北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初2869号原告（反诉被告）孙宇，女，1981年5月16日出生，住哈尔滨市南岗区，现住北京市昌平区。委托代理人宋振刚，北京致敦律师事务所律师。被告（反诉原告）孙富亮，男，1981年9月10日出生，北京婴萌科技有限公司职员，住河南省商水县，现住北京市海淀区。委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，该公司法务职员，住北京市房山区，现住公司宿舍。委托代理人李平磊，男，1983年7月2日出生，该公司店经理，住北京市房山区，现住公司宿舍。原告（反诉被告）孙宇与被告（反诉原告）孙富亮、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙宇之委托代理人宋振刚、被告（反诉原告）孙富亮及其委托代理人张杰、第三人经纪公司之委托代理人张毅然、李平磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙宇诉称，2016年12月18日经北京华熙房地产经纪有限公司居间引荐原、被告双方签订《存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于房山区长阳镇嘉州水郡XX号XX层XX单元XX的房屋出售给被告，总房款2150000元。原告特别告知被告此前利用该房屋在金融机构办理了抵押贷款，该贷款应在2017年1月10日前归还，因此与被告特别约定被告应在2017年1月10日前向原告支付购房款70万元用于归还借款解除抵押。合同签订后被告以各种理由��绝付款，致使合同无法继续履行，也使得原告不得不另从他处高息借款用于归还前述贷款，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，为维护自身合法权益，惩戒违约行为，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告双方于2016年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金430000元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）孙富亮辩称，不同意原告的诉讼请求，双方的合同解除认可，但是不同意原告要求的违约金，我们认为在2017年1月16日合同已经解除了，原告给我们发了解除通知书，我们要求原告按照定金罚则退还我的定金，对于原告要求的违约金的问题，我认为不是我方造成的，原告没有事实依据来要违约金，违约金是依据实际损失来计算的，而现在的房屋是增值的，原告解除合同以后没有任何的损失，并且是获利的，所以我认为原告要求的违约金损失没有法律依据，我不同意。第三人经纪公司述称，不同意原告的第一项诉讼请求，作为居间方已经促成了合同的履行，但没有收到居间服务费，如果法院判决，我方保留主张居间服务费的权利。被告（反诉原告）孙富亮反诉称，2016年12月18日，反诉人与被反诉人经北京华熙房地产经纪有限公司居间服务，三方签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：反诉人以215万元购买被反诉人位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡XX号XX层XX单元XX房屋，反诉人在办理房屋过户前交首付96万元，余款办理公积金贷款。又因被反诉人提出说其房屋在民生银行有抵押款70万元，在解押前无法办理网签，双方又约定在2017年1月10日前反诉人支付首付70万元给被反诉人用于专项解押，且必须专款专用。但在合同签订后一周左右，双方在协商���何给付70万元首付款时反诉人发现房产根本不存在在民生银行抵押贷款一事，而是被反诉人存在向多家公司借贷款并被抵押扣留房产证的情况，且房产属于夫妻共同财产，而非个人财产，在考虑到被反诉人的恶劣借贷情况可能会导致其丧失履约能力，再加上被反诉人签约及履约时缺乏诚信的欺骗行为，反诉人提出将70万元首付款通过资金监管给付，以保证自己的资金安全及交易安全，遭到被反诉人的拒绝，且被反诉人还单方电话通知反诉人解除合同且拒不退还定金，并将反诉人拉黑，现为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人双倍返还反诉人定金6万元；2、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）孙宇针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，我认为过错方是被告，我方不应该退还定金。对于被告反诉的事实与理由与事实不��。经审理查明，2016年12月18日，原告孙宇（甲方）与被告孙富亮（乙方）及第三人经纪公司（丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定被告孙富亮购买原告孙宇所有的位于房山区长阳镇嘉州水郡XX号XX层XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为58.66平方米，产权证号为X京房权证房字第XX**号，合同载明房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行北京西坝河支行，出卖人应于2017年1月9日前申请办理提前还款手续，提前还款手续以出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理。该房屋按套议定成交价格为215万元，买卖双方同意按建委现行规定进行交易资金划转，资金包含已付款项。买受人向出卖人支付3万元作为购房定金，定金由原告孙宇暂时提存，该定金用于冲抵房款。买受人于办理过户前向出卖人交纳购房首付款96万元，买受人拟申请公积金贷款119万元，买卖双��协商一致，此房核验通过及买受人购房资格审核通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。出卖人应当在办理过户当日将该房屋交付给买受人。买受人应于2016年12月31日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于2017年1月31日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。同时该合同第十六条，三方增加补充条款如下：1、甲方承诺此房是家庭名下满五年唯一住房，若产生个税由甲方承担；2、甲乙双方协商，乙方于2017年1月10日前支付甲方购房首付款70万元，甲方用于专项解押，专款专用；3、甲乙双方约定办理过户当日，双方办理交房转租手续，租赁期限按原合同执行；4、甲乙双方办理过户手续前监管不足部分由甲方自筹并满足过户条件；5、自本合同签订之日起，甲乙双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约，违约金为总房款���20%。