湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0211民初613号原告钟明慧，男，1964年1月15日出生，汉族，住湖南省株洲市。原告刘安玲，女，1964年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲市。原告钟昊江，男，1989年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲市。委托代理人肖超，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为增加、变更诉讼请求，参与和解调解，签收法律文书。委托代理人于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告王杨永，男，1971年3月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人苏建，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为增加、变更诉讼请求，参与和解调解，签收法律文书。第三人株洲正丰房产经纪有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区。法定代表人游卓，系公司董事长���委托代理人戴志刚，湖南法健律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为增加、变更诉讼请求，参与和解调解，签收法律文书。原告钟明慧、刘安玲、钟昊江与被告王杨永、第三人株洲正丰房产经纪有限公司（以下简称正丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理。本案依法由代理审判员杨杰适用简易程序于2017年5月18日公开开庭进行了审理。书记员刘琼担任庭审记录。原告钟昊江及委托代理人肖超、被告王杨永及委托代理人苏建、第三人正丰公司委托代理人戴志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告共同诉称：2016年11月10日，原告通过正丰公司与被告签订《房屋买卖合同》，约定将由三原告共同所有的，位于株洲市天元区天泉一品7栋1102号房屋出卖给被告，��约定在2016年11月30日原、被告双方前去株洲市房产管理局签署《株洲市二手房买卖合同》及其他相关协议并办理过户手续。且在合同第11条约定，如被告未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由原告没收或被告按该房屋成交价格的20%赔偿给原告，而原告有权再将该房屋转让予任何人；如原告在收取定金后不依合同条款将该房屋售予被告，则原告须返还被告双倍定金或原告按该房屋成交价格的20%赔偿给被告。在签订合同后被告向经纪方支付了15万元定金，经纪方在扣除居间费9800元后将剩余的142000元转交至原告。原告在签订合同后积极履行合同约定的各项义务，并在2016年11月24日消除了房屋上原有抵押权，此时原告的合同义务已经全部履行完毕。但经原告和经纪方多次联系和催促，被告都以没时间为由拒不前来办理���屋过户登记手续。被告的行为已经严重违反了合同的约定，同时也导致合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金196000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告王杨永辩称：1、本合同约定主要履行义务时间已经在实际履行中修改，原告自身具有违约行为，答辩人一直在积极的履行合同；2、本案第三人正丰公司的过失行为是引发本案纠纷的主因，其应当退还答辩人已经支付的中介费用并承担损害赔偿责任；3、本案并未达到法律规定及约定的解约程度，应当继续履行合同；4、原告并未向答辩人主张解除合同的真实意思表示，答辩人直到接到传票时才清楚原告的目的；5、原告主张的违约金19.6万元没有事实以及法律依据，不应当得到支持。综���所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：1、正丰公司不应当被追加为第三人，正丰公司既不是该案的买方，也不是卖方。即没有独立诉求或者与案件处理结果有法律上的利害关系，也与案件没有某种利害关系。并且原告也没有对正丰公司提出诉求；2、正丰公司在履行居间中介事务中，即没有侵犯原告权益，也没有违约行为。原告也没有向正丰公司主张权益；3、根据合同相对性，原告如认为权益受到侵害，也只能向被告主张；4、本案原告诉状中解除合同的原因是被告没有履行办理过户手续，与未支付房款没有关系。本院经审理查明：2016年11月10日，被告王杨永与原告钟昊江签订《房屋买卖合同》（合同号：YC0000440），约定买卖双方经过经纪方正丰公司居间中介出售，被告王杨永购买位于株洲市天元区天泉一品7栋1102号房屋，该房屋转让成交价为98万元，本合同签订时买方向卖方交付定金15万元。买卖双方须根据株洲市房产管理局《株房[2012]58号文》的要求，于2016年11月30日前去房产局签署《株洲市二手房买卖合同》及其它相关协议并办理相关手续。房屋登记受理单交由经纪方代为托管。并在办理递件手续时买方应付清房款98万元整给卖方……如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收或买方按该房屋成交价格的20%赔偿给卖方，而卖方有权再将该房屋转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金或卖方按该房屋成交价格的20%赔偿给买方。《房屋买卖合同》条款中的备注情况如下：如出现违约情况，违约方向守约方赔偿双倍定金以及向中介方支付房价百分之三的中介信息费。同日，原告向被告出具购房定金收据，内容为：“兹收到王杨永购买天泉一品7栋1102号，产权证号1000156081的购房定金人民币15万元”。另查明，位于天元区珠江南路99号天泉一品四期7栋1102号房屋所有权人为原告钟明慧、钟昊江、刘安玲。2016年11月24日，该房屋抵押状态注销。再查明，被告在与原告签订《房屋买卖合同》后，被告未能在合同约定的期限内办理房屋产权过户手续。还查明，2016年12月13日，被告王杨永向湖南省中一行营销策划有限公司支付30万元。同日，经手人刘雄建出具收据一张，内容为“今收到王杨永交来购买天泉一品7栋1102号购房款”。上述事实，有原、被告身份信息、第三人工商登记信息、《房屋买卖合同》、购房定金收据、购房款收据、刷���凭条、不动产权利及其他事项登记信息、不动产登记簿、聊天记录及原告的身份证复印件等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告系自愿签订《房屋买卖合同》，原、被告所约定的房屋买卖合同关系依法成立有效，原、被告均应按合同约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实以及法律依据？现具体分析如下：关于原告要求解除合同的诉讼请求，被告辩称其不存在违约情形，原告存在违约情形，并且中介公司没有尽到职责，应退还中介费。被告对其未在合同约定的2016年11月30日前办理相关过户手续的事实认可，同时被告举证不足以证实原告存在违约情形。另，被告辩称中介公司应退还中介费，该辩解不在本案审理范围内，其可另行向第三人公司主张权���。故对于被告的辩解理由，本院不予采信。在本案中，被告没有按合同约定时间办理房屋的产权过户登记手续，其违约行为导致双方的合同目的无法实现，且《房屋买卖合同》中第十一条约定如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，卖方有权再将该房屋转让予任何人，原告要求确认解除合同的理由正当。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金196000元的诉讼请求，被告辩称原告要求其承担违约责任没有事实以及法律依据。原告认为被告的行为已构成违约，其向被告主张的违约金196000元中，15万元系被告已支付给原告的定金，剩余的46000元系因违约行为给原告造成的损失。经庭审查明，被告未按合同约定在2016年11月30日前办理房屋过户手续，被告的行为确已构成违约，应承担相应的违约责任���对于被告的辩解理由，本院不予采信。依据《合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，结合原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第十一条的约定，本院认定被告应向原告赔偿15万元。故对于原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告钟明慧、刘安玲、钟昊江与被告王杨永于2016年11月10日签订的房屋买卖合同（合同编号为YC0000440）自判决生效之日起解除；二、限被告王杨永于判决生效之日起十五日内向原告钟明慧、���安玲、钟昊江赔偿15万元；三、驳回原告钟明慧、刘安玲、钟昊江的其他诉讼请求。如被告未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4220元，减半收取2110元，由被告王杨永承担1600元，由原告钟明慧、刘安玲、钟昊江承担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳���汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  杨杰二〇一七年六月十六日书 记 员  刘琼附本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人��当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。