湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初2506号原告:邓仁莎，女，1957年12月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人:钟双训、田中林，湖北邦理律师事务所律师。被告:付倩，女，1974年12月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告邓仁莎与被告付倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告邓仁莎的委托诉讼代理人钟双训、田中林，被告付倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓仁莎向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，并向原告返还其非法占用的原告位于武汉市武昌区北环路6号楼1楼2房的房屋;2、判令被告自2017年1月1日起按照每月6,000元的标准向原告支付房屋占有使用费(2017年1月1日至2017年3月1日期间房屋占有使用费为12,000元)，房屋占有使用费计算至被告停止侵害向原告返还房屋之日止，并由被告承担其非法占用房屋期间的水电费用;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2014年底口头达成房屋租赁协议，约定原告将其位于武昌区水果湖北环路6号1楼2房的房屋出租给被告作为服装销售经营使用，并约定每月租金为6,000元，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次租金。根据《合同法》的规定，原、被告之间属于不定期房屋租赁关系。原告于2016年12月26日委托律师向被告发出律师函要求解除与被告的不定期房屋租赁关系，并给予了被告30日的合理腾退时间。2016年12月27日，被告收到原告律师函，在腾退期限届满后，经原告多次催促，被告仍继续无理侵占该诉争房屋。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告付倩辩称，我现在就是质疑原告是否有权利出租房屋，原告多次找到被告，当时是原告和前租户有纠纷，我基于出租户主要求我才给了前租户7万元，我也要求原告签合同但是原告没有我签合同，我现在要求请求确认原告的身份，我不能腾退房屋。原告没有告知其真实身份，不知道房东是谁，我觉得需要房东出来证实，我对前租户的补偿事宜，原告完全知情的。原告要求被告搬迁，原告必须补偿被告装修损失，虽然我跟原告是口头协议但是也是有法律效力的，原告不诚信的行为应负法律责任，我的占用房屋是事实我进行赔偿，但是原告必须对我进行赔偿。原告邓仁莎围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告身份证复印件、被告身份信息、房屋所有权证复印件、公证书、房屋租赁合同、授权书、律师函、EMS快递单、快递查询记录、存款金融交易明细。被告付倩提交了杨平出具的暂租协议、杨平与程伟出具的装修补偿金收条、邓仁莎出具的租金定金收条、《房屋租赁合同》、付倩与原告儿子的微信对话截屏、林楚娟的证人证言、李静雯的证人证言、郑纪的证人证言、袁泉的证人证言、马玉华的证人证言、程伟关于装修补偿的记录。邓仁莎认为付倩提交的暂租协议、装修补偿金收条系与案外人签订，与本案无关，真实性不予认可。暂租协议、装修补偿金收条均系原件，有出具人签字，基于对诚信交易者的信任，邓仁莎未提交反证，本院对暂租协议、装修补偿金收条的真实性予以认可。邓仁莎认为《房屋租赁合同》无签章，真实性不予认可，本院予以支持。其他证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄建平自其母瞿琳处继承武昌区北环路6号楼1楼2房房屋一套，并于2002年7月5日由武汉市武昌区公证处进行了公证。2011年12月20日，黄建平（甲方、出租方）与邓仁莎（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于水果湖北环路6号102号两间房出租给乙方使用。一、租房从2012年1月1日起至2018年12月1日止……三、约定事项……3、乙方有管理该房并当二房东（转租合租）的权力。黄建平、邓仁莎均在合同末页签章处签字并捺印。2016年10月，黄建平向邓仁莎出具《授权书》，载明“武汉市武昌区水果湖北环路6号102室房，现已租邓仁莎（），租期内全权授权邓仁莎经营管理，并能当二房东管理”。