山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁12民终78号上诉人（原审被告）：李登昌，男，1959年10月14日出生，汉族，南方家具城经理，住莱芜市高新区。上诉人（原审被告）：侯桂珍，女，1961年8月16日出生，汉族，无业，住莱芜市高新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张金生，山东鲁浩律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：片宪峰，莱芜莱城凤城法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：莱芜市雪野双荣建材经营部，住所地：莱城区雪野镇西台头村。经营者：陈传明，男，1960年1月10日出生，汉族，莱芜市雪野双荣建材经营部经理，住莱芜市莱城区。委托诉讼代理人：王荣水，男，莱芜市雪野双荣建材经营部职工。委托诉讼代理人：黄宾，山东崔鑫律师事务所律师。上诉人李登昌、侯桂珍因与被上诉人莱芜市雪野双荣建材经营部（以下简称双荣建材经营部）房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第3367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李登昌、及其与侯桂珍的共同委托诉讼代理人张金生、片宪峰，被上诉人莱芜市雪野双荣建材经营部的委托诉讼代理人黄宾、王荣水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李登昌、侯桂珍上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回双荣建材经营部的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.双方房屋买卖合同有效，应依法继续履行，未办理产权过户手续的原因系双荣建材经营部未支付足额房款。登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。2.合同不存在解除的条件，根据双方2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》，双荣建材经营部未按时按约支付房款，李登昌、侯桂珍就无义务办理过户。涉案合同标的额1510万元，李登昌、侯桂珍在合同生效后，对涉案房产分割成27套房产，并办理房屋分割登记手续，履行了合同第4条约定的义务，后李登昌、侯桂珍为5笔贷款提供抵押担保是为了履行双方签订的补充协议第3条约定的义务。一审判决认为李登昌、侯桂珍违约解除合同，违反法律规定及合同约定。3.房产未能过户原因在双荣建材经营部，其虽然支付了部分房款，但房款系双荣建材经营部以他人名义贷款偿付的，其委托代理人吕海为涉案房屋办理了贷款和房产抵押手续，因此即便李登昌、侯桂珍协助过户也无法办理。双方2014年11月18日签订补充协议，同意抵押，双荣建材经营部从未有异议和解除、过户。一审法院认定涉案房产未办理过户影响使用而导致双荣建材经营部产生损失错误。买卖合同在房产抵押登记手续解除后能够继续履行，应判令李登昌、侯桂珍继续履行合同。4.双荣建材经营部未按合同约定足额支付第一期房款构成违约，其应先支付560万，李登昌、侯桂珍才有履行过户的义务，李登昌、侯桂珍不存在违约。5.录音材料中涉及的房屋与双荣建材经营部所诉解除合同的房屋无关，合同第9条第1项的约定，双方约定是以占有的方式交付该房产，李登昌、侯桂珍早已将双荣建材经营部支付房款的对应房屋交付给其使用，双荣建材经营部还应依照合同约定支付购房款及违约金465万元。6.本案超过诉讼时效，合同签订日期为2014年9月，双荣建材经营部2015年11月起诉超过撤销权一年的诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。1.一审依据《合同法》61条第1款认定双荣建材经营部要求李登昌、侯桂珍履行合同义务，适用法律错误。2.一审对证据的审核认定适用法律错误。双荣建材经营部应当对合同的履行承担举证责任，但其并未提交充分有效的证据，应当驳回其诉讼请求。三、一审判决违反法律程序。未列明双荣建材经营部经营者陈传明的基本信息，实际经营者王荣水应列为共同诉讼人但一审法院未予追加。综上，李登昌、侯桂珍没有根本性的违约，一审法院判决双方解除房屋买卖合同没有事实和法律依据。双荣建材经营部辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李登昌、侯桂珍上诉请求，维持原判。1.双荣建材经营部经吕海介绍与李登昌、侯桂珍签订《房屋买卖合同》及《补充协议》购买其名下涉案房产，李登昌、侯桂珍应依据合同第5条的约定在双荣建材经营部支付第一期房款后将对应房屋过户到双荣建材经营部名下，李登昌、侯桂珍至今拒不履行过户义务，违约在先。2.李登昌、侯桂珍认为第一期房款为560万元，并以此认为双荣建材经营部履行第一期付款义务不符合合同约定违约在先是错误的。