浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3682号上诉人（原审原告）：易扬智，男，1985年2月8日出生，汉族，住湖南省攸县。上诉人（原审原告）：杨玉兰,女,1985年3月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。两上诉人共同委托诉讼代理人：鲁俊伟、葛爱军，浙江九重天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝雪莉，女，1984年4月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审被告）：徐众，男，1983年4月26日出生，汉族，住浙江省泰顺县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲍乐东、江龙，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人易扬智、杨玉兰因与被上诉人蓝雪莉、徐众定金合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年8月28日，易扬智、杨玉兰与龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）签订《买卖诚意金支付委托书》，载明：易扬智、杨玉兰实地查勘坐落在龙湖滟澜园茗轩7-1-2301室的物业，并对该物业的位置朝向等情况全部知悉，同时有购买该物业的意向，现特委托龙湖物业向上述物业的卖方或合法代理人支付诚意金；易扬智、杨玉兰承诺按以下条件购买该物业：购买房价238万元，房款支付方式为贷款支付，首付款支付时间为签订正式合同后三个工作日内，首付款金额为72万元；易扬智、杨玉兰同意在签订本委托书时支付2万元作为购房诚意金交龙湖物业保管，如出售方同意以不高于上述房价款及相关条件成交，并签署《买卖定金协议书》，易扬智、杨玉兰确认买卖居间即告成立，龙湖物业可将其保管的诚意金代易扬智、杨玉兰支付于出售方，易扬智、杨玉兰同意该买卖诚意金自交于出售方之时起自动转为物业之定金。2016年8月29日，杨玉兰（甲方）与蓝雪莉、徐众（乙方）签订了《购房定金合同》，约定：甲方同意于2016年8月29日向乙方交付意向金7万元，转让房屋坐落于杭州市××单元××室，转让总价为245万元，付款方式为商业贷款，甲乙双方同意于2016年11月30日前签订《杭州市房屋转让合同》，甲方于2016年9月15日前追加10万元定金，其中2万元放在龙湖物业代为保管，这2万元为房屋定金中的一部分，合计17万元定金；除不可抗拒的因素外，甲方逾期签约超过三天则视为违约，本意向合同自动终止，乙方有权直接没收定金；除不可抗拒的因素外，乙方逾期签约超过三天则视为违约，本意向合同自动终止，乙方须双倍返还所收定金。2016年8月28日，易扬智、杨玉兰向龙湖物业支付了诚意金2万元，该款项至今仍在龙湖××处，龙湖物业称同意将该款项退还给易扬智、杨玉兰。2016年8月29日，蓝雪莉出具收条一张，载明：收到杨玉兰购滟澜园茗轩7幢1单元2301室房屋定金五万元。2016年9月12日，易扬智向蓝雪莉转账10万元。蓝雪莉、徐众确认易扬智、杨玉兰已向其支付定金15万元。另查明，案涉房屋登记所有权人为徐众，徐众于2016年9月12日还清了案涉房屋贷款本息。现易扬智、杨玉兰起诉至原审法院，请求判令：1、蓝雪莉、徐众返还易扬智、杨玉兰定金340000元；2、蓝雪莉、徐众承担诉讼费用。原审法院认为：杨玉兰与蓝雪莉、徐众签订的《购房定金合同》，系其真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。易扬智虽未在案涉定金合同上签字，但其与杨玉兰系夫妻关系，且其亦向蓝雪莉、徐众支付了部分购房定金，结合双方当事人签订定金合同过程及后期协商情况，该院认为，易扬智亦为案涉定金合同的权利义务主体。根据合同约定，双方当事人应于2016年11月30日前签订《杭州市房屋转让合同》，即双方的主要合同义务为签订房屋转让合同，双方在《购房定金合同》中约定的定金，是为保证双方签订正式房屋转让合同而交付的定金，性质为立约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，易扬智、杨玉兰要求蓝雪莉、徐众双倍返还定金，则其应当举证证明双方未能签订房屋转让合同系因蓝雪莉、徐众拒绝签约所致。