海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼民终78号海南省高级人民法院民事判决书（2017）琼民终78号上诉人（原审原告、执行案外人）：乐山市清理整顿信托投资公司清算组（1）。住所地：四川省乐山市中区嘉州大道***号。负责人：刘建国，该清算组组长。委托诉讼代理人：杨军，该清算组工作人员。委托诉讼代理人：肖辉明，四川三江汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理公司海南分公司。住所地：海南省海口市龙昆北路****号。负责人：任拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘珍,该公司律师。委托诉讼代理人：朱永斌,该公司律师。原审第三人（被执行人）：海南宝平制药公司。该公司已被吊销营业执照，下落不明。原审第三人：海南容通实业有限公司。住所地：海南省海口市蓝天路*号华江大厦第*层**室。法定代表人：沈一涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱模圣,海南昌博律师事务所律师。委托诉讼代理人：符晏聆,海南昌博律师事务所律师。上诉人乐山市清理整顿信托投资公司清算组（1）（以下简称乐山清算组）因与被上诉人中国华融资产管理公司海南分公司（以下简称华融海南分公司）及原审第三人海南宝平制药公司（以下简称宝平公司）、海南容通实业有限公司（以下简称容通公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼97民初17号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人乐山清算组负责人刘建国及其委托诉讼代理人肖辉明、被上诉人华融海南分公司的委托诉讼代理人刘珍及原审第三人容通公司的委托诉讼代理人朱模圣到庭参加诉讼。因原审第三人宝平公司下落不明，本院于2017年3月19日在《人民法院报》上向其公告送达应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。宝平公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乐山清算组上诉请求：1.撤销一审判决，判决再次确认琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米厂房对应的4298.6平方米土地使用权（以下简称案涉土地使用权）属于上诉人，并判决不得执行该标的给华融海南分公司；2.本案诉讼费由华融海南分公司承担。事实和理由：一、一审判决查明的事实不清。1.1995年10月23日，宝平公司向中国工商银行洋浦分行（以下简称工行洋浦分行）贷款的他项权利设立范围仅为琼房证字第0001893号房证全部房屋，案涉土地使用权并未进行他项权登记。该土地使用权登记在海南华埔制药有限公司（以下简称华埔公司）名下，宝平公司无权设立他项权。2.2006年10月12日，原海南省洋浦经济开发区中级人民法院（以下简称原洋浦中院）作出(2003)浦中执字第87-4号民事裁定书，驳回乐山清算组提出的解除对宝平公司琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米房产查封的异议请求，而一审判决将原文的”房产”改为”该地”。3.四川省乐山市中级人民法院（以下简称乐山中院）于1998年5月6日作出（1997）乐中法执字第3-30号民事裁定（以下简称第3-30号民事裁定），裁定将该地抵债给乐山清算组。因此，乐山中院不仅对该地查封在前，而且已裁定抵债。一审判决仅认定查封在前不完整。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十四条规定，认为案涉土地使用权未办理过户登记，土地使用权未发生变动效力，故未支持乐山清算组要求确权的诉讼请求。而依据物权法第二十八条的规定，人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生。一审判决已查明第3-30号民事裁定，将海南宝平（集团）公司所属的宝平制药厂的全部产权以评估价直接变卖给乐山清算组。因此，一审判决未支持其诉讼请求错误。另，案涉土地使用权仍然登记在华埔公司名下，原洋浦中院在执行宝平公司财产时，亦无权执行。2.一审判决认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》和物权法都明确规定”房随地走、地随房走”的双向统一原则，属于机械理解，断章取义的法律适用错误。