江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2778号上诉人（原审被告、反诉原告）:昆山市运通房产中介服务有限公司，住所地玉山镇柏芦路二村6号楼2室。法定代表人：王雪明。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚晓慧，女,1982年3月21日出生,汉族，住江苏省昆山市被上诉人（原审原告、反诉被告）：江洋，男,1978年1月19日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：姚卫星（系姚晓慧父亲），1956年11月26日生，汉族，住昆山市（代理上列两被上诉人）。上诉人昆山市运通房产中介服务有限公司因与被上诉人姚晓慧、江洋居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初6002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆山市运通房产中介服务有限公司上诉请求：依法撤一审判决并判决上诉人无需返还被上诉人费用13204.17元，且被上诉人需向上诉人支付居间费10000元；2、判令被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：合同约定被上诉人向上诉人支付的费用共计90000元，其中包括交易产生的税费和中介费。这种付款方式属于打包收费即风险代理，不论因国家政策调整或其他原因是盈利还是亏本，都属于上诉人承担。现二套房税率由原来的3%调整为1%的受益人应为上诉人。上诉人向被上诉人收取房屋成交价的2%作为中介费不违反法律规定，本案中上诉人收取卖方中介费3000元，不影响与被上诉人之间关于中介费的约定，一审认定中介费为10000元没有依据。另外办理产证的加急费用2000元确实产生，因为属于打包代理，上诉人一切以效率和节约费用为目的，并非所有费用均有发票。被上诉人姚晓慧、江洋在诉讼中答辩称：本案被上诉人系首套房，且所购面积在90平方米以下，无论税收新政或旧政，其契税都是按房价1%计算。上诉人作为专业中介服务机构，利用被上诉人缺乏税务常识，故意隐瞒真相，实施欺诈。本案房屋买卖中介服务不存在打包服务、风险代理的是由。在合同履行过程中，适逢国家税务新政，上诉人唯恐真相暴露，主动要求被上诉人减少支付费用为8万元，其开具的8万元收据中亦注明了包含中介费并承诺凭票据结算。上诉人要求增加支付居间服务费1万元及所谓加急费2000元，无任何法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告姚晓慧、江洋向一审法院起诉请求：1、昆山市运通房产中介服务有限公司返还姚晓慧、江洋多付的税金等13204.17元；2.昆山市运通房产中介服务有限公司支付违约金32100元（1070000元×3%）；3.判令昆山市运通房产中介服务有限公司返还多交的中介费7000元；2、本案诉讼费由昆山市运通房产中介服务有限公司承担。原审反诉原告昆山市运通房产中介服务有限公司向一审法院提出反诉请求为：1.判令姚晓慧、江洋支付居间服务费10000元；2.本案诉讼费由姚晓慧、江洋承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，姚晓慧与姚晓慧、江洋的共同委托代理人周金女（合同乙方）经昆山市运通房产中介服务有限公司居间服务购买昆山市××里厍新村××楼××室房屋一套，并与卖方李旭丹（合同甲方）签订《房屋买卖成交合同》一份，约定乙方购买甲方所有的昆山市××里厍新村××楼××室房屋，总价107万元；合同第五条约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交价格3%的违约金。合同尾部其他补充条款载明：乙方另需中介方办理的手续及费用，乙方提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、公积金卡原件，所需个税、契税、营业税等一切费用共计90000元，付给中介方，由中介方负责交清过户。后因政策调整，昆山市运通房产中介服务有限公司实际收取了姚晓慧、江洋约定的各项费用80000元。涉案房屋实际缴纳的各项费用为：契税7632.70元、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加42743.13元、房屋登记费（甲方乙方）240元。关于合同中约定的90000元的构成，姚晓慧、江洋陈述：合同约定9万元包含1万元中介费、6100元贷款服务费、房屋评估价1%个人所得税、3%的契税、5.6%营业税及成本费共计9万元；昆山市运通房产中介服务有限公司陈述：包括营业税（房屋评估价5.6%）42743.13元、契税（房屋评估价3%）22898.1元、个人所得税（1%）7632.7元、贷款手续费6100元、房屋登记及交易手续费320元、取号排队费及加急费用2000元。中介费当时昆山市运通房产中介服务有限公司要求姚晓慧、江洋按2%支付，共计10万多元，姚晓慧、江洋认为过高与昆山市运通房产中介服务有限公司协商就按总计所有费用9万元打包，其中没有明确区分中介费及税费各是多少，也没有约定双方就收取的9万元在进行另外的多退少补，按合同约定总计9万元。姚晓慧、江洋对于加急费用2000元不予认可，认为没有要求加急，各项费用是按票结算。另查明：卖方李旭丹实际支付了3000元中介费。上述事实由《房屋买卖成交合同》、房产证、委托书、发票、收据、手写单据及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，姚晓慧、江洋和昆山市运通房产中介服务有限公司之间系居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于江洋的原告主体资格。