四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4170号上诉人（原审被告）：成都晨明置业有限公司。住所地：成都高新区（西区）双柏路*号。法定代表人：时守明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李箫，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈菊平，女，汉族，1986年2月17日出生，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：张燕，四川中一律师事务所律师。委托诉讼代理人：高正兵，四川中一律师事务所律师。上诉人成都晨明置业有限公司（简称晨明置业公司）因与被上诉人陈菊平商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨明置业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法驳回陈菊平全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋的用途为办公，土地用途为商业，未安装燃气不足以导致陈菊平订立合同的目的无法实现，且燃气并非不可替代的能源，房屋的基本功能是能够实现的。2.未开通燃气不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除合同的理由，一审判决未区分一般违约和根本违约，仅以不能开通燃气即认定为合同目的不能实现，判令解除合同属适用法律错误。3.从合同目标、违约形态、违约部分的价值或金额占整个合同金额的比例、违约损害的可修补程度看，晨明置业公司交付的房屋未开通燃气仅属于一般违约，晨明置业公司也愿意通过其他方式承担违约责任，案涉合同仍能继续履行。陈菊平辩称，天然气属于与市政基础设施配套的家庭生活不可或缺的设施，晨明置业公司在宣传时也将保证接通水电气作为卖点，价格也比后销售的其他楼栋高，是当初影响自己购买的决定性因素，自己签订合同时的目的就是用于居住。当时晨明置业公司将包括案涉房屋在内的整个6号楼作为住宅式公寓进行宣传出售，现不能接通燃气影响房屋的居住功能，也不符合订立合同时的目的和意思表示，导致合同目的不能实现，故应解除合同。陈菊平向一审法院起诉请求，1.解除陈菊平、晨明置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.晨明置业公司返还已付房款人民币217388元，并按同期银行贷款利率向陈菊平支付利息23433元，支付陈菊平违约金人民币2174元。一审法院认定事实：2013年11月2日，陈菊平与晨明置业公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》约定陈菊平采用分期付款方式购买成都高新区双柏路6号6幢27层21号房屋；用途为办公；住宅类型为普通；装修水平为简装；买受人购买的商品房所在土地用途为商业；该商品房单价每平方米7122.8元，总价款217388元；合同第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房的交付应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”；合同第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在180日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”；合同第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：见《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》”；合同第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”载明：“4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……（2）见《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》具体装饰和设备标准的约定见附件六”；合同附件六“装饰和设备标准的约定”约定：“……12、其他见《成都恒大帝景交楼标准》”。《成都恒大帝景项目6号楼豪华装修交楼标准（豪装13A）》约定：“……二、住宅配套设施：6、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）（燃气只供灶具使用）”。在《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》中，双方有如下约定：“……7、双方同意对合同第十一条的补充如下：……7.2、买受人所购商品房范围内的水、电、气、电话、光纤电视、宽带网络建设费用已包括在房价款中，不再另行支付费用。但按照相应企业规定，买受人在开通电话、光纤电视、宽带网络时所需缴纳的开通和使用费用由买受人自行承担。