北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0117民初3083号原告（反诉被告）：陈文华，女，1960年6月18日出生，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：侯继权（原告之夫），1956年11月4日出生，现住北京市平谷区。被告（反诉原告）：驿捷（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路106号2号楼13A24室。法定代表人：师怀礼，总经理。委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。原告陈文华与被告驿捷（北京）酒店管理有限公司（以下简称驿捷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文华及其委托诉讼代理人侯继权，被告驿捷公司的委托诉讼代理人潘虎铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈文华向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2017年度租金170000元及违约金170000元。2、要求被告按照市场价格赔偿本案租赁房屋内丢失的所有设备物品共计370905.74元。3、要求被告承担本案租赁房屋内设备物品的安装费、运输费。4、要求被告承担本案租赁房屋被损坏的装修及装饰费用416150元。5、要求被告给付本案租赁房屋的电话费、网费共计2778.74元；电视费360元、水费128元。6、要求被告赔偿其他损失共计44200元。7、要求被告赔偿精神损害抚慰金及名誉损失100000元。事实和理由：2016年5月20日，双方签订租赁合同。该合同约定：原告将位于北京市平谷区黄松峪乡某农家院出租给被告；租赁期限为8年，自2016年5月20日至2024年5月20日。租赁费为前5年每年170000元；付款方式为每年10月1日期间付下年租赁费50000元，余款120000元于当年5月20日前付清。按照合同约定，被告应在2016年10月1日期间支付2017年度部分租金50000元，在2017年5月20日前支付2017年度租金120000元。现被告未履行给付2017年度租金义务。被告驿捷公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我公司与原告签订租赁合同属实。我公司同时承租原告两处宅院，本案涉案宅院临街，该处宅院主要用于门脸房招揽顾客，还有一处宅院不临街。两处宅院在经营上存在紧密联系，租赁事宜亦一同洽谈。2、2016年10月5日，案外人魏德祥到本案涉案租赁宅院内向被告经营人员表示其与原告存在经济纠纷，要求我公司腾退一部分房屋。2016年10月1日以后，我公司未能正常经营。3、案外人魏德祥在本案涉案房屋内打过隔断，将临街的玻璃砸坏，我公司曾报警求助。反诉原告驿捷公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除与反诉被告于2016年5月20日签订的酒店租赁合同。2、要求反诉被告退还2016年10月5日至2017年5月19日期间（7.5个月）未使用租赁房屋的已交付租金共计106250元。3、要求反诉被告返还设备租赁押金10000元。4、要求反诉被告赔偿合同违约金170000元。反诉被告陈文华辩称，其不同意反诉原告的诉讼请求，理由如下：1、我与反诉原告签订的租赁协议合法有效，应继续履行。2、反诉原告在双方签订租赁协议前即2016年4月20日已接管本案租赁房屋，并开始正常经营。2016年10月，案外人魏德祥到本案租赁房屋内要求打隔断、换新锁，但反诉原告不报警、不制止。我系在魏德祥已更换新锁后，才从反诉原告处得知此事。3、我知悉此事后立即报警，但从民警处得知，反诉原告已取得魏德祥更换锁后的新钥匙。4、此后，因反诉原告破坏魏德祥所建隔断，导致魏德祥将本案租赁房屋临街玻璃砸毁，但反诉原告对此并未报警，亦未制止。5、我曾接到魏德祥亲属电话，得知反诉原告将本案租赁房屋内的空调等重要设备拉走。6、本案租赁房屋系我所有与魏德祥无任何关系。综上，我要求继续履行双方签订的租赁合同。本院经审理认定事实如下：1、2016年4月30日（合同显示为2016年5月20日），原告与被告签订酒店租赁合同。该合同约定：被告承租原告位于北京市平谷区黄松峪乡某房屋一处，租赁期限为8年，自2016年5月20日至2024年5月20日止。租金前5年每年170000元，2016年十一期间应支付2017年度部分租金50000元，2017年5月20日前给付2017年度租金余款120000元。