福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初146号原告：林家武，男，1986年2月2日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：陈刚天，福建创元律师事务所律师。被告：陈秋梅，女，1975年9月24日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：林灿业，福建文园律师事务所律师。原告林家武与被告陈秋梅租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林家武委托诉讼代理人陈刚天、被告陈秋梅委托诉讼代理人林灿业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林家武向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金72100元；2.被告向原告支付因强制拆除租赁物给原告造成的经济损失43031.1元；3.被告返还原告押金2100元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月28日，经海润万通房产服务有限公司摩卡店提供居间服务，原、被告双方签订《房地产租赁经纪合同》一份，该合同约定：1.被告将位于福建省福州市仓山区金辉枫尚20#604单元房产出租给原告，租期自2013年7月1日至2018年7月1日止，共60个月，月租金为2100元，付款时间为每月1日（一季度付一次）；2.被告收取原告2100元作为有关费用（如水电、物业等）的押金，待合同期满后无息退还；3.如被告出售或抵押租赁物，原告享有优先购买权，如他方购买或抵押该租赁物，租赁关系不受影响；期满后，同等条件下，原告享有优先续租权；4.任何一方如需要提前终止本契约，应提前一个月通知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金及七万元违约金。上述《房产租赁经纪合同》签订后，原告开始对房屋进行装修，随后入住。2016年7月初，被告告知原告其打算出售租赁物，要求原告搬离租赁物。原告因投入较多的装修费用，要求被告按合同约定支付违约金并赔偿提前终止合同造成的装修损失。因双方对赔付金额存在分歧，未能达成一致意见。原告因对租赁合同能否继续履行心怀疑虑，因此暂缓水电费及物业管理费的缴付，但仍按时向原告支付房租。2016年10月28日，被告以原告未能及时缴清水电费、物业费为由要求解除租赁合同。2016年11月15日，原告向被告寄发一份《律师函》，告知原告暂缓缴纳水电费、物业费系履行先履行抗辩权，要求就合同继续履行事宜签订补充协议，但被告并未签订补充协议，也未就合同能否继续履行给予确定答复。2016年11月29日，原告出差回来，发现租赁物已经面目全非，屋内装修已被拆除一空。通过对现场拆除工人的询问，得知系被告找工人对租赁物进行所谓的“清场”，原告随即向福州市公安局仓山分局金山派出所报案，派出所民警在现场勘查后，建议原告向人民法院起诉索赔。原告认为，被告擅自提前终止租赁合同的行为已经构成违约，其未经原告同意，强行拆除原告装修装饰，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特提出诉讼。被告辩称，1.本案原告没有行使不按抗辩权的相关事实及依据。2.被告解除合同是根据房地产租赁经纪合同及补充协议的约定，在约定条件成就的前提下单方解除合同，被告单方解除合同，有合同和法律依据，并不存在违约，故原告诉请被告承担违约金72100元没有合同及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告在解除合同的通知书中，限定原告限期搬离房屋；双方在之后的微信记录中多次提醒原告要限期搬离租赁房屋，否则应当自行承担相应的法律后果。被告在原告不搬离物品的情况下，自行对租赁房屋进行恢复，不构成合同违约，也不应承担赔偿责任。3.鉴于原告违反了双方签订的合同约定，属违约情形，原告支付的相应押金，按约定应被没收；另外，按照合同约定，要结清一切费用后才能退还押金，但被告至今仍未结清相关费用，故被告也不存在返还押金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的律师函、现场照片真实性没有异议，原告对被告提交的补充协议、银行转账流水、律师告知函及短信通知记录真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。原告提交的装修费用票据无相关送货人员、收货人员签字确认，真实性无法确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月28日，原、被告在案外人福州海润万通房产服务有限公司摩卡分店居间介绍下，双方签订《房地产租赁经纪合同》一份，约定：被告将坐落于福州市仓山区金辉枫尚20#604单元房产出租给原告，租赁期自2013年7月1日至2018年7月1日止，共60个月，月租金2100元，付款时间为每月1日（一季度付一次）；2.被告收取2100元作为有关费用（如水电、物业等）的押金，待合同期满或终止付清一切费用后无息退还；如被告出售或抵押租赁物，应提前一个月告知原告，原告享有优先购买权，如他方购买或抵押该租赁物，租赁关系不受影响；期满后，同等条件下，原告享有优先续租权；原告应按时缴纳租金，逾期七天或以上以违约论处（特殊情况下征得被告同意的除外），按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用。任何一方如需要提前终止本契约的，应提前一个月通知对方，租赁期内原、被告任一方违约，违约金额7万元整。上述合同签订后，原告即入住讼争房屋。2015年8月30日，双方就上述合同签订一份《补充合同》，约定付租办法为一季度一次，时间定于每季度第一个月的1日；如原告逾期付租日达7天以上（含七天），被告有权单方终止合同，与原告解除租赁关系；鉴于原告在履行主合同期间，水电费、物业费已拖欠6个月未缴纳，自补充合同签订生效之日起，限原告于2015年9月5日前一次性缴清；若原告未缴纳该费用，视为违约，被告有权单方终止合同。2016年10月28日，被告委托律师向原告发《律师函》，告知因原告未继续缴纳2016年1月份之后的水、电及物业费等费用，已构成违约，故通知解除双方签订的《房地产租赁经纪合同》及相关补充合同，并要求原告在收到通知之日起三日内搬出承租房屋。2016年11月15日，原告委托律师向被告回复《律师函》一份，述称被告在2016年10月28日发出的《律师函》中要求解除合同的理由不能成立，原告系因对租赁合同能否继续履行心存疑虑，故而行使抗辩权，暂缓交纳水、电、物业费。另查，原告分别于2016年1月10日、4月15日向被告支付租金6300元、6300元。本院认为，林家武与陈秋梅签订的《房地产租赁经纪合同》及《补充合同》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方的约定，原告应当于每季度第一个月的1日支付当季的租金，然原告在2016年1月10日、4月15日支付租金的时间已违反了双方的约定，根据双方在《补充合同》中的约定，被告有权单方终止合同，与原告解除租赁关系。从原告委托律师在2016年11月15日回复给被告的《律师函》中可知悉，其已收到被告于2016年10月28日发出的《律师函》，故被告要求解除合同的意思表示至迟已在2016年11月15日送达原告，原、被告双方的合同业已解除，故原告认为被告提前解除合同的行为构成违约的诉请，没有依据，其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告要求被告支付因拆除租赁物给其造成的经济损失，但其提供的现有证据无法证实其损失的具体金额，故对原告的该项请求，本院不予支持。原、被告在合同中已约定，原告支付的水电、物业费等的押金2100元，应待付清一切费用后无息退还，现原告尚未付清全部的水电、物业费用，其要求原告退还该项押金，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：驳回原告林家武的全部诉讼请求。案件受理费2644元，由原告林家武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一七年六月七日书 记 员  邱仕鹏