广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初6119号原告：全厚威，男，1987年9月18日出生，汉族，住湖北省公安县，原告：莫美玲，女，1987年1月1日出生，汉族，住湖北省公安县，两原告共同的委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。被告：邹小祥，男，1982年12月11日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县，原告全厚威、莫美玲诉被告邹小祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同的委托诉讼代理人张志源到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议已经于2017年4月11日解除；2、判令被告退还250000元购房款及利息（从起诉之日起至退还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3、判令被告支付违约金160000元；4、判令被告支付原告诉讼担保费损失3200元（庭审中，原告变更为1600元）。事实与理由：2016年3月22日，原、被告签订房地产买卖合同约定，原告购买被告位于中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房。合同签订后，由于被告长期拖延履行合同义务，原告不得不找到被告签订补充协议，要求被告继续履行提前还贷、注销抵押、提交办证资料、过户等义务。但被告再三拖延办理，导致原告无法实现合同目的。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院提交证据如下：1.房地产买卖合同及补充协议2份；2.支付宝付款凭证4张；3.兴业银行汇款单1份；4.借条1份；5.通知、EMS快递单（原件）及送达回执；6.诉保责任保险保费发票及保险单；7.中山市不动产登记资料证明表。被告在法定答辩期间未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：2016年3月22日，两原告（买方）、被告（卖方）与中山市恋家房产代理有限公司（经纪方，以下简称恋家公司）签订《房地产买卖（居间）合同》主要约定，买卖双方通过经纪方交易被告名下的位于中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房（该房产已办理备案登记，未出不动产权证），成交总价为800000元；由买方在签署本合同时向卖方支付定金16万元；第二部分楼款64万元中的42万元由买方申请按揭贷款，买方须在卖方领取不动产权证15个工作日内申请按揭，买方须在卖方领取不动产权证三个工作日内，并且卖方须将不动产权证原件托管于经纪方时，付清首期款（除已付定金外）22万元（根据实际贷款金额多退少补）；办理过户递件手续时间为：若卖方房产有欠款、有抵押等无法正常过户到买方名下，则卖方需在领取不动产权证三个工作日内还清贷款、办理注销抵押手续并在取得注销抵押登记的房产证7日内买卖双方办理递件过户手续；若卖方出现以下情形，则属卖方违约，卖方双倍赔偿买方已付定金以弥补买方之损失，以及退还买方已支付的所有房款，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；违约情形包括但不限于1.如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方的……3.卖方无故拖延办理手续或拒不办理相关手续的。合同还约定了其他事项。两原告于2016年3月20日向被告支付10万元，于3月22日支付6万元。2016年4月28日，被告因赎楼资金不够，向原告借款1万元作为购房款。2016年9月30日，原告（买方）全厚威与被告（卖方）及恋家公司签订前述合同的补充协议，约定：截至2016年9月30日，卖方不动产权证尚未出证，卖方承诺于2016年10月10日前须积极配合开发商办理不动产权证并且提交办证，不得借故拖延，若在约定的期限内未办理相关手续，视为卖方违约，其他条款按原合同执行；另，卖方与恋家公司代表丘伟胜约定于2016年10月8日10：00时前去开发商相关部门办理不动产权证相关手续。2016年12月6日，原告全厚威与被告及恋家公司再签订补充协议。2016年12月8日，原告全厚威向被告支付购房首期款8万元。2017年4月7日，两原告委托广东永隆律师事务所张志源律师向被告寄发律师函告知：因你一直拖延履行合同，导致我方至今无法实现合同目的；现我方正式通知你，请你于收到本通知之日起3日内履行合同及补充协议约定的提前还贷、注销抵押及提交办证材料，否则我方立即解除我们双方签订的房地产买卖合同及补充协议，并要求你承担违约责任。该函件于4月8日由被告签收。因被告至今未履行合同约定义务，原告遂诉至本院，提出前述诉求。另查：中山市土地房产产权档案馆于2017年4月11日出具的《中山市不动产登记资料证明表》显示：案涉房产的产权登记时间为2016年10月25日，不动产权证号为粤（2016）0171152，同日设立了抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山南朗支行，抵押金额为326000元，该房产分别于2016年12月21日、2017年1月6日、1月9日被本院第1查封、第1轮候查封、第2轮候查封。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《房地产买卖合同》（以下简称合同）及原告全厚威与被告签订的2份补充协议，系当事人自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告需在取得不动产权证3个工作日内还清贷款并办理注销抵押手续，且在取得注销抵押登记的房产证7日内，买卖双方办理递件过户手续，若被告无故拖延或不办理相关手续的，构成违约。现案涉房产的不动产权证已于2016年10月25日办出，但被告至今未还清银行贷款，未办理注销抵押手续，且自2016年12月21日起至2017年4月11日止，该房产已由本院三轮查封，根本无法交易过户，被告怠于履行合同义务的行为显属违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张被告退还25万元购房款并支付利息、违约金16万元及诉讼担保费损失1600元的诉求，本院认为，根据合同约定的违约责任，被告需双倍赔偿原告定金32万以弥补原告之损失，并退还(除定金外)已付房款9万元，原告不得要求进一步赔偿。故对原告前述主张数额中的41万元及因逾期返还已付购房款（含定金）所导致的利息损失，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。对于原告主张确认合同及补充协议于2017年4月11日解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，该解除合同的意思表示应当明确、具体，不附加条件、不附加期限，由于原告寄送被告的律师函中关于解除合同的意思表示设立了前提，其形式不符合上述法律规定，不能发生解除合同的法律后果，故本院对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、被告邹小祥于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还原告全厚威、莫美玲定金320000元及除定金外的购房款90000元，并支付两原告逾期返还购房款的利息损失（以250000元为基数，自2017年4月11日起至清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告全厚威、莫美玲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7498元，减半收取为3749元，诉讼保全费2570元，合计6319元，由被告负担（该费原告已预交，被告在本判决发生法律效力之日起七日内迳返原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一七年六月二十三日书记员  王静郑诗琳