江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0111民初750号原告：陈燕，女，1969年9月27日生，汉族，无业，住江苏省南京市鼓楼区。被告：郭世托，男，1985年5月24日生，汉族，无业，住江苏省盐城市亭湖区。被告：陈静，男，1989年5月14日生，汉族，住安徽省巢湖市。原告陈燕与被告郭世托、陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判决员朱模宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕，被告郭世托到庭参加诉讼。被告陈静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈燕诉称，2013年5月7日，郭世托经陈静同意将位于南京市浦口区审计学院美食街全红组四川酒家隔壁的商铺租赁使用的权利义务转让给原告，当日原告向郭世托支付2013年7月1日至2014年3月1日共8个月的租金26000元，押金5000元，店铺及设施转让费108500元。2014年1月13日，原告向陈静延续交纳2014年3月1日至2015年3月1日的租金40000元，并签订落款时间为2014年3月1日的《商铺租赁合同》。此期间原告因家庭原因不能继续经营，2014年3月1日，原告经陈静同意将上述商铺的权利义务转让给案外人赵静雪、龚兴火。由陈静与赵静雪签订了落款时间为2014年3月1日的《商铺租赁合同》，由原告并收取了赵静雪、龚兴火租金40000元，押金5000元，店铺转让费80000元。后赵静雪、龚兴火因认为转让无效，要求返还并将陈静及原告诉至法院，经南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1186号，南京市中级人民法院（2016）苏01民终7211号判决：一、概括转让行为无效（违建）；由原告返还租金24445元、押金5000元及转让费80000元。现南京市中级人民法院（2016）苏01民终7211号判决已经生效，该判决认为：陈静作为涉案商铺的使用人，先后与郭世托、原告、赵静雪签订《商铺租赁合同》依法均应认定无效；原告承担返还责任后，可以就其损失向其他相关责任主体另行主张。原告服判于南京市中级人民法院（2016）苏01民终7211号判决，本案原告与郭世托及陈静转让店铺的所有情节与该判决并无区别（除数额外）。原告认为应当认定包括店铺转让在内的《商铺租赁合同》权利义务概括转让关系无效，应由郭世托返还向原告收取的押金5000元、店铺转让费108500元，陈静返还租金24445元。现原告提出的诉讼请求为：一、判令被告郭世托2013年5月7日经陈静同意将租赁合同的权利义务向原告概括转让行为无效；二、判令被告返还租金24445元、押金5000元、转让费108500元；三、由被告承担诉讼费。被告郭世托辩称，涉案商铺建房证件虽不齐全，但不等于是违章建筑，法院也不应认定为违章建筑。本人是2013年6月30日搬离涉案商铺的，该商铺转让时郭世托共收到原告139500元，其中，空店转让费10万元、剩余8个月租金26000元、押金5000元、另有8500元是本人转让：1、空调（3000元）；2、电脑监控、音响设备及收银系统（计3500元）；货架、雨篷（2000元）的费用，此费用不应包括在上述商铺转让费当中，且与涉案商铺是否为违章建筑无关。综上，被告郭世托不同意原告的诉讼请求。被告陈静未答辩。经审理查明，2011年2月18日，陈立付（陈静之父）与陈华燕签订《租房协议》一份，约定：“乙方（陈立付）租用甲方（陈华燕）楼房上下约280平方米做饮食生意，租金为每年壹拾贰万元正，另付押金（伍仟元），房租一次性付清……在使用期内可自主经营，不损害甲方利益乙方有权转让，需经甲方方同意；……另麻辣烫，乙方有转租权”。2012年3月1日，陈静与郭世托签订《商铺租赁合同》，约定郭世托租用陈静商铺约25平方米，商铺地址位于南京审计学院美食街××组四川酒家隔壁，陈静以年租金4万元价格将涉案商铺租赁给郭世托。2013年5月7日，郭世托经陈静同意将其在《商铺租赁合同》中的权利义务转让给陈燕，并收取陈燕支付的转让费用139500元：其中2013年7月1日至2014年3月1日共8个月租金26000元，押金5000元，店铺及设施转让费108500元；之后，由陈静与陈燕签订了租赁期截止到2014年3月1日的《商铺租赁合同》。2014年1月13日，陈静与陈燕续签《商铺租赁合同》，约定续租期为2014年3月1日至2015年3月1日。2014年3月1日，赵静雪与陈静签订了《商铺租赁合同》，约定内容与陈静、陈燕签订的《商铺租赁合同》约定内容一致。2014年8月18日，陈华燕从赵静雪、龚兴火处收回了涉案商铺。