天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津02民终2634号上诉人（原审原告）：齐鹏，男，1956年8月11日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：白科硕，天津晋和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙志伟，男，1981年3月28日出生，回族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽维，女，1980年11月19日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。原审第三人：刘忠云，女，1966年8月4日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人齐鹏因与被上诉人孙志伟、张丽维、原审第三人刘忠云房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初83813号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人齐鹏及其委托诉讼代理人白科硕，二被上诉人委托诉讼代理人李晓、王元元到庭参加了诉讼。第三人刘忠云经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。齐鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：齐鹏与刘忠云签订的案涉房屋的租赁合同真实有效，且齐鹏已经实际占有使用案涉房屋。齐鹏对于房屋的租赁时间早于法院的查封拍卖时间，应当依法保护其合法租赁的权利。故，主张继续履行租赁协议。孙志伟辩称，不同意齐鹏的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张丽维答辩意见与孙志伟一致。刘忠云未答辩。齐鹏向一审法院起诉请求：1.依法确认齐鹏与刘忠云20**年4月20日签订的开发区第二大街10号167门《房屋租赁合同》中出租人的权利、义务由孙志伟、张丽维承继；2.依法判令孙志伟、张丽维继续履行齐鹏与刘忠云20**年4月20日签订的《房屋租赁合同》；3.诉讼费由孙志伟、张丽维负担。一审法院认定事实：齐鹏提供《房屋租赁合同》载明，出租人（甲方）刘忠云，承租人（乙方）齐鹏，甲方将其拥有的位于天津经济技术开发区第二大街10号167门房屋租给乙方使用，用途、房屋面积为空白；租赁期限120个月，自2014年4月20日至2024年4月19日；租金1.5万/月，一年内分期支付全部租金，2014年4月20日支付10万元，2015年4月20日前支付170万元；无押金；乙方承担水、电、煤气、暖气及物业费；房屋附属情况为空白；补充约定为“承租人不能擅自改变房屋结构，不能经营任何违法、违规行业；未经出租人允许，不能擅自转租；房屋内固定家具电器等由承租人使用，如有损坏由承租人维修赔付”。出租人（甲方）处有天津汇滨市政园林建设工程有限公司盖章，刘忠云签字并捺手印，承租人（乙方）处有齐鹏签字并捺手印。关于合同签订的背景和过程，齐鹏自述，齐鹏与刘忠云20**年相识，齐鹏有三年经营饭店经验。其准备经营其他项目找到刘忠云，当时不知道其债务状况。刘忠云称其要做工程需要钱，齐鹏就表示租其房屋经营饭店。开始刘忠云说月租金2万元，齐鹏觉得贵，要求降到月租金1.5万，刘忠云接受但要求尽快支付租金，二人便于2014年4月20日在涉案房屋二楼签订了租赁合同，当时无其他人在场，口头约定了房屋用途为经营饭店。齐鹏提供《房屋租赁合同》、天津市房地产权证复印件、刘忠云身份证复印件等证据予以证明。关于房屋的交付，齐鹏自述，签订合同后，刘忠云将涉案房屋钥匙交付与齐鹏，将一、二楼腾出，将其在涉案房屋内的物品挪至涉案房屋三楼的一个房间进行保存，二楼也有刘忠云的小部分物品，至此将房屋全部交付齐鹏。齐鹏取得房屋钥匙后，与合伙人商量了一下装修情况，收拾了一下房屋。齐鹏提供钥匙两把予以证明。在法庭询问双方就水、电、气、物业费等的交接情况时，齐鹏称“物业费刘忠云承担，水电费由我承担”；在法庭再次要求齐鹏明确双方水、电交接情况时，齐鹏表示“因为双方很熟，就没有谈”，“没有做过交接”。关于房租的支付，齐鹏自述，2014年4月20日，其爱人王秀香向刘忠云转账9.5万元。剩余170.5万元分九次支付给刘忠云，2014年5月1日现金10万元，2014年5月6日转账28.5万元，2014年6月19日转账19万元，2014年10月14日现金10万元，2014年10月15日现存9万元，2014年12月17日现金10万元，2014年12月18日转账47万元，2015年1月3日现存9.5万元，剩余部分于2015年1月8日全部支付。齐鹏提供其与王秀香的结婚证、银行卡交易明细、天津银行、建设银行、北京银行的回单及凭条五份、收条三张予以证明。2014年5月1日的收条载明“今收到齐鹏现金人民币壹拾万元整（￥100000.00元），收款人刘忠云，2014年5月1日”。2014年10月14日的收条载明“今收到齐鹏现金人民币壹拾万元整（￥100000.00元），收款人刘忠云，2014年10月14日”。2014年12月17日的收条载明“今收到齐鹏现金壹拾万元整（￥100000.00元），收款人刘忠云，2014年12月17日”。在法庭询问涉案租赁合同签订期间齐鹏的月收入情况时，齐鹏称“大概月收入两三万”。关于房屋的使用，齐鹏自述，房屋地上三层，最开始约定房屋整体交付给齐鹏经营饭店，后因饭��经营问题刘忠云借用了房屋第三层，存放其物品，齐鹏使用一、二层。齐鹏于2014年6月份左右因要账的太多，考虑不再打算经营饭店，之后用于办公，有时民工还住在那儿，做一些工程预算和结算，工作人员有高云振、孟刚等，后因要账人太多，没办法办公，齐鹏就想退租。2016年7月份发现涉案房屋锁被换，报警后无法解决，遂诉至一审法院。