浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2215号上诉人（原审被告）：凯德新运（杭州）房地产开发有限公司,住所地：杭州市沈半路230号。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托代理人：刘轲、郭芳，浙江六和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟华,男,1982年5月13日出生,汉,住杭州市拱墅区。被上诉人（原审原告）：金璐霞,女,1983年1月18日出生,汉族,住杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：钟志兴,男,1956年11月5日出生,汉族,住杭州市拱墅区。三被上诉人共同委托代理人：陈丽媚，浙江金道律师事务所律师。上诉人凯德新运（杭州）房地产开发有限公司（以下简称凯德房产公司）因与被上诉人钟华、金璐霞、钟志兴商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初7420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年11月4日，以凯德房产公司为预售方、以钟华、金璐霞、钟志兴为购买方签订《龙湾商品房认购书》一份，载明：购买方认购房屋基本情况：龙湾6幢3单元601室，暂测建筑面积204.15平方米。总房价550万元。申请特批总价550万元含房价和两个车位的价款，我部按此优惠价申请特批。如果申请通过，则200000意向金自动转为定金。如果申请未通过，则200000退回客户。付款方式为按揭付款，首期房款为总房价的30%，即165万元，于购买方签订本认购书后五天内支付，即2014年11月20日或之前，并于支付日与预售方签署《商品房买卖合同》，余款70%，即385万元，通过银行按揭付清。双方还约定了其他内容。钟华在认购书上签字，并代表金璐霞、钟志兴签字。合同签订当日，钟华当场刷卡支付20万元款项。嗣后，凯德房产公司审批通过了“总价550万元含房价和两个车位价款”的方案，并通知钟华等购买方签约。钟华在得知审批后同意的方案为房价525万元、两个车位25万元，总价为550万元后，提出异议，要求按房价500万元、两个车位50万元，总价5500000元办理。双方对价格产生争议。2014年12月4日，凯德房产公司向钟华、金璐霞、钟志兴发出《凯德•龙湾签约通知书》，提出购买方未按约定在2014年11月20日与其公司签署《商品房买卖合同》并支付该房屋的首期房款，要求购买方于收到《通知》后五日内到凯德房产公司签署商品房买卖合同》并支付该房屋的首期房款。逾期，将按照认购书第四条第4款执行。2015年1月26日，凯德房产公司向钟华、金璐霞、钟志兴发出《终止商品房认购书通知书》，载明：根据《商品房认购书》第二条的约定，您应于2014年11月20日与我司签订《商品房买卖合同》，但在约定期限内，您未履行上述义务。我司又于2014年12月4日向您发送《凯德•龙湾签约通知书》，但您仍置之不理。现正式通知您，解除我司与您签订的《商品房认购书》。同时，我司将该商品房另行出售，并不再退还您已支付的定金。现钟华、金璐霞、钟志兴起诉至原审法院，请求：判令凯德房产公司返还意向金20万元，支付利息19000元（按银行同期贷款基准利率从2014年11月20日起计算至2016年11月20日，并要求继续计算至付款之日止）；诉讼费用由凯德房产公司承担。原审法院认为，根据该案的有效证据可以认定，钟华、金璐霞、钟志兴与凯德房产公司之间的《龙湾商品房认购书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律拘束力。根据该《认购书》内容，“申请特批总价550万元含房价和两个车位的价款，我部按此优惠价申请特批。如果申请通过，则200000意向金自动转为定金”。嗣后，凯德房产公司审批通过了“总价550万元含房价和两个车位价款”的方案，应当认定“200000意向金自动转为定金”的条件成就。钟华、金璐霞、钟志兴认为意向金转为定金的条件未成就、该款项仍然为意向金的主张，缺乏依据，该院不予支持。根据该案查明事实可以认定，签署《认购书》时双方只约定了房屋加两个车位的总价款为550万元，对于房屋价款和两个车位的价款如何区分，双方并未明确。凯德房产公司审批通过的方案是“房价525万元、两个车位25万元，总价为550万元”，与《认购书》中“总价款550万元”的约定并不抵触。但购买方提出的“房价500万元、两个车位50万元，总价5500000元”，也与《认购书》中约定不抵触。而且，购买方所提出的车位按每个25万元计价，与市场行情也基本相符，并非是一个无理的方案。根据该案查明事实，在凯德房产公司发出《终止商品房认购书通知书》之前，购买方已经提出异议方案，并要求继续磋商。