四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川11民终932号上诉人（原审被告）：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇万坎村3组。法定代表人：骆旭东，总经理。委托诉讼代理人：陶伟，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙杰，男，1964年5月3日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王贤斌，四川智凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅文起，女，1966年10月29日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王贤斌，四川智凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇峨秀湖国际度假区。法定代表人：王丰，经理。上诉人峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）因与被上诉人孙杰、傅文起、峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司（以下简称上善公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝光公司的委托诉讼代理人陶伟，被上诉人孙杰、傅文起的委托诉讼代理人王贤斌到庭参加诉讼。被上诉人上善公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝光公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回孙杰、傅文起对蓝光公司的诉讼请求或将本案发回重审；3、诉讼费用由孙杰、傅文起、上善公司承担。事实和理由：1、一审法院无视合同相对性，判决将蓝光公司、上善公司与四川上锦建筑装饰工程有限公司（以下简称上锦公司）签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的装修内容作为蓝光公司与业主签订的商品房买卖合同约定的精装房交付标准，混淆了不同的法律关系，明显违法。2、一审法院仅根据“购房款中包含装修款”就认定蓝光公司负有精装房交付义务，而未查明蓝光公司将每平方米1200元的装修款已全部支付的事实，且业主与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》约定的装修义务主体并不是蓝光公司。蓝光公司在委托装修协议下的责任和义务已全部履行。3、根据业主与上善公司签订的《委托经营管理协议》、《住宅改经营性用房证明》及《房屋室内装修委托协议》第二条约定，业主已清楚地知道所购房屋将由上善公司进行酒店经营，并授权上善公司对房屋墙体等进行改造，应当视为当事人以自己的行为改变原先合同的约定，即蓝光公司不负责按原来合同约定进行普通装修，而是由上善公司按照酒店功能布局进行酒店式���修。一审法院无视酒店装修的特殊性，错误认为蓝光公司与上善公司承担的是两个不同的装修义务。事实上，整个装修工程均由上善公司全面负责，根本不存在所谓的“两次装修”。4、一审法院遗漏重要事实，未对装修工程迟延竣工的真正原因予以查明，就判令蓝光公司应向业主承担交付精装房的义务，属于责任划分不清。事实上，装修工程迟延竣工系上善公司管理不善所造成，故房屋装修迟延的责任应由上善公司承担。5、一审法院遗漏上善公司开业经营的事实。上善公司开业经营的事实表明其代表业主对房屋状况予以认可，蓝光公司无需履行精装房交付义务。6、一审法院混淆法律关系，将业主本应从上善公司获取的租金收益作为其精装房可期待利益损失是错误的。业主在委托装修法律关系下并未产生实际损失。孙杰、傅文起辩称：本���系基于商品房买卖合同而产生的纠纷，合同的相对方是蓝光公司与购房业主，所有合同中的权利、义务都应由蓝光公司与业主享有和承担，按照双方合同约定，蓝光公司应当向业主交付精装房。业主购买的房屋系酒店式公寓，蓝光公司找谁装修与业主无关。作为合同相对方，蓝光公司逾期交房，就应承担违约责任。如果蓝光公司按时交房，业主将会按时收取租金，这是业主可预见的可得利益，因蓝光公司未按时交付符合合同约定的精装房，导致业主产生了租金损失，因此，一审法院按照租金标准计算业主的损失合理合法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上善公司未答辩。孙杰、傅文起向一审法院起诉请求：1.