福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2663号原告（反诉被告）：郭吓鸿，女，1977年2月9日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：罗秋榕、林斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：融侨集团股份有限公司，住所地:福州市仓山区。法定代表人：林文镜，董事长。委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。原告（反诉被告）郭吓鸿与被告（反诉原告）融侨集团股份有限公司（以下简称融侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭吓鸿及其委托诉讼代理人罗秋榕、林斌，被告（反诉原告）融侨公司委托诉讼代理人陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭吓鸿向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以原告已付款7420000元为基数，按照每日万分之六的标准，从2016年2月1日起计算至被告向原告履行交房义务之日止，暂计至2016年6月13日为592116元）；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于福州市××街道××西南××水都××、××地块××＃楼××房，房屋总价款为7420000元，原告已付清前述购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2016年1月31日前，将讼争房屋交付原告使用。合同第九条约定，如被告未按照前述期限交房，逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付购房款万分之六的违约金。由于讼争房屋存在严重的渗水、漏水、构造柱缺失现象，根本不符合交付使用的条件。为了解决此现象，2015年11月15日，经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位确认后出具《江南水都五期、六期-5D、5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》。由于须整改的项目较多，现讼争房屋仍在整改过程中，被告也未通知原告收房。被告融侨公司辩称，一、原告所购买的讼争商品房系现房，被告已于2015年11月26日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2016年1月31日前来办理房屋交接手续，但原告逾期未前来办理交房手续，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。被告开发包括讼争商品房在内的江南水都5D、5E地块已于2014年12月12日通过竣工验收，并于2015年2月10日通过消防验收，即原告在买受上述商品房之时上述商品房已是现房。2015年11月26日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2016年1月31日前到被告处办理房屋交接手续。之后，虽经被告多次催促，但原告均置之不理。期间，在原告的按揭贷款银行于2016年1月4日向被告支付购房款518万元之后，原告曾于2016年1月5日到被告处开具518万元购房款的发票，但原告仍不办理交房手续。可见，导致逾期未办理交房手续的原因在于原告。故原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。二、根据讼争《商品房买卖合同》第十一条约定以及法律规定，渗水、漏水等质量瑕疵，不能构成原告拒绝交房的理由。原告诉称其之所以拒绝办理交房手续，系因讼争商品房存在渗水、漏水等现象，不符合交付使用条件，缺乏合同和法律依据。1、根据讼争《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2016年1月31日前，将同时符合竣工验收合格和消防验收合格等各项约定条件的商品房交付原告使用；第十一条约定，商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的各项条件的情况下，原告应按照被告交房通知书载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成原告拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，被告仅承担国家合格建筑标准内的维修责任，原告不能以上述原因拒绝接楼。被告认为，既然包括原告所购买讼争商品房在内的江南水都5D、5E地块已通过竣工验收及消防验收，说明原告所购买的讼争商品房符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件，即被告已依照《商品房买卖合同》第八条的约定履行相应义务，那么，原告应当按照被告发出的通知书上载明的日期到被告处办理交房手续，渗水、漏水等质量瑕疵不能构成原告拒绝交房的理由。原告以讼争商品房存在渗水、漏水等质量瑕疵不符合交付使用条件为由，拒绝办理交房手续，缺乏合同依据。若确实存在渗水、漏水等质量瑕疵，原告仍应依约如期交房，被告依约仅承担相应的维修责任。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。