签发核对拟稿份数马瑞云河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀07民终996号上诉人（原审被告、反诉原告）：沽源宝洲现代牧业有限公司，住所地沽源县长梁乡养殖园区。法定代表人：马江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈占有，男，1956年9月24日出生，汉族，现住沽源县。委托诉讼代理人：罗满沧，河北金源律师事务所律师。上诉人沽源宝洲现代牧业有限公司（以下简称宝洲现代牧业）因与被上诉人陈占有租赁合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2016）冀0724民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝洲现代牧业法定代表人马江及其委托诉讼代理人武红梅，被上诉人陈占有及其委托诉讼代理人罗满沧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝洲现代牧业上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求、支持上诉人反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对于双方解除租赁合同的原因未作出正确认定，片面加重了上诉人承担租赁费用的时间。双方签订的《租赁合同》中约定租赁标的物为沽源县长梁乡西坡村的养殖小区，故在无作出特别声明的前提下，租赁标的物应为该养殖小区的全部屋舍，上诉人在一审答辩及反诉事实部分均明确解释提前撤场的理由为上诉人公司作为沽源县最大养殖公司与伊利等名企建立合同，故对于养殖要求较为严格，而被上诉人始终难以妥善安置原有住户，致使动物疾病传染源难以控制，养殖风险较大，故无奈于2015年底提前撤场，撤场后已将撤场事实、解除租赁合同的意见向被上诉人电话、口头通知。对于该养殖小区内一直有其他住户生活、居住的事实上诉人于原审中已通过大量证据证实，被上诉人对此也予以认可，原审法院在已确定被上诉人确实未能完整交付的情况下，认定上诉人既然接收场地应视为认可租赁现状或出于其他原因允许其他住户继续使用，该论断未建立在事实基础之上，完全系原审法院主观判断，类同于作出“在商场购物，只要付费并接收商品即视为认可质量，不允许再提出异议”的结论，此推断方式不仅有违事实，且剥夺了上诉人提出异议的权利，承租人因租赁物存在瑕疵而提出异议的权利是贯穿始终的，并且依法享有据此解除租赁合同的权利，原审法院无视被上诉人瑕疵交付的事实，将租赁合同解除的原因归咎于上诉人，并判令上诉人承担租赁费用至判决生效后3个月，而根据原审的庭审情况，无论被上诉人如何否认曾收到上诉人撤场、解除合同的口头通知，其至迟于接收民事反诉或第一次开庭时应该充分清楚上诉人解除租赁合同的态度与事实，原审法院在2016年10月已作出判决的情况下，直至2017年1月中旬才送迖判决书，令上诉人无端承担此期间租赁费，倾向性不言自明。原审法院对于上诉人已代为交纳8.5万元租赁费的事实未作出正确认定。根据一审中提交的证据显示，被上诉人养殖场系向长梁乡政府租赁所得，故在被上诉人未向长梁乡政府交纳租赁费的情况下，长梁乡政府组织三方进行协商，并达成将上诉人交予长梁乡政府的20万元中8.5万作为代被上诉人交纳的租赁费。长梁乡政府对此事实出具证明予以证实。如非三方共同在场协商，上诉人不可能获悉被上诉人向长梁乡政府租赁场地的情况及租金交付情况，更不可能轻率作出代为交付的行为，否则，在上诉人应于2014年5月一次性交付5年共计25万租金的情况下，被上诉人何以能容忍至2016年5月才提起诉讼。三、上诉人所提起的反诉请求合法有据，应予以支持。根据双方签订的《租赁合同》虽约定由承租人负担，但上诉人投入的修缮及建设费用是考虑5年期的使用，故在仅使用一年多的情况下，被上诉人在存在瑕疵交付情形下享有上诉人的修缮成果，违背诚信及公平原则，应适当予以返还。上诉人支付了8.5万元租赁费，但因其他住户生活占用养殖场房屋，致使上诉人未能充分利用租赁标的物，故一审法院仍判令上诉人按照5万元标准支付租金有违公平原则。