广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初2156号原告（反诉被告）：余菁，女，1974年10月17日出生，汉族，住广东省开平市。委托代理人：梁景山，广东华南律师事务所律师。委托代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：开平市骏业房地产开发有限公司。住所地：开平市长沙区广场南路*号首层***号铺位。法定代表人：谭发杰。委托代理人：许亮安，广东潭江律师事务所律师。委托代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。原告余菁诉被告开平市骏业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，开平市骏业房地产开发有限公司于2016年10月18日对余菁提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年11月25日公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁景山、谭彩杏，被告的委托代理人许亮安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余菁向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告依法返还不当得利的购房款共计139424元；2、请求判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金为24608.30元（暂计至2016年4月18日）；3、请求判决被告按约定为原告所购商品房未达到约定标准的部位予以完善补足；4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一，原告于2013年9月28日、9月29日向被告支付3000元、47000元定金。双方签订《商品房认购书》，约定向被告购买位于开平市××办事处××号××第2栋305房，购房总价款为697119元。2014年7月28日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，对于前述商品房的总面积以及购房总价款进行了变更，购房总面积减少至131.04平方米；购房总价款由实际的697119元修改为557695元。同日，原告向被告支付了257119元购房首期款，剩余的首付购房款140000元双方约定在原告提取住房公积金后支付，该笔款原告已于2015年7月6日支付完毕。连同50000元定金即原告共向被告支付首付款447119元，即为原告所购商品房的全部首期款数额。2014年10月28日，原告到中国工商银行办理相关商品房按揭手续，以抵押涉案房屋的方式取得250000元按揭款。其后，工商银行将该笔款项打入被告指定账户且原告开始每月偿还贷款。综上，原告已经将所购商品房的全部购房款共计697119元支付完毕。被告于2014年9月15日向原告出具的《预收购房款发票》却显示购房款金额为557695元，购房面积也仅为131.04平方米。事实上，根据原告所支付的定金数额、首付款数额、银行按揭数额以及个贷款数额合共计算足以证明原告已向被告支付购房总价款为697119元。综上可知，被告所出具的《预收购房款发票》房产总价与原告的支付事实不一致，原告实际多支出的该部分费用共计139424元，被告属于不当得利，应予以返还。第二，根据双方上面签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，被告应在2015年5月1日前将商品房交付原告使用，但因被告自身原因，其于2016年4月8日才向原告送达《收楼通知书》，告知原告于2016年4月18日前办理收楼手续，逾期交付商品房已达成353天，但因房产质量问题尚未解决，原告至今依然无法对房产验收并实际使用，严重损害到原告的利益。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第二项的相关约定，被告应向原告支付原告已支付房价款万分之一乘以违约天数的违约金。因截至本案起诉之日，涉案商品房并未完成交付，故违约金暂计至2016年4月18日，最终数额的确定以实际交付时间为准。第三，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条的约定，被告应保证其向原告交付使用的商品房符合验收标准，若存在房屋结构问题、房屋质量问题的，被告对其具有修缮补足的义务。但被告向原告所交付的房屋现存在缺少墙壁的情况，原告无法入住居住，被告对此具有完善补足的义务，否则应向原告赔偿原告应自行补充装修墙壁所支出的全部费用。