广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8317号上诉人（原审被告）：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街绿庭雅苑11座首层会所。法定代表人：邓锐标，职务：总经理。委托代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏伟，男，1984年5月4日出生，汉族，身份证地址河北省石家庄市赵县。委托代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（下简称绿庭雅苑公司）因与被上诉人魏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人绿庭雅苑公司上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判绿庭雅苑公司承担逾期办证的违约责任期限为2013年10月29日至2013年11月17日，同时调整违约金的标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、本案诉讼费用全部由魏伟承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。涉案房屋产权证办理延迟的违约责任应由魏伟承担，绿庭雅苑公司不应承担此项违约责任。根据交易习惯，在房地产开发商取得《广州市房地产初始登记告知书》之前，购买人已经可以向税务机关缴纳房屋契税(附相关证据：其他购买人在2013年11月10日收到绿庭雅苑公司的通知后己交缴了相关的契税)。同时，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”，由此证明上述交易习惯不违反法律法规的规定。因此，绿庭雅苑公司于2013年11月10日通过快递公司邮寄关于督促魏伟办理申报和缴交房屋契税办理房地产权证的《提示》，寄到魏伟在《商品房买卖合同》中登记的地址，证实绿庭雅苑公司已经履行了合同约定的通知义务。一审判决以绿庭雅苑公司至2013年11月13日才取得涉讼房屋的《广州市房地产初始登记告知书》，从而否定了绿庭雅苑公司于2013年11月10日通过快递公司邮寄关于督促魏伟办理申报和缴交房屋契税办理房地产权证的《提示》的合法性，明显是错误的。根据合同“一方寄出函件之日起的第7日，视为该函件己送达”的约定，违约金计算时间应当从2013年10月29日计算到2013年11月17日为止；二、一审判决确定绿庭雅苑公司需按每日0.05%的标准支付违约金，该标准过高，请求二审依法予以调整。绿庭雅苑公司已按合同约定将涉案房屋交付给魏伟使用，也无证据证明因绿庭雅苑公司逾期办理产权证的行为造成了魏伟的实质损害。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定,“当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因此，本案违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算。被上诉人魏伟答辩称：不同意绿庭雅苑公司的全部上诉请求及事实理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2015年10月28日，魏伟向原审法院起诉请求判令：1、绿庭雅苑公司在判决生效之日起30日内协助魏伟办理位于广州市番禺区桥南街南庭路X号X座X梯X房屋的房地产权证，并将房地产权证交付魏伟；2、绿庭雅苑公司按照每日376.54元的标准向魏伟支付2012年9月18日起至取得办理房产证递件回执之日止的延迟办证违约金（暂计至2015年10月28日止为427749.44元），其中判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内一次性支付，判决生效次日起至取得办证递件回执之日止的违约金应于每月10日逐月支付；3、绿庭雅苑公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。2011年2月16日，绿庭雅苑公司作为卖方（甲方）与魏伟作为买方（乙方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201102119104），约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街南庭路X号X座X梯X房，合同约定建筑面积共86.9315平方米，其中套内建筑面积69.67平方米，共有分摊面积约17.2615平方米；涉讼房屋按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10809.11元，总金额为753071元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款253071元自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付，剩余房款500000元须于2011年2月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2011年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意甲乙双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户，乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方，番禺区在中国建设银行股份有限公司各网点交存；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；合同中载明魏伟的通讯地址为番禺区市桥街祥和大街X号X房，通讯电话138××××60666。