云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2901民初615号原告杨奇胜，男，1977年4月15日生，白族，云南省大理市人，个体户，住洱源县。委托代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被告杨生辉，男，1982年11月26日生，白族，云南省鹤庆县人，住鹤庆县。被告敖家学，男，1972年4月11日生，汉族，云南省富源县人，云南云桥建设股份有限公司员工，住昆明市五华区。原告杨奇胜诉被告杨生辉、敖家学执行异议之诉一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨奇胜的委托代理人韩炳辉、被告敖家学到庭参加了诉讼，被告杨生辉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨奇胜诉称：2014年7月原告通过中介介绍，以210万元价格购买了被告杨生辉位于大理市××镇××别墅××号建筑面积为255.05㎡的三层住宅一套（土地使用证号为大国用（2013）第10348号、房权证号为大字第××号），原告以网银转账分批次方式支付了全部购房款。因该房屋需进行过户，2015年5月15日，原告与杨生辉签订了书面售房协议，在原告支付第一笔款项后，杨生辉将所售房屋交付给原告占有使用至今，该房屋的物业费用也一直由原告交付。杨生辉答应配合原告办理房屋过户手续，但由于杨生辉拖延一直未办理。被告敖家学与杨生辉的买卖合同纠纷经法院判决后，敖家学申请法院强制执行过程中，申请对暂未过户到原告名下的大理市××镇××别墅××房屋执行，大理市人民法院执行查封了属于原告的该房产。为此原告找杨生辉要求解决，杨生辉多次承诺会解决好查封问题，但至今未果。原告无奈向大理市人民法院提出执行异议申请，法院审查后，作出了（2016）云2901执969号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，该执行裁定书认定事实及理由错误。根据法律规定，在房屋买卖行为中，买受人支付了全部价款并实际占有使用房屋的，虽然房屋未过户，可以认定买受人实际取得该房屋的所有权。原告与杨生辉的《房屋买卖合同》合法有效，理应得到保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现法院执行查封的房屋属原告所有，执行行为侵害了原告的财产所有权。诉请法院：一、请求人民法院撤销(2016）云2901执969号执行裁定书，并立即停止对位于大理市××镇××别墅××号，土地使用证号为大国用(2013)第10348号，房权证号为大字第××号房的强制执行，并解除查封扣押。二、由被告承担一切诉讼费用。被告杨生辉经本院合法传唤，未到庭应诉及答辩。被告敖家学辩称：我卖房给被告杨生辉后因他没有付清房款，我才起诉他，我与杨生辉的买卖合同现尚未履行完毕，我也是被害人，我并不是本案适格的被告，原告不应该起诉我。另原告起诉也没有法律依据，我把房屋过户给杨生辉但他未付清房款，房屋还是杨生辉的，法院查封该套房屋合法，执行裁定书不能被撤销。本案在审理过程中，原告就其主张提交了以下证据：1、杨奇胜银行流水清单打印件6页，证明2014年7月原告通过中介介绍，以210万元购买杨生辉大理市××镇××别墅××房屋，并以网银转账方式支付了全部购房款210万元；2、物业费发票2张、银行付款凭证1张，证明原告购买杨生辉房屋后一直居住使用、并缴纳了物业费；3、售房协议原件1份，证明原告在购房后需过户，于2015年5月15日与被告杨生辉签订书面售房协议，以210万元购买大理镇感通别墅宾苑2××号；4、收条影印件1份，证明杨生辉收到了原告全部房款210万元；5、房产证、土地证复印件各一份，说明原件抵押于大理市农村信用合作社，证明原告购房后，被告杨生辉向原告提供了大理镇感通别墅宾苑2××号的房产证和土地证；6、大理市人民法院（2016）云2901执969号执行裁定书一份，证明原告起诉合法；7、农村信用社贷款回收凭证原件，证明原告用大理镇感通别墅宾苑2××号房产证和土地证抵押，向信用社贷款200万元，导致房产无法过户。