甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终63号上诉人（原审被告）：庆阳金昊房地产开发有限公司，住所地庆阳市西峰区民族北路。法定代表人：胡润霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨向赟，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐真运。委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃良友律师事务所律师。上诉人庆阳金昊房地产开发有限公司（以下简称金昊公司）因与被上诉人徐真运确认合同有效纠纷一案，不服甘肃省庆阳市中级人民法院（2016）甘10民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金昊公司委托诉讼代理人杨向赟、马辉,被上诉人徐真运委托诉讼代理人刘长厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金昊公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，确认涉案《土地转让合同书》为无效协议；2.本案诉讼费由被上诉人负担。庭审中,金昊公司上诉请求变更为：1.依法撤销原审判决，请求确认《土地转让合同书》终止履行；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：胡刚于2014年6月9日、2014年8月9日分别从徐真运处借款两笔各800万元。因胡刚未能按期还款，于2015年1月6日签署《还款协议书》，约定胡刚于2015年2月8日前偿还徐真运本金600万元，上诉人作为担保人承担连带清偿责任。签署《还款协议书》时，上诉人与被上诉人签订了时间为2015年1月8日《土地转让合同书》，合同标的为庆土拍出告字（2014）21号土地使用权，签订该合同的目的就是保证胡刚、上诉人能按期清偿所欠徐真运的1400万元，《土地转让合同书》系双方当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，而不是双方买卖土地的意思表示。本案纠纷实为民间借贷纠纷，而不是确认合同有效纠纷，一审法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。一审判决认定事实、适用法律错误，应当予以撤销。在上诉人再次未能按期还款的情形下，被上诉人没有选择通过《土地转让合同书》实现担保物权，而是通过协商达成了新的代物清偿方案。即2015年5月19日，本案双方当事人及第三人徐永红签订了《房地产买卖协议》，各方同意以上诉人拥有的庆国用（2014）第4888号国有土地使用权和地上12处房产作价抵偿上诉人欠徐真运和徐永红的全部债务。协议签订当日，上诉人按约定向被上诉人交付了全部房产，并签订了书面的《房地产移交清单》。被上诉人也一直在使用这些房产。至此，本案双方当事人之间的债权债务得以清偿，主债权消灭，作为担保的《土地转让合同书》也应当终止履行，《土地转让合同书》也因不能获得环县政府批准而无法履行。上诉人认为一审法院在认定本案的事实、证据的采纳及适用法律过程中均有错误，做出了错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，故提起上诉。徐真运辩称，上诉人认为合同有效，但请求终止履行，该诉请无任何法律依据，和一审的案由是偏离的。上诉人变更了诉讼请求，其本质上是变更了本案的法律关系，二审法院应当依法驳回上诉人变更后的上诉请求，维持原判。徐真运向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《土地转让合同书》有效；2.依法判决金昊公司限期协助徐真运办理所转让的土地使用权变更登记手续；3.诉讼费由金昊公司负担。一审法院认定事实：2014年6月6日，徐真运以庆阳长源恒业营运有限公司（以下简称长源公司）名义向胡刚及庆阳市大圣建筑工程有限公司（以下简称大圣公司）借款800万元,借款期限为2014年6月6日至2014年8月5日,月利率36‰,该借款在扣除28.8万元利息后,由徐真运于2014年6月9日经长源公司通过甘肃银行向大圣公司账户实际转入借款771.2万元。借款到期后，胡刚就该笔800万元借款又向徐真运本人出具借条，约定借款期限为三个月，按月清息，到期归还本金。金昊公司作为担保人在借条上签字并以公司名义出具担保承诺书，承诺：如借款人到期不能偿还借款本息，愿意以本公司在担保合同中所列资产折价偿还借款人所欠本息以及违约金和所有费用。担保承诺书未列明担保和抵押物，该笔借款至今未归还。2014年8月6日，徐真运以长源公司名义向胡刚及大圣公司借款800万元，借款期限为2014年8月6日至2014年12月5日,月利率36‰,在扣除28.8万元利息后,2014年8月19日，徐真运分别通过王银昌、何永恒向胡刚及大圣公司指定的大圣公司财务工作人员胡晓银行卡转入624.1万元、147.1万元，合计771.2万元。