浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0782民初12631号原告：陈志洪，男，1974年10月25日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：胡彬、孙斌泽，浙江纵伸律师事务所律师。被告：陈小明，男，1965年3月17日出生，汉族，住义乌市。被告：义乌市天瀚酒店（系个人独资企业），住所地：义乌市上溪镇月湖路**号。负责人：陈小明。被告：义乌市天鸿置业有限公司，住所地：义乌市上溪上城路88号。法定代表人：陈小明，董事长。共同委托诉���代理人：陈洵喜，义乌市香山法律服务所法律工作者。原告陈志洪为与被告陈小明、义乌市天瀚酒店（以下简称天瀚酒店）、义乌市天鸿置业有限公司（以下简称天鸿置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年12月2日、2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈志洪及其委托诉讼代理人胡彬、孙斌泽，被告陈小明、天瀚酒店、天鸿置业公司的共同委托诉讼代理人陈洵喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈志洪诉称，2006年第三被告公开销售其开发的“天鸿·月湖公寓”房产，但规定房屋购买人须与第一被告签订租房协议作为购买条件，原告接受。2006���6月2日，原告与第一被告签订了《租房协议》，约定原告将欲购的18#商铺即第A幢底层118号房出租给第一被告，租期六年，租金按该房总价的5%计算。2007年4月6日，原告与第三被告签订《商品房买卖合同》，约定总房价为877627元，将底层平面示意图作为合同附件。嗣后，原告按约履行了房款支付义务。2007年11月30日始，涉案房屋由第二被告用于经营酒店和第三被告设置售楼处，房屋租金由第二被告按期支付给原告。2013年11月底，原告与第一被告口头商定续租两年，租金按房屋总价的6%计算，涉案房屋仍然由第二、三被告使用，第二被告支付租金。2015年10月8日，第二被告向原告发出《到期不再续租的函》。2015年11月26日，第二被告再次向原告发出《房屋交接通知函》，要求原告于2015年12月29日办理房屋交接手续。交房当日，原告提出异议，要求三被告履行涉案房��承租返还前的义务：恢复户与户间的隔墙、恢复房屋租赁后改装的水电等。三被告除雨篷、雨篷梁柱现已拆除外，其余问题仍未解决。请求判令：一、三被告将原告所有的房屋按房屋买卖合同上的交房标准恢复原状（1、恢复户与户之间的隔墙包括一楼和设备层的隔墙、2、恢复房屋租赁后改装的水电、恢复普通电器照明，供水到厨房、卫生间，排水设接口；3、安装承租后拆除的原房屋门口的卷闸门；4、拆除房屋吊顶和装饰；5、拆除房屋门口的花坛）；二、三被告将涉案的房屋的公共部分按“天鸿·月湖公寓底层平面图“所示恢复原状（1、打通4.5轴之间电梯入户门、恢复无障碍通道、2、恢复公共部分的厕所，封闭未经规划的厕所门口，增加无障碍通道）；三、三被告向原告赔偿租金损失39000元（租金损失从2015年11月30日起按年租金52547元计付至实际履行完毕之日止，暂计算至2016年7月25日，暂计39000元）。2017年1月24日，原告变更第一项诉请为要求被告支付恢复原状的费用。被告陈小明、天瀚酒店共同答辩称：1、依据双方签订的租房协议，对是否恢复原状并未有任何约定，第一、二被告已经依据协议履行了全部义务。第一、二被告已经对户与户间的隔墙进行了砌墙，但因原告阻扰，之后墙没有砌成。水电是一户一表的，卷闸门是否需安装，吊顶部分是否需拆除，门口花坛是否拆除，合同未约定，房屋外面的花坛是公共部分，也由临时业主委员会决定是否拆除，不是原告室内的事情。2、公共部分在商品房交接后，公共部分已经交给临时委员会管理，不属于三被告的管辖范围。公共部分不是原告的私有财产，属于业主共有财产。