陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2055号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某，男。委托诉讼代理人：史某某，西安市某法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西某科技有限公司。法定代表人：王某某，总经理。委托诉讼代理人：吴某某，女。上诉人王某某因与被上诉人陕西某科技有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某某委托诉讼代理人史某某、被上诉人某公司委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1、改判某公司赔偿给王某某造成的经营损失941626.8元；2、改判某公司就未向王某某交付使用的三间房屋向王某某赔偿经营损失190026元；3、判决某公司向王某某开具已支付42万元房租的税务发票；4、驳回某公司要求王某某向其支付房屋租金、违约金的反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定王某某与某公司之间的《房屋租赁合同》于2015年5月3日解除错误。因某公司将租给王某某的三间房屋占用，且王某某就已经交付的房租向某公司索要发票也一直无果，加之双方租期只剩下最后一年，所以王某某采取延缓交付第三年房租的方式行使自己的抗辩权。但某公司于2015年4月29日给王某某租用房屋断水断电，致使酒店无法经营。某公司向王某某发了《解除房屋租赁合同通知书》，王某某接到该通知后提出异议，诉至一审法院要求某公司继续履行该房屋租赁合同，并赔偿损失和开具房租发票。原二审询问笔录说明双方均同意2016年3月14日解除《房屋租赁合同》的事实。2、王某某将某酒店37间客房中的33间租给陕西某文化发展有限公司使用，时间为2015年3月6日至2015年6月30日，总租金额为399000元，约定入住前支付159600元，期满付清余款。因某公司停水停电致使王某某无法履行剩余合同而违约，直接造成王某某234900元的经济损失。自2015年7月1日至2016年3月14日房屋租赁合同实际解除之日，某公司的停水停电行为导致王某某的某酒店257天不能经营。王某某开设的某酒店房价为138元/间房/天*33间客房*257天*60%=702226.8元。3、王某某和某公司房屋租赁合同签订后，某公司将三间客房一直占用，未向王某某交付。根据实际的入住率及开支情况，某公司应该按照60%向王某某承担赔偿责任，自2013年4月1日至实际起诉日为765天。某公司占用该三间房屋给王某某造成的经济损失为138元/间房/天*3间客房*765*60%=190026元。4、一审法院判决王某某向某公司支付房租和违约金是错误的。王某某租用某公司的房屋用途明确，即为酒店住宿客房，某公司作为出租人应当保证该房屋使用的基本条件，如无法满足王某某使用水电的基本要求，本案所涉房屋将失去其基本的使用功能，王某某无法实现合同的目的，违约方当然是某公司。因某公司的过错导致王某某无法使用房屋，王某某当然不应向某公司支付房租和违约金。一审法院的判决结果却远超出了反诉请求。某公司辩称，1、经原中院调解某公司于2016年3月14日收回房屋，但中院调解与认定合同解除时间是两码事。2、王某某提出的经营损失赔偿无依据。王某某提出的经营损失都是基于合同正常履行至2016年3月14日为前提进行核算的。但王某某不交租金违约在先。2015年5月3日起双方租赁合同已经解除。3、一审法院判决王某某支付房租和违约金正确。王某某向一审法院起诉请求：1、判令某公司赔偿王某某因2015年4月29日起故意停水停电导致无法正常营业的经济损失941626.8元；2、判令某公司赔偿王某某因未交付三间房屋造成的经营损失190026元；3、判令某公司向王某某开具已交纳42万元租金的税务发票；4、本案诉讼费由某公司承担。某公司向一审法院反诉请求：1、确认双方2013年3月15日签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令王某某支付逾期交房的租金229900元；3、判令王某某支付逾期交房产生的违约金45900元；4、判令王某某赔偿移交房屋时的财产损失费用290000元；5、判令王某某赔偿合理损失60500.1元；6、判令王某某支付拖欠的水电费3110元、撬锁换锁费120元；7、判令王某某支付一楼大厅的三年租金150000元；8、判令王某某支付三楼洗漱间三年租金16550元；9、本案诉讼费用由王某某承担。一审法院认定事实：2013年3月15日，王某某与某公司签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：某公司将位于某工业园某路156号属于某公司所有的砖混结构房屋三、四层中的40间（不含楼梯）租赁给王某某，用于王某某经营的西安某酒店有限公司的客房和娱乐用房；租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，第一年租金为200000元，后每年按10%递增，每年租金一次性付清；每年租金在到期前两个月之前以现金或转账的形式支付完毕，拖欠租金除补交外还应支付滞纳金；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同；如出租方或承租方违约，都依违约时间长短按租金的20%承担违约金。