北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初6928号原告：张庆文，男，1987年6月1日出生，汉族。被告：胡和生，女，1938年9月22日出生，汉族。被告：郭锋，男，1978年4月10日出生，汉族。二被告共同委托代理人：郭武，男，1974年10月15日出生，汉族。原告张庆文与被告胡和生、郭锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘明独任审判，公开开庭进行了审理。原告张庆文，被告胡和生及郭锋的共同委托代理人郭武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张庆文诉称：胡和生系郭锋和郭武的母亲，郭锋系郭武的弟弟。2017年3月8日，原告通过链家地产看房并相中被告所有的房屋（郭武接洽所有事宜），同日将意向金70000元打至链家业务员王峰的账户（资金监管）。2017年3月13日，原告与二被告签订了房屋买卖合同。合同约定，被告将坐落于北京市昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××出售给原告，房屋规划设计用途为办公；原告向被告支付180000元定金（定金由王峰账户转账70000元，原告转账110000元），定金均打至被告指定人郭武名下。2017年3月26日，北京市住建委出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中第五条规定：本公告执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。该公告的出台导致原被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的根本不能实现，原告为了维护自己的合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、解除原被告双方于2017年3月13日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、被告支付原告定金180000元；3、诉讼费用由被告承担。被告胡和生及郭锋答辩称：不同意原告的诉讼请求。不同意解除合同也不同意退还定金。原告给被告带来了损失，所以不同意退还定金，政策的调整属于不可抗力。当时双方口头承诺：不管遇到什么情况，如果买方不能履行合同，卖方收取的定金不能退还，定金作为卖方与上家解约赔付的损失；如果是卖方原因不能履行合同，照样双倍定金赔付给买方。无论原告是否继续履行合同，原告需要按照双方事先的约定，主动以定金不予退还的承诺承担被告与上家解约的经济赔偿损失。根据北京市高级人民法院的相关会议纪要的规定住房限购政策在司法实践中不宜认定为不可抗力，经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其合理损失的，可酌情予以支持。本案中，原告有能力有办法通过其他方式继续履行合同。如果原告不能继续履行合同将给被告生活带来巨大经济负担，请求法院依法公正、合情、合理的判决原告承担承诺被告与上家解约的经济损失并由原告承担诉讼费用。经审理查明：胡和生系郭锋和郭武的母亲，郭武与郭锋系兄弟关系。位于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××房屋登记在胡和生与郭锋名下。郭武代理胡和生、郭锋处理房屋买卖事宜。在胡和生、郭锋与张庆文签订房屋买卖合同之前，胡和生、郭锋已经与案外第三人就上述房屋签订了房屋买卖合同。2017年3月8日，郭武（甲方）与张庆文（乙方）、王峰（丙方，业务员）签订了《协议书》，约定甲方承诺将位于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××房屋，在甲方解约后以房款总价为2450000元的价格出售给乙方，甲方收取乙方定金70000元整，甲乙双方委托丙方临时保管定金，如果乙方在甲方解约后三个工作日放弃购买此房，则甲方收取的定金不予退还；如果甲方解约不成功则24小时内将定金退还乙方，如果甲方解约后继续出售此房，但不与乙方签约，则甲方双倍退还乙方定金共计140000元。2017年3月13日，郭锋、胡和生（出卖人）与张庆文（买受人）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定出卖人将位于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××房屋出售给买受人；房屋规划设计用途为办公；双方协商房屋成交价格为514000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1936000元，上述价格买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金180000元，定金直接支付给出卖人；权属转移登记之后5个工作日内将该房屋交付给买受人。同日，双方签订了《补充协议》，约定房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2450000元；买受人于2017年3月13日将定金180000元自行支付给出卖方；双方还对首付款的支付时间、权属转移登记时间等事项进行了约定。张庆文于2017年3月9日向经纪人王峰转账支付定金70000元，后王峰将70000元定金转给了胡和生、郭锋。2017年3月13日张庆文向胡和生、郭锋支付了剩余定金110000元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台了京建发［2017］第112号文件《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规定，“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”经查，位于昌平区回龙观西大街9号院3号楼5层603房屋登记在张庆文与案外人牟雨薇名下，该房屋为办公用途的商品房。庭审中，张庆文表示由于其名下已经有一套住房且没有在京连续五年缴纳社保，故无法再购房涉案房屋，因此要求解除合同返还定金。胡和生、郭锋表示不同意解除合同也不同意返还定金，当时双方有口头约定即无论任何原因如果张庆文不购房涉案房屋，则其交纳的定金不予退还。张庆文否认双方曾达成过上述口头约定。胡和生、郭锋未提供充分有效的证据证明双方曾达成过上述口头约定。上述事实，有《协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行转账明细、房屋所有权证书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：本案中，张庆文与胡和生、郭锋签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效。本案中，由于涉案房屋属于办公类项目，京建发［2017］第112号文件的出台导致原告不再具有购买涉案房屋的资格，致使原告无法继续履行合同。现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案中，由于限购政策的出台导致原告无法继续履行合同，属于不可归责于一方的原因，原告要求解除合同的行为不构成违约。庭审中，被告主张双方曾达成无论任何原因如果原告不购房涉案房屋，则原告交纳的定金不予退还的口头约定，但被告提供的证据不足以证明双方达成过该约定，被告应当承担举证不能的法律后果。故，对于原告要求被告返还定金180000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张庆文与被告胡和生、郭锋于二〇一七年三月十三日签订的房屋买卖合同及补充协议；二、被告胡和生、郭锋于本判决生效后七日内向原告张庆文返还定金十八万元。如被告胡和生、郭锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千二百元，由原告张庆文负担六千六百元（已交纳），由被告胡和生、郭锋负担六千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 明二〇一七年六月三十日书 记 员 李圣楠