在双方对价款未能达成一致的情况下未能签订《商品房买卖合同》，应认定属于不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将定金返还买受人。故该院对钟华、金璐霞、钟志兴提出返还20万元款项的主张，予以支持。因凯德房产公司主张在2016年1月26日向购买方送达了《终止商品房认购书通知书》，故对钟华、金璐霞、钟志兴主张的从送达《终止商品房认购书通知书》次日起的利息损失，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、凯德房产公司返还钟华、金璐霞、钟志兴定金20万元；二、凯德房产公司支付钟华、金璐霞、钟志兴利息损失（利息损失以20万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2015年1月27日起计算至款项付清之日止）；以上应给付款项，均于判决生效之日起十日内付清；三、驳回钟华、金璐霞、钟志兴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2293元，由钟华、金璐霞、钟志兴负担115元，由凯德房产公司负担2178元。宣判后，凯德房产公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方“对价款未能达成一致”属于事实认定不清。根据《龙湾商品房认购书》第一条约定“申请特批总价5500000元含房价和两个车位的价款，我部按此优惠申请特批。如果申请通过，则200000元意向金自动转为定金。”合同签订后，凯德房产公司已告知钟华、金璐霞、钟志兴审批后同意的总价为550万元（房价525万元和两个车位25万元），与认购书约定的总价约定完全相符。同时，根据认购书第二条约定“首期房款（为总房款的30%），即人民币1650000元，于购房方签订本认购书后五天内支付……余款70%，即人民币3850000元，于本项目达到按揭银行放款条件后20天内，通过银行按揭支付。”该条款中的首付款和按揭款都是依据550万作为房价基数计算的。因此，凯德房产公司最终审批价格550万元（房价525万元和两个车位25万元）也完全符合认购书约定。二、原审判决认定双方未最终签署《商品房买卖合同》应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中关于“因不可归责于当事人双方的事由”，属于适用法律错误。认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平诚信原则，或者否认预约合同中已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应承担预约合同约定的违约责任。本案中，根据《商品房销售明码标价规定》及杭州市相关规定，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整。案涉房屋的备案价是5654955元。钟华、金璐霞、钟志兴要求以500万的房价签订合同，与房屋的备案价差距过大，完全属于无法接受的不合理条件。另，时值市场商品房价格走势下行阶段，钟华、金璐霞、钟志兴在收到签约通知书时，方向凯德房产公司提出因家庭发生变故，无能力偿还300余万元房款的月供，希望能退定并全额退还已付定金。如无法退定，要求必须按照房价500万元和两个车位50万元的组价。其实属提出不合理要求，借以恶意逃避磋商、规避房价下行风险的不诚信行为。因此，双方未签订房屋买卖合同，并非不可归责于当事人双方的事由，而是钟华、金璐霞、钟志兴单方毁约。三、原审判决认定凯德房产公司需支付利息损失完全错误，如前所述，凯德房产公司依法有权依照认购书的约定没收已经缴纳的定金，因此，不存在所谓利息损失。另外，案涉20万元性质是定金，这一问题在认购书第三条第一项、第四项均已经明确，退一步讲，定金条款所附的生效条件即总价550万元含房价和两个车位价款已经成就，且一审判决也认定了该事实，因此应当认为是已决条款，且已生效，而钟华、金璐霞、钟志兴却否认该生效条款，甚至以提出令凯德房产公司无法接受的不合理条件的手段拒绝订立合同，已经构成单方违约，应承担违约责任。根据担保法司法解释第115条之规定，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，并且也符合商品认购书第三条第四项之约定。因此双方未签订房屋买卖合同并非不可归责于双方当事人的事由，而是钟华、金璐霞、钟志兴单方毁约，应认定可以适用定金条款。综上，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判驳回钟华、金璐霞、钟志兴的全部诉请；2、本案一审、二审诉讼费用由钟华、金璐霞、钟志兴承担。针对凯德房产公司的上诉，钟华、金璐霞、钟志兴答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。