山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0811民初10953号原告(反诉被告，下简称原告):济宁居然之家家居建材有限公司,住济宁市任城区太白路51号。法定代表人:李占峰，董事长。委托诉讼代理人:谢田（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人:王荣（特别授权代理），山东恒正律师事务所律师。被告（反诉原告，下简称被告）:魏然乐，男，1979年10月1日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：满忠琪（特别授权代理），山东宏易律师事务所律师。原告济宁居然之家家居建材有限公司与被告魏然乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁居然之家家居建材有限公司的委托诉讼代理人谢田、王荣、被告魏然乐及其委托诉讼代理人满忠琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁居然之家家居建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金29973.16元[计算方式：其中所欠2015年5月1日至2015年6月30日期间的租金8463.56元，2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金14261.8元（免除7月份的），2016年9月1日至11月30日期间的租金7247.8元（免除11月份的），按合同约定的每天每平方米的租金数额所计算）；市场管理费1347元（计算方式：其中所欠2015年5月1日至2015年6月30日期间的市场管理费297元，2016年6月1日至2016年8月31日期间的市场管理费700元，所欠2016年9月1日至2016年11月30日期间的市场管理费350元）；物业管理费13477.3元（计算方式：其中所欠2015年5月1日至2015年6月30日期间的物业管理费3617.3元，2016年6月1日至2016年8月31日期间的物业管理费3490元，所欠2016年9月1日至2016年11月30日期间的物业管理费6370元]，共计44797.46元；2.退还补贴49565.6元（7个月的减免额，按合同约定应减免的，但被告违约应追缴）；3.违约金14028元（两个月的租金）；4.诉讼费由被告承担。事实理由：被告受招在原告公司经营家居，并先行入住原告位于济宁市居然之家济宁店四层经营场所，经营梦天木门。2016年1月2日，原、被告补签居然之家招商合同，合同约定租赁房屋净面积140平方米。租赁期限自2015年12月1日至2018年2月28日，租金每日每平方米1.67元，物业费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算。至2016年11月30日，被告拖欠原告租金、物业费、市场管理费44797.46元，经原告多次催要，被告拒不支付，被告的行为已构成违约。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉求。被告魏然乐辩称，1、2013年原告招商时承诺居然之家商户入住率不足85%不收房租，事实上原告在消防没有达到验收标准等不具备开业的条件下强制开业，导致被告经营期间生意亏损的惨淡局面。2、原告居然之家管理混乱，两年期间换了六位领导，每位任期内随意调整管理制度，根本不考虑商户的经营模式和商业利益。2015年7月，原告强行将被告的店铺从五层调至四层，致使被告的经营规划和发展策略无法如期有序进行，根本不能实现商业目的。3、原告以更换管理层领导为借口，推卸前任领导的责任，在没有提前通知的情况下，强制调整店铺，逼迫撤场，向被告承诺四楼有好莱客等多家高端商户入驻，形成高端商业圈。2016年4月，被告发现四楼的商业环境与原告承诺的高端商业圈完全不同，感觉又一次被欺骗。此时，被告的商铺装修已经投入了大量资金，处于进退两难的境地。被告不支付租金、管理费等费用是依据合同法的规定，行使不安抗辩权，在原告不能恢复经营状况和改善经营环境的情况下，被告有权解除合同。4、因为原告管理混乱造成商铺无法经营，被告于2015年7月份依据合同法的规定终止履行了合同，在这期间，原告不能提供有效的担保或恢复履行承诺的能力，被告有权解除合同，因此被告不构成违约。实际上是原告违约在先，给被告经营造成实际混乱和重大损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。魏然乐向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人返还反诉人房屋装修款171282元、保证金4万元；2.反诉费用由被反诉人承担。事实理由同答辩。济宁居然之家家居建材有限公司对魏然乐的反诉辩称，原、被告签订的合同是以房屋租赁为主要内容的合同，合同签订后，原告将合同约定的房屋移交给被告经营管理，在经营过程中是被告自负盈亏。