广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7311号上诉人（原审原告）：沈秋娥，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：江健志（沈秋娥之子），身份证住址：广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：江健英，身份证住址：广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：江健志，身份证住址：广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：江健星，户籍地址：广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：骆锦棠，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：江秀芳，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。原审第三人：江秀兴，身份证住址：广东省广州市越秀区。上诉人沈秋娥、江健英、江健志因与被上诉人江健星、骆锦棠,原审第三人江秀芳、江秀兴租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：江秀芳代江某与骆锦棠签订《房屋租用合同》，约定由江某将坐落于XX镇XX路横街5号的房屋出租给骆锦棠，租金每月5000元，租期自2006年2月1日至2022年2月1日止，两年内租金不变，第三年起，每年租金递增5%等等。合同签订后，骆锦棠按约支付租金直至2014年4月1日。此期间的租金由江健星收取。2014年4月1日，江健星将《房屋租用合同》中涉及的原有房屋拆除重建，但并未取得合法报建手续。重新修建的房屋于2015年10月竣工。江健星与骆锦棠就重新修建的房屋于2015年5月12日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由江健星将坐落于广州市白云区XX镇5号的房屋出租给骆锦棠，租金以500元/㎡的标准按季度支付等等。合同签订后，骆锦棠按照7035.52元/月向江健威支付了2016年1月、2月的租金，向江健星支付了同年3月至8月的租金。沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴认为，江健星在未征得作为房屋共有权人的沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴的同意下私自与骆锦棠就重新修建好的涉案房屋签订租赁合同侵犯了己方的合法权益，遂成诉。2016年4月8日，沈秋娥、江健英、江健志向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、确认江健星、骆锦棠于2015年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、骆锦棠将广州市白云区XX镇XX路横街5号的房屋腾空交回沈秋娥、江健英、江健志；三、骆锦棠向沈秋娥、江健英、江健志支付自2012年2月1日至2015年4月30日期间的房屋占用费1371093.75元及利息421875元自2013年2月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；421875元自2014年2月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；421875元自2015年2月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；105468.75元自2015年5月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；四、江健星和骆锦棠向沈秋娥、江健英、江健志支付2015年5月1日至骆锦棠将涉案房屋腾空交回之日止的房屋占用费，按每月57500元计算，暂计至2016年6月30日为603750元；江健星和骆锦棠向沈秋娥、江健英、江健志支付603750元自2016年5月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；五、本案受理费由江健星、骆锦棠负担。一审法院另查，穗集地共证字第XX号《集体土地房产共有（用）证》是由广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月31日颁发，其上载明房屋坐落于白云区XX镇XX路横街5号，共用地面积122.57㎡，总建筑面积183.47㎡，用途为住宅用地，权属人为江健英，持房地产证人为沈秀娥，共有（用）权属人为江健星、江秀芳、江健志及江秀兴，其中，沈秀娥占有房屋份额的7/12，江健英、江健星、江秀芳、江健志及江秀兴分别占有房屋份额的1/12。一审法院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，江健星将坐落于白云区XX镇XX路横街5号的原有房屋拆除后，在未取得相关的报建手续的前提下重建涉案房屋，故江健星就重新修建的涉案房屋与骆锦棠签订的《广州市房屋租赁合同》应依法认定为无效合同。涉案房屋无合法报建手续，未经行政机关处理，产权不明确，对于沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求骆锦棠将房屋腾空交回的诉请不予支持。关于江秀芳代江某与骆锦棠签订的《房屋租用合同》履行的问题。