广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5155号上诉人（原审被告）：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区法政路50号。法定代表人：姚明球，职务：总经理。委托代理人：李松涛，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：何瑞怡，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万贵生，男，1962年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：万贵程，男，1967年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。两被上诉人共同委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区南融投资发展公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道中49号。法定代表人：刘年校，职务：经理。委托代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。原审第三人：广州市南穗房地产开发有限公司，住所地广东省广州市江南西路112号509房。法定代表人：陈玉潮。上诉人广州市第二建筑工程有限公司（下简称市二建公司）因与被上诉人万贵生、万贵程、原审被告佛山市南海区南融投资发展公司（下简称南融公司）、原审第三人广州市南穗房地产开发有限公司（下简称南穗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人市二建公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判原广州某药业公司（下简称某药业公司）与南融公司于1998年7月22日签订的《房地产订购书》因买受人某药业公司已经法定清算程序注销而终止，驳回万贵生、万贵程的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费等由万贵生、万贵程承担。事实与理由如下：一、一审判决没有查清的事实之一是：所谓的《房地产订购书》的买受人某药业公司已经法定清算注销，清算时审计报告已将某药业公司支付的20万房款列入清算范围，是该公司对外应收债权，涉案房产根本不属于某药业公司的财产，万贵生、万贵程作为某药业公司的股东，不存在承继涉案房产的前提条件。按照万贵生、万贵程提供的资料，及其在（2016）粤0111民初8842号案一审庭审陈述，某药业公司确认“没有取得房屋的产权证，公司清算是无法将房产分配给股东。只能将购房合同及某药业公司已经支付了20万元的房款属于未了的房款，……清算报告已经对20万元购房款列为合同的债权”。既然清算报告确认该20万元是应收债权，万贵生、万贵程可以在清算时代表某药业公司起诉债务人归还欠债。一审法院对此事实视而不见，刻意回避让万贵生、万贵程提供该审计报告。如果按照一审法院的逻辑，清算审计报告已经确定20万的债权可以通过诉讼转换为物权，则严重违反相关法律规定。某药业公司在其清算期间从未根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条的规定，就《房地产订购书》向市二建公司提出涉案房产确权或继续履行合同的主张，故某药业公司的清算审计报告才会将《房地产订购书》遗留的20万元列入某药业公司对外的应收债权而不是物权。某药业公司清算完成后已于2015年5月5日向公司登记机关申请注销登记，工商行政管理局亦于2015年5月11日核准该公司注销登记。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十八条的规定，某药业公司作为公司法人的生命已经终结。涉案《房地产订购书》也因买受人某药业公司经法定清算注销而终止，该公司亦不可能在2015年8月3日起死回生成为涉案房屋物权人并将涉案房产转给万贵生、万贵程承继；二、一审判决没有查清的事实之二是：某药业公司由股东自行决定并经法定清算程序并办妥工商、税务等注销手续，且确认经过清算，公司债权债务已清结完毕，意味着公司在法律上已“死亡”。公司向税务机关办妥注销手续，则意味着清算组已按规定计算清楚了可以向所有者(即股东)分配的剩余资产并进行了分配。对于已完成法定清算程序而终结的公司，不可能还有权益存在。否则，某药业公司的股东在清算企业时严重偷逃国家税款，而一审判决无疑于助纣为虐，严重损害国家利益。一审法院没有查清某药业公司在签订《房地产订购书》后未按约定签订《房地产预售契约》及支付房款，认定《房地产订购书》有效并继续履行，根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十五条第二款及财税[2009]60号文《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》第一、三、四条的规定，必将违法助长某药业公司以清算注销的方式逃避违约责任和偷逃国家税款的责任。某药业公司在清算审计报告中将案涉已付20万元列为应收债权，因同一个交易行为发生的同一笔款项，不可能在作为应收债权登记的同时又作为可变现资产登记在册，即债权与物权不可能并存。