天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初6768号原告：袁珍，女，1987年8月21日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王根（原告之夫），1988年4月13日出生。委托诉讼代理人：吕学领，天津君恒律师事务所律师。被告：张学华，男，1977年10月21日出生。委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。被告：天津盛世龙翔房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区俊东公寓2号楼6号底商。法定代表人：张士伟，经理。原告袁珍与被告张学华、被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁珍向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方的《房产交易合同》；2、被告返还定金50000元；3、被告赔偿原告各项经济损失包括：居间服务费19200元、贷款服务费1000元、房屋差价损失229400元；4、被告支付违约金128000元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告张学华系房屋买卖合同关系，双方2016年8月5日签订房屋买卖合同，涉诉房屋坐落于天津市××东公寓××号，产权人为被告，成交价格为1280000元，原告于签订合同之时支付给被告定金50000元。现被告通知原告明确表示毁约，不再继续履行合同，原告多次要求继续履行，被告仍坚持解除，被告行为明显违法，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。张学华辩称，解除合同同意，其他的不同意。2016年8月5日原告与二被告签订二手房买卖合同，约定2016年10月1日双方去了房管局进行网签，但该房产在交易时涉诉房屋是国有非居住，需要被告张学华对房屋的用途进行变更，本案的三方均知悉。实际履行中被告张学华如约还清贷款，同时向有关部门提交申请变更房屋用途，有关部门依照相关规定，应该在30日内进行变更，但实际变更后房本下发时间为2016年10月11日，远远超过双方约定的时间。原告在2016年9月20日向被告张学华以邮寄方式送达了解除合同的通知，理由说被告张学华未按合同履行其义务，双方之后一直在协商解除后的事宜，至今未有结果。依据双方的合同约定，被告张学华应没收原告的定金，同时保留因本案查封房屋所造成的损失。天津盛世龙翔房地产经纪有限公司辩称，同意解除合同。合同签订后，张学华去银行偿还贷款，已经提供中介服务了，不同意返还中介费，其他诉请与被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司无关。本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，被告张学华作为卖方、原告作为买方通过居间方被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》1份，约定原告以1280000元价款购买被告张学华所有位于天津市××东公寓××房屋××套，房屋面积60.12平方米，约定定金50000元；被告张学华应于2016年9月1日前还清贷款或债务并注销该抵押权；原告以贷款方式支付剩余房款，原告须在2016年9月30日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，被告张学华同时将已收取的定金存入资金监管中心；双方须于2016年10月1日前亲自到该房地产所管辖房管局签署《天津市房产买卖协议》。该合同签订当日，原告向被告张学华支付定金50000元，原告依约向被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司交付居间服务费19200元、贷款服务费1000元。庭审中，原、被告双方均认因涉诉房屋原性质为国有，故双方口头约定待被告张学华将涉诉房屋性质变更后再办理相关过户手续。被告张学华于2016年9月1日将涉诉房屋的剩余贷款还清，并且当天到河东房管局申请房屋性质变更手续，2016年10月11日被告张学华取得涉诉房屋产权证，载明涉诉房屋权利类型为房屋所有权，权利性质为其他，用途为居住。2016年9月20日，原告向被告张学华送达《合同违约书面通知》一份，载明：“张学华：你好，兹因贵方与我于2016年8月5日签订房产交易合同，因贵方未按合同如约履行合同条款，导致合同条款无法正常进行，已经构成单方违约。我方要求解除房产交易合同解除房屋买卖关系。我方按合同违约责任条款要求，返还定金、中介费、代办费及房屋成交价10%的违约金。特书面通知。如贵方同意赔偿，我方可协商解决。否知我方将依法保留诉讼权利。守约方：袁珍。”经原告申请，本院委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋2016年9月12日市场价值进行鉴定。2017年3月20日该公司作出津蓝房地评字[2017]第XX号房地产估价报告，评估价值为1509400元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》的立法目的是保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，原、被告于2016年8月5日签订《房产交易合同》系双方真实意思表示，且在该合同中明确约定了房屋地址、房屋建筑面积、合同价款、定金数额、房款及定金支付方式、双方到河东房管局办理相关手续的时间、房屋交付的时间、违约责任等内容，故该合同具备了房屋买卖合同的主要内容，应认定该合同合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自义务。根据证据分析，根据原告提交的经二被告质证认可的录音证据及通信记录可以确定，被告张学华明于2016年9月12日明确表示不同意出售涉诉房屋，因此其构成违约，其应当向原告承担相应的违约责任。现双方均同意解除双方于2016年8月5日签订《房产交易合同》，符合相关法律规定及双方约定，本院予以准许。关于原告主张被告张学华支付房屋差价违约损失、返还定金及支付违约金一节，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。但根据相关法律规定，违约金与定金罚则不能并举，原告主张在返还定金、支付房屋差价损失又主张违约金，并不符合法律规定。本院结合双方的过错程度、合同的履行情况、约定的违约金数额、本案涉诉房屋同小区房屋成交价的实际涨跌情况及双方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素酌情确定被告在返还原告定金50000元的同时应赔偿原告房屋差价损失180000元。关于原告主张被告张学华支付违约金一节，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告给付居间服务费19200元及贷款服务费1000元的诉讼请求，原告因购买涉诉房屋支付的居间服务费19200元系其履行《房产交易合同》所实际发生的费用，依据《房产交易合同》约定，因双方或单方原因导致合同不能履行的，被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司已收取的居间服务费不予退还，守约方支付的居间服务费由违约方予以赔偿。故上述费用被告张学华应赔偿给原告，原告的该项诉讼请求本院予以支持。而关于贷款服务费1000元，被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司没有进行相关服务的证据，故被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司应返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告袁珍与被告张学华于2016年8月5日就坐落天津市××东公寓××号房屋签订的《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十五日内，被告张学华返还原告袁珍定金50000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告张学华赔偿原告袁珍房屋差价损失180000元、中介服务费损失19200元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津盛世龙翔房地产经纪有限公司返还原告袁珍贷款服务费1000元；五、驳回原告袁珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6564元，减半收取计3282元，保全费5000元，评估费6273元，共计14555元，由原告袁珍负担6038元，被告张学华负担8482元，被告盛世龙翔房地产经纪有限公司负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  周智峰二〇一七年六月十五日书 记 员  王 骏