福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终477号上诉人（原审原告）：龙岩市小洋农场有限责任公司，住所地龙岩市新罗区工业路2号，统一社会信用代码91350800157823371Ｕ。法定代表人：赖焕芬，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄琳，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斯微，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢建新，男，1974年12月14日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。委托诉讼代理人：林天文，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。原审第三人：杨淬勇，男，1963年1月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原审第三人：沈庆荣，男，1973年10月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原审第三人：苏胜棠，男，1982年4月16日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。原审第三人：王福建，男，成年，汉族，居民，住龙岩市新罗区。上诉人龙岩市小洋农场有限责任公司（以下简称小洋农场）因与被上诉人卢建新及原审第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠、王福建租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人小洋农场的委托诉讼代理人黄琳、林斯微，被上诉人卢建新的委托诉讼代理人林天文到庭参加诉讼。原审第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠、王福建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小洋农场上诉请求：1．撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初1861号民事判决第二、三项，改判为：“二、卢建新应于本判决生效之日起三十日内支付龙岩市小洋农场有限责任公司自2015年10月15日起至2015年12月14日止因占用原承租土地的土地占用费，每月按13333.3元计算两个月为26666.6元；自2015年12月15日起至卢建新实际交还土地之日止卢建新因占用原承租土地的土地占用费，每月按116667元计算。”2．被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、自2015年12月15日起至实际交还土地之日止，每月按116667元标准计算并支付土地占用费有充分的事实和法律依据。首先，上诉人一审提交的与新承租人李振龙签订的《合同书》明确约定：“租期自2015年12月15日起，第一年租金为140万（折算每月为116667元）”。因此，如果被上诉人能按合同约定交还土地，上诉人从2015年12月15日起即可按每月116667元的标准收取租金。但因为被上诉人的恶意履行行为，上诉人至今无法向新承租人交地并开始履行新的承租合同，存在相应的租金损失。其次，与新承租人李振龙签订的《合同书》系经公开招投标确定，且被上诉人卢建新作为具有优先承租人的主体参与了公开招投标但未中标。因此，被上诉人卢建新对于与新承租人李振龙签订的《合同书》的租金标准、租期等情况是十分清楚的。但被上诉人明知上述情况，仍拒不按合同约定归还土地，其主观恶意是十分明显的。再次，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人于2015年7月份经公开招投标程序与新承租人李振龙签订了新的《租赁合同》。如果没有被上诉人违约行为，上诉人与新承租人签订的租赁合同早已于2015年12月15日即开始履行，上诉人早已按140万元/年的标准收取租金。因此，被上诉人应当按照新承租合同标准（即每月116667元）计算并支付土地占用费，才能弥补上诉人的损失。二、一审判决致使违约方从违约行为中获利，实质上是对不诚信行为的鼓励和纵容。关于2015年12月15日起土地占用费计算标准问题，根据被上诉人与第三人签订的租赁合同，被上诉人卢建新其每月可收取的租金为43039.5元（与杨淬勇6424元/月，与沈庆荣25395.5元/月，与苏胜棠3300元/月，与王福建7920元/月），远远高于一审判决确定的16133.3元。从被上诉人卢建新的立场，其既使继续占用土地，根据一审判决确定的计算标准仍将获取重大利益，并拖延交还土地。因此，一审判决使违约方即被上诉人卢建新继续从违约行为中获利，实质上是对不诚信行为的鼓励和纵容，有悖于法律的教育、指引和评价作用。被上诉人卢建新答辩称，一、上诉人主张自2015年12月15日起每月按116667元计算土地占用费，缺乏依据。上诉人与李振龙签订的《合同书》虽然约定年租金140万元，但是该《合同书》并未经过政府主管部门审批，也未实际履行，且合同只能约束签约的当事人，对合同之外的第三人没有法律效力。