上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3151号原告上海建德企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人周志成。委托代理人邹华恩、姜旭，上海通孚律师事务所律师。被告上海建玮物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人葛克申。委托代理人马志樑、陈经牧。原告上海建德企业(集团)有限公司与被告上海建玮物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海建德企业(集团)有限公司的委托代理人邹华恩、姜旭，被告上海建玮物业管理有限公司的委托代理人曹聪、陈经牧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海建德企业(集团)有限公司诉称，原告系本市普陀区同普路1501弄牡丹苑住宅小区(以下称牡丹苑)和同普路1680弄玫瑰苑住宅小区(以下称玫瑰苑)的开发商，并拥有前述两个小区200余个车位的所有权。被告系小区的物业管理单位，管理小区车位至今。由于被告拒不披露车位出租信息，长期拖欠原告应得租金收益达481050元未付，原告诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付2014年1月至2014年9月的车位租赁费人民币481050元(以下币种均为人民币)；2、被告向原告支付车位租赁费利息损失9751.21元及自起诉之日至被告实际支付之日止的利息损失(本金按481050元计，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；3、被告向原告书面披露所有车位租赁信息(包括但不限于承租人、租赁期限)；4、被告承担诉讼费用。被告上海建玮物业管理有限公司辩称，原告主张车位单价按300元计算，被告不同意。被告认为应按单价250元计价。如果按300元计价，也应当按按照(2013)普民四(民)初字第23号判决中所确定的标准计算，即双方就牡丹苑按75%和25%分成、就玫瑰苑按各50%分成计算后，再打九折。因为在车位出售过程中，被告要做大量腾挪车位的工作及牺牲部分停车费等的让步。关于利息，被告不予承担。因为根据历年的操作方式，被告会将一年的账目、收款情况等快递给原告，原告认可后开具发票，然后被告就根据发票付款。然而在2015年，原告拒收被告的快递，导致被告无法付款。经审理查明，已经生效的(2013)普民四(民)初字第23号民事判决书载明：原告系涉讼牡丹苑、玫瑰苑小区车位权利人。2003年4月9日，上海建德企业发展有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告对上海建德企业发展有限公司开发的牡丹苑小区进行前期物业管理服务，委托管理期限为2003年6月1日至业主委员会成立之日止。车位管理费按照物价局核准由被告向车位使用人收取。之后，上海建德企业发展有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告对上海建德企业发展有限公司开发的玫瑰苑小区进行前期物业管理服务，委托管理期限为2005年1月1日至业主委员会成立之日止，未出售的车位停车费为300元/月/车位，以物价局批文为准，双方按各50%分成。2006年2月15日，上海市工商行政管理局向上海建德企业发展有限公司发出《企业名称变更预先核准通知书》，告知其申请变更的企业名称预先核准为“上海建德企业(集团)有限公司”即原告。后原告(甲方)、被告(乙方)以及案外人上海长怡物业管理有限公司(丙方)就牡丹苑、玫瑰苑两小区的地下车库管理费与停车费结算事宜签订《协议书》，协议期限自2008年5月1日至2009年12月31日止，约定甲方授权丙方代为行使本协议项下的权利和义务，乙、丙方同意今后由乙方与丙方对上述两地下车库管理费和租赁费用进行结算。自2008年5月1日起，甲方应支付乙方的车库管理费由丙方支付，乙方应支付甲方的车库租赁费也由丙方收取，并按如下方法结算：1、玫瑰苑车库：车库租赁费按该小区前期物业管理合同约定来实施，即在小区业委会成立之前每车位每月租赁费为300元，甲、乙双方各得150元(现由乙、丙方各得150元)。每车位每月租赁费低于300元的须经乙、丙双方签字确认方可实施，乙、丙双方按实收租赁费各得50%。2、牡丹苑车库：车位租赁费乙方应按每车位每月不低于200元收取。乙方将收取的车位租赁费支付给丙方，丙方按收取的车位租赁费的25%支付给乙方车位管理费。2010年8月25日，上海市普陀区建德花园牡丹苑业主大会(甲方)与被告(乙方)签订《物业服务合同》，约定停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按每月300元/车位的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按75元/车位的标准提取停车管理服务费。2010年12月30日，原告向被告发出《关于玫瑰苑、牡丹苑地下停车库停车收费的函》，称“玫瑰苑、牡丹苑两地下停车库未出售车位系我司产权，现委托贵司管理，原标准为每车位每月300元收取停车费，但目前有些车位按每车位每月200元收取。