北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4318号上诉人（原审原告）：吕桂英（无民事行为能力人），女，1929年11月10日出生。法定代理人：张慈明（吕桂英之女），1956年1月9日出生。委托诉讼代理人：王令，北京市才良律师事务所律师。委托诉讼代理人：高飞，北京才良（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京燕广置业有限责任公司，住北京市西城区樱桃斜街5号1幢、2幢。法定代表人：薛梅，董事长。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人吕桂英因与被上诉人北京燕广置业有限责任公司（以下简称燕广置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕桂英的上诉请求：撤销一审判决，依法改判燕广置业公司赔偿周转费损失267112元。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。合同法第九十八条规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。吕桂英与燕广置业公司签订了《腾退协议》和《结算单》，因燕广置业公司违约，吕桂英解除了与该公司的《腾退协议》，吕桂英现要求燕广置业公司按照《结算单》的约定结算周转费于法有据；2.一审法院认定事实不清。《腾退协议》约定周转费每月每平方米150元据实结算，双方签订的《结算单》明确计算的周转费为254760元，再额外加上2016年6月30日至同年7月14日燕广置业公司交还房屋时的腾退费用共计267112元，一审法院未予认定，属认定事实不清；3.吕桂英因燕广置业公司违约受到极大损失，生活陷入困顿，需要尽快解决损失赔偿问题。燕广置业公司辩称，我公司不认可一审判决我方向吕桂英支付搬家损失，但为了尽快解决纠纷，我们放弃了上诉。涉案协议未履行是因吕桂英不同意按照协议约定缴纳土地出让金所致，系吕桂英单方违约导致合同解除，我方无过错。涉案协议虽约定周转费标准，但这是在协议履行的情况下，并不适用协议解除后，另吕桂英也未提交其有实际损失的证据。吕桂英向一审法院起诉请求：请求判令因燕广置业公司违约给吕桂英造成的经济损失，包括：1、两次移装空调的损失费用，每次400元，两次共计800元；2、搬家费一次6170元，两次损失共计13310元；3、房屋周转费损失267112元。三项损失费用共计280252元；4、诉讼费由燕广置业公司负担。一审法院认定事实：吕桂英为无民事行为能力人，其女张慈明为监护人。吕桂英在西城区校场×号有私房14间，建筑面积154.4平方米。2015年5月2日，燕广置业公司为履行宣西风貌小区房屋改造的义务，与吕桂英就其在本区校场×的14间私房腾退问题，签订了《西城区宣西风貌协调区北地块项目住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称：安置协议）。安置协议的甲方为燕广置业公司，乙方为吕桂英。安置协议的主要相关条款约定：……。四、房屋腾退补偿款：搬家补助费6176元、私房产权补助1544000元、整院奖励1544000元、空调移装400元、有线电视300元、电话移机235元、取暖设备拆除损失补助费8329元、周转费每月每平方米150元（据实结算）。……。七、房屋移交：乙方应在收到交房通知书之日起10个工作日内将正式房屋腾空交给甲方，自建房自行拆除，双方办理《交房验收确认单》。八、签署结算单：《交房确认单》办理之日，甲乙双方签署《结算单》，双方依据本协议第九条进行结算。九、实际结算：乙方将上述房屋腾空，经甲方验收合格，正式移交给甲方之日起10个工作日内，持《交房验收确认单》、身份证同甲方按结算单结算本协议约定的各项费用。十、……。十一、乙方承诺事项：……。7、乙方同意因本协议房屋产权过户所产生的相关税费由甲方从腾退补偿款中扣除。十二、协议解除：如出现下列情形之一的，甲方有权解除本协议，1、本协议在2015年6月30日前未生效的。2、若乙方及乙方所在院落内其他房屋承租人或使用权人或所有权人未办理完毕承租关系解除或产权过户的。3、若乙方或乙方所在院落其他房屋承租人或使用权人或购房人未办理完毕选择定向房相关事宜的。4、若乙方或乙方所在院落其他房屋承租人或使用权人或所有权人未办理完毕房屋移交相关事宜的。