广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8703号上诉人（原审原告、反诉被告）：祝捷，女，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈彦端，男,汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托代理人：江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林亚松，男，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：申丹，女，汉族，住广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托代理人：蒋正军，广东太平洋联合律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：张琳，广东太平洋联合律师事务所实习律师。上诉人祝捷、陈彦端因与上诉人林亚松、申丹房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初9310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。祝捷、陈彦端上诉请求：改判原审判决第三项为林亚松、申丹向祝捷、陈彦端支付违约金241000元；本案一审、二审诉讼费用全部由林亚松、申丹负担。事实与理由：一、祝捷、陈彦端对原审判决书查明的事实及认定林亚松、申丹构成违约应承担违约责任的内容不持异议。二、祝捷、陈彦端不同意原审判决书将林亚松、申丹应承担的违约金酌情调整为10万元。1.林亚松、申丹并无主张违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，只有当事人提出了请求，法院才可以考虑是否增加或减少违约金。本案林亚松、申丹并没有对案涉违约金过高主张过权利，相反，林亚松、申丹还完全地按该违约金标准提出了反诉。既然案件诉讼双方当事人都对违约金标准没有提出异议，那么法院就不得违反法律规定，主动地干涉当事人的意思自治，更不得强行依职权降低当事人之间原本完全没有争议的违约金标准。原审判决违反了不告不理的民事诉讼原则。2.林亚松、申丹违背合同目的，阻碍合同目的的实现，具有明显违反合同的故意，应按合同约定的标准支付违约金。祝捷、陈彦端在获得公积金中心和商业银行同意贷款的通知后，第一时间告知了林亚松、申丹及房屋中介并要求过户，当林亚松、申丹逾期没有到达现场办理过户手续时，祝捷、陈彦端在打电话遭拒接听后，立即连续地在2016年7月14、16、18、24日不断以特快专递方式通知林亚松、申丹催促办理过户，而邮递地址均为林亚松、申丹的法定住所及他们留给祝捷、陈彦端的联系地址、联系电话，祝捷、陈彦端已为实现合同目的尽了自己所能，而林亚松、申丹却不断回避，拒不过户，拒不回应。及至祝捷、陈彦端提起诉讼后，林亚松、申丹仍玩弄手段拖延时间，提出无理的管辖权异议，使开庭审理的时间一改再改。如此公然违背诚实信用，违反合同的行为，应该当然地得到合同早己约定好的违约处罚。但原审判决在林亚松、申丹对违约金标准未提出调整的情况下，没有给出任何解释进行“酌情调整”，主动地为林亚松、申丹降低处罚，减少他们的违约成本，违反公平公正。针对林亚松、申丹的上诉请求，祝捷、陈彦端辩称，一审判决对案件基本事实认定存在根本性错误，自相矛盾，一方面确认祝捷、陈彦端未在《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》明确约定的截至期限(2016年6月30日)内履行合同义务，另一方面却将毫无过错的林亚松、申丹认定为导致合同解除的违约方，无视合同的违约责任条款，无视法律规定进行判决，应对此予以纠正。理由如下：一、《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》条款均明确记载了“2016年6月30日前须办理递件过户”，并约定了相应的违约责任。二、双方未在2016年6月30日前完成递件过户，完全是由祝捷、陈彦端迟延履行合同的单方过错所致，对此请求二审法院向贷款机构调取祝捷贷款流程的相关资料。(一)祝捷、陈彦端签署按揭合同及支付贷款迟延，导致之后流程迟延。合同签订后的7日内(即2016年3月24日前)，祝捷、陈彦端只是向按揭公司询问银行贷款事宜，并未与银行签署抵押借款合同等协议。祝捷、陈彦端是先向公积金中心申请还清其第一套贷款余额后，2016年5月15日才签订按揭公司委托代办合同、银行及公积金中心二套房贷抵押借款合同，已经超过了合同约定的签署银行按揭文件日期“2016年3月24日”，也超过了合同约定的“签署银行按揭文件后5日内提供贷款资料”即“2016年3月29日”。