综上，上诉人作为沽源县最大的奶牛养殖及农产品销售公司，在沽源享有一定知名度，对于奶源管理、防疫要求均较为严格，租赁并使用被上诉人场地是因为被上诉人承诺尽快安置其他住户，而在上诉人使用养殖场的一年多期间，虽反复协调，被上诉人最终难以妥善安置养殖场内住户，上诉人未减损，仓促出售全部奶牛，已造成极大经济损失，本着同为沽源本土乡亲，未向被上诉人主张过任何权利，但被上诉人否认撤场解约通知、否认代交的租赁费，已完全罔顾事实。仅举一例，被上诉人起诉状中声称曾多次索要租金未果，庭审中却表示对上诉人撤场之事直到庭审中才知悉，听来荒谬，毫无诚信可言。陈占有辩称：1、上诉人要求解除合同的理由无事实根据，合同未解除。2、上诉人无权将应交给答辩人的租赁费交给乡政府，上诉人与被上诉人、乡政府未就此事协商过。3、上诉人的反诉建立在我方违约的基础上，如果我方没有违约即上诉方反诉不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈占有向一审法院起诉请求：被告给付租赁费25万元及相应利息（按照月息2%计算，从2014年6月1日起至实际付清之日止），本案诉讼费由被告承担。宝洲现代牧业向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同于2015年12月解除；2、反诉被告返还反诉原告的租赁费20800元、修缮费用26209元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年4月，原、被告签订租赁合同，租期为5年，原告将长梁乡西坡村的养殖小区租赁给本案被告，租赁费每年5万元，5年共计25万元，2014年5月31日前付清全部租金，同时合同还约定了双方的权利和义务及逾期付款利息问题。原告主张被告未交付租赁费，被告主张代替原告向长梁乡政府已支付8.5万元租赁费。合同签订后至2015年12月底，被告实际占用使用该租赁物。另查明，原告向被告交付的养殖小区后没有再租赁给其他人，在交付时没有书面的资产明细等移交手续，只是由双方进行清点。关于合同解除，被告主张2015年12月底撤离前后多次口头或电话通知过原告，但原告陈述其未收到过被告解除合同的通知，被告没有向其提过撤离的事实，自己是在起诉后第一次开庭时才知情。被告搬出养殖小区时未履行财产交接手续，现今养殖小区没有再租赁给他人，原告称不清楚现今由谁管理，被告其撤出后一直是张金海在看管养殖小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、租赁合同以原、被告哪方提交的合同为准；2、被告是否欠付原告租赁费；3、双方签订的租赁合同是否能够解除、何时解除；4、反诉原告要求反诉被告返还修缮费用26209元是否能得到支持。一审法院认为，针对租赁合同以原、被告哪方提交的合同为准问题。虽双方对对方提交的租赁合同都产生异议，但只是合同中标明的甲方、乙方、租赁期限与落款签字盖章不一致，其他内容均一致，即使原告认为被告提交的合同落款并非本人签字，但其持有的合同上有本人签字，而马江作为被告宝洲现代牧业的法定代表人，其签字则视为履行公司的职务，代表公司在租赁合同上签字，具有法律效力，故本院确认以原告提交的租赁合同为准，租赁期限为2014年4月7日至2019年4月6日。另外，原、被告已经实际履行了租赁合同，故双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格遵守履行。针对被告是否欠付原告租赁费、双方签订的租赁合同是否能够解除、何时解除问题。本案中，被告没有按照租赁合同约定的期限付清租金，应承担违约责任。事实上被告拖欠租金，非原告意愿。被告在接管承租的标的物时应当进行验收，对养殖小区内有其他住户占用应当及时向原告提出异议，如原告不能清除腾空，被告可以有权拒绝接收，正常情况被告不可能同意有其他住户在里面生产劳动，这与拖欠租金仅为时间问题有本质上的区别，这涉及物权、占有权问题，损害其完整性，影响经营。但事实上，被告自己承认入驻一年零八个月，且未经原告授权或允许代为原告将部分租赁费8.5万元交付给长梁乡人民政府，证明当时原告移交的养殖小区具有完整性符合合同约定或者所有住户被告予以同意或者被告出于其它考虑，这与原告交付的合同标的物无关。故被告所举证据不能支持其抗辩或反诉主张，即被告未将租赁费给付原告，就不存在返还问题。因此，被告欠付原告租赁费，对反诉原告要求反诉被告返还租赁费20800元的反诉请求本院不予支持。