江苏省东海县人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏0722民初8707号原告李强，男，1967年1月25日生，汉族，工作地址东海县看守所。委托代理人史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。被告东海县牛山街道西蔡村村民委员会，住东海县牛山镇西蔡村民委员会驻地（以下简称西蔡村委会）。法定代表人刘小东，村委主任。委托代理人卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。第三人蒋东庚，男，1968年6月6日生，汉族，住东海县。第三人赵芹，女，1968年6月5日生，汉族，住东海县原告李强与被告西蔡村委会、第三人蒋东庚、赵芹确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李强及其委托代理人史瑞，被告西蔡村委会的委托代理人卢慧磊，第三人蒋东庚到庭参加诉讼，第三人赵芹经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李强诉称，2011年4月24日被告与原告签订南湖尚苑房屋安置合同一份，合同约定由被告将位于西蔡农民住宅新区“南湖尚苑”的第四幢三单元301号房屋一套及车库一间出卖给原告，原告按约定支付了价款，被告也交付了该房，后因原告已有二套房屋居住，该房便闲置下来。现原告发现该房已有第三人居住，原告便追问原因，第三人称该房是由被告于2014年3月17日出售给蒋震的（蒋震系第三人之子，于2016年3月26日去世）原告便报了警，经协调未果，原告认为被告违法将原告所有的上述房屋出售给他人，已侵犯了原告合法财产所有权，第三人系蒋震的合法继承人，且居住于该房中，也无法律根据居住该房，为此，原告特诉，请求依法判令1、被告与第三人之子蒋震签订的该房买卖合同无效，并判令被告赔偿原告损失200000.00元；2、判令两第三人立即停止侵占原告所有的被两第三人侵占的上述房屋；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告西蔡委会答辩称，一、原告诉称被告将涉案房产出售给第三人之子蒋震与事实严重不符。事实上，涉案房产及储藏室已由原告赠与其子李维泰，并在被告处办理了该房产及储藏室买卖合同变更手续，即将被告与原告所签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》原件及购房款结算凭证原件交还被告，再由被告与李维泰就该房产及储藏室重新签订了《南湖尚苑房屋安置认购合同》。2014年3月17日，李维泰将该房产及储藏室转让给了第三人之子蒋震，并在被告处办理了该房产及储藏室买卖合同变更手续，即将被告与李维泰签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》原件交还被告，由被告与蒋震就该房产及储藏室重新签订了《南湖尚苑房屋安置认购合同》，该合同签订后，李维泰将该房产及储藏室交付蒋震，并收取了蒋震支付的购房款。因此原告诉称被告将涉案房产出售给蒋震，与事实严重不符。二、原告的诉讼请求无事实与法律依据，不能成立。如上所述，涉案房产及储藏室早已由原告赠与其子李维泰，又由李维泰出售给第三人蒋东庚、赵芹之子蒋震，并收取了相关购房款，根本不存在被告将该房产出售给蒋震之说。原告主张确认被告与蒋震之间的买卖合同无效并要求被告赔偿其所谓的损失的请求当然不能成立。综上，为维护被告的合法权益，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人蒋东庚答辩称，当时购买涉案房产的时候是通过广告购买的，广告上称有两套房子要卖，一套是利民小区的，一套是本案所涉房产。后我们与广告上的联系人李维泰联系就购买了本案房产，当时确定是40万元，外加5000元的手续费，共计405000元。到2014年我们开始装修，2015年入住到现在。因该房产原告报警，警察来了解情况，原告承认李维泰是他儿子，我是被骗的，我只有这一套房子，开始时因欠2万元没有付清，车库的钥匙就没有给，现在付清2万元给李维泰和他母亲，车库钥匙就交付了。第三人赵芹未答辩。原告李强举证有1、南湖尚苑房屋安置认购合同原件一份，证明在2011年4月24日本案的被告将涉案的房屋出售给原告；2、南湖尚苑房屋安置认购合同复印件一份，证明2014年3月17日被告将涉案的房屋在未征得原告同意的情况下，出售给第三人之子蒋震；3、户口注销证明的存根复印件一份，证明蒋震于2016年3月26日去世；4、户口信息复印件一份，证明蒋震与第三人的关系。被告西蔡委会质证称，对证据1有异议，首先该份合同是原告在2015年的时候由被告重新出具的，是被告与原告补签的，当时原告找到我村委的工作人员要求补签该份合同，我村委的工作人员并不知道原来的认购合同已经变更登记至李维泰名下，后由李维泰与第三人之子蒋震再办理了变更手续，该份合同的原件在李维泰要求我村委将合同变更登记至李维泰的名下时已经向我村委提交，所以该份合同并不是村委会的真实意思表示；对证据2真实性没有异议，但关联性有异议，涉案的房屋是由原告之子李维泰转让给第三人之子蒋震的，并不是我村委会出售给蒋震的，虽然我村委会与蒋震签订了认购合同书，该认购合同书的签订是应李维泰和蒋震的要求办理相关的合同变更手续；对证据3、4没有异议。第三人蒋东庚质证称，蒋震是我儿子，买房的手续是我处理的多，合同是小孩签订的，我当时跟着的，签合同的时候还有我家属，还有原告的儿子李维泰和李维泰的母亲在场。