广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8759号上诉人（原审被告）：广州合生骏景房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园。法定代表人：邓智华，职务：董事长。委托诉讼代理人：张旅,男，x年x月x日出生，住广东省深圳市龙岗区，系该司职员委托诉讼代理人:杨晓徇，女，x年x月29日出生，住广东省普宁市，系该司职员。被上诉人（原审原告）：李颖，女，x年x月x日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。上诉人广州合生骏景房地产有限公司（以下简称“合生骏景公司”）因与被上诉人李颖商品房销售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。合生骏景公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回李颖的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李颖承担。事实和理由：一、合生骏景公司已按合同约定向产权登记机关递交了涉案房屋的产权转移登记资料，已履行了办证义务。无法办证的原因在于产权登记机关拖延履行办证义务，导致政策变更后需补充提交消防验收证明。但涉案房屋按上述新政策的要求，客观上已不能通过消防验收。因此，合生骏景公司没有过错，不应为此承担违约责任。二、本案因政策缘故，涉案房屋在客观上已实际无法取得权属证明，一审法院判决要求合生骏景公司承担违约金计至李颖取得房地产权属证之日止，总额以不超过总房款为限，事实上就是要合生骏景公司承担合同金额百分之百的违约金，比例明显过高。且双方在《商品房买卖合同》对逾期付款及逾期交楼的违约责任做了以合同总价5%的限制，虽合同未明确对逾期办证违约责任的限制，但根据公平合理原则，逾期办证的违约责任也应以合同总价5%为限。三、李颖一审起诉的诉讼请求违约金计算起始日期是2014年10月1日，但一审法院在李颖未变更诉讼请求的情况下，擅自将违约金计算起始日期提前到2014年9月9日，加重了合生骏景公司的义务，应依法予以纠正。李颖二审答辩称：不同意合生骏景公司的上诉请求和事实理由，同时也不同意一审判决。一审没有保护李颖的合法权益，判决合生骏景公司支付的违约金过低，与李颖在一审起诉时提出的诉请相差甚远。因此，请求二审依法驳回合生骏景公司的上诉请求。因本案纠纷，李颖于2016年10月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、合生骏景公司向李颖支付逾期办理产权登记的违约金（以房款1543462元为本金，按照0.2‰/日的标准计算，从2014年10月1日起计至合生骏景公司办妥并由李颖取得房地产权属登记证书之日止）；二、本案诉讼费由合生骏景公司承担。一审法院认定事实：位于广州市天河区中山大道南、黄埔大道北、广氮花圈西南的“骏景花园南苑”系合生骏景公司投资建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20010162号的《商品房预售许可证》，获准销售。2006年7月18日，李颖（买受人）与合生骏景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人向出卖人购买骏景花园·南苑骏弘轩x商铺（以下简称“案涉房屋”），该房屋建筑面积为188.7473平方米，总价款为1543462元。买受人应于2006年6月1日前支付全部房款的30%即463039元，于2006年6月21日前支付全部房款的30%即463039元，于2006年8月20日前支付全部房款的40%即617384元。（第七条）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（第八条）出卖人应当在2006年10月18日前将案涉房屋交付买受人使用。（第九条）出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权提出解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后一年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人等。另《合同》附件四《合同补充协议》约定：（第5条）本合同第七条及第九条约定双方的违约责任及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%，但其他条款另有约定的除外；（第12条）本附件补充协议条款优先于合同其它条款等。