广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终609号上诉人（原审原告）：张瑞玲。委托诉讼代理人：梁智峰，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信宜市亘德房地产开发有限公司。法定代表人：陈先所，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。上诉人张瑞玲因与被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张瑞玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判亘德公司向张瑞玲支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币24190.92元；2.判令亘德公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定亘德公司办证行为是随附义务完全错误,因为根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，……如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:……”该合同条款明确约定了亘德公司办理房产证是其主义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，转移标的物所有权于买受人是出卖人应尽的义务。根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付加登记的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。由此也决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行转移房屋所有权的义务时，不仅包括实物的交付，更包括权利转移的交付，否则不能称之为买卖，因此办理房产证是亘德公司的主义务。二、一审判决认定张瑞玲是在接收涉案房屋后才向亘德公司交纳办证费，但这是因为亘德公司一直没有把相关材料报送信宜市房地产管理局备案,更没有书面或者短信电话等方式通知张瑞玲交纳办证费,责任完全归于亘德公司。三、2014年11月28日，信宜市人民政府发出《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]，要求采取有力措施，对违规减免的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和降低标准少收取的防空地下室易地建设费以及少征的土地出让金的追缴，确保在2014年12月31日前将所涉及的违规减免、应征未征、少征的财政资金全额征收追缴入库。虽然该通知属于抽象行政行为，但该通知已明确要求亘德公司存在违规减免、应征未征、少征的财政资金必须是于2014年12月31日前必须缴纳。而双方约定在商品房交付使用后二年内办理好房地产权属证书，即2015年8月8日前办理好。如果亘德公司及时缴纳上述财政资金，有长达八个月的充裕时间，亘德公司完全能在合同约定期限内为张瑞玲办理好房产证。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取外救措施或赔偿损失等违约的责任。”本案中，房产证迟迟不能办好，是因为亘德公司存在诸多违规行为，没有补交上述财政资金等原因造成，不属于不可抗力的免责事由。因此，亘德公司延期办理房地产权属证书，理应承担违约责任。亘德公司答辩称，张瑞玲的上诉没有理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。主要理由：1.信宜市房产局复函说明延期办证是政策性原因造成。2.亘德公司只是代为办证的一方，且已经按规定履行合同的备案义务，办理了合同备案的登记手续。3.信宜市房地产管理局答复从来没有办理权属登记备案业务，所以亘德公司无法办理权属登记备案，不存在违约。4.在诉讼过程中，张瑞玲的房产证已办好，所以一审判决正确。张瑞玲向一审法院起诉请求：一、被告亘德公司立即支付超期办证违约金24190.92元（已付房价款806364元×3%）给原告张瑞玲；二、限被告亘德公司在10个工作日内到产权登记机关办理涉案商品房房地产权属证书给原告张瑞玲。三、案件受理费由亘德公司承担。一审法院认定事实：亘德公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。亘德公司开发建设亘德?育龙湾住宅小区。2013年4月11日，张瑞玲作为买受人，亘德公司作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：出卖人亘德公司取得位于信宜市编号为信府国用（2009）第00××4和信府国用（2009）第00××3号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年10月19日至2079年9月29日。买受人张瑞玲向出卖人亘德公司购买涉案商品房，该商品房属预售，购房总金额为806364元，买受人按银行按揭方式付款即交定金50000元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后15天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后15天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金等内容。张瑞玲一共支付了购房款806364元（其中2013年1月19日支付购房款定金50000元、同年4月5日支付购房款306364元、同年7月13日通过银行再支付450000元）给亘德公司。2013年8月9日，张瑞玲在收楼确认书上签名确认接收了涉案的1606号商品房。2013年12月18日，张瑞玲向亘德公司交纳了涉案1606号房的办证费用26700元。2016年1月20日，张瑞玲以亘德公司违约没有在涉案1606房交付使用后二年内为张瑞玲办理房屋权属证为由起诉至一审法院。另查明，信宜市人民政府于2008年12月30日发布信府办函[2008]81号《关于陈锦垌城中村改造项目市政公共道路建设问题的批复》，该文件写明由亘德公司负责出资建设属“育龙湾”住宅小区基础设施配套项目，而市政府对该公司投资建设城中村改造项目基础设施的补偿问题另行专题研究。