杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0111民初1582号原告（反诉被告）：储利萍，女，1973年7月4日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：高镭，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨国其，男，1963年11月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：张佳洁，浙江秦望律师事务所律师。原告（反诉被告）储利萍为与被告（反诉原告）杨国其房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后，被告（反诉原告）提起反诉（以下仍按本诉分别称原告、被告），依法适用简易程序，由审判员傅红盛合并公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼要求：1、判令解除原、被告于2016年2月2日签订的协议；2、判令被告返还原告2016年2月2日支付的租金30000元；3、判令被告赔偿原告损失307910元（装修损失137910元，罚款50000元，经营损失120000元，经营损失暂从2016年3月10日计算至2017年3月9日，2017年3余9日后的经营损失按每月10000元的标准计算至租赁协议解除之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原告通过被告张贴的招租横幅与被告取得联系，告知被告计划租赁房屋用于开办“储记烤鱼”，经协商后双方于2016年2月2日签订《协议》，约定被告将位于高富路壹号的门面房出租给原告开办“储记烤鱼”，租期自2016年3月10日起至房屋拆迁止，租金每年30000元；被告���诺该房屋可作餐饮服务场所。签约后，原告即向被告支付了租金，并向被告提出可以自行办理营业执照，只需被告提供土地证及房产证，但被告表示营业执照由其负责代办。此后，被告又告知原告营业执照已在办理过程中，导致原告认为可以开始经营，致使2016年4月因无证经营被杭州市富阳区市场监督管理局（以下简称市场监管局）查封，该局于2016年7月28日对原告作出罚款50000元的行政处罚决定。至此，原告方知所租赁的场地无法办理工商营业执照。综上，被告未依约提供可以从事经营及开办餐饮的房屋，导致原告的合同目的无法达到，已构成根本性违约，故提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，2016年原、被告签订房屋租赁协议，由原告承租被告在租赁期限内其中一家店面用于经营餐饮，2016年3月初，当时可以凭相关材料办理证照，协议签订时，由被告向原告提供办理证照的相关材料，由原告自行办理，合同的权利义务约定明确，而原告单方认为可以边经营边办证，所以在装修完就开张营业，后因无证经营被市场监督部门处罚、罚款，当时被告想帮原告恢复营业，因G20原因，暂时停办相应证照，原告投诉无望后，市场监督部门罚款处罚，原告在被告知应缴纳罚款后才能进行营业执照审批，后原告带着小孩上门找原告，双方未谈妥责任承担问题，被告只是答应如原告需继续营业，被告可继续为其办理相应的证照，此后原告既不缴纳罚款，也没有经营该店，2017年3月原告诉至法院。现已届合同到期后，原告表示不续租的，协议自然解除，2016年租金，原告因占有房屋至今，不予退还；对装修损失，合同中有约定，被告不同意原告进行装修，如原告自行装修，在合同到期日应拆除或搬离，以恢复���状，并不得要求被告折价或补偿，所以被告不予承担；对罚款，系原告自己的原因造成，且罚款未缴纳，被告也不予承担；关经营损失，原告没有相关证据证明，且不能经营是其自身原因造成，所以被告不予承担该损失。审理中被告提起反诉：1、要求原告腾退房屋，并支付房屋实际占用费1980元（以房租费30000元/365天，自2017年3月10日至2017年4月1日和自2017年4月2日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；2、判令原告承担律师费20000元，3、本案反诉费由原告承担。事实与理由：双方自2016年3月10日签订房屋租赁协议，当时只支付了一年的租金30000元，合同约定租期到2017年3月9日止，现已届租期，原告既无续租的意思表示，也不腾退该租赁房屋，影响了被告的合法权益。