四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5998号上诉人（原审被告）：王世芬，女，1970年12月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。被上诉人（原审原告）：成都花园物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区青羊大道8号。法定代表人：周勇。委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，女，1980年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。该公司工作人员。上诉人王世芬因与被上诉人成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王世芬、被上诉人花园公司的委托诉讼代理人罗乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王世芬上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3944号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人于2011年6月至9月发现室外漏水，损坏室内上万元的装修，经与聚鹏物业金牛花园项目部的刘经理沟通，达成口头协议：从2011年11月31日以后暂停交付物业公司的所有费用。后我方多次找花园公司处理漏水问题，至今未得到解决。根据物管法的规定，房屋漏水属房屋质量问题，由物管服务公司负责找相关部门处理。另，没有任何人电话通知上诉人参加业主委员会的选举，业主委员会与花园公司签订的合同不能代表上诉人的真实意愿，国家法律也没有强制性规定中国公民必须请物管公司。被上诉人花园公司答辩称，聚鹏物业金牛花园项目部与本案无关，我公司主张的是从2013年至2016年的物管费，该期间系花园公司在为案涉小区提供物业管理服务；上诉人称的房屋质量问题是上诉人与开发商之间的纠纷，与我公司无关；上诉人若对花园公司提供的服务不满意，可提请业委会重新选择物管公司，但在此之前的物管费应当缴纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。花园公司向一审法院起诉请求：1.王世芬支付花园公司物业管理等费用4006元、违约金2161元，共计6167元；2.王世芬承担本案诉讼费。一审审理中，花园公司明确第一项诉请中的物业管理等费用包括物业服务费、垃圾处理费、水费共计4006元，花园公司自愿放弃其中关于垃圾处理费、水费的诉讼主张，请求法院判令王世芬支付2013年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费3726元；违约金的计算方式为3726元×2‰×29月=2161元。一审法院认定事实：2013年9月5日花园公司与金牛区金牛花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》载明，建筑区划名称金牛花园，座落于成都市金牛区黄金路222号、198号，住宅用房1.35元/月/平方米，物业费按月交纳，业主应在每月15日以前履行交纳义务，逾期不交的，违约金的支付约定为2%；花园公司、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，业主自用的，由上述专业单位向业主收取，花园公司自用的，由上述专业单位向花园公司收取，花园公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用和水、电损耗分摊费用；合同期限自2013年9月5日零时起至2016年9月5日24时止。合同落款有“金牛区金牛花园第一届业主委员会”及“成都花园物业管理有限责任公司合同专用章”盖章字样。2010年4月27日，署名“王世芬”的《入户声明》载明，本人已于2010年4月27日对金牛花园1栋1单元12楼2号房进行了验收，现正式声明入住，自愿遵守国家和金牛花园小区有关物业服务规定，按时足额交纳水、电、电视收视、袋装垃圾清运、物业服务费用。同日，首部载明王世芬、聚鹏物业金牛花园项目部的《委托代收代缴相关费用的协议》载明，王世芬委托聚鹏物业金牛花园项目部代缴水、电费、袋装垃圾清运费，王世芬应按时缴费，超期将按每天3‰的比例收取滞纳金，本协议关于水、电费的代收代缴条款有效期至安装一户一表时终止。落款有“王世芬”签名字样及“成都市聚鹏物业发展有限公司金牛花园项目部”盖章字样。花园公司在12-02号房屋大门上张贴一份2016年4月29日的《缴费通知》，载明1幢1单元1202号的业主已欠缴物管费、水费6个月以上，请于本通知后3日内到服务中心缴清所欠费用。落款有“成都花园物业管理有限责任公司金牛花园服务中心”盖章字样。2014年6月15日及2016年4月26日的两份《关于金牛花园业主房屋质量问题的再次报告》中，花园公司向中房集团公司报送了包括1-1-1202号房屋在内的房屋质量问题，代表业主再次要求中房集团公司给与相应处理。