广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2204号上诉人（原审被告）：清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司。住所地：广东省清远市清城区石角镇花兜开发区清远市假日半岛员工宿舍楼***室。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：于长兴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张会娟，女，1979年1月15日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。上诉人清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人张会娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人于长兴，被上诉人张会娟与其委托诉讼代理人朱海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销（2016）粤1802民初4012号民事判决，驳回张会娟诉讼请求；2、上诉费用由张会娟承担。事实与理由：一、涉案房屋在合同约定的房屋交付之日届满前办理了竣工验收备案手续，完全达到交付条件。碧桂园公司多次通知张会娟前来碧桂园公司处办理收楼手续，张会娟均置之不理。张会娟由于自身的原因没有收楼，其应承担逾期收楼导致的不利后果。二、根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，张会娟应向碧桂园公司补交花园面积超标价款3062元。碧桂园公司亦曾多次在发送给张会娟的《催促收楼通知书》中通知张会娟补交花园超标价款。因此，在张会娟补交花园面积超标价款之前，碧桂园公司亦有权暂时不交付涉案房屋。三、张会娟在一审中提交的涉案房屋照片无法显示拍摄时间，照片本身亦无法显示涉案房屋存在影响交付的质量问题，证人彭某亦没有出庭作证，其书面证言不应予以采信。一审法院采信张会娟提交的照片和证人彭某的书面证言，以此认定涉案房屋存在影响交付的质量问题，属于认定事实错误，应予纠正。四、张会娟要求碧桂园公司承担逾期交楼的违约责任的诉讼请求，没有法律依据。张会娟以存在浸泡痕迹就拒绝收楼，但浸泡痕迹不属于严重的质量问题，张会娟违反合同约定。根据碧桂园公司与张会娟签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条的约定，张会娟所主张的质量问题属于《住宅质量保证书》所约定的保修问题，完全不影响涉案商品房的使用，张会娟不应以此要求碧桂园公司承担逾期交楼的责任。五、一审判决认定违约金过高，远远超过张会娟实际损失。张会娟答辩称：一、一审对事实查明清楚，碧桂园公司理由不合理。碧桂园公司认为已经达到交付条件是偷换概念，竣工验收合格是达到交付条件之一，且涉案房屋还存在不合格现象。根据涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件，除竣工验收合格，还要求涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定标准，才能达到交付条件。二、张会娟在一审时提交照片已经过一审的质证并和其他证据互相印证，是符合客观事实的。房屋地板被水浸泡过，很长时间都没有维修，张会娟无法对涉案房屋进行收楼。张会娟可以提供电话清单证明一审时提交的通话录音是双方当事人的通话录音，且内容是关于涉案房屋问题的。碧桂园公司对证人出庭作证的理解有偏差，证人的证人证言是符合法律规定的。一审法官在一审查看现场时当面对证人进行问话，不存在碧桂园公司所说的“证人没有出庭质证”。三、逾期交楼违约金按照合同约定的标准是每日万分之三，这是双方意思自治的表示，符合法律规定。一审判决是合理合法的，碧桂园公司上诉请求没有事实法律依据。四、花园面积是否超标要求双方收楼的时候进行测量，然后进行核算，多退少补。现张会娟没有收楼也没有进行测量，碧桂园公司以张会娟不补交花园面积超标价款为由不交付房屋，这是不符合涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第七条的约定。五、挂号信是退件的，张会娟没有收到收楼的通知。《商品房买卖合同》约定的交楼日期2013年6月30日前，房屋当时的现状是没有办法进行交付的。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，证据采用符合法律规定，碧桂园公司上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。