山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终2903号上诉人（原审原告）：李论。被上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（青岛）有限公司。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：刘年群。委托诉讼代理人：苗秀。上诉人李论因与被上诉人和记黄埔地产（青岛）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年6月13日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李论，被上诉人和记黄埔地产（青岛）有限公司的委托诉讼代理人刘年群、苗秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李论上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、一审法院查明事实不清，李论在一审中两次明确申请测绘、勘验、鉴定，一审法院没有以测绘来查明案件事实，反而在判决中称“李论申请测绘的内容缺乏比照对象”，理由根本不成立。李论同楼的其他同户型房屋均没有本案涉及的大梁和柱体，且户型图李论也已提交；二、一审法院采信证人证言，明显侵害了李论的诉讼权利。一审出庭作证的证人系和记黄埔地产（青岛）有限公司的工作人员，其证言不应采信；三、和记黄埔地产（青岛）有限公司提供的《重要提示》、《声明》均系格式合同，如果李论不签署，就无法继续办理房屋手续，一审却认定“李论称未查看房屋，明显不符合常理”，明显是偏袒对方；四、房屋的瑕疵导致李论不能及时装修入住，以致延长租房时间并且还要交纳物业费，事实证据清楚，但一审不予采纳，不能令人信服；五、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反应当承担违约责任。涉案房屋户型图、房产证都显示房屋内并没有大梁的存在，而实际交付的房屋中却有大梁和柱体，与房产证、户型图明显不符。依照合同法一百零七条规定，和记黄埔地产（青岛）有限公司应当承担相应责任；六、一审法院程序违法，当事人有申请勘验、鉴定的权利，一审法院对李论的鉴定申请不予准许，侵害了李论的权利。一审应当组成合议庭，独任审判太过草率。被上诉人和记黄埔地产（青岛）有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。李论向一审法院起诉请求：1、和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿李论房屋面积损失人民币50000元；2、和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿李论房屋租金损失4500元（自2016年5月7日交房之日至2016年7月29日）；3、和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿李论物业费1422元（自2016年5月7日交房之日至2016年7月29日）；4、诉讼费用由和记黄埔地产（青岛）有限公司承担。一审法院认定事实：2016年1月31日，李论、和记黄埔地产（青岛）有限公司签订“晓港名城一期”认购书，同日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：李论购买和记黄埔地产（青岛）有限公司开发建设的青岛市小港二路53号晓港名城一期一标段1号楼2单元2层201户房屋一套，建筑面积145.86平方米，套内建筑面积119.95平方米，房屋层高3米。涉案房屋的每平方米建筑面积单价为9972.96元，总房价款为人民币1454656元，李论应于2016年1月31日前支付首付款444656元，剩余房款1010000元应于2016年4月30日前支付。合同签订后李论按约交付了首付款及余款。2016年5月7日，李论、和记黄埔地产（青岛）有限公司交接了合同项下的房屋，该房屋客厅内有一横梁和柱体。