河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初27472号原告徐金涛，男，汉族，1984年7月1日出生，住河南省睢县。委托代理人李卫涛，金博大律师事务所律师。被告周东瑞，女，汉族，1979年4月5日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人杜振蒲，张素娟，河南恪法律师事务所律师。原告徐金涛诉被告周东瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐金涛及其代理人李卫涛，被告周东瑞及其委托代理人杜振蒲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月3日，原告与被告通过房屋中介郑州中环房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）签订《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号为0000558），由原告购买被告房产一套。合同约定：房产位于郑州市××化肥东路××1-4-405；建筑面积88.95平方米；房屋及其配套设施的总价款为95万元，付款方式为按揭贷款，并特别约定被告承诺收到原告首付款大约肆拾万元后，交付房屋给原告居住。合同签订后，原告依约支付了2万元购房定金，后又一次性付给被告38万元帮其解押房屋（合同约定该解押款冲抵房屋的首付款），在原告依约向被告累计支付了40万元后被告却于2016年8月30日明确告知房屋中介因近期房屋涨价不卖了。随后，中介多次催促被告并向其发了书面催告函要求其履行合同义务，但被告至今拒不配合，既不让原告居住房屋也不配合原告办理相关手续。据此，原告认为双方签订的房屋买卖合同依法成立并已生效，对双方具有法律拘束力，被告怠于履行后续合同义务已构成严重违约，侵犯了严重的合法权益，诉至法院，请求1、判令被告继续履行合同，立即配合原告办理网签、按揭贷款、资金监管、房屋产权过户、维修基金过户等所有相关合同约定的手续；2、判令被告按照总房价款的1%/日向原告支付违约金，截至起诉日为47500元，并请求至被告实际依约履行相关后续合同义务之日止；3、判令被告承担本案一切诉讼费用和保全费用。被告辩称，1、原、被告所签订的《房屋买卖合同》因被告无权处分，侵犯了第三人即被告丈夫韩建平的合法权益，应属无效合同。本案中，原、被告双方于2016年8月3日签订《房屋买卖合同》，该合同中的标的房屋系被告与丈夫韩建平婚后购买，该房屋属于婚后夫妻共同财产，被告和丈夫韩建平共同拥有涉案房屋的所有权，属于夫妻共同共有，根据《物权法》97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据《合同法》第51条之规定“无权分权得到人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告与原告签订《房屋买卖合同》时并未告知丈夫韩建平更未取得其同意，事后也未取得韩建平的追认。”因此该合同应属于无效合同。2、本案中被告不存在任何违约行为。原。被告所签订的《房屋买卖合同》之所以没有实际履行并不是被告违约造成的，而是由于案外人韩建平作为房屋共有人，拒绝出售涉案房屋。原、被告签订合同时案外人韩建平并不知情。被告自始至终从未表示过拒绝出售涉案房屋，更没有过任何拒绝履行合同的行为。3、本案原告不符合郑州限贷政策，缺乏购房主体资格，原、被告双方签订的合同在客观上无法继续履行。根据原告的身份信息显示原告并非郑州市户籍，并且原告在郑州也未缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险，因此原告不符合郑州市人民币政府办公厅进一步加强房地产调控工作的通知郑政办{2016}75号文件的规定，不具有该规定所要求的条件，故原、被告之间的合同义务继续履行的客观条件不存在。4、本案贵院无权管辖，协议管辖，违反专属管辖。综上所述，原、被告之间的《房屋买卖合同》系被告无权处分为之，侵犯了案外人韩建平的合法权益，属于无效合同，被告也并没有任何的违法行为，不应承担任何的违约责任，原告的诉求没有任何法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告举证，第一组：1、房屋买卖合同一份；2、预售购房发票复印件二份；3、契税完税证复印件一份；4、维修资金交存凭证复印件一份；第二组：1、定金收据一份；2、首付收条一份；3、工商银行转账汇款凭证一份；4、《还款情况历史明细》列表一份；第三组：1、《情况说明》一份；2、EMS邮寄回单复印件及《催告函》各一页；3、光盘及文字材料一份；第四组：1、《不动产登记材料查询结果证明》一份；2、《个人房屋权属查询证明》一份；第五组：1、《基本养老保险个人权益交费记录单》两页；2、《个人房屋权属查询证明》一份；3、原告身份证一份；4、工商银行出具徐金涛账户内资金余额情况一页；第六组证据：1、独家委托售房协议一页。