汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0702民初986号原告(反诉被告):李惠斌,男,汉族,住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：余伟，陕西南星律师事务所律师。被告（反诉原告）:陕西昌海实业有限公司,住所地汉中市汉台区。法定代表人：胥晓毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧振凯，北京隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）李惠斌与被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月9日公开开庭审理了本案。原告李惠斌委托诉讼代理人余伟，被告陕西昌海实业有限公司委托诉讼代理人欧振凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李惠斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向房屋产权登记机关提供办理房屋产权证书的资料，协助原告办理位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房的房屋权属证书；2、判令被告向原告赔偿迟延办理房屋权属证书的违约金1545600元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2006年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，合同约定原告以每平方米6400元的单价购买被告开发的位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房屋，建筑面积共计420平方米的商业用房，房屋总价款为2688000元。付款方式为：签订合同时原告支付购房款48000元，2006年9月1日支付购房款132万元，剩余购房款132万元由原告在农业银行通过办理按揭贷款方式向原告支付。合同还约定，由被告协助原告办理房产权属证书。合同签订后，被告分两次向原告支付购房款1368000元（即分别支付48000元、132万元），并于2006年10月30日向原告一次性付清全部按揭贷款132万元，付清了全部购房款。2007年4月，被告向原告交付所购买的上述商业用房，但被告因为与他人的债务纠纷而一直没有给原告办理房屋权属证书，并拖延至今。原告催促无果，诉至法院。陕西昌海实业有限公司答辩并反诉称，1、2006年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，合同约定原告购买被告开发的位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房屋，建筑面积共计420平方米的商业用房属实，但合同约定的房屋每平方米的单价为4971元，不是原告所述每平方米6400元，房屋总价款为2088000元，并非为2688000元，原告持有的合同未到房屋交易中心备案登记，应当以被告持有的经登记备案的《商品房买卖合同书》约定的单价和总金额为准；2、原告实际办理按揭贷款的金额为72万元，被告实际收到的按揭贷款也只有72万元，并非132万元，其中60万元的按揭贷款可能是为套取银行贷款，而办理虚假按揭贷款，该60万元按揭贷款最后可能由原告领走。因此，原告支付的房屋总金额应当为2088000元；3、原告起诉要求给其办理房屋产权证书并支付迟延办证违约金没有合同和法律依据。双方在合同第十五条中约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿受害人损失……”,原告签订合同时自愿选择了合同第十五条第1项的约定，没有选择不退房并由出卖人支付违约金的第2项的规定，而第1项约定的是答辩人给被告退房，且不需要承担违约金。故应当驳回原告要求答辩人协助办理房屋权属证书，并自2007年8月1日起至向其赔偿迟延办证的违约金的诉讼请求；4、由于无法为原告办理房屋产权证书，按照合同约定，答辩人对原告提起反诉，要求其退还所购房屋，答辩人愿意按照合同约定承担违约金责任，赔偿原告违约金损失。李惠斌针对陕西昌海实业有限公司的反诉辩称，1、自2006年7月5日原、被告签订《商品房买卖合同书》，及2007年4月被告向原告交付所购买商业用房至今，双方履行合同期限已超过10年，原告在支付全部房价款后，该房屋所有权已经于被告给原告交付之日转移给原告，是否办理房产证不影响原告对其享有物权，被告无权要求退还该房屋；2、被告未按合同约定履行协助给原告办理房屋产权证书的义务，其行为已构成违约，是合同的违约方，而且造成合同至今未能办理房屋产权证书的原因是由于被告与第三人债务所造成，原告自己从来没有向被告提出过解除合同、退还房屋的要求，现被告依据《商品房买卖合同书》第十五条第1项的规定提出反诉，要求原告退还房屋是错误理解该项规定的含义，没有合同和法律依据；3、虽然双方对迟延办理房屋产权证书的违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，应当由被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告赔偿迟延办证的违约金。