6贵州省玉屏侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0622民初188号原告：贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码9152062275536606XJ），住所地玉屏侗族自治县平溪镇人民路270号。法定代表人：童吉海，公司董事长。委托诉讼代理人：龚鑫，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜勇飞，贵州乾锦律师事务所实习律师。被告：杨敏，女，1978年8月10日出生，侗族，住玉屏侗族自治县。被告：梁军，男，1979年3月1日出生，侗族，玉屏侗族自治县新店镇政府干部，住玉屏侗族自治县。原告贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司与被告杨敏、梁军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人龚鑫、杜勇飞到庭参加诉讼，被告杨敏、梁军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年12月1日签订的两份《商品房销售合同》及相关合同附件；2.要求被告返还登记在被告名下的玉屏县现代城小区A幢二层1号综合用房和A幢一层7号商铺房屋（产权证号201600200、201600201）；3.判令被告支付原告违约金101万元，律师代理费12万元。事实与理由：2014年12月1日，原告与杨敏签订两份《商品房销售合同》，合同约定：杨敏向原告购买玉屏县现代城小区A幢二层1号综合用房和A幢一层7号商铺，总购房款513万元；付款方式为分期付款等内容。合同签订后，被告支付了原告购房款101万元。2016年3月5日，双方签订《欠款协议书》，约定：原告先办理玉屏县现代城小区A幢二层1号综合用房和A幢一层7号商铺物业的不动产登记权书交由被告抵押借款以支付原告购房款412万元；原告所办理的不动产登记权书仅限于被告办理借贷抵押之用，被告确保所贷款项于2016年5月30日前足额支付原告购房款；在被告未足额偿还欠款之前，原告有权不按《商品房销售合同》约定交付相关物业，相关物业的所有权益仍然由原告所有；被告若未于2016年5月30日前还清欠款，原告有权收回被告购买的两处物业，收回过程中涉及的所有税收及费用由被告承担，被告所缴纳的购房款101万元作为违约金。欠款协议签订后，原告依约先办理了该两处物业的不动产权书（产权证号201600200、201600201）交给被告。被告在约定的付款期限仅支付了80万元，尚欠购房款332万元。被告再次请求延长还款期限，并于2016年9月5日向原告承诺：2016年9月20日付清购房款；若再不按期还款，原告可按《欠款协议书》执行，被告愿意承担一切法律后果及赔偿原告所有经济损失（包括利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。到期后，被告仍未按承诺期限支付购房款。杨敏、梁军未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：杨敏与梁军原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，2014年12月1日，杨敏与原告签订两份《商品房买卖合同》，合同编号0001约定：杨敏向原告购买玉屏县现代城小区A幢1层7号房，建筑面积67.80平方米，价款为93万元；付款方式为分期付款，买受人于2014年12月30日前付清房款；逾期付款责任：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同编号0002约定：杨敏向原告购买玉屏县现代城小区A幢2层1号房，建筑面积1165.21平方米，价款为420万元；付款方式为分期付款，买受人于2014年12月30日前付清房款；逾期付款责任：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，杨敏仅支付了原告购房款101万元，尚欠412万元。2016年3月5日，原告与杨敏、梁军签订《欠款协议书》，约定：原告先办理玉屏县现代城小区A幢2层1号综合用房和A幢1层7号商铺不动产登记权书交由被告抵押贷款以支付原告购房款412万元；原告所办理的不动产登记权书仅限于被告办理借贷抵押之用，被告确保所贷款项于2016年5月30日前足额支付原告购房款412万元；在被告未足额偿还欠款之前，原告有权不按《商品房买卖合同》约定交付相关物业，相关物业的所有权益仍然由原告所有；被告若未于2016年5月30日前还清所欠房款，原告有权收回被告购买的玉屏县现代城小区A幢2层1号综合用房和A幢1层7号商铺，收回过程中涉及的所有税收及费用由被告承担，被告所缴纳的购房款101万元作为违约金。欠款协议签订后，原告依约先办理了玉屏县现代城小区A幢2层1号综合用房和A幢1层7号商铺的不动产权书交给被告。被告在约定的付款期限仅支付了80万元，尚欠购房款332万元。2016年9月5日，被告再次请求延长还款期限，向原告出具一张332万元的欠条，并向原告承诺：于2016年9月20日付清购房款；若再不按期还款，原告可按《欠款协议书》严格执行，被告愿意承担一切法律后果及赔偿原告所有经济损失（包括利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。为证明上述事实，原告向本院提交了两份《商品房买卖合同》、《欠款协议书》、《还款承诺书》、欠条等证据，上述证据经法庭举证，来源合法、内容客观真、且相互印证，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已将出售的房屋产权登记在被告名下，被告理应按照合同的约定支付购房款。被告迟延履行债务，并多次违约，致使不能实现合同目的，且双方在《商品房买卖合同》中约定：逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。因此，原告要求解除与被告于2014年12月1日签订的两份《商品房买卖合同》及相关合同附件，并要求被告返还登记在被告名下的玉屏县现代城小区A幢2层1号综合用房和A幢1层7号商铺房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。虽然双方签订的《欠款协议书》对《商品房买卖合同》约定的违约责任进行了变更，但《欠款协议书》约定的违约金人民币101万元过高，根据公平原则，原告可以依据《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约责任：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，即逾期应付款332万元×3%＝人民币99600元。虽然被告在还款承诺书中承诺：如果违约，将赔偿原告包括律师费在内的经济损失，但原告要求被告支付律师费12万元的诉讼请求过高，根据案件性质、难易程度、当事人承受能力等因素酌情支持律师费2万元。《商品房买卖合同》解除后，原告应返还被告支付的购房款181万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司与被告杨敏、梁军于2014年12月1日签订的两份《商品房销售合同》及相关合同附件；二、被告杨敏、梁军返还登记在被告杨敏名下的玉屏县现代城小区A幢二层1号综合用房和A幢一层7号商铺房屋；三、被告杨敏、梁军支付原告贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司违约金人民币99600元，律师代理费人民币2万元。四、原告贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司返还被告杨敏、梁军购房款人民币181万元。上述给付事项限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取21200元，由被告杨敏、梁军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨胜平二〇一七年六月十五日书记员  吕文燕