河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0281民初2445号原告：袁建超，男，1981年1月4日出生，农民，现住遵化市。被告：陈秀玲，女，1963年9月9日出生，农民，住所地遵化市。委托代理人：田军纲。第三人：陈庆山，男，1962年8月10日出生，农民，现住遵化市。委托代理人：王波。原告袁建超与被告陈秀玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，根据陈庆山申请，依法通知陈庆山作为本案第三人参加诉讼，后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁建超、被告陈秀玲及其委托代理人田军纲及第三人陈庆山的委托代理人王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁建超诉称：2015年11月13日，原、被告在自愿平等协商一致的基础上签订了《房屋买卖协议书》，约定：甲方（被告）将坐落于遵化市××号的房产及附属建筑（库房、车库各一个）出售给乙方（原告），该房产建筑面积为139.99平方米，总价款为人民币60万元，并于本协议签字生效之日一次性付清，甲方无条件协助乙方办理有关房产过户手续。该《房产买卖协议书》签订后，原告按照约定给付了购房款，被告也于当日交付该房屋。在原告装修之后，原告于2016年2月份正式入住。2016年7月，原告要求被告配合办理房屋过户手续，但其以种种理由推拖。被告的行为已经违反了合同约定的义务，严重损害了原告的合法权益。故起诉要求被告继续履行《房屋买卖协议书》所约定义务，无条件配合原告办理房屋过户手续并由被告承担本案诉讼费用。被告陈秀玲辩称：1、原、被告之间买卖合同合法有效。双方签订的房屋买卖协议书将亨泰公寓小区××房屋及车库、库房卖给原告，原告支付了价款60万元，被告也把上述房产交给了原告，原、被告之间行为符合法律规定是合法有效的。2、被告履行了办理产权过户的义务，没有违约行为。原告入住后于2016年7月找被告要求一同去房产交易所过户，被告积极配合一起去了交易所，不知原告如何与房产交易所联系的，房产交易所未予登记，原告诉被告违约没有道理，被告现在意见是双方交易行为合法，继续履行合同。第三人陈庆山陈述：第三人与被告于2014年离婚时有离婚协议，财产分配项约定被告对房子有居住权，没有支配权。第三人对《房屋买卖协议书》不予认可。而且，车库是后于涉案房屋购买的，在涉案房屋的房产证上也没有记载车库，车库是第三人的，被告也应承认这个事实。故要求确认原、被告之间的《房屋买卖协议书》无效，本案诉讼费用由原、被告承担。经审理查明：被告陈秀玲与第三人陈庆山原系夫妻关系，于2014年2月11日在遵化市民政局协议离婚，离婚协议书中关于财产分配双方约定：“亨泰公寓一栋140平米住房归女方所有，但支配权归男方，女方不得擅自买卖变更、不得允许其他人随便居住。丰田皇冠车一辆归女方所有，任何开支由女方负责。”2015年11月13日，以被告陈秀玲为甲方，原告袁建超为乙方签订了《房屋买卖协议书》一份，双方约定：“一、甲方自愿将其坐落于遵化市××号房产一处（遵房权证遵镇字第××号、遵国用（2007）第571号），房屋建筑面积139.99平方米、库房一处建筑面积16.6平方米，车库一个建筑面积40平方米一并出卖给乙方，乙方自愿购买。二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币60万元，此款于本协议签字生效之日当即一次性付清，并由甲方出具收条为凭。三、于本协议生效之日，甲方将该房产交付乙方，包括电费卡、天然气卡，并由乙方出具收条为凭。四、该房产需办理过户手续时，甲方应无条件协助乙方办理有关房产过户手续，办理房产过户手续所产生的有关税费由乙方承担。五、甲方保证该房产合法、权属清楚，且未设立抵押、查封、出租、转让等他项权利，与任何第三方无纠纷……”。同日，原告袁建超用其父亲袁福军、妻子刘静秋的中国农业银行账户向被告陈秀玲共计转账60万元。现原告袁建超居住在涉案房屋内。另，涉案房屋所有权证证号为遵房权证遵镇字第××号、土地使用权证号为遵国用（2007）第571号，登记房屋所有权人为陈秀玲。房屋状况记载住宅139.99平方米、库房16.6平方米。上述事实，原、被告均无异议，且有当事人提交的离婚协议书、离婚证、房屋买卖协议书、收条、房屋所有权证证实，本院予以确认。本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告于2015年11年13日签订的房屋买卖协议书是否有效。2、原告要求被告配合过户理据是否充分。原告袁建超就其诉讼主张提供如下证据：1、2015年11月13日《房屋买卖协议书》；2、2015年11月13日署名陈秀玲的购房款收条一份；3、中国农业银行转帐回单两张；4、房屋所有权证书一份；上述证据用以证明原、被告之间的《房屋买卖协议书》真实有效且实际履行，原告已经向被告支付的购房款并实际占有使用涉案房屋。