张会娟向一审法院起诉请求：1、碧桂园公司向张会娟交付符合合同约定的房屋；2、碧桂园公司向张会娟支付逾期交付房屋的违约金502200.50元（自2013年7月1日起计至碧桂园公司交付符合合同约定的房屋之日止）；3、碧桂园公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2012年2月27日，张会娟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定张会娟向碧桂园公司购买位于清远市××假日半岛××区××月××街××号房屋，房屋总价款1486680元；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。作为《商品房买卖合同》附件四的《补充协议书》，其中第十一条约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第十二条关于交楼手续的约定为，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十三条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。作为《商品房买卖合同》的附件三，对装饰、设备标准作出了具体约定。《商品房买卖合同》签订后，张会娟于2012年10月13日向碧桂园公司付清了购房款，但至今未收楼。张会娟主张，其于2013年6月30日收楼时发现房屋有泡水现象，一楼墙体开裂、下水道堵塞，一、二楼阳台瓷砖有水浸痕迹、发黑，二、三楼的木地板砖泡水，2016年5月1日其去收楼时，瓷砖仍然被浸泡，到开庭时，房屋的瓷砖、下水道还存在问题。为证明房屋不符合交付条件的事实，张会娟向一审法院提交了照片、录音资料以及证人彭某出具的证人证言。其中照片显示房屋地面有被水浸泡的痕迹，但未显示所拍摄房屋的具体位置。录音资料的通话内容为张会娟的丈夫拨打碧桂园公司客服电话反映房屋被水浸泡问题，碧桂园公司客服向其提供了维修人员电话，张会娟的丈夫又拨打维修人员电话，碧桂园公司维修人员回复“因为我也是刚来不是很久，我去现场看一下然后把那个问题帮你解决了然后就联系你来收楼好吧”。证人证言的内容为证人彭某称其为XXX假日半岛X月XXX街XX号业主，其于2013年6月30日与张会娟一起到碧桂园公司收楼，因XX号房屋没有大的瑕疵，其顺利收楼，其到张会娟的房屋看过，发现房间地板被浸水破坏，二楼、三楼主卧、次卧都有水浸痕迹，大部分木地板被撬起。2017年4月26日，一审法院到涉案房屋现场查看时，没有发现影响房屋正常使用的情形。此外，庭审时，碧桂园公司表示愿意向张会娟交付房屋，但张会娟表示要求碧桂园公司将全部瓷砖更换后才同意收楼。一审法院认为：案件系商品房销售合同纠纷。张会娟向碧桂园公司购买位于清远市××假日半岛××区××月××街××号房屋的事实，有张会娟向一审法院提交的《商品房买卖合同》、购房发票为凭，碧桂园公司对购房事实没有异议，对此一审法院予以确认。张会娟向一审法院提交的照片，显示房屋有被水浸的痕迹，结合证人彭某的证言以及张会娟、碧桂园公司的庭审陈述，对涉案房屋在2013年6月30日存在木地板被水浸泡的事实，一审法院予以确认。碧桂园公司辩称，涉案商品房在约定交付之日已经竣工验收合格，符合交付条件，张会娟主张的问题属于质量保修范围，张会娟不得以此为由拒绝收楼。作为《商品房买卖合同》附件四的《补充协议书》，虽然约定张会娟不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，但该《补充协议书》是由碧桂园公司单方制作的格式打印文本，在商品房被水浸泡，房屋不能正常使用的情况下，买受人却不得拒绝收楼，显然侵犯了张会娟作为买受人的正当权益。并且，《商品房买卖合同》约定的交楼条件除了商品房经验收合格外，还包括符合合同约定的条件，而交付的商品房达到正常居住使用标准本身属于商品房交付的应有条件。对碧桂园公司辩称房屋已具备交付条件不应承担逾期交楼责任的观点，一审法院不予采纳。涉案房屋在合同约定的交付日期不具备交付条件，对张会娟主张碧桂园公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。在房屋的木地板更换后，碧桂园公司有义务在修复完毕后再次通知张会娟收楼。因碧桂园公司怠于履行通知义务，导致房屋未能交付产生的损失亦应由碧桂园公司承担。诉讼中，碧桂园公司没有向一审法院提交房屋木地板于何日修复完毕以及修复后通知张会娟收楼的证据，但根据张会娟陈述，其于2016年5月1日再次收楼时，只是瓷砖仍然存在问题。根据张会娟提交的阳台瓷砖照片，本身下雨天房屋阳台会漂进雨水，即使2016年5月1日阳台瓷砖存在水浸痕迹，在房屋木地板修复后，阳台瓷砖的上述问题并不严重影响房屋的正常居住使用，此时张会娟不能再以此为由拒绝收楼。