河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初8127号原告成利军，女，1988年11月26日出生，汉族，住河南省武陟县。委托代理人李传奇，河南浩盈律师事务所律师。被告刘伟彦，男，1988年4月1日出生，汉族，住河南省中牟县。被告郑州诚泰房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇商都大街北侧、振兴路南东润华景2幢1层106铺。法定代表人白小杰，总经理。委托代理人史现洋，男，1992年4月15日出生，汉族，住河南省虞城县，该公司店长。委托代理人邓珊，女，1996年11月20日出生，汉族，住湖南省邵东县，该公司置业顾问。原告成利军诉刘伟彦、郑州诚泰房地产营销策划有限公司（以下简称“诚泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李传奇，被告刘伟彦、被告郑州诚泰房地产营销策划有限公司委托代理人史现洋、邓珊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月12日，原告与被告刘伟彦、被告诚泰公司三方签订了《房屋买卖及中介服务合同》，约定被告刘伟彦购买原告名下位于郑州市××东××.××小区××楼××单元××号（建筑面积106.68平方米，权证合同编号：ZM140××××9880）的房产。签订合同时，原告的房屋产权证还没有办理下来，尚不具备交易条件。诚泰公司利用原告对房屋买卖流程不熟悉，谎称其公司可以操作将原告的房屋买卖合同上原告的名字变更为被告刘伟彦的名字。因诚泰公司的承诺违反了法律法规的强制性规定，致使房屋转让无法履行，致使原告的利益受损，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告三方签订的《房屋买卖及中介服务合同》；2、被告赔偿原告7个月房屋出租费14000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘伟彦答辩称，1、原告与被告签订的《房屋买卖及中介服务合同》是建立在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，是当事三方的真实意思表示，并未违反法律法规，没有扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益，完全合法有效。当时房屋的房屋产权证尚未办理下来，但根据《物权法》15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房屋交易具有合法、合理的条件，原告以没有房屋权属证书而解除合同的诉讼请求不符合法律规定。2、原告声称与开发商和房管局有关系渠道可以办理更名，根据《房屋买卖及中介服务合同》第二条的约定，办理购房合同更名的责任人是原告，更名的费用也由原告承担。原告在没有确凿有效证据的情况下将合同更名的责任人推给中介方，明显偷换主体，有悖合同约定。另外，合同第七条约定了原告无法更改名字的补充条款，即原告必须积极办理房产权证，并承担二手房交易过程中的个人所得税及增值税。现在该房屋产权证书已经基本办理完毕，合同完全具备履行的效力和条件。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告仅以无法更名就单方宣布房屋转让无法履行，属于断章取义，没有合法理由，并且严重损害了当事人的权益。3、被告刘伟彦仅作为房屋买受人，与原告仅属于房屋买卖合同关系，签订的合同内容仅限于房屋所有权的转让。原告向被告索赔房屋出租费的数额、时间及计算标准并无直接相关证据材料，故原告诉求的房屋出租费完全没有依据。4、房屋转让无法履行的真正原因是原告违反合同约定，逃避义务，并拖延时间，其陈述的事实是主观截取、不完整的。2016年9月12日，原、被告签订《房屋买卖及中介服务合同》当日，被告刘伟彦向原告支付订金15万元，合同开始履行。后原告声称无法更改合同，经协商由原告交纳契税和办理房屋交割，2016年10月14日，答辩人又向原告预先支付了2万元，并交纳了两年的物业管理费3043元，但原告并没有办理房屋交付。此后原告将本用于解押的定金挪作他用，要求被告刘伟彦将首付款25万元增加至40余万元，并且由被告刘伟彦承担二手房买卖过程中的增值税与个人所得税，否则拒绝到银行解押和交付房屋。随后，原告多次找原告协商，均无果。2017年1月12日，被告刘伟彦将原告成利军起诉至中牟县人民法院，要求原告继续履行合同并承担造成的损失，庭审中，原告也承认合同的真实内容。被告诚泰公司答辩称，诚泰公司从未承诺过能更改合同，按照合同约定，如无法更名，按照二手房交易流程进行过户。合同虽然没有约定二手房交易的细节和流程，但如果原告积极配合也能继续进行交易。合同是双方自愿签订的，不存在诚泰公司不存在欺诈。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：《房屋买卖及中介服务合同》一份，证明涉案房屋在签订房屋买卖合同时未办理房产证，不具备房屋交易主体资格。合同第二条约定，中介公司承诺将出卖方名字更改为买受人名字，后来未更名成功。中介公司的这种做法是为了促成交易，避免个人所得税及增值税，是一种偷税漏税行为，违反相关法律法规强制性规定，本合同存在欺诈及不公平条款，应当解除。被告刘伟彦质证称，对《房屋买卖及中介服务合同》真实性无异议，证明目的有异议，房屋尚未办理房产证不能代表房屋买卖合同是无效的。诚泰公司并未承诺将出卖人名字更改为买受人名字，是原告方的个人承诺，且合同第二条明确约定原告必须于解压后30个工作日内将商品房买卖合同改为买受人名字，更名产生的费用由原告承担。另外，合同明确约定由原告承担该房屋交易过程中产生的个人所得税及增值税，原告对此事知情的。