广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终4220号上诉人（原审被告、反诉原告）：余维齐，住。委托代理人：陈浩纯、林嘉倩，均为广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市联胜实业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：温荣华。委托代理人：曾顺楠，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：雷雅仪，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人余维齐因与被上诉人广州市联胜实业有限公司（以下简称联胜公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余维齐上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、四项，改为判决：1、驳回联胜公司的全部诉讼请求；2、确认双方于2014年7月25日签订的《租赁合同》无效；3、判令联胜公司返还我方入场费人民币20000元及押金人民币22680元；二、由联胜公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：民事行为的法律效力，是确认各方民事权利义务的基础，是人民法院正确适用法律的前提。但本案中，原审法院一方面对双方签订的《租赁合同》的效力回避不提，另一方面却在合同的法律性质都不明确的情况下作出了判决，这一判决无论是程序上还是法律适用上，必然是错误的。一、本案中，原审法院不仅不对合同效力作出认定，反而在我方提供了媒体报道及行政主管部门的意见且提供了规划部门的答复证明案涉商铺没有取得建设工程规划许可证的情况下、在联胜公司未能提供案涉商铺有《建设工程规划许可证》的情况下，称案涉商铺是否属于违法建筑，应由行政管理部门先行认定，故对我方请求确认与联胜公司之间的《租赁合同》的效力及返还押金的问题，不予处理，并以此为由驳回我方的诉讼请求，这一判决无论是从程序上还是实体上都是错误的。合同的效力，属于法院应审查的范围。对于房屋租赁的民事行为的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，在案涉商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，原审法院却对合同效力不作认定，明显是有法不依。我方的证据及联胜公司的自认，足以证明我方已支付押金及入场费给联胜公司，在《租赁合同》无效的情况下，联胜公司依法应返还财产给我方，而我方对于未使用期间的租金、管理费或房屋占有使用费，也不应支付。二、原审法院对《租赁合同》的效力不予处理，但却在未说明租赁合同效力的同时，对案涉商铺按照合同约定计算租金及管理费等，甚至以合同法的违约责任及减损原则，判决我方应支付租金及管理费给联胜公司。而这一判决的法律依据，必然是基于合同有效的情形下所产生的法律后果。原审法院一方面称对合同效力不作确认，另一方面却又依照有效合同作出部分判决，相互矛盾，没有法律依据。三、在联胜公司无法证明我方实际使用的水、电费用的情况下，原审法院又认为因我方已预先支付了水电费押金5000元，双方可自行对水电费据实结算，对此不予处理。我方与联胜公司之间，就是因为无法自行处理才引起诉讼，而法院一方面判决我方应支付未使用期间的租金及滞纳金，一方面对于联胜公司无法举证的水、电费，却又要双方自行结算，不予处理。四、本案中，无论是本诉还是反诉，诉讼请求都不属于人民法院不予受理、不予处理的范围。在此情况下，原审法院不对全部诉讼请求做出判决，显属错判、漏判。综上所述，我方认为，原审法院对民事行为的性质及事实认定不清，适用法律错误，因此，特向贵院提起上诉。请贵院依法支持我方的上诉请求。被上诉人联胜公司二审辩称：一、一审法院依法查明事实真相，正确适用法律，依法作出合情合理的判决，应予维持。二、租赁合同是双方自愿签订，不存在任何欺骗和隐瞒的情形，我方已依法履行合同义务，不存在任何无效的行为。三、涉案大楼的承租方是我方，涉案大楼的物业管理也是我方负责，余维齐与我方是物业管理服务的相对人，我方有权收取物业管理服务费等费用。联胜公司于2016年11月14日向原审法院提起本案诉讼称：余维齐向联胜公司承租广州市西堤二马路37号新文园夹层C区X号商铺后，自2016年2月起停止支付租金，并从2016年1月起拖欠水电费及管理费。该行为损害联胜公司合法权益，因此联胜公司起诉要求判令：1、余维齐向联胜公司支付拖欠的租金人民币88400元（自2016年2月1日计至实际清偿之日，暂计至2016年11月30日，按月租金8840元计算）；2、余维齐向联胜公司支付滞纳金人民币7826.35元（滞纳金的标准调低为中国人民银行贷款利率的4倍以当月欠租额为本金，从欠费当月的6日起计算至实际清偿之日）；3、余维齐向联胜公司支付拖欠的水电费和管理费合共人民币7036元（自2016年1月1日计至实际清偿之日，暂计至2016年9月30日）；4、余维齐向联胜公司支付拖欠水电费、管理费产生的滞纳金人民币1402.1元（滞纳金的标准按照中国人民银行贷款利率计算，自2016年4月6日、2016年7月6日及2016年10月6日分三段计算至实际清偿之日，以每个季度所欠的水电费及管理费为本金）；5、本案诉讼费用由余维齐承担。余维齐原审答辩暨反诉称：不同意联胜公司的诉讼请求。1.联胜公司诉求第三项水费每季度是180元，与联胜公司所交的补充证据1收费单不一致，每季度是90元。