江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初3252号原告：江阴伯伍德物业管理有限公司，统一社会信用代码913202816978800009，住所地江阴市浦江路98号。法定代表人：杨绍舜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：江苏亮晶晶物业管理有限公司，统一社会信用代码91320281675477915W，住所地江阴市新桥镇康定路66号。法定代表人：司守亮。委托诉讼代理人：黄斐、费婷，江苏振强律师事务所律师。原告江阴伯伍德物业管理有限公司（以下简称伯伍德公司）与被告江苏亮晶晶物业管理有限公司（以下简称亮晶晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伯伍德公司的委托诉讼代理人郑茹文到庭参加诉讼，被告亮晶晶公司的委托诉讼代理人黄斐、费婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯伍德公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《房产租赁合同》已于2017年3月8日解除，被告返还江阴市青山路88号摩尔大厦1109、1110、1111室房屋；2、判令被告支付房屋租金66667元及违约金（按未付金额的二倍计算）；3、判令被告支付物业费10129元（2015年12月1日至2017年3月31日，面积316.56平方米，价格2元/月/平方米）及违约金（按未付金额的二倍计算）；4、判令被告支付原告房屋使用费（按50000元/年自2017年4月1日计算至实际腾空房屋之日）、物业费（按7597元/年自2017年4月1日计算至实际腾空房屋之日）、违约金（按未付金额的二倍计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租江阴市青山路88号摩尔大厦1109、1110、1111室房屋，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，依据合同第三章第一条约定：“该房屋租金为人民币50000元/年。租金二年一付，先付后用”；合同第三章第二条约定：“物业管理费……和房屋租金同时支付”。合同第八章第三条约定：“如乙方没有按期履行本合同规定的支付租金及各项费用义务时，则每逾期一天，乙方应按照每种情形分别向甲方支付应付费用的二倍的违约金……延期时间超过十五日的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付延期支付费用的2%的违约金……”。合同第十二章第二条约定：“任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉”。截至起诉之日，被告仍结欠：1、江阴市青山路88号摩尔大厦1109、1110、1111室租金66667元（自2015年12月1日计算至2017年3月31日）及违约金；2、江阴市青山路88号摩尔大厦1109、1110、1111室物业费10129元（自2015年12月1日计算至2017年3月31日）及违约金。原告于2016年12月30日向被告发出律师函催要上述款项，但被告无回应。因被告拖欠原告房屋租金及物业费，原告于2017年3月7日向被告发出《要求解除租赁合同的通知函》，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告搬出涉案房屋，支付拖欠的租金、物业费。为维护他公司合法权益，特具状起诉。案件审理中，伯伍德公司将诉讼请求中的租金及物业费违约金计算标准变更为按照同期银行贷款利率的1.3倍自2015年12月1日起计算的利息。亮晶晶公司辩称：我国民法通则规定延付或拒付租金诉讼时效约定为1年，本案已超过1年。原告没有本案诉争房屋的所有权，房屋仍属于开发商江阴大地置业有限公司（以下简称大地公司）所有，原告也没有任何大地公司的授权，所以原告无权处置本案诉争房屋，无权与他公司签订《房屋租赁合同》，该合同效力存在问题。租赁关系实际上是在他公司与大地公司之间发生的，他公司应向大地公司支付租金，但是由于以下原因他公司才未向大地公司支付租金：1、他公司与诉争房屋所有人大地公司之间还存在其他债权债务关系。他公司曾向大地公司购置本案诉争房屋，并于2014年1月底前支付房款90万元，而大地公司收取房款后一直没有帮他公司办理房产证，后他公司被告知本案诉争房屋无法进行正常交易，该房屋已抵押给上海浦东发展银行闵行支行，无法办理过户手续，后经他公司与大地公司协商，大地公司将江阴市青山路88号摩尔大厦1902室房屋作价75万元卖给他公司，并且答应支付他公司1902室房屋的改造费用。所以大地公司结欠他公司15万元以及之前所付90万元在一年内的利息和1902室房屋的改造费用。2、他公司于2015年收到上海市闵行区人民法院发出的（2015）闵执字第4553号《协助执行通知书》，并被告知停止向大地公司支付应付的租金。关于物业费他公司同意支付，对物业费起算时间、计算面积及价格无异议，但物业费应从大地公司结欠他公司的款项中扣除，不存在违约情况。