上述《合同》签订后，李颖已向合生骏景公司支付了全部房款1543462元，合生骏景公司亦于2006年10月18日将案涉房屋交付李颖使用。另李颖、合生骏景公司确认，根据《合同》约定，合生骏景公司应在2008年4月17日前办妥案涉房屋的房地产权属证书。关于案涉房屋至今未能办妥房地产权属证书的原因。合生骏景公司称，其已于2010年8月2日向广州市房地产交易登记中心递交了案涉房屋的产权登记资料，但房地产交易登记中心一直未通知其领取案涉房屋的房地产权属证书；后于2013年1月9日合生骏景公司收到了房地产交易登记中心发出的《补正资料通知书》，称办理案涉房屋的登记尚欠以下资料：1、案涉房屋使用性质为商业且初始登记时未分割，需提供经消防部门认证的设计公司制作的平面示意图；如未被确定为抽查对象的，需提供经网上备案的《建设工程消防设计备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；如被确定为抽查对象的，需提供消防部门出具的消防验收合格证明。2、提供竣工图。收到《补正资料通知书》后，合生骏景公司称其即向消防部门申请办理案涉房屋的消防验收合格证明，但合生骏景公司知因案涉房屋仅有一个出入口，故无法办理消防验收合格证明，合生骏景公司之后也未向房地产交易登记中心补交资料。合生骏景公司为证明上述情况，向一审法院提交了房地产交易登记中心于2010年8月2日出具的《受理回执》及2013年1月9日出具的《补正资料通知书》复印件为证。对此，李颖仅确认《受理回执》的真实性，且认为，《受理回执》无法证明合生骏景公司已向房地产交易登记中心提交了案涉房屋完整的办证资料。本案审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会查询案涉房屋的相关产权情况。该委员会于2017年2月4日以穗国土规划协查［2017］30号复函答复如下：骏景花园南苑骏弘轩以03登记161058号初始登记，2010年8月，李颖、合生骏景公司向我委下属单位房地产交易登记中心申请办理案涉房屋的产权分割转移登记，登记地址为天河区中山大道骏景路73-79号二层001房，房地产交易登记中心以10登记01119072立案受理。经核，案涉房屋暂无查封、抵押、预告登记（预售合同备案）信息。根据竣工图显示，骏弘轩A座裙楼第二层规划用途为购物商业中心，案涉房屋为第二层裙楼的一部分，初始登记时未划分单元。非居住用房办理分割转移登记时需提供经消防部门认证的设计公司制作的平面示意图。如建设工程未被消防部门确定为抽查对象的，需提供经广东省消防网网上备案的《建设工程消防设计备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；如被确定为抽查对象的，需提供消防部门出具的消防验收合格证明。房地产交易登记中心已发《补正资料通知书》书面通知申请人补正上述资料，但申请人至今仍未补交等。经质证，李颖对上述复函的真实性无异议，且称案涉房屋未取得消防验收合格证明的主要责任在合生骏景公司，故合生骏景公司应承担逾期办证的违约责任；合生骏景公司对上述复函的真实性无异议，但称案涉房屋无法办理产权分割登记是政策变更导致，故案涉房屋无法办证的责任不在合生骏景公司。一审庭审中，李颖称其在提起本案诉讼以前曾向合生骏景公司主张过案涉房屋的逾期办证违约金，但无相应证据予以证明；合生骏景公司仅确认李颖曾于2016年9月8日后向合生骏景公司主张过案涉房屋的逾期办证违约金。一审法院认为，李颖、合生骏景公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据《合同》的约定，合生骏景公司应当在案涉房屋交付使用后一年半内，将办理权属登记需由合生骏景公司提供的资料报产权登记机关备案，如因合生骏景公司的责任，李颖不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年合生骏景公司按已付房款的1%向买受人支付违约金。依据上述约定，李颖、合生骏景公司现确认合生骏景公司办妥案涉房屋房地产权属证书的最后期限为2008年4月17日，故此，如因合生骏景公司责任导致案涉房屋房地产权属证书无法在该日前办理的，合生骏景公司应承担逾期办证的违约责任。就广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查［2017］30号复函内容来看，案涉房屋至今未能办理转移登记的原因为案涉房屋为非居住用房，办理分割转移登记时需申请人提供消防部门的消防验收文件，而申请人至今未提交案涉房屋的消防验收文件。