被告诚泰公司质证称，对《房屋买卖及中介服务合同》真实性没有异议，证明目的有异议，被告诚泰公司方并未承诺将出卖人名字更改为买受人名字，是原告方说可以将出卖人名字更改为买受人名字，结果没有更改成功，二手房买卖流程已经清楚告知出卖人和买受人，该房屋的买卖需要按照二手房买卖程序缴纳一定的个人所得税及增值税，原告方不愿意缴纳，另外，原被告双方实际已经在履行该房屋买卖合同，因为房屋增值等原因原告方不愿继续履行，故原告方存在违约。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告刘伟彦提交如下证据材料：证据一、收据一份，证据二、农业银行转账记录，以上证据证明被告刘伟彦向原告支付了定金15万元，合同已经开始履行，是合法有效的；证据三、收条一份，证明被告刘伟彦支付了购房款2万元，帮助其交纳契税，承担合同约定的义务；证据四、增值税发票一份，证明房屋的物业已经转移到被告刘伟彦的名下，且已经支付了从2016年11月开始的物业费，但原告并未将房屋钥匙交付给被告刘伟彦；证据五、诚泰公司出具的情况说明一份，证明2016年11月8日，被告刘伟彦从从诚泰公司处得知原告不远承担个人所得税和增值税；证据六、录音一份，证明自2016年10月24日、2016年10月25日、2016年10月26日、2016年10月30日、2016年11月16日，被告刘伟彦多次与原告进行协商沟通，原告要求被告刘伟彦支付解押款并拒绝承担个人所得税和增值税，致使合同无法履行，证明原告方存在违约。原告成利军质证称，对证据一、二真实性无异议，证明目的有异议，被告刘伟彦支付了15万元定金，但不能证明合同是合法有效的；证据三真实性无异议，证明目的有异议，这并不是缴纳契税的收条而是购房款的收条；证据四系复印件，真实性无法核实，不予质证；证据五是中介公司单方出具的，原告并不知情；证据六的录音，不涉及原告本人，对此不予认可。被告诚泰公司对上述证据无异议。经本院审查，被告刘伟彦提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告诚泰公司提交如下证据材料：补充协议一份，证明原、被告曾经协商过该房屋买卖交易的具体内容，但未达成一致。原告成利军质证称，该补充协议是未达成的协议，不具有法律效力，虽然原告已经签字，但原告及时对协议内容进行了否认，并不是原告的真实意思表示。被告刘伟彦质证称，当时双方协商过但最终没有达成一致意见，是原告否认了该协议的内容。经本院审查，被告诚泰公司提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2016年9月12日，原告与被告刘伟彦、被告诚泰公司签订《房屋买卖及中介服务合同》，约定被告刘伟彦购买原告名下位于郑州市××东××.××小区××楼××单元××号（建筑面积106.68平方米，权证合同编号：ZM140××××9880）的房产，合同签订当日被告刘伟彦向原告支付购房定金人民币15万元作为担保，被告应在合同签订后原告解押当日将首付款40万元支付给原告，其中首付款包括定金，原告承诺收到该款项后30个工作日将房屋抵押贷款还清并解押完毕，剩余房款39万元于更名当日一次性交付给原告。原告必须于解压后30个工作日内将商品房买卖合同更改为被告刘伟彦的名字，更改名字所产生的费用由原告负担，若无法将名字更改为被告刘伟彦，则原告成利军须积极办理该房产权证，并承担二手房交易过程中的个人所得税及增值税，但原、被告就二手房交易流程的节点和细节未达成书面协议。被告刘伟彦于2016年9月1日向原告成利军支付定金15万元，2016年10月18日向成利军支付2万元购房款。另外，被告刘伟彦已经将物业费3043元交给物业公司。经查明，在办理房屋解押过程中原告将解押款提高至40万元，原被告对此未达成一致意见，该房屋目前仍未解押。原告收取被告刘伟彦的款项也没有退还原告，仍有原告持有。本案受理后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖及中介服务合同合同》系双方当事人真实意思表示，但双方约定的更名的交易方式违反国家住房和城市建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》的有关规定，商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，但合同中约定的该履行方式并不影响房屋买卖合同的效力，被告诚泰公司作为专业的房屋中介机构，应当知道相应的房产交易政策，但仍然在合同中引导以争取更名的方式进行交易，违反政策要求，无法继续按照此约定继续履行。鉴于三方协议约定，如不能更名，被告应积极办理该房产权证，按照二手房交易流程进行，虽然合同没有明确约定二手房交易的流程和细节，但考虑到合同签订后被告刘伟彦向原告成利军支付订金、购房款共计17万元，随即又向物业公司交了物业费3043元，该合同已经正在履行，三方可通过补充协议的方式履行合同，且被告已经在中牟县法院起诉继续履行协议，故如何履行应以中牟县法院的判决为准。关于原告请求解除原、被告三方签订的《房屋买卖及中介服务合同》的诉讼请求，本院认为，当事人在从事民事活动中应当遵守诚实信用原则，依照合同约定履行义务，只有在约定解除或法定解除的条件成就时，非违约方才能请求解除合同，根据合同法鼓励交易的原则，本案中，不存在约定或法定解除的情形，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告请求被告赔偿七个月房屋出租费14000元的诉讼请求，原告未提交相关证据予以证明，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国合同法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告成利军的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告成利军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年六月二十日书记员  李晓菲