广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1203民初750号原告：庄大宇，男，汉族，1963年2月19日出生，住肇庆市端州区。原告：黄桂梅，女，汉族，1963年3月24日出生，住肇庆市端州区。两原告的共同委托代理人：何成亮、林晶晶，广东端庆律师事务所律师。被告：马海珍，女，汉族，1974年5月6日出生，住广西柳州市柳北区。原告庄大宇、黄桂梅诉被告马海珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄大宇、黄桂梅的共同委托代理人林晶晶到庭参加诉讼。被告马海珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：2014年6月3日，原告庄大宇与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于肇庆市鼎湖区新园二街22号房屋租赁给被告作为家庭居住场所使用，不作生产、经营场所使用。租赁期限为3年，即从2014年6月11日至2017年6月11日止，第一年月租金为3500元，以后每年租金在上一年的基础上上浮10%（即第二年3850元／月，第三年为4235元／月）。合同明确规定，该出租房子仅限于居家生活居住，不做生产，经营场所使用。不能破坏及污损房子结构及墙壁等。如不按时交纳租金，则按逾期支付租金额的3%按日支付违约金。合同同时约定了房屋的使用维修、租赁物的交付及返还、合同的变更与解除、违约责任及特别约定等其他事项。合同签订后，原告庄大宇已按合同约定将房屋交付给被告使用，被告前期仍准时按约定向被告交付租金，直到2015年8月9日以后被告一直以种种理由拒不交租。在公安机关对被告租赁的房屋及屋内的物品进行查封后，原告才得知被告并未按合同的约定将房屋作家庭居住场所使用，而是与其丈夫孙建阳将房屋用做生产假药、劣药的工场，被公安机关发现并刑事拘留、逮捕。被告将房屋作为生产工场的行为对房屋产生极大的损坏。直至到2016年10月15日，公安部门对查封物品及房屋解封并对被告取保候审后，原告联系被告，要求与被告商量解除合同及解决被告拖欠租金等问题，被告也一直回避，为此，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判令：1、解除原告庄大宇与被告于2014年6月3日签订的《房屋租赁合同书》；2、被告向原告赔偿各项费用及损失：（1）、被告从2015年8月10日至2016年10月15日止拖欠的房屋租金合计56145.8元。并逐月按应交未交租金总额承担每日3%的违约金20000元。（违约金按应交未交租金总额承担每日3%，从2015年8月10日起暂计至2016年10月15日止共计367275元，原告起诉要求20000元违约金）；（2）、被告承担所使用的水费95.1元及不交水费造成拆表装表费用30元。（3）、被告承担原告代缴的电费1243.32元。（4）、由于被告方破坏性使用房屋，造成墙壁损毁严重，依合同约定，需要重新修复人工材料费30000元。（5）、被告应按合同约定，承担合同违约金5000元。（6）、被告承担房屋清洁费2000元。（7）、赔偿家具损坏等3000元。合计117484.22元。3、本案的诉讼费由被告承担。原告提供证据如下：1、身份证，证明原告诉讼主体资格。2、身份证，证明被告诉讼主体资格。3、房屋租赁合同，证明原告与被告签订房屋租赁合同的事实。4、水费缴费单、拆表装表费用单，证明原告代为缴交水费的事实。5、电费缴费单，证明原告代为缴交电费的事实。6、墙壁损坏照片，证明被告损坏租赁房屋墙壁并需进行维修的事实。7、房子清洁费费用单，证明原告对房屋进行清洁的事实。8、家具损坏照片，证明被告使用家具及家具、损坏的事实。被告没有答辩，也没有提供证据。经审理查明：2014年6月3日，原告庄大宇与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告庄大宇将其与原告黄桂梅共同共有、位于肇庆市鼎湖区新园二街22号房屋租赁给被告使用，被告保证仅作居住，不作生产、经营场所使用，租赁期限3年，从2014年6月11日至2017年6月10日止，第一年月租金3500元，以后每年租金在上一年的基础上上浮10%（即第二年3850元／月，第三年为4235元／月），每半年缴交一次，首次租金在合同签订当日交付，之后的租金在每次租金使用完毕前1个月交付；被告缴交3个月租金10500元作保证金，保证金在租赁期满或解除，在被告交清租金、水电费、违约金等，对有损失部分赔偿及无其他遗留问题的，无息退还保证金，如有拖欠租金等，在保证金中抵扣；被告可使用房屋现有的设备（红木沙发2套，每套含长、短茶几各1、1长沙发、2短沙发，其中1长茶几、1短茶几、1长沙发有松动，1个2拼红木转角柜，1个双门红木衣柜，1张大理石餐台，1.8米大床2张，床头柜各2个，衣柜2个，热水器1个及其他设备），如有损坏，由被告按市场价赔偿；被告承担租期内的水电费及其他费用，因原告已委托银行代扣水电费，原告凭相关发票向被告收取上月的费用；租赁期内，应合理使用房屋及附属设施，被告使用不当致使房屋及附属设施受损，应负责维修、支付维修费用及赔偿相关损失；被告逾期不支付租金，按逾期支付租金额的3%按日支付违约金，连续或累计拖欠租金达1个月的，原告有权解除合同。