蓝光公司、上善公司立即按合同约定的精装修标准将孙杰、傅���起所购房屋装修完毕并交付给孙杰、傅文起；2.蓝光公司、上善公司承担逾期交付精装房的损失（从2013年10月31日起，以孙杰、傅文起月收益金标准，计算至蓝光公司、上善公司向孙杰、傅文起交付经验收符合精装修标准的房屋之日止）；3.蓝光公司、上善公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月28日、2012年12月14日，蓝光公司先后在华西都市报刊登《蓝光峨秀湖精装返租公寓40余万投资20年红利回报》《40余万投资蓝光峨秀湖返租精装公寓月均收益2500元》，宣传购买蓝光峨秀湖返租精装公寓的优惠条件。2013年11月23日，孙杰、傅文起作为买受人，蓝光公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：蓝光公司将其开发的假日半岛六期148栋x号房屋出售给孙杰、傅文起；该商品房的用途为���宅；总房价款为415756元；蓝光公司应当在2013年10月31日前向孙杰、傅文起交付该商品房，交付时该商品房应取得规划验收批准文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如逾期交房，逾期时间超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，蓝光公司按日计算向孙杰、傅文起支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；该商品房达到本合同约定的交付条件后，蓝光公司应当在交付日的7日前，书面通知孙杰、傅文起办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，蓝光公司应当出示该商品房符合交付条件的证明文件，如不出示证明文件或者证明文件不齐全或未满足约定的其他条件的，孙杰、傅文起有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由蓝光公司承担。该《商品房买卖合同》附件九约定：《商品房买卖合同》补充协议第五条对合同第十五条(交接手续)补充约定：1.商品房符合合同第十一条约定的交房条件后，蓝光公司不再另行向孙杰、傅文起发出书面信函通知而仅在报媒上发布交房公告即已完全履行了合同第十一条约定的交房义务，同时，孙杰、傅文起委托蓝光公司选聘具备装修资质的房屋装修企业对房屋进行装修，装修工程完成的截止期限为2013年10月31日。2.如孙杰、傅文起没有付清房款或面积补差款或未向蓝光公司缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，蓝光公司有权暂缓交房但不承担延迟的责任，在延迟期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由孙杰、傅文��承担。同日，孙杰、傅文起与蓝光公司还签订《房屋室内装修委托协议》一份，主要约定：第二条：孙杰、傅文起同意其所购房屋在楼栋整体通过工程竣工验收合格，并在孙杰、傅文起对其房屋露台或阳台封闭后，由蓝光公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内装修，装修费用已包含在双方签订的《商品房买卖合同》房屋价款中，房屋装修范围包括客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等，具体装修方案及室内部分设施配备标准（见本协议附件一）：《室内装修标准》；第三条：装修期限：蓝光公司聘请的装修公司应于2013年10月31日前完成全部装修工程，并通知孙杰、傅文起到场验收；第七条：房屋装修验收标准以本协议附件一约定执行，孙杰、傅文起若对房屋的装修质量提出异议，并经双方共同检查确认确有需整改的问题的，孙杰、傅文起应先行办理房屋装修验收手续，蓝光公司在双方确认整改事项之日起45日内督促装修施工企业整改完毕并电话通知孙杰、傅文起，孙杰、傅文起应及时现场确认，逾期未确认视为整改完毕，若因蓝光公司监管原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响孙杰、傅文起入住的，蓝光公司按总房价的每日万分之零点五给予孙杰、傅文起补偿，直至整改完毕。另外，在该协议附件《装修房（室内）装修配置标准》中对房屋装饰配置标准作了约定（详见附件二）。上述合同签订后，孙杰、傅文起按约向蓝光公司交付了全部购房款，并向蓝光公司支付了房屋测绘费、产权登记费、国土费、契税、维修资金。