北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6605号上诉人（原审原告）：王雨聪，男，1994年4月21日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：焦景收，北京市东元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李亚奎，男，1960年7月16日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：田留苗，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律���。上诉人王雨聪、上诉人李亚奎因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王雨聪及其委托诉讼代理人焦景收、上诉人李亚奎及其委托诉讼代理人田留苗、付雪薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王雨聪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王雨聪一审诉讼请求；2.诉讼费由李亚奎承担。事实和理由：一、本案中，房屋买卖合同的签署时间、法院受理本案时间以及法庭辩论终结时间均在2017年3月26日之前，王雨聪与李亚奎的交易行为不受《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发[2017]第112号）》（以下简称京建发[2017]第112号公告）的限制和约束，一审法院以王雨��不具备购房人资格为由驳回其诉讼请求，没有事实和法律依据，属于事实认定错误。二、李亚奎违反2016年11月2日重新达成的付款方式和付款时间的约定，已经构成违约。在此问题上，一审法院事实认定不清。1.通过中介公司的证人证言可知，首付款67万元在2016年10月25日未能支付的原因系李亚奎未能及时到现场。后面几天一直和李亚奎联系，但李亚奎均以各种理由未能配合办理转账手续。2.王雨聪提交的两条短信，王雨聪、李亚奎以及中介公司均认可真实性。通过证人证言、两条短信可知，2016年11月2日各方变更了购房款的支付方式和支付时间。因此，各方应当按照变更后的支付方式和支付时间履行合同。无论变更购房款的支付方式和支付时间是否签订书面补充协议，但是作为电子数据的短信已然能够证明各方达成了合意，各方均应当按照新的条件履行。3.通过证人证言和短信可知，2016年11月2日变更购房款的支付方式和支付条件后，李亚奎便失去联系，既不接电话也无法会面。中介通知李亚奎办理网签手续，李亚奎也没有任何回复，造成合同无法正常履行的责任在李亚奎，李亚奎的拖延行为已经构成违约。4.李亚奎认为王雨聪未在2016年10月25日支付67万首付款，据此于2016年11月23日发出解除合同通知。但李亚奎却忽略了一个事实，李亚奎在各方认可的短信中同意将付款方式由贷款变更为全款，并同意等王雨聪凑齐全款后一次性支付。无论67万元首付款未能支付的责任在于谁，在2016年11月2日变更购房款支付方式和支付时间的情况下，李亚奎解除房屋买卖合是没有事实和法律依据。本案的违约一方是李亚奎而不是王雨聪，在此问题上，一审法院属于认定事实不清。李亚奎针对王雨聪的上诉请求辩称，不同意王雨聪的上诉请��和理由。2017年3月26日新政实施之后，王雨聪已经丧失了购房资质，买卖合同无法履行。但导致合同未履行的原因并不是李亚奎违约，而是王雨聪迟延付款超过10日，根据合同第七条的规定，李亚奎有权解除合同。因为赶上新政的实施，导致适用新政也是因为王雨聪违约。李亚奎与王雨聪之间就房屋买卖合同从未进行变更，合同第十三条约定，对合同变更的，应签订补充协议，而事实上双方并未达成任何补充协议，因此双方应当按照原合同的约定履行合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同具有相对性，王雨聪提及的短信主体并非是本案的双方当事人，因此双方没有达成合意。出卖人是不会做出“款项凑齐再支付”的变更约定，且与交易习惯不符。李亚奎的意思是王雨聪应当按照合同约定的时间支付首付款。李亚奎多次催收款项，从来没有拒接王雨聪的电话，王雨聪不履行合同约定。首付款应当在2016年10月25日前支付，但是王雨聪未到现场办理网签也没有支付首付款。李亚奎到交易大厅代王雨聪领取了号码，但是王雨聪并未到交易大厅也没有付款。李亚奎与证人一起到中介公司魏某处，要求中介催促王雨聪付款，但是王雨聪未到场，所以李亚奎提出三天内再不付款其要求解除合同。中介公司已向李亚奎支付了31万元定金，王雨聪是具备通过中介公司打给李亚奎首付款的能力和条件的，或者选择办理提存的方式。