中华人民共和国北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2015)通民初字第21774号原告：高某2，男，1939年10月24日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张春辉，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。被告：T（中文名：高某某），日本国籍，女，1964年8月31日出生，田冈化学工业株式会社职员，住日本国大阪府吹田市。委托诉讼代理人：陈铁军，北京骏铎律师事务所律师。原告高某2与被告T（以下简称被告）赠与合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某2及其委托诉讼代理人张春辉、药东虎，被告的委托诉讼代理人陈铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某2向本院提出诉讼请求：1、依法撤销我与被告于2011年7月28日签订的名为房屋买卖合同实为赠与合同的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CXXXXXX）；2、判令被告协助我将坐落于北京市通州区运河西大街X号X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）过户至我名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我育有二女，长女即本案被告高某某（日文名T），次女高某1（日文名T1，以下简称高某1）。2005年11月28日，我与北京市通州区良种繁殖场签订《职工住宅楼买卖合同》，约定由我购买涉案房屋，房屋建筑面积为91.55平方米，总价款为29万余元。2006年5月，涉案房屋交付。此后，房屋登记至我名下。我的原配妻子于2003年2月去世，被告与高某1很少在我身边，我准备再婚。为避免再婚后就我去世后财产发生争议，2008年8月1日，我订立了遗嘱，表示由被告与高某1共同继承涉案房屋。此后两年多，被告不断游说我生前将房屋处理好，将房屋过户至姐妹二人名下，且明确表示肯定让我晚年幸福，给我养老送终等。2011年7月，我出于对被告的信任，从维护亲情关系的角度出发，考虑到自己年岁已高确需子女赡养，且被告与高某1亦明确表示会赡养我直至我过世，房屋亦可由我居住到过世，我同意了被告的要求，准备办理房屋赠与手续。2011年7月27日深夜，被告电话告知我次日前往通州房产交易大厅与其代理人张某办理房屋赠与手续。2011年7月28日，被告表示办理房屋赠与手续复杂，且需要缴纳较高的税费，以房屋买卖的方式办理过户手续方便快捷且可以避税，同时表示高某1已取得日本国籍，外籍人士办理手续不方便，要求以买卖方式将房屋过户至其名下，日后择机再将属于高某1的份额登记在房本上。经被告催促，我与被告于2011年7月28日签订了名为房屋买卖合同实为赠与合同的《存量房屋买卖合同》，由张某代被告签字。该合同约定我以25万元的价格将房屋出售给被告。当日，涉案房屋过户至被告名下，被告未支付任何房款。此后房屋仍由我和妻子居住至今。2014年5月，我发现血压一直居高不下，服药无效，后经国内及日本医院检查，确诊我患有全身多发性恶性淋巴癌、主动脉瘤、严重前列腺肥大、右肾上腺瘤、甲状腺肿大等多种疾病。我患病后，被告从初期偶尔关心到后期不闻不问，令我难以接受。尤其自2014年10月以来，被告对我漠不关心，不论是经济上的供养还是生活上的照料、精神上的慰藉，被告均未尽任何赡养义务，其行为让我心寒。我认为，我与被告签订的合同名为买卖合同，实为赠与合同，被告不履行基本的赡养义务，我有权撤销赠与。被告辩称：1、我认为本案争议的焦点之一是确定双方是买卖关系还是赠与关系。2011年7月28日，双方签订《存量房屋买卖合同》，原告高某2作为完全民事行为能力人，其在签字确认后两年内如果认为买卖不是自己的真实意思，应当向法院提起诉讼，而本案高某2是在2015年起诉，已经超过两年诉讼时效。2、本案诉争的《存量房屋买卖合同》真实有效，不存在赠与行为，高某2的请求无事实与法律依据。