广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9711号上诉人（原审被告）：陈雯，女，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490壬丰大厦24楼2413房。法定代表人：张必勇，职务：常务副总裁。委托代理人：吴为标，该司职员。上诉人陈雯因与被上诉人广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初13934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈雯上诉请求：撤销原审判决，改判驳回颐正公司的诉讼请求；颐正公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、根据《广东省物业管理条例》第七条、第九条的规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理公司管理。壬丰大厦是一个物业管理区域，在壬丰大厦业主委员会成立之前已由开发商广州壬丰房地产开发有限公司聘任的壬丰物业公司对壬丰大厦进行物业服务管理。而壬丰大厦至今仍未成立业主委员会，故颐正公司不是开发商聘任的前期物业管理服务机构，不论是否有资质，均无权对壬丰大厦进行物业管理服务，自2015年开始，陈雯也未与颐正公司签订物业管理服务协议。因此，颐正公司没有诉讼主体资格，本案适格主体应为壬丰物业公司。二、即使颐正公司实际管理服务壬丰大厦一至三层的部分物业，也应依照《广东省物业管理条例》第三十七条第二款的规定按政府指导价收取物业服务费。颐正公司收取75元每月每平方米综合服务费（包括空调费15元、物业管理费35元、推广费25元）既不合理也不合法。首先，该物业管理费远超出政府指导价及周边同类型物业的管理费；其次，陈雯的商铺自2012年9月30日后就空置，不应产生空调费；第三，颐正公司根本没有进行物业推广，收取物业推广费没有事实依据。综上，请二审依法查明事实，支持陈雯的上诉请求。颐正公司辩称：1.关于诉讼主体资格，颐正公司一审已经提交具体依据。2.壬丰物业公司对壬丰大厦进行的物业管理在其备案中有载明是6楼以上，1-5楼一直都是颐正公司管理，陈雯除了向颐正公司支付物业费外，无需向壬丰物业公司支付任何费用。3.关于推广费的问题，在（2015）穗天法民四初字第1500号判决书中有进行查明。综上，颐正公司同意原审判决，不同意陈雯的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。颐正公司向一审法院起诉请求：1.陈雯支付自2015年1月1日起计至2016年12月31日止的综合管理费43920元（每月综合管理费为1830元/月，即75元/平方米/月，涉案商铺面积为24.4029平方米）；2.陈雯支付迟延支付综合管理费的利息（按季度拖欠的综合管理费5490元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自上一季度最后一个月的22日起计至实际付清之日止，总额以不超过本金为限）；3.本案诉讼费用由陈雯承担。一审法院认定事实：颐正公司于2007年2月28日登记成立，股东为广州颐高信息科技集团有限公司（前称为广州颐高信息科技有限公司，以下简称颐高公司），并取得企业法人营业执照及中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为三级。陈雯是广州市天河区天河路490号X层X铺的产权人，涉案商铺的建筑面积为25.4029平方米，土地用途为商服用地。2004年10月27日，陈雯（甲方）与颐高公司（乙方）签订《统一经营协议（一）》，约定甲方委托乙方对涉案商铺进行统一承包管理；甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但仍可拥有该物业产权；本协议约定固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计协议约定租赁期限为15年，自2005年1月1日至2019年12月31日，上述协议期内，2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期限内合同各方必须严格履行本协议的一切约定条款，2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期限内，甲方有权自行出租或经营，但协议各方（包括本协议权利义务的受让人及承继人）必须继续遵守、履行本协议其他条款；在固定租赁经营期后3年内，甲方所拥有的该商铺租金总额为145639元，月租金标准4046元，租金自2007年1月1日开始按月支付，此租金包含甲方应缴纳的国家规定的相关税费，租金标准在固定租赁经营期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金；甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；固定租赁经营期届满，甲方与乙方再行协商，在符合乙方整体策划、统一经营要求的前提下，甲方可自营或自行出租，但必须和乙方签订《经营管理合同》，按照乙方规定缴纳经营管理费用；等条款。