河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1102民初2959号原告:徐俊杰，男，汉族，1969年3月6日出生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：范静静，女，汉族，1986年7月4日出生，住漯河市郾城区。被告：漯河市典创酒店管理有限公司。住所地：漯河市召陵区双汇路中段***号。法定代表人：张海涛。第三人：刘杰辉，男，汉族，1979年6月23日出生，住漯河市召陵区。第三人：临颍县农村信用合作联社。住所地：临颍县迎宾路***号。法定代表人：游保金，理事长。委托诉讼代理人：卢延祥、岳斌，河南恩达律师事务所律师。原告徐俊杰诉被告漯河市典创酒店管理有限公司（以下简称典创酒店公司）、第三人刘杰辉、第三人临颍县农村信用合作联社（以下简称临颍农信社）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月19日作出（2016）豫1102民初997号民事判决书，后原告提出上诉，漯河市中级人民法院于2016年12月5日作出（2016）豫11民终2177号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2016年12月7日立案登记，依法另行组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭审理了本案，原告徐俊杰及其委托代理人范静静、被告漯河市典创酒店管理有限公司的法定代表人张海涛及第三人临颍县农村信用合作联社的委托代理人卢延祥、岳斌到庭参加了诉讼，第三人刘杰辉经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告徐俊杰诉称：2014年7月3日和10月22日，原、被告分别签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，被告将其所有的位于市区滨河路7号的房产出租给原告，双方对租期、租金、装修、维护等权利义务进行了约定。原告按照约定支付了租赁费用，但被告逾期交房，且原告发现案外人也可能持有被告签署的租赁合同，影响了原告权利的行使，为维护原告合法权益，故依法起诉，要求法院确认原、被告签订的房屋租赁合同和补充合同合法，并判令被告继续履行合同，诉讼费用由被告承担。被告典创酒店公司辩称：原来我公司是借过徐俊杰的钱，第一次600万，第二次200万。我也和徐俊杰签订过租房合同，房子装修了一部分后，把房屋钥匙交给了徐俊杰，至于徐俊杰怎么使用的我不清楚。我与刘杰辉签订的租房合同是借他的钱之后补签的合同，根本没有实际履行。第三人临颍农信社述称：本案原、被告虽然签订了租赁合同，但实际是一种借贷关系，双方的租赁合同有悖常理和交易习惯，且原告一直没有实际占有和使用涉案房屋，双方的租赁合同实际是对双方借贷关系的担保，故应依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘杰辉未到庭未答辩。经审理查明：2014年7月3日原告徐俊杰作为承租方与出租方被告典创酒店公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，典创酒店公司将该公司所有的位于漯河市源汇区滨河路7幢（房产证号为漯房权证源汇区字第××号）的房屋出租给徐俊杰使用，用于酒店经营，租期20年，自2014年7月3日至2034年7月2日，租金每年800000元，每年支付一次，前三年一次性缴纳优惠400000元，实际支付2000000元。双方还在合同中约定了权利义务、违约责任等条款。2014年7月8日，徐俊杰通过银行账户转入典创酒店公司法定代表人张海涛账号人民币2000000元，张海涛于同日给徐俊杰出具了收到租金2000000元的收据并在收据上加盖了典创酒店公司的印章及其个人印章。2014年10月22日，原、被告双方又签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定一次性支付15年房屋租金12000000元，优惠5000000元后实际支付7000000元，补充合同签订后原告徐俊杰于2014年10月24号分四笔打入张海涛账号7000000元整。张海涛于同日给原告出具收到租金7000000元的收据并加盖典创酒店公司印章及个人印章。2015年11月3日，原告徐俊杰与被告典创酒店公司的经手人侯军甫签署了租赁房屋交接清单，交接了钥匙4把，房屋状况为未装修完成以现状为主。