重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3268号上诉人（原审被告）：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号，组织机构代码62190967-1。法定代表人：马驰，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，汉族，1968年10月29日出生，系公司员工，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：董万勇，重庆渝宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文莹，女，汉族，1987年9月27日出生，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：李晓琼，女，汉族，1963年1月10日出生，住重庆市江北区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李冬，重庆渝丰律师事务所律师。上诉人重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称“渝亚公司”）因与被上诉人文莹、李晓琼商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第10127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人渝亚公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或查清事实后改判，本案的全部诉讼费用由被上诉人文莹、李晓琼承担。主要理由为：上诉人原以为被上诉人或重庆天域强盛投资有限公司两家中总有一家应该向上诉人支付讼争的房屋的购房款，但本案之前的两个与本案相关联的官司打下来，上诉人不但没有收到一分钱购房款，被上诉人却已经办理了讼争的房屋的房地产权证，当上诉人还在思考如何进行新的诉讼讨回公道时，被上诉人居然又对上诉人提起了本案的诉讼，被上诉人居然还要求上诉人支付逾期办证违约金。被上诉人在本案一审中故意不提交此前诉讼中提交过的购房款收据作为证据，在这种情况下，本案一审中上诉人只能对被上诉人提交的《重庆市商品房买卖合同》中的上诉人的印章印文的真伪进行鉴定，一审法官也故意不对上诉人提交的(2014)中区法民初字第9723号案的档案材料进行评判，由于一审法官隐瞒了重要的相反证据，一审法官得出的不准许上诉人的鉴定申请的结论自然也是错误的。被上诉人认为讼争的房屋的购房款给了重庆天域强盛投资有限公司指定的个人，重庆天域强盛投资有限公司又认为没有收到讼争的房屋的购房款，重庆天域强盛投资有限公司还认为上诉人应该自行向被上诉人收取讼争的房屋的购房款，而重庆市渝中区人民法院却先后对它们两家的观点都采信了。被上诉人文莹、李晓琼答辩，原审法院判决正确，应予以维持。本案争议的是被上诉人是否支付了房款，有（2014）中区法民初字第02973号判决书及（2014）渝五中法民终字第04941号二审判决书的确认，这两份判决书作出的依据是上诉人盖了财务专用章的收据，证据充分，被上诉人已经支付了诉争房屋的房款。一审判上诉人承担逾期办证责任，我方虽对逾期办证的起点有异议但没有上诉。文莹、李晓琼一审诉讼请求：判令被告立即向原告支付2013年4月1日至2014年12月31日止的逾期办理房地产权证的违约金74989元（1171712元×0.01%×640天）。一审法院审理查明：2014年8月15日，一审法院就文莹、李晓琼诉渝亚公司要求其办理重庆市渝中区八一路9号X号房屋的房地产权证一案作出（2014）中区法民初字第029**号《民事判决书》，查明以下事实：重庆市渝中区八一路9号“帝都广场”是渝亚公司开发建设的楼盘。2013年1月10日，渝亚公司与李晓琼签订《“帝都广场”房屋订购合同》，约定李晓琼向渝亚公司订购位于重庆市渝中区八一路9号X号房屋，该房屋建筑面积为127.36平方米，建筑面积单价为9200元/平方米，总价为1171712元；李晓琼在签订订购合同之日支付定金10万元；渝亚公司委托重庆天域强盛投资有限公司收取全额房款，乙方于2013年1月30日支付房款427271元，于2013年3月10日前支付剩余房款644442元；双方确认，如果签订正式《商品房买卖合同》及合同附件，本订购合同生效。李晓琼和渝亚公司还对其他权利义务进行了约定。2013年3月1日，渝亚公司（合同中称“甲方”）与李晓琼（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市渝中区八一路9号X号房屋，建筑面积127.36平方米，总成交金额为1171712元，建筑面积单价为9200元/平方米；乙方于2013年1月10日支付房屋的定金100000元，于2013年1月28日支付房款427270元，于2013年3月10日前支付剩余房款644442元。其中，合同第十三条“关于办理产权登记的约定”第一款载明：“现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。李晓琼和渝亚公司还签订了《补充协议》作为上述合同的附件，载明：“经甲乙双方协商同意：甲方承诺乙方在支付该房屋的全部购房款后60个工作日内办理完该房屋网签过户手续。”