云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0111民初2144号原告王鹏鹏，男。委托代理人孔骏熙，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。被告袁朝琼，女。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地昆明市仿江南水乡商网*号。法定代表人毕永国，经理。委托代理人蔡恒，荣城房地产公司员工，特别授权代理。原告王鹏鹏诉被告袁朝琼及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法由审判员谈建国独任审判，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告王鹏鹏的委托代理人孔骏煦，被告袁朝琼、第三人的委托代理人蔡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏鹏诉称，2016年11月29日，原、被告和第三人签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买房产，该房产无抵押，成交价为1296000元，原告通过贷款方式付款；2016年12月30日前，第三人协助原、被告双方共同进行网上签约备案；原告支付被告定金30000元，定金由被告同意由第三人代为保管，待手续办理完毕，该定金转为原告支付的购房款。合同签订当日，原、被告双方口头补充约定，被告应在2016年12月30日前协助原告办理完购房贷款事宜并将房屋交付被告使用。合同签订后，原告依约支付了被告30000元的购房定金，被告向原告出具了收条。后原告邀约被告协助办理购房贷款事宜，但被告以房产证遗失为由告之原告无法办理，并于2016年12月24日明确拒绝协同房产共有权人协助原告办理购房贷款事宜。被告未能依约定履行合同，而且明确表示拒绝继续履行的行为，系严重的合同违约行为，依据合同法第九十四条和第一百一十五条规定，原告有权解除双方签订的合同，并要求被告双倍返还定金和赔偿损失。现请求法院判令：一、解除原、被告双方的房屋买卖合同；二、由被告双倍返还原告定金60000元；三、由被告支付律师费4000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告袁朝琼辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同后，由于在办理过户手续过程中自己所抵押在银行的房屋产权证被银行遗失后，需要进行补办，在产权证补办下来后，原告便答复不想再购买该房屋；原告要求房屋共有人签订一份房屋买卖补充协议，由于房屋共有人不在昆明，故未能签订补充协议，并非是不愿意签订补充协议；在房屋贷款问题上原来约定的是商业银行贷款，后来被告又要求改为公积金贷款，故在贷款问题上双方发生分歧；原告所缴纳的定金是交给房屋中介的，自己并没有拿到原告的定金，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述，由于原告没有支付中介费，故不同意解除合同。因被告的房产证在银行遗失错过了合同约定的过户时间，在办理过户手续中原告又要求将商业银行贷款改为公积金贷款，被告表示不同意，故导致房屋过户手续一直未办理。本案在审理过程中，原告针对其诉讼请求及诉讼主张向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件及工商登记信息，欲证明原告和第三人身份信息；二、荣城地产存量房屋买卖合同，欲证明原告、被告和第三人签订《荣城房地产存量房屋买卖合同》及合同相关约定；三、收条，欲证明原告依约支付了被告30000元违约金；四、电话录音及电话录音笔录，第一段电话录音欲证明被告违约，未能依约协助办理购房贷款事宜，第二段电话录音欲证明被告明确拒绝协同房产共有权人协助原告办理购房贷款事宜；五、律师费发票，欲证明原告为主张权利花律师费4000元。被告袁朝琼质证后认为，对原告所提交的证据一、二、三、四、五的证据三性均无异议。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司质证后认为，对原告所提交的证据一、二、三、四、五的证据三性均无异议。在审理过程中，被告袁朝琼针对其答辩主张向本院提交如下证据：一、短信及微信记录一份，欲证明毁约不是自己不卖房子而是原告不买房子。原告王鹏鹏质证后认为，对原告所提交的证据一的真实性和合法性予以认可，关联性不予认可，认为是被告违约在先。二、收条一份，欲证明自己到目前为止未收到原告的钱。原告王鹏鹏质证后认为，对被告所提交的证据二的三性予以认可，但对证明目的不予认可，收条可以确认被告以已收到定金但交予第三人保管。三、与原告间的微信聊天记录、房屋买卖合同一份、银行说明一份、不动产权证遗失申明一份、不动产登记受理通知书一份，欲证明为何在合同规定时间内未办理过户手续是因为房产证的遗失。原告王鹏鹏质证后认为，对被告所提交的证据三中的房屋买卖合同、银行说明、不动产权证遗失申明、不动产登记受理通知书的三性予以认可，但对不动产权证遗失申明一份、不动产登记受理通知书一份的证明内容不予认可。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司质证后认为，对被告所提交的证据一、二的真实性，合法性予以认可，关联性不予认可。对被告所提交的证据三的质证意见同意原告的质证意见。