重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0228民初100号原告蒋啟素，男，生于1971年3月19日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告重庆市顺盛实业有限公司。住所地重庆市九龙坡区兰美路***号附*号。统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人黄建福，该公司董事长。委托代理人丁刘，重庆盛世文辉律师事务所律师。原告蒋啟素诉被告重庆市顺盛实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告蒋啟素及被告重庆市顺盛实业有限公司的委托代理人丁刘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月23日，原告购买被告开发的房屋，支付了全部购房款和房屋契税及维修基金以及各种证件办理费。被告于2015年6月29日才将房屋交付给原告。原告多次敦促其早日办理房屋产权证和土地使用权证，但时至今日，被告以种种原因拖延办理房屋所有权证、土地使用权证，被告作为房屋的出售方，负有向原告交付房屋和产权证的义务，被告至今未为原告办理产权证。请求人民法院判决被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付自2015年9月29日起至2017年1月3日止迟延办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金各20939元，共计41878元。被告辩称，原告不具有本案的诉权，合同约定违约金的支付时间为办证机构出具受理单之日起30日内，本案原告的产权证尚未办理，登记受理单也未出具，即使被告存在逾期办证的情况，也因原告主张违约金的条件没有成就而导致原告不具有提起本次诉讼的资格；产权证尚未办理的原因不在被告，原告虽然缴纳了办证费用，但不等于向被告出具了办证委托书；原告同时主张逾期办理房屋产权证和土地使用权证的违约金，不符合合同的约定，更不符合法律的规定，因为现在两证合一；即使法院认定被告存在违约的事实，而应当支付违约金，但因原告并不存在损失，故原告主张的违约金标准过高，请求人民法院进行调整（减少）。经审理查明，2013年10月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）×幢1-6-1号商品房一套出售给原告，房屋总价款为455205元，交房日期为2015年6月29日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款205205元，其余250000元，原告以该房向银行抵押贷款支付给了被告。原告于合同签订当日向被告缴纳契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2015年6月26日取得备案登记，被告于2015年8月20日向原告交付了房屋，但被告至今未向梁平县土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及资料，为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付自2015年9月29日起至2017年1月3日止逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金各20939元，共计41878元。上述事实，有原、被告提供的证据、原告的当庭陈述、被告的委托代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行为原告办理房屋所有权证的义务，对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告现在不能提供证据证明已向被告出具办理产权证的申请书和委托书，但被告向原告收取了契税等税费及产权登记费、办证费，应视为被告已接受原告的委托，因此被告有义务提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，被告既未按时提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，也未在约定的时间内为原告办理房地权证，应当依照双方签订的《合同》第十三条之规定承担违约责任。双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此原告主张违约金的条件已经成就。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告于2015年8月20日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2015年10月19日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告至今未提供，因此被告向原告支付违约金的起算时间本应从2015年10月20日开始计算，原告请求从2015年9月29日开始计算违约金，不符合合同约定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告购买的该房屋已在原告按揭贷款购房时进行了抵押，不能再次用于贷款时进行抵押，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因土地、房屋权属登记中心现在执行的是土地使用权证和房屋所有权证合一的制度，因此应视为迟延办理一个产权证构成的违约责任，对于违约金的具体数额，本院酌定为6100元。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、限被告重庆市顺盛实业有限公司于本判决生效后三十日内向梁平区土地房屋权属登记部门提交办理房屋产权证的申请和相关资料，并取得房屋权属登记部门出具的登记受理单，为原告申请办理位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）×幢1-6-1号商品房的房屋所有权证。二、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金6100元（2015年10月20日至2017年1月3日期间的），限本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告蒋啟素的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇一七年六月二十九日书记员  冯显莉