苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01106号原告：杭州鹏程实业集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇皋城村三组。法定代表人：赵玉林，董事长。委托诉讼代理人：项苏农，江苏法凯律师事务所律师。被告：苏州市相城区环球家具广场，住所地江苏省苏州市相城区元和街道金源路。经营者：陆素明，男，1963年10月14日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：顾东林，江苏致邦（苏州）律师事务所。原告杭州鹏程实业集团有限公司（以下简称鹏程公司）与被告苏州市相城区环球家具广场（以下简称环球家具广场）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月10日向本院起诉。本案审理中，被告环球家具广场提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。因案情需要，本案依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，分别于2016年1月14日、2016年5月30日进行了公开开庭审理，原告鹏程公司的委托诉讼代理人项苏农，被告环球家具广场的委托诉讼代理人顾东林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏程公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签订的商场租赁合同于2015年6月21日解除；2、判令被告退还原告保证金100万元；3、判令被告赔偿原告装修损失25万元；4、判令被告返还原告被扣财物；5、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，将装修损失变更为10万元，同时增加四项诉讼请求：1、被告返还原告房租4万元；2、被告赔偿原告租金差额损失224640元；3、判令被告赔偿原告运营损失10万元；4、判令被告赔偿原告设施折价款6万元。事实和理由：2013年9月17日，原告与被告签订了一份“商场租赁合同”，约定被告将其所有的座落于苏州市相城区建元路138号的房屋出租给原告，原告为此向被告支付了保证金100万元。原告承租被告房屋后，即对房屋进行内部装修，并增设楼梯等物。2014年9月，原告因被告疏于管理，造成原告财产损失一事向法院提起诉讼。在该案审理过程中，被告先是于2015年6月14日发函解除合同，后于2015年6月21日封门扣物，强行驱赶原告。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告环球家具广场辩称，双方租赁合同已经于2015年6月11日通知解除，当月21日清场；保证金100万元收到的，已经折抵原告应支付的被告的损失，尚有不足，同意在损失金额中做相应抵扣。原告作为二房东，所有装修都是小租户自行装修，不存在装修损失，原告自行拆除承重墙、搭建楼梯，均未经被告同意，现在被告还需加固承重墙，拆除楼梯，因此不同意原告的该项请求。原告遗留财物现在仍存放在被告处，对此被告整理了清单一份，也要求原告将遗留的财物搬离涉案房屋。彩票店的面积不在原、被告租赁面积里面，原告主张的陈朝生的租金也是由原告收取的，与被告没有关系。不认可原告存在运营损失、设施折旧等，原告的损失是原告本身存在违约行为。反诉原告环球家具广场向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告租金、税费及损失共计1292333.48元。2、全部诉讼费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告环球家具广场明确，租金计算到2015年9月4日，按两个租赁年计算，且该两年内小租户的租金已经被鹏程公司收掉了。事实和理由：2013年9月17日，反诉原告与反诉被告签订《商场租赁合同》，约定反诉被告承租环球家具广场一、二层商铺，租赁面积16100平方米，年租金5934000元，先付后用，每期租金于每年7月5日前支付。第二期租金反诉被告应于2014年7月5日前全部付清，但其未按合同约定履行付款义务，仅在2014年8月支付3879950元，于2014年9月支付1000000元，合计4879950元，尚拖欠1054050元。经反诉原告多次催讨，反诉被告拒不履行付款义务，故反诉原告于2015年6月11日通知反诉被告解除租赁合同，要求其限期返还租赁物，后反诉原告于2015年6月21日从反诉被告处收回租赁物。