江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2017)苏0116民初295号原告（反诉被告）：周跃进，男，1960年6月14日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）：周雪姣，女，1986年12月15日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：吴佳键，男，1986年5月3日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：谢金凤，女，1974年6月20日生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陈晓兰，江苏中盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丹，江苏中盟律师事务所律师。原告（反诉被告）周跃进、周雪姣与被告（反诉原告）谢金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周跃进、周雪姣的委托诉讼代理人吴佳健，被告（反诉原告）谢金凤的委托诉讼代理人陈晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周跃进、周雪姣向本院提起诉讼请求：判令1.解除双方签订的存量房买卖中介合同，被告迁出涉案房屋并支付违约金21万元；2.谢金凤支付在涉案房屋内居住产生的租金1.4万元；3.谢金凤搬出涉案房屋内自行添置的家具、家电、装饰，并将房屋恢复原状。事实与理由：2016年8月25日，周跃进、周雪姣与谢金凤就南京市XXX路XX号XX幢X单元XXX室房屋签订存量房买卖中介合同。合同约定周跃进、周雪姣收到全部款项后三日交付涉案房屋，经谢金凤请求，周跃进、周雪姣同意谢金凤提前搬入。后双方签订补充协议，约定谢金凤于2016年11月25日前支付购房款125万元，逾期支付超过30天，其所欠应付房款超过1万元的，周跃进、周雪姣有权解除合同。截止至周跃进、周雪姣起诉之日，谢金凤尚欠125万元房款未付，周跃进、周雪姣认为谢金凤逾期付款，应按合同约定支付房款的10%作为违约金，双方多次通过中介协商未果，周跃进、周雪姣遂诉至法院。本诉被告谢金凤辩称：1.同意解除存量房买卖中介合同及搬出涉案房屋，但是周跃进、周雪姣须返还已收房款及向谢金凤支付21万元违约金。2.周跃进、周雪姣未能在谢金凤按约付款的情况下赎楼并注销抵押，导致双方没能在约定时间内办理所有权转移登记。周跃进、周雪姣在卖房时称“一楼带院子房屋出售”，谢金凤入住后才知道周跃进、周雪姣对院子没有独立使用权。3.双方不存在租赁合同关系，周跃进、周雪姣无权要求谢金凤支付租金。4.涉案合同因周跃进、周雪姣违约而解除，应当赔偿谢金凤装修损失。反诉原告谢金凤向本院提起反诉请求：判令1.解除双方签订的存量房买卖中介合同及补充协议；2.周跃进、周雪姣返还购房款85万元及利息（自付款之日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3.周跃进、周雪姣支付违约金21万元；4.周跃进、周雪姣承担房屋装修添附27567元、中介费18900元。事实和理由：1.周跃进、周雪姣出售房屋时承诺带有院子，物业公司称房主无院子使用权并将围挡拆除；2.周跃进、周雪姣收到用于解押的房款后并未办理解押赎楼，而是违反合同约定向谢金凤催要尾款，导致双方未能在约定时间办理产权过户。反诉被告周跃进、周雪姣辩称：1.合同约定2016年11月15日前支付80万元房款用于赎楼，谢金凤11月16日才支付完毕，造成涉案房屋无法解押。2.在双方约定应当支付125万元的期限之前，谢金凤即告知无法按时支付房款；3.院子一事并不存在，既没有合同约定，也没有围挡存在，只是开发商做绿化时形成。本院经审理查明：2016年8月25日，周跃进、周雪娇（甲方）、谢金凤（乙方）及南京敏豪置业顾问有限公司（丙方）签订存量房买卖中介合同一份，约定：甲方将其所有的位于南京市XX路X号XX幢X单元XXX室房屋出售给乙方，建筑面积90.67㎡，总价2100000元。同时约定，三方若有一方违约，应承担标的额10%即210000元的违约金。同日，周跃进、周雪娇与谢金凤签订补充协议一份，约定：2016年11月1日前，周跃进、周雪娇自行赎楼并注销抵押。2016年11月15日前，谢金凤向周跃进、周雪娇预付购房款80万元用于赎楼，周跃进、周雪娇应在2016年11月15日前完成赎楼并注销抵押。同时约定于2016年11月25日前谢金凤支付购房款125万元。合同签订当日，周跃进、周雪姣将房屋交付给谢金凤，谢金凤对房屋进行了装修。