广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2376号原告：李肇霖，男，1976年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区.委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：张丽，广东广之洲律师事务所实习律师。被告:广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地广东省广州市。法定代表人：江志坚，职务总经理委托代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：方普学，国信信扬律师事务所实习律师。原告李肇霖诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李肇霖委托代理人王美舟，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司委托代理人王胜宽、方普学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李肇霖诉称：2016年8月13日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于南沙区珠电路碧荷居自编*栋*房。合同约定被告应于2016年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故起诉要求判令：一、被告向原告支付自2016年12月31日至2017年6月15日止的延迟交楼违约金（每日按总房款976160元万分之二的标准计算）；二、被告承担诉讼费。被告广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称：1、被告履行了通知原告收楼义务，并协助原告收楼。被告不存在违约行为，不应支付逾期交楼违约金。被告在2016年12月30日向原告邮寄收楼通知书，履行合同约定的交楼义务。现在较多的业主也已经完成收楼，房屋具备安全使用用途。商品房买卖合同第16条约定，原告应当在收到被告寄送的收楼通知书10天内进行验收，有异议的应当在验收期满10日内以书面形式提出。逾期不提出的视为同意接收该房屋。被告没有收到原告就房屋提出的异议，因此，被告已经履行约定的交楼义务。2、合同履行期间，被告遭受到不可抗力，导致涉案楼盘停工，其中在合同履行期间遭受雷雨天气280天，且存在高温天气，即便被告延期交楼，因被告遭受到不可抗力，也应免除被告的违约责任。3、即便被告逾期交楼需要支付违约金，也应当从2017年3月31日开始计算。依据商品房买卖合同14条第2款的约定，双方同意对被告交楼期限给予三个月宽限期，是双方的真实意思表示，被告在宽限期后不能交楼才能视为逾期交楼。商品房买卖合同对此部分通过下划线来予以特别提示，不属于无效条款的情形。原告要求从2016年12月31日开始计算违约金与双方的约定不符。依据商品房买卖合同附件7第3条第6款的约定，即便被告需要向原告支付违约金也不应超过总房价的5%。此外，每日按照万分之二的标准计算违约金的标准过高，请法院按照同地段的租金标准予以调整。经审理查明：被告是涉案广州市南沙区珠电路碧荷居的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2016年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区珠电路碧荷居自编*栋*房，建筑面积94.49平方米，总金额为976160元，乙方自本预售合同网上签订之日支付296160元首期款，剩余房款680000元须在2016年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期款房价款0.05%的标准支付违约金。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还己支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房己验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际己发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……5、本合同第十六条约定的‘乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收’变更为：乙方应在本合同第十三条约定的房屋交付使用时间内或在第十四条约定的宽限期内对该商品房进行验收，（房屋交付使用手续的办理地点为碧荷居营销中心、物业管理中心，电话：**），乙方保证主动按约定前往办理收楼手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知或书面催告乙方办理收楼手续。6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方己按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约等”。之后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年12月30日向原告发出收楼通知书，原告因涉案房产不具备交付条件至今尚未收楼。本院依原告申请分别向广州供电局有限公司南沙供电局、广州南沙发展燃气有限公司、广州南沙粤海水务有限公司、广州市番禺区邮政局发函征询涉案小区永久用水、用电、燃气和通邮的情况。广州供电局有限公司南沙供电局于2017年6月5日向本院出具《关于南沙区碧荷居楼盘永久用电情况的复函》，复函本院“经核查，目前南沙碧荷居楼盘报装了1个专变房作为商业、办公及配套的永久用电，2个公变房作为住宅用电，其中专变房在2017年1月16日完成送电，1号公变房在2017年3月9日完成送电，供电范围为1#楼、2#楼住宅、梯灯、电梯用电，相应楼宇具备了永久用电；2号公变房在2017年2月28日完成送电，供电范围为3#楼、4#楼、5#楼住宅、梯灯、电梯用电，相应楼宇具备了永久用电”。广州南沙发展燃气有限公司于2017年6月5日向本院出具南沙燃气函[2017]17号《关于广州市南沙区人民法院征询函的复函》，函复本院“广州市碧荷居房地产开发有限公司所开发位于广州市南沙区珠电路碧荷居楼盘未具备用气条件”。广州南沙粤海水务有限公司于2017年6月7日向本院出具穗海水务函(2017)37号《关于广州市碧荷居房地产开发有限公司（碧荷居）用水征询的复函》，函复本院“涉案楼盘目前属于临时用水，暂未具备永久用水的条件”。广州市番禺区邮政局于2017年6月12日向本院出具《关于的复函》，函复本院“广州市南沙区珠电路碧荷居楼盘由广州市碧荷居房地产开发有限公司在2017年2月25日办理通邮，采用“设置集中的标准信报箱群”方式通邮，并于2017年3月24日对符合通邮条件的珠电路碧荷居碧荷****予以通邮”。经质证，原告认可广州南沙粤海水务有限公司复函的真实性、合法性、关联性，涉案楼盘是临时用水而不具备永久用水；认可广州南沙发展燃气有限公司复函的真实性、合法性、关联性，涉案楼盘不具备用气条件；认可广州供电局有限公司南沙供电局复函的真实性，不认可其记载的楼盘已经符合永久用电的条件，其中记载的通电时间也迟于合同约定的交楼时间；认可广州市番禺区邮政局复函的真实性，不确认其已经通邮的内容，即便是在2017年3月24日通邮也是迟于合同约定的交楼时间。被告认可广州南沙粤海水务有限公司复函的真实性，无法确认其内容，其他业主都可以装修用水；认可广州南沙发展燃气有限公司复函的真实性，无法确认其内容，涉案楼盘已经有业主居住使用，但是否有报装燃气成功的业主则不清楚。认可广州供电局有限公司南沙供电局复函的真实性、合法性、关联性，涉案楼盘均已经具备永久用电条件；认可广州市番禺区邮政局复函的真实性、合法性、关联性，涉案楼盘均已经具备通邮条件。截止庭审日2017年6月15日，被告无法提供证据证实涉案楼宇已具备永久供水、供气条件，也未证明涉案楼宇已取得竣工验收备案表。被告在庭审中表示不清楚涉案楼宇何时取得建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收合格意见书、人防、环保部门出具的认可文件，且没有相应证据提交。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告未在2016年12月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋具备永久供水、供气及其他必要居住条件的证明文件，截止庭审日2017年6月15日，被告未能提供充分证据证实涉案房屋符合交付条件，未向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应承担违约责任。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。因此，原告要求被告支付3个月宽限期期间的违约金，不符合合同约定，本院不予支持。综上，被告应当每日以总房款976160元的万分之二的标准，向原告支付从2017年3月31日起至2017年6月15日止的迟延交楼违约金。不可抗力是在合同订立时属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，被告关于雷雨天气和高温天气属不可抗力的抗辩，依据不足，本院不予支持。被告要求按照涉案房屋所处位置同地段房屋租金标准调整违约金计算标准，但未能提交证据证实原告的实际损失过分低于合同约定的违约金标准，本院不予采纳。被告关于补充协议第三条第六款约定违约金以总房款的5%封顶的抗辩，该约定归属在“第三条迟延付款、合同解除”条款中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的补充约定，在此情况下，这一补充条款不宜作超出合同的扩充解释，故本院对被告的该答辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李肇霖支付从2017年3月31日起至2017年6月15日止的延迟交楼违约金（每日按总房款976160元万分之二的标准计算）；二、驳回原告李肇霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费271元，由原告李肇霖负担146元，由被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担125元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一七年六月三十日书 记 员  廖活年