重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3759号上诉人（原审被告）：重庆市庆顺房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道滨河中路303号2幢附10、11、12、13号，统一社会信用代码91500226745307269K。法定代表人：刘庆友，董事长。委托诉讼代理人：刘镪，系公司员工。委托诉讼代理人：陈昌铃，重庆渝荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪荣，女，1949年9月3日生，汉族X。委托诉讼代理人：蒋道财，重庆庆华律师事务所律师。上诉人重庆市庆顺房地产开发有限公司（下称庆顺公司）与被上诉人陈洪荣商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初3952号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人庆顺公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法予以改判或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，证据审查不严谨，导致违约金计算时间过长。1、2009年10月5日上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》以下简称《合同》，由被上诉人以133800元的价格向上诉人购得商业用房一套。同日，被上诉人支付3000元的房屋契税款和398元的大修基金，但是根据重庆市物业专项维修基金专用收据上所载明金额914元，与中华人民共和国税收完税证明民所载明金额4085.9元，被上诉人所缴纳金额并不足以支付相应税费，被上诉人拖欠大修基金和契税的事实，但这一事实一审法院却认为责任在上诉人，应由上诉人承担违约的法律后果。对于一审法院的认定，存在对证据的片面理解，和对一审证人证明效力的过分苛责，使得事实认定并不清楚。2、一审中被上诉人所举示的3000元契税收据上注明，暂收契税，多退少补。对于这几个字的理解，一审法院认为应加重上诉人的催收义务，但上诉人认为当初之所以在收据上备注，其目的就是告知被上诉人其缴纳的金额不准确，应根据相应部门收取的多少来确定，当时双方对这个事实应是认可的，否则被上诉人不会同意上诉人在收据上备注。如果上诉人给被上诉人出具的所有收据上没有载明任何提醒字样，按照公平原则，理所当然应加重上诉人的催收义务，但上诉人的催收义务与被上诉人的补交税费义务应是均等的。同时，荣昌府发（2009）21号文件关于调整房屋专项维修基金交缴标准的通知第四条第二点明确，2009年1月1日起主城之外房屋的大修基金为20元/平方米，按此标准显然被上诉人当时所缴纳的398元大修基金是不足的，被上诉人未足额缴纳税费是一个事实，其也存在明显的违约行为。3、关于上诉人是否履行催收义务，通过上诉人所举示证据以及被上诉人本人陈述，是能够推断出上诉人最迟在2010年就已经履行了催收义务的，一审中上诉人申请证人唐家富、谢横出庭作证，证人证实2010年春节前1月份左右，上诉人公司售房部的工作人员因与业主就办理产权证发生过争议，争议的内容为一方主张先办证，另一方主张先缴费。虽然证人未能直接指证发生争议的业主是被上诉人，但却明确了是售房部隔壁门面的业主，而在当时售房部右边就只有被上诉人的门面是现房，售房部左边的门面尚未建，针对门面位置这一事实被上诉人也是认可的。既然门面位置能确认，当然门面内的业主也能确认，如此证人的证词便具有可信之处。上诉人在2010年1月25日最后一次办理了荣昌县荣隆镇兴荣西路第8幢的XX张世义、张世明两户的房屋产权手续，正常情况下应该一起给2009年10月签订商品房买卖合同的陈洪荣办理房屋产权手续，为何不给陈洪荣办理房屋产权手续，主要原因就是陈洪荣的税费没有交清，从而证明上诉人是向陈洪荣催交过税费的，也证明唐家富、谢横两人的证言是真实可信的，根据国税总局相关政策规定，上诉人是无法办理产权证的，如果上诉人垫付税费就存在陈洪荣挂失产权证拒交不足税费的风险。并且，被上诉人还陈述他们在2010年8月份以后每年都去找上诉人办证，既然被上诉人有拖欠税费的事实，上诉人没有理由不在被上诉人要求办证时不催促他们交拖欠税费，这显然与常理不符。况且，荣隆政府出具的情况说明中，虽然没有明确上诉人何时有过催收行为，但却能从字里行间看出上诉人与业主就办理产权证与缴费问题上已发生纠纷有多时，而政府在2015年8月10日最后一次出面进行调解。