广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9714号上诉人（原审原告）：吴道斌，男，汉族，住福建省政和县。委托代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州万达广场商业物业管理有限公司，住所地广州市白云区云城东路509号401房。法定代表人：王志彬,职务：董事长。委托代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：覃文志，广东智洋律师事务所律师。上诉人吴道斌因与被上诉人广州万达广场商业物业管理有限公司（以下简称万达广场公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初13325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴道斌上诉请求：1.撤销原审判决；2.万达广场公司立即恢复吴道斌承租的广州市白云区云城东路509号广州白云万达广场负一层X点位场地的电力供应；3.万达广场公司赔偿吴道斌自2016年10月15日起至实际恢复供电期间的营业损失，暂计至2016年10月24日为15000元（按每日1500元计算）；4.万达广场公司赔偿吴道斌购买的电池及变压器款3200元；5.本案诉讼费用由万达广场公司承担。事实与理由：自2013年9月15日起，吴道斌承租万达广场公司位于广州市白云区云城东路509号广州白云万达广场一层X点位场地(下称租赁场地)经营便利店，双方为此签署了《场地有偿使用管理合同》，双方合作期间，吴道斌一直依约交纳场地管理费、电费等费用，并无任何违约行为。原合同期满后，吴道斌与万达广场公司双方一直就续约的条件进行协商，万达广场公司未向法院起诉要求解除与吴道斌的租赁合同关系，也未要求人民法院责令吴道斌搬离租赁场地，甚至没有在原审中提出反诉，要求确认吴道斌与万达广场公司的租赁合同关系已经终止。尽管双方未达成书面协议，但万达广场公司默许吴道斌继续使用租赁场地，而吴道斌也—直如约支付租金，万达广场公司也实际收取了吴道斌的租金。按约定，万达广场公司应该保证在吴道斌使用场地的期间，向吴道斌提供供电正常、不受影响的租赁场地给吴道斌经营便利店之用。但自2016年10月15日起，在吴道斌并无拖欠电费的情况下，万达广场公司无故对吴道斌承租的场地进行停电，导致吴道斌无法正常使用租赁场地，致使吴道斌无辜遭受了严重的经济损失。因吴道斌经营便利店，经营额大部分来源于冰冻饮料及雪糕等。据吴道斌统计，自万达广场公司停电起，每日的营业额下降了一半。为保证便利店的经营、维持电灯等的基本供电，吴道斌不得已下购买了蓄电池及变压器维持电灯的基本用电，为此支出了电池款。吴道斌认为，不管万达广场公司出于何种理由，万达广场公司既然已经实际默许吴道斌继续使用租赁场地，实际也收取了吴道斌的租金，双方已经形成实际租赁关系的情况下，万达广场公司的停电行为均属严重违约，并己造成了吴道斌严重的经济损失，万达广场公司应立即恢复供电、并承担停电期间的全额赔偿责任。被上诉人万达广场公司辩称，双方的租赁合同于2016年9月14日终止，双方没有续租协议，吴道斌也未表示要续租。合同终止后，万达广场公司曾口头及书面要求吴道斌搬离涉案场所，但其拒绝搬离。关于电力供应问题，由于双方租赁合同已经终止，万达广场公司无需再为吴道斌代缴代付电费，电力部门因此停止供电与万达广场公司无关。综上，万达广场公司不同意吴道斌的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴道斌向一审法院起诉请求：1.万达广场公司立即恢复吴道斌承租的广州市白云区云城东路509号广州白云万达广场负一层X点位场地的电力供应；2.万达广场公司赔偿吴道斌自2016年10月15日起至实际恢复供电期间的营业损失，暂计至2016年10月24日为15000元（按每日1500元计算）；3.万达广场公司赔偿吴道斌购买的电池及变压器款3200元；4.本案诉讼费用由万达广场公司承担。一审法院认定事实：涉案场地的所有权人为广州万达投资有限公司。2013年1月1日，广州万达投资有限公司授权万达广场公司作为广州白云万达广场的物业管理人进行物业管理服务。2013年9月，万达广场公司（甲方）与吴道斌（乙方）就乙方有偿使用甲方管理的合同项下场地有关事宜签订《场地有偿使用管理合同》，场地位置:广州市白云区云城东路509号广州白云万达广场（下称“项目”）的一层X点位，场地面积约为9平方米；用途：用于乙方【百热门便利店】使用，双方确认场地使用期限为1年，从2013年9月16日开始至2014年9月15日止，双方商定，场地使用期限内乙方应向甲方支付的场地管理费总额为36000元。