广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终2490号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区新境有限公司，住所地广东省。法定代表人：梁显佳，公司经理。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李兆强，男，汉族，1973年11月13日出生。委托诉讼代理人：苏广毅，广东豪益律师事务所律师。上诉人佛山市南海区新境有限公司（以下简称新境公司）与上诉人李兆强租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新境公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判李兆强向新境公司支付2016年1月1日至2016年12月26日的厂房使用费141140元；3.一、二审诉讼费用由李兆强承担。事实和理由：一审法院对租赁物的交接事实的责任认定错误，导致裁判错误。（一）2016年1月3日，新境公司就本案向一审法院提起诉讼后要求李兆强交还涉案厂房，以减少双方可能产生的租金损失，但李兆强一直不与新境公司办理厂房交还手续，双方未能办理厂房交接手续的责任在李兆强而不在新境公司。（二）新境公司在起诉后获知李兆强已收取了分租户2015年全年租金后仍没有向新境公司交纳2015年度厂房租金。为了减少分租户可能产生的损失，告知分租户新境公司已就李兆强拖欠2015年租金一事向李兆强提起诉讼，建议租户停止向李兆强缴纳租金。新境公司的这一行为并不代表李兆强向新境公司交还厂房，终止租赁合同关系，更没有造成李兆强的损失。（三）在没有办理厂房交接手续前，李兆强仍可依据租赁合同关系向分租户收取2016年度的租金。现一审法院判决李兆强仅承担2016年场地使用费70569.9元，而没有杜绝李兆强向分租户收取2016年租金的权利。李兆强在得知一审判决结果的前提下，仍然要求分租户缴交2016年度全年的租金，明显具有欺骗的行为。因此，应当判决2016年1月1日至2016年12月26日的场地使用费由李兆强承担，更为合理。综上，新境公司对本案厂房的移交手续不存在过错，不应当对2016年1月1日至2016年12月26日的租赁场地费用损失承担一半责任。一审判决认定事实不清，请求二审法院予以改判。针对新境公司的上诉请求，李兆强答辩称：新境公司于2015年12月即已张贴通知，收回了涉案厂房并实际占有使用，且收取了分租户的租金，新境公司诉请2016年1月后的租金，缺乏事实和法律依据。李兆强上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判李兆强无需支付2016年的厂房使用费70569.9元；3.一、二审诉讼费用由新境公司承担。事实和理由：（一）本案程序不合法。一审期间，新境公司的第三个诉讼请求是“请求判令李兆强支付租金143100元（2016年1月1日后的租金计至新境公司交还厂房之日）”。一审已经判令支持新境公司要求李兆强支付2015年度厂房使用费的诉请，新境公司要求李兆强支付2016年厂房使用费的诉讼请求尚未缴纳案件受理费，且一审法院于2016年1月3日已经受理本案，还判决李兆强需要支付2016年全年一半的厂房占有使用费，属于程序不合法。（二）根据一审法院认定的事实，新境公司于2015年12月张贴通知，要求涉案厂房的所有分租人不能向李兆强支付租金，并要求分租人直接向新境公司支付租金。事实上，自2016年1月起，涉案厂房的所有分租人均已直接向新境公司支付租金。一审法院判决李兆强承担过错责任支付2016年全部租金的一半，新境公司双重收取租金，与常理不符。综上，请求二审法院对2016年租金损失责任分配问题作出改判。针对李兆强的上诉请求，新境公司答辩称：与新境公司的上诉状意见一致。新境公司向一审法院起诉请求：1.解除新境公司、李兆强于2014年9月3日签订的《厂房使用权租赁合同》，李兆强向新境公司返还上述租赁合同项下的租赁物；2.新境公司无须向李兆强退还保证金40000元；3.李兆强向新境公司支付2015年的租金143100元及2016年1月1日起至李兆强实际返还厂房之日止的租金；4.李兆强向新境公司支付逾期付款利息5400元（以71550元为本金，自2015年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年12月31日止的利息为3651元；以71550元为本金，自2015年7月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年12月31日止的利息为1749元；自2016年1月1日起至判决生效之日止的利息仍按前述方式计算）；5.李兆强承担本案诉讼费。一审中，李兆强向一审法院提出反诉请求：1.新境公司向李兆强返还租赁保证金4万元；2.新境公司向李兆强支付厂房瓦面更新费用、地面水泥硬底化建设费用、电路更新费用10万元；3.新境公司承担反诉的全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月20日，李兆强向新境公司支付了履行合同保证金4万元。