陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7309号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳燕利，女，1983年1月18日出生，汉族，无业，住西安市长安区。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人岳燕利商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初654号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月14日，岳燕利和天宝公司签订合同登记号为Y12074114的《商品房买卖合同》，约定岳燕利购买天宝公司开发的位于西安市××区××东路晶城秀府第8幢3单元10层31003号商品房，该房屋建筑面积为63.37平方米，总价款为486044元。《商品房买卖合同》第八条约定：天宝公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付岳燕利使用；第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施或据实补差；第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用；……5、供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2014年3月4日，岳燕利（乙方）和天宝公司（甲方）签订补充协议一份，约定：1、因晶城秀府项目所处丈八东路进行道路改造施工，致使乙方所购房产建设施工延误，无法按照《商品房买卖合同》第八条的约定在2013年12月31日前交付，对此，乙方予以理解和接受。2、双方一致同意，双方签订的登记号为Y12074114的《商品房买卖合同》第八条变更为：乙方所购房产，由甲方在2014年1月22日前向乙方交付。3、双方一致同意自2014年1月1日起至房产实际交付之日，由甲方按日向乙方支付已付房款总额万分之二的违约金，该违约金由甲方在房产交付后3日内一次性向乙方支付清结。4、甲乙双方确认，补充协议签署后，甲方应按照本协议向乙方支付违约金，甲乙双方有关房产交付及逾期交付责任承担所涉事宜均告处理终结，乙方不再就该房产逾期交付向甲方以任何方式主张任何权利。合同签订后，岳燕利已缴纳全部购房款485354元，并交纳涉案房屋契税及房屋专项维修资金。另查，天宝公司已于2014年1月20日将涉案房屋交付岳燕利使用，岳燕利主张涉案房屋天然气于2014年11月11日开通，2014年l1月27日，天宝公司向岳燕利发放取暖补贴620元。岳燕利诉至西安市雁塔区人民法院称，其于2012年与天宝公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买天宝公司开发的晶城秀府小区8幢3单元31003号商品房，该房屋总价款为486044元。合同第八条约定：天宝公司应于2013年12月31日将验收合格并符合约定的商品房交付其使用。第十四条约定，天然气在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同第八条、附件第五条、第十条约定，天宝公司交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定，不符合约定的其有权要求天宝公司采取补救措施或据实补差方式处理。故根据法律规定以及合同约定，现诉至法院，请求依法判令：1、天宝公司立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并协助其办理产权证书；2、天宝公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金9709元；3、天宝公司向其支付逾期开通天然气、供暖违约金14220元；4、天宝公司至今未完成消防、安防、绿化道路等相关工程，要求天宝公司限时完成以上工程并取得相关部门的验收报告，并赔偿其经济损失及违约金52078.4元；5、本案诉讼费用由天宝公司承担。天宝公司辩称，1、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。2、其公司已经在2014年11月就延迟供暖问题对岳燕利进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。3、其公司逾期办证行为未给岳燕利造成任何损失，约定的违约金也过高应予以降低。4、其公司已经在合同约定的时间内向岳燕利交付了房屋，不存在违约情形，不应承担违约金以及其余损失。原审法院认为，岳燕利、天宝公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。在庭审中，岳燕利表示要求天宝公司办理房产证的诉讼请求实为要求天宝公司将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权机关登记备案。天宝公司于2014年1月20日向岳燕利交房，按照合同第十五条的约定天宝公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案，即最晚应于2015年1月20日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。天宝公司认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务，将涉案房屋办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定，以岳燕利已付购房款485354元的2%为标准向岳燕利支付违约金，计算为9707.08元。对于岳燕利要求天宝公司支付天然气管道迟延安装到位违约金的诉讼请求，岳燕利于2014年1月20日收房，涉案房屋天然气管道于2014年11月11日接通通气，天宝公司迟延安装天然气管道已达295天。虽天宝公司于2017年11月27日向岳燕利发放取暖补贴620元，但该补贴并非双方协商一致对合同第十四条违约责任的更改，仅为天宝公司单方给予岳燕利的取暖补贴，故天宝公司仍应按照合同约定，以岳燕利已付购房款485354元的万分之一，即48.54元为标准，向岳燕利支付逾期295日的违约金，岳燕利主张为14220元，法院予以支持。岳燕利另行主张因天宝公司至今未完成消防、安防、绿化道路等相关工程，要求天宝公司限时完成以上工程并取得相关部门的验收报告，并赔偿岳燕利经济损失及违约金52078.4元。因取得相关部门的验收报告不属于本案审理范围，故关于此诉请法院不予处理，岳燕利主张的经济损失及违约金缺乏合同依据，且未向法庭提交相关证据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告岳燕利购买的位于西安市丈八东路晶城秀府小区第8幢3单元10层31003号商品房办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告岳燕利支付逾期提交备案资料违约金9709元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向岳燕利支付逾期开通天然气违约金14220元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告岳燕利其余诉讼请求。本案案件受理费1722元，减半后861元由被告陕西天宝物业投资有限公司承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。其公司与岳燕利于2012年7月14日签订商品房买卖合同，根据合同约定，由岳燕利购买其公司开发的晶城秀府小区8幢3单元10层31003号房屋，并约定：“天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用”。其公司已经于房屋交付使用时完成了主管道的安装，只是2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求下正式通气使用，并不代表2014年11月11日方才将管道安装到位。因此，其公司不应承担逾期安装天然气管道的违约责任。二、其公司已于2014年11月就迟延供暖问题对岳燕利进行了赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。根据合同关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中的约定，“（天然气、供暖设备）在交付时未达到上述使用条件时起至实际达到使用条件之日止，出卖人按买受人已付购房款的万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）”。其公司已向岳燕利发放了620元的供暖补贴，且岳燕利已接收此款。因此，即使其公司未按期将天然气管道安装到位，那么在供暖设备违约金已经赔付的情况下，天然气管道未安装到位的违约金就不应予以支持。上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判驳回岳燕利的原审诉讼请求；2、本案诉讼费用由岳燕利承担。岳燕利辩称，根据其与天宝公司所签商品房买卖合同第十四条的约定，天然气管道、供暖设备于入住时安装到位，实际上在其入住时，上述设施设备并未安装到位。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，岳燕利和天宝公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，对双方均具有约束力。合同第十四条约定：“…出卖人（天宝公司）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通…。5、供暖设备于入住时达到使用条件。…如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人（天宝公司）按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…”。根据该条的约定，天宝公司承诺在岳燕利入住时将天然气管道安装到位，但天宝公司在2014年1月20日向岳燕利交房时，天然气管道并未达到通气使用条件，涉案房屋所在小区的天然气于2014年11月11日才开通，天宝公司的行为违反了上述合同约定，应承担违约责任。现原审判决天宝公司承担逾期安装天然气管道的违约金并无不妥，对于天宝公司上诉认为其公司不应承担该项违约金的理由，本院不予采纳。关于天宝公司上诉称，其公司已就延迟供暖问题向岳燕利发放了供暖补贴，故不应再承担逾期安装天然气管道违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二○二○一七年六月二十九日书 记 员  陈 肖