安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0123民初1216号原告解旭,男，1992年9月24日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：徐晓晴，安徽皖国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。被告陈旭升，男，1970年8月2日出生，汉族，住安徽省肥西县，原告解旭与被告陈旭升房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告解旭及其委托诉讼代理人徐晓晴、李阳，被告陈旭升到庭参加诉���。本案现已审理终结。原告解旭向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方解除房屋买卖合同；2、被告退还原告给付过的购房款20万元；3、判决被告赔偿原告因解除房屋买卖合同所造成的实际损失（按照房屋当时购买价值和现在房屋评估的差价计算）；4、判决被告承担诉讼费、保全费、公告费等全部费用。诉讼过程中，经本院庭审释明，原告解旭将其第二、三项诉请确认为：被告陈旭升退还原告20万元购房款，并以20万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿其自2015年4月14日至款清之日止的利息损失，以及其因本次诉讼所产生的律师费、诉讼费损失。事实与理由：2015年4月13日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告自愿将其所有的位于肥西县上派镇爱和社区李湾小区2幢1单元601室的房屋出售给原告，并约定原告应于协议签订两���内支付首付款20万元，被告应当在收到20万元首付款起15日内将房屋实际交付原告。原告按约于2015年4月14日将首付款20万元转账支付给了被告，被告出具收据，但被告的前妻在得知原被告房屋买卖一事后，多次打电话骚扰原告，并声称被告无上述房产的所有权，无权卖房子。为此，原告对于房屋买卖合同存疑，一直未敢继续支付剩余房款，直到原告将被告与其前妻的离婚判决书调取出来才发现，被告实际对房屋的所有权只有70平方米，而案涉74.2平方米房屋的产权实际为李孝芝所有。为此，原告多次与被告沟通想解除房屋买卖合同，但被告拒不接受，并要求将下剩的15万元房款按约支付完毕。原告表示房屋权属都不清楚，不能继续给付购房款，被告便在未通知原告的情况下，私自将案涉房屋的门锁予以更换。原告无奈多次报警，想通过警方解决此事，但被告不同意调解，且拒不退还房款，以致成讼。被告陈旭升辩称：1、如果原告坚持要求解除合同，被告同意解除，但因为是原告违约在先，在解除合同的情况下，房屋仍归被告所有，对于原告已付20万元购房款，扣除7万元违约金后，剩余的13万元退还给原告；2、合同签订以后，原告就住在被告的房子里了，被告与其联系让其支付剩余房款，但原告一直未付，导致被告因资金问题至今未能重新买房子，被告现在再去买房子至少需要100多万元，同时，为处理与原告的房屋买卖纠纷，给被告造成了误工费损失，一个月一万元，这些损失都应由原告承担，对于律师费、诉讼费亦应由原告自行承担。本院经审理确认的事实为：2015年4月13日，原告解旭（买方，乙方）与被告陈旭升（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方自愿将其位于安徽省合肥市肥西县上派镇���和社区李湾小区2幢1单元601室房屋以人民币35万元的总价出售给乙方，房屋面积74.2平方米（房屋总价含其内复式住房及装潢），付款方式：甲乙双方自订立本协议2日内，乙方将首付款20万元以银行转账的方式转入甲方个人账户，余款15万元，乙方将于2016年6月30日前一次性付清。合同第四条约定：甲方在此房屋房产证下发之日起7日内，应无条件配合乙方办理房屋过户手续，将房产证过户至乙方个人名下，过户费由乙方承担。合同第七条约定：乙方将首付款20万元转入甲方账户之日起，甲方应在15日内搬离此套住房并交于乙方。合同第九条关于“违约责任”约定：甲乙双方未履行本合同任何一条协议作违约处理。甲方违约应赔偿乙方此套住房价款的20%（若造成此房屋买卖合同终止，违约处罚的同时甲方应如数退还乙方实际支付的购房款项，乙方应将房屋交予甲方）��乙方违约应赔偿甲方此套住房价款的20%（若造成此房屋买卖合同终止，违约处罚的同时甲方应如数退还乙方实际支付的购房款项，乙方应将房屋交予甲方）。原告解旭与被告陈旭升均在合同落款处签字。