广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8323号上诉人（原审被告）：广州市维某房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：王涛，职务总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该司职员。被上诉人（原审原告）：陈某静，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。上诉人广州市维某房地产有限公司（以下简称维某地产公司）因与被上诉人陈某静房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人维某地产公司的代理人苏丽慧、被上诉人陈某静的代理人陈梓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维某地产公司上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回陈某静的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈某静负担。事实和理由：一审法院对举证责任分配不妥，导致判决有损维某地产公司的利益。陈某静在一审庭审时称其于2014年5月31日收楼，在收楼时已将全部的办证资料交付给维某地产公司，但未能提供证据予以证明其交付相关办证资料的具体时间。根据本案办证部门广州金某律师事务所资料显示，陈某静于2014年8月28日才将办证资料交齐。陈某静主张的交资料时间与双方委托办证律所出示的收件日期相差甚远。如陈某静对上述时间予以否认，且主张其已于2014年5月31日收楼当日已提交，陈某静应对其反驳意见提供相应的证据予以证明，但其并无提供证据予以证明。一审法院将提交办证资料的时间的举证责任分配给维某地产公司不妥。因陈某静与维某地产公司共同委托案外人广州金某律师事务所对涉案房屋予以办证，办证资料亦由其代收，故陈某静与广州金某律师事务所应对办证资料提交时间最为清楚，但上述双方出示的办证时间相差甚远，一审法院应对该关键事实予以查明。维某地产公司认为一审法院将关键事实的举证责任简单归于维某地产公司不妥，有失公允。陈某静二审答辩称其不同意维某地产公司的上诉请求，请求二审法院维持原审判决。陈某静已经按照维某地产公司的要求及时向该司提交办证所需的材料，不存在拖延的情况，逾期办证的原因完全在于维某地产公司。陈某静向一审法院起诉请求：1、维某地产公司向陈某静支付延迟办理产权登记的违约金367500元以及逾期付款的利息（利息以367500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2015年5月21日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由维某地产公司承担。一审法院认定事实：2013年12月27日，维某地产公司作为卖方（合同中为甲方）与陈某静作为买方（乙方）就位于广州市番禺区x街x路x号x座1xxx1、1xxx2房（以下合称“涉讼房屋”）分别签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：201312217478、201312217772），约定1301房的建筑面积为64.4914平方米，其中套内建筑面积48.8631平方米，共有分摊面积15.6283平方米，1302房的建筑面积为55.2599平方米，其中套内建筑面积41.8687平方米，共有分摊面积13.3912平方米；商品房按产权登记的建筑面积计价，1301房的房价款为1028975元，1302房的房价款为721025元，1301房及1302房的全部房价款均应在2013年12月27日前支付完毕；甲、乙双方约定乙方委托甲方办理涉讼房屋的《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。另外，该《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》还约定：《商品房买卖合同》第九条关于“乙方委托甲方办理产权证”的约定“甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。”变更为“甲方应当自本合同签订之日起270个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。”产权登记部门因其他事由延迟产权登记的办理或交付产权证书的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任；乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房产登记机构要求的需由乙方提供的证件资料，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担延迟办理产权登记的责任；因甲方原因导致未能在合同约定的期限内申请产权转移登记并移交产权证书的，每逾期一日，甲方应按房价款总额的0.02%向甲方支付违约金；本《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。同日，陈某静向维某地产公司缴纳了涉讼房屋的全部房价款共计1750000元。2015年5月14日，广州市国土资源和房屋管理局出具了涉讼两房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××、xxxxx号），房地产权属人均为陈某静。