浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙03民初21号原告（执行案外人）：朱庆明，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市兴国县，现住温州市。委托诉讼代理人（特别授权）：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司温州分行，住所地温州市鹿城区市府路大自然城市家园二期北区二号楼1-3层，统一社会信用代码913303007236389565。负责人：周松山。委托诉讼代理人：李丽云，温州泽商律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州市意凯迪光学有限公司，住所地温州市鹿城区轻工产业园区创荣路209号，统一社会信用代码91330300784413232Q。法定代表人：王维青。原告朱庆明与被告中信银行股份有限公司温州分行（中信银行温州分行）、第三人温州市意凯迪光学有限公司（意凯迪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢旭、被告的委托诉讼代理人李丽云到庭参加诉讼。第三人意凯迪公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告朱庆明向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对温州市创荣路209号厂房采取的查封措施，以保护原告在厂房租赁合同范围内的合法租赁权。2.请求依法在对温州市创荣路209号厂房采取拍卖、变卖等强制措施时，载明原告在厂房租赁合同范围内的合法剩余租期，并明确带租处分，且注明租金支付情况。3.请求就厂房租赁合同范围内的厂房，在原告剩余租期内，依法阻止向温州市创荣路209号厂房的受让人移交占有被执行的该不动产。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告对案涉厂房的租赁，系经过合法转租而来，基于温州市凯朗公司有限公司（以下简称凯朗公司）与薛敏的转租合同，而薛敏的租赁权源于其与第三人签订于2010年5月1日的厂房租赁合同而产生。原告对案涉房屋的租赁权依法应予保护。一、案涉厂房的房产抵押登记发生在2015年1月23日，远远晚于凯朗公司与薛敏，以及薛敏与第三人的租赁时间。根据作为本案执行依据的(2016)温仲裁字第40号裁决书认定：被告与第三人先是于2010年1月25日签订了《最高额抵押合同》，担保债权时间为2010年1月25日至2015年1��25日，并为此办理了编号为温他项（2010）第1-152590号《他项权证书》。然而，该期间并未发生最高额抵押的情形。2015年1月23日，被告根据其与第三人于2015年1月21日新签订的抵押《补充协议》，在对最高抵押担保金额和担保期间等内容进行变更后，办理了案涉厂房的抵押变更登记，取得新的、编号为温房鹿城区字第8205672号《他项权证书》。因抵押变更登记之后发生于2015印9月30日的贷款合同债权，被告提起本案执行申请并要求对案涉厂房行使抵押权。就本案而言，被告于2015年1月23日对案涉厂房登记的最高额抵押权，依法自记载于他项权证上的该日起，方才发生物权效力。而《温州市不动产登记信息查询记录》也证实:案涉厂房的抵押登记时间为2015年1月23日，登记证明号为温房鹿城他字第8205672号；而案涉厂房所在的土地抵押情况显示，抵押登记时间为2010年2月3日，履��期限2010年1月28日至2015年1月25日，债权金额为0元。二、原告对部分案涉厂房承租的基础，在于凯朗公司与薛敏、薛敏与第三人意凯迪公司的环环相扣的租赁合同，后者租赁合同签订的时间为2010年5月l日，早于被告抵押权登记的2015年1月23日。2016年5月20日，原告与凯朗公司就其从意凯迪公司及薛敏处租赁而来的案涉厂房签订《厂房出租合同》。出租合同约定：出租范围包括创荣路209号厂房车间5楼、宿舍楼4楼及食堂50平方米，租赁面积合计2925平方米；租赁期限为五年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止；租金为每平方米每月9元，年租金为31.5万元，第一年至第三年租金不变，之后按市场价另议；租赁保证金10万元；厂房保安、保洁每月2500元；双方还就定金、房屋维修、水电费及其他事项进行了约定。而凯朗公司的租赁权源于薛敏及第三人于2010年5月1日签订的案涉厂房租��合同，这一时间远远早于被告2015年1月23日以变更登记形式新设立的抵押权。原告基于对转租合同基础的信赖所形成的租赁权，依法应当受到保护。三、原告对转租而来的案涉厂房进行装修后，已经合法占有，并以此为主要经营场所开始鞋材加工业务。原告承租案涉厂房后，先后购置办公空调、门窗等设施进行装修改造，以厂为家，搬运、安装鞋材生产设备，已经开始合法的鞋材生产加工经营活动，并以此为住所地注册了温州市鹿城区藤桥邦辉鞋材加工厂，以便持续、长期开展鞋材生产经营业务。四、原告已经依约缴纳了第一年租金，并据实支付水电费等各项费用。厂房出租合同签订后，原告先后向转租人凯朗公司缴纳租金、押金合计415000元。对于原告合法占有的案涉厂房，原告据实向转租人凯朗公司支付电费、水费等各项费用，依约履行了承租人租金缴纳等各项��务，也证实了原告合法占有并使用案涉厂房的事实。五、原告未曾获悉被告对案涉厂房抵押前的现场调查事实。