(二)从双方约定的“2016年6月30日”倒推，祝捷、陈彦端必须在2016年6月23日办妥银行及公积金中心的同意贷款通知书。祝捷、陈彦端未能合理安排时间是导致最后1份公积金中心的《同意贷款通知书》迟延至2016年7月19日才取得的直接原因。《存量房买卖合同》(合同号：NO：0000321)附件付款方式：B第5条中的(B)“……递件回执当天”应该理解为合同正文约定的过户当日(2016年6月30日)，第4条中约定银行及公积金中心的《同意贷款通知书》通过后5个工作日内办理递件手续(过户)，反过来推算，银行及公积金中心的《同意贷款通知书》必须是6月23日前批准的。可以看出，如果祝捷、陈彦端申请贷款协议(合同)办理在2016年3月24日前，直到银行及公积金中心的《同意贷款通知书》可以在6月23日前办妥，其间办理贷款审批时间有92天之多，而正常贷款申请的审批时间仅需30-45天，合同交易过户日期在2016年6月30日前是绰绰有余的。事实上，祝捷、陈彦端实际签署银行按揭协议(合同)日期相对“2016年3月24日”，已逾期52天；祝捷、陈彦端实际提供贷款资料日期相对“2016年3月29日”，已逾期70天以上；祝捷、陈彦端实际取得《同意贷款通知书》日期相对“6月23日”，已逾期26天。祝捷、陈彦端在2016年6月30日前组合贷款申请都没有被批准，所以在2016年6月30日不能办理交易过户，概因祝捷、陈彦端过错造成。(三)祝捷、陈彦端更换身份证，导致申请贷款进途受阻，直接导致之后流程一再迟延。祝捷、陈彦端一审阶段提供的办理新身份证的挂号单据、林亚松、申丹提供的微信聊天记录共同证明：祝捷、陈彦端祝捷当时持有的北京身份证，与广州户籍不一致原因，祝捷在变更为持有有效的广州身份证(先取得临时身份证)后，按揭公司代祝捷、陈彦端向公积金管理中心审核部门重新递交按揭材料，迟延至2016年7月19日才获得发出的《同意贷款通知书》，祝捷、陈彦端在合同约定“产权过户”时间(2016年6月30日)已逾期19天。祝捷、陈彦端有充裕时间办理身份证变更，却一直未予办理，且其对于身份证信息变更可能导致房屋贷款申请的阻碍的情况也是可以预见的，故此系祝捷、陈彦端未适当履行合同义务及附随义务，显然祝捷、陈彦端应承担过错责任。因此，林亚松、申丹请求法院向中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、广州公积金管理中心调取祝捷办理按揭和公积金贷款的全套流程资料及询问商业银行、广州公积金管理中心工作人员有关“北京身份证办理贷款障碍及如何解决”事宜。祝捷、陈彦端于2016年7月19日才获得公积金中心发出的《同意贷款通知书》，20日前向林亚松、申丹发“未知内容”的《过户通知函》不能掩盖其违约的客观事实。三、一审法院对合同条款理解错误，明显偏袒买方，客观公正严重缺失。根据合同条款前后一致原则，结合上下文及市场交易规程，按照正常合理理解，银行及公积金中心审批出具同意贷款通知书的时间无疑应当在2016年6月30日之前或同时，此合同方有履行的可行性。而一审完全无视、忽略“祝捷7月19日才取到公积金中心审批出具《同意贷款通知书》”的事实，明显属于重大错误。一审在认定“双方对于银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日的时间晚于2016年6月30日应当如何处理并未进行约定”的情况下，脱离合同条款及交易实际片面拔高林亚松、申丹义务，显然不可取。如果按照一审判决，在合同无明确约定的情况下，祝捷、陈彦端可以不受时限随意办妥按揭借款，假设祝捷、陈彦端办理贷款一直没有办出，那么林亚松、申丹只能一直等，不能追究祝捷、陈彦端的违约责任。最关键的是，祝捷、陈彦端并没有遵守合同规定日期签署银行按揭贷款协议(合同)，而由于其自身原因导致了按揭申请时间一而再迟延。祝捷一直对此重大事项是明知且刻意隐瞒，一直到7月1日才告知林亚松、申丹。事实是祝捷、陈彦端于7月19日才取得公积金中心发出的《同意贷款通知书》，再算上五个工作日内配合完成本次交易的递件手续(即办理产权转移登记)时间，祝捷、陈彦端可能逾期时间达26天之多。对此，一审判决完全没考虑林亚松、申丹的利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及六十二条的约定，“根据交易习惯确定，或者甲方可以催告乙方履行，但是要给予乙方一个必要的准备时间。”祝捷、陈彦端在合同约定“产权过户”时间(2016年6月30日)逾期12天，林亚松、申丹才于7月13日才向祝捷、陈彦端发出了《通知函》，相当于给予了祝捷、陈彦端一个必要的准备时间，已经尽到了自己的责任。