北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书(2017)京0106执异249号案外人：杜微，男，1969年12月22日出生。申请执行人：孙钰淳，男，1986年2月19日出生。被执行人：杨万友，男，1966年7月30日出生。被执行人：卢国清，女，1973年8月10日出生。被执行人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。在本院执行孙钰淳申请执行杨万友、卢国清、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，杜微于2017年5月8日对执行北京市丰台区骏景园北区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杜微称，请求法院中止对涉案房屋的强制执行措施。事实和理由为：第一，我是涉案房屋的实际使用人，合法承租人，且已经支付租赁费。2015年11月28日，我与杨万友签订《租房合同》，约定杨万友将涉案房屋出租给我使用，租赁期限20年，自2015年11月30日至2035年11月29日。我一次性支付20年租金63万元。任何一方要求终止合同需提前三个月通知对方，并偿付对方总租金30%的违约金，如果杨万友转让该房屋，我有优先购买权。合同签订后，我于2015年11月28日共向杨万友支付53万元租金，2015年11月30日向杨万友支付10万元租金，共计63万元。我于2015年11月30日实际入住涉案房屋，并一直居住至今。因此，我与杨万友的租房合同是合法有效的，应受法律保护。第二，杨万友违反《租房合同》的规定出售涉案房屋，严重侵害了我对涉案房屋的优先购买权。根据《租房合同》等相关法律规定，若杨万友转让涉案房屋，我拥有优先购买权，而杨万友在未征求我是否购买，孙钰淳未实际看房，我对转让事宜不知情的情况下将涉案房屋出售转让，严重侵害了我对涉案房屋的优先购买权。根据《租房合同》及相关法律规定，我有权继续居住使用涉案房屋直至租赁期限届满。此外，本院据以执行的依据（2016）京0106民初7470号民事判决书并没有要求我把房屋交付给孙钰淳。综上，请求法院中止对涉案房屋的强制执行。孙钰淳称，不同意杜微的异议请求。事实和理由为：杜微与杨万友签订的《租房合同》是虚假的、无效的，租金约定严重偏离市场价格。2016年2月24日，我与杨万友、卢国清、北京链家房地产经纪有限公司签署房屋买卖合同时，合同中写明房屋无租赁关系。2016年3月12日前，北京链家房地产经纪有限公司多次携本人实地看房，房屋并未出租。在我与杨万友、卢国清房屋买卖合同纠纷庭审过程中，杨万友、卢国清交代其于2016年3月被逼迫签署房屋租赁合同。2016年10月11日，法院（2016）京0106民初7470号判决书及裁定书生效，判决将上述房屋过户并交付给我。2016年10月11日及2017年4月12日，我先后两次申请强制执行，案号分别为（2016）京0106执6423号和（2017）京0106执4207号。现涉案房屋已过户到我名下。总之，杜微与杨万友的租赁合同是虚假的、无效的。未经法律认可的租赁合同不能随意阻碍法院强制执行，未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗善意第三人。且杜微从未缴纳过任何电费、水费和燃气费。请求法院驳回杜微的异议请求。本院查明，孙钰淳与杨万友、卢国清、链家公司、赵子辰、民生银行北京分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日作出的（2016）京0106民初7470号民事判决书已经发生法律效力。该判决查明，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月2日名称变更为中国民生银行股份有限公司北京分行。该判决确定：一、被告杨万友、卢国清、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理代为偿还第三人中国民生银行股份有限公司北京分行在北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋抵押担保范围内的借款本息及其他相关费用的手续（借款本息及其他相关费用的金额以《抵押借款合同》、《个人最高额抵押、保全额度借款合同》为准）。二、被告杨万友、卢国清、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理解除北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋上300万元贷款的最高额抵押登记。三、被告杨万友、卢国清、第三人赵子辰于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理解除北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋上200万元借款的抵押登记。四、被告杨万友、卢国清、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理将北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋过户登记至原告孙钰淳名下的手续。五、被告杨万友、卢国清于本判决生效之日起十五日内按照每月15000元的标准向原告孙钰淳支付自2016年4月16日起至北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋过户登记至原告孙钰淳名下之日止的违约金。六、驳回原告孙钰淳的其他诉讼请求。案件受理费27425元，保全费5000元，均由被告杨万友、卢国清负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。2016年9月5日，本院作出（2016）京0106民初7470号民事裁定书，裁定：一、将判决主文第一项补正为“一、被告杨万友、卢国清、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理代为偿还第三人中国民生银行股份有限公司北京分行在北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋抵押担保范围内的借款本息及其他相关费用的手续（借款本息及其他相关费用的金额以《个人最高额抵押、保全额度借款合同》为准）。”二、将判决主文第四项补正为“四、原告孙钰淳于本判决生效之日起十五日内补足代偿款（即原告孙钰淳支付给第三人赵子辰的2721800元代偿款和支付给第三人中国民生银行股份有限公司北京分行为解除《个人最高额抵押、保全额度借款合同》的代偿款）之外合同约定的购房款；被告杨万友、卢国清、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理将北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋过户登记至原告孙钰淳名下的手续并将房屋交付给原告孙钰淳。”2017年4月12日，孙钰淳向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2017）京0106执4207号。2017年4月26日，本院作出（2017）京0106执4207号公告及通知，责令杨万友、卢国清于2017年5月10日前自位于北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋搬出。并通知该房屋内的全体人员立即清理、清空属于个人所有的物品，在本院公告期内自行离开该房屋。另查，涉案房屋已于2017年4月1日过户登记至孙钰淳名下。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向法院提出异议。本案中，案外人杜微主张对北京市丰台区骏景园北区31号楼11层1101号房屋享有承租权，但该涉案房屋系据以执行的生效法律文书（2016）京0106民初7470号民事判决书及（2016）京0106民初7470号民事裁定书所确定的特定标的物。因此，案外人杜微关于其对涉案房屋享有承租权，据此法院不能对其进行强制执行的主张，与生效判决所确定的内容相悖，不能对抗法院对该生效判决的执行，该主张亦无法在本案的执行程序中得到解决。被执行人杨万友、卢国清未主动履行生效判决确定的义务，本院作出公告及通知，责令其限期从涉案房屋搬出，并通知涉案房屋内全体人员自行离开涉案房屋，符合法律规定，并无不当。综上，案外人杜微的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回杜微的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  何东奇审 判 员  蔡 琴代理审判员  李琳琳二〇一七年六月十四日书记 员代  航 英