合同的附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、计算表内费用及办理收楼手续时支付的费用、面积差异房价款或违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起10个工作日内自行到甲方售楼部向甲方提交办理产权登记和《房地产权证》需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3、乙方未能依约办理收楼手续的；4、甲方在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成延迟领取《房地产权证》的；5、乙方未能按甲方书面通知自行到甲方指定地点领取该商品房《房地产权证》的。若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权登记和《房地产权证》的办理须经贷款银行同意及提供必要协助，因此，该商品房的产权登记和《房地产权证》的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算；甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面行使挂号邮寄或者特快专递送达；除《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果；本《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。同日，魏伟向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋首期房款253071元，绿庭雅苑公司向其出具了《广东省地方税收通用发票》（发票号码：01582185）予以收执。2011年3月9日，魏伟向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的剩余房款500000元，绿庭雅苑公司向其出具了《广东省地方税收通用发票》（发票号码：05200000）予以收执。2012年5月23日，魏伟缴纳了涉讼房屋的住房维修资金9127.81元。2012年9月7日，绿庭雅苑公司向魏伟交付涉讼房屋。2012年5月29日，涉讼房屋所在楼宇的永久用水水表安装工程经广州市番禺区建泉自来水工程有限公司验收合格。2012年10月12日，广州市规划局核发了涉讼房屋所在工程的《建设工程规划验收合格证》。2012年10月15日，广州供电局有限公司番禺供电局受理并同意了绿庭雅苑公司提交的包括涉讼房屋在内的《客户受电工程竣工检验意见书》。2012年10月19日，绿庭雅苑公司取得了涉案房屋所在工程的竣工验收消防备案。2013年1月20日，涉讼房屋所在楼宇的煤气管道安装工程经广州港华燃气有限公司检验合格。2013年5月14日，绿庭雅苑公司取得了涉讼房屋所在工程的《建筑工程竣工验收报告》。2013年7月26日，绿庭雅苑公司取得了包括涉讼房屋所在楼宇在内的南郊绿庭雅苑A区一期19-22梯工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年12月13日，广州市国土资源和房屋管理局向绿庭雅苑公司发出《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：13登记02477628），核准了涉讼房屋所在的番禺区桥南街南庭路X号X座的房地产初始登记。2016年3月8日，魏伟向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了涉讼房屋的契税7530.71元。2016年3月14日，魏伟签署《委托书》，委托绿庭雅苑公司向国土局申请办理不动产权登记。2016年3月30日，绿庭雅苑公司向广州市番禺区房地产交易登记中心缴纳了涉讼房屋的房屋登记费。2016年4月20日，广州市番禺区不动产登记中心出具了涉讼房屋产权转移登记申请的《受理回执》。2016年4月29日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》[粤（2016）广州市不动产权第07025790号]，权利人为魏伟。原审诉讼中，双方均确认绿庭雅苑公司自2013年5月30日起逾期办证，但绿庭雅苑公司称：因办理涉讼房屋的《房地产权证》需魏伟缴纳房屋契税、印花税，在缴纳相关税费后，并在广州市房地产权转移登记申请书询问表上签名，向贷款银行借取相关办证资料，魏伟还需提供身份证复印件及契税完税证明，而绿庭雅苑公司并未收到魏伟提供的办证资料，故绿庭雅苑公司分别于2013年11月10日、2015年3月4日、2015年11月12日向魏伟在《商品房预售合同》预留的地址送达《温馨提示》两份及《再次促催缴交房屋契税及房地产权证手续的函》，并通过电话方式通知魏伟缴纳契税提供办证资料。其中，绿庭雅苑公司2015年3月4日向魏伟寄发的《温馨提示》于2015年3月5日妥投本人收。而魏伟并未履行合同义务，故逾期办证违约金应计算至2013年12月13日取得《广州市房地产初始登记告知书》之日止。另外，魏伟主张的逾期办证违约金亦已超过两年的诉讼时效。