被告西蔡委会举证有，1、2011年4月24日，原告与被告签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》原件一份及被告出具给原告的购房款结算凭证四张，该四张的结算凭证原件已经交给了第三人，从这份合同与原告提供的合同对比就可以看出，原告提供的合同是后补签的；2、2014年2月4日，被告与李维泰签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》原件一份；3、2014年3月17日，被告与蒋震签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》一份；4、李维泰出具给蒋震的购房款收条五张，原件在第三人处；5、2014年3月17日，李维泰向被告缴纳的手续费结算凭证一份。原告李强质证称，对证据1的真实性无异议，对证明观点有异议，该证据只能证明被告在2011年4月24日将涉案的房屋出售给原告；对证据2真实性原告无法确认，同时该合同原告认为也是无效的，在没有得到原告的同意和授权的情况下被告又将该房屋转给李维泰是没有法律和事实依据的；对证据3的质证意见同证据2；对证据4、5的真实性无法确认。第三人蒋东庚质证称，对证据2我知道，购房款的票据我也知道，是真实的，其他的证据我不清楚。第三人蒋东庚举证有1、李维泰与蒋震签订的房产买卖协议复印件一份；2、村委会与蒋震签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》复印件一份；3、李维泰出具的购房款的收据复印件5份，购房款票据丢了一份；4、原告与村委会签订的合同原件及村委会收取原告购房款的票据原件四张，共计24万多元。原告质证称，对证据1即使该协议系李维泰本人所签，该份协议也是无效的，涉案房屋的相关权利属于原告所有，未经原告本人同意或授权，其他人无权处置涉案的房产；对证据2真实性没有异议；对证据3原告不清楚；对证据4真实性没有异议，合同没有异议，但该份证据与原告提交的购房合同是一起出具的，因为落款的时间都是2011年4月24日，被告提供给法庭的原被告之间的认购合同并无落款时间，同时这份证据与被告的解释相矛盾，被告称原被告签订的两份合同均在被告处。被告西蔡委会质证称，对证据1的三性均无异议，该证据证明了涉案房屋并不是由被告出售给蒋震，而是原告之子李维泰出售给蒋震的，从而印证了原告起诉的理由是不成成立的；对证据2真实性没有异议，但该份合同的签订完全是办理涉案房屋所涉合同的变更手续所为，并不是由我村委会出售给蒋震的，对证据3没有异议，证明了涉案房屋是由李维泰出售给蒋震；对证据4没有异议，需要说明的是该份证据是由李维泰持有在我村委会办理合同变更手续时交付我村委，后李维泰将该房屋出售给蒋震后由我村委将原件交付给第三人，同时该合同上手写的部分是与我们提供的原件手写的部分笔迹是一致的，与原告提供的手写的部分笔迹不一致，李维泰系原告之子，且持有合同的原件及收费原件，和原告的身份证原件，要求我村委办理合同变更手续，我村委会是完全有理由相信该变更是经过原告同意的，原告不同意的话李维泰是无法拿到合同的原件及收费原件的。经审理查明，本案所涉房产属建设在西蔡集体土地上的新农村住宅小区，其主要目的为安置拆迁户及解决该村村民住房问题，颁发的土地使用证为集体土地证，土地来源方式为划拨。该小区建设项目得到东海县牛山镇人民政府、东海县发展和改革委员会、东海县规划局、东海县国土局等单位的批复。小区建设完成后，因该村村民无法消化全部建筑面积，被告西蔡委会便开始向该村村民之外的人员出售房产。2011年4月24日，原告李强作为乙方（受安置人）与被告西蔡委会作为甲方（安置人）签订《南湖尚苑房屋安置认购合同》，原告李强购买了南湖尚苑安置房第四幢三单元301号房产及储藏室，共计价款人民币253902元，被告西蔡委会为其出具了收款凭条。2014年2月24日原告李强之子李维泰携带以上安置认购合同、收款凭条及原告李强的身份证件至被告处，要求变更合同内容，将受安置人由原告李强变更为李维泰。被告西蔡委会根据李维泰提供的材料将原与原告李强签订的安置合同及收款凭证收回，重新就本案所涉房产出具《南湖尚苑房屋安置认购合同》将受安置人变更为李维泰，其他内容不变。2014年3月17日，李维泰将涉案房产及储藏室以人民币400000元的价格及过户费5000元出售于第三人之子蒋震，同日，被告西蔡委会就涉案房产又与蒋震签订一份除安置人为蒋震外其余与李强签订《南湖尚苑房屋安置认购合同》相同内容安置合同并收取人民币5000元作为过户费。另查明，原告李强非东海县牛山镇西蔡村民。上述事实有，《南湖尚苑房屋安置认购合同》、收据、房产买卖协议、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，实践中约定俗称对“小产权房”的界定为，指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓的产权证亦不是真正合法有效的产权证。根据本案查明的事实，原告李强与被告西蔡委会签订的《南湖尚苑房屋安置认购合同》涉及的房产系建设在西蔡集体土地上的新农村住宅小区，其主要目的为安置拆迁户及解决该村村民住房问题，颁发的土地使用证为集体土地证，其性质属于“小产权房”的范畴，根据法律规定，涉及到“小产权房”问题的，亦应先由相关政府部门作出处理，在相关部门作出处理前，其不属于法院民事诉讼案件受理范围，故原告的起诉本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告李强的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院人民法院。审判长  温爱英审判员  吴 鹏审判员  单迎霞二〇一七年六月一日书记员  马顺利