四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5368号上诉人（原审被告）：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地：四川省成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。法定代表人：张钧，董事长。委托诉讼代理人：肖凯，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张杰，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川汇川利仁建筑劳务有限公司，住所地：四川省成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。法定代表人：刘建勇，总经理。委托诉讼代理人：高畅，北京德恒（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超兴，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“龙潭裕都公司”）因与被上诉人四川汇川利仁建筑劳务有限公司（以下简称“汇川利仁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙潭裕都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判，本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人积极履行与被上诉人之间的买卖合同，没有办理房产证的原因系政府导致；上诉人与被上诉人之间并未约定违约金的适用问题，且被上诉人实际占有使用房屋并没有任何损失。汇川利仁公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。购房合同虽然没有约定违约金，但是依据民事原则，对方应当支付违约金；上诉人延期办证损害了其被上诉人的权益，上诉人不能举证证明因为政策原因不能办理房产证。汇川利仁公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令龙潭裕都公司继续履行合同，为汇川利仁公司办理房屋所有权证和土地使用权证；2、请求判令龙潭裕都公司支付逾期交房的违约���共计87655.5元（即2010年7月1日至2010年11月29日，共计151天的违约金；计算公式：2902500乘以0.0002乘以151=87656.5）。3、请求判令龙潭裕都公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计332800元（即从2012年11月28日至2016年6月20日共计1300天的违约金；从2016年6月20日起至付清之时为止的利息另行计算，计算公式：2612250*（4.9除以365）*1.3*1300=592659；4、龙潭裕都公司承担本案的诉讼费和保全费。一审法院认为，汇川利仁公司、龙潭裕都公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对汇川利仁公司、龙潭裕都公司均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。汇川利仁公司已按照合同的约定支付了相应的购房款，龙潭裕都公司就应当按照约定为汇川利仁公司办理房屋产权证和土地使用证。即便未能办理相关权证存在一些客观原因，也不能免除龙潭裕都公司的合同义务。龙潭裕都公司在满足办理权证的条件下应及时为汇川利仁公司办理。关于逾期交房违约金的问题：汇川利仁公司、龙潭裕都公司合同约定交房时间为2010年6月30日前，龙潭裕都公司实际交房时间为2010年11月29日，因此，龙潭裕都公司应当按照合同约定承担从2010年7月1日至2010年11月29日的逾期交房违约金。但汇川利仁公司应当在收房之日起两年内向龙潭裕都公司主张逾期交房违约金，汇川利仁公司在庭审中明确表示无诉讼时效中断的证据，故汇川利仁公司的该项主张超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于逾期办理房屋所有权证和土地使用证违约金的问题：根据汇川利仁公司、龙潭裕都公司合同约定在房屋交付之日起730日内为乙方办理房屋产权证，产权证交付之日起365日内，办理土地证，龙潭裕都公司应当在2012年11月29日前为汇川利仁公司办理房屋产权证。龙潭裕都公司主张因政策原因导致未能办理房屋权证，但其所举一系列政府文件中均没有明确载明对于讼争房屋权属办理迟延问题的原因和处理意见，并且文件中也没有明确说明龙潭裕都公司权属办理迟延系由于政策因素导致，此外，即使因为政策变更导致龙潭裕都公司履行合同出现障碍，龙潭裕都公司也应有及时履行通知汇川利仁公司的义务。但是龙潭裕都公司并没有提供证据证明其在合理期限内履行通知义务。故龙潭裕都公司逾期办理房屋所有权证和土地使用证构成违约。虽双方没有约定违约金，但无产权证的房屋与有产权证的房屋在使用、收益上必然会存在差异，龙潭裕都公司应当向汇川利仁公司赔偿因此造成的损失。汇川利仁公��、龙潭裕都公司均未提供证据证明汇川利仁公司损失的大小，一审法院结合汇川利仁公司的付款情况，龙潭裕都公司的交房，房屋的使用等情况，酌情调整为龙潭裕都公司一次性向汇川利仁公司支付已付房款8%的违约金，即208980元。综上，对于汇川利仁公司要求龙潭裕都公司继续履行合同，为汇川利仁公司办理房屋所有权证和土地使用权证以及支付逾期办证违约金208980的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、龙潭裕都公司继续履行房屋买卖合同，在满足办理房屋所有权证和土地使用权证的条件后十五日内为汇川利仁公司办理“成都龙潭总部新城”1号地块XXXX栋，建筑面积645平方米办公用房的房屋��权证及土地使用证。二、龙潭裕都公司于判决生效之日起十五日内向汇川利仁公司支付逾期办证违约金208980元。三、驳回汇川利仁公司其他的诉讼请求。案件受理费5352元，由龙潭裕都公司承担。本院二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据材料。一审查明2009年12月30日，汇川利仁公司与龙潭裕都公司签订了一份《购房协议》，汇川利仁公司购买龙潭裕都公司开发的“成都龙潭总部新城”1号地块XXX栋办公用房一套，建筑面积共645平方米，总价2902500元，龙潭裕都公司于2010年6月30日之前将商品房交付给汇川利仁公司，同时，龙潭裕都公司应当在房屋交付之日起730日内为汇川利仁公司办理房屋产权证，产权证交付汇川利仁公司之日起365日内办理土地使用权证。合同签订后，龙潭裕都公司于2010年11月29日才交付房屋，同日汇川利仁公司向龙潭裕都公司支付了房款2612250元。上诉人与被上诉人对以上事实均无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。上诉人龙潭裕都公司主张没有办理房产证系政府的政策原因导致，且双方并未约定违约金，被上诉人汇川利仁公司实际占有使用房屋并无实际损失，不应支付已付房款8%的违约金。本院认为，成建[2014]145号文件《成都市城乡建设委员会关于龙潭工业园项目相关事项的指示》没有明确载明对于讼争房屋权属办理迟延问题的原因和处理意见，该文件中不能证明龙潭裕都公司权属办理迟延系由于政策原因导致。且在双方签订的《购房协议》中载明“甲方在房屋交付之日起730日内为乙方办理房屋产权证”，双方并未约定政策因素作为延迟办理房屋产权证的抗辩理由。龙潭裕都公司未按《购房协议》办理房屋产���证系违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院依据龙潭裕都公司交付房屋、汇川利仁公司占有使用了房屋的情况酌定汇川利仁公司因延迟办证导致的损失并无不当。故，上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，龙潭裕都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4335元，由上诉人成都龙潭裕都实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毛宇健审判员  陈进梅审判员  罗健文二〇一七年六月二十六日书记员  胡 盼