黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终2381号上诉人（原审原告）：肖剑，男，1967年12月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区颐和园小区**栋*单元***室。被上诉人（原审被告）：东传睦，男，1953年10月11日出生，汉族，黑龙江省客车厂退休职工，住广东省阳江市阳东区环山路*号。上诉人肖剑因与被上诉人东传睦房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0113民初9430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖剑、被上诉人东传睦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖剑上诉请求：肖剑不应承担违约责任，请求法院判决东传睦返还肖剑未搬走的各种物品和租房押金6000元及剩余3个月租金8000元，及东传睦赔偿违约金15315元。理由：1.一审判决认定事实错误，肖剑不应承担违约责任。双方当事人是在协商的基础上取得了一致意见，肖剑交付了延长租期的租金。2.东传睦应将肖剑未搬走的各种物品及租房抵押金和剩余3个月的租金返还给肖剑。双方租赁合同约定期限至2018年5月20日，肖剑未超期也未违约。东传睦单方面强行把房门撬开，拿走肖剑的物品，应赔偿肖剑半年租金的违约金15315元的损失。东传睦辩称，一审认定事实清楚，证据充分，肖剑应承担违约责任，东传睦的反诉主张应得到支持。肖剑向一审法院起诉请求：一、东传睦返还肖剑剩余房租和抵押金14000元；二、赔偿���剑违约金15000元；三、要求东传睦赔偿肖剑房屋中介费700元、垫付有线电视费112元、鳄雀鳝大鱼一条2000元、鱼缸一个800元、五盆花1000元、小鱼缸3个200元、大龟1000元、小龟100元、安然净水器6000元、飞利浦吹风机150元、苏泊尔电水壶150元、3米杆鱼网60元，高档真皮沙发一侧扶手处真皮破损，要求东传睦承担维修费。东传睦向一审法院反诉请求：一、肖剑赔偿东传睦提前解除合同违约金15315元；二、支付搬走前拖欠电费、煤气费、水费及滞纳违约金；三、肖剑承担修复损坏房屋及家具物品责任；四、交还提前解除合同拿走的属于东传睦的财物；五、赔偿虚假诉讼给东传睦造成的误工损失1万元；六、公开登报道歉，挽回给东传睦造成的名誉损失。一审法院认定事实：肖剑、东传睦于2010年5月21日经中介公司签订房屋租赁���同，合同约定，东传睦将其位于哈尔滨市南岗区民益街58号1单元501室房屋出租给肖剑，租期为2010年5月21日至2018年5月21日，每月租金2000元，两年内租金不变，第三年开始每年递增5%，提前一个月交下年全年租金。租赁期间，肖剑承担水、电、煤气、卫生等费用，东传睦承担包烧费。肖剑付房屋设备押金6000元；乙方提前解除承租合同需提前6个月通知甲方，并赔偿甲方相当的六个月租金的违约金，乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月房租，甲方有权终止合同。合同签订后肖剑向东传睦交纳了当年的租金24000元及押金6000元。东传睦出租屋内设施包括LG47寸彩电一台、松下洗衣机一台、三菱空调二部、铜床及床垫一个、高档皮沙发一组（一大两小）、木餐台及四把木椅、地柜一组（三个）等设施。按规定肖剑应于2016年4月21日交纳租金，东传睦催要，肖剑于2016��5月18日告知东传睦因孩子成绩不理想，考不上三中，中考后退租，提前解除合同。根据合同约定肖剑提前解除合同需提前六个月通知东传睦，并赔偿东传睦相当于六个月租金的违约金，经双方协商，肖剑向东传睦交纳了2016年5月至11日半年租金13315元。同年8月10日肖剑、东传睦交接房屋，由于东传睦室内物品损坏，肖剑要求退租金等事宜，双方发生分歧。一审法院认为：肖剑、东传睦签订的房屋租赁合同是平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效。