王雨聪实际上是消极不支付，其违约行为明显。李亚奎同意一审判决，但是不同一审判决的依据。一审法院应当查清合同无法履行是因为王雨聪根本违约，李亚奎行使了合同约定的解除权，并且李亚奎也履行了相关的通知义务。李亚奎上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方签订的《北京市房屋买��合同》于2016年11月18日解除；2.诉讼费由王雨聪承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，王雨聪违反与李亚奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》的付款义务，已经构成根本违约，根据涉案房屋买卖合同约定，李亚奎有权解除合同，且李亚奎已经充分行使了单方解除权，买卖合同已解除。涉案房屋至今未网签是因为王雨聪恶意拖延，拒不按约付款所致，王雨聪已经构成根本违约，由于其过错、拖延导致未能在京建发[2017]第112号公告出台前完成网签，王雨聪应承担违约责任。因此，一审法院不应按照京建发[2017]第112号公告的规定认定因王雨聪不符合购房资格驳回王雨聪的诉讼请求，而是应认定王雨聪构成根本违约，李亚奎充分行使了解除权，双方签订的房屋买卖合同已经解除，从而驳回王雨聪的全部诉讼请求。具体事实和理由如下：一��一审法院认定事实错误。根据双方签订的买卖合同约定，王雨聪应当于2016年10月25日前向李亚奎支付购房首付款67万元，而王雨聪至今未支付该笔首付款。根据房屋买卖合同第七条第二款约定：“买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金（由出卖人选择）以外的其余已付款。”因此，王雨聪的根本违约行为致使李亚奎按照合同约定享有了约定解除权，而解除权系形成权，根据形成权的特性，李亚奎已经充分的单方行使了解除权，故李亚奎与王雨聪签订的买卖合同已于2016年11月18日解除。一审法院对王雨聪的根本违约行为，李亚奎依约、依法充分行使约定解除权的行为及买卖合同已解除的事实均未进行确认，事实认定不清。二、一审法院程序违法。首先，本案中，李亚奎与王雨聪之间的买卖合同是否履行，与中介服务机构北京×房地产经纪有限公司（以下简称×公司）在法律上存在直接利害关系。其次，在案件的审理过程中，李亚奎提交×公司魏某收到《解除买卖合同通知书》的照片证据，一审法院亦向×公司的魏某就案件情况进行了了解，且本案涉及王雨聪的违约行为，作为中介机构的×公司对房屋买卖合同的履行情况十分了解，并负有保证买卖合同充分履行的法律义务。因此，为查清案件事实，在李亚奎及王雨聪均未要求追加第三人的情况下，一审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定主动追加×公司作为本案第三人，方能查清案件事实，公正判决，做到案结事了。因此，一审法院程序违法。三、一审法院适用法律错误。1.根据×公司对李亚奎房屋进行房源核验所调取的存量房房源核验信息表中规划设计用途一栏中标注为“住宅、局部商业”，能够确认涉案房屋的性质为“商住两用房屋”。商住两用房屋是指既能够办公又可以居住的房子，商住两用房屋属于住宅，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，随着日渐发达的网络功能，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式（产权一般为70年）。商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等（产权一般为40年）。因此，本案中的涉案房屋应该为商住两用房屋，故不应该适用京建发[2017]第112号公告关于商业用房的调整。因此一审法院适用京建发[2017]第112号公告的规定确认王雨聪不具备购房资质而驳回王雨聪的诉讼请求适用法律错误。2.京建发[2017]第112号公告的颁布日期为2017年3月27日��而李亚奎与王雨聪签订买卖合同、按照买卖合同约定和中介公司通知到密云政务中心网签的时间分别为2016年8月20日和2016年10月25日。如不是王雨聪根本违约、拖延，李亚奎与王雨聪根本不可能适用京建发[2017]第112号公告的规定。因此，一审法院在未查清案件事实的前提下，盲目适用法律，将导致合同无法履行的违约责任无法确认，损害守约方的合法权益。3.本案中，合同之所以未能继续履行的真实原因是王雨聪迟延支付购房首付款，构成根本违约，李亚奎按照合同约定享有并行使约定解除权，房屋买卖合同于2016年11月18日解除。且在案件一审审理过程中，李亚奎提出反诉要求解除买卖合同，一审法院未予准许。尽管李亚奎在庭审中亦提出了合同已解除的抗辩，但一审法院仍未进行充分有效的调查。