法律规定的”房随地走、地随房走”双向统一原则，是指房屋产权和土地使用权为同一权利人的情况才适用，而本案中，房产属于宝平公司，地产则属于华埔公司，房产与地产分属不同的权利人。三、本案为案外人执行异议之诉，从1998年5月乐山中院将案涉土地使用权执行给乐山清算组之后，原洋浦中院的一系列裁定及行为均是侵害乐山清算组（案外人）合法权益的行为。综上，案涉土地使用权早在1998年经生效的法律文书裁定给乐山清算组，在原洋浦中院查封、拍卖之前，依法已经属于其所有。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。华融海南分公司辩称,案涉房地产已经依法办理了抵押登记，并经人民法院生效判决确认合法有效。在上诉人声称取得案涉土地使用权依据的第3-30号民事裁定作出之前，工行洋浦分行已经就案涉房地产办理了抵押登记手续，抵押权属于物权的一种，上述抵债裁定客观上造成了一物多权，违背了”一物一权”的法定原则，严重侵害了抵押权人的合法权益，明显存在错误。案涉房地产系由原洋浦中院依法委托评估、拍卖、抵债处置，整个处置程序于法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。宝平公司未参加庭审，也未提交书面陈述意见。容通公司述称，一、本案为案外人执行异议之诉。强制执行的标的物为案涉的9165平方米土地，不是上诉人所称的4298.6平方米土地。上诉人在异议之诉中篡改土地面积没有事实根据和法律依据。请法院在依法驳回其上诉请求的同时，予以强调恢复执行的执行标的物是案涉的9165平方米土地。二、定安县人民政府于1995年10月14日填发的原琼房证字第0001893号《房屋所有权证》载明，使用权土地面积是9165平方米，土地使用证号为：国土字第1747号；于1996年12月31日填发的房他证字第0001**号《房屋他项权证》裁明，他项权设立范围为”琼房证字第0001893号房权证全部房屋及土地”。由此可见，该他项权证是该房产证通过抵押行为转换过来的抵押契证。故没有该房产证的产权登记就没有该他项权证的抵押登记。该房产证是宝平公司依据其与华埔公司签订的《转让合同》，由华埔公司为宝平公司负责办理的。华埔公司对该房产证的登记事项和公示范围负有法律责任。此事实为法院判决、裁定所认定，也为当地国土管理部门所认定。宝平公司用该房产证办理抵押贷款，华埔公司也是当事人之一，出具证明书同意给宝平公司抵押贷款。上诉人诉称该土地登记于华埔公司名下，宝平公司无权设立他项权以及该土地未进行他项权登记的理由，违背事理逻辑和法律逻辑。1.华埔公司把整个制药厂都转让给宝平公司，根据双方的《转让合同》，不动产的过户手续由华埔公司负责办理。华埔公司先把制药车间过户至宝平公司名下，该房产证载明用地面积为9165平方米。这就在客观上公示了该土地使用权已经随着制药车间所有权的转移而转移至宝平公司名下，起到了信赖利益的证明作用，宝平公司才得以办理贷款抵押手续，并为后来转让流转提供了信赖利益依据。故宝平公司不仅在客观上有权设立房地产的他项权，而且在客观上已经办理了该房地产的他项权登记。2.宝平公司受让而来的宝平制药厂，其厂区内的全部土地使用权至今仍然登记在华埔公司名下，不只涉及本案的9165平方米，连上诉人主张的其他土地使用权也都登记在华埔公司名下，总面积达2.16公顷。按上诉人的逻辑，乐山中院将登记在华埔公司名下的土地使用权予以执行，属无效执行。据此，上诉人赖以主张权利的第3-30号民事裁定就失去了合法性。3.本案的关键问题在于上诉人对执行标的并无所有权，也没有其他足以排除执行的民事权益。三、物权法第二十八条关于人民法院法律文书的规定，对诉讼当事人双方来说，应该是双向的：上诉人方面有其管辖法院的法律文书，被上诉人方面也有其管辖法院的法律文书。究竟哪方优先生效，要考量各方法律文书的形式要件和实质要件，加以相关法律规定来衡量。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。乐山清算组向一审法院起诉请求：1.再次确认琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米厂房对应的土地使用权属于乐山清算组，并判决不得执行该标的给华融海南分公司；2.本案诉讼费由华融海南分公司承担。一审法院认定事实：1993年2月，定安县人民政府向华埔公司颁发定城国用（1993）字第1747号《国有土地使用证》，证载面积21600平方米（32.4亩）。