广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2560号上诉人（原审被告）：黄玉玲，住广州市花都区。委托诉讼代理人：吴耿锋、沈宏伟，均为广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁国烽，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）:梁耀湛，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭岩，广东京兆律师事务所律师。原审被告：广州市城业房地产开发有限公司,住所地广州市花都区。法定代表人：陈志诚，该公司董事长。原审被告：刘卫民，住广州市花都区。委托诉讼代理人：吴家谋，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人黄玉玲因与被上诉人梁国烽、梁耀湛及原审被告广州市城业房地产开发有限公司（以下简称城业公司）、刘卫民房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄玉玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回梁国烽、梁耀湛要求确认2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》及2007年11月8日《合同补充协议》有效的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，驳回梁国烽、梁耀湛要求确认黄玉玲与城业公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。3.案件的诉讼费用由梁国烽、梁耀湛承担。事实和理由：一、一审法院在没有任何证据的情况下，错误地认定黄玉玲是刘卫民指定的受益人，罔顾刘卫民伪造黄玉玲签名并且损害黄玉玲合法权利的事实，错误地认定2005年《商品房买卖合同》和2007年《合同补充协议》合法有效。1.除梁国烽、梁耀湛和城业公司、刘卫民的陈述外，没有其他任何证据证明城业公司拖欠工程款或借款，更没有任何证据包括2005年《商品房买卖合同》证明案涉商铺是抵偿工程款或借款，因此一审判决认定2005年《商品房买卖合同》为以物抵债认定错误。2.刘卫民和梁耀湛不是上述2005年《商品房买卖合同》的当事人，因此即使2005年《商品房买卖合同》是城业公司、刘卫民和梁耀湛的真实意思表示，也不能证明2005年《商品房买卖合同》成立并且合法有效。3.黄玉玲对刘卫民伪造其签名签署2005年《商品房买卖合同》不知情，也没有与梁国烽联合购房的意思表示，在没有联合购房的一致意思表示的情况下，2005年《商品房买卖合同》不成立。2007年11月8日的合同补充协议是刘卫民、梁耀湛以自己的名义与城业公司签订的。刘卫民和梁耀湛均不是2005年《商品房买卖合同》的买受人，黄玉玲也从未授权刘卫民签署该合同补充协议。在主合同不成立的情况下，2007年《合同补充协议》作为从合同也不成立。4.2005年《商品房买卖合同》的实际签署人即城业公司、刘卫民和梁耀湛，明知合同上的签名不是黄玉玲所签，仍恶意串通，因此即使2005年《商品房买卖合同》成立，该合同也是无效的。二、一审法院关于2009年《商品房买卖合同》无效的认定错误。1.根据城业公司提供的《建设工程施工合同》等证据显示城业楼是广州市花都区狮岭建筑工程公司承建的。城业公司没有拖欠梁国烽、梁耀湛工程款，更不存在以工程款抵扣商铺购房款的事实。城业公司在梁国烽、梁耀湛一直没有支付购房款的情况下，才将二楼商铺连同一楼出售给黄玉玲。2005年《商品房买卖合同》与2009年《商品房买卖合同》约定的商铺楼层并非一审法院所说的同一标的物。2.2009年《商品房买卖合同》明确约定黄玉玲在2009年8月4日前一次性付清购房款。根据黄玉玲提交给一审法院的由城业公司开具的购房发票，黄玉玲己向城业公司现金一次性付清购房款，不存在以物抵债和刘卫民指定黄玉玲为受益人的事实。3.一审法院认定刘卫民以工程款抵偿黄玉玲2009年《商品房买卖合同》的部分购房款，在事实认定上存在严重错误。