一审法院应当适用而未适用《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除权的法律规定，却适用了本不该适用的京建发[2017]第112号公告的规定驳回王雨聪的诉讼请求，故一审法院适用法律错误。王雨聪针对李亚奎的上诉请求辩称，不同意李亚奎的上诉请求及理由。未付首付款的过错不在王雨聪一方。双方对于付款的方式和时间进行了变更，合同变更后李亚奎一方解除合同无事实和法律依据。双方的交易行为不受新政的调整，一审驳回王雨聪的诉讼请求，没有事实和法律依据。一审中证人证言已经证明违约方是李亚奎，王雨聪认为李亚奎的上诉理由没有事实和法律依据。王雨聪向一审法院起诉请求：1.判令李亚奎继续履行双方于2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令李亚奎将北京市密云区××号楼×层×单元×号房屋过户至王雨聪名下；3.判令李亚奎将北京市密云区××号楼×层×单元×号房屋交付给王雨聪；4.诉讼费由李亚奎负担。一审法院认定事实：2016年8月20日，王雨聪（买受人、乙方）与李亚奎（出卖人、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，李亚奎将其所有的密云区×号楼×单元×号的房屋（建筑面积85.95㎡，2007年3月23日登记房产证号：京房权证密私字第XX**号，设计用途：商住）出售给王雨聪，房屋总价款为163万元。付款方式及交付：乙方应于2016年8月20日向甲方支付定金33万元，2016年10月25日支付首付款67万元，剩余房款63万元申请银行贷款支付，于银行放款后5个工作日内全部付给甲方。购房全款到账3日内交付房屋。逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在十日之内（含），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金（由出卖人选择）以外的其余付款。权属转移登记，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。办理过户相关税费，由买受人支付。合同附加条款中约定：1.此房款含天燃气过户；2.此房款含资金监管；3.甲方办理完赠予手续，按五年唯一配合乙方办理过户手续。2016年8月20日，王雨聪（买受人、乙方）与李亚奎（出卖人、甲方）及×公司签订了《居间服务合同》，合同约定，佣金3.26万元及贷款服务费0.21万元，由买受人负担。房屋买卖合同签订当日，王雨聪��方向居间方×公司转账支付35.016万元，李亚奎向王雨聪出具了33万元的定金收条，但居间方当日未给付李亚奎定金33万元。2016年8月22日，居间方向李亚奎转账支付（王雨聪转交的）购房定金31万元。2016年10月24日，王雨聪、李亚奎及×公司人员在密云区政务中心大厅会面，但王雨聪未向李亚奎支付购房首付款，双方也未办理其他房屋买卖手续。2016年10月25日，双方未会面。李亚奎称25日自已到了密云区政务中心，并提供了2016年10月25日16时32分的号码条，但王雨聪未去政务中心。2016年11月2日，中介公司工作人员与李亚奎手机短信联系，告知李亚奎：“王雨聪一方不用贷款支付，可全款支付。”李亚奎表示：“到时候把钱凑齐了你给我打个电话一次性打齐就行了。”2016年11月15日，李亚奎以王雨聪未按合同约定的10月25日支付首付款67万元，超过10日仍未支付为由，向王雨聪邮寄了《解除买卖合同通知书》，王雨聪于2016年11月18日收到邮件。2016年11月23日，李亚奎又向×公司邮寄了《解除买卖合同通知书》。×公司于2016年11月24日收到邮件。后，因双方协商未果，王雨聪向一审法院提起诉讼，要求李亚奎继续履行合同、办理房屋过户手续、交付涉案房屋。一审审理期间，李亚奎表示，双方合同已解除，并于2016年11月9日，到×公司对公司魏某进行催告，要求王雨聪支付首付款，如果3天内不支付，则要求解除合同。李亚奎提供了证人（化某）证言及×公司魏某的照片。经与×公司魏某了解，魏某称对李亚奎这个人见过面脸熟，但李亚奎是否给过催告通知，已记不清了。本案在一审审理期间，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发[2017]第112号）》，公告中规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。另查，王雨聪名下已拥有住房一套。王雨聪无连续五年缴纳社会保险及连续五年缴纳个人所得税的信息材料。一审法院经与相关部门调查了解，李亚奎所销售的房屋，因房本中设计用途一栏内，标注为商住，应遵照京建发[2017]第112号公告的相关规定。经与王雨聪释��，王雨聪仍坚持要求李亚奎继续履行合同，协助办理房屋过户手续、交付房屋。