湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初1377号原告郭迪，男，1994年8月14日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托代理人郭立平，男，1966年7月30日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，系原告之父（特别授权）。被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号法定代表人李斌，该公司总经理。委托代理人方倡、袁全，该公司员工（特别授权）。原告郭迪诉被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司(以下简称汉口北商贸公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告郭迪及其委托代理人郭立平、被告汉口北商贸公司的委托代理人方倡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭迪诉称：2013年1月13日，原、被告分别签订合同编号为黄130005866、黄130005867、黄130006005的《武汉市商品房买卖合同》三份，约定由原告购买被告投资开发的位于黄陂区盘龙城经济开发区刘店村、滠口村的汉口北国际商品交易中心（二期综合仓储物流用房及生活服务设施用房）项目中第H幢2层248号、249号、263号房屋。同时，以上合同中均对房屋的价款、付款方式及时间、交房期限及条件、违约责任等权利义务内容进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋价款，但被告至今未按合同的约定向原告交付房屋，致原告的利益严重受损。是此，原告诉至法院请求依法判令:1、被告向原告支付自2013年12月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房总额1394742元为基数计算，按日万分之二即每日279元，自2013年12月29日起暂计算至2017年3月8日止，共计324477元）；2、本案的诉讼费由被告承担。原告郭迪为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《武汉市商品房买卖合同》三份。证明原告与被告之间存在商品房买卖的合同关系，双方对各自的权利义务进行了约定。证据二：收款收据及转账凭证三份。证明原告已依约履行了支付购房款的义务。证据三：通话记录。证明因被告的房屋存在质量问题，原、被告经多次沟通，且拨打过市长热线反映情况的事实。证据四：信访登记表。证明原告因被告的违约行为曾到市信访办反映情况的事实。证据五：照片三组。证明截止至2016年10月5日，涉案房屋的消防工程尚未完成的事实。证据六：快递单及查询记录。证明原告向被告主张过权利，要求解除合同，被告已收到原告邮寄的解除合同函。被告汉口北商贸公司辩称：1、涉案房屋已取得竣工验收备案证，符合收房条件，是原告自己不收房；2、即使原告认为我公司没有在约定的时间交付房屋，其要求支付违约金应当在二年内起诉，即2015年12月28日前起诉，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，依法应予驳回；3、根据合同约定，只要房屋符合交房条件，买受人超过60日不收房的即视为交房；4、原告要求的违约金过高，请求法院予以调整。被告汉口北商贸公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：《公证书》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、网络备案信息查询。证明涉案房屋已于2015年1月30日取得竣工验收备案证，具备合同约定的交房条件。经审理查明：2013年1月13日，原告郭迪与被告汉口北商贸公司签订了三份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于黄陂区盘龙城经济开发区刘店村、滠口村的汉口北国际商品交易中心（二期综合仓储物流用房及生活服务设施用房）项目中第H幢2层248号、249号、263号房屋，建筑面积分别为29.97平方米、29.97平方米、34.33平方米，合同价款分别为438374元、443888元、512480元，三套房屋总价款合计为1394742元；被告于2013年12月28日前，将符合条件的商品房交付给原告使用。其中第十一条约定：逾期交付不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约定履行了全部付款义务。但双方至今未办理房屋交接手续。原告认为被告未按合同约定交付房屋，其行为构成违约，由此双方发生诉争。另查明，汉口北国际商品交易中心一、二期H区于2015年1月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告郭迪与被告汉口北商贸公司签订的三份《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。现原告已按合同约定全额支付了三套商品房的购房款，但被告未能如期交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告应如何承担违约责任的问题，本院评判如下：2015年1月30日，原告购买的三套商品房所在楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时涉案房屋方才具备法定交付条件。而双方在合同中约定的交付时间为2013年12月28日前，显然被告可交房时间远迟于约定的交房时间，其行为已构成逾期交付，依合同约定应承担违约责任。因此，自2013年12月29日起至2015年1月30日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，即110742.51元（1394742元×0.2‰×397天）。庭审查实，涉案房屋具备法定和约定的交付条件后，被告仍未按合同第十二条之规定通知原告收房和验房，履行约定的通知义务。同时，原告作为商品房的买受人，在交房期限届满后，本应足够地关注出卖人的交房动态，主动查询出卖人不能按期交房的原因，恰当并适时地维护自身合法权益，但其未尽到必要的注意义务，有效防止损失继续扩大。基于此，结合被告要求调整违约金的抗辩主张，本院在考量原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，依据公平原则和诚实信用原则，对被告的部分请求予以准许，即自2015年1月31日起至实际交房之日止，将被告应承担的违约金标准从合同约定的日万分之二调整为日万分之一。庭审中，被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的问题，因有证据证明原告在被告逾期交房后，曾以信访的方式主张过相关权利，存在诉讼时效中断的事由，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司向原告郭迪支付逾期交房违约金110742.51元（自2013年12月29日起至2015年1月30日止）；二、被告武汉汉口北商贸市场投资有限公司向原告郭迪支付逾期交房违约金（该违约金以1394742元为基数，按日万分之一自2015年1月31日起计算至实际交房之日止）；三、驳回原告郭迪的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3085元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇一七年六月十四日书记员  张 明