江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初12787号原告：陈桐，男，1990年8月2日生，汉族。委托诉讼代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。被告：梁俊，女，1980年11月15日生，汉族。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，统一社会信用代码9132010678710171XK，住所地在南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。法定代表人：赵玉瀚，该公司总经理。委托诉讼代理人：何朋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孟庆旭，女，该公司职员。第三人：南京利源物业发展有限公司，统一社会信用代码91320115608954902N，住所地在南京市江宁经济技术开发区。原告陈桐与被告梁俊、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰经纪公司）、第三人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张娟担任审判长，与人民陪审员李国俭、邹丽组成合议庭，分别于2017年2月22日和2017年4月21日公开开庭进行了审理，两次开庭原告陈桐及其委托诉讼代理人娄正京、被告梁俊委托诉讼代理人赵国明、被告壹加贰经纪公司委托诉讼代理人孟庆旭均到庭参加诉讼。首次庭审后，本院通知利源公司作为第三人参加诉讼，利源公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈桐向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁俊返还定金40000元，并支付违约金800000元；2.判令被告壹加贰经纪公司对梁俊的付款义务承担连带责任；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年3月19日，经壹加贰经纪公司介绍，原告与梁俊签订了房地产买卖中介合同及补充协议，合同约定梁俊将其位于南京市江宁区××室房产以1770000元的价格出售予原告，梁俊保证其出售的该房屋权属真实，如违约由违约方向守约方支付违约金500000元，并承担经济损失。补充协议约定原告于2016年3月19日前向梁俊支付购房定金40000元，2016年9月30日前向梁俊支付购房余款1730000元，双方办理过户手续。合同签订后，原告于2016年3月19日向梁俊支付了购房定金40000元，并向壹加贰经纪公司支付了中介费。后壹加贰经纪公司通知，梁俊欲单方面解除合同，原告无奈向梁俊寄发《关于要求继续履行合同的函》并公证，要求梁俊继续履行合同，并提醒梁俊“如果你执意单方面解除合同，本人提醒你，你不但需要承担违约金500000元，还应当赔偿本人的经济损失，因为近半年来南京房价大部分地区上涨了20%到30%，上述房款已无法购买到同面积的房产，为此本人强烈要求你继续履行合同”、“如果你并无单方面解除合同之意，请收到本函后三日内即书面函复本人，逾期视为你认可中介通知内容，即你将单方面解除房地产买卖中介合同”。梁俊收到公证函后除通过壹加贰经纪公司向其表达执意违约的信息外，未向原告作任何解释。另，由于壹加贰经纪公司提供的是有偿服务，应保证交易安全及卖方拥有合法房产，故应对梁俊的付款义务承担连带责任。被告梁俊辩称：一、其与陈桐、壹加贰经纪公司三方签订的买卖中介合同应属无效，合同三方主体应按照各自的过错承担缔约过失责任。因涉案房屋产权仍属于开发公司，其不具有处置权，中介买卖合同约定的直接更名，并未取得开发公司的同意，系无权处分，且直接更名的行为将造成国家税收的流失，系以合法形式掩盖非法目的，故合同无效。现其同意返还定金40000元。二、即便上述买卖中介合同有效，因合同自始不能履行，故应予解除，且原告陈桐自身违约在先。梁俊出售涉案房屋系为“以小换大”，改善居住生活，故合同约定“若提前通知，乙方需提前给甲方钱款”，后梁俊订购了其他房屋，急需资金，于2016年5月至6月期间多次要求原告支付房款准备进行更名，原告均称无钱支付，需按合同等到2016年9月30日支付。原告拒绝付款的行为构成违约，这导致梁俊改善居住条件的目的落空，亦让双方之间产生不信任，最终导致双方谈判破裂。故原告要求支付违约金或赔偿损失均没有事实与法律依据。三、即便梁俊自身存在违约行为，一方面，上述买卖中介合同约定的违约金过高，原告仅仅支付40000元定金，并不存在巨额损失，买卖中介合同约定的巨额违约金存在较大的随意性，这超出签订合同时的预期，故请求法院根据合同性质、双方违约情形和实际履行情况对违约金予以调整；另一方面，梁俊于2016年6月已告知解约，原告自身应及时止损，原告自身存在拖延，扩大的损失部分应由其自行承担，且由于涉案房屋存在诸多缺陷，售价比市场售价低，故违约金已经足以弥补原告损失，原告主张按房价上涨损失要求被告承担责任无事实与法律依据。