……10、双方同意对合同第十四条的补充约定：10.2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。……11、双方同意对合同第十五条的补充约定：11.1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。11.2、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”合同签订后，陈菊平已付清全部房款，其中，2013年11月2日支付了房款65217元；2014年4月23日支付了房款36956元；2014年11月7日支付了房款36955元；2015年6月9日支付了房款39557元；2015年11月5日支付了房款38703元。另查明，案涉恒大帝景6号楼于2016年4月18日取得《建设工程规划合格证》，2016年6月22日竣工验收；2016年9月18日于成都高新区规划建设局进行了备案。案外人金碧物业有限公司成都分公司恒大帝景物业服务中心于2016年6月25日向陈菊平发出了《恒大帝景收（验）楼通知书》，该通知书载明“本中心受成都晨明置业有限公司的委托对恒大帝景楼盘进行收（验）楼以及相关事宜进行通知。……您所购买的6-2721房，自2016年6月27日进入收验楼阶段”。陈菊平于2016年6月29日和2016年7月1日前去售楼现场，但未办理收楼手续。陈菊平于2016年7月8日向金碧物业有限公司成都分公司营销部成都市西玉龙街2号新世纪广场27楼的地址邮寄了退房通知书；同日，陈菊平还向成都市高新区西部园区双桥路6号恒大帝景售楼中心邮寄了退房通知书。以上两封邮件邮往金碧物业的邮件显示签收，但无签收人；邮往售楼中心的邮件因拒收被退回。2016年6月27日，该栋楼房号为6-3126号的业主李春梅进行了收房并签收了《物品领用登记表》，该登记表上载明向该业主送达了《住宅使用说明书》及《房屋质量保证书》。还查明，晨明置业与案外人成都城市燃气有限责任公司于2013年7月31日签订了《集体民用客户燃气工程实施合同》（合同编号：恒川蓉工合字13[0.22-11]015号），合同对恒大帝景6、7栋的燃气安装进行了约定。2014年6月17日，晨明置业与案外人成都城市燃气有限责任公司签订了《民用客户燃气工程实施合同（恒大帝景第三批次6、7栋）解除协议》，解除了2013年7月签订的《集体民用客户燃气工程实施合同》（合同编号：恒川蓉工合字13[0.22-11]015号）。案涉商品房至今未安装燃气，晨明置业公司对案涉商品房配备了电磁炉替代合同约定的燃气灶具。庭审中，晨明置业公司确表示案涉商品房已无安装燃气的可能。一审法院认为，陈菊平、晨明置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效。本案的争议焦点为陈菊平是否有权解除陈菊平、晨明置业公司双方签订的《商品房买卖合同》。陈菊平就此提出了两项主张：一是晨明置业公司逾期交房超180天，陈菊平享有约定的合同解除权；二是陈菊平享有法定的合同解除权。一审法院就此作出如下认定：一、陈菊平是否享有约定的合同解除权。关于享有约定解除权，陈菊平提出了两项主张：一是晨明置业公司未在2016年6月28日前通知陈菊平接房；二是晨明置业公司出卖的商品房在2016年6月28日前未达到交付条件。针对陈菊平提出的第一项主张，晨明置业公司于2016年6月26日委托金碧物业有限公司成都分公司恒大帝景物业中心向陈菊平送达了《恒大帝景收（验）楼通知书》，晨明置业公司的委托并未违反双方合同约定，也未违反法律规定，且从双方提交的相关证据可以看出，晨明置业公司确已委托了金碧物业办理收验楼相关事宜。故一审法院认定晨明置业公司在2016年6月28日前已通知了陈菊平进行收房。针对陈菊平提出的第二项主张，合同中约定的房屋交付条件包括：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。案涉恒大帝景6号楼于2016年4月18日取得《建设工程规划合格证》，2016年6月22日取得《竣工验收报告》，足以证明晨明置业公司在通知陈菊平收房时已经符合交房条件约定的取得规划验收合格证；关于约定的取得该商品房面积实测报告书，陈菊平认可晨明置业公司于验房当日出示了《房屋建筑面积测绘成果报告》；关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因案涉商品房并非住宅，出卖人无义务提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且晨明置业公司提交证据证明了该栋楼其他业主在收楼时签收了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，能够佐证晨明置业公司在通知陈菊平收房时具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，陈菊平此项主张不能成立。综上，案涉商品房在2016年6月28日前具备了约定的房屋交付条件，晨明置业公司也通知了陈菊平收房，晨明置业公司逾期交房并未超过180天，陈菊平不享有合同约定的解除权。二、陈菊平是否享有法定的合同解除权。