该合同自签订之日起履行至2014年4月1日，骆锦棠实际使用房屋并支付相应租金，沈秋娥、江健英、江健志虽主张该合同为江秀芳于2009年在江某意识不清楚的情况下与骆锦棠签订的，但未能提供相应证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。另沈秋娥、江健英、江健志、江健星、骆锦棠、江秀芳、江秀兴均在诉讼中确认上述《房屋租用合同》中所涉的房屋已由江健星于2014年4月1日拆除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，合同标的物已经灭失，合同无法继续履行，故对于骆锦棠要求继续履行该合同的抗辩不予支持。关于沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求骆锦棠支付2012年2月1日至2015年4月30日期间的房屋占有使用费及利息的问题。江健星在诉讼中自认《房屋租用合同》中的房屋由其于2014年4月1日拆除，2014年4月1日之前的租金已由其实际收取，故沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求骆锦棠再次支付2012年2月1日至2014年3月31日期间的房屋占有使用费及利息无事实和法律依据，不予支持；2014年4月1日至2015年12月31日，骆锦棠并未实际占有使用房屋，沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求其支付2014年4月1日至2015年4月30日期间的房屋占有使用费及利息的诉请无事实依据，亦不予支持；综上，沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求骆锦棠支付2012年2月1日至2015年4月30日的房屋占有使用费和利息均缺乏事实和法律依据，不予支持。关于沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求江健星及骆锦棠连带支付自2015年5月1日起至骆锦棠实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费及利息的问题。经审查，本案中，穗集地共证字第XX号《集体土地房产共有（用）证》是由广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月31日颁发，其上登记的由沈秋娥、江健英、江健志、江秀芳、江秀兴及江健星共同拥有的房屋为《房屋租用合同》中涉及的原有房屋，但该房屋已由江健星于2014年4月1日拆除，重建的房屋无相关报建手续，未经相关行政部门处理，在此情形下，沈秋娥、江健英、江健志及江秀芳、江秀兴要求江健星、骆锦棠按照每月57500元的标准连带支付2015年5月1日起的房屋占有使用费及利息无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，于2017年2月26日作出一审判决：一、确认江健星与骆锦棠于2015年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、驳回沈秋娥、江健英、江健志的其他诉讼请求；三、驳回江秀芳、江秀兴（一审判决书误为江秀英）的其他诉讼请求。一审案件受理费23839元，由沈秋娥、江健英、江健志负担21639元，江健星、骆锦棠共同负担2200元。判后，沈秋娥、江健英、江健志不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院无权判决涉案房屋的产权归属及违建问题。报建手续的合法性应由政府行政机关裁定，违建情况应由政府行政机关及行政诉讼司法裁定。涉案房屋属于危房，政府部门答复加固，应视为合法维修，且己方所持集体土地房产证未被撤销，涉案房屋应视为产权明确的合法建筑。2.江健星、骆锦棠二人私自签订合同，江健星无权处分沈秋娥、江健英、江健志的房产权，其与骆锦棠的行为侵犯了沈秋娥、江健英、江健志的利益。骆锦棠向江建威付款是其二人之间的私人金钱关系，与本案无关。3.江秀芳在原产权人江某与沈秋娥健在的情况下，收受骆锦棠十万元，未取得江某与沈秋娥的委托授权书同意与骆锦棠签订的房屋租赁合同无效。4.骆锦棠与其妻曹某在2016年6月1日至2016年7月1日先后两次伪造了房屋租赁合同，骗取工商营业执照，没有诚信。若其与江健星、江秀芳所签的合同有效则无需伪造新合同。5.骆锦棠关于涉案房屋先后共签订5份合同，5份合同时间错叠，金额混淆不清，真真假假，昭然了其侵犯沈秋娥、江健英、江健志利益的目的。6.时至今日骆锦棠不顾沈秋娥、江健英、江健志的反对，改建涉案房屋，亦是违法。综上，沈秋娥、江健英、江健志请求二审法院查清事实后依法支持沈秋娥、江健英、江健志的原一审全部诉讼请求，撤销一审判决第二、三项判决，即：1.依法确认江健星、骆锦棠于2015年5月1日所签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.判令骆锦棠腾空并交还涉案房屋给沈秋娥、江健英、江健志；3.判令江健星、骆锦棠承担本案所有诉讼费用；4.判令江健星、骆锦棠向沈秋娥、江健英、江健志交回自2012年2月1日起至2016年5月1日止的房屋非法占用费共2029843.35元；5.判令江健星、骆锦棠向沈秋娥、江健英、江健志交回自2016年5月1日起至骆锦棠实际腾空房屋之日止的按市场实际价及由此侵占房屋造成的沈秋娥、江健英、江健志的损失，即每月66000元，共792000元；6.判令因骆锦棠损坏房屋，责令骆锦棠按沈秋娥、江健英、江健志的要求复原房屋结构，赔偿100000元；7.判令江秀芳与骆锦棠所签的租赁合同无效。