苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第1677号原告：苏州陆慕房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖东路8号18幢。法定代表人：赵澜，董事长。委托诉讼代理人：薛能、李翩，江苏新天伦律师事务所律师。被告：王哲，男，1970年10月24日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：郭文男，江苏平和成律师事务所律师。原告苏州陆慕房地产开发有限公司与被告王哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年11月3日、2017年5月18日、2017年6月27日三次公开开庭进行了审理。原告苏州陆慕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛能参加三次庭审，被告王哲到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人郭文男参加第一、第二次庭审。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告苏州陆慕房地产开发有限公司诉称，1、判令原告与被告于2012年8月12日签订的百购商业广场A幢4068室《房产订购单》解除；2、判令被告搬离该房屋；3、被告支付给原告的该房屋认购定金人民币50000元予以扣除；4、判令被告支付给原告自2013年8月19日起的房屋使用费（参照百购商业广场商铺租金标准，按30/平方米/月标准计算至被告实际返还房屋之日）；5、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告根据评估报告，对房屋使用费标准下调至22.5元/平方米/月。事实与理由：原、被告于2012年8月12日签订《房产订购单》，被告定购原告开发的“百购商业广场”A幢4068室房屋，约定价款为1438950元，定金50000元，双方应于2012年9月12日签订房屋买卖合同。被告当时支付了50000元定金，但未按约在2012年9月12日签订正式合同；经原告催促，被告于2013年8月19日支付了房款700000元，另商定已支付的租金50000元转为被告所租赁原告A3053-A3103商铺的租金。被告随即自行占有涉案房屋并使用至今，但不予支付余款和签订正式合同。原告多次催促，被告置之不理，原告遂起诉。被告王哲辩称，双方原签订了订购单一份，后在2013年4月1日对订购单的内容进行了补充，后我方于2013年8月19日支付了700000元，加上定金共750000元；被告原已向原告购买了三千多平方米的商铺，由于诉争房屋存在严重质量问题，包括公用电梯及地下车库存在漏水、电梯无法使用等质量问题，本案被告要求原告整改，广场2楼开饭店，导致3、4楼都是油烟味，所以我方多次要求原告整改，但是原告没有整改；原告未与被告签订涉案房屋的商品房买卖合同，更不存在本案原告将诉争房屋交付给本案被告的事实。综上，请求驳回原告的诉请。审理中，被告表示同意解除双方的合同，要求原告退还房款750000元，并支付该款从2013年8月20号起至法院判决确定的给付期限的最后一日止，按银行同期贷款利率计算的利息。经审理查明，2012年8月12日，以原告为甲方、被告为乙方,签订《苏州相城“百购商业广场”房产定购单》（8800345号）约定，乙方向甲方定购“百购商业广场”A幢4068室，建筑面积287.79平方米，单价5000元，总价1438950元；乙方自愿交纳认购定金50000元，双方正式签订《商品房买卖合同》时定金转为首付款，乙方承诺在2012年9月12日前按甲方规定的手续签署《商品房买卖合同》，乙方逾期未与甲方签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本定购单自动终止履行，乙方无权要求甲方退回定金，甲方可处置房屋……，双方还作了其他约定。2012年8月13日，原告向被告开具收据，载明收被告的“百购商业广场”A-4068室定金50000元。2013年4月3日，双方又签订《苏州相城“百购商业广场”房产定购单》（8800451号）1份，所涉标的、单价、面积、总价、定金数额等均与上一份定购单内容一致，另补充：乙方于2013年4月30日前支付200000元、于2013年5月30日前支付488950元，乙方承诺于2013年5月30日前按甲方规定的手续签署《商品房买卖合同》，如乙方逾期，则视为乙方违约，无权要求退回定金。2013年8月19日，被告向原告支付700000元，原告出具了收据，注明“百购商业广场”A幢4068室房款。