江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第264号原告（反诉被告）：任志明，男，1954年2月18日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，委托代理人：邓明辉、陈阴，江西洪城律师事务所律师。被告（反诉原告）：李名静，女，1976年8月9日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，原告任志明诉被告李名静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李名静提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任志明及其委托代理人邓明辉，被告李名静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任志明本诉诉称:2012年12月18日，任志明与李名静签订租赁合同一份，约定：任志明将位于南昌市天集大厦806室的房屋出租给李名静使用，租赁期限为2年，自2013年1月8日起至2015年1月7日止，租金3300元/月，每两个月结算一次，并约定��约金6600元。合同订立后，双方合作比较顺利，但自2014年11月起，李名静拖欠租金至今未付，尚欠水电费300元未缴。合同到期后，李名静拒绝腾空租赁房屋。双方多次商谈未果。任志明故诉诸法院，要求1、判令李名静立即支付欠缴租金6600元、水电费300元、违约金6600元，合计13500元及利息；2、本案诉讼费由李名静承担。李名静本诉辩称：任志明称我欠缴租金不是事实，水电费因为特殊情况确实没有缴纳。根据合同的第八条，我遇到了不可抗拒的原因，任志明也对此事很清楚。我与任志明电话联系时，任志明同意我搬出，且同意退还给我6600元的房屋押金。李名静反诉诉称：2012年12月18日，双方签订租赁合同。在2014年10月24日下午17时，在天集大厦806室发生一起小孩不慎坠楼身亡的事情。后因事故解决比较棘手，所以我暂时离开了南昌。2014年11月8日��午时，我与任志明取得了联系，希望得到他的谅解并能提前解除租赁合约并退回两个月押金6600元，当时任志明说他回去和爱人商量一下再给我答复。当日晚上，任志明妻子给我致电告诉我她同意提前解约，让我尽早清理物品交房就行。在同年12月20日前我姐姐把所有物品清理、打扫完毕之后等任志明过来验房。可任志明却提出各种不正当理由不予退还押金，因此双方不欢而散。现李名静提出反诉，要求1、判令任志明立即支付违约金6600元、改造费、热水器、物业费、煤气灶及其他一些办公物品和生活用具3400元，合计10000元及利息；2、本案诉讼费由任志明承担。任志明反诉辩称：李名静的反诉请求不符合法律及事实依据。租赁合同第八条约定：非遇不可抗拒的因素：如拆迁等。小孩坠楼不属于不可抗拒的因素，李名静不能因此拒交租金及水电费。任志明为主张其本诉诉请及反诉答辩意见，提供如下证据：证据一、房产证。证明：任志明是南昌市天集大厦806室房屋的所有权人。证据二、房屋租赁合同。证明：任志明与李名静于2012年12月18日签订了房屋租赁合同。证据三、天集物业证明。证明：李名静欠缴了水电费未缴。证据四、产品故障鉴定单、维修发票。证明：李名静承租房屋期间将房屋内的空调损坏，是任志明将该空调维修好的。李名静为支持其本诉答辩意见及反诉诉请，提供如下证据：证据一、证人李某、吴某的证言。证明：李名静搬离租赁房屋是经过任志明的允许，在租赁合同期间内任志明擅自对租赁房屋进行了装修粉刷，将房间的锁换了。证据二、收条。证明：任志明收到了李名静6600元押金。证据三、银行转账明细。证明：李名静最后支付租金的时间到2014年11月6日，2014年11月7日至2015年1月6日的租金没有支付。证据四、租赁合同。证明：任志明与李名静签订的租赁合同。证据五、通话录音及物业人员小邓的照片。证明：李名静与物业公司人员小邓的通话录音，物业人员证明李名静搬家的时候任志明在现场。经审理查明：南昌市西湖区站前路96号天集大厦806室房屋的所有人是任志明。2012年12月18日，出租方（甲方）任志明与承租方（乙方）李名静签订《租赁合同》一份，约定“甲、乙双方经过友好协商致订立本合同，以资共同遵守：一、甲方愿将其所属的位于天集大厦806室的房屋出租给乙方使用；二、房屋面积为146平方米；三、房屋租金每月为3300元人民币,……；四、租赁期限自2013年元月8日至2015年元月7日止，为期两年；五、双方议��首期付两月押两月，以后按每两月结算一次，提前一天支付，下次房屋押金不变。甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据予乙方；六、甲方的履约事项：1、甲方必须按时将空房交付乙方使用。