上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书(2015)广民一初字第1870号原告：江西金湖投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道南河滨路江南一号。法定代表人：余宗仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪月成，江西惟矩律师事务所律师。被告：余利灵，男，1976年3月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区，原告江西金湖投资有限公司与被告余利灵确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西金湖投资有限公司委托诉讼代理人汪月成到庭参加了诉讼，被告余利灵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西金湖投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年10月22日签订的江南一号9号楼**号房屋买卖合同；2、判令被告赔付原告违约金3492元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉请求变更为：1、请求确认原、被告于2013年10月22日签订的江南一号**号房《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年上半年，原告向被告高息借款。2013年8月，双方经计算，原告共欠被告本息1,000万元（部分欠款为法律不允许的高息累计而成）。2013年10月22日，被告为了担保其所谓的1,000万债权的实现，应被告要求，原告与被告办理广丰区江南一号**房《商品房买卖合同》备案登记。原告、被告签订该商品房买卖合同真实目的是为了担保1,000万元。江南一号**房《商品房买卖合同》备案之后，从2013年10月25日到2014年4月29日6个月时间里，原告还分12次偿还了被告849万元。综上所述，原、被告签订商品房买卖合同的行为是“名为买卖，实为借贷”的担保行为，不符合民事行为生效条件。依据法律法规和司法解释，应当确认原、被告所签订的合同无效。原告为了证明上述主张，提供如下证据：1、江南一号9号楼**号等16份商品房买卖合同、罗华彬、吴贞福江南一号10号楼商品房买卖合同（单价分别为6,268.5元/平米方和6,305.7元/平米方）、江南一号9号楼、10号楼价格表，证明9号楼**号等16份商品房买卖合同没有付款时间和交房期限，是一份不合常理、且实际无法履行交付的协议；证明金湖公司与余利灵江南一号**号房屋买卖合同不是真实的买卖关系，只是为了担保债权的履行；从罗华彬、吴贞福商品房买卖合同和9号楼、10号楼价格表可以清晰看出2013年10月江南一号的商品房市场价每平米在6,200元至8,300元之间，而金湖公司与余利灵之间的商品房合同价不分楼层只有4,000元/平米，低于市场价近35%，如果是以房抵债，只有可能高估，不可能反而低估35%；2、余利灵司机叶智润在公安机关的笔录，证明余宗仁与余利灵办理江南一号16套房屋的备案登记，其目的就是为了担保余利灵债权的履行；余宗仁打款给余利灵银行转账凭条34份，证明2013年10月22日金湖公司与余利灵签订了16套商品房买卖合同之后，2013年10月25日以后余宗仁还向余利灵支付利息656万元。这说明了余宗仁和余利灵的借贷合同还在履行，每个月余宗仁都在偿还利息，如果是以房抵债，在2013年10月22日之后，余宗仁就不存在偿还利息的问题；3、2015年11月25日广丰区地税局二分局预收款收据证明，证明江西天罡投资有限公司使用江西省地方税务局通用预收款收据（其中有付款单位为余利灵，发票号码为10131280，金额为1,000万），因收据时间到期，税务局要求其撤销。该公司所有已到期的预收款收据已全部上缴到广丰区地税局。4、上饶市广丰区人民法院（2015）广民一初字第1867号民事判决书、江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民终213号民事判决书，共同证明，原告与被告签订的含本案商品房在内的16份《商品房买卖合同》，其中一份房号为***的《商品房买卖合同》经法院生效判决确认无效。被告余利灵未到庭答辩，也未提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2013年6月22日，江西天罡投资有限公司（公司法定代表人为余宗仁）与被告余利灵签订商品房买卖合同20份，即被告余利灵向江西天罡投资有限公司购买新西苑山庄房屋20套，不分楼层单价均为4,000元/平方米，合同约定付款方式为分期付款，房屋交付时间为2013年12月31日之前。2013年6月25日，江西天罡投资有限公司向被告余利灵出具了一张江西省地方税务局通用预收款收据，收款收据载明付款人为被告余利灵，项目为新西苑山庄房款、首付款1,000万元（壹仟万元整）。江西天罡投资有限公司与被告余利灵就该20套房屋办理了商品房买卖备案登记。之后，江西天罡投资有限公司与被告余利灵又撤销了该20套房屋的备案登记，江西天罡投资有限公司已将江西省地方税务局通用预收款收据（发票号码为10131280）在税务机关撤销。2013年10月22日，原告江西金湖投资有限公司（公司法定代表人为余宗仁）与被告余利灵签订了商品房买卖合同16份，即被告余利灵向原告江西金湖投资有限公司购买江南一号房屋16套，不分楼层单价均为4,000元/平方米，合同约定付款方式为一次性付款，房屋交付时间处空白未填写。原告江西金湖投资有限公司与被告余利灵就该16套房屋办理了商品房买卖备案登记。被告余利灵未提供该16套房屋买卖的付款凭证。另查明，2012年4月至2014年4年期间，从余宗仁账户转入被告余利灵账户款项达1,600余万元，其中2013年10月23日至2014年4月29日期间，即原告江西金湖投资有限公司与被告余利灵签订了江南一号商品房买卖合同后，从余宗仁账户先后12次向被告余利灵账户汇入656万元款项。本院认为，本案中原、被告双方在江南一号商品房备案合同上就房屋的交付期限这一重要事项都没有约定、房屋单价均为4,000元/平方米（房屋不分楼层，且价格明显低于其他购房户），被告也一直未要求原告交房等，均不符合交易习惯，被告始终没有提供江南一号16套商品房买卖合同原件以及每套房屋的付款凭证，又无证据证明江南一号16套商品房是新西苑山庄20套置换过来，单凭被告所提供的新西苑山庄房款首付款发票（已撤销）是无法确认双方存在商品房买卖关系的。原告主张双方系借贷关系，原告提供的被告司机叶智润向公安机关报案时的笔录，能证明余宗仁与余利灵办理江南一号16套房屋的备案登记的目的是担保余利灵债权的履行；原告提供的余宗仁打款给余利灵银行转账凭条34份，能证明2013年10月22日原告与余利灵签订了16套商品房买卖合同之后余宗仁还向余利灵支付利息656万元，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案事实，在被告未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该656万元系借款利息更具可信度。综上，本院认为，如果双方系商品房买卖关系，应是被告余利灵向原告或者原告的法定代表人余宗仁打款，而不是余宗仁不断向被告余利灵打款，故双方之间应成立借贷关系，双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的目的是担保债务的履行，此种担保虽以不动产为标的，但未办理抵押登记，其不符合担保法规定的担保方式，其系一种非典型担保，根据相关法律规定，这种非典型担保违反了禁止流质原则，系无效合同，故对原告主张确认原、被告签订的江南一号**房《商品房买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：原告江西金湖投资有限公司与被告余利灵于2013年10月22日签订的江南一号**房《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告余利灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本及上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴莲英人民陪审员  刘积品人民陪审员  程月娟二〇一七年六月十三日书 记 员  徐艳芳