江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复66号复议申请人（异议人、被执行人）：无锡市银座房产服务有限公司，住所地江苏省无锡市新区。法定代表人：许晓寅，该公司总经理。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市玄武区。企业负责人：陈扑，经理。委托诉讼代理人：王玮，该公司员工。被执行人：孙云英，女，1969年，汉族，住江苏省兴化市。被执行人：江苏锦泰石油化工有限公司，住所地江苏省兴化市昌荣镇。法定代表人：朱满荣，该公司总经理。异议人（被执行人）：朱满荣，男，1966年，汉族，住江苏省兴化市。复议申请人（异议人、被执行人）无锡市银座房产服务有限公司（以下简称银座房产公司）不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2016）苏12执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称工行海陵支行）与江苏锦泰石油化工有限公司（以下简称锦泰石油公司）、银座房产公司、朱满荣等金融借款合同纠纷一案，泰州中院于2014年12月8日作出（2014）泰中商初字第0045号民事判决：一、锦泰石油公司于本判决生效后十日内偿还工行海陵支行借款20000000元及利息98893.45元（截止2013年12月25日）；赔偿工行海陵支行律师代理费损失569778元，合计20668671.45元；承担自2013年12月26日至实际给付之日止按照本金20000000元年利率9%计算的利息；二、朱满荣、孙云英对锦泰石油公司的上述还款义务在最高限额30000000元内承担连带清偿责任，被告朱满荣、孙云英承担连带清偿责任后有权向锦泰石油公司追偿；三、工行海陵支行对银座房产公司位于无锡市长江路【锡房权证新区字第××号、土地使用权证：锡国用（2000）第06014803号、无锡市长江路5-104号；锡房权证新区字第××号、土地使用权证：锡国用（2009）第06014804号、无锡市长江路5-202号】的房屋所有权及土地使用权经折价或变卖、拍卖价款在最高余额20000000元内享有优先受偿权；四、银座房产公司承担上列第三项清偿责任后，有权向被告锦泰石油公司追偿；五、驳回工行海陵支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145144元，公告费1560元，诉前财产保全费5000元，合计151704元，由锦泰石油公司、银座房产公司、朱满荣、孙云英共同负担。2014年9月26日，工行海陵支行与华融资产公司签订了债权转让协议，将其对锦泰石油公司的债权转让给华融资产公司。因银座房产公司、锦泰石油公司、朱满荣、孙云英未按上述生效判决履行，华融资产公司向泰州中院申请执行。执行过程中，泰州中院司法鉴定处于2016年4月10向银座房产公司寄出选择评估公司咨询函，该信件三次投递都因无人签收而被退回，经该院司法鉴定处摇号确定了江苏三师土地房地产评估有限公司（以下简称三师评估公司）作为本案的评估机构，该院委托三师评估公司对银座房产公司位于无锡市长江路5-104号、5-202号的房屋进行评估。2016年9月26日，三师评估公司作出了苏三师房估字（2016）第TZ0021号《评估报告》，长江路5-104房屋评估价为17124∕㎡，总价35万元，长江路5-202评估价为12843∕㎡，总价2350万元，上述房屋总价为2385万元。朱满荣、银座房产公司提出执行异议称，泰州中院未通知我公司参与摇号选定评估机构，程序违法。评估报告中的评估价格过低，未真实反映拍卖房屋的市场价值，广州银行于2012年曾委托第三方对该房地产评估，评估价为73309400元。江苏省南京市中级人民法院于2015年委托评估公司对银座房产公司的房产评估，其中一楼商铺均价34600元∕㎡，三楼商铺均价15100元∕㎡。而本案评估报告中的评估价一楼仅为17124元∕㎡、二楼为12824元∕㎡，显然严重偏离市场实际价值，请求重新评估。三师评估公司在执行异议审查中对银座房产公司提出的执行异议作出说明：1、拟拍卖的5-104房屋位于东方银座一层内部中间位置，对外没有自由通道，需借道5-103号房屋方能出入。5-202号也位于东方银座二层中部，需从大厦的小巷侧门进入消防楼梯和电梯方能出入，上述商铺均空置多年、交通不便、人流量较少等因素对商铺的价值影响较大；2、异议人提供的参考对象同本次评估的对象不同、价值时点不同，故评估价格也不同。我公司经现场勘查按照国家有关规定和标准，采用市场比较法综合考虑涉案房产的实际情况进行评估，评估价格合理公正。泰州中院另查明，三师评估公司具有企业法人营业执照，经营范围包含房产评估，具有中华人民共和国《房地产估价机构资质证书》，资质等级壹级。评估人员郁恩法、吴荣华均具有中华人民共和国房地产估价师注册证书。