河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初903号原告王保军，男，汉族，1973年10月16日出生，住河南省鹤壁市鹤山区。委托代理人徐凯亮，河南正商律师事务所律师。被告付俊杰，男，汉族，1981年6月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人李艳英，女，汉族，1980年11月12日出生，住河南省鹿邑县，系付俊杰妻子。第三人郑州景弘房地产营销策划有限公司丰乐路分公司，住所地郑州市惠济区南阳路东丰乐路西2号商业网点1-2层102号。法定代表人卢延涛。委托代理人宋春霞，女，汉族，1989年12月6日出生，住河南省林州市，系公司员工。委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。原告王保军诉被告付俊杰、第三人郑州景弘房地产营销策划有限公司丰乐路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐凯亮、被告付俊杰及其委托代理人李艳英、第三人委托代理人张大成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告王保军于2016年7月13日与被告付俊杰以及房屋中介郑州景弘房地产营销策划有限公司丰乐路分公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以1015000元的价格购买被告拥有的位于郑州市金水区××院××单元××号（房屋所有权证书号：0901104020）房屋一套，房屋面积134.58平方米。合同约定：乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币两万元，约定甲方在本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解压款人民币以银行审批为准（解压款冲抵房款），专用于甲方办理解压事宜，剩余解压款由甲方自行筹集。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金20000元并办理了银行按揭贷款，但是被告却不按照合同的约定以各种原因拒绝配合签订解压协议及办理网签，并明确表示拒绝继续履行合同，原告不同意解除合同并与被告多次协商愿意多付被告一部分钱要求继续履行合同，被告却仍不同意。原告在郑州打工多年，一直拖家带口的租房居住，为了给老婆和孩子能有个安稳的家拿出多年的积蓄购买被告的房屋，但是被告在收取定金后却拒绝继续履行合同，明显属于严重违约，故原告有权要求被告支付违约金。综上，原告认为双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告以各种理由拒不履行合同的做法，违背诚实信用的基本原则，严重损害了原告的合法权益。原告与被告多次协商未果，为了保护自己的合法权益，向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金40000元；3、判令被告支付原告违约金163415元；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称，原告王保军在诉状事实和理由中表示，被告付俊杰和其签订房屋买卖合同后收取其定金却不继续履行合同是没有根据的。首先，被告并没有收到原告的购房定金，中介公司也没有收取原告的购房定金为被告代为保管，证据《房屋买卖合同》第四条：乙方应于本合同签订时支付定金、佣金、及代办费用共计人民币20000元整，其中佣金及代办费用22300元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，说明：这里已经没有余额。其次，在合同签订的第二日，即7月14日，被告应中介张雪莹通知去其房子的贷款银行提出还款申请，预约还款日期为7月18日，还款当日，原告资金不到位，没有还款成功。7月20日，应中介权证陈晴通知，到原告的贷款银行办理相关手续，8月2日左右，再次应中介张雪莹通知，第二次去银行预约还款，还款日期为8月26日。（证据：与21世纪中介张雪莹的通话录音）。被告付俊杰在没有得知原告私自变更合同主体前，一直应中介通知，积极履行合同应尽义务。反而是原告在合同签订后不去履行合同应尽义务。证据：《房屋买卖合同》第十条的第二款：乙方选择商业贷款，并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲乙双方应于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，而原告是在8月3日（已经超出合同约定日期的6个工作日内）去银行办理的贷款手续的，而且不是王保军本人，市王和超和蒋红玲。证据（个人消费贷款审批表）。权利和义务是对等的，所以，被告没有义务向王和超和蒋红玲履行合同义务。请求驳回诉求，不予受理。根据原告的诉请内容及被告的答辩意见总结双方的争议焦点为：原告是否缴纳定金20000元，被告是否违约，购房主体是否发生变更。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格。证据2、《房屋买卖合同》，证明目的：1、原被告双方于2016年7月13日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其拥有的位于金水区宋砦小区3号院30号楼东三单元7层41号的房屋以1015000元的价格出售给原告王保军。2、合同约定原告向被告支付定金20000元，由居间方郑州景弘房地产营销策划有限公司丰乐路分公司代被告保管。3、合同约定本合同签订后原被告双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。证据3、房产证复印件。证明被告对该房屋享有处分的权利。证据4、郑州景弘房地产营销策划有限公司出具的《证明》一份。证明原被告双方签订《房屋买卖合同》后，因被告付俊杰以各种原因拒绝配合签解压协议及网签，导致合同无法继续履行。证据5、原被告之间的三次通话录音。证明原告多次与被告协商要求继续履行合同，甚至在原告要求多付一定购房款希望被告继续履行的时候，被告仍明确表示不愿意继续履行《房屋买卖合同》。证据6、《收据》一份。证明在合同签订当天原告就履行了交付20000元定金的义务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，合同中并无约定要配合垫资解压。对证据5的真实性有异议，书面材料与真实录音有相冲突的地方。对证据6的真实性有异议，该收据并非是定金。对证据7真实性有异议，签字不是本人所签。王和超不是买房子的合同签订人，本人不认识王和超。对证据8的真实性有异议，王和超不是买卖房子的签订人，本人不认识王和超。第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议。证据2真实性无异议，根据房屋买卖合同第四条约定原告支付的2万元，其中佣金及代办费共计22300元，余额系原告支付的定金。证据3无异议。证据4无异议。证据5与第三人无关，不予质证。证据6真实性无异议，根据收据内容显示，2万元系定金佣金及代办费，但根据合同第四条约定显示，佣金代办费22300元，剩余才为定金。证据7证据8均为复印件，真实性有异议，不能作为证据使用。被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：录音材料两份。