天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3937号上诉人（原审原告）：天津市华安展业投资有限公司，住所地天津市红桥区咸阳路12号。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，该公司员工。上诉人（原审被告）：天津渝湘江南餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区三马路165号双鹿大厦内一、二楼。法定代表人：郭俊杰，董事长。委托诉讼代理人：张健，天津本诚律师事务所律师。原审被告：天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店，住所地西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层。负责人:郭俊杰,经理。上诉人天津市华安展业投资有限公司（以下简称华安展业公司）因与被上诉人天津渝湘江南餐饮管理有限公司（以下简称渝湘江南公司）及原审被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店（以下简称杨柳青店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华安展业公司上诉请求：1.变更一审民事判决第三项违约金88671元为361350元；2.撤销一审民事判决第四项，依法改判渝湘江南公司给付华安展业公司管理费443355元、利息20546.47元、占地费166540元、电费23673元、电梯维修费27000元；3.本案诉讼费由渝湘江南公司承担。事实和理由：一审判决认为《房屋租赁管理合同》与《房屋租赁合同》非同一法律关系是错误的，上述合同的签订无先后顺序且按同一法律关系履行。双方对违约金的约定并无不当，且杨柳青店占用承租场地至今但擅自停业的行为给我公司造成巨大损失，严重影响我公司的经营、收益及商圈繁荣，因此一审判决确定的违约金金额过低。我公司虽然在2016年8月1日之后将部分涉诉场地另行出租给案外人，但杨柳青店仍占用涉诉场地共计550平方米至今，其应给付占地费。杨柳青店欠交电费23673元系客观事实，应给付我公司上述电费。我公司向杨柳青店提供的电梯由其专属使用，其应承担电梯维修费。渝湘江南公司辩称，不同意华安展业公司的上诉请求。一、一审判决将管理合同另案诉讼，我公司认为正确。二、华安展业公司增加违约金数额没有法律依据，本案中违约方是华安展业公司。三、占地费不是本案上诉范围，也不是一审审理范围，如果有异议可另案起诉。有违约金就没有利息，华安展业公司索要利息没有依据；关于电费，华安展业公司没有主张的主体资格；关于电梯维修费，我公司认可一审判决。渝湘江南公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二、三项，改判驳回被上诉人的上诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年5月，因涉诉房屋的商业环境发生变化，双方协商达成协议且经双方共同测量，并将该部分涉诉房屋与杨柳青店仍然承租的部分进行隔离，因此承租面积事实上减少了503平方米。后因对方负责人员变更，不再认可已经在履行的协议，造成双方产生纠纷。在纠纷协商过程中，对方于2015年11月27日将涉诉房屋停水、停电、锁门，造成杨柳青店不能使用该房屋，在杨柳青店不知情的情况下将物品单方破坏性清理并集中堆放，拒绝杨柳青店的工作人员入内，造成物品丢失及损坏。一审判决认定杨柳青店违约，是认定事实错误。二、一审判决认定的违约金没有合同及法律依据。华安展业公司辩称，不同意渝湘江南公司的上诉请求，请求支持我公司的上诉请求。华安展业公司与杨柳青店就承租区域面积从来没有达成过任何书面、口头变更补充协议，更不存在隔断的事实，对方的面积没有增减变化。华安展业公司从始至终没有对渝湘江南公司采取停水停电的措施，系对方单方停止交纳租金、停止经营的违约行为，且渝湘江南公司没有证据证明我公司未履行双方租赁合同和管理合同，阻碍渝湘江南公司实现合同目的。杨柳青店未表示意见。华安展业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告杨柳青店签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁管理合同》；2.判令被告杨柳青店腾空租赁场所；3.判令二被告给付原告2015年5月10日至实际腾房之日的租金、管理费（租金、管理费暂计算至2016年4月30日，合计702625元）及利息20546.47元；4.判令二被告给付原告已垫付的2015年10月、11月期间电费23673元；5.判令二被告给付原告违约金361350元；6.判令二被告给付原告电梯维修费27000元；7.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告渝湘江南公司系独立的法人单位，被告杨柳青店系其下属分公司。涉诉房屋位于天津市西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层，产权人为原告。2012年，原告与被告杨柳青店签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁管理合同》，约定原告将青和大厦五层1650平方米房屋出租给被告杨柳青店，租赁期限10年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止，租金与管理费标准相同，均是2012年5月10日至2017年5月9日每年361350元，2017年5月10日至2022年5月9日每年379417元。合同签订后，被告缴纳租赁押金60000元。被告杨柳青店自2015年5月10日开始欠缴租金及管理费至今。2016年8月1日，原告与案外人付细成签订租赁合同，将涉诉房屋出租。诉讼过程中，经一审法院勘验，案外人已将被告杨柳青店遗留物品集中堆放，并对涉诉房屋重新进行装修。