贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(20××7)黔27民再××5号再审申请人（原审被告、二审上诉人）：王石，男，××986年3月9日生，布依族，住贵阳市小河区。委托代理人王钰，贵州黔鹰律师事务所律师。再审申请人（原审被告）：郑志强，男，××984年8月6日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被申请人（原审原告、二审被上诉人）：杨小丽，女，××982年9月××0日生，汉族，住惠水县。委托代理人：何贝利，贵州宏贯律师事务所律师。委托代理人：陈伟，贵州宏贯律师事务所律师。再审申请人王石、郑志强与被申请人杨小丽房屋租赁合同纠纷一案，惠水县人民法院于20××5年××1月30日作出（20××5）惠民初字第695号民事判决，王石不服，向本院提出上诉。本院于20××6年4月26日作出（20××6）黔27民终600号民事判决，驳回上诉，维持原判。王石、郑志强不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于20××6年××2月29日作出（20××6）黔民申××698号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人王石及委托代理人王钰，被申请人杨小丽委托代理人何贝利、陈伟到庭参加了诉讼，再审申请人郑志强经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。王石、郑志强申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销本院（20××6）黔27民终600号民事判决。其主要事实和理由：一、事实不清。申请再审人所租赁的“恒基大厦”一、二、三层的房屋建筑面积共计5297.53平方米，法院没有进行审理确认，而认定王石没有证据证明其承租的房屋属于“依法应当进行消防验收的建设工程”。申请再审人认为承租的房屋属于“应当进行消防验收的建设工程”的事实应属于法律的强制性规定，且有贵州省黔南州公安消防支队出具的说明，证明恒基大厦属于依法应当进行消防验收的建设工程，但未申报过建设工程消防验收手续。被申请人作为出租人出租的房屋未经消防验收，不能投入使用并收益。二、适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，本案租赁的恒基大厦未经消防验收禁止使用，被申请人将禁止使用的房屋出租给再审申请人属于违法行为，其所获取的租金属违法所得，应当予以没收。一、二审判令被申请人有权收取租金，违反法律规定。被申请人杨小丽委托代理人再审庭审答辩称，××、被申请人享有出租涉案房屋的权利，涉案房屋登记于被申请人丈夫名下，属于夫妻共同财产并且对涉案房屋拥有合法的产权。2、《房屋租赁合同》以及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定,是合法有效的，双方应当履行合同义务。王石与被申请人签订租赁合同，被申请人交付房屋。王石实际使用该租赁房屋,应当按照合同的约定支付租金。郑志强作为担保人，在《协议书》书明确约定承担连带责任。在王石没有按照约定支付租金的情况下，应当承担连带责任。3、申请人主张房屋未经消防验收不能出租，双方签订的合同及协议无效的理由不能成立。涉案房屋拥有合法产权，且租赁物的消防验收与否不是认定房屋租赁合同效力的标准。即使房屋租赁合同和协议书无效，根据相关法律规定，人民法院亦应当对租金予以支持。被申请人杨小丽向惠水县人民法院起诉称，20××3年5月23日，原告与被告王石签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于惠水建设中路“恒基大厦”一、二、三层共计5297.53平方米的房屋出租给被告使用，租期为××0年，租金为××68万元/年，每三年按××0%幅度递增一次。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用。因被告王石经营中出现资金周转困难，拖欠部分租金，在原告作出巨大让步的情况下，原告与二被告于20××5年6月9日签订《协议书》，明确约定被告王石应于20××5年9月××日前分三次支付尚欠原告的房租××00万元，于20××5年8月23日前支付原告20××5年-20××6年度房屋租金84万元，《协议书》还就被告违约责任进行了明确约定。同时，被告郑志强对协议书约定的房租及违约金承担连带清偿责任。协议签订后，被告未在约定的期限内支付所欠原告租金××84万元。为此，原告请求判令：××、被告王石、郑志强连带支付原告房屋租金××84万元，并每月按拖欠金额的3%支付违约金至租金全部清偿之日，违约金暂计至起诉之日为29.388万元（其中××00万元从20××5年6月9日起以每月3%为标准计算至租金全部清偿之日，84万元从20××5年5月23日起以每月3%为标准计算至租金全部清偿之日），以上合计2××3.388万元；2、诉讼费由二被告共同承担。原审被告王石、郑志强一审共同辩称，××、原告出租的房屋未经公安消防验收，违反法律的强制性规定；2、原告杨小丽不是房屋所有权人，不具备出租房屋的资格；3、原告提供的房屋产权证不应具有合法性。