北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0117民初3878号原告（反诉被告）：贾新然，女，1989年9月16日出生，汉族，北京市平谷区居民。委托诉讼代理人：赵海旺（原告之夫），1988年2月22日出生，汉族，北京市平谷区村民。被告（反诉原告）：张青山，男，1973年4月13日出���，汉族，北京市平区村民。委托诉讼代理人：孙玲，北京市金栋律师事务所律师。原告（反诉被告）贾新然与被告（反诉原告）张青山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾新然及其委托诉讼代理人赵海旺，被告张青山的委托诉讼代理人孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾新然向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、依法判决被告返还购房首付款100万元。事实和理由：2016年12月30日，我与被告签订了房屋买卖协议，双方在协议中约定：1、房屋地址，平谷区×小区6号楼4单元202号；2、建筑面积123.46平方米。房屋性质：私有。3、产权证明文件：房产证，京房权证平私字第XX**号。4、交易价格300万元。我向被告交付100万元首付款，剩余���款由银行贷款付给被告。协议签订当日，我便向被告交付2万元定金，2017年1月15日，我向被告交付18万元房款，2017年3月17日，我向被告交付80万元房款。2017年3月18日，国家出台新政策，购房首付比例提高，导致我无力购买以上房屋。我诉至法院，请求法院依据合同法相关规定，判如所请。被告张青山答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。一、双方解除房屋买卖协议是因为原告提出解约，属于原告单方违约行为，原告应依据《房屋买卖协议》第七条之约定向答辩人承担违约责任。二、原告要求退还首付款的条件不成立。双方于2017年3月25日签订了协议，约定合同解除后，答辩人即日起再次出售此房屋并在收到下一个购房者交付首付款的同时才会退还原告100万元。据此约定，答辩人退还首付款的条件是房屋售出且收到下一位购房者的首付款。目前该房尚未售出，原告现在要求退还首付款的条件不成立，应该驳回原告的诉讼请求。认可双方签订房屋买卖合同及收取原告100万元首付款的事实，合同约定总房款300万元，其中200万元通过银行贷款的方式支付，如因原告原因不能贷款或者贷款数额不足，原告更换贷款银行或以现金方式补足房款。违约责任部分约定如果因原告违约，原告所付定金不予退还，并需赔付对方总房款10%的违约金。原告违约在先。故要求：请求法院判令被反诉人支付违约金30万元。原告贾新然对被告张青山反诉辩称：双方协商解除合同时，并未约定支付违约金，且被告以高房价预售房屋，造成房屋未能顺利卖出，故不同意被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本��予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月30日，原、被告及丙方（第三方中介公司）签订房屋买卖协议（以下简称协议），原告购买被告所有的位于北京市平谷区×小区6号楼4单元202号房屋。其中合同主要条款包括：一房屋交易信息，1、房屋地址：平谷区×小区6号楼4单元202号。2、建筑面积123.46平方米（以房屋产权证书为准），房屋性质：私有。3、产权证明文件：房产证京房权平私移字第XXXX号。4、交易价格：300万元。2016年12月30日已交付定金2万元，且定金抵做部分首付款，剩余房款200万元。通过银行贷款方式自行划转银行指定的甲方（被告）账户（以银行放款日为准），如因乙方（原告）原因不能贷款或者贷款数额不足，由甲方配合乙方更换贷款银行，重新申请同样额度的贷款，或乙方以现金方式补足���余房款。七、违约责任：1、本合同签订后，如甲方违约，甲方应按乙方所付定金的双方赔偿乙方（不含利息），并向丙方支付信息服务费，如乙方违约，乙方所付定金不予退还，并向丙方支付信息服务费；同时违约方还需赔付对方总房款10%的违约金；乙方在约定日未给清全款或首付款，则视为乙方自动放弃购买此房屋，甲方有权将此房屋继续出售给第三方，本合同签订后，丙方应继续为甲、乙双方提供优质服务。2、本合同签订后，如有自然灾害、国家政策调整等不可抗力因素导致甲、乙、丙三方无法履行本合同，三方不承担违约责任。八、甲、乙双方在交付定金时需同时缴纳信息服务费3.8万元。九、本合同签订（盖章）后生效，一式三份，由甲、乙、丙方各执一份，具有同等法律效力。十、甲乙双方协商于2017年1月15日之前交第一笔首付款18万元，第二笔首付���80万元于2017年3月15日之前付清。甲方保证此房为满五唯一住房，如不是满五唯一住房，所产生的费用由甲方承担。合同签订后，原告于2016年12月30日交纳定金2万元，2017年1月15日交纳首付款18万元，2017年3月17日，原告交纳首付款80万元，被告均为原告出具了收条。2017年3月25日，双方签订协议：贾新然于2016年12月30日购买平谷区×小区6号楼4单元202号房屋一套，首付款壹佰万元（含定金）于2017年3月17日交给甲方张青山，但因为2017年3月国家出台新政，乙方贾新然补不齐余下的首付款。因此经甲乙双方自愿协商，贾新然自愿放弃购买×小区这套房子的权利，并且同意张青山从即日起再次出售此房屋并在收到下一个购房者交给首付款的同时退还贾新然壹佰万元。2017年4月19日，原告提起诉讼。2017年5月17日，被告提起反诉。2017年5月24日，原告申��保全涉案房屋，经审查本院裁定，查封张青山名下位于平谷区平谷镇×小区6号楼（4）-202的房产（房屋产权证号：京房权证平私移字第XX**号）。查封期间为一年，查封期间，非经本院准许，上述房产不得办理买卖、过户、转让、抵押等法律手续。双方存在的主要争议：原告认为，因为政策调整原因，首付比例增加，其无法继续履行合同，双方于2017年3月25日签订的协议已解除了2016年12月30日签订的房屋买卖协议，被告应该返还原告首付款。被告认为：双方解除房屋买卖协议系因原告单方提出解约，属于原告单方违约行为，原告应当依据协议第七条之约定向被告承担违约责任。另，根据原、被告于2017年3月25日的协议，返还首付款的条件不成立。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议及解除协议，符合双方意思表示，不违反法律规定，该协议对双方当事人具有约束力。房屋买卖协议第七条第2项明确约定：对因国家政策调整导致三方无法履行本合同，三方不承担违约责任。2017年3月25日双方签订的协议，贾新然首付款一百万元（含定金）于2017年3月17日交给甲方张青山，但因为2017年3月国家出台新政，乙方贾新然补不齐余下的首付款。因此经甲乙双方自愿协商，贾新然自愿放弃购买×小区这套房的权利，并且同意张青山从即日起再次出售此房屋并在收到下一个购房者交给首付款的同时退还贾新然一百万元。该内容能够证明双方因国家政策调整，原告不能补齐剩余房款，放弃购买合同约定房屋，并约定待被告出售房屋并取得首付房款后返还原告一百万元。本案原告起诉主张被告返还其购房款，虽不符合协议约定的条件，但该协议约定的条件成就期限不确定，应当给予被告合理期限返还。被告提出的反诉请求，亦不符合合同约定，不予支持。双方签订的补充协议。解除了双方签订的房屋买卖协议，原告请求再次解除该协议，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告张青山返还原告贾新然购房款一百万元，本判决生效后九十日内付清；二、驳回原告贾新然的其他诉讼请求；三、驳回被告张青山的反诉请求。案件受理费一万八千三百元，由原告负担七千七百元（已交纳），由被告张青山负担一万零六百（本判决生效后七日内交纳）。申请费五千元，由原告贾新然负担二千五百元（已交纳），被告张青山负担二千五百元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宝金二〇一七年六月十六日书记员  韩庆娜-6--7--6--1-