重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0119民初1805号原告苏川，男，1977年1月1日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人李先禄，重庆春意律师事务所律师。被告重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，注册号500106000082336。法定代表人张光波，该公司经理。被告杜福平，男，1965年10月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告李航宇，男，1961年5月15日出生，汉族，住重庆市南川区。三被告共同委托代理人李军，重庆渝韬律师事务所律师。原告苏川与被告重庆秋收房地产开发有限公司（简称秋收公司）、杜福平、李航宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告苏川及其委托代理人李先禄，被告秋收公司、杜福平、李航宇共同委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏川诉称，原告与秋收公司于2014年5月13日签订《XX·XXXX认购合同》，就购买“XX·XXXX”项目中的幼儿园房屋达成合意，原告依约支付了购房款2000000元。���项目设计更改，不能满足幼儿保教需要，原告与秋收公司于2015年1月17日签订《关于解除相关事宜的协议》（简称《解除协议》），约定：1、秋收公司分两次返还购房款，于2015年2月10日前返还80万元，于2015年3月30日前返还120万，期间按南川石银村镇银行一年期贷款利率的4倍支付利息，自2014年12月30日起计息。若未按约定在2015年2月10日和2015年3月30日返还购房款，则应支付惩罚性违约金100万。杜福平、李航宇以连带保证方式进行担保，担保范围为房款本金、惩罚性违约金、逾期利息以及原告追偿债权的必要支出（包括但不限于资产调查费、律师费等），担保期间自全部债权得到清偿为止。秋收公司未履行《解除协议》，于2015年12月20日提出《XXXXXX项目清偿重组方案》供债权人参考，但未形成一致意见。为维护合法权益，原告请求法院判令：1、被告秋收公司返还原告购房款人民币200万元，惩罚性违约金100万元，律师费1万元，合计人民币301万元，以及至判决之日购房款逾期利息（按南川石银村镇银行一年期贷款月利率1.08的4倍计算）；2、被告杜福平、李航宇对被告秋收公司应付前述款项承担连带清偿责任；3、被告秋收公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告秋收公司返还购房款173万元，支付惩罚性违约金100万元、律师费1万元，并从2014年12月30日起至判决之日止，以173万元为基数，按照月利率4.32%的标准计付利息。三被告共同辩称，原告诉称关于2014年5月13日签订的《秋收XXXX认购合同》以及2015年1月17日签订的《解除协议》的事实无异议。同时提出以下答辩意见：一是被告于2015年2月10日已返还购房款20万元，于2015年4月10日返还7万元；2、原被告就用两套房屋共计作价467700元抵扣款项，上述款项应当扣减。3、违约金和逾期利息请求法院依法调减，应当按照原告实际损失计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，违约金和利息不能超过月息2%的标准。4、合同未约定律师费，被告不应当承担。经审理查明，秋收公司（出卖人）与苏川（买受人）于2014年5月13日签订《XX·XXXX认购合同》约定：秋收公司将位于重庆市南川区XX镇XXX居委会X组XXX号的“XX·XXXX”幼儿园出卖给苏川，项目建筑面积1191.46㎡，总成交金额为5182851元。合同签订后，苏川向秋收公司支付购房款200万元。2015年1月17日，苏川（乙方）与秋收公司（甲方）签订《解除协议》，约定：一、甲乙双方一致同意解除《XX·XXXX认购合同》，本协议签署后甲方未全额退还乙方购房款之前，原合同所涉房地产仍作为乙方权益之担保…。二、甲方应向乙方���还购房款2000000元（大写贰佰万元整）。甲方分两次向乙方返还购房款。第一次甲方应于2015年2月10日前向乙方返还购房款800000元（大写捌拾万元整）,第二次应于2015年3月30日前向乙方返还购房款1200000元（大写壹佰贰拾万元整）。期间甲方应按南川石银村镇银行一年贷款利率的4倍向乙方支付未返还部分款项的利息。计息日从2014年12月30日开始计算。按月支付利息。返还方式为银行转款，乙方收款账户信息为户名：苏川开户行：建设银行南川支行账号：XXXXXXXXXXX。三、若甲方没有在2015年2月10日和2015年3月30日按时向乙方返还购房款，甲方应向乙方另外支付惩罚性违约金人民币1000000元（大写壹佰万元整）。四、担保人杜福平自愿对甲方向乙方所负返还款项的义务进行担保，保证方式为共同连带保证。保证范围为：房款本金、惩罚性违约金、逾期利息、乙方为追偿债权所花���要支出（包括但不限于资产调查费、律师费等）。担保期间自2015年1月17日起至乙方全部数额（含本金、违约金、利息和必要开支）均得到清偿止。担保人特别声明：杜福平在签署本协议保证条款前，已将对本协议的保证责任完全、充分告知家属并已取得所有成年亲属同意，并自愿承担相应责任。五、本协议已经甲方、乙方及担保人阅读，各方均已完整理解协议条款意义，协议无欺诈、显示公平等情形，系各方真实意思表示，各方均自愿受本协议约束。秋收公司在《解除协议》上签章，杜福平、李航宇以担保人身份在《解除协议》上签字。《解除协议》签订后，秋收公司于2015年2月10日、2015年4月10日分别向苏川返还购房款20万元、7万元。另查明，苏川（乙方）于2014年10月15日向重庆市南川石银村镇银行股份有限公司（甲方）签订《借款合同》，合同约定：���方向乙方发放短期贷款40万元，借款期限为12个月，用于装修幼儿园，贷款实行固定利率，借款月利率为10.8‰，期内不调整利率。重庆茂荣农业发展有限责任公司（乙方）于2012年9月12日向重庆市南川石银村镇银行股份有限公司（甲方）签订《借款合同》，合同约定：甲方向乙方发放短期贷款100万元，贷款期限为12个月，用于购买原材料，贷款实行固定利率，月利率为10.8‰，期内不调整利率。