北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4345号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨永奎，男，1947年11月24日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234号。法定代表人：黎军，董事长。委托诉讼代理人：赵玉梅，女，该公司工作人员。上诉人杨永奎与被上诉人北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人杨永奎及被上诉人的委托代理人赵玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永奎上诉请求:第一,撤销一审判决；第二，重新审理杨永奎与奥和物业公司之间的物业服务合同纠纷案；第三，判令奥和物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。第一、奥和物业公司违反了《前期物业服务合同》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，杨永奎并未享受到奥和物业公司的服务，因此不应当交纳物业费。第二、奥和物业公司的不作为耽误暖气片修理。第三、奥和物业公司将物业服务的问题推诿到建设单位，耽误卫生间修理造成地板严重损坏。第四、奥和物业公司未能按照一级资质物业服务公司服务内容及质量标准建立并提供完整的报修记录和催缴物业费记录,未能为交纳物业费的业主提供发票。奥和物业公司辩称，暖气片及卫生间防水质量问题的责任在于建设单位，且奥和物业公司已经联系了相关单位处理；奥和物业公司只能在服务协议规定的范围内提供服务，换取发票需要提供物业交费收据。奥和物业公司向一审法院起诉请求：要求杨永奎支付2014年7月22日至2016年7月21日的物业管理费2565.4元、生活垃圾清运费60元。杨永奎向一审法院提起反诉请求：1、赔偿地板损失4400元；2、赔偿主卧室供暖费损失1962元；3、退还2013年的物业服务费1282.7元并免除803号房屋所有问题解决之前的全部物业费；4、更换主卧室暖气片；5、书面赔礼道歉以补偿精神损失。一审法院对双方没有争议的事实，认定如下：杨永奎为803号房屋的业主，其于2013年7月入住803号房屋，803号房屋建筑面积为63.25平方米。奥和物业公司为涉案小区的物业服务企业。双方于2013年7月22日签订《前期物业服务合同》，其中“第三条：物业管理服务费……一、乙方交费时间：2013.7.22……三、物业收费标准（按建筑面积）……高层住宅：1.69元/月*㎡……八、代收代缴费用：1、生活垃圾清运费：30元/年/户……”。杨永奎未交纳803号房屋2014年7月22日至2016年7月21日期间的物业服务费2565.4元、生活垃圾清运费60元，共计2625.4元。对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：一、关于杨永奎反诉请求地板损失、更换主卧室暖气片、赔偿主卧室供暖费损失的事实和证据杨永奎陈述其2013年7月入住803号房屋，2014年五六月份803号房屋的卫生间开始渗水，渗水系因卫生间防水质量问题造成。因渗水造成卫生间门两侧外墙腐烂性损坏、卫生间门口及门厅地板全部开裂。2016年12月奥和物业公司联系人员对卫生间的部分防水进行了修复并修补了损坏的外墙面，但未更换地板。杨永奎认可地板损失的责任主体为房屋的建设单位，但其认为奥和物业公司没有及时通知建设单位，也未告知其房屋建设单位是谁、应该找建设单位主张损失，更没有告知其房屋质保期的相关事宜，故其主张由奥和物业公司赔偿地板损失。地板损失按照使用面积55平方米，每平米80元计算，共计4400元。杨永奎陈述2013年11月即供暖季开始时，803号房屋主卧室暖气片不热，但室内温度整体达标，其多次联系奥和物业公司，奥和物业公司未安排人员排查原因，让其自行联系供暖公司，供暖公司来人确认不是供暖公司的责任。杨永奎认为暖气片不热的原因为暖气片堵塞，属于暖气片的质量问题。因奥和物业公司未通知建设单位更换暖气片，也未告知其保修范围和保修期限，致使其丧失了应有的权利，故其要求奥和物业公司更换主卧室暖气片，并要求奥和物业公司赔偿其主卧室四年的暖气费1962元。为证实其主张，杨永奎提交照片6张，证明其损失情况。经质证，奥和物业公司对照片反映的情况予以认可，但认为803号房屋卫生间渗水系因防水质量问题造成，且尚在质保期限之内，因渗水造成的相应损失，应由建设单位承担。涉案小区的建设单位为内蒙古蒙建建筑安装工程有限责任公司，奥和物业公司可以协助联系建设单位进行维修。奥和物业公司未收到803号房屋的报修记录，803号房屋的楼下即北京市门头沟区龙门新区B9小区x号楼x单元703号房屋（以下简称703号房屋）曾于2014年12月29日向奥和物业公司报803号房屋向其门厅漏水，奥和物业公司已经将相关情况报建设单位，建设单位如何维修的，其不清楚具体情况。为此其提交《龙门客服接听电话投诉登记表》四张，证明其在接到703号房屋报修后已经联系了房屋的建设单位。杨永奎认为《龙门客服接听电话投诉登记表》只是报修记录的一部分，奥和物业公司无法保证记录的完整性，故其不认可该证据。对杨永奎提交证据的真实性，该院予以确认，但杨永奎无法证明其与物业服务的关联性。奥和物业公司提交的证据《龙门客服接听电话投诉登记表》合法有效，该院予以认可。