江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017）苏0602民初2664号原告：南通富乐物业管理有限公司，住所地南通市怡园北村13幢102室。法定代表人:周荣春，董事长。委托诉讼代理人：周祥，南通富乐物业管理有限公司职员。被告：张宇丹，男，1980年11月26日生，汉族，住南通市。原告南通富乐物业管理有限公司与被告张宇丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法由审判员黄素兵独任适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告南通富乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人周祥、被告张宇丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通富乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告张宇丹支付物业服务费2433。事实与理由：原告自2013年7月1日起至今,一直为南通市凯旋花园小区物业服务企业。被告系南通市凯旋花园4幢305室业主。被告欠缴2014年7月1日至2017年6月30日的物业服务费2433元，虽经原告催缴，被告至今未予缴纳。被告张宇丹辩称，凯旋花园4幢、6幢后面有一排车库对外出租。承租户在租住的车库窗户、北侧围墙上私自拉绳晾晒衣物，影响业主出入，原告一直没有解决。还有收废品的三轮车停在绿化带，偶尔有旧家电扔在绿化带中。被告家厨房地漏往外冒脏水，因物业公司的门卫和业主委员会都不管，被告自己出资找人疏通了下水管道，并重新安装了下水管。被告家门铃坏了至今未得到维修。小区北门为消防通道，常年放有两只垃圾桶，并有污水溢出。小区绿化带被部分业主树植树木，原告作为管理人员不管不问，影响业主停车及出行，也挡了监控。近年来移动、电信等单位多次来小区铺设管线，把水泥路挖开，造成路面高低不平。小区车量增多，业主签字同意将部分绿化改建成停车场，但原告只是铺了一层砂石，致雨天出现水坑。由于楼顶漏水，2016年曾签字动用维修基金维修，2017年4月原告又以楼上栏杆坏了为由要求签字动用维修基金。综上，原告严重违反物业服务合同约定，要求驳回原告的诉讼请求。原告南通富乐物业管理有限公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1.原告与凯旋花园业主委员会2014、2015、2016年签订的物业服务委托合同各1份。证明原告是凯旋花园物业服务企业。2.物业服务费催缴通知、挂号信函。证明原告已尽催缴义务。3.凯旋花园所在社区居委会、街道办事处对物业服务评价。证明当地居委会、街道办事处对原告的服务质量表示满意。4.南通市住房保障和房产管理局物业管理小区秩序维护和电梯、消防安全管理专项整治行动抽查情况通报。证明凯旋花园获市物业管理部门满分的评价。经质证，被告对证据1、2的真实性无异议。对于证据3、4，被告认为，政府部门没有征求业主意见，事实上原告许多物业管理项目没有服务不到位。被告提供了原告2014年5月18日开具的物业费收据。证明被告2014年8月31日前的物业费已付清。经质证，原告对此无异议。本院认定原、被告提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，并在卷佐证。结合当事人在本院庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：原告南通富乐物业管理有限公司于2013年7月1日进驻南通市凯旋花园小区为该小区提供物业管理服务。2014年6月30日，原告与南通市凯旋花园业主委员会签订了第二期物业服务委托合同，约定原告继续为凯旋花园提供物业管理服务。合同约定委托服务事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、化粪池的清掏，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。委托管理期限为1年，即自2014年7月1日起至2015年6月30日止。合同约定的物业服务费为，住宅每月每平方米0.50元，原告进驻三个月后开始全年一次性收取。