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告租赁使用过程中，损坏了原告房屋的墙身和部分天花，被告没有支付2015年8月10日至2016年10月15日的租金，也没有向原告支付原告代付至2016年3月、4月、8月、9月份的水费共95.1元和8月、10月的电费共1243.32元。2016年11月2日，原告雇请人员对房屋进行了清洁和清理，为此支付了费用2000元；同日，肇庆市华拓消防水电安装工程有限公司对原告的房屋作出一份《工程（预）算表》，认定原告房屋维修工程的工程款为30000元，当日，该公司出具了收到原告工程款30000元的收据。2016年11月16日，原告向本院提起诉讼。庭审中，原告放弃要求被告支付拆表装表费30元和合同违约金5000元。经本院释明，原认为无需对房屋受损情况进行鉴定。本院认为:被告马海珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。原告庄大宇与被告签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务和行使权利。租赁合同签订后，原告依约将房屋及附属设施交付给被告使用，被告也应依约缴纳租金、水电费和合理安全使用房屋及附属设施。但被告使用至2015年8月10日，至今没有支付2015年8月10日至2016年10月15日的租金，也没有向原告支付原告代付水电费，并损坏了房屋的墙身和部分天花，被告的上述行为已构成违约，应负违约责任，因此，原告主张解除租赁合同，理据充分，本院予以支持；原告主张被告付清2015年8月10日至2016年10月15日的租金56145.8元，没有超出法律规定的范围，本院予以支持；原告主张遂月按日3%计付违约金并一次性计收违约金20000元，明显过高，本院予以调整，调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付至付清日止，其中2015年8月10日至2015年12月31日的租金18223.33元从2015年7月10日起计至2015年11月30日止，56145.8元从2015年12月1日起计至付清日止；原告主张水费95.1元、电费1243.32元，理据充分，本院予以支持；因被告没有清理房屋，致原告支出了房屋清洁费2000元，被告应予返还给原告；原告的房屋墙身和部分天花虽然受损，并支出了维修费用，但原告的修复未经被告认可，且经本院释明后，又不作鉴定，故其主张人工材料费30000元，理据不足，本院不予支持；因原告的证据不能证明被告损坏其家具，且被告在双方的租赁合同中明确注明了部分家具有松动，故原告主张家具损坏损坏3000元，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告庄大宇与被告马海珍于2014年6月3日签订的《房屋租赁合同书》在本判决发生法律效力之日解除。二、限被告马海珍在本判决发生法律效力之日七日向原告庄大宇、黄桂梅支付2015年8月10日至2016年10月15日的租金56145.8元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付，其中2015年8月10日至2015年12月31日的租金18223.33元从2015年7月10日起计至2015年11月30日止，56145.8元从2015年12月1日起计至付清日止）。三、限被告马海珍在本判决发生法律效力之日七日向原告庄大宇、黄桂梅支付2016年3月、4月、8月、9月份的水费和8月、10月的电费共1338.42元。四、限被告马海珍在本判决发生法律效力之日七日向原告庄大宇、黄桂梅支付清洁费2000元。五、驳回原告庄大宇、黄桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1325元，由原告庄大宇、黄桂梅负担428.57元，被告马海珍负担896.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李 广审 判 员  陈小凤人民陪审员  梁间明二〇一七年六月二十六日书 记 员  邵仲强