重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2668号原告：重庆强顺物业管理有限公司（统一社会信用代码915002256862038133），住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环东路244号附43号。法定代表人：颜台田，系公司经理。委托诉讼代理人：陈善国，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：李先兵，男，1976年4月12日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王正丽，女，1973年1月13日出生，汉族，系李先兵妻子，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：黄健值，男，1955年3月29日出生，汉族，系被告小区业主，住重庆市大足区。原告重庆强顺物业管理有限公司（以下简称强顺物业公司）与被告李先兵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员龚朝菊独任审判，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告强顺物业公司特别授权代理人陈善国、被告李先兵的委托诉讼代理人王正丽、黄健值到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2015年5月至2017年2月底物业管理费2024元、公共耗能公摊费60.50元、违约金412.70元，共计2497.20元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金。事实和理由：原告分别于2014年6月5日、2015年5月31日、2016年5月31日与被告小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定了服务期限，物业服务费按月收取，收费标准为0.6元/㎡/月，公共专项设备运行的能源消耗，采取按户分摊方式向业主分摊计收，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时缴纳物业服务费的，应按日万分之三支付违约金。原告与被告业主委员会签约后，按合同约定进驻被告小区提供物业服务，被告在该小区拥有153.33㎡住宅，被告从2015年5月1日起至2017年2月底未交物业费，经原告多次催收，被告至今未缴纳，为维护原告的合法权益，特起诉来院，提出上述诉讼请求。被告李先兵辩称，对原告的诉讼请求不予认可，理由：1、2014年6月至2016年5月31日原告与业委会签订的物业合同程序不合法，属于无效合同，法律规定小区业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会是召集人，签订物业合同未召开业主大会，业主不知情，签订的物业合同内容也未公示；2、签订物业合同必须经业主大会讨论，经业主双过半参加并同意；3、2014年6月，原告正在接受大足区房管部门的处罚，不具备主体资格；4、2016年6月1日至2018年5月31日这份物业合同，合同中记载龙飞为业委会负责人，但被告咨询龙飞，龙飞承认其不是业委会主任，业委会产生的依据其也不知情，龙飞说该物业合同是强顺物业公司拿着该小区业委会的公章自行加盖的；5、强顺物业公司不应在被告小区服务，其是强行在被告小区服务，强顺物业公司不具有主体资格，根据《最高法关于审理物业纠纷案件的解释》第十条，物业服务企业拒绝退出、移交，并以事实存在物业服务关系为由，请求业主支付物业服务权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月5日，原告强顺物业公司与被告小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由强顺物业公司为该小区小区提供物业服务；对于物业服务费用的缴纳，合同第六条约定：物业服务费按月收取，住宅0.60元/月/平方米（按建筑面积计算）；第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户分摊方式向业主分摊计收；对于服务期限，合同第十七条约定：合同期限从2014年6月1日起至2015年5月31日止。合同期届满前三个月前，甲方（该小区业主委员会）作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方（强顺物业公司）决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。合同第二十一条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，无故未能按时缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同到期后，于2015年5月31日，原告强顺物业公司与被告小区业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同对物业服务费用、公摊费用的缴纳，以及违约金的收取，约定与2014年签订的物业服务合同一致，合同期限为2015年6月1日至2016年5月31日止。2016年5月31日，原告强顺物业公司与被告小区业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同对物业服务费用、公摊费用的缴纳，以及违约金的收取，约定与前两份物业服务合同一致，合同期限为2016年6月1日至2018年5月31日止。合同签订后，原告强顺物业公司一直为该小区提供物业服务至今。另查明，被告李先兵系重庆市大足区棠香街道办事处海棠路XX小区XX号业主，房屋建筑面积153.33平方米。从2015年5月至2017年2月，被告李先兵未交纳相关物业管理费。经原告强顺物业公司催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关条款规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）项规定：业主委员会应当履行下列职责：……（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。原告与该小区小区业主委员会签订《物业服务合同》，被告系该小区业主，对其具有约束力，故被告李先兵辩称原告与被告业主委员会签订的三份《物业服务合同》，没有经过业主双过半同意和公示，存在原告物业公司采取不正当手段与业委会相互勾结的行为，并认为该三份《物业服务合同》均无效的辩解理由，本院不予采纳；对于被告辩称原告于2014年被房管部门处罚要求停止接手新的物业小区进行服务的答辩理由，因被告无相关证据予以证明，故对该答辩理由本院不予采纳；对于被告辩称第三份物业合同系原告使用被告业委会公章自行加盖的，且原告不具备主体资格，属于强行在被告小区提供物业服务，故被告不应交纳物业费，对于该答辩理由，因被告未举示证据证明原告系自行加盖业委会公章以及强行提供物业服务，因此本院对被告的答辩理由不予采纳。原告作为被告居住小区的物业服务单位，已按照合同约定履行了物业服务，被告作为该小区的业主理应按照合同的约定向原告支付相应的物业服务费及公摊费。被告李先兵房屋面积为153.33平方米，原告强顺物业公司与被告小区业委会签订的《物业服务合同》，约定其物业服务费为每月0.60元/平方米，被告从2015年5月至2017年2月未交纳物业服务费，共计22个月，故该期间被告所欠物业服务费为0.60元/平方米/月×153.33平方米×22月=2023.96元，本院对该2023.96元予以支持；对于公摊费，依据合同约定采取按户分摊方式向业主分摊计收，且公摊费系实际产生的费用，原告的主张亦合情合理，故对该期间的公摊费共计59.5元，本院予以支持；对于违约金，在本案中原告自愿放弃要求被告支付违约金，是原告对自身权利的处分，未损害被告的利益，本院对此予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李先兵在本判决生效后十日内给付原告重庆强顺物业管理有限公司物业服务费2023.96元、公摊费59.5元，共计2083.46元；二、驳回原告重庆强顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李先兵负担。本判决为终审判决。代理审判员  龚朝菊二〇一七年六月二十二日书 记 员  尚雪梅