西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初4621号原告：张淑环，女，1938年9月6日出生，汉族，西安烟酒公司退休职工，住西安市莲湖区阳光村2号付4号。委托诉讼代理人：陈明、任文超，陕西博纳新律师事务所律师。被告:全俊峰，男，1983年10月19日出生，汉族，住西安市灞桥区长乐东路*号沁水新城**号楼*单元***号。原告张淑环与被告全俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张淑环及其委托诉讼代理人陈明、任文超到庭参加诉讼，被告全俊峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑环向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2016年3月7日至2016年10月6日的房屋租金226833.1元及一年违约金33762.46元，其他物质损失12130元，共计272725.56元；2.被告依据2013年8月30日随房出租物品清单归还原告所有物品；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月8日，原告与案外人潘水长签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于西安市莲湖区阳光村2号付4号房屋出租给潘水长，租赁期限为2013年10月8日至2016年10月8日，年租金为37万元，租金于每年9月6日提前一个月一次性付清，合同签订的次年开始原告可以涨房租，但涨幅不得超过3%，潘水长可以使用租赁房屋附带的物品设施，但应于合同到期时完好无损的归还原告，并约定了违约责任。2014年7月16日，原、被告与潘水长签订《商业用房租赁补充协议》，约定原告同意将涉诉房屋出租给被告使用，原告与潘水长签订的《商业用房租赁合同》继续适用于原、被告。但截止至2016年4月底，被告仅支付了部分房租，并给其造成其他物质损失12130元，包括：被告带走的切肉机1台，价值370元；大风扇1个，价值500元；电饭锅2台。每台1**元，计200元；高压锅1个，价值100元；铜火锅4个，每个100元，共计400元；微波炉1台，价值100元，上述物品具体型号和标牌记不清楚。被告还带走6箱空汽水瓶，总共价值180元；7车锅碗瓢盆，标牌不清楚，合计500元。被告拆除的凉菜房玻璃隔档价值3000元；被告损坏的8扇窗户窗纱，价值480元；两扇窗户，价值200元；订做木门1扇，价值1000元；其代垫水费58元、代垫电费1876元；需对涉诉房屋进行清扫的费用，市场价为5000元，现主张1000元，但暂未打扫。二楼的厨房漏水到一楼，实际修补市场价位3000元，现只主张2000元，但原告暂时未修补。此外，被告从开始租用原告的房屋时便按照随房出租物品清单在租赁期间占有、使用原告的随房出租物品并后将其带走，应当依法赔偿。被告全俊峰未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告全俊峰未进行质证。对原告提交的证据和主张的事实，本院认定如下：证据1.《商业用房租赁合同》、《商业用房租赁补充协议》、随房出租物品清单一份。原告据此证明，被告于2014年7月16日开始租用原告的房屋从事餐饮经营，对租金、支付方式、违约责任等进行明确约定。证据2.证人狄秋英证人证言，狄秋英陈述，其和原告张淑环只是认识，原告在外面住，其在小区住，像邻居一样几十年了。其在阳光小区有两套房子，1号楼2单元401号房自己住，另一套2号楼2单元702号，在其父亲狄德义名下登记，从2000年开始一直对外出租，因潘水长租原告的房子开食堂，2013年开始租给潘水长做潘水长的员工宿舍，每月750元，2013年8月底潘水长现金一次性付清从2013年9月1日到2014年8月31日租金9000元。原、被告签合同租多久其不清楚。2014年8月份，其看到潘水长的开的食堂没开门，就打电话问潘水长干不干，潘水长说干，其还问潘水长702号房子还住不住，潘水长说还住，不会少其的房钱。2014年8月其向原告询问潘水长和谁干，原告说潘水长把房转让给全俊峰了。后来其找到原告，原告说不是合伙，把原告的房子和其的房子都转让给全俊峰了，其去了几次没有见到全俊峰。2014年8月底、9月初，全俊峰把房子接了也是干食堂锦里小院，在全俊峰租原告的房子里，其问全俊峰其的房子还用不用，全俊峰说说过几天过来拿房费，全俊峰在2014年9月几日给的房钱现金9000元，从2014年9月1号到2015年8月31日，一年房费9000元。钥匙是潘水长给全俊峰的，给的时间其不清楚。