河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0305民初1308号原告:洛阳市兴广物业管理有限责任公司，住所地：洛阳市涧西区武汉南路138号4幢。法定代表人：刘峰，经理。委托代理人:王根立，河南中冶律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:郭瀚，男，1988年9月11日出生，汉族，大学文化程度，河南省洛阳市人，河南中隆科技有限责任公司职工。被告：郭建兴，男，1970年11月23日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳中隆矿山设备责任有限公司职工，住洛阳市涧西区。二被告共同委托代理人：孔占霞，女，1965年1月15日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，中信重工集团退休职工，住洛阳市涧西区。代理权限：一般代理。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司诉被告郭瀚、郭建兴为物业合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月3日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的委托代理人王根立、被告郭瀚、郭建兴的委托代理人孔占霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司诉称：2009年12月21日，原告与洛阳市南华置业有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：原告为缔景桃苑香港城提供物业管理服务，管理费多层按0.41元/平方/月收取，小高层按0.9元/平方/月收取，高层按1.1元/平方/月收取。交费时间为当月20日前，对于逾期交纳的，乙方可以从逾期日起按照应缴费用每日千分之三加收滞纳金。原告按约定为小区业主提供了物业管理服务，被告住房面积为118.83平方米，物业费每月为48.72元，被告自2010年11月至2016年12月无正当理由拒交物业管理费已累计74各月。另2011年1月至2011年11月无正当理由拖欠水费共计2212.85元。原告与被告在合同中约定了违约金的计算方法，由于双方约定的违约金支付比例偏高，原告特主张要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。为维护原告的合法权益和小区的正常管理服务秩序，特诉至贵院，请依法支持原告的前列诉求。1、依法判决被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费3605.3元、水费2212.85元，共计5818.15元；2、判决被告自2010年12月开始每月以48.72元为基数按同期人民银行贷款利率支付原告违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郭瀚、郭建兴口头辩称：首先，我于2006年入住该小区，当时和洛阳市极美物业管理有限公司签订的物业合同，我没有和原告签订物业合同，所以产生的费用我不清楚，不同意原告的诉讼请求。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司为证明其主张向法庭提供以下证据：证据一、前期物业服务合同两份、房管局查档证明一份，证明方向：原告与被告小区缔景桃苑系物业服务合同关系，被告作为小区业主，应当向物业服务企业缴纳物业费用。证据二、欠费清单，证明方向：被告自2010年11月开始直至2016年12，被告拖欠物业费累计74个月，合计3605.3元。证据三、供水合同、洛阳北控水务集团水费通知单、洛阳北控水务集团变更记录、原告交纳增值税发票、付款回单、水表抄表记录、北控水务公司官网址：××/lyswPub/gong_si_jian_jie/，证明方向：根据《洛阳市城市供水管理办法》第三条本办法所称城市供水，是指城市公共供水、自建设施供水、二次供水和深度净化处理水。二次供水，是指将城市公共供水或者自建设施供水管道的水另行贮存、加压，再向用户提供用水。由城市供水企业安装计算用水量标准作为收费依据的水表为注册进户总水表（以下简称总表）。用户为内部核算和分摊水费，在总表后安装的水表称为内部分表（以下简称分表）。第十六条，城市供水企业和用户对供水设施的管理权限原则上以总表为界，总表及总表以外由城市供水企业管理，总表以内由用户管理。用户为划小收费计量单位，要求将一块总表分设为若干总表时，如条件许可，城市供水企业应当进行分设改造，费用由用户承担。第二十七条，城市供水价格应当根据生活用水保本微利、非生活用水合理计价、物殊用水特殊计价、超定额用水阶梯计价的原则，由物价部门按价格管理权限制定。第二十九条使用城市供水的用户，应当与城市供水企业签订《城市供用水合同》。第三十一条，生产、经营、生活等不同性质的用水，应当分别安装总表计量收费，混合用水的，按其中的最高水价计收水费。用户如需改变用水性质，应当到供水企业办理相关手续。