四川省叙永县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0524民初822号原告：邓德强。原告：周凤远。二原告委托诉讼代理人：吴正刚，叙永县叙永法律服务所法律工作者。被告：叙永县和瑞房地产开发有限公司。法定代表人：张鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：牟新平，男，公司员工。委托诉讼代理人：何胜宣，四川精汇律师事务所律师。原告邓德强、周凤远与被告叙永县和瑞房地产开发有限公司(以下简称和瑞公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓德强、周凤远及其委托诉讼代理人吴正刚、被告和瑞公司委托诉讼代理人牟新平、何胜宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德强、周凤远向本院提出诉讼请求：1、判令和瑞公司按《商品房买卖合同》约定于2017年12月30日前为原告办理和瑞世纪城2号楼1层1-4号商品房产权过户登记；2、判决被告和瑞公司为原告完善和瑞世纪城2号楼1层1-4号商品房内的水、电、天燃气安装；3、判决被告和瑞公司向原告支付迟延交房违约金124752元；4、判决被告和瑞公司支付原告迟延取得和瑞世纪城2栋权属证明的违约金，该违约金从2017年1月1日起按每日万分之二的利率计算至被告实际取得权属证明之日止。事实和理由：2014年，原告邓德强、周凤远出资购买了被告开发的和瑞世纪城2号楼1-4号商品房，套内面积为57.66平方米，预测面积为67.74平方米，房价为每平方米16705元，按预测面积计算共计1131596.70元。12月1日，二位原告与被告签订《商品房买卖合同》(编号为2014002989)，二原告以转账方式向被告支付了全部购房款，还支付了办理产权过户时原告应承担的税费50000余元，总计金额为1185112元。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人于2015年12月31日前向买受人交付商品房；十二条约定商品房正常使用的上水、下水、电、燃气安装入户；十三条约定逾期交房的按第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；二十条约定出卖方应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之日起，至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2017年1月3日，被告才将所售商品房交给原告，但房内应有的基础设施、水、电、燃气尚未安装，导致房屋无法正常使用。被告也未能提供所售商品房所在楼栋的权属证明，更未在约定的期限内为原告办理所售商品房的权属转移登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未全面履行自己的义务，严重损害了原告的合法权益。原告为此诉至法院，请求判如所诉。被告和瑞公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定销售和瑞世纪城2号楼1层1-4号商品房及原告支付的相关款项属实。原告主张于2017年12月30日前办理房屋转移登记，但该时间未到，应驳回原告的该项诉讼请求。据了解，该房的水、电已完善，且交房时间为2016年3月，因此，违约金只能算至2016年3月。原、被告约定的违约金均过高，请求依法予以调整。本院经审理认定事实如下：原告邓德强与周凤远系夫妻。2014年1月11日，原告邓德强向被告和瑞公司预付房款20000元，办理了VIP卡，抵购房款40000元。8月2日、9月24日，原告邓德强分别向被告预交房款579642元和73515元。12月4日，被告和瑞公司(出卖人)与原告邓德强、周凤远(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定“……第二条商品房销售依据……(2)买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：叙永县规划和建设局，商品房预售许可证号为：(2014)15。第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的2号楼第一层1-4号……第五条计价方式与价款。……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币16705.00元，总价款人民币壹佰壹拾叁万壹仟伍佰玖拾柒元整(大写)。……第十条逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。……第十一条交付条件。(一)出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；第十二条市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：(1)上水、下水：2015年8月31日达到安装入户；(2)电：2015年8月31日达到安装入户；……(4)燃气：2015年8月31日达到安装入户；……第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……第十五条交接手续。(一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……第二十条产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记。……”原告邓德强又向被告交付房款491955元。2016年4月底，被告通知原告邓德强、周凤远交接房屋，原告邓德强、周凤远认为水、电、燃气未通，没有达到交房条件未接收。2017年1月3日，原告邓德强、周凤远正式接收房屋。法庭辩论终结前，该房屋实际已通电、通水；燃气未通入房屋内，但该房屋所在楼栋已通气。被告未提供房屋所在的楼栋的权属证明。上述事实，有原、被告的陈述、二原告的结婚、被告于2014年1月11日、8月2日、9月24日、12月4日出具给原告的收据、《商品房买卖合同》、四川增值税普通发票、四川省住宅专项维修资金专用收据、房屋交接手续等证据予以证明。本院认为，原告邓德强、周凤远与被告和瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的规定，对双方当事人均具有法律约束力。原告邓德强、周凤远已按《商品房买卖合同》的约定向被告付清了购房款，被告同样应当按《商品房买卖合同》的约定履行义务。原告邓德强、周凤远请求判令和瑞公司按《商品房买卖合同》约定于2017年12月30日前为原告办理和瑞世纪城2号楼1层1-4号商品房产权过户登记，其主张的期限并未届满，故本院对原告邓德强、周凤远的此项请求依法不予支持。该房屋现在已通电、通水，故本院对原告邓德强、周凤远请求安装水、电的主张依法予以驳回。该房屋所在楼栋的燃气已通，但未按《商品房买卖合同》约定安装入户，原告请求被告完善燃气安装符合双方约定，本院依法予以支持。《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间为2015年12月31日，被告未按此约定时间交付房屋，且原告邓德强、周凤远继续履行《商品房买卖合同》，故本院对原告请求被告支付迟延交房违约金的主张依法予以支持。2016年4月底，被告通知原告邓德强、周凤远交接房屋，原告邓德强、周凤远认为水、电、燃气未通，没有达到交房条件未接收，原告邓德强、周凤远的拒收理由并不符合《商品房买卖合同》约定，故本院确定该时间作为交房违约的终止时间。被告辩称按日利率万分之三支付违约金过高，本院结合房屋的所在位置、价值及租金等实际，酌情调整为按月利率0.65%计算违约金，故被告应支付原告邓德强、周凤远迟延交房违约金为29421.52元﹙1131597元×4×0.65%﹚。被告未能证明已取得楼栋的权属证明，原告邓德强、周凤远请求被告支付违约金符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，《商品房买卖合同》约定按每日万分之二的利率计算违约金并非过高，故本院确定被告因未取得楼栋权属证明的违约金以1131597元为基数，从2017年1月1日起，按日利率万分之二计算至被告实际取得权属证明之日止。《商品房买卖合同》约定未取得楼栋权属证明的违约金于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，虽系当事人的真实意思表示，但是否能够办理楼栋权属证明及何时能够办理、未办理原因是什么，原、被告均未提供充足证据证明，故该约定期限并不明确。本院结合原、被告履行约定实际，暂支持计算至本判决生效之日。以后的违约金可另行依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告叙永县和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告邓德强、周凤远完善和瑞世纪城2号楼1-4号商品房的燃气入户安装；二、被告叙永县和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邓德强、周凤远逾期交房违约金29421.52元；三、被告叙永县和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邓德强、周凤远未取得楼栋权属证明违约金(违约金以1131597元为基数，从2017年1月1日起，按日利率万分之二计算至本判决生效之日止)；四、驳回原告邓德强、周凤远的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1372元，由原告邓德强、周凤远共同负担822元，被告叙永县和瑞房地产开发有限公司负担550元；该款原告邓德强、周凤远已垫付，被告叙永县和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  葛一波二〇一七年六月十日书记员  莫 薇