北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7009号上诉人（原审原告）：北京市三角洲度假村，经营场所北京市怀柔区庙城镇高两河村西50米。经营者：郝玉芹，经理。委托诉讼代理人：李玉清，北京市星元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京通达京承高速公路有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路8号开发区办公室410室-104。法定代表人：娄德兰，董事长。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。上诉人北京市三角洲度假村（以下简称三角洲度假村）因与被上诉人北京通达京承高速公路有限公司（以下简称通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三角洲度假村之委托诉讼代理人李玉清，被上诉人通达公司之委托诉讼代理人王铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三角洲度假村上诉请求：撤销一审判决，改判通达公司赔偿三角洲度假村财产损失387060元。事实与理由：一审混淆了“维修”与“损坏、丢失”两个概念，认定事实错误。通达公司将三角洲度假村出租的房屋的大量设备、设施损坏、丢失，与双方签订的租赁合同约定的“乙方（通达公司）搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方自行解决”没有任何关系。从常识来说，因乙方原因造成的甲方出租房屋以及设施、设备损坏或丢失的，乙方必须对甲方作出相应的赔偿。通达公司辩称：同意一审判决。不同意三角洲度假村的上诉请求。2017年1月，三角洲度假村向一审法院起诉请求：1.要求判令通达公司赔偿三角洲度假村财产损失共计人民币387060元；2.本案诉讼费由通达公司承担。事实和理由：2014年8月16日，三角洲度假村与通达公司签订《房屋租赁合同》，约定将三角洲度假村所有的位于怀柔区庙城镇房屋及院落，房屋共计6000平米，院落共计11亩，租给通达公司作为办公及食宿用房，租赁期限为6个月，自2014年8月16日至2015年2月15日止。租金6个月共计105万元。租赁期间通达公司自行负担水、电、有线电视、电话费用；三角洲度假村应通达公司的请求及时修理。通达公司应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。通达公司交还房屋应当保持房屋完好状态。签订协议后，三角洲度假村如约将上述房屋及院落交付通达公司使用，并且相关房屋及附属设施均在双方确认无误情况下交付给通达公司。交付的房屋及附属设施完好。2015年2月5日、6日，租赁期满前由三角洲度假村与通达公司共同对涉案房屋进行验收，形成验收单59张，由通达公司相关负责人签字确认。经双方验收确定，通达公司使用后的房屋及相关设施残缺灭失如下：玻璃门、房屋立柜门、暖气罩、空调、电视等。前述损毁灭失的物品价值共计人民币387060元。此后，三角洲度假村多次向通达公司要求其赔偿三角洲度假村的财产损失，但是均遭通达公司拒绝。三角洲度假村认为，因为通达公司所属员工在三角洲度假村的房屋内办公，居住时未尽合理使用义务，致使房屋内财产损坏，附属设施灭失。依照《侵权责任法》等有关法律法规规定通达公司应担承担赔偿责任，为维护三角洲度假村合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法处理。通达公司一审辩称：2006年8月，通达公司因经营需要，与三角洲度假村签订了《房屋租赁合同》，三角洲度假村将院落、房屋租给通达公司，之后又续签了6次合同。2015年2月，通达公司按照合同约定向三角洲度假村退还了房屋。合同约定，合同期满后，房屋内设备设施维修，由三角洲度假村承担。所以通达公司不同意三角洲度假村的诉讼请求。一审法院经审理查明：三角洲度假村与通达公司先后七次签订了《房屋租赁合同》，租赁的标的均为甲方三角洲度假村位于庙城镇的房屋，具体为位于怀柔区庙城镇房屋及院落，房屋共计6000平米，院落共计11亩，租给通达公司作为办公及食宿用房。