重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民再27号上诉人（一审原告）：明辉，女，汉族，1965年6月25日出生，住重庆市北碚区，上诉人（一审原告）：刘禹刚，男，汉族，1964年8月6日出生，住重庆市北碚区，被上诉人（一审被告）：重庆普华物业管理有限公司。住所地重庆市九龙坡区科园三路*号16-1。统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人曾祥国，董事长。委托诉讼代理人：陈尧芳，女，汉族，1991年7月15日出生，重庆普华物业管理有限公司职员，现住重庆市江北区，上诉人明辉、刘禹刚因与被上诉人重庆普华物业管理有限公司（简称普华物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院作出（2017）渝0109民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，审理了本案。上诉人明辉、刘禹刚，被上诉人普华物业的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。明辉、刘禹刚上诉请求：撤销再审一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人不尽物业管理责任，小区脏、乱、差，车辆乱停、乱放，垃圾随处可见，道路损坏，上诉人楼下食店凌晨就闹起来，严重影响家人休息，上诉人已举示照片为证。被上诉人是否对小区脏乱差进行整改，应当由其举证证明，否则小区脏差长期存在就是事实。根据权利义务对等原则，上诉人有权拒绝支付不尽物业管理义务期间的物管费。同时被上诉人的起诉请求有部分超过了诉讼时效，不应受法律保护。普华物业辩称，自己尽到了物业服务责任，应当收取物管费，也未因未收到物管费而停止过服务，每年都在对未缴费的业主贴单做催收，上诉人应在一审辩论终结前提出时效问题，本案不存在超过时效。重庆市北碚区人民法院一审查明，普华物业与重庆市光瑞房地产有限公司于2009年8月30日签订了《前期物业服务合同》，普华物业于2009年8月30日入驻该小区。还查明，被告刘禹刚、明辉系位于重庆市北碚区蔡家岗镇嘉运二路100号光瑞万和世家A区3-5-2-4号房屋的业主，房屋面积79.94平方米，被告从2012年1月至2016年6月止未按物业服务合同的约定按期缴纳物管费，原被告双方签订了关于前述房屋的《前期物业服务合同》，主要约定：经济适用房建筑面积0.38元/月/平方米，拆迁还建房建筑面积0.2元/月/平方米，公摊每月2元，被告从2012年1月1日起至2016年6月30日止欠缴物管费1640.37元，公摊费108元，违约金4127.58元，合计人民币5875.95元。2016年7月5日，普华物业向重庆市北碚区人民法院起诉请求：判令刘禹刚、明辉支付物业服务费1640.37元，公摊费108元，违约金4127.58元，合计人民币5875.95元。重庆市北碚区人民法院一审认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。原告普华物业系小区的物业管理公司，原被告双方于2009年8月30日签订了《前期物业服务合同》。原告按照约定提供了物业服务，刘禹刚、明辉作为业主应该支付相应的物业服务费。被告未到庭答辩。原告履行了合同约定的管理义务，被告不缴纳物业管理费的抗辩理由不成立，现普华物业要求刘禹刚、明辉支付从2012年1月至2016年6月物管费1640.37元符合法律规定，该院予以支持。根据原告与重庆市光瑞房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积每月0.38元／平方米，公摊每月2元，因此，被告应向原告支付2012年1月至2016年6月期间的物业管理服务费为1748.37元（0.38／平方米×79.94平方米×54个月+2元×54个月）。被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告要求按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。该院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即122.4元（1748.37元×7%）。重庆市北碚区人民法院于2016年8月30日作出（2016）渝0109民初5306号民事判决：由被告刘禹刚、明辉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司物管费1640.37元、公摊费108元、违约金122.4元，共计1870.77元。明辉、刘禹刚不服该一审生效判决，向一审法院申请再审。该院于2016年11月24日作出（2016）渝0109民申字14号民事裁定，再审本案。重庆市北碚区人民法院一审再审查明，普华物业与重庆市光瑞房地产有限公司于2009年6月16日签订了《前期物业服务合同》，约定由普华物业对重庆市光瑞房地产开发有限公司开发的光瑞.新城印象住宅物业提供物业服务，双方对物业服务的事项、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了详细的约定。同年8月30日，普华物业与明辉签订《前期物业服务协议书》，约定由普华物业对明辉入住的重庆市北碚区蔡家岗镇嘉运二路光瑞万和世家小区物业进行物业管理服务，其物业服务费用的标准按建筑面积收取，住房0.38元.月/平方米，公摊费2元/月，商业0.5元/平方米计算。双方还约定逾期缴费的违约金的计算方式等。