安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1322民初2110号原告：孙传东（又名孙科举），男，1968年5月6日出生，汉族，现住安徽省萧县。委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，安徽汇龙律师事务所实习律师。被告：黄素梅，女，1966年12月5日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：陈冬，上海天锦城（郑州）律师事务所律师。原告孙传东诉被黄素梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员谢晓平适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行审理。原告孙传东及其委托诉讼代理人阚辉、王燕，被告黄素梅及其委托诉讼代理人陈冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙传东向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告黄素梅赔偿原告经济损失317000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月10日，经人介绍，原告与被告黄素梅签订了《房屋买卖协议》。协议成立后，原告依约支付给被告黄素梅购房款70万元，但是被告黄素梅却不愿将出售给原告的房屋交付给原告，而是将该房屋对外出租使用。后经原告数次找其交涉，但其只愿退还给原告购房本金，不愿意赔偿原告经济损失。故原告起诉来院，要求依法审理判决。黄素梅辩称：本案的当事人之间为房屋买卖合同关系，双方签订协议后，原告分次仅支付了购房款70万元，并于2014年8月20日支付最后一笔购房款后不肯继续支付。被告曾多次向原告催要，原告均未支付。后原告不再购买涉案房屋，至此原告首先违约，被告本着诚信原则以及维护亲情的角度，没有追究原告的违约责任，现原告反而起诉被告。房屋买卖协议中约定由违约一方承担经济损失，没有约定相应利息和违约金以及利息的计算方法。原告主张的经济损失没有事实基础，更没有法律依据，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供证据：1、原告的身份证复印件及黄口镇孙庙村村委的证明，证明孙传东与孙科举为同一人。被告的代理人对身份证复印件真实性、合法性无异议，但认为孙传东身份证不能证明本人就是孙科举，其身份证与本案无关联性，黄口镇孙庙村村委的证明不是人口信息登记主管部门的证明，没有任何效力，不能证明孙科举就是孙传东，因此原告主体不适格。本院核实证据认为，被告黄素梅当庭承认原告孙传东是孙科举，故孙科举系孙传东又名，孙传东作为本案的原告主体适格，对原告提供的证据1予以认定。2、协议书一份及银行汇款凭证四份，证明涉案房屋位置、房价、支付方式及期限，房屋协议签订后被告应当将房屋交给原告使用，原告履行了自己的义务，但被告并没有将房屋交付给原告。被告对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告以实际行为表明了不再支付购房款系违约行为，并表示只要被告将所付购房款返还即可。本院审核证据认为，案涉房屋占用土地系农村宅基地，原、被告签订的房屋买卖协议书涉及集体土地的买卖，因此为无效协议。本院对原告提供证据2的真实性予以认定，对证明目的不予认定。3、证人李某1证言，证明被告在与原告签订协议后，没有将房屋交付给原告，而是把房屋对外出租，被告构成违约。被告对该证人证言真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，李某1租用涉案房屋与本案被告是否有违约行为无关。本院核实证据认为，证人李某1的证言客观真实，对证人证言的真实性予以认定，对原告的证明目的不予认定。二、被告提供证据：1、银行账户交易明细，证明在原告明确表示没有钱再支付购房款并不愿再购买房屋的情况下被告将70万元购买款全部返还给原告，双方权利义务消灭。原告对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明被告将房屋交给了原告，不能说明双方权利义务归于消灭。本院对该证据1的真实性予以认定，对被告的证明目的不予认定。2、房屋买卖协议、原告张贴的卖房广告及证人黄某的证言，证明被告在签订协议时就将钥匙交付给原告，原告对交付时间、方式均予以默认，欲将此房屋出售，原告对于房屋使用权已经接受。原告对证据2中的房屋买卖协议无异议，被告没有在协议签订之日将出售房屋交付给本案原告，说明被告存在违约；对卖房广告真实性、合法性均有异议，被告无法证明是原告所张贴的，也不能证明原告将被告所出售房屋再另行出售，达不到被告的证明目的；对黄某证言三性均有异议。本院对房屋买卖协议的真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对卖房广告及黄某的证人证言的真实性及证明目的不予认定。3、集体土建设使用证及证人李某2的证言一份，证明涉案房屋土地性质为农村宅基地，本案所签协议书因违反土地管理法相关规定系无效协议。原告认为该证据与本案无关联性，该证据不能证明房屋协议是无效的，也不能证明原被告之间的权利义务关系消灭，因为该协议买卖的是房屋，没有牵扯到土地。本院对证据3的真实性及证明目的予以认定。本院认为，案涉房屋占用土地系萧县龙城镇黄桥村行政村集体土地，使用权人为李某2，原告孙传东与被告黄素梅均不是该集体经济组织的成员。原、被告之间的房屋买卖协议虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，根据我国《中华人民共和国土地管理法》和政策规定，禁止买卖小产权房，本案房屋买卖协议违反了我国法律的强制性规定，该买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案被告并未实际向原告交付房屋，不存在原告返还问题，而被告收取原告购房款70万元已经返还原告。导致本案合同无效，原、被告双方均有过错，被告占用原告购房款期间造成原告的银行利息损失，应当由原告与被告平均承担。原告于2012年8月25日支付被告10万元，2013年3月12日支付被告40万元，2014年1月16日支付被告10万元，2014年8月20日支付被告10万元，被告于2017年1月31日返还原告60万元，2017年3月26日返还原告10万元，原告的银行利息损失参照同期银行贷款利率标准年利率6%计算为133766元，被告黄素梅应当承担133766元÷2=66883元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄素梅于本判决生效后十日内赔偿原告孙传东购房款70万元的银行利息损失66883元。二、驳回原告孙传东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6055元，减半收取3028元，原告孙传东承担2390元，被告黄素梅承担638元。如不服本判决，可自本判决送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数制作副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  谢晓平二〇一七年六月二十九日书记员  武秋实附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。