一审法院对证人证词的全部否定与认定上诉人通知被上诉人补交税费的时间点为政府的调解时间，这种审理是对上诉人极为不公正的审理。事隔多年后证人不能清晰的回忆起当时就办证和补交税费发生争议的被上诉人，这是符合常理的，即便当时证人知晓被上诉人的名字，与被上诉人有过一面之缘，多年后也是完全有可能只记得事情而不记得具体的人。况且，既然被上诉人从2010年8月以后每年都要求上诉人办证，其就知道自己的权利受损，为什么不及时维护其权利，反而要等到上诉人办完证后再起诉，显然被上诉人是知道其有违约行为存在的，其违约金的计算时间只能算到2010年8月底。二、基于法律规定和政策性因素的变动，上诉人认为本案应当考虑诉讼时效问题。《合同》第十三条第一款中除了对办证材料有规定外，提到办证明需提交由土地房屋登记机关出具的登记受理单，而根据被上诉人所提供的登记受理单上所载时间为2015年10月14日，按照一审、二审法院对上诉人张世华一案的审理，认为诉讼时效的起算点均应从受理单上载明时间开始，从而一审、二审法院均对张世华一案诉讼时效抗辩均予以驳回，此种判决是错误的。上诉人于2017年3月1日经咨询，最高法在这个时间点出台《八民会议纪要》，根据该纪要对房地产违约金诉讼时效的确定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效，如此被上诉人的诉求应当是超过了法律所保护的最后期限。上诉人基于对法院具有指导意见的理解和认识，于2017年3月10日向荣昌区人民法院提交了《八民会议纪要》并补交了答辩状，该院收取后并未支持。虽然一审法院不支持上诉人的诉讼时效，但上诉人认为即便诉讼时效不能被一审法院采信，但违约金的计算年限却应受两年时效的限制，即最多只能计算两年的违约金，超过部分就不应再得到支持。综上，上诉人认为办理房屋产权证最关键的是缴纳各种税费，提供完税证明和购房发票。本案中被上诉人未足额缴清契税和大修基金是一个客观事实。《合同》第十三条第一款的办证约定，是在提交土地房屋登记机构规定的相关资料的基础上产生的，如果未足额支付大修基金和契税，就没有理由要求上诉人办证。当被上诉人故意拖欠税费，上诉人基于行政压力，代为被上诉人缴纳税费后办理完房屋产权证，一审法院却从上述人所提供的登记受理单上所载明时间为2015年10月14日计算诉讼时效，并将政府调解的时间作为结点，认为被上诉人的拖欠行为责任在上诉人，对于上诉人的合理抗辩不予采信，更对上诉人提交的证据没有进行综合分析和客观评价，因此最高法的《八民会议纪要》不具有任何意义。一审法院对事实的认定和证据采信是不准确的，请求二审法院予以改判或发回重审。被上诉人陈洪荣答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。陈洪荣一审起诉请求：一、庆顺公司支付逾期办理房地产权证违约金146511元;二、诉讼费由庆顺公司承担。一审法院认定事实：原告与被告庆顺公司于2009年10月5日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”），《合同》约定甲方（被告）将坐落于荣隆镇农机站片区7、8号楼的商业用房以总金额133800元的价格出售给原告，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时付清所有房款。合同签订当天，被告向原告出具共计三张收据，分别载明：收到购房款共计133800元，备注：凭收据换正式发票；收到房屋契税3000元，备注：暂收契税，多退少补；收到大修基金45.68㎡×9元/㎡=411元。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第一款约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……逾期超过120日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”2015年9月9日，荣昌区物业管理部门出具专项维修资金收据，载明本案房屋缴纳的房屋专项维修资金为45.68㎡×20元/㎡=914元。2015年9月28日，荣昌区地方税务局出具税收完税证明，载明收取本案房屋契税4014元、产权转移书据印花税66.90元、权利许可证照印花税5元。2015年10月15日本案房屋办理房屋权属转移登记，登记坐落为荣昌县荣隆镇兴荣西路XX幢XX号。