广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初76号原告：韦忠桦，男，壮族，1970年4月23日出生，住象州县，原告：覃梅桂，女，壮族，1978年7月8日出生，住象州县，二原告共同委托诉讼代理人：覃其代，象州县法律事务中心法律工作者。被告：广西裕达集团有限公司，住所：来宾市桂中大道233裕达中央城巴黎春天商场9楼，注册号：451300200000949。法定代表人：邓亚保，系该公司董事长。被告：广西裕达集团有限公司象州分公司，营业场所：象州县象州镇银象路（住建局路口），注册号：451322200006223。负责人：梁锋。二被告共同委托诉讼代理人：谢家伟，系广西裕达集团有限公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：何美芬，系广西裕达集团有限公司员工。原告韦忠桦、覃梅桂与被告广西裕达集团有限公司（以下简称裕达集团）、广西裕达集团有限公司象州分公司（以下简称裕达象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韦忠桦，二原告的共同委托诉讼代理人覃其代，被告裕达象州分公司、裕达集团的共同委托诉讼代理人谢家伟、何美芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金25083.18元，房屋出租费10500元，合计35583.18元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月22日，原告与被告裕达购买文源居小区第X幢X单元XX-2号房，房屋价款为252600元。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未按合同约定的交房时间交房。被告至今未交房给原告，被告未取得验收证明，未向原告提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，应承担违约责任。从2014年10月31日到2016年10月31日，被告逾期662天，（已除停电、停水、雨天58天），按日被告向原告支付房款万分之壹点伍的违约金，金额为25083.18元。另外，因被告逾期交房，原告租房居住，每月租金700元，共租15个月，租金共计10500元，应由被告承担。故原告诉至本院提出上述诉讼请求。原告为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同复印件，拟证明原被告之间的商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票、收据，拟证明原告已按约定支付全部购房款；3、租房合同，拟证明因被告逾期交房导致原告租房居住。被告裕达集团、裕达象州分公司辩称，第一、原告所诉称的房屋交房条件为“该商品房经验收合格”，而本案所涉及房屋已于2015年6月30日通过五方验收且被告已于2015年7月3日通知原告收房；第二、关于逾期交房违约责任问题，在施工过程中，出现了中雨以上天气37天、停水12天、停电3天、中高考5天、农民工突发群体闹事停工9天、高温天气3天、村民闹事阻拦道路影响施工37天、春节民工返乡影响15天，总延期天数245天，扣减顺延的121天，实际逾期天数为124天，按已付房款每日万分之壹计算，逾期交房违约金为3132.24元。被告裕达集团、裕达象州分公司为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、气象资料凭证（复印件），拟证明被告因中雨以上天气导致项目停工37天；2、关于提供象州县教师保障性住房建设项目停水具体天数的函的回复（复印件），拟证明被告因象州县教师保障性住房项目所在地停水导致停工12天；3、关于提供象州县教师保障性住房建设项目停电具体天数的复函（复印件），拟证明被告因象州县教师保障性住房项目所在地停电导致停工3天；4、证明（复印件），拟证明被告因象州县教育局要求施工场所在中高考期间停止施工，导致停工5天；5、气象证明（复印件），拟证明项目施工期间因象州县高温导致停工3天；6、关于象州县教师保障性住房项目因村民拦路影响施工具体天数的函（复印件），拟证明被告因村民闹事阻拦道理导致停工37天；7、象州县公安局接处警登记表（复印件），拟证明被告因农民工突发群体事件导致停工9天；8、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明涉案房屋于2015年6月30日经项目五方竣工验收合格；9、交房通知书信函寄送单证（复印件），拟证明被告于2015年7月3日完成交房。经庭审质证，二被告对原告所举的证据1、2没有异议；对证据3的三性有异议。原告对二被告所举证据1、2、3、8没有异议；对证据4、5、6、7、9不认可证明目的；对证据7的真实性、关联性没有异议，不认可证明目的。对本案的证据，本院认定如下：原告所举的证据1、2，被告所举的证据1、2、3、8、9，符合民事诉讼证据的三性要求，且本院予以采信；对于被告所提供的其他证据，因合同没有约定，本院不予采信其证明目的。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2013年9月22日，原告韦忠桦、覃梅桂与被告裕达象州分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“文源居”（象州县教师保障性住房）第6幢1单元15-2号房屋，建筑面积126.30平方米，购房总金额252600元。原告韦忠桦、覃梅桂已按合同约定支付了全部购房款。该合同第八条中约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房；3.①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方约定：在交房时，如买受人为付清应付房款（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的整改时间自双方交房约定时间顺延”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四”。附件四第三项约定：“1、买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。买受人须向出卖人委托的前期物业管理公司按规定交纳相应的物业管理费用，否则，出卖人有权暂不向买受人交付该房屋，此期间所有房屋风险及产生的一切费用均由买受人承担。