另查明，被告典创酒店公司与第三人刘杰辉于2012年11月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定典创酒店公司将位于漯河市滨河路房产证号为漯房权证源汇区字第××号的房屋出租给刘杰辉使用，租赁期限20年，自2012年11月16日至2032年11月15日，合同期内租金共计12000000元，一次性支付，双方还约定了权利义务等其他条款。2015年3月18日双方就租赁费支付方式签订了一份补充协议，一次性支付变更为三年内分期支付，于2015年11月15日前全部租金支付完毕，刘杰辉先期投入的2000000元房屋改造费用于冲抵租赁费。张海涛以典创酒店公司法定代表人的名义分别于2012年11月25日给刘杰辉出具收到2000000元租赁费的收条、2013年12月6日出具收到1000000元租金的收条、2014年7月2日出具借到2000000元房屋改造费用的借条、2015年2月5日出具收到5500000元租金收条、2015年6月18日出具收到租金1500000元的收条并注明租金全部结清。原审庭审中刘杰辉称自己已实际占有使用上述租赁房屋并提供了电费收据为证。再查明：2015年1月19日被告典创酒店公司与本案第三人临颍农信社签订了借款合同和抵押合同，以酒店装饰为由向临颍农信社借款12000000元，并用上述涉案房屋抵押担保办理了他项权登记。2015年9月7日临颍农信社以典创酒店公司不能正常结息、抵押财产被召陵区法院保全为由向临颍县人民法院起诉，要求解除借款合同，典创酒店公司承担还款责任。2015年10月27日临颍县人民法院作出判决，解除了临颍农信社与典创酒店公司的借款合同，并判令典创酒店公司偿还临颍农信社借款本金12000000元及利息、张海涛对抵押物担保范围以外承担连带责任。该判决生效后，临颍农信社申请了强制执行，2015年12月9日，临颍县人民法院裁定拍卖被执行人典创酒店公司所有的位于漯河市××路××幢的房产。后徐俊杰、刘杰辉均向临颍县法院提出书面异议，以自己是承租方为由要求法院在拍卖过程中注明房屋租赁情况，二人异议均被临颍县法院裁定驳回。异议期间，经临颍县公安局及临颍县人民法院对因涉嫌诈骗被关押在临颍看守所的张海涛作出询问，张海涛均称与徐俊杰、刘杰辉系真实的借款关系，后来因无钱还款才与二人签订了租赁合同，房屋并没有实际交付租赁使用。被告典创酒店公司所有的位于漯河市滨河路房产证号为漯房权证源汇区字第××号的房屋因经济纠纷于2015年6月18日被郾城区人民法院查封、2015年8月12日及2015年9月2日被召陵区人民法院两次查封，查封期间最长至2018年8月11日。上述事实由原告、被告及第三人陈述、租赁合同、收据、银行转账凭证、人民法院判决书、裁定书、询问笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。本案第三人临颍农信社与被告典创酒店公司签订的抵押合同是在2015年，原告徐俊杰与被告典创酒店之间签订的租赁合同是在2014年，现本案涉案房屋虽然已经被拍卖，所有权人发生改变，但不影响原告徐俊杰与被告典创酒店公司的签订的原租赁合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应按照下列顺序确定合同：（一）承租人已经合法占有房屋的；（二）。”本案中，原告徐俊杰按期足额缴纳房租，被告典创酒店公司也履行了交付房屋的义务，原告徐俊杰是本案涉案房屋的合法使用权人。故本案中原告与典创酒店签订的合同合法有效，双方均已履行权利义务，且本案涉案房屋不存在履行不能的情形。本案被告典创酒店公司在和原告徐俊杰签订上述合同后，又和第三人刘杰辉就上述房屋签订租赁合同，显属不当。故原告徐俊杰要求确认合同合法、被告典创酒店公司继续履行合同的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告徐俊杰与被告漯河市典创酒店管理有限公司于2014年7月3日和2014年10月22日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》合法有效；二、原告徐俊杰与被告漯河市典创酒店管理有限公司在判决生效后10日内对于签订的上述合同，继续履行。案件受理费150元,由被告漯河市典创酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  李小勇人民陪审员  胡梦楠二〇一七年六月十四日书 记 员  赵 路