上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9854号原告：沈文毅，男，1987年11月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：朱望春，男，1964年1月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：潘定国，上海耶林律师事务所律师。原告沈文毅诉被告朱望春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法已采取保全措施。本案于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人潘定国到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意庭外和解，继续适用简易程序延长审限二个月。因案情复杂，本院依法组成合议庭进行审理。庭审中，依原告申请对系争房屋当前市场价值进行司法鉴定，本院依法委托相关机构进行司法评估，相关机构也出具了司法评估报告。本案于2017年4月25日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人潘定国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈文毅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年6月17日签订的《购房协议书》及原、被告双方于2016年8月15日签订的《购房补充协议》；2、判令被告退还原告购房款人民币16万元；3、判令被告赔偿原告因合同解除而产生的损失91万元。事实和理由：原、被告双方于2016年6月17日签订的《购房协议书》，该协议书约定被告将位于上海市青浦区清河湾路699旭辉玫瑰湾50号1402室房屋转让给原告，房屋总价为230万元，后又于2016年8月15日签订《购房补充协议》，该补充协议约定房屋转让价款为232万元。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款首付(含定金)86万元，因系争房屋目前存在过多的权利限制：住房贷款、私人抵押贷款及司法查封，后续可能涉及其他查封。系争房屋目前存在无法过户，且被告明确告知原告无法清除过户障碍，并告知原告不再履行合同。之后被告返还了原告房款70万元，另有16万元至今未还。鉴于被告违约导致合同解除，原告存在房屋上涨损失，系争房屋经司法评估后，该损失原告确定为91万元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告朱望春辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请1，因购房协议及补偿协议本身无效，不存在解除。无效的理由在于：2016年6月17日原、被告双方在签订购房协议书时，系争房屋已经被司法机关查封，且被告也告知原告若房屋因查封导致无法过户的，被告不承担责任。在此基础上，双方签订的购房协议书违反了城市房地产管理法第37条第2项的规定。如果法院认定双方所签订的协议有效，被告同意解除。针对诉请2，被告同意返还原告16万元购房款。针对诉请3，目前系争房屋的房价是涨价了，但被告不同意支付原告91万元的损失，在2016年7月24日被告出具的承诺书中明确如因其他原因不能将房屋过户至原告名下，此暂付款无条件归还原告并由案外人姚某某作担保。经开庭审理查明：2016年6月17日，原、被告通过中介方上海住商不动产经纪有限公司签订了《购房协议书》一份，该协议书约定，被告将位于上海市青浦区清河湾路699旭辉玫瑰湾50号1402室房屋转让给原告，房屋建筑面积为86.83平方米，房屋总价230万元，此交易的税收、交易费由原告承担，中介费双方各承担本次交易房价的1%。房款付款方式：第一期定金5万元，第二期首付款90万元网签当天支付，第三期尾款55万元过户当天支付，第四期贷款80万元，以银行放款时间为准。原、被告双方同意被告在款清后搬出该房屋，并通知原告进行验收交割，双方在对房屋装饰、设备等进行查验无误后，被告将房屋交付给原告。被告售出的产权应具备以下几点：一、水、电、煤、通讯、物业管理费及有线电视完清。二、被告原房屋的所有债权、债务与原告无关。三、被告应在房屋交付前将该房屋内的原有户口迁走。违约责任：原、被告双方如原告违约，则付给被告定金5万元作为赔偿金付给被告。如被告违约，则被告双倍返还原告所支付的定金。原、被告双方同意，本次房屋交易房款均由中介方保管，待原告出新产证由中介方转付给被告。2016年7月13日，原、被告签订特别协议一份，约定，原告同意多支付被告房款2万元，即房屋总价为232万元。原、被告同意，本次房屋交易房款均由第三人兴众小额贷款有限公司保管，待原告出新产证由第三方转付给原告。2016年7月24日由被告及案外人姚某某向原告出具承诺书一份，内容为因原告暂付被告房款70万元，如因其他原因不能将房屋过户至原告名下，此暂付款无条件归还原告并由案外人姚某某作担保。另，该70万元经约定划入担保人姚某某银行账户。原、被告双方于2016年8月15日再行签订的《购房补充协议》一份，该补充协议约定，系争房屋转让价款为232万元，付款方式：第一期(定金)77万元，第二期(首付)86万元(包括定金)，第三期(尾款)71万元，过户当天交付，第四期(贷款)75万元，以银行放款为准。经原、被告同意，被告于款清后搬出该房屋，并通知原告进行验收交割，双方在对房屋装饰、设备等进行查验无误后，被告将房屋交付给原告。被告在2016年11月30日之前将房产过户到原告名下。被告售出的产权应具备以下几点：一、水、电、煤、通讯、物业管理费及有线电视完清。二、被告原房屋的所有债权、债务与原告无关。三、被告应在房屋交付前将该房屋内的原有户口迁走。违约责任：原、被告双方如原告违约，则付给被告定金77万元作为赔偿金付给被告。