江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3254号上诉人（原审被告）：惠怀胜，男，1983年1月25日出生，汉族，住苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：惠迎娣，女，1982年1月26日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：钟磊，上海天尚（苏州）律师事务所律师（代理上列二上诉人）。委托诉讼代理人：闫莉平，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审原告）：刘士雨，男，1996年12月2日出生，汉族，住阜宁县。委托诉讼代理人：刘其金，1967年8月29日出生，汉族，住阜宁县，系刘士雨父亲。委托诉讼代理人：钱凯，江苏富建律师事务所律师。上诉人惠怀胜、惠迎娣因与被上诉人刘士雨房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠怀胜、惠迎娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方的买卖合同；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在无法联系到被上诉人的情况下，已经明确通过中介向被上诉人发出了解除双方买卖合同的通知。被上诉人贷款下发后，并没有任何一方通知上诉人前去办理过户手续，由此造成的违约责任不应由上诉人承担。一审法院审理案件时间过长，导致违约金过高。被上诉人刘士雨在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告刘士雨向一审法院起诉请求：判令惠怀胜、惠迎娣继续全面履行与其签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《补价协议》，依法履行《苏州市存量房买卖合同》中第十条约定的与原告办理房屋权属转移登记的合同义务；2、请求法院依法判令惠怀胜、惠迎娣向其支付定金双倍赔偿60000元及延期履行违约金（标准：日付房屋价款的万分之四；时间：自2016年3月30日至实际办理房屋产权登记申请之日，至起诉之日，产生人民币2492元。合计违约金62492元）；3、请求法院依法判令惠怀胜、惠迎娣承担其的律师费人民币20000元整；4、请求法院依法判令惠怀胜、惠迎娣承担诉讼费用。一审法院认定事实：苏州××新区云锦××区××室为惠怀胜、惠迎娣共有房屋。2016年1月10日，刘士雨与惠怀胜在居间方苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家中介）的见证下签订《协议》一份，约定惠怀胜、惠迎娣向刘士雨出售苏州××新区云锦××区××室房屋，房屋价款89万元，支付方式为“出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款”，关于房屋权属转移登记，约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：……【2】逾期超过15日后，买受人有权退房。……买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。合同中约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方承担。刘士雨本人签字，惠怀胜并代表惠迎娣签字。2016年1月10日，刘士雨与惠怀胜签订《补价协议》，约定房屋实际成交价为926800元，刘士雨于签约当日支付惠怀胜、惠迎娣定金3万元，惠怀胜、惠迎娣在房屋交付日前需结清所有水电煤、物管费等费用，惠怀胜、惠迎娣将该房屋钥匙交付刘士雨，且惠怀胜、惠迎娣需将该房屋上的所有户口迁出，惠怀胜、惠迎娣在完成以上事项当日刘士雨将剩余房款6800元支付给惠怀胜、惠迎娣；资金托管的房款按托管流程交割。刘士雨本人签字，惠怀胜并代表惠迎娣签字。同日，刘士雨向我爱我家中介支付“代收买卖房款”3万元，并转交惠怀胜、惠迎娣。2016年1月20日，刘士雨与惠怀胜、惠迎娣办理了网签，签订《苏州市存量房买卖合同》，约定惠怀胜、惠迎娣将其所有的苏州××新区云锦××区××室房屋出卖给刘士雨，房屋价款89万元。第四条关于房屋价款，约定房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。第十条关于房屋权属转移登记，约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：……【2】逾期超过15日后，买受人有权退房。……买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。第十二条约定：房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买受方承担。附件二第6条约定：……如由于买受方无法贷足66.7万元整，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐。双方本人均在合同上签字。2016年1月21日，刘士雨、惠怀胜、惠迎娣与苏州高新区房产交易管理中心签订了《苏州市区存量房交易资金托管协议》，约定双方将房款委托苏州高新区房产交易管理中心管理，待房屋过户手续全部办结后，由苏州高新区房产交易管理中心负责与双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续。2016年1月22日，刘士雨将首付款223000元打入资金托管账户。2016年3月11日，惠怀胜、惠迎娣向我爱我家中介发出《通知》一份，载明“目前由于买方贷款时间过长且中间换银行贷款（目前还没有办理好，具体原因买方与中介也没有向卖方说明，当初1月21号有口头约定，进行商业贷款，壹个月内办理好）。现在房价上涨很快，导致我卖方没有拿到款项，无法再次购买别处的房产。现在卖方惠怀胜、惠迎娣正式通知我爱我家房产中介郭某先生：此房产取消买卖手续，自己留住，并在二天内安排买卖双方协商处理取消手续”，我爱我家中介韩晶代郭某签字，并通知了郭某，事后，郭某通知了刘士雨父亲刘其金。2016年3月11日，刘士雨与中国银行股份有限公司苏州姑苏支行签订了《个人二手住房贷款合同》。2016年3月14日，中国银行发放贷款667000元，转入资金托管账户。