云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云31民终240号上诉人（原审被告）：云南瑞丽江投资开发有限公司，住所地瑞丽市姐岗路183号-S16。法定代表人：李美芹，系公司执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，云南欣艺律师事务所。被上诉人（原审原告）：龙进华，女，1972年5月20日出生，住（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：尹以伦，云南智诚律师事务所。上诉人云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称：瑞丽江投资公司）因与被上诉人龙进华商品房预约合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。瑞丽江投资公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、本案应为商品房预售合同纠纷，一审法院将本案认定为商品房预约合同纠纷属于认定事实错误，应当纠正。上诉人与被上诉人于2011年6月4日签订的《房号保留服务协议》，在上诉人取得商品房预售许可证之前，确实属于商品房预约合同，但在上诉人取得被上诉人认购房屋的预售许可证之后，由于被上诉人在接到上诉人的通知后，并没有在十五日之内作出其放弃购买房屋的意思表示，而是明确表示自己要购买该房屋。只是因为被上诉人资金暂时困难，因此才没有在上诉人取得商品房预售许可证后签订正式的商品房购销合同。但是，并不是说双方之间就不存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，被上诉人已经向上诉人支付了144万元房款，并且上诉人已经针对被上诉人所支付的144万元购房款向国家缴纳了营业税、城建税、教育附加费、地方教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税等税费共计135360.00元，并向被上诉人出具了购房发票，双方之间的商品房买卖合同已经成立生效。因此，本案应为商品房预售合同纠纷。二、根据国家相关法律规定，合同解除权形成后，因被上诉人怠于行使解除权，其解除权已经超过法定期限而归于消亡，被上诉人已经丧失解除合同的权利，一审判决解除双方签订的《房号保留服务协议》显然适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上诉人于2011年8月22日取得一期二标段项目的《商品房预售许可证》后十五日内，合同解除权就已经产生，按照被上诉人的陈述，上诉人一直都没有通知并催促被上诉人来协商签订商品房购销合同的相关事宜，双方也没有催告对方履行合同义务，双方均没有依法行使合同解除权。因此，一审法院对上诉人提出的被上诉人合同解除权消亡的答辩意见不采纳，显然适用法律不当。三、一审法院错误适用法律，以上诉人违约被上诉人放弃购买商品房为由，从而认定被上诉人不能实现合同目的，进而判决解除双方签订的《房号保留服务协议》，依法应当予以纠正。一审法院既然认定双方签订的《房号保留服务协议》合法有效，那么合同成立生效后，双方均应当切实履行各自合同义务。如今，房屋早就竣工验收合格，早就具备交房条件，可是被上诉人多次接到上诉人的通知后，一直没有前来公司办理签订合同付清购房款手续，上诉人如何将房屋交付给被上诉人。退一步讲，即使上诉人违反约定怠于履行通知义务，其后果也只是让被上诉人晚一点拿到房屋，并没有影响到被上诉人的购房目的。不能实现购房合同目的的根本原因是被上诉人放弃购房，上诉人没有短信通知被上诉人，并不会必然导致被上诉人不能取得所购房屋的严重后果。四、真正违反约定的是被上诉人，而不是上诉人，一审法院认定上诉人违反约定没有通知被上诉人与客观事实不符，应当纠正。公司于2011年8月22日取得一期二标段项目的《商品房预售许可证》后，就通过短信及电话方式多次通知被上诉人前来公司售楼部协商签订《商品房购销合同》事宜，并在《德宏团结报》上多次公告通知购房业主前来公司办理签订《商品房购销合同》事宜，可是被上诉人却以各种理由推搪拖延，拒绝与上诉人签订《商品房购销合同》。五、一审法院判决上诉人承担违约责任，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付被上诉人利息属于适用法律不当。双方签订的《房号保留服务协议》属于双务合同，合同签订后，双方都应当履行各自的合同义务。可是，合同签订后，按照被上诉人的说法，在长达五年多的时间里，被上诉人没有前来公司问询签订合同事宜，公司也一直没有通知被上诉人取得商品房预售许可证的事实，也没有通知被上诉人前来公司协商签订《商品房购销合同》事宜，说明双方均存在过错，根据《合同法》第一百二十条的规定，一审法院即使判决解除合同，返还被上诉人已支付144万元款项，也不应该判决上诉人承担利息。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，为此，特提出上诉。被上诉人龙进华辩称，2011年6月4日，原告与被告签订两份《房号保留服务协议》，约定被告向原告保留由其开发的瑞丽市东南亚商住城项目Z6-K42号、Z6-K43号、Z6-K44号、Z6-K45号、Z6-K38号、Z6-K39号、Z6-K40号、Z6-K41号商铺（总面积417.21平方米，单价每平方米11760），原告向被告支付预约金共计144万元；被告在取得商品房预售许可证后以短信的形式通知原告前来签订《商品房购销合同》，原告在收到短信通知之日起10日内、在约定单价不变的情况下收到短信15日内未到被告处签订合同、收到短信20日内未按合同约定支付购房款的，视为原告放弃优先购买权，并承担已支付款项15%的违约金。原告于2011年6月5日向被告支付144万元。协议签订后至今，被告没有按协议约定以短信方式通知原告签订《商品房购销合同》，致使原告的优先购买权在长达5年的时间里无法实现。经了解，被告公司因内部纠纷，原告享有优先购买权的8套商铺已于2016年9月27日被瑞丽市人民法院依法查封，文书号为（2015）瑞民二初字496号之二。现两份《房号保留服务协议》已不能履行，为此原告主张解除两份《房号保留服务协议》，要求被告返还144万元房号保留费，并按银行同期贷款利率计算自2011年8月23日起至实际支付之日止的利息。综上，请求驳回上诉，依法判决。龙进华向一审法院起诉请求：１、解除原被告双方于2011年6月4日签订的两份《房号保留服务协议》；２、被告返还原告房号保留费人民币144万元。