湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3568号上诉人（原审被告）：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：赖立新，董事长。委托诉讼代理人：赵军，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：鄂金爽，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：何雄美，长沙市正浩法律服务所法律工作者。上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）因与被上诉人鄂金爽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝瑞公司的委托诉讼代理人赵军、被上诉人鄂金爽的委托诉讼代理人何雄美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或改判上诉人按合同约定向被上诉人支付逾期办证期间的违约金，或改判上诉人按涉案房屋产权登记时间作为逾期办证截止时间向被上诉人支付逾期办证期间的违约金，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人未提交其已足额支付购房款、办证所需文件等证据，其证据不具有支持其诉讼请求的证明效力，一审判决在没有任何证据的情况下，凭空推定延期办证的责任应由上诉人承担。二、涉案商品房买卖合同关于逾期办证违约金的条款合法有效，应得到法院的支持。合同约定的违约金完全可以补偿被上诉人的利益。三、被上诉人提交的证据仅能证明发证时间，不能证明房屋产权办妥时间，应以房屋产权办妥时间作为计算逾期办证违约金的截止时间。鄂金爽辩称：一、被上诉人足额支付了购房款，如未足额支付，上诉人不可能交付房屋并办理好房屋产权证书。二、被上诉人在合同签订后，按照合同约定在上诉人通知的时间内提交了办证所需的资料及缴纳了维修基金，如上诉人未提交上述资料，住房保障局不可能办理房屋产权证书，且根据谁主张谁举证的证据规则，上诉人应提交证据证明被上诉人未交或迟交资料的事实。三、一审判定的违约金标准适当。四、一审判决将房屋产权证书的发放时间作为办妥时间并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。鄂金爽向一审法院起诉请求：一、宝瑞公司向鄂金爽支付逾期交付房屋产权证的违约金73967元；二、宝瑞公司于一个月内办妥土地使用权证；三、宝瑞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年4月6日，鄂金爽、宝瑞公司签订了合同编号为201091863103的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定鄂金爽向宝瑞公司购买位于恒大雅苑第1-3号栋[幢]N[单元]31[层]3103号房屋一套。房屋建筑面积88.40平方米，每平方米7019.56元，房款总金额620529元。合同第六条约定由鄂金爽以银行按揭方式付款，鄂金爽应于本合同签订之日向宝瑞公司交付首付款190529元、余款430000元以按揭方式支付。合同第十条约定宝瑞公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准交付给鄂金爽使用。合同附件四第九条约定宝瑞公司应在商品房交付后540个工作日内办妥房屋所有权证，宝瑞公司未能在约定时间内办妥房屋产权证的，宝瑞公司每年按已付房款的0.1%向鄂金爽支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，鄂金爽按照合同约定履行了房款交付义务。2012年9月30日，宝瑞公司将鄂金爽购买的房屋交付给鄂金爽使用，2016年7月21日，鄂金爽的房屋产权证办理完毕。一审法院认为：鄂金爽与宝瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，鄂金爽、宝瑞公司双方应当按照合同及附件的约定全面履行。合同附件四第九条约定鄂金爽应在商品房交付后540个工作日内办妥房屋所有权证，因本案交房时间为2012年9月30日，宝瑞公司应当在2014年12月3日前为鄂金爽办妥房屋所有权证，因鄂金爽的房屋产权证于2016年7月21日办妥，从2014年12月4日至2016年7月21日共计逾期595天，宝瑞公司迟延办理房产证违反了合同的约定，构成违约，依法应当承担相应的法律责任，但鉴于鄂金爽、宝瑞公司在合同中对违约金的约定过低，低于违约对鄂金爽所造成的损失，一审法院予以酌情增加，一审法院认定应当按照日万分之零点五支付违约金较为适宜。故宝瑞公司应当支付鄂金爽违约金为18461元（620529元×595天×0.005%）；关于鄂金爽要求宝瑞公司在一个月内办妥土地使用权证的诉讼请求，因合同中没有对办理土地使用权证的约定，对鄂金爽的该项诉求一审法院不予支持；宝瑞公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证，不质证的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、宝瑞公司在本判决生效之日起五日内支付鄂金爽违约金18461元；二、驳回鄂金爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1649元，由宝瑞公司承担。本院二审查明，涉案房屋的产权登记时间为2016年6月13日，房屋所有权证发证时间为2016年7月21日。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，鄂金爽与宝瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务，然宝瑞公司并未按照合同的约定在规定期限内为鄂金爽办妥房屋产权证书，构成违约，应当承担相应违约责任。因合同约定的违约金过低，一审判决综合本案实际情况，酌定违约金按已付房款的日万分之零点五计算并无不当。对于宝瑞公司提出的因鄂金爽未提交已足额支付房款、维修基金及按时向宝瑞公司提交了办证所需资料的相应证据，故不应由宝瑞公司承担逾期办证违约责任的主张，本院认为，虽鄂金爽未提交其支付房款、维修基金的证据，但根据宝瑞公司按照合同约定时间向鄂金爽交付房屋、涉案房屋已办妥房屋产权证书等事实，可以推定鄂金爽已足额支付房款及维修基金，另宝瑞公司未提交任何证据证明鄂金爽逾期提交办证所需资料，故对宝瑞公司的该项主张不予支持。对于宝瑞公司提出的房屋产权办妥时间作为计算逾期办证违约金的截止时间的主张，本院认为，根据查明的事实，涉案房屋的交付时间为2012年9月30日，即宝瑞公司应在2014年12月3日前为鄂金爽办妥房屋所有权证，现产权已于2016年6月13日登记办妥，一审法院将房屋所有权证的发放时间作为计算逾期办证违约金的截止时间不当，依法应予纠正，宝瑞公司应向鄂金爽支付2014年12月4日至2016年6月13日期间共计557日的违约金17282元（620529元×557天×万分之零点五）。综上所述，宝瑞公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初4572号民事判决；二、长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付鄂金爽违约金17282元；三、驳回鄂金爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审受理费1649元，二审受理费1649元，共计3298元，均由上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  何豪杰审判员  詹支粮审判员  杨林华审判员  胡益民二〇一七年六月十七日书记员  陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。