一审判决如果成立，无疑确立了已注销“死亡”的公司，可以用诉讼的方式把不属于“死亡”的公司的物权变成股东的物权。一审法院认为“从法律规定看，万贵生、万贵程作为某药业公司股东，某药业公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围，现要求承继某药业公司对涉案房屋的权利并愿意承担剩余房款的义务，现行法律对此并无明文禁止”的说法是没有任何依据且与事实是相违背的，这样的判决显然是违反我国《公司法》、《破产法》以及相关税法规定的；三、一审法院没有查清的事实之三是：遗漏了已有生效判决查明和认定的关于涉案房产的相关事实。2012年8月29日，万贵生曾向广州市白云区人民法院提起诉讼【案号：(2012)穗云法民四初字第1221号】，要求市二建公司为其办理涉案房屋的房产证，一审判决驳回其诉请后万贵生上诉，广州市中级人民法院于2014年12月20日作出终审判决【案号：(2013)穗中法民五终字第3038号】，驳回万贵生的上诉。该案一、二审法院经审理，皆认为“从合同的履行情况分析，无论买方是个人还是公司，其合同主要义务并未履行完毕，故对于房屋过户登记的诉求不予支持”。而在(2015)穗云法民四初字第1100号案中，万贵生、万贵程还是依然提出房屋过户登记的诉求，而整个案件的所有证据形成的证据链除了增加某药业公司清算注销的事实外没有其他的任何变化。也就是说，万贵生、万贵程再次起诉根本没有新的证据，只是重复着上一次的诉请，万贵生、万贵程借所谓的股东对公司财产继承为由企图推翻前述已生效的法律判决是没有事实和法律依据，更是恶意滥用诉权重复诉讼，理应予以驳回；四、一审判决没有查清的事实之四是：如果涉案《房地产订购书》有效，则按照订购书中的约定对照当事人的实际履行事实情况，该订购书早已解除。其一，某药业公司作为《房地产订购书》的签订者，应清楚知悉合同约定及其权利义务内容，却没有全面及时履行义务或主张自己的权利。涉案《房地产订购书》是在1998年7月22日签订的，按照约定，某药业公司应从1998年8月开始每月支付房款10万元。也就是说，如果某药业公司守约的话，其最迟应在1999年1月付清涉案房屋的所有房款。某药业公司以南融公司与市二建公司就涉案项目合作产生纠纷并诉至法院、无法联系到南融公司为由而未能履行是完全不符合常理的。一审判决认定“该合同(即《房地产订购书》)亦写明《广州市商品房预售许可证》情况，反映出某药业公司是知悉房屋的预售开发建设情况，故该合同应为合同双方的真实意思表示”，某药业公司清楚知悉市二建公司为涉案项目的开发商，其取得涉案房屋产权的前提是必须与开发商签订合同并付清房款。在此情况下，如某药业公司系善意的买受人，即便在如其所述无法联系到南融公司的前提下，其应该积极主动与市二建公司联系并主张相应的权利，而不是在未签订预售契约、未付清房款的情况下无故占用房屋十多年。其二，如果一审法院认为涉案《房地产订购书》有效，则必须查清双方当事人实际履行的情况。按照订购书的约定，该订购书早已解除。《房地产订购书》第六条已明确约定，“如乙方(某药业公司)未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方(南融公司)提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契约》，……即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该房地产另行出售，无须知会乙方”，以上约定结合《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，如果该订购书有效，由于某药业公司未履行相关义务，该订购书已依约定“视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益”的条件已成就。在此情况下，如按照一审法院认定《房地产订购书》有效，则涉案《房地产订购书》因某药业公司违约而解除，市二建公司是无需承担任何责任的。更何况，如前所述，涉案房屋经某药业公司清算审计确认《房地产订购书》所涉20万款项是属于公司的债权而不属于某药业公司的房产，万贵生、万贵程依法无权以股东的身份承继，更无权就涉案房屋提起诉讼；五、一审判决没有查清的事实之五是：涉案房屋是市二建公司的合法财产，市二建公司在(2016)粤0111民初8842号案中行使物权收回涉案房屋于法有据。其一，广东省高级人民法院作出的(2000)粤高法民终字第74号民事判决已经生效，该判决查明并认定市二建公司与土地出让方螺溪村签订的《合建商业住宅楼合同书》合法有效，涉案房屋所处项目的开发商是市二建公司，市二建公司对外应承担发展商的法律责任，2009年12月8日市二建公司办理了涉案房屋的初始确认手续即初始登记。其二，在(2016)粤0111民初8842号案审理过程中，万贵生、万贵程、广州市中南药业有限公司(下简称中南公司)提交的证据《依申请信息公开答复书》中明确载明“致荔楼由广州市第二建筑工程有限公司申报预售，领有预售证960130，该预售项目无地址为‘致荔楼B幢第二层D房’或‘白云区增槎路X号X房’的备案登记情况”。由此可见，涉案房屋一直初始登记在市二建公司名下，无论是某药业公司还是万贵生、万贵程，均没有取得涉案房屋的合法有效的产权登记或备案。