2、甲方应确保所现租房屋享有出租的权力，如因房屋产权纠纷影响乙方的利益，甲方应承担全部赔偿责任。3、甲方不得无故干涉乙方应享有的权益，负责属于自然损坏的屋内设施正常维修；七、乙方履约事项：1、乙方应按时支付房屋及有关应付的水、电、煤气、电讯和有线电视等费用并爱护使用租赁的房屋，租赁税费由乙方承担。2、乙方保证对承租房屋不转租，并遵守大楼的物业管理制度；乙方不得利用租赁的房屋有违法律、法规行为。不得影响他人正常生活，搞好邻里关系。如果甲方发现乙方上述行为，甲方有中止合同的权力。3、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质（房屋结构），不得存放危险物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任，另需按时交付房租，不得拖欠。付款约定期起超过伍天，甲方有权收回该房；八、非遇不可抗拒因素（如拆迁等），双方不得任意终止本合同，租赁期满后，甲方对房屋清点交接完毕后应将押租保证金不计息退回乙方。如继租、否，应提前一个月通知对方；九、甲、乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方又未征得对方同意时，则视为违约。双方同意违约金为6600元；十、甲方可提供设备如下：……2、空调3匹机1台，1.5匹机3台（海尔）。……。”签约后，李名静向任志明交纳房屋押金6600元，将该租赁的天集大厦806室房屋开办了小学生的托管中心，并向任志明支付房屋租金至2014年11月6日。2014年10月24日,李名静开办的���管中心发生小学生不慎坠楼身亡的事故。同年11月，李名静将此事告知任志明，并停办托管中心离开南昌。此后，李名静委托亲属办理搬离天集大厦806室租赁房屋及与任志明退房交接事宜。同年12月底，任志明与李名静亲属在租赁房屋内就租赁房屋的卫生、是否退房屋的押金问题发生争议，双方未办理正式交接手续。租赁合同期满后，任志明更换了租赁房屋的锁。此后，任志明诉诸法院，提出如前之诉。在审理中，李名静提出反诉。另查明：李名静在租赁房屋期间，未交纳电费284元，煤气费12元，合计296元，该费用由任志明垫付。本院认为：任志明与李名静签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同规定履行各自的义务。签约后，任志明将房屋交付李名静使用，已经履行了合同义务。在房屋租赁���限最后二个月，李名静因意外事件的发生，致使无法履行租赁合同。虽然李名静未提供证据证明双方就终止合同达成合意，但李名静从租赁房屋搬离的行为，已表明李名静解除租赁合同的意思。鉴于李名静解除合同是合同租赁期限最后二个月，且租赁合同约定房屋押金是二个月的租金6600元，租金两月结算一次，根据行业惯例，李名静交纳的6600元房屋押金可抵其租赁期限最后二个月租金，故任志明主张李名静未交租赁期限最后二个月租金6600元，构成违约的事实不成立。任志明据此要求李名静支付欠缴租金6600元、违约金6600元的诉请，与事实不符，本院不予支持。但李名静在租赁房屋期间，未按约定缴纳电费、煤气费，任志明要求李名静支付电费、煤气费296元及利息的诉请，本院予以支持。另任志明在庭审中要求的租赁房屋厕所改造费用、空调维修费，因不是其诉请范围，本院不予审查处理。所谓“不可抗力”是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。李名静租赁房屋开办的托管中心发生小学生不慎坠楼身亡的事故，不属不可抗力，而是意外事件，不属免责事由，李名静据此辩称免交最后二个月租金6600元的意见，本院不予采信。李名静认为任志明在口头同意退还租金6600元后又不履行退款义务，属违约行为，要求任志明支付违约金6600元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。另李名静要求任志明支付改造费、热水器、物业费、煤气灶及其他一些办公物品和生活用具3400元的反诉请求，未提供证据证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李名静于本判决生效后十日支付原告任志明电费、煤气费296元及利息（自2015年1月15日至款清之日止，按年息6%计算）。二、驳回原告任志明的其他诉讼请求。三、驳回被告李名静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费140元，由被告预交的反诉案件受理费25元，由原告任志明承担70元，被告李名静承担95元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  付 蕾人民陪审员  王凤娟人民陪审员  王惠珍二〇一七年六月十五日书 记 员  邹 庸