山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0687民初717号原告：熊亮胜，男，1974年4月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：包自令，山东善策律师事务所律师。被告：刘咸玲，女，1974年10月25日出生，汉族，现住海阳市。委托诉讼代理人：孙秀虎，山东孚元律师事务所律师。原告熊亮胜与被告刘咸玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊亮胜的委托诉讼代理人包自令到庭参加了诉讼，被告刘咸玲及其委托诉讼代理人孙秀虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊亮胜向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行房屋租赁合同，付清2016年的租金20万元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月21日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同一条约定租金按20万元一年。第一年租金20万元整，甲方自愿租金让乙方装修一个月后3个月内付清(即签订合同开始4个月付清)，乙方先付租金1万元作为定金，赠送美容卡面值3万元一张给甲方。(美容卡不包含在租金内。现付租金的时间超过约定时间，被告仍没有给付。为维护原告的合法权益，特具状法院，依法让被告付清。被告刘咸玲辩称：我不同意继续履行租赁合同，也不同意支付20万元租金给原告。理由如下：一、2016年1月，我和王泉明、刘思彤夫妇合伙开美容院，商定王泉明、刘思彤夫妇主管美容院策划、投资、房屋租赁及谈判，我主管美容院管理。2016年4月21日由王泉明、刘思彤和被告先商定以20万元价格租下原告的房屋，由王泉明、刘思彤起草写下合同，由我签字并付给原告1万元定金。2016年6月28日，我交了物业费、水电费等正式拿钥匙进入房屋装修。7月21日，由于资金出现问题，停止装修，期间装修费用6万元。7月31日因为房屋问题，原告约我和刘思彤夫妇进行商谈，刘思彤夫妇没有到场，期间原告一直和刘思彤电话沟通租房事宜。我和原告谈了一下午，内容是由于资金出现问题，我已无力继续装修，要求停止合同，并且我在当日就把所租房屋的钥匙交给了原告。2016年8月4日我再次打电话给被告并确认我已无力继续租房装修，并诚恳地表达我不租房屋了，里面装修的所有设施我们也不要了，确认房屋钥匙已经给被告本人。从那时到现在房屋一直贴着吉房出租加电话号码的广告。2016年9月8日，被告找社会上的人拿着租房合同去我现在的店铺骚扰我。9月11日、16日、22日……到2017年正月，这批人不断去店铺骚扰我，导致店里的顾客知道情况就开始绕行，至今店铺已无盈利。店二楼临街2个窗户已经被人破坏。二、1、我2016年6月28日拿钥匙进入房屋装修，7月31日把钥匙给了被告，被告也接受了钥匙，并且已经对外出租房屋，视为默认了解除合同。虽然录音里要求书面解除合同，但法律规定口头解除也可以。2、我交了定金后当时没有给我钥匙，被告也是违约，应该付给我2万元，并且合同让1个月装修使用期超了4天，这2万元4天用不了。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原、被告于2016年4月21日签订的房屋租赁合同复印年1份(出示原件)，证明被告租赁了原告位于海阳市海阳路天域城中央9-11、9-12的商铺两间；2、租赁房屋的房权证复印件1份，证明商铺具体位置。经质证，被告对上述证据无异议。被告向本院提交了以下证据：1、2016年8月4日原、被告的通话录音光盘一张，证明被告于2016年7月31日将租赁房屋的钥匙交给了原告，被告不再租赁原告的房屋，原告可以另行对外出租该房屋；2、照片3张，证明被告将钥匙交给原告后，原告又已经打广告将房屋对外出租。3、2016年6月27日预交水费和装修保证金的收据各1张，证明原告是2016年6月28日把出租房的钥匙交给被告后，被告就开始着手装修房屋。经质证并当庭播放录音，原告对被告提交的录音光盘及通话内容和照片均无异议，认可通话录音是原、被告之间的通话，但主张被告租赁房屋的出租广告在被告租赁房屋之前一直就贴在门上。被告对预交水费和装修保证金收据的真实性无异议，但认为该收据不能证明原告是2016年6月28日交付的房屋和钥匙。主张双方签完合同后，原告就交付钥匙给被告了。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月21日原、被告签订了房屋租售合同，约定：“一、由于甲乙双方协商，乙方(被告)确定在一年内按12000元/平方米购买甲方(原告)天域城中央商铺9-11与9-12号，面积约580平方米(按房产证面积计算)。