合同签订当日，被告孙富亮给付原告孙宇定金3万元，在合同履行过程中，被告孙富亮发现涉案房屋的抵押权人并非合同上载明的民生银行北京西坝河支行，而是中国对外经济贸易信托有限公司，双方为此产生争议，被告孙富亮要求第三人经纪公司进行核查，第三人经纪公司多次将核查结果反馈给被告孙富亮，并邀请被告孙富亮一同到贷款银行确认，但被告孙富亮予以拒绝，并表示因涉案房屋的实际抵押权人与合同载明的不符，于2017年1月4日向第三人经纪公司提出涉案合同无效，应当撤销，后又于距离约定的支付首付款日前一天时提出对首付款进行资金监管，原告孙宇予以拒绝，最终被告孙富亮未按合同约定时间即2017年1月10日前向原告孙宇支付首付款70万元，后，原告孙宇自行筹款于2017年2月10日注销了涉案房屋的抵押登记。对于合同记载的抵押��人与实际抵押权人不符一事，双方说法不一。2017年1月16日原告孙宇告知被告孙富亮要求解除合同，被告孙富亮表示同意，庭审中，原告孙宇表示因涉案合同是原、被告、第三人三方签订，而当日并未向第三人经纪公司发送解除合同通知，故涉案合同并未于2017年1月16日解除。再查，2016年1月7日，原告孙宇与其妻子包旭作为借款人与贷款人中国对外经济贸易信托有限公司签订《贷款合同——房屋抵押》，约定原告孙宇与包旭向中国对外经济贸易信托有限公司借款70万元，贷款月利率为0.77%，还款起止日期为2016年1月7日起至2016年4月6日止，原告孙宇与包旭的专用账户为户名为孙宇、开户行为民生银行北京西坝河支行的账户，还款方式为按月结息，到期一次还本。同时，2016年1月7日，原告孙宇作为抵押人与作为抵押权人的中国对外经济贸易信托有限公司签订��主债权及房屋抵押合同》，用涉案房屋进行抵押，用于担保向该公司借贷的70万元欠款。在《贷款合同——房屋抵押》约定的还款日期到期前，原告孙宇诉称其与妻子包旭经过多次申请将还款日期展期到2017年1月10日。2017年1月25日，原告孙宇与中国对外经济贸易信托有限公司再次签订《抵押合同解除、终止协议》，其中载明因主债权消灭，故对涉案房屋的抵押予以相应解除。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的存量房屋买卖合同、告知书、解除合同通知书、账户历史明细清单、贷款合同、结婚证、收条、聊天记录、《主债权及房屋抵押合同》、《抵押合同解除、终止协议》、工商企业信息查询单、快递存单、招商银行交易明细表等在案证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，���得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人依照以上规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案争议焦点为被告孙富亮未按合同约定时间支付首付款的行为是否构成根本违约，原告孙宇是否具有合同解除权。本案中被告孙富亮辩称合同记载的抵押权人与实际抵押权人不符，原告孙宇签约时缺乏诚信对房屋的实际抵押权人予以隐瞒，以此怀疑原告孙宇的资信状况，担心可能会导致其丧失履约能力，故未按照合同约定时间支付首付款。对此，本院认为，合同是双方当事人一致认可的协议，并非原告孙宇单方的承诺，具体到本案，被告孙富亮未举证证明原告孙宇在签订合同时存在恶意隐瞒欺骗的行为，且对于合同约定的抵押权人与实际抵押权人不符一事，双方说法不一，对此双方当事人均存在疏于审核的过错，在后期履行过程中被告孙富亮对此提出异议，第三人经纪公司多次核查并将核查结果反馈给被告孙富亮，且邀请被告孙富亮到银行核实但被拒绝，第三人经纪公司的行为已达到消除被告孙富亮合理怀疑的程度，再者涉案房屋抵押权人是谁并非必然导致合同不能履行，被告孙富亮以此为由怀疑原告孙宇的合同履行能力无事实及法律依据，本院不予采信。作为买受人，支付房款是其主要合同义务，被告孙富亮未按合同约定支付首付款的行为已导致合同目的不能实现，原告孙宇以此为由要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告孙富亮辩称的合同已经于2017年1月16日解除的问题，因涉案合同为原、被告及第三人三方签订，原告孙宇并未向第三人经纪公司发送解除合同通知，故该合同尚未解除。关于违约金，按照三方签订的房屋买卖合同，被告孙富亮未按合同约定支付购房款需按照房屋总价款的20%向原告孙宇支付违约金，但导致被告孙富亮未按合同约定支付首付款的原因为合同记载的抵押权人与实际抵押权人不符，导致被告孙富亮在履行合同过程中产生疑惑，对于该记载错误原告孙宇亦存在疏于审查的过失，故应适当减轻被告孙富亮的违约责任，本院综合案件整体情况依法对合同约定的违约金标准进行调整，调整后的违约金标准为总房价款的5%；关于被告孙富亮反诉要求原告孙宇双倍返还定金6万元的请求，本院认为当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，虽然原告孙宇在签订合同时存在疏于审查的过错，但在合同履行过程中并不存在违约行为，故被告孙富亮要求原告孙宇双倍返还定金的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，但因本案合同经原告孙宇行使单方解除权而解除，且原告孙宇已经要求赔偿违约金，故对于收取的3万元定金原告孙宇应退还给被告孙富亮。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙宇、被告（反诉原告）孙富亮及第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二〇一六年十二月十八日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）孙富亮于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）孙宇违约金十万七千五百元。三、原告（反诉被告）孙宇于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）孙富亮定金三万元。四、驳回原告（反诉被告）孙宇的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孙富亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千元，由原告（反诉被告）孙宇负担二千元（已交纳），由被告（反诉原告）孙富亮负担一万元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六百五十元，由被告（反诉原告）孙富亮负担三百二十五元（已交纳），由原告（反诉被告）孙宇负担三百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年六月八日书记员  张 雪