湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1081民初150号原告：程小坚，男。委托诉讼代理人：邵映兰（程小坚之妻），女。特别授权。被告：郭谢模，男。委托诉讼代理人：袁光胜，资兴市星光法律服务所法律工作者。原告程小坚与被告郭谢模定金合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案案情复杂，遂于2017年4月28日变更为普通程序，公开开庭进行审理。原告程小坚及委托诉讼代理人邵映兰、被告郭谢模及其委托诉讼代理人袁光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程小坚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房预约协议》无效；2、判令被告返还原告定金20000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月19日签订了一份《购房预约协议》，约定由原告购买被告位于资兴市旅游局停车场东侧的房屋，购房款为1160000元，由被告承担所有的过户办证费用，由原告预交定金20000元，余款在被告将房屋过户给原告后一次性付清，双方还约定了违约金方式。签订协议前，因被告曾告知原告，房产证可在3个月左右办理，所以预约协议中并未注明签订主合同的期限。现预约协议已签订一年，房产证仍未办理。在此期间，被告以房产证未办理为由，不愿与原告签订补充协议或正式合同，也不愿摘取售房广告标语，还继续与别人商议高价售房。由于被告属不诚信交易，故原告诉至法院。被告郭谢模辩称，原告要求被告返还定金20000元于法无据，涉案房屋是被告原始取得的合法自建房，其房产证正在办理中，原告诉称被告企图以更高价出手该房属无稽之谈。《购房预约协议》是双方自愿签订的，该协议完全能够实现，故请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对购房预约协议、房屋现场照片、被告身份信息、关于拆迁安置建房的有关问题的通知的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。下列事实，原、被告均无异议，本院予以确认：2016年2月19日，原、被告签订了一份购房预约协议；同日，原告向被告交纳定金20000元。对双方有争议的事实和证据，本院确认如下：1、原告对被告提交的房屋拆迁补偿安置合同、证明有异议，认为不清楚此事。本院认为，房屋拆迁补偿安置合同和证明，被告均提供了原件予以核对，且原件上均盖有相关部门的印章，故本院对其真实性予以认定，可以证明郭某某（已故）系郭谢模之父，2007年1月10日，资兴市国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理工程建设指挥部（以下简称资兴市煤矿沉陷区指挥部）与郭某某（已故）签订了一份房屋拆迁补偿安置合同的事实。2、原告对被告提交的工程施工合同、收款收据有异议，认为不清楚此事。本院认为，被告虽提供了施工合同和收款收据原件，但合同、收据都是与个人刘洲宏签订的，是自书形式，而被告未申请证人刘洲宏出庭佐证，故本院不将该证作为单独认定事实的依据。3、原告对被告提交的证人谢文义的证言有异议，认为不清楚此事。本院认为，证人谢文义虽出庭作证，拟证明郭谢模之母李某某（已故）在聊天时说过要将涉案安置地平均分配给郭谢模两兄弟，但被告未提交遗嘱或相关证明予以佐证，故本院不予认定。4、被告对原告提交的几段录音有异议，认为录音形式不合法，内容不真实，有一条录音中说到交定金20000元的事实是真实的，其他的录音里的声音都不是被告的。本院认为，被告对收取原告定金20000元的事实予以认可，本院予以认定。被告对其他录音中的声音予以否认，原告未向本庭提出鉴定申请，也未提交其他证据予以佐证录音的真实性，故本院不予认定。本院依职权向资兴市煤矿沉陷区指挥部、资兴市国土资源局城区分局、资兴市东江街道办事处水电路社区（以下简称水电路社区）进行了调查询问。资兴市煤矿沉陷区指挥部的调查笔录拟证明涉案安置合同与安置地是指挥部补给郭谢模之父郭某某（已故）的，以后由谁办证需根据相关部门出具的证明为准。水电路社区的笔录拟证明郭谢模几兄妹曾因安置地一事前往社区调解，但未达成一致意见，之后是否达成意见，社区并不清楚。原告对上述调查笔录无异议，被告虽对笔录有异议，但未提交证据予以反驳，故本院对上述调查笔录的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭某某（已故）系被告郭谢模之父。2007年1月10日，资兴市煤矿采煤沉陷区指挥部与郭某某（已故）签订了一份房屋拆迁补偿安置合同，约定郭某某（已故）服从资兴市重点项目建设需要，将旧房予以拆除，获安置补偿费等共计人民币56779.05元。同时，房屋拆除完毕后，统一安置在资兴市煤矿采煤沉陷安置区指挥部指定的区域内，安置面积为120m2。2016年2月19日，原、被告签订了一份购房预约协议,协议约定：双方就资兴市旅游局（东江）停车场东侧迎宾花园悦山区17-C栋的一整栋房子（两间住房、一间车库、两间门面）的买卖交易达成协议如下：1、双方议定房子交易价为1160000元整；2、郭谢模承担所有过户费用、办证费用；3、程小坚预订，先交定金20000元，余款在郭谢模过户给程小坚后，程小坚一次性付清；4、双方约定后，不得毁约，任何一方毁约，须付给对方违约赔偿金定金的双倍（40000元）。协议签订后，程小坚向郭谢模支付了定金20000元。之后，双方就购房问题曾予以协商，但未达到一致意见。2017年2月21日，原告诉至法院，要求判如所请。庭审中，被告郭谢模自述父亲郭某某共生育郭谢模等子女六人。本院认为，本案系定金合同纠纷。本案争议焦点为：定金合同是否有效，被告是否应当返还原告定金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，涉案房屋系资兴市煤矿采煤沉陷区指挥部拆除郭某某（已故）旧房后提供的安置地面积为60m2上的房屋。郭某某（已故）在签订安置合同后获得补偿，享有在指定区域安置面积120m2上建房使用的权利。郭某某共生育郭谢模等子女六人，郭某某去世后，郭谢模主张涉案房屋由其一人所有，但因郭谢模未向本院提交产权证书或相关证明，故本院认为被告郭谢模不具备签订该购房协议的主体资格，属无权处分。经本院释明后，被告郭谢模仍未提交产权证书或相关证明，其行为未得到追认，故本院认为原、被告签订的购房预约协议应属无效，被告应当返还原告定金20000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：限被告郭谢模于本判决生效之日起十日内返还原告程小坚定金20000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告郭谢模负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  许译匀人民陪审员  王田刚人民陪审员  陈道京二〇一七年六月十三日书 记 员  李 珍附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。