贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）黔01民终2244号上诉人（原审被告）：朱亮，女,1944年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：段盛康（朱亮之子），男，1969年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳博洪物业管理服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云��区柳湾巷17号柳湾小区B幢4单元5层1号。法定代表人：王卫平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文宏，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201110397774。委托诉讼代理人：王翠，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。上诉人朱亮与被上诉人贵阳博洪物业管理服务有限公司（以下简称博洪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016)黔0103民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人段盛康、被上诉人委托诉讼代理人王翠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱亮上诉请求：1、���求二审法院撤销一审判决，改判为“驳回原告诉讼请求，赔偿上诉人直接经济损失30000元及相应的同期银行利息损失。”2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”博洪物业公司并未提交任何证据证明业主委员会督促朱亮限期交纳物业费，也没有证据证明经督促通知后，仍然拒接交纳。同时，博洪物业公司也未履行通知交纳义务。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。自2011年年初，朱亮房屋外墙渗水，导致朱亮房��内墙壁被全部污染，衣柜和墙纸发霉，朱亮多次请求博洪物业公司处理，但博洪物业公司不管不问，2012年7月，因渗水不能居住，造成直接经济损失7000元。朱亮不得不找装饰公司进行处理。2013年墙面又开始渗水，朱亮又请装饰公司进行修理，共计花费30000元。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，博洪公司应当赔偿朱亮的损失。三、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。第一个交费期没有交费，诉讼时效应从第一个交费期的最后一天至次日开始起算，一次类推。因此，2013年1月至2014年6月共计18个月的物业费的诉讼时效已经经过。四、一审判决未能考虑案件的社会影响，损害了朱亮已在答辩意见中提出的同时履行抗辩权。博洪物业公司提供的服务不到位，导致朱亮的房屋楼道长期没人打扫，朱亮房屋渗水也不予处理，博洪物业公司不履行义务，何来朱亮履行支付物管费的义务。博洪物业公司辩称：博洪物业公司已按照程序发送催收物业管理的通知书，要求其向博洪物业公司支付相应的费用，即便朱亮认为博洪物业公司应当承担维修义务，但根据物业服务合同的约定，博洪物业公司已经履行了义务，不存在违约。对于朱亮认为博洪物业公司应当承担维修的义务，朱亮应当对其相应的主张进行举证。维修义务朱亮一审中没有举证，请法院驳回朱亮的上诉请求。诉讼时效一审中朱亮没有提出。根据诉讼时效的法律规定，应根据实际履行来计算诉讼时效，所以博洪物业公司有权利要求朱亮履行义务。根据合同法对同时履行抗辩权进行约定，博洪物业公司违约导致朱亮损失的时候，朱亮才有权行���同时履行抗辩权，但是博洪物业公司没有违约的情况，所以请求法院驳回朱亮的诉讼请求。博洪物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付拖欠物业费共计7152元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱亮系贵阳市云岩区黄山冲佳居苑C栋1-6-1号房业主。2009年3月8日贵州省安信房地产开发有限公司向博洪物业公司出具《委托书》，委托博洪物业公司对“黄山冲佳居苑小区”进行物业管理。2012年10月20日，朱亮最后一次向博洪物业公司交纳物业管理费，以产权面积234.51平方米乘以单价0.6元/平方米计算。后因朱亮认为博洪物业公司处理其房屋渗水问题不作为，且提供的物管服务不到位，未再交纳物管费，博洪物业公司催要无果，遂于2016年7月诉至法院。另查，博洪物业公司于2012年4月1日取得“黄山冲佳居苑小区”经营服务性收费许可证，收费标准为0.6元/平方米。审理中，博洪物业公司陈述其主张的物业费中不含二次供水电费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按��合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”博洪物业公司于2009年3月起受建设单位贵州省安信房地产开发有限公司委托对“黄山冲佳居苑小区”提供物业服务，朱亮应当按照贵阳市物价局核定收费标准向博洪物业公司交纳相应物业服务费。朱亮实际交纳物管费至2012年，从2013年1月至2016年6月，按234.51平方米×0.6元/平方米×42个月计算为5910元（四舍五入取整数），对博洪物业公司要求朱亮支付物业费的请求支持5910元。其他方面：关于朱亮提出的物业服务水平问题，虽然双方未对具体服务标准进行约定，但服务质量是物业服务企业生存之本，博洪物业公司应重视朱亮提出的合理要求，积极整改、提高服务水平，从根本上解决双方争议；审理中博洪物业公司陈述��诉请的物业管理费未含二次供水电费，该二次供水电费收取是否合法，本案中不作认定，双方另行解决；朱亮家中外墙渗水问题，朱亮已经完成修缮，但是并无证据证明博洪物业公司对于渗水问题存在过错，朱亮可在查明责任人后另行主张追偿。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告朱亮在本判决生效之日起15日内支付原告贵阳博洪物业管理服务有限公司物管费人民币5910元；二、驳回原告贵阳博洪物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。案件受费50元，由被告朱亮承担（该款原告已预交，被告朱亮在履行判决时一并交给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间,博洪物业公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：照片两张，证明朱亮违规修建消防通道，导致物业管理困难。朱亮经质证：对照片真实性无异议，因为小偷太多，才安装的防盗门，但朱亮常年在家，随时都可以开门，故不影响物业的管理。对该证据，因朱亮对真实性无异议，故本院对该证据予以确认。二审经审理查明，2016年9月18日《博洪物业公司缴纳物管费通知》载明：“清小区各位业主速来物管公司缴纳2016年度以及以前年度欠交的物管费。”除此之外，二审查明的事实与原判认定的事实相一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，博洪物业公司于2009年3月向朱亮居住的小区提供物业服务，其与朱亮形成物业服务合同关系，朱亮应当按照博洪��业公司依法取得的收费标准交纳物业服务费。朱亮上诉认为本案业主委员会并未履行督促交费义务，博洪物业公司也并未履行催缴义务。对此，现有证据表明案涉小区并未成立业主委员会，另从博洪物业公司提交的证据来看，博洪物业公司在起诉前已经履行了催收物业服务费的义务。因此，朱亮的该上诉理由不成立。朱亮在一审时并未提出反诉，其在二审中提出要求博洪物业公司赔偿其经济损失30000元及利息的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因朱亮在二审中提出的请求博洪物业公司不愿调解，故朱亮可另行起诉。对于朱亮提出的时效问题，因一审时朱亮并未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，朱亮在二审中提出时效抗辩，且并未提交新证据予以证明，故其在二审提出诉讼时效抗辩不支持。对于朱亮在二审中提出同时履行抗辩权的问题，因朱亮提供的证据不能证明博洪物业公司提供服务不到位，故对其抗辩理由不予采信。综上所述，朱亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱亮负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 庞 敏审判员 谌致华二〇一七年六月二十日书记员 曹 艳