四、双方网签的《广州市存量房屋买卖合同》系双方发现“6月30日无法办理递件”后实际履行的合同。双方在5月15日签署的此份合同系双方真实意思表示且自愿履行。按照此网签合同，双方才可以实现合同目的。按常理而言，双方在7月1日发现在6月30日无法办理递件时，双方实际自愿履行的是网签的《广州市存量房屋买卖合同》。依照有利于合同目的实现解释，则双方如有对《存量房屋买卖合同》理解不一致的，应该优先采用《广州市存量房屋买卖合同》条款。按照《广州市存量房屋买卖合同》，祝捷、陈彦端应在2016年6月30日前支付首期款73万元。明显可见，祝捷、陈彦端已经违约。五、林亚松、申丹在合同约定内未发生失当行为，在对方根本违约后行使合同解除权，却被认定为违约方，被判决承担违约责任，没有任何事实及法律依据。林亚松、申丹已移民美国，在出售房屋时也多次向祝捷、陈彦端及中介陈述合同目的就是为了尽快将人民币资产置换成美元。祝捷、陈彦端在合同期限内，未履行合同主要义务，林亚松、申丹己不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其有权解除合同。对此，祝捷、陈彦端在“产权过户”时间逾期12天后，林亚松、申丹于2016年7月13日通过EMS发出《通知函》快递，要求祝捷、陈彦端3日内支付违约金以维持合同继续履行，祝捷、陈彦端在7月14日签收快递，但未执行上述条款，该合同己解除。房屋买卖及外汇市场瞬息万变，每个民事主体都在承担着市场风险，因此才需要受合同条款的明确约束，确定双方权利义务，锁定双方损益。如果合同列明的期限条款可随意突破，那合同即是一张废纸。六、祝捷、陈彦端祝捷提供的邮寄书面通知的快递单据，都是快递员或快递公司记录，非林亚松、申丹签收，不可以视为送达的证据，同时，也无法查证快递内容。中国邮政有明确规定，邮政业务只承接物品运送，不承接物品内容物效力。只有公证员公证邮寄的内容快递，才具法律效力，而祝捷、陈彦端于2016年7月19日才取得公积金中心发出的《同意贷款通知书》，20日前向林亚松、申丹发出“未知内容”的《过户通知函》没有意义。在林亚松、申丹从未收到祝捷、陈彦端文件的事实上，一审违背《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条的规定，认定“未收到祝捷、陈彦端文件系林亚松、申丹过错”，明显重大违法。林亚松、申丹上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、五项；2.祝捷、陈彦端承担违约责任，向林亚松、申丹支付违约金241000元；3.祝捷、陈彦端承担一、二审诉讼费、保全费。林亚松、申丹上诉的事实与理由同其答辩意见。针对林亚松、申丹的上诉请求，祝捷、陈彦端辩称，原审认定事实清楚，林亚松、申丹违约恶意明显，其上诉理由都是其反悔交易的借口，请二审查明事实，驳回林亚松、申丹的上诉请求。祝捷、陈彦端向一审法院起诉请求：一、解除祝捷、陈彦端与林亚松、申丹于2016年3月17日签署的《存量房买卖合同》（合同号：NO:0000321）；二、判令林亚松、申丹共同返还祝捷、陈彦端已支付的定金人民币100000元；三、判令林亚松、申丹共支付违约金241000元；本案诉讼费用由林亚松、申丹共同承担。林亚松、申丹一审反诉请求：一、解除《存量房买卖合同》（合同号：NO:0000321）及《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字160501713X号）；二、祝捷、陈彦端向林亚松、申丹支付违约金241000元及利息5020元（自2016年7月17日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计，计至林亚松、申丹起诉日）；三、祝捷、陈彦端赔偿林亚松、申丹因信赖祝捷、陈彦端而遭受的提前解除租约损失9000元；四、祝捷、陈彦端赔偿林亚松、申丹遭受的可预期房屋租金损失27000元；五、祝捷、陈彦端赔偿林亚松、申丹汇率损失84211.87元；祝捷、陈彦端承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月17日，林亚松、申丹（甲方，卖方）与祝捷（乙方，买方）、广州佰原房地产代理有限公司（丙方，中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：NO.0000321），约定：乙方向甲方购买广州市白云区集诚街X号X房（以下简称涉案房屋），该房屋不带租赁合同。双方约定该房屋按套出售并计价，总金额241万元。