陕西省澄城县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0525民初228号原告杨淑贤,女,汉族。委托代理人路文平，男，汉族。委托代理人李锁仓，男，汉族，系原告之表弟。被告许红红,女,汉族。委托代理人李贺锋，男，陕西秦澄律师事务所律师。原告杨淑贤与被告许红红租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨淑贤及其委托代理人路文平、李锁仓，被告许红红及其委托代理人李贺锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑贤诉称，2014年8月26日原、被告签订租赁合同一份，原告将其所有的位于澄城县南关七巷九号果客招待所租赁给被告经营，租赁期限自2014年8月27日至2017年8月26日止，合同中双方权利义务约定清楚。在租赁期限内，被告违反租赁物的使用性能，导致房屋漏水不能正常使用，锅炉给水、排水严重破坏，供暖系统至今瘫痪，被告无视造成的损害事实，拒不如约履行合同，2016年8月拖欠房租至今不予交付，原告委托他人从中多次调解未果，不得不将被告诉至法院。请求：1、判令被告立即交清所欠房租3.8万元；2、判令被告支付违约金1万元；3、判令被告恢复原告果客招待所原有设施完好无损，如约交付；4、判令被告赔偿损失；5、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：1、租凭合同复印件一份。证明合同约定租赁期限和房租每年的交付方式和数额，合同的违约责任及招待所设施已登记造册且移交时应如数完好。2、被告许红红2014年8月26日接交清单和招待所设施详细清单复印件各一份。证明招待所原有设施情况。3、照片17张。证明被告至今未移交钥匙，门打不开及大件设施损坏情况。4、证人耿文孝、同六榜、张启仓、孙铁合出庭作证及相关录音光碟1张。证明租赁合同的签订、履行过程和锅炉因未正常使用而损坏。被告许红红辩称，2014年8月26日，原、被告经耿文孝、同六榜说合，并由同六榜执笔起草合同，将原告的果客招待所租赁给被告经营。合同约定：租期三年，年租金3.8万元，乙方对甲方的设施需较大变动时，要征得甲方同意、双方口头还约定，在租赁期限内，若出现除固定设施以外的问题，均由乙方自行修缮。甲方应保证招待所水、电、暖正常使用。尔后在合同履行期限内，多个房间出现下雨漏水，2015年11月可能因气候及管道使用寿命等原因，出现自来水管道破裂全院停水，被告多次找原告，并通过两说合人通知原告维修，但其却推脱不予解决，导致招待所无法正常经营。2016年4月份后被告多次通知原告要求解除合同，2016年8月中旬，被告通过两说合人在原告家中给原告交清财产，交付钥匙。原告的违约造成合同的解除，被告无需承担违约责任，请求驳回原告的各项诉讼请求。被告为支持其主张向本院提供了以下证据：1、同原告的证据1租赁合同。证明原、被告签订有书面租赁合同。2、被告的委托代理人与耿文孝、同六榜的谈话笔录复印件各1份。证明租赁合同的说合、约定、起草过程、起草合同人对合同内容的解释说明、原告违约的事实及合同解除的时间并完成了财产交接。3、证人皇甫西峰出庭作证并出示证言复印件1份。证明果客招待所2015年10月全院停水原因可能是因总管道年久失修老化造成的。4、证人袁进升出庭作证并出示证言复印件1份。证明2014年阳历9月初本人从被告的果客招待所将一批旧被子拉到斜二路换成新被子又拉回果客招待所。5、王焕强证言复印件1份。证明2014年9月下旬，本人从西安十里铺给被告的果客招待所拉过16套床、床垫、被褥、床单，电视机5台。被告通过袁进升、王焕强的证言证明被告为履行合同给果客招待所添置和更换过物品。6、原告杨淑贤的收条及户名路文平的存款凭证复印件1份。证明被告履行了合同义务给原告交清了两年的房租，不存在违约行为。经审理查明，2014年8月26日，原、被告经证人耿文孝、同六榜说合，由同六榜起草合同，原告将其位于澄城县南关七巷九号果客招待所租赁给被告经营，双方签订了租赁合同。