福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终478号上诉人（原审原告）：福建省核工业二九五大队，住所地龙岩市新罗区中城宝竹南路5号，统一社会信用代码123500004909911097。法定代表人：赖桂林，队长。委托诉讼代理人：陈小金，福建岩风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈远波，男，1945年1月19日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：陈飞燕，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭柳柳，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。上诉人福建省核工业二九五大队（以下简称二九五大队）因与被上诉人陈远波租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人二九五大队的委托诉讼代理人陈小金、被上诉人陈远波及其委托诉讼代理人陈飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二九五大队上诉请求：1.撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4981号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同届满后本案土地使用权的租赁为附解除条件的租赁合同属认定事实不清。一审法院庭审时已经查明：上诉人与被上诉人之间签订的《土地使用权管理协议》约定的合同期限为3年；2013年12月31日合同期限届满之后双方未再继续签订合同，由被上诉人继续使用租赁土地。上述庭审查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，自2014年1月1日之后上诉人与被上诉人之间的租赁合同为不定期租赁合同。《土地使用权管理协议》第九条虽有载明合同期满后国家和地方政府未征用继续由被上诉人使用，上诉人该约定并不是附解除条件的约定，而是不定期租赁。而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，上诉人具有合同解除权。因此，上诉人在2016年4月15日发出的书面解除通知中，提出解除合同并给予被上诉人一个月的期限用于搬离及清楚的做法完全符合法律规定。二、被上诉人的行为已违反了《土地使用权管理协议》的约定，上诉人有权终止合同。《土地使用权管理协议》第二条明确约定被上诉人使用租赁土地仅用于搭建临时物流房或简易仓库并用于经营物流运输，不得改变用途且需合法经营并遵守各项法律规定，做好安全、环保等工作，否则上诉人有权收回土地终止合同。而上诉人却在未取得规划许可的情况下在租赁土地上搭建临时物流房（或简易仓库），且将搭盖物隔成店面用于出租他人用于小车修理、售卖鸡鸭等。被上诉人的上述行为显然违反了合同约定，为此，上诉人提出解除符合合同约定。上诉人的员工也多次找被上诉人协调要求解除合同，并要求被上诉人提供银行帐号用于退还租金，但被上诉人拒绝提供银行帐号。三、本案讼争土地属于国有资产，根据现行的法律法规国有资产必须进入交易平台进行公开竞标，上诉人无法再将讼争土地不经网上公开交易平台继续将土地出租给被上诉人。该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的不可抗力的规定。综上所述，一审法院事实认定不清，判决不正确，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈远波答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确定充分。上诉人与被上诉人于2010年12月17日签订的《土地使用管理协议》，是在平等协商的基础上订立的合同，是双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，受法律保护，对双方均具有法律约束力。《土地使用管理协议》第九条约定：本次土地使用期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日止，合同期满后，国家和地方政府未征用继续由乙方（即陈远波）使用，乙方每三年按10%递增使用费给甲方（即第四年、第五年、第六年各按19800元交纳使用费）。根据该条约定，只要国家和地方政府未征用该块土地，就一直租赁给陈远波使用，属于长期租赁合同，在不超过法律规定的二十年期限内一直有效。《土地使用管理协议》第十一条进一步约定：合同履行期间，如遇到国家和地方建设征用，双方无条件终止合同。乙方所投入的构筑物，自行拆除，甲方不予补偿，租赁费用按实际使用时间计收，无条件做好清拆、搬迁工作。根据国家和地方建设征用的相关政策，乙方所投入的构筑物赔偿50%归乙方。本条进一步约定了土地征收时的搬迁和补偿的处理方式，是对解除合同时损失补偿的约定。根据上述二条合同约定，上诉人与被上诉人解除合同的条件是国家和地方建设征用本块土地，而现在国有和地方政府并没有因建设用地需要征用本块土地，所以，双方约定的解除合同条件不成就，上诉人当然无权解除合同。一审法院根据双方当事人签订的合同，依法认定为附解除条件的租赁合同，符合法律规定，是实事求是的、尊重事实和法律的判决。上诉人主张租赁合同三年过后为不定期租赁，是对《土地使用管理协议》第九条约定的歪曲，违背了诚实守信的基本原则。上诉人据此主张的具有合同解除权、可以随时解除合同，完全没有事实和法律根据。