广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终943号上诉人（原审原告）:温桂华，男，1967年10月8日出生，汉族，住清远市清城区，上诉人（原审原告）：梁凤好，女，1968年8月10出生，汉族，住清远市清城区，上述两上诉人的共同委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹少雄，男，1982年9月1日出生，汉族，住湖南省新化县，委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。上诉人温桂华、梁凤好因与被上诉人邹少雄租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院(2016）粤1802民初4638号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人温桂华、梁凤好的委托代理人陆嘉敏，被上诉人邹少雄的委托代理人曾凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人温桂华、梁凤好上诉请求：1、请求撤销清远市清城区人民法院作出的(2016)粤1802民初4638号民事判决;2、请求二审法院改判被上诉人支付房屋租金193860元以及自2016年2月4日起按月息2%计算逾期利息直至实际付清租金之日止；3、本案一审及二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人在2013年8月23日签订《房屋租赁合同》，上诉人将位于清远市清城区横荷街道办新城×号小区地号为E3800185的住宅楼一栋共七层出租给被上诉人使用，租赁合同期限至2021年11月1日，约定月租金为26000元。双方的《房屋租赁合同》第二条第2款约定，租金支付方式为每个月先交租金后使用，同时第五条第3款约定违约责任，如乙方(承租方〉逾期交租，每天按月租金的5‰计付滞纳金。由于被上诉人拖欠上诉人房屋租金，被上诉人在2016年2月4日立下《欠条》，确认欠付上诉人截至2016年3月底的房屋租金合计人民币193860元，并继续租用上诉人的房屋。被上诉人拖欠租金的行为己构成违约，为此上诉人根据双方签订的《房屋租赁合同》及相关法律规定，起诉要求被上诉人立即清偿拖欠房屋租金，并自2016年2月4日起按照月息2%计算逾期交租利息。一审判决以上诉人未能提供租赁房屋的房产证及城乡规划部门批准建设的相关证据为由，视为该房屋未经城乡规划部门批准建设的建筑，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，没有支持上诉人主张违约金的诉讼请求。上诉人认为一审法院并未查明相关法律事实，对房屋买卖合同效力的认定错误，本案的租赁合同不属于《合同法》第五十二条规定的法定无效合同情形。一审法院认定双方合同属于无效合同没有法律依据。一、涉诉房屋经城乡规划部门批准建设并通过有关的消防等竣工备案，属于合法建设的建筑。上诉人对外出租的住宅楼于2009年获得清远市城市规划局颁发的建设工程规划许可证，属于经城乡规划部门批准建设的合法建筑，同年获得清远市气象局核发的防雷装置设计核准书。并且，住宅楼于2010年通过清远市清城区公安消防大队网上竣工验收消防备案，在2015年住宅楼原国有土地使用证清市府国用(2006)第×号的原地址:清远市清城区横荷街道办新城×号小区，变更为:清远市清城区横荷教育东路×号。因此，本案涉诉房屋于双方签订合同之前己通过公安消防大队的验收，被上诉人在一审庭审提出的上诉人的房屋消防设施不够完善的抗辩支付违约金的理由没有任何事实和法律依据。二、关于租赁合同的效力问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，基于双方真实意思表示，签订合同的双方均具备完全民事行为能力，不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，依法成立的合同自成立时生效。一审法院认为上诉人与被上诉人租赁合同无效的其中一个理由是上诉人的房屋不具备房产证。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据;《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条补充规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，则如规范中明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的，该规范属于效力性规范。且按照我国目前施行的法律法规，暂无任何法规明确规定，未领取房产证的房屋禁止出租或者明确规定该类房屋租赁合同为无效。可见，《合同法》中关于无效合同的认定相当的严谨，现实中大量的强制性规定存在于各法律、行政法规中，片面地适用该法条，会导致大量不应无效的合同被认定为无效，损害了合同一方当事人的合法权益，不利于社会正常秩序的维护和交易的安全。因此，一审法院将本案租赁合同按照无效合同处理的做法为适用法律错误。综上所述，一审法院就本案租赁合同效力的认定以及处理缺乏法律依据，本案租赁合同为合法生效的合同，被上诉人作为违约方应根据双方约定及法律规定，依法承担支付房屋租金及违约金的责任。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人邹少雄答辩称：1、我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判；2、本案名义上是租赁合同，实际上是欠款纠纷，在欠款中没有约定要支付利息，事实上我方租上诉人的房子已经几年了，每年30万余元的租金，一直按时交租，所以鉴于这种情况，我方要求法院驳回上诉人的上诉请求。温桂华、梁凤好向一审法院起诉请求：1、判令邹少雄支付房屋租金193860元以及自2016年2月4日起按月息2%计算逾期利息直至实际付清租金之日止；2、本案诉讼费全部由邹少雄承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，温桂华与邹少雄签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为约定将温桂华、梁凤好位于清远市清城区横荷街道办新城×号小区地号为E3××185的住宅楼一栋共七层出租给邹少雄使用，租赁合同期限至2021年11月1日，约定月租金为26000元。