原告在转租合同签订后至案涉厂房查封公告前，在合法占有和使用期间，未曾获悉被告与抵押有关的现场调查、核实等事实，也从未受到与抵押有关的障碍或影响。因此，原告基于善意的租赁，以及对案涉厂房无障碍的合法占有和使用事实，在依约履行租金缴纳等义务后的合法权利，依法应当受到保护。另外，根据温州市不动产管理部门的查询，第二次变更登记的时候土地使用权抵押是没有登记的。被告中信银行温州分行辩称，1.被执行人意凯迪光学在办理借款、抵押时，向申请执行人中信银行说明抵押物的真实租赁情况，仅出租给高宏印务。2.凯朗公司原告主体不适格。虽然蔡锡华是凯朗公司的法定代表人，但不必然表示蔡锡华对外发生的个人行为就必然代表凯朗公司的公司行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织….”“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是作为原告起诉的首要条件。3.各原告提供的用以证明租金已支付的证据不足，具体在质证阶段予以详细发表。4.各原告提供的水电费凭证，不能证明存在真实的水电费支出。5.各原告未提供租赁营业税的相关凭证。6.各原告提供的《房屋租赁合同》，未经房产管理部门登记备案，其真实性无法确认。7.现有的证据无法证明原告在抵押、查封前已经且至今占有涉案房屋。8.本案的抵押权并非是2015年1月23日新设的抵押权，而是2010年1月25日的抵押权的延续，只是变更了抵押期限，并非基于新的抵押合同重新设定的抵押权。致使本案诉讼的最根本的���权实际发生在变更抵押期限之前，并非延长的抵押期限内。针对原告方提出的案涉房屋在2015年1月23日做抵押登记的时候，土地使用权没有做登记，实际上中信银行温州分行的抵押权是2010年开始的，不动产登记的操作惯例是将土地使用权做零作价，因为2010年的抵押登记并没有注销，所以2015年无需对土地使用权再进行抵押登记。综上，请求驳回案外人的执行异议，并责令其限期腾空涉案房产。第三人意凯迪公司未发表意见。原告朱庆明向本院提供以下证据：1.原告身份证复印件及营业执照，证明原告的主体身份情况及原告以案涉厂房为住所办理工商登记的事实。2.（2016）浙03执异103号执行裁定书，证明原告的执行异议申请被法院驳回的事实。3.法院执行裁定邮寄单及查询记录，证明原告收到执行异议裁定的时间为2016年12月21日的事实。4.厂房出租��同，证明原告与凯朗公司就创荣路209号厂房（东首）5楼、宿舍楼4楼及食堂50平房签订五年期出租合同、约定租金、押金及其他具体权利义务约定的事实。5.农行银行卡交易明细，证明原告通过银行转账支付房屋租金31.5万元、租赁保证金10万元以及电费缴纳的事实。6.出租人法定代表人蔡锡华收据，证明出租人出具给原告的收到厂房租金、押金及电费的事实。7.原告装修改造收据、领款凭证，证明原告承租后对厂房进行装修改造并进行生产经营的事实。被告中信银行温州分行质证认为，对证据1、2、3三性无异议。对证据4朱庆明与凯朗公司签订的合同，凯朗公司有无转租权存在争议。合同中约定租金31.5万元年付，每年5月10之前支付，保证金10万元。对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，银行凭证上只显示了账户名，并没有身份证号，不能证明是否系���案当事人。水电费都是后补的，不能证明是否系本案的水电费支付情况，也不能证明朱庆明向凯朗公司支付费用的情况。对证据6三性有异议，蔡锡华2016年6月10日出具该份收据，金额是41.5万元，与原告方提供的银行转账金额对不上。对证据7，没有原件，不予质证。对原告提供的证据，本院认证如下：对证据1-3的真实性予以确认，并予以采纳。证据4出租合同的形式真实性本院予以确认。证据5的真实性予以确认，并予以采纳。证据6的真实性无法确定，本院不予采信。证据7的真实性无法确定，本院不予采信。被告中信银行温州分行向本院提供以下证据：1.（2010）信银杭温鹿最抵字第000273号最高额抵押合同、补充协议，证明本案的抵押权不是2015年1月23日新设的抵押权，并非基于新的抵押合同重新设定的抵押权。2.（2015）信银温鹿贷字第001622号人民���流动资金贷款合同、（2015）信银温鹿贷字第811088023495号人民币流动资金贷款合同，证明引发本案诉讼的债权实际发生在2015年1月23日，并非2015年9月30日。原告朱庆明质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，但是不能证明对方的待证事实。抵押权是物权，抵押合同是债权，抵押权以抵押登记为准，而不是以抵押合同为准。同时，抵押合同的附图，房屋并没有完全占据土地使用权的范围，房屋使用的范围与土地使用权的范围不一致。另外，补充协议的续签和变更登记中没有说明国有土地使用权的情况，第二条和第三条中均没有提到国有土地使用权登记的情况，不能证明被告方对国有土地使用权进行过登记。对证据2形式真实性无异议，证明对象有异议，本案的执行依据是仲裁裁决，如果对方认为债权是发生在2015年1月23日，那么仲裁裁决对借款事实的认定发生错误，可以证明执行依据存在错误。对被告提供的证据，本院认证如下：对证据1-2的真实性予以确认，并予以采纳。根据双方当事人提供的证据及陈述，本院查明以下事实：中信银行温州分行与意凯迪公司、温州市鼎达进出口有限公司（以下简称鼎达公司）、林双燕、王化金融借款合同纠纷一案，温州仲裁委员会于2016年6月13日作出（2016）温仲裁字第46号裁决。