新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终623号上诉人(原审原告)：张雨薇，女，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。上诉人（原审原告）：李艳兵，男，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。二上诉人共同委托诉讼代理人：包万贵，吉木萨尔县城市法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：吴星，女，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：汤兴国，男，1977年5月11日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县，系被上诉人吴星丈夫。原审第三人：何田强，男，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。上诉人张雨薇、李艳兵因与被上诉人吴星、原审第三人何田强房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2016）新2327民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，并于2017年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人张雨薇、李艳兵及其委托诉讼代理人包万贵、被上诉人吴星的委托诉讼代理人汤兴国、原审第三人何田强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张雨薇、李艳兵的上诉请求：一、请求撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院做出的（2016）新2327民初3527号民事判决书，支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未经上诉人同意转租就是违约行为；上诉人与被上诉人存在长期的租赁关系，被上诉人到期未向上诉人交付房屋，也未向上诉人缴纳房租，上诉人主张给付租金的请求符合法律规定；被上诉人的转租行为造成上诉人的取暖费、物业费损失理应承担；第三人并不认可上诉人是承租人，他只认可被上诉人是承租人。被上诉人存在欺诈行为；违约责任在2015年9月20日的租赁合同第八条有明确约定。综上所述，一审法院认定事实不清，建议二审法院依法改判。被上诉人吴星辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人何田强辩称：请求公正判决，一审判决结果有误，我同意上诉人的上诉请求。张雨薇、李艳兵向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2、给付租金10000元、违约金2000元、暖气费2000元、物业费300元，合计14700元；三、本案的诉讼费用由被告承担。新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院认定事实：2012年9月20日，原告与被告签订房屋租赁合同书一份，载明原告将夫妻共有的位于吉木萨尔县大肉巷上海花园门牌号为14-4的门面房出租给被告，租赁期限为2012年9月20日至2013年9月20日，租金为26000元，付款方式为一次性付清全额房租。另约定，租赁期间的物业费、采暖费、水费、电费垃圾清理费等费用由承租人自行承担。在合同中，明确约定以下情形中，承租人按照合同总租金的2%向出租人支付违约金，若违约金不足以弥补损失的，出租人应当负责赔偿全部损失：1、未经出租人同意，将房屋转租、转借他人使用的；2、未经出租人同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。合同签订后，原告依约定向被告交付了房屋，被告依约一次性付清了租金。在2014年、2015年度，双方又分别签订了两份房屋租赁合同，合同内容将年租金调整至28000元，租赁期限分别为2013年9月20日至2014年9月20日、2014年9月20日至2015年9月20日，其余内容与2013年度租赁合同的内容相同。在合同履行中，被告分别于2013年9月20日前、2014年9月20日前交付下一年度的租金。2015年9月20日，原告与被告订立口头续租合同，约定租金为28000元，租赁期限为2015年9月20日至2016年9月20日。原告在2015年度租赁合同到期前收取了2016年度的租金。2016年6月，被告将房屋转租第三人何田强。2016年8月底，原告向被告索要房租未果的情况下，原告找到第三人何田强，称房租涨到32000元，如果租房，在9月20日到期前交清房租，如果不租，赶在9月20日前搬离。在原告多次索要房租未果的情况下，原告于2016年11月将出租房屋锁上。另查明，在原、被告的房屋租赁合同存续期间，原告均在每年9月20日之前收取次年的房租。新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院认为，原、被告双方虽未订立书面租赁合同，但在实际租赁房屋过程中，原告交付了房屋，被告也依约支付了租金。因此，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，对此予以确认。本案中，原、被告之间存在长期租赁关系，在租赁关系存续期间，双方之间已形成了固定的交易习惯，即原告在租期届满前（每年9月20日）收取下一年度的租金，此事实由双方的庭审陈述予以证实，对此予以确认。2016年8月底，合同期限届满前，在原告向被告索要房租未果的情况下，原告曾向第三人主张房屋租金，结合原、被告长期形成提前收取房租的交易习惯来看，原、被告并未就2017年度房屋租赁事宜达成合意，故对于原告主张解除房屋租赁合同及要求被告承担租金10000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。依据双方的约定及房屋租赁合同的交易习惯，物业费、采暖费、水电费等费用一般由承租人自行承担，在本案中，被告吴星认可2016年1月至10月的物业费，故对于原告主张被告承担物业费228元（274元÷12月×10月）的诉讼请求，予以支持，对超出部分，不予支持。原告主张的采暖费为2016年10月15日至2017年4月15的采暖期内产生的费用，而被告在此采暖期内未与原告达成承租房屋的合意，故对于原告主张被告承担采暖费983元的诉讼请求，因无事实和法律依据不予支持。因双方未约定违约责任，故对于原告主张被告承担违约金2000元的诉讼请求，不予支持。第三人何田强经传唤未到庭应诉，不影响本案审理，对其消极应诉产生的不利后果，由其自行承担相应的法律责任。遂判决：一、被告吴星于本判决生效之日起三日内支付原告张雨薇、李艳兵物业费228元；二、驳回原告张雨薇、李艳兵的其他诉讼请求。二审中，上诉人张雨薇、李艳兵，被上诉人吴星、原审第三人何田强未提交新证据。本院二审另查明,李艳兵、张雨薇与吴星于2014年9月20日签订《房屋租赁合同》第八条乙（吴星）方违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方（李艳兵、张雨薇）有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的。其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人支付租金、暖气费、物业费的问题。对于支付物业费被上诉人吴星无异议，本院予以确认。2016年9月20日口头合同终止后，双方未对下一年租赁事宜达成一致的意思表示，且上诉人于2016年8月即知道被上诉人将房屋转租第三人的事实。故对租赁期满后第三人实际占用房屋的费用不应由被上诉人承担。故一审法院对租金、暖气费的认定正确，本院予以维持。关于被上诉人是否应当支付违约金问题。上诉人认为被上诉人未经其同意将房屋转租于原审第三人，存在违约行为。根据双方交易习惯，双方房屋租赁合同一年一续租，双方签订的三份书面合同第八条均约定，未经李艳兵、张雨薇书面同意转租他人构成违约。在2015年9月20日至2016年9月20日合同期内吴星未经李艳兵、张雨薇书面同意将本案所涉房屋转租于原审第三人何田强，构成违约，应承担违约责任。本院结合被上诉人的违约程度，认定被上诉人向上诉人支付违约金1400元（28000元×5%=1400元）。一审法院认定被上诉人不存在违约行为，认定有误，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2016）新2327民初3527号民事判决第一项，即”一、被告吴星于本判决生效之日起三日内支付原告张雨薇、李艳兵物业费228元”；二、撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2016）新2327民初3527号民事判决第二项，即”二、驳回原告张雨薇、李艳兵的其他诉讼请求”；三、被上诉人吴星于本判决生效后三日内向上诉人张雨薇、李艳兵支付违约金1400元；四、驳回上诉人张雨薇、李艳兵的其他上诉请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，减半收取84元，邮寄送达费100元，合计184元。张雨薇、李艳兵负担59元，吴星负担125元；二审案件受理费168元，由张雨薇、李艳兵负担118元，吴星负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  赵丽丽代理审判员  白 轩代理审判员  黄爱玲二〇一七年六月五日书 记 员  钞 威