根据易扬智、杨玉兰，蓝雪莉、徐众提供的证据，蓝雪莉、徐众虽曾要求提高案涉房屋转让价，但其之后亦同意按照定金合同中约定的房屋转让价出卖案涉房屋，双方亦曾于2016年11月30日前就签订房屋转让合同事宜进行磋商，但双方最终无法就首付款支付时间及首付款具体数额达成一致，致使双方未能在约定的期限内签订正式的房屋转让合同，即易扬智、杨玉兰，蓝雪莉、徐众未能签订正式房屋转让合同并非蓝雪莉、徐众拒绝签约所致。故易扬智、杨玉兰主张适用定金罚则，要求蓝雪莉、徐众双倍返还定金，缺乏依据，该院不予支持。同时，蓝雪莉、徐众也未提供证据证明双方未能签订房屋转让合同系易扬智、杨玉兰违约所致，故蓝雪莉、徐众辩称其有权没收定金亦缺乏依据，该院不予采纳。因易扬智、杨玉兰，蓝雪莉、徐众双方未签订正式房屋转让合同，且双方对于最终未能签订房屋转让合同均不存在违约，故蓝雪莉、徐众应将易扬智、杨玉兰已经支付的定金返还给易扬智、杨玉兰。关于蓝雪莉、徐众应当返还的定金数额问题，该院认为，因易扬智、杨玉兰实际支付给蓝雪莉、徐众的定金数额为15万元，且易扬智、杨玉兰支付给龙湖物业的诚意金2万元仍在龙湖××处，龙湖物业并未将上述2万元支付给蓝雪莉、徐众，故蓝雪莉、徐众应当返还易扬智、杨玉兰定金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蓝雪莉、徐众于判决生效之日起十日内返还易扬智、杨玉兰定金150000元；二、驳回易扬智、杨玉兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6400元，减半收取3200元，由易扬智、杨玉兰负担1800元，由蓝雪莉、徐众负担1400元。宣判后，易扬智、杨玉兰不服，向本院提起上诉称：一审认定事实有误，双方未能按照《购房定金合同》期限签订《杭州市房屋转让合同》系蓝雪莉、徐众单方违约造成。1、根据易扬智、杨玉兰与蓝雪莉、徐众的微信往来记录及一审判决内容显示，易扬智、杨玉兰和蓝雪莉、徐众在签订《购房定金合同》后，蓝雪莉、徐众利用易扬智、杨玉兰购房的急切心理屡次加价。而易扬智、杨玉兰在同意其提出的负责租赁房屋事宜等后，于2016年10月19日被再次要求加价。易扬智、杨玉兰谨慎思考后拒绝了再次加价，蓝雪莉、徐众通过微信明确表示不再和易扬智、杨玉兰继续签订房屋转让合同。在此期间，易扬智、杨玉兰屡次通过房屋中介催促蓝雪莉、徐众签订正式房屋转让合同，蓝雪莉、徐众则明确以价格签订偏低为由拒绝签订房屋转让合同。2、蓝雪莉、徐众于2016年10月19日明确表示拒绝签订房屋转让合同后，双方没有任何的联系，直至2016年11月24日即蓝雪莉、徐众办理房产权证当日，通过中介公司联系要求继续协商，因易扬智出差未归，未能协商。蓝雪莉、徐众在2016年11月30日下午3点左右，即定金合同履行期限最后一天，在没有任何提前告知情况下再次提出要求继续协商房屋转让合同签订条款。易扬智、杨玉兰因急于买房，于当日对房屋转让合同条款进行了协商。但是，蓝雪莉、徐众在协商过程中屡次提出不合理的要求。一是要求在限定时间内办理完毕所有房屋转让手续并交付房价全款，二是更改定金合同有关首付款时间的约定，要求在办理按揭手续完毕前支付首付款70万。这明显是不合理的，有违常理的。3、房屋转让合同未能签订系蓝雪莉、徐众一方故意拖延所致。根据蓝雪莉、徐众提交证据表明，蓝雪莉、徐众在2016年9月12日即还清了按揭款项，并可办理房屋产权证书。但是在清偿了按揭贷款后，蓝雪莉、徐众并未积极的与易扬智、杨玉兰联系签订房屋转让合同事宜，而是一再加价。其次，蓝雪莉、徐众在定金合同期限即将到期时，以协商为借口，在协商过程中提出不合理的要求以达到无法签订房屋转让合同、无需承担违约责任的目的。定金合同的履行期限本为蓝雪莉、徐众考虑留有足够时间办理清偿按揭借款、办理产权证书等手续。但蓝雪莉、徐众不仅没有按照定金合同积极的履行房屋转让合同的签订，反而利用定金合同履行期限约定，通过各种不正当手段拒绝签订房屋转让合同。另外，签订正式房屋买卖合同时需要在房管局进行登记，即便如蓝雪莉、徐众所称在签订合同期限的最后一天协商，签订合同也是来不及的，本案房屋买卖合同在事实情况下是不可能完成签订的。