裁决认定，2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，为其向中信银行温州分行的借款提供担保，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续。2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了抵押变更登记手续。2015年9月30日，中信银行温州分行向意凯迪公司发放贷款5565万元，约定贷款期限自2015年9月30日至2016年9月30日，贷款年利率为5.29%，意凯迪公司应于每月21日前偿还本金50万元。此后，因意凯迪公司违约，中信银行温州分行向温州仲裁委员会申请仲裁，该委裁决意凯迪公司于裁决书送达之日起十日内偿还中信银行温州分行借款本金5565万元及利息；如不按期履行，则依法拍卖或者变卖其坐落于温州市创荣路209号的房屋及土地，所得价款由中信银行温州分行在6000万元限额内优先受偿；鼎达公司、林双燕、王化对上述债务各自在6000万元范围内承担清偿责任。裁决生效后，各义务人未履行义务，中信银行温州分行遂向本院申请强制执行。本院于2016年10月19日作��（2016）浙03执419号之四执行裁定，裁定案外人朱庆明对该厂房的租赁权不得对抗申请执行人。朱庆明于同年11月14日向本院提出执行异议。本院于2016年12月19日作出（2016）浙03执异103号执行裁定，驳回案外人朱庆明的异议。朱庆明不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，薛敏与意凯迪公司签订了一份落款时间为2010年5月1日的《厂房租赁合同》，约定由薛敏承租涉案厂房面积计10850平方米，租期为2010年5月1日至2025年4月30日，租金每年65万元，前十年租金在合同签订后一年内付清，后五年租金按年支付，先付后用，并约定被执行人意凯迪公司的收款账户为“林双燕6228…………811中国农业银行仰义支行”。薛敏与蔡锡华签订了一份落款时间为2014年10月1日的《厂房转租合同》，约定薛敏将上述承租的厂房10850平方米转租给蔡锡华，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，前两年年租金91万元，第三年开始递增8%，按年支付，并约定签订合同时由蔡锡华支付定金10万元，余款在合同签订后3个月内付清。蔡锡华向薛敏出具了一份落款日期为2014年10月1日的欠条，载明暂欠第一年的租金91万元。2014年12月24日，蔡锡华登记成立了凯朗公司，该公司以涉案厂房所在地为公司住所地。凯朗公司与意凯迪公司签订了一份落款时间为2016年1月1日的《厂房租赁合同》，约定意凯迪公司将涉案厂房车间二靠大门侧1-4楼3900平方米出租给凯朗公司，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，年租金327000元，并约定凯朗公司应于签订合同当日支付定金5万元，一年内支付前两年租金654000元。速发公司与凯朗公司签订了一份落款时间为2016年1月1日的《转租合同》，约定凯朗公司将其承租厂房中的10050平方米转租给速发公司，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，前两年年租金为964800元，第三年起递增8%，速发公司在交付前先支付一年租金。朱庆明与凯朗公司签订了一份落款时间为2016年5月20日的《厂房出租合同》，约定凯朗公司将其承租厂房中的2925平方米转租给朱庆明，租赁期限为2016年6月10日至2021年6月9日，前三年年租金为315000元，第四、五年租金另议，租赁保证金10万元。2016年6月10日，朱庆明向蔡锡华转账395000元，蔡锡华于同日出具收据，载明收到租金315000元、押金10万元。本院认为，原告朱庆明诉称其租赁的厂房来源于薛敏与意凯迪公司2010年5月1日签订的《厂房租赁合同》、凯朗公司与意凯迪公司2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》，并提供了薛敏与蔡锡华2014年10月1日签订的《厂房转租合同》以及与凯朗公司2016年5月20日签订的《厂房出租合同》。合同签订后，原告朱庆明支付租金后对涉��厂房实际使用并交纳水电费，对于原告朱庆明的租赁权本院予以确认。但是中信银行温州分行与意凯迪公司于2010年1月25日签订《最高额抵押合同》，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续。尽管双方在2015年1月23日办理了抵押变更登记手续，也是基于签订的补充协议，该抵押权源于2010年。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因为原告的租赁时间晚于抵押权的设立时间，因此朱庆明对涉案厂房享有的租赁权不得对抗中信银行温州分行享有的抵押权。因此，原告朱庆明要求依法解除对温州市创荣路209号厂房采取的查封措施，以保护原告在厂房租赁合同范围内的合法租赁权等请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告朱庆明的诉讼请求。本案一审受理费16572元，由原告朱庆明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  周林环审 判 员  戴华斌人民陪审员  兰慧军二〇一七年六月三十日书 记 员  辛璐瑶