安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初1158号原告：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：徐绪恩，该公司经理。委托诉讼代理人：张忠国，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。被告：宋冰，男，1972年6月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锋，安徽皖和律师事务所律师。原告安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称新长江物业）与被告宋冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新长江物业的委托诉讼代理人陈浩、被告宋冰的委托诉讼代理人吴锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告新长江物业诉称：2007年11月30日，建设单位合肥天海置业有限公司与安徽新长江物业服务有限责任公司签订《合肥滨湖明珠小区前期物业服务合同》，2011年10月31日，双方又进行了续签，合同均约定由原告为合肥天海置业有限公司开发的滨湖明珠小区提供物业服务。截止2016年12月31日，一直由原告为滨湖明珠小区提供物业服务。被告为滨湖明珠小区××××室业主。2008年12月7日，被告与原告签订了《滨湖明珠前期物业服务协议》，并办理了入伙手续，入住滨湖明珠小区。原告已按约为滨湖明珠小区提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业费。《前期物业服务合同》及《滨湖明珠前期物业服务协议》约定：高层住宅物业服务费1.05元/月（不包括电梯、水泵等运行实际使用的电费），物业服务费半年交纳一次，业主应提前10日预交每季度的物业费，超过5日的，视为逾期交纳，每逾期一日，应缴欠费金额的千分之二的违约金。2013年1月1日，政府相关部门将高层住宅物业管理费收费标准调整为1.25元/月/平方米。但被告自2010年4月1日至2016年12月31日未能按约支付物业服务费用及耗能费，拖欠物业费多达12696.3元。经原告多次催要，被告均不予理睬。为依法维护原告的合法权益，特诉至法院。请求依法判令：一、被告支付原告物业费12696.3元及违约金4046元（2011年1月1日起按月利率1%暂计算至2016年12月31日，以后延续计算至实际付清全部款项之日止）；二、本案诉讼费用由被告负担。被告宋冰辩称：1、原告未履行合同服务的义务，无权要求支付物业费，业主拒绝缴纳物业费，合理合法，物业合同属于双务合同，根据合同相对性原则，原告作为一级资质，只有履行合同约定的服务义务，才有权要求被告依约履行付费，由于原告没有完全履行合同约定的义务，在履行合同中存在严重瑕疵，业主以合同法等相关规定拒交物业费是对物业服务进行的抗辩；2、业主是否应该承担违约金，原告应该提供被告未缴纳物业费对其造成损失的相关证据，否则将承担举证不能的法律责任。因为该前期物业服务协议约定的违约金是无效的，该合同是原告提供的格式合同，其中约定的滞纳金条款，由于原告没有履行说明义务且不对等，根据合同法相关规定，原告提供的格式条款，加重被告责任，排除了对方的主要权利，该条款无效，其责任由原告承担。如2010年4月1日-2012年12月31日物业违约金868元，实际物业费是1026元，法院应驳回原告有关滞纳金的请求，由于原告违约在先造成业主拒交物业费是行使正当的抗辩权利；3、对2015年4月前发生的物业费已经超过诉讼时效，原告没有书面催收向被告提出或公告过，仅仅是2016年9月发的律师函，且被告也没有收到。对已经超过诉讼时效的民事请求，不应得到支持。经审理查明：新长江物业系合肥市滨湖明珠小区物业服务企业，宋冰系滨湖明珠小区××××室业主（房屋面积127.62平方米）。2008年12月7日，新长江物业与宋冰就滨湖明珠小区××××室签订滨湖明珠前期物业服务协议一份，协议约定：新长江物业按照本协议的约定，提供相应的服务，并接受宋冰的监督，宋冰依据本协议的约定按时向新长江物业足额缴纳物业服务费用，有偿服务费用，公摊水电费等费用。物业服务费每月每平方1.05元。后合肥市包河区物价局又核准自2013年1月份起，物业服务费为每月每平方1.25元。宋冰自2010年4月份起便未再缴纳物业费，新长江物业现诉讼来院，请求判如所请。另，协议还约定了，如宋冰未能按时足额缴纳物业费，新长江物业有权要求宋冰补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。另查明，2016年9月30日，新长江物业向宋冰邮发律师函，主张权利。2016年12月31日，新长江物业退出案渉小区的物业服务管理。以上事实，有原、被告提供的证据和当事人陈述在卷佐证。本院认为：原被告签订的《滨湖明珠前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。本案中，双方争议的焦点由两点，一是新长江物业主张的物业费的起算时间问题。审理中，宋冰对新长江物业主张的物业费已超过诉讼时效，提出了抗辩。现新长江物业仅提供了2016年9月30日的律师催款函来证明自己主张权利的事实。但就2014年9月30日之前的物业费是否已向宋冰主张过的事实，没有提供相关证据加以证明，根据相关法律规定，新长江物业对已超过诉讼时效部分的物业费，已经丧失胜诉权，故本院依法从2014年9月30日起支持新长江物业的物业费至2016年12月31日止，合计27个月的物业费4307元（1.25元/月/每平方×127.62平方×27个月）。关于新长江物业主张的耗能费617元，因依据不足，依法不予支持；二是新长江物业主张的违约金能否获得支持的问题。鉴于本院在审理案渉小区其他物业服务合同纠纷案件中当事人提供该小区失火，业主发现消防栓没有水而进行维权的事实，证明新长江物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院对新长江物业主张违约金的诉请不予支持。据此，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋冰于本判决生效后十日内向原告安徽新长江物业服务有限责任公司支付2014年9月30日至2016年12月31日期间的物业服务费4307元；二、驳回原告安徽新长江物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告安徽新长江物业服务有限责任公司负担170元，被告宋冰负担50元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王富华人民陪审员  刘槐槐二〇一七年六月十二日书 记 员  夏晓雨附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。