云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初138号原告：郝燕飞，男，1982年11月13日出生，汉族，高中文化，经商，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，委托诉讼代理人：肖利坤，云南杰云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，云南杰云律师事务所实习律师。被告：德宏州海贝生态开发有限责任公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市榕树南路33号。统一社会信用代码91533103681273513R。法定代表人：阮钧，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈文辉，男，系德宏州海贝生态开发有限责任公司副总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，系德宏州海贝生态开发有限责任公司工程部经理。委托诉讼代理人：朱凤玲，云南金曦律师事务所律师。原告郝燕飞与被告德宏州海贝生态开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告郝燕飞及其委托诉讼代理人肖利坤、张丽，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈文辉、王斌、朱凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝燕飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快按合同约定向原告交付商品房；2.判令被告向原告支付合理逾期交房违约金288962元（逾期交房期间2012年4月30日起至2017年1月22日，计算到起诉之日，合计1728天），逾期交房违约金算至实际交房之日止。诉讼过程中，原告放弃逾期交房违约金算至实际交房之日止的诉讼请求。事实与理由：2011年1月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》（编号为海贝·曦谷031号），约定原告采取银行按揭方式，以1284981元的合同总价款向被告购买被告开发的“海贝·曦谷”商品房；原告应当于2011年1月16日前支付首付款394981元，剩余款项890000元通过银行按揭支付；被告应当于2012年4月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同还对违约责任进行约定，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。2011年1月16日，原、被告就物业管理等未尽事宜签订《合同补充协议》。合同签订后，原告按合同约定于2011年1月16日前向被告支付了394981元首付款，剩余款项也办理了银行按揭贷款，但商品房交付期限到期后，被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成违约。虽然按合同违约条款计算的违约金是110多万元，但出于妥善解决纠纷的角度出发，原告参照银行同期贷款年利率4.75%计算违约金。被告德宏州海贝生态开发有限责任公司辩称，1.原告诉被告逾期交房违约没有事实依据，被告根据合同第10条的约定，房屋经验收并已发出交房公告，一期大部分业主已经交房居住，原、被告也进行了交房手续；2.原告存在违约事实，原告接到通知后没有接房，被告认为没有必要斤斤计较提起反诉，对于原告违约的问题被告将另案起诉；3.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，本案诉讼时效到2014年4月29日已经届满。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院综合原、被告诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：本案原告起诉是否超过诉讼时效？被告是否存在违约行为？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据第1组原告身份证，第2组《商品房购销合同》、《合同补充协议》，第3组商品房买卖合同登记备案表，第4组《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款、中国农业银行借款凭证、收据2份。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的证据第5组照片三张，欲证明原告主张的拒绝接房有事实依据；第6组《接房通知函》、EMS快递单，欲证明原告收到被告邮寄的《接房通知函》，载明原告所购房屋是一期二标段，双方第一次接房以来收到的具有法律效力的书面通知仅此一份；第7组申请一份，欲证明原告在接到接房通知后，因接房时产生争议，向德宏州消协反映过问题。经质证，被告对第5组证据的真实性、合法性、关联性不认可，不能证明被告违约的理由；第6组证据中对《接房通知函》不认可，对EMS快递单无异议，称这是被告发给一期二标段的通知，原告购买的房屋是一期一标段，因工作人员失误将《接房通知函》错寄给了原告；对第7组证据不认可，认为没有证据效力。本院认为，对原告提交的第5组证据的真实性予以采信，但该房屋被告均按图纸施工并经过验收；对第6组证据的真实性予以采信，但原告购买的商品房实际为一期一标段；对第7组证据的真实性予以采信。