成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1157号原告：成都不二堂餐饮管理有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林新光路*号新加坡花园*幢*单元*层***号。法定代表人：熊慧敏，成都不二堂餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：邓晓阳，四川蓉城律师事务所律师。被告：成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人：江秉金。委托诉讼代理人：邵东，四川益正律师事务所律师。原告成都不二堂餐饮管理有限公司与被告成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法由审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，并进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人邓晓阳、被告的委托诉讼代理人邵东到庭参加诉讼。双方当事人在庭外和解期间未能达成一致的调解协议，本案现已审理终结。原告成都不二堂餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还履约保证金12240元；2.被告赔偿原告撤柜及装修损失115106元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月9日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定：原告向被告承租洋洋摩尔百货天府店三层XXXXXX号商铺，使用面积为17平方米，租赁期限为2015年11月25日至2016年11月24日。其中：合同7.1条约定原告向被告支付6120元作为履约保证金；合同第23.4条约定本合同因被告违约而提前终止的，被告应双倍返还履约保证金。该合同还对商铺租金、支付方式等相关内容进行了约定。2015年11月8日，原告与成都锦沣建筑装饰设计有限公司签订装饰装修委托合同，并支付了设计、装修费用共计93396元。2015年11月25日，原告开始在该租赁场地营业。2016年1月20日，被告单方向原告发函称因经营亏损，其将于2016年2月29日歇业，但被告拒绝承担退偿责任。被告成都洋洋摩尔百货有限公司辩称：2015年11月9日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定：被告同意在洋洋百货股份公司天府店将其中室内区域三层XXXXXX号商铺出租给原告使用，原告作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该场地；该场地实际使用面积17平方米；保证金为6120元；双方特别确认，对未经被告批准的施工行为，被告仍有权要求原告停止施工并将该场地恢复至施工前的状态，由此造成损失由原告承担；合同第8.1款所述进场日20日前，原告应当向被告提供其对该场地的装修设计文件（包括装修图纸等材料，要求见附件四）供被告审查，并且在获得被告批准后方可开始进场装修，上述装修设计文件经被告批准后，未经被告书面同意，原告不得擅自变更；原告对该场地的装饰装修必须符合法律法规，遵守被告关于装修设计文件审查的规章制度，不得破坏该场地主体结构和被告已完成的公共区域装修；原告进场装修期间，须获得消防审核批复文件(或受理书)、工程安装一切险及公众责任险的保单，供被告审查；合约还对迟延开业、违约金、恢复原状等进行了约定。被告认为：1.原告未按照合同约定，交由被告审核其装修计划，私自进行装修是导致其损失的真实原因。2.原告未按合同约定的日期开业，应缴纳300元逾期开业违约金，原告于2016年2月29日搬出，应缴纳未付租金260元/天×5天=1300元。3.根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告应对其诉讼请求做出选择与说明。4.原告迟延缴纳水电费用，根据合同的约定，应支付的迟延履行违约金数额为509元×4‰×31天+1299元×4‰×29天+2179元×4‰×174天（暂算至2016年8月22日）=63.12元+150.68元+1516.6元=1730.4元，且水电费2179元应从履约保证金内扣除。5.原告仅依据一份装修合同不能说明其装修依据与实际支出，17平方米房屋的装修费已经超过100000元，明显过高，且在在合同履行期内原告已实际使用一段时间，应扣除相应折旧以及可拆除设施。6.本案《场地租赁合同》已解除，原告应按照合同约定将场所恢复原状，由于其未清理，原告至今仍在清理中，需原告向被告支付至今的占用费，暂计算至2016年8月22日，为520元/天×174天=90480元。