关于打通4、5轴之间电梯入户门，当时设计图纸没有电梯入户门。无障碍通道也���没有的，消防部门也不允许存在有安全隐患的门口打开。3、第一、二被告在协议到期后，发函及房屋通知函给原告，要求原告在合理时间内办理房屋交接手续，但由于原告自身原因，不肯办理交接手续，作为第二被告尽了告知义务，现要求三被告支付赔偿款没有依据；被告天鸿置业公司答辩称，对原告购买、交付、使用天瀚·月湖公寓118号无异议，但本案第三被告与本案原告之间没有租赁关系，当时原告与第三被告已经进行了商品房交付手续。因此，本案是租赁合同纠纷不是商品房买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，第三被告不是本案诉讼主体，请求法院查明本案事实，依法驳回原告对第三被告的起诉。原告提供的证据材料及被告的质证意见如下：一、房产证、土地证各一份，用以证��涉案房屋由原告和其妻子共有的事实。被告对真实性无异议。二、租房协议、光盘各一份、照片二份，用以证明原告房屋由第一被告承租，第二、三被告使用的事实。被告认为房屋租赁合同是第一被告签订，第二、三被告不知情，但从租房协议中可看出双方并无约定租赁到期后是否恢复原状进行交接。照片可以认定被告进行过砌墙，但由于原告方阻扰，没有砌回去。三、函、房屋交接通知函、商品房买卖合同、光盘、回复函、快递单、快递退件、说明各一份、图纸三份（原件在（2016）浙0782民初13352号）、照片四份，用以证明第二被告通知原告不续租及办理房屋交接手续、三被告未尽承租人的义务，房屋不符合交还条件且原告提出异议及租赁房屋交还时应达到的标准。被告认为房屋交接通知书是第二被告致函给本案原告，因此要求原告对房屋办理交接手续，事实清楚。关于图纸，依据原告提供的底层平面示意图当中充分证明后面是不能开门口的，无障碍通道的门也是没有的，是封死的。关于回复函第一被告没有收到过，不清楚里面内容，对真实性和合法性无法确认。关于光盘以及照片房屋是否达标这一点双方在租赁合同中并未约定，按照义乌的交易习惯，有合同约定按照合同，没有合同约定按照现状进行交接。四、农商银行业务凭证二份，用以证明第二被告支付第八年度租金52547元，且三被告应该按租金标准计算租金损失的事实。被告认为第一、二被告履行了全部义务，租金已经全部给付。第一、二被告在到期后也告知了原告收款，不存在房屋租金的赔偿问题。五、照片四份，用以证明被告通知交接时，大门口被封闭，房内的相关设施也没有拆除，电梯出入口大门被封闭。被告认为当时不是商品房交接手续，而是租赁合同的交接。在租赁到期后，我方也通过书面形式告知原告协商租赁后交付事宜，但原告不愿配合，房屋要不要恢复，租赁协议没有约定，原告也没有要求恢复商品房买卖时的原状，未进行书面或口头告知。电梯口这张照片与本案无关联，不是涉案房屋内部的事情。被告均未向本院提供证据材料。本院依原告的申请委托司法鉴定后出具的文书及双方的质证意见：鉴定费发票、评估报告书各一份，用以证明原告为此垫付鉴定费3000元、鉴定意见为恢复费用23276元、恢复施工工期为15天。原告无异议。被告对鉴定费无异议，认为评估报告鉴定的费用过高，一个平方的水电安装费不到20元，该鉴定意见的费用与两户人家恢复费用差不多。本院认证意见：原告提供的证据真实性可确认，能否达到证明目的，需结合庭审陈述等综合认定，在下文论述。本院依法委托后出具的鉴定意见予以确认。根据已认定的上述证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2006年6月2日，陈志洪（出租人）与陈小明（承租人）签订《租房协议》一份，约定：租赁物为天鸿·月湖公寓18#商铺、租期为六年、租金自房屋交付使用之日起按年每年按房屋总价的5%计算、承租人负责所有的物业管理及水电费用，承租人在房屋租赁期间，不得损坏房屋结构，若违反则由承租人负责赔偿维修费用。2009年，陈志洪办理了该房的房产证及土地证。