一审诉讼中，陈某静称其于2014年5月31日收楼，在收楼时已将全部的办证资料交付维某地产公司，办证义务在于维某地产公司，另外，陈某静认为《商品房买卖合同》的《补充协议》存在免除维某地产公司责任排除陈某静主要权利的情况，其中变更办证期限的条款属于格式合同，应属无效条款。而维某地产公司认为依据合同约定陈某静应于收楼当天向其交付相关办证资料，但实际上陈某静于2014年8月28日才将办证资料交齐，故由此产生的延迟办理产权登记的责任应由陈某静承担。为此，维某地产公司提交了《房产证办理情况表》予以证明。以上事实有陈某静提供的《商品房买卖合同》、《发票》、《房地产权证》、维某地产公司提供的《补充协议》及当事人在庭审中陈述等证据予以证明。一审法院认为：陈某静与维某地产公司于2013年12月27日就涉讼两房屋签订了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，但陈某静认为《补充协议》免除维某地产公司责任排除陈某静的主要权利，属于无效条款，办证时间及逾期办证的违约金应以主合同为准。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而陈某静与维某地产公司签订的《补充协议》并不符合法律规定的合同无效的情形，陈某静亦未举证证明《补充协议》的签订违背其真实的意思表示，故陈某静与维某地产公司签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据《补充协议》约定，维某地产公司应当自本合同签订之日起270个工作日到房地产登记机构为陈某静办妥产权转移登记手续，并将以陈某静为产权人的《房地产权证》交付陈某静；因维某地产公司原因导致未能在合同约定的期限内申请产权转移登记并移交产权证书的，每逾期一日，维某地产公司应按房价款总额的0.02%向陈某静支付违约金；《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。本案中，陈某静与维某地产公司于2013年12月27日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，维某地产公司应当在2015年1月30日前为陈某静办妥产权转移登记手续，但维某地产公司实际办妥涉讼房屋《房地产权证》的时间为2015年5月14日。虽维某地产公司向一审法院提交《房产证办证情况表》并据此辩称陈某静并未按合同约定的时间向其缴交办证所需资料，但陈某静并未在该《房产证办证情况表》签名确认，维某地产公司亦未提交其他证据证明陈某静缴交办证资料的时间，故对于维某地产公司的上述答辩事由一审法院不予采纳。维某地产公司并未按合同约定的时间为陈某静办妥涉讼房屋的产权转移登记手续，应当根据《补充协议》约定向陈某静支付违约金，违约金计付标准为自2015年1月31日起，按房价款总额1750000元的0.02%计至2015年5月14日，计得违约金为36400元（1750000×0.02%×104天）。关于陈某静主张的逾期支付违约金的利息部分，因《商品房买卖合同》及《补充协议》并未约定维某地产公司应支付利息的情形，且陈某静主张的违约金已具有补偿性质，故对于陈某静的该项主张，一审法院亦不予支持。对于陈某静的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告广州市维某房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付36400元违约金给原告陈某静；二、驳回原告陈某静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6812元，由原告陈某静负担6102元，由被告广州市维某房地产有限公司负担710元。经庭询调查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对维某地产公司的上诉请求及陈某静答辩意见，分析如下：根据陈某静与维某地产公司签订的《补充协议》约定，维某地产公司应当自本合同签订之日起270个工作日到房地产登记机构为陈某静办妥产权转移登记手续，并将以陈某静为产权人的《房地产权证》交付陈某静；因维某地产公司原因导致未能在合同约定的期限内申请产权转移登记并移交产权证书的，每逾期一日，维某地产公司应按房价款总额的0.02%向陈某静支付违约金。从一审法院查明事实可知，维某地产公司应当在2015年1月30日前为陈某静办妥产权转移登记手续，但维某地产公司于2015年5月14日办妥涉讼房屋《房地产权证》已迟于双方约定时间。对此，维某地产公司抗辩陈某静并未按合同约定的时间向其缴交办证所需资料，并提交《房产证办证情况表》予以证明，但该情况表是维某地产公司单方制作，并无陈某静签名确认，在此情况下，维某地产公司应提交其他证据补强证明陈某静缴交办证资料的时间，否则，一审法院对维某地产公司提出该抗辩意见不予采纳并无不妥。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，维某地产公司上诉提出应由陈某静举证证明缴纳办证所需资料时间的主张不符合上述法条规定的举证责任分配原则，本院不予采纳。本案维某地产公司迟延办证已构成违约，应承担相应的违约责任，依前述《补充协议》约定，维某地产公司承担迟延办证违约金应自2015年1月31日起，按房价款总额1750000元的0.02%计至2015年5月14日，该违约金为36400元（1750000×0.02%×104天）。一审法院对此判处正确，本院予以维持。综上，维某地产公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由广州市维某房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年六月八日书记员  杨仁义王心怡