该合同对双方均具有约束力。肖剑现主张东传睦返还剩余租金及抵押金，根据合同约定，肖剑提前解除合同需提前六个月通知东传睦，并赔偿东传睦相当于六个月租金的违约金。肖剑应于2016年4月21日交纳租金，5月18日经东传睦催要才交付半年租金，已违反了合同约定。且肖剑于���年8月中旬才搬出租赁房屋，占用期间亦应交付租金。另肖剑交付东传睦的抵押金是对出租房内东传睦提供肖剑使用的室内家电、家具等设施如损坏的约定，庭审中东传睦已提供室内物品损坏的证据及肖剑搬走前使用的水、电、煤气等部分费用尚未结算，经释明双方对室内物品损失费用鉴定，双方均不要求鉴定。故肖剑此抵押金可作为修复室内设施及清欠水、电、煤气等费用。肖剑违约在先，故对肖剑要求返还剩余租金、抵押金及违约金，不予支持。肖剑要求赔偿物品损失未提交证据，不予支持。东传睦反诉要求肖剑交还提前解除合同搬走时拿走的属于东传睦的物品，赔偿虚假诉讼给东传睦造成的误工损失，因未提供证据，不予支持。东传睦要求因肖剑张贴《警示》败坏东传睦的名誉，要求赔偿道歉，因其提供的证据不足，不予支持。据此判决：一、驳回肖剑的诉���请求；二、驳回东传睦的反诉请求。在二审庭审过程中，肖剑举示了如下证据：证据一、4份录音，2016年8月10日双方当事人拨打110报警。2016年8月21日肖剑与小区的栾师傅谈话，说东传睦将肖剑的大鱼拿走。拟证明：东传睦在该日撬门换锁。证据二、栾绍财和王逸签字的情况说明2份。拟证明:肖剑的鱼缸被搬走。证据三、部分缴纳房租收条。拟证明:缴纳房租有的时候是不按照合同约定时间缴纳的,不是肖剑违约。证据四、沙发照片2张。拟证明沙发被东传睦损坏。东传睦质证认为：对证据一的真实性无异议，不能证明拟证明的问题。对证据二不同意质证，因证人没有出庭。对证据三真实性无异议，能够证明肖剑违约，以前都是每年一交，今年不是。对证据四，东传睦没在出租屋见过这个沙发。本院认证意见为：对证据一、证据三的真实性，东传睦没有异议，本院予以确认，但证据一不足以直接证明拟证明的问题，证据三应以合同的约定为准，不能以此否定肖剑提前退租并逾期缴纳房租的违约事实，本院对这两份证据不予采信。证据二因证人未出庭接受询问，不能核实其真实性，本院不予采信。证据四不能确定照片形成的时间，也不能确定照片中的内容与本案具有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于肖剑在履行双方租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。肖剑在案涉合同约定的租赁期限未届满时提出退租，要求提前解除合同，违反了合同约定，一审以此为由���定肖剑存在违约行为，并无不当。肖剑上诉主张双方系协商解除合同，但其所举示证据不能证明双方协商的过程，东传睦收取肖剑半年租金只能证明东传睦在肖剑交纳违约金后同意肖剑继续占用案涉房屋至东传睦寻租成功，并不能证明东传睦与肖剑协商解除合同，故肖剑关于其并不构成违约及不应承担违约责任的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于东传睦是否应承担肖剑主张的返还押金、租金及赔偿违约金的责任问题。本案双方当事人约定案涉房屋租期为2010年5月21日至2018年5月21日，属长期租赁。肖剑于2016年5月提出退租，提前违约解除合同，增加了东传睦另行寻租的成本和空闲房屋损失，肖剑所交纳的半年租金亦即合同约定的违约金与东传睦的实际损失是相当的，而肖剑又实际占用房屋三个月，并有水、电、煤气等费用未结清，及房屋存有一定毁损的事实，一审法院以肖剑支付的抵押金抵销修复室内设施及清欠水、电、煤气等费用，并驳回了肖剑的诉讼请求和东传睦的反诉请求，考虑了平衡双方利益和损失的相关因素，较为公平合理，本院不予调整。综上，肖剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元（肖剑预交525元），由肖剑负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 万 迎审判员 柳 波二��一七年六月六日书记员 周小倩