2015年10月8日，天瀚酒店向月湖公寓1幢业主发函，简要内容为：承租的物业将于2015年11月30日到期，酒店不再继续经营，酒店将于2015年12月1日至30日逐步分批安排交接，具体分批交接时间届时再另行通知。2015年11月26日，天瀚酒店与义乌市恒厦物业服务有限公司联合向月湖路62号房东发布《房屋交接通知函》，内容如下：……您租赁给我们的物业，我们安排在2015年12月29日（上午……/下午……）为您办理相关返还交接手续……。在交接后，公寓的物业费从2016年1月1日起按0.9元/㎡缴纳……。2016年3月21日，陈志洪向陈小明发送《回复函》，称《房屋交接通知函》已收，但要求恢复承租房屋的下列问题：1、打通户与户间的隔墙；2、恢复改装的水电；3、安装拆除的原房屋门；4、拆除房屋的吊顶和装修；5、拆除房屋外墙上搭建的雨篷、雨篷梁柱及花池。整改完毕后通知陈志洪，并承担租金损失18000元。但该邮件并未寄送成功。2016年5月10日，天鸿置业公司承诺有柱雨篷在2016年6月30日前拆除。审理过程中，经本院依法委托金华市鸿文价格评估有限公司评估，恢复费用为23276元、施工工期为15天。另查明，该房屋陈志洪从天鸿置业公司购买，购买价格为877627元。根据底层平面图陈志洪与陈志强，陈志洪与住宅17号间有隔墙，涉案房屋靠大道侧有两扇门。2015年11月30日前的租金已全部付清，之前的年租金为52547元。本院认为，与原告签订租赁合同的相对人为被告陈小明，双方签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的第一项诉请，虽然双方的租赁合同没有约定期满后的交付标准，但考虑到房屋的使用属性及户与户间的物理隔离的需要，原告要求恢复户与户之间的隔墙包括一楼和设备层的隔墙及安装承租后拆除的原房屋门口的卷闸门、拆除房屋吊顶、装饰及门口的花坛的诉请应予支持；按照商品房买卖合同及行业交付惯例，水电入户及普通照明及厨房、卫生间通水并设立排水接口是基本标准。被告陈小明租赁期满后也应按该标准返还租赁物，不能返还的应按鉴定意见书确定的恢复费用支付给原告。原告要求恢复公共部分，而公共部分为全部业主的共有部分，原告单独提供诉请，诉讼主体不符，不宜在本案中一并处理。被告陈小明造成原告损失，原告应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告没有完全恢复原状的情况下，应通过支出合理的费用防止损失的扩大，而支出的合理费用可要求被告陈小明负担。根据恢复原状需工期为15天，被告陈小明应赔偿给原告半个月租金损失即2189元。���告在明知被告不再承租的情况下，要自行解决再行出租的问题，其要求被告支付其他的租金损失，无法律依据，不予支持。原告要求三被告共同履行义务，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定,判决如下:一、被告陈小明于本判决生效后十日内支付原告陈志洪房屋恢复费用23276元。二、被告陈小明于本判决生效后十日内赔偿原告陈志洪租金损失2189元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，由原告负担689元，被告陈小明负担87元。鉴定费3000元，由被告陈小明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  项孟进人民陪审员  何日辉人民陪审员  鲍福喜二〇一七年六月六日代书 记员  金宴宇义乌市人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书(2016)浙0782民初12631号各方当事人:原告陈志洪诉被告陈小明、义乌市天翰酒店、义乌市天鸿���业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用776元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。特此通知。2017年6月6日