江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终1551号上诉人（原审被告）：王远法，男，1946年1月16日生，汉族，退休工人，住徐州市。委托诉讼代理人：段超，江苏彭嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，系王远法之女，女，1977年2月7日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：孙继军，男，1963年12月28日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：杨忠豫，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂平，江苏它石律师事务所律师。上诉人王远法因与被上诉人孙继军排除妨害纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王远法及委托代理人段超、王敏，被上诉人孙继军及委托代理人杨忠豫、陈桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王远法的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：一、上诉人与徐州万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）之间为商品房买卖合同关系。2010年12月1日，上诉人与万隆公司签订《商品房买卖合同》一份，预定上诉人购买万隆公司开发的位于徐州市下淀路万隆世纪锦园5-1-901室房屋，房屋价款35万元。万隆公司当天向上诉人出具了收款收据，并向上诉人交付了由徐州市房产管理局产权监理处于2010年4月26日出具的编号为B033800491、B033800469号商品房备案证明书。上诉人此后又向有关部门缴纳了维修基金、契税。万隆公司将房屋交付给上诉人，上诉人居住至今。上诉人与万隆公司之间为合法有效的商品房买卖合同关系，有《商品房买卖合同》、收款收据等为证。而徐州市鼓楼区人民法院、徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院却枉顾事实真相，强行依据万隆公司内部的记载，将上诉人与万隆公司之间的关系认定为借款关系，明显缺乏证据支撑。上诉人对此不服。且万隆公司的法定代表人袁秀春对于和上诉人之间系商品房买卖关系也再次确认，同时否认了万隆公司与孙继军之间的商品房买卖合同关系。以上事实均印证了上诉人与万隆公司之间的商品房买卖合同关系，且涉案房屋已经实际交付给上诉人，上诉人属于有权占有。故原审法院认定事实错误。二、孙继军与万隆公司之间无商品房买卖合同关系，不是涉案房屋的所有权人。2013年10月21日，万隆公司的法定代表人袁秀春所作出的公证书已经明确表示不认可与孙继军之间的商品房买卖合同关系，与孙继军关于诉争房屋的一切手续均系作废，上述公证书已经表明了作为商品房买卖合同关系的一方，即万隆公司履约的态度，不认可与孙继军之间的商品房买卖合同关系。孙继军取得涉案房屋并没有支付任何的对价，而是采取了弄虚作假的手段骗取了该房屋。另外，直到现在涉案房屋并没有确权登记在孙继军名下，孙继军也未实际占有该房屋。作为合同的相对方有权选择交易对象，结合到本案中，万隆公司实际选择了与上诉人履行商品房买卖合同关系，并将涉案房屋交付给了上诉人，双方的交易已经完成。即使孙继军的商品房买卖合同关系为真，也不能对抗上诉人而取得涉案房屋的所有权。基于孙继军不是涉案房屋的所有权人，其无权提起本案诉讼。原审法院认定孙继军具备原告主体资格并判决支持其诉讼请求无事实依据。综上所述，上诉人认为原审认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙继军辩称，一、上诉人与万隆公司之间不存在商品房买卖合同关系，根据已生效的2016苏03民终6547号民事裁定书认定的事实，上诉人与万隆公司之间系借贷关系，上诉人曾就房屋买卖合同提起了民事诉讼，后一二审法院均判决驳回其诉请，认为双方之间系民间借贷关系，根据已生效的法律文书可以证明上诉人与万隆公司之间并不存在商品房买卖合同关系。二、孙继军是涉案房屋的实际购房人，也是涉案房屋的现所有权人，根据现已生效的2015鼓民初字第3497号民事判决书认定的事实，万隆公司应向孙继军交付房屋并办理产权登记，万隆公司因未按双方签订房屋买卖合同的约定，逾期上房、逾期办证，法院判决万隆公司向孙继军支付上房违约金和逾期办理权属证书违约金，现该判决也已生效，且在一审后孙继军已经依法取得了涉案房屋的不动产权证书，故孙继军系合法占有涉案房屋，且也是涉案房屋的不动产权人。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。