广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1102民初4120号原告：彭媛，女，1983年7月12日出生，汉族，住贺州市八步区。委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。被告：广西贺州市桂东印刷有限公司，住所地：贺州市灵峰街183号。法定代表人：官昌恭，董事长。委托代理人：黄愈伟，公司党支部书记。被告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：南宁市新竹路6-6号好运公寓2单元306号房。法定代表人：朱江。原告彭媛与被告广西贺州市桂东印刷有限公司（以下简称印刷公司）、广西大众房地产开发有限公司（以下简称“大众公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海波，印刷公司法定代表人官昌恭及其委托代理人黄愈伟到庭参加诉讼，被告大众公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即将达到国家验评合格标准的贺州市印刷厂小区11楼1105号房交付给原告；2、两被告按照约定共同向原告支付逾期交房违约金3350.6元，同时自2015年1月1日起至实际交房之日止按照每月房租500元的标准增加计付逾期交房违约金（截至2016年12月31日增加计付的逾期交房违约金为12000元）；3、两被告自交房之日起2年内为原告办妥房屋权属登记手续，逾期以已付购房款总额335060元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金；4、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：“广西贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目”是被告印刷公司与大众公司合作建设的项目。2013年1月12日，原告与被告大众公司签订了一份《广西大众房地产开发有限公司认购协议书》，约定原告向被告大众公司认购贺州市印刷小区11楼1105号房。认购单价2000元/㎡，总价335060元。原告当日付清了认购订金50000元。2013年11月27日，原告与被告印刷公司、大众公司共同签订了一份《印刷小区集资房购房协议书》，进一步明确约定了三方的权利义务：协议书第一条约定丙方即原告所购买的住房为11层1105号房，单价2000元/㎡，房屋总价款335060元；原告在约定期限内履行了给付房款等全部合同义务。根据协议书第七条的约定，两被告应在2014年12月31日前将达到国家验评合格标准的房屋交付原告使用，但两被告至今未交房，严重侵害了原告的合法权益。原告认为被告逾期交房，给原告造成损失，协议书约定的总房款1%的违约金明显低于原告的实际损失，因此，原告请求适当增加违约金的计算标准，参照贺州市区同类同地段的房屋租金的市场价格标准，原告请求判令两被告除了按照约定按总房款的1%共同向原告计付逾期交房违约金3350.6元外，同时自2015年1月1日起至实际交房之日止按照每月房租500元的标准增加计付逾期交房违约金（截至2016年12月31日增加计付的逾期交房违约金为12000元）。被告逾期交房的违约行为侵害原告合法权益，为此，原告诉至法院。原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：《广西大众房地产开发有限公司认购协议书》、《印刷厂小区集资房购房协议书》、收据六张、中国邮政储蓄银行现金交款单一张、广西政府非税收入专用收据一张、《住房公积金借款合同》、个人贷款支付凭证。被告印刷公司辩称：印刷公司不承担违约责任，不赔付违约金。原告购买的房屋是向大众公司认购的，房款也是交给大众公司的。印刷公司与原告不存在权利义务关系，原告与印刷公司、大众公司签订的《印刷厂小区集资房购房协议书》第七、九条已明确了印刷公司、大众公司、原告三者的权利和义务，即原告购买的房屋出现质量问题、逾期交房现象的，一切责任和经济赔偿由协议书中确定由大众公司负责和承担，印刷公司不承担任何责任，不赔付违约金等损失。因此，请求法院驳回原告要求印刷公司承担责任的诉讼请求。被告印刷公司为其辩解向法院提交的证据有：贺八政办函[2010]32号批复、贺八房改办函[2011]13号批复、建筑工程施工许可证（452426201205040101-009）、建设工程规划许可证（4511012011000071）、贺发改投资[2011]138号文件、贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目合作协议书、关于拟申购八步区八达花园经济适用住房人员核查情况的复函八份、交易和产权告知书（转让）、供用电合同（高压）、贺州市桂东印刷有限公司职工集资房（纸箱厂小区）办理电户申报表、印刷厂小区供电设备移交单、供水管道安装工程合同及发票两张、电梯注册登记表、大众房地产出具的致广西贺州市桂东印刷有限公司的函、住建局贺住建[2016]7号文件。