北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7274号上诉人(原审被告)：丁振和，男，1968年2月27日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢秉政，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛林，男，1964年6月13日出生，住北京市通州区。上诉人丁振和与被上诉人丛林排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初36631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁振和的委托诉讼代理人卢秉政，被上诉人丛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁振和上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审；2.丛林承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院查明，陈志军申请法院于2014年7月查封涉案房屋系丁振和租赁该房之前，故未支持丁振和请求。但涉案房屋是由丁振和租赁后，由李娜娜申请查封、由丛林经强制拍卖取得的，丛林取得该房屋所有权与陈志军申请查封无关，一审适用法律不正确。二、丁振和承租涉案房屋没有过错。丁振和与刘云明签署《房屋租赁合同》之前，刘云明向丁振和出具北京市房屋产权产籍管理中心的查询结果，显示涉案房屋没有查封、抵押等限制权利状态，刘云明也告知丁振和没有相关瑕疵，丁振和现场也没有看到法院查封的封条，故签订租赁合同并支付了租金，故丁振和应享有继续租赁使用该房屋的权利。三、涉案房屋的拍卖行为侵犯了丁振和享有的优先购买权。执行法院未依法定程序对房屋进行查封、张贴封条，导致丁振和对房屋的查封状态不了解，从而租赁了涉案房屋，同时法院未查明租赁情况，未通知丁振和参加房屋拍卖，直接侵犯了丁振和的优先购买权。鉴于李娜娜一案法院的查封拍卖行为在丁振和租赁涉案房屋之后，根据“买卖不破租赁”的规定，丁振和均有权按照租赁合同继续使用涉案房屋。综上，请求法院驳回丛林的诉讼请求。丛林辩称，同意一审判决，不同意丁振和的上诉意见。丛林向一审法院起诉请求：要求丁振和搬出1609室；诉讼费由丁振和承担。一审法院认定事实：2015年4月25日，北京市中信公证处作出（2015）京中信执字00611号执行证书。该执行证书查明，2013年12月6日，借款人刘云明与出借人李娜娜签订《借款合同》，借款人向出借人申请借款48万元，借款期限自2013年12月6日至2014年1月5日。2013年12月6日，合同双方办理了具有强制执行效力的债权文书公证。后李娜娜向一审法院提出强制执行申请。2015年12月22日，一审法院通过司法拍卖网络平台对×室房屋进行拍卖，该房屋最终以244.1552万元的最高价由丛林竞得。2016年1月6日，一审法院作出（2015）通执字第3389-2号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人刘云明名下的，位于北京市通州区翠景北里×室（产权证号为：X京房权证通字第XX**号）的查封和全部抵押；二、北京市通州区翠景北里×室所有权及相应的其他权利归买受人丛林（身份证号为×××）所有，房屋所有权自交付时起转移给买受人丛林。原产权证作废；三、买受人丛林可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同时，该裁定书认定，一审法院依据已经发生法律效力的北京市中信公证处作出的（2013）京中信内民证字40465号公证书及（2015）京中信执字611号执行证书，于2015年12月22日10时依法在北京市通州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，拍卖被执行人刘云明名下的位于北京市通州区翠景北里×号房屋一套。2015年12月23日，竞拍人丛林（身份证号为×××）以人民币244.1552万元的最高价竞得，并已全部交付完毕。2016年1月14日，×室房屋过户至丛林名下。一审法院另查，2016年4月开始，丁振和每月给付丛林房屋使用费2000元。再查，陈志军与刘云明房屋买卖合同纠纷一案，2013年12月10日，一审法院作出（2013）通民初字第03402号民事判决书，判决：一、解除原告陈志军与被告刘云明签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、被告刘云明给付原告陈志军购房款五十万元、购房定金一万八千元、违约金十万零二千六百元，以上共计人民币六十二万一千六百元，于本判决生效之日起七日内执行请。该案宣判后，被告刘云明提起上诉，因刘云明逾期未交纳上诉费，2014年6月6日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第07269号民事裁定书，裁定：按刘云明自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。2014年6月，陈志军向一审法院提出执行申请，2014年7月，一审法院作出（2014）通执字第3538号执行裁定书，查封了×室房屋。1609室房屋被司法拍卖后，2016年1月11日，一审法院作出（2014）通执字第3538-2号执行裁定书，解除了对×室房屋的查封。一审庭审中，丁振和向法庭举证提交了一份日期为2015年1月23日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（出租方）：刘云明、乙方（承租方）：丁振和，经双方协商甲方将×室房屋出租给乙方居住使用，租房从2015年1月23日起至2035年1月22日至。月租金为1041.6元，交租为网银、现金支付一次，人民币25万元。如甲方违约，双倍赔偿乙方。合同还约定了其他内容。关于租金给付情况，丁振和称合同签订当日其给付刘云明现金37500元，2015年1月24日以银行转账形式给付刘云明剩余租金212500元。一审诉讼过程中，2017年1月5日，×室房屋所在小区9号楼2109室发生火灾，造成×室房屋及室内物品不同程度受损。2017年2月10日，丛林与北京市通州区梨园镇人民政府签订一份《协议书》，×室内物品损失经评估为58676.6元，自2017年1月5日起的房屋检测、装修修缮期间的补偿费用12000元。梨园镇政府已将上述款项给付了丛林，丛林表示，自2017年1月5日起4个月的租金不再向丁振和主张。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，登记在案外人刘云明名下的×号房屋被法院依法拍卖后，丛林通过司法拍卖程序竞得了该房屋，并交纳了全部购房款。2016年1月14日，×号房屋过户至丛林名下，此后，丛林成为×号房屋的所有权人。现丛林作为×号房屋的所有权人，要求丁振和腾退房屋，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于丁振和辩称买卖不破租赁的辩解意见，对此一审法院认为，丁振和与刘云明签订房屋租赁合同的时间为2015年1月，但是，在2014年7月，因刘云明与案外人陈志军房屋买卖合同纠纷，×室房屋已被法院查封，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款之规定，丁振和的辩解意见，没有法律依据，一审法院不予采信。丁振和与刘云明之间的纠纷可另行解决。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：丁振和将坐落于北京市通州区翠景北里×号房屋腾退给丛林，于判决生效之日起十五日内执行清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丛林在二审中提交物业公司开具的证明，用以证明丁振和一审出具的物业公司开具的居住证明作废。丁振和对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的内容：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”丁振和与刘云明就涉案房屋于2015年1月23日签订房屋租赁合同，但根据一审已经查明的情况，涉案房屋在此前已经被法院查封，现涉案房屋被丛林通过司法拍卖程序取得并过户至其名下，丛林要求丁振和腾退房屋理由正当，本院应予支持。丁振和在上诉意见中主张根据买卖不破租赁的规定，其有权继续租赁涉案房屋，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。关于丁振和在上诉意见中提出其在租赁涉案房屋过程中不存在过错及执行程序侵犯了其优先购买权的相应意见，无法在本案中构成拒绝腾退房屋的抗辩理由，丁振和与刘云明之间因租赁关系产生的相关争议可另行解决，本院对其相应意见不予采信。综上所述，丁振和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由丁振和负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 石 煜审 判 员 张 慧二〇一七年六月十四日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