只有在出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人才可以自行或者委托他人修复，由此产生的修复费用及修复期间造成的其他损失应由出卖人承担。可见，渗水、漏水等质量瑕疵依法不能构成原告拒绝交房的理由。原告以此为由拒绝交房，缺乏法律依据。3、关于原告诉称的讼争商品房缺失2处构造柱的问题。经核实，讼争商品房不存在原告所称的缺失2处构造柱的问题。即使曾有缺失，也早已修复。如前所述，质量瑕疵依约和依法均不能成为原告拒绝交房的理由。既然原告以讼争商品房存在渗水、漏水等质量瑕疵为由拒绝交房，且在被告通知合理时间内办理权属证书之后仍拒不办理，那么，被告根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第8点的约定有权解除合同，并要求原告支付解除合同违约金等，那么，原告所谓的讼争商品房缺失2处构造柱的问题已经没有任何实质性意义。反诉原告融侨公司向本院提出反诉，请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的合同编号为FZ1509XJ037975的《商品房买卖合同》；2.反诉被告立即向中国建设银行股份有限公司福建省分行一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日银行确认的金额为准，该款项由反诉原告在反诉被告已付购房款中直接代为支付），并应立即配合反诉原告共同到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房的预告登记注销手续；3.反诉被告应按合同总价的30%即2226000元向反诉原告支付合同解除违约金；4.反诉被告应按10000元的标准向反诉原告支付另行销售费用；5.反诉被告应赔偿反诉原告为本案诉讼支出的律师代理费20000元，并承担本案的诉讼费、反诉费；6.在办理完成上诉商品房的预告登记注销手续，且扣除上诉第2、3、4、5项诉请应由反诉被告承担的款项之后7日内由反诉原告将剩余款项（若有）无息退还给反诉被告。事实与理由：根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第8点的约定，若经反诉原告催告后30天内仍未办妥该商品房的房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证及房屋抵押权他项权证书的，反诉原告有权解除商品房买卖合同，反诉被告应按合同总价的30%向反诉原告支付违约金，若因此造成反诉原告另售他人的差价损失的，反诉被告还应据实赔偿，且反诉被告还应按1万元的标准向反诉原告支付另行销售费用，反诉被告尚欠银行的按揭贷款本息余额由反诉原告直接从反诉被告已付购房款中扣减并代反诉被告偿还按揭贷款银行；第9点约定，因反诉被告违约，导致反诉原告根据本合同约定行使合同解除权的，反诉原告因此所发生的律师费、诉讼费等一切费用均由反诉被告承担，反诉原告有权从反诉被告已付房款中抵扣反诉原告代为偿还银行的款项、反诉被告应支付给反诉原告的款项以及反诉原告因行使合同解除权所发生的费用，剩余房款在商品房买卖合同预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7天内退还反诉被告。2015年11月25日，反诉原告向反诉被告发出《入伙通知书》，要求反诉被告于2016年1月31日到反诉原告处办理房屋交接手续，但反诉被告未依约前来办理房屋交接手续。那么，根据讼争合同第十一条约定，自2016年1月31日起则视为反诉原告已依约交付讼争商品房。反诉原告在2016年5月4日向反诉被告发出《通知书》，通知反诉被告于2016年5月10日起2个月内前往反诉原告处办理房屋权属登记的相关手续未果的情况下，又于2016年8月8日向反诉被告发出《关于江南水都5D、5E地块5D项目3#楼802单元办理产权证的催告函》，再次催告反诉被告在本函发出之日起7天内办理完毕房屋产权证及抵押权他项权证。但是，反诉被告仍置之不理。反诉原告依约有权解除上述《商品房买卖合同》，反诉被告应配合反诉原告办理上述预购商品房的预告登记注销手续，按合同总价的30%向反诉原告支付合同解除违约金以及另行销售的费用1万元，并将该商品房交还反诉原告重新处置。反诉原告因此而支付的律师费、诉讼费等各项费用均由反诉被告承担（这些款项均可直接在反诉被告已付的购房款中直接予以扣除）。此外，反诉原告解除合同之后，有权要求贷款银行启动提前还款条款，反诉被告应向贷款银行一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日贷款银行确认的金额为准，该款由反诉原告在反诉被告已付购房款中直接代为支付）。反诉原告在办妥预告登记注销手续之后，依约将剩余购房款（若有）无息退还反诉被告。反诉被告辩称，一、反诉原告在未履行交付符合约定的商品房的情况下，却要求反诉被告办理房屋产权属登记等且主张解除《商品房买卖合同》，没有任何事实和法律依据。（一）反诉原告未履行交付符合约定的商品房的义务，事实清楚，证据充分。1.讼争商品房遗漏两个构造柱，房屋未按照经审查的建筑施工图实际施工完毕，且严重影响房屋使用安全，在交房时间届至，仍未予按图完成施工。按照现行的建筑工程质量管理法律法规，施工单位必须严格按照经审查的建筑施工图进行施工，监理单位也是按照建筑施工图以及相关规范开展监理工作。施工单位无权擅自变更设计图纸，未经原设计单位及施工图审查单位同意的设计变更无效。构造柱作为建筑结构的重要组成部分，按照相关设计规范起着拉结固定砌体、门窗以及抗震等不可或缺的重要作用。