江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0114民初1815号原告：陈银根，1973年11月27日生，住南京市雨花台区。原告：邢春玉,1976年2月29日出生，住南京市雨花台区。两原告共同委托诉讼代理人：李连华，江苏正大求实律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：程晓宁，江苏正大求实律师事务所实习律师。被告：南京鼓楼爱久青少年健康成长辅导站，组织机构代码06705110-1，住所地湖南路12号B座7楼。法定代表人：夏珩哲，该辅导站主任。委托诉讼代理人：朱跃东，江苏道多律师事务所律师。原告陈银根、邢春玉诉被告南京鼓楼爱久青少年健康成长教育辅导站（以下简称爱久辅导站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告陈银根、邢春玉的委托诉讼代理人李连华、程晓宁，被告爱久辅导站的委托诉讼代理人朱跃东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈银根、邢春玉向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年6月18日签订的《商铺租赁合同》于2017年3月17日解除；2、被告立即腾空并交还南京市××区××大道××号商铺房屋，并结清水电、物业等相关费用；3、被告立即给付租金23670元（2017年3月5日至2017年3月17日按每日540元计算使用费3780元，2017年3月25日至实际腾房搬离之日止，按每日540元的双倍即1080元计算，暂计算至2017年4月5日，为12960元）；4、被告赔偿原告违约金9855元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。南京源久房地产开发有限公司（以下简称源久公司）与被告于2015年6月18日签订《商铺租赁合同》，将南京市××区××大道××号商铺租赁给被告使用，双方对商铺状况、租期、租金、支付方式、合同解除、违约责任等进行了约定。后源久公司将上述商铺出售于原告，三方于2017年1月6日签订《关于宏图上水庭院xx-xx商铺房屋租赁合同主体变更协议》，原告承继源久公司与被告签订的《商铺租赁合同》中的权利义务，被告予以认可。按租赁合同约定，本期租金49275元应于2017年2月20日前支付，但被告逾期支付超过15日。原告于2017年3月16日向被告发《要求解除商铺租赁合同的律师函》，被告于2017年3月17日收到该函。原告认为被告逾期支付租金的行为已构成违约，且被告已收到解除合同的律师函，双方之间的商铺租赁合同已解除，遂诉至法院，请求判如诉请。被告爱久辅导站辩称，一、租赁合同主体变更协议上原告没有签字，对原告是否是变更后的房屋权利人被告不能确定，在原告发出解除函之后，被告就将钱汇款给原告，原告将钱退给被告，在此情况下被告不同意原告提出的解除合同。二、针对原告诉请第四项，被告认为合同中有履行保证金，本案中履行保证金和违约金不能并用，因为目前为止原告没有损失，因被告向原告支付房租原告自行退回，该损失被告愿意承担该期间的房租，但此期间损失是原告自行造成的。对于原告诉请2、3项，被告愿意支付费用。对于第三项诉请，从2017年3月25日开始计算双倍租金不合理，即使被告搬离房屋，原告应当给予合理的期限搬离。本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，被告爱久辅导站与源久公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：2015xx），约定：源久公司将位于花神大道xx-xx号房屋出租给被告使用，实用面积225平方米，租赁期限共5年，自2015年6月20日起至2020年6月19日止；租金支付采取先支付后使用的方式，按季度支付，双方对租金支付时间和金额作出明确约定，2017年2月20日前被告应支付2017年3月5日至2017年6月4日的租金49275元；被告爱久辅导站承担与租赁物有关的所有费用包括但不限于【电话费、水费、电费、煤气费、网络使用费和消防、特种设备等的检测和维修费用】；爱久辅导站缴纳履约保证金31682元，作为本合同的担保，若爱久辅导站发生违反合同或应向源久公司承担赔偿责任等情形时，源久公司有权根据具体情况没收全部或部分履约担保。合同双方另对权利义务、违约责任、合同解除或终止作了相关约定，合同第七条第二款约定：爱久辅导站未按合同规定的实际支付租金的，每逾期一天，应按当期基本租金的0.5%向源久公司支付违约金，如逾期支付超过15天的，源久公司有权立即解除合同、收回租赁物，并没收全部履约保证金、已交租金不予退还，同时爱久辅导站应支付当期基本租金20%等额款项作为违约金。后源久公司将涉案雨花台区××大道××号房屋转让给原告陈银根、邢春玉。原告、被告及源久公司三方于2017年1月6日达成《关于宏图上水庭院xx-xx商铺房屋租赁合同主体变更协议》，三方确认：源久公司与被告于2015年6月18日就承租位于雨花台区××大道××号商铺签订了编号为2015xx的房屋租赁合同；源久公司于2016年11月23日，就原告购买涉案花神大道xx-xx号商铺签订了《南京市商品房现售买卖合同》。三方对前述租赁合同及买卖合同的效力均予确认，不持异议。