针对反诉原告要求确认双方签订的租赁合同于2015年12月解除，不能举证证明，且无事实和法律依据，故对该反诉请求本院不予支持。但鉴于本案的实际情况，租赁合同已不能继续履行，强制继续履行会造成社会资源的浪费，亦不符合合同法的立法原则，应当解除双方签订的租赁合同，故本院裁决双方于本判决生效之日起解除租赁合同。由于被告承认已实际占用养殖小区，且被告撤离养殖小区后原告没有再租赁给其他人，如立即解除合同会使原告养殖小区无人接管租赁，造成一定的空置，故本院酌定给予原告自合同解除之日起3个月的出租期限，该期限内的租赁费由被告给付原告。故被告应给付原告从2014年4月7日至本判决解除之日起3个月的租赁费及逾期利息按每月2分，从2014年5月31日计算至判决解除之日。另外，因合同解除是否给原告造成可预见的经济损失，原告未提起预备性诉讼请求，也未举证证明，且合同对此也未具体约定或损失计算方法，对此本院不予支持。针对反诉原告要求反诉被告返还修缮费用26209元问题，按照租赁合同第四条第3项约定该费用应由反诉原告自负，故对反诉原告要求反诉被告返还其修缮费26209元的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、原、被告于本判决生效之日起解除签订的租赁合同；二、被告沽源宝洲现代牧业有限公司给付原告陈占有从2014年4月7日至本判决解除之日起3个月的租赁费及逾期利息按月息2分，从2014年5月31日计算至判决解除之日；三、驳回反诉原告沽源宝洲现代牧业有限公司的反诉请求。本院二审期间，上诉人提交一份王彦军出具的证明，欲证明当时乡政府与上诉人和被上诉人三方进行过协商，陈占有对宝洲牧业代交租金的事知情。被上诉人的质证意见是：不予认可，王彦军是收款人，收款时应当经过陈占有的同意，但是上诉人并没有，一审判决正确。被上诉人提交了一份张金海出具的证明，欲证明上诉人同意张金海租用这个房子。被上诉人的质证意见是：不予认可，该份证据不具有证明力。本院认为以上两份证明系证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五款规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予认可。本院认为，一、关于双方解除租赁合同的原因，上诉人上诉称由于被上诉人始终难以妥善安置原有住户，致使动物疾病传染源难以控制，养殖风险较大，已与被上诉人多次口头、电话协商，但上诉人不能提供证据证明被上诉人瑕疵交付，以及上诉人曾提出过异议，故一审法院认定并无不妥。二、关于上诉人已代被上诉人向长梁乡政府交纳8.5万元租金的事实，上诉人无证据证明其将应当给付给被上诉人的8.5万元租金交付给长梁乡政府经过被上诉人同意，故该给付行为对被上诉人不发生法律效力。三、关于合同解除时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在二审审理期间，被上诉人明确表示上诉人撤场的事其在一审开庭时才知道。故合同解除时间应于一审第一次开庭之日，即2016年6月28日。本院酌定给被上诉人自合同解除之日起3个月的寻租期限，该期限内的租赁费应由上诉人承担。四、关于上诉人的反诉诉讼请求，一审法院认为无事实和法律依据，不予支持，本院认为并无不当，故对其该项上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九条第五款规定，判决如下：一、维持河北省沽源县人民法院（2016）冀0724民初759号民事判决第一、三、四项；二、变更河北省沽源县人民法院（2016）冀0724民初759号民事判决第二项为：沽源宝洲现代牧业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付被上诉人陈占有2014年4月7日起至2016年9月27日止的租赁费（按每年5万元计算）；2014年6月1日起至2016年6月28日止的逾期付款利息（按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6972元，由上诉人沽源宝洲现代牧业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马瑞云代理审判员  宋凯阳代理审判员  闫 格二〇一七年六月七日书 记 员  田 佳