广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初11199号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街清河东路239号。负责人：毛丽冰，行长。委托诉讼代理人：何绍鉴，该行员工。委托诉讼代理人：吴礼埙，该行员工。被告：刘惠森，女，1980年11月6日出生，住广州市番禺区。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）与被告刘惠森金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行番禺支行的委托诉讼代理人何绍鉴到庭参加了诉讼，被告刘惠森经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除农商行番禺支行与刘惠森签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：二级市场购房借款及担保合同【2008】×××号）；2.刘惠森立即偿还拖欠农商行番禺支行的贷款本金237392.16元，暂计至2016年10月31日的利息、罚息及复息3358.09元，合同期内，对正常本金按正常利率按月计收利息，自逾期之日起至债务清偿完毕之日止，对未按期归还的本金按罚息利率按月计收罚息，对上述拖欠的全部利息按复息利率按月计收复息；3.刘惠森承担抵押担保责任，农商行番禺支行对刘惠森名下位于广州市番禺区×××号的房屋进行拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；4.刘惠森承担全部诉讼费、财产保全等实现债权的费用。事实与理由：2008年11月20日，农商行番禺支行与刘惠森签订了《楼宇按揭合同》（合同编号：二级市场购房借款及担保合同【2008】×××号），约定农商行番禺支行向刘惠森发放贷款320000元，贷款期限自2008年12月26日至2028年12月26日。合同约定刘惠森以其名下位于广州市番禺区×××号的房产提供抵押担保，并于2009年5月14日办妥了上述房产的抵押登记手续。其后，农商行番禺支行根据《楼宇按揭合同》约定于2008年l2月26日向刘惠森发放贷款320000元，并根据授权书将上述合同项下借款直接付至收款人高永信（原业主）011821010102594277的账户上，借款到期日为2028年12月26日。刘惠森于2016年6月开始断供贷款，截至2016年10月31日，其拖欠贷款本金237392.16元、欠息3358.09元，合计240750.25元。刘惠森断供后，农商行番禺支行工作人员曾多次电话及上门催收均无法联系到刘惠森；农商行番禺支行向其发出“贷款提前到期通知书”亦无人签收。刘惠森拖欠款项巨大，显示其状况和财务状况恶化，无法清偿剩余借款债务。根据《楼宇按揭合同》约定，刘惠森任意一期供款的违约，即为对农商行番禺支行全部借款的违约，农商行番禺支行可对抵押房产进行处分，实现全部债权。综上，刘惠森无法清偿到期债务，使农商行番禺支行的合法权益受到严重侵害，特向人民法院提起诉讼，请求支持农商行番禺支行的上述诉讼请求。被告刘惠森无答辩，亦未在举证期限内举证。农商行番禺支行围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：2008年11月20日，刘惠森（借款人、抵押人、购房人、甲方）与农商行番禺支行（贷款人、抵押权人、乙方）签订了一份《楼宇按揭合同》，其中约定：甲方向乙方申请320000元贷款用于甲方向卖房人支付按揭房产（位于广州市番禺区×××号，以下简称涉讼房屋）之价款；本合同项下贷款期限为20年，具体以借据为准；本合同项下贷款月利率为4.335‰，贷款利息按月计收；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日；甲方应按本合同约定按时、足额归还贷款本息；甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分分，以实现债权；甲方若因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息（包括乙方提前实现债权），从逾期之日起，乙方按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%的罚息；对逾期支付的利息，不论贷款合同期内或到期后全部按罚息利率计收复利；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实观全部债权；甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；本合同中，“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估等为实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担。2008年12月17日，农商行番禺支行向刘惠森发放了贷款320000元。2008年12月，广东省人民政府向刘惠森核发了编号为粤房地证字第××号《房地产权证》，记载涉讼房屋的权属人为刘惠森。2009年5月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了编号为粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》，记载涉讼房屋抵押权人为农商行番禺支行。2016年12月23日，本院根据农商行番禺支行的申请作出了（2016）粤0113民初11199号之一《民事裁定书》，查封了涉讼房屋。诉讼过程中，为证明刘惠森的还款情况，农商行番禺支行向本院提交了打印日期为2017年5月16日的《广州农村商业银行贷款信息查询清单》以及刘惠森名下还款账户的还款记录流水，上述证据显示刘惠森自2016年6月15日开始未向农商行番禺支行支付涉讼贷款的本息，截止2017年5月16日，尚欠贷款本金余额237392.16元，利息、罚息及复息共9455.2元。本院认为：农商行番禺支行与刘惠森签订的《楼宇按揭合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。农商行番禺支行依约向刘惠森发放了320000元的贷款，已履行其约定的义务，然而根据农商行番禺支行提供的证据显示截至2017年5月16日，刘惠森已欠供12期。根据《楼宇按揭合同》的约定，刘惠森若在还款期内连续三期（即三个月）不按时供款，农商行番禺支行有权单方解除本合同，要求刘惠森立即提前偿还借款，现刘惠森未按《楼宇按揭合同》的约定如期偿还贷款本息的行为已构成根本违约，因此，农商行番禺支行要求解除《楼宇按揭合同》的诉请符合法律的规定和《楼宇按揭合同》的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告刘惠森理应向农商行番禺支行清偿贷款本金237392.16元及利息、罚息及复利（暂计至2017年5月16日为9455.2元，从2017年5月17日起按中国人民银行的相关规定计算至清偿之日止）。至于农商行番禺支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。刘惠森提供涉讼房屋作为《楼宇按揭合同》项下贷款的抵押担保，并办理了抵押登记。因此，对于农商行番禺支行提出的其对处理上述抵押物所得价款享有优先受偿权的主张，合法有据，本院亦予以支持。被告刘惠森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与刘惠森于2008年11月20日签订的《楼宇按揭合同》；二、刘惠森应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还贷款本金237392.16元及利息、罚息和复利（暂计至2017年5月16日为9455.2元，从2017年5月17日起按中国人民银行的相关规定计算至清偿之日止）；三、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行对依法处理刘惠森提供的抵押物（位于广州市番禺区×××号的房屋）所得价款在上述第二项债权范围内享有优先受偿权。如刘惠森未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4911元和财产保全费1724元，由刘惠森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  胡剑敏人民陪审员  王小敏人民陪审员  刘 奕二〇一七年六月八日书 记 员  霍淑玮