广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初1657号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷三期A1幢101房。法定代表人：陈立影。委托诉讼代理人：胡泳仪，该公司员工。委托诉讼代理人：罗娟，该公司员工。被告：刘永乔，男，1980年7月31日出生，汉族，住广东省中山市，被告：刘敏，女，1981年5月30日出生，汉族，住广东省广州市，原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）诉被告刘永乔、刘敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托诉讼代理人胡泳仪、罗娟到庭参加诉讼。被告刘永乔、刘敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付所欠原告的物业服务费768元及违约金80.64元（物业服务费自2016年1月1日起按每月96元暂计至2016年8月30日，违约金自2016年1月5日起按每日千分之一暂计至2016年8月30日；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；以上合计848.64元。诉讼中，原告万泰物业公司明确物业服务费计算至2016年8月30日，违约金计算至清偿之日止。事实与理由：原告作为被告物业所在小区的物业管理人，与该物业的建设单位签署了《前期物业管理协议》，为该小区全体业主提供物业管理服务，物业管理收费标准为0.98元/平方米/月。2010年5月8日，原告受沙溪镇隆盛花园小区业主委员会委托，对中山市沙溪镇隆盛花园小区物业进行管理，根据《前期物业管理协议》、《隆盛花园物业服务合同》规定，物业服务费按每月每平方米0.98元，向业主或非业主使用人收取物业管理费。业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一违约金。被告为中山市沙溪镇隆都路13号隆盛花园小区H9幢304房业主，其物业面积为97.86平方米，每月应向原告交纳物业管理费96元，但被告自2016年1月1日至今一直未交纳物业管理费，经原告邮寄律师信均拒不交纳。原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现根据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定诉诸法院，请依法判决。原告万泰物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.物业管理企业资质证书；2.补充协议及商品房买卖合同说明；3.律师函；4.隆盛花园物业服务合同；5.中山市不动产登记资料证明表；6.广东省经营服务性收费许可证。被告刘永乔、刘敏未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘永乔、刘敏系中山市沙溪镇隆都路隆盛花园H9幢304房的业主。2014年5月30日，中山市沙溪镇隆盛花园业主委员会（以下简称隆盛花园业委会）作为甲方，万泰物业作为乙方，签订《隆盛花园物业服务合同》，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务：日常服务、定期服务、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料及其它服务事项；乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费并筹集公共维修资金：物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取，公共维修资金住宅按建筑面积每月每平方米0.08元收取；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日（法定节假日顺延）前交纳；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起15日后，每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为24个月，自2014年6月1日起至2016年5月31日止。合同还约定了其他事项。2016年5月19日，双方续签《隆盛花园物业服务合同》，约定服务期限为24个月，自2016年6月1日至2018年5月31日止；物业服务费、公共维修资金、物业服务费的交纳时间及滞纳金的约定条款与前合同相同。刘永乔、刘敏自2016年1月1日拖欠物业服务费。2016年6月20日，万泰物业公司委托广东铭致律师事务所向刘永乔、刘敏发出律师函，主要内容为：阁下自2016年1月至2016年6月累计拖欠万泰公司管理费共计576元，滞纳金43.2元，合计619.2元（暂计至2016年6月）。阁下作为隆盛花园小区业主，无故拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。现本律师郑重促请阁下务必于接函后7日内履行交纳所拖欠上述费用的义务，万泰公司可免收阁下所欠滞纳金。逾期不交，本律师将循法律途径追究阁下一切法律责任。律师函发出后，刘永乔、刘敏仍未在律师函指定的期限内交纳拖欠的物业服务费。万泰物业公司经多次催讨未果，遂于2017年1月20日诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据《中山市不动产登记资料证明表》，位于中山市沙溪镇××花园××房权利人为刘永乔、刘敏，房产建筑面积为97.86平方米，刘永乔、刘敏自2016年1月1日拖欠物业服务费，至2016年8月30日累计拖欠8个月物业服务费，刘永乔、刘敏每月应缴物业服务费为95.9元（97.86平方米×0.98元/平方米），拖欠物业服务费共计767.2元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。万泰物业公司与刘永乔、刘敏分别作为隆盛花园的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。万泰物业公司已依约向隆盛花园小区提供物业服务，刘永乔、刘敏则应按时向万泰物业公司交纳物业服务费用。现刘永乔、刘敏从2016年1月1日至2016年8月30日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向万泰物业公司交纳物业服务费共计767.2元。关于逾期付款违约金。万泰物业公司与隆盛花园小区签订的《隆盛花园物业服务合同》约定“业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起15日后，每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金”，该费用实际是由于违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。刘永乔、刘敏拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约金按每日千分之一计算，符合法律、行政法规的规定。而刘永乔、刘敏未到庭参加诉讼，未请求减少违约金，故应向万泰物业公司交纳违约金。因合同约定的交纳物业服务费的时间为每月5日，从逾期之日起15日后交纳滞纳金，故违约金的计算方法为：以每月实际欠缴的物业服务费为基数，从2016年1月21日至实际清偿欠款之日止，按每日千分之一计算。综上所述，万泰物业公司诉求合法部分，本院予以支持。刘永乔、刘敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘永乔、刘敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2016年1月1日至2016年8月30日期间的物业服务费767.2元及违约金（违约金计算方法：从2016年1月21日起至被告实际清偿欠款之日止，以每月实际欠款额为基数，按每日千分之一计算）；二、驳回原告中山市万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告中山市万泰物业管理有限公司已预交)，由被告刘永乔、刘敏共同负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市万泰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  赵 波人民陪审员  张子锋二〇一七年六月二十二日书 记 员  何坚麟