现上述两地下车库停车位比较紧张，我司特与贵司协商，从2011年1月1日起全部车位均恢复至每车位每月300元收取。”2012年2月20日，原告向被告发出《关于催讨地下车库停车费等费用的函》，认为被告自2011年1月1日起未向原告支付任何停车费，要求被告于2012年3月1日前结算完毕。2012年5月18日，上海市普陀区建德花园玫瑰苑业主大会、业主委员会备案成立。2012年5月，原告提起(2012)普民四(民)初字第864号诉讼，要求解除原告关于牡丹苑、玫瑰苑小区地下车库对被告的委托服务关系，被告支付相关车位租赁费及利息。该案以原告撤诉而结案。之后，原告以被告未向其支付自2011年1月1日至2012年11月30日的车位租赁费为由，将被告诉至本院，请求判决被告支付2011年1月至2012年11月的车位租赁费XXXXXXX元及相应利息。庭审中，原告称两个小区都是满车位运行，且均应按300元/月/车位的标准收费并分成，被告对此不认可。此外，原告认为牡丹苑应按原告得75%，被告得25%的比例分成，而玫瑰苑，其中2011年1月-2012年5月18日应按原、被告各50%的比例分成，2012年5月19日至2012年11月30日应按原告得75%，被告得25%的比例分成。被告对于牡丹苑的分成比例无异议，认为玫瑰苑应全部按原、被告各50%的比例分成。庭审中，原告自愿降低诉请，同意应得的车位租赁费按照90%计算，但仅限于诉请的自2011年1月1日至2012年11月30日止的车位租赁费。本院认为，被告作为原告开发的牡丹苑、玫瑰苑的物业管理企业，应依据物业管理合同的约定履行职责。根据约定，被告应将收取的车位租赁费按照一定的分成比例支付原告。有关车位租赁费的收取标准及原、被告分成比例，应当按照有约定从约定，无约定按法定，无法定按惯例之原则。关于牡丹苑车位租赁费的收费标准。原告认为均应按照300元/月/车位收取，被告认为应按照200元/月/车位收取。根据庭审查明的事实，在原、被告对于2010年的车位租赁费结算中，牡丹苑均按照200元/月/车位的标准进行结算，原告对此表示认可并开具发票，故虽然原告2010年12月30日发函希望提高收取标准至300元/月/车位，但双方并未进一步达成一致，原告亦未提供证据证明被告按照300元/月/车位向业主收取车位租赁费，故本院认为，牡丹苑的车位租赁费收费标准以200元/月/车位为宜。关于分成比例。原、被告对于按原告得75%，被告得25%的比例进行分成无异议，本院予以确认。关于玫瑰苑的车位租赁费收费标准。原告认为均应按照300元/月/车位收取，被告认为实际收取过程中有200元/月/车位、250元/月/车位、300元/月/车位三种标准。根据庭审查明的事实，在原、被告对于2010年的车位租赁费结算中，玫瑰苑的收费标准有200元/月/车位、250元/月/车位两种标准，原告对此表示认可并开具发票，故虽然原告2010年12月30日发函希望提高收取标准至300元/月/车位，但双方并未进一步达成一致，原告亦未提供证据证明被告全部收取了300元/月/车位的车位租赁费。鉴于按照三种标准收取的车位数不等且不断处于变化之中，双方也无法就各自的计算标准充分举证证明，本院酌定玫瑰苑的车位租赁费收费标准全部以250元/月/车位为准。关于分成比例。原告认为玫瑰苑中2011年1月-2012年5月18日应按原、被告各50%的比例分成，2012年5月19日至2012年11月30日应按原告得75%，被告得25%的比例分成。被告认为玫瑰苑应全部按原、被告各50%的比例分成。本院认为，虽然玫瑰苑业主大会、业主委员会于2012年5月18日成立，前期物业合同中约定各50%分成的约定已经失效，但双方并未就新的分成比例达成一致，在此情况下，应当按照原先的原告得50%，被告得50%的比例分成为宜。原告同意以总的车位租赁费的90%计算，于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建德企业(集团)有限公司自2011年1月1日至2012年11月30日止的车位租赁费人民币784282.5元及利息(以人民币784282.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月3日计至判决生效之日止)。2013年11月10日，该案判决生效。2013年11月底，原告向玫瑰苑和牡丹苑的业主发出公通，表示从2014年1月1日起地下车库统一按每月300元(300元中的25%作为原告支付给被告的物业管理费)收取停车费。同时，原告将上述通告抄送给被告，向其致函：要求被告向原告报备小区内产权车位的租用人信息，并表示双方就玫瑰苑签署的《前期物业管理服务合同》已经于2012年5月18日玫瑰苑业主委员会成立后终止，该合同中关于“未出售的地下车库停车费按双方各50%分成”的补充条款也已失效，故于2014年1月1日起，两个小区停车费的结算办法统一如下：被告应当于每月1日前按照300元/车位/月的标准向车位使用人收取停车费，其中被告按照物业管理规定的最高标准车位租赁费的25%收取管理费，即按每月75元/车位/月收取停车费。被告应于每月5日前按照225元/车位/月向原告结清停车费。2013年12月初，被告向小区业主发出《告示》，其中载明：现接原告通知，小区地下车库的停车费一律按300元/车位/月标准收取，自2014年1月1日起执行。如无法承受该停车费用的，可向小区物业管理部门办理退租手续，或自行向开发商申请减免，凭开发商同意前来办理。