黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0403民初376号原告（反诉被告）鹤岗市双吉房地产开发有限公司。法定代表人：陈文波，职务：总经理。被告（反诉原告）崔鸿伟，男，1964年5月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：关玉春，黑龙江吉相律师事务所律师。原告鹤岗市双吉房地产开发有限公司诉被告崔鸿伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹤岗市双吉房地产开发有限公司法定代表人陈文波、被告崔鸿伟及委托诉讼代理人关玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤岗市双吉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付购房款333814.00元；2、判令被告给付违约金100144.00元。3、诉讼费被告承担。2011年4月14日原、被告双方签订了两份商品房买卖合同，约定被告以每平方米4000.00元的价格购买了原告开发的双吉嘉园小区东侧第30号商服一户，总价款316120.00元。以每平方米1680.00元的价格购买x号楼x单元xxx室、xxx室住宅两户，总价款132451.00元。合同签订后，原告付款108571.00元，余款340000.00元未付。2011年8月3日、2011年8月11日双方签订了1份商服入户协议书和两份住宅入户协议书，约定如果因被告的原因不能办理贷款，则被告有义务交付余款，否则承担未交部分30%的违约责任。入户协议签订后，因被告不符合贷款条件而没有获得银行贷款，2015年2月、3月被告通过银行还款6186.00元，之后被告再也没有履行给付剩余房款的义务。故提起诉讼。被告崔鸿伟辩称，被告不应当支付原告诉求的购房款和违约金。1、原、被告签订了商品房买卖合同这一事实被告没有异议，但是在签订商品房买卖合同时，合同当中明确约定被告首付部分购房款，剩余的购房款由原告为被告办理按揭贷款，商品房买卖合同签订后，被告依约定办理了入户手续，但是原告至今没有为被告办理按揭贷款，因此，违约行为并不在被告，完全是由原告造成的。2、原、被告并没有变更购房款付款方式，仍然延续按揭贷款的约定，2015年原告采取欺骗的方式，以为被告到银行办理按揭贷款的名义，将被告骗到银行，在银行工作人员参与的情况下，为被告办理了资金归集业务，事后，被告向银行询问什么是资金归集，银行工作人员答资金归集是指银行根据客户的约定即时或定期将一个或多个指定账户的资金全部或部分转入另一指定账户的业务，该业务主要面向企业，商户，以便于其收款。被告发现受骗后要求银行将从被告的账户转到原告账户的资金返还回来，因此原告所称的变更了付款方式是不属实的。3、原告在售房时存在欺诈行为，导致被告至今没有获得商品房产权证，而且房屋质量还出现问题，2016年9月份被告通过询问该小区的住户（原告开发的）得知被告购买的房屋并不是商品房，而是农场改造的房屋，土地是划拔的，此时被告才知道原告在售房时隐瞒了该事实，导致被告的合法权益受到了侵害，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告崔鸿伟向本院提出反诉请求：1.要求解除四份商品房买卖合同。2、要求被反诉人返还购房款403288.20元及按照贷款利率支付利息。3、反诉费由被反诉人承担。2011年4月14日，被反诉人以欺诈的方式与反诉人签订了商品房买卖合同，合同签订后反诉原告向反诉被告缴纳了部分购房款，但是被反诉人没有按照约定为反诉人办理按揭贷款，导致反诉人无法达到合同目的，故提出反诉。反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司辩称，不同意反诉原告的请求，因反诉原告不符合按揭贷款要求，未被银行批准按揭贷款。反诉被告为反诉原告变更了付款方式（归集），且反诉原告已与银行签订了授权书，还有两个月的还款记录，反诉原告欠反诉被告购房款是事实，反诉原告不符合贷款条件是事实，反诉被告为反诉原告变更其付款方式也是事实，且房屋已交付反诉原告实际使用，还有双方签订的入户协议上约定，如果因反诉原告自己原因贷款手续办不下来，该购房户必须将剩余房款交付反诉被告，并对购房户收取剩余购房款30%的违约金。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第30户号房一层商服房屋，该房屋建筑面积79.03平方米，价格为每平米4000.00元，总房款为316120.00元，被告只交纳了首付款166120.00元，银行贷款150000.00元，贷款至今没有办下来。2011年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第30户号房二层住宅房屋，该房屋建筑面积78.84平方米，价格为每平米1680.00元，房款132451.20元已全部交齐。第30户号房一层商服及第30户号房二层住宅为室内楼梯，没有其他楼梯可以直接到达第30户号房二层住宅。这两户房屋原告于2011年8月份交给被告使用至今。2011年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区x号楼x单元xxx号房屋，该房屋建筑面积88.71平方米，价格为每平米1680.00元，总房款为149032.80元，被告交付首付款为49032.80元，银行贷款100000.00元至今没有办理，这户房屋原告于2011年8月份交给被告使用至今。2011年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区x号楼x单元xxx号房屋，该房屋建筑面积88.29平方米，价格为每平米1580.00元，总房款为139498.20元，被告交付首付款49498.20元，银行贷款90000.00元至今没有办理，这户房屋原告于2011年8月份交给被告使用至今。据原告提供的入户协议书记载，如果因被告的原因贷款手续办不下来，被告必须将剩余房款交给原告，如不交原告将收回房屋，并对被告收取该房款30%的违约金。原告取得《商品房预售许可证》的时间为2011年2月21日。原、被告双方均认可本案四户房屋的实际购房人为被告。以上事实有原、被告的陈述及双方提供的证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。