江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初11488号原告:常熟昆承文化旅游发展有限公司，住所地常熟市昆承湖景区东入口。法定代表人:王远，总经理。委托诉讼代理人：张建良，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄校江，江苏华元民信律师事务所律师。被告：常熟市常春花木园艺有限公司,住所地江苏省常熟市虞山镇长瑞村。法定代表人：蒋祖亮，总经理。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。第三人：常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）,住所地江苏省常熟市昆承湖景区东入口*号。执行事务合伙人：蒋祖亮，执行人。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。第三人:蒋祖亮,男,1973年9月1日生,汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。第三人:陈子隆,男,1995年12月24日出生,汉族，住福建省漳州市龙文区。原告常熟昆承文化旅游发展有限公司诉被告常熟市常春花木园艺有限公司、第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）、蒋祖良、陈子隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，进行了审理，因第三人陈子隆下落不明，本院依法组成合议庭，并向被告陈子隆公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等材料，于2017年3月20日公开开庭进行了审理，原告常熟昆承文化旅游发展有限公司的委托诉讼代理人张建良、被告常熟市常春花木园艺有限公司以及第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）、蒋祖良的委托诉讼代理人李永刚到庭参加诉讼，被陈子隆经本院合法传唤告无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告常熟昆承文化旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁物腾空返还给原告；2、依法判令被告支付所欠租金（房屋占有使用费）776456元（暂计算至起诉日，以后按实计算至被告实际返还租赁物之日）；3、依法判令被告支付电费33119.4元、水费7881.6元；4、依法判令被告支付物业费17108元；5、依法判令第三人从租赁物中腾出；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（原名常熟市昆承湖景区管理服务有限公司）与被告于2010年3月6日签订了一份租赁合同，被告向原告承租昆承湖景区东入口公园内的5号咖啡馆，租期到2015年9月30日止，合同对租金（房屋占有使用费）、费用、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告至今欠原告上述租金（房屋占有使用费）、电费、水费、物业费，经原告催讨未果。2010年10月1日，被告与蒋祖良、蔡劲松签订了一份房屋租赁协议，约定被告将所承租的房屋出租给蒋祖良、蔡劲松。2010年12月13日，第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）设立，经营场所为昆承湖景区东入口5号，现合伙人为蒋祖良、陈子隆。原告认为，原、被告之间租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，被告应将租赁物腾空返还给原告的义务并支付租金（房屋占有使用费）和费用。第三人在房屋租赁期限届满后负有从租赁物中腾出的义务。被告常熟市常春花木园艺有限公司辩称，1、与原告之间签订的租赁合同是无效的，既然无效就不应该支付原告任何租金，而且前期已缴纳的租金原告也应该予以返还。2、请求支付租金的诉讼时效是一年，依据租赁合同最后一年的租金在2016年9月30日前原告应该行驶租金的催讨权，但是从诉状来看原告起诉时间是2016年10月11日已经超过诉讼时效，所有的租金请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。3、在被告与原告发生租赁关系期间，原告同意被告转租租赁物至第三人，第三人在使用租赁物期间因消防不合格等问题，在2014年就已经对常熟市公安消防大队实施关停，因此，从关停后至现在我们不需要支付原告租金。4、鉴于原被告之间的租赁合同无效，造成的被告及第三人相关损失，我方保留向原告追索的权利。5、关于原告诉请中的第三项第四项我方认为该两项诉请实际上也是原告合同无效导致的，我方不予承担。6、关于原告诉请第一项，我方认为在我方与第三人之间的损害赔偿未能清结之前法院不应判令将租赁物腾空返还给原告，这样会导致第三人索赔，丧失实物鉴定依据。第三人：常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）、蒋祖良辩称，鉴于原被告之间租赁合同无效，作为受害者的第三人有权依据无效合同向原告主张损害赔偿。而确定损害赔偿具体金额，需要相关鉴定机构对原告的出租屋内的装修进行评估，在装修评估未结束之前，法院不应判令被告将租赁物腾空返还给原告，也不应判令第三人从租赁物中搬出。第三人陈子隆未作答辩。本院经审理认定事实如下：原常熟市昆承湖景区管理服务有限公司经工商部门核准于2016年4月28日变更为常熟昆承文化旅游发展有限公司。