江苏省南京市江宁区人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏0115民初6302号原告：郑庆芝，女，1948年11月11日生，汉族。委托诉讼代理人：徐明旭，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。被告：南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（组织机构代码55553517-2），住所地江苏省南京市江宁区麒麒街道开城路60号。法定代表人：易强，麒麟街道办主任。委托诉讼代理人：俞海春，江苏志仁律师事务所律师。原告郑庆芝与被告南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办事处）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法进行审理。原告郑庆芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，依法立即向原告交付经济适用房3套共计240平方米；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2010年12月29日签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）一份，约定坐落于建南社区西解自然村南京麒麟科技创业园土地储备项目红线范围内的房屋及附属物，其中砖混结构房屋面积174.9㎡，砖木结构房屋面积96.02㎡，该房系原告所有，已列入此次拆迁范围，原告同意被告予以拆除。原告获得拆迁补偿款共计642167.34元，其中326400元用于申购经济适用房3套共计240平方米，剩余318767.34元拆迁补偿款被告已按合同约定支付给原告。其后，被告将原告房屋拆除后但并未按协议约定向原告交付经济适用房3套共计240㎡。被告于2015年5月12日向原告送达《关于郑庆芝反映房屋拆迁至今未按协议安置的信访事项处理情况答复意见书》一份，载明原告拆迁的房屋产权非本人，根据麒麟科技创业园拆迁细则规定，原告不符合安置条件，因此收回协议中所明确的240㎡安置房屋。原告认为，拆迁安置协议书的签订是双方真实意思表示，合法有效，且原告所被拆迁房屋是通过购买方式取得并居住20余年，因此原告是被拆迁房屋的实际所有权人并无异议。现被告以被拆迁房屋非原告产权为由，单方违反拆迁安置协议书相关约定，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告麒麟街道办事处辩称，其对于2010年12月29日原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》的事实无异议，因原告并非江宁区麒麟街道建南社区居民，按照法律规定原告与被拆迁房屋的原房主签订的房屋买卖协议无效，进而导致原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》部分无效，原告起诉缺乏法律依据，请求予以驳回。经审理查明的事实如下：2010年12月29日，原告郑庆芝与被告麒麟街道办事处就郑庆芝位于南京市江宁区麒麟街道建南社区西解自然村的南京麒麟科技创新园土地储备项目红线范围内的94号房屋（以下简称涉案房屋）拆迁补偿安置事宜签订《拆迁补偿安置协议》一份。《拆迁补偿安置协议》第一条约定“坐落于建南社区西解自然村南京麒麟科技创新园土地储备项目红线范围内的房屋及附属物，其中砖混结构房屋面积174.9㎡、砖木结构房屋面积96.02㎡，系乙方（郑庆芝）所有，已列入此次拆迁范围，乙方同意予以拆除”。《拆迁补偿安置协议》第二条约定“乙方的拆迁补偿款总计人民币：642167.34元，（大写）陆拾肆万贰仟壹佰陆拾柒元叁角肆分”。《拆迁补偿安置协议》第五条约定“甲方（麒麟街道办事处）同意乙方申购安置房3套，面积约240㎡（准确面积以交房时产权管理部门核定的面积为准），其中大套（约120㎡）、中套（约90㎡）2套、小套（约60㎡）1套。具体楼幢号及楼层待安置房交付时，以签订拆迁安置补偿协议、搬家腾空房屋交出钥匙先后时间顺序，由乙方选房确定”。《拆迁补偿安置协议》第七条约定“按166号文规定，安置房均价为1360元/㎡，甲方预收乙方拆迁补偿款和奖金冲抵安置房购房款326400元，安置房交付时一并结算差价，多退少补；乙方的拆迁补偿款余额318767.34元在搬家腾空房屋交出钥匙后三日内由甲方以银行存单方式支付给乙方”。同日，郑庆芝腾空房屋并将房屋钥匙交付给麒麟街道办事处。协议签订后，麒麟街道办事处按约支付了过渡费、搬家费以及拆迁补偿款共计318767.34元，涉案房屋现已拆除。另查明，2014年7月4日，南京市审计局向南京市江宁区政府出具《关于移送处理江宁区麒麟街道办事处在征地拆迁中存在不规范情况的函》（以下简称《征地拆迁不规范函》），载明“我局对麒麟科技创新园一期（江宁片区）征地拆迁决算审计中发现麒麟街道办事处存在不规范现象。具体情况如下：一、集体土地住宅拆迁安置中存在不规范现象。