四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初2333号原告：许敏，女，汉族，1989年5月5日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李明（特别授权），四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。被告：刘文林，女，汉族，1976年3月15日出生，住址：四川省长宁县。被告：宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司，住所：宜宾市南岸戎州路西段11号附16号，注册号：511502000103486.法定代表人：王耀坤，公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，公司员工。原告许敏与被告刘文林、宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司（以下简称：坤邦房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许敏及其委托诉讼代理人李明,被告刘文林、被告坤邦房地产营销公司及其委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除《房地产买卖及经济合同》；二、请求判令被告刘文林返还双倍定金6万元；三、请求判令二被告共同偿还中介费19800元；四、请求判令被告刘文林赔偿损失2000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告刘文林告知原告自己受翠屏区柴房街72号15层D号房屋所有权人唐光富的委托，代其出售该房屋，2017年3月28日，我为购买该房屋，向被告刘文林支付定金30000元，向被告坤邦房地产营销公司支付服务佣金19800元。同日，原被告三方签订《房地产买卖及经济合同》。据悉，该房实际所有权人系唐光富，2017年2月18日，唐光富已将该房屋出售给罗天琼，并且罗天琼已支付全部房款。但是罗天琼要求暂不办理过户手续，并要求唐光富委托刘文林处理该房屋过户至罗天琼相关事宜。由此可见，原房屋所有权人唐光富已将该房屋出售给罗天琼，该房屋至今仍在唐光富名下，唐光富只是委托刘文林将该房屋过户至罗天琼名下，并未委托其代为出售该房屋。被告刘文林和原告订立合同时，并未如实告知房屋的具体情况，被告刘文林的行为系无权处分，并欺骗原告。依据有关规定，要求被告刘文林返还双倍定金60000元和被告宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司退还服务佣金19800元，并赔偿原告损失2000元。原告为维护自己的合法利益，向贵院提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。被告刘文林辩称，我认为应该按合同办事，我们是订立了合同的，合同上说明了的，她不买了就放弃了购买权，是原告违约了，不是我们违约，定金不应退还。被告坤邦房地产营销公司辩称，1、我们是为双方提供服务；2、就房产能不能正常交易过户或者贷款等进行审核，这个房产是可以的；3、无论他们是卖方买方，赔偿责任都是相互的；合同第九条对解除合同有约定。原告方违约后，是不能返还定金和中介费的。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的双方身份信息、原告提供收据、微信转账记录复印件、《房地产买卖及经纪合同》、房屋登记信息、卖房说明及唐光富身份证复印件、通话录音材料（两份）、被告坤邦房地产营销公司提供的《房地产买卖及经纪合同》，被告刘文林提供的（2017）宜市合证字第732号公证书。双方对其真实性、合法性、均无异议，本院予以确认并在案佐证。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：位于宜宾市翠屏区[房屋所有权证号：×，国有土地使用证号：×]所有权人系案外人唐光富、李万群夫妻共有，2017年2月唐光富、李万群将该房以64万元的价格出卖给案外人罗天琼，罗天琼支付购房款后告知唐光富、李万群夫妻暂不过户，要求唐光富、李万群委托本案被告刘文林（刘文林称罗天琼系其表姐）代其办理房屋过户手续并对委托事项进行公证。2017年2月22日唐光富、李万群向刘文林出具委托书，委托书内容为：一、确定买房方、与买房方签订房屋买卖合同、决定上诉房屋的房价款、收取房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续；二、办理上述房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证或中华人民共和国不动产权证书等相关手续；三、代为在房地产登记部门或不动产登记部门的《询问笔录》、《具结书》等相关材料上签字；四、向有关单位和部门提供和查询委托人的相关材料，包括身份证明、婚姻状况证明、涉及上述房屋的合同、协议、票据等相关文件；五、办理上述房屋的水、电、气闭路等附属设施的使用过户及变更物业管理合同等手续；六：如买房方需办理购房按揭贷款手续，由受托人协助买方办理按揭贷款的所有相关事宜。被告坤邦房地产营销公司系从事房地产中介等服务的公司，被告刘文林在收到案外人唐光富、李万群经公证的委托书后到该公司登记出卖案外人唐光富、李万群已卖给罗天琼的房屋。原告有购买住房的需求，其通过58同城网上看到了一套房屋出卖的信息，因而找到发布该房屋信息的中介即本案被告坤邦房地产营销公司买房，该公司向其介绍了被告刘文林登记出卖的案外人唐光富、李万群的房屋，双方在协商房屋买卖事宜过程中被告刘文林仅向原告出示了案外人唐光富、李万群的授权委托书，并未告知原告案外人唐光富、李万群已将房屋出卖给罗天琼的事实。后经双方协商达成了买房意见后，原告与二被告于2017年3月28日签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同第1条：买卖双方通过经纪方介绍购买及售出位于翠屏区物业（以下简称该物业）。