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，据此，市二建公司作为涉案房屋的开发商，已经办理了《房地产权属证明书》，市二建公司依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利；六、一审判决没有查清的事实之六是：万贵生、万贵程主张某药业公司已支付20万元房款并无任何事实依据。某药业公司据以证明其支付了20万元房款的《证明》虽有中国工商银行股份有限公司广州西华路支行盖章，但银行盖章只是证明某药业公司在该时间点有向南穗公司、南融公司分别支付10万元，但该款项的用途并没有相应的银行流水凭证予以佐证，不应据此认定某药业公司支付的就是涉案房屋的房款。而所谓的报警回执并没有载明报警事项，不能据此认定支票已遗失。此外，一审法院认为“在市二建无提供证据证明某药业公司与南穗公司存在其他债权债务往来的情况下，万贵生、万贵程主张某药业公司是按南融公司要求向南穗公司支付10万元的意见有其合理性”没有事实和法律依据。首先，要证明某药业公司已支付20万元房款的举证责任在万贵生、万贵程一方，其不能提交应承担举证不能的责任。其次，既然法院认定南融公司是南穗公司的股东，两者之间存在其他经济往来的情况是相当普遍且依据常理也能分析得出，无需市二建公司提交任何证据予以证明，关键是某药业公司无任何证据证明南融公司指定南穗公司代为收取房款。由此可见，万贵生、万贵程主张某药业公司已按南融公司要求向指定的收款人南穗公司及南融公司广州办出具支票支付了购房款20万元是无任何事实依据的。综上，某药业公司是已完成法定清算程序而终结的公司，没有任何权益存在。涉案房产根本不属于某药业公司的财产，不存在万贵生、万贵程承继涉案房产的事实和法律依据。万贵生、万贵程无权要求市二建公司配合办理产权过户登记至其名下，更无权主张所谓的逾期办证违约金。被上诉人万贵生、万贵程共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，市二建公司上诉的事实及理由均不成立，请求二审法院依法予以驳回。（2017）粤01民终3396号终审判决认定涉案《房地产订购书》合法有效，市二建公司认为订购书无效是不符合相关法律规定的。我方向南融公司购买涉案房屋并签署订购书以及支付20万元购房款，一系列的法院判决也认定双方就涉案房屋存在买卖的事实。由于市二建公司拒不配合我方办理涉案房屋的产权过户，导致双方产生本案纠纷。且，双方原于2011年会议协商时，市二建公司承诺协助某药业公司办证，但其事后又反悔。在某药业公司办理注销登记过程中，经我方催告，市二建公司既不申报债权也不协助办证。某药业公司经依法注销后，双方就涉案房屋买卖事宜未了结的债权债务依法应由其原股东即我方承担。市二建公司上诉称公司已经注销、法人终结或者可能存在相关税务等问题，均不能成立有效的抗辩。原审被告南融公司陈述称：一审法院认定《房地产订购书》有效事实清楚。涉案房屋所在的楼盘是南融公司于1995年挂靠市二建公司开发的，南融公司负责项目建设和房屋销售，市二建公司负责房屋过户的有关手续。《房地产订购书》签订当时，南融公司是涉案房屋的实际权属人，出售涉案房屋存在事实基础，故《房地产订购书》应为有效的合同。广东省高级人民法院（2000）粤高法民终字第74号生效民事判决认定南融公司与市二建公司的合作建设合同无效，市二建公司成为涉案楼盘的开发商，南融公司销售房产的权利义务由市二建公司承接，故涉案房屋的办证、剩余房款的催收均由市二建公司负责。涉案房屋的买受人未按约定支付购房款，市二建公司有权追究其违约责任。原审第三人南穗公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2015年8月3日，万贵生、万贵程向原审法院共同起诉请求判令：1、确认原某药业公司与市二建公司于1998年7月22日签订的位于广州市白云区增槎路439号松北贝上村街致荔楼B幢第二层D号（现登记地址为广州市白云区增槎路X号X房）的《房地产订购书》合法有效；2、市二建公司与南融公司协助万贵生、万贵程到房管部门办理广州市白云区增槎路X号X房的产权登记过户至万贵生、万贵程名下的手续；3、市二建公司与南融公司共同向万贵生、万贵程支付逾期办证违约金39383元（按中国人民银行同期逾期贷款利息，从2013年3月12日计至起诉之日）；4、本案的诉讼费用由市二建公司与南融公司承担。原审法院经审理查明：1998年7月22日，卖方（甲方）南融公司（原名称：南海市南融投资发展公司）与订购方（乙方）某药业公司、万贵生签订《房地产订购书》，该合同抬头署乙方为“万贵生”；签章处有某药业公司的盖章及万贵生签名。该合同约定：一、乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市白云区增槎路439号松北上村街一号“致荔楼”第B幢第二层D号的房地产。《广州市商品房预售许可证》编号：穗房预字第960130号；二、甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为人民币553000元，自1998年8月1日起，每个月1号乙方付10万给甲方，直至付清；三、甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付该房地产定价2%作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；五、甲、乙双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》。在签约前，乙方必须提交本《房地产订购书》及有关文件给甲方。