江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4431号上诉人（原审原告）：李凤，女，1968年12月31日出生，汉族，户籍地江苏省东台市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈荣华，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：如皋市宜欣房地产开发有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：陈潭水，董事长。委托诉讼代理人：凌辉华，江苏如港律师事务所律师。上诉人李凤因与被上诉人如皋市宜欣房地产开发有限公司（以下简称宜欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李凤上诉请求：二审法院应当发回重审或者依法改判支持李凤的诉讼请求。事实和理由：一、李凤要求解除合同的客观情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款有关合同解除权行使期限的规定。据一审法院依职权所查情况，涉案房地产至今尚未取得产权初始登记手续，连竣工验收都未通过。因此，宜欣公司在客观上已经无法履行合同主要义务，并直接导致李凤不能取得涉案房屋的物权，无法实现合同目的。二、本案即使适用该规定，李凤的诉讼请求也未超过除斥期间。根据合同约定，宜欣公司在2013年6月30日前完成登记备案就不违约。据此，李凤取得房地产权属证书的规定期限显然在该时间之后，因此，2013年7月1日应是李凤取得房地产权属证书的开始日，而不是终期日。从文义上看，该约定对李凤取得房地产权属证书的终期日约定不明。而且，约定解除权的行使期间超过后，并不排斥法定解除权的行使期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，李凤于2014年7月1日起取得法定解除合同的权利，因其于2015年6月29日曾提起诉讼要求解除合同，尚未超过法定解除权一年的行使期间，故李凤此次起诉也未超过该期间。三、2013年6月30日至今，李凤与本案金泰商业街的其他业主曾因宜欣公司违约要求解除合同，并发生过无数次纠纷，当地政府及公安派出所曾多次协商处理，至今无果。宜欣公司辩称，一审认定事实清楚，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定正确，本案应驳回上诉，维持原判。李凤向一审法院起诉请求：一、判决解除双方签订的商品房买卖合同；二、宜欣公司返还购房款356000元及利息（其中李凤自筹的178000元从2012年8月24日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；另从银行按揭贷款的178000元自2012年11月9日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%计算，均计算至法院判决返还购房款之日止）；三、宜欣公司赔偿因装修涉案房屋造成的损失，暂定50000元。一审法院认定事实：2011年1月5日，宜欣公司取得编号为皋建房销字第2011003号金泰商业街（1-8商住楼）的商品房预售许可证。2012年8月24日，宜欣公司（××）与李凤（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××以出让方式取得位于如皋市高明镇中心居26、27、编号为皋国用（2009）第197号地块的土地使用权。该地块土地面积为13333平方米，规划用途为商业居住。××经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名金泰商业街。××购买的商品房为预售商品房，批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第2011003号。××购买的商品房为第2幢1-3层438号房。该商品房合同约定建筑面积为163.51平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2177.24元，总额为356000元。××应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，并将符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第十五条对产权登记事项作出约定，即：××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。××不退房，××按已付房价款的1‰向××支付违约金。双方在补充协议中约定，付款方式为××于合同签订之日以现金、现金支票或转账形式向××支付商品房总价款的50%，即支付人民币178000元，剩余购房款178000元通过办理银行按揭贷款方式支付。同日，宜欣公司向李凤开具销售不动产统一发票，金额为178000元。2012年11月9日，李凤与中国银行股份有限公司如皋支行签订零售贷款还款协议，办理剩余房款178000元的按揭贷款手续，并已由银行将款项转至宜欣公司账户。另查，案涉房屋到目前为止未取得产权初始登记手续。李凤曾于2015年6月29日向一审法院提起诉讼，要求解除合同，后撤回起诉。审理中，宜欣公司申请追加章邦林为第三人，其认为章邦林为案涉工程的实际施工人，案涉房屋已经交给章邦林抵算工程款。李凤实际是向章邦林购买的房屋。李凤对此不予认可，其表示所有的购房手续均直接与宜欣公司办理，至于宜欣公司对李凤缴纳的购房款如何支配与其无关，故不同意追加章邦林为第三人。庭审中，李凤陈述，2012年11月份左右，宜欣公司向李凤交付房屋，交付一段时间后对房屋进行了装修，最早于2014年年初提出解除合同。宜欣公司陈述，至今没有收到李凤要求解除合同的通知，只是在2015年收到了法院的传票，李凤是2015年向法院起诉要求解除合同的。一审法院认为，本案的争议焦点是李凤是否有权解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。合同中约定的交房时间为2012年12月31日，李凤陈述案涉房屋交付使用时间为2012年11月份左右，一审法院按照双方合同约定的时间认定交房时间，则宜欣公司完成登记备案的时间应为2013年6月30日，但宜欣公司直至目前未完成登记备案手续，故李凤自2013年7月1日起取得解除合同的权利。合同的解除权应当及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，法律规定了解除权行使的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。李凤自2013年7月1日取得合同解除权，但至2015年6月29日才向一审法院提起诉讼要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失。尽管李凤陈述其于2014年年初最早向宜欣公司提出解除合同，但宜欣公司不予认可，李凤亦未能提供证据予以证明，且李凤已长期占用房屋，为维护交易的安全稳定，本案亦不宜解除合同。因宜欣公司未能按照合同的约定使房屋具备产权转移登记条件，应承担相应的违约责任，但李凤在诉讼请求中未明确主张该违约责任，李凤可另行主张权利，其提出的诉讼请求均以解除合同为基础，在本案中难以支持。虽然李凤的诉讼请求未得到支持，考虑到宜欣公司是违约方，李凤在本案中无违约行为，为保护守约方的合法权益，一审法院确定案件受理费均由宜欣公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，一审法院判决：驳回李凤的诉讼请求。案件受理费6640元，由宜欣公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该规定是对××由于××的原因以致无法办理房屋所有权登记而请求解除合同的起始日期作出的规定。该解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该规定是对商品房买卖合同的合同解除权行使期限及合同解除权的消灭期限所作规定。本案《商品房买卖合同》第十五条对产权登记事项作出约定，该约定赋予了××因××的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书时，既可选择退房退款并赔偿损失以解除合同，又可选择不退房并要求赔偿损失以追究××在继续履行合同过程中的违约责任。李凤选择了第一种救济途径。相较于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，本案××应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，如超过该期限，××即有权解除合同，这一约定在行使解除权的起始期限上比司法解释对××的保护更为有利，双方应当遵守。同时，合同的解除权应当及时行使，以维护交易的安全和秩序。否则，享有解除权的当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。为促使债权人更好地行使该权利，避免解除权的滥用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定了解除权的行使期限及消灭期限，这两个期限均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形，由于宜欣公司在商品房交付使用后180日内未向产权登记机关提供办理权属登记所需的完备的证明文件，李凤自2013年7月1日起即取得合同解除权，但其至2015年6月29日才向一审法院提起诉讼要求解除合同，期间，宜欣公司也未催告过李凤要求其行使合同解除权，故李凤当时起诉主张合同解除已经超过司法解释规定的一年期限，其解除权已经丧失。现其再次起诉更无解除合同的权利。综上所述，李凤的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由上诉人李凤负担。本判决为终审判决。审判长  倪红晏审判员  卢 丽审判员  杨 谦二〇一七年六月二日书记员  唐颖琦