广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初1634号原告：广州市昌茂物业管理有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：何蕙卿，总经理。委托诉讼代理人：陈艺怡，女，1990年9月13日出生，汉族，住广州市从化区，该公司员工。被告：翟和弟，男，1983年6月21日出生，汉族，住广东省遂溪县。被告：黄翠华，女，1980年1月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州市昌茂物业管理有限公司（以下简称昌茂公司）与被告翟和弟、黄翠华物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员周建汉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌茂公司的委托代理人陈艺怡到庭参加诉讼，被告翟和弟、黄翠华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌茂公司诉称：原告昌茂公司是德福河畔花园的物业管理公司，两被告是从化区江埔街从城大道长寿山路9号704房的业主，房屋建筑面积为122.71平方米。2014年6月16日，两被告接收了上述房屋。同日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，第四条约定：物业管理费每平方米1.5元/月，按房屋建筑面积缴纳，被告缴纳费用的时间为每月10日前。第六条约定：“一、公共能源分摊费用属原告代收代缴费用，收费标准执行政府规定。二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。”第十一条第四点约定：“被告违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。”由于德福花园全部业主的水费，由昌茂公司统一向从化市自来水公司交纳，然后昌茂公司再按每户实际用水量逐户向业主收回。2008年7月8日，从化市物价局《关于完善我市城区环境卫生清洁服务收费的复函》（从价函[2008]42号）第一条第4点规定：“实行上门收垃圾的居民住户，每月每户8元。”上述可知，被告应在每月10日前向昌茂公司交纳物业服务费184.07元（122.71×1.5)、垃圾费8元及实际产生的公摊电费、水费。但是，截止至2016年3月31日，两被告已拖欠2015年9月1日至2016年3月31日物业管理费1288.49元、垃圾费56元，2015年7月1日至2016年2月29日公摊电费194.54元，2015年7月1日至2016年2月29日水费144.5元，合计1683.53元。经原告多次催讨，两被告仍未交纳上述费用。按照合同约定，原告有权要求被告补交，并自2016年3月11日起，以1683.53元为基数每日按3‰向原告交纳违约金，直至实际交清之日止。故请求判令：⒈两被告向原告缴纳拖欠的2015年9月1日至2016年3月31日物业管理费1288.49元、垃圾费56元，2015年7月1日至2016年2月29日公摊电费194.54元，2015年7月1日至2016年2月29日水费144.5元，合计1683.53元；⒉两被告自2016年3月11日起至实际清偿之日止，以1683.53元为基数每日按3‰向原告支付违约金；三、本案诉讼费由两被告承担。原告昌茂公司为证明自己的主张向本院提交了以下证据：⒈《广州市商品房买卖合同（预售）》;⒉2014年6月16日《验收楼交接表》;3.2014年6月16日《资料领取签收》；4.2014年6月16日双方签订的《前期物业管理服务协议》;5.2008年7月8日从化市物价局《关于完善我市城区环境卫生清洁服务收费的复函》（从价函[2008]42号）；6.2015年7月1日至2016年2月29日，广州市昌茂公司代四、五、六期业主交纳水费的发票;7.2015年9月至2016年4月《收费通知单》8张。开庭后，原告昌茂公司向本院补交了以下证据：⒈2016年3月30日，建设单位从化兴利房地产开发有限公司与雅居乐物业管理有限公司从化分公司签订的《前期物业服务合同》（复印件）；⒉广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初833号民事裁定书复印件；⒊不动产登记查册表；⒋公摊电费明细表。被告翟和弟、黄翠华无应诉，亦无向本院提交任何答辩意见及证据材料。经审理查明：两被告系原告所管理服务的从化区江埔街从城大道长寿山路9号704房的业主，不动产登记的房屋建筑面积为122.71平方米。2014年6月16日，原告与被告翟和弟就涉案房屋签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告的物业管理服务内容是房屋共用部位的维修和管理，共用设施设备及其运行的维修和管理，环境卫生，秩序维护等。第四条约定：物业管理费用收取标准及交纳时间：住宅单元的物业管理服务费1.5元/月每平方米，每月10日前交纳。第六条约定：1、公共能源分摊费用属原告代收代缴费用，收费标准执行政府规定。2、公共能源分摊费的缴纳时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。第八条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十一条约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按3‰缴纳违约金。从化市物价局2008年7月8日《关于完善我市城区环境卫生清洁服务收费的复函》（从价函[2008]42号）规定：卫生清洁费：实行上门收垃圾的居民住户，每月每户8元；垃圾处理费：居民住户，每月每户4元。另查明：涉案房屋自2015年9月1日起至2016年3月31日共产生物业管理费1.5元/平方米/月×122.71平方米×7个月=1288.46元，垃圾费：8元/月×7个月=56元，自2015年7月1日至2016年2月29日，涉案房屋共产生水费：1.7元/吨×85=144.5元，公摊电费194.54元。以上费用合计1683.5元，被告未按照合同约定按期向原告支付。又查明：2016年3月3日，原告昌茂公司以被告翟和弟、黄翠华拖欠物业管理费为由向本院提起诉讼【案号为本院（2016）粤0184民初833号】，同年5月13日，原告昌茂公司在该案开庭时逾期未到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。再查明：2016年3月30日，建设单位从化兴利房地产开发有限公司与雅居乐物业管理有限公司从化分公司签订《前期物业服务合同》，服务期限：2016年4月1日至2019年3月31日。本院认为：原告昌茂公司与被告翟和弟、黄翠华之间建立了物业服务合同关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，应向原告支付物业管理费及合同约定的原告代垫的费用给原告。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现原告要求被告支付尚欠的物业管理费、垃圾费、公摊电费、水费的主张，有合同和法律依据，本院予以支持，但原告要求被告支付物业管理费1288.49元，与事实不符，本院不予支持。为此，被告应向原告支付尚欠的自2015年9月1日起至2016年3月31日的物业管理费1288.46元、垃圾费56元，自2015年7月1日起至2016年2月29日的公摊电费194.54元，水费144.5元，合计1683.5元。关于逾期违约金计付的问题。原告主张违约金计算从2016年3月11日起至实际清偿之日止，属合理诉求，本院予以支持。但合同约定的违约金标准实属过高，根据公平原则，本院酌情调整为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付。被告翟和弟、黄翠华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:被告翟和弟、黄翠华在本判决发生法律效力之日起10日内支付物业管理费1288.46元、垃圾费56元、公摊电费194.54元、水费144.5元，合计1683.5元及违约金（违约金以1683.5元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍从2016年3月11日起计算至实际清偿之日止）给原告广州市昌茂物业管理有限公司（违约金的总额不得超过本金1683.5元）。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告翟和弟、黄翠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周建汉二〇一七年六月十二日法官助理 郭思敏书 记 员 谢晓彤