辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽02民终3202号上诉人（原审被告）：冯才，男，1970年4月16日出生。上诉人（原审被告）：张志荣，女，1974年4月20日出生，满族。二上诉人共同委托代理人：史磊，辽宁瀛秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺琳，女，1997年1月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：夏铮，辽宁怀瑾律师事务所律师。原审第三人：大连神洲众益集团有限公司，住所地大连经济技术开发区滨海旅游路129号318室。法定代表人：关玉江，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人冯才、张志荣因与被上诉人贺琳、原审第三人大连神洲众益集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯才、张志荣的委托诉讼代理人史磊和被上诉人贺琳的委托诉讼代理人夏铮、第三人大连神洲众益集团有限公司的委托诉讼代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯才、张志荣上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定错误。上诉人与被上诉人买卖标的仅是181.06平房屋，不存在任何捆绑出售情况。案涉的三个仓房是赠送给被上诉人，被上诉人对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状况不作追求。2、一审法院适用法律错误。3、一审法院认定案涉仓房市场价值120550元没有任何事实依据。贺琳辩称：案涉房屋内的物品及车库、仓房均名以上为赠品，实则以上物品直接影响被上诉人及法定代理人购房时的选择。购房时被上诉人未成年，购房人是其母亲的姐姐后转为其母亲盛丽敏，名以上为赠与，实际上就是与房屋捆绑在一起销售手段，加上赠品价值当事人认为该房屋物超所值才决定购买；合同中确有上诉人将下列物品赠送给被上诉人，被上诉人对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然情况不做追究，但案涉仓房上诉人是否有所有权的问题并不属于上述自然情况的任何一点，若仓房不属于上诉人，被上诉人购得房屋后也当然不属于被上诉人，对其自然情况根本无从追究，故该条款的内容显然约定的不是仓房所有权的问题，而是在双方认为仓房属于上诉人所有的前提下制定，否则上诉人当初在赠与物品中不列案涉仓房即可，其行为显然存在欺诈的故意；一审中证人证言不可信。时隔六年证人仍能清晰记得购房当然的情形，本身就是不合理的。虽说其所述证人证言与合同第18条相印证，却与合同15条相矛盾。买卖房屋赠送物品并非小事，既然有这样的约定存在，案涉仓房又不属于上诉人所有，其理应格外注意，而实际上却将其与房屋内物品、车库等并列书写隐瞒真相，欺诈行为以十分明显；案涉仓房的价款系一审时第三人对外销售的价格，本案中上诉人因其欺诈行为给被上诉人造成的实际损失仅为被上诉人丧失了案涉三间仓房的所有权。因房屋买卖合同早已履行完毕，撤销合同可能会造成更大的损失，而被上诉人一审起诉的主要目的就是重新取得案涉三间仓房的所有权即以赔偿款重新够取三间仓房。原审第三人述称：原审中没有判决第三人承担责任，但我方对于原审判决认定仓房价为每平方米5000元没有任何有效证据予以支持。现在市场上没有关于仓房的交易价格，我们认为一审认定的每平方米5000元没有合法有效的依据。我们坚持在房屋出售时一个仓房大约7平方米左右总价值在15000元左右。贺琳向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告损失12万元。一审法院认定事实：2010年4月20日，案外人郑丽娟与二被告及案外人大连好望角房屋经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定郑丽娟购买二被告位于大连经济技术开发区松海里14号楼3单元4层2号的房屋，建筑面积181.06平方米，出售价格为200万元，案外人大连好望角房屋经纪有限公司提供居间服务。合同第15条约定“本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准，口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准”。该合同第18条还约定“卖方决定将下列物品赠送给买方，买方对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状况不作追求。若买卖双方对赠送物品有其他要求或详细约定，需买卖双方另行签订赠送协议，并自行议定交接标准，物品清单见副页下”。根据物品清单记载，该物品清单包括室内物品等、车库及三个仓房。2010年4月21日，案涉《房地产买卖合同》的买方变更为贺琳。二被告系夫妻关系。2010年5月13日，原告取得大连经济技术开发区松海里14号楼-4-2号房屋所有权证，二被告将房屋、车库及三个仓房交付给原告。2016年7月25日，第三人下达通知，要求原告立即退还14号楼17#、18#、24#地下仓房。2003年7月31日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同并不包含案涉三个仓房。案涉三个仓房均没有办理任何手续，在案涉《房地产买卖合同》签订前由二被告占有使用。案涉仓房的面积分别为8.68平方米、8.2平方米、7.23平方米，现售价5000元/平方米。一审法院认为：本案的第一个焦点是仓房在案涉《房地产买卖合同》中的属性。