四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初1416号原告：王志平，女，汉族，生于1957年7月26日，户籍四川省达州市达川区宣汉县，现住达州市通川区。委托诉讼代理人：覃礼顺，四川天仁和律师事务所律师。被告：四川盛源置业集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区鼓楼北三���11号。组织机构代码：72344284-9。法定代表人：李胜元。被告：四川盛源置业集团有限公司达县分公司，住所地：达川区南外。组织机构代码号：779805602。负责人人：李胜元。第三人：陈久友，男，汉族，生于1966年11月19日，个体户，四川省达州市达川区。原告王志平与被告四川盛源置业集团有限公司（盛源集团公司）、四川盛源置业集团有限公司达县分公司（以下简称盛源集团达县分公司）、第三人陈久友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员陈昊独任审判于2017年6月27日适用简易程���公开开庭进行了审理。原告王志平及其委托诉讼代理人覃礼顺、第三人陈久友的委托诉讼代理人陈兰到庭参加诉讼，被告盛源集团公司、盛源集团达县分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现已审理终结。王志平向本院提出诉讼请求：1.确认王志平、盛源集团达县分公司、陈久友签订的《房屋转让协议》有效，判令盛源集团公司协助办理将物权过户登记在王志平名下；2.盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿王志平自2015年2月1日至2019年5月11日的租金损失共计158478.56元，并从应付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.诉讼费用由盛源集团公司、盛源集团达县分公司承担。在法庭辩论终结前变更诉讼请求：放弃上述诉求2项中的从应付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息诉求。事实与理由：达州市家家福超市有限公司（以下简称家家福超市）与盛源集团达县分公司于2008年5月5日签订了《租赁合同》，承租“×”×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)；于2010年4月9日再次签订《补充协议书》(二)，新增租赁×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)。合同约定租赁期限13年，自2010年7月1日至2023年6月30日止，正式交房时间为2010年7月1日；第一、二年不支付租金，第三年只收取半年租金，第四、五年租金按照10元/m2/月计算，自第六年开始租金按照上年度年租金的5%递增。2009年1月4日，陈久友与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》，合同备案号为“×”，约定陈久友购买达州市×区“×”×区×楼×号房，建筑面积293.71m2，单价6800/m2，总价1997228元。2014年12月25日，王志平、陈久友、盛源集团达县分公司签订《房屋转让协议》，约定陈久友将诉争房屋转让给王志平。2015年2月13日，王志平经与被告结算付清所有房款，自此享有所购置上述房屋的收益权。因该房屋未经验收，办理产权登记的条件不成就，至今未办理产权登记在王志平名下。被告给家家福超市发出向王志平支付租金的通知，王志平也多次向家家福超市主张租金，家家福超市以各种理由推脱。2015年8月28日，达川区人民法院作出(2015)达达民初字第1904号民事判决书，判决被告用涉案房屋自2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市的垫支款408万元。王志平租金损失合计158478.56元，其中2015年2月1日至2016年6月30日期间计46993.6元(293.71m2×10元×16个月)；2016年7月1日至2017年6月30日期间计37007.46元(293.71m2m2×10元×12个月×105%)；2017年7月1日至2018年6月30日期间计38857.83元(37007.46元×105%)；2018年7��1日至2019年5月11日期间计35619.67元(38857.83元×11/12个月)。盛源集团公司未作答辩。盛源集团达县分公司未作答辩。陈久友承认王志平第1项诉求和主张其与盛源集团达县分公司和王志平分别签订《达州市商品房买卖合同》、《房屋转让协议》的事实，辩称支付租金及租金计算与与其无关。王志平围绕诉讼请求依法提交了证据：王志平身份证复印件，盛源集团公司、盛源集团达县分公司在国家企业信用信息公示信息，《达州市商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表，《补充协议书》(二)，收据，（2015）达达民初字第1904号民事判决书，盛源集团达县分公司2015年8月19日出具的情况说明。本院在庭审中组织进行了证据质证，陈久友对上述证据无异议，盛源集团公司、盛源集团达县分公司未到庭参加诉讼，既未举证亦未出庭质证，视其放弃举证、质证权利。本院经审查证据，王志平提交证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。根据王志平、陈久友的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：盛源集团公司于2000年10月18日成立，并在成都市工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人李胜元。盛源集团达县分公司于2005年9月5日成立，并在达川区工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，负责人李胜元。盛源集团达县分公司以出让方式取得座落×地块的国有土地使用权，经批准在上述地块��设“×”商品房。2008年5月5日，家家福超市与盛源集团达县分公司签订了《租赁合同》，承租“×”×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)。2010年4月9日，家家福超市与盛源集团公司签订《补充协议书》(二)，约定：除2008年5月5日签订《租赁合同》承租“×”×区×、×、×号楼×楼外，新增租赁×区×、×、×号楼×楼(面积约4000m2)，整体商场建筑面积约8000m2(以实际丈量为准)；租赁期限13年，自2010年7月1日至2023年6月30日止，正式交房时间为2010年7月1日；执行年租金制，第一、二年不收取租金，收取第三年半年租金和第四、五年租金均按照10元/m2/月计算，自第六年开始每年按照上年度年租金的5%递增计算租金；家家福超市垫付租赁物未完工程的工程款抵扣租金，抵扣完毕后以现金支付租金。