签订合同后，万达广场公司按合同将租赁场地交吴道斌经营管理，吴道斌按合同约定交纳场地管理费和电费。合同到期后，双方于2014年9月12日就租赁场地再次签订《场地有偿使用管理合同》，合同期限为2014年9月16日至2015年9月15日，约定场地使用费总额为39600元。2015年8月20日，双方就租赁场地再次签订《场地有偿使用管理合同》，合同期限为2015年9月15日至2016年9月14日，场地使用费标准为3630元/月，场地管理费总额为43560元。合同约定：场地使用期限届满前60天内乙方可以提出续约申请，具体续约事宜由双方另行协商，乙方逾期未提出需要申请的，本合同在场地使用期限届满时自动终止；场地管理费用以3个自然月为一个交费结算期，乙方应在本合同签署之日支付首期（即从2015年9月15日开始至2015年12月14止）场地管理费，合计10890元，每一个交费结算期满十日前，乙方应向甲方缴付下一个交费结算期的场地管理费，以此类推；乙方在场地使用过程中必须自行安装独立电表，安装费用由乙方自行承担，电费按甲方核定电量计算，电费属于代收代缴，甲方只提供相关缴付的发票，收费标准按1.5元/月的标准结算执行，乙方收到甲方电费通知单后10日内向甲方支付上期垫付，同时甲方有权根据市场价格实际变化情况调整电费标准，乙方应按甲方通知的电费标准和时间如期缴纳；各项应付费用由乙方采取支票、电汇等转账的方式支付至甲方指定的账户或直接向甲方支付现金，乙方支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日；在合同签署当日，乙方应当向甲方支付7260元做履约保证金，还应向甲方支付2000元作为质量保证金，合同终止后，如乙方不存在合同规定的违约情形的且场地退还并经甲方验收合同且书面确认后30日内，履约保证金余额（如有）、质量保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还各类保证金收据原件；场地使用期限届满，乙方必须将场地恢复原样，场地区域内的物品及装修需在场地使用期限届满当日内清除完毕，无论任何原因本合同提前解除的，乙方须在甲方通知之日3日内将场地内设施设备清除完毕并将场地恢复原状，逾期不清理或留有物品视为乙方自动放弃所有权利，甲方有权按废弃物品清理出来，包括拆除、加以变卖，因此产生的处理费用由乙方承担；合同约定万达广场公司开户行及账户。最后一份合同期满后，吴道斌要求续签合同，但双方未能协商成功，未签订新的场地有偿使用管理合同，吴道斌于2016年9月14日向合同约定万达广场公司开户账户汇款15000元，2016年10月20日，万达广场公司向吴道斌发出《广州白云万达广场店铺合同到期通知函件》，告知吴道斌租赁合同已于2016年9月14日到期，期间已给一个月时间用于清销货品，现请于接到函件三日内将租赁的商亭退还万达广场公司，否则有权扣押店内一切物品，请提前做好撤场准备。吴道斌于2016年10月27日复函，称合同到期前，双方一直就合同续签事宜进行协商，万达广场公司并未向吴道斌提出要求解除合同的意思表示，更没有所谓的搬迁期之说，因此，吴道斌在2016年9月14日按原来合同的要求向万达广场公司公司预交一个季度的租金（场地管理费），对万达广场公司在函件中陈述不予认同。即使合同届满，但双方已经建立不定期租赁合同，除非经过法律程序或者吴道斌本人书面同意，不得擅自扣押、没收或处理吴道斌合法财产。万达广场公司于2016年11月4日向吴道斌账户汇款10000元，万达广场公司主张该款为吴道斌汇款15000元扣减2016年9月15日至10月15日的搬迁期的租金及电费5000元后余下10000元退回吴道斌，当天吴道斌又向万达广场公司账户转账10000元，万达广场公司明确该10000元不同意收取，将退回吴道斌。吴道斌主张自2016年10月15日起，万达广场公司无故对承租场地进行停电，吴道斌自行购买用电设备进行经营租赁场地，万达广场公司确认吴道斌缴纳至2016年10月15日的电费，停电原因是因为合同到期，万达广场公司没有义务为吴道斌代缴电费，因欠缴电费导致停电。吴道斌为证实因停电导致每日1500元的损失，出具2016年7、8、9、10月的营业额的账单，因停电无法经营冷饮，导致损失近一半，7-9月正常收入日均3000元，10月减少一半，日均收入1500元，万达广场公司对此不予确认。吴道斌为证实为维持电灯等基本供电，购买蓄电池及变压器，支出电池及变压器款3200元，出具照片及2016年10月23日发票（购买蓄电池、逆变器2000W、充电器），金额3200元，万达广场公司不予认可。