吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0322民初1238号原告：张淑梅，女，汉族，1966年12月6日出生，农民。现住吉林省梨树县。委托代理人：李秀杰，吉林李秀杰律师事务所律师。被告：刘顺发，男，汉族，1946年4月6日出生，无业。现住吉林省梨树县。委托代理人：于林，吉林吉鼎律师事务所律师。原告张淑梅诉被告刘顺发排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵宝彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告张淑梅及其委托代理人李秀杰，被告刘顺发及其委托代理人于林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑梅诉称，2017年3月27日，我与刘桂芝签订了一份房屋买卖合同，双方在合同中约定：刘桂芝将其坐落于东平安村一组，面积为84平方米的自建房屋，以人民币108000元的价格卖给我，并将该房的房屋产权证及房屋钥匙交给我，双方的房屋买卖合同履行完毕。令人遗憾的是2017年4月3日下午14时左右，刘顺发无故将所有权属于我的房屋大门、房门强行打开，并居住该房至今。后经我多次要求刘顺发腾迁房屋，刘顺发以种种理由为借口拒不腾房，在此情况下我只有求助于法律，请求依法裁判。综上，请法庭依照我国《侵权责任法》第6条、第16条等相关法律规定，判令刘顺发将非法占有的房屋腾迁给我，停止侵害，排除妨碍；判令刘顺发赔偿给我造成的实际经济损失计人民币3000元。刘顺发辩称：1、张淑梅诉请无事实及法律依据。2、我系房屋的共同共有人。3、因为刘桂芝无权单方出售房屋，在我不知情也不同意的情况下，张淑梅与刘桂芝签订的买卖协议系无效协议，故不能依此协议主张权利。开庭审理时，张淑梅为证明自己的主张向法庭提交了如下证据：证据一、张淑梅与案外人刘桂芝在2017年3月21日签订的房屋买卖合同一份，证明张淑梅与案外人刘桂芝签订的房屋买卖合同是合法有效的、受法律保护。刘顺发质证称，1、房契中“自建于1988年”的表述不真实，该房原房主即建房人系季清林，刘桂芝与刘顺发共同生活期间于1992年购买；2、该房契系刘桂芝个人出具，刘顺发不知道，没有收到房款，也不同意出售唯一居住的该房；3、108000元房价也不是该房屋合理的市场价值，按照市场价每平方米应当不低于2000元左右，故该房屋的实际价值应当为168000元。因为买卖房屋过户中涉及缴税，在实践中有很多买卖房屋协议为了少交税故意少写房款。证据二、案外人刘桂芝为张淑梅出具的房款收条一份，证明已经交付房款。刘顺发质证称，同第一份证据质证意见的2、3条。证据三、房产执照，证明权利确定日期为1988年9月17日，产权人为案外人刘桂芝，房屋产权是没有共有人，只有刘桂芝个人。刘顺发质证称，1、产权人姓名虽然登记为刘桂芝，但是结合共有人数为叁人，该房屋认定为刘顺发与刘桂芝夫妻共有。按照当时房产登记办法和婚姻法的相关规定，即使登记为夫妻其中一人，只要夫妻关系存续期间就应当认定为夫妻共有；2、该产权执照还是老照，说明未办理过户，也说明在刘顺发不同意不签字的情况下，到房产管理处办理过户是不可能的；3、未过户就不符合善意取得的三个必备条件之一办理产权登记手续，故仅此一项就不符合善意取得；4、房产执照上权利确定时间登记为1988年9月17日这只能证明该房的建筑时间，不能直接证明刘桂芝就是原房屋的自建人，原房屋的自建人系季清林。应当以登记的时间即1992年5月29日认定刘桂芝和刘顺发与原房主交易过户时间。证据四、刘顺发在1992年2月29日给刘桂芝出具的证实材料，证明刘顺发自己承认房及室内物品均与其无关。刘顺发质证称，条是我写的，是被逼的情况下写的，刘桂芝说如果我不给写就不和我在一起了，考虑我也离婚了，诚心想和刘桂芝在一起生活，所以就按照刘桂芝的要求写的证实材料。