广东省珠海市香洲区人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤0402民初3017号原告：珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会，住所地珠海市香洲区海虹路1号白玫瑰花园内。负责人：朱家龙，主任。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。被告：珠海经济特区拱北鸿泰工贸公司，住所地珠海市拱北夏湾新村26幢102房。法定代表人：武振荣。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾健，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会（以下简称白玫瑰第二届业委会）与被告珠海经济特区拱北鸿泰工贸公司（以下简称鸿泰工贸公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法进行审理。原告白玫瑰第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、判令确认珠海市香××区××路××号白玫瑰花园建筑面积178.63平方物业为小区业主委员会管理用房权属属于全体业主共有；2、判令被告向原告移交本管理用房；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于珠海市香××区××路××号白玫瑰花园，是被告作为发展商于上世纪90年代末建设起来的小区。按规定，小区必须配备配套小区物业管理用房，本案所涉及的总建筑面积178.63平方米的物业，在本花园建筑设计及建成后的《计算面积成果表》，以及在四川省成都市中级人民法院的执行《民事裁定书》中，均明确无疑地载明本物业为白玫瑰花园的“小区管理用房”，“属小区配套公共设施”，不能过户，也不能拍卖。尽管被告珠海经济特区拱北鸿泰工贸公司早在2004年11月9日即已被工商局吊销企业法人资格，但对于本案所涉及的管理用房，被告却在2017年1月8日向当时的本小区管理公司“珠海白玫瑰物业管理有限公司”及白玫瑰小区业主委员会发出《通知》，无理提出本管理用房不能交给业主委员会，从而造成小区物业管理没有管理用房，小区管理公司及管理人员只能蜷缩在小区保安门卫房及一个车库里，根本无法开展正常办公，白玫瑰花园广大业主对被告的行为极为不满。为维护白玫瑰花园业主的合法权益，特向贵院起诉，请判允上述诉求。被告鸿泰工贸公司辩称，一、“白玫瑰花园”小区地块系答辩人合法购买，涉案管理用房同其他商住房一样按照该地块向土地向规划局报建规划，合法取得《建筑工程规划许可证》，并且涉案管理用房系按照商住房地价的计价方式支付地价款。“白玫瑰花园”小区地块系答辩人于1995年4月21日向珠海经济特区亿胜房地产开发有限公司购买并开发，并经珠海市国土局依法确认变更使用权。《珠海市国有土地使用权出让合同书》约定地价款：容积率不超过1：1时，地价按照每平方米用地面积1800×80%计算；容积率超过1：1时，超过的部分按照每平方米建筑面积1800×80%×80%计算。答辩人已经按照上述约定，对小区所有建筑（包括涉案管理用房）进行报建规划，向珠海市国土局缴纳所有地价款。本案中，涉案管理用房是在1996来10月23日取得《建筑工程规划许可证》，报建面积为201.9㎡，由答辩人出资建设施工。该部分地价款系以178.63㎡为基数，按照超过容积率1：1面积的计算方式缴纳（见答辩人证据6-8）。因此，可以看出该管理用房答辩人与商住房缴纳地价款的标准一致，系答辩人通过银行贷款真金白银拿出来缴纳地价款，并由答辩人出资建设，未享受政府任何优惠政策。二、珠海市规划局对“白玫瑰花园”小区制定的设计要点中并未对物业管理用房进行规划定点，也并未在后期施工阶段规划要求加建物业管理用房。珠海市规划局于1994年11月16日在《规划建筑设计要点》中对“白玫瑰花园”小区内公共建筑提供设计方案。其中，规划局明确对垃圾点、停车场、场地交通道口、排水、供电、通讯等公共建筑进行说明，要求答辩人为小区提供上述项目配备，而本案涉诉的管理用房并没有作为规划局规划定点。对于“规划定点”的设计需经过严格审核，对小区已经做出的规划并不能轻易改变。而在“白玫瑰花园”小区建设过程中，珠海市规划局也没有要求开发商增加提供物业管理用房的规划定点。三、涉案管理用房面积未计入小区全体业主的公摊面积，系独立、独栋、单独计算建筑面积的房屋，小区全体业主依法不享有其所有权。珠海市不动产登记中心于1997年-1999年先后对“白玫瑰花园”小区四栋建筑进行确权，1999年4月23日管理用房的权属也经确认产权人属于答辩人所有。除此之外，在珠海市房地产登记中心办理的《商品房屋产权权属证明书》中对小区全体业主公摊面积部分作出了明确说明，并且以答辩人提交的证据11为例对位于珠海市香洲海虹路1号白玫瑰花园之三的建筑房屋（“白玫瑰花园”小区东楼）对全体业主的公共分摊面积进行详细计算。