江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3190号上诉人（原审被告）：胡志强。委托诉讼代理人：张东，江苏超耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐楠楠。被上诉人（原审原告）：豆有杰。委托诉讼代理人：叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。委托诉讼代理人：王萍萍，上海四维乐马（昆山）律师事务所（实习）律师。（代理上述两被上诉人）原审第三人：王琛。委托诉讼代理人：张东，江苏超耀律师事务所律师。原审第三人：昆山力霸房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市开发区柏庐南路1186号。法定代表人：程英钰，总经理。上诉人胡志强因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初13683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡志强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求。事实和理由：上诉人与王琛作为房屋出售方，通过中介与被上诉人签到合同。当时询问是否需要王琛签字，中介答复只需登记产权人签字即可，故未让王琛在卖房合同上签字。王琛出具了授权书，以备房屋过户使用。本人系房屋登记产权人，且持有房屋实际所有人的授权书，本人对房屋有处分权利。被上诉人强调本人无权处分房屋，签订的房屋买卖合同无效，以王琛实际拥有房屋阻却其实现合同目的的理由不成立。本人与叶怀静律师的电话录音证实本人一直表示愿意并积极配合处理问题，希望合同能够继续履行。2016年8月30日，本人打电话给中介明确表示继续履行合同，要求对方履行支付首付款义务，对方辩称本人无权卖房，要求解约。签订房屋买卖合同时，被上诉人认可本人对房屋的处分权利。本人并未违约。2016年8月5日，被上诉人通过中介找到涉案房屋的承租人，签订租房合同并收取了房屋租金。事后被上诉人告知签订租赁合同事宜，王琛并未追究，说明王琛很有诚意出售房屋。当时房价飞涨，买方不积极履约支付首付款，面临数十万元经济损失，且被上诉人未经王琛同意出租房屋，让王琛内心十分不安，故而向中介询问不卖房的后果，估算可能遭受的损失，这个行为合乎保护自身财产利益。了解到违约的成本过高，最终决定履行合同，是我们在做评估，不是我们决定要违约，这是我们内心的过程。我方谈话的核心是沟通、协商，希望被上诉方尽早履约，考虑实际的市场行情，在协商的条件下能够减少一点我们的损失，并没有说一定要涨价、违约、更未曾强调要求解约。离婚是个人隐私，我方认为无须告知被上诉人。签订房屋买卖合同时，我们都在场，明确表示出售房屋。未告知离婚情况也没有影响到被上诉人实现合同目的。我们是被专业的律师套进去。叶律师提出的问题具有诱导性，利用我们对其的信任。在仅收取五万元定金的情况下，我方就同意被上诉人签订租赁合同并收取租金，说明我们是很诚意出售房屋。被上诉人没有提出支付首付款，却因为看到王琛因为诸多复杂因素着急导致态度有点波动，通过律师对本人和王琛进行取证，制造出我们违约在先的不实状况。一审法院未释明应由本人提起反诉，使本人错失主张权利的机会。被上诉人代理律师在开庭时提交录音证据，不符合证据提交程序，导致我方在诉讼中处于不利地位。唐楠楠、豆有杰二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王琛二审与胡志强意见一致。昆山力霸房产咨询有限公司二审未发表意见。唐楠楠、豆有杰向一审法院提出诉讼请求：1.确认原审原被告于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月2日解除；2.原审被告返还原审原告定金50000元、支付原审原告违约金166000元；3.诉讼费由原审被告承担。一审法院经审理查明，2016年7月16日，原审原告唐楠楠、豆有杰（乙方购买方）与原审被告胡志强（甲方出售方）、第三人昆山力霸房产咨询有限公司（丙方居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于昆山市开发区××村××楼××室房屋一套，建筑面积83㎡，车库面积约10㎡，房屋为现状交屋（此价格包含一个汽车库，约24㎡），总价款830000元，合同签订时，乙方支付50000元作为购房定金，甲乙双方同意于合同生效之日起45日内，乙方将430000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，甲乙双方同意于2016年8月30日前办理过户手续，乙方需贷款400000元，由丙方代乙方办理贷款手续，同时支付丙方贷款总额的1%作为办理贷款按揭手续费，甲乙双方若有任何一方未按本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方缴纳该房屋成交金额2%的服务费，甲乙双方办理上述房屋买卖交易过程中，税费由乙方缴纳，甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之后7个工作日内办理房屋交接手续，本房产买卖，以现房交屋，补充约定，甲方于2016年11月30日前交接于乙方。原审原告于合同签订当日向原审被告支付购房定金50000元。签订合同后，第三人王琛向第三人昆山力霸房产咨询有限公司告知涉案房屋的实际所有人并非原审被告而是第三人王琛，原审原告之后得知该情况。2016年8月18日，原审原告委托律师向原审被告、第三人昆山力霸房产咨询有限公司发出律师函一份，载明，在上述合同履行过程中，原审原告接到第三人昆山力霸房产咨询有限公司的电话原审被告知：原审被告明确表示不愿意将合同约定房屋出售给原审原告，希望解除或者终止该合同，因原审原告没有原审被告的联系方式，故委托律师向原审被告及第三人昆山力霸房产咨询有限公司致函，请予以明确，原审被告是否不愿意出售合同约定的房屋给原审原告，请于收到函件5日内书面告知律师，因合同系通过第三人昆山力霸房产咨询有限公司签订，故请第三人昆山力霸房产咨询有限公司告知原审原告，原审被告的具体答复意见。原审被告于2016年8月22日签收该律师函。