广东省清远市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)粤18执异9号案外人：吴培强，男，汉族。委托代理人：廖伟龙，何钜嘉，均系广东理恒律师事务所律师。申请执行人：黄碧霞，女，汉族。被执行人：清远市宜居房地产开发有限公司。法定代表人：孙红锋，董事长。被执行人：清远市汇业融资担保有限公司。法定代表人：孙红锋。被执行人：孙红锋，男，汉族。被执行人：廖德忠，男，汉族，。被执行人：佛冈县磊鑫置业有限公司。法定代表人：徐勇华。本院在执行申请执行人黄碧霞与被执行人清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠、佛冈县磊鑫置业有限公司民间借款合同纠纷一案中，案外人吴培强对执行佛冈县磊鑫置业有限公司名下的位于佛冈县石角镇46662平方米土地使用权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吴培强提出异议称，一、佛冈县磊鑫置业有限公司因佛冈县石角镇46662千方米土地的使用权分别与王翔、林万昌存在土地使用权转让合同纠纷，上述涉案土地亦被清远市中级人民法院依法进行了查封，直到2015年12月30日广东省高级人民法院作出了驳回王翔、林万昌诉讼请求的判决，该判决己于2016年1月15日发生法律效力。申请人核实该涉案土地的相关权属纠纷己了结后，才于2016年1月25日与佛冈县磊鑫置业有限公司签订《建设用地使用权转让合同》，约定佛冈县磊鑫置业有限公司将位于佛冈县石角镇46662平方米土地的使用权转让给申请人，转让价款为2100万元，在签订合同7天内支付定金420万元，在2016年2月29日前支付1050万元，在土地使用权过户到申请人名下并领取新的土地使用权证后3天内支付剩余的630万元。申请人于2016年1月28日再次向佛冈县国土资源局核实该涉案土地的权属登记情况，核实该涉案土地此前没有在佛冈县国土资源局办理转让、抵押登记手续，且己办理查封登记的只有清远市中级人民法院查封的王翔、林万昌的两个转让合同纠纷案，而王翔、林万昌的诉请己被驳回，判决也己发生法律效力，因此，申请人在查证该涉案土地没有其他权利负担后，遂依约支付土地使用权转让款，截止2016年2月22日，申请人己先后向佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让款共计人民币1470万元。但由于清远市中级人民法院迟迟没有解封涉案土地，佛冈县磊鑫置业有限公司一直无法办理该土地的过户手续。无奈之下，申请人于2016年2月29日依据合同约定向湛江仲裁委员会申请仲裁，请求裁决涉案土地的使用权归申请人所有，佛冈县磊鑫置业有限公司将涉案土地交付给申请人使用并协助办理土地使用权变更登记手续，向申请人支付违约金420万元。申请人于2016年3月8日向佛冈县人民法院查封了涉案土地。2016年8月22日湛江仲裁委员会作出了(2016)湛仲字第278号《裁决书》，裁决佛冈县磊鑫置业有限公司继续履行合同，限期内将涉案土地交付给申请人使用并协助办理权属变更过户手续，向申请人支付违约金420万元，该裁决书己于2016年8月22日发生法律效力。2017年1月20日，清远市中级人民法院解除了王翔、林万昌案件对涉案土地的查封，申请人再次到佛冈县国土资源局核实，涉案土地此前没有办理抵押登记，己办理查封登记的只有佛冈县人民法院查封的申请人的财产保全案，申请人遂于2017年4月14日向清远市中级人民法院申请强制执行(2016)湛仲字第278号《裁决书》，请求执行佛冈县磊鑫置业有限公司将涉案土地交付给申请人使用并协助办理权属变更(过户)的相关手续，案件已由清远市中级人民法院立案执行[案号:（2017)粤18执43号]。但清远市中级人民法院立案受理后迟迟没有施行强制执行措施，在案件执行过程中，申请人被告知涉案土地因佛冈县磊鑫置业有限公司与黄碧霞、清远市宜居房地产开发有限公司、孙红锋、清远市汇业融资担保有限公司、廖德忠的民间借贷纠纷[案号:(2013)清中法执字第81号]被清远市中级人民法院查封并裁定拍卖，现已进入评估阶段。申请人认为，申请人已经合法取得了涉案土地的物权，法院不能执行申请人的个人合法财产。首先，《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”(2016)湛仲字第278号《裁决书》己于2016年8月22日发生法律效力，申请人己经根据该裁决取得了涉案土地的物权。即使该涉案土地并没有办理过户手续，根据《物权法司法解释(一)》第八条的规定：“依照物权法第二十八条至第二十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”因此，申请人的物权优先于黄碧霞等人的债权得以保护，法院应执行佛冈县磊鑫置业有限公司向申请人办理涉案土地的权属变更过户手续，保护申请人的权利。其次，根据在2017年2月22日佛冈县不动产登记中心出具的涉案土地的《土地登记资料查询结果证明》显示：涉案土地根本没有办理任何的抵押、转让登记，也没有除申请人案件之外的其他查封登记，申请人以合法的方式向佛冈县磊鑫置业有限公司购买涉案土地的使用权，支付了相应的对价，通过生效的裁决取得涉案土地的使用权，申请人在取得涉案土地使用权的过程没有任何的违法行为或过错行为，不存在合同无效的情形，该交易应该得到保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”，应当认定申请人对涉案土地有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。