江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初5808号原告：胡细林，男，1976年9月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：罗美玲，女，1982年11月10日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：俞婧，女，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被告：曹建忠，男，1966年4月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：张华英，女，1968年11月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。委托代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。第三人：葛建明，男，1984年9月16日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。第三人：夏春兰，女，1983年3月16日出生，汉族，住江苏省射阳县经济开发区。委托代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。原告胡细林、罗美玲与被告曹建忠、张华英，第三人葛建明、夏春兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年5月16日公开开庭进行审理。原告胡细林、罗美玲及其委托代理人俞婧，被告曹建忠、张华英的委托代理人季君，第三人葛建明、夏春兰的委托代理人李荣武及第三人葛建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡细林、罗美玲向本院提起的诉讼请求为：一、原、被告签订的《房屋买卖成交合同》有效且继续履行合同，将涉案房屋交付给原告并协助原告办理过户；二、本案诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼相关费用均由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年11月29日在昆山市陆家镇今生缘房屋中介服务部签订了《房屋买卖成交合同》，约定被告将位于昆山市陆家镇陈巷二期动迁XX号楼XX室房屋出售给原告，房屋面积为91.18平方米，总房款425000元。现原告已按约支付了23万元房款，按约定第二次支付房款等政府通知交房拿钥匙再支付给被告125000元，现被告已经领取钥匙，但被告至今拒绝交付房屋钥匙给原告，原告多次催告被告被告均不履行，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告曹建忠、张华英辩称，1、原告仅支付了227000元房款，并非原告陈述23万元；2、涉案房屋的产权证书尚未办理出来，所以原告的诉请没有法律依据。第三人葛建明、夏春兰辩称，1、被告已经将房屋实体交第三人，第三人占有并使用，在符合办理产证的情况下，应将房屋权属证书过户登记给我方，因此请求驳回原告诉请。支持第三人诉请。第三人葛建明、夏春兰向本院提起的诉讼请求为：一、第三人优先于其他购买人取得了位于昆山市××新村××楼××室（现为××花园××楼××室）房屋的所有权；二、被告将涉案房屋进行产权登记，并配合将房屋产权过户登记到第三人名下；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、我方及居间方于2016年7月25日签订《拆迁房买卖合同》，约定被告将位于昆山市××新村××楼××室（现为××花园××楼××室）的房屋以总价为人民币陆拾伍万陆仟元整出售给我方，并约定了购房款支付、房屋交付、产证办理等内容。我方积极履行合同义务，已按约于2016年7月25日支付购房定金9万元、2016年7月26日支付购房首付款26万元、2017年1月5日支付第三笔房款226000元，被告于2017年1月5日向原告交付房屋，后我方进行装修，并于2017年2月18日出租给他人使用。2017年4月，租客告知我方，有案外人称是涉案房屋的购买者，后我方向被告再三核实后，被告才承认，并向我方出具承诺书以保证我方的权益不受损失。综上，被告一房二卖的行为，已经给第三人及其他购买者造成损害，但被告已经将房屋交付给了我方，现第三人为维护自身合法权益，特起诉至法院。