广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初4882号原告：温木利，男，1968年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托代理人：黄志斌，男，该公司职员。原告温木利诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温木利的委托诉讼代理人谢儒浩，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温木利诉称：2012年5月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买被告开发的位于白云区石井镇××西北××地段××明月××岸楼盘××房，房屋总价为1226864元，购房合同约定被告应于2××3年3月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为原告办妥房地产权证。现原告已拿到房产证，但被告未将原告向被告预付的部分多余税费退还给原告并支付资金占用期间利息，而且未根据双方签订的购房合同约定向原告支付逾期办证违约金。综上，原告提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告交付逾期办证违约金（以房款1226864元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率[中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%]标准，自2015年11月25日起计算至被告实际交付原告房地产权证之日止）；二、判令被告返还税费19249.46元及资金期间占用利息（以税费金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月4日起计算至被告实际付清之日止）；三、本案的全部诉讼费由被告承担。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、原、被告双方已就逾期办证责任达成了和解，并签署了确认函，现原告的主张超出了确认函中的支付金额不符合约定；逾期办证违约金的计算标准不符合合同约定，应当以合同约定为准，即每月按0.005%的标准计算，计算时间应从原告收楼之次日起计算500个工作日即2015年11月28日起计，对房屋的总价款没有异议，涉案的房产证是2××3年11月27日领取的。二、关于诉讼请求第二项返还税费的问题，我方认为这笔税费应扣除在办证过程中产生的相关交易费用，总共有4项，分别是预告登记费，抵押预告登记费、产权登记费、抵押权登记费，合计260元。第三，关于利息的计算标准，原告在领取房产证后从未向被告主张过退多收契税款。经审理查明：2012年5月25日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），合同约定：原告向被告购买明月金岸花园自编A、B、C、D、E、F、G、H环洲四路926号D栋3层302房，总金额1226864元；付款方式为按揭贷款方式付款，预售合同网上签订当日支付首期款376864元，剩余房款金额850000元须于2012年5月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2××3年3月30日前将房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；原告委托被告办理产权证及产权登记。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）约定：原告委托被告办理房地产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后2个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的，需原告提供的证件资料；办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向被告提供产权登记机关要求原告提供的证件资料，否则被告无法为原告办理房地产权证，应免除被告延期办证的责任；原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。上述《买卖合同》签订后，原告于2012年6月11日向被告支付购房首期款376864元，2012年7月16日向被告支付预付购房款850000元，并缴纳办证税费37610元。2××3年11月27日，原告在收楼确认书上签字确认完全接收该单元。2016年10月10日，原告于《明月金岸花园房地产权证签收表》上签名，确认领取了房产证。原告提交2016年8月3日由广州白云地税纳税服务分局开具税收缴款书显示涉案房屋的办证契税实际发生为18360.54元。被告表示缴款还须扣除因代为办证所产生的预告登记费、抵押权预告登记费、产权登记费和抵押权登记四项费用共计260元。另，原告签署了确认函，约定：被告按《商品房买卖合同》双方约定的标准一次性向原告支付赔偿款人民币13434元，赔偿金于办妥房地产证并交付原告起三个月内支付，发展商承诺在签署本确认函起两个月内办妥房地产证并交付业主。原、被告均确认该函签订的日期为2016年10月10日。原告认为根据上述确认函，被告应在2017年1月10日前支付相应的赔偿款，但至今，被告仍未支付，且原告于2017年3月28日邮寄撤销《确认函》告知函给被告，故被告逾期办房地产权的违约责任应按《买卖合同》的约定来赔偿。被告认为双方已就逾期办证的事宜达成了和解，之后原告没有提供相关银行账户给被告，导致被告未付款，且确认函是双方真实意思表示，双方在确认函中并没有就解除该函约定条件，也不存在合同法中关于解除的条件。原告于2017年4月10日向本院提起诉讼。以上事实，有《买卖合同》、发票、收楼确认书、房地产权证签收表、收款收据、房地产权证、确认函、撤销《确认函》告知函、快递单及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述购房合同订后，原告依约向被告支付了全部购房款及税费。根据双方约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。该房屋的交付时间为2××3年11月27日，自2××3年11月27日起500个工作日内被告应将房地产权证交付给原告，被告于2016年10月10日才将房地产权证交付给原告，已构成违约，被告应按承担违约责任。原告于2016年10月10日对逾期办证的违约赔偿事宜与被告进行了协商并签署了确认函，被告亦认可确认函，该确认函是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告邮寄给被告的撤销告知函中的撤销事由不符合法定的撤销条件，被告亦不认可该撤销告知函，故原告主张被告仍应按《补充协议》的约定向原告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，即被告应向原告支付逾期办证违约金13434元。关于被告是否返还税费19249.46元及税费资金占用利息。根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向被告交纳了37610元契税等税费用于办理产权登记，被告实际履行了办证义务及支付了契税18360.54元，且原告亦取得案涉房屋的权属证书，因此，被告理应在扣减实际发生的相关费用后，将剩余费用向原告予以返还。被告亦同意返还剩余费用，但其认为还应该扣除因代为办证所产生的预告登记费、抵押权预告登记费、产权登记费和抵押权登记费四项费用共计260元，原告对扣减260元无异议，据此，被告应向原告返还费用18989.46元（37610元-18360.54元-260元=18989.46元）。关于利息的认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，双方当事人均表示对于争议费用的返还期限并无约定，原告亦确认无法提供证据证明其在提起本案诉请前曾向被告主张过该权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定：履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。因此，被告应从原告向本院递交诉状提起本案诉状之日即2017年4月10日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向原告计付返还款项的利息至实际付清之日止。原告提出的利息起算时间缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告温木利支付逾期办证违约金13434元；二、于本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告温木利返还税费18989.46及利息（利息以18989.46元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年4月10日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告温木利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费853元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担353元，原告温木利负担500元。被告广东元邦房地产开发有限公司负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告温木利直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇一七年六月二十六日书记员  林斯韵