合同约定：租赁期限为三年（自2014年8月27日至2017年8月26日），每年租赁费为3.8万元，合同生效之日交清第一年的租赁费，第二年、第三年的租赁费分别定于2015年6月26日和2016年6月26日交清。原告负责给被告交清水、电、暖气线路的走向及使用方法，并交待清应注意事项。被告对原告的设施需要大的变动时，要征得原告同意，不能私自变动。被告在经营过程中各种设施出现的问题与原告无关，均由被告自行修缮。原、被告对果客招待所设施进行了登记造册，租赁期满移交时应如数完好交清。对合同未尽事宜，由双方协商解决，但不能影响经营。在租期内，双方均不得无理提出增减租赁费和终止经营，提前退房，如出现违约支付违约金1万元。同时查明，2014年8月26日原、被告签订果客招待所租赁合同后，被告接交的财产有被子23床、毛巾被16条、毛毯8条、电视机10台、空调7台、凳子4个，电脑2台。移交清单上的锅炉1台是原告私自添加上的。被告给原告已支付了2014年8月27日至2016年8月26日两年的租赁费。还查明，在租赁期限内，果客招待所客房201、202及102出现下雨漏水问题，被告曾要求原告维修，原告一直没有解决，被告找说合人耿文孝和同六榜协调，最终协商结果原告让被告维修，被告不得已自买相关材料进行了维修。2015年11月果客招待所院内供水、供暖系统出现故障，因维修事宜原、被告各持己见，双方相约说合人耿文孝、同六榜从中协调，但故障问题迟迟未能得以解决，被告表示不愿继续租赁。2016年8月左右原、被告及两说合人再次协商解决此事，被告只愿支付原告0.2万元违约金解除租赁合同，原告不允，被告便将果客招待所大门钥匙扔于原告桌上甩手离开。至此果客招待所停止经营，被告再没有给付原告租赁费用，原告于2017年2月16日以与被告租赁合同纠纷诉至本院。上述事实，有原告的民事诉状、被告的答辩状、本院与被告的调查笔录及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告2014年8月26日签订的租赁合同不违反法律、法规的禁止性规定，同时也是双方的真实意思表示，且已经履行了两年，该合同合法有效，各自应遵守履约。对合同未尽事宜，彼此应本着相互协商，积极解决的原则，力求达到实现合同的目的，而原、被告却为维修果客招待所客房、供水、供暖系统相互推责，为此双方分别相邀两说合人多次调解此事，被告并向原告言明不愿继续承租，因对被告承担违约金数额多少未形成共识而协商未果。被告于2016年8月左右将招待所大门钥匙扔在原告桌上甩手离开，造成合同最终不能履行，双方均应承担一定的责任。鉴于原告对被告此举在合理期限内未向法院提出诉讼，原租赁合同已无法继续履行，视为解除。原告请求被告支付第三年租赁费3.8万元的诉请不予支持。被告应按租赁时的移交清单及时返还财产，而其至今没有处理好合同的后续问题，结合原租赁合同的约定，应承担相应的违约责任，并承担违约金0.7万元。原告主张被告承担在租赁期限内未按租赁物的性质使用，造成客房下雨漏水，供水、供暖、排水系统瘫痪的经济损失，被告不予认可，因其仅提供了照片，不足以证明损坏的因果关系，待证据充分后可另案起诉。至于原、被告双方提供的证人证言及原告提供的光碟内容，没有其他证据与之相互印证，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条第四项、第九十六第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许红红在本判决生效之日起十日内给付原告杨淑贤违约金0.7万元。二、被告许红红在本判决生效之日起十日内给原告杨淑贤移交被子23床、毛巾被16条、毛毯8条、电视机10台、空调7台、凳子4个，电脑2台。三、驳回原告杨淑贤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，原告杨淑贤、被告许红红各负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  赵智斌审判员  孟班艳审判员  张世强二〇一七年六月七日（院印）书记员  孙 乐