上述证据均显示业主公摊面积包括：配电房、机房、水池、电梯间、门卫、通道计入业主公摊面积，但是涉案管理用房并未计入小区业主的公摊面积。1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》第三十四条规定：建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。而涉案管理用房作为单体建筑具有独立性，并没有依附在某一栋房屋内公摊到业主的建筑面积，也不能分摊。四、涉案房屋报建在1996年，而珠海最早规定物业管理条例是在1997年1月1日生效的《珠海市住宅小区物业管理条例》，根据法不朔及既往的原则，原告的主张显然没有法律依据。被答辩人声称：每个小区应当配备物业管理用房，该管理用房就是物业管理用房，根据现行法律规定就应当是小区全体业主共同所有。但是被答辩人并未考虑到该管理用房的历史沿革，仅仅单纯的从法条理解便认定其所有权是小区全体业主有失妥当的。本案中，管理用房于1996年10月23日报建取得《建筑工程规划许可证》，1997年1月1日前我国根本没有物业管理用房的相关规定。1997年1月1日生效的《珠海市住宅小区物业管理条例》，明确规定适用的是建筑面积在4万平方米以上的小区，而且管理用房属于规划定点，并且是由房管部门监管，并不属于业主共有。与本案不但时间上不是适用，而且内容上也不适用。上述条例颁布后，国家及广东省相继颁布了《物业管理条例》（2003年颁布、2007年修改）、《广东省物业管理条例》（1998年颁布、2009年修改）、《珠海市物业管理条例》（2007年颁布、2011年修改）、《物权法》（2008年）及部门规章等等，先后对物业管理用房的规划、登记、权属做出了相应的规定，但在答辩人建设开发房地产的时代，并未规范强制要求开发商提供物业管理用房。正所谓法不朔及既往，涉案管理用房是在法律出台之前便已经进行规划，其性质不属于物业管理用房。管理用房建成后，答辩人一直将其作为办公使用。但是为考虑到小区的安全、环境等，同意将将少许房间出借给白玫瑰物业管理公司使用。而白玫瑰物业管理公司退出小区后，将该管理用房归还给答辩人也是理所应当。五、被答辩人选举确认全体小区总建筑面积及选举过程存在瑕疵，不是合法选举产生的民事主体，其代表“白玫瑰花园”小区全体业主参与诉讼主体不适格。“白玫瑰花园”小区共有四栋建筑物，经珠海市不动产登记中心确权的该小区总建筑面积为30148.44㎡（见答辩人证据10），而被答辩人在公示选举和表决结果上显示收回票面积数为14008.87㎡，并没有达到过半数的面积数。另外，根据被答辩人了解，在投票的总面积数14008.87㎡中，有部分业主（包括东楼1803、905、1005户业主等）没有参与投票，但其票数确算在投票结果当中，没有参与投票的面积数超过了1000㎡。退一步说，就算按照公示的选举和表决结果称“白玫瑰花园”总面积数为27345.86㎡，收回票面积数也未过半数。因此，被答辩人在核实该小区总建筑面积及业主投票过程存在重大瑕疵，违反了《物业管理条例》规定的双过半原则中面积过半的规定。综上所述，被告作为开发商，对涉案的房屋已支付地价，并且没有分摊到其他商品房，规划行政部门也没有对此进行规划定点，涉案房屋产权仍属于被告。原告的主张没有事实和法律依据，答辩人请求法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的诉求。本院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据上述法条规定，原告提出请求确认珠海市香××区××路××号白玫瑰花园建筑面积178.63平方物业为小区业主委员会管理用房属于全体业主共有属于《物权法》第七十条第一款第（七）项的重大事项，据此，原告白玫瑰第二届业委会决定该事项并提出本案诉讼请求，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告白玫瑰第二届业委会提出本案诉讼请求的授权依据只是《白玫瑰花园业主大会议事规定》第三章第十六条中“业主委员会履行以下职责：第（五）合同签订、法律诉讼”的表述。该表述属于“白玫瑰第二届业委会一般职责权限的表述”，并不符合上述法条规定原告提出本案请求所要求达到重大事项的表决授权条件和程序。即原告白玫瑰第二届业委会决定该事项并提出本案诉讼请求，应当就该事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可进行。原告白玫瑰第二届业委会提出本案诉讼请求并未获得白玫瑰花园业主大会的表决授权同意，不符合上述法条的规定，无权提出本案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告珠海市香洲区白玫瑰花园小区第二届业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一七年六月二十日书记员  刘嘉茵周倩雯