四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初968号原告：田锦霞，女，1968年10月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：温启明，四川宏风律师事务所律师。被告：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市。法定代表人：林顺才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏家林，四川太白律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。原告田锦霞与被告四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称江油五星公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田锦霞的委托诉讼代理人温启明、被告江油五星公司的委托诉讼代理人陈茂林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田锦霞向本院提出以下诉讼请求：1、被告依法从2010年6月11日起至符合法定交付条件之日止按照总房款375474元每日万分之三的标准承担违约金18.1万元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年6月11日，原告同被告签订了由被告开发的位于绵阳市涪城区xx街附xx号的xx幢x单元x楼x号的《商品房买卖合同》，合同备案号58360。房屋价款375474元（合同介377474元）。原告付清了房款。合同规定，出卖人应在2011年9月30日前向买受人交付商品房。2011年底，被告通知原告接房，但是被告没有提供合格的接房手续。此后，原告同其他业主多次要求被告提供房屋验收合格的手续并办理房产证，并多次向市政府、区住建局提出请求，被告却一直不能提供、办理。工程竣工验收合格备案是商品房交付强制性的法定条件。被告交付没有验收合格的商品房，其交付行为违法、无效，构成逾期交房。为此，原告诉至本院，请求判如所请。被告江油五星公司辩称：1、原告已收房，应该已入住、使用多年，享受了买受房屋占有、使用的权利和利益，诉请要求支付逾期交房违约金，不符合合同约定。因为买卖合同虽约定出卖人承担逾期交房违约责任的附加条件，但本案承担违约金的条件未成立。被告不应当支付违约金。讼争房屋因转移占有使用多年，依法视为实际交付，原告要求被告承担逾期交房违约责任，没有法律依据。交付的商品房已取得了主体结构和分户质量验收，以及规划、消防等综合验收了项目的合格证明。出卖房屋没有质量问题，被告不存在交房的实质违约。2、合同约定的违约金过分高于实际损失，若法庭判决被告承担违约金，请求依法调减。3、原告田锦霞的起诉超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：2010年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于绵阳市涪城区xx街附xx号的xx小区x栋x单元xx楼x号商品房1套出卖给原告，测绘建筑面积91.54平方米，房款总价377474元。房屋交付条件：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房经验收合格并经相关部门签字认可……。逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人，按照逾期时间分别（（1）和（2））不作累加处理：（1）逾期在15日内，自第十条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在15日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同签订后，双方到房管部门进行了备案登记。原、被告签订上述合同后，原告向被告支付了购房款375474元。2011年12月30日，被告江油五星公司向原告田锦霞交付了其购买的案涉房屋，但未出示该商品房经验收合格的相关材料。截止2017年3月22日，被告江油五星公司仍未取得该商品房竣工验收合格的材料。另查明，案涉房屋已取得主体结构分布质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录表、绵阳市城乡规划局出具的建设工程竣工规划核实合格证、绵阳市公安消防支限出具的建设工程消防验收意见书。另查明，2013年6月6日，绵阳市住建局给五星阳光小区业主出具网上回复函一份，其上有如下内容“您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权。若您在使用房屋过程中发现其他具体的工程质量问题，您可以就具体问题向市建设工程质量监督站咨询。感谢您的来信”。2014年9月2日，江油五星公司绵阳分公司为原告田锦霞出具《承诺》一份，上载明：“我公司承诺田锦霞的房产证在2015年10-12月办好！土地使用证在2016年6月前办好！”。2014年10月14日，江油五星公司绵阳分公司张贴了以下公告：“尊敬的五星阳光业主：由于各种原因，造成五星阳光业主至今没有拿到房产证，给你带来了不便和忧虑，对此我们表示歉意和理解，我们承诺如下：一、继续做好售后服务工作；二、保证从给你颁证之日起计算，土地使用年限不低于五十年；三、继续抓紧时间，推进房产证办证工作，最迟明年六月底让大家领到房产证”。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同对交房的条件做出了明确的约定，现被告江油五星公司未按该约定条件向原告田锦霞交房。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告田锦霞主张由被告江油五星公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。从前述绵阳市住建局回函和江油五星公司绵阳分公司为原告田锦霞和其他业主出具的承诺可知，在被告江油五星公司违约后，原告田锦霞持续地向被告江油五星公司主张了权利。故其提起案涉主张，并未超过诉讼时效期间。被告江油五星公司的该项抗辩意见，与事实不符，于法有悖，本院依法予以驳回。关于违约金，原告田锦霞主张按双方的合同约定标准执行。被告江油五星公司则主张予以降低。对此，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告田锦霞从被告江油五星公司接收了案涉商品房，行使了其对该房屋的部分权能，且其并未就被告江油五星公司的违约行为给其造成的实际损失进行举证。故本院酌情确定其违约金应当以实际支付的购房款为基数，自2011年10月1日起按年利率6%为标准进行计算。原告田锦霞超过该部分的诉讼请求不成立，本院依法予以驳回。为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司于本判决生效后五日内向原告田锦霞支付违约金125095.42元，并承担2017年3月22日后的违约金。计算方法为：以375474元为基数，自2017年3月23日始至其按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件交付位于四川省绵阳市涪城区xx街附xx号xx幢x单元xx楼x号的商品房之日止，以年利率6%为标准进行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田锦霞的其他诉讼请求。本案收取受理费3920元，由原告田锦霞负担1100元，被告四川江油五星投资（集团）有限公司负担2820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  蔡 艳人民陪审员  王晓红人民陪审员  赵 凌二〇一七年六月二日书 记 员  肖晴月