该房地产交付使用时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方应当于2016年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意，违约方支付违约金，合同继续履行。合约三方确认，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约。重要提示：1.本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权佰原地产按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。双方在合同附件付款方式处约定：付款方式为银行按揭付款（组合贷款），1.定金人民币50000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方。3.卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。4.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5.首期楼款（不含定金）人民币67万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。6.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。上述合同签订当日，祝捷向林亚松支付定金50000元。2016年3月18日，祝捷又向林亚松、申丹支付定金50000元。2016年5月15日，林亚松、申丹（甲方，卖方）与祝捷、陈彦端（乙方，买方）、广州佰原房地产代理有限公司（丙方，中介机构）按约定办理网签手续，三方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字160501713X号，以下简称网签合同），该合同内容与三方于2016年3月17日签订的《存量房买卖合同》内容基本一致，双方对付款方式的约定为：签订本合同时，乙方向甲方支付人民50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。首期款乙方应于2016年6月30日前向甲方支付房款730000元整，剩余房款168万元，由乙方于2016年8月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于2016年7月10日前以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方于2016年7月10日前以现金方式向甲方补足差额。双方约定甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应当于2016年7月10日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件，违约方支付违约金成交价10%，合同继续履行。等等。2016年7月13日，中国农业银行股份有限公司广州北秀支行向祝捷出具《个人住房贷款同意意向书》，拟同意向祝捷发放购买涉案房屋的人民币贷款68万元。2016年7月19日，广州住房公积金管理中心向祝捷和陈彦端出具《住房公积金贷款审批确认书》，同意祝捷和陈彦端就购买涉案房屋申请的公积金贷款额度100万元。2016年7月13日，林亚松、申丹通过EMS向祝捷、陈彦端及广州佰原房地产代理有限公司工作人员林尚君、林伟华分别寄送了《通知函》，主要内容为：截至2016年7月12日，祝捷、陈彦端仅支付了10万元定金，至今仍未获银行的同意贷款通知书、未如期付款、也未办理房产产权转移登记。祝捷、陈彦端拖延合同履行的行为，严重违反合同约定条款，构成根本违约，因此要求祝捷、陈彦端在通知函发出之日起3天内支付违约金24.1万元及剩余首期房款63万元整，并继续履行《存量房买卖合同》；在本《通知函》发出之日起3天期满，如祝捷、陈彦端未在通知函发出之日起3天内支付违约金24.1万元及剩余首期房款63万元整，其要求立即解除《广州市存量房买卖合同》，不退还定金并要求祝捷、陈彦端支付违约金。上述邮寄寄出地址为广州市花都区狮岭镇五溪紫霞街A号，其中祝捷于2016年7月14日签收了邮件；林尚君、林伟华分别2016年7月14日和7月15日签收了邮件。2016年7月14日，祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送《关于促请办理房屋过户的通知函》，内容为其于2016年7月14日收到林亚松、申丹的《通知函》，其对该函中称祝捷、陈彦端未办理房屋过户构成违约并要求祝捷、陈彦端承担违约责任不予认同和接受。