2009年11月10日，陈雯（甲方）与案外人广州颐正信息科技集团有限公司（乙方）签订《统一经营协议（二）》，约定：甲方同意采取统一委托管理的方式，与乙方合作对壬丰大厦1-4层商铺进行统一策划和管理；为了商场的统一经营管理，甲方同意与乙方指定的物业管理方签订《物业管理服务合同》，甲方须按《物业管理服务合同》向物业管理方缴纳综合管理服务费；协议期限为5年，自2010年1月1日至2014年12月31日；甲方确认向广州颐正物业管理有限公司（即颐正公司）按照建筑面积每平方米75元/月缴纳综合管理费（综合管理费主要包括空调费建筑面积每平方米15元/月、物业管理费建筑面积每平方米35元/月和推广费建筑面积每平方米25元/月）；本合同与《物业管理服务合同》为不可分割的一部分，违反任一合同的约定视为对两合同均构成违约；等条款。同日，颐正公司（管理方/乙方）与陈雯（委托方/甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：（第一条）甲方自主经营的商铺位于广州市天河路490号壬丰大厦裙楼商场（又名颐高数码广场华南总店）四自然层343号铺位（柜台）；管理期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；甲方委托乙方的管理服务内容包括：公共环境卫生清洁、垃圾清运；公共绿地、花木的养护和管理；公共部分的公共秩序管理；商场建筑共用部位的维修、养护和管理；商场共用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；（第二条）甲方每月应支付乙方的综合管理费1830元，（综合费主要包括空调费建筑面积每平方米15元/月、物业管理费建筑面积每平方米35元/月和推广费建筑面积每平方米25元/月），推广费主要包括商场整体品牌推广费用，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务等费用，统一产品促销及活动费用，经营培训咨询费用，商场其他宣传资料及会员服务管理等所产生的费用；甲方应于签订合同签订之日向乙方缴纳相当于两个月综合管理费的服务保证金3660元，服务保证金在合同期限内甲方未发生任何违约情形时，于期满结束后一个月内无息返还；综合管理费每三个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清；（第五条）合同期内，甲方未能依约按时支付综合费、支付乙方代收的款项（包括但不限于水、电费）及其他费用，逾期一日按拖欠金额百分之一计付违约金，逾期达到5日以上的为甲方违约，乙方有权终止对甲方的相关服务及没收服务保证金。陈雯于当日向颐正公司交付了服务保证金3660元，颐正公司开立了收款收据。一审庭审中，颐正公司、陈雯均确认陈雯支付综合管理费至2014年12月31日，涉案商铺的综合管理费为1830元，为每三个月支付一次，按季度收取，在上一季度最后一个月的21日前缴纳下一季度的综合管理费，颐正公司、陈雯双方仅签订了一份《物业管理服务合同》，其后并未续签。陈雯表示涉案商铺在2005年1月1日至2009年12月31日期间由颐正公司进行统一经营管理并对外出租，并于2010年1月1日将涉案商铺交回给陈雯自营，陈雯与原租客进行续签租赁合同后出租至2012年9月30日，其后空置至今。颐正公司表示其提供物业管理的区域为壬丰大厦裙楼1-5楼，包括涉案商铺，从2005年壬丰大厦建成后即由颐正公司的母公司颐高公司管理，2007年成立颐正公司后即开始由颐正公司进行管理。陈雯确认壬丰大厦裙楼1-5楼包括涉案商铺，在2010年至2014年期间确实由颐正公司对壬丰大厦裙楼1-5楼进行管理，但2015年1月1日之后不清楚。对此，颐正公司提供下列证据：1.委托书、商品交易市场登记证、营业执照，证明广州壬丰房地产开发有限公司委托颐高公司对天河南住12-1A综合办公楼（即壬丰大厦）1-4层进行统一规划、招商、管理；2.授权证明，证明颐高公司授权颐正公司对壬丰大厦105楼进行统一经营管理、收取管理费等；3.依申请公开政府信息答复书、资质证书、物业服务企业基础信息档案，证明颐正公司具有提供物业服务的资质。陈雯表示颐正公司对壬丰大厦1-4楼的商铺无管理权，将规划用于展厅布置的位置及公共通道强占并出租、将收益占为己有，并以欺诈、胁迫的手段逼迫业主签订已拟好的格式条款合同，收取高额的管理费，及更改、占用消防通道进行盈利性经营活动等。对此，陈雯提交下列证据：1.催款通知书；2.照片（4张），证明颐正公司未经陈雯许可将展厅及外墙出租获利；3.关于钟某依公开申请的回复（广州市天河区住房和建设水务局出具，内容为颐正公司未在该局办理区域备案、物业服务合同备案）；4.书面证人证言。经质证，颐正公司对证据1的真实性表示无法确认，并表示其曾多次向陈雯发出催款通知书；对证据2中照片1、2的真实性无异议，照片所显示的确实为涉案商铺所在的商场，但该照片无法证明陈雯想要证明的内容，对照片3、4的真实性无法确认；3.对证据3的真实性无异议，颐正公司并表示此前物业管理资质由天河区国土局物业科办理，但并未要求颐正公司提供物业服务合同备案，因此物业服务合同没有备案，现也没有备案；4.