江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2261号上诉人（原审被告）：连云港香溢诺泰置业有限公司，住所地连云港市新海新区玉兰路香溢馥园售楼处。法定代表人：赵卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方、卢帅，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘培志被上诉人（原审原告）：肖燕以上共同委托诉讼代理人：程海兵、周涛，江苏顺维律师事务所律师。上诉人连云港香溢诺泰置业有限公司（以下简称香溢公司）因与被上诉人刘培志、肖燕商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初字1186号事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭审理了本案，上诉人香溢公司的委托诉讼代理人郭中方、卢帅，被上诉人刘培志、肖燕的委托诉讼代理人程海兵、周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人香溢公司上诉请求：请求二审法院依法改判并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。1、一审法院认定中高考期间不构成合同约定的据实延期交房的情形没有事实与法律依据。2、一审法院认定香溢馥园1#-6#楼第14、15层消防管道改造不构成合同约定的据实延期交房情形，没有事实与法律依据。被上诉人刘培志、肖燕答辩称：关于中高考期间延期的问题，上诉人作为开发商对于中高考期间事由是众所周知的，上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时还应当已经考虑到中高考期间对商品房产生的影响，该因素在上诉人的可预见范围内，同时依据上诉人在一审中提交的工程联系单可以证明上诉人在中高考期间并未停工。对于上诉人提出的消防管道改造问题，上诉人进行消防管道改造是其单方行为，并未向被上诉人进行告知，也没有与被上诉人达成延期的相关协议及合同，同时，上诉人作为专业的房地产开发公司，对于管道改造的时间应当有预见性，该因素也不属于上诉人所述的延期交房的情形。对于上诉人提出的逾期办证违约金的问题，依据双方的商品房买卖合同上诉人应当在房屋交付给被上诉人60日内将办理产权登记手续的材料报产权登记部门备案，但上诉人并未在60日完成该项义务，应当向被上诉人支付逾期办证违约金。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。刘培志、肖燕一审诉称：1、判令香溢公司向刘培志、肖燕支付逾期交房违约金8663.12元；2、诉讼费用由香溢公司承担。一审法院经审理查明：2014年11月9日，刘培志、肖燕（买受人）与香溢公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发位于新海新区玉兰××、××东××香××＃楼××单元××室房屋，建筑面积135.84平方米，每平方米5404.616元，总价734163元。第八条交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、遭遇到对本地区有普遍影响的疾病、洪涝、台风等自然和社会因素影响，应据实顺延；3、政府或相关部门为了公共利益需要而下达的停工通知，应据实顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在规定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，刘培志、肖燕按约实际交纳了购房全款734163元。2016年12月10日，香溢公司向刘培志、肖燕发出《交房通知书》，告知其所购买的房屋已经验收合格，具备交付使用条件，于2016年12月15日前办理交房手续。2016年12月11日，刘培志、肖燕收到《交房通知书》一审法院另查明，2016年3月份，因涉案小区1－6#楼的消防管道及阀门设计在1－6#楼14、15层业主门外公共区域，部分业主要求进行消防管道改造，与开发商发生争执。2016年3月23日的《苍梧晚报》报道了《香溢馥园小区消防管道引争议》。2016年5月香溢公司委托设计单位变更原设计方案，重新设计第14、15层室内消防管道及阀门位置和方向。2016年6月13日，香溢公司向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单。香溢公司提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单载明：工程名称：香溢馥园住宅小区工程。建设单位：连云港香溢诺泰置业有限公司；抄送单位：德清县建设监理有限公司。工程联系内容：根据贵单位2016年6月13日下发的建设单位联系单（关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单），目前我公司承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，现贵单位要求我方进行消防管道拆除更改走向，我公司提出以下要求：一、工期延期110天。1、消防管道系统保压水放完计三天；2、管道更改施工（因管道井操作空间狭小，防火门及墙体需全部拆除；材料需人工搬运等造成施工困难）一个单元需10天，共计10个单元，需100天；3、消防管道保压调试7天；二、变更费用：1、管道试压调试费用按两次计费；2、拆除及材料设备搬运按一个单元贰万伍仟元计，二次安装按合同的计费标准结算。建设单位签收人及时间栏载明“胡宗英2016.6.13.”；监理单位意见栏载明：1、情况属实；2、工期同意顺延100天；3、产生的费用请建设单位审定。监理单位项目部（章）处有“德清县建设监理有限公司驻地监理部”印，相关负责任人处：有许其怀签名、时间2016年6月14日。建设单位意见：1、情况属实；2、工期顺延同意监理意见。顺延100天；3、拆除及材料设备搬运等费用按贰万元一个单元，其它费用同意按项目部要求结算。建设单位项目部（章）处盖有“连云港香溢诺泰置业有限公司工程部”章，相关负责人签名，时间2016年6月15日。施工单位签收人于2016年6月15日签收。2016年11月9日香溢公司申请消防验收，2016年11月29日涉案小区楼房通过消防验收。香溢公司在进行消防管道改造前并未告知刘培志、肖燕消防管道改造会延期交房。本案的争议焦点为：1、香溢公司所称的中、高考期间和涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋的情形,及香溢公司的逾期交房是否构成违约并承担违约责任。2、刘培志、肖燕主张的数额是否成立。