广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7030号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：黄文雄、叶继顺，均为广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余某，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。原审被告：陈某乙，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄文雄、叶继顺，均为广东海际明律师事务所律师。原审被告：广州市德某房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平。上诉人陈某因与被上诉人余某、原审被告陈某乙、广州市德某房地产代理有限公司（以下简称德某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈某及原审被告陈某乙的共同委托代理人叶继顺，被上诉人余某及其代理人宋剑到庭参加诉讼。原审被告德某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈某上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回余某对陈某提出的诉讼请求；二、判决余某向陈某支付违约金182000元（按总房价2820000元的10%计算，扣除余某已经支付的10万元）；三、本案全部诉讼费由余某负担。事实与理由如下：一、一审法院关于案涉房屋买卖合同于2016年4月27日生效的认定错误，该合同自2016年3月24日起便已生效。（一）陈某的证据足以形成证据链证明陈某对陈某乙的行为进行了口头授权和确认。1、庭审中，各方确认陈某乙在合同签订时，中介方借用其电话打给陈某，买卖双方和中介方具体商谈了合同相关内容，陈某亦明确对陈某乙授权签订合同。2、根据德某公司提供的《中介服务费确认书》，余某确认中介公司促成案涉房屋的交易，且当场交付了2万元给中介，表明签订合同当时，余某认可陈某乙代理人的身份。3、合同签订后，余某妻子与陈某通过微信联系，沟通房屋买卖中的相关事宜，后余某更是与陈某沟通解约问题，也证明陈某作为卖方的身份，确认合同已生效。4、余某在诉状和答辩中自始主张是因为没有书面授权而主张合同不生效，而非没有口头授权，且其诉状中明确表示与“陈某协商解除合同”，也证明其自始认可陈某的身份。5、面对上述证据，一审法院仅着眼余某所述的“不确认”，便完全采信余某的陈述，完全否认其确认德某公司作为“专业的中介服务机构”的中立陈述，否认合同履行中的一系列证据和事实。（二）、一审法院正是因为对上述事实的视而不见导致其认定陈某乙属无权处分，进一步对合同生效时间的错误认定。陈某乙在合同签订时取得了陈某的口头授权后便有权代表陈某签署案涉合同，合同自签订之日即2016年3月24日起生效，直接约束陈某、余某、德某公司，一审对此认定错误。二、基于上述一的事实认定错误，一审法院错误的计算余某应付定金的时间和陈某解除合同的条件，按约定，余某最晚应在2016年4月3日支付定金10万元，但余某不仅不支付定金，后反而要求解约，陈某有权解除合同。（一）、合同有效，对各方具有法律约束力。合同自2016年3月24日生效，余某最晚应在2016年4月3日支付定金，否则陈某有解约权。（二）、合同签订后，余某非但没有依约履行合同支付定金，反而在2016年4月13日起以案涉房屋楼顶冷却塔问题要求解除合同，明确表明不履行合同，陈某有权立即解除合同。（三）、一审法院以中介不能代收代管资金的约定否认余某具备于合同签订时交付定金的条件事实显属错误。事实上，余某与中介方在合同履行中确实以行为变更了中介方不能代收资金的约定。三、退一步说，即便合同2016年4月27日生效，陈某的解约行为是合法的，一审法院关于陈某非法解约的认定错误。（一）、一审法院一方面确认德某公司的中介机构身份，另一方面却不认可中介机构的行为能力，认可余某无法确认陈某签名属实与否的抗辩，显属自相矛盾。（二）、一审法院关于2016年4月27日在合同上加账户的行为属于合同的变更不仅显属认识错误，也自相矛盾。（三）、违约具有无因性，一审法院频频以中介机构的行为作为余某违约抗辩的理由显属错误。（四）、即便合同自2016年4月27日生效，鉴于余某于2016年4月13日便作出了不想购买案涉房屋的意见表示，后一直未再次表示要购买，却一直不支付定金，2016年5月7日，经催告再次明确告知无法履行合同，其行为明显构成违约，陈某有权解除合同。