合同约定，如原告违反约定使得被告需要通过诉讼才能实现解除协���的，原告需承担由此给被告造成的全部费用。针对被告的反诉，原告答辩称，店面不能正常经营是被告的原因造成的，相关的费用均不应由原告承担，还有律师费20000元的承担没有任何法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的支付宝转账记录（打印件）、结婚申请书（复印件）各一份以证明原告支付租金30000元无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：原告提交了协议一份，以证明原、被告存在租赁关系，原告租赁该房屋用于开办烤鱼店，以及双方对租期、租金等事项的约定，双方于2016年3月10日签订的协议为虚假协议。被告质证认为真实性有异议，部分内容不真实，约定租期到拆迁为止不符合常理，部分文字内容系原告自行修改，储记烤鱼这四个字是原告自行添加的，第三条中的“不”是原告自己划掉的，所以双方于2016年3月10日重新签订了一份协议，应以后面的协议为准。原告提交了查封涉案场所决定书一份，以证明案涉房屋于2016年4月19日因未经许可从事经营服务被市场监管局查封。被告质证认为无异议，但与其无关。原告提交了行政处罚决定书一份，以证明市场监管局因无营业执照对原告作出罚款50000元的行政处罚决定。被告质证认为无异议，但与其无关。原告提交了业务现收单、承诺书各一份，以证明原告制作的门牌××元。被告质证认为无异���，但与其无关。原告提交了收条一份，以证明原告支付装修款100726元。被告质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明装修的事实，且与被告无关。原告提交了结算明细表一份，以证明原告为储记烤鱼店购买的部分装修材料2584元。被告质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，但与被告无关。原告提交了产品购销合同、收款收据各一份，以证明原告为开办富阳储记烤鱼店购买收银设备价值23800元。被告质证认为无异议，但与被告无关。原告提交了录音文字及光盘各一份，以证明被告承诺承担罚款50000元及被告承诺未能办理营业执照由其承担装修损失，自签约后至2016年8月原告仍未取得营业执照及被告承认违约的事实。被告质证认为有异议，当时原告抱着小孩多次上门找被告，被告本着原告可以继续经营该店，所以想帮原告，录音的内容主要对原告无证经营被罚款，而就罚款50000如何承担的一个磋商过程，并没有形成实质性意见，关于原告损失形成没有确认是谁的过错，被告只是答应如原告需要继续经营愿意为其办理营业执照，且系原告自己一厢情愿的行为，没有得到被告的支持。原告提交了装修前后照片共四张，以证明涉案房屋如不装修根本无法使用及原告进行了装修。被告质证认为真实性无异议，但双方协议中明确约定如原告擅自装修，在解除合同时应拆除或搬离，与被告无关。原告提交了被告与第三人刘国生签订协议（拍摄成照片后打印形成）一份，以证明被告提供的营业场所无法办理营业��照，且类似情况被告与第三人达成退还租金及承担罚款的协议。被告质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，只能证明被告在与第三人的处理中，单方面愿意表示赔偿。原告提交了通话记录、收据、录音资料整理各一份，以证明被告出租该房屋给原告时承诺该房屋可办理餐饮执照。被告质证认为，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，录音中所称当时答应办理证照，当时的时间不确定，且非承诺，只是一个帮助性的行为，且证照需要缴纳罚款后才能办理。原告提交了市场监督管理部门询问笔录（经与原件核对一致的复印件）一份，以证明被告知晓原告转租房屋开办烤鱼店，被告表示该房屋无法办理营业执照，是因为土地的性质。被告质证认为，对其中第一个证明目的没有异议，但对第二个证明目的有异议，当时并不是土地性质的问题，而是因为G20期间市场监督管理部门要防治污染所导致的不能办理证照。原告申请证人杜某到庭作证。