四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初963号原告：方帮建，男，1970年2月21日出生，住四川省什邡市方亭镇。委托诉讼代理人：成峦生，四川豪迈律师事务所律师。被告：段福秀，女，1976年11月18日出生，住四川省中江县南山镇。原告方帮建与被告段福秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月10日、15日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方帮建向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告搬离并返还房屋；2.判令被告支付房屋租金36，000元；3.判令被告赔偿损失，即房屋内装饰落地玻璃的费用10，000元；4.判令被告支付违约金10，000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告（甲方）将位于绵竹市剑南镇银杏花园临街商用房第53-58号（其中，56号为通道），共200㎡的房屋出租给被告（乙方）开办歌城，租期从2016年4月30日-2019年4月29日，月租金为30元/㎡，租金支付方式为先交后租，半年一付。合同订立后，被告支付了2016年4月30日-10月31日的租金36，000元，原告也按约定向被告移交了房屋。从2016年11月起，被告开始以各种理由拖欠租金，至起诉时已达6个月。期间，原告为督促被告交纳房租，于2017年2月14日将涉案房屋控制（锁门），在被告同意交纳房租后，原告将房屋交付被告继续使用。但，被告至今为止，仍然拒不交纳租金，也不退还房屋。双方合同约定，被告拖欠租金1个月以上，原告有权解除合同，并请求被告按日租金的3倍支付违约金。同时，被告在使用房屋期间将房屋内面积约15㎡、价值10，000余元的落地玻璃损坏。为此，原告起诉来院，请求判如所请。诉讼过程中，原告将违约金10，000元的诉讼请求增加为21，600元。段福秀辩称，双方之间的租赁合同属实。但认为：1.原告在2017年2月14日锁门，视为其自行解除合同，相应的租金只能计算到2月14日（三个半月的房租），但抵销被告因原告锁门产生的经营损失，被告仅愿向原告支付一个月的房租；2.对于原告主张的落地玻璃损失赔偿，被告表示在接收房屋时，落地玻璃就损坏了，其不负赔偿责任；3.被告曾多次电话通知原告收取房租，原告因自身原因未收取，不能视为被告违约，故逾期违约金应不予认可。经庭审释明，被告表示，若违约行为成立，请求调整违约金的数额。同时，被告陈述，原告锁门后，是在2017年2月底的时候才开门，其在那时才收回了房屋。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，方万忠（原告之父）代理原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于绵竹市剑南镇银杏花园临街商用房第53-58号（第56号为通道），共计200㎡，出租给被告开办歌城用，租期三年，即2016年4月30日-2019年4月29日，月租金30元/㎡，租金为半年一付，并先交后租。合同第三条约定，合同生效后，乙方应向甲方支付保证金2000元。第十条第（二）乙方违约责任中，第1.④项约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。④拖欠房租累计1个月以上的。”合同生效后，原告向被告移交了涉案房屋，被告向原告交付2016年4月30日-10月31日（6个月）租金36，000元，即月租金6000元。因被告长期拖欠2016年11月后的租金，原告于2017年2月14日，将涉案房屋控制（锁门），经双方沟通协商，原告于当月底将房屋交还，由被告继续占用房屋经营至今。后因被告至今仍未支付租金，原告起诉来院，请求判如所请。以上事实，有原、被告的身份信息、涉案门市房权证、国有土地使用证、房屋租赁合同及原、被告的当庭陈述等证据为证，经庭审审核属实，本院予以认定。本案的主要争议焦点为涉案租赁合同的解除时间、租金和损失赔偿的支付及违约金请求如何处理等。焦点1：涉案租赁合同的解除时间。本案中，被告认为，租赁合同在原告对租赁房屋实施锁门措施时（2017年2月14日），即告解除。原告则称，当时是为了督促被告及时支付租金，不得已而为之，事后（在双方沟通后），原告就及时将房屋交还被告。原告锁门，并不意味着被告就此享有合同解除权，本案合同的解除是原告行使合同解除权的结果，合同解除时间应是其起诉之日。