吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2401民初2873号原告：延吉市五交化有限公司，住所地:延吉市公园路74号。法定代表人：李浩光，该公司经理。委托代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。被告：王君，男，1971年2月14日出生，现住延吉市建工街。原告延吉市五交化有限公司（以下简称延吉五交化公司）诉被告王君租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法由审判员张妍妍独任审理，分别于2017年6月14日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李浩光及委托代理人李文，被告王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延吉五交化公司诉称：2014年4月，延吉五交化公司将位于延吉市公园路892-XX号（三层）房屋出租给王君使用，双方签订了房屋租赁合同，约定租金为每年16万元，租期从2014年4月1日至2017年3月30日，租赁期间水电费、物业费、取暖费全部由王君承担。合同到期后，王君搬离房屋，但尚欠租金3.5万元未支付，且王君使用期间拖欠取暖费、物业费、电费共计30237元，经延吉五交化公司多次催要，王君拒不配合。故延吉五交化公司诉至法院，要求1.王君支付房屋租金3.5万元及利息（自2016年3月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、滞纳金（以月租金5%即每天666元的标准，自2016年3月1日起计算至实际给付之日止）；2.王君支付违约金8万元（根据合同第九条的约定，违约金为年租金50%）；3.王君支付拖欠的取暖费24063元、物业费6084元、二次加压费90元，共计30237元及利息（自2017年3月30日起即合同到期日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），并承担本案诉讼费用。王君辩称：1.同意支付房屋租金3.5万元及违约金，但是现资金困难，需要三个月的时间。双方约定的违约金标准过高，千分之一的标准合理。涉案房屋原由鞠立承租，王君承兑鞠立经营的台球厅后，就与延吉五交化公司签订了房屋租赁合同，签订合同时没有注意合同中约定50%的违约金；2.租赁期前两年，王君均已交纳物业费，但物业未提供服务，王君承租的门市房不需要物业进行管理，故收取物业费不合理，要求延吉五交化公司提供物业费合理收费的依据；3.王君不欠水、电费及二次加压费。取暖费不合理，冬天室内温度不达标，王君与供热方（不是集中供热）翔宇大酒店多次协商过，未果。后供热方建议将房屋改为地暖。经审理查明：2014年，延吉五交化公司（甲方）与王君（乙方）签订“房屋租赁合同”，约定：延吉五交化公司将位于延吉市公园路892-XX号（三层）、房屋产权号为20XXXX号、钢砖混结构，建筑面积约为630平方米左右的房屋出租给王君作为商业经营（台球、游戏）使用，租赁期限为3年，自2014年4月1日至2017年3月30日止。合同签订之日交保证金5000元，合同期满王君不欠延吉五交化公司任何费用时，此款无息返还给王君。年租金为16万元。王君于2014年3月30日前向延吉五交化公司一次性交齐当年租金16万元，第二年至第三年租金，每年提前一个月向延吉五交化公司交齐。王君在租赁期间独立办照、独立经营，产生的营业税、水费、电费、取暖费、物业费、卫生费、房屋租赁税、土地使用税、冬天清雪费和政府部门收取的一切费用等全部由王君承担。租赁期间，任何一方终止合同时，提出方必须赔偿对方经济损失，任何一方违反本合同规定，按年租金交纳50%违约金，王君逾期未交付租金的，每逾期一日，延吉五交化公司按月租金的5%收取滞纳金。超过15天视为违约。合同签订后，王君于2014年4月8日转账支付10万元，2014年9月24日转账支付5万元，2014年9月26日转账支付1万元，2015年5月15日转账支付8万元，2015年10月20日转账支付8万元，2016年5月19日转账支付3万元，2016年6月17日转账支付5万元，2017年1月16日转账支付4万元，共计交纳租金44万元，尚欠4万元。2017年4月2日，王君向延吉五交化公司交付房屋，延吉五交化公司未向王君退还保证金5000元。另查，延吉五交化公司尚未交付取暖费、物业费及二次加压费。认定上述事实的证据有：房屋租赁合同及双方当事人的陈述。本院认为：延吉五交化公司与王君签订的“房屋租赁合同”系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照该合同约定各自履行义务。王君承租房屋应当按照合同约定的时间足额支付租金，现王君欠付租金4万元，延吉五交化公司已将保证金5000元抵付租金，王君亦表示同意，故对延吉五交化公司主张的租金3.5万元，本院予以支持。对延吉五交化公司提出王君支付违约金、利息及滞纳金的主张，本院认为协议约定的违约金、滞纳金属重复约定，延吉五交化公司应当以其合同的实际损失为限。现延吉五交化公司未举证证明其实际损失，王君亦提出双方约定的违约金为年租金50%标准过高。双方约定的滞纳金标准亦过高，故违约金应按照延吉五交化公司的实际损失即利息损失计算，根据王君的违约情节、合同损失等情况，酌定支持按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。2014年3月30日，王君应支付租金16万元，现王君于2014年4月8日支付10万元，2014年9月24日支付5万元，2014年9月26日支付1万元，故2014年的违约金为：16万*5.6%*1.3倍÷360天*8天+6万*5.6%*1.3倍÷360天*168天+1万*5.6%*1.3倍÷360天*1天=2299.26元。合同约定第二年至第三年租金，每年提前一个月交齐，故2015年租金应于2015年2月28日前交齐，王君于2015年5月15日支付8万元，2015年10月20日支付8万元，故违约金为16万*5.35%*1.3倍÷360天*70天+16万*5.1%*1.3倍÷360天*5天+8万*5.1%*1.3倍÷360天*157天=4624.24元。2016年租金应于2016年2月29日交齐，王君于2016年5月19日支付3万元，2016年6月17日支付5万元，2017年1月16日支付4万元，故违约金为16万*4.35%*1.3倍÷360天*79天+13万*4.35%÷360天*1.3倍*28天+8万*4.35%*1.3倍÷360天*212天+4万*4.35%*1.3倍÷360天*106天=5887.47元（计算至起诉之日即2017年5月3日），违约金共计12810.97元。2017年5月3日后的违约金按照本金3.5万元，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。对延吉五交化公司主张的30237元及利息（取暖费24063元、物业费6084元及二次加压费90元），因延吉五交化公司尚未交纳上述费用，该部分损失尚未发生，故对该主张，本院不予支持。延吉五交化公司可在交纳上述费用后，另行诉讼。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告王君于本判决发生法律效力后立即向原告延吉市五交化有限公司支付租金3.5万元及违约金12810.97元（计算至2017年5月3日，后续违约金按照本金3.5万元，自2017年5月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回原告延吉市五交化有限公司的其他诉讼请求。如果被告王君未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3204元、减半收取1602元（原告已预交，退还原告1602元），由被告王君负担995元，原告延吉市五交化有限公司负担607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  张妍妍二〇一七年六月二十三日书记员  付红娜