江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4497号上诉人（原审原告）：谷保新，男，1971年11月30日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：范志慧，女，1973年1月12日生，汉族，住上海市长宁区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：城市名人资产经营有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场25楼。法定代表人：石飞跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡馨研，上海市建纬（南京）律师事务所律师。上诉人谷保新、范志慧因与上诉人城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷保新、范志慧的上诉请求：1、撤销一审判决第二项中“不动产已经于2017年3月8日返还”的内容；2、撤销一审判决第三项中关于逾期占有使用费12983元的判决；3、撤销一审判决第五项；4、改判支持上诉人一审中提出的（除一审判决已经支持以外的）其他全部诉讼请求；5、本案上诉费用由城市名人公司承担。事实和理由：一审判决遗漏了城市名人公司胁迫谷保新、范志慧签署不平等协议未遂后拒绝交房的事实，还遗漏了城市名人公司表面上催促谷保新、范志慧交接房屋，却拒绝交付房屋等事实。同时，一审判决认定涉案房屋已于2017年3月8日返还与客观事实不符。城市名人公司辩称，对方的上诉请求、事实与理由均不能成立。在对方发函解除双方之间的租赁合同后，其一直在积极交房，包括多次发函催促对方收房，对方也来过两次，但对方在收房过程中以一些不影响房屋交付的理由拒绝收房。在此过程中，并不存在胁迫对方签署不平等协议以及对方所称的拒绝交房的情况，一审法院判决案涉房屋的返还时间是2017年3月8日是错误的。城市名人公司的上诉请求：1、撤销（2017）苏0106民初字第338号民事判决第二、三、四项，并依法改判。2、判令谷保新、范志慧承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决返还电梯控制卡错误。电梯控制卡并非房屋附属设施，而是房屋所有者或使用者向大厦物业缴纳物业费后由物业制作、交付的。一审判决要求返还电梯控制卡是指该卡片本身还是指附带使用电梯权利的卡片，没有明确说明。二、一审判决逾期占有使用费错误。1、房屋占有使用费的截止时间应为2016年12月16日。其多次通知谷保新、范志慧赴房屋所在地交接收房，在最后一次通知未果的情况下，其将房屋钥匙交给物业，完成了交接。至此，其不再占有使用该房屋，也未以该房屋对外营业，未取得任何收益，故占有使用费的起算期限应为租赁关系解除之次日至其将钥匙交给物业之日止。2、一审法院认定谷保新、范志慧在房屋的交接过程中存在过错，致使房屋交接迟迟未能完成，但一审法院对谷保新、范志慧的过错程度认定过低，其在纠纷发生之后多次致函通知谷保新、范志慧对房屋进行交接，但谷保新、范志慧以种种不应妨碍房屋交接的瑕疵为理由拒绝接收房屋，导致房屋交接时间越拖越长，造成了本不应有损失，因此谷保新、范志慧应当是产生房屋占有使用费的主要过错方。三、一审判决违约金过高。双方当事人之间的租赁关系已长达十数年之久，一直都按约如期足额支付租金，现出现逾期支付租金的情况，确系经济情况不景气，自身经营困难，实非恶意违约，一审判决的违约金过高。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，予以改判。谷保新、范志慧辩称，城市名人公司所称：“电梯控制卡非房屋附属设施，而是房屋所有者使用者向大厦物业缴纳物业费后由物业制作、交付的。”这一观点无论从哪个方面讲都是站不住脚的。因为，第一、在城市名人公司租赁该大厦18楼至36楼（酒店自标的楼层为16楼至34楼），设置门禁系统的并非物业，在上述楼层设置门禁系统时，该大厦还没有物业公司管理。第二，如果门禁系统是该大厦的物业公司设置的，设置门禁系统的范围应该是针对整幢大厦。而该大厦上述楼层以外的其他楼层电梯和楼梯都不设置门禁系统，任何人都能够通过电梯或走楼梯的方式抵达。第三，城市名人公司目前仍然在上述楼层中经营酒店，必须将客人入住的楼层的门禁卡交给客人，表明这些门禁卡都掌握在城市名人的手中。第四，城市名人既设置了门禁系统，又不向谷保新、范志慧等交付门禁卡的这种行为，就是一种故意的不履行合同义务的行为。谷保新、范志慧一审诉讼请求：1.