甲方必须在签约后三十天内向广州市房地产交易所办理《房地产预售契约》的审核、登记手续……；六、甲、乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》所定的规定，如乙方未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契》的，或未能依时缴付首期房价款，即视为乙方自行终止本《房地订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该房地产另行出售，无须知会乙方。如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售本《房地产订购书》第一条规定的房地产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废；七、该房地产的用途为商业；十一、该房地产将按《房地产预售契约》规定的日期内交付使用等等。之后，双方无签订《房地产预售契约》。万贵生、万贵程在原审庭审中解释没有签订《房地产预售契约》是因为南融公司与市二建公司于1998年已经发生纠纷，是南融公司的原因造成。原审诉讼中，万贵生、万贵程提供盖有中国工商银行股份有限公司广州西华路支行公章的支票头遗失证明（下简称遗失证明）、报警回执，以证明涉案房屋是某药业公司购买，某药业公司以支票形式分次向南融公司指定的收款人支付购房款共200000元。其中遗失证明是由某药业公司出具，内容为某药业公司遗失4张支票情况，每笔金额为5万元，支票日期为1998年8月6日、1998年8月28日，收票人均为广州市南穗房地产开发有限公司，1998年9月7日、1998年9月15日，收票人均为南海市南融投资发展公司广州办。市二建公司对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明某药业公司已付房款200000元。另，万贵生、万贵程提供2008年纳税人为万贵生对涉案房屋的租赁费用发票及某药业公司支付管理费、水电费的收据等，以证明南融公司已实际交付涉案房屋给万贵生，万贵生又出租给某药业公司使用，由万贵生缴纳租赁税费，某药业公司缴纳水电费、管理费。市二建公司对上述证据不予确认。市二建公司曾于2011年11月11日向某药业公司发出书面通知，主要内容是告知该司于2009年12月办妥致荔楼项目B栋的房屋大确权手续后，已采取上门张贴、寄挂号信、登报等方式多次联系某药业公司通知提交办证资料，故再次通知某药业公司于2011年12月31日前携带涉案房屋的购房资料原件等前往市二建公司办理购房资料、购房身份确认和办理房产证手续等等。原审诉讼中，万贵生、万贵程表示如果法院判决市二建公司为其办理涉案房屋产权过户手续，则愿意向市二建公司支付剩余购房款353000元。对此，市二建公司坚持认为《房地产订购书》无效，不同意收取购房款。万贵生、万贵程表示如果法院认定涉案《房地产订购书》无效，万贵生、万贵程将不会变更诉讼请求，法院无需再释明合同效力，请直接判决。根据公安机关的地址证明显示，广州市白云区增槎路439号松北上街致荔楼B幢第二层D号，现地址为广州市白云区增槎路X号X房。根据2016年8月17日作出的广州市不动产登记查册表载明：白云区增槎路435，437,439,441,443号（除443号401、601、605房外），已核发权属证明书，登记单位名为市二建公司、广州市白云区松洲街松北村经济联合社，登记附注：广州市白云区松洲街松北村经济联合社所占份额为首层435号（1355.2666平方米），市二建公司所占份额为首层435号之一（23.362平方米）、第2-9层（439、437、441、443号共10499.866平方米）。根据2016年8月29日出具的《依申请信息公开答复书》载明：致荔楼由广州市第二建筑工程公司申报预售，领有预售证960130，该预售项目无地址为“致荔楼B幢第二层D房”或“白云区增槎路X号X房”的备案登记情况，信息核查时间为2016年8月24日。根据（2010）云法民四初字第581号民事判决查明致荔楼项目于1997年5月被广东省佛山市中级人民法院查封，该院于2006年9月7日对该房屋解除查封。另根据工商登记资料查明：某药业公司的法定代表人是万贵生，股东是万贵生、万贵程，后该司因不按照规定接受年度检验于2007年12月24日被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2015年1月5日，万贵生、万贵程签订股东会议决议，内容为决定解散某药业公司，成立清算小组，万贵生为清算小组负责人，成员由万贵程组成，清算小组负责对公司现有债权债务进行清理，公司清算结束后，清算小组应当制作清算报告，报股东会确定并报送公司登记机关，申请注销公司登记。2015年1月7日，万贵生、万贵程在报纸上刊登某药业公司的清算公告。2015年3月12日，某药业公司以清算组名义向市二建公司发函，通知市二建公司其司已成立清算组，限期市二建公司申报债权。该邮件已于2015年3月15日妥投。2015年5月3日，万贵生、万贵程签订公司注销决议，决议同意注销某药业公司，同意清算组出具的清算报告，并由清算组向公司登记机关申请注销登记，经确定清算报告真实有效无任何争议。万贵生、万贵程签订的某药业公司注销清算报告载明清算结果为公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕。