陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6095号上诉人（原审原告）张艳玲，女，1956年9月27日，住西安市莲湖区。委托代理人姚永康、陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人魏宪合，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安福田科技有限责任公司，住所地：西安市经济技术开发区经渭工业园区。法定代表人王少华，总经理。委托代理人王明娟，女，1980年6月13日出生，汉族，该公司员工，住公司。上诉人张艳玲因与被上诉人西安福田科技有限责任公司（以下简称福田科技公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2015）高民初字第00614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年福田科技公司开发建成了位于高陵县泾河工业园姬杨路陕汽大道1号水榭花都小区。2008年9月26日福田科技公司在华商报上刊登了交房公告，通知购房业主前来办理收房手续。2009年11月30日张艳玲和福田科技公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳玲购买福田科技公司开发位于高陵县泾河工业园姬杨路陕汽大道1号水榭花都1幢3单元30102室房屋现房一套，建筑面积179.11㎡，单价2512.42元／㎡，总房款450000元。合同签订后张艳玲按照合同约定向福田科技公司付清了首付款190000元，余款260000元做银行按揭。2014年1月7日张艳玲一次性向贷款银行清偿了所有贷款本息余额。2014年3月11日张艳玲办理收房手续，2014年3月11日取得了房屋的《房屋所有权证书》。《房屋所有权证书》记载的房屋的建筑面积为179.11平方米。交房后张艳玲认为该房屋面积严重缩水且存在严重质量问题，不符合双方在合同中有关房屋面积及质量的约定，已构成根本违约。张艳玲请求判如所请。法庭审理过程中，张艳玲出示证据七组。第一组：《商品房买卖合同》。第二组：发票、抵押合同、借款合同、还款凭证、对账单。第三组：契税、维修基金发票。第四组：备案费，评估费发票。第五组：测量视频、测量图纸。第六组：现场照片。第七组：房屋租赁合同。福田科技公司出示证据三组。第一组：《商品房买卖合同》。第二组：竣工验收备案表、交房报告、收方确认单。第三组：贷款结清证明、房屋所有权证。另，在本案审理过程中张艳玲申请对讼争房屋面积进行测量。因张艳玲已于2014年3月11日取得了房屋的《房屋所有权证书》，《房屋所有权证书》已经确认房屋的建筑面积为179.11平方米。对《房屋所有权证书》所记载的房屋的建筑面积有疑问，应首先通过行政途径或者行政诉讼解决。本院依法对张艳玲进行了释明，张艳玲拒绝通过行政途径或者行政诉讼解决。张艳玲诉称，2009年11月30日张艳玲和福田科技公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳玲购买福田科技公司开发位于高陵县泾河工业园姬杨路陕汽大道1号水榭花都1幢3单元30102室房屋一套，建筑面积179.11平方米单价2512.42元／㎡，总房款450000元。合同签订后张艳玲按照合同约定向福田科技公司付清了首付款190000元，余款260000元做银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2009年12月31日前，将该房屋交付给张艳玲使用，可福田科技公司实际交房的时间为2014年3月1日，严重迟延交房；交房后张艳玲发现该房屋面积严重缩水且存在严重质量问题，不符合双方在合同中有关房屋面积及质量的约定。福田科技公司的行为给张艳玲造成了严重的损失，已构成根本违约，故，张艳玲有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权要求福田科技公司赔偿损失。为维护张艳玲的合法权益，张艳玲据此事实依法起诉请求：1．依法判决解除双方于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》；2．依法判决福田科技公司返还张艳玲购房款450000元，利息87700.93元；3．依法判决福田科技公司返还张艳玲所交契税23760元，维修基金等费用12276元；4．依法判决福田科技公司返还张艳玲合同备案费、抵押登记评估等费用共计960元；5．依法判决福田科技公司赔偿张艳玲因房屋无法正常使用造成的租房损失54000元；6．依法判决福田科技公司赔偿张艳玲同地段房屋差价损失268500元；7．本案诉讼费由福田科技公司承担。福田科技公司辩称，一，张艳玲不享有合同解除权。双方已就商品房买卖合同约定的所有权利义务履行完毕，福田科技公司不存在导致合同解除的根本性违约行为，张艳玲关于解除商品房买卖合同的主张没有事实和法律依据。张艳玲在签订买卖合同以及支付房款后并没有及时收房，并非是福田科技公司恶意逾期交房导致的。在整个诉讼过程中，张艳玲并未向法庭提供任何具有证明力的相反证据证明讼争房屋存在严重的面积误差问题。那么，根据民事诉讼法证据规则的相关规定，对于讼争房屋面积误差问题张艳玲应当承担举证责任，否则就应当承担举证不利的相应后果。因此，讼争房屋的建筑面积应当以《房屋所有权证》记载的面积为准，与买卖合同约定的面积并无差异。二．关于张艳玲合同解除权的行使期限问题。首先，我国《合同法》第九十五条和最高院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”即使福田科技公司存在逾期交房的根本性违约行为导致张艳玲享有合同解除权的，张艳玲也应当在解除权发生之日起一年内行使该项权利。逾期不行使的，则该权利消灭。其次，纵观本案案件事实，自2009年12月31日起至2014年3月长达四年多的期间里，张艳玲根本未就福田科技公司逾期交房问题向福田科技公司提出过任何关于解除合同的主张。因此，不论是基于合同的约定还是法律规定，张艳玲行使解除权的期限早已经过，其该项权利早已丧失。