天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0114民初8942号原告：杨凤海，男，1960年4月20日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：高凤儒，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。原告:杨帅，女，1987年8月10日出生，汉族，教师，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杨凤海，男，1960年4月20日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：高凤儒，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。被告：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道14号1门101。法定代表人：黄晓星，总经理。委托诉讼代理人：孙胜男，天津津华律师事物所律师。原告杨凤海、杨帅与被告天津陶润置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凤海及二原告的委托诉讼代理人高凤儒、被告天津陶润置业投资有限公司委托诉讼代理人孙胜男到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。原告杨凤海、杨帅向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告发出的解除《天津市商品房预定协议》通知不成立，二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议有效并继续履行，由被告与二原告签订《天津市商品房买卖合同》并办理过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实及理由:二原告与被告于2016年3月5日签订《天鹅湖1号》认购协议，协议约定二原告购买被告开发的坐落在武清区××楼××室，该楼房面积141平米，单价每平米7722元，价款1092169元，首付款交付日期为2016年3月8日，并同时签订《天津市商品房买卖合同》。认购协议签订当日，二原告给付被告购房定金10000元，后二原告积极筹措资金准备签订《天津市商品房买卖合同》。因二原告资金不能在约定时间到账，原告积极与被告销售员及销售经理协商延期交纳首付款事宜，被告销售员及销售经理均答应二原告可在2016年6月初交纳首付款。2016年6月初，当二原告筹齐首付款到被告处交纳并签订后续合同时，由于被告原因而未能与二原告签约，2016年7月24日，被告以二原告违约为由向二原告发出解除双方此前的认购协议，对此，原告不能认同，二原告并未违约，被告提出解除认购协议的理由不成立，请求法院支持二原告的诉讼请求。被告天津陶润置业投资有限公司辩称，二原告与被告于2016年3月5日签订《天鹅湖1号》认购协议属实，被告未答应二原告的延期交纳首付款的请求，因二原告未能在协议约定的2016年3月8日交纳首付款，违反认购协议第四条规定，被告已于2016年7月向被告发出解除《天津市商品房预定协议》通知，二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议已合法解除，双方不存在合同方面的任何权利义务，不同意二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告与被告于2016年3月5日签订《天鹅湖1号》认购协议，协议约定二原告购买被告开发的坐落在武清区××楼××室，楼房面积141平米，价款1092169元，首付款交付日期为2016年3月8日并同时签订《天津市商品房买卖合同》，二原告于订立认购协议当日支付给被告购房定金10000元。原、被告对上述事实无争议，本院予以确认。二原告与被告争议焦点为二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议是否解除。二原告主张，二原告与被告签订《天鹅湖1号》认购协议后，积极将原籍的平房变卖筹款，考虑到资金难以在较短时间到位，二原告方主动与被告销售员及销售经理联系，被告方同意二原告在2016年6月初交纳首付款，2016年6月初，当二原告将首付款筹齐找被告销售员交款时，被告方拒收二原告首付款并让二原告再等一等，直至2016年7月24日，二原告等来的是被告的解除认购协议通知，二原告认为，原告并未违反约定，原告未能交付首付款是被告原因造成，被告发给二原告的解除认购协议通知无效，被告应继续履行二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议。二原告对其主张的事实向本院提交原告杨凤海与被告销售员张少静，原告杨帅与被告销售员李建新的电话录音及魏淑云、周玉花、胡桂平、高建怀、程东坡等5人的书面证明材料及与被告签订《天鹅湖1号》认购协议的23名业主上访材料1份等证据。被告对二原告主张的事实不予认可，对二原告提供的证据的真实性及所证明的事实均不认可，并称二原告提供的录音资料中的被录音的人员不是被告方的销售人员。被告认为，因二原告未按认购协议约定的时间交纳首付款，被告已于2016年7月22日给二原告发出了解除《天津市商品房预定协议》通知，故二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议已解除。庭审中，被告认可在双方约定首付款交付日期后并未通知原告交纳。本院认为，二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议系双方当事人真实意思表示，双方权利义务明确，具备房屋买卖合同的主要条款，且不违反法律强制性规定，该认购协议合法有效。虽被告对二原告主张的事实及提供的相应证据不予认可，但被告未提供相反证据，综合原告提交的证据能够充分证实原告未交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》系由于被告天津陶润置业投资有限公司造成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”从上述法律规定可知，在商品房买卖合同履行过程中，买方迟延履行付款义务，卖方必须经催告程序，给予对方三个月的合理付款期限，如仍不履行的，方可行使合同解除权。本案中，即使被告认为二原告未按认购协议约定交纳首付款，被告也应及时通知二原告限期交纳并告知二原告拒不交纳的法律后果，被告在二原告未明确表示不履行认购协议的情况下，给二原告发出的解除《天津市商品房预定协议》不具有合同及法律依据，故本院确认二原告与被告签订的《天鹅湖1号》认购协议并未解除，二原告与被告仍应依照该协议约定履行各自的义务。二原告要求确认被告发出的解除《天津市商品房预定协议》不成立本院应予支持。二原告要求被告按协议约定与二原告签订《天津市商品房买卖合同》应予支持。因办理房屋过户的相关条件未成就，故原告要求办理房屋过户手续可在条件具备时另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告天津陶润置业投资有限公司给原告杨凤海、杨帅发出的解除《天津市商品房预定协议》无效；二、被告天津陶润置业投资有限公司于本判决生效后十日内履行其与原告杨凤海、杨帅于2016年3月5日签订《天鹅湖1号》认购协议，即由二原告交纳首付款，双方签订《天津市商品房买卖合同》。三、原告其他诉讼请求不予支持。案件受理费7200元及诉讼保全费5000元，共计12200元由被告天津陶润置业投资有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李宝友二〇一七年六月十二日书记员  任志新附：本法律文书适用法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。