福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终458号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司，住所地广东省广州市天河珠江新城珠江东路32号利通广场规划设计楼层29层（自编楼层30层），统一社会信用代码91440101331372431A。法定代表人：李东强，经理。委托诉讼代理人：孙炳鹏、韦宇广，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张善棠，男，1964年12月31日出生，汉族，住福建省福安市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：张弘，男，1990年7月22日出生，汉族，住福建省福安市，委托诉讼代理人：石福宁，福建大中律师事务所律师。上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司因与被上诉人张善棠、张弘租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判或驳回张善棠、张弘的诉讼请求。2.撤销原审判决第二项，支持广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的反诉请求，依法改判确认合同于2015年8月24日解除，并返还广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司押金217140元。本案一、二审诉讼费由张善棠、张弘承担。事实和理由是：一、租赁合同的解除时间认定有误，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司无需支付租金918500元。《合同法》119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司在2015年8月21日、24日即通过口头和书面方式通知张善棠、张弘解除房屋租赁合同，后又在2015年12月18日、2016年2月22日、2016年4月、2016年8月8日一审开庭时多次告知张善棠、张弘租赁合同解除，张善棠、张弘应接收房屋防止损失扩大。租赁合同的解除时间的认定上，一审法院未考虑到出租方减少损失扩大的义务，也未考虑到在广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司通知解除合同后，虽然张善棠、张弘不同意解除，但双方实际上已丧失继续合作的意愿与基础，租赁合同目的已无法实现，租赁合同的性质亦不适合强制履行，法院应当主动判令合同在合理期间内解除。一审法院认定的合同解除时间（2016年11月7日，即张善棠、张弘向法院申请交还房屋的日期），距广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司通知解除合同的时间（2015年8月24日），已超过14个月，该期限的认定明显不合理，存在显失公平的嫌疑。二、对押金的处理存在法律适用上的错误。合同第十一条第2款约定：……拖欠租金时间超过一个月的，除补交租金外，甲方有权解除合同并扣除乙方缴纳的合同押金（人民币壹拾叁万零贰佰元）。张善棠、张弘自始至终从未按照该条约定行使过合同解除权和扣除押金的权利，也从未在诉讼前和诉讼过程中主张过该权利，法院应判决返还全部押金。退一步说，即使一审法院认定应当扣除押金，但并未按照押金合同约定的标准（130200元）扣除押金，而是擅自扩大了押金的扣除金额，存在法律适用问题。法院主动扩大押金扣除金额，无理由与依据。张善棠、张弘答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的上诉请求没有充分的事实理由和依据。主要理由：1.张善棠、张弘在一审中主张的租金日期从2015年8月20日到2016年8月19日广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司共结欠张善棠、张弘租金918500元已经扣除了2015年10月28日已付的83500元。广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司认为本案的租赁合同已于2015年8月24日已经解除没有任何的证据可以证实张善棠、张弘已同意解除租赁合同，那么相反张善棠、张弘于2016年11月7日申请一审要求将涉案商铺先行交还使用，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司与张善棠、张弘在一审法院的组织下到涉案商铺进行了现场交接并双方明确表示可以解除合同。因此本案的房屋租赁合同与2016年11月7日解除合同一审法院的认定是正确的。因此在合同解除之前广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司拖欠张善棠、张弘的租金918500元张善棠、张弘有理由要求广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司予以支付，一审对该事实的认定是正确的。2.广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司在上诉状中称一审法院对押金的判决适用法律错误的观点不能成立。广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司与张善棠、张弘签订的房屋租赁合同有明确约定广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司逾期支付租金，押金可作为违约金。因此广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司要求返还押金一审不予支持张善棠、张弘认为该判决也是正确的。原告张善棠、张弘向一审法院起诉请求：被告向原告支付租金人��币918500元。反诉原告广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月24日解除；2.反诉被告返还反诉原告押金217140万元。一审法院认定事实：坐落于宁德市××经济技术开发区天王××路××、××、××共三间商铺（产权面积309.98平方米)及天丼改造(面积207平方米)共计517平方米房产产权为张善棠、张弘所有。2015年4月24日，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司向张善棠、张弘承租上述房屋，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限为5年1个月，从2015年4月20日至2020年5月19日，其中免租期1个月，从2015年4月20日至2015年5月19日；合同签订之日起两天内，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司需要向张善棠、张弘支付人民币217140元作为合同定金，���同生效后转为保证押金；2015年5月20日至2017年5月19日止，全部租赁房屋、场地的含税月租金标准为人民币83500元（其中张善棠出租房屋、场地的含税月租金标准为：51447元，张弘出租房屋、场地的含税月租金标准为32053元），按每3个月交纳一次租金，分别为每年的5月、8月、11月、1月5日前；若广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司不交付或者不按约定交付租金连续达30天以上或因租赁房屋所欠各项费用达人民币1.5个月租金以上，张善棠、张弘有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司负责赔偿，若非因张善棠、张弘的原因，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司逾期交付租金的，拖欠租金时间在一个月内的，除广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司应如数补交租金外，还应支付违约金，标准为月租金的日千分之一。