四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5061号上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区创新中心三楼。法定代表人：杨朝，董事长。委托诉讼代理人：赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宗林，男，1979年9月6日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：胡碧华，女，1984年12月4日出生，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）：胡碧华，女，1984年12月4日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人张宗林、胡碧华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2016）川0115民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。海科公司的上诉请求：一、撤销（2016）川0115民初1557号民事判决，将本案发回重审或者查清事实后改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审未扣除因政府主管部门导致逾期办证的13天，系事实认定不清。二、被上诉人要求支付办理楼栋权属证明的违约金请求应从2013年11月2日计算至2015年11月1日，但被上诉人于2016年3月才提起诉讼，已过诉讼时效。三、被上诉人主张逾期办理分户产权的违约金请求已过诉讼时效，一审法院视而不见。四、逾期办证非上诉人主观原因造成，且被上诉人没有实际损失，一审法院违约金支持明显过高。五、一审诉讼费承担判决有误，一审法院判决驳回被上诉人的其他诉讼请求，诉讼费却由上诉人全部承担，应予纠正。张宗林、胡碧华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院依法驳回上诉，维持原判。张宗林、胡碧华向一审法院提出诉讼请求：1、判令海科公司在30日内将《国有土地使用权证》办理完毕并交付给张宗林、胡碧华；2、判令海科公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金13832元；3、判令海科公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金22040元；4、本案诉讼费由海科公司承担。一审认定事实及一审法院认为：海科公司承认张宗林、胡碧华在本案中所主张的事实，故对张宗林、胡碧华主张的事实予以确认。张宗林、胡碧华与海科公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。一、关于张宗林、胡碧华提出的30日内将《国有土地使用权证》办理完毕并交付的诉讼请求。张宗林、胡碧华于2015年6月8日取得分户产权证，按照《商品房买卖合同（补充协议）》第六条第六款约定，截止张宗林、胡碧华起诉之日，海科公司就分户国土证的办理事项无违约行为。一审法院对张宗林、胡碧华此项诉讼请求不予支持。二、关于张宗林、胡碧华提出的判令海科公司支付逾期办理楼栋权证违约金及分户权证违约金的诉讼请求。1.关于逾期办理楼栋权证违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，张宗林、胡碧华与海科公司在《商品房买卖合同》中明确约定“海科公司应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”依此约定，张宗林、胡碧华在2013年11月1日海科公司未能取得楼栋权属证明时，就应当知道其合法权利被侵害，应当于2015年11月1日前提起诉讼，而张宗林、胡碧华在2016年3月1日才提起诉讼，也未提供诉讼时效出现中止或中断情形的证据。依据上述法律规定，张宗林、胡碧华要求2013年11月1日至2014年2月28日的逾期办证违约金请求权因已超过两年的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。海科公司应当支付自2014年3月1日起计算至2015年1月28日（334天）的逾期办理楼栋权证违约金，共计（306499元×334天×0.0001）10237.07元。2.关于逾期办理分户权证违约金。本案张宗林、胡碧华于2012年10月15日缴纳维修基金及相应税费，按照双方合同约定，海科公司应当在2013年10月15日前为张宗林、胡碧华办理分户产权证，故自2013年10月15日起，即应当知晓自己的权利受到了侵害，应自此时起两年内主张权利，张宗林、胡碧华于2016年3月1日起诉至法院已超过诉讼时效，但是张宗林、胡碧华在庭审中提供一份海科公司向业主出具《关��“海科智城”分户产权办理逾期补偿方案的答复》（以下简称答复）的证据。对此份证据，海科公司质证意见认为“此证据为复印件，对其真实性不予认可。即使真实，该答复也是公司因多方原因导致逾期办理分户产权提出的一个补偿方案，不能证明本案张宗林、胡碧华就逾期办证向海科公司主张过权利而导致诉讼时效终止中断”。对此证据，一审法院认为首先该份证据盖有“成都海科投资有限责任公司”公章且海科公司并未提出公章鉴定申请，一审法院对此真实性予以认可，其次依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《答复》中载明：“公司愿意因‘海科智城’分户产权办理逾期，给予业主一定的补偿。但因业主自身原因（如迟延缴纳办理分户产权所需税费、未提交齐备的产权办理手续资料等），导致产权办理逾期的除外”。最后海科公司未举证证明张宗林、胡碧华未取得房产证是因张宗林、胡碧华自身原因。综上，一审法院对此份证据予以采信。张宗林、胡碧华诉讼时效因海科公司同意履行义务而中断，应于《答复》记载日期2015年5月9日起重新计算。本案张宗林、胡碧华于2012年10月15日缴纳维修基金及相应税费，办理分户产权应自此起算，对应365天办证时间。张宗林、胡碧华于2015年6月8日取得分户产权证，逾期600天。海科公司应当支付逾期办理分户产权违约金共计（601天×306499元×0.0001）18420.6元。