反诉被告未按期履行支付租金义务，已构成根本违约，且在反诉被告承租期间，未尽管理义务，导致反诉原告损失，共计损失1238283.48元，租金及损失合计2292333.48元，扣除保证金100万元，反诉被告仍应支付反诉原告1292333.48元。反诉被告鹏程公司辩称，认可反诉原告按两个租赁年度来计算租金和各项费用，结欠租金1054050元认可，利息不承担，因为我方不是无故拖欠房租，由于在合同租赁期内房屋先后遭到火灾灭火造成的损失，两次水管和屋顶漏水造成的损失，影响了我方向其余小租赁户收取房租，并且造成了我方再次装修的损失，由于同反诉原告环球家具广场多次协商不成，我方在交付房租之前就已经向法院提起诉讼，因此我方行使的是不安抗辩权。经审理查明，2013年9月17日，被告作为甲方、原告作为乙方共同签订《商场租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区建元路138号（苏州市相城区环球家具广场）租赁给乙方自行租赁、经营批发、零售家具类产品，乙方租赁总面积为一楼9200平方米，二楼6900平方米，租赁期限为7年，自2013年10月6日至2020年9月5日止；一楼的9200平方米每月租金为38元/平方米，二楼面积6900平方米每月租金为21元/平方米，租赁第一年（2013年10月6日至2014年9月5日）乙方享受优惠一个月待遇，实付租金10个月，租赁期前五年，原则上租金不变（乙方承诺：三年后蠡口家具市场38家营业大厅中超过半数以上租金上涨时，乙方将自己接受市场上涨租金5%的幅度），租赁第六年、第七年每年递增总租金的10%（不包含租赁税金）；按照先付后用的原则，每年合同期提前2个月即每年7月5日前乙方应把合同应付款支付给甲方，进场时乙方向甲方交纳合同保证金1000000元，直到租赁期限结束方可退还（此款不计利息）；乙方不得擅自改变经营范围，如需改变必须征得甲方书面同意方可实施，否则作违约处理；乙方如需对商场改造、装修，须征得甲方同意，在不损坏原有房屋结构前提下，自行完成投资；甲方除按约定收取租金外，需承担商场家具管委会规费、消防设施维修和房屋维修的费用；乙方有权以自己的名义在商场内独立从事合法经营，严格遵守国家各项法律及相关政策；乙方承担各种税收、工作人员工资、水、电、卫生等其它商场营运费用，有关商场房产税、土地使用税由甲方承担；乙方在租赁期间承担安全营运责任；租赁期间，乙方出现以下情况，甲方有权解除合同：1、违反国家法律法规，造成严重违害甲方声誉的；2、违反工商、税收、卫生、消防、技监等法规，造成严重后果的；3、违反合同所约定款项，造成对方损失，屡教不改，无法再合作的；4、租赁期内，如发生不可抗拒因素或政府行为造成的损失，甲、乙方双方自行承担，双方不作违约；双方另约定其他事项。合同签订后，被告将租赁房屋交付给了原告。原告分别于2014年7月23日、7月28日、7月30日、8月2日、8月9日、8月30日、9月10日向被告支付了房屋租金1510140元、501650元、727900元、458060元、642200元、40000元、1000000元，合计4879950元，被告向原告的法定代表人出具了收据。2014年3月21日，涉案房屋邻近的位于苏州市相城区××号后的苏瑶家具厂发生火灾。2014年7月27日，涉案房屋因大雨导致部分场所漏水。审理中，双方一致确认原告鹏程公司向被告环球家具广场交纳租赁保证金100万元（未计入租金），租赁合同于2015年6月11日解除，被告环球家具广场随即将租赁房屋收回。原告鹏程公司存放在租赁房屋内的物品已经交接完毕，余下的石狮子、花瓶等办公设施折价3万元归被告环球家具广场所有。被告以鹏程公司已经收取小租户至第二个租赁年结束之日即2015年9月4日止的租金为由，要求以两个租赁年度（2013年10月6日至2015年9月4日）为周期计算原告作为承租人应承担的租金及相应费用，原告鹏程公司对此予以同意，以此计算方式，双方一致确认：1、鹏程公司结欠环球家具广场租金1054050元，2、鹏程公司应向环球家具广场支付租赁房屋2015年4月及5月的电费26082.06元，3、鹏程公司应向环球家具广场支付2015年9月4日之前的清洁工工资9066元、保安工资22000元。由于2014年3月临近厂房火灾及2014年7月大雨导致漏雨涉及的财产损失问题，原告鹏程公司于2014年10月起诉被告环球家具广场要求赔偿，本院于2017年4月28日作出(2014)相民初字第01952号民事判决，判决驳回原告鹏程公司的全部诉讼请求。