北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初7849号原告（反诉被告）刘颖，女，1980年10月3日出生，汉族。委托代理人蔡振华，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）林永富，男，1975年1月6日出生，汉族。委托代理人林永良，男，1972年4月27日出生，汉族。委托代理人梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍。委托代理人刘成静，女，1982年7月9日出生，汉族，该公司店经理，住公司宿舍。原告（反诉被告）刘颖与被告（反诉原告）林永富、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘颖及其委托代理人蔡振华，被告（反诉原告）林永富的委托代理人林永良、梅嘉麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘颖诉称，2016年11月30日第三人居间，我与被告签订了房屋买卖合同，约定我购买被告位于房山区X镇X号X层X单元X号的房屋，总价款190万元。缴费时间为房屋过户当日支付现金115万元和贷款75万元。房屋过户时间为我取得银行批贷后5个工作日内，定金10万元。合同签订后我交付了合同定金10万元，并于2017年2月24日取得了银行同意我贷款75万元的批复。居间人通知了被告，并经多次催促，被告至今没有同我办理房屋过户。故此，依据合同第八条第（一）项、第九条第（一）项的约定，原告诉至法院，要求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户，并交付房屋；2、判令被告自2017年3月4日起以190万元为基数按每日万分之五的标准计付违约金至办理房屋过户手续之日；3、诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）林永富答辩兼反诉称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告已经构成了根本违约，被告有权依照合同约定解除合同，并要求原告支付违约金。根据双方于2016年11月30日签订的存量房屋买卖合同第三条第三款第一项的约定：买受人于作贷款手续及过户当天向出卖人交纳购房首付款115万元，买受人已申请贷款金额为75万元。2017年2月24日原告个人贷款通过审批。根据双方的约定，原告应当于办理贷款手续当日至少是贷款通过审批当日，将首付款存入资金监管帐户，之后被告配合原告办理过户手续，但原告违反约定，至今未将首付款存入资金监管帐户，逾期达到15天。根据存量房屋买卖合同第八条关于违约责任的约定，原告已经构成了根本违约，被告有权解除合同并要求原告支付房屋总价款10%的违约金。被告一直积极配合原告办理各项手续，合同无法继续履行系原告构成根本违约，自双方签订存量房屋买卖合同，被告一直积极配合原告办理各项手续，包括房屋的解押、房屋核验、办理贷款，以上足以证明被告积极履行合同的态度，现系原告违约在先。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。资金监管帐户款项至少应在过户前24小时将115万存入。现我方提出反诉。2016年11月30日，由第三人居间，反诉原告与反诉被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定将反诉原告位于房山区X镇X号X层X单元X号的房屋以总价款190万元出售给反诉被告，双方同意按北京市住建委的规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金的划转，合同签订之日支付10万元作为购房定金。因反诉被告采用银行按揭贷款的方式购房，合同约定反诉被告于做贷款手续及过户当天向反诉原告支付首付款115万元。双方协商一致此房解押完核验完成及买受人购房资格审核通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。合同对双方其他权利义务及违约责任作了明确约定。三方共同签订《存量房自有交易资金划转协议》，共同确定账户名XXX，账号为×××作为存量房自有交易资金监管账户。2017年2月24日反诉被告个人贷款通过审批。根据双方约定其应在收到审批后将首付款115万元存入资金监管账户，后反诉原告配合反诉被告办理房屋产权过户手续，这既是双方约定的履行方式也是北京市买卖二手房普遍的交易习惯。但反诉被告违反约定，至今未将首付款存入资金监管账户，反诉被告逾期15天未履行合同义务违约在先，根据双方合同第八条关于违约责任的规定，因反诉被告逾期超过15天，反诉原告作为出卖人有权单方解除合同并要求反诉被告按照总房价款10%支付违约金。综上，反诉原告认为，反诉被告的违约行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，依法应当承担违约责任，根据合同约定，反诉原告有权单方解除合同并要求反诉被告承担总房价款10%的违约金。故反诉原告现提起反诉，要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告在2016年11月30日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金19万元；3、反诉费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）刘颖针对反诉辩称，我方没有违约，被告自己说得都非常清楚了，在过户之前24小时在资金监管帐户存入钱款就可以，但现在争议的是被告不配合我方办理过户，所以我方没有违约，应驳回被告的反诉。在2017年2月24日以后，被告内部不合没有达成一致意见无法与我方办理过户手续，后来又因让我全款支付迟迟不跟我办理过户手续，被告所说的都是借口，就是因为房屋价格变动了。