北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7103号上诉人（原审被告）：孔素芹，女，1963年8月16日出生,住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：王贺，安徽皖杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广海，北京安朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京斌强国际商务中心，住所地北京市朝阳区化工路西口***号。法定代表人：郭和义，董事长。委托诉讼代理人：杨行。男，1976年9月26日出生，北京斌强国际商务中心行政经理，住北京市朝阳区。原审第三人：辛峰，男，1973年2月15日出生，住北京市海淀区上诉人孔素芹因与被上诉人北京斌强国际商务中心、原审第三人辛峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第65274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔素芹之委托诉讼代理人王贺、陈广海，被上诉人北京斌强国际商务中心之法定代表人郭和义、委托诉讼代理人杨行，原审第三人辛峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔素芹上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，发回重审或依法改判北京斌强国际商务中心（以下简称斌强中心）退还保证金768600元。事实和理由：一审法院程序有误，不应适用公告送达；本案查明事实不清，本案房产性质不明，导致其维权无望；孔素芹已于2013年将涉案房屋转租给第三人辛峰，斌强中心从辛峰处收取房租表明其明知房屋已转租的事实，未腾房的责任在于第三人辛峰强行占用房屋，与孔素芹无关，房屋占有使用费应由辛峰单独承担；房屋占有使用费金额过高，应予以调整；斌强中心应退还保证金。请求法院发回重审或依法改判。斌强中心辩称，同意一审判决，不同意孔素芹的上诉请求。辛峰不同意一审判决，认为其没有占用房屋，故不应承担占用费。斌强中心向一审法院起诉请求：1.确认斌强中心与孔素芹签订的房屋租赁合同于2015年7月15日解除；2.孔素芹及辛峰支付2015年7月15日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按照合同约定2倍租金标准计算）；2.孔素芹支付2015年10月份以后实际应交的水电费12428.61元；3.孔素芹支付违约金250000元；4.孔素芹及辛峰立即腾退所占用的房屋并交回斌强中心。一审法院认定事实：斌强中心原名称为北京斌强物资贸易中心，于2012年2月10日变更为现名称。2011年6月29日，斌强商务中心（甲方）与孔素芹（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租用甲方所有的涉案房屋用于餐饮。租赁面积700平米。租期自2011年7月1日至2016年6月30日。租金为6元/平方米/天，年总租金为1533000元。从第二年开始起在起始年租金的基础上每年递增5%，递增具体起算时间为应收第三期房租金之日始。房屋租金采取先付费后使用原则，按半年付以现金方式支付。乙方应于交付首期房租的同时向甲方支付768600元保证金。如乙方未能按照合同约定向甲方支付租金或经双方确认、裁判机构裁判后的违约金，甲方可扣留、没收全部或部分履约保证金予以冲抵。乙方承担因使用租赁房屋而发生的各项其他费用，水费6.3元/立方米，电费1.57元/度。乙方逾期未支付租金、物业管理费、履约保证金或其他相关费用超过10个工作日，或乙方累计三次拖欠租金、物业管理费或其他相关费用，甲方有权立即解除并终止合同。合同期限届满终止之当日或因其他原因提起终止之日起15日内乙方应将涉案房屋交换甲方，若乙方未能于约定期限内交还房屋的，则自交还期限届满之日的次日起，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留房屋占用费（相当于2倍的日租金及物业管理费）。乙方逾期支付相关费用超过十个工作日的，甲方有权向乙方追索并要求乙方承担违约金，违约金为每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付费用总额的千分之一。后双方又签订补充协议，经重新核定乙方实际租赁面积在原租赁基础上增加了24平方米，经协商一致同意甲方在收取乙方的房租费用上应按照724平方米收取。2015年7月10日，斌强商务中心内向孔素芹发送催告函，要求孔素芹于2015年7月15日前交清2015年3月1日至2015年8月28日期间的房租，并称若到期未交将按照合同约定解除合同、收回房屋并追究违约责任。孔素芹于2015年9月10日回函称目前将涉案房屋交由第三人负责运营并由第三人负责交纳房租，孔素芹因身体原因无法前往北京配合斌强商务中心办理解除合同的事宜，斌强商务中心可自行随时单方解除合同收回房屋，解除合同的损失斌强商务中心可在孔素芹缴纳的履约保证金里扣除。