广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终613号上诉人（原审原告）：阳玉芳，女，1971年8月16日出生，壮族，住河池市凤山县。委托诉讼代理人：韦业新，广西桂旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司，住所地：河池市凤山县凤城镇中山路。负责人：李寿春，该分公司经理。委托诉讼代理人：潘祖贵，广西创想律师事务所律师。上诉人阳玉芳因被上诉人广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司（以下简称“鼎丰凤山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案,不服凤山县人民法院（2016）桂1223民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人阳玉芳及其委托诉讼代理人韦业新，被上诉人鼎丰凤山分公司的委托诉讼代理人潘祖贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人阳玉芳上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的起诉请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审程序违法，严重影响正确判决。1、在本案开庭前，出租方没有提交答辩状，案件事实是否清楚、双方争议是否大等问题，无法得知；在庭审中，双方争议大，案情复杂，依法应适用普通程序审理，但原审法院适用简易程序审理后没有转入普通程序审理，程序违法。2、一审判决明显超出当事人的诉讼请求作出判决，程序严重违法。上诉人一审起诉请求确认被上诉人《关于解除租赁合同的通知》中的决定解除租赁合同的行为无效，对该通知中的其他内容如被上诉人有权把上诉人货物作无主货物处理等违法内容没有提出诉讼请求，而一审判决被上诉人向上诉人发出的《关于解除租赁合同的通知》有效，超出了当事人的诉讼请求，属于程序严重违法。二、原审实体判决确有错误。（一）原判决认定解除租赁合同的约定有效错误。1、涉案租赁合同中约定出租方单方解除合同明显违法，损害承租方的利益，约定出租方单方解除合同依法应无效，原审认定约定解除合同有效，违反了法律规定。2、涉案租赁合同是格式合同，制作提供合同的出租方意在加重承租方责任、损害承租方权益、减轻己方责任、无限扩大己方权益的所谓“约定”，没有明确提请给承租方注意，所谓的解除合同“约定”依法是不成立的、无效的。（二）原判决认定承租方违约、出租方解除合同行为合法有效错误。1、租赁合同交租金约定的时间不具体、不明确，除了首期租金，第二期的租金是由出租方在统一计算并书面通知承租方，由承租方在接到通知后按通知时间交付租金及费用的。因租赁合同约定交租金时间不确定，出租方又没有通知承租方交租金及费用，尤其是不提供其户名、账号或者收款人员名单给承租方，在此情况下无法认定承租方不交租金而违约。2、出租方于2016年11月12日制作解除租赁合同通知，通知送达给承租方是在2016年11月13日，可是其通知里决定自2016年月12日起解除租赁合同，这说明解除合同在通知送达之前进行，这是无法律依据的。3、在支付租金等费用的时间问题上，租赁合同书原约定发生变更，原审没有按实际认定该变更，认为承租方没有按合同约定时间交租金属违约，出租方可解除合同，属于遗漏事实，认定事实错误。原判决还存在其他错误，在此不一一列举。因原判决程序违法，遗漏事实，认定事实、适用法律错误，判决不公，现特依法上诉，恳请二审法院支持上诉人的前述上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人鼎丰凤山分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人阳玉芳向一审法院起诉请求：确认被告发给原告关于解除租赁合同通知决定解除《场地租赁合同书》的行为无效。一审法院认定事实：原告阳玉芳与被告鼎丰凤山分公司，于2014年11月19日签订了《场地租赁合同书》（合同编号为凤山20141119B155）。该合同共有十八条，分别对租赁房屋位置、面积、租赁期限、租金及缴纳方式、履约保证金、设施与装修、水电供给和水电费用的承担、税款和其他费用承担、违约责任、合同生效、争议的解决方式等作了约定。