2015年5月11日，广州市工商行政管理局罗岗分局核准注销某药业公司的工商登记。南融公司是南穗公司的股东之一，南穗公司已于2002年12月30日被工商部门吊销营业执照，吊销原因是不按照规定接受年度检验。原审再查明：关于市二建公司诉南融公司及螺溪村关于“致荔楼”项目合作开发房地产纠纷一案，由广州市中级人民法院于1999年12月30日作出（1999）穗中法房初字第23号民事判决书，广东省高级人民法院于2000年作出（2000）粤高法民终字第74号民事判决书。其中（1999）穗中法房初字第23号民事判决书判决：“一、南融公司与螺溪村1992年10月10日签订的《合建商业住宅楼合同书》、市二建公司与南融公司于1994年11月11日签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、1995年12月11日签订的《合作开发房地产协议书》无效；二、市二建公司在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款31194094.67元及利息返还给南融公司，同时南融公司将售房款13282763.01元及利息（按……）返还给市二建公司；三、驳回市二建公司的其他诉讼请求。”市二建公司不服判决提起上诉，（2000）粤高法民终字第74号民事判决书判决：“维持一审判决第一、三项，变更一审判决第二项为：市二建公司在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款1742.5万元返还给南融公司。”上述判决已发生法律效力。前述二审判决查明有关事实如下：“广州市规划局于1991年1月31日发出(90)城地批字第403号文给螺溪村，同意该村征用松洲街螺溪松南5.5亩土地兴建社员住宅楼。1992年10月10日，螺溪村与南融公司签订《合建商业住宅楼合同书》约定，由螺溪村提供建设用地和一切建设批文手续，南融公司提供该项目的全部建设投资资金；商业住宅楼建成后，螺溪村占总建筑面积的50%产权（含首层全部归螺溪村所有），南融公司占总建筑面积的50%产权，由南融公司自主经营或出售；为便于管理，螺溪村占有建筑面积50%部分，除首层外，按每平方米1250元转让给南融公司作商品房出售，其费用和税费由南融公司负责。合同还约定，螺溪村负责提供有关征地资料及协助南融公司各项开发项目的报批文件中，加上南融公司投资合建单位的名称等；南融公司负责该项目建商住楼的一切资金，负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺溪村补偿150万元人民币等。1994年11月11日，市二建公司与南融公司签订《合作开发房地产工程及管理业务协议书》，约定南融公司提供一切建设用地及其规划许可证、征用土地通知书、用地红线图，负责全部开发建设租金及其一切有关税费，房屋建成后产权及使用权均归南融公司所有，市二建公司提供房地产经营资质、出项指标，并负责办理有关手续；九层以下（含九层）项目，市二建公司向南融公司收取每平方米楼面建筑面积60元人民币开发工程管理费。1994年11月28日，螺溪村与市二建公司签订《合建商业住宅楼合同书》，约定螺溪村提供一切建设用地和一切批文和手续，市二建公司提供该项目全部建设资金；商业住宅楼建成后，螺溪村占总建筑面积的50%产权，市二建公司占有总筑面积的50%产权，由市二建公司自主经营或出售；螺溪村占有建筑面积50%部分。除首层外，按每平方米1250元转让给市二建公司作商品房出售，其费用或税项由市二建公司负责；市二建公司负责该项合建商住楼所需的一切资金，负责三通一平；负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺溪村补偿150万元人民币。次日，南融公司出具《委托书》给螺溪村，表示双方于1992年10月10日签订了《合建商业住宅楼合同书》合作开发松岗东侧东段商住楼，由于商业住宅楼建成后需要作为商品房出售和办理产权手续，现其司委托螺溪村与市二建公司签订《合建商业住宅楼合同书》，原则与双方的合同不变，用于办理房产出售和产权手续，有关该合同的经济负担与法律关系均由其司负责。1995年12月11日，市二建公司与南融公司签订《合作开发房地产协议书》，约定由南融公司委托并提供有关文件料，由市二建公司与螺溪村签订合建商品房住宅合同，由市二建公司提供房地产开发经营资质，出具有关证明，由南融公司及螺溪村负责在有关用地批文用地单位一栏上加上市二建公司的名字及向房管部门办理确权、测绘、产权证等手续；南融公司负责全部开发建设资金及其一切税费；该项目建成房屋部分作为解放中路项目拆迁安置使用，市二建公司按剩余部分实际出售面积计算每平方米60元向南融公司收取开发工程管理费。1996年3月27日，广州市国土局与市二建公司、螺溪村签订《国有土地使用权出让合同》，由国土局将松岗村东侧面积为9577平方米地块出让给市二建公司、螺溪村建设商业、办公厂房、宿舍等。出让金总额为6199185元。1996年6月17日，市二建公司领取了松岗东侧地段致荔楼的（自编A栋、B栋）《商品房预售许可证》。根据上述合同的约定，致荔楼项目全部由南融公司投资操作。现致荔楼B栋已建成，A栋已封顶并完成了外墙的装饰而其余则尚未完成。致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分。本院二审期间，本院委托广东省地价评估事务所对致荔楼的投入和市场价值及盈亏情况进行评估审计，其结果为：……。市二建公司、南融公司及螺溪村均对该审计报告没有异议……”。