广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初21239号原告：叶美鑫，男，1984年8月10日出生，汉族，户籍所在地广东省雷州市惠城区，现住广东省雷州市，委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉伟，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：张盛彪，男，1978年12月1日出生，汉族，住广东省中山市西区，被告：李琴，女，1979年11月25日出生，汉族，住广东省中山市西区，原告叶美鑫与被告张盛彪、李琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告叶美鑫的委托诉讼代理人张秀洪、廖嘉伟到庭参加诉讼，被告张盛彪、李琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张盛彪签订的房地产买卖合同；2.被告张盛彪向原告归还定金4.5万元、支付违约金9万元；3.被告李琴对被告张盛彪的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告张盛彪签订房地产买卖合同，约定原告购买被告张盛彪名下的一处房产，被告张盛彪应于合同签订后55个工作日内即2016年7月25日前还清银行贷款，注销抵押登记，原告支付定金4.5万元。被告李琴自愿承担连带责任。合同签订后，原告依约支付定金，但被告张盛彪未按合同约定还清银行贷款、注销抵押登记，且涉案房产被法院查封。原告为此起诉。两被告未到庭应诉，其向本院提交书面答辩状，载明：原告未按约定在2016年6月30日前向银行提交申请按揭的相关资料，原告一直称银行没有同意购房抵押贷款通知书（以下简称同贷书），没有同贷书，过桥公司不同意贷款给我方，我方也担心借款还清抵押贷款后，万一原告的贷款申请不通过，对我方有风险。我方多次要求原告提供同贷书，直到现在，原告也没有向我方提供同贷书，当时只是通过电话告知银行已经批复。对于原告提供的贷款情况说明，我方认为，贷款情况说明只能说明原告按约定去办理了贷款申请，但原告没有提供同贷书，因此不能说明银行已经同意发放贷款，同时该说明反映银行没有出具同贷书，也没有说明原告已经通过银行的审批。因此，原告已经构成违约，按约定，我方有权没收定金。经审理查明：位于中山市西区富华道383号柏景台X幢X房的房地产登记在被告名下，该房产的抵押登记资料显示：抵押登记时间为2010年7月7日，抵押权人为广东发展银行股份有限公司中山分行，抵押金额为28万元；抵押登记时间为2016年2月4日，抵押权人为张春玲，抵押金额为34万元。2016年5月9日，被告李琴作为被告张盛彪（卖方）的委托代理人与原告（买方）签订房地产买卖合同，约定：原告购买被告张盛彪的涉案房产，转让总价款为45万元。该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起55个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房产证原件托管于经纪方作为办理过户之用。付款方式为：定金4.5万元，托管于经纪方指定的监管账户，双方另有约定的除外；买方须于2016年7月30日前支付除定金外的首期款9万元至经纪方指定的银行监管账户。买方须于2016年6月30日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行出具的同贷书为准。卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。在银行出具同贷书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房产证原件并注销抵押登记后）五个工作日，双方需签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续。如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚款。双方在备注处注明：卖方与代理人李琴为朋友关系，双方均已知悉该房产转让事宜，若卖方违约，则李琴自愿承担因违约所造成的一切赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。同日，原告向被告直接支付定金4.5万元。2016年9月23日，涉案房产在另案中被本院查封。原告知悉后向本院提起本案诉讼。另查，原告与黄藏娇为夫妻关系。原告提交的交通银行股份有限公司中山分行出具的贷款情况说明载明：我行借款人黄藏娇因购买涉案房产，与卖方张盛彪签订了卖方合同，并向我行提出贷款申请。我行经办人员于2016年6月22日在系统发起贷款审批申请，2016年7月20日初审同意，在落实以下条件的情况下，我方将向借款人提供27万元的贷款：1.借款人已向卖方缴纳上述交易的首期款18万元，并提供了我行认可的首期款缴款证明文件；2.贷款符合法律法规、规范性文件及相关监管要求；3.借款人与卖方已办理我行认可的产权转让登记手续；4.借款人提供我行认可的担保并落实我行认可的贷款条件；5.借款人按我行的要求提供完整的文件资料；6.贷款经我行授信审查程序审查并经有权审批人批准通过。诉讼中，原告述称，其于2016年7月21日将银行回复的情况告知被告，同时要求被告须于2016年7月25日前还清银行贷款，注销涉案房地产的抵押登记，其可以支付首期款18万元。被告称已经找到案外人贷款还银行贷款。经催促，被告称案外人不同意贷款，理由是涉案房地产抵押金额是62万元，案外人认为涉案房地产不值这么多钱，不同意贷款给被告。由于其未能提供相关材料给银行，银行不同意出具同贷书；由于被告没有于2016年7月25日还清银行贷款、注销抵押登记，其没有按合同约定于2016年7月30日前支付首期款9万元。诉讼中，本院多次对双方进行调解，但调解未果。本院认为,原告与被告张盛彪签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告已按约定支付定金4.5万元，并按合同约定在2016年6月30日前申请贷款。原告虽按约定申请贷款，但未能取得同贷书，双方对原告贷款不足部分房款如何支付未作出明确约定，原告未举证证实双方补充协商一致，亦未按银行的要求向经纪方或被告支付首期款18万元以促使取得同贷书的条件成就，在此情况下，被告享有不安抗辩权。后涉案房产于2016年9月份在另案中被查封，至此，涉案交易已经无法继续，故原告请求解除涉案房产买卖合同、返还定金4.5万元合法有据，本院予以支持。双方对原告贷款不足部分房款如何支付未作出明确约定，亦未补充协商一致，即使被告有权解除合同，被告亦未向原告发出解除合同通知，在双方未解除合同的情况下，因涉案房产被查封而无法继续履行，故被告辩称其有权没收定金理据不足，本院不予采纳。本院根据上述查明的事实，结合双方的过错程度、原告实际支付的购房款金额等因素，酌定被告支付违约金3万元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其答辩、举证、质证和辩论等诉讼权利，依法可缺席判决。依照，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告叶美鑫与被告张盛彪签订的房地产买卖合同；二、被告张盛彪于本判决生效之日起七日内向原告叶美鑫归还定金45000元；三、被告张盛彪于本判决生效之日起七日内向原告叶美鑫支付违约金30000元；四、被告李琴对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告叶美鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元（原告已预交），由被告张盛彪、李琴负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷审 判 员  李劲松人民陪审员  郭绮文二〇一七年六月八日书 记 员  陈 璐冼日飞