被告壹加贰经纪公司辩称：其与原告陈桐、被告梁俊签订的买卖中介合同系三方真实意思表示，合同合法有效，任何一方未按约履行，应承担相应的责任。合同明确约定，保证房屋权属真实、符合上市交易条件系卖方的义务，并非其作为中介方的义务，并且其并不存在违约行为亦不具有过错，故不应对被告梁俊承担连带责任，请求驳回原告对其的诉请。第三人利源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经审理查明：2013年8月25日，利源公司（甲方）与梁俊（乙方）签订内部认购协议一份，约定：甲方为南京利源集团下属企业，甲方开发了位于南京市××××湖西花园商品房，乙方现为南京利源集团员工，乙方向甲方认购××室（以下简称××室），该房单价为12000元/平方米，总价款为1158240元，该房屋在本协议签订之日已设定抵押；乙方应于交纳认购定金后15日内支付总价款的30%，60日内付清全款，甲方同时开具收款收据；乙方将认购价款支付完毕后，在该房屋具备交付条件下，乙方可要求甲方立即将该房屋交付给乙方使用，并办理相关交接手续；在乙方付清认购价款后三年期限届满之日，甲、乙双方按本协议所约定的价格签订正式房屋销售合同，同时乙方所支付的认购价款自动转为购房款，甲方无需向乙方支付任何利息；该房屋交接后，乙方不得以房屋市场价格变动、政策变化、房屋权属证书迟延等任何理由要求甲方退还认购价款或任何利息，或拒绝签订房屋销售合同；乙方可通过书面方式指定第三人按认购价格与甲方签订正式的房屋销售合同，如乙方因限购政策、法律法规等原因而不能签订房屋销售合同，则乙方不得以此为由拒绝履行本协议，而应当指定第三方与甲方签订房屋销售合同，并将其在本协议项下权利义务一并转让给第三方……若乙方在支付认购价款后三年内不要求对该房屋进行交接，则乙方在该三年期限届满时可选择按本协议所约定的价格与甲方签订正式房屋销售合同，同时将认购价款转为房款；或指定第三人按本协议所约定的价格与甲方签订正式房屋销售合同，同时将乙方所支付的认购价款转为该第三方的购房款，并按甲方要求签署相关法律文书，乙方与第三方自行结算，与甲方无涉；或终止本协议，要求甲方退还认购价款，并按认购价款总额的40%向甲方收取三年期间的利息……乙方须在距离前述三年期限届满日六个月之前进行选择，并向甲方出具书面说明，若逾期未选择，则视为乙方选择与甲方签订房屋销售合同……在本协议签订后三年内，甲方可利用该房屋进行融资，但应在乙方办理房屋权属证书之前解除因融资而设定的抵押……本协议有效期自签订之日起生效，直至前述三年期限届满时止，如乙方应当签订而未及时签订房屋销售合同，则在本协议有效期届满时，视同甲方已向乙方交付该房屋。2016年3月19日，梁俊（甲方、委托人、出售方）与陈桐（乙方、委托人、买受方）、壹加贰经纪公司（丙方、中介方）签订了房地产买卖中介合同及补充协议，合同载明：××室房屋所有权人梁俊，将该房以1770000元出售予陈桐，并注明“此房可直接更名”，并约定：乙方于2016年3月19日前，支付给甲方购房定金40000元；乙方于2016年9月30日前，支付甲方首付款1730000元；甲、乙方有无正当理由不履行合同的情形的，由违约方向各守约方支付违约金500000元，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；补充协议还特别约定了：1、直接跟开发商签合同，合同价为1158240元，若有变动由甲方承担；2、在9月30日前，接到甲方签合同通知七天之内将全款支付给甲方，若提前通知，乙方需提前给甲方钱款；3、甲方承诺该房可直接更名，更名前贷款必须解押，而且乙方只承担过户中产生的契税和维修基金，若有其他费用由甲方承担。庭审中各方一致认可，签订合同时梁俊曾告知房屋处于抵押状态，并向各方出示了其与利源公司签订的内部认购协议。合同签订当日，陈桐支付购房定金40000元，梁俊出具了收条。2016年6月，梁俊因另行购房急需款项，故通知陈桐要求其提前支付部分房款，后双方通过壹加贰经纪公司，多次间接、直接沟通后，就提前付款事宜，后就梁俊返还定金、支付违约金或补偿款事宜，均未能协商一致。2016年8月23日，梁俊委托诉讼代理人赵国明致电陈桐，称“他们公司突然出政策，没办法过户。即便是去法院，事实不能履行，毕竟没有产权证，因此这个合同不管是有效还是无效，梁俊方还是要承担一定责任的，适当给你些补偿你看行不行？”后双方就此仍未能协商一致。2016年9月2日，陈桐向梁俊寄送关于要求继续履行合同的函，并申请了安徽省马鞍山市为民公证处对函件内容及邮寄过程进行了公证。