广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4238号上诉人（原审被告）：广东宾宝时尚实业股份有限公司，住所地汕头高新区。法定代表人：佘旭锦，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈宇昆，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀国有资产经营有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黎伟成，职务：经理。委托诉讼代理人：孙云波，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。上诉人广东宾宝时尚实业股份有限公司（以下简称“宾宝公司”）因与被上诉人广州市越秀国有资产经营有限公司（以下简称“国有资产公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初9297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宾宝公司向本院提起上诉称：一、上诉人的违约不构成根本违约，原审法院判决解除合同实为不妥。首先,上诉人存在经营困难，迟延交付租金事实，但上诉人一直以来以良好的态度处理与被上诉人的租赁关系，承认拖欠租金的事实及表达一旦经营好转及时支付相应租金。同时法院应该兼顾目前整个实体经济经营困难的事实，不应该直接解除双方的租赁关系，应给予双方合理期限。二、即使法院解除双方的租赁关系，其违约金也过高。就上诉人提出的证据来看，并没有任何证据证明被上诉人因上诉人的违约造成了巨大的损失。因此，即使一审法院判决上诉人与被上诉人解除合同关系，其违约金也应该参照同期银行贷款利息来计算。其万分之五的日违约金明显高于被上诉人的实际损失。三、违约金双份计算，明显不合理。假如法院认定上诉人存在根本违约，违约金也只能参照其实际损失，既然计算了日违约金，其履约保证金就应该返还给上诉人。综上所述，请求二审法院：1、请求改判(2016)粤0111民初9297号第一项，第二项。双方继续履行双方于2014年12月10日就广州市白云区园下底路200号自编1栋xxx房之二单元签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市市房屋租赁合同》补充协议。2、请求改判(2016)粤0111民初9297第三项，申请人按同期银行贷款利息向被申请人支付利息。3、请求改判(2016)粤0111民初9297第四项，广东宾宝时尚实业股份有限公司向广州市越秀区国有资产管理经营有限公司支付的履约保证金归广东宾宝时尚实业股份有限公司所有。被上诉人国有资产公司答辩称：上诉人上诉是为了拖延时间，我方不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。国有资产公司于2016年7月28日向原审法院起诉请求：1.解除我司与宾宝公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。2.宾宝公司立即交还广州市白云区园下底路200号自编1栋xxx房之二单元。3.宾宝公司向我司支付租金及违约金（租金自2015年11月起计至实际交付场地之日止；违约金每日按当月租金额2%计算，自当月11日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）。4.履约保证金43251元归我司所有。5.本案诉讼费由宾宝公司承担。原审法院经审理查明：广州市白云区园下底路200号自编1栋的房地产权属人系广州市越秀区人民政府，登记时间为2012年3月7日，土地性质为国有，建筑面积为17233.31平方米。2012年11月16日，广州市越秀区人民政府作出越府〔2012〕61号《关于授权管理江夏工业区工业大楼等物业的通知》，授权国有资产公司管理白云区园下底路200号自编1栋房产。2014年12月10日，国有资产公司（出租人、甲方）与宾宝公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将xxx房之二单元出租给乙方作厂房用途使用，建筑面积1109平方米。租赁期限及租金如下：2014年12月1日至2015年11月30日，每月租金14417元；2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金15138元；2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金15895元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票、转帐或现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳43251元履约保证金，履约保证金于本合同期满，乙方无违约并给清所有费用、办清一切移交手续后15个工作日不计息地退回给乙方。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。租金支付方式为按月结算，乙方应将首月租金于租赁合同签订之日内向甲方一次性支付，此后，每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付。租赁期满或合同因故解除，乙方应将房屋交还甲方。依附于房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取任何补偿。乙方须按照甲方提供的《广州市房屋租赁合同》补充协议版本来签署等等。同日，国有资产公司、宾宝公司双方签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称补充协议），约定：乙方应于主合同签署之日向甲方支付租赁押金和首月租金。主合同期满后，如乙方结清所有费用，按约定交还场地，并经甲方检查租赁物业和原有设备设施无损，且乙方不存在违约情况，甲方将押金无息退还乙方。乙方如存在以下情形，甲方有权立即解除主合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：1.