河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初21604号原告董晓辉。委托代理人张国辉，河南国基律师事务所律师。被告陈晓华。原告董晓辉诉被告陈晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董晓辉委托代理人张国辉，被告陈晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月，原告为经营宠物医院急需租赁门面房做为经营场所，被告得知情况后，向原告谎称其有门面房，并愿意租赁给原告使用。于是，2015年4月28日，原告与被告签订了门面租赁合同一份，门面租赁合同约定被告将位于国基路××花园××楼××号的门面房租赁给原告使用，租赁期限自2015年5月7日起至2020年5月6日止。同日，原告向被告支付了5万元的房屋租赁押金，2015年4月29日，原告向被告支付了2015年5月7日至2016年5月6日期间的租金318000元。2016年1月4日，本案租赁房屋的所有人张友才突然在原告租赁的门面房上张贴了一份通知，通知的大致内容为：按照房屋租赁协议的约定，被告应于2016年1月1日前5日向张友才缴纳2016年1月1日至6月1日瑞景花园1号楼房屋租金93600元，但是，直到现在仍未缴纳，并且2015年度的房屋租金也尚未缴清，故要求被告于1月9日前交纳租金，逾期则视为解除合同退租。原告此时才知道被告不是本案租赁房屋的所有人，立即给被告打电话要求其向张友才支付房屋租金。2016年1月10日，张友才又在原告租赁的门面房上张贴了一份通知，通知内容仍为催促被告尽快交纳房租，原告见到通知后，又给被告打电话，要求其尽快向张友才支付房屋租金。2016年1月18日，张友才在原告租赁的门面房上张贴了一份通知，并向原告也送达了通知一份。原告经与张友才沟通后得知，因被告拖欠张友才2016年1月1日至6月1日和2015年度的部分房屋租金，且未经张友才的同意擅自将房屋转租给原告使用，故张友才要求解除与被告于2010年5月1日签订的租赁协议，并要求原告于2016年1月25日前腾空、交还房屋，逾期则对原告采取停水、停电、关门等强制措施。因原告正在使用本案的房屋经营宠物医院，已经投入了大量的资金进行装修和宣传，为避免损失，也多次给被告打电话要求被告协商处理此事，但被告却借故拖延。原告无奈，被迫与张友才多次进行协商，在确认张友才已经解除与被告的租赁协议后，于2016年3月1日签订了房屋租赁协议一份，并向张友才支付了5万元的保证金和2016年1月1日至12月31日期间的房屋租金238500元。综上,因被告未经原房东张友才的允许将本案房屋转租给原告，且未按照其与张友才的约定及时支付资金，导致张友才于2016年1月18日与被告解除了租赁协议。被告的违约行为导致原告多向其支付了租金，在被告与张友才的《租赁协议》解除后，被告无权再向原告收取房屋租金和押金，原告虽多次要求被告退还租金和押金，但是，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2015年4月28日签订的门面租赁合同;二、被告返还原告2016年1月7日至5月6日期间的房屋租金106000元，押金50000元，违约金53953元，共计209953元；三、被告承担本案诉讼费、财产保全申请费及担保费、保险费用。被告辩称:一、原告称2016年1月份才知道本案被告不是该租赁房屋的所有人，是明显说谎。原、被告在签订房屋租赁合同之前，被告已经告知原告其不是门面所有人，属于转租性质，并且提供了该门面房房产证及房东身份证复印件，原告再三核准后才签订的合同；二、原告诉称房东张友才张贴通知之事，及2016年1月10日联系被告要其尽快支付张友才房屋租金之事，和1月18日被告与张友才解除合同之事均为说谎，因被告当天根本没有接到原告电话、短信及微信任何方面通知，2016年2月底，被告电话提醒原告按照双方合同约定要在3月7号前缴纳第二年度房租的的通话中没有提及原告所说的通知之事，在3月7号后被告多次电话、上门催缴房租过程中，原告也从未提及解除合同事宜，只是用各种理由推脱延期交纳房租，并在多次电话中承诺4月10号前一定支付第二年度房租，并愿意履行双方合同约定，各种事实证明原告在诉讼中弄虚作假；三、原告诉称被告与张友才签订的合同解约之事并非事实，被告自2010年5月起，开始租用门面房，双方一直在友好合作，且原告与被告的合同也并未解除，原告所称与张友才3月1号签订的合同及交纳房租行为，可视为原告代替被告履行合同职责，故不存在所谓的违约及赔偿问题；四、被告催促原告交纳第二年房租之前双方合同履行一直和谐正常，联系保持畅通，并非原告所说多次联系被告均置之不理。