洛发改收费[2009]40号《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》十八条实行政府指导价的普通住宅区，物业服务企业除据实分摊二次加压电费外，均不得再向业主分摊各种费用，另有约定的从其约定。洛阳北控水务集团前身是1954年成立的洛阳自来水公司，后2007年12月改制为洛阳市水务集团有限公司，2011年12月强强联合改制为洛阳北控水务集团有限公司。原告提供物业服务小区，市水务集团没有进行直供，而是以趸售居民方式和原告签署《供水合同》，缔景桃苑小区有住户4000余户，为保证供水压力和质量，市水务集团在小区共安装四个注册总表，市水务公司的产权至四个总表处，由四总表再向住户加压供水及加压泵由物业负责，物业公司按月根据水务集团在总表处抄表记录及水费通知单向水务集团缴纳水费。物业公司向每个业主进行抄表并核算。被告自2011年1月至2016年11月，计算表底为550，截至2016年12月1日，表显为1318吨，这期间共使用768吨，2015年1月1日前根据市物价部门规定合表用户按2.55元每吨计费，2015年1月1日价格调整，按3.1元每吨计费；由于小区地势较高，供水需二次加压，小区建有加压泵房，物业公司按洛发改收费[2009]40号要求，按每吨0.2元计收加压费。截至2016年11月被告共计拖欠水费2212.85元。证据四、催费通知单，证明方向：原告多次向被告通知缴费，被告却一直未来缴纳。被告郭瀚、郭建兴对原告出示的证据质证意见为：对证据一、真实性不予认可，这两份前期物业合同跟我没关系。对于查档证明的真实性没有异议。对证据二、对欠费清单真实性有异议，我没在该小区居住，具体情况不清楚。对证据三、我没有在该小区居住，不清楚。对证据四、我没有在该小区居住，不清楚。被告郭瀚、郭建兴为证明其主张向法庭提交以下证据：证据一、前期物业服务合同，证明方向：于2006年和极美物业签订物业管理合同。原告对被告出示的证据质证意见为：对证据一、洛阳市极美物业管理有限公司在与开发商签署前期物业合同之后，于2009年底之前为该小区提供物业管理服务，但是2009年底之后该公司退出，后续的物业管理服务由原告提供，并与开发商签订了前期物业管理合同。经审理查明：被告郭瀚为“缔景桃苑香港城”小区一期9幢2单元102号的业主,2006年3月14日,被告郭瀚与洛阳市极美物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由洛阳市极美物业管理有限公司对被告所购买的位于洛阳市涧西区缔景桃苑香港城一期9幢2单元102号房提供物业服务，每月10-20日缴纳物业费，按建筑面积每月每平方米0.38元收取。业主出租物业。物业管理服务费用由业主缴纳。2009年12月21日，原告洛阳市兴广物业管理有限公司与洛阳市南华置业有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的对“缔景桃苑香港城”小区实施物业管理,物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.41元收取，交费日期为每月的20日之前。庭审中被告承认其从2011年1月至2016年12月，拖欠水费768吨，从2010年12月1日至今拖欠物业费，每月48.72元。原告多次催要被告拖欠物业费及水费未果，引起本案诉讼。在庭审期间，庭审中原告称其与洛阳市兴广物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》后告知该小区业主,并在小区公示通知，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.41元收取，被告从原告接受该小区后，向原告交纳物业费2010年11月。被告予以确认。另查明，被告自2010年11月起未交纳物业服务费，自2010年11月至2016年12月，被告共计拖欠物业服务费3605.28元。2011年1至2016年11月被告共计拖欠水费2212.85元。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。被告在接受原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费。原告要求被告支付物业费符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭瀚、郭建兴于本判决生效后十日内向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付物业服务费3605.28元；二、被告郭瀚、郭建兴于本判决生效后十日内向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付水费2212.85元;三、驳回原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告郭瀚、郭建兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  于迎春人民陪审员  胡翠微人民陪审员  张凤卉二〇一七年六月十二日书 记 员  李欣洁