辽宁省建平县人民法院民 事 判 决 书(2017）辽1322民初301号原告耿凤莲。被告建平万方汇购物广场有限公司。法定代表人王河润。委托代理人林立峰。原告耿凤莲诉被告建平万方汇购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次、第二次、第三次开庭原告耿凤莲，被告建平万方汇购物广场有限公司的委托代理人林立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿凤莲诉称：2011年7月18日，原告在辽宁宏达企业集团房地产开发有限公司购买了建平万方汇购物广场有限公司1号楼5楼49号商铺。2011年7月18日，原告与建平万方汇购物广场有限公司签订了商铺委托经营管理协议，双方约定原告将自己购买的1号楼5楼49号商铺租给被告，由被告向外招租，商铺面积10.7539㎡，商铺总价款97,000元，原告收取租金，租赁期限15年，自2012年8月1日至2027年7月31日止。双方约定被告按年度向原告交付租金，前五年商铺每年租金为商铺总价款的6%，即每年5,820元，租金实行后打租，2013年7月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。双方约定违约责任被告按时将年租金交付给原告，如延期交付，每延期一天则按交付款项总额的3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，被告年年以各种理由拖延支付租金，违反协议约定，拒绝承担违约责任，使合同无法继续履行。故原告提出解除商铺委托经营管理协议，将商铺还给原告。原告请求法院判令：一、被告按照日3‰的标准给付原告2014年8月8日起至2014年10月29日止本金为5,820元的违约金，按照日3‰的标准给付2015年8月8日起至2015年10月2日止本金为5,820元的违约金，按照日3‰的标准给付2015年10月3日起至2015年11月11日止本金为4,047元的违约金;给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金5,820元，按照日3‰的标准给付自2016年8月1日起本金为5,820元的违约金，违约金给付至该笔租金付清之日止。二、判令解除原被告之间于2011年7月18日签订的商铺委托经营管理协议，并返还位于建平万方汇购物广场1号楼5楼49号商铺。三、诉讼费用由被告承担。被告建平万方汇购物广场有限公司辩称：一、根据买卖不破租赁的原则，原告对商铺委托经营管理协议不享有解除权。2011年9月20日，答辩人与宏达开发公司签订了商场租赁合同书，取得了财富领域１号楼整个万方汇商场的租赁使用权。在此之后，原告才与宏达开发公司签订了购买商铺的协议，并同时与答辩人签订了商铺委托经营管理协议。根据买卖不破租赁的法律原理，原告作为买受人必须接受购房前宏达开发公司与答辩人之间签订的租赁合同，答辩人在原告购买商网之前就已经取得了租赁权，那也就意味着原告必须履行与答辩人签订的商铺委托经营管理协议。二、违约金（滞纳金）过高，请求人民法院调整。2014年、2015年原告已经按约定领取租金，所以应视为放弃了对违约金的主张。原告主张的2013年至2014年度的违约金已经超过了两年的诉讼时效期间。经审理查明:2012年2月3日,辽宁宏达商业运营管理有限公司变更为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司。2012年10月16日，辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司变更为建平万方汇购物广场有限公司。另查明:2011年7月18日，原告耿凤莲与朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同约定原告购买位于原建平宾馆附近财富领域（暂定名）1号楼5层59号铺位。当日，原告作为甲方与乙方辽宁宏达商业运营管理有限公司签订了商铺委托经营管理协议，协议约定的部分内容为：“甲方自愿将购买的位于建平宏达购物广场5楼49号商铺，委托给乙方进行统一对外招商、统一经营管理。甲方收取固定收益（租金），甲方同意商铺由乙方负责统一对外招租运营。委托（租赁）期限为15年，自2012年8月1日至2027年7月31日止。乙方按年度向甲方交付年租金，即固定收益：前五年商铺年租金为商铺总价款的6%每年，为人民币5,820元；后十年商铺年租金为商铺总价款的７%每年，为人民币6,790元;租金实行后打租，2013年7月31日起7日内返还第一年租金，以此类推。违约责任１、乙方应按时将年租金交付甲方，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的3‰支付滞纳金给甲方。２、在乙方经营管理期间，甲方无权解除或终止本合同。３、甲方违反本合同的约定，乙方可以解除合同，甲方按照本协议所委托经营商铺的总房款额的50%向乙方支付违约金。”2014年10月29日，被告将2013年8月1日起至2014年7月31日止租赁原告商铺的租金5,820元给付原告。2015年10月2日，被告将2014年8月1日起至2015年7月31日止租赁原告商铺的租金5,820元的30%即1,746元给付原告。2015年11月11日，被告将2014年8月1日起至2015年7月31日止租赁原告商铺的租金5,820元的70%即4,074元给付原告。2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金5,820元被告至今未给付原告。