云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初2359号原告：唐林，男，1978年8月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，委托诉讼代理人：余子进，云南正昱律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南泛普置业有限公司，住所地：云南省昆明市五华区建设路296号云立方小区3-1幢22层2201号。法定代表人：赵飞，总经理。委托诉讼代理人：蒋文昊，云南泛普置业有限公司员工，特别授权代理。原告唐林与被告云南泛普置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐林的委托诉讼代理人余子进，被告云南泛普置业有限公司的委托诉讼代理人蒋文昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐林向本院提出诉讼请求：1、请求将《商品房购销合同》第九条“甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”变更为“甲方按每天150元向乙方支付违约金，合同继续履行”；2、判令被告支付自2016年7月1日起至实际交付商品房之日止，按每天150元计算的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：唐林、王显英（共同买受人）与被告于2014年10月27日签订《商品房购销合同》（合同登记号：KM2014103077740），约定买受人出资525610元购买被告开发的昆明市五华区泛亚科技园“普洱茶文化科技中心2号楼D座”6层607号商品房（建筑面积102.53平方米），交房期限为2016年6月30日前。合同签订后，买受人按约履行了支付购房款等义务（包括贷款36万元），被告却未按约定将所购商品房交付给原告，应承担违约责任。同时，被告利用格式条款优势设置的逾期交房180天的违约金前后不一致，“甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”的条款显失公平，故请求变更180天后的违约条款，或者在不变更的情况下按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定调高违约金。共同买受人唐林、王显英原系夫妻关系，2016年11月18日，唐林、王显英在民政部门协议离婚，并签订《离婚协议书》，《离婚协议书》约定涉案商品房归原告所有，王显英离婚后协助原告办理接房、办证、过户等相关手续。被告云南泛普置业有限公司辩称，认可原告起诉主张的事实，但不认可其诉讼请求。首先，原告要求变更逾期交房180天后的违约金计算标准没有请求权基础，该计算标准应按合同条款履行。其次，合同约定逾期交房超过180天后，原告可以选择主张违约金或行使合同解除权，故合同并未显失公平，原告请求变更该违约金条款于法无据。第三，我方已通过媒体公告在2017年4月30日至5月15日期间交房，故违约金只应计至通知交房之日止（2017年4月30日）。第四，逾期交房的违约损失主要是房屋租金损失，参照同地段同类房屋租金标准，合同约定的违约金（逾期交房180日内按150元/天计算）高于实际损失，要求予以减少，逾期交房违约金应统一按照“甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金”计算。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。根据法律对商品房买卖合同的规定，结合请求权基础，本院对当事人的权利义务关系认定如下：首先，关于合同效力。《商品房购销合同》和《合同补充协议》系当事人按照法律规定订立的商品房买卖合同，当事人具备订立合同的行为能力、缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，本院依法确认合同依法成立并生效，合同受法律保护。其次，关于合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，结合涉案商品房未在约定期限交付的事实，被告依法应承担逾期交房的违约责任。第三，关于违约金的调整。根据《中华人民共和国合同法》、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，结合当事人请求增加（逾期交房180天后）、减少（逾期交房180天内）约定违约金的理由，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，合同履行过程中出卖人逾期交付房屋致买受人产生的损失在法律上为资金占用的利息损失或者房屋租金损失。本案中，由于原告支付的合同对价大部分来源于贷款，故贷款利息属于逾期交房的违约损失之一。根据“以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量”的原则，综合比较利息损失和租金损失，并结合违约金的补偿性和惩罚性功能，本院确定在本案中应当按照利息损失确定违约金，租金损失在本案中并不足以弥补出卖人逾期交房致买受人产生的实际损失。因此，本院确认合同约定的逾期交房违约金存在以下问题：1、逾期180天内按150元/天计算的违约金高于实际损失，应当予以减少；2、逾期180天后“按已付款的0.01%乘以逾期天数”计算的违约金低于实际损失，应当予以增加。综上所述，根据“以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量”的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，参照最高人民法院关于确定“逾期办证违约金”的意见：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，本院综合现行法律规定和损失具体情况衡量后，确定本案逾期交房违约金按以下标准计算：1、逾期180天以内，以年利率6%为基础，以上浮比例不超过30%为标准计算，本院酌情确定为2万元；2、逾期180天以后，按年利率6%，自2017年1月1日计算至房屋交付之日止。应当说明的是，原告主张“甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”条款“显失公平”的理由于法无据，本院不予采纳。根据法律对违约金调整的规定，原告在诉讼请求中要求变更合同对违约金的约定，并按150元/天计算违约金的意思表示的内容应为“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”的法律内容，原告表述并不准确，本院对增加违约金的内容予以判决，对变更合同条款的请求不予判决。还有，虽然签订合同时唐林、王显英为共同买受人，但当时共同买受人存在婚姻关系，后在合同履行过程中唐林、王显英离婚，双方对涉案商品房进行了分割，约定归原告所有，且王显英在诉讼中自认涉案房屋权利在离婚时已经约定由原告享有，其放弃共同买受人权利，不参加本案诉讼，买受人权利由原告一人享有，故本院依法不追加王显英参加诉讼，对原告的诉权予以确认并保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：被告云南泛普置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告唐林以下逾期交房违约金：1、2016年7月1日至2016年12月31日期间的违约金2万元；2、以已付购房款525610元为基数，按年利率6%，自2017年1月1日起计算至交房日止的违约金。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取计378元，由原告唐林负担100元，被告云南泛普置业有限公司负担278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李其恒二〇一七年六月九日书记员  查香灵