江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1053号上诉人（原审原告）：陈兆方，男，1966年12月27日出生，汉族，住宝应县。上诉人（原审原告）：鲍秀兰，女，1967年2月12日出生，汉族，住宝应县。上诉人（原审原告）：鲍少林，男，1970年2月28日出生，汉族，住宝应县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王士富，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司扬州市分公司，住所地扬州市扬子江中路197号。法定代表人：梁恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：史建国，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人陈兆方、鲍秀兰、鲍少林因与上诉人中国联合网络通信有限公司扬州市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省宝应县人民法院（2016）苏1023民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈兆方、鲍秀兰、鲍少林向本院提出上诉请求：1、撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由联通公司负担。事实和理由：1、一审少计算房屋占用费10万元；2、一审少计算违约金40万元；3、一审未支持2.328万元的装修尾款属于认定事实不清。联通公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判主文第二项，改判驳回陈兆方、鲍秀兰、鲍少林一审的关于房屋逾期占用费和违约金的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由双方依法分别负担。事实和理由：1、根据合同约定，联通公司在提前3个月通知对方的情况下有权解除合同，联通公司曾多次口头向对方提出解约，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林在收到联通公司解约通知后，双方已经就解除合同达成一致，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林招租行为本身就说明其已经接收了房屋，不应再要求联通公司支付房屋占用费；2、一审认定的违约金过高。陈兆方、鲍秀兰、鲍少林向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告腾让房屋，并按每天3333元，从2016年10月1日起至实际交付房屋之日止支付原告房屋占用费；2.判令被告支付原告违约金人民币90万元；3.判令被告支付原告装修尾款及阁楼恢复补偿款合计115680元；4.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年4月1日签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于宝应县中心国际城B1088号、B1098号一楼沿街房屋共2间出租给乙方用于通讯经营，租期五年，并约定了租金、违约责任等（具体详见房屋租赁合同）。2014年4月30日，双方又签订了补充协议一份，约定如乙方将租赁房屋二层隔断拆除，协议到期后需恢复原状，否则乙方需承担费用9.24万元（具体详见补充协议）。合同签订后，原告依照约定交付了房屋，履行了合同约定的义务，而被告于2016年6月2日发函给原告，提出提前终止租赁合同，根据合同第十二条第4项的约定：在承租期内乙方需要退房的，应提前3个月书面通知甲方，并向甲方支付剩余租期之租金总和的2倍违约金。因此，合同的终止日期应系2016年9月2日之后，同时被告应承担约定的违约金，且至今没有交房，应承担原告方的租金损失。现因双方协商未果，为保护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如诉请。联通公司原审辩称，原、被告双方确实曾经存在租赁合同关系，但是双方在2016年5月前已经解除了租赁合同关系，原告的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回不合理部分的诉讼请求。理由为：1.双方虽然曾经存在房屋租赁合同关系，但合同中约定的违约金标准过高，请求法庭依法予以调减。