江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初1536号原告：花进昌，男，1984年4月19日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：叶晓林，女，1987年9月12日生，汉族，住河南省商城县。委托代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师，代理上述两原告。被告：王明，男，1977年2月28日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托代理人夏玉保，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：仇桂花，女，1977年6月4日生，汉族，住江苏省盐城市。被告：昆山市青青房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗蓬莱路5号，统一社会信用代码913205837876537417。法定代表人：陈静莲，该公司总经理。委托代理人：吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。原告花进昌、叶晓林与被告王明、仇桂花、昆山市青青房产信息咨询有限公司（以下简称“青青房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭于2017年5月9日、6月20日公开开庭进行了审理。原告花进昌、叶晓林及其委托代理人胡志华到庭参加诉讼，被告仇桂花经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告王明的委托代理人夏玉保及被告青青房产的法定代表人陈静莲到庭参加2017年5月9日的庭审。被告青青房产的委托代理人吴晓香到庭参加2017年6月20日的庭审。被告王明经本院合法传唤未到庭参加2017年6月20日的庭审。本案现已审理终结。原告花进昌、叶晓林向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋买卖合同解除；2.判令被告王明、仇桂花返还原告已支付的购房款470000元；3.判令被告王明、仇桂花支付原告违约金500000元；4.被告青青房产返还原告代收的购房款30000元，并对被告王明、仇桂花的付款义务承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，两原告与被告王明、仇桂花在被告青青房产处签订了房屋买卖合同一份，约定被告王明、仇桂花将其所有的位于昆山开发区蓬曦园瓦浦新村122号608室及608阁楼、车库的房产出售给原告，合同约定房屋总价款为1040000元，合同签订后，原告在签订合同当日依约支付了定金50000元，后通过转账支付了420000元，依合同约定其余570000元在双方到房产交易中心办理好房屋所有权证过户手续后付清，约定过户时间为小孩上学报名后，不迟于2016年9月底至12月底。后原告又在9月9日支付了购房款30000元至被告青青房产。但是被告王明、仇桂花并未按照合同约定的时间办理过户手续，经多次催讨后仍不予办理，后原告从中介处得知，原告支付的500000元购房款被告也没有用于归还银行贷款。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约支付了购房款500000元，被告王明、仇桂花本应用该款去偿还银行贷款以便办理过户履行合同义务，但却未归还，在经原告多次催促办理过户手续仍以种种理由拖延拒绝，已经严重侵害了原告的合法权益，已经构成违约，按照合同约定应当返还已支付的购房款并承担违约金。尚有30000元购房款在被告青青房产处，其应当予以返还。青青房产作为具有专业技能的房地产中介机构，在合同明确约定原告支付的首付款应由中介公司与被告王明、仇桂花一起去归还银行贷款，中介公司监管不力，导致贷款没有归还，更没有督促两被告履行合同办理过户，导致合同履行不能，应当对被告王明、仇桂花的付款及赔偿义务承担连带赔偿责任。为此，原告诉至法院。被告王明辩称，答辩人本人在庭前调解的时候是愿意继续履行合同的，但是在2017年5月9日开庭前半个月，代理人联系不上答辩人，庭后代理人与王明再行沟通，如沟通不了或沟通不上，由法院根据相应的证据依法判决。被告仇桂花未作答辩。被告青青房产辩称，当时青青房产的法定代表人陈静莲和原告、王明一起到招商银行去看还有多少贷款，王明说还差230000元，我们心情也比较迫切，王明说让我们找人借钱来垫这230000元，后来借来200000元，原告出30000元。下午出借人陆秀英将200000元款项直接打到王明的账户上，原告也把30000元打给陈静莲的卡上，王明说200000元就够了，所以30000元陈静莲没有转给他。后来原告也将6000元的利息付给了陆秀英。当天下午4点，王明说银行贷款还没有还掉。30000元中18000元同意返还原告，12000元应当算作原告支付陆秀英的利息。不同意对被告王明、仇桂花的付款义务承担连带责任。补充书面答辩意见：1.涉案房款除470000元外，有200000元来源于原告与被告王明、仇桂花向案外人陆秀英所借。现买卖双方在房屋买卖争议发生之后回避200000元房款的事实，损害了案外人的合法权益，希望法庭能够查明事实。2.答辩人代收的30000元房款中有18000元已经转化为利息支付给出借方陆秀英，答辩人应退还的房款是12000元。另原告有10400元中介费未付，应从中抵扣。