重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初13677号原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场，个人独资企业，住所地重庆市巴南区花溪镇其龙村，统一社会信用代码91500113903447305A。投资人黄敏。委托代理人石光平，重庆市巴南区南泉法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）李银芳，女，1964年11月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告（反诉原告）余培生，男，1961年3月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。二被告共同委托代理人刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场与被告（反诉原告）李银芳、余培生租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，由代理审判员吴继超独任审理，于2016年12月15日、2016年12月26日、2017年5月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场的投资人黄敏及其委托代理人石光平与被告（反诉原告）李银芳、余培生及其委托代理人刘广胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场诉称：二被告系夫妻关系。2007年2月10日，原告与二被告签订《租房协议》。该合同约定：被告租赁原告的重庆八公里农贸市场天桥层全部（即第四层），租期从2007年2月20日起至2012年止，期间二被告支付了租金等费用。2012年2月18日，被告余培生续租该房屋，并与原告签订《重庆市城市菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》，合同约定所指摊位（店铺）位于市场第四层交易区全层设施为门面，面积727平方米，单价每平方米10元/月（房租8.65元/月/平方米，除渣费1.35元/月/平方米），租赁期限3年，自2012年2月18日起至2015年2月18日止，租金当年87240元，交付时间及方式为一次性，每年租金（除除渣费）递增8%类推，次年租金费用提前一月交清。2015年2月18日被告续租期满仍继续占有使用至今，被告支付了2016年2月18日前的房屋占有使用费及出渣费。原告多次催收从2016年2月19日至2017年2月18日的房屋占有使用费及除渣费未果。二被告在租赁、占有使用期间，单方将原告农贸市场的32个摊位（门面）砖体隔离墙及铝合金门、锁拆除变卖。现原告诉至法院，1要求被告支付2016年2月19日至2017年2月18日的摊位（店铺）占有使用费95054.09元和除渣费11777.4元，并按占有使用费30%支付违约金28516.23元，共计135348.53元；2、要求判决被告恢复重庆八公里农贸市场第四层拆除摊位（店铺）的砖体隔墙、粉水及铝合金卷帘门、门锁原装或赔偿损失168992元；3、判决被告于2017年2月18日前搬出租赁摊位（店铺），将重庆八公里农贸市场第四层摊位返还原告（包括水卡、气卡）；4、判令被告支付拆除隔墙管线清除废旧制衣材料费6000元。被告（反诉原告）李银芳、余培生答辩并反诉称，1、原、被告双方签订的厂房租赁合同已于2015年2月18日到期，之后双方未签订书面的房屋租赁合同。2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队依职权将被告开办在涉案房屋的厂房进行查封，至此合同目的不能实现，双方租赁关系终止，但双方并未就房租、水电费用进行结算；2、原告于2007年2月将涉诉厂房交付被告时并没有摊位砖体隔墙、铝合金门、门锁等附属设施，厂房属于开放式状态，因此不同意原告要求恢复摊位砖体隔墙、铝合金门、门锁原状的诉讼请求；3、被告已于2015年10月将涉案房屋的水卡交给原告，原告并没有将电卡、气卡交给被告；4、对于涉案房屋内存在的隔墙管线、废旧制衣材料等垃圾问题，被告同意支付6000元作为现场清理费。被告（反诉原告）李银芳、余培生反诉称，被告李银芳、余培生系夫妻关系，自2007年2月起，二被告开始租用涉案房屋用于开办服装加工厂。2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队将被告开办的服装加工厂进行查封，服装加工厂被迫停产。2015年10月，被告将服装加工厂全部搬出涉案厂房并将涉案厂房交还原告。原告将房屋结构存在安全隐患的房屋出租给被告，2015年9月因不可归责于双方的原因致使租赁合同终止，因此原告应退还被告未到期的租金，故被告反诉要求1、原告退还房屋租金52750元（2015年10月18日至2016年2月19）；2、退还房屋押金5000元。原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场辩称，1、双方从2007年2月起建立房屋租赁关系，被告租赁原告重庆八公里农贸市场第四层开办服装厂，原告收取房屋租金及除渣清洁费；2、被告将租金及出渣清洁费交至2016年2月18日属实；3、被告并未通知原告其开办的厂房于2015年9月28日被重庆市巴南区公安消防支队因消防隐患被查封，且原告出租的房屋符合消防安全条件。被告在涉案厂房内开办服装加工厂长达8年之久，因此并不存在被告所称的房屋不符合安全条件的事实。另外，截至2016年8月，被告仍在缴纳涉案厂房的电费；4、原、被告之间系房屋租赁关系，至于被告租赁厂房后经营服装加工是否符合相关规定并非原告的责任。即使涉案房屋无法继续开办服装加工厂，被告亦应将涉案厂房返还原告，而不是将涉案房屋继续占用。被告在合同到期后仍然继续占用涉案厂房，因此不存在被告所称的未到期租金，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场为个人独资企业，黄敏系投资人。2007年2月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租房协议》，被告（反诉原告）租用八公里农贸市场天桥层全部，租赁时间自2007年2月20日起至2012年止。2012年2月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》。