2.双方的合同关系已经在2016年5月之前终止，且租赁房屋已经交还给原告。我公司在2016年3、4月开始多次口头通知原告解除租赁合同，2016年6月2日又再次书面通知原告解除租赁合同；2016年6月18日，双方协商时一致同意终止租赁合同关系，当时仅对违约金的金额事宜未达成一致意见，双方同意继续协商，如协商不成可通过法律途径解决。双方还商定，为减少损失原告可将房屋对外招租，原告也开始对外进行招租工作，仅由于租金问题没有与他人达成一致意见。3.我公司将房屋退还后，之所以目前仍然保留租赁房屋钥匙，是为了配合原告今后恢复二层隔断和原告暂时尚未能够将房屋对外出租的原因。我公司多次要求原告提早开始使用或者出租该房屋，避免不必要的损失。所以，不存在联通公司不退还房屋的问题。事实上，原告早已经将房屋对外招租，招租公告已经说明原告收回了房屋。4.租赁房屋的二层隔断完全可以恢复原状，我公司愿意配合原告恢复，隔断材料联通公司均保存完好，对原告要求装潢补偿的诉讼请求应不予支持。5.鉴于本案是合同纠纷，请求法庭予以调解。综上，原告的部分诉讼请求与事实不符，在法律上亦没有任何依据，故请求法庭驳回原告对联通公司不合法的诉讼请求。原审查明：2014年4月1日，原告陈兆方、鲍秀兰、鲍少林（甲方）与被告联通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宝应县中心国际城B1088号、B1098号一楼共两间门市房屋出租给乙方通讯经营使用，租期五年，自2014年4月1日至2019年3月31日止。租赁期内合计租金为658.42万元，从2014年4月1日起计算租金，于2014年4月20日前支付340.18万元，2016年6月30日前付清余款318.24万元。甲方应出具税务部门的有效租赁发票，税金已由乙方在租金中一并支付给甲方。租赁期内，水费、电费、气费、电话费、宽带费、电视费、卫生费、物业管理费等费用由乙方承担；如乙方需要退房的，应提前3个月书面通知甲方，并向甲方支付剩余租期租金总和的2倍违约金。2014年4月30日，双方签订补充协议一份，约定：乙方于2016年6月30日前将协议剩余房租318.24万元支付给甲方，其中本金302.328万元，税金15.912万元，如遇国家税率调整，乙方须保证甲方本金302.328万元，税金增加由乙方承担，税金减少乙方则按实际支付；乙方不得破坏现有房屋的主体结构，如乙方将租赁房屋二层隔断（工字钢）撤除，协议到期后需恢复原样，如不恢复，乙方需要承担费用9.24万元（包含工字钢材料费、国标角铁费、隔断竹节板材料费、安装工资）,双方并对其他事项作了约定。2016年6月2日，被告联通公司向原告陈兆方发出一份《关于提前终止租赁合同通知函》，主要内容为：因被告公司经营调整，需要提前终止协议，被告曾于2016年4月、5月与原告协商退租事宜，根据相关规定，被告公司现书面致函，决定于2016年6月30日提前终止协议，请接到本通知10日内进行房屋交接，望配合谅解；为避免损失扩大，请尽快安排房屋再出租事宜。2016年10月12日，三原告通过公证送达的方式，向被告发出通知一份，主要内容为：鉴于被告违约，为减少损失，要求被告迅速派员向原告结清房租、腾让房屋，经原告现场查看验收无误后交接钥匙；房屋如有损坏由被告负责修复，并按照协议约定支付违约金。2016年12月6日，被告联通公司通过公证送达的方式，向三原告邮寄涉案房屋钥匙及说明一份，主要内容为：因原告认为被告在租赁房屋拆除的工字钢与原先已不一样，且原告提出需要重新改造消防管道，对工程质量提出较多模棱两可的要求，不给予恢复二楼隔断的明确标准，致使被告无法恢复。鉴于此，被告无法按照原告要求恢复二楼隔断（工字钢），被告于2016年6月2日书面通知原告接收房屋，但原告一直未予配合，2016年12月2日再次与原告及代理人联系，原告及代理人不同意接收房屋钥匙，故将房屋钥匙邮寄给原告，关于房屋交付的其他细节（如水、电费、物业费），被告将积极配合处理。经查，原告已于2016年12月7日收到上述邮件。原审另查明，涉案房屋五年租金及相关费用合计658.42万元，包含租金600万元（租金为120万/年），装修转让款254990元，税费329210元，被告已按照双方协议约定将2014年4月1日至2016年10月1日租赁期间的先关费用合计3401800元（包含第一期装修转让款231710元，第一期税费170090元）支付给原告，后原告将其中170090元返还给被告。原审又查明，登记在涉案租赁房屋的地址(宝应县亚细亚中心国际城B1088号)，字号为宝应县铂讯通讯器材经营部（系个体工商户，经营者为黄建兵）于2014年5月8日开业经营，该个体工商户状态为在业。