成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0108民初2823号原告:于慧，女，汉族，1988年11月20日出生，住成都市成华区。委托代理人：谢一铵，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。被告：成都宏锦置业有限公司，住所地成都市成华区昭觉寺横路19号。法定代表人：王建平，总经理。委托代理人：贺炳渝，男，汉族，1963年9月16日出生，住成都市金牛区，系公司员工，一般授权。原告于慧与被告成都宏锦置业有限公司（简称：宏锦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员贾少朋独任审判，于2017年6月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢一铵、被告宏锦公司的委托诉讼代理人贺炳渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于慧向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；二、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25165.97元（违约金暂计算自2016年2月10日起至2017年3月25日止，实际应当支付至原告取得房屋所有权证之日）;三、本案诉讼费及相关费用由被告承担。2013年5月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告以615305元的价格购买被告开发的位于成华区。现原告已经按照合同约定的金额和方式向被告支付了购房款，并已经办理收房入住事宜。但时至今日，被告一直未按照合同约定的时间向原告办理房屋所有权证书，经多次协商无果。原告无奈提起诉讼。庭审中，原告明确因成都市房产新政出台，将办理房屋所有权证变更为办理不动产权证书。被告宏锦公司辩称，一、原告主张逾期办证违约金的条件未成就，违约金的支付条件应当是在取得权证后，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、主观上被告并没有恶意拖延；被告已经向原告交付了房屋，原告已经占有使用和收益，原告并未举证证明逾期办证造成的实际损失，因此合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院调整至不超过约定标准的10%。三、对于办理不动产权证书，被告只是受原告委托无偿协助办理，随着国家不动产登记制度改革，统一办理不动产权证书对开发商办理产权产生影响，被告一直在积极办理相关产权证，已经向国土局提交了办理不动产权的文件，缴纳了转向维修基金，现在初始产权正在办理中。经审理查明，被告宏锦公司取得了位于成华区土地证号为成国用（2012）第3**号国有土地的使用权。2013年5月4日，原告于慧与被告宏锦公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定于慧购买宏锦公司开发的位于成都市成华区，建筑面积83.19平方米，房屋总价款614788元。原告采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行成都金牛支行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十条关于交付条件约定：出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十九条第一项关于初始登记约定：出卖人应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按该条第（二）项转移登记的相关约定办理；合同第十九条第二项关于转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起590日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告出具的房款发票中载明的房款金额为615305元。2014年6月27日，原告缴纳了该房屋2014年7月1日至2014年12月31日期间的物管费；2014年7月5日，原告支付了房屋产权契税、印花税、产权手续费、房屋专项维修资金等费用。但截至开庭前，被告也未取得涉案房屋初始产权，也未为原告办理房屋所有权转移登记或不动产权登记手续。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。2016年12月7日，被告缴纳了涉案楼盘的房屋专项维修资金，2016年12月27日，被告缴纳了涉案房屋所在土地的测绘费用。庭审中，对于原告主张的房屋交房时间，被告予以认可；被告陈述迟迟未办理房屋所有权证书的原因系前期与项目施工单位就办理结算产生了民事纠纷，施工单位一直不予配合办理竣工验收手续。该纠纷解决之后，被告向国土局申请办证时，因区规划局在房屋修建之前对该片土地规划进行了调整，要求被告补缴土地出让费，被告对此有异议，经过长时间沟通后最终无需缴纳此费用，目前已经将办理初始产权的材料上交，等待不动产登记中心审核后即可办理。2017年6月12日，被告补缴了土地出让金，同日成都市国土资源局向成都市不动产登记中心出具了《国有土地使用权登记办理告知书》，载明：宏锦公司位于成华区致力一路99号的建设项目（马克公馆）用地【国土证号：成国用（2012）第3**号】已完成竣工后的土地审核，现请你中心根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定及成都市国土规划地籍事务中心出具的《不动产权籍调查表》，办理不动产登记相关事宜。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：1、原、被告身份信息及工商登记信息；2、《商品房买卖合同》、《补充协议》及商品房买卖合同摘要；3、交房通知、房款发票、物业费收据、房屋专项维修资金收款凭证；4、成都市国土资源局告知书；5、双方当事人庭审陈述及庭审笔录。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致原告也无法在约定时间取得房屋所有权证书，应按照合同约定承担违约责任。违约责任的承担包括继续履行和支付迟延履行的违约金，因不动产统一登记新政出台，原告要求被告继续办理所购房屋的不动产权证书的请求事实和法律依据充分，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的问题，双方所签《商品房买卖合同》明确约定买受人若选择不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该约定具体明确，且结合本案具体案情，兼顾合同的履行情况，原告诉请被告按全部已付购房款万分之一的标准向原告支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。故对被告要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳，本院按照合同约定的每日全部已付款万分之一的标准认定逾期办证违约金。原告收房时间以缴纳物管费的2014年7月1日为准，因此被告宏锦公司应当向原告支付以615305元为本金、以日利率万分之一为标准、从2016年2月12日起至实际取得不动产权证书之日止的违约金。对于被告辩称的违约金支付条件未成就，因被告未按约定期限为原告办理不动产权证书，违约事实已经发生，理应向原告支付违约金，故对于被告上述辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告成都宏锦置业有限公司自本判决生效之日起六十日内，为原告于慧办理成都市成华区青龙街道海滨湾社区10组2号1栋1单元6楼604号房屋的不动产权登记手续；二、被告成都宏锦置业有限公司在本判决生效之日起三十日内，向原告于慧支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算标准为：以615305元为本金，以每日万分之一为标准，从2016年2月12日起算至原告于慧实际取得上述房屋的不动产权证书之日止（以上述房屋产权实际登记在原告于慧名下为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费265元，由被告成都宏锦置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  贾少朋二〇一七年六月二十六日书记员  白 秀