河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0791民初416号原告：池强，男，1990年12月10日出生，汉族，住河北省张家口市康保县。委托诉讼代理人：雷挺，河北海龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓静，河北正硕律师事务所律师。被告：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市玉田县城内，统一社会信用代码：911302291051951074。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。被告：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地：河北省张家口经济开发区张宣公路28号，组织机构代码：77279967-6。负责人：石志全（亦系被告唐山顺达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人），该分公司经理。原告池强与被告唐山顺达房地产开发有限公司、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称唐山顺达张家口分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告池强及其委托诉讼代理人雷挺、周晓静、被告唐山顺达张家口分公司负责人石志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池强向本院提出诉讼请求：判令二被告履行交付房屋义务并承担违约责任。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告唐山顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，该认购书约定原告购买被告唐山顺达张家口分公司开发的位于张宣公路28号盛景丽园6号楼1单元401室房屋，房屋建筑面积为85.2平方米，每平方米单价为4500元，共计383400元，付款方式为首付款176000元，贷款250000元，购房款426000元已全部付清，同时被告唐山顺达张家口分公司口头承诺于2014年12月31日前交付经验收合格的房屋。后原告与被告唐山顺达张家口分公司就诉讼管辖权重新约定，就履行《盛景丽园项目认购书》发生的争议向张家口经济开发区人民法院提起诉讼。时至今日，被告唐山顺达张家口分公司由于种种原因不能交付原告所购买的房屋，已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。二被告辩称，对池强的没有异议。经审理查明，2014年3月24日，原告池强向被告唐山顺达张家口分公司交纳购房首付款133400元，被告唐山顺达张家口分公司为原告出具收据，收据上盖有被告唐山顺达张家口分公司财务专用章。2014年3月25日，被告唐山顺达张家口分公司作为甲方与原告池强作为乙方签订《盛景丽园项目认购书》，该认购书第一条载明：“1、商品房地点及名称：张家口盛景丽园。2、乙方认购房屋为6号楼第1单元401室，建筑面积为85.2平方米，单价为人民币4500元/㎡，总房款为人民币（￥：383400元）佰叁拾捌万叁仟肆佰零拾零元整；……4、此套房屋总价款合计人民币（￥：383400元）佰叁拾捌万叁仟肆佰零拾零元整；5、乙方在签订本协议时，即交付定金人民币壹万元（￥：10000元）给甲方，此定金不退；……”；第二条载明：“交付定金后，乙方可选择如下第2种付款方式：……2、银行按揭贷款方式；……”（其他协议条款详见协议文本），认购书左下方盖有被告唐山顺达张家口分公司公章。2014年6月3日，原告池强以所购房屋作为抵押向中国工商银行股份有限公司张家口明德南支行办理购房按揭贷款，贷款金额250000元，贷款期限为240个月。同日，被告唐山顺达张家口分公司为原告出具“购房款6#-401（房贷）”收据，收据上盖有被告唐山顺达张家口分公司财务专用章。另查明，2014年7月30日，被告唐山顺达张家口分公司出具《定期交房承诺书》，承诺于2014年11月30日前向购房户和回迁安置户交付6#、8#、9#楼房，如延期交房，愿承担延期违约责任，违约金按张家口市有关规定计算或入住后抵扣物业管理费。承诺书落款处盖有被告唐山顺达张家口分公司公章及时任该分公司负责人卓盛军签字。再查明，在被告唐山顺达张家口分公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》中约定有如逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。上述事实，有原、被告双方当事人陈述、《盛景丽园项目认购书》、收据、中国工商银行股份有限公司张家口明德南支行个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、《定期交房承诺书》、质证笔录等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，原告池强与被告唐山顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，被告也收受了购房款，故该认购书可以认定为商品房买卖合同。虽然原、被告双方并未明确约定交付房屋的具体日期，但被告唐山顺达张家口分公司已承诺了交付房屋日期，而被告唐山顺达张家口分公司在承诺的交房日期到期后并未履行交付房屋义务，应承担相应的民事责任。由于认购书中确定的房屋建设工程还未竣工验收，被告应积极完成上述工作，进而履行交付房屋的义务。原告主张的违约金，虽然在认购书中并未明确约定，但在被告唐山顺达张家口分公司向购房户和回迁安置户出具的《定期交房承诺书》中就违约金进行了承诺，故原告要求支付违约金之主张可以成立。对于违约金计算标准，原告参照被告唐山顺达张家口分公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》有关违约金约定的计算标准主张违约金并无不当，但原告计算基数错误，虽然原告主张实际交付购房款金额为426000元，但现有证据仅能证明交付购房款金额为383400元，对于差价42600元原告并无充分证据证实，本院不予采信，故应以383400元为基数；对于违约金计算期限，根据被告唐山顺达张家口分公司承诺的交付房屋日期，现原告从2015年6月30日后主张至庭审之日为法律所允许，据此，违约金应为2438元（383400元×636天×万分之0.1）。由于被告唐山顺达张家口分公司不具有独立的法人资格，被告唐山顺达房地产开发有限公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司继续履行与原告池强于2014年3月25日签订的《盛景丽园项目认购书》，并交付房屋。二、被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告池强违约金2438元，被告唐山顺达房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7052元，由被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司与被告唐山顺达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  杨建德审 判 员  肖海霞人民陪审员  李慧娟二〇一七年六月二十三日书 记 员  宋锦山附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。