上述商铺租赁合同的出租人自2016年11月23日起变更为陈银根、邢春玉，变更后租赁合同履行过程中源久公司的全部权利义务和责任，均转归为陈银根、邢春玉享有、行驶和承担，相应地，源久公司不再享有、行使和承担租赁合同任何权利义务。爱久辅导站已缴纳的租金对应的截止日期为2017年3月4日，源久公司同意该协议生效后将剩余租金（2016年12月23日至2017年3月4日期间）39420元及履约保证金31682元转至陈银根账户。因被告爱久辅导站逾期未缴纳2017年3月5日至2017年6月4日期间的租金，原告于2016年3月16日向被告发出《要求解除商铺租赁合同的律师函》，因被告未在约定时间，即2017年2月20日支付租金49275元，且逾期支付超过15天，原告要求被告收悉该函时解除商铺租赁合同，腾空交还涉案租赁房屋，立即支付租赁期间的租金、结清水电及物业费用并承担违约责任。2017年3月17日，被告收到上述《要求解除商铺租赁合同的律师函》。2017年4月1日，被告向原告发出回函，载明被告在收到前述原告发出的《要求解除商铺租赁合同的律师函》后，被告已将2017年3月5日至2017年6月4日期间的租金汇至协议约定账户，不同意解除合同，要求继续按照商铺租赁合同履行。原告已将收到的该期间租金退还给被告。以上事实，有《商铺租赁合同》、《关于宏图上水庭院xx-xx商铺房屋租赁合同主体变更协议》、不动产登记证书、律师函、邮寄凭证及及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。本案中，被告与案外人源久公司签订的《商铺租赁合同》系合同当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效。后因涉案房屋转让，原、被告及源久公司签订的主体变更协议系三方真实表示，应属合法有效，对三方均具有约束力，各方应当按照协议约定全面履行各自的义务。原告陈银根、邢春玉承继了《商铺租赁合同》项下原出租人源久公司全部权利及义务。《商铺租赁合同》明确约定：租金逾期缴纳超过15天的，出租人有权立即解除合同、收回租赁物。故根据租赁合同约定，被告逾期缴纳租金超过15天，原告有权提出解除合同。原告向被告送达《要求解除商铺租赁合同的律师函》之日，即2017年3月17日，原、被告之间的商铺租赁合同予以解除。故原告诉请解除2015年6月18日签订的《商铺租赁合同》符合当事人之间的约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告未在主体变更协议上签字而不能确认原告主体身份的意见，本院认为，主体变更协议已明确载明了原告承继原租赁合同出租人的身份及其名下账户，被告亦在协议上签字盖章，虽然原告未在该协议上签字，但三方已经根据主体变更协议的内容实际履行，被告否认不能确定原告主体身份与事实不符，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述《商铺租赁合同》解除后，被告作为承租人需向原告返还涉案房屋，按照约定结清在房屋使用期间产生的水电及物业费用，故原告主张返还涉案租赁房屋并结清水电、物业费用具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告租金的主张，根据《商铺租赁合同》中关于租金的约定，2017年3月5日至2017年6月4日期间的租金为49275元，即每日租金为536元。2017年3月5日至2017年3月17日，租金按每日536元标准计算13天，合计6968元；因自2017年3月18日起涉案《商铺租赁合同》已经解除，原告主张自2017年3月25日起至被告实际迁出之日止期间的使用费，本院参照《商铺租赁合同》关于同期租金的约定，被告仍应按每日536元标准计算，向原告支付场地使用费至被告实际迁出之日止。关于原告主张违约金9855元的诉请，本院认为，被告已向出租人缴纳履约保证金31682元且该笔费用源久公司已转至原告名下账户，该履约保证金性质上为履行该《商铺租赁合同》的担保，在被告违约时作为承担赔偿责任的相应款项。故被告缴纳的履约保证金已足以弥补被告违约给原告造成的实际损失，故针对原告违约金的主张，因欠缺事实依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定：一、原告陈银根、邢春玉与被告南京鼓楼爱久青少年健康成长辅导站之间就南京市雨花台区花神大道xx-xx号房屋形成的《商铺租赁合同》（合同编号：2015xx）于2017年3月17日解除；二、被告南京鼓楼爱久青少年健康成长辅导站于本判决生效之日起十五日内向原告陈银根、邢春玉返还位于南京市雨花台区花神大道xx-xx号房屋，并结清至交房之日止的水电费用及物业费；三、被告南京鼓楼爱久青少年健康成长辅导站于本判决生效之日起十五日内向原告花神大道xx-xx号房屋支付自2017年3月5日起至2017年3月17日止的租金6968元，并按每日536元标准向原告支付自2017年3月25日起至房屋实际交付之日止的租金；四、驳回原告陈银根、邢春玉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费640元减半收取320元，由被告南京鼓楼爱久青少年健康成长辅导站负担。（此款已由原告预交，被告给付上述款项时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费640元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。）审判员  陈波二〇一七年六月六日书记员  毛娟