2014年底，邓仁莎与付倩达成口头房屋租赁协议，约定将武汉市武昌区水果湖北环路6号102室房屋出租给付倩经营使用，自2014年底起至2016年1月1日止月租金5,000元，自2016年1月1日起月租金6,000元，房租半年一付，先付后用。2014年12月5日，邓仁莎向付倩出具了《收条》，载明“今收到付倩租水果湖北环路6号202两间房的租金定金壹万元整。”2014年12月5日，武昌区水果湖北环路6号102室房屋当时的承租人杨平向付倩出具了暂租协议，载明“因水果湖北环路6号602门面已转到付倩名下，杨平暂租该门面到12月31日期满搬迁。”并出具了收条，载明“今收到水果湖北环路6号602门面装修补偿金柒万元整”。达成口头约定后，邓仁莎向付倩交付了房屋，付倩依约向邓仁莎支付租金。直至2016年，付倩于2016年1月3日、2016年7月5日向邓仁莎转账支付房租36,000元。2016年12月26日，邓仁莎委托湖北邦理律师事务所向付倩发出律师函，告知其邓仁莎决定解除与其不定期房屋租赁合同，请付倩在收到该函30日内将租赁的，武昌区水果湖北环路6号102室房屋内所涉物资、设备等搬迁腾退完毕，并与邓仁莎办理书面房屋解除及移交确认手续。2016年12月27日付倩签收了该律师函。付倩与邓仁莎及其子通过微信沟通了房屋租赁事宜，但未达成一致意见。本院认为，邓仁莎与付倩虽未订立书面的房屋租赁合同，但口头就房屋租赁达成了协议，邓仁莎向付倩交付了租赁房屋，并由付倩占有使用至今，付倩自2014年底至2016年持续依约向邓仁莎支付租金，双方的房屋租赁合同已成立且生效，双方对此事实均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，邓仁莎与付倩之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，可以随时解除。邓仁莎已于2016年12月27日委托律师以律师函的形式通知付倩解除合同，并给予了合理期限，依法履行了出租人的通知义务，故邓仁莎主张合同已经解除，请求付倩返还房屋于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题。2017年1月26日，即2016年12月27日付倩收到律师函20日之后，邓仁莎与付倩间的房屋租赁合同已经解除。付倩继续占有使用涉案房屋，应当向邓仁莎支付占有使用费。邓仁莎主张占有使用费自2017年1月1日起计算，但合同解除之日为2017年1月26日，故房屋占有使用费应当自2017年1月26日起计算至房屋实际腾退之日止。邓仁莎主张使用费按照月租金6,000元的标准计算，本院予以支持。邓仁莎还主张付倩占有使用房屋期间的水电费用，但未向本院提交相关证据，本院不予支持。付倩辩称邓仁莎非涉案房屋所有权人，要求房屋所有权人出庭核实。邓仁莎基于与房屋所有权人黄建平的《房屋租赁合同》及黄建平授权经营管理的《授权书》占有使用并经其同意转租涉案房屋，且本案房屋租赁合同租期在上述《房屋租赁合同》租期内，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”之规定，邓仁莎的转租行为合法有效，对付倩的答辩意见不予支持。付倩还主张其支付了前承租人杨平7万元装修补偿金，邓仁莎要求其腾退应当补偿其相应的装修补偿金。首先，付倩基于其真实意思表示，支付给杨平7万元门面装修补偿金系其与杨平之间的正常市场行为。不论邓仁莎对上述装修补偿金是否知情，在邓仁莎与付倩之间的房屋租赁合同中都未就上述装修补偿金进行约定，故付倩主张邓仁莎补偿其相应的装修补偿金没有事实依据。其次，根据合同相对性原则，付倩支付给杨平7万元装修补偿金与付倩、邓仁莎之间的租赁合同属于不同的法律关系，付倩主张邓仁莎补偿其相应的装修补偿金没有法律依据。最后，付倩未就其7万元装修补偿金的主张提起反诉。综上，本院对付倩7万元装修补偿金的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告付倩于本判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区北环路6号楼1楼2房房屋返还给原告邓仁莎；二、被告付倩于本判决生效之日起十日内向原告邓仁莎支付房屋占有使用费（自2017年1月26日起，按照每月6,000元的标准，至房屋实际腾退之日止）；三、驳回原告邓仁莎的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告付倩负担（此款原告已垫付，由被告与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  金 勇二〇一七年六月二十七日法官助理  贾心曌书 记 员  王 莉