广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初495号原告：冯志高，男，汉族，1989年10月30日出生，住象州县。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。被告：广西子木投资管理有限公司，住所：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。原告冯志高与被告广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯志高委托诉讼代理人张祖能，被告子木公司委托诉讼代理人刘世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第九条约定的交房条件于判决生效之日起90日内将房屋交付原告使用；2、判令被告因逾期交房而向原告支付自2015年12月21日起至2017年3月13日的违约金39940元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月24日与被告子木公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于象州县石龙镇石柳路40号的象州龙和城楼盘7栋2单元601号房，购房金额为222885元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条规定，被告应于2015年12月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的“取得规划验收合格文件和工程竣工验收备案表”的商品房交付给原告使用。但截至起诉日，原告多次到被告售楼处要求被告出示相关验收合格文件，要求被告将验收合格的商品房交付给原告使用，被告并没有向原告出示任何验收合格的文件，原告也未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。故原告诉至本院提出上述诉讼请求。原告为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；2、工商登记资料一份，拟证明被告的身份情况；3、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告存在商品买卖合同关系；4、销售不动产统一发票复印件及个人购房担保借款合同复印件各一份，拟证明原告已按合同约定支付所有的购房款。被告子木公司辩称，第一、本案诉争的商品房已经具备实质的交房条件并在2016年9月12日交付房屋，已经完成交接手续，应视为我方交付的房屋符合交付条件；第二、被告确实存在逾期交房情况，但是被告在五方验收后已经通知原告办理交接手续，并于2016年9月12日交付房屋，逾期天数应计算至交房之日；第三、本案的施工过程中存在不可抗力，工期应当顺延，逾期天数在工期顺延内，不应承担逾期交房违约责任。被告子木公司为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明原告购买的商品房经竣工验收合格，已达到实质交付条件；2、龙和城楼宇验收交接表复印件、业主领用物品清单复印件、临时管理规约复印件、前期物业管理服务协议复印件各一份，拟证明原告购买的商品房已经于2016年9月12日办理交接手续，原告已经收房；3、气象资料复印件、关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函复印件各一份，拟证明因天气原因延期施工日期，交房日期相应顺延，被告不存在逾期交房的事实。经庭审质证，被告对原告所举的证据没有异议。原告对被告所举证据1的三性有异议，认为仅凭一份意见书不能证明房屋已经验收合格，且该意见书中设计单位的签署人与被告法定代表人系同一人；对证据2的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的，该交接仅是原告的交接行为，不能证明被告的房屋已经符合交房条件；对证据3的三性均有异议。对本案的证据，本院认定如下：原告所举的证据，符合民事诉讼证据的三性要求，且对方当事人没有异议，本院予以采信；对于被告提供的证据1，本院认为，该意见书系经五单位按程序得出的结论，本院予以采信；对被告提供的证据2，本院认为符合民事诉讼证据的三性要求，本院予以采信；对于被告提供的证据3，本院认为气象证明仅仅显示总体的降雨天数，并没有详细的天数明细及降雨量情况，关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函仅仅系施工单位一方作出，并没有相应的监理日志和施工日志予以佐证，故本院对被告所举的证据3不予采信。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年11月24日，原告冯志高与被告子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“象州龙和城”7栋2单元601号房屋，建筑面积114.3平方米，购房总金额222885元。原告冯志高已按合同约定支付了全部购房款。该合同第九条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X”。合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城7#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。2016年7月20日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。庭审中，原、被告均认可2016年9月12日办理了房屋验收交接手续。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，从双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定来看，诉争房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，但在该条还逐次约定下以下的交房条件选项：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，每项的交房条件逐次加重，而双方仅选择最为宽松的“该商品房经验收合格”，由此可推定双方在订立合同时约定的“验收合格”系指经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。在2016年7月20日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，被告子木公司没有按照约定的时间向原告冯志高履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。被告子木公司从2015年12月21日起至2016年9月12日止逾期267天，按合同约定应支付原告冯志高逾期交房违约金23804.12元（222885×万分之4×267天）。关于被告提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告所辩称的顺延事由在订立合同时即可预见在开发过程中可能会出现，并不属于不可抗力的事由，且被告对这两项事由未作可顺延的约定，故该意见没有依据，本院不予采纳。原、被告双方在2016年9月12日已经办理了房屋交接手续，故对原告要求被告于判决生效之日起90日内将房屋交付原告使用的诉请，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告冯志高逾期交房违约金23804.12元。二、驳回原告冯志高的其他诉讼请求。案件受理费人民币799元，减半收取计400元，由被告广西子木投资管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  林起强二〇一七年六月十九日书记员  陈保成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。