双方签署了房屋钥匙及资料接收表、检查记录表，对房屋梁柱问题表中无相关记录。李论称签署上述两个表格时房屋大梁的问题就存在，但当时没有进行处理。同日，李论缴纳涉案房屋2016年6月至9月的物业费1896.17元。李论对其所购房屋已办理产权登记，产权证登记载的房屋专有建筑面积为119.95平方米、分摊建筑面积25.91平方米。李论认为和记黄埔地产（青岛）有限公司交付的房屋状况与购房时和记黄埔地产（青岛）有限公司提供的房屋户型图不一致，该梁柱侵占了其室内使用面积，因此诉至法院要求判如所请。李论为证明其主张提供了下列证据：1、李论从互联网上下载的涉案房屋户型图及房屋现场照片，户型图中未显示房屋中有梁柱，照片显示房屋客厅中有一横梁和柱体。2、租房合同、转账证明、收租证明各一份，该证据显示甲方为郭飞，乙方为李论，郭飞将市场二路1号4单元204户房屋出租给李论，月租金1400元，郭飞收取了李论房租。对上述证据，和记黄埔地产（青岛）有限公司认为户型图的真实性不能确认，看不出该户型图是否是涉案房屋的户型图，涉案房屋是现房销售，户型图是针对房屋预售阶段使用的，在现房销售阶段从来没有提供过户型图；和记黄埔地产（青岛）有限公司对现场照片真实性无异议，但认为从该照片上看不出李论所称的购房面积受到侵害。对租房合同真实性无法确认，且认为与本案无关。和记黄埔地产（青岛）有限公司对其辩解意见提供了下列证据并申请了证人李某出庭作证：1、竣工验收备案证。该证据载明2012年12月25日，涉案房屋所在和记黄埔晓港湾项目1A期1＃、5＃、6＃、A1＃及地下室竣工验收合格。2、2011年9月23日，青岛市房屋勘察测绘处出具房屋测绘报告书（预测）。该证据载明涉案房屋建筑面积为144.51平方米。2013年3月29日，青岛正诚勘察测绘有限公司出具房屋测绘报告书（实测），涉案房屋实测面积为145.86平方米，青岛市房屋勘察测绘处对该实测报告加盖公章确认。2014年5月14日，青岛市国土资源与房屋管理局颁发了晓港名城一期《房地产登记明细》，确认涉案房屋建筑面积145.86平方米。但庭审中李论对于上述证据真实性不能确认，称不清楚相关部门对涉案房屋是怎么测量的，是否查看室内的使用面积，涉案房屋使用面积明显被侵占。3、2016年1月31日，李论、和记黄埔地产（青岛）有限公司签订的《晓港名城一期重要提示》，该提示第3条约定：销售中心展示的模型不能完全体现项目的全部规划、施工细节以及日后的变动，仅供参考，一切均以交付时的最终实物为准；“其他重要提示”第2条约定：在售楼现场及销售资料中公布的项目及附属工程的总平面图、效果图、规划展示模型，均依据政府有关主管部门批准的最初总体规划绘制或制作，仅作为项目规划及周边环境效果示意，与实际建筑形态、环境之间可能存在一定差异，并不作为开发商交房标准及承诺，相关变动应以政府有关主管部门最终批准文件为准，如出现对房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等产生重大影响的变动，开发商均会予以通知。上述各项不利因素开发商定价时充分考虑并予以体现，购买人不应以对上述提示信息不知情、不认可、不明白或者项目周边配套及其他环境因素为由，要求解除合同或要求开发商承担任何违约或赔偿责任。4、2016年1月31日，李论、和记黄埔地产（青岛）有限公司签订《关于晓港名城商品房出售合同的声明》，该声明第2条约定：就合同的签署，出卖人已经提醒本人认真阅读及详细了解该合同中包括但不限于户型、朝向示意免责声明、规划设计变更的责任范围、面积误差结算方式等所有该类条款。5、证人李某出庭作证称，其是和记黄埔地产（青岛）有限公司的售楼人员，当初负责接待李论购买涉案房屋，李论购买的是现房，没有向李论提交过户型图，交定金和签合同前已经带李论去实地查看过房屋，李论当时对房屋没有异议，其在李论签署《晓港名城一期重要提示》、《关于晓港名城商品房出售合同的声明》时就资料中的内容向李论说明了，李论是自愿签署的。对上述证据，李论认为，证据1、证据2的真实性不能确认，不清楚相关部门对涉案房屋是怎么测量的，是否查看了室内的使用面积，涉案房屋使用面积明显被侵占。对证据3、证据4，李论自称是在和记黄埔地产（青岛）有限公司销售员催促下签署由其本人签署，但称签字时没看文件内容，和记黄埔地产（青岛）有限公司销售员也没有告知签署内容。