延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民初186号原告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。法定代表人：崔贞今，董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司破产资产管理人。负责人：崔昌林，主任。委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勋，吉林延大律师事务所律师。被告：延吉市新时代购物广场有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街解放路35号。法定代表人：金正花，总经理。委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。原告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“国贸公司”）与被告延吉市新时代购物广场有限公司（以下简称“新时代公司”）返还原物纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国贸公司的委托诉讼代理人许文杰，被告新时代公司的委托诉讼代理人崔凯博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国贸公司诉称：判令被告立即返还原告所有的房屋（房屋具体为：1.房权证号1596**，延吉市解放路288-2-9，房号2-9，建筑面积119.33平方米；2.房权证号1596**，延吉市解放路288-2-11，房号2-11，建筑面积121.92平方米；3.房权证号1596**，延吉市解放路288-3-44，房号3-44，建筑面积75.91平方米；4.房权证号1596**，延吉市解放路288-3-45，房号3-45，建筑面积81.02平方米；5.房权证号1596**，延吉市解放路288-3-46，房号3-46，建筑面积162.03平方米；6.房权证号1596**，延吉市解放路288-3-47，房号3-47，建筑面积183.24平方米），由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告将上述房屋的租金收益权返还给原告，由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告对上述不动产拥有所有权，现不动产由被告管理使用。2015年9月9日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2015）延中破预字第1号民事裁定书，裁定受理吉林省天宇建设集团股份有限公司、吉林长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进对原告的破产清算申请，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任原告的破产管理人。被告占用上述原告所有的房产，拒不支付任何费用，侵犯了原告的合法权益，妨碍原告向债权人清算，故诉至法院。关于被告与案外人延吉市恒吉地产开发有限公司之间的转租事实，原告知道并认可。至于被告与案外人罗淑岩之间的转租关系，被告将通过其他途径给予解决。被告新时代公司辩称：原告主张缺乏依据，应驳回其诉请。理由：1.原告的诉请已超过一年的除斥期间。《物权法》第二百四十五条规定，占有人请求返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。被告自2003年3月18日起占有使用涉案面积，故原告的主张已超过一年的除斥期间，不应得到支持。2.本案诉讼主体不适格。原告在庭审中要求被告返还的依据是《企业破产法》第十八条的规定，该条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申告之日起二个月内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”根据该条款的规定，原告主张解除的合同系2004年10月30日与案外人延吉市恒吉地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，而被告并非该合同的当事人，故本案的适格被告应为延吉市恒吉地产开发有限公司。3.2003年3月18日，恒吉公司与案外人金正花签订《商场租赁合同》，约定恒吉公司将包括涉案面积在内的30000m2出租给金正花。此后，恒吉公司与金正花又签订《补充协议》。2015年5月12日，恒吉公司、金正花、罗淑岩三方签订《商场租赁合同》，约定将2003年3月18日恒吉公司与金正花签订的《商场租赁合同》中约定的面积转租给罗淑岩。此后，被告将涉案面积交给若干业主经营，故应追加罗淑岩及现在经营商铺的业主参加本案诉讼。4.原告无权要求解除恒吉公司与金正花签订的《商场租赁合同》，被告现占有属于有权占有。恒吉公司与金正花、罗淑岩先后签订三次协议，而原告并非合同当事人，无权依据《破产管理法》第十八条的规定要求解除。被告是基于合同的有权占有，原告无权要求被告返还涉案面积。5.恒吉公司与国贸公司之间的拆迁安置补偿纠纷现正在审理中，该案是恒吉公司基于《房屋拆迁安置补偿补充协议书》提起的诉讼。如果支持原告的诉请，判决解除《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，势必影响另案的判决，故应中止本案的审理。原告国贸公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据1：房照复印件六份。