湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民2309号上诉人（原审被告）：刘忠，男，汉族，1986年2月23日出生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人文翔，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人王成，湖南人和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道麓云路268号金悦雅苑商业1栋。法定代表人文雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人刘菲菲，系长沙梅溪湖金悦置业有限公司员工。上诉人刘忠因与被上诉人长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘忠的上诉请求：一、请求依法撤销原审判决。二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请。三、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人在签订涉案合同时没有尽到提示、说明的义务。涉案合同中对违约责任、合同解除权、租赁保证金等方面的约定明显不利于上诉人，是一份显失公平的格式合同。二、合同签订前，被上诉人向上诉人承诺的居民入住率等影响经营的商业环境与实际不符。被上诉人的承诺虽然没有写入《房屋租赁合同》，但是根据商业惯例被上诉人的承诺也是涉案合同的重要组成部分，被上诉人没有兑现其承诺，已构成在先的重大违约。三、涉案合同签订3个月后的，上诉人商铺的经营情况根本无法承受高昂的租金。在此情况下，双方又签订了一份《补充协议》，但《补充协议》的签订并没有缓解上诉人的经济压力。四、被上诉人未与上诉人妥善沟通，对纠纷的发生应承担主要责任。综上，被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权不予支付房租、违约金及占有使用费。一审判决错误，请二审法院依法改判。被上诉人金悦置业公司辩称:1、涉案合同是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，不是格式合同；2、上诉人并没有提交充分的证据证明被上诉人存在重大违约，亦无证据证明被上诉人对其作过承诺；3、租金的标准是由市场和商业环境决定的，上诉人由于自身的原因导致经营状况不佳，不能以此来对抗租金的支付；4、上诉人称被上诉人未与其妥善沟通，但被上诉人是在多次催收、沟通未果的情况下，才选择诉讼的方式解决上诉人拖欠租金的问题。5、被上诉人并未违约，上诉人亦没有充分的证据证明存在可以行使同时履行抗辩权的事由，因此上诉人应当按照合同的约定支付租金、违约金以及房屋占有使用费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。金悦置业公司的一审诉讼请求：一、请求确认金悦置业公司与刘忠签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2016年9月7日解除。二、刘忠立即迁出租赁房屋。三、刘忠向金悦置业公司支付拖欠租金共计26915.02元（计算至合同解除之日），并按670元／天的标准支付合同解除之后第三天至实际迁出租赁房屋之日的房屋占用费。四、刘忠向金悦置业支付拖欠租金的违约金共计人民币15730.16元（暂计算至2016年9月30日，2016年10月1日及之后的违约金计算至刘忠实际缴清全部应交租金之日止）。五、金悦置业公司有权不予退回刘忠租赁保证金共计19000元。六、刘忠承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2015年9月9日，金悦置业公司（甲方）与刘忠（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将其坐落于长沙市岳麓区麓云路“金悦雅苑”楼盘8栋107号房（建筑面积73.64㎡，其中分摊公共建筑面积0.8㎡）出租给乙方，双方在合同中对租金标准及租金支付方式进行了约定，其中2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为7179.9元。该合同第二条约定：“乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金……”。该合同第六条约定：“……2.乙方应按时交纳租金，如逾期30天不交租金的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失。……7.因甲方有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋。