北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初7132号原告（反诉被告）：李响，男，1988年11月30日出生，汉族。被告（反诉原告）：刘宝祥，男，1956年11月6日出生，汉族。原告（反诉被告）李响与被告（反诉原告）刘宝祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李响，被告（反诉原告）刘宝祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李响向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告返还2017年3月27日至2017年5月31日的房租34450元；3、被告赔偿四门冰柜2600元、低汤灶390元，2017年3月27日、28日员工工资损失1116元及无法营业造成的食材损失、停业损失15000元，本项合计19106元；4、被告赔偿自2017年3月29日至判决生效之日原告与原告之母每人每天误工费100元、伙食费25元及租房费15元。事实和理由：双方于2016年12月1日签订租赁合同，原告承租被告位于北京市东城区永定门外李村南里×号门面房一间（以下简称涉案房屋），原合同约定，该门面房作为营业房使用，年租金19万元，原告已向被告支付租金9.5万元。2017年3月27日，政府部门整治拆墙打洞，将门面房改为居住用房，只留有2米高、0.8米宽的防盗门，使之不再具备商业经营资格，导致双方租赁合同无法履行，故原告起诉被告要求解除双方之间的租赁合同。另，原告原打算在涉案房屋处长期经营，故花费2600元购置了4门冰柜，390元购置了低汤灶，现合同无法履行，原告虽将购置的冰柜和低汤灶带走，但均已无法发挥其使用价值，被告应赔偿购置上述设备损失2990元；2017年3月28、29日，原告被迫停止营业，仍要给工人发放2天的工资，所准备的食材无法卖出，产生经营损失等共计16116元，被告应当予以赔偿。因涉案房屋无法经营，原告单方搬离涉案房屋并要求被告收房，但被告态度强硬，原告与母亲只好租房与被告打官司，产生误工费、伙食费、租房等损失，被告均拒绝赔偿。为维护原告合法权益，原告诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）刘宝祥辩称：同意解除合同，同意退还自2017年5月20日起的房屋租金，不同意原告的其他诉讼请求，要求在应退租金中扣除房屋水电费2736.5元及刻章损失200元。原告承租涉案房屋之前由案外人王维琦承租涉案房屋，被告与王维琦合同期满后，王维琦表示由李响代签合同，被告一直认为合同主体应为王维琦。原告所述租金也是由王维琦交纳的；原告所述街道等部门整改涉案房屋情况属实，但涉案房屋原本就为商业用房，整改结果仅为将门面缩小，但仍留有正常出入的门脸，原告可以继续经营，且周边其他商户与原告情况相同均仍在继续经营，故被告虽同意解除合同并收房，但仅同意退还收房之后的租金；原告完全可以继续经营，其要求各项损失缺乏依据，被告不同意给付。被告曾交给原告一枚财务章，原告现已遗失，被告重新刻制需要200元，故需要在应退租金中扣除200元。被告（反诉原告）刘宝祥向本院提出反诉请求：要求李响赔偿违约解约的违约金19000元。因涉案房屋仍可继续经营，李响单方搬离房屋拒绝履行合同，被告无奈只能收房，但李响应按合同承担违法解约违约金19000元。针对被告（反诉原告）刘宝祥的反诉，原告（反诉被告）李响辩称：李响并无违约行为，涉案房屋已不具备经营条件，不同意原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月1日，李响（乙方）与刘宝祥（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的北京市东城区永定门外李村南里×号门面房一间，作为营业房使用。庭审中，刘宝祥出示其与案外人王维琦的微信沟通记录，认为王维琦称其暂时不回北京，派其负责人李响与刘宝祥签订合同，且王维琦支付了李响租期内的半年租金9.5万元，故其一直认为合同主体应为王维琦与刘宝祥。李响认可该微信记录的真实性，但称其与王维琦系亲属关系，王维琦代其支付的租金系其向王维琦的借款，其系以自己的名义与刘宝祥签订合同，并非王维琦的代理人。经本院向王维琦调查，王维琦表示其并未委托李响代自己与刘宝祥就涉案房屋签订合同，李响系以其个人名义与刘宝祥代签合同，王维琦代李响支付的合同期内的租金及水电费系其与李响之间的个人债务，同意就上述费用由李响向刘宝祥主张权利。调查后，刘宝祥与李响均认可双方于2016年12月1日签订的合同主体为原、被告双方。