湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0204民初15号原告：汤菊平，女，1961年11月9日出生，住株洲市石峰区。委托诉讼代理人：李波，湖南崇民律师事务所律师。��告：株洲人民药店连锁经营有限公司，住所地株洲市天元区天台路3号办公楼901号。法定代表人：黄文胜。委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星（株洲）律师事务所律师。原告汤菊平诉被告株洲人民药店连锁经营有限公司租赁权纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，本院依法适用普通程序进行审理。原告汤菊平委托代理人李波、被告株洲人民药店连锁经营有限公司委托诉讼代理人刘国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤菊平向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠缴租金456022元（按租赁合同约定的第五年度租金计算，暂计算至2016年12月31日，实际以交还房屋之日为准）以及滞纳金（自2013年6月起，按年利率6%计算至实际付款之日）；2、被告支付未及时交付房屋的违约金18769元（自2016年6月1日起，以日租金为基础，按年利率6%计算至实际交付房屋之日止）；3、请求判决解除合同，原告按照合同约定没收押金，被告立即搬离房屋且将房屋恢复原状。事实与理由：2011年3月期间，原、被告签订《时代国际房屋租赁合同》，合同约定：合期期限为自2011年6月1日至2016年5月31日止，房屋租金第一年和第二年按均价52元/平方米/月，第三年按均价57.2元/平方米/月，第四年按均价62.92元/平方米/月，第五年按均价69.21元/平方米/月，合同签订之日被告预付押金100000元。另，合同约定被告未能按时支付租金，按所欠金额的每日10%支付计算滞纳金，合同终止之日起未能及时搬出，所交押金归原告，且每逾期一日按日租金和物业管理费的两倍计算违约金。合同签订后，原告提供了符合合同约定的房屋。2016年5月31日，租赁期限届满后，双方未能续约，但被告至今一直未能按照合同约定及时��出以及恢复原状，致使原告无法正常使用房屋，且被告亦未按照合同支付全额租金。截至2016年12月31日，被告未能迁出，交还房屋，且仍欠原告456022元尚未支付。被告株洲人民药店连锁经营有限公司辩称：1、原告不是房屋的所有权人，原告不具备本案原告的诉讼主体资格；2、在合同期限内，经双方协商口头达成一致，确认租赁期限内按照第一年的租金标准交付租金，不再递增，是双方对租赁合同第三条租金条款的变更。在五年三个月的租赁期限内，被告也是按照双方约定的口头标准和合同约定的交付时间，足额向原告交付租金，原告在五年三个月的租赁期限届满后，否认口头约定，没有事实和法律依据。3、原、被告约定的租赁期限至2016年8月31日，被告于2016年8月30日即搬出出租屋，并通知原告接受房屋，原告以被告未“隔墙还原”为由拒绝接受。被告认为依据双方签订的合同第十三条“租赁期限届满或者解除契约时，被告应对原有装饰加以保护不得毁损，除被告方安装的大型设备可以拆除外，解约之日，由双方共同检验房屋及设备，如发现有毁损、丢失的，原告方有权按实物价值在被告方的押金中扣除”，相反除对“安装的大型设备可以拆除外，解约之日，由双方共同检验房屋及设备，如发现毁损、丢失的，则原告方有权按实物价值在被告方的押金中扣除，不足部分由被告方赔付”的规定，被告不存在“隔墙还原”的义务，相反除对“安装的大型设备可以拆除外”，对其他设备、装饰应加以保护，“隔墙还原”无疑系对门面原告整体装饰装修的破坏。故原告以未“隔墙还原”为由，拒绝接受出租门面不符合合同约定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组��当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提交的短信记录13张，本院认为，该证据来源合法，可以证明原、被告就诉争房屋交付问题进行了协商；2、原告提交的派出所报案登记表，被告对关联性有异议，本院认为，该证据形式来源合法，与本院有关联性，本院予以采信；3、原告提交的询问笔录、《门面房出租合同》，被告对证据形式有异议。本院认为，该证据证明原、被告签订的《时代国际房屋租赁合同》到期后（包括延长的三个月），被告租赁的部分门面经由门面业主收回并将其租赁给第三人的事实；4、被告提交的电话录音证据资料、光盘及通话记录，原告对真实性有异议，本院认为，该证据形式来源合法，与诉争合同的履行情况相互印证，故本院予以采信。���据本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认如下事实：2011年3月8日，原、被告签订《时代国际房屋租赁合同》，合同约定：1、原告同意将位于株洲时代国际住宅小区6栋门牌号××、132、134、136、138、140商业门面（以下简称诉争门面）出租给被告，总建筑面积为587.27平方米；2、房屋租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止；3、房屋租金第一年和第二年按均价52元/平方米/月，第三年按均价57.2元/平方米/月，第四年按均价62.92元/平方米/月，第五年按均价69.21元/平方米/月。租金每季度结算一次，交付时间为每季度开始月份的第一日（遇节假日则相应顺延）。合同签订之日被告预付押金100000元，押金在本合同终止后一月内退付；4、被告承租房屋必须按照合同要求按时交足押金和租金，如未按本合同约定期限支付租金，原告有权追索欠款并要求被告支付滞纳��（滞纳金从应付之日起按所欠金额的每日十分之一计算）。