被上诉人骆锦棠二审辩称：不同意沈秋娥、江健英、江健志的上诉请求，同意一审判决的处理。被上诉人江健星经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人江秀芳二审述称：同意沈秋娥、江健英、江健志的上诉请求，不同意一审判决的处理。原审第三人江秀兴二审述称：同意沈秋娥、江健英、江健志的上诉请求，不同意一审判决的处理。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院另查明：白云区XX镇XX路横街5号原有房屋曾以权属人江某的名义领有房地产证，江某于2011年5月13日亡故后，其妻沈秋娥与子女江秀芳、江秀兴、江健英、江健志、江健星通过继承于2012年7月31日办理了集体土地房产证、《集体土地房产共有（用）证》。江健星与骆锦棠所签《广州市房屋租赁合同》有“合同编号20150501”的表述，租赁期限为2015年5月1日至2036年4月30日，江健星签名落款处载明“2015年5月12日”,而骆锦棠签名落款处的时间为空白，骆锦棠诉讼中表示该合同签订时间为2015年5月12日。本院对一审法院判决主文第一项所载2015年5月1日的表述予以调整。该租赁合同第三条有“乙方（骆锦棠）出资修复房屋的楼面：钢结构或混凝土、间墙、卷闸”、“当乙方（骆锦棠）帮甲方（江健星）把房屋建成3至4层时，甲方按全年24万收取租金，免除当年的进场费5万元”等内容。诉讼中，骆锦棠表示该租赁合同并未得到其他产权人的同意，并未实际履行，其仍依江秀芳代江某所签《房屋租用合同》标准缴交租金。江秀芳（江某长女）代江某与骆锦棠签订的《房屋租用合同》第7条载明：甲方（江某）需要重建，乙方（骆锦棠）无条件退出，剩下的租期等甲方重建好后再履行完未完成的合约。诉讼中，江秀芳表示该合同是应骆锦棠延长租期要求所签，为此收取骆锦棠十万元。该租用合同未注明签约时间。此前，江某与骆锦棠另签有未注明签约时间的《房屋租用合同》，租期由2003年11月至2008年11月30日,后由原来的5年延期到7年。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”及第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审需要处理的问题是：江健星与骆锦棠所签《广州市房屋租赁合同》的评判及如何处理骆锦棠对涉案房屋的占用。江健星与骆锦棠签订《广州市房屋租赁合同》发生于白云区XX镇XX路横街5号原有房屋重建期间，重建之前房屋已由沈秋娥与子女江秀芳、江秀兴、江健英、江健志、江健星按份共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，该租赁合同骆锦棠仅与江健星签字认可，未经沈秋娥、江秀芳、江秀兴、江健英、江健志同意，对未表同意的共有人并不产生合同效力。一审法院以涉案房屋重建未取得建设工程规划许可证为由，确认江健星与骆锦棠签订的《广州市房屋租赁合同》无效，处理有据，本院予以维持。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。骆锦棠现实际使用的房屋是原有房屋拆除重建后的建筑物，并非沈秋娥与江秀芳、江秀兴、江健英、江健志、江健星办理集体土地房产证、《集体土地房产共有（用）证》上所载明的房屋。在原有房屋已被拆除，而重建房屋并未取得合法报建手续的情况下，一审法院认定江秀芳代江某与骆锦棠签订的《房屋租用合同》已无法继续履行，对骆锦棠要求继续履行该合同的主张不予支持，处理并无不当。在骆锦棠继续使用案涉标的物丧失正当依据的前提下，骆锦棠当应腾空交回其现实际使用的重建房屋给原房屋共有权利人。一审法院以涉案重建房屋无合法报建手续，未经行政机关处理，产权不明确为由，对于当事人要求骆锦棠将其使用的重建房屋腾空交回的诉请不予支持，处理不当，本院予以纠正。骆锦棠对重建房屋所作投入，另行处理。需要明确的是，骆锦棠在涉案房屋重建之前已依约交纳租金、重建期间不存在占有房屋的事实，对要求骆锦棠支付该时段的房屋占用费所提诉讼请求，一审法院不予支持，处理正确。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划许可部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下罚款。”由此可见，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理。沈秋娥、江秀芳、江秀兴、江健英、江健志、江健星作为共有权利人当应积极申请规划主管部门对涉案标的物进行处理，再根据处理情况共同商议后续措施。案涉房屋重建后骆锦棠实际使用期间的费用负担有待相关行政主管部门的具体处理后再行确定，于本案不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4172号民事判决第一项；二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4172号民事判决第二、三项为：骆锦棠于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空其使用的坐落于白云区XX镇XX路横街5号的重建房屋交回给沈秋娥、江秀芳、江秀兴、江健英、江健志、江健星；三、驳回沈秋娥、江健英、江健志以及江秀芳、江秀兴的其他诉讼请求。一审案件受理费23839元，由沈秋娥、江健英、江健志负担。二审案件受理费30175元，由沈秋娥、江健英、江健志负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年六月七日书记员  杨银桃马婷婷