西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2479号原告亓丽华，女，汉族，1963年10月13日出生，住西安市新城区。委托代理人吴红,陕西普和律师事务所律师。委托代理人王小峰,陕西普和律师事务所律师。被告和记黄埔地产（西安）有限公司,住所地:西安市高新区唐延南路11号15号楼。法定代表人周伟淦，该公司董事长。委托代理人高瑞霞,陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人周曙光,陕西丰瑞律师事务所律师。原告亓丽华诉被告和记黄埔地产（西安）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亓丽华及其委托代理人王小峰，被告和记黄埔地产（西安）有限公司的委托代理人周曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的西安市××新区××路东侧的逸翠园·西安（二期）第9幢1单元1-2层10105号临街商铺房屋一套，建筑面积共151.55平方米，房屋总金额为4213708元，付款方式为原告首付2013708元，剩余2100000元通过银行按揭贷款方式支付，房屋交付时间为2013年6月30日。合同签订后，原告按约定向被告交付购房首付款2013708元，剩余2100000元购房款已通过银行按揭贷款方式支付给被告。2013年6月28日，被告通知原告房屋交付时间推迟到2013年7月8日。2013年7月8日，原告到被告处办理交房手续。原告按照被告办理交房手续流程的要求向被告交纳了各项费用后，在双方进行验收交付房屋时，因房屋存在质量问题，原、被告双方未完成房屋验收交付工作。被告工作人员随后将商铺钥匙带走，称其将房屋质量问题解决后，另行安排时间通知原告验收交房。此后，原告多次到被告处要求交付商铺房屋，但被告以种种借口推脱责任，至今未向原告履行交付义务。被告不按照合同约定向原告履行交付房屋义务，导致原告花费巨额资金并承担高额银行贷款所购买的商铺不能对外出租经营使用，给原告造成了巨大的经济损失。现原告诉至法院，请求判令：1、被告按合同约定向原告交付逸翠园·西安（二期）第9幢1单元1-2层10105号房屋；2、被告向原告赔偿因其逾期交付房屋给原告造成的损失共计1102253元（暂计算至2016年3月30日）及至实际交付房屋之日止的损失；3、被告承担本案案件受理费。被告辩称，原、被告双方签订的合同约定被告须在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付原告使用，被告须以书面形式通知原告办理交付该商品房手续，自该书面通知指定的交付期限届满或到期的次日起，该商品房的所有风险责任由被告转移给原告。被告只须在交付时对该商品房进行验收合格并以书面形式发出交付通知即视为被告按约交付。在验收过程中，如原告发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构质量问题的，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由被告按合同的约定履行保修义务，在合同期限内进行整改，但原告不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。涉案房屋在2012年12月21日经竣工验收合格，并于2012年12月24日取得竣工验收备案表，即已达到合同约定的交付条件。2013年6月28日，被告通过EMS邮寄的方式通知原告收房时间为2013年7月8日。如原告未在2013年7月8日办理收房事宜，则自2013年7月9日即视为被告向原告正式交付了涉案房屋，房屋风险自该日转移由原告承担。但实际上，原告已于2013年7月11日至被告处办理了收房事宜，并签署《房屋钥匙及资料接收书》，接收了涉案房屋卷帘门钥匙、《住户手册》、《装修指南》及水卡、电卡，实际占有了涉案房屋，现原告再次要求被告交付涉案房屋没有事实与法律依据，故法院应当驳回原告关于交付的诉讼请求。关于赔偿损失，虽然被告通知交房的时间略晚于合同约定的时间，但被告已经按照合同约定采取费用冲抵的方式向原告支付了迟延期间的违约金。被告在履约过程中，不存在违约情形，原告再要求被告承担赔偿责任，没有事实及法律依据，亦无合同依据，人民法院应予以驳回。经审理查明，2012年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市××新区××路东侧逸翠园·西安（二期）第9幢1单元1-2层10105号房屋，房屋面积为151.55平方米，房屋总价款4213708元。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件七补充协议第四条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用。第七条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付该商品房手续，在出卖人收到买受人支付的全部购房款、契税和物业专项维修基金，买受人完全履行本合同约定的各项义务，并在买受人按出卖人之书面通知要求办妥有关入伙手续后，出卖人才会有义务将该商品房交付给买受人使用。自该商品房书面通知指定的交付期限届满或到期的次日起，该商品房的所有风险责任由出卖人转移给买受人。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房正式交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担。