吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0291民初46号原告：高玉芹，女，1954年1月23日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：张学会，吉林丁凤礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蕊，女，1979年11月12日生，汉族，教师，住吉林市船营区。被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街72号。法定代表人：卢生英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓东，吉林市荣腾房地产开发有限责任公司总经理。原告高玉芹诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）商品房屋买卖合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高玉芹及其委托诉讼代理人张学会，被告荣腾公司的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高玉芹向本院提出诉讼请求：1.确认原告高玉芹与被告签订的臣山雅苑2号住宅17幢1单元0103005室（面积78.59平方米、房号：146103IV40170103005）;2号住宅17幢0001014室（面积32.46平方米、房号：1461031V40170001014）两份购房合同有效（总价款780787.00元），继续履行合同；2.确认原告高玉芹购买的位于臣山雅苑1栋10层12室（面积51.08平方米）、地下车位1个，2个房屋买卖合同无效（总价款：374810元）包干返还房屋价款；3.本案诉讼费、保全费5000元全部由被告承担。事实与理由：2015年7月11日，原告高玉芹与被告签订的《臣山雅苑内部认购协议书》，约定由原告购买位于臣山雅苑2号住宅17幢1单元0103005室（面积78.59平方米，房号：1461031V40170103005）；2号住宅17幢0001014室（面积32.46平方米、房号：1461031V40170001014）二套房屋（总价款780787.00元）。被告销售上述房屋均有商品房预售许可证，并且原告已交齐房屋价款。2015年7月11日高玉芹从被告处购买了位于臣山雅苑1栋10层12室（面积51.08平方米，）地下车位1个，2套房，总价款374810.00元。以上房屋被告出卖给原告时故意隐瞒没有房屋预售许可证的事实，原告已交齐全部房屋价款。被告现在经营管理混乱，为维护原告的合法权益不受非法侵害，特提起诉讼。荣腾公司辩称：2016年7月26日案外人潘晶坤伙同温志文等人以暴力胁迫手段将被告公司保险柜抢走，柜内装有工商、税务执照、公司公章、财务章、丁俊山法人名章及所有财务账。2016年11月底被案外人郑天臣非法打开，目的是霸占公司。2016年12月6日该案已向高新区公安局报案。原告诉求用于购买房屋款项及被告公司房屋抵债事实不成立。由于被告所有证件及账目都在郑天臣处，原法定代表人丁俊山与现法人卢生英没有交接记载，丁俊山受郑天臣胁迫现下落不明，原告提交证据真实性无法考证。原告所谓借款给公司，在被告公司账目上没有体现，与收款人存在恶意串通，涉嫌虚假诉讼。应追加第三人丁俊山到庭。以上涉案成员，存有故意销毁、隐匿、造假财务凭证、账目、涉嫌刑事犯罪，被告已向公安机关报案，请求驳回原告诉求或中止审理。经审理查明：2015年7月15日，高玉芹与荣腾公司签订编号为0211935、0211937、0211938、0211936的《臣山雅苑内部认购协议书》，约定：高玉芹分别认购臣山雅苑2栋1单元3层302室房屋，建筑面积78.59平方米，折后总价为407497元；2号楼14号车库1个，建筑面积32.46平方米，折后总价为373290元；1栋10层12室房屋，建筑面积51.08平方米，折后总价为274810元；地下车位一个，折后总价10万元；并约定了其他权利义务条款。同日，荣腾公司为高玉芹出具购买上述房屋的收据，载明：交款单位：高玉芹，收款方式：抵账购房。高玉芹在庭审中自述，2011年12月21日，高玉芹丈夫赵奎自农业银行取款19万元，并于当日交付田艳红20万元，之后由高玉芹女儿赵蕊交付田艳红现金5万元；田艳红当庭予以认可。另查明，高玉芹之子赵春雷于2012年4月1日向田艳红汇款10万元，于2013年3月18日向田艳红汇款20万元，2013年5月10日案外人赵凯向田艳红汇款20万元。2017年6月12日，案外人赵凯同意该20万元由高玉芹主张。另查明：本案诉争2号住宅已取得商品房预售许可证。1栋10层12室及地下车位无商品房预售许可证。丁俊山于2016年7月前为荣腾公司法定代表人。田艳红原为荣腾公司财务人员。以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书、收据、商品房预售许可证、付款业务凭证四份、单位证明、街道证明、个人档案及庭审笔录为证。本院认为：一、高玉芹与荣腾公司签订的编号为0211935、0211937《臣山雅苑内部认购协议书》有效。荣腾公司销售的房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》并不违反法律规定，合法有效。虽荣腾公司对《臣山雅苑内部认购协议书》的真实性提出异议，但因该协议书加盖了荣腾公司公章，在荣腾公司既未提举反证证明该协议书为不真实且又对该协议书中的公章不申请鉴定的情况下，应认定高玉芹与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》真实有效。二、对高玉芹请求继续履行合同的诉讼请求本院无法支持。本案中，高玉芹自认购房款系以借款抵充，且双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》及荣腾公司开具的收据均注明付款方式为抵账，据此，可以判定高玉芹并未直接向荣腾公司交纳购房款，而是以借款抵顶购房款。高玉芹提举的银行流水可以证明其向荣腾公司财务人员田艳红给付75万元，关于关于结合双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中注明为抵账，可以认定该75万元是借款并已实际交付荣腾公司。虽荣腾公司否认田艳红的身份，但因本院受理的系列案件中，田艳红在荣腾公司出具的收据上有签名，故可认定田艳红系荣腾公司的财务人员。关于利息标准问题，根据高玉芹主张，利息按照月息1.7%的标准予以认定。高玉芹的借款本金及利息计算至双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》时，总计金额为1172450元，该数额多于购房款1155597元，但因本案涉案房屋现不具备交房条件，对其主张继续履行的诉讼请求，本院无法支持。三、高玉芹与荣腾公司签订的编号为0211938、0211936的《臣山雅苑内部认购协议书》无效。我国对商品房预售实行许可制度，荣腾公司未取得商品房预售许可即与高玉芹签订《臣山雅苑内部认购协议书》进行商品房屋销售，荣腾公司的行为违反了法律的强制性规定，双方所签订的《臣山雅苑内部认购协议书》无效。四、荣腾公司应当返还高玉芹的购房款374810元。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。因高玉芹的借款本息已经转化为购房款，故荣腾公司应当返还高玉芹374810元。关于高玉芹主张双倍返还购房款问题，因高玉芹与荣腾公司系以房抵债，并不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的购房者，故对双倍返还购房款的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告高玉芹与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司签订编号为0211935、0211937的《臣山雅苑内部认购协议书》有效；二、原告高玉芹与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司签订的编号为0211938、0211936的《臣山雅苑内部认购协议书》无效；三、被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日给，返还原告高玉芹购房款374810元；四、驳回原告高玉芹的其他诉讼请求。案件受理费15200元，保全费5000元，合计20200元，由原告高玉芹负担12978元，由被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担7222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  周梁玉人民陪审员  王庆年人民陪审员  蒋新民二〇一七年六月十二日代理书记员  王艳秋