江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初2262号原告：钟海铭，男，1951年7月26日出生，汉族，住本市玄武区。委托诉讼代理人：殷海霞，江苏焯燃律师事务所律师。被告：南京惟敬嘉尧餐饮管理有限公司（统一社会信用代码91320104MA1ME4MF9A），住所地本市秦淮区虎踞南路102号1219室。法定代表人：蔡云松，经理。原告钟海铭与被告南京惟敬嘉尧餐饮管理有限公司（以下简称惟敬嘉尧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟海铭及其委托诉讼代理人殷海霞，被告惟敬嘉尧公司法定代表人蔡云松到庭参加诉讼。现已审理终结。原告钟海铭向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失4000元（暂定），2、被告支付违约金5200元，3、被告支付原告已支付的中介服务费1000元，4、被告支付房屋占用费（按2730元/月标准自2017年2月21日起至被告清空交还房屋止），5、被告将屋内物品清空、交还房屋，并结清水电气费。2017年5月11日变更诉讼请求为：1、被告支付违约金5200元，2、被告支付原告已支付的中介服务费1000元，3、被告支付房屋占用费5430元（按2730元/月标准自2017年2月21日起至2017年4月19日止），4、被告支付截止至2017年4月19日止的水电费46元。事实和理由：2016年2月21日，原、被告通过南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）签订房屋租赁合同，约定，由被告承租原告位于南京市秦淮区富民坊x号301室房屋，租期自2016年2月21日起至2018年2月20日止，租金标准2600元/月，租金支付方式为季付；如一方违约导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍和守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向经纪公司支付居间服务费。双方还约定特别补充条款：不能扰民；常住人数不得超过4人；以后每年年租金按原租金的5%上浮。合同签订后，原告交付房屋，并向我爱我家公司支付中介服务费1000元。但被告未按合同约定妥善使用租赁物，人员超过4人，更换频繁，且居住人员对物品使用不当致屋内多次漫水并渗漏到楼下201室，导致扰民。201室业主自2016年9月起多次因漏水问题报警，原告直到2017年1月才得知此事。为处理好相邻关系、解决问题，原、被告及201室业主于2017年1月10日通过南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所达成人民调解协议书，被告保证：1、每天负责疏通下水道不漏水，2、在2017年2月20日前搬走。协议签订后，2017年1月12日晚，201室业主因漏水再次报警。次日，三方又签订人民调解协议书，房客贾世东代表被告保证在2017年2月20日前搬出301室。但被告没有履行义务，原告多次发函被告，要求被告限期搬离。被告一直置之不理，故原告诉至法院。被告惟敬嘉尧公司辩称，1、被告正常使用热水器、洗衣机，并无不当使用，漏水是因为房屋本身房龄较老，未作防水处理；2、不存在支付违约金，因为被告不存在违约。本院经审理认定事实如下：原告系南京市秦淮区富民坊x号301室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2016年2月21日，原、被告在我爱我家公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定，原告将涉案房屋出租给被告作为居住使用，建筑面积41.22平方米，被告向原告承诺常住人数在4人以内；租赁期自2016年2月21日起至2018年2月20日止；每月租金2600元，租金支付方式为季付，被告应提前30天支付下一期房租；租赁期限内，水电气等费用由被告承担；原告于签约时收取被告押金2600元，作为房屋装潢附属设施、家电及被告应承担有关费用的担保，租赁期满后，如被告使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则原告全额退还押金（不计利息），否则原告有权扣除相应费用后将余额退还给被告；原告向见证方支付居间服务费1000元，被告向见证方支付居间服务费1000元，提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付；在租赁期内，被告居住人数超出合同约定，经原告通知仍不予整改的，原告有权终止本合同，收回该房屋；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的居间服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方；租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任由原告负责，原告应接到被告维修通知三日内完成维修，或提供相应替代品，逾期，被告有权自行采取维修措施，费用由原告承担，如因被告使用不当造成损坏的，由被告负责维修或赔偿。补充条款还约定，不能扰民；常住人数不得超过4人；以后每年租金按原租金的5%上浮。同日，被告向原告支付押金2600元，原、被告进行涉案房屋交接。原、被告各向我爱我家公司支付居间服务费1000元。被告的房租交至2017年2月20日。