本协议解除后，因本次腾退所签的《腾退协议》、《补充协议》、《结算单》均不具有法律效力，双方同意任何一方无需对另一方进行任何形式的安置、补偿、赔偿。……。十三、违约责任：双方应诚信履行本协议，任何一方违反本协议约定的义务，违约方应赔偿守约方因此所遭受的损失。双方于2015年9月25日签订了《结算单》，确定实际支付吕桂英款项数额为18356110元（其中与吕桂英诉讼请求相关的费用包括：搬家补助费6170元、空调移机费400元、房屋周转费254760元）。吕桂英陈述自己于2015年7月搬家，但未提供何时向燕广置业公司交房的证据。燕广置业公司表示吕桂英实际于2015年9月25日实际交房。在上述合同履行过程中，双方对土地出让金的交纳问题产生争议，故燕广置业公司未按约定的时间向吕桂英支付房屋腾退款。吕桂英于2016年5月19日向燕广置业公司发出了催告函，要求该公司于收到催告函三日内按照结算单支付约定的各项费用。燕广置业公司收到催告函后仍未及时支付相应款项，吕桂英又于2016年7月4日向燕广置业公司发出了《解除腾退协议通知书》，并要求该公司赔偿损失。燕广置业公司收到《解除腾退协议通知书》后，于2016年7月14日将吕桂英的房屋和钥匙、电卡等物品退还了吕桂英，双方签订了《资料及物品交接清单》，双方并确认安置协议于该日解除。一审法院另查明，1、一审庭审中，吕桂英未提供空调移机费、搬家费及周转费损失的证据，经询问吕桂英主张损失的依据是什么，吕桂英表示损失的依据是根据双方合同的约定；2、燕广置业公司表示因为吕桂英不同意交纳土地出让金，导致无法进行房屋过户，所以没有给吕桂英开具《交房验收确认单》，故吕桂英不符合《腾退协议》第九条约定的结算条件；3、吕桂英的房屋并未缴纳土地出让金；4、北京市国土资源局（2010）年462号文件规定，因房屋买卖、赠与、交换等涉及土地使用权转移的，原产权人应当首先办理土地使用权有偿使用手续后，再办理房屋所有权变更登记手续和土地使用权变更登记手续。吕桂英向法院提供了如下证据：1、吕桂英身份证。2、张慈明身份证。3、监护人证明。4、燕广置业公司的工商信息。5、《安置协议》。6、委托公证书。7、王伟收吕桂英房本的收条。8、房屋封条照片。9、《结算单》。10、吕桂英催促燕广置业公司支付腾退款的催告函邮寄凭证及催告函妥投证明。11、解除腾退协议通知书及妥投证明。12、2016年7月14日双方同意解除合同并移交房屋物品的交接清单。13、宣西风项目腾退手册。燕广置业公司对吕桂英提供证据的真实性均无异议。燕广置业公司向法院提供了如下证据：1、存量房屋买卖合同。2、契税发票。3、土地权属审查申请书。4、北京市国土资源局（2010）年462号文件。吕桂英对燕广置业公司提供的证据质证意见：证据1、2，无异议；证据3、4，与自己无关。一审法院认为，吕桂英和燕广置业公司签订的《安置协议》，不违反法律法规的强制性规定，为双方当事人的真实意思表示，合同有效。安置协议签订后，燕广置业公司未按约定支付腾退补偿款属于违约行为。根据双方合同约定，《交房确认单》办理之日，甲乙双方签署《结算单》。现吕桂英交付了房屋，双方签署了《结算单》，燕广置业公司应当为吕桂英开具《交房确认单》。故对燕广置业公司以吕桂英不符合《腾退协议》第九条约定的结算条件的抗辩理由，法院不予采纳。吕桂英房屋的物权发生产权变动，应当按照北京市国土资源局作出的相关规定，交纳土地出纳金。现由于双方对土地出让金的交纳问题产生争议，双方合意于2016年7月14日解除《腾退协议》，对此法院不持异议并予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。燕广置业公司作为专业办理腾退房屋的部门，有义务事先了解相关信息并向吕桂英说明。现由于巨额的土地出让金的支付，导致吕桂英不能实现合同目的，对此燕广置业公司负有缔约过失责任。燕广置业公司所述的《腾退协议》第12条约定，并不适用于本案的情形。故对吕桂英要求燕广置业公司赔偿有证据证明的合理损失的诉讼请求，法院予以支持。吕桂英自述于2015年7月实际搬家，但未提供证据，故法院难以确定吕桂英何日实际腾空了房屋。一审庭审中，燕广置业公司认可吕桂英于2015年9月25日交房，故法院确认吕桂英于2015年9月间腾出了房屋，并根据双方当事人的陈述确定吕桂英于2016年7月间又入住了房屋。由于吕桂英实际经历了两次搬家且未实现合同目的，故吕桂英要求燕广置业公司比照《腾退协议》确定的搬家补助费和空调移装费的两倍赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。