广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4210号上诉人（原审被告）：杨敬德，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：黄建军，住广州市荔湾区。以上两上诉人共同委托代理人：王煌、杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑国华，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：黄艳梅，身份证住址广东省深圳市罗湖区，现住广州市荔湾区。以上两被上诉人共同委托代理人：胡成、钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。上诉人杨敬德、黄建军因与被上诉人郑国华、黄艳梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。杨敬德、黄建军上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回郑国华、黄艳梅的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费及保全费用由郑国华、黄艳梅承担。事实与理由：郑国华、黄艳梅在2016年9月14日短信中承认“银行贷款因故迟延”反映出其逾期办妥贷款手续事实。郑国华、黄艳梅迟延将近2个月未获批按揭款，未积极筹措资金支付房款，我方才在2016年9月13日书面通知其解除合同。我方在2016年7月31日得知其未依约取得同贷书导致逾期付款后，多次通过中介要求其尽快履行配合递件和付款义务，然而其2016年9月23日才取得同贷书，远远超出合同约定的付款截止日期。郑国华、黄艳梅需要承担“迟延办理产权登记的违约责任”，我方依合同产生了单方解除权。买卖双方当事人同时办理递件及涂销抵押登记这种交易方式是二手房买卖的交易习惯。《注销证明》下方备注“申请人需本人携房地产权证、他项权利证明、银行开具的终止债权证明、他项权利登记申请书、身份证原件及复印件到房地产交易登记中心窗口办理注销抵押证明”可知，与双方过户所需资料大部分重合，且递件地点一致，印证确实存在“抵押涂销登记的材料是与过户登记材料同时在房屋登记中心递件”这种交易习惯。我方在2016年7月29日即已经准备好所有办理房屋过户的所有资料及交楼的准备工作，根本没必要故意不办理抵押涂销登记以致使涉案房屋无法依约过户。因此，在涉案房屋已经具备抵押涂销登记的所有条件的情况下，我方不存在违约行为。本案交易顺序应为过户、付清房款、交楼且均在7月31日前完成。申请房屋过户的重要条件之一是双方办理房屋过户递件手续之前，郑国华、黄艳梅必须得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，且在7月31日前。其未能在7月31日前取得同贷书，逾期将近2个月未能付款，合同解除条件已于2016年8月10日起成就，本合同于2016年9月13日已通知解除。我方为了清偿债务，在与郑国华、黄艳梅签订合同之前就对支付房款的时间作出了特别要求。其迟延付款、怠于筹款的行为，致使我方不能实现按合同约定足额收取购房款的目的，我方享有合同法定的单方解除权。我方在2016年7月29日即根据房屋中介的指引完成了提前还贷、取得《注销证明》并终止了涉案房屋未到期中租赁合同的情况下，郑国华、黄艳梅仍未依约取得同贷书。因此，郑国华、黄艳梅才是“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的一方，我方无需承担违约责任。郑国华、黄艳梅在合同解除后，方才符合付款条件，通知我方办证的行为，属于违约被解除后单方行为，已经不能使合同恢复至可履行的状态。综上，恳请二审法院撤销原审判决并予以改判，驳回郑国华、黄艳梅全部诉请。郑国华、黄艳梅二审答辩称：我方认为一审判决认定事实准确，适用法律正确，依法应予维持。杨敬德、黄建军没有解除权，其发出的解除通知，不导致合同解除的法律后果。涉案合同约定解除合同条款就是手签合同第10条，但结合整个过程，交易流程约定实际上是先签订合同，签订合同当庭买方支付定金，卖方出资涂销抵押、买方申请贷款，双方递交资料，在递件成功当天由买方支付首期购房款，在有关手续完成后银行放款。但杨敬德、黄建军只偿还了贷款，没有涂销抵押。