上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3530号上诉人（原审被告）：严军，男，1986年8月3日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：李丽君，女，1987年2月18日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：严军（系李丽君之夫），年籍同上。被上诉人（原审原告）：沈国莘，男，1952年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。上诉人李丽君、严军因与被上诉人沈国莘定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽君、严军上诉请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、双方在买卖协议中对于过户时间未勾选，经多次沟通仍未能达成一致意见，故双方的买卖协议未成立；2、即使买卖关系成立，被上诉人故意隐瞒真实情况，导致上诉人在违背真实意思表示的情况下与被上诉人订立买卖协议，并降价10万元（人民币，下同），被上诉人的行为构成欺诈，买卖协议应当依法予以撤销；3、即使买卖关系成立且未被撤销，上诉人在履约过程中也不存在违约，相反是被上诉人的行为构成违约；4、即使法院认定上诉人构成违约，违约金的计算方式也不符合法律规定。沈国莘辩称，上诉人为了高价出售房屋才不愿意与被上诉人继续履行本案交易，原审对本案的处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈国莘向一审法院起诉请求：1、判令严军、李丽君返还沈国莘定金5万元；2、判令严军、李丽君支付违约金47万元；3、本案诉讼费用由严军、李丽君负担。一审法院认定事实：2016年8月7日，沈国莘(乙方、买受方)与李丽君、严军(甲方、出卖方)在丙方上海A有限公司的居间下，就买卖严军、李丽君所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订《房地产买卖居间协议及房屋买卖协议》，双方约定：买卖条件及本协议履行：本条款中出现“□”选择的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准；总房价款为235万元；乙方签订协议时向甲方支付定金5万元；双方在协议签署后8月30日之前往丙方签订《上海市房地产买卖合同》；2016年8月30日前付100万元（不包含已支付的全部定金及尾款）；乙方于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日支付甲方129万元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的百分之二十向守约方支付违约金等。在2.6交易过户时间中，双方均未勾选“□贷款申请审核通过、”或“□签订买卖合同示范文本、”“后20个工作日内，赴上海市浦东新区房地产交易中心申请产权过户及抵押等相关手续”的选项。同日，沈国莘支付严军、李丽君定金5万元。8月13日，沈国莘、严军、李丽君双方至居间方协商签订示范合同事宜未果，严军、李丽君拿回了房产证。8月28日，沈国莘、严军、李丽君双方至居间方协商签订示范合同事宜未果。8月29日，严军、李丽君通过微信向居间方表示，因加班原因要求改期至30日晚7点。8月30日，严军、李丽君通过微信向居间方表示，因下班晚要求延期至晚7时45分。晚6时21分许居间方致电严军、李丽君表示7点45分太晚，沈国莘妻子身体不适，严军、李丽君表示再约时间。8月31日，居间方微信与严军、李丽君约时间，严军、李丽君未予回复。9月1日，严军、李丽君微信通知居间方，因沈国莘违约致示范合同未能如期签约，不再与沈国莘合作。9月13日，沈国莘通过上海高达律师事务所的王玥玮律师向严军、李丽君发出律师函，要求严军、李丽君继续履行合同，若逾期不签约沈国莘有权通过司法途径等。严军、李丽君未予回复。10月28日，沈国莘通过上海高达律师事务所的王玥玮律师向严军、李丽君发出通知，告知因沈国莘提出继续履行协议的意见严军、李丽君未予理睬，故：1、解除双方于2016年8月7日签订的房屋买卖协议；2、因严军、李丽君违约，要求严军、李丽君承担违约责任；3、沈国莘将提起诉讼，并要求严军、李丽君承担任何诉讼费、财产保全费等。严军、李丽君未予回复。一审另查明，2016年7月16日，沈国莘及案外人华某就其名下上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋与案外人张某等签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的房屋总价款为360万元。沈国莘于同年7月19日收到购房款110万元、9月14日收到购房尾款250万元。截止2016年11月30日，上述两笔款项仍在沈国莘账户内。2016年10月7日，沈国莘与案外人签订房屋租赁协议，并于同日支付房租及押金12,000元。一审又查明，2016年10月8日，严军、李丽君就本案系争房屋与案外人李某等签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的房屋总价款为229.8万元，现系争房屋已变更权利人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈国莘、严军、李丽君签订的《房地产买卖协议》系沈国莘、严军、李丽君的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。关于过户时间，在8月7日签订的房地产买卖协议2.6交易过户时间中，双方未勾选“□贷款申请审核通过、”或“□签订买卖合同示范文本、”“后20个工作日内，赴上海市浦东新区房地产交易中心申请产权过户及抵押等相关手续”的选项。根据买卖协议中对买卖条件及协议履行的约定：本条款中出现“□”选择的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。