湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0902民初894号原告:孝感市共创家居有限公司。住所地：湖北省孝感市城区北京路中段桂桥村。法定代表人：刘继刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡友清，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。被告：孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会。住所地：孝感市城区北京路中段。法定代表人：胡国���，该社区主任。委托诉讼代理人：李双剑，该社区监督委员会主任。一般代理。委托诉讼代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。原告孝感市共创家居有限公司（以下简称共创公司）诉被告孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会（以下简称桂桥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，于2016年5月26日依法作出判决，2016被告桂桥居委会不服该判决上诉于孝感市中级人民法院，2016年9月27日，孝感市中级人民法院依法作出（2016）鄂09民终734号民事裁定书，裁定将本案发回重审。2017年2月28日，本院依法重新立案受理后，另行组成合议庭，于2017年4月26日依法公开开庭进行了审理，原��共创家居的委托诉讼代理人胡友清、被告桂桥居委会的委托诉讼代理人李双剑、周正天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共创家居向本院提出诉讼请求，1.依法判令被告承担位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场因消防不合格、不达标而整改所花的维修改造工程款1160571.94元，并免除整改期间的全部租金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年4月18日，原告通过公开招、投标的租赁形式，中标被告出租的位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场，并与被告签订了场地租赁合同一份，该合同约定：1.甲方（即被告）将座落于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场租赁给乙方（原告）经营家居，总土地使用面积16000平方米，原租赁合同约定，原承租方搭建的部分自行拆除，不在本次拍租范围之内，本次实际出租的建筑面积为原家居广场A、B两区约9000平方米（含通道），另附加靠孝三路面一栋办公楼的二、三、四层和家居广场东围墙边的约800平方米的两栋老库房，原家居广场所有空闲面积乙方均有使用权；2.租期限三年，自2014年4月18日起至2017年4月17日止；3.租金为500万元/年；4.场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施被告按现状移交，如需装修,其装修手续及费用均由原告自行承担。消防设施应符合城市消防规定设置，场地的外部装修也应遵守孝感市城市管理的相关规定，设施维护、装修费用由原告承担，租赁期内应当维修的费用由乙方承担，发生事故造成的损失由原告自行承担。双方还对其他权利义务及违约责任进行了详细的约定。被告当时拍租的桂桥家居广场存在重大安全隐患的，在签订上述合同之前，2014年1月19日，孝感市开发区公安消防��队向原告下达了重大火灾隐患整改通知书，并同意整改的最后期限延至2014年11月30日止。2014年9月8日，原告就此项消防改造工程与施工单位湖北新时代广告装璜有限公司签订消防工程维修合同一份，约定工期为90天，工程结算价为1870570.13元。原告认为，被告所出租的房屋必须符合国家消防安全的标准，否则是不得出租的，故被告负有消防达标、合格的法定义务，原告替被告达标、合格所花费的全部费用理所当然应由被告全部承担，故诉至法院。被告桂桥居委会辩称，一是原告诉称事实错误，理由如下：1.原告诉称：“租赁合同约定原告对其出租的场地消防设施应符合城市消防规定设施”错误。被告出租的场地，经过了公开拍卖程序，在拍卖和签订合同的整个过程中，被告再三强调，出租的场地按照现状交付；2.原告诉称，2014年1月19日，消防���关责令原告、被告整改错误，场地由原告经营，消防机关直接通知的原告，责令原告整改，没有通知被告；3.原告诉称“双方口头约定，由原告先行垫付费用先行整改，然后由合同和法律确定费用的承担方”错误。虽然原告就费用问题致函被告，但被告明确复函，重申按照合同约定维修费用应当由原告承担，被告不应承担相关费用；4.