还查明，重庆春意律师事务所于2017年3月10日向苏川出具了价税合计金额为1万元的增值税普通发票，发票载明用途为商品房预售合同纠纷代理费，承办律师为李先禄。以上事实，有原告提供的《XX·XXXX认购合同》、《解除协议》、《重庆市南川石银村镇银行借款合同》2份、律师费发票，被告提供的客户付款凭单以及原被告双方的当庭陈述，上述证据的真实性��合法性、关联性已经法庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《解除协议》系原被告双方真实意思表示，应为有效，各方当事均应按照合同约定履行。基于此，秋收公司未按照合同约定按期返还购房款，已构成违约，且原被告双方对秋收公司已返还购房款270000元无异议，故苏川要求返还购房款1730000元的主张，本院予以支持。秋收公司主张已通过出让两套房屋抵扣房款467700元的主张，无证据佐证，本院不予采纳。关于返还期内房款利息问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当依照合同所使用的词句、合同相关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《解除协议》第二条“……甲方分两次返还购房款。第一次甲方于2015年2月10日……，第二次于2015年3月30日前返还购房款120万元。期间应按南川石银村镇银行一年期贷款利率的4倍支付未返还部分款项的利息。计息日从2014年12月30日开始计算。”结合《解除协议》第三条“若甲方没有在2015年2月10日和2015年3月30日按时向乙方返还购房款，甲方应向乙方另外支付惩罚性违约金”，从条文整体用词以及上下条款来看，《解除协议》第二条期间利息的真实意思表示系返还期内双方对返还房款利息的约定，即从2014年12月30日，第一期购房款于2015年2月10日前、第二期购房款于2015年3月30日前的利息。其次，本案《解除协议》签订时间为2015年1月17日，苏川举示证据证明重庆市南川石银村镇银行股份有限公司于2012年9月12日、2014年10月15日发放的一年期贷款月利率为10.8‰，可以认定《解除协议》第二条约定的“南川石银村镇银行一年期贷款利率”为月利率10.8‰，被告主张南川石银村镇银行一年期贷款利率利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，无证据佐证，本院不予采纳。综上所述，“期间应按南川石银村镇银行一年期贷款利率的4倍支付未返还部分款项的利息”应理解为“约定的房款返还期限内应按照月利率10.8‰的4倍支付未返还部分款项的返还期内利息”。本案中，《解除协议》约定房款返还期内年利率为51.84%（10.8‰×12×4），已超过法律保护上限，应当按照年利率24%的标准计付返还期内利息，结合苏川主张1730000元的房款利息，故秋收公司应当支付第一期剩余应返还房款530000元（800000元-270000元）从2014年12月30日起至2015年2月10日期间利息为14636.71元（530000元×42天×24%÷365天），第二期应返还房款1200000元从2014年12月30日起至2015年3月30日期间利息为71013.70元（1200000元×90天×24%÷365天），上述两项返还期限内的利息共计为85650.41元。苏川主张超过年利率24%标准计付的利息，本院不予采纳。关于惩罚性违约金问题。本院认为，根据《解除协议》约定：秋收公司应当就逾期返还房款的行为支付惩罚性违约金1000000元，该违约金条款具有担保合同履行的性质。同时至本判决生效日止，秋收公司无正当理由拒不返还购房款逾期已超过两年，且其未提交证据证明约定违约金过分高于对苏川造成的经济损失，该违约金数额亦未超出双方当事人签订协议时应当预见的范围。据此，本院对双方约定的违约金数额不予调整。苏川要求支付违约金1000000元的主张，本院予以支持。关于逾期返还购房款利息问题。本院认为，首先，《解除协议》未约定逾期返款房款利息标准，苏川主张按照月利率4.32%的标准计付逾期返还利息，无事实和法律依据。其次，逾期返还房款利息的性质为损害赔偿金，本案惩罚性违约金数额不仅足以弥补秋收公司违约给苏川造成的损失，同时还兼具了惩罚功能，故苏川另行主张逾期房款利息，本院不予支持。关于律师费问题。《解除协议》系苏川与秋收公司、杜福平、李航宇共同签订，该协议第四条明确约定了律师费条款，可以认定各方当事人对律师费条款均已明知且认可。同时苏川主张律师费10000元，亦符合重庆市律师服务收费标准的规定，本院予以支持。关于担保责任问题。《解除协议》约定杜福平、李航宇承担共同连带保证，且约定担保期间为自2015年1月17日起至全部数额均得到清偿为止，应当视为担保期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条规定，被告杜福平、李航宇就本案主债务承担连带���保责任，且保证期间应从主债务履行期间届满之日起两年，即从2015年3月31日至2017年3月30日。苏川于2017年3月8日提起本案诉讼，符合法律规定。苏川要求杜福平、李航宇对本案主债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条、第四十二条规定，判决如下：一、被告重庆秋收房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告苏川返还购房款1730000元及利息85650.41元；二、被告重庆秋收房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告苏川支付违约金1000000元及律师费10000元；三、被告杜福��、李航宇对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。被告杜福平、李航宇承担保证责任后，有权向被告重庆秋收房地产开发有限公司追偿。四、驳回原告苏川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费15440元（原告已预交），由被告重庆秋收房地产开发有限公司、杜福平、李航宇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  唐运二〇一七年六月二十七日书记员  杨帅