江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终1550号上诉人（原审原告）：钱雪枫，男，汉族，1932年12月15日生，住南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：钱竹君，男，汉族，1964年6月22日生，住南京市。上诉人（原审原告）：钱继红，女，汉族，1966年8月25日生，住南京市秦淮区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：金辉，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴保国，男，汉族，1983年1月27日生，无业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。上诉人钱雪枫、钱竹君、钱继红与上诉人戴保国物权保护纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院(2016)苏0102民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱雪枫、钱竹君、钱继红及其共同委托诉讼代理人金辉，被上诉人戴保国及其委托诉讼代理人苏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱雪枫、钱竹君、钱继红上诉请求：撤销原审判决，依法改判；由戴保国承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、对一审认定事实基本认可，但案件定性错误，且判决给钱雪枫、钱竹君、钱继红的租金收益标准明显过低。本案系物权保护纠纷，即戴保国擅自占有、使用、收益本市××室、105室两套房屋而引发的共有人之间的侵权纠纷，并非一审法院认定的继承引发的共有房屋析产纠纷。被继承人徐如兰自2012年12月19日去世后，戴保国一户一直占有本市××室、105室两套房屋，其中103室中临街部分出租他人经营军用物品，后半部分由戴保国父亲戴宏玖自住，出租收益均由戴保国母亲夏文代为收取；105室出租他人经营餐饮。本案关联案件戴保国诉钱雪枫等人遗嘱继承一案，南京中院于2012年3月作出终审判决，确定了双方对上述两套房屋的继承份额，双方对此均无争议，但戴保国一户仍实际控制两套房屋并收益。期间，钱雪枫、钱竹君、钱继红多次与戴保国联系，主张相应权利，戴保国均置之不理，侵犯了上诉人合法权益。二、租金收益或房屋使用费标准缺乏依据且标准明显过低。本案审理中，戴保国提供了105室房屋租赁协议，该协议载明2010年11月11日至2013年11月10日止，年租金45000元。2013年11月11日至2015年11月10日止，年租金48000元、转让费30000元。关于103室房屋租赁情况，戴保国未提交书面房屋租赁合同，自认2010年12月19日至2012年6月5日由夏文收取租金26150元，2012年6月5日至2012年9月5日收取租金6000元，2012年9月6日至2013年9月6日收取租金28000元；2013年9月6日至2013年11月30日收取租金8500元；2013年11月30日至2014年7月1日收取租金21000元。一审法院以戴保国单方认可的租金作为本案租金分配的依据，违反了举证责任分配的基本原则，且明显低于房屋同地段的市场行情，显失公平。就大光路××室，戴保国主张2014年7月前年租金收入为20000至36000元不等，而2014年9月后年租金为80000元，两者差额高达44000元；大光路108号105室2015年10月前年租金为45000元，而同年10月后年租金为80000元，年租金相差35000元。