4.在没有证据证明2009年《商品房买卖合同》是刘卫民以工程款抵偿黄玉玲购房款的情况下，一审法院错误地认定2009年《商品房买卖合同》是刘卫民与城业公司以物抵债签订并指定黄玉玲为受益人。5.黄玉玲与刘卫民在2002年11月12日已经离婚，刘卫民伪造黄玉玲的签名签署2005年《商品房买卖合同》时双方已不存在夫妻关系。对于2005年《商品房买卖合同》，黄玉玲不可能知道，更不存在黄玉玲与刘卫民、城业公司串通签订2009年《商品房买卖合同》的事实。梁国烽、梁耀湛答辩称，同意一审判决，黄玉玲的上诉理由不成立。事实与理由：一、2005年《商品房买卖合同》和2007年《合同补充协议》是基于以物抵债，合同的签订是城业公司、刘卫民和梁耀湛的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是合法有效的。另外，买受人黄玉玲、梁国烽是刘卫民、梁耀湛指定的受益人。黄玉玲与刘卫民虽在2002年办理离婚手续，但实际是逃避计划生育的“假离婚”，刘卫民指定黄玉玲为受益人合情合理，即使黄玉玲对此不知情，也不影响合同的成立和效力，并且没有证据显示改签名非黄玉玲所写。二、一审法院确认2009年《商品房买卖合同》无效是正确的。1.城业公司、刘卫民、梁耀湛均确认上述两份房屋买卖合同的铺位为同一标的物，城业公司与黄玉玲、刘卫民存在恶意串通。2.2009年《商品房买卖合同》，与2005年《商品房买卖合同》一样给予以物抵债方式签订，黄玉玲作为刘卫民指定的收益人取得房屋权属，黄玉玲、刘卫民均为支付款项，黄玉玲不构成善意取得。刘卫民述称，同意黄玉玲的上诉主张，一审判决是错误的。我方认为2005年《商品房买卖合同》是以合法的形式掩盖非法的目的，应为无效，后来实际上也没有办理房屋产权登记手续。城业公司经本院合法传唤，未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。梁国烽、梁耀湛向一审法院起诉请求：1.确认粱耀湛、梁国烽、黄玉玲与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》和2007年11月8日签订的《合同补充协议》合法有效；2.确认其二人拥有广州市花都区XX街XXX路130号城业楼7号商铺（原新华镇XX路19号城业楼二层02号商铺）1/2产权；3.城业公司立即开具购房发票及提供相关资料并协助梁国烽、梁耀湛办理房屋产权登记手续；4.确认黄玉玲与城业公司的《房屋买卖合同》无效，依法撤销黄玉玲对广州市花都区XX街XXX路130号城业楼7号商铺的过户登记；5.城业公司、黄玉玲、刘卫民赔偿梁国烽、梁耀湛损失合计455464.80元；6.本案诉讼费用由城业公司、黄玉玲、刘卫民承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区XX街XXX路130号城业楼7号商铺（原地址为广州市花都区XX镇XX路19号城业楼第二层02号商铺），现登记权属人为黄玉玲。2005年7月21日，梁国烽、黄玉玲（买受人）与城业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定城业公司将位于广州市花都区XX路19号城业楼第二层02号商铺出卖给梁国烽、黄玉玲，约定建筑面积共361.48平方米，价款为542220元。合同关于付款方式及期限、房屋交付期限、违约责任等条款的内容均空白。落款处为黄玉玲、梁国烽。合同上“梁国烽”的签名为梁耀湛代签，“黄玉玲”的签名为刘卫民代签。2007年11月8日，城业公司与刘卫民、梁耀湛签订上述合同附件四《合同补充协议》，约定：1、该房的面积、单价、总价为房管局最后确权面积为准，以及最后以陈某乙、陈志诚核定为准。2、以合同为准，此合同是唯一一份有法律效力的合同。2007年11月9日，城业公司出具《收据》，内容：“今收到黄玉玲、梁国烽购城业楼第二层02号铺交来铺款542220元。”梁国烽、梁耀湛与城业公司均确认上述商品房买卖合同签订后，买受人并没有实际向城业公司支付购房款。第一次庭审时梁耀湛陈述其与刘卫民共同承建了涉案的城业楼，城业公司以物业抵扣工程款，因此签订了上述合同，合同约定的价款是通过抵扣工程款支付。