四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0184民初1223号原告：欧阳，男，汉族，1955年4月27日出生，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：牟家强，四川省崇州市隆兴法律服务所法律工作者。原告：张玉林，女，汉族，1953年2月3日出生，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：牟家强，崇州市隆兴法律服务所法律工作者。原告：欧凌，男，汉族，1980年7月2日出生，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：牟家强，崇州市隆兴法律服务所法律工作者。被告：崇州市蜀城房屋拆迁有限公司。住所地：四川省崇州市崇阳街道上南街**号。法定代表人：宋敏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨忠建，四川经川律师事务所律师。原告欧阳、张玉林、欧凌与被告崇州市蜀城房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳及原告欧阳、张玉林、欧凌的委托诉讼代理人牟家强、被告的委托诉讼代理人杨忠建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳、张玉林、欧凌向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行与三原告于2014年2月11日签订的《崇州市城镇房屋（商业铺面）模拟搬迁补偿安置合同》（以下简称《安置合同》），交付48.88平方米商业铺面用房；二、赔偿三原告的违约金（从2017年2月12日起至交付48.88平方米商业铺面用房时止以每年9万元为标准计算）。事实与理由：2014年2月11日，三原告与被告签订《安置合同》，合同签订后，被告按合同约定，对原告所有的商业铺面用房进行拆除，并按合同约定支付了相应的费用。2017年2月12日，被告应该按合同的约定交付48.88平方米的商业铺面用房给三原告，近三个月的时间，三原告多次与被告协商无果，三原告多次找相关部门要求解决无果，被告的行为严重侵害了三原告的合法权益，为此，提出上述请求。被告崇州市蜀城房屋拆迁有限公司承认原告在本案中主张的事实，但认为由于开发商尚未完成房屋的建设，所以无法向三原告交付48.88平方米商业铺面；《安置合同》约定的违约金是9万元1年，而从应交付房屋至今尚不足1年，三原告请求违约金的条件不成立；《安置合同》第五条约定了原告方的停业损失，在《安置合同》的第十条又约定了违约责任，赔偿损失与违约同时存在，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条的规定，被告违约应当赔偿的损失就是《安置合同》第五条约定的停产停业损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过份高于所造成的损失，应当进行调整，调整依据应当根据《安置合同》第五条的约定进行调整；对于房屋征收实行产权调换，根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条及成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条第（九）款第2项的规定，过渡期限超过约定的，征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放，被告同意按照《安置合同》第5条的标准1.5倍给付停产停业经济损失补助。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案的争议焦点是一、对原告主张的被告交付48.88平方米的商业用房能否支持的问题；二、原告主张的违约金能否支持和调整的问题。本院对本案争议的问题评判如下：一、关于原告主张的被告交付48.88平方米的商业用房是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，由于涉案房屋尚未建设完毕，被告无法履行交付房屋的义务，故原告的该主张不符合法律规定，本院不予支持。二、原告主张的违约金能否支持和调整的问题。原告主张按照双方签订的《安置合同》第十条第三款约定的“三年期满，逾期未交房的按每年支付违约金9万元；三年时间以2014年1月15日始计”的约定作为标准计算违约金。被告则认为现在逾期交房不足1年，双方约定的违约时间尚不具备，原告的该主张不应得到支持，且约定的违约金过高，应该予以调整，应按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条及成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条第（九）款第2项的规定支付逾期交房的损失。本院认为，修建包含涉案房屋的工程位于崇州市人民医院、崇州市妇幼保健院旧址内，虽然被告未明确交房的具体时间，该建设区域虽被楼盘广告牌围住，也能目测发现房屋修建进展缓慢，交房时间无法确定，原告从2017年1月16日起逾期一年交房是必然发生的，故原告应当承担逾期交房的违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金具备以补偿性为主，惩罚性为辅的属性，根据第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院认为原告的实际损失就是涉案房屋的经营性收入或房屋出租后的租金收入，原告自认为房屋拆除前是出租给他人经营，收取租金，双方在签订《安置合同》时就在第五条约定了停产、停业的经济损失为2949元／月，且原告也未能提交其损失的证据，本院认为按《安置合同》约定的2949元／月作为计算损失的标准较为公平，如果按照根据第二十九条规定计算的损失为每年46004.4元／年（2949元／月×12月×130%），而按被告意见，逾期半年不足1年的，逾期时间按停产、停业经济损失的1.5倍发放；逾期1年以上的，逾期时间按2倍发放。以此为标准计算的2017年1月16日-2018年1月15日期间的违约金为停产、停业经济损失53082元／年（2949元／月×12月×150%）；2018年1月16日后停产、停业经济损失为70776元／年（2949元／月×12月×200%），此金额高于经人民法院调整后损失数额，故本院认为被告按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条及成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条第（九）款第2项的规定支付逾期交房的损失作为违约金数额对原告有利。由于被告交房时间的不确定性，为确保公平公正且方便本案执行，本院确认从2018年1月16日起违约金的数额按停产、停业的经济损失每年为70776元／年为标准计算。至于至今被告逾期交房不足半年，尚不符合被告的补偿条件，但考虑到涉案房屋的工程建设进展缓慢，短时间内交房是不现实的，为避免诉累，本院支持原告在未得到房屋时根据实际时间可获得逾期交房的违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告崇州市蜀城房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告欧阳、张玉林、欧凌2017年1月16日至2018年1月15日期间的逾期交房违约金53082元；从2018年1月16日起至实际交付房屋时止的每年逾期交房违约金为70776元，被告崇州市蜀城房屋拆迁有限公司在一年满后的十五日内给付原告欧阳、张玉林、欧凌；如实际交付房屋时不足一年的，以实际时间按70776元／365日为标准计算，在交付房屋之日起十五日给付；二、驳回原告欧阳、张玉林、欧凌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由被告崇州市蜀城房屋拆迁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李健二〇一七年六月三十日书记员  周艳