麒麟街道的6户协议人使用所购房屋产权人权证（该转让人已在本次拆迁中申购安置房）申购安置房1860平方米（见附表1）、4户被拆迁人提供的离婚证、结婚证复印件涉嫌涂改多享受安置房690平方米（见附表2）。以上不符合《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政发﹝2005﹞166号）第三十二条、三十三条、三十五条以及《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政规发﹝2011﹞8号）第四十二、四十四条关于住宅补偿的规定。二、被拆迁人涉嫌伪造个体工商户营业执照套取拆迁营业补偿343.62万元。…。三、部分征地补偿依据不规范…。根据《中华人民共和国审计法》的规定，现移送你单位依法处理。请将查处结果及时函告我局”。郑庆芝属于上述《征地拆迁不规范函》中载明的第一种情况。后麒麟街道办事处未按约向郑庆芝交付3套安置房屋。2015年5月12日，麒麟街道办事处向郑庆芝出具《关于郑庆芝反映房屋拆迁至今未按协议安置的信访事项处理情况答复意见书》，载明“郑庆芝：你好！你于2015年3月23日去区里上访反映你于2010年12月29日与麒麟街道签订拆迁协议，至今未按照其协议办理补偿你3套安置房的信访事项。经调查，你的户籍为安徽省六安市，通过购买建南社区西解村村民姜某房屋居住在建南社区。由于麒麟科创园建南核心区拆迁，2010年12月动迁小组与你签订了拆迁补偿安置协议后，房屋被拆除。根据江宁区政府和南京市麒麟科创园联合签发的《关于南京市麒麟科技创新园一期（江宁片区）征地拆迁相关问题的处理意见》、市审计局《关于移送处理江宁区麒麟街道办事处在征地拆迁中存在不规范情况的函》（宁审函﹝2014﹞14号）等文件精神，考虑到当时麒麟街道刚成立，征地拆迁工作时间紧、任务重，被抽调的多数干部未专业从事过拆迁工作，业务不熟练，且来自麒麟以外地区，导致拆迁工作操作不规范，执行政策有偏差。街道在集体土地住宅拆迁安置中存在不规范现象，其中包括你家房屋的拆迁补偿问题。对此，处理意见如下：你拆迁的房屋产权人非本人，根据麒麟科创园拆迁实施细则规定，该户不符合安置条件。街道将依照相关法律规定，终止履行与你签订的拆迁补偿安置协议，协议中明确的240㎡安置房依法予以收回，拆迁补偿资金按照江宁政发﹝2005﹞166号文件规定重新测算，另行签订货币补偿协议后进行结算。”。后麒麟街道办事处未向郑庆芝交付《拆迁补偿安置协议》约定的3套安置房。再查明，《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政发﹝2005﹞166号）第32条规定：“……土地使用证和房屋产权证（建房许可证）均不具备的，视为违法建筑，不予补偿。……。”。《麒麟科技创新园征地拆迁安置实施细则（建南核心区）》（以下简称《拆迁安置实施细则》）第一条第1款规定“产权调换房屋的界定原则上以持有的土地使用证和房产证或其他有效证件为准，产权调换房屋的建筑面积以实际丈量为准。”，《拆迁安置实施细则》第三条第3款约定“对于户口不在本地，但持有房产证、土地使用证或其他有效证件的被拆迁人可按产权调换实施拆迁安置，也可按货币拆迁实施补偿”。又查明，郑庆芝户籍地为安徽省六安市裕安区石板冲乡砚瓦池村东头组，与邹庭江系夫妻关系。邹庭江与郑庆芝婚后育有女儿邹恒琼,儿子邹恒林、邹恒胜。1996年1月12日，邹庭江与案外人姜某签订《房地产买卖契约》一份，第一条约定“甲方（姜某）自愿将坐落在江宁县其林镇××行政村（现××街道××社区西××）的房地产（房屋建筑面积155.82平方米）出售给乙方（邹庭江）”，后邹庭江、郑庆芝未取得涉案房屋的产权证和土地证。本院认为，法律规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告郑庆芝户籍地为安徽省六安市裕安区石板冲乡砚瓦池村东头组，其户口不在建南社区，并非拆迁房屋所在的集体经济组织成员，不应获得集体土地。《拆迁补偿安置协议》基于涉案房屋及姜某的房屋产权证及建房执照而订立，郑庆芝与麒麟街道办事处签订的《拆迁补偿安置协议》，损害国家和社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属无效合同。法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，郑庆芝与麒麟街道办事处签订的《拆迁补偿安置协议》自始无效，故可以视为郑庆芝与麒麟街道办事处之间就涉案房屋拆迁未达成拆迁协议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号）的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。本案中，郑庆芝与麒麟街道办事处就涉案房屋拆迁双方并未另行重新签订补偿协议，符合上述规定的情形，该争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告郑庆芝的起诉。本案已收案件受理费22080元，全额退还原告郑庆芝。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  徐庆玲人民陪审员  吕 敏二〇一七年六月二十四日书 记 员  周 游