江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0829民初561号原告：王金彪，男，1982年10月14日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，原告：管国红，女，1984年6月17日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，两原告的共同委托诉讼代理人：彭志强，系安福县铁井法律服务所律师。被告：罗生平，男，1975年1月6日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，被告：练小强，男，1977年6月18日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，被告：何新明，男，1960年6月29日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，被告：吴建华，男，1968年9月10日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，被告：ＸＸ生，男，1952年4月1日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，原告王金彪、管国红诉被告罗生平、练小强、何新明、吴建华、ＸＸ生恢复原状纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告王金彪、管国红及其委托诉讼代理人彭志强、被告罗生平、练小强、何新明、ＸＸ生到庭参加诉讼，被告吴建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金彪、管国红向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，并恢复第一层楼梯垂平楼板以外至楼梯起步处原透明柴草间原状；2、判令被告赔偿原告损失200元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告夫妻俩于2016年11月15日与谢某签署一份书面购房协议，购买谢某名下位于安福县平都镇凤阳村五组第七层楼房一套，面积为179.22㎡。双方均履行了合同义务，房屋过户至原告名下。在协议第一条中，双方明确约定第一层楼梯垂平楼板以外至楼梯起步处转归原告方使用。原告也审查了谢某原先与各被告签署的住房买卖合同，该合同第二条第四款中明确约定，上述空间归谢某使用（相当于柴草间），鉴于该约定明确具体，谢某使用期间无异议，原告认为自己如购买该房屋，则同样可以使用该空间。否则，如果无柴草间，原告不会购买。不料，当原告入住后，出现了一些不正常之事，先是柴草间被人锁住，不让原告使用。随后，原告将链子剪断，不知是谁又将锁破坏，后在2017年1月5日与2017年2月14日见到两份书面通知后，才知道是楼下各被告所为。原告认为被告之行为系无理要求，并且影响到原告房屋使用与居住功能，给生活带来极大不便，要求被告停止侵权行为，但被告不理睬，并于2017年3月25日强行雇人将原告使用的柴草间拆除，原告没有办法，只得拍照保留相关证据。原告认为，自己根据买卖合同的内容已经合法取得了对该柴草间的使用权，被告根据合同已将柴草间的使用权转让了，现被告未经原告同意擅自拆除柴草间的铁门与铁栅栏，导致原告无法使用柴草间，损害了原告合法权益。原告因此向法院起诉。被告罗生平辩称，一、被告罗生平与原告没有发生任何法律关系，被告不是房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格，不可以出售商品房，原告购买的二手房，是谢某出让的，原告与谢某之间是买卖合同关系，其双方因权利义务不明确而发生纠纷，跟被告没有任何法律关系，被告不是适格的被告，应当驳回原告的诉讼请求。二、即使被告适格，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由是:1、被告已依法进行不动产登记，拥有第一层楼梯垂平楼板以外至楼梯起步处（以下简称杂物间）的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，被告提交的房产权证，充分证明了被告拥有该杂物间的不动产物权；2、原告称其取得杂物间的使用权纯属无稽之谈。甲方罗生平、练小强、马武才（后转让给何新明）、吴建华、ＸＸ生与乙方谢某签订了《住房买卖合同》，合同中第二条第四款约定乙方可以使用该杂物间，原告以此为由，认为就此取得使用权是站不住脚的。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，从这些法律规定可以看出，不动产的权属来源于依法登记，甲方已依法登记，根据物权的排他性，乙方没有取得该杂物间的产权，当然没有权利转让，作为受让方的原告就更不会有其使用权；3、原告与谢某买卖杂物间属于恶意串通，损害了被告的合法权益，该合同行为无效。谢某转让无权属凭证的杂物间，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定。另外，原告购买七楼住房后，与出让方谢某办理了过户手续，说明其对不动产必须依法登记这一强制性规定是知晓的。其为何没有一并对该杂物间过户，说明原告知道出让方谢某没有该杂物间物权的事实。各种迹象表明，原告与谢某构成恶意串通，应当认定买卖杂物间行为无效；4、被告收回杂物间，给了原告合理期限，没有过错，不承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十九条及《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，被告同意原七楼住房谢某无偿使用杂物间，并不代表可以转让，被告发现杂物间转让给原告后，根据上述法律规定，将该杂物间收回并上锁，同时告知原告应向谢某主张权利或者与被告另行协商该杂物间的使用问题。但是，原告自始至终没有找过被告中的任何一人，而是擅自剪断被告上的锁，重新上过锁。原告受让七楼住房前，院子一直未完善，围墙没有装饰，大门没有安装，出于安全因素考虑，被告默认了谢某对杂物间安装铁栅栏和铁门，如今院子安装了大门，这种严重影响通行的装饰也就没有存在的必要。原告将该杂物间锁住，拒绝返还，妨害了被告使用，被告迫不得已予以拆除也是理所当然的。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告练小强、何新明、ＸＸ生与被告罗生平的答辩意见一致。