2015年4月14日，原告解旭将20万元首付款转账支付给被告陈旭升，被告向其出具收据一张。2015年5月1日，被告将案涉房屋钥匙交给原告，后原告解旭一直在案涉房屋居住，自2016年10月份起，原、被告双方因房屋买卖合同的履行事宜发生分歧，被告陈旭升将案涉房屋门锁换了，原告解旭曾报警寻求解决未果。2016年11月份以后，案涉房屋由被告陈旭升居住使用，原告解旭便未能进入案涉房屋。另查明：2008年5月23日，被告陈旭升与案外人丁桂萍协议离婚，《离婚协议书》第二条约定“男女双方位于爱和社区李湾的回迁房140平方米，男女双方各分一半70平方米。”2010年5月4日，就该回迁房的归属问题，原告陈旭升以丁桂萍为被告，以丁桂萍的母亲李孝芝为第三人诉至本院，本院经审理作出判决：1、被告丁桂萍于判决生效后三十日内将70平方米安置房交付给原告陈旭升；2、被告丁桂萍及第三人李孝芝于判决生效后三十日内协助原告陈旭升将拆迁结算单上的房主变更至原告名下。因房屋实际安置下来后，实际面积比安置协议上的面积大，现本案原、被告诉争的肥西县上派镇爱和社区李湾小区2幢1单元601室房屋面积74.2平方米，该房屋目前未办理房屋产权证，但从李湾安置点物业公司管理办公室出具的《证明》等相关证据来看，确为被告陈旭升占有使用。本院认为：本案中，原告解旭与被告陈旭升于2015年4月13日签订的《房屋买卖合同》应系双方的真实意思表示，且相关内容亦不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应严格履行合同义务。原告解旭作为购房人，其最终的合同目的是取得案涉房屋的所有权，但合同履行过程中，因案涉房屋目前尚未办理产权登记，被告陈旭升目前仅享有占有使用案涉房屋的权利，最终案涉房屋能否登记为其所有不能确定，庭审过程中，经本院释明，原告解旭表示如果能够确定案涉房屋权属归被告陈旭升所有，原告要求继续履行合同，支付剩余房款，但被告陈旭升表示不愿意继续履行合同，此种情况下，原告解旭作为房屋买受人的合同目的不能实现，为此，原告解旭主张解除其与被告所签订的《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。关于原告解旭诉请的退还购房款及赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，��事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告解旭于2015年4月14日合同签订次日即将20万元购房款交给被告陈旭升，至今长达两年多时间，现因合同解除，确给其造成了资金占用损失。又因被告陈旭升在案涉合同解除前即擅自将本已交付原告居住的房屋收回，以致原告解旭的合同目的不能实现，由此，应认定被告陈旭升违约，并承担相应的违约责任。故对于原告解旭主张由被告陈旭升退还其已付20万元购房款的诉请，本院依法予以支持。对于原告解旭主张的赔偿损失问题，原、被告合同中约定的违约金标准为案涉房屋总价款的20%，现原告解旭主张以20万元为基数，由被告陈旭升按银行同期同类贷款利率支付其自2015年4月14日起至款清之日止的利息，该损失计算方法符合本案实际，且低于合同约定的违约金计算标准，本院依法予以支持。对于��告解旭主张的律师费损失，无合同依据，其也并未提供证据证明实际发生金额，本院依法不予支持。对于原告解旭在庭审过程中提出的尚有部分物品存放于案涉房屋内，因其不能明确物品的种类、数量、质量及品牌等特征，亦未作为本案诉请项目，故对于原告解旭尚存于案涉房屋内的物品的返还，原、被告双方可另行协商或另案诉讼解决，本案中不作处理。关于被告陈旭升提出的原告应赔偿其误工费、房价上涨带来的购房损失等辩称事由，均无证据证明，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告解旭与被告陈旭升于2015年4月13日所签订的《房屋买卖合同》。二、被告陈旭升应于本判决生效之日起十日内一次性退还原告解旭购房款人民币20���元，并自2015年4月14日起以20万元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准向原告解旭支付利息至该款项退还之日止。三、驳回原告解旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告陈旭升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一七年六月十四日书记员  汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。