原、被告均认可本案房屋取得受理通知单的时间为2015年10月14日。庭审中，双方一致认可本案房屋已于2009年11月交付原告。为证明被告对原告尚未完清的契税进行过催收，被告举示《律师函》及中国邮政邮寄单、回执查询单，《律师函》载明：“……你通过我司购买了位于荣昌区荣隆镇兴荣西路8幢04号门面一套，该门面建筑面积为45.68㎡，经荣昌区地方税务局核算你需缴纳4085.90元的契税，目前你尚有部分契税未交清，针对拖欠税款我司曾多次电话、口头通知你完善此款，但迟至你方起诉依然未向我司结清该笔费用，现我司正式向你发出催交契税通知，限你三日内结清该款，否则一切法律后果由你方自行承担……2016年10月21日。”另被告申请证人唐家富、谢衡出庭作证，证人唐家富陈述：我从2007年至2010年在荣隆政府任经济发展办公室主任，2010年春节前我们走访被告企业，到达被告办公室的时候就遇到挨着被告售房部的业主和被告因房产证的事情在协商，当时业主要求被告先将房产证办理完毕再将剩余的款项支付给被告，被告要求业主先交钱再办房产证。被告当时跟我们说了业主的名字，但是我现在记不清了，不确定当时的业主是否为本案原告陈洪荣。证人谢衡陈述：我从1997年至2015年11月在荣隆政府工作，任综治办专职副主任及安监办主任。2010年春节前，我和唐家富一起走访被告企业，路过被告售房部时碰到有业主在跟被告企业因办房产证的事情发生纠纷，业主说要先办证再交钱，被告要求先交钱再办证，被告企业工作人员跟我说发生纠纷的业主就是售房部隔壁两家的业主，我记不清楚当时发生纠纷的项目和金额，也不确定发生纠纷的业主是否为原告陈洪荣。此外，被告举示2015年12月4日由荣昌区荣隆镇人民政府出具的《情况说明》，载明：“重庆市荣昌区荣隆镇农机站片区开发项目由重庆市庆顺房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发建设，因开发商与部分购房户在办理房地产权证相关费用缴纳上存在分歧，导致购房户迟迟不能拿到房地产权证，并多方寻求帮助。2015年8月10日，镇政府组织开发商与购房户代表进行调解，通过听取双方情况介绍后，镇政府就产权办理相关事宜提出如下处理意见。一、开发商、购房户严格按照购房合同约定，履行各自义务，完善相关税费（契税、大修基金等）及资料，为办证做准备。二、由开发商明确专人负责，尽快收集办证所需材料，力争在2015年12月底前办结。最后，开发商代表口头承诺，无论什么原因都将设法在2015年年底以前完成产权证办理工作。特此说明。”被告主张从2009年12月份开始就一直口头催告原告补交契税及大修基金。原告主张2015年8月之前，原告就找过被告要求办理房产证，但被告从未通知过原告补交税费。对于本案中延期办证造成的损失，原告主张如及时办理房地产权证，原告可向银行进行抵押贷款，用于扩大经营规模，对于损失的具体金额没有证据举示，但损失客观存在。另查明，2008年8月11日，本案房屋取得竣工备案登记证。原审法院认为：原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，被告抗辩其不是单独办证义务人，原告也未授权委托被告办理房产证申请，也未提供完善的办证材料（契税完税证明、购房款发票等文书材料），被告不负有为原告申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。根据《合同》第十三条第一款约定，甲乙双方均为向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请的义务人，双方应当履行各自的办证义务。原告于签订合同当天即全额完清购房款，被告向原告收取大修基金及契税，可以认定税费缴纳的方式并非由原告自行缴纳，而是委托被告向征缴部门缴纳相关税费。被告出具的购房款收据载明凭收据换正式发票，现该收据并未被收回，原告仍持有原件；契税完税证明需经地方税务部门核定并收取房屋契税后才能出具，且被告已在庭审中举示该完税证明原件。完税证明及购房款发票均不属于原告能够提供的办证资料，原告已经履行支付房款及相关税费的义务，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务，故被告该项抗辩理由不成立，法院不予采信。对于被告主张原告未足额支付办证所需大修基金及契税的抗辩理由，由于本案大修基金及契税的缴纳方式为被告代原告向征缴部门进行缴纳，合同当日出具的大修基金收据明确载明了收取金额及计算依据，出具的契税收据备注暂收，多退少补，本案房屋最终应缴契税金额在合同签订当时处于未定状态。