福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0581民初1922号原告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市。法定代表人：朱进康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所执业律师。被告：胡英文，男，1976年10月9日出生，汉族，住福建省石狮市。第三人：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。负责人：许文足，该分行行长。原告石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称泰禾公司）与被告胡英文、第三人中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人张炳华、郑淑红到庭参加诉讼，被告胡英文、第三人建行石狮分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.确认泰禾公司与胡英文签订的《商品房买卖合同》（编号：00002862）于2017年1月4日解除，责令胡英文交还《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，并配合泰禾公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续及退税手续；2.胡英文向泰禾公司偿还泰禾公司代为偿还的银行贷款、利息、复息、罚息等合计35573.90元，并自泰禾公司实际代偿款项之日起至2017年1月2日按日万分之五支付代偿款利息，2017年1月3日起至实际还款之日止按日万分之十支付代偿款利息；3.胡英文向泰禾公司支付违约金44052.5元；4.胡英文赔偿泰禾公司支出的律师费5000元；5.本案诉讼费由胡英文承担。诉讼过程中，泰禾公司明确其诉讼请求第1项中合同解除的时间由法院依法认定。事实和理由：2013年12月30日，胡英文与泰禾公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：00002862)，约定胡英文向泰禾公司购买石狮泰禾广场8幢708单元商品房，并就价款、款项支付方式及期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，胡英文按照约定支付首付款220525元，并向建行石狮分行贷款220000元用于支付房款。但自2016年3月起，胡英文一直拖欠银行按揭款项未支付，导致建行石狮分行向泰禾公司扣收贷款本息，至2017年2月28日，泰禾公司已代胡英文向银行偿还银行贷款本息、复息、罚息等合计35573.90元。泰禾公司于2016年12月27日向胡英文发出《还款通知书》，要求胡英文归还泰禾公司代偿的按揭款项，但泰禾公司拒绝归还。鉴于此，泰禾公司决定解除与胡英文签订的《商品房买卖合同》，并于2017年1月4日向胡英文发出《解除通知书》，通知胡英文双方签订的《商品房买卖合同》解除。建行石狮分行亦向法院起诉要求解除与胡英文签订的《个人住房借款合同》，并要求泰禾公司承担阶段性担保责任，法院支持了建行石狮分行的上述诉讼请求。胡英文的行为，给泰禾公司造成极大损失。胡英文未作答辩。建行石狮分行未作陈述。泰禾公司围绕诉讼请求依法提交了证据。胡英文、建行石狮分行在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，经本院传票传唤亦未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对泰禾公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰禾公司是依法注册成立的从事房地产开发、销售、室内装饰、装修工程施工、房屋租赁的有限责任公司，石狮泰禾广场（7#、7a#、2#、8#）系泰禾公司开发建设的工程，商品房预售许可证号为（狮）预售[2013]第025号。2013年12月30日，泰禾公司与胡英文签订《商品房买卖合同》(合同编号：00002862，以下简称案涉合同)一份，约定：胡英文向泰禾公司购买址于石狮泰禾广场8幢708单元商品房，总价款为440525元；胡英文应于本合同签订同时向泰禾公司支付50.06%购房款，计220525元，剩余购房款220000元向经泰禾公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付；泰禾公司应于2015年12月31日前将商品房交付胡英文使用等内容。同日，双方签订合同附件六《石狮泰禾广场之补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定：胡英文承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，胡英文未及时还本付息而导致贷款银行向泰禾公司扣收贷款本息及费用，应于泰禾公司发出通知之日起七日内归还泰禾公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及泰禾公司遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失)，并应以泰禾公司垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自泰禾公司实际承担上述款项之日起到胡英文归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向泰禾公司计付利息；若胡英文未能在上述约定的7天内归还，则自逾期第八日起，胡英文除应按上述约定向泰禾公司支付利息外，胡英文还应以泰禾公司垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向泰禾公司支付违约金，直至胡英文归还款项；胡英文连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，泰禾公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回胡英文购买的房产，同时胡英文应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向泰禾公司计付违约金；如因胡英文原因导致合同及本协议解除的，双方按以下方式处理：（1）胡英文应向泰禾公司支付购房款总额10%的违约金……（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，胡英文应在泰禾公司发出合同解除通知之日起10日内，配合泰禾公司办理相关撤销手续；办理撤销手续需要支出的费用由胡英文承担；如胡英文在前述期限内未能配合泰禾公司办理相关备案、登记撤销手续，出卖人……且有权通过诉讼途径强制胡英文履行前述撤销备案、登记手续义务；《商品房买卖合同》规定出卖人应履行的通知义务以出卖人按买受人填写在本《商品房买卖合同》中所列的买受人的通讯地址寄出为准……等内容。