原告胡细林、罗美玲辩称，我方与被告签订房屋买卖合同的时间为2012年11月29日，早于第三人签订的2016年7月25日的拆迁房买卖合同，并且该房屋是在2016年12月20日政府通知可以拿钥匙，被告将钥匙交付给第三人，是在2016年12月20日之后，被告之所以将钥匙交付给第三人是因为第三人与被告签订的拆迁房买卖合同的合同价高于我方的房屋买卖合同，并非我方未准备继续履行合同的房款或者不愿意购买该房屋，按照合同法的规定，应该保护先行买受人，对于继续合同的房款原告早已准备，原告一直催促被告，但是直至原告发现涉案房屋有他人入住，被告依然欺骗原告称会解决该事情会继续进行交易，直至起诉之日，原告方并不知道被告将房屋卖给他人，起诉后才从该涉案房屋的租客口中得知，他是向第三人葛建明承租并非本案被告。被告曹建忠、张华英辩称，1、第三人还有8万元未支付给被告；2、本案的房屋产权证未办理出，请求依法判决。经审理查明，被告曹建忠与被告张华英于1989年9月18日在陆家镇政府登记结婚，后因夫妻感情不合于2015年12月11日办理离婚手续。涉案房屋即位于陈巷二期动迁新村XX号楼XX室房屋系户主曹建忠的老宅房屋拆迁安置所得。2012年10月12日，被告曹建忠与昆山市益嘉房屋拆迁有限公司签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，就曹建忠老宅房屋经拆迁安置分配了三套房屋，即位于陈巷××新村××楼××室、××动迁新村××楼××室、××新村××楼××室房屋。现涉案房屋（即陈巷二期动迁新村XX号楼XX室）尚未办理初始登记。2012年11月29日，甲方曹建忠、张华英与乙方胡细林、罗美玲，中介方昆山市陆家镇今生缘房屋中介服务所签订《房屋买卖成交合同》，约定甲方自愿将坐落于昆山市陆家陈巷XX幢XX室，建筑面积91.18平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方。乙方对所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲方就房屋的附属和装潢等情况，说明如下：此房为期房。合同第二条，甲乙双方同意上述房屋成交总价为人民币肆拾贰万伍仟元整（425000元整），本合同签订之时，乙方向甲方支付1000元（壹仟元整）；合同第三条，甲乙双方同意本合同生效之日起至10天将上述房屋余款一次付清给中介方，购房定金在付款时冲抵。同样甲方应在乙方付款的同时将房屋交给中介方。中介方从乙方领到房产证之日起将售房款和房屋分别交给甲乙方；合同第四条，甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债等，均由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房屋交给乙方前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视等费用，概由甲方负责；合同第九条，补充约定。甲方将陈巷XX号XX室出售给乙方，第一次乙方在2012年12月12日之前付首付款贰拾万元整，第二次付款等政府通知和交房拿钥匙给乙方支付壹拾贰万伍仟元整，余款壹拾万元整等甲方房产证下来在一个月内过户给乙方，一次性付清。如甲乙双方如有一方违约，必须赔上对方的已付房款的双倍，该房屋没有房产证，经双方同意将此房买卖，以后不管房价涨价都不能涨价，按照国家政策办事，甲方无条件上涨房价，甲方必须配合乙方，办理过户手续。该合同下方有曹建忠、张华英与胡细林、罗美玲，昆山市陆家镇今生缘房屋中介服务所签字盖章确认。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款200000元整。庭审中，原告称于2015年1月28日因被告向原告借款，原告转入被告张华英账户26400元，利息为年息3600元计算，到时从房款中扣除。2016年7月25日，甲方曹建忠、张华英、曹杰与乙方葛建明、张华英，中介方昆山长久家园房产咨询有限公司签订《拆迁房买卖合同》一份，约定甲方将坐落在陆家镇陈巷二期动迁新村XX号楼XX室拆迁房及车库出售给乙方，房屋建筑面积为91.18平方米；合同第二条，本合同中所述房屋为曹建忠、张华英的家庭（夫妻）共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；合同第三条，成交价格为人民币656000元整（大写陆拾伍万陆仟元整）；合同第四条，付款方式。签订合同当日乙方支付甲方购房定金90000元（大写玖万元整），第二笔购房房款人民币260000元（大写贰拾陆万元整）于2016年8月5日前乙方支付给甲方，乙方支付甲方第二笔房款当日甲方付中介方中介费人民币6500元，乙方付中介费6500元，一次性付给中介方，第三笔房款人民币206000元整（大写贰拾万零陆仟元整），甲方将房屋交房给乙方当日将房款支付于甲方，第四笔（尾款）房款人民币100000元整（大写壹拾万元整），甲方将房屋房产证过户给乙方当日乙方将尾款支付给甲方。甲方不可一房多卖，如有承担法律责任；甲方和乙方必须配合丙方完成交房过户手续；乙方承担交易过程中的税费（过户中产生的费用）。