李论没有到涉案房屋查看过，证据中载明的总平面图、效果图、规划展示模型均未向李论提供，且该文件中载明户型图仅作为参考，说明和记黄埔地产（青岛）有限公司认可向李论提供过户型图。对李某的证词，李论不予认可，称李论购房时，证人以房屋需要打扫卫生，钥匙在物业处为由，没有带李论查看过房屋。诉讼中，李论申请对涉案房屋中的横梁柱体的面积以及涉案房屋使用面积进行测绘，以作为定案依据。对李论的该申请，经法院审查，认为李论申请测绘的内容缺乏比照对象，该测绘对本案的审理没有实际意义，因此对李论的申请未予准许。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，李论对其主张负有举证责任。虽然李论提供了户型图、现场照片等证据，但该证据不足以证明李论购买房屋时不清楚房屋现状以及房屋被占用使用面积的事实。李论签署的《晓港名城一期重要提示》、《关于晓港名城商品房出售合同的声明》，均载明户型图仅作为参考，以交付时实物为准，李论在与和记黄埔地产（青岛）有限公司交接房屋，签署房屋钥匙及资料接收表、检查记录表时亦未在表中记录对房屋面积的异议。且涉案房屋是现房销售，按照常规，购买现房前，购房人会亲至房屋察看房屋状况，李论称未查看房屋，明显不符合常理。另，合同中约定李论购买的房屋是以建筑面积计算购房款，涉案房屋的建筑面积经青岛市房屋勘察测绘处、青岛正诚勘察测绘有限公司、青岛市国土资源与房屋管理局多部门确定无误，而且李论已办理的房屋所有权证中载明的房屋建筑面积与李论、和记黄埔地产（青岛）有限公司签订合同约定的面积并无差异，因此无论是从生活常识还是从证据分析来看，李论主张和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿其房屋面积损失，没有事实和法律依据，对其请求法院不予支持。李论与和记黄埔地产（青岛）有限公司签订的青岛市商品房出售合同补充条款第五条第2款明确约定：自该房屋交付或视为交付之日起，李论承担相应物业服务费。故李论要求和记黄埔地产（青岛）有限公司承担物业费无事实和法律依据，法院不予支持。李论要求和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿房屋租金损失4500元的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定之规定，判决：驳回李论的诉讼请求。案件受理费1050元（李论已预交），由李论负担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为和记黄埔地产（青岛）有限公司向李论交付的房屋是否与合同约定的面积不符。根据双方合同的约定，李论所购买的房屋建筑面积为145.86平方米，套内建筑面积为119.95平方米，房屋层高3米。而青岛市国土资源与房屋管理局颁发的晓港名城一期《房地产登记明细》中确认涉案房屋的建筑面积为145.86平方米，涉案房屋的产权证记载的房屋专有建筑面积为119.95平方米、分摊建筑面积为25.91平方米，此与双方合同中约定的涉案房屋的面积完全吻合。因此，李论以涉案房屋中的横梁柱体侵占了其房屋使用面积为由申请对涉案房屋使用面积进行测绘，并无实际意义，原审对其申请不予准许，并无不当。根据双方合同约定，李论所购买的房屋系现房，而李论称其购房时并未到涉案房屋察看房屋状况，于常理不符。李论主张涉案房屋与和记黄埔地产（青岛）有限公司提供的户型图不符，但李论签署的《晓港名城一期重要提示》、《关于晓港名城商品房出售合同的声明》均载明户型图仅作为参考，以交付时实物为准，且李论在交接房屋，签署房屋钥匙及资料接收表、检查记录表时亦未对房屋面积提出异议。因此，李论主张和记黄埔地产（青岛）有限公司赔偿其房屋面积损失、租房损失、物业费，于法无据，原审据此判决驳回其诉讼请求，并无不当。至于李论主张一审程序违法，因无事实及法律依据，本院对此不予采信。综上，上诉人李论的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李论负担。本判决为终审判决。审判长 马 喆审判员 杨保国审判员 龙 骞二〇一七年六月十五日书记员 庞连捷书记员 王庆光