就同一时间段而言，2014年9月至2015年9月期间，大光路××室（建筑面积52.34平方）年租金为80000元，而戴保国主张105室（建筑面积49.25平方）年租金收入仅为45000元，两套房屋地段相同，面积相近，年租金却相差了35000元，明显不合常理。审理中，钱雪枫、钱竹君、钱继红请求一审法院参照105室租金标准计算房屋收益，该意见未被采信。综上所述，请求二审法院依法支持钱雪枫、钱竹君、钱继红上诉请求。戴保国辩称，钱雪枫、钱竹君、钱继红上诉请求无法律依据。一、关于案件定性问题，本案应属于分家析产纠纷，案涉两套房屋均属于老人的财产，老人去世后房屋因继承而由双方按份共有，但在诉讼前未进行析产。现对方要求对房屋的租金收益进行分割，本案本质上属于分家析产纠纷，并非侵权纠纷。二、钱雪枫、钱竹君、钱继红关于租金的观点与事实不符。103室自2013年9月6日至2013年11月30日的8500元租金，是钱竹君按照之前的租金标准收取；2013年11月30日至2014年7月1日的2.1万元租金也是按之前的租金标准收取，钱竹君拿走了其中的1.5万元。钱雪枫、钱竹君、钱继红认为103室自2014年7月之前年租金从2万元到3.6万元不等，而2014年9月之后年租金为8万元，其中差额较大，该比较没有事实依据。103室一共两个房间，2014年7月之前出租的只是其中的一个房间，另外一个房间由被继承人徐如兰居住至去世；2014年9月份之后8万元对应两个房间的租金，因此该租金之间没有可比性。105室2015年10月之前年租金4.5万元，该租金是2010年签订的租赁合同所约定的标准，而8万元是2015年10月之后的租金价格，时间段也上不具有可比性。案涉房屋周边际华广场于2015年开业，在一定程度上影响了之后案涉房屋的租金价格。综上，请求二审法院依法驳回钱雪枫、钱竹君、钱继红的上诉请求。戴保国上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回上诉人原审全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由钱雪枫、钱竹君、钱继红负担。事实和理由：2010年11月4日，案外人夏文与案外人谈光友签订《房屋租赁协议》，约定：案外人谈光友租赁南京市大光路108号105室房屋使用，2010年11月11日至2013年11月10日间每年租金为45000元，2013年11月11日至2015年11月10日期间每年租金为48000元。同时约定转让费30000元，自签订之日起一次性付清。105室出租前，系夏文和戴宏玖开设饭店，出租给谈光友时，夏文、戴宏玖向房屋内设施一并转让给谈光友开饭店之用，收取的转让费30000元系夏文收取的设施转让费，与上诉人无关。原审判决认定30000元为租金收益，属事实认定错误。请求二审法院查明事实，支持戴保国的上诉请求。钱雪枫、钱竹君、钱继红辩称，诉讼期间房屋租赁费的标准，应参照侵权的相关规定加以认定。徐如兰于2010年12月19日去世后，103室的另一间未出租的房屋是由戴保国父亲居住使用，应支付使用费；涉案房屋当时处于戴保国实际管理和控制之下，自住还是出租的决定权在于戴保国，因此，在戴保国自住或者出租期间所产生的应有的收益应当归我方享有。2、现有证据未载明转让了哪些设施设备，不能当然的视为可移动设备；转让费包含了不动产在此期间的自然升值，际华广场开业后，也使得该地块商业价值上升，该3万元应作为孳息和添附升值，根据既定的比例由双方分享。3、涉案两套房产紧密相连，面积接近，租金标准应大致相同，参照侵权的规定认定应有的租金利益较为公平合理，以防止对方人为故意将租金降低。综上，请求二审法院驳回戴保国上诉请求。钱雪枫、钱竹君、钱继红向一审法院起诉请求：判决103室归钱雪枫、钱竹君、钱继红所有，自2010年12月19日起至2014年12月2日止戴保国将收取的两套房屋租金中的八分之三给付钱雪枫、钱竹君、钱继红，诉讼费由戴保国负担。