故张会娟主张的违约金，应按购房款为基数，按每日万分之三，从2013年7月1日计至2016年5月1日，为461614.14元（1486680元×万分之三×1035天）。至于张会娟主张碧桂园公司交付房屋的诉讼请求，经现场查看，房屋现已不存在影响正常使用的情形，且碧桂园公司愿意向张会娟交付房屋，故房屋不存在需要通过法院判决强制碧桂园公司交付房屋的情形，张会娟可自行到碧桂园公司处收楼。判决：一、清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向张会娟支付逾期交楼违约金461614.14元。二、驳回张会娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411元，由张会娟负担356元，清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担4055元。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，碧桂园公司围绕其上诉请求提交了四组证据。其中，有三组证据为未开封挂号信，本院当庭拆开挂号信。这四组证据包括：1、碧桂园公司与2013年6月28日向张会娟寄送的《收楼通知书》及中国邮政挂号信寄件信封，拟证明碧桂园公司在房屋交付届满之日前按照《商品房买卖合同》约定的地址向张会娟寄送收楼通知，通知张会娟来接收房屋并补交花园面积超标价款；2、碧桂园公司与2014年1月13日向张会娟寄送的《催促收楼通知书》及中国邮政挂号信寄件信封，拟证明碧桂园公司再次发函催促张会娟办理收楼手续并补交花园面积超标价款的事实；3、碧桂园公司于2014年8月7日向张会娟寄送的《催促收楼通知书》及中国邮政挂号信寄件信封，拟证明碧桂园公司第三次发函催促张会娟办理收楼手续并补交花园面积超标价款的事实；4、碧桂园公司于2014年5月9日签署的《房屋维修申请记录表》，拟证明张会娟于2014年5月9日查验涉案房屋时，涉案房屋只存在非常小的瑕疵，不存在影响交付和居住的质量问题，涉案房屋最迟在2014年5月9日已经完全达到交付条件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张会娟质证认为：1、碧桂园公司提供的证据已过举证期限。对于举证不利的后果，由碧桂园公司承担。2、关于《房屋维修申请记录表》，申报签名是张会娟本人签名，落款日期并没有填写，而楼宇交楼跟办人签名和落款日期“2014年5月9日”是碧桂园公司填写的，返修内容不是张会娟本人填写，业主复验签字处是空白的。该证据证明事实不清晰，不能以此认定涉案房屋在2014年5月9日已经完全达到交付条件。其次，《房屋维修申请记录表》的返修内容是张会娟当时要求对新出现的问题进行维修，涉案房屋还存在其他以前的问题，并不是只存在《房屋维修申请记录表》中的两个问题。再次，关于阳台的问题应该是在2016年提出的，不是2014年5月9日提出的。因此，该证据的日期有变造的嫌疑，张会娟对该证据不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《房屋维修申请记录表》的主要内容为：张会娟与碧桂园公司对涉案房屋进行查验，并在返修内容简述处记载“1、二层主房阳台地砖污染及收口，脚线边收口；2、三层左房窗台开裂”，业主申报签名处有张会娟的签名且没有落款日期，碧桂园公司楼宇交楼跟办人签名处有碧桂园工作人员的签名及落款日期“2014年5月9日”。虽然张会娟对该表不予认可，认为涉案房屋当时除了返修内容的两个问题还存在其他以前的问题且该证据的日期有变造的嫌疑，但并无提供证据予以佐证，且张会娟在质证中承认《房屋维修申请记录表》的业主签名是真实的。故对于碧桂园公司提交的《房屋维修申请记录表》，本院予以采纳。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕碧桂园公司上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张会娟拒绝收楼的理由是否成立；二、涉案房屋交付的时间如何认定；三、本案逾期交楼违约金是否应进行调整；四、碧桂园公司能否以张会娟未补交花园面积超标价款为由免除逾期交楼违约责任。本案中，双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同。关于张会娟拒绝收楼的理由是否成立的问题。碧桂园公司认为张会娟拒绝收楼的理由属于《住宅质量保证书》所约定的保修问题，不影响涉案商品房的交付使用，张会娟不应以此要求碧桂园公司承担逾期交楼的责任。根据双方提交的证据，涉案房屋在2013年6月30日确实存在木地板被水浸泡和大部分木地板被撬起的情况。涉案房屋为附带精简装修出售，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》中对涉案房屋的交付标准进行了详细约定。