四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初1588号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，公司总经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。被告谭德银，男，汉族，1971年8月8日出生，住四川省武胜县华封镇。委托诉讼代理人：李孝君（被告谭德银之妻），汉族，1973年7月26日出生，住四川省武胜县华封镇。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告谭德银物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后,依法适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。除被告谭德银经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年10月10日至2017年3月1日的物业服务费3172.96元（1元/平方米×113.32平方米×28个月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月1日，原告与被告所在小区的沿口镇龙景.山水绿城业主委员会订立《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同第21条第2项约定：住宅物业按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向业主收取服务费，多层每月每平方米按0.5元收取物业服务费，非住宅由业主按建筑面积每月每平方米2元向原告交纳，合同第3项约定本物业管理服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为当年1月10日前。被告从2014年10月10日至2017年3月1日未向原告缴纳物业管理服务费，原告多次催收未果。原告按照合同约定，对房屋及配套设施和相关场所进行维护、养护、管理，维护合同区域的环境卫生和秩序，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业管理服务费。据此，根据《物业管理条例》第四十二条���《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，请求人民法院依法判决。被告谭德银辩称，被告未交纳2014年10月10日后的物业管理服务费属实。主要是因为被告家房屋漏水而原告不予理睬，本小区业主委员会产生不合法，其与原告签订物业管理合同的业主代表仅一人且系原告的工作人员，原告收取的物业管理服务费不符合规定，在原告对本小区进行物业管理期间对小区设备损坏、电梯经常坏掉而不维护，原告对本小区管理不到位，卫生差，且防护措施不严格，造成车辆丢失多起，人身安全无保障。原告利用小区条件收取广告费，侵害了小区业主的权益。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照、组织机构代码证、物业管理资质证书，证实原告的主体资格；2.《龙景.山水绿城物业服务合同》，拟证明原告与龙景.山水绿城业主委员会签订物业服务合同的事实；3.武胜县物价局武物价〔2012〕19文件，拟证明原告收取物业管理服务费符合规定；4.武胜县人民法院（2017）川1622民初836号民事判决书，拟证明原告与龙景.山水绿城业主委员会签订的物业服务合同系有效合同，原告已按照合同履行了物业管理义务。本案被告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原告与重庆利剑传媒有限公司签订的《合同书》，拟证明原告利用小区收取广告费，侵害业主利益；2.《龙景.山水绿城物业服务合同》，拟证明该物业服务合同仅一个人代表业主委员会与原告签订物业服务合同；3.山水绿城业主联名签署的倡议书及签名清单，拟证明山水绿城业主倡议解聘原告在本小区的物业���理，前业主委员会与原告所签协议无效；4.罢免现任业主委员会、重新选举业主委员会的联名签署表，拟证明该小区业主对前期业主委员会的意见；5.照片30张，拟证明原告在山水绿城小区没有尽到职责；6.交纳物业费票据3张，拟证明被告交纳了2014年10月10日前的物业管理费。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院分析认证如下：被告对原告提供以上证据的质证意见为，对原告提供的证据1-3不予认可，对证据4该判决系他人的判决与本案无关。本院认为，原告提供的上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告对被告提供的证据1、3、4认为与本案无关，本院认为，原告利用该小区从事广告经营盈利属于另一法律关系，业主倡议原告退出该小区物业管理及罢免该小区业��委员会，因原告现已退出该小区物业管理，罢免小区业主委员会与本案没有关联，本院对上述证据不予采信。原告对被告提供的证据2、6无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，原告景宏物业公司（乙方）与沿口镇龙景山水绿城业主委员会（甲方）签订《龙景.山水绿城物业服务合同》，约定：甲方将龙景山水绿城小区委托乙方进行物业管理。该服务合同的主要内容：“第二章委托管理服务事项：第四条房屋建筑本体共用部位的维护、养护和管理。第五条共用设施、设备的维护、养护和管理。第六条附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理。第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维修���养护和管理。第九条公共卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。……第三章委托管理期限：第十七条委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。第四章双方权利义务：第十八条甲方权利义务……第十九条乙方权利义务：1、根据有关法律法规规定及本合同约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营服务活动。2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理。4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。6、向业主和物业使用人告知使用的有关规定。……7、负责编制物业管理年底管理计划，并于每年的二月二十八日前以书面方式向甲方提出这些计划和报告。8、每年向全体业主和物业使用人公布一次物业维修专项资金使用情况。将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示。9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料。11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。第五章物业管理公共服务质量：第二十条乙方必须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修。上述1-8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二（原被告均未提供该附件）。第六章物业管理服务费用：第二十一条：……2、本物业管理服务费，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向乙方交纳，多层每月每平方米0.5元向乙方交纳，非��宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方交纳。3、本物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳时间为当年1月10日前。4、本物业管理服务费标准的调整由县物价主管部门核定的标准进行调整。第七章违约责任：……第二十九条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定。逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。……上述合同签订后，被告景宏物业公司按约对龙景山水绿城小区进行物业管理至2017年3月1日。2012年5月3日，武胜县物价局以武物价（2012）19号文件“关于龙景山水绿城等七个小区物业服务收费标准的批复”明确为：龙景山水绿城：非电梯住宅楼按每平方米法定产权面积每月不高于0.5元收取；电梯住宅楼按每平方米每月不高于1元收取。另查明，被谭德银现居住于龙景.山水绿城小区38栋3-1号，其住房建筑面积113.32平方米，其房屋属于电梯高层。其于2012年10月3日和2013年12月3日两次按照1元/平方米向原告交纳物业管理服务费至2014年10月10日止，此后的物业管理服务费未再向原告交纳。2017年3月13日，武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会起诉被告景宏物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日以（2017）川1622民初836号民事判决书判决：一、景宏物业公司在本判决生效后五日内向武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会交付物业管理用房和小区物业管理的相关资料；二、驳回武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。本院认为，武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会是通过小区业主选举产生，有权代表全体业主签订物业管理服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，被告作为该小区业主之一，在该小区业主委员会未被撤销前对该小区业主委员会与原告签定的《物业管理服务合同》中约定的物业管理服务费交纳标准（物价部门核定的缴费范围内）及时间应当执行，原告景宏物业公司根据该合同对该小区业主进行了物业管理服务，其要求被告按照该合同约定的时间及标准交纳从2014年10月11日起至2017年3月1日止共计28个月的物业管理服务费3172.96元（1元/平方米×113.32平方米×28个月），本院依法予以支持。被告辩称原告利用该小区进行广告宣传并盈利和损坏小区设施设备等属于另一法律关系，不在本案审理范围，本案不予处理。被告辩称原告未对其房屋漏水情况进行处理，因该物业服务合同对此问题未作约定，对被告的房屋漏水情况进行处理不是原告物业管理服务范围。被告辩称原告的物业管理服务不到位，清洁卫生差、电梯经常出现故障等问题，但其未提供充分的证据证实，且该《物业管理服务合同》对以上问题未约定或约定不明确，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告谭德银向原告武胜县景宏物业管理有限公司交纳2014年10月11日起至2017年3月1日止的物业管理服务费3172.96元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告谭德银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 傅   强二〇一七年六月二十八日书记员 蒋婷（代）