李惠斌为支持自己的主张和反诉抗辩意见，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告公司营业执照，证明原、被告的诉讼主体身份；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同，对所购房屋的面积、单价、房屋价款、购房款支付方式以及违约责任等事项进行约定的事实；3、支付购房款凭证七份，证明原告已向被告支付全部购房款2688000元的事实；4、《个人购房担保借款合同》（即农业银行汉中莲湖路支行按揭贷款合同）、农业银行按揭贷款《公证书》、永安财产保险股份有限公司按揭贷款《个人贷款抵押房屋保险保险单》、农业银行汉中莲湖路支行《个人贷款结清证明》，证明根据《商品房买卖合同》的约定，2688000元的购房款中，其中有132万元的购房款原告是通过银行按揭贷款的方式向被告支付，并于2015年11月3日全部向被告支付清结的事实；5、《汉中市预约商品房贷款抵押预登记核准表》，证明原告所购被告房屋已于2006年10月19日办理了抵押登记，抵押登记核准表中载明的房屋总价款为2688000元；6、胥剑《承诺书》，证明被告公司法定代表人的受委托人胥剑给原告出具承诺书，承诺于2017年1月20日之前给原告办理好房屋产权证书，逾期不能办理承担30万元违约金的事实。李惠斌提交的上述证据，经当庭质证，陕西昌海实业有限公司发表如下质证意见：1、对证据1、5的真实性没有异议；2、对证据2《商品房买卖合同》的真实性有异议，该合同与原告所持有的合同部分内容约定不一致，且该合同没有办理备案登记；3、对证据3，除过以按揭贷款方式支付的金额为132万购房款票据的真实性有异议之外，其实际通过按揭贷款支付的购房款金额应当为72万元，对其他六份总金额为2088000元的购房款发票真实性无异议；4、对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告实际办理银行按揭贷款的金额为72万元，而非132万元；5、对证据6的真实性及证明目的均有异议，被告在《商品房买卖合同》中指定的委托代理人是“胥鉴”，而非“胥剑”，“胥剑与被告没有关系，且承诺书上加该的是”“汉中广建房地产开发有限公司”的公章，该承诺书与本案无关联性。陕西昌海实业有限公司为支持自己的抗辩意见和反诉主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告提交的《商品房买卖合同》中部分内容不真实，与被告持有的《商品房买卖合同》有三处内容不一致：（1）被告持有的合同第四条第1项约定房屋单价为每平方米4971元，房屋总价款为2088000元，第六条第3项中办理按揭贷款的金额是72万元；（2）而原告提交的合同第四条第1项约定房屋单价为每平方米6400元，房屋总价款为2688000元，第六条第3项中办理按揭贷款的金额是132万元。应当以被告持有的合同约定的内容为准。2、购房款发票七份，证明原告实际交纳购房款金额为2088000元，其中提供银行按揭支付的购房款只有72万元；3、照片5张，证明原告购买的商业用房一直出租给银行使用并收取租金，迟延办证并没有给原告造成经济损失。对于陕西昌海实业有限公司提交的《商品房买卖合同》，原告发表质证意见：1、与被告提交的《商品房买卖合同》相对照，被告提交的《商品房买卖合同》中关于房屋单价、房价款、购房款支付方式及按揭贷款金额三处关键内容均是经被告涂改后形成，且原告实际向被告交付购房款的金额为2688000元，交纳购房款金额与原告持有的合同约定的内容一致，《汉中市预约商品房贷款抵押预登记核准表》中载明的购房款金额也为2688000元，可见被告提交的《商品房买卖合同》有关房屋单价、房价款、购房款支付方式及按揭贷款金额的内容均不具有真实性；2、被告提交的金额为72万元通过按揭贷款转账的购房款发票不具有真实性，一方面被告不能提供该票据的原件，另一方面该处金额有涂改痕迹，实际通过按揭贷款支付的购房款金额为132万元，有原告出具的购房款票据原件为证；3、对照片的真实性无异议。对于原、被告双方没有异议的证据本院予以确认，并在卷佐证；对于双方有异议的证据，本院结合查明的案件事实和证据综合予以认定。根据当事人陈述和经质证后能够确认的证据，本院查明以下案件事实：2006年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，合同约定原告购买被告陕西昌海实业有限公司开发的位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房屋，建筑面积共计420平方米的商业用房，单价每平方米6400元，房屋总价款为2688000元。付款方式为：签订合同时原告支付购房款48000元，2006年9月1日支付购房款132万元，剩余购房款132万元由原告在农业银行通过办理按揭贷款方式向原告支付。合同第八条约定，该商品房经检验合格后，被告陕西昌海实业有限公司应当于2007年4月30日前将所购房屋向原告交付使用；合同第十二条规定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；合同第十五条关于产权登记双方特别约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿受害人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的—%向买受人支付违约金。3、——”，原告选择该条第1项约定。在原、被告双方签订《商品房买卖合同书》同时，双方按照合同的约定，又通过农业银行汉中莲湖路支行，办理了金额为132万元的《个人购房担保借款合同》（即农业银行汉中莲湖路支行按揭贷款合同），按揭贷款的期限为10年，即2006年10月30日至2016年10月29日，被告陕西昌海实业有限公司自愿为原告该132万元按揭贷款提供连带责任担保。