安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1124民初931号原告：朱云秀，女，1971年1月8日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原告：张克平，男，1973年12月12日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄国超，安徽江安律师事务所律师。被告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县，统一社会信用代码913411246709055111(1-1)。法定代表人：彭希祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：林莉，女，该公司法务专员。原告朱云秀、张克平诉被告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（简称瑞祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理。依法由审判员杨克明适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告朱云秀、张克平的委托诉讼代理人黄国超、被告瑞祥公司委托诉讼代理人林莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱云秀、张克平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金39602.66元；2.判令确认被告自2017年1月1日起，按照逾期交房造成的实际损失（年租金损失为19571.52元）给付，直至商铺实际交付之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，将第一项请求变更为：判令被告向原告支付逾期交房违约金29748.48元。事实和理由：2013年8月5日，朱云秀、张克平与瑞祥公司签订商品房预售合同一份，合同约定瑞祥公司将其开发的位于全椒县××镇×××路××××××街×期××-×××号商铺出售给朱云秀、张克平，房屋售价185928.00元；同时约定瑞祥公司应当于2014年1月1日前将商铺交付给朱云秀、张克平，逾期60天内的违约金为日万分之一，超过61天的违约金为日万分之二；房屋交付条件为验收合格。合同签订后，原告按时将全部房屋价款支付给被告，因商铺建筑未能按期竣工验收，瑞祥公司未能如期交付房屋。瑞祥公司迟延交房，直接导致其与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《委托经营管理合同》无法履行，造成实际利益损失，故向法院起诉请求依法审理。瑞祥公司辩称：请求法院驳回朱云秀、张克平的诉讼请求，具体理由如下：一、涉案商铺已于2013年9月28日经过勘察、设计、施工、监理等单位验收并出具验收意见书，符合质量标准和交付条件。交付时也符合预售合同附件三约定的质量标准。二、瑞祥公司和上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司是分别设立的两家公司，公司经营范围各不相同，不存在人格混同。三、根据一揽子合同（商品房预售合同和委托经营管理合同）约定及实际做法，瑞祥公司为节省人力物力，可以将商铺直接交付给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司经营管理。经审理查明：2013年10月31日，朱云秀、张克平与瑞祥公司（合同名称安徽瑞祥置业有限公司，2014年7月25日变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订了一份《商品房预售合同》，合同第二条第一款：乙方（朱云秀、张克平）向甲方（瑞祥公司）购买全椒县××镇×××路××××××街×期××-×××号商铺。第二款：据甲方暂测该房屋建筑面积为28.66平方米，……。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格），为人民币6487.37元。根据甲方暂测得房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包括房屋全装修价格）暂定人民币185928.00元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：该商品房经验收合格。第十一条：甲方定于2014年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之二的违约金，违约金自本合同第十一条约定最后交付期限之后61日起算至实际交付之日止。商品房预售合同附件三内容：该房屋建筑结构、装修及设备标准1、外墙：石材涂料2、内墙：刮白3、地面：公共部分瓷砖4、顶棚：公共部分石膏吊顶5、门窗：卷门6、电梯：公共部分电梯。预售合同补充条款第八条：买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。《商品房预售合同》签订同时，朱云秀、张克平（甲方）与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订了一份《百货商铺委托经营管理合同》，合同第一条：甲方的商铺坐落于安徽省全椒县××路与××路交汇处××-×××号商铺。该商铺建筑面积为28.66平方米（此面积含公用部分和设施分摊部分面积），装修状况：毛坯，……。第三条：委托经营期限1、该商铺的委托经营期限自2013年12月31日起至2033年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺。2、……。第五条第一款第一项：作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。合同签订后，朱云秀、张克平支付给瑞祥公司房款185928.00元；上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司出具商铺交接记录单，证明瑞祥公司于2013年12月31日将朱云秀、张克平所购的×期××-×××号商铺移交给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司。上述事实，有朱云秀、张克平所提交的《商品房预售合同》、发票、《百货商铺委托经营管理合同》等证据，瑞祥公司提交的建设工程竣工验收备案表、商铺交接记录单等证据在卷予以证实。本院认为：朱云秀、张克平与瑞祥公司签订《商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上签订的，合同内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立且合同有效，对当事人具有法律约束力。针对本案双方当事人的争议焦点问题，现分别说理分析如下：一、关于在合同约定的交付期限涉案商铺是否符合交付条件。根据双方预售合同约定，该商品房经验收合格才能交付，司法实践中，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案中，涉案商铺工程于2013年9月28日由勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定，商铺交付时也符合合同附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准等六项补充标准约定。据此，可以认定2013年12月31日，瑞祥公司交付的商铺符合交付条件，对朱云秀、张克平的主张本院不予支持。二、关于瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司人格是否混同。人格混同一般意义的理解为：民商事主体在从事民商事活动中，两个主体之间存在资产不分、人事不分和业务相同，与其交易的第三人无法分清与谁进行交易。根据上述理解，认定人格混同具有严格的标准和条件，只有符合上述标准才能认定人格混同。本案中，无充分证据证明瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司之间存在上述混同，朱云秀、张克平仅凭《百货商铺委托经营管理合同》中的一部电话号码来证明人格混同，显然不具有证明力，对朱云秀、张克平的主张本院不予支持。三、关于商铺交付是否履行对象错误。本案涉及的商铺，属于产权式商铺，朱云秀、张克平在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订《商品房预售合同》的同时，又与第三方上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，本院认为，瑞祥公司将朱云秀、张克平购买的商铺直接向上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司交付并无不当，且三年来朱云秀、张克平一直没有提出商铺未交付问题，上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司也没有向朱云秀、张克平提出商铺没有按期交付问题，事实上朱云秀、张克平购买的商铺一直由上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司进行占有、管理。瑞祥公司将商铺交付给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，视为已交付给朱云秀、张克平，履行对象并无错误。对朱云秀、张克平的主张本院不予支持。综上所述，本院认为，瑞祥公司在商铺购买合同履行过程中，交付的商铺符合合同约定的交付条件、交付期限和交付对象，瑞祥公司没有违反合同约定，更没有给朱云秀、张克平造成损失（委托经营管理合同朱云秀、张克平给予上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司三年市场培育期，委托经营的前三年收入归受托人上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司享有），朱云秀、张克平请求判令瑞祥公司支付逾期交房违约金及租金损失请求无事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱云秀、张克平的诉讼请求。案件受理费790元，适用简易程序减半收取395元，由原告朱云秀、张克平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨克明二〇一七年六月二十一日书记员  孙庆芳附本案适用的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。