我方一直在申请贷款，只是双方共同委托中介，导致按揭同贷书出来时间稍晚，但是合同并无约定同贷书出具最后期限，杨敬德、黄建军擅自发出解除合同通知书，并不符合解除条件。合同附件第一句话清晰约定涂销抵押后付款，附件第7条也对交易流程作了非常明确约定，涂销抵押登记还不行，还需要房管局登记，成功递件买方才需付款。该约定是双方真实意思表示，我方从来没有违约。附件第4条第2段也可以看出杨敬德、黄建军没有解除权，即使贷款批不下来，我方也可以在递件成功后选择现金形式支付。双方在买卖合同第4条对交房时间作了约定，基于买房有很多流程，双方没有在合同约定交付房款时间，我方认为不能假设2016年7月31日是付款期限，如该日是付款时间，双方在第4条完全没有必要加附甲方收取全部款项交楼条件。合同没有约定具体时间，只是约定递件过户当天支付首期款，在此情况下不能说买方违约，是杨敬德、黄建军没有办理涂销抵押没有过户递件。郑国华、黄艳梅向一审法院起诉请求：一、确认杨敬德、黄建军于2016年9月13日发出的《解除广州市存量房买卖合同通知书》无效，不发生解除效力；二、杨敬德、黄建军继续履行其与郑国华、黄艳梅签订的《广州市存量房买卖合同通知书》，协助将广东省广州市荔湾区某房过户至郑国华、黄艳梅名下并向郑国华、黄艳梅交付该房屋；三、杨敬德、黄建军自2016年10月1日起，以涉案房屋交易总金额的0.05%按日向郑国华、黄艳梅支付违约金直至郑国华、黄艳梅取得案涉房屋权属证明文件之日止；四、杨敬德、黄建军涂销中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行对广州市荔湾区某房设立的抵押权登记；五、杨敬德、黄建军承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。一审认定事实：2016年5月19日，郑国华、黄艳梅（乙方）与杨敬德、黄建军（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买荔湾区某房，该房屋按整套出售并计价，总价3150000元等。该合同第三条付款方式约定详见《付款协议》；第四条交楼时间和交接手续约定甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐全部楼款且2016年7月31号前……；第五条产权转移登记约定甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；第十条逾期付款的违约责任约定乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同……第十一条迟延办理产权登记的违约责任约定如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；第十二条单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。该合同附件即《付款协议》，约定：涂销抵押后付款（物业有抵押适用），1、定金300000乙方须在2016年5月19日支付给甲方；……3、首期楼款：（不含定金）1700000元，乙方于递件过户成功当天付甲方；4、楼价余款：按揭付款：乙方按揭付款的，乙方应于2016年6月3日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方……；7、甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖，等等。上述合同签订后，郑国华、黄艳梅向杨敬德、黄建军支付了定金300000元，首期楼款与楼价余款尚未支付。因2012年10月25日案涉房屋办理了抵押登记，2016年7月29日，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行向房地产交易中心出具《注销证明》，证明杨敬德、黄建军已还清贷款，故申请注销他项权利登记。案涉房屋现登记在杨敬德、黄建军名下，由杨敬德、黄建军居住使用，但至今仍未办理涂销抵押手续。2016年9月13日，杨敬德、黄建军向郑国华、黄艳梅发出《解除广州市存量房买卖合同通知书》称：合同签订后郑国华、黄艳梅拒绝履行合同约定义务，至今未向杨敬德、黄建军支付1700000元首期房款，剩余房款亦未按约定的期限办理按揭贷款，经协商未果，故依据合同约定行使合同解除权，自该通知书到达郑国华、黄艳梅时双方签订的合同正式解除。该通知书郑国华、黄艳梅于2016年9月14日签收。