合同明确约定房款具体数额以银行出具的还款凭证为准，李登昌涉案银行贷款数额为5546469.59元，双荣建材经营部已依约付款。3.李登昌、侯桂珍至今未将房产过户至双荣建材经营部名下，不履行合同主要义务，一审依据《合同法》解除合同正确。4.李登昌、侯桂珍认为吕海是双荣建材经营部的委托代理人错误，补充协议是对李登昌、侯桂珍房屋过户时间的约定，并无同意李登昌、侯桂珍将房屋抵押给他人的意思表示。李登昌、侯桂珍混淆了付款时间和房屋抵押时间的先后顺序，变成了先抵押房屋后支付房款，是错误的。李登昌、侯桂珍一审中以其将涉案房屋按双荣建材经营部的要求办理抵押登记完成交付为由进行抗辩，并提交多份起诉状、查封裁定，但上述证据中均无双荣建材经营部的签字或盖章，李登昌、侯桂珍也未提交双荣建材经营部同意抵押的证据，反之，吕海的证言证实“所有贷款由李登昌和吕海使用”，其贷款与双荣建材经营部无任何关系。5.双荣建材经营部行使的是解除权而非撤销权，其关于诉讼时效的观点是错误的。6.李登昌、侯桂珍至今拒不履行房屋买卖合同的主要义务“房产过户”，一审以此认定其违约正确，不存在审核证据适用法律错误的问题。7.占有改定适用于动产不适用于不动产，且涉案房屋依据合同第8条租金依然由李登昌、侯桂珍收取，双荣建材经营部未收取任何租金。综上，双荣建材经营部支付第一期房款后依约享有相应面积房屋过户至己方名下的权利，李登昌、侯桂珍拒不履行过户义务违约在先，双荣建材经营部有权解除合同。双荣建材经营部向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》，李登昌、侯桂珍返还双荣建材经营部购房款5546469.59元及利息损失；2、判令李登昌、侯桂珍承担违约金124.37万元。一审法院认定事实：2014年9月2日，李登昌、侯桂珍（卖方）与双荣建材经营部（买方）、吕海（担保方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：（一）所售房屋坐落于：莱芜市高新区汶河大道2号。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证证号为高新区字第0099569号，建筑面积：12215.26平方米，使用面积11653.53平方米。（二）土地使用情况：该房屋占用的是国有土地使用权以出让方式获得。土地使用权证号为：莱芜市国用（2009）第1421号，面积6957.41平方米。（四）该批房屋的抵押情况为已设定抵押权，并已经从银行贷款本息约560万元。第四条、成交价格和付款方式：（一）经双方协商一致，买方除承担该批房屋涉及的贷款及贷款利息（约560万元左右）及与该批房屋相关的过户费用等所有费用，另买方需支付房屋价款一千万元整。（二）房款付款方式：第一期房款，合同签订后三日内，买方首先偿还该房屋涉及的银行贷款本息及相关费用（约560万元，具体数额以银行出具还款凭证为准，该款由买方打入李登昌贷款银行专用卡号，买方支付第一期房款之日为本合同生效之日）。第二期房款：买方支付第一期房款后，卖方根据买方的具体要求，到房管部门办理房产证分割手续，所需费用由买方承担。签订合同后45日内买方向卖方支付房款500万元。第三期房款：买方支付第二期房款后60日内向卖方支付房款300万元。第四期房款：买方支付第三期房款后45日内向卖方支付房款200万元。第五条、房屋权属登记：卖方根据买方逐次支付房款的数额，将相对应的房屋所有权面积同步变更登记至乙方指定名下，双方共同向房屋权属登记部门，申请办理房屋权属变更登记手续，相关过户费用及税费均由乙方承担。未支付的房款相对应的房屋所有权权属仍归甲方所有，不发生转移的法律后果。第六条、房屋产权及具体情况的承诺。卖方保证该房屋没有产权纠纷，如因产权纠纷给买方造成经济损失，由卖方承担。本合同签订后，卖方不能再将该房屋出卖给第三人。第七条、税费的相关规定。3、因卖方不按约定办理房屋权属变更登记手续的，其应当向对方支付相当于房价总款8%的违约金。第九条、违约责任。一、1、卖方负有按期交房的义务。因所约定的房屋担保方已实际租赁占有，待双方合同成立生效时买方以占有改定方式取得该房屋。2、在买方过户期中如卖方出现对该合同房产另有经济纠纷影响买方过户或融资手续的损失由卖方负责。3、卖方负有协助买方履行房屋过户手续的义务，过户期间卖方无故拖延时间，耽误买方过户，损失由卖方负责。三、双方均负有完整履行合同的义务，如一方违约，应向对方支付相当于房价总款30%的违约金。四、担保方的担保责任。担保方保证买方完整履行合同项下的所有义务，否则视为违约，同买方承担连带违约责任。2014年9月3日，双荣建材经营部以电汇方式向李登昌账号汇入5546469.59元。同日，莱芜市奇尔利家具有限公司向李登昌名下同一账号汇入49746元，该款项系《房屋买卖合同》约定的第一批房款所涉贷款的诉讼费用。2014年9月11日，李登昌、侯桂珍向房屋登记部门申请将涉案房屋（房屋所有权证证号为高新区字第0099569号）分割为27套房产，对房产分割一事，双荣建材经营部是知道的，具体手续由担保人吕海经办。