2011年7月双方根据生活所需对是买卖还是赠与进行过讨论，当时高某2确实需要钱，而我在日本，进行赠与必须本人到场，我无法到国内做公证文件，因此最终双方经讨论一致签订了房屋买卖合同，该合同没有违反法律的强制性规定，合同签订当天双方已经全面履行了合同，办理了房屋变更的相关手续。2011年7月28日房屋变更至我名下，因我当时无法回国，经过双方沟通，先由高某2给我写25万元的房款收据，之后我再分次向高某2支付25万元房款。2011年11月27日，我回国在涉案房屋内将2011年4月取的自己留用的8万元人民币现金和30万日元的现金（当时折合人民币2.1万元）给了高某2。2011年12月20日，在我大阪府的住所我又向高某2交付了120万日元的现金，其中30万元作为偿还以前国内同学的借款，剩余90万元（当时折合人民币6.3万元）作为第二笔房款。2012年12月31日我回到国内，考虑到外汇指标的限制，我在涉案房屋内又将65万日元（按当时汇率折合人民币4.5万元）及4万人民币作为房款交给高某2，此我已分三笔付清了全部25万元房款。截止到2012年12月31日，双方已将买卖合同履行完毕，已经不具备北京市高院关于审理房屋买卖案件若干疑难问题的会议纪要规定的情形，因此本案不应适用此会议纪要内容。3、该房屋原为高某2和我母亲娄某某的夫妻共同财产，我母亲去世后遗产没有进行分割，涉案房屋本身有部分是我应继承的份额，因为有该特殊情形存在，所以高某2才以25万元价款将涉案房屋转让给我，各权利人处置的结果已经发生，客观上已经不具备撤销合同的情形。同时，还需要考虑事实情况的变化，买卖房屋之时我是中国公民高某某，起诉时我已经入了日本国籍，作为中国法律的框架已经没有了。4、我作为高某2的女儿已履行了法定的赡养义务，我承担了高某2在日本的治疗费用，还承担了高某2及其现任妻子的旅游费用，且相关证据进行了公证。5、我本身也是残疾人，是一级伤残，丧失了90%的活动能力，法院在审核我的赡养能力时应对此予以考虑。同时，据了解，高某2本人每月有6000元的退休金，而且享受国内医保，在此情况下，应客观公平地考量我应该尽多少赡养义务。综上，请求驳回高某2的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告及案外人高某1（日本国籍，日文名T1）系原告高某2之女。2005年11月28日，高某2与北京市通州区良种养殖场签订《职工住宅楼买卖合同》，高某2以292960元的价格购买涉案房屋。2008年8月1日，高某2立下公证遗嘱，表示愿意将涉案房屋留给大女儿高某某（即被告）、二女儿高某1共同继承。2011年7月28日，高某2与被告签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由被告以25万元的价格购买涉案房屋。合同就房款支付方式、房屋交付、房屋产权转移等均未做明确约定。当日，高某2配合被告将房屋转移登记至被告名下（产权证载明产权人为高某某）。后高某2仍继续居住使用涉案房屋至今。另查一：2011年7月29日，被告作为甲方（共有人）与高某1作为乙方（共有人）签订《房屋共有协议》，载明：”甲、乙方之父亲愿将其名下房屋出卖并过户给甲、乙方，因乙方现为外籍人士，故在房屋过户时只列明甲方（即过户后该房屋产权证只列明甲方）。为明确甲乙双方对该房屋共有之权利义务，依据中华人民共和国相关法律规定，特约定如下：一、共有房屋具体状况如下：（一）座落于北京通州区运河西大街X号X号楼X层X......二、共有份额：双方约定对前述房屋各按50%享有所有权。三、双方同意对以上共有房屋由双方共同管理、使用和收益......在政策条件允许时可以办理共有产权证。四、双方同意对以上共有财产任何一方处分自己的份额时必须征得另一方的同意，且另一方在同等条件下有优先购买权。五、上述共有房产，父亲在世期间享有对该套房屋的居住权和使用权，房屋共有人甲、乙任何一方不得进行买卖，确保父亲晚年幸福。六、父亲去世后，该共有房产出卖前，房屋共有人甲乙双方及其家人（限：甲乙双方的丈夫，甲乙双方的亲生子女）可因短期回国暂时居住（时间不超过3个月）。如需长期居住，在居住前应征得房屋共有人另一方同意......”被告及高某1均在上述协议上签字确认。另查二：2014年4月1日，高某2经中日友好医院CT检查诊断为：右侧肾上腺腺瘤可能，建议增强检查；肝囊肿可能；双肾囊肿。