2.商铺为违章建筑且根据联胜公司与所有权人广州文化公园联合发布的规定，租户的租期不得超过2015年9月12日。双方合同为无效合同，联胜公司无权要求余维齐支付租金。余维齐自2016年1月已经返还案涉商铺，不应支付费用，联胜公司应返还余维齐押金及入场费。3.水电费应按实际发生由供水供电部门收取，联胜公司无权主张，且余维齐已不再使用商铺，无需支付管理费、水电费用。4.我方认为滞纳金还是过高，应当以中国人民银行存款利率计算。故提起反诉要求判令：1.确认双方于2014年7月25日签订的《租赁合同》无效；2.联胜公司返还余维齐入场费20000元、押金22680元；3.由联胜公司承担本案全部诉讼费用。联胜公司原审针对余维齐反诉答辩称：不同意余维齐的反诉请求。1.水费每季度180元实际包含了水费和排污费，水费和排污费分别是90元。余维齐一直是将两费用一起缴纳的。2.联胜公司认为合同有效，不存在余维齐主张的无效情形，余维齐经营的铺位可以办理营业执照，可以正常经营。3.联胜公司没有收取余维齐的入场费，也没有证据证明联胜公司有收取入场费的行为。4.合同依然有效，押金不应予返还。确认收到余维齐押金22680元，该押金包括租金押金17680元（两个月的租金）及水电费押金5000元，押金在合同上没有约定。原审法院经审理查明：2010年9月13日，联胜公司（乙方）与广州文化公园（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将荔湾区西堤二马路37号展览大楼1-5层、展览大楼东南侧房屋以及人民南路45号四楼房屋出租给乙方，建筑面积合计7013.5平方米；租期从2010年9月13日至2015年9月12日。同年12月6日，双方签订《补充协议书（一）》，约定租期截止至2016年5月12日。2014年7月25日，联胜公司与余维齐签订了《租赁合同》，约定余维齐向联胜公司承租西堤二马路37号新文园夹层C区X号商铺，建筑面积12.2平方米，经营电子配件；租期暂定为三年，从2014年8月1日至2017年6月30日止，联胜公司应于2014年8月1日将商铺交付余维齐使用。每月租金为8840元；余维齐应在每月5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上一月铺内电费等各项费用，每逾期一天，联胜公司有权按所欠金额每日5%计收滞纳金，逾期十天未付的，除计收前述所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐；余维齐在租赁期限内，不得随意停止经营，否则从停业登记之日起计，超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐。同日，余维齐（乙方）与广州新文园物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定乙方按每月390元（不含公共水电分摊）标准在每月1-5号向甲方支付管理费；逾期一日，按拖欠金额的5%支付滞纳金。2014年8月1日，余维齐从联胜公司处接收了案涉商铺开始使用，承租期间，联胜公司称余维齐支付租金至2016年1月底，支付管理费、水电费至2015年12月底；余维齐确认其支付租金至2016年1月，但称其支付管理费至2016年1月，但并未提交相关证据。原审庭审中，余维齐主张从2016年1月撤离案涉商铺。联胜公司确认其在2016年1月底才知道余维齐搬出商铺，但认为因余维齐没有与其办理退租及房屋交接手续，故视为其一直占用该商铺，合同仍在继续履行过程中；同时表示一开始发现余维齐没有经营及从2015年2月开始欠租后就一直有催促其支付租金及其他费用，并提交了催缴租金往来文件及水电费、管理费单据拟以证实。从单据上显示，2016年1-9月的电费为0元。联胜公司为了证明其有权收取管理费及水电费，提供了广州新文园物业管理有限公司在2016年11月8日出具的《情况说明》拟以证实。广州新文园物业管理有限公司在该《情况说明》中确认受联胜公司委托与涉案商铺所在场地的租户签订《物业管理服务协议》，并协助与租户办理商铺交付手续，其余提供服务、结算管理费及水电费等权利义务均由联胜公司行使，作为联胜公司与租户签订《租赁合同》中补充约定相关权利义务履行。余维齐为证明其向联胜公司支付了按金、水电押金，向法院提交了联胜公司于2014年7月25日出具的收款收据，记载夹X档按金（2个月租金）17680元和水电押金5000元；为证明案涉商铺为违章建筑，提供了从互联网上下载的关于案涉商铺所在大楼存在违法建筑的媒体报道网页。联胜公司对该媒体报道的真实性和合法性均不予确认；对上述收据予以确认，但认为双方租赁合同没有解除，按金和水电费押金应不予退还。原审法院认为：本案纠纷因余维齐擅自停止经营撤离商铺及拖欠租金和其他费用而引起。从联胜公司陈述发现余维齐没有经营即从2016年1月开始就一直有催促其履行义务的情况以及催缴水电费单据上显示的电费数额来看，可确认余维齐所述在2016年1月份停止经营及撤场的事实。合同因余维齐原因已提前终止，但余维齐该行为违反了租赁合同的约定，联胜公司要求其支付拖欠的租金及滞纳金合法合理，原审法院予以支持。依据租赁合同的约定，若余维齐在租赁期限内随意停止经营超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺。由此可见，联胜公司在余维齐违反上述约定超过三天的情况下即享有单方解除合同的权利。