被告质证认为，1、对原告提供的《郑州市存量房买卖居间合同》的真实性没有异议，但合同上没有被告配偶的签字，被告出售该房屋时没有经过丈夫韩建平的同意。2、对原告提供的涉案房屋的销售不动产发票、契税完税证、房屋专项维修基金缴存凭证真实性没有异议，但涉案房屋系被告周东瑞与丈夫韩建平在2013年7月份共同购买，属于夫妻共同财产。被告举证，1、结婚证一份；户口本一份；2、证明一份；3、郑政办【2016】75号文件。原告质证，1、真实性无异议，证明目的有异议，被告婚姻状况原告不了解，房子登记在被告名下；2、夫妻关系不能作为证人，从内容来看，明显是双方串通一气恶意毁约，并不影响合同的有效和成立，也不影响合同履行；3、该文件不能作为证据，原告符合郑州市限购政策，完全符合过户条件。经审理查明，2016年8月3日，原告（买方）、被告（卖方）、中环公司（居间方）签订编号为0000558号的房屋买卖合同一份，主要约定，经协商一致，原告以95万元购买被告拥有的位于中原区化肥东路××1-4-405的房屋。合同签订时支付定金、佣金及代办费贰万元整。其中1万元支付给了被告，1万元支付给了中环公司代为保管。原告应向中环公司支付佣金人民币（大写）壹万叁仟元整，在订立本合同时，原、被告应向中环公司及时、足额支付佣金。原、被告双方同意共同委托中环公司代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由原告向中环公司代办费用人民币（大写）壹仟元整。被告承诺收到原告首付款大约肆拾万元后，交付房屋给徐金涛居住。合同并对其他内容进行了约定。同日，中环公司给原告出具了一份《收条》，载明，今收到徐金涛因购买位于郑州水中原区化肥东路××1-4-405房屋所缴纳（购房定金）费用人民币贰万元（￥20000），该费用由我公司暂时代为保管。庭审中，原告称2万元定金，其中1万元支付给了被告，1万元支付给了中介。2016年8月10日，徐金涛给周东瑞转账380000元。同日，被告给原告出具了一份《收条》，载明，今收到徐金涛购买周东瑞中原区化肥东路××1-4-405购房首付款叁拾玖万元整（390000.00）位于中原区化肥东路××1-4-405的房屋于原、被告签订房屋买卖合同时，该房屋处于抵押状态。原告徐金涛向周东瑞支付38万元解押款，解压款用于冲抵房款。现原告以被告不愿意继续履行为由，诉至本院，遂成本案纠纷。本院认为，原、被告与中环公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了共计39万元房款，被告亦应按照合同约定履行义务。诉讼中，被告辩称涉案房屋是被告与其丈夫韩建平共有财产，韩建平不知道要出售该房屋，且不同意卖房，其该房屋无房产证，房产证未发放。但依据本院查明的事实，签订房屋买卖合同时被告称其能够全权代表本案房屋买卖，且本案涉案房屋系被告与其丈夫韩建平共同到中介公司登记的出售房源，故本院对被告的辩称不予采信。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，除我国法律规定的情形外对方可以要求履行，本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，原告已经履行了大部分付款义务，故本院认为原告继续履行合同的诉求与法有据，本院予以支持。被告未按照合同约定履行义务，被告的行为构成了违约，依法应承担违约责任，但原告主张的数额过高，本院酌定为20000元，对于超出部分的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周东瑞继续履行其与原告徐金涛于2016年8月3日签订的编号为0000558号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并应于本判决生效后三十日内协助原告徐金涛办理位于位于郑州市中原区化肥东路10幢1-4-405房屋的产权过户手续；二、被告周东瑞于于本判决生效后十日内赔偿原告徐金涛违约金20000元；三、驳回原告徐金涛的其他诉讼请求；案件受理费13775元，由被告周东瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本5份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  焦玉娟人民陪审员  朱淑娟人民陪审员  吴泉英二〇一七年六月三十日书 记 员  高亚楠