综上，请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持易扬智、杨玉兰一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由蓝雪莉、徐众承担。被上诉人蓝雪莉、徐众答辩称：1、蓝雪莉、徐众没有明确表示不再与易扬智、杨玉兰签订合同，蓝雪莉、徐众通过电话沟通明确表示在处理掉二房东事情后还是可以转让房产的，如果易扬智、杨玉兰认为蓝雪莉、徐众已经明确表示不再出售房屋了，那么在期限到来之前为什么还与蓝雪莉、徐众协商签订合同的事项。2、易扬智、杨玉兰认为蓝雪莉、徐众提出过两项不合理要求，与事实不符。双方协商时中介提出一个方案，给易扬智、杨玉兰两个半月时间办完手续，该期限是合理的，是易扬智、杨玉兰可以达到的。根据易扬智、杨玉兰与中介签订的买卖诚意金支付约定，首付款应在三个交易日内支付给中介，按照一般房屋买卖的交易习惯，首付款都是在办理按揭手续以前支付的。易扬智、杨玉兰认为蓝雪莉、徐众更改定金合同有关首付款时间约定，要求在办理按揭手续完毕前支付首付款72万元不合理、有悖常理。72万元其实也不是全部的首付款，而只是部分首付款，因为当时首付款比例根据政府要求提高了。正式房屋买卖合同条款，双方都有权利提出要求，也有权利表示接受或者不接受，不能因为蓝雪莉、徐众提出了一些要求，易扬智、杨玉兰当时没有条件去实现，就认为蓝雪莉、徐众有违约的情况。3、易扬智、杨玉兰在签订正式房屋买卖合同前，就应当准备好首付款，易扬智、杨玉兰根本就没有购房能力，蓝雪莉、徐众当时在约定的签订合同期限前，已经还清了所有按揭，办理了产权证书，完全履行了合同的要求，反而是易扬智、杨玉兰一开始就没有准备好首付款，过错在于易扬智、杨玉兰，其上诉要求蓝雪莉、徐众返还双倍定金，没有道理。既然定金合同约定在11月30号之前签订正式合同的，双方在这个时间点之前因为对首付款支付时间没有达成一致导致合同没法签订就不能认定任何一方尤其不能认定蓝雪莉、徐众有过错。综上，请求维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：本案双方当事人通过订立《购房定金合同》支付定金的方式约定了签订本约合同的义务，现事实上未能依约完成签订本约合同的义务。易扬智、杨玉兰上诉主张系蓝雪莉、徐众单方违约，导致双方签约不能，要求双倍返还定金。对该主张，本院具体评述如下：一、本案双方当事人在《购房定金合同》中约定签订本约合同的时间为2016年11月30日之前，虽然蓝雪莉、徐众在2016年8月29日签订《购房定金合同》之后明确表示过加价，并表示若对方不同意加价将不再出售案涉房屋，但是在2016年11月30日之前蓝雪莉、徐众又同意按照《购房定金合同》约定的价款出售案涉房屋，易扬智、杨玉兰也愿意按照原价款与其订立本约合同，双方当事人并未在2016年11月30日之前达成一致意见解除《购房定金合同》。上述事实经过表明蓝雪莉、徐众虽曾经有过违约的意思表示，但在之后有了变更，故易扬智、杨玉兰以蓝雪莉、徐众变更之前的意思表示主张其违约，理由不成立，本院不予采纳。二、本案双方当事人在《购房定金合同》中没有约定首付款的具体金额和易扬智、杨玉兰支付首付款的时间，仅约定了蓝雪莉、徐众领取首付款的时间为易扬智、杨玉兰按揭贷款审批后一个工作日内，故双方当事人有权就易扬智、杨玉兰支付首付款的时间、金额等事项进行协商，双方意见不一致不能认定为双方或一方违约，也不是对定金合同内容的更改。其次，结合双方当事人协商的具体内容和易扬智、杨玉兰在《买卖诚意金支付委托书》中所作的有关首付款金额和支付时间的承诺，蓝雪莉、徐众对于首付款金额和时间并未提出明显不合理要求。三、虽然蓝雪莉、徐众在2016年9月12日已经结清了案涉房屋的贷款，但是由于双方约定签订本约的时间为2016年11月30日之前，在9月至11月之间双方未能积极协商签订合同，不能认定为蓝雪莉、徐众违约。综上，易扬智、杨玉兰的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由易扬智、杨玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一七年六月二十一日书 记 员  吴梦姣