原告没有分清合同的标的物。合同约定：租赁土地面积16000平方米，建筑物面积大约9000平方米（包括A区、B区），原告以前自己搭建的建筑物（C区、D区）由原告自行拆除，不在出租的范围之内。而本次消防装修范围包括A区、B区、C区、D区，其中C区、D区的装修费用不应当在双方争议的范围以内。原告就A区、B区、C区、D区四区的整体装修提出主张没有事实依据；5.原告自己单方制作的《工程结算书》不能证实工程造价为187万元。原告提供的工程结算书，是原告单方面制作的，以此作为证据证明原告主张的事实，明显属于原告单方面的陈述，被告不认可。二是原告的诉讼请求没有事实依据，人民法院应当驳回。原告作为前承租人，明知消防需要维修，也明知被告在场地的拍卖过程中以及合同中均强调，包括“消防设施”在内的所有设施均按照现状交付。正因为场地存在消防隐患，所以被告在合同中要求承租人对承租物的强弱电、水管等基本设施进行检修，达到城市消防规定设置，杜绝安全隐患，多个条款强调所有装修费用由原告承担，原告起诉要求被告承担消防装修费用应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提���的证据一是真实、合法有效的，该合同第四条第三款、第五条第二、第三款明确约定对租赁物按现状移交，设施维护、维修均由原告承担，故对该证据的证明目的不予采信；原告提交的证据二是真实、合法的，能够证实涉案租赁物存在消防隐患，需整改的事实，对该证据本院依法予以采信；原告提交的证据五、六能够证实原告进行消防整改的事实，但鉴定意见所依据的材料均是原告和案外人湖北新时代广告装璜有限公司提供的，未提交施工图纸，因此对该鉴定意见集鉴定价格本院依法不予采信。2.被告提交的证据一、二是真实、合法有效的，本院依法予以采信；被告提交的证据三与本案无关，本院依法不予采信；被告提交的证据四、五是真实的，且双方在租赁合同第一条明确也回到那个本次租赁面积是A、B区，并不包含C、D、E区，故对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月7日，发布拍租规则及告知书一份，载明：拍租标的坐落于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场，总土地使用面积为原家居广场的全部使用面积16000平方米，本次实际出租建筑面积为家居广场A、B两区约9000平方米（含通道），另附加靠孝三路面一栋办公楼的二、三、四层和家居广场东围墙边的约800平方米的两栋老库房；原承租方搭建部分属违章搭建，严重占道和影响消防安全，社区将不作价保留，以免承担今后消防安全责任，社区只将自建部分和正规经营竞拍，其他部分将参照原租赁约定纳入拆除计划。2014年4月18日，原告中标被告出租的位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场，并与被告签订了场地租赁合同一份，该合同约定：1.甲方（即被告）将座落于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场租赁给乙方（原告）经营家居，总土地使用面积16000平方米，原租赁合同约定，原承租方搭建的部分自行拆除，不在本次拍租范围之内，本次实际出租的建筑面积为原家居广场A、B两区约9000平方米（含通道），另附加靠孝三路面一栋办公楼的二、三、四层和家居广场东围墙边的约800平方米的两栋老库房，原家居广场所有空闲面积乙方均有使用权；2.租期限三年，自2014年4月18日起至2017年4月17日止；3.租金为500万元/年；4.场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施被告按现状移交，如需装修其装修手续及费用均由原告自行承担。消防设施应符合城市消防规定设置，场地的外部装修也应遵守孝感市城市管理的相关规定，设施维护、装修费用由原告承担，租赁期内应当维修的费用由乙方承担，发生事故造成的损失由原告自行承担。双方还对其他权利义务及违约责任进行了详细的约定。2014年1月19日，孝感市开发区公安消防大队向本案原告下达了重大火灾隐患整改通知书，并同意整改的最后期限延至2014年11月30日。2014年9月8日，原告就此项消防改造工程与施工单位湖北新时代广告装璜有限公司签订消防工程维修合同一份，约定工期为90天，工程结算价为1870570.13元。原告认为，被告所出租的房屋必须符合国家消防安全的标准，否则是不得出租的，故被告负有消防达标、合格的法定义务，原告替被告达标、合格所花费的全部费用理所当然应由被告全部承担，故诉至法院。本院认为，原告通过合法的竞拍方式承租涉案租赁物，其与被告签订的场地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强���性规定，是合法有效的。