北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初50299号原告：阎学会，男，1979年6月17日出生，现住北京市大兴区。被告：刘志良，男，1956年10月7日出生，户籍地北京市朝阳区。第三人：许海，男，1964年7月1日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王爱平，北京市富润律师事务所律师。第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区。负责人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职工，现住北京市朝阳区。原告阎学会（以下简称原告）与被告刘志良（以下简称被告）、第三人许海、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下分别简称为许海、满懿咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，许海委托诉讼代理人王爱平，满懿咨询公司委托诉讼代理人高翠翠到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告以及满懿咨询公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》；2.被告返还原告购房款97万元，许海对其中的66万元负连带返还义务；3、被告支付原告违约金50万元；4、被告赔偿原告居间服务费24800元。事实和理由：2015年11月1日，原、被告通过满懿咨询公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》，约定由原告支付248万元购买被告名下位于北京市朝阳区花家地南里某某号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告支付了一部分首付款31万元。因涉案房屋设有抵押，抵押权人为许海，故原、被告及许海于2015年11月9日签订了《执行和解协议书》，当日，被告与许海办理了委托公证，被告委托许海全权代理涉案房屋买卖交易的所有事项。2015年11月15日，原告按照《执行和解协议书》的约定支付给许海66万元用于代被告偿还许海的欠款，同时作为涉案房屋的另一部分首付款。2016年3月18日，原告、许海、满懿咨询公司职工董某共同去北京市朝阳区税务局，由原告交纳了契税64500元。依照合同约定，被告需在交税完毕后办理涉案房屋的解押手续，但当被告代理人许海于交税当日去房管局预备办理解押手续时发现涉案房屋已于2015年11月底被郑州市公安局查封。现因涉案房屋被郑州市公安局查封，致使涉案房屋无法按照合同约定于2016年1月15日前办理过户手续，合同无法继续履行，故原告诉至法院。被告未答辩。许海述称，原告的诉请只有第二项诉请涉及许海，故对原告的其他诉请不发表意见，许海不同意原告的第二项诉请，理由如下：第一、66万元是原告代被告向许海偿还的借款，原告要求许海承担连带返还66万元的诉请没有事实和法律依据；二、许海作为被告的代理人，所有法律后果应由被代理人即本案被告承担，被告也同意66万元用于抵消被告对许海的债务；三、许海也是受害方，许海此前在涉案房屋上设立了抵押，因被告将涉案房屋出售给原告，三方协议将售房款抵消被告欠许海的200余万元，故许海配合解除了抵押，后因涉及刑事纠纷。涉案房屋被查封，许海也无法实现债权了。满懿咨询公司述称，同意解除《附加补充协议》。《附加补充协议》上签字的经纪人董某是我公司职工，但其签字是其个人行为。原告向我公司交纳了居间服务费24800元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月1日，在满懿咨询公司的居间下，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：原告购买被告名下的涉案房屋，房屋价款248万元；涉案房屋已经于2013年6月27日设定抵押；原告向银行申办贷款手续，拟贷数额为150万元；双方同意应于2016年1月30日前向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；被告应当于办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后7个工作日内将涉案房屋交付给原告。关于违约责任，双方约定：被告未按照合同约定的期限和条件将涉案房屋交付原告的，如逾期超过15日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收房款，并按照原告全部已付款的20%向原告支付违约金。后，原、被告、满懿咨询公司的经纪人董某以及许海作为被告的代理人签订了《附加补充协议》，约定：原告于2015年11月9日向被告支付购房定金31万元；被告与许海于2015年11月16日前办理完毕代理人公证，由许海全权代理房屋买卖交易所有事项；原告须于2015年11月16日向许海支付66万元首付款；许海须于2015年11月20日办理涉案房屋的解封手续；2015年11月23日，原、被告须配合并陪同满懿咨询公司办理银行面签手续；原、被告最晚于2016年1月15日前办理涉案房屋产权登记转移手续；任何一方不配合本补充协议以及主合同相关事宜造成违约的须赔偿守约方总房款20%（即人民币50万）视为违约金。2015年11月9日，原告向满懿咨询公司支付了居间服务费24800元。同日，原告向被告支付了购房款31万元。同日，被告委托许海全权办理涉案房屋的出售事宜，并对委托书进行了公证。同日，许海作为申请执行人、被告作为被申请执行人、原告作为买房人签订了《执行和解协议书》，载明“……经过友好协商就（2014）京中信执字01016号和（2014）京中信执字01017号执行证书项下，北京市朝阳区人民法院强制执行查封的刘志良所属北京市朝阳区花家地南里某某号（京房权证朝私08成本字第35**47）房产（以下简称该房产）解除司法查封事宜，达成以下一致意见（详见满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司买卖合同编号BJ-2015-MM-000**18以及补充协议）鉴于上述陈述现许海向北京市朝阳区人民法院申请解除上述该房屋的司法查封，以便迅速解决上述系列执行案件”。2015年11月15日，许海作为被告的代理人收取了原告支付的购房首付款66万元，并向原告出具了收据。被告在收据上手写注明“上述款项用于抵消许海欠款”。2016年3月18日，原告交纳了涉案房屋交易的契税64500元。2015年11月23日，涉案房屋办理网签登记手续。在本案审理过程中，经原告申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务管理中心调取了涉案房屋的查封、抵押情况。经调取的《不动产登记簿》载明如下内容：一、查封情况：1、本院于2015年4月14日查封了涉案房屋，并于2015年11月25日解除了查封；2、郑州市公安局于2015年11月27日查封了涉案房屋；3、本院于2016年4月26日查封了涉案房屋；4、本院于2017年3月3日查封了涉案房屋。二、抵押情况：许海作为抵押权人分别于2013年6月27日、2014年7月7日在涉案房屋上进行了两次抵押登记。经原告申请，证人董某出庭陈述如下内容：第一、董某于2015年7月10日入职满懿咨询公司，一直工作至今，职务是经纪人；二、涉案房屋因为涉及到被告和许海之间的债务关系，故原、被告及许海三方约定许海申请北京市朝阳区法院将涉案房屋上的查封解除；三、交税当天，原告、许海和董某一起去房管局时发现涉案房屋被郑州市公安局查封了。董某跟被告沟通，被告说其能解决，所以原告一直等着，大概在2016年5、6月左右，原告决定起诉。经询，原告、许海及满懿咨询公司均认可董某的证言。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》是原、被告的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。在合同履行期限内，涉案房屋被郑州市公安局查封，导致涉案合同无法继续履行，故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》已因被告的违约行为解除，现原告要求被告返还购房款97万元并支付违约金50万元、赔偿居间服务费24800元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求许海连带返还购房款66万元的诉请，因许海系作为被告的售房代理人收取的购房款，相关的权利义务应由作为委托人的被告承受，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。被告经我院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、《北京市存量房屋买卖合同》及《附加补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告刘志良在本判决生效后七日内返还原告阎学会购房款97万元；三、被告刘志良在本判决生效后七日内支付原告阎学会违约金50万元；四、被告刘志良在本判决生效后七日内赔偿原告阎学会居间服务费24800元；五、驳回原告阎学会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18253元，由被告刘志良负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告刘志良负担（于本判决生效后七日内支付原告阎学会）。保全费5000元，由被告刘志良负担（于本判决生效后七日内支付原告阎学会）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  斯晓荷审判员  孙茜倩审判员  李甲军二〇一七年六月二十六日书记员  高世华