黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0881民初727号原告：李锐，男，汉族，个体。委托代理人：张晓玲，女，黑龙江鸿君律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参加诉讼，代为调解，代为提供证据，代收法律文书。被告：鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司。法定代表人：苏德坤，该公司总经理。委托代理人：关玉春，公民身份号码：2304051970********，男，汉族，法律顾问，住鹤岗市兴安区九社区75委*组。原告李锐与被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告李锐及其委托代理人张晓玲、被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司的委托代理人关玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锐向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告置换楼房款及损失260186元；2.要求被告给付剩余置换面积补偿款114912元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自有房屋位于被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司所开发建设的锦绣家园小区，双方于2010年9月25日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将锦绣家园小区3号楼2单元401室、3号楼2单元501室住宅、3号楼南侧19号车库置换给原告所有。楼房建设过程中，桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司将该小区开发建设工程转让给被告，被告在楼房建成后将原告置换的楼房调换到锦绣家园小区6号楼4单元502室住宅（建筑面积：89.94平方米）、8号楼119号车库（排号为7号、建筑面积：25.12平方米）。被告将住宅及车库交付给原告，原告进行装修，但事后原告得知住宅楼在交付之前被告已抵押给他人，并办理了抵押登记，抵押权人不让入住，因被告的抵押行为造成原告无法取得置换楼房的房屋所有权。庭审中，原变更诉讼请求，1.要求被告赔偿原告置换楼房款269820元（89.94平方米×3000元）；2.要求被告给付剩余置换面积补偿款114912元；3.要求被告承担本案诉讼费用。被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司辩称其不应当承担赔偿责任，理由是被告已按协议约定将置换房屋交付原告，原告已实际入住，原告取得了房屋的所有权及使用权。该房屋虽存在抵押权，但不影响原告取得该房屋的所有权，原告主动将房屋交给抵押权人，其自身存在过错，被告不应承担赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。证明2010年9月25日，桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司将锦绣家园小区3号楼2单元401室、501室及3号楼南侧19号置换给原告所有。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司对该份证据真实性没有异议。证据二、转让协议书一份。证明桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司在锦绣家园小区开发建设过程中将该小区开发项目转让给被告公司，由被告公司继续开发建设，桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司与被拆迁人签订了安置补偿协议中约定的权利义务全部都由被告承担。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司对该份证据真实性没有异议。证据三、锦绣家园小区回迁安置表、结算单各一份。证明被告于2015年1月16日将原告置换楼房位置调换到锦绣家园小区6号楼4单元502室住宅及8号楼7号车库，剩余未置换楼房面积经被告结算价值为114912元，经被告结算原告应安置面积为166.155平方米，扣除本案争议住宅89.94平方米及车库25.12平方米，剩余20.16平方米车库未置换给原告，被告折合每平方米5700元，合计未置换楼房的价款为114912元。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司认为回迁安安置表不是其出具的，未加盖该公司公章确认，且不能证实回迁安置表的签订时间是2015年1月16日，也证实不了安置的房屋调换到6号楼4单元502室，安置表上的公章是同江市房屋征收管理办公室，那么时间应是2011年，因2011年国务院出台国有土地房屋征收管理条例，条例出台后，同江市房屋征收管理办公室不能介入房屋的拆迁安置，因此，时间应是2011年；结算单的时间也应当是2011年，理由同上，原告说每平方米5700元，但备注上是750元，因此，该份证据证实不了原告在2015年1月16日由项目部出具的结算单，也证实不每平方米是5700元。证据四、判决书一份、收据三份。证明被告给原告调换楼房的时间是在2015年1月16日，同时将楼房交付给原告。