阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1324号原告：吴华孙，男，1978年11月8日生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威。委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。原告吴华孙诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴华孙，被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴华孙诉称：2014年5月1日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢3单元710号房给原告，成交总价为459441元；2014年5月1日支付定金20000元；2014年5月8日前支付首期款及购房费用194610元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款159441元、维修基金7303元、办证费27566元、代办证费300元，合共194610元给被告。2014年5月9日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢3单元710号商品房的建筑面积共96.73平方米，其中套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.44平方米；该商品房单价为每平方米人民币5794.44元，总余额人民币459441元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行：逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续覆行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万之1的违约金”等等。2014年5月23日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房按揭借款合同”贷款，并款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款人民币459441元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款459441元的发票及其他费用的收款收据给原告执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合约交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告便用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应对其该违约行冷承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。现原告暂诉请被告支付2015年4月30日至2017年3月31日期间的违约金人民币32252.75元（已付房价款459441元×0.0001/天(每天万分之1的违约金）×702天（从2015年4月30日起暂计至2017年3月31日)；另2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金也要支付给原告。原告为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求：1、法院判决被告支付逾期交房的违约金32252.75元(从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2017年3月31日）及2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告吴华孙；2、判决本案诉讼费用全部由被告承担。被告锦绣名城房地产公司辩称：一、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商—阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）造成。具体事实是：涉案商品房工程建设是被告经合法的公开招投标由“工程承包方”中标承包工程施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，被告于2015年2月至7月共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’，‘工程承包方’完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月1日至2016年7月31日止），按“补充合同”约定和施工实际情况协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，迟迟未能按合同工期约定进行竣工验收并交付被告方，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非××过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。以上事实充分证明了原告所购之涉案商品房，不是因被告原因造成不交付的事实。因此，被告不同意原告请求被告支付逾期交房违约金等的两项请求，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。二、鉴于原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，就原告已使用了该涉案商品房，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年5月31日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。经审理查明：2014年5月9日，原告吴华孙（××）与被告锦绣名城房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014050579），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢3单元710号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.73平方米（其中套内建筑面积79.29平方米，公共分摊建筑面积17.44平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5794.44元，房屋总价款为459441元。合同第八条关于交付期限的约定：××应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非××过错原因造成的延期。合同第九条关于××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2014年4月11日，原告付清全部购房款459441元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收。原告自认已于2016年12月30日对涉案房屋进行装修施工。另外，原告明确表示其第一项诉讼请求变更为“被告支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以459441元为本金，按日万分之一计付）给原告吴华孙”,其2017年1月1日之后的违约金在本案暂不请求，以后视情况另行主张。诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是工程承包方资金周转困难、未能依约按照合同约定的时间完成施工工程造成的，但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。被告表示保留追究自行装修入住的业主的相关责任的权利。以上事实，有原告提供的身份证、伴湖豪庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票、被告提供的《工程合同》、工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、《工程补充合同书》、复工后至2016年年5月20日止工程款汇总表、建设单位审批第3期完成进度工程量总表、借款收据、请款申请书、《工程款筹集和使用协议书》、涉案房屋入户照片等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014050579），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。被告辩称“其已超额支付工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，迟迟未能按合同工期约定进行竣工验收并交付被告，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非××过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告，被告应予免责等等”，理据不足，本院不予采纳。综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款459441元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付逾期交房违约金（从双方约定的最后交付房屋期限届满之日起的第二天（即2015年4月30日）开始计算，按已付购房款459441元、日利率万分之一的标准计至2016年12月31日止，即违约金为，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金459441元、日利率万分之一计算，从2015年4月30日起计至2016年12月31日止）给原告吴华孙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费303元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇一七年六月九日书记员  敖惠容