同年9月3日，新境公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李兆强签订《厂房使用权租赁合同》，约定新境公司将南海区原汽车美容厂约1206.24平方米厂房以每年租金143100元出租给李兆强，租期10年，租金每半年支付一次，先交租后使用，签约当日收取同年9月1日至12月31日的租金，以后每年1月、7月的10日前分别收取当年上、下半年的租金；乙方在参加竞租会时缴纳的诚意金4万元转为合同保证金；乙方如拖欠租金、滞纳金或其他费用达60日的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，无偿收回租赁物及乙方在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、附属物。同年9月5日，李兆强向新境公司支付了2014年9月1日至12月31日的租金47700元。承租上述厂房后，李兆强将部分厂房分租他人。2015年12月，因李兆强拖欠租金，新境村委会在上述租赁场地张贴通知，要求上述场地的承租人不要向李兆强支付租金。一审中，新境公司、李兆强确认李兆强没有支付2015年的租金。李兆强申请对承租厂房的上盖瓦面更新费用、电路更新费用、地面水泥硬底化、正面铺位、宿舍改造建设费用进行评估。根据李兆强的申请，一审法院依法委托佛山市粤辉工程造价咨询事务所有限公司对上述事项进行评估。2016年12月16日，该评估机构出具《关于不能鉴定工程造价的退件函》，认为双方无法提供相关资料导致无法鉴定。另查，本案租赁的厂房至辩论终结前，没有办理规划、报建手续。一审法院认为，本案租赁的厂房至辩论终结前，没有办理规划、报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，新境公司、李兆强所签的《厂房使用权租赁合同》应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效……，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，新境公司要求李兆强返还《厂房使用权租赁合同》项下的租赁物的第1项诉请有事实及法律根据，一审法院予以支持。因李兆强没有提供向新境公司移交租赁物的证据，而新境公司又曾于2015年12月向李兆强的分租户分出停止交租的通知，对租赁物的正式移交手续均有责任，故综合本案的实际情况，租赁物的正式移交手续可视为本案的开庭之日，即2016年12月26日。据此，对2016年1月1日至同年12月26日造成的场地使用费损失，应由新境公司、李兆强各承担一半的责任。因新境公司、李兆强所签的《厂房使用权租赁合同》无效，故新境公司收取李兆强的4万元保证金依法应退回李兆强。新境公司要求没收该保证金的第2项诉请没有法律依据，一审法院不予支持；李兆强要求新境公司退回上述保证金的第1项反诉主张有事实及法律根据，一审法院予以支持。新境公司、李兆强所签的《厂房使用权租赁合同》虽无效，但李兆强实际使用了新境公司的厂房，故李兆强仍应按合同约定的标准向新境公司支付使用费。李兆强未支付2015年的使用费143100元，此款李兆强应支付给新境公司。新境公司第3项诉请中的此部分主张有理，一审法院予以支持。2016年1月1日至同年12月26日的使用费为：143100元÷365天×360天=141139.7元，此款项应由李兆强承担一半，即70569.9元。新境公司第3项诉请中的此部分主张有理，一审法院予以支持。对于拖欠新境公司2015年的厂房使用费143100元，李兆强仍应按约定向新境公司支付利息。根据约定，对2015年上半年的厂房使用费71550元，李兆强应在同年7月10日支付，故此部分使用费的利息应自2015年7月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算；对2015年下半年的厂房使用费71550元，李兆强应在2016年1月10日支付，故此部分使用费的利息应自2016年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算。新境公司第4项诉请中此部分的主张有理，一审法院予以支持。至于李兆强应承担的2016年厂房使用费70569.9元的利息，应自同年12月27日起计算为宜。李兆强要求新境公司赔偿租赁物的装修等投入损失，但李兆强对此主张举证不足，且评估机构因资料不足而无法做出结论，据此，李兆强应承担相应的法律后果，故一审法院对李兆强要求新境公司赔偿10万元投入损失的第2项反诉请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认新境公司与李兆强于2014年9月3日签订的《厂房使用权租赁合同》无效；二、确认李兆强于2016年12月26日已将2014年9月3日所签订的《厂房使用权租赁合同》项下的1206.24平方米厂房返还给新境公司；三、李兆强于判决生效后十日内向新境公司支付2015年的厂房使用费143100元，并以71550元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月11日起至判决确定付款日止的利息，以71550元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年1月11日起至判决确定付款日止的利息；四、李兆强于判决生效后十日内向新境公司支付2016年的厂房使用费70569.9元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2016年12月27日起至判决确定付款日止的利息；五、新境公司于判决生效后十日内向李兆强退还合同保证金40000元；六、驳回新境公司的其他本诉请求；七、驳回李兆强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费2035元，由新境公司负担400元，由李兆强负担1635元。