山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2656号上诉人（原审原告）：刘磊，男，1979年6月22日出生，汉族，住淄博市。委托诉讼代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓翠萍，女，1981年10月10日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：鲁春江（系邓翠萍之夫），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南中住联友房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：焦玉强，总经理。委托诉讼代理人：王男，男，该公司法务专员。上诉人刘磊因与被上诉人邓翠萍、济南中住联友房产经纪有限公司（以下简称联友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘磊上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3041号判决;2.改判邓翠萍向刘磊支付拖欠的购房款人民币3万元;3.改判邓翠萍向刘磊支付违约金人民币15000元;4.改判邓苹萍向刘磊支付为维权支出的律师费人民币5000元;5.改判联友公司对上述第二、三、四项上诉请求共同承担清偿责任；6.判令邓翠萍、联友公司共同承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定“本案中，对于邓翠萍已支付购房款100万元······本院予以确认”事实不清。理由如下:(1)根据2015年8月22日《房屋尾款欠条》载明的内容得知:刘磊仅认可鲁春江在2015年8月25日前，付现金给联友公司叁万元整。通过鲁春江出具的《房屋尾款欠条》名称以及“原业主收到欠款壹拾壹万元整此条作废”，均可明确表明上述叁万元系联友公司代刘磊收的房屋尾款。(2)因2015年8月27日《物业押金收条》系联友公司与邓翠萍对象鲁春江之间私自串通形成，刘磊未同意更不认可其内容，也不认可联友公司已实际收到鲁春江的叁万元。2.一审法院认定“应认定在原、被告之间形成了以下约定:……基于上述分析，本院对两被告关于支付给被告济南联友房产经纪有限公司的3万元为涉案房屋买卖物业保证金的主张予以采信”，系认定事实错误。理由如下:(1)根据2015年8月22日《房屋尾款欠条》载明的内容得知，鲁春江支付给联友公司的叁万元系房屋尾款，而非涉案房屋买卖物业保证金。(2)因鲁春江未在承诺的日期前付联友公司现金，刘磊不同意其在2015年8月25日之后再将叁万元付给联友公司。(3)《房屋尾款欠条》明确载明：“……否则视为欠款人违约，欠款人应支付房主应付款每日千分之五的违约金，原业主收到欠款壹拾壹万元整此条作废”。可见，该欠款壹拾壹万元均为房屋尾款，其中叁万元而非涉案房屋买卖物业保证金。同时表明，2015年8月25日之后，应将全部欠款壹拾壹万元支付给刘磊。(4)2015年8月27日《物业押金收条》系邓翠萍、联友公司私自串通所为，刘磊不予认可，也没有证据表明已取得刘磊的同意，不能视为邓翠萍履行了对刘磊的付款义务。(5)根据《房屋买卖合同》第十一条约定，刘磊并未同意预留物业保证金叁万元存放在联友公司处。(6)根据《房屋买卖合同》第十条约定，刘磊保证此房产项下户籍状况为空户，如有户口未在房屋所有权转移之日起3日内迁出，应向邓翠萍支付2万元违约金。刘磊在《房屋尾款欠条》只所以同意将叁万元房屋尾款暂放在联友公司处，是因为邓翠萍不放心涉案房屋名下是否有户口的问题。3.一审法院认定“可以证实被告邓翠萍已代原告刘磊向案外人陈某哲返还了其收取的租房押金3000元;……被告联友公司仅需将剩余款项支付给原告刘磊，”系认定事实错误以及根本不属于一审法院的审理范围。理由如下:(1)邓翠萍提交租房押金的收条原件，并不能证实邓翠萍己代刘磊向陈某哲返还了其收取的租房押金3000元。该租房押金系刘磊与陈某哲之间因房屋租赁形成，与邓翠萍无关，不属于一审法院的审理范围。(2)根据《房屋买卖合同》第十一条约定，刘磊收到全部房款当日前通知邓翠萍进行房屋验收交接。因本案刘磊至今未全部收到房款，刘磊有权不与邓翠萍进行房屋交接。虽然，涉案房屋于2015年8月27日己过户登记，但并未表明当天已办理房屋交接手续。因此，一审认定自2015年8月27日房屋过户后至2015年10月12日期间租金应归邓萃萍所有，系认定事实错误，况且该段时间租金的归属也不属于一审法院的审理范围。4.