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案中，联胜公司在发现余维齐从2016年1月份之后未依约经营及拖欠租金，并经催促后仍没有继续履行合同的情况下，并没有及时行使合同解除权以终止租赁关系及防止损失扩大，该行为亦不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求余维齐赔偿。至于租金合理损失期间，原审法院酌情认定为两个月即从2016年2月1日至3月31日止，也即对联胜公司要求余维齐支付该两个月租金及滞纳金的请求，原审法院予以支持，对超出该请求部分，原审法院不予支持。对于滞纳金标准，联胜公司主张按照银行贷款利率4倍计算显然过高，原审法院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从拖欠费用的当月6日起计付损失。关于联胜公司主张管理费及水电费请求的问题。首先，从联胜公司提供《情况说明》内容来看，支付管理费实际为租赁合同关于余维齐承租期间附带义务的补充约定，该支付义务与租金一样取决于租期及租赁关系的存续状况，联胜公司有权向余维齐主张清偿责任；但是如上所述，仅能要求余维齐支付至2016年3月31日止的管理费及按照人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金，因余维齐并没有提交其支付管理费至2016年1月的相关依据，故余维齐支付管理费应从2016年1月起计。其次，因余维齐已向联胜公司预先支付了水电费押金5000元，双方可自行对水电费据实结算，原审法院不予处理。对于余维齐反诉要求确认与联胜公司签订的《租赁合同》效力的问题。余维齐虽然提供互联网上报道案涉商铺所在大楼存在违法建筑的网页证据，但该证据未能证实余维齐所承租的案涉商铺属于违法建筑范围。对于案涉商铺是否属于违法建筑，应由行政管理部门先行认定处理。故余维齐反诉要求确认与联胜公司签订《租赁合同》的效力及返还押金22680元的问题，原审法院对此不予处理。余维齐反诉要求联胜公司返还入场费20000元的诉讼请求。因余维齐不能提供向联胜公司支付入场费20000元的证据，余维齐该反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余维齐向原告广州市联胜实业有限公司支付从2016年2月1日至3月31日止的租金及滞纳金（租金按每月8840元计算，滞纳金分期计算，以当月拖欠租金数额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从拖欠租金当月6日起计算至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余维齐向原告广州市联胜实业有限公司支付从2016年1月1日至3月31日止的管理费及滞纳金（管理费每季度1170元；滞纳金以当季拖欠管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从下一季度的6日起计算至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）。三、驳回原告广州市联胜实业有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告余维齐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1197元，反诉费434元，由原告广州市联胜实业有限公司负担997元，被告余维齐负担634元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2014年7月25日联胜公司与余维齐签订的《租赁合同》约定，余维齐应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上一月铺内电费等各项费用。联胜公司在一审期间提交《收费单》，显示涉案商铺2016年1月至3月水费90元、排污及垃圾费90元、电费0元、分摊电费573元。余维齐认为上述《收费单》的水电费不真实。经本院调查，广州市荔湾区综合行政执法局向本院出具《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2014]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》。其中，荔综规处字[2014]4号《违法建设行政处罚决定书》于2012年2月15日作出，内容为联胜公司未经规划部门批准，在展览大楼4楼楼顶加建第5层，违反《广州市城市规划条例》第三十八条第二款的有关规定，建设的房屋依据广州市规划局定性意见，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求自接到本处罚决定书之日起5日内，自行无条件拆除上述违法建设，整饰现场。逾期不履行，该分局将依法强制执行，所需费用由联胜公司承担，等；荔综规处字[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》于2016年12月23日作出，内容为：文化公园于2010年9月将荔湾区西堤二马路文化公园内展览大楼东侧房屋出租给当事人联胜公司。联胜公司于2010年9月至10月期间将上述展览大楼东侧原房屋拆除，紧贴展览大楼重建1幢地上2层钢结构建筑物（部分1层），首层面积1240.58平方米（其中扩建面积816.97平方米、改变规划用途面积693.44平方米）；夹层扩建面积900.78平方米；二层扩建面积693.44平方米。上述建设总面积为2835平方米，现作商铺使用。