上述《商品房买卖合同》签订后，孙杰、傅文起与上善公司签订《委托经营管理协议》一份，主要约定：第二条：孙杰、傅文起将所购房屋委托给上善公司经营管理，经营期限为20年，委托经营管理期限自孙杰、傅文起将物业（装修状态为全装修，标准见协议附件《房屋室内装修委托协议》相关约定）交付上善公司使用之日起开始计算，初步预计委托经营期限为2013年10月31日至2033年10月30日，前5个月为免租期，第一年孙杰、傅文起收取7个月委托经营收益，即第一年收益日期为2014年4月1日起至2014年10月30日止，从2014年10月31日起算第二年度收益，实际交付日期与该起始日期不一致的，以实际交付日期为准，按照20年期限计算委托经营期限；第三条：委托收益的计付时间为上善公司从孙杰、傅文起接收该物业后起计；第四条：协议期内，委托收益年度递增方式为第2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%……；第十二条：下列附件为本协议的有效附件：孙杰、傅文起委托上善公司实施精装修的委托书、委托收益明��表、孙杰、傅文起委托上善公司验房的授权书、房屋室内装修委托协议等。孙杰、傅文起与上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》一份，主要约定：第1年房屋月租金为1534.95元；第1年5个月免租期。同时，孙杰、傅文起还与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》一份，主要约定：第一条：孙杰、傅文起委托上善公司聘请具备房屋室内装修资质的装修公司对孙杰、傅文起所购房屋进行装修工程施工，孙杰、傅文起授权上善公司代表孙杰、傅文起对装修工程的质量和进度进行监督管理，如装修不符合约定质量标准的，由上善公司代表孙杰、傅文起向装修企业主张包括但不限于要求整改、重做、更换等方式以使房屋装修达到约定标准；第二条：孙杰、傅文起委托上善公司接房后，由上善公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内及房屋���属楼栋公共区域（走廊、过道、门厅、楼梯、电梯前室等）进行装修，装修费用由上善公司承担，对于因按装修方案施工而使该商品房室内部分墙体、门窗和空间结构发生变化的，孙杰、傅文起无异议并予以接受；第三条：上善公司聘请的装修公司应于双方签订的《委托经营管理协议》载明的委托经营期限起始日前完成全部装修工程，并由上善公司实施运行调试和接验工作；第四条：装修工程使用材料的品种、规格、名称，详见本协议附件一：《装修标准》，如因装修材料、设备生产、供应、采购等方面的原因，导致不能满足本协议约定标准的，孙杰、傅文起授权上善公司允许装修公司用其他不低于本协议约定标准的同类装饰装修材料和设备代替；第六条：房屋装修、调试完毕后上善公司代表孙杰、傅文起对房屋装修部分进行最终验收，并将验收情况通报孙杰、��文起，该房屋的装修保修期开始计算。此外，孙杰、傅文起还向上善公司出具《验房委托书》一份，主要内容为：委托上善公司作为受托人代表孙杰、傅文起依据国家有关法律、法规以及规范和标准，接验孙杰、傅文起所购房屋的清水及精装修房屋，上善公司在委托权限内所实施的法律行为，孙杰、傅文起均予承认。2013年8月1日，蓝光公司、上善公司与案外人上锦公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》一份，主要内容为：工程名称：峨眉山上善酒店装修工程；工程地点：峨眉山市秀湖大道峨秀湖国际假日半岛148、149号楼；工期为120日历天；合同包干总价12602369.60元，包括室内装饰装修工程和物品配置，其中由蓝光公司向上锦公司支付10358112元，即1200元/平方米，上善公司向上锦公司支付2244257.60元，即260元/平方米，此外，蓝光公司还向上锦公司支付1451972元，包括两部分内容：两栋楼内公共区域装修款600000元以及因蓝光公司未达到向上锦公司清水房交付标准，折算缺项施工部分851972元；蓝光公司工作：开工前，将要施工的房屋腾空，将施工作业面移交给上锦公司，消除影响施工的障碍物，施工进出场道路已达通车标准，向上锦公司提供施工所需的水、电及电讯等设备，给施工单位提供一个水电接口并说明使用注意事项，配合完成办理施工所涉及的各种申请、批件等手续；上善公司工作：开工前7天，向蓝光公司及上锦公司提供经确认的施工图纸和作法说明1份，并向上锦公司进行现场交底，对于施工过程中费用增加的变更，由上善公司承担，若变更致使装修总费用减少，则以本项目材料品牌明细表（详见本判决书附1）为标准，对减少的部分由蓝光公司、上善公司按出资比例分成，且蓝光公司不对变更后可能带来的其他问题承担任何责任；工程竣工后，上锦公司应通知蓝光公司、上善公司验收，蓝光公司、上善公司自接到验收通知2日内组织验收，验收合格后办理验收、移交手续。此外，该合同还对工程价款支付方式及违约责任等事项进行了约定。上锦公司于2013年7月18日进场施工。