重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初4317号原告（反诉被告）重庆阳坤房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道加州花园*幢12-2。统一社会信用代码：91500112747456663P。法定代表人邱萍，该公司经理。委托代理人李飞，男，1970年10月10日出生，汉族，住重庆市北碚区，该公司职工。委托代理人赵华祥，重庆渝鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）重庆君昊物业管理有限公司。住所地：重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路***号。统一社会信用代码：91500242053242767D。法定代表人严琼，该公司负责人。委托代理人陈双，重庆汇润律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆阳坤房地产开发有限公司（以下简称阳坤公司）与被告（反诉原告）重庆君昊物业管理有限公司（以下简称君昊公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年2月23日、5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳坤公司的委托代理人李飞及赵华祥，被告（反诉原告）君昊公司法定代表人严琼及其委托代理人陈双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告阳坤公司诉称：本诉原告与本诉被告于2012年10月12日签订了《物业管理服务合同》，约定由本诉被告承担本诉原告开发的在酉阳县桃花源镇桃花源中路某小区住宅、商业商品房的前期物业管理服务，期限至2014年11月1日止。2014年8月29日，本诉原告与本诉被告再次签订《物业管理服务补充合同》，将服务期限延长至2015年2月28日。之后，双方解除合同未果，于2015年7月1日签订协议，继续履行合同至2016年7月。合同签订后至2016年7月，阳坤公司共支付君昊公司399000元，而根据物业合同约定，阳坤公司应支付君昊公司的费用为2014年9月至2015年6月每月3万元的物业补助费300000元以及2015年7月至2016年6月每月3000元物业补助36000元，即阳坤公司应支付君昊公司33.6万元。而阳坤公司支付的公共能源费259718元应由君昊公司负担，君昊公司收取小区业主的134000元装修保证金应退还阳坤公司。因此，君昊公司应补给阳坤公司399000元+259718元+134000元-336000元=456718元。另外，2016年6月30日，本诉被告因双方协议继续履行合同不成，按合同要求提出终止合同，不再给某小区提供物业服务。本诉原告同意了本诉被告不再提供物业服务的要求。双方就合同终止后的事宜多次协商，无法达成合同约定的移交工作和债权债务清理，故诉至法院请求判决：1.终止履行本诉原告与本诉被告的《物业管理服务合同》；2、本诉被告立即搬出其在本诉原告开发的某小区，移交小区物业的档案资料、账册以及未交付房屋、商铺、机房、配电箱的钥匙，退还物业用房；3、本诉被告返还本诉原告结算后的资金456718元；4、本案诉讼费用由本诉被告承担。本诉被告君昊公司辩称：1、原被告之间的《物业管理合同》及补充合同、协议的解除条件不成就，如果原告一定要解除，系原告单方违约解除，应承担违约责任；2、原告阳坤公司存在违约行为，应支付被告前期物业管理费、物业管理补助费、闲置的非住宅和商品房的闲置费用、违约金等费用；3、原告要求被告返还456718元的事实和法律依据不成立。反诉原告君昊公司诉称：2012年10月12日，反诉原告与反诉被告签订《物业管理服务合同》，由于入住率低、开支大，反诉原告无法正常营业，双方于2014年8月29日签订了《物业管理服务补充合同》，约定了反诉被告于2014年9月1日起至2015年2月28日，6个月内按期支付反诉原告3万元前期物业管理补助费，同时在2015年2月28日前，将“两书一证”交与反诉原告，但反诉被告未能按期交“两书一证”，则反诉原告按月3万元补助前期物业管理费，补助时间顺延至提交之日。但反诉被告至今没有提供“两书一证”。2015年因电梯无法运行，双方签订补充的《协议》，由反诉被告支付反诉原告每月3000元的物业补助费（实质电梯补助费）。反诉被告在履行过程中存在违约，反诉被告前期物业补助只支付至2015年7月份，电梯的物业补助费只支付29000元。累计至今欠反诉原告补助费7000元。为此，反诉原告多次函告反诉被告要求其履行相关合同，同时根据《物业管理条例》规定，反诉被告至今还有非住宅7260.13平方米，没有卖出去，高层住宅1387.2平方米没有卖出去。从2012年10月12日至今的物业闲置的物业服务费469274元应由反诉被告依法承担。故诉至法院请求判决：1.