陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕02民终176号上诉人（原审原告）：白斌，男，1968年7月生，汉族，住铜川市印台区。被上诉人（原审被告）陕西中羿恒业房地产有限公司。住所地：西安市雁塔区。组织机构代码：69382211-0。法定代表人赵天英，系该公司董事长。委托代理人王世峰，系陕西秦人律师事务所律师。上诉人白斌与被上诉人陕西中羿恒业房地产有限公司（以下简称中羿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院(2016)陕0203民初00527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人白斌、被上诉人中羿公司的委托诉讼代理人王世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白斌上诉请求:1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以中羿公司向上诉人提交的竣工验收报告，未标注验收时间，具有一定的瑕疵，致使原告对被告的交房事宜产生了不信任感及误解，使原告在心理判断上造成误判，故被告理应给原告一定的经济补偿，属于认定事实不清。本案事实是上诉人提交的确凿证据显示：被上诉人根据房屋买卖合同第九条第3项约定应该在2015年9月30日前向上诉人出示工程建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五单位出具的《竣工验收报告》，而中羿公司公示复印件明确显示中羿公司提交的资料不符合合同约定及报告填写要求，该验收报告不仅未标注验收的时间，且没有验收意见、验收记录、验收结论和报告出具的日期，该验收报告不符合国家相关规定，没有原件，无法让上诉人相信所购房屋经过相关的验收，中羿公司构成合同违约。中羿公司在一审时才提交了之前不能提供的一份完整的验收报告，不应当作为一审定案依据。根据双方签订的房屋买卖合同约定，中羿公司违反合同第十二条（2）项约定逾期超过90日交付，应当按照购买人已支付全部价款万分之三计算违约金。自2015年9月30日起至实际交房时间2016年3月6日，逾期共178天，应当向上诉人支付违约金24040元，被上诉人应当返还由其代收的交房前物业费、电梯费、卫生费等2353元。陕西中羿恒业房地产有限公司答辩意见:2015年9月7日，对已竣工的房屋进行了分户验收，有建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五单位出具的验收报告，房屋具备交房条件。中羿公司也电话通知上诉人验收交房，但上诉人一直没有收房。一审提供的验收报告经过双方代理人质证，可以作为定案依据。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。白斌向一审法院起诉请求：1、被告支付原告迟交房屋的违约金24040元。2、被告退还原告的物业费等2353元。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年7月13日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买位于铜川市印台区中羿首府3单元16层31604号单元房一套。2014年12月20日，被告再次要求原告重新签订商品房买卖合同（预售），房屋预测面积150.87平米，原告缴纳了购房款501711元，合同约定2015年9月30日前交付房屋，后原告补交面积差额5454元。2015年9月30日交房期限界至，被告没有按照约定交付房屋，交房时也没有达到合同约定的交房条件。2016年3月6日，原告为了减少损失，只好领取了房屋钥匙，原告接收房屋时，被告非但没有解决违约交房的事情，还强行收取了原告接收房屋前的物业费等费用。被告的行为违反了法律规定，违反了合同的约定，给原告造成了损失。被告中羿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条中商品房交付条件第三项明确约定，商品房交付条件是取得由工程建设单位等五单位出具的竣工验收报告。双方约定的交房时间是2015年9月30日，被告的项目在2015年9月24日已取得竣工验收报告，符合商品房的交付条件。另外，被告在2015年8月30日贴有交房公告，并且分别于2015年9月1日、2015年9月3日、2015年9月24日给原告电话通知交房。原告认为没有达到约定的条件，不接收房屋，这是原告对于合同约定的交房条件认识错误，逾期接收房屋的责任应由原告承担，其要求被告承担逾期交房的违约金缺乏合同依据和法律依据。物业费是由西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司收取的，如果要退原告可以找该物业公司，与被告无关。如果调解，被告可以联系物业公司，协商把交房之前的费用退还给原告。后期费用交给了铜川市房产交易所及铜川市房屋产权市场管理处，这是有依据的。一审法院审理查明，2014年12月20日，原告白斌与被告中羿公司签订商品房买卖合同（预售），原告购买由被告出卖的位于铜川市印台区中羿首府1幢3单元16层31604号单元房一套，合同约定建筑面积为150.87平方米，每平米价格为3325.45元，房屋总价款为501711元，后原告又补交面积差额5454元，以上共计507165元，原告依照合同的约定支付了房款。合同还约定，被告于2015年9月30日前向原告交付房屋，且房屋的交房条件为取得由工程建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五单位出具的《竣工验收报告》。2015年8月底至9月底，被告以张贴公告、打电话等形式通知原告交房，但在工程部向原告出示了没有验收时间及验收结论的竣工验收报告，原告未按期收房。2016年3月6日，原告在被告处领取了房屋钥匙，并交纳物业费1653.5元，后期费用1849元。还查明，被告在工程部向原告出具的竣工验收报告为中羿首府商住楼验收报告，该验收报告的内容包括商用房、住宅楼等部分，因中羿首府的商用楼和地下车库在验收时还未竣工，无法验收，故该验收报告于2016年2月至3月期间作废。在开庭后，被告向本院提交了中羿首府住宅子单位工程竣工验收报告，该验收报告有工程建设单位等五家单位签名，盖章，并显示验收合格，验收日期为2015年9月24日。关于原告在质证时提出的分户验收表及分户验收汇总表中日期涂改的问题，本院经过询问相关签名人员，称工程验收是一系列的工作，不能确定具体的验收结束时间，故时间有小的差异属客观原因，但中羿首府住宅楼的项目是在2015年9月24日前验收的。