如逾期三十天仍未付清所欠款项和滞纳金，则原告有权单方解除合同，收回房屋经营使用权。5、本合同期满被告欲签则享有同等条件下优先续租权，但须于本合同终止前一个月与原告进行协商，若原告同意续签，租金标准重新协商。被告无意续签，也应在本协议终止前一个月与原告办理退房手续，并于本合同终止之日起五天内迁出，如未及时迁出，所交押金归原告，且原告有权向被告收取违约金，违约金按每逾期一天依日租金和物业管理费的两倍计收；6、租赁期届满或者解除契约时被告应对原告装饰加以保护不得毁损，除被告安装的大型设备可以拆除外，解约之日，由双方共同检验房屋及设备，如发现毁损、丢失的，则原告有权按实物的价值在被告押金中扣除，不足部分由被告方负责赔付。合同签订后，���告向原告支付了100000元押金，现已履行届满。经原、被告双方口头协议，合同延长了三个月至2016年8月31日，在合同履行期间，被告均是按第一年的租金标准每季度向原告方支付租金，即每季度租金91572元。2016年8月30日，诉争门面中的一部分（140号）门面所有权人将该部分门面收回，将该门面一、二楼承租给刘桂娥经营饭店，月租金为5000元/月。另查明，被告将诉争门面二楼部分转租给他人经营茶餐吧（葡京茶吧）。2016年10月2日，被告员工吴世平报警称“被告租赁了诉争门面上下2层楼，楼上葡京茶吧从别人老板转租，现在到期，房租没付，茶吧内物品已搬走，现求助民警，要茶吧老板把东西搬走，一并交给房东老板”。2017年4月25日，原、被告签订《协议书》约定：双方一致认可原告自2017年3月20日起可自行对该租赁房屋对外招租，该协议书仅作为止损依��，不作为法院认定房屋交付依据。本院认为：本案系租赁合同纠纷。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就租赁期限、租金可以协议补充。对原告主张被告支付欠缴租金456022元（按租赁合同约定的第五年度租金计算，暂计算至2016年12月31日，实际以交还房屋之日为准）以及滞纳金（自2013年6月起，按年利率6%计算至实际付款之日）的诉讼请求，本院分析如下：一、对原告主张的合同期限内（包括延长期限三个月）欠缴租金，本院认定如下：1、本案中，在合同履行过程中，被告均按合同约定的第一年的租金标准支付租金，并按合同的约定每季度进行结算，原告从未向被告发出催收的通知，亦未提出异议；2、原、被告口头延长合同的履行期限，延长的合同期限内仍然是按照第一年的租金标准���付租金，且合同期限已履行完毕；3、从原告与被告工作人员的通话记录中可得出，双方已就租金问题进行了协商，事实上已按第一年的标准执行。综上，原、被告已对租金的数额进行了变更，故本院对原告方诉请被告方支付合同期限内（包括合同延长的三个月）欠缴的租金及滞纳金均不予支持。二、对原告主张被告逾期交房的租金（2016年9月1日至2017年3月19日），本院分析如下：1、原、被告签订的合同到期后（包括延长的三个月），结合原、被告的短信往来，被告已从诉争门面内搬走，双方只是对诉争门面是否应当隔墙还原存在争议；2、原告所出租的房屋系不同业主多个门面整体出租给被告，依据双方签订的《时代国际房屋租赁合同》第十三条“租赁期届满或者解除契约时被告应对原告装饰加以保护不得毁损，除被告安装的大型设备可以拆除外，解约��日，由双方共同检验房屋及设备，如发现毁损、丢失的，则原告有权按实物的价值在被告押金中扣除，不足部分由被告方负责赔付”，已明确对原有装饰加以保护不得毁损，因出租前房屋系毛胚，谈不上有装饰，所以该合同条款约定的是被告方只能将能拿走的设备拿走，双方再对房屋及“不能拆除的设备”进行检验，故被告方实际租赁的门面（诉争门面的一楼）已符合交付的条件；3、从原告提供的报警记录来看，葡京茶吧内“物品”已搬走，报警人求助民警要茶吧老板把“东西”搬走，可以看出，葡京茶吧已停止营业，结合原告方已收回部分门面并已对外招租，可以得出诉争门面已符合对外招租的条件；综上，足以认定原、被告合同到期后（包括延长的三个月期限），原告可以将诉争门面对外招租，故本院对原告该主张不予支持。对原告主张的被告支付未及时交付房屋的违约金18769元（自2016年6月1日起，以日租金为基础，按年利率6%计算至实际交付房屋之日止），本院认为分析如下：原告要求被告进行隔墙还原的行为是利用合同优势地位的一个不合理行为，亦是违约行为，故本院对原告该诉请不予支持。对原告主张请求判决解除合同的诉讼请求，本院认为，原、被告租赁期限已届满，且诉争门面目前已搬空，合同事实上已解除，故本院对原告该诉请不予支持。对原告诉请按照合同约定没收押金100000元的诉讼请求，本院分析如下：葡京茶吧租赁的诉争门面二楼系被告转租，合同到期后（包括延长的三个月）葡京茶吧未将其物品全部搬走，不符合原、被告约定的门面交付条件，依据原、被告双方签订的租赁合同，原告所缴纳的押金100000元归被告，故本院对原告该诉请予以支持。对于���告诉请被告立即搬离房屋的诉讼请求，因原、被告于2017年4月25日所签订的《协议书》已确定诉争门面目前已搬空，故本院不予支持。对于原告诉请将房屋恢复原状的诉讼请求，与双方签订的《时代国际房屋租赁合同》第十三条的规定不符，故本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告株洲人民药店连锁经营有限公司向原告汤菊平所缴纳的门面租赁押金100000元归原告汤菊平所有；二、驳回原告汤菊平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8140元，保全费4020元，合计12160元由被告株洲人民药店连锁经营有限公司承担2160元，原告汤菊平自行承担10000元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  康铁球人民陪审员  黄显家人民陪审员  何志锋二〇一七年六月三十日书 记 员  谭 珊