被告开平市骏业房地产开发有限公司辩称：一、原告请求判令被告返还不当得利购房款共139424元没有事实根据。2014年7月15日，被告与原告签订《商品房认购书》，约定被告按套出售位于开平市××办事处××号××第2栋305号房给原告，价款为697119元。原告采用分期付款方式交付房价款，于2013年9月29日交齐定金50000元，于2014年7月28日支付首期房款257119元、于2014年11月30日支付房款250000元，至此付清房款697119元给被告。2014年7月28日，被告与原告根据认购书的约定，签订了《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》时，原告为了节省办证费用，要求被告按房价的80%开具销售发票，并要求在《商品房买卖合同》按发票金额填写房价款。为此，原告签署同意书，以确认被告是应原告的要求开具发票及填写房价款。因为原告清楚开具发票及填写金额并非真实价款，所以原告在签订《商品房买卖合同》之后仍按认购书真实价格付清房款给被告。显然，原告以《商品房买卖合同》和《预售购房款发票》，主张被告多收原告139424元属于不当得利是没有事实根据的。二、原告逾期支付房价款已构成违约，被告逾期交楼属于行使先履行抗辩权，被告不应承担违约责任。原被告双方于2014年7月15日签订《商品房认购书》约定，被告按套向原告出售房屋。认购书约定：个人购房应当在签订认购书之日向出售方支付认购定金50000元；分期付款的，认购方在签订认购书后15日内，与出售方签订《商品房买卖合同》办理相关银行按揭手续及支付首期房款（含定金）447119元。认购书特别注明：认购方应当于2014年8月30日前付清余额250000元。原告于2013年9月29日向被告支付定金50000元。于2014年7月28日向被告支付首期房款257119元，于2014年11月30日以银行按揭方式向被告支付房款250000元，逾期91天。由于原告逾期付款已构成违约，即使被告逾期交楼，也是属于行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。三、被告逾期交付房屋不是被告主观过错造成，而是因为根据小区广大业主要求改变供气规划重新建设燃气管道工程造成工期延误，竣工验收延误，推迟了交楼时间。被告不应承担迟延交付的违约责任。被告开发涉案小区原供气规划为石油气供气，规划在小区设立气库，保障小区的石油气供应。此规划已整体报建并批准。被告于2015年5月8日完成了供气系统建设工程及验收。在供气系统建设工程验收后，部分小区业主提出意见，要求改为天燃气供应，并组织在小区集会。2015年8月12日，位于天津××新区塘站开发区危险品仓库发生爆炸。天津大爆炸之后，广大业主认为在小区设立气库，无疑在小区装上了一枚“定时炸弹”，强烈要求被告将石油气供应改为管道天燃气供应。由于供气系统的改变，不得已使被告多投资近三百万元，而且还要报政府主管部门变更规划。2015年8月15日，广大业主在小区集会，在市政府门口集会。随后，广东电视台珠江频道“今日关注”栏目跟踪报道。在此情况，被告同意了广大业主的诉求，一方积极筹集巨额资金，一方面向政府主管部门变更小区供气规划，再一方面招揽有资质的工程公司进行天燃气供气工程的施工。在被告的不懈努力下，燃气管道工程于2015年11月17日竣工验收。在燃气管道工程竣工验收的基础上，小区的建设工程于2016年1月29日整体竣工验收合格。小区建设工程整体竣工验收后，又临近2016年春节（2016年2月8日）。所以，被告在春节假期之后于2016年4月8日向业主发出收楼通知。因此，逾期交付商品房是被告根据业主要求变更供气规划，完成燃气管道工程建设造成的，不是被告的过错造成，被告没有违约，不应承担违约责任。四、被告按约定标准交付商品房给原告，原告拒绝接受，其责任应当由原告承担。根据《商品房买卖合同》所附的房屋平面，原告所购涉案房屋内部没有间墙。尽管如此，被告仍按习惯进行间墙。未砌间墙部分，是相当部分业主向被告提出无需砌墙，即使砌了也拆除。为了减少浪费，避免二次污染，被告应部分业主要求，没有完全砌间墙。然而，被告没有逃避对未砌间墙的责任。在交楼时，被告采取以下三种方案处理：1、为业主砌间墙；2、向业主提供足够材料，由业主自行处理；3、按图纸定额计算金额，折抵物业管理费。三种方案任由业主选择。很显然，被告不是为了自己利益考虑是否间墙，而是综合业主的需求和对社会担负的责任考虑。事实上，在被告所交楼269户中，适用方案一有两户，适用方案二有一户，适用方案三有266户。在本次系列案中，2栋302房梁伟权，一幢1701房关君玲均适用方案，完成了收楼手续。可见，未砌间墙的处理结果没有损害到业主的任何利益。