广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017）粤1202民初1114号原告：陈志强，男，1967年3月16日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：吴杰、伍思聪，均系广东天量律师事务所律师。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园雅典区8栋102，统一社会信用代码91441202661477201T。法定代表人：蒲俊锦，该公司董事长。委托代理人：崔耀千、黎倩，均系广东勤思进律师事务所律师。原告陈志强与被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴杰、伍思聪，被告的委托代理人黎倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告完成所售商品房的工程竣工验收备案手续，使商品房满足交付条件；2、被告从其逾期交楼之日起即2016年1月1日至被告合格交楼之日止向原告支付逾期交楼的违约金，违约金暂计至2017年3月1日为51293元；3、被告向原告支付215.5元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2013年12月5日购买了被告开发的位于端州区的商品房，与之签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定被告应当在2015年12月30日前将通水通电且已办理了竣工验收备案手续的商品房交付原告使用。合同签订后，原告如约支付了全部购房款962465元。但被告一直从未能完成所售商品房的工程竣工验收备案，无法按合同约定向原告交付商品房。原告为此曾向法院提起诉讼，要求被告交楼并赔偿原告因其逾期交楼所产生的损失；案件在第一次开庭后，双方达成了庭外和解，签订了庭外和解《协议书》，后由原告撤回起诉。和解协议约定：1、被告应在2017年1月28日前合格交楼；2、如被告未能在2017年1月28日前向原告合格交楼的，则被告应从2016年1月1日起至2017年1月27日止（共392天）以总房款为基数按年利率4.35%支付赔偿款；该部分赔偿款在2017年1月28日前支付完毕；3、如被告在2017年1月28日前未支付赔偿款或在2017年1月28日前未能合格交楼的，从2017年1月29日起至赔偿实际支付之日或合格交楼之日止，以总房款为基数，按年利率8%计算赔偿款；4、签订本协议后原告应撤诉，诉讼费由被告在2017年1月28日前支付给原告。但时至今日，被告仍未完善交楼条件，没有向原告合格交楼，原告就此提出了第一项诉讼请求。原、被告所签订的《商品房买卖合同》所约定的逾期交楼违约金过低，双方达成的和解协议重新对逾期交楼的违约金作出了约定，按照该约定：从2016年1月1日至2017年1月28日的违约金约定是以总房款按年利率4.35%计算违约金的，即：总房款962465元×逾期的392天×4.35%／365天=44964元；从2017年1月29日至合格交楼之日止或赔偿款支付之日止的违约金则是以总房款按年利率8%计算的，暂计至2017年3月1日的违约金为：总房款962465元×逾期的30天×8%／365天=6329元；以上两项相加为：51293元。原告据此提出了第二项诉讼请求。双方的和解协议约定了原案件的诉讼费被告应在2017年1月28日前支付给原告，故此原告提出了第三项诉讼请求。本案是因被告逾期交楼而提起的，所产生的诉讼费用应当由被告承担，故被告提出第四项诉讼请求。诉讼中，原告明确其诉讼请求2中的计算方式为：2016年1月1日至2017年1月27日的违约金以总房款为基准按年利率4.35%计算；2017年1月28日至合格交楼之日的违约金以总房款为基准按年利率8%计算。此外，原告增加一项诉讼请求：被告以总房款为基数，按年利率8%从合格交楼之日即2017年4月17日起向原告支付逾期支付赔偿款的违约金至付清赔偿款之日止。被告辩称：一、我方已经按照合同约定对案涉商品房完成竣工验收备案手续，并在2017年3月以短信、邮件、电话、快递等方式通知原告收楼。二、根据我方竣工验收备案表和被告收楼文件，我方最迟在2017年5月1日已将商品房交付原告使用，所以违约金的止算日应是2017年5月1日，而对于在我方发出收楼通知之日后且在2017年5月1日前，收楼日是从原、被告实际交付商品房之日为违约金的止算日，且对于我方在2017年3月30日以短信、EMS快递单发出收楼通知，根据商品房买卖合同的约定满30日视为我方已完成交楼手续，该期满日为违约金止算日。