对新境公司多预交的受理费1635元，在判决发生法律效力后经新境公司书面申请,一审法院退还予新境公司。反诉受理费1550元，由新境公司负担400元，由李兆强负担1150元，新境公司于判决生效后十日内将受理费400元迳付还予李兆强，一审法院不另收退。本院二审期间，新境公司向本院提交了彭有均交纳2016年全年场地使用费的发票两张和情况说明一份，拟证明只有分租户彭某缴交了场地使用费，分租户彭某得知李兆强在收到其2015年的租金后，并没有向新境公司缴交租金后，为了继续使用涉案场地，因此其直接将场地使用费缴交给新境公司，彭某分两次缴交场地使用费，分别于2016年6月30日缴交了2016年1月至6月的场地使用费52800元，2016年11月30日缴交了场地使用费52800元，共计105600元。李兆强在二审中未向本院提交新证据。经审查，新境公司提交的两张发票与原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认并作为本案的定案依据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年4月13日，一审法院向涉案场地的分租户夏某、彭某进行询问。夏某、彭某表示，一直按时向李兆强交纳租金直到2015年12月，因为当时新境村委会在厂房张贴了通知，告知李兆强没有交纳2015年租金，要求分租户不要再向李兆强交租，所以后来的租金一直没有交。另查明，2016年6月30日、2016年11月30日，彭有均向新境公司分别交纳了2016年1-6月及2016年7-12月的场地使用费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。新境公司作为出租人，至今未提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定合同无效，处理正确，本院予以维持。一审判决李兆强向新境公司支付2015年度的场地占有使用费及利息，新境公司向李兆强退还合同保证金，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合新境公司和李兆强的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案租赁物的交接时间及2016年度场地占有使用费的分担问题。新境公司上诉称，涉案租赁物于2016年12月26日方交接的责任在李兆强，在没有办理厂房交接手续前，李兆强仍可依据租赁合同向次承租人收取2016年度的占有使用费，故李兆强应当向新境公司支付2016年1月1日起至2016年12月26日止的占有使用费。李兆强上诉称，新境村委会于2015年12月即向次承租人发出通知，要求次承租人将租金直接交纳给新境公司，此后次承租人一直未向李兆强交纳租金，因此涉案租赁物已于2015年底移交完毕，新境公司要求李兆强支付2016年的占有使用费，属于重复收取。本院对该问题作出如下分析：第一，新境村委会于2015年12月向次承租人发出通知，要求次承租人将场地占有使用费直接交予新境公司；第二，根据一审法院作出的询问笔录的记载，次承租人夏某、彭某明确表示，在新境村委会发出上述通知后，已不再向李兆强支付租赁费用；第三，在涉案租赁物大多由次承租人支配、占有、使用的情况下，新境公司并未举证证明移交租赁物需要办理交接钥匙等手续；第四，新境公司主张李兆强存在向次承租人收取2016年度租金的可能，但在本案中并未举证证明李兆强已向次承租人实际收取了2016年度的场地占有使用费。第五，根据本院在二审中查明的事实，新境公司至少已向其中的一个次承租人彭有均收取了2016年度的场地占有使用费。综上，本院认为，在新境村委会向次承租人发出通知之日起，涉案租赁物的场地使用费收取权已经进行了交接。一审法院确认涉案租赁物办理移交手续为一审庭审之日即2016年12月26日，并判令双方对2016年1月1日起至12月26日止造成的场地使用费损失各承担一半的责任，处理不当，本院予以纠正。本院认为，由于新境公司已于2015年12月底取得场地使用费收取权，且新境公司并未举证证明存在2016年场地使用费损失，故李兆强无需承担2016年1月1日起至2016年12月26日止的场地使用费损失。如日后新境公司有证据证明李兆强已收取次承租人2016年度的占有使用费，可另行向李兆强主张。综上所述，新境公司的上诉请求不能成立，应予驳回。李兆强的上诉请求成立，本院予以支持。本院根据当事人在二审中提交的新证据改判，一审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初214号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初214号民事判决第二项、第四项、第六项、第七项；三、驳回佛山市南海区新境有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李兆强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2035元，由佛山市南海区新境有限公司负担400元，由李兆强负担1635元。反诉受理费减半收取为1550元，由佛山市南海区新境有限公司负担400元，由李兆强负担1150元。二审案件受理费3128.50元，由佛山市南海区新境有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈  审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年六月十九日书 记 员  梁 理