苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第0694号原告：乐天玛特（苏州）超市有限公司，住所地苏州市相城区华元路918号。法定代表人：金钟仁。委托诉讼代理人：邵镭，江苏渟泓律师事务所律师。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路918号101室。法定代表人：张定辉，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：卜孟婕，上海海华永泰律师事务所律师。原告乐天玛特（苏州）超市有限公司与被告苏州东方国际名品城有限公司、苏州奥食卡企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告乐天玛特（苏州）超市有限公司的委托诉讼代理人邵镭,被告苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）的共同委托诉讼代理人卜孟婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐天玛特（苏州）超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿原告异常停电各项损失122898.54元，其中营业损失8948.44元，库存商品损失93568.6元，委托外部发电损失20381.5元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年与名品城公司签订《房屋租赁合同》，承租了该公司位于苏州市相城区华元路918号的房屋经营大型超市，合同13-8条明确约定因被告原因造成停水停电，被告应负相应责任，并赔偿损失。原告一直向项目的运营管理单位即奥食卡公司交付水电费等，但该公司将原告交纳的费用挪作他用，致使合同履行过程中，2013年2月25日起至2015年2月11日间多次因被告原因异常停电，其中2015年2月10日、2月11日两天停电造成原告上述损失，原告为维护自身权益，故向法院起诉，对2015年2月11日以后停电以及历次停电对超市商店街的损失将另行起诉。被告名品城公司、奥食卡公司共同辩称，本案如果需要承担责任，我方认为应该由奥食卡公司承担。我方认为不应该承担责任，因为是原告欠付租金和公共部分的电费，违约在先，且该违约事实已经有生效判决书佐证；对原告断电，是奥食卡公司基于物业管理采取的行为，亦是社会能普遍接受的方法。经审理查明，已生效的本院（2016）苏0507民初910号民事判决书和江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终255号民事判决书载明：2011年10月12日，奥食卡公司作为甲方（出租方）、案外人江苏乐天玛特商业有限公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一）一份，约定：“甲方出租给乙方的房屋系现有房屋，坐落在苏州××号（以下简称该房屋）。该房屋为A幢地上1-4层，地下一层的建筑，乙方租赁部分为该房屋地上1-3层。租赁建筑面积为32425.46平方米，其中一层建筑面积为10729.1平方米，二层建筑面积为10872.34平方米，三层建筑面积为10824.02平方米（以房产证上面积为准）……房屋租赁期限为自起租日起至2031年12月31日止，自起租日至下一年相应日期的前一日止为第一个租赁年度，以后的租赁年度依此类推。……甲方交付物业给乙方起三个月为装修期，该装修期免收租金，但乙方须支付相应的水、电、暖、空调、通讯等实际发生的费用……租赁物的租赁期限至2031年12月31日止，自交付日开始计算，自交付日起至次年同月同日的前一日为第壹个租赁年度，此后租赁年度依此类推……甲、乙双方约定，该房屋保底租金为第1年至第3年一层租金为1.2元/天·建筑平方米，二、三层租金为1.1元/天·建筑平方米（仅限于本合同约定的租赁面积），自第四年至第六年在前期租金基础上递增4%（租赁期内每三年递增一次）。从甲方给予乙方的装修期期满之日起的十二个月为免租期，甲方不收取乙方租金，但仍需支付水、电、暖、空调、通讯等相关费用。合同还对其他事宜作了相应约定。之后，名品城公司作为甲方（出租方）与江苏乐天玛特商业有限公司作为乙方（承租方）就苏州市相城区华元路918号房屋地上1-3层又签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二）一份，租赁合同二除租赁主体及合同1-6条的条款略有不同外，其余条款包括前述列举的所有条款与租赁合同一基本相一致。2013年11月20日，奥食卡公司江苏乐天玛特商业有限公司作为乙方、本案原告作为丙方，签订《三方协议》一份，约定：经三方协商一致，就之前甲方与乙方或苏州华元路店名义签署的合同及补充协议达成如下条款：自2013年10月28日起，乙方将其与甲方签署的所有合同及其补充协议（以下简称原合同）下乙方承担的权利义务全部转让给丙方，由甲方和丙方继续履行原合同，甲方与苏州华元路店之前签署的合同及补充协议，也自同日起，合同主体由苏州华元路店变更为丙方。除以上变更内容外，原合同（包括甲方和乙方、甲方和苏州华元路店签署的全部合同）其他条款不变。