河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀05民终1121号上诉人（原审被告、反诉原告）：柴华英，女，1974年2月18日出生，汉族，个体工商户，高中文化，住邢台县。委托诉讼代理人：王子洁，河北领航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛媛，河北领航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾长生，男，1963年1月9日出生，汉族，个体工商户，高中文化，住邢台市桥西区钢铁北路县。委托诉讼代理人：霍振芳，河北凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海英，河北凯华律师事务所律师。上诉人柴华英因与被上诉人贾长生房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院（2016）冀0521民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柴华英及其委托诉讼代理人王子洁、王媛媛，被上诉人贾长生及其委托诉讼代理人霍振芳、李海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴华英上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决对部分事实认定错误。1、被上诉人一审主张上诉人仍然拖欠其租金19万元不是事实，上诉人作为承租人已经将房屋租金付至2016年2月27日，剩余租金应为8.7801万元。2011年7月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，2015年因所租房屋门前热力工程施工致道路不通，上诉人多次与被上诉人协商减少租金未果。所以按照双方约定，上诉人将租金支付至2016年2月27日。2、由于被上诉人预期违约在先，并且第三人董建军明确向上诉人表示租赁物后院是其所有，导致上诉人无法继续使用房屋，故上诉人有权拒绝向被上诉人支付剩余租金。依据双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定，甲方(被上诉人)有位于邢台市××大街××南××村边××楼××（××地下室），总建筑面积约1800平方米及后院和门前广场，租给乙方(上诉人)使用。依据该约定，被上诉人已经把后院租给上诉人，上诉人就对后院享有使用权。被上诉人在未经上诉人同意的情况下允许第三人董建军建造房屋，妨害上诉人使用和收益。董建军亦明确表示其为后院的所有权人，不允许被上诉人继续使用，或者即使使用也要向其支付每月1万元租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”故基于被上诉人和第三人的行为，上诉人有权拒绝支付剩余租金。《房屋租赁合同》第四条约定，甲方(被上诉人)房屋配有水电设施，下水道按好。但事实上房屋并没有安装好上述设施就交给上诉人使用，上诉人承租时，还是毛坯房。《房屋租赁合同》履行过程中，由于邢台银行有承租被上诉人房屋的意向，被上诉人想毁约又没有正当理由。被上诉人妻子多次去上诉人经营的饭店打闹，不仅使上诉人不能正常经营，还造成不良影响。被上诉人妻子还私自把承租房屋的供水阀门上锁，导致上诉人无法正常经营。被上诉人为尽快把没有到期的房屋出租给邢台银行，于2016年8月份强行对该房屋进行装修，在该房屋门口建起一座楼梯。被上诉人作为出租方，不履行出租义务，私自违约，导致合同履行不能。基于被上诉人的上述预先违约行为，上诉人有权暂不支付租金。同时，上诉人也因被上诉人的上述违约行为遭受经济损失多达55万元。一审判决对上述事实没有正确认定，依法应予改判。二、一审判决适用法律错误。上诉人一审提出反诉请求：判令被上诉人给付上诉人在承租房屋装修、添建物折价补偿30万元。上诉人该项请求指向的对象不仅包含装修费，还有添建物的物权和已形成附合的装饰装修物。双方虽然在租赁合同中约定，协议期内乙方(上诉人)向房屋投入一切费用甲方(被上诉人)不承担。但是该项约定只是针对装修费用，对于形成附合的装饰装修物双方并没有约定。