吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0722民初1262号原告：齐美荣，女，1953年9月22日生，汉族，退休干部，住长岭县。委托代理人陈更道，吉林瑞旺律师事务所律师。被告：杨显青，女，1969年5月4日生，汉族，个体，住长岭县。委托代理人：王平，吉林长凌律师事务所律师。委托代理人:王凤国，男，1967年12月15日生，汉族，个体，现住长岭县。被告：李春玲，女，1978年5月27日生，汉族，无业，住长岭县。原告齐美荣诉被告杨显青、李春玲确认合同效力纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，分别于2017年4月26日、2017年5月11日二次公开开庭进行了审理。原、被告及双方的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:因原棉麻畜产品公司五分厂拖欠我的煤款，所以将其名下的二间办公室及院落204平方米给我抵债，我取得了土地使用证。2006年9月，我将此房屋及院落租给了被告杨显青，杨显青支付我二年的租金。2007年6月，因棉麻畜产品公司五分厂亏损将五分厂拍卖，高洪飞以25万元的价格竞标成功。在此期间，被告杨显青谎称我租给她的二年房屋是她的，以33.5万元的价格从高洪飞手里将高洪飞竞标的房屋买走。2008年2月，被告杨显青以2.3万元的价格从我的女儿李春岭手里买下了我的二间房屋，并骗得了房屋的土地使用证。2008年6月，被告杨显青又做了一份假的换房合同，在国土资源局办理了土地使用证。后来，被告杨显青将我的二间房屋拆掉，又重建了房屋。2016年，我才知道房屋被卖。并且我的房屋及土地使用权，是属于国家划拨土地，根据法律规定，划拨土地不允许买卖。故诉至法院，要求判令李春玲与杨显青的房屋买卖合同无效，被告杨显青返还我二间房屋及土地的使用权，并赔偿我经济损失。被告杨显青辩称：原告所述不属实。大约是2005年我从原告处租了二间房屋，租金每年500元，租期三年。2007年1月，原告齐美荣多次找我让我买这二间房屋。2007年4月，齐美荣又让我买她的二间房屋，说2.5万元钱，我没同意。后来齐美荣的女儿李春玲来找的我，我们俩达成一致，以2.3万元的价格将齐美荣的二间房屋卖给了我。这二间房屋没有房照，当时李春玲就把土地使用证给了我，李春玲和我一起取的钱，然后去中医院路东的一家饺子馆将钱给了齐美荣，交钱后签订了一份合同。2008年，我办理了土地过户手续。2008年这二间房子失火了之后被拆了，我又在房子的四周重新盖的房子，新盖的房子已取得了房照。我们的合同是真实有效的，所以不同意原告的诉讼请求。被告李春玲辩称：这二间房屋是我母亲大约在2006年的时候买的，买回来后就将这二间房屋租给了杨显青。2007年底，杨显青多次找我要我把房子卖给她。当时我母亲齐美荣没有在家。我将这二间房屋以2.3万元的价款卖给了杨显青，我和杨显青去银行取的钱，然后我就把土地使用证给杨显青了。卖房子的时候我没和我母亲齐美荣商量，当时她在南方不知情。后来我母亲知道后不同意，所以才把我也起诉了，我同意还杨显青钱，把土地和院落还给我母亲。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、2016年11月18日补发的土地使用证。被告杨显青对该证据有异议，称这个土地使用证已被长岭县国土局注销了。被告李春玲无异议。二、长岭县国土局的告知书。证明齐美荣是在2016年8月才知道房屋被卖给了杨显青。被告杨显青认为该证据证明齐美荣手里的土地已被长岭县国土局注销。被告李春玲无异议。三、换房合约，证明换房合约上齐美荣的签名不是其本人所签。被告杨显青对证据的真实性没有异议，称原始的换房合约失火的时候烧了，所以这个换房合约是后补的，忘记了齐美荣的名字是谁签的。四、证人王国太出庭证实，2006年齐美荣找他装修房屋时，听齐美荣说要将房屋出租三年。二被告对证人证言均无异议。五、争议房屋的地籍等相关材料，证明齐美荣是在2006年取得争议房屋所有权，杨显青办理该房地籍材料不真实。被告杨显青称其是在2008年取得该房土地所有权，对2005年的地籍材料真实性有异议。被告杨显青提供以下证据：一、土地审批表、地籍管理、房照，证明2008年3月，房屋产权证已办到了杨显青的名下。