案件审理中，钱雪枫、钱竹君、钱继红将诉讼请求明确为戴保国支付钱雪枫、钱竹君、钱继红自2010年12月19日起至2016年3月30日止收取的103室、105室房屋租金损失83000元。一审法院认定事实：原位于南京市××区尚书××号81平方米房屋系戴传海、徐如兰夫妻共同财产，产权登记在戴传海名下。戴云香系戴传海、徐如兰女儿，戴宏玖系戴传海、徐如兰养子。钱雪枫系戴云香之夫，钱竹君、钱继红系戴云香子女。戴保国系戴宏玖儿子。戴传海、徐如兰夫妇去世后，钱雪枫、钱竹君、钱继红、戴保国为房屋继承纠纷一案经一审、二审法院审理，判决确定“南京市房屋拆迁公司就南京尚书巷2-1号拆迁安置补偿协议中南京市大光路××室、105室81平方米项下对应的权利，由戴保国继承八分之五，钱雪枫、钱竹君、钱继红各继承八分之一。”钱雪枫、钱竹君、钱继红于2013年4月23日向南京市秦淮区人民法院起诉，要求确定103室房屋归其所有和分割自2012年12月19日起两套房屋产生的租金收益。秦淮区法院受理后，以钱继红系其工作人员为由请求南京市中级人民法院指定管辖，该院依法指定一审法院作为第一审民事案件受理。一审法院经审理认为，生效判决中仅确定103室和105室106.23平方米中的81平方米的权利归属，且81平方米的指向未明确；103室和105室二套房屋未经测绘，亦未领取房屋所有权证，其中剩余25.23平方米的面积涉及到案外人的利益，钱雪枫、钱竹君、钱继红主张对两套房屋折价归并，理由不充分；钱雪枫、钱竹君、钱继红请求分割租金收益，但2014年9月12日前房屋租赁协议均由夏文与承租人签署和收取大部分租金；之后钱继红收取103室房屋半年租金40000元，钱雪枫、钱竹君、钱继红共收取两套房屋中63500元租金；夏文收取的租金发生在戴保国服刑期间，钱雪枫、钱竹君、钱继红主张戴保国给付，缺乏事实和法律依据；对于夏文、戴宏玖请求以第三人身份参与诉讼，要求判决103室、105室房屋中的25.23平方米项下权利归其所有，因属非必要合并之诉，其可以另案主张。综上，一审法院于2015年1月3日判决驳回钱雪枫、钱竹君、钱继红的诉讼请求。钱雪枫、钱竹君、钱继红不服，提出上诉。案件在二审审理期间，钱雪枫、钱竹君、钱继红、戴保国之间继承案件的生效判决经再审被撤销，改判位于大光路××室房屋权利归戴保国所有；105室房屋权利归钱雪枫、钱竹君、钱继红所有，钱雪枫、钱竹君、钱继红各享有三分之一权利；钱雪枫、钱竹君、钱继红分别支付戴保国房屋面积补差款107783.33元。因为本案原判决所依据的生效判决被撤销，导致原判决认定事实不清被发回重审。重审庭审中，钱雪枫、钱竹君、钱继红、戴保国一致同意从继承开始计算两套房屋租金，并按照钱雪枫、钱竹君、钱继红八分之三、戴保国八分之五的比例进行分配。钱雪枫、钱竹君、钱继红将诉讼请求明确为，戴保国支付钱雪枫、钱竹君、钱继红自2010年12月19日起至2016年3月30日止收取的103室、105室房屋租金83000元。钱雪枫、钱竹君、钱继红计算公式如下：1、2011年1月至2014年8月，105室房屋总租金收益为45000元×3年＋30000元＋48000元×8个月﹦197000元，103室参照105室收入则此间租金收入、为197000元×2倍﹦394000元，戴保国应当支付钱雪枫、钱竹君、钱继红490000×3/8﹦147750元；2、2014年9月至2015年9月期间，103室租金80000元＋85000元﹦165000元，105室参照103室收入为165000元×2倍﹦330000元，钱雪枫、钱竹君、钱继红应得330000元×3/8﹦123750元，钱雪枫、钱竹君、钱继红实际收取租金165000元，应支付戴保国165000元－1237500元﹦41250元；3、戴保国曾支付钱雪枫、钱竹君、钱继红租金8500元＋15000元﹦23500元；4、综上，戴保国应当支付钱雪枫、钱竹君、钱继红147750元－41250元－23500元﹦83000元。