本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，大地公司与伯伍德公司签订摩尔大厦前期物业服务合同，约定由伯伍德公司对摩尔大厦提供前期物业管理事宜，合同期限自2012年10月20日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为2元/月/平方米。该物业合同及2元/m2收费标准已报江阴市住房保障和房产管理局备案。2013年，大地公司与伯伍德公司签订《租赁代理协议》，约定大地公司将其名下坐落于江阴市青山路88号的摩尔大厦委托伯伍德公司代为出租，代理期限自2013年12月31日起至2023年12月31日，共计10年。伯伍德公司的代租服务费为租金的10%。再查明，承租方司守亮（乙方）与出租方伯伍德公司（甲方）签订《房产租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于江阴市××大厦××、××、××室共计叁套。租期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。房屋租金为50000元/年。租金二年一付，先付后用，乙方应于本合同签订后30日内将首期租金人民币100000元支付给甲方；该房屋的物业管理费为人民币2.80元/月/平方米，每年共计10636元，乙方直接支付给甲方，和房屋租金同时支付。如乙方没有按期履行本合同规定的支付租金及各项费用义务时，则每逾期一天，乙方应按照每种情形分别向甲方支付应付费用的二倍的违约金。延期时间超过十五日的，甲方有权解除合同。合同末，伯伍德公司在甲方处加盖公章，但未填写日期，司守亮在乙方处签名，并填写日期为2012年12月16日，同时该处加盖有亮晶晶公司公章。2015年9月21日，上海市闵行区人民法院向亮晶晶公司发出协助执行通知书，要求亮晶晶公司协助执行以下事项：停止向被执行人大地公司支付应付的租金，并将应付的租金依法汇入上海市闵行区人民法院指定账户。2016年6月28日，伯伍德公司向司守亮邮寄《催缴租金函》，称他公司受业主方委托与亮晶晶公司签订摩尔大厦《房屋租赁合同》，根据合同应于2015年11月30日支付租金10万元，但至今没有收到租金，亮晶晶公司一直以上海市闵行区法院协助执行通知书为由拒不支付租金，现要求亮晶晶公司于2016年7月5日前缴纳租金10万元、滞纳金1992元，汇入他公司账户或上海闵行法院账户。2017年3月7日，伯伍德公司向亮晶晶公司邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，称亮晶晶公司结欠物业费22791元及违约金，租金150000元及违约金。亮晶晶公司已构成违约，故通知：1、自本函到达之日解除《房屋租赁合同》；2、要求5日内腾空摩尔大厦1109、1110、1111室房屋；3、保留主张违约责任的权利及继续主张剩余租金及拖欠物业费的追偿权利。2017年3月13日，亮晶晶公司回函称未支付房租款事出有因：首先称他公司与大地公司还存在其他债权债务关系，大地公司仍结欠他公司15万元以及90万元在一年内的利息；其次，他公司收到上海市闵行区人民法院《协助执行通知书》，告知停止向大地公司支付应付的租金。故伯伍德公司无权提出解除租赁合同及要求他公司搬离。案件审理中，伯伍德公司提供大地公司于2017年4月17日出具的说明，载明：大地公司委托伯伍德公司代为出租江阴市青山路88号摩尔大厦房屋，出租房屋均为大地公司所有，委托期限自2013年12月31日开始至双方协商终止，大地公司统一支付年租金10%的费用给伯伍德公司作为代租管理费。案件审理中，亮晶晶公司陈述，他公司于2014年上半年搬进摩尔大厦，是与大地公司发生的租赁关系，并不受伯伍德公司提供的租赁合同约束，现他公司仍在使用，并希望继续租赁。2013年年底，他公司向大地公司支付购房款90万元。他公司没有向任何一方支付过租金，2014年至2015年的5万元租金由大地公司的欠款抵掉了，以后的租金还有结余款足够抵扣现在的租金。伯伍德公司陈述亮晶晶公司实际使用是在2013年12月，有1年的免租期，租金起算日期是从2014年12月1日起算。由于亮晶晶公司向大地公司支付的90万元款项，其中826190元作为司守亮、魏元菊个人购买1902室房屋的房款，7万余元作为涉案房屋租金、物业费、代缴水电费至2015年12月1日抵扣完毕。租赁合同签订日期是2014年12月16日，司守亮书写2012年系笔误。以上事实，有摩尔大厦前期物业服务合同、前期物业管理备案证明、前期物业服务收费报备报审情况登记表、租赁代理协议、房屋租赁合同、大地公司说明、协助执行通知书、催缴租金函、解除租赁合同通知函、回函及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。本案的争议焦点为：1、亮晶晶公司是否可不向伯伍德公司缴纳房屋租金；伯伍德公司是否可解除租赁合同并要求亮晶晶公司搬离；2、亮晶晶公司应承担的物业费及违约金。关于争议焦点1，本院认为：亮晶晶公司可不向伯伍德公司缴纳房屋租金，伯伍德公司不可解除租赁合同并要求亮晶晶公司搬离。理由如下：伯伍德公司提供的租赁代理协议及大地公司出具的说明均表明涉案房屋所有权人为大地公司，伯伍德公司仅受大地公司委托代为出租涉案房屋，并由大地公司支付伯伍德公司代租管理费。