本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定：被告同意将洋洋摩尔百货天府店室内区域三层XXXXXX号商铺出租给原告使用，原告作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该场地；该场地实际使用面积17平方米；租赁期限为2015年11月25日至2016年11月24日；该场地租金按计租面积计付，每月每平方米为300元，原告自计租日开始承担该场地的租金，首个计租起算日为2015年11月25日；租金支付方式为以一个季度为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额支付下个交租期租金，首期租金应于本合同签订后7个工作日内支付，被告在收到该笔款项后方有义务交付该场地；本合同前述当日，原告应当向被告支付6120元作为保证金，合同终止后30日内，如不存在本协议第23.3条约定的原告逾期开业的情形，履约保证金无息退还，被告有权从履约保证金中扣除原告所欠付的租金或物业管理费，原告应在7日内补足保证金；双方约定本合同项下的进场日为2015年11月10日；双方特别确认，对未经被告批准的施工行为，被告仍有权要求原告停止施工并将该场地恢复至施工前的状态，由此造成损失由原告承担；在前述进场日20日前，原告应当向被告提供其对该场地的装修设计文件（包括装修图纸等资料）供被告审查，并且在获得被告的批准后方可开始对场地装饰装修；原告应当自计租日起向被告交纳该场地的物业管理费，标准为60元/平方米·月；自进场日起，原告应当承担并支付该场地所发生的水、电、燃气等能源费用；被告商业部分水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照原告的实际用量占被告的总用量的比例分摊，原告应当在交纳相关能源费用的同时将分摊的损耗能源费用一并向被告交纳，具体费用收取标准以被告测算的为准；双方确认，本合同项下原告向被告交纳的各项能源费用均为被告代相关公用事业部门收取，被告收取原告交纳的能源费用后向原告开具普通收据，原告对此予以确认，能源费用的支付方式由被告确定，费用按双方确认的标准执行；双方确认本合同因原告违约而提前终止的，则被告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；原告迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，原告应当向被告支付相当于欠费金额4‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，被告有权单方解除合同。合同所附的“交付标准”载明：被告需在交房前两周完成所有图纸及门面的审批，以便原告可以及时进行政府部门的消防审批。同日，原告向被告支付履约保证金6120元、2015年11月25日至2016年2月24日的租金15300元、物业管理费3060元，被告向原告出具了相应的收据。同日，原告（甲方）与成都锦沣建筑装饰设计有限公司（乙方）签订《柜台装修合同书》，约定：乙方对甲方承租的商铺进行装修，采取包工包料的方式，总价款为93396元，工期为2015年11月10日至2015年11月28日，合同签订后2日内，甲方支付装修款65000元给乙方，同时支付设计费5000元，装修完毕并验收合格后15日内甲方付清余款23396元。2015年11月10日，原、被告双方签署《场地交付确认书》，载明：被告已于2015年11月10日将符合《场地租赁合同》约定的场地交付给原告，原告经查验确认并接受被告之交付。2016年1月20日，被告向原告发出书面函件《致合作伙伴》，主要载明：因被告公司近3年来连年亏损，经公司董事会决定，将于2016年2月29日歇业。查明，案涉洋洋摩尔百货天府店于2016年2月29日整体歇业后，截止本案《场地租赁合同》约定的租赁期限届满之日尚未恢复营业。庭审中，被告自认其已经将案涉商铺所在一楼和三楼房屋返还给房屋所有人。诉讼中，因被告对原告主张的案涉商铺撤柜及装修损失提出异议，并对原告提交的其与成都锦沣建筑装饰设计有限公司签订的《柜台装修合同书》及成都锦沣建筑装饰设计有限公司出具的收款收据予以否认，故原告申请对上述损失进行司法鉴定。经四川建业工程咨询有限公司鉴定，确认原告承租商铺的装修及设备造价共计116246元，其中含蛋糕冷藏柜2台（9000元）、冰箱（1000元）、定制制冰机（1300元）、冰柜（1500元）、榨汁机（4200元）、烤箱（600元）等电器设备共计17600元。原告已就上述司法评估向四川建业工程咨询有限公司支付鉴定费6000元。