浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初2995号原告：浙江广居物业管理有限公司，住所地绍兴市袍江世纪街越商大厦16层1601室。法定代表人李华。委托诉讼代理人李学飞，男，1976年12月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。系公司员工。委托诉讼代理人朱凌波，女，1973年6月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。系公司员工。被告：朱明，男，1987年12月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告浙江广居物业管理有限公司(以下简称“广居物业公司”)与被告朱明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理，由代理审判员张蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广居物业公司委托诉讼代理人李学飞、朱凌波到庭参加诉讼。被告朱明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广居物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付物业管理费11375.60元，并支付违约金3114元（计算至2015年12月31日，三年物业费8531.70元的日万分之五计算），合计14489.60元；2.本案被告承担本案诉讼费。事实与理由：因被告购得坐落于绍兴市××城区大地香樟××小区××号住房，2011年11月15日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，对双方权利义务进行了明确。其中合同第四条第一款约定，物业服务费自原告入伙之日起开始计收，第一次预收一年的费用，以后每年费用期满前一个月15日前履行交纳该年度的物业管理服务费的义务。合同均约定，被告所有、使用的物业按照每平米1.4元/月向原告交纳物业服务费。该房产的建筑面积为145.56平方米，库房面积为47.44平方米，管理费为398.5元一年，四年（2013年1月1日至2016年12月31日）的物业费共计11375.60元，被告一直拖欠，拒不交纳。同时，根据合同第十一条的约定，被告行为构成违约，应按拖欠费用的日万分之五向原告支付违约金。为维护原告房产所在小区大地香樟园小区的物业管理服务秩序，维护原告的合法权利，根据相关法律规定，特诉至法院，望依法判处所请。被告朱明未作答辩。原告围绕自己的主张依法提交了证据，因被告朱明未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃举证质证权利。原告提交的证据形式合法，相互印证，形成证据链，故本院对原告提交的证据真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月18日，原告广居物业公司与被告朱明签订《前期物业管理服务协议书》1份，该合同约定该前期物业协议为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。原告为被告所在小区提供前期物业管理服务。合同约定多层物业管理服务费收费为1.2元/平方米/月；库房按相应住宅物业管理费标准半价收取。被告交纳物业管服务费的时间：房产公司通知入伙之日起开始交纳物业管理服务费。第一次预收一年的费用，以后每年第一个月15日前交纳该年度的物业管理服务费及车库管理服务费。管理服务费按建筑面积计算。协议还约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，经原告催缴被告连续三个月未补交管理费的，原告可诉诸法律强制解决。2014年，原告广居物业公司与绍兴市大地香樟园小区业主委员会签订《大地香樟园物业服务合同》1份，合同约定原告为被告所在小区大地香樟园提供物业服务，合同期限自2014年9月1日起至2016年12月31日止。自合同期内第一年的物业管理服务费暂定为：多层住宅每月1.4元/平方米。（新收费标准为2015年1月1日起执行）。同时查明，被告朱明系大地香樟园第DC-5幢2单元305、306号商品房业主，房屋建筑面积分别为57.03平方米和88.53平方米，库房（储藏间）面积约为47.44平方米。2012年1月18日，被告朱明办理了大地香樟园小区入伙手续，并交纳了自2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费2096.10元及库房管理费341.60元。自2013年1月1日起经原告广居物业公司催缴，被告朱明至今未交纳物业管理服务费及库房管理费。本院认为，原告与被告朱明签订的《前期物业服务协议书》及与绍兴市大地香樟园小区业主委员会签订的《大地香樟园物业服务合同》，双方主体适格，内容合法，均为有效，被告朱明应按照合同约定履行交纳物业管理服务费及库房管理费等相关义务。关于原告主张的物业管理服务费及库房管理费，本院核定如下：2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费确认为4192.13元（按1.2元/每平方米/月计算），库房管理费确认为569.28元（按0.6元/每平方米/月计算至2014年8月31日）。2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费确认为4890.82元（按1.4元/每平方米/月计算）。关于原告要求被告支付2014年9月1日至2016年12月31日期间的库房管理费，鉴于《大地香樟园物业服务合同》中对此无约定，故原告的该部分诉请，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认定如下：对2013年1月1日至2014年8月31日期间欠交费用的违约金，根据《前期物业服务协议书》的约定并结合原告诉请，证据充分，于法有据，依法应予支持，但对金额本院予以调整。其中2013年1月1日至2013年12月31日期间欠交费用的违约金，本院调整为1316.32元（按欠缴金额2437.63元的日万分之五暂计算至2015年12月31日）。对2014年1月1日至2014年8月31日期间欠交费用的违约金，本院调整为580.97元（按欠缴金额1625.09元的日万分之五暂计算至2015年12月31日）。关于2014年9月1日至2016年12月31日期间欠交费用的违约金，因《大地香樟园物业服务合同》中对该期间物业管理服务费交纳期间及违约金均无约定，故原告的该部分诉请，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告朱明应支付给原告广居物业公司物业管理服务费共计9082.95元，违约金1897.29元，库房管理费569.28元。被告朱明经本院依法传票传唤，拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱明于本判决生效之日起三十日内向原告浙江广居物业管理有限公司支付物业管理服务费9082.95元，库房管理费569.28元及违约金1897.29元，合计11549.52元；二、驳回原告浙江广居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取81元，由原告浙江广居物业管理有限公司负16元，由被告朱明负担65元，被告朱明负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 蓓二〇一七年六月七日书 记 员 陆迎龙本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。