2016年4月1日起，刘士雨开始每月还房贷3339.56元（2016年11月2日还房贷3279.89元）。2016年4月16日，惠怀胜向我爱我家中介发出《询问函》一份，就五个问题希望得到我爱我家中介的书面回复。2016年4月25日，惠怀胜分别向刘士雨、我爱我家中介发出《询问函》一份，就六个问题希望得到刘士雨刘士雨及我爱我家中介的书面回复。2016年3月31日，刘士雨与江苏富建律师事务所签订《民事委托代理协议》，刘士雨向江苏富建律师事务所支付代理费2万元。另查明，刘士雨于2016年12月27日将购房余款6800元提存至苏州市虎丘区人民法院标的款专户。以上事实由刘士雨提供的苏州市存量房买卖合同、补价协议、业务收据、中国工商银行二手房交易托管资金专用缴款单、个人二手住房贷款合同、资金托管协议、中国银行流水、代理协议、代理费发票，惠怀胜、惠迎娣提供的通知、询问函、邮寄凭证、存量房交易资金监管协议明细及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，刘士雨与惠怀胜、惠迎娣签订的《协议》、《补价协议》、《苏州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应全面履行合同义务。首先，关于合同是否已经解除，双方在合同中并未约定刘士雨需在一个月内付清房款，惠怀胜、惠迎娣申请证人郭某出庭作证，郭某亦称不记得双方有口头约定贷款在一个月内办好，故该约定不明。即使双方约定了在一个月内付清房款，刘士雨迟延履行付清房款，则惠怀胜、惠迎娣亦应向刘士雨进行催告，要求其在合理期限内履行，如刘士雨在合理期限内仍未履行，惠怀胜、惠迎娣方可向刘士雨发出解除合同的通知。况且合同附件二中也约定了“如买受方无法贷足66.7万元整，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐”，可见，如果贷款不及时下放，刘士雨亦可以在过户前通过现金补齐，并不构成违约。纵观惠怀胜、惠迎娣提交的证据，惠怀胜、惠迎娣并未向刘士雨进行催告，而是直接通过我爱我家中介向刘士雨发出了解除合同的通知，该解除行为不当，故双方合同并未解除。其次，关于违约责任方，2016年3月14日刘士雨购房款已经全部打入资金托管账户，房款已经付清，根据双方签订的买卖合同中第十条“关于房屋权属转移登记的约定”，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。惠怀胜、惠迎娣辩称其至2016年4月9日才知道房贷下来的事情，但根据惠怀胜、惠迎娣方申请出庭的证人郭某陈述“2016年3月14日刘士雨通知我爱我家中介贷款下放，2016年3月16日郭某约双方进行商谈，但惠怀胜、惠迎娣认为贷款周期太长要求补偿款、刘士雨不同意”，可以得知，惠怀胜、惠迎娣在2016年3月16日已经知道贷款下放一事。双方应于2016年3月29日前共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，惠怀胜、惠迎娣未配合刘士雨办理权属转移登记，构成违约，应当继续履行合同，配合刘士雨办理不动产变更登记手续。有关合同中约定的不动产变更登记相关费用及税费负担部分，从其合同约定，由刘士雨自行承担。根据合同约定，余款6800元待房屋完成过户、交付并迁出案涉房屋上的所有户口时付清，为减轻当事人诉累，本案中一并处理。再次，关于违约金，根据合同第十条第1款第【2】项约定“逾期超过15日后，买受人有权退房。……买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行”，对刘士雨要求惠怀胜、惠迎娣支付违约金（自2016年3月30日起，按890000*4/10000/日，计算至实际办理房屋权属转移登记申请之日止）的诉讼请求予以支持。最后，关于律师费的承担，双方合同中并未有明确约定，最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流、优化司法资源配置的若干意见（法发【2016】21号）》第22条规定的律师费由过错方承担的前提是“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的”，该案中未发现惠怀胜、惠迎娣有上述行为，故对刘士雨要求惠怀胜、惠迎娣承担律师费的诉讼请求不予支持。遂判决：一、惠怀胜、惠迎娣于判决生效之日起十日内协助刘士雨办理位于苏州××新区云锦××区××室房屋的产权过户手续，将上述房屋不动产变更登记至刘士雨名下，相关税、费由刘士雨负担。二、惠怀胜、惠迎娣于判决生效之日起十日内支付刘士雨违约金（以890000元*4/10000/日为标准，自2016年3月30日起，计算至惠怀胜、惠迎娣实际办理房屋权属转移登记申请之日止）。三、刘士雨于上述房屋不动产变更登记次日给付惠怀胜、惠迎娣购房余款6800元。四、驳回刘士雨其他诉讼请求。案件受理费13668元、减半收取6834元，由惠怀胜、惠迎娣惠怀胜、惠迎娣负担。二审诉讼中，惠怀胜、惠迎娣陈述2016年1月5日《协议书》上的名字是其本人所写，但当时是刘士雨乘其醉酒时骗他签的，刘士雨隐瞒了实际转让价要高于40000元的事实。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，刘士雨与惠怀胜、惠迎娣就本案所涉房屋转让事宜所签订的《协议》、《补价协议》、《苏州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，均合法有效，双方均应按约履行。虽然惠怀胜、惠迎娣在诉讼中表示，双方曾达成口头协议，明确在一个月内办好贷款，但鉴于惠怀胜、惠迎娣在诉讼中不能提供充足的证据证明其主张，故本院不予采信。因此惠怀胜、惠迎娣以刘士雨未在一个月内办妥贷款手续而发函解除合同的行为，无相应事实和法律依据。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，刘士雨已按约履行了付款义务并及时通知了惠怀胜、惠迎娣，但惠怀胜、惠迎娣一直未能按约履行办理过户手续的义务，故刘士雨起诉要求继续履行合同并支付违约金，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。据此，惠怀胜、惠迎娣的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13668元，由上诉人惠怀胜、惠迎娣负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年六月二十九日书记员 杨颖颖