认定上述事实，有经当事人各方质证，本院予以确认的下列证据附卷为据：原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证明，被告的工商信息，《场地租赁合同》、租金及物业费收据、履约保证金收据，《柜台装修合同书》、装修报价单、3份装修款收据，《致合作伙伴》函件；被告提交的《场地租赁合同》、被告的装修照片、被告支付租金的收据。被告提交的水电费扣款表系被告单方制作，且原告予以否认，故本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定被告向原告出租案涉商铺，双方之间形成了租赁合同关系。在上述合同签订后，被告依约向原告交付了商铺，原告依约向被告支付了履约保证金及第1个季度的租金、物业管理费并对商铺进行了装修。但是，在原告经营案涉商铺的第一个季度，被告便以亏损为由要求商场整体歇业且截止合同约定的租赁期限届满均未能恢复营业，即被告在合同履行过程中拒绝履行合同义务导致合同提前终止，已构成违约。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，原告有权要求其承担相应的违约责任。本案中，原告既主张了被告依据合同约定向其双倍返还履约保证金，又主张了被告向其赔偿撤柜和装修损失。首先，关于原告主张的双倍返还履约保证金。本院认为，本案的《场地租赁合同》约定因被告违约而导致合同提前终止的，被告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。从上述合同内容看，合同约定的履约保证金已具备定金性质，即前述合同条款实际系关于定金罚则的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，原告在本案中既能够依据合同约定主张定金罚则，又能够根据法律规定主张损失赔偿，但二者的总额不应高于违约所造成的实际损失额，即双倍返还定金后不足以弥补损失的，还应继续赔偿超过定金部分的违约损失。其次，关于原告因被告违约造成的实际损失。原告在本案中主张被告向其赔偿撤柜及装修损失115106元。经鉴定评估机构鉴定，确认原告承租商铺的装修装饰及设备造价共计116246元，其中含蛋糕冷藏柜2台（9000元）、冰箱（1000元）、定制制冰机（1300元）、冰柜（1500元）、榨汁机（4200元）、烤箱（600元）等电器设备共计17600元，即装修装饰造价为116246元-17600元=98646元。本院认为：第一，关于室内装修装饰损失。本案的司法鉴定书系经过法定程序作出，其鉴定认定的数据应属合法有据。该工程装修装饰造价所对应的装饰装修物已形成附合、不易拆卸，再次利用条件受限，被告应承担相应的损失赔偿责任，但考虑原告实际使用期间产生的损耗和租赁期届满后可能存在的剩余价值（该部分损失应由原告自行负担），由此考量，本院酌定被告按照对应部分原值98646元的50%赔付差额损失，即49323元。第二，关于电器设备损失。由于电器设备未形成附合，具有相对独立性，回收后不影响其重复利用，应由原告自行取回，故原告主张的该部分损失本院不予支持。综前，本院在本案中仅确认被告应向原告赔偿损失49323元。庭审还查明，原告实际支付租金和物业管理费至2016年2月24日，被告实际关闭商场的时间为2016年2月29日，即原告还应向被告支付5天的租金和物业管理费（300元/平方米·月＋60元/平方米·月）×17平方米÷30天×5天=1020元，根据合同约定，该费用应从履约保证金中扣除。综上，被告应向原告退还履约保证金和支付损失赔偿金共计6120元-1020元+49323元=54423元，其中：被告应向原告双倍返还履约保证金6120元×2-1020元=11220元，赔偿损失49323元-6120元=43203元。关于被告主张原告欠付的水电费用和产生的迟延履行违约金应从履约保证金中扣除。本院认为，《场地租赁合同》仅约定了租金和物业管理费可以从履约保证金中扣除，但并未约定欠付的水电费用应从履约保证金中扣除，且被告在本案中也未就该项主张提起反诉，故本院在本案中被告的该项主张不予认定，被告可以另案主张相关费用。综上所述，原告的主要诉讼请求成立，本院对其合法有据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都不二堂餐饮管理有限公司双倍返还履约保证金共计11220元，并赔偿损失43203元；二、驳回原告成都不二堂餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1423元，诉讼保全费1157元，两项合计2580元，由原告成都不二堂餐饮管理有限公司负担1477元、被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担1103元。鉴定费6000元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄鸿彬二〇一七年六月二十二日书记员  覃雪梅