四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017川17民终455号上诉人（原审被告）：廖茜，女，生于1985年7月16日，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：廖崇伦，男，生于1963年7月24日，汉族，住四川省宣汉县。被上诉人（原审原告）：达州市种子管理站。住所地：达州市通川区。法定代表人：宁孝勇，站长。委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付军，男，生于1969年11月4日，汉族，个体工商户，住四川省达州市通川区。上诉人廖茜因与被上诉人达州市种子管理站（以下简称达州种子站）、付军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人廖茜的委托诉讼代理人廖崇伦，被上诉人达州种子站的委托诉讼代理人杨万富，被上诉人付军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖茜上诉请求：1、撤销一审判决并改判。2、应按达州种子站公示年租金价款计算。3、次租房人廖茜占用达州种子站门市应是2013年10月25日至2015年9月27日，对案涉房屋断电断水截止时间段计算。即1年11个月零2天×12000元/年。4、返还上诉人廖茜门市水电押金2000元，两被上诉人赔偿上诉人廖茜承租门市转让费4万元。5、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应予改判或发回重审。上诉人以为出租房屋系付军的，到期后联系不上；上诉人租房时支付了转租费4万元，应由二被上诉人赔偿并返还2000元水电保证金；付军从达州种子站整体承租后高价转租违法；房屋租金应扣除断电断水的时间并按达州种子站出租价格计算。达州种子站辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，廖茜的上诉理由依法不能成立。上诉人要求按照2008年价格给付租金于法无据。上诉人的门市并没有断水断电，上诉人占用了多久的房屋就应该承担多久的租金，被上诉人并无过错，上诉人实际把门市交付我方的时间也是2016年4月14日。上诉人没有向我方交任何的押金和转让费，与我方没有关系。付军辩称，不清楚转让费的事情，押金已与任英了结清楚，不存在给付。我与种子站签订合同合法有效，我是竞租来的。达州种子站向一审法院起诉请求：1、依法判决廖茜、付军支付达州种子站租金66375元及资金利息。2、廖茜、付军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月5日，达州种子站（甲方）与付军（乙方）签订了《房屋租用合同》一份，主要约定：“经公开、公平、公正招租，甲方将位于朝阳东路40号市种子站检测大楼门市及二楼整层租给乙方使用，经双方协商一致，签订如下房屋租用合同：一、租用时间：从签订本合同之日起，甲方给乙方50天的装修时间，即2008年10月25日起至2013年10月24日止共五年。租用期满，通过公开招租，若乙方在此中标，甲方给与乙方优惠条件，达成协议后重新签订租用合同；二、房屋租金：每年租金168000元。租金实行一年一缴，先交款后使用。上一租用年度期满前1个月交纳下一租用年度租金。乙方如不按时交纳房屋租金，甲方无条件收回出租房屋，另作安排；三、在租用期间，若该栋大楼3-5层对外公开招租，且乙方中标，甲方按中标额年租金的5%给与乙方优惠。四、房屋租用范围内的2号门市为整栋大楼的公用楼梯间，甲乙双方拥有使用权；……十二、合同签订后，根据乙方经营项目实际用电需要，若需增加用电负荷，则由甲、乙双方共同到电力部门办理增容手续，发生费用乙方先垫支50%，其所有权归甲方，合同期满或非人为因素合同终止后，甲方退还乙方所交增容费……”。2012年9月15日付军（甲方）与廖茜（乙方）签订了《房屋租用合同》，主要约定：“甲乙双方本着公平公正的原则，经友好协商，甲方自愿将位于朝阳东路40号种子站检测大楼1号门市租给乙方使用，达成一致，签订如下房屋租用合同：一、租用时间：从2012年9月15日至2013年9月14日止，租期1年，租用期满，根据当时市场行情对房租进行调整，若乙方须继续租用，在同等条件下享有优先权；二、房屋租金：每年租金22800元，租金实行一年一缴，先交款后使用。上一租用年度期满前1个月乙方需继续租用在对外同等条件下优先的原则，缴纳下一租用年度租金。