被告吴建华未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告罗生平、练小强、吴建华、ＸＸ生及案外人马武才共同在安福县××都××村××（××都镇××后路）建有一栋七层砖混结构的房屋，土地性质为国有。工程完工后，ＸＸ生、罗生平、马武才、吴建华、练小强依次分得该房屋的第六层、第五层、第四层、第三层、第二层，并在第一层各分得一处柴草间，均办理了房产登记手续。其中，被告ＸＸ生系以其儿子张洪的名义办理的产权手续。此后，马武才将其分得的房产转让给本案被告何新明。2006年7月16日，该栋房屋的共同建造者罗生平、练小强、马武才、吴建华、ＸＸ生五人作为卖方（合同甲方），案外人谢某作为买方（合同乙方），双方签订一份《住房买卖合同》。该合同的大致内容为：甲方将上述房屋的第七层（暂测面积180平方米）以53000元的价格出售给乙方谢某，面积以产权登记机关的实际测定为准。同时约定，甲方将房屋的第一层楼梯垂平楼板以外至楼梯起步处划归乙方使用。合同签订后，双方均履行了合同。乙方谢某在购得的房屋实际居住长达近十年之久，并在上述楼梯间安装了铁栅栏和上锁以当作柴草间使用，双方一直相安无事。2016年11月15日，谢某等共有人（合同甲方）与原告王金彪、管国红夫妻俩（合同乙方）签订一份《购房协议》。该协议的大致内容为：甲方谢某等将上述房屋的第七层以价格412000元的价格转卖给乙方王金彪、管国红，包括将原甲方的第一层楼梯板以外至楼梯起步处转归乙方王金彪、管国红使用。协议签订后，双方亦履行了协议，并办理了产权过户手续。原告王金彪、管国红取得的房屋产权证号为：赣（2016）安福县不动产权第00027**号。但原告王金彪、管国红在使用上述第一层楼梯板以外至楼梯起步处（即诉争标的）过程中，该房屋的第二层至第六层的住户即本案被告练小强、吴建华、何新明、罗生平、ＸＸ生认为，诉争标的属于其六住户的不动产，原第七层住户无权私自转让，遂将原安装在诉争标的物上的铁栅栏和铁门拆除。双方为此发生纠纷。上述事实，有原告王金彪、管国红、被告罗生平、练小强、何新明、ＸＸ生的陈述及原告王金彪、管国红提交的下列证据材料：证人谢某的当庭证言与其他证据材料（第一组：王金彪、管国红户口本、身份证、结婚证；第二组：购房协议、收条；第三组：住房买卖合同；第四组：原告的房权证；第五组：照片九张），以及被告罗生平、练小强、何新明、ＸＸ生提交的五被告的房屋所有权证、国有土地使用权证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法设立的物权受法律保护。关于本案的事实部分，原、被告并无多大争议，双方争议的焦点主要是案涉房屋第一层楼梯板以外至楼梯起步处（即诉争标的物）权属的归属及其使用问题，属于法律适用及如法律认识的范畴。据此，本院分析如下：首先，原、被告居住的楼房应区分所有权，分为专有部分和共有部分。其中，已登记在原、被告个人名下的住宅及柴草间属于专有部分，而专有部分以外的通道、楼梯等公共部分，属于共有部分，全体业主共同享有使用权，故诉争标的物原本属于全体业主的共有部分。被告提供的产权手续，只是其专有部分的产权登记情况，诉争标的物并非属于其专有部分。其次，根据查明的事实，除房屋第七层外，其他楼层均有相应的独立柴草间。为使第七层房屋使用价值的最大化，作为出售房屋第七层的附加条件，全体业主一致同意将诉争标的物划归第七层业主使用，实际上是给第七层业主当作柴草间使用。诉争标的物属于半封闭状态，并非类似楼梯那样属于全体业主的必经通道，因此交付给第七层住户独立使用既是其他楼层业主的权利自由处分，也是权利的一种让渡行为，于法无悖，应予支持。从法律性质上来看，依据合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益，实际上是设立物权中的地役权。根据法律规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记不得对抗善意第三人。因此，诉争标的物设立的地役权虽未经登记，但不影响原告依照合同约定取得地役权。同时，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告混淆合同效力与物权效力的区别，错误理解物权登记的真正含义，主张原告无权取得诉争标的物的使用权，于法无据，不予采纳。再次，从原告的前手业主谢某与全体业主所签的《住房买卖合同》来看，并未约定诉争标的物的使用权不可以转让。因此，诉争标的物作为诉争房屋第七层的从物，谢某在转让主物的同时将从物一并转让既不违反法律规定也不违反合同约定。原告基于其与谢某所签的《购房协议》当然取得诉争标的物的使用权。被告抗辩诉争标的物不能转让，缺乏法律依据，对其意见不予采纳。另外，从对诉争标的物行使权利的实践来看，原告的前手谢某也未办理诉争标的物的登记手续，被告也允许其独立使用诉争标的物（包括安装铁栅栏和铁门）长达十年之久，而原告只是取代前手谢某的角色，继续对诉争标的物加以使用，并未增加任何影响被告的负担。原告作为被告方的新邻居，被告本应持欢迎态度，其却节外生枝将诉争标的物安装好的铁栅栏和铁门损坏，影响诉争标的物功能的发挥和财产安全，不仅不利于维护安定团结的邻里关系，还应承担侵权的民事责任。最后，关于原告的诉讼请求及被告的主体资格问题，本院认为，原告要求被告停止侵权并恢复原状的诉请，具有事实依据，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失200元的诉请，缺乏计算损失的充分依据，对该诉请本院不予支持。本案系物权侵权纠纷，原告作为物权权利的受让人，是与本案有直接利害关系的公民，而被告的侵权行为直接损害了原告的合法权益，原告为此提起诉讼符合起诉的实质要件，被告辩称其主体不适格的意见于法不符，不予采纳。被告吴建华经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十条、第七十二条第二款、第一百五十六条、第一百五十八条、第一百五十九条、第一百六十六条、第一百六十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗生平、练小强、何新明、吴建华、ＸＸ生于本判决生效之日起十日内停止对原告王金彪、管国红位于安福县平都镇凤阳村五组房屋（产权证号：赣（20**）安福县不动产权第0002791号）附带的第1层楼梯板以外至楼梯起步处的侵权并恢复原状，即立即将已拆除的铁栅栏、铁门重新安装好。二、驳回原告王金彪、管国红的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告罗生平、练小强、何新明、吴建华、ＸＸ生共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳爱珠二〇一七年六月三十日书记员 廖 玲 艳