乙方未取得合法经营证照而开展经营活动的；2.乙方拖欠租金、水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的等等。广东宾宝服饰有限公司于2015年8月12日经核准变更名称为广东宾宝时尚实业股份有限公司，即宾宝公司现名称。上述合同签订后，国有资产公司依约向宾宝公司交付xxx房之二单元，宾宝公司向国有资产公司交纳履约保证金43251元。宾宝公司表示其司收房后至今仍作自用，并未分租给他人。2015年11月24日、2016年4月11日，国有资产公司分别向宾宝公司发出《缴纳欠费告知书》，要求宾宝公司缴纳欠付租金、违约金及将物业腾空归还。国有资产公司表示缴纳欠费告知书上的签收人陈某、莫某某系宾宝公司的主管及员工。2016年5月10日，国有资产公司通过EMS快递方式向宾宝公司发出《解除租赁关系并限期返还物业的通知》，载明：由于宾宝公司欠缴自2015年11月至2016年4月的租金，特通知宾宝公司双方的租赁关系正式解除，宾宝公司应于2016年5月16日下午5点前将租赁物业腾空并返还国有资产公司，并支付欠租及违约金等等。宾宝公司否认收到上述函件。关于装修问题，宾宝公司表示，xxx房之二单元由其司进行了简单装修。经原审法院释明，宾宝公司表示在腾退xxx房之二单元前将做好证据保全工作，必要时将另案起诉主张装修赔偿问题。以上事实，有广州市房屋租赁合同、补充协议、房产证、发票、告知书、通知及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：国有资产公司、宾宝公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。上述合同及补充协议签订后，国有资产公司已依约将xxx房之二单元交付宾宝公司使用，宾宝公司应依时向国有资产公司支付租金，但宾宝公司自2015年11月起拖欠租赁费用至今，其司的行为已构成根本违约，根据补充协议的约定，国有资产公司有权行使单方解除权，故国有资产公司要求解除与宾宝公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。宾宝公司应将xxx房之二单元腾空返还国有资产公司管业。宾宝公司自2015年11月起拖欠租金，故国有资产公司要求宾宝公司支付欠租及违约金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。租金应自2015年11月起计至宾宝公司实际腾空返还xxx房之二单元之日止，标准为2015年11月，按照14417元计算；2015年12月至2016年11月，按照15138元/月计算；2016年12月至宾宝公司实际腾空返还xxx房之二单元之日止，按照15895元/月计算。国有资产公司诉请的违约金标准为每日按照当月租金的2%，标准较高，宾宝公司提出请求原审法院予以调整的意见合理，原审法院酌情调整违约金标准至每日按照当月租金的万分之五计算，即当月欠缴租金违约金以当月应缴租金为本金，按照每日万分之五的标准，自当月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。《广州市房屋租赁合同》及其补充协议约定，国有资产公司退还履约保证金的条件之一为宾宝公司不存在违约行为，现宾宝公司拖欠租金的行为已构成根本违约，无权要求国有资产公司退还履约保证金，故国有资产公司要求履约保证金43251元归其司所有的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。关于装修问题，宾宝公司未在本案提出反诉，经原审法院释明，宾宝公司表示将做好证据保全工作，必要时将另案起诉，属于处分己方权利，原审法院对此不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月28日作出如下判决:一、广州市越秀国有资产经营有限公司与广东宾宝时尚实业股份有限公司于2014年12月10日就广州市白云区园下底路200号自编1栋xxx房之二单元签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》予以解除。二、本判决生效之日起十日内，广东宾宝时尚实业股份有限公司将广州市白云区园下底路200号自编1栋xxx房之二单元腾空交还广州市越秀国有资产经营有限公司管业。三、本判决生效之日起十日内，广东宾宝时尚实业股份有限公司支付广州市越秀国有资产经营有限公司自2015年11月至履行完毕本判决第二项确定的内容之日止的租金及违约金（租金标准为2015年11月，按照14417元计算；2015年12月至2016年11月，按照15138元/月计算；2016年12月至履行完毕本判决第二项确定的内容之日止，按照15895元/月计算。当月违约金以当月应缴租金为本金，按照每日万分之五的标准，自当月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）。四、广东宾宝时尚实业股份有限公司向广州市越秀国有资产经营有限公司已支付的履约保证金43251元归广州市越秀国有资产经营有限公司所有。五、驳回广州市越秀国有资产经营有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6014元、保全费2092元，均由广东宾宝时尚实业股份有限公司负担并于本判决生效之日起三日内迳付广州市越秀国有资产经营有限公司，原审法院不再予以退回。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于上诉人是否根本违约，以及违约责任的承担。上诉人承认欠租事实，但认为其并未根本违约并无合同及法律依据，本院不予采纳。至于违约金问题，原审已经结合本案实际酌情调整，并无不当，本院亦予以维持。最后，上诉人认为保证金应予以退回，与双方当事人合同约定不符，本院亦不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6014元，由上诉人广东宾宝时尚实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年六月六日书记员  冯冠豪