该合同第一至三条对租赁场地的位置、面积、租赁期限作约定，主要内容为：甲方（鼎丰凤山分公司）将其位于凤山县凤城镇中山路商业城一层B155号共1个铺面（建筑面积57.9m2、使用面积28.3m2）出租给乙方（阳玉芳）经营妇婴幼用品。甲方于2014年11月19日将本场地交付承租人。租赁期限“自年月日至2017年12月31日止”。第四条“租金及缴纳方式”约定：“一、本场地租金为每年人民币（大写）￥贰万肆仟壹佰零捌元，乙方按每年为一期向甲方缴纳租金，（注：合同限期内首期租金乙方按12个月向甲方缴纳，即12个月缴纳的当期租金为￥24108元人民币）。二、本合同一经签署，乙方即应向甲方预缴首期租金。首期租金“自年月日开始计算”。三、租金从第二年起逐年递增10%。四、按先缴纳租金后使用场地的原则，乙方按每年为一期一次性支付下年度租金。乙方应在已缴纳的本期租金使用期满三个月前缴纳下期租金。如乙方未按时足额缴纳下期租金的，除应及时足额补交外，还应按拖欠总金额的每日百分之五向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权单方停止供电供水，并按本合同约定的第十一条违约约定处理。”第八条“水电供给和水电费用的承担”约定：“……。二、租赁期间，根据具体需要甲方可为乙方单独安装电表和水表，甲方依据凤山县自来水公司和凤山县供电局收费标准加入相应的水费和电费耗损收取，乙方自用水和电的使用量以水表和电表的实际度数计算，公用水电费按租赁场地的建筑面积分摊。乙方缴纳水费和电费的时间为每月的15日前。经营期间，乙方经营使用的水电设备的维修由乙方自行负责并承担维修费用。三、乙方逾期缴纳水费和电费的，须按逾期缴纳金额的每日百分之三向甲方支付滞纳金，且最多不得逾期10天，逾期超过10天的甲方有权单方停止供水供电并按违约约定处理。”第十一条“违约责任”约定：一、乙方有以下情形，视为违约（即视为自动放弃本场地的租赁权），甲方有权单方解除本合同，没收乙方缴纳的全部履约保证金，并不退还乙方已交纳的未到期租金。……；3、乙方逾期15日未向甲方缴纳本合同第四条约定的下期租金的；……；6、乙方逾期15日未向甲方缴纳本合同第八条约定的水费和电费的；……；（14）……。”阳玉芳于2014年11月22日分别付给鼎丰凤山分公司、广西富顿企业管理有限公司凤山分公司B155、B156铺面1年租金37190元、设施费30429元、物业管理费11270元、商业管理保证金2818元、合同履约金5635元，于2016年3月1日付B155铺面1年租金15613元、物业费6123元。2016年11月12日，鼎丰凤山分公司作出《关于解除租赁合同的通知》，以阳玉芳未按《场地租赁合同书》第四条第四款的约定，在已缴纳的本期租金使用期满三个月前缴纳下期租金（即2016年10月1日前缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的年度租金）为由，根据《场地租赁合同》第四条第四款及第十一条第一款第3、6项的规定，决定于2016年11月12日起，解除双方签订的《场地租赁合同书》，收回商铺，并按合同的约定处理双方解除合同之后的事宜。阳玉芳于2016年11月13日收到鼎丰凤山分公司《关于解除租赁合同的通知》。阳玉芳尚有2016年10月前部分月份商业城公摊水电费未交。另查明，广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司成立于2014年6月23日，经营范围为商业地产、市场开发，公司设立时名称为广西鼎丰建设投资有限公司凤山分公司，于2015年11月13日变更为现名。案涉商铺位于凤山县××城镇××号鼎丰商贸城第一层，该房产登记的所有权人为广西鼎丰建设投资有限公司。原告承租的商铺于2015年1月30日开业。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告给原告发出《关于解除租赁合同的通知》时，《场地租赁合同书》约定的被告解除该合同的条件是否已成就；以及《场地租赁合同书》租赁期限始期的确定。原被告签订的《场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格遵守，适当履行，非因法定或约定事由，不得擅自变更或解除。因双方未在《场地租赁合同书》中明确约定租赁开始期间，事后又未能就此达成协议，属约定不明，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合房屋租赁合同双方的主要权利义务，租赁期间的始期应为租赁房屋交付日即2014年11月19日。