该二审判决认为：“南融公司没有在广州市进行房地产开发经营的资格，其与螺溪村签订《合建商业住宅楼合同书》后又未到有关部门办理合建的审批手续和土地使用权的变更登记手续，故原审认定无效是正确的，应予维持。市二建公司与南融公司签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、《合作开发房地产协议书》，实质是南融公司挂靠市二建公司开发致荔楼，市二建公司出让房地产资质给南融公司，市二建公司收取管理费，违反房地产管理法的有关规定，原审认定无效是正确的，应予维持。因在该项目的开发过程中，国土局与螺溪村、市二建公司签订了该项目用地的土地使用权出让手续，后又以市二建公司之名领取了该项目的《预售商品房许可证》，南融公司将致荔楼的房屋出售给购房客户也是以市二建公司名义。对外，市二建公司是致荔楼的开发商。因此原审确认螺溪村与市二建公司签订的《合建商业住宅楼合同书》有效是正确的，应予维持。市二建公司上诉认为该合同无效缺乏法律依据，不予支持。市二建公司对外应承担发展商的法律责任，故致荔楼项目应由市二建公司承受，市二建公司应返还投资款给南融公司。因致荔楼项目由南融公司投资操作．故该项目的亏损也应由南融公司承担……”。另，市二建公司就涉案房屋向原审法院另案起诉万贵生、万贵程，诉讼请求为确认涉案《房地产订购书》无效，万贵生、万贵程向市二建公司返还涉案房屋，案号为（2016）粤0111民初8842号。原审法院认为：本案双方的争议焦点，一是万贵生、某药业公司与南融公司签订的《房地产订购书》是否合法有效；二是某药业公司是否已支付购房款20万元；三是万贵生、万贵程要求办理涉案房屋产权过户应否支持。分析如下：关于第一个争议焦点。第一，生效民事判决书已查明涉案房屋是由市二建公司与南融公司合作开发建设，该项目是由南融公司负责出资、建设、销售，市二建公司收取部分管理费，且双方诉讼时致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分房屋。由此证明在《房地产订购书》签订时，南融公司是有权出售涉案房屋，且涉案房屋已实际交付使用多年，期间南融公司对此并无异议。该合同亦写明《广州市商品房预售许可证》情况，反映出某药业公司是知悉房屋的预售开发建设情况，故该合同应为合同双方的真实意思表示。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条并非效力性的强制性规定，涉案房屋当时未办妥房地产权属证书不影响《房地产订购书》的效力。故市二建公司主张《房地产订购书》因违反上述法律规定而无效的意见无法律依据，不予采纳。因市二建公司是涉案楼盘的开发商，故对外应对南融公司所签订的涉案《房地产订购书》的行为后果负责。至于其与南融公司的合作纠纷，即使最终生效民事判决合作协议无效，亦属于其内部关系，对外不能对抗善意购房人某药业公司。第三，涉案《房地产订购书》仅是约定了订购房屋的房号、价格及付款期限，明确约定双方需要另行签订《房地产预售契约》及如果双方未能签订预售契约的违约责任；对于房屋的交付标准、办理产权登记、交楼时间、产权过户时间及相应的违约责任等交易主要内容确未作约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形。因此，涉案《房地产订购书》应是预约合同，并非本约合同。综上,《房地产订购书》是合同双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房地产订购书》无约定签订《房地产预售契约》的期限，根据广州市中级人民法院（1999）穗中法房初字第23号民事判决反映，约在1999年，南融公司与市二建公司就因涉案项目合作产生纠纷并诉至法院，故万贵生、万贵程解释后来因南融公司原因故双方无签订《房地产预售契约》的意见符合常理，予以采信。关于第二个争议焦点。万贵生、万贵程主张某药业公司已按南融公司要求向指定的收款人南穗公司及南融公司广州办出具支票支付了购房款20万元。第一，万贵生、万贵程已提供了由银行盖章的支票遗失证明，并有当时的报警回执可以印证，且支票出具时间及金额与《房地产订购书》约定的付款时间基本相符。第二，南融公司是南穗公司的股东，在市二建公司无提供证据证明某药业公司与南穗公司存在其他债权债务往来的情况下，万贵生、万贵程主张某药业公司是按南融公司要求向南穗公司支付10万元的意见有其合理性。第三，涉案房屋已实际交付万贵生、某药业公司使用多年。从市二建公司于2011年11月11日发给某药业公司的办证通知内容，亦反映出市二建公司是确认某药业公司购房事实并愿意为其办理房产证，该通知亦无提出对已付房款金额有异议。综上，原审认为，现有证据可以相互印证，证明某药业公司已付南融公司购房款共20万元属实，原审予以认定。关于第三个争议焦点。从合同目的看，某药业公司签订《房地产订购书》是取得涉案房屋的产权。从合同履行情况看，某药业公司已付20万元购房款、房屋已实际交付使用多年、后因南融公司原因无签订《房地产预售契约》属实。从法律关系上看，如前所述，市二建公司与南融公司是项目合作关系，市二建公司是开发商，南融公司签订《房地产订购书》的行为后果应由市二建公司承担。从法律规定看，万贵生、万贵程作为某药业公司股东，某药业公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围，现要求承继某药业公司对涉案房屋的权利并愿意承担剩余房款的义务，现行法律对此并无明文禁止。