证明位于延吉市新时代购物广场的房权证号为159677、159679、159680、159681、159682、159683的房屋归原告所有。被告新时代公司对此无异议，对该证据本院予以采信。证据2：（2015）延中破预字1-1裁定书、（2015）延中民二破字1-1决定书各一份。证明经债权人申请，原告已进入破产程序。被告新时代公司对此无异议，对该证据本院予以采信。证据3：（2015）延民初字第4586号民事案件庭审笔录一份。证明涉案房屋由被告占有使用。被告新时代公司对此无异议，对该证据本院予以采信。被告新时代公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据1：《房屋拆迁安置补偿补充协议书》一份。证明被告对涉案房屋的占有是基于合同的有权占有，原告要求返还没有法律依据。原告国贸公司对证据的真实性无异议，质证称2015年9月9日原告已进入破产程序，根据《企业破产法》第18条的规定，原告在2个月内未通知被告合同继续履行，应视为合同已解除。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据2：《商场租赁合同》两份、补充协议及公证书各一份。证明被告自2003年3月18日起占有使用涉案房屋，原告主张已超过一年的除斥期限。且原告并非合同的相对方，无权要求解除合同。原告国贸公司对证据的真实性无异议，质证称根据《企业破产法》的规定，合同已经解除。至于与恒吉公司、罗淑岩之间的纠纷将另行解决。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2004年10月30日，国贸公司（协议乙方）与案外人延吉市远东房屋开发有限责任公司（协议甲方，现已更名为延吉市恒吉地产开发有限公司）签订《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，主要内容为：“一、甲方拆迁乙方房屋：1.产籍号6-17-32，房照号：9640，面积290.22；2.产籍号6-17-32，房照号14482，面积1009.93-66.765;3.产籍号6-17-31，房照号：144480，面积479.92；4.产籍号6-17-32，房照号：144483，面积252.45。二、乙方回迁到新国贸广场面积为二楼--m2，三楼--m2，四楼--m2，以上面积以房产测绘中心的测绘面积为准，多退少补。三、被拆迁房屋评估价为：合计7106744-1335002.37＝5771741.63元。四、回迁房屋评估价为12881元/平方米，总价为1023.8m2×12881.00＝13187568元（壹仟叁佰壹拾捌万柒仟伍佰陆拾捌元）。五、回迁差价为：----六、乙方的回迁面积委托甲方经营，以实际收入为准。乙方的收入中扣除所有费用（物业经营管理费用、水费、电费、工商费、税金、取暖费、物业维修基金、设备、设施大修更换费用、商场统一装修费用）后剩余收入返还乙方。七、乙方的产权由甲方独立经营管理，乙方不得干涉，甲、乙双方在签订本合同时另签一份《物业经营管理合同》。八、本合同经甲、乙双方签收后生效，本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。九、本合同未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。”延吉市远东房屋开发有限责任公司回迁给国贸公司的位于解放路288号的房屋中，产权手续已办理至国贸公司名下的房屋共计6处，分别为：1.产权证号159677，房屋坐落解放路288-2-9，房号2-9，建筑面积119.33平方米；2.产权证号159679，房屋坐落解放路288-2-11，房号2-11，建筑面积121.92平方米；3.产权证号159680，房屋坐落解放路288-3-44，房号3-44，建筑面积75.91平方米；4.产权证号159681，房屋坐落解放路288-3-45，房号3-45，建筑面积81.02平方米；5.产权证号159682，房屋坐落解放路288-3-46，房号3-46，建筑面积162.03平方米；6.产权证号159683，房屋坐落解放路288-3-47，房号3-47，建筑面积183.24平方米。2003年3月18日，延吉市远东房屋开发有限责任公司（合同甲方）与金正花（合同乙方）签订《商场租赁合同》，主要内容为：“一、租赁物的状况：1-1甲方出租给乙方的是新时代购物广场，坐落在延吉市解放路288号，该商场的建筑面积为30000m2。1-2甲方为该商场的房地产权利人，有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所规定的权利和义务。（有部分产权归回迁户和购买户，甲方负责统一管理）。二、租赁物的用途：2-1乙方向甲方承诺，对所租赁的商场的使用范围与乙方的经营范围相符。乙方经营范围进行调整的，该商场的使用在征得甲方书面同意也可以进行相应调整。三、租赁期限：3-1除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同商场租赁期限为：自2003年10月18日至2027年10月17日止，期限为24年；上述期限届满后，乙方在征得甲方同意的情况下续约。四、租金支付：4-1该商场的基本毛利保证1800万元，每年毛利按5%递增。4-2进场时间为经甲、乙双方确认可以进场装修并由甲方发出进场装修通知书之日。五、租赁物的交付：5-1乙方收到甲方发出的进场装修通知书视为甲方向乙方交付了租赁物。5-2甲方交付的租赁物应具备的条件由甲乙双方商定后以补充协议确定。六、商场的装修及维修：6-1甲方允许乙方按其经营需要，自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案，甲方应在合理时间内作出决定。