四川省巴中市恩阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1903民初424号原告：雷霆，男，生于1980年6月4日，汉族，初中文化，居民，住巴中市恩阳区。委托诉讼代理人（特别授权）：何桂华，女，生于1954年9月2日，汉族，不识字，农民，住巴中市恩阳区，系原告雷霆之母。委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区法律援助中心律师。被告：巴中市中盛房地产开发有限公司，住所地巴中市江北大道。法定代表人：王维，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈燕，四川鼎立律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾全丁，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告：巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会，住所地巴中市恩阳区登科街道办事处。负责人：邱均，男，生于1961年10月7日，汉族，大专文化，住巴中市恩阳区。委托诉讼代理人：蒋德，男，生于1975年6月20日，汉族，大学文化，巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会法律顾问，住巴中市巴州区。原告雷霆与被告巴中市中盛房地产开发有限公司（以下简称：中盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依被告中盛公司的申请，追加巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会（以下简称：恩阳管委会）为本案被告。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷霆及其委托诉讼代理人何桂华、庞红松，被告中盛公司之委托诉讼代理人陈燕、顾全丁，被告恩阳管委会之负责人邱均及其委托诉讼代理人蒋德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷霆向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告雷霆与被告中盛公司2011年2月25日签订的《房屋预选协议书》无效；2.被告返还原告雷霆购房款9万元及利息，利息自原告雷霆交款之日起至实际退还之日止按年利率6%计算。事实及理由：2011年2月25日，被告中盛公司以巴中市巴州区恩阳经济开发区滨江广场商务中心建设项目部（以下简称：滨江广场项目部，甲方）名义与原告雷霆（乙方）签订《房屋预选协议书》，约定：由原告雷霆认购被告所修建的滨江广场商务中心B栋6层B2住房1套，面积94平方米，销售价格为3320元每平方米。原告雷霆向滨江广场项目部交付9万元。尔后，该项目因未取得国土、规划、建设、施工等相关手续，加之恩阳新区成立，城镇规划调整，导致项目长期处于停工状态。被告无法按合同约定向原告履行交付房屋义务。被告中盛公司辩称：请求驳回原告对被告中盛公司的诉讼请求，理由如下：一、被告恩阳管委会作为业主，通过招商引资合同，由被告中盛公司负责垫资修建、开发滨江广场项目，并设立滨江广场项目部。滨江广场项目部不具有法人资格，不能承担民事责任，应由设立主体被告恩阳管委会承担责任。二、《房屋预选协议书》，因至今未取得《商品房预售许可证》，无效。原告要求被告中盛公司返还原告购房款和按年利率6%给付利息的诉讼请求，被告中盛公司在本案所涉项目的投资修建上无过错，不应承担责任。三、被告恩阳管委会聘任张仁茂为滨江广场项目部项目经理，张仁茂、杨丽均是被告恩阳管委会聘任的工作人员，其责任应由被告恩阳管委会承担。中盛公司与原告未建立合同关系，依据合同相对性，中盛公司不是适格被告。被告中盛公司未直接从原告处收取购房款，该购房款是滨江广场项目部收取后，用于该项目，包括用于应当由被告恩阳管委会负责的前期开发费用、恩阳管委会借支、拆迁安置补偿、前期规划设计及设计变更、项目基础建设等。被告中盛公司实质上与原告一样，属于被告恩阳管委会的债权人。被告恩阳管委会辩称：请求驳回原告对被告恩阳管委会的诉讼请求，理由如下：一、被告恩阳管委会系事业单位，无权涉足房地产开发项目，与被告中盛公司签订《合作建设合同》、《招商引资合作建设协议书》、《垫资建设恩阳镇滨江广场协议书》，履行的是招商引资责任，与原告无合同关系。二、上述三合同约定：中盛公司负责全额投资建设、独立负责房屋销售。商品房预约合同行为系中盛公司以滨江广场项目部名义进行，应由中盛公司承担责任。三、虽然以被告恩阳管委会名义申请刻制滨江广场项目部印章，但是由被告中盛公司全权负责处理一切事务，被告恩阳管委会没有销售任何房屋，不应承担责任。经审理查明：2011年2月25日，滨江广场项目部(甲方)与原告雷霆（乙方）签订《房屋预选协议书》，约定：由原告雷霆认购滨江广场项目部所修建的滨江广场商务中心B栋6层B2住房1套，面积94平方米，销售价格为3320元每平方米，该房主体完工时交足总额的90%，同时签订正式销售合同。当日原告雷霆向滨江广场项目部交款9万元。同时查明：1997年5月，经巴中市机构编制委员会批准成立巴中市恩阳经济开发区管理委员会，接受原巴中市恩阳镇党委、政府的领导，经济独立核算，经费自收自支，开发自负盈亏，人员从现有在编人员中调剂使用。主要职责：实施对登科寺、马鞍、魁字湾等小区的规划、建设、管理、开发工作。后来，行政区划变更为巴中市巴州区，相应更名为：巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会。2013年设立巴中市恩阳区，名称和组织机构代码证未作变更。