为此，梁耀湛提供了一份甲方为城业公司，乙方为刘卫民、梁耀湛于2003年4月3日签订的《合作建房合同》，该合同约定甲方将位于龙珠路19号城业楼全包给乙方兴建，首层和二层的全部及三层由西向东的一半面积为甲方所有，其余部分为乙方所有。城业公司和刘卫民对商品房买卖合同的真实性没有异议，但认为该合同没有履行。黄玉玲否认合同上“黄玉玲”的签名是其本人所签，并称其对合同签订的情况及内容均不知情，也不确认，并认为损害了其权益。刘卫民称当时有人拿了一份空白合同给他，他就签名了，且他的工程款较多，他是不同意以商铺抵扣工程款的。城业公司则称合同是基于买卖签订的，合同上的印章是城业公司的公章，合同签订时梁国烽和黄玉玲均不在场，“梁国烽”的签名是梁耀湛代签，“黄玉玲”的签名为刘卫民代签。合同签订后买受人没有付款，城业公司也没有交付房屋，房屋为何由梁耀湛、梁国烽、黄玉玲控制，其不清楚。梁耀湛称合同签订后城业公司就将涉案商铺交付给梁国烽和黄玉玲使用，但一直拒绝协助办理房产证。梁国烽和黄玉玲接收涉案商铺后一直用于对外出租，并提供了多份涉案商铺的租赁合同、房屋租赁登记备案证明。租赁合同和房屋租赁登记备案证明中的出租人均为黄玉玲、梁国烽。租金收据上的经手人为梁耀湛和刘卫民，并写明了双方各收50%。黄玉玲称其从未授权他人出租涉案房屋。一审第二次庭审时，城业公司称虽然梁耀湛、刘卫民于2003年4月3日与城业公司签订了一份《合作建房合同》，但该合同没有履行，涉案城业楼是由广州市花都区狮岭建筑工程公司施工的，并非由梁耀湛和刘卫民施工。签订商品房买卖合同是因为当时城业公司与刘卫民有经济往来，其应刘卫民的要求协助刘卫民签订的，刘卫民告知其不需要履行该合同，同时其知道黄玉玲的名字是刘卫民代签的，对黄玉玲不生效。又称签订合同的目的是买卖，但因买受人没有支付价款，合同没有履行，事实上合同已解除。梁耀湛称城业楼的基础工程是其与刘卫民承建的，其他工程并非其建造。刘卫民同意城业公司的意见，称其没有对城业楼进行施工。因刘卫民向梁耀湛借款需要支付利息，签订上述合同的本意是梁耀湛希望有保障，刘卫民在被梁耀湛逼迫的情况下以黄玉玲的名义签订了上述合同。合同所涉商铺是城业公司用于抵偿刘卫民的借款，后因城业公司用花都雅居乐的房屋抵偿了欠刘卫民的借款，原约定用涉案商铺抵偿借款的事实不存在，此后才发生了2009年黄玉玲向城业公司购买涉案商铺的事情。2009年8月4日，城业公司（出卖方）与黄玉玲（买受方）签订《广东省商品房买卖合同》，约定城业公司将位于广州市花都区XX街XX路19号城业楼第一层07商铺即涉案商铺出卖给黄玉玲，面积为432.34平方米，价款为664939元，付款方式为一次性付款,于2009年8月4日前支付。合同关于房屋交付期限、违约责任等条款的内容均空白。2013年10月22日，涉案房屋登记至黄玉玲名下，根据房屋信息显示，涉案房屋于2014年7月11日设定了抵押，债务人为黄玉玲、刘卫民，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行，债权数额为4400000元。一审诉讼中，城业公司确认上述两份商品房买卖合同约定的的房屋地址、面积虽不同，但是为同一标的物。因涉案楼宇施工时欠施工方工程款，按施工方要求与黄玉玲签订了该商品房买卖合同，以房款抵扣债务，故黄玉玲未实际支付房款,涉案房屋已过户登记至黄玉玲名下，且当时涉案商铺已由刘卫民控制，所以没有办理交付。但涉案商铺已于2013年办理权属登记至黄玉玲名下。黄玉玲称其签订上述合同是基于买卖，签订合同时已一次性以现金方式向城业公司支付了全部购房款。关于商铺交付使用问题，黄玉玲第一次庭审时陈述：签订合同后城业公司就将商铺交付黄玉玲使用，商铺长期由梁耀湛使用是因为黄玉玲前夫刘卫民与梁耀湛存在借款关系，黄玉玲用商铺租金来抵扣刘卫民欠梁耀湛借款的利息。黄玉玲在第二次庭审时陈述：签订合同后城业公司就交付了商铺，但黄玉玲没有使用过商铺。因为黄玉玲与刘卫民离婚时，女儿由刘卫民抚养，商铺购买后黄玉玲将商铺给刘卫民收租，以租金作为女儿的抚养费。刘卫民则称因城业公司欠其工程款，经双方协商，城业公司将欠刘卫民的工程款抵扣黄玉玲的部分购房款。城业公司用商铺抵偿其借款后就直接将商铺交付刘卫民，而非交付梁耀湛，商铺是刘卫民委托梁耀湛进行出租的。