被告大众公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据。本院对证据的分析认定：对各方当事人无异议的证据本院予以认定。原被告提交的证据符合法律规定的证据三性，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年3月22日，贺州市八步区人民政府办公室向贺州市八步区经贸局作出《贺州市八步区人民政府办公室关于对贺州市桂东印刷有限公司利用八达中路9号公司住宅区土地建设经济适用房的批复》（贺八政办函[2010]32号），批复：同意印刷公司在其位于八达中路9号住宅区亩国有划拨土地上建设经济适用房，建筑资金由该公司自筹解决。2011年3月15日，贺州市八步区住房制度改革委员会办公室向印刷公司作出《关于贺州市桂东印刷有限公司申请集资合作建房的批复》（贺八房改办函[2011]13号），批复原则上同意印刷公司在贺州市织实施集资合作建房，拟建总建筑面积19422平方米，约144套，该项目纳入2011年度经济适用住房建设计划。2011年3月21日，贺州市发展和改革委员会向印刷公司作出《贺州市发展和改革委员会关于下达广西贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目投资计划的通知》（贺发改投资[2011]138号），通知印刷公司集资合作建房项目属新开工项目，建设资金必须落实，资金来源符合国家有关规定。《通知》所附的《投资计划表》注明印刷公司集资合作建房项目，规模19422平方米，总投资2330万元，资金来源自筹，主要建设内容：建设住宅楼一栋，共144套住房。2011年3月22日，印刷公司（甲方）、大众公司（乙方）签订《贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目合作协议书》，约定为解决印刷公司和八步区城区部分干部、职工、无房户及下岗职工住房困难问题，经甲乙双方共同商定对甲方位于八步区八达中路9号旧职工宿舍楼进行拆除改造，利用原址的土地与乙方合作建设。第一条约定工程项目为广西贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目，工程地点：贺州市八步区，工程结构：框架18F+1，总建筑面积19422平方米，工程单价造价：甲方干部职工48套按每平方米1630元，内部调剂31套按每平方米1850元。第三条约定工程价款支付方式：1、工程总造价约2330万元，由甲方印刷公司统一向单位职工收取后支付给乙方，甲方对上述工程款承担连带清偿责任。……5、该小区所有购房款交由乙方设立的该项目建设专用户头，并由相关部门监督使用。协议还约定了双方责任、违约责任等。2011年12月19日，印刷公司集资合作建房项目取得建设工程规划许可证，证号：建字第4511012011000071（县）。2012年5月4日，印刷公司集资合作建房项目取得建筑工程施工许可证，编号：桂建施许贺字452426201205040101-009。建筑工程施工许可证上注明的建设单位是印刷公司，施工单位是华夏建设集团有限公司，合同开工日期2012年5月5日，合同竣工日期2014年5月5日。2013年1月12日，原告彭媛向大众公司交纳了1105房购房定金50000元、置换费63661元，大众公司开具收据给原告收执。2013年7月2日，原告向大众公司交纳了1105房款151060元，大众公司开具收据给原告收执。2013年7月29日，贺州市八步区住房制度改革委员会办公室向印刷公司作出《关于拟申购八步区八达花园经济适用住房人员核查情况的复函》，核查了原告彭媛等126人符合政策购买经济适用房。2013年11月27日，原告（丙方）与印刷公司（甲方）、大众公司（乙方）签订《印刷厂小区集资房购房协议书》（编号077），约定：广西贺州市桂东印刷有限公司集资合作建房项目系经贺州市八步区房改办和贺州市发改委及政府相关部门同意建设的，项目地址位于贺州市八步区。该项目由甲乙双方合作建设，丙方经区房改办审核购房资格通过，自愿购买。第一条约定丙方所购买的住房是第11层1105号房，总建筑面积（含公摊面积）约167.53㎡，其中，套内面积约140.17㎡，公摊面积约27.36㎡。单价为2000元/㎡,房屋总价为335060元。