本案中，被告没有为涉案房屋砌厨房和主卫生间间墙，未砌墙面积18.98平方米。根据定额计算，完成上述砌墙工程（含批灰）的金额为1499.59元。综上所述，被告没有取得不当利益，不存在返还不当得利给原告的事实；被告逾期交楼给原告是因应业主要求变更了供气系统规划造成工期工程延误，整体竣工验收延误，被告不存在过错，不应承担逾期交楼的违约责任。被告在涉案房屋未砌部分间墙是考虑到小区业主的要求而作出的，被告对此已对业主交代了处理结果。被告的处理结果没有损害到原告的利益。因此，原告起诉无理，请求法庭依法驳回原告无理部分的诉讼请求。反诉原告开平市骏业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请判令反诉被告支付违约金11375元给反诉原告。2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：第一，双方于2014年7月15日签订《商品房认购书》约定，反诉被告按套向反诉原告购买位于开平市××办事处××号××第2栋305号房给原告（反诉被告），价款为697119元。认购书约定：个人购房应当在签订认购书之日向出售方支付认购定金50000元；分期付款的，认购方在签订本认购书后15日内，与出售方签订《商品房买卖合同》办理相关银行按揭手续及支付首期房款（含定金）447119元。认购书特别注明：认购方应当于2014年8月30日前付清250000元。认购书第五条第（2）款约定，认购方如逾期超过15日后，……。认购方愿意继续履行认购书的，经出售方同意，认购书继续履行，自认购书规定的应付款期限届满之第二日起至付清欠款之日止，认购方每日向出售方支付应付款万分之八的违约金。反诉被告于2013年9月28、29日向反诉原告支付定金50000元。于2014年7月28日向反诉原告支付首期房款257119元，于2014年11月30日以银行按揭方式向反诉原告支付250000元。显然，反诉被告未依约支付的余款250000元，逾期91天，应向反诉原告支付违约金18200元。为此，反诉原告为保护自身的合法权益，特向法院提起反诉，依照每日万分之五计算反诉被告逾期付款的违约金，请求法院判令反诉被告支付违约金11375元给反诉原告。反诉被告（原告）余菁答辩：一、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，《商品房买卖合同》应为本案商品房交易的履约依据。双方于2014年7月15日签订《商品房认购书》，约定原告（反诉被告）支付购房款的方式及期限，双方签订《广东省商品房买卖合同》的时间为2014年7月28日。《商品房认购书》是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是交易房屋有关事宜的初步确认，与《广东省商品房买卖合同》之间是预约与本约的关系，且《广东省商品房买卖合同》签订在《商品房认购书》后，若两者内容不一致，应以《广东省商品房买卖合同》为准。《广东省商品房买卖合同》并未对原告（反诉被告）支付首期房款以及按揭款项的支付时间进行约定，且根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，买受人承担逾期付款违约责任的前提是“买受人未按本合同时间付款”双方并未对付款时间进行约定，原告（反诉被告）则不存在逾期支付房款的问题，不应承担违约责任。二、原告（反诉被告）支付的250000元房款不存在逾期支付情况，并不构成任何违约。根据双方签订的《商品房认购书》第三条第二款的约定，原告（反诉被告）在2014年8月30日前付清余款250000元的前提是“原告（反诉被告）因个人原因不能以银行按揭方式支付认购房款”。但事实上，原告（反诉被告）在双方签订《广东省商品房买卖合同》后，便向银行申请按揭贷款，最终银行也把按揭款转帐至被告（反诉原告）帐户，并不存在“不能以银行按揭方式支付认购房款”的情形，原告（反诉被告）不存在逾期付款情况。三、被告（反诉原告）单方制定的《商品房认购书》多项条款显失公平，应予撤销。双方签订的《商品房认购书》第三条第二款，对于原告（反诉被告）办理相关银行按揭手续以及支付首期房款的时间约定为15天，时间过短，明显对原告（反诉被告）不利。办理银行按揭手续时，按揭银行需要考虑原告（反诉被告）本身的贷款资格、按揭房屋具体情况、审批楼房开发商的相关文件材料。需要双方包括开发商的配合，所需时间很长。《商品房认购书》中仅单方面约定原告（反诉被告）须在15天内办理相关银行按揭手续，时间过短且仅单方面对原告（反诉被告）进行约束，存在显失公平，根据《民法通则》第59条规定：“对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。”，应予撤销。