借款到期后,2015年1月6日,徐真运(债权人)作为甲方,胡刚(债务人)作为乙方,金昊公司(担保人)作为丙方签订还款协议书,协议内容为:乙方于2014年8月6日向甲方借款捌佰万元整,丙方担保,按三方约定借款期限已逾期(约定于2015年1月6日还款),于2015年1月9日还款贰佰万元,下欠本金陆佰万元整,因乙方资金暂未到位,需展期还款,经甲乙丙三方充分协商,达成如下协议:一、借款合同及借据。原借款合同、借据、担保合同全部更新，重新签订。二、约定还款时间。2015年2月8日之前还款，超过2015年2月8日即视为违约，协议上徐真运未签字。金昊公司同时出具担保承诺书，承诺：若借款人到期不能偿还借款本息，愿意以本公司在担保合同中所列资产折价偿还借款人所欠本息以及违约金和所有费用。还款协议及担保承诺书均未列明担保和抵押物。根据该还款协议，当日,胡刚作为借款人、金昊公司作为担保人就该笔借款又向徐真运本人出具借条，内容为：今借到徐真运人民币600万元，约定借款期限为一个月，按月清息，到期后归还本金，该笔借款至今未归还。2014年11月21日，金昊公司通过拍卖方式从庆阳市土地和矿业权交易中心竞得编号为庆土拍出告字（2014）21号国有建设用地使用权，出让面积为8606.5806平方米，成交价722.9528万元。后金昊公司将竞得土地分成两个地块于2015年11月17日分别取得了土地权利证书，土地权利证书编号为：环国用（2015）字第182号和环国用（2015）字第183号，使用权面积分别为2620平方米和2213.33平方米。土地权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，用途为住宅。2015年1月8日,金昊公司作出庆金房产（2015）3号《关于转让庆土拍出告字（2014）21号土地的决议》，主要内容为：经公司全体股东会议讨论决定将我公司拍卖所得的庆阳市环县编号为庆土拍出告字（2014）21号土地转让给徐真运个人……本次土地转让总价值为：壹仟零肆拾玖万元整。由于徐真运对此土地在拍卖前给我公司投资壹仟肆佰万元整借款，为此我公司决定首先有偿转让给徐真运用于还款，另外继续欠徐真运叁佰伍拾壹万元整。该宗土地目前拖欠环县政府伍佰万元土地款由我公司负责支付。同日，徐真运作为甲方与作为乙方的金昊公司签订土地转让合同,协议主要内容为:一、土地概况……2、该土地竞得人为乙方，乙方竞拍此土地前向甲方借款：壹仟肆佰万元（小写：14000000.00元），用于该土地竞拍和商业开发。现已向政府缴纳土地款贰佰贰拾贰万元，剩余未缴纳土地款伍百万元。二、土地总价值及转让方式。1、乙方现自愿将编号为庆土拍出告字（2014）21号，面积为8606.58平方米土地有偿转让。2、由于乙方在未完全向政府相关部门交清土地款的情况下对该宗土地进行了建筑设计和施工建设，现基础工程已建设至正负零以下施工，经评估正负零以下施工工程造价为叁佰贰拾柒万元。3、本次土地转让的总价值为壹仟零肆拾玖万元（已交土地款＋未交土地款＋正负零以下施工工程造价值）。4、由于甲方在对此土地拍卖前给乙方进行了投资借款壹仟肆佰万元整，为此，乙方首先有偿转让给甲方。三、付款方式。1、由于甲方分两次给乙方投资借款1400万元人民币，现乙方同意甲方用该笔款项作为购买支付，编号为庆土拍出告字（2014）21号土地所有权及正负零以下施工工程造价总价值壹仟零肆拾玖万元为甲方还款。2、乙方土地及施工工程总价值为壹仟零肆拾玖万元，乙方欠甲方借款壹仟肆佰万元。3、乙方扣除完土地款及施工工程总价值后，还欠甲方剩余款额叁佰伍拾壹万元。后徐真运以金昊公司拒不协助办理转让土地变更登记手续为由提起本案之诉。另查明，金昊公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），大圣公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），大圣公司法定代表人胡刚在金昊公司的职务为经理，长源公司法定代表人为徐真运，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），公司股东为徐真运和徐莹，二人系兄妹关系。还查明，徐真运就本案之诉于2016年3月21日向庆阳市西峰区人民法院起诉后,其向该院提出财产保全申请，要求对涉案金昊公司环国用（2015）字第182号和环国用（2015）字第183号《国有土地使用证》范围内的国有土地使用权予以冻结并提供了相应的财产担保。该院经审查认为,徐真运的财产保全申请符合法律规定，为了防止金昊公司变卖和转让财产，保证案件的执行，遂于2016年3月23日作出（2016）甘1002民初984-1号民事裁定书，裁定对上述国有土地使用权冻结二年并已执行。一审法院认为,经审理并结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1.本案案由如何确定及诉讼主体是否适格；2.本案《土地转让合同书》的效力如何确定及徐真运的诉讼请求能否成立。关于本案案由如何确定及诉讼主体是否适格的问题。关于本案案由。