在办理按揭贷款时，还在汉中市公证处办理了按揭贷款公证，并在永安财产保险股份有限公司就按揭贷款办理了个人贷款抵押房屋保险，原告支付保险费6600元。同时，双方还对买卖的房屋办理了预约商品房抵押预登记，登记机关发放了《汉中市预约商品房贷款抵押预登记核准表》。上述《商品房买卖合同书》、《个人购房担保借款合同》签订后，原告分别于2006年7月4日向被告支付购房款48000元、2006年9月6日向被告支付购房款50万元、2006年9月18日向被告支付购房款20万元、2006年10月9日向被告支付购房款20万元、2006年10月26日向被告支付购房款10万元、2006年11月22日向被告支付购房款32万元，六笔共计1368000元，被告分别给原告出具了房地产预售专业发票。到2015年11月3日，原告除给农业银行汉中莲湖路支行归还132万元的按揭贷款本金，原告还清偿了全部借款利息，该支行当日给原告出具《个人贷款结清证明》。2006年10月30日，被告给原告出具金额为132万元的房地产预售专业发票，该发票载明的购房交款人为原告，收款方式为转账。至此，原告按照《商品房买卖合同书》的约定向被告支付清全部购房款2688000元。2007年4月，原告所购房屋经验收合格后，由被告交付给原告，原告接受房屋后对其占有、使用、管理至今，现出租给他人使用。由于被告与他人纠纷债务纠纷，原告所购房屋一直没能办理房屋权属证书，并拖延至今。原告催促无果，诉至法院。庭审后，本院在汉中市房产交易中心对李惠斌购买被告开发的位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房屋备案信息查询，未查到房屋预售备案的相关资料。本案在审理过程中经本院调解无效。本院根据各方当事人的诉讼请求、反诉请求、答辩意见以及庭审质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力，原、被告双方各自持有的《商品房买卖合同》合同文本的真实性，以及房屋单价、房价款及付款方式的约定问题；（二）关于被告陕西昌海实业有限公司是否存在逾期办证的行为，原告主张逾期办证违约金的理由能否成立？（三）关于本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是否能继续履行，原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书的诉讼请求是否具有合同和法律依据的问题。本院认为，（一）关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力，以及原、被告双方各自持有的《商品房买卖合同》合同文本的真实性问题。第一，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告陕西昌海实业有限公司向原告出售其开发修建的位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#商业房屋的事实不存在争议，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，双方买卖商品房的行为合法、有效。第二，关于原、被告双方各自持有的《商品房买卖合同》合同文本的真实性问题。诉讼中原告提交了经双方签字、盖章的《商品房买卖合同》，经庭审质证，原告方提交的该合同文本形式规范、内容完整，合同中所记载的房屋面积、单价、房价款、购房款支付方式及按揭贷款金额均清晰、明确，且与原告提交的购房款发票、《汉中市预约商品房贷款抵押预登记核准表》、农业银行汉中莲湖路支行按揭贷款手续相一致，能够证明原告提交的合同文本内容的真实性，本院予以采信。反观被告陕西昌海实业有限公司当庭提交的《商品房买卖合同》合同文本，该合同虽同样经原、被告双方签字、盖章，但合同中涉及房屋单价、房价款、按揭贷款金额三部分重要事项均存在明显的涂改变造现象，与全案事实不符。因此该合同经涂改、变造的房屋单价、房价款、按揭贷款金额不具有真实性，本院不予采信。第三，关于房屋单价及付款方式的约定，庭审中，被告辩称原告支付的132万元银行按揭贷款可能由原告从被告处领回，但被告未能在本院给其指定的期限内提交原告领走或者给原告转款其中60万元按揭贷款证据材料。据此可以确认，原告所购位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#房屋单价为每平方米6400元，房价款为2688000元，银行按揭贷款金额为132万元。（二）关于被告陕西昌海实业有限公司是否存在逾期办证的行为，原告主张逾期办证违约金的理由能否成立问题。双方《商品房买卖合同》第八条约定，房屋经验收合格后，被告应当于2007年4月30日前向原告交付所购房屋。合同第十五条关于产权登记双方约定：被告约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告至迟应当于2017年10月30日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，否则将构成违约。被告自房屋验收合格后于2007年4月将房屋交付原告至今，虽然一直由原告行使占用、管理使用、收益的权益已达十年之久，但被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为明显已构成违约。