河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终6823号上诉人（原审被告）贺丽萍，曾用名贺莉萍，女，汉族，1962年9月23日出生，住河南省许昌市魏都区。委托代理人苏孟韩，河南郑韩大有律师事务所律师。上诉人（原审被告）张顺义，男，汉族，1961年12月11日出生，住所地河南省新郑市，现住新郑市。委托代理人马会杰，新郑市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）李秀芹，女，汉族，1962年4月20日出生，住所地河南省新郑市，现住新郑市。被上诉人（原审原告）彭书智，男，汉族，1962年7月27日出生，住所地河南省新郑市，现住新郑市。二被上诉人共同委托代理人肖少飞，河南雪阳律师事务所律师。上诉人贺丽萍、张顺义因与被上诉人彭书智、李秀芹确认合同效力纠纷一案，均不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初5826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺丽萍及其委托代理人苏孟韩、上诉人张顺义及其委托代理人马会杰、被上诉人彭书智、李秀芹共同委托代理人肖少飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，彭书智与李秀芹系夫妻关系，张顺义与贺丽萍原系夫妻关系。1998年11月25日，彭书智与张顺义达成口头房屋买卖协议，张顺义并为彭书智出具证明一份，内容为：“证明今将和庄镇人民路南商业小区（渔公壹街）房屋叁间卖与彭书治，从今以后此房由彭书治所有无论任何人事无权过问此房产问题。（以后无论任何手续问题由彭书治负责承担）张顺义不负任何责任特此证明。卖房人：张顺义98.11.25号。”该证明出具后，彭书智分多次向张顺义交付了全部购房款82000元，张顺义将房屋钥匙及房产证等手续给付彭书智。1999年2月24日，张顺义与贺丽萍协议离婚，离婚协议对财产的分割并未涉及涉案房屋。2001年11月30日，新郑市人民政府为彭书智和李秀芹分别颁发了使用权面积均为90平方米的涉案房屋的土地使用权证书，该两宗土地为相邻地块。2008年4月16日，贺丽萍以涉案房产证遗失为由登报声明作废并补办了新的房产证。2008年5月30日，张顺义与贺丽萍将涉案房产无偿赠与其子张博，并与张博签订赠与合同一份，当日在河南省公证处公证，河南省公证处作出（2008）新证民字第148号公证书。2008年6月19日该房产已登记在张博名下。彭书智因此于2015年向郑州市中级人民法院提起行政诉讼，该案尚未审理终结。现彭书智夫妻以张顺义至今不履行过户手续为由，诉至该院。另查明，涉案房屋原房屋所有权证记载房屋所有人为张顺义，共有人为贺莉萍，房屋为上下二层共七间，建筑面积为260.55平方米的独家小院；彭书智在涉案房屋二楼和院子上方加盖了彩钢瓦顶，该房屋现由彭书智出租与他人。原审法院认为，夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。彭书智与张顺义虽未签订书面房屋买卖协议，但有房屋买卖的合意，张顺义交付了涉案房产及权利凭证，彭书智支付了合理对价并支配涉案房屋至今。张顺义于1998年11月25日出具的证明含有买卖的意思表示和承诺，虽然没有贺丽萍的签名，但该买卖行为发生在张顺义与贺丽萍婚姻关系存续期间，彭书智有理由相信张顺义所为的意思表示代表张顺义夫妻二人，故彭书智受让涉案房屋时是善意的，其与张顺义之间的房屋买卖协议有效。贺丽萍不得以其不知道为由对抗善意第三人，即彭书智。张顺义关于涉案房屋系抵押给彭书智而不是买卖的辩解，因未提供相关证据予以证实，且与其出具的证明内容相矛盾，对此本院不予采纳。张顺义关于其只抵押了楼上3间房屋给彭书智的辩解，与其交付涉案房屋产权证书及彭书智支配整个房屋的事实相矛盾，且不符合交易常规，对此该院不予采纳。综上所述，彭书智、李秀芹的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干法律问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决确认彭书智与张顺义之间的房屋买卖协议有效。