函件载明“梁俊女士：经中介南京壹加贰联合不动产经纪有限公司介绍，你曾于2016年3月19日与本人及前述中介签订了房地产买卖中介合同……然而日前本人接到南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的通知，说你欲单方面解除合同。本人认为，合同法第60条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，房地产买卖中介合同是你、我及中介三方真实的意思表示，我们合同各方在合同生效后，有全面地、适当地完成合同的义务。如果你执意单方面解除合同，本人提醒你，你不但需要承担违约金伍拾万元，还应当赔偿本人的经济损失……如果你并无单方面解除合同之意，请收到本函后三日内即书面函复本人，逾期视为你认可中介通知内容，即你将单方面解除房地产买卖中介合同。”梁俊于邮件寄出后2日收函，后未予书面回复，庭审中其认为其于2016年6月即告知合同无法继续履行，双方合同已于2016年6月解除。审理中，陈桐亦认可合同解除，但认为解除时间应为2016年8月。2016年10月10日，陈桐（乙方）与南京金浦东方房地产开发有限公司（甲方）签订商品房预售合同一份，约定甲方预售给乙方开发建设的位于南京市××区燕子矶××东方花园××单元××室房屋，房屋建筑面积78.06平方米，总价款合计2296291元，甲方应于2018年8月28日前向乙方交付该商品房。2016年10月11日，陈桐将梁俊诉至本院。本案诉讼过程中，本院至南京市江宁区不动产登记中心查询，××室房屋现登记于利源公司名下，该房建筑年代为2008年，建筑面积为96.52平方米。因涉案房屋登记于利源公司名下，本案处理同该公司有法律上的利害关系，本院通知利源公司作为本案第三人参加诉讼，经本院合法传唤，利源公司未到庭。另，2016年7月7日，壹加贰经纪公司将梁俊诉至本院，要求其支付违约金50000元，案号为（2016）苏0115民初8167号，该案审理中，梁俊明确表示拒绝履行房地产买卖中介合同。后经江苏省南京市中级人民法院对该纠纷作出（2017）苏01民终296号终审判决，认定壹加贰经纪公司与陈桐、梁俊签订的房地产买卖中介合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，现梁俊明确拒绝履行合同，应当承担违约责任，并判决梁俊支付壹加贰经纪公司5000元违约金。上述事实，有房地产买卖中介合同及补充协议、定金收条、内部认购协议、双方沟通录音资料、公证书、关于要求继续履行合同的函、商品房预售合同、（2016）苏0115民初8167号民事判决书、（2017）苏01民终296号民事判决书及当事人的陈述证明，本院予以确认。本院认为，陈桐、梁俊及壹加贰经纪公司于2016年3月19日签订的房地产买卖中介合同及补充协议业已经人民法院生效判决文书认定合法有效，合同各方均应遵照执行。其中，在陈桐与梁俊的买卖合同关系中，陈桐依约履行了支付定金的合同义务，根据合同及补充协议的具体内容，在此之后的合同义务履行顺序应为：在2016年9月30日之前，梁俊通知陈桐与利源公司签订合同，自通知七天之内，梁俊支付剩余全部房款，同时梁俊协助陈桐与利源公司签订合同。首先，结合双方均提交的录音证据，梁俊仅要求陈桐支付房款，并未提及协助陈桐与利源公司签订合同事宜，陈桐因此拒绝支付房款，并不违反合同约定；其次，梁俊委托诉讼代理人于2016年8月23日已向陈桐表达了合同不能履行的意思；最后，在壹加贰经纪公司与梁俊的居间合同纠纷中，梁俊已明确表明拒绝履行房地产买卖中介合同。综上，梁俊拒绝履行的行为构成违约，应承担返还定金、支付违约金的违约责任。另，本案纠纷产生的原因，一是在于梁俊的违约行为；二是在于本案买卖标的房屋本身并非登记于梁俊名下的房屋，对此双方均具有一定的过错。对于合同约定的500000元的违约金标准，陈桐认为过低，要求调高，梁俊认为过高，要求调低。本院结合陈桐另行购房的实际情况、合同的履行程度、双方各自签订合同、履行合同的具体行为以及公平原则，认为对双方约定的违约金不应调整。故对陈桐要求梁俊返还40000元定金和支付800000元违约金的诉请，本院予以部分支持。关于陈桐与梁俊之间的买卖合同，审理中双方均主张合同已解除，对此本院予以确认。陈桐要求壹加贰经纪公司承担连带责任尚缺乏依据，对其该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁俊于本判决生效之日起10日内返还原告陈桐购房定金40000元。二、被告梁俊于本判决生效之日起10日内向原告陈桐支付违约金500000元。三、驳回原告陈桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12200元，由陈桐负担4357元，梁俊负担7843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 长  张 娟人民陪审员  李国俭人民陪审员  邹 丽二〇一七年六月十四日书 记 员  王 欣