2009年1月4日，陈久友与盛源集团达县分公司签订了《达州市商品房买卖合同》，该合同约定：盛源集团达县分公司将“×”×幢×楼×号商业房出售给陈久友，建筑面积293.71m2、，房屋单价6800元/m2，总房款1997228元；陈久友采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向达县南外农村信用合作社或住房公积金管理机构借款支付；盛源集团达县分公司在2009年6月30日前向陈久友交付该商品房。商品交付使用后，盛源集团达县分公司和陈久友共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买卖双方并将该《商品房买卖合同》向房地产管理部门进行了登记备案，合同备案号“×”。陈久友在达县南外农村信用合作社办理了按揭贷款。2014年12月25日，王志平、陈久友、盛源集团达县分公司签订《房屋转让协议》，约定三方经协商同意陈久友以与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》约定价格，将购买的“×”×幢×楼×号房转让给王志平，王志平代为陈久友清偿该房产在达县南外农村信用合作社按揭贷款余额539393元、欠盛源集团达县分公司购房款，盛源集团达县分公司将预付房款收据变更成王志平名字；王志平偿还按揭贷款余额后，陈久友协助王志平变更《商品房买卖合同》；陈久友承诺本协议生效后，配合王志平办理房产过户登记；盛源集团达县分公司在本协议签订后30日内将该房对外出租取得的权利向王志平移交，王志平确认在租赁期限内接受盛源集团达县分公司与承租人就该房签订的合同条款约定内容；陈久友在王志平取得该房所有权等权利时，不再负担目标房产的还贷、担保义务。同日，盛源集团达县分公司出具收据收到王志平×幢×楼×号房款1997228元。2015年8月28日，家家福超市与盛源集团公司、盛源集团达县分公司因房屋租赁合同纠纷，经达州市达川区人民法院（2015）达达民初字第1904号民事判决，盛源集团公司用2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市为其垫付的工程款、房屋租赁税及借款本息共计408万。另查明，王志平于2015年7月6日以与家家福超市、盛源集团公司、盛源集团达县分公司、陈久友房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，于2017年5月8日自愿撤回诉讼。盛源集团达县分公司2015年8月19日向达川区人民法院出具的情况说明，该公司鉴于自身状况，且至今未收到家家福超市应当支付自2012年6月至2015��6月240万租金，所未向王志平支付租金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。陈久友与盛源集团达县分公司2009年1月4日签订了《达州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该《达州市商品房买卖合同》合法有效。王志平、陈久友、盛源集团达县分公司2014年12月25日签订的《房屋转让协议》是三方当事人真实意思表示，该协议明确陈久友用本案涉案房产在达县南外农村信用合作社办理了按揭贷款，约定由王志平代为清偿贷款余额，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，就不动产物权变动而言，这里的转让指不动产物权变动的结果，而不是原因，引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，故该《房屋转让协议》内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；但《协议》内容约定陈久友在王志平取得该房所有权等权利时，不再负担其用该房在农村信用合作社按揭贷款的还贷、担保义务，因无证据证实该债务发生了债务转移，故该条款内容对王志平、陈久友、盛源集团达县分公司具有约束力，对农村信用合作社不具有约束力。现王志平要求确认其与陈久友、盛源集团达县分公司2014年12月25日签订的《房屋转让协议》有效的诉请，本院予以支持。王志平在庭审中认可该房屋尚未竣工验收，故该房屋暂不具备办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的初始登记条件，可在具备上述初始登记条件后再行主张或自行履行。现王志平要求盛源集团公司协助办理将物权过户登记在王志平名下的诉请，不予支持。盛源集团公司、盛源集团达县分公司应当按照《达州市商品房买卖合同》、《房屋转让协议》约定交付“×”×幢×楼×号商业房及向王志平移交该房出租给家家福超市取得的权利，经本院生效判决盛源集团公司用2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市为其垫付的工程款、房屋租赁税及借款本息，造成王志平的经济损失，应当赔偿。王志平根据盛源集团公司、盛源集团达县分公司与家家福超市约定的租金计算��式计算，要求盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿租金损失合计158478.56元，其中2015年2月1日至2016年6月30日期间计46993.6元(293.71m2×10元×16个月)；2016年7月1日至2017年6月30日期间计37007.46元(293.71m2m2×10元×12个月×105%)；2017年7月1日至2018年6月30日期间计38857.83元(37007.46元×105%)；2018年7月1日至2019年5月11日期间计35619.67元(38857.83元×11/12个月)符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、确认王志平、陈久友、四川盛源置业集团有限公司达县分公司2014年12月25日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、四川盛源置业集团有限公司、四��盛源置业集团有限公司达县分公司共同赔偿王志平自2015年2月1日至2019年5月11日的租金损失158478.56元(在本判决发生法律效力后三十日内付清)；三、驳回王志平的其他诉讼请求。案件受理费1735元，由四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 陈 昊二〇一七年六月二十八日书记员 唐述英