山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0124民初787号原告（反诉被告）：黄晓，男，1970年2月13日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：纪涛，山东霁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳祺，山东霁涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：平阴茂昌世纪置业有限公司，住所地平阴县。法定代表人：何德利，董事长。委托诉讼代理人：王洋，山东豪才律师事务所律师。原告（反诉被告）黄晓与被告（反诉原告）平阴茂昌世纪置业有限公司（以下简称茂昌置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄晓的委托诉讼代理人纪涛、被告（反诉原告）茂昌置业公司的委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓向本院提出诉讼请求：1.支付销售佣金169938元及违约金30000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月8日，原被告签订《销售代理合同》，约定原告代理销售被告茂昌置业公司开发的商铺，按照商铺底价总销售金额的7%提取佣金，超出底价部分原被告按照7:3比例分成提取佣金；客户如一次性付款全额支付佣金，如银行按揭客户在交清50%房款的按照50%支付佣金；合同生效后被告未按约支付佣金的，每逾期一天，被告需支付应付佣金总额的1‰作为滞纳金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付佣金。截至2015年11月23日，被告尚欠佣金169938元。原告多次索要无果，故诉至法院。被告平阴茂昌世纪置业有限公司辩称，我方已将全部佣金支付原告，双方已将2015年11月前的佣金进行了结算，不存在拖欠的情形，应驳回原告诉求。反诉原告平阴茂昌世纪置业有限公司向本院提出反诉请求：1.依约退还佣金147526元；2.交付已收取佣金的发票；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告在签订的《销售代理合同》中约定，如购房客户退房的，反诉被告应当退还已收取的佣金，反诉被告在2015年11月撤场，导致房号为191、198、1159的商铺因无人跟进后续工作而退房。故提出上述反诉请求，请求法院依法判决。反诉被告黄晓辩称，我方已按照合同约定履行至2016年3月31日，不存在2015年11月份撤场的情形。191、198号商铺系一次性付款的客户，即便其退房也并非合同约定的应退还佣金的情形。反诉原告没有提交证据证实1159号商铺已退房，应不予认定。原告（反诉被告）黄晓围绕诉讼请求依法提交了销售代理合同及补充协议、佣金结算表、成交客户明细表、收据，被告（反诉原告）茂昌置业公司提交了退款收据、齐鲁银行转账明细、房源已备案、未备案情况表，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告茂昌置业公司对原告提交的上述证据均未提出异议，本院予以确认并记录在卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，被告茂昌置业公司作为甲方，原告黄晓作为乙方签订了《平阴.茂昌银座新天地销售代理合同》，被告茂昌置业公司委托原告黄晓作为其开发经营的平阴茂昌银座新天地商业项目的独家销售代理。双方签订合同的主要内容为：1.合作期限：自2015年4月1日至2016年3月31日。2.销售代理费结算及支付方式：商铺底价总销售金额按7%提取佣金，超出底价部分总销售金额甲、乙双方按照3:7比例分成提取佣金，公寓按实际销售总金额5%提取佣金。一次性付款客户交清全部房款之日起3日内甲方支付该商铺全额销售佣金给乙方，具体计算方式为底价总金额*7%+（实际销售总金额-底价总金额）*0.7；银行按揭客户交清50%首付款之日起3日内甲方支付该商铺全额销售佣金的50%给乙方，具体计算方式为[底价总金额*7%+（实际销售总金额-底价总金额）*0.7]*50%，若客户首付比例大于50%则按客户首付实际交款比例提取佣金，按揭款到账后3日内甲方将剩余佣金结算支付给乙方。按揭客户如因自身原因导致无法办理贷款且甲方已退款给客户，乙方也应退还已提取的该套商铺的佣金，由甲方在结佣款中扣除。乙方结算佣金时应出具正规发票。3.甲方的责任：负责销售现场置业顾问的工资并配合乙方现场客户的接待工作；乙方招聘的销售业务人员，在离职后半年内甲方均不得任用，否则每人按5万元支付给乙方违约金；在乙方代理销售期间任何形式成交的客户均为乙方业绩，甲方应无条件结算佣金给乙方，甲方应充分保障乙方的利益。4.乙方的责任：负责销售现场置业顾问提成；乙方负责本项目的全面营销工作包括认购书的签订、办理按揭客户手续的资料收集、客户办理交房入住等协助业务。5.违约责任。本合同生效后甲方未能按合同约定时间和金额支付应付款时，如拖延时间超过七天并且未能得到乙方书面同意，视为甲方违约，甲方除须在违约后七天内一次性将总费用的余额付清给乙方外，每逾期一天甲方需赔偿乙方该费用总额的1‰作为滞纳金。2015年10月29日，被告茂昌置业公司与原告黄晓另签订补充协议，变更公寓销售佣金比例为1.5%，其他均与主合同内容适用相同条款。