确认双方签订的《益来国际广场租赁协议》及《补充协议》于2016年11月15日解除，被告城市名人公司返还原告谷保新、范志慧本市中山北路30号益来国际广场3206室（酒店房号3006室）房屋及附属设备设施；2.被告支付两原告拖欠的房屋租金15106.7元（2016年8月16日至2016年11月15日）及延期支付房屋租金利息（以15106.7元为基数，按人民银行同期贷款利率标准计算自2016年11月16日起至实际支付之日止期间的利息），并按照165.6元/天标准继续支付2016年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.被告支付两原告违约金15106.7元，并赔偿经营损失30213.5元（六个月固定租金）。一审法院认定事实：坐落于本市××室房屋（建筑面积59.12平方米）为两原告共同共有。该房屋系南京益来实业有限公司（以下简称益来实业公司）开发建设，规划用途为综合。2004年12月20日，两原告（甲方、出租人）与南京益来名人城市酒店有限公司（乙方、承租人，后更名为城市名人资产经营有限公司即被告）签订《益来国际广场租赁协议》，约定甲方愿意出租及乙方愿意承租位于本市中山北路30号益来国际广场3206室（酒店房号3006室）的甲方房屋，用途为酒店经营；甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设南京益来名人城市酒店或其他商业用途，乙方有权根据本合同使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定缴清全部房款（含签定银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁满十年；租赁期满，甲方如需继续出租，应提前一年书面通知乙方，双方另行签订租赁合同，乙方承诺在同等条件下，于该租赁合同中给予甲方不低于本合同约定的现金收益；甲方同意就该出租物业收取固定的租金，租金包含现金及权益，即租期内以出租物业买卖契约总金额的8%即60427元为年固定收益，享受每年10天（非节假日）香港名人城市酒店集团旗下酒店入住期，或7天（非节假日）中国信用卡酒店网络销售联盟协议酒店入住期；甲方所取得的租金系乙方交纳南京市个人出租房屋税的税后净收益；乙方于每月的十日前向甲方支付上月的租金；租期内乙方应对该房屋装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；租期届满之日第三十日至第四十日期间，双方应共同到现场对该房屋资料进行验收核实并办理房屋交返手续；租赁期间，乙方应合理使用该房屋，并承担对该房屋及其附着设施、设备进行养护的责任，相关的维护及保养费用由乙方承担，每年维护及保养费用不低于总房价的0.5%；该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据；租赁期满后，如甲方收回房屋的，则甲方应按乙方确定的合理费用支付配套设施使用费，同时遵守酒店的各项管理制度（包括社会治安、消防管理等）；如因乙方过错逾期支付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付年租金万分之二点五的违约金等等。在该份协议附件中，双方对电梯厅、客房层公共走道等公共部分及室内设备、家具、强弱电、装修、卫生间标准等室内部分进行了约定，其中进户门采用高级实木门，真皮装饰局部，创佳智能非接触式射频磁卡锁。上述协议签订后，被告将涉案房屋及承租的其他业主的房屋共同用于经营城市名人酒店。2015年11月25日，两原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定鉴于双方于2004年12月20日就涉案房屋签署的《租赁协议》已于2014年12月19日期满，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本补充协议，双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，继续租赁关系；在共同承诺原租赁协议继续有效前提下对其中部分条款做补充、修订；双方确认将《租赁协议》项下第二条“租期”延长三年，及租赁期间延长至2017年12月20日止；双方确认将原《租赁协议》项下第三条租金条款变更为三年租期内以该物业买卖契约总金额（购房款+装修款）的8%为每年固定收益，即年租金为60427元，该租金每月支付一次，每次支付5035.58元；在租赁期满之前，若非甲方过错，乙方不论因何原因擅自中止租赁协议，停付租金，经甲方书面催告，乙方拒不改正的，甲方有权要求收回该物业使用权，同时乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金，且最多不超过未付期间的固定租金等等。