二、一审判决认定被上诉人没有改变协议约定的用途，是完全正确的。1、被上诉人没有转让本宗土地的使用权。被上诉人陈远波租赁土地后，一直自己在使用土地，将租赁的土地用于搭建临时物流房和简易仓库，并没有将整块土地使用权转让他人，不存在协议第三条约定的擅自转让土地使用权的行为。2、被上诉人在租赁的土地上建临时物流房和简易仓库，并没有改变使用用途。被上诉人根据协第二条的约定，在租赁的土地上搭建临时物流房和简易仓库，根据经营需要将构筑物隔成一间间，便于工作人员和车辆使用方便，从2010年12月租赁开始一直是这样，上诉人从未提出过异议。直到本次起诉，上诉人才提出被上诉人将临时搭盖隔成一间间经营性店铺。被上诉人本来就是搞物流运输经营的，建临时物流房和简易仓库，就是用于经营物流业，并没有违反约定的用途。汽车修理、废品回收，均是物流业的范围，怎么能说是改变用途呢？所有店铺均做好了安全、环保、消防、防噪音等工作，也没有经营易燃、易爆和有毒物质，不存在解除合同的情形。上诉人提出临时物流房未取得规划许可，认为被上诉人未合法经营亦未遵守各项法律。上诉人这是故意找碴！是否有规划许可，不是合同约定的解除事由。而卖鸡鸭只是其中一间物流房在使用，是被上诉人的亲戚在使用，均当日清理干净，没有影响市容市貌。3、协议未约定被上诉人不能将部分物流房或仓库进行与他人合作经营。因社会车辆近年大量增加，造成被上诉人租赁土地经营的安顺物流店铺门口经常堵车，大车不能进出和营业。被上诉人只好另在石埠村租赁场地停车，原使用的物流房和仓库出现闲置现象，被上诉人为了不使场地闲置造成损失，才将暂时闲置的物流房与民忠修车店（外观）和三辉修车店（小修）合作共同做安顺物流的车辆维修业务，车辆维修业务本来就是物流的一部分，协议并没有限制被上诉人的物流业不得与他人合作。三、上诉人主张的公开竞标的内部规定，不具有溯及力。本次上诉人要求先终止租赁合同再重新进行竞标，就是以上级部门有新规定为理由的。但这种上诉人的上级主管部门的文件规定并不是法律、法规或者规章，只是上诉人的上级主管部门出台的内部文件，只适用于新发生的交易行为。而上诉人与被上诉人之间的租赁合同签订于2010年12月17日，形成于上诉人的内部文件之前，不受该新文件的约束。上诉人主张新的文件出台属于不可抗力，没有法律根据。综上所述，上诉人的上诉没有新的事实和根据，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二九五大队向一审法院起诉请求：1.解除二九五大队与陈远波于2010年12月17日签订的《土地使用管理协议》；2.陈远波立即将租赁土地恢复原状，即立即将在租赁土地上所搭建的临时搭盖拆除并清理完毕。一审法院认定事实：本案讼争租赁标的物位于龙岩市新罗区宝竹南路五号二九五大队单位大门口下坡左侧闲置空地，该土地的使用权人为二九五大队。2010年12月27日，二九五大队作为甲方与陈远波作为乙方签订一份《土地使用管理协议》，主要约定：甲方将单位大门口下坡左侧闲置空地（左边与西陂镇轻钙厂一墙之隔，坡底与道路相连，顶端与大门口连接，右侧是通往市区进出道路，此次利用开发空地面积616平方米即长77米×宽8米=616平方米，需留出宽2.3米做水泥路面和保护中龄天竺桂围堰），同意乙方使用本宗土地。二、乙方使用本宗土地仅用于搭建临时物流房或简易仓库（建筑高度4.5米），不得改变使用用途，必须进行合法经营，使用期内必须遵守中华人民共和国的各项法律法规，在该土地内所产生的任何税费由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防、防噪音等工作，严禁易燃、易爆和有毒物质中转及储存，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。因工作措施不到位而产生责任事故的，该事故责任及经济损失（包括第三方的经济责任）由乙方负责，与甲方无关。三、乙方不得擅自转让本宗土地的使用权，否则甲方有权终止合同，收回土地使用权。九、本次土地使用期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日止，合同期满后，国家和地方政府未征用继续由乙方使用，乙方每三年按10%递增使用费上交给甲方（即第四年、第五年、第六年各按19800元/年交纳使用费）。十、经甲乙双方商定，场地使用管理费的交纳采取按年支付先付后用的方式，场地使用费年金为18000元（税收由乙方承担），场地使用费年金由乙方于每年1月5日前一次性交纳给甲方。如逾期交纳租金超过3日后，乙方除应补交所欠费用外还应向甲方支付年金日千分之五的违约金。十一、合同履行期间，如遇到国家和地方建设征用，双方无条件终止合同。乙方所投入的构筑物，自行拆除，甲方不予补偿。租赁费用按实际使用时间计收，无条件做好清拆、搬迁工作。根据国家和地方建设征用的相关政策，乙方所投入的构筑物赔偿50%归乙方。合同签订后，二九五大队将土地交付陈远波使用，陈远波在所租赁的土地上搭盖一层简易仓库（建筑高度4.5米）用于经营物流或仓储。从2013年起，因涉案土地附近小区的陆续建成导致涉案土地附近道路经常堵车，大型物流车辆进出不便。为此，陈远波另行租赁场地用于停放物流车辆。此后，陈远波搭盖的部分简易仓库开始经营三辉汽车美容养护中心、民忠烤漆店、出售鸡鸭店。2016年4月15日，二九五大队发出《合同终止通知函》，通知陈远波因其违反合同约定临时构筑物用于经营性店面，违反合同约定，二九五大队有权收回土地使用权，终止合同，要求陈远波在一个月内将该经营场所搬迁并自行拆除清理完毕。当日，陈远波回函表示其未改变使用用途，不同意终止合同。因双方对是否解除合同存在异议，故二九五大队诉至法院。一审法院认为，二九五大队与陈远波签订的《土地使用管理协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，二九五大队将土地交付陈远波使用，陈远波按约定在土地上搭建临时物流房、简易仓库，并按约支付土地使用管理费。