上述装修工程目前尚未进行竣工验收。2013年10月31日，上善公司向蓝光公司出具《物业移交确认单》一份，载明:上善公司于当日接收峨秀湖假日半岛小区六期148栋、149栋楼宇。其后，上善公司陆续向孙杰、傅文起支付了委托收益金共计11854.29元（1693.47元/月×7个月）。2015年9月23日，蓝光公司向上锦公司发出《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》一份，主要内容为：“贵公司于2013年7月1日与我公司签订���假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工合同》，并于2013年7月18日进场施工。该合同包干总价为11810084元，约定工期120天。至今工期已过795天（滞后合同约定工期675天），贵公司施工标的还未正式向蓝光公司和上善公司进行交工验收，造成了一定的社会负面影响和经济损失。为减少贵公司给蓝光公司和上善公司造成的损失，同时减少贵公司的赔偿金额，请贵公司在2015年9月30日前立即完成工程收尾施工，并向蓝光公司及上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。”审理中，孙杰、傅文起明确其诉讼请求为：1.蓝光公司、上善公司立即向孙杰、傅文起交付符合《装修房（室内）装修配置标准》《本项目材料品牌明细表》约定标准的房屋；2.蓝光公司、上善公司承担逾期交付精装修房的损失（从2013年10月31日起，以孙杰、傅文起月收益金标准，计算至蓝光公司、上善公司向孙杰、傅文起交付经验收符合精装修标准的房屋之日止）；3.蓝光公司、上善公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，孙杰、傅文起表示解除对上善公司代其接收房屋的委托。因孙杰、傅文起、蓝光公司、上善公司分歧较大，致本案调解未果。另查明，蓝光公司开发的假日半岛六期148栋、149栋于2012年12月10日竣工验收。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。孙杰、傅文起与蓝光公司之间签订的《商品房买卖合同》《房屋室内装修委托协议》以及孙杰、傅文起与上善公司之间签订的《委托经营管理协议》《房屋室内装修委托协议》《验房委托书》《假日半岛公寓20年租金体系测算表》等合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，并结合各方当事人的诉辩主张，对本案的争执焦点评析如下：一、孙杰、傅文起与蓝光公司、上善公司之间就房屋装修事宜法律关系的性质。孙杰、傅文起与蓝光公司就装修事宜达成“委托合同”，但此时孙杰、傅文起的本意是将清水房和装修作为一个整体的精装修房屋作为交易标的。并且，如若装修的委托合同关系成立，则房地产开发企业可将商品房买卖分割为数个“委托合同”，只需代表购房者分别与国土部门、施工企业等签订相应合同即可，即使相对方违约，导致房屋无法建成，房地产开发企��也无需对购房者承担责任，房地产开发企业更可依据《中华人民共和国合同法》的规定随时解除与购房者之间的“委托合同”，导致购房者的目的随时可能落空，这与商品房买卖合同的实质及相关法律法规的立法目的相悖。本案中，孙杰、傅文起事实上对于蓝光公司委托哪家装修公司进行装修、具体工期安排等事项并不清楚，对于装修费用具体是多少、如何构成等情况孙杰、傅文起也不清楚，蓝光公司对委托装修企业以及装修进展情况也没有向孙杰、傅文起汇报。同时，蓝光公司作为盈利企业就该“委托事项”不收取任何费用也有悖常情。故本案“委托合同”并不符合委托合同的实质要件。孙杰、傅文起与蓝光公司明确约定案涉房屋的售价包含精装修费用在内，且装修费用在总房价中未单独列明，同时约定的精装修房的交付时间与清水房交付时间也为同一天，此外，根据蓝光公司和上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》的约定，蓝光公司须向上锦公司支付案涉楼栋公共区域的装修费用以及因未达到清水房交付标准的缺项所折算的施工费用，可知蓝光公司是将清水房的部分修建项目和装修工程一并进行施工。以上均可印证孙杰、傅文起和蓝光公司是将装修和清水房作为一个交易标的。因此，房屋装修应作为蓝光公司开发的商品房交付条件之一，即蓝光公司向孙杰、傅文起交付的房屋，除需满足商品房买卖合同所约定的交付条件外，还应包括完成房屋室内装修委托协议约定的对房屋进行精装修。对于上善公司，因其不仅未就房屋装修向孙杰、傅文起收取任何费用，相反其还自行承担部分装修费用，故也不符合委托合同的实质要件。事实上，上善公司自行投入部分装修资金的目的，一方面是为了在蓝光���司的装修标准上进一步提升酒店装修档次，另一方面是为了对酒店相关区域和设施进行改造，以便更有利于日后经营需要。