反诉被告继续履行与反诉原告签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》、《协议》；并由反诉被告支付反诉原告前期物业补助费54万元（之后每月按照3万元支付合同终止），电梯物业补助费25000元，小区商铺和住房闲置的物业服务费；2、反诉被告支付反诉原告违约金10000元；3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告阳坤公司辩称：1、反诉原告所诉的每月3万元前期物业管理补助费及闲置的物业服务费469274元没有事实依据；2、反诉原告要求反诉被告支付电梯物业补助费没有合同依据和事实依据；3、反诉被告不存在违约行为，不应支付违约金。经审理查明：2012年10月22日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》（以下简称《合同》），阳坤公司将某小区物业委托君昊公司实行物业管理，物业服务期限为2年，自2012年11月1日至2014年11月1日止，委托管理期满，本合同自然终止。《合同》第六条第一款约定，物业服务费收费方式为多层住宅为0.6每月/每平方米、高层住宅为1.00元每月/每平方米、非住宅为1.2元每月/每平方米;第三款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳;第四款约定，公用的专项设备运行的能源消耗，独立核算，合理向业主分摊收取。《合同》第十条第七款约定，乙方负责建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料。《合同》第十三条约定，本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。《合同》第十八条约定，甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，造成乙方损失，乙方可要求甲方支付违约金10000元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。《合同》第二十条约定，除本合同第七章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付10000元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。2014年8月29日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务补充合同》（以下简称《补充合同》），《补充合同》第一条约定，甲乙双方将2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》中物业服务期限时间从2014年11月1日延长至2015年2月28日止，延长4个月。第三条约定由于某小区内B1、B2、B4于2014年8月30日才开始交房，交房初期入住率低、交费率低、开支较大，短期内难以支撑乙方正常运行的困难，按照国家和重庆市法律法规中对前期物业管理的相关规定，甲方从2014年9月1日起至2015年2月28日止的6个月时间内，按月给乙方三万元的前期物业管理补助费用（费用发生的次月10日前支付），由甲方监管使用。乙方在每月领取本补助费用时，应提交当月所发生费用的票据复印件。第四条约定，甲方应在2015年2月28日前，按照国家的有关规定办理好已交付房屋的综合备案，提交“两书一证”，即《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件给乙方。若甲方未能按期提交，甲方给予乙方每月的三万元前期物业管理综合补助费时间顺延至提交之日止。第九条约定，小区设备用电及公用电费的能耗，从2014年9月1日起，待试运行一个月后，根据实际情况，由甲乙双方协商解决合同期限内的费用合理分摊问题。第十条约定，补充合同未涉及事项，按照甲乙双方2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》履行。2015年7月1日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《协议》，《协议》第一条约定，甲方在2015年7月至2016年6月期间，每月给乙方3000元的物业补助费，全年给予乙方36000元的物业补助费。第二条约定，甲方给以乙方3000元/月的物业补助费，每季度支付一次，即2015年10月、2016年1月、2016年4月、2016年7月各支付9000元。第四条约定，乙方应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好某小区公共能源费用向最终用户的分摊和收取工作。另查明，阳坤公司提交的借条、借据、借款单、收据等证据显示，《合同》签订后《补充合同》签订前，君昊公司于2013年12月5日从阳坤公司借款20000元，借据中借款用途说明为空置房物管费用，2014年1月26日君昊公司从阳坤公司借款20000元，2014年5月，君昊公司从阳坤公司借款30000元，借款理由为前期物业补贴。