天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初43256号原告：天津市滨海新区海滨物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区寨上街化工西街38号。法定代表人：吴尽，职务经理。委托诉讼代理人：张树和，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘东清，该公司法律顾问。被告：天津市东滨置业投资有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道时代公寓A-706室。法定代表人：刘玮，职务董事长。委托诉讼代理人：纪青，该公司职员。委托诉讼代理人：张建平，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐东岩，天津长丰律师事务所律师。原告天津市滨海新区海滨物业管理有限公司诉被告天津市东滨置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法由审判员李孝江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张树和、刘东清，被告委托诉讼代理人纪青、张建平、齐东岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2009年9月16日至2017年3月16日期间东滨温馨家园16号楼1门202室房屋物业管理服务费2160.7元和逾期交付物业管理服务费违约金6.4元，共计2167.1元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系天津市滨海新区东滨温馨家园小区的开发商，2009年9月16日原告与被告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定自2009年9月16日被告委托原告为天津市滨海新区东滨温馨家园小区提供物业服务，竣工验收合格并达到入住条件的房屋，已出售的房屋由业主承担物业费，未出售的房屋由被告按照0.3元/平方米的价格支付物业费。合同签订后，原告按约履行了物业管理服务，被告接受物业服务但未按照约定向原告交纳物业费。经原告催要，被告仍未交纳。综上，原告为维护其合法权益，诉讼至法院，望判如所请。被告辩称，原告诉求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：涉诉房屋的性质为原天津市汉沽区经济适用房建设项目，被告系该项目开发商，同时与原天津市汉沽区房地产管理局于2008年10月16日签订了经济适用房回购协议，明确约定被告销售一年且单体竣工验收合格未销售完毕的房屋由房管局予以回购并办理相关移交手续，在前提情况下，被告才与天津市汉沽海滨物业管理中心（以下简称：海滨物业管理中心）2009年9月16日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。但是涉诉房屋竣工验收合格后，行政部门并未履行合同约定的义务予以回购，为此被告多次就房屋回购问题找行政机关予以协商，行政部门领导答复海滨物业管理中心是其下属单位可以暂时不予交纳。此后，海滨物业管理中心始终未就物业费向被告主张过，被告认为现拖欠的物业费应由天津市原汉沽区房地产管理局予以解决，故申请法院依法追加房地产管理局作为共同被告参加诉讼。其次，被告与海滨物业管理中心签订了涉诉物业服务合同，但并未与原告签订任何合同，被告对原告的主体资格持有异议。第三，对原告主张的欠费时间被告亦持有异议，并非原告所主张的2009年9月16日始，而是双方约定的竣工验收并符合入住条件时才予以计算起始时间，就起始时间原告向被告催收函中亦确定起始时间为2012年1月，况且原告始终未向被告主张过权利，故原告的诉求已经超过诉讼时效期间。最后，原告作为企业对温馨家园的管理是不到位的，没有尽到物业公司的管理职责，绿地改菜地等。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了以下证据：《企业名称变更核准通知书》、《天津市住宅前期物业服务合同》、《催缴物业费通知》以及《催缴物业费通知回复》。被告提交了《天津市住宅前期物业服务合同》、《回购协议》、《新建住宅商品房准许交付使用证》、《催缴物业费通知》、《回函》、打印的照片以及庭后补交的《非公司企业法人改制登记申请书》、天津市汉滨投资集团有限公司《关于整合天津市汉沽海滨物业管理中心、天津汉润物业服务有限公司的决定》等。上述证据全部为复印件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市滨海新区汉沽温馨家园经济适用房开发商，2008年10月16日被告就上述经济适用房项目与原天津市汉沽区房地产管理局签订了《天津汉沽东滨北里小区地块经济适用房回购协议》，其中约定原天津市汉沽区房地产管理局代表原汉沽区政府为回收标的物的回购主体，住宅以栋为单位，现由被告自行销售，待销售一年且单体竣工验收合格后，由原天津市汉沽区房地产管理局回购未销售完毕的住宅，并与被告办理房屋移交手续。2009年9月16日，原天津市汉沽海滨物业管理中心与被告就上述经济适用房签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定涉诉房屋竣工验收合格并达到入住条件的房屋，已售的由业主承担物业费，未售的房屋由被告以0.3元/平方米的价格支付物业费。物业费于每季度交纳，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应交物业服务费的3‰比例交纳违约金。诉争房屋所在楼栋于2011年12月30日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，诉争的16号楼1门202室建筑面积为79.15平方米，仍未销售出去。2017年2月，原天津市汉沽海滨物业管理中心经天津市汉滨投资集团有限公司整合变更名称为天津市滨海新区海滨物业管理有限公司，即原告。另查，原告于2017年2月24日向被告送达了《催缴物业费通知》，原告主张被告拖欠其2012年1月至2017年2月未售出房屋的物业费，被告应于2017年3月6日前到温馨家园小区设立的物业点将拖欠的物业费予以交清。如逾期不交，原告将依照法律程序诉讼解决。被告收到原告送达的催缴通知后，对原告亦予以回复，主张被告仅负责经济适用房的建设和办理开、竣工手续以产权手续，还迁户资格的确定及销售由汉沽房管局拆迁办负责，被告无权自主销售，同时小区物业管理业务也是由汉沽房管局指定，故被告认为未出售房屋的物业费应由汉沽房管局或它上级单位支付，针对此问题应由双方共同找政府相关部门协商解决。截止庭审辩论终结前，诉争小区物业服务公司仍为原告。本院认为，原天津市汉沽海滨物业管理中心2009年9月与被告签订的《天津市住宅前期物业服务合同》为有效合同、不违反法律规定，被告作为物业的产权人应受合同约束，物业公司提供了物业管理服务，被告理应履行给付物业费的义务。原天津市汉沽海滨物业管理中心于2017年2月名称变更为原告，变更后物业管理服务这一经营范围未改变，故原告依据上述物业服务合同向被告主张拖欠的物业费符合法律规定，本院予以支持。对于被告所抗辩的物业公司服务不到位，应予减少物业费的情况，本院综合考量认为，依照合同约定每平米0.3元的收费标准远低于其他已经售出房屋业主缴纳的标准，对被告的此抗辩不予支持。同时也建议原告物业公司虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。原告自2009年9月签订物业服务合同后始终在涉诉经济适用房项目提供物业服务，且于2017年2月就被告拖欠的物业费进行过书面催收，故应视为原告诉求并未超出诉讼时效期间。原被告双方在庭审中对缴纳物业费的时间达成一致意见，即2012年1月起，此意见亦符合物业服务合同中所约定的物业费计算起始时间以及条件，被告应从2012年1月计算物业费起始时间，计为79.15平方米×0.3元/平方米×62.5月=1484元（2012年1月至2017年3月16日）；至于原告主张逾期交纳物业费的违约金，考虑到涉诉项目的性质以及本案实际情况，本院不予支持。原告与被告签订了涉诉物业服务合同，被告因相关事宜又与行政部门签订了回购协议，因行政部门未按照回购协议约定履行其应当履行义务导致被告损失时，被告可依据回购协议另行向行政部门主张，本案不宜一并予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告天津市东滨置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市滨海新区海滨物业管理有限公司拖欠2012年1月至2017年3月16日期间的物业费1484元。二、驳回原告天津市滨海新区海滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，待被告履行本判决确定的金钱给付义务时径行给付原告。本判决为终审判决。审判员  李孝江二〇一七年六月二十二日书记员  裴鑫磊附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。