上述补充协议签订后，被告继续占有使用涉案房屋用于酒店经营。2016年10月23日，两原告向被告发送《房屋租金催付函》，称被告至今未付2016年9月10日、10月10日应付的租金合计10071.16元，原告已通过电话方式催讨无果，因此原告要求被告在本函送达后三日内（最迟不晚于2016年10月28日）将上述积欠的租金支付给原告，期限届满，被告仍拒不支付或者未能足额支付，或者之后继续违约，并拒不履行支付租金义务的，原告将依协议约定，依法行使权利，追究被告的违约责任，包括但不限于要求支付租金、解除租赁协议、要求赔偿损失等。2016年11月8日，两原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，称双方于2015年11月25日签订益来国际广场租赁协议补充协议，上述协议签订后，被告并未按照协议约定按月支付租金，截至目前，被告仅将租金支付至2016年8月上半月，2016年8月下半月、9月、10月租金仍未支付，原告于2016年10月23日书面发函，催告被告及时履行合同义务，于2016年10月28日之前支付欠费月份租金，但至今被告仍拒绝支付上述费用，鉴于被告违约的上述事实，原告依法行使合同解除权，现依法通知被告，自本通知书送达被告之日起，双方于2015年11月25日签订的益来国际广场租赁协议补充协议正式解除，请被告在收到本通知书后的15日内（最迟在2016年11月28日之前）支付8月、9月、10月份相应租金，并支付三个月的固定租金的违约金，搬出标的房屋，并将房屋及原附属设备、设施归还原告，逾期不搬离的，视为被告放弃标的房屋内物品的所有权，原告有权对其进行处置，由此产生的费用，原告保留向被告追偿的权利；被告在腾房过程中仅搬离其自行投资在承租房屋上形成的可拆移、独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，被告应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给原告，如被告在腾房过程中给标的房屋造成损失的，原告将保留向被告进行追偿的权利等等。2016年12月12日，被告向两原告发送《敦促收房通知单》，称两原告以被告违反协议为由，于2016年11月10日向被告发送《解除租赁合同通知书》，要求收回出租房屋，后两原告于2016年12月2日赴承租房所在地，现场要求被告交房，但因原、被告双方对被告的交房手续是否依约执行产生分歧，致被告当日交房不成功。被告特发此函，通知原告于收函之日起三日内，来租赁物所在地现场办理房屋交接手续，自收房之日起，大厦内物业服务费、能耗费等与房屋相关的各项税费的支出，与被告无关，由原告自行解决。如原告未能自收到本函日起三日内来被告处办理房屋交接手续，视为房屋交接完成，责任自负。2016年12月23日，被告再次向两原告发送《告知书》，称两原告在2016年12月13日收到《敦促收房通知单》起3日内未至被告处办理交房手续，为保证双方经营使用独立、使用安全等因素，被告于原告收到《敦促收房通知单》期满三日后三日内，完成将涉案房屋及钥匙一并移交南京名盛物业管理有限公司（以下简称名盛物业公司）。被告在承租物业期间已根据《益来国际广场租赁协议》约定与物业公司签订了《物业服务合同》，将《益来国际广场租赁协议》第14.1条、第14.2条权利一并委托物业公司负责，请原告按时向物业公司交纳各项费用，包括物业服务费、中央空调运行费用、公摊的公共设施水电费、由物业公司代收代缴的户内自用水电费等各项费用。为保证房屋的独立性，被告已为原告办理房锁的更换，更换房锁产生费用160元，原告一并向物业公司按时交纳。由于原、被告对交付房屋及其配套设施设备的范围、交接手续的办理等产生争议，两原告未接收涉案房屋及钥匙，被告将涉案房屋钥匙于2016年12月16日交至名盛物业公司。审理中，双方均确认就涉案房屋签订的租赁协议已解除。经本院释明，原、被告于2017年3月8日就涉案房屋进行了交接，原告方于2017年3月9日出具的《情况说明》载明虽被告将涉案房屋设备设施以及房屋钥匙予以返还，但涉案房屋位于楼层中间层，需要梯控钥匙才能正常出入。该梯控是被告为便于酒店管理而设置，被告应将梯控钥匙一并返还，才能视为房屋的真正交接。被告对此不予认可，辩称电梯为共用部分，需缴纳物业管理费、能耗费方可使用，被告已经将梯控钥匙移交给了物业公司，两原告应与物业公司协商解决。