因此，双方签订的租赁合同及协议均无效，请求驳回原告的诉讼请求。一审审理查明，20××3年5月23日，原告与被告王石签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于惠水建设中路“恒基大厦”一、二、三层共计5297.53平方米的房屋出租给被告王石使用，租期为××0年，租金为××68万元/年，每三年按××0%幅度递增一次。合同签订后，原告即按照合同约定将租赁房屋交付被告王石使用。王石亦按约定支付了原告部分租金，后因王石资金周转困难，未按时支付租金，双方于20××5年6月9日签订《协议书》，该协议书载明：××、截止到20××5年5月23日止，被告王石尚欠原告20××4年度租金××00万元整，并自愿分三次付清，即于20××5年7月××日前支付33万元，同年8月××日前支付33万元，同年9月××日前支付34万元。并约定该欠款从20××5年6月9日起，每月按照拖欠金额的3%支付违约金；2、被告王石应付原告20××5年5月23日至20××6年5月22日的租金××68万元，王石自愿于20××5年8月23日前先行支付84万元，逾期支付则从20××5年5月23日起，每月按照拖欠金额的3%支付违约金；3、被告郑志强对协议书约定的房屋租金及违约金承担连带清偿责任。协议签订后，被告仍未按约定期限支付所欠原告租金××84万元。原告多次催收未果后于20××5年9月××6日诉至法院，请求判如所请。一审另查明，原告出租的房屋位于惠水和平镇建设中路（恒基大厦），房屋产权证号为：××、惠房权证和平字第××号（产权证登记时间为20××1年2月28日），2、惠房权证和平字第××号（产权证登记时间为20××1年2月28日），3、惠房权证和平字第××号（产权证登记时间为20××0年××2月20日），房屋产权人均为汤德勇。原告杨小丽与汤德勇于2004年8月登记结婚，双方至今系夫妻关系。该房至今（庭审结束时）仍由被告王石占有管理。一审审理认为，一、依法成立的合同应受法律保护，原告杨小丽与被告王石签订《房屋租赁合同》后，原告又与二被告签订《协议书》，上述协议均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原告将房屋交付被告使用，履行了自身的合同义务，被告应按约定履行支付租金的义务，但被告未能如期付款，违反合同约定，应当承担违约责任。因此，对原告要求二被告连带支付所欠房屋租金本金××84万元的诉讼请求予以支持。二、关于违约金的确定问题，原告要求被告每月按照所欠金额3%的标准计算支付原告违约金，虽该违约金的计算方法为双方约定，但结合案件实际，双方签订合同后至今未解除合同，原告损失的是租金被占用（欠款）的损失，应参照处理借贷案件的相关规定进行计算较为适宜，即应按照年利率24%的标准计算确定，因此，原告主张分段计算至起诉之日的违约金金额应为：××、被告所欠原告租金××000000元，按约定从20××5年6月9日起计算至同年9月××6日止共××00天，即为××000000元×24%÷365天×××00天＝65753.4元；2、被告所欠原告租金840000元按约定从20××5年5月23日起计算至同年9月××6日止共××17天，即为840000元×24%÷365天×××17天＝64622.5元。至起诉之日止二被告应支付原告逾期违约金为65753.4元＋64622.5元＝××30375.9元。20××5年9月××6日后的违约金根据原告诉请，结合本案实际，应按照年利率24%的标准，以被告所欠租金为基数计算至本判决确定的履行期限届满止。三、关于原告是否具有本案出租房屋主体资格的问题，二被告认为本案所涉房屋均登记在汤德勇名下，且该房屋系汤德勇的婚前财产，原告并非房屋的所有权人，故原告不具有本案房屋出租的主体资格。经本院审查，产权证号为03××07048及03××07049的房屋产权登记时间均为20××1年2月28日，产权证号为03××07050的房屋产权登记时间为20××0年××2月20日。而原告杨小丽与汤德勇于2004年8月2日登记结婚，至今（庭审结束时）双方仍为夫妻关系，由此可见，该房屋为原告与汤德勇夫妻关系存续期间所取得，应为该二人的夫妻共同财产，原告作为房屋产权权利人有权进行出租，故被告的辩解理由不能成立，不予采纳。四、关于该租赁合同是否因违反法律规定而无效的问题，根据《中华人民共和国消防法》的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。庭审中，二被告未提交原告所出租的房屋属于《消防法》规定的国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程的相关证据，故对被告辩解该出租房屋因未经公安机关消防机构验收，租赁合同无效的理由不能成立。据此判决：一、被告王石于本判决生效之日起三十日内，一次性支付原告杨小丽房屋租金××840000元，逾期违约金××3375.90元（违约金计算至20××5年9月××6日止，20××5年9月××6日后的违约金以所欠本金××840000元为基数按年利率24%的标准计算至本判决确定的履行期限届满止）；二、被告郑志强对本判决确定的上述租金和违约金承担连带清偿责任。