广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤13民终3737号上诉人（原审被告）：张莎莎，女，汉族，1989年11月12日出生，住址：陕西省商洛市商州��。委托代理人：杨书彬，广东华埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市富基房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇星河西路。法定代表人：苗建军。委托代理人：江小芳，系广东铸铭律师事务所律师。委托代理人：练可英，系广东铸铭律师事务所律师。上诉人张莎莎因与被上诉人惠州市富基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第871号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张莎莎的委托代理人杨书彬、被上诉人惠州市富基房地产开发有限公司的委托代理人江小芳、练可英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张莎莎上诉请求：一、依法撤销惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳��民一初字第871号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未履行与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，并非上诉人的真实意思表示，而是由不可抗力或其他原因造成。上诉人购买的被上诉人开发的富基盛世翡翠大厦15层11号房产后，依法办理了房产证件，该房产依然属于上诉人的房产。但是因该房产于2015年9月被商洛市商州区经济侦查部门查封，导致上诉人无法按照合同约定去办理抵押贷款等。上诉人没有收到被上诉人发出相关函件，而且庭审期间被上诉人并没有告诉法庭上述房产已经受到查封，应当按照先刑后民的原则立即中止审理，在查清涉嫌刑事案件之后再恢复审理。被上诉人故意隐瞒本案的真实情况，实际上是想在上诉人不知情也没有出庭的情况下，故意让法庭做出对自己有利的判决，为严重的虚假诉讼，应当承担相应的法律责任。上诉人一直愿意支付所有剩余购房款，继续履行与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》。在本案中不能将违约的过错归结于上诉人。为维护上诉人的合法权益，现上诉人依法提起上诉，请求贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法审理并支持上诉人的上诉请求。另，上诉人张莎莎向法院作了《事实情况说明》，补充意见称：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》为虚假的，并非上诉人的真实意思表示。在庭审时，法官询问了被上诉人代理人，为何合同约定总价人民币650000元，首付款为人民币195000元，其余455000元办理按揭，但是上诉人只缴纳了52596元，为何被上诉人为上诉人办理了房产证?实际上，房产的实际销售价格约为人民币6000元/平方米，上诉��支付的52596元为10％的首付款和办理按揭款的费用。上述合同纯粹是为了抬高房产价格，给银行来审批按揭贷款使用的，合同条款均不是双方特别是上诉人的真实意思表示，上诉人一直只愿意按实际购买的价格支付其余的欠款。目前，因实际购买价格问题，双方无法和解。二、涉案房产为非法集资款项购买的房产，为赃物，且办理了房产证并被查封，注销房产登记已经不可能。一审时，被上诉人故意隐瞒本案的真实情况，实际上是想在上诉人不知情也没有出庭的情况下，故意让法庭作出对自己有利的判决，为严重的虚假诉讼，应当承担相应的法律责任。请求贵院直接驳回被上诉人的诉讼请求，或者中止审理。三、最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》(2014年3月25日)第七条明确规定：人民法院在审理民事案件��者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关。本案完全符合上述规定。被上诉人惠州市富基房地产开发有限公司辩称，一审法院作出的（2015）惠阳法民一初字第871号《民事判决书》事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持原审判决。第一、原审判决认定事实清楚。1、一审法院认为“原、被告在合同中约定被告支付剩余购房款的方式为银行按揭贷款，但被告一直未能按合同约定都银行帮里按揭贷款手续。且经原告催收后，仍未支付剩余购房款。其行为构成根本违约，并导致原告的合同目的无法实现，应当承担相应的违约责任”，一审法院认定事实清楚。被答辩人现提出：第一、其未履行涉诉合同并非其真实意思表示，而是不可抗力或其他原因造成。其抗辩无事实依据，本案是因被答辩人原因未到银行办理按揭贷款手续而引起的诉讼，答辩人已多次通过电话催告并于2015年3月31日通过邮寄方式寄出《催告函》，《催告函》规定被答辩人在收到函件的七日内办理按揭贷款手续，逾期不予办理的，视为被答辩人放弃办理上述房产的按揭抵押手续，并同意按《合同补充协议》第十五条约定履行合同。被答辩人已在2015年4月2日收到《催告函》，但被答辩人一直未履行相关付款义务，答辩人与其进行了多次交涉，但其均无法履行。第二、本案应按先刑后民中止审理问题。从商洛市公安局商州分局的查封分析，其查封是为侦查商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法吸收公众存款案中发现涉案房产用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪，故其查封与答辩人诉请与被答辩人解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议》不矛盾，不存在《民事诉讼法》第一百五十条规定中止审理的情形。综上，原审判决认定事实清楚。