逾期未迁出的，每占用房屋一天，应按上月每日租金2倍向甲方支付租金，且租赁保证金不予退还，并视为乙方放弃该房屋内的物品的所有权和其他权利，……”该合同还对其他事项进行了约定。2015年12月11日，金悦置业公司（甲方）与刘忠（乙方）就上述《房屋租赁合同》中约定的租金等事宜重新进行了协商并签订了《补充协议》，主要是将原合同中的第三条第1、2、3款修改为“1.本合同所约定租赁期限为4年，自2015年10月1日起至2019年9月30日止。其中2015年10月1日至2016年9月30日为租赁优惠期，乙方每月应缴纳租金为2393.3元；从2016年10月1日至2017年9月30日，乙方每月租金为10051.86元，从2017年10月1日至2018年9月30日，乙方每月租金为10530.52元，从2018年10月1日至2019年9月30日，乙方每月租金为11782.4元。……3.租金按季结算；租赁优惠期租金共计28719.6元（2393.3元×12月），在2016年1月l日至2016年9月30日期间，平均分为叁期，在每期开始日的上月26号按银行转账付款方式向甲方缴付，每期缴付金额为租赁优惠期总金额的三分之一，即9573.2元，租赁优惠期之后各期（按三个月为一期）租金应于每期开始日的上月26日按银行转账付款方式向甲方缴付，甲方须向乙方提供相应的租金发票。”上述合同签订后，刘忠向金悦置业公司缴纳了租赁保证金19000元，但一直未按期向金悦置业公司缴纳租金；由此，金悦置业公司多次向刘忠邮寄《催缴租金通知书》和《律师函》催缴租金，催缴无果后，金悦置业公司于2016年9月8日、9月10日向刘忠邮寄送达了《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》。上述事实有当事人的当庭陈述，金悦置业公司提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》及其《补充协议》、租赁押金收据、2015年12月29日《催缴租金通知书》及送达凭证、2016年3月21日《律师函》及其送达凭证和快递查询单、2016年4月8日《催交租金通知书》及其送达凭证和快递查询单、2016年7月7日《催交租金通知书》及其送达凭证和快递查询单、《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》及其送达凭证和快递查询单等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《房屋租赁合同》及其《补充协议》是各方真实意思的表示，依法成立并生效，双方当事人均应秉承诚信原则严格按照合同的约定履行各自义务。但在合同履行过程中，双方当事人产生了争议，结合金悦置业公司、刘忠的诉辩主张，一审法院认为本案的争议焦点为：当事人的违约情况如何认定。金悦置业公司主张刘忠拖欠租金，构成根本违约；刘忠则抗辩主张，因金悦置业公司前期招商宣传存在虚假承诺等情况，故导致纠纷产生系因金悦置业公司先期违约。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。刘忠拖欠租金之情形有金悦置业公司提交的《催缴租金通知书》、《律师函》及其送达凭证和快递查询单等证据予以证实，租金欠付情况并经刘忠当庭予以了认可。而刘忠主张金悦置业公司在招商过程中存在虚假宣传和承诺等违约情况，对此其并未提交有效证据予以支持。如其提交的（2015）长中民三终字第04800号民事判决书仅能证明2014年金悦置业公司在售房过程中存在学位房等方面的不当宣传，但无法以此来证明金悦置业公司、刘忠于2015年10月签订《房屋租赁合同》时金悦置业公司存在虚假宣传和承诺等情况；另，刘忠提交的沙盘图照片，亦无法证明金悦置业公司在与刘忠签订《房屋租赁合同》有过相关承诺及承诺的具体内容。综上，可以认定在《房屋租赁合同》及其《补充协议》履行过程中，刘忠存在拖欠租金之违约情形。在对上述违约情况进行认定之后，现结合已查明的案件事实对金悦置业公司的各项违约责任之主张作如下评判：一、关于《房屋租赁合同》及其《补充协议》的解除及房屋腾退问题：《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《房屋租赁合同》第六条第2款中约定了解除合同的条件，而刘忠拖欠租金之情形，显然已使解除条件成就；且在解除条件成就后，金悦置业公司于2016年9月8日、9月10日向刘忠邮寄送达了《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，故此，可以确认金悦置业公司与刘忠双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2016年9月8日解除。鉴于此，因合同业已解除，则刘忠应依法腾退房屋并交付给金悦置业公司。二、关于租金的问题：金悦置业公司主张的计算至2016年9月7日的26915.02元租金，合理有据，一审法院予以支持。