2014年6月，高某2在日本大阪大学医学部附属医院住院治疗，该院出具《诊断书》载明：”2014年6月3日，该患者以对高血压症精密检查为目的办理了住院手续。初步检查结果为原发性醛固酮症，住院过程中实施的CT检查发现患者全身淋巴肿胀。同年6月30日，实行腹股沟淋巴结生化检查后，诊断结果为患有恶性淋巴癌（结外黏膜相关淋巴组织边缘带B细胞淋巴瘤，三期以上）。另外，住院过程中进行的其它检查也诊断出，该患者患有主动脉瓣关闭不全症，上行大动瘤，前列腺肥大症。之后的治疗因需转往他院进行，该患者于同年7月20日在我院办理了出院手续。”2016年12月20日，首都医科大学附属北京朝阳医院出具诊断证明，载明高某2病情为：患者恶性淋巴癌诊断明确，目前病情稳定，建议定期复查。另查三：2016年12月5日，高某1签署《关于同意父亲高某2收回房子产权决定的声明》，载明：”我父亲高某2在北京市通州区运河西大街X号院X号楼X室，有一套两居室住房，面积为92.99平方米。母亲于2003年故去后，该套房子是2005年11月由我父亲购置的，房产的名义人是父亲高某2。此后，在姐姐高某某不断的劝诱下，该房于2011年7月28日过户到高某某的名下。因为当时我已加入日本国籍，姐姐仍是中国国籍。据姐姐高某某称：关于外籍华人在中国境内持有的房产，国家有特殊的规定，所以说服我房产证上暂时只写高某某的名字，同时，我与高某某于2011年7月29日签订了该套房屋由姐妹二人均等继承的协议。在房产过户之前，高某某和我都承诺给父亲养老送终，让父亲晚年幸福，否则的话，父亲有权将房屋所有权收回。2014年5月，父亲因身体不适，来日本检查，7月9日经大阪大学附属医院确诊：父亲患有全身多发性恶性淋巴癌（3～4期）、肾上腺瘤、甲状腺肿大、前列腺严重增生等多种疾病。因为年事已高，父亲不能通过手术摘除病灶，只能依靠调整心态，适度运动，服用相关药物和营养食品来防止病情恶化。自从房子过户后，姐姐便很少和父亲联系，2014年7月父亲的病确诊后完全失去联络，包括2014年5月父亲来日看病，以及之后我又两次邀请父亲来日做定期检查，其间全部费用由我个人承担，我的孩子尚不满三岁，并因工作关系夫妻二人身处不同国家，我无法给父亲更多的经济援助。现在，父亲年事已高，身体日渐虚弱，生活难以自理，经常大小便失禁。他的日常生活费用，看病买药，请保姆等费用大幅增加，手里也没有积蓄，生活已难以为继。因此我声明：完全支持父亲收回房子产权的决定。今后他可以以房养老治病，由自己支配自己的财产，一切尊重父亲的安排。我对我的声明负法律责任。”上述声明经中华人民共和国驻新加坡大使馆认证。本案审理过程中，高某2自述其确诊患病后支出大幅增加，现病情需定期服药控制，每月医疗费自费部分为1000至2000元，另需购买营养保健品和聘请保姆；其每月退休金收入为4900元，另享有补助每月1000元，但不固定，并有医保；并称被告未尽到赡养义务，故要求撤销双方名为买卖实为赠与的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。就此，高某2提供了数份购买复合酵素、冬虫夏草、破壁灵芝孢子粉等保健品及保健仪器的单据予以佐证，并申请证人陈某出庭作证。陈某称其系高某2所雇佣之保姆，自2016年3月起受雇于高某2，期间从未见过高某2的子女照顾高某2，亦未见过高某2的子女给付医疗费、生活费，高某2现每月向其支付保姆费3000元。被告对证人证言真实性认可，但不认可其关联性。被告对高某2主张其未尽赡养义务不认可，提供汇款单等证据并申请证人周某出庭作证。汇款单证明被告曾分别在2015年4月22日、2016年1月1日、2016年10月25日向高某2汇款6000元。周某陈述其受被告夫妻委托于2013年到高某2家中送了一双鞋；2015年4月22日其受被告之夫周某某委托向高某2汇款6000元；2016年1月1日，被告夫妻回国并告知其向高某2汇过款。高某2对证人证言真实性认可，并表示被告在2016年1月1日回国，但其宁愿汇款也不与其相见，几次汇款亦未向其告知，证人证言足以证明被告未尽到赡养义务，且被告汇款时间是在本案立案之后，被告是以汇款规避责任。被告对证人证言真实性认可，并解释称其2016年1月1日回国未探望高某2是因双方及高某1在2014年5月因家庭矛盾发生争吵，且被告收到送达材料是在2016年9月，在此之前并不知晓高某2已起诉。