对于海科公司请求法庭调低违约金问题���一审法院认为海科公司未能在合同约定的期限内为张宗林、胡碧华办理楼栋权属证书与房屋所有权证书，构成违约，应当承担违约责任，故张宗林、胡碧华要求海科公司承担相应违约责任的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据房屋所有权证书的办理流程，海科公司取得房屋所在楼栋的权属证书是为张宗林、胡碧华办理所购房屋所有权证书的前提，在同一时段内，张宗林、胡碧华主张了逾期办理房屋所有权证书违约金再要求海科公司承担逾期办理楼栋权属证书违约金，数额显然过高，同时张宗林、胡碧华并未举证证明因楼栋权证的迟延办理对其造成的直接损失，故一审法院酌情对张宗林、胡碧华请求的逾期办证违约金数额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四��条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、海科公司于判决生效后十日内支付张宗林、胡碧华逾期办证违约金18420.6元；二、驳回张宗林、胡碧华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费348.5元，由海科公司承担。二审另查明，案涉房屋的分户产权证已经于2015年6月8日办理。二审中，对于2015年5月9日海科公司向业主出具《关于“海科智城”分户产权办理逾期补偿方案的答复》，海科公司的质证意见认可该复印件真实性，本院依法予以采信。该回复载明：“公司愿意因‘海科智城’分户产权办理逾期，给予业主一定的补偿。但因业主自身原因（如迟延缴纳办理分户产权所需税费、未提交齐备的产权办理手续资料等），导致产权办理逾期的除外”。本院认为，本案二审争议的焦点有三个方面，现分述如下：一、张宗林、胡碧华要求海科公司支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，是否已过诉讼时效。根据本案查明事实，案涉合同约定的海科公司应取得案涉房屋所在楼栋权属证明的时间为2013年11月1日前，而实际取得时间为2015年1月28日，故海科公司在客观上存在逾期取得楼栋权属证明的违约事实。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。故张宗林、胡碧华应当自2013年11月1日之时即知晓其该项权利受到侵害，其至迟应于2015年11月1日前向海科公司主张权利。而张宗林、胡碧华2016年3月1日才提起本案诉讼，且亦未提交证据证明本案存在时效中止或者中断的情形，故其要求海科公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，已过诉讼时效，不应支持。一审法院部分支持张宗林、胡碧华关于楼栋权属证明违约金的主张，适用法律错误，本院依法予以纠正。二、一审判决认定的逾期办理产权转移登记的天数是否正确。海科公司上诉认为，一审判决所认定的逾期办理产权转移登记的天数中，��当扣除因政府部门原因导致的13天。对此，本院认为，海科公司提交的证据均系海科公司单方制作，该证据不能达到其证明目的，故海科公司主张应扣除政府部门自接收办证资料到实际办理产权登记之间的13天，缺乏事实依据。《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款关于“因政策及房管局原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”的约定，是对海科公司办证逾期的免责约定，海科公司未能举证证明本案中存在上述免责事实，故对其该项上诉主张，本院不予支持。三、张宗林、胡碧华要求海科公司支付逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效，一审认定的违约金金额是否正确。根据本案查明事实，案涉合同约定海科公司应办理分户产权转移登记的时间为2013年10月15日前，而实际取得时间为2015年6月8日，故海科公司在客观上存在逾期取得楼栋权属证明的违约事实。根据二审中查明事实，海科公司2015年5月9日作出的《关于“海科智城”分户产权办理逾期补偿方案的答复》，该答复的内容形成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效中断的法律后果，张宗林、胡碧华2016年3月1日提起本案诉讼未超出诉讼时效。海科公司支付的违约金应自2013年10月15日起计算至2015年6月8日。同时，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功��。本案中，虽然张宗林、胡碧华未举出海科公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但海科公司逾期办理案涉房屋产权证转移登记的的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，虽然一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的客观情况，但张宗林、胡碧华并未对违约金计算错误问题提起上诉，结合双方约定的违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，并综合本案合同履行的实际情况，一审判决对逾期办理产权转移登记的违约金最终酌定金额并无不当，本院对此予以维持。另，对于海科公司主张系因部分业主未交齐资料或资料不符合要求被退还，导致整栋房屋产权办理延后，海科公司并无逾期办证主观恶意的上诉意见，本院认为，海科公司就其该项主张并未举示任何证据佐证，本院对其该上诉理由不予采信。综上，海科公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决虽然虽然对逾期取得房屋楼栋权属证明违约金、逾期办理产权转移登记违约金的诉讼时效适用法律错误，但不影响判决结果的处理，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费697元，由成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 伟审判员 龚 耘审判员 尹 英二〇一七年六月一日书记员 罗锦来