由于构造柱缺失后果的严重性，后期必须进行特殊的补强建造施工，但是直至2016年3月8日才经设计单位确认后出具《江南水都D3.802单元构造柱补强方案及构造柱整改做法图》（以下简称《补强方案》）。但在补强方案出具后，反诉原告却迟迟不予动工。直至2016年的7月，反诉原告方才进行构造柱的施工。而根据《商品房买卖合同》的约定，讼争商品房交付的时间是2016年1月31日。反诉原告有义务按补强方案施工完毕后，再次书面通知反诉被告接楼，否则由此引起的一切法律后果和责任均应由反诉原告承担。2.讼争商品房存在严重质量问题：（1）从照片和视频上可以直观的看出严重的质量问题。反诉被告提供的照片和视频已经能够非常直观的反应讼争商品房的渗漏情况以及其他质量问题。（2）《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施和实施组织方案》，被告已经直接确认是施工工艺缺陷、施工材料不合适以及乱施工等原因导致的施工质量问题。（3）讼争商品房主体结构存在质量问题，大面积、长期的施工，已彻底将讼争房屋及其所在的江南水都五期、六期-5D5E地块项目再次变成了施工工地现场。3.讼争商品房无法满足交付使用的条件。（1）讼争商品房质量问题导致买受人无法实现合同目的，买受人依法可以拒绝收房。根据《合同法》148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此买受人依法有权拒绝收房。（2）讼争商品房依法亦未达到交付条件。根据《建筑法》第六十条的规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。现有证据已经证明讼争商品房尚存在渗漏、开裂等质量缺陷，即讼争商品房并未达到建筑法所规定的竣工条件（反诉原告提供的竣工报告仅是开发商单方组织作出，且是抽样检查，在有相反证据证明的情况下，应当尊重事实真相），并不具备法律规定的竣工交付条件。（3）因讼争商品房存在严重质量问题（含主体质量问题），根据最高院的司法解释，买受人亦有权拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。解除合同并赔偿损失是合同违约的最严重的惩罚措施，根据举重以明轻的法理，在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人自然可以选择拒绝收房，待问题消除后再行收房。（二）反诉原告所依据的要求解除《商品房买卖合同》的条款，明显是有违公平原则的，即便是买受人未按约定办理产权登记，也根本不会对反诉原告产生任何损害后果。况且，在出卖人未积极履行合同正文范本条款第八条交付可正常使用的商品房的义务的情况下，却要求反诉被告办理房屋产权属登记等，并仅凭其已向反诉被告发出接房通知，就片面截取《商品房买卖合同》附件中个别格式化且显失公平的条款的约定，而无视合同目的以及反诉原告交房义务的约定，要求认定反诉被告未按约定履行办证义务而主张解除合同及高额违约金、销售费用等，没有任何法律依据。二、根据小区车位需优先出售给业主的法律规定，2016年11月反诉原告将项目车位出售给反诉被告，并于2016年12月将车位办理产权登记的行为，进一步说明反诉原告通过后行为已经改变了其向反诉被告主张解除合同这一在前行为的客观事实。三、反诉被告多次主动要求反诉原告履行房屋交付义务，均遭到反诉人无理由的拒绝。2016年9月5日，反诉被告主动前往反诉原告处接楼，反诉原告却称反诉被告必须先行交付自2016年3月15日至交的房屋物业费后，方才同意将房屋交付给反诉被告。2016年11月11日，反诉被告再次主动前往反诉原告处接楼，反诉原告仍然拒绝将房屋交付给反诉被告。在上述情况下，反诉被告为了维护自我合法权益，两次均委托律师向其发送律师函，并强烈要求将房屋交付给反诉被告。四、反诉原告主张解除合同及违约金、销售费用等《商品房买卖合同》补充协议约定，违反主合同约定，应属无效条款，不应作为认定本案责任的依据。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。而反诉原告主张要求解除合同、违约金等均是依据《商品房买卖合同》的补充协议之约定，这些约定均是加重买受人责任的内容，已违反《商品房买卖合同》第二十二条约定，应属无效条款，不应作为认定本案责任的依据。五、《商品房买卖合同》第十一条的交接约定属于格式条款，其中对于房屋交接作出的不合理约束依法应当属于无效约定，且在产生争议理解时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。1、根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中反诉原告作为《商品房买卖合同》中格式条款的提供者，在第十一条“交接”第一段最后一句“由于买受人原因，未能接期交付的，双方同意接以下方式处理：……”约定中，人为的统一添加上了“房屋存在地面、墙面局部裂缝、局部渗漏水仅承担合格建设标准内的维修责任，买受人不能拒绝接楼”的字眼；明显属于法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，应当认定该格式条款无效。2、根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中《商品房买卖合同》第十一条交接约定中强调“局部渗漏水”，我们理解前述的“局部渗漏”仅指细微瑕疵的渗漏，属于产品自身正常膨胀或收缩导致的渗漏，不影响买受人居住装修或经过二次装修可以处理的渗漏，不需要对每一单元大拆大建的渗漏，是一种对于程度的表述，反诉原告采用的是在屋内增加两堵墙的方式。