如被告违约，则被告双倍返还原告所支付的定金。原、被告双方同意，本次房屋交易房款均由上海青浦兴众小额贷款股份有限公司总经理姚某某保管，待原告出新产证由姚某某转付给被告。现原告定金及首付款已付清。上述协议签订后，原告向被告支付了16万元，2016年7月24日原告分别将30万元、40万元另行转账给案外人姚某某，2016年9月5日案外人姚某某将70万元作为还款汇给原告，尚剩余16万元被告未返还，上述款项均作为房款。另查明，系争房屋于2015年6月12日办理产证，登记在被告名下。系争房屋权利限制状况目前除了本案原告申请财产保全所涉及的司法查封之外，还涉及多个抵押状况及司法查封等情况，2015年6月12日办理的抵押登记，抵押权人交通银行股份有限公司上海青浦支行，抵押债权金额为60万元；2015年6月23日办理的抵押登记，抵押权人严碎光，抵押债权金额为60万元；2015年6月25日办理的抵押登记，抵押权人陈美芳，抵押债权金额为90万元；2016年8月10日本院因他案(2016)沪0118民初8130号所采取的司法查封，该司法查封至2017年2月24日原告再行查询时已涤除。审理中，依原告申请对系争房屋当前市场价值进行司法鉴定，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行司法评估，该公司于2017年2月23日出具司法估价报告，估价结果为：系争房屋市场价值为323万元，折合建筑面积单价为37,199元/平方米。为此，原告先行垫付了估价费用9,518元。以上事实，由原、被告的陈述、购房协议书、特别协议、承诺书、购房补充协议书、收款收据、房屋土地状况信息及房地产抵押状况信息、电子银行回单、评估报告及发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案中，原、被告都同意解除购房协议书及购房补充协议，被告也同意返还原告支付的房款16万元。但对于解除时间，原告认为以本案第一次开庭日期2016年11月3日为准，被告已清楚原告要求解除协议的诉讼请求。被告认为，解除日期应为2016年8月31日，理由是原、被告之间的2016年8月31日微信聊天记录能证明双方已经达成解除协议的意思表示。对于原告主张的被告赔偿原告因合同解除而产生的损失91万元。原告认为，因系争房屋目前存在过多的权利限制，包括住房贷款、私人抵押贷款及司法查封，后续可能涉及其他查封。系争房屋目前存在无法过户，且被告明确告知原告无法清除过户障碍，并告知原告不再履行合同。鉴于被告违约导致合同解除，原告因此主张房屋上涨损失。原告也认可在签订协议时的清楚房屋所涉及的抵押及查封状况，但当时被告口头承诺由被告自行涤除查封及抵押。在后续签订的购房补充协议第5条明确约定：如被告违约，则被告双倍返还原告所支付的定金人民币77万元，按照房屋总价77万元定金已经超过了房屋总价20%的约定，对于超过部分不作为定金。基于双方目前无法办理房屋过户登记，虽然协议约定了违约责任，但原告不再主张违约责任，而主张要求被告赔偿相应的损失。购房补充协议签订之后，双方没有签订正式的商品房网签合同，但是在购房补充协议中，双方明确约定被告应在2016年11月30日之前将房屋过户至原告名下。原告为此还提供了微信聊天记录等证据。被告对原告的微信聊天记录真实性不予确认，被告认为，被告不存在违约，原告在签订协议时，明知系争房屋存在抵押和查封，原告实际上已经预见了存在过户不能，但原告仍然坚持购买。承诺书中，原、被告也确认，原告明确知道双方约定了若系争房屋基于查封或抵押导致房屋不能过户的，被告只要返还原告购房款，双方互不承担违约责任。中介公司出具的证明，也明确原、被告在签订协议时，原告是知道系争房屋存在抵押及查封。但是原告坚持购买房屋，若系争房屋基于查封及抵押等问题导致房屋不能过户的，双方的合同立即解除，双方互不承担违约责任。对此，被告提供了中介公司证明、微信聊天记录等证据，原告对被告的上述证据真实性予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告均同意解除购房协议书及购房补充协议，被告也同意返还原告支付的房款16万元。关于解除日期，被告认为是2016年8月31日，原告认为是2016年11月3日。本院认为，原、被告双方在本案诉讼之前均未有解除协议的书面证据，原告主张按照2016年11月3日本案开庭之日为解除协议之日，并无不当，本院确认协议解除日期为2016年11月3日，原告上述两项诉请原、被告均无争议，且于法无悖，本院予以支持。关于被告是否需要向原告赔偿房屋价值上涨的差价损失问题，本院认为，原、被告在签订协议时，原告明知系争房屋存在抵押及查封，理应充分认识到系争房屋存在无法过户的可能，但原告坚持购买房屋。现原告仍以系争房屋存在抵押及查封，无法过户为由，要求被告承担违约责任，并继而要求被告赔偿房屋价值上涨的差价损失，显与事实不符，原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告沈文毅与被告朱望春于2016年6月17日签订的《购房协议书》及2016年8月15日签订的《购房补充协议》于2016年11月3日予以解除；二、被告朱望春应于本判决生效之日起十日内返还原告沈文毅房款人民币16万元；三、驳回原告沈文毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币14,510元，保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币19,510元，由被告负担人民币8,580元，由原告负担人民币10,930元；司法评估费人民币9,518元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  陈才良二〇一七年六月十三日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。