一审法院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这种房屋的买卖合同，是诺成、双务的有偿合同，它的主要条款包括合同的当事人、标的、位置、交房期限等等约定及责任。而交房期限即卖方应在某个日期之前，将房屋交付买方的一种双方约定的期限，任何一方违约都应承担相应的法律责任。在本案中，原告白斌与被告中羿公司于2014年12月20日所签订的一份商品房买卖合同，双方就与房屋相关事宜作了详细的约定，在合同第九条约定，该商品房交付应当符合下列第3项所列条件，而第3项就是取得由工程建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五单位出具的《竣工验收报告》，并约定在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。被告中羿公司在案件审理中出示了2015年9月24日由五家单位联合竣工验收的报告，并张贴了交房公告，电话通知买受人，并辩称被告已如约按期交房，不存在违约的事实。但是，在原告提交的证据中，同样亦有一份未标注时间的五家单位竣工验收报告单，亦可以说明该房屋的竣工验收情况，但被告中羿公司辩称，此报告仅是商住楼的，不是完整的验收报告，已经作废。从原、被告提交的竣工验收报告中，不能否认它们的真实性，对中羿公司提交的验收报告，从目前双方提交的证据分析，亦经依法核对报告的签字人等，可以证实房屋交付的时间等部分事实。而对原告提交的验收报告，经核实，亦是可以反映案件的部分事实。因此作为中羿公司与原告，在双方签订的房屋买卖合同中，约定了交房需提交五家单位的竣工验收报告，但在被告通知原告交房时，被告的相关部门却拿出一份未标注时间的竣工验收报告给原告查看。虽然被告的房屋此时在实际上已具备交房的条件，但被告给原告提交的竣工验收报告却未标注验收的时间，具有一定的瑕疵，致使原告对被告的交房相关事宜产生了不信任感及误解，使原告在心理判断上造成误判，故被告中羿公司理应给原告一定的经济补偿，以缓和双方的矛盾。关于补偿的标准应以原告购买的住房价款为基数，每日按万分之三计算，共计补偿天数为30天较妥当。而对于原告要求被告返还原告缴纳的物业费及其他费用的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，不予支持，故依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告陕西中羿恒业房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告白斌支付补偿金4564.49元。二、驳回原告白斌的其他诉讼请求。案件受理费460元，由被告陕西中羿恒业房地产有限公司承担80元，原告白斌承担380元。在本院二审期间，上诉人围绕争议问题，提供了一份“入伙通知书”，主要内容为通知中羿首府小区的购房业主，该小区1、2号楼已完善落成，交房工作于2015年12月1日正式开始。被上诉人对该证据质证称，该通知没有公司印章，也没有业主签名，对该通知不认可。上诉人还申请法院向规划、消防、环保等部门调查该项目的验收情况。消防部门称该项目验收不合格，要求整改；环保部门答复该项目没有经过环境影响评价验收。上诉人认可调查结果。被上诉人认可该调查结果，但称调查内容与合同约定的交房条件无关。另据一审卷证据查明，2016年1月21日，中羿公司收取白斌后期费用1849元，未写明用途费用5454元，2016年3月6日，西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司收取白斌2015年12月1日至2016年6月30日物业费854元、电梯费280元、垃圾费42元等费用。对于上诉人的证据，本院认为，上诉人提供的“入伙通知书”虽然没有加盖中羿公司的印章，但该通知中关于交房时间的内容与一审卷中西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司收取物业费、电梯费等费用的起算点一致，该“入伙通知书”的证明力予以确认。上诉人申请本院调查所取得证据的真实性予以确认。本院认为，双方争议问题是：①中羿公司在房屋交付中是否存在违约行为及相应责任的承担；②上诉人主张的物业费电梯费等费用是否应当返还。关于中羿公司在房屋交付中是否存在违约行为及相应责任的承担。双方签订的商品房买卖合同明确约定了交房条件为取得由工程建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五单位出具的《竣工验收报告》，并约定在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。虽然在约定的交房时间，中羿公司曾张贴交房公告，但其提供给购房业主查询的竣工验收报告存在瑕疵，不能证明中羿公司在约定的交房时间具备约定的交房条件。从中羿公司向购房业主发出的“入伙通知书”来看，中羿公司通知的正式交房时间是2015年12月1日，结合中羿公司一审提供的验收报告及一审对相关人员的核实情况，可以认定中羿公司通知正式交房时具备了交房条件，在中羿公司通知正式交房后，购房业主仍未及时办理接收房屋手续期间不属于中羿公司迟延交房期间，中羿公司逾期交房期间应为61日。根据合同第十二条约定，出卖人应按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金，房屋总价款为507165元，中羿公司应支付违约金9281.12元。上诉人主张的物业费、电梯费等费用是否应当返还。从上诉人提供的收款收据来看，收取该费用的是西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司。虽然根据合同约定，前期物业管理服务企业是出卖人选定的，但物业费、电梯费等费用并不是中羿公司代收的，上诉人要求中羿公司返还相应费用没有事实和法律依据。综上，上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、变更铜川市印台区人民法院(2016)陕0203民初527号民事判决第一项为：陕西中羿恒业房地产有限公司于本判决生效后10日内向白斌支付违约金9281.12元。二、撤销铜川市印台区人民法院(2016)陕0203民初527号民事判决第二项。三、驳回白斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，由白斌负担299元，由陕西中羿恒业房地产有限公司负担161元；二审案件受理费460元，由白斌负担299元，由陕西中羿恒业房地产有限公司负担161元。本判决为终审判决。审判长  周少英审判员  陈建安审判员  梁兴旗二〇一七年六月二十七日（院印）书记员  王丽娥