还查明：被告明辉、刘禹刚夫妇系位于重庆市北碚区蔡家岗镇嘉运二路100号光瑞万和世家A区3-5-2-4号房屋的业主，房屋建筑面积79.94平方米，被告明辉、刘禹刚从2012年1月1日起至2016年6月30日止未按物业服务合同的约定按期缴纳物管费，其欠缴物管费1640.37元（0.38／平方米×79.94平方米×54个月），公摊费108元（2元/月×54个月）。重庆市北碚区人民法院一审再审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原审被告明辉、刘禹刚系光瑞万和世家小区的业主，原审原告普华物业与重庆市光瑞房地产有限公司签订《前期物业管理合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，合法有效，对原审被告明辉、刘禹刚所在的光瑞万和世家小区的全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原审原告普华物业按照《前期物业管理合同》的物业服务内容实际为该小区提供了物业服务，应当依法收取相应的物业服务费，故本院对原审原告普华物业要求原审被告明辉、刘禹刚支付所欠物业服务费的诉讼请求予以支持。对原审被告明辉、刘禹刚以原审原告普华物业未尽到物业服务的责任为由拒绝缴纳2012年1月至2016年6月期间的物业管理服务费的抗辩理由，因其仅提供一组照片为证，该组照片反映小区有车辆不按规定停放以及小区内有垃圾和道路损坏等现象，不能证明该现象持续发生且物业公司未进行整改，故其所举证据不充分，故本院对其抗辩理由不予采信。原审被告明辉、刘禹刚逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。但其合同约定按应交纳物业服务费总额每日千分之三计付违约金，本院认为违约金的计算标准偏高，应予调整，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即122.4元（1748.37元×7%）。原审在未向二被告送达传票情况下缺席判决，程序不当，应予纠正，但事实认定、适用法律和判决结果正确，应予维持原判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第十项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》法释（2008）14号第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，重庆市北碚区人民法院作出（2017）渝0109民再2号民事判决：一、维持（2016）渝0109民初5306号民事判决(由刘禹刚、明辉于本判决生效之日起十日内支付重庆普华物业管理有限公司物管费1640.37元、公摊费108元、违约金122.4元，共计1870.77元)。二、案件受理费50元，由明辉、刘禹刚负担。明辉、刘禹刚不服一审再审判决，向本院提起上诉，并举示了照片10张，拟证明普华物业未提供物业服务。同时申请证人明某（系明辉的亲姊妹）出庭作证，拟证明光瑞万和世家小区脏乱差。经质证，普华物业对照片的证明目的不认可，认为其对乱搭建行为没有执行权，向社区反映过；证人与本案当事人有亲戚关系，对其证言不认可。针对上诉人举示的证据和证人证言，结合质证意见，本院认为，照片证据中有的照片与一审中举示的照片应属同一时间拍摄，其他照片的形成时间不能确定，故照片证据不能证明状况的持续性；而上诉人申请的证人与其有利害关系，且证明内容不具体，并带有概括性、结果性的内容，故本院对该证言不予采信。本院审理查明的事实与一审再审查明事实一致，本院予以确认。本院二审认为，明辉、刘禹刚与普华物业系物业服务合同关系。本案争议焦点为：本案是否超过诉讼时效及明辉、刘禹刚拒交物业管理费的理由是否成立。现评析如下：关于本案是否超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案一审再审中，明辉、刘禹刚未提出诉讼时效的抗辩，二审中也未就此提出新证据，因此，本院对其诉讼时效的上诉不予支持。关于明辉、刘禹刚拒交物业管理费的理由是否成立的问题，双方签订的《前期物业服务协议书》合法有效，该协议书约定有明辉、刘禹刚向普华物业交纳约定费用的义务，普华物业应对房屋公共绿化、环境卫生、治安、消防项目进行维护、修缮、服务与管理的责任等。从卷中证据看，普华物业进行了物业服务活动，虽然上诉人的证据反映小区有车辆不按规定停放以及小区内有垃圾和道路损坏等现象，但不能证明该现象持续发生且普华物业未进行整改，故上诉人所举证据不充分，故本院对其上诉理由不予采信。同时对于涉及相邻纠纷的问题，普华物业职责有限，上诉人可以向有关职能部门反映解决，也可以另案诉讼解决。明辉、刘禹刚应当按约定支付物业服务费及违约金。明辉、刘禹刚如果认为普华物业在物业服务中的瑕疵行为损害其利益，可另案诉讼追究其违约责任，也可以通过其小区业主大会重新选聘物管公司。其采取拒交物业管理费做法，不仅涉及其本人的利益，也有可能影响物业服务工作的正常进行，损害众多业主的共同利益，故业主与物管公司应加强沟通，共同解决小区管理中的问题，不宜简单地采取拒交物业服务费的方法。明辉、刘禹刚认为普华物业应对小区内的一切问题承担责任的想法是不正确的，不符合物业服务合同的约定及有关行政部门的职责分工。综上，上诉人明辉、刘禹刚的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由明辉、刘禹刚承担。本判决为终审判决。审判长 曹 亮审判员 伍 殊审判员 王宗富二〇一七年六月二日书记员 张 卿