泰州中院再查明，江苏省南京市中级人民法院拍卖银座房产公司名下位于无锡市长江路5号103、302、303、305、310室商业房地产经三次网上拍卖流拍，一次变卖，均因无人竞买而流拍。最终广州银行以第三次拍卖保留价接受了流拍房产。其中5-103商业房地产第三次拍卖保留价为24372元∕㎡，302、303、305、310室商业房地产第三次拍卖保留价为10268元∕㎡。泰州中院认为，三师评估公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，经营范围包括房地产评估，评估人员具有中国资产评估师资格，具有合格的评估资质。三师评估公司根据本案估价房地产的特点和实际状况，对估价对象进行了现场勘查，对其周边的房地产交易情况进行了详尽的调查，并收集周边类似房地产交易案例进行对比分析，采用市场比较法对银座房产公司房的地产进行估价，体现了估价房地产在估价基准日的市场价值，估价合法正确。另外，三师评估公司做出的评估价格仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定，朱满荣、银座房产公司认为本案评估价值过低，应予重新评估的主张依法不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人朱满荣、银座房产公司的异议申请。银座房产公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、泰州中院没有依法通知复议申请人参与选定评估机构，剥夺了复议申请人的权利，评估程序违法，应予纠正。二、三师评估公司没有按照独立、客观、公正的原则进行评估，其所作出的估价结论与客观及常理均不符。综上，请求本院撤销泰州中院（2016）苏12执异40号裁定，重新选号确定评估公司。银座房产公司向本院提交编号分别为1020661227509、1020723618209、1028528869613、1028528852913的快递单复印件、营业执照复印件，泰州中院（2015）泰中执字第00101号执行通知书、报告财产令，泰州中院李乐文于2014年6月20日发给银座房产公司法定代表人许晓寅的确认函件，证明其公司住所和邮寄送达地址为无锡新区长江路5-104，且以此地址寄送的文件其均已依法签收。本院另查明，泰州中院鉴定处在编号为EY194856980CN邮政专递单上填写的送达地址为“无锡新区长江路5-2-1601室。该邮件经2016年4月11日、4月12日、4月13日三次投递，均被退回。本院再查明，2014年12月8日，泰州中院作出本案执行依据（2014）泰中商初字第0045号民事判决书，上面载明银座房产公司住所地为无锡市新区长江路5-2-1601室，2014年12月16日，泰州中院将该判决书向银座房产公司通过法院专递邮寄送达，送达地址写明“无锡市新区长江路5-2-1601室”。2016年2月14日，银座房产公司变更住所地为无锡新区长江路5-104室。本院归纳本案的争议焦点为：泰州中院评估程序是否违法，是否应对涉案房屋重新评估。本院认为，第一，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。”本案中，诉讼过程中确认的住所地和送达的地址均为无锡市新区长江路5-2-1601室，复议申请人在变更公司住所地和送达地址后，未及时将变更信息告知执行法院，执行法院按照诉讼过程中载明及送达的地址送达选择评估公司咨询函并无不当。该函件三次投递都因无人签收而被退回，应视为已经送达。第二，三师评估公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，经营范围包括房地产评估，评估人员具有中国资产评估师资格，具有合格的评估资质。三师评估公司根据本案估价房地产的特点和实际状况，对估价对象进行了现场勘查，对其周边的房地产交易情况进行了详尽的调查，并收集周边类似房地产交易案例进行对比分析，采用市场比较法对银座房产公司房的地产进行估价，体现了估价房地产在估价基准日的市场价值，估价合法正确。另外，三师评估公司做出的评估价格仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定，复议申请人认为本案评估价值过低，应予重新评估的主张依法不应予以支持。综上，复议申请人银座房产公司的复议请求和理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回无锡市银座房地产服务有限公司的复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2016）苏12执异40号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐   志   容审判员 赵建华审判员李晶二〇一七年六月一日书记员 杜      涛