第二、原审判决适用法律正确。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款和《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，作出一审判决。该判决书的作出证据充分、程序合法、适用法律正确。综上所述，一审法院作出的（2015）惠阳法民一初字第871号《民事判决书》事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持原审判决。庭审时口头补充如下答辩意见：一、上诉人陈述的情况，被上诉人不了解，上诉人也没有提供证据佐证；二、中止审理的法律依据需要上诉人明确。一审原告述称，原、被告双方于2014年8月22日签订了《广东省商品房买卖合同》[下称：合同]和《合同补充协议》。合同主要约定：被告购买原告开发的富基盛世翡翠大厦×层×号，面积为83.47平方米；商品房总价为人民币650000元；被告付首期款人民币195000元，余款人民币455000元由被告提供个人资料在规定时间内到指定银行办理银行按揭贷款手续。《合同补充协议》第十五条还约定：如被告付款方式为按揭贷款的，应由出卖人代理。被告保证按照原告和按揭银行的要求及时签署，提交相关文件材料，如被告原因导致未能办妥按揭付款的，被告应于接到原告通知之日起，15日内将余款一次性汇入原告指定账户，否则被告从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违约金并承担相应违约责任。合同签订后，被告在2014年8月1日前向原告付了首期款52596元。涉案房产已办理房地产权证明。后来，因被告原因未到银行办理按揭贷款手续，原告已多次通过电话催告并于2015年3月31日通过邮寄方式寄出《催告函》，《催告函》规定被告在收到函件的七日内办理按揭贷款手续，逾期不予办理的，视为被告放弃办理上述房产的按揭抵押手续，并同意按《合同补充协议》第十五条约定履行合同。被告已在2015年4月2日收到《催告函》，但被告一直未履行相关付款义务，原告与被告进行了多次交涉，但其均无法履行。故根据《合同补充协议》第一条规定“买受人在签订《广东省商品房买卖合同》前向出卖人支付的购房定金，在正式付款时冲抵应付房款。若买受人签署合同后银行按揭贷款申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除本合同并有权没收总购房款的20%作��违约金，其他已交的税费将不予以退还”。被告的上述行为已达到根本违约，符合《合同补充协议》第一条和法律规定的解除合同的条件，故原告诉请解除《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告应将位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房返还给原告，并配合原告注销位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房的房地产权证明；同时，被告还应按约定向原告支付违约金，违约金按总购房款的10%计收。一审被告未到庭参见诉讼亦未提交书面答辩意见。一审原告向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》；2、被告将位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房返还给原告；3、被告配合原告注销位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房房地产��证书；4、被告向原告支付违约金65000元（650000元×10%=65000元）；5、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2014年8月22日签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：“被告购买原告开发的富基盛世翡翠大厦×层×号，面积为83.47平方米；商品房总价为人民币650000元；被告付首期款人民币195000元，余款人民币455000元由被告提供个人资料在规定时间内到指定银行办理银行按揭贷款手续。”《合同补充协议》第十五条还约定：“如被告付款方式为按揭贷款的，应由原告代理。被告保证按照原告和按揭银行的要求及时签署，提交相关文件材料，如被告原因导致未能办妥按揭付款的，被告应于接到原告通知之日起，15日内将余款一次性汇入原告指定账户，否则被告从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违��金并承担相应违约责任。”《合同补充协议》第一条规定“买受人在签订《广东省商品房买卖合同》前向出卖人支付的购房定金，在正式付款时冲抵应付房款。若买受人签署合同后银行按揭贷款申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除本合同并有权没收总购房款的20%作为违约金，其他已交的税费将不予以退还”。合同签订后，被告仅支付了首付款52596元。而后被告一直未到银行办理按揭贷款手续，原告已多次通过电话催告并于2015年3月31日通过邮寄方式寄出《催告函》，《催告函》规定被告在收到函件的七日内办理按揭贷款手续，逾期不予办理的，视为被告放弃办理上述房产的按揭抵押手续，并同意按《合同补充协议》第十五条约定履行合同。被告在2015年4月2日收到《催告函》，但被告一直未履行相关付款���务。故原告提起诉讼，提出上述诉请。另查明，涉案房产已于2014年11月4日办理房屋产权证书，证号为：粤房地权证惠州字第××号。且至辩论终结之日止涉案房产并未实际交付。一审法院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有强制约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。本案中，原、被告在合同中约定被告支付剩余购房款的方式为银行按揭贷款，但被告一直未能按合同约定到银行办理按揭贷款手续。