合同签订时间、租赁期限以及合同的部分内容依次是：2008年4月22日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2008年8月16日至2010年8月15日止，租赁期限24个月，租金总额140万元，合同约定，乙方（通达公司）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或照价赔偿；2010年8月16日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2010年8月16日至2011年8月15日止，租赁期限12个月，租金总额70万元，合同约定，乙方（通达公司）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或照价赔偿；2011年8月10日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2011年8月16日至2012年8月15日止，租赁期限12个月，由于出租地由原来二层改建为三层，增加了31间房，年租金由原来的70万元增加至110万元，合同约定，乙方（通达公司）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或照价赔偿；2012年8月16日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2012年8月16日至2013年8月15日，租赁期限12个月，租金总额140万元，合同约定，2013年8月15日乙方（通达公司）搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决；2013年8月16日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2013年8月16日至2014年2月15日，租赁期限6个月，租金总额105万元，合同约定，合同期满后，租赁房屋内所有项目的维修乙方均不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决；2014年2月16日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2014年2月16日至2014年8月15日，租赁期限6个月，租金总额105万元，合同约定，合同期满后，租赁房屋内所有项目的维修乙方（通达公司）均不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决。2014年8月16日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期自2014年8月16日至2015年2月15日，租赁期限6个月，租金总额105万元，合同约定，合同期满后，租赁房屋内所有项目的维修乙方（通达公司）均不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决。其中双方从第四次签订租赁合同开始（租赁期限为自2012年8月16日至2013年8月15日），合同中第七条第一项第三段约定，租赁期满后乙方（通达公司）搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决，而不再有“乙方（通达公司）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或照价赔偿”的约定。双方认可合同真实性。三角洲度假村提供房屋物品交接清单，显示有房间门、房间门锁、房间钥匙、卫生间门、卫生间锁、洗手盆、水龙头、穿衣镜、坐便器、淋浴器、扣板、排风扇、屋内灯、灯开关、天花板、电视、（电视）遥控器、机顶盒、（空调）遥控器、窗帘、窗帘盒、玻璃、地面、瓷砖、大衣柜、桌子、床头柜、暖气罩、楼道灯损坏。三角洲度假村提供办公楼及其他设施损坏表显示，办公楼玻璃门损坏2扇、办公楼东北屋立柜门缺失1扇、办公楼东南屋暖气罩损坏1个、A楼玻璃门缺失2扇、住人楼三层门锁损坏12把、A楼三层门锁损坏4把、A楼一层窗帘缺失14个、A楼二层窗帘缺失26个。三角洲度假村提供三角洲度假村租赁房屋退租损坏统计表、房屋物品损毁照片。房屋退租损坏统计表显示，房间门损坏42扇、房间门锁损坏52个、卫生间门损坏11扇、卫生间锁损坏49个、洗手盆损坏8个、水龙头损坏28个、穿衣镜损坏3面、坐便器损坏14个、淋浴器损坏33个、扣板损坏24个、排风扇损坏26个、屋内灯损坏29盏、灯开关损坏9个、电视损坏9台、（电视）遥控器损坏24个、机顶盒损坏16个、（空调）遥控器损坏30个、窗帘损坏54个、窗帘盒损坏50个、玻璃损坏3处、大衣柜损坏30个、桌子损坏7个、床头柜损坏15个、暖气罩损坏48个、楼道灯损坏17盏、房间钥匙损坏52个。通达公司认可物品交接清单上签字的高瑞云、张银恒是本公司的员工，但异议是，第一，房间门的损坏是24个。第二，门锁损坏数量为33个。第三，洗手盆损坏是7个。第四，扣板损坏是23个。第五，排风扇损坏是18个。第六，楼道灯损坏是15个。具体以法庭核实为准。办公楼部分，后面四行，住人楼三层，办公楼及其它设施损坏表，通达公司没有看到通达公司人员签字的文件。