江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1324民初5802号原告：陆召才，男，1975年12月22日出生，汉族，农民，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈永林，江苏可行律师事务所律师。被告：欧猛，男，1975年8月10日出生，汉族，农民，住泗洪县。委托诉讼代理人：欧席清（系欧猛父亲），男，1938年1月30日出生，汉族，农民，住泗洪县。委托诉讼代理人：周猛，江苏力胜律师事务所律师。被告：宿迁市金正置业有限公司，住所地宿迁市宿城区原种场石蒌居委会。组织机构代码68530377-5。法定代表人：张文胜，该公司董事长。原告陆召才与被告欧猛、宿迁市金正置业有限公司（以下简称金正公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告陆召才及其委托诉讼代理人陈永林，被告欧猛委托诉讼代理人欧席清、周猛，被告金正公司法定代表人张文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆召才向本院提出诉讼请求：1、判令被告欧猛停止侵害、排除妨害，将位于泗洪县归仁镇富源小区8幢403号房屋腾空并交付原告；2、被告金正公司协助原告收回上述房屋。事实与理由：2010年5月14日，被告金正公司以出让方式取得位于泗洪县归仁镇徐宁路东侧11516平方米的国有土地使用权，土地使用权证号为“洪国用（2011）第3535号”，土地用途为商住。之后，被告金正公司在该地段投资开发泗洪县归仁镇富源小区项目。2013年12月13日，原告陆召才与被告金正公司签订商品房买卖合同1份，约定由原告购买被告金正公司开发的泗洪县归仁镇富源小区8幢403号房屋一套，房屋价款为130000元，付款方式为一次性付清。原告依约交付了购房款130000元，被告金正公司向原告出具收款收据，并将房屋钥匙交付给原告。因原告在归仁镇另有住房，故原告没有立即装修该房屋，而是该涉案房屋房门锁上，待以后需要再做处理。2014年7月，原告发现该房屋入户门已被撬开，被告欧猛雇人装修涉案房屋，并称涉案房屋由其购买。双方因此产生纠纷，原告报警，经泗洪县公安局归仁派出所调解未果。原告合法购买被告金正公司开发的商品房，持有商品房买卖合同、收款收据、涉案房屋钥匙，原告已实际取得该房屋的所有权，而被告欧猛占有该房屋没有合法依据。故原告提起诉讼，要求判如所请。被告欧猛辩称：原告并未取得涉案房屋的物权，也未合法占有过涉案房屋，原告起诉被告欧猛没有事实与法律依据。原告不是适格主体，应裁定驳回起诉。被告金正公司辩称：涉案房屋在2013年出售给原告，原告已将130000元购房款交付被告金正公司。原告付清购房款当天，被告金正公司已将该房屋交付给原告。原告是涉案房屋的合法所有权人，被告金正公司对原告的诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对于原告举证的一串钥匙，无法认定其系涉案房屋的原始钥匙，被告欧猛对此不予认可，故本院对该组证据的证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月14日，被告金正公司以出让方式取得位于泗洪县归仁镇徐宁路东侧11516平方米的国有土地使用权，土地使用权证号为“洪国用（2011）第3535号”，土地用途为商住用地。之后，被告金正公司在该地段投资开发泗洪县归仁镇富源小区项目。2013年12月13日，原告陆召才与被告金正公司签订商品房买卖合同1份，约定由原告购买被告金正公司开发的泗洪县归仁镇富源小区8幢403号房屋一套，房屋价款为130000元，付款方式为一次性付清。原告依约于签订合同当日交付了购房款130000元，被告金正公司向原告出具收款收据1份。2013年7月29日，被告金正公司法定代表人张文胜与案外人黄镇协商一致，约定金正公司将归仁镇富源小区8幢403、503、504号房屋抵给黄镇，28万元借款本息由黄镇负责偿还，金正公司法定代表人张文胜安排公司工作人员李艳辉将协商好的以房抵债约定内容书写在商品房买卖合同上，该合同在交给李艳辉之前已有张文胜签名并加盖金正公司公章。该以房抵债合同签订后，于2014年12月5日，黄镇与欧席清的儿子欧猛签订房屋转让协议，约定黄镇将位于归仁镇富源小区8幢403号房屋以100000元的价格出售给欧猛。被告欧猛于签订协议当日支付首付款80000元，于2015年7月17日交付购房尾款20000元。2015年1月1日，原告发现被告欧猛雇人对涉案房屋进行室内装修，双方发生纠纷，原告报警处理。经泗洪县公安局归仁派出所民警现场了解，双方系房屋产权纠纷，建议双方到法院起诉处理。自2015年1月1日起至今，涉案房屋处于被告欧猛占有使用状态。涉案房屋未办理房屋所有权登记。本案争议焦点为：1、被告欧猛是否合法占有涉案房屋；2、原告陆召才的排除妨害请求应否支持。对于争议焦点1，本院认为，被告欧猛系合法占有涉案房屋。理由如下：在原告与被告金正公司签订买卖合同之前，涉案房屋已被金正公司抵给案外人黄镇，后黄镇将该房屋出售给被告欧猛，欧猛已按约向黄镇支付合理对价，故被告欧猛系基于买卖合同合法占有涉案房屋。对于争议焦点2，本院认为，原告陆召才的排除妨害请求不应支持。理由如下：金正公司是在将涉案房屋抵给黄镇之后，又将涉案房屋出售给原告陆召才，原告陆召才虽支付了合理对价，但并未实际占有涉案房屋，也未取得涉案房屋所有权。对于一房数卖情形下，买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，本案中，作为涉案房屋的买受人即原告陆召才及被告欧猛，双方均未办理房屋所有权登记，但被告欧猛合法占有涉案房屋，故被告欧猛对涉案房屋的合法占有权利应受法律保护，原告陆召才的排除妨害请求不应支持。综上，原告陆召才无权要求被告欧猛停止侵害、排除妨害，将位于泗洪县归仁镇富源小区8幢403号房屋腾空并交付原告，故原告对被告欧猛、金正公司的诉讼请求，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告陆召才全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告陆召才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费80元(开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80)。审 判 长  王宝波人民陪审员  朱发扬人民陪审员  陈野林二〇一七年六月十四日书 记 员  胡 蝶附录一：本案证据目录原告提供的证据及证明目的如下：商品房买卖合同1份，证明2013年12月13日，原告与金正公司签订买卖合同的相关事实。购房款收据1份，证明原告于签订合同当日向金正公司交付130000元购房款。银行取款明细1份，证明2013年12月13日，原告取款40000元的事实。信访诉求单1份，证明2015年1月21日，原告因涉案房屋纠纷向泗洪县信访办请求处理的事实。国有土地使用权证1份，证明涉案房屋的土地性质为以出让方式取得的商住用地，系金正公司开发。涉案房屋钥匙一串（七把），证明涉案房屋原始钥匙在原告手中，金正公司已将涉案房屋交付给原告。涉案房屋的水电登记1份，证明水电登记在原告名下。归仁派出所接处警记录1份，证明双方因涉案房屋纠纷经归仁派出所处理。被告提供的证据及证明目的如下：房屋转让协议1份，证明被告欧猛以合法方式从黄镇处购买涉案房屋。2014年12月5日的收条1份，证明黄镇收到购房款80000元。2015年7月17日的收条1份，证明黄镇收到购房余款20000元。涉案房屋照片3张，证明涉案房屋由被告欧猛合法占有，使用至今。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第1页/共5页