江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初4272号原告：张某1，男，2007年6月16日生，汉族。法定代理人：张某2，男，1975年5月6日生，汉族。委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。被告：南京筑诚置业发展有限公司，统一社会信用代码913201157482499579，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，公司董事长。委托诉讼代理人：丁峰，男，1969年5月1日生，汉族，系公司员工。原告张某1与被告南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的法定代理人张某2及委托诉讼代理人李梦亮，被告筑诚公司的委托诉讼代理人丁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年12月13日签订的编号为宁房预售合字2013207722号商品房预售合同；2、要求被告筑城公司退还购房款1487016元及利息（自2015年12月25日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。事实和理由：2015年12月13日，其与被告签订编号为宁房预售合字2013207722号的商品房预售合同，约定其购买被告开发的位于江宁区秣××街道将军大道××花园××室商品房屋。协议签订后其于2015年12月25日将全部合同款1487016元支付给被告。2015年12月31日，其按照被告的收房通知函到被告指定的售楼中心办理收房手续，然在勘验××花园××室及负二层的项目现场后，发现商品房存在没有上下水设施、没有配套的卫生间、计入共有共用分摊面积的建筑部位和未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋建筑部位不明确、涉案靠地铁通道的门帘处出现大量积水并蔓延至涉案房屋、房屋内未发现通电插座及电力配套设施等问题。包括其在内的诸多负二层业主多次与被告及物业公司交涉，被告迟迟未对房屋质量和配套设施问题进行处理，更为严重的是2016年8月上旬江宁区住建部门及秣陵街道工作人员将被告物业公司安置在楼梯口的唯一上下水设施以违法构筑物的名义勒令物业公司进行了拆除，且房屋渗水排水问题极为严重导致污水溢满负二层并倒灌至地铁线路中，为此地铁公司将商铺的地铁通道封闭，事实上导致了其购买的房屋无法使用，整个负二层无人问津。其认为：上述房屋出现的问题违反合同约定、《商品房销售管理办法》及《物权法》的规定，房屋的上下水设施属于商品房的基础设施，如不配备或无法同时交付将从根本上影响房屋的使用，现场出现的多处漏水点等已严重影响房屋的使用并使合同目的不能实现。房屋与城市地铁相通，客观上不具备单独设计上下水条件，且无法补救，被告实际上已不能继续履行，事实上已导致合同目的无法实现。故诉至法院，望判如所请。被告筑诚公司辩称：1.因南京市房管局商品房买卖合同网签系统中的合同版本未区分住宅与商铺，自动生成了附件4中卫生间选项以及附件7上下水选项，涉案商品房买卖合同附件7第一项中约定“地下一层至五层通上下水”，该约定明确告知负二层没有上下水，双方补充条款18条特别约定负二层不具备餐饮功能，因此不具备独立上下水；2.负二层商铺地下即为地铁基础层，不具备设计下水条件，其在负二层公共区域设计了配套的上下水设施；原告对购买的房屋所在的楼层平面位置是知悉的，原告也知悉在平面图中没有公共卫生间，案涉房屋无卫生间，但有公共卫生间设在负一层，且原告现场看房，系对现场状况知悉的情况下做出的购买行为，故不存在合同目的无法实现的情况；3.共用面积的分摊部位及共有共用分摊面积原告可随时到房管局查阅核实，不属于合同解除的情况；4.渗水部位产权归属地铁公司，渗水问题不属于合同解除的情况；5.合同约定的房屋交付标准中未约定有插座，电源通到房间内配电箱符合合同约定的交房标准，该情形不属于合同解除的情况。综上，本案情形达不到解除合同的条件，原告要求退还购房款并支付利息没有依据。另，原告行使解除权的时间为1年，应从约定的交付之日起算，原告2017年3月方提起诉讼，已经超过行使解除权的期限。本院经审理认定事实如下：原告张某1的母亲田兴丽代张某1（乙方）与被告筑诚公司（甲方）于2014年11月28日签订《托乐嘉花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣××街道将军大道××花园××室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第2层。该商品房的设计用途为商业，建筑面积47.58平方米，其中套内面积26.78平方米，共有共用分摊面积20.8平方米。乙方应于2015年12月11日前向甲方支付定金80000元。该商品房以建筑面积定价，单价为31252.96元/平方米，总价1487016元。乙方应于2015年12月25日前支付总价款1487016元。甲方应于2015年12月30日前向乙方交付该商品房。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应当在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款的5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过10000元。甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。乙方发函解除之日起十日内，应当配合甲方办理合同注销登记手续，逾期乙方应按总价款的万分之一/天向甲方支付违约金；附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担违约责任，采取补救措施并按照1元/天·项计算向乙方支付违约金，但乙方解除本合同的除外。该商品房交付后，附件7中设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告后仍未达到的，乙方有权解除本合同。附件4列明的装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，其中甲方在上水、下水设施（地下一层至五层通上下水）、供配电设施、燃气供应设施（地下一层至五层通燃气）等处打钩。附件10-3列明该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能。被告于2015年12月25日向原告开具1487016元房款的销售不动产统一发票。2016年1月19日，原告（丙方）、被告（甲方）、案外人李文飞（乙方）签订《三方协议》一份，约定：自2015年12月25日起，涉案房屋的出租方主体由甲方变更为丙方，原《房屋租赁合同》中约定的甲方所有权利及义务由丙方继续承受；自2016年1月1日起，乙方所需缴纳的租金直接支付给丙方，甲方前期已收取的所有费用自2016年1月15日转付给丙方。审理中，被告对于涉案房屋能否改造安装上下水设施答复需与设计部门及项目组沟通。上述事实，有《托乐嘉花园商品房预售合同》、销售不动产统一发票、银联签购单、房屋现场照片、《三方协议》及当事人陈述等证据材料证实。本院认为：原被告签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。涉案商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。本案中，被告筑诚公司在与原告张某1签订的商品房预售合同附件7配套基础设施及其他设施中的上水、下水设施处打钩，仅载明地下一层至五层通上下水，但对涉案负二层的标的物未作说明，且附件4约定该商铺包含卫生间，按通常理解，应认定合同约定涉案商铺配备有上下水设施。被告向原告出售商铺，应确保该商铺能够满足正常合法使用。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及商业经营目的的实现。被告未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响原告实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，被告实际上已不能继续履行，按照合同约定为涉案商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于原告主张解除商品房预售合同诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称原告行使解除权的时间已经超过的意见，因被告至今未就能否对上下水设施进行整改以达到合同约定给予原告答复，不应自2015年12月30日开始计算解除权的行使期限，故对被告该辩称意见本院不予采纳。涉案商品房预售合同解除后，被告应当返还原告交付的房款，故对于原告要求被告返还购房款1487016元的诉讼请求，本院亦予以支持。原告要求被告承担已收取购房款银行利息损失，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张某1与被告南京筑诚置业发展有限公司于2015年12月13日签订编号为宁房预售合字2013207722号《托乐嘉花园商品房预售合同》解除；二、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张某1购房款1487016元及利息（以1487016元为基数自2015年12月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费18313元，保全费5000元，合计23313元，由被告南京筑诚置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  樊琴亚人民陪审员  张庆美人民陪审员  徐六粉二〇一七年六月二十九日书 记 员  吴 飞