河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终237号上诉人(原审被告)：河南省隆发置业有限公司，住所地：济源高新技术产业开发区。法定代表人：魏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂红梅，女，1974年11月29日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：李冰洋，女，2000年7月29日出生，汉族，住济源市。聂红梅、李冰洋的委托诉讼代理人：崔永鹏，河南凌峰律师事务所律师。聂红梅、李冰洋的委托诉讼代理人：王新玲，河南凌峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公中路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王菲菲，河南九威律师事务所律师。上诉人河南省隆发置业有限公司（以下简称隆发公司）因与被上诉人聂红梅、李冰洋、济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初5456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人隆发公司的委托诉讼代理人赵宗文，被上诉人聂红梅、李冰洋的委托诉讼代理人崔永鹏、王新玲，被上诉人泰宏公司的委托诉讼代理人王菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆发公司上诉请求：依法撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初5456号民事判决，驳回聂红梅、李冰洋对隆发公司的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定聂红梅、李冰洋购买的房屋是隆发公司与泰宏公司共同销售的房产是错误的。第一，涉案合同末页上隆发公司盖章和魏霞签字，仅仅是证明隆发公司收到了聂红梅、李冰洋交付的房款（实际是以泰宏公司的该房产担保案外人尚琳芳、邓真真的股权转让款的履行），如果邓真真、尚琳芳对外出售抵押给魏霞（包含魏霞指定的人）的房屋，应将售房款直接交付魏霞折顶邓真真、尚琳芳的股权转让款，所以在聂红梅、李冰洋的购房合同以及补充协议上签署了魏霞的名字和隆发公司的公章，但这不能代表是隆发公司与泰宏公司共同销售的。第二，涉案房屋作为隆发公司也没有交付给聂红梅、李冰洋。因为房屋是泰宏公司开发的，房屋如何建设、何时完工、工程的验收备案都不是隆发公司能够解决的。其在一审时也请求一审法院调取房屋建设管理部门的备案资料，以证明涉案房屋的开发销售均不是隆发公司，但一审法院未予采纳。一审法院判决隆发公司承担交房义务是错误的。聂红梅、李冰洋辩称：第一，聂红梅、李冰洋在购买房屋时，被告知购买的涉案房屋系隆发公司和泰宏公司合作共同开发，并且签订的写字楼买卖合同中均加盖有隆发公司、泰宏公司法定代表人印章和公司合同专用章，补充协议及合同修改项上也加盖有隆发公司印章，购房款亦是按合同约定交付给隆发公司，以上内容均可以证实涉案房屋系隆发公司、泰宏公司共同开发。第二，聂红梅、李冰洋于2015年10月10日向隆发公司、泰宏公司邮寄了通知书，要求二公司履行合同义务、承担违约责任，二公司在收到通知后均未提出异议，可以进一步证实涉案房屋系二公司共同开发。第三，隆发公司在一审庭审和上诉状中称收到的款项系案外人尚琳芳、邓真真欠付魏霞的股权转让款，无事实依据，更不属实。股权转让欠款系股东个人债务，以泰宏公司的资金偿还其股东的个人债务亦不符合法律和情理。第四，无论房屋建设管理部门备案材料显示的名称（主体）是谁，均不影响涉案房屋系隆发公司、泰宏公司共同开发的事实认定，隆发公司和泰宏公司应当共同履行交房义务，并承担迟延交房的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泰宏公司辩称：一、隆发公司法定代表人魏霞原系泰宏公司股东，后魏霞将股权转让给其他股东邓真真、尚琳芳，泰宏公司将部分房屋用于抵魏霞的股权。正常应当是泰宏公司将房屋过户到魏霞名下，魏霞对外销售房屋，但是因为这样做需要交两次税，故魏霞对外出售房屋，以泰宏公司的名义签订合同。根据聂红梅、李冰洋将房款全部交给隆发公司所指定的账户可以看出泰宏公司所述属实，故承担本案合同义务的主体应当是隆发公司。