2016年9月19日，经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司向杨敬德、黄建军发出通知，通知杨敬德、黄建军于2016年9月30日前到房管部门办理交易过户手续。杨敬德、黄建军有收到该通知。2016年9月23日，中国建设银行广东省分行营业部向杨敬德、黄建军发出《同意购房抵押贷款意向书》称：郑国华、黄艳梅以案涉房屋抵押向建行广东省分行营业部申请住宅用房贷款1150000元，本行初步审查已获批准。本行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款和划款委托书要求将该笔贷款直接划入相关账户内，但最终的贷款利率执行水平须根据贷款发放时国家及我行有关规定执行，等等。2016年11月9日，郑国华、黄艳梅提起本案诉讼，并提出财产保全申请，原审法院于2016年11月12日作出裁定，查封案涉房产，郑国华、黄艳梅因此缴纳诉讼保全费5000元。庭审中，郑国华、黄艳梅表示剩余房款285万元可在杨敬德、黄建军完成先义务后随时支付给杨敬德、黄建军；杨敬德、黄建军为证明多次催促郑国华、黄艳梅及中介公司履行合同，提供了2016年9月14日至2016年10月28日双方的短信聊天记录，其中在2016年9月23日的聊天记录里，郑国华、黄艳梅要求杨敬德、黄建军于2016年9月26日到房产交易中心递件过户。原审法院认为:郑国华、黄艳梅与杨敬德、黄建军签订的《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。该合同约定交楼的条件之一为郑国华、黄艳梅交齐全部楼款，现郑国华、黄艳梅并未交齐全部楼款，杨敬德、黄建军应在收齐全部楼款后将房屋交付郑国华、黄艳梅，故郑国华、黄艳梅要求杨敬德、黄建军交楼依据不足，原审法院不予支持。本案的争议焦点之一是郑国华、黄艳梅是否有逾期付款的违约行为。根据合同关于付款方式的专门约定，在物业有抵押时，郑国华、黄艳梅应在涂销抵押后付款给杨敬德、黄建军，其中首期楼款的付款时间是递件过户成功当天，楼价余款的付款时间是在办妥交易过户及抵押登记后（贷款足额获批）或递件成功后（贷款未获批准或额度不足）。现杨敬德、黄建军至今未办理案涉房屋的涂销抵押，双方也没有去房管部门递件过户，故郑国华、黄艳梅支付房款条件并未成就，郑国华、黄艳梅不存在逾期付款的违约行为。杨敬德、黄建军认为合同第四条约定了交齐全部楼款的时间是2016年7月31日，因该条是针对交楼条件与时间的约定，故对于杨敬德、黄建军的该答辩意见，原审法院不予采纳。本案的争议焦点之二是杨敬德、黄建军是否享有合同解除权。由于郑国华、黄艳梅不存在逾期付款的违约行为，故合同第十条约定的解除条件不成就，杨敬德、黄建军不享有合同约定的解除权。至于杨敬德、黄建军是否享有法定解除权，杨敬德、黄建军认为郑国华、黄艳梅迟延付款导致合同目的无法实现，原审法院认为，在商品房买卖中，出卖人的主要合同目的是按合同约定足额收取购房款，买受人的主要合同目的是取得合同约定的房屋的所有权，现郑国华、黄艳梅并不存在迟延付款的违约行为，且郑国华、黄艳梅表示可支付剩余购房款给杨敬德、黄建军，故杨敬德、黄建军的合同目的并非不能实现，杨敬德、黄建军不享有法定解除权，合同应当继续履行。故郑国华、黄艳梅要求确认杨敬德、黄建军发出的《解除广州市存量房买卖合同通知书》无效的诉请，原审法院予以支持。因案涉房屋买卖合同继续履行，杨敬德、黄建军负有协助郑国华、黄艳梅办理房屋所有权登记、转移房屋所有权于郑国华、黄艳梅的合同义务，故郑国华、黄艳梅要求杨敬德、黄建军协助过户的诉请，原审法院予以支持。因合同约定向房屋登记机关申请买卖前须完成涂销抵押登记及归档手续，现抵押权人已出具涂销证明，故郑国华、黄艳梅要求杨敬德、黄建军涂销抵押权利登记的诉请，合法有据，原审法院亦予以支持。关于逾期办证违约金，由于合同关于办理产权登记的约定仅仅是在杨敬德、黄建军完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续且银行出具同贷书后5天内向房管部门申请买卖，无约定具体日期，根据合同法的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。