被告杨生辉未到庭，视为其已放弃质证权利。被告敖家学对原告提交的第1、2、5、6、7组证据的真实性无异议，但认为第1组证据并不能证实原告向杨生辉买房，第2组不能证明房屋就是原告的事实；对第3、4组证据表示是原告与杨生辉之间的协议，自己并不清楚。本院认为，原告提交的第1、2、5、6、7组证据虽部分证据非原件，但其来源真实，本院对其真实性予以采信；第3、4组证据到庭被告敖家学虽表示不清楚，但其来源真实，本院对其真实性予以采信，但就原告的证明方向本院将结合本案事实进行综合认证。被告杨生辉未到庭及举证。被告敖家学就其辩述主张未提交证据。为查明案件事实，本院调取了本院（2015）大民二初字第242号民事判决书；受理执行案件通知书、（2015）大执字第730号执行裁定书、（2015）大执字第730-1号执行裁定书、案外人执行异议申请、（2016）云2901执969号执行裁定书；云南大理市农村合作银行七里桥支行洱滨分理处于2016年2月5日和5月30日分别出具的”关于杨奇胜借款200万元用杨生辉房产作抵押的情况说明”各一份及贷款帐、贷款回收凭证各一份；被告杨生辉的大理市××镇××别墅××房屋所有权证（大理市房权证大字第××号）、土地使用权证（大国用(2013)第10348号）。经补充质证，除原告对（2016）云2901执969号执行裁定书认为有争议外，原告及被告敖家学对本院调取的上述证据均无异议，质证中原告杨奇胜本人还陈述了同被告杨生辉购房的相关事实，被告杨生辉经本院合法传唤，未到庭参与质证，视为其已放弃了质证权利。据上述举证、质证、认证，以及到庭当事人的陈述，本院确认本案以下事实：2011年9月23日，被告敖家学以192万元购买了刘一蓉的大理市大理感通别墅宾苑2××号房屋一幢，后被告敖家学将购房款190万元分三次转账支付给了刘一蓉，但买卖双方未办理房屋产权变更登记手续。2013年11月，被告敖家学又与被告杨生辉就该房屋买卖达成一致，约定被告杨生辉向被告敖家学购房，价款为263万元。因该房屋尚未过户到敖家学名下，为便于办理过户手续，由陈娟美代刘一蓉与被告杨生辉签订了《房屋买卖三方合同》（大理雅居房产信息服务公司为合同居间方）。后被告敖家学在收到陈娟美以转账方式、由被告杨生辉支付的购房款220万元后，将该房屋交付给了被告杨生辉。2013年11月12日，被告杨生辉办理取得了该房”大理市房权证大字第××号”房屋所有权证及”大国用（2013）第10348号”土地使用权证。因被告杨生辉尚未向被告敖家学付清购房款，2014年8月5日出具给了被告敖家学43万元的欠条，并承诺于2014年8月15日还清。但后经被告敖家学多次催要欠款未果，被告敖家学于2015年4月27日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求被告杨生辉归还欠款43万元及利息。2015年6月30日，本院作出”（2015）大民二初字第242号”民事判决书，判决由杨生辉支付给敖家学人民币43万元并承担该款的利息。判决生效后因被告杨生辉未履行付款义务，被告敖家学于2015年11月27日向本院申请强制执行，本院受理执行后，于2016年5月19日作出”（2015）大执字第730号”执行裁定书，查封了被执行人杨生辉所有的位于大理市××镇××别墅××号证号为”大国用（2013）第10348号”，面积323.87㎡的土地一块。另原告杨奇胜因购买古典家具资金不足，于2014年9月11日用被告杨生辉的大理感通别墅宾苑2××号房屋所有权证和土地使用权证抵押，向大理市农村合作银行七里桥支行洱滨分理处办理了个人循环借款200万元，后该笔贷款于2016年5月18日本息一次性还清，但该笔贷款抵押物尚未撤销抵押登记，抵押物未归还抵押人。原告曾于2014年7月16日向杨生辉转账30万元、7月19日向杨生辉转账21万元、7月31日向杨生辉转账30万元、8月1日向杨生辉转账19万元、9月12日向杨生辉转账40万元、11月4日向杨生辉转账15万元、12月2日向杨生辉转账50万元、2015年2月17日向杨生辉转账10万元、18日转账5万元，以上九次转账共计220万元。