本案原审争议焦点为：1、原、被告于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是否已经解除？如已解除，正式解除合同的具体日期？2、原告主张装修尾款2.328万元以及恢复二层阁楼9.24万元，是否有事实和法律依据？3、原告主张房屋占有使用费的标准和期间如何确认？4、被告是否构成违约，如被告违约，原告主张违约金90万元，是否有事实和法律依据？针对争议焦点1，原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按约履行。上述合同约定在承租期内乙方如需要退房，应提前三个月书面通知甲方，被告系于2016年6月2日向原告发出了《关于提前终止租赁合同通知函》，按照双方解除合同需要提前三个月书面通知的约定，涉案合同正式解除日期应为2016年9月2日。针对争议焦点2，原审法院认为，按照双方补充协议的约定，如乙方将租赁房屋二层隔断撤除，协议到期后乙方需恢复原样，如不恢复，乙方需要承担恢复费用9.24万元。现被告未能将二层隔断予以恢复，原告主张恢复二层阁楼补偿款9.24万元，符合双方约定和法律规定，予以支持。被告赔偿上述费用后，涉案房屋二楼隔断拆除后的相关材料（含工字钢等）应归被告所有。关于原告主张装修尾款2.328万元的诉讼请求，原审法院认为，因原、被告双方合同已于2016年9月2日正式解除，按照双方合同约定，被告应在2016年6月30日前将第二期租金以及装修尾款合计302.328万元（其中第二期租金为300万元，装修尾款2.328万元）一并支付给原告，被告给付剩余租金和装修尾款的约定条件尚未成就，故原告主张装修尾款2.328万元的依据不足，不予支持。针对争议焦点3，原审法院认为，合同解除后，被告负有及时将房屋腾让并交付给原告的义务，被告未及时交房理应从合同解除之日支付逾期占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张按照约定租金10万元/月的标准计算，因被告系作为承租人在双方合同解除后仍继续占有使用该房屋，原告主张按照租金标准计算于法不悖，予以支持。关于被告实际交房的具体时间，本案庭审中，被告代理人仍陈述将恢复涉案房屋的二层阁楼，后被告认为无法按照原告的要求恢复阁楼，遂于2016年12月6日通过公证送达的方式向原告邮寄了诉争租赁房屋的钥匙，原告已于2016年12月7日收到上述邮件。因此，从2016年9月2日合同解除之日至2016年12月7日原告收到钥匙，应视为被告一直占用涉案房屋。基于被告已支付租金至2016年10月1日，原审法院认定被告应支付房屋占有使用费为226644元（3333元/天×68天，从2016年10月1日计算至2016年12月7日止）。针对争议焦点4，原告认为，按照双方合同约定，被告在承租期内如需要退房，应支付剩余租期租金总和的2倍违约金，现仅主张违约金90万元已低于双方约定，应得到支持。被告认为，被告不构成违约，即使违约，违约金标准也过高，请求法院予以扣减。原审法院认为，被告在承租期内单方提出解除租赁合同，确实构成违约，理应依约支付违约金。依据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告于2016年6月2日书面向原告提出解除合同，按照双方合同约定正式解除合同日期应为2016年9月2日，上述期间已给予原告充分时间进行重新招租等以降低因提前解除合同造成的损失，酌定被告应支付违约金的数额为5个月的租金合计50万元（10万元/月×5个月）；原告主张的超出部分，不予支持。关于被告尚未注销个体工商户（宝应县铂讯通讯器材经营部）的问题。原告认为，依据《个体工商户登记管理办法》第十条的规定，个体工商户经登记的经营场所只能为一处，现被告尚未注销个体工商户，致原告不能对外出租经营应持续计算房屋占有使用费。被告认为，依据扬州市政府《关于放宽企业住所（经营场所）登记的实施意见》（扬府法[2014]104号）文件中，允许“一照多址”、“一址多照”的规定，同一地址可以登记多个企业的住所（经营场所），涉案个体工商户虽未注销但未造成原告损失。原审法院认为，字号为“宝应县铂讯通讯器材经营部”个体工商户至目前为止尚未注销，该个体工商户系在被告租赁期间所登记设立，被告有义务协助注销该个体工商户，至于未注销该个体工商户是否已经造成原告无法招租等损失，原告未提交任何证据予以证实，其主张持续计算房屋占有使用费的依据不足，不予支持。