被告提交的证据第1组《商品房购销合同》、海贝·曦谷交房公告，欲证明《商品房购销合同》第十条对房屋交接做出了约定，被告于2012年4月30日至2012年5月30日按约定向原告交付了房屋；第2组德宏州商品房销售明码标价备案回复及附件、建设工程竣工验收备案表、海贝·曦谷房屋交接程序表、海贝·曦谷总图（当庭提交）、建设工程竣工验收文件当中第五卷的质量评估报告（当庭提交），欲证明海贝·曦谷旅游休闲度假苑一期一标段工程于2012年4月22日竣工验收合格，原告购买的房屋为海贝·曦谷旅游休闲度假苑一期一标段房屋。经质证，原告对第１组证据中《商品房购销合同》真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，认为《商品房购销合同》第10条违反《建筑法》第61条第2款、《国务院建设工程质量管理条例》第49条、《建设部房屋建筑工程和市政基础设施管理备案暂行办法》第4条；对海贝·曦谷交房公告没有异议，对证明内容不认可，认为公告对消费者存在误导和欺骗，2012年6月25日被告才取得竣工备案表。第2组证据中对德宏州商品房销售明码标价备案回复的其中一份附件芒市住建局房管科实测面积表有异议，该表落款时间是2012年4月29日，但没有加盖芒市住建局房管科的公章，对德宏州商品房销售明码标价备案回复及其他附件真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容不认可；对建设工程竣工验收备案表没有异议，但是建设工程竣工验收备案表落款日期为2012年6月25日，此时房屋才具备合格交付的资格；对海贝·曦谷房屋交接程序表不认可，认为与本案争议焦点无关；对海贝·曦谷总图、建设工程竣工验收文件当中第五卷的质量评估报告的真实性、合法性没有异议，但原告直到庭审才见到这些文件，对证明内容不认可。本院认为，被告提交的第1组证据《商品房购销合同》、海贝·曦谷交房公告内容真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信；第2组证据中德宏州商品房销售明码标价备案回复及附件、建设工程竣工验收备案表内容真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信，海贝·曦谷房屋交接程序表系他人房屋交接，与本案无关，对关联性本院不予采信，海贝·曦谷总图、建设工程竣工验收文件当中第五卷的质量评估报告虽然被告超过举证期当庭提交，但与本案基本事实有关，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：海贝·曦谷031），约定原告向被告购买其开发的“海贝·曦谷”商品房；建筑面积350.99平方米，合同总价款1284981元，原告应于2011年1月16日前支付首付款394981元，剩余款项890000元通过银行按揭贷款支付。合同第七条约定，被告应于2012年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房的违约责任为按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定，被告以公告、电话等形式通知原告办理房屋交接手续。2011年1月16日，原、被告签订《合同补充协议》。协议第二条第三项约定，对于赠与原告使用的地面花园，被告可依据测绘机构测绘的土地使用面积为准，面积如有误差的双方均不再进行任何找补。协议第四条第一项约定，双方的权利义务均以《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定为准，报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为邀约邀请；第三项约定，《商品房购销合同》第七条中“验收合格并符合本合同约定”是指房屋经施工、监理、勘察、设计及被告共同验收合格。原告于2011年1月21日支付首付款394981元。2011年6月2日，原告在中国农业银行办理购房银行按揭贷款890000元。2012年4月22日，“海贝·曦谷”一期一标段商品房经过建设、监理、施工、设计、勘察五单位验收合格。2012年6月25日，竣工验收备案表加盖德宏州建设工程竣工验收备案专用章。2012年4月25日，被告在德宏团结报发布公告，通知一期一标段业主2012年4月30日至5月30日交房。原告接到通知后曾前往看房，但提出异议1.被告没有向其提交房屋合格的相关材料；２.接房时，被告称不交物管费、配套费不准进去里面看房；３.车库门只有1.8m，越野车无法停放，车库地面比院子低；4.室内楼梯是简易铁楼梯，而不是水泥浇筑；5.小区安保不能正常入住，购买的房屋紧邻道路边，没有围墙；6.接房时有一条土路，后来这条路就被堵了。原告拒绝接房，商品房原告至今未接房。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方在平等自愿的基础上协商一致签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，两份合同合法有效。被告开发的商品房按照图纸施工，已经通过验收，并且按照合同约定通知原告接房，被告已经在合同期限内履行了交房义务。原告接到通知后未予以接房，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案诉讼时效期间为两年，从被告公告接房之日起算，本案已经超过了诉讼时效。综上所述，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告郝燕飞的诉讼请求。案件受理费5634元，由原告郝燕飞负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长 汤 婧人民陪审员 陈 玲人民陪审员 张俊忠二〇一七年六月二十日书 记 员 杨晓芸