对证据4的真实性不予确认。现颐正公司以陈雯至今未向其缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的综合管理费为由，提起本案诉讼，并要求陈雯按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准支付利息。颐正公司明确系依据《物业管理服务合同》及《统一经营协议（一）》提起本案诉讼。一审法院认为：颐正公司自称自2007年起对涉案商铺进行管理，陈雯确认在2010年至2014年期间确实由颐正公司对涉案商铺进行管理，在2015年1月1日后是否由颐正公司进行管理无法确定。结合颐正公司提交的证据，一审法院对颐正公司自称一直对涉案商铺进行管理的陈述予以采信，虽颐正公司、陈雯在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，但颐正公司一直对涉案商铺进行管理，与陈雯成立物业管理服务关系，陈雯作为涉案商铺的产权人，应支付相应的综合管理费。颐正公司提交了依申请公开政府信息答复书、资质证书、物业服务企业基础信息档案证明其具有提供物业服务的资质，并提交委托书、授权证明证明其已取得授权对壬丰大厦1-5楼进行管理，陈雯辩称颐正公司对涉案商铺无管理权，一审法院不予采纳。陈雯辩称颐正公司强迫其签订格式条款合同、强占并出租公共通道、消防通道，对此并未提交充分的证据予以证明，一审法院不予采纳。陈雯与颐正公司签订《物业管理服务合同》后从2010年1月1日起即按照1830元/月的标准向颐正公司支付综合管理费至2014年12月31日而未持异议，陈雯辩称颐正公司收取的综合管理费过高，一审法院不予采纳。综上所述，陈雯无正当理由拒付综合管理费，颐正公司诉请要求陈雯支付2015年1月1日至2016年12月31日的综合管理费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。颐正公司及陈雯均确认涉案商铺的综合管理费为每月1830元，故陈雯应向颐正公司支付上述期间的综合管理费43920元（1830元/月×24月）。陈雯迟延支付综合管理费，造成颐正公司的利息损失，颐正公司诉请要求陈雯支付利息，一审法院予以支持。根据双方当事人的陈述，综合管理费为每三个月支付一次，按季度收取，上一季度最后一个月的21日前缴纳下一季度的综合管理费，现颐正公司主张上述利息应以三个月的综合管理费总额为本金按期支付并主张利息总额以不超过本金为限，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。上述利息应以三个月的综合管理费总额5490元（1830元/月×3月）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自上一期最后一个月的22日起算（其中2015年1月1日至2015年3月31日的利息自2014年12月22日起算、2015年4月1日至2015年6月30日的利息自2015年3月22日起算、2015年7月1日至2015年9月30日的利息自2015年6月22日起算、2015年10月1日至2015年12月31日的利息自2015年9月22日起算、2016年1月1日至2016年3月31日的利息自2015年12月22日起算、2016年4月1日至2016年6月30日的利息自2016年3月22日起算、2016年7月1日至2016年9月30日的利息自2016年6月22日起算、2016年10月1日至2016年12月31日的利息自2016年9月22日），计至实际付清之日止，各期利息均以不超过本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈雯于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州颐正物业管理有限公司支付广州市天河区天河路490号X层X铺2015年1月1日至2016年12月31日期间的综合管理费43920元及利息（以三个月的综合管理费总额5490元为本金按期计付，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止，每期利息均以不超过本金为限）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费760元，由被告陈雯负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查：1.陈雯提交广州市天河区住房和建设水务局穗天住建信【2016】185号《关于钟某信访事项的复函》。2.本院就上诉人潘某与被上诉人广州颐高信息科技集团有限公司、广州颐正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案作出的于2016年10月28日生效的（2016）粤01民终11684号民事判决载有如下内容“本院认为。颐高公司接受壬丰大厦的开发商壬丰公司的委托，对壬丰大厦的颐高数码广场-华南总店进行销售、统一招商、统一管理。之后，颐高公司授权颐正公司对颐高数码广场-华南总店进行物业管理、收取管理费。