2009年1月16日，信宜市人民政府发布信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区建设收费问题的批复》，该批复写明经市政府常务会议研究，同意对亘德公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区（占地面积约5.9万平方米、建筑面积约15.8万平方米），按最低标准的10%收取建设和土地转让过程中市本级权限范围内各项行政事业性收费（其中防空地下室易地建设费按50%的标准收取），按最低标准的50%收取政府定价和政府指导价的中介服务及经营服务性收费（其中监理费按60%的标准收取）。而信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号，该会议纪要中第（二）项第1点规定：2008年11月11日我市土地基准地价公布后至2014年4月1日新的基准地价公布前出让的土地，一律按照2008年基准地价70%的标准收取土地出让金，并交清有关税费后方可办理确权发证手续。该会议纪要是从2015年1月1日开始执行。再查明，信宜市房地产管理局于2013年4月25日对亘德公司与张瑞玲签订的涉案的《广东省商品房买卖合同》进行了备案。2014年11月28日，信宜市人民政府发出《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]，要求采取有力措施，对违规减免的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和降低标准少收取的防空地下室易地建设费以及少征的土地出让金的追缴，确保在2014年12月31日前将所涉及的违规减免、应征未征、少征的财政资金全额征收追缴入库。信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》显示以下内容：一、房产局在办理业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案。房产局在办理权属登记时不需要备案手续。二、房产局目前办理商品房预售合同备案的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。三、买受人属于银行按揭付款的，交楼后按揭银行目前无需向房产局或业主出具书面同意办理《房地产权证》及他项权证的手续。信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》显示以下内容：亘德育龙湾小区E座10幢商品房至今未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。此外，在诉讼期间，亘德公司已于2016年6月20日为张瑞玲的涉案商品房办理好产权证。一审法院认为，张瑞玲、亘德公司于2013年4月11日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案张瑞玲、亘德公司争议的焦点是：亘德公司应否支付超期办证违约金24190.92元给张瑞玲。关于亘德公司应否支付超期办证违约金24190.92元给张瑞玲的问题。一审法院作如下评述，首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而信宜市房地产管理局的复函显示，在业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案，即信宜市房地产管理局在办理权属登记时不需要备案手续。因此，亘德公司仅将涉案合同备案，而没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，亘德公司不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务。从本案现有的证据看，亘德公司于2013年8月9日将涉案的1606号商品房移交给张瑞玲，但张瑞玲于2013年12月18日才向亘德公司交纳办证费，在此后的两年期间内，政府于2014年11月28日发出了《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》，对原来的优惠政策及土地出让金的收取标准作了大幅度变更，同时，从信宜市房地产管理局的复函也说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是亘德公司可以预见、避免或克服的，因此导致迟延办理涉案房屋产权证的风险应由双方当事人共同负担。综上，张瑞玲认为亘德公司在交房后二年内未能为其办好房地产权证，已构成违约，要求亘德公司承担违约责任的依据不足，一审法院不予支持。关于张瑞玲要求亘德公司在10日内到产权登记机关办理好涉案1606号房的房地权属证书的问题。由于在本案诉讼过程中，亘德公司已为张瑞玲就涉案商品房办理好产权证，张瑞玲的该项诉讼请求目的已成就，故在本案中无需再审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告张瑞玲的诉讼请求。案件受理费405元（张瑞玲已预交），由张瑞玲负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：亘德公司应否支付违约金给张瑞玲。关于亘德公司应否支付违约金给张瑞玲的问题。本院认为，首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案中，涉案房屋买卖合同已于2013年4月25日备案，而信宜市房地产管理局的复函显示业主办理房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报该局备案。因此，亘德公司仅能将涉案房屋的买卖合同备案，而没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，《广东省商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下一第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”由此可见，亘德公司需要承担张瑞玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的前提是亘德公司有责任。本案中，信宜市房地产管理局的复函说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是亘德公司可以预见、避免或克服的，因此，导致张瑞玲不能在规定的期限内取得房地产权属证书，不应归责于亘德公司，故张瑞玲要求亘德公司支付违约金，本院不予支持。综上所述，张瑞玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405元，由上诉人张瑞玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  庞健军代理审判员  张 茹二〇一七年六月十九日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