《商品房认购书》第五条约定对于原告（反诉被告）逾期支付房款在7日之内需要承担违约金的计算比例为万分之五；逾期支付房款在15日之内需要承担违约金的计算比例为万分之八，这两个违约金计算比例均过高。虽然《商品房认购书》中未约定被告（反诉原告）逾期交房时的违约责任条款。但根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第九条的规定，被告（反诉原告）逾期交房的违约金计算比例为万分之一，明显低于原告（反诉被告）的违约金支付计算比例，严重不对等、显失公平，因此应予撤销。根据《广东省商品房买卖合同》第七条规定，双方对于原告（反诉被告）逾期支付房款的违约金计算比例为万分之一。一方面《商品房认购书》是预约合同，《广东省商品房买卖合同》是本约合同；另一方面，《广东省商品房买卖合同》后于《商品房认购书》签订，应以《广东省商品房买卖合同》为准。四、《商品房认购书》是被告（反诉原告）所提供的格式合同，如双方对条款理解有差异，应作出不利于被告（反诉原告）的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房认购书》是被告（反诉原告）所提供的格式合同，被告（反诉原告）对其制定及实施均具有优势地位，且《商品房认购书》的多项条款严重损害原告（反诉被告）利益，双方对条款理解有差异，应作出不利于被告（反诉原告）的解释。五、被告（反诉原告）在未与原告（反诉被告）进行任何协商、未尽任何通知义务的情况下单方面追讨逾期支付房款的违约金属违约行为。根据《商品房认购书》第五条及《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，在原告（反诉被告）逾期支付房款、被告（反诉原告）同意继续履行交易的情况下，认购书的继续履行以及违约金的支付均应取得原告（反诉被告）的确认。被告（反诉原告）从未向原告（反诉被告）提出任何书面或口头的催收房款通知，或告知存在逾期付款行为，被告（反诉原告）单方面追讨逾期支付房款的违约金属违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）于2014年9月28、29日支付被告侨园××2栋305单元定金50000元，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年7月15日签订的《商品房认购书》约定原告（反诉被告）以按套697119元的价格向被告（反诉原告）购买开平市××路87号××2栋305房，并约定被告（反诉原告）交付商品房的时间预计为2015年3月28日。2014年7月28日，双方又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的商品房建筑面积共131.04平方米；套内建筑面积112.27平方米，交付期限为2015年5月1日，价格为557695元。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告向被告支付房款257119元（开具收据NO：7890828），并签订一份确认面积：131.04平方米、开发票金额557695元（697119元的80%）的同意书。2014年9月15日，被告开具销售建筑物、构筑物的发票给原告，该发票金额为：557695元。2016年9月19日，被告为原告开具了139424元的增值税普通发票。××2栋住宅楼于2014年3月取得商品房预售许可证。××花园小区规划属管道石油气输配系统，并有燃气瓶组间。后因该小区住户认为该石油气输配系统有安全隐患，后重新规划改为燃气管道工程，该工程于2015年11月17日竣工。而××2幢住宅楼于2016年1月26日经竣工验收，并于1月29日办理了验收备案。2016年4月8日，被告发出收楼通知书给原告，定于2016年4月18日办理收楼手续。双方签订的《商品房认购书》首期款447119元，在签订认购书后15日内支付并约定对余款250000元办理银行按揭贷款手续，如不能以银行按揭方式支付的，应在2014年8月30日前付清。《商品房买卖合同》第六条约定按揭贷款方式付款，但对付款金额和时间没有具体约定。第七条约定，逾期付款超过15日后，自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。原告（反诉被告）于2013年9月28日、29日支付50000元、2014年7月28日支付257119元、2014年10月28日办理了银行按揭贷款支付250000元、2015年7月6日支付140000元。另，本案在审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。被告针对原告的该项请求的答辩状第4点意见也撤回。