关于市二建公司主张某药业公司已注销且清算报告中已注明全部财产已处理，故不存在股东承继某药业公司财产的意见，一是因为实际上清算时对涉案合同及房屋并未处理，且股东不继承显然不符合公平合理原则。综上，在涉案房屋已大确权在市二建公司名下，且万贵生、万贵程愿意向市二建公司支付剩余购房款353000元的情况下，考虑合同的实际履行情况，从维护交易秩序的角度出发，万贵生、万贵程以某药业公司股东身份，要求市二建公司、南融公司将涉案房屋产权过户至万贵生、万贵程名下的诉讼请求理据充分，予以支持。但需要指出的是，剩余购房款353000元万贵生、万贵程仍需向市二建公司支付。万贵生、万贵程在原审庭审中明确表示同意向市二建公司支付该款，并提出在本案中处理，但因为市二建公司坚持明确表示不同意接受该款，此属于市二建公司对自己诉讼权利的处分，故本案对于剩余房款支付问题不作调处，双方可另循法律途径解决。关于办理房屋产权过户的诉请不受诉讼时效限制，故市二建公司提出万贵生、万贵程要求办理房屋产权过户的请求已过诉讼时效的抗辩无理，不予采纳。由于《房地产订购书》只是预约合同性质，对《房地产预售契约》签订时间、办证期限、逾期办证违约责任等无约定，且万贵生、万贵程亦无付清房款，故万贵生、万贵程要求市二建公司、南融公司支付逾期办证违约金的诉讼请求无法律依据，不予支持，依法予以驳回。南融公司、南穗公司下落不明，经原审法院公告送达传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，于2016年11月7日作出如下判决：一、原广州保税区中南药业有限公司与佛山市南海区南融投资发展公司于1998年7月22日签订的《房地产订购书》合法有效。二、于本判决生效之日起三十日内，广州市第二建筑工程有限公司、佛山市南海区南融投资发展公司按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定将广州市白云区增槎路439号松北上街致荔楼B幢第二层D号房屋（现地址为广州市白云区增槎路X号X房）的产权过户登记至万贵生、万贵程名下。三、驳回万贵生、万贵程的其他诉讼请求。本案受理费785元，由广州市第二建筑工程有限公司、佛山市南海区南融投资发展公司负担并于本判决生效之日起五日内直接向万贵生、万贵程支付。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，就市二建公司诉请确认涉案《房地产订购书》无效、万贵生、万贵程返还涉案房屋一案，原审法院于2016年11月7日作出（2016）粤0111民初8842号民事判决，判决驳回市二建公司的诉讼请求。市二建公司对此不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日作出（2017）粤01民终3396号生效民事判决，判决维持前述（2016）粤0111民初8842号民事判决。再查明：万贵生曾以其系涉案房屋的购买人为由，提起（2012）穗云法民四初字第1221号民事诉讼，诉请市二建公司及南融公司协助其办理涉案房屋的产权证并支付逾期办证违约金，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第1221号民事判决，判决驳回万贵生的诉讼请求。后万贵生不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日作出（2013）穗中法民五终字第3038号生效民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院在（2013）穗中法民五终字第3038号民事判决中认定：“本案诉讼是万贵生向原审法院提出办理涉案房屋权属登记及要求合同相对方承担违约责任的主张，万贵生对其诉讼主张应提供相应充足证据证实。首先，合同主体问题，虽然某药业公司、万贵生均在上述合同签章，但万贵生是该公司的法定代表人，而购房款及实际使用费用均是由某药业公司支出。将所有证据相结合作为证据链整体审视，对于认定涉案房屋买卖属于万贵生个人行为并不充分。同时本院亦注意到，某药业公司营业执照已被相关管理部门注销，未有证据证实已经或正在进行清算，公司及个人行为因此容易混同。在此情况下，原审在对于作为公司法定代表人的万贵生所提主张审慎查核，在所提供证据不足以否定买卖行为属公司行为的情况下，对涉案房屋买卖不作为万贵生个人行为认定，并无不当。其次，从涉案合同的履行情况分析，无论买方是个人还是公司，其合同主要义务并未履行完毕，故此，对于房屋过户登记的诉求不予支持亦并无不当。”二审过程中，万贵生、万贵程向本院提交（2017）粤01民终3396号民事判决，以证明：1、涉案《房地产订购书》已经该生效判决认定为合法有效；2、该判决书认定，某药业公司在清算时，因对涉案房屋未取得合法物权，故未将涉案房屋纳入清算范围，但其已经支付20万元购房款，清算报告将其所享有的相应合同权利列为应收债权并进行清算，即表明某药业公司并未放弃履行订购书实现债权目的所应获得的权利；3、该判决书认定某药业公司清算结束被注销后，万贵生、万贵程继承该公司的债权债务是合法有据的。市二建公司对此发表如下质证意见：对该判决书的真实性没有异议，但对其认定的合法性及相关查明事实有异议。在该案庭审笔录中，万贵生、万贵程明确确认20万元的购房款是作为某药业公司的应收债权，但法院却认定某药业公司的该应收债权是可以给股东承继的物权，这种认定没有法律依据。南融公司表示对前述判决书的三性均予以确认。