该案件审理过程中，本院前往中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司调取涉案租赁房屋因2014年7月27日遭受漏水出险理赔的材料，前述保险公司就该事故造成的损失共计理赔12万元，原、被告双方对真实性均不持异议；被告环球家具广场认为该组材料说明暴雨属于不可抗力因素，且事后被告对受损部位进行了维修，对受损小租户进行了补偿；原告鹏程公司则认为该暴雨不属于不可抗力因素，而系被告提供的租赁房屋管道老化所致。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、收据，被告提供的火灾事故认定书及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本案争议焦点：租赁合同的双方是否存在违约责任？各自主张的损失是否成立？原告即反诉被告鹏程公司主张，原告就关联案件提起诉讼后，在审理期间，被告于2015年6月11日发出解除合同通知，于6月21日派人强行驱赶原告，导致原告不能实际经营，所以并不是合法解除，而是被告单方违约。因违约解除，除双方已经确定的损失，给原告造成的损失包括：1、装修损失10万元，原告承租涉案房屋后，为后续招商、经营，进行装修花费25万元，现自愿以余下的5年租赁期按照10万元主张装修损失，对此提供案外人李保华制作的装修清单1份、李保华身份证复印件及其出具的收款收据两份，朱宝元制作的装修清单1份、朱宝元身份证复印件及其出具的收款收据两份以证明原告装修事实及装修费用。2、租金4万元，系被告收取原告租赁范围内一家小租户彩票店两年的租金，但并未交付给原告，对此原告公司员工于2015年8月18日用手机拍摄的位于涉案房屋南面靠马路的一楼彩票店的照片打印件，证明该铺位由被告租出去并由被告收取租金，面积在原被告约定的租赁面积之内。3、租金差额损失224640元，本案租赁房屋交付给原告时，被告已经将其中780平方米场地出租给案外人陈朝生，同时签订三年的租赁合同，租金标准为38元/平方米/月，比原告经营期间最低租金标准50元/平方米/月低，造成原告租金损失224640元（780平方米*（50-38）元/月/平方米*24个月）。4、原告承租涉案房屋后在开业期间和营运期间支出19万余元，按照余下的5年租赁期限计算，被告应至少赔偿原告10万元营运损失，对此提供原告经营涉案房屋开张视频一份，证明开业时来的嘉宾及存在礼品的支出。被告即反诉原告环球家具广场认为，合同解除的原因在于原告鹏程公司未按约支付租金，被告的工作人员在2015年6月11日将解除合同通知送到鹏程公司在租赁房屋的办公室，证明被告环球家具广场依法通知原告解除合同，程序合法，对此提供解除合同通知照片打印件予以证明。关于鹏程公司的主张及证据，被告环球家具广场认为，1、在与原告签订租赁合同之前，被告的商场已经对外经营了，已经具有基本装修，原告自己在商场一楼也有500平方米的摊位对外销售家具，因此无法证明装修是对整个商场的装修还是自己摊位的装修，对装修证据的真实性不予认可，认可原告确实存在装修的事实，但其擅自装修、拆除承重墙，违约在先，且租赁合同约定对于改造装修需要被告方同意，且不影响原有结构，对装修损失不予认可。2、彩票店是有的，但是彩票店面积不在原、被告租赁面积中，双方确认租赁面积后也在租赁合同上进行了相应的修改，不存在未交付租赁房屋的事实。3、案外人陈朝生的租金是交给原告的，即便存在陈朝生与被告之前就存在租赁关系，被告是带租户出租，也是原告认可的，因此不存在该项损失。4、对于开业费用属于原告的日常经营支出，按照合同约定本身就应该其自身承担，且原告违约在先，被告不承担赔偿责任。对视频真实性没有异议，但是和本案没有关联性，证明目的也不予认可。被告即反诉原告环球家具广场主张，合同解除后，因原告未按期交还租赁房屋，被告于6月21日将租赁房屋收回。因原告违约，除双方确认损失外，还给被告造成以下损失：1、因鹏程公司未按约支付租金，被告存在利息损失，要求反诉被告支付以结欠的租金1054050元自2014年7月5日起按银行贷款利率6%计算至2015年8月4日止的逾期付款利息损失。2、反诉被告应承担除房产税及土地使用税之外的其他税款419084元（已扣除2015年9月4日之后的税款），另小经营户税费165311.78元也应由反诉被告承担，因为小经营户交付给反诉被告的租金中包含了税费，对此提供2014年1月至2015年12月期间的税收缴款书九份及小租户缴税的电子交款凭证一组予以证明。3、因鹏程公司管理不善，消防部门于2015年1月19日对环球家具广场处以罚款5000元，根据合同约定，应由承租方承担，对此提供行政处罚决定书及江苏省代收罚没款专用收据复印件各一份予以证明。