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两原告与被告签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《益来国际广场租赁协议》租赁期限届满后，双方续签了补充协议，将租赁期限延长三年至2017年12月20日止。在履行协议过程中，由于被告未按约支付租金，两原告有权依照约定单方解除合同，被告对此并无异议，故对于两原告主张的确认《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月15日解除，以及要求被告支付2016年8月16日至2016年11月15日期间的房屋租金15106.7元及2016年11月16日至2016年12月16日期间的占有使用费的诉讼请求，被告不持异议，符合法律规定，一审法院予以支持。关于涉案房屋是否符合返还条件及交付是否完成的问题。两原告在发函解除双方签订的租赁协议及补充协议后，被告亦同意解除，故双方签订的租赁协议及补充协议在终止履行后，原、被告应就涉案房屋及房屋内的附属设备设施及时进行交接。审理中，原、被告双方就涉案房屋专有部分及房屋内的设施设备进行了交接，被告亦同意为部分损坏的设施设备进行维修更换，对此一审法院予以确认。双方主要的争议为被告是否应当返还电梯控制卡及未返还控制卡是否影响房屋的整体交付。由于电梯为全体业主共有设施，全体业主有权使用，但应当承担相应义务，被告将涉案房屋专有部分交付给两原告时，对电梯等共有部分的权利义务应一并转移交付。被告在将涉案房屋专有部分交付两原告前，持有对公共电梯的控制卡，该电梯控制卡作为从物和使用共用设施的工具，亦应一并移交两原告。被告在交付涉案房屋专有部分时虽未一同移转电梯控制卡，构成瑕疵交付，但并不影响整体交付的效力，故被告虽然于2017年3月8日已将涉案房屋返还两原告，但仍应继续履行返还涉案房屋附属的电梯控制卡的义务。至于电梯控制卡的费用问题，两原告可与物业公司另行依法处理。关于占有使用费的问题。被告在《益来国际广场租赁协议补充协议》解除后，应及时将租赁房屋返还两原告，逾期未返还的，应支付占有使用费用。本案中，原、被告双方在合同解除后，因返还的范围及标准等问题，双方产生分歧，未能及时交接，被告未按约完全交付是引起纠纷的主要原因，同时由于两原告作为出租人亦应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，两原告在被告发函要求对涉案房屋进行交接后，没有采取适当措施减少损失，经一审法院释明后，双方才完成整体交接手续，故对两原告主张的2016年11月16日至实际返还之日止按165.6元/天标准计算的占有使用费，本院结合合同履行情况、交接时间、损失情况等因素，酌定为12983元。关于违约金及损失赔偿问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未按约支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。两原告主张按照协议约定支付违约金15106.7元，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称该违约金过分高于实际损失，由于未提供证据予以证实，一审法院不予采信。关于原告主张的逾期支付租金的利息及经营损失，由于上述违约金能够弥补原告主张的该部分利息损失及合理经营损失，故对原告该两项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认原告谷保新、范志慧与被告城市名人资产经营有限公司签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月15日解除；二、被告城市名人资产经营有限公司于判决生效之日起十日内返还原告谷保新、范志慧本市××室（酒店房号3006室）不动产及附属设施设备（不动产已于2017年3月8日返还，电梯控制卡未返还）；三、被告城市名人资产经营有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谷保新、范志慧房屋租金15106.7元及逾期占有使用费12983元，合计28089.7元；四、被告城市名人资产经营有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谷保新、范志慧违约金15106.7元；五、驳回原告谷保新、范志慧的其他诉讼请求。