对于如何认定原告对涉案房屋采取控制措施后，又将房屋交予被告继续使用这一行为的性质。本院认为，根据双方合同约定，原告在2017年2月14日采取锁门措施时，已享有解除合同，收回房屋的权利。但，是否行使合同解除权，由原告自行处分。从后续事实来看，双方经过沟通协商后，原告则将房屋继续交予被告使用，被告也继续占有房屋经营至今。原告以行为表明，其在当时未行使合同解除权，而是在沟通协商后，给予被告延期支付租金的宽限期，被告继续占用房屋经营，则表明其同意继续履行原租赁合同。基于以上分析，本院认为，涉案租赁合同在2017年2月14日并未解除，而是通过双方的沟通协商，得以存续。前文提到，原告以其行为表明放弃合同约定（被告拖欠房租累计一个月以上）的解除权，该权利消灭。那么，原告是否还享有合同解除权，涉案租赁合同的解除时间又应如何确定呢？《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告放弃合同约定解除权，给予被告延期支付租金的宽限期，要求被告在该期限内支付租金，而被告在此期间内仍不支付租金，原告据上述法律规定，享有法定解除权。当事人一方未通知对方，径行向法院起诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。故，本案合同的解除时间应为本院判决解除之日。焦点2：关于租金和损失赔偿。第一，本案中，原告主张的租金为36，000元。从案件事实来看，被告自2016年11月1日起至今，欠付租金已逾半年之久（即使剔除原告锁门的时间，也有6个多月），按双方约定的月租金6000元计算，原告主张的租金数额，与案件事实相符，应予支持。被告认为，房屋租金只应交纳至2017年2月14日，但从查明的事实来看，被告在当月底重新接收房屋后，继续使用房屋至今，理应交纳房租。被告抗辩因原告锁门给其造成的经营损失，应折抵原告应当收取的租金，但被告没有提供证据证明其损失几何，本院对其抗辩意见不予采纳。第二，本案中，原告主张被告应赔偿承租房内落地玻璃损毁的损失10，000元。被告则认为，在其接收房屋时，落地玻璃就已经损毁，非其本人所为，其不负责赔偿。本院认为，出租人要求对方承担损害赔偿责任的，应当举证证明承租人存在未妥善使用和保管租赁房屋等情形的要件事实。出租人主张损害赔偿责任的，应当提供证据证明存在相应的损害事实。本案中，原告未提供证据证实落地玻璃的损毁系因被告未尽妥善使用和保管义务所致，也未提供证据证实落地玻璃的具体价值，故本院对原告的相应诉讼请求不予支持。焦点3：关于违约金。本案中，按双方合同约定，被告本应先付租金，经原告给予宽限期后，被告仍未支付租金，被告逾期不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方约定承租人拖欠房租累计一个月以上时，出租人可以要求承租人按合同总租金的10%支付违约金。从约定来看，双方是就损失赔偿额的计算方法进行了约定，该约定符合法律规定，但从立法本意来看，违约金主要是以补偿守约方的实际损失为目的。本案中，双方约定的违约金（216，000×10%=21，600元），已经过分高于因被告违约给原告造成的实际损失，应予适当调减。本院认为，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关借贷利息的规定处理，即以欠付租金为基数，以不超过年利率24%为标准计算违约金的数额。则，本案违约金可确定为（逾期时间按6.5个月计算）：36，000元×24%÷12×6.5=4680元。综上所述，原告请求解除合同、返还房屋，并要求被告支付租金及部分违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：解除原告方帮建与被告段福秀于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》。被告段福秀于本判决生效之日起二十日内搬离涉案租赁房屋（绵竹市剑南镇天河小区银杏花园4幢53-55、57、58号门市），并将上址房屋返还原告方帮建；被告段福秀于本判决生效之日起二十日内支付原告方帮建房屋租金36，000元；被告段福秀于本判决生效之日起二十日内支付原告方帮建违约金4680元；驳回原告方帮建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，由原告方帮建负担295元，由被告段福秀负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一七年六月二日法官助理 叶莉君书 记 员 吴丽华