原告及李春玲对上述证据均有异议，认为被告杨显青取得土地使用证不合法，应无效。二、证人李成国、佟永福出庭作证：证明曾遇到过齐美荣及李春玲去找杨显青协商将房子卖给杨显青一事。原告及李春玲对证人证言均有异议，认为不真实。被告李春玲未提供证据。其它证据：法院询问王凤国、齐美荣的笔录，齐美荣在询问笔录中承认其于2008年的时候就知道李春玲将房屋卖给了杨显青。王凤国在笔录中称2007年6月，当时因齐美荣住院没有钱，李春玲将房屋卖给了杨显青。原、被告双方对王凤国的笔录均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告齐美荣与被告李春玲系母女关系。原告齐美荣在长岭县一次变电路北有二间房屋，该房屋没有房屋产权证书，齐美荣取得了该房屋的土地使用证。2006年9月，齐美荣将该房屋租给了被告杨显青使用。2007年6月，齐美荣的女儿李春玲将这二间房屋卖给了被告杨显青，价款为2.3万元。李春玲当场将这二间房屋的土地使用证书交给了杨显青。2008年，杨显青将这二间房屋的土地使用证过户到自己名下。2008年3月，杨显青将该房屋拆除，后在四周又重新盖建新房，并取得了新房的房屋产权证书。被告杨显青在该房居住至今。2016年10月8日，齐美荣以该房屋的土地使用证丢失为由，向长岭县国土资源局申请补发土地使用证。2016年11月18日，长岭县国土资源局为齐美荣补发了该房的土地使用证书。2017年3月1日，长岭县国土资源局发布告知书：确认齐美荣持有的2016年11月18日补发的长国用（2006）第062331号《国有土地使用证》属无效证书。现原告齐美荣以其不知情为由诉至法院，要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。被告杨显青称齐美荣曾多次与其协商要将房屋卖给她，虽然杨显青将购房款交给了李春玲，但李春玲是齐美荣的女儿，可以代表齐美荣处理该房屋，且齐美荣已明确表示过卖房，齐美荣本人也承认其在2008年的时候就知道李春玲卖房一事，齐美荣也没表示过反对，足以证明李春玲是在齐美荣的授权下卖的房屋。现该房已被拆除又重新建房，杨显青已取得了新房的房屋产权证书。杨显青与李春玲之间的房屋买卖合同是真实有效的。杨显青有合法的土地使用证书及房屋产权证书。原告称过户手续上并不是本人签字，这不属于本案审理范围。程序上的问题原告可向长岭县国土局提异议。且原告即使卖房的当时不知情，但其在2008年的时候即知道此事，这么多年未主张过权利，也早超过了诉讼时效，综上，应驳回原告的诉讼请求。本院认为:本案的争议焦点为：李春玲与杨显青之间的房屋买卖合同是否有效。关于李春玲与杨显青之间的房屋买卖合同是否有效的问题。被告李春玲是原告齐美荣的女儿，因争议房屋没有房屋产权证书，故土地使用证书是该房屋所有权的合法证明。该房屋的土地使用证书在李春玲处，李春玲将房屋卖给杨显青并将土地使用证书交给了杨显青。且有证人出庭证实齐美荣曾与杨显青协商过卖房一事。综上可以看出，杨显青有理由相信李春玲有出售房屋的代理权限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中齐美荣在询问笔录中承认其在2008年的时候就知道卖房一事，其在当时也没有表示过反对，这么多年也并未主张过权利。由此也可看出，齐美荣当时是同意卖房的。故李春玲与杨显青之间的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。原告齐美荣称李春玲与杨显青之间的协议上的签名不是其本人所签，但李春玲与杨显青之间的房屋买卖合同真实有效，杨显青也已取得了长岭县国土资源局颁发的土地使用证书。如果原告齐美荣对杨显青取得土地使用证书有异议，可向长岭县国土资源局另行主张权利，对此问题本案不予处理。综上，李春玲与杨显青之间的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。原告齐美荣以其不知情为由请求确认二被告之间的房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告齐美荣的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  吴昕昕人民陪审员  鲁艳华人民陪审员  李晶波二〇一七年六月二十五日书 记 员  宋 帅