余某二审答辩称：1、涉案合同生效时间于2016年4月27日成立并生效，对双方均有约束力，2016年3月24日陈某乙签署涉案房屋买卖合同时，并没有陈某的书面授权，对此签约时三方都是明知案涉合同需要得到陈某本人的确认，从4月27日陈某从海南到广州进行签名追认的事实可以反映，涉案合同的生效时间是从陈某追认之日起才成立的。2、一审法院认定陈某在5月7日解除合同的事实是清楚的，余某认为陈某与德某公司有意串通隐瞒其签名追认的事实，有意制造余某违约的假象。在4月27日余某与德某公司谢某有过多次的微信沟通，但在沟通过程中，德某公司的谢某始终没有告诉余某当天陈某签名追认案涉合同的情况，甚至在一审时德某公司的人有意提交了不完整的聊天记录。4月6日起余某已经向德某公司提出要求拍摄3月24日所签署的合同，直到4月27日余某向德某公司的谢某要求提供3月24日签署的合同照片，这期间，余某根本不知道在当天陈某签名追认的情况。事实上直到4月30日谢某才把陈某签名的合同以彩信的方式发送给了余某的妻子，但是在4月30日至5月6日之间陈某和德某公司没有通知余某交纳定金，在5月7日下午10:11分谢某微信通知余某缴款，余某当时是因为在泰国提出回国后再处理，在11:13分谢某微信上也回复同意了，但在2个小时后陈某解除合同的告知函即通过邮政快递收件，根据该事实，是可以反映出陈某与德某公司有意不告知余某4月27日签名确认的事实的，然后在精确的在第10天提出了合同解除，而且企图索取巨额违约赔偿。故希望二审法院能够依法维持一审的判决。陈某乙二审意见与陈某一致。德某公司二审未答辩。余某向一审法院起诉请求：1、陈某返还余某购房定金100000元并支付利息（以定金100000元为本金，从2016年6月6日起至实际返还之日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；2、德某公司返还余某购房款20000元；3、陈某乙对陈某返还余某购房定金100000元及支付利息承担连带责任；4、陈某支付余某违约金282000元（按房价2820000元的10%计算）；5、本案诉讼费由陈某、陈某乙、德某公司负担。陈某向一审法院反诉请求：1、余某向陈某支付违约金182000元（按房价2820000元的10%计算，扣除余某已经支付的100000元）；2、本案全部诉讼费由余某负担。一审法院认定事实：海珠区xx路xx号大院x号1xx4房的产权人为陈某。2016年3月24日，余某（乙方）与陈某（甲方）的代理人陈某乙、德某公司（中介方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：该物业建筑面积为98.0754平方米；房屋成交价为2820000元；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；在合同第十一条甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项，开户银行名称（空白），户名（空白），账号（空白）；根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金，为确保交易安全，经买卖双方协商一致，双方可到银行办理资金托管；乙方应于签订本合同时支付人民币100000元作为定金；首期楼价款于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；等。2016年4月27日，陈某在上述合同甲方处签名，增加合同第十一条：甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项，开户银行名称农业银行海口琼苑广场支行，户名陈某，账号62×××19。2016年3月24日，余某向德某公司支付了20000元定金，德某公司向余某出具《代收款收据》，收据载明：代为转交业主（现金），不可作为中介费。余某于2016年5月13日通过银行转账方式向陈某支付购房定金100000元。余某于2016年7月13日提起本案诉讼。余某为证实自己的主张还提交了如下证据：1、微信截图、记录，拟证明余某在2016年5月26日通过德某公司员工楚某拿到该合同原件的事实。2、代收款收据（DZDK0007083），拟证明德某公司在2016年3月24日签署合同后收取余某20000元购房款的事实。3、手机彩信截图（《房屋买卖合同》），拟证明德某公司员工谢某于2016年4月30日通过手机彩信向余某提供合同照片，内容增加了陈某签名及银行账号的事实。