乙方如不按时交纳房屋租金，甲方无条件收回出租房屋，另作安排；……十二、乙方在未满期前经营不善对其经营项目转让给他人，须经甲、乙、丙三方协商由甲方与丙方（达州种子站）签订租赁合同，丙方应严格遵守合同各项条款”。合同签订后，付军按约向达州种子站支付了租金，廖茜向付军支付了租金。达州种子站在庭审中，认可廖茜已交付房屋租金截至2013年10月25日。嗣后，廖茜与达州种子站协商续签租赁合同未果，达州种子站于2015年9月27日将廖茜所租用的房屋强行停电，廖茜在无法正常经营的情况下，于2016年3月底自行腾退租赁房屋。由此酿成纠纷。同时查明，达州种子站于2014年2月20日与案外人刘海波就同类型房屋签订新的租赁合同，约定租金33000元/年。一审法院认为：达州种子站与付军签订的《房屋租用合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，在庭审中，达州种子站对付军支付租金情况没有异议，予以确认。付军将整体租赁物中的部分转租给次承租人廖茜实际使用经营，达州种子站没有提出异议，应视为同意了付军与廖茜之间的转租行为。达州种子站与付军签订的《房屋租赁用合同》到期时，廖茜的次承租合同租赁期限也已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当反还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，廖茜应当履行返还租赁门市的义务。但是，在涉案房屋因租赁费问题没有与达州种子站达成新的租赁合同情况下，廖茜仍然继续占有使用，侵害了达州种子站的合法权利。由于达州种子站在2015年9月27日对涉案房屋采取了断电措施，故对达州种子站要求按照案外人租金标准支付赔偿的要求，不予支持，应当参照廖茜此前租金标准进行认定。廖茜自认在2016年3月底才自行搬迁腾退涉案房屋，故廖茜应当承担涉案房屋租期届满后继续占有使用期间即从2013年10月25日至2016年3月31日止给达州种子站造成的损失（2年5个月零16天×22800元/年）计56113.38元的民事责任。租赁期限届满后，付军未实际占有使用涉案房屋，故不应对此承担赔偿责任。至于达州种子站诉称廖茜在2016年4月8日才搬迁涉案房屋的理由，因证据不足，应自行承担举证不能的法律后果。廖茜辩称已经给付4万余元的租金和2000元的保证金，与本案所查明的事实不相符合，故其辩称理由，不予支持。判决：一、廖茜于判决生效后之次日支付达州市种子管理站租赁房屋损失费56113.38元；二、驳回达州市种子管理站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1459元，由廖茜负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实除了一审认定达州种子站于2015年9月27日将廖茜所租用的房屋强行停电不实外，其余案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。二审庭审中查明，达州种子站并未将廖茜所租用的房屋强行停电，廖茜称系所租用的房屋电路故障导致另行从其家中接电使用。本院认为，被上诉人付军将其从达州种子站处通过合法有效途径租赁而来的整体租赁物中的部分转租给次承租人廖茜实际使用经营，达州种子站未提出异议，应视为达州种子站同意了付军与廖茜之间的转租行为，付军与廖茜之间的次承租合同应当有效。廖茜在诉争房屋租赁期限届满后，未与达州种子站重新协商继续租赁的情况下应当返还租赁房屋，但廖茜仍然继续占有使用，侵害了达州种子站的合法权利，应当赔偿租赁期限届满后继续占有使用房屋给达州种子站造成的损失。一审参照廖茜此前每年支付22800元的租金标准计算从2013年10月25日至2016年3月31日止占有使用房屋造成的损失并无不当，且二审庭审中已经查明达州种子站并无于2015年9月27日将廖茜所租用的房屋强行停电的事实，上诉人要求按照2008年9月达州种子站给出的房屋出租价计算占有使用房屋造成的损失于法无据，本院不予支持。对于上诉人廖茜要求返还门市水电押金2000元和两上诉人赔偿承租门市转让费4万元的上诉请求，因与本案不属同一法律关系且廖茜也未在一审中提起反诉，不属本案审理范畴，上诉人廖茜可另行主张权利。综上，廖茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1459元，由上诉人廖茜负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一七年六月十二日书记员 高 兰