魏伟对绿庭雅苑公司的陈述不予认可，并称：绿庭雅苑公司一直未通知其可以开始进行办证的准备工作，导致其一直处于等待状态。对于绿庭雅苑公司的电话及EMS快递，其均未收到。且其已在与绿庭雅苑公司于2012年9月7日签订的《补充协议》中明确变更了电话及地址，绿庭雅苑公司在明知其接收涉讼房屋并已入住的情况下仍向其在《商品房预售合同》中预留的地址发出快递，明显具有恶意。另外魏伟称其在《商品房预售合同》预留的电话是代其办理贷款的亲戚电话，即使其接到电话也无法确认通话内容与办证有关。原审法院认为：魏伟与绿庭雅苑公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应严格遵照履行。魏伟已全额支付了涉讼房屋的购房款，广州市国土资源和规划委员会于2016年4月29日核发了涉讼房屋的《不动产权证》[粤（2016）广州市不动产权第07025790号]，故对于魏伟要求绿庭雅苑公司协助其办理涉讼房屋房地产权证的主张，因已履行完毕，原审法院不做处理。现魏伟及绿庭雅苑公司确认涉讼房屋已于2012年9月7日交付使用，根据《商品房预售合同》约定，魏伟及绿庭雅苑公司应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因绿庭雅苑公司未履行相关义务造成双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，绿庭雅苑公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向魏伟支付违约金。另《商品房预售合同》附件还约定，如魏伟未能自接获甲方书面通知之日起10个工作日内自行到绿庭雅苑公司售楼部向绿庭雅苑公司提交办理产权登记和《房地产权证》需要由魏伟提供的全部证件资料并签署有关文件的，绿庭雅苑公司可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。现绿庭雅苑公司确认其自2013年5月30日起逾期办理涉讼房屋《房地产权证》，后于2013年11月10日及2015年3月4日向魏伟在《商品房预售合同》中预留的地址“广州市番禺区市桥街祥和大街4号602”寄发《温馨提示》，要求魏伟办理缴交房屋契税手续办理涉讼房屋《房地产权证》。虽魏伟称其并未收到该两份《温馨提示》，但《商品房预售合同》约定送达地址以合同记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效。现魏伟并未举证证明其已就变更通信地址书面通知绿庭雅苑公司，应视为绿庭雅苑公司寄发的《温馨提示》已送达给魏伟。另因绿庭雅苑公司直至2013年11月13日才取得涉讼房屋的《广州市房地产初始登记告知书》，故原审认定其于2015年3月4日向魏伟寄发《温馨提示》的行为视作其履行《商品房预售合同》共同办理房地产转移登记义务，该邮件于2015年3月5日签收，魏伟应自接收通知之日起10个工作日内即2015年3月19日前向绿庭雅苑公司提交办证资料，但魏伟并未提交证据证明其在此期间内已履行合同约定的共同申办房地产转移登记的义务。2016年3月8日，魏伟向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了涉讼房屋的契税7530.71元。2016年3月14日，魏伟签署《委托书》，委托绿庭雅苑公司向国土局申请办理不动产权登记。2016年4月20日广州市番禺区不动产登记中心出具了涉讼房屋产权转移登记申请的《受理回执》。因此，从2013年5月30日至2016年4月19日逾期办证期间，除2015年3月19日至2016年3月14日期间因魏伟未能完成缴交税费和办证资料，绿庭雅苑公司对此应予以免责外，绿庭雅苑公司应承担逾期办证违约责任。关于绿庭雅苑公司主张的本案的诉讼时效问题。根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”绿庭雅苑公司自2013年5月30日逾期办理涉讼房屋《房屋产权证》，魏伟应自2015年5月30日前向人民法院提起诉讼要求绿庭雅苑公司支付逾期办证的违约金，现魏伟实际起诉的时间为2015年10月28日，且其亦未提交其他证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故对于魏伟主张的2013年10月28日前的逾期办证违约金的内容，不予支持，绿庭雅苑公司承担的逾期办证违约责任，自2013年10月29日起总计违约金为204458元（1、自2013年10月29日计至2015年3月19日止为190903元，753071元×0.05%×507天=190903元；2、2016年3月15日计至2016年4月19日止为13555元，753071元×0.05%×36天=13555元）。对于魏伟的其他诉讼请求，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年2月10日作出如下判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向魏伟支付违约金204458元；二、驳回魏伟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7816元，由魏伟负担3349元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担4467元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，绿庭雅苑公司向本院提交了以下证据：1、《契税纳税申报表》三份，以证明在绿庭雅苑公司发出《提示》通知后，取得《广州市房地产初始登记告知书》之前，购买该幢商品房其他单元的住户在收到绿庭雅苑公司的通知后已缴交了相关的契税；2、《粤房地权证已取签字确认》三份，以证明：案外人在2013年11月10日收到绿庭雅苑公司发出《温馨提示》后及时交纳相关费用，并在2014年1月8日取得产权证明，绿庭雅苑公司在2013年11月10日起就可以为涉案房屋办理相关手续。