凯德房产公司所谓的对价格未能达成一致属于认定事实不清，该观点属于颠倒黑白，如凯德房产公司认为房价525万元、两个车位25万元符合认购书中550万元的约定，钟华、金璐霞、钟志兴认为房价500万元、两个车位50万元同样符合认购书总价550万元的约定，而应按照哪个条件签订商品房买卖合同，认购书并未对此明确约定，也无法就按照认购书约定来签订商品房买卖合同，因此，原审判决对价格未能达成一致认定事实清楚，并无不当。案涉龙湾商品房认购书手写条款中注明申请特批总价550万元（含房价和两个车位价款）等等，该约定仅能明确房价和两个车位价款总价为550万元，但没有区分房价和两个车位的价款分别是多少，也没有车位的详细坐落。根据认购书付款方式中的第二条，可以推算出此处总房价款计算基准是550万元，仍无法通过该条款明确房价和两个车位价款分别是多少，更没有因此得出房价是525万元、车位是25万元，因此原审判决认定并无不当。2、凯德房产公司所述的销售现场标示价格和申报备案价格不得随意调整，否则差距过大，以此为由提出房价525万元、两个车位25万元的条件，而钟华、金璐霞、钟志兴未按此条件签约就认定是单方毁约，属于强词夺理。上诉状中陈述的案涉房屋备案价格为5654955元，根据2014年5月杭州楼市开始实施的限价令显示，只有在低于百分之十五时才被限制网签，降价销售也是可以的，只要重新申请备案即可，因此不低于百分之十五的价格并不属于不可调整的范围，案涉房屋下降百分之十五后低于500万元，凯德房产公司有条件可以满足房价500万元、两个车位50万元的条件，如果真的突破了百分之十五的规定，凯德房产公司也可以通过修改备案价格来完成双方的交易。凯德房产公司一审庭审中也确认钟华、金璐霞、钟志兴要求按照总房价500万元、两个车位50万元的条件来签约，但凯德房产公司拒绝签约，并非是钟华、金璐霞、钟志兴单方违约，反而是凯德房产公司毁约另售房屋属于毁约行为。3、关于补充陈述的上诉意见，本案并不适用担保法所列的条件，定金没收前提是拒绝订立合同，但钟华、金璐霞、钟志兴从未拒绝订立合同，只是协商条件是房价500万元、车位总价50万元。商品房销售合同作为平等主体之间协商订立的合同，购房人完全有理由根据自己需求提出合理条件签订相关合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案在房价和两个车位价款为550万元的前提下，在进一步区分房价和车位价款分别是多少的过程中由于房价和车位价款组成不同导致契税、付款时间、贷款额度、利息等对钟华、金璐霞、钟志兴有实质影响，因此双方未能达成一致意见导致无法签订商品房买卖合同属于不可归责于双方当事人的事由，原审判决并无不当，请求驳回上诉请求。二审中，在本院指定的举证期限内，凯德房产公司向本院提交：1、57号车位转让协议；2、81号车位转让协议；3、430号车位补充协议，证据1-3拟共同证明车位价格是商品房价格的辅助、补充，凯德龙湾存在诸多0-10万元作价的车位，钟华、金璐霞、钟志兴主张车位的市场价值每个在25万元以上完全系其主观臆测；4、按揭贷款业务合作协议（工行）及龙湾贷款合作银行清单，拟证明只有与凯德房产公司签订按揭业务合作协议的银行才能向买受人提供购房贷款。钟华、金璐霞、钟志兴未向本院提交新的证据。针对凯德房产公司提交的证据，钟华、金璐霞、钟志兴认为，对证据1、2、3的三性及证明对象均有异议，该三个车位转让协议均为凯德房产公司与第三方签订的材料；证据4是打印件，不能作为证据使用。本院认为，上述证据无法达到凯德房产公司的证明目的，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《龙湾商品房认购书》系各方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对各方均具有约束力。现钟华、金璐霞、钟志兴要求返还20万元，而凯德房产公司认为未签订正式合同的原因在于钟华、金璐霞、钟志兴，故其无需返还20万元定金。对此，本院认为，《龙湾商品房认购书》仅约定了“总价款550万元含房价和两个车位的价款”，对于房屋价款和两个车位价款应如何区分并没有进行约定。现双方对于总价款550万元并没有争议，仅是对房屋价款和两个车位价款应如何区分产生争议并最终导致双方未能签订《商品房买卖合同》，故应认定属于不可归责于当事人双方的事由，原审法院据此判令凯德房产公司返还20万元定金并无不当。关于利息损失，原审法院以20万元为基数，按照同期同类贷款基准利率从2015年1月27日开始计算尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由凯德新运（杭州）房地产开发有限公司负担。（凯德新运（杭州）房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年六月八日书 记 员 吴梦姣