齐鹏提供其合伙人高云振、张勇、齐伟出具的情况说明，吴桂琴、吴树荣、吴桂兰的情况说明予以证明。庭审中，孙志伟、张丽维明确其认为齐鹏与刘忠云签署的《房屋租赁合同》是伪造的理由如下，因刘忠云不能到庭，不能确定签名系刘忠云所签署；在甲方的签字处加盖有天津汇滨市政园林建设有限公司的公章，因为涉案房屋当时是刘忠云个人所有，与该公司没有任何关系，孙志伟、张丽维认为加盖该公司公章不符合交易习惯，这个印章分明是为了证实该行为和公司相关，并且在租赁合同关系中，出租人的义务是提供符合居住条件的房产，而承租人需承担按期交付租金的义务，承租人的义务明显要重于出租人的义务，正常情况下应当是由承租人提供相应的担保，而该租赁合同却让出租人加盖公司的公章，明显是加重齐鹏的违约担保义务，显然违背常理；乙方签字落款处，不能清晰看到签字人的信息，且手印较重，有明显手印的痕迹，无法正常识别签字人是谁；涉案房屋一直是天津汇滨市政园林建设有限公司的办公地址，该公司的法定代表人是刘忠云，在相关案件中确定的住所地都是涉案房屋的地址，该房屋不存在出租给齐鹏的可能；该房屋是由孙志伟通过人民法院主持的执行拍卖方式取得，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，���行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。根据该规定，执行人员在拍卖前应当已经对该房屋进行调查，在拍卖公告中，人民法院并未说明该房屋存在租赁情况，具此可以证实法院在拍卖该房屋时，该房屋根本不存在租赁的情况；孙志伟于2016年7月11日正式取得该房屋的产权证，7月12日孙志伟、张丽维去查看该房屋，并将房屋换锁，且从该房屋的物业管理公司了解到该房屋自2013年开始就没有人在使用，物业费自2014年开始就找不到人缴纳，并将该房屋的物业催缴单给付了孙志伟、张丽维，也正是由于物业公司的确认，孙志伟、张丽维才将门锁进行了更换；根据正常的交易习惯，承租人交付房租，出租人出具收条，会明确的写明是收到的是房屋的租金及该房子的租赁期间，根据齐鹏提供��现金收条，均未明确收到现金的用途和性质，因此齐鹏提供的收条只能证明刘忠云曾收到齐鹏的现金，并不能证实齐鹏向刘忠云交付的是借款还是房屋租金或是其他款项；齐鹏陈述租赁期限为10年，月租金1.5万元/月，该租金在2014年4月20日至2015年4月20日整整一年期间只需支付10万元，完全不符合常理。如果租赁关系真实存在，案外人刘忠云也不可能在齐鹏未给付押金也未完全缴清一年的房租情形下就能将房屋出租给齐鹏，更何况当时刘忠云已经是债务缠身，很多债权人已经起诉至法院并且进行执行程序，刘忠云正是急需用钱的时候，另外根据交易习惯，租金一般是每季度、每半年、每一年交付一次，一般租赁合同最长为3-5年，涉案房屋位于高档的别墅区，房屋面积为180多平方米，月租1.5万元显然低于正常的市场价格。查，涉案房屋系3层钢混结构建筑物，��筑面积181.78平方米，原所有权人为刘忠云。2014年8月14日，因执行生效的（2014）滨塘民初字第4686号民事调解书，一审法院作出（2014）滨塘执字第2152-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。2016年3月24日，因司法拍卖，孙志伟以3213000元最高价竞得，一审法院作出（2015）滨塘执字第268-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋所有权及其相应的其他权利归孙志伟所有。孙志伟于2016年7月11日取得涉案房屋所有权。张丽维于2016年8月15日取得涉案房屋所有权。另查，刘忠云系天津汇滨市政园林建设工程有限公司法定代表人，该公司注册地址为涉案房屋地址。一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，齐鹏根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定，主张孙志伟、张丽维承继其与刘忠云20**年4月20日签订的天津经济技术开发区第二大街10号167门《房屋租赁合同》中出租人的权利、义务，要求孙志伟、张丽维继续履行该《房屋租赁合同》，其有责任提供证据证明该《房屋租赁合同》真实有效。齐鹏提供该《房屋租赁合同》中未约定房屋用途、出租面积，刘忠云作为出租人除签字外还捺手印，并加盖其公司公章；齐鹏称其最初租赁房屋为经营饭馆，但未对房屋水、电、煤气、暖气及相关附属设施予以交接；租期长达120个月，全部租金180万元集中于9个月内完成支付，齐鹏称其“大概月收入两三万”，2014年6月份就不再打算经营饭店，2014年6月份至2015年1月份期间仍然支付给刘忠云1**余万元；齐鹏提供的刘忠云向其出具���2014年5月1日、10月14日、12月17日的收条，均未注明系房屋租金及租赁期间。上述情况均与常理相悖，齐鹏未进行合理解释。故，该《房屋租赁合同》一审法院不予采信，齐鹏与刘忠云之间不存在其主张的房屋租赁关系，其据此提出的全部诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告齐鹏的全部诉讼请求。”二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中，齐鹏就租赁案涉房屋仅能提供一份租赁协议，其他实际占有使用该房屋的证据均未能提供，在齐鹏所主张的租赁合同实际履行情况存在诸多有悖常理的情形下，现有证据无法充分证实齐鹏与刘忠云之间的租赁关系。齐鹏要求继续履行租赁合同的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，齐鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由齐鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚增途代理审判员  滕光鑫代理审判员  田 雷二〇一七年六月八日书 记 员  底 健