苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第1269号原告：罗根龙，男，1965年12月28日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：苏州市相城区国际服装城开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道千禧路南侧。法定代表人：吴振武，董事长。委托诉讼代理人：颜秉仁、丁建，公司员工。原告罗根龙与被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年9月9日公开开庭审理了本案。原告罗根龙及其委托代理人孙祖德，被告的委托代理人颜秉仁、丁建到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告罗根龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋委托出租回报金合计231537元；2、判令原、被告终止委托协议，被告交付原告房产（相城区千禧路南侧205省道西侧苏州国际服装城5幢1单元139号房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2004年7月1日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于苏州市相城区千禧路苏州国际服装城5幢1单元139号房屋，价款为243728元；同时，双方签订补充条款，由原告将房屋委托被告出租，被告每年按约支付回报金，每6个月支付1次；原告按约支付了全部房款。2004年7月21日，双方签订委托出租协议，并约定了违约条款；2005年12月23日，双方就回报金签订补充协议，被告支付了原告第一年回报金10358元。现合同已到期，要求被告支付尚欠回报金231537元。被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司辩称，原告购买房产是一种投资行为，原告选择了包租的形式是一种较大的风险投资，住建部门明令禁止使用包租销售方式，当然被告也存在错误。事实上原告委托被告出租的房屋一直空置，被告也没有一分钱的收入，无力支付约定的回报金。面临这样投资的业主不止原告一人，将近有5000户业主，面对这样的局面，业主多次上访政府部门，政府部门出面调解也达成了一个共识，已有80%以上的业主已认可一个解决的方法：1、以回报金或者违约金任选一项高的按40%计算，时间算至2009年8月30日，与业主达成的协议书上并说明，如果将来被告公司清算后如果有多余的资产，业主还可以追偿分配，被告无力按照全额支付业主，只能按照此方法处理，40%金额的支付以由业主合伙购房、冲抵房款的方式解决；2、对于原告的第二个诉请，终止委托协议，被告没有异议，也可以交付房产。经审理查明，2004年7月1日，以被告为出卖人、原告为买受人签订《商品房买卖合同》（编号相字NO.0003771—M），约定：原告购买苏州国际服装城第5幢1单元139号房（预售商品房），建筑面积23.93平方米，总价243728元，付款方式为签订合同时一次性付清；房屋交付在2005年4月30日前。双方还作了其他约定。2004年7月21日，双方签订《补充条款》作为合同附件四，约定：乙方（原告）委托甲方或甲方委托的经营管理公司出租房屋，可享受10年平均10%的回报，支付方式为6个月一付（支付全年报的50%），2005年12月1日为首个付款日，具体按5%至15%、每年递增1%的方式付款，乙方仅承担回报租的个人所得税；本协议为买卖合同的补充，违反本协议，一方应承担总房价3%的违约金。同日，原告向被告交缴房款243728元，被告出具了预收款凭据。2004年7月21日，以原告为委托方（甲方）、中国国际服装城（集团）股份有限公司（乙方）为受托方签订《委托出租协议》，将涉案房屋委托出租，委托期限为10年，即2005年6月1日至2015年5月31日，合同约定租金支付方式为6个月一付（支付全年回报的50%），2005年12月1日为首个付款日，具体按5%至15%、每年递增1%的方式付款，甲方承担租金的个人所得税，乙方代扣代缴。乙方未按约定支付租金，应承担违约金，标准为延期支付部分总额的每日万分之三，超过30日，甲方有权解除合同。2005年12月23日，以被告为甲方、原告为乙方签订《补充协议》1份，确认双方间《商品房买卖合同》及《委托出租协议》存在未尽事宜，特签订补充协议，乙方认可办理回报金手续之后，乙方不再追究甲方延期限交房的违约责任，甲方根据《委托出租协议》每期按时支付给乙方回报金，乙方得到甲方交房通知时补办相关交房手续。被告曾向原告出具《商铺位置确认书》1份，涉案房屋的位置为B5-1-139号。涉案房屋于2009年6月25日获得《房屋预告登记证明》（苏房预相城字第Y0001327号），房屋坐落于相城区元和街道拾英坊23号139室。原告自认分两次拿到第一年的回报金10358元（已扣除个人所得税）。另查明，服装城公司共计开发商品房住宅及商铺4986套，其中商品房住宅951套，商铺3693套，酒店式公寓342套。2008年下半年，因服装城公司无法办理两证出现危机，造成服装城约4000多业主上访，为配合解决服装城纠纷问题，有关部门成立了服装城工作推进小组，在工作组的协调下，服装城公司与服装城大部分的商铺及住宅业主代表达成了中国国际服装城销售合同《补充协议》，内容为：服装城公司为甲方，乙方为购买甲方开发的国际服装城房屋的业主，现甲乙双方就销售合同中约定的违约金（或租金）事宜，友好协商共同达成如下条约：一、因双方确认甲方存在违约，故经双方共同友好协商，就双方签订的合同中约定的违约金及租金做一次性解决处理。双方同意上述合同的违约赔偿按照乙方己付房款比例进行计算，针对延迟交房的违约金和租金乙方只能二选一进行赔付，甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金两者二选一）总额的40%（具体计算是按照双方合同中第一条第一款的约定）。二、甲方同意以相关房产和店铺为标的向乙方承担违约责任，（具体房产或店铺见附件一）：甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价抵赔给乙方，乙方拥有和其他业主同样的房屋价格优惠（具体参照工程队材料商房产对接的市场销售价格抵偿）。