吕桂英诉讼请求中主张的两次搬家费的计算数额有误，对其计算错误的过高部分，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《腾退协议》中对每月每平方米150元周转费的约定为据实结算。本案系吕桂英以燕广置业公司违约为由，主张损失的赔偿，庭审中，吕桂英未提供其在外租房或使用周转房造成损失的任何证据，故对吕桂英要求燕广置业公司赔偿房屋周转费损失267112元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、自判决生效后七日内，北京燕广置业有限责任公司赔偿吕桂英搬家费损失一万二千三百五十二元；二、自判决生效后七日内，北京燕广置业有限责任公司赔偿吕桂英空调移机费损失八百元；三、驳回吕桂英的其它诉讼请求。本院审理过程中，吕桂英一方表示在诉讼前，燕广置业公司从未提出过由吕桂英一方交纳土地出让金。燕广置业公司表示在2016年2月就土地出让金问题与吕桂英进行沟通，但其不同意缴纳，后续该公司一直与相关单位进行沟通解决，在这个过程中吕桂英向公司发了催款通知。吕桂英向本院提交残疾人证、北京安定医院的精神疾病司法鉴定意见书及广安门内街道社会保障事务所出具的证明，证明吕桂英现生活困难。燕广置业公司认为吕桂英提供的证据不属于新证据且与本案无关联性。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案争议的焦点问题是燕广置业公司是否应当支付吕桂英周转费。吕桂英与燕广置业公司自愿签订的《安置协议》，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，吕桂英负有腾退交付房屋并配合办理产权过户手续的义务，燕广置业公司有验收房屋及按结算单结算协议约定费用的义务。诉讼中吕桂英和燕广置业公司均认可《安置协议》已于2016年7月14日解除，对此本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吕桂英起诉以燕广置业公司未按《安置协议》约定支付补偿款构成违约，导致协议解除，要求该公司赔偿损失。按照北京市国土资源局的相关规定，没有办理过土地有偿使用手续的城镇私有房屋，因房屋依法买卖、赠与、交换等涉及土地使用权转移的，原产权人应当先办理土地使用权有偿使用手续后再办理房屋所有权变更登记手续和土地使用权变更登记手续。因本案双方当事人在《安置协议》中并未对办理土地使用权有偿使用手续的相关费用由谁负担明确予以约定，且事后双方又不能协商达成一致，考虑到燕广置业公司做为专业从事房地产开发经营并负责办理本案房屋腾退的公司，对相关法律法规及政策信息的了解应比吕桂英更全面细致，该公司对于妨碍实现涉诉房屋产权变更的情节应予充分考虑并在合同中予以明确，故从本案合同的签订及履行，最终导致合同解除的过程而言，燕广置业公司负有缔约过失责任，对吕桂英的合理损失应予以赔偿。吕桂英对于一审判决所确认赔偿的搬家费和空调移机费损失予以认可，燕广置业公司虽表示有异议，但未提出上诉，故本院对原审判决的该部分判决内容予以维持。关于吕桂英主张的周转费问题，吕桂英上诉主张根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款效力，并认为《结算单》中关于周转费的结算属于结算条款的内容，要求本院支持《结算单》中的周转费及截止燕广置业公司交还房屋时的周转费。本院认为，结算单中的周转费包含在腾退补助款项下，系吕桂英履行完合同义务后，燕广置业公司应支付的补助款项，并非合同法所指的结算条款内容。因双方之间的《安置协议》已经解除，吕桂英上诉要求燕广置业公司支付周转费的理由明显不能成立，本院不予支持。另吕桂英在一审和二审诉讼过程中均未提供证据证明其因履行腾退协议而空置腾退房屋所造成的实际损失，故本院也难以认定吕桂英的该部分损失。吕桂英二审诉讼中所提交的证明其生活困难的证据不属于新证据，本院不予采纳。综上所述，吕桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因一审判决主文有金钱给付义务，一审判决未告知未按判决指定的期间履行给付金钱义务的法律后果，本院予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审案件受理费5503.78元，由吕桂英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  蒋春燕审判员  刘丽杰审判员  李 淼二〇一七年六月十六日书记员  徐方烁