四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初1074号原告:成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区九里提西路*号*栋*楼*号。法定代表人：刘琬弋，公司总经理。委托诉讼代理人：张清蓉，女，1968年11月28日出生，汉族，住四川省都江堰市幸福镇望江路30号，系公司员工。被告：郭宏，男，1960年3月2日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：余涛，四川秉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行物业公司）与被告郭宏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员毛爱军独任审判，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托诉讼代理人张清蓉、被告郭宏及其委托诉讼代理人郑海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯培行物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费1528.8元、垃圾清运费310元；2、被告向原告支付自2011年11月1日至付清物业服务费止的违约金（截止2016年12月31日的违约金共计460元）。3、诉讼费及因诉讼发生的其它费用由被告承担。事实与理由：位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系成都皇朝置业有限责任公司（以下简称皇朝置业公司）。2011年10月28日皇朝置业公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告对“逸水青城·兰卡威”进行物业管理，该合同并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告郭宏系该小区21栋3单元1楼1号住房的业主。按照《前期物业管理服务合同》第7条1款约定：业主交纳物业服务费的金额是按照每月每平方米0.8元的标准计算交纳，被告每月应交纳的物业服务费是127.4元；合同第11条约定：物业服务费的交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳；逾期每日则按照应当交纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。从2016年1月1日起被告即欠交物业服务费，截止2016年12月31日，被告未支付物业公共服务费金额为1528.8元、垃圾清运费金额为310元。原告工作人员多次进行催收未果，故诉至法院，请求依法支持原告和诉讼请求。被告郭宏辩称：1、原告起诉所依据的《前期物业管理服务合同》不合法，属无效合同。原告所居住的“逸水青城·兰卡威”小区在2008年时就与重庆泓山物业管理公司（以下简称泓山物业）签订了《前期物业管理服务合同》，泓山物业服务未满一年撤场后，由原告接手管理，原告在2011年10月28日是变更《前期物业管理服务合同》，原、被告双方根本没有签订过前期物业服务合同，不存在物业服务合同关系，根据物权法第76条4款、物业管理条例第12条、合同法第52条第5款的相关规定，该合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同。2、原告所提交的其与皇朝置业公司所签订的《前期物业管理服务合同》在行政主管部门无备案的相关实体材料，其备案程序不合法，根据四川省物业管理条例系36条及成都市物业管理条例第66条的相关规定，该合同亦无效。综上，原告与皇朝置业公司所签订的《前期物业管理服务合同》无效，其约定内容对“逸水青城·兰卡威”小区的所有业主均无拘束力，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业公司。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系重庆泓山物业管理公司（以下简称泓山物业），后泓山物业从该小区退场。原告于2011年10月28日就“逸水青城·兰卡威”楼盘与皇朝置业公司签订了《前期物业服务合同》，其中合同约定：第一条：合同物业基本情况：1、物业名称：逸水青城·兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：普通住宅0.80元/月·平方米；电梯：1.10元/月·平方米；别墅1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方（即本案原告斯培行公司）每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年11月7日该合同在都江堰市城乡房产管理局进行了备案登记。二、被告系都江堰市“逸水青城·兰卡威”小区21栋3单元1楼1号房屋的业主，该房屋面积为159.23平方米，系普通住宅。原告斯培行物业公司在“逸水青城·兰卡威”小区提供物业服务期间，被告从2016年1月1日至2016年12月31日期间，未支付原告物业服务费共计1528.8元。上述事实，有原告提交的原、被告双方身份信息、《前期物业服务合同》、前期物业服务委托合同备案表、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《房屋信息摘要3》及原、被告在庭审中的陈述等在案佐证，上述证据经原、被告质证，本院予以确认。本院认为：一、关于合同效力问题。原告斯培行物业公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行物业公司与成都皇朝置业有限公司签订的《“逸水青城”前期物业服务合同》，由原告斯培行物业公司对“兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告郭宏系“逸水青城·兰卡威”小区21栋3单元1楼1号房屋的业主，该《“逸水青城”前期物业服务合同》对被告郭宏具有法律约束力。二、关于原告斯培行物业公司主张被告应支付物业服务费1528.8元、垃圾清运费310元、违约金460元的问题。根据前述物业服务合同约定的物业服务费按月支付的方式，原告斯培行公司主张被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费1528.8元之主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持；对于原告斯培行物业公司主张的垃圾清运费310元，因原告未提供相应的证据予以证实，本院不予支持；对于原告斯培行物业公司主张的违约金460元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，二被告在2016年1月-12月期间存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情综合认定200元较为适宜。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郭宏于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费1528.8元。二、被告郭宏于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金200元。三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告郭宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  毛爱军二〇一七年六月十六日书记员  雷 琪