一审判决对该项反诉请求没有准确区分，笼统地援用双方合同约定作出判决，导致事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”上诉人承租被上诉人房屋是为经营饭店获得收益，被上诉人却在合同履行期间屡次预期违约，导致上诉人无法按照租赁合同目的正常经营酒店，自然有权拒绝支付租金。上诉人前期经过被上诉人同意，花费240万元巨额装修款对该房屋进行装修，现在已经形成有附合的装饰装修物。故上诉人反诉请求被上诉人对承租房屋的装修、添建物折价补偿30万元应予支持。贾长生辩称，一、一审判决认定上诉人尚欠19万元租金正确，但认定上诉人不违约，不判令上诉人承担违约责任，赔偿因违约给被上诉人造成的经济损失明显错误。对此被上诉人虽未上诉，但相信法院应严格执法，改判上诉人承担因违约给被上诉人造成的经济损失。双方签订的租赁合同明确约定，房租交付的时间是在当年的开始。上诉人租赁期最后一年的房租，应在2015年9月30日前缴纳。上诉人不按合同规定期限交纳房租，一审法院认定不违约，于理于法无据。二、上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应当依法予以驳回。1、上诉人称剩余实际租金为8.7801万元没有事实依据，没有证据证明。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定房租为每年28万元整，每年9月1日前一次性交清。被上诉人认可上诉人最后一年的租金交了9万元，尚欠19万元。上诉人主张尚余8.7801万元，却不能提交其已经交纳19.2199万元租金的任何证据，故上诉人的主张依法不能成立。上诉人称2015年所租房屋门前热力工程施工致道路不通，热力工程施工是事实，但并非在租赁房屋门前。实际施工在邢和公路南侧一边，北侧公路即租赁房屋门前一直畅通无阻，在租赁期内上诉人根本不存在和被上诉人协商减租一事。2、上诉人的妹妹柴君英已经证明上诉人自2012年就开始拖欠房租，上诉人的行为已经构成违约，并且连续违约至今。双方租赁合同约定的后院，上诉人一直使用至今，不存在上诉人违约的事实。董建军的房屋是建在其自己的土地上，在本案租赁合同之前即存在。且并不在双方约定的后院之内，这一事实上诉人是认可的。否则，上诉人不会每年给付董建军一万元租金。且在董建军的平房上，加盖彩钢板简易房并连续使用至今。上诉人对租赁物一直正常使用、收益，故《中华人民共和国合同法》第二百二十八条在本案不适用。上诉人申请的证人出庭己经证明被上诉人的房屋有水电设施、下水道，至于上诉人擅自改建设施，与被上诉人无关。上诉人因拖欠物业公司水费被物业公司停水，上诉人把此责任推到被上诉人头上。上诉人在停水后将物业公司上的锁剪掉，迫使物业公司向法院起诉，上诉人所称的经济损失并不存在。三、上诉人在合同终止时，仍强行占有房屋不腾退，是侵权行为，被上诉人保留法律赋予的合法权利。1、上诉人承租房屋开饭店，必要的装修装潢，在不损害房屋主体情况下是其权利，也是双方合同约定的权利。但上诉人将装潢中做的门面造型，吧台收款台称是添建物，让被上诉人承担费用毫无道理。2、双方合同应在2016年9月底终止，因上诉人违约，被上诉人便提前告知上诉人合同到期后不再续约。但上诉人在合同终止后多次干扰被上诉人对房屋的正常使用，存在侵权行为。综上，二审法院应当查明事实，依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。贾长生向一审法院起诉请求：一、要求柴华英支付租金19万元及逾期付款违约金。二、要求柴华英立即腾退所租的房屋。三、诉讼费用由柴华英承担。柴华英向一审法院反诉请求：一、判令贾长生给付柴华英饭费0.2万元、电费1.1万元。二、判令贾长生给付因其违约行为造成柴华英的经济损失5万元。三、判令贾长生赔偿柴华英停水停业损失50万元。四、判令贾长生给付柴华英在承租房屋上的装修、添建物折价补偿款30万元。五、本案本诉与反诉产生的诉讼费用由贾长生承担。一审法院认定事实：2011年7月23日，原告（反诉被告）贾长生与被告（反诉原告）柴华英签订《房屋租赁合同》，约定贾长生将其自有五层楼一座租赁给柴华英使用，租赁期间为2011年10月1日至2016年10月1日，房屋租赁费为每年28万元。