合同约定被告（反诉原告）租用重庆八公里农贸市场四层交易区全层，面积为727平方米，每平方每月租金8.65元，除运渣费1.35元/月/平方。租赁期限为3年，自2012年2月18日起至2015年2月18日止，合同签订当日交付摊位。租金每年为87240元，每年租金除运渣费递增8%类推，次年租金提前一月交清。合同签订当日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳保证金5000元。合同到期后，被告（反诉原告）继续租用涉案房屋，但双方并未签订新的租赁合同。2015年1月19日，被告（反诉原告）通过银行转账的方式向原告（反诉被告）支付2015年2月19日至2016年2月18日的租金105500元。原、被告双方均确认被告（反诉原告）缴纳房屋租金是按照10.8957元/月/平方米，出渣费1.35元/月/平方米的标准进行缴纳。2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队作出《临时查封决定书》（巴公消封字2015第0135号），因被告余培生的服装厂系生产车间与居住场所设置在同一建筑物内，违反了《中华人民共和国消防法》之规定，决定对余培生经营的服装厂制衣车间进行临时查封。查封期限从2015年9月28日至2015年10月24日。原告（反诉被告）确认于2016年12月16日收到被告（反诉原告）交还的涉案厂房。涉案厂房在出租给被告（反诉原告）使用前曾出租给案外人用于轮胎经营。本院于2017年5月17日对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋内存在隔墙、管线、废旧空调、废旧热水器及废旧制衣材料等垃圾。本案审理中，原告（反诉被告）自愿放弃要求被告按占有使用费30%支付违约金及搬出涉案厂房及返还原告（水卡、气卡）的诉讼请求。对于被告（反诉原告）在租赁涉案厂房时缴纳的5000元保证金，原告（反诉被告）同意在租金中进行抵扣。被告（反诉原告）以涉案房屋被消防支队查封后，合同目的已经无法实现，故合同解除且已经将涉案厂房返还给了原告（反诉被告），故不应再支付租金且反诉要求原告（反诉被告）退还已经缴纳的租金。双方各持己见，调解未果。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》、《临时查封决定书》、乡村房屋所有权证等证据在卷为证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的租赁合同于2015年2月18日到期后，双方并未签订新的租赁合同，但被告继续缴纳了2015年2月19日至2016年2月18日的房屋租金及除渣费，故可认定双方形成不定期租赁关系。2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队对涉案厂房进行查封后，虽然被告（反诉原告）已无法继续在涉案厂房内进行生产，但被告（反诉原告）并未举示充分证据证明向原告（反诉被告）提出解除合同及返还涉案厂房。对于原告要求被告支付2016年2月19日至2017年2月18日占有使用费和除渣费的诉讼请求，原、被告双方的不定期租赁合同在2016年12月16日之前并未解除，原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）支付占有使用费是对法律的误解，本院参照双方确定的2015年租金及除渣费计算标准确定2016年租金及除渣费计算标准，被告（反诉原告）应缴纳2016年2月19日至2016年12月15日的租金77891.55元（727平方米×9个月×10.8957/月/平方米+727平方米×10.8957/月/平方米÷30天×25天）及出渣费9650.93元（727平方米×9个月×1.35/月/平方米+727平方米×1.35/月/平方米÷30天×25天）共计87452.48元。对于原告（反诉被告）要求被告恢复重庆八公里农贸市场第四层拆除摊位（店铺）的砖体隔墙、粉水及铝合金卷帘门、门锁原装或赔偿损失168992元的诉讼请求，因涉案厂房在出租给被告之前曾出租给案外人用于轮胎经营，且原告并未提供涉案厂房在出租给被告之前房屋原状的证据，故应承担举证不能的法律后果，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告（反诉被告）要求被告支付拆除隔墙管线清除废旧制衣材料费6000元的诉讼请求，被告（反诉原告）愿意出资6000元作为涉案厂房内存在的隔墙、管线、废旧制衣材料等垃圾的清洁费，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还2015年10月18日至2016年2月19日期间的租金52750元的诉讼请求，因被告（反诉原告）辩称合同因不可抗力致使合同目的不能实现，但消防支队的查封决定并不属于不可抗力的范畴，且被告（反诉原告）并未举示充分证据证明已将涉案厂房交还原告（反诉被告），故应承担举证不能的法律后果。因此，对被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还保证金5000元的诉讼请求，原告（反诉被告）已同意在被告（反诉原告）应缴纳的租金中进行抵扣，本院予以支持。经品迭，被告（反诉原告）需向原告（反诉被告）支付租金及除渣费82452.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李银芳、余培生于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场2016年2月19日至2016年12月15日的租金人民币82452.48元。二、驳回原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李银芳、余培生的其他反诉请求。逾期未支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，本院减半收取1090元，由被告（反诉原告）李银芳、余培生承担，此款已由原告（反诉被告）垫付，被告（反诉原告）在给付上述款项时一并给付原告（反诉被告）。反诉案件受理费2100元，本院减半收取1050元，由被告（反诉原告）李银芳、余培生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  吴继超二〇一七年六月三十日书 记 员  龚秋云