湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0116民初3629号原告韩春生，男，1978年1月22日出生，汉族，住湖北省大悟县。委托代理人张端义，武汉市黄陂区盘龙法律服务所法律工作者。特别授权。委托代理人裴德茂，武汉市黄陂区前川法律服务所法律工作者。特别授权。被告丁德田，男，1965年2月9日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人陈亮、李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权。原告韩春生诉被告丁德田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员梅凡担任审判长，与人民陪审员陈家贵、白德平组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原告韩春生于2016年12月20日申请对案涉房屋屋内装修及相关设备的价格进行评估，本院经审查后予以准许，并依法委托具有相应资质的评估机构进行评估。2017年4月5日，开元资产评估有限公司作出案涉房屋屋内装修及相关设备的价格评估。本院于2017年5月11日第三次对本案公开开庭进行了审理。三次庭审，原告韩春生的委托代理人张端义、裴德茂，被告丁德田的委托代理人陈亮、李卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩春生诉称：2016年1月26日，原、被告双方签订《武汉市房屋租赁合同》，被告将其位于武汉市黄陂区摩卡小镇5栋1单元101室的房屋租赁给原告从事汗蒸养身馆商业经营。2016年4月初，原告在对房屋进行装修改造并购买相关设备准备开张营业时，被房屋所在小区的开发商及物业公司告知，该房屋为住宅性质，不得用于商业经营。后经原告多方努力交涉，汗蒸养生馆仍无法开张营业。原告认为，被告故意隐瞒房屋不得用于商业用途的事实与原告签订租赁合同，给原告造成了严重的经济损失，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告签订的《武汉市房屋租赁合同》，被告返还原告租金、押金17000元并支付原告违约金300000元；2、被告赔偿原告各项损失共计371010.7元；3、被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告申请将其诉讼请求第一项的“撤销原、被告签订的《武汉市房屋租赁合同》”变更为“解除原、被告签订的《武汉市房屋租赁合同》”，其他诉讼请求不变。原告韩春生为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证，证明原告身份情况，系本案适格原告。证据二、被告身份证复印件，证明被告身份情况，系本案适格被告。证据三、《武汉市房屋租赁合同》，证明原被告双方对案涉房屋租赁的有关事项进行了约定。证据四、《装修合同》、《养生室承建合同》、收据、银行流水、购物清单、发票等，证明原告为装修案涉房屋及购买相关设备支出费用371010.7元。被告丁德田辩称：1、原告在第一次庭审辩论终结后变更诉讼请求，法院予以准许并继续审理，程序违法；2、原告要求解除双方的租赁合同没有法律依据，应当予以驳回；3、若法院认为双方的租赁合同确无实际履行必要，亦应当对原告要求被告返还租赁押金17000元，支付违约金300000元，赔偿损失371010.7元的诉讼请求予以驳回；4、原告在装修过程中破坏了房屋主体结构，应当恢复原状，赔偿被告损失。被告丁德田向本院提交如下证据：证据一、《武汉市房屋租赁合同》、《租房补充协议》，证明双方租赁房屋的事实及被告履行了全部义务，不存在违约行为，原告要求被告进行赔偿的诉请没有依据。证据二、《个体工商户登记管理户卡》，证明原告的汗蒸馆成立于2016年2月25日，至今在正常营业，并不存在原告所称的住宅不得商用的情形。证据三、《个体工商户名称预先核准通知书》、《个体工商户名称预先核准审核表》、《个体工商户名称预先核准通知书》、《个体工商户开业登记申请书》、《个体工商户开业登记审核表》、《住所（经营场所）登记表》、《武汉市房屋租赁合同》复印件、房屋产权证复印件、《准予登记告知书》、《个体工商户开业核准通知书》、《个体工商户营业执照颁发及归档记录表》，证明原告对被告的房屋规划用途系住宅的事实是明知的，并取得了有利害关系的业主将住宅改变为经营性用房的承诺，依法办理了汗蒸养身馆的营业执照。本院于2016年11月28日、2017年6月2日到案涉房屋所在地的鼎鑫摩卡小镇物业服务中心调查，取得调查笔录二份，证明案涉房屋所在小区的物业管理中心根据《武汉市物业管理条例》不准许原告韩春生将民用住宅改为商业经营性房屋，以停止续电的方式不准许其汗蒸养身馆营业。