2014年11月18日，李登昌、侯桂珍（甲方）与双荣建材经营部（乙方）、吕海（担保方）就房屋过户手续等事宜签订补充协议，约定：一、乙方签订补充协议之日一年半之内完成房屋过户手续，如乙方逾期不办理房屋过户手续，需另支付给甲方房款叁百万元。二、如因甲方原因导致房屋无法按期办理过户手续，乙方不受第一款条件的约束，具体事宜双方另行协商。三、在房屋未办理过户手续前，甲方应积极配合乙方对已支付房款相对应部分房产，办理银行抵押手续。四、对上述条款担保方承担保证责任。现上述房屋均未向双荣建材经营部办理过户手续。2014年11月13日，莱芜市辰祥经贸有限公司向莱芜市农村信用合作联社借款300万元，并由李登昌、侯桂珍以其名下两套涉案房产（莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号）作抵押担保，由邢玉荣、吕海提供连带责任保证担保。因该贷款未按时偿还，莱芜市农村信用合作联社已提起诉讼。2014年11月26日，韩军成向莱芜市农村信用合作联社借款120万元，并由李登昌、侯桂珍以其名下一套涉案房产（莱房权证高新区字第××号）作抵押担保。因该贷款未按时偿还，莱芜市农村信用合作联社已提起诉讼。2014年10月11日，莱芜市红星安居建材有限公司向中国工商银行莱芜分行借款300万元。2014年12月6日，莱芜市红星安居建材有限公司向中国工商银行莱芜分行借款200万元。上述借款均由李登昌、侯桂珍以其名下九套涉案房产（莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号）作抵押担保，莱芜市红星家具有限公司、莱芜市辰祥经贸有限公司、吕海、邢玉荣提供连带责任保证。因该贷款未按时偿还，中国工商银行莱芜分行已提起诉讼。2015年3月5日，李彬向莱芜市农村信用合作联社借款100万元，由李登昌、侯桂珍以其名下一套涉案房产（莱房权证高新区字第××号）作抵押担保。因该贷款未按时偿还，莱芜市农村信用合作联社已提起诉讼。双荣建材经营部提交录音一份，从该录音内容可以看出双荣建材经营部王荣水要求李登昌办理过户登记手续。李登昌、侯桂珍主张上述抵押贷款所涉房产即为双荣建材经营部支付第一期房款后，李登昌、侯桂珍交付给双荣建材经营部的房产，该部分房产由双荣建材经营部办理了抵押贷款。双荣建材经营部认为其对上述贷款并不知情，贷款与其无任何关系，其也未使用贷款。李登昌、侯桂珍主张除第一期房款外，吕海又以银行转账方式向李登昌、侯桂珍支付房款195万元，吕海为房屋买卖合同的实际履行人。双荣建材经营部认为即使吕海向李登昌、侯桂珍转账汇款，也无法证实李登昌、侯桂珍已经履行过户义务，同时能够说明李登昌、侯桂珍将涉案的房屋出卖给了第三人，违反了合同约定。一审法院依法到泰安监狱提审《房屋买卖合同》中担保方吕海，吕海认为涉案房屋系双荣建材经营部购买，其作为担保方是介绍人以及保证双荣建材经营部履行合同义务。吕海认为涉案房屋有关的抵押贷款与双荣建材经营部没有关系，所贷款项由李登昌和吕海使用，莱芜市奇尔利公司打给李登昌的款项并不是支付房款，更不是双荣建材经营部用贷款支付房款，签订补充协议的目的是防止李登昌不配合过户。双荣建材经营部对吕海上述陈述未提出异议。李登昌、侯桂珍认为吕海的上述陈述显然是与双荣建材经营部恶意串通，规避事实，是虚假陈述。一审法院认为：双荣建材经营部（买方）与李登昌（卖方）、侯桂珍（卖方）、吕海（担保方）签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双荣建材经营部已按合同约定支付了第一期房款，李登昌、侯桂珍亦应履行将相对应面积的房屋办理房屋权属变更登记手续。李登昌、侯桂珍主张本案所涉抵押贷款是由双荣建材经营部对涉案房产行使处分权，但未提供充分证据证实，经查明双荣建材经营部非贷款合同的当事人，双荣建材经营部及吕海亦未予认可，对该辩称，不予采信。李登昌、侯桂珍主张莱芜市奇尔利公司向其支付了第一期房款中诉讼费用49746元以及195万元购房款，并且由吕海办理了房产证分割、补充协议的签订、房产证交付、抵押贷款手续等，并以此认定上述行为均是双荣建材经营部的意思表示，但《房屋买卖合同》及《补充协议》中明确载明买方为双荣建材经营部，双荣建材经营部及吕海亦不予认可，在无其他充分证据证实的情况下，对该辩称，不予采信。现李登昌、侯桂珍已将部分涉案房产办理抵押贷款手续，在没有提供充分证据证实该行为是为配合双荣建材经营部办理的抵押贷款的情况下，李登昌、侯桂珍亦拒不履行将相对应面积的房屋过户给双荣建材经营部。根据《房屋买卖合同》第五条、第九条的约定，李登昌、侯桂珍已构成违约，现双荣建材经营部主张解除《房屋买卖合同》并返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于双荣建材经营部主张的利息以及违约金，违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性，主要功能在于填补守约方损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。