本案的情况已经超出了“局部渗漏”所定义的程度范畴，属于严重渗漏的情况。依照对该约定的理解，买受人亦有权依约拒绝收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同复印件与被告提交的商品房买卖合同原件一致，故本院对该证据的真实性予以确认。原告有提交《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》、江南水都D3.802单元构造柱补强方案及其构造柱整改做法图、江南水都D3.802单元构造柱施工图片、编号为17M20160242的《律师函》及快递面单、妥投情况，编号为17M20160242-00002的《律师函》及快递面单、妥投情况原件核对，故本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的12345的诉求件、编号为FZ16093000614的诉求件、编号为FZ16111000246的诉求件与本院通过“福州市12345政府公共服务系统”网站查询的一致，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提交的信访事项告知单真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的部分照片、视频一至四与其他案外人起诉融侨集团公司提交的一致，故无法确认该照片及视频系讼争房屋。原告提交的工程师信息真实性无法确认；接楼通知书两份（车位），《商品房买卖合同》、《补充协议》及《福州市房屋（购买商品房）登记表》与本案无关，对上述证据本院不予采信。2.原告对被告提交的《商品房买卖合同》及附件、《建设工程消防验收意见书》、2015年11月25日《通知书》及妥投证明、真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、初始登记通知书及附表、2016年5月4日《通知书》及大宗邮件交寄清单、2016年8月8日《关于江南水都5D、5E地块5D项目3#楼802单元办理产权证的催告函》以及妥投证明原件核对，故本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月22日，原告郭吓鸿与被告融侨公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块5D-3#楼802号房屋，总价款7420000元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之六的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。……买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向出卖人计付商品房保管金。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付（高品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的各项条件的情况下，买受人应按照出卖人交房通知载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼）。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四条第8点约定：因出卖人为买受人办理该商品房贷款向贷款银行提供阶段性担保，买受人承诺在出卖人通知办理产权证的一个月时间内到出卖人处办理该商品房产权面积确认，领取购房发票及《购房证明书》，并在出卖人通知办理产权证之日起的60天内办妥该商品房的房屋所有权转移登记至买受人名下，取得房屋产权证及房屋抵押权他项权证书，因买受人责任导致该商品房产权证及房屋抵押权他项权证未能在出卖人通知办理产权证之日起60日内办理完毕的，每逾期一日，买受人应按商品房总房款的万分之四向出卖人支付违约金。若经出卖人催告后30天内仍未办妥该商品房的房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证及房屋抵押权他项权证书的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按合同总价的30%向出卖人支付违约金，若因此造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿，且买受人还应按1万元的标准向出卖人支付另行销售费用，买受人尚欠银行的按揭贷款本息余额由出卖人直接从买受人已付购房款中扣减并代被买受人偿还按揭贷款银行；第9点约定，因买受人违约，导致出卖人告根据本合同约定行使合同解除权的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费等一切费用均由买受人承担，出卖人有权从买受人已付房款中抵扣出卖人代为偿还银行的款项、买受人应支付给出卖人的款项以及出卖人因行使合同解除权所发生的费用，剩余房款在商品房买卖合同预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7天内退还买受人。合同签订后，原告支付了全部购房款并于2015年10月15日办理了商品房预告登记。2015年11月26日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告所购的房屋安排在2016年1月31日办理接楼手续。