柴华英已交齐前四年房租，2016年度租期内房租未向贾长生全部交齐，现柴华英仍有部分物品放置在租赁房屋内未予腾清。另查明，贾长生尚欠柴华英饭费880元未支付。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人对自己的诉讼主张应当提供相应的证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现贾长生请求柴华英支付房屋租金19万元，柴华英答辩主张已将房租交至2016年2月27日，现仅欠房租8.7801万元，但又未提供相应的证据加以证明，故对贾长生请求柴华英支付房屋租金19万元的诉讼请求予以支持，对柴华英的答辩主张不予支持；对于贾长生请求柴华英支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原、被告双方约定租金交纳时间为每年9月1日前，且柴华英已向贾长生交纳部分房租。贾长生起诉时，双方签订的《房屋租赁合同》到期不足一个月。在此期间，双方在租金及续租问题上进行协商，故而不能就此认定系柴华英违约。因此，对贾长生该项诉请不予支持。因双方签订的《房屋租赁合同》现已到期，双方未对房屋续租达成合意，故柴华英应当及时腾退所租房屋。对于柴华英反诉请求贾长生支付饭费0.2万元、电费1.1万元，在柴华英提交的饭费挂账单中，贾长生认可其中880元饭费挂账，对其余挂账单均不予认可。柴华英也未能提供其他证据佐证除贾长生认可的880元挂账单以外其余部分挂账单均为贾长生本人签署或由其授权他人签署，故贾长生应支付柴华英饭费880元，对其余部分饭费的主张不予支持。对于电费部分，柴华英未提供相应证据证明，对该部分请求不予支持；柴华英反诉请求贾长生给付经济损失5万元，因其未提供相应的证据证明该部分损失，对此不予支持；对柴华英反诉请求贾长生赔偿其停水停业经济损失50万元，出庭的证人证言不能明确认定柴华英停水停业是由贾长生或与其有关的人员实际造成，其提供的录音证据不明确录音双方的真实身份信息，信息内容不能充分证实系因贾长生的侵权行为造成柴华英经济损失。除证人证言和录音外，柴华英不能提供其他证据证明其停水停业是由贾长生造成，上述证据不足以认定柴华英的反诉请求成立，故对柴华英的该项反诉请求，不予支持；对柴华英要求贾长生对其在租赁房屋上的装修、添建物折价补偿30万的反诉请求，双方已在《房屋租赁合同》中约定贾长生不承担柴华英对租赁房屋的一切投入，柴华英对租赁物进行装修、添建是为满足经营饭店的需要，柴华英的主张没有依据，故对其该项反诉请求不予支持。综上所述，柴华英应当按照租赁合同的约定支付贾长生房租并应及时腾退所租房屋。贾长生应当给付其所欠柴华英饭费880元。对双方其他诉讼请求，不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告（反诉原告）柴华英于判决生效之日起7日内给付原告（反诉被告）贾长生房租190000元。二、被告（反诉原告）柴华英于判决生效之日起15日内腾清并返还所租原告（反诉被告）贾长生的房屋。三、原告（反诉被告）贾长生于判决生效之日起3日内给付被告（反诉原告）柴华英饭费880元。四、驳回原告（反诉被告）贾长生其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）柴华英其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、柴华英二审提交证据一：被上诉人交房时的照片。证明被上诉人出租房屋时水电、下水道等都没有建好，前门广场坑洼不平，不能使用。交付的房屋只是毛坯房，上诉人为此投入240万元整修后才能使用。证据二：2011年8月16日董建军私自建设小房的照片。证明租赁合同签订后，被上诉人未经上诉人同意，允许董建军在后院建设小房。且董建军主张后院是其所有，并据此向上诉人索要每年1万元的租赁费。证据三：2016年8月份被上诉人私自建造楼梯的照片。证明被上诉人为更好将诉争房屋转租给银行，私自建造楼梯的预期违约行为。证据四：被上诉人向一审法院提交的起诉状。证明被上诉人于2016年9月3日在租赁合同履行期内预期违约对上诉人提起诉讼，致使租赁合同无法继续履行。证据五：邢台县公安局南石门派出所出具的证明、出警记录以及饭店被毁坏的照片。