经与渝亚公司协商同意，2013年12月24日，渝亚公司（合同中称“甲方”）与文莹、李晓琼（合同中称“乙方”）又签订了编号为CQ-5642511的《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝中区八一路9号X号房屋，总成交金额为648480元，建筑面积单价为5091.71元/平方米。除了合同价款外，该合同的其余内容均与渝亚公司和李晓琼在2013年3月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》相同。庭审中，文莹和李晓琼均陈述，为减少办证过程中产生的税费，文莹、李晓琼与渝亚公司在2013年12月24日网签《重庆市商品房买卖合同》时，将房屋价款从1171712元变更为648480元。为证明已经按约支付全部购房款的事实，文莹、李晓琼举示了《收据》原件三张，其中2013年1月10日的《收据》载明渝亚公司收到了文莹、李晓琼支付的帝都广场X号房屋定金共计100000元，2013年1月29日的《收据》载明李晓琼通过转账的方式支付帝都广场X号房屋的首付款427270元，2013年2月28日的《收据》载明李晓琼通过转账的方式支付帝都广场X号房屋的房款644442元。上述三张《收据》上均加盖了渝亚公司财务专用章。渝亚公司认可三张《收据》的真实性，但主张渝亚公司的操作流程是先向购房者开具收据，然后购房者通过转账方式支付房款，渝亚公司收到房款后再向购房者开具正式购房发票，李晓琼和文莹并未按照合同约定支付房款。一审法院认定李晓琼与渝亚公司于2013年3月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》以及文莹、李晓琼于2013年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，文莹、李晓琼已按约向渝亚公司付清全部购房款，故判决渝亚公司为文莹、李晓琼办理重庆市渝中区八一路9号X号房屋的房地产权证。判决后，渝亚公司不服，以其没有收到购房款以及一审法院程序错误为由提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2014年12月4日作出（2014）渝五中法民终字第04941号《民事判决书》，另查明：2013年1月10日，渝亚公司（甲方）与李晓琼（乙方）签订《“帝都广场”房屋订购合同》约定“第四条、双方确认，如果签订正式《商品房买卖合同》及合同附件，本订购合同失效。备注：经甲乙双方协商约定：①乙方于2013年1月10日签订定金合同并于2013年1月10日支付￥100000元（壹拾万元整）作为该房屋的定金。②乙方于2013年1月30日支付￥427271元整（肆拾贰万柒仟贰佰柒拾壹元整）。③乙方于2013年3月10日前支付该房屋的剩余房款人民币￥644442元（陆拾肆拾万肆仟肆佰肆拾贰元整）。”2013年3月1日，渝亚公司（甲方）与李晓琼（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》第五条第（二）项约定：“乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房成交金额￥1171712元整（大写：壹佰壹拾柒万壹仟柒佰壹拾贰元整）。（1）乙方于2013年1月10日支付该房屋的定金人民币￥100000元（壹拾万元整）。于2013年1月28日支付该房屋的房款人民币￥427270元整（肆拾贰万柒仟贰佰柒拾元整）（2）乙方于2013年2月28日支付该房屋的剩余房款￥644442元（陆拾肆万肆仟肆佰肆拾贰元整）”。其他查明的事实与一审法院查明的事实相同，认为2013年1月10日、2013年3月1日签订的《“帝都广场”房屋订购合同》及《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并最终判决驳回上诉，维持原判。文莹、李晓琼随后申请强制执行，一审法院于2015年1月15日向渝中区房交所送达执行裁定和强制执行通知书。文莹、李晓琼于2015年2月10日取得重庆市渝中区八一路9号X号房屋的房地产权证。另查明，李晓琼与渝亚公司于2013年3月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款约定，若因渝亚公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，……李晓琼要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至渝亚公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，渝亚公司按日向李晓琼支付已付房价款万分之一的违约金，并于渝亚公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向李晓琼支付违约金。文莹、李晓琼与渝亚公司于2013年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》并没有就逾期办证违约金进行约定。