2016年4月8日，福州市房屋登记中心出具《初始登记通知书》，告知被告讼争房屋所在项目可办理房屋产权初始登记（总登记）。被告于2016年5月4日向原告发出《通知书》，告知原告于2016年5月10日起2个月内到被告处办理房屋权属登记的相关手续。2016年8月8日，被告再次向原告发出《办理产权证的催告函》，要求原告在7日内办理完毕房屋产权证及抵押他项权证，并支付逾期办证违约金。另查明，讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日消防验收合格。原告及其他向被告购买融侨外滩CD区房屋的业主于2015年10月至2016年11月期间向福州市信访局、福州市12345政府公共服务系统等反映投诉融侨外滩D区房屋漏水严重，存在质量问题，要求督促开发商整改。福州市城乡建设委员会回复已责成福州市建设工程质量监督站处理，该站工作人员联系了建设单位及诉求人，由建设单位牵头组织施工、监理单位相关责任人会同诉求人多次召开业主见面会，针对融侨外滩CD区存在的渗漏问题，建设单位将与业主沟通制定整改方案，由建设单位督促施工单位进行整改。再查，2015年11月15日，由建设单位“福州融侨房地产有限公司”、设计单位“福建省闽武建筑设计院有限公司”、监理单位“福建省中福工程建设监理有限公司”、施工单位“南通四建集团有限公司”出具了一份《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》，对该地块项目渗漏水的原因进行分析并提出处理方案。2016年3月8日，施工单位“南通四建集团有限公司”出具了一份《江南水都D3.802单元构造柱补强方案》，该方案体现江南水都D3.802单元南北侧2根构造柱遗漏，并提供处理措施，设计单位“福建省闽武建筑设计院有限公司”对该方案予以认可。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有两点：一、被告是否应承担逾期交付的违约责任；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是否应当解除。关于第一个争议焦点，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。对于选择第2种方式“买受人接收……”，判断买受人是否有权拒收，应区分出卖人交付的房屋是否符合法定条件而做不同处理：如果出卖人交付的房屋不符合法定条件，因法定条件是强制性条件，不能通过约定排除适用，故买受人依法有权拒收，出卖人不能援引“买受人同意接收……”的约定要求买受人接收。据此，出卖人若能在约定期限内交付符合法定条件房屋，则无须承担逾期交房违约金；否则，买受人有权援引第九条约定追究出卖人逾期交房的违约责任；如果出卖人交付的房屋仅是不符合约定条件，则买受人无权拒收，理由是双方已明确约定了“买受人同意接收”，该约定没有违反法律法规强制性规定，应为有效。在此情况下，经出卖人通知交付，买受人即使拒收，也应视为出卖人已经履行了交付义务。讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日通过消防验收。被告已于合同约定的交付时间之前通知原告办理接楼手续，原告即使拒收，也应视为被告已经履行了交付义务。现原告以房屋存在裂缝及渗漏水、构造柱缺失等问题为由拒绝接房，而要求被告承担逾期交付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，反诉原告在讼争房屋具备办理产权证的情况下，已通知反诉被告前来办理讼争房屋的产权登记，但反诉被告未按通知要求办理完毕所有权登记，已构成违约，反诉被告的行为已符合合同附件六“合同补充协议”第四条第8点约定的解除《商品房买卖合同》条件，但本案的《商品房买卖合同》是否必须应当解除，应当结案案件具体情况予以综合评定：《商品房买卖合同》系买卖合同的一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，在商品房销售合同中，出卖人的主要义务是出售其依法建造的商品房并将商品房所有权转让给买受人，买受人的主要义务是支付购房款以取得商品房的所有权。本案中，反诉被告已依约支付了全部的购房款，且从反诉被告向相关部门反映讼争房屋存在问题等行为可知，其是愿意继续履行合同以期取得商品房所有权的，造成讼争房屋未实际交付给反诉被告、未办理房屋所有权证及他项权证的原因是由于反诉被告基于对讼争房屋存在的裂缝及渗漏水、构造柱缺失等问题，而采取的未及时收房、办理房屋所有权证等不恰当的所谓“抗辩”行为，若讼争《商品房买卖合同》因反诉被告的上述不恰当行为而导致解除这一严重的法律后果，于反诉被告而言，有失公允，不利于市场经济秩序的稳定。此外，从双方提交的现有证据来看，反诉被告未及时办理房屋所有权证的行为现亦未对反诉原告带来损失，在反诉被告愿意继续履行合同的情况下，双方应相互配合，确保合同的顺利履行。综上，对反诉原告要求解除《商品房买卖合同》并办理预告登记注销手续、偿还银行按揭贷款、支付解除合同违约金、另行销售费用等的反诉请求，本院不予支持。反诉原告还要求反诉被告支付律师费20000元，但未提交相应依据，故对反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、驳回原告郭吓鸿的诉讼请求；二、驳回反诉原告融侨集团股份有限公司的诉讼请求。本诉诉讼费9720元，由原告郭吓鸿负担。反诉诉讼费31870元，由反诉原告融侨集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年六月十三日书 记 员  邱仕鹏