房屋过户必须在银行出具同意贷款通知书后五个工作日内买卖双方共同亲自到房管部门办理，因此通知祝捷、陈彦端于2016年7月15日到房管部门办理交易过户手续，逾期不到视为卖方拒绝协助办理过户登记手续。上述邮件收件地址分别为广州市花都区狮岭镇五溪紫霞街A号以及林亚松的身份证住址广州市天河区龙口东路某号某房，收件人为林亚松，其中邮寄至花都区的邮件因收件人拒收而被退回；邮寄至天河区的邮件因收件人不在指定地址未能妥投。2016年7月16日，祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送《关于再次促请办理房屋过户的通知函》，主要内容为林亚松、申丹未在2016年7月15日到达房管部门共同办理过户手续，但林亚松、申丹未在约定时间出现，因此通知林亚松、申丹在2016年7月18日到房管部门办理过户手续。上述邮件收件地址分别为广州市花都区狮岭镇五溪紫霞街A号及涉案房屋地址，收件人均为林亚松，其中邮寄至花都区的邮件于2016年7月18日由他人签收；邮寄至涉案房屋地址的邮件因收件人不在指定地址被退回。2016年7月18日，祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送《关于第三次促请办理房屋过户的告知函》，主要内容为其于2016年7月13日收到公积金中心短息通知，公积金中心已审批其贷款申请，其分别于2016年7月14日、7月15日发函要求林亚松、申丹到房管部门办理过户手续，林亚松、申丹拒收通知函且均未在通知的时间出现。因此通知林亚松、申丹于2016年7月20日上午8:30携带相关资料到广州市白云区房地产交易登记所办理房屋过户手续。上述邮件收件地址为广州市花都区狮岭镇五溪紫霞街A号，收件人为林亚松，邮件因收件人不在指定地址被退回。2016年7月24日，祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送《关于第四次促请履行合同的通知函》，主要内容为通知林亚松、申丹于2016年7月26日上午8:30携带相关资料到广州市白云区房地产交易登记所办理房屋过户手续。上述邮件收件地址分别为广州市花都区狮岭镇五溪紫霞街A号以及广州市天河区龙口东路某号某房，收件人为林亚松，其中邮寄至天河区的邮件于2016年7月25日由“他人”签收。祝捷、陈彦端同时将上述四次通知函的内容邮寄给广州佰原房地产代理有限公司工作人员林尚君、林伟华。2016年7月14日及2016年7月18日，广州佰原房地产代理有限公司先后两次向祝捷发出通知，内容为涉案物业于2016年7月13日成功出具了银行同意贷款意向书，根据合同约定，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，因此通知祝捷于2016年7月18日早上8：30和2016年7月20日早上8：30前往白云区房地产交易中心与卖方一起办理交易过户手续。祝捷、陈彦端提交《收款收据》、《服务收费确认书》、《佰原地产收款收据》，拟证明其为本次交易支付按揭费13500元、中介服务费18000元。祝捷、陈彦端提交查册轮候叫号票，拟证明其于2016年7月26日8：30到达白云区房地产交易登记中心，林亚松、申丹拒绝到场办理过户。祝捷、陈彦端购房资格证明，拟证实截至2016年9月28日止，两人具备在本市住房限购区域内住房购买资格。林亚松、申丹对购房资格证明的三性无异议，但对于其他证据的三性不予确认。以上事实，有不动产登记查册表、存量房买卖合同、网签合同、收款收据、银行转账凭条、个人住房公积金贷款同意意见书、住房公积金贷款审批确认书、通知函、快递单、妥投证明、服务收费确认书、按揭费收据、中介费收据、购房资格证明及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：林亚松、申丹与祝捷、广州佰原房地产代理有限公司于2016年3月17日签订的《存量房买卖合同》，以及林亚松、申丹与祝捷、陈彦端、广州佰原房地产代理有限公司于2016年5月15日签订的网签合同包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系，本案处理的是林亚松、申丹与祝捷、陈彦端之间的房屋买卖合同关系的纠纷。上述合同中关于房屋买卖的约定是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定全面履行各自的义务。现买卖双方一致同意解除上述房屋买卖合同，一审法院予以准许。本案争议的焦点主要是导致涉案房屋买卖合同解除的违约方是谁？