本案中，徐真运与金昊公司签订土地转让合同后，在合同履行过程中双方发生纠纷，现徐真运起诉要求确认土地转让合同有效并由金昊公司协助办理转让土地使用权变更登记手续,根据《民事案件案由规定》：“民事案件案由应当依据当事人主张的法律关系的性质来确定”的规定，故本案案由应为确认合同有效纠纷。关于本案诉讼主体，金昊公司答辩认为，1400万元借贷关系发生于长源公司与大圣公司之间，作为土地转让合同缔约双方的徐真运与金昊公司之间并无债权债务关系，故徐真运与金昊公司并非本案适格的当事人。一审法院审查认为，首先，徐真运针对土地转让合同的效力提起本案之诉，而缔约双方即为徐真运与金昊公司，故徐真运以金昊公司作为本案被告起诉并无不当；其次，土地转让合同涉及的两笔合计1400万元借款有借款条据及银行转账记录印证，借款真实，双方均不持异议，虽然两笔借款初始借据中的出借人为长源公司、共同借款人为胡刚及其独资的大圣公司，但长源公司证实，两笔借款均系其公司法定代表人徐真运用其个人资金以公司名义出借，应当以真实债权人确定出借人的权利主体。再次，两笔原始借款期满更换的条据中的出借人已变更为徐真运，借款人变更为胡刚，而在随后签订的土地转让合同中，金昊公司明确其公司为徐真运1400万元的借款人，金昊公司对此也以公司文件形式予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，本案涉及的1400万元借款的借款人由胡刚变更为金昊公司，也即债务人胡刚将借款合同的义务全部转移给金昊公司，土地转让合同表明徐真运对该笔债务的转移已经认可,故涉及本案借款的债权债务人应为徐真运和金昊公司,亦即本案土地转让合同的双方当事人，因此，徐真运以原告身份起诉被告金昊公司的主体适格。同时，徐真运的1400万元借款实际用于金昊公司购买涉案国有土地使用权及商业开发建设，胡刚与金昊公司、大圣公司相互利用各自名义向徐真运借款并混同操作，应当以实际债务人金昊公司确定真实借款人。另外，借款合同与土地转让合同不属同一法律关系,借款主体、数额在法律上并不影响土地转让合同的成立与生效，故金昊公司认为土地转让合同缔约双方无债权债务关系，原、被告诉讼主体均不适格的抗辩理由不能成立。关于本案《土地转让合同书》的效力如何确定及徐真运的诉讼请求能否成立的问题。徐真运与金昊公司签订的土地转让合同是平等民事主体之间签订的民事合同，当事人之间就土地使用权转让达成一致意思表示，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同依法成立。本案《土地转让合同书》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，未损害国家、集体或者第三人利益，金昊公司虽在合同签订时未取得出让土地使用权证书，但在徐真运于2016年3月21日提起诉讼前的2015年11月17日,金昊公司已经取得该宗出让土地使用权证书,讼争土地也具备了进入市场依法转让的条件，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，本案土地转让合同应属有效。金昊公司认为,本案土地转让合同不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”及第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的规定，属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形，该土地转让合同应属无效。一审法院审查认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的效力性强制性规定，土地使用权转让合同不因违反该项规定而自始无效。且据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定的房地产转让合同实际属于效力待定，事后可以补足合同效力事实，转让合同并非当然无效。关于投资开发的问题，上述规定第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额百分之二十五以上的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，亦并不能直接影响本案土地使用权转让合同的效力。现合同效力不但依法已经补足，而且缔约行为发生时的情势已经发生根本变更，合同的效力待定情形已经消失或得到补救，故金昊公司以土地转让时合同违反法律强制性规定，属无效合同的抗辩理由不能成立。本案土地转让合同系徐真运借款到期后，金昊公司偿还200万元而不能按期归还剩余1400万元借款签订的以土地买卖清偿借款的以物抵债合同，实质是以物抵债合同的实际履行中产生的违约等纠纷，其并非以签订土地买卖合同作为民间借贷提供的担保，亦不是为将来保证债权的实现所作的事先预设，二者之间在属性、内容、时间节点、实现方式等方面具有本质区别，故本案并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的法律规定，应当排除按照民间借贷法律关系审理本案的排它性规范。