三、根据原、被告签订的协议书约定，从2016年4月1日至2017年1月27日止是按照年利率4.35%向原告支付违约金，对于2017年1月28日到我方发出收楼通知或者2017年4月30日止是按照年利率8%计算赔偿款即是违约金。对于原告增加的诉讼请求，我方认为明显属于重复计算违约金，协议书第三条约定，从逾期之日起即2017年1月29日至合格交楼之日或者赔偿款交付之日止按年利率8%计算违约金，原告第2项诉讼请求已经主张违约金，不能重复主张，而原告提出的诉讼请求，就本案而言，原告只能主张到2017年3月1日的违约金，而到4月30日之间的违约金，由于原告没有主张，所以2017年3月1日之后的违约金应另案起诉。本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013120531310057），约定原告购买被告开发的位于端州区商品房，建筑面积185.65㎡，套内建筑面积156.61㎡，分摊建筑面积29.04㎡；该商品房属预售，按套内建筑面积6145.62元/㎡，总金额人民币962465元。其中在合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”、“该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的,除按本合同第七条的规定处理外,相应免除出卖人迟延交楼及延迟办理房地产权证的责任；3、法律、法规及政府规章、制度的变更造成延误的；4、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政配套设施批准、安装之延误（须以肇庆市政府相关部门出具的证明文件为依据）使出卖人交付期限延误的，出卖人不负违约责任。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期超过90日后，出卖人按买受人累计付款的总额为基准，并按每天万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了房款962465元，被告亦向原告出具了相关的发票。被告于2017年3月16日通过EMS邮政特快专递向原告寄出收楼通知书及缴款通知书，通知原告所购买的肇庆市星湖奥园物业已竣工并经有关政府部门验收合格准予交付使用，请原告于收到通知书之日起一个月内带齐所有收楼资料前往星湖奥园物业客服中心办理收楼手续。原告于2017年3月17日签收上述收楼通知书及缴款通知书。之后，由于被告存在逾期交付商品房的情形，原告于2016年9月7日向本院提起诉讼并预缴纳受理费431元，在诉讼期间原、被告经协商于2016年11月8日签订《协议书》，《协议书》中甲方为被告，乙方为两原告，主要约定“一、甲方承诺在2016年12月30日前向乙方交付满足商品房买卖合同约定条件的商品房。二、经甲乙双方协商，如甲方按照本协议第一条的约定在2016年12月30日前交楼的，甲方同意从2016年4月1日起计至2017年1月27日止（共301天），以总房款为基数，按照年利率4.35%向乙方就逾期交付房屋事宜进行赔偿。赔偿款应在2017年1月28日前支付完毕。如果因为甲方原因未能按照本协议第一条的约定在2016年12月30日前交楼的，则甲方应从2016年1月1日起至2017年1月27日止（即共392天），按照本协议第二条第一款约定的年利率4.35%、以总房款为基数计算赔偿款。三、如果甲方未能按照本协议第二条的约定在2017年1月28日前支付赔偿款或者在2017年1月28日前未能合格交楼的，从逾期之日即2017年1月29日起至赔偿款实际支付之日或合格交楼之日止，以总房款为基数，按照年利率8%计算逾期的赔偿款。四、乙方应在双方签订本协议之日3天内向法院申请撤诉。鉴于撤诉后，法院将退回50%的案件受理费，退费部分由乙方自行办理；余下50%案件受理费在2017年1月28日前由甲方向乙方支付。”此后，原告依约撤回起诉，但被告却未按《协议书》的约定支付延期交楼违约金和案件受理费。为此原告遂于2017年3月23日再起诉至本院。诉讼中，原、被告均确认原告应当在2017年4月17日前办理收楼手续，此外，原告明确其诉讼请求3的215.5元即为《协议书》第四条所约定被告需承担的诉讼费用。