浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2984号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛潮，男，1992年12月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：隋正磊，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨再新，男，1981年6月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈红霞，女，1983年6月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。两被上诉人共同委托代理人：余耘，浙江丰国律师事务所律师。上诉人薛潮因与被上诉人杨再新、沈红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初8732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年6月20日，通过链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，杨再新、沈红霞与薛潮签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定薛潮将302室房屋转让给杨再新、沈红霞，转让总价为280万元，杨再新、沈红霞于2016年6月23日前支付首期款84万元，并申请银行贷款196万元，银行贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，双方同意在合同签订时从转让总价款中预留5万元作为交房保证金，待双方物业交割完毕后三个工作日内转付薛潮。双方在按揭款到达监管账户且薛潮领取按揭款191万元整后一个月内（且不早于2016年8月31日）将该物业相关配套费用结算完毕且薛潮将房屋交付给杨再新、沈红霞后，薛潮凭物业交割单来代理机构领取尾款。查验内容：房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙。查验后双方签订《房屋交接单》，薛潮将房屋交付给杨再新、沈红霞。若薛潮逾期交房，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过5天，杨再新、沈红霞有权要求薛潮支付违约金共计56万元整，合同终止。附件1载明房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况，其中载明有空调四台、冰箱一台、电视机一台、餐桌一张、床三张等。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：房屋的成交价为280万元，装修及地下储藏室一间转让价格为28万元，杨再新、沈红霞在双方签订《杭州市房屋转让合同》前已经以购房定金形式支付给薛潮装修及储藏室转让费10万元整，剩余装修及储藏室转让费自行支付给薛潮。同日，薛潮出具收条一份，确认收到杨再新支付的302室购房装修款28万元。后杨再新、沈红霞按约支付了房屋首付款84万元并办理了银行贷款手续。2016年7月28日，链家公司转付给薛潮购房款191万元，尾款5万元留存于合同约定的监管账户中。2016年8月18日，薛潮从302室房屋内搬走床、桌椅、冰箱。2016年8月23日、8月31日，链家公司两次组织双方办理物业交割手续，杨再新、沈红霞因薛潮搬走室内物品拒绝办理物业交割手续。2016年12月30日，杨再新、沈红霞与薛潮自行办理了物业交割手续，查验房屋时发现另有电视机一台被搬离。后杨再新、沈红霞领取了302室房屋的钥匙，薛潮亦领取了购房尾款5万元。审理过程中，薛潮自认，其从302室房屋内搬走的家具系皇家爱菲品牌，价值分别为：餐桌18900元，实付6300元；三张床，价值分别为32760元、23652元、11200元，合计77612元，实付25870元；海尔冰箱5000元。后薛潮将其从宜家家居购置的相应物品搬进302室房屋内，其中餐桌价值4500元，三张床价值分别为2800元、6300元、3800元，合计12900元；海尔冰箱2200元。搬离的电视机系三星牌彩电，购置于2013年7月，购置金额为11999元。