广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3878号上诉人（原审被告）：李洁英，住广州市天河区。委托代理人：王明，(系上诉人的儿子)，身份住址同下。上诉人（原审被告）：王明，住广州市天河区。委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市中天建筑工程有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码91440106191008864Q。法定代表人：童文建，总经理。委托代理人：许子翔，广东广大律师事务所律师。委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区商业企业总公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈伟雄，总经理。委托代理人：关丽贤，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。上诉人李洁英、王明因与被上诉人广州市中天建筑工程有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李洁英、王明上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回中天公司全部诉讼请求;3.本案一审、二审全部诉讼费用由中天公司承担。事实与理由：一、根据中天公司与广州市白云区商业企业总公司（以下简称白云商企总公司）2004年8月23日所签订的《房屋买卖合同》第一条第四款、第二条第二款、第四条的约定，中天公司在取得案涉房屋之时，就已经先行设定并且一再承诺需要安置李洁英等住户，即使是依据物权法其享有对房屋使用的权利，但其在取得该物权时，就已经设定了其在享有使用权之前，必须尽到安置现有住户的义务，其行使使用权是附条件的，并且必须遵守及履行的。中天公司未履行其安置义务之前，不应享有收回房屋使用的权利。二、一审法院认定中天公司要求解除其与李洁英的租赁合同关系符合社会公序良俗，是错误的。其一，合同中未就安置租户的约定予以细化，中天公司从来没有依照合同约定安置李洁英等住户，过错责任在于中天公司。一审法院未分清责任，未查其过错责任，显然不妥。其二，危房只是中天公司为了能达到解除租赁合同而找的一个理由和借口。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。中天公司只强调危房，却从未维护涉案房屋。即使是局部危房，但没有鉴定结论认为涉案房屋属全部危房或要拆除重建，即涉案房屋是可以维修加固，排除维修重新使用的。三、一审法院判令双方解除租赁合同关系并要求李洁英、王明办理涉案房屋，显示公平。一审判决解除双方合同关系，缺乏事实和法律依据，唯一的危房问题是完全可以解决的，关键是中天公司未积极解决，所造成目前的局面均是由中天公司的过错造成的。中天公司二审辩称：同意一审判决。白云商企总公司二审述称：同意一审判决。中天公司向一审法院起诉请求判令：1.解除诉争双方的租赁关系；2.李洁英、王明立即交还广州市天河区中山大道西44号111房；3.李洁英、王明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中天公司是于1993年7月7日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。白云商企总公司是于1994年5月17日登记成立的全民所有制企业，且已于2011年3月9日因不按照规定接受年度检验而依法被吊销营业执照。广州市国土资源和房屋管理局于2005年4月6日颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》，记载：天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号（白云石牌南大路南边2-4号，16号之1，10-16号）的产权人为中天公司，土地使用权性质为国有土地使用权，房屋所有权性质为有限责任，房屋用途为居住用房，建筑结构为砖木结构，层数为1层，建筑面积为460.2824平方米；该局于同日颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》，记载：天河区石牌南大路新建房4号的产权人为中天公司，土地使用权性质为国有土地使用权，房屋所有权性质为有限责任，房屋用途为居住用房，建筑结构为砖木结构，层数为1层，建筑面积为58.2152平方米。2004年6月2日，广州市天河区国土资源和房屋管理局向白云商企总公司作出天河危房通字[2004]第8号《危险房屋通知书》，主要内容为：天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号，南边2-4号，16号之1，10-16号房屋评定为局部危险房，根据建设部颁布的《城市危险房屋管理规定》和市政府颁发的《广州市房屋修缮管理规定》，必须采取停止使用或整体拆迁等措施，要求该公司在十天内作出（紧急迁出、装顶、修缮、拆除）处理。