经审查，买卖双方就涉案房屋买卖先后签订了两份房屋买卖合同，双方在2016年3月17签订的《存量房买卖合同》已明确约定，网签合同与本合同不一致的，均以本合同为准。网签合同中约定首期款买方应于2016年6月30日前向卖方支付，但双方在《存量房买卖合同》中对于首期款的支付期限的约定为买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，两份合同对于首期款的支付时间存在不一致的约定，在此情况下应当以《存量房买卖合同》的约定为准，即以房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天作为首期款的支付时间。故林亚松、申丹主张祝捷、陈彦端未在2016年6月30日前付清全部房款构成违约的主张依法不能成立。此外，双方《存量房买卖合同》第四条约定双方应当于2016年6月30日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。而该合同附件部分付款方式处双方同时约定，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续（即办理产权转移登记）。但双方对于银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日的时间晚于2016年6月30日时应当如何处理并未进行约定，在合同对此约定不明的情况下，双方应当遵循诚实信用原则，按照有利于实现合同目的的方式履行合同。本案中，银行经审批出具同意贷款通知书的时间晚于2016年6月30日，林亚松、申丹于2016年7月13日向祝捷、陈彦端发出通知函时，祝捷、陈彦端才刚刚取得中国农业银行股份有限公司广州北秀支行出具《个人住房贷款同意意向书》。祝捷、陈彦端在收到林亚松、申丹发出的通知函后，已经及时并多次向林亚松、申丹寄送邮件，表明了已取得银行出具同意贷款通知书及要求继续履行合同的意愿，在此情况下，从有利于实现合同目的实现的角度出发，林亚松、申丹仍有义务配合祝捷、陈彦端完成房屋过户登记手续，而不应当视为祝捷、陈彦端违约。至于祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送的要求继续履行合同的相关邮件由于收件人拒收或收件人不在指定地点等原因退回，由于祝捷、陈彦端已按照林亚松、申丹向其寄出邮件的地址向林亚松、申丹寄送相关通知函，此外祝捷、陈彦端还分别向涉案房屋地址及林亚松的身份证地址寄送了相关通知函，祝捷、陈彦端已经尽到了通知义务，林亚松、申丹在双方合同履行争议期间未能保持沟通方式的顺畅，及由于拒收等原因未能收到相关通知函的不利后果应当由其自行承担。综上，林亚松、申丹以祝捷、陈彦端未在2016年6月30日前支付首期款及办理房地产产权转移登记为由主张祝捷、陈彦端存在违约，并以此为由要求祝捷、陈彦端承担违约责任，否则拒绝协助办理房屋过户登记手续等依据不足，该行为已经构成违约，故导致双方房屋买卖合同解除的违约方应为林亚松、申丹。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方房屋买卖合同因林亚松、申丹的违约行为而解除，祝捷、陈彦端作为守约方，有权向林亚松、申丹主张违约责任。双方房屋买卖合同中既约定了定金，又约定合同违约解除时违约方支付房地产成交价10%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现祝捷、陈彦端主张适用违约金条款，并要求林亚松、申丹退还定金，应予支持。因林亚松、申丹不同意支付违约金，视为对违约金标准提出异议。结合祝捷、陈彦端举证的实际损失，且结合本案案情考虑，一审法院酌情将违约金调整为100000元，对于祝捷、陈彦端主张的超出部分的违约金，一审法院不予支持。林亚松、申丹作为违约方，其反诉要求祝捷、陈彦端支付违约金、利息及赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，于2017年2月27日作出如下判决：一、解除林亚松、申丹与祝捷于2016年3月17日签订的《存量房买卖合同》（合同号：NO.0000321），以及林亚松、申丹与祝捷、陈彦端于2016年5月15日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字160501713X号）；二、在本判决生效之日起三日内，林亚松、申丹向祝捷、陈彦端返还定金100000元；三、在本判决生效之日起三日内，林亚松、申丹向祝捷、陈彦端支付违约金100000元；四、驳回祝捷、陈彦端的其他诉讼请求；五、驳回林亚松、申丹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6415元，由祝捷、陈彦端共同负担2115元，林亚松、申丹共同负担4300元；反诉费3397元，由林亚松、申丹共同负担；财产保全费320元，由林亚松、申丹共同负担。