江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1152号上诉人（原审被告）：徐炳根，男，1965年11月4日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审被告）：许萍，女，1967年8月21日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陈舜，江苏诚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋圆，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万小英，女，1965年1月19日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陆持真，男，1964年8月5日生，汉族，住无锡市梁溪区，系万小英表兄。原审第三人：瞿惠民，男，1960年12月5日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人徐炳根、许萍因与被上诉人万小英、原审第三人瞿惠民返还原物纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2014)新硕民初字第00550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐炳根、许萍上诉请求：撤销原审判决，驳回万小英的诉讼请求。事实和理由：1.万小英对案涉房屋没有相关权利，根据万小英与瞿惠民的协议，瞿惠民是以万小英的名义购买了案涉房屋，案涉房屋的实际权利人为瞿惠民；2.徐炳根、许萍善意取得案涉房屋，万小英要求徐炳根、许萍迁让没有法律依据；3.瞿惠民未按约付清万小英的房款，不影响其是案涉房屋的实际权利人；4.物业公司出具的证明没有法律约束力，物业公司无权作出权利归属的证明，再则物业公司将抬头为万小英收款收据交给徐炳根、许萍，也证明其明知案涉房屋转让给徐炳根、许萍。万小英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。瞿惠民述称，根据其与万小英的协议，案涉房屋仅是以万小英的名义购买的，该实际权利应该属于瞿惠民。万小英向一审法院起诉请求：2005年1月，万小英置换原农村市场营业性用房而取得新锦园232号房屋的使用权，并缴纳了房款195000元。但徐炳根、许萍自2005年2月起即侵占该房屋使用至今，双方多次发生冲突。故要求判令徐炳根、许萍立即迁出新锦园232号房屋，支付2005年2月至2014年8月的房屋使用费427164元。一审法院认定事实：2005年1月18日，万小英与无锡市新区硕放镇人民政府第三产业办公室（以下简称三产办）签订《关于硕放农机市场营业房退让置换协议》一份，约定万小英将购置的位于规划中的华友工业园内的农机市场营业性用房退还三产办，三产办退还万小英购房款；三产办将在建的中心街店面房其中94平方米以每平方米2600元、另298.39平方米以每平方米3100元的价格出售给万小英，房价总计1169409元；三产办给予万小英原房屋装修补偿25000元；双方应付款项相抵，万小英在本协议签字生效后十五天内付清房款1014409元，逾期视为放弃。同日，万小英与瞿惠民签订《代购房屋及租用房屋协议书》一份，约定万小英因硕放农机市场的房屋被征迁，可换购新锦园226号、230号、232号三套房屋，因补差资金困难，万小英愿将其中的230号、232号两套房屋转让给瞿惠民购买，该两套房屋由瞿惠民以万小英的名义购买，房产权归瞿惠民所有；新锦园226号出租四年，以房租抵销瞿惠民为万小英垫付该房屋补差价款132661元。经对原房屋补偿款协商，三产办同意对万小英的原有房屋补偿195000元。2005年1月25日，万小英又与无锡市硕放物业管理有限公司（房屋置换工作的实施单位，以下简称物业公司）签订《欠款协议》，约定房屋置换差价为974409元，万小英先支付500000元，余款474409元至2005年8月30日还清。瞿惠民作为担保人在该欠款协议上签字。后瞿惠民将新锦园230号转卖给蔡燕。2005年1月28日，蔡燕与物业公司签订《新锦园房屋使用权转让合同》，约定新锦园230号房屋的使用权以450709元的价格转让给蔡燕。同日，该房屋的全部款项结清，物业公司开具了蔡燕为交款人的收据。2005年2月1日，瞿惠民与许萍签订《协议》一份，约定新锦园232号房屋的相关权利已由万小英转让给瞿惠民，现瞿惠民将该房屋的使用权转让给许萍，转让价为309039元。