广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初2号原告谭炽森，男，1964年9月5日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人张勇，广东名成律师事务所律师。被告董虎岩，男，1988年10月17日出生，朝鲜族，住广东省东莞市莞城区，被告全香兰，女，1965年12月4日出生，朝鲜族，住长春市南关区，原告谭炽森诉被告董虎岩、全香兰房屋租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张勇到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告向原告租赁位于东城区××井××路××商铺及××楼整层用于经营餐饮，原告与被告于2011年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定租期从2011年6月9日至2018年4月30日止，被告每月5日支付后三个月租金。被告从2014年9月开始，已连续多月未向原告按时交租。原告多次向被告催收上述租金，但是被告以种种理由推诿。被告在2015年12月向原告作出还款承诺，保证在2015年12月30日前无条件还清2015年11月9日至2016年1月8日的租金76000元，另欠的2014年9月9日至2015年2月8日的租金164700元保证在停业时还清，上述欠付的租金可以分期偿还，但每月支付的款项不得少于23528元，被告至今分文未付。根据被告的承诺，被告如果有任何一个月未支付欠款，原告有权要求被告一次性偿还全部债务并按每日1.2‰的标准计算违约金。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告立即向原告支付拖欠的房屋租金240700元；二、两被告向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金以240700元为本金，从2015年12月31日起按每日1.2‰的标准计算至付清之日，暂计至2016年10月15日为83474.76元）；三、本案诉讼费由两被告承担。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩状。经审理查明，原告主张，原告谭炽森与案外人陈翠英系夫妻关系，被告全香兰与董虎岩系母子关系。2011年6月9日，原告和陈翠英（甲方、出租方）与两被告全香兰、董虎岩（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，但出租方落款处仅有原告谭炽森的签名，并没有陈翠英的签名。合同主要约定：由两被告承租原告位于东城区石井东升路57号铺及二楼全层用于经营餐饮；租赁期限自2011年6月9日起至2018年4月30日止；2011年6月9日至2013年6月8日期间月租金38000元、2013年6月9日至2015年6月8日期间月租金42940元、2015年6月9日至2017年6月8日期间月租金48522元、2017年6月8日至2018年4月30日期间月租金54830元；房屋租赁履约保证金76000元；每月25日前以现金形式缴付后三个月的租金。2015年12月13日，被告全香兰向原告出具还款承诺书，确认由于经营不善尚欠租金未支付，并承诺在2015年12月30日前无条件还清2015年11月9日至2016年1月8日的租金76000元，停业前还清2014年9月9日至2015年2月8日的租金164700元。原告主张原告在2015年12月28日收回了案涉商铺，但被告在出具还款承诺书后并未按约支付租金，原告遂提起本案诉请。以上事实，有原告提交的证明、房屋租赁合同、还款承诺书以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据，视为放弃质证和抗辩的权利，相应的不利法律后果由两被告自行承担。本院对原告提供的证据的真实性予以确认。本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《房屋租赁合同》应自始无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，两被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告，实际使用费应参照双方在案涉《租赁合同》中约定的月租金标准计算为宜。因被告全香兰在还款承诺书中明确尚欠原告2015年11月9日至2016年1月8日的租金76000元和2014年9月9日至2015年2月8日的租金164700元，且原告在庭审中确认两被告向其缴纳了租赁履约定金76000元，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，且原告亦同意该租赁履约定金76000元在占有使用费中予以抵扣，本院予以认可。综上所述，抵扣租赁履约定金76000元后，两被告还需向原告支付占有使用费164700元。另，因案涉《房屋租赁合同》自始无效，故原告诉请两被告支付逾期交租的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告董虎岩、全香兰于本判决生效之日起十日内向原告谭炽森支付占有使用费164700元；二、驳回原告谭炽森的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6162.62元（已由原告预缴），由原告承担3031.62元、由两被告承担3131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  方  审 判 长  方敬萍审 判 员  刘 洋人民陪审员  袁影霞二〇一七年六月二十七日书 记 员  陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。