北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017)京0115民初7832号原告：常冠旺，男，1971年9月8日出生，住北京市丰台区。被告：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：徐东权，总经理。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，男，该公司员工。原告常冠旺与被告北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称瑞兆公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常冠旺，被告瑞兆公司的委托诉讼代理人张凤成、赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告常冠旺向本院提出诉讼请求：1、判令瑞兆公司将商铺即北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心A座3层018号商铺恢复原状，并保障水、电等设施达到正常使用标准。2、判令瑞兆公司支付自2016年3月15日至起诉日前其合法交还商铺时止占用费89790元；3、瑞兆公司向常冠旺支付违约金199197.2元；4、诉讼费用由瑞兆公司承担。庭审中，常冠旺明确第二项诉讼请求计算标准为房款总额*9%，暂计算至起诉之日即2017年3月29日；明确第三项诉讼请求计算标准为房款总额*20%。事实和理由：2010年5月21日，常冠旺全额出资995988元与北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称：时枫公司）签订了《商品房预售合同》，常冠旺购得位于大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区a座商业楼3层018号商铺一间。常冠旺的房屋所有权证书标明的建筑面积为29.32平方米，套内建筑面积为13.9平方米。户内部分、内铺情况为：1.顶棚：结构面；2.地面：结构面；3.公共照明：节能灯照明，并设有应急照明，商城中央空调等，详见《商品房预售合同》第26页的标注。2011年3月，原、被告订立《委托管理协议》约定：瑞兆公司接受委托统一经营商城，在五年的期限内，按常冠旺购房款的7%-9%（税前）向常冠旺支付委托经营收益。协议生效后，常冠旺将自己购买的商铺按原状直接交付给瑞兆公司经营管理。瑞兆公司将常冠旺的商铺墙面、顶棚等全部拆除后，又统一转租经营。2016年3月14日，合同期限届满，瑞兆公司张贴公告，通知常冠旺按期接收房屋等。但瑞兆公司拆除了常冠旺商铺并拒不恢复原状和赔偿损失，故常冠旺诉至法院。被告瑞兆公司辩称，不同意常冠旺的诉讼请求，理由如下：一、认可原、被告双方存在委托代理关系；二、涉案房屋的实际承租人是第三人，不是瑞兆公司。实际承租人根据经营需要对店铺增加相关设施并使用，租赁期满时，已将店铺恢复原状。根据《商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款的约定，并没有其他需要恢复的情形。三、即便瑞兆公司未进行恢复，常冠旺也无权要求其恢复。根据双方签署的委托协议，常冠旺同意承租人及瑞兆公司对店铺的装修、设备设施及格局进行拆改。四、双方委托关系终止后，瑞兆公司已经向常冠旺发出交还通知，因其迟迟未能接收房屋等损失应当由其自行承担。常冠旺要求瑞兆公司支付占用费及违约金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月，常冠旺（甲方）与瑞兆公司（乙方）签订《委托租赁协议》，约定：第1条委托权限：常冠旺愿意将位于北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心Ａ座3层018号商铺委托瑞兆公司代位租赁，常冠旺同意瑞兆公司以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺建筑面积29.33平方米，总房款为995988元，常冠旺通过本协议授予瑞兆公司的委托权限，仅为代表常冠旺进行出租、联营等服务，不涉及房产所有权的其他权利。瑞兆公司愿意接受常冠旺之委托，为委托人提供相关的服务。第2条商铺管理：常冠旺同意瑞兆公司将该商铺纳入火神庙国际商业中心（以下简称商业中心）统一管理，遵守商业中心的相关规定和管理措施，以保证商业中心的整体形象；经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏主体结构、整体形象。第3条委托期限：自2011年3月15日至2016年3月14日止，委托期限为五年。第六条乙方权利与义务：在委托管理期限内，甲方店铺的租赁收益相当于甲方总房款比例如下：第一年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第二年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第三年为甲方总房款的8%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第四年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第五年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费。第七条违约责任：甲乙双方应严格履行本协议规定的各项条款，如有违约，违约方应承担相应违约责任，并赔偿因此给对方造成的直接损失。除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总房款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。2010年5月21日，常冠旺（买受人）与时枫公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定购买大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区A座商业楼3层3-018，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数6层；该商品房用途为商业；预测建筑面积29.33平方米，套内建筑面积13.9平方米。该合同附件六为装饰和设备标准的约定：2.装修标准：（一）公共部分，包括外立面、电梯厅等；（二）内铺，包括顶棚：结构面；地面：结构面；空调：商城中央空调，配置送、回风口。涉案房屋的产权证显示，房屋坐落于大兴区黄村镇东大街38号院6号楼3层3-018，所有权人为常冠旺，房屋建筑面积29.32㎡，套内建筑面积13.9㎡。2016年2月25日，瑞兆公司发布《商铺交还通知书》，通知常冠旺办理商铺收回手续。常冠旺称目前涉案房屋隔断、顶棚及地面被拆；店铺被锁，其无法进入接收房屋；房屋内中央空调已经拆除，停水停电，物业公司告诉去找瑞兆公司；故其无法接收房屋。常冠旺向本院提交了涉案房屋的现状照片予以证明。常冠旺要求瑞兆公司按照《商品房预售合同》第26页即合同附件六“装饰和设备标准的约定”为标准恢复原状。瑞兆公司称该约定明确载明了地面及顶棚为结构棚，且没有关于墙体隔断的约定，曾经有的隔断是第三方即承租方做的，租赁到期后，第三方已经拆除，恢复到店铺的原始状况。经法庭询问，常冠旺称不清楚开发商交付房屋是否有隔断，在店铺经营以后才看到房屋，当时是有隔断的。瑞兆公司称停水停电、门被锁等问题应当由物业公司处理，与其无关，至于公共部分的问题瑞兆公司也不负责任。本院认为，常冠旺与瑞兆公司签订《委托租赁协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原、被告双方委托合同关系终止，涉案房屋应当恢复原状。根据常冠旺要求恢复原状的依据及标准，即《商品房预售合同》合同附件六“装饰和设备标准的约定”载明，涉案房屋的内铺包括结构面顶棚及地面，以及中央空调的风口，并无隔断。另，常冠旺没有证据证明其将房屋交付瑞兆公司时房屋的情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。综合常冠旺提交的房屋现状及瑞兆公司陈述，涉案房屋已恢复至《商品房预售合同》载明的情况。至于常冠旺称中央空调已经拆除，停水停电以及店铺被锁无法进入等情况，不属于双方委托合同关系范围，本院不予处理。故对于常冠旺要求瑞兆公司恢复房屋原状，并保障水、电等设施达到正常使用标准的诉讼请求，本院不予支持。对于常冠旺要求瑞兆公司支付占用费及违约金的诉讼请求，因瑞兆公司无须履行恢复原状的义务，亦未出现违约情形，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告常冠旺的全部诉讼请求。案件受理费2817元，由原告常冠旺负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  腾飞二〇一七年六月二十六日书 记 员  马月