湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初6255号原告胡姣，女，1977年6月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。被告长沙恒玺置业有限公司，住所地：长沙县星沙街道松雅安置区Ａ区2栋。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，系被告的职员，住湖南省湘潭市雨湖区。委托代理人周雨龙，男，1988年9月25日出生，汉族，系被告的职员，住长沙市开福区。原告诉被告长沙恒玺置业有限公司(以下简称恒玺公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、被告因延期交房应向原告支付违约金21769元（自2014年12月31日起算至房屋验收合格之日止，现暂计算至2015年11月30日）；2、被告向原告交付经验收合格的房屋；3、被告按照合同约定在6栋开设地下一层，且电梯直达，至少要开通一条从6栋一楼大厅直达负一楼的人行通道；4、被告按照规划要求将6栋南边的网球场恢复为绿化；5、被告按照售房时的承诺真正做到人车分流；6、物业费从房屋验收合格之日起计算（已交的要求退回），小区停车费未做到人车分流前免收；7、被告承担本案诉讼费。被告恒玺公司答辩要点：1、原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合同真实合法有效；2、被告方已达到了合同约定的交房条件，不存在违约行为；3、被告已于2014年12月30日通知原告收房，不存在延期交房的事实；4、被告并未作出6号栋地下一层为地下车库的承诺。6号栋南边的园林设计图设计有网球场，被告严格按设计图纸施工。涉案小区严格执行人车分流，原告的���三项诉求无依据；5、物业费、停车费均系原告与物业公司之间的民事法律关系，与本案无关。原告的所有诉求均应驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2012年8月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙县星沙街道办事处东四路268号“恒大翡翠华庭”第6栋2702号房屋一套，建筑层数32层，其中地上31层，地下1层。该商品房总金额为651767元。其中，合同的第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经验收合格”；第十一条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。同时，合同附件四《补充协议》的第四条还���定“双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。2、……”。2、上述合同签订后，原告已按约交付购房款651767元。原告已收到被告邮寄送达的《恒大翡翠华庭收（验）楼通知书》，并已办理了收房手续。现涉案小区6栋南边为网球场。3、2014年5月20日，恒大翡翠华庭6号栋经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位综合验收，结论为：单位工程竣工验收合格。该工程质量竣工验收记录显示6栋的层数为框架半地下1层，地上31层。4、2015年1月5日，长沙县建设工程质量监督站向长沙恒玺置业有��公司下达了《关于要求立即停止工程交付使用的函》，内容为：“由你单位建设的“恒大·翡翠华庭”住宅小区1#栋、2#栋、6#栋、7#栋及地下室工程，在未完善工程竣工验收及备案手续的情况下，擅自交付使用。此举违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违规行为，并及时组织工程竣工验收及备案，否则我站采取进一步的处理措施，并报上级建设行政主管部门予以处罚。”5、2015年2月14日，“恒大·翡翠华庭”住宅小区1#栋、2#栋、6#栋、7#栋及地下室工程经消防验收合格。6、2015年，本案涉及的“恒大·翡翠华庭”住宅小区的1栋、2栋、6栋、7栋的业主共18户向本院起诉，本院的生效判决已确认被告出卖的涉案小区的1栋、2栋、6栋、7栋房屋于2015年2月14日符合约定和法定的交房条件。二、双方当事人有争议的事实1、被告是否向原告交付了验收合格的房屋。原告认为被告交付的房屋至今未达到交付条件。被告认为房屋已验收合格，符合交付条件。本院认为，本院的生效判决已确认6栋房屋于2015年2月14日符合合同约定及法定的交房条件，且原告已实际办理了收房手续。被告已向原告交付了验收合格的房屋。2、涉案小区6栋南边的规划系绿化还是网球场。原告认为规划设计为绿化，被告认为设计图纸设计为网球场。本院认为，原告提交的图纸照片只标明了涉案小区每栋房屋的具体位置，并未列明房屋旁边的其他位置的具体规划，不能证实6栋南边的规划设计为绿化。