华埔公司于1994年11月28日与宝平公司签订合同，将其全部产权转让给宝平公司，转让内容包括：制药厂所占用的土地32.4亩及红线图，厂区围墙以内药厂厂房、全部地上建筑及房产证等，转让费为1780万元。1995年10月14日，宝平公司取得4298.6平方米厂房的《房屋所有权证》，证号为：房字第00018**号。该房产的土地使用面积为9165平方米，土地使用证号为：国土字第1747号。但该土地使用证仍在华埔公司名下。1995年10月23日宝平公司以4298.6平方米厂房作抵押向工行洋浦分行贷款300万元，并办理抵押登记手续，证号为：房他证字第0001**号，他项权设立范围为：第0001893号房权证全部房屋及土地。因贷款期限届满后未能偿还，工行洋浦分行将宝平公司诉至海南省洋浦经济开发区人民法院，该院于1998年6月14日作出（1998）浦经初字第15号民事判决，判令被告宝平公司偿还所欠原告工行洋浦分行贷款本金300万元及利息19.2万元（逾期贷款每日按万分之四计收利息；自1998年1月4日至判决之日）。2004年10月27日，原洋浦中院作出（2003）浦中执字第87-2号民事裁定，查封宝平公司的4298.6平方米房产，于2007年4月12日分别向定安县房产管理所和定安县国土环境资源局发出协助执行通知书，查封该房产及房产对应土地使用权。2005年11月23日，原洋浦中院将上述查封情况在海南日报予以公告。2006年5月22日，案外人乐山清算组向原洋浦中院提出执行异议，称第3-30号民事裁定，将宝平公司所属”海南宝平制药厂”的房地产整体作价抵偿给四川省信托投资公司乐山办事处（现为乐山清算组），请求解除对该房产的查封及撤销评估委托。2006年10月12日，原洋浦中院作出(2003)浦中执字第87-4号民事裁定，驳回其异议。乐山清算组不服，向本院提出复议申请。本院于2007年7月9日以（2006）琼执复字第41号民事裁定，驳回其复议请求。2007年4月10日，原洋浦中院将（2003）浦中执字第87-2号《协助执行书》送达定安县国土环境资源局，要求查封定城国用（1993）字第1747号《国有土地使用证》下的9165平方米土地使用权。2008年7月7日，原洋浦中院在对宝平公司4298.6平方米房地产经过三次拍卖均无人竞买而流拍的情况下，作出（2003）浦中执字第87-5号民事裁定，将宝平制药厂4298.6平方米房地产以第三次拍卖的保留价交付给华融海南分公司抵偿债务。2008年7月9日，原洋浦中院将上述民事裁定及相应的《协助执行通知书》送至定安县国土环境资源局，要求将宝平制药厂名下(房产证字第00018**号权证项下、国土字第1747号权证下）4298.6平方米房地产依法过户至华融海南分公司名下。同时为了过户登记手续的办理，解除对上述房地产的查封。一审法院另查明：2008年11月3日，华融海南分公司与海南联合资产管理公司签订合同，海南联合资产管理公司购买了华融海南分公司所拥有的对宝平公司的466.57万整体债权。2008年11月14日，海南联合资产管理公司将购买的宝平公司的债权委托海南元宏拍卖有限公司进行拍卖。2008年11月27日，容通公司通过竞买以50万元成交，购得对宝平公司的整体债权。《成交确认书》注明：整体债权物化为4298.6平方米房屋产权及相应的9165平方米土地使用权。2008年12月4日，海南联合资产管理公司作为甲方与乙方容通公司签订转让合同，确认了《成交确认书》的内容，即：甲方将其享有的宝平公司的企业全部债权转让给乙方，此处债权的含义包括表格所列整体债权466.57万元，也包括按国家法律规定债权人应享有的其他权利，含（2003）浦中执字第87-5号《民事裁定书》裁定抵偿给华融公司的资产。2009年6月10日，容通公司交纳了所购得的宝平公司的土地及房屋的契税15000元。完税证明显示：所购的土地面积9165平方米，房屋面积4298.6平方米。2009年6月17日容通公司取得4298.6平方米生产车间的房权证，证号为：定城镇字第XXXX号，相应的土地证号为国土字第17**号，该证未明确注明土地使用面积。2011年11月21日，容通公司将乐山清算组诉至法院，诉讼请求为：确认位于海南省××县西侧海南宝平制药厂内曾经用作生产车间的房屋（琼房证字第0001893号后变更为定城镇字第0005885号建筑面积4298.6平方米）之相应的9165平方米土地使用权属于原告所有，予以与被告分割土地使用权证书【仙沟国用（1993）字第1747号】，被告负担诉讼费用。