青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)青01民终568号上诉人（原审被告）：杨希红，女，汉族，1970年5月27日出生，青海省曲麻莱县人民政府公务员，住西宁市城东区滨河南路28号鸣翠柳•公园世家小区。被上诉人（原审原告）：青海家园物业管理有限公司,住所地西宁市城中区南山路。法定代表人：张艳，总经理。委托诉讼代理人：黄忆英，该公司副经理。委托诉讼代理人：田宪周，青海竞帆律师事务所律师。上诉人杨希红与被上诉人青海家园物业管理有限公司(以下简称家园物业公司)物业服务合同纠纷一案，家园物业公司于2016年12月6日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令杨希红支付拖欠的物业管理费5181.83元、违约金659.65元。西宁市城东区人民法院于2017年2月17日作出（2016）青0102民初2857号民事判决，杨希红不服提起上诉。本院于2017年3月27日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨希红上诉请求：改判已超过诉讼时效即2014年8月24日至2015年8月24日的物业服务费不再交纳，之后的物业服务费按每月每平方米1元交纳。事实和理由：一审法院错误认定基本证据，导致认定基本事实错误。一审法院认定了双方签订物业合同、家园物业公司向业主提供的小区绿化面积不够、配套设施不完善、环境不好、多次发生车辆被盗被砸、安全不保障、道路两边的植被不好，车辆行驶停泊管理不到位，一审法院认定家园物业公司按照合同约定提供了物业服务与事实不符。一审判决认定业主以物业费及停车费过高等为由拒交物业费，将家园物业公司的违约变为了业主违约不当。一审法院认定鸣翠柳・公园世家小区为西宁市物业管理“示范小区”，认定家园物业公司服务达标无事实和法律依据。一审法院既然认定家园物业公司违约金的诉求不成立，说明业主没有违约。一审法院对业主提出的超过诉讼时效的主张未予认定错误。由于家园物业服务不到位，2015年8月24日后的物业服务费应按每月每平方米1元支付。家园物业公司辩称，其公司提交了向拖欠物业费的业主张贴催缴通知及催缴物业费律师函的证据。交费通知单是2015年12月9日，律师函的时间是2016年10月22日，其公司向业主主张拖欠物业费的起止时间是2014年9月2日-2016年12月31日，其公司的诉讼请求未超过诉讼时效。物业管理合同中没有约定小区绿化、车辆的管理问题，业主要求物业费按照每月1元/平方米收取无事实依据，其主张的物业费是在提供物业服务后的费用，业主的上诉理由无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：杨希红是鸣翠柳·公园世家小区的业主，2013年9月30日，家园物业公司与杨希红签订了物业管理服务合同，约定由家园物业公司为鸣翠柳·公园世家小区提供物业服务，物业管理费按住宅建筑面积每平方米每月1.5元收取，交纳物业费的时间为每年1月30日之前交纳当年（全年）物业管理费。房屋初次交付时，业主应交清当年年底前或全年的费用，逾期交纳，杨希红应按每日万分之二的标准承担违约责任。合同中还对家园物业公司、业主的权利、义务，物业管理服务标准等作了明确约定。上述合同签订后，家园物业公司即按照约定为小区全体业主提供了保洁、绿化等物业管理服务，而杨希红以家园物业公司收取的物业费及停车费过高等为由，拒交物业费，后经相关部门多次协调未果。杨希红对拖欠家园物业公司自2014年9月至2016年12月的物业费5181.83元无异议。另查，2016年12月，西宁市住房保障和房产管理局授予鸣翠柳·公园世家小区为西宁市物业管理“示范小区”。一审法院认为，家园物业公司、杨希红签订的物业管理服务合同，是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，属有效合同，应受法律保护。该合同对签约双方均具有约束力，家园物业公司、杨希红应按合同约定履行自己的义务。杨希红对所欠家园物业公司的物业费5181.83元无异议，予以确认。家园物业公司提供了小区内的环境卫生、公共设施的维护、修缮、绿化等物业服务，杨希红作为小区业主也实际接受了家园物业公司的物业管理服务，应按合同约定交纳相应的物业费，家园物业公司要求杨希红交纳物业费的请求，证据充分，予以支持。