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房认购书》是双方当事人为达成该商品房的销售，对该房屋的买卖、交付、价款等主要条款达成一致，符合商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，是当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《商品房认购书》属于商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，该《商品房认购书》对双方有法律的约束力。而双方之后签订的《商品房买卖合同》，合同的价格等主要条款均没有约定，是双方当事人为办理房屋产权变更登记的目的，是为实现《商品房认购书》的履行而签订的，该合同也有效，但该合同没有约定的应以《商品房认购书》为准。因此，该房屋的交易金额为697119元。对于原告（反诉被告）签订的《同意书》是为减少交税，按房屋交易的价格697119元的80%进行开具发票而签订的，属于损害国家利益而恶意串通，故意降低139424元作为房屋的成交金额557695元进行虚报，在诉讼过程中，被告（反诉原告）已补开该139424元的发票。故原告（反诉被告）现以该发票的金额557695元作为该房屋交易金额要求被告（反诉原告）返还不当得利139424元不予支持。另原告（反诉被告）认为该房屋面积与被告的宣传海报的面积不符的问题，双方签订的《商品房认购书》约定该房属按套出售，且《商品房买卖合同》已约定了该房屋的面积，故对原告（反诉被告）该主张不予支持。对于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已向被告支付了房屋的交易金额为697119元。虽然《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2015年5月1日，但因该小区住户的原因，改变了原来石油气输配系统的规划，致该燃气管道工程于2015年11月17日竣工，该责任非被告所致。而该改造工程经验收竣工后，被告应在合理期间内办理房屋交付手续，且该商品房已于2016年1月29日办理了竣工验收备案表，符合了交楼的条件。违约期间本院酌定从2015年11月25日起计至2016年4月17日，共145天。故违约金应为697119元×145天×0.01%=10108元。另对原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。对于被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）逾期91天支付250000元房款，按每日万分之五计算违约金为11375元。因该款项双方在《商品房认购书》约定属按揭付款，且应在15日内办理按揭贷款手续，不能办理按揭贷款应在8月30日前支付此款。对于该款项的支付，《商品房买卖合同》没有关于房款支付时间的约定，应以《商品房认购书》约定的最后的支付时间为限，原告(反诉被告)未按约定时间办理按揭贷款手续，应视为违约。原告（反诉被告）于2014年10月28日办理按揭贷款手续，违约期间应为2014年8月31日至2014年10月27日，共58天。虽然《商品房认购书》约定该项违约金为每日万分之五，但《商品房买卖合同》又约定为每日万分之一，从公平角度及本案的实际综合考虑，本院采纳应按《商品房买卖合同》约定为每日万分之一计算。因此违约金为250000元×58×0.01%=1450元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）开平市骏业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金10108元给原告（反诉被告）余菁。二、驳回原告（反诉被告）余菁的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）余菁在本判决生效后十日内支付违约金1450元给被告（反诉原告）开平市骏业房地产开发有限公司。四、驳回被告（反诉原告）开平市骏业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给权利人。本案本诉受理费3580元，由被告（反诉原告）开平市骏业房地产开发有限公司承担53元，由原告余菁承担3527元；反诉受理费减半收取42元，由原告（反诉被告）余菁承担25元，被告（反诉原告）开平市骏业房地产开发有限公司承担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 余 小 红审判员 甄 灼 辉二〇一七年六月五日书记员 梁 佩 琼朱晓贤