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司未向法庭提交证据。综上原告的举证及被告的质证意见，本院运用证据规则综合分析后并结合庭审调查认为，对原告所提交的证据一、二、三、四、五经被告及第三人质证后对证据三性均无异议，本院对原告所提交的证据三性予以确认，能够证明双方的主体资格及合同关系、合同履行状况。对被告所提交的证据一，经原告及第三人质证后对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认，能够证明被告通过微信要求原告办理过户手续，被告以原告房产证遗失为由不办理手续并告之被告已委托律师起诉解决的事实。对被告所提交的证据二，经原告及第三人质证后对其证据三性无异议，本院予以确认。能够证明被告收到原告购房定金30000元并由第三人代管的事实。对被告所提交的证据三，经原告及第三人质证后对其证据三性均无异议，本院予以确认，能够证明原、被告及第三人签订的房屋买卖合同的事实；被告的房产权证在银行抵押过程中遗失，经原、被告及银行三方协商由银行补办产权证后交由双方进行房屋交易，产权证已于2017年1月19日交付被告的事实。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2016年11月29日，原告王鹏鹏与被告袁朝琼及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司签订了一份《荣城地产存量房屋买卖合同》。合同约定：被告房屋以1296000元出卖给原告；首付356000元、按揭940000元；买卖双方及经纪方在本合同文本上签字盖章后于2016年12月30日前，经纪方协助买卖双方共同进行网上签约备案，买卖双方完成本合同的网上备案手续后，经纪方应在七个工作日内协助买卖双方及时申请房屋不动产转移登记；合同签订当日，买受方交付出卖方购房定金30000元，该定金出卖方同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款。合同签订后，原告王鹏鹏向被告袁朝琼支付了30000元的购房定金，被告袁朝琼又将定金交由第三人昆明荣城房地产经纪有限公司收执保管。双方在按合同办理过户手续过程中，因被告袁朝琼抵押的房产证遗失，经银行与原、被告协商由银行负责补办产权证交由被告袁朝琼进行房屋交易。2017年1月19日产权证补办完成后，被告袁朝琼多次通知原告王鹏鹏要求其办理过户手续，原告王鹏鹏均以已委托律师诉讼为由拒绝办理过户手续，导致房屋买卖合同未能履行。现原告遂诉至本院主张诉请。本院认为，本案双方当事人为房屋买卖合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的房屋买卖合同为有效合同，应受法律保护。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、导致房屋买卖合同不能履行是否系被告的违约行为所致？二、原告的诉请双方具有事实及法律依据？就本案的焦点问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中双方当事人房屋买卖合同不能过户履行，主要原因系被告袁朝琼的房产证在银行抵押过程中遗失所导致不能按合同约定的时间进行过户登记，并非被告主观原因不配合过户所致，故应参照上述法律解释的规定，认定为不可归则于双方当事人的事由导致房屋买卖合同不能履行。就原告要求解除合同的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中由于不可归则的原因，致使双方的合同目的不能实现，现原告要求解除合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。就原告要求双倍返还定金的诉讼请求，由于不能实现合同目的并非被告的违约行为所造成的，而是由于房产证在银行遗失所致，况且在银行与原、被告协商中，双方均同意由银行补办产权证后将产权证交由双方进行交易，在2017年1月19日产权证补办完成后被告多次要求原告办理相关产权变更登记手续，但原告均以委托律师进行诉讼为由拒绝办理，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，与本案所查证事实相悖，本院仅支持由被告袁朝琼返还原告定金30000元。就被告辩称其并没有收到原告所交纳的定金，虽然该定金系由中介代为保管，但实际是被告委托中介委托代管所致，原、被告与中介的的居间法律关系不是本案房屋买卖合同法律关系所调整的范围，当事人可以通过其他法律关系寻求解决。就原告要求被告赔偿律师费4000元的诉请，因双方在买卖合同中未进行过约定，况且不能按时进行办理房屋过户登记的原因，并非被告的主观原因所致，而系不可归则于双方的原因所致，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告王鹏鹏与被告袁朝琼所签订的房屋买卖合同；二、由被告袁朝琼于本判决生效后五日内返还原告王鹏鹏购房定金30000元；三、驳回原告王鹏鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取700元由原告王鹏鹏、被告袁朝琼各承担350元。其余700元退还原告王鹏鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  谈建国二〇一七年六月二日书记员  邹 雄