辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0791民初167号原告：高枭，女，1980年6月22日出生，汉族，教师，住锦州市古塔区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。���责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。被告：张玉军，男，1962年4月20日生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：朱秀娟，女，1967年3月11日生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张玉军，男，1962年4月20日生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：韩书珍，女，1950年8月23日生，汉族，住沈阳市沈河区。原告高袅与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、辽宁天邦投资有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理，因被告辽宁天邦投资有限公司经由市��监督管理部门核准注销登记，本院变更该公司全体股东张玉军、朱秀娟为本案被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高袅，被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人马书航、魏保证，被告张玉军，被告朱秀娟的委托诉讼代理人张玉军、韩书珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高袅向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于辽宁天邦投资有限公司对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年8月24日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订团购期房协议，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋��向恒缘公司交付购房款总计212688元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了辽宁天邦投资有限公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，并办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与辽宁天邦投资有限公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于辽宁天邦投资有限公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、团购期房协议，证明原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。3、办理入住交纳的水电费、煤气费、电梯费、物业费等收款收据，证明原告办理入住，实际占有房屋。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议；原告的购房合同与收款收据是真实的，与管理人掌握情况一致，与事实相符合，请求法院在查清事实基础上依法判决。被告张玉军答辩称，1、原告称其与恒缘公司订立委托代建协议，交付房款，办理入住，以此主张享有该房屋所有权法律依据不足。原告委托代建该房屋时，恒缘公司尚未取得商品房预售许可证，本身存在投资风险，属于不具有法律保护效力的交易关系，加之恒缘公司违约行为，原告在长达五、六年时间内未主张权利存在过错，依法失去了对该房屋享有的所有权。在破产程序中，法律保护涉及购房者权利是��物权法》第二十条规定预告登记具有保全债权的请求权效力，原告不具有请求该房所有权主体权利。2、原告称其办理入住，取得了房屋钥匙，实际占有房屋的主张与事实不符。2012年5月，辽宁天邦投资有限公司人员到XX小区验房，是恒缘公司售楼员用钥匙打开房门，均为空置状态的清水房，证明该房屋未出售，为恒缘公司所有。故于2012年5月24日，天邦公司与恒缘公司签订了借款合同，并于次日在锦州市房屋产权监理处取得在建工程抵押登记证明，天邦公司支付了对价债权金额168000元。是天邦公司与恒缘公司交易的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定。抵押登记是法律保护登记人预期实现的债权顺位优先的保障措施，对在登记后发生对该房屋请求的处分行为具有对抗效力，违背抵押登记不动产变动归于无效。3、2013年4月18日，因恒缘公司未履行已���生法律效力的沈阳市中级人民法院（2012）沈民三初字第145号调解书所确定的给付义务，沈阳市中级人民法院在执行地依法公告查封了该房屋，并在该房屋贴上封条。对此原告并未主张提出执行异议诉讼。沈阳市中级人民法院对查封房屋进行拍卖执行程序中，接到锦州市中级人民法院作出的中止执行程序通知书、（2014）锦民一破字第00001-3号民事裁定书，天邦公司依法向恒缘公司管理人申报了债权，并提交了在建工程抵押登记证明及沈阳市中级人民法院执行查封房屋的证据，恒缘公司管理人作出了债权确认通知书确认了债权金额。依据《破产法》（试行）第三十二条前款的规定“破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利。”请求法院确认答辩人就担保物享有优先受偿债权金额168000元，依法未能优先受偿部分的债权，按破产程序受��。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条十一款规定“债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任”为破产债权。因此，在原告与恒缘公司的交易行为中，恒缘公司违约造成原告的损失，应在破产程序中由恒缘公司依法清偿。如果原告的诉求成立，则直接违背了法律规定的破产宣告前成立的有财产担保的债权优先受偿的公平原则。综上所述，不能将保障购房人居住权的责任转嫁给担保物权人，人民法院应当依法保护答辩人的合法权益不受侵害，不予支持原告的诉讼请求。被告朱秀娟答辩称，同意张玉军的意见。为印证上述所称事实，被告张玉军、朱秀娟向本院提供了以下证据，用以证明其抗辩的事实及意见：商品房买卖合同、收款收据；在建工程抵押登记证明；为查明事实，本院调取了下列证据：1、恒缘公司及辽宁天邦投资有限公司向房产管理部门提交的借款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明包括本案涉及的房屋因借款合同而设定抵押情况。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、沈阳市工商事务咨询中心档案材料，包括公司登记备案申请书、关于解散辽宁天邦投资有限公司股东会决议、清算报告、公司注销登记申请书，公司注销登记审核表、企业登记证照颁发及归档记录表等当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月21日，原告高袅购买恒缘公司开发的XX房屋一户，签订团购期房协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为XX号。分别于2010年1月21日交付房款10万元，2010年9月8日交付房款112688元。原告高袅于2011年2月24日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人��订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款XXXX万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的XX小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。2012年5月24日，张玉军又与恒缘公司签订一份本案涉及房屋的商品房买卖合同。再查明，申请人刘某向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘某提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张玉军、��秀娟。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。被告张玉军、朱秀娟庭审中表示对本案涉及的与恒缘公司债权未处理。本院认为，原告与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。因此，被告张玉军、朱秀娟关于原告应向恒缘公司管理人申报债权而不能主张房屋所有权的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告张玉军与恒缘公司签订商品房买卖合同一节，因与辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司形成借款合同关系且办理在建工程抵押登记这一事实相悖，本院不确认张玉军与恒缘公司形成商品房买卖合同关系。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现��告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。因此，被告张玉军、朱秀娟认为其在恒缘公司破产宣告前成立了有财产担保的债权，其作为债权人享有就该担保物优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告张玉军、朱秀娟基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管��人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋归原告高袅所有。二、原告高袅购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告高袅办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 秦 晋代理审判员 陈 妍人民陪审员 王韦豪二〇一七年六月二十一日书 记 员 胡秋霞