另查明：据《竣工验收备案表》所载，被告开发的星湖奥园C区（C1-C5栋）及地下室竣工验收日期为2017年2月27日，办理竣工验收备案登记手续的日期为2017年2月28日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告在2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》以及就被告延迟交楼问题在2016年11月8日所达成的《协议书》，均为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当依约履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，认定如下：一、关于原告要求被告完成所售商品房的工程竣工验收备案手续使商品房满足交付条件的诉讼请求。经查，案涉商品房于2017年2月28日完成竣工验收备案手续，已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，故本院无需对原告此诉求再作处理。关于原告要求被告从逾期交楼之日起即2016年1月1日至被告合格交楼之日止向其支付逾期交楼违约金的诉讼请求。由于被告在履行合同中存在延迟交楼的情形，双方亦就被告逾期交楼赔偿事宜达成《协议书》，故被告应当按《协议书》的约定承担违约责任。原告以《协议书》约定请求2016年1月1日至被告合格交楼之日止的逾期交楼违约金，实际上是《协议书》所约定的“逾期交楼的赔偿款”。本案中，原、被告均确认原告应当在2017年4月17日前办理收楼手续，故本院认定商品房的交付时间为2017年4月17日。由于被告未按《协议书》第一条约定在2016年12月30日前交楼，需按《协议书》第二条约定从2016年1月1日起至2017年1月27日止（即共392天），以总房款为基数按年利率4.35%计算赔偿款。按此计算，被告需支付原告赔偿款44964.26元（962465元×4.35%÷365天×392天）。再根据《协议书》第三条约定，被告未能在2017年1月28日前支付赔偿款或者在2017年1月28日前未能合格交楼的，从逾期之日即2017年1月29日起以总房款为基数按照年利率8%计算逾期的赔偿款至赔偿款实际支付之日或合格交楼之日止。根据上述认定，被告已于2017年4月17日交付原告商品房,故此部分赔偿款应从2017年1月29日起计算至2017年4月17日止，即被告需支付原告赔偿款16665.15元（962465元×8%÷365天×79天）。上述两项赔偿款相加，被告共需向原告支付逾期交楼违约金为61629.41元。综上，原告要求被告从2016年1月1日至被告合格交楼之日止向原告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告向原告支付215.5元的诉讼请求。原告以《协议书》第四条“乙方应在双方签订本协议之日3天内向法院申请撤诉。鉴于撤诉后，法院将退回50%的案件受理费，退费部分由乙方自行办理；余下50%案件受理费在2017年1月28日前由甲方向乙方支付”约定请求被告支付其已预交的50%案件受理费，经查，原告在（2016）粤1202民初2418号案件中已预交受理费431元，按约定被告应向原告支付50%受理费即215.5元。故原告该诉求，本院予以支持。关于原告要求被告以总房款为基数，按年利率8%从合格交楼之日即2017年4月17日起向其支付逾期支付赔偿款的违约金至付清赔偿款之日止的诉讼请求。《协议书》第三条约定的违约金计算方式以总房款为基数，按年利率8%计算，该计算方式实际是对被告逾期（超过2017年1月28日）仍未能够合格交楼的情况下确定的逾期交楼违约金的计算方式。逾期交楼违约金，顾名思义只能计算至合格交楼时止，原告认为该条款同时适用计至“实际支付之日”和“合格交楼之日”，有违逾期交楼违约金本义，故原告以《协议书》第三条的约定要求被告再从“合格交楼之日”至“实际支付之日”止的违约金，于法于理无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金人民币61629.41元给原告陈志强。被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付人民币215.5元给原告陈志强。三、驳回原告陈志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币583.4元（原告已预交），由原告负担39.4元，被告负担544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一七年六月十六日书记员  卢诗瀚