广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1111号上诉人（原审原告）：陈亚天，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴非比、苏少华，均为广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚瑞颜，身份证住址广州市东山区。被上诉人（原审被告）：郭建辉，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：郭惠芬，身份证住址广州市东山区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭伟杰，身份证住址广州市东山区。上诉人陈亚天与被上诉人姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰合同纠纷一案，上诉人陈亚天不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈亚天上诉请求：1.姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰将涉案房屋按房地产评估机构评估的现行市场价值共同支付相应的房屋价款；2.姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还面积补偿款20000元；3.一、二审诉讼费用由姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰承担。事实和理由：一、一审法院错误解读《合同法》第五十八条关于“合同无效双方返还”的规定，判决结果违反法律原则和常理。陈亚天与郭某签订的《协议书》被法院判决无效，陈亚天已经将房屋返还给姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰，其四人也应当全额返还陈亚天为建房而支付的房屋建造费用。二、陈亚天另行支付的20000元是补偿款而非房屋的建造费用，应当返还。一审法院已确认20000元补偿款的存在，并且也确认了此笔款项是另行支付的。此笔款项是郭某作为陈亚天多占楼梯面积而要求的补偿，并不是建房费用，不可能作为建造费用来处理,并且该补偿费用在《协议书》中是单独于建造费用另行约定的。三、一审法院对于其关于评估报告提出的异议要求重新评估不理会不说明。涉案房屋并不符合成本法适用范围中“又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房产”的条件，其认为评估报告所适用的评估方法与其列明的适用范围相矛盾。一审时双方对于评估报告进行了两次的庭询，其也两次要求评估公司的工作人员出庭进行质询，但是两次工作人员均未到庭说明情况。故其要求法院重新作出评估，因为评估方法的不正确将严重影响其权益。姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬答辩称，我方认为全额返还建造款是没有事实依据的。宅基地上的房屋建造有其特殊性，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰出地是以宅基地的使用权作为对价获得了一半的房屋。依据合同，陈亚天获得的全部利益和财产都应该全部返还。涉案房产陈亚天使用了20多年，并且其是用于出租，根据合同无效全面返还的原则，陈亚天获得的财产和收益都应该返还给姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰。二、姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰认为涉案的房产是有增值，但是根据涉案的房产评估报告，我方认为应该是按照1995年建造成本计算。对于陈亚天上诉状的第三点，合同无效就应该全部返还，所以房屋的评估一定不能按照收益法。陈亚天是非善意的，对于获得的财产应该全部返还，据此，我方认为该报告适用成本法比较合适。三、关于20000元补偿款的问题，我方认同一审的判定。郭伟杰经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭，也未提交书面答辩材料。陈亚天向一审法院起诉请求：1.姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰向其支付涉案房屋按房地产评估机构评估的现行市场价值共同相应房屋价款；2.姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰向其返还面积补偿费20000元；3.本案诉讼费由姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰共同承担。