另查明，梁耀湛与梁国烽为父子关系。刘卫民与黄玉玲原为夫妻关系，刘卫民原名刘卫文，1988年12月14日登记结婚，2002年11月12日办理离婚手续。诉讼中梁耀湛称刘卫民与黄玉玲离婚是为了逃避计划生育政策，实为“假离婚”，双方至今一直共同生活并生育多名子女。另外，2015年11月2日，梁耀湛曾以被合同诈骗为由向广州市公安局花都区分局经济犯罪侦察大队报案，广州市公安局花都区分局于2015年12月31日以被控告人的行为不构成犯罪，没有犯罪事实为由作出不予立案通知书。一审诉讼中，为查明案件事实，法院依法通知黄玉玲、刘卫民到庭接受询问，刘卫民以其因债务问题经常遭到跟踪及多次受到限制人身自由等为由申请不到庭接受询问。黄玉玲以身体不适（医院诊断为脑动脉供血不足），需要住院治疗为由未到庭接受询问。一审法院认为：一、2005年7月21日城业公司与刘卫民代黄玉玲、梁耀湛代梁国烽签订的商品房买卖合同是否合法有效？上述合同的出卖人为城业公司，买受人为梁国烽、黄玉玲，城业公司承认合同上城业公司的印章的真实性，梁国烽确认其签名为梁耀湛代签，刘卫民确认黄玉玲的名字是其代签，黄玉玲对其签名不予确认，并称其没有授权他人签名购买涉案商铺。上述合同不管是基于梁耀湛所称的因城业公司欠付刘卫民、梁耀湛的工程款而约定以涉案商铺抵扣工程款而签订，还是基于刘卫民所称的因城业公司欠刘卫民借款，刘卫民欠梁耀湛借款而约定以涉案商铺抵债而签订，均可认定上述合同是以物抵债签订的合同，而合同的买受人黄玉玲、梁国烽则是刘卫民、梁耀湛各自指定的受益人。因此，上述合同只对商品房的基本情况及价款进行了约定，而对房款的支付、房屋的交付时间及违约责任等条款均为空白。合同签订后，梁国烽、黄玉玲没有实际支付房款，城业公司将涉案商铺交付刘卫民，刘卫民、梁耀湛也基于上述买卖合同代黄玉玲和梁国烽对商铺进行管理（出租）、收益等。从上述合同签订的原因及履行情况可以看出，合同的签订是城业公司、刘卫民、梁耀湛的真实意思表示，而作为梁耀湛指定的受益人梁国烽对此没有异议，对其有效，作为刘卫民指定的受益人黄玉玲称其对此不知情，不予确认。因黄玉玲与刘卫民曾为夫妻关系，刘卫民指定黄玉玲为其受益人并代为签订上述合同没有损害黄玉玲合法权益，黄玉玲是否知情或确认应为黄玉玲与刘卫民的关系，其法律后果应归责于刘卫民。因此，上述合同，对梁国烽、城业公司合法有效。同理，2007年11月8日城业公司、刘卫民与梁耀湛签订的合同补充协议是基于上述合同签订的，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二、2009年8月4日城业公司与黄玉玲签订的广东省商品房买卖合同是否合法有效？城业公司、梁耀湛、刘卫民均确认2005年城业公司与黄玉玲、梁国烽签订的商品房买卖合同买卖的商铺与2009年城业公司与黄玉玲签订的商品房买卖合同买卖的商铺为同一标的物。城业公司在2005年与黄玉玲、梁国烽签订商品房买卖合同并已实际交付后，在该合同未解除的情况下又将同一标的物出卖给黄玉玲，黄玉玲虽称其在签订合同时已以现金一次性支付了房款，但没有提供证据证明，而且据城业公司陈述，合同的签订是因为其拖欠承包方的工程款，按承包方的要求与黄玉玲签订合同的，合同签订后黄玉玲没有实际支付房款，因该时涉案商铺已由刘卫民控制，所以没有办理交付。刘卫民则称因城业公司欠其工程款，经双方协商，城业公司将欠刘卫民的工程款抵扣黄玉玲的部分购房款。而该合同同样对房屋的交付时间、违约责任、办证时间等均没有进行约定，大部分条款均为空白，有异于正常的商品房买卖合同。另外，黄玉玲、刘卫民及城业公司在本案的两次庭审中对合同的签订、房屋的交付等的陈述均不一致，且存在矛盾。据此，应认定上述合同是刘卫民与城业公司协商一致同意以物抵债签订的，受益人（即买受人）由刘卫民指定为黄玉玲，而黄玉玲对此应知情。城业公司、刘卫民、黄玉玲在明知2005年就涉案商铺已签订商品房买卖合同，并由城业公司开具房款收据及将商铺交付了黄玉玲、梁国烽使用的情况下仍于2009年由城业公司与黄玉玲就涉案商铺的买卖（实质为以物抵债）签订商品房买卖合同，并办理了房屋权属转移登记，损害了原合同买受人梁国烽的利益，因此，2009年签订的商品房买卖合同的买受人黄玉玲并非善意第三人，梁耀湛、梁国烽请求确认城业公司与黄玉玲于2009年8月4日签订的商品房买卖合同无效，理据充分，予以支持。