一审法院认为，刘培志、肖燕、香溢公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于香溢公司所称的中、高考和涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋的情形,及香溢公司的逾期交房是否构成违约并承担违约责任问题。关于中、高考期间是否构成合同约定的据实延期交房和产权登记资料情形的问题。一审法院认为，中、高考期间不足以构成合同约定的据实延期交房的情形。理由：首先，2014年高考时间是2014年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2015年高考时间是2015年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2016高考时间是2016年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日，而涉案《商品房买卖合同》合同系2014年9月30日签订的，合同约定的交房时间是2016年8月30日，显然中、高考事由已发生且每年都有，这是众所周知的事实，香溢公司在与刘培志、肖燕签订涉案《商品房买卖合同》时，应当已经考虑到中、高考对商品房交付所产生的影响，即已在香溢公司的可预见范围内。其次，香溢公司虽然提供了连云港市环保局《关于加强中高考期间环境噪声监督管理的通知》，但该通知系下发给各县区环保局，香溢公司未能提供证据证明施工单位在上述期间实际停工的事实,且从香溢公司提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单的内容看，香溢公司系于2016年6月13日向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单，施工单位反馈意见鉴于其承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，其提出拆除消防管道更改走向需要延长工期110天。香溢公司于2016年6月13日签收该工程联系单，监理单位于2016年6月14日在该工程联系单上签署意见，香溢公司的工程部于2016年6月15日在该工程联系单作出审批意见同意延长工期100天，施工单位于2016年6月15日签收到载有香溢公司工程部审批意见的该工程联系单。显然香溢公司提供的证据不足以证明香溢公司所称因中、高考期间停工导致工期延误的事实，故一审法院对香溢公司的该辩称意见不予采信。关于涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋和产权登记资料的情形问题。一审法院认为，涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造不构成合同约定的据实延期交房情形。理由：14、15层消防管道的设计是否合理，均应在香溢公司的预料之中；刘培志、肖燕要求改造并不说明其同意香溢公司延期交房，且香溢公司在消防管道改造前也未告知刘培志、肖燕消防管道改造将会导致延期交房；故对香溢公司所称消防管道改造构成合同约定延期交房情形的意见，一审法院不予采信。因此，香溢公司逾期交房行为构成违约，其应按合同约定承担违约责任。二、关于刘培志、肖燕主张逾期交房违约金8663.12元是否成立问题。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘培志、肖燕支付了购房款734163，香溢公司未能在合同约定的2016年8月30日前交房，其所提供的证据不足以证明存在合同约定的据实延期交房情形，香溢公司已构成违约，应当承担支付违约金的法律责任。关于逾期交房的天数，鉴于香溢公司2016年12月10日向刘培志、肖燕发出交房通知书，告知其于2016年12月15日前办理交房手续。刘培志、肖燕于2016年12月11日收到交房通知，于2016年12月11日收房。故逾期交房的天数，从2016年8月31日至2016年12月11日，共计103天，香溢公司应按日向刘培志、肖燕支付违约金7561.87元（734163元*107天*0.1‰/天）。超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、香溢公司于判决发生法律效力之日起十日内给付刘培志和陈娟违约金7561.87元；二、驳回刘培志、肖燕的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由香溢公司连云港香溢诺泰置业有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，连云港市环境保护局2014年5月、2015年5月、2016年5月均发布关于加强高考、中考期间环境噪声监督管理的通知，通知包括除抢修、抢险作业外，禁止一切产生噪音的建筑施工夜间作业；考场所在单位及其周边100米范围内的建筑场地，昼间停止一切产生噪音的施工作业等内容。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：中、高考期间及香溢馥园1-6号楼第14、15层消防管道改造是否构成合同约定或法律规定的据实延期交房情形，上诉人香溢诺泰公司是否存在延期交房的违约行为，应否支付延期交房违约金。关于该项争议焦点，本院认为，2014年5月连云港市环境保护局已发布关于加强高考、中考期间环境噪声监督管理的通知，香溢诺泰公司于2014年8月签订涉案商品房买卖合同时应当预见中、高考期间可能停止施工作业，且本案中，香溢诺泰公司未能举证证明其在中、高考期间确实停止施工作业，故本院对上诉人香溢诺泰公司关于中、高考期间构成据实延期交房情形的上诉理由不予采纳。上诉人香溢诺泰公司称其改造香溢馥园1-6号楼第14、15层消防管道是包括被上诉人在内的业主要求进行的改造，故香溢馥园1-6号楼第14、15层消防管道改造属于据实延期情形，对此，本院认为，香溢诺泰公司对上述消防管道改造时尚未到合同约定的交付时间，且香溢诺泰公司未能举证证明其在此期间向业主告知可能发生逾期交房的情形或业主同意香溢诺泰公司逾期交房，故即使业主同意消防管道改造，该情形也不构成合同约定或法律规定的延期交房情形。本院对上诉人香溢诺泰公司关于消防管道改造构成据实延期交房情形的上诉理由不予采纳。因上诉人香溢诺泰公司未在商品房买卖合同约定的期限内交付房屋，其应按照合同的约定支付延期交房违约金。综上，上诉人香溢公司的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港香溢诺泰置业有限公司负担。决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年六月三十日书记员 孙潘红法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。