2014年5月初，原告致函被告，重申了上次函件的意见，并要求被告务必于2014年5月15日前将2014年1-4月份的停车费支付给原告，报备租赁情况和租用人信息，否则将通过法律途径解决。嗣后，原告认为小区内业主购买私家车增多，车位供不应求，按现有状况及市场价格，车位费低于300元不符合情理，遂提起诉讼，请求法院判决如其诉请。另查，2013年8月25日，被告与玫瑰苑业委会签订物业服务合同，约定停车费的标准为每月300元。审理中，原告变更诉请为：1、要求被告支付2014年1月起至2016年2月期间的车位租赁费(两个小区均按每月300元车位费计，被告留25%，其中牡丹苑为503100元、玫瑰苑为551325元)；2、被告支付原告利息损失，本金以每月实际的车位数计，从应付之日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告表示：两个小区可按250元计费。经被告协调，2014年6月前均是按200元收费。自2014年7月之后，是按250元收取停车费的。因为突然提高到300元，业主不能接受。如果均按300元计费，应当按照原判决标准，即牡丹苑双方按75%和25%分成，玫瑰苑按双方各50%分成。然后在总金额的基础上再打九折(理由同前案)。玫瑰苑关于分成的约定应当延续，不应因为另行签订了物业合同而发生变化。关于利息，被告无需承担。根据双方的交易惯例，被告在每年的3、4月份，将一年的账目、收款情况快递给原告，原告认可后开具发票，被告再根据发票付款。但今年原告拒收被告的快递，导致被告无法付款。本案在审理过程中，经双方对账，确认车位数量情况如下：1、玫瑰苑：2014年1月至12月期间每月的车位数量为124、122、118、116、116、116、115、114、114、113、113、111个；2015年1月至12月期间每月的车位数量为103、101、101、100、97、76、67、65、64、60、59、59个；2016年1月至2月期间每月的车位数量为50、50个。2、牡丹苑：2014年1月至12月期间每月的车位数量为123、123、123、118、117、117、116、116、116、116、116、116个；2015年1月至12月期间每月的车位数量为93、93、87、84、74、61、51、49、44、42、40、38个；2016年1月至2月期间每月的车位数量为36、22个。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、停车费标准是否应按300元计费。根据本院查明的事实，无论是原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》，还是被告与玫瑰苑、牡丹苑两个小区的业委会之间签订的《物业服务合同》，均约定停车费的标准为300元/月/位。被告作为原告的委托方在明知上述约定的情况下，仍低于上述标准向业主收取停车费。在前案判决生效后，原告又明确告知小区业主收费标准于2014年1月1日起调整到300元，被告接到通知后向小区业主发出了相同内容的告示，并向业主申明，如无法接受停车费用的可办理退租手续或向原告提出减免申请，征得原告同意办理。上述事实，说明被告是同意300元的收费标准的。然，被告实际并未按其通知内容履行，侵犯了作为车位所有权人的原告的合法权益。原告现主张按300元的标准收取停车费依法有据，本院予以支持。二、关于玫瑰苑被告是否可按原合同约定的分成比例提取50%的停车费。本院注意到，关于分成比例的约定系在此前玫瑰苑尚未成立小区业委会的情况下，由原、被告在双方签订的《前期物业管理合同》中约定的，当时双方均同意被告按50%提取。根据该合同约定，委托期限截止于小区业主委员会成立之日止。现玫瑰苑已于2013年成立了业主委员会，被告亦与业委会签订了物业管理合同。此后，原、被告之间未再签订新的协议，原告曾多次提出被告应按25%收取费用，但双方未能达成一致。鉴于被告事实上对原告所有的停车位进行了管理，在双方无法达成一致的情况下，本院根据物业管理的相关规定，认定原告主张的被告按物业管理费的最高标准即25%提取费用之意见依法有据，本院予以支持。被告辩称还应按原合同约定的50%收费缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。三、关于利息。本院综合车位数量的变化、双方结算等各方面因素，酌情一并自2016年3月起开始计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建玮物业管理有限公司2014年1月至2016年2月期间的车位租赁费人民币XXXXXXX元；二、被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建玮物业管理有限公司逾期付款利息(本金以人民币XXXXXXX元计，自2016年3月1日起，至被告实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14267元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁斌审 判 员  张莹人民陪审员  浦艳二〇一七年六月三十日书 记 员  汉静附：相关法律条文附案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。