二、本案中，泰宏天安广场商务写字楼买卖合同显示，泰宏公司盖章的时间是2014年12月12日，双方约定的是对房屋B503、B504、B515、B516、B517进行买卖的合同，交房的时间为2015年7月31日，但是该合同签订后，隆发公司与聂红梅对房屋房号及交房日期进行变更，变更处均加盖有隆发公司公章。同时根据一审查明的事实，聂红梅、李冰洋将房款全部交给隆发公司所指定的账户。本案合同权利义务的对象由泰宏公司变更为隆发公司，故泰宏公司不应当承担违约责任。综上，泰宏公司不是承担合同权利义务的主体。聂红梅、李冰洋向一审法院起诉请求：1.判令泰宏公司、隆发公司继续履行泰宏天安广场商务楼买卖合同，立即向其交付符合合同条件的商品房；2.判令泰宏公司、隆发公司支付逾期交房的违约金（从2015年7月1日按1960218元每日万分之五计算至向其交付符合合同约定交付条件的房屋为止）。一审法院认定事实：2014年12月12日，聂红梅、李冰洋购买了出卖人为泰宏公司与隆发公司，共同合作销售的房产一处，并签订了《泰宏天安广场商务写字楼买卖合同》，合同的主要内容为：“合同双方当事人：出卖人：济源泰宏置业有限公司，……买受人：聂红梅、李冰洋，……第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图及位置图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：沁园区愚公路泰宏天安广场第B幢5层B501、B502、B518、B519、B520，……第五条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每方米/3900元，总金额（币）1970000千/壹百玖拾柒万元整。……第七条付款方式及期限买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2014年12月16日前以现金转账的方式付款至出卖人账户。（出卖人开户行：济源市农村商业银行账号：62×××02户名：魏霞）。2、分期付款。第八条房屋交付期限，出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……补充条款：一、合同第八条，双方约定交房时间变更为2015年6月31日，其余合同不变；二、买受人高竹清、李哲与聂红梅、李冰洋购买泰宏商务写字楼B号楼3楼、5楼，如有其它变动，高竹清、李哲与聂红梅、李冰洋共同只选择一整层（3楼或5楼），价格按实际面积多退少补”。该合同出卖人加盖有济源泰宏置业有限公司公章，有魏霞与尚琳芳的印章，买受人有聂红梅（同时作为李冰洋代理人）的签字。该合同签订后，买受人聂红梅与隆发公司经过协商，在该合同项下补充协议由聂红梅书写三“原楼层5楼，变更为3层B301、B302、B318、B319、B320，聂红梅，2015年元月22日”，并在该合同第三条和第五条上加盖了隆发公司公章；另外达成了一份《补充协议》，主要内容：“补充协议同意将原5楼层变更为3层B301、B302、B318、B319、B320，将原建筑面积共505.14平方米，套内建筑面积352平方米，分摊面积153.14平方米，现变更为502.62平方米，套内建筑面积350.4平方米，分摊面积152.38平方米，总金额由197000元变更为1960218元。聂红梅、李冰洋2015年元月22日”，并加盖了隆发公司的合同专用章及其法定代表人魏霞的私章。该合同和补充协议签订后，隆发公司将聂红梅、李冰洋多交的购房款9782元退还。直到2015年6月31日，聂红梅、李冰洋所购的房屋泰宏公司、隆发公司没有按合同交付期限履行其义务，聂红梅、李冰洋于2015年10月10日以邮寄方式分别给泰宏公司、隆发公司发送了通知函件，内容为：“通知济源泰宏置业有限公司、河南省隆发置业有限公司：关于贵我双方于2014年12月12日就泰宏˙天安广场B栋B301、B302、B318、B319、B320所签订的商务写字楼买卖合同，以及我方从高竹清、李哲处受让的泰宏˙天安广场B栋B303、B304、B315、B316、B317商务写字楼买卖合同，两份合同均约定依约承担2015年7月1日至实际交房之日止已交房款日万分之五的违约金。如就前述房产另行签订商品房买卖合同，我方仍保留向贵公司追索违约金的权利。特此声明。通知人：聂红梅、李冰洋2015年10月10日”。一审法院认为，聂红梅、李冰洋要求泰宏公司、隆发公司继续履行泰宏天安广场商务楼买卖合同及承担违约责任的请求，有泰宏公司、隆发公司在泰宏天安广场商务楼买卖合同上双方加盖公章为证，而且聂红梅、李冰洋将购房款按该泰宏天安广场商务楼买卖合同约定支付，因此聂红梅、李冰洋认为泰宏公司、隆发公司系共同合作销售开发，要求共同交付房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。