2015年8月底其就催全俊峰交房钱，一年涨到9500元，后来全俊峰原告的院子的大厅里，全俊峰给其现金9500元。2015年11月份全俊峰的锦里小院就不干了，2016年8月份全俊峰把钥匙交给其。2015年11月或者12月几日，其看见锦里小院的门锁了，原告说都锁了好几天了，过了春节，其又问原告，原告说过完春节就来干了，后来过了十五还没有干，2016年2月几日过完春节，其给全俊峰打电话，意思是他要不干了他就别耽误其租房子，全俊峰说又不欠其房费，其觉得也有道理。2016年4月份其看全俊峰开门营业了。但不知道过了多久又关门了，原告说全俊峰把门都锁了有无给其招呼，其说没有。后来其看到原告那儿的大门锁了，院子里有的门锁了，里面好多东西都和以前的不一样了。其打电话问全俊峰其702号房还租不租，后来到8月几日全俊峰说他不干了，7月底全俊峰让他的小伙子把房门钥匙交还了，后来双方结算了相关费用。702号房于2016年9月份开始又对外出租了。潘水长和原、被告关于原告对外出租的房屋具体经办的过程其不在场，过后其才问原告，当时潘水长把张淑环的房子转让给全俊峰是否经过她的同意，原告说没有经过她同意，原告当时还问全俊峰了，全俊峰说潘水长和全俊峰是朋友关系。后来原告说全俊峰还欠她的房钱。证据3.农业银行存款凭条打印件两张、收款记录一张、收款收据一张、西安市房地产所有证。原告据此证明，其享有涉诉房屋的合法所有权及被告向其原告支付房屋租金的情况。证据4.法院勘验照片27张、2016年10月10日现场勘验笔录。原告据此证明，被告将其随房出租物品清单中的物品几乎全部拿走，未曾归还给原告以及现场勘验时的房屋现状。证据5.照片20张。原告据此证明，被告在租赁房屋期间将房屋毁损，并拆除房屋原有结构，导致房屋墙体漏水，被告应当给予商业用房租赁合同的规定，赔偿原告的损失。证据6.电费收据三张、水费收据一张。原告据此证明，被告所欠电费1876元、水费58元，共计1934元，被告应当依法支付其经营期间的相关费用。并陈述，杨士林系原告丈夫，已去世多年，申请三项用电时，供电局说和信公司的表要拆除，不如直接用和信公司的表，所以原告就用和信公司的名义交三项电费。关于原告所举证据：证1.真实性予以确认。证2.证人所述证言与其生活经历、知识水平、日常生活经验相适应，其关于案件主要事实的陈述与原告陈述基本一致，故证人证言的真实性本院予以确认。证3.结合证人证言及原告陈述，农业银行存款凭条真实性予以确认，收款记录系原告自行制作，视为原告陈述，收款收据，无填写人出庭作证，视为原告陈述，西安市房地产所有证，真实性予以确认。证4.真实性予以确认。证5.其内容结合现场勘验笔录，真实性予以确认，但其拍摄内容不能证明被告损毁涉诉房屋内设施。证6.杨士林名下收据真实性予以确认，和信公司名下收据与本案无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，原告与潘水长签订《商业用房租赁合同》，约定原告将其位于西安市北关正街阳光村二号房屋中二层楼顶平台北侧简易钢结构房以南部分临建及楼台出租给潘水长，租赁期限为2013年10月8日至2016年10月7日，年租金为37万元，租金于每年9月6日提前一个月一次性付清，合同签订的次年开始原告可以涨房租，但涨幅不得超过3%，潘水长可以使用租赁房屋附带的物品设施，但应于合同到期时完好无损的归还原告，并约定了违约责任。2013年8月30日，原告由其孙张龙峻代理与潘水长签订了随房出租物品清单，确认了空调等32项物品的数量及价值。2014年7月16日，原、被告与潘水长签订《商业用房租赁补充协议》，约定原告同意将涉诉房屋出租给被告使用，原告与潘水长所签的商业用房租赁合同的权利义务转由被告享有和履行，原、被告不再另行签订租赁合同；租金为每年约定日期提前一个月一次性缴纳，商业用房现有装修、装饰、设备，全部无偿归被告使用，租赁期满后不动产及原告购置的设备归原告所有。店铺接交日期打印为2014年7月，日期处为空白，未填写。接交时，潘水长应腾空非《转让财物结交清单》范围内的一切设施，物品和货物……办理交接手续时，由潘水长和全俊峰共同进行现场验收，按照《转让财物结交清单》点验，接收有关财物，接交完成后，潘水长向全俊峰交付钥匙，一经交付即告验、交付完毕。此后，潘水长将涉诉房屋交付给被告。经询，原告陈述，潘水长与全俊峰具体交接涉诉房屋的时间其记不清楚了。庭审中，原告自认其从2014年9月12日至2016年4月21日共收取被告交纳的房屋租金如下，被告于2014年9月12日通过齐娟农业银行账户向原告转账支付租金20万元，2015年8月9日委托全建刚通过农业银行向原告汇款5万元，2015年12月1日交房租现金10万元，2016年3月14日交房租现金2.5万元，2016年3月21日交房屋租金1万元，2016年4月18日交房租现金1.5万元，2016年4月21日通过被告的厨师长交房租现金1.5万元。