综上，原告诉称租赁时不知房东为张有才，张友才于2016年1月18日与被告解除合同之事均为捏造事实，其污蔑被告违约在先，原、被告的门面租赁合同中，双方明确约定次年交纳第二年度房租，须提前两个月即3月7日前交纳该年度租金，而原告故意拖延交纳房租时间。截止至本案传票收到前，被告未收到原告任何书面、电话、微信告知退回租金押金。原告提供证据如下：一、门面租赁合同一份；二、押金收据一份；三、租金收据一份；四、2010年5月1日租赁协议一份；五、张友才房产证一份；六、通知四份；七、营业执照一份；八、2016年3月1日房屋租赁协议一份；九、收据两份；十一、物业费收据一份。被告提交证据如下：一、照片两张；二、对话文字一份；三、租赁协议两份。经审理查明：张友才系位于郑州市金水区××花园××楼商业房××号房屋所有权人。2010年5月1日，被告与张友才签订房屋租赁协议一份，约定甲方张友才，乙方陈晓华，甲方房屋位于国基路××花园××楼××号，租给乙方使用，租金每月7146元，乙方每半年交一次房租，租期自2016年5月1日至2016年5月1日；等等。2015年5月1日，被告与张友才续签房屋租赁协议一份，甲方该房屋租给乙方继续使用，租金每月15600元；乙方每半年交一次房租；乙方在租期内不能另租他人，转租他人须征得甲方同意，乙方应在每半年之前5日足额缴齐六个月房租，超过15日甲方有权收回房屋。2015年4月28日,被告将上述房屋转租给原告，双方签订门面租赁合同一份，主要约定：出租方（甲方）陈晓华，承租方（乙方）董晓辉，甲方将其拥有的坐落于国基路××花园××楼××号门面房出租给乙方用于经营，门面建筑面积265平方米；租赁期自2015年5月7日起至2020年5月6日止；在本合同租期内，甲方按年收取租金，第一年租期由2015年5月7日至2016年5月6日止，租金为318000元；为保证合同的履行，押金5万元，若乙方无违约行为，本保证金甲方不计利息全额退还乙方；甲方在合同期内不能擅自解约，否则甲方应赔偿乙方二个月房租及物业费为赔偿金；等等。合同签订同日，原告依约向被告支付租房押金50000元及2015年5月7日至2016年5月6日年度房租318000元。被告陈晓华对此开具收据，且在庭审中认可已收到上述款项。2016年1月张友才前后向被告陈晓华发出四份通知，称被告未交清2015年及2016年租金；未经房东允许将房屋转租他人要求解除合同，并腾空房屋。原告于2016年3月1日与张友才重新签订房屋租赁协议一份，约定甲方张友才，乙方董晓辉，甲方该房屋租给乙方继续使用，租金2016年238500元，2017年238500元，2018年258500元；乙方每半年交一次房租；乙方在租期内不能另租他人，转租他人须征得甲方同意，乙方应在每半年之前5日足额缴齐六个月房租，超过15日甲方有权收回房屋。2016年3月1日张友才出具收条，载明：收到董晓辉保证金5万元，2016年度房屋租金238500元。原告出具的物业费收据载明：2016年1月1日至6月30日物业费为2858.5元。庭审中，被告辩称不知自己向张友才支付房租到什么时候，在本院释明下未提交支付租金的证据。本院认为：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，被告自房东张友才处承租房屋后，违反双方租赁合同中的不得转租的约定，将该房屋转租给原告；并且被告拖欠对房东张友才应付房租，致使房东将该房屋从被告处收回。后原告与张友才重新签订合同并交纳2016年全年房租，故原告请求解除与被告的转租合同，本院予以支持，被告并应当返还原告已付租金及保证金。原告诉请被告返还自2016年1月7日至5月6日期间的房屋租金106000元，保证金50000元，存在事实依据，故本院予以支持。原告还请求违约金53953元，存在合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告董晓辉和被告陈晓华于2015年4月28日签订的门面租赁合同解除。二、被告陈晓华于本判决生效之日起十日内返还原告董晓辉房屋租金106000元，押金50000元，并支付违约金53953元。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4449元，由被告陈晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郑文文人民陪审员  宋增喜人民陪审员  史 健二〇一七年六月五日书 记 员  田 硕