河南省台前县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0927民初204号原告杨晓燕，女，1982年3月10日出生，汉族，住台前县。委托代理人韩毅，男，1980年3月28日出生，汉族，住台前县。被告濮阳市恒业房地产开发有限公司，住所地：台前县新区纬五路。法定代表人王加锋，职务经理。委托代理人杨德强，河南濮东律师事务所律师。原告杨晓燕诉被告濮阳市恒业房地产开发有限公司（以下简称濮阳恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晓燕的委托代理人韩毅、被告濮阳恒业房地产公司的委托代理人杨德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓燕诉称，2014年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号0003068）。原告所购楼房为第1幢2单元11层1104号房，总价款是383090元。合同第六条第三款明确约定：原告于2014年1月1日首付房款133090元，剩余房款250000元办理公积金贷款；第八条约定被告应当在2014年12月31日前将商品房交付原告使用；第九条约定：被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期交房超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应每日向原告支付已交付房价款万分之五作为违约金。原告依据合同约定，在2014年1月1日前付清了首付房款133090元，又于2014年10月13日利用公积金贷款还清了剩余房款。合同生效后，被告却违反合同约定，交房日期一拖再拖，后经原告多次催促，直到2016年10月26日才交房屋钥匙。被告的行为不但直接违反了合同约定，而且也使原告受到了不应有的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告依照法律规定，特诉至贵院，请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金126228.15元；本案诉讼费由被告承担。被告濮阳恒业房地产公司答辩称，首先，被告感谢原告购买了被告开发的房产。原告和被告双方经协商，在2014年3月31日签订商品房买卖合同一份。其次，被告没有违反合同约定。尚品春天住宅小区占地120亩，地上建筑面积18万余平方米，一期工程2013年4月1日开始施工。施工过程中，台前县人民政府要求被告增加人民防空工程。人防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥及医疗救护而单独修建的地下防护建筑，需结合地面建筑修建。被告按照台前县人民政府要求，在原设计没有人防工程的基础上增加了人防工程建设。增加人防工程建设需办理相关手续，且人防工程相当繁琐费时，给被告建设工程工期造成了极大的延误，以至于被告不能按合同约定的日期向原告如期交房。依照商品房买卖合同第八条的规定，“政府原因、非出卖人的原因造成的，出卖人可据实予以延期”的规定，被告可以延期交房。第三，2016年10月26日，被告已把住房交付给原告，原告办理了业主入住相关手续。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用”的规定，应视为被告已将合格房交付给原告。双方约定的违约金过高并请求予以调整，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为原告遭受损失的依据。经审理查明，2014年3月31日，原告杨晓燕与被告濮阳恒业房地产公司签订商品房买卖合同。合同约定：“原告杨晓燕购买被告濮阳恒业房地产公司位于台前县尚××春天小区××单元××房，该商品房面积共132.1平方米，商品房单价为（人民币）每平方米2900元，商品房总金额（人民币）383090元；原告杨晓燕以现金方式分三次向被告支付房屋首付款人民币133090元，剩余房款250000元原告以公积金贷款的方式向被告支付。合同约定被告濮阳恒业房地产公司应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告杨晓燕使用；逾期交房不超过90日的，被告濮阳恒业房地产公司按日向原告杨晓燕支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限的第二日起，即2015年1月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五作为违约金。”合同生效后，原告履行了支付房款的义务，被告因修建人民防空工程于2016年10月26日将房屋交付原告。被告濮阳恒业房地产公司主张，双方约定的违约金过高并请求予以调整。请求参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为原告杨晓燕遭受损失的依据。被告濮阳恒业房地产公司已申请对台前县尚品春天小区的房屋租赁价格进行鉴定，台前县人民法院依法对外委托鉴定。2017年3月14日，郑州宏信价格评估咨询有限公司出具了郑宏价估【2017】0226号评估鉴定意见书：“位于台前县尚××春天住宅小区内××楼××单元××号房屋（建筑面积为90.04平方米）在评估基准日的租赁价格为：人民币每年7000元；位于台前县尚××春天住宅小区内××楼××单元××号房屋（建筑面积为132.1平方米）在评估基准日的租赁价格为：人民币每年8500元”。对原告杨晓燕的损失计算应参照位于台前县尚××春天住宅小区内××楼××单元××号房屋（建筑面积为132.1平方米）在评估基准日的租赁价格为：人民币每年8500元计算。以上事实，有原告杨晓燕提交的一份商品房买卖合同、一份住房公积金借款合同和被告提供的修建人防工程通知书、评估鉴定意见书等证据以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告杨晓燕与被告濮阳恒业房地产公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，系有效合同。原告按照约定将购房款交付，被告濮阳恒业房地产公司应当按照合同约定于2014年12月31日前将符合交付使用条件的房屋交付给原告杨晓燕使用，但实际上却于2016年10月26日交房，被告濮阳恒业房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，被告濮阳恒业房地产公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给原告杨晓燕造成具体损失的情况下，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为原告杨晓燕遭受损失的依据。根据评估鉴定意见，本案涉案房屋与鉴定意见中的1号楼2单元4层404号房屋建筑面积一致，确定租金标准按每年8500计算，故逾期交房期间房屋的租金损失为8500元÷365天×659天＝15346元。而根据合同约定，被告濮阳恒业房地产公司应当支付的违约金为126228.15元，双方合同约定的违约金确属过高，应当予以减少，本院酌情被告赔偿原告损失18415元。原告杨晓燕并未举出充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，也未举出充分证据证明除了租金损失外，其还存在其他损失，对于原告要求按照合同约定日万分之五支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告濮阳市恒业房地产开发有限公司赔偿原告杨晓燕损失18415元，于判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由原告杨晓燕承担2430元，由被告濮阳市恒业房地产开发有限公司承担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判长  李加国审判员  白丽娟审判员  任 燕二〇一七年六月十一日书记员  刘纪伏