苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3142号原告：朱学文，男，1964年11月20日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。原告：叶淑霞，女，1972年11月6日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。两原告共同委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王颖，江苏新苏律师事务所实习律师。被告：朱春鸿，男，1982年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告朱学文、叶淑霞与被告朱春鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理，由代理审判员王玲独任审判。本案于2016年9月12日、2017年2月27日两次公开开庭进行了审理。原告朱学文、叶淑霞的共同委托诉讼代理人胡伟，被告朱春鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱学文、叶淑霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告方支付违约金260000元；3、判令被告向原告方支付涉案房屋租金损失12000元（自2016年3月25日计算至法院判决确定的履行之日，按照4000元/月的标准计算）；4、判令被告向原告方支付逾期付款损失5655元（自2016年3月25日计算至法院判决确定的履行之日，以应付款400000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告方将第一项诉讼请求变更为请求判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；将第四项诉讼请求变更为判令被告支付原告方逾期付款损失（以2500000元为基数，自2016年3月25日起计算至被告实际履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。事实和理由：2016年2月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告方将位于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园二区20幢504室房屋出售给被告，房款为2600000元。合同同时约定双方于2016年3月25日前办理网签及资金托管手续。后被告一直拖延、未按约定配合办理网签及后续合同履行手续，故原告诉至法院。被告朱春鸿辩称，原、被告签订合同约定，因涉案房屋彼时尚有900000元的抵押贷款，在被告支付垫资费后由中介寻找第三方垫资公司代为偿还该贷款。后因原告方征信问题，垫资公司不同意垫资，才导致合同没有继续履行。因此，合同未能继续履行的原因不在于被告，故被告不应承担相关违约责任。被告希望继续履行合同，如判决解除合同，则原告方应将收到的100000元定金退还被告。经审理查明，2016年2月28日，原告朱学文、叶淑霞作为售房人（甲方），被告朱春鸿作为购房人（乙方），苏州存房房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》一份，约定原告方将位于本区香城花园二区20幢504室房屋出售给被告，房屋建筑面积为199.09平方米，实际成交价格为2600000元；被告于合同签订当日向原告方交付定金50000元，次日前追加定金50000元，合计定金100000元，交易过程中定金转为房款；三方约定于2016年3月25日前签订网签合同、资金托管协议，并办理相关资金托管手续。合同第五条相关事宜之第七款约定：甲乙双方均同意通过丙方办理交易环节中的金融服务，服务包含但不限于贷款、涉及交易房款的资金借贷服务等。合同第六条违约责任之第四款约定：“如果甲乙双方未能按照第四条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。”合同第八条其他约定事宜另手写约定：“甲方承诺征信良好，无不良征信记录；乙方承诺甲方垫资费用由乙方承担，评估价220万，与实际成交价部分（￥400000.00）含定金于网签当日支付，乙方承担公证费；甲乙双方约定，3月20日2016年之前做公证；甲乙双方约定260万甲方净到手价格，甲方贷款（此房）由乙方解决，贷款为90万，若不足90万则以定金形式给甲方。”另查明，位于本区××和街道相城大道××城××室房屋为原告朱学文、叶淑霞共同共有，其中房屋建筑面积为121.13平方米，阁楼建筑面积为77.96平方米，合计199.09平方米，该房屋另含39.08平方米车库一个。2012年8月6日，该房屋上设立一项他项权利，权利人为中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省苏州市分行，权利价值为1521000元，约定期限至2024年8月6日。2016年6月3日，原告朱学文向被告朱春鸿发出《关于要求继续履行函》，认为被告朱春鸿因资金问题迟延签订网签合同，在原告方及中介方多次催促下仍借故拖延，已构成严重违约，要求被告朱春鸿在收函后7日内联系原告方办理后续合同履行事宜，逾期则原告方将根据合同约定解除合同并要求被告朱春鸿承担违约责任。被告朱春鸿确认收到该函件。审理中，原、被告双方一致确认被告朱春鸿于2016年2月28日向原告方支付定金100000元；合同签订时，涉案房屋上存有的他项权利价值约为900000元。上述事实，由原告朱学文、叶淑霞提供的当事人身份信息，房屋买卖合同、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件、房屋权属登记簿、函复印件、快递回单，以及当事人当庭陈述等附卷佐证，本院予以确认。庭审中，原告方另提供原告朱学文与中介处人员吴佩的电话录音5段、原告朱学文与被告朱春鸿的录音1段及原告朱学文与吴佩的微信聊天记录14页，经质证，被告朱春鸿对发生于原告方与吴佩之间的录音及微信记录表示不清楚，但认为录音中提到的50000元是因原告方认为合同拖延履行的时间太长，房价又涨了，所以被告同意补偿原告方50000元；对于发生在原告朱学文与其之间的录音，被告朱春鸿表示记不清楚了，庭后7日内提交书面质证意见。