定安县人民法院一审及海南省第一中级人民法院二审均作出一致的裁定，认为原海南省洋浦经济开发区法院与原洋浦中院在执行阶段已经对9165平方米土地予以处置，即将4298.6平方米房产与案涉的9165平方米抵押给华融公司。华融公司依法将债权转让给海南联合资产管理公司，后由海南联合资产管理公司依法委托海南元宏拍卖有限责任公司对4298.6平方米房产（含案涉土地）进行拍卖，海南容通实业有限公司通过竞买取得该财产。由于案涉土地使用权包含在乐山中院裁定抵债给乐山清算组的2.16公顷土地使用权内，导致双方均无法办理土地变更登记，该地的权属问题已经由相关法律文书解决。该案实质上并非确权之诉，仅仅是对原洋浦中院、乐山中院已经作出生效的执行裁定应当如何理解和适用，案涉的当事人如果认为生效的执行裁定矛盾或者不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，可以通过审判监督程序处理。为此，裁定驳回容通公司的起诉。还查明：乐山中院在执行申请执行人乐山清算组与被执行人海南省宝平（集团）公司一案中，于1998年5月6日作出第3-30号民事裁定，裁定将海南省宝平（集团）公司所属的宝平制药厂，以海南省诉讼证据鉴定中心评估价值直接变卖给四川省信托投资公司乐山办事处清偿债务。2011年3月28日，乐山中院向定安县国土环境资源局发出协助执行通知书，要求将华埔公司转让给海南省宝平（集团）公司位于××县.16公顷土地使用权过户给乐山清算组。该土地至今尚未办理过户登记手续。2015年10月21日，乐山清算组对一审法院在执行申请执行人华融海南分公司与被执行人宝平公司借款合同纠纷一案中查封并拍卖4298.6平方米房屋产权及相应的9165平方米土地使用权提出案外人执行异议。一审法院受理后，于2015年11月23日作出（2015）海南二中执异字第6号执行裁定。乐山清算组对该裁定不服申请复议。本院于2016年4月5日作出（2016）琼执复17号执行裁定，撤销该裁定，发回重新审查。2016年5月10日，一审法院作出（2016）琼97执异3号执行裁定，认定琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米房产及土地已经办理了抵押登记并领取他项权登记证书，且原洋浦中院在执行该房地产的过程中已于2007年4月12日对该涉案房地产采取有效查封措施。故原洋浦中院对已查封的房地产采取强制执行措施，即将已设定有抵押权、并在该院查控之下的4298.6平方米房地产经评估、拍卖程序予以处置完全符合法律规定。案外人乐山清算组针对上述标的物提出的异议理由不能成立，裁定驳回案外人乐山清算组的异议请求。乐山清算组对该裁定不服，遂提起本诉。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案即是乐山清算组作为华融海南分公司与宝平公司借款合同纠纷一案的案外人，对华融海南分公司在申请执行债务人宝平公司的案涉房地产时提出的停止执行异议之诉。由于乐山清算组的诉请与据以执行的实体判决无关，故该诉请的提起符合上述法律规定。本案的争议焦点是案外人对执行标的是否享有所有权或其他足以排除对特定标的物执行的权利，是否应停止强制执行。关于涉案的琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米房产对应土地是否为乐山清算组所有的问题。物权法第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生法律效力”。本案涉及的土地属于不动产，该不动产变动应依法进行登记，未经登记不发生法律效力。乐山清算组并未办理过户登记，土地使用权并未发生变动的效力，故其要求确认琼房证字第0001893号产权证项下的4298.6平方米厂房对应的土地使用权归其所有的诉讼请求，一审法院未予支持。关于是否可以执行该标的给华融海南分公司的问题。虽然根据第3-30号民事裁定，乐山中院此时已经查封了宝平制药厂，但该裁定的协助执行通知书于2011年3月28日才送达定安县国土环境资源局。而原洋浦中院的(2003)浦中执字第87-5号协助执行通知书于2008年7月9日送达给定安县国土环境资源局，时间上早于乐山中院。且原洋浦中院于2007年4月12日对该案涉房地产采取有效查封措施。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第４１条第二款规定：”对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”第三款规定：”既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”虽然乐山中院查封宝平制药厂在前，但由于既无公告又未及时发出协助执行通知书，不应对抗原洋浦中院的查封，也不应以在后的执行通知书对抗在前的执行通知书。