故，不论从本案案件事实还是法律规定来说，张艳玲的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，应当全部被依法驳回。原审法院认为，当事人对自己的主张有举证的义务。张艳玲主张房屋面积严重缩水且存在严重质量问题，不符合双方在合同中有关房屋面积及质量的约定，给张艳玲造成了严重的损失，已构成根本违约，从而要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求福田科技公司赔偿损失。故张艳玲对房屋面积严重缩水且存在严重质量问题负有举证责任。关于房屋面积问题，因张艳玲已取得了房屋的《房屋所有权证书》，《房屋所有权证书》已经确认房屋的建筑面积为179.11平方米。《房屋所有权证书》是由人民政府房地产行政主管机关核发的具有法律效力的证件。张艳玲认为《房屋所有权证书》所记载的房屋的建筑面积错误，即首先应确认房地产行政主管机关核发《房屋所有权证书》的行政行为是否存在错误，即应首先通过行政途径或者行政诉讼解决房产证记载面积是否正确问题。房产证记载面积是否正确问题解决后，本案民事部分审理才能继续进行。本院依法对张艳玲进行了释明，张艳玲拒绝通过行政途径或者行政诉讼解决房产证记载面积是否正确问题，是对其诉讼权利的放弃，故张艳玲关于房屋面积不够的主张依法不予支持。关于房屋质量问题，张艳玲亦未出示足够证据予以证实。故张艳玲关于房屋存在严重质量问题的主张依法不予支持。因此对张艳玲主张房屋面积严重缩水且存在严重质量问题，从而要求解除合同的诉讼请求，依法不予支持。同理其他诉讼请求亦不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第四条、第七十四条之规定，判决如下：驳回原告张艳玲的诉讼请求。案件受理费12870元，由原告张艳玲负担。宣判后，张艳玲不服向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清、证据不足。一审判决没有尊重事实，一审依据《房屋所有权证书》认定涉案房屋不存在面积缩水和质量问题，该认定属于事实认定不清、证据不足。按照法律规定《房屋所育权证书》只是房屋所有权权属的合法有效证明，只能证明房产归属问题，不能作为房屋面积的证明，也不能证明房屋质量问题。按照有关法律规定《房屋实测面积报告》是证明房屋面积大小最直接合法有效的证据。《房屋质量报告》是证明房屋是否合格的最直接合法有效的证据。双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1．双方自行约定（按实测面积多退少补）”，可本案缺乏《房屋实测面积报告》、《房屋质量报告》、设计图纸和指标。一审过程中张艳玲提交了有关专业测量人员测量的涉案房屋视频资料证据，足以证明涉案房屋存在面积严重缩水问题以及房屋地面不在同一水平面，层高不足等，房屋存在严重质量问题。可是一审法院对其提交的证据不予当庭播放质证。对其提供的合法有效的证据只字不提，另外张艳玲多次要求法院组织对涉案房屋进行现场勘验，一审法院不组织现场勘验，而仅凭福田科技公司提供的非法取得的《房屋所有权证书》认定涉案房屋不存在面积缩水和质量问题，故一审法院认定事实不清、证据不足。二、一审程序违法。因为本案涉及房屋面积测量问题及质量问题，一审法官也曾前去高陵县房管所、高陵县住建局了解本案房屋面积及质量问题，高陵县房管所有关人员亦承认涉案房屋面积存在问题，这与《房屋所有权证书》发证单位即高陵县人民政府具有法律上的因果关系，在此情况下一审应当追加高陵县人民政府作为本案第三人参与诉讼，对涉案房屋的面积进行测量，对房屋质量进行鉴定，以查清《房屋所有权证书》记载的面积与实际面积是否相符，质量是否符合国家标准，这直接关系到《房屋所有权证书》是否合法的问题，而一审并没有追加高陵县人民政府，属于程序严重违法。一审庭审过程中对张艳玲提交的有关专业测量人员测量的涉案房屋视频资料证据，不组织举证和质证，严重剥夺了张艳玲举证质证的实体权利，是严重违反《民事诉讼法》关于当事人有权举证质证权利的规定。明显属于程序严重违法问题。三、适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条是有关不动产设立、登记的规定，并非关于房屋面积及房屋质量的规定。《房屋登记办法》已经被《不动产登记暂行条例》所取代，故一审适用上述法律规定，明显属于适用法律错误。综上，请求1、依法撤销西安市高陵区人民法院(2015)高民初字第00614号民事判决书，在查清事实后依法改判解除双方签订的《商品房买卖合同》并判令福田科技公司退还购房款及利息、所交契税、维修基金、备案费、抵押登记、评估费等，同时判令福田科技公司赔偿房屋差价损失等。解除合同前必须提供《测量报告》、《质量报告》、《设计图纸和指标参数》；2、本案一、二审诉讼费由福田科技公司承担。福田科技公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。本院认为，张艳玲上诉称案涉房屋面积严重缩水且存在严重质量问题，不符合双方在合同中有关房屋面积及质量的约定，给张艳玲造成了严重的损失，已构成根本违约，并认为原审法院认定事实不清、程序违法且适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。因张艳玲已取得案涉房屋的房屋所有权证书，该房屋所有权证书已经确认房屋的建筑面积为179.11平方米，张艳玲对房屋所有权证书所记载的房屋建筑面积如持有异议，应通过包括行政诉讼等途径对此予以解决，现其自行找人对房屋测量，以房屋面积缩水为由，要求解除合同理由不能成立，其请求不予支持。张艳玲上诉称房屋存在严重质量问题，但未对其所述提供充分证据，故其以房屋存在严重质量问题，要求解除合同之理由，亦不能成立。张艳玲上诉认为原审法院未追加房屋所有权证书发证单位，高陵县人民政府参加本案诉讼，程序违法。因其该上诉理由于法无据，不予支持。综上，张艳玲的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理12870元，由张艳玲承担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年六月十五日书记员  孙 妍