四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11953号上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。法定代表人：闻涛，董事长。委托诉讼代理人：李小波，男，1971年2月5日出生，汉族，住四川省绵阳市平武县，系公司员工。委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：成都新港城置业有限公司，住所地成都市武侯区永丰乡龙爪村杜甫花园。法定代表人：刘嘉，董事长。委托诉讼代理人：王晓晨，四川川达律师事务所律师。上诉人成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房公司）因与被上诉人成都新港城置业有限公司（以下简称新港城公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第3944号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金房公司上诉请求：撤销原判，改判支持金房公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院调整物业服务费标准并不支持资金占用利息缺乏事实和法律依据。2.《杜甫花园物业服务合同》被判无效后，物业服务企业就应停止对服务的小区提供物业服务的观点，同物业服务实践中“住宅小区不能出现物业服务的真空”的要求相冲突，也与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定相矛盾。一审判决不支持2013年12月15日后的物业服务费的诉讼请求缺乏法律依据且显失公平，不利于保护多数业主的合法权益。3.新港城公司的关联公司退出杜甫花园小区后，新港城公司即将办公楼（物管用房）和配电房霸占，不让金房公司使用。一审判决以金房公司未举证新港城公司系上述物管办公楼及配电房的业主为由，判决其不缴纳水电费与客观事实不符。新港城公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.金房公司与杜甫花园小区业委会签订的《杜甫花园物业服务合同》经生效判决确认无效，证实金房公司自2011年9月1日起为杜甫花园小区提供物业服务本身就缺乏合法依据。金房公司未认真履行物业公司应尽职责，导致小区物业管理混乱，存在卫生条件差、少数业主乱搭乱建、车辆随意停放等问题。2.金房公司按无效的《杜甫花园物业服务合同》收取物业费，缺乏事实和法律依据，也与小区物业服务现状不符。3.因《杜甫花园物业服务合同》被确认无效，加上新港城公司一直采用诉讼等方式要求金房公司纠正其违法行为，且小区物业服务不到位，新港城公司不应支付资金占用利息。4.《杜甫花园物业服务合同》经判决生效确认无效后，金房公司应立即退出、移交物业服务相关资料等手续。但其拒绝撤场，继续违法提供物业服务，导致业主无法通过合法途径重新选聘新的物管公司，一审法院不支持之后的物业服务费合理、合法。5.新港城公司并非小区配电房和小区门口二层楼房屋的所有权人，配电房系小区公共设施，小区门口二层楼房屋原由成都光大物业有限公司使用，金房公司要求新港城公司支付水电费缺乏事实和法律依据。金房公司向一审法院起诉请求：1.新港城公司向金房公司支付拖欠的2011年9月至2015年5月的物业服务费43540.2元，2011年9月至2012年10月的水费692.5元及电费3610.9元；2.新港城公司向金房公司支付资金占用利息至费用结清之日。一审法院经审理查明：新港城公司系位于武侯区××（××龙××村××、××）“杜甫花园”附17号（D3）房屋（建筑面积439.81㎡）业主，金房公司为该小区提供物业服务。2011年8月31日，金房公司与武侯区杜甫花园业主大会业主委员会签订《杜甫花园物业服务合同》，约定独栋别墅物业服务费2.2元/月·平方米，业主应在每月10日前履行交纳义务。2011年12月6日，新港城公司向一审法院提起诉讼，请求判决撤销杜甫花园业主大会业主委员会于2011年8月23日作出的《关于杜甫花园评选物业公司票选结果的公告》，及判决确认杜甫花园业主大会业主委员会与成都金房物业服务有限公司于2011年8月31日签订的《杜甫花园物业服务合同》无效。2013年9月9日，成都市中级人民法院作出（2013）成民终字第3532号《民事判决书》，判决撤销杜甫花园业主大会业主委员会于2011年8月23日作出的《关于杜甫花园评选物业公司票选结果的公告》。2013年11月28日，成都市武侯区人民法院作出（2012）武侯民初字第31号《民事判决书》，判决杜甫花园业主大会业主委员会与成都金房物业服务有限公司于2011年8月31日签订的《杜甫花园物业服务合同》无效。该文书已于2013年12月15日生效。因新港城公司长期未交纳物业服务费，金房公司以在“杜甫花园”小区公告栏张贴《催费通知》的形式进行了催收。庭审中，新港城公司向一审法院提交了视频资料，摄有杜甫花园小区公共绿地现状、小区内住户装修或施工现场等，拟证明金房公司在履行物业服务合同时存在瑕疵。金房公司向一审法院提交《告知书》两份及《关于杜甫花园小区违规搭建、违规修建的报告》，拟证明在小区内住户施工前金房公司已尽到告知义务，以及针对小区内住户违章搭建的情况金房公司已向政府相关部门进行了汇报。一审法院另查明，2013年10月31日，金房公司向新港城公司邮寄了挂号信函，显示新港城公司负责人签收。一审法院认定上述事实，采信的证据有房屋信息摘要、《杜甫花园物业服务合同》、《民事判决书》（两份）、照片、视频资料、《告知书》两份、《关于杜甫花园小区违规搭建、违规修建的报告》、《邮件撤回、更改、查询申请书》及当事人陈述等。一审法院认为，虽然金房公司一直为杜甫花园小区提供物业服务，但新港城公司自2011年12月起即通过诉讼方式对金房公司提供服务提出明确异议，且金房公司与杜甫花园业主大会业主委员会签订的《杜甫花园物业服务合同》已经生效裁判判决无效，故一审法院认为，《杜甫花园物业服务合同》被判决确认无效之前，因金房公司实际为杜甫花园小区提供了物业管理服务，新港城公司作为该小区业主，应当支付该阶段金房公司为其提供物业服务的价款；自《杜甫花园物业服务合同》被判决确认无效之后，金房公司应当停止为该小区提供物业服务，故一审法院对金房公司要求新港城公司支付上述判决生效之后（2013年12月15日）的物业服务费的诉讼请求不予支持。