河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初4434号原告郑州唐人街商贸有限公司，住所地郑州市金水区福元路157号26号楼18层1803号。法定代表人吴清峰，董事长。委托代理人吉家康，河南昱玮律师事务所律师。委托代理人张鼎，河南昱玮律师事务所律师。被告秦烽硕，男，汉族，1968年3月21日出生，住郑州市金水区。原告郑州唐人街商贸有限公司诉被告秦烽硕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州唐人街商贸有限公司委托代理人吉家康、张鼎；被告秦烽硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月9日，原告郑州唐人街商贸有限公司与被告秦烽硕签订了《郑州唐人街文化广场使用合同》，合同约定：“甲方（出租方）：郑州唐人街商贸有限公司，乙方（承租方）：秦烽硕。甲方向乙方提供唐人街文化广场内D区321号营业房一套面积120㎡供乙方营业使用。协议期限四年，2014年3月1日至2018年2月28日，每年交费一次，提前60天交下一年度，使用费前叁年每平方米每月使用费35元计收，第四年每平方米每月使用费按45元计收，面积按建筑面积计算，市场每平方米每月计收2.5元宣传费，一次计收一年宣传费。自交房之日起到2014年2月28日为装修装饰免费期，2014年3月1日开始计收场地使用费。在营业期间，未经甲方书面同意每关门一天每套房向甲方付500元违约金，超出三天不开门营业者，清退出市场，所交款项不退，已装饰物的产权归甲方所有，所有固定资产不得损坏，可动资产限乙方三日内请出，终止本协议。如发生纠纷，双方可协商解决，协商不成由市场所在地人民法院解决。”本合同签订后，被告按合同约定交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的营业房使用费和宣传费。但至今未交纳第二年度及以后的营业房使用费和第二年度的宣传费，经原告多次催缴，被告却以各种理由推脱。被告据不支付使用费的行为致使本合同已无法履行，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年1月9日签订的《郑州唐人街文化广场使用权合同》；2、被告于本案判决生效后三日内腾空唐人街文化广场D区321号房屋；3、被告立即向原告支付94220元营业房使用费、3600元宣传费，合计9782元；4、被告支付自2017年1月14日起至被告腾空房屋之日止的营业房使用费（按5400元/元计算）；5、确认唐人街文化广场D区321号房屋内装饰物归原告所有，暂定5000元。6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、第一项在原告赔偿我之前，不考虑解除合同。2、第三项在合同履行期间，原告未赔付我之前，我无能力给原告钱。3、第四项5400元没有依据。4、第六项诉讼费用不愿承担。5、我的字画损失，2014年6月9日唐人街房顶漏水给我造成以下损失：①王少卿、张旭阳、刘尚中、谢冰毅、刘大伟的字画共8张，其他人的字画约30张，都有不同程度的损坏，总共204300元。②裱材，16大卷加3小卷，价值8000元。③装裱机器损坏，配件及修理费1500元。④客户赔偿，共3000元。⑤木地板损失，共14300元。⑥其它损失，长期不予处理给我造成精神损失和误工费。另外我觉得合同约定的使用费标准因为情况已经变化了，应该以现实租户缴纳的为准，给我造成的损失25万余元，如果不能以现金方式赔偿，可通过抵房租的方式扣除。原告为支持其主张，提供证据如下：证据一、《证明》,证明目的：证明位于郑州市金水区商城东路4号的房地产性质为军队资产，系武警河南省总队后勤基地的原营区，该土地上的房产为军产，产权属武警河南省总队所有，由总队后勤部管理使用的事实。证据二、武房租证[2014]后营字第201400108号《武警部队房地产租赁许可证》。