诉讼中原告陈述，因在2014年7月通过中介获知售房信息后向被告杨生辉购房，上述转账的款项除是向被告杨生辉支付的购房款外，还有被告杨生辉为另购房向原告所借的其他款，原告的购房款还有用现金支付给杨生辉的方式。2015年5月15日，杨生辉与原告签订《售房协议》一份，内容为”经杨生辉杨奇胜两人友好协商达成一致，杨生辉将其个人名下位于大理感通别墅宾苑2××号的房产以人民币贰佰壹拾万元的价格售给杨奇胜，房款先前已用网银转帐及付现的方式全款付清、该房屋的过户费由杨奇胜承担无争议。此据出售方：杨生辉（签字捺印）购买方：杨奇胜（签字捺印）”。同日杨生辉向原告出具了《收条》一份，内容为”今2015年5月15日我本人前后在杨奇胜处收到购买感通别墅宾苑2××号房款人民币贰佰壹拾万元正，产权证及房屋三日内移交完毕。此据注：产权证号999938收款人：杨生辉（签名捺印）2015年5月15日。”原告还缴纳了大理镇感通别墅宾苑2××号2015年至2016年6月的物管费。在本院执行查封大理感通别墅宾苑2××号后原告知悉，遂于2016年12月26日向本院提出案外人执行异议申请，请求人民法院立即停止对大理市××镇××别墅××号，土地使用证号为大国用（2013）第10348号，房权证号为大字第××号房的强制执行，并解除查封扣押。经本院审查，认为对已登记的不动产，应当按照不动产登记判断权利人，执行中查封的大理市大理感通别墅宾苑2××号的房屋登记在被执行人杨生辉名下，杨生辉系该房屋、土地的权利人。原告以案外人提出该房屋属其所有，请求停止强制执行并解除该房屋的查封、扣押的理由不成立，于2017年1月19日作出”（2016）云2901执969号”执行裁定书，驳回了原告执行异议。原告对该裁定不服，遂提起本案诉讼。本院认为：执行异议之诉是执行案外人对人民法院作出的执行异议裁定不服提起的诉讼。本案被告敖家学因与被告杨生辉房屋买卖合同纠纷，经法院判决生效后向本院申请强制执行杨生辉尚欠其款项43万元及利息，执行中本院裁定查封了登记在被告杨生辉名下的大理市××镇××别墅××房的土地。后原告作为案外人，以查封的上述房地产属自己所有提出执行异议申请，经本院裁定驳回执行异议后，现原告对二被告向本院提出执行异议之诉，符合法律规定。经审理查明，位于大理市××镇××别墅××房产，现房权证及土地使用权证仍登记在被执行人杨生辉的名下。本案原告以自己同被告杨生辉签订有书面售房协议，杨生辉已将房屋交付给原告占有使用，本院查封的上述房地产属原告所有，提出执行异议。依本案事实，原告与杨生辉之间发生的九次转账在2014年7月16日至2015年2月18日期间共220万元，时间跨度大的数次付款在前、签订《售房协议》在后，转账金额也和《购房协议》中的价款不尽一致，同时亦无现金交付余款的其他依据，与通常房屋交易习惯不一致；且本案还存在2014年9月11日原告为购家具资金不足，用杨生辉所有的大理感通别墅宾苑2××号房产作抵押贷款200万元的事实。依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行物权公示登记。经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。现原告争议的该房产，并未发生变更登记在原告名下，现仍登记在被执行人杨生辉的名下。原告不能提供足以证明现大理感通别墅宾苑2××号的房产已属自己所有的证据。故本院在执行中的裁定查封行为并无不当，对原告的诉讼主张本院不予支持。据此，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨奇胜的诉讼请求。案件受理费23600元，由原告杨奇胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  何华祥审判员  王丽玲审判员  李瑞娟二〇一七年六月二十二日书记员  杨艳姣