2011年3月6日，原常熟市昆承湖景区管理服务有限公司（甲方）与被告常熟市常春花木园艺有限公司（乙方）签订了租赁合同一份，内容为：第一条、房屋的面积、坐落情况：1、房屋名称：5号咖啡馆，座落在昆承湖景区东入口公园内，建筑面积约354平方米，附加面积33平方米，现状出租。2、进入景区内车辆停放由甲方实行统一管理，并收取车辆停车费，车辆须按指定地点停放，其中3、4号会所停车场共有，5号咖啡馆、6号茶室无配套停车场。3、乙方在申领营业证照时，涉及房产权属证明材料的，由甲方出具房屋证复印件或其它有效证明。第二条租赁期限、用途：1、租期：共计60个月，2010年10月1日-2015年9月30日止。自2010年3月12日起至2010年9月30日为装修期，装修期间免收租金。2、用途：以旅游休闲、餐饮为主。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。4、乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，根据市场行情重新签订租赁合同。第三条租金、履约保证金、物业费、服务费：1、租金的支付原则：先付后用，中标价为第一年租金，第二年起租金逐年递增10%，具体支付方式详见下表，每年度按下表规定时间打入甲方指定的账户农业银行报慈分理处，账号52×××57。装修期2010.3.12-2010.9.30免租金；第一年2010年10月1日-2011年9月30日，租金13.72万元，支付日期2010年3月12日前支付年租金的50%，2011.3.1前再支付年租金的50%；第二年2011.10.1-2012.9.30，租金15.092万元，支付日期2011.9.1前；第三年2012.10.1-2013.9.30，租金16.6012万元，支付日期2012.9.1；第四年2013.10.1-2014.9.30，租金18.2613元，支付日期2013.9.1前；第五年2014.10.1-2015.9.30，租金20.0875万元，支付日期2014.9.1前。2、履约保证金：合同签订当日，乙方须支付履约保证金10万元。履约保证金中3万元是对乙方按照约定在2010年7月31日前开业的保证金，7万元是履行合同其他条款的保证，履约保证金从第二年起开始返还，抵冲当年租金，每年释放的额度详见上表。如果乙方责任导致本合同未履行满5年，剩余部分履约保证金乙方予以放弃，归甲方所有，如果甲方或第三方责任导致本合同未履行满5年，剩余部分履约保证金甲方退还乙方。3、乙方还要支付租赁物业的相应建筑面积的物业费，具体收费标准按照1元/平方米/月执行，按先付后用的原则，每年支付租金时一起支付给甲方。4、乙方须承诺租赁的在2010年7月31日前开业，最迟开业不能迟于2010年10月1日开业。如果乙方在2010年7月31日前开业的，履约保证金3万元甲方不予扣缴；如果乙方未能在2010年7月31日前开业但在2010年10月1日前开业的，按乙方部分违约处理，乙方的履约保证金3万元作为违约金支付给甲方，剩余履约保证金仍逐年返还。如果乙方在2010年10月1日前仍不能开业的，甲方有权终止合同，并没收乙方所交租金及履约保证金10万元。5、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。6、乙方须在2010年3月12日前，按照标的五年总租金的1.5%向常熟市华邦资产管理顾问有限公司支付服务费。第四条租赁期间相关费用及税金1、甲方应承担的费用……。2、乙方交纳以下费用：2.1乙方应按时交纳自行负担的水电费、租金、物业管理费等费用，若逾期交纳的，每天按应付余额的1‰支付滞纳金。2.2甲方不得擅自增加本合同未由明确由乙方交纳的费用。第五条房屋修缮与使用……。第六条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。租赁合同还对合同的变更、解除与终止、房屋交付及回收的验收、违约责任等亦进行了约定。合同签订后，原告将所租赁房屋交付给被告。另查明，被告与原告签订租赁合同后，按约定支付了原告保证金10万元，并支付了2012年9月30日前止的房屋租金（房屋占有使用费）及物业费，水电费交至2012年5月8日止。之后，被告未再按合同约定支付原告房屋租金（房屋占有使用费）、水电费、物业费。2010年10月1日，被告(甲方)与第三人常熟市兰斯咖啡馆（乙方）签订了房屋租赁协议，约定：甲方将座落在常熟市昆承湖景区东入口5号房屋（面积354平方米）租给乙方。甲方应确保乙方正常使用。二、房租金每月12000元，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日。三、若房产权属发生纠纷，其后果由甲方负责。乙方不得将房屋擅自转租给第三人。四、在同等条件下，乙方有优先续租的权利。终止协议，双方应提前一个月告知对方。协议对其他事项亦进行了约定，蒋祖亮、蔡劲松代表乙方在协议上签字。之后租赁房屋由第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）进行了装修并进行经营，目前租赁房屋仍有常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）占有。常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）由蒋祖亮、蔡劲松于2010年12月申请设立，2014年7月经工商部门核准，常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）合伙人变更为蒋祖良、陈子隆。又查明，所租赁房屋自2012年5月9日至2015年8月16日实际用电量39090度。自2012年5月至2015年9月，原告每月向供电部门交纳电费，电费标准最高是2012年5月为每度0.858元，最低为2016年9月为每度0.813元。