但原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，原告自愿选择该合同第十五条第1项的约定，而没有选择第十五条第2项有关不退房、由被告承担违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》当事人意思自治原则，原告自愿选择第十五条第1项没有逾期办证违约金的条款系自己行使民事权益处分权的体现，该约定合法有效，本院不予干预，故被告提出原告起诉要求赔偿逾期办证的违约金没有合同和法律依据的抗辩意见本院予以采纳，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。（三）关于本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是否能继续履行、要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书的诉讼请求。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按照合同约定向被告交清全部购房款，被告也按照合同约定向原告交付了房屋。本院认为，房屋系不动产，要完成房屋的所有权转移，除过需要完成交付，还应当按照《中华人民共和国物权法》的规定办理登记手续，而登记的目的在于权利公示。本案原告在已支付全部购房款，且被告陕西昌海实业有限公司已将原告所购房屋实际交付使用，已体现出被告转移房屋所有权的合意，并产生一定的物权效力。同时，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》意见第1条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，以及合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，原告应属房屋合法占有人，在原告至今对其占有、管理、使用、收益的权利的情况下，该房屋买卖行为依法应受到保护。考虑到原告未能完成办理房屋权属证书并非因不可抗力或房屋不能验收合格等因素造成，皆因被告与第三人的债权债务等自身原因导致原告至今未能办理房屋权属证书的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，该《商品房买卖合同》仍具备继续履行的条件，双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。被告反诉要求退还房屋，实际结果就是解除合同，被告的反诉请求不符合上述原则和法律规定，也缺乏事实依据。一方面，被告反诉中适用双方《商品房买卖合同》第十五条第1项的约定，并未赋予其当然的解除合同、要求原告退还房屋的权利，从该第十五条第1项约定的文意上理解，要满足原告退房的条件，必须是作为买受人的原告自己提出退房要求之日起30日内将其已付购房款退还原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失，至今原告未向被告提出过退房要求，被告也没有给原告退还过购房款并赔偿经济损失，被告以此作为反诉理由缺乏合同和法律依据；另一方面，被告反诉要求退还房屋，已超过《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十五条规定的提出解除合同后退还房屋的期限。综合以上两方面理由，被告陕西昌海实业有限公司的反诉诉讼请求本院不予支持。因合同继续履行，原告起诉要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房屋权属登记部门的收件单，协助原告办理房产权属证书的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。综上，原告李惠斌的诉讼请求本院部分予以支持，被告陕西昌海实业有限公司的诉讼请求不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条、第一百三十三条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第五条、第六条、第十五条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司于判决生效后三个月内，向房屋产权登记部门提供办理房屋权属证书的相关资料，并取得房屋权属登记部门的收件单，协助原告（反诉被告）李惠斌办理位于汉中市汉台区兴汉路南侧“百合国际”小区1单元1#商业房屋的房屋权属证书；二、驳回原告（反诉被告）李惠斌的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司的反诉诉讼请求；如果被告逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18810元，由原告（反诉被告）李惠斌负担1881元，被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司负担16929元；反诉案件受理费11720元，由被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司负担。多预收的案件受理费，由原告（反诉被告）李惠斌在判决生效后凭票领取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员  冯汉军人民陪审员  熊妙娥人民陪审员  侯海成二〇一七年六月二十七日书 记 员  赵 聪