湖南省祁东县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0426民初53号原告：张清华，男。委托诉讼代理人：唐欣，湖南真诚律师事务所律师。被告：高文斌，男。委托诉讼代理人：李友联，湖南真诚律师事务所律师。原告张清华与被告高文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，分别于2017年3月13日和同年3月20日公开开庭进行了审理。原告张清华及其委托诉讼代理人唐欣、被告高文斌及其委托诉讼代理人李友联均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张清华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年11月3日签订的《门面租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金186,642元、逾期支付租金的滞纳金21,005元（暂算至2016年12月31日，应算至实际付款时止）和违约金50,000元；3.被告将所租赁房产于2017年2月30日前恢复原状并返还原告，若逾期未返还则按合同租金标准支付逾期占用费；4.本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年11月3日，原、被告签订了一份《门面租赁合同》，双方约定：原告将位于祁东县莲花西路盛世宏城小区临街五壕门面的一至三层租赁给被告，租期15年，自2014年11月3日至2030年2月30日止；每年租金250,800元，租金前三年不变，第一年租金与签订合同时付100,000元，余款于2015年3月底前交清，此后每年租金需提前一个月一次付清下年度所有租金。之后，原告将房屋交付给被告使用，被告依约支付了第一年的租金。按双方的约定，2016年1月30日前，被告应支付第二年的租金，但被告未如期支付。经原告多次催要，被告陆续支付了64,158元租金，剩余租金未付。2016年12月5日，原告聘请的律师向被告发出律师函，被告于次日回复同意解除合同，但不愿支付剩余租金、滞纳金和违约金。原告认为，被告已根本违约，请求人民法院判如所请。在审理过程中，原告将其诉请的拖欠租金变更为99,000元。为证明其主张，原告提交以下证据：证据1：原、被告的身份信息，以证明原、被告的诉讼主体资格。证据2：涉诉房屋的房、地产证，以证明涉诉房屋的所有权人系匡金玉、张伟、陈姣、张文华。证据3：授权委托书，以证明涉诉房屋的所有权人授权委托原告全权处理涉诉房屋用益物权和以协商、调解、诉讼方式处理因租赁房屋发生的纠纷。证据4：门面租赁合同，以证明根据双方签订的合同，被告应于2016年1月30日前一次性支付第二年的租金250,800元；否则，被告应依约支付滞纳金和违约金。证据5：原告的中国建设银行个人账户交易记录，以证明被告让案外人周小康于2016年9月3日向原告支付租金121,800元，让案外人刘志勇于2016年12月8日向原告支付租金30,000元。证据6：湖南真诚律师事务所律师费收费收据，以证明原告委托律师花费律师费7000元。证据7：门面转租协议、补充协议、收条和打款凭证、案外人刘志勇、江明月的身份信息，以证明被告高文斌、案外人刘志勇于2016年8月25日将涉诉房屋转租第三人江明月，并让江明月丈夫周小康替其向原告支付了租金121,800元；江明月与周小康系夫妻关系。证据8：原、被告之间的短信联系记录，以证明被告同意解除租赁合同，但不愿支付拖欠租金；被告告知原告还有另外两个合伙人，其中刘志勇占50%份额、肖耿华与原告同样占25%份额。被告高文斌辩称，按照合同约定，租赁合同已于2016年3月4日自动解除。本案涉诉门面亦于2016年3月4日自动退租，并返还原告。被告只需补交4天的租金，和上述租金从2016年2月1日至2016年3月4日的逾期利息。原告的诉请解除合同，与事实不符；诉请的逾期利息亦过高。被告高文斌未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供证据1、2、3、4、8，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据5、6、7，经审核，上述证据具有真实、合法和关联性，能证明待证事实，本院予以确认。本院根据认定的证据、当事人在庭审中的一致陈述，认定事实如下：涉诉五壕三层临街房屋位于祁东县原洪桥镇莲花路南侧盛世宏城小区，系匡金玉、张伟、陈姣和张文华所有，上述四人共同委托原告全权处理上述房屋的用益物权，包括但不限于对该房屋进行发租、代签租赁合同、收取租金，以及处理因房屋租赁发生纠纷时进行的协调、诉讼、调解等活动。