吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0722民初430号原告：王桂霞，女，1954年3月8日生，汉族，无业，住长岭县。被告：张玉杰，女，1964年5月19日生，汉族，无业，住长岭县。被告：张建华，女，1965年11月1日生，汉族，无业，住长岭县。原告王桂霞诉被告张玉杰、张建华债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，分别于2017年4月6日、2017年5月17日、2017年6月13日三次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:被告张玉杰在我处多次借款未偿还。2016年6月24日，我起诉张玉杰偿还我欠款100万元，在我诉讼期间，张玉杰将其名下的二间房屋过户到被告张建华名下。被告张玉杰涉嫌恶意转移财产，因为在2016年6月24日我起诉后，我就与张玉杰沟通过，当时张玉杰说要用这二间房给我顶账，后来张玉杰又不同意顶账了。张玉杰是在我起诉她之后将这二间房屋过户到张建华的名下，二被告手里的卖房协议上写25万元，过户时又写房屋9万元，我认为二被告之间属于虚假买卖。我打听过张玉杰的邻居，她的邻居说张玉杰在给房屋过户的时候，找她见证一下该房屋的面积四至，当时张玉杰告诉她并不是真的卖这二间房，只是张玉杰怕上税才把房过户到张建华的名下。后来我也找过张玉杰，张玉杰说可以研究研究把房子要回来，这也证明二被告之间属于虚假买卖，严重的侵犯了我的合法权益。故诉至法院，要求撤销二被告的房屋买卖行为。被告张玉杰辩称：我欠原告债务一事属实。大约是2015年7-8月，我就把房屋卖给了张建华，我与张建华签订了房屋买卖协议，房屋卖了25万元，张建华在农村信用社给我转了25万元。打款第二天我就把房照和合同都给了张建华。因为在2015年7月一8月时我就把这二间房租出去了，当时租房的手续都是我妹妹做的，一年房租为2300-2400元，我也不知道租期是一年还是半年。我告诉张建华等租户到期后再搬。测量房屋四至时邻居都在场，当时我是和邻居说房屋不是卖的，我那么说是因为我和邻居也没有什么交情，所以也没和邻居说实话。大约是在2016年5月份的时候张建华过户的。我在2015年的时候就把房子卖给了张建华，我们之间是真实的买卖关系，所以不同意原告的诉讼请求。被告张建华辩称：大约是2015年7-8月左右，张玉杰找我说她着急用钱，要把她的二间房屋卖给我。她说房子可能要动迁了，如果动迁能给一个门市和一个住宅，所以我就花25万元买了张玉杰的二间房。我与张玉杰签定了一份买卖协议，之后我给张玉杰转帐25万元。张玉杰将房照、合同和土地使用证交给了我。当时我寻思房子要动迁了，所以就一直也没过户。2016年6月27日我把房屋过户到我的名下。过户时我认为我的房子买亏了，所以让张玉杰返我16万元买房款，张玉杰同意了，所以我们过户时重新做的9万元的买卖协议，并办理了房屋过户手续。这二间房屋一直往外出租了，一租一年。我是在2017年3月的时候接手的这二间房，接手后我继续往外出租该房，每年3000元。2015年7月-2017年2月之间我没有和租户接触过，这期间一直是张玉杰的妹妹负责租房事宜。我与张玉杰之间是真实的买卖，不同意原告的诉讼请求。我申请法院调取2015年8月15日至2015年8月19日期间我与张玉杰在农村信用社的帐户交易记录。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、二被告之间签订的房地产交易契约，证明签订契约上的时间是2016年6月23日，但实际过户时间是2016年6月27日，证明二被告是在王桂霞起诉张玉杰民间借贷一案的诉讼期间内办理的房屋产权过户手续。合同上写着房屋价款9万元。二被告对该证据的真实性没有异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二、录音光盘一张，证明张玉杰告诉邻居这二间房屋并没有卖，只是为了少交税变更到自己朋友的名下。张玉杰对录音光盘的真实性没有异议，但称其当时那么和邻居说是因为她和邻居的关系一般，没有必要把卖房的事情告诉邻居。张建华称不知道张玉杰当时是怎么想的，张玉杰为什么这么说她不清楚。被告张玉杰未提供证据。被告张建华提供以下证据：一、二被告签订的卖房协议一份，证明其是在2015年8月17日购买的房屋。二、房地产交易契约一份，证明是在2016年6月23日去办的过户手续。三、销售不动产增值税发票，证明当时收税方估算该房屋价值为9万元，所以双方按9万元做的买卖协议。原告对上述证据的真实性均有异议，认为二个协议上的卖房价款不同，且张玉杰前后说法不一，证明其二人买卖是虚假买卖。其它证据：一、法院询问张玉杰、张建华的笔录；二份笔录二被告均称是在2015年8月买卖的房屋，价款25万元。原告对上述证据均有异议，认为房屋价款前后不一致，且以前张玉杰曾说过她欠张建华90万元，想用该房屋顶账，证明卖房一事不真实。二、法院在长岭县农村信用合作联社查询的张建华、张玉杰名下银行卡在2015年8月15日至8月19日期间的交易记录。记录显示张玉杰的银行卡在2015年8月17日存入25万元；张建华名下的二张卡在2015年8月15日-2015年8月19日期间没有任何交易记录。原告对上述证据真实性没有异议，但认为张玉杰的卡内转入25万元不能证明是买房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月3日，被告张玉杰在原告王桂霞处借款100万元。因被告张玉杰未偿还欠款。2016年6月24日，原告王桂霞向本院提起诉讼，本院于2016年7月4日作出(2016）吉0722民初3138号民事判决书，判决被告张玉杰偿还原告王桂霞欠款100万元及利息。判决生效后，王桂霞于2016年7月28日向本院申请执行。