云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2931民初158号原告：剑川县腾龙物业管理有限公司。住所：剑川县金华镇腾龙小区南苑4幢2单元601室。统一社会信用代码：9153293106155757H。法定代表人：杨彦举，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静，男，1981年5月13日出生，白族，云南省剑川县人，物业经理，住剑川县。代理权限：特别授权代理。被告：杨鹏，男，1977年5月8日出生，白族，高中文化，云南省大理市人，农民，现住剑川县。原告剑川县腾龙物业管理有限公司与被告杨鹏物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈静、被告杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费8311.20元；2、判令被告按照同期银行贷款利息支付延期利息2274.00元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：剑川县腾龙小区南苑竣工后，剑川县剑宇房地产开发有限公司与原告签订了《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》，明确确定由我公司履行小区前期物业管理业务，享有相对权利。被告购买的A-58号商铺，面积为128.26㎡，一直由我公司提供物业管理服务，但被告搬入至今从未与我公司联系，拖欠物业服务费已达8311.20元，我公司多次向其催收，被告仍拖欠不交。故提起诉讼,请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，首先公司成立后，没有通知到业主。公司成立后没有提供很多东西，很多设施不健全，对于我们商铺的这幢一直处于脱管的状态，所以我们不应该交相应费用。物业公司和剑宇公司交接时，在很长时间段里，我们水电费都无法交，没有享受物业管理应该尽的责任，应驳回原告的诉讼请求。原告就其主张提供了下列证据：一、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证、物业公司从业资质证书复印件各1份，以证明原告诉讼主体资格和物业从业资质；二、剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”前期物业服务合同书复印件2份，以证明2014年3月29日原告与剑川县剑宇房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，合同约定原告管理的范围，该范围包括由剑川县剑宇房地产开发有限公司开发的全部商铺，即包括被告所购买的商铺；因业主方未选出业主委员会，故物业服务合同继续履行，并于2016年7月7日原告与剑川县剑宇房地产开发有限公司再次签订前期物业服务合同以及合同对物业费、二次加压、生活垃圾清运费、电梯维护费等进行了约定；三、购房合同复印件1份，以证明被告所购买的商铺属剑川县剑宇房地产开发有限公司开发，在前期物业管理合同中属原告负责的物业服务范围；四、律师函存档、律师函寄送凭证复印件各1份，以证明原告为收取物业服务费，特委托律师事务所进行催告，并向被告送达了律师函；五、来电来访记录、保安巡察记录复印件各1份，以证明原告为被告商铺提供服务。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三、四以及五中的来电来访记录无意见，对保安巡察记录有异议，认为自己没有遇到过，故不予认可。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为：原告提供的证据一、二、三、四、五其来源合法、具有客观性、与本案相关联，故予以确认。根据当事人当庭陈述的一致以及证据证明的案件事实：被告系剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”A-58号商铺所有人，其A-58号商铺建筑面积为128.26㎡，其所购商铺开发商为剑川县剑宇房地产有限公司，并于2014年8月14日通过竣工验收，剑川县剑宇房地产有限公司通知可办理交房手续，办理好交房手续后30日内，完成商铺门头改造。2014年3月29日原告与涉案商铺的开发商剑川县剑宇房地产有限公司签订了《剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”前期物业服务合同书》，合同约定由原告对剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”提供前期物业管理服务，商铺的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.80元收取，合同期限自2014年3月29日至2015年3月28日止，在合同期内，业主委员会成立，与业主委员会签订新的物业服务合同，本合同终止，如合同到期后，业主委员会未成立，原告方无异议，本合同按一年期自动延续，直至业主委员会成立后与原告方或新的物业服务企业签订新的合同，本合同自然终止。合同到期后，因剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”至今未成立业主委员会，开发商剑川县剑宇房地产有限公司与原告于2016年7月7日签订了《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》，并约定由原告继续对剑川县腾龙民族商贸城“腾龙南苑”提供前期物业管理服务，商铺的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.38元收取，合同期限自2016年6月18日至2017年6月17日止，2017年原告向被告寄送催交物业服务费的律师函，但被告仍未交纳物业服务费。现原告以被告自接房起拖欠物业服务费，经催收均未交纳为由诉至本院，庭审后，经本院在中进行调解，但原、被告双方意见分歧，调解达不成协议。本院认为，原告与被告间虽未签订前期物业服务合同，本案中，剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑业主未成立业主委员会，故开发商剑川县剑宇房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。《前期物业服务合同》除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范、调整。被告系涉案商铺的业主，原告与开发商剑川县剑宇房地产有限公司签订的《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》对被告在内的剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑业主均具有约束力。被告接受了原告的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费，其未缴纳物业费的行为属违约，应承担责任，故原告要求被告交纳物业费的诉请应予支持。关于物业费交纳标准，依原告与开发商剑川县剑宇房地产有限公司签订的《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》约定，从2014年3月29日至2016年6月17日止，物业费交费标准为按建筑面积每月每平方米1.80元，从2016年6月18日至起诉之日2017年4月10日止，物业费交费标准为按建筑面积每月每平方米1.38元；因原、被告双方均未提供证据证实被告接房时间，故依据开发商剑川县剑宇房地产有限公司2014年8月15办理接房手续的通知，确定被告接收“腾龙南苑”A-58号商铺时间为2014年10月份，其商铺建筑面积为128.26㎡，被告应缴纳2014年10月份至2016年5月份物业费并按建筑面积每月每平方米1.80元，因庭审中，原告承认2015年7月至10月将腾龙南苑物业交与开发商剑川县剑宇房地产有限公司管理，故扣减此段物业费，应交物业费人民币3693.89元，2016年6月份至2017年4月份物业费，按建筑面积每月每平方米1.38元，应交物业费人民币1946.99元，故被告应缴纳2015年1月至2017年4月物业费合计人民币5640.88元（已扣除2015年7月至10月物业费）。原告要求被告按照同期银行贷款利息支付延期利息的诉讼请求，不符合合同约定，故对该项请求不予支持。被告的辩称理由，无证据证实，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨鹏于本判决生效之日起十日内支付原告剑川县腾龙物业管理有限公司自2014年10月至2017年4月（2015年7月至10月物业费已扣除）物业费人民币5640.88元；二、驳回原告剑川县腾龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32.32元（已减半收取）,由原告剑川县腾龙物业管理有限公司负担12.32元，被告杨鹏负担20.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  杨建彪二〇一七年六月二十八日书记员  马续祖