河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5645号原告苏元法，男，1974年3月17日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人梁明耀，河南红达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告梅寒，男，1984年8月8日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人董怀轲，河南权辞律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人田娜，河南权辞律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告苏元法与被告梅寒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁明耀,被告及其委托代理人董怀轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏元法诉称，原、被告于2014年9月18日、2014年10月17日分别签订了房屋租赁合同，由被告承租位于郑州市郑东新区正光路1号北楼（坐落号：武总豫字第0011号）的房屋。后经过友好协商，原、被告于2016年12月6日签订了房屋租赁合同补充协议，约定被告不能在2017年2月28日前将房屋完好交付给原告，赔偿违约金30万元，并同意原告将其清理出房屋等相关措施，9万元押金及20万元装修赔偿金不再冲抵房租，并按原合同支付90万元房租。到期后被告不履行合同义务，原告多次催告，被告拒不履行。为维护合法权益，原告特诉至本院，请求依法判令：1、被告支付原告赔偿违约金30万元；2、原告不予退还被告9万元押金及20万元装修赔偿金；3、被告支付原告房租90万元；4、被告支付原告水费31784元、电费113280.7元；5、被告承担本案诉讼费用。被告梅寒辩称，1、被告依照补充协议的约定将房屋交付原告，被告不存在违约行为，不应当承担违约金。即使被告存在违约，原告主张30万元违约金过高，应当由原告提供证据证明其实际损失，违约金不应超过其实际损失；2、关于9万元押金及20万元装修赔偿款（不包括外墙窗户及楼梯），按补充协议约定双方应认可该两项费用抵偿2016年11月19日至2017年2月28日的房租，若不抵偿应由原告退还和支付给被告，原告第二项主张无事实及法律依据，不应当支持；3、按照补充协议的约定，双方的租赁协议于2017年2月28日终止，其要求2016年11月19日之后的房租90万元无事实及法律依据，且显失公平，对该90万元房租不应支持；4、租赁期间被告直接向业主武警总队缴纳水电费，且在合同终止时并未拖欠任何水电费，原告第四项主张不应支持。经审理查明：2014年9月18日，原、被告签订编号为“武豫[2012]0160007号”的《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将位于河南省郑州市金水区正光北路的房屋两套共458.3平方米出租给被告使用，用途为餐饮行业。租赁期限自2014年11月19日起至2017年8月30日止。第一年从2014年11月19日到2015年11月18日租金为659952元；第二年从2015年11月19日到2016年11月18日，房租递增10%，租金为725947.2元；第三年从2016年11月19日到2017年8月30日，房租递增10%，租金为625524.5元。租金按年结算，支付方式为现金或转账。被告在每年房租到期之前一个月向原告交付下一年的房屋租金。到期不交，原告有权收回房屋，合同解除，押金不予退还。租赁期内的水、电、暖、气、税、设备、物业、房屋等一切费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价由被告承担并及时结清。自合同签订后，被告向原告支付房地产租赁保证金6万元，被告履行约定义务的，原告应在租赁期满时将保证金无息退还给被告，被告未履行约定义务的，原告不退还保证金，同时有权要求被告另行支付违约金；原告未履行约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。双方另约定合同到期后，如果不能续签给被告，原告赔偿被告20万元装修费用。2014年10月17日，原、被告另签订编号为“武豫[2012]0160007号”的《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将位于河南省郑州市金水区正光北路的房屋两套共162.94平方米出租给被告使用，用途为餐饮行业。租赁期限自2014年11月19日起至2017年8月30日止。第一年从2014年11月19日到2015年11月18日租金为293292元；第二年从2015年11月19日到2016年11月18日，房租递增10%，租金为322621元；第三年从2016年11月19日到2017年8月30日，房租递增10%，租金为277005元。租金按年结算，支付方式为现金或转账。