本院于2016年11月23日作出（2016）吉0722执1213号民事裁定书，确认被执行人张玉杰名下无财产可供执行，终结了本次执行。另查明，（一）、2016年6月27日，被告张玉杰将其名下的二间房屋过户到被告张建华名下。在过户时二被告签订了一份房地产交易契约，契约上约定：张玉杰将长岭镇南关路南长庆街东的房屋产权（42.82）平方米，产权证为20103392号的房屋卖给张建华，交易金额为9万元，双方于2016年6月20日交易完毕签订此协议。该协议上面写的签订日期为2016年6月23日。（二）、本案争议的二间房屋自2015年7月起即由张玉杰的妹妹向外出租，每次租期为一年。被告张建华承认在2015年7月-2017年2月期间这二间房屋一直由张玉杰的妹妹管理，房租也由张玉杰的妹妹收取。直至2017年3月，被告张建华才正式接手这二间房屋。（三）、庭审中，被告张建华提交了一份卖房协议书，上面约定：张玉杰将位于长庆街东南关路南二间瓦房（面积42.82平方米），以25万元的价格卖给张建华，协议上面的签订日期为2015年8月17日。庭后张建华申请法院调取2015年8月15日-2015年8月19日期间其与张玉杰在长岭县农村信用社所开帐户的交易记录。经法院调取后发现：被告张玉杰名下的帐户于2015年8月17日现金存入25万元；张建华在长岭县农村信用社名下共有二张银行卡，这二张银行卡在2015年8月15日至2015年8月19日期间无任何交易记录。长岭县人民法院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于买卖房屋的价款问题。庭审中，被告张建华共提交了其与张玉杰签订的二份房屋买卖合同。第一份合同上显示签订日期为2015年8月17日，房屋价款为25万元，房屋面积为42.82平方米。第二份合同上显示签订日期为2016年6月23日，房屋价款9万元，房屋面积为42.82平方米。对于这二份价款不同的房屋买卖合同，张建华前后说法不一。在前二次开庭审理时，张建华均表示当初买房时以为房屋日后会拆迁，有升值空间，才以25万元价格购买。后来一直没有拆迁，在过户时认为自己买贵了，要求张玉杰返还16万元购房款，当时张玉杰也同意了，所以第二份合同上写的房屋价款为9万元。被告张玉杰当庭对张建华的此说法表示认同。而在第三次开庭时，被告张建华又改口称因为过户时税务部门评估房屋价值为9万元，所以就在第二份合同上写的房屋价款9万元。二被告对这二份房屋买卖合同中的房屋价格不同前后说法不一，自相矛盾。故本案无法确认二被告之间房屋买卖的真实性。二、关于张玉杰帐户上存入的25万元是否为购房款的问题。二被告在第一次开庭时均称25万元是张建华通过银行转账到张玉杰的银行卡上的。但根据法院调取银行当时的交易记录，显示张建华在该期间内无交易记录。而张建华在第三次开庭时又说25万元是用现金存到张玉杰的银行帐号上的，这25万元都是其在亲戚处抬款。但当主审法官问张建华具体在谁处抬的钱，利息是多少时，张建华称其不想说，拒绝提供25万元的来源。且如果25万元是购房款，那么面积为42.82平方米的二间房屋平均每平方米价格约为5800多元，远远超出了本地的市场价格。综上，对张建华称用25万元现金购买张玉杰房屋的说法，本院不予采信。三、关于房屋的交付问题。争议房屋是2016年6月27日过户到张建华名下，而张建华实际接手该房屋的时间是2017年3月，也就是说，张建华实际占有该房屋的时间是2017年3月。二被告均承认争议房屋在2015年7月即被张玉杰往外出租，租期一年。如二被告之间属于真实的房屋买卖行为，则在双方签订卖房协议并交付房款后，二被告即应通知租户该房已出售给张建华，以后该房所有事项租户均应与张建华沟通。但二被告均未通知该租户。且在2016年7月该房租赁一年期限届满时，张建华也未接手该房屋，而是由张玉杰的妹妹继续管理该房屋，房租费也是由张玉杰的妹妹代张玉杰收取直至2017年3月。二被告以上种种行为均有悖常理，故对被告张玉杰称2015年8月就将房屋卖给张建华的主张，本院不予采信。四、庭审中张玉杰承认其在给房屋测量四至时，曾与其邻居说过这二间房屋并没有卖，只是为了少交税过户到其朋友名下。五、张玉杰的转让行为对债权人王桂霞是否造成损害。(2016）吉0722民初3138号案件，即王桂霞诉张玉杰民间借贷纠纷一案，因张玉杰无资产可供执行而被法院终结执行。张玉杰在明知对王桂霞负有未清偿债务的情况下，却将房屋转让到张建华名下，该行为导致王桂霞的债权无法实现，已经对债权人王桂霞造成了损害。六、关于张建华是否应改为第三人的问题。最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条规定：债权人提起撤销权诉讼，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加受益人或者受让人为第三人。这是因为此类案件处理结果与受益人或者受让人有法律上的利害关系，所以在债权人提起诉讼未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加受益人或者受让人为第三人。在王桂霞已将张建华列为被告的情况下，法院无须再将张建华改为第三人。综上，张玉杰将争议房屋转移到张建华的名下，致使原告王桂霞的债权无法实现，对原告王桂霞造成了损害。故原告王桂霞要求撤销张玉杰将诉争房屋转让给张建华的行为，符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：撤销被告张玉杰将位于南关路南长庆街东二间房屋（产权证为201033**号）转让给被告张建华的行为。案件受理费100元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  吴昕昕人民陪审员  赵丽影人民陪审员  胡艳龙二〇一七年六月二十八日书 记 员  宋 帅