四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4008号上诉人（原审原告）：徐炜，男，1981年11月3日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人：刘庆毅，四川炜烨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都和华伟业置业有限公司。住所地：成都市天府新区正兴镇新码头南街**号。法定代表人：刘涛，职务不详。委托代理人：刘媛，泰和泰律师事务所律师。上诉人徐炜因与被上诉人成都和华伟业有限公司（以下简称和华伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初5044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐炜上诉请求：撤销原判，改判支持徐炜的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实不清。徐炜2013年6月2日前往收房时，对涉案房屋的墙面空鼓等十几处质量问题提出整改要求，并未主张诸多需要整改的问题已经达到影响房屋主体结构质量的程度，一审法院将徐炜提出的房屋质量问题狭义地理解为房屋的主体结构质量问题，并将证明责任分配给徐炜不当。但这些问题足以影响徐炜接收和使用房屋。2.《商品房买卖合同》第十五条第3款第3小项的约定属于格式条款，限制了徐炜的权利，应属无效，和华伟业公司已构成逾期交房。3.2015年6月10日、2015年12月30日2份和泓半山验房单与其他验房单一致，其上也有和华伟业公司员工的签名，和华伟业公司不认可，应由和华伟业公司承担举证责任。4.徐炜提供的公证材料可以证明和华伟业公司拒绝交房的违约事实，但一审法院对此未作评价。5.和华伟业公司未积极对案涉房屋质量问题进行整改，也是违约行为，应承担逾期交房对徐炜造成的损失。6.关于违约损失的依据，徐炜根据的是已支付的总房款按年限平摊计算，符合常理且不违反法律规定。和华伟业公司辩称，1.和华伟业公司已经完全履行了交房义务，不存在逾期交房。2.涉案房屋无质量问题，和华伟业公司已经按照《商品房质量保证书》对房屋瑕疵进行了整改。徐炜所提出的问题属于建设规范允许范围内的温度裂纹、空鼓或轻微瑕疵等，并不属于房屋质量问题，不影响其正常居住。但和华伟业公司也及时进行了整改，并通知徐炜前来办理收房手续。3.《商品房买卖合同》合法有效且非格式条款。该合同是有徐炜仔细阅读后自愿签订的，合同中的重要条款已由和华伟业公司加黑加粗予以提示。4.对于验房单及公证材料，和华伟业公司已于一审发表质证意见。5.徐炜要求和华伟业公司支付违约金和物业管理费无事实和法律依据。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐炜向一审法院提出诉讼请求：1.和华伟业公司向徐炜交付所购商品房；2.和华伟业公司承担逾期交付房屋的违约损失168000元；3.和华伟业公司承担自2013年6月1日起至实际交付房屋之日止的物业管理费（暂计至2016年7月30日物业管理费为33440元）。一审法院认定事实：2012年3月3日，徐炜与和华伟业公司签订商品房买卖合同和补充协议，由徐炜向和华伟业公司购买其开发的和泓半山项目二期46栋1单元1楼2号的房屋一套，总价款为2242387元。商品房买卖合同第10条约定，房屋交付时间为2013年5月30日前。交房时，该房还应取得规划验收许可证和有资质的房产测绘机构出具的案涉房屋面积实测报告书，该房屋为住宅的，和华伟业公司还应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该合同第12条约定，除不可抗力外，和华伟业公司未按照第10条约定交付房屋的，若逾期时间在30日内，和华伟业公司自合同约定的交付期限届满的次日起以已付购房款的万分之一为标准按日向徐炜支付至实际交付之日止的违约金，且违约金在案涉房屋实际交付之日起15日内支付，双方继续履行合同。若逾期时间超过30日，徐炜有权退房。徐炜退房的，和华伟业公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的3%向徐炜支付违约金。