江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2861号上诉人（原审被告）：南京诚聚百膳餐饮管理有限公司，住所地南京市雨花台区大周路88号B楼106室。法定代表人：程华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭亮，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常信亮，男，1962年11月20日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。上诉人南京诚聚百膳餐饮管理有限公司（以下简称诚聚百膳公司）因与被上诉人常信亮房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初7618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚聚百膳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院在已经认定上诉人于2015年12月31日迁出案涉房屋的情况下，又认定上诉人在此之后仍占有案涉租赁房屋自相矛盾，与事实不符。在2015年6月份，上诉人因消防问题被处罚后便与被上诉人协商提前解除合同，后因消防问题无法达标，上诉人于2015年12月份通知被上诉人解除合同，并于当月撤出所有工作人员和办公设施，同时安排工作人员与被上诉人办理交接手续，结清水电、交还钥匙。被上诉人在一审中也自认“关于交接，上诉人只是派了一个小同志来办理，被上诉人要求交钥匙，当时并未要10万元，只要求支付3个月的租金，主要是要求上诉人把房屋内的东西清走”，从被上诉人的陈述中可以看出双方就涉案房屋办理过交接，同时也可以认定即使双方没有就解除合同达成一致，但至少可以说明上诉人已经告知被上诉人要求单方解除合同的意思表示，而且被上诉人对上诉人已经撤离涉案房屋是知晓的，双方事实上已解除了合同。故一审法院认定双方未办理交接手续且上诉人于2015年12月31日之后仍占有案涉房屋完全错误。二、一审法院认定双方合同于2015年12月31日之后应当继续履行系适用法律错误。1、根据双方所签合同第五条第四款约定“租赁期间，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全的状态”。上诉人作为餐饮公司，承租涉案房屋作为餐饮培训使用，在上诉人承租涉案房屋不久，消防大队便以案涉房屋消防不达标为由对上诉人进行处罚。被处罚后，上诉人立即就整改问题与被上诉人进行沟通，但得到的结论是案涉房屋没有基本的消防喷淋系统，被上诉人也无法解决，导致上诉人不能进行二次消防整改。上诉人客观上已无法继续使用涉案房屋，如继续履行双方的合同，不但会导致上诉人继续面临被行政机关罚款及停业整顿的处罚，亦无法达到上诉人合同的目的。2、根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人应保持案涉租赁房屋符合约定的用途，在因违反消防法规被行政处罚，即使经过整改也无法达到消防标准的情况下，上诉人与被上诉人协商解决合同无果后，单方解除合同完全符合法律规定。正是在被上诉人无法履行约定和法定义务，构成违约的情况下，上诉人才单方解除了合同。合同解除后，被上诉人无权要求上诉人继续支付后续租金。三、被上诉人明知上诉人已经搬离涉案房屋，双方合同事实上已经解除的情况下，应当及时采取措施，防止损失的扩大，但被上诉人在长达近一年的时间内未将该案涉房屋对外出租，无权就其未采取措施致扩大的损失要求上诉人承担。常信亮辩称，1、我方认为上诉人单方解除合同系违约行为，以消防不达标为由解除合同，违约在先。消防行政机关处罚的对象是上诉人，作为行政处罚的责任人是上诉人，上诉人未申请复议也没有进行行政诉讼，认可了责任在其自身。喷淋系统是上诉人的经营范围和经营内容要求必须安装的设施，而不是出租房屋的法定要求也不是双方约定的内容，上诉人认为违反法律规定，其对此不予认可。2、对上诉人认为损失由被上诉人扩大不予认可。在诉讼之前我方和上诉人一直电话联系，希望解决两个问题。一是上诉人突然搬走，要支付我方三个月租金；二是上诉人搬走后，房屋内的物品如何处理，需要上诉人确定里面的物品是否自行处理，但双方对上述两个问题均协调无果。在其提起诉讼之后，法院无法对上诉人进行送达，其也找不到上诉人的具体地址，直至2016年10月底开庭和上诉人才达成一致意见，租赁房屋内的物品上诉人不要了，其才进行清理，损失扩大的主要原因在于上诉人。常信亮一审诉讼请求：1、请求判令双方之间签订的租赁合同于2016年12月31日解除；2、请求判令诚聚百膳公司支付常信亮自2015年12月30日起至2016年12月30日止的租金308700元；3、请求判令诚聚百膳公司支付常信亮逾期违约金15000元；4、请求判令诚聚百膳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月5日，常信亮与南京天粮餐饮管理有限公司签订一份《厂房租赁合同》。合同约定，常信亮将位于本市秦淮区大明路小教场168号，面积为1000平方米的房屋出租给南京天粮餐饮管理有限公司，租期自2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金第一年为28万元，以后每年较上一年度增加5%，租金为每半年支付一次，支付时间在每半年租期的前一个月。