另，被告未就其已按照《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定给付高某225万元购房款提供证据。本院认为：本案的争议焦点为：其一，高某2与被告之间法律行为的性质如何认定；其二，高某2是否享有撤销涉案《存量房屋买卖合同》的权利。对上述争议焦点，本院分析如下：1、关于争议焦点一，本院认为高某2与被告之间虽然签订了《存量房屋买卖合同》，然其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。就此，本院认为，当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。本案中，高某2与被告签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但结合查明的事实发现，高某2与被告及案外人高某1之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：其一，被告表示涉案房屋系其母娄某某与原告高某2的夫妻共同财产，2003年娄某某去世，按照被告的陈述，其因继承母亲遗产已成为涉案房屋的共有权人之一；2008年高某2立下遗嘱，表示愿将房屋留给被告及高某1继承；2011年7月29日即《存量房屋买卖合同》签订次日，被告又与妹妹高某1自愿签署《房屋共有协议》，约定两人各占房屋50%份额，在上述情形下，被告缺乏通过支付对价的方式取得房屋产权的主观动机。其二，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但该价格甚至低于高某2在2005年购买涉案房屋的价格，且合同对于房屋交付时间、产权转移、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确，且未有证据显示被告向高某2支付过购房款。在未收到任何房款的前提下，高某2就把房屋过户到被告名下，被告甚至与妹妹约定房屋在父亲有生之年由父亲居住使用，父亲故去后姊妹二人及配偶、子女居住涉案房屋亦有限制条件，上述情形与房屋买卖的交易惯例不符，亦与购房人支付对价购买房屋的合同目的相悖。其三，被告主张全部房款均由其承担与支付，但又在合同签订次日与妹妹签署协议约定房屋由二人平等享有所有权及处分权，显然与常理不符。而高某2对于《存量房屋买卖合同》的签订原因从便于过户、减少支出等方面作出了合理解释。故此，结合上述分析及高某1的《关于同意父亲高某2收回房子产权决定的声明》，本院认为高某2和被告之间形成的是赠与合同法律关系。2、关于争议焦点二，高某2是否享有对名为《存量房屋买卖合同》实为赠与合同的撤销权本案中，高某2主张被告对其有扶养义务而不履行，并据此主张法定撤销权。对此，被告已提供证据证明其通过汇款方式支付了赡养费，且高某2自称其每月收入有4900余元至5900余元不等，且享受国家医保，其所提供的患病后的医疗费支出多为购买营养保健类食品与用品的单据，综上，本院实难就此认定被告具有不履行赡养义务之行为。故对于高某2据此主张撤销赠与，依据不足，本院实难支持。尚需说明的是，纵有过往心结，终究血浓于水。现高某2年事已高又身染重病，本院希望被告能顾念亲情，心存感恩，抛却矛盾，主动修复曾有裂痕。同时，本院认为，赡养义务绝非单纯的金钱给付义务，赡养人还应当履行对老年人生活上照顾和精神上慰藉的义务，故本院对于被告明知高某2身患重病却因心存芥蒂，即便回国亦不曾探望父亲的行为予以严厉批评。今后，被告不得以已支付赡养费为由拒绝关心照顾老人，且其不直接与高某2居住生活，更应更多地去老人住处看望和关切老人，以尽孝道。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高某2的诉讼请求。保全费5000元，由被告T负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费5050元，由被告T负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  郑淑琴人民陪审员  李淑玲二〇一七年六月九日书 记 员  尹博文