苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第1199号原告：LUOYUSEN，男，1949年6月26日出生，汉族，西班牙国籍。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区金陵东路500号710室。法定代表人：董建晶，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告LUOYUSEN与被告上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院通知苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）作为本案被告参加诉讼。本案于2017年6月1日再次开庭，原告LUOYUSEN、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银公司经本院两次合法传唤、均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告LUOYUSEN向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还576940.71元；2、要求被告支付违约金或者滞纳金（以576940.71元为本金，从2014年1月21日起算计算至法院判决生效之日止，按每天万分之三计算），或支付以576940.71元为本金，从2014年9月1日起算至实际履行之日止，按银行同期同类贷款利率计算的利息损失，由法院按对原告有利的方法进行选择作出判决；3、赔偿精神损失20000元。要求两被告承担连带责任。事实与理由：原告于2013年1月21日与被告奥银房产公司签约购买2个商铺、支付价款为576940.71元，现到期后被告拒不履行，故起诉。被告奥银房产公司未作答辩。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银公司与原告。答辩人不是合同相对方，也未实际享受过该认购合同的实际的权利，亦未收取钱款，不应当承担合同义务。涉案2份认购合同虽约定了答辩人开发的商铺的相关信息，但原告并无购买涉案商铺的真实意思表示，仅因为与奥银公司发生了理财关系，投资了部分理财款，而奥银公司于理财合同到期后，无力偿还理财款及理财收益，奥银公司才与原告签订了上述《认购合同书》，并将有可能将理财款及理财收益合计作为所谓的“首付款”。且原告并未依照《认购合同书》约定于2013年7月20日前支付“房款的剩余款项”，如果确系购买商铺，那么原告本身就重大违约，无权主张任何违约损失。奥银公司与原告的一纸合同，就将奥银公司对原告所负的债务全部转移给答辩人，这种类似“债务转移”、“借款合同中加入保证人”的双方约定，未经答辩人同意，不应发生法律效力。答辩人从未授权奥银公司销售涉案商铺，也从未通过奥银公司向原告收取过款项，因此无义务退还相关款项、支付利息或违约金，无义务承担连带责任。另，在房屋买卖合同纠纷中，不存在原告所称精神损失费。经审理查明，2013年1月21日，原告（乙方）与被告奥银公司（甲方）签订《认购合同书》二份，合同编号分别为：（认）字20130121003号、（认）字20130121004号，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上二层2019号单元，建筑面积共21.81平方米；A馆地上三层3069号单元，建筑面积共23.93平方米，用途均为商业，物业总价款分别为553451元和622539元。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项分别为总价款的47.26%和40%，即人民币261551元和249016元，双方约定2013年7月20日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清。第三条乙方逾期付款的违约责任（不作累加）：逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金；乙方要求继续履行，经甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条买卖合同及产权登记4.1如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。4.2乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则，视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任。第五条交付：该物业交付前，乙方应订立正式买卖合同并履行完毕付款义务。第七条其他约定7.1本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元。再查，被告奥银公司于2014年2月18日出具《出款计划》载明：A2019商铺的认购款为261551元，补偿金为34001元（按年化13%）；A3069商铺的认购款为249016元，补偿金为32372元，以上2笔共计576940元，该款于2014年8月之前付清。2014年10月14日，被告奥银公司又出具《情况说明》1份载明：原告于2013年1月购买苏州商铺A2019和A3069，现已到期，本金加利息共576940元；由于公司资金周转问题，无法在短期内支付退款，承诺于项目F栋取得预售许可证开始销售后将款项退还。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。关于被告名品城公司和被告奥银公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实，由当事人举证的《认购合同书》、《出款计划》、《情况说明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证，本院予以确认。原告另述称，其实际付款的数额就是两份合同约定的261551元和249016元，总计510567元。签两份合同的时候没有实际付款；原告曾支付被告奥银公司购铺款项12万余元以及另购30万元理财产品、加上约定回报为37万余元，归并成2份合同的首付款，由被告奥银公司凑成了合同约定的比例。本院认为，原告与被告奥银公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”，同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据被告奥银公司于2014年2月18日出具的《出款计划》可认定，原告与被告奥银公司所签的2份涉案合同至迟至该日已协议解除。被告奥银公司承诺于2014年8月份之前支付原告商铺认购款及补偿金共576490元，该承诺有效，应按约定履行。原告另主张576490元从2014年9月1日起按银行贷款利率计息，应可准许。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。原告另要求被告奥银公司承担清偿责任，对此，本院认为，由于被告奥银公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。原告另主张精神损失费，无法律依据，不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告LUOYUSEN与被告上海奥银房地产开发有限公司于2013年1月21日签订的2份《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告LUOYUSEN人民币576940元、并支付该款的利息损失（以576940元为本金从2014年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至实际给付之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告LUOYUSEN的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4884元，由原告LUOYUSEN负担150元，被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担4734元（两被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还；两被告于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年六月一日书记员  吴静良