浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0127民初2101号原告：翁玮龙，男，1982年4月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡钢，浙江平宇律师事务所律师。被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所地杭州市清泰街金隆花园金梅轩16号，经营场所淳安县千岛湖镇阳光水岸1号楼A座302室。法定代表人：俞裕开，董事长。委托诉讼代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司淳安支行。住所地：淳安县千岛湖新安大街**号。代表人：余武平，行长。委托诉讼代理人：张熙，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燎峰，浙江天册律师事务所律师。原告翁玮龙与被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙公司）、中国建设银行股份有限公司淳安支行（建设银行淳安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，于同年6月24日、11月23日两次公开开庭进行了审理。期间，建设银行淳安支行提起反诉，受理之后申请撤诉，本院口头裁定准许。两次庭审，翁玮龙的委托诉讼代理人胡钢、东方巨龙公司的委托诉讼代理人胡爱平、建设银行淳安支行的委托诉讼代理人张熙均到庭参加诉讼。本案依法延长审理期限并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。翁玮龙向本院提出诉讼请求：１．原告与被告东方巨龙公司于2009年7月11日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.解除原告与被告建设银行淳安支行于2009年9月1日签订的《个人住房借款合同》；3.被告东方巨龙公司向原告返还已付首期购房款320795元及该款自2009年6月17日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4.被告东方巨龙公司向原告返还原告已向被告建设银行淳安支行归还的贷款本金及利息351860元；5.被告东方巨龙公司赔偿原告为支付按揭贷款的利息损失96810元（按银行同期贷款月利率计算）；6.被告东方巨龙公司直接向被告建设银行淳安支行偿还剩余购房贷款1178604.93元及贷款利息并承担其他赔偿责任；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月17日，原告向被告杭州东方巨龙公司购买坐落于千岛湖镇××北岛××水岸度假村××室的商品房，并向被告支付首期购房款320795元。同年7月11日，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定，由原告向被告东方巨龙公司购买上述房屋，房屋面积87.66平方米，单价为每平方米18250元，总金额为1599795元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前将验收合格的房屋交买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完退房手续后（包括房管处撤备案）30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失……”。《商品房买卖合同》签订后，原告与被告建行淳安支行于2009年9月1日签订的《个人住房借款合同》，约定由原告向建行淳安支行贷款1279000元用于支付本案购房款，贷款月利率按基准利率下调30%，贷款期限为360个月，在本合同签订时贷款利率水平下，原告每月须向建行淳安支行归还贷款本息6223.22元。《个人住房借款合同》签订后，原告每月从建行淳安支行办理了按揭贷款手续，由建行淳安支行于2009年9月1日直接将剩余购房款1279000支付给被告东方巨龙公司，至此原告完成了作为房屋买受人的全部付款义务。而后，原告依约逐月向建行淳安支行偿还购房贷款，至起诉之日，原告共已偿还购房贷款本息共计351860元。但东方巨龙公司没有按照合同约定于2010年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋，对此，原告多次去人去电要求被告予以解除，但东方巨龙公司既不向原告提供符合要求的房屋，也未向登记机关提交办理房产证所需的全部资料备案，其行为已经严重违反《商品房买卖合同》的约定。原告遂于2012年5月4日、2012年5月9日两次书面通知被告杭州东方巨龙公司解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求其返还购房款、支付违约金并赔偿损失，但东方巨龙公司收到通知后至若罔闻，严重侵犯了原告的合法权利。因东方巨龙公司违反了《商品房买卖合同》第八条的约定，原告已通知解除该《商品房买卖合同》，故东方巨龙公司应向原告返还已付首期购房款320795元、原告已向建行淳安支行归还的贷款本息351860元，并赔偿原告为支付首期购房款的利息损失（按银行同期贷款利率，从2009年6月17日计算至判决生效之日止）和支付按揭贷款的利息损失96810元。