徐炜要求继续履行合同的，和华伟业公司以已付款的万分之二为标准从合同约定的交付期限届满的次日起按日向付至实际交付之日止的违约金，且违约金在案涉房屋实际交付之日起15日内支付，双方继续履行合同。该合同第15条中还约定：1.交付案涉房屋时，该房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，徐炜与和华伟业公司应当共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按如下方式处理：房屋取得建设工程竣工验收备案表，视为房屋已符合国家规范要求；对于发现的其他问题，和华伟业公司应在保修范围内（依照《住宅质量保证书》）进行维修，徐炜不得拒绝履行接受房屋的义务；徐炜拒绝的，视为和华伟业公司已将符合法律要求和合同约定的房屋如期交付给徐炜。2.徐炜认为工程质量存在问题的，最迟应于合同约定的交付日的次日起2日内向和华伟业公司书面提出异议，并在合同约定的交付日的次日起10日内书面委托有检测资格的单位进行检测，否则视为无异议。如经检测，工程质量合格，因此发生的检测费由徐炜承担。合同签订后，徐炜付清全部购房款。案涉房屋所在楼栋于2013年1月28日由成都市国伦房地产测绘有限公司进行了房屋面积测绘，于2013年5月15日通过竣工验收，于2013年5月29日取得建设工程规划合格证，于2014年4月13日完成竣工验收备案。2013年5月17日，和华伟业公司向徐炜邮寄交房通知书。同月23日，和华伟业公司在华西都市报刊登了交房公告，告知含案涉房屋所在楼栋在内的S9-12、S41-48等楼栋的相关业主上述房屋已具有交付条件，其将在2013年5月30日办理交房手续。2013年6月2日，徐炜到和华伟业公司处办理收房手续。在收房过程中，徐炜检查发现，案涉房屋存在入户门前护栏松动、1楼客厅墙面空鼓等13项问题，遂以此为由，拒绝收房。当日，双方未办理案涉房屋的交接手续。2014年8月17日，徐炜到和华伟业公司处办理收房手续。在验房过程中，徐炜认为案涉房屋存在保姆房墙面有裂痕等3项问题，再次拒绝收房。双方未办理案涉房屋的交接手续。2016年3月17日，四川省成都市中大公证处就徐炜与和泓半山物业服务中心的两名工作人员因收房问题进行交涉和沟通的过程进行了证据保全，并于2016年3月21日作出公证书。该公证书现场记录载明“该两名工作人员表示接开发商通知由于徐炜未交清二0一三年六月一日以来的物管费所有无法与其办理房屋交接手续”；并且，其附件表明，2013年6月1日--2016年6月30日期间应缴物管费的金额为33438.19元。一审诉讼中，徐炜与和华伟业公司于2016年10月16日就案涉房屋办理了交接手续。一审法院认为，本案首先需要解决的是案涉房屋是否完成交房,若已完成交房，交房时间是何时。案涉房屋在2013年5月30日已取得了合同约定的规划验收许可证、房屋面积实测报告书，且已通过竣工验收，符合合同约定的交付条件。徐炜在2013年6月2日和2013年8月17日提出房屋存在入户门前护栏松动等多项需整改项目，其提出的上述项目是否达到足以影响房屋主体结构质量的程度，需由具有相应资质的鉴定机构进行鉴定后才能确定。现徐炜未举证证明其主张的整改项目已达到影响房屋主体结构质量的程度，属于举证不力，应承担相应的法律后果。因此，一审法院认为徐炜提出的整改项目不属于影响房屋主体结构质量的问题，而属房屋瑕疵问题。同时，结合徐炜与和华伟业公司关于如何处理交房时发现的其他问题的约定，一审法院认为徐炜以案涉房屋存在质量问题作为拒绝接收房屋的理由不能成立。案涉房屋在2013年5月30日即已具备合同约定的交付条件，且不存在足以影响房屋主体结构质量的问题，徐炜没有按照约定办理收房手续，应当视为案涉房屋已于2013年5月30日交房。双方在诉讼过程中已就案涉房屋办理交接手续，一审法院对徐炜关于交付房屋的主张不予支持。其次，关于物管费和违约损失的问题。案涉房屋已于2015年5月30日交房，和华伟业公司不存在逾期交房的情形。徐炜应自此承担物管费。徐炜关于物管费由和华伟业公司承担的主张因无事实依据和法律依据而不应得到支持，其主张的违约损失为贬值损失，属于间接损失的范畴，且为徐炜自行估算，并无相关证据予以佐证。故一审法院认为该项费用缺乏事实依据和法律依据而不应得到支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回徐炜的全部诉讼请求。案件受理费2161元，由徐炜负担。