同时，金昊公司所提房地产买卖协议变更《土地转让合同书》的抗辩，未提供真实、合法、关联的有效证据证明待证事实，亦不能证实两个完全独立的合同之间存在约定变更的内容和事实推定，《土地转让合同书》不产生变更、消灭的法律效力，其法律拘束力当然存续。本案借贷关系真实，双方对借款数额均无异议，结合当前经济下行压力、房地产市场现状和本地房地产市场价格，转让价款相当或略高于涉案国有土地使用权现值，土地转让未显失公平，金昊公司现不但拒不履行合同约定义务，反而主张合同无效，意图抽取国有土地使用权的现实财产而让徐真运的1000余万元实际落空，有违诚实信用原则，故根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，徐真运诉请金昊公司履行合同义务，理由正当，依法应予支持。双方虽对合同履行期限约定不明，但徐真运有权依照《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，随时要求金昊公司履行合同义务，金昊公司应在合理期限内将双方合同约定的国有土地使用权变更登记到徐真运名下。综上所述，徐真运的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十二条、第八十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，一审判决：一、徐真运与庆阳金昊房地产开发有限公司于2015年1月8日签订的《土地转让合同书》为有效合同；二、庆阳金昊房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将《土地转让合同书》约定的国有土地使用权变更登记到徐真运名下，徐真运予以协助。案件受理费84740元，由庆阳金昊房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金昊公司提交了如下证据：1.《还款协议书》《担保承诺书》。证明2015年1月8日签署的《土地转让合同书》系双方当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，而不是处分土地的意思表示。人民法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。2.庆阳市西峰区中瑞小额贷款股份有限公司《民事诉讼状》1份。证明2015年5月19日签订《房地产买卖协议》时，上诉人与中瑞小贷的借款还没有发生（借款日期2015年9月14日），更没有被中瑞小贷起诉（起诉日期2016年2月20日）。本案一审判决中所述“房地产买卖协议签订之前大圣公司已被中瑞公司诉至法院且该房产已被设定抵押担保并予诉讼保全”，上诉人陈述事实错误，导致判决错误。3.现场照片3张（拍摄于2017年3月9日）。证明2015年5月19日签订的《房地产买卖协议》已经履行。徐真运一直在使用《房地产买卖协议》项下已交付的房产。4．《土地拍卖成交通知书》二份。证明上诉人以远远低于市场价的价格获得涉案土地是因为出让条件是配建政府保障房和连片整体开发规划。5.（2016）甘10民初84号《民事判决书》。证明上诉人所欠建行贷款余额约1600万余元。6.上诉人与中瑞小贷已生效的五份民事判决书。即（2016）甘10民终457号《民事判决书》、（2016）甘10民终456号《民事判决书》、（2016）甘1002民初610号《民事判决书》、（2016）甘1002民初611号《民事判决书》、（2016）甘10民终464号《民事判决书》。证明上诉人所欠中瑞小贷借款总额约为1045万余元。徐真运经质证,对证据1合法性和有效性有异议，认为2015年1月6日签署的《还款协议书》没有徐真运本人的签字，《还款协议书》是无效的，对《担保承诺书》的真实性无异议，证明目的有异议，一审已经提交，不能作为新证据在二审提交。证据2的真实性和关联性不予认可。证据3与本案土地转让合同关联性不大，不予质证。证据4真实性无异议，对关联性不予认可。对证据5.6真实性无异议。徐真运提交了如下证据：1.2015年5月20日签订的《房屋租赁协议书》，证明徐真运在2015年5月19日和大圣公司签订《房地产出售协议书》之后的第二日，又将买卖房地产变更为租赁房地产。2.判决书五份、裁定书一份。证明徐真运和大圣公司签订的《房地产出售协议书》所约定的标的物已被案外人申请西峰区人民法院进行了查封，且所涉及的案件已经作出了判决，《房地产出售协议书》实际也无法履行。金昊公司经质证,认为证据1是一审审理之前形成的，不能作为新证据提交，对真实性不予认可。《房屋租赁协议书》也没有履行。对证据2的真实性无异议，证明目以金昊公司提交证据的证明目的为准。经审查，本院认为，金昊公司提交的庆阳市西峰区中瑞小额贷款股份有限公司《民事诉讼状》，结合甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初607-2号《民事判决书》，真实性予以确认。金昊公司提交的照片因无相关证据印证，真实性不予确认。金昊公司提交的其他证据结合徐真运质证意见，真实性予以确认。徐真运提交的《房屋租赁协议书》系复印件，真实性不予确认。