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对材料一的真实性无异议。对材料二的真实性有异议，录音中双方身份信息不明确。第三人对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议。根据原被告及第三人诉辩意见，举证、质证情况及庭审陈述，本院确认本案事实如下：2016年7月13日，原告、被告及第三人签订编号为1510644的房屋买卖合同，合同约定被告将登记在其名下的房屋所有权证号为0901104020，位于金水区××院××单元××号的房屋出卖给原告，房屋面积为134.58平方米，房屋总价款为1015000元，所有家具家电无偿送给原告。原告于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币20000元，其中佣金及代办费为人民币22300元，余额作为第三人代被告保管的购房定金。第三人促成合同成立的，原告应向第三人支付佣金20300元。原被告双方同意共同委托第三人代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定签订该合同时，由原告向第三人支付代办费用2000元。涉案房屋处于抵押状态，原告保证自合同签订之日起10个工作日向贷款银行提出还款申请，同时原告应当在还款现场向被告支付银行审批为准的解押款。原被告双方于合同签订后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，原被告双方选择非资金监管过户，原告在网签合同买卖合同备案当日，将银行审批核准的首付款交付被告。原被告双方协商确定，无需资金监管的过户办理，在原告解押手续办理完毕后的10个工作日内，原被告双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。采用按揭贷款方式付款，原告取得《房屋所有权证书》并产权归档后5个工作日内，办理完毕银行贷款抵押登记手续。被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起10日内向原告完整有效的交付本合同项下的房屋及其他配套附属设施，并保证在立契过户之日起10日内将该房屋名下所有户口迁出。交房时被告应当保证水、电等正常使用。合同第十八条约定了违约责任：“原被告双方任何一方违约导致《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金4万元。被告违约导致《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告定金，并赔偿原告的佣金损失和其他经济损失。原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担被告由此产生的其他损失。合同签订后，被告拒绝出售同时原告拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，第三人收取的费用除佣金外如数无息退还。合同签订后原被告双方任何一方未按合同约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应向合同守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。房屋过户后，如被告不按合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，被告应向原告支付合同约定总房款1‰的违约金。”另原被告双方又约定被告无偿将维修基金过户给原告，原告替被告解押，原告走垫资解押，采用非监管过户，被告保证过户期间是家庭唯一住房，否则产生个税自己承担。另查明，2016年7月13日，原告向第三人支付定金、佣金及代办费20000元，第三人向原告出具了编号为0104106的收据，收据上载明今收到王保军20000元整，系付购房定金、佣金及代办费，并印有凭此条换发票，原告提供的录音材料中提到原告支付给第三人的20000元为中介费，另对第三人制作的询问笔录中提到，购房佣金、定金及代办费一共20000元，佣金是22300元，按照合同约定20000元除去佣金后剩余为定金，原告王保军支付的20000元尚不足以支付佣金及代办费，被告不可能也没有收到合同约定的定金。被告按照合同约定申请解押并通知了第三人。原告本人因年龄及无业原因无法办理个人消费贷款，而是由王和超和蒋红玲作为共同借款人申请办理邮政储蓄银行个人消费贷款。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、收据、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、个人消费贷款审查审批表及庭审笔录、询问笔录足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》系原被告双方及第三人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，三方均应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付了定金、佣金及代办费共计20000元，第三人并未向被告支付定金。涉案房屋处于抵押状态，根据合同约定，原告保证自合同签订之日起10个工作日向贷款银行提出还款申请，同时原告应当在还款现场向被告支付银行审批为准的解押款。被告按照约定递交了解押申请并通知第三人，原告未支付解押款，故解押手续未办理成功。基于以上事实，原被告双方在《房屋买卖合同》签订后，双方对于原合同实际履行争议较大，且因被告房屋上的解押手续无法办理，原被告双方对于是否继续履行合同无法协商一致，该合同已经无法实际履行，因此原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。另因原告向第三人支付了定金、佣金及代办费共计20000元，根据庭审笔录及询问笔录中第三人的陈述，第三人并未将该笔款项支付给被告，且根据原告与被告的通话录音中原告也多次提到该20000元为中介费，因此，原告要求被告双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，与事实不符，没有法律依据，本院不予支持。原告诉称，原告按照合同约定支付了定金20000元并办理了银行按揭贷款，被告不按照合同约定以各种原因拒绝配合签订解押协议及办理网签，并明确表示拒绝继续履行合同，但是经查明，被告并未收到定金20000元，该20000元为中介费，且被告办理解押申请并通知第三人，第三人认可该事实，原告称被告拒绝配合签订解押协议的陈述没有事实及证据依据，另原告在庭审笔录中称被告违约的原因在于被告说要加钱，原告考虑了一下，后来被告直接就不卖房了，但并未提供相关证据支持，故原告据此认为被告违约并请求被告支付原告违约金163415元的请求，与事实不符，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：1、解除原告王保军与被告付俊杰2016年7月13日签订的《房屋买卖合同》；2、驳回原告王保军的其他诉讼请求。案件受理费4352元，原告王保军负担4252元，被告付俊杰负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张卫国人民陪审员  蒋根成人民陪审员  卜志荣二〇一七年六月二十五日书 记 员  王梓翔