安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初1233号原告（反诉被告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：顾俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ宇，安徽北方之光律师事务所律师。被告（反诉原告）：李库，男，1975年5月出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司（以下简称淮北建投公司）与被告（反诉原告）李库房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，被告（反诉原告）李库对原告（反诉被告）淮北建投公司提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，于2017年4月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）淮北建投公司委托诉讼代理人ＸＸ宇，被告（反诉原告）李库及其委托诉讼代理人徐继斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北建投公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除淮北建投公司与李库之间的房屋租赁合同，并判令李库将房屋交还给淮北建投公司；2、依法判决李库向淮北建投公司支付房屋租金39600元（计算至2016年12月31日，之后房屋租金按每年39600元标准计算至房屋交还日止）；3、李库向淮北建投公司支付违约金31244.4元（违约金计算至2016年12月20日，以后违约金按欠付房屋租金日3‰标准计算至租金付清之日止）；4、诉讼费用由李库承担。事实和理由：2012年1月，淮北建投公司与李库签订了房屋租赁合同，淮北建投公司将其位于淮北市某某路某大楼4层东10间房屋出租给李库使用，租期为五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止，合同总价款为198000元。租金每半年为一期，先交房租，后使用，每期租金需提前交纳。并在合同中约定，如承租方未按约定交付租金，每逾期一天，应当按欠付房租金额3‰承担违约金。李库在履行租赁合同期间，自2016年1月1日起就拖欠租金，李库的行为已严重违反合同约定。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。李库对本诉辩称：1、涉案合同真实，确实与淮北建投公司签订了，也同意与淮北建投公司解除合同，但解除租赁合同原因在于淮北建投公司违约，而非我的原因；2、淮北建投公司存在违约导致我基于涉案合同签订的目的无法实现，事实是淮北建投公司将涉案租赁房屋的通道予以堵塞，造成极大消防安全隐患，堵塞时间是2015年，为此我也收到相关管理部门的处罚，多次停止办学，堵塞的事实一直存续至今，淮北建投公司一直未予解决。基于以上事实，我行使不安抗辩权，拒绝交付自2016年起的房租，因此，我不存在违约；3、基于我不存在违约，是淮北建投公司违约导致涉案租金无法交付，我不需要向淮北建投公司支付违约金。李库向本院提出反诉请求：1、依法判令淮北建投公司立即返还多收取我的电费48637元、水费1135.44元，两项合计49772.44元；2、依法判令淮北建投公司立即赔偿我的房租费损失57750元（该房租费损失自2015年10月12日计算至2017年3月22日，之后损失以每月3300元标准计算至双方租赁合同解除之日）；3、依法判令淮北建投公司立即支付我违约金6600元；4、依法判令淮北建投公司立即返还履约保证金5000元；5、本诉及反诉的诉讼费用均由淮北建投公司承担。事实和理由：2012年1月4日，我与淮北建投公司签订房屋租赁合同，淮北建投公司将位于淮北市相山区某某大楼4层东10间房屋租赁给我作教学使用。合同明确约定，淮北建投公司应当保障该房屋及附属设施主体结构交付时处于安全适用状态；租赁期内的水电费用按表计量，由淮北建投公司按收费单位规定的缴费周期缴纳。合同签订后，我一直按期缴纳房租及相关水、电费用。直至2015年10月，涉案房屋的通道被堵塞，严重影响了我的通行，更增加了消防安全隐患。为此，我多次找到淮北建投公司，要求其尽快解决，但一直没有解决。2015年10月12日，淮北市相山区教育局会同消防部门在对涉案房屋检查后，下发了整改通知，要求我尽快整改通道堵塞问题并暂停办学。我再次找到淮北建投公司，但淮北建投公司仍未对通道堵塞问题进行解决。另我缴纳的水、电费一直是由淮北建投公司代收。但是，我近日得知，淮北建投公司向我收取的水、电费的价格远超过淮北建投公司向相关管理部门缴费的价格。综上，淮北建投公司的违约行为，造成了我的重大经济损失，为维护自身合法权益，遂具状反诉。