山东省东明县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1728民初326号原告：宗博文，男，汉族，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：宗继峰(原告之叔)，男，住东明县。被告：东明县城市建设综合开发公司，住所地东明县。法定代表人：李冰，该公司经理。委托诉讼代理人：曹培华，山东天清律师事务所律师。被告：姚强法，男，汉族，住东明县。原告宗博文与被告东明县城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）、姚强法商品房销售合同纠纷一案，本院2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗博文委托诉讼代理人宗继峰、被告城建公司委托诉讼代理人曹培华、被告姚强法到庭参加了诉讼，原告宗博文、被告开发公司法定代表人李冰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗博文向本院提出诉讼请求：1、解除编号为20150213004的商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款156485元并支付违约金31297元；3、涉案费用由被告承担。事实与理由：原告因生活需要于2014年8月去被告开发建设的鸿业新都汇小区购房，经与被告销售部经理沟通，最终确定在该小区以每平米2050元的价格购买被告开发建设的第0002座1单元05003号楼房一套（建筑面积121.7平方米）。后原告于2015年1月3日在鸿业新都汇小区销售中心与被告签订了编号为20150213004的商品房买卖合同，依照合同约定，被告应在2015年10月1日前，向原告交付经验收合格的涉案楼房。合同签订后，原告依照合同约定分三次向被告交付购房款156485元，但被告始终未能依照合同约定的期限向原告交付涉案楼房，经原告多次催要依然迟迟不能交付房屋，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求依法判如所请。被告城建公司辩称，城建公司不知道该笔交易，被告姚强法挂靠于被告城建公司，该项目的经营管理及受益都是被告姚强法，被告城建公司不应该承担责任。被告姚强法辩称，2013年7月，售楼员刘某报警称售楼处被盗，当时被盗的有自己本人签名、盖章的合同及公司盖章收据，被盗的还有欠别人欠自己购房款的欠条，售楼员刘某与原告签订购房合同自己不知道这个情况，他开的收据自己也不知道，刘某签订的合同都是自己丢失的东西，涉案楼房卖给原告自己不知道，自己不该承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告姚强法提供的证人刘某的书面证言，证人未出庭作证，被告姚强法亦未申请证人出庭作证且未说明证人不能出庭作证的原因，致使证言难以质证，当事人无法质询，对其效力本院不予确认。就原、被告各方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月3日，原告与被告城建公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号20150213004）一份，主要内容为：“出卖人东明县城市建设综合开发公司，买受人宗博文。……第一条项目建设依据。出卖人以挂牌出让方式取得位于东明县南华路南段东侧、编号为东国用（2011）第14号地块的土地使用权。该快土地面积为9459.50平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2011年8月22日至2061年8月22日。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房，暂定名鸿业新都汇。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为东明县房地产管理局，商品房预售许可证号为东（2012）房售证第011号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第0002座1单元05003号房，该商品房建筑面积约121.70平方米（含公摊）。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2050元，总金额为贰拾肆万玖仟肆佰捌拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款……3、其他方式：银行按揭，买受人在签订本合同时支付壹拾万零壹仟肆佰捌拾伍元（小写101485元），余额壹拾肆万捌仟元（小写148000元整），通过银行按揭支付给出卖人。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月1日前，按下列第（1）种方式将商品房交付买受人使用。（1）该商品房验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、根据政府有关规定做出变更的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作叠加）。……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。被告姚强法在《商品房买卖合同》上面予以签名并捺印。原告分别于2015年2月7日、2015年2月8日、2015年2月8日，向鸿业新都汇项目部交款伍万伍仟元（55000元）、壹拾万元整（100000元）、壹仟肆佰捌拾伍元（1485元），该三笔款项中，2015年2月8日所缴纳的两份收据均加盖了鸿业新都汇项目部财务专用章，2015年2月7日的收据没有加盖该财务专用章，由售楼员何娜进行签名，被告姚强法以购房款是自己的员工私自收取自己不应承担责任为由提出异议。被告未按时将涉案房屋交付原告，原告诉至本院，请求依法判如所请。另查明，2011年3月9日，被告城建公司与被告姚强法就东明县鸿业新都汇项目的开发签订一份联合开发合同。上述联合开发合同约定，在办理有关手续和组织施工过程中，工程所需各种资料报甲方即被告城建公司审核后签字盖章，乙方即被告姚强法自主经营、自负盈亏，独立承担民事、经济、法律责任等。按照上述合同的约定，房屋销售和办理房权证也由乙方即被告姚强法负责。2014年10月30日，被告姚强法出具证明一份，内容显示：“东明县城市建设综合开发公司鸿业新都汇项目部郑重承诺：本项目部是财务独立核算、自主经营、所有收入、支出及其债务均由项目部及我本人独立完成，由我本人负责，与公司无关。从公司领取的盖有“东明县城市建设综合开发公司”公章及法定代表人李冰私章的《商品房买卖合同》，全部由本项目部及我本人负责与他人签订，与公司无关。对于因此引起的一切经济、民事及法律责任，我本人承担全部责任。”东明县城市建设综合开发公司鸿业新都汇项目部并未在工商部门注册成立。本院认为，涉案合同系被告城建公司与原告签订，原告有理由相信被告城建公司系涉案商品房的开发公司，被告城建公司依据其与被告姚强法签订的联合开发合同及姚强法出具的证明主张无需向原告承担责任，于法无据，本院不予支持。被告城建公司与被告姚强法签订有联合开发合同，涉案商品房实际系被告城建公司与被告姚强法联合开发，且按照联合开发合同约定，被告姚强法负责房屋销售工作，被告姚强法系涉案商品房的实际施工人，且其在出具的证明中自愿承担因此引起的一切法律责任，故被告姚强法也应当向原告承担责任。原告签订购房合同后，将购房款交给被告的工作人员刘某与何娜，原告有理由相信被告的工作人员有权代理收取购房款，因此，原告将购房款交给刘某与何娜，该二人收取购房款的行为，构成表见代理，对被告姚强法辩称的自己没有收到钱不应该承担责任的辩解不予采信。原告与被告城建公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告及被告城建公司均应该按照合同约定行使权利、履行义务。依据签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条，被告城建公司应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告，如果逾期交房90个工作日，原告有权解除合同。至原告起诉之日（2017年2月10日）被告城建公司也未将涉案商品房交付原告，致使原告的合同目的无法实现，被告开发公司已构成根本违约，故本院对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告依据该合同取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。合同约定被告城建公司应交付房屋时间为2015年10月1日前，至原告起诉之日尚未交房，已经超过90个工作日，故被告城建公司应按照合同约定按照累计已付款的2％向原告承担逾期交付房屋的违约责任，共计3129.70元（156485元×2％）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告宗博文与被告东明县城市建设综合开发公司于2015年1月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20150213004）。二、被告东明县城市建设综合开发公司、姚强法返还原告宗博文购房款156485元并支付违约金3129.70元，于本判决生效后15日内付清。三、被告东明县城市建设综合开发公司与被告姚强法对上述第二项互负连带清偿责任。四、驳回原告宗博文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，由原告宗博文负担564元，被告东明县城市建设综合开发公司与被告姚强法负担3492元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王建成审 判 员  耿纪霞人民陪审员  王万民二〇一七年六月九日书 记 员  刘阳阳