另外，原告未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证。庭审中，原告主张，被告未按约定支付原告租金、水电费、物业费，故原告有权要求被告按合同约定支付2012年10月1日起至2016年10月12日止的租金（占有使用费）776456元，电费33199.40元、水费7881.60元及物业费(2012年10月1日至2016年10月12日)17108元，并有权要求归还租赁的房屋。关于诉讼时效，合同到期后被告仍继续租赁该房屋，原告一直在向被告催要房屋租赁及相关费用，不存在被告提出的超过诉讼时效的问题；被告主张由于原告出租的房屋不合法，故租赁合同无效，原告要求给付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。关于水电费，原告从未要求被告交纳过水电费，也从未与被告进行确认水电费的数量、金额等，现原告主张水电费，但未能提供证据予以证明，被告不予认可，物业费问题，原告未能提供物业服务，且原告出租的房屋系违章建筑，不应收取物业费，故物业费也不应支持；第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）、蒋祖亮主张，由于租赁物违法，原被告间签订的房屋租赁协议无效，在第三人未能获得相关赔偿的前提下，法院不应判决第三人从租赁房屋中搬出。本院认为，原、被告于2010年3月6日签订的租赁合同，因原告未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。由于租赁合同无效，故被告与第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）之间的房屋租赁协议（转租合同）亦应属无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予返还。被告应将租赁房屋返还给原告，原告应返还被告交纳的保证金100000元，该保证金可作为被告支付原告的房屋占有使用费直接予以扣除。因涉案的房屋现由第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）实际占有，故第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）应当将涉案房屋交还给原告，第三人蒋祖良、陈子隆作为普通合伙企业的合伙人应对合伙企业债务承担无限连带责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。原告主张要求被告按合同约定的标准支付2012年10月1日至2016年10月12日止的房屋占有使用费及从2016年10月13日至实际搬出日止按年租金200875元计算的房屋占有使用费及2012年10月1日至2016年10月12日的物业费，依法有据，本院予以支持。原告主张自2012年5月9日起的电费，部分按每度0.844元、部分按每度0.861计算，依据不足，本院确定按平均每度0.836【（0.858+0.813）÷2】元计算，故电费应计算为32679.24元。原告主张的水费12852.70元，因未单独安装水表，对实际使用情况无法进行确认，原告要求按比例计算，缺乏依据，故本院不予支持。关于诉讼时效问题，由于租赁关系处于持续的状态，故被告及第三人提出的诉讼请求已超过诉讼时效的理由，不能成立，本院不予采纳。第三人陈子隆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、第三人常熟市兰斯咖啡馆（普通合伙）、蒋祖良、陈子隆于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾空并交还给原告常熟昆承文化旅游发展有限公司；二、被告常熟市常春花木园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司2012年10月1日起至2016年10月12日止的房屋占有使用费计756979.11元及2016年10月13日起至实际交付日止的房屋占有使用费按年租金200875元计算（应扣除被告常熟市常春花木园艺有限公司已交付的保证金100000元）（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63，并注明案号）；三、被告常熟市常春花木园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司电费32679.24元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63，并注明案号）；四、被告常熟市常春花木园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司2012年10月1日至2016年10月12日止的物业费17133.60元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63，并注明案号）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告常熟昆承文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12146元，公告费700元，合计12846元，由原告常熟昆承文化旅游发展有限公司负担198元，被告常熟市常春花木园艺有限公司负担12648元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分12648元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10✕✕✕67。审 判 长  邵宝华人民陪审员  李虞芳人民陪审员  吕金凤二〇一七年六月六日书 记 员  张立雯