4、反诉被告鹏程公司向9户小租户收取的2015年9月4日后的租金211619元应予返还，因为反诉原告无法就同一时期的租金进行二次收取，对此提供其自行制作的鹏程公司与承租户所签部分合同名单一份，由反诉原告统计的反诉被告收取租户2015年9月4日之后租金的情况，后面是承租户签字确认的，合同是以鹏程公司名义签订的。5、反诉被告收取34户小租户的保证金共计83800元，对此提供其自行制作的保证金统计表一份及收款收据一组，其中6张加盖的反诉被告的合同章，其他加盖的是反诉原告的章，还有一张退款申请，上述保证金均是在2014年反诉被告管理商场时收取的，现由反诉原告退还给小租户，总共已经退还47000元。6、2014年7月因鹏程公司管理不善导致反诉原告赔偿小租户94050元、承担修复费用25900元，共计119950元，对此提供其自行制作的2014年7月27日虎杰家具厂暴雨理算表一份、付款凭单三份、过道修复清理费收条一份、维修清单一份予以证明。7、因反诉被告擅自拆承重墙开通道及加装楼梯，反诉原告需要对承重墙进行加固、恢复原状产生的费用自愿按50000元主张。反诉原告对此未提供书面证据予以证明，同时明确对于承重墙是否损坏无需进行司法鉴定。反诉被告鹏程公司认为，1、结欠租金事出有因，由于在合同租赁期内房屋先后遭到火灾灭火和两次水管、屋顶漏水的损失，影响了鹏程公司向其余小租赁户收取房租，并且造成了再次装修的损失，由于同反诉原告多次协商不成，鹏程公司在交付房租之前就已经提起诉讼，系行使不安抗辩权，不应承担利息。2、对税收凭证真实性无异议，但根据税收项目记载的“营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、地方教育附加税、个人所得税”及滞纳金，根据相关规定，应由房屋所有人即反诉原告承担；电子交款凭证记载的纳税人名称可以证明纳税的主体为商场小租户，而非反诉被告，对税款均不予认可。3、对消防罚款5000元不予认可，反诉原告从未告知此事，且消防设施属于反诉原告所有。4、不认可收取2015年9月4日之后租金211619元，反诉原告应当提供租赁合同及相关的收费凭证。5、根据合同相对性原则，收取质保金83800元的事情与本案没有关联性，不应在本案中处理。6、关于暴雨造成的损失无法确定，即使存在，系反诉原告自身的原因，反诉被告不存在过错，且反诉原告已经从保险公司得到理赔款，对该主张不予认可。7、反诉被告增设楼梯等行为消防部门并没有认为是违章设施，反诉原告也从未提出反对意见，对该费用不予认可，反而是反诉原告应该赔偿反诉被告该部分的经济损失。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方自愿真实意思的表示，并不违反强制性法律规定，该合同合法有效，双方理应信守履行。房屋租赁合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告也应及时向被告交付租金。现双方一致确认租赁合同于2015年6月11日解除，本院予以认定。根据租赁合同的约定，本案租赁房屋的租金系先付后用，每年合同期提前2个月即每年7月5日前承租方应把下一年度租金支付给出租方，若承租方乙方存在违反合同所约定款项，造成对方损失，屡教不改，无法再合作的，出租方甲方有权解除合同。鹏程公司因2014年火灾过水及大雨漏水的损失问题起诉环球家具广场，已经通过诉讼程序主张其权利，并不影响合同的继续履行。在此情况下，原告鹏程公司以存在他案诉讼为由，自2014年9月至今结欠被告环球家具广场的租金1054050元并拒绝履行支付义务，并不符合不安抗辩权的行使条件，该行为缺乏合同和法律依据，应认定为违反了合同约定。约定的租金交付时间为2014年7月5日，原告鹏程公司交付租金的时间均在此后，且陆续交付，被告环球家具广场于2015年6月11日提出解除合同，且被告陈述多次催讨，应当认为被告就租金欠付问题已经给予原告一定的履行期限，但原告鹏程公司仍未履行，被告环球家具广场在此情况下行使解除权，符合合同的约定。关于原告方损失的认定，1、装修损失，原告方提供的证据不足以证明其为租赁房屋装修花费的具体费用，即使存在装修的事实，由于双方在租赁合同中并未约定合同解除后对装饰装修物如何处理，且本案租赁合同的解除系由于原告存在迟延交付租金的违约行为，故对原告主张的装修损失不予支持。2、原告主张被告存在代收彩票店租金4万元的情况，但其提供的照片打印件不足以证明彩票店的位置属于本案原、被告约定的租赁面积范围内及该店具体的租赁情况，该主张缺乏事实依据，不予采纳。3、关于租金损失，原告向被告租赁涉案房屋时属于带租租赁，对于本案租赁之前被告与他人形成的租赁关系应已知悉且认可，故其提出的租金损失缺乏合同依据，不予支持。4、关于运营损失，原告提供的证据不足以证明其主张的运营费用确实存在，且该费用属于原告自身经营投入，原告的该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。