钱雪枫、钱竹君、钱继红认为，戴保国提供的租金价格明显低于市场价，要求进行评估；钱雪枫、钱竹君、钱继红还认为，也可参照两套房屋中租金高的那套计算，分割租金。本案系侵权纠纷，而非物权保护纠纷。戴保国陈述，本案所涉房屋系戴保国及其父母和被继承人共同拆迁分配所得，其中被继承人只有81平方米产权，剩余部分归钱雪枫、钱竹君、钱继红一家所有。本案系析产纠纷，再审判决是错误的，不应当作为本案审理依据。拆迁分得的103室和105室中，105室在出租前由其父亲用于经营饭店，103室其中一间由徐如兰居住至去世。租金中有30000元系其父亲转让饭店时的设备款，不得用于租金分割。戴保国认可至2016年3月二套房屋共收取租金474232元（不包括转让款30000元），其中钱雪枫、钱竹君、钱继红收取150722元，之后至2016年9月11日钱雪枫、钱竹君、钱继红收取租金37778元，戴保国于2016年3月31日至5月9日收取8890元。根据八分之三的比例计算，钱雪枫、钱竹君、钱继红应再给付戴保国1773元。经质证，钱雪枫、钱竹君、钱继红对戴保国提交的租金证据不予认可，但未提供反证，后因希望调解解决双方纠纷，撤回对租金的评估申请。本案经一审法院调解，终因双方各执己见，致调解未能达成协议。以上事实有一审法院庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案系继承引发的共有房屋析产纠纷，而非钱雪枫、钱竹君、钱继红主张的侵权纠纷，且双方的房屋继承份额已经南京市中级人民法院再审后终审判决确定，即：位于本市××室房屋由戴保国所有，105室房屋由钱雪枫、钱竹君、钱继红所有，钱雪枫、钱竹君、钱继红各享有三分之一权利。本案对于房屋出租期间的租金受益应依照生效判决确定的钱雪枫、钱竹君、钱继红、戴保国继承份额进行分配。钱雪枫、钱竹君、钱继红、戴保国一致同意自2010年12月19日起至2016年3月30日止，按照八分之三和八分之五的比例分配租金，一审法院采纳，但因钱雪枫、钱竹君、钱继红仅有陈述，未提供证据证明租金数额，其要求参照两套房屋中高租金价格计算租金标准，虽有合理因素，但因事实根据和法律依据均不充分，一审法院不予采纳。戴保国认可共收取租金474232元，可作为本案租金分配的依据，在扣除钱雪枫、钱竹君、钱继红已分得150722元后，余款中钱雪枫、钱竹君、钱继红还应分得八分之三。戴保国主张租金中30000元系其父亲转让饭店时的设备款，未提供证据证明，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条之规定，判决：一、戴保国于判决生效后十日内一次性分别给付钱雪枫、钱竹君、钱继红位于南京市××××室房屋租金3159元，共计9477元（1、戴保国应支付钱雪枫、钱竹君、钱继红租金：总租金474232元×37.5%﹦177837元－钱雪枫、钱竹君、钱继红实收租金150722元＋转让款30000元×37.5%﹦27115元＋11250元﹦38365元，2、钱雪枫、钱竹君、钱继红应返还戴保国租金：2016年3月31日后钱雪枫、钱竹君、钱继红实收103室租金37778元－戴保国实收105室租金8890元﹦28888元，1－2﹦9477元）；二、驳回钱雪枫、钱竹君、钱继红其他诉讼请求。一审案件受理费4275元，由钱雪枫、钱竹君、钱继红负担1603元，戴保国负担2672元。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。戴保国提交了证人证言及照片一份，以证明3万元确为设备转让费。钱雪枫、钱竹君、钱继红称该证据并非二审新证据，且设备转让并无交接清单，故对于证言不予认可。因证人未接受双方当事人质证，本院对其证词的证明效力不予认定。钱雪枫、钱竹君、钱继红于二审中陈述其诉讼请求应为要求戴保国支付自2010年12月19日起至2016年3月30日止的103室、105室房屋租金损失83000元。各方当事人对于一审判决认定的、双方实际收取的租金数额及计算本身均无异议，对一审判决租金实际计算至2016年9月11日亦均无异议。