河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5851号原告赵玉，男，1981年2月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人冯兵、李贺，河南振山律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告河南中力房地产发展有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人韩广收，董事长。委托代理人安辉，女，1979年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工，代理权限为特别授权。原告赵玉诉被告河南中力房地产发展有限公司（下简称“中力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯兵、李贺到庭参加诉讼，被告委托代理人安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月4日，原告赵玉与被告中力公司签订《协议书》一份，协议书约定：原告选定由被告中力公司开发的位于郑东新区商都路“中力.七里湾”项目XX号房屋，建筑面积暂定为88.9平方米（实际面积以房管局最终确认的产权证面积为准），按内部团购优惠价每平米为7036.4元。赵玉在本协议签订的同时以现金或转账形式一次性支付给中力公司625536元。待选定房屋具备预售条件，中力公司按本协议约定的方式通知赵玉，赵玉应在通知之日起5个工作日内与中力公司签订正式《商品房买卖合同》。中力公司拟于2012年12月交房。协议签订后，原告赵玉依约按时足额支付款项625536元。另中力公司向赵玉出具收据一份。但中力公司违反协议约定，在房屋具备预售条件后一直未与赵玉签订正式《商品房买卖合同》，且至今未向赵玉交付选定的房屋。经多次协商，被告仍拖延签订正式《商品房买卖合同》并拒绝交房。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.原被告签订的《协议书》有效，被告继续履行《协议书》内容；2.被告于判决书生效后十日内交付协议约定的房屋；3.被告于判决书生效后一个月内办理房产登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、因涉案房屋签署协议书，未取得预售许可证，该协议系无效协议；2、涉案房屋被告在2015年10月4日前已采取电话公告等方式多次通知原告办理手续，因原告单方原因未能准时签约办理交房入住手续，导致涉案房屋被施工单位查封，被告已在和施工单位协商，希望早期解除查封手续，原告若因此要求退房，被告将按协议约定予以办理退款；3、基于涉案房屋已被查封，原告有权依法提起执行或保全错误的异议之诉，被告也将全力配合原告办理解封手续，若最终不能解封，被告同意办理退款手续，因此协议已不具备继续履行条件，请求法院依法驳回其诉求。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据2011年11月4日,原告与被告签订的协议书一份，证明：1.本协议从主文内容上看其本质应为商品房买卖合同，2.原告赵玉与被告河南中力房地产发展有限公司签订的协议书是双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，3.原被告双方约定待涉案房屋具备预售条件后，被告通知原告赵玉签订正式《商品房买卖合同》；第二组证据1、付款凭证，2、收据一份，证明：1、原告向被告支付E座东三单元14楼东户购房款625536元的事实，2、被告收到原告支付的E座东三单元14楼东户购房款625536元的事实；第三组证据：从郑州市住房保障和房地产管理局官网查询的郑州市中力.七里湾项目预售许可后公示信息表两份，证明：1.河南中力房地产发展有限公司开发的中力.七里湾项目已于2012年7月30日、2013年2月1日取得预售许可证，具备预售条件，2.被告河南中力房地产发展有限公司违反协议约定，在涉案房屋具备预售条件后一直未与赵玉签订正式《商品房买卖合同》；第四组证据：1、河南增值税普通发票一份，2、河南省国家税务局通用机打发票一份，3、中力七里湾小区现场照片六张，证明：1、被告开发的中力七里湾小区已交付业主入住的事实，2、中力七里湾小区5号楼其他业主正常缴纳水费、天然气费等费用的事实，该小区已经具备正常居住条件。被告质证称，第一组证据真实性关联性无异议，但对合法性有异议，依据第三组证据得知取得预售许可证的时间为2012年7月30日、2013年2月1日，原被告在签署该协议时未取得预售许可证，违反法律规定为无效协议；第二组证据质证意见同第一组证据；第三组证据均无异议，恰恰印证了签署协议书时未取得预售许可证的事实；第四组证据真实性合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，恰恰印证原告因单方原因未能办理签约和入住的事实，错失最佳交房时期导致房屋被查封，责任方在于原告。经本院审查，原告提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见提交以下证据：证据1、郑州晚报中力.七里湾交房公告一份，证明自2014年10月20日到2015年11月4日，具备交房期内，被告已尽到通知交房义务，原告未能按照通知前来办理交房入住手续，责任方在原告，原告理应承担涉案房屋被查封导致合同不能签约、无法办理交房入住等法律后果；2、民事裁定书、七里湾5号楼楼盘查封一份，证明：涉案房屋已被施工单位中铁建设集团有限公司查封的事实，涉案房屋已不具备继续履行的可能性。原告质证称，对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议1、按照合同约定公告的前提应该是先电话通知，原告的电话未变，至今也没有收到被告的交房通知，2、公告内容显示有个交房通知书原告没有收到，3、公告的内容逾期未办理的视为交付，没有不履行的或者解约的告知；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，查封仅仅证明被告与中铁建公司存在合同纠纷，不是法律上规定的合同不能够履行的法定理由，不是不可抗力，涉案房屋被查封的责任在被告不是在原告。经本院审查，被告提交的证据1郑州晚报中力.七里湾交房公告客观真实，但不能达到其证明目的，本院不予采信，证据2涉及本案争议的房产，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2011年11月4日，原告赵玉与被告中力公司签订《协议书》一份，约定：原告选定由被告中力公司开发的位于郑州市郑东新区XX号房屋，建筑面积暂定为88.9平方米（实际面积以房管局最终确认的产权证面积为准），按内部团购优惠价每平米7036.4元计价。付款形式为原告赵玉在本协议签订的同时以现金或转账形式一次性支付给中力公司625536元。待选定房屋具备预售条件，中力公司按协议约定的方式通知赵玉，赵玉应在通知之日起5个工作日内与中力公司签订正式《商品房买卖合同》。协议签订后，原告赵玉依约按时支付被告中力公司款项625536元，被告中力公司于2011年10月3日向原告赵玉出具收据一份，收条载明收到原告625536元购房款。房子具备预售条件后，被告公司没有按照约定与原告签订正式商品房买卖合同，也没有履行交付义务，现该房屋因被告与案外人之间的纠纷被查封。庭审中本院向原告释明查封房产履行存在的相应风险以及当前郑州市的购房政策，原告坚持其要求继续履行的请求，并自认其符合限购条件，具备购房资格。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《协议书》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已经履行付款义务，被告公司应依法履行自己的义务，原告请求确认双所签协议有效，要求继续履行协议，应当予以支持。但现该涉案房屋因因涉及其他案件已被查封，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告仍坚持诉讼请求。要求被告履行《协议书》内容，综合考虑本案实际情况，本院酌定被告在该涉案房屋解封后十日内交付原告协议约定的房屋，在该涉案房屋解封后一个月内办理房产登记手续。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告赵玉与被告河南中力房地产发展有限公司签订的《协议书》有效，被告河南中力房地产发展有限公司继续履行《协议书》内容；被告河南中力房地产发展有限公司待郑东新区商都路“中力.七里湾”项目XX号房屋解封后十日内向原告赵玉交付该房屋；被告河南中力房地产发展有限公司待郑东新区商都路“中力.七里湾”项目XX号房屋解封后一个月内协助原告办理房产登记手续；驳回原告赵玉的其他诉讼请求。案件受理费13702元，由被告河南中力房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年六月二十三日书记员  马正茁