济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0102民初5949号原告：济南万筑房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄运林，总经理。委托诉讼代理人：官凤霞，女，1977年5月28日出生，汉族，济南万筑房地产开发有限公司职工，住济南市。被告：刘振花，女，1982年7月25日出生，汉族，住山东省潍坊市。被告：温庆莹，男，1984年10月25日出生，汉族，住济南市。第三人：某济南经十路支行，住所地济南市,1-203。负责人：程至明，行长。第三人：某济南分行，住所地济南市。法定代表人：孙波，行长。以上第三人共同委托诉讼代理人：石瑞峰，男，1984年2月2日出生，汉族，某济南经十路支行职工，住济南市。原告济南万筑房地产开发有限公司（以下简称“万筑公司”）与被告刘振花、温庆莹商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因涉及第三人某济南经十路支行（以下简称“中信银行经十路支行”）、某济南分行（以下简称“中信银行济南分行”）的利益，根据当事人申请，本院依法追加中信银行经十路支行、中信银行济南分行为第三人参加诉讼，后转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告万筑公司的委托诉讼代理人官凤霞，第三人中信银行经十路支行、中信银行济南分行的委托诉讼代理人石瑞峰到庭参加了诉讼，被告刘振花、温庆莹经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告向原告支付违约金158087.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月30日，原、被告双方签订了《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“买卖合同”），被告购买原告开发的位于济南市历下区花园路以南、化纤路以东万科城18-1-2302号商品房（以下简称“该房屋”），该房屋总价款为790438元，其中首付款320438元，通过银行贷款支付470000元，原告就上述借款向银行承担担保责任。《补充协议》第八条第3款约定：“因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，如买受人连续三个月或累计六个月逾期付款，出卖人有权解除合同及本协议，并从买受人已付房款中扣除买受人应归还银行的贷款及利息，同时，买受人还应向出卖人承担总房款20%的违约金。”被告自2016年3月起至今已经连续六个月逾期向银行付款，已经严重违约，按照合同的约定已经达到解除条件。原告诉至法院，请求判如所请。万筑公司为证实其主张，提供如下证据：证据1、济南市商品房买卖合同及补充协议各一份，证明原、被告双方买卖关系及被告已构造违约，达到解除合同的条件（补充协议第八条第3款中记载）；证据2、逾期贷款协助催收函及逾期还款明细，证明被告已连续四个月逾期还款，达到解除合同的条件。刘振花、温庆莹未到庭参加诉讼，也未提交证据、答辩状等。中信银行经十路支行、中信银行济南分行对万筑公司的诉称无异议。中信银行经十路支行及中信银行济南分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许第三人以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2.判决解除第三人与刘振花、万筑公司于2014年4月14日签署的《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证担保）》（以下简称“借款合同”）；3.判决刘振花、温庆莹、万筑公司返还第三人剩余贷款本金461277.11元；4.判决刘振花、温庆莹、万筑公司赔偿第三人利息损失27097.17元（截至2017年3月7日）及至全部贷款本息返还之日的利息（按借款合同约定计算，当前执行利率为年利率（4.90%*1.2））；5.本案的诉讼费用由刘振花、温庆莹、万筑公司承担。事实与理由：2014年4月14日，第三人与刘振花、万筑公司签署借款合同，约定：刘振花向第三人借款47万元，用于购买万筑公司开发的万科城18-1-2302房屋，贷款期限360个月，自2014年4月14日至2044年4月14日，贷款采用按月等额本息还款法还款，每月21日还款。根据借款人委托，合同项下贷款直接支付至万筑公司某的账户中。自2016年3月21日起，刘振花未按借款合同约定偿还贷款本息，违反了借款合同第十五条的约定，构成违约。同时，万筑公司起诉刘振花解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。如万筑公司与刘振花签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，第三人有权要求解除商品房担保贷款合同（借款合同），综上，请求判如所请。万筑公司对中信银行经十路支行、中信银行济南分行的诉称辩称，万筑公司同意解除借款合同，在房屋买卖合同及借款合同解除情况下，可以向第三人返还剩余贷款本金；但利息损失和诉讼费用应由刘振花、温庆莹承担，与万筑公司无关。中信银行经十路支行、中信银行济南分行为证实其主张，提供如下证据：证据1、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》一份，证明中信银行济南分行与刘振花、万筑公司签署合同，三方就贷款达成一致的事实；证据2、《个人借款凭证》一份，证明某济南经十路支行向刘振花发放贷款并将款项直接支付至济南万筑房地产开发有限公司账户的事实；证据3、某济南经十路支行零售信贷系统截图一份，证明刘振花贷款逾期及所欠贷款本息事实；证据4、共同还款承诺责任书一份，证明温庆莹承担共同还款责任的事实；证据5、人民银行调整利率的文件一份，证明借款合同当前执行利率的事实。根据各方当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，万筑公司与刘振花、温庆莹签订一份合同编号为销售（字）201412177328的《济南市商品房买卖合同》，约定：刘振花、温庆莹购买原告开发的位于济南市某房屋，总价款790438元，其中首付款320438元，通过银行贷款支付470000元。万筑公司在合同中盖章，刘振花、温庆莹在合同中签名并捺印。同日，万筑公司与刘振花、温庆莹签订《补充协议》一份，协议第八条第3款：因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，如买受人连续三个月或累计六个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，并从买受人已付房款中扣除买受人应归还银行的贷款及利息，同时，买受人还应向出卖人承担总房款20%的违约金。