经质证，被告陈秀玲对证据1-4均无异议，称是真实的。第三人陈庆山对证据1提出异议，辩称对原、被告的房屋买卖协议不予认可，按照第三人和被告的离婚协议约定，被告对涉案房屋只有居住权、没有买卖权，原、被告买卖房屋时，第三人不知情；对证据2-4的真实性没有异议，但第三人不同意将房屋出卖。被告陈秀玲为证实自己的主张向本院提交离婚协议书一份，证明被告陈秀玲对该房屋有所有权。离婚协议中约定第三人有支配权和禁止买卖均违反了所有权的特性，该约定无效。且房产证上登记的就是被告的名字，因此，被告在出售房屋时未向原告出示离婚协议书。在房产部门给原告过户时，房管部门要求提供离婚协议书时，被告才把离婚协议书拿出来，房管部门要求第三人签字才办理过户违反房产交易规则，被告愿意配合原告过户，被告不存在违约行为。经质证，原告袁建超对离婚协议真实性无异议，称在购买涉案房屋时，被告向原告出示了其身份证、离婚证及房屋所有权证证明涉案房屋系被告所有，是过户时根据房管部门的要求被告提供了离婚协议书，原告才知道的。第三人陈庆山对该证据无异议。第三人陈庆山为证实自己的主张向本院提交离婚协议书一份（同被告提供的离婚协议书），证明被告对涉案房屋只有居住权，没有买卖的权利，且车库是在购买涉案房屋后，陈庆山另行购买的，离婚协议书上没写车库归被告，所以车库所有权是第三人的，虽然离婚后，车库一直由被告使用，但被告无权出卖。经质证，原告袁建超对该证据真实性没有异议，但称和被告买房时购房款60万元包括涉案房屋、库房和车库，且被告将车库的钥匙和电卡当时也都给原告了，买房后也由原告一直使用。被告陈秀玲对该证据真实性无异议，称车库是被告和第三人离婚前一起买的，写离婚协议时约定房子、库房和车库都归被告，当时被告认为车库和库房和房子是一体的，就没有单独写，离婚后车库一直由被告使用。第三人陈庆山未就车库系其个人财产向本院提交证据予以证实。本院认为：本案争议焦点为被告在出售涉案房产时是否享有该房产的所有权。第三人与被告在遵化市民政局办理了离婚登记，故双方签订的离婚协议书已经生效，协议书中约定“亨泰公寓一栋140平米住房归女方所有，但支配权归男方，女方不得擅自买卖变更”，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，本案中，第三人和被告在离婚协议中约定登记在被告名下的房屋所有权归被告，同时约定被告不得买卖，是对被告享有的房屋所有权加以限制，损害了被告合法权益，且于法有悖，应为无效约定，被告对涉案房屋享有完整物权，有权对涉案房屋进行买卖，原告基于被告出示的登记在被告名下的房产证、离婚证完全有理由相信被告对涉案房产有权进行买卖，且第三人亦未向本院提交证据证明存在合同无效的其他情形，故第三人主张原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，房屋买卖合同关系成立，现原告已向被告支付涉案房产的相应对价，被告已向原告交付了涉案房产、钥匙及相关手续，且原告对涉案房产进行了装修并实际占有、使用该房产，该房屋买卖合同主体内容已履行完毕，故本院依法认定该《房屋买卖协议书》有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条：“出卖人交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，原、被告签订的房屋买卖协议中亦约定由被告保证涉案房屋权属明确且与第三方无任何纠纷，而在原告要求被告将涉案房产办理过户时，因第三人陈庆山主张涉案房产被告不享有处分权为由，不配合过户，致使原告无法将涉案房产过户至其名下，被告违反了全面履行合同原则，应由被告承担履行合同义务不符合约定，采取补救措施继续履行合同的违约责任。现原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，配合原告过户的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于第三人陈庆山主张涉案房屋的车库系其所有，被告无权处分的问题，因第三人和被告在离婚协议书中未作明确约定，且双方均未提交权属证明，故对第三人的主张，本案不予处理，第三人可与被告另案解决。为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条之规定，判决如下：被告陈秀玲于本判决生效后30日内协助原告袁建超办理坐落于遵化市××号房产(遵房权证遵镇字第××号、遵国用[2007]第571号）的过户手续。案件受理费100元，由被告陈秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长  韩国栋审判员  张力卿审判员  张 娜二〇一七年六月二十一日书记员  孙丽娇