山东省临清市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1581民初1457号原告：临清市圣冠置业有限公司。住所地：临清市新华办事处果园街。法定代表人:吕建勇，董事长。委托诉讼代理人:李勇，男，1970年9月19日生，汉族，该公司员工，住临清市。委托诉讼代理人：李春玲，山东荣润律师事务所律师。被告：冯建军，男，1965年7月9日生，汉族，住临清市。被告：张立红，女，1966年3月2日生，汉族，住址同上。第三人：中国农业银行股份有限公司临清市支行。住所地：临清市新华路中段。负责人：孟宪林，行长。委托诉讼代理人赵军、邓文俊，该行职员。原告临清市圣冠置业有限公司（以下简称：“圣冠置业公司”）与被告冯建军、被告张立红、第三人中国农业银行股份有限公司临清市支行（以下简称“农业银行临清支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李勇、李春玲、第三人农业银行临清支公司的委托代理人赵军、邓文俊到庭参加了诉讼，被告冯建军、张立红经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。圣冠置业公司向本院提出诉讼请求：1、要求与被告冯建军解除双方签订的商品房买卖合同，并判令由二被告偿还原告代其偿还的银行贷款29373.88元，由二被告支付原告违约金10000元，赔偿经济损失40000元；2、二被告承担本案一切费用。后变更经济损失数额为44390.54元。事实与理由：二被告为夫妻关系，2015年8月18日，原告与被告冯建军签订了《商品房买卖合同》，被告冯建军购买了原告开发建设的青年未来城A2号住宅楼1单元19层东户（房号1902）及储藏室，总房款331521元，首付款101521元，按揭贷款230000元。2015年10月22日，原告与被告冯建军签订楼房贷款补充协议书，约定如乙方未依法全面履行约定的合同义务，导致甲方在保证期间依据借款合同承担了保证责任，乙方应在甲方向银行承担保证责任后的3日内向甲方偿还代还款项，并赔偿甲方损失，向甲方支付违约金伍仟元。如乙方未按上述时间偿还，楼房未交付的，甲方有权拒绝向乙方交付楼房，并有权将该楼房另行出售，以弥补甲方损失，乙方向甲方支付违约金壹万元。现因二被告违反与第三人签订的个人住房借款合同，致原告承担保证责任，截止2016年3月1日已代偿银行贷款29373.88元，故此，诉至法院，请求依法判决。冯建军、张立红未作答辩。农业银行临清支行辩称，原告要求与被告冯建军解除合同与我方没关系，也不妨碍我方的优先受偿权。我行是依据借款合同行使的权利，如果确定被告已经违约，我们可以全额扣除原告的保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原、被告双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2015年8月18日，原告与被告冯建军签订了《商品房买卖合同》一份，被告冯建军购买了原告开发建设的青年未来城A2号住宅楼1单元19层东户（房号1902）及储藏室，总房款331521元，首付款101521元，按揭贷款230000元。约定乙方（被告冯建军）的责任，乙方未按本合同第三条约定的时间付清房款的，逾期30日内自本合同的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，甲方（原告圣冠置业公司）有权解除合同，乙方已交房款不予退回，做为赔偿甲方的经济损失，不再另行通知乙方。由于乙方的原因不能按期办理房屋交接手续的，甲方按每日50元加收管理费。2015年10月22日，原告与被告冯建军签订楼房按揭贷款补充协议书，约定如乙方（被告冯建军）未依法全面履行《个人住房（商业住房）借款合同》约定的合同义务，导致甲方（原告圣冠置业公司）在保证期间依据该借款合同承担了保证责任，乙方（被告冯建军）应在甲方（原告圣冠置业公司）向银行承担了保证责任后的3天内向甲方（原告圣冠置业公司）偿还清代还款项，并赔偿甲方损失，乙方向甲方支付违约金伍仟元。如乙方未按上述时间向甲方偿还清债务，楼房未交付的，甲方有权拒绝向乙方交付楼房，并有权将该楼房另行出售，以弥补甲方损失，乙方向甲方支付违约金壹万元。合同签订后，冯建军缴纳了首付款及定金，自2015年11月27日，被告冯建军开始按照约定偿还了2个月的按揭贷款，自2016年1月至今未再偿还。第三人扣划了原告的保证金36715.24元。另查明，本案所涉楼房现未交付被告冯建军，被告冯建军与被告张立红系夫妻关系。庭审中，原告要求被告返还并赔偿：1.偿还的贷款36715.24元；2.违约金10000元，按照补充协议第一条第二项约定；3.经济损失18890.54元（2016年4月—2017年4月），代付利息按同期贷款利率1.5倍计算，（2016年4月—2017年4月，7342.35元×13个月×4.9%×1.5；2016年7月—2017年4月，7343.84元×10个月×4.9%×1.5；2016年10月—2017年4月，7344.33元×7个月×4.9%×1.5；2017年1月—2017年4月，7343.36元×4个月×4.9%×1.5；2017年4月，7341.36元×1个月×4.9%×1.5），提交保证金支付回单；3.管理费25500元，依据合同第5条第二项，每天50元管理费，以上合计44390.54元。第三人对原告以上要求认为与其没有关系。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告与被告冯建军签订了商品房买卖合同，本院予以确认，根据该合同的约定及双方补充约定，被告冯建军交付首付款，之后办理了按揭贷款手续，但没有按照约定按月偿还贷款，履行自己的合同义务，现已逾期，第三人已经划扣了原告的保证金，原告依据合同约定要求解除买卖合同，本院予以支持，被告冯建军违约，按照约定应该支付违约金10000元，被告张立红对此承担连带责任；对于原告要求的管理费，由于楼房没有交付，对此，本院不予支持；对于原告要求被告偿还代还款项及利息损失，由于被告冯建军已交付了首付款及支付了2个月按揭贷款，第三人在本案中也未提出诉讼请求，对于原告的该项请求，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告临清市圣冠置业有限公司与被告冯建军的商品房买卖合同。二、被告冯建军于本判决生效后十日内支付给原告临清市圣冠置业有限公司违约金10000元，被告张立红对此承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费2078元（减半收取1039元），由被告冯建军承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  王禄生二〇一七年六月二十三日书记员  张 昕