据此，一审法院对乐山清算组主张不应将案涉土地执行给华融海南分公司的诉讼请求，未予支持。对于乐山清算组主张的原洋浦中院（2003）浦中执字第87-5号民事裁定书超越执行依据的问题。一审法院认为，因本案审查的是乐山清算组是否享有足以排除对特定标的物强制执行的权利，至于是否超标执行不属于本案审查范围。但为了减少当事人诉累，提高诉讼效率并化解社会矛盾，对此问题也进行了回应。经审查，琼房证0001893号产权证显示4298.6平方米厂房相应的土地使用面积为9165平方米，且办理借款抵押的第000173号《房屋他项权证》亦明确表明权利范围是”第0001893号房证全部房屋及土地”。在对案涉房屋进行拍卖过程中，购买者所支付的款项亦包括第0001893号房屋及土地使用权。无论是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，还是《中华人民共和国担保法》第三十六条，亦或是物权法第一百八十二条、第一百八十三条，都明确规定”房随地走、地随房走”的双向统一原则。且行政机关发放的000173号《房屋他项权证》确定房地一并抵押，该证未经合法程序被撤销，应认定有效。据此，一审法院认为原洋浦中院（2003）浦中执字第87-5号民事裁定并未超越执行范围。综上，一审法院依照物权法第九条、第十四条、第二十八条、第三十一条、第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回乐山清算组的诉讼请求。一审案件受理费100元，由乐山清算组承担。二审中，容通公司于庭审中提交一份华埔公司于1995年10月13日出具的《证明》复印件，以证明华埔公司当时同意宝平公司将转让的制药厂房产向银行抵押贷款的事实。乐山清算组对其真实性不予认可，认为本案所涉纠纷十多年间，从未见过该份证据。华融海南公司质证也认为，从未见过该份证据，并要求容通公司提供该证据的来源。容通公司明确表示记不清楚该份证据的来源。基于此，本院对该份证据的真实性不予认可。二审另查明：乐山中院在执行申请执行人乐山清算组与被执行人海南省宝平（集团）公司证券回购纠纷一案中，于1998年3月10日委托海南省诉讼证据鉴定中心对宝平公司的净资产（总资产减总负债）进行价格评估鉴定。海南省诉讼证据鉴定中心于1999年10月31日出具（1998）琼诉证鉴字第041-4号司法技术鉴定书。该鉴定书是第3-30号民事裁定将宝平公司净资产直接变卖给乐山清算组以清偿债务的评估价值依据。该鉴定书评估说明：在评估基准日1998年8月31日之前，宝平公司以其4298.6平方米的厂房作抵押向工行洋浦分行贷款300万元，该分行于1998年3月已起诉至法院；至评估基准日，宝平公司拥有的32.4亩工业用地尚未办理土地过户手续，仍在华埔公司名下；在评估过程中，评估机构曾与华埔公司取得联系，并得到华埔公司协助。但该鉴定书出具的时间与第3-30号民事裁定作出的时间在程序上存在矛盾：该鉴定书于1999年10月31日出具，而以该鉴定书作为评估价值依据的第3-30号民事裁定却早在1998年5月6日作出。乐山清算组就此说明称，因其与海南宝平（集团）公司证券回购纠纷一案，案涉标的特别巨大，证券回购链中的债权人众多，乐山中院根据最高人民法院和四川省高级人民法院”加强对乐山市中院执行该案的监督和指导，加快案件执行进度，尽快执行结案”的指示，在委托评估鉴定书未出具前裁定将包括案涉土地使用权的宝平公司净资产以评估价值直接变卖给乐山清算组。对此，华融海南分公司及容通公司均质证认为，乐山中院的执行明显存在逻辑错误，违反法定的执行程序。本院认为，虽然该执行行为不符合执行程序中有关查封、评估、拍卖、变卖及裁定抵债的相关程序性规定，但执行行为是否违反法律规定，不属于执行异议之诉审查的范围。当事人如有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，向负责执行的人民法院提出书面异议。还需要明确的是，乐山清算组在其上诉请求中，将其一审的诉讼请求”4298.6平方米厂房对应的土地使用权”变更为”4298.6平方米厂房对应的4298.6平方米土地使用权”，但其在上诉理由中并未说明变更的原因。从一审查明的事实来看，争议的案涉土地使用权应为4298.6平方米厂房占用范围内的建设用地使用权，即房字第00018**号《房屋所有权证》所载明的9165平方米土地使用权。