北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初7579号原告（反诉被告）金某，男，1949年4月6日出生，北京市昌平区人，现住北京市昌平区。被告（反诉原告）解某，男，1981年10月5日出生，住河北省邯郸市临漳县。原告（反诉被告）金某与被告（反诉原告）解某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告���金某与被告（反诉原告）解某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金某诉称：2015年5月，原告将位于xx镇xxx路甲x号院x排7号平房套间5间，约70余平方米，房屋临时出租给解某，没有租赁合同，现本人急等用房，提前告知解某搬走，解某以安装暖气等为由拒绝搬走，并因此多次发生纠纷，后经沙河派出所民警调解，解某同意在2017年4月15日前搬出，但解某未履行承诺，故诉至贵院，请求判令：1、解除双方房屋租赁合同；2、解某立即从xx镇xxx路甲x号院x排7号平房搬出，在保持室内门窗及原有设施完好的情况下将空房腾空返还；3、从2017年4月15日起每拖延一天赔偿100元损失费；4、赔偿破坏屋顶彩钢的赔偿金1万元；5、诉讼费由解某负担。被告解某辩称：我与金某口头达成租赁协议，双方约定只要房屋不拆迁一直将房屋租给我使用，如果提前解除��同，赔偿我所有装修损失并支付违约金2万元。我现在同意解除租赁合同，但金某应当赔偿我房屋装修的损失。反诉原告解某反诉诉称：我于2015年5月承租金某位于xx镇xxx路甲7号院10排7号平房套间5间。入住之前，承租房十分简陋，我提出对房屋进行改造装修，金某同意，为了明确双方的权利义务，我要求与金某签订租赁合同，但金某不同意，说自己是花甲老人一定说话算数，双方口头约定承租房没有租赁期限，除非房屋被拆迁，否则我可以一直租赁该房屋，如果金某违约赔偿我违约金2万元，因我看金某态度诚恳，便相信了。而后，我对承租房的厨房、卫生间进行了改造，对房屋进行开天窗、吊顶、铺地板、添置锅炉取暖设备等，共计花费7万元。施工期间，金某没有任何异议，房屋装修完毕，双方一致维持租赁关系至2017年4月，金某提出收回房屋自用，要��我搬走。我认为，金某允许我对承租房屋进行改造和装修，此装修和改造已经构成民法中的添附，双方对添附的归属无约定，应当按照法律规定处理。故反诉要求：1、金某支付我添附折价款5万元；2、金某退还我押金1000元，支付我违约金2万元；3、诉讼期间的房租由金某负担；4、搬家费用由金某负担；5诉讼费由金某负担。反诉被告金某辩称：第一、解某在没有签定房屋租赁合同及没有施工合同的情况下擅自安装暖气铺设木地板及卫生间等行为都是恶意行为；第二、原告主张的装修和添附价格过高，没有事实依据，我不认可；第三、对解某在反诉状中称我拒绝与其签订租赁合同我不认可，为了保证房屋安全，我要求解某与我签订了《住房安全责任书》同时签订了《租住房屋协议书》，没有对租赁期限进行约定是我们双方口头协商好的，目的就是为了我能��时要求解某搬离，解某对此应明知；第四、解某将我房屋屋顶安装天窗并未经我同意，造成我三块彩钢板的损害，应当按照双方约定赔偿我1万元；第五、解某的施工项目全部都可以拆走，我不同意接受解某在我房屋内添附的装修设施；第六、解某以安装暖气为由，由于我房屋设备老旧，但暖气所使用的锅炉须使用高压电，给我房屋造成了严重的安全隐患。不同意全部的反诉请求。经审理查明：2015年5月15日，金某与解某签订《租住房屋协议书》约定，金某将位于北京市xx镇xxx路甲7号院10排7号平房出租给解某使用，租住期间保证门窗结构完好，按时交纳水电费。收取押金1000元。双方未约定租赁期限，口头约定2015年5月、6月租金为每月300元，之后租金为每月400元。协议签订后，解某入住房屋并对房屋的水电路（明线）进行了改造，对房屋内厨房、卫生间格局���行了改造（打隔断），铺设了约50平方米的木地板，在屋顶开设了天窗，对屋顶铺设了防水，在屋内安装了暖气和锅炉等。2017年3月，双方因解除租赁关系及腾退房屋事项发生争议。