一审法院认定“因原、被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定在合同已履行的情况下……，被告邓翠萍所交纳的定金也已转为购房款”系认定事实错误，理由如下:(1)刘磊认为，假如邓翠萍依约按时全部支付购房款，此时邓翠萍所交纳的定金可转为购房款，否则，刘磊就有权没收定金。(2)根据《房屋买卖合同》第十二条第5项之约定，如购房人违约，则定金不退。可见，邓翠萍只要有违约行为，刘磊就有权没收定金。二、邓翠萍存在延迟付款的违约行为，应承担违约责任和赔偿损失。理由如下:1.邓翠萍未按照《房屋尾款欠条》承诺的2015年8月25日前足额支付8万元，其中一笔于2015年8月27日支付了6000元。因此，邓翠萍己违约，应承担违约责任。2.邓翠萍未按照《房屋尾款欠条》承诺的2015年8月25日前向联友公司支付叁万元，邓翠萍依约应按每日千分之五向刘磊承担违约责任。3.根据《房屋买卖合同》第十二条第2项之约定，邓翠萍有违约行为，应承担违约金并承担因此遭受的损失（包括:律师费、诉讼费、交通费等)。三、联友公司与邓翠萍私自串通，在2015年8月25日之后未经刘磊同意私自收取所谓的物业保证金叁万元，损害了刘磊的合法权益，应与邓翠萍共同承担支付房屋尾款、违约金和赔偿损失的法律责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，从而做出了错误的判决。根据有关法律规定，为维护自身的合法权益，刘磊特提起上诉，请二审法院依法查明事实，支持刘磊的上诉请求。邓翠萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘磊的上诉请求，维持原判。联友公司辩称，1.刘磊上诉称3万元是联友公司代收与事实不符，刘磊没有证据证明双方代收关系，且房屋买卖合同履行过程中买卖双方直接进行打款对接，联友公司不进行房款代收。2.刘磊上诉称物业押金收条为联友公司与邓翠萍私自串通与事实不符，原房屋尾款欠条中已经明确这3万元交由联友公司管理。此3万元交由联友公司管理的事实依据是当时涉案房屋存在户口未移出及房屋租赁事实，收取非为代收，只有一个目的：该房屋租赁及过户问题尚未解决，此3万元仅作为物业押金用途。3.物业押金收条中刘磊的名字虽为代签，但因刘磊在外地，且业务人员已经电话征得同意。另一方面，从时间上看，物业押金收条的签订日期2015年8月27日此为合同履行的初期，符合物业押金收取的程序及时间点，综上所述，联友公司作为居间人，基于涉案房屋存在户口及租赁严格按照二手房交易习惯程序办事，在征得买卖双方同意后收取3万元物业押金以保证各方的交易安全，公平合理不存在任何违约行为，刘磊所称联友公司承担连带责任没有任何事实及法律依据，基于上述理由，请求法院依法驳回刘磊不合理的上诉请求。刘磊向一审法院起诉请求：1.判令邓翠萍支付拖欠的购房款5万元（邓翠萍支付了购房款100万元，其中包括定金2万元，因邓翠萍存在违约，刘磊将交纳的定金2万元作为违约惩罚，故还应支付购房款5万元）；2.判令邓翠萍支付违约金15000元（违约金系自行估算得出，按照涉案房屋月租金3000元的标准主张5个月的时间；提出违约金主张的理由是：基于信任同意由联友公司代收了3万元购房款，但联友公司收取后未支付给刘磊，所以提出了此项违约金请求）；3.判令邓翠萍赔偿律师费损失5000元（因邓翠萍违约导致产生此项损失）；4.判令联友公司对上述付款义务承担连带清偿责任（无合同依据，依据《侵权责任法》第八条的规定主张）。一审法院认定事实：位于济南市市中区某号楼某单元某号房屋的原产权人为刘磊，产权证号原为：济房权证中字第1645**号，房屋建筑面积为107.03平方米。2015年8月8日，刘磊（甲方、出卖人）与邓翠萍（乙方、买受人）在联友公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：0011424，合同约定的主要内容有：甲方将位于济南市市中区某路某街某单元某室房产出售给乙方，房屋建筑面积为107.03平方米；房产及附属设施总价款为103万元，乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，乙方于2015年8月25日前将购房款80万元（含定金2万元）存入甲方指定账户，剩余房款23万元于2015年9月15日前存入甲方指定账户；甲方于收到全部房款当日通知乙方验收交接房屋；合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……5、签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退……”。合同载明涉案房屋有抵押、有租赁。