淮北建投公司对反诉辩称：1、李库主张淮北建投公司返还多收取电费48637元、水费1135.44元的反诉请求无事实根据和法律依据，依法应当予以驳回；2、李库主张淮北建投公司立即赔偿其房租费57750元及支付违约金6600元无事实根据和法律依据，依法应予以驳回；3、淮北建投公司不存在双方约定的违约情形，李库无权向淮北建投公司主张违约金6600元，李库的该项诉请依法应予驳回；4、李库要求退还履约保证金的前提是解除合同，并将所欠费用清缴完毕交还房屋。现租赁房屋李库仍在使用中，无权要求退还履约保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对淮北建投公司提供的资产移交协议（复印件）、房屋租赁合同（复印件）、欠费通知书、图片（复印件）、证人黄某证言，李库提供的相山区教育局安全工作专项检查整改通知书及照片一组、收款证明的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。对淮北建投公司提交的照片七张、用水定价单，李库对其真实性均持有异议，经审查，本院认为该组七张照片显示的是用电线路及电表，且仅能显示线路及电表外观，不能显示具体用电量，没有特定特征能证明该用电线路及电表系李库所用，无法证明李库实际用电量与抄得量无法对应，对该组证据不予采信。用水定价表仅是淮北市供水总公司印制的宣传单，只能证明用水市场定价标准，不能证明该标准系淮北建投公司实际收取水费的定价标准，不能达到其证明目的。对李库提供的淮北建投公司开具的水费、电费收据，淮北建投公司对部分票据真实性持有异议，本院认为李库租赁的房屋为某某大楼4层东10间，其所提供的水电费票据包括二层、三层，该部分票据与本案不具有关联性，故对该组票据中涉及某某大楼4层的水电费票据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，对位于淮北市相山区古城路**号房屋，即淮北市相山区某某大楼，淮北建投公司对其享有合法的管理权与使用权，有权对涉案房屋进行出租。2012年1月4日，淮北建投公司与李库签订房屋租赁合同，将某某大楼4层东10间出租给李库使用。租期五年，自2012年1月1日至2016年12月31日；总租金为198000元，租金按每半年支付，每半年为一期，每年租金39600元，每期租金19800元。租期内每年1月1日、7月1日前支付下一期租金，先付款后使用。李库首次租赁时应当向淮北建投公司一次性交纳履约保证金5000元，于支付第一期租金时一并交纳。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还。淮北建投公司于合同签订后20日内将房屋按现状交付给李库，经双方交验签字盖章后视为交付完成；李库未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每逾期1天，应支付未交付租金3‰的违约金；李库未按约定支付违约金，淮北建投公司有权从履约保证金中直接扣除，不足部分由李库予以补齐。李库于2012年1月4日交付履约保证金5000元。2015年10月12日，涉案出租屋因消防通道堵塞问题被淮北市相山区教育局下发整改通知书,李库亦向淮北建投公司管理人员反映该情况，但淮北建投公司一直未予解决。李库自2016年1月1日起至今未交纳涉案房屋租金但使用房屋至今。2016年9月30日,淮北建投公司在涉案出租屋门口张贴欠费通知书，向李库催缴欠付房租。2017年3月淮北市相山区教育局再次下发整改通知书。后淮北建投公司催要房租及违约金未果，遂诉至本院。另查明，涉案房屋第4层均系李库承租。本院认为，依法成立的合同受法律保护。淮北建投公司与李库订立房屋租赁合同，该租赁合同成立并生效，淮北建投公司请求解除该合同，李库亦同意解除，故对淮北建投公司请求解除本案中其与李库房屋租赁合同的请求，予以支持。合同解除后，李库应当在合理期限内将房屋交还淮北建投公司。关于淮北建投公司本诉请求的本案房屋租金问题。李库自2016年1月1日起欠付租金，截止至2016年12月31日的欠付租金为39600元，租赁合同约定租赁期限至2016年12月31日，李库在合同期内使用房屋，应支付合同期内的房租39600元。后租赁合同到期后，李库仍对涉案出租屋进行占用，故李库应当以39600元每年为标准支付租金至房屋交还之日止。关于淮北建投公司本诉请求的违约金问题。双方在房屋租赁合同中约定违约金为未交付租金日3‰。李库辩称是淮北建投公司违约导致涉案租金无法交付，其不需要向淮北建投公司支付违约金。本院认为，淮北建投公司对涉案某某大楼整体享有管理权，李库租用的4层东10间确实存在消防通道堵塞的问题，且该问题已经淮北市相山区教育局两次责令整改，否则建议停止办学。该消防通道不在租赁范围内，其应由淮北建投公司进行日常维护管理，淮北建投公司有义务在租赁期间确保提供的房屋符合消防安全。