苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初606号原告：叶民凯，男，1981年9月20日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：程忠传，蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。被告：杨白男，男，1952年5月13日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：杨菊珍，女，1952年10月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：王炳玉，江苏万拓律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱旋，江苏万拓律师事务所实习律师。原告叶民凯与被告杨白男、杨菊珍房屋租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告叶民凯及其委托诉讼代理人程忠传，被告杨白男、杨菊珍的共同委托诉讼代理人王炳玉、朱旋均到庭参加诉讼。审理��，被告杨白男、杨菊珍提起反诉，本院受理后，依法合并进行审理。后被告杨白男、杨菊珍向本院提出撤回反诉请求，本院依法予以准许。因案情复杂，本案转为普通程序组成合议庭审理，由审判员丁亦辛担任审判长，代理审判员王玲主审，人民陪审员邱玉芳参加评议，并于2017年3月14日公开开庭进行审理。原告叶民凯的委托诉讼代理人程忠传，被告杨白男、杨菊珍的共同委托诉讼代理人王炳玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶民凯向本院提起诉讼：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，两被告返还原告租金8756元；2、两被告赔偿原告损失暂定115987.5元，具体损失以评估报告为准；3、判令两被告承担本案诉讼费。审理中，原告将第二项诉讼请求的金额明确为68135元。事实和理由：2015年4月17日，原、被告签订房屋租赁合同，由两被告将位于苏州市相城区元和街道芙蓉新村5幢中的部分房屋出租给原告作为仓库使用，租期为自2015年4月20日至2016年4月19日，租金为16000元/年。2015年10月2日5时28分，因该房屋起火，造成原告藤椅等物品烧毁，经济损失231975元。事故经苏州市公安消防支队相城大队作出火灾事故认定书认定，系因深井抽水泵控制开关与电机连接线在出口处绝缘不良打火所致。因房屋烧毁，双方之间的租赁合同无法继续履行，且双方就赔偿协商无果，原告诉至法院。被告杨白男、杨菊珍共同辩称，1、涉案系两被告共同所有，但两被告已履行出租仓库的安全保障义务，损失产生的主要原因在于原告未履行自身注意义务，应自行承担损失。2、火灾事故认定书中“不排除深井抽水泵控制开关与电机连接线在进口处绝缘不良打火所致”不能证明火灾原因，不能成为归责依据。3、原告主张的财产损失，对原告自行制作、提供的《火灾直接财产损失申报统计表》、《物品清单》不予认可，对苏州市价格认定局作出的价格认定结论书及其结论予以认可，但对原告所主张的电瓶车修理费不予认可。经审理查明，被告杨白男作为出租方（甲方）、案外人王莉作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告杨白男将位于本区元和街道芙蓉新村5幢的房屋出租给王莉作为仓库或厂房，租赁期限自2014年4月20日至2015年4月19日止，租金为16000元。合同第四条，双方约定的其他事项中载明：“……4、乙方应履行安全生产职责，配备足额消防器材，货物应按规定存放，在厂区严禁电瓶车充电、员工吸烟及一切明火，未按有关规定由此造成的一切后果均由乙方自行负责。……6、甲方负责供电（三相总线进厂区、其他照明、动力乙方自理）、供水。租赁房���必须保险（甲方负责房屋保险费用，乙方负责房屋内货物保险费用）。”合同还就其他内容进行了约定。后原、被告在该合同上将承租方王莉的名字划去，由原告叶民凯在合同承租方处签名，落款时间为2015年4月17日。合同上方并由被告杨菊珍手写：“2015年4月17号，收到2015年4月20日～2016年4月19日房租费16000元（壹万陆仟元正整）杨菊珍2015年4月30日。”