所以甲方同意先以此出租方式于乙方，租金按20万元一年，(甲方只提供收据，租赁费及物业费等由乙方支付)。第一年租金20万元整，甲方自愿租金让乙方装修一月后3个月内付清(即签订合同开始4个月付清)乙方先付租金1万元作为定金，赠送美容卡面值3万元一张给甲方(美容卡不包含在租金内)。二、如乙方一年内还无资金购买此房产，甲方同意可续租于乙方，年租金按23万元作为基础每年年租递增百分之五，每年另送甲方3万美容会员消费卡，且甲方同时可对外出售此房产但同时保证乙方租期不低于5年时间，否则甲方应承担相应的装修损失。如乙方不续租商铺，不得拆除固定装修(门窗、吊顶、壁橱、固定灯具等)。……”被告于2016年4月22日向原告交付了1万元定金。2016年6月27日，被告向海阳市自来水公司交纳了预存水费200元，6月28日，被告向中远物业公司交纳了1000元装修保证金后，开始对租赁的房屋进行装修。2016年7月底，被告因资金不足，停止装修房屋。被告于2016年7月31日将租赁房屋的钥匙交付给了原告，并告诉原告不想继续租赁该房屋了。2016年8月4日，被告打电话给原告，因被告筹不上资金，无法继续做下去，让原告对外另行出租房屋。原告在电话中告知被告，因为双方没有正式解除合同，无法另行对外出租房屋。要求被告将占用房屋期间的房租交清以后双方再签订书面的解除协议。如果被告不交清房租，到8月份，原告就要整年的房租。被告主张，虽然原、被告是2016年4月21日签订的合同，但被告接到房屋钥匙的时间是2016年6月28日，接管房屋后，被告对房屋进行装修并交付定金、水电费等，装修花费6万元。后被告因为资金紧张，不想继续租赁该房屋，就将房屋钥匙交给了原告，告诉原告因无钱装修想解除合同，让原告另行对外出租房屋。原告同意解除合同，但要求被告交清接管房屋期间的房租。后来被告打电话给原告，让原告告诉具体地址，被告想将解除合同的书面通知邮给原告，但是原告不告诉地址，被告找不到原告。原告于2016年7月31日接受了被告交付的钥匙，视为双方解除了合同。原告主张，被告交付定金后，原告就将租赁房屋的钥匙交给了被告。在庭审过程中，原告变更诉讼请求，同意自2017年6月12日起解除与被告签订的房屋租售合同，要求被告支付2016年的租金20万元给原告。本院认为：原、被告于2016年4月21日签订的房屋租售合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效。双方应按照合同的约定，履行各自的义务。合同签订后，被告交付定金10000元给原告，被告接收房屋后在装修过程中，因资金问题无法继续装修，于2016年7月31日将房屋钥匙交付给原告，原告接收了该钥匙，是双方均认可的事实，本院予以认定。被告主张，交付钥匙给原告时，已告知原告，其因无钱装修，不想继续租赁该房屋了，让原告将房屋另行出租，被告提交的通话录音也证实了被告的这一主张。虽然原告在通话中要求被告将占用房屋期间的房租交清后再签订书面解除协议，但交付房租并不是解除合同的必要条件，原、被告虽然没有签订书面解除协议，但原告接收了被告交付的房屋钥匙，视为已经同意解除与被告签订的房屋租售合同。2016年7月31日被告交付了钥匙给原告，视为双方已经解除了合同。被告已经将租赁房屋的钥匙交付给了原告，原告要求被告支付一年的房租20万元，理由不当，本院依法不予支持。但被告应当按照合同约定的房租数额交付房屋占用期间的房租给原告。原告主张，2016年4月22日收到了被告的定金后，就将房屋交付给了被告。被告主张2016年6月28日才收到了原告交付的房屋钥匙，被告提交的预交水费和装修保证金收据不足以证明被告的主张。原、被告签订房屋租售合同的时间是2016年4月21日，而合同第一条约定：“第一年租金20万元整。甲方自愿租金让乙方装修一个月后3个月内付清(即签订合同开始4个月付清)乙方先付租金1万元作为定金，”根据此合同内容，本院认定原告交付房屋给被告的时间为2016年4月22日。被告应当自2016年4月22日开始向原告支付房租，支付至2016年7月31日房租为54931元，扣除被告已交付的定金10000元，余款44931元被告应付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘咸玲于本判决生效后十日内付给原告熊亮胜房屋租金44931元；二、驳回原告熊亮胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告熊亮胜承担3376元，被告刘咸玲承担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于冬梅人民陪审员  李瑞河人民陪审员  修树民二〇一七年六月二十八日书 记 员  邵梦婷