关于享有法定的合同解除权，陈菊平提出了两项主张：一是晨明置业公司未按合同约定安装燃气设施，案涉商品房无法接通属于市政配套设施的燃气，严重影响陈菊平购买房屋正常居住使用等合同目的的实现，其已构成根本违约；二是晨明置业公司在销售过程中存在虚假宣传构成欺诈，故陈菊平享有法定解除权。针对陈菊平就此提出的第二项主张，因欺诈不属于法定的合同解除情形，陈菊平以此为由主张享有法定解除权，一审法院不予采纳。就案涉合同是否达到法定解除条件，一审法院认为：首先，晨明置业公司是否有接通燃气的义务。从双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议文本来看，合同有关安装燃气设施的约定主要体现在《成都恒大帝景项目6号楼豪华装修交楼标准（豪装13A）》中约定：“……二、住宅配套设施：6、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户；（由用户自行申请开通）（燃气只供灶具使用）”。该装修交楼标准系《商品房买卖合同》的组成部分，故从双方合同文本来看，晨明置业公司确有接通燃气的义务。其次，晨明置业公司未接通燃气是否构成违约。晨明置业公司就此抗辩称晨明置业公司已采用替代能源，根据《成都恒大帝景项目6号楼豪华装修交楼标准（豪装13A）》注“发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”之约定，晨明置业公司有权替换装修设备，将约定的燃气灶具替换为电磁炉，故不构成违约。一审法院认为，根据该标准的约定，燃气属住宅配套设施，而晨明置业公司有权替换的内容应仅指建筑材料及设备，如合同约定了燃炉品牌，晨明置业公司有权将约定的燃炉品牌替换为同标准品牌，并非指晨明置业公司可以以使用不同能源的电磁炉替换燃气灶具。另在《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》中，双方有如下约定：“……7、双方同意对合同第十一条的补充如下：……7.2、买受人所购商品房范围内的水、电、气、电话、光纤电视、宽带网络建设费用已包括在房价款中，不再另行支付费用。”由此可见，陈菊平已就接通燃气支付了对价，且接通燃气系双方对房屋基础设施的约定，而不仅仅是装修标准。故晨明置业公司即使以电磁炉替换燃气灶具，也已构成违约。最后，陈菊平是否能以晨明置业公司未接通燃气为由解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，在确定晨明置业公司未接通燃气构成违约后，需考量该种违约行为是否会致使不能实现合同目的。就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，而针对不同的具体购房人，其侧重点又各有不同。燃气作为现代社会的一种基础能源，在人们的日常生活中，一般用于满足烹饪及加热之需。故其对房屋而言，其主要影响在于使用权能方面。虽然燃气对于日常生活的作用在某种程度上具有可替代性，比如电力、液化气、太阳能，均能满足人们的上述需要。但从生活常识来说，燃气较之上述常见替代能源仍具有一定的独特性。仍以日常烹饪及加热功能为例，燃气炉灶在通常情况下较之电炉火力更强、更为灵活可控，对于很多菜肴尤其是大部分川菜的烹饪具有电炉所无法取代的优势；燃气热水器较之电热水器免去了等待加热的过程；至于燃气较之太阳能、液化气，则具有更为普遍适用（太阳能受地域、气候影响较大）及更为方便（液化气需要常常更换、搬运）的特点。上述差异，对于房屋使用者的影响因其个人生活习惯及偏好也具有较大差异。是否接通燃气，对某些购房者的影响可以忽略不计，而某些购房者则可能将此作为是否购买某一房屋的决定性因素之一，因为这对其使用房屋的需求具有重大影响。由于案涉《商品房买卖合同》明确约定了该房屋的配套设施包括每户设独立燃气表，管道燃气入户，购房者就有充分理由对其产生合理期待。现晨明置业公司未接通燃气，也无法进行补救，从客观上剥夺了陈菊平根据合同内容有权期待的重大利益。同时，考虑到房屋可谓是普通人生活中价值最为昂贵、使用最为频繁的商品之一，与人们的日常生活息息相关。因此，对商品房买卖合同目的的考量不应仅着眼的房屋本身的交付，而应更多考虑购房者的使用需求，在开发商的违约行为有可能影响到房屋的使用功能时将是否解除合同的权利尽可能地赋予购房者。故一审法院认为，陈菊平享有法定的合同解除权。在确定陈菊平享有法定的合同解除权后，需考量陈菊平是否在解除权行使期限内行使了解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，陈菊平应当在法定或约定的合同解除权行使期限内行使解除权。晨明置业公司就此抗辩称根据双方签订的《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》第21.1条“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”之约定，陈菊平应在三十日内行使约定解除权，现陈菊平未在约定时间内行使解除权，故解除权已经消灭。一审法院认为，陈菊平于2016年7月8日向金碧物业有限公司成都分公司营销部成都市西玉龙街2号新世纪广场27楼的地址邮寄了退房通知书；同日，陈菊平还向成都市高新区西部园区双桥路6号恒大帝景售楼中心邮寄了退房通知书。