杨再新、沈红霞的诉讼请求为：1、薛潮立即交付位于杭州市西湖区金地自在××轩××幢××单元××室房屋（以下简称302室房屋）的钥匙；2、薛潮支付给杨再新、沈红霞逾期交房违约金10万元；3、薛潮赔偿给杨再新、沈红霞物品搬离损失10万元及房屋破坏损失1万元；4、本案诉讼费用由薛潮承担。薛潮的反诉请求为：1、杨再新、沈红霞配合薛潮办理物业交割等交房手续；2、杨再新、沈红霞支付购房尾款5万元并支付该款自2016年9月1日起至款清之日止按银行同期活期存款利率计算的利息；3、反诉诉讼费用由杨再新、沈红霞负担。原审法院认为：杨再新、沈红霞与薛潮签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。关于交付302室房屋及违约金的问题。根据合同约定，薛潮应于2016年8月31日将302室房屋交付给杨再新、沈红霞，现薛潮于2016年12月30日交付302室房屋，双方并办理了物业交割手续，薛潮亦领取尾款5万元，故杨再新、沈红霞要求交付房屋的本诉诉讼请求以及薛潮要求办理物业交割手续并领取购房尾款的反诉诉讼请求均已履行完毕，原审法院予以确认。但薛潮交付302室房屋已构成逾期。薛潮辩称逾期交房系杨再新、沈红霞拒绝办理交付手续所致，杨再新、沈红霞称拒绝办理交付手续系因薛潮擅自更换、搬离302室房屋内应一并交付的家具家电，其交付的房屋不符合合同约定。对此，原审法院认为，根据案涉转让合同约定，薛潮交付302室房屋时应将房屋附属设施设备，冰箱、电视、床等家电家具以及室内固定装修一并交付。虽转让合同及附件中对于应交付的家具家电等的品牌、型号未有明确约定，但根据转让合同上下文意、当事人的真实意思及二手房市场的交易习惯，薛潮应交付的302室房屋系精装修后的房屋，合同中明确约定杨再新、沈红霞支付装修款，薛潮将家具家电等物品一并交付，故其交付的房屋应符合签订转让合同时该房屋内的装修情况，附件中应一并交付的物品清单亦应与当时302室房屋内的陈列一致，即薛潮应一并交付的家具家电系特定物而非薛潮辩称的可随意变更的种类物。现薛潮于领取购房款后，交付房屋前将302室房屋内的冰箱、桌椅、床替换成价值较低的相应家电家具，并将电视机搬离，既违反合同约定，亦有违诚实信用原则，因薛潮履行交付义务不符合约定，杨再新、沈红霞有权拒绝办理交房手续，相应的逾期交房的违约责任应由薛潮承担。根据合同约定，若薛潮逾期交房，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过5天，杨再新、沈红霞有权要求薛潮支付违约金共计56万元整，合同终止。现杨再新、沈红霞自认违约金约定过高，原审法院根据其实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为6万元。因逾期交房系薛潮违约所致，故薛潮要求杨再新、沈红霞支付尾款5万元的利息的反诉诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。关于杨再新、沈红霞主张的物品损失。如前所述，杨再新、沈红霞已根据《补充协议》约定支付了装修款，薛潮应按约交付房屋内的家具家电，现其自认更换了302室房屋内的餐桌一张、床三张、冰箱一台，并搬走电视机一台。虽薛潮辩称购置家具时享受店内折扣，但其并未提交支付凭证等予以佐证。现杨再新、沈红霞对薛潮自认的折扣前价格无异议，原审法院综合购置时间、金额，更换情况、预期利益等因素，酌情确定薛潮更换、搬离房屋内家具家电给杨再新、沈红霞造成的损失为4万元。关于房屋破坏损失，现杨再新、沈红霞未举证证明302室房屋被损害，且该损害系由薛潮造成，故其要求薛潮赔偿房屋破坏损失，依据不足，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、薛潮于判决生效之日起十日内支付给杨再新、沈红霞违约金60000元、物品损失40000元，合计100000元；二、驳回杨再新、沈红霞的其他本诉诉讼请求；三、驳回薛潮的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2225元，由杨再新、沈红霞负担1165元，由薛潮负担1060元。反诉案件受理费减半收取525元，由薛潮负担。宣判后，薛潮不服，向本院提起上诉称一、原审判决认定事实错误。本案中薛潮严格按照双方签订的《杭州市房屋转让合同》约定的交房时间，联系链家公司分别于2016年8月23日、2016年8月31日组织双方办理物业交割手续，但因杨再新、沈红霞两次均拒绝办理相关手续，导致薛潮两次均未交付房屋。