审理中，斌强商务中心提交租赁合同及补充协议，证明斌强中心、孔素芹之间存在房屋租赁合同关系及租金、违约金等具体条款；提交解除合同告知函及孔素芹的回函，证明斌强商务中心单方要求解除合同符合合同约定以及现在是第三人在涉案房屋处运营；提交现场照片，证明第三人强行占用涉案房屋，不肯腾退；提交水、电费缴费通知单，证明孔素芹2015年10月份至2016年4月份拖欠的水、电费金额。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据原、孔素芹签订的房屋租赁合同，截止至2015年7月15日，因孔素芹逾期支付相关费用，斌强商务中心已经有权单方解除合同；且经斌强商务中心发函通知孔素芹亦回函答复同意斌强商务中心行使合同解除权，故斌强商务中心要求确认房屋租赁合同于2015年7月15日解除，并要求孔素芹支付违约金及水电费的诉讼请求于法有据，其关于违约金及水电费主张数额的合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。自合同解除后，孔素芹及第三人即无权继续占用涉案房屋，斌强商务中心有权要求其支付房屋占用费。孔素芹及第三人经法院合法传唤未到庭应诉，不影响法院依据查明的事实依法作出处理。判决：一、确认斌强商务中心、孔素芹签订的房屋租赁合同于二〇一五年七月十五日解除。二、孔素芹于判决生效之日起十日内给付斌强商务中心违约金两万八千二百七十七元。三、孔素芹于判决生效之日起十日内给付斌强商务中心水电费一万两千四百二十八元六角一分。四、孔素芹、第三人辛峰于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区广渠路化工路西口甲18号的房屋腾退返还斌强商务中心。五、孔素芹、第三人辛峰于判决生效之日起十日内给付斌强商务中心二〇一五年七月十五日起至实际腾房之日的房屋占用费（按照每天一万零五十七元计算）。六、驳回斌强商务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费6400元，由孔素芹、辛峰负担（于判决生效后七日内交纳）。公告费用560元，由孔素芹、辛峰负担（于判决生效后七日内交纳）。二审中，孔素芹提交短信照片与股权转让协议，证明涉案房屋已经转给第三人辛峰经营。辛峰主张股权转让协议并未实际履行。其仅是负责协调管理，实际经营人员仍是孔素芹家人，但其就此未能提供证据。斌强中心提交土地租赁合同及南磨房乡政府出具的证明，证明其从乡政府处租来土地，自建房屋；提交斌强中心财务人员郭玲珊的银行流水记录，证明辛峰向斌强中心支付房屋租金。辛峰主张租赁合同与涉案房屋并非同一地址；主张其与郭玲珊之间系私人借款往来，与斌强中心无关。另查明，孔素芹承租房屋后，其女儿曹慧慧曾利用房屋开办北京爆爆椒餐饮管理有限公司，后该公司地址迁移至别处。另经斌强中心及孔素芹确认，因涉案房屋所在地区拆迁，斌强中心已于2016年11月15日将房屋交由拆迁公司拆除。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:孔素芹与斌强中心签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。经查，涉案租赁房屋系建立在集体土地之上，该房屋虽未取得房产证，但并非违法建筑，孔素芹之女亦曾以涉案房屋作为经营场所办理完毕营业执照，故孔素芹以房屋未取得相关审批手续为由要求认定合同无效，本院不予支持。截止至2015年7月15日，因孔素芹逾期支付相关费用，斌强商务中心已享有单方解除合同的权利，且经斌强商务中心发函通知孔素芹亦回函答复同意斌强商务中心解除合同，故斌强商务中心要求确认房屋租赁合同于2015年7月15日解除，并要求孔素芹支付违约金及水电费的诉讼请求，于法有据。原审法院根据斌强公司提供的证据确定水电费数额，并依据合同约定酌情判决孔素芹支付违约金，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，孔素芹作为承租人，在双方合同解除后未能向斌强中心返还房屋，其应承担相应的法律责任。斌强中心要求其按日租金的二倍支付房屋占用费，符合合同约定，该诉讼请求应当予以支持。但应指出，一审判决送达后，发生了涉案房屋被拆迁的事实，斌强中心及孔素芹已确认斌强中心于2016年11月15日将房屋交由拆迁公司拆除，故孔素芹支付房屋占用费的时间应截止至2016年11月14日止。有关孔素芹要求斌强中心退还保证金问题，因其在原审中并未提起反诉，故本院不予处理。孔素芹称原审法院公告送达判决书一节，因该行为并未影响孔素芹的上诉权利，故孔素芹的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，孔素芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由孔素芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年六月二十三日书 记 员  杨俊逸书 记 员  杜超男