河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0302民初1254号原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司。法定代表人艾鹭江，总经理。委托代理人杨智婕，河北权智律师事务所律师。被告董旭。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司（以下简称天安公司）与被告董旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨智婕，被告董旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月31日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（以下简称港方大房地产公司）签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年；合同还约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按照建筑面积向原告交纳物业管理费，收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。2010年12月31日原告又与港方大公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告继续向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。被告系原告管理的小区XX室的业主，建筑面积140.28平方米。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费等各项费用，自2009年1月1日至2015年3月31日止（共计75个月），被告欠原告上述费用共计7063.65元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为已严重违反了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，且导致原告正常运营困难，故原告诉至法院，请求判令被告向原告给付自2009年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理等各项费用7063.65元；被告按照每日万分之五支付自2015年3月31日起至交清全部物业管理费之日止的滞纳金；诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告起诉超过诉讼时效，原告一直未予催缴，原告起诉日期为2016年10月12日，往前推两年应为2014年10月12日，法院应不予支持原告诉请。2、物业公司的资质有问题。天安公司的企业资质是三级。根据《物业管理企业资质管理办法》第八条之规定，一级资质可承接各种物业项目；二级可承接30万平方米以下的住宅；三级可承接20万平方米以下的住宅和5万平方米以下的非住宅项目物业，而滨海城建筑面积为34万平方米，原告不具备承接我小区物业的资质。我小区的物业管理合同是原地产公司与天安公司签订的，应属无效，因地产公司代表业主签订物业管理合同只能在小区建成入住前几年签订，无权永久代签，原告应与业主有合同约定，但至今原告未与业主签订任何合同。3、原告履行经营活动时，对共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时，或根本就不到位。不及时维修电子对讲门，原告至今没有将地下公用停车场给业主使用，而是出租经营，也没有保安人员指挥车辆有序停放，维护小区内的车辆秩序，这些原因导致小区车辆经常无序停放，许多业主都反映自己的私家车被磕碰。楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位，导致被告本单元的门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这些情况没有采取有效措施进行解决。因物业没有给6楼安装防雨罩，下雨天漏雨，致使我家整体厨房遭受损失；另下房管道漏水，衣物和食材发生霉变，几年来至今物业公司未予修复，给生活造成了极大的不便和经济损失。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误、履行行为前，被告有权拒绝支付服务费用。综上请驳回原告的诉请。原告为证明其主张提交如下证据：证据一、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明2007年12月31日，原告与港方大房地产公司签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日；合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费；合同约定被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金；证据二、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明2010年12月31日，原告又与港方大房地产公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；证据三、《收费许可证》（证号：XX），证明原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2007年7月至2010年7月；证据四、《经营服务收费证》（证号：XX），证明原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2014年6月23日至2017年6月23日；证据五、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表（秦价证服备字【2009】030号，秦价证服备字【2011】004号），证明原告已将滨海城多层和小高层2009年-2014年物业服务等级、服务期限及服务收费标准报秦皇岛市物价局备案确认。被告经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据一、二，真实性无异议，合法性、关联性有异议，签订合同主体应为关联单位，没有经过业主同意；对证据三、四，真实性无异议，合法性、关联性有异议，物业公司未公布过收支情况；对证据五、真实性无异议，但认为收费标准与服务水平不适应，因为原告为三级资质无权为该小区提供物业服务，应具有一级资质的物业公司才有权利为该小区提供服务。被告为证明其主张提交如下证据：照片18张，证明绿地、公共设施、下房漏水、没有安装防水帽导致我家房屋漏水。原告经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据真实性、合法性、关联性均不认可，这些照片无法证明拍摄时间和地点。本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供证据一至五具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告董旭系秦皇岛市海港区滨海城小区XX号业主，该房屋建筑面积为140.28平方米。2007年12月31日，港方大房地产公司（甲方）与天安公司（乙方）签订《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定乙方对海港区滨海城小区进行物业管理服务，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在本年度内履行缴纳义务。具体收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。物业管理期限三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。另外，合同还对违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。2010年12月31日，港方大房地产公司（甲方）与天安公司（乙方）又续签《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。收费标准为每月每平方米0.65元（6+1）；0.94元（高层）。合同未约定何时收取物业费。另查，秦皇岛市物价局对滨海城小区物业管理服务费用的收取标准批复为按建筑面积每月每平方米0.65元（6+1）；0.94元（高层）收取。合同签订后，原告为被告小区进行物业服务，原告于2015年3月31日不再对该小区进行物业服务。被告自2009年1月1日至2015年3月31日未向原告交纳物业费，其2009年1月1日至2015年3月31日应交纳物业费为140.28平方米×0.65元×75个月=6838.65元，垃圾处理费3元×75个月=225元，合计7063.65元。本院认为，原告与港方大房地产公司于2007年12月31日、2010年12月31日签订的二份《滨海城住宅小区前期物业服务合同》合法有效。原告是秦皇岛市海港区滨海城小区的物业服务企业，原告按照合同约定为滨海城小区提供物业管理服务，被告是该小区XX室的业主，被告接受服务，应该缴纳物业费、垃圾费。现被告辩称原告请求的时间从立案之日起往前推两年是在诉讼时效内，其他时间已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应保护。原告诉请依据是前期物业管理服务合同，合同约定原告持续为小区提供物业服务，服务期间为2008年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费用业主应按月或按年缴纳。这段期间产生的所有物业费用为一个整体，业主按月或按年缴纳费用属于整体债务的分期履行，诉讼时效应从最后一期物业费缴纳期限届满之日起计算，原告最后服务期限为2015年3月31日，故原告诉请未超过诉讼时效。原告的服务存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减15%物业费较为合理。原告主张的垃圾费本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告董旭向原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司交纳物业服务费6838.65元的85%即5812.85元、垃圾处理费225元，共计6037.85元。于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  李凤蕊人民陪审员  张 文人民陪审员  代 君二〇一七年六月二十九日书 记 员  杜飞非