本院根据原告韩春生的申请，委托具有相应资质的评估公司对案涉房屋屋内装修及相关设施的价格进行评估，形成评估报告一份，证明案涉房屋屋内装修及相关设施的价格为131700元。经审理查明：2016年1月26日，原告韩春生与被告丁德田签订《武汉市房屋租赁合同》及《租房补充协议》，合同约定：被告丁德田将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区摩卡小镇5栋1单元101室的房屋出租给原告韩春生从事汗蒸养生馆使用，房屋规划用途为住宅。租期从2016年4月1日起至2021年3月30日共60个月。每月租金1250元，原告按年交纳租金15000元，于每期租赁期满提前5日交清。签订房屋租赁合同时，原告应向被告交纳2000元作为履约保证金和室内财物押金，待合同期满后，原告无拖欠费用，房屋无损坏，被告一次性无息退还原告。《租房补充协议》约定，原、被告协商一致，五年合同期内，出租房不租给承租方，或承租方提前解约，违约方必须向守约方支付300000元作为赔偿。五年期满后被告有权收回房屋自用，原告必须无条件交房给被告，不得找甲方索要装修等一切费用。该协议与《武汉市房屋租赁合同》不一致的，以《租房补充协议》为准。合同签订后，原告即向被告支付了2016年4月1日至2017年3月31日一年的租金15000元及2000元履行保证金。同日，原告韩春生开始向武汉市黄陂区工商行政管理局申请办理汗蒸养生馆的营业执照。2015年2月25日，武汉市黄陂区工商行政管理局对原告韩春生的申请予以核准，颁发了个体工商户营业执照，字号武汉市黄陂区盘龙城铭泽三丰汗蒸养生堂。原、被告于2016年3月11日到案涉房屋小区所属的物业公司办理了装修许可，原告韩春生随即对案涉房屋进行装修和购买相关设备。待装修完成准备开张营业时，小区物业公司根据《武汉市物业管理条例》的规定，不准许民用住宅改为商业性经营，以停止续电的方式不准许该汗蒸养生馆经营。本案在审理过程中，原告韩春生向本院申请对案涉房屋屋内装修及相关设备的价格进行评估。本院依法委托评估事宜。开元资产评估有限公司于2017年4月5日作出评估报告，认定案涉房屋屋内装修价格127200元，相关设备价格4500元，合计131700元。本院认为：原告韩春生与被告丁德田于2016年1月26日签订的《武汉市房屋租赁合同》及《租房补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，本案案涉房屋规划用途为住宅，原、被告欲将房屋改变为经营性用房，应当遵守法律、法规及管理规约，并应当经有利害关系的业主的同意。现因案涉房屋所在小区物业管理公司不同意案涉房屋用于商业经营，以停止续电的方式不准许该汗蒸养身馆营业，该汗蒸养身馆实际上并未营业，且无继续营业的可能。鉴于该租赁房屋无法使用以实现合同目的，现原告要求解除合同，本院应当予以支持。合同解除后，对于未形成附合的装饰装修物及屋内由原告购买的设别，应由原告韩春生自行拆除及取回，该部分物品包括：天然热水器1台、功放器1台、饮水机1台、挂钟2个、圣托消毒柜1台、TCL洗衣机1台、康佳电视机1台、抽油烟机1台、天然气灶1台。（详见评估报告中的《相关设备清查评估明细表》）。对于已形成附合的装饰装修物，其价格经评估为127200元，应该由原被告双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，对于合同的解除，双方均存在过错。故本院认定原、被告对装饰装修物的损失各承担50%的责任。即被告丁德田应向原告赔偿装饰装修损失63600元（127200元×50%）。原告要求被告返还2016年4月1日至2017年3月31日的租金15000元，本院认为，因原告实际占用案涉房屋已经超过一年，故对于其要求返还租金15000元的诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同已经解除，2000元履行保证金的作用已无实现可能，被告应当将该2000元履约保证金退还给原告。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告韩春生与被告丁德田于2016年1月26日签订的《武汉市房屋租赁合同》及《租房补充协议》；二、原告韩春生将案涉房屋内的天然热水器1台、功放器1台、饮水机1台、挂钟2个、圣托消毒柜1台、TCL洗衣机1台、康佳电视机1台、抽油烟机1台、天然气灶1台自行拆除取回；三、被告丁德田返还原告韩春生履约保证金2000元；四、被告丁德田赔偿原告韩春生经济损失63600元；五、驳回原告韩春生的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元，评估费3000元，合计13680元，由原告韩春生、被告丁德田各负担6840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  梅 凡人民陪审员  陈家贵人民陪审员  白德平二〇一七年六月十二日书 记 员  王国耀