昆山市运通房产中介服务有限公司辩称买卖合同的实际签订人为姚晓慧和案外人周金女，江洋不是本案的适格原告。周金女系受姚晓慧、江洋委托在房屋买卖合同上签字，其行为后果归属于两姚晓慧、江洋，姚晓慧、江洋江洋是本案的适格原告，对于昆山市运通房产中介服务有限公司的该项辩称，本院不予采纳。关于昆山市运通房产中介服务有限公司是否多收取了费用。双方在合同补充条款中约定了“所需个税、契税、营业税等一切费用共计90000元”的条款，关于该90000元费用的组成，双方对于包含个税、契税、营业税、贷款手续费、登记及交易手续费无异议，但对于中介费的具体数额有异议。经查，涉案房屋实际缴纳的各项费用为：契税7632.70元、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加42743.13元、房屋登记费（甲方乙方）240元，同时双方均认可贷款服务费6100元，总计实际支出的各项费用为56715.83元。按照房屋中介市场的交易惯例，中介费按照房屋成交价的2%收取，由买方和卖方各负担1%，在实际履行过程中对于中介费用也可以由双方协商。涉案房屋成交价格为1070000元，按照交易惯例姚晓慧、江洋应当承担的中介费应为10700元，且房屋买卖合同的卖方李旭丹已经缴纳了中介费，故昆山市运通房产中介服务有限公司辩称90000元中包含2%的中介费的辩称本院不予采纳，本院认可姚晓慧、江洋关于90000元费用中，包含中介费10000的陈述。故对于昆山市运通房产中介服务有限公司反诉姚晓慧、江洋要求支付居间服务费10000元的诉请，本院不予支持。综上，姚晓慧、江洋在该笔房屋买卖合同中实际应支出的费用为66715.83元。个税、营业税等费用昆山市运通房产中介服务有限公司仅是代收代缴，对于姚晓慧、江洋多缴纳的部分，昆山市运通房产中介服务有限公司应予返还，结合姚晓慧、江洋诉请，返还金额应为13204.17元。关于违约金，合同第五条约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交价格3%的违约金，该条款系对房屋的出卖人与买受人之间的违约的约定，不适用于姚晓慧、江洋和昆山市运通房产中介服务有限公司之间，姚晓慧、江洋主张违约金无合同依据，本院不予支持。关于是否应当返还中介费。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案姚晓慧、江洋提供了订立合同的媒介服务并促成了房屋买卖合同的订立，提供了相应的居间服务，昆山市运通房产中介服务有限公司应当支付相应的居间服务费，中介费除了按照行业惯例负担以外，还可以由中介方与对方协商，昆山市运通房产中介服务有限公司收取卖方李旭丹3000元中介费，系其对自身权利的处分，而姚晓慧、江洋与昆山市运通房产中介服务有限公司之间对于中介费已经有了明确约定，昆山市运通房产中介服务有限公司的处分行为，并不当然适用于姚晓慧、江洋，故对姚晓慧、江洋的该项诉请，本院不予支持。遂判决：昆山市运通房产中介服务有限公司于判决生效之日起十日内向姚晓慧、江洋支付13204.17元。二、驳回姚晓慧、江洋的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告昆山市运通房产中介服务有限公司对反诉被告姚晓慧、江洋的诉讼请求。案件受理费389元，反诉案件受理费25元，由姚晓慧、江洋负担290元，昆山市运通房产中介服务有限公司负担124元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，通过昆山市运通房产中介服务有限公司提供的中介服务，促成了姚晓慧、江洋和案外人李旭丹之间的房屋买卖交易，昆山市运通房产中介服务有限公司与姚晓慧、江洋据此形成居间合同关系。本案所涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，昆山市运通房产中介服务有限公司应按照该合同中有关居间服务的条款约定向姚晓慧、江洋收取中介费用。该合同第八条中“乙方另需中介方办理的手续及费用”一栏中约定：“乙方提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、公积金卡原件，所需费用：个税、契税、营业税等一切费用共计90000元，付给中介方，由中介方负责交清，过户前支付”，昆山市运通房产中介服务有限公司据此认为该9万元费用中包含了交易产生的税费和中介费，系双方达成费用打包、风险代理的约定，显然与该条款的文意解释并不相符，本院不予采信。鉴于双方在该合同第六条有关乙方（姚晓慧、江洋）向中介方交纳服务费一栏是空白的，而双方在诉讼中对于中介费的具体数额又陈述不一，故一审法院参照当地房产中介服务的惯例即中介费按照房屋成交价的2%收取，由买方和卖方各负担1%，确定姚晓慧、江洋在本案所涉房产交易中应支付昆山市运通房产中介服务有限公司中介服务费10000元，属一审法院依法裁量范围，并无不当。昆山市运通房产中介服务有限公司在已收取姚晓慧、江洋的8万元中扣除了该10000元中介服务费及实际代收代缴的相关费用后，余款应予返还。昆山市运通房产中介服务有限公司认为姚晓慧、江洋还应支付10000元中介费的上诉请求，无相应事实依据，本院不予支持。据此，昆山市运通房产中介服务有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费389元，由上诉人昆山市运通房产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年六月十五日书记员 杨颖颖