广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂04民终300号上诉人（原审原告）:刘超林，男，1968年5月20日出生，汉族，农民，住所地广西梧州市龙圩区。委托诉讼代理人：周航程，广西通途律师事务所律师。上诉人（原审原告）:严木英，女，1967年3月25日出生，汉族，农民，住所地广西梧州市龙圩区。委托诉讼代理人：周航程，广西通途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎均弟，男，1963年2月14日出生，汉族，农民，住所地广西梧州市龙圩区。委托诉讼代理人：黎卓桦，系黎均弟的儿子，男，1987年10月14日出生，汉族，梧州市万秀区林业局消防大队队员，住所地广西梧州市龙圩区。被上诉人（原审第三人）：黄相波，男，1981年11月5日出生，汉族，农民，住所地广西梧州市龙圩区。委托诉讼代理人：邱德颖，广西桂江律师事务所律师。上诉人刘超林、严木英因与被上诉人黎均弟、黄相波确认合同无效纠纷一案，不服梧州市龙圩区人民法院(2016)桂0406民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严木英及上诉人刘超林和严木英的委托诉讼代理人周航程、被上诉人黎均弟的委托诉讼代理人黎卓桦、被上诉人黄相波的委托诉讼代理人邱德颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘超林、严木英上诉请求：依法撤销梧州市龙圩区人民法院(2016)桂0406民初1457号民事判决书第二项判决，改判确认被上诉人黎均弟与黄相波签订的《宅基地转让使用权协议书》（以下简称《转让协议书》）无效。事实和理由：一、一审法院没有查清相关事实。被上诉人黄相波在办理《集体土地建设用地使用权证书》的过程中故意隐瞒了其从被上诉人黎均弟处购得原属上诉人的宅基地使用权的事实，而一审法院对黄相波在办证过程中刻意隐瞒购买宅基地这一事实没有认定，导致作出了错误的判决。二、一审法院适用法律错误。宅基地使用权转让不同于一般标的物的买卖，《中华人民共和国物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的转让适用土地管理法和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《中华人民共和国担保法》第37条也明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。根据现有法律和司法实践，宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让，且转让行为须征得集体组织同意。被上诉人黎均弟与黄相波签订的《转让协议书》的标的物是单独的宅基地的使用权，黄相波受让该宅基地建房也属于用于非农业建设的范畴，因此，被上诉人黎均弟与黄相波之间转让宅基地使用权所签订的《转让协议书》违反法律强制性规定，应为无效合同。综上，请求二审法院查清案件事实，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求，依法改判确认被上诉人黎均弟与黄相波签订的《转让协议书》无效。被上诉人黎均弟辩称，请求维持一审判决。被上诉人黄相波辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘超林、严木英向一审法院起诉请求：1、判令原告刘超林与被告黎均弟签订的《自动抵偿转让宅基地所有权协议书》（以下简称《抵偿协议书》）无效；２、判令被告黎均弟与第三人黄相波签订的《转让协议书》无效；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：因广西桐林监狱工程建设的需要，原告刘超林户的房屋在搬迁范围内，2010年12月6日，原告刘超林与苍梧县国土资源局签订《广西桐林监狱工程建设房屋及附属设施拆迁补偿安置协议》，刘超林户获得297.73平方米的安置回建宅基地。2011年5月2日，在梧州市龙圩区龙圩镇某村民委员会的主持下，刘超林户抽签获得座落于梧州市龙圩区****第5号地（166平方米）及相邻的第6号地（131.73平方米）。原告刘超林因在2012年2月13日向龙圩区某村某组村民黎均弟借款200000元不能按期归还，欲将上述宅基地中的第2排第5号地抵偿给黎均弟。2012年5月29日，原告刘超林与被告黎均弟签订了《抵偿协议书》，约定“乙方欠甲方20万元债务……乙方自愿将苍政发（2010）44号永久性安置给刘超林户的宅基地其中一块166平方米宅基地无条件抵偿给甲方……”。协议书签订后，被告黎均弟未办理上述宅基地的权属登记。2012年11月5日，第三人黄相波从广西藤县藤州镇某村某组迁移到梧州市龙圩区某村某组落户。随后黎均弟与黄相波签订《转让协议书》，将原告刘超林抵偿给其的上述宅基地使用权转让给第三人黄相波。2012年11月20日，梧州市龙圩区合村民委员会出具《证明》，证实上述宅基地使用权属本村村民黄相波所有。黄相波据此于2012年12月向苍梧县住房和城乡建设局提交《私人住宅建设用地规划申请表》、《私人住宅建设工程规划申请表》，同时向苍梧县国土资源局提交《农村居民建设住宅用地申请表》，以上三份表格均有四合村委会盖章确认同意其申请。2013年2月，苍梧县住房和城乡建设局为黄相波办理了该宅基地的《建设用地规划许可证》（地字第****号）。同年4月，黄相波取得了《建设工程规划许可证》（建字第****号）。2013年4月8日，苍梧县国土资源局和苍梧县人民政府同意黄相波的用地申请。2013年5月8日，黄相波向苍梧县国土资源局提交《土地登记申请书》及相关凭证，该局对上述宅基地进行地籍调查，在确认该村该小组同意黄相波取得该宅基地的使用权后，上述申请进入登记审批流程。2013年6月，苍梧县国土资源局、苍梧县人民政府分别在审批表上盖章确认同意黄相波办理土地权属证书。2013年6月13日，苍梧县人民政府为黄相波核发《集体土地建设用地使用权证书》[证号苍集用（2013）第****号，地号：****]。另查明，上述宅基地的地类为农村宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，属农村集体土地。一审法院认为，签订合同应当符合法律规定，合法的合同关系应受法律保护。