；合同第七条，违约责任。本合同生效后，如因甲方的过失造成乙方不能再房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后／壹个／月内取得姓名标注为乙方葛建明（姓名）的房地产权证书。否则，如甲方违约。甲方同意按成交总价三倍作违约金赔付乙方。退还乙方已付的所有条款。如乙方违约，乙方同意按成交总价三倍作违约金赔付甲方。甲方退还乙方已付的所有房款。该合同下方有甲方曹建忠、张华英、曹杰与乙方葛建明、张华英，中介方昆山长久家园房产咨询有限公司签字盖章确认。2017年1月5日，甲方曹建忠与乙方葛建明签订《补充协议》一份，协议如下：原第三笔房款206000元整（大写贰拾万零陆仟元整）改为226000元整（大写贰拾贰万陆仟元整）后，甲方曹建忠交房给乙方葛建明夫妇，原第四笔（尾款）100000元整（大写拾万元整）改为80000元整（大写捌万元整）过户当日乙方葛建明支付甲方曹建忠。上述买卖合同及补充协议签订后，第三人按约定于2017年7月25向被告支付购房定金90000元，于2016年7月26日向被告支付第二笔购房款260000元，于2017年1月5日向被告支付第三笔购房款226000元，合计第三人共向被告支付了房款576000元。2017年3月18日，被告曹建忠、张华英出具了收条一份，载明：收到葛建明购买陆家镇陈巷花园XX号XX室(现在的楼号为XX号号楼XX室)首付款伍拾柒万陆仟元整（576000元）含定金。现被告已将涉案房屋于2017年1月5日交付(转称占有)给第三人葛建明、夏春兰使用。2017年1月6日，第三人葛建明、夏春兰与苏州兄弟装饰有限公司签订了《个人房屋装修协议》，对涉案房屋进行装修事宜，并于2017年2月16日竣工完成。后第三人前往陆家镇陈巷社区居委会了解房屋出租相关事项，居委会告知相关事项并出具了书面告知书一份。2017年2月15日，第三人葛建明与案外人张左解签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在陈巷花园XX幢XX室，房屋面积92平方米（即本案涉案房屋）进行对外出租，合同第三条，房屋租赁的期限。租赁期限为一年，从2017年2月18日至2018年2月18日。第三人葛建明、夏春兰称于2017年4月得知涉案房屋系一房二卖，故第三人与被告曹建忠、张华英进行核实，两被告予以认可。后被告曹建忠于2017年4月13日向第三人出具了承诺书一份，载明坐落于陈巷花园XX栋XX室房屋于2017年1月5日交房给第三人葛建明、夏春兰，现房东曹建忠、张华英、曹杰承诺保证葛建明、夏春兰夫妇依法获得该房屋产权，并赔偿葛建明、夏春兰包括但不限于交通费、误工费、律师费，财产保全担保费等一切费用，并承担相应的法律责任后果。承诺人曹建忠。上述事实有房屋买卖成交合同、付款凭证、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、结婚证、离婚协议书、拆迁房屋买卖合同、补充协议、收据、转账凭证、收条、个人房屋装修协议、告知书、房屋租赁合同、承诺书及原、被告，第三人庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告胡细林与被告曹建忠、被告张华英于2012年11月29日签订的《房屋买卖成交合同》及第三人葛建明、夏春兰与被告曹建忠、被告张华英于2016年7月25日签订《拆迁房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，合同当事人均应当依法履行各自的义务和行使各自的权利。被告曹建忠、被告张华英将涉案房屋先后与原告胡细林及第三人葛建明、夏春兰签订买卖合同将涉案房屋一房二卖，先后与被告签订房屋买卖合同的购买方均未办理涉案房屋的权属证书登记，但被告已于2017年1月5日将涉案房屋转移给第三人实际占有，且现第三人已将涉案房屋装修并对外出租，故对于涉案房屋的占有应以第三人葛建明、夏春兰优先。现被告已客观上无法继续其与原告签订的买卖合同，将涉案房屋交付转移给原告占有。另涉案房屋客观上也无法办理产证过户。因被告曹建忠、张华英将涉案房屋一房两卖,并将涉案房屋先行向第三人转移占有，被告曹建忠、张华英构成违约，对此原告可另案依据合同约定和法律规定向被告曹建忠、张华英主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告胡细林与被告曹建忠、被告张华英于2012年11月29日签订的《房屋买卖成交合同》有效；驳回原告的诉讼请求。案件受理费7676元，减半收取3838元，保全费2645元，合计6483元。由被告承担。案件受理费，原告已经预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  杨荣丰二〇一七年六月九日书记员  唐 亮