《补充合同》签订后，阳坤公司按每月30000元支付了君昊公司2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业管理补助费用300000元。2015年7月3日，阳坤公司向君昊公司发出电梯过户的工作函。2015年12月1日，阳坤公司支付君昊公司9000元，君昊公司的《现金日记账》上载明收款事由为2015年7、8、9月份的电梯维保费。2016年7月14日，阳坤公司向君昊公司转款20000元，网上银行电子回单上显示摘要为电梯年检费。君昊公司向业主收取了装修保证金134000元。阳坤公司至今没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月8日，阳坤公司与重庆润捷物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，由重庆润捷物业管理有限公司接管酉阳新都小区的物业管理工作。再查明，2016年6月23日，阳坤公司向君昊公司发出《关于尽快签订的函》，其中载明：“……协议基础：双方分别于2012年10月22日签订《物业管理服务合同》、2014年8月29日签订《物业管理服务补充合同》、2015年7月1日签订《协议》……经双方协商一致，就前述三份协议约定的物业服务期限延长至2018年6月30日，期限届满前，双方可协商签订补充协议或另行签订服务合同……本《协议书》签订后，甲方分期给予乙方30万元（叁拾万元）物业补助费。同时鉴于阳坤·酉阳新都小区物业收费的实际困难，甲方另行再追加支付乙方一年的物业补助费（即从2016年7月份起每月按壹万元支付补助费）。自此后由乙方自负盈亏，甲方不再给予任何补助（包括公用能源电费等）。双方在此之前签订的《物业管理服务补充合同》、《协议》中约定的补助费不再执行……”。2016年7月4日，君昊公司向阳坤公司发出《关于重庆君昊物业管理有限公司对阳坤新都小区停止物业管理服务的函告》，其中载明：“……鉴于以上情况，如你司在7月30日之前再不按照合同条款约定执行，我司只有对阳坤新都小区停止物业管理服务工作，并进入与你司维权程序”。2016年7月8日，阳坤公司向君昊公司发出《回函》，其中第一条载明：“……我司本着实事求是，结合阳坤·酉阳新都小区的实际情况，与贵公司进行了反复磋商，就前期物业补助费用，双方达成一致并认可截止2016年6月30日，前期物业补助费以及其他费用包干共30万元，我司根据资金情况分期支付给贵公司。另从2016年7月份起，我司再追加支付贵公司一年的物业补助费（每月壹万元），自此后由贵公司自负盈亏……在新的物业服务公司接管本物业项目之前，贵公司应当暂时继续提供物业服务工作，双方的权利义务继续按照物业服务合同执行，若双方未完成以上几项工作，贵公司就停止物业服务，由此造成的损失由贵公司全部承担”。2016年8月3日，阳坤公司向君昊公司发出《重庆君昊物业管理有限公司关于酉阳新都小区物业管理相关事宜函告》，其中载明：“……由于贵司与本公司达不成合作条件，双方无法合作，尤其是贵司于2016年7月4日发给我司函告提出7月30日终止对新都小区的物业服务。根据该函告，我公司经集体研究决定，全体同意君昊公司提出的停止新都小区的物业管理工作，同时全力配合君昊公司做好善后工作……”。上述事实有双方当事人的陈述，原被告的营业执照，建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》、《协议》，函告、工作函、回函、公告，借条、借款单、收据网上银行电子回单、发票，电梯过户的工作函，《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。针对阳坤公司与君昊公司的诉讼请求，本院评述如下：一、关于本诉原告阳坤公司的诉讼请求（一）阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》是否终止的问题。阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》的期限为2012年11月1日至2014年11月1日，后双方签订的《物业管理服务补充合同》将合同期限延长至2015年2月28日，2015年3月1月至2015年6月30日，双方虽没有签订新的合同，但双方仍按照合同约定履行相关的权利义务。2015年7月1日，双方签订《协议》，期限从2015年7月至2016年6月，从《协议》内容看，主要是对物业管理补助费进行约定，但该《协议》履行的基础是之前双方签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》，从庭审中双方当事人的陈述及提交的工作函、函告、回函、公告等证据看，在《协议》约定的期间内，双方仍在按照《物业管理服务合同》进行履行。而根据《物业管理服务合同》地十三条的约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，君昊公司应当应阳坤公司的要求继续提供不超过一个月的物业服务。