其中，对于地面的约定是“厅、卫生间、厨房铺地砖，二层以上房间铺复合地板，门廊铺石材。”因此，本案涉案房屋的木地板被水浸泡和撬起的情况应视为碧桂园公司未完成涉案房屋的地面装饰，即涉案房屋在2013年6月30日未达到双方约定的商品房交付标准。根据涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十一条的约定，张会娟可以以涉案房屋不符合双方约定的商品房交付标准为由拒绝收楼，本院对此予以确认。关于涉案房屋交付的时间如何认定的问题。如前所述，影响涉案房屋交付使用的主要问题是涉案房屋的木地板被水浸泡和撬起，现木地板已修复，但双方对于木地板的修复时间各执一词，故本院需结合其他证据对木地板的修复时间作出认定。根据碧桂园公司在二审提交的《房屋维修申请记录表》的内容，涉案房屋于2014年5月9日只存在不影响居住且符合《住宅质量保证书》中约定的瑕疵，并未显示木地板存在问题。本院认为，木地板最迟在2014年5月9日已经修复，张会娟主张涉案房屋仍存在影响交付和居住的其他问题并不足以影响涉案房屋的交付使用，张会娟不能以此为由拒绝收楼。对于碧桂园公司关于涉案房屋于2014年5月9日已符合双方约定的商品房交付标准的主张，本院予以采纳。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案房屋达到交付条件后，碧桂园公司应当书面通知张会娟办理交付手续。碧桂园公司于2014年8月7日按照《商品房买卖合同》记载的地址再次以挂号信的形式向张会娟寄送《催促收楼通知书》。虽然该挂号信为退件，但该挂号信是按照《商品房买卖合同》记载的地址寄出的，故本院认定涉案房屋实际交付的时间为2014年8月24日。关于本案逾期交楼违约金是否应进行调整的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交楼的违约责任的约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同当事人的意思自治应当受到尊重。碧桂园公司认为逾期交楼违约金过高，但并未提交证据予以佐证，碧桂园应当承担其举证不能的不利后果。据此，《商品房买卖合同》约定以已交付房价款为基数按每日万分之三计算逾期交楼违约金并没有过分高于实际损失。故碧桂园公司关于一审判决认定的逾期交楼违约金过高的主张，本院不予支持。综上，张会娟主张的违约金应按已付房价款为基数按每日万分之三从2013年7月1日计至2014年8月24日为187321.68元（1486680元×420天×0.03%）。关于碧桂园公司能否以张会娟未补交花园面积超标价款为由免除逾期交楼违约责任的问题。本案中，碧桂园公司曾三次以挂号信的形式通知张会娟办理收楼手续和补交花园面积超标价款。虽然根据涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十一条的约定，涉案房屋出现面积差异，张会娟应在办理涉案房屋交接手续之前付清实测面积超出合同约定面积部分的款项，否则碧桂园公司有权不将涉案房屋交付给张会娟而不用承担任何责任，但是碧桂园公司不断催促张会娟办理收楼手续，并没有不向张会娟交付涉案房屋的意思表示，应视为其以行为变更对该条款的履行。其次，涉案房屋花园面积超标较小，且涉案房屋面积测量存在误差的责任并非在于张会娟，碧桂园公司不能以此为由拒绝交楼。故碧桂园公司对其逾期交楼的行为以张会娟未补交花园面积超标价款为由进行抗辩，本院不予支持。鉴于花园面积超标价款与违约金属不同性质，上诉人在一审诉讼时并未就此提出主张，本案不予处理。上诉人可另循合法途径解决。综上所述，上诉人清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4012号民事判决第一项为：清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司与本判决生效之日起10日内向张会娟支付逾期交楼违约金187321.68元；二、驳回张会娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用4411元，由清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担2023元，由张会娟负担2388元；二审案件受理费用8822元，由清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担4046元，由张会娟负担4776元。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月十七日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。