另查明，涉案房屋于2012年5月23日取得苏州市房屋所有权初始登记证明，编号为相房证明第3100255号，所有权人为本案原告，坐落于相城区××和街道××路××商业广场××室，建筑面积287.79平方米；于2012年5月18日取得土地分割转让许可证，编号0278。上述事实，由当事人的营业执照、身份信息、定购单、收据、房屋所有权初始登记证明、土地分割转让许可证以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告另举证记账凭证，称经被告同意，被告支付的50000元定金，已由原告于2014年6月18日支付给苏州市百购资产管理有限公司，充抵被告所欠该公司的应付租金。被告对此不认可。原告另称，被告于支付700000元房款当日，即擅自占有涉案房屋，并进行装修使用至今，并举证苏州易亚物业管理有限公司于2015年11月6日出具的《情况说明》1份，该情况说明载明：“百购商业广场由我公司进行物业管理。A幢4068室2013年8月下旬由相鼎国际王哲进场装修,作办公用,一直使用至今。”。被告对此认为物业公司与原告有关联，对情况说明不认可，坚持认为从未占有房屋。被告亦举证该物业公司出具的《情况说明》，称“百购商业广场”地下一层通四层观光电梯经常发生故障，通往4楼相鼎娱乐会所的电梯轿厢和四楼包厢房间内确有浓烈的餐饮油烟味存在，被告称，其原先已购原告很多的房产，另租用部分房屋，开办相鼎娱乐会所，但房屋质量不好，故要求对涉案房屋的价格打折。因原告主张房屋使用费，经双方协商，本院委托江苏正成房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的租赁价格进行评估。该公司于2017年6月16日作出苏正成评字（2017）第061220号估价报告，结论为：涉案房屋于价值时点2015年8月19日的年租赁总价为人民币77703元，租赁单价为22.5元/平方米/月。原告对评估结论无异议，并据此下调了房屋使用费的标准。被告对鉴定报告未发表意见。本院认为，原、被告就涉案标的房屋先后签订2份定购单，第2份定购单就付款期限、签订正式《商品房买卖合同》的期限等作了相应补充，其余约定均延用第1份定购单的约定内容，故双方的合同约定应以第2份定购单为准。定购单系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按约履行各自的义务。定购单约定，被告除应支付定金50000元、于2013年5月30日前支付房款688950元外，还应于2013年5月30日前与原告签订正式《商品房买卖合同》，但被告既逾期付款、又未按时与原告签订正式合同、更未支付余款，故应认定被告违约，原告现要求解除定购单的请求应予支持。被告共向原告付款750000元，其中包括定金50000元，原告称50000元定金经被告同意已转付第三方抵付租金，对此未提供已经被告同意的依据，被告对此不予认可，故原告的该主张不予支持。原告称房屋已于2013年8月19日被告向原告支付700000元房款时擅自占用至今，现场物业公司亦证明被告从2013年8月下旬起占用房屋，被告对此否认，并坚称无占用房屋之事实。对此，根据实际情况，本院认定被告至迟于2013年9月1日起占用了房屋，现合同解除，被告应向原告返还房屋，并支付该日起至实际返还之日止的房屋使用费作为对原告损失的赔偿，使用费标准按评估结论计算。同时，原告占用被告750000元资金，对此原告应该支付利息，利息按银行贷款利率计算。两者的差额应作为原告的实际损失，被告应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州陆慕房地产开发有限公司与被告王哲所签订的《苏州相城“百购商业广场”房产定购单》（8800345号、8800451号）予以解除。二、被告王哲向原告苏州陆慕房地产开发有限公司返还苏州市相城区元和街道阳澄湖东路99号百购商业广场A幢4068室房屋。三、原告苏州陆慕房地产开发有限公司返还被告王哲购房款人民币750000元，并支付该款自2013年8月20日起至实际履行之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。四、被告王哲支付原告苏州陆慕房地产开发有限公司287.79平方米房屋从2013年9月1日起至实际返还房屋之日止、按人民币22.5元/平方米/月标准计算的占有使用费。五、驳回原告苏州陆慕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，均于本判决生效之日起十日内履行（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币10098元、鉴定费10400元，合计人民币20498元，由原告负担525元，被告负担19973元（被告负担之款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年六月二十八日书记员  吴静良