三、关于房屋占有使用费的问题：虽双方在《房屋租赁合同》中约定，金悦置业公司行使解除权后，刘忠逾期未迁出的，每占用房屋一天应按上月每日租金2倍向金悦置业公司支付租金。但涉案纠纷诉至法院前，金悦置业公司关于解除权的行使并未经法院或仲裁机构予以有效确认，故金悦置业公司要求刘忠按照日租金标准的2倍向金悦置业公司支付房屋占有使用费之主张，理据不足，一审法院确认房屋占有使用费应按原合同约定的同期房租标准进行计算，即为7179.9元／月÷30天／月=239.33元／天。至于起算日期，按照合同约定从解除之日第三天开始计算，即应从2016年9月11日起算。四、关于拖欠租金的违约金问题：虽双方在《房屋租赁合同》中约定，逾期交付租金的，每逾期一日刘忠须按当月租金额的3‰向金悦置业公司支付违约金，但考虑到在纠纷产生前金悦置业公司并未努力营造良好的商业环境、在纠纷产生时亦未与刘忠妥善沟通协调，加之刘忠在承租涉案商铺过程中经营活动并不顺利，故从公平原则出发，对违约金酌情确定为1000元。五、关于租赁保证金的问题：虽双方在《房屋租赁合同》中约定，刘忠如存在拖延租金逾30天的违约情形，则租赁保证金不予退还。但考虑到在纠纷产生前金悦置业公司并未努力营造良好的商业环境，在纠纷产生时亦未与刘忠善沟通协调，加之刘忠在承租涉案商铺过程中经营活动并不顺利，故一审法院酌情确认金悦置业公司应向刘忠退还一半的租赁保证金，即金悦置业公司应向刘忠退还9500元；另，一审法院从减轻当事人讼累角度出发，确定应予退还的该9500元租赁保证金直接抵扣本案中刘忠应向金悦置业公司支付的租金，即刘忠还需向金悦置业公司支付房租17415.02元（26915.02元-9500元=17415.02元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认长沙梅溪湖金悦置业有限公司、刘忠双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2016年9月8日解除，限刘忠于本判决生效之日起五日内将坐落于长沙市岳麓区麓云路“金悦雅苑”楼盘8栋107号房屋腾退并交还给长沙梅溪湖金悦置业有限公司；二、限刘忠于本判决生效之日起七日内向长沙梅溪湖金悦置业有限公司支付房租17415.02元、违约金1000元及自2016年9月11日至实际腾退并交付房屋之日止的占有使用费（占有使用费按239.33元／天的标准计算）；三、驳回长沙梅溪湖金悦置业有限公司的其他诉讼请求。如果刘忠未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；如果刘忠未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向金悦置业公司支付迟延履行金（标准为100元／日）。本案案件受理费减半收取433元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担133元，刘忠负担300元。本院二审中，金悦置业公司与刘忠都未提交新的证据。本院二审查明：到目前为止，刘忠未腾退涉案房屋，刘忠亦未与金悦置业公司办理涉案房屋的交接腾退手续。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为金悦置业公司是否存在先期违约，以及刘忠是否能行使同时履行抗辩权不支付租金、违约金以及房屋占用费。本案二审中，刘忠主张金悦置业公司在前期招商宣传中存在对租赁房屋附近商铺的数量、附件居民入住率等虚假承诺情形，该行为已构成先期违约，但在双方签订的涉案房屋租赁合同中并没有刘忠所陈述的金悦置业公司的以上相关承诺，刘忠亦未提交充分的证据证明其金悦置业公司有相关的承诺，故本院对刘忠的该项主张不予支持。刘忠主张因金悦置业公司存在虚假宣传和虚假承诺等情况构成重大违约，其有权行使同时履行抗辩权而不支付租金、违约金以及房屋占用费，没有事实与合同依据。根据《中华人民共和国合同法》六十六条之规定，同时履行抗辩权是当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案系房屋租赁合同纠纷，金悦置业公司在双方签订涉案房屋租赁合同后，向刘忠交付了涉案房屋，履行了合同的主要义务。而刘忠作为涉案房屋租赁合同的相对方，并未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决刘忠支付租金、违约金以及房屋占用费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘忠的上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人刘忠承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年六月二日书 记 员  杨琳琳附相关法律条文：《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。