2016年8月22日原审被告致电原审原告律师，原审被告在电话中将涉案房屋的真实情况告知原审原告，称涉案房屋系其与第三人王琛（前妻）在办理离婚协议时已分割给了第三人王琛，但是未办理房产过户更名手续，原审被告现在认为自己不是房屋实际所有权人，对于涉案房屋最终是否能出售给原审原告不能肯定，因为房价趋势一直在涨，所以第三人王琛对出售价830000元有意见，希望能再谈谈价格，最终是否能继续履行还要联系第三人王琛。之后原审被告与第三人王琛沟通后将其联系方式告知原审原告，原审原告律师与第三人王琛电话沟通，第三人王琛在电话中主要意思是，自己系涉案房屋的实际所有人，之前与原审被告办理离婚协议时该房屋就分割给了第三人王琛，但未过户，现在涉案房屋是否出售以及具体出售价格需要和第三人王琛谈，而现如今房价涨幅很大，涉案房屋若出售，则需要提高价格，第三人王琛认为涉案房屋市场价在1100000元左右，原审原告若提高价格至980000元，则第三人王琛同意将该房屋出售给原审原告。2016年8月29日，原审原告再次委托律师向原审被告发出律师函一份，载明，2016年8月22日原审被告在收到以上律师函次日即与律师取得了联系，告知了所涉房屋系原审被告与第三人王琛（前妻）离婚事就分割给了第三人王琛，律师对该情况也与第三人王琛进行了核实，第三人王琛也确认了涉案房屋为其所有，现因第三人王琛对该份买卖合同不予追认，希望调整价款为980000元，综上，由于原审被告在签订合同时隐瞒了所涉房屋已经分割给第三人王琛的事实，导致原审原告无法顺利实现合同目的，该行为已构成根本违约，故委托律师现向原审被告发出解除双方于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》的函，同时原审原告将依据合同中的相关违约条款向原审被告追究违约责任。原审被告于2016年9月2日签收该律师函。另查明，原审被告胡志强于第三人王琛曾系夫妻关系，二人于1993年10月22日登记结婚，于2001年5月30日协议离婚，离婚财产处理为，昆山市开发区××村××楼××室归第三人王琛所有，但该房屋至今产权登记所有权人系原审被告，产别为私有，建筑面积83㎡。庭审中一审法院向原审原告释明是否要求第三人王琛承担责任，原审原告表示只要求原审被告胡志强承担责任。上述事实有房屋买卖合同、收据、定房屋产权证、土地证、律师函、快递单、快递签收记录、离婚登记申请书、电话录音书面文稿及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，原审原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。原审原告已经按照合同按约定向原审被告支付了定金50000元，之后原审原告得知涉案房屋实际所有人系第三人王琛，并于2016年8月18日向原审被告及第三人昆山力霸房产咨询有限公司（居间方）发出律师函确认该事实，原审被告收到律师函后才告知原审原告涉案房屋的真实情况，涉案房屋在原审被告与第三人王琛（前妻）办理离婚协议时已分割给第三人王琛，但未过户，原审被告不能确定自己是否能继续履行合同，原审被告认为原审原告应与第三人王琛联系涉案房屋是否继续履行，一审法院认为原审被告明知涉案房屋实际情况却未在签订合同时如实告知原审原告，原审原告有理由认为原审被告对上述合同义务将存在履行不能的情况，故对于原审被告以原审原告未能在合同签订后45日内支付首付款430000元为抗辩意见，一审法院不予采纳；之后，原审原告通过原审被告与第三人王琛取得联系，而第三人王琛的意思表示为，自己才是涉案房屋实际所有权人，需要提高价款至980000元才能将涉案房屋出售给原审原告，一审法院结合第三人昆山力霸房产咨询有限公司的庭审陈述等证据可以认定因第三人王琛的行为导致原审原告的合同目的不能实现，且原审被告也向原审原告披露了该事实。“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，原审原告在庭审中也表示只向原审被告主张权利，并不向第三人王琛主张权利，故可以认定原审被告为本案违约方，根据合同约定，原审原告作为守约方有权解除合同并请求赔偿，本案原审原告已通过律师函的方式向原审被告表示解除合同，故一审法院确认双方合同于2016年9月2日解除；因原审被告违约给原审原告造成的损失客观存在，且双方约定的违约金为总价款的20%即166000元，一审法院予以支持；因原审被告原因导致合同解除，故合同解除后原审被告应返还原审原告定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零三条第二款之规定，一审法院判决如下：一、确认原审原告唐楠楠、豆有杰与原审被告胡志强2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月2日解除。二、原审被告胡志强于本判决生效之日起十日内返还原审原告唐楠楠、豆有杰定金50000元并赔偿违约金166000元。案件受理费12100元，减半收取6050元，由原审被告胡志强负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应当重合同，守信用。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，明确了房屋总价。后上诉人以房价上涨，认为沟通、协商房价是合理行为的主张，本院实难予以采信。被上诉人向上诉人发函询问涉案房屋真实情况，上诉人告知被上诉人涉案房屋在其与王琛离婚时协议分割给王琛，但未过户，上诉人不能确定是否能继续履行合同，被上诉人应与王琛联系确认涉案房屋是否继续履行。被上诉人据此未再支付首付款合理。上诉人回复被上诉人不能确定是否能继续履行后，未能证实及时告知被上诉人按照原合同继续履行，故可以认定涉案合同未能履行的责任由上诉人承担。上诉人是否有权处分涉案房屋，不影响涉案房屋买卖合同的效力，一审法院认定合同有效正确。被上诉人要求解除合同理由正当，依法应予支持。一审法院按照合同约定认定上诉人承担的违约金合理。综上所述，胡志强的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由胡志强负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年六月二十日书记员  毛莉莉