这份《合同书》约定每年的租金标准140万元，即每月每平方米空地的租金为3.32元，完全偏离了当地空地租赁的市场行情，承租方根本没有能力承担如此高额的空地租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。参照该司法解释的规定，一审判决按上诉人与答辩人原租赁合同约定的租金标准来计算土地占用费，处理原则正确，但是数额过高，未扣除龙腾北路占地。二、上诉人主张“一审判决致使违约方从违约行为中获利”，这是没有依据的。事实上在履行涉案的租赁合同中，答辩人长期处于亏损状态。从2012年10月15日起至2014年9月30日近两年的时间内对于纯粹的空地，没有使用价值，答辩人没有收益。2014年10月1日起才逐渐取得收益。在修建龙腾北路之前租赁土地的面积79.11亩，2014年龙腾北路占用26.36亩，土地使用权证内面积剩52.75亩，为原合同面积的66.7%，按照公平合理的原则，每月租金只能按合同约定的标准的66.7%收取才合理。而一审判决自2015年12月15日起每月按16133.30元计算，数额过高，因未扣除龙腾北路占地面积。合同期限届满后2015年12月答辩人向上诉人交还了龙腾北路西侧的土地，上诉人也已实际接收，上诉人在龙腾北路西侧的地块的周围搭建了围挡。自2015年12月中旬起答辩人要承担的土地占用费只能按原合同约定标准的33.35%(66.7%的一半)计算。而且答辩人经过上诉人的同意，在租赁中期投入了300多万元建设钢架结构厂房，至今仍远未收回成本。导致上诉人暂未接收龙腾北路东侧的租赁土地的主要原因是双方对钢架结构厂房的处理未协商一致，答辩人没有过错。上诉人主张涉案的钢架结构厂房属于承租人自行搭建物，合同期满出租方不作补偿。答辩人认为这与事实不符，上诉人于2013年9月24日出具给西陂执法大队的报告中明确表明，“我公司拟将原5000平方米左右厂房彻底拆除，在原址改建为钢结构厂房，砌简易围墙”，说明搭建钢结构厂房征得上诉人的同意，而且也是双方合意的结果。从常理来说，在剩余租期不长的情况下，若未取得延长租期或者出租人将对厂房折价补偿的情况下，承租人不致于投入巨额资金搭建可以长期使用的钢架结构厂房。因此，若上诉人要收回租赁土地，那么对钢架结构厂房应作适当的补偿。综上所述，上诉人的上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。小洋农场向一审法院起诉请求：1.卢建新立即腾退交还位于龙岩市新罗区西陂镇双路亭的土地[龙国用（2013）字第××]；2.卢建新支付小洋农场自2015年10月15日起至2015年12月14日止按40000元/季计算的土地占用费26667元；3.卢建新支付小洋农场自2015年12月15日起至实际腾退交还土地之日止，按116667元/月计算的土地占用费。一审法院认定事实：2012年9月18日，小洋农场（甲方）与卢建新（乙方）签订了一份《合同书》，该合同约定，小洋农场将位于龙岩市新罗区西陂双路亭原两个机砖厂范围的土地[龙国用（2013）字第××]（现理想城左边斜对面）出租给卢建新，租赁期限3年即自2012年10月15日起至2015年10月14日止；第一年租金为160000元，合同期内租金每年递增10%，乙方应于每季度初10日前向甲方缴清；在签订本合同之日，乙方应向甲方缴纳履约保证金5000元。该合同第7条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将租用土地转借、转租或以合作及其他方式进行变相转让他人，否则甲方有权解除本合同。”。第9条约定“本合同期满或依法解除时，乙方应当于合同期满之日或者解除之日将租用土地移交给甲方。乙方应于移交之日前将属于乙方所有的物品或资产搬离，移交之日仍未搬离的物品或资产均视为乙方抛弃的物品，甲方有权自行处置，甲方对乙方租赁期间自行搭建物及装修不做任何补偿。乙方未按时将租用土地移交给甲方的，履约保证金不予退还，作为乙方支付给甲方的违约金。”该合同签订后，卢建新在承租的土地上建成20间简易搭盖的店铺经营物流。2013年9月24日，小洋农场给西陂执法大队的“关于要求将原机砖厂倒塌部分改建成钢结构的报告”中载明“我公司拟将原5000平方米左右的厂房彻底拆除，在原址改建为钢结构厂房，砌简易围墙，便于公司生产经营管理…”。西陂执法大队未在该报告上作任何批复。2014年9月13日，卢建新（甲方）与杨淬勇（乙方）签订了一份《租赁合同》，卢建新将龙腾北路理想城左边斜对面大门口自编95号，15至16号八间店面面积共292平方米出租给杨淬勇，租赁期限3年即自2014年10月1日起至2017年9月30日止，若租赁期内国家需要征用或龙岩市小洋农场需要收回土地，租赁合同自然终止；第一年租金18元/m2/月，合计租金5256元/月，第二年租金20元/m2/月，合计租金5840元/月，第三年租金22元/m2/月，合计租金6424元/月，乙方应向甲方一次性交押金16000元等内容。该合同签订后，杨淬勇将承租来的15至16号8间店面用作经营龙州物流业务。2014年9月18日，卢建新（甲方）与沈庆荣（乙方）签订了一份《租赁合同》，卢建新将龙腾北路理想城左边斜对面大门口自编95号，7至14号八间店面面积共1166平方米出租给沈庆荣，租赁期限3年即自2014年10月1日起至2017年9月30日止，若租赁期内国家需要征用或龙岩市小洋农场需要收回土地，租赁合同自然终止；第一年租金18元/m2/月，合计租金20988元/月，第二年租金19.8元/m2/月，合计租金23086.8元/月，第三年租金21.78元/m2/月，合计租金25395.5元/月，乙方应向甲方一次性交押金42000元等内容。