2004年8月23日，中天公司（买方/乙方，下同）与白云商企总公司（卖方/甲方，下同）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方愿意向乙方出售其建于1956年、位于天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号，南边2-4号，16号之1，10-16号和新建房4号的房屋，按现状条件转让；转让物的建筑总面积为585.3939平方米；（第一条第四款）转让物现有住宅18套，均有职工居住，买方需负责现有住户的安置；转让物的总金额为税费后55万元；（第二条第二款）现有住户安置的约定，由乙方负责对现有住户的妥善安置，并承担安置所需的全部费用；（第四条第一款）甲方收到乙方首期购房款25万元并达账后五天内，将该转让物按现状条件交给乙方管理和使用，移交房屋之日起该房屋的一切安全、管理和租户的安置、租金的收取等由乙方负责，甲方有协助乙方完成安置的责任；等内容。一审另查，中天公司曾于2013年以王明为被告、以李洁英、白云商企总公司为第三人向一审法院就位于广州市天河区中山大道西44号自编111号房的房地产提起返还原物纠纷诉讼，要求王明立即迁出案涉房屋及支付房屋占用费。一审法院审理后于2016年4月8日作出（2013）穗天法民四初字第2192号民事判决，查明了以下事实及作出了以下认定：一、事实：1、2013年7月23日，广州市公安局天河区分局石牌派出所在中天公司提交的《关于出具门牌证明的申请》上加盖公章确认天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号（白云石牌南大路南边2-4号，16号之1，10-16号）及天河区石牌南大路新建房4号房屋现地址为中山大道西44号（以下简称44号房）。2、2011年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（以下简称天河房管局）向44号房安全责任人、使用人发出《危险房屋治理通知书》，内容为：上述房屋评定为局部危险房，请安全责任人、使用人立即搬出上述危险房屋等等。2014年1月10日，天河房管局向44号房安全责任人发出《危房责任承担告知书（单位）》，内容为：44号房的产权属于中天公司，使用人是中天公司，要求中天公司履行危房治理义务等等。2014年5月21日，天河房管局发出《危险房屋限期治理通知书》，内容为：44号房经鉴定确认为“局部危险房”，要停止使用，要求房屋使用人立即搬出等等。2014年5月6日，本院就44号房是否为危险房屋等问题向天河房管局进行发函调查。2014年5月19日，天河房管局向本院复函称：44号房被鉴定为“局部危险房”，该局要求44号房的使用人立即搬出等等。3、广州市公安局石牌派出所出具的人口信息全项记载：李洁英与王明为母子关系，两人住址为案涉房屋。中天公司认为现案涉房屋由王明及其配偶居住。王明表示现案涉房屋由其与李洁英共同居住。4.中天公司、王明、李洁英均确认案涉房屋为44号房的其中一部分。5、广州市海珠区龙凤街社区卫生服务中心出具《诊断及病情证明》显示：李洁英因多发性脑梗塞、高血压病极高危、糖尿病、冠心病、混合性痴呆等在该院住院治疗。二、认定：1.李洁英有关白云商企总公司向其出租案涉房屋的陈述属实；2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，虽然中天公司向白云商企总公司购买并取得44号房的所有权，但李洁英的租赁关系不因此受影响。3.李洁英年龄较大且身患××，王明作为李洁英的儿子居住在案涉房屋照顾李洁英亦无不当。4.在相关租赁关系未被依法处理前，中天公司基于其享有的所有权要求王明迁出案涉房屋及支付占用费缺乏依据，本院不予支持。上述（2013）穗天法民四初字第2192号民事判决已经发生法律效力。一审又查，王明及其他十一人曾于2014年以中天公司、白云商企总公司、广州市白云国有资产经营有限公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认该案三被告所签订的房屋买卖合同（标的物中包含有案涉房屋）无效。一审法院审理后于2016年2月1日作出（2014）穗天法民四初字第2537号民事判决，查明了以下涉及本案的事实及作出了以下涉及本案的认定：一、事实：2005年3月7日，白云商企总公司（卖方）与中天公司（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12号-16号和南边2-4号，16号之1,10-16号的房产出售给中天公司；建筑面积为460.28平方米；房价款为37万元等内容。同日，白云商企总公司（卖方）与中天公司（买方）签订第二份《广州市房地产买卖合同》，约定：白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路新建房4号的房产出售给中天公司；建筑面积为58.22平方米；房价款为13万元等内容。二、认定：1.虽然王明未能提交关于租赁案涉房屋的书面合同，中天公司、白云商企总公司亦否认王明为白云商企总公司或广州市白云国有资产经营有限公司的员工，但根据已查明的事实和原、被告的表述可知，王明在案涉房屋出售给中天公司之前，确实存在长期使用案涉房屋的情况，且至今仍在使用案涉房屋，因此对王明关于其为案涉房屋承租人的主张，本院予以采信。