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，北京市珐琅厂有限责任公司向本院出具说明，称其自2011年起将该公司的北京市东城区永定门外李村南里×、×号商业产权平房出租给北京天畅园餐厅，由于对方经营困难，对其提出的转租申请予以同意，并同意该单位使用涉案房屋至2017年12月31日。同时，北京天畅园餐厅向本院出具说明，称其自北京市珐琅厂有限责任公司承租的北京市东城区永定门外李村南里×、×号房屋，同意刘宝祥对外出租并收取租金。2016年12月1日，李响（乙方）与刘宝祥（甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定合同租期1年，自2016年12月1日至2017年11月30日，年租金190000元；签约之日，乙方付6个月租金及押金；以后租金每半年付一次；如遇国家拆迁危改占地，被迫合同终止，甲方退还乙方当年尚未执行合同部分的租金，乙方投资装修或改善增设他物，甲方不做任何经济补偿，同时乙方必须按拆迁办通知时间即刻退出租赁房屋，甲方收回房屋，甲方不作任何经济补偿；如果一方违反合同，给对方造成损失，违反合同的一方向对方交纳违约金，违约金按年租金的百分之十交纳。合同订立后，李响接收涉案房屋，用于经营“王牌包子”，并向刘宝祥支付了半年租金9.5万元。2017年3月27日，街道等部门将涉案房屋南墙上玻璃门脸予以整治，涉案房屋南墙重新封砌，但仍留有宽约0.8米、高约2米的出入门户。2017年4月7日，李响向刘宝祥发送短信，内容为：“房东您好，由于所承租房屋已经不符合租赁合同中的营业性质房屋并且结构也发生重大改变，已无法经营，2017年3月27日起停业并与您协商退租相关事宜，后2017年4月6日又致电商讨交还房屋相关事宜，您拒不接受，我已于2017年4月7日清空所承租，房屋钥匙交还您上级单位珐琅厂保卫科，请您查收”。刘宝祥未接收涉案房屋，李响仍持有涉案房屋钥匙。庭审中，刘宝祥提交涉案房屋被整改后周边商铺照片，证明周围商户均在正常经营，原告对照片的真实性予以认可，仍坚持认为涉案房屋门面改为正常门户大小，不具备商业经营条件。诉讼过程中，经本院释明，刘宝祥同意接收房屋，并于2017年5月19日与李响完成涉案房屋的交接。经询，李响对刘宝祥主张的违约金标准没有异议。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，涉案房屋原门脸于2017年3月27日被相关部门综合治理，将原门脸予以封堵，但仍留有正常出入门户，虽经营条件与合同签署时有所不同，但原告仍可继续经营，涉案房屋并未因此丧失经营功能，故原告并不享有合同解除权。原告在合同履行过程中单方搬离房屋以其实际行动表明其不愿继续承租涉案房屋，经本院释明，被告同意解除合同并收回房屋，故本院对李响要求解除合同的诉求不持异议。李响已于2017年5月19日将涉案房屋交还刘宝祥，故刘宝祥收取此后的租金已无依据，应当予以退还。此前李响并不享有合同解除权，双方合同仍在履行过程中，李响仍应交纳涉案房屋租金，但鉴于涉案房屋自2017年3月27日起经营条件与合同签署时有所不同，故本院对李响交纳的2017年3月27日至同年5月29日的租金酌情予以退还。考虑到涉案房屋仍可正常经营，李响要求刘宝祥赔偿各项损失、误工费等损失的诉求均缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同系李响违约解除，符合合同约定的违约金支付条件，故李响应向刘宝祥支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李响与被告（反诉原告）刘宝祥于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘宝祥于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）李响租金17364.88元（此数额已扣除李响应负担的水费500元、电费2236.5元及刻章损失200元）；三、原告（反诉被告）李响于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘宝祥违约金19000元；四、驳回原告（反诉被告）李响的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费831.5元，由原告（反诉被告）李响负担694元（已交纳），被告（反诉原告）刘宝祥负担137.5元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王裴裴二〇一七年六月二十六日书记员  姚 丹