30000元的支付背景：因王明有约230000元银行抵押借款未归还，原、被告及中介为促成交易尽快过户，让中介牵线找人借款偿还王明的抵押借款，案外人正好手头上有200000元，后经中介介绍及原、被告的要求将200000元款项汇至王明的账上，利息每月3%即6000元，原告当天支付案外人6000元现金作为当月利息。另外30000元缺口原告有现款并愿意提前支付给王明，2016年9月9日，原告将30000元房款转账至中介陈静莲处，后经陈静莲与王明联系，王明说200000元已经足够还款，不用再转钱。事后因王明还是没有按承诺归还银行抵押借款，经中介陈静莲、陆彩英向原告确认，原告同意每月利息在30000元房款中直接扣除，利息付到2016年12月底合同约定的过户日期，案外人又收到2016年10月至12月三个月的利息18000元。3.本案系房屋买卖合同纠纷，本案中青青房产为交易居间方，被告王明、仇桂花的违约行为后果应由被告王明、仇桂花承担，同时根据合同第四条约定，青青房产在促成买卖双方签约后居间已经完成，仅仅是出于职业操守辅助配合双方办理交易事项，并无法律上的直接义务，且原告自身存在交易的疏忽，对王明的房屋上有抵押权的情况是清楚的，责任应由其自身承担，原告主张青青房产承担连带责任没有事实和法律依据。请求法院驳回原告对青青房产的起诉。本院经审理认定事实如下：原告花进昌和叶晓林系夫妻关系，被告王明与仇桂花也系夫妻关系。2016年8月19日，两原告（乙方）与被告王明、仇桂花（甲方）在被告青青房产的居间下签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告王明、仇桂花将其所有的位于昆山开发区蓬曦园瓦浦新村122号608室（面积122.65平方米）、608阁楼（面积81.59平方米）及车库出售给原告，房屋总价款为1040000元。合同第三条“付款方式”约定为：乙方于2016年6月8日付购房意向金50000元，首付后转定金；于2016年6月30日之前付房款420000元；其余570000元房款，待双方到房产交易中心办理好房屋所有权证过户手续后付清。合同第九条“违约责任”约定为：甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将已收款（含定金）退还给乙方，另给付乙方相当于已收款数额的违约金。合同第十三条“双方约定的其他事项”约定：1.定金及首付款470000元用于偿还银行贷款；2.房屋过户时再支付570000元，不计利息；3.过户时间为小孩上学报名后，不迟于2016年9月底至12月底；4.房屋交接时间为2017年3月底、4月初，不出房租；5.2016年6月20日前首付250000元、2016年6月30日前付170000元还贷，同中介一起去银行还贷；6.2016年9月至12月底产证过户，付余款570000元。合同签订当日，原告支付被告定金50000元；2016年6月20日，原告花进昌通过转账向被告王明账户支付了250000元；2016年7月1日，原告花进昌再次向王明转账支付170000元。至此，原告已付房款为470000元。另查明：原告及被告青青房产确认：王明归还涉案房屋上尚欠银行的抵押贷款时，发现还差230000元，为了能尽快还贷以尽快过户，由青青房产出面向案外人借款200000元，原告支付30000元。2016年9月9日，原告向被告青青房产法定代表人陈静莲转账支付30000元。被告青青房产于当日出具收据一张，金额为30000元，收款事由一栏注明“付E3区122#608房款”。庭审中，原告主张该笔30000元系其支付的购房款。被告青青房产自认其收取的该笔30000元并未支付给被告王明、仇桂花，并称当天下午4点的时候，陈静莲问王明还贷款项有无凑齐，贷款有无还掉，王明未明确答复，所以这30000元也不敢给他。庭审中，被告青青房产认为应从该笔30000元房款中扣除原告同意支付给出借人至2016年12月底的利息12000元。原告则对此予以否认。再查明：原告称其一直联系两被告办理过户事宜，但无法联系上。为此，原告提交其多次拨打两被告手机号码的通话记录以及向其发送的多条短信，显示：通话未能呼出，短信极少回复。被告青青房产也称多次打电话给王明要求其还贷款过户，但其不予理睬。被告王明的委托代理人庭审中也表示王明确实有段时间联系不上。另外，原告提交2016年10月14日至2016年12月9期间与青青房产法定代表人陈静莲及员工罗青的通话录音，录音的主要内容均是原告催促中介要求尽快还贷款、办理过户，中介表示王明还贷款项迟迟无法到位。其中，2016年10月12日原告花进昌与陈静莲的通话录音中，花进昌要求陈静莲归还30000元。陈静莲则回答：“三万块钱等老板回来再说，反正是房款，在我这里一动都没动。这是你的钱。这三万块钱是给你的。”原告还提交其于2016年11月7日、11月10日与被告仇桂花的通话录音以及11月14日与被告王明的通话录音，主要内容均为原告催促其尽快还贷款，但对方表示钱款还在准备。再查明：涉案房屋的房屋所有权证于2009年10月25日登记在被告王明、仇桂花名下。截至目前，涉案房屋上现有以招商银行股份有限公司昆山支行为抵押权人的抵押权尚未涤除。原告称因被告王明、仇桂花未按合同约定归还其尚欠银行的贷款并协助办理过户，导致合同无法继续履行，故要求解除合同并由被告支付违约金500000元。被告王明及青青房产均认为违约金500000元过高，要求本院依法予以调整。原告称因合同无法继续履行，已另行购买了而涉案房屋面积为122平方米、阁楼为81.5平方米，所以按照单价计算其给原告造成的损失已远远超过500000元。为此，原告提交其于2017年1月19日与签订的房屋买卖合同。该合同显示：案外人陈树林、陈大文、潘凤萍将位于昆山市蓬曦园娄江新村295号楼304号房屋（含车库）出售给原告，售价为990000元，面积为96.33平方米。