濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0902民初4838号原告：濮阳市清华物业服务有限公司。住所地：濮阳市任丘路与文明路交叉口东100米路南。统一社会信用代码：91410902752252817J。法定代表人：王盼虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄守洋，该公司职工。被告：马红卫，男，汉族，1977年8月26日出生，住濮阳市。原告濮阳市清华物业服务有限公司诉被告马红卫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告濮阳市清华物业服务有限公司委托诉讼代理人黄守洋到庭参加诉讼。被告马红卫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告诉称：被告居住濮阳市××东路碧水云天小区××楼××单元××号，面积为101.83平方米住宅楼一套，地下室面积13.53平方米。2006年8月27日，被告与原告签订《物业管理协议》一份，合同第四条第一项约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米按0.35元收取；第十条第三项约定：从逾期之日起每天按应交管理费额的3‰缴纳滞纳金；物业服务费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在合同期限内的元月、7月的10日前履行缴费期的缴纳义务。2011年7月16日，濮阳市华龙区碧水云天小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》一份，合同第九条第一项约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平米0.55元收取；第七条第二项约定：从逾期之日起每天按应交管理费额的3‰缴纳滞纳金。物业服务费用每年元月缴纳一次，业主或物业使用人应在合同期限内履行交费期的缴纳义务。被告自2009年7月至今未交纳物业管理服务费，截止2017年12月被告共欠物业管理服务费5223.9元、公摊电费510元、违约金3000元。被告的拒交行为给原告的正常经营活动造成严重困难，为维护原告的合法权益，请求判令被告支付拖欠原告2009年7月至2017年12月期间的物业管理费5223.9元、公摊电费510元、违约金3000元。被告书面辩称，一、被告未交纳2009年7月份以后的物业服务费事出有因，原告本身存在过错。2006年6月5日，被告购买现住房屋一套，准备装修时发现所买房屋客厅、南北两个卧室和书房屋顶漏水，地下室渗水严重，被告立即向原告反映上述问题，原告答应联系开发商予以维修，过了几个月后，原告回复称上述问题已经维修好了，被告装修结束后却发现房屋依然漏水，房屋内装修被破坏。被告联系原告要求其联系开发商和施工方在房屋保修期内继续维修并承担内装修损失费用，此时房屋还在开发商保修期内。但是原告迟迟拖延至其起诉时也未能解决，上述事实有被告提交的房屋漏水照片为证，法院也可以去被告现住处查看现场，因原告与开发商同属一家公司，故被告从2009年7月份开始就拒绝交纳物业服务费符合法律规定和物业管理协议约定。二、被告自2009年7月份开始就明确告知原告上述问题得不到解决就不会交纳物业服务费，原告对此也是明知的，故其诉讼请求不应得到支持；三、原告起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。经审理查明，位于濮阳市××以南，文化路以西，文明路以东的碧水云天住宅小区由原告濮阳市清华物业服务有限公司管理，被告居住在该小区27幢2单元12号，住宅建筑面积101.83平方米，地下室建筑面积为13.53平方米。2006年8月27日，原、被告签订物业管理协议一份，协议主要约定原告为被告提供物业服务，主要服务内容包括：负责对小区公共部位的设施、设备、主管线、场地、公共区域的绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、管理；负责小区内公共区域的交通秩序，纠正小区内车辆乱停放现象，对机动车车辆出入小区进行合法性价差；负责对收费停车场自行车、三轮车等非机动车辆的安全管理……物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.35元。交纳物业费时间：元月1日至31日期间交纳上半年费用，7月1日至31日期间交纳下半年费用。2011年7月16日，原告与濮阳市华龙区碧水云天业主委员会签订物业服务委托合同一份，合同约定碧水云天业主委员会委托原告对濮阳市碧水云天小区的住宅、商品房及景区项目实行专业化、一体化的物业服务，其中，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括楼盖、房顶承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；房屋共用设施、设备的日常维修、养护和管理，包括烟囱、共用照明、消防设施设备；……公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；本物业内的交通与车辆停放秩序服务……合同另约定：合同期限自2011年8月1日至2016年7月31日；物业费标准为：多层住宅和车库建筑面积物业服务费：0.55元/平方米/月，公摊水费：8元/户/月，公摊电费为5元/户/月。