合计收取房屋租金415000元。2014年6月被告停止涉诉房屋中的营业。2016年7月11日，原告诉至本院，诉请同前。2016年9月5日，原告为北关正街阳光村2号房屋交纳2016年6月6日以后的10号水费58元。2016年10月7日，原《商业用房租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告未向原告交还涉诉房屋。2016年10月10日，本院派员至本市莲湖区阳光村2号付4号现场勘验涉诉房屋，涉诉房屋为2层小楼，坐东朝西，大门朝西开，大门紧锁，因阳光村2号付4号院内整幢房屋中原告居住的房屋位于一层最南边，从原告居住房屋可进入涉诉房屋一层院内。涉诉房屋一二层，当时已经长期无从经营，一层遗留家具杂物包括冰柜若干，二层厨房内设施及杂物若干，二层顶有钢结构房屋4间，平台一处。原告陈述，有三台冰柜都一直开着。2016年10月20日原告打开房门，收回涉诉房屋，关闭冰柜。2016年11月4日，原告就阳光村2号房屋交纳电费1740.35元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告与案外人潘水长签订的《商业用房租赁合同》及原、被告签订的《商业用房租赁补充协议》系各方真实的意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方均有约束力。原告依约由案外人潘水长向被告交付房屋，被告应按约向原告交纳房屋租金。原告就其与被告之间的房屋租赁合同履行的起始时间负举证责任，但其仅以本人陈述，不能证明潘水长向被告交接涉诉房屋的具体时间。结合证人证言及原告自认的收取第一笔租金日期2014年9月12日，综合补充协议中约定的租金为每年约定日期提前一个月一次性缴纳之内容，本院认定原、被告的房屋租赁合同实际于2014年10月12日起履行，截止合同终止的2016年10月7日，被告应向原告支付租金共计733833.33元，扣除原告自认已支付的415000元，原告要求支付尚欠其的2016年3月7日至2016年10月6日的租金并无不当，但经计算该7个月租金数额应为215833.33元。其主张的违约金33762.46元亦无不当，本院均应予支持。因原告居住房屋与涉诉房屋为一体建筑，2016年6月被告停止营业，故不应再产生水费，故关于原告诉请的代垫水费58元，本院不予支持。关于代垫电费，原告仅以本人陈述不能证明和信公司与本案的关联性，故其主张的和信公司名下电费135.65元，本院不予认定；原告代垫的电费1740.35元，结合涉诉房屋中三台冰柜未关的情况与原告生活房屋与涉诉房屋为一体建筑的情况，本院酌定由被告承担900元，原告自行承担840.35元。原告仅以本人陈述不足以证明，被告带走切肉机1台，价值370元；大风扇1个，价值500元；电饭锅2台，每台1**元，计200元；高压锅1个，价值100元；铜火锅4个，每个100元，共计400元；微波炉1台，价值100元，6箱空汽水瓶，总共价值180元；7车锅碗瓢盆，合计500元；被告拆除的凉菜房玻璃隔档价值3000元；被告损坏的8扇窗户窗纱，价值480元；两扇窗户，价值200元；被告损坏的订做木门1扇，价值1000元；故其诉请前述损失赔偿，本院不予支持。原告以其本人陈述及提交的照片不足以证明被告损坏其厨房，致漏水，故其诉请的修补费用2000元，本院不予支持。其诉请的需对涉诉房屋进行清扫的费用1000元，并未产生，本院不予支持。补充协议中约定有《转让财物结交清单》，其名称与原告提交的《随房出租物品清单》明显不一致，原告仅以其本人陈述，不足以证明潘水长将随房出租物品清单中的物品交付给被告，故其要求被告返还随房出租物品清单中的物品之诉请并无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告全俊峰支付原告张淑环2016年3月7日至2016年10月6日的房屋租金215833.33元及2016年3月7日至2017年3月6日的违约金33762.46元；二、本判决生效后十日内，被告全俊峰支付原告张淑环代垫电费900元；三、驳回原告张淑环其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5390元，由原告张淑环承担390元，被告全俊峰负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  成根平审 判 员  詹保余代理审判员  岳 鹏二〇一七年六月二十七日书 记 员  朱 婷