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，徐炜、和华伟业公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：一、关于《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项第（3）小项是否无效的问题。徐炜认为该条约定为格式条款，限制徐炜权利，免除和华伟业公司主要义务，应为无效。《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项第（3）小项约定：“房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，视为房屋已符合国家规范要求；对于发现的其他问题，和华伟业公司应在保修范围内（依照《住宅质量保证书》）进行维修。但是买受人不得拒绝履行接受房屋的义务；买受人拒绝的，视为出卖人已经将符合法律要求及合同约定的房屋如期交付给买受人。”该项约定予以加黑加粗。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同》虽系和华伟业公司提供的格式文本，但在双方当事人签字后，即成为双方当事人的一致意思表示，且该条约定还加黑加粗予以提示，和华伟业公司尽到提示义务。结合上下条款理解，案涉房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即应视为房屋已验收合格，买受人如认为存在工程质量问题，应于约定时间内提出书面异议并委托有资质的单位进行检测；而对于发现的除工程质量以外的其他问题，出卖人应履行保修义务，但买受人不得以此拒绝接受房屋。该约定符合合同目的、交易习惯以及通常理解，并不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形。徐炜的该上诉理由不能成立，该款约定合法有效。二、关于和华伟业公司是否逾期交房的问题。首先，《商品房买卖合同》第10条约定，房屋交付时间为2013年5月30日前，交房时应取得规划验收许可证和有资质的房产测绘机构出具的案涉房屋面积实测报告书。根据本案查明的事实，案涉房屋所在楼栋已于2013年1月28日由成都市国伦房地产测绘有限公司进行了房屋面积测绘并出具《房屋面积测绘报告》，于2013年5月15日通过竣工验收，于2013年5月29日取得建设工程规划合格证。和华伟业公司已于合同约定的交房日期前符合合同约定的交房条件。其次，《商品房买卖合同》第十五条第三款约定，买受人认为工程质量存在问题的，最迟应于合同约定的交付日的次日起2日内向出卖人书面提出异议，并在合同约定的交付日的次日起10日内书面委托有检测资格的单位进行检测，否则视为无异议。本案中，徐炜并未就工程质量问题申请检测，应视为其对工程质量问题无异议。再次，如前所述，《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项第（3）小项约定有效，根据该条约定，对于发现的其他问题，出场人承担维修责任，但买受人不得以此拒绝接受房屋。本案中，徐炜于2013年6月2日收房中提出的诸多问题，并不属于《商品房买卖合同》第十五条第三款约定的“工程质量问题”，和华伟业公司应承担维修责任，但徐炜不得拒绝接受房屋。最后，徐炜认为其2016年3月17日要求收房而和华伟业公司拒绝，和华伟业公司存在违约行为。对此，本院认为，案涉合同的相对人为徐炜与和华伟业公司，徐炜并未提交证据证明和华伟业公司委托和泓半山物业服务中心向徐炜履行交房义务，因此，交房义务人应为和华伟业公司，徐炜应向和华伟业公司主张收房，而不应向和泓半山物业服务中心主张，其向和泓半山物业中心主张收房对和华伟业公司不产生效力。因此，和华伟业公司不存在逾期交房的情形，一审判决认定并无不当，本院予以确认。三、关于徐炜主张的违约损失及物管费是否成立的问题。如前所述，和华伟业公司不存在逾期交房的情形，徐炜主张的违约损失及物管费无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐炜的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4322元，由徐炜负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 张卫敏审判员 冯 璐二〇一七年六月六日书记员 刘 奕