按照上述法律规定，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第30户号房二层住宅房屋）没有约定房屋权属证书的办理时间和违约金的计算方式，本案涉及的房屋实际交付时间为2011年8月份，原告应当在2011年12月1日前协助被告办理房屋所有权证书，且该房屋至今也没有办理房屋所有权证书，现办理房屋所有权登记的期限届满后早已超过一年，故双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，房款132451.20元原告应当退还给被告，同时原告还应当赔偿给被告造成的损失，本案房款交纳时间为2011年4月14日，故原告应从2011年4月15日起以132451.20元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息损失，向原告支付利息至132451.20元全部给付被告时止。鉴于第30户号房屋一层商服及第30户号房屋二层住宅为室内楼梯，没有其他楼梯可以到达第30户号房屋的二层住宅，如果仅解除第30户号一层商服，则被告无法正常使用第30户号房屋的二层住宅，故可以认定被告要求解除的第30户号房屋二层住宅的买卖合同与本诉（本诉请求中不涉及第30户号二层住宅房屋）具有关联性，故应与第30户号一层商服的《商品房买卖合同》一并解除。关于原告在审理中提出该房屋在2012年左右就可以办理房屋所有权证书，因没有提供证据，故不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。按照上述法律规定，本案涉及到的另外三户房屋（坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第30户号房屋的一层商服、x号楼x单元xxx号房屋、x号楼x单元xxx号房屋）的担保贷款合同未能订立，这三户房屋的《商品房买卖合同》应予解除，原告收取的这三户房屋的首付款应当返还给被告264651.00元（166120.00元+49032.80元+49498.20元）。这三户房屋的房款交纳时间为2011年4月14日，故原告应从2011年4月15日起以264651.00元为基数参照中国人民银行规定的同期存款利率标准计算利息，至264651.00元全部给付被告时止。关于被告给付原告的归集款6186.00元，因《商品房买卖合同》应予解除，故原告应当将6186.00元返还给被告。该款6186.00元给付的时间为2015年2月和3月，故应从2015年4月1日起以6186.00元为基数参照中国人民银行规定的同期存款利率标准计算利息，至6186.00元全部给付被告时止。在审理中原告主张系被告的原因没有签订担保贷款合同，被告主张系原告的原因没有签订担保贷款合同，对此，原告没有提供证据加以证实，被告虽提供了收入证明、危房改造房屋所有权证等证据，但证据不足，故本案适用“不可归责于当事人双方的事由”认定解除合同，原、被告双方均不存在赔付对方损失的问题，故利息标准适用存款利率，不适用贷款利率。故对被告主张按照贷款利率支付利息的请求不予支持，适用存款利率为宜。鉴于原、被告双方签订的四份《商品房买卖合同》均认定为解除，故被告应当将这四户房屋返还给原告，同时被告将坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区x号楼x单元xxx号房屋阳台改门一事恢复原状。关于原告要求被告给付购房款333814.00元及违约金100144.00元的主张，鉴于原、被告双方签订的四份《商品房买卖合同》均认定为解除，故被告亦没有向原告支付剩余房款的义务，对原告要求被告给付购房款333814.00元请求不予支持。据原告提供的入户协议书记载，如果因被告的原因贷款手续办不下来，被告必须将剩余房款交给原告，如不交原告将收回房屋，并对被告收取该房款30%的违约金，按照该证据的记载，被告给付原告违约金的前提是被告的原因导致担保贷款合同没有签订，在审理中原告对此没有提供证据，故对于原告要求被告给付违约金100144.00元的请求不予支持。关于被告在审理中提出的坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区x号楼x单元xxx号房屋阳台改门一事，是经过原告同意的，因没有提供证据，故不予支持。综上，对原告的诉讼请求不予支持，对被告的反诉请求其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除反诉原告崔鸿伟与反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司于2011年4月14日签订的四份《商品房买卖合同》；二、反诉原告崔鸿伟于本判决生效之日起十日内将坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第30户号一层商服房屋、二层住宅房屋、x号楼x单元xxx号房屋、x号楼x单元xxx号房屋返还给反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司；三、反诉原告崔鸿伟于本判决生效之日起十日内将坐落于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区x号楼x单元xxx号房屋阳台改门恢复原状；四、反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司返还反诉原告崔鸿伟房款132451.20元，此款于本判决生效之日起十日内给付，利息从2011年4月15日起以132451.20元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至132451.20元全部给付反诉原告崔鸿伟时止；五、反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司返还反诉原告崔鸿伟房款264651.00元，此款于本判决生效之日起十日内给付，利息从2011年4月15日起以264651.00元为基数参照中国人民银行规定的同期存款利率标准计算，至264651.00元全部给付反诉原告崔鸿伟时止。六、反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司返还反诉原告崔鸿伟房款6186.00元，此款于本判决生效之日起十日内给付，利息从2015年4月1日起以6186.00.00元为基数参照中国人民银行规定的同期存款利率标准计算，至6186.00.00元全部给付反诉原告崔鸿伟时止；七、驳回原告鹤岗市双吉房地产开发有限公司的诉讼请求；八、驳回反诉原告崔鸿伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7810.00元，减半收取3905.00元，由原告鹤岗市双吉房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费7350.00元，减半收取3675.00元，由反诉原告崔鸿伟承担50.00元，反诉被告鹤岗市双吉房地产开发有限公司承担3625.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  张文圣二〇一七年六月二十九日书记员  刘 佳