在本案审理过程中，金某认可收取解某租金的截止日为2017年3月15日。针对出租房内装修改造的价值，双方同意在本院勘验的基础上根据市场价值酌定。另查，北京市xx镇xxx路甲7号院10排7号平房系首钢第一线材厂职工家属宿舍，金某系该厂退休职工，于2002年12月24日接受分配，取得该房屋使用权。金某在使用该房屋期间，对房屋进行了扩建。上述事实，有《租住房屋协议书》、首钢职工家属宿舍配房通知单、勘验笔录、勘验照片及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：金某与解某签订的《租住房屋协议书》系双方当事人真实的意思��示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。本案中，双方在协议中未约定租赁期限，虽解某陈述金某曾口头承诺租赁期限至涉案房屋被拆迁时止，但对解某的陈述，金某予以否认，在解某无其他证据佐证的情况下，本院认定双方之间对租赁期限无约定，应属不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故对于金某要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对于金某要求解某腾退房屋的本诉请求及解某要求金某返还租房押金的反诉请求，本院予以支持。因解某现仍使用租赁房屋，在腾退前仍应向金光禄支付占用使用费，占有使用费的具体金额本院参考双方约定的租金标准予以确定。至于金光禄要求解某按照每日100元的标准计算损失费一节，没有法律依据，本院不予支持。关于解某在租赁房屋内装修添附的处理一节，根据我国相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修应考虑租赁期限的长短，对租赁期限较长的可能会投入较大的装饰费用，对租赁期间较短的，承租可能只做一般的装饰装修或不做装饰装修。本案中，金某与解某未约定租赁期限，属不定期租赁，双方均可随时解除租赁合同，一方行使解除权即可视为租赁期限届满。解某在没有租赁期限保障的情况下，将租赁房屋进行装饰装修,虽金某在解某对租赁房屋进行装饰装修时并未提出异议，可以视为金某同意解某对租赁房屋进行装饰装修，但双方对装饰装修在租赁合同期限届满归属没有约定,且金某不同意接收解某在租赁房屋中添附的装饰装修的情况下,解某要求金光禄对装饰装修进行补偿的反诉请求，本院不予支持。关于金某要求解某赔偿屋顶彩钢板损失一节，因解某对租赁房屋屋顶加装了天窗，该改造行为并未破坏租赁房屋屋顶结构，亦不存在漏水等情况，故对于金某要求解某赔偿屋顶彩钢板损失一节，本院不予支持。关于解某反诉要求金某支付违约金一节，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)金某与被告(反诉原告)解某于二〇一五年五月十五日签订的《租住房屋协议书》；二、被告(反诉原告)解某于本判决生效后七日内在保持租赁房屋内原有设施、门窗完好的情况��，腾退位于北京市昌平区xx镇xxx路甲7号院10排7号房屋予原告(反诉被告)金某；三、原告(反诉被告)金某于本判决生效后七日内退还被告(反诉原告)解某交纳的租房押金一千元；四、被告(反诉原告)解某于本判决生效后七日内给付原告(反诉被告)金某房屋租金二〇一七年三月十六日至二〇一七年六月二十七日）共计一千三百七十元。五、被告(反诉原告)解某于腾退北京市昌平区xx镇xxx路甲7号院10排7号房屋后七日内给付原告(反诉被告)金某房屋占有使用费（以每日十三元为基数，从二〇一七年六月二十八日计算至实际腾退房屋之日止）；六、驳回原告金某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告解某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由原告金某负担（已交纳）。反诉案件受理费七百八十八元，由反诉原告解某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 辉二〇一七年六月二十九日书记员 翟金萍