案件受理费100元，由张顺义、贺丽萍负担。宣判后，张顺义、贺丽萍均不服该判决，向本院提起上诉。张顺义上诉称，一审判决查明事实不清，认定事实错误，彭书智与张顺义之间不存在房屋买卖合同关系，张顺义单方出具的“证明”事实上是民间借贷活动中的房屋抵押行为，房屋产权系张顺义与贺丽萍共同共有。一审法院对张顺义出具的“证明”中涉及的三间是指二层三间，还是该宗土地审批的三间房屋以及“三间”房屋的概况，一审法院对此没有查明。一审法院认定双方存在房屋买卖合意，并支付合理对价，不符合人之常理。如果一审判决认定的涉案三间房屋是指该宗土地上张顺义与贺丽萍共同共有的二层七间房屋，然在1995年前后其整栋房屋抵押价值已经达到13万元以上，无论是52000元还是82000元，均无法认定彭书智支付了合理对价。张顺义与彭书智之间根本没有房屋买卖协议，一审判决确认双方房屋买卖协议有效违背了事实。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回彭书智、李秀芹的一审诉讼请求或将本案发回重审。本案诉讼费用由彭书智、李秀芹负担。贺丽萍上诉称，一审判决认定事实不清，本案中的合同当事人是张顺义与彭书智，李秀芹、贺丽萍不是合同当事人，李秀芹、贺丽萍不享有合同权利也不承担合同义务。彭书智没有提交1998年11月25日与张顺义签订的房屋买卖协议，事实上双方也没有签订任何房屋买卖协议，且1998年的“证明”是张顺义单方出具的，不是一份房屋买卖协议，只是张顺义单方意思表示。彭书智提交的“证明”，不能证明彭书智与张顺义之间存在真实的房屋买卖关系。涉案房屋登记在张顺义、贺丽萍名下，二人是房屋的共同共有人，双方享有平等的所有权和处分权。张顺义擅自出卖其本人没有完全产权和处分权的房屋违反法律规定，应认定为无效。彭书智作为房屋买卖合同的买受人，在明知有共同产权人的情况下，未取得共有人的书面同意，且以极不合理的对价购买，侵犯了贺丽萍的合法权益，应推定为彭书智非善意购买。综上，请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审或予以改判。本案一、二审诉讼费用由彭书智、李秀芹、张顺义负担。张顺义、贺丽萍的答辩意见与上诉意见一致。彭书智、李秀芹一并答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。彭书智、李秀芹已合法占有、使用房屋19年，并支付对价，张顺义交付了房产证，彭书智、李秀芹依法办理了土地使用权证的初始登记。张顺义、贺丽萍于1999年2月离婚，协议中对该重大财产没有任何约定和分割，彭书智、李秀芹有理由相信张顺义签订的买卖合同可以代表其夫妻二人，该合同合法有效。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，依据1998年11月25日张顺义向彭书智出具的《证明》，该证明对涉案房屋的坐落位置、价款、后续问题的处理等均作出明确约定，虽然双方未签订书面的房屋买卖协议，但有售房的合意。张顺义、贺丽萍上诉称，涉案房屋系其夫妻双方共有，张顺义单方出具《证明》的行为，不代表贺丽萍的真实意思。但依据1999年2月24日张顺义、贺丽萍《离婚协议书》显示，双方就离婚后财产的分割，并未就涉案房屋在内的房产进行处分，也未将该房产列入未处分财产范畴，显然不符合惯常思维和日常生活法则，故可以推定张顺义、贺丽萍对涉案房屋业已出售的事实属于明知。涉案房屋的出售发生在张顺义、贺丽萍夫妻关系存续期间，彭书智有理由相应张顺义的售房行为系代表张顺义夫妻双方真实意思，彭书智受让房屋应属善意无过失，贺丽萍不得以其不知情为由对抗彭书智。张顺义诉称涉案房屋系抵押而非买卖的理由，因无充分证据予以佐证，本院不予支持。综上，张顺义、贺丽萍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，分别由张顺义、贺丽萍各负担100元。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年六月二十日书记员 张会敏