河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终3031号上诉人（原审原告）：洛阳乐达物业管理有限公司。住所地洛阳市涧西区。法定代表人：王东丽，公司总经理。委托诉讼代理人：米予国，该公司职工。委托诉讼代理人：朱玉舟，河南翰法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司宜阳支行。住所地宜阳县。负责人：李靖，该支行行长。委托诉讼代理人：薛社臣，该支行职工。上诉人洛阳乐达物业管理有限公司（以下简称乐达公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司宜阳支行（以下简称工商银行宜阳支行）物业服务合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2017）豫0327民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乐达公司的委托诉讼代理人米予国、朱玉舟，被上诉人工商银行宜阳支行的委托诉讼代理人薛社臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐达公司的上诉请求：一、依法撤销河南省宜阳县人民法院(2017)豫0327民初276号民事判决。二、将此案发回原审人民法院重新审理，或依法改判被上诉人支付物业费99858.83元和支付逾期付款违约金。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序。1、一审判决遗漏当事人。2012年11月6日，上诉人与河南太圣置业有限公司（以下简称：太圣公司）签订了一份《前期物业管理合同》，太圣公司作为合同的一方，是否将合同内容告知被上诉人、什么时间将房屋交付被上诉人、上诉人什么时候进入圆宏国际小区进行物业服务等等情况，只有太圣公司到庭后才能查明本案的事实。一审法院应当追加太圣公司作为本案的当事人出庭参加诉讼，但一审法院并未追加，这严重违反法定程序。导致本案事实不清。2、一审法院审理此案应当适用普通程序。本案属合同纠纷，事实不清，双方权利义务关系不明确，案件相对比较复杂，不符合《民事诉讼法》第157条规定的简易程序条件，一审法院属程序违法。二、一审法院认定的部分事实不清，判决依据的证据不足。1、2012年11月6日，上诉人与太圣公司签订了一份《前期物业管理合同》，并且上诉人也已经按照合同约定进驻小区，进行物业管理服务。2016年4月31日，上诉人与太圣公司签订了一份《宜阳圆宏国际撤场协议》，撤出圆宏国际小区。期间为该小区提供了合同约定的相关物业服务，被上诉人仅是该小区的一名业主，《前期物业管理合同》对被上诉人具有约束力。那么，上诉人就与被上诉人之间存在事实上的物业管理服务合同关系这一事实。2、被上诉人的1-3层商业用房是圆宏国际小区不可分割的一部分，不能独立于该小区而存在。特别是公共管道、水电、地下停车场、环境绿化等，一审法院也未查明这一事实。3、一审法院也未查明上诉人已经通知被上诉人2012年11月已经进驻圆宏国际小区进行物业管理服务这一事实。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原判，发回重审或直接改判，以保护上诉人的合法权益。工商银行宜阳支行辩称：一、原告诉求中要求我行支付物业费和违约金，我行认为原告与河南太圣置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对我行不具有约束力，我行也与原告没有签订任何合同，原告向我行提出的主张没有法律依据。1、根据《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。但我行并没有接到建设单位和原告的任何关于《前期物业服务合同》明示或者书面说明，在与河南太圣置业有限公司签订的《合作开发协议书》中也没有约定，所以，我行认为该合同对我行不具有任何约束力。2、根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。我行仅与太圣公司签订了《合作开发协议书》，协议中并未书面授权或口头承诺太圣公司具有任何代理我行与原告签订合同的权利。因此，原告没有任何理由向我行索要物业费及违约金。二、我行做为金融机构，对物业管理的安全性、保密性、规范性都有其特殊要求。在不签订任何关于物业管理的协议和合同的情况下，我行不可能也不能接受原告的任何物业服务。而且，原告也从未向我行提供任何的物业服务。在这种情况下，我行认为原告向我行索要物业费及违约金是没有任何事实依据的。综上所述，请求法院以事实为根据，驳回原告诉讼请求，维护答辩人的合法权益。乐达公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业费99858.83元；2、判令被告支付逾期付款违约金至实际付清日止，暂计至2016年12月1日为8633.