徐真运提交判决书、裁定书结合金昊公司质证意见，真实性予以确认。另查明，2015年1月16日，胡刚向徐真运出具借条一份，约定：今借到徐真运人民币800万元，借款期限为三个月，自2015年1月17日至2015年4月16日止，按月清息，到期后归还本金。如徐真运确需提前使用该款，可提前五日告知借款人，借款人必须在期限内还本付息。胡刚作为借款人签字盖章，金昊公司作为担保人签字盖章。同日，金昊公司出具担保承诺书。承诺：如借款人到期不能偿还借款本息，愿意以本公司在担保合同中所列资产折价偿还借款人所欠本息以及违约金和所有费用，直至借款还清担保责任解除。2015年5月19日，大圣公司与被上诉人、第三人徐永红签订《房地产买卖协议》，约定大圣公司以庆市国用（2014）第4888号国有土地使用权和地上12处房产作价出售给徐真运和徐永红，用于清偿其欠付徐真运、徐永红以及建设银行的债务。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审对本案的案由定性是否正确；2.上诉人所提及的房地产买卖协议的法律后果如何；3.上诉人终止土地转让合同履行的请求能否成立。一、关于一审对本案的案由定性是否正确的问题。涉案《土地转让合同书》签订前，徐真运与胡刚之间存在借贷关系。借款到期后，胡刚作为借款人，金昊公司作为担保人，于2015年1月6日向徐真运出具借条和担保承诺书，对借款进行展期。2015年1月8日，金昊公司与徐真运、胡刚签订《土地转让合同书》，由金昊公司转让土地，清偿胡刚欠徐真运的借款。2015年1月16日，胡刚向徐真运出具借条，金昊公司出具担保承诺书，承诺对借款承担担保责任。2015年5月19日，大圣公司与徐真运、第三人徐永红签订《房地产买卖协议》，以清偿徐真运和徐永红以及建设银行的债务。但以上协议均未履行。司法实践中，债权人与债务人达成新、旧不同清偿协议，在新债权清偿协议未履行的情况下，新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，仍应本着诚实信用和效益原则，认定新债务与旧债务之间存在先后顺序关系，债权人只能先行使新债务的请求权；若新债务届期不履行，或者新债务虽未明确约定履行期，但债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行新债务的，则债权人有权请求债务人履行旧债务。本案中，金昊公司与徐真运签订《土地转让合同书》，从《土地转让合同书》约定内容看，金昊公司承担胡刚债务意思表示真实，依法予以确认。《土地转让合同书》签订后，金昊公司出具的担保承诺书以及《房地产买卖协议》实际也未履行，因此，徐真运作为债权人，有权请求债务人金昊公司履行双方签订的《土地转让合同书》。金昊公司上诉认为，双方签订《土地转让合同书》作为民间借贷合同的担保，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。本院认为，本案中，在胡刚借款后，金昊公司以出借人和借款人之外的第三人身份和出借人签订《土地转让合同书》，承诺以其财产替借款人清偿债务，在征得债权人同意的情况下，由金昊公司清偿债务。三方达成的合意逻辑清晰完整、既符合债务转移的常理，也符合《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务转移的构成要件，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的构成要件。故金昊公司上诉理由不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《土地转让合同书》从形成主体及内容看，徐真运作为《土地转让合同书》当事人，对《土地转让合同书》的效力有权诉请确认。上诉人二审审理中亦对《土地转让合同书》认可有效。故一审依照合同约定内容及法律规定认定《土地转让合同书》有效正确，并无不当。二、关于上诉人所提及的房地产买卖协议的法律后果如何问题。如前所述，因债务人胡刚2015年1月16日向徐真运出具借条以及2015年5月19日签订的《房地产买卖协议》均未实际履行，债权人徐真运有权选择其债权目的实现的方式及途径。三、金昊公司二审变更上诉请求要求终止土地转让合同履行之请求能否成立的问题。本案二审庭审中，金昊公司变更一审关于土地转让合同无效的抗辩主张，在认可土地转让合同有效的同时，请求确认《土地转让合同书》终止履行。合同的终止，是指合同当事人双方在合同关系建立以后，因一定的法律事实的出现，使合同确立的权利义务关系消灭。因金昊公司无证据证实涉案《土地转让合同书》存在终止履行的情形。故金昊公司主张《土地转让合同书》终止履行的请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人金昊公司的上诉请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84740元，由庆阳金昊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 岩代理审判员 李 静代理审判员 盖维张二〇一七年六月三十日书 记 员 马旭辉