重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0238民初622号原告：谭显万，男，1975年8月15日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：王正学（与原告系翁婿关系），男，1954年1月3日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：王治平，重庆环法律师事务所律师。被告：重庆市元亨房地产开发有限责任公司，住所地巫溪县城厢镇滨河南路金土地小区8-201，统一社会信用代码：91500238745334435D。法定代表人：余其碧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹超，系该公司职工，男，1972年4月20日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：赖登铭，该公司职工，男，1975年7月7日出生，住重庆市云阳县。原告谭显万与被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，原告谭显万于2017年3月17日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由本院审判员张梯均适用简易程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理，原告谭显万的委托诉讼代理人王正学、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加了诉讼。又于2017年5月27日公开开庭进行了审理，原告谭显万的委托诉讼代理人王正学、王治平到庭参加了诉讼，被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。后于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告谭显万的委托诉讼代理人王正学、王治平、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赖登铭到庭参加诉讼。后转成普通程序，由审判员张成木担任审判长，与审判员张梯均、人民陪审员焦川组成合议庭，分别于2017年6月19日和2017年6月27日公开开庭进行了审理，原告谭显万的委托诉讼代理人王正学、王治平、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赖登铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭显万向本院提出诉讼请求：1.支付逾期办理产权登记违约金30683.50元；2.立即向土地房屋登记机构提交办理房产证所需的资料，以便原告办理房产证；3.诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判决被告向原告支付延期交房违约金107118.00元，并按房屋价款288650.00元的每日万分之三违约金支付至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为止；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年10月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于巫溪县城厢镇先锋路元亨国际生活小区X幢X室的商品房，房屋总价款288650元，原告在接房前，已经全部交清房屋款项。2014年2月10日，被告向原告交付房屋，双方在��同中就各自的权利义务进行了约定。双方在合同第十三条第2款和第4款中，就逾期办理产权登记进行了如下约定：在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单。但到目前为止，甲方未告知乙方其已经向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单，从2014年2月10日交房后60日开始计算，逾期时间长达1063天。原告在诉讼过程中增加新的事实和理由：合同第七条约定2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付乙方使用。合同第八条约定被告在交房时应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，合同第九条约定若逾期，被告从交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付万分之三的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的全部义务，但由于被告的过错，至今没有办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法合法交房，被告逾期交房至今长达1237天。重庆市元亨房地产开发有限责任公司辩称，1.对双方签订《重庆市商品房买卖合同》的时间、交房时间、已全部给付房款没有异议；2.被告并未违约，不应当承担违约责任；3.被告主张逾期办证和交付房屋已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；4.由于业主与公司没有约定由谁办理产权证，业主至今未给公司授权和提交相关资料，也没缴纳应纳税金，因此，产权未办理，责任不在公司，并且公司通知由公司代办业主产权证，业主至今未提交相关手续；5.业主所购房屋于2012年12月20日已在巫溪县房屋管理处进行了合同备案；6.如果支持原告的诉讼请求，不符合公平正义的价值取向；原告购买被告的房���销售价仅为3414元/平方米，现在同地段房屋平均售价都在4500元/平方米。原告是合同的受益方，若支持原告的诉讼请求，与原告类似的数百家住户也将提起诉讼，不仅增加了住户的诉累，而且企业合法权利也得不到保护，不利于社会的和谐稳定。7.如果法院认定被告违约，原告主张的违约金明显过高，应当降低。鉴于原告已经接房并实际入住多年，未造成实质性财产损失，且本案涉及的与原告类似的购房户多，范围广，牵涉面大，加之办理房屋产权证属于多方因素，非被告恶意违约，被告认为原告主张的违约金明显过高，故申请人民法院予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012���10月19日，原告谭显万与被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第二条本商品房销售依据：预售商品房《商品房预售许可证》号：溪地房（2012）预字第（006）号，预售商品房批准机构：巫溪县房地产管理处；第三条乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为重庆市巫溪县城厢镇先锋路元亨国际生活小区X幢X室；建筑面积84.54平方米，商品房用途为住宅；第四条购房价款：本商品房为清水房，总成交金额为288650.00元，建筑面积单价为3414.40元/平方米；第七条交房期限及交付条件：（一）属预售商品房的，甲方应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了���重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之三向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实��交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定1、现售商品房的……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同15日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲��实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”。《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告谭显万已向被告支付了全部房款，并于2014年2月10日接房。另查明：原告购买的重庆市巫溪县城厢镇先锋路元亨国际生活小区X幢X室房屋尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，被告在未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的情形下，因不具备交房条件而将房屋转移给原告占有的行为属于瑕疵履行。转移占有视为交付，该交付行为既包括全面履行行为，也包括瑕疵履行行为，转移占有后合同权利人仍然有权要求合同义务人承担违约责任。买受人负有合法接房的注意义务，但原、被告均未向本院提交证据予以证明被告的瑕疵交房行为导致原告实际损失的金额，对被告提出调低违约金的请求，本院予以支持，并将违约金调整为日万分之零点三。针对被告对本案提出的诉讼时效抗辩，本院认为，由于约定交房期间届满之日房屋不具备合法交付条件的，应从具备交付条件之日起计算诉讼时效。故被告诉讼时效抗辩的主张，本院不予采纳。综上，违约金调整后的计算方式（即自2013年12月31日起以房屋价款288650.00元为基数，按日支付万分之零点三的违约金，计算至原、被告法庭最后陈述之日2017年6月27日为止）予以支持，更符合《中华人民共和国合同法》的公平原则和诚实信用原则。对于原告主张原、被告最后陈述次日至被告实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金，本案不予处理，待实际产生后，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉���法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告谭显万支付违约金11032.20元；二、驳回原告谭显万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理283.54元，由被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  张成木审 判 员  张梯均人民陪审员  焦 川二〇一七年六月十五日书 记 员  杨木一