贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔04民终430号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州王府百货商业有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区南马广场北侧怡景苑内。法定代表人：施文斌，该公司总经理。委托代理人：陈雪，该公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某某，女，1966年10月28日生，汉族，贵州省紫云布依族苗族自治县人，住贵州省安顺市西秀区。原审原告（反诉被告）：郭某，男，1966年1月9日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人贵州王府百货商业有限公司（以下简称“王府百货公司”）与被上诉人吴某某、一审原告（一审反诉被告）郭某租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。王府百货公司上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人开具2014年5月1日起至2014年12月31日止收取租金的租赁税金发票；2.判令被上诉人向上诉人支付自2009年5月1日起至2014年12月31日止的物管费共计3843.36元。上诉理由：1.一审未判决被上诉人开具租赁税金发票，明显错误；2.一审未对部分反诉请求进行审理，被上诉人应归还上诉人垫付的物业管理费。被上诉人吴某某在二审辩称：一审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。一审原告（一审反诉被告）郭某二审未陈述意见。吴某某、郭某一审起诉称：2008年8月21日，原告与被告签订商铺租赁《协议书》，将原告所有的位于安顺市开发区南马广场王府大商城负二层第30号商铺一间出租给被告经营十二年，计租日期从2009年1月31日起算，每月租金1688元，12年租金共计人民币202647元。租赁协议约定：任何一方违约除上述条款有约定以外，须支付违约金50000元，并赔偿因违约造成的其他方的损失。2012年4月18日，原告与被告签订《补充协议》，原告同意将原协议约定的原告自开始收取租金之日起至2014年4月10日的租赁税转由被告承担，同时约定，被告自2012年4月10日起至2013年3月10日应逐月支付给原告的租金延迟至2013年4月10日起逐月支付；原告2013年4月10日至2014年3月10日应逐月收取的租金延迟至2014年4月10日前一次性支付。但2014年4月10日，被告未履行补充协议约定的给付租金义务，仅于2014年1月支付了1688元。为此，原告多次向被告催收，但均未果。2015年1月起，被告同意铺面租金由承租户直接交给原告。截止2014年12月31日，被告共欠原告24个月的租金共计40512元。为此，诉请法院判决：1、判令依法解除原告与被告于2008年8月21日签订的铺面租赁《协议书》及2012年4月18日签订的《补充协议》；2、判令被告支付拖欠原告的商铺租金40512元及利息和违约金50000元，共计90512元。王府百货公司一审反诉称：根据原、被告双方签订的《协议书》及《补充协议》，原告须向被告补开2014年5月1日起至2014年12月31日止租金的租赁发票，请求判令原告向被告开具自2014年5月1日起至2014年12月31日止租金的租赁发票。一审法院认定事实：原告吴某某与原告郭某系夫妻关系。2008年8月21日，原告吴某某与被告贵州王府百货商业有限公司及贵州鑫安房地产开发有限公司签订《协议书》，约定原告（甲方）向贵州鑫安房地产开发有限公司（丙方）购买南马广场王府大商城负二层第30号商铺（建筑面积为18.84平方米）一间，在丙方向甲方交付商铺的同时，甲方将商铺出租给被告（乙方）营业十二年，计租日期从2009年1月31日起。协议第二条约定的租金及支付方式为：“1、十二年租金共计人民币202647元；2、第一、二年乙方先用房，将第一、二年租金分摊到第三年至第十二年支付；3、第三年至第十二年租金每月1688元，每月10日逐月支付。”协议第六条约定：“租赁期前二年的税金，乙方依照税法的相关规定承担经营税或转租商铺的租金税，第三年至第十二年由甲方依实承担租金税，但如乙方转租所获租金超过甲方租金所得，超过部分由乙方完税。”协议第十条约定：“乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的0.3％加收滞纳金。”第十一条约定：“任何一方违约，除上述条款有约定的以外，须向其他两方支付违约金各伍万元，并赔偿因违约造成其他两方的损失。”协议签订后，原告吴某某按约定将其与原告郭某在贵州鑫安房地产开发有限公司购买的上述商铺交付给被告贵州王府百货有限公司。2012年4月18日，原、被告签订《补充协议》，约定：“一、甲方（原告）表示将原协议约定的依法应由甲方承担的自开始收取租金之日起至2014年4月10日的租赁完税义务转由乙方（被告）承担，同时对甲方自2012年4月10日起至2013年3月10日止应逐月收取的租金延迟至2013年4月10日起逐月收取；原2013年4月10日起至2014年3月10日应逐月收取的租金，延迟至2014年4月10日一次性支付甲方的全额租金。2014年4月10日合同未到期的，完税义务的承担及租金支付的方式，双方再根据情况另行协商。二、如双方签订的原《协议书》约定的租赁期限在2014年4月10日前已届满，则本协议第一条约定的甲方最后一次性付款及代为承担完税义务的时间按照原《协议书》约定的租期截止期限履行。三、原《协议书》约定的其他条款对双方继续有效。”租赁期间，被告向原告支付租金情况如下：2011年3月10日支付2011年2月、3月的租金共计3376元；2011年4月至2012年2月每月支付租金1688元；2012年3月支付1454.32元；2013年4月、5月、6月，每月支付1688元；2013年7月支付614.12元；2013年8月支付1688元；2013年10月支付2013年9月、10月租金3376元；2013年11月支付1688元；2013年12月支付1348.88元；2014年1月17日支付1688元。