上述合同及补充协议于合同签订当日向石狮市不动产登记交易中心提交登记备案。合同签订后，胡英文支付泰禾公司首付款220525元。2014年10月21日，胡英文、林婉霞与建行石狮分行签订了编号为350658108-2032-20140523988的《个人住房借款合同》一份，约定胡英文、林婉霞向建行石狮分行借款220000元，由泰禾公司为上述借款提供阶段性保证责任，并就借款期限、还款方式、违约责任、保证期间、保证范围、保证责任的承担等进行了约定。上述合同签订后，建行石狮分行与胡英文、林婉霞双方就胡英文、林婉霞提供的址于石狮泰禾广场8幢708单元房产于2014年10月30日至石狮市房产登记交易中心办理抵押权预告登记手续，建行石狮分行于2015年2月4日依约将借款转账支付给三方约定的泰禾公司账户。借款后，胡英文、林婉霞自2016年2月4日开始未按期足额履行还款义务。建行石狮分行于2016年7月1日向本院提起诉讼，并于2016年7月14日向本院提出财产保全申请，请求查封胡英文名下址于石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场8幢708单元房产，保全金额以202552.63元为限。本院经审查后依法作出裁定，裁定：查封登记在胡英文名下址于石狮泰禾广场8幢708单元房产（备案合同号：00002862），价值以202552.63元为限。2016年9月7日，本院作出（2016）闽0581民初3310号民事判决，判决：一、解除建行石狮分行与胡英文、林婉霞、泰禾公司于2014年10月21日签订的合同编号为350658108-2032-20140523988的《个人住房借款合同》。二、胡英文、林婉霞应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行借款本金199833.37元及利息、罚息、复利2719.26元，同时支付自2016年3月31日起至全部款项还清之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。三、泰禾公司应对胡英文、林婉霞的上述债务承担连带清偿责任。泰禾公司承担清偿责任后，有权向胡英文、林婉霞追偿。四、驳回建行石狮分行的其他诉讼请求。胡英文不服本院判决，向泉州市中级人民法院提出上诉。泉州市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）闽05民终5405号民事裁定，裁定：本案按上诉人胡英文自动撤回上诉处理。因胡英文未按约定偿还建行石狮分行按揭贷款本息，泰禾公司分别于2016年3月30日代胡英文偿还建行石狮分行贷款本金、利息、罚息、复利5553.68元，2016年4月28日偿还2788.39元，2016年5月27日偿还2761.61元，2016年6月28日偿还2752.19元，2016年7月28日偿还2744.18元，2016年8月30日偿还2735.52元，2016年9月29日偿还2728.16元，2016年10月28日偿还2718.85元，2016年11月29日偿还2709.55元，2016年12月28日偿还2701.53元，2017年2月28日偿还5380.24元，上述款项共计35573.9元。2016年12月28日，泰禾公司根据案涉合同载明的胡英文的地址向胡英文邮寄落款时间为2016年12月27日的《还款通知书》一份，要求胡英文于2016年12月31日前归还泰禾公司截至2016年11月30日代偿的按揭款27492.13元。该邮件于2016年12月28日由保安室签收。2017年1月4日，泰禾公司根据同一地址向胡英文邮寄落款时间为2017年1月4日的《解除通知书》一份，通知胡英文解除双方于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00002862），并要求胡英文按照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定履行合同解除后的义务。该邮件于2017年1月5日由保安室签收。泰禾公司于2017年4月14日向本院提起诉讼，并委托福建师友律师事务所代理本案诉讼，应支出律师代理费5000元。本院认为，泰禾公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与胡英文签订的案涉合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现因胡英文未按照其与建行石狮分行签订的《个人住房借款合同》的约定履行还款义务，导致本院判决泰禾公司应对胡英文欠建行石狮分行的借款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任，且截止至2017年2月28日，建行石狮分行也实际从泰禾公司的银行账户直接扣除胡英文应支付的款项共计35573.9元。胡英文已构成违约，应承担相应的违约责任。根据泰禾公司与胡英文签订的补充协议的约定，泰禾公司有权单方解除与胡英文签订的案涉合同。泰禾公司于2017年1月4日向胡英文邮寄《解除通知书》，该通知书于2017年1月5日由保安室签收，应视为该通知已到达胡英文，故案涉合同于2017年1月5日已解除。现泰禾公司请求确认其与胡英文签订的案涉合同已经解除，有合同依据和法律依据，本院予以支持，合同解除的时间以本院认定的2017年1月5日为准。根据合同补充协议的约定，案涉合同解除后，胡英文应配合泰禾公司办理案涉合同备案登记注销手续，故泰禾公司请求胡英文配合其办理案涉合同备案登记注销手续，有合同依据，本院予以支持。