刘顺发代理人质证称，1、该证据系刘顺发在受胁迫的情况下出具的，无法律效力，也不是刘顺发本人对房屋所有权作出处分的真实意思表示，只能证明刘顺发以此表达意愿与刘桂芝共同生活的决心。2、该证据从内容上没有对房屋所有权进行处分的文字表述，比如房屋所有权归刘桂芝，或者刘顺发放弃房屋所有权的表述，故该证据不能起到房屋所有权归属的证明作用，所有权的归属应当以房产执照登记的共有为准。庭审中，刘顺发为证明自己的主张向法庭提交如下证据：证据一、东平安村证明信一份，证明刘桂芝与刘顺发自1992年起以夫妻名义共同生活至今。张淑梅质证称，介绍信证实的内容不客观，因为村委会作为一个集体经济组织不可能像自然人那样证实谁与谁什么时间一起生活，是一份待证证据，刘顺发应将自己的有效证明提交，才能证实村委会的证实是否真实，是否涉嫌其它案件。证据二、离婚证一份，证明刘顺发于1991年12月7日与原配妻子王子霞离婚，离婚后同刘桂芝生活在一起。张淑梅质证称，真实性没有异议。证据三、房产执照一份（复印件），证明按照房照的主页登记房屋产权为共有。张淑梅质证称，附页明确产权共有人情况，共有人和共有份一栏均为空白。证人丁发和王福利出庭为刘顺发作证。丁发和王福利与刘顺发系邻居关系，分别居住在东平安村一组和二组。均证实刘桂芝与刘顺发于1992年左右起以夫妻名义在一起共同生活至今。丁发还证实该房原房主为季清林。对于两个证人的证言张淑梅质证称，丁发的证言与村委会相矛盾。村委会明确是1992年，丁发说是1991年左右，王福利的证言也与村委会相矛盾，证言是有瑕疵的。对于两个证人的证言刘顺发质证称，两个证人的证言能够证实刘顺发与刘桂芝以夫妻名义共同生活时间从1992年购买该房至今，也能证明该房原房主和自建人系季清林，虽然两个证人在时间表述上不够准确，但是时间久远，基本事实清楚。经审理查明：2017年3月27日，张淑梅作为买主与案外人刘桂芝作为卖主签订房屋买卖协议，刘桂芝将坐落于东平安村一组，面积为84平方米房屋卖给张淑梅，价格议定为108000元。张淑梅交付房款108000元，刘桂芝将该房的房屋产权证及房屋钥匙交给张淑梅。房产执照办理登记时间为1992年5月28日，最初确定权利时间为1988年9月17日；主页登记共有人叁人，附页中共有人和共有份一栏均为空白。本次房屋买卖协议未办理产权过户手续。另查明刘顺发于1992年起与刘桂芝以夫妻名义共同生活。2017年4月3日，刘顺发将涉案房屋大门、房门打开，并居住该房至今，引发本起诉讼。本院认为，刘顺发于1992年左右与刘桂芝以夫妻名义共同生活，应认定双方属于事实婚姻关系。张淑梅与案外人刘桂芝之间虽然签订了房屋买卖协议，互相交付了房款和相关证件，但是未办理产权过户登记手续。现因刘顺发未在房屋买卖协议上签字，事后又未对该买卖行为予以追认，且以居住该房屋的实际行为表示不承认买卖协议，故张淑梅与刘桂芝间签订的房屋买卖协议的效力属待定状态。《物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”据此，行使排除妨害请求权的主体应当为物的权利人，即房屋的所有权人。本案中，因涉案房屋产权系刘桂芝单独所有还是与刘顺发共同共有存在争议，所以张淑梅与刘桂芝之间签订的房屋买卖协议是否有效尚不能确定，意即张淑梅是否已经实际取得该房屋的所有权存在瑕疵，故张淑梅排除妨害及赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张淑梅可在产权确定后另行主张权利。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：驳回原告张淑梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  赵宝彬二〇一七年六月二十日书记员  耿 震