租赁期间，应当及时支付房租及其应支付的相关费用，如拖延不付款满一个月，甲方（常信亮）有权增收5%滞纳金。2014年12月6日，常信亮（甲方）与南京天粮餐饮管理有限公司（乙方）、诚聚百膳公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同主体变更协议》，协议约定如下：一、三方经过协商，同意将甲乙双方于2013年6月5日签订的《房屋租赁合同》之乙方变更为本协议丙方，除本协议约定的情形外，原租赁合同其它内容不变；二、自本协议生效后，原租赁合同中乙方对甲方所享有的权利和承担的义务由丙方承继，甲方继续按原租赁合同的规定享受权利和履行义务；三、自本协议生效之日起，甲丙双方因履行原租赁合同发生争议的，乙方仍应承担义务；四、本协议原租赁合同具有同等法律效力。协议签订后，诚聚百膳公司向常信亮交纳了2万元押金并交纳租金至2015年12月30日。2015年3月12日，消防部门对诚聚百膳公司承租的大明路168号研发项目部进行检查时，发现研发项目部内部改造工程未进行竣工消防备案，消防部门遂于2015年5月6日对诚聚百膳公司处以500元的罚款。后诚聚百膳公司未在消防部门责令的改正期限内改正，在消防部门复查时，诚聚百膳公司仍未申报竣工消防备案，遂责令诚聚百膳公司停止使用，但诚聚百膳公司仍未停止使用。消防部门遂于2015年5月14日作出行政处罚决定书责令诚聚百膳公司位于本市××××号的研发项目停止使用并处以30000元的罚款。后诚聚百膳公司于2015年5月18日分别交纳了500元和30000元的罚款。2015年12月31日，诚聚百膳公司迁出租赁房屋，但双方未办理交接手续，诚聚百膳公司仍占有租赁房屋。故常信亮诉至法院要求处理。审理中，双方均同意解除合同，诚聚百膳公司认为双方于2015年12月30日已事实上解除合同，当时系口头通知，常信亮对此不予认可，并要求继续履行合同至2016年6月30日后双方解除合同终止履行，2016年1月1日起至2016年6月30日止半年的租金为154350元。对于滞纳金，常信亮同意由法院酌定。对于押金2万元，诚聚百膳公司在审理中要求返还。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。诚聚百膳公司辩称双方已于2015年12月30日事实上解除合同的意见，一审法院认为，合同在履行过程中，无证据表明双方有合意解除合同的意思表示，诚聚百膳公司称其已告知常信亮单方解除合同也无证据印证，故双方合同应当继续履行。租赁合同约定期限至2018年6月30日止，诚聚百膳公司交纳租金至2015年12月30日止，之后未能交纳，显属违约，故常信亮诉至法院要求双方签订的合同履行至2016年6月30日后解除并终止履行的诉讼请求符合法律规定，予以支持。常信亮主张的2016年1月1日起至2016年6月30日止半年租金154350元，诚聚百膳公司也应当支付。对于常信亮主张的滞纳金，考虑到诚聚百膳公司租赁期间，因消防问题确有一段时间无法使用，故对于常信亮主张的滞纳金，不予支持。对于诚聚百膳公司交纳的2万元押金，在合同解除后，常信亮应当退还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、常信亮与南京诚聚百膳餐饮管理有限公司双方于2013年6月5日签订的《租赁合同》于2016年6月30日解除。二、南京诚聚百膳餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付常信亮房租154350元（自2016年1月1日起至2016年6月30日止）。三、常信亮于本判决生效后十日内退还南京诚聚百膳餐饮管理有限公司押金20000元。四、驳回常信亮对南京诚聚百膳餐饮管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费3387元，由诚聚百膳公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人诚聚百膳公司主张双方合同已于2015年12月30日事实上解除，且被上诉人明知上诉人已经搬离涉案房屋，应当及时采取措施，防止损失的扩大。但其未能举证证明合同履行过程中，双方就合同解除达成合意，亦未能举证证明其曾通知被上诉人单方解除合同。双方虽有过交涉，但合同并未解除，房屋并未交接。且2015年12月30日后，其在案涉房屋中尚留有部分物品，继续占有案涉房屋，理应按约支付租金，故本院对上诉人的上述主张不予支持。上诉人虽称被上诉人应保持案涉房屋符合约定的用途，在因违反消防法规被行政处罚，无法继续正常使用，与被上诉人协商解决无果后，单方解除合同符合法律规定。但上诉人在承租案涉房屋时双方签订的厂房租赁合同并未对案涉房屋的用途及消防设施设备的配备进行约定，上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，诚聚百膳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3387元，由南京诚聚百膳餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年六月十二日书记员  杨文艳