云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初961号原告：鄂建英，女，1970年2月28日出生，彝族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：白永刘，男，1964年9月22日出生，傣族，居民，住弥勒市，系原告丈夫。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钱溪溪，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：翁钰芳，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告鄂建英与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂建英及其委托诉讼代理人白永刘，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人钱溪溪、翁钰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂建英向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2016年度、2017年度的租金共计人民币87657.76元；2.由被告支付原告延期付款的违约金共计14682.61元（自2015年2月1日起至6月16日止违约136天，违约金2980.30元；自2016年2月1日起至2017年4月25日止违约450天，违约金9861.50元；自2017年2月1日起至4月25日止违约84天，违约金1840.81元）；3.由被告支付原告自2017年4月26日起至付清上述租金之日止的违约金（按合同约定执行）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月10日，原、被告签订商品房购销合同（合同编号为湖销住2-1404号）及补充协议，约定原告以547861元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾1号2幢1404号房产，同时双方签订房屋租赁合同，约定被告承租该房产，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房产价款的8%计算（每年租金应为43828.88元，被告代扣税费后实际支付40695.12元），一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。后原告按期支付全部房款及各种费用，并按期将房屋交付被告使用。2015年1月1日，原、被告双方签订补充协议，将房屋租赁合同的租期延长3年，租期至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。被告按约支付了2013年度和2014年度的租金，2015年度的租金未按时支付，经原告多次催要后，被告于2016年6月17日支付了2015年度的租金，但已违约136天。自2016年起，被告未按期给付租金，已构成违约，原告多次催要未果，遂起诉至人民法院。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告在被告处购买了房屋，房价及其他事项以双方合同约定的为准。被告支付给原告的租金和违约金应扣除税费，具体如何计算不清楚。2015年度的租金已支付，所以不应再支付违约金。2016年、2017年的租金现均未付，因为公司资金周转困难，所以现在无法确认支付租金的时间。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.居民身份证复印件1份，欲证实原告的身份信息及诉讼主体资格；2.商品房购销合同及合同补充协议复印件各1份，欲证实原告向被告购买房屋的事实；3.发票复印件4张、收据复印件2张，欲证实原告所购买房屋的价格为547861元，以及原告应被告要求所支付的费用；4.房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实原告将所购房屋返租给被告的情况；5.存折复印件1份2页，欲证实被告于2015年6月17日向原告支付2015年度的租金40695.12元。经质证，被告对原告提供的证据均无异议。被告未向本院提供证据。原告提供的证据，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年10月10日，原告鄂建英及其丈夫白永刘与被告云南昆润高宏投资有限公司签订商品房购销合同及商品房购销合同补充协议，原告向被告购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”的商品房中第2幢第14层04号房，房屋建筑面积74.98平方米，每平方米7291.20元，房屋总价为546694元，原告于合同签订当天向被告支付首付款166694元。同日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2011年8月15日，原告通过银行按揭方式向被告支付尾款380000元。2012年12月30日，原告向被告补缴购房款1167元。2015年1月1日，原、被告签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，将租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。被告按合同约定向原告支付了2013年度、2014年度的税后租金，2015年度的税后租金于2015年6月17日支付。现原告向本院起诉要求被告支付2016年度和2017年度的租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付2016年度、2017年度房屋租金87657.76元（547861元×8%×2年），系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付租金87657.76元。原告主张由被告按未付租金额的万分之五计算支付自2015年2月1日起至2015年6月16日止的违约金2980.30元（547861元×8%×0.0005×136天），自2016年2月1日起至2017年4月25日止的违约金9861.50元（547861元×8%×0.0005×450天），自2017年2月1日起至2017年4月25日止的违约金1840.81元（547861元×8%×0.0005×84天），在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，但自2015年2月1日起至2015年6月16日止的违约金应为2980.36元，原告主张的金额少于该金额，本院予以支持。原告主张由被告支付自2017年4月26日起至实际支付租金之日止的违约金，该主张与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相重复，故本院支持按未付租金额的万分之五计算支付自2017年4月26日起至判决确定的履行之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告鄂建英2016年度、2017年度的房屋租金共计87657.76元。二、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告鄂建英自2015年2月1日起至2015年6月16日止的违约金2980.30元，自2016年2月1日起至2017年4月25日止的违约金9861.50元，自2017年2月1日起至2017年4月25日止的违约金1840.81元，共计14682.61元；并按未付租金额的万分之五计算支付自2017年4月26日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。三、驳回原告鄂建英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取计1088元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 劼二〇一七年六月十六日书记员 汤绍鹏