……5、出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其它理由拒绝办理房屋接收手续”。附件四第八项约定：“出卖人依据本合同、附件及补充协议的约定向买受人所送达的通知，如以邮寄方式送达，出卖人以买受人在本合同所留地址为依据邮寄通知，交邮局5日后视为已送达。买受人的联络方式以合同中所载明的电话、地址为准，如买受人的联络方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则由买受人自行承担一切责任”。另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州县教师保障性住房工程6#楼于2012年8月1日开工，于2015年6月29日竣工。2015年6月30日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。另据国内挂号信函收据载明，被告于2015年7月3日将交房通知书交寄邮局。又查明，根据象州县气象局出具的《气象资料凭证》，从2013年9月22日至2014年10月31日，中雨以上的天数有37天。根据象州县自来水有限责任公司出具的《关于提供象州县教师保障性住房建设项目停水具体天数的函的回复》，从2013年9月22日至2014年10月31日，诉争房屋所在项目停水12天。根据象州供电公司出具的《关于提供象州县教师保障性住房建设项目停电具体天数的复函》，从2013年9月22日至2014年10月31日，诉争房屋所在项目停电的天数为3天。本案争议焦点：本案实际交房的日期应当如何认定，逾期交房的天数应当如何确定，逾期交房违约金及租房租金是否应同时支持。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告认为应以诉争房屋所在工程的竣工备案时间作为交房时间，但从双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定来看，诉争房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，但在该条还逐次约定下以下的交房条件选项：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，每项的交房条件逐次加重，而双方仅选择最为宽松的“该商品房经验收合格”，由此可推定双方在订立合同时约定的“验收合格”系指经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。在2015年6月30日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件，因此原告以诉争房屋所在工程的竣工备案为交房条件的主张，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告裕达象州分公司应当在2014年10月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，本案诉争房屋所在的6#楼于2015年6月30日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故直到2015年6月30日，诉争房屋才达到交房条件，被告于2015年7月3日将交房通知书交寄邮局，按双方所签订合同的附件四第八项约定，交邮局5日后视为已送达，即2015年7月8日已送达交房通知书给原告，同时根据《文源居验房交房通知书》第一项的规定，原告应在收到通知书15天内办理房屋验收手续，逾期未办理，视为完成验房手续，房屋交付完成，故本案涉案的房屋交房时间应为2015年7月23日。综上，裕达象州分公司逾期交房天数共计达265天，应当予以确认。被告裕达象州分公司逾期交房虽属实，但是，根据合同第八条第二款的约定，如遇“政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时；不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的、供水供电相关部门停水停电造成停工的”等情形，被告可据实予以延期交房。被告因中雨以上天气、停水停电予以顺延的事由系双方合同约定的事由。综上，原被告双方在庭审中均无异议的顺延天数为52天（37天+12天+3天），期间重复的日期有3天，符合双方认可的可扣减逾期交房时间的事由的天数为49天（52天-3天），应予扣除，逾期交房216天（265天-49天），故裕达象州分公司应支付原告韦忠桦、覃梅桂逾期交房违约金为8184.24元（252600×万分之壹点伍×216天）。关于被告提出的农民工突发群体闹事停工、村民闹事阻拦道路影响施工、中高考期间停工应予以扣减的意见，本院认为，该几项事由在双方的合同中没有相关的约定，原告在庭审中亦不予以认可，故被告的该几项事由没有依据，本院不予采纳。关于被告提出高温天气应予以扣减的意见，本院认为，虽然高温天气可能会导致施工过程的室外露天作业停止，但是并不必然影响其他的室内作业，且被告并无相关的施工日志及监理日志予以证实该情况下存在全面停工的事实，故对该意见，本院不予采纳。关于被告提出的春节民工返乡导致停工应予以扣减的意见，本院认为，依中华民俗传统，被告在订立合同时即可预见在开发过程中可能会出现，但却对这一事由未作扣减约定，故该意见没有依据，本院不予采纳。关于原告诉请的租金，本院认为，原告仅提供租房合同并不能证明其所产生的租金，应承担举证不能的不利后果。关于责任承担的问题，本院认为，被告裕达象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由公司即裕达集团来承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西裕达集团有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告韦忠桦、覃梅桂逾期交房违约金8184.24元。二、驳回原告韦忠桦、覃梅桂的其他诉讼请求。案件受理费人民币690元，由原告韦忠桦、覃梅桂负担640元，被告广西裕达集团有限公司负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审 判 长  黄泰钧审 判 员  林起强人民陪审员  莫小华二〇一七年六月十三日书 记 员  谢杰作附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。