孙继军向一审法院起诉的请求为：1、判令王远法迁出徐州市下淀路世纪锦园5-1-901室，并赔偿损失25700元；2、判令承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年4月28日，孙继军（××）与万隆公司（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO0038749），约定××购买××开发的位于徐州市下淀路万隆世纪锦园5-1-901室房屋及5-1--115号地下室，房屋价款241870元。合同签订当天，万隆公司向孙继军出具了收据一份。2005年10月20日，万隆公司为孙继军出具了购房销售发票，发票载明收款项目为购房款234390元及购地下室房款7480元。同日，孙继军缴纳了房屋买卖契税4837元、收款滞纳金29元，合计4866元。诉争房屋已经在房产主管部门登记备案，并由徐州市房产管理局产权监理处于2003年7月27日出具产权证明书，编号分别为033800491、033800469，上述产权证明书由孙继军持有。诉争房屋在2005年5月23日取得国有土地使用权分割转让证变更登记申请书，并由孙继军持有。2010年6月2日，万隆公司另查明，2010年12月1日，王远法与万隆公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO0038749），约定王远法购买万隆公司开发的位于徐州市下淀路万隆世纪锦园5-1-901室房屋及5-1--115号地下室，房屋价款350000元。万隆公司当天向王远法出具了收款收据一份。2011年6月3日，王远法缴纳了诉争房屋的契税。2012年11月，王远法办理了诉争房屋的用电过户申请手续和以诉争房屋为地址的有线电视装机业务，2015年10月14日，王远法缴纳了诉争房屋的维修基金。万隆公司并向王远法交付了就诉争房屋，在原审法院审理的（2011）鼓民初字第1919号案件中，案外人王远法与万隆公司达成如下协议：1、万隆公司与2012年1月10日前一次性返还王远法本金350000元、违约金50000元、房屋补差100000元，合计人民币500000元。如万隆公司未按期足额支付，徐州市鼓楼区下淀路万隆世纪锦园5#-1-901室及5#-1--115号地下室房屋的所有权归王远法所有；2、如上述500000元如期给付完毕，万隆公司与王远法之间的徐州市鼓楼区下淀路万隆世纪锦园5#-1-901室及5#-1--115号地下室房屋商品房买卖合同予以解除。原审法院依据双方达成的协议，于2011年12月17日出具（2011）鼓民初字第1919号民事调解书。之后，孙继军向原审法院申请撤销该调解书。原审法院受理后，于2013年9月20日作再查明，2014年5月13日，孙继军向原审法院起诉万隆公司，请求确认位于徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园5-1-901室、5-1--115室房屋归其所有。原审法院于2015年1月8日作出（2014）鼓民初字第00870号民事判决书，判决确认孙继军享有坐落于徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园5-1-901室、5-1--115室房屋的所有权。万隆公司不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）徐民终字第1940号民事裁定书，裁定撤销原判决，将本案发回重审。在重审中，因诉争房屋所在小区存在烂尾工程，迟迟无法通过验收，无法办理房屋产权证书，孙继军变更诉讼请求为协助办理诉争房屋的产权证书和支付逾期上房及办证违约金。原审法院经审理后认为双方之间的商品房买卖合同合法有效，万隆公司未协助孙继军，办理诉争房屋的权属证书，并于2011年9月4日向孙继军出具上房通知书，存在逾期办理权属证书和逾期交房的违约事实。2016年6月26日，原审法院又查明，经孙继军申请，原审法院委托徐州市信人价格评估有限公司评估，诉争房屋（毛坯房）在2014年4月30日至2016年6月21日的房屋租金价值为25700元。一审法院认为，关于孙继军是否为本案适格主体问题。根据法庭查明的事实，孙继军与万隆公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。万隆公司基于该民事法律关系于2011年9月4日向孙继军交付了诉争房屋，孙继军自2011年9月4日起即实现了对诉争房屋的合法占有。诉争房屋由万隆公司交付后，孙继军对万隆公司不再享有要求交付诉争房屋的债权，而是对万隆公司已交付的房屋享有了占有权，孙继军成为合法有效的占有权人。现孙继军以诉争房屋被王远法恶意占有、占有权被侵害为由要求王远法迁出并赔偿损失，孙继军是与本案有直接利害关系的民事主体，是本案的适格原告。关于王远法占有诉争房屋是否为合法占有问题。