结合买卖协议2.7中沈国莘自筹资金的付款方式及沈国莘已将名下房屋出售的实际情况，选择“贷款申请审核通过后20个工作日内，赴上海市浦东新区房地产交易中心申请产权过户及抵押等相关手续”明显不符合双方的真实意思表示，可见双方对交易过户的时间未做明确约定。沈国莘已于7月19日收到购买其房屋的买家支付第一笔房款110万元，具备在签署示范合同当日支付严军、李丽君首付款100万元的履行能力。至于8月28日双方因在过户时间、税费承担等存在意见分歧，8月29日、30日因严军加班、沈国莘妻子身体不适等客观原因导致未能网签，均系房屋买卖中的正常磋商过程，属于合理范围，不可归责于双方。而30日晚征求严军、李丽君意见时其已同意再约时间，却于9月1日短信通知中介明确表示不出售房子给沈国莘，9月3日沈国莘通过中介要求严军、李丽君继续履行后遭严军、李丽君拒绝,9月13日沈国莘再次通过律师发出律师函催告严军、李丽君继续履行后未得严军、李丽君回复。根据合同法及合同法解释的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。纵观沈国莘、严军、李丽君履行买卖协议的整个经过，沈国莘将自有房屋出售、积极筹措准备资金、多次配合协商网签，愿意承担二套房税收、诚意履行买卖协议并无违约行为；而严军、李丽君先行取走房产证、要求先付首付款后网签、8月30日口头同意另约时间协商，却于9月1日直接通知中介不履行买卖协议后又拒绝沈国莘多次协商要求的种种行为，严军、李丽君缺乏履约诚意。8月30日之后双方完全可以通过协商，签订补充协议或者按照有利于合同实现的方式进行履行。现严军、李丽君以沈国莘违约在先不同意按照协议确定的过户日期签署网签合同及支付首付款、8月30日合同约定的最后履行期已届满的抗辩意见，并无事实依据，法院不予采纳。综上所述，鉴于严军、李丽君已将系争房屋出售，没有继续履行的可能性，且造成双方对系争房屋买卖协议未能实际履行系严军、李丽君存在违约，故沈国莘要求严军、李丽君返还定金5万元的诉讼请求，法院予以支持。法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情降低至10万元。一审法院判决：一、李丽君、严军于判决生效之日起十日内返还沈国莘定金5万元；二、李丽君、严军于判决生效之日起十日内支付沈国莘违约金10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100元，减半收取计3,050元，财产保全费5,000元，共计8,050元，由沈国莘负担3,000元，李丽君、严军负担5,050元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供上海B有限公司二手房交易流程图一份，用以证明从网签合同到过户20天是合理的时间，被上诉人不同意按照21个工作日过户是被上诉人的问题，不存在上诉人违约。被上诉人经质证认为，对该份证据材料真实性不予认可，该证据也不能证明被上诉人不同意按照交易流程办理房产过户手续。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据材料不能实现其举证目的，本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人表示其另行出售房屋的实际价格为245万元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议及房屋买卖协议》合法有效，双方均应按约履行，现本案争议在于双方未能根据居间买卖协议的约定于2016年8月30日之前签订示范合同继续进行交易的责任在哪一方。对此，第一，双方在居间买卖协议中对于房地产基本情况、交易价格及付款时间等涉及交易的重要事项均作出了明确约定，应当认定双方就涉案房屋的买卖关系已经成立。虽然其中关于交易过户时间的选项未做勾选，但正如原审判决所言，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，故双方对于交易过户时间的约定不明完全可以通过协商进一步明确，现上诉人以此为由主张双方之间的买卖关系不成立显然有违诚实信用原则，该上诉理由本院不予采信。第二，双方曾于8月13日、8月28日两次协商未能最终签订示范合同，但一则，此时双方居间买卖协议约定的最后签约时间尚未届满，再则，上诉人要求先支付首付款后网签也与双方居间买卖协议的内容不相符，故该两次未能网签成功的原因不能归责于任何一方的违约。第三，在居间买卖协议约定的最后签约时间8月30日，双方仍在与居间方联系确定正式签约时间，上诉人在8月30日尚表示同意再约时间，却在9月1日即发短信给居间方称由于被上诉人没有在8月30日之前网签并支付首付款构成违约故不同意继续交易，在被上诉人发律师函给上诉人要求继续履行合同的情况下，上诉人仍拒绝履行，且在10月8日即将房屋另行出售，上诉人上述行为显然表明其缺乏继续履行本案买卖合同的诚意。第四，双方居间买卖协议第三条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。故退一步而言，即使上诉人认为被上诉人未能签署网签合同、未能支付首付款构成违约，也应当根据居间买卖协议之约定向被上诉人进行催告，只有被上诉人经催告仍未履行，上诉人方享有解约权。现上诉人在双方对合同履行尚存争议、被上诉人已发函明确要求继续履行的情况下，未向被上诉人进行催告也未与被上诉人进行协商，反而直接将房屋另行出售，该行为显然有违诚信履行之原则。综合上述理由，本院认为双方未能于居间买卖协议约定的时间签订网签合同继续进行交易的责任在上诉人，上诉人构成违约，应承担相应违约责任，原审法院对本案双方责任的认定及后果的处理公平合理。综上所述，上诉人严军、李丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人严军、李丽君负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰代理审判员  严佳维审 判 员  郑卫青二〇一七年六月八日书 记 员  刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……