上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的商品房买卖合同1份、收款收据1枚、商铺委托经营管理协议1份、企业机读档案登记资料１份、建平万方汇购物广场有限公司变更信息１份、银行借记卡帐户历史明细清单１份予以证明。上述证据经过庭审质证、认证，具有证明效力，能够证明本案查明事实，本院予以采信。被告向本院提交的辽宁省高级人民法院（2016）辽民申4896号民事裁定书１份，想要证明应按日1‰的标准计算违约金。对此本院分析如下：该裁定书与本案关联性较小，本院不予采信。被告向本院提交商场租赁合同书，想要证明原告在购房之前万方汇广场就被出租给被告了。对此本院分析如下：该份商场租赁合同书载明签订合同的甲方为朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，乙方为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司，载明签订日期为2011年9月20日，约定甲方将建平财富领域１号楼整个商业运营商场租赁给乙方。而建平万方汇购物广场有限公司变更信息表明2012年2月3日辽宁宏达商业运营管理有限公司才变更为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司。2011年7月18日，原告与辽宁宏达商业运营管理有限公司签订了商铺委托经营管理协议，被告对该商铺委托经营管理协议并无异议。综上，该商场租赁合同书与本案关联性较小，故本院不予采信。本院认为:原被告签订的商铺委托经营管理协议对原被告具有法律的约束力，双方应按协议的约定履行各自的合同义务。被告应将拖欠原告2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金5,820元给付原告，故原告关于要求被告给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金5,820元的诉讼请求本院予以支持。原被告双方在商铺委托经营管理协议中约定租赁费的给付形式为后打租，于每年的7月31日起七日内支付上一年度租金，即于每年的8月6日之前给付上一年度的租金。被告未按约定期间给付原告租金，故被告存在违约行为，被告对此应承担违约责任。被告辩称原告关于主张的2013年8月1日起至2014年7月31日止的违约金已超过诉讼时效期间。对此本院分析如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”依据上述规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间的起算点从知道或应当知道权利被侵害时起计算。被告于2014年10月29日将2013年8月1日起至2014年7月31日止租赁原告商铺的租金5,820元给付原告。原告自2014年10月29日起应当知道权利被侵害，即原告关于主张2013年8月1日至2014年7月31日期间的违约金的诉讼时效期间应自2014年10月29日起向后计算二年，原告于2017年1月13日向本院起诉，已超过诉讼时效期间，对于被告此答辩意见本院予以支持。原告请求按双方约定的日3‰的标准给付违约金。被告主张关于约定的违约金的比例过高，请求对违约金比例进行调整。对此本院分析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情按日1‰的标准支持原告关于违约金的请求。故被告应按照日1‰的标准给付原告2015年8月8日起至2015年10月2日止本金为5,820元的违约金，按照日1‰的标准给付原告2015年10月3日起至2015年11月11日止本金为4,074元的违约金，按照日1‰的标准给付原告2016年8月8日起本金为5,820元的违约金，违约金给付至该笔租金付清之日止。原告关于请求法院判令解除原被告之间于2011年7月18日签订的商铺委托经营管理协议，并返还位于建平万方汇购物广场1号楼5楼49号商铺的诉讼请求本院析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现提交的证据并不能充分证明符合上述规定合同解除的条件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告关于请求法院判令解除原被告之间于2011年7月18日签订的商铺委托经营管理协议，并返还位于建平万方汇购物广场1号楼5楼49号商铺的诉讼请求本院不予支持。被告关于违约金（滞纳金）过高，请求人民法院调整的答辩意见本院予以支持，对于其他答辩意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告建平万方汇购物广场有限公司给付原告耿凤莲2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金5,820元；被告按照日1‰的标准给付原告2015年8月8日起至2015年10月2日止本金为5,820元的违约金，按照日1‰的标准给付原告2015年10月3日起至2015年11月11日止本金为4,074元的违约金，按照日1‰的标准给付原告2016年8月8日起本金为5,820元的违约金，违约金给付至该笔租金付清之日止；上述给付义务于本判决发生法律效力后五日内给付。二、驳回原告耿凤莲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费82元由被告建平万方汇购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  魏国昌审 判 员  王惠芳人民陪审员  张伟才二〇一七年六月二十三日书 记 员  齐云龙