杜某到庭陈述称：事情已经一年多了，概念比较模糊了，其与原、被告双方是朋友，其在给原告装修后认识被告，之后就像朋友一样，原告是其丈母娘家的邻居，正月里在给原告装修的事，听到原、被告之间好像是营业执照的事情，其只是听说营业执照的手续并不是办理营业执照被告应办理，其也与被告说起过这个手续要办好来的；当时被告手续（指办理营业执照时需要用到的房产证及土地证）没有齐全，办不来营业执照，后来的事情就不清楚；涉案房屋装修之前有简单装修，但具体情况一时说不清，其受原告委托对涉案房屋的地面、地砖、墙砖、厨房、吊顶进行了装修，并���了一些门洞；装修材料大部分由其提供，原告提供了部分材料；共6、7个人装修了20多天，装修结束后向原告出具了一张十万余元的收条，原告以现金形式支付的。被告质证认为，对装修款的支付没有异议，证人只是听到将相关手续交给原告，但并没有承诺给原告办理相关证照的具体事宜。被告提交了2016年3月10日签订协议一份，以证明被告将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限自2016年3月10日至2017年3月9日；约定被告只负责提供房屋、通水通电，使用期房屋维修等均由原告自理，被告不承担责任和费用；被告原则上不同意原告装修，如原告要装修，必须不涉及房屋主体结构或不影响土地及建筑物使用价值的前提，协议到期后由原告自行搬离和恢复原状，不得要求被告任何赔偿补偿；原告违约的，承担给被告造成的全部费用；原告��诉所称的应当由被告承担的办理证照的义务并非在合同中予以约定。原告质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，该份协议签订的原因是被告告知原告办理营业执照需要，双方的协议以原告向法庭提供的协议为准。被告提交了临时续租合同一份，以证明涉案房屋在被告的承租期限内转租给原告，合同第五条证明被告与原房东城投公司约定不得装修，如装修的，到期自行拆除或者搬离，不得要求折价或者赔偿，出租方城投公司只负责提供房屋，通水、通电等均由承租方自行负责。原告质证认为，真实性无法核实，而且与本案无关。被告提交了土地使用权证一份，证明如原告需要办理相关营业证照，被告是具备可以提供办证材料的。原告质证认为系复印件，不能证明被告已经提供给原告办理相关证照的材料。被告提交了营业执照二份（一份原件经核对后当庭返还、一份复印件），证明涉案房屋在内的系列房屋都可以办理餐饮营业执照。原告质证认为，对其中的复印件不予质证，对另一份营业执照本身真实性没有异议，但办出的时间是2017年3月14日，在原告起诉之后。被告针对反诉主张提交了协议（即其本诉证据中的协议）一份，以证明双方存在房屋租赁合同，租赁期限自2016年3月10日至2017年3月9日止，年租金为30000元，如原告违反协议内容，使被告通过诉讼实现解除协议的，原告应承担被告由此造成的全部费用。原告质证意见与前述意见一致。被告针对反诉主张提交了委托代理合同及发票各一份，以证明被告为维护自身的合法权益支出律师代理费20000元的事实。原告质证认为，该费用与其无关，不予承担。对前述证据材料，本院除对被告提交的营业执照（复印件）不予认定外，其余证据材料本身的真实性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，载明：一、甲方将高富路壹号块房屋及内部设施由乙方临时使用，面积位置门面房（储记烤鱼）使用期自2016年3月10日其，年费用总金额为30000元/年，定于签约日一次性付清全款；二……甲方只负责提供房屋，通水通电，使用期房屋维修等均由乙方自理，甲方不承担责任和费用；三、使用期内，甲方不同意乙方进行装修，如果乙方要装修，不���涉及主体结构或不得影响土地及建筑物使用价值；如协议到期，内部装饰物拆移且不影响其价值的设施由乙方按时自行办理，乙方撤场时不得将装饰物折价抵扣租金或要求任何赔偿补偿，包场现场应恢复原状；四、甲方按现状指定建筑物给乙方使用，若使用期间乙方需要对建筑物进行装修等工作产生的一切费用均由乙方自理；同时乙方使用和维修过程中的相关安全责任均由乙方自己全部承担，甲方不承担安全责任和费用；五、因城建规划需要或政府出让土地等需要，乙方同意甲方提前收回使用的建筑物；但甲方需提前一个月通知，乙方应在接到甲方通知搬迁期限内腾空交换土地及建筑物；甲方及时退还乙方未使用期限内的租金，如乙方违反本协议中内容，使甲方需通过诉讼才能实现解除协议的，乙方必须承担由此给甲方造成的全部费用。该《协议》第一条“门面房”之后添加了“（储记烤鱼）”字样，第三条中“甲方不同意乙方进行装修”中的“不”字已通过斜线形式被划掉。庭审中原告称，“储记烤鱼”字样是在2016年9月或之后由其在被告办公室添加的，当时被告在场；其中的“不”字，也是当着被告的面划掉的。被告对此均表示不清楚。