被告称商户入住率达不到85%，不收取房租，原告对此没有作出承诺。关于被告所称的消防设施没有验收的问题，与本案无关，且也没有影响到被告的经营。被告的反诉没有事实依据，证据不足，请求驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，原、被告签订《居然之家招商合同》，合同约定租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，被告租赁原告济宁店二号楼五层，面积118.6平方米，经营梦天木门，租金每日每平方米1.17元，物业管理费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算，付款方式每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末,任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，因出租方违约导致合同提前终止的，出租方除退还承租方所交租金及费用余额、赔偿装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金，因承租方违约导致合同提前终止的，承租方除了补齐所欠租金及费用，退还出租方在合同期内给与承租方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中给予的补贴外，承租方还需赔付出租方相当于两个月租金的违约金。合同中还约定了其他权利、义务内容。2016年1月2日，原、被告又签订了一份《居然之家招商合同》，租赁店铺变更为居然之家济宁店一号楼四层，面积140平方米，租赁期限自2015年12月1日至2018年2月28日，共计821天，免租期238天，租金每日每平方米1.67元，应缴纳保证金4万元，若双方不再续约，则出租方在承租方所售商品或服务“三包”期满（以出租方对外承诺的三年为准）6个月后返还。合同中约定的其他内容与上一份合同基本一致。被告根据合同约定，向原告缴纳了保证金4万元。2016年1月20日，被告与上海后工空间设计有限公司签订了工程预算书，对居然之家梦天木门店铺进行装修，预算税前造价为172282元。被告对位于居然之家四层的店铺于2016年1月份开始进行了装修。另查明，原告在开业后曾存在管理混乱状况，在经营两年的时间中，多次更换领导，致使租赁商户与原告在经营过程中出现的问题经口头协商后无法贯彻执行或落实，且原告开业两年后又未经商户同意进行停业整顿，对租赁商户的经营造成了影响。原告在2015年7月份对居然之家进行改造升级，其承诺如经营户与原告继续合作，2015年5月至7月份期间的租赁费用予以减免。本院认为，合同系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告因对居然之家进行改造，其曾作出承诺，对继续合作的商家减免2015年5月至7月的租金，原告应遵守承诺，不应再向被告主张2015年5月至6月份的租金。原告在经营管理中存在种种瑕疵，给租赁商户的经营造成极大影响，原告应遵循诚实信用原则，在享有合法权利的同时应当履行其义务。原告主张被告应支付2015年5月至6月份期间的物业管理费、市场管理费及2016年期间部分月份的租金、物业管理费、市场管理费合计36333.9元（44797.46-8463.56=36333.9），原告应对其管理中存在的实际问题承担相应的责任，故本院对原告的该项诉讼请求的50%予以支持，计18166.95元。原告既然在合同中承诺减免了部分月份的租金，且其在管理过程中亦存在瑕疵，因此，其主张被告返还减免的租金及支付违约金的请求，本院不予支持。本案中，原、被告均未对双方所签订的合同是否解除或提前终止履行提出请求主张，被告提出的反诉请求，是以终止合同或合同到期后不再续约为前提，因此，现被告反诉要求原告返还装修款、保证金的请求，本院不予支持。综上所述，原、被告行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，原告合理的诉讼请求，本院予以支持，被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、中华人民共和国合同法》第六条、第八条，判决如下：一、被告魏然乐于本判决生效之日十日内向原告济宁居然之家家居建材有限公司支付租金、物业管理费、市场管理费合计18166.95元；二、驳回原告济宁居然之家家居建材有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告魏然乐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1234元，由原告济宁居然之家家居建材有限公司负担1027元，被告魏然乐负担207元。反诉案件受理费2235元，由被告魏然乐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘守领二〇一七年六月二十日书记员  方 园