，汉族，住新邵县酿溪。被告：李瑛，女，1971年7月13日出生，汉族，住新邵县新阳路。第三人：韩建强，男，1974年2月25日出生，汉族，住新邵县酿溪镇。委托诉讼代理人：朱江，湖南常清律师事务所律师。原告李俊诉被告段建斌、李瑛及第三人韩建强确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月9日受理后，依法适用普通程序，由审判员谢建中担任审判长，与代理审判员蒋中意、人民陪审员周琛组成合议庭；于2017年3月14日在本院第二审判庭公开开庭审理，原告委托诉讼代理人周红辉和被告段建斌及第三人韩建强的诉讼代理人朱江到庭参加诉讼，被告李瑛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊提出如下诉讼请求：1、确认“两被告为买方、原告为转卖人，日期为2015年10月15日的《转买合同》无效”；2、由两被告承担本案诉讼费。事实和理由，原告李俊因负第三人韩建强债务，将新邵县酿溪镇新阳路51号酿溪大道旁粮食局家属区第1栋3－201号房屋（新房权证号024*）抵押给韩建强。原告与第三人没有签订房屋抵押合同，而是在2015年10月15日共同到新邵县房产局签订《转买合同》和房屋转移登记申请书，将该房屋以280000元卖给第三人。原告与第三人还口头约定：双方都可以去联系真正的房屋买受人，谁联系的人出价高就卖给谁，并且要由原告亲自到场重新签署买卖合同。卖房屋的价款先偿还原告向韩建强所借的280000元，超过280000元的部分归原告所有。《转买合同》签订后，因双方的真实意思是抵押而不是买卖，原告与韩建强都没有想真实完成房屋转移登记的意愿和行为，原告又向韩建强偿还过两万元借款。当原告在2016年5月向原告提出偿还借款时，第三人说他已经将该房屋卖给了被告段建斌、李瑛。原告与两被告从来没有产生过买卖房屋的共同意思表示，相互之间既没有买卖房屋的要约行为、也没有买卖房屋承诺行为，不存在房屋买卖合同关系。《转买合同》是两被告与韩建强恶意串通后通过涂划添加手段伪造而成，不具有客观真实性和合法性，应认定为无效合同。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求被告段建斌辩称，买卖过程、行为合法，协议均系被告签订，原告与第三人怎么约定不清楚，现房子已经出租。第三人韩建强述称，2015年李俊分几次向第三人借款280000元未归还，与原告商议将新邵县酿溪镇新阳路51号酿溪大道旁粮食局家属区第1栋3－201号房屋(新房权证号0245*）转卖第三人，双方在2015年10月15日共同到新邵县房产局签订《转买合同》和房屋转移登记申请书，将该房屋以280000元卖给第三人，之后第三人卖给段建斌，在房产局办理手续时第三人与被告为了简单，将第三人与原告签的《转买合同》中第三人的名字划掉，在下面写了被告段建斌的名字，被告段建斌的老婆李瑛也在合同上签字及按手印，然后办理过户登记手续。房屋转卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，因此双方签订的合同合法有效。原告李俊为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、原告李俊身份证复印件，拟证明原告主体资格；2、被告段建斌、李瑛身份证复印件，拟证明被告主体资格；3、《转买合同》，拟证明被告变造的合同；4、申请人承诺书，拟证明被告变造承诺书与合同用于过户；5、房屋转移登记申请书，拟证明被告与韩建强串通变造合同；6、行政庭的询问笔录，拟证明被告变造合同时，原告不在场不知情；7、开庭笔录，拟证明被告变造合同时，原告不在场不知情。被告段建斌及第三人韩建强质证后认为对原告提供证据的真实性不持异议，但第三人韩建强认为对证据3证明目的有异议，因为是在房产局合法办的。本院认为原告提供的上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，因此对原告提供的上述证据均予采信。被告段建斌向本院提供证据：1、支付房屋价款的收据；2、租赁房屋合同。经第三人韩建强质证不持异议；原告李俊质证认为段建斌提供的两份证据与本案没有关联，不应予认定。本院认为，被告段建斌的证据符合真实性、合法性、关联性要求，予以采信。第三人韩建强向本院提供证据：1、《转买合同》，拟证明合同成立并生效；2、《房屋所有权转移登记申请审批表》，拟证明房屋所有权转移的事实；3、房产证，拟证明房屋所有权转移的事实；4、销售不动产统一发票，拟证明房屋所有权转移的事实。原告李俊对第三人韩建强提供的证据质证认为，证据形式上的真实性没有异议，但是证据1、2是违法的行为，是进行涂改的，审批表本身不具有法律效力，证据3、4是违法行为产生的结果，本身不能证明转让合同有效。被告段建斌对第三人韩建强提供的证据均不持异议。本院认为韩建强提供的证据符合真实性、合法性、关联性的要求，予以采信。