因《商品房买卖合同》已解除，致使《个人住房借款合同》的目的无法实现，故原告请求解除《个人住房借款合同》,并由东方巨龙公司直接向建行淳安支行支付剩余购房贷款本金及贷款利息并承担其他赔偿责任。综上所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，被告拒不返还购房款、支付违约金并赔偿损失的行为已经严重侵犯原告合法权益，为维护自身利益，故起诉。东方巨龙公司辩称：1、案涉房屋后返租，该房首付款320795元中原告自己仅付79989.75元。被告不存在逾期交房的问题，原告当时的购房目的就是返租给杭州千岛湖丁香酒店管理有限公司（以下简称丁香酒店管理公司）赚取租金，被告已按期履行涉案房屋交付义务；2、被告于2012年9月27日已书面通知原告办理涉案房屋三证，原告故意顶着不办，责任在原告；3、经过公司财务、法务部门的清产核资，以及会计事务所审计和有关部门核实，被告已严重资不抵债，若原告解除合同、退还房屋，会给原告造成财产损失。关于本案诉讼时效的异议撤回。建设银行淳安支行辩称：1、被告的诉讼主体不适格，原告诉请基于商品房买卖合同和个人住房借款合同，两个合同不存在主从关系，两个合同主体不同，不是必要或普通共同诉讼；2、原告要求解除其与被告的个人住房借款合同无法律依据。根据合同第十九条，房屋买、卖人的关系与贷款人无关，个人住房借款效力独立；3、借款合同已实际履行，合同目的也已实现。本案中借款目的是借款人获取借款，由于建行已履行发放借款义务，原告获取借款的目的已实现，原告是否用借款完成购房，是房屋买卖合同的目的，不应对借款合同的目的做扩大解释，本案不适用最高院关于房屋买卖合同的解释；4、退一万步说，即便借款合同解除，原告作为借款人还应承担还款义务，原告作为借款合同的主体，根据合同相对性，其具有还款义务。原告与开发商的风险应由原告承担，不能因开发商违约，而将该风险转嫁给银行。本案存在以买卖为名行投资之实，原告实际投入资金仅为4万余元，原告将投资的风险转嫁给银行，不利于金融秩序的维护；5、原告不是普通消费性购房户，原告买房属投资行为，在原告向法庭提交的证据可以看出本案商品房的交易模式，在借款人购房以后，委托第三方收租，且借款人已一次性收取3年租金，原告自己支付的首付款只占总房款的5%，所以本案中的原告和司法解释倾向保护的刚需购房户存在本质区别，由于原告是一种投资行为，故不应适用该解释，风险不应转嫁给银行，请驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1．商品房买卖合同1份（复印件，提交原件核对），拟证明被告东方巨龙公司未在合同约定期限内向原告交付房屋并向登记机关提供完备资料办理房产证，其行为已构成严重违约，原告有权据此解除合同；2．浙江省统一收款收据1份（复印件，提交原件核对），拟证明原告按照《商品房买卖合同》第六条的约定向东方巨龙公司支付首期购房款；3．个人住房借款合同1份（复印件，提交原件核对），拟证明2009年8月7日原告按照《商品房买卖合同》第六条的约定与东方巨龙公司指定的被告建设银行淳安支行签订个人住房借款合同，办理按揭贷款手续；4．中国建设银行个人贷款支付凭证1份（复印件，提交原件核对），拟证明2009年9月1日原告向东方巨龙公司支付了剩余购房款1279000元，原告已按约履行了全部购房款的支付义务；5．解除合同通知书及邮件详情单各1份（原件），拟证明原告与东方巨龙公司的《商品房买卖合同》已于2012年5月10日解除；6．还款存折1份（复印件，提供原件核对），拟证明截止2016年4月12日原告按月向被告建设银行淳安支行偿还剩余贷款本息351860元，未还贷款为1178604.93元；7.委托出租协议1份（复印件，提交原件核对），拟证明丁香酒店管理有限公司要求原告与之订立的委托出租协议实际为不履行的协议，被告仍应按《商品房买卖合同》约定的日期与条件交付房屋，但被告未履行该义务已构成违约；8.阳光水岸度假村办理产权登记通知书1份（复印件，提交原件核对），拟证明在原告通知解除双方合同后，被告才发出该通知，被告未按约提交资料办理产权登记手续，符合双方约定解除合同条件，原告诉求应予支持；9.致阳光水岸度假村全体业主书1份（均为复印件，提交原件核对），拟证明东方巨龙公司已承认自己逾期交房、逾期办证的事实，原告解除合同的行为合法、有效；10.竣工验收备案表1份（复印件），拟证明2012年9月11日涉案房屋才经主管部门验收备案，东方巨龙公司不可能在合同约定的2010年6月30日向原告交付经验收合格的房屋，也不可能在合同约定期限办理产权证，原告解除合同的行为合法、有效；11.建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份（复印件），拟证明案涉房屋在2012年9月5日进行消防验收，东方巨龙公司不可能在合同约定的2010年6月30日向原告交付经验收合格的房屋；12.浙江省建设工程规划核实确认书1份（复印件），拟证明案涉房屋在2011年11月14日经淳安县规划局竣工规划核实，东方巨龙公司不可能在合同约定的2010年6月30日向原告交付经验收合格的房屋。