证据三、河南盛达石材有限公司统一社会信用代码证复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证据二、三证明目的：证明武警河南省总队机关将位于河南省郑州市商城东路4号面积为43756平方米的场地和建筑面积为13000平方米的房屋出租给河南盛达石材有限公司使用，用于商业经营，租赁合同期限自2013年8月1日起至2028年7月31口止的事实。证据四、《房地产租赁合同》。证据五、郑州唐人街商贸有限公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证据四、五证明目的：证明河南盛达石材有限公司将已承租的位于河南省郑州市商城东路4号，面积43756平方米的场地和建筑面积13000平方米的房屋出租给郑州唐人街商贸有限公司使用，用于市场商业经营，租赁期限自2013年9月1日起至2028年7月31日止，租期内郑州唐人街商贸有限公司可以将所租赁的房地产分割后转租的事实。证据六、《郑州唐人街文化广场使用权合同》。证明目的：证明2014年l月9日，原告郑州唐人街商贸有限公司与被告秦烽硕签订了《郑州唐人街文化广场使用权合同》，合同约定：：甲方（出租方）：郑州唐人街商贸有限公司，乙方（承租方）：秦烽硕。甲方向乙方提供唐人街文化广场内D区321号营业房一套面积120㎡供乙方营业使用。协议期限四年，2014年3月1日至2018年2月28日，每年交费一次，提前60天交下一年度，使用费前叁年每平方米每月使用费35元计收，第四年每平方米月使用费按45元计收，面积按建筑面积计算，市场每平方米每月计收2.5元宣传费，一次计收一年宣传费。自交房之日起到2014年2月28日为装修装饰免费期，2014年3月1日开始计收场地使用费。在营业期间，未经甲方书面同意每关门—天每套房向甲方付500元违约金，超出三天不开门营业者，清退出市场，所交款项不退，已装修物的产权归甲方所有，所有固定资产不得损坏，可动资产限乙方三日内清出，终止本协议。如发生纠纷，双方协商解决，协商不成由市场所在地人民法院解决”的事实。证据七、郑州唐人街文化广场商户基本情况登记表、收据。证明目的：证明被告秦烽硕支付了2014年3月1日至2015年2月28日的营业房使用费和宣传费的事实。证据八、照片。证明目的：证明被告秦烽硕在未支付第二年度及以后的营业房使用费和宣传费的情况下，至今仍在占有、××文化广场内××区××号营业房的事实。证据九：证人证言、劳动合同复印件、身份证复印件各一份。证明目的：证明原告郑州唐人街商贸有限公司员工时军玲、张君霞于2015年5月份开始通过电话、上门等方式催要被告秦烽硕所欠的第二年度(2015年3月1日至2016年2月29日)、第三年度(2016年3月1日至2017年2月28日)的使用费的事实。被告针对原告出示证据质证：1、证据一，二，三我不太清楚。2、证据四与我无关。3、证据五、六、七、八无异议。4、证人证言所述问题我不清楚。被告秦烽硕提供证据：照片65张。原告质证：从被告出示的照片上并不反映出该损失发生的具体地点，也不显示损失实际发生的时间，故与我方没有关联，同时该组照片所反映出的损坏事实系侵权责任纠纷，与本案无关。经审理查明：1、武警河南省总队机关将其位于河南省郑州市商城东路4号面积为43756平方米的场地和建筑面积为13000平方米的房屋出租给河南盛达石材有限公司使用，用于商业经营，租赁期限：自2013年8月1日起至2028年7月31日止。2、2013年8月22日，河南盛达石材有限公司与原告郑州唐人街商贸有限公司签订《房地产租赁合同》，主要约定：河南盛达石材有限公司将承租的位于河南省郑州市商城东路4号，面积43756平方米的场地和建筑面积13000平方米的房屋出租给郑州唐人街商贸有限公司使用，用于市场商业经营，租赁期限自2013年9月1日起至2028年7月31日止，租期内郑州唐人街商贸有限公司可以将所租赁的房地产分割后转租。3、2014年1月9号，原告作为出租方与被告作为承租方签订《郑州唐人街文化广场使用合同》一份，主要约定：原告向被告提供郑州唐人街文化广场内D区321号营业房壹套面积120㎡供被告使用。协议期限四年，2014年3月1日至2018年02月28日每年交费一次，提前60天交下一年年度，使用费前叁年每平方米每月使用费35元计收，第四年每平方米每月使用费按45元计收，面积按建筑面积计算。每套营业房以120平方米为单位交保证金壹万元，市场每平方米每月计收2.5元宣传费，一年计收一年宣传费。