证明租赁合同应在2016年10月1日到期，但2016年9月4日被上诉人就到上诉人酒店闹事，将饭店多处予以毁坏，并且拒绝继续履行租赁合同。证据一至五是对被上诉人预期违约行为的列举。证据六：水费收据八张。证明上诉人一直是以两三个月为周期向物业交纳水费，按照惯例，上诉人应在2016年5月或6月份向物业公司交纳当年3月和4月份的水费。上诉人在2016年5月31日前一直未拖欠物业水费，被上诉人称物业公司因上诉人欠缴水费而停水的说法与事实不符。证据七：上诉人向邻居博航烟酒门市购买用水的收据。贾长生对柴华英提交的上述证据质证称，以上证据均属逾期提交，且证明内容与租赁合同基本事实没有多大关联。对证据一：被上诉人交房时的照片。该照片是2011年7月25日拍摄，是尚未租赁前的房屋现状。合同约定的租赁时间是2011年10月1日，该照片不是交房时的现状，与本案无关。对证据二：2011年8月16日董建军私自建设小房的照片。照片拍摄于2011年8月16日，租赁合同尚未履行，董建军所建的小房与出租后院空地没有关系。对证据三：2016年8月份被上诉人私自建造楼梯的照片。该照片不显示拍摄时间，不能证明是在租赁期发生。对证据四：被上诉人向一审法院提交的起诉状。对该证据没有异议，由于租赁合同约定是在每年9月1日前交付下年房费，对方存在违约，被上诉人随时可以诉讼并解除租赁合同。对证据五：邢台县公安局南石门派出所出具的证明、出警记录以及饭店被毁坏的照片。该派出所出具的证明中没有2016年9月4日报案记录，该证明不真实。在租赁到期后，被上诉人如何处分房屋与上诉人无关。对证据六：水费收据八张。真实性无异议，水费只交到2016年2月份，可以说明上诉人拖欠水费是其自己造成的。对证据七：上诉人向邻居博航烟酒门市购买用水的收据。对收据的真实性无法认定。因贾长生对柴华英提交的上述证据一、二、四、五、六的真实性无异议，对证明的目的有异议。本院对上述证据载明的事实予以认定。对证据三，因照片不反映拍摄时间，贾长生亦不认可。对其证明目的不予认定。但照片反映的楼梯确实已存在，本院予以认定。对证据七，贾长生对其真实性无法认定。结合租赁房屋存在停水的事实，本院对其真实性予以认定。二、柴华英二审申请证人1：宋某（时任酒店总经理）出庭证明：关于西部肥牛的欠条，只要挂在贾长生账上的，都是贾长生亲自给其打电话，才把账挂在贾长生账上。关于停水，2016年5月31日上午9时，其在二楼阳台晾衣服，看到房东王巧菊带着两个中年男子，拿着锁子和小梯子，将后院水井打开，王巧菊下去将水管用锁头锁住，然后停水。关于西部肥牛后面的电表箱，2013年3月份的一天上午其去插卡充电时，发现主线上接了两根线，并装个电表。其问贾长生，贾长生说是给其父亲接的。具体什么时间接的其不清楚，后来其也没问。证人2：马某出庭证明：2011年7月份西部肥牛饭店与贾长生签完合同后，后院没有小房，小房是在装修期间董建军建的。证人3：孙某（系柴华英妹夫）出庭证明：西部肥牛饭店后面的小房，在装修前还没有，装修是在2011年7月份。证人4：薛某（时任酒店厨师）出庭证明：2016年5月1日左右西部肥牛饭店停水，停水后，领导让去隔壁邻居那借水。柴华英对上述四位证人证言质证称，对四位证人证言的真实性、关某、客观性均无异议。贾长生对上述四位证人证言质证称，对上述四位证人证言的真实性、关某、客观性均有异议。四位证人均与上诉人有直接的利害关系，其所做对上诉人有利的证言依法不能采信。证人宋某称其有劳动合同，但是不能提供，对宋某的身份有异议。2016年6月5日被上诉人签字的880元的挂账单说明饭店当时仍在营业，证人陈述5月31日已停业不真实。对于挂账单，当时只是电话通知被上诉人。之后并没有被上诉人签字认可，证言不符合事实。证人马某称一直在饭店打工，但没有具体岗位，其也不知何时饭店停业。其明明与上诉人系同村，却不予认可，证言不具有真实性。马某、宋某与上诉人系雇佣关系，具有利害关系，其证言不应采信。证人孙某与上诉人系亲属关系，不予认可。装修合同记载包工包料，孙某称其负责买东西，装修何时结束不清楚，不能反映案件的真实性。孙某称对在后院所建小房没有问过或制止过，更能说明董建军在其自己空地上建房与租赁合同中约定的后院没有重叠，没有争议。证人薛某不知停水原因，不能证明被上诉人存在违约行为。