因此，孙杰、傅文起与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》，系孙杰、傅文起同意上善公司进行上述装修改造的授权行为，而上善公司的装修目的与蓝光公司作为商品房开发企业的装修存在不同，故不应当承担作为商品房开发企业的装修责任。同时，孙杰、傅文起与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》第二条约定上善公司开始装修的时间为孙杰、傅文起委托上善公司从蓝光公司接房后，故蓝光公司和上善公司承担的系两个不同的装修义务，上善公司的装修应当在蓝光公司完成其装修义务后才开始实施。因此，在蓝光公司的装修义务目前尚未完成的情况下，上善公司无法履行其装修义务。并且，孙杰、傅文起与上善公司签订的《房屋��内装修委托协议》对相关装修标准并未进行明确约定，属约定不明，客观上无法履行。综上，孙杰、傅文起与蓝光公司达成的“委托合同”系蓝光公司为逃避其基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系。相应房屋的装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务；上善公司并非房地产开发企业，在蓝光公司尚未完成装修的情况下，上善公司不应与蓝光公司共同对房屋装修向孙杰、傅文起承担责任。二、上善公司出具《物业移交确认单》是否应认定为孙杰、傅文起已接收符合双方合同约定的房屋。虽然孙杰、傅文起委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时即2013年10月31日，此时上锦公���尚在房屋装修施工过程中，甚至目前案涉房屋的装修工程仍未通过竣工验收，故蓝光公司在2013年10月31日不可能交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装修房。孙杰、傅文起对上善公司的授权范围包括验收清水房和精装修房两项，而该《物业移交确认单》中也没有体现出任何对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的为清水房还是精装修房。上善公司具有双重身份，其既作为孙杰、傅文起的受托人代为接收房屋，同时其也与蓝光公司一样，对于房屋装修事宜对孙杰、傅文起承担相应义务。因蓝光公司、上善公司共同将装修工程发包给上锦公司施工，且该工程截至目前仍未进行竣工验收，故应认定蓝光公司在2013年10月31日之时并未完成其应承担的合同义务。上善公司、蓝光公司在明知房屋装修工程尚未竣工的情况下，所进行的“接收房���”的行为，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”的规定，应属无效。因此，不应认定蓝光公司已经交付符合合同约定的房屋。三、对孙杰、傅文起要求蓝光公司、上善公司按照相关装修标准交付房屋的诉讼请求的认定。本案中，孙杰、傅文起与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》，在其附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了明确约定，蓝光公司应按此完成装修义务，由于蓝光公司原因导致最终未能完成装修，蓝光公司应对此承担责任。同时，将上述标准与《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件《本项目材料品牌明细表》的装修标准进行对比，可见两者所含项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进一步细化。现孙杰、傅文起已明确表示解除对上善公司代其接收房屋的委托，故孙杰、傅文起要求蓝光公司向其交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准房屋的诉讼请求，该院予以支持。根据前述分析，上善公司并非房地产开发企业，也并非本案《商品房买卖合同》的相对方，故其不应与蓝光公司共同承担逾期交付房屋的违约责任。四、对孙杰、傅文起要求蓝光公司、上善公司赔偿损失的诉讼请求的认定。本案中，孙杰、傅文起购买案涉房屋时，便与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。因蓝光公司未按约及时完成装修，导致孙杰、傅文起所购房屋不具备由上善公司进行经营管理的条件，该不利后果是蓝光公司违约行为直接造成的。同时，蓝光公司作为房地产开发企业且将房屋投资收益情况作为购房宣传资料，在与孙杰、傅文起签订《房屋室内装修委托协议》之时，对于可能将会给孙杰、傅文起造成的可得利益损失，均可足以预见。