3、被告向原告支付资金占用费，按银行同期贷款利率计算自2011年8月23日起至实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：2011年6月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房号保留服务协议》两份，约定乙方向甲方提出将其开发的东南亚商住城Z6-K38号、Z6-K39号、Z6-K40号、Z6-K41、Z6-K42号、Z6-K43号、Z6-K44号、Z6-K45号八套商铺（参考建筑面积417.24平方米，该建筑面积最终以产权登记部门的实测面积为准）的房号保留至甲方正式开盘销售日，在房号保留期间，甲方承诺不再将该八套房产售予第三人；单价为11760元/平方米。乙方为确保该套房产的优先购买权，自愿向甲方交纳房号保留金144万元，并约定甲方取得商品房预售许可证后，以短信的形式通知乙方。自接到甲方短信通知之日起，若乙方在10日内没有到甲方售楼部现场签订商品房购销合同的；在约定的房屋结算单价保持不变的情况下，乙方在15日内未与甲方签订《商品房购销合同》的；乙方在接到短信通知的20日内未能按商品房购销合同约定支付购房款的。上述三种情况之一发生时，乙方承诺放弃所预定房屋的优先购买权，并自愿向甲方支付违约金，违约金的支付标准为乙方已经支付款项的百分之十五。原告于2011年6月5日支付144万元。原告预定购买的房屋已于2016年9月27日被瑞丽市人民法院另案依法查封。另查明，原告购买的商品房属于东南亚商住城（一期二标段）项目，被告于2011年8月22日取得该期的《商品房预售许可证明》。2016年4月16日，被告以原告的名义缴付所保留商品房的土地增值税、印花税等税费共计135360元。原审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《房号保留服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。原告已依约于2011年6月5日向被告支付144万元，而被告在2011年8月22日取得《商品房预售许可证明》后未依约以短信通知原告，其已构成违约。双方签订的《房号保留服务协议》系为签订本约即《商品房购销合同》而订立，因被告违约，原告预定购买的房屋已于2016年9月27日被法院另案依法查封，合同目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，对于原告要求解除双方签订的《房号保留服务协议》的诉请，予以支持。因被告违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对于原告要求被告返还已支付款项144万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2011年8月23日起至实际支付之日止的利息的诉讼请求，予以支持。对于被告的抗辩，其未能提供充足证据予以证明，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此判决如下：一、解除原告龙进华与被告云南瑞丽江投资开发有限公司签订的两份《房号保留服务协议》；二、被告云南瑞丽江投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告龙进华已支付款项144万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2011年8月23日起至实际支付上述款项之日止的利息。案件受理费19704元，由被告云南瑞丽江投资开发有限公司承担。在二审诉讼中，上诉人瑞丽江投资公司对一审提交的证据无补充说明，也没有提交新的证据。在二审诉讼中，被上诉人龙进华对一审提交的证据没有补充说明，也没有提交新的证据。二审诉讼中，上诉人瑞丽江投资公司对原审判决认定的“2016年4月16日，被告以原告的名义缴付所保留商品房的土地增值税、印花税等税费共计135360元。”法律事实有异议，认为：实际上并不是以原告的名义，而是被告以公司的名义就原告购买的房屋，交纳应交税款共计135360元。对其余法律事实无异议。被上诉人龙进华对原审判决认定的“2016年4月16日，被告以原告的名义缴付所保留商品房的土地增值税、印花税等税费共计135360元。”法律事实有异议，认为：按照协议约定，双方只有在签订购销合同后，保留金才能转换为购房预交费用，才能去交纳税费。对其余法律事实无异议。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，关于本案案由应如何认定的问题。在本案中，双方签订的两份《房号保留服务协议》符合商品房预约合同的特征，且是基于上述协议产生的合同纠纷，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于双方签订的两份《房号保留服务协议》是否合法有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，双方签订的《房号保留服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于双方在履行合同过程中，是否存在违约行为，上述协议应否解除，上诉人应否返还被上诉人保留金144万元及相应利息的问题。本院认为，在本案中，双方当事人在签订《房号保留服务协议》后，龙进华即依约向瑞丽江投资公司支付了144万元的房号保留金，而瑞丽江投资公司在2011年8月22日取得《商品房预售许可证明》后未依约以短信方式通知龙进华，其已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，对于龙进华要求解除双方签订的《房号保留服务协议》的诉请，予以支持，因瑞丽江投资公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被上诉人瑞丽江投资公司应当退还被上诉人龙进华支付的购房保留金144万元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2011年8月23日起至实际支付上述款项之日止的利息。一审判决对此认定并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19704元，由云南瑞丽江投资开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞丽市人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一七年六月二十日书记员  李 云附：《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。”第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”