被告在每年房租到期之前一个月交付下一年的房屋租金于原告。到期不交，原告有权收回房屋，合同解除，押金不予退还。租赁期内的水、电、暖、气、税、设备、物业、房屋等一切费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价由被告承担并及时结清。自合同签订后，被告向原告支付房地产租赁保证金3万元，被告履行约定义务的，原告应在租赁期满时将保证金无息退还给被告，被告未履行约定义务的，原告不退还保证金，同时有权要求被告另行支付违约金，原告未履行约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。2015年12月30日，原告向被告出具收条一份，载明：今收到武警总队租金租户梅寒2015年11月份至2016年11月份租金共1048000元。2016年12月6日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，协议约定：2017年2月28日，被告需将承租的房屋归还原告，房屋内附属的装修设施不得无故损坏（外墙窗户和楼梯另协商解决）；2016年11月19日至2017年2月28日的房屋租金，由9万元押金及20万元装修赔偿金充抵此期间的房屋租金；合同期限由2017年8月30日提前到2017年2月28日终止；原、被告双方的补充协议为最终的意思表示，双方不再有任何纠纷；若被告不能在2017年2月28日前将房屋完好交付原告，赔偿违约金30万元，并同意原告将其清理出房屋等相关措施，9万元押金及20万元装修赔偿金不再充抵房租，并按原合同支付90万元房租。若原告与武警总队能续签的情况下，被告优先承租权，原告不想与武警总队续签应把续租权转给被告。后因被告未能在2017年2月28日前将房屋交付给原告，遂引起本案纠纷。庭审中，被告主张，2017年2月28日原告强行将被告东西搬出，被告报警，当天晚上，被告将东西搬出，后由武警总队在房屋上贴出封条。原告提交的照片显示，2017年3月2日，涉案房屋内的饭馆仍在营业。2017年3月14日，武警河南省总队后勤部在上述房屋上张贴了封条。庭审中，原告称其与武警河南省总队的租赁合同已经到期，其已无法向被告转让续租权。以上事实有原告提交的照片、原告及被告共同提交的租赁合同补充协议，被告提交的武警部队房地产租赁合同2份、收条及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的房地产租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依照租赁合同补充协议的约定，双方的合同于2017年2月28日提前终止，被告应在2017年2月28日前将房屋完好交付给原告，如未能如期交付，其应当向原告支付违约金30万元。被告虽辩称已依照补充协议的约定履行了交付义务，不存在违约行为，但其并未提交相应证据证明其实际履行了该义务，而据原告提交的照片显示，2017年3月2日涉案房屋内的饭馆仍在营业，故对被告的该答辩意见本院不予采信。对原告要求被告依照协议约定支付违约金30万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张不予退还被告9万元押金及20万元装修赔偿金的诉讼请求，因被告并未在本案中提出退还上述费用的反诉请求，故对该两项费用是否应予以退还，本院不予评价。关于原告要求被告支付房屋租金90万元的诉讼请求，依照租赁合同补充协议约定，若被告不能在2017年2月28日前将房屋完好交付原告，9万元押金及20万元装修赔偿金不再充抵房租，并按原合同支付90万元房租。被告已向原告缴纳了2015年11月份至2016年11月份租金，依照两份房地产租赁合同约定的租金计算，上述“支付原合同90万元租金”应系2016年11月19日到2017年8月30日的租金，因原告与河南省武警总队的房屋租赁合同到期，房屋已于2017年3月14日被武警河南省总队后勤部张贴了封条，被告并未实际使用房屋至原合同约定的租赁期限，故原告应以被告实际使用的日期向被告收取房屋租金。因被告并未提交有效证据证明其实际搬离涉案房屋的日期，故房屋租金应按合同约定标准自2016年11月19日计算至2017年3月14日，为365461元（625524.5÷284×115+277005÷284×115），对原告主张超出该范围的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费31784元、电费113280.7元，但其并未提交相应的证据予以证明该主张，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅寒于本判决生效后十日内支付原告苏元法违约金300000元、房屋租金365461元，以上共计665461元；二、驳回原告苏元法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19516元，减半收取9758元，由原告苏元法负担5787元，由被告梅寒负担3971元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年六月七日书记员  李 娟