经释明，李登昌、侯桂珍向该院申请调整违约金数额，综合该案具体情况，违约金以双荣建材经营部请求的返还房款数额5546469.59元为基数按《房屋买卖合同》第七条约定的8%计算为宜，即443717.57元。综合该案具体情况，双荣建材经营部主张的违约金已涵盖损害赔偿即利息，故对利息请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、双荣建材经营部与李登昌、侯桂珍于2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、李登昌、侯桂珍于判决生效之日起七日内返还双荣建材经营部购房款5546469.59元及违约金443717.57元；三、驳回双荣建材经营部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59331元，由李登昌、侯桂珍负担52341元，由双荣建材经营部负担6990元；保全费5000元，由李登昌、侯桂珍负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方在一审庭审中的陈述证实涉案《房屋买卖合同》的签订日期为2014年9月2日，而非双荣建材经营部起诉所列的2014年11月18日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.双方签订的房屋买卖合同应否解除；2.一审程序是否合法；3.双荣建材经营部一审起诉是否超过诉讼时效。关于双方签订的房屋买卖合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”通过一审查明的事实，双方对双荣建材经营部于2014年9月3日通过电汇方式转入李登昌名下62×××93账户的购房款5546469.59元均无异议。李登昌、侯桂珍一审中提交了莱商银行长勺支行贷款还款计息通知单及银行账户交易明细各一份，用于证实双荣建材经营部支付了第一期房款，金额为5596215.59元，其中相关费用的诉讼费49746元系双荣建材经营部用莱芜市奇尔利家具有限公司的账号汇入李登昌尾号为1493的贷款银行专用账号。双荣建材经营部在二审庭审中认可上述49746元系其让莱芜市奇尔利家具有限公司帮忙垫付。涉案《房屋买卖合同》第四条（二）规定：“房款付款方式：第一期房款，合同签订后三日内，买方首先偿还该房屋涉及的银行贷款本息及相关费用（约560万元，具体数额以银行出具还款凭证为准，该款由买方打入李登昌贷款银行专用卡号，卡号为：62×××93，买方支付第一期房款之日为本合同生效之日）。”根据上述合同约定，双荣建材经营部已依约全部支付了第一期房款5596215.59元，李登昌、侯桂珍亦应根据合同约定履行将相对应面积的房屋办理房屋权属变更登记手续。李登昌、侯桂珍主张双荣建材经营部未足额支付第一期购房款560万元违约在先，其不履行过户手续未违反合同约定，合同不应解除的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据涉案《房屋买卖合同》第五条、第九条的约定，李登昌、侯桂珍构成违约，一审判决据此支持双荣建材经营部解除《房屋买卖合同》并返还购房款的诉讼请求，并无不当。关于一审程序是否合法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”一审判决书列明双荣建材经营部，经营者陈传明，职务经理，未列明陈传明性别、民族、出生年月日、家庭住址等其他基本信息，但并不因此影响本案审理，不违反法律程序。陈传明的基本信息在其提交的身份证中均有记载，本院予以补正。李登昌、侯桂珍主张王荣水为双荣建材经营部的实际经营者，但未提交证据证实。王荣水提交的授权委托书显示其为双荣建材经营部职工，虽在二审庭审中自述为双荣建材经营部的实际经营者，但未在规定期限内提交证据证实，本院不予采信。一审判决未列王荣水为共同诉讼人并无不当，李登昌、侯桂珍主张一审判决未列明陈传明基本信息、未追加实际经营人王荣水违反法律程序的上诉请求，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双荣建材经营部2015年12月24日向一审法院提起的诉讼请求明确列明要求解除双方于2014年11月18日签订的《房屋买卖合同》，其行使请求权的基础为合同解除权而非撤销权，本案不适用有关撤销权一年除斥期间的法律规定，其起诉未超过两年的诉讼时效。李登昌、侯桂珍依据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于撤销权的规定，主张双荣建材经营部一审起诉超过一年诉讼时效的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，李登昌、侯桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59331元，由上诉人李登昌、侯桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  李莎莎审判员  亓雪飞审判员  尹 腾二〇一七年六月十二日书记员  亓 晨