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月5日，被告工商银行宜阳支行因办公楼改造，与太圣公司签订《合作开发协议书》一份，约定被告提供土地，太圣公司投资建设，项目建成后，1-3层商业办公用房部分产权归被告所有，4层以上及地下车库产权归太圣公司由其负责销售，利益归太圣公司。2012年9月，太圣公司将建成的房屋1-3层交付被告使用。同年11月6日，原告与河南太圣置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为太圣公司开发的圆宏国际商住楼提供前期物业管理服务，物业服务收费采用包干制，高层住宅每月每平方米1元，商业物业每月每平方米1.5元（待定），业主应于收到“入伙通知书”所规定交房日期次月之日起交纳物业服务费，未按时足额缴纳物业服务费的，应按每月3‰的标准向原告支付违约金，合同期限自2016年11月6日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告入驻圆宏国际小区提供物业管理服务，2016年3月31日，原告与太圣公司签订了撤场协议撤出圆宏国际。因原告要求被告支付物业服务费遭拒，故此原告诉入该院。另查明，被告的办公楼位于圆宏国际1-3楼，该办公楼紧邻宜阳县城红旗中路，有独立的大门，人员进出无需通过小区大门，楼梯及电梯均与楼上住户隔绝。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告向本院提交的《前期物业服务合同》、《宜阳圆宏国际撤场协议》、交接手续清单、《关于物业费的催交函》、被告向该院提交的《合作开发协议书》、现场平面图以及本院询问朱俊强笔录、现场照片等证据予以证明，足以认定。一审法院认为，该案圆宏国际商住楼的建设单位太圣公司与被告工商银行宜阳分行系合作开发关系，双方在《合作开发协议书》上明确约定，项目建成后1-3层商业办公用房部分产权归被告所有，因此建设单位太圣公司在将办公用房交付被告之后选聘物业管理公司的过程中，因涉及到被告的权益，应当与被告进行协商，并将选聘结果告知被告。原告与太圣公司签订的《前期物业服务合同》，也明确约定业主应于收到“入伙通知书”所规定交房日期次月之日起交纳物业服务费。但原告未向该院提交相关证据，证明太圣公司在选聘物业时征求了被告的意见，或向被告送达了“入伙通知书”，在原告或太圣公司未对被告履行告知义务的情况下，该《前期物业服务合同》不应对被告产生约束力。被告的办公楼主体虽与楼上的商住楼相连，但其大门、楼梯、电梯等通道均与该小区其他住户隔绝，形成相对独立的物业区域，被告的行业特殊性亦决定其对物业管理存在特殊需求，原告在对该小区提供物业服务期间，是否向被告提供了相应的物业服务，原告未向该院提交证据予以证明，故不能认定原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。综上，原告请求被告支付物业服务费用，因缺乏证据证实双方之间存在物业服务合同关系，其请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十三条、第二十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：驳回原告洛阳乐达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1235元，由原告洛阳乐达物业管理有限公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交任何证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点是上诉人乐达公司是否对被上诉人工商银行宜阳支行提供了相应的物业服务。根据一、二审查明的事实，本案圆宏国际商住楼的建设单位太圣公司与工商银行宜阳分行系合作开发关系，双方在《合作开发协议书》上明确约定，项目建成后1-3层商业办公用房部分产权归被上诉人工商银行宜阳支行所有。被上诉人工商银行宜阳支行的办公楼主体虽与楼上的商住楼相连，但其大门、楼梯、电梯等通道均与该小区其他住户隔绝，形成相对独立的物业区域，工商银行宜阳支行的行业特殊性亦决定其对物业管理存在特殊需求，上诉人乐达公司未向本院提交证据证明其在对该小区提供物业服务期间向被上诉人工商银行宜阳支行提供了相应的物业服务，故不能认定双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。综上所述，上诉人乐达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2296元，由洛阳乐达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 玲审判员 蔡美丽审判员 王茂兵二〇一七年六月二十六日书记员 刘 丰