合同签订当日，邓翠萍向刘磊支付了购房定金2万元；邓翠萍于2015年8月17日向刘磊支付了购房款28万元，于2015年8月22日支付了50万元，于2015年8月24日支付了5万元，于2015年8月25日支付了24000元，于2015年8月27日支付了6000元，于2015年8月22日支付了12万元，邓翠萍共计向刘磊直接支付购房款100万元（含定金2万元）。刘磊在收到购房款后已办理了房屋的解押手续。2015年8月22日，邓翠萍的丈夫鲁春江（即邓翠萍的委托诉讼代理人之一，一审法院注）向刘磊出具“房屋尾款欠条”一张，内容为：“今欠市中区纬一路后街2号小区（路）2号楼东单元502室原业主刘磊（此处“刘磊”的签名系刘磊本人签写，一审法院注）的购房尾款人民币拾壹万元整。（小写￥110000元）。欠款人鲁某江郑诺在2015年8月25日前在银行办理转账转给原业主捌万元整，付现金给联友公司叁万元整。否则视为欠款人违约，欠款人应支付房主应付款每日千分之五的违约金，原业主收到欠款壹拾壹万元整此条作废”。刘磊主张欠条中付现金3万元给联友公司仅为购房款的代收关系，不存在预留物业保证金的情形。邓翠萍对于刘磊的主张不予认可，称欠条上已说明将8万元支付给刘磊，将3万元支付给联友公司，该欠条已履行完毕，邓翠萍已全部履行了付款义务，不存在违约行为。联友公司对于刘磊的主张亦不予认可，称刘磊主张3万元系购房代收款不符合二手房交易习惯，该3万元为预留的物业保证金。2015年8月27日，邓翠萍向联友公司支付了3万元，联友公司出具“物业押金收条”一张，内容为：“今收到鲁某江物业押金人民币：（大写）叁万元整（￥30000元），物业名称：纬一路后街2号院2号楼东单元502室。收到人：刘磊（“刘磊”的签名系由联友公司经办人刘某代签，一审法院注）经办人：刘某见证方：联友公司（系加盖的公章，一审法院注）2015年8月27日包括：租房押金、房租、户口、水电暖出款人：鲁某江（系由鲁某江本人签字，一审法院注）2015年8月27日”。刘磊主张系联友公司私自以刘磊名义收取了3万元作为物业预留保证金，刘磊未同意该3万元为物业保证金，应为代收的购房款，且邓翠萍支付该3万元的时间超过了房屋尾款欠条中承诺的2015年8月25日。邓翠萍对于刘磊的主张不予认可，称该3万元即为房屋尾款欠条中约定的向联友公司支付的款项。联友公司对刘磊的主张亦不予认可，称该3万元是房屋尾款欠条中载明的款项，是物业保证金的性质，因为当时刘磊本人在外地，在电话征得原告同意后，由我方经办人代刘磊签的字。另查明，涉案房屋已交付邓翠萍，并于2015年8月27日过户登记至邓翠萍的丈夫鲁某江名下，现产权证号为：鲁（2016）济南市不动产权第0018828号，现登记坐落为市中区某路某街某号楼某室。另，邓翠萍在本案审理期间提交了出租方为刘磊、承租方为案外人陈某哲的《房屋租赁合同》，押金收条，出租人为邓翠萍丈夫鲁某江、承租人为案外人陈某哲的《租赁协议》，欲证实：1.刘磊出售涉案房屋时，房屋已出租给了案外人陈某哲，租金为每月3000元，租赁期限至2015年10月12日，刘磊收取了陈明哲的房屋保证金（押金）3000元及租赁期限届满前的全部房屋租金；2.刘磊与陈明哲的租赁合同到期后，邓翠萍的丈夫鲁春江将涉案房屋继续租赁给案外人陈明哲。邓翠萍、联友公司均主张：1.在刘磊与陈明哲租赁合同到期后，邓翠萍将刘磊收取的保证金（押金）3000元支付给了案外人陈某哲，陈明哲将刘磊出具的押金收条原件交给了邓翠萍；2.支付给陈明哲的押金3000元是从交存在联友公司处的3万元款项中支出；3.因房屋已于2015年8月27日过户完毕，故2015年8月27日至2015年10月12日期间的房屋租金应归邓翠萍所有，因该期间的租金已由刘磊提前收取，故联友公司从交存的3万元款项中扣除3000元支付给邓翠萍（实际应为一个半月的租金4500元，邓翠萍仅要求了3000元）。刘磊对于上述证据的真实性未提出异议，但其委托诉讼代理人当庭表示对于买卖时房屋处于租赁状态，租赁合同履行情况，收退房屋押金、租金的情况均不清楚，在一审法院限期内刘磊未反馈对上述问题的核实情况。联友公司对于主张的3万元款项为物业押金的用途解释为：如果房屋出卖人欠承租人房屋押金，欠房屋买受人房租，欠付水、电、暖等费用，或房屋内有户口未迁出时，中介方将从物业押金中扣除相应款项，剩余部分再支付给房屋出卖人。刘磊为本案诉讼与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》一份，并为此支付律师费5000元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘磊、邓翠萍签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，对于邓翠萍已支付购房款100万元（含定金2万元）、涉案房屋已办理过户登记并交付邓翠萍、邓翠萍已将3万元款项支付给联友公司的事实，刘磊、邓翠萍、联友公司均无异议，一审法院予以确认。