二审查明的其他案件事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点在于：乐山清算组对案涉土地使用权所主张的民事权益是否成立，是否足以阻却人民法院的强制执行。具体包括：1.案涉土地使用权能否作为宝平公司财产予以执行；2.案涉土地使用权是否与4298.6平方米厂房一并抵押；3.乐山清算组的主张能否阻却人民法院强制执行。（一）关于案涉土地使用权能否作为宝平公司的财产予以执行的问题。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉土地使用权登记在案外人华埔公司名下。据此，乐山清算组认为，原洋浦中院在执行被执行人宝平公司时，对该财产无权执行。本院认为，案涉土地使用权可以作为宝平公司的财产予以执行。根据已查明的案件事实，华埔公司于1994年11月28日将其公司制药厂的全部产权以1780万元的价格转让给宝平公司，其中包括制药厂厂房及所占用的32.4亩土地等财产。宝平公司基于该转让合同于1995年10月14日取得4298.6平方米厂房的房屋所有权证，但32.4亩土地（包括案涉土地）使用权一直未办理过户登记，仍登记在华埔公司名下。1995年10月23日，宝平公司以4298.6平方米厂房向工行洋浦分行贷款300万元作抵押，并办理抵押登记手续。1998年3月10日，乐山中院在执行申请执行人乐山清算组与被执行人海南省宝平（集团）公司证券回购纠纷一案中，委托海南省诉讼证据鉴定中心对宝平公司的净资产进行价格评估鉴定，对登记在华埔公司名下的32.4亩土地使用权进行评估。该中心在评估过程中联系了华埔公司，并得到华埔公司的协助。后乐山中院又作出裁定，将登记在华埔公司名下的上述土地及其他资产按评估价值直接变卖给乐山清算组以清偿债务。上述事实足以说明，案外人华埔公司已将其制药厂的全部产权转让给宝平公司，其中厂房已办理房产过户登记手续，其也知晓法院对登记在其名下土地使用权的强制执行且对法院执行不持异议。进一步分析，本案所涉纠纷已二十余年，华埔公司从未对其与宝平公司的上述资产转让合同提出过异议，也未就法院的强制执行提出过案外人执行异议。再进一步分析，宝平公司基于与华埔公司的上述转让协议，已取得4298.6平方米厂房的房屋所有权证，案涉土地使用权为该厂房所占用范围内的建设用地使用权，依据物权法第一百四十七条关于建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的规定，案涉土地使用权作为已转让厂房所占用范围内的建设用地使用权应一并处分。作为房产转让人的华埔公司负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人宝平公司的义务。在土地使用权变更登记完成之前，转让人华埔公司为登记的名义权利人，而受让人宝平公司才是实质权利人。故乐山清算组主张案涉土地使用权登记在案外人华埔公司名下，法院无权执行的理由，本院不予支持。（二）关于案涉土地使用权是否与4298.6平方米厂房一并抵押的问题。乐山清算组认为，宝平公司向工行洋浦分行贷款时仅以4298.6平方米厂房作了抵押，并办理抵押登记手续，但未办理该厂房所占用的案涉土地使用权的抵押。海南省洋浦经济开发区人民法院（1998）浦经初字第15号民事判决也明确只有”厂房”作为抵押，未包括土地。并认为案涉土地使用权登记在华埔公司名下，而地上厂房已过户至宝平公司名下，房产与地产分属不同的权利人，不能适用”房随地走、地随房走”的双向统一原则。本院认为，案涉土地使用权在4298.6平方米厂房办理抵押时已一并进行了抵押。物权法第一百八十二条第一款规定：”以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。该条第二款进一步明确规定：”抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中”房随地走”和”地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定”视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。本案中，工行洋浦分行与宝平公司已就4298.6平方米厂房办理了抵押登记，依法设立了抵押权，根据房他证字第0001**号房屋他项权证裁明的内容，他项权设立范围为”第0001893号房权证全部房屋及土地”。即便在房屋他项权利证明书中未注明抵押物包括土地使用权，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉土地使用权也应视为一并抵押，该厂房之抵押权效力及于厂房所占土地使用权。