4、微信截图（《律师函》），拟证明德某公司员工谢某于2016年5月17日通过微信向余某提供《律师函》照片，内容反映陈某将余某支付的购房定金抵扣违约金的事实。5、《履行合同联系函》，拟证明由于余某自始至终未见过陈某，亦未见其确认过合同效力，于2016年6月3日向陈某、陈某乙、德某公司发函，核实陈某是否确认合同效力的事实。6、特快专递拒收批条，拟证明余某根据陈某乙提供的地址向陈某寄送《履行合同联系函》，陈某拒收的事实。7、余某于2016年5月7日与德某公司员工谢某的微信往来，德某公司员工谢某：“温馨提示：余先生，依据合同义务定金要打给业主了。您回到了吗？”，余某：“我在泰国，十号回”，德某公司员工谢某：“准备好资金到时见”，“您资金今天转给业主可以吗？”余某：“嗯，业主签好收条了吗？我们去柜台转。公积金中心每一笔给业主的钱都要有柜台的转账记录最后才能批款的。”德某公司员工谢某：“对的，要买卖双方名字相符”余某：“到时候我回来约个银行，你们带业主的定金收条过来，我们转了你们就给我们业主的收条就好了。这么大资金我们不可能私自转给他们啊，转了不认账我们怎么办？”德某公司员工谢某：“好的”余某：“他让我们直接转给他？我们有什么保障？请你考虑中间的风险。说了你们在场我们在柜台操作啊”，德某公司员工谢某：“我说了”，余某：“你们中介拿着他们给的收条，我们柜台转了，你们将收条给我们，这才是正规途径吧”，德某公司员工谢某：“对，这是我们的方式”；余某：“问题是一开始说的一起过来签约的，他也没告诉我们就来签了，我们最近都不在广州。”余某：“因为当时约定的是他回来签约，我们当场转账给他的”，“当场他可以给我们收条”，德某公司员工谢某：“对”，“签了他又回去了”。拟证明德某公司员工谢某于2016年5月7日10点11分通过微信通知余某缴交定金，由于当时余某身在泰国及公积金贷款必须通过柜台转账、陈某出具收条等原因，沟通确定待余某回国后进行付款。8、余某护照出入境及登记牌存根，拟证明余某于2016年5月7日至5月10日期间因公务在泰国出差的事实。陈某、陈某乙质证表示：对证据1的真实性没有异议，但余某何时拿到原件不影响其按照合同约定履行义务，合同落款时间也是2016年3月24日，余某应当在3月24日就缴足定金；对证据2的真实性没有异议，收据载明“代为转交业主的，不可作为中介费”，根据合同约定，在合同签订当天履行期限届满的仅仅是定金，所以该部分款项应为定金，也证明余某是认可陈某乙作为代理人这个身份的，同时也证明余某在合同签订当天具备条件交付定金，其可以交给德某公司再转交给陈某，但其一直未履行这个义务；对证据3的真实性没有异议，其什么时候收到合同并不影响其义务的履行，2016年4月27日陈某签订合同当天，德某公司已经告知过余某，也将相应的账户发给了余某，但余某当时不想再履约所以一直没有支付定金；对证据4予以认可，但从短信内容也可以看到，德某公司说余某于2016年5月10日会转账给陈某，但事实上是5月13日支付的，余某履行合同的信誉有问题。证据5、6中的履行合同联系函陈某没有收到，其所发函的地址是海口并非陈某确认的地址，该联系函余某表述合同没有成立，合同要陈某回广州签订合同之后再履行也是与事实不符，事实上当时三方说的是如果需要办理什么手续需要提前通知，因为陈某在外地需要提前回来；陈某乙收到函件后给余某发短信告诉余某其已经不是陈某的代理人；对证据7、8的真实性没有异议，关联性认为，陈某、陈某乙认为是否同意延期支付定金这个权利在于陈某而不在于德某公司，所以余某表示取得德某公司的同意便取得陈某的同意缺乏法律依据，余某早知道自己要因公外出泰国，其应提前准备并履行这份合同，其外出泰国不构成不可抗力，余某其实在卖另外一套房子，合同迟迟未履行与其房子是否已经变卖有很大的关联性，而从2016年5月7日余某与德某公司的聊天记录“等我这边的房子过户了，下周或者下下周我这边一切都准备好了”可看出余某不支付定金的根本原因是因为余某的房子还没有卖出，其没有履行合同的能力，2016年5月10日陈某再次发短信给余某妻子表示说其一直没有支付定金所以不再向其出售涉案房屋。德某公司质证表示：对证据1的真实性、合法性均予以认可；对证据2的真实性、合法性予以确认，当时双方都明确该20000元是定金，德某公司系统不能显示定金这一选项所以没在收据中注明；对证据3手机截图的真实性予以确认，这是依照余某于2016年4月27日提出的要求，德某公司员工向余某妻子发的彩信；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，确认收到《律师函》；对证据5的真实性予以确认，确认收到《合同联系履行函》；对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据7、8的真实性、合法性、关联性予以确认，但是德某公司向陈某转达了余某希望5月10日回国之后在柜台转账的意向后，陈某没有明确表示同意与否。