沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初3849号原告:沈阳福来居物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区方文路2号。法定代表人：梁冬云，该公司总经理。委托代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。委托代理人：李思思，辽宁恒生律师事务所律师。被告：朱小军，无职业。原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告朱小军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法由审判员杨丽适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳福来居物业管理有限公司的委托诉讼代理人李思思、高健、被告朱小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳福来居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费人民币7274.8元并承担违约责任；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2006年9月28日及2007年9月25日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司分别签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费（1/月.平方米），缴费时间为每季度结束前十五日内交纳下季度物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日0.3%的标准向原告支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积90.37平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年11月13日至2017年3月的物业管理费人民币3614.8元，电梯费960元，地下车位费2700元，合计：7274.8元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，可被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告朱小军辩称，物业没有与业主签的合同，物业没有资质来提供物业服务，原告没有收费许可，且物业年审不合格，故被告不同意支付物业费。本院经审理认定事实如下：原告沈阳福来居物业管理有限公司成立于2004年6月30日，资质等级三级。2014年8月11日起，原告资质等级升级为二级。2006年9月28日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城一期前期物业服务合同》，负责管理御龙逸城一期建筑面积18.487万平方米前期物业。2007年9月25日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城二期前期物业服务合同》负责管理御龙逸城二期建筑面积13.914万平方米前期物业。2008年4月18日，经沈阳市玛盛物业招投标代理有限公司确定，原告为御龙逸城二期项目中标单位。2007年10月26日，原告与被告朱小军签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所有并居住的御龙逸城3区306号楼1-3-1室，建筑面积90.37平方米房屋进行物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1元。协议自双方签字之日起生效，至业主大会召开（业主委员会成立）并与物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》后废止。同日，被告朱小军签订入户卡申请表，显示入住成员2人。被告朱小军应当按照约定向原告缴纳从2013年11月13日至2017年3月的物业管理费人民币3614.8元，电梯费960元，地下车位费2700元，合计：7274.8元，但被告一直拒绝缴费。原告因此起诉到法院。上述事实，有当事人陈述、住户登记表、前期物业管理协议、中标通知书、前期物业服务合同、入住费用确认单等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，2007年10月26日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告朱小军签订《前期物业管理服务协议》，该协议系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，且原告已按合同约定向被告履行物业服务义务，被告已接受该物业服务。因此，被告应当向原告缴纳物业服务费及电梯运行服务费。关于被告抗辩称物业公司不具备物业服务资质，《前期物业管理服务协议》无效问题。根据《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。被告对原告的物业服务资质等级有异议，可以向相关的行政部门主张，或召开业主委员会重新选定物业公司，不能因此导致《前期物���管理服务协议》无效，从而拒付物业费。因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于中标日期与签订合同日期不符，合同虚假问题，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但应当采用招投标的方式选聘具备相应资质的物业服务企业，违反该规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。原、被告双方签署的《前期物业管理服务协议》早于原告的中标时间，原告方未提供合理的解释，被告方可以要求行政机关予以处理。被告据此拒交物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务质量问题，通过我院现场勘验，被告所居住的御龙逸城小区内，存在门禁开放外来人员随意出入、园区栅栏及单元门损坏未能及时修理、多处管线裸露无人修理、地砖墙皮多处脱落、垃圾堆放等情形，原告履行物业服务确有瑕疵。根据收取费用与服务相适应的原则，原告要求被告全额支付物业费并不公平，本院认为应由被告按欠费金额的80%向原告缴纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条，《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告朱小军于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告沈阳福来居物业管理有限公司自2013年11月13日至2017年3月的物业管理费、电梯费、地下车位费合计：6551.84元（3614.8×80%+960+2700）；二、驳回原告沈阳福来居物业管理有限公司其他诉讼请求及被告朱小军的抗辩。被告朱小军如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（已减半收取），由被告朱小军承担。本判决为终审判决。审判员 杨 丽二〇一七年六月七日书记员 边建勋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门���准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。《物业服务企业资质管理办法》第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。