柴华英申请的四位证人出庭主要证明贾长生名下挂帐单、西部肥牛酒店停水、后院小房以及私接电表等，贾长生对该四位证人证言均存异议。因四位证人均与柴华英有一定的利害关系，证言证明力较低，本院结合其他证据对上述待证事实予以认定。三、贾长生二审提交卢某、许法军、张某、许盘风四人书写的证明各一份。主要证明房屋租赁前做水电工程、楼前后地面硬化、安装门窗玻璃和楼梯的费用均是由被上诉人支付的，租赁房屋已经具备通水、通电等基本条件。柴华英对上述证据的真实性有异议，认为该组证据均是孤证。未明确写明被装修的标的确属上诉人租赁的房屋，没有依据民间交易习惯书写的收据证明，没有相应的收款收条证明，没有金钱给付的证明，与本案没有任何关某。许法军、许盘风不能出庭作证，对该两人证言的真实性、关某、客观性均不予认可。因贾长生提交的上述证明，柴华英均有异议。许法军、许盘风未出庭作证，本院对其证明的事实不予认定。卢某、张某出庭作证，对其证明与当庭证言一并作出认定。贾长生二审申请证人1：张某出庭证明：2011年几月份记不清了，其在运河西小区东边的西部肥牛四层干电气走线、布管，是贾长生让其干的。证人2：卢某（系贾长生妹夫）出庭证明：西部肥牛楼上主体上下水是其2011年4、5月份左右，应贾长生要求安装的，楼前的地面硬化是其做的。贾长生对卢某、张某的证言没有异议。柴华英对卢某、张某的证言质证称，证人张某对整个工程的起止时间、用工材料都不清楚，其无法将具体的工程款支付时间向法庭示明。该证人所说工程款是8000元，结合证人所述的工程内容，能够证实被上诉人即使对租赁房屋进行过整修，也只是简单的加工，能够证实上诉人主张的接收到的房屋是毛坯房。证人所述其主要负责一至四层的工程，后院紧挨着主楼，证人在主楼施工不可能看不到后院，其当庭陈述对后院情况一无所知，刻意回避，隐瞒事实。该证人陈述其将工程交工后，贾长生将房屋出租，但不清楚出租给了上诉人，所以该证人无法证实其是在被上诉人与上诉人签订租赁合同之前进行的装修。证人卢某当庭向法庭明确后院并无小房，该证人证言与被上诉人主张相矛盾，与上诉人主张一致，并与上诉人提供的证据和照片相互印证。以上两个证人均证明租赁房屋为毛坯房，而且也不能证明租赁房屋在实际交付给上诉人时可以实际使用。张某、卢某出庭作证，符合证据要求。本院结合其他证据对上述待证事实予以认定。本院于2017年5月5日对租赁房屋进行了现场勘查，并拍摄照片20张，柴华英、贾长生对该20张照片均无异议。二审中，柴华英当庭陈述租赁房屋添建物的情况，包括：1、一至四楼改水所用的下水管道；2、一至四楼电线安装以及室内1800平方米的专用电线；3、垫平硬化前门广场过道共计340余平方米使用的水泥土方；4、构建230余平方米钢架结构二层彩钢小楼所使用的彩钢板、防火材料、保暖材料、油漆、钢材等；5、一楼电动门、玻璃门窗、二楼两个玻璃房间、一至四楼共计17个房间的门窗口以及5个卫生间的门窗口及所用的青钢龙骨石膏板所做的隔断墙、水泥板、木材、砖等所有材料。以上添建物因无法拆除挪动重新使用，现折价30万元。贾长生对此辩称，第1、2、3项的真实性不认可，依据合同，即便有也是柴华英承担责任，租赁期满还要完好的交给被上诉人。第4项是建在董建军的小房上，是上诉人与董建军的租赁关系，与本案无关。第5项系装修范围，不是添建，五个卫生间是建在董建军的小房上，与本案无关。二审期间，柴华英补充上诉请求称在二审上诉期间，被上诉人将上诉人租赁房屋的财物故意毁损破坏，损失30-40万元。请二审法院依法鉴定评估，实际损失由被上诉人承担。因贾长生不同意对柴华英二审增加的诉讼请求进行审理，本院对该请求不予审理。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议焦点之一：房屋租金、挂帐单及电费的认定。1、关于租金的问题。双方租赁合同约定每年9月1日前一次性交纳租金（28万元），贾长生自认柴华英以债权转让（他人欠饭费账单）的方式抵顶9万元。柴华英作为承租人，应对剩余19万元租金是否支付承担举证责任。柴华英未举证证明其支付过该19万元租金，但主张其仅欠付租金8.7801万元，亦没有提交证据证明，故一审法院判令柴华英予以支付租金19万元并无不当。2、关于挂帐单的问题。时任饭店总经理宋某出庭证明凡是挂在贾长生名下的帐单，均是其与贾长生电话确认后挂在贾长生名下。鉴于贾长生是饭店房屋的所有权人，宋某的证言合乎日常情理。