新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1754号原告：狄秀军，男，回族，1966年1月13日出生，个体工商户，现住昌吉市长宁南路吉祥花园*********室，公民身份号码：6523011966********。委托代理人：马德清，新疆同创律师事务所律师。被告：新疆新安基房地产开发有限公司（以下简称新安基公司）。法定代表人：许永生，系该公司董事长。统一社会信用代码：91652300560527775B。住所：昌吉市31区1丘*栋1-401、402、403。被告：新疆西域实业集团有限公司(以下简称西域集团)。法定代表人：乐建江，系该公司董事长。统一社会信用代码：91652300738380513C。住所：昌吉市宁边东路**号。二被告共同委托代理人：周立军，系二公司法律顾问。原告狄秀军与被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年3月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告狄秀军及其委托代理人马德清，被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司的共同委托代理人周立军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄秀军诉称：2013年8月10日，原告与被告新安基公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于昌吉市海棠小镇5幢1单元1803号房屋一套，建筑面积为85.95平方米，每平方米价格为3990元，房屋总价342940.5元。合同签订当日原告交付了首付款102940.5元，剩余240000元，原告向浦发银行申请了贷款，期限为20年。该合同约定，该房屋于2015年4月30日前交付使用，但该期限届满后，被告新安基公司未向原告交房。后因被告新安基公司违约无法交房，遂与原告于2015年12月17日签订了《解除商品房买卖合同协议书》，并由被告西域集团提供担保，约定签订解除协议之日起三个月后开始退还房款，3个月内将所有款项退还完毕。按该协议的约定，2016年6月之前被告就应将上述款项全部退还给原告，但被告于2016年8月前向原告退还20000元，2017年3月20日退还150000元，此后再未还款。原告多次找被告协商还款事宜均无果，故诉至法院，请求：1、判令二被告向原告退还购房款172940.5元；2、判令二被告向原告支付违约金6858.8元；3、判令二被告向原告支付利息96023.34元[342940.5元×7‰×40个月（2013.11月至2017.3月）]；4、本案诉讼费、保全费2020元及其他相关费用均由被告承担。被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司共同辩称：本案涉诉的房屋经过双方协商于2015年12月17日解除了商品房买卖合同并签订了解除协议，在该解除协议中被告履行的只是退还购房首付款102940.5元及已经偿还的按揭贷款本金，原告所诉的要求被告退还购房款172940.5元没有法律和事实依据。对违约金数额认可，但是按照被告已经支付的款项来看，该费用被告已经支付完毕。原告第三项诉讼请求主张的利息，原告计算的基数、时间及利率均是错误的，该项请求，被告只同意按照解除协议约定的时间之后的三个月计算，基数也应当是首付款及已偿还的银行贷款本金。综上，鉴于被告已经向原告支付了170000元，而按照解除协议被告应付的款项不超过110000元，故请求驳回原告的全部诉讼请求，被告保留要求原告返还超付60000元的权利。原告举证，两被告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同1份，解除商品房买卖合同协议书1份，担保函1份，证实原告与被告新安基公司是商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系已经解除，双方对退还房款的时间进行了约定以及被告西域集团提供担保。两被告质证后对该组证据的真实性认可，但认为无法证实原告要求被告退还全部房款三十余万元的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、收据2张，发票1张，证实原告应付的款项已经全部付清，其中15000元车库定金被告已经退还，不包含在本案诉求之内。两被告质证后对2013年8月20日发票的真实性认可，其他两张票据的真实性不认可，认为与本案无关。本院对发票的真实性予以确认，收据因系复印件，且被告有异议，本院对收据的真实性不予确认。证据三、入住通知书1份，证实房款原告已经全部付清。两被告质证后对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、保全费发票1张，证实原告办理诉讼保全产生费用2020元。两被告质证后对证据的真实性无异议，但对该笔费用不认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告新安基公司、西域集团未向法庭提交证据。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2013年8月10日，原告狄秀军与被告新安基公司签订《商品房买卖合同》（合同号3080321），合同约定：原告购买该公司开发的海棠小镇第5幢1单元1803号房屋一套，建筑面积85.95平方米，每平方米单价为3990元，房屋总价款为342940.5元；付款方式为于2013年8月10日付房款102940.5元，余额240000元申请20年银行贷款支付。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2015年4月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，或买受人未按合同约定付清全部房款及费用，或因国家政策调整等其他情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年8月20日向被告新安基公司支付房款102940.5元，后以按揭贷款方式支付房款240000元。