根据2015年11月4日广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开（2015）1621号《依申请公开政府信息答复书》的记载，颐正公司在2007年至2014年期间共办理五次物业资质证书，证明了颐正公司是具备物业管理资质，可以对包括涉案商铺在内的广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理。根据颐高公司、颐正公司提供的李远志等10人与颐高公司、颐正公司签订《颐高数码华南总店经营管理合同》及广东省地方税务局发票在线应用系统https：//fp.gdltax.gov.cn/fpzx/index.jsp，查询已开具发票记录情况，在系统上打印出来的记录，显示2010年7月12日颐正公司向刘青华出具发票收取其2010年7月-9月物业管理费2286元，发票标明查询网址为××，网上打印广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）向林维东等10人收取管理费的记录内容得知，颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理是按每月每平方米75元的标准收取物业管理费。颐高公司、颐正公司提供的服务项目在上述《颐高数码华南总店经营管理合同》均有标明，综合管理费明细如下：1）广场公共区域及公共设备设施的清洁费；2）广场公共区域的保险费（但不包括乙方资产及其保险）；3）广场保安、消防、给排水等系统费用；4）一般垃圾、废物清理费用；5）广场整体对外宣传广告费用；6）广场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；7）广场其他宣传资料费用；8）IT.COM.CN网络信息发布费用；9）公共区域的照明、中央空调的耗电、维护等费用。以上事实，证明颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理并按照每月每平方米75元的标准收取物业管理费的事实。潘某在购买、使用涉案商铺期间，虽未就涉案商铺直接与颐高公司、颐正公司签订物业管理服务协议，但潘某作为广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层范围内的业主之一，在事实上已接受了颐高公司、颐正公司的物业管理，享受了颐高公司、颐正公司的综合管理服务，潘某理应向颐高公司、颐正公司支付物业管理费（涉案商铺建筑面积为10.68平方米，按每月每平方米75元计算）。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对陈雯的上诉意见，评析如下。首先，关于颐正公司是否具备主张综合管理费的主体资格的问题。其一，颐正公司在一审中提供下列证据证明其有权主张物业服务费：1.委托书、商品交易市场登记证、营业执照，证明广州壬丰房地产开发有限公司委托颐高公司对天河南住12-1A综合办公楼（即壬丰大厦）1-4层进行统一规划、招商、管理；2.授权证明，证明颐高公司授权颐正公司对壬丰大厦105楼进行统一经营管理、收取管理费等；3.依申请公开政府信息答复书、资质证书、物业服务企业基础信息档案，证明颐正公司具有提供物业服务的资质。其二，本院已作出的生效判决（2016）粤01民终11684号民事判决已认定了颐高公司、颐正公司对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层进行物业管理并按照每月每平方米75元的标准收取物业管理费的事实。其三，陈雯提交的穗天住建信【2016】185号《关于钟某信访事项的复函》说明颐正公司未办理物业服务备案手续，但是否办理备案手续属于行政管理范畴，陈雯以此为由不同意向颐正公司支付物业服务费缺乏理据，本院不予采信。其次，关于陈雯对物业服务费标准提出的异议。其一，关于该物业综合服务费的标准问题，前述生效的（2016）粤01民终11684号民事判决已支持颐正公司对壬丰大厦1-5层进行综合物业管理并按每月每平方米75元的标准收取综合管理费。其二，陈雯已签订的《物业管理服务合同》约定了综合管理费按每月每平方米75元标准收取，陈雯并未举证证明该合同期满后颐正公司提供的服务与之前有差异，另由于颐正公司是对壬丰大厦1-5层进行综合物业管理，与因其个人经营原因空置商铺并不影响其在事实上接受了颐正公司的物业管理及综合管理服务，故其以案涉商铺空置不应产生空调费以及颐正公司没有进行物业推广为由，不同意按照每月每平方米75元的标准收取综合服务费，缺乏理据，本院不予支持。其三、至于陈雯一审提交照片拟证明颐正公司占用公共通道和出租外墙牟利等异议，一方面，陈雯仅提供照片并不能充分证明颐正公司没有履行物业管理服务合同的义务，且颐正公司在管理服务上的瑕疵亦不能免除陈雯支付物业管理费的义务，本案为物业服务合同纠纷，陈雯如认为颐正公司的行为侵害了其合法权利、造成其损失，应另循法律途径解决。综上所述，上诉人陈雯的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费760元，由上诉人陈雯负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年六月二十七日书记员  林漫榆黄咏欣