案涉《房地产买卖合同》第18条约定了卖方赠与买方部分物品，该赠与依附与房屋买卖，显然赠与的物品会直接影响双方买卖房屋的合意及合同价款的确定。因此，名义上为赠与的物品实际是与房屋捆绑出售，即案涉房屋买卖合同价款200万元，包括房屋的价值和全部赠品的价值。仓房系赠品之一，其价值包含在合同价款中。二被告抗辩购房合同约定的200万元只是房屋价格，不包括任何赠送物品的价值，所有的物品是无偿赠送的意见本院不予采纳。本案的第二个焦点被告将他人的仓房作为赠品在合同中约定赠与原告是否构成欺诈。案涉《房地产买卖合同》明确“本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准，口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准”以及“买方对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状况不作追求”等约定，可见在合同签订时当事人足够严谨。对案涉仓房为他人所有且随时可能被收回的事项无明确约定，不符合合同当事人对合同事项约定的注意程度。据此本院确定二被告在签订房屋买卖合同时未告知原告仓房属于他人所有，使原告在确信被告有权处分仓房的情况下与之签订合同，该部分内容违背了原告的真实意思表示，二被告的行为构成欺诈。依据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，合同仍有效；因此而导致标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任的应予支持。鉴于案涉《房地产买卖合同》价款200万元包含了合同约定的卖方赠送买方的三个仓房，现因二被告的原因导致仓房所有权不能转移给原告，二被告构成违约，应赔偿原告不能取得三个仓房的损失。原告的损失应以案涉仓房的现时市场价格，仓房的现市场价值120550元，原告请求二被告赔偿损失12万元，于法有据，本院予以支持。对原告使用仓房是否应承担责任，鉴于二被告及第三人在本案中均未提出请求，本案中不予处理。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第68条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告冯才、张志荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告贺琳损失12万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告冯才、张志荣负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明：在一审庭审过程中，为冯才、张志荣与贺琳提供居间服务的大连好望角房屋经纪有限公司的员工迟某出庭证实：冯才、张志荣与郑丽娟签订合同时，冯才告知了郑丽娟，房屋赠送物品包括家具家电、一个车库和三间仓房，仓房没有任何手续、发票、收据，只是跟物业借的，想要用就用，将来人家要收就交给人家。被上诉人认为，证人证言系事前有意编排，证人说告知了三间仓房没有手续，但是第三人也将其做了买卖，所以是否有手续，不影响赠与关系的成立。在一审庭审过程中，被上诉人提供了一份郑丽娟与隋经理（被上诉人称是第三人的经理）的通话录音，证明案涉仓房现售价为每平方米5000元，上诉人对该录音证据的真实性、关联性不予认可，原审第三人认为隋经理不是第三人的员工，而是物业小区的经理，不能代表第三人，其也不是专业的评估人员，无法推测真正的市场价格。本院认为，关于案涉三间仓房是买卖还是赠送一节，二上诉人与案外人郑丽娟及案外人大连好望角房屋经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，后将案涉《房地产买卖合同》的买方变更为贺琳。该合同第18条还约定“卖方决定将下列物品赠送给买方，买方对赠送物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状况不作追求。若买卖双方对赠送物品有其他要求或详细约定，需买卖双方另行签订赠送协议，并自行议定交接标准，物品清单见副页下”。根据物品清单记载，该物品清单包括室内物品等、车库及三个仓房。根据《房地产买卖合同》及物品清单，案涉三间仓房应为赠送。关于买受人对案涉三间仓房没有产权是否知情一节，案涉三间仓房为不动产，买受人应当对不动产的产权问题进行核实，本案中的《房地产买卖合同》共涉及三项不动产：房屋、车库、仓房。买受人接受仓房后，并没有要求对仓房进行过户，结合证人迟某的证言及被上诉人对证人证言的质证意见，买受人知道或应当知道案涉三间仓房没有产权。关于买受人对案涉三间仓房出卖人是否有占有权及处置权一节，根据迟某的证言，出卖人在房屋买卖时通知了买受人案涉三间仓房的现状。关于案涉三间仓房的价值一节，案涉仓房没有产权，一审法院根据郑丽娟与隋经理的通话录音，认定案涉仓房的价值为每平方米5000元,原审第三人并不认可隋经理是其单位员工，原审第三人主张在房屋出售时一个仓房（大约7平方米左右）总价值在15000元左右，一审法院认定案涉仓房的价值为每平方米5000元证据不足，本院不予支持。综上，一审法院对房屋买卖附赠的没有产权的仓房视为与房屋捆绑出售，其价值包含在合同价款中不妥，即使仓房的价值包含在合同价款中，被上诉人根据通话录音确定仓房价值，据此要求上诉人赔偿其损失12万元证据不足，本院不予支持。综上所述，冯才、张志荣的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初4511号民事判决；二、驳回被上诉人贺琳的诉讼请求。一审案件受理费2700元，由被上诉人贺琳负担，二审案件受理费2700元，由被上诉人贺琳负担。本判决为终审判决。审判长  李守众审判员  曾国救审判员  王迎春二〇一七年六月六日书记员  李 玲