因此,孙杰、傅文起要求蓝光公司赔偿可得利益损失，应予支持。根据前述分析，上善公司不应当承担赔偿可得利益损失的责任。孙杰、傅文起主张按照可从上善公司获得的收益金标准计算相应可得利益损失，该院认为，该收益金支付时间明确、支付金额确定，以此作为损失的计算标准，较为合理。对于可得利益损失计算的具体期限，如蓝光公司严格按照合同约定如期于2013年10月31日完成其应承担的装修义务并交付房屋，再由上善公司按约完成装修后，孙杰、傅文起便可依据与上善公司之间《委托经营管理协议》的约定，获得相应收益。同时，根据《委托经营管理协议》约定，孙杰、傅文起从2014年4月1日起可获得租金收益，房屋月租金为1693.47元，第2年至第10年每年递增4%。即蓝光公司赔偿损失的起始时间应从2014年4月1日起计算。对于终止时间，应计算至蓝光公司向孙杰、傅文起交付经验收符合精装修标准的房屋之日止。对于该院依法调取的上善公司法定代表人王丰个人银行账户交易记录，其中的付款时间、付款对象、金额、名目等均可与本案情况相印证，也可与部分业主提交的银行账户交易记录相印证，上善公司对此虽予以否认，但无法对此做出合理解释，故该院认定上述款项为上善公司预先支付给业主的收益金，该部分款项不应作为孙杰、傅文起的损失范围，应予扣除。另外，因案涉商品房已于2012年12月10��通过竣工验收，其后由孙杰、傅文起与蓝光公司签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。综上所述，孙杰、傅文起诉讼请求中合理的部分，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，蓝光公司将符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的峨眉山市山湖路南段6号148幢x号房屋交付给孙杰、傅文起；二、本判决生效之日起十五日内，蓝光公司赔偿孙杰、傅文起逾期交付精装修房屋的损失（自2014年4月1日起，以1693.47元/月为基数，并自2014年11月1日起按每年递增4%的标准，计算至蓝光公司向孙杰、傅文起交付本判决第一项所列标准的房屋之日止，再扣减上善公司已支付的11854.29元）；三、驳回孙杰、傅文起的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元（缓交），由蓝光公司负担。附件一：1.客厅及卧室：装修标准：地面：强化木地板、进门过廊地砖；墙面：墙纸；天花：局部石膏板吊灯+辅助灯具；其他：开关插座；配置标准：家具：沙发一套（含2坐沙发1个，休息脚踏1个）、茶几1个、床2架、床头柜1个、写字台1张、写字椅1把、电视柜1个、衣柜1个、床屏1个；电器：液晶电视1台、床头灯1个、落地灯1��、空调1台；其他：星级酒店床上用品2套、窗帘1副、星级酒店床垫2张、智能电子门锁；2.卫生间：装修标准：地面：地砖；墙面：墙砖；天花：吊顶+防雾防潮筒灯；其他：卫生间门、淋浴间玻璃隔断+拉手、开关插座；配置标准：家具：洗面台柜、梳妆镜；洁具：面盆、坐便器、面盆龙头、淋浴间龙头、花洒；电器：集中供热水；3.阳台：装修标准：地面：地砖；墙面：同建筑外墙；天花：原建筑天棚刷乳胶漆+吸顶灯具；其他：开关插座。附件二：材料品牌明细表本项目材料品牌明细表本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2013年11月23日，孙杰、傅文起与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，相关约定为：孙杰、傅文起购买蓝光公司���发的假日半岛六期148幢x号房屋，蓝光公司应当在2014年6月1日前向孙杰、傅文起交付房屋。孙杰、傅文起与上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》约定：第1年房屋月租金为1693.47元。对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为：一审法院在本案审理中并未出现严重违反法定程序的情形，对蓝光公司要求将案件发回重审的上诉请求不予支持。本案争议焦点为：一、关于蓝光公司是否应向孙杰、傅文起交付精装房的认定。孙杰、傅文起与蓝光公司于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》及相关附件、《房屋室内装修委托协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。