河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初27390号原告（反诉被告）郑州鸿园物业管理有限公司，住所郑州市中原区建设西路66号院1号楼。法定代表人许景林，总经理。委托代理人刘稚鹤、葛亚杰，河南亚洋律师事务所律师。被告（反诉原告）贾京建，男，汉族，1961年6月26日出生，住郑州市金水区。委托代理人李相周、苏汝国，河南仟方律师事务所律师。原告郑州鸿园物业管理有限公司诉被告贾京建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州鸿园物业管理有限公司委托代理人刘稚鹤、葛亚杰，被告贾京建委托代理人苏汝国到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费12483.6元，滞纳金35390.97元，合计47874.57元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为郑州市金水区xx都市花园小区x号楼x层x号业主，房屋面积为151.87㎡。原告自2010年以来为该小区提供物业服务，一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的房屋起到了保值增值的作用。依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但自原告为被告、该小区提供服务至今，被告一直未向原告交纳物业管理费，截至2015年12月31日，被告共欠缴48个月的物管费，共计人民币12483.6元。依照合同约定，被告自逾期之日起还应按千分之三每日承担滞纳金，现原告自愿将该笔滞纳金核减为3386.186元。经原告多次催要，被告也拒不向原告支付，致使原告提供服务却得不得应有的服务费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告的物业服务企业资质证书一份（复印件）；2、原、被告签订的《物业管理服务协议书》一份（复印件）；3、xx都市花园小区x号楼物业收费表一份（复印件）；4、欠费统计表、物业费催费单照片7张、律师函及照片。被告答辩称：原告主体错误，无权向被告主张物业费。被告于2009年2月26日和原告签订《xx都市花园小区前期物业管理服务协议》，但是从2014年起，小区已全部入住完毕，成立业主委员会，此后物业服务企业应由业主委员会选聘，而原告不是业主委员会选聘的物业公司，其无权向被告主张物业费。原告的物业费起诉已超过诉讼时效。原告起诉要求滞纳金没有法律依据，结合本案被告提供的证据，足以证明原告没有按照合同的约定提供合同约定的物业服务，是违约，依法无权要求滞纳金。另补充，原告物业费收费标准应是每平方米每月0.668元，原告按每平方米每月1.37元没有合同及法律依据，应按双方实际履行来收取。原告诉讼请求超过诉讼时效，被告催告函是2016年6月26日，之前被告从未收到过原告的任何催收通知。被告提供的催收单不能证明原告向被告催收过，故原告只能从2014年6月之后开始主张。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令原告违约并赔偿反诉人经济损失26380元；2、反诉费用由原告承担。事实与理由：被告系郑州市xx花园x号楼x单元x层xx户的业主，原告2010年起系该小区的物业管理服务公司。2010年11月7日被告所住楼层二楼余某家中暖气漏水，漏水使被告家中渗水，墙面、顶部造成损坏，并给被告造成了经济损失，被告所开办的郑州xxx电梯设备有限公司的一台重要的设备（英国CT变频器，价值14500元）放在被告家中也被水浸泡后损坏无法使用。此事经原告公司人员查证，2010年余某家中并没有申请暖气，余某家中当时也没有开通暖气，漏水是因为暖气阀门有问题。被告和余某多次找原告要求解决，原告公司人员屡次推脱不理，无奈之下，2012年8月份被告找了河南xx装饰装修有限公司将被告家中墙顶面进行了装修，共计花费11880元。2012年底被告装修完成后，被告多年来和余某二人就被告、余某的损失多次找原告要求赔偿，但原告一直置之不理。故提起反诉。被告为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交以下证据：1、2009年2月26日双方签订的《物业管理服务协议书》一份；2、原告管理的本案小区照片一组，拍摄日期为起诉后；3、2010年3月6日被告缴纳的2010年3月11日至2011年3月10日的物业费收据一张；4、2010年11月7日被告家中因二楼余某家中暖气阀门漏水造成的现状照片及余某出具的情况说明、余某身份证复印件；5、河南xx装饰有限公司《装修工程合同》一份、河南xx装饰装修公司营业执照复印件一份及该公司收取装修款11880元收据两份；6、2011年5月8日苏州市xx电梯有限公司出具的证明一份及苏州市xx电梯有限公司的更名手续一份。原告针对被告反诉答辩称：被告贾京建反诉与本案不是同一法律关系，本案系物业服务合同纠纷，而贾京建反诉的事实与理由是因与二楼相邻权纠纷引起的损失，该所谓的损失不应向原告主张，而应向二楼业主余某主张。被告反诉中陈述其所谓的损失是因二楼余某家暖气阀门有问题造成漏水，而该暖气阀门的问题不是物业公司造成的，贾京建应向开发商或暖气公司主张所谓的损失。被告所谓的损失是否存在及损失数额不能确定。被告的主张超过诉讼时效。经审理查明：原告系郑州市金水区xx都市花园小区物业管理公司，被告系郑州市金水区xx都市花园小区x号楼x单元x层xx号业主。2009年2月26日，原、被告双方签订《物业管理服务协议书》。协议书约定：原告为被告所住小区物业管理服务企业，被告房屋建筑面积为152.06平方米。原告物业管理服务内容和质量有房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、绿化、消防等。物业服务管理费用，绿城都市花园小区的所有住宅，按每月1.45元∕平方米收取物业管理服务费，被告须按原告规定的期限、交费地点、支付方式支付服务费，一旦逾期，还必须交纳每天千分之三的滞纳金。被告向本院提交2010年3月6日收据一份，主要载明：今收到被告1255元系付物业费，2010年3月11日至2011年3月10日，一年等。原告称系工作人员笔误，经核实被告自2011年1月开始拖欠物业费。自2011年起，被告开始拖欠物业费，原告以在被告门口张贴催费单的方式催收物业费未果，原告向被告主张48个月的物业费，原告于2016年10月18日提起本诉。被告于2017年3月10日提起反诉。本院认为：原告与被告签订的《物业管理服务协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告应按约定时间缴纳物业服务费用。关于本诉，被告举证原告出具的收据一份，载明被告交纳2010年3月11日至2011年3月10日期间的物业费。原告称系工作人员笔误，证据不足，本院对被告交纳物业费至2011年3月10日的辩称，予以采信。双方合同约定物业费为每月每平方米1.45元，原告以每月每平方米1.37元主张权利，该数额不超过合同约定，本院予以确认，合同约定被告房屋面积为152.06平方米，对物业费进行计算，2011年3月11日至2015年12月31日期间被告应将拖欠的物业费12013.24元（152.06平方米×每平方米1.37元×57个月20天）支付给原告，原告主张其他部分，本院不予支持。考虑原、被告双方的物业服务合同关系且原告的物业服务存在有待改良的部分，故原告主张的滞纳金本院不予支持。原告以在被告门口张贴催费单的方式多次催收物业费，故被告主张原告起诉超过诉讼时效的理由本院不予确认，被告其他辩称意见依据不足，本院不予采纳。关于反诉，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告举证不足以证明，系因原告违约给被告造成损失。原告辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾京建于判决生效之日起十日内向原告郑州鸿园物业管理有限公司支付2011年3月11日至2015年12月31日的物业费12013.24元；二、驳回原告郑州鸿园物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告贾京建反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元，由原告负担747元、被告负担250元。反诉受理费230元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 佳审 判 员  王盼盼代理审判员  尚洛佳二〇一七年六月三十日书 记 员  高丽娟