如选定房产商铺与等同金额的违约对接办证。三、甲、乙双方共同协商同意；甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价格一次性折抵赔付给乙方。甲方赔偿给乙方违约金的金额不够抵充房款金额的，乙方应当进行补差购买或是联合相同性质需由甲方支付违约金的多人共同折抵一套房屋。四、签于当前服装城资产清理尚未完成，在服装资产尚未不明朗的情况下，因此等政府清理资产完成日，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款，清理完成之日，服装城拥有净资产小于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方放弃对其它违约金的追索权，甲方也不再追究超出赔偿比例的部份。五、乙方作为较先办理违约金处理的业主，如果在其他业主违约金的赔偿比率超过40％时，乙方有权利获得超过40％部分的同等赔偿额。六、经双方协商，所抵房产必须通过房管局备案到乙方名下，暂不作销售，待市场成熟后（销售时间另行商定），再对外销售上述约定抵充违约金的房屋，销售所得的款项全部归乙方所有。此期间内，乙方拥有该房屋的所有权、经营权和处置权。七、关于办证时3％以内的面积多退少补问题，由于甲方现在确实无现金补差，经双方协商该款项也采取以房屋抵充的方式解决，面积加3％以内业主要增加金额的部分可在上述违约金中抵扣，减3%以内的部分也以增加违约金解决。协议还对其他事项进行了约定。该协议确定后，截止2017年6月5日，总计涉及纠纷3122套中（未涉及纠纷1864套），已经陆续签约处理了2313套（74.1%），剩余809套未处理（25.9%）。原告对上述协议表示不知晓，与其无关。上述事实，由身份证复印件、营业执照、《商品房买卖合同》、《补充条款》、《委托出租协议》、《补充协议》、《商铺位置确认书》、《房屋预告登记证明》以及当事人陈述为证，本院予以确认。被告在相关系列案件中陈述，已签约业主违约金的处理方式是就延迟交房的违约金和租金损失的计算，截止日为2009年8月30日，业主二选一以就高金额赔付。违约金的计算方式根据业主实际付款金额乘以每日的万分之二点一（具体违约计算比例以商品房买卖合同约定为准）再乘以违约天数（违约天数从合同约定的交房日期起算至2009年8月30日）再乘以40%的比例作为违约金赔付的金额。租金损失的计算方式根据委托经营合同起算时间计算至2009年8月30日，因为部分业主已将前两年的租金回报抵付了部分房款，所以从上述两种方式计算，违约金的赔付金额高于租金损失的金额。所以对于仍未处理的纠纷业主，我们都以就高的原则计算的违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告就《委托出租协议》与原告签订的《补充协议》系当事人真实意见表示，合法有效。现原告要求被告就《委托出租协议》项下的各项违约损失承担责任于法有据。根据原告所签订的《委托出租协议》约定的本合同签订后乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动，合同期内甲方不得干涉房屋经营户的所有经营活动的内容，可认定原告购买的本案所涉房屋为通过统一招租经营获得长期投资性收益的商业性非居住用房。原告作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺的经营、风险的承担及今后发生纠纷的处理具有整体协调性具有预见性，也即个人权利的行使与全体业主整体利益不一致时，个体权利应受到合理限制。本案中被告经营的国际服装城发生群体性纠纷后，在有关部门派驻的工作组协调下达成了《补充协议》，协议约定就服装城公司违约事项双方同意违约赔偿按照乙方己付的房款比例进行计算，就延迟交房的违约金和租金损失甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金损失两者二选一）总额的40%，在服装城资产清理完成之后，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款。该协议达成后在总计涉及纠纷的3122户业主中，已签约处理2313户，比例达74.1%，剩余包括本案原告在内的809户未处理。基于产权式商铺集中经营所具有的整体性特点，个体业主权利行使应受制于多数业主为全体业主利益最大化形成的解决方案。本案中已有近四分之三的业主接受上述协议，业主的整体意志通过其对商铺的处分行为予以体现，按照少数服从多数的原则，足以证明绝对多数业主同意的上述补充协议符合广大业主的整体利益。同时，单个业主的利益应当服从广大业主的整体利益，这样最有利于协调、平衡各方利益，有利于全体业主同时也包括个体业主权益的最终实现。故本案中原告依据《委托出租协议》的约定主张租金损失本院难以全部支持。本院依据《补充协议》约定的已由74.1%业主签约同意的赔付方式，被告应赔付原告已实际付款金额243728元计算2006年6月1日至2009年8月30的租金（已扣除第一年度的租金）的40%，为22666.7元。如被告资产清理完成之后，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，原告可另行主张超过40%以上部分的赔偿款。此外，原告要求终止委托出租关系、被告向原告交付房屋，因在诉讼中委托出租期限已实际届满，原、被告已实际交接了房屋，故本院对原告的该诉讼请求不再作出判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗根龙租金人民币22666.7元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2386元，由被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司负担（苏州市相城区国际服装城开发有限公司负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，由苏州市相城区国际服装城开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年六月二十八日书记员  顾艺纬