江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4081号原告：杨磊，男，1984年10月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：胡金芳，女，1986年4月26日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李克林，江苏和舟律师事务所律师。被告：丁红卫，男，1971年12月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，现住江苏省苏州市相城区。原告杨磊、胡金芳与被告丁红卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告杨磊、胡金芳共同的委托诉讼代理人李克林、被告丁红卫到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，代理审判员黄伟、人民陪审员王佩芬参加评议，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告胡金芳及两原告共同的委托诉讼代理人李克林到庭参加诉讼。被告丁红卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨磊、胡金芳诉称，2016年4月1日，经苏州常青阁房地产经纪公司居间介绍，两原告与被告就苏州市相城区漕湖花园二区3幢405室房屋签订了一份《房屋买卖定金协议》。签约时，被告承诺该房屋具有产权证及土地使用权证，且无其他权利瑕疵。双方约定房屋成交价为人民币618000元，协议另就房款支付方式、税费承担、办理网签和资金托管时间、违约责任等事项进行了明确约定。原告方依约于2016年4月1日向被告支付定金15000元。2016年4月7日前原告依约多次联系被告请求其配合办理网签和贷款手续，被告推说房产证在办理中，需过几天才能办理，一拖再拖，不能确定明确时间。直至2016年5月中旬，且经中介多次协调，被告均无法明确何时能够取得涉案房屋的两证，致交易搁置。被告的行为已构成根本违约，依法应返还定金并承担违约责任，即承担违约金202400元。为此，原告方诉至法院，请求判令：1、被告向两原告返还定金15000元；2、被告向两被告支付违约金185400元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中原告要求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。被告丁红卫辩称，其一直是肯将房屋按合同约定价格出卖给原告的。是中介将被告叫去称原告方不要房子了，要求要回定金15000元，被告也同意返还部分定金，后原告方又至被告家中协商，为此发生纠纷，且报警，在公安机关，被告也同意返还原告方定金10000元的。现原告方要求解除合同，被告明确表示同意解除。当时在中介被告也称房产证在办理了，后房产证也办好了，是原告叫被告至中介协商，原告方称不要房子了。故不同意原告诉请。经审理查明，2016年4月1日，被告丁红卫作为（甲方）、原告杨磊、胡金芳作为（乙方）、中介方苏州常青阁房地产经纪公司，签订了编号为NO.1800833的《房屋买卖定金协议》1份，约定甲方自愿将座落于苏州市相城区漕湖花园二区3幢404室的房屋出售给乙方，房屋面积为70.28平方米；乙方对该房屋已作充分了解实并地看房，自愿购买（房产证号处空白未填写）。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币618000元整，房屋为毛坯。甲、乙双方约定本定金协议生效后7日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；甲方须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。如甲、乙方任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的30%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同另约定双方其他权利义务、争议解决方式等相关事宜。签约后，原告杨磊、胡金芳于2016年4月1日向被告丁红卫支付了定金15000元。另查，苏房权证相城字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人：丁红卫、房屋坐落苏州市相城经济开发区漕湖花园××室、××层××、建筑面积70.28平方米。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、《房屋买卖定金协议》、收条、房屋权属登记簿及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告方提供苏州常青阁房地产经纪公司于2016年6月20日盖章出具的情况说明1份，证明签约时中介公司及两原告均问过丁红卫，房东丁红卫称房屋有房产证，后要去房管部门办理网签、资金托管手续时，房东丁红卫称房产证还在办理中，需拖延一个多月，后迟迟未办理好，房东丁红卫也给不出一个确定时间。原告方称其购房为小孩入学，故至2016年6月，其即要求解除合同，要求被告丁红卫退还定金。被告虽同意解除合同，但不肯全额退还定金，多次协商未果，遂诉至法院。要求依合同约定要求丁红卫退还定金，并承担房款的30%的违约金185400元。原告方另称其因本案所涉房屋在2016年6月30日前无证，其为小孩入学，只能另外购买了房屋，比本案所涉房屋大了30多平方，房款也多了400000元，但未提供相关证据。经质证，被告对中介出具的说明，不认可，认为在签约前其明确告知房屋的产权证可以办理，但未办，签约后7天可能来不及，但中介称只要在开学前办好即可，合同中虽签订了7天，但可以延期，签约后被告积极办理房产权证。但相关机构直至2016年6月30日后才发了房产证。原告提供的2016年8月的产权登记簿可证明8月时产权证已办好，而且被告从未说不卖给原告方，是原告方于2016年6月称要解约，其也同意，但非被告不肯出卖房给原告，只是当时就定金退还多少未达成一致。故认为其并未违约，不应承担违约金，原告主张的违约金无依据且过高。本院认为，原、被告于2016年4月1日签订了《房屋买卖定金协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该协议虽名为定金协议，但具备了房屋买卖合同的所有条件，故实际应为房屋买卖合同。协议约定了在签约后7日内至房管部门办理网签、资金托管等手续，但因被告未取得本案所涉房屋的权属证书而未能按约办理网签、资金托管等手续，系因被告原因致双方未能履行《房屋买卖定金协议》。依双方陈述，原、被告在2016年6月底即均同意解除《房屋买卖定金协议》，故原、被告于2016年4月1日签订的《房屋买卖定金协议》于2016年6月30日已解除。原告因被告未能提供房屋产权证而致双方未能按约办理网签、资金托管等手续，致双方解约，被告应承担违约责任。被告理应返还原告已付定金15000元。协议中约定了定金及违约金的计算方式，原告现主张按协议约定的计算方法计算的违约金185400元，且称因未及时履行本案所涉协议，致其另行购房，增加了支出，但未提供相关证据，且也未另提供能证明因被告未能及时提供房产权证而致解约对原告方造成损失数额的证据，本院认为原告方要求被告承担依协议约定的总房款的30%计算的违约金185400元过高，本院综合双方签约及解约时的市场所房价等因素，酌情认定被告应给付原告方违约金15000元。综上，被告应返还原告已付定金15000元，并给付原告违约金15000元，合计人民币30000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：原告丁红卫于本判决生效之日起十日返还原告杨磊、胡金芳定金人民币15000元，并赔偿原告杨磊、胡金芳违约金人民币15000元，合计人民币30000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4306元，由原告杨磊、胡金芳负担3661元，被告丁红卫负担645元（该款两原告已自愿垫付不再退还，被告负担之款，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  黄 伟人民陪审员  王佩芬二〇一七年六月十六日书 记 员  庄婷婷/