且经原告催收后，仍未支付剩余购房款，因此，其行为已构成根本违约，并导致原告的合同目的无法实现，造成原告经济损失，应当承担相应的违约责任。现原告诉请解除《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求被告支付违约金65000元以及配合原告注销位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房房地产权证书，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。至于原告请求被告返还位于惠州市××区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房，因房产尚未交付，该请求没有事实依据，依法应予驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，以缺席论处，不影响本案的审理。判决：一、解除原告惠州市富基房地产开发有限公司与被告张莎莎于2014年8月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、被告张莎莎应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市富基房地产开发有限公司支付违约金65000元。三、被告张莎莎应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告惠州市富基房地产开发有限公司办理惠州市×��区淡水金××大道××盛世翡翠大厦××房《房地产权证书》的注销手续。四、驳回原告惠州市富基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1725元减半收取862.5元、保全费3770元共计4632.5元，由被告张莎莎负担。本案二审期间，上诉人张莎莎二审庭审时提交如下证据：1、商洛市公安局商州分局的受案登记表；2、涉案房产查封决定书；3、两份询问笔录，一份是上诉人张莎莎购房的过程，一份是被抓获的公司负责人陈述的购买房子的整体情况。本院组织双方进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人庭审时提交的上述三组证据发表意见认为：三组证据是二审提交的���据，其不予质证。本院二审认定如下：一审认定事实清楚，应予以确认。另查明，一审法院已于2015年10月12日将涉案房屋予以查封。2015年10月27日，商洛市公安局商州分局下发查封决定书，称该局在侦查商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法吸收公众存款案中发现上诉人李高峰持有的涉案房屋可用以证明犯罪嫌疑人有罪或无罪为由，查封了本案涉案房屋。根据上诉人提交的查封决定书复印件，该决定书左下角由惠阳区房产管理局注明“要求查封的房屋已被惠阳区法院查封”。二审期间，被上诉人富基公司向本院提交一份《承诺书》称，一、如上诉人所交首付款如果被陕西省商洛市商州区政法机关认定为赃款或依法应予追缴时，本公司将依法和依照相关手续无条件给予配合。二、本公司放弃对上诉人违约金部分的诉求，涉案的诉讼费用由本公司承担。本院认��，本案二审争议焦点是商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法吸收公众存款案的侦查及对涉案房屋的查封是否影响本案的审理。对此，本院分析认为：上诉人向被上诉人购买被上诉人开发的房屋并交纳了首付款52596元的事实有双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》、上诉人的刷卡凭证、收据、《承诺书》等为证，对该事实应予认定。支付首付款后，上诉人未再支付余款也未办理银行按揭手续，导致被上诉人未能收取购房余款，上诉人已构成违约，依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定，被上诉人有权请求解除合同并要求上诉人承担违约责任。涉案房屋虽已被商洛市公安局轮候查封，但根据上诉人二审提供的查封决定书看，商洛市公安局是以侦查商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法吸收公众存款案中发现涉案房产可用���证明犯罪嫌疑人有罪或无罪而决定查封的，根据上诉人二审的陈述及庭后提供的公安机关的询问笔录看，可能存在商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法集资后，将非法集资的款项用于支付涉案房屋的首付款的情况，但本案中与被上诉人签订购房合同的是上诉人，而非商洛市锦龙翔实业发展有限公司，商洛市锦龙翔实业发展有限公司非法吸收公众存款案的侦查并不影响本案事实及违约责任的认定，如果上诉人确实使用了商洛市锦龙翔实业发展有限公司的非法集资款用于支付涉案房屋的首付款，则应由相关机关按规定对所付款项予以处理，这与本案合同纠纷的审理并无冲突。故上诉人以公安机关正在侦查非法吸收公众存款案及对涉案房屋的查封请求中止本案审理或驳回被上诉人的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。二审期间，被上诉人承诺放弃对上诉人的违约金��分的请求及承担本案诉讼费用，本院予以照准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第871号民事判决第一、三、四项；二、撤销惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第871号民事判决第二项。本案一审受理费1725元减半收取的862.5元、二审受理费1425元均由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭  志  文审 判 员 蓝  惠  兰审 判 员 胡     江二〇一七年六月十三日法官助理 兼书记员唐栩权附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；