孙杰、傅文起已按约向蓝光公司支付了全部购房款，履行了合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《房屋室内装修委托协议》的约定，蓝光公司应当于2014年6月1日向孙杰、傅文起交付符合清水房交付条件及精装修标准的房屋。蓝光公司主张其只负有交付清水房的义务，且已按约交付，并提供上善公司出具的《物业移交确认单》予以证明。虽然本案中孙杰、傅文起曾委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时（即2013年10月31日），孙杰、傅文起尚未与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，更未委托上善公司验收并接收房屋，上善公司出具《物业移交确认单》的行为对孙杰、傅文起不具有法律约束力。虽然孙杰、傅文起于��商品房买卖合同》签订后委托上善公司验收并接收房屋，但从2015年9月23日蓝光公司向上锦公司发出的《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》的内容表明，承接房屋装修的上锦公司还未将施工标的正式向蓝光公司、上善公司进行交工验收，且蓝光公司还要求上锦公司于2015年9月30日前完成工程收尾施工，并向其和上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。从前述查明的事实来看，蓝光公司在2013年10月31日不可能向上善公司交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装房。另外，孙杰、傅文起对上善公司的授权范围包括验收清水房和精装修两项，而该《物业移交确认单》中并没有体现出对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的是清水房还是精装房。本案中，上善公司具有双重身份，其既作为孙杰、傅文起的受托人代为接收房屋，同时又作为发包人，与蓝光公司共同将装修工程发包给上锦公司施工，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”的规定，即使上善公司代表业主于2013年10月31日对房屋进行了接收，由于上善公司明知房屋装修工程尚未竣工，其进行的接收房屋行为也属无效。基于前述分析，即使上善公司进行了试营业，也并不代表案涉房屋已符合蓝光公司与业主约定的交付条件。故蓝光公司以《物业移交确认单》证明其已履行交付房屋的义务，本院不予支持。二、关于房屋室内装修义务主体是否发生变更的认定。蓝光公司主张上善公司与孙杰、傅文起签订了《房屋室内装修委托协议》，导致案涉房屋的精装修义务履约主体由蓝光公司变更为上善公司。但从本案查明的事实来看，孙杰、傅文起虽然与上善公司也签订了《房屋室内装修委托协议》，但该协议并未对装修价款及装修标准进行约定，缺乏合同主要条款，事后，双方也未就相关主要条款予以明确，该协议客观上无法履行。又根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”以及第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，变更合同内容应当遵从当事人的意思自治。蓝光公司与孙杰、傅文起签订《房屋室内装修委托协议》后，孙杰、傅文起、蓝光公司、上善公司三方并未就蓝光公司与孙杰、傅文起签订的《房屋室内装修委托协议》的合同义务转移由上善公司履行形成合意，不能得出蓝光公司在商品房买卖合同中负有的交付精装修房屋的合同义���已转由上善公司承担。因此，案涉房屋的室内装修仍属蓝光公司的合同义务。本案中，在孙杰、傅文起与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》的附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了约定，但未载明相关物品的品牌、规格等明确标准，而结合蓝光公司、上善公司与上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》及附件（即《本项目材料品牌明细表》）的约定来看，《装修房（室内）装修配置标准》与《本项目材料品牌明细表》两者所含装修项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进一步细化，可以认定上善公司、蓝光公司委托上锦公司对案涉房屋进行装修系蓝光公司履行其装修义务的行为，该协议附件（即《本项目材料品牌明细表》）则是蓝光公司应达到的具体装修标准。孙杰、傅文起���明确表示解除对上善公司代其接收房屋的委托，故一审法院对孙杰、傅文起要求蓝光公司向其交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准房屋的诉讼请求予以支持，并无不当。