谢金凤于2016年11月15日前共计向周跃进、周雪娇的代理人吴佳键支付定金5万元及购房款75万元，2016年11月16日支付5万元。至法庭辩论终结，周跃进、周雪姣并未办理房屋解押手续，谢金凤亦未能支付剩余房款125万元购房款。合同签订后，谢金凤向南京敏豪置业顾问有限公司支付中介费18900元。上述事实，有双方当事人的庭审陈述、存量房买卖中介合同、转账记录、收条、房屋照片、催告函、中介费收据、添置装修发票等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，周跃进、周雪姣与谢金凤签订的《存量房买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容又符合法律相关规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按合同约定，谢金凤应在2016年11月15日前支付房款80万元，其在该日期前支付了75万元，剩余5万元于次日支付；合同同时约定周跃进、周雪姣应于2016年11月15日前办理解押手续，但至今该手续未能办理。周跃进、周雪姣主张的因谢金凤未能按时给付房款至其无法解押，构成违约，并无合同依据，且谢金凤仅就其中5万元延期一天付款，并不能导致周跃进、周雪姣至今无法办理解押手续。同时，谢金凤以其购买房屋后不能使用院子为由，拒绝继续支付房款，但案涉房屋房产证中对此院落并无记载，合同中亦未对此做出约定，本院通过现场勘验，发现院落并非房屋的附属品，系个人在小区绿地中围栏所成，不具有合法性，因此，谢金凤这一主张本院不予采信。因此，在案涉合同履行过程中，双方均存在过错，且过错程度相当。双方在本案审理过程中，对解除案涉合同达成合意，本院依法予以确认。合同解除后，当事人可要求恢复原状、赔偿损失等。本案中，周跃进、周雪姣所收取的购房款在合同解除后，理应归还谢金凤，且因周跃进、周雪姣在合同履行过程中存在过错，应向谢金凤支付相应的利息损失，标准应按中国人民银行同期存款利率标准计算。在签订合同后，谢金凤即实际取得了案涉房屋的使用权，合同解除后，谢金凤应迁出房屋并支付相应的占有使用费。因双方在补充协议中约定“签订合同当天，卖方交房给买房，买房承担陆仟的卖方房贷利息”，但实际上周跃进、周雪姣并无房贷损失，其约定真实意思应为该6000元系谢金凤提前取得房屋的使用费，其提前取得的期间为3个月，本院据此认定房屋占有使用费标准为2000元/月。关于谢金凤主张的装修损失，对其在取得房屋后添附且无法拆除或拆除后影响再次使用的部分，应由周跃进、周雪姣负担。根据谢金凤提供的证据，该部分应包括油烟机、燃气灶3579元、热水器2880元、墙纸3885元、衣柜移门960元、浴巾架538元，合计11842元。因双方在履约中均存在过错，中介费应各半承担，关于双方主张的违约金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除周跃进、周雪姣与谢金凤签订的关于南京市XX区XX路XX号XX幢X单元XXX室的房屋的房地产买卖中介合同；二、周跃进、周雪姣于本判决生效之日起十日内退还谢金凤购房款85万元并支付利息（2016年8月25日至2016年9月14日以5万元为基数、2016年9月15日至2016年11月14日以15万元为基数、2016年11月15日至2016年11月16日以80万元为基数，2016年11月17日至实际给付之日止以85万元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算）；三、谢金凤于本判决生效之日起十日内迁出南京市栖霞区X路XX号XX幢X单元XXX室，并支付自2016年8月25日起至实际迁出之日止按2000元每月标准计算的占有使用费；四、周跃进、周雪姣于本判决生效之日起十日内给付谢金凤房屋装修损失11842元、中介费9450元，计21292元；五、驳回周跃进、周雪姣超出部分的本诉诉讼请求；六、驳回谢金凤超出部分的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4660元，由周跃进、周雪姣负担4370元、谢金凤负担290元；反诉案件受理费7379元，由周跃进、周雪姣负担5810元、谢金凤负担1569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费案件受理费（本诉受理费4660元，反诉受理费7379元）。（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  甘 晶人民陪审员  徐丁香人民陪审员  秦 勇二〇一七年六月十六日书 记 员  周 平