2015年12月23日，名品城公司作为甲方、本案原告作为乙方、江苏乐天玛特商业有限公司作为丙方、奥食卡公司作为丁方，共同签订《补充协议》一份，约定：“鉴于甲丙双方已签订《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），甲方将位于苏州××号的A幢地上1-3层出租给丙方做大型超市，因乙方于2013年10月28日注册，丁方作为甲方的委托管理方，与乙方、丙方于2013年11月20日签订的《三方协议》确认乙方已承接丙方在原合同项下的所有权利义务，现四方确认原合同履行的双方为甲乙双方，丁方为甲方的物业管理方，承担日常管理责任。现因丁方多次断水断电，欠缴电费等管理不善的行为，影响乙方的正常经营，现经甲方、乙方、丁方三方协商一致，达成以下协议：一、乙方在签订本协议前已向丁方预付了水电保证金人民币60万元（大写人民币陆拾万元），本协议签订后，乙方同意再向丁方预付水电能源保证金共计人民币2200000元（大写人民币贰佰贰拾万元整），此款项仅作为水电能源保证金，不得用于抵扣房租或其他费用，每月产生的水电能源费应正常缴纳。甲乙双方的《房屋租赁合同》解除或终止之后五个工作日内，丁方应不计息返还乙方水电能源保证金共计2800000元（大写人民币贰佰捌拾万元整）。二、乙方于本协议生效后的10个工作日内向丁方以下账户支付人民币2200000元（大写人民币贰佰贰拾万元整），丙方在收到款项当天应向乙方提交收款收据和保证金收据……”。在该案审理中，本案原告和名品城公司认可涉案房屋的租赁权利义务主体为双方。本院判决书认定本案原告逾期未按合同约定支付租金，据此准许名品城公司解除租赁合同的诉讼请求；经过折算认定本案原告至2014年8月29日之前的租金已付清，之后的租金尚未给付，且租金以三个月为一期，每期需提前三个月支付，未付租金中，2014年8月30日至2014年10月15日为一期，应于2014年4月15日前支付1726823.24元，应于2014年7月15日前支付3380164.64元，应于2014年10月15日前支付3306682.8元，应于2015年1月16日支付3343423.72元。经计算，截至2016年10月15日，本案原告尚欠本案被告名品城公司租金28853378.05元未付，……另查明，奥食卡公司于2015年2月10日、2月11日连续两天对本案原告实施断电。本案两被告称断电是因为本案原告拖欠巨额租金不付，并拖欠公用部位的电费，不得而为之采用了断电的方法。原告称，其已足额缴纳水电费，不存在拖欠电费的情况。上述事实，由双方的营业执照、企业登记信息，合同，本院（2016）苏0507民初910号民事判决书、江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终255号民事判决书以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，原告举证：1、2015年2月的财务记录，证明2015年2月10日和11日停水停电，导致原告的营业利润损失8948.44元。计算方式为：电脑截屏显示2月份的毛利润110079.45元，除以26天（因为两天停电未经营）再乘以2，并陈述原告虽全年是亏损的，但断电的2月份正是春节前的黄金期，该月是赢利的，并表示无其他证据可提供。2、库存商品损失清单、损失的商品照片，证明原告的库存商品冷冻食品和需保鲜食品腐败，发生损失，金额为93568.6元。3、发电机租赁合同及租金发票15281.55元（不含税部分）、柴油费发票2100元、汽吊费发票1500元、柴油运输费1500元，证明委托外部发电的损失为20381.5元。发电机系原告向昆山市陆家镇万斯达机电工程服务部所租用，其中500瓦的发电机是2015年2月10日下午进场的，由于瓦数不够，只能供冷藏使用，另外800瓦的电机是2015年2月11日中午进场的，其中500瓦电机使用两天，另一个800瓦电机约定使用7天、每天6000元，实际使用1天。经质证，被告认为，原告在其他案件中提供的审计报告全年是亏损的，无法认定原告因停电导致利润损失；对商品损失原告应提供进项发票；因系原告与第三方发生关系，对租赁发电机的损失无法认可。本院认为，原告与名品城公司的租赁关系已由生效判决书确认，原告作为租赁方，虽基本的义务即是支付租赁费。本院生效判决书认定至本案2015年2月10日断电前，原告共欠名品城公司租金1100余万元之巨，系严重违约行为。双方合同中虽未约定原告拖欠租金、出租方可采取断电行为，但亦无禁止性的约定。法院虽不主张出租方采用如断电此类杀鸡取卵的做法，但在本案中，原告拖欠巨额租金，足以影响出租方的生存，出租方出此下策用于自救，亦是可以理解，况且出租方亦仅停电两天，并未将原告逼入绝境。关于原告主张的损失，停电造成相应损失是一般通识。但原告提供依据不足，不可全额认定。本院权衡此部分损失相比之原告违约欠付巨额租金的严重性，该部分损失由原告自行承担。原告要求两被告赔偿的请求不予支持。依照相关法律的规定，判决如下：驳回原告乐天玛特（苏州）超市有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1362元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年六月二十九日书记员  吴静良