江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初9557号原告：昆山市周市镇陆扬办事处，住所地昆山市周市镇陆杨友谊北路58号,统一社会信用代码12320583467178486F。负责人：王建东，该办事处主任。委托诉讼代理人：黄显涛、季昆妍，江苏丰田律师事务所律师。被告：杨星，男，1988年10月19日出生，汉族，住山东省微山县。原告昆山市周市镇陆杨办事处与被告杨星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人季昆妍到庭参加诉讼，被告杨星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山市周市镇陆扬办事处向本院提起诉讼请求，1、依法判令被告立即腾空并返还位于昆山市××市镇××号的房屋，并支付自2016年1月1日起至房屋返还之日为止的占有使用费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原告与案外人曾庆龙签订《周市镇国有集体资产租赁合同》，由原告将位于昆山市××市镇××号的房屋租赁给曾庆龙使用，年租金为25000元，合同期至2015年12月31日。合同还约定了其他事项，事后了解到，案外人又将房屋转租给被告，故被告称为了实际承租人。因实际需要，在合同到期前，即2015年7月上旬，原告向案外人曾庆龙发出告知书，通知合同到期后不再续租，被告应搬离并退房，被告亦签字确认。但合同到期后，被告一直拖延履行返还房屋的义务，导致原告迟迟无法收回房屋。虽经多次协商，被告口头答应搬离，但又多次反悔，故引起诉讼。原告作为承租房屋的合法权利人，合同到期后，被告没有任何理由强占承租的房屋，被告的行为已经严重违法且损害了原告的合法权益。因协商不成，原告只得起诉至法院，请求法院支持诉请。被告杨星未提供任何答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院对原告提供的周市镇国有集团资产租赁合同、告知书的真实性、关联性予以确认。对国有资产管理协议书、国有资产委托管理协议补充说明及土地证、房产证，上述证据在已经生效的(2016)苏0583民初5490号民事判决书中予以认定，本院予以确认，作为本案定案依据。对于店铺转让协议书，虽为复印件，但该证据与租赁合同和告知书相互印证，本院对此予以认可，作为本案定案依据。根据原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人曾庆龙签订租赁合同一份，原告将其所有的位于原陆杨土管所的房屋（位于昆山市××市镇××）租赁给案外人曾庆龙。租赁期限为壹年，自2015年1月1日始至2015年12月31日止，租金支付标准为2.5万元/年。租金按先付后用的原则，每一年支付一次，签订本合同之日乙方（被告）即支付一年租金2.5万元，并于每期到期日前30日内支付给甲方（原告）下一期租金。第五条权利和义务约定1.该资产的经营性装饰装修在合同到期后无偿归甲方所有。第六条变更和解除合同中约定1.如非特殊情况甲乙双方某一方需要终止合同的，必须提前1个月通知对方，并征得对方同意。第七条约定：乙方逾期交付租金的，除仍应如数补缴逾期应缴的租金外，必须按日向甲方支付逾期欠缴租金总额的5%违约金。第八条免责条件约定1.租赁期内如遇市政建设动迁等情况发生，本合同自动终止，甲、乙双方互不承担任何经济赔偿责任，按拆迁规定所得的装修补偿费，由甲、乙双方另行协商解决。被告在该合同上签字，原告加盖单位公章予以确认，但均无落款时间。2015年3月9日，案外人曾庆龙（甲方）与杨星（乙方）签订店铺转让协议书一份，内容为：“一、甲方同意将位于昆山市周市镇陆杨市场外萍萍服饰一处店面转让给乙方使用，面积60平方米，两层。二、转让后店铺现有的装修、装饰归乙方所有。三、由于店面是国有资产，如2015年乙方和市场部没能续签合同，甲方有责任将店面续签交给乙方；如甲方代表续签，则以后每年都必须帮乙方续签交给乙方；如双方都没能续签，将由甲方退还转让金（如市场整体拆迁，续签不到合同与甲方无关）”。正因被告杨星转租了曾庆龙租赁的房屋，故2015年6月25日，原告向租赁户发送的告知书由被告杨星签收，该告知书内容为:“我办事处租赁给你使用的陆杨农贸市场房屋于2015年12月31日合同到期后，陆杨办事处将收回房屋不再续租，请您于房屋到期前搬离并清空房屋”。昆山市XX镇XX路XX号房屋登记所有权人为昆山市国土局陆杨镇国土管理所。昆山市国土资源局周市分局与昆山市周市镇陆杨办事处签订《国有资产委托管理协议书》一份，将涉案房屋委托陆杨办事处管理，其中第三项受托方责任第2条明确受托方对托管资产进行日常管理，负责房产的公开招租、日常维修、安全检查等；2.负责出租房产租金、水电费的及时收缴、应交税费的代交、应解缴收入的上交等。昆山市国土资源局周市分局、昆山市周市镇陆杨办事处分别作为委托方和受托方在该协议书上加盖公章，昆山市周市镇农村集体资产管理委员会办公室作为监管方加盖单位公章。2016年3月16日，昆山市国土资源局周市分局出具《国有资产委托管理协议补充说明》一份，载明其将涉案房屋委托原告管理，明确受托方即原告享有房屋的出租权、使用权、日常管理权，并享有房屋出租的租金、收缴的电费等收益。如房屋使用、出租等过程中产生纠纷，诉讼及一切权利由原告享有，其放弃追诉权。上述事实由土地证、房产证、房屋租赁协议、告知书、情况说明、转租协议、2016)苏0583民初5490号民事判决书及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与案外人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，受法律保护。现案外人曾庆龙将房屋转租给本案被告杨星，原告对此亦是知悉的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故被告与案外人曾庆龙的转租协议亦是有效的。根据原告与案外人曾庆龙签订的租赁合同，租赁期限于2015年12月31日到期，合同到期之前，原告已书面告知被告不再续租，故双方的合同于2015年12月31日解除。关于原告要求被告腾空并返还被告杨星租赁昆山市××市镇××号号房屋的诉请，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故原告要求被告腾空并返还房屋依法有据，本院予以支持。关于占有使用费，双方的租赁关系于2015年12月31日解除，被告应该将房屋腾返给原告，被告迟延腾返房屋应当依照法律规定支付占有使用费，标准参照租金标准，为2.5万元/年，支付至实际返还之日。被告杨星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨星在本判决生效之日起一个月内迁出其租赁原告的位于昆山市XX镇XX路XX号的房屋（该房屋系从案外人曾庆龙处转租而来），并将上述房屋返还原告昆山市周市镇陆杨办事处。二、被告杨星在本判决生效之日起十日内支付原告昆山市周市镇陆杨办事处自2016年1月1日起至第一项中所述房屋实际腾退之日的占有使用费（计算标准按25000元/年）。（如采用转账方式，请汇入指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账32×××600-00892）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取465元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  王建勋二〇一七年六月二十六日书记员  邵振华