江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16081号原告：汪承菊，女，1975年9月19日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托代理人：宋汉斌，上海尤里卡律师事务所律师。被告：黄步思，男，1984年1月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：鲁广宾，男，1977年12月27日出生，汉族，住河南省(系昆山市花桥镇易好房屋房产经纪事务所经营者)。原告汪承菊与被告黄步思、鲁广宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，后因公告送达被告应诉传票，本院于2017年2月7日依法转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年5月11日公开开庭进行审理。原告汪承菊的委托代理人宋汉斌，被告鲁广宾到庭参加了诉讼。被告黄步思经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪承菊向本院提起的诉讼请求为：一、被告继续履行《房地产买卖合同》；二、本案诉讼费由被告承担。后在审理过程中原告向本院变更诉讼请求为：判令解除原、被告签订的房地产买卖居间协议及房产买卖合同；被告黄步思返还原告购房款48万元；3、被告黄步思支付违约金27.6万元；被告鲁广宾、黄步思对第二项、第三项诉请承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。原告提起诉讼法事实及理由：2016年8月12日，原、被告双方通过昆山市花桥镇易好房屋房产经纪事务所（以下简称易好房产）签订了《房地产买卖居间协议》，原告于同日和次日分两次通过易好房产以微信转账方式向被告支付了购房定金8万元。2016年8月17日，原、被告双方在易好房产主持下签订了《房屋买卖合同》，约定由被告将位于昆山市花桥镇XX花园XX号XX室房屋出售给原告，房款总价为138万元，分期支付，原告并于同日通过银行转账方式向被告支付了购房首付款48万元（含此前支付的购房定金），但是因被告原因导致原告购买的上述房屋至今迟迟无法完成过户手续，且被告也没有提供明确的解决方案。后虽经原告和易好房产催促多次，但被告均无理拒不予配合，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告鲁广宾辩称，我方没有责任，因为在涉案房屋居间过程中也查过房屋的具体情况，不存在任何问题，我方没有过错。被告黄步思未到庭，没有答辩意见。经审理查明，位于昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋，建筑面积87.94平方米，房屋所有权证为13XXXX58，其房屋所有权人登记为苏小青与配偶黄步思共同共有。房屋所有权证登记时间为2012年7月30日。2016年8月3日，浙江省苍南县人民法院作出（2016）浙0327民初6572号民事调解书一份，达成协议：坐落于浙江省杭州市余杭区南苑街道康城XX郡XX幢XX单元XX室、江苏省昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋均归被告黄步思所有，上述房屋尚欠的银行按揭贷款均由被告黄步思思负责偿还。2016年8月12日，甲方黄步思（即本案被告，下文同）与乙方汪承菊（即本案原告）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方汪承菊愿意委托居间方（丙方）昆山易房房地产经纪有限公司以下列条件居间购买甲方黄步思的房地产。协议第一条，乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金人民币捌万元整（80000元）；协议第二条，买卖的房地产基本情况。1、物业类型：住宅；2、坐落：昆山市花桥镇XX大道XX弄XX号XX室，建筑面积88平方米（以产证为准）；协议第三条，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000元）；1、在甲乙双方签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首期房款人民币柒拾玖万元整（含已付定金人民币捌万元整及交房尾款人民币壹万元整，该笔交房尾款暂存至丙方保管）；2、甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款，乙方的贷款金额为人民币伍拾玖万元整；协议第六条，买卖合同签订和手续办理。1、甲乙双方同意在本协议生效之后十五天内至丙方处签订《房地产买卖合同》，甲乙双方有义务在约定的签订《房地产买卖合同》时限前与丙方确认签约时间、地点；2、丙方有义务协助甲乙双方办理产权过户手续，乙方贷款申请获得银行审批通过后十五日内，甲乙丙三方须共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续；协议第七条，如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。并同意向丙方支付居间服务费，居间服务费为总房款的百分之二，如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），并向丙方支付居间服务费，居间服务费为总房款的百分之二。该协议下方有黄步思、汪承菊、昆山市花桥镇易好房屋房产经纪事务所签字盖章确认2016年8月17日，甲方黄步思（即本案被告，下文同）与乙方汪承菊（即本案原告）签订《房地产买卖合同》，约定，乙方汪承菊愿意委托居间方昆山易房房地产经纪有限公司以下列条件居间购买甲方黄步思的房地产。合同第一条，买卖的房地产基本情况。1、物业类型：住宅；2、坐落：昆山市花桥镇XX大道XX弄XX号XX室，建筑面积87.94平方米；3、房屋所有权证号为：13XXXX58，国有土地使用权证号：1XXX9；4、是否设立了抵押：否；合同第二条，购买条件。1、总房款人民币壹佰叁拾捌万元整（1380000元），且甲乙双方在此确认，本款约定之总房款不受评估机构的评估结果影响；2、房款的支付方式：1）在甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付首期房款人民币肆拾捌万元整（480000元）（含已付定金款人民捌万元整）；合同第三条，甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按总房款额的日万分之壹向守约方支付滞纳金，如逾期超过叁日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金。该合同下方有黄步思、汪承菊、昆山市花桥镇易好房屋房产经纪事务所签字盖章确认。该合同签订后，原告汪承菊按约向被告黄步思支付首期购房款480000元，对此，原告提供了收据一份予以证明。2016年11月7日，浙江省苍南县人民法院作出（2016）浙0327民初8329号民事判决书一份,判决被告黄步思向该案原告王春梅支付货款1949171.35元。在（2016）浙0327民初8329号案件中，浙江省苍南县人民法院依该案原告王春梅申请对登记在黄步思名下坐落于杭州市余杭区南苑街道康城XX郡XX幢XX单元XX室房屋及涉案坐落于江苏省昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋予以查封。现涉案房屋仍在浙江省苍南县人民法院查封中。上述事实有房屋产权证、（2016）浙0327民初6572号民事调解书、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、收据、（2016）浙0327民初8329号民事判决书、存量房买卖合同及原、被告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告汪承菊与被告黄步思签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律效力。原告汪承菊、被告黄步思旅均应当依法、依约履行各自的义务。现原告已依约履行了其相应的义务，但被告黄步思未能履行其义务将涉案房屋过户至原告名下，且因被告黄步思责任造成涉案坐落于江苏省昆山市花桥镇XX花园XX号楼XX室房屋被浙江省苍南县人民法院查封。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》已实际无法继续履行。原告诉请被告黄步思承担房屋价款20%即27.6万元违约金，因被告黄步思拒不到庭，未提供证据证明该违约金过分高于实际造成的损失，故对该违约金诉请，本院予以支持。现被告黄步思经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉人，由此造成的不利法律后果由其自身承担。原告诉请居间方的经营人鲁广宾对返还购房款及支付违约金与被告黄步思承担连带责任，本院认为鲁居间人在居间过程中已尽必要的审查义务，且购房款收取方为被告黄步思，故对原告的该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汪承菊与被告黄步思签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》于本判决生效后解除;二、被告黄步思收取原告汪承菊购房款48万元，限被告黄步思于本判决生效后十日内向原告汪承菊返还；三、被告黄步思于本判决生效后十日内向原告汪承菊支付违约金27.6万元；四、驳回原告汪承菊的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60）如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告黄步思承担。案件受理费，原告已经预交，本院不再退回，该款由被告黄步思在履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年六月六日书 记 员  唐 亮