拖欠租金时间超过一个月内，除补交租金外，张善棠、张弘有权解除合同并扣除广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司缴纳的合同押金（人民币130200元）作为违约金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知对方，经双方协调一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。合同签订后，张善棠、张弘依约交房，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司向张善棠、张弘缴纳押金217500元及支付2015年5月24日至2015年7月25日一季度租金250500元。期间，于2015年10月28日向张善棠、张弘支付83500元，即广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司向张善棠、张弘支付4个月的租金共计334000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。张善棠、张弘与广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司订立的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》租金计算补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人约定的合同期限于2020年5月19日届满，但广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司自2015年8月起就未按约定支付租金给张善棠、张弘，其行为已构成违约，故张善棠、张弘有权要求广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司支付拖欠的租金。张善棠、张弘主张的租金日期从2015年8月20日至2016年8月19日，截止至2016年8月19日，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司尚结欠张善棠、张弘租金918500元（已扣除2015年10月28日已付83500元）。广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司主张《房屋租赁合同》已于2015年8月24日解除，但并无证据显示张善棠、张弘于2015年8月24日同意其解除合同的要求，故其提供的证据不足以证明其主张，本���不予采纳。张善棠、张弘于2016年11月7日向本院申请将涉案商铺先行交还其使用，说明张善棠、张弘同意广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司解除合同的要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，本案《房屋租赁合同》于2016年11月7日解除。合同中关于押金的约定，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司逾期支付租金，押金可作为违约金，故广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司请求张善棠、张弘返还押金217140元，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司应于本判决生效之日支付原告张善棠、张弘租金918500元（2015年8月20日至2016年8月19日期间租金1002000元，扣除2015年10月28日已付83500元）；二、驳回反诉原告广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人无新证据。对一审判决查明认定事实，双方当事人没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.张善棠、张弘与广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的租赁合同是否解除？广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司主张合同解除时间是2015年8月24日是否成立？2.一审判决对本案尚欠租金金额以及对押金的处理是否正确？广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司主张无需支付租金918500元同时张善棠、张弘应返还广东汉能薄膜太��能发电设备销售有限公司217140元是否成立？本院认为，张善棠、张弘与广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的租赁合同合法有效。该租赁合同第十三条提前终止合同条款约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。”广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司一、二审均未提供证据证明其与张善棠、张弘协商一致并签订终止合同书。因此广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司主张本案租赁合同解除时间是2015年8月24日，依据不足，本院不予支持。一审法院认定本案租赁合同于2016年11月7日解除，有张善棠、张弘的书面申请和广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的书面陈述，在合理的期间内避免了当事人损失的扩大。广东汉能薄���太阳能发电设备销售有限公司上诉主张一审法院对合同解除时间的认定不合理及其无需支付租金918500元，依据不足，本院不予支持。一审法院驳回广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司返还押金的请求，有本案租赁合同第十一条违约责任条款约定以及欠付租金事实为据，并无不当。广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司上诉主张张善棠、张弘返还217140元，依据不足，本院不予支持。综上所述，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12985元，由上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许晓武审判员  彭祖斌审判员  林 斌二〇一七年六月八日书记员  龚季凡林建玉附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判���撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。