隆发公司认为其收到的1960218元是泰宏公司与其公司之间的股权债务，泰宏公司属于出售方,其公司不能成为被告的理由,不足以对抗聂红梅、李冰洋要求其承担交房的义务，所以其公司的该辩称理由一审法院不予支持。另外，泰宏公司、隆发公司虽然均认为,其不是本案的被告,但未提供充分的证据证明,由谁来履行该泰宏天安广场商务楼买卖合同的交付义务，因此泰宏公司、隆发公司的辩称理由一审法院不予支持。综上所述，双方签订的泰宏天安广场商务楼买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力。泰宏公司、隆发公司应当按照约定,全面履行自己的交房义务。聂红梅、李冰洋要求违约金,从2015年7月1日至实际交付房屋之日止,违约金按1960218元每日万分之五计算，泰宏公司、隆发公司提出聂红梅、李冰洋主张的违约金计算标准过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故该案中的违约金约定并不过高，泰宏公司、隆发公司要求减少违约金的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、泰宏公司、隆发公司于判决生效后十日内将位于济源市沁园办事处愚公路泰宏˙天安广场第B幢3层B301、B302、B318、B319、B320商品房交付给聂红梅、李冰洋。二、泰宏公司、隆发公司承担逾期交付的违约金(从2015年7月1日至判决确定的交房之日，每日按房价款的万分之五计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6866元，减半收取计3433元，由泰宏公司、隆发公司负担。本院二审期间，隆发公司提供证据如下：国有土地使用权证书3份（复印件）及建设用地规划许可证等4份（复印件），上述证据的原件在泰宏公司保存，证明该土地是由泰宏公司开发，与隆发公司无关。聂红梅、李冰洋的质证意见为：该证据系复印件，对该证据的真实性无法判断，无论备案的主体是谁，均不影响涉案房屋系隆发公司及泰宏公司共同开发的事实认定。泰宏公司的质证意见为：对建设用地规划许可证等4份证件的真实性无异议，但该许可证与本案无关，许可证上所显示的并不包含本案所涉及的房屋，该证据不能证明隆发公司的证明目的；对国有土地使用权证的真实性不持异议，但该证据也不能证明隆发公司的证明目的。聂红梅、李冰洋提供证据如下：泰宏公司工商登记信息一份，证明魏霞与尚琳芳、邓真真股权转让的时间是2015年6月26日，而本案的合同签订于2014年12月12日，交款时间是2014年12月13日，协议变更合同时间是2015年1月22日，这些时间均早于股权转让的时间，故隆发公司所述涉案款项系股权转让款不属实。隆发公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但魏霞与泰宏公司的纠纷早已经形成，股权的转让也早于协议签订的时间，协议签订的书面形成时间迟，因隆发公司与泰宏公司的实际控股人邓全义发生纠纷早于股权转让协议签订的时间，作为隆发公司，不管从哪个角度来说，都无权销售泰宏公司的房屋，房管局也不可能让隆发公司销售其他房地产公司的房屋，聂红梅、李冰洋仅以隆发公司在合同上盖章为由要求隆发公司承担违约责任，没有事实及法律依据，泰宏公司称该房屋卖给了隆发公司，由隆发公司二次销售房屋，并没有证据予以支持。泰宏公司的质证意见为：对该证据的真实性不持异议，但房屋是由魏霞对外销售的，泰宏公司仅是名义上签订合同。本院认证如下：隆发公司提供的证据系泰宏公司的相关权利证书，泰宏公司对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。聂红梅、李冰洋提供的证据，隆发公司、泰宏公司均无异议，本院对该证据予以认定。本院经审理查明：2014年12月12日，聂红梅、李冰洋购买位于泰宏天安广场的房产，并签订了合同，合同的主要内容为：“合同双方当事人：出卖人：济源泰宏置业有限公司……买受人：聂红梅、李冰洋……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图及位置图见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）为本合同第一条规定的项目中的：沁园区愚公路泰宏˙天安广场第B幢5层B503、B504、B515、B516、B517号房。……第五条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米/3900元，总金额1970000元/壹百玖拾柒万元整。