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司认为对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，该判决书不能证实房屋调换时间是2015年1月16日，因其在该案件中未出庭，法院仅凭原告自述认定的时间，且原告在该案中称被告于2015年1月16日将8号楼7号车库回迁给原告，未提到6号楼4单元502室，法院认定上述事实是在其公司未到庭情况下做出的，证实不了原告的主张；对三份收据的真实性有异议，因收据上无被告公司公章，收据上注明的财务主管果并不是其公司工作人员，如果有其他证据佐证的情况下，只能证实原告办理入住的时间是2015年1月16日，证实不了房屋调换时间。证据五、锦绣家园小区6号楼4单元502室楼房抵押登记档案一份。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司认为对证据的真实性无异议，但该抵押登记是无效的，抵押登记书第四页中代理人是付伟，其公司未授权付伟代理公司为王国文办理该房屋的抵押登记手续，被告也未与王国文签订签订房屋贷款抵押合同，该份证据不完整，付伟因涉嫌诈骗罪和出具伪造公证文书被告公安机关立案调查，被告公司并未授权付伟代为办理业务，因此，该抵押登记以及他项权利证均无法律效力。证据六、锦绣家园售楼报价表。证明锦绣家园小区5楼对外销售价格为每平房米3000元，要求被告按此标准赔偿原告无法取得物权的6号楼4单元502室住宅的楼房价款。经庭审质证，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该报价未写明是什么时间的售楼报价，且原告不是商品房的购买人，不适用该价格。被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司除其当庭陈述外，未向本院提供其他证据。本院经审查认为，对于原告提供的证据一、二，被告无异议，本院予以采信；对于原告提供的证据三，结算单与安置表虽未加盖被告公司公章，但分别加盖了被告公司项目部财务章、回迁安置专用章，能够证明原告所主张的事实，本案对该组证据予以采信；对于原告提供的证据四，该判决书为生效法律文书，能够证实原告主张的事实，本院对判决书予以采信；三份收据虽仅标明会计主管，但收据内容已体现原告向被告支付相关费用的事实，并结合原告提交的证据三能够证明原告所主张的事实，本院对三份收据予以采信；对于原告提供的证据五，被告虽质证称该抵押登记无效，但该抵押登记并未被撤销，仍具有法律效力，该份证据能够证明被告将案涉房产于2014年4月10日抵押给案外人王国文并办理了抵押登记的案件事实，本案对该份证据予以采信；对于原告提供的证据六，该份证据系被告公司公示的价格表，可以作为原告损失的参照标准，被告虽不认可，但未提供证据予以证明，本院对该份证据予以采信。根据本院审查认定的证据，结合原、被告的陈述，本案基本事实如下：原告李锐原自有的房屋位于被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司所开发建设的锦绣小区。原告与桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司于2010年9月25日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将锦绣家园小区3号楼2单元401室、3号楼2单元501室住宅、3号楼南侧19号车库置换给原告所有。楼房建设过程中，桦楠县鑫隆房地产开发有限责任公司将该小区开发建设工程转让给被告，被告在楼房建成后于2015年1月6日将原告置换的楼房调换到锦绣家园小区6号楼4单元502室住宅（建筑面积：89.94平方米）、8号楼119号车库（排号为7号、建筑面积：25.12平方米），原告向被告交付了回迁安置的相应费用。经被告结算，原告未安置面积为20.16平方米，按每平方米5700元作价，被告应返还原告补偿款114912元。被告在同江市房产局商品房预销售管理科备案的锦绣家园售楼报价表标明，该小区车库价格为每平方米5000元，五楼房屋价格为每平方米3000元。2014年4月10日，被告已将锦绣家园小区6号楼4单元502室住宅抵押给案外人王国文，并办理了抵押登记，现该房产设有抵押权，不能办理房屋所有权证。本院认为，被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司作为《房屋拆迁补偿安置协议书》的受让人，其应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告将已抵押的房产调换安置给原告，其不仅要向原告交付房屋，还应协助原告办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于被拆迁人。因被告向原告交付房屋时，未告知原告该房屋已被抵押给第三人，根据法律规定，原告有权要求解除合同，返还购房款、利息，赔偿损失，故原告要求被告赔偿楼房款269820元、未安置面积补偿款114912元的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：一、被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司于判决生效之日赔偿原告李锐楼房款269820元；二、被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司于判决生效之日给付原告李锐未安置面积补偿款114912元。案件受理费7072元，减半收取计3536元，由被告鹤岗市乾坤房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 员 卢红伟二〇一七年六月十五日法官助理 杨 平书 记 员 杜洪舟