原审法院认为，关于约定如不能按期付款则诉争房屋归王远法所有的（2011）鼓民初字第1919号民事调解书于2014年4月27日被徐州市中级人民法院终审判决撤销。该判决确认王远法与万隆公司之间系借款关系而非商品房买卖合同关系。作为借款关系的债权人应当向债务人主张清偿借款本息，而不是作为买卖合同关系××接受交付受领房屋。因此，无论是万隆公司向王远法交付诉争房屋还是王远法自己占有诉争房屋，无论王远法是在孙继军上房之前占有诉争房屋还是在孙继军上房后占有诉争房屋，在（2011）鼓民初字第1919号民事调解书被撤销后，王远法占有诉争房屋即失去合法基础，不是合法占有。关于王远法应否从诉争房屋中迁出，应否向孙继军赔偿房屋租金损失的问题。原审法院认为，王远法无合法依据占有诉争房屋，侵害了孙继军的占有权。孙继军作为占有权人，有权要求王远法从诉争房屋中迁出，以排除对诉争房屋的妨害。王远法非法占有诉争房屋，使孙继军无法对诉争房屋进行占有、使用、收益，损害了孙继军的利益，王远法应当向孙继军赔偿非法占有造成的房租损失。综上，孙继军作为诉争房屋的××，在××交付诉争房屋后，成为诉争房屋的合法占有权人。该占有权受法律保护。王远法与万隆公司之间并非商品房买卖合同关系，其与万隆公司之间约定诉争房屋归属的民事调解书也被撤销，王远法占有诉争房屋系非法占有，侵害了占有权人孙继军的合法权益。孙继军要求王远法迁出诉争房屋、赔偿非法占有造成的租金损失，有事实和法律依据，予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：一、王远法于本判决生效后十日内从徐州市下淀路万隆世纪锦园5#-1-901室房屋中迁出；二、王远法于本判决生效后十日内一次性赔偿孙继军损失25700元。二审查明，孙继军于2017年3月24日对涉案房屋办理了不动产权证书（苏（2017）徐州市不动产权第0017016号）。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于上诉人王远法与万隆公司之间是否为商品房买卖合同关系，能否对涉案房屋形成有权占有问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。尽管王远法主张其与万隆公司之间系商品房买卖合同关系，其对涉案房屋占有系合法占有。但一审法院于2013年9月20日作出的（2013）鼓民撤初字第1号民事判决书，撤销了王远法与万隆公司就诉争房屋归属形成的民事调解书，确认了王远法与万隆公司之间系借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。王远法不服该判决，上诉至本院。本院于2014年4月27日作出（2014）徐民撤终字第001号民事判决书，驳回了王远法的上诉。该案经江苏省高级人民法院审理也认为，王远法与万隆公司之间形成的是借款合同关系，并于2015年11月25日作出（2015）苏民撤申字第1号民事裁定书，驳回了王远法的再审申请。尽管王远法对上述裁判有异议，但上述一审、二审判决书以及民事裁定书目前均为生效裁判文书，根据以上事实及法律规定，足以认定王远法与万隆公司之间并非商品房买卖合同关系，双方之间形成的是借款合同关系，因此王远法对诉争房屋的占有没有合法依据。故，王远法该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于孙继军对诉争房屋是否有权排除妨害问题。孙继军与万隆公司于2005年4月28日签订了商品房买卖合同，约定孙继军以241870元购买诉争房屋，当日万隆公司向孙继军出具缴纳购房款的收据，并于2005年10月20日向孙继军出具了购房销售发票。孙继军据此持有诉争房屋产权证明书。2011年9月4日，万隆公司就诉争房屋向孙继军出具上房通知书，孙继军为该房屋缴纳了煤气初装费等费用，并于2011年11月在诉争房屋安装了防盗门。且经本院于2014年4月27日作出（2014）徐民撤终字第001号民事判决书确认，孙继军与万隆公司之间形成商品房买卖合同关系的事实。本案二审查明，孙继军在一审判决后于2017年3月24日就诉争房屋办理了不动产权证书。根据以上查明，原审认定孙继军对诉争房屋享有合法占有权符合法律规定。且孙继军在一审判决后就诉争房屋办理了不动产权证书，就该房屋享有所有权。因此，孙继军对该房屋享有排除妨害的权利。而王远法对诉争房屋占有没有合法依据，侵害了孙继军的合法权利，其应当赔孙继军相应损失。王远法该项上诉主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王远法的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人王远法负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 王 峰审判员 黄传宝二〇一七年六月二十八日书记员 薛淑淑