虽然案涉房屋内的部分家具薛潮进行了调换，但是并没有违反合同约定，合同中并没有对案涉房屋内的家具型号、品牌明确，因此薛潮按照约定交房时间并未违约，更无需承担相应的违约责任。案涉《杭州市房屋转让合同》约定，薛潮逾期交房超过5天，杨再新、沈红霞有权要求薛潮向其支付违约金560000元，合同终止。该合同条款的含义为，在薛潮存在逾期交房超过5天的情形下，如果杨再新、沈红霞选择解除房屋转让合同，则薛潮需要向杨再新、沈红霞支付违约金560000元，但杨再新、沈红霞现选择继续履行案涉房屋转让合同，则杨再新、沈红霞依据合同条款要求薛潮支付违约金100000元，与双方约定不符，因此不应得到支持。因此一审法院关于违约金的认定事实是错误的。案涉房屋内调换的物品损失计算，薛潮已经提交了相关购置物品的清单及相应收据，一审法院仅仅依据杨再新、沈红霞对薛潮提交的相关证据材料不予认可。只认可案涉物品的折扣前价格；而且杨再新、沈红霞对此并未提出相应证据证明薛潮提供的购置物品清单的反驳证据及法院也并未依职权进行调查的前提下，就认定薛潮赔偿杨再新、沈红霞损失40000元，薛潮认为一审法院认定的物品损失价格过高，应当予以调整。二、原审判决适用法律错误。一审法院适用“第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”但是该条法律规定的含义应该是：合同双方如果因一方违约需要在合同中约定具体的违约金数额或者主张损失赔偿的计算方法即违约金的计算标准；且违约金的主张不仅需要约定具体数额或计算方法，也应在满足双方合同约定的主张违约金的条件，违约金的主张方能得到法院的支持。本案中，杨再新、沈红霞在诉请中并没有选择解除案涉合同，而是选择继续履行案涉合同，杨再新、沈红霞主张一定数额的违约金的前提条件并没有实现，因此本案中一审法院判决薛潮支付违约金的法律适用是错误的。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判薛潮无需支付违约金，并支付物品损失20000元，判令杨再新、沈红霞承担一、二审诉讼费用。针对薛潮的上诉，杨再新、沈红霞共同发表答辩意见称：一、原审法院事实认定清楚。杨再新、沈红霞拒绝办理物业交割手续系因薛潮擅自更换、搬离302室房屋内应一并交付的家具家电，其交付的房屋不符合合同约定。薛潮违反合同约定，亦有违诚实信用原则，相应的逾期交房违约责任应由薛潮承担。由于杨再新、沈红霞房产证已经办出，考虑合同履行情况才自愿将违约金调整为100000元，系对自身权利的处分，并非需要解除合同才可主张560000元违约金，薛潮不应对该合同条款进行肆意曲解。一审法院认定杨再新、沈红霞的损失40000元，虽然杨再新、沈红霞在程序上表示服判，但内心却并不认可，薛潮只是不想再增加诉累，不想再浪费司法资源。根据一审杨再新、沈红霞提供的证据，杨再新、沈红霞的损失何止40000元？仅凭一台三星彩电就已价值11999元。二、原审法院适用法律正确。违约金条款的本意就是为了促使合同双方依法履行合同义务，防止薛潮交付不符合合同约定的房屋以及逾期交房，薛潮理应为自己的违约行为负起法律责任，也让薛潮彻底知道每个人都应受法律的约束，更好的遵守诚实信用原则。综上，请求驳回薛潮的上诉请求。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格根据合同约定履行各自义务。根据上述合同及合同所附附件，可认定薛潮负有交付房屋及附件1所列家电家具的义务，附件1中虽未明确载明家电家具的品牌标号，但当然可以确定的是以案涉合同签订时房屋中既已存在的家电家具为准，薛潮在交付房屋之前搬离、调换部分家具家电，系未按合同约定履行义务，杨再新、沈红霞有权拒收，并有权据此要求薛潮承担逾期交房的违约责任。合同中约定，逾期交房超过5天，杨再新、沈红霞有权要求薛潮支付违约金56万元，合同终止。薛潮提出该条的适用以杨再新、沈红霞选择解除合同的情形下才能适用，显然有悖常理，故而本院不予采信。原审法院斟酌本案情形，确定薛潮支付违约金6万元正当合理，本院予以维持。关于物品损失问题，杨再新、沈红霞认可折扣前的价格，但不认可折扣后的价格，薛潮亦未提交支付凭证等证实其享受过折扣，故而原审法院综合购置时间、金额，更换情况、预期利益等因素，酌情确定物品损失为4万元当属合理，本院亦予以维持。综上，薛潮的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人薛潮负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年六月二十九日书 记 员  徐森燕