签约当天，原告即向被告支付了租金30000元。在该协议双方签名、捺印的落款之后，以“补充协议”形式加写了：1、租用期限至房屋拆迁为止，租金不变，按年缴纳，赠房间一间；2、政府拆迁赔偿装修��由乙方所有，政府无赔偿装修费乙方自理，与甲方无关；3、双方仅此合同为准，其他无效。之后，原、被告均签名并捺印。庭审中被告认可相应的名字及指印为其签、捺，但认为最后“仅此合同为准”的内容原本是没有的。对补充内容中的“房屋拆迁为止”中的房屋何时会拆迁，庭审中双方均称不清楚。涉案房屋系被告向城投公司承租而来，原告称被告当初曾说过是从国土承租过来的。该房屋在原告装修前，门面安装的是铝合金及玻璃，但处于开放状态。2016年3月10日，双方又签订《协议》一份，内容除前述《协议》中的门面房之后没有“储记烤鱼”字样、第三条中的“不”字未被划掉、落款处双方签名之外的部分为空白，其余内容与前述《协议》一致。之后，原告对涉案房屋进行了装修[具体为：2016年2月26日，原告与杭州贤宝科技有限公司就收银设备签订《产品购销合同》，约定原告向该公司购买价值23800元的收款机一套，并已支付该价款；2016年3月10日，原告向好亿家卫浴旗舰店支付卫生洁具等款项2584元；2016年4月10日，原告向杜某支付100726元装修款；2016年3月1日，原告向杭州金博广告有限公司订制发光字门头2个，××元；被告于2016年4月11日，被告签具《承诺》一份，载明：储记烤鱼正面、侧面二块发光门牌，配合政府整体统一尺寸，但政府要按照商家要求制作（字体、发光、字体尺寸）；如未能达到商家要求，按价赔偿商家损失（少安装一块赔偿一块），正面价格为7400元，侧面价格为3400元（收据已交于房东）]，并自2016年3月18日开始从事餐饮服务经营活动.2016年4月1日、8日，有相关群众向市场监管局举报原告无照经营。2016年4月19日，市场监管局向原告发出《查封涉案场所决定书》，载明：原告涉嫌未经许可从事餐饮经营服务，决定对面积约100平方米的涉案场所实施查封的行政强制措施，期限自2016年4月19日至2016年5月18日。同时告知了原告行政复议及行政诉讼等权利。2016年7月28日，市场监管局对原告作出行政处罚：1、没收用于违法经营的不锈钢餐刀2把、砧板1块、铁锅2只；2、罚款50000元。至今，原告未缴纳该罚款。期间在市场监管局于2016年4月28日向被告作调查时，被告称涉案房屋系其向城投集团承租而来转租给原告，该烤鱼店的食品经营许可证、营业执照均未办好，此前其曾到行政中心帮助了解过，���此处经营场地的土地用途属城镇住宅用地、批发零售用地，无法办理餐饮行业的食品经营许可证和营业执照，现在主要矛盾是因为经营场地的土地性质问题还没有解决好。2016年8月，双方曾为此进行交涉，期间被告称当初曾答应帮助办出为止，继续办理营业执照，需先由原告缴清前述罚款。原告则强调既然被告收取了租金，且被告作出过承诺，就应由被告负责到底，包括应由被告负责缴纳罚款等。2017年3月14日，被告办出《营业执照》,名称为杭州富阳聚佬家饭店，地址位于。庭审中，对办理涉案房屋营业执照所需要的具体手续或材料，原告称需房产证、土地证，原告自己的身份证、双方的合同，但至今未收到过涉案房屋的土地证；被告当时口头承诺帮原告办���相应的营业执照，考虑到被告是富阳本地人，就相信了他；签约前，有关涉案房屋是否能开饭店（包括烤鱼店）未曾向工商等部门咨询了解；其之前在杭州开烤鱼店；目前涉案房屋中有桌椅、板凳、洁具、广告牌、移门、收银系统、监控系统等，另在涉案房屋外拼装了二间房，一间是洗手间，一间作粗加工用；至于收银系统，可在餐饮行业通用。被告对办理营业执照所需的基本资料等予以确认，但认为当时并不清楚，只知道原告租房用于开饭店，不清楚用于开储记烤鱼，其当时告诉原告该房屋可以开餐饮店；签约时其已向原告提交除协议外的土地证、房产证等材料。对向外拼装的两间，双方均确认未办理审批手续。被告为本次诉讼委托律师支付了律师费20000元。本院认为，原告向被告租赁涉案房屋的事实清楚，但双方为此曾分别于2016年2月2日、3月10日签订两份协议；在第一份协议中，双方通过补充协议的方式约定“仅此合同为准”，被告在该内容之后签名、捺印予以确认，故对被告提出的应以2016年3月10日协议为准的主张，本院不予采信。