关于物业服务费的收费标准，一审法院认为可以参照《杜甫花园物业服务合同》的约定，但根据新港城公司提交的视频证据，可以证明金房公司在提供物业服务期间，确实存在对小区公共绿化维护不善，对小区内住户的装修或施工缺乏管理的问题，而金房公司提交的证据材料仅能证明金房公司履行了部分管理义务，故一审法院酌情调整物业服务费计算标准为独栋别墅每月每平方米2元。关于诉讼时效，金房公司于2013年10月31日向新港城公司邮寄了挂号信函，金房公司主张在上述信件中对物业费进行了催收，导致诉讼时效的中断，一审法院认为，因双方于2011年底开始就物业服务合同的签订及物业服务费的收取进行诉讼，可以认定金房公司在上述邮件中对物业服务费进行了催收，故本案诉讼时效自2013年10月31日中断。综上，一审法院对金房公司要求新港城公司支付物业服务费的诉讼请求在2011年11月1日至2013年12月15日期间内予以支持，按照每月每平方米2元计算，故新港城公司应当向金房公司支付物业服务费21550.7元（439.81㎡×2元×24.5个月）。因本案双方一直就物业费交纳进行诉讼，且《杜甫花园物业服务合同》已被确认无效，新港城公司并非恶意拖欠物业服务费，故一审法院对金房公司要求新港城公司支付资金占用利息的诉讼请求不予支持。关于金房公司主张的物管办公用楼及配电房的水电费，因金房公司未能举证证明新港城公司系上述房屋的业主，故一审法院对金房公司上述诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决如下：一、新港城公司于判决生效之日起十日内向金房公司支付2011年11月1日至2013年12月15日的物业管理服务费21550.7元；二、驳回金房公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，由金房公司负担400元，由新港城公司负担595元。二审中，金房公司提交了2011年7月23日由新港城公司作出的《关于杜甫花园有关问题的函》，拟证明争议的物业部分属于新港城公司，其应当支付相应的水费和电费。新港城公司质证认为对该证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的。对此，本院认为，金房公司提交的证据不具有证明力，本院不予采信。二审另查明：2016年4月19日，成都金房物业服务有限公司更名为成都金房物业集团有限责任公司。本院二审经审理查明的其余事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据金房公司的上诉，本案的争议焦点是：1.一审法院调整物业服务费标准是否恰当；2.新港城公司是否应当缴纳2011年9月至2015年5月期间的物业服务费；3.新港城公司是否应当支付资金占用利息；4.金房公司主张的物管办公楼、配电房的水电费是否具有事实和法律依据。现针对上述争议焦点作如下评述：关于第一个争议焦点，物业服务费标准的问题，一审法院经审查认定金房公司存在公共绿化维护不善，对小区内住户的装修或施工缺乏管理等问题，在《杜甫花园物业服务合同》被确认无效，而金房公司提供的服务确实存在瑕疵的情况下，一审法院参照《杜甫花园物业服务合同》的标准，并予以适当下调并无不当。金房公司关于一审法院调整物业服务费标准不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，新港城公司应当支付物业服务费的期间的问题，成都市武侯区人民法院作出（2012）武侯民初字第31号《民事判决书》判决杜甫花园业主大会业主委员会与成都金房物业服务有限公司于2011年8月31日签订的《杜甫花园物业服务合同》无效，该文书已于2013年12月15日生效，但金房公司在庭审中主张其于2015年方停止对该小区提供物业服务。对此，本院认为，新港城公司既未提交证据证明其在原物业服务合同被确认无效后，业委会与新的物管公司签订了相关的物业服务合同，亦未提交证据证明业委会曾要求金房公司移交相关材料拟进行业主自治，更未提交证据证明其曾要求过金房公司退场。故在无新的物业公司或能够为小区提供物业服务的相关部门进场的情况下，金房公司待相关部门接管小区物业后，方才离场，有利于小区的管理。故考虑到金房公司实际为小区提供了物业服务，故新港城公司应当支付2011年9月至2015年5月期间的物业服务费，金额为439.81×2元×45＝39582.9元。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正，金房公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于资金占用利息的问题，因金房公司与杜甫花园业主大会业主委员于2011年8月31日签订《杜甫花园物业服务合同》，新港城公司于2011年12月6日即提起诉讼，要求确认该合同无效。故双方关于金房公司是否能够对杜甫花园提供物业服务存在争议，新港城公司并非恶意拖欠物业服务费，一审法院不支持金房公司关于资金占用利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于金房公司主张的物管办公用楼及配电房的水电费的问题，因金房公司提交的现有证据并不足以证明新港城公司系物管办公用楼及配电房的业主，故金房公司关于要求新港城公司支付物管办公用楼及配电房的水电费的上诉理由因无证据证明不能成立，本院不予支持。综上所述，金房公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第3944号民事判决。二、成都新港城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都金房物业集团有限责任公司支付2011年9月至2015年5月的物业管理服务费39582.9元。三、驳回成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费995元，由新港城公司负担805元，金房公司负担190元；二审案件受理费995元，由新港城公司负担805元，金房公司负担190元。本判决为终审判决。审判长  李婧杰审判员  吴 爽审判员  姚 兰二〇一七年六月十日书记员  朱 希