合同签订后，某公司将合同所约定的房间交由王某某使用，王某某按约定交付了第一年的租金，第二年的租金220000元拖延至2015年2月5日前陆续付清，第三年的租金242000元一直拖欠未付。某公司于2015年4月28日通知王某某在2015年4月29日12时前将第三年租金打入指定账户内，否则将停水停电，后王某某并未向某公司交付租金，某公司遂于2015年4月29日下午将王某某所经营的某酒店停水停电，导致陕西某文化发展有限公司解除与该酒店签订的《合约书》（合约约定租赁客房33间，每间每日房租106元）。后某酒店于2015年5月3向王某某邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，限王某某在5日内交还房屋，王某某收到该通知书后遂即向法院提起诉讼。诉讼过程中，王某某于2016年3月14日将所租房屋的钥匙交给某公司，双方签署的《交房清单》列明的损坏物品包括4个马桶盖、2个换气扇、1个蹲便器，房屋内灯、卫生间灯、走廊顶灯、摄像、电路电表等已拆掉，空调、电视无法测试，水路已坏，欠水费530元。一审法院认为，王某某与某公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应当按照约定全面履行各自的合同义务，双方在该合同中约定的民事权亦当受法律保护。该合同签订后，某公司已经按照合同约定将房屋全部交付给王某某使用，对双方争议的房屋间数，经法院2015年6月16日现场勘验查明，实际交付客房37间，其中有2个套间，连同值班室和卫生间共计40间，且王某某在某公司交付房屋后已经按约定价格支付了前两年的租金，在两年期间并未提出任何异议，视为对某公司全面履行合同义务的默认，其诉称因某公司未交付3间房屋而拖延支付租金并无相关证据支持，故依法认定为某公司已经全面履行了自己的合同义务，王某某主张由某公司赔偿其因未交付三间房屋造成的经营损失190026元之诉请证据不足，不予支持。按照合同约定，王某某本应该在2014年2月1日前付清第二年房租220000元，在2015年2月1日前付清第三年房租242000元，但其一直拖延至2015年2月5日前才完全付清了第二年房租，第三年房租拖延至今未付，双方约定的合同解除条件已经成就，故某公司于2015年5月3日以书面形式通知其解除合同合法有据，依法予以确认。合同解除后，王某某应当及时将所租房屋腾交给某公司，支付给某公司拖欠的租金，并按所欠租金的20%承担违约金。而王某某直至2016年3月14日才将所租房屋及借用设备予以腾交，故对所欠租金及违约金按其实际占用房屋的天数予以核算，租金为242000元÷365天×348天=230728.77元，违约金为230728.77元×20%=46145.75元。对王某某主张因某公司在合同未解除的情况下对其经营的酒店停水停电，给其造成的经济损失941626.8元之诉讼请求，法院认为某公司未能采取正当手段维护其合法权益，在合同未解除的情况下将租给王某某的房屋断水断电，导致王某某所经营的酒店解除与陕西某文化发展有限公司签订的合约，该私力救济行为不受法律保护，故应当赔偿给王某某自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元（33间×5天×106元）。王某某主张合同解除之后的营业损失没有法律依据，不予支持。对王某某主张的由某公司提供已交纳租金的税务发票之诉讼请求，因双方未在合同中约定税金的承担，且税金收缴系税务行政机关的行政职权，故该项不属于民事诉讼调整范畴，本案不予审理。对某公司主张由王某某赔偿房屋损失290000元及其他合理损失60500.1元之诉讼请求，因某公司经法院释明后自愿放弃申请定损评估，故对其主张的财产损失金额无法认定，但王某某当庭表示同意在10000元押金中抵扣《交房清单》中所列的损坏项目的赔偿，予以支持。对某公司主张由王某某支付拖欠的水电费3110元，并赔偿换锁费用120元，因王某某对此事实不予认可，法院仅对双方在《交房清单》中签字确认的530元水费予以支持，其余证据不足，不予支持。