附件八第七条约定，出卖人只须在交付时对该商品房进行验收合格并书面形式发出交付通知即视为出卖人按约交付。在验收过程中，如买受人发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由出卖人按买卖合同约定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。上述合同签订后，原告依约向被告付清全部的购房款。2012年12月24日，涉案工程经验收合格并取得竣工验收备案表。2013年6月28日，被告向原告邮寄涉案房屋交付使用通知书等相关文件，将交房时间延迟到2013年7月8日，并决定按照合同约定向原告支付2016年7月1日至7月8日的迟延交房违约金，通知交房流程为核实业主身份并办理相关文件的签署→业主按规定交纳相关税费→业主领取两书等文件资料及钥匙→业主在交楼小组陪同下前往验房区验房。2013年7月11日，原告至被告处办理收房手续，签署房屋钥匙及资料接收书，原告接受被告向其支付的迟延交房违约金，但在验房过程中，原告提出涉案房屋存在质量问题,故其未在交楼验收表上签字。原告称被告工作人员将其钥匙拿走，称待房屋维修后再交付，但关于上述主张，原告未能举证证明。现原告提出其收房时涉案房屋存在卷闸门拉不下、没电、没水、有建筑垃圾的问题，被告对此不予认可。经本院多次释明，如原告认为涉案房屋存在影响交付的质量问题可申请鉴定，但原告拒绝鉴定，并表示其只是认为被告未尽完全的交付义务。被告称其已将钥匙实际交付原告，原告在验房时拒签验收表。原告于2015年1月6日对涉案房屋的外观、内部现状及相邻商铺、建筑物外观进行公证，公证时所拍摄的照片显示涉案房屋内部堆放有建筑物品。被告提交涉案房屋的物业管理公司家利物业管理（上海）有限公司西安分公司出具的情况说明，该情况说明显示涉案房屋房内的物品系北侧商铺“山茶花”餐厅所堆放。被告另提交录音一份，该录音系原告与被告工作人员之间的通话，在该通话中，被告工作人员表示如果原告觉得涉案房屋有质量问题，就应在单子上记录并签字，希望原告能尽快完善收房手续，原告一再表示涉案房屋的卷闸门存在问题，但没有提及其他质量问题。另查明，2014年家利物业管理（上海）有限公司西安分公司起诉原告物业服务合同纠纷一案，要求原告支付通知交房时（已支付3个月）至2014年8月31日的物业费。西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第06598号《民事判决书》认为原告签署的房屋钥匙及资料接收书仅能证明原告接收钥匙的意思表示，并未证明原告已经验收并接收房屋，故对于家利物业管理（上海）有限公司西安分公司称原告因接收房屋钥匙视为已经接收房屋的理由不予采信，因此驳回家利物业管理（上海）有限公司西安分公司上述诉请。上述事实，有《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、公证书、房屋钥匙及资料接收书、业主入伙付款通知书、民事判决书、录音等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应受该合同约束，依约享有权利，履行义务。本案中，双方争议焦点实质上是被告通知原告收房时涉案房屋是否符合交付条件；涉案房屋是否存在质量问题。首先，涉案房屋在交付前已经验收合格并取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。即使被告通知交房的时间有所延迟，但就延迟期间的违约责任被告已经和原告协商一致，以冲抵费用的方式履行完毕。其次，原告在签署了房屋钥匙及资料接收书后对房屋进行验收，其认为该房屋当时存在卷闸门拉不下、没电、没水、有建筑垃圾的问题，故其拒收，但其未提交证据证明涉案房屋存在上述问题，在录音中也只有其单方陈述卷闸门存在问题，经本院多次释明后，其又不申请司法鉴定，故对于其收房时涉案房屋存在质量问题的主张因举证不能，本院不予支持，涉案房屋按照合同约定视为已交付，原告主张被告承担逾期交付的损失，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。关于原告称被告工作人员将其钥匙拿走，称待房屋维修后再交付，但关于上述主张，原告未能举证证明，故本院不予采信。关于家利物业管理（上海）有限公司西安分公司起诉原告物业服务合同纠纷一案，被告并非该案当事人，亦未参加该案诉讼，其确认的事实是家利物业管理（上海）有限公司西安分公司是否已经为原告提供物业服务的事实，因此该判决并不必然对被告产生法律效力，故原告依据该判决来主张被告未按合同约定向原告交付房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。关于原告于2015年1月6日对涉案房屋进行公证时，该房内堆放有建筑物品一节，因原告接到被告书面交房通知，无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由原告承担，且根据涉案小区物业的证明也显示该物品系案外人所堆放，原告也未提交证据证明系被告堆放，故关于其称该物品系被告堆放，涉案房屋由被告占有使用的主张，本院依法不予采信。综上所述，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一、十二、十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告亓丽华的诉讼请求。本案案件受理费49012元，由原告亓丽华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  李武营人民陪审员  冯 毅二〇一七年六月二日书 记 员  曹雪荣打印：扈艳红校对：胡盼阳2017年月日送达