故工行洋浦分行亦应就其享有的债权依法对案涉土地使用权享有优先受偿权。据此，乐山清算组主张案涉土地使用权未与4298.6平方米厂房一并抵押的理由，于法无据，本院不予以支持。（三）关于乐山清算组的主张能否阻却人民法院强制执行的问题。乐山清算组主张案涉土地使用权的依据，是乐山中院在执行申请执行人乐山清算组与被执行人宝平公司一案中，于1998年5月6日作出的第3-30号民事裁定。该裁定将宝平公司所属的宝平制药厂，以海南省诉讼证据鉴定中心评估价值直接变卖给乐山清算组清偿债务。乐山清算组认为，基于该裁定其已取得宝平公司32.4亩工业用地使用权，其中包括本案讼争的案涉土地使用权。同时，乐山清算组还认为，依据物权法第二十八条关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的规定，其于上述裁定生效时即取得案涉土地之使用权。本院认为，乐山清算组基于第3-30号民事裁定所享有的民事权益不能阻却一审法院的执行。根据已查明的案件事实，乐山中院在执行申请执行人乐山清算组与被执行人海南省宝平（集团）公司证券回购纠纷一案中，于1998年3月10日委托海南省诉讼证据鉴定中心对宝平公司的净资产进行价格评估鉴定。海南省诉讼证据鉴定中心于1999年10月31日出具（1998）琼诉证鉴字第041-4号司法技术鉴定书。该鉴定书评估说明中明确：宝平公司在评估基准日之前已将其4298.6平方米的厂房作抵押向工行洋浦分行贷款300万元，该分行于1998年3月已起诉至法院。这说明，海南省诉讼证据鉴定中心在对宝平公司资产进行评估时，已注意到4298.6平方米厂房已办理抵押贷款并由此进行诉讼的事实，即乐山中院在作出第3-30号民事裁定之前，其清楚工行洋浦分行已就4298.6平方米厂房设定了抵押物权。乐山清算组于本案二审庭审中也承认第3-30号民事裁定抵债的财产中已扣除上述厂房。因案涉土地使用权与4298.6平方米的厂房一并抵押，工行洋浦分行亦应就其享有的债权依法对案涉土地使用权享有优先受偿权。再进一步分析，第3-30号民事裁定抵债行为发生在本案抵押合同签订之后，根据法律事实发生的前后顺序，本案抵押登记行为在先，抵债裁定在后，因抵押行为无瑕疵，抵押权人无过错，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款关于”抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，抵押物出让人、受让人均不清偿债务的情形下，抵押权人可以对抵押物行使担保物权，即使抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让也不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权优先受偿权。因此，第3-30号民事裁定对案涉土地使用权的抵债处理并不能影响本案抵押合同以及抵押登记的效力。而物权法第一百九十一条关于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的规定，更进一步明确，对依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权，优于受让人的所有权，受让人主张抵押财产所有权的抗辩不能对抗抵押权人。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，乐山清算组基于第3-30号民事裁定所享有的民事权益主张排除强制执行的理由，本院不予支持。由于案涉土地使用权在形式上已包含于第3-30号民事裁定抵债的32.4亩土地使用权内，故乐山清算组主张再次确认4298.6平方米厂房对应的土地使用权归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，案外人执行异议之诉的审理，人民法院只对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以一并判决，并不涉及其他判决内容。故乐山清算组关于判决不得将案涉土地使用权执行给华融海南分公司的诉讼请求，超出了执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人乐山市清理整顿信托投资公司清算组（1）负担。本判决为终审判决。审判长  汪忠学审判员  林秋婷审判员  夏伟伟二〇一七年六月二十一日书记员  徐欣瑞