同日，新锦园232号房屋的价款全部结清，但房屋价款309039元中，瞿惠民将本应支付新锦园226号、属于万小英的补偿款195000用于支付了新锦园232号房屋的价款，物业公司分别开具了交款人为万小英、许萍的两份收据，金额分别为195000元和114039元，该两份收据的原件均在许萍处。物业公司未与许萍、徐炳根签订《新锦园房屋使用权转让合同》。2005年2月28日，瞿惠民向许萍出具了许萍已支付房款309039元的情况说明。2005年4月11日，万小英与瞿惠民签订《关于农机市场换置房的补充协议》，约定新锦园226号房屋补差款232661由瞿惠民支付给物业公司，其中132661元以新锦园226号房屋租金形式结算给瞿惠民，租金不足部分由瞿惠民自行补足，60000元万小英已支付给瞿惠民，22000元由瞿惠民自愿承担，18000元由三产办补贴。此后，瞿惠民并未按该协议约定支付新锦园226号的房款。现新锦园226号由万小英控制，232号由徐炳根、许萍控制。因新锦园232号房屋的归属问题，万小英与徐炳根、许萍多次发生冲突。期间，物业公司两次出具证明，认为新锦园232号房屋的房主为万小英。一审法院认为，许萍虽向瞿惠民购买新锦园232号房屋的使用权，但因瞿惠民并未按约定结清新锦园226号房屋的房款，故瞿惠民不能取得对新锦园232号房屋的相关权利，其之后再向许萍转让该房使用权的协议在法律上即无法履行；且在新锦园232号房屋款项的支付过程中，瞿惠民还将万小英的补偿款195000元用于其中，房屋出售单位亦仍认为该房屋的权利人为万小英，故应将万小英视为新锦园232号房屋的合法使用权人，故万小英要求许萍、徐炳根迁出新锦园232号，予以支持。但万小英取得新锦园226、232号两处房屋的使用权后，根据其实际补差价款的支付情况，应将新锦园232号的使用权转让款309039元返还徐炳根、许萍。徐炳根、许萍占有、使用新锦园232号房屋事出有因，万小英也未及时付清相关房屋使用权的补差价款，对该房的相关权利内容并不完整，从公平角度考虑，万小英关于房屋占用费的主张，不予支持。判决：一、徐炳根、许萍于判决发生法律效力之日起三十日内迁出新锦园232号房屋；二、驳回万小英的其他诉讼请求。案件受理费7708元，由万小英负担7408元，由徐炳根、许萍负担300元。二审中，当事人均无提供新的证据。二审另查明，2010年5月11日，万小英向无锡市公安局刑警支队反映，其农机市场的营业性用房被置换后，仅拿到新锦园226号房屋，新景园230号房屋和案涉房屋不是其的。瞿惠民帮其把房屋余款付掉后，新景园230号房屋和案涉房屋就归瞿惠民所有了。本院认为，首先，2005年1月18日万小英与瞿惠民所签《代购房屋及租用房屋协议书》中明确，万小英自愿将新景园230号房屋和案涉房屋转让给瞿惠民购买，房产权归瞿惠民所有。协议虽还对新锦园226号房屋的补差价款由瞿惠民垫付作了约定，但并未约定瞿惠民不结清房款，即不享有对新景园230号房屋和案涉房屋的权利。该协议是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。故一审判决以瞿惠民未结清新锦园226号房屋的房款为由，认定瞿惠民不能取得案涉房屋的相关权利，与协议约定不符，没有事实和法律依据。其次，瞿惠民在与许萍的案涉房屋转让合同中明示，案涉房屋的相关权利已由万小英转让给其，其将房屋使用权转让给许萍。万小英亦在2010年5月11日向公安机关反映案涉房屋不是自己的。二人陈述相互印证，足以证明万小英不再享有案涉房屋的相关权利。最后，从协议履行情况来看，瞿惠民受让新景园230号房屋相关权利后即转让给案外人蔡燕，受让案涉房屋相关权利后即转让给本案当事人许萍，并收取了全部房款。且许萍有偿支付房款后，已使用案涉房屋至今。综上，万小英早在2005年即转让案涉房屋相关权利，现要求徐炳根、许萍迁出案涉房屋，违反其在之前协议中的承诺，亦有违诚信原则，本院不予支持。至于瞿惠民是否为万小英结清新锦园226号房屋的房款，与本案无涉。故原审判决应予纠正。综上所述，徐炳根、许萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新硕民初字第0550号民事判决；二、驳回万小英的诉讼请求。一审案件受理费7708元，二审案件受理费7708元，均由万小英负担（二审案件受理费由徐炳根、许萍预交，万小英于本判决生效后十日内直接将该款支付给徐炳根、许萍）。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年六月十六日书记员 陈美含