但被告朱春鸿至今未就该证据向本院提交任何意见。庭审中，原、被告双方就合同未能继续履行的原因各执一词，原告方主张双方约定房屋的首付款为1000000元，扣除已付的100000元定金，剩余900000元由被告找垫资公司垫资后直接支付给原告方，由原告方去办理贷款（他项权利）注销的相关手续，剩余房款1600000元则待被告的贷款办下后支付给原告方；当时垫资未成功的原因在于中介找的垫资银行与被告的贷款银行存在分歧，贷款银行不同意垫资的方式，且还存在垫资行的其他因素导致垫资失败。合同未按期履行后，原告方多次催促被告履行，但被告拒不履行。被告朱春鸿则认为双方约定房屋上所存有的900000元贷款（他项权利）由中介公司垫资支付给银行，垫资利息等费用由其承担，在他项权利解除并办理网签后，被告将房款的30%作为首付款支付给原告方，后在约定的网签时间之前，因原告方缺乏相应的手续材料以及中介处经手人离职，直至2016年4月中旬中介公司才将因原告方征信问题导致无法办理垫资情况告诉被告，中介说没有其他办法帮原告方垫资，导致事情被耽搁。被告朱春鸿另表示如有合法保障的前提下，为了房屋买卖合同的顺利履行，愿意代原告方归还涉案房屋上的相应贷款。双方另就合同第八条其他约定事项中的内容进行陈述，原告方认为该条款中所约定的“垫资费用”是指房屋上存有的贷款由被告找中介公司进行相应的垫付而产生的费用；“评估价”是指网签评估价，将房价做低一点进而可少缴纳部分税费；“公证费”是指房屋买卖过程中的相应手续进行公证所产生的费用；“甲方贷款由乙方解决”是指房屋购买时被告因资金问题，涉案房屋上原有的贷款由被告解决或由其委托中介公司进行相应垫付；“260万为甲方净到手价格”是指涉案房屋价格为2600000元，其中包含900000元贷款，该部分贷款由被告解决，在网签及资金托管时被告支付2600000元，其中的900000元支付给垫资公司，剩余的1700000元支付给原告，贷款金额不足900000元的部分由定金补足。被告朱春鸿认为“公证”是指就垫资情况进行的公证，但实际并未办理；“净到手”价格是指房屋价格为2600000元，其中包含900000元贷款，该部分贷款由被告支付垫资费用后，由中介公司找垫资公司垫资解决。其余部分均认可原告方的理解。本院认为，原、被告双方于2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法、有效，双方当事人应当严格按照该《房屋买卖合同》的约定履行各自的合同义务。合同约定，原、被告双方于2016年3月25日前签订涉案房屋的网签合同，并于该日期前签订房屋的资金托管协议及办理相关的资金托管手续。鉴于庭审时双方一致确认签订合同时涉案房屋上仍存有大约为900000元的他项权利（贷款），故该他项权利最迟应于2016年3月25日前进行清偿后并予注销。原告方认为系被告因资金问题拖延合同履行，被告朱春鸿则认为系因原告方存在征信问题未能成功办理垫资，并进而导致合同延迟履行。对此，本院认为，虽按照通常理解及交易习惯，出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即出卖人应保证所交付的标的物不得存在权利瑕疵，但本案中根据双方所签订的《房屋买卖合同》，其中第八条虽约定了：“乙方承诺甲方垫资费用由乙方承担……”的内容，但同时又约定：“……甲方贷款（此房）由乙方解决。贷款为90万，若不足90万，则以定金形式给甲方。”该条款结合上下文，应理解为签订合同时所存有的约900000元的他项权利由被告找垫资公司垫资，所需垫资费用由被告承担；若垫资未能成功，则亦由被告负责该约900000元的他项权利的注销，即原、被告双方明确约定了由受让人，即被告朱春鸿代为清偿债务以消灭抵押权。现被告朱春鸿认为其仅承担垫资费用，垫资未能成功导致的抵押权未能解除，以及所导致的合同迟延履行并非其过错，但对此未能提供双方就《房屋买卖合同》中的约定进行变更的相应证据，对垫资未能成功的原因系因原告方存在征信问题，被告亦至今未能进行举证，结合原告方提供的与被告朱春鸿之间的录音中被告朱春鸿从未提及原告方存在违约的情况，反而一再要求原告方给予一定的宽限时间，故本院根据现有证据，对原告方主张被告朱春鸿存在违约并据此要求解除《房屋买卖合同》的主张予以支持。关于违约金，根据合同第六条第四款，如一方未能按条款约定期限履行合同，守约方有权要求违约方按照房款总金额10%承担违约责任，现被告朱春鸿延迟履行，合同亦因此解除，故本院对原告方要求被告朱春鸿支付房款10%的违约金，即260000元的主张，予以支持。因原告方在本案中已选择适用违约金，故所收取被告朱春鸿支付的定金100000元，原告方应予返还。另关于原告方所主张的涉案房屋自2016年3月25日起至本院判决确定的履行之日止的房屋租金，及上述期间按照应付款2500000元为基数计算的逾期付款利息损失。因原告方未就涉案房屋的租金标准进行举证，而所主张的逾期付款利息亦无相应的事实及合同依据，另鉴于本院已在上述违约金中作一并考量，故不再另行支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告朱学文、叶淑霞与被告朱春鸿于2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告朱春鸿支付原告朱学文、叶淑霞违约金人民币260000元。三、原告朱学文、叶淑霞返还被告朱春鸿定金人民币100000元。综合上述第二、第三项，被告朱春鸿支付原告朱学文、叶淑霞人民币160000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。四、驳回原告朱学文、叶淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币14910元，由原告朱学文、叶淑霞负担70元，由被告朱春鸿负担14840元（此款原告朱学文、叶淑霞已自愿垫付，不再退还，被告朱春鸿于本判决生效之日起十日内支付原告朱学文、叶淑霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年六月二十八日书 记 员 唐宽正