本案被告系按《场地租赁合同书》的约定，单方行使合同解除权，属约定解除。根据合同法第九十二条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，判断被告行使约定解除权是否有效，其标准为被告向原告发出解除合同的通知时，该合同约定的被告行使解除权的条件是否已具备。原被告签订的《场地租赁合同书》第十一条第一款，虽列入合同“违约责任”一条，其实质是双方约定保留给被告单方行使解除《场地租赁合同书》的条件，此约定没有损害社会公共利益、违背社会公德，也没有在双方当事人之间造成利益关系严重失衡，合法有效，对双方当事人有拘束力。根据合同这一条款的约定，如果原告在履行《场地租赁合同书》过程中出现第十一条第一款所列的14种情形中的任意一种情形，且被告无违约行为，被告即取得单方解除《场地租合同书》的权利。本案原告对其未按《场地租赁合同书》约定的期限并已逾期超过15日以上未缴纳第三期租金及第二期租期内部分月份公摊水电费的事实无异议，但提出原告逾期缴纳租金和水电费是被告不履行协助配合义务所致。对此，首先，《场地租赁合同书》在第四条用四个条文对租金及缴纳方式作了约定，从这些条文的文字看，合同除明确约定了第一期租金的具体金额（24108元）和具体缴纳时间（合同一经签署即预缴）外，未对此后第二、三期租金的具体金额、具体缴纳日期作明确约定，但从本条第三、四款的文义看，原告完全可以根据条文的内容计算出此后每期租金的具体金额和应缴纳的具体日期，即原告应于第一期租金使用期满三个月前、最迟不超过此后15日，按第一期租金约定的金额再加上该金额的10%缴纳第二期租金，第三期租金缴纳的金额及时间，依此类推。原告仅就合同未约定具体的租金金额和缴纳日期，即认为合同对此约定不明，原告缴纳租金需被告事先确认并通知，显然与合同约定相悖；其次，案涉合同为房屋租赁合同，作为出租方的被告，按照合同的约定按时将商铺交付原告并保证该商铺在租期内符合约定的用途，即完成了其应承担的主要合同义务；而作为承租方的原告，在被告履行了上述合同义务后，亦应按合同的约定履行及时足额缴纳租金的主要合同义务。但从双方实际履约情况看，原告只按时缴纳约定的第一期租金及其他费用，未能按合同约定按时缴纳第二期租金。虽然该期租金原告逾期后缴纳，被告予以收取，但不能改变原告逾期缴纳租金的事实，更不能视为双方已对该合同的此一租期及之后租期租金的缴纳时间、方式作出与合同约定不同的变更，因为双方未在《场地租赁合同书》外对第二期及之后租期的租金缴纳方式另外达成合意。至于原告提出的缴纳租金的对象不明确的问题，从第一、二期租金缴纳情况看，原告不存在不知向谁缴纳租金的问题，原告称交费对象不明确，需被告事前通知，以及双方已通过事后的履行行为变更了合同约定的租金缴纳方式，无事实依据；第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”及第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告对其主张的，缴纳租金需被告事先计算确认并通知后原告才缴纳和租金到期后原告曾要求缴纳但被告拒收的事实，应承担举证证明的责任，但原告未能举出证据证明合同实际履行过程中存在原告所主张的这一事实，依法由原告对此主张承担不能举证证明的不利后果。且《场地租赁合同书》中亦未约定原告须先缴清因该合同产生的其他费用后，才能缴纳租金，或者租金须与其他费用同时缴纳；若公摊费用需被告算清确认后才能缴纳，亦不能成为原告逾期缴纳租金这一合同主要义务的理由。退一步来说，若被告存在故意拒收第三期租金的行为，原告亦可通过提存、公证等方式，按时足额缴纳租金，阻却被告由此取得单方解除合同的权利。第四，被告是否解除其与同为承租人的案外人之间的租赁合同，以及被告与同为承租人的案外人履约方式的不同，如不损害合同之外第三人的合法权益，不损害公共利益，不违背公序良俗，属当事人意思自治范畴，不能成为原告逾期缴纳租金的借口。综上所述，虽然原被告签订的《场地租赁合同书》约定的租赁期限尚未届满，但因原告逾期缴纳租金超出该合同约定的逾期缴纳的期限，又无证据证明被告在履约过程中存在违约行为，根据《场地租赁合同书》的约定，被告在向原告发出《关于解除租赁合同的通知》时，解除《场地租赁合同书》的条件已成就，且被告也已按约将解除《场地租赁合同书》意思表示书面通知原告，其解除权也已行使完备，其解除合同的行为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：被告广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司于2016年11月13日向原告阳玉芳发出的《关于解除租赁合同的通知》有效。