结合君昊公司于2016年7月4日向阳坤公司发出的《关于重庆君昊物业管理有限公司对阳坤新都小区停止物业管理服务的函告》以及阳坤公司于2016年8月3日向君昊公司发出的《重庆君昊物业管理有限公司关于酉阳新都小区物业管理相关事宜函告》来看，可以认定阳坤公司与君昊公司已经达成一致意见于2016年7月30日终止《物业管理服务合同》。（二）关于阳坤公司提出的君昊公司搬出某小区，移交小区物业的档案资料、账册以及未交付房屋、商铺、机房、配电箱的钥匙，退还物业用房的问题。根据双方签订的《物业管理服务合同》第十条第七款的约定，君昊公司建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，合同终止时，君昊公司必须向阳坤公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料。根据双方签订的《物业管理服务补充合同》，阳坤公司将部分房间提供君昊公司作为临时物业用房办公室使用，并向君昊公司移交部分房屋、设施、设备，现双方的物业服务合同已终止，阳坤公司不再委托君昊公司进行物业管理服务，应按合同约定，向阳坤公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料，将未交付房屋的、商铺、机房、配电箱的钥匙及物业用房退还阳坤公司，故对阳坤公司这一诉求，本院予以支持。（三）阳坤公司要求君昊公司返还456718元的问题。关于补助费的问题。根据《补充合同》约定，由阳坤公司支付君昊公司2014年9月至2015年2月每月30000元前期物业管理补助费用，阳坤公司应在2015年2月28日前向君昊公司提交“两书一证”，若未能按期提交，每月的30000元前期物业管理综合补助费时间顺延至提交之日止。因阳坤公司一直未提供“两书一证”，阳坤公司支付了君昊公司从2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业补助费300000元，即《补充合同》期满后，阳坤公司仍按照每月30000元的标准支付了前期物业管理补助费，直至2015年6月，双方对此并无争议。现双方争议的是2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费是否系对《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费的变更。从阳坤公司2016年6月23日向君昊公司发出的《关于尽快签订的函》的内容来看，其中明确载明了《物业管理服务补充合同》和《协议》中约定的物业管理补助费是同时存在的。再结合阳坤公司2016年7月8日向君昊公司发出的《回函》来看，其中也明确载明经双方磋商，就前期物业补助费用双方达成一致并认可截止2016年6月30日，前期物业补助费以及其他费用包干共30万元，阳坤公司承诺根据资金情况分期支付给君昊公司。因此，结合上述函件等证据来看，可以认定2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费并非是对《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费的变更。并且结合双方往来的函件以及君昊公司的《现金日记账》等证据来看，可以认定2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费系电梯物业补助费。《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费仍应由阳坤公司进行支付。《物业管理服务合同》经双方同意已于2016年7月30日终止，因此前期物业管理补助费应当计算至2016年7月。虽然原、被告双方对2015年7月至2016年6月期间的前期物业管理补助费进行过协商，但无证据证明双方对此期间的物业管理补助费达成了一致意见，此期间的前期物业管理补助费仍应按每月30000元进行计算，2015年7月至2016年6月期间的前期物业管理补助费共360000元。因此，再加上2016年7月的前期物业管理补助费30000元以及2014年9月至2015年6月的前期物业补助费300000元，阳坤公司应向君昊公司支付的前期物业管理补助费为690000元。另外，还有《协议》中确定的2015年7月至2016年6月的电梯物业补助费36000元，共计726000元。庭审中，君昊公司认可阳坤公司已支付了费329000元(包括2016年7月14日转款20000元，阳坤公司亦同意将此款折抵物业补助费)。另外，《合同》签订后《补充合同》签订前，阳坤公司与君昊公司尚未就物业补助费进行约定，君昊公司从阳坤公司借款70000元，没有进行书面结算，君昊公司亦没有提交证据证明这70000元借款已返还或者以其他方式予以抵扣应当予以扣除，现阳坤公司主张进行抵扣，该款应当予以扣除。综上，阳坤公司还应支付君昊公司的款项为327000元。装修保证金是否应退还的问题。