一审法院认为，原告与被告杨柳青店分别签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁管理合同》，均系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定为有效。在《房屋租赁合同》中，原、被告系租赁关系；在《房屋租赁管理合同》中，原、被告系物业服务关系，两份合同虽内容相近，但不属于同一法律关系，故本案只解决双方因《房屋租赁合同》产生的纠纷，双方因《房屋租赁管理合同》产生的纠纷可另行解决。原告要求解除与被告杨柳青店签订的《房屋租赁合同》，并腾空租赁场所，被告杨柳青店表示同意，法院予以确认。关于欠缴租金问题，被告认可自2015年5月10日开始欠缴租金至今，法院予以确认；被告主张原告于2015年11月27日锁门、停水、停电，造成被告无法经营，无法腾房，故租金给付日期应截止至2015年11月28日，但未提供相应证据，法院不予支持；原告要求被告给付至实际腾房之日止，但原告已于2016年8月1日与案外人付细成签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租，故被告应给付租金至2016年7月31日止，2015年5月10日至2016年7月9日共计14个月，租金为421575元，2016年7月10日至2016年7月31日共计22天，租金为21780元，两项合计443355元;原告主张的租金利息因不符合合同约定，且于法无据，法院不予支持。原告主张的违约金过高，法院酌情支持欠缴租金的20%计88671元。被告缴纳的租赁押金60000元，应从欠缴租金中予以扣除。因被告杨柳青店系被告渝湘江南公司的下属分公司，不具有独立法人资格，故给付租金及违约金的义务由被告渝湘江南公司承担。关于10月、11月电费问题，被告杨柳青店主张10月份电费已缴纳，但未提供相应证据，法院不予支持；原告主张与案外人天津物美未来商贸发展有限公司、天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店约定，涉诉房屋所在的青和大厦全部电费由天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店代缴，被告提供的催缴电费通知及相应转账凭证亦可以证明案外人代缴电费后，被告杨柳青店将其所用电费付给案外人，故法院对案外人天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店代缴电费的事实予以确认；原告已提供案外人代缴的2015年10月、11月电费发票，且案外人出具说明，表示其为被告杨柳青店代缴电费的债权由原告主张，故原告具有主张2015年10月、11月电费的主体资格，但原告提供的被告杨柳青店用电明细表系其单方制作，未经被告签字确认，且电表指数与原告提供的照片不符，无法作为定案的依据，法院对原告的电费请求暂不予支持，原告可待有新的证据后另行解决。关于电梯维修费，原告的证据不足以证明电梯损坏是由被告杨柳青店造成的，故法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告天津市华安展业投资有限公司与被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店遗留物品占用的位于西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层租赁范围内的房屋腾空；三、被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司自2015年5月10日至2016年7月31日欠缴租金443355元、违约金88671元，共计532026元，扣除被告缴纳的押金60000元后为472026元，此款于本判决生效后十日内给付原告天津市华安展业投资有限公司；四、驳回天津市华安展业投资有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15016元，由原告天津市华安展业投资有限公司负担8769元；由被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司负担6247元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《房屋租赁管理合同》，华安展业公司与杨柳青店并非租赁合同关系，与本案非同一法律关系，因此本案不予审理因《房屋租赁管理合同》产生的纠纷，并无不当。渝湘江南公司主张华安展业公司于2015年11月27日锁门、停水、停电，造成杨柳青店无法经营，无法腾房，但其在一审中提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。杨柳青店应当按照合同约定履行交纳房屋租金的义务，向华安展业公司支付自2015年5月10日开始欠付租金，至2016年8月1日华安展业公司另行出租涉诉房屋期间的房屋租金，并承担导致合同解除的违约责任。《房屋租赁合同》约定了一方擅自终止合同的违约责任，一审酌情确定的违约金数额是妥当的。渝湘江南公司主张一审认定的违约金没有合同及法律依据，显然不当。华安展业公司主张欠付租金的利息，没有合同和法律依据，本院不予支持。华安展业公司主张2016年8月1日至今的占地费166540元，已超出其一审的诉讼请求，且渝湘江南公司不同意一并审理，故本案不予审理。关于电费和电梯维修费，一审法院对此已逐一予以详细阐述，本院不再重复赘述。综上所述，华安展业公司、渝湘江南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22458元，由天津市华安展业投资有限公司负担13338元，由天津渝湘江南餐饮管理有限公司负担9120元。本判决为终审判决。审 判 长  吕洪宁审 判 员  朱菊玲代理审判员  刘 艳二〇一七年六月十六日书 记 员  史军锋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；