第三人华熙房地产经纪公司述称，我们同意原告的第一项诉讼请求，第二、三项与我方无关，不发表答辩意见。不同意被告的第一项反诉请求，第二、三项不发表答辩意见。经审理查明，2016年11月30日刘颖（买受人）与林永富（出卖人）经华熙房地产经纪公司（居间方）居间签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落为房山区X镇X号X层X单元X。该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行中关村支行。出卖人应于2016年12月5日前，自筹全部解押款项，申请办理提前还款手续。房屋成交价格为190万元。买受人向出卖人支付10万元作为购房定金，该定金用于冲抵房款。买受人于做贷款手续及过户当天向出卖人交纳购房首付款115万元，买受人拟申请贷款75万元。买卖双方协商一致，此房解押完、核验完成及买受人购房资格审核通过后五个工作日内，双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付贷款过户产生的所有费用及全部税费。出卖人应当在全款到位五天内将该房屋交付给买受人。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。当事人双方同意，乙方申贷的银行通知批贷过户之日起五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于2016年12月5日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于此合同签订2日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。甲方承诺此房产为家庭名下（包含未成年子女）满5年且为唯一住房，若办理过户时产生个税由甲方承担。签订合同当天，刘颖给付林永富定金10万元。2017年2月14日刘颖与林永富办理了网签手续。2017年2月24日刘颖获批个人二手住房贷款；林永富与刘颖于同日办理了存量房自有交易资金监管手续。后林永富以刘颖未按照约定在过户前24小时内支付首付款为由，拒绝协助刘颖办理涉案房屋的权属转移登记手续。另查明，涉案房屋登记坐落为房山区X镇X号X层X单元X，房屋所有权证号为X京房权证房字第XX**号。本案审理中，经本院询问，刘颖同意一次性支付剩余全部购房款，并承担办理权属转移登记手续时的税费。现刘颖已将剩余购房款180万元交至本院。上述事实，有当事人陈述，原告刘颖提交的存量房屋买卖合同、定金收条、转账记录、贷款审批意见表、短信记录、微信记录，被告提交的微信记录，第三人提交的《存量房自有交易资金划转协议》、房屋所有权证等在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘颖与林永富签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就林永富诉称刘颖未按照约定时间支付房款，已构成违约的主张，根据本案查明的事实，双方约定刘颖支付首付款的时间为做贷款手续及过户当天，即刘颖支付首付款时做贷款手续和当天办理过户的两个条件应当同时满足，而林永富提交的证据未能证明其与刘颖已确定了具体的过户时间，故林永富主张刘颖构成违约，本院不予采纳。据此，林永富要求解除合同并要求刘颖支付违约金，理由欠缺，证据不足，本院不予支持，且其要求解除合同的行为已构成违约。现刘颖同意一次性支付全部购房款，并承担办理权属转移登记手续时产生的税费，故刘颖要求林永富继续履行合同，要求林永富配合协助办理涉案房屋的权属转移登记手续并交付房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于刘颖要求林永富给付违约金的诉讼请求，因林永富的行为已构成违约，对于该诉讼请求本院予以支持；就违约金的具体数额，双方约定过高，本院根据双方的过错程度、合同的履行情况等予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下一、被告（反诉原告）林永富继续履行其于二〇一六年十一月三十日与原告（反诉被告）刘颖、第三人北京华熙房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、原告（反诉被告）刘颖于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）林永富剩余购房款一百八十万元。三、被告（反诉原告）林永富于原告（反诉被告）刘颖给付剩余购房款一百八十万元当日配合协助办理位于房山区X镇X号X层X单元X（房屋所有权证号为X京房权证房字第XX**号）房屋一套的权属转移登记手续，将房屋登记至原告（反诉被告）刘颖名下；办理权属转移登记产生的税费由原告（反诉被告）刘颖负担。四、被告（反诉原告）林永富于原告（反诉被告）刘颖给付剩余购房款一百八十万元后五日内将位于房山区X镇X号X层X单元X房屋一套交付给原告（反诉被告）刘颖。五、被告（反诉原告）林永富按照每日八十三元三角三分的标准支付自二〇一七年三月四日起至被告（反诉原告）林永富协助原告（反诉被告）刘颖办理位于房山区X镇X号X层X单元X房屋一套的权属转移登记手续，将房屋过户至原告（反诉被告）刘颖名下之日止的违约金。六、驳回原告（反诉被告）刘颖的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）林永富的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千二百七十一元，由原告（反诉被告）刘颖负担二百九十三元（已交纳），由被告（反诉原告）林永富负担一万零九百七十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零九百五十元，由被告（反诉原告）林永富负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年六月六日书记员 孙震颐