广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4250号上诉人（原审被告）：广州市益俊经贸有限公司，住所地广州市越秀区北京路285号首层、三楼后座。法定代表人：谭耀南。委托诉讼代理人：钟旭娜、江永能，均为广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：梁靖宇，男，该所职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：黄丽娜，女，该所职员，联系地址同上。原审第三人：何荣万，男，汉族，1967年2月4日出生，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市益俊经贸有限公司（以下简称“益俊公司”）与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称“越秀房管所”）、原审第三人何荣万房屋租赁合同纠纷一案，上诉人益俊公司不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。益俊公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回越秀房管所的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由越秀房管所承担。事实和理由：一、一审法院未对双方于2014年12月至2015年10月期间已实际履行的事实予以查明，片面推定双方达成补缴上述期间租金的合意。越秀房管所对“是否存在补缴事实”、“有效催收”、“双方达成一致”没有做出任何的有效举证，一审法院做出的认定违反“谁主张，谁举证”的证据规则，缺乏事实查证。二、一审法院根据益俊公司在《广州市非住宅房屋租金计算(评估)表》盖章确认和益俊公司于2016年5月23日向越秀房管所递交的《申请书》的内容，错误地认定益俊公司同意按新租金标准计算2014年12月至2015年10月期间的租金并同意补交相应的租金差额。益俊公司提交申请的作出时间为2016年5月23日，而直至2016年8月15日庭审时，该分期支付的申请并没有得到越秀房管所的任何回复和同意，即视为越秀房管所不认可、不接受该份分期支付租金的申请书，该申请已失效。三、一审判决作出相矛盾的认定，一方面确认“对于何时补交上述租金差额，双方并无达成一致。经审查双方之间的租赁合同，也无相关约定”，另一方面却拒绝将双方关于租金标准的约定作为判决依据。四、越秀房管所单方要求2014年12月至2015年lO月按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额的行为无事实上和法律上的依据，并且越秀房管所主张的租金差额已过诉讼时效。越秀房管所答辩称，同意一审判决。在一审的时候我方已经提交相关证据，我方去过益俊公司店铺面前进行拍照，有照片为准，益俊公司对此知情，而且益俊公司提交的承诺书中有其公司所盖的公章，我方视为益俊公司已经同意我方提出的要求，但是益俊公司并没有按照其提交的申请书缴纳，所以我方提起了诉讼。原审第三人何荣万经本院依法传票传唤，未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。越秀房管所于2016年5月27日向一审法院起诉请求：1.解除越秀房管所、益俊公司签订的《租赁合同》；2.益俊公司迁出广州市越秀区北京路285号首层房屋，将房屋腾空交还给越秀房管所；3.益俊公司向越秀房管所支付2014年12月至2015年10月止共11个月的调租差额1478086.50元；4.益俊公司向越秀房管所支付从2016年6月起至实际交还房屋之日止的租金（按228492.30元/月的标准计）。一审法院经审理查明：2012年7月1日，越秀房管所（原称广州市越秀区第一土地房屋管理所，为出租人、甲方）与益俊公司（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路285号首层部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积131.62平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额94120.80元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担等。2015年10月，越秀房管所向益俊公司出示上述房屋的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，益俊公司在表中签章。其中内容为：首层建筑面积131.62平方米，租赁期限2014年12月1日至2016年12月31日，原月租金94120.80元，评定月租金228492.30元，起租日期2014年12月1日等。2016年5月19日，越秀房管所到涉讼房屋现场张贴《关于收回房屋的通知》，其中内容为：因益俊公司逾期未足额缴付租金累计1478086.50元，根据房屋租赁管理的相关规定，越秀房管所决定终止与益俊公司的租赁关系，收回房屋，并追讨所拖欠的租金和违约金等。2016年5月23日，益俊公司向越秀房管所递交《申请书》，内容为：我司承租贵所位于广州市北京路285号首层房屋；在目前的低迷市场经营环境下，我司特此向贵所申请，我司从2016年6月至2016年8月，每月补缴10000元/月调租差额，2016年9月至2016年12月，每月补缴362021.63元/月调租差额，共合计调租差额为1478086.50元。另查明，2014年3月4日，益俊公司与何荣万签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市越秀区北京路285号二、三层房屋出租给何荣万作商铺使用，建筑面积350平方米。