江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初8861号原告：姚莉，女，1975年3月21日出生，汉族，住常州市天宁区。原告：姚佳，女，1977年3月8日出生，汉族，住常州市武进区。两原告共同委托诉讼代理人：乐庆庆，江苏东能律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。被告：张军，男，1974年8月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王伟锋，江苏臻儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾，江苏臻儒律师事务所实习律师。原告姚莉、姚佳诉被告张军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，先依法适用简易程序，后依法适用普通程序，于2017年1月12日和2017年3月29日两次公开开庭进行了审理。原告姚佳及两原告共同委托诉讼代理人乐庆庆、被告张军及其委托诉讼代理人王伟锋和王瑾到庭参加第一次开庭，两原告共同委托诉讼代理人张锋和被告张军的委托诉讼代理人王伟锋和王瑾到庭参加第二次开庭，本案现已审理终结。原告姚莉、姚佳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁协议于2017年1月15日解除；2、判令被告向原告支付租金15167元（自2016年10月1日至2017年1月15日）；3、判令被告于2017年1月15日归还房屋并结清由被告使用房屋产生的费用，若未按期归还房屋，还应向原告支付自2017年1月16日起的房屋使用费（按年租金52000元计算）及原告向第三人赔偿的经营损失；4、本案诉讼费由被告承担。第二次开庭时，两原告撤回第三项诉讼请求中要求被告支付原告向第三人赔偿的经营损失这项诉讼请求。事实与理由：2015年10月25日，原、被告签订《租房协议》一份，约定被告承租原告位于常州市武进区延政中大道1号益联常州国际汽贸城西北区2号107商铺，期限自2015年10月1日至2019年9月30日，协议对租金及支付方式、租赁期限、租赁解除等事项均有明确的约定，原告将房屋合格交付于被告使用，被告未按约定于2016年8月31日前支付第二年租金，已构成违约。故原告发函通知被告于收函后三个月解除租赁协议，但双方协商未果。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，望法院判如所请。被告张军辩称，1、原、被告之间的租房协议不应解除，完全可以继续履行。2、原告为了单方面解约，将房屋租给租金更高的客户，不承担违约责任，故意要求被告缓缴租金,造成被告未付租金的假象，故不存在被告违约，且被告早已备好一年的租金。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、租房协议；2、律师函和EMS系统截图；3、房产证及共有权人的情况说明。被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告无权解除合同。为支持其辩称意见，被告向本院提交了两段录音资料：1、原告姚莉与被告张军于2016年9月29日的电话通话录音；2、2016年11月24日上午张军夫妻俩与两原告的父亲等人在一起商谈租房事宜的谈话录音。原告姚莉对第一份电话录音资料的真实性不持异议，但认为该次通话是商量解除合同之事，而不是商量何时给房租；对第二份录音内容，原告认为真实性无法核实，且除了张军以外，其他人均非合同相对方，与本案无关联性。本院依据上述证据及当事人的陈述查明认定以下事实：1、原告姚莉、姚佳系常州市武进区湖塘镇武进中大道1号西北区2号107房屋的共有权人。2015年10月21日，原告姚莉、姚佳与被告张军签订租房协议一份，约定由被告张军承租原告上述房屋，租赁期限自2015年10月1日起至2019年9月30日止，租金共计212000元，第一年租金为50000元，第二年租金为52000元，第三年租金为54000元，第四年租金为56000元。合同约定，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方年租金10%的违约金；如果出租方转让房屋，承租方有优先租赁权和购买权；租金由承租方在房屋租赁期提前一个月支付。合同还对水电费和物业费等费用、装修、维修等事项进行了约定。2、合同签订当日，被告支付了第一年租金50000元。原告将合同约定的房屋交付给被告使用。2016年9月29日，被告与原告姚莉通电话，要求向原告交付第二年的房租；原告姚莉说过了国庆节再商量，同时原告姚莉表示不会认为被告不肯交房租。3、2016年10月14日，江苏东能律师事务所乐庆庆律师受两原告委托，向被告发出律师函。主要内容为：租房协议第四条约定，“租金由承租方在房屋租赁期提前一个月支付”。由于被告方未在2016年8月31日前支付第二年度的租金，已构成违约，两委托人决定与被告解除租房协议。为此，江苏东能律师事务所函告被告，双方的租赁协议将于被告收到律师函后三个月解除，并要求被告按时归还房屋并付清房屋使用费及其他费用。被告收到该律师函后，认为与客观事实不符，是原告为了解除合同而不承担违约责任所恶意制造的假象。4、2016年10月20日，两原告与案外人徐瑞斌签订了租房协议一份，约定两原告将上述房屋出租给徐瑞斌，租赁期限从2017年1月16日起至2018年1月15日。诉讼中，被告承租房屋的其他共有权人向本院书面认可两原告有权出租上述房屋；被告要求原告将收取租金的账户账号告知被告，以便被告能及时支付第二年租金，否则被告将租金提存。双方的争议焦点为：原告是否有权解除合同。针对该争议焦点，原告认为被告未按合同约定支付租金，已构成违约，原告有权解除合同；被告认为是原告为解除合同又不愿意支付违约金而故意不收房租，造成被告未按合同约定支付租金的假象，故原告无权解除合同，要求继续履行合同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案《租房协议》系原、被告双方自愿订立，内容不违反法律法规禁止性规定，本院认定合同有效。在合同履行过程中，双方当事人虽然对第二年租金的支付时间约定不明确，但根据合同中载明的每一年的租金、被告与原告的通话内容和本地房屋租赁市场的一般习惯，本院认定第二年的租金应于2016年9月1日前支付。而从2016年9月29日被告与原告的通话中可以看出，被告要求原告为其支付租金提供方便，而原告姚莉承诺过了国庆节再商量，并表示不会认为被告不肯交房租。此后，原告未经催告，于2016年10月14日向被告发出律师函，以被告未按时支付租金为由，要求解除租赁合同，不符合法律规定，故对于原告要求本院判决原、被告签订的租房协议于2017年1月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。因租房协议有效且未解除，故对于原告要求被告支付自2016年10月1日起至2017年1月15日止的租金15167元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告于2017年1月15日归还房屋并结清由被告使用房屋产生的费用以及房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告张军应向原告姚莉、姚佳支付自2016年10月1日起至2017年1月15日止的租金15167元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告姚莉、姚佳的其余诉讼请求。案件受理费180元，由原告姚莉、姚佳共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  吴中和人民陪审员  徐伟文人民陪审员  蒋晓东二〇一七年六月六日书 记 员  王 杨