福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初382号原告：林明典，男，1968年3月6日出生，住福建省厦门市湖里区，委托诉讼代理人：林锋、赵娜，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：福州鸿业房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江怡山院1号，统一社会信用代码：913501056113021204。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：危虹敏、钟俊，北京德恒（福州）律师事务所律师。原告林明典与被告福州鸿业房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林明典的委托诉讼代理人林锋、赵娜、被告福州鸿业房地产有限公司的委托诉讼代理人危虹敏、钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林明典向本院提出诉讼请求：1、坐落于福州市××中路××中心大厦××、××、××室的房产归原告所有；2、被告协助原告办理上述房产的预售登记手续以及承担因登记产生的相关费用；3、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。2015年5月11日，原告以了解到讼争三套房产因涉诉已被法院查封并且“福州XX大厦”房屋布局、房屋性质的规划已经发生变更，被告已无法按照《承诺书》中载明的承诺事项为原告履行办理预售登记义务为由，要求被告赔偿无法办理预售登记造成的损失，损失的计算标准参照“福州XX大厦”讼争房产所在层数中260㎡相对应的房屋价值，原告请求暂按10000元/㎡计算损失额为人民币260万元。为此，原告变更诉请如下：1、被告赔偿原告损失人民币260万元；2、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。2017年3月10日，原告又变更诉请为：1、判令被告偿还原告借款本金50万元并支付利息（自2000年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）。事实和理由：被告因项目开发需要于2000年向原告借款50万元。为归还借款，被告于2006年8月16日向原告出具《承诺书》一份，确认了被告向原告借款50万元的事实；并承诺将其开发的位于福州市××号“福州XX大厦”商品房，三套住宅作为还款和补偿，共计总建筑面积约为260平方米，分别为203、303、403，待取得“预售楼许可证”后十日内，为原告办理房产预售登记手续，相关费用均由被告承担。2013年12月2日，被告取得上述房产的商品房预售许可证，但至今为止，被告仍未按照约定履行房产预售登记义务。被告的违约行为已给原告造成了严重的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。被告福州鸿业房地产有限公司辩称，一、本案并不存在真实的民间借贷关系，所涉《承诺书》上的印章并非答辩人真实公章，无法确认《承诺书》及借贷关系的真实性。（一）、本案《承诺书》真实性均无法确认，且存在诸多疑点。1、本案《承诺书》所盖印章并非答辩人工商备档的真实公章，真实性无法确认。2、原告提交的《承诺书》从肉眼可见，“承诺人：福州鸿业房地产有限公司2006年8月16日”打印字样已覆盖在“福州鸿业房地产有限公司”的椭圆形印章上，答辩人认为《承诺书》存在先在空白页面上盖公章的情形。因此，即便公章是真实的，也不能作为鸿业公司对《承诺书》上相关内容的确认。3、“叶依光”的签字无法核实是否本人签字，且根据答辩人《内资企业登记基本情况》，《承诺书》签订时，即2006年8月16日，借款时为2000年，答辩人仍为中方控股的中外合资企业，叶依光在2007年9月29日答辩人国有股权转让前无权代表答辩人，无权对外签订合同、收取款项。叶依光行为不构成表见代理。4、根据福州市建设局《关于研究“鸿业中心大厦”遗留问题的会议纪要》规定，“鸿业中心大厦”烂尾楼项目于2005年12月经规划问题重新审批规划调整后，答辩人未重新办理《商品房预售许可证》的相关手续，答辩人不得以任何理由、任何方式销售“XX大厦”房产。本案《承诺书》签订日期为2006年8月16日，显然与上述不能销售的规定相冲突，无法确认《承诺书》的真实性。5、《承诺书》未对借款时间、借款本金、利息、已还金额、应还总额进行说明，亦未对涉案三套住宅的具体坐落、单价、总价进行约定，不符合正常借贷关系或以物抵债的常理。（二）林明典举证不足以证明双方之间存在真实的借款关系以及50万元款项真实支付，林明典应承担举证不能的不利后果，其诉请应予驳回。1、办案的基础法律关系时民间借贷，即便《承诺书》是真实的，也应建立在基础法律真实存在的前提上。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证责任分配规则，林明典作为诉请的一方，应对双方之间存在真实的借款关系以及款项已支付承担举证责任。2、林明典主张借款人是鸿业公司，但并未提供证据证明2000年将款项交付鸿业公司的银行转账凭证，亦未提供公司授权单位人员借款的相关凭证，林明典并无证据证明其在借款时即明知且有理由相信借款人为鸿业公司，而非鸿业公司的单位员工个人借款。3、林明典主张借款人是鸿业公司且鸿业公司已收到50万元借款的唯一证据是真伪不明的《承诺书》，但如前所述，《承诺书》存在诸多疑点，根据《民间借贷的规定》第十六条规定，如林明典无银行转账凭证、借条等证据佐证，该《承诺书》并不能作为林明典真实支付款项的凭证。综上，对于上述疑点，林明典均未作合理解释，对此林明典应承担举证不利的后果。本案仅凭《承诺书》是无法形成完整的证据链，达到令人确信的程度。故本案应认定双方之间不存在真实的民间借贷关系，林明典诉请与事实不符，于法无据，应予驳回。二、退一步说，即便鸿业公司与林明典的借款关系真实存在，林明典要求返还自2000年1月31日起的利息均于法无据，应当予以驳回。《承诺书》仅载明2000年收到林明典借款人民币50万元，但并未载明具体借款时间、还款时间，亦未载明双方约定的借款利息，因此，林明典要求返还2000年1月31日起的利息并无事实和法律依据。三、叶依光存在伪造公章、伪造其它国家证件、挪用资金的行为，相关案件已移送经侦审查。如本案中所涉公章、财务章系伪造或变造，则叶依光的行为已涉嫌刑事犯罪，且存在虚假诉讼的可能，本案应中止审理，移送经侦。如前所述，本案《承诺书》印章系伪造，无证据表明本案存在真实的民间借贷关系。答辩人新股东在福州市政府及福州市中院执行局的协调下介入该烂尾楼，在清理公司债务及退房过程中，发现多起诉讼原股东叶依光、官贤镶存在伪造印章、土地证、挪用资金等，均已涉嫌经济犯罪。