关于反诉原告损失的认定，1、关于逾期付款利息，虽然反诉被告未按时支付租金，但由于反诉被告在履约初期向反诉原告交付了履约保证金100万（不计息），在计算结欠的租金时可予抵扣，一定程度上弥补了反诉原告的损失，故反诉被告仍应向反诉原告支付租金54050元。反诉原告自愿计算至2015年8月4日，系其对自身权利的处分，于法不悖，故该主张相应调整为以结欠的租金54050元（1054050元-1000000元）自2014年7月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2015年8月4日止为3509.55元。2、关于税款的承担，租赁合同约定为承租方乙方承担各种税收、工作人员工资、水、电、卫生等其它商场营运费用，有关商场房产税、土地使用税由出租方甲方承担，可认定双方对于房屋租赁可能产生的税款情况进行了明确的约定，即除房产税、土地使用权税之外的税款由反诉被告承担。根据合同相对性原则，该约定仅限于本案双方当事人之间，关于反诉原告主张的小租户承担的税收问题，应由反诉被告与小租户即次承租人之间形成的租赁关系的约定所调整，在本案中不予理涉。反诉被告抗辩其并非纳税义务人，不应承担房屋租赁产生的税款，但并未就税款所属期间及具体缴纳的情况进行抗辩，该抗辩意见不予采纳，反诉被告抗辩因迟延缴税导致的滞纳金不应承担，对此本院认为，反诉被告在2014年9月已经将下一租赁年大部分租金交付给反诉原告，该部分租金金额远远大于应缴税款，因缴税主体为反诉原告，反诉原告应及时向税务部门申报并缴纳税款，票据记载的税款滞纳金所属时间也能印证反诉原告存在迟延纳税的情况，反诉原告迟延缴税产生的滞纳金应作为扩大的损失自行承担，反诉被告的该抗辩意见予以采纳。故根据反诉原告提供的税收凭证载明的项目及金额，经本院核定，截止至2015年9月4日，反诉被告应承担的税款合计为402870.38元。3、关于消防部门作出的罚款5000元，根据反诉原告提供的证据仅能证明在本案租赁期间，涉案房屋存在消防联动控制器故障、末端试水装置放水不能正常起泵的问题，在消防部门限定的时间内未予整改，反诉原告被处以罚款5000元（由反诉原告交纳）。在反诉被告否认知晓存在消防隐患这一事实的情况下，反诉原告未能举证证明就存在消防隐患的情况确实告知反诉被告并曾要求反诉被告予以整改，反诉原告要求反诉被告承担该罚款的主张缺乏合同依据，不予支持。4、关于反诉原告主张反诉被告收取次承租人的质保金及超出租赁期限的租金，因涉及多位次承租人与反诉被告之间的租赁关系和租赁事实，根据合同相对性原则，在本案不予理涉。5、关于2014年7月27日暴雨漏水造成的损失，反诉原告在关联案件中自述属于不可抗力且就相应损失已从保险公司获得理赔款12万元，故该主张缺乏事实依据，不予支持。6、关于反诉原告主张加固承重墙、恢复原状产生的费用50000元，反诉原告未能举证证明该损失确实存在，该主张缺乏事实依据，不予采纳。综上，本院认定反诉被告鹏程公司应向反诉原告支付租金54050元及利息3509.55元、税款402870.38元、电费26082.06元、清洁工工资9066元、保安工资22000元，合计517577.99元，与反诉原告应向反诉被告支付办公设施折价款30000元相抵，反诉被告仍应向反诉原告支付487577.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、反诉被告杭州鹏程实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告苏州市相城区环球家具广场支付487577.99元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杭州鹏程实业集团有限公司的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告苏州市相城区环球家具广场的其他诉讼请求。本案本诉部分案件受理费收取为18252元、反诉部分案件受理费减半收取为8216元，合计人民币26468元，由杭州鹏程实业集团有限公司负担22354元、苏州市相城区环球家具广场负担4114元（本诉、反诉各部分预交诉讼费用，本院不再退还，实际由杭州鹏程实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市相城区环球家具广场4102元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨人民陪审员  倪桂玉人民陪审员  邱玉芳二〇一七年六月二十六日书 记 员  沈 雯