三、关于案涉房屋装修迟延竣工的违约责任承担主体的认定。蓝光公司主张装修工程迟延竣工是上善公司管理不善等原因造成，而非蓝光公司原因所致，因此，房屋装修迟延竣工的责任应由上善公司承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，蓝光公司仍应在本案中向商品房买卖合同的相对方孙杰、傅文起承担违约责任。其可在承担违约责任后，另行向上善公司主张权利。四、关于蓝光公司迟延交付精装修房屋损失的认定。蓝光公司未按约定在2014年6月1日向孙杰、傅文起履行交付精装修房屋的义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，从蓝光公司销售时在媒体上所作广告显示，其销售的房屋属于返租精装公寓，孙杰��傅文起购买案涉房屋时，也与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。蓝光公司对此是明知的。蓝光公司未按约履行交付精装修房屋的义务，给孙杰、傅文起造成了损失，并且，蓝光公司对其违约可能将会给孙杰、傅文起造成的可得利益损失，足以预见。孙杰、傅文起与上善公司签订的《委托经营管理协议》约定的租金支付时间明确、支付金额确定，且未超过蓝光公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院参照租金标准计算孙杰、傅文起的损失，并无不当。关于可得利益损失的具体确定，如蓝光公司严格按照合同约定如期于2014年6月1日完成其应承担的装修义务并交付房屋，孙杰、傅文起便可依据其与上善公司签订的《委托经营管理协议》的约定，从2014年11月1日起��得租金收益，房屋月租金为1693.47元，第2年至第10年每年递增4%，故蓝光公司支付孙杰、傅文起逾期交付精装房的损失应从2014年11月1日起计算至蓝光公司交付符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的房屋止，以1693.47元／月租金为基数，并自2015年6月1日起按每年递增4%的标准计算，再扣减上善公司已支付的11854.29元。一审判决蓝光公司赔偿孙杰、傅文起逾期交付精装房的损失从2014年4月1日起计算，并自2014年11月1日起每年递增4%，确定有误，增大了蓝光公司的违约责任，本院予以纠正。综上所述，蓝光公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条���第一百一十三条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初3885号民事判决第一项、第三项，即“一、本判决生效之日起十五日内，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司将符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的峨眉山市山湖路南段6号148幢x号房屋交付给孙杰、傅文起；三、驳回孙杰、傅文起的其他诉讼请求”；二、变更四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初3885号民事判决第二项为：在本判决生效之日起十五日内，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司赔偿孙杰、傅文起逾期交付精装修房屋的损失（自2014年11月1日起，以1693.47元/月为基数，并自2015年6月1日起按每年递增4%的标准，计算至峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司向孙杰、傅文起交付本判决第一项所列标准的房屋之日止，再扣减峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司已支付的11854.29元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1004元（缓交），二审案件受理费1004元，均由峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 玲审 判 员  吴维维审 判 员  黎 琳审 判 员  王建强代理审判员  荆 勤二〇一七年六月十三日书 记 员  沈晓琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行���采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审���民法院不得再次发回重审。