一审诉讼中，越秀房管所、益俊公司双方确认：益俊公司按租赁合同约定的租金标准向越秀房管所交租至2015年10月；从2015年11月至2016年5月，益俊公司按调整后新租金标准向越秀房管所交租；2016年6月之后的租金，益俊公司已按新租金标准转账支付至越秀房管所账户。越秀房管所称：2015年1月开始向益俊公司提出要求从2014年12月起租金按新的租金标准计付，益俊公司与越秀房管所协商至2015年10月才确认计租表。越秀房管所曾于2015年1月、5月向益俊公司发出调租通知，益俊公司直至2015年10月才到越秀房管所处，双方于2015年10月才确认调租表，鉴于益俊公司于11月按照新租金标准交纳租金并口头同意补交从2014年12月始的调整租金，越秀房管所同意继续租赁。越秀房管所当时口头要求益俊公司尽可能在当月支付之前的调租差额。益俊公司称：越秀房管所于2015年10月才提出调整租金，此前益俊公司没有收到任何调租通知。益俊公司无同意过新租金标准从2014年12月开始，不认可在评租表上盖章就是确认从2014年12月开始同意按新租金标准计租，益俊公司盖章是视为收到该表，并不是确认同意新租金标准。越秀房管所没有向益俊公司主张过补交2014年12月至2015年10月期间的租金差额。关于涉讼房屋的使用情况，整栋房屋共四层，首层、第四层由益俊公司使用，二、三层由益俊公司出租给何荣万使用，二楼后座是机房，整栋楼公用。越秀房管所明确其要求解除合同的原因是益俊公司拖欠2014年12月至2015年10月期间的租金差额。如果何荣万确实使用了二、三层，则要求何荣万协助益俊公司将房屋交还越秀房管所。如果益俊公司补交上述租金差额，且以后按时交租，越秀房管所可以不解除合同，重新订立新合同。一审法院认为：本案越秀房管所、益俊公司双方的争议焦点在于2014年12月至2015年10月期间共11个月的租金差额1478086.50元应否交纳，益俊公司未交纳该租金差额款是否构成拖欠租金。根据本案查明的事实和越秀房管所、益俊公司双方的陈述，越秀房管所单方提出调升租金后，双方协商至2015年10月份才达成一致，益俊公司从2015年11月起即按新租金标准向越秀房管所支付租金。至于2014年12月至2015年10月期间的租金，益俊公司早已按合同约定的租金标准交纳给越秀房管所。该期间的租金是否应按新租金标准计算并由益俊公司补交租金差额一事，由益俊公司在《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》盖章确认和益俊公司于2016年5月23日向越秀房管所递交的《申请书》的内容来看，益俊公司最终是同意按新租金标准计算2014年12月至2015年10月期间的租金并同意补交相应的租金差额。亦即越秀房管所、益俊公司双方对于是否补交争议的租金差额达成一致。但对于何时补交上述租金差额，双方并无达成一致。经审查双方之间的租赁合同，也无相关约定。根据合同法第八十八条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务。越秀房管所称其已口头要求益俊公司于2015年10月支付，益俊公司予以否认。越秀房管所就其主张无提供充分证据予以证明，不予采纳。综上所述，越秀房管所主张益俊公司未交纳上述租金差额款构成拖欠租金，理据不足，不予采纳。越秀房管所据此要求解除合同、收回房屋，不予支持。鉴于本案中越秀房管所已要求益俊公司履行义务，支付上述租金差额，依照上述法律规定，益俊公司应尽快交纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第八十八条的规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，益俊公司向越秀房管所支付2014年12月至2015年10月期间的租金差额1478086.50元；二、驳回越秀房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费18103元，由越秀房管所负担100元，益俊公司负担18003元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对益俊公司上诉主张，分析如下：本案二审的争议焦点在于益俊公司是否需向越秀房管所支付2014年12月至2015年10月期间的租金差额。双方当事人在原租赁合同到期后，形成不定期的租赁关系，双方对于此期间的租金标准没有另行签订书面的协议。但越秀房管所于2015年10月向益俊公司出具的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中明确了新的租金标准，且写明起租日期为2014年12月1日。益俊公司在上述表中签章予以了确认。另，益俊公司在2016年5月23日的申请书中再次向越秀房管所承诺支付租金差额，只是对支付日期提出了意见。现在益俊公司在申请书提出的支付日期已经届满，理应依承诺向越秀房管所支付租金差额。益俊公司上诉称其无需支付租金差额，理据不足，本院不予支持。越秀房管所在2015年10月已通过《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》的形式向益俊公司提出了支付租金差额的主张，益俊公司在2016年5月23日的申请书确认支付租金差额，越秀房管所随后在2016年5月即提出了本案诉讼。故益俊公司上诉主张越秀房管所主张支付租金差额的诉讼请求超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，益俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18003元，由广州市益俊经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  梁淑敏审判员  杨晓怡二〇一七年六月二十八日书记员  袁 蕾林飘云