2015年11月24日被告新安基公司向原告发出入住通知书，通知原告于2015年11月30日起开始办理入住。因被告未能在合同约定的2015年4月30日前向原告交付房屋,2015年12月17日，原告作为乙方与被告新安基公司（甲方）、西域集团（丙方）签订一份〈解除《商品房买卖合同》协议书〉，三方在协议中约定：一、解除原告与新安基公司签订的《商品房买卖合同》（合同号为：3080321），房号为小镇一期高层5－1－1803室；二、原告支付的购房首付款102940.5元和截止到被告新安基公司通知原告办理商品房解押登记并及时办理完毕之日原告向银行或公积金管理中心已缴纳的月供本金，新安基公司自签订〈解除《商品房买卖合同》协议书〉之日起3个月后开始退还，3个月内退完。如银行/公积金管理中心业务暂停的则按业务暂停时间顺延。五、自本协议签订之日起至实际退房款日，应退房款按照人民银行公布的同期存款利率计算利息，利息与所退房款一并支付原告。六、原告按新安基公司要求主动积极配合新安基公司共同到相关部门办理该商品房按揭还贷及解押手续，如因原告不主动配合造成月供利息增加的，则由原告自行承担，同时退款时间相应顺延。七、因《商品房买卖合同》解除产生的新安基公司应付违约金6858.8元，在新安基公司退最后一笔房款时一并支付原告。八、如新安基公司不能按照本协议约定向原告足额退还或支付所购房款的，则由新安基公司按未还款金额承担双倍利息（按银行同期存款利率计算）。九、为保证新安基公司诚信履行约定，西域集团向原告提供连带责任保证担保，如新安基公司未按合同约定退还或支付原告全部应得款项，则由西域集团承担连带给付责任。被告新安基公司于2016年8月23日向原告支付20000元，于2017年3月30日向原告支付150000元。原告向银行的按揭贷款目前尚未还清。现原告诉至法院要求被告退还全部购房款中的剩余房款。在案件的审理过程中原告并申请保全，支出保全费2020元。本院认为：原告购买被告新安基公司开发的商品房，双方并签订《商品房买卖合同》一份，而2015年12月17日原告与二被告签订＜解除《商品房买卖合同》协议书＞，双方协议解除了原告与被告新安基公司签订的《商品房买卖合同》，并约定了双方解除合同后的权利义务。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的权利义务。原、被告在协议中明确约定了被告新安基公司返还原告购房首付款102940.5元及因《商品房买卖合同》解除产生的被告新安基公司应付的违约金6858.8元的退付时间；双方对原告以按揭贷款方式支付的房款240000元未作明确约定。但双方签订的＜解除《商品房买卖合同》协议书＞中第二条的约定：“原告支付的购房首付款102940.5元和截止到被告新安基公司通知原告办理商品房解押登记并及时办理完毕之日原告向银行或公积金管理中心已缴纳的月供本金，新安基公司自签订〈解除《商品房买卖合同》协议书〉之日起3个月后开始退还，3个月内退完。”从该条约定内容来看，办理完毕解押登记之日原告向银行已缴纳的月供本金实际上即为按揭贷款方式支付的房款240000元，故根据该约定此款应与首付款一起应于2016年6月17日之前向原告退还完毕，故被告新安基公司应向原告退还全部的房款342940.5元，因被告新安基公司已经返还原告170000元，故被告新安基公司还应当返还原告172940.5元。关于原告以总房款340940.5元为基数要求被告支付自2013年11月至2017年3月期间的利息96023.34元的诉讼请求。本院认为，根据上述约定来看，被告新安基公司应于2016年6月17日之前退还全部房款340940.5元，而被告新安基公司仅于2016年8月23日退还20000元，于2017年3月20日退还150000元，故被告新安基公司未按照协议约定及时退还房款，应参照双方的约定承担相应的利息损失。依照双方协议的约定，如新安基公司不能按照本协议约定向原告足额退还或支付所购房款的，则由新安基公司按未还款金额承担双倍利息（按银行同期存款利率计算）。故本院参照人民银行基准利率，分段计算原告房款的利息损失为7539元{[342940.5元×1.5%÷12个月÷30天×2倍×67天(2016年6月18日至8月23日)]+[322940.5元×1.5%÷12个月÷30天×2倍×209天(2016年8月24日至2017年3月20日)]}。原告主张的超出此数额的利息，本院不予支持。被告新安基公司也应当依据双方之间签订的＜解除《商品房买卖合同》协议书＞的约定向原告支付违约金6858.8元。根据原告与两被告的〈解除《商品房买卖合同》协议书〉的约定，为保证被告新安基公司诚信履行约定，如被告新安基公司未按合同约定退还或支付原告全部应得款项，由被告西域集团承担连带给付责任。故被告西域集团应对上述被告新安基公司应承担的款项承担连带给付责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告狄秀军购房款172940.5元；二、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告狄秀军违约金6858.8元；三、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告狄秀军利息损失7539元；四、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告狄秀军保全费2020元；五、被告新疆西域实业集团有限公司对上述第一、二、三项款项承担连带给付责任；六、驳回原告狄秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2719元，由被告新疆新安基房地产开发有限公司负担1938元，由原告负担781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员  艾令起二〇一七年六月八日书记员  徐 倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。