租赁标的内部设施设备押金10000元，合同到期后应退还给被告。2、双方约定权利义务：出租方应按合同约定将租赁标的、相关配套设施及设备交付承租方，并确保能正常使用。承租方应合理使用其租赁标的及相关附属设施，如果因承租方使用不当造成房屋及设施损坏的，承租方应负责修复或者照价赔偿。3、双方约定出租方承诺：出租方是租赁标的之合法所有权人或使用权人，其拥有完全的权利依据本合同规定的条件对租赁标的进行处置，租赁标的之上未设置任何抵押或者其他权利限制，并且免受任何第三方的追索。4、双方约定承租方有单方解除权：租赁标的之房屋或配套设施不符合本合同约定的或出现重大安全隐患无法满足承租方经营需求的。5、双方约定的违约责任：出租方违反承诺，致使承租方不能正常经营，则构成对本合同的一般违约，应向承租方支付上一年度的整年租金作为违约金。6、合同签订后，被告支付了2016年度租金170000元及内部设施设备押金10000元。7、2016年10月，案外人魏德祥向被告提出本案租赁房屋的部分所有权，且在本案租赁房屋内打隔断，并要求被告腾退本案租赁房屋中的部分房屋。2016年10月7日，被告公司员工王建虎向魏德祥书写一份关于后厨协议，该协议显示：被告公司与魏德祥协定在驿捷经营至10月31日止，可以使用后厨及卫生间；11月1日开始将后厨驿捷物品在11月3日晚18：00之前搬出来。8、2016年10月8日，案外人魏德祥因在本案租赁房屋内打隔断一事与被告发生纠纷，魏德祥将本案租赁房屋临街一侧的部分玻璃砸毁。当日，公安民警曾出警处置。经公安民警向魏德祥调查，魏德祥明确表示其享有租赁房屋的部分产权。9、2016年11月25日，被告员工赵立东向公安机关提供书面材料，该材料显示被告租赁房屋后因营业执照、卫生许可证及魏德祥提出产权纠纷等问题一直未能正常经营；在2016年11月闭店时（天气开始冷了，该到闭店的时候了），怕财产丢失，被告将投资的各项物品运回公司进行妥善保管；同时，被告曾承诺会将物品恢复原状、不拿一针一线。物品列表中显示为空调10台、热水器10台、椅子150把。10、双方在租赁房屋时，无双方签字确认的屋内物品清单。被告撤离租赁房屋时亦无证据证明已通知原告，或者与原告进行房屋交接。11、经本院向魏德祥调查，其再次表示与原告存在产权纠纷，并提供了本案租赁房屋的相关建造手续，其中北京市设施农业项目用地复垦承诺书显示：本案租赁房屋所占用土地为雕窝麻核桃及农副产品展示展销中心，用地单位（经营者）及负责人均为魏德祥。同时，魏德祥表示其仅对本案租赁房屋的二分之一产权提出主张，且与被告达成协议在2016年11月3日以后腾退有争议房屋。12、被告同意将属于原告的设备运回租赁房屋内，且负责进行安装工作。13、原告房屋网络电话费为每年1176元，电视费为360元。原告认为其与魏德祥无任何产权纠纷，本案租赁房屋为原告享有单独所有权。为此，原告提供显示有魏德祥签字的保证协议，该协议显示原告向案外人王海静出租刁窝农家院一处产生纠纷的解决方案，但该保证协议所写明的农家院是否为本案租赁房屋并无证据证明。经本院现场勘查，本案租赁房屋内北墙及南墙各有12个空调安装痕迹，其中北墙空调室外机架子尚在。一层东屋内有壁挂空调一台安装痕迹。一层东西各有一个空调孔，其中西侧墙外有室外机安装螺丝，南侧无法观察室外情况。现场未发现室内及室外空调设备。北侧屋外有6个灯口，但无灯具。客房卫生间内有热水器、洗漱架、毛巾架安装痕迹，客房内有电视机安装痕迹，但未发现床单、枕头、被子、褥子等物品。客房门锁全部缺失，二层东侧门被锁无法打开。南侧屋檐（不锈钢材质）部分脱落，脱落物长6.23米，宽48厘米。本案租赁房屋内有客房24间，客房为12间亲子房间（双人床一个、小床一个）、12间双人标准间，客房门均无锁，且门锁位置为大窟窿。原告向本院提供物品丢失清单及购买票据，用以证实原告物品损失情况，被告对上述证据的真实性不予认可。原告向本院提供的丢失物品清单中被告认可在其处保存的有：空调24台、电视24台、餐厅电视2台、餐厅空调2台、冰柜1个、铁锅灶5个、烧烤炉1个、烧烤架1个、蒸车1个、2米大圆桌7张、1.7米圆桌13张、椅子200张。被告向本院陈述其撤离租赁房屋的时间为2016年10月5日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的酒店租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同应认定为真实有效。在履行合同过程中，因案外人对本案租赁的部分房屋提出所有权要求，导致被告部分经营行为受阻，现案外人魏德祥在公安机关及本院询问中均坚持享有本案租赁房屋的部分产权，并明确表示要求被告腾退部分租赁房屋，结合案外人魏德祥提供了本案租赁房屋的审批建造手续，故可以认定被告经营受阻的原因不能归结于被告。