三、关于梁国烽、梁耀湛请求确认二分之一产权及要求城业公司协助办证的问题。涉案商铺目前已登记至黄玉玲名下，梁国烽、梁耀湛要求确认对涉案商铺享有二分之一产权的请求，依据不足，不予支持。因涉案商铺现登记在黄玉玲名下，且已由黄玉玲和刘卫民办理了抵押，在黄玉玲的权属登记未撤销及抵押权未消灭的情况下，梁国烽、梁耀湛请求出卖人城业公司协助办理房屋所有权转移登记的请求，依据不足，不予支持。四、关于梁国烽、梁耀湛请求开具购房发票及撤销黄玉玲的房产登记问题。发票管理是税务机关的职责，城业公司未按规定开具发票，属违反发票管理法规的行为，属于行政法律关系。不动产物权的登记、变更、消灭是不动产登记部门的职责，属于行政法律关系。因此对梁国烽、梁耀湛要求开具发票及撤销黄玉玲的房产登记，予以驳回。五、关于梁国烽、梁耀湛要求赔偿损失的问题。涉案房屋自2005年签订商品房买卖合同后一直由梁耀湛和刘卫民实际共同占有并获取收益，在2009年黄玉玲与城业公司签订商品房买卖合同后涉案商铺仍由梁耀湛和刘卫民共同占有并获取收益，因此，虽然城业公司与黄玉玲重新签订了商品房买卖合同并以黄玉玲名义办理了权属登记，但并没有房屋不能交付造成梁国烽、梁耀湛损失的事实存在，且梁国烽、梁耀湛要求赔偿损失455464.8元没有事实和法律依据，因此，对梁国烽、梁耀湛的该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2016年12月19日作出如下判决：一、确认梁国烽与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》及2007年11月8日梁耀湛与刘卫民、城业公司签订的《合同补充协议》有效；二、确认黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；三、驳回梁国烽、梁耀湛的其他诉讼请求。一审案件受理费16858元，由梁国烽、梁耀湛负担5730元，黄玉玲、刘卫民、城业公司共同负担11128元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：本案二审的争议焦点在于黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效。对此，本院认为，城业公司在已于2005年7月21日签订《商品房买卖合同》将案涉商铺出售并实际交付给梁耀湛、刘卫民。城业公司于2009年8月4日签订《广东省商品房买卖合同》将案涉商铺出售给黄玉玲，主观恶意明显，侵害了前一手买家的利益。黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》中没有约定房屋交付期限、违约责任等，有异于通常的商品房买卖合同的约定。黄玉玲未能提交其支付2009年8月4日的《广东省商品房买卖合同》的购房款的付款凭据，城业公司也确认黄玉玲未实际支付购房款。梁耀湛、刘卫民均确认案涉商铺一直出租给他人，黄玉玲对于城业公司在什么时间什么方式交付商铺及交付商铺时是否存在租户等情况没有作出解释。黄玉玲确认其一直没有使用商铺，对商铺情况不了解，其一直将商铺交给刘卫民出租及收取租金。黄玉玲还与刘卫民作为共同债务人，将案涉商铺抵押给了银行。黄玉玲的以上行为表明其虽与刘卫民离婚多年，但就案涉商铺与刘卫民保持密切联系。故一审法院认定黄玉玲明知案涉商铺之前已签订过买卖合同并交付仍然与城业公司签订2009年8月4日的《广东省商品房买卖合同》并取得案涉商铺全部产权的行为无效，处理正确，本院予以维持。黄玉玲上诉主张其与城业公司签订2009年8月4日的《广东省商品房买卖合同》合法有效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，黄玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11128元，由上诉人黄玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年六月十二日书记员  袁 蕾林飘云