……第七条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2014年12月16日前以现金转账的方式付款至出卖人账户。（出卖人开户行：济源市农村商业银行账号：62×××02户名：魏芳芳）。2、分期付款。第八条房屋交付期限出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……补充条款：一、合同第八条，双方约定交房时间变更为2015年6月31日，其余合同不变。二、买受人高竹清、李哲与聂红梅、李冰洋购买泰宏商务写字楼B号楼3楼、5楼，如有其它变动，高竹清、李哲与聂红梅、李冰洋共同只选择一整层（3楼或5楼），价格按实际面积多退少补（补充条款内容为手写内容）。”该合同落款出卖人一栏加盖有泰宏公司公章以及魏霞、尚琳芳的个人私章，买受人一栏有聂红梅（同时作为李冰洋代理人）的签字。隆发公司在合同末页补充条款内容上加盖隆发公司公章。2014年12月13日，聂红梅向隆发公司工作人员魏芳芳济源市农村商业银行账户62×××02转账1970000元。2015年1月22日，买受人聂红梅与隆发公司经过协商，在泰宏天安广场商务写字楼买卖合同项下形成补充条款，内容如下：“三、原楼层5楼，变更为3层B301、B302、B318、B319、B320。聂红梅2015年元月22日”，同时对该合同第三条进行修改，修改内容为“购买原楼层B5F更换为3层B301、B302、B318、B319、B320。……商品房建筑面积共502.62平方米，其中套内建筑面积350.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积152.38平方米”，隆发公司在合同第三条修改内容处盖章。另，聂红梅、李冰洋与隆发公司达成了一份补充协议，主要内容为“补充协议同意将原5楼层变更为3层B301、B302、B318、B319、B320，将原建筑面积共505.14平方米，套内建筑面积352平方米，分摊面积153.14平方米，现变更为502.62平方米，套内建筑面积350.24平方米，分摊面积152.38平方米，总金额由1970000元变更为1960218元。聂红梅、李冰洋2015年元月22日”，隆发公司在该补充协议上加盖了隆发公司的合同专用章及其法定代表人魏霞的私章。该补充协议签订后，隆发公司将聂红梅、李冰洋多交的购房款9782元退还。截止2015年6月30日，泰宏公司、隆发公司未按合同约定交付房屋，聂红梅、李冰洋于2015年10月10日以邮寄方式分别给泰宏公司、隆发公司发送了通知函件，内容为：“通知济源泰宏置业有限公司、河南省隆发置业有限公司：关于贵我双方于2014年12月12日就泰宏˙天安广场B栋B301、B302、B318、B319、B320所签订的商务写字楼买卖合同，以及我方从高竹清、李哲处受让的泰宏˙天安广场B栋B303、B304、B315、B316、B317商务写字楼买卖合同，两份合同均约定交房时间为2015年6月31日，但贵公司至今没有交付房产，应依约承担2015年7月1日至实际交房之日止已交房款日万分之五的违约金。如就前述房产另行签订商品房买卖合同，我方仍保留向贵公司追索违约金的权利。特此声明。通知人：聂红梅、李冰洋2015年10月10日”。本院认为，本案二审争议的焦点系隆发公司是否应当承担合同义务。2014年12月12日，聂红梅、李冰洋签订购房合同时，隆发公司法定代表人魏霞在出卖人处加盖其个人私章，并约定房款交至出卖人账户即隆发公司工作人员魏芳芳账户。聂红梅、李冰洋与隆发公司针对房屋交付时间、房屋面积、购房款数额、房屋位置进行了变更，隆发公司在购房合同第三条修改内容以及补充条款内容上加盖公章，同时与聂红梅、李冰洋针对变更内容另外签订了一份补充协议，聂红梅、李冰洋与隆发公司协商变更的是合同主要条款，涉及到合同双方的重要权利义务，隆发公司称其公司加盖公章的行为仅仅是证明收到房款，不符合常理，也未提供证据证明，故隆发公司的上诉理由不能成立，隆发公司加盖公章的行为应视为对购房合同的认可，聂红梅、李冰洋已按照合同约定付款至合同约定账户，聂红梅、李冰洋要求隆发公司承担合同违约责任，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6866元，由上诉人河南省隆发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  商 敏代理审判员  张莎莎代理审判员  陈莎莎二〇一七年六月五日书 记 员  王 璐