江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初4273号原告:南京景山置业有限公司（统一社会信用代码91320115745389671N），住所地南京江宁科学园成墟路28号。法定代表人：余骏，该公司执行董事。委托诉讼代理人:欧永成，男，该公司员工。委托诉讼代理人:刘杰，国浩律师（南京）事务所律师。被告:沈小冬，女，1978年12月10日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。原告南京景山置业有限公司（以下简称景山公司）诉被告沈小冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景山公司的委托诉讼代理人欧永成、刘杰，被告沈小冬及其委托诉讼代理人雷远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景山公司提起诉讼请求：1、请求法院确认景山公司与沈小冬所签订的关于南京市江宁区秣陵街道××室《加州城商品房预售合同》于2017年1月24日解除；2、请求法院判令沈小冬立即协助景山公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续；3、请求法院判令沈小冬承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月8日，原告景山公司与被告沈小冬签订《加州城商品房预售合同》，合同约定景山公司将位于南京市江宁区秣陵街道××室出售给沈小冬。合同约定房屋总价款为3700076元，定金10万元，沈小冬应于2016年9月8日前付清首付款1300076元整，余款2400000元于本合同签订后7日内提供完备的按揭所需资料并与按揭银行办理按揭贷款，并确保银行贷款于合同签订后45日内足额到达景山公司账户。合同签订后，其公司一直未收到该房屋的银行按揭贷款部分的房款。为此，其公司先后于2016年11月23日、12月15日向沈小冬发函催告，但沈小冬未按合同约定向其公司补足房款。后其公司于2017年1月23日向沈小冬寄送解约函，该解约函于次日送达被告。被告沈小冬辩称：其购买案涉房屋时系符合贷款政策的，可以通过按揭贷款支付房款，但由于国家政策调整，其不能及时以贷款方式支付剩余房款。后其与开发商沟通，想用变通方法购买案涉房屋，但未协商一致。2017年1月，其向景山公司写下逾期付款申请，承诺于2017年3月30日前付清全部房款，景山公司也同意其申请。其已于2017年3月27日付清全部房款，按约履行了付款义务。故景山公司起诉无依据，请求驳回景山公司的诉讼请求。经审理查明：2016年9月8日，原告景山公司（甲方）与被告沈小冬（乙方）签订《加州城商品房预售合同》，约定景山公司将位于南京市江宁区秣陵街道××室室出售给沈小冬，房屋建筑面积182.34平方米，总价款为3700076元。合同第五条第一项约定：“乙方应于2016年9月8日前支付1300076元，商业性贷款2400000元。按‘甲、乙双方的其他约定’中的第8条处理”。第三项约定：“乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%，甲方有权解除本合同。乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续”。合同第十七条约定：“一方对对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。‘甲、乙双方的其他约定’中，8.2条约定：“乙方应在本合同签订后7日内向按揭贷款银行提供完备的贷款申请资料及缴纳按揭费用，配合银行办理放款前的各项手续，并确保银行贷款最迟于本合同签订后的四十五日内足额到达甲方账户。否则，视同乙方不符合贷款条件，甲方有权按照本合同‘甲、乙双方的其他约定’第8条第8.3款处理”。8.3条约定：“在办理按揭贷款过程中，若乙方不符合贷款条件或不能按第8.2条约定的期限获取足额贷款的（包括但不限于因政府相关政策的变更或限制而无法办理），甲方不承担责任，乙方应于收到甲方书面通知后七日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给甲方，若逾期30日，甲方有权不经催告直接解除本合同”。沈小冬在合同上签名确认，并写明通讯地址为江宁朗诗玲珑屿1-905室。签订合同后，沈小冬按照合同约定支付了首付款1300076元，但未及时支付剩余的款项。2016年11月23日，景山公司向沈小冬发送《关于催告沈小冬补足项下房款的函》一份：“2016年9月8日，您与我司就“加州城”项目××室房屋预售事宜，签订《南京市商品房预售合同》，该合同第五条约定您以预购商品房抵押贷款（按揭）方式支付房款240万元。现鉴于银行贷款至今仍未到达我司账户，且我司多次电话催告无果，故依据《南京市商品房预售合同》中‘甲、乙双方的其他约定’第8.3条约定，请您务必于本函送达之日起7日内，将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司。否则，我司将依据‘甲、乙双方的其它约定’第8.1条约定，依法要求您支付自2016年9月15日起至2016年11月23日止的按揭房款逾期利息补偿，计35280元（2016年11月24日后的利息，我司亦将保留继续主张之权利）”。沈小冬于2016年11月24日收到该函件。2016年12月14日，景山公司再次向沈小冬发送关于《催告沈小冬支付项下按揭房款利息补偿及补足房款的函》：“…我司曾于2016年11月23日向您寄发《关于催告沈小冬补足项下房款的函》，要求您将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司。