合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴管理费的万分之五缴纳滞纳金。此后，原告与凯旋花园业主委员会每年续签了内容相同的物业服务委托合同，其中最近一期的物业服务委托合同约定的委托管理期至2017年8月31日。自2013年7月起至今，原告一直在凯旋花园提供物业管理服务，其服务质量得到了任港街道办事处、弘运社区居民委员会的认可。2015年2月，在南通市住房保障和房产管理局开展的市区物业管理小区秩序维护和电梯、消防安全管理专项整治行动抽查情况通报中，原告所管理的凯旋花园小区未发现存在问题，评分获100分。被告张宇丹系凯旋花园小区4幢305室业主，其房屋建筑面积为135.19平方米。被告在原告提供物业管理服务后，于2014年5月18日支付原告物业服务费810元。原告开具给被告的收据收款事由上显示，被告所付的810元物业费的计费时间段为2013年9月1日至2014年8月31日。此后，被告未支付过物业服务费。原告经向被告催收未果，向本院提供诉讼。庭审中，原告对被告提出的抗辩事由作了如下解释：凯旋花园4幢、6幢后面的车库产权为开发商所有，因没有销售，由开发商对外出租。在发现承租户私自拉绳后，原告曾多次剪断；被告称其家中地漏溢水发生在原告接管小区之前，原告对此并不清楚；被告称其门铃损坏，并没有向原告报修过，如其报修，原告一定会派人上门维修；对于消防通道外的两只垃圾桶，原告称已向当地居委会、环卫处反映，因两者相互推诿，已向业委会沟通，今后发现垃圾桶会将其移走；对于被告提出的业主私自种树，原告称在其进驻前此类树木已存在，在原告修剪时，种植的业主以树是他们种的为由不同意修剪，对此，业委会答应再做工作；被告称移动、电信公司在小区内拉线、挖开水泥路不是事实，而是政府因实施雨污分流工程开挖路面；被告所称的改建停车场，未动用公共维修基金，而由原告出资兴建，故仅铺了砂石；对于被告提出的去年与今年先后两次要求业主签字动用公共维修基金问题，原因是不同的业主提出不同维修事项。被告认可其门铃损坏后没有向原告报修。原告鉴于被告付清了2014年8月31日以前的物业服务费，将诉讼请求变更为，要求被告支付自2014年9月1日至2017年6月30日间的物业服务费2298元。本院认为，原告与南通市凯旋花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效。对包括被告在内的凯旋花园全体业主具有法律约束力。原告于2013年7月至今一直在凯旋花园提供物业管理服务，其服务质量得到了当地街道办事处、居民委员会的好评，在市物业行政主管部门开展的抽查中，获得了满分的好评，说明原告在凯旋花园提供了优质的物业管理服务。被告张宇丹作为凯旋花园业主，在接受了原告提供的服务后，应依照合同约定和法律规定履行支付物业服务费的义务。分析被告的抗辩理由，凯旋花园4幢、6幢后面存在车库承租户，且私自拉线，消防通道外存在垃圾桶、绿化带被私自种植，均非原告的原因造成，且原告已进行了必要的管理职责。被告家地漏溢水发生在原告提供物业服务之前，非原告的责任，其门铃损坏没有向原告报修，原告当然不能及时派员维修。故被告的上述理由均不能作为其不付物业服务费的抗辩理由。被告提出的其他抗辩也不能成为其拒付物业费的理由。据此，被告应如数支付2014年9月1日至2017年6月30日的物业服务费2298元（0.5×135.19×34）。需要说明的是，小区物业服务的投入很大程度上依赖小区全体业主物业费用的及时缴纳。物业服务的对象具有概括性，无法做针对性的处理。业主未支付物业服务费用却并不妨碍其继续享受物业服务，这样势必影响付费业主的付费意愿，使其对公平性产生质疑。长此以往，物业服务投入必将难以为继，最终损害的是小区全体业主的利益。当然，原告作为物业服务企业应经常与业主保持联系和沟通，听取业主意见，不断改善物业服务，提高业主对物业服务的满意度，在物业企业与业主之间的建立良性互动，使小区的物业服务环境迈入良性轨道。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张宇丹于本判决生效后十日内一次性支付原告南通富乐物业管理有限公司南通市凯旋花园4幢305室2014年9月1日至2017年6月30日期间的物业服务费2298元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由被告张宇丹负担。本判决为终审判决。审判员  黄素兵二〇一七年六月十六日书记员  朱冰鑫