安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初2643号原告：杨丙钊，男，1940年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：杨建，男，住安徽省宿州市埇桥区。系杨丙钊儿子。委托诉讼代理人：华云山，安徽三联律师事务所律师。被告：郭维连，女，1944年1月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：杜翠连，女，1968年5月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王茂峰，安徽玉金律师事务所律师。原告杨丙钊与被告郭维连、杜翠连确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丙钊的委托诉讼代理人杨建、华云山、被告郭维连、被告杜翠连及其委托诉讼代理人王茂峰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丙钊向本院提出诉讼请求：1、判令两被告2017年2月25日签订的房屋买卖协议无效；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：杨丙钊与郭维连系夫妻关系，双方于1965年结为夫妻。郭维连2017年2月25日未经杨丙钊同意私自与杜翠连签订房屋买卖协议，出售夫妻双方位于宿州市埇桥区符离镇宿徐南路西侧的共同房产一套，事后也未得到杨丙钊的认可，其行为系无权处分，侵害了原告的合法权益。本案涉案房产是在桥区××李桥村集体所有宅基地上建设的，郭维连与杜翠连签订的房屋买卖协议违反了国家的相关强制性法律规规定，系无效合同，郭维连应搬出涉案房产返还产权证书。综上，杨丙钊为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持诉讼请求。被告郭维连虽到庭参加诉讼，但未作答辩。被告杜翠连辩称，开庭前没有看到杨丙钊与郭维连的夫妻关系证明，杨丙钊不应作为本案的原告。房屋买卖协议是郭维连和杜翠连的真实意思表示，是真实合法的，也没有违反国家相关法律规定，土地是否是集体土地也不确定，房屋买卖合同是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、桥区××李桥村村民委员会2017年3月7日出具的《证明》，因郭维连系该村村民，长期在该村生活，且其和杨丙钊年龄均较大，该村民委员会对其婚姻家庭情况相对比较了解，能够杨丙钊与郭维连系夫妻关系的事实，本院对其证据予以确认；2、《集体土地建设用地使用权证》，虽然该使用证上载明的土地使用者为郭维联，但宿州市埇桥区符离镇李桥村村民委员和宿州市公安局埇桥分局符离派出所已出具《证明》，证明郭维联与郭维连系同一人，本院对其证据效力予以认定；3、宿州市房地产管理局档案室出具的《证明》及房产证复印件，能够证明涉案房屋取得房产证的时间，本院对其证据效力予以认定；4、证人李某、杨某的证言，因两证人与郭维连系同村村民，对郭维连的家庭婚姻状况相对了解，且与当事人无亲属关系，本院对其证言的证据效力予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨丙钊与郭维连于1964年农历11月16日结婚，郭维连系农业户口，户籍一直在桥区××李桥村。因杨丙钊当过兵，复员后安排了工作并取得了城镇户口，户口就一直没有和郭维连合在一起。郭维连在桥区××李桥村取得宅基地一处，该宅基地位于符离镇宿徐南路西侧，共计335.40平方米，原宿县人民政府为其颁发了《集体土地建设用地使用权证》。郭维连、杨丙钊在该宅基地上建造了房屋四间，并在1998年办理了房屋所有权证，证号为98-0117号，载明的房屋所有权人为郭维联。此后，郭维连一直在该房屋内居住。2016年年初，杜翠连获知该房出售的消息后欲购买该房屋。经协商，最终确定房屋价格为490000.00元。2016年3月8日、2016年3月14日、2016年8月20日、2017年2月25日，杜翠连通过银行转款分别将300000.00元、100000.00元、20000.00元、70000.00元购房款打入杨丙钊的银行账户。2017年2月25日，郭维连与杜翠连签订《房屋买卖协议》，约定郭维连将上述房屋以490000.00元的价格卖给郭维连，郭维连应在签订合同当时付清全部购房款，郭维连应在收到全额购房款之日起30日内将房屋交付给杜翠连。合同签订后，郭维连将涉案房屋的房屋所有权证书、集体土地建设用地使用权证交给杜翠连，并搬离了上述房屋。因房屋占用的土地是集体土地，根据规定房管部门不给办理过户手续，房屋一直未过户到杜翠连名下。另查明，郭维连与郭维联、郭维莲系同一人。本院认为：杨丙钊与郭维连系夫妻关系，涉案房屋也是建造于杨丙钊与郭维连夫妻关系存续期间，属于郭维连和杨丙钊的共同财产。因杨丙钊系涉案房屋的共同所有权人，故其是本案的适格原告。虽然杜翠连与郭维连签订了《房屋买卖协议》，但该协议中涉及的房屋为农村房屋，坐落于宅基地之上，根据“房地一体”的原则，杜翠连购买房屋的同时也购买了房屋所占用的农村宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋的宅基地属于农民集体所有，其带有一定的福利性质，能享有宅基地使用权的必须是该农村集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得农村的宅基地使用权。杜翠连并非涉案房屋宅基地所在村的村民，其购买房屋等于变相使用了涉案房屋所在村的村集体土地，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，而该规定是关于农村集体土地使用权转让效力的强制性规范。故杜翠连在2017年2月25日与郭维连签订的《房屋买卖协议》，因违反了法律强制性规定而属于无效合同。根据法律规定，《房屋买卖协议》被认定为为无效后，杜翠连可要求郭维连、杨丙钊返还购房款。但杜翠连在本案中并未要求返还已支付的购房款，本院不予处理。对此，杜翠连可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告郭维连（联）与被告杜翠连于2017年2月25日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费减半收取为40.00元，由被告郭维连承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 胡 波二〇一七年六月五日书记员 周擎宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。