从本案现有证据表明，本案叶依光伪造公司印章等行为已涉嫌犯罪，与答辩人无关。且本案存在诸多疑点，存在虚假诉讼的可能。故本案不属于经济纠纷案件，则根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，应依法移送公安机关处理。综上，恳请驳回林明典的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2006年8月16日，福州鸿业房地产有限公司向林明典出具一份《承诺书》，载明：“我公司因项目开发需要，于2000年收到林明典先生（身份证号码）借款人民币伍拾万元。现承诺以所开发公司位于福州市××号“福州XX大厦”商品房，三套住宅作为还款和补偿。共计总建筑面积约260平方米，分别为203、303、403。我公司承诺上述房产未做预售或抵押，不存在产权争议。待取得“预售楼许可证”后十日内，为林明典先生书面指定人，办理房产预售登记手续。相关登记费用，均由我公司承担。”在该《承诺书》落款处有叶依光签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的椭圆形公章。2015年4月24日，原告向本院起诉，本院经审理，于2016年10月17日作出（2015）台民初字第XX号民事裁定，驳回原告林明典的起诉。原告不服该裁定，向福州市中级人民法院上诉，福州市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）闽01民终XX号民事裁定：1、撤销（2015）台民初字第XX号民事裁定；2、指令本院对本案进行审理。另查明，被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第XX号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。鸿业中心大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，XX大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出XX号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将XX大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第XX号《建设工程规划许可证》，准许XX大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。XX大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第XX号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售XX大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]XX号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消XX大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第XX号《国有土地使用证》，该证载明XX大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第XX号《建设用地规划许可证》，XX大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第XX号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”原告在2017年3月10日，即本案继续审理期间，变更诉请为“判令被告偿还原告借款本金50万元及利息”，提供了福州鸿业房地产有限公司出具的《承诺书》为凭，本案《承诺书》系时任被告鸿业公司法定代表人叶依光于2006年8月16日出具的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在出具本案《承诺书》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，被告提出本案《承诺书》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除被告曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光在出具该《承诺书》时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光出具的《承诺书》对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任，故其诉请偿还借款本金50万元于法有据，本院予以支持。对原告诉请利息从2000年1月31日起算按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因双方未在《承诺书》中约定借款50万元的利息及逾期利息，故借款50万元的利息应按年利率6%自变更诉请之日（即2017年3月10日）起计付至款项还清之日止。故对原告诉请借款50万元利息从2000年1月31日起算按人民银行同期同类贷款利率计息的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条和第一百零八条，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第（一）项规定，判决如下：一、被告福州鸿业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告林明典借款50万元及利息（利息以年利率6%自2017年3月10日起计至款项实际还清之日止）。二、驳回原告林明典的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，由原告林明典负担3840元，被告福州鸿业房地产有限公司负担8800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈 群人民陪审员  赵秋平人民陪审员  魏宝珍二〇一七年六月十四日书 记 员  熊晓冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求……第二十九条……（一）即未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；