2015年10月2日5时左右，位于本区××和街道××号房屋内由原告叶民凯承租的仓库部分发生火灾致财产受损，苏州市公安消防支队相城区大队于2015年11月2日作出苏相公消火认字[2015]第0019号火灾事故认定书，该事故认定书载明：“火灾事故基本情况：2015年10月2日5时28分，苏州支队蠡口中队接到苏州市110指挥中心指令称位于苏州市相城区元和街道××号的瑞福祥藤藤椅仓库起火，火灾主要造成藤椅等被烧毁，房屋部分受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于彩钢棚院落东北侧，可排除外来火源，不排除深井抽水泵控制开关与电机连接线在出口处绝缘不良打火所致。”另查明，苏州市相城区元和瑞福家具经营部系个体工商户，登记经营者为本案原告叶民凯，经营范围为批发、零售家具。审理中，依原告叶民凯的申请，经本院委托，苏州市价格认定局于2016年12月22日作出苏价认民[2016]93号《关于家具等的价格认定结论书》，价格认定结论载明：价格认定标的在价格认定基准日的价格（取整）为人民币陆万伍仟伍佰叁拾伍元整（￥65535）。价格认定限定条件之（四）另载明：“委托书中‘停放的电瓶车的损失价值’因委托方未提供维修资料等，本次暂未认定，如委托方提供相关资料后，本认定结论可作相应调整。”原告叶民凯预付了鉴定费1750元。庭审中，原、被告一致确认原告叶民凯系从他人处转租了两被告所有的位于本区××和街道××室房屋（系两被告所有的自建宅基地房）一楼靠南房间一间及在院落中搭建的彩钢棚一间，总计面积约70平方米。租期届满时，原、被告约定续租，在两被告与前一承租人签订的合同上写明新的租期及租金标准为16000元/年。原告叶民凯已向两被告支付了2015年4月20日至2016年4月19日的房屋租金16000元。2016年9月16日，原告叶民凯将涉案房屋移交给两被告。以上事实，由当事人提供的原、被告身份信信息，房屋租赁合同、火灾事故认定书、价格认定结论书、现金缴款单、增值税普通发票，本院从消防部门调取的火灾原因勘查意见、火灾询问笔录、现场照片以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点：一、���告叶民凯因火灾发生的损失。原告叶民凯主张，涉案房屋的房租已交至2016年4月19日，因2015年10月2日发生的火灾导致房屋无法使用，故主张两被告退还2015年10月3日至2016年4月19日的房租；原告叶民凯表示认可苏州市价格认定局作出的价格认定结论书及结论，但认为其中未包含电瓶车维修费用，同时部分被烧成灰烬的货物未纳入评估范围，但也存在损失。原告叶民凯并另提供代开发票1张（货物或应税劳务、服务名称为：电瓶、电机、维修费，其上加盖苏州市相城区国家税务局委托代开发票专用章及苏州市相城区元和二龙电瓶车修理服务部发票专用章），金额为2600元。被告杨白男、杨菊珍表示认可苏州市价格认定局作出的报告书及结论，但对于原告叶民凯另行提供的电瓶车维修费发票真实性不予认可，因该发票并非直接维修方开具，而系代开，同���原告叶民凯也未提供维修清单。本院认为，从现场查勘、清点的情况可以证实，火灾发生导致原告叶民凯仓储的家具、广告宣传图册等货物过火，给原告造成了一定的财产损失。原告叶民凯认为在清点范围之外还存在其他货物损失，但对此未能提供详实、确定的进库单、出库单等证据，亦未能提供其名下所有的苏州市相城区元和瑞福家具经营部的财务会计账册等予以佐证，故以现场清点数量为准，对原告叶民凯的该主张本院不予采纳；被告杨白男、杨菊珍认可价格认定结论书之结论，但对原告叶民凯另行提供的电瓶车维修发票不予认可。对此，本院认为，根据现有证据，电瓶车在火灾当时停放在涉案房屋内且遭过火的事实可予确认，虽原告叶民凯提供的发票系代开，但鉴于电瓶车维修点的特性，其通常并不具有开具发票的资质，一般亦不制作维修清单等材料，委托代开发票具有合理性，鉴于发票上所载之维修金额亦未超过合理范围，故为避免双方当事人诉累，本院不再委托苏州市价格认定局对电瓶车维修费用进行补充评估。本院对原告叶民凯所提供的代开发票真实性予以认定，并据此认定因本次火灾造成的原告叶民凯电瓶车维修费用为2600元。综上，本院对苏州市价格认定局作出的价格认定结论书及原告叶民凯另行提供的电瓶车维修费发票均予以采纳，认定原告叶民凯因本次火灾造成的损失总额为68135元。另关于原告叶民凯要求解除双方之间的房屋租赁合同，并由被告方返还2015年10月3日至2016年4月19日期间房租的主张。