湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初982号原告：李玉声，男，1966年5月21日出生，汉族，湖南省衡山县人，住湘潭市雨湖区。原告：刘文利，女，1968年9月10日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李玉声，男，1966年5月21日出生，汉族，湖南省衡山县人，住湘潭市雨湖区。系原告刘文利之夫。被告：天元置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区熙春路17号。法定代表人：刘建元，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，湖南某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭某某，湖南某某律师事务所律师。原告李玉声、刘文利与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告李玉声（同时系原告刘文利的委托诉讼代理人）、被告天元公司的委托诉讼代理人赵某、彭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玉声、刘文利向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付符合合同约定的案涉房屋；2、由被告向原告支付逾期交房违约金32133.74元（从合同约定交付日期2015年3月31日算至实际交房之日止，暂计730天，每天44.0188元，共32133.74元）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，总房款为440188元，付款方式为首付款190188元存入指定监管账户，余款25万元于2014年10月30日前办理公积金按揭。被告应于2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房屋。案涉房屋至今未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，根本未达到约定的交付条件。被告已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。被告天元公司辩称，1、原告所购房屋，已于2015年8月17日达到合同约定的交房条件，被告工作人员于2015年10月通过电话或短信方式通知了原告收房，被告已履行了交房义务，原告未按期收房，应承担相应的后果；2、本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋；3、原告的主张已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，原告李玉声（买受人为原告李玉声，共有人为原告刘文利）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区某某号城郊某某楼1单元0501004号房屋，建筑面积137.99㎡，单价3190元／㎡，总金额为440188元。付款方式为按揭付款，买受人在2014年10月19日前将首付款190188元存入指定监管账户，余款250000元于2014年10月30日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。2015年3月31日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。原告于2014年10月18日向被告支付购房款190188元。被告于当日向原告出具了收购房款190188元的“预收款专用凭据”。同日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。2014年12月1日，按揭贷款手续办理成功，向被告交付了剩余的25万元购房款。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至本院。另查明：本案案涉房屋，已于2016年2月通过消防验收，并2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告企业工商登记基本信息、《商品房买卖合同》、《住房公积金职工住房委托借款合同》、《预收款专用凭据》、《税收缴款书》、《物业专项维修资金专用收据》、被告天元公司提交的被告营业执照、《商品房买卖合同》、分部（子分部）工程质量验收记录、单位（子单位）工程竣工初验意见、湘潭市发展和改革委员会2010年3月10日潭发改投〔2010〕59号“关于核准原市委金桂楼房地产开发项目的批复”、原湘潭城郊置业有限公司与湘潭市民政局于2010年6月12日签订的《协议书》、2014年9月2日天元公司致湘潭市民政局的“函”、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《工程竣工验收备案表》以及双方当事人、委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，本院认为，本案涉案的商品房，被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，其商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，原、被告双方均应尽快履行，故本院对原告提出的该项请求，予以支持。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求本院予以支持，同时对原告要求支付违约金的请求，本院确认计算至2017年1月25日，后期违约金不予支持，被告应支付给原告的违约金为29272.50元（440188元×0.01%×665天=29272.50元）（从2015年4月1日算至2017年1月25日止），相应的，对原告高出上述金额的部分，本院不予支持。另外，关于被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的辩解，本院认为，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴；其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解本院不予采信；被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月29日向本院提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解本院不予支持；本案原告住房公积金贷款部分，双方合同约定为“2014年10月24日前办理公积金按揭”，因本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，且本案公积金按揭贷款已到位，并已汇至指定监管账户，住房公积金贷款部分，不能证明原告逾期支付购房款。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李玉声、刘文利交付位于湘潭市雨湖区某某号房屋，并办理好房屋交接手续；二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李玉声、刘文利延期交付房屋违约金29272.50元；三、驳回原告李玉声、刘文利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由原告李玉声、刘文利负担15元，由被告天元置业有限公司负担285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  左 斌二〇一七年六月五日代理书记员  喻晓希附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（八）支付违约金；《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。