苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3460号原告：陈宗灏，男，1948年7月3日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董建晶，董事长。被告：荣澳资产管理（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层406-110室。法定代表人：穆根才。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托代理人邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告陈宗灏与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告荣澳资产管理（上海）有限公司（以下简称荣澳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月13日依法受理。审理中，本院依据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年10月14日公开开庭对该案进行了审理。原告陈宗灏、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告荣澳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告陈宗灏向本院提起诉讼，请求判令：1、要求被告继续履行2013年12月3日原、被告签订的认购合同书，并按合同办理房地产权属登记手续；2、被告向原告支付违约金人民币12420元；3、诉讼费被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求明确为根据原告与被告奥银房产公司签订的认购合同书，要求被告名品城公司与原告签署网签合同，并将认购项目中C馆1层1068号单元的相应产权证办理至原告名下，第二项诉请中的违约金是依据被告奥银房产公司的承诺，按照购房款的5%主张，只要求被告奥银房产公司承担。被告荣澳公司在本案中与原告主张的两项诉讼请求均没有关系，主要是立案的时候认为该公司与本案有关联，有代收款的情况，所以列为被告。事实和理由：原告和被告系债权、债务人，因194910元欠款不还，引发债务纠纷，最后通过友好协商，原告同意用债务194910元和利息20000元加上其他项目欠款33490元共计248400元购入苏州奥食卡城C1068商铺抵债，合同编号（认）字20131203018号，并于2013年12月4日全额结清交于被告荣澳公司代收入账。考虑到商铺网签可能会延迟，原告同意放宽网签时限，但要求添加违约责任，被告承诺于2014年12月1日前给予办理苏州商铺C1068网签手续，若延期办理，以购铺款的5%作为补偿金，价款248400元的5%为12420元。被告至今以商铺被冻结为由未予办理网签手续，原告起诉请求判如所请。被告名品城公司辩称，我方不同意原告针对我公司的所有诉请。原告的钱是向被告荣澳公司支付的，认购合同书是与被告奥银房产公司签订的，我公司既非合同的签订主体，又非实际收款人，更未对原告有任何负债行为，故我公司无义务履行认购合同书，更不需要为原告办理网签，原告的其他诉请与我公司无关，也未向我公司主张。被告奥银房产公司未作答辩。被告荣澳公司未作答辩。经审理查明，2013年12月3日，原告陈宗灏（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“鉴于：1、乙方已充分知晓苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城，以下简称该项目）项目各项具体情况，拟自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜；……3、甲方已就收购苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目公司全部股权订立股权转让合同。”；乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1068号单元，建筑面积为12.42平方米，用途为商业；第二条“价款与支付方式”2.1款约定，该物业总价款248400元整；2.2款双方约定付款方式按照以下第2.2.1款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项；2.2.1约定，乙方同意一次性支付该物业总价款。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。2013年12月3日，被告荣澳公司向陈宗灏出具248400元的收据一份，收款事由为代收款。同日，被告奥银房产公司向原告出具承诺一份，载明公司承诺于2014年12月1日前为客户陈宗灏办理苏州商铺C1068网签手续，若延期办理，以购铺款的5%作为补偿金，若超出约定时间一个月后还未办理，客户可以选择退铺，退铺金额按购铺款的110%计算。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，原告陈宗灏与被告名品城公司一致确认双方就涉案商铺网签合同的内容未进行磋商庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、签购单、收据、承诺、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，原告陈宗灏陈述，2012年3月26日，原告妻子李敏将1000000元支付给了被告奥银房产公司投资月月贷理财产品，当时如果不买商铺就按20%计息，到期本息一起还1200000元，其中2000元是现金交付的定金，余下的998000元是由李敏的银行卡刷卡转账，被告奥银房产公司当即向李敏开具了金额为1000000元的收据，收款事由为代收款。2013年1月25日被告奥银房产公司一共归还了原告600000元，还欠600000元。欠款600000元中的300000元用于支付原告与被告奥银房产公司另外签订的C馆1117号商铺认购合同的价款，后来因为别的原因，该认购合同没有办法履行，被告奥银房产公司按照购铺款的13%作为利息补偿给原告，故应返还原告本息合计339000元；余下的300000元，被告奥银房产公司在2013年9月17日又归还了90000元，还欠210000元，与原告另外在苏州奥食卡项目A馆购买商铺仍需缴纳的购房款15090元相抵，加上被告奥银房产公司许诺补偿给原告的利息20000元，故被告奥银房产公司仍结欠原告214910元，该笔欠款均转化为本案商铺的购房款，不足部分33490元，是从前述C馆1117号商铺应返还的本息339000元中抵扣的，至此，涉案商铺的款项就全部付清了。至于被告奥银房产公司还欠原告的305510元，原告另案再向被告奥银公司主张。对此原告提供签购单复印件、家庭户籍本、银行账户明细复印件予以证明。原告另陈述，涉案商铺是现房，不存在交付问题，是由被告奥银房产公司统一租出去的，对此提供原告与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订的预约租赁合同一份，证明被告奥银房产公司已经将涉案商铺交付给原告了，租金尚未拿到，因为根据租赁合同还没有到支付租金的时间。审理中，经本院释明，原告明确不要求变更诉讼请求。被告名品城公司认为，无法确认认购合同书及收据的相关情况，因为C馆1层并未分割，并无所谓的1068号商铺，原告与被告奥银房产公司就一个不存在的商铺进行买卖，名品城公司未参与，具体情况不清楚，也从未收到过上述款项。原告的陈述恰恰证明，其本意是购买理财产品，后将部分款项转化为购房款。预约租赁合同并非正式的租赁合同，只是双方有个意向，故原告方没有主张租金的权利。被告名品城公司明确，即使涉案商铺已经进行分割，也不愿意与原告签订网签，办理过户，因为其从未收到过涉案商铺的购房款。本院认为，结合原告陈宗灏在本案中的陈述及其举证的签购单及收据，根据高度盖然性证明原则可以认定原告确曾与被告奥银房产公司有过投资1000000元而后在大约一年时间后返还20%收益的约定。被告奥银房产公司在支付部分本金及收益后，因后续投资款及收益无法及时支付，与原告陈宗灏协商其中的248400元通过签订涉案《认购合同书》以认购商铺的方式实现。该《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，也系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。如前认定，原告已按约履行了其支付全部价款248400元的合同义务。被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，原告与被告名品城公司也未就涉案房屋签订正式买卖合同进行任何磋商，现被告名品城公司明确拒绝与原告签订商品房买卖合同，导致原告签订认购协议的目的无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约，原告要求继续履行认购协议并签订正式买卖合同的主张，缺乏请求权基础，不予支持。同理，对于原告主张的基于继续履行认购协议而产生的违约金的请求，本院也不予支持。本案中，原告经本院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：驳回原告陈宗灏的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2873元，由原告陈宗灏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一七年六月十一日书记员  沈雯