河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初4726号原告朱慧敏，女，1968年2月4日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人朱美针，河南瀛豫律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人潘冲，河南瀛豫律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告张渊君，男，1971年11月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人张文明，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李明路，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告朱慧敏与被告张渊君物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱美针，被告委托代理人李明路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月原告委托被告代为购买位于河南省××郑东新区××、××河××、××街西××、××号房屋两套，原、被告双方于2013年12月23日签订代名购房协议。该房屋由河南立奇置业有限公司（以下简称“立奇公司”）开发建设，被告和开发商已于2013年12月20日签订商品房买卖合同。合同签订后，原告陆续向被告汇款7394333元，再由被告支付给开发商。原告已经按照协议履行了全部条款，被告一直无法将已经购买的房屋交付原告，原告经多次催要，被告至今未将房屋过户给原告。原告为维护合法权益，诉至本院，请求判令：1、确认原、被告签订的代名购房协议真实有效，被告所代购的位于河南省××郑东新区××、××河××、××街西××（东部商业）幢1-2层101号、105号的两套房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告与开发商变更签订商品房买卖合同，办理涉案房屋的登记过户手续；3、本案诉讼所需一切费用由被告承担。被告辩称，一、被告与立奇公司签订合法有效的房屋买卖合同，且已将购房款支付给立奇公司，立奇公司为被告出具了收据，房屋买卖合同合法成立；二、被告确实收到原告支付的相应购房款，该房屋系被告代替原告购买，被告已将原告支付的购房款支付给立奇公司，现被告愿将房产归还给原告。经审理查明：2013年2月5日，被告与立奇公司签订编号为D13001235753号的《商品房买卖合同》，约定立奇公司将位于河南省郑州市郑东新区中周路东、七里河南路南、康宁街西4（东部商业）幢1-2层105号房预售给被告，房屋用途为商业服务，建筑面积为239.36平方米，单价为每平方米10000元，总价2393600元。被告按分期付款的方式支付房款，合同签订后被告应于2013年2月5日以现金付款方式交纳478720元，交纳比例为20%；于2013年4月5日以现金付款方式交纳957440元，交纳比例为40%；于2013年6月5日以现金付款方式交纳957440元，交纳比例为40%。立奇公司应于2013年5月1日前将房屋交付买受人使用，并于交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。2013年2月6日，立奇公司向被告出具10000000元现金转账收据。被告称该金额中包括本案原告的上述105号房屋的购房款2393600元、案外人闫保伟的两套房屋的购房款4704300元、剩余的为案外人封延涛的购房款3127800元，因为该三人的房屋是一起与开发商签订购房合同的，当时是将购房款一起支付给开发商，超过10000000元的20多万元开发商给予优惠未收取。2013年12月20日，被告与立奇公司另签订编号为D13001519642号的《商品房买卖合同》，约定立奇公司将位于河南省郑州市郑东新区中周路东、七里河南路南、康宁街西4（东部商业）幢1-2层101号房预售给被告，房屋用途为商业服务，建筑面积为233.44平方米，单价为每平方米10000元，总价5000285元。被告应于当日一次现金付款5000285元。立奇公司应于2014年3月30日前将房屋交付买受人使用，并于交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。同日，立奇公司向被告出具的500万元的收据一份。2013年12月23日，原、被告签订代名购房协议二份，约定原告委托被告以被告名义购买本案争议的两套房屋，被告已于2013年12月20日与该房屋的开发商签订商品房买卖合同，办理正式购房手续。双方在该协议中确认，该两套房屋的购买主体为原告，全部购房款均由原告实际支付，该两套房屋的产权归原告所有，原告有权对该两套房屋进行占有、使用、收益和处分。被告仅为该两套房屋名义上的购买人及所有权人，未经原告同意，被告不得擅自将该两套房屋以出租、转让、抵押等任何形式进行处分，并确保其他任何第三方不因被告形式上拥有该房屋产权而主张任何涉及房屋的行为，包括继承、查封、强制执行等。若原告需将该两套房屋过户给原告或者原告指定的第三方，或将该房屋出租、抵押的，被告应无条件予以配合。因此产生的收益均归原告所有，税费由原告承担。被告出具二份收据显示，收到原告代购涉案101房屋的购房款房款3384880元、105号房屋的房款3470720元。庭审中，原告称其与被告系朋友关系，因被告与开发商关系较好，可以拿到房价较低的房屋，故其委托被告代为购房。前期原告以口头形式委托，后补签了上述代名购房协议。其另称通过其丈夫杜红义的银行账户分别于2013年2月5日向被告转款200万元、2013年5月10日转款300万元、2013年7月24日转款23333元、2013年8月2日转款1006667元、2013年8月30日转款7万元、2013年8月30日转款8333元、2013年9月9日转款6000元、2013年9月9日转款100万元、2013年9月29日转款7万元、2013年11月1日转款7万元、2013年11月26日转款14万元，共计7394333元，被告对原告上述陈述无异议，并确认收到原告购房款7394333元。另查明，涉案的两份《商品房买卖合同》已在郑州市房地产综合管理局备案登记，购房发票尚未开具，房屋维修基金及契税均尚未缴纳。被告称合同签订后其即将该合同交给了原告，其未接到开放商要求办理产权登记手续的通知。涉案101房屋已由他人使用，原、被告均不清楚是何人在使用。据被告提交的照片显示，105号房屋大门紧锁，屋内存放有部分物品。以上事实有原告提交的代名购房协议二份、收据二份、结婚证、商品房买卖合同二份、被告提交的收据二份、照片及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案中，原、被告签订的二份代名购房协议系双方真实意思表示，双方均予以确认，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对原告确认代名协议真实有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告确认涉案房屋归其所有，并由被告协助原告与开发商变更签订商品房买卖合同，办理涉案房屋的登记过户手续的诉讼请求，基于合同的相对性，因开发商并未依照商品房买卖合同的约定向被告交付房屋并办理产权登记，被告尚未取得涉案房屋所有权，在被告与开发商之间的纠纷尚未处理完毕之前，原告基于其与被告之间的上述代名购房协议，要求被告履行上述义务，条件尚未成就。故对原告的上述诉讼请求，本院暂不予支持。原告应待被告与开发商之间的纠纷处理完毕后，依照代名购房协议另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告朱慧敏、被告张渊君于2013年12月23日签订的二份代名购房协议真实、有效；二、驳回原告朱慧敏的其他诉讼请求。案件受理费63555元，减半收取31777.50元，由原告朱慧敏负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年六月二日书记员  禹相如