吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0721民初597号原告：松原市春辉物业管理有限公司。住所：松原市宁江区郭尔罗斯大路2756号，统一社会信用代码：91220700MAOY3A9E38。法定代表人：汪春辉。委托诉讼代理人：赵东侠，吉林信维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志成（系松原市春辉物业管理有限公司总经理），男，汉族，现住址吉林省前郭县。被告：司绍星，男，现住吉林省前郭县。原告松原市春辉物业管理有限公司与被告司绍星物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理，2017年4月7日依法由审判员韩丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵东侠、张志成到庭参加诉讼，被告司绍星到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。松原市春辉物业管理有限公司诉称：原、被告双方于2016年3月25日签订“承包物业服务管理聘用合同书”，按双方合同内容约定，由原告方负责组织该小区日常经营管理，并明确向小区开展有偿特约服务及代办服务项目，被告按约定项目收费标准缴纳物业费。现被告累计欠款数额为3249元，此款经原告多次催要，被告一直不予给付。故诉至法院，请求依法判令被告立即给付原告所欠物业管理费总计人民币3249元。司绍星辩称：对于春辉物业起诉我们业主拒交物业费一案，对此我提出以下答辩意见，首先需要强调的是春辉物业受聘用于尚品阳光小区所有业主，来为我们服务的；其次，在聘用期间应按照合同双方职责进行服务，春辉物业在服务期间未按合同进行服务，小区整体大环境“脏”“乱”“差”各种垃圾随处堆放；小区内违章建筑随处可见，防盗设施不起防盗作用，防盗门基本属于报废状态，楼道里、电梯口、房间门、小广告贴的到处是，消防设施没有人维护及保养，安全通道指示牌从没见过，小区路面设施维护不到位，小区大门口立有两块电子广告牌，各个楼道电梯里全部都有广告牌，家里反水、被泡，燃气报警器至今没有没有安装。以上问题全部解决，我们会按时缴纳物业费用，同时我保留对春辉物业合同期间未履行职责所产生的后果及责任的权利。经审理查明：2016年3月15日松原市奥园物业服务有限公司与松原市春辉物业服务有限公司，签订《协议书》，内容约定：“甲方（松原市奥园物业服务有限公司）自即日起将公司所属尚品阳光小区物业经营管理权全部交给乙方（松原市春辉物业服务有限公司），……字签订合同日起，以前陈欠的物业费由乙方（松原市春辉物业服务有限公司）收取，最终该款归乙方（松原市春辉物业服务有限公司）所有……。”松原市春辉物业管理有限公司于2016年3月25日与前郭县尚品阳光业主大会及前郭县尚品阳光业主委员会签订《承包物业服务合同管理聘用合同书》，由松原市春辉物业管理有限公司负责前郭县尚品阳光小区的物业服务，双方书面约定：“……自2016年3月25日起至2017年3月25日止。……聘用方式，业主大会授权物业公司管理。……（1）物业费标准：高层每平方米0.8∕0.70元每年，多层每平方米0.60元每年；商企每平方米1.00每年。（2）楼道内公用电费每户30元每年；（3）高层电梯维护费：每户每年300元（其中给业主冲电梯卡100元），剩余200元设独立账户，专款专用。……房屋管理……（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。……公共设施设备的管理……（3）消火栓、消防带、灭火器等消防器材的质量要求符合消防部门的要求，要保证消防设备齐备并完好无损，要随时能够启用。……卫生保洁服务……（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。特别要保证楼道整洁，不准堆放任何杂物，如有堆放杂物，物业有权清理并不负任何责任。……”松原市春辉物业服务有限公司具有三级资质的物业服务企业，原告称被告司绍星是前郭县XXXX小区X号楼X单元XXXX室的业主，房屋面积72.28平方米，故被告2014年、2015年、2016年应交物业费合计2811.45元（72.28平方米×0.7元×36个月）+（300元×3年）+（30元×3年）。另查明，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，具有三级资质的物业公司收费标准是每平方米0.50元-0.70元，原告是三级资质的物业公司，故其收取物业费的标准最高为每平方米0.7元。再查明，松原市春辉物业服务有限公司与松原市奥园物业服务有限公司于2016年3月15日签订了两份《协议书》，协议中明确约定，2014年、2015年的物业费由松原市春辉物业服务有限公司收取该笔物业费也由松原市春辉物业服务有限公司所有。对于此事，松原市奥园物业服务有限公司的法人杨延君也予以证实。认定上述事实的主要证据有：原告的陈述、原告提交的企业法人营业执照、三级资质证书、承包物业服务合同管理聘用合同书及协议书等证据。被告为证实自己的主张向本院提交了照片及尚品阳光小区业主入住费用明细表等证据。本院调取的松原市奥园物业服务有限公司的法人杨延君的调查笔录等证据。本院认为：根据原告所提供的证据，可以认定原告与被告之间的物业服务合同成立，且合法有效。原告对尚品阳光小区进行了物业服务管理，被告作为该小区的业主，已经接受了原告提供的物业服务管理，就应当向原告缴纳物业服务费用；被告未缴纳物业费用，已经构成违约，应承担继续履行的民事责任。但鉴于原告松原市春辉物业管理有限公司没有尽到合同中的服务项目，因此亦存在违约行为，故在缴纳物业费上应予以减少。原告称被告司绍星是前郭县XXXX小区X号楼X单元XXXX室的业主，房屋面积72.28平方米，2014年、2015年、2016三年应交物业费合计3249元（包括：2014年欠物业费693元，电梯维修保养费300元，公电费120元，2015年欠物业费693元，电梯维修保养费300元，公电费120元，2016年欠物业费693元，电梯维修保养费300元，公电费30元）；但原告提交的松原市春辉物业管理有限公司的《物业服务企业资质证书》资质等级为叁级，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，具有三级资质的物业公司收费标准是每平方米0.50元-0.70元，原告是三级资质的物业公司，因此其收取每平方米0.80元的物业费，超过了物业公司三级资质的收费标准，应该以每平方米0.70元为标准，故司绍星的物业费收取标准为每年72.28平方米×0.70元×12个月=607.15元∕年。松原市春辉物业管理有限公司另收取的300元高层电梯维护费，被告虽然认为该笔费用收取不合理，但因其在高层居住，故电梯维护费用每年300元应当交付，公用电费每年30元亦应该缴纳；在开庭的过程中原告同意用被告缴纳的400元燃气报警器的钱抵顶物业费，因此该400元应予以扣除。本院综合被告房屋坐落位置及物业服务项目等因素，被告应按70%缴纳为宜，故对于被告应缴纳的2014、2015、2016年三年物业费综合为（72.28平方米×0.7元×36个月）+（300元×3年）+（30元×3年）-400元=2411.45元×70%=1688.01元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告司绍星于本判决生效后立即给付松原市春辉物业管理有限公司物业服务费1688.01元。二、驳回原告松原市春辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告司绍星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员  韩丹丹二〇一七年六月二十一日书记员  梁婷婷