2017年5月9日的庭审中，被告青青房产也确认与涉案房屋同地段的房屋目前的市场价格为1500000元左右。又查明：原告、被告王明及被告青青房产曾在本院的组织下进行过调解，三方达成过一份继续履行涉案房屋买卖合同的调解协议，但因被告仇桂花未在协议上签字而未能生效。现因原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同并要求被告承担违约责任，诉至本院。以上事实有房屋买卖合同书、收据、转账凭证、收条、房屋所有权证、国有土地使用权证、不动产产权登记信息查询结果证明、结婚证、通话记录、短信记录、通话录音（含文字整理稿）、房屋买卖合同以及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》系各方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按合同及协议的约定切实履行各自的义务。原告已按约向被告王明、仇桂花支付购房款470000元，被告王明、仇桂花理应按约及时归还其尚欠银行的抵押贷款并涤除抵押权。但截至目前被告王明、仇桂花仍未归还银行贷款并涤除抵押权，导致过户至今无法办理，致使原告取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现。被告王明、仇桂花的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，赔偿原告因其违约行为造成的损失。现原告要求解除涉案房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。本院认定涉案房屋买卖合同于2017年5月9日解除。合同解除后，被告王明、仇桂花收取的470000元购房款应当返还给原告，故本院对原告要求被告王明、仇桂花返还购房款470000元的诉讼请求予以支持。关于被告青青房产收取原告的30000元款项，本院认为，根据2016年9月9日青青房产出具的收据上注明该款的性质为房款，且2016年10月12日陈静莲在与花进昌的通话录音中也表示该笔房款同意返还，据此，能够认定该笔30000元款项属购房款。被告青青房产自认并未将该款支付给被告王明、仇桂花，现合同已解除，其理应将该款返还给原告。被告青青房产辩称应从该款中扣除原告同意支付给出借人至2016年12月底的利息12000元，因原告对此予以否认，而被告青青房产又未能举证证明，故本院对其该项辩称不予采信。因此，本院对原告要求被告青青房产返还购房款30000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告王明、仇桂花支付违约金500000元的诉讼请求，本院认为，根据合同第九条约定的违约责任，违约金应以甲方收到的购房款为准，故该条款约定的违约金金额应当为被告王明、仇桂花实际收取的购房款470000元。被告王明及青青房产均认为原告主张的违约金过高，要求本院依法予以调整。对此，本院认为，违约金数额应相当于因被告违约造成原告的实际损失。本案中，原告的实际损失除了有其已付房款的利息损失外还有因合同无法继续履行而另行购房导致的房屋差价损失。关于房屋差价损失，原告已提交其向案外人陈树林、陈大文、潘凤萍购买与涉案房屋位置接近的昆山市蓬曦园娄江新村295号楼304号房屋的房屋买卖合同。该房屋售价为990000元，面积为96.33平方米，按此单价计算涉案房屋的价格比合同约定价格高出500000元以上。且被告青青房产也确认与涉案房屋同地段的房屋目前的市场价格为1500000元左右。因此，原告按合同约定的甲方已收房款作为违约金进行主张，并无不当。据此，本院认定被告王明、仇桂花应支付原告违约金470000元。关于原告要求被告青青房产对被告王明、仇桂花的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，原告与被告青青房产之间系居间合同法律关系，其与被告王明、仇桂花之间系房屋买卖合同法律关系。根据合同相对性原则，因被告王明、仇桂花违反房屋买卖合同的约定产生的违约责任应当由被告王明、仇桂花自行承担。因此，原告要求被告青青房产承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。被告王明、仇桂花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告花进昌、叶晓林与被告王明、仇桂花、昆山市青青房产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同书》于2017年5月9日解除。二、被告王明、仇桂花返还原告花进昌、叶晓林购房款470000元并支付违约金470000元，两项合计940000元，于本判决生效后十日内支付完毕。三、被告昆山市青青房产信息咨询有限公司返还原告花进昌、叶晓林购房款30000元，于本判决生效后十日内支付完毕。四、驳回原告花进昌、叶晓林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，财产保全费5000元，两项合计19160元，由被告王明、仇桂花承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告王明、仇桂花在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年六月二十六日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。