申请人对于至今未办理涉案土地的过户登记手续也不存在任何的过错，而且申请人在对该涉案土地申请执行前也一直没有被告知该涉案土地己被另案立案执行。相反，在这过程中，清远市中级人民法院存在明显的过错，对于黄碧霞的执行案件没有及时办理查封登记的公示手续，而且清远市中级人民法院拖延解封王翔、林万昌案件对涉案土地的查封，导致申请人因迟迟无法办理过户手续而一直无法使用该涉案土地。申请人在处理涉案土地的过程中一直处于被动的地位，不能因为法院的过错而让申请人承担不必要的损失，不能因为法院的过错而不保护合法的交易。《根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”清远市中级人民法院不能在没有任何公示的情况下，对申请人依法取得的财产进行处分，导致申请人的损失。根据(2012)清中法民二初字第24号民事判决书的判决，佛冈磊鑫置业有限公司承担的是补充责任，在清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠不能清偿欠款时，才对不足部分承担赔偿责任，因此，在清远市宜居房地产有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠的财产未被执行完毕之前，人民法院不得执行佛冈县磊鑫置业有限公司的财产。根据人民法院诉讼资产网的公告，清远市中级人民法院己于2014年7月9日以拍卖价9074万元对清远市宜居房地产开发有限公司位于清远市新城东的国有土地使用权进行拍卖。但是目前清远市中级人民法院还没有对该财产进行分配，而且该财产的价值己足以清偿清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠拖欠黄碧霞的10565000元债务，根本不需要再执行佛冈县磊鑫置业有限公司的财产。再退一步说，即使要佛冈县磊鑫置业有限公司承担该案件的补充责任，由于黄碧霞并没有对该涉案土地办理抵押登记，黄碧霞只对该涉案土地享有一般的债权，而不享有抵押物的优先受偿权。而涉案土地己经于2016年3月8日己被申请人查封，且在有效期内，该土地的查封公示也只有申请人的记录，没有任何轮候查封记录，法院要拍卖该涉案土地也要依法，依程序办理，因此，清远市中级人民法院根本没有拍卖涉案土地的权利。综上所述，位于佛冈县石角镇46662平方米土地的使用权，应当属于申请人的个人合法财产，现特向清远市中级人民法院提出执行异议申请，望法院依法维护申请人的合法权益。综上所述，请求清远市中级人民法院裁定终止(2013)清中法执字第81号案对位于佛冈县石角镇46662平方米土地的执行，解除对该土地的查封，立即执行（2017）粤18执43号案，依法执行佛冈县磊鑫置业有限公司将上述土地交付给申请人使用并协助办理权属变更（过户）的相关手续。本院查明，本院受理的王翔诉佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，王翔于2012年4月16日向本院提出财产保全的申请，请求本院依法查封申请人佛冈县磊鑫置业有限公司价值1453万元等值的财产，并提供清远市富盛置业投资有限公司所有的清远市新城西的土地使用权作为担保。本院于2012年4月19日作出(2012)清中法民二初字第1号民事裁定，裁定查封佛冈县磊鑫置业有限公司名下的价值1453万元等值财产及保全担保物。本院于2012年4月25日向佛冈县国土局发出(2012)清中法民二初字第1号协助执行通知书，查封佛冈县磊鑫置业有限公司座落在佛冈县石角镇面积46662平方米的土地使用权（查封价值以1453万元为限）。其后本院又于2014年4月25日再次向佛冈县国土局发出(2012)清中法民二初字第1号协助执行通知书，对前述土地使用权进行续封。佛冈县人民法院受理的林万昌诉佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，林万昌于2011年11月25日向佛冈县人民法院提出财产保全的申请，请求查封佛冈县磊鑫置业有限公司所有的佛冈县石角镇面积46662平方米土地土地使用权，并以担保人麦少芬所有的清远市新城的房产提供担保。佛冈县人民法院于2011年11月28日作出(2011)清佛法民初字第1340号之一民事裁定，对佛冈县磊鑫置业有限公司使用的佛冈县石角镇面积46662平方米土地进行查封。佛冈县人民法院受理的林万昌诉佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案提级审理后，林万昌于2015年9月11日向本院提出财产保全申请，请求查封佛冈县磊鑫置业有限公司使用的佛冈县石角镇面积46662平方米土地并提供了担保人林伟文所有的清远市清城的房产作为担保。本院于2015年9月29日作出(2013)清中法民二初字第10-2号民事裁定，对佛冈县磊鑫置业有限公司使用的佛冈县石角镇面积46662平方米土地以及保全担保物进行查封。王翔诉佛冈县磊鑫置业有限公司、林万昌土地使用权转让合同纠纷一案，及林万昌诉佛冈县磊鑫置业有限公司、王翔土地使用权转让合同纠纷一案审理终结后，本院于2017年1月20日作出（2013）清中法民二初字第10-3号、（2012）清中法民二初字第1-4号民事裁定书，解除对位于佛冈县石角镇面积46662平方米土地及保全担保物的查封。