缴费时间：元月1日至元月31日（2011年缴费时间为8月1日至8月31日）。原告有权按合同规定的收费标准收取各项费用，逾期按每日欠费的5‰收取滞纳金。合同履行过程中，被告自2009年7月份起一直拖欠物业费，原告曾以书面催缴方式以及寄发律师函的方式向被告催缴2009年7月1日至2017年12月31日期间的物业费未果后，起诉至本院，被告认为原告未履行协助其修理房屋漏水义务，且被告起诉已超过诉讼时效，双方形成纠纷。另查明，被告庭前提交照片4张，用以证明被告所购房屋出现质量问题，被告要求原告联系开发商维修后，仍存在漏雨现象，造成被告内装修损坏，故被告拒绝交纳2009年7月份之后的物业服务费。原告质证称已尽到联系开发商修理房屋的义务，房屋质量与原告无关。本院认为，原、被告于2003年8月签订的物业管理协议系双方自愿签订，且不违反相关法律规定，为有效合同，对原、被告双方均有法律约束力。按照该协议约定，住宅按建筑面积0.35元/平方米/月，现原告要求被告按照前述标准支付物业费，被告认可自2009年7月起拖欠物业费，应予支持；因原告于2011年7月与案涉小区业主委员会另行签订了物业服务委托合同，合同期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止，被告对前述物业服务委托合同效力未进行抗辩，故应视为原、被告于2003年8月签订的物业管理协议于2011年7月31日终止，之后双方按照碧水云天业主委员会与原告签订的物业服务委托合同履行各自应尽义务，故被告应按照0.35元/平方米/月的价格支付被告2009年7月至2011年7月期间的物业服务费，具体数额为：0.35元×101.83平方米×25个月=891.01元。自2011年8月起，原告与被告所在小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定物业费标准为0.55元/平方米/月，公摊电费为5元/户/月，缴费时间为元月1日至31日，故自2011年8月起至2016年7月期间，被告应按0.55元/平方米/月、公摊电费5元/户/月的标准支付物业服务费及公摊电费，具体数额为：物业费：0.55元×101.83平方米×60个月=3360.39元；公摊电费：5元/户/月×60个月=300元。综上，被告应支付原告物业服务费4251.4元，公摊电费300元。关于2016年7月之后的物业费，因原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务委托合同已到期，原告未举证证明其在合同期满后提供了物业服务，故对该部分物业费，本院不予支持。被告辩称因其房屋出现质量问题，被告未履行联系开发商修理好其房屋的义务，故而拒交物业费，缺乏法律依据，且与本案并非同一法律关系，故对辩称意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，被告自认自2009年7月起一直拒交物业费，处于持续欠缴状态，诉讼时效应自最后一期履行期满之日即2016年2月1日起算，故被告辩称被告主张物业费已超过诉讼时效，不能成立，本院不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金3000元的请求，本院认为，被告未按照合同约定及时支付原告物业费用，应当承担违约责任，但因双方约定标准过高，有违法律规定，被告逾期支付物业费给原告造成的实际损失应为物业费的利息损失，故本院酌定被告按中国人民银行同期贷款利率计算的标准支付所欠物业费的逾期利息，其中，本院酌定2009年7月至2011年7月期间的物业费891.01元的利息损失自2011年8月1日开始起算至付清之日止；结合委托合同约定，本院酌定2011年8月至2016年7月期间的物业费3360.39元及公摊电费300元的利息损失自2016年2月1日开始起算至付清之日止（利息总额以不超过3000元为限）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，之规定，判决如下：一、被告马红卫支付原告濮阳市清华物业服务有限公司2009年7月至2011年7月期间物业费4251.4元及公摊电费300元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付物业费891.01元自2011年8月1日起至被告付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准支付物业费及公摊费3360.39元及公摊电费300元（共计3660.39元）自2016年8月1日起至被告付清之日止的利息（利息总额以不超过2000元为限），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市清华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 艳二〇一七年六月二十日书 记 员 康菡哲