房屋主体竣工验收合格并交付使用后，由乙方负责办理各项购房手续及《房屋所有权证》等有关房产证件，办理房屋所有权证所产生的税、费用由丙方负责。丙方必须在乙方通知的规定时间内，递交有关资料并交纳一切办证费用（含契税），否则逾期由丙方自行负责。第二条约定付款方式及期限：丙方按按揭付款方式按期付款，认购协议签订当日，丙方需交付乙方首期购房定金50000元；认购协议签订后的30个工作日内续交至房款总额的60%；办理按揭的成数为四成，按揭贷款数额为134000元。第五条约定办妥交房手续两年内，乙方统一办理小区住户的房产证，所产生的税、费用由丙方承担交纳。第七条约定乙方必须按质按量施工完成，质量要求必须要达到国家验评合格标准，否则由此所造成的一切损失和相关责任，均由乙方全部负责并承担相应的经济赔偿，并在2014年12月31日前交付丙方使用。在交接时乙方必须保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，如交接后发生的该房屋由于交接前乙方存在的债务纠纷，均由乙方承担全部责任。第九条除约定的乙方可据实予以延期交房的因素以外由乙方原因导致交房时间延期超过120个工作日的，乙方应按总房款的1%赔付给丙方违约金，同时丙方有权退房并要求退还已交的全额购房款。2014年1月26日，原告向大众公司交纳了房款4000元、抵押查询登记费520元、按揭代办费100元。原告与中国建设银行贺州支行签订《住房公积金借款合同》，约定原告向中国建设银行贺州支行借款130000元，用于购买自住住房。130000元借款按借款合同约定汇入印刷公司的建设银行账户。至此，原告共交纳了房款335060元。印刷公司收到房款后将款汇给华夏建设集团有限公司贺州分公司（施工方），截至2014年6月13日，印刷公司共汇给施工方632.4061万元。被告至今未交房，原告认为被告已构成违约，遂诉至法院。各方由此涉诉。另查明，印刷厂小区除绿化和道路硬化未完成外，现已基本达到入住条件。八步区政府已成立处置领导小组处理该小区的遗留问题。诉辩双方争议的焦点是：原告的诉请是否成立？本案的主体如何确定？逾期交房的违约金数额如何确定？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告在合同约定的时间未能交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告应承担逾期交房违约金3350.6元以及交付房屋的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。因房屋尚未竣工验收，原告主张立即交房不当，被告应在房屋通过竣工验收后将房屋交付原告。原告主张从2015年1月1日起至实际交房之日止按每月500元增加计付违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。原告与印刷公司、大众公司签订购房合同，合同约定逾期交房的违约责任由大众公司承担，房款也是向大众公司支付的，而不是向印刷公司支付，印刷公司对购房款无处分权，也不享有收益权。结合大众公司是项目的开发商和销售主体的事实，大众公司是本案合同义务主体。印刷公司并未收受原告的房款，不存在收益，不是违约责任的义务主体；但印刷公司基于房源的性质和项目的业主地位，有义务向人民政府相关职能部门请示并促使大众公司尽快履行交房义务。合同第五条约定办妥交房手续后两年内，大众公司统一办理住户的房产证，该条属于附条件、附期限的约定，所附条件是办妥交房手续，所附期限是交房后两年内，现房屋尚未交付，所附条件及期限尚未成就，原告主张被告自交房之日起两年内为原告办妥房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件及期限成就后另行向被告主张权利。原告主张的逾期办证违约金，因交房时间未确定，被告应为原告办证的时间也未确定，被告是否逾期办证、是否应支付逾期办证的违约金均未知，原告的该项主张现阶段没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：广西大众房地产开发有限公司应继续履行合同义务，及时履行交房义务，被告广西贺州市桂东印刷有限公司有义务向人民政府相关职能部门请示并促使大众公司尽快履行交房义务。二、被广西大众房地产开发有限公司应向原告彭媛支付逾期交房违约金3350.6元。三、驳三、驳回原告彭媛其他的诉讼请求。案件受理费184元（原告已预交），由被告广西大众房地产开发有限公司负担40元，由原告彭媛承担144元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  曾 悦代理审判员  李兰英代理审判员  张媛月二〇一七年六月二十一日书 记 员  杨 晓