本院在长沙县城乡建设档案馆查询的“恒大翡翠华庭”总图亦未明确6栋南边的规划设计为绿化。被告提交的涉案小区恒大园林集团园林研发设计部加盖印章的图纸显示6栋南边规划有网球场。该证据能够证实涉案小区的园林设计规划中确定6栋南边为网球场。本院确认6栋南边园林规划为网球场。3、6栋是否应设置负一楼停车场，并设置相应通道。原告认为依据合同约定负一楼应为停车场并应有相应通道。被告认为6栋已建造负一层，并无证据证明负一层应为停车场并有相应通道。本院认为，原、被告双方签订的合同约定建筑层数32层，其中地上31层，地下1层。该栋的工程质量竣工验收记录显示6栋的层数为框架半地下1层，地上31层。说明6栋的实际层数为32层。该房屋已于2015年2月14日符合法定及约定的交房条件，被告交付原告的房屋符合合同约定。根据本院在长沙县城乡建设档案馆查询的“恒大翡翠华庭”6栋竣工图显示���6栋的地下一层为商铺。且双方在商品房买卖合同中并未约定地下一层为地下车库，被告亦未向原告作出地下一层为地下车库的承诺。故被告无在6栋设置地下车库及相应通道的义务。4、人车分流的具体内容。原告认为人车分流是指在小区里面道路上将人行道与车行道完全分割开，互不干涉，各行其道。被告认为涉案小区严格执行人车分流，小区地面既没有有划分停车位，也不存在任何车辆停放事实，车辆均进入地下车库停放。本院认为，原告提交的照片内容为“恒大·翡翠华庭，松雅湖住宅王，首付4万起，5年返租，人车分流，车行入库，车位稀缺，先到先得”，虽被告对该照片的三性不予认可，但综合该照片上的内容及涉案楼盘的地理位置，能够确定该照片应为被告售楼时的广告宣传资料。但该广告上允诺的“人车分流”并不具体确定，以什么方式实行人车分流，在什么位置实行人车分流双方既未在合同中约定，亦未签订补充协议,本案中无法确定人车分流的具体内容。人车分流在我国亦无统一的标准和尺度，涉案小区可根据自己的实际情况实行人车分流管理。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方应当按照合同的约定享有各自的权利和履行各自的义务。被告向原告交付的房屋应当符合法定和约定的交房条件，才能视为完全履行了交房义务。双方合同约定的交房日期为2014年12月31日，现因被告交付的房屋直至2015年2月14日才符合约定及法定的交房条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，原告要求被告支付自逾期之日至房屋验���合格之日止的违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告应以原告已交房价款为基数按日万分之一的标准向原告支付2015年1月1日起至2015年2月14日止的逾期交房违约金，即2933元。原告已实际办理了收房手续，且该房屋已达到法定和约定的交房条件，故原告要求被告交付经验收合格的房屋的请求，本院不予支持。被告并无在6栋开设地下一层且电梯直达或设置地下通道的义务，原告的该项请求没有依据，本院不予支持。涉案小区的园林规划图纸显示6栋南边为网球场，原告要求将网球场改为绿化没有依据，本院不予支持。原告现并未提交证据证实涉案小区未实行人车分流管理，且人车分流并无统一的适用标准，原告的该项诉讼请求依据不充分，本院不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，被告不是该小区的物业管理单位。原告要求退回物业费及免收停车费的诉请与本案不属于同一法律关系，不适宜在本案中一并审理，原告可另谋途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：一、限被告长沙恒玺置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告胡姣逾期交房违约金2933元；二、驳回原告胡姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费344元，减半收取172元，由原告胡姣负担147元，被告长沙恒玺置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李松艳二〇一七年六月八日书记员  陈珂珍附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定���违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：一、完成建设工程设计��合同约定的各项内容；二、有完整的技术档案和施工资料；三、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；四、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；五、有施工单位签署的工程保修书。竣工验收合格的，方可交付使用。