本案中，原告承租场地的消防设施不达标是事实，但孝感市开发区公安消防大队向本案原告下达重大火灾隐患整改通知书发生在前，场地租赁合同签订在后，这充分说明原告在参加竞拍及签订合同时明知涉案租赁物存在消防隐患需整改的事实，而自愿签订该租赁合同，其应当预见签订合同所产生的法律后果和承担的法律责任，并且双方在租赁合同第四条第三款、第五条第二、第三款明确约定，原告对承租物的强弱电、水管等进行检修，杜绝安全隐患，场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施按现状移交，设施维护、维修费用由原告承担，签订合同是高度的意思自治行为，应当遵循双方的合意，因此，原告对涉案租赁物进行消防整改的费用应当自行承担，故对原告要求被告承担整改维修费用的诉请，本院依法不予支持。但原告��行消防整改期间无法进行招租和营业是事实，又因原告与案外人湖北新时代广告装璜有限公司签订整改合同的时间是2014年9月8日，孝感市开发区公安消防大队下达销案通知书的时间是2014年11月26日，故消防整改时间为80天，从维护市场经济秩序和公平原则的角度，本院依法酌定免除原告整改期间80天的租金，即500万元÷365天×80天=109.59万元。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：免除原告孝感市共创家居有限公司在消防设施改造期间80天的租金109.59万元；二、驳回原告孝感市共创家居有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15245元，由原告孝感市共创家居有限公司负担7622.5元、被告孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会负担7622.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  黄军勇人民陪审员  龚平波人民陪审员  程 思二〇一七年六月十六日书 记 员  陈新玲��相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告孝感市共创家居有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一：桂桥家具广场租赁合同复印件一份，证明原、被告的租赁合同关系存在，证明该租赁合同内容对被告出租场地消防不合格的整改费用未作约定。证据二：重大火灾隐患通知书等，证明被告出租给原告场地的消防设施不合格，不达标，急需整改。证据三：公函复印件一份，证明原告于2014年10月17日就其承租的场地消防设置不合格，不达标的问题向被告发函，要求被告承担消防改造的一切费用。证据四：回复函复印件一份，证明被告不愿承担消防设施改造的一切费用。证据五：消防���修合同复印件一份，证明被告提供的出租场地因消防不合格需改造证据六：工程结算书鉴定书一份，证明该消防改造工程的结算价为1870570.13元，鉴定价为1160571.94元，证明原告在开庭之前已向施工方支付工程款1452000元，证明该消防改造工程由原告完成，其费用由原告垫付证据七：重大火灾隐患销案通知书，证明该消防整改维修工程已竣工并经验收合格。被告孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：《场地租赁合同》复印件。证据二：《拍租规则》复印件。证据一和证据二证明内容：1、证明双方设立了租赁合同法律关系。2、合同约定租赁土地面积16000平方米(包括A区、B区)，建筑物大约9000平方米，原告以前自己搭建的建筑物(C区、D区)由原告自行拆除，不在出租的范围之内。3、合同约定“租赁的场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施甲方按照现状移交”，“如需装修其装修工程手续由承租人(原告)自行负责申报，装修费用由承租人自行承担”,合同还约定“设施维修、装修费用由乙方(原告)承担”。上述约定证明被告按照场地的现有状况(包括内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施)移交给乙方(原告)，乙方无论对结构还是消防进行改造维修，其费用均应当由原告承担，被告不承担任何费用。证据三:原告与被告以前签订的二份租赁合同,证明A区、B区是被告原有建筑物和租赁物，C区、D区属于原告自行搭建的，合同期满应当拆除。证据四:场地勘察图���一份。证据五:告知一份证据四和证据五证明：1、合同约定租赁土地面积16000平方米(包括A区、B区)，建筑物大约9000平方米，原告以前自己搭建的建筑物(C区、D区)由原告自行拆除，不在出租的范围之内。2、证明原告本次消防装修范围包括A区、B区、C区、D区，其中C区、D区的装修费用不应当在双方争议的范围以内。