本院在执行申请执行人黄碧霞与被执行人清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠、佛冈县磊鑫置业有限公司民间借款合同纠纷一案过程中，于2013年11月28日作出（2013）清中法执字第81号执行裁定书，裁定冻结、划拨清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠、佛冈县磊鑫置业有限公司银行存款人民币1000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。并于2013年12月12日向佛冈县国土局发出（2013）清中法执字第81号协助执行通知书，对佛冈县磊鑫置业有限公司座落在佛冈县石角镇面积46662平方米的土地使用权进行轮候查封。其后本院又于2016年7月13日再次向佛冈县国土局发出（2013）清中法执字第81号协助执行通知书，对前述土地使用权进行续封。另查明，关于吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷仲裁一案，湛江仲裁委员会于2016年8月22日作出（2016）湛仲字第278号裁决书，该裁决查明吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司于2016年1月25日签订《建设用地使用权转让合同》，约定佛冈县磊鑫置业有限公司将位于佛冈县石角镇46662平方米土地转让给吴培强，转让价款为2100万元，于签订合同7天内支付420万元作为定金，并于2016年2月29日前支付1050万元，余款630万元于吴培强领取新的土地使用证后3天内付清。2016年1月28日，吴培强向佛冈县磊鑫置业有限公司指定的收款人陈亚发汇款240万元，并由佛冈县磊鑫置业有限公司及代理人谭健飞出具《收款收据》。2016年2月2日至6日，吴培强向佛冈县磊鑫置业有限公司指定的收款人陈亚发汇款493万元，并由佛冈县磊鑫置业有限公司及代理人谭健飞出具《收款收据》（500万元，其中7万元是现金）。2016年2月17日、18日、19日、22日，吴培强向佛冈县磊鑫置业有限公司指定的收款人陈亚发汇款550万元，并由佛冈县磊鑫置业有限公司及代理人谭健飞出具《收款收据》。截至2016年2月22日止，佛冈县磊鑫置业有限公司收到吴培强支付的土地使用权转让款共计1470万元。湛江仲裁委员会依据《建设用地使用权转让合同》及付款情况作出裁决如下：“一、被申请人佛冈县磊鑫置业有限公司应继续履行与申请人吴培强于2016年1月25日所签订的《建设用地使用权转让合同》，被申请人佛冈县磊鑫置业有限公司应于本裁决生效后30日内，将位于佛冈县石角镇46662平方米土地交付给申请人吴培强使用并协助办理权属变更（过户）的相关手续。二、限被申请人佛冈县磊鑫置业有限公司自本裁决生效后15日内向申请人吴培强支付420万元的违约金。三、本案仲裁费150000元、律师费15000元、财产保全费5000元，由被申请人佛冈县磊鑫置业有限公司承担。申请人吴培强已经垫付的仲裁费、律师费、财产保全费，由被申请人佛冈县磊鑫置业有限公司在支付上述违约金时一并计付”。该裁决于2016年8月23日生效。2017年4月13日，吴培强向本院申请执行（2016）湛仲字第278号裁决书第一项，本院于2017年4月18日立案执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司于2016年1月25日签订《建设用地使用权转让合同》转让位于佛冈县石角镇46662平方米土地的使用权，前述土地使用权因王翔诉佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，及林万昌诉佛冈县磊鑫置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，被佛冈县人民法院及本院依法查封。另外，本院在执行申请执行人黄碧霞与被执行人清远市宜居房地产开发有限公司、清远市汇业融资担保有限公司、孙红锋、廖德忠、佛冈县磊鑫置业有限公司民间借款合同纠纷一案过程中，本院于2013年11月28日作出（2013）清中法执字第81号执行裁定书冻结佛冈县磊鑫置业有限公司银行存款1000万元或查封等值财产，并对前述土地使用权轮候查封。因此，佛冈县磊鑫置业有限公司就已经查封的位于佛冈县石角镇46662平方米土地使用权签订转让合同，不得对抗申请执行人黄碧霞。此外，本院针对涉案土地使用权所采取的查封措施，均已按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续……”的规定，将查封裁定及协助执行通知书送达给国土行政主管部门，国土行政主管部门也依程序进行登记，本院对涉案土地使用权的查封方式已符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，查封形式符合公示要件，查封的效力可以对抗第三人。吴培强请求本院终止(2013)清中法执字第81号案对位于佛冈县石角镇46662平方米土地的执行，并解除对该土地的查封，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下：驳回吴培强的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  潘钢鸣审判员  王 凯审判员  郑家驹二〇一七年六月十三日书记员  谭敏常