2.白云商企总公司与中天公司于2005年3月7日签订两份《广州市房地产买卖合同》，将案涉房屋出售给中天公司的行为侵害了王明作为承租人对案涉房屋享有以同等条件优先购买的权利。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，王明要求确认白云商企总公司与中天公司于2005年3月7日签订的两份《广州市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。4.至于白云商企总公司侵害王明的优先购买权，对王明造成的损失，王明可另循法律途径解决。由于王明等该案原告不服一审判决提出了上诉，广州市中级人民法院经审理后于2016年8月16日作出了(2016)粤01民终7624号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述（2014）穗天法民四初字第2537号民事判决、(2016)粤01民终7624号民事判决均已经发生法律效力。本案中，中天公司还发表以下意见：1、案涉房屋现居住人只有王明，李洁英是长期因病住院。2、中天公司及白云商企总公司并无就2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》第二条第二款涉及对现有租户安置的约定具体明确安置的标准、时间等具体内容。3、按法律规定，案涉房屋属于危房不能出租，所以其没有要求李洁英、王明交纳租金。4、案涉房屋属于普通房屋，即便确实属于公房，依据广东省公有房产管理办法第25条第2款的规定，无论是否公房租赁关系，李洁英、王明长期拖欠租金，我方某收回案涉房屋。5、应该以2005年签订的《房屋买卖合同》为准，2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》已作废。李洁英、王明还发表以下意见：1、李洁英是白云商企总公司下属单位的石牌百货公司的职工，已退休多年。2、案涉房屋现居住人为李洁英、王明及其配偶。3、中天公司及白云商企总公司并无就2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》第二条第二款涉及对现有租户安置的约定具体明确安置的标准、时间等具体内容。4、自90年代后期开始白云商企总公司就没有向其收取租金，而此前的租金是直接从李洁英的工资中扣除，而中天公司从来没有向其收取租金。5、其不认为2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》已作废。6、本案租赁关系相对方是李洁英，并非王明。7、本案租赁关系的承租主体仅为李洁英。白云商企总公司还发表以下意见：1、李洁英是其下属单位的石牌百货公司（与其是两个独立的法人）的职工，已退休多年。2、不清楚案涉房屋现居住人。3、在其转让房屋前好几年就开始没有收取李洁英租金，但具体哪一天开始没有收取就记不清楚。在本案审理过程中，经一审法院组织各方当事人进行调解，最终未能促成中天公司与李洁英、王明就承租人安置问题达成一致意见。一审法院认为：根据已经发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第2192号民事判决、（2014）穗天法民四初字第2537号民事判决、(2016)粤01民终7624号民事判决的内容，李洁英、王明系案涉房屋的承租人。在本案中，案涉房屋的登记权属人中天公司及李洁英、王明现均表示案涉房屋的承租人是李洁英，一审法院对于当事人对自身民事权利的合法处分予以尊重。现有证据并未显示中天公司与李洁英之间采用书面形式约定案涉房屋的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，上述租赁合同关系应视为不定期租赁合同关系。本案的争议焦点为中天公司要求解除其与李洁英之间就案涉房屋形成的不定期租赁合同关系有无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同关系中的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述法律规定，作为出租人的中天公司有权要求解除上述合同关系。对此，李洁英基于认为案涉房屋属于公房和中天公司对其具有安置义务为由辩称中天公司无权解除上述合同关系。首先，案涉房屋已经于2005年4月6日转移登记至中天公司名下，中天公司系由自然人投资或控股的有限责任公司，李洁英亦未提供证据证明案涉房屋现属于公房，一审法院对于李洁英关于案涉房屋属于公房的陈述依法不予采信。其次，中天公司与白云商企总公司于2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》第二条第二款、第四条第一款就案涉房屋的租户即李洁英的安置问题作出了约定，根据该约定，现应由中天公司对于安置租户李洁英承担主要义务，白云商企总公司承担协助义务。