2016年3月28日，原告新增一些家电，原、被告再次确认涉案房屋内家具、家电设施。同年4月至次年1月，涉案房屋所在的南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所对涉案房屋内居住的流动人口进行登记，共有8名不同人员登记了信息。2017年1月6日0时11分许，楼下201室报警，民警出警了解到，涉案房屋系群租房，因涉案房屋漏水导致201室不满。民警现场告知涉案房屋内租客用水时注意不要打扰他人，并将情况反映给社区民警。1月10日，原告与201室李蓉及房客代表贾世东，就涉案房屋漏水纠纷，经南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所人民调解员调解，达成协议，1、原告表示在三日内在卫生间门口做一道防水栏，2、贾世东代表被告老板蔡云松保证在2017年2月20日前搬走，并保证每天负责疏通下水道不漏水，3、原告保证在2017年3月15日左右进行房屋装修，装修时征求李蓉意见。1月12日，李蓉再次报警称，涉案房屋漏水且家中有人不予处理。民警联系涉案房屋住户，住户称正在进行紧急处理，并打扫漏水处，待明日联系房东，再进一步维修处理。次日，原告、李蓉、贾世东就1月12日晚涉案房屋漏水、地漏下水道堵塞、水池下水道堵塞致201室房间客厅全部漏水的问题，在人民调解员的协调下，达成协议，1、洗衣机从家里搬走，不准再放置洗衣机，2、电热水器拆除不用，不准一再安装，3、阳台内不准放潮衣服滴水，阳台放大盆接衣服水，如在阳台外滴水要超过遮阳蓬外，不准在阳台内滴水，阳台外不准扔垃圾、倒水及扔香烟头，不能再干扰201室住户生活，4、房客贾世东代表被告保证在2017年2月20日前搬出涉案房屋。原告还补充保证在2017年3月15日前对房屋进行装修，保证1、把防水做好，房屋整个面积，包括二个房间、厨房、客厅、阳台、卫生间及靠卫生间房间隔墙都要做防水，保证从此以后不漏水，所有面积按照正规搞防水，2、卫生间地漏、下水道要搞好，保证以后不漫水，厨房、水池下水道重做。原告于2017年2月19日、2月23日分别向被告发出《欠费提醒及搬迁履约通知书》、《关于限期搬出富民坊x号301室的通知》，催促被告腾房并交清水电气费用，查询显示上述函件均已签收。此后，因被告未交房，原、被告双方沟通时发生纠纷，各自报警备案。审理中，原、被告均确认《房屋租赁合同》已解除。原告认可人民调解协议中约定的搬走时间2017年2月20日为解除时间；因被告未清空房屋搬出，现其无法对涉案房屋进行装修；同意用押金对各项费用进行折抵。被告陈述，原、被告此后又达成口头协议，同意被告于2017年3月20日搬出，故解除时间应为2017年3月20日；被告于2016年4、5月，201室上门称漏水后即口头通知原告。2017年4月19日，原、被告完成了涉案房屋交接，交接清单上还载明，双人床床板损坏，六门橱柜的损坏有争议。根据交接时确定的水电气抄表数，被告还应支付承租期间水电费合计46元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按合同约定，履行各自义务。经人民调解，各方达成一致协议，被告同意于2017年2月20日前搬走，现双方均认可合同已经解除，故原、被告签订《房屋租赁合同》于2017年2月20日解除。被告关于原告口头同意被告于2017年3月20日搬离的辩称意见，无证据证实，本院不予采信。原告关于违约金5200元、中介服务费1000元的诉讼请求，本院认为，合同虽经双方协议解除，但解除是因房屋多次漏水所致。根据流动人口居住信息登记表、接处警工作登记表、人民调解协议书等证据，被告在租用涉案房屋的过程中正常居住的人员已超过4人，增加漏水风险，且存在乱扔垃圾烟头等不文明行为，违反合同约定，致邻里关系紧张，漏水发生后矛盾尖锐；同时，原告出租的房屋也存在防水老化的问题，综上，合同解除，双方均存在违约情形，综合本案案情、原告的损失情况，本院酌定，被告赔偿原告违约金、中介服务费合计4000元。原告关于房屋占用费5430元（按2730元/月标准自2017年2月21日起至2017年4月19日止）的诉讼请求，本院认为，被告承诺于2017年2月20日搬出，现2017年4月19日方交还房屋，原告主张的标准、期限并无不当，但计算有误，应为5269元（2730元/月×1.93月）。原告关于水电费46元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，合同于2017年2月20日解除，被告应赔偿原告违约金、中介服务费合计4000元，并支付房屋占用费5269元、水电费46元。因被告已支付押金2600元，故被告还需赔偿原告违约金、中介服务费合计4000元，并支付房屋占用费、水电费合计2715元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京惟敬嘉尧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告钟海铭违约金、中介服务费合计4000元。二、被告南京惟敬嘉尧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟海铭支付房屋占用费、水电费合计2715元。三、驳回原告钟海铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，减半收取为46元，由原告钟海铭负担20元，被告南京惟敬嘉尧餐饮管理有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  李 娜二〇一七年六月十三日见习书记员  夏美玲