2011年12月、2012年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月、2013年1月、2月、3月、2014年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月，共24个月被告未向原告支付租金。自2015年1月起，上述商铺由原告自行出租管理、自行收取租金。审理过程中，原告自愿撤回要求解除与被告签订的《协议书》及《补充协议》的诉讼请求，同时，明确表示其诉请要求被告支付的利息是指根据双方签订《协议书》第十条约定迟延支付租金的滞纳金，并明确要求计算至实际付清租金之日止。关于原告方提交的《个人借款担保合同》及2016年1月1日至2016年9月26日期间的银行流水清单，用以证明涉案商铺系二原告贷款所购、证明被告逾期支付租金造成二原告的实际损失为二原告支付的银行利息即每月703.09元。因上述《个人借款担保合同》记载的贷款用途为“装修及购家电、家具”而并非购房，故该组证据不能证实原告的上述主张，不予采纳。关于被告提交的贵州鑫安房地产开发有限公司《申请》、《关于制定安顺王府大商城临时物业管理服务费收费标准的申请》及收款收据，用以证明贵州鑫安房地产开发有限公司具有临时物业管理的资格及被告为原告方垫付物管费的情况，因系另一法律关系，故不予确认。一审法院认为：原、被告签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，对双方均具有法律约束力，原、被告应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告依约将房屋交付被告管理使用，已履行了合同义务，但被告未按约定向原告支付租金，致使原告出租房屋取得收益的目的不能实现，其行为已构成违约，根据审理查明的事实，截止2014年12月，被告共拖欠原告24个月的租金共计人民币40512元，故原告主张要求被告支付拖欠租金40512元的诉讼请求合法、有理，予以支持。关于原告主张要求被告支付滞纳金及违约金的诉求请求，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告签订的《协议书》中既约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即“逾期支付租金甲方有权向乙方每天按实欠租金的0.3％加收滞纳金”，又约定了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，即“任何一方违约，除上述条款有约定的以外，须向其他两方支付违约金各伍万元，并赔偿因违约造成其他两方的损失”，属于对违约金的重复约定，现被告要求减少违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因原告方未能提交有效证据证明其实际损失，故对双方约定的违约金调整为：以被告每月应支付的租金1688元为基数，自《协议书》及《补充协议》约定应付而未付租金之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计付违约金至实际付清租金之日止。原告主张超出部分，不予支持。关于反诉原告贵州王府百货商业有限公司主张要求反诉被告吴某某、郭某开具自2014年5月1日起至2014年12月31日止租金的租赁发票的反诉请求，双方签订的《协议书》及《补充协议》虽对完税义务进行了约定，但并未约定原告负有向被告开具租赁发票的义务，故反诉原告的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定的规定，判决：一、限被告贵州王府百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某某、郭某支付拖欠的租金人民币40512元。二、限被告贵州王府百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内以每月应支付租金1688元为基数，自上述《协议书》及《补充协议》约定应付而未付租金之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％，向原告吴某某、郭某计付违约金至实际付清租金之日止。三、驳回原告吴某某、郭某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告贵州王府百货商业有限公司要求反诉被告吴某某、郭某开具自2014年5月1日起至2014年12月31日止租金的租赁发票的反诉请求。案件受理费2112元，反诉费137元，合计人民币2249元，减半收取1124.50元，由被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院经审理，确认一审查明的事实。本院认为：上诉人王府百货公司与被上诉人吴某某签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定有效。合同履行过程中，王府百货公司未按期向吴某某支付租金，应承担违约责任。吴某某享有租金收益权，王府百货公司未履行支付租金这一主合同义务，不得以吴某某未承担完税义务作为抗辩，且双方并未约定吴某某承担完税义务的形式为向王府百货公司开具租赁税金发票，故王府百货公司的该上诉理由不能成立，不予支持。关于王府百货公司称其反诉请求吴某某支付其向贵州鑫安房地产开发有限公司垫付的物管费，一审未予审理属程序违法的上诉理由，经查，王府百货公司在一审时已撤回该项诉请，一审法院的处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费137元，由上诉人贵州王府百货商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卜 吉 康审判员 黄 光 美审判员 宋   颂二０一七年六月十六日书记员 赵琳（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。