因此，本案的过错责任并不在于绿庭雅苑公司，而应归于魏伟。魏伟对此发表如下质证意见：上述证据均不属于二审新证据，且对上述证据的真实性、合法性与关联性均不予以确认。绿庭雅苑公司出示的纳税申报表原件上虽有加盖税务局的印章，也有相关人员在该表上签名，但仍然无法确认其真实性，且该申报表并不能证明契税已经交完。本院认为：依据《广州市城镇房屋登记管理办法》第二十八条及第二十九条的规定，“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明”，“房地产行政主管部门办理初始登记，应当自受理申请之日起六十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书”。本案双方当事人在《商品房预售合同》中亦约定，绿庭雅苑公司应当在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记。而依据已查明的事实，绿庭雅苑公司在2012年10月12日即已取得了涉案房屋所在工程的《建设工程规划验收合格证》，2013年7月26日即已取得涉案房屋所在楼宇在内的南郊绿庭雅苑A区一期19-22梯工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。绿庭雅苑公司辩称其在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后马上向番禺区房管部门申请办理大确权，结合绿庭雅苑公司取得相关验收文件及办妥竣工验收备案手续及初始登记的时点，绿庭雅苑公司在取得涉案房屋所属商品房项目初始登记之前一个月左右的2013年11月10日发出《温馨提示》预先通知魏伟提交相关办证资料及签署相关文件，符合预售商品房办理产权转移登记手续的相关操作流程规定，绿庭雅苑公司该通知行为符合合同约定，对魏伟应产生相应的约束力。魏伟以未收到绿庭雅苑公司发出的《温馨提示》，且其已通过与绿庭雅苑公司在2012年9月7日签订《补充协议》的方式通知变更通讯地址为由，否认该通知的送达效力，但绿庭雅苑公司已按照魏伟在《商品房预售合同》中预留的通讯地址向魏伟邮寄该《温馨提示》，而《补充协议》系双方针对房屋交付的特别约定，其中并无明确魏伟变更通讯地址的内容，故魏伟的该项抗辩意见并无充分依据。依据双方在《商品房预售合同》中的约定，应视为前述《温馨提示》在绿庭雅苑公司寄出之日即2013年11月10日起的第7日即2013年11月17日已送达魏伟且生效，魏伟应在收到该通知之日起10个工作日内即2013年11月29日前向绿庭雅苑公司提交办证所需资料，魏伟迟延提交相关资料，绿庭雅苑公司主张免除相应的逾期办证违约责任符合合同约定。但鉴于绿庭雅苑公司直至2013年12月13日方取得涉案房屋所属商品房项目的初始登记，至此双方共同向房地产登记机关申请办理产权转移登记手续的条件方能成就，绿庭雅苑公司亦认可逾期办证违约金可计至该日期，故在此之前绿庭雅苑公司的逾期办证违约责任不应被免除。结合魏伟直至2016年3月14日方向绿庭雅苑公司出具《委托书》的事实，可认定绿庭雅苑公司无需承担2013年12月14日至2016年3月14日期间的逾期办证违约责任。综上，绿庭雅苑公司在本案中应承担的逾期办证违约责任期间应为2013年10月29日至2013年12月13日、2016年3月15日至2016年4月19日，原审判决认定绿庭雅苑公司还应承担2013年12月14日至2015年3月19日期间的逾期办证违约责任有失妥当，应予纠正。另，绿庭雅苑公司以合同约定的每日0.05%的逾期办证违约金标准过高为由，上诉请求将该标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，依据不充分，本院不予采纳。综上，依照双方在《商品房预售合同》中的约定，经核算，绿庭雅苑公司应付的违约金总额为30876元（1、自2013年10月29日计至2013年12月13日止为753071元×0.05%×46天=17321元；2、自2016年3月15日至2016年4月19日止为753071元×0.05%×36天=13555元）。综上所述，上诉人绿庭雅苑公司的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1310号民事判决第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1310号民事判决第一项为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向魏伟支付违约金30876元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7816元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担657元，魏伟负担7159元。二审案件受理费4246元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担666元，魏伟负担3580元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年六月二十二日异书记员  杨娟娟