但案涉合同及补充协议并未明确约定合同解除后胡英文负有返还案涉合同、销售不动产统一发票以及配合泰禾公司办理退税手续等义务，故泰禾公司请求胡英文交还《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，并配合其办理退税手续，没有依据，不予支持。泰禾公司代胡英文偿还建行石狮分行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等款项，并于2016年12月28日向胡英文发出还款通知，要求胡英文偿还截至2016年11月30日止其代为偿还的款项27492.13元，根据补充协议约定，胡英文除应偿还泰禾公司代为偿还的款项外，尚应支付自泰禾公司实际代还款项之日起至2017年1月3日按日万分之五计算的利息以及自2017年1月4日起至实际还款之日止按日万分之十计算的利息。现泰禾公司请求自实际代还款项之日起至2017年1月2日按日万分之五计算利息，自2017年1月3日起至实际还款之日止按日万分之十计算利息，是对自己权利的处分，本院予以准许。因泰禾公司未能举证证明其因胡英文的逾期还款行为导致的损失，故本院酌定自2017年1月3日起至实际还款之日止按月利率2%计算利息。因此，胡英文除应偿还泰禾公司27492.13元外，尚应分别支付5553.68元自2016年3月30日起、2788.39元自2016年4月28日起、2761.61元自2016年5月27日起、2752.19元自2016年6月28日起、2744.18元自2016年7月28日起、2735.52元自2016年8月30日起、2728.16元自2016年9月29日起、2718.85元自2016年10月28日起、2709.55元自2016年11月29日起至2017年1月2日止按日万分之五计算的利息合计2348.47元，以及27492.13元自2017年1月3日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息。至于泰禾公司于2016年12月28日代为偿还的2701.53元、2017年2月28日代为偿还的5380.24元，因泰禾公司在起诉前未通知胡英文偿还该部分款项，故胡英文除应偿还泰禾公司8081.77元外，尚应分别支付2701.53元自2016年12月28日起、5380.24元自2017年2月28日起至2017年4月20日止按日万分之五计算的利息合计293.88元，以及8081.77元自2017年4月21日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息。综上，胡英文应偿还泰禾公司代偿款35573.9元，并支付各笔代偿款自实际代偿之日起至通知还款之日起7日内的利息共计2642.35元（2348.47+293.88元）、代偿款中27492.13元自2017年1月3日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息、8081.77元自2017年4月21日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息。泰禾公司多请求的利息于法无据，本院不予支持。胡英文违约导致案涉合同解除，依据案涉合同补充协议的约定，胡英文应以合同约定的购房款总额即440525元为基数，按10%的比率向泰禾公司支付违约金，故泰禾公司请求胡英文支付违约金44052.5元，于法有据。本院予以支持。补充协议约定，如胡英文未及时还本付息而导致贷款银行向泰禾公司扣收贷款本息及费用，胡英文应于泰禾公司发出通知之日起七日内到泰禾公司处归还泰禾公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及泰禾公司遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失)。现泰禾公司虽因胡英文的违约行为提起本案诉讼，应支出律师代理费5000元，但本案诉讼并非因贷款银行向泰禾公司扣收贷款本息及费用而提起，而是基于泰禾公司欲解除其与胡英文签订的案涉合同以及实现其相应权益所提起，即泰禾公司在本案中支出的律师代理费并非是因建行石狮分行扣收贷款本息及费用而产生的损失，故其请求胡英文支付其支出的律师代理费5000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，泰禾公司的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持，于法无据的部分，不予支持。胡英文、建行石狮分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认石狮泰禾广场投资有限公司与胡英文于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00002862）于2017年1月5日解除；二、胡英文应于本判决生效后三十日内配合石狮泰禾广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：00002862）备案登记注销手续；三、胡英文应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司代偿款35573.9元、利息2642.35元，并支付代偿款中27492.13元自2017年1月3日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息、8081.77元自2017年4月21日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息；四、胡英文应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司违约金44052.5元；五、驳回石狮泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元，减半收取计4287.5元，由泰禾公司负担50元，胡英文负担4237.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  林雪迎二〇一七年六月十三日书记员  林清溪附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。