现杨敬德、黄建军已提前还贷并于2016年7月29日取得《注销证明》，银行也于2016年9月23日出具《同意购房抵押贷款意向书》，但杨敬德、黄建军一直怠于办理涂销抵押登记手续，在郑国华、黄艳梅短信催促及经纪方发出过户通知后仍未在合理时间内与郑国华、黄艳梅向房管部门申请过户，故应从合理期限届满起承担迟延办证的违约责任，原审法院酌定合理期限为郑国华、黄艳梅短信催促办证之日起一个月为宜。关于违约金的支付标准，因双方合同约定的每日按总房款0.05%标准过高，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，酌情调整为参照人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%，从2016年10月23日起计付。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、确认杨敬德、黄建军于2016年9月13日向郑国华、黄艳梅发出的《解除广州市存量房买卖合同通知书》无效，不发生解除的效力，双方继续履行《广州市存量房买卖合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨敬德、黄建军涂销中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行对广州市荔湾区某房设立的抵押权登记（粤房地他项权证穗字第062XXXX117号）；三、自杨敬德、黄建军办理上述涂销抵押权登记之日起十日内，杨敬德、黄建军协助郑国华、黄艳梅办理广州市荔湾区某房的产权登记过户手续；四、本判决发生法律效力之日起十日内，杨敬德、黄建军向郑国华、黄艳梅支付逾期办证违约金，违约金以总房款3150000元为本金，参照人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%，从2016年10月23日起计付至杨敬德、黄建军协助郑国华、黄艳梅办理上述房屋产权登记手续之日止，违约金不宜超过本金；五、驳回郑国华、黄艳梅的其他诉讼请求。一审案件受理费688元及诉讼保全费5000元，由郑国华、黄艳梅负担50元，杨敬德、黄建军负担5638元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间杨敬德、黄建军提交如下证据：1、杨敬德与中介公司经理陈某龙谈话录音文本和以及陈某龙、何某乙身份材料，证明中介公司指引郑国华、黄艳梅必须持同意贷款书才能完成过户，但是郑国华、黄艳梅在9月末才取得同贷书，属于违约行为，同时证明杨敬德、黄建军取得注销贷款的证明后不需要提前到房管局办理注销登记，而是根据网签合同与过户登记注销抵押登记和过户登记一并前往办理。2、《广州市存量房买卖合同》，拟证明郑国华、黄艳梅未按合同约定时间支付购房款构成违约，证明抵押涂销手续和交易过户手续是一起办理的。《网签存量房合同》第一条第9点，可以清晰反映我方不需要提前办理涂销抵押登记手续，可以直接拿着还款证明到房管局交易过户时一并办理注涂销抵押手续。根据第四条第1点可以反映出甲乙交付时间为甲方收齐全部楼款并最后交房时间为2016年7月31日，合同约定是非常清晰，双方先办理过户登记，郑国华、黄艳梅付清全部房款，我方交楼给郑国华、黄艳梅，最后2016年7月31日前完成房屋和房款交付，因此过户肯定要在此时间前完成，但是一审认为双方没有对过户时间进行约定明显错误。3、二手房转移指引、涂销抵押指引，这两份指引可以看到注销抵押应该在过户递件当天一并涂销，我方在7月31日前已经取得涂销抵押证明，故已经不存在递件障碍，所以我方没有违约行为。（当庭出示上述证据原件，我方本来申请陈某龙出庭作证，但是因为陈某龙工作单位不允许其出庭作证，故我方向法庭提交与其录音文本）。郑国华、黄艳梅发表质证意见称：1、证据1因杨敬德、黄建军没有提供录音原始载体，故我方对真实性、合法性不予确认，原始证据我方也认为没有必要庭后质证。对于关联性问题，据我方了解陈某并并非案涉交易经办人，他的陈述本来是传来性，不能证明交易真实情况及约定。该录音第5、11、16分钟的说法表述事实为我方取得同贷书后，双方未能办理过户真正原因是杨敬德、黄建军单方面因房价行情的上升，要求我方在购房合同约定的价格的基础上升增幅40-45万，这才是本案发生争议的最主要问题。2、关于网签合同，杨敬德、黄建军提供的合同是三方合同，三方合同成立的条件是要有三方签署盖章，但合同后面各方没有任何签署盖章。各方没有去房管局办理过户手续，而且合同每一页右上角都注明是草稿合同，而且对方提供的网签《广州市存量房买卖合同》我们也没有原件，首先我方认为该份证据不是新证据，对真实性、合法性不予确认。