陈某为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》，2、通话记录，证据1、2拟证明《房屋买卖合同》自2016年3月24日起生效；3、微信聊天记录，拟证明余某妻子与陈某对房屋买卖事宜进行沟通，余某中途表示不想购买涉案房屋；4、与中介聊天记录，5、机票订单，证据4、5拟证明陈某于2016年4月27日回广州签订合同，陈某催促德某公司让余某支付定金；6、《告知函》和送达回证，拟证明因余某不想购买涉案房屋，又一直不支付定金，陈某发函要求解除合同；7、《律师函》和送达回证，拟证明陈某对余某支付的100000元主张违约金抵扣。余某质证表示：证据1房屋买卖合同，虽然该合同显示的签署日期是在2016年3月24日，但陈某签署的日期是2016年4月27日，合同应该是从2016年4月27日起生效，合同中陈某的收款账户也是在陈某签署合同时添加的，也就是说在此之前余某要履行缴款义务都不知道如何履行；证据2陈某与陈某乙的通话记录不必然反映陈某乙具有合法授权，陈某与德某公司员工谢某的通话记录说明在2016年4月27日前一天或当天陈某才与谢某联系，也没有履行催告的义务，上述通话记录不能证明陈某拟证明的内容；对证据3的真实性予以确认，微信聊天是由陈某发起的，事实上余某及其妻子周某从未见过陈某，是经陈某乙事后介绍双方才于2016年3月29日通过微信建立联系，对对方是否是陈某也是不得而知的，只是凭借着信任来推断对方可能是陈某。2016年3月24日合同签订后余某妻子出于对涉案房屋环境的考虑，与陈某协商解除合同，陈某同意解除合同，但要求额外补偿，双方未达成一致意见，最终周某选择继续履行合同；证据4是与德某公司谢某的聊天记录，没有看到原件，从该记录可以反映双方是知道与房屋买卖的资料其实是不完备的，直到2016年4月26日陈某才与谢某约定第二天早晨去找其签订合同，2016年5月7日中午12点49分陈某再次与谢某联系，提到买家没有把定金打过来已经违约，谢某向陈某解释说余某在泰国希望回国后转钱给他，陈某没有明确表示其不同意余某回国之后再支付而必须要合同签订当天把钱给他。2016年5月13日余某将购房定金100000元转账给陈某，谢某提醒陈某把收据寄过来，根据交易惯例陈某也应该提前把收据开好放在中介处，但是到现在为止陈某都没有出示过收据。2016年5月25日下午谢某与陈某联系，希望可以通过协商的方式能够继续履行合同，但陈某没有任何答复；证据5因为没有原件，对该证据不予以确认，但确认陈某于2016年4月27日签订合同；由于余某在合同中留的联系地址的房屋已售，余某没有收到证据6《告知函》；由于余某已不在该地址居住，德某公司收到证据7《律师函》转给余某，余某确认收到。德某公司质证表示：证据1、2是相互联系的，德某公司予以确认，2016年3月24日陈某乙与余某在公司签订合同时，通过电话的方式向陈某确认了对陈某乙的授权，第2、3页通话记录确实是德某公司员工谢某的电话号码；因为德某公司并非对话的当事人，所以对证据3内容的真实性、合法性无法确认；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均予以确认；德某公司确认收到证据6《告知函》；德某公司确认收到证据7《律师函》。陈某乙质证表示：对陈某提交的证据没有异议。德某公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《中介服务费确认书》，拟证明余某确认需要向德某公司支付中介服务费。2、谢某与余某之间的微信聊天记录，谢某于2016年4月24日发给余某的微信：“温馨提示：XX花园X座1XX4房买方余某先生，您好，请与卖方陈某先生，于2016年4月28日前到德诚行怡乐分行补齐房屋买卖流程、资料，并签署按揭协议。履行合约义务。”余某回复：“我在外地出差要五一才能回去，有事可以给我老婆打电话。”谢某于2016年4月27日下午8点4分发给余某的微信：“温馨提示：XX花园X座1XX4房买方余某先生，您好，请与卖方陈某先生，于2016年4月28日前到德诚行怡乐分行补齐房屋买卖流程、资料，并签署按揭协议。履行合约义务。”