一、原告刘超林与被告黎均弟签订的《抵偿协议书》的合同效力及法律后果：原告刘超林因无力偿还借款，自愿将其获得的安置回建宅基地使用权转让给被告黎均弟用于抵偿债务，双方签订《抵偿协议书》，原告刘超林在协议书中确认尚欠被告黎均弟200000元，并自愿以该宅基地使用权作价200000元转让给被告以抵偿其债务，该合同是双方的真实意思表示。但是，首先宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，被告黎均弟不是土地所在的集体经济组织成员；其次，该宅基地使用权属于二原告家庭共同共有的财产，刘超林无权单独处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述协议实质为出让农村集体土地使用权给非本集体经济组织成员，违反了法律强制性规定，《抵偿协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，如果不存在其他法律障碍，刘超林应偿还借款200000元及利息给黎均弟，黎均弟应返还土地使用权给刘超林。二、对被告黎均弟与第三人黄相波签订的《转让协议书》的合同效力及法律后果：被告黎均弟与第三人黄相波签订《转让协议书》，以229080元的价格将上述宅基地使用权转让给黄相波，该协议是被告黎均弟与第三人黄相波的真实意思表示。原告主张被告黎均弟在签订协议书时未依法取得宅基地使用权，因无权处分而导致该协议书无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，黎均弟在签订上述协议时，是否有权对该宅基地进行处分，不影响黎均弟与黄相波所签合同的法律效力，被告黎均弟与第三人黄相波签订的《转让协议书》依法自成立时生效。现原告刘超林、严木英主张合同无效，证据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，第三人黄相波在主观善意的状态下与被告黎均弟签订合同，以229080元的价格购买上述宅基地使用权并支付了160000元价款，随后梧州市龙圩区该村委会出具证明，确认黄相波为上述宅基地的使用权人，黄相波据此依法向有关部门提出权属登记申请，苍梧县住房和城乡建设局为黄相波办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、苍梧县人民政府为其办理了《集体土地建设用地使用权证书》，黄相波依法取得该宅基地的使用权。黄相波的行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百零六条善意取得的构成要件。原告主张被告黎均弟在签订该协议书时未依法取得宅基地使用权，因无权处分而导致该协议书无效，第三人不能获得该宅基地使用权的诉讼请求，该院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第五十二条、第五十八条、第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、确认原告刘超林与被告黎均弟于2012年5月29日签订的《自动抵偿转让宅基地所有权协议书》无效；二、驳回原告刘超林、严木英的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告刘超林、严木英负担50元，被告黎均弟负担50元。二审中,上诉人刘超林、严木英和被上诉人黎均弟、黄相波均没有提交新证据。但原审法院对一审庭审时出庭作证的证人黄某的证言的认证不够明确，对此证言，本院认为，该证言与本案事实吻合，刘超林和严木英也没有对此证言表示明确反对，因此，本院认定该证言可以作为本案证据。经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人的诉辩意见表明，本案二审争议焦点是黎均弟与黄相波签订的《转让协议书》是否有效。从《抵偿协议书》的内容来看，刘超林因未偿还借款而将其166平方米的宅基地抵偿给黎均弟，该协议性质属于以物抵债，黎均弟获取的是涉案宅基地的财产权；从《抵偿协议书》双方当事人的行为目的和履行情况看，黎均弟不以获取该宅基地供其建房居住为目的；从《转让协议书》订立情况看，订立该协议是黎均弟和黄相波的真实意思表示，此二人又签名确认，而且，证人黄某当庭证明在签订该协议时刘超林本人在场，刘超林虽没有在该协议书上签名，但在案证据中没有证据证明刘超林不同意黎均弟将涉案宅基地转让给黄相波；从《转让协议书》履行情况看，黄相波已支付合理对价给予黎均弟，而且，在黄相波对涉案宅基地进行建房用地申请和宅基地使用权登记时，刘超林与黄相波同在的集体经济组织和村民委员会以及辖区相关行政机关均予同意并发证，涉案宅基地已被登记在黄相波名下；从《转让协议书》的主体看，作为转让人的黎均弟虽然不是刘超林所在集体经济组织成员，但如前所述其作为涉案宅基地这一财产权的权利人有权依法转让该权利，而作为受让人的黄相波其本身就是刘超林所在的集体经济组织成员，黄相波作为受让主体并不违法，因此，在本案当前情形下，《转让协议书》有效，原审法院对该协议的认定正确，但原审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定来认定《转让协议书》的效力是不当的，本院予以指正。至于刘超林和严木英上诉时所提的本案是否应当认定黄相波办证时隐瞒购买宅基地问题，如前所述，本案二审争议焦点及审理范围就是《转让协议书》的效力问题，而黄相波办证时是否隐瞒购买宅基地这一问题本身属于行政许可和行政登记工作问题，这一问题不在本案审理范围之列，因此，原审法院不把黄相波的具体办证行为列入审理范围且进而予以认定是正确的，上诉人刘超林和严木英此上诉意见不当。需指出的是，原审法院在其对《抵偿协议书》效力问题说理后又对无效后的法律后果予以明确是不当的，本院予以指正。综上所述，上诉人刘超林和严木英的上诉理据不足，其上诉请求不能成立，予以驳回；原审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘超林和严木英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李友齐审 判 员 朱卓慧审 判 员 黄 俊二〇一七年六月二十六日法官助理 黄嘉妮书 记 员 韦晓瑜附：本判决适用法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。