由于家园物业公司、杨希红对小区内车辆停放及管理等问题缺乏沟通、协调，致使家园物业公司、杨希红为交纳物业费发生矛盾，故家园物业公司要求杨希红承担违约金的诉求，不予支持。杨希红以家园物业公司收取的物业费、停车费过高，服务不达标等为由拒不交纳物业费的抗辩理由不能成立，不予支持。由于杨希红拒交物业费，经相关部门协调后未能解决，家园物业公司一直主张权利，杨希红认为家园物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决杨希红于判决生效后十日内给付青海家园物业管理有限公司2014年9月至2016年12月的物业服务费5181.83元、驳回家园物业公司的其它诉讼请求。经审理查明，原审认定事实属实，予以确认。又查，2016年12月20日西宁市城东区东关社区公共服务中心五一居民委员会出具情况说明，其辖区28号鸣翠柳小区部分业主因停车费、物业费等问题对物业不满，家园物业因部分业主不交物业费，对其限水限电，发生矛盾东关社区与五一居委会于去年年底先后进行了多次协调，因分歧意见较大，没有调解成功。再查，杨希红与所住小区开发单位签订的商品房预售合同附件四中亦约定物业服务费按每月每平方米1.5元计算。2014年2月25日，家园物业公司以青家物字（2014）9号文向西宁市发展和改革委员会提出《关于申请核定家园物业公司管辖小区物业管理费收费标准的请示》，即：高层住宅物业费暂定价1.5-2.5元/平方米。西宁市发展和改革委员会于2014年9月19日以西宁地区物业管理服务收费备案表答复，经审核，备案资料齐全，同意按照宁计价（2004）408号文件有关规定执行。按规定标准补偿高层住宅管理服务费用不足部分，由服务企业根据成本不足部分，按实际发生合理费用与服务对象双方约定。本院认为，国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主如果没有正当理由拒绝交纳的，物业服务企业有权请求业主予以交纳。家园物业公司实际为包括杨希红在内的业主提供了物业服务，杨希红也接受了该物业服务，应按照合同约定交纳物业费。关于杨希红主张家园物业公司未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准，不应按合同约定支付物业服务费的上诉理由应否支持的问题，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。本案中杨希红对其主张所提供的证据不足以证实家园物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此其所持不应按约定交纳物业费的理由不予支持。关于杨希红上诉所持家园物业公司主张的2014年9月至2016年12月期间的部分物业费已经超过诉讼时效的理由应否支持的问题，物业服务合同属定期发生之债，本案物业服务合同并未终止，且在服务期内家园物业公司通过限水限电的方式催收物业管理费，故家园物业公司主张的物业费未超过诉讼时效，杨希红所持家园物业公司主张的部分物业服务费超过诉讼时效的主张不能成立。关于杨希红要求将2015年8月24日后物业服务费按每月每平方米1元支付的问题，经核实，家园物业公司住宅物业费标准已在西宁市发展和改革委员会备案，杨希红签订的商品房买卖合同及物业服务合同均已明确约定物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米1.5元收取，且杨希红按照双方约定的物业费标准支付物业费，表明杨希红已经接受了此项约定，故杨希红要求将本案涉及的2015年8月24日之后物业服务费按每月每平方米1元支付的上诉请求无事实依据，不予支持。综上，原审判决杨希红给付家园物业公司拖欠的物业服务费及其他判项并无不当，应予维持，杨希红的上诉请求和理由不能成立，予以驳回。但家园物业公司作为物业服务部门也应当认真总结诉讼中反映出的服务问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨希红负担。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 张 薇审判员 王有林二〇一七年六月九日书记员 潘 弘附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。