以上事实，有场地有偿使用管理合同、银行回单、函件、发票及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，吴道斌、万达广场公司签订的《场地有偿使用管理合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。合同规定场地使用期限至2016年9月14日，合同约定合同届满续约使用由双方另行协商，现因双方协商未果，无法达成续约，吴道斌主张继续交纳租金和电费，使用租赁场地，故双方形成不定期的合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，万达广场公司向吴道斌发出的《广州白云万达广场店铺合同到期通知函件》要求吴道斌退还租赁场地，已对吴道斌继续使用租赁物提出异议，此后将吴道斌支付租金和电费在扣除搬迁期的费用后退回吴道斌，可证实万达广场公司不同意吴道斌继续使用租赁场地，吴道斌主张双方形成不定期的合同关系，缺乏事实依据，一审法院不予采信。吴道斌要求恢复租赁场地的电力供应，首先，合同约定租赁场地使用期限届满，吴道斌必须将场地恢复原样，物品及装修在场地使用期限届满当日内清除完毕，现合同已届满吴道斌应按规定交还租赁场地，不应继续使用，其次，万达广场公司收取吴道斌电费至搬迁期2016年10月15日，之后实际明确不同意吴道斌继续使用租赁场地，故不再收取和代缴电费，综上，吴道斌在合同届满后要求万达广场公司继续提供电力服务无依据，吴道斌要求恢复电力供应，一审法院不予支持。吴道斌因停电要求万达广场公司赔偿停电期间的营业损失及购买电池及变压器的损失，因万达广场公司对停电并无过错，吴道斌的上述请求，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，于2017年3月20日作出如下判决：驳回原告吴道斌的诉讼请求。本案受理费255元，由原告吴道斌负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，万达广场公司提交其代理人2017年5月16日发出的《律师函》，函称“双方签订的《场地有偿使用管理合同》约定场地使用期限至2016年9月14日，合同到期后，万达公司多次催促阁下清理租赁期内的物品，将商铺退还万达公司，但阁下却置之不理，继续霸占广州市白云区云城东路509号广州万达广场一层X点位场地。故租期届满至今，万达公司从未同意续租，万达公司收取的款项为场地占用费而非租金，共计人民币55000元。本所律师受万达公司委托，郑重致函阁下：阁下己严重侵害万达公司合法权益，现再次催促阁下立即腾退场地。”吴道斌称该函说明了其一直以来均按照合同约定交租，双方形成了事实上的租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为吴道斌主张其与万达广场公司形成事实上的租赁合同关系以及由万达广场公司承担停电损失赔偿责任是否成立？评析如下。首先，一审法院认定吴道斌主张双方签订的《场地有偿使用管理合同》于2016年9月14日履行期届满后形成不定期的合同关系缺乏事实依据，论理清晰，认定并无不当，本院予以确认且不予赘述。另根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第九十一条第一款第（一）项规定：“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。”、第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在双方签订的《场地有偿使用管理合同》履行期届满后，万达广场公司明确要求吴道斌退还租赁场地，吴道斌本应按照合同的约定将案涉场地交还，其主张万达广场公司只能通过诉讼等法律途径收回场地，违反上述法律条款的诚信履约原则且增大守约方履约成本，没有理据，本院不予支持。其次，如前所述，《场地有偿使用管理合同》在2016年9月14日履行期届满后，双方并未形成不定期租赁合同关系，吴道斌继续使用场地属占用行为，其要求万达广场公司承担出租人保证电力供应的合同义务缺乏理据，故原审未予支持其要求万达广场公司恢复租赁场地的电力供应以及赔偿停电期间的营业损失及购买电池及变压器的损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吴道斌的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费255元，由上诉人吴道斌负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年六月二十二日书记员  林漫榆黄咏欣