因柴华英提交的挂在贾长生名下的挂帐单均没有贾长生签字进一步确认，在贾长生不认可上述挂帐单，亦没有其他证据佐证的情况下，本院对该挂帐单是否属实无法作出认定。柴华英可待证据充分后，另行主张。3、关于电费的问题。柴华英主张贾长生从租赁房屋私接电线，产生电费1.1万元。依据相关证据，可以证实有电线、电表从租赁房屋接出。但该电表产生的电费数额，没有证据证明，且该用电人也并非贾长生，故本案不予处理。双方争议焦点之二：双方是否存在违约行为及应承担的责任。关于违约的问题。柴华英主张贾长生违反约定，未能提供合同约定的后院。双方合同约定有后院，但对后院的四至、面积没有明确约定，以致双方产生争议。柴华英提供的照片可以证明第三人董建军的小房系2011年8月份建设，但不能提交证据证明其就该小房的问题与董建军存在争议。合同履行期间，柴华英亦未就该后院（小房）的问题向贾长生主张权利或要求减少租金。结合柴华英另向董建军交纳租金的事实，本院对柴华英的上述主张不予采信。柴华英、贾长生签订的租赁合同于2016年10月1日期限届满，2016年9月5日贾长生起诉至一审法院要求柴华英支付欠缴的租金，腾退房屋。根据上述柴华英欠缴租金的事实，贾长生诉请法院主张权利，不能认定该行为系违约行为。柴华英主张贾长生私自停水构成违约，相关证据可以证明租赁房屋2016年6月前后有过停水且至今水表已被拆除的事实。柴华英提交的水费收据证明其水费交至2016年2月份，结合物业公司出具的证明，可以证实因柴华英欠缴水费，物业公司锁闭阀门至最后拆除水表的事实。因双方合同履行期限将至，贾长生在租赁房屋门口东侧建有楼梯，但不能证明该楼梯的建设和存在构成合同违约。柴华英主张在合同履行期间，贾长生存在家人到饭店无理取闹、私自停水、强建楼梯的预期违约行为。因该预期违约行为，故其欠付的8.7801万元租金不应支付。因柴华英欠缴租金，贾长生采取私力救济。其方式虽有不妥之处，但未构成违约。故柴华英主张不予支付租金及反诉请求贾长生支付违约金5万元、赔偿停业损失50万元的事实依据不足，本院不予支持。双方争议的焦点之三：租赁房屋的装修装饰物应如何处理。双方租赁合同约定，租赁期间的一切投入均由柴华英负责。故不论房屋出租时是否为毛坯房，柴华英租赁期间为经营租赁房屋所投入的支出均应由自己承担。双方合同未约定租赁期限届满时，装饰装修物的处理问题。按照公平原则，柴华英租赁期间未与租赁房屋形成附合的添建物归柴华英所有。已形成附合的装饰装修，双方未能达成协议。因现有证据不能认定系贾长生违约造成合同未到期不能履行，故不能认定应由贾长生赔偿装饰装修物的残值损失。但本案诉讼期间，双方合同约定的期限届满。租赁房屋由贾长生实际控制，贾长生对部分物品进行挪动。对于部分装饰装修物已实际损毁的原因，双方互指对方所为，但提交的证据均不足以证明各自主张。鉴于以上事实，本院对房屋装饰装修物残值酌定5万元，由贾长生支付给柴华英。综上所述，柴华英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台县人民法院（2016）冀0521民初1284号民事判决第一项，即被告（反诉原告）柴华英于判决生效之日起7日内给付原告（反诉被告）贾长生房租190000元。第二项，即被告（反诉原告）柴华英于判决生效之日起15日内腾清并返还所租原告（反诉被告）贾长生的房屋。第三项，即原告（反诉被告）贾长生于判决生效之日起3日内给付被告（反诉原告）柴华英饭费880元。第四项，即驳回原告（反诉被告）贾长生其他诉讼请求。二、撤销河北省邢台县人民法院（2016）冀0521民初1284号民事判决第五项，即驳回被告（反诉原告）柴华英其他反诉请求。三、贾长生于本判决生效之日起7日内给付柴华英租赁房屋装饰装修物残值损失50000元。四、驳回柴华英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4100元，由柴华英负担。反诉案件受理费12430元，由贾长生负担745.8元，柴华英负担11684.2元；二审案件受理费16530元，由贾长生负担991.8元，柴华英负担15538.2元；本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  张志春代理审判员  王小英二〇一七年六月十九日书 记 员  高蔚龙