在2016年2月2日的协议中，双方约定的租期自2016年3月10日起至“房屋拆迁为止”，庭审中双方对涉案房屋何时被拆迁等情况均不清楚，且均无证据证明涉案房屋已被纳入拆迁范围，故租期截止日系不确定的概念，现双方又不能通过其他方式进行确定，应视为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可随时解除合同，故对原告提出的解除主张，本院予以支持；合同解除后，原告即应及时腾退房屋并交还给被告，对被告反诉要求原告腾退的请求，本院也予以支持。根据原告自述，其此前曾在开办烤鱼店，因此，其对承租涉案房屋并用于开办烤鱼店应事先获得行政主管部门的审批方能开张营业及审批时应提交相关资料等情况应当明知，市场监管局对原告作出的罚款，针对的是原告未取得食品经营许可而从事食品经营活动，故原告要求被告赔偿其50000元罚款损失的请求，理由不能成立，本院不予支持。对原告主张的装修损失，虽然协议中约定被告不同意原告进行装修，但从签约时交付房屋的现状看，不经装修无法进行经营，也即装修存在必要性，且被告对证人杜某到庭陈述的原告向其支付装修款及购买收银设备等事实不持异议，被告出具承诺也可以证明原告购买及安装发光字门头的事实，故从被告的系列行为可以认定其认可原告进行装修；对其中的收银设备，庭审中原告认可在餐饮行业通用，故在解除租赁合同、腾退房屋的前提下，原告可自行拆除处理，其要求被告赔偿该项损失的请求，本院不予支持；虽然被告在回答市场监管局时提到未能办妥涉案房屋食品经营许可证及营业执照系因涉案房屋的土地性质问题未能办好，但事后被告在客观上在该地段获得了其本人开办饭店的营业执照，可以印证土地性质并非未能办理相关证照的主要原因；综合考量被告在2016年8月与原告的交涉过程中明确认可其事先曾承诺帮原告办出营业执照等手续、2016年2月2日协议中约定的“临时使用”以及原告未能及时缴纳罚款等因素，本院酌情认定双方至今未能办理证照等手续各承担一半的责任，并由被告赔偿原告其余装修损失（即卫生洁具款2584元、支付给杜某的100726元装修款、发光字门头款10800元）中的57055元。被告向原告承诺办妥相应证照的事实，可以从2016年8月双方交涉过程中形成的视听资料中得到确认，因此，在市场监管局于2016年4月19日向原告发出《查封涉案场所决定书》并于2016年7月28日对原告作出行政处罚之前的期间内，原告无法正常经营及该时间段内的租金，可归结于被告并由被告承担相应的民事责任；在市场监管局作出处罚决定后，原告应积极履行处罚决定所确定的义务，但其一味强调被告的责任而不积极履行义务，同时又不及时提出解除租赁合同并腾退涉案房屋，应自此向被告支付租金及相应占用使用费；故对原告要求返还租金及被告反诉要求支付占有使用费的相应请求可以此进行确定。被告应知涉案房屋坐落土地的性质且未能及时帮助原告办妥相应的证照并最终导致双方无法正常按合同履行，应承担相应的责任，其因此主张要求原告支付律师费的请求，本院不予支持。原告诉称的刘国生与被告之间的关系，与本案并无直接的关联。综上，依��《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）储丽萍与被告（反诉原告）杨国其于2016年2月2日签订的《协议》；二、原告（反诉被告）储丽萍于本判决生效之日起十日内腾退位于富阳区壹号块的房屋；三、被告（反诉原告）杨国其赔偿原告（反诉被告）储丽萍装修损失57055元，于本判决生效之日起十日内履行；四、以2016年7月29日作为租金起算的时间点，如原告（反诉被告）储丽萍腾退前述房屋的时间在2017年7月28日之前的，则被告（反诉原告��杨国其应返还原告（反诉被告）储丽萍相应时间段内的租金；反之，如腾退房屋的时间超过2017年7月29日的，则原告（反诉被告）储丽萍应向被告（反诉原告）储丽萍支付占有使用费；均按30000元/年的租金标准计算，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回原告（反诉被告）储丽萍的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨国其的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6369元，减半收取3184.50元，由原告（反诉被告）储丽萍负担2574.50元，被告（反诉原告）杨国其负担610��；反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）杨国其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  傅红盛二〇一七年六月二日书记员  叶磊磊???