吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民终131号上诉人（原审被告）：吉林省吉电房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：董立岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈立明，该公司职员。委托诉讼代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：国电东北电力有限公司双辽发电厂，住所地吉林省双辽市。法定代表人：祝文东，该厂董事长。委托诉讼代理人：周洪霞，该厂总会计师。委托诉讼代理人：佟立萍，吉林鑫美律师事务所律师。原审被告：董立岩，男，1962年4月14日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。原审第三人：韩永田，男，1959年3月23日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于克山，吉林省常春律师事务所律师。原审第三人：李炳林，男，1964年11月10日生，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：韩永田，男，1959年3月23日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于克山，吉林常春律师事务所律师。上诉人吉林省吉电房地产开发有限责任公司（以下简称吉电公司）因与被上诉人国电东北电力有限公司双辽发电厂（以下简称双辽电厂）、原审被告董立岩、原审第三人韩永田、原审第三人李炳林房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉电公司委托诉讼代理人陈立明，上诉人吉电公司与原审被告董立岩共同委托诉讼代理人贾文宇，被上诉人双辽电厂委托诉讼代理人周洪霞、佟丽萍，原审第三人韩永田、李炳林共同委托诉讼代理人丁克山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉电公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回双辽电厂要求返还坐落于长春市朝阳区西安大路2099号圣豪宾馆房屋的诉讼请求；2.确认吉电公司与韩永田、李炳林签订的《承包经营协议书》系承包经营关系，而非对双辽电厂形成转租关系，其效力及于双辽电厂；3.一审程序违法，案件应发回重审；4.诉讼费用由双辽电厂承担。事实和理由：2012年8月5日吉电公司与韩永田、李炳林签订的《承包经营协议书》是将圣豪酒店分公司承包给其经营，不是只将房屋交由韩永田、李炳林使用，双方是承包经营关系，不是租赁关系。而且，韩永田、李炳林承包经营一事吉电公司已经告知双辽电厂，前述《承包经营协议书》的效力应及于双辽电厂。一审法院向吉电公司送达的上诉状是复印件，与法院最后使用的起诉状诉讼请求不一致，庭审中也未宣读，程序违法。双辽电厂辩称：吉电公司的上诉理由没有事实和法律依据，无证据支持，应予驳回。韩永田、李炳林述称：吉电公司与我方签订的承包经营协议形成转租；收到的起诉状与一审判决所使用的起诉状一致。双辽电厂向一审法院起诉请求：1.判令吉电公司给付所欠租金20,000,000元及利息1,760,000元；2.判令吉电公司给付违约金500,000元；3.判令吉电公司与韩永田、李炳林所签订的转租协议无效，吉电公司、韩永田、李炳林返还租赁物；4.判令董立岩在17,051,800元范围对上述1、2项债务承担连带清偿责任。一审法院查明：2007年9月24日，双辽电厂与吉电公司签订《资产抵债协议书》，主要约定吉电公司以其坐落于长春市西安大路2099号圣豪广场主楼及土地使用权资产清偿所欠双辽电厂债务12,000万元，吉电公司资产经评估认定为15,007万元。同日，双方签订《房屋租赁协议》,约定吉电公司自2007年7月1日至2012年6月30日承租上述房产，租金与资产抵债协议中债务及评估价差额相抵。2012年7月1日至2016年6月30日，双方就坐落于长春市朝阳区西安大路2099号“圣豪宾馆”（建筑面积19,289平方米，共15层，地下1层至地上14层）又签订了四份房屋租赁协议（每年一签），约定年租金为600万元，至2016年6月30日止共发生租金2,400万元，吉电公司支付租金400万元。其中最后一份2015年12月30日签订的《房屋租赁协议书》主要约定：1.案涉租赁房屋租赁年限为2015年7月1日至2016年6月30日止，年租金600万元，租金按季支付，吉电公司于每季度末前10日内支付双辽电厂当季租金150万元整，如未按期支付，由吉电公司按银行同期贷款利率及延期天数支付双辽电厂延期付款利息。