山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1970号原告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海政路59号。负责人：唐安平，该行行长。委托诉讼代理人：董德平，该行员工。委托诉讼代理人：于建忠，该行员工。被告：吴维佳，女，1981年9月24日出生，汉族，住南京市白下区。被告：奚桂芝，女，1953年11月30日出生，汉族，住址同上。以上被告委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。被告：海阳市博纳房地产综合开发有限公司，住所地：海阳市度假区迎宾路19号。法定代表人：王建学，公司总经理。委托诉讼代理人：王金海，公司职工。原告中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称工商银行）与被告吴维佳、奚桂芝、海阳市博纳房地产综合开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人董德平、于建忠,被告吴维佳、奚桂芝委托诉讼代理人刘海涛，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人王金海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签定的《个人购房借款/担保合同》。2、判令被告吴维佳、奚桂芝立即付清借款本金162710.44元，利息11167.62元，本息合计173878.60元（2016年6月21起产生利息仍按合同约定计算）。庭审中原告变更诉讼请求，借款本金131213.90元，利息3760.52元，本息合计134974.42元（利息计至2017年6月4日），从2017年6月5日起至本金付清之日，仍按借款合同约定利率计付利息给原告。3、判令原告对抵押物享有优先受偿权。4、判令被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司对上述借款等承担连带责任。5、判令被告承担本案的相关费用。被告吴维佳、奚桂芝辩称：1.被告对合同项下借款产生逾期是事实，在逾期产生前因为被告个人的身体状况造成履行困难，多次和原告协商，但协商未果。2.原告起诉解除合同，如果法院判决解除合同，合同解除后的利息不应当再按合同约定来计付。3.原告起诉的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，被告购买的房产没有办理抵押登记，不存在优先受偿的法定事由。4.同意在房地产开发公司回购房产的前提下就本案的处理进行协商。海阳市博纳房地产综合开发有限公司辩称：两被告购买我方的房屋后没有履行按期还款的义务，造成逾期还款的事实没有异议。在两被告未还款的前提下，我公司为其垫付了18期的月供还款，共计48093.19元。我公司要求被告吴维佳、奚桂芝将垫付的款项予以偿还，并承担因此产生的利息及一切费用。经审理查明，2011年12月16日原告作为贷款人与被告吴维佳、奚桂芝作为借款人和抵押人及被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司作为保证人签订了编号：A2011-0943号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告吴维佳在原告工商银行申请按揭借款220,000.00元，年利率8.1075%，逾期利率10.53975%，借款期限为120个月。借款人授权贷款人将贷款一次性划入海阳市博纳房地产综合开发有限公司在原告处开设的账号为16×××35的账户中。被告吴维佳提供了自己所购买被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司的位于海阳市荷兰街西区19#205、209号房作抵押担保，被告奚桂芝作为该房子共有权人共同提供抵押担保，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司提供连带保证责任，借款期限到2022年1月4止，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息等，借款人有权宣布借款提前到期或解除本合同，要求借款人提前清偿全部或部分借款，以及所产生的利息、罚息。保证人承担阶段性连带保证责任：保证人对本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、借款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任。合同签订前吴维佳、奚桂芝于2011年10月30日给原告出具抵押声明和承诺书，承诺将吴维佳购买的位于海阳市荷兰街西区19#205、209号住房一套抵押给原告，因本人不能按照合同约定履行还款义务，由原告处置抵押房产。同年12月23日原告与吴维佳、奚桂芝到海阳市住房保障和交易中心办理荷兰街西区19#205、209号预购商品房设定抵押权预告登记。2012年1月4日，被告吴维佳在个人借款凭证上签字同意将借款转入收款人海阳市博纳房地产综合开发有限公司帐户，原告工商银行依合同约定将220,000.00元借款发放至被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司帐户中。另查，自2012年2月4日至2017年6月4日，被告吴维佳付给原告借款本金88786.10元，利息67342.17元。其中，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司垫付48093.19元。截止2017年6月4日尚欠借款本金131213.90元至今未付，拖欠利息3760.52元，本息合计134974.42元。原告要求解除与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》，付清借款本息134974.42元，从2017年6月5日起至本金付清之日，仍按借款合同约定利率计付利息给原告。再查，被告吴维佳、奚桂芝作抵押担保的房子座落于海阳市荷兰街西区19#205、209号房子，面积为81.77㎡，该房屋于借款合同签订后即办理了抵押担保预告登记，至今尚未办理房屋产权登记。本院根据原告的申请，本院依法裁定查封被告吴维佳、奚桂芝位于海阳市荷兰街西区19#205、209号房产。本院认为，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》。系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认合法有效。被告吴维佳、奚桂芝未能按照合同约定偿还原告借款，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司亦未继续承担连带保证责任，尚欠原告借款本息134974.42元，三被告已构成违约。原告因被告违约，要求解除与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告因被告未按合同约定偿还借款，要求提前收回借款本金、已到期的利息及从2017年6月5日起至本金付清之日，仍按借款合同约定利率计付利息给原告，被告吴维佳、奚桂芝则认为，借款合同解除后，被告不应再按借款合同约定计付利息。本院认为，本案判决之日，则是借款合同解除之日，被告应按判决确定给付之日付清借款本金及已到期的利息，若被告逾期支付涉案本息，原告则有权按借款合同约定的利率计收利息。据此，原告主张被告吴维佳、奚桂芝付清借款本息及从2017年6月5日起至本金付清之日，仍按借款合同约定利率计付利息给原告，本院予以支持，被告吴维佳、奚桂芝的辩解意见，本院不予采信。原告要求被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，被告吴维佳、奚桂芝辩称原告主张对被告的房产享有优先受偿没有法律依据，本院认为，根据《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利。被告吴维佳、奚桂芝的辩解意见本院予以采信。故原告请求将被告吴维佳、奚桂芝抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司海阳市支行与被告吴维佳、奚桂芝、海阳市博纳房地产综合开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告吴维佳、奚桂芝于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司海阳市支行借款本金131213.9元、利息3760.52元，本息合计134974.42元（本息计至2017年6月4日)，从2017年6月5日起至本金付清之日，仍按借款合同约定利率计付利息给原告。三、被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3778元减半收取1889元，保全费1389元，由原告中国工商银行股份有限公司海阳支行负担389元，被告吴维佳、奚桂芝、海阳市博纳房地产综合开发有限公司负担2889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐清臣二〇一七年六月二十一日书记员  宋 丹