北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4393号上诉人（原审被告）：沈芳，女，1979年8月5日出生，汉族，北京旋极信息技术股份有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任桂霞，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇伦，北京京翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：晁建，女，该公司员工。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。原审被告：李红，女，1984年8月8日出生，汉族，北京理工大学教师，住北京市海淀区。上诉人沈芳因与被上诉人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）、原审被告李红居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回汇鑫公司全部诉讼请求，或发回重审；3.诉讼费用由汇鑫公司负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。三方没有签订居间合同，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《存量房屋买卖合同》）约定的居间服务内容没有生效。《房屋出售/房产出租委托协议书》及《购房/租房委托协议书》上汇鑫公司均未签字盖章，故该2份协议没有生效。汇鑫公司并未在《存量房屋买卖合同》中居间方处盖章，而该合同第六条约定“买、卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证，应盖有居间方印章，否则无效”。李红也未在当日支付居间服务费，汇鑫公司明知该合同系预演，对三方均无约束力。《存量房屋买卖合同》3份原件自签订时就被汇鑫公司保管，没有交给沈芳和李红。《存量房屋买卖合同》第十三条约定“合同自三方签字（盖章）之日起生效”，故该合同从未生效。尹旭峰没有在该合同上签字，汇鑫公司没有盖章，霍东娟的签字也不是其本人所签，一审判决认定各方签订了涉案合同是错误的，无法认定该合同是各方真实意思表示。各方均知晓尹旭峰是房屋共有权人，亦知晓沈芳并未处分涉案房屋，不存在无权处分一说。汇鑫公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。1.本案的《存量房屋买卖合同》依法成立并生效，沈芳认为汇鑫公司没有签章从而导致《存量房屋买卖合同》不成立的观点不成立。汇鑫公司的工作人员在上面签字系职务行为，因此合同应当成立。2.关于居间合同，《存量房屋买卖合同》中有明确的居间合同条款和内容，居间合同依法成立并生效。3.根据《存量房屋买卖合同》约定，一方违约要支付居间服务费。汇鑫公司请求支付中介费有合同依据。综上，沈芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。李红述称，居间合同没有成立，所以汇鑫公司不应收取中介费，沈芳不应支付中介费。汇鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令沈芳、李红支付居间报酬54890元；2、判令沈芳、李红赔偿自2015年12月14日至判决生效之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，赔偿律师费等经济损失5000元，合计59890元；3、诉讼费由沈芳、李红负担。一审法院认定事实：2015年12月13日，尹旭峰（出卖人、甲方）、沈芳（甲方共有权人）与李红（买受人、乙方）及汇鑫公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售房产坐落于北京市房山区拱辰街道高教园区中央设施区西北侧6#住宅楼14层1单元-1403，甲方保证所售房产无查封、无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，甲方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2495000元整，买受人向出卖人支付人民币50000元整作为购房定金；为了保证买、卖双方就该房产买卖事宜顺利进行，丙方作为居间方，同时作为中正方，提供居间服务、协助买、卖双方办理贷款、过户等相关事务，三方约定如下：买、卖双方同意共同委托丙方为居间方，并为上述房产交易过程的中证人；居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》并保管其中一份；代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；代为保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；监督、协调买卖双方履行《存量房屋买卖合同》中约定的义务；协助买卖双方办理房屋交验事宜；买、卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证，应盖有居间方公司印章，否则无效；买受人应向居间方支付的费用为房价款2.2%的居间服务费即人民币54890元整，贷款代办费人民币300元整，过户服务费人民币500元整，房屋交验费200元整，以上费用的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日，居间服务费不含贷款代办费、过户服务费及房屋交验费；合同签订后，买卖双方因任何原因导致合同不能履行，责任方应向居间方支付全额的居间服务费（全额居间服务费是成交价的2.2%），同时责任方承担居间方因处理此合同产生而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）；合同同时约定了各方其他权利义务；合同落款出卖人处由沈芳签名、买受人处由李红签名、居间方经纪人处由霍东娟签名。