三、驳回原告杨小丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23872元，由被告王石、郑志强承担2204元，原告杨小丽承担××830元。一审判决宣判后，王石不服，向本院提出上诉，上诉请求：××、撤销一审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人租赁被上诉人的恒基大厦一、二、三楼合计面积5297.53平方米的房产为商业用房，该房屋是依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格，擅自不得投入使用。该房屋所取得的房屋产权证系违法获得，导致上诉人租用后一直无法正常使用，投入的巨额装修费用也无法收回，故一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人杨小丽二审答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律根据，请求二审驳回上诉，维持原判。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审认为，上诉人王石与被上诉人杨小丽签订《房屋租赁合同》以及上诉人王石与被上诉人杨小丽、原审被告郑志强签订《协议书》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律或行政法规的强制性规定，一审认定成立并生效，予以确认。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故上诉人认为被上诉人出租房屋未经消防验收或验收不合格，擅自投入使用，主张租赁合同无效，于法无据。此外，惠水县人民政府向被上诉人出租的房屋颁发《房屋所有权证》的行为，属行政行为，被上人取得的房屋产权证是否违法，属行政法律规范调整的范畴，本案不作审理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23872元，由上诉人王石承担。再审申请人王石再审庭审提交以下证据：××、惠水县公安局罚款30000元的发票复印件。证明：惠水公安消防大队对我方进行的行政处罚罚款。2、惠水公安消防大队行政处罚决定书。证明：因为本案租赁房屋所属大楼未经消防验收投入使用被处罚。被申请人质证：对决定书及发票的真实性予以认可，但是达不到证明目的。3、贵州省黔南州消防支队出具的关于恒基大厦消防未报验收的说明。证明：本案租赁房屋所属大楼依法应当进行消防验收，但至今未报验收，导致二次消防验收不合格。被申请人质证：对证据的真实性、合法性、关联性都不认可，同时达不到证明目的。4、建设工程消防设计审核申请受理凭证。证明：我方开设场所按照消防要求进行设计及施工。被申请人质证：对这份证据的关联性不予认可，真实性认可，但达不到证明目的。5、建设工程消防设计审核意见书。证明：按照贵州省黔南州消防支队的意见进行装修及设计，竣工后因大楼消防原因导致我方无法正常办理相关的消防手续。被申请人质证：对真实性予以认可，关联性和合法性不能认可。被申请人再审庭审提交以下证据：惠水县法院（20××6）黔273××民初28号民事判决书。证明：涉案的房屋租赁合同、协议书已经被生效判决认定合法有效。再审申请人王石质证认为：我是20××7年××月到惠水县法院对本案申请再审时，在该院调取卷宗材料时才知道有这份判决书。对于以上证据，本院认为，再审申请人王石提供的五份证据和被申请人提供的证据均作为认定本案事实的依据。经再审审理确认一、二审查明的事实。同时查明，贵州省黔南州公安消防支队出具说明，证明本案租赁物所在的恒基大厦属于依法应当进行消防验收的建设工程，但并未申报过建设工程消防验收手续。综合各方当事人的意见，归纳本案争议焦点为双方当事人签订的《房屋租赁合同》和《协议书》的效力问题。本院再审认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的。故根据上述司法解释的规定，可知租赁违章建筑的合同应认定为无效，而违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的租赁合同，则属于当事人可以解除的合同，即其效力仍为有效。本案中双方租赁合同所涉的房屋位于恒基大厦一、二、三楼，而恒基大厦经贵州省黔南州公安消防支队出具书面说明，证明该大厦属于依法应当进行消防验收的建设工程，但并未申报过建设工程消防验收手续，即属于《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定的未经验收合格禁止投入使用的建设工程。从上述司法解释的规定看，租赁房屋是否满足消防法关于使用的强制性规定条件，仅影响合同的履行，而不影响合同的效力。本案中双方租赁合同所涉的房屋虽未经消防验收，违反法律规定，但不导致合同无效。故原一、二审认定租赁合同和协议书有效并无不当，应予维持。再审申请人主张租赁合同和协议书无效的理由不能成立，对其再审请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（20××6）黔27民终600号民事判决。本判决为终审判决。审判长  林玲审判员  彭浩审判员  袁慧二〇一七年六月二十七日书记员  肖宇