落款均有“成都花园物业管理有限责任公司金牛花园服务中心”盖章字样。一审另查明，位于成都市金牛区黄金路222号1栋1单元12层2号的房屋登记在王世芬名下，规划用途为住宅，建筑面积为89.70平方米。一审法院认定上述事实所依据的证据有：花园公司工商信息、王世芬身份信息、《物业服务合同》《入户声明》《委托代收代缴相关费用的协议》《缴费通知》、照片、《关于金牛花园业主房屋质量问题的再次报告》2份、房屋信息摘要及当事人陈述等。一审审理中，王世芬提交《成都市聚鹏物业发展有限公司专用收据》2张、《成都花园物业管理有限责任公司预收单》、反映房屋漏水情况的照片3张，花园公司认为收据与其无关，房屋漏水情况已向开发商汇报，且开发商房屋质量问题与花园公司无关。对前述证据，一审法院认证如下：《成都市聚鹏物业发展有限公司专用收据》载明的收费期间为花园公司诉请期间以前，与本案无关，不予采信；《成都花园物业管理有限责任公司预收单》载明的是车位管理费，与花园公司诉请无关，不予采信；照片真实性予以采信。一审法院认为，花园公司与金牛区金牛花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并参照《物业管理条例》及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，王世芬作为金牛花园小区业主应按物业服务合同的约定全面履行自己的义务。现花园公司主张王世芬未交纳2013年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费，王世芬对未缴纳物业服务费的事实予以认可，按照合同约定，王世芬应每月向花园公司缴纳物业服务费121.1元（89.70平方米×1.35元），2013年11月1日至2016年4月30日期间共计3633元（121.1元×30月），故对花园公司关于王世芬应支付3726元物业服务费的主张，一审法院在前述3633元金额范围内予以支持。对王世芬关于应在花园公司与开发商沟通处理了外墙漏水并赔偿室内装修费用后再交物管费的主张，因外墙漏水及由此产生的赔偿费用属于花园公司与开发商之间的房屋质量纠纷，不属于花园公司与王世芬之间的物业服务纠纷，不是花园公司拒缴物业服务费的合法理由，对该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于违约金，根据物业合同约定，业主逾期交纳物业服务费的应从逾期之日起按每日千分之二的标准支付违约金，现花园公司主张违约金2161元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，约定的违约金明显高于花园公司实际损失，且王世芬对其违约行为进行了根本抗辩，一审法院考虑其违约情节、持续时间以及造成的资金占用利息损失等因素酌情调整为500元。综上，花园公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、王世芬于本判决生效之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付物业服务费3606.9元及违约金500元；二、驳回成都花园物业管理有限责任公司其余诉讼请求。本案受理费50元，由王世芬负担（该款已由成都花园物业管理有限责任公司预交），王世芬在履行上述义务时一并支付给成都花园物业管理有限责任公司。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了2张照片，拟证明案涉房屋至今仍存在质量问题，故上诉人不应缴纳物管费。花园公司质证认为，对该照片的真实性不予认可，不能证明是拍摄的案涉房屋，且即使房屋存在漏水的质量问题，也与本案无关。本院认为，上诉人提交的照片不能证明花园公司未履行合同约定的物业服务，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，花园公司与金牛区金牛花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同对王世芬具有约束力。花园公司履行了物业服务义务，王世芬作为小区业主应当支付相应费用。王世芬辩称案涉房屋存在漏水等质量问题，但房屋质量问题不是物业服务的内容。王世芬有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张。故王世芬以房屋存在质量问题故不应缴纳物管费的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。因王世芬未履行缴纳物业服务费的义务，应当承担相应的违约责任，一审法院酌情将违约金调整为500元，并无不当。综上所述，王世芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王世芬负担。本判决为终审判决。审判长  陈良谷审判员  马 雯审判员  谈光丽二〇一七年六月五日书记员  李文里