在李库反映该问题后，淮北建投公司一直未采取有效措施进行处理。在淮北建投公司未尽到安全适用义务的情况下，对李库办学造成一定影响，李库有权行使不安抗辩权，拒付租金，故对淮北建投公司请求判令李库支付相应违约金的请求，不予支持。关于李库反诉请求的本案水电费问题。淮北建投公司收取李库的水电费，应当以市场定价为标准收取，结合相关供水供电公司定价，淮北建投公司向李库收取水电费的计价标准明显高于市场定价，故多收部分淮北建投公司应当予以返还。因水电费票据包括某某大楼4层东西整体，故本案将其一并计算，另案涉及某某大楼西8间的多交水电费，不再另行计算。涉及抬头为某某教育、某某英语、冯某甲的票据，因其中部分票据明显标注三楼，本院认为以上电费虽然实际系李库支出，但因发生在三楼，故在计算中应当予以剔除。结合淮北建投公司提供的用水知识宣传单，本院以经营服务类企业用水到户价格定价标准为计算标准，即3.42元每立方。2012年至2017年期间，用水总立方数为3120立方，应交水费10670.4元（3120立方×3.42元每立方），已交水费10828元，多交水费为157.6元。因淮北建投公司未能提供相关电费票据，故本院以李库提交的票据和一般工商业及其他用电电价标准即0.7934元/度为计算依据。2012年至2017年期间，四楼用电总度数为59931度，应收电费为47549.2元（59931度×0.7934元/度），李库缴纳电费总额为68497.7元，多交电费数额为20948.5元(68497.7元-47549.2元)。故淮北建投公司应当返还李库多交的水电费总计21106.1元(20948.5元+157.6元)。关于李库反诉请求的房租费损失，本院认为涉案出租屋虽存在安全隐患，但李库仍利用该房屋进行办学，且李库于租赁合同到期后仍然占用涉案出租屋至今，其请求判令淮北建投公司向其支付相应房租费损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于李库反诉请求的违约金问题。对李库主张的违约金，虽然淮北建投公司未对消防堵塞问题进行解决，但李库在此种情形下仍然利用出租房屋进行办学，并于租赁合同到期后占用涉案出租房屋至今，故对李库请求淮北建投公司向其支付相应违约金的请求，本院不予支持。关于李库反诉请求本案履约保证金问题。双方房屋租赁合同约定，租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还。李库请求淮北建投公司返还履约保证金5000元的请求，有事实及法律依据，予以支持。淮北建投公司应当在租赁合同解除后的合理期限内，向李库返还履约保证金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司与被告（反诉原告）李库于2012年1月4日订立的房屋租赁合同；被告（反诉原告）李库于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司交还涉案出租屋淮北市相山区某某大楼4层东10间房屋。二、被告（反诉原告）李库于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司截止至2016年12月31日的房屋租金39600元；并以年租金39600元为标准支付自2017年1月1日起至交还房屋之日止期间的租金。三、原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）李库多交水电费共计21106.1元。四、原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）李库履约保证金5000元。五、驳回原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司其他的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李库其他的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，因适用简易程序审理，减半收取785.5元，由原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司承担400元，由被告（反诉原告）李库承担385.5元；反诉案件受理费1341元，因适用简易程序审理，减半收取670.5元，由原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司承担120.5元，由被告（反诉原告）李库负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 刘 序二〇一七年六月二十六日书记员 邢艳丽附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。