该合同签订后，沈庆荣将承租来的7至14号8间店面用作经营龙岩市闽盛物流有限公司，经营货物运输。2014年9月27日，卢建新（甲方）与苏胜棠（乙方）签订了一份《租赁合同》，卢建新将龙腾北路理想城左边斜对面大门口自编95号，17号店面面积144平方米出租给苏胜棠，租赁期限3年即自2014年10月15日起至2017年10月15日止，若租赁期内国家需要征用或龙岩市小洋农场需要收回土地，租赁合同自然终止；第一年租金3000元/月，第二年租金3300元/月，第三年租金3300元/月，乙方应向甲方一次性交押金10000元等内容。该合同签订后，苏胜棠将承租来的17号店面用作经营新罗区海盛货物装卸站，经营货物运输。2015年6月4日，卢建新（甲方）与王福建（乙方）签订了一份《租赁合同》，卢建新将龙腾北路理想城左边斜对面大门口自编95号，19至21号叁间店面面积共400平方米出租给王福建，租赁期限3年即自2015年7月1日起至2017年6月30日止，若租赁期内国家需要征用或龙岩市小洋农场需要收回土地，租赁合同自然终止；第一年租金18元/m2/月，合计租金7200元/月，第二年租金19.8元/m2/月，合计租金7920元/月，乙方应向甲方一次性交押金21600元等内容。该合同签订后，王福建将承租来的19至21号店面用作龙岩市新罗区明峰货物装卸点，经营货物运输。卢建新与第三人沈庆荣、苏胜棠、杨淬勇、王福建分别订立的《租赁合同》签订后，第三人沈庆荣、苏胜棠、杨淬勇、王福建分别向卢建新支付租金。2015年10月14日，小洋农场与卢建新订立的《合同书》的合同期限满，卢建新未按合同约定将承租来的土地交还给小洋农场。卢建新承租来的土地仍由第三人沈庆荣、苏胜棠、杨淬勇、王福建经营物流至今，卢建新未向小洋农场支付承租来的土地的土地占用费，仍继续向次承租人收取租金，故小洋农场诉至一审法院，请求判如所诉。诉讼中，原审依法追加了卢建新的转承租人沈庆荣、苏胜棠、杨淬勇、王福建为本案第三人参加诉讼，并征求小洋农场是否变更本案的诉讼请求，小洋农场以合同相对性原则，不同意一审法院追加第三人，仍坚持原诉讼请求。一审法院认为，小洋农场与卢建新订立的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自应承担的义务。合同签订后，小洋农场将位于龙岩市新罗区西陂双路亭原两个机砖厂范围的土地交给卢建新使用，卢建新已按约支付小洋农场租金至2015年10月14日合同期满，但卢建新在该合同履行期满时并未向小洋农场交还其承租来的土地，自合同期满至今仍占用原承租的土地，却未支付自合同期满至今的相关土地占用费。根据双方订立的《合同书》第7条“未经甲方书面同意，乙方不得将租用的土地转借、转租或以合作及其他方式进行变相转让他人，否则甲方有权解除本合同。”的约定，卢建新在该合同期满前未经小洋农场书面同意违反上述合同约定，将承租来的土地以搭建好的店铺的形式分别转租给第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠和王福建经营物流业务，而且卢建新与杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠、王福建所订立的《租赁合同》的租赁期限均超过原租赁合同，因此，卢建新已构成违约，应承担违约责任。小洋农场诉请卢建新立即腾退并交还位于龙岩市新罗区西陂镇双路亭原两个机砖厂范围的土地（龙国用（2013）字第××）有理，本院予以支持。第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠和王福建虽分别与卢建新签订《租赁合同》，但《租赁合同》第2条明确约定“小洋农场需要收回土地，租赁合同自然终止”，因此，第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠和王福建理应协助卢建新将卢建新承租来的土地交还给小洋农场，但在诉讼中小洋农场不同意变更诉讼请求，不要求第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠和王福建履行相应的法律义务，第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠和王福建应承担的义务应由卢建新另行主张权利。合同期满后，卢建新继续占用小洋农场所承租的土地，小洋农场诉请卢建新支付自2015年10月15日起至2015年12月14日止每月按13333.3元计算土地占用费未超出合同约定的标准，予以支持。小洋农场诉请要求卢建新支付自2015年12月15日起至实际交还土地之日止，每月按116667元标准计算并支付的土地占用费，没有合同和法律依据，不予支持。但小洋农场要求卢建新支付自2015年12月15日起至实际交还土地之日止每月按原合同约定的16133.3元/月租金计算土地占用费的，应予支持。综上，小洋农场的部分诉请有理，予以支持。第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠、王福建经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、卢建新应于判决生效之日起三十日内将位于龙岩市新罗区西陂镇双路亭的土地（龙国用（2013）字第××）交还给龙岩市小洋农场有限责任公司。