余某回复：“你问清楚再来让他们给我老婆电话吧，我这几天都不在，周末就出差了。我五一回来。最好弄清楚，不然白跑一趟。”拟证明德某公司通知余某4月27日陈某已经先签了合同，余某表示其要去出差，让德某公司与余某妻子联系。3、短信记录，主要内容为德某公司于2016年4月30日将陈某补签的合同拍照发给余某妻子，余某妻子于2016年5月3日回复：“等我老公出差回来，我们再约时间一起办”；德某公司于2016年5月7日发给余某妻子的短信：“温馨提示：余太太，定金请打给业主账号”。拟证明德某公司通知余某妻子陈某已签字并提示支付定金。余某质证表示：对证据1的真实性没有异议，德某公司没有收2750元的原因恰恰是因为其明确知道陈某乙是没有陈某的书面授权，合同仅对余某有约束力，不代表对陈某有约束力；合同没有最终履行，德某公司无权收取中介服务费。德某公司于2016年4月24日通过微信给余某发了通知书，2016年4月27日陈某到德某公司签合同时为什么不告诉余某，余某作为买房人自始至终从来没有见过陈某，德某公司提供的有“陈某”签名的合同是否是陈某本人签署不得而知；对证据2的真实性没有异议，德某公司于2016年4月24日通过微信向余某发通知书，陈某到德某公司处签合同为什么不告诉余某，余某自始至终没见过陈某，合同是否是陈某本人签署余某不得而知，德某公司应当通知余某在场确认签名；证据3没有原件，对其真实性不予确认，证据2、3中可看出余某与德某公司多次沟通，但德某公司从未告知余某陈某是否已签字确认，导致余某一直对合同是否继续履行存疑，余某担心风险所以才向陈某发出要求确认合同继续履行的函件，余某因此也一直没有向德某公司支付中介费。陈某、陈某乙质证表示：证据1是余某和德某公司签订的，真实性无法确认，但是第二行确认“贵司提供的中介服务成功促成涉案房屋的交易”，说明当时余某是确认陈某乙的代理人身份也确认合同效力的；证据2、3的真实性予以确认，德某公司于2016年4月24号通知余某，余某于2016年4月27日才回复，余某是有意回避还是怎样？2016年4月27号陈某回广州签订合同，德某公司直接打电话给余某，也告知了陈某签署合同的事实并且要求其支付中介费，从余某关于“合同记得帮我拍一个”的回复可知余某于2016年4月27日已经知道陈某已回广州签名并提供相应账号，但是当时德某公司向陈某转述余某的陈述，余某称其完全不信任德某公司和陈某，要求要当面转交这笔钱，陈某只好马上订机票第二天就回海口；德某公司于2016年4月30日也再次将合同拍照给余某妻子，陈某认为账号是否提供并不影响定金的支付；德某公司告知陈某余某在泰国不能付款，要回国之后当面付款，陈某认为其没有履约能力和意愿，故于2016年5月7日发函解除合同。陈某乙没有举证。诉讼中，余某向一审法院申请撤回第4项诉讼请求，陈某、陈某乙、德某公司表示同意。一审法院认为：2016年3月24日，余某与陈某乙、德某公司签订《房屋买卖合同》，陈某、陈某乙主张签订合同时陈某已经通过电话对陈某乙进行口头授权，余某对此不予确认，陈某提供的证据不足以证实上述主张，事实上余某也难以通过电话对陈某的身份予以确认。因此，一审法院对陈某的上述主张不予采纳。德某公司作为专业的中介服务机构，在明知陈某乙没有陈某的书面授权的情况下，仍然促成余某与陈某乙签订合同，给余某、陈某和陈某乙带来一定的交易风险。陈某乙非涉案房屋的产权人，上述合同能否履行，有待陈某追认。各方当事人均确认涉案房屋产权人陈某于2016年4月27日在上述合同的卖方处签名，故一审法院对该事实予以认定，上述合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同对余某、陈某及德某公司有约束力。根据当事人争议的问题，本案只处理房屋买卖合同关系。按照合同约定，余某签订本合同时支付人民币100000元作为定金，但是由于陈某乙在签定合同时尚未取得涉案房屋产权人陈某出具的书面授权，当日余某只向德某公司缴款20000元，陈某乙、德某公司对此亦未提出异议，且陈某在对上述合同进行追认前也未要求余某支付100000元定金，亦未约定缴款方式。在未能确定陈某是否签署合同的情况下，余某从交易安全的角度考虑，未支付定金，符合常理。从2016年5月7日余某与德某公司员工谢某的微信往来内容可以看出，签订合同时各方当事人约定陈某回来签约时由余某当场转账给陈某，并由陈某出具收条给余某。德某公司主张其于2016年4月24日已经通知余某与陈某一起过来办理合同签订等手续，但从当时余某与德某公司员工谢某的微信往来内容可以看出德某公司并未告知余某，陈某在合同中补签名的具体时间。