客户界定为：具体客户由接待置业顾问、案场主管与乙方案场负责人共同确认，自然来访客户不属于乙方客户。合同履行过程中，被告茂昌置业公司根据购房客户刘远芳（公寓C-14-1416）、田巧云（广场191、198）、于召芹（广场1145）、丛硕（广场1142）、丁海荣（广场1174）、孔爱莲（广场1155）、王欢（C-21-2117）缴纳房款的情况分别全额支付原告黄晓佣金16914元、116895元、58070元、117363元、66528元、71634元、15589元；根据购房客户司桂萌（广场1176）、廉德平（C-14-1417）、姚秀云（广场1163）、安家振（广场1132）、董风云（广场1159）缴纳房款的情况按照50%比例支付原告黄晓佣金43871元、7891元、19686元、20116元、30631元；根据购房客户王欢（2402、2404）、庞伟（2313）、李红（广场1161、1125）缴纳房款的情况支付原告黄晓佣金50000元，剩余47743元未支付。案件审理过程中，被告茂昌置业公司认可廉德平（C-14-1417）户7891元、姚秀云（广场1163）户19686元、王欢（2402、2404）、庞伟（2313）、李红（广场1161、1125）五户47743元佣金应付，未支付的原因系原告未提交相关结算手续，原告应自负其责；对司桂萌（广场1176）户43871元、安家振（广场1132）户20116元认为该两户办理按揭贷款审批时，原告已撤场，不应支付；对董风云（广场1159）户30631元认为该按揭购房客户已退房，根据合同约定，原告黄晓应返还已支付佣金30631元；对田巧云（广场191、198）户因该客户已退房，原告黄晓应返还已支付佣金116895元。双方因上述争议成诉。本院认为，原告黄晓与被告茂昌置业公司签订的销售代理合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对双方当事人均有约束力，双方应当按约履行各自义务。销售代理合同约定了履行期限即自2015年4月1日起至2016年3月31日止，被告抗辩称上述合同原告实际履行至2015年11月份，但未提供有效证据予以证实，本院不予采信。原告要求被告支付廉德平（C-14-1417）户7891元、姚秀云（广场1163）户19686元、王欢（2402、2404）、庞伟（2313）、李红（广场1161、1125）五户47743元佣金，被告同意支付，本院予以确认。原告要求被告支付司桂萌（广场1176）户43871元、安家振（广场1132）户20116元佣金，被告辩称该两户办理按揭贷款的时间分别为2016年6月14日、6月23日，因原告未履行合同约定的义务导致该两户均由被告办理按揭贷款手续，故不应支付。根据被告提交的司桂萌及安家振的齐鲁银行转账凭证，仅能证实2016年6月14日、6月23日两购房客户贷款审批成功后剩余房款在当日转入被告账户的事实，被告未提交其他证据证实上述两客户的贷款申请手续均系被告一方完成的主张，对其异议，不予支持。对于双方争议的按揭购房客户董风云（广场1159）户的佣金30631元应否支付或退还的问题，本院认为，销售代理合同中第三条第3项约定的退还佣金需满足两个条件，一是因客户自身原因导致无法办理贷款，二是被告茂昌置业公司已退款给客户。现被告茂昌置业公司提交的证据不能证实满足上述两个条件，故应将该客户对应的佣金支付原告黄晓。对于双方争议的购房客户田巧云（广场191、198）户的佣金应否退还的问题，本院认为，根据该笔佣金的支付方式可以确认该客户系一次性付款客户，销售代理合同中对于一次性付款客户退房并未约定退还佣金的条款，且被告未能提交证据证实由于原告过错行为导致产生客户退房的后果，故综上以上分析，对于反诉原告茂昌置业公司提出的返还147526元佣金的反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告茂昌置业公司提出的要求反诉被告黄晓交付佣金发票的主张，系合同约定的义务，反诉被告黄晓应当交付。代理销售合同中虽约定了在购房客户交付款项后三日内支付佣金，但根据原告提交的证据，原、被告的交易习惯是原告首先向被告提供佣金结算表并经被告销售主管、财务经理、营销副总、常务副总、总经理审核，审核通过后被告支付原告相应佣金，原告向被告开具收款收据。现原告未提交证据证实已按照上述交易习惯提供相应的结算表，故其要求违约金，应自本案起诉之日按照合同约定的每日按照应付佣金数额的1‰计算至偿清为止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告平阴茂昌世纪置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄晓佣金169938元及违约金（以169938元为基数，按照每日1‰自2017年4月18日计算至偿清之日止）。。二、反诉被告黄晓于本判决生效后十日内向反诉原告平阴茂昌世纪置业有限公司交付金额为（包含169938元的全部佣金）元的佣金发票。三、驳回原告黄晓的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告平阴茂昌世纪置业有限公司的其他反诉请求。如被告平阴茂昌世纪置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元减半收取2149元，由被告平阴茂昌世纪置业有限公司负担；反诉案件受理费1625元，由反诉原告平阴茂昌世纪置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 朱 斌二〇一七年六月十三日书记员 张卡利