恩阳管委会（甲方）与中盛公司（乙方）2009年9月27日签订《合作建设合同》，2010年1月15日签订《招商引资合作建设协议书》，2010年12月6日签订《垫资建设恩阳镇滨江广场协议书》，约定：滨江广场项目业主系恩阳管委会，恩阳管委会与中盛公司友好协商，双方同意按“BT”模式进行合作，达成联合建设、招商引资建设协议。甲方无资金，由乙方全额垫资修建。建设项目名称：滨江广场及商务中心综合楼(以下简称:滨江广场项目)。项目地址：恩阳镇义阳大道黄桷树段。甲方以滨江广场项目3100平方米商住地使用权作为合作建设投资；乙方自筹全部建设资金，共同建设滨江广场项目。甲方负责土地出让及变更、规划、施工及相关手续的办理，并承担由此发生的一切费用。乙方负责综合楼建设的全部资金投入。为收回投资成本，甲方同意乙方独立负责房屋销售，销售价格需按市场价由甲、乙双方共同审定，房屋销售的价款在扣出销售成本后（其成本按分房比例分别承担），按分房比例存入甲、乙方各自的账户。项目竣工后，该项目公共设施所有权归恩阳镇人民政府所有，商、住房建筑面积按甲方20%，乙方80%进行分配。综合楼所涉及的附属设施建设费用按房屋分配比例2:8由甲、乙双方分别承担。恩阳管委会（甲方）与中盛公司（乙方）2010年10月6日签订《关于成立滨江广场商务中心项目部的协议书》，2010年12月6日签订《关于设立滨江广场及广场商务中心综合楼项目部的协议书》，主要内容：以甲方的名义成立滨江广场项目部，并刻制印章一枚，由乙方全权负责处理该项目部的一切事务。甲方指派副主任一名，现场代表一名，会计一名参与管理，项目部设财务室，财务共同管理，按合同约定分存款项，工程责任由乙方全部承担。2010年1月12日，恩阳管委会聘任张仁茂为滨江广场项目部经理；全权负责滨江广场项目开发建设、经营所属事宜。2011年1月21日，恩阳管委会聘任：张仁茂为滨江广场项目部经理；李黎、雒仕恩为滨江广场项目部技术负责人；雒立建为滨江广场项目部安全员兼办公室负责人；杨丽为滨江广场项目部财务主管。2011年1月21日，恩阳管委会向巴中市公安局巴州区分局申请刻制印章一枚，名称为：巴中市巴州区恩阳经济开发区滨江广场商务中心建设项目部。2011年1月27日，张仁茂领取该印章。2009年8月7日，经四川省住房和城乡建设厅批准，中盛公司从事房地产开发经营，法定代表人为张仁茂；2011年12月5日，法定代表人变更为王维。被告至今未取得滨江广场项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未履行合同所约定的义务。滨江广场项目部未取得营业执照。审理中，依原告的申请，本院裁定冻结被告巴中市中盛房地产开发有限公司、巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会的债权。上述事实，有原、被告陈述，原告、被告及其委托诉讼代理人身份信息，巴中市机构编制委员会【巴编发（1997）36号】文件，中盛公司组织机构代码证，恩阳管委会组织机构代码证，《合作建设合同》，《招商引资合作建设协议书》，《垫资建设恩阳镇滨江广场协议书》，《关于成立滨江广场商务中心项目部的协议书》，《关于设立滨江广场及广场商务中心综合楼项目部的协议书》，《聘任授权书》，《关于聘任张仁茂等人为恩阳滨江广场商务中心建设项目部工作人员的决定》，恩阳管委会（申请刻制印章）《申请书》，《房屋预选协议书》，《收据》，质证笔录，庭审笔录等在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为：合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。被告恩阳管委会与被告中盛公司合作修建滨江广场项目，并成立了滨江广场项目部。滨江广场项目部预约销售部分商品房，收取部分购房款，因未取得营业执照，不具有法人资格，不能承担民事责任，以滨江广场项目部名义对外发生的民事法律行为法律后果,应由中盛公司与恩阳管委会共同承担。恩阳管委会与中盛公司合作合同效力、经济往来、法律责任，系合作双方当事人之间内部问题，系另一民事法律关系，不属本案解决范围。商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。滨江广场项目部在未立项审批前，与原告签订《房屋预选协议书》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结，仍未取得商品房预售许可证，应当认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的购房款，应当予以返还，并给付购房款的利息。原告要求按年利率6%给付利息，未超过中国人民银行公布的同期同类贷款利率，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告雷霆与巴中市巴州区恩阳经济开发区滨江广场商务中心建设项目部2011年2月25日签订的《房屋预选协议书》无效。二、被告巴中市中盛房地产开发有限公司、巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会自本判决生效之日起30日内返还原告雷霆购房款9万元及利息（自2011年2月25日起按年利率6%计算利息至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，财产保全费900元，共计3000元，由被告巴中市中盛房地产开发有限公司、巴中市巴州区恩阳经济开发区管理委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  侯 斌审 判 员  周 斌审 判 员  巩 梅二〇一七年六月六日法官助理  刘淑红法官助理  张 丹书 记 员  彭 琴