原告如要求被告注销涉案个体工商户及赔偿相关损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条等规定，判决如下：一、原告陈兆方、鲍秀兰、鲍少林与被告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2016年9月2日起解除；二、被告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司于本判决生效之日起十日内向原告陈兆方、鲍秀兰、鲍少林支付二层阁楼恢复费、房屋逾期占有费、违约金合计819044元（其中二层阁楼恢复费92400元，房屋逾期占有费226644元，违约金500000元）；三、驳回原告陈兆方、鲍秀兰、鲍少林的其他诉讼请求。二审期间，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林向本院提交了其与案外人陈伟签订的《房屋租赁合同》一份，证明涉案房屋已于2016年12月15日重新出租出去用于经营黄金珠宝，年租金80万元，给予承租人一个月的免租期，与原合同相比单就租金一项其已损失100万元整的事实。经质证，联通公司对上述租赁合同的三性均不予认可。联通公司向本院提交了鲍少林与郑志君签订的《租赁合同》一份，租赁房屋为涉案房屋，年租金12万元，该合同在宝应县市场监督管理局备案，证明陈兆方、鲍秀兰、鲍少林提交的《房屋租赁合同》不真实。经质证，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林认为该份合同虽然加盖了工商部门的登记注册部门章，但这只表明出自于工商部门的档案查询，并不能认定该份合同就是真实的，因为该份合同并非是鲍少林所签，原审三原告均不知道有这个合同，对这个合同真实性不予认可，也与本案没有关联，是无效的合同。为佐证其质证意见的真实性，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林向本院补充提交了：1、在宝应县市场监督管理局备案的《门市房屋租赁合同》一份，证明联通公司在承租涉案房屋时，所备案的合同租金是18万元，与实际租金120万元也相差很大；2、鲍少林账户（卡号62×××52，系其与陈伟签订的租赁合同租金收款账户）2016年12月-2017年4月的流水清单，证明新承租人给付的是现金，并没有通过银行汇款。经质证，联通公司认为：1、《门市房屋租赁合同》与本案无关；2、对银行流水的真实性不予认可。本院认为，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林所提交的其与陈伟签订的《房屋租赁合同》与工商部门备案的《租赁合同》租金差异较大，合同相对人也均未到庭核实相关内容，故本院对上述两份合同的真实性无法核实，其和银行流水清单均不能作为认定案件事实的依据。联通公司提交的《门市房屋租赁合同》与涉案《房屋租赁合同》租金也十分悬殊，备案的《门市房屋租赁合同》相对方也未到庭核实相关内容，本院对《门市房屋租赁合同》真实性也无法核实，且本案双方对实际履行的《房屋租赁合同》并无异议，故本院依法不将联通公司提交的《门市房屋租赁合同》作为认定案件事实的依据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现有证据可以证实，涉案租赁合同已于2016年9月2日解除，但是由于联通公司于同年12月6日才向出租人交付钥匙，出租人于次日方才收到，且联通公司也没有及时将涉案房屋恢复原状，故在此期间应仍视为联通公司占有涉案房屋，原审法院据此要求联通公司支付房屋占有使用费事实依据充分。由于涉案《房屋租赁合同》租赁期限为五年，联通公司在租期未满之前主动提出解除合同显然构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同约定，联通公司应当向出租人支付剩余租期租金总和的2倍违约金，经核算已达数百万元。现由于出租人陈兆方一方仅主张了90万元，另外考虑到联通公司提前通知解约和陈兆方等人已将涉案房屋重新出租等实际情况，原审法院将违约金数额下调至50万元并无不当。关于陈兆方一方主张的装修尾款，因缺乏相关证据，本院不予支持。综上所述，陈兆方、鲍秀兰、鲍少林和联通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13940元，由上诉人陈兆方、鲍秀兰、鲍少林共同负担6970元，联通公司负担6970元。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年六月二十一日书 记 员  余 韵