具体位置以（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》为准。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十规定，已构成违法建设；根据市规划局《关于提供违法建设规划意见的函》(穗规函(2014)4801号)，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。由于上述重建部分与展览大楼成为一体化建筑，经会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门以及有关结构力学等专家论证，并征求荔湾区人民政府意见，上述违法建设被认定为无法拆除的违法建设。根据《广州市违法建设查处条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我局现对当事人作出如下行政处罚：没收上述1幢地上2层钢结构建筑物（部分l层），面积2835平方米。当事人如对本处罚决定不服的，可在接到本处罚决定书之日起60日内，向荔湾区人民政府申请复议，或在六个月内向广州铁路运输第一法院起诉。逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行本处罚决定的，我局将依法申请人民法院强制执行。《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中展览大楼东侧宽度24.10米的部分以红色虚线标识，其余部分没有红色虚线标识。余维齐发表意见称：对于上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，涉案建筑属于违章建筑，无论是否处罚，至今涉案建筑没有取得建设工程规划许可证。联胜公司发表意见称：对于复函、荔综规处字[2014]4号《违法建设行政处罚决定书》的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该决定书处罚的是涉案大楼第五层，与涉案商铺所在楼层无关；对于[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》的真实性无异议，但对内容有异议。联胜公司向本院提交涉案商铺所在楼层平面图，余维齐确认涉案商铺所在位置与该平面图相符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因此，本案二审仅对余维齐提出的上诉请求进行审理。关于双方签订的《租赁合同》的效力问题。涉案商铺所在文化公园展览大楼属于历史建筑，经本院向行政部门查询涉案商铺所在建筑的违章建设情况，根据行政部门复函，违章建筑部分并未包含涉案商铺所在区域，因此，余维齐上诉主张《租赁合同》无效，理据不足，本院不予支持。关于租金。余维齐逾期支付租金已构成违约，其虽于2016年1月搬出涉案商铺，但并未与联胜公司办理交接手续，鉴于联胜公司因余维齐违约行为遭受的合理损失，一审法院酌情判令余维齐支付租金至搬离时间之后两个月以及按照中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的滞纳金，并无不当，本院予以维持。关于管理费。双方签订的《租赁合同》约定余维齐应于每月的5日前一次性足额缴纳当月的租金、管理费等各项费用，故管理费亦为余维齐使用涉案商铺应支付的对价，广州新文园物业管理有限公司已出具《情况说明》确认受联胜公司委托与涉案商铺所在场地的租户签订《物业管理服务协议》，协助与租户办理商铺交付手续，其余提供服务、结算管理费及水电费等权利义务均由联胜公司行使。因此，一审法院按照前述租金相同处理，判令余维齐支付2016年1月1日至3月31日的管理费及按照中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的滞纳金，亦无不当，本院予以维持。关于按金17680元。双方签订的《租赁合同》约定，余维齐逾期十天未付租金的，除所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回。联胜公司主张余维齐缴纳的按金因余维齐违约应予没收，理据充分，本院予以支持。余维齐上诉主张返还按金17680元，本院不予支持。关于水电费押金5000元。租赁合同关系中的水电费押金在无特别约定的情况下，应在合同终止、清结水电费后予以返还。余维齐未能举证证明已缴纳联胜公司主张期间的水电费，故应根据联胜公司提交的《收费单》在水电费押金中相应予以扣减。据此应扣减753元，亦即联胜公司应向余维齐返还水电费押金4247元。关于入场费。因余维齐未能提供向联胜公司支付入场费的证据，故本院对于余维齐的该项上诉主张不予支持。综上所述，余维齐的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余不能成立的上诉请求应予驳回；一审判决对合同效力以及按金、水电费押金处理不当，本院予以纠正，其余予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7367号民事判决以及受理费负担的决定；二、自本判决送达之日起十日内，广州市联胜实业有限公司向余维齐返还水电费押金4247元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1268元，由广州市联胜实业有限公司负担38元，由余维齐负担1230元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年六月二十二日书记员  胡 茜颜玉婵