成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3280号原告（反诉被告）:代辉，男，汉族，1987年1月9日出生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：辛天敏，女，汉族，1978年6月14日出生，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：高勇，四川文典律师事务所律师，一般授权代理。原告代辉诉被告辛天敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，被告辛天敏在答辩期内提起反诉，本院受理了被告辛天敏的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代辉及其委托诉讼代理人鄢玲，辛天敏及其委托诉讼代理人高勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。代辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令辛天敏将其所有的位于新都区大丰街道方元路号栋单元层号房屋过户登记至代辉名下，并将该房屋交付给代辉；2、请求判令辛天敏支付违约金，以购房款579000元为基数，自2017年4月10日起至实际过户登记至代辉名下并交付房屋之日止按每日千分之五的标准计算逾期交房违约金。事实和理由：2017年2月26日，代辉、辛天敏与案外人四川链家房地产经纪有限公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定辛天敏将其所有的位于新都区大丰街道方元路号栋单元层号房屋以总价579000元卖于代辉。合同签订当天，代辉即向辛天敏支付了定金50000元。按照合同约定，辛天敏应当于4月10日前到借款机构办理完成抵押手续，但辛天敏至今未履行上述义务，致使合同不能按约定继续履行。后辛天敏明确告知代辉，不愿意继续履行合同。辛天敏辩称，辛天敏不同意继续履行合同，因为当时卖房的目的是为了改善居住条件另外买房，现在成都已实行限购，辛天敏卖房后不能再买房，合同目的无法实现，辛天敏愿意退还收到的39210元定金，请求驳回代辉的诉讼请求。辛天敏向本院提出反诉请求：请求解除代辉、辛天敏签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：辛天敏为改善居住条件，拟通过出售涉案房屋后，另行购置房屋，故与代辉签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，现因成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，辛天敏及配偶均为非限购区域户籍且未在限购区域缴纳社会保险，辛天敏及配偶无法在限购区域内购买住房，辛天敏出售现有房屋置换新房改善居住条件的合同目的无法实现，辛天敏于2017年3月31日、2017年4月12日、2017年4月23日、2017年5月3日等多次与代辉协商解除合同事宜未果。代辉辩称：辛天敏作为房屋买卖合同的出卖方，合同目的是收取购房款，辛天敏述称出售现有房屋置换新房改善居住条件的合同目的与本案无关，请求驳回辛天敏的反诉请求。经审理查明：2017年2月26日，代辉、辛天敏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定辛天敏将其所有的位于成都市新都区××单元××号房屋作价430000元及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价149000元出售给代辉。《补充协议》第四条第4项约定，在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。辛天敏于2017年2月26日向代辉出具收到购房定金50000元的收据。代辉支付50000元的方式为：2017年2月26日代辉代辛天敏向四川链家房地产经纪有限公司交付中介费5790元；2017年2月26日代辉、辛天敏和北京理房通支付科技有限公司达成一致协议，将辛天敏应收取的5000元购房定金由北京理房通支付科技有限公司监管；2017年2月27日代辉向辛天敏转账39210元。辛天敏于2017年3月10日在位于成都市金牛区××路××·西宸原著房地产项目办理了预约卡，不久后与成都龙湖西城置业有限公司就龙湖·西宸原著项目签订了摇号预约登记承诺书。另查明,位于成都市新都区××单元××号房屋系辛天敏在限购区域内的唯一住房。审理中,应代辉申请,本院于2017年5月17日依法裁定查封辛天敏名下的位于成都市新都区××单元××号的房屋产权。本院所确认的上述事实，有代辉提供的身份证复印件、四川省人口信息（户籍）证明各1份，证明主体适格；有代辉提供的房屋产权证1份，证明涉案房屋系辛天敏单独所有的事实；有代辉提供的《成都市存量房屋买卖合同》1份，证明代辉、辛天敏就位于成都市新都区××单元××号房屋签订合同，并约定了购房价款、解除抵押并支付违约金的事实；有代辉提供的收据1份，证明辛天敏收到代辉支付的50000元定金的事实；有辛天敏提供的个人及家庭房屋登记记录信息证明、龙湖·西宸原著预约卡、承诺书各1份，证明辛天敏出售涉案房屋是为了置换新房改善居住条件的合同目的；有辛天敏提供的身份证复印件1份，证明辛天敏已无购房资格，置换新房的合同目的无法实现；有辛天敏提供的《补充协议》1份，证明如因出台新的购房政策导致协议无法履行，各方互不承担违约责任；有辛天敏提供的《律师函》1份，证明辛天敏要求与代辉解除合同并愿意返还定金；有辛天敏提供的银行通知截图、理房通定金监管服务协议、截图及收款收据，证明代辉支付购房定金50000元的事实。有代辉、辛天敏的当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系房屋买卖合同纠纷，现就代辉、辛天敏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否应该继续履行还是解除、辛天敏是否应该支付代辉违约金两个问题进行分析评判。一、代辉、辛天敏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否应该继续履行还是解除的问题。辛天敏与代辉于2017年2月26日签订《成都市存量房屋买卖合同》后在2017年3月10日就在位于成都市金牛区××路××·西宸原著房地产项目办理了预约卡，随后在该房地产项目办理了摇号预约登记承诺书，辛天敏辩称出售涉案房屋是为了购买其他房屋，改善居住条件是其与代辉签订《成都市存量房屋买卖合同》的合同目的具有较高的可信度，本院予以采信。现因成都市人民政府办公厅发布的于2017年3月24日实施的关于完善我市住房限购政策的通知，辛天敏在限购区域内不再具有购房资格，辛天敏出售涉案房屋购买其他住房的合同目的无法实现，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，辛天敏要求解除合同的反诉请求成立，本院予以支持，代辉要求履行合同的诉讼请求不成立，本院不予支持。二、辛天敏是否应该支付代辉违约金的问题。成都市出台限购政策是导致合同不能履行的根本原因，根据代辉、辛天敏签订的《补充协议》第四条第4项约定，在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任和依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，辛天敏应该返还代辉购房定金50000元及支付资金占用期间的利息损失，自2017年2月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。对代辉要求辛天敏支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除代辉、辛天敏于2017年2月26日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、辛天敏于本判决生效之日起5日内返还代辉支付的购房定金50000元及利息，计算方法为：以购房定金50000元为基数，从2017年2月27日始计算至本判决确定的定金返还之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日返还定金，上述利息计算至定金付清之日止；三、驳回代辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元、财产保全费2670元，由代辉负担，反诉案件受理费100元，由辛天敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一七年六月十九日书记员  张 娜