苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初3400号原告：肖祥雨。原告：肖跃武。以上两原告共同委托代理人：薛磊，北京德恒（苏州）律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：陆一峰，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告：上海住永投资集团有限公司。法定代表人：刘梦岚。委托诉讼代理人：孟祥芝。原告肖祥雨、肖跃武与被告上海住永投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，适用简易程序由代理审判员艾罗伟独任审理。并于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告肖祥雨、肖跃武及其共同的委托诉讼代理人薛磊，被告上海住永投资集团有限公司的委托诉讼代理人孟祥芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付合同解除违约金531333元，（原告自愿减半主张该笔违约金，按提前退租天数租金的1倍计算，2016年5月20日至2020年9月30日，计1594天，租金10000元每月，违约金数额为10000/30*1594为531333元）；2、请求判令被告向原告支付1.5个月装修免租期的租金15000元；3、请求判令确认租赁保证金10000元归原告所有；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月10日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于苏州市高新区浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园一区某室的房屋出租给被告作为理财办公室使用，租赁期限自2015年8月16日起至2020年8月15日止，免租期1.5个月，正式租房时间为2015年10月1日起至2020年9月30日止，月租金1万元，租金每年递增5%，租赁期间，非合同规定的情况，被告中途擅自退组的，应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，然而，2016年5月19日，被告向原告出具了一份《解除合同通知函》，告知因被告战略调整，决定将上述租赁合同于2016年5月19日提前终止，要求原告予以配合办理。对此，原告颇感意外，向被告明确表示该行为已经构成违约，被告亦坚持解除合同且不愿支付违约金。原告认为，被告单方面提前解除合同，已构成违约，根据合同的约定，应承担提前退租天数期间租金的2倍作为违约金，同时，被告提前终止合同，不应享有免租期待遇，应向原告支付免租期期间的租金可得利益。故原告诉至法院如上所请。被告上海住永投资集团有限公司辩称：1、我方不同意原告的诉请。违约金过高，且无法律依据和合同约定。2、我们提前解除合同是有理由的，我们公司是做P2P的，因为失败资金断裂，因此要求各个门店都关掉，苏州四家我们都协商解决的。我们解除合同过后以及合同履行过程中我们都没有拖欠过房租，只因为特殊情况才终止合同。经审查本院认定事实如下：2015年8月10日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的坐落于苏州高新区浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园一区某室房屋出租给被告进行使用，租赁用途为理财办公。合同第三条约定原告应于2015年8月16日前将房屋交付给被告，并约定租赁期限自2015年8月16日起至2020年8月15日止，并约定原告给予被告1.5个月的免租期，即自2015年8月16日起至2015年9月30日止。合同第四条约定房屋月租金为1万元，并约定被告应于每月15日前向原告支付租金（按季度支付），逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.05%支付违约金。合同第五条约定了房屋租赁保证金为1万元，在庭审中，原告与被告均表示原告已经收到了被告交付的该笔1万元保证金。合同第十条第6款约定：租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。该合同附件二第6条约定：如乙方违约，则甲方不退还房屋租赁保证金。合同签订后，原告将房屋依约交付给被告使用，但被告于2016年5月19日向原告出具了一份《解除合同通知函》，载明“本公司因经营战略调整，现决定将2015年8月10日与您签订的位于苏州市高新区浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园一区某室，房屋建筑面积160.8平方米房屋租赁合同于2016年5月19日提前终止，请予以配合办理”。当日，原告收到了该份通知函。关于房屋的交还，被告表示其于发函当日即交还，但对此并未提供相应证据予以佐证；对此，原告表示被告系于2016年6月10日将房屋交还给原告。在庭审中，原告与被告共同确认被告已缴纳了2015年10月1日至2016年6月30日这九个月的房租。以上事实由房屋产权证、《房屋租赁合同》、《解除合同通知函》及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。在本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，而租赁合同尚未期满之时，被告自行于2016年5月19日向原告发函解除合同，该行为已构成违约，对此被告理应承担相应的违约责任。关于被告将房屋交还给原告的时间，虽然被告表示其于发函当日的2016年5月19日即已将房屋交还给原告，但被告对此并未提供相应证据予以佐证，且原告对此亦未予认可，故本院只能采信原告自认的2016年6月10日作为被告将房屋交还给原告的日期。而鉴于被告在本案中并不享有合同的解除权，但原告于2016年6月10日收回房屋的行为亦可认定为双方的房屋租赁合同于2016年6月10日解除，但原告有权就被告违约解除合同的行为要求被告承担违约责任。关于被告已缴纳的2016年6月11日至2016年6月30日所对应的20天的房租约合6667元，亦可在本案中予以抵扣。关于原告诉求的合同解除违约金531333元，本院认为，虽然合同约定了“租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金”，但该约定明显过高，超出了原告的损失范围，结合本案房屋租赁合同的约定期限和实际履行的期限以及房租标准，本院酌情认定被告应赔偿原告5个月的租金损失5万元。鉴于合同亦约定了违约金“可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付”，因此，扣除被告已缴纳的保证金1万元，再将上文所述的6667元房屋进行抵扣后，被告在本案中还应向原告支付的违约金为5万元-1万元-6667元=33333元。关于原告诉求的1.5个月装修免租期的租金15000元，鉴于原告的损失已在上文的违约金中予以赔偿，且原告的这一诉求亦无合同依据，故本院对于原告的这一诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相关规定，判决如下：一、被告上海住永投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖祥雨、肖跃武支付违约金33333元。二、驳回原告肖祥雨、肖跃武的其他诉讼请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9364元，减半收取4682元，由原告负担4402元，由被告负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。代理审判员  艾罗伟二〇一七年六月一日书 记 员  张沛力