证据的分析与认定：关于原告提交的证据，经质证，被告东方巨龙公司质证认为，对证据1的真实性无异议，合同第九条约定履行办理退房手续等义务后才算解除合同；证据2，无异议，但原告自己付款仅5%，剩余款项由谢冰如用东方巨龙公司的款项支付原告；证据5，未办理退房手续，且原告一直在还贷，合同并没有解除；对证据7无异议，可以证明原告将涉案房屋返租给丁香酒店管理公司的事实；对证据10、11、12的真实性无异议，但案涉房屋2010年12月31日已具备交付条件，且（丁香）酒店也已经在经营。其他证据无异议。被告建设银行淳安支行质证认为：对证据1、2、3、4的真实性无异议，关联性有异议，证据1可证明案涉案商品房买卖合同与借款合同虽有一定牵连，但分属不同的法律关系，得不出商品房合同解除即个人住房借款合同解除的因果关系，借款合同的主体是本案原告，建设银行淳安支行并无义务负责将合格的房屋交付原告。证据5，真实性不清楚，即便真实，因缺乏有效的法律要件，解除合同并不当然发生效力，解除合同须有当事人或有权代理人发出，该通知由律师事务所发出，但没有有权代理的相关依据，无法让收件人完全相信该解除合同的法律效力。且解除合同也没有告知建设银行淳安支行，且原告一直履行贷款合同，该解除合同是否原告本人发出待定。证据6没有异议。证据7、8、9、10、11的真实性不清楚，若真实，证据7委托出租协议的核心条款已履行，房屋事实已交付，该房屋已具备交付条件，原告不存在解除合同的法定理由。证据12未提异议。本院认为，本案争点为原告主张案涉房屋买卖合同的解除条件是否成就。上述证据的真实性予以确认，但根据原告提交的证据7，结合原告收取丁香酒店管理公司支付的三年租金、案涉房屋楼盘于2010年12月31日竣工验收合格、丁香酒店管理公司对案涉房屋楼盘进行实际经营等事实，可以认定东方巨龙公司与原告之间以事实行为对房屋交付方式作了变更。而原告在商品房买卖合同约定的交房时间（即2010年6月30日）期满后较长时间内并未书面要求解除合同（直到2012年5月才函告东方巨龙公司解除合同），且一直在偿还案涉房屋的银行按揭贷款，也印证原告在签订委托出租协议时认可上述房屋交付方式的变更。综上所述，原告提交的证据不足以证明案涉房屋买卖合同具备解除条件；原告函告被告解除合同的通知不产生合同解除的后果。根据上述证据的分析认证，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2009年6月17日，原告向被告杭州东方巨龙公司购买坐落于千岛湖镇××北岛××水岸度假村××室的商品房。同年7月11日，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定，由原告向被告东方巨龙公司购买上述房屋，房屋面积87.66平方米，单价为每平方米18250元，总金额为1599795元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年6月30日前将验收合格的房屋交买受人使用。同时合同对出卖方逾期交房、逾期提供产权登记备案资料的违约责任等作了约定。《商品房买卖合同》签订后，原告即于2009年6月17日向被告支付首期购房款320795元（包括丁香酒店管理公司支付的租金239969.25元，余款原告自付）。2010年12月31日，案涉房产经竣工验收合格，且目前可办理产权变更登记。2009年8月6日，原告与丁香酒店管理公司签订《委托出租协议书》，以书面协议方式再确认案涉房产原告全权委托丁香酒店管理公司对外出租，租赁期限3年，并一次性支付原告租金239969.25元。2009年8月7日，原告与被告建设银行淳安支行签订《个人住房借款合同》，约定原告向建设银行淳安支行贷款1279000元用于购置本案房产。《个人住房借款合同》签订后，原告办理了按揭贷款手续，建设银行淳安支行将上述贷款全部给付东方巨龙公司，原告则按约偿还贷款本息。2012年5月原告书面函告东方巨龙公司解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求返还购房款、支付违约金及赔偿损失等。另查：（2013）杭淳刑初字第546号刑事判决书（已生效）认定，2009年4月21日，丁香酒店管理公司由被告人余进（原东方巨龙公司副总经理）、谢冰如（原东方巨龙公司副总经理、丁香酒店管理公司总经理）共同出资2800元注册成立。2009年4月至2011年，余进将从东方巨龙公司套取的资金，以借款名义投入丁香酒店管理公司1290万元（其中503余万元用于支付业主返租金），用于丁香酒店经营。被告人余进、谢冰如的上述行为被人民法院认定构成职务侵占罪。本院认为，翁玮龙与东方巨龙公司之间签订的商品房买卖合同、翁玮龙与建设银行淳安支行之间签订的个人住房借款合同，以及翁玮龙与丁香酒店管理公司签订的委托出租协议均反映了当事人的真实意思，且内容不违反法律禁止性规定，当属有效，各方应诚信全面履行相应的义务。如前所述，现有证据不足以证明原告与东方巨龙公司之间签订的商品房买卖合同已解除，也不能证明原告主张的商品房买卖合同解除条件成就。故，原告之诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回翁玮龙的诉讼请求。案件受理费23414元，由翁玮龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  姜勇军人民陪审员  刘剑春人民陪审员  胡水平二〇一七年六月三十日书 记 员  程俊霞附主要法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。