再查明，渝亚公司在（2014）中区法民初字第02973号一案庭审过程中对文莹、李晓琼提交的两份《重庆市商品房买卖合同》的真实性无异议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定“在诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为时在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”本案中，被告否认落款时间为2013年3月1日的《重庆市商品房买卖合同》的真实性，并申请对该合同中加盖了被告的印章的真伪进行鉴定，但被告已在前案中自认该份合同系真实的，被告也没有充分的证据证明其自认行为系在受胁迫或重大误解的情况下作出的且与事实不符的，故一审法院依法对该份合同的真实性予以采信，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对被告提出的鉴定申请，一审法院依法不予准许。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告先后在2013年3月1日的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》和2013年12月24日的《重庆市商品房买卖合同》中均约定了办理案涉房屋的房地产权证的时间，且备案登记及实际办理房地产证书过程中履行的是2013年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》，故被告应当自2013年12月24日签订《重庆市商品房买卖合同》之日30日内，即2014年1月23日之前办理案涉房屋的房地产证。而被告逾期未办理，则应当承担逾期办证的违约责任。一审法院于2015年1月15日向重庆市不动产登记中心送达了执行裁定和强制执行通知书，原告仅要求被告支付截止至2014年12月31日的逾期办证违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。由于原、被告双方2013年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》中对逾期办证违约金或违约金的计算方式并没有约定，应视为双方对逾期办证违约金没有进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于逾期办证违约金的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告逾期办理房地产权证的，应当按照已付房款款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，但原告现仅要求按日按照已付房价款万分之一的标准支付违约金，低于中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，系其对自身权利的自由处分，一审法院予以支持。因此，被告应当向原告支付2014年1月24日至2014年12月31日期间的逾期办证违约金40073元（1171712元×万分之一/天×342天），原告的诉讼请求超过部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司在本判决生效后立即支付原告文莹、李晓琼逾期办证违约金40073元；二、驳回原告文莹、李晓琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，减半收取计837元，由被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司负担。二审中，渝亚公司向本院提交中止审理申请书，申请中止对本案的审理。理由是被申请人与申请人未签订过《重庆市商品房买卖合同》，被申请人更未向申请人支付过任何购房款，申请人没有为被申请人办理房地产权证的义务，申请人更不应该向被申请人支付违约金，本案一审判决所依据的(2014)中区法民初字第02973号民事判决所认定事实明显错误，申请人就该错误判决已经向重庆市人民检察院申请抗诉。经合议庭评议认为，渝亚公司未举示证据证明其所述判决已被决定进入再审程序，其要求中止审理不符合法律规定，渝亚公司申请中止本案审理，本院不予准许。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，渝亚公司一审中申请对2013年3月1日的《重庆市商品房买卖合同》中渝亚公司的印章进行鉴定，但渝亚公司已在生效民事判决书中自认该合同的真实性，也没有充分的证据证明其自认行为系在受胁迫或重大误解的情况下作出的且与事实不符，故一审法院依法不予准许渝亚公司提出的鉴定申请并无不当。2013年12月24日渝亚公司与文莹、李晓琼签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了办理案涉房屋的房地产权证的时间，且已有生效民事判决书判决渝亚公司在判决生效后立即为文莹、李晓琼办理房地产权证，故渝亚公司应当自2013年12月24日签订《重庆市商品房买卖合同》之日30日内，即2014年1月23日之前办理案涉房屋的房地产证。渝亚公司逾期未办理，则应当承担逾期办证的违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，渝亚公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1674元，由重庆渝亚房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  商雪梅审 判 员  于 利代理审判员  黎 明二〇一七年六月二十六日书 记 员  刘琳妍