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，林亚松、申丹申请本院向中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、广州公积金管理中心调取祝捷、陈彦端办理按揭和公积金贷款的全套流程资料及询问商业银行、广州公积金管理中心工作人员调查有关“北京身份证办理贷款障碍及如何解决”事宜。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审争议的焦点为：一、合同解除的原因？二、双方有无违约以及如何承担违约责任？评析如下。首先，关于双方的权利义务应以何合同为依据的问题。其一，林亚松、申丹（甲方，卖方）与祝捷（乙方，买方）、广州佰原房地产代理有限公司（丙方，中介服务机构）2016年3月17日签订的《存量房买卖合同》（合同号：NO.0000321），约定：“重要提示：1.本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权佰原地产按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。4.如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。”因此，原审认定双方的权利义务应以该份合同为准并无不当。其二，上述合同虽约定双方应当于2016年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，但其后又约定买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。由此可见，双方并未约定若银行出具同意贷款通知书晚于2016年6月30日则如何确定交易时间，也未约定若因单方原因导致发生上述情形时的责任，因此，林亚松、申丹主张是因祝捷、陈彦端的原因导致银行出具贷款通知书迟延以及未依约支付购房款构成违约，缺乏合同依据，本院不予采信。同理，林亚松、申丹请求本院向中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、广州公积金管理中心调取祝捷、陈彦端办理按揭和公积金贷款的全套流程资料及询问商业银行、广州公积金管理中心工作人员调查有关“北京身份证办理贷款障碍及如何解决”事宜的申请，因该事实并非认定双方的权利义务关键依据，故本院不予接纳。其次，关于2016年6月30日之后合同履行的情况以及双方有无违约的事实。如前所述，林亚松、申丹主张祝捷、陈彦端逾期付款构成违约不成立，则其于2016年7月13日向祝捷、陈彦端发出的通知函中主张祝捷、陈彦端承担违约责任、否则立即解除合同并不成立，而祝捷、陈彦端在收到该通知函后，已经及时并多次向林亚松、申丹寄送邮件，表明了已取得银行出具同意贷款通知书及要求继续履行合同的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”在双方并未明确银行同意贷款通知书晚于2016年6月30日应如何履行合同的情况下，在祝捷、陈彦端并未过分迟延取得银行同意贷款通知书的情况下，祝捷、陈彦端要求继续履行合同，合理有据，而从祝捷、陈彦端向林亚松、申丹寄送的要求继续履行合同的相关邮件由于收件人拒收或收件人不在指定地点等原因退回的情况来看，一审法院认定祝捷、陈彦端已经尽到了通知义务，并无不妥，因此，案涉合同最终未能履行的原因在于林亚松、申丹以祝捷、陈彦端违约为由而不配合完成房屋过户登记手续，故一审法院认定林亚松、申丹不出售房屋违约，论理清晰，处理并无不当，本院予以维持。最后，关于违约责任的承担问题。一方面，如前所述，合同部分条款约定不明是导致双方对于合同条款理解不一致并最终解除合同的重要原因；另一方面，一审法院结合祝捷、陈彦端举证的实际损失以及本案案情，适用自由裁量权，酌情将违约金调整为100000元，并无明显不妥，祝捷、陈彦端以双方对违约金标准均无异议为由主张合同总价10%的违约金，本院不予支持。综上所述，各上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11035元，由上诉人祝捷、陈彦端共同负担3120元，由上诉人林亚松、申丹共同负担7915元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年六月二十七日书记员  林漫榆黄咏欣