主张网签合同约定过户和涂销一起办理，但在手签的存量房买卖合同第17条约定双方签订的广州市正式版与其他版本不一致时以本合同为准，我方认为这里所称的正式版合同就是对方所称的网签合同，我方认为应当按照手签存量房买卖合同执行，网签合同房价款230万，手签合同则为315万，如杨敬德、黄建军认为网签合同在后，那么两份合同约定的涉案房屋价款就有较大差异，我方认为双方实际履行的就是手签合同，如杨敬德、黄建军认为网签合同才是双方真实意思表示，那么我方也要求把涉案房屋价款调整为230万。我方认为本案双方真实意思的是2016年5月19日签订的合同。3、我方对证据三真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，无论在交易登记上涂销登记和过户登记能否同时办理与本案无关，双方都应按照合同约定办理。至今我方付款条件尚未成就，没有违约，也不需要付款。经本院确认，在二审审理期间，郑国华、黄艳梅以法院代管款的方式向广州市荔湾区人民法院缴纳了涉案房屋的剩余房款2850000元。本院认为，本案二审期间双方当事人争议的焦点是郑国华、黄艳梅是否有权要求杨敬德、黄建军继续履行合同并承担相应的违约责任。对此，本院分析如下：杨敬德、黄建军二审期间提交了网签《广州市存量房买卖合同》，并主张双方实际履行的是该份合同，但郑国华、黄艳梅明确予以否认，认为双方真实意思表示即2016年5月19日双方签字确认的《广州市存量房买卖合同》，双方实际履行的也是该合同。根据双方在2016年5月19日签订的合同中第17条“双方签订的《广州市存量房买卖合同》正式版与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，以及一审期间杨敬德、黄建军向原审法院作为证据提交的合同也是双方于2016年5月19日签订的合同，且其在一审期间对于郑国华、黄艳梅向原审法院提交的该合同版本三性予以确认，故本院认为杨敬德、黄建军与郑国华、黄艳梅实际履行的就是2016年5月19日双方签字确认的《广州市存量房买卖合同》。该合同第一条第七款明确载明该房地产存在抵押等他项权利，交易方式为涂销抵押后按揭贷款。该合同附件首部亦载明涂销抵押后付款，附件同时明确约定首期楼款的付款时间是递件过户成功当天，楼价余款的付款时间是在办妥交易过户及抵押登记后（贷款足额获批）或递件成功后（贷款未获批准或额度不足）。杨敬德、黄建军上诉主张郑国华、黄艳梅未能按期取得同贷书，存在逾期付款的违约行为，故其有权解除合同，但杨敬德、黄建军至今未办理案涉房屋的涂销抵押，双方也没有去房管部门递件过户，郑国华、黄艳梅支付房款条件并未成就，郑国华、黄艳梅不存在逾期付款的违约行为，而郑国华、黄艳梅一审期间已经明确表示在杨敬德、黄建军完成先义务后随时向杨敬德、黄建军支付剩余购房款，合同第十条约定的解除条件不成就，杨敬德、黄建军不享有合同约定的解除权，其怠于办理涂销抵押登记的行为构成违约，应由其承担逾期办证违约金。鉴于郑国华、黄艳梅在二审期间已经支付了剩余房款2850000元，其涉案合同义务已全部履行，原审法院认定杨敬德、黄建军不享有法定解除权，双方继续履行合同，并判令杨敬德、黄建军办理涂销登记后协助郑国华、黄艳梅办理涉案房屋所有权过户登记，向郑国华、黄艳梅支付相应的逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。杨敬德、黄建军上诉主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。杨敬德、黄建军在履行其合同义务后可径直向原审法院申请领取涉案房屋的剩余房款285万元。关于杨敬德、黄建军二审期间提交的证据，证据1系杨敬德、黄建军与陈某龙之间的谈话录音，陈某龙未出庭接受质证，真实性无法确认，郑国华、黄艳梅对此也不予确认；证据2系本案纠纷之前产生，并非二审期间新发生的证据；而证据3二手房转移指引及涂销抵押指引，与本案并无直接关系，故本院对上述三份证据均不予采纳。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人杨敬德、黄建军的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11276元，由上诉人杨敬德、黄建军负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年六月六日书记员 眭 翘