因涉案房屋于2015年10月2日发生火灾后确实无法使用，双方并在2016年9月16日正式移交房屋，以实际行为确认双方房屋租赁合同解除，故本院对原告叶民凯要求解除房屋租赁合同的��张予以支持，发生火灾后的相应租金金额两被告应予返还原告叶民凯。经计算，应返还租金为8723.29元（16000元/年÷365天×199天）[即自原告叶民凯所主张的2015年10月3日起计算至租期届满之日2016年4月19日]。二、火灾造成原告叶民凯损失的责任分担。庭审中，双方就火灾发生原因各执一词，原告叶民凯认可苏州市公安消防支队相城区大队作出的火灾事故认定书，认为系深井抽水泵控制开关与电机连接线在出口处绝缘不良打火所致；被告杨白男、杨菊珍则认为火灾是因原告叶民凯在彩钢棚内的电动三轮车充电导致，两被告履行了对出租仓库的安全保障义务，原告叶民凯损失产生的原因系其自身未履行注意义务，应由其自行承担，但两被告未就其所主张的火灾原因及就涉案房屋已履行的安全保障义务提供相应证据佐证。本院认为，消防部门既是消防事务管理的行政部门，又系火灾事故认定的专业机构，火灾事故发生后，消防部门进行火警救援、现场勘查、事故调查等活动，获取的均系事故发生的第一手材料，根据其行政职权作出的火灾原因勘查意见、火灾事故认定书，对于事故的发生及责任的认定具有关键作用。被告杨白男、杨菊珍对消防部门作出的火灾事故认定书认定的起火点存在异议，但未再提出复议申请，在本案审理中也未能提供任何证据证明其异议成立，消防部门就本次火灾事故的起火点也未再出具其他认定意见，根据本院调取的材料亦无法推断起火点另有他处，故本院对火灾事故认定书的结论予以采纳。根据火灾事故认定书的认定，该起火灾起火部位位于彩钢棚院落东北侧，可排除外来火源，不排除深井抽水泵控制开关与电机连接线在出口处绝缘不良打火所致。虽原告叶民凯系着火点所在���彩钢棚的实际使用人，但庭审中原、被告双方一致确认涉案房屋内的电线铺设方为两被告，深井抽水泵及其电机连接线亦均为两被告所有，且原告叶民凯并不使用该深井抽水泵，故两被告作为深井抽水泵及电机的所有人及使用人，应认为对火灾的形成负有一定的责任。同时，过火房屋属于宅基地房屋，除租赁给原告叶民凯作为仓库使用的房屋及彩钢棚外，剩余房屋部分由两被告自行居住、使用，两被告将自用民房作为家具存储仓库出租给原告叶民凯，且未配备相应的消防设施，出租房屋不符合安全使用条件。综上，本院认定两被告对火灾的形成负主要责任。原告叶民凯明知两被告对外出租的房屋系民用房屋，不符合相关消防及使用条件，存在安全隐患，但仍继续租赁、使用，并在房屋内堆放大量的易燃藤制家具、宣传图册，平时亦未安排人员在房屋内居住、看管��只有进出货时才至房屋内查看，故对火势的蔓延及财物的损失也存在一定过错。综上所述，结合双方当事人之过错情况，本院酌定被告杨白男、杨菊珍对本次事故造成原告叶民凯的损失68135元承担70%的赔偿责任，即赔偿原告叶民凯47694.5元；原告叶民凯对其损失自负30%。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律的规定，判决如下：一、原告叶民凯与被告杨白男、杨菊珍于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同解除》。二、被告杨白男、杨菊珍于本判决生效之日起十日内返还原告叶民凯房屋租金8723.29元、赔偿原告叶民凯47694.5元，合计人��币56417.79元（如采用转方式支付，请汇入原告叶民凯指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告叶民凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为1723元、鉴定费1750元，合计人民币3473元，由原告叶民凯负担人民币1042元，被告杨白男、杨菊珍负担人民币2431元（被告杨白男、杨菊珍负担之款，原告叶民凯已自愿垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告叶民凯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民��院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  王 玲人民陪审员  邱玉芳二〇一七年六月二十八日书 记 员  唐宽正