另查，2014年下半年，因涉案商铺被房主陈华燕收回，致赵静雪、龚兴火无法继续租赁涉案商铺，且赵静雪、龚兴火后又发现涉案商铺系违章建筑，故赵静雪、龚兴火以陈燕、陈静为被告诉至本院，要求确认陈燕、陈静的商铺转租转让行为无效，并要求陈燕、陈静返还租金、押金及转让费用。该案经本院审理作出（2014）浦民初字第1186号民事判决，陈燕不服该判决上诉至南京市中级人民法院（下称南京中院）。南京中院经二审开庭审理，于2016年12月20日作出（2016）苏01民终7211号民事判决。该判决主要作出了如下认定：1、陈燕与赵静雪、龚兴火之间除形成《商铺租赁合同》权利义务的转让与受让关系外，还成立店铺转让合同关系。即双方之间不是转租关系而是包括店铺转让在内的租赁合同权利义务概括转让关系。2、涉案商铺系未经批准搭建的违法建筑，且至今未能办理批准建设手续，因此，陈华燕作为涉案商铺的所有人，与陈静父亲陈立付签订的《租房协议》涉及涉案商铺的部分无效，陈静作为涉案商铺的使用人，先后与郭世托、陈燕、赵静雪签订的《商铺租赁合同》依法均应当认定无效。陈燕向赵静雪、龚兴火转让无效租赁合同中的权利义务的行为也应认定无效。陈燕与赵静雪、龚兴火之间关于店铺转让费用的约定，不能脱离涉案违法建筑物而独立存在，且因涉案商铺租赁关系无效客观上也不能实现双方的转让目的，也应当认定无效。3、陈燕向赵静雪、龚兴火承担返还责任后，可以就其损失向其他相关责任主体另行主张。据此，南京中院判决如下：一、维持一审即“陈燕就其与陈静于2014年3月1日签订的租赁合同的权利义务向原告赵静雪概括转让行为无效”的判决内容；二、判决陈燕返还赵静雪、龚兴火租金24445元、押金5000元、以及转让费80000元，合计109445元。本案庭审中，原告陈燕认可其向郭世托支付的108500转让费中，有8500元是支付的郭世托向原告转让相关设施的费用。相关设施的作价数额为空器一台（3000元）、电脑监控设备、音响设备、收银系统（计3500元），货架加雨篷（2000元）。并称除空调、雨篷还在涉案商铺外，其余设施现均在原告陈燕家里。以上事实有原告、被告郭世托在法庭上的陈述；本院（2014）浦民初字第1186号民事判决、南京中院（2016）苏01民终7211号民事判决；原告提交的《租房协议》、《商铺租赁合同》、银行转帐汇款赁证等证据在卷予以证实。本院认为，依据本院及南京中院一、二审对另案判决认定的结果，可以确认本案中郭世托于2013年5月7日经陈静同意将租赁合同的权利义务向原告概括转让行为无效。被告郭世托关于本案涉案商铺不应认定为违法建筑的主张，依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的处理原则，因郭世托与陈燕之间的转让关系全部无效，双方当事人因履行转让协议而取得的财产，应当相互予以返还。从陈燕来看，2013年7月1日从郭世托手中接收了涉案商铺，应当视为对涉案商铺进行了实际占有，尽管在此之后陈燕将涉案商铺转让给了赵静雪、龚兴火，直至2014年8月18日被涉案商铺所有人陈华燕收回，应当也视为陈燕已经履行了返还租赁物的责任。从郭世托来看，其从陈燕处取得店铺及设施转让款108500元、押金5000元、租金26000元。其中押金5000元、店铺转让款10万元应全额返还。因租金26000元系陈燕对2014年3月1日前实际占用涉案房屋的使用费。故该项费用不再由郭世托返还。至于原告主张的设施转让费8500元，因相关设施当初郭世托已作价转让给了陈燕，陈燕也接受使用该设施，且该相关设施的所有权已实际转移给了陈燕，故陈燕要求郭世托返还设施转让费8500元，依据不足，本院不予支持。另外，关于原告要求陈静返还租金24445元的问题。本院认为，该项费用已由另案判决要求陈燕返还给了赵静雪、龚兴火，且涉案商铺于2014年8月18日已被商铺所有人收回，此后，陈燕也未实际占用该房屋，故陈燕有权要求陈静返还相应的租金，但应当扣除陈燕2014年3月27日前（25天）占有涉案房屋的使用费2740元（40000÷365×25）。即，陈静应返还陈燕租金21705元（24445元－2740元）。综上，原告陈燕的部分诉讼请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭世托于2013年5月7日经被告陈静同意将租赁合同的权利义务向原告陈燕概括转让行为无效；被告郭世托于本判决生效之日起十日内返还原告陈燕押金5000元以及店铺转让费100000元，合计105000元；被告陈静于本判决生效之日起十日内返还原告陈燕租金21705元；四、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1529元，由原告陈燕负担158元，被告郭世托负担1200元，被告陈静负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3058元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审判员  朱模宝二〇一七年六月十四日书记员  梁冬丽