一审法院经审理查明：1994年3月8日，郭某（甲方）与陈亚天（乙方）签订《协议书》，约定：经甲、乙双方多次协商，在平等互利的基础上，甲方将位于同德乡XX村的自有宅基地约107平方米与乙方投资兴建五层住宅楼壹幢，特签订协议书。一、甲方提供宅地基地约107平方米，乙方提供工程建设的全部费用，兴建五层框架结构住宅楼一幢，施工水电及堆放场地由甲方解决。二、楼宇首层高四米。二至五层高为3.2米。三、（1）楼宇首层从南面中垂线垂直分成东南及西南两部份。东南部分归乙方所有，西南部分归甲方所有。（2）楼宇二、三层归甲方所有。四、五层归乙方所有。（3）整幢楼建两座楼梯：一座从甲方所有的首层西南部分起垂直建至二、三楼，归甲方所有。一座从乙方所有的首层东南部分起垂直建至四、五楼（经过二、三楼为封闭性梯间）归乙方所有。每座梯间约8-9平方米，楼梯规格壹米见宽。四、楼宇外墙：主墙部分东、南、北面贴瓷条，西面水泥批荡或水擦石。甲、乙双方各自分的部份，按审定的图纸施工。对因各自需另外增加装饰的部份，由各自出资解决。……七、甲、乙各自分得的房屋的产权，由房管部门登记转移，甲方负责办理房产分割登记手续，按甲、乙双方各自所有房屋向房管部门作产权登记为业权所有人，费用甲、乙方各负责一半。八、如产权登记时，按国家政策规定只能以甲方宅基地使用证（即产权不能分割），乙方及其后裔对其所有楼层拥有永久使用权。如产权可以分割，而甲方自知道或应知道之日起一个月内不予办理产权分割手续，则按甲方违约处理。九、在以甲方名誉领取宅基地使用证后，如国家允许换发房屋所有权和使用权证。甲方应及时换取契证并在取得契证起一个月内办理乙方应有份额的产权手续，否则，按违约处理。十、房屋产权未分割之前，公共地方的修缮和房地产税等费用，甲、乙双方各负担一半。……十三、如甲方出现本协议第八、九条的情况，乙方仍对其所有楼层拥有永久使用权，另甲方赔偿乙方投资额的50%，并支付利息（从投资日起按银行定期同期利息计算）。十四、当楼宇建成后，甲方应向乙方写一份赠送乙方所有楼宇部份的赠送书，并到公证处办理公证手续，赠与费及公证费由乙方负责。其后，乙方另向甲方支付人民币贰万元整，作为乙方多得二、三楼梯间等面积的补偿费……。陈亚天非涉案宅基地所在村集体经济组织成员。上述协议签订后，双方依合同履行相应义务，陈亚天于1995年9月2日向郭某支付了房屋补偿款10000元，于1996年1月14日向郭伟杰支付了补偿款10000元，郭某与郭伟杰分别开具了收据。陈亚天在涉案宅基地上建成一栋五层建筑（系涉案房屋）。一层西南边、二层、三层归郭某使用；一层东南边、四层、五层归陈亚天使用。1995年广州市白云区石井镇人民政府核发了使用人姓名为郭某，编号为穗郊字第NO.338872号的农村（墟镇）宅基地使用证，该证载明：宅基地座落于同德乡鹅掌坦石井区公所同德乡第十六生产队，宅基地建筑面积为596.3平方米，建筑层数为五层。随后，陈亚天在第五层上加建了第六层房屋并占有使用。1995年8月28日，郭某出具《赠与书》，将涉案房屋首层东南面，第四、五层全层及从东南面首层至屋面的整个梯间，包括穿越第二、三层部分的梯间赠与陈亚天。另查，姚瑞颜与郭某是夫妻关系，郭建辉、郭伟杰、郭惠芬是姚瑞颜与郭某的子女。郭某于2007年5月17日死亡。再查，生效的（2015）穗中法民五终字第408号民事判决书判决：陈亚天与郭某签订的《协议书》无效；陈亚天在该判决生效之日起一个月内将其所占有的位于广州市白云区XX围XX坦X街一巷16号房屋交还给姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰。该案生效后，陈亚天将涉案房屋的首层东南边、四层、五层交还给姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰，至于六层加建建筑，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰表示现仍堆放陈亚天的杂物，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰在庭审中要求陈亚天将杂物清离并将自行加建的建筑拆除。一审审理中，郭建辉提交陈亚天与案外人的租赁合同，拟证明陈亚天使用涉案房屋获取了租赁收益的事实。陈亚天确认租赁合同的真实性，但主张凭租赁合同不能证明陈亚天的收益大于投入。一审法院依陈亚天申请委托广州上德行房地产土地评估有限公司对涉案房屋的上盖物现值进行了评估，评估结论为：涉案房屋首层东南边评估总值64350元；首层西南边评估总值53900元；二、三层评估总值314846元；四、五层评估总值262372元；六层评估总值11374元，合计706842元。陈亚天为本次评估预付评估费3534元。陈亚天认为评估所选用的成本法不符合涉案房屋的实际情况，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰认为应以1995年建房时的成本予以评估。以上事实，有协议书、宅基地使用证、证明、赠与书、租赁合同、评估报告、收据、发票、民事判决书、生效证明及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：陈亚天与郭某签订《协议书》中的合建行为实质上是以合建房的形式变相买卖宅基地上房屋。