湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3974号上诉人（原审被告）：陈剑锋。委托诉讼代理人：成和平，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舜，湖南河清律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓艳平。委托代理人郭俊杰，湖南君信律师事务所律师。上诉人陈剑锋因与被上诉人邓艳平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市宁乡县人民法院（2016）湘0124民初6540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈剑锋上诉请求：撤销��审判决，依法改判，并由邓艳平承担全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人分别与中介公司签订《委托代理销售协议》及《购房委托书》结合法庭调查仅能确认双方分别向中介方表达了“买”、“卖”的意向。双方并未就买卖房屋的具体事宜达成合意，故商品房买卖合同的主要构成要件均未成就。二、2016年10月11日这个时间节点的性质问题，被上诉人在一审中没有任何证据证明该时间系双方约定的签约时间。而从法定调查认定的事实来看，该时间点系由中介公司组织双方进行涉案房屋交易进行磋商的时间。三、关于定金规则的约定，该约定仅在被上诉人与中介公司签订的《购房委托书》中有明确约定。但一审却认定上诉人与中介公司签订的《委托代理销售协议》中也存在此约定系认定错误。四、上诉人在磋商失败后，于2016年10月25日以368000元的价格将��案房屋卖予案外人的行为不应视为收受定金后拒绝订立合同的行为。根据前述的事实及法庭查实的情况，上诉人将涉案房屋出卖的行为发生在双方磋商失败近半个月之后，且交易价格较之委托销售价格369000元，尚且少了1000元，上诉人根本没有违约动机。邓艳平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。邓艳平向一审法院起诉请求：一、判决陈剑锋向邓艳平双倍返还购房定金20000元；二、由陈剑锋承担诉讼费。一审法院认定事实：陈剑锋为房产证号为00××11的宁乡县玉潭镇紫金佳苑A栋603室及A栋-108室车库的原所有权人。因陈剑锋曾口头委托乐家地产公司工作人员出卖该房，乐家地产公司遂于2016年10月6日与邓艳平签订《购房委托书》一份，约定邓艳平委托乐家地产公司以382800元的价格购买宁乡县玉潭镇紫金佳苑A栋2单元603号房及108号车库，并约定邓艳平交纳10000元诚意金给乐家地产公司，若乐家地产公司在指定时间内谈成邓艳平指定的购房价格，则诚意金自动转为购房定金并由乐家地产公司交给陈剑锋。2016年10月7日，陈剑锋与乐家地产公司签订书面《委托代理销售协议》，约定陈剑锋委托乐家地产公司代为销售涉案房屋，房屋出售价格为369000元，委托代理期限为2016年10月7日至2016年12月7日。乐家地产公司工作人员分别向邓艳平、陈剑锋披露了买卖双方的信息后，乐家地产公司将邓艳平所交纳的10000元支付给了陈剑锋妻子叶巧，叶巧收款后向邓艳平出具了收条一份，内容如下：“收条今收到邓艳平购宁乡县玉潭镇紫金佳苑A栋603定金壹万元整。￥10000.00元叶巧2016.10.7”。2016年10月11日，乐家地产公司工作人员召集邓艳平、陈剑锋签订房屋买卖合同，陈剑锋以拟出卖房屋不��括车库、乐家地产公司在向陈剑锋提供服务期间存在欺诈为由拒绝与邓艳平签订房屋买卖合同。2016年10月25日，陈剑锋以368000元的价格将原房产证号为00××11的宁乡县玉潭镇紫金佳苑A栋603室及A栋-108室车库另行出卖给案外人肖仙承，并办理了房产过户登记。一审法院认为：1、邓艳平、陈剑锋分别与乐家地产公司签订的《购房委托书》、《委托代理销售协议》皆系真实的意思表示，合法有效。邓艳平、陈剑锋已就涉案房屋的买卖达成初步意向。2、根据陈剑锋提供的录音、短信等证据可知，其妻叶巧对陈剑锋委托中介出售房屋一事知情并认可，叶巧收取邓艳平定金10000元的行为系表见代理行为，应认定为邓艳平已向陈剑锋交纳了定金10000元。3、根据邓艳平与乐家地产公司的《购房委托书》的约定，在乐家地产公司与陈剑锋谈成指定购房价格后，将1万元诚意金���动转为购房定金由乐家地产公司交与房主。陈剑锋与乐家地产公司签订的《委托代理销售协议》中也提及了定金的收取。结合邓艳平、陈剑锋分别与乐家地产公司签订的协议以及陈剑锋收受购房定金的收条，该定金应为担保签订房屋买卖合同的定金。陈剑锋于2016年10月7日收受了邓艳平的购房定金，邓艳平、陈剑锋之间的定金合同即生效。4、虽然陈剑锋抗辩拟出卖给邓艳平的房屋不包括车库、乐家地产公司在向陈剑锋提供服务期间存在欺诈，且邓艳平、陈剑锋尚未就房屋买卖合同的内容达成合意，但结合陈剑锋以低于邓艳平所提供的购买条件、以368000元的价格于2016年10月25日将原房产证号为00××11的宁乡县玉潭镇紫金佳苑A栋603室及A栋-108室车库另行出卖给案外人的事实，陈剑锋的行为应视为收受定金后拒绝订立合同的行为，本案应适用定金罚则，陈剑锋应双倍向邓��平返还定金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：陈剑锋于本判决生效之日三日内双倍返还邓艳平定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由陈剑锋负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，陈剑锋为出售涉案房屋与乐家地产公司签订的《委托代理销售协议》及邓艳平为购买涉案房屋与乐家地产公司签订的《购房委托书》均系当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。《委托代理销售协议》、《购房委托书》所载标的系同一房屋，且邓艳平在《购房委托书》中给出的交易价格符合陈剑锋在《委托代理销售协议》中所要求的交易价格，双方就涉案房屋的买卖达成了初步意向。陈剑锋一方收取了邓艳平支付的担保主合同订立的成约定金后，拒绝订立合同，一审法院适用定金罚则判令陈剑锋向邓艳平双倍返还定金并无不妥。对于陈剑锋提出的因《委托代理销售协议》中对定金无明确约定故不应适用定金罚则的主张，本院认为，《委托代理销售协议》中虽对定金无明确约定，但在陈剑锋一方出具的收条中，明确了该款为定金性质，故一审判决适用定金罚则并无不妥。对于陈剑锋提出的其出售的房屋不包括车库，双方就交易标的物并未达成一致，故���应适用定金罚则的主张，本院认为，一审结合陈剑锋在2016年10月25日将房屋及车库以低于邓艳平所出的价格出售给案外人的事实，认定陈剑锋的行为系收受定金后拒绝订立合同的行为并适用定金罚则并无不妥。综上所述，陈剑锋的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人陈剑锋负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  刘 凯审判员  熊 伟二〇一七年六月三十日书记员  陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民���院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。