北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初51615号原告（反诉被告）郭芷含,女,1987年7月31日生,住址北京市东城区。委托代理人孙贵永，北京贵通律师事务所律师。被告（反诉原告）梁铁林，男，1956年6月19日生，住址北京市西城区。委托代理人王文婷，北京大成律师事务所律师。委托代理人刘晓雨，北京大成律师事务所律师。原告郭芷含与被告梁铁林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊担任审判长，与人民陪审员贾松涛、罗小灵组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。郭芷含委托代理人孙贵永、梁铁林及其委托代理人王文婷、刘晓雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭芷含诉称：2006年6月19日我的代理人秦XX与梁铁林签订了《房屋买卖合同》。该合同共涉及二套房产，其中一套房产已履行完毕；现涉北京市朝阳区祁家豁子甲8号l号楼XXX房屋及北京市朝阳区祁家豁子甲8号l、2号楼地下车库XXX车位（以下简称争议房产），当时我们约定房款给付形式为分期付款，双方按照银行按揭贷款的形式签订了分20年期付款合同，但梁铁林自2015年6月至今未按合同约定给付房款，依据双方签订的合同第六条第二项的约定，双方合同应视为解除，现梁铁林不还款也不与我联系，其行为严重侵害了我的合法权益，现我诉至法院，要求梁铁林支付2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元，利息81940元。梁铁林支付违约金963052.27元，计算方法是按照日千分之四的标准，以201940元为基数，从2015年6月20日到2017年6月20日。梁铁林辩称：2015年6月20日到2017年6月20日未支付的本金12万元、利息81940元我都同意支付。违约金不同意支付，我方没有违约行为。因为我们在支付房款之前，郭芷含的母亲突然表示她代理原告出售房屋这件事情郭芷含本人不认可，拒绝出售房屋。我们多次同郭芷含沟通，但是她一直拒绝售房，所以我们才停止了付款。郭芷含在整个根本没有损失，这个违约金的数额根本不合理，即使法院判决我们承担违约金，我们认为其主张数额过高，应当调整为按照这两年的银行同期贷款利率标准计算，基数我们同意按照201940元计算。梁铁林提出反诉称：要求郭芷含继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合我办理争议房产的网签手续，并将该争议房产过户到我名下。郭芷含辩称：我方同意继续履行合同，但是有条件的。应当在梁铁林分二十年把本金和利息支付完毕的情况下，才同意办理网签和争议房产过户手续。经审理查明：郭芷含曾用名郭瀛。2006年6月19日，案外人秦XX代理郭芷含作为甲方同乙方梁铁林签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方拥有争议房产，其中房屋部分建筑面积150.05平方米。车库部分面积42.68平方米，甲方同意将争议房产转让给乙方，乙方同意购买。双方同意车库部分作价12万元，房屋部分按每建筑平方米7864元计取。乙方同意，在签订本合同日，向甲方支付合同房屋总款项53.3%作为首付款，甲乙双方同意，乙方共分20年并按月计付，向甲方支付购买争议房产的余下全部价款。乙方向意在本合同生效之日后次月起，在每月15日前，按照等额本金还款的方法，以按揭贷款合同月供款为准向甲方支付月还款人民币。支付款项采取银行汇款的方式。合同期间内；若乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付款项，则乙方应承担违约资任。每逾期一天，乙方向甲方支付其所逾期应付房款额的4‰作为违约金。逾期超过15天，则双方解除本合同。在本合同有效期间内，在乙方向甲方履行全都付款义务之前；房屋产权完全属于甲方，乙方只拥有合同房屋的使用权。在乙方向甲方履行全部付款义务之后60日内，甲乙双方应至房屋所在地房地产主管部门夕办理合同房屋的过户手续。办理上述手续对产生的税费及相关费用。由甲乙双方依照有关规定各自承担。合同签订后，郭芷含交付争议房产给梁铁林使用，梁铁林支付了首付款，并开始按照郭芷含提供的还款计划，按约定分期向郭芷含支付剩余购房款本金和利息，直至2015年8月20日。截止庭审结束，双方确认梁铁林已经支付了购房款本金54万元，利息570690元；按照双方约定的分期付款方式尚欠2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元，利息81940元；2017年6月20日之后本金66万元整、利息248710元。庭审中，梁铁林提交了1、2016京长安内民证字第7243号公证书，证明2014年12月郭芷含的代理人秦XX在短信中明确向梁铁林之子表示郭芷含不再同意出售房屋，也不同意办理过户。梁铁林方面随即积极与之沟通，但对方不作回应，梁铁林认为郭芷含严重违约，故行使法定权利，停止了付款。2、手机短信截图1页，通讯录截图1页，证明梁铁林2016年向秦XX打电话、发短信联系购房事宜，但一直没有回应。郭芷含质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，从公证书内容来看无法证明我方拒绝售房。2、真实性认可，证明目的不认可，从内容上看我方没有拒绝售房，只是不同意梁铁林的还款方式。本院组织双方进行调解，梁铁林表示同意立即将所有未付的本金和利息共计1110650元提存至本院，同意承担过户所需各项费用。但郭芷含表示这个数额和自己预期差距过大，不同意调解。上述事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证、授权书、收条、当事人陈述等在案佐证。本院认为：郭芷含与梁铁林签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。关于本诉，现梁铁林同意支付2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元、利息81940元，本院对此不持异议。就违约金问题，梁铁林抗辩称自己没有支付部分房款本息，理由在于郭芷含拒绝售房，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，依据合同约定应承担违约责任，但郭芷含主张的违约金数额过高，与其实际损失极不相称，且损失发生后郭芷含长期怠于主张权利，导致损失扩大，因此，本院依法对违约金的计算方法予以调整。按照201940元为基数，以2015年6月20日到2017年6月20日的中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年6月20日计算到2017年6月20日。最后关于梁铁林的反诉，现梁铁林已经按照双方约定的数额将拖欠和未支付的所有本金、利息提存至本院，完成了自己的付款义务，且同意负担过户所需各项费用。郭芷含强行要求对方必须分20年履行完毕没有法律依据，合同在现有条件下完全可以继续履行，故本院对反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁铁林于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）郭芷含二〇一五年六月二十日到二〇一七年六月二十日的购房款本金十二万元、利息八万一千九百四十元。二、被告（反诉原告）梁铁林于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）郭芷含违约金（按照二十万一千九百四十元为基数，以二〇一五年六月二十日到二〇一七年六月二十日的中国人民银行银行同期贷款利率标准，自二〇一五年六月二十日计算到二〇一七年六月二十日）。三、原告（反诉被告）郭芷含于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）梁铁林办理北京市朝阳区祁家豁子甲8号l号楼XXX房屋及北京市朝阳区祁家豁子甲8号l、2号楼地下车库XXX车位的网签手续及产权变更登记手续，将上述房屋、车库过户至被告（反诉原告）梁铁林名下。过户所需费用由被告（反诉原告）梁铁林负担。四、驳回原告（反诉被告）郭芷含的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千二百八十四元，原告（反诉被告）郭芷含负担一万元（已交纳），被告（反诉原告）梁铁林负担五千二百八十四元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费一万六千五百元，由原告（反诉被告）郭芷含负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  文怡昊人民陪审员  贾松涛人民陪审员  罗小灵二〇一七年六月三十日书 记 员  高 玲