二审中，本院向涉案房屋同地段三家中介机构就其租赁价格进行询价，中介机构称涉案房屋今年租赁价格为8000至8500元左右，年涨幅约为10%，2012年月租金约为5000元左右；如连家店仅出租门面房间，租金则要视出租面积而定，无统一标准。钱雪枫、钱竹君、钱继红对上述调查笔录的真实性、合法性、关联性予以认可，认为符合市场价格；戴保国对调查笔录形式上的真实性、合法性予以确认，但认为2015年之前租金年涨幅不足10%。双方均认可，如以2017年月租金8000元逐年递减10%来计算，则2011年－2014年月租金分别应为4252元，4724元、5249元、5832元。钱雪枫、钱竹君、钱继红陈述，如将涉案105室房屋出租时收取的3万元转让费作为租金收益平摊至5年，则2011年时涉案房屋租金与法院询价结果完全一致；同期的103室租金则远低于这一价格。戴保国称，其出租涉案105室房屋用作开饭店，承租人为收回成本计，租期定为5年。涉案103室房屋2010年租金虽为1500元，但当时租赁的不是一套房屋，而是临街的门面房间；后间在徐如兰老人去世后由戴保国之父戴宏玖居住，因此其租金与完整的一套房子出租不能比较。本院认为，钱雪枫、钱竹君、钱继红与戴保国就大光路108号103、105室的继承问题发生纠纷，并要求分割房屋及租金收益，经本院再审后确认大光路××室房屋权利归戴保国所有，105室房屋权利归钱雪枫、钱竹君、钱继红所有。本案系由双方当事人继承的共有房屋析产纠纷引起，戴保国作为继承人之一对尚未析产的房屋进行出租，该行为属于管理行为，并非对钱雪枫、钱竹君、钱继红权益的侵犯；但对于戴保国出租房屋所得收益，应根据各方当事人享有的权益比例进行分配。现双方当事人均同意从继承之日开始计算两套房屋租金，并按照八分之三与八分之五的比例进行分配，故一审法院对戴保国已收取的租金根据上述比例进行分配，并无不当。钱雪枫、钱竹君、钱继红上诉称两套房屋租金不合理、可能被人为降低。对此本院认为，戴保国就签署五年期租赁协议作出合理解释，经一审法院调查，承租人亦认可租金数额；因此，该租赁协议约定租金的真实性应予认定。结合本院询价、双方当事人确认的2011年至2014年涉案105室房屋市场租赁价格、涉案105室租金及转让费收益，经计算可得涉案105室租金在2011年、2012年与同地段同类型房屋市场租金基本持平，在2013、2014年亦未低于市场租赁价格的70%。据此，涉案105室房屋租金并不存在明显不合理的、损害钱雪枫、钱竹君、钱继红利益的情形。涉案103室房屋租金虽较105室为低，但因其出租面积仅为临街店面房间，并不包括后间房屋，故亦属合理。钱雪枫、钱竹君、钱继红还认为戴保国之父居住在103室的后半间房屋，其亦应支付占有使用费，但涉案房屋于析产前处于共有状态，戴保国家人对103室部分房间进行占有、使用，并不构成对钱雪枫、钱竹君、钱继红权益的侵犯。综上，钱雪枫、钱竹君、钱继红认为应参照侵权标准对涉案两房屋租金进行评估并计算损失，或参照105室租金标准评估103室租金损失，并不具有充分事实与法律依据；对于其上诉请求，本院不予采纳。戴保国上诉称，大光路108号105室房屋《房屋租赁协议》中约定的3万元系包括桌椅在内的设备转让费，不应计算入租金收益。本院认为，该协议并未明确约定转让的物品，其于二审中提交的书面证言亦不能得到采信；综合本案情况，该转让费仍属于让渡房屋使用权而取得的收益，一审法院将其计算入租金收益并予以分配，并无不当。对其上诉请求，本院不予采纳。综上，钱雪枫、钱竹君、钱继红与戴保国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4275元，由钱雪枫、钱竹君、钱继红负担3000元，戴保国负担1275元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年六月十二日书记员  戴 苗