一审法院认为：王雨聪、李亚奎虽然于2016年8月20日签订了房屋买卖合同，但双方并未办理网签手续，且李亚奎的房屋登记证上的设计用途一栏中，已明确标为商住。王雨聪要求李亚奎继续履行合同，协助办理房屋过户并交付房屋，由于王雨聪名下已拥有一套住房，且又无在京连续五年缴纳社会保险或者个人所得税的信息材料，与京建发[2017]第112号公告规定的购房人资格不符，故对王雨聪要求李亚奎继续履行合同，协助办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王雨聪的诉讼请求。本院二审期间，李亚奎围绕上诉请求提���了以下证据：1.2017年4月15日李亚奎与×公司×店经理王某的通话录音；2.中国联通查询通话详单。上述两份证据证明王某承认王雨聪账户有钱但不给，王某也承认因为王雨聪逾期支付首付款，导致李亚奎在天津买房不成功，给李亚奎造成了损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王雨聪针对李亚奎提交的上述证据发表如下质证意见：无法确认上述证据的真实性，合法性和关联性亦不予认可；该证据不属于二审中的新证据，王某本人在一审审理中出庭，双方也进行了质证，认定事实的依据应当是一审的证人证言；从录音的内容看王某明确表示10月25日没有支付首付款的原因是李亚奎来得特别晚；10月27日的短信也可以证明中介一直在催告李亚奎办理接收款项的手续，李亚奎没有回复，恶意违约的是李亚奎。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李亚奎提交的证据1通话录音是李亚奎与王某之间的对话，在王某二审未到庭的情况下，本院无法核实该录音的真实性；李亚奎提交的证据2通话详单，本院对其真实性予以确认，但是该证据不足以证明李亚奎的证明目的，故在本案中本院对李亚奎提交的上述两份证据均不予认定。本院二审期间依法补充查明以下事实：李亚奎在二审庭审中称其曾去相关机关询问过涉案房屋是否属于京建发[2017]第112号公告的管理范围，得到的答复为涉案房屋受到该公告内容的调整。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，王雨聪与李亚奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据已经查明的事实，涉案房屋设计用途为“商��”，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，王雨聪仅支付了定金，双方尚未办理涉案房屋买卖合同的网签手续。在本案一审审理过程中，京建发[2017]第112号公告发布，王雨聪作为购房人，不具备京建发[2017]第112号公告所规定的购房人资格。基于上述情况，一审法院向王雨聪进行了释明，但王雨聪仍坚持要求继续履行合同，在此情况下一审法院判决驳回王雨聪的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。王雨聪主张其与李亚奎的交易行为不受京建发[2017]第112号公告的限制和约束，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，对于王雨聪要求继续履行合同、李亚奎协助其办理房屋过户手续并交付房屋的上诉请求，本院不予支持。关于李亚奎主张的一审法院适用法律错误的上诉理由，因相关部门已对涉案房屋是否属于京建发[2017]第112号公告的调整范围进行了答复，且李亚奎未能提交涉案房屋不应适用京建发[2017]第112号公告的明确依据，故本院对于李亚奎的该项上诉理由不予采信。关于李亚奎主张的一审法院未追加×公司作为第三人，审理程序错误的上诉理由。经审查，×公司对本案的诉讼标的没有独立的请求权，本案的处理结果与其亦无法律上的利害关系，且其工作人员在一审中已作为证人出庭，故一审法院未通知×公司作为第三人参加诉讼，并不违反法定程序，李亚奎的该项上诉理由于法无据，本院亦不予采信。关于李亚奎要求确认涉案房屋买卖合同已经解除的上诉请求，属于其在二审程序中提出反诉，在本案调解不成的情况下，本院对此不予处理，李亚奎可另行起诉。综上所述，王雨聪、李亚奎的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国��事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9735元，由王雨聪负担（已交纳）。二审案件受理费38940元，由王雨聪负担19470元（已交纳），由李亚奎负担19470元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 夏 莉审 判 员 曾 彦二〇一七年六月二十三日法官助理 徐 晨法官助理 石艳明书 记 员 胡 潇