河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终1681号上诉人（原审被告）：董志国，男，汉族，1958年8月22日出生，住上蔡县。上诉人（原审被告）：程静思，男，汉族，1990年11月30日出生，住上蔡县。二上诉人委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚高锋，男，汉族，1979年8月25日出生，住上蔡县。上诉人董志国、程静思因与被上诉人龚高锋租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2016）豫1722民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董志国，上诉人董志国、程静思的委托诉讼代理人王云龙到庭参加诉讼。被上诉人龚高锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。董志国、程静思上诉请求撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初2064号民事判决，依法改判驳回龚高锋的诉讼请求。事实与理由：1、双方签订的租赁合同因违反法律规定虽然成立但应属无效；2、上诉人的行为不构成违约，龚高锋的诉讼请求是继续履行合同，承担违约责任，没有明确请求数额，一审判决超出龚高锋的诉请范围。被上诉人龚高锋辩称，1、租赁合同是有效的合同；2、因为上诉人违约造成其与其他人所签订的合同无法履行造成其损失300多万元。龚高锋向一审法院请求依法判令董志国、程静思履行合同，并承担违约责任。一审法院认定事实：2015年5月6日，龚高峰作为乙方即承租方，董志国、程静思作为甲方即出租方，根据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律、法规，甲、乙双方经协商签订了《商业用房租赁合同》，租赁房屋的范围：(1）上蔡县白云花园商场南、北楼，地下一层不计租金，甲乙双方共同使用、由乙方管理。地上1至6层，面积以实测为准，(2)上蔡县白云花园商场南楼（此楼尚未施工承建，租金计算方式同北楼）。2、交楼期限自2015年11月1日，交楼给乙方，如因甲方原因拖延交楼时间超60天，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方合同定金，3、乙方负责所有的商场内的自用梯和电扶梯等。第二条，1、甲乙双方经友好协商，一致确认甲方将房屋租赁给乙方，租赁对象为上蔡县白云花园商场地上北楼一至六层整体，南楼预计一至七层整体。3、乙方承租房屋的用途为经营百货商场和超市，4、租赁期限为12年，自2016年-月-日至2028年-月-日，5、租赁物交付期限：2016年-月-日之前，第四条合同定金支付事项，1、经甲乙双方协商确认，乙方同意提前按约定预付定金给甲方，具体安排如下：（1）本合同签署后两日内，乙方向甲方支付人民币500万元整，系本合同定金，不计利息。（2）甲方在收到乙方款项后向乙方出具收款收据。（3）起租日开始后，乙方向甲方交的定金用于抵扣乙方应付的租金费用。第八条违约责任，2、甲乙双方中的任何一方发生违约的，除应当根据本合承担相关责任外，还应当承担违约方主张合法权益所支出的合理费用。第十二条，2、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。双方均在合同书上签名捺印。同日，双方又签订了《商业用房租赁合同附加协议》，1、甲乙双方签订合同后，乙方先付甲方定金：贰佰万元整(2000000.00元），剩余叁佰万定金在南楼开工后5天内一次性付清。南楼北楼中间一楼为消防通道（(5米宽），二至六楼为连廊钢结构。房屋租赁税甲乙双方各承担50%（不含其他税收）4、甲方保证及责任：（6）、甲方保证工期完成乙方不能以任何理由退还定金，双方均在合同书上签名捺印。龚高锋依约将200万定金打入董志国、程静思指定的会计赵全忠的账户。但截至2015年11月1日，董志国、程静思因建设手续等等问题未能完成建设。现时至今日，北楼工程仍未完工，南楼无法开工，更谈不上交房。为此，龚高锋诉至法院，请求依法判令董志国、程静思履行合同并承担违约责任。另查明：诉讼中，因南楼未动工，考虑到面积太小龚高锋表示已不再租赁，董志国、程静思亦积极的退回预交的定金130万元，下余70万元亦被法院冻结，董志国、程静思表示同意划拨给龚高锋。一审法院认为，龚高锋与董志国、程静思于2015年5月6日签订的《商业用房租赁合同》、《商业用房租赁合同附加协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题意见的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。合同约定：交楼期限自2015年11月1日，交楼给乙方，如因甲方原因拖延交楼时间超60天，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方合同定金。现董志国、程静思未按约定期限开始交付但客观上也不能完全交付，应承担违约责任，《合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对于龚高锋的诉请，有理有据，予以支持。故对于董志国、程静思的辩称，因证据不足，不予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董志国、程静思于本判决生效之日十日内给付龚高峰预付定金70万元（此款已被法院冻结，待有关文书生效后，有法院依照有关程序和规定划拨到法院账户，交付给龚高锋）。二、董志国、程静思于本判决生效之日十日内给付龚高峰违约金200万元。三、驳回龚高峰的其他诉请。如董志国、程静思未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延期间的债务利息。案件受理费38800元，保全费5500元，由董志国、程静思负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，龚高锋与董志国、程静思签订的《商业用房租赁合同》、《商业用房租赁合同附加协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合有效合同。合同签订后，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因董志国、程静思不能按照合同约定向龚高锋提供房屋，造成龚高锋签订合同的目的不能达成，董志国、程静思构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的义务的，约定双倍返还定金。双倍返还定金也是承担违约责任的一种方式，且在龚高锋与董志国、程静思签订的合同中也明确约定了如因甲方原因拖延交楼时间超60天，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方合同定金。因此董志国、程静思应当按照合同约定双倍返还龚高锋定金。关于董志国、程静思上诉称双方签订的租赁合同因违反法律规定虽然成立但应属无效的问题。虽然双方的房屋租赁合同未按照有关法律、行政法规规定办理登记备案，但并不影响合同的效力。关于董志国、程静思上诉称其行为不构成违约，龚高锋的诉讼请求是继续履行合同，承担违约责任，没有明确请求数额，一审判决超出龚高锋的诉请范围的问题。根据民法通则及合同法的规定，承担违约责任有多种方式，双倍返还定金是其中一种承担责任的方式。一审判决并未超出龚高锋的诉讼请求。综上所述，董志国、程静思的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人董志国、程静思负担。本判决为终审判决。审 判 长  亓宽义审 判 员  明建文代理审判员  刘 辉二〇一七年六月十七日书 记 员  李宏辉