现被告提出解除双方租赁合同，理由正当，本院予以支持，但被告撤离租赁房屋时并未与原告进行房屋及设备的交接，且撤离后亦未提出解除合同的诉求，故本院确定双方签订的租赁合同自被告向本院提出解除合同诉求之日起解除即2017年4月24日。由于被告撤场后并未实际经营，且未能实际经营的原因为租赁房屋存在产权争议，故原告主张要求被告支付2017年度租金的诉求，本院难以支持。原告要求被告赔偿丢失的酒店物品问题，双方在房屋租赁洽谈时均未清点租赁房屋内物品，双方对此均应承担相应的不利后果。双方签订的酒店租赁合同中写明被告应支付设备押金，被告亦认可有部分原告设备在被告处代为保管，结合本院现场勘查发现有贵重设备安装痕迹，上述事实可以认定被告在离开租赁房屋时拆除了属于原告的设备。被告在离开租赁房屋时并未履行与原告清点物品及房屋交接手续的义务，且被告明确表示有部分物品因担心丢失而由被告带走保管，故本院对于现场有安装设备痕迹，且未在现场的设备均确定在被告处保管。被告认可的代为保管设备，由被告负责运回本案租赁房屋内，并安装调试完毕，确保设备正常运转。对于被告不认可由其代为保管的设备，本院根据原告租赁房屋的用途，结合原告购买设备费用，对于明显符合常理的设备价值均由被告按照市场价格予以赔偿。原告主张的租赁房屋内的电视、电话、网络费用及水费，该笔费用虽未在合同中约定，但上述费用属于被告实际使用而产生的必要费用，故应由被告负担，具体数额本院根据双方在履行合同中过错情况及实际缴纳费用情况予以酌情确定。原告主张的装饰、装修费用及其他损失费用未提供证据证明，故本院对此不予支持。原告主张的精神损害抚慰金及名誉损失费用，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。被告主张要求原告退还2016年10月5日至2017年5月19日租金问题。从被告员工向公安机关提供的书面材料看，被告在冬季不经营并非受到案外人阻拦，而是气候原因，故被告要求原告退还冬季房屋租金，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。至于冬季范围，本院根据本地区的实际气候及通常经营模式确定为2016年11月至2017年3月。至于非冬季月份租金，考虑到除案外人魏德祥对酒店经营造成影响外，被告擅自拆走租赁房屋内用以酒店经营的必要设备亦是导致经营不能的原因之一，故被告要求原告返还租金的主张，本院不予支持。双方均主张本合同项下的违约金，考虑到案外人魏德祥妨碍经营属原告违约，但从租赁合同角度看，被告理应妥善保管租赁物品，而被告在未经原告同意的情况下以保管为名，擅自拆除固定在主体结构上的贵重物品，并造成大量贵重物品丢失的行为，亦构成违约。双方违约行为的过错程度相当，故本院对双方的违约金主张均不予支持。被告要求原告返还设备押金，因被告在离开租赁房屋时造成租赁房屋设备大量丢失，故该设备押金应折抵相应的赔偿款，不应再进行返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告陈文华与被告驿捷（北京）酒店管理有限公司于2016年5月20日订立关于北京市平谷区黄松峪乡刁窝村南街（大脚农家院北侧）的酒店租赁合同于2017年4月24日解除；二、被告驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈文华丢失物品损失共计136000元；三、被告驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将其保管的格力壁挂空调24台、32寸康佳液晶电视24台、49寸康佳电视2台、格力柜式空调2台、冰柜1个、铁锅灶5个、烧烤炉1个、烧烤架1个、蒸车1个、2米大圆桌7张、1.7米圆桌13张、实木椅子200张运输至北京市平谷区黄松峪乡刁窝村南街（大脚农家院北侧）租赁房屋内，并安装调试完毕，保证电器设备正常运转；四、被告驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈文华电话费、网费、电视费、水费等共计708元；五、驳回原告陈文华及反诉原告驿捷（北京）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11326元，减半收取计5663元，由原告陈文华负担5097元（已交纳），由被告驿捷（北京）酒店管理有限公司负担566元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费5594元，减半收取计2797元，由反诉原告驿捷（北京）酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  朱政二〇一七年六月二十七日书记员  彭聪