广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1011号上诉人（原审被告、反诉原告）：广西师范学院师园学院。法定代表人：梁仲荣，该学院董事长。委托诉讼代理人：杨通奎，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：付力，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张建。委托诉讼代理人：刘启全，广西东博律师事务所律师。原审第三人：广西嘉利华房地产开发投资有限公司。法定代表人：欧培荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙卫国，广西金卡律师事务所律师。上诉人广西师范学院师园学院(以下简称师园学院)因与被上诉人张建、原审第三人广西嘉利华房地产开发投资有限公司（以下简称嘉利华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人师园学院的委托诉讼代理人杨通奎、付力，被上诉人张建及其委托诉讼代理人刘启全，原审第三人嘉利华公司的委托诉讼代理人孙卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人师园学院上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张建要求退还商铺租赁押金15万元的诉讼请求；2、支持师园学院要求支付租金的反诉请求；3、本案诉讼费由张建承担。事实和理由：一、一审判决把张建向嘉利华公司支付定金和押金的行为当成张建已向师园学院支付租金和押金，属于认定事实错误。1、师园学院、嘉利华公司财产各自独立，2007年10月15日，师园学院虽与嘉利华公司签订合作协议，但因嘉利华公司未按协议约定实际投资到位，双方于2009年1月22日签订《广西师范学院和广西嘉利华房地产开发投资有限公司关于广西师范学院师园学院投资中止的协议》。根据该协议，嘉利华公司无权支配师园学院任何财产，嘉利华公司在师园学院并未占有任何股份或股权。2、张建与师园学院于2009年1月1日签订《商铺租赁合同》，该合同自双方签订之日起生效，从生效之日起双方的权利义务才产生。但合同签订后，没有证据证明张建按合同约定向师园学院支付任何款项。3、张建付款15万元是发生在张建与师园学院签订《商铺租赁合同》之前，张建也没有提供证据证明其所付款项对应便是《商铺租赁合同》约定的押金，张建也未要求师园学院对该款项进行确认。4、欧培荣个人无权收取师园学院的任何财产。事实上，欧培荣作为师园学院与嘉利华公司的法定代表人期间，利用职务便利代表师园学院与张建签订《商铺租赁合同》，又代表嘉利华公司向张建收取押金。欧培荣收取押金后并未交给师园学院的财务，而是归入嘉利华公司，嘉利华公司向张建出具收款收据，该行为与师园学院无关，师园学院并未收到张建支付的任何款项。5、欧培荣与张建恶意串通，签订合同并收取本该属于师园学院的押金，已涉嫌挪用公款或贪污国有企业财产，损害国家、集体的利益，而张建也涉嫌恶意诉讼。二、一审判决师园学院向张建退还押金，没有事实和法律依据。师园学院没有委托任何人收取押金，根据合同相对性原则和合同权利义务对等原则，谁收钱谁负责退钱。如果张建担心嘉利华公司将来不能返还押金，则应及时与师园学院核实，而不是直接支付给嘉利华公司。但张建并未与师园学院沟通、核实，应自行承担押金无法退回的后果。一审判决师园学院退还是错误的。三、张建已按合同约定使用了商铺，应向师园学院支付租金和押金，但张建并未支付，已构成违约。师园学院反诉请求张建支付租金有事实和法律依据，应予支持。综上，请求二审法院支持师园学院的上诉请求。被上诉人张建辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人嘉利华公司陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张建向一审法院起诉请求：1、判令师园学院支付张建房屋租赁押金14万元，保证金1万元；2、本案诉讼费由师园学院承担。上诉人师园学院向一审法院反诉请求：判令张建向师园学院支付租金72723元。一审法院认定事实：2009年1月1日，张建与师园学院签订商铺租赁合同一份，约定：师园学院将其位于南宁市明阳大道广西师范学院师园学院学生宿舍（1）号楼（1）号商铺及其后面的杂物房租赁给张建作商业经营，商铺建筑面积为40平方米，使用面积为31平方米。租赁期内商铺一次性付清五年押金14万元，免五年租金，租赁期限自2009年1月1日至2014年1月1日，师园学院将商铺交给张建前，张建须向师园学院交纳保证金10000元，租赁期满师园学院不计息返还张建全部押金和保证金。师园学院在合同尾部盖公章，法定代表人欧培荣签名。在张建、师园学院签订合同前，张建已于2008年10月29日向师园学院的法定代表人欧培荣汇付款150000元。一审法院为此向时任师园学院法定代表人的欧培荣征询意见，其承认张建2008年10月29日支付的150000元属于2009年1月1日张建与师园学院签订合同时交纳的押金和保证金。嘉利华公司与案外人广西师范学院于2007年10月15日签订合作办学协议，约定双方合作办好“广西师范学院师园学院”。一审法院认为：张建与师园学院签订的商铺租赁合同并不违反法律的强制性规定，双方的合同应合法有效，对双方均有约束力，故张建、师园学院应严格履行合同的约定。张建将租赁押金和保证金交付给师园学院的法定代表人，该法定代表人也明确承认其当时收到张建的款属租赁押金和保证金，故可以确认张建已依照合同的约定履行了义务，张建履行义务的方式并无不当。至于师园学院主张并未收到张建交付的租赁押金和保证金的问题，即使师园学院客观上未收到租赁押金和保证金，但这一后果并不能归责于张建。综上，张建已依约履行义务，师园学院应依照合同约定在租赁期满后将原告交付的租赁押金和保证金退回张建。师园学院未依约退回张建的押金和保证金，已构成违约，故张建请求判令师园学院退回押金和保证金，应予以支持。师园学院主张张建未交付租赁押金，反诉要求张建支付租金，不符合客观事实，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、广西师范学院师园学院退回张建商铺租赁押金和保证金15万元；二、驳回广西师范学院师园学院的反诉请求。一审本诉案件受理费3300元，反诉案件受理费809元，合计4109元（张建已预交），由广西师范学院师园学院负担。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，2008年3月19日至2009年3月31日，广西师范学院师园学院的法定代表人为欧培荣。二审庭审中，师园学院表示不清楚涉案商铺是否取得建设工程规划许可证或者经相关主管部门批准建设，并表示在庭后五个工作日内答复法院及提供相关材料。师园学院至今未予答复，亦未向法院提供任何相关书面材料。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案一、二审均无证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证或已经相关主管部门批准建设，故依据上述法律规定，张建与师园学院于2009年1月1日签订的《商铺租赁合同》应属无效，一审判决认定合同合法有效欠妥，本院予以纠正。张建已将15万元交付给师园学院的法定代表人欧培荣，数额与合同约定的涉案商铺押金、保证金总额一致，故欧培荣收取上述款项应为履行职务行为，行为后果由师园学院承担。师园学院虽辩称上述汇款的支付发生在双方订立合同之前，但并未提供证据证明除本案租赁关系之外双方还有其他经济往来。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审判决师园学院向张建退回押金和保证金15万元，并无不当，本院予以维持。师园学院辩称其实际未收到该款项，但这一后果并不能归责于张建，故对其不予退回15万元的上诉主张，本院不予支持。因双方签订的《商铺租赁合同》无效，师园学院主张张建实际使用了涉案商铺应支付租金，故性质应为房屋占用费。因张建、师园学院在《商铺租赁合同》中已对租金和押金进行了特殊约定，故对于师园学院上述主张，本院不予支持。综上，师园学院的上诉所述及请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4109元（广西师范学院师园学院已预交），由上诉人广西师范学院师园学院负担。本判决为终审判决。审判长  张雪梅审判员  黄 琴审判员  陈 杨二〇一七年六月十六日书记员  刘永胜