重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0119民初2520号原告肖代华，男，1957年8月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡。原告袁晓容，女，1965年5月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡。二原告共同委托代理人ＸＸ、张颖萍，重庆市红刚律师事务所律师。被告重庆中海实业有限公司，住所地重庆市南川区黎香湖镇南湖村五社日内瓦二组团2#56号，统一社会信用代码91500000696595152Q。法定代表人郭勇，男，1963年7月10日出生，汉族，住成都市金牛区。委托代理人李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告肖代华、袁晓容与被告重庆中海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖代华、袁晓容及二原告共同委托代理人张颖萍，被告重庆中海实业有限公司委托代理人李银汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖代华、袁晓容诉称，2012年12月28日，原告在被告处购买位于重庆市南川区XXX镇XX村X社XX号XX幢X-X号别墅，并签订《重庆市商品房买卖合同》。双方约定房屋总价款为2249162元，原告分期支付；被告交房时间为2013年12月31日，并对逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照约定先后支付房款合计1855559元，但2013年12月31日交房时，被告交付的房屋并不符合合同第七条第二款第三项约定的交房条件，房屋部分工程没有完工，被告没有按时向原告交付符合双方合同约定的房屋。被告向原告承诺对房屋存在的未完工部分在一个月内完成，但经原告多次催促被告都未解决。2015年11月1日，原告就房屋存在的问题向重庆市南川区城乡建设委员会投诉。经重庆市南川区城乡建设委员会质监站调查和多次督促，被告才于2015年12月2日整改完毕。此时，重庆市南川区城乡建设委员会才向原告出具了《关于XXX日内瓦购房户反映问题的回复》。时至今日，被告一直未通知原告房屋已符合交付条件和标准，也未通知原告接房。原告要求查看房屋现状和履行房屋交付义务，被告都置之不理。为此，原告请求法院判决：1.被告立即交付房屋，并从2014年1月1日起每日按原告已付房款1855559元的万分之三计付违约金直至交付房屋时止；2.本案诉讼费用由被告承担。被告重庆中海实业有限公司辨称，原告至今未能支付完毕购房款。原告与被告在合同中约定，在原告未支付完毕购房款之前，被告有权不交付房屋，并且不承担逾期交房的违约责任。被告不存在逾期交付房屋的事实已经过生效判决（〈2016〉渝03民终1477号）确认，且该案已进入执行程序。经审理查明，2012年12月28日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于重庆市南川区XXX镇XX村X社XX号XX幢X-X房屋，建筑面积为345.11平方米，套内面积327.56平方米，公摊面积17.55平方米，房屋成交金额为2249162元，建筑面积6517.23元/平方米，套内面积6866.41元/平方米；原告按以下期限支付房款：2012年12月28日支付第一期房款674750元，2013年3月31日前支付393603元，2013年6月30日前支付393603元，2013年9月30日前支付393603元，2013年12月31日前支付393603元；被告于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，被告应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；原告付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括但不限于物业专项维修资金、税费）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。如系此原因原告未能按时接房，视同被告自书面交房通知确定的交付之日已完成交房义务；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之十向原告支付违约金；原告逾期付款超过30日后，被告有权解除合同。被告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付违约金。2013年1月8日，原告交纳购买房屋契税67474.86元；2013年4月16日，原告支付房款1068353.00元；2013年7月1日，原告支付房款393603.00元；2013年12月2日，原告支付房款393603元。合计支付购房款1855559元。2013年12月10日，被告取得了其开发的位于重庆市南川区XXX镇XX村X社的中海XXX低碳社区一期（日内瓦2组团）工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告对被告出示的以上证书及《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》真实性予以认可，但认为上述证书不能证明原告购买的房屋合格。2016年2月4日，被告以原告未支付剩余房款为由提起诉讼，请求本院判决原告立即支付剩余房款393603元，并以393603为基数按合同约定计付违约金直至付清时止。在该案诉讼中，原告以被告未按约定时间交付房屋为由反诉被告，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并支付违约金194029.4元、利息487327.69元。2016年3月16日，本院判决：1.肖代华、袁晓容于判决生效后10日内支付重庆中海实业有限公司购房款393603元，并从2014年1月1日起以393603元为基数，按每天万分之三的比例向重庆中海实业有限公司支付违约金，至本金付清时至；2.驳回重庆中海实业有限公司其他诉讼请求；3.驳回肖代华、袁晓容的诉讼请求。肖代华、袁晓容不服该判决向重庆市第三中级人民法院提起上诉。重庆市第三中级人民法院认为原告“所投诉内容属于质量瑕疵范畴，不属于双方所签的商品房买卖合同约定交付条件的内容，按照相关司法解释的规定，对于商品房存在的质量瑕疵，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其它损失由买受人承担”，并于2016年10月8日判决“驳回上诉，维持原判”。上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《投诉》、《重庆市南川区城乡建设委员会关于XXX日内瓦购房户反映问题的回复》、（2016）渝0119民初907号判决书、（2016）渝03民终1477号民事判决书，被告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《住宅工程质量分户验收表》、（2016）渝03民终1477号民事判决书及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告与被告于2012年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告与被告在《重庆市商品房买卖合同》第八条第2项中明确约定“乙方（原告）付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括但不限于物业专项维修资金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接…”。从前述约定可以看出，原告与被告约定的履行顺序是先付清房款再交接房屋。原告至今未全面履行合同约定的付清房款的义务，被告有权拒绝履行交付房屋的合同义务，故本院依法不支持原告的诉讼请求。关于原告诉称因房屋未达交付条件，才拒绝履行支付房款问题。原告提供了《投诉》、《重庆市南川区城乡建设委员会关于XXX日内瓦购房户反映问题的回复》来证明，但该证据所反映内容属于质量瑕疵范畴，而非房屋交付条件。本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告肖代华、袁晓容全部诉讼请求。本案案件受理费10396元，减半交纳5198元，由原告肖代华、袁晓容负担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  李银波二〇一七年六月二十日书 记 员  韩 玲