通达公司认为物品交接清单、房屋退租损坏统计表作用仅能够说明物品清点情况，根据第七条的约定，不能作为赔偿三角洲度假村的依据。三角洲度假村提供北京中北佳宇装饰设计有限公司出具的证明，证明通达公司在退还房屋时，通达公司对房屋内物品及其设施损坏的财物价值。通达公司对于北京中北佳宇装饰设计有限公司出具的证明真实性不认可。不认可用这个证明作为计算依据，数额亦不认可。认为三角洲度假村计算的是重置费，而不是维修费。本案涉案物品是否需要重置，是否需要维修，维修费是多少，物品残值没有体现。一审法院认为：首先三角洲度假村、通达公司双方均认可自2008年8月16日开始至2015年2月15日租赁的事实。最后一次租赁完成以后，双方现场清点房屋物品，对此法院予以确认。法院认为，本案关键在于出租房屋内物品及其附属设施的损坏应该由何方承担责任。通过双方2008年8月15日至2012年8月16日签订的合同条款内容“乙方（通达公司）应合理使用其承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或照价赔偿”，双方最后签订的合同条款内容“合同期满后，租赁房屋内所有项目的维修乙方（通达公司）均不负责，由甲方（三角洲度假村）自行解决”，三角洲度假村认为，约定的是维修，现在是损坏，因此房屋内物品及其附属设施的损坏应该由通达公司承担。通达公司认为合同期满后，房屋内设备设施维修，由三角洲度假村承担。对此，法院认为，双方2012年8月15日之前的《房屋租赁合同》约定，“如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方（通达公司）负责维修或照价赔偿”；双方2012年8月16日之后的《房屋租赁合同》约定，“乙方（通达公司）搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方自行解决”。由此，根据双方2014年最后一次签订的协议，维修不应由通达公司负责。其次，根据合同法关于租赁合同的约定，租赁物的损坏是否应由承租人赔偿，关键在于承租人是否按约定或租赁物的性质使用租赁物，如果按照租赁物的性质使用租赁物的话，承租人不赔偿。双方发生租赁关系的时间，根据现有协议，从2008年到2015年，使用目的是作为通达公司的办公和食宿使用，因此，租赁物出现损坏可以认为是时间较长的使用所致。三角洲度假村提出，双方协议中约定“乙方搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方自行解决”，约定的是维修，而现在是损坏。对此，法院认为，该条款的理解应结合双方多次签订协议的过程。双方2012年8月16日之前签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋及设施损坏的，乙方负责维修或照价赔偿；而2012年8月16日之后的条款内容是乙方搬走后，租赁房屋内所有项目的维修乙方概不负责，由甲方自行解决。据此，在双方约定出现明显变化的情况下，法院不适宜再认定维修由通达公司负责。故三角洲度假村要求通达公司赔偿租赁物损坏的相关费用，该诉讼请求法院难以支持。据此，一审法院于2017年4月判决：驳回北京市三角洲度假村的全部诉讼请求。本院经审理查明：三角洲度假村与通达公司在租赁合同到期后，在交接手续中没有就三角洲度假村在本案中主张的损失进行记录。现三角洲度假村所主张的损坏部分已经重新装修。通达公司表示不清楚三角洲度假村何时重新装修，且不认可损失情况和损失数额。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述及相关书证等在案证明。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。三角洲度假村应对损害部位承担举证责任，对其主张的损害有留存、保护现场的责任。而根据本案目前的证据及双方当事人的陈述，三角洲度假村所主张的损害部位已经重新装修，且未通知通达公司，通达公司亦不认可三角洲度假村主张的受损情况。现对于损害部位的状况，没有双方认可的有力的客观证据。因三角洲度假村重新装修，法院也无法进行实地勘验及鉴定。三角洲度假村应对此应承担不利后果。对于损失数额，三角洲度假村亦缺乏有力的事实证据。综合一审法院的判决意见，对于三角洲度假村的上诉主张，本院难以采纳。综上所述，三角洲度假村的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7106元，由北京市三角洲度假村负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  张 帆二〇一七年六月十六日法官 助理  冯 妍书 记 员  刘 欣