对此，合生骏景公司确认其未向房地产交易登记中心提交消防验收文件的事实，但辩称基于案涉房屋仅有一个出入口的情况，是无法取得消防验收文件的，故案涉房屋无法办理房地产权属证书的责任不在合生骏景公司，合生骏景公司亦无需承担相应的逾期办证责任。一审法院认为，合生骏景公司系案涉房屋的开发商，案涉房屋办理分割转移登记所需的消防验收文件应属合生骏景公司向产权登记机关提供的资料，故此，因合生骏景公司未能向产权登记机关提供消防验收文件导致案涉房屋无法办理房地产权属证书的，合生骏景公司应承担逾期办证的违约责任。关于合生骏景公司主张李颖诉请的逾期办证违约金已过诉讼时效的问题，因合生骏景公司确认李颖曾于2016年9月8日向合生骏景公司主张过案涉房屋的逾期办证违约金，而李颖亦无法证明其在该日前曾向合生骏景公司主张过逾期办证违约金，故此，李颖要求合生骏景公司支付案涉房屋2014年9月9日以前的逾期办证违约金已超过二年诉讼时效，不予支持。而2014年9月9日起的逾期办证违约金，根据《合同》约定，合生骏景公司应按每年15434.62元（1543462元×1%）的标准向李颖支付,自2014年9月9日起计至李颖取得案涉房屋的房地产权属证书之日止；且出于公平原则，违约金总额应以不超过1543462元为限。另，李颖主张《合同》中约定的合生骏景公司需承担的逾期办证违约金与李颖需承担的逾期付款违约金明显不对等，合生骏景公司承担的逾期办证违约金明显过低，请求一审法院对逾期办证违约金予以增加的问题。因《合同》中约定的李颖需承担的逾期付款违约金与合生骏景公司需承担的逾期交楼违约金均是按0.2‰/日的标准计算，且李颖亦未就逾期办证违约金明显低于其实际损失提供相应依据，故此，李颖有关增加逾期办证违约金的主张无事实及法律依据，不予支持。而合生骏景公司有关逾期办证违约金不得超过总房价5%的主张，因《合同》附件四《合同补充协议》第5条仅是对逾期付款违约金及逾期交楼违约金作出了限制约定，故合生骏景公司的该项抗辩意见缺乏依据，亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月17日作出判决如下：一、广州合生骏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向李颖支付逾期办证违约金（按每年15434.62元的标准计算，自2014年9月9日起计至李颖实际取得骏景花园·南苑骏弘轩x商铺的房地产权属证书之日止，且违约金总额以不超过1543462元为限）；二、驳回李颖的其他诉讼请求。本案受理费4680元，由李颖负担4100元，广州合生骏景房地产有限公司负担580元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。双方在履行合同过程中，因案涉房屋初始登记未划分单元，非居住用房办理分割转移登记需提供消防部门认证的设计公司制作的平面示意图，而合生骏景公司不能提供消防验收文件，导致不能办理产权转移登记，违反了合同中“出卖人应当在商品房交付使用一年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，应承担违约责任。现李颖据此主张要求合生骏景公司支付逾期办证违约金，有合同依据，应予支持。一审法院依照合同“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，按照诉讼时效规则自起诉之日前推两年计算逾期办证违约金，并无不当。但是，李颖起诉要求计算违约金的起算时间为2014年10月1日，是其处分自身权利的行为，一审判决超过了李颖诉讼请求，应予调整。合生骏景公司认为逾期办证违约金应参照逾期付款和逾期交楼违约金约定，作5%总价限制，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，合生骏景公司上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18190号民事判决第二项和加倍支付迟延履行期间的债务利息及诉讼费负担；二、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18190号民事判决第一项为：广州合生骏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向李颖支付逾期办证违约金（按每年15434.62元的标准计算，自2014年10月1日起计至李颖实际取得骏景花园·南苑骏弘轩x商铺的房地产权属证书之日止，且违约金总额以不超过1543462元为限）。二审案件受理费580元，由广州合生骏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年六月二十三日书记员  眭 翘