杨永奎对该证据不予认可，但没有提交相反证据。从该证据可以看出，奥和物业公司在接到703号房屋报803号房屋漏水后，其联系了建设单位，该院对该事实予以确认。二、杨永奎所提物业服务中存在的问题能否成为其拒绝交纳物业服务费的理由杨永奎提交照片14张，证明奥和物业公司在绿化、卫生、安全防范等方面存在诸多问题。提交收据2张，证明其2013年7月22日交纳了物业服务费、生活垃圾清运费和楼道照明费，但是奥和物业公司未给其开具正式发票。奥和物业公司对照片、收据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为其已经尽到了《前期物业服务合同》约定的义务，对于照片中反映的情况，物业公司是从方便小区居民的角度采取的措施，不能成为杨永奎拒绝交纳物业服务费的理由。收据是奥和物业公司开具的，杨永奎可以携收据开具发票，但不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。对杨永奎提交证据的真实性，该院予以确认，但该证据无法证明奥和物业公司没有履行《前期物业服务合同》约定的基本义务，无法成为其拒绝交纳物业服务费的理由。奥和物业公司提交照片9张证明物业服务的情况，杨永奎对该证据认可，但认为照片只能证明奥和物业公司提供一次物业服务的情况，无法证明物业公司持续提供了物业服务，但未提交相反证据予以证实，对奥和物业公司提交的证据，该院予以确认。一审法院认为，奥和物业公司依据《前期物业服务合同》要求杨永奎交纳2014年7月22日至2016年7月21日物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于杨永奎以《前期物业服务合同》未约定交纳期限和交费方式，故拒绝交纳物业服务费的答辩意见，奥和物业公司于2017年主张2014年7月22日至2016年7月21日期间的物业服务费并无不当，故该院对杨永奎的该项答辩意见，不予采信。关于杨永奎主张的更换暖气片、赔偿地板、供暖费损失的反诉请求，因涉及房屋及暖气片的质量问题，与本案不属于同一法律关系，杨永奎可在明确因果关系及责任主体后另行解决，本案中不予处理。杨永奎认为奥和物业公司未告知其房屋的建设单位是谁、未联系建设单位给其维修房屋，也未告知其房屋质保期的相关法律规定，耽误其向建设单位主张权利，故其要求奥和物业公司承担上述赔偿责任，从奥和物业公司提交的证据看，在703号房屋就803号房屋漏水报修时，奥和物业公司已经联系了建设单位，至于建设单位是否维修及维修的具体情况，作为物业服务企业，其无法控制维修的效果。杨永奎提交的证据也无法证明奥和物业公司未尽到《前期物业服务合同》约定的义务，故杨永奎以此拒绝交纳物业服务费的答辩意见，该院不予采信。杨永奎要求返还1282.7元物业服务费及免除其所提所有问题解决之前全部物业服务费的反诉请求，缺乏事实和法律依据；要求书面赔礼道歉以补偿精神损失的反诉请求，缺乏法律依据,该院不予支持。据此判决：一、杨永奎于本判决生效之日起七日内给付北京奥和物业管理有限公司二○一四年七月二十二日至二○一六年七月二十一日的物业服务费及生活垃圾清运费共计2625.4元。二、驳回杨永奎的反诉请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。本院认为，杨永奎与奥和物业公司签署的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律拘束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于杨永奎上诉所提一审法院认定事实不清，适用法律错误的上诉理由，本院认为，第一、在《前期物业服务合同》签订后，奥和物业公司为杨永奎提供了物业服务，杨永奎理应向奥和物业公司交纳物业管理费。2014年7月22日至2016年7月21日期间，杨永奎未缴纳物业服务费及生活垃圾清运费，对此，杨永奎应予缴纳。第二、杨永奎所在小区的居住环境、公共设施的使用性能及状态，需要奥和物业公司和全体业主共同努力，物业公司需要尽职管理服务，全体业主需要及时缴纳物业服务费。杨永奎提出的部分问题需要业主与奥和物业公司共同努力解决，但不能据此不缴纳物业服务费用。第三、关于杨永奎所提其房屋内卫生间漏水导致地板损失、暖气片不热导致供暖费损失及需要更换主卧室暖气片等，并以此作为针对奥和物业公司本诉的抗辩理由问题。杨永奎及奥和物业公司均认可上述问题的实质责任方在小区建设单位，而非奥和物业公司，且小区建设单位及供暖公司亦曾前往杨永奎家维修。同时，杨永奎不能提供充分证据证明奥和物业公司未能及时联系建设单位前往维修，故对此抗辩意见，本院不予采纳。第四、关于杨永奎所提反诉请求问题。其关于要求奥和物业公司赔偿地板损失、供暖费损失及更换暖气片费用等，一审法院并未处理，本院亦不予审理；其关于退还2013年的物业服务费1282.7元并免除803号房屋所有问题解决之前的全部物业费及书面赔礼道歉以补偿精神损失的请求，明显缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，杨永奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五十元，由杨永奎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周维平审判员  王良胜审判员  郭 勇二〇一七年六月二十一日书记员  李心雨