对某公司主张由王某某支付一楼大厅的三年租金150000元及三楼洗漱间的三年租金16550元之诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定，且某公司在王某某实际使用期间亦未提出任何异议，故其该项主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陕西某科技有限公司在本判决生效之日起十日内，赔偿给原告王某某营业损失17490元人民币；二、反诉被告王某某在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西某科技有限公司房屋租金230728.77元人民币；三、反诉被告王某某在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西某科技有限公司违约金46145.75元人民币；四、反诉被告王某某在本判决生效之日起十日内，支付给反诉原告陕西某科技有限公司水费530元人民币；五、反诉被告王某某在租房时交付的10000元人民币押金，全部抵作其给反诉原告陕西某科技有限公司造成的房屋损失；六、驳回原告王某某的其它诉讼请求；七、驳回反诉原告陕西某科技有限公司的其它反诉请求。如果双方当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15100元，由原告承担14880元，被告承担220元；反诉受理费5930元，由反诉原告承担3760元，反诉被告承担2170元。因王某某已预交15100元，陕西某科技有限公司已预交5930元，履行本判决书由王某某直接支付给陕西某科技有限公司1950元人民币。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，王某某与某公司于2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的合同义务。因王某某在某公司交付房屋后已经按约定价格支付了前两年的租金，并未提出任何异议，且一审法院于2015年6月16日现场勘验查明，某公司实际交付客房37间，其中有2个套间，连同值班室和卫生间共计40间。故某公司已经按照合同约定将房屋全部交付给王某某使用。现王某某上诉称某公司未交付3间房屋，证据不足，其上诉要求某公司赔偿未交付三间房屋造成的经营损失190026元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”某公司与王某某签订的房屋租赁合同约定：每年租金在到期前两个月之前以现金或转账的形式支付完毕，拖欠租金除补交外还应支付滞纳金；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同。因王某某未按照双方合同约定在2015年2月1日前付清第三年房租，故双方合同解除条件已经成就，某公司于2015年5月3日以书面形式通知其解除合同合法有据。据此，一审认定双方的合同已于2015年5月3日解除并无不当。合同解除后，王某某应当及时将所租房屋腾交给某公司，支付给某公司拖欠的租金。而王某某直至2016年3月14日才将所租房屋及设备予以腾交，故对合同解除前2015年4月1日至2015年5月3日的租金应依照合同约定支付21879.45元；对合同解除后自2015年5月4日至2016年3月14日王某某实际腾房期间应支付房屋占用费。因某公司于2015年4月29日给王某某租用的房屋断水断电，导致王某某无法正常经营，综合考虑双方的过错及损失程度，对该期间的房屋占用费酌情按年租金的50%计算为104756.16元为宜。王某某逾期交纳租金构成违约，依法应承担相应违约金。双方合同约定如出租方或承租方违约，都依违约时间长短按租金的20%承担违约金。故王某某应支付某公司违约金4375.89元。某公司在合同未解除的情况下将租给王某某的房屋断水断电，导致王某某所经营的酒店解除与陕西某文化发展有限公司签订的合约，某公司应当赔偿给王某某自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元（33间×5天×106元）。至于王某某主张合同解除之后的营业损失没有法律依据，故王某某上诉主张经济损失941626.8元之诉讼请求，本院不予支持。王某某上诉要求由某公司提供已交纳租金的税务发票之诉讼请求，因双方未在合同中约定税金的承担，且税金收缴系税务行政机关的行政职权，本案不予处理。综上所述，王某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第一、四、五、六、七项；二、变更西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第二项为：王某某在本判决生效之日起十日内，支付给陕西某科技有限公司自2015年4月1日至2015年5月3日房屋租金21879.45元；支付自2015年5月4日至2016年3月14日房屋占用费104756.16元；三、变更西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第三项为：王某某在本判决生效之日起十日内，支付陕西某科技有限公司违约金4375.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费14985元，由王某某负担7493元，陕西某科技有限公司负担7492元（该款王某某已预交，陕西某科技有限公司在本判决生效之日起十日内直付王某某）。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二Ｏ二Ｏ一七年六月十六日书记员  李艳