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《土地使用管理协议》的租赁期限？根据《土地使用管理协议》第九条：“本次土地使用期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日止，合同期满后，国家和地方政府未征用继续由乙方使用，乙方每三年按10%递增使用费上交给甲方（即第四年、第五年、第六年各按19800元/年交纳使用费）。”的约定，租赁合同至2013年12月31日期限届满后，涉案土地使用权未被征用继续由陈远波使用，每三年按10%递增使用费上交给二九五大队，陈远波依约向二九五大队缴纳2014年、2015年、2016年的租金，每年按19800元交纳，由此可见，本案土地使用权的租赁为附解除条件的租赁合同，在解除条件未成就前，应由陈远波继续使用涉案土地。二九五大队主张涉案合同期限届满后，租赁期限应为不定期租赁，其具有合同解除权为由主张解除租赁合同，没有法律依据，不予支持。二、陈远波是否改变经营用途？陈远波租赁涉案土地使用权后，按协议的约定在土地上搭盖临时物流房、简易仓库，并用于经营物流运输。从2013年起涉案土地上的临时物流房、简易仓库用于经营三辉汽车美容养护中心、民忠烤漆店、出售鸡鸭店等，前述店铺位于二九五大队大门的出入口，二九五大队对陈远波搭盖的临时物流房、简易仓库用于经营汽车美容、出售鸡鸭店是知情的，且在起诉前从未提出异议；而且根据约定，二九五大队未禁止陈远波对搭盖的临时物流房、简易仓库进行转租，在临时物流房、简易仓库闲置的情况下，为避免损失的扩大，陈远波对外进行出租，二九五大队在明知前述店铺经营的情形下仍继续向陈远波收取从2014年至今的租金，因此可认定二九五大队认可陈远波的转租经营行为。现二九五大队主张陈远波将临时物流房、简易仓库出租，改变使用用途，违反合同约定其有权解除合同，于法无据，不予支持。综上，二九五大队要求解除与陈远波于2010年12月17日签订的《土地使用管理协议》，并将租赁土地恢复原状的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回福建省核工业二九五大队的诉讼请求。一审案件受理费100元，由福建省核工业二九五大队负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人二九五大队对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏查明上诉人对被上诉人改变土地使用用途提出异议的事实。被上诉人陈远波对一审判决查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对于上诉人人有异议的，本院认为一审法院已对此予以确认，其异议不成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，依据《土地使用管理协议》第九条“本次土地使用期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日止，合同期满后，国家和地方政府未征用继续由乙方（即陈远波）使用，乙方每三年按10%递增使用费给甲方（即第四年、第五年、第六年各按19800元交纳使用费）”的约定，案涉租赁合同自2013年12月31日后的租赁期限约定不明，且现上诉人与被上诉人双方对于案涉租赁合同自2013年12月31日后的租赁上诉人能否单方解除各执一词。上述条款约定，不宜理解为国家和政府征用为解除合同的唯一条件，案涉租赁合同自2013年12月31日后的租赁应为不定期租赁。一审法院认定为案涉租赁合同自2013年12月31日后为附解除条件的租赁不当，本院予以纠正。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人于2016年4月15日向被上诉人发出了书面解除通知中，提出解除合同并给予被上诉人一个月的期限用于搬离及清场，虽被上诉人对上诉人的解除合同提出异议，但其未及时请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，其异议不成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，案涉租赁合同自上诉人将书面解除通知送达至被上诉人时解除。因此，上诉人诉请解除案涉租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人有权依照《土地使用权管理协议》第八条的约定要求被上诉人陈远波将租赁土地恢复原状，即被上诉人陈远波将在租赁土地上所搭建的临时搭盖拆除并清理完毕。综上所述，二九五大队的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4981号民事判决。二、解除上诉人福建省核工业二九五大队与被上诉人陈远波于2010年12月17日签订的《土地使用权管理协议》。三、被上诉人陈远波应在本判决生效之日起十日内将租赁土地恢复原状并返还给上诉人福建省核工业二九五大队。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人陈远波负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑国柱审 判 员  刘彬辉代理审判员  张婷婷二〇一七年六月九日书 记 员  陈笑平附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。