本院认为：依据另案生效判决查明的事实，涉案房屋所属商品房项目系由南融公司挂靠市二建公司进行开发建设，其中南融公司负责出资、建设及销售。虽然南融公司与市二建公司之间基于挂靠关系签订的对内合作协议无效，但不影响南融公司作为挂靠人对外销售房屋行为的效力。因此，南融公司与原某药业公司签订《房地产订购书》，将涉案房屋出卖给原某药业公司，该《房地产订购书》的内容未违反相关法律法规的强制性规定，应合法有效。在涉案项目由市二建公司承受之后，市二建公司应当承担发展商的法律责任，包括承接前述《房地产订购书》项下南融公司应承担的协助办理产权转移登记手续的义务。因原某药业公司已被注销，故其在《房地产订购书》项下的权利义务应由其原股东即万贵生、万贵程承继。因此，原审判决确认南融公司与原某药业公司签订的《房地产订购书》有效，并判令市二建公司与南融公司共同协助万贵生、万贵程办理涉案房屋的产权过户登记手续义务并无不当，可予维持。市二建公司以原某药业公司已注销故不存在可由万贵生、万贵程承继的权益为由，上诉认为万贵生、万贵程无权提起本案诉讼，对此，本院认为：虽然原某药业公司因被注销而丧失法律主体资格，但其在被注销之前与南融公司基于买卖涉案房屋所建立的买卖合同关系所涉债权债务并未清理完毕，原某药业公司对南融公司所享有的债权事实上并未得到清偿。在此情况下，万贵生、万贵程以原某药业公司原股东身份提起本案诉讼，要求继续实现该债权，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则。故此，市二建公司有关原某药业公司被注销后不存在权益的上诉理由不成立，本院不予采纳。市二建公司以原某药业公司的清算审计报告已将其已付南融公司20万元购房款列为应收债权，故涉案房屋不属于原某药业公司的财产为由，上诉认为万贵生、万贵程无权对涉案房屋主张权利，对此，本院作如下分析：依据现有证据，原某药业公司在清算时并未将涉案房屋纳入清算范围，虽然原某药业公司的清算审计报告将其向南融公司已付20万元购房款列为其合同债权，但无证据反映原某药业公司与南融公司或市二建公司已就该20万元已付购房款由南融公司或市二建公司作为一般债务予以返还一项达成一致意见，也无证据反映原某药业公司或万贵生、万贵程已明确表示放弃向南融公司主张《房地产订购书》项下要求过户的合同权利。故此，市二建公司有关原某药业公司对涉案房屋不享有权利的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。市二建公司以《房地产订购书》早已解除为由，上诉认为万贵生、万贵程无权对涉案房屋主张权利，对此，本院作如下分析：虽然《房地产订购书》约定“如乙方（原某药业公司）未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方（南融公司）提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契约》的……即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃其在《房地产订购书》规定的所有权益……”，但依据已查明的事实，原某药业公司已向南融公司支付部分购房款，南融公司也已将涉案房屋交付原某药业公司实际使用，即双方已各自承担买卖合同关系中的权利义务，也无证据反映系原某药业公司原因导致《房地产预售契约》未能签订，市二建公司也曾在2011年期间通知原某药业公司提交办证资料，证实前述《房地产订购书》一直在履行中。故此，市二建公司上诉认为《房地产订购书》因原某药业公司未履行义务而自动解除，与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。市二建公司以万贵生曾在（2012）穗云法民四初字第1221号民事诉讼中提出同样的诉讼请求为由，上诉认为万贵生、万贵程提起本案诉讼构成重复起诉，对此，本院认为：万贵生提起（2012）穗云法民四初字第1221号民事诉讼是基于其系涉案房屋实际购买人的事实主张，而万贵生、万贵程提起本案诉讼则系以原某药业公司系涉案房屋购买人，原某药业公司在被注销后其对涉案房屋享有的买受人权利应由万贵生、万贵程承继作为其诉请的事实根据，故（2012）穗云法民四初字第1221号案与本案的诉讼理由不一致，两案不属于同一诉讼。故此，市二建公司有关万贵生、万贵程提起本案诉讼构成重复起诉的上诉理由不成立，本院仍不予采纳。另，综合现有证据，一审认定某药业公司已付南融公司购房款金额为20万元并无不当。且，鉴于市二建公司对在本案中处理剩余购房款的支付问题提出异议，故有关剩余购房款的支付问题应由双方另寻法律途径解决。故此，有关房款的支付问题在本案中不应成为市二建公司履行协助过户义务的有效抗辩。此外，市二建公司作为涉案房屋所属商品房项目的开发商，将涉案房屋初始登记在其名下属市二建公司履行开发商义务的应有之义，同时也系市二建公司履行协助过户义务的前提。故此，市二建公司以涉案房屋初始登记在其名下，涉案房屋属于其所有为由，上诉认为万贵生、万贵程无权对涉案房屋主张权利，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人市二建公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费785元，由上诉人广州市第二建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年六月二十八日书记员  杨娟娟