2.对于2012年3月起至2015年12月止所欠租金本金1,700万元及延期利息（由双方计算确定），吉电公司承诺于2016年6月末前支付。3.在吉电公司使用该房屋期间，如吉电公司须以出租形式转由第三人使用的，必须经双辽电厂书面同意。4.吉电公司须保证使用到期后，如期返还该房屋，保证归还双辽电厂时除自然磨损或合理使用导致的损耗外，无人为损坏。5.吉电公司擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用的或以其他形式转为他人使用的，双辽电厂可解除合同、收回房屋，同时吉电公司应承担500,000元的违约金，造成双辽电厂损失的，还应承担赔偿责任。2012年8月5日，吉电公司与韩永田、李炳林签订《承包经营协议书》，主要约定：1.吉电公司将圣豪酒店分公司承包给韩永田、李炳林经营管理，具体范围为裙楼1-3层、主楼1-14层及连接的地下室附属部分归韩永田、李炳林经营使用，酒店裙楼西北角一层不计入使用范围，营业部分已出租房屋租金归韩永田、李炳林，员工宿舍6#楼2单元6-12层部分归酒店作为员工宿舍使用，除此之外的房屋归吉电公司使用，与韩永田、李炳林无关。2.酒店所有证照归韩永田、李炳林使用，韩永田、李炳林财务自2012年5月15日起单独建账，独立经营管理，自负盈亏，自行承担自2012年5月15日起产生的债权债务及一切法律责任。3.韩永田、李炳林每年向吉电公司交纳承包金1,300万元，合同期限为2012年5月14日起至2022年5月13日止。4.双方纠纷协商不成到长春市仲裁委员会仲裁。2015年7月2日，双辽电厂向吉电公司发出《国电东北电力有限公司双辽发电厂关于圣豪宾馆租赁事宜的函》，函件主要内容为：1.房屋租赁协议于2015年6月30日到期，按照协议约定，双辽电厂到期收回所租赁房屋，请于2015年7月31日前按租赁协议相关条款约定交回房屋。2.自2013年起至今所欠房屋租赁的租金本息，请于2015年7月31日前归还双辽电厂。2015年7月8日，吉电公司向双辽电厂复函，主要内容为：1.圣豪宾馆已整体承包给第三方经营，由于第三方未支付承包费，现我公司已进行诉讼，并对第三方的股权及财产进行了查封，现该案正在诉讼阶段，待诉讼有结果后支付欠款及协商房屋归属问题；2.我公司对尚欠房屋租金本息予以认可，由于我公司地产项目投资数额比较大，地产项目目前还不景气，导致我公司资金非常紧张，希望贵厂理解我公司的现状，对租金本息给予缓交；3.由于我公司与承包圣豪宾馆的第三方已进行诉讼，为此需要对贵我双方的房屋租赁延长半年期限，否则我方违约，影响诉讼结果。2015年12月30日，吉电公司与双辽电厂签定最后一份《房屋租赁协议》，约定租期期满为2016年6月30日。2015年6月，吉电公司以韩永田、李炳林擅自转租、拖欠承包金为由向长春市仲裁委员会提交《仲裁申请书》，提出如下仲裁请求：1.裁决韩永田、李炳林立即支付欠缴承包金1,300万元、违约金243.1万元；2.裁决韩永田、李炳林转租行为无效；3.裁决韩永田、李炳林对擅自拆除的建筑、结构、装修等在终止协议时恢复原状；4.仲裁费用和保全费用由韩永田、李炳林承担。2015年9月18日，韩永田、李炳林以吉电公司擅自停水造成经济损失、承包费过高等理由向长春市仲裁委员会提出《仲裁反请求申请书》，提出如下仲裁反请求：1.吉电公司赔偿韩永田、李炳林因停水造成的经济损失985,619.95元；2.解除《承包经营协议书》，吉电公司赔偿韩永田、李炳林损失1,400万元；3.吉电公司给付违约损失4,431,875.67元；4.请求吉电公司返还储值卡差额1,511,636.56元；5、吉电公司支付律师费140,000元。2015年11月26日，长春市仲裁委员会作出长仲裁字【2015】第256号仲裁裁决书：（一）裁决韩永田给付吉电公司承包金1,200万元；（二）裁决韩永田给付吉电公司违约滞纳金为：（550万元x月利率2%x2015年2月15日至裁决执行之日的月数）+（650万元x月利率2%x2015年8月15至裁决执行之日的月数）；（三）本请求仲裁费用89,210元退回吉电公司24,650元，剩余仲裁费用64,560元，由吉电公司承担15%，韩永田承担85%。保全费用5,000元，由韩永田承担。反请求仲裁费用83,250元，由韩永田自行承担。以上三项裁决所涉金额于本裁决生效之日起10日内给付。本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。一审法院认为：一、双辽电厂与吉电公司2012年至2016年签订的四份租赁合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。吉电公司租赁案涉标的应履行给付租金义务，但截止2016年6月30日租赁合同履行终结，已累计拖欠租金20,000,000元。