苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初1551号原告谢裕，男，汉族，1981年3月24日生，住所地南通市如皋市。委托代理人徐勇，江苏吴越律师事务所律师。被告吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人徐育红，总经理。委托代理人朱一诺，江苏亿诚律师事务所律师。原告谢裕与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由代理审判员向军适用简易程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告谢裕的委托代理人徐勇、被告新兴公司的委托代理人朱一诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢裕诉称：原告于2009年12月1日与被告签订《吴江市商品房买卖合同》，原告购买位于吴江市震泽镇书香春天小区的房屋。合同约定购房单价为2505元/平米，面积为92.25平方米，最后协商总价为230998元，合同约定交房期限为2012年3月31日前，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告即按约履行了首付义务，并向银行办理按揭贷款，房款已全部按约定付清。然被告迟迟未交房。经多次交涉，2013年10月29日被告向全体业主承诺了交房期限及违约金计算方法，但被告至今依然未交付房屋。故起诉请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金89350元（计算至实际交房之日止，暂计至法院判决确定给付之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告新兴公司辩称：本案合同总价为230998元，原告谢裕至今实际付款仅有204000元，但其主张的违约金数额达到合同总价的38%，更是超过其实际付款金额的三分之一，该违约金严重超过了原告谢裕的实际损失情况，背离了我国法律上的损失补偿原则。1、案涉房屋在2014年4月30日已具备“交钥匙”条件，是原告不接受钥匙，故其不能主张2014年4月30日后的违约金。商品房买卖合同中没有约定交房的标准，从新兴公司出具的承诺书中明确表示2014年4月30日之后违约金的前提是不能交钥匙。本案所涉房产在2014年4月30日时就已具备“交钥匙”的条件，也有部分业主早在2014年就已交钥匙。2、被告新兴公司在2014年4月30日之前延迟交房给原告谢裕造成的实际损失仅是租金损失。因此被告新兴公司要求对同地段同类房屋租金标准进行评估。根据网上公布的同地段住宅租金情况，距离案涉房屋最近的龙湾小区月租金为8.9㎡，同属书香春天房产的二期房屋月租金为3.3元/月，应该按租金价格折中计算。3、原告谢裕因被告新兴公司未交房而获得利益，根据损益相抵规则，应该从实际损失中扣除该获利。原告在购买涉案房屋时向上海华阜房地产咨询有限公司签订了借款协议，约定由该公司向原告提供26998元借款用于购买案涉房产，但未要求原告支付利息，属于无息借款，根据借款协议第二条的约定原告应在交房前7天归还该笔借款，但因未交房原告一直没有归还借款，故原告继续无息占用该笔26998元的借款。4、原告对违约金的计算错误。被告新兴公司到目前为止共收到购房款204000元，因此计算基数应该调整为204000元。其次违约金比例应该是万之零点五，而不是万分之一。即便在2014年4月30日之后仍要计算违约金，也不应适用《承诺书》的万分之三标准，而应适用原合同的万分之一标准。5、原告根据违约金条款计算的违约金过高，应予调减。无论按哪一种标准计算，按照合同约定计算出的违约金数额都超过了原告实际损失的130%，应当调减，最多只能支持其实际损失的130%。经审理查明：2009年12月2日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》1份，合同约定由原告向被告购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天的房屋，房屋价款为230998元；合同第六条载明：“首付46998元，按揭184000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理”；该合同第八条约定的房屋交付期限应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款46998元，被告向原告出具了收据。此后，原告与中国工商银行股份有限公司吴江支行签订了《个人购房借款/担保合同》1份，贷款金额为184000元。2013年10月29日，被告向各业主出具《承诺书》1份，该《承诺书》载明：“吴江市新兴房产开发有限公司开发的书香春天楼盘向各业主承诺：一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。现原告以被告至今未向原告交房为由，向本院提起诉讼。审理中，被告表示：由于被告与建筑商存在纠纷，导致房屋虽然完工，但因为建筑商不肯配合，目前尚无商品房竣工证明文件，无法报房产管理部门备案。上述事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同1份、个人购房借款/担保合同1份、借记卡账户历史明细清单1份、收据1份、承诺书1份及本院的庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告提供了以下证据：1、百度地图、安居客网租房信息、百姓网租房信息，用于证明原告谢裕遭受租金损失的情况；2、付款凭证、借款协议、情况说明及其附件，用于证明原告的首付款中尚余26998元未付，且原告向上海华阜房地产咨询有限公司借款26998元；3、承诺书、部分业主的入住协议书、住宅交付记录、部分业主的书香春天交房结算清单及收条，用于证明虽然本案所涉房屋的产权证未办理，但并不影响入住，该两户业主已于2014年4月30日交接了钥匙，并在2014年5月入住，同时证明原告违约金计算错误。原告质证后认为，原告实际已交付的房款总计应为230998元，在情况说明中已经说明原告欠上海华阜房地产咨询有限公司的26998元是应在交房前7天还款，在借款协议中第2条也有类似的说明，但至今未交房，所以不应在本案中扣除，而且该笔借款26998元也应由原告归还给上海华阜房地产咨询有限公司，对上述证据3的真实性无法确认，也与本案无关联性，根据法律规定，房地产开发项目需要竣工验收合格后方可交付使用，目前仍不符合交房条件，原告可以拒收。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案所涉商品房至今未达到合同第八条约定的交房条件，故被告应按合同第九条的约定及被告所作出的承诺承担相应的逾期交房的违约责任。对于被告新兴公司抗辩案涉房屋未交房的原因是原告不接受钥匙并主张按租金损失计算违约金的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告所主张的违约金计算标准在法律规定的范围以内，本院依法予以支持。被告虽主张原告尚有首付款26998元未支付，但从原、被告所提供的证据来看，被告已就全部首付款46998元向原告出具了收据，其中26998元系由原告向上海华阜房地产咨询有限公司所借的借款，与本案系不同的法律关系，在本案中本院不予理涉，当事人可依法另行主张权利。本院对原告所主张的逾期交房违约金计算如下：1、以本金230998元，按每日利率万分之一，自2012年4月1日起计算至2013年10月31日止，金额为13351.68元；2、以本金230998元，按每日利率万分之二，自2013年11月1日起计算至2014年4月30日止，金额为8362.13元；3、以本金230998元，按每日利率万分之三，自2014年5月1日起计算至2017年6月15日止，金额为79139.91元。以上合计为100853.72元。2017年6月13日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以230998元为基数，按每日利率万分之三计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告谢裕逾期交房违约金人民币100853.72元（暂算至2017年6月15日，2017年6月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以230998元为基数，按每日利率万分之三计算）（如采用转账方式请汇入原告指定账户，或汇入以下银行账户：户名：苏州市吴江区人民法院，账号：6228400407015093960，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1158元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告谢裕（如采用转账方式请汇入原告指定账户，或汇入以下银行账户：户名：苏州市吴江区人民法院，账号：6228400407015093960，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。原告谢裕已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。代理审判员 向 军二〇一七年六月十五日书 记 员 许华锋