青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初1570号原告：王清平，女，汉族，1974年9月1日出生，住西宁市城西区,现住西宁市城东区。委托代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人:刘燕，该公司董事长。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。原告王清平与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了开庭审理。原告委托代理人马丽娟、被告委托代理人郭宗军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王清平向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的YS0080546《商品房预售合同》；2、被告返还原告支付房款213540元及利息80086元；3、被告向原告支付违约金4271元；4、案件受理费由被告负担。事实及理由：2008年，被告为建设泰阳国际商住楼面向社会集资，发行面值5万元的泰阳国际购房钻卡，称在房屋建成开盘时此卡可双倍折抵购房款，为此原告特购买其钻卡一张。2011年7月30日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城1-2289号商铺一间，面积28.79平方米，单价7417.16元每平米，总价213540元,付款方式为一次性付清，在双方签订《商品房预售合同》之前原告已经付清全部房款。双方签订的《商品房预售合同》约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。2012年，被告通知原告前去收房，原告到现场看到购买的房屋尚不符合交付条件，故未接受房屋。2014年，被告建设的泰阳国际商贸城全面开张营业，原告发现被告以原告之名义将该商铺出租，遂前去协商交房事宜，但被告却以种种理由拒绝交付房屋，直至今日被告未向原告交付房屋。根据双方签订《合同》第九条的约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。为此，为维护原告之合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告青海泰阳房地产开发有限公司辩称，首先，《商品房预售合同》未达解除条件。双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给被告下发通知，撤销了被告的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，2014年7月10日，被告书面通知原告因政府规划变更而延期交房。被告多次与政府相关部门联系，最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。整个过程中，被告一直与政府积极协调，争取早日交房，没有违约之处。被告逾期交房因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件，因此合同未达到解除条件；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，行使撤销权应当于1年内行使，合同约定交房时间为2011年8月30日，原告现行使撤销权已超过除斥期间；再次,《商品房预售合同》第九条约定了被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述法条体现了合同法的约定优先原则，既然双方对逾期交房的违约责任做了明确约定，应当按合同约定执行，原告按银行贷款利息计算没有依据。综上所述，《商品房预售合同》未达解除条件，原告的诉求没有任何依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告王清平围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一：原、被告双方于2011年7月30日签订的《商品房预售合同》，欲证明原、被告签订《商品房预售合同》，但至今原告未拿到该合同原件的事实。《合同》第九条约定：出卖人逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金。证据二：收据，欲证明原告交清购房款的事实。证据三：商品房买卖合同登记备案证明,证明原告购房合同办理了备案登记，但上面记载的签约时间与证据四不一致的事实。证据四：招商政策,证明被告称2011年房屋已经可以实际使用之情形并不属实，被告面向社会公开招商时间是2013年8月15日，也即该房屋可以实际使用的最早时间应为2013年8月15日，其主张的因规划撤销导致不能如期交房的事实并不存在,被告拒不履行合同义务，将原告购买的房屋出租获益的事实。证据五：泰阳国际商铺租赁合同等,证明被告以另案原告李金花的名义将其购买的房屋出租获益，但拒绝向其交付房屋及已收取租金的事实，用以证明被告面向整个商铺购房业主违约的事实。证据六：（2016）青01民终565号民事判决书，证明被告开发建设的房屋至今不能竣工验收，依法不能向原告交付的事实。证据七：利息计算表，欲证明本案逾期交房的利息计算自2011年6月14日至2017年7月31日。经质证，被告青海泰阳房地产开发有限公司对上述证据发表质证意见：对证据一的真实性无异议，但证明方向不予认可，合同第8条约定，如遇国家规划调整，出卖人可以延迟交房；对证据二的真实性和证明方向均无异议；对证据三的真实性无异议，证明方向不予认可，该证据恰好证明被告在合同签订后向房管局进行备案登记手续，在积极履行合同约定的义务；对证据四的真实性和证明方向均不予认可，该招商政策中并无公司公章，且原告未提供原件。原告所称被告面向社会招商时间是2013年8月15日，但并不能证明被告所招的商户自该日起入住；对证据5的真实性和证明方向均不予认可，原告未提供原件，且原告提供的该份租赁合同相对方系他人，与原告无关；对证据六的真实性无异议，对证明方向不予认可，该判决书已确认被告不能交付房屋是因政府规划造成，即使被告承担责任，被告承担违约责任的起算点为也应当从2014年12月4日开始；对证据七不予认可，原告确于2011年6月14日交纳房款，但前份判决书已经确定违约金自2014年12月4日起算。原告将利息截止日期计算至起诉后，是对未发生的损失进行诉求，无法律依据。被告青海泰阳房地产开发有限公司为支持其辩称，提交了以下证据：证据一：商品房预售合同，欲证明合同第八条但书第二款约定，如遇国家规划调整，出卖人可以延迟交房；证据二：2012年11月20日交铺通知单及快递回单、行程单，欲证明被告于2012年11月20日通知原告交房，原告签收；证据三：2011年7月19日通知，欲证明政府在2011年7月19日撤销了被告的用地许可证和规划许可证；证据四：2014年7月10日规划变更通知、快递回单，欲证明被告于2014年7月10日给原告邮寄了项目规划变更通知，告知原告因政府撤销许可证，交房时间延迟；证据五：2014年5月24日请示报告，欲证明被告在原许可证撤销后，向政府申请办理新的许可证；证据六：2014年6月15日规划局回函，欲证明规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复；证据七：2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议，欲证明被告和政府2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定；证据八：（2016）青01民终565号民事判决书，被告承担违约责任的起算点为2014年12月4日。原告王清平对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明方向不予认可。不可抗力原因导致延迟交房应当于不可抗力事由发生后30日内通知；对证据二的真实性无异议，对证明方向不予认可，2012年房屋不具备交付条件，对证据四的真实性无异议，对证明方向不予认可，2014年的通知并未说清楚政府土地规划的情况，不能作为阻却事由；对证据三、五、六、七的真实性无异议，对证明方向不予认可，合同于2011年7月30日签订，而土地规划于2011年7月19日发生，已发生的事由不可作为免责事由予以抗辩；且土地规划确定后，该房屋就不具有销售条件，而被告未进行告知的情况下仍与原告签订了合同；对证据八的真实性无异议，但该份判决的观点不能适用于本案，因诉讼请求和事由均与本案不一致，且该份判决中当事人与泰阳公司之间的合同签订于土地规划通知下达之前，故可以将政府规划作为不可抗力事由。根据原、被告的陈述及提供的证据，本院认定如下事实：2011年7月30日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买了被告开发建设的位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2289号商铺，面积28.79平方米，单价每平方米7417.16元，商铺总价款为213540元。双方签订的《合同》约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。《合同》第九条约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告于2011年6月4日交付购房款50000元，并于2011年6月14日交付购房款163540元。被告分别出具“泰阳房地产收据”两张。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤消了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告按约履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而被告至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故原告解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，本院应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补原告的损失，则被告应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付原告违约金，得出213540元*（6%/360天）*1091天=38296.80元。对原告主张的利息，本院不再另行支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王清平与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王清平购房款213540元；三、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王清平违约金38296.80元；四、驳回原告王清平的其他诉讼请求。案件受理费2884元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司负担，随前述款项一并给付原告王清平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 霍 金 德二〇一七年六月二十三日法官助理 马如古亚书 记 员 薛 世 婷附法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决