根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院查明如下案件事实：2015年10月15日，原告李俊为偿还第三人韩建强的欠款，将名下位于新邵县酿溪镇新阳路51号酿溪大道旁（粮食局家属区01栋）0302*号房产作价280000元转卖，并与韩建强签订《转买合同》，内容是：转买合同李俊在2015年10月15日将酿溪新阳路51号酿溪大道旁粮食局家属区（新房权证号0245**号.第1栋3－201房建筑面积114.05㎡转卖给韩建强.4305221974022*贰拾捌万元转卖(280000元).以后房子归韩建强所有。任何和李俊无关。买方韩建强转卖人李俊2015年10月15日。同日原告李俊与第三人韩建强一同到新邵县房产局办理好过户登记的全部手续，包括填写《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》，审批表中李俊在转让方申请人处签名，韩建强在受让方申请人处签名。在此之前李俊将0302*号房屋的钥匙交予韩建强。李俊与韩建强在新邵县房产局办理好全部过户手续后，并未办理正式过户登记，李俊与韩建强口头约定，李俊与韩建强均可自行联系买受人。2015年12月22日，韩建强联系到被告段建斌、李瑛愿意买受该房，同日韩建强与段建斌、李瑛协商将李俊转让的0302*号的房产过户给段建斌；韩建强将与李俊签订的原《转买合同》及《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》中韩建强的名字及身份证号码划掉，改为段建斌的名字及身份证号码，段建斌的老婆李瑛也在《转买合同》及《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》上署名签字。变动后的《转买合同》内容为：转买合同李俊在2015年10月15日将酿溪新阳路51号酿溪大道旁粮食局家属区（新房权证号0245**号.第1栋3－201房，建筑面积114.05㎡转卖给段建斌.43052219701127*贰拾捌万元转卖(280000元).以后房子归段建斌所有。任何和李俊无关。买方段建斌李瑛转卖人李俊2015年10月15日。韩建强与段建斌依照变动后买方为段建斌、李瑛的《转买合同》及《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》在新邵县房产局将0302*号的房产过户登记到段建斌名下，新的房产权证号为：新房权证酿溪镇字第7150010*号，同时韩建强将0302*号房产的钥匙交付段建斌，被告段建斌、李瑛买受上述房屋后，已将该房出租。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。原告李俊与第三人韩建强协商将原告名下的0302*号房屋作价280000元转卖，以偿还所欠第三人的280000元债务，原告与第三人到房产部门办理好过户所需要的全部准备手续，包括签订《转买合同》、填写新邵县房产局编制的《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》；因此，原告卖房还债的意思表示真实、清楚、合法。李俊与韩建强口头约定双方都可以另行联系买受人，韩建强联系到买受人段建斌、李瑛后，韩建强将与李俊签订的《转买合同》中韩建强的名字划掉写上段建斌、李瑛的名字，将房产出售给段建斌、李瑛，李俊是卖方，段建斌、李瑛是买方，并依据改动后的《转买合同》、《新邵县房屋所有权转移登记申请审批表》到房产局办理了产权过户登记。本案的争议焦点是变更买受人后的《转买合同》是否无效？李俊卖房偿还欠第三人韩建强债务的目的明确，李俊与韩建强在《转买合同》中约定“任何和李俊无关”，且李俊与韩建强还口头约定“李俊与韩建强均可联系房屋真正的买受人”，故可以认定韩建强出售03020*号房屋已获得了李俊的授权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，且变更买受人后的《转买合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；被告段建斌、李瑛在与韩建强以李俊的名义签订合同过程中并无不当，该房产也已经实际交付段建斌、李瑛，原告的合法权益也没有受到损害。综上，代理人韩建强以被代理人李俊的名义与段建斌、李瑛形成的《转买合同》有效。原告李俊要求确认“被告段建斌、李瑛为买方、原告为转卖人，日期为2015年10月15日的《转买合同》无效”的诉讼请求，本院不予支持。依据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李俊的诉讼请求。本案案件受理费5500元，由原告李俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  谢建中代理审判员  蒋中意人民陪审员  周 琛二〇一七年六月七日代理书记员  杨珊珊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。