根据《《合同》第十条第十款约定，君昊公司就小区业主的装修保证金须设立专款专户，《补充合同》第七条约定，君昊公司应严格按照装修保证金的收支管理规定，专款收支，不得挪作他用。庭审中，君昊公司亦承认收取小区业主装修保证金134000元，因双方并未约定合同终止后装修保证金由谁保管使用等问题，阳坤公司要求君昊公司退还其装修保证金无法定依据，本院不予支持。但阳坤公司可向小区业主释明其相应权利。公共能源费由谁负担的问题。《补充合同》第九条约定，小区设备用电及共用电费的能耗，从2014年9月1日起试运行一个月后，根据实际情况，由甲乙双方协商解决合同期内的费用合理分摊问题。但此后双方并未就此费用的合理分摊达成共识，同时《协议》第四条约定，君昊公司应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好某小区公共能源费用最终向用户的分摊和收取工作。即双方约定，公共能源费由用户分摊，但阳坤公司没有提供相关证据证明君昊公司向用户收取公共能源费的情况，故阳坤公司诉称的合同期内其缴纳的259718元公共能源费应由君昊公司负担的诉求，本院不予支持。综上，对阳坤公司要求君昊公司返还456718元的请求本院不予支持。二、关于反诉原告君昊公司的反诉请求（一）双方签订的《合同》《补充合同》《协议》是否继续履行的问题。阳坤公司与君昊公司签订的上述合同期满后，并未进行续签或签订新的物业服务合同，合同已终止，不存在继续履行的基础，对这一诉求，本院不予支持。（二）要求阳坤公司支付前期物业管理补助费540000元，电梯物业补助费25000元，小区商铺和闲置住房的物业服务费469274元的问题。关于前期物业管理补助费的问题。基于前述理由，阳坤公司已经向君昊公司支付了2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业管理补助费300000元，尚欠的为2015年7月至2016年7月期间的前期物业管理补助费390000元。扣除君昊公司从阳坤公司的借款70000元，阳坤公司还应支付君昊公司的前期物业补助费为320000元。关于君昊公司主张的25000元电梯物业补助费。2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费系电梯物业补助费，根据《协议》约定为36000元，但阳坤公司已经支付29000元，尚欠7000元，应由阳坤公司支付给君昊公司。关于小区商铺和闲置住房的物业服务费，根据《合同》第六条第三款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因阳坤公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由阳坤公司全额交纳。但君昊公司没有提供充分证据证明小区商铺、闲置住房的具体面积，亦并未提供证据证明未出售的闲置房屋、商铺产生的物业费用，其要求阳坤公司支付469274元的物业服务费因证据不足，本院不予采纳，但阳坤公司可重新组织证据另案诉讼。（三）阳坤公司是否存在违约，是否应支付君昊公司10000元违约金问题。从君昊公司的请求来看，其主张的系阳坤公司未按约定支付前期物业补助费、电梯物业补助费等费用的违约金，但从合同约定来看，双方对此并未约定违约金，因此，对于君昊公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告重庆阳坤房地产开发有限公司与本诉被告重庆君昊物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》于2016年7月30日终止；二、本诉被告重庆君昊物业管理有限公司在本判决生效后二十日内搬出某小区，移交重庆阳坤房地产开发有限公司原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料，将未交付房屋的、商铺、机房、配电箱的钥匙及物业用房退还重庆阳坤房地产开发有限公司；三、驳回本诉原告重庆阳坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告重庆阳坤房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内支付重庆君昊物业管理有限公司前期物业管理补助费、电梯物业补助费等共计327000元；五、驳回反诉原告重庆君昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8150元，已由重庆阳坤房地产开发有限公司预交6235元，由重庆阳坤房地产开发有限公司负担8150元。反诉案件受理费9550元，已由重庆君昊物业管理有限公司预交9550元，由重庆阳坤房地产开发有限公司负担5431元，由重庆君昊物业管理有限公司负担4119元，退回重庆君昊物业管理有限公司5431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 珍人民陪审员  冉隆忠人民陪审员  徐茂和二〇一七年六月五日书 记 员  杨小红