但截至本函发出之日，未获得贷款部分的合同价款至今仍未到达我司账户，故依据《南京市商品房预售合同》中‘甲、乙双方的其他约定’第8.1条约定，我司依法向您主张相关利息补偿。为此，请您务必于本函送达之日起10日内，付清自2016年9月15日起至2016年12月14日止的利息共计45864元。（2016年12月15日后的利息，我司亦将保留继续主张之权利）。同时，请您务必于本函送达之日起7日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司，否则，我司还将依据‘甲、乙双方的其它约定’第8.3条，依法追究您的逾期付款违约责任或依法解除《南京市商品房预售合同》”。沈小冬于2016年12月16日收到该函件。2017年1月23日，景山公司再次向沈小冬发送《关于解除的告知函》：“…但《合同》签订后，您仅实付首付款1300076元，剩余款项至今仍未到达我司账户。在我司多次电话催告您，并于2016年11月23日向您寄发《关于催告沈小冬补足项下房款的函》、于2016年12月14日向您寄发《关于催告沈小冬支付项下按揭房款利息补偿及补足房款的函》后，您亦未在书面催告后7日内将剩余房款一次性全额支付给我司，且逾期已超过30日。基于以上事实，现我司依据《合同》，依法行使合同解除权。本函送达之日，《合同》即解除，终止履行。您除应按《合同》‘甲、乙双方的其他约定’第8条‘关于按揭贷款的有关约定’赔偿解约损失外，还应于本函送达之日起5日内，协助我司到登记机关注销合同解除前办理的各项登记手续。否则，我司还将按合同总价款的日万分之五追究您逾期办理注销手续期间的违约金。另，我司将在注销手续办妥后30日内将已收房款扣除你方责任款项后的剩余部分退还给您，还请您后续提供银行账号或前往我公司财务部门领取”。景山公司根据合同载明的通讯地址向沈小冬寄送了上述材料，但该函件未妥投，于2017年2月10日退回。2017年3月22日，景山公司就案涉纠纷诉至本院。同年3月27日，沈小冬将尾款2400000元转账至景山公司账户。审理中，沈小冬辩称其曾于2017年初去案涉楼盘售楼处出具过付款承诺书，承诺于2017年3月30日付清房款，其实际已按照约定于2017年3月27日支付了全部的房款，未构成违约。沈小冬并提供了微信记录及录音予以佐证。景山公司质证后对两份证据的真实性均不认可，亦不认可接收过沈小冬出具的承诺书。以上事实，有《南京市商品房预售合同》、函及当事人陈述等证据证明。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告景山公司与被告沈小冬于2016年9月8日签订的《加州城商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，合同乙方须以商品房按揭贷款的方式支付房款240万元，并确保银行贷款最迟于案涉合同签订后的四十五日内足额到达甲方账户，若乙方不符合贷款条件或不能按照约定的期限获取足额贷款的，其应于收到甲方书面通知后七日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给甲方。若逾期30日，甲方有权不经催告直接解除本合同。本案中，在2016年9月8日签订合同后，沈小冬一直未能获取银行贷款。景山公司分别于2016年11月23日及2016年12月14日向沈小冬发送催告函，催告沈小冬自函件送达之日起7日内补足房款，否则景山公司将依法追究沈小冬逾期付款违约责任或依法解除《南京市商品房预售合同》，期限内沈小冬仍未支付剩余房款，故景山公司于2017年1月23日向沈小冬发函解除合同，符合法律规定。关于案涉合同解除时间，合同第十七条约定以买卖双方在合同中载明的通讯地址为送达目的地，因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。景山公司按照合同中载明的通讯地址向沈小冬寄送了函件，因沈小冬原因致未收到该函件，亦应视为送达。该函件于2017年2月10日退回，故本院以2017年2月10日为案涉合同解除日期。综上，本院依法确认原告景山公司与被告沈小冬于2016年9月8日签订的《加州城商品房预售合同》于2017年2月10日解除。关于沈小冬的抗辩意见，沈小冬陈述其曾向景山公司出具过承诺书，承诺于2017年3月30日前付清全款，但未提供充分的证据予以证明，景山公司亦不认可，故本院对此事实不能认定，且即使沈小冬向景山公司出具承诺书的事实属实，也系沈小冬的单方意思表示，就承诺书的内容亦没有得到景山公司的确认，故沈小冬认为其于2017年3月27日付清全款符合双方约定，不构成违约的意见，本院不予采信。另根据合同约定，乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。本院已确认案涉合同已于2017年2月10日解除，故景山公司要求沈小冬协助其公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告南京景山置业有限公司与被告沈小冬于2016年9月8日签订的关于南京市江宁区秣陵街道××室《加州城商品房预售合同》于2017年2月10日解除；二、被告沈小冬在本判决发生法律效力之日起五日内协助原告南京景山置业有限公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续。本案案件受理费6385元，减半收取计3193元，由原告景山公司负担1597元，由被告沈小冬负担1596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审判员  汤婷二〇一七年六月二十二日书记员  刘洵