万筑公司在协议中盖章，刘振花、温庆莹在协议中签名并捺印。2014年4月14日，刘振花与第三人中信银行济南分行、万筑公司签订《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，约定中信银行济南分行向刘振花发放贷款470000元，用于购买坐落于万科城18-1-2302的房屋，刘振花指定万筑公司账号某为划款账号，各方还对利率、放款、还款等作了约定；担保方式为抵押和保证，保证人为万筑公司，保证人对刘振花所有应付款项自借款合同生效之日起至刘振花取得所购房屋所有权证、与中信银行济南分行办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交中信银行济南分行持有之日止（“担保阶段”）提供连带责任保证担保；保证范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、中信银行济南分行为保护债权而支出或垫付的费用、乙方为实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）；违约责任中约定刘振花违反借款合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，中信银行济南分行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求刘振花立即偿还全部贷款及相应利息，要求万筑公司承担保证责任。温庆莹作为共同还款责任人在共同还款承诺责任书上签名并捺印。2014年4月14日，中信银行济南分行按约定将贷款470000元划入了刘振花指定的账户。此后，自2016年3月21日起，刘振花、温庆莹未按期足额偿还借款。至万筑公司起诉时止，刘振花、温庆莹已经连续6个月逾期向银行付款。另查明，万筑公司自认涉案房屋尚未交付刘振花、温庆莹。本案在审理过程中，中信银行经十路支行、中信银行济南分行作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，中信银行济南分行是借款合同的当事人，中信银行经十路支行作为中信银行济南分行的下属机构是该笔贷款业务的实际经办机构。本院认为，刘振花、温庆莹经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩和质证的权利。万筑公司与刘振花、温庆莹签订合同编号为销售（字）201412177328的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院作为有效证据予以采信。刘振花、温庆莹未按照合同约定偿还银行贷款的行为已经构成违约，按照合同补充协议规定，万筑公司有权解除合同及补充协议，故对于万筑公司主张解除合同编号为销售（字）201412177328的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算方式，万筑公司主张根据双方合同约定，按照总房款的20%计算违约金即158087.6元，本院认为，该标准过高，本着公平的原则，本院依法酌情调整为以总房款790438为基数，自2016年3月21日（逾期之日）起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案商品房买卖合同解除后，导致刘振花、万筑公司、中信银行济南分行三方签订的借款合同的目的无法实现，故对于中信银行济南分行要求解除与刘振花、万筑公司签订的借款合同的请求，本院予以支持。借款合同解除后，刘振花、温庆莹依约应承担违约责任。另借款合同中虽约定担保的方式为抵押和保证，但因该房屋未办理抵押登记，故该房屋抵押尚未生效，三方签订的合同为保证担保合同。商品房买卖合同的解除，不影响中信银行济南分行担保债权的实现。故对于中信银行济南分行要求刘振花、温庆莹、万筑公司承担利息、罚息等损失的请求，本院予以支持，但利息损失应计算至本判决生效之日。另根据合同相对性原则，中信银行济南分行是借款合同的当事人，应享有合同规定的权利并承担该合同规定的义务，中信银行经十路支行仅为贷款业务的实际经办机构，非借款合同当事人，故中信银行经十路支行作为有独立请求权的第三人主张权利，主体不适格，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，万筑公司应当将收受的购房贷款扣除刘振花、温庆莹已偿还的贷款本金后的余款461277.11元返还给中信银行济南分行，万筑公司应当返还刘振花、温庆莹购买涉案房屋的首付款320438元，并将刘振花、温庆莹已偿还的贷款本金8722.89元返还给刘振花、温庆莹。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南万筑房地产开发有限公司与被告刘振花、温庆莹签订的合同编号为销售（字）201412177328的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除第三人某济南分行与被告刘振花、原告济南万筑房地产开发有限公司签订的编号为2014鲁银房贷字/第350416号的《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》；三、原告济南万筑房地产开发有限公司返还被告刘振花、温庆莹购买涉案房屋的首付款320438元及已偿还的贷款本金8722.89元；四、原告济南万筑房地产开发有限公司代被告刘振花、温庆莹向第三人某济南分行返还所欠贷款本金461277.11元；五、被告刘振花、温庆莹于本判决生效之日起十日内支付原告济南万筑房地产开发有限公司违约金（计算方式：以总房款790438元为基数，自2016年3月21日（逾期之日）起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；六、被告刘振花、温庆莹、原告济南万筑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人某济南分行利息、罚息等损失27097.17元（截至2017年3月7日）及自2017年3月8日起至本判决生效之日的利息（以贷款本金461277.11元为基数，按年利率（4.9%*1.2）计算）；七、驳回原告济南万筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人某济南分行的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20054元，由被告刘振花、温庆莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  戚文波人民陪审员  侯丽娜人民陪审员  马呈云二〇一七年六月六日书 记 员  刘沙沙