2014年11月3日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《门面租赁合同》，并在合同中约定：租赁期自2014年11月3日合同签订之日至2030年2月30日（实为2月底）止，租期15年，其中2014年11月3日至2015年2月28日（合同误写为2月30日）的117天为乙方装修期，甲方免收门面租金；租金前三年不变，每年250,800元，第一年租金在签订合同当日付100,000元，余款于2015年3月底前交清，此后每年租金一年一交，需提前一个月一次交清；如乙方逾期租金超过3天，则每天以月租金的千分之三支付滞纳金；如乙方逾期交付租金超过30天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回门面，并追究乙方的违约责任；如乙方提前退租或租赁期满，门面的所有装修均无偿移交给甲方；甲乙双方任何一方在未征得对方书面同意的情况下，不履行本协议规定条款，导致本协议中途终止（本协议另有约定的除外），均视为该方违约，违约方需向对方赔偿合同总额2倍违约金；租赁合同期内，乙方可合法转让经营，但必须经甲方同意方可，且受让者的经营内容必须保证在本合同许可范围内。上述合同签订之后，被告支付了第一年（2015年3月1日至2016年2月29日）的租金250,800元，并在涉案房屋内与肖耿华、李新武、刘百军经营“老村长”餐饮店。后该店因经营不善而关闭。被告又将涉案房屋的一楼门面转租给刘志勇，并与刘志勇、肖耿华开设“渔火探炉”餐饮店。之后，该店又关闭了。2016年8月25日，刘志勇将涉案房屋一楼门面转租给江明月开设“味道工厂”餐饮店，但被告未在双方签订的《门面转租协议》和《补充协议》上签字。2016年9月3日，江明月丈夫周小康转账121,800元给原告。同日，原告出具了收条给周小康。2016年12月8日，刘志勇转账30,000元给原告。因涉案房屋第二年的租金未交清，原告与被告通过短信联系，被告同意解除门面租赁合同，但不愿意支付拖欠租金，原告遂诉讼来院。另查明，原告委托律师处理本纠纷，花费律师费7000元。本院认为，原、被告对2014年11月3日至2016年2月29日期间，双方均依约定履行了《门面租赁合同》没有争议。根据上述合同的约定，被告应于2016年1月31日前一次性交清2016年3月1日至2017年2月28日的租金250,800元，如被告在2016年3月2日之前未交清上述租金，即逾期交付租金超过30天，则视为被告自动退租，原告有权解除上述合同，并追究被告的违约责任。但原告未行使合同解除权，被告亦未在合理期限予以催告。2016年3月2日之后，被告仍在使用涉诉部分房屋，利害关系人刘志勇支付了30,000元租金给原告；涉诉部分房屋被刘志勇转租给江明月之后，江明月丈夫周小康支付了121,800元租金给原告，原告向周小康出具了收条，从出具收条可以看出，原告对江明月承租涉诉部分房屋是知情的，其并未提出异议。故原告已经收取了2016年3月1日至2017年2月28日的租金151,800元（30,000元+121,800元），被告下欠原告上述租赁期租金99,000元（250,800元-151,800元）。经原告催告，被告拒绝支付上述租赁期的下欠租金，原告依法有权解除双方签订的《门面租赁合同》，并要求被告支付下欠租金99,000元。双方签订的《门面租赁合同》解除之后，不影响该合同中清理条款的效力，被告应当依法依约将所租赁的房屋返还给原告。原告主张若逾期未返还涉诉房屋，则按合同租金标准支付逾期占用费，因双方之间的《门面租赁合同》尚未解除，原告的主张与事实不符，本院依法对此项请求不予支持。原告还主张被告应支付逾期支付租金的滞纳金。本院认为，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，主要适用于行政领域，且原告已诉请被告承担支付违约金责任，故对原告诉请的滞纳金，本院不予支持。关于违约金的数额，双方在《门面租赁合同》约定为合同总额的2倍，原告诉请被告支付50,000元违约金，因原告怠于行使权利，对扩大的损失有一定责任，被告拖欠租金亦应承担违约责任，责任相抵，被告可支付原告违约金1000元。关于原告诉请的律师费，因其不属于原告必然发生的损失，本院不予支持。综上所述，原告请求判决解除双方签订的《门面租赁合同》，被告支付拖欠的租金和违约金，并返还租赁房屋，于法有据，依法应予支持。案经调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十五条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告张清华、被告高文斌于2014年11月3日签订的《门面租赁合同》；二、被告高文斌在本判决生效后十日内支付原告张清华拖欠的租金99,000元，并支付原告张清华违约金1000元；三、被告高文斌在本判决生效后十日内将位于祁东县原洪桥镇莲花路南侧盛世宏城小区临街五壕三层房屋返还给原告张清华；四、驳回原告张清华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5146元，由被告高文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李志为人民陪审员  李新齐人民陪审员  唐方杰二〇一七年六月二日书 记 员  王剑英附本判决书所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。