2014年3月1日开始计收场地使用费。在营业期间，未经原告书面同意每关门一天每套房向原告付500元违约金，超出三天不开门营业，清退出市场，所交款项不退，以装修物的产权归原告所有，所有固定资产不得损坏，可动资产限被告三日内清出。4合同签订后，被告支付了第一年的营业房使用费50400元、宣传费3600元。原告按约定将唐人街文化广场内D区321号营业房交付被告秦烽硕使用。本院认为，一、原、被告签订的《郑州唐人街文化广场使用权合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。合同签订后，原告已按合同约定将房屋交付被告使用，被告应按合同约定支付相关费用。被告已按约定支付原告2014年3月1日至2015年2月28日的营业房使用费50400元和宣传费的3600元，但2015年3月1日之后的费用未付。被告未按期支付原告房租的行为构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告可以解除合同，故原告要求解除与被告之间签订的《郑州唐人街文化广场使用权合同》，本院予以支持。合同解除后，被告应当将房屋腾空并返还给原告，但原告应当给被告合理的搬离期间，考虑秦烽硕的经营性质，本院酌定为十日。被告秦烽硕称其有字画损失及长期不予处理给其造成精神损失和误工费等各项损失25万余元，该损失数额为原告估算，提供的照片证据无法确认具体损失数额，亦无法证明该损失全部为原告的行为导致，且与本案其使用原告房屋欠付使用费的行为并无必然关联性，其所称的损失可另行主张。二、关于营业房使用费、宣传费。原告主张截至2017年1月13日营业房使用费为94220元，2017年1月14日其至被告腾空房屋之日止的营业房使用费按5400元/计算。因使用费约定为前叁年每平方米每月使用费35元，房屋面积120平方米，故2015年3月1日至2017年1月1日的使用费为92400元（35元/月/㎡×120㎡×20个月），2017年1月1日至2017年1月13日的使用费为1761.29元（35元/月/㎡×120㎡÷31天×13天）。即被告在截至2017年1月13日应支付的营业房使用费为94161.29元。另因合同约定第四年每平方米使用费按45元计收，故在2017年1月14日至2017年2月28日间的原告要求按每月5400元计算不符合合同约定，仍应按照前三年的标准每月4200元计算，2017年3月1日起的营业房使用费应按照5400元/月计算。原告主张3600元宣传费，符合合同约定，本院予以支持。原告主张确认唐人街文化广场D区321号房屋内装修物归原告所有，但未提供相关证据证明被告超出三天不开门营业，故该项请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州唐人街商贸有限公司与被告秦烽硕于2014年1月9日签订的《郑州唐人街文化广场使用权合同》。二、被告秦烽硕于《郑州唐人街文化广场使用权合同》解除之日起十日内将位于郑州市金水区商城东路4号唐人街文化广场D区321号房屋腾空并返还原告郑州唐人街商贸有限公司；三、被告秦烽硕于本判决生效之日起十日内支付原告郑州唐人街商贸有限公司2015年3月1日至2017年1月13日期间的房屋使用费94161.29元及之后截至返还涉案房屋之日止的房屋使用费（2017年1月14日至2017年2月28日期间的按每月4200元计算，2017年3月1日起的使用费应按照5400元/月计至返还房屋之日止）；四、被告秦烽硕于本判决生效之日起十日内，支付原告郑州唐人街商贸有限公司宣传费3600元；五、驳回原告郑州唐人街商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告秦烽硕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，由原告郑州唐人街商贸有限公司负担50元，被告秦烽硕负担1128元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  巩大振人民陪审员  刘 玲人民陪审员  吴桂英二〇一七年六月二十二日书 记 员  王炎坤