故当应缴大修基金出现与收据载明金额不一致或者应缴契税金额最终确定时，被告作为房地产开发企业，其对应缴税费金额的认知和预见能力均强于作为自然人的原告，加之被告作为缴纳税费的受托人，应当及时将应缴税费的金额通知原告，否则少缴大修基金及契税的责任不在于原告。被告主张其对原告尚未完清的契税进行催收，在庭审中举示的《律师函》送达时间晚于本案房屋转移登记取得受理通知单的时间。被告申请的证人并不能确认原告即为其所述与被告发生纠纷的业主，也不能确认发生纠纷的项目是否为契税及大修基金。故上述证据不能达到被告的证明目的，法院不予采信。由荣隆镇政府出具的《情况说明》能够证实被告与本案开发项目部分购房户之间因办理房地产权证及相关税费缴纳问题发生纠纷，并于2015年8月10日由政府组织调解，原告陈述2015年8月前就找过被告要求办理房地产权证，结合原告实际支付的契税少于本案房屋应纳契税额的实际情况，可以认定原告最迟于2015年8月10日就知道或应当知道尚余部分税费未付，从2015年8月10日起，原告未尽完清办证税费的义务，被告不应继续承担违约责任。对于被告要求对违约金予以调低的抗辩，《合同》约定按照原告已付房款的万分之5每日计算违约金，根据该约定，换算成年利率为18%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告在庭审中未对延期办证违约金的损失举示相关证据予以证明。由于延期办证所致损失数额难以确定，本案房屋已于2009年交付原告使用，结合原告的损失情况，法院根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的资金占用利息标准，对《合同》约定按照原告已付房款的万分之5每日计算违约金计算方式调整为：以原告已付房款133800元为基数，按年利率6%计算违约金。对于违约金起算时间，双方于2009年10月5日签订《合同》，故被告应在签订房屋买卖合同之日起30日内，即2009年11月4日前为原告申请办理诉争房屋的产权登记。被告在此期间未为原告申请办理房屋产权登记，应从次日，即2009年11月5日起承担违约责任。原告于2015年8月10日知道或应当知道尚欠部分税费而未支付被告，故违约金计算的终止时间应为前一日，即2015年8月9日。对于违约金金额，违约金计算期间为从2009年11月5日至2015年8月9日。以133800元为基数从2009年11月5日至2015年8月9日止按照年利率6%计算出的资金占用利息为46339.4元，法院依法对该金额作为违约金予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市庆顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈洪荣延期办证违约金46339.4元；二、驳回原告陈洪荣的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本院认为，本案争议焦点是，1、庆顺公司是否承担逾期办证违约金？2、庆顺公司提出的时效抗辩理由是否成立？现评述如下：首先，上诉人庆顺公司与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，根据合同中的约定，上诉人庆顺公司与被上诉人均为办证申请义务人。合同履行过程中，被上诉人按约履行了付清房款的义务，上诉人庆顺公司作为房地产开发企业，理应对在办理涉案房屋房地产权证过程中所需材料以及完税、缴纳相关费用等向被上诉人履行通知义务，但审理中上诉人庆顺公司并未举示足够证据证明在合同履行过程中其履行了相关的通知义务，导致涉案房屋未能按约办理房地产权证，对此上诉人庆顺公司应承担逾期办证违约金。原审法院对此认定符合合约定，并无不当，本院予以维持。其次，关于上诉人庆顺公司提出被上诉人主张的逾期办证超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。审理中查明，上诉人庆顺公司在一审审理中未提出时效抗辩，二审审理也未提供新证据证明被上诉人的请求已过诉讼时效，故上诉人庆顺公司在二审审理中提出时效抗辩，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3230元，由重庆市庆顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江信红审判员  邓方彬审判员  钱昳心二〇一七年六月十八日书记员  张乾胜