北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初174号原告：北京都丽豪廷物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街4号体育服务中心楼。组织机构代码：76299XXXX。法定代表人：王亚崴，总经理。委托诉讼代理人：何明生，男，北京都丽豪廷物业管理有限公司经理。被告：王芬，女，1982年2月5日出生，北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村居民，住北京市平谷区。原告北京都丽豪廷物业管理有限公司与被告王芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京都丽豪廷物业管理有限公司的委托诉讼代理人何明生、被告王芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付步行街×1号楼-×-×层（117.43平方米）2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127元；×2号楼-×-×1、×2层（214.27平方米）2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费2057元；×3号楼-×-×1、×2层（212.37平方米）2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，合计5223元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所居住的步行街商业区×1号楼-×-×层；×2号楼-×-×1、×2层；×3号楼-×-×1、×2层的物业管理工作，由本公司负责。本公司依约适时、全面、正确履行了义务，但被告却未交纳上述商业楼房的物业管理费，共计5223元。虽经本公司多次催要，但被告均以种种借口予以推托，至今未果。故为维护本公司的合法权益，特诉至法院。被告辩称，涉案的×1号楼-×-×层是我从2014年11月16日开始租赁至今；×2号楼-×-×1、×2层是我从2015年6月15日开始租赁至今；×3号楼-×-×1、×2层是我从2010年10月1日开始租赁至今的。我与房主约定由我交纳物业管理费，而且我以前也按时交纳了物业管理费，但是现在我确实尚欠原告物业管理费。我不交纳物业管理费的理由如下：1.原告并未尽到任何物业管理责任和义务，楼道里到处都是垃圾，但无人打扫；设施损坏也无人更换，玻璃幕墙破裂且随时存在掉落砸伤行人的危险，这害得我们的客户量下降；2.原告私自将×3号楼西侧的消防通道口违章建房并进行出租，这影响我们楼上的生意及我们的人身安全；3.×2号楼房外的消防通道漏水，从而导致我所租赁房屋内的衣服、实木家具、乐器、待销售的高档礼品等都被浸泡，并给我造成33810元的损失，但是物业公司只给减免此房一年的物业管理费，我对此不同意；4.原来我们步行街24小时都有保安巡视，但是现在都看不到保安了；5.原告与我从没有签订过任何物业协议，也不曾向我催交过物业管理费，而且也没有证据证明我应该在什么时间交纳物业管理费。综上所述，我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告租赁北京市平谷区平谷镇新开街×2号楼-×-×1、×2层商住楼，该楼房建筑面积为214.27平方米；×1号楼-×-×层商住楼，该楼房建筑面积为117.43平方米；×3号楼-×-×1、×2层商住楼，该楼房建筑面积为212.37平方米。开发商将被告所租赁商住楼小区的物业管理工作委托给原告公司负责，约定住户按建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理费，且该物业管理费均系上交款。后被告交纳了×2号楼-×-×1、×2层2016年6月14日，×1号楼-×-×层2016年6月29日及×3号楼-×-×1、×2层2016年9月30日以前的物业管理费。2016年1月28日凌晨，新开街×2号楼×1层西侧的消防通道冻裂跑水，导致被告所租赁×2号楼-×-×1层房屋进水，致使屋内物品被水浸泡。双方对损失未能达成协议，被告即未交纳×1号楼-×-×层2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127元；×2号楼-×-×1、×2层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费2057元；×3号楼-×-×1、×2层2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，合计5223元。现原告诉至本院，要求依诉讼请求解决。原告针对其诉讼请求提交了其与×1号楼（施某某）签订的《物业管理服务协议》复印件，×2号楼、×1号楼及×3号楼交纳物业费的收据复印件，原告与北京智能通达房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》（含新开街×5号、×4号、×2号楼房）复印件，原告与北京倚基土地开发有限公司签订《前期物业服务合同》（含×1号、×6号、×3号楼房）复印件予以证明。被告对所交纳物业费的收据认可，但对其它证据均不认可，并针对其辩称提交了通话记录、照片、光盘、货物清单和发票为证。原告对通话记录、光盘认可，但对照片、货物清单和发票均不认可。另，经本院依法调取，×2号楼-×的房屋所有权人系刘某某，该房屋面积为321.41平方米；×1号楼-×-×的房屋所有权人系施某某，该房屋面积为117.43平方米；×3号楼-×的房屋所有权人系王某某，该房屋面积为318.56平方米。双方对此均认可，并认可×2号楼和×3号楼所查询的面积是1至3层的总面积。在审理中，因×2号楼×1层西侧的消防通道冻裂跑水，原告同意被告免交纳×2号楼-×-×1、×2层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费2057元。又因原告要求被告给付的物业管理费系×1号楼、×3号楼，经本院释明，被告同意将反诉状及相关照片撤回。本院认为，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，并对被告所租赁的楼房进行了物业管理服务，而被告又已经交纳所租赁楼房原来的物业管理费，且其又承认尚欠物业管理费一事，故双方形成了事实上的物业管理行为。现因新开街×2号楼×1层西侧的消防通道冻裂跑水，原告同意被告免交纳×2号楼-×-×1、×2层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费，本院准许。又因原告要求被告给付的物业管理费系×1号楼、×3号楼，经本院释明，被告同意将反诉状及相关照片撤回，本院对此亦无异议。如果被告认为因×2号楼的消防通道跑水给其造成的损失超过了当年的物业管理费，其可另行主张损害赔偿。关于被告辩称并没有约定时间交纳物业管理费问题，经本院核实，原告与开发商所签订的物业服务合同上，均已经写明系上交款，故对被告此项辩解，本院不予支持。关于被告的其它辩解,虽然原告否认，但经本院现场勘察，其在物业管理服务上确实存有不足之处，但未达到相应扣减物业管理费的情形，故对被告此部分的辩解，本院亦不支持。现原告要求被告给付×1号楼及×3号楼的物业管理费的诉求，合法有据，本院予以支持。但应当指出，原告在进行物业管理服务过程中，应虚心接受业主和租户提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主和租户提供良好服务，共创和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：被告王芬于本判决生效后10日内给付原告北京都丽豪廷物业管理有限公司平谷区新开街×1号楼-×-×层2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127及×3号楼-×-×1、×2层2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，共计3166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王芬负担（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杜德利人民陪审员  谭杰平人民陪审员  王金财二〇一七年六月二十二日书 记 员  赵海丽书 记 员  庄丽娥