对于邓翠萍、联友公司主张的涉案房屋买卖时房屋处于租赁状态、刘磊收取了租房押金3000元及租赁合同到期前的全部房屋租金的事实，刘磊并未在一审法院限期内提出反驳的意见，结合刘磊、邓翠萍签订的《房屋买卖合同》中载明房屋“有租赁”的内容，以及邓翠萍提供的刘磊与案外人陈明哲签订的《房屋租赁合同》、押金收条，一审法院对于邓翠萍、联友公司的此项主张予以采信。本案的焦点问题是邓翠萍交付给联友公司的3万元款项的性质。对此，一审法院认为，虽然刘磊主张仅是代收购房款，但并无证据证实在刘磊与联友公司之间存在代收购房款的相关约定，结合邓翠萍已支付的100万元均是直接支付给刘磊这一事实，以及刘磊未能对为何由联友公司代收购房款作出合理解释，故对于刘磊的此项主张，一审法院难以采信；虽然涉案的“物业押金收条”中刘磊本人并未签字，但邓翠萍、联友公司均已签字或加盖公章，根据“物业押金收条”中载明的“包括：租房押金、房租、户口、水电暖”的内容，以及刘磊、邓翠萍、联友公司并未约定3万元款项何时支付给刘磊这一情况，并结合二手房买卖的一般交易习惯，应认定在刘磊、邓翠萍、联友公司之间形成了以下约定：1.邓翠萍将3万元购房尾款支付给联友公司即视为其已履行了对刘磊的付款义务；2.因涉案房屋在买卖时处于租赁状态，3万元款项用于处理原房主即刘磊与原承租人之间因租赁产生的退不押金、租金等事宜；3.在处理完涉案房屋原有的租赁事宜后，联友公司将剩余款项支付给刘磊。基于上述分析，一审法院对邓翠萍、联友公司关于支付给联友公司的3万元为涉案房屋买卖物业保证金的主张予以采信。根据邓翠萍、联友公司的陈述及邓翠萍提交的刘磊收取案外人陈明哲租房押金的收条原件，可以证实邓翠萍已代刘磊向案外人陈明哲返不了其收取的租房押金3000元；因刘磊已收取了截止至2015年10月12日租赁合同到期前的全部房屋租金，而涉案房屋已于2015年8月27日过户登记完毕，在无证据证实该期间的房屋租金归刘磊所有的情况下，自2015年8月27日房屋过户后至2015年10月12日刘磊签订的租赁合同到期时，涉案房屋产生的租金应归邓翠萍所有。在此情况下，邓翠萍、联友公司直接从存放于联友公司的3万元物业保证金中将相应的款项（退还的押金3000元、过户后产生的租金3000元）予以扣除支付给邓翠萍，即减少了当事人可能产生的诉累，也符合本案房屋买卖物业保证金的约定及二手房买卖的一般交易习惯，故对邓翠萍、联友公司在本案中的主张，一审法院予以采纳，联友公司仅需将剩余的物业保证金支付给刘磊。因刘磊、邓翠萍签订的《房屋买卖合同》中并未约定在合同已履行的情况下刘磊需将收取的定金返还邓翠萍，且根据刘磊、邓翠萍的陈述，邓翠萍所交纳的定金也已转为购房款，故刘磊在本案中以邓翠萍至今未支付全部购房款为由要求将2万元定金作为违约惩罚，并据此要求赔偿律师费损失的主张，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。刘磊以联友公司未将代收款项支付给刘磊为由，要求邓翠萍承担违约责任，明显依据不足，一审法院依法不予支持。刘磊在本案中要求邓翠萍支付购房款，要求联友公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘磊的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告刘磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对于邓翠萍向联友公司支付3万元的性质存在争议，刘磊对于该3万元系基于其同意由邓翠萍向联友公司支付无异议，但主张该款项系委托联友公司代收购房款，邓翠萍与联友公司均主张该3万元为预留物业保证金。2015年8月22日，鲁春江向刘磊出具的“房屋尾款欠条中”，注明尾款共计11万元，其中8万元在2015年25日前向刘磊转账支付，3万元现金支付给联友公司。根据该证据内容，如果该3万元并非预留物业保证金，则原本可以直接向刘磊转账支付，无由联友公司代收的必要，结合涉案房屋交易时已经对外出租的事实，一审判决认定邓翠萍向联友公司支付3万元系预留物业保证金，并无不当。因此，邓翠萍在履行与刘磊之间房屋买卖合同中，并不存在违约的情况，刘磊要求邓翠萍继续履行合同并承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由刘磊负担。本判决为终审判决。审判长  许海涛审判员  何菊红审判员  曹 慧二〇一七年六月二十六日书记员  王 娜