吉电公司对此金额予以认可，故对双辽电厂要求吉电公司支付租金20,000,000元的请求予以支持。关于双辽电厂主张吉电公司应赔偿欠付租金利息损失1,760,000元问题，因吉电公司拖欠租金必然造成其经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，双辽电厂有权向吉电公司主张拖欠租金的利息损失，根据吉电公司给付租金及拖欠租金情况，截止到2016年10月31日止，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算所拖欠租金利息金额已超出1,760,000元，故对双辽电厂要求按1,760,000元的金额支付利息损失的主张予以支持。二、关于吉电公司是否应承担500,000元违约金问题。由于吉电公司拖欠双辽电厂租金，依据2015年12月30日《房屋租赁协议》第五条违约责任中“如吉电公司违反本合同各项约定，双辽电厂有权解除合同，同时吉电公司应支付500,000元违约金，造成双辽电厂损失的，还应承担赔偿责任”的约定，吉电公司应承担逾期支付租金的违约责任，对双辽电厂要求吉电公司支付500,000元元违约金的请求予以支持。三、吉电公司及韩永田、李炳林是否应向双辽电厂返还租赁标的问题。双辽电厂与吉电公司签订的最后一份租赁协议约定租期至2016年6月30日，现租期届满，吉电公司负有返还租赁物的义务。至于吉电公司主张双方又形成不定期租赁关系一节，因双辽电厂在租期届满前就提起诉讼对吉电公司继续使用租赁物提出异议，故吉电公司此主张不能成立。关于韩永田、李炳林是否负有返还租赁标的义务的问题。2012年8月5日吉电公司与韩永田、李炳林签订《承包经营协议书》，该协议实质内容为吉电公司将案涉租赁物交由韩永田、李炳林使用、收益，由韩永田、李炳林向其支付承包金，双方就案涉租赁物对双辽电厂而言形成转租关系，而且通过2015年7月8日吉电公司向双辽电厂发出的复函以及双辽电厂未提异议反而在2015年12月30日又续签租赁协议的行为可以看出双辽电厂对转租行为予以认可。吉电公司与韩永田、李炳林签订的《承包经营协议书》约定承包期限至2022年5月13日，已超出了吉电公司与双辽电厂租赁协议约定的2016年6月30日期满之日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，吉电公司与韩永田、李炳林超出2016年6月30日租赁期限的约定，对双辽电厂无效，韩永田、李炳林亦应承担返还租赁物的责任。至于吉电公司与韩永田、李炳林之间《承包经营协议书》的后续问题，双方可另行解决。四、关于双辽电厂主张董立岩在17,051,800元范围内对吉电公司债务承担连带责任问题，因董立岩系吉电公司法定代表人，其个人代吉电公司收取承包金，吉电公司认可，虽有违反公司财务管理制度之嫌，但双辽电厂仅以董立岩个人收取了公司承包金为由要求董立岩对吉电公司对外债务承担连带责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、吉电公司于本判决生效之日立即给付双辽电厂租金20,000,000元及利息1,760,000元；二、吉电公司于本判决生效之日立即给付双辽电厂违约金500,000元；三、吉电公司与韩永田、李炳林于本判决生效后十日内将坐落于长春市朝阳区西安大路2099号的“圣豪宾馆”（建筑面积19,289平方米，共15层，地下1层至地上14层）返还双辽电厂；四、驳回双辽电厂的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150,200元、保全费5,000元，由吉电公司负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，2012年8月5日吉电公司与韩永田、李炳林所签《承包经营协议书》的内容为吉电公司将案涉租赁物交由韩永田、李炳林使用、收益，由韩永田、李炳林向其支付承包金，双方就案涉租赁物对双辽电厂而言形成转租关系。该《承包经营协议书》约定承包期限至2022年5月13日，已超出了吉电公司与双辽电厂租赁协议约定的2016年6月30日期满之日，超出部分的约定对双辽电厂无效，吉电公司与韩永田、李炳林应承担向双辽电厂返还租赁物的责任。吉电公司关于其与韩永田、李炳林签订的《承包经营协议书》系承包经营关系，而非对双辽电厂形成转租关系，其效力及于双辽电厂的主张没有事实和法律依据,不能成立。吉电公司关于一审程序违法的主张亦无事实和法律依据。综上所述，吉电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150,200元，由吉林省吉电房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  虞大江代理审判员  宋雨洛代理审判员  刘彦峰二〇一七年六月十六日书 记 员  冯红红