乙方的装修如涉及商场主体结构的，须经甲方书面认可并经有关部门审批通过，否则乙方不得擅自进行。6-2租赁期间，甲方在接到乙方发出的书面维修通知三日内应及时对租赁物及本合同5-2条款所列设施进行维修。甲方未及时维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（如因乙方使用不善，造成租赁物毁损的除外），但乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任也由乙方自行承担。6-3租赁期间，乙方应合理使用商场及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使商场及附属设施受损的，乙方应负责维修。乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。七、甲方的权利、义务……八、乙方的权利、义务……九、合同的变更和解除：9-1经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同。9-2非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面解除通知书之日起即行解除：（一）甲方交付的商场不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的商场存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的。甲方除返还乙方已支付的租金（按实际天数计算）及承担利息外，还应承担装修费用等乙方为履行本合同所发生的各项费用。（二）乙方利用商场从事非法活动的。违反本条款规定的，违约方应承担相应的违约责任。9-3甲、乙方双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：（一）商场占用范围内的土地使用权依法被提交收回的；（二）商场因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）非甲方原因造成该商场毁损、灭失的。十、违约责任……十一、其他……”2006年5月18日，金正花与延吉市恒吉地产开发有限公司签订《补充协议》，就前述《商场租赁合同》中约定的租金支付事宜作了进一步约定。2008年7月23日，延吉市新时代购物广场有限公司注册成立，新时代公司成立后包括前述登记在国贸公司名下的6处回迁房屋均由新时代公司继续经营，新时代公司亦直接向国贸公司提供的帐户内支付了部分租金。2015年5月12日，金正花与罗淑岩、延吉市恒吉地产开发有限公司签订《商场租赁合同》，约定自2014年9月18日起金正花前述与延吉市远东房屋开发有限责任公司签订的《商场租赁合同》中的承租方变更为罗淑岩，由罗淑岩承接该《商场租赁合同》。后罗淑岩于2016年离开新时代公司，其与金正花、延吉市恒吉地产开发有限公司签订的《商场租赁合同》未正常履行，新时代购物广场仍由新时代公司实际经营中。根据吉林省天宇建设集团股份有限公司、吉林长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进的申请，本院于2015年9月9日作出（2015）延中破预字第1号民事裁定书，裁定国贸公司进入破产程序，吉林延大律师事务所被指定为国贸公司的破产管理人。本院认为：新时代公司虽未与国贸公司签订商场租赁合同，但其基于金正花与延吉市恒吉地产开发有限公司签订的商场租赁合同承租了涉案房屋，而国贸公司委托延吉市恒吉地产开发有限公司代为经营管理，新时代公司在租赁期间亦直接向国贸公司指定的帐户支付了部分的租金，国贸公司也认可延吉市恒吉地产开发有限公司将涉案房屋租赁新时代公司，故新时代公司与国贸公司已形成事实上的商场租赁合同关系。现国贸公司已进入破产程序，作为其管理人的吉林延大律师事务有权解除破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，故国贸公司提出解除与新时代公司之间形成的事实上的租赁合同关系并无不妥。因涉案房屋现均由不同业主经营多年，为不影响商场正常经营，国贸公司仅要求新时代公司返还涉案房屋的租金收益权的主张，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告延边国际贸易大厦有限责任公司与被告延吉市新时代购物广场有限公司形成的事实上的租赁合同；二、被告延吉市新时代购物广场有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告延边国际贸易大厦有限责任公司返还位于吉林省延吉市解放路288号的6处房屋的租金收益权（房屋具体信息为：1.产权证号159677，房屋坐落解放路288-2-9，房号2-9，建筑面积119.33平方米；2.产权证号159679，房屋坐落解放路288-2-11，房号2-11，建筑面积121.92平方米；3.产权证号159680，房屋坐落解放路288-3-44，房号3-44，建筑面积75.91平方米；4.产权证号159681，房屋坐落解放路288-3-45，房号3-45，建筑面积81.02平方米；5.产权证号159682，房屋坐落解放路288-3-46，房号3-46，建筑面积162.03平方米；6.产权证号159683，房屋坐落解放路288-3-47，房号3-47，建筑面积183.24平方米）。案件受理费63841元（缓交），由被告延吉市新时代购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  刘晓娟审 判 员  朴美兰代理审判员  黄 伟二〇一七年六月二十八日书 记 员  尹光熹