2016年4月27日，在陈某、德某公司未和余某协商好陈某在合同中补签名的时间，余某不能到场的情况下陈某在合同中签名，导致余某既无法确认合同中的“陈某”签名是否是陈某本人签名，也无法当场转账交付定金给陈某。另，从2016年5月7日余某与德某公司员工谢某的微信往来内容亦可以看出，余某因担心定金支付安全得不到保障，要求按照德某公司的交易方式在银行柜台进行转账。德某公司也确认上述交易方式。合同也约定，“根据国家有关规定，德某公司不代收代管买卖双方的交易资金，为确保交易安全，经买卖双方协商一致，双方可到银行办理资金托管”，根据上述约定德某公司不能代收代管买卖双方的交易资金。因此，陈某关于余某应于2016年3月24日支付定金、余某在签订合同时可以将定金交给德某公司再转交给陈某的主张一审法院不予采纳。另，合同第十一条中陈某的收款账户是其在2016年4月27日补签合同时才补写上去的，当时余某并未在场，在余某与陈某对定金的支付方式变更未达成合意的情况下，陈某要求余某按照合同第十一条的约定将定金直接转到其账户，余某因未见到陈某本人及其亲自签署合同，担心定金支付安全得不到保障，要求按照德某公司的交易方式，通过银行柜台转账方式缴交定金，合情合理。2016年5月7日，陈某通过德某公司要求余某支付定金，余某告知德某公司其在泰国，提出回广州之后在德某公司的见证下通过银行柜台转账方式缴交定金，德某公司对此没有异议。德某公司通过微信向陈某转达了余某的上述意思，但陈某对此没有回复，在陈某没有回复的情况下德某公司未将陈某的意思及时转达给余某，导致余某认为陈某已经同意待其回广州之后再缴交定金。由此可见，余某与陈某对定金的缴交时间及缴交方式未协商一致。综上，陈某以余某逾期缴交定金超过十日为由主张合同已于其发出解除合同通知后的2016年5月9日解除的意见，一审法院不予采纳。余某和陈某均通过诉讼方式表达解除合同的意思，根据法律规定，双方协商一致，可以解除合同，故一审法院对双方该意见予以采纳。诉讼中，余某向一审法院申请撤回第4项诉讼请求，陈某、陈某乙、德某公司表示同意，经审查，并无不妥，一审法院予以准许。陈某以对方违约为由要求余某支付违约金的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。根据合同约定德某公司不能代收代管买卖双方的交易资金，但德某公司在签订合同时代陈某收取余某缴交的款项20000元，上述款项现由德某公司代为保管。余某于2016年5月13日向陈某缴款100000元。合同解除后，陈某需退还余某已付的所有款项，故余某要求陈某返还100000元、要求德某公司返还20000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。余某要求陈某支付定金100000元的利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。由于20000元为德某公司代陈某收取的款项，且收据载明“代为转交业主，不可作为中介费”，因此，德某公司要求在该笔款项中扣除中介服务费的意见，于法无据，一审法院不予采纳。由于陈某乙签订合同的行为是代理行为，事后得到了委托人陈某的认可，陈某应对陈某乙的代理行为承担民事责任。故余某要求陈某乙对陈某应返还余某的款项承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年12月15日判决：一、被告陈某在本判决生效之日起10日内返还100000元给原告余某；二、被告广州市德某房地产代理有限公司在本判决生效之日起10日内返还20000元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告陈某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2707元，由原告负担8元，被告陈某负担2249元，被告德某公司负担450元；上述受理费已由原告预交，原告同意由被告陈某、被告德某公司在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给余某。反诉受理费1970元，由被告陈某负担。经庭询中，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明：余某于一审提交证据五，工行汇款凭证，证明其转账支付了10万元定金的事实。