二、卢建新应于判决生效之日起三十日内支付龙岩市小洋农场有限责任公司自2015年10月15日起至2015年12月14日止因占用原承租土地的土地占用费，每月按13333.3元计算两个月为26666.6元；自2015年12月15日起至判决确定的履行期限届满之日止卢建新因占用原承租土地的土地占用费，每月按16133.3元计算。三、驳回龙岩市小洋农场有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6950元，由龙岩市小洋农场有限责任公司负担5075元，卢建新负担1875元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人小洋农场向本院提交了两组证：证据一，现场照片8张，证明截止到现在，被上诉人还是在占用土地在营利的事实。证据二，《关于按期移交租用土地的函》复印件一份，证明2015年10月15日至2015年12月14日的租金计算标准是按每月13333.3元，结合两份律师函证明被上诉人没有将任何土地移交给上诉人，上诉人也没有办法进行接收。被上诉人卢建新质证认为，对证据一的真实性无异议，但不能证明其主张，无法证明卢建新有转租谋利，也无法证明卢建新在海盛货运有股份；对证据二，因没有原件核对，对其真实性无法确定，也不能证明其主张，是上诉人单方的意见，并不是双方协商的意见。被上诉人卢建新向本院提交了《尽快安排接收双路亭西地块的函》复印件一份，证明双方在租赁期限界满后，卢建新在2015年10月28日和2015年12月8日有通知上诉人接收龙腾北路西侧地块的事实。上诉人小洋农场质证认为，对证据的真实性有异议，不能证明被上诉人的主张，上诉人至今都没有收到该函，且双方也没有对如何移交达成一致意见，对方也没有向上诉人移交西地块。本院认为，被上诉人卢建新对上诉人小洋农场提交的现场照片的真实性无异议，对该组证据的真实性予以确认；其余证据因对方对真实性有异议，不予采信。上诉人小洋农场对一审判决查明的事实无异议；被上诉人卢建新对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏查明被上诉人于2015年10月28日、2015年12月8日通知上诉人其将龙腾北路西侧的地块交付给上诉人，上诉人亦建了围挡并接收了龙腾北路西侧地块的事实。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对于当事人二审争议的事实，本院认为，被上诉人卢建新提交的证据不足证明其已将龙腾北路西侧的地块交付给上诉人。因此，被上诉人卢建新的异议均不成立。本案双方当事人争议焦点为：自2015年12月15日起至被上诉人卢建新返还租赁土地之日止的土地占用费的计算标准如何确定？对此，本院予以分析并作如下认定。本院认为，上诉人小洋农场与被上诉人卢建新签订的《合同书》合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人未能按期履行腾交租赁土地的义务，合同履行期限届满后继续占用租赁土地，导致上诉人利益受到损失，被上诉人应向上诉人支付逾期返还租赁土地(?http:?/??/?205.9.1.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=11&Gid=119985602&ShowLink=false&PreSelectId=242124152&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined”l”m_font_0?)实际使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对上诉人而言，双方在订立合同时所能预见到的违反合同可能造成的损失即为上诉人未能收到租金损失。此外，上诉人与被上诉人签订的《合同书》中已约定了被上诉人未按时移交租赁土地的违约责任，即被上诉人未按时将租用的土地移交给上诉人，上诉人收取的履约保证金5000元不予退还。因此，对于自2015年12月15日起的逾期返还租赁土地(?http:?/??/?205.9.1.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=11&Gid=119985602&ShowLink=false&PreSelectId=242124152&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined”l”m_font_0?)实际使用费用，原审判决参照双方当事人签订的租赁费标准计算逾期返还的土地使用费并无不当。上诉人主张应按其与案外人李振龙签订的《合同书》的租赁费标准计算逾期土地使用费缺乏合同和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人因违约而获利的证据不足，本院不予支持。综上所述，小洋农场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人杨淬勇、沈庆荣、苏胜棠、王福建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人龙岩市小洋农场有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑国柱审 判 员  刘彬辉代理审判员  吴金燕二〇一七年六月六日书 记 员  陈笑平附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。