案件受理费1298元，减半收取计649元，由原告谷保新、范志慧负担324元，被告城市名人资产经营有限公司负担325元（此款原告已预付，被告负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋向城市名人公司交付时门锁为非接触式射频磁卡锁，随后在门禁磁卡上又增设了电梯控制功能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于城市名人公司是否已将案涉房屋返还谷保新、范志慧的问题。双方当事人在租赁协议中约定，该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据。在协议附件中，双方对公共部分及室内设备、家具等标准进行了约定，其中进户门采用高级实木门，真皮装饰局部，创佳智能非接触式射频磁卡锁。城市名人公司虽称其已将房屋更换门锁并将钥匙交给物业公司，完成了交接。但其更换的门锁已经违反了合同约定的交付标准，且将钥匙交给物业公司亦无法律依据。城市名人公司虽将案涉房屋返还谷保新、范志慧，但拒绝返还门禁卡，导致谷保新、范志慧无法使用电梯，无法到达案涉房屋所在楼层，无法对案涉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，不能认定案涉房屋转移为谷保新、范志慧占有，故城市名人公司并未完成案涉房屋的返还义务，仍应继续履行返还案涉房屋附属的门禁卡（电梯控制卡）义务，直至谷保新、范志慧能够自主占有案涉房屋，行使完全的物权为止。一审法院认定城市名人公司在交付涉案房屋专有部分时虽未一同移转电梯控制卡，构成瑕疵交付，但并不影响整体交付效力不当，本院对此予以纠正。关于占有使用费的问题。双方签订的租赁协议及补充协议解除后，城市名人公司应及时将租赁房屋返还谷保新、范志慧，因城市名人公司至今尚未完成房屋返还义务，应以双方合同中约定165.6元/天的租金标准，支付自2016年11月16日至实际返还房屋之日止的逾期占有使用费。关于违约金及损失赔偿问题。城市名人公司未按约支付租金，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。谷保新、范志慧主张按照协议约定支付违约金15106.7元，城市名人公司虽辩称违约金过分高于实际损失，但未提供证据予以证实，一审法院根据双方合同约定的违约金条款判令其支付违约金15106.7元，并无不当。因城市名人公司的违约行为导致双方之间的租赁协议尚未期满被提前解除，谷保新、范志慧需要重新招租，必然产生房屋空置的经济损失，城市名人公司应当予以赔偿，结合双方的合同期限、履行情况及市场风险等因素，本院酌定案涉房屋的空置损失为5035.58元。关于谷保新、范志慧主张的逾期支付租金的利息，因逾期支付租金的利息同为违约责任的承担方式，且双方在合同中约定乙方不论因何原因擅自中止租赁协议，停付租金，甲方有权要求收回该物业使用权，同时乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金，且最多不超过未付期间的固定租金，故对谷保新、范志慧该项诉讼请求，不予支持。综上所述，谷保新、范志慧的上诉请求部分成立。城市名人公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初338号民事判决第一、四、五项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初338号民事判决第二项为城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还谷保新、范志慧位于南京市中山北路30号3206室（酒店房号3006室）不动产及附属设施设备（含有电梯控制功能的门禁卡）；三、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初338号民事判决第三项为城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付谷保新、范志慧房屋租金15106.7元及逾期占有使用费（以165.6元/天为标准，自2016年11月16日计算至不动产实际返还之日止）；四、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付谷保新、范志慧房屋空置损失5035.58元；五、驳回城市名人资产经营有限公司的上诉请求。一审案件受理费1298元,减半收取649元，由谷保新、范志慧负担270元，城市名人资产经营有限公司负担379元。二审案件受理费1298元，由谷保新、范志慧负担540元，城市名人资产经营有限公司负担758元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年六月二十九日书记员  朱亚芳