生效的法律文书已然确认陈亚天与郭某之间签订的《协议书》归于无效，根据无效合同的处理原则，应由合同双方相互返还因合同而取得的财产，即由陈亚天向姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还分成房屋、由姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还或补偿陈亚天合建分成房屋上盖建筑物价值或者返还购房款及上盖物现值与购房款之间的差额。现分成房屋的返还问题已经生效法律文书予以处理，陈亚天在本案中要求姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还合建分成房屋上盖建筑物价值的诉讼请求合理合法，予以准许。评估公司做出的评估报告具有中立性与专业性，予以采纳。陈亚天依据《协议书》分得了首层东南边及四、五层房屋，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰应向陈亚天返还上述对应房屋的现值共计326722元。六层房屋由陈亚天自行加建，无证据证明上述加建行为取得了合法的规划报建手续，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰要求陈亚天拆除该未经报建的建筑，不同意继续利用，故六层房屋的上盖物现值不应计入返还的价值中。关于郭某分得的首层西南边及二、三层房屋，并非陈亚天通过投资建设而取得的分成房屋，陈亚天要求姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰补偿上述未有分配给陈亚天的房屋部分的价值理据不足，不予支持。陈亚天举证证明另行支付了房屋补偿款20000元，一审法院予以认定，但陈亚天支付的补偿款及对涉案房屋的建设投资均属于其本人为分得分成房屋而支付的出资款，该出资款已固化为合建分成房屋，故应通过补偿分成房屋现值的方式予以处理。陈亚天在获取分成房屋的上盖物现值后要求姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰再返还房屋补偿款20000元的诉讼请求与返还分成房屋上盖物现值的诉讼请求存在重复，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年11月20日作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰补偿陈亚天位于广州市白云区XX围XX坦X街一巷16号的分成房屋上盖物现值326722元；二、驳回陈亚天其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22960元、鉴定费3534元，由陈亚天负担受理费16759元（已缴纳）、鉴定费1900元（已缴纳）；由姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬共同负担受理费6201元、鉴定费1634元并于本判决生效之日起三日内迳付陈亚天。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点在于陈亚天可要求姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还的是陈亚天分成的房屋的上盖物现值还是案涉房屋全部的上盖物现值。对此，本院认为，陈亚天依据协议书出资建设了案涉全部房屋，但陈亚天依据协议书只是分得了首层东南边及四、五层的房屋而非全部房屋。故陈亚天依据协议书而支付的房屋的全部建房款，已经固化为陈亚天所取得的分成房屋部分，而非全部房屋。协议书被认定无效后，陈亚天已返还分层房屋，姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰依无效合同的返还原则可向陈亚天返还分成房屋的现值。但由于宅基地使用权价值具有身份性，故陈亚天所得到的分成房屋的宅基地使用权价值不应返还给陈亚天。考虑双方当事人实际履行多年及陈亚天通过实际占用、使用或出租分层房屋部分多年可获得一定补偿的既有现实，从公平合理的原则出发，一审法院判决姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰向陈亚天返还陈亚天所得分成房屋的上盖物现值并无不当。陈亚天要求姚瑞颜、郭建辉、郭惠芬、郭伟杰返还案涉房屋全部的上盖物现值，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈亚天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7302元，由陈亚天负担。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年六月十二日书记员  袁 蕾林飘云