上述两个地址一个是晨明置业公司委托收楼的金碧物业通知陈菊平收房的邮出地址，一个是晨明置业公司售楼中心的地址，陈菊平向以上两个地址邮寄退房通知书足以证明陈菊平已在约定时间内行使了解除权，陈菊平的合同解除权并未消灭。因该两封邮件未实际送达晨明置业公司，故双方的《商品房买卖合同》尚未解除。综上，陈菊平因晨明置业公司的违约行为致使合同目的不能实现而享有法定的合同解除权，且陈菊平已在约定时间内行使了解除权，故一审法院对陈菊平要求解除《商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后应当恢复到合同解除前的状态，因本案系晨明置业公司违约导致合同解除，晨明置业公司应返还购房款并承担相应的违约责任。晨明置业公司承担的违约责任应与陈菊平的损失相当，一审法院对陈菊平要求晨明置业公司按照同期银行贷款利率支付资金占用利息损失的请求予以支持。因陈菊平采用分期付款的方式支付了购房款，于2013年11月2日支付了房款65217元；2014年4月23日支付了房款36956元；2014年11月7日支付了房款36955元；2015年6月9日支付了房款39557元；2015年11月5日支付了房款38703元，故晨明置业公司应按照陈菊平支付房款的时间支付资金占用利息。因陈菊平的损失已能够通过资金占用利息得到弥补，对陈菊平要求晨明置业公司支付违约金2174元的请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、陈菊平与晨明置业公司于2013年11月2日签订的编号为2285108的《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、晨明置业公司于本判决生效之日起十日内向陈菊平退还217388元并支付陈菊平资金占用利息损失（利息损失计算方式：以65217元为基数，自2013年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际退款之日止；以36956元为基数，自2014年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际退款之日止；以36955元为基数，自2014年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际退款之日止；以39557元为基数，自2015年6月9日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际退款之日止；以38703元为基数，自2015年11月5日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际退款之日止。）；三、驳回陈菊平的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2472元，由成都晨明置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第三条载明，案涉房屋测绘建筑面积为39.45平方米，使用的土地使用年限为2011年2月12日于2050年12月19日。该事实由经一审质证、认证的《商品房买卖合同》予以证实。本院认为，陈菊平与晨明置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据双方二审诉辩情况，本案的争议焦点为陈菊平是否有权解除《商品房买卖合同》。对此，本院认为，首先，因双方约定案涉房屋用途为办公，土地用途为商业，虽然同时明确住宅类型为“普通”，并约定商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但结合案涉土地使用年限仅有39年零11个月的情况，应认定陈菊平购买的案涉房屋为商业办公用房而非住宅。其次，晨明置业公司交付的房屋是否达到合同约定的天然气入户的要求，均不影响办公用房的使用功能，不会导致合同目的不能实现。再次，双方当事人的合同目的应结合房屋设计用途、合同约定内容、缔约双方的共同意思表示进行综合判断，而不应以单方当事人脱离标的物客观条件和合同约定的理解或使用偏好进行理解。因案涉房屋的设计及约定用途为办公，土地使用权的性质也为商业，故双方订立合同的目的应认定为商业办公用房，陈菊平关于其订立合同时的目的和真实意思表示为用于居住住宅，接通燃气属于家庭居住必备的基础设施的答辩意见不能成立。因此，晨明置业公司以未开通燃气的房屋向陈菊平交付，不影响案涉房屋作为商业办公用房的基本功能，不应认定为致使合同目的不能实现的根本违约。所以，晨明置业公司的上诉意见成立，本院予以采纳。综上所述，晨明置业公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，应当予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初11019号民事判决；二、驳回陈菊平的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2472元，二审案件受理费4944元，共计7416元，均由被上诉人陈菊平负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年六月三十日书记员  刘 璐