双方的《房屋租赁合同》第二条第2款约定，租金支付方式为每个月先交租金后使用，同时第五条第3款约定违约责任，如乙方（承租方）逾期交租，每天按月租金的5‰计付滞纳金。合同签订后，温桂华如约将房屋交付给邹少雄使用，由于邹少雄拖欠温桂华房屋租金，邹少雄在2016年2月4日立下《欠条》，确认欠付温桂华截至2016年3月底的房屋租金合计193860元，并继续租用温桂华的房屋。因邹少雄未支付上述193860元租金。为此，温桂华、梁凤好于2016年9月1日向一审法院提起诉讼，提出了上述诉求。另查明，温桂华、梁凤好是夫妻关系，温桂华用于出租的房屋是在梁凤好为土地使用权人的土地上建起的，温桂华、梁凤好在一审法院指定的时间内未能提供房产证及经城乡规划部门批准建设的相关证据。一审法院认为：温桂华、梁凤好与邹少雄签订的《房屋租赁合同》中，温桂华、梁凤好用于出租的房屋在一审法院指定的时间内未能提供房产证及经城乡规划部门批准建设的相关证据。应视为该出租房屋是未经城乡规划部门批准建设的建筑，违反我国城乡规划法的强制性规定，故一审法庭确定温桂华、梁凤好与邹少雄签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，邹少雄应支付占用房屋期间的占用费给温桂华、梁凤好。比照双方确认的邹少雄拖欠的租金193860元，邹少雄应支付给温桂华、梁凤好的占用费为193860元。因合同无效，故对温桂华、梁凤好依据租赁合同的约定，要求邹少雄支付逾期支付租金利息的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年12月10日作出（2016）粤1802民初4638号民事判决：一、邹少雄于本判决生效之日起三日内支付房屋占用费193860元给温桂华、梁凤好。二、驳回温桂华、梁凤好的其他诉讼请求。本案受理费2308元，由温桂华、梁凤好负担219元，邹少雄负担2089元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、《建设工程规划许可证》、《申请书》、《防雷装置验收合格证》，证明涉案房屋为经城乡规划部门批准建设的合法建筑；2、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明涉案房屋于双方签订合同之前已通过公安消防大队验收，符合消防安全条件；3、《证明》，证明涉案房屋原地址变更为清远市清城区横荷镇教育东路52号。被上诉人对上诉人提供的证据质证如下：对证据1认为批准的面积与实际面积不相符；对证据2认为不能表明消防验收合格，仅能证明消防工程备案；对证据3无意见。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案房屋于2009年11月12日取得清远市城市规划部门颁发的《建设工程规划许可证》，该许可证注明的建设单位为梁凤好，建设项目名称住宅楼，建设规模为7层共1883.4平方米。再查明：二审期间，上诉人认为被上诉人拖欠其租金造成的损失为资金被占用的损失。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原审法院确认被上诉人尚欠上诉人的占用费为193860元，双方均无异议，对此，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。2、上诉人请求被上诉人按月息二分支付违约金应否支持。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。原审法院以上诉人出租的房屋未经城乡规划部门批准建设为由，认为违反城乡规划法的强制性规定而认定无效。经查，二审期间，根据上诉人提供的《建设工程规划许可证》证实，涉案房屋于出租前已取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与租赁人签订的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且在上诉人出租涉案房屋前已取得规划许可证，因此，根据上述规定，应当认定合同有效。原审法院以涉案房屋未经城乡规划部门批准建设违反法律禁止性规定为由，认定合同无效，属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人提出合同有效的上诉请求依据充分，本院予以采纳。关于上诉人请求被上诉人按月息二分支付违约金应否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。本案上诉人明确表示被上诉人逾期支付占用费给其造成的损失为资金被占用的损失，而双方约定的违约金每日千分之五明显高于上诉人的实际损失，因此，根据上述规定，对本案违约金的计算应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人主张违约金调整为按月息二分计算并无法律依据，本院不予采纳。至于拖欠占用费违约金的起算时间问题。由于被上诉人立写的《欠条》并无约定付款时间，因此，该违约金起算应从上诉人起诉之日起即从2016年9月1日起计算至付清款项之日止。上诉人主张从立写《欠条》之日即2016年2月4日起计算依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人温桂华、梁凤好的上诉请求部分成立，本院应予支持。一审判决认定事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：1、维持清远市清城区人民法院(2016）粤1802民初4638号民事判决第二项。2、变更清远市清城区人民法院(2016）粤1802民初4638号民事判决第一项为：被上诉人邹少雄于本判决生效之日起三日内支付房屋占用费193860元及违约金（违约金从2016年9月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项之日止）给上诉人温桂华、梁凤好。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费4616元，由上诉人温桂华、梁凤好负担1616元，由被上诉人邹少雄负担3000元。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年六月六日书记员  黄 沁