中天公司辩称上述合同已经作废，遭到白云商企总公司否认，且现有证据亦未显示双方于2005年签订的两份《房屋买卖合同》对于上述约定作出变更，故应认定该项约定至今亦对中天公司及白云商企总公司具有约束力。因此，李洁英关于中天公司对其具有安置义务的陈述，符合上述2004年8月23日签订的《房屋买卖合同》的约定，予以采信。但经查，由于中天公司及白云商企总公司均确认双方未就上述安置租户的约定予以细化，且在本案中，经一审法院组织调解，李洁英与中天公司亦并未就安置问题达成一致意见，故一审法院综合案涉房屋现属于危房的事实认为，承租人的生命权应当优先获得保护，案涉房屋自2004年以来已经被鉴定为局部危房，至今已经十二年有余，且案涉房屋的行政管理部门已经于2014年5月19日在对一审法院的复函中要求44号房的使用人立即搬出，可见承租人继续在案涉房屋内居住使用的话极有可能遭遇生命及财产方面的危险，中天公司以此为由要求解除其与李洁英的租赁合同关系，符合社会公序良俗，应予以支持。如李洁英认为中天公司或白云商企总公司未对其进行安置及因此给其造成损失的话，可另案主张相应的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述不定期租赁合同关系解除后，李洁英及其同住人理应将案涉房屋交还中天公司，李洁英自认其同住人为王明及王明的配偶，一审法院对此予以采信。中天公司第二项诉请，有事实和法律上的依据，予以支持。综合本案案情，一审法院酌情认定李洁英及其同住人交还案涉房屋的期限以30日为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除中天公司与李洁英就位于广州市天河区中山大道西44号自编111房的房地产形成的租赁合同关系。二、李洁英、王明及李洁英的其他同住家属于判决发生法律效力之日起30日内搬离上述房屋。本案受理费200元，由李洁英、王明负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，李洁英、王明提交以下证据：证据1.房屋安全鉴定报告，拟证明：（1）涉案房屋所在的整座房屋未见不均匀沉降现象，个别承重墙体有轻微风化现象，101房构成危险，总危险面积越32平方米;（2）涉案房屋至今也为C级危险，与之前2004年所做的鉴定相差13年；（3）局部危房通过维修仍能使用；（4）及时对危险部位进行排危处理，并非不能使用，且2004年至今中天公司一方未进行任何维护维修，其意图非常明显，就是想赶住户搬离。（5）评定局部危房的面积是总面积大于5%小于25%的标准，才构成评定为C级。证据2.报警回执。证据3.照片。证据4.居委会主任现均拍摄的照片。证据3-5拟证明中天公司的李某乙（李某丙）对涉案房屋进行破坏，才导致房屋被评为C级局部危房，当时住户报警，第二日居委会主任到现场取证，证实中天公司恶意破坏房屋的事实。证据5.发票、收据。证据6.营业执照、鉴定委托书、备案证书、能力评价证书。证据5-6拟证明鉴定单位具备国家认可的房屋安全鉴定资质，其鉴定报告合法有效。证据7.委托协议书以及中国建设银行卡，拟证明涉案房可以使用。中天公司发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性。该证据仅有王明的签名，没有居委会组长对整栋房屋进行申请鉴定，因此中天公司认为2010年9月10日广州市天河区国土资源和房屋管理局委托机构出具的鉴定报告更加权威；对证据2-4的三性均不予认可；对证据5-7的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性。白云商企总公司发表质证意见称：同意中天公司发表的质证意见。白云商企总公司认为无论鉴定结果如何都不影响中天公司对涉案房屋关于租赁关系的主张。二审中,双方当事人共同确认：双方之间为不定期租赁合同关系，中天公司没有向李洁英、王明收取过房屋租金。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议租赁合同关系应否予以解除。《广州市房屋修缮管理规定》第四条规定：“各区国土局房地产管理局负责其辖区内的房屋修缮管理工作”、第二十条规定“危险房或受灾房的租赁关系自《危险房屋通知书》发出之日或灾害发生之日起自然终止”，本案中，从查明事实内容显示，天河房管局已经于2014年5月21日发出《危险房屋限期治理通知书》，因案涉房屋经鉴定为“局部危险房”，要求停止使用，房屋使用人立即搬出等。因此，依据行政主管部门对于争议房屋的性质及使用要求的意见，原审法院判令解除争议的租赁合同关系，以及李洁英等搬离争议房屋，符合上述行政管理规定以及公序良俗，本院予以维持。李洁英、王明上诉提出不应解除合同及交还房屋的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。至于李洁英、王明二审中提交的证据均不影响行政主管部门对于争议房屋的性质认定，故本院不予采纳。综上所述，上诉人李洁英、王明上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李洁英、王明负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年六月一日书记员 邹文芳游瑞娜