福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3217号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，女，该公司员工。被告：陈永太，男，1967年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告陈永太物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告陈永太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：陈永太立即支付常春藤物业2014年1月1日至2015年9月30日、2016年1月1日至2016年3月31日的物业管理费1516.8元，2014年1月1日至2016年3月31日公摊水费97.5元、公摊电费34.5元，共计1648.8元；2.陈永太以应交管理费为基数，按日千分之三向常春藤物业支付违约金，自每季度逾期之日起，分段计算，计至实际还款之日止。事实和理由：2012年6月17日，常春藤物业与厦门市长乐一期A组团业主委员会签订一份《长乐一期A组团物业管理委托合同》，选聘常春藤物业为长乐一期A组团的物业管理服务，合同约定：合同期限为2012年8月1日至2015年7月31日；合同约定了物业收费标准：具体标准为多层住宅0.55元/月·平方米，店面1.1元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米。2013年11月1日，常春藤物业与厦门市长乐一期业主委员会签订《长乐一期A组团物业管理委托合同》的补充协议，将物业管理费调整为：多层住宅0.7元/月·平方米，店面1.3元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米，自2014年1月1日起生效执行。2015年8月1日，常春藤物业与厦门市长乐一期业主委员会重新签订《长乐一期A组团物业管理委托合同》，合同约定物业管理费收费标准为：多层住宅0.7元/月·平方米，店面1.3元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米。以上合同均约定物业管理费和公共维修金按季度交纳，每季度开始的第一个月15号前交纳当季物业管理费和公共维修金，同时代收水电公摊费，每逾期一日，按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。常春藤物业与长乐一期业主委员会协商同意于2016年3月31日解除2015年8月1日签订的《长乐一期A组团物业管理委托合同》并于2016年3月31日完成交接正式撤出长乐一期小区。陈永太所有的房屋位于厦门市××区长××室，建筑面积90.35平方米，常春藤物业认为常春藤物业已经按《长乐一期A组团物业管理委托合同》履行了约定义务。陈永太在享受常春藤物业提供的物业服务的同时却长期拖欠物业管理费等费用，经多次催讨仍未交纳，已构成严重违约，因此，陈永太不仅应交纳所欠费用，还应当按合同约定标准支付逾期付款违约金。陈永太辩称，对公摊电费97.5元、公摊水费34.5元没有异议，愿意交纳；陈永太没有缴纳该期间的物业费是因为物业管理费收费标准之前为0.5元，现在为0.7元，对0.7元的收费标准存在异议；常春藤物业管理过程中，陈永太提出车辆受损、电动车被偷走等问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对常春藤物业提交的《长乐一期A组团物业管理委托合同》、《长乐村一期的补充协议》、《物业服务合同备案证明》、《土地房屋登记卡》等证据予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月17日，常春藤物业与厦门市长乐村业主委员会签订一份《长乐村A组团物业管理委托合同》，委托常春藤物业为长乐一期A组团的物业管理服务，合同约定：合同期限为2012年8月1日至2015年7月31日；合同约定了物业收费标准：具体标准为多层住宅0.55元/月·平方米，店面1.1元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米。2013年11月1日，常春藤物业与厦门市长乐村业主委员会签订《长乐一期的补充协议》，将物业管理费调整为：多层住宅0.7元/月·平方米，店面1.3元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米。双方同时约定该补充协议自2014年1月1日起生效。2015年8月1日，常春藤物业与厦门市长乐一期业主委员会重新签订《长乐村A组团物业服务委托合同》，合同约定合同期限为2015年8月1日起至2017年7月31日止，物业管理费收费标准为：多层住宅0.7元/月·平方米，店面1.3元/月·平方米，公共维修金均为0.2元/月·平方米。以上合同均约定物业管理费和公共维修金按季度交纳，每季度开始的第一个月15号前交纳当季物业管理费和公共维修金，同时代收水电公摊费。业主和物业使用人逾期或拒绝交纳物业管理费的，从逾期之时起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2016年3月31日，常春藤物业与长乐村业主委员会协商同意解除2015年8月1日签订的《长乐一期A组团物业管理委托合同》并于2016年3月31日完成交接正式撤出长乐一期小区。另查明，陈永太所有的房屋位于厦门市××区长××室，属于多层住宅，建筑面积90.35平方米。陈永太尚欠2014年1月1日起自2015年9月30日及2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费。庭审中，陈永太自认尚欠公摊电费97.5元、公摊水费34.5元，表示愿意缴交。本院认为，厦门市长乐村业主委员会与常春藤物业于2012年6月17日签订的《长乐村A组团物业管理委托合同》、于2013年11月1日签订的《长乐一期的补充协议》及于2015年8月1日签订的《长乐一期A组团物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含陈永太在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，常春藤物业依约对小区进行了物业管理，陈永太也享受了常春藤物业提供的物业服务，陈永太应在常春藤物业实行物业管理服务期间按合同约定的标准向常春藤物业支付物业管理费以及常春藤物业已代付的公摊水电费。陈永太主张物业管理费应当按照0.5元/月/平方米收取，但厦门市长乐村业主委员会与常春藤物业签订的《长乐一期的补充协议》约定从2014年1月1日起多层住宅的物业管理费按0.7元/月/平方米收取，其后签订的《长乐一期A组团物业管理委托合同》约定了同样的收费标准，陈永太的该项主张没有依据，本院不予支持。陈永太所有的房屋建筑面积为90.35平方米，因此陈永太应向常春藤物业缴交2014年1月1日至2015年9月30日及2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费1517.88元（90.35平方米×0.7元/月/平方米×24个月），常春藤物业要求陈永太支付物业管理费1516.8元，于法不悖，本院予以准许。常春藤物业同时要求陈永太缴交2014年1月1日至2016年3月31日期间的公摊电费97.5元，公摊水费34.5元，陈永太对此没有异议，本院予以确认。根据常春藤物业与陈永太在庭审中的陈述可知，双方对常春藤物业提供的物业管理服务水平存在争议，常春藤物业未能提供证据证明其就陈永太提出的问题业尽妥善处理之责，故陈永太作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，常春藤物业关于违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、陈永太于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年9月30日及2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费1516.8元，2014年1月1日至2016年3月31日期间的公摊电费97.5元、公摊水费34.5元，合计1648.8元；二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门常春藤物业管理有限公司负担5元，陈永太负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  王 蕊二〇一七年六月二十日代书记员  郭祉希附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。法律文书印制表庭室（团队）：诉调案号：17-3217本法律文书已校对排版完毕，经审批签发，可以印制。总份数：7带封皮份数：A32无封皮份数：A45无装订份数：A45装订份数：A32温馨提醒：★未注明印制份数的，按照瑕疵文书处理，不予印制。★提前1个工作日将电子版文书放入指定文件夹，紧急印制任务自行与文印室协调。★领取人需凭签发稿领取法律文书。瑕疵情况本人已核实法律文书内容、版式、份数无误，均符合要求。领取人：月日