合同共有权人同意出售声明中声明人处无签字。合同签订后，出卖人、买受人均未向居间方交纳居间服务费，汇鑫公司诉至一审法院，要求沈芳、李红共同支付居间服务费及利息、律师费等损失。一审庭审中，沈芳主张其签订《存量房屋买卖合同》并未征得房屋所有权人尹旭峰的同意，且未取得其书面授权，合同签订后，尹旭峰不同意出售房屋，且未在合同上签字，合同应未生效，且其自认由于尹旭峰不同意出售房屋，故明确表示不再继续履行合同。李红陈述合同签订当日，沈芳向其表示尹旭峰不同意出售房屋，其认为合同未成立，沈芳不卖房其可以接受，如果合同成立，则要买房，是因为沈芳不再出售房屋，其才同意解除合同。一审庭审中，汇鑫公司称签订合同时知晓涉案房屋是尹旭峰、沈芳夫妻共同财产，但沈芳向其提供了尹旭峰的身份证复印件，且共有权人同意出售声明中写了尹旭峰的名字，故认为沈芳具有代理权，合同成立并生效。后各方签订的《存量房屋买卖合同》未能继续履行。涉案房屋的房屋所有权人为尹旭峰，房屋共有权人为沈芳，房屋所有权证号为：X京房权证房字第XX**号，房屋共有权证号为：X京房权证房字第XX**号。一审法院认为，居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，涉案房屋系尹旭峰与沈芳共同所有，现沈芳未经尹旭峰同意与李红、汇鑫公司签订《存量房屋买卖合同》出售涉案房屋的行为属于无权处分，但并不影响房屋买卖合同的效力。虽然《存量房屋买卖合同》并未加盖汇鑫公司公章，但居间方经纪人处由霍东娟签名，应当认定霍东娟的行为系职务行为，其职务行为所产生的后果应由汇鑫公司承受。故沈芳、李红与汇鑫公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务。汇鑫公司促成沈芳、李红签订《存量房屋买卖合同》，系汇鑫公司提供的居间服务，虽然合同签订后因尹旭峰不同意出售房屋，沈芳明确表示不再继续履行合同，导致合同并未实际履行，但汇鑫公司已完成主要居间服务，其有权取得居间服务费用。依据合同约定，导致合同不能继续履行，应由责任方向居间方支付居间服务费，故本案中，系由于沈芳明确表示不再继续履行合同，导致合同无法继续履行，应由沈芳向汇鑫公司支付相应的居间服务费，因此汇鑫公司要求沈芳支付居间服务费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于居间服务费的数额，汇鑫公司作为专业的房地产经纪机构，在促成双方签订房屋买卖合同时理应查明房屋的权属情况，并确保获得房屋共有权人的同意，鉴于本案中汇鑫公司在提供居间服务的过程中亦存在一定的过错，且因合同未实际履行，汇鑫公司的部分义务亦无需履行，故根据公平原则及各方合同实际履行情况，一审法院对居间服务费的数额予以酌减，酌定沈芳应支付汇鑫公司居间服务费38000元，汇鑫公司要求过高部分，一审法院不予支持。对于汇鑫公司要求沈芳支付利息、赔偿律师费等经济损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。如上所述，汇鑫公司要求李红支付居间服务费、利息、损失等，依据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决：一、沈芳于判决生效后十日内给付北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间费用三万八千元。二、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依据当事人一审提交的《存量房屋买卖合同》另查明：沈芳在签订《存量房屋买卖合同》当日，另签署《关于配偶同意出售的承诺书》，上载：“本人谨在此郑重承诺，本人出售的上述房屋已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在《存量房屋买卖合同》中约定，涉案合同自三方签字（盖章）之日起生效。本案中沈芳、李红、汇鑫公司的工作人员均在前述合同上签字，故该合同已经成立并生效。沈芳上诉主张在居间方处签字的并非霍东娟本人，但并未提交证据予以证明。该合同居间方处虽未加盖汇鑫公司公章，但已有其员工签字，且汇鑫公司对其员工的签字予以确认，故该员工能够代表汇鑫公司签订涉案合同。沈芳上诉主张汇鑫公司未加盖公章违反合同第六条的规定，但该项规定针对的是“居间方出具的文件、单据、凭证”，与本案中三方签订的合同非同一概念。李红、沈芳及汇鑫公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行合同。李红上诉主张该合同为预演填写，对各方均不发生效力，既不符合常理，亦未提交证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予采信。前述合同约定，汇鑫公司的居间义务包括提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》，而居间服务费应于《存量房屋买卖合同》签订之日支付。本案中三方当事人签订了《存量房屋买卖合同》，故应向汇鑫公司支付居间服务费。沈芳作为涉案房屋的共有权人，其签订买卖合同的行为系无权处分，但并不影响合同效力。此外，沈芳亦签订《配偶同意出售证明》承诺其出售涉案房屋已征得其配偶同意，现涉案合同因沈芳配偶尹旭峰未签字而导致合同未能实际履行，沈芳作为责任方应当向汇鑫公司支付居间服务费。但汇鑫公司作为居间方，在涉案房屋共有权人尹旭峰没有到场签字，亦未出具授权委托书或者同意出售声明的情况下，促成沈芳与李红签订《存量房屋买卖合同》，没有尽到居间方的谨慎审查义务，对于该买卖合同未能实际履行负有一定责任。而《存量房屋买卖合同》未实际履行亦导致汇鑫公司实际提供的居间服务少于合同约定的居间服务内容。故一审法院将沈芳应支付的居间服务费酌减至38000元，并无明显不当。综上所述，沈芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由沈芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 君审 判 员  石 东代理审判员  许晓晨二〇一七年六月三十日书 记 员  卫梦佳