故租金的权利人为大地公司，而非伯伍德公司。本案伯伍德公司提供了由亮晶晶公司法定代表人司守亮签字确认的房产租赁合同，且合同尾部承租方（乙方）处加盖了亮晶晶公司公章，亮晶晶公司并未对公章提出相反的证据予以否认，依据亮晶晶公司实际使用了涉案房屋的情况，本院对该房产租赁合同的真实性予以认定。依据伯伍德公司的代理期限及租赁合同约定的租期以及伯伍德公司的陈述，本院认定合同签订日期为2014年12月16日。依据亮晶晶公司及伯伍德公司的陈述，亮晶晶公司早在该合同签订之前即已搬入并使用涉案房屋，且亮晶晶公司在2013年底即向大地公司交付了购房款90万元，表明亮晶晶公司在与伯伍德公司签订租赁合同之前，即已明知涉案房屋所有权人为大地公司，其后与伯伍德公司签订租赁合同，亦明知伯伍德公司仅为大地公司代理人。综合上述情况，本案租赁合同系伯伍德公司受大地公司委托，在其授权范围内与第三人亮晶晶公司订立的合同，且亮晶晶公司知道该代理关系。依据我国合同法的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故本案租赁合同中关于租金的约定直接约束大地公司与亮晶晶公司，而非伯伍德公司与亮晶晶公司。此外，伯伍德公司亦承认因亮晶晶公司支付大地公司房款，有结余款可抵扣租金至2015年12月1日，而亮晶晶公司又收到上海闵行区法院于2015年9月21日发出的关于停止向大地公司支付租金的协助执行通知书，此后亮晶晶公司亦以此理由向伯伍德公司拒付租金。故亮晶晶公司并不结欠2015年12月1日以前的租金，此后其不向大地公司及其受托人伯伍德公司支付租金亦有正当理由。至于亮晶晶公司是否应向上海市闵行区法院指定账户支付租金，需确定大地公司是否仍结欠亮晶晶公司应付款及该款是否足够抵扣租金而定，如确需向上海市闵行区法院指定账户支付，也需由协助执行的申请人或执行法院在执行过程中提出。综上，亮晶晶公司提出其拒付租金的理由：即他公司与大地公司存在租赁关系，租赁合同约束的应是他公司与大地公司；上海市闵行区法院要求其停止向大地公司支付租金---上述理由有事实与法律依据，故伯伍德公司无权要求亮晶晶公司向其支付租金，如亮晶晶公司确有应付租金，也应由委托人，即真实权利人大地公司提出。同样依据上述理由，伯伍德公司认为亮晶晶公司拖欠租金构成违约亦没有事实与法律依据，故对其要求解除租赁合同并要求亮晶晶公司搬离的请求不予支持。是否违约应结合亮晶晶公司与大地公司之间的债权债务关系清理后予以认定，并由大地公司提出。关于争议焦点2，本院认为:亮晶晶公司应支付2年的物业费及相应的违约金。伯伍德公司系涉案房屋的前期物业管理人，该事实有伯伍德公司与大地公司签订的前期物业服务合同及相关备案登记予以证明，本院予以确认。亮晶晶公司实际使用了涉案房屋，同时在其与伯伍德公司签订的房产租赁合同中对物业管理费及支付作了约定，亮晶晶公司与伯伍德公司系物业服务管理关系中直接的权利及义务人，故物业管理费及支付的约定对双方均有约束力。伯伍德公司主张自2015年12月1日起至2017年3月31日的物业费及自2017年4月1日起至实际腾空房屋之日的物业费，依据双方物业管理费及支付的约定，物业费与租金同时支付，二年一付，先付后用。由于伯伍德公司并无权要求亮晶晶公司腾空房屋，而亮晶晶公司亦要求继续使用涉案房屋，对物业费起算时间、计算面积、单价并无异议，故本院依据合同约定的支付方式，确定亮晶晶公司应支付自2015年12月1日起至2017年11月30日止的2年物业费：15194.88元（315.56平方米*2元/月/平方米*24月）。亮晶晶公司主张租金与物业费应在之前结欠他公司的款项中扣除，但其仅主张了大地公司对其有欠款，由于物业费的权利人系伯伍德公司，即使大地公司对其有欠款，亮晶晶公司亦无权向伯伍德公司行使抵销权，亮晶晶公司未向伯伍德公司按时支付物业管理费，系违约，应承担相应的违约责任。合同第八章的违约责任部分约定如亮晶晶公司未按期履行支付费用义务时，应支付应付费用二倍的违约金。该违约金约定明显过高，伯伍德公司将违约金调低至按同期贷款利率的1.3倍计算，系对自身诉讼权利的自由处分，且该主张的违约金不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、江苏亮晶晶物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴伯伍德物业管理有限公司物业费15194.88元，并支付该款自2015年12月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息。二、驳回江阴伯伍德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取860元（江阴伯伍德物业管理有限公司已预交），由江阴伯伍德物业管理有限公司负担560元，由江苏亮晶晶物业管理有限公司公司负担300元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴伯伍德物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  俞拥军二〇一七年六月九日书记员  王雨涛