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由原告阳玉芳负担。本院二审期间双方未提交新的证据。二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人请求确认被上诉人解除《场地租赁合同书》无效的理由是否成立。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《场地租赁合同书》，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。关于上诉人是否逾期支付租金的问题，针对上诉人关于租金数额不明确、支付方式变更、被上诉人不履行租金支付协助义务及拒收租金等上诉理由。首先，双方在合同第四条已经对租金数额及支付时间等事宜进行了明确约定，上诉人已按合同的约定支付了第一年租金，在此基础上，上诉人完全可以根据合同条文的约定推算之后每年的租金数额及支付时间。上诉人确实是在被上诉人发出通知后才支付第二年的租金，但从该通知的内容看，该通知是被上诉人在上诉人未按时支付第二年租金的情况下才发出的催缴通知，而不是在上诉人应交租金时间之前发出的交纳通知，通知亦无变更租金支付方式的意思表示。其次，上诉人已经按年度支付了两年的租金，不存在租金支付对象不明确的问题。上诉人虽提交了视听资料证明被上诉人拒收租金，但该视听资料摄录时间、地点、人物不明，对话内容不清楚明了，不足以证明被上诉人在租金交纳期限届满前拒收租金的事实，上诉人应承担举证不充分的不利后果。即使存在上诉人不能向被上诉人支付租金的事实，上诉人可以通过提存等法定方式交付租金，上诉人关于租金支付不能的理由不成立。最后，被上诉人向同为承租人的案外人发出催缴租金的通知是被上诉人的自由权利，不向上诉人发出并没有违反双方在租赁合同中的约定，不能因此认定被上诉人有协助租金支付的义务，亦不能成为上诉人不支付租金的理由。综上，上诉人未按合同约定的时间支付租金，构成违约。关于本案合同是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方在合同中明确约定，上诉人逾期支付下期租金超过15日的，视为违约，被上诉人有权单方解除合同。如前所述，上诉人未按合同约定的时间支付租金，构成违约。被上诉人已经依法向上诉人发出解除合同的通知，该通知已经送达上诉人，本案租赁合同自送达上诉人时已依法解除。被上诉人解除本案租赁合同有事实及法律依据，解除行为合法有效。上诉人主张被上诉人解除合同的行为无效的理由不成立，本院不予支持。关于一审审理程序是否违法的问题。针对上诉人对该问题的上诉理由，首先，采用简易程序还是普通程序审理案件是法官根据案件具体情况依职权决定的行为。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，下列案件不应适用简易程序审理，一是起诉时被告下落不明的案件；二是发回重审的案件；三是共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的案件；四是法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的案件；五是人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的案件。本案不属于上述五种不宜适用简易程序审理的案件范围，故上诉人主张一审适用简易程序审理本案属于程序违法的理由不成立。其次，被上诉人发给上诉人的解除租赁合同通知包含两方面的内容，一方面内容是告知拟解除合同收回商铺；另一方面内容是关于解除合同收回商铺后续问题的处理方法和后果。该两方面内容前后承接，先因后果，不可分割。对于当事人请求确认解除合同行为效力的问题，法院可依据事实及法律作出相应的判决，包括有效或者无效的判决主文，这是法院对于确认解除合同效力之诉作出法律判断的应有内容，不属于超过当事人的诉讼请求。上诉人主张一审审理程序违法的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阳玉芳负担。本判决为终审判决。审判长 韦 媛审判员 邵 彬审判员 张桂生二〇一七年六月二十二日书记员 罗盛壮附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。