建筑面积约为124.90平米，《房屋所有权证》证号为：×，《国有土地使用权证》证号为：×。卖方须保证对该物业享有完整所有权，出售该物业是经过产权共有人同意，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。否则，卖方须赔偿买方及中介方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成物业不能办理产权登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部责任。该物业以现楼、现状售予买方，在签署本合同前买方已被邀检查或已授权代表人代为检查该物业，故买方不得借此取消交易。第3条：该物业成交价为人民币大写柒拾贰万元整（小写：￥720000元）。此成交价包括该物业的家具家电。第4条：买卖双方协商同意按揭付款，买方于2017年3月28日前支付卖方人民币大写叁万元整。（小写：￥30000元）。作为定金。第5条，买卖双方自行约定，买卖双方需支付税费有：（1）营业税；（2）印花税；（3）产权登记费；（4）契税；（5）个人所得税；（6）查档费；（7）交易费；（8）土地增值税；（9）继承、赠与所得税；（10）土地出让金；（11）公证费；（12）按揭手续费￥9000.买方支付上述1-10项。第7条，基于经纪方已提供之服务，买方须向经纪方支付人民币大写壹万玖仟捌佰元整（小写：￥19800元）作为服务佣金，该笔服务佣金须于签订本合同当日支付经纪方。买方或卖方逾期支付经纪方服务佣金的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向中介方支付滞纳金；第8条，任何情况下，若卖方或买方任何一方签署本合约后，而未能依本合约之条款卖出或买入该物业，视为违约。违约方须在违约当日即时支付经纪方人民币大写：壹万玖仟捌佰元整作为违约金，及支付经纪方因追究违约方责任而发生的律师费用。第9条，买卖双方对此无异议。协议签订当日原告向被告刘文林支付了购房定金30000元，向被告坤邦房地产营销公司支付了服务佣金19800元；第9条，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，视为违约。则卖方有权要求买方以该物业成交价为基数按每天万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十天，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金，卖方有权再将该物业出售予任何人，卖方不可在为此向买方追究责任或要求赔偿损失；第10条，如卖方未按照本合同之约定履行义务将该物业售予买方，视为违约。则买方有权要求卖方以该物业成交价为基数按每天万分之五支付违约金并继续履行本合同，如卖方逾期义务超过十天，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方定金，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同。原告回家后了解到所买房屋的所有权人唐光富是其丈夫的熟人，并从唐光富那里了解到该房屋唐光富已卖给了罗天琼，唐光富仅仅是委托被告刘文林办理过户给罗天琼的过户手续。继后原告要求与二被告解除《房地产买卖及经济合同》及退款未果遂提起本诉讼。本院认为，原告许敏与被告刘文林、被告坤邦房地产营销公司签订的《房地产买卖及经济合同》因被告刘文林不是其出卖房屋的所有权人而是所有权人的委托人，因此，被告刘文林是否有权代表所有权人出卖房屋、及原告许敏是否具有解除权是本案争议的焦点。本案中虽然被告刘文林持有经公证的所有权人出具的委托书且委托书记载的内容有代表与买房方签订房屋买卖合同、决定房屋的房价款、收取房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续、办理房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证或中华人民共和国不动产权证书等相关手续的内容，但根据本案查明的事实，该房屋已由所有权人卖给案外人罗天琼，而所有权人实际上是委托被告刘文林办理将房屋所有权过户给罗天琼的过户手续，而不是委托其再次变卖该房屋，其在未经所有权人追认前无权代理所有权人变卖房屋；根据国家税收规定，房地产交易应当依法纳契税，只要发生所有权变更就应当依法向国家缴纳契税，因此，即便是被告刘文林变卖房屋给原告的行为得到所有权人的追认，但因该变卖行为逃避了国家税收管理，属于逃税行为，违反了国家税法的禁止性规定，该追认行为属于无效行为，被告刘文林无权代理所有权人变卖房屋。由于被告刘文林隐瞒了争议房屋已由产权人卖给他人的事实，且无权代理所有权人变卖房屋，原告取得购买房屋的所有权的目的难以实现，现原告要求解除合同并要求被告刘文林返还双倍定金6万元的诉求本院予以支持；因没有证据证明被告坤邦房地产营销公司在签订《房地产买卖及经济合同》时知道权利人之前已将房屋卖给他人，其在此交易过程中尽到和完成了自己介绍的中介义务，因此，原告要求该公司退还中介费的请求本院不予支持。中介费不是由被告刘文林收取，且原告已获得了双倍返还定金，原告并没有举证证明有其他损失，原告要求被告刘文林偿还中介费及赔偿损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第四项、第五项《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项的规定判决如下：一、刘文林于本判决生效之日起10日内双倍返还许敏定金60000元；二、驳回许敏的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元减半收取为922.5元由刘文林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 张 涛二〇一七年六月二十六日书记员 陈利萍