本案双方对此予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈某的上诉请求与余某、陈某乙答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，2016年3月24日陈某乙签署案涉《房屋买卖合同》时并没有陈某的书面授权，虽然陈某、陈某乙主张陈某通过电话对陈某乙出售案涉房屋进行了口头授权，但本案无证据显示余某之前认识陈某，其对通话对方是否为陈某不得而知，一审法院认为事实上余某也难以通过电话对陈某的身份予以确认并无不妥。结合本案陈某确认其于2016年4月27日对《房屋买卖合同》签署姓名的事实，如陈某对陈某乙口头授权属实，在陈某乙代理有效的情况下，陈某已无需再在该《房屋买卖合同》上签署姓名，上述合同已完全可以履行，陈某于合同上补签署姓名行为与有关法律规定不符。另，合同约定定金为10万元，余某签署合同之后只向德某公司缴款20000元，对此，陈某乙、德某公司并未提出异议，陈某在《房屋买卖合同》签署姓名前也未要求余某支付10万元定金，亦未约定定金的支付方式，一审法院认为在未能确定陈某是否签署合同的情况下，余某从交易安全考虑，未支付定金，符合常理并无不妥。综上，对余某主张签约时，陈某乙、余某、德某公司均明知《房屋买卖合同》需产权人陈某本人确认，本院予以采信。对陈某上诉认为余某认可德某公司促成案涉房屋交易，当场先交付2万元给中介，表明余某认可陈某乙代理人身份，合同于2016年3月24日生效的主张，本院不予采纳。案涉合同应于陈某在合同上签署姓名进行确认之日2016年4月27日生效。陈某以前述合同签订时间2016年3月24日起算余某最晚应在2016年4月3日支付定金10万元，余某未支付，其有权解除合同的主张缺乏依据，本院不予采纳。至于陈某提出余某以案涉房屋楼顶冷却水塔问题要求解除合同，已明确表示不履行合同，其有权立即解除合同的主张，因陈某提交的微信聊天记录不足以证实余某已提出解除合同，且与此后余某继续支付10万元定金事实不符，故本院不予采纳。至于陈某提出余某交付20000元资金给中介，视为双方以事实行为变更了中介不能代收代管资金的约定主张，对此本院分析如下：如上所述，买卖双方于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》中并未约定定金的支付方式，余某交付的20000元资金给德某公司后，根据一审诉讼中余某提交的手机彩信截图（《房屋买卖合同》）显示陈某在合同上签署姓名的同时在合同第十一条中补填写了银行账户，陈某质认对该证据真实性没有异议，并陈述2016年4月27日其签署合同当天，德某公司也将相应的账户发给了余某，据此，如陈某上述主张成立，则德某公司完全可以代其收取款项，其再预留银行支付账户已无意义，故，陈某上述主张与事实相悖，本院不予采纳。从本案证据及当事人陈述可知，对于余某应支付的10万元定金，如上所述，合同第十一条中陈某的收款账户是陈某在2016年4月27日补签合同时才补写上去的，当时余某并未在场，此后，陈某要求余某按照合同第十一条的约定将定金直接转到其账户，余某因未见到陈某本人及其亲自签署合同，担心定金支付安全得不到保障，要求按照德某公司的交易方式，通过银行柜台转账方式缴交定金，合情合理。2016年5月7日，在陈某通过德某公司要求余某支付定金时，余某告知德某公司其在泰国，提出回广州之后在德某公司的见证下通过银行柜台转账方式缴交定金，德某公司对此没有异议。此后，德某公司通过微信向陈某转达了余某的上述意思，但陈某对此没有回复，在陈某没有回复的情况下德某公司未将陈某的意思及时转达给余某，导致余某认为陈某已经同意待其回广州之后再缴交定金。由此可见，余某与陈某对定金的缴交时间及缴交方式尚未协商一致，在此情况下，本案陈某即以余某逾期缴交定金超过十日为由主张合同已于其发出解除合同通知后的2016年5月9日解除的意见，一审法院不予采纳并无妥。对陈某提出即便合同于2016年4月27日生效，其解约行为亦合法的主张，本院不予支持。陈某以余某违约为由要求余某支付违约金的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。鉴于本案双方均通过诉讼方式表达解除合同的意见，一审法院依据法律规定对双方该意见予以采纳并判处陈某返还100000元给余某并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈某上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5530元，由陈某负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年六月八日书记员  杨仁义王心怡