河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初1733号原告：河南品德物业管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道***号*幢****室。统一社会信用代码：91410300MA3XCHXH3R。法定代表人：王道静，总经理。委托代理人：郭书铭、李献波，系河南诚然律师事务所律师。被告：洛阳凯利庭酒店管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与太康路交叉口顺驰第一大街**幢***号。统一社会信用代码：91410307097254401P。法定代表人：赵国豪，总经理。委托代理人：邵留峰，系该公司监事。上列原告河南品德物业管理有限公司诉被告洛阳凯利庭酒店管理有限公司为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭书铭、李献波、被告的委托代理人邵留峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月30日，河南品德物业管理有限公司（以下简称“品德物业公司”）与洛阳顺驰第一大街业主委员会签订《顺驰?第一大街物业服务合同》一份，由品德物业公司对顺驰第一大街一期整体物业提供服务，该合同对双方的权利义务均作出了明确约定。因洛阳凯利庭酒店管理有限公司（以下简称“凯利庭公司”）所使用的商铺系洛阳顺驰第一大街一期整体建筑的一部分，属于《顺驰?第一大街物业服务合同》项下的物业，故其应当履行交纳物业服务费的义务。截止2017年3月10日，凯利庭公司拖欠物业服务费37173.28元，另根据《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》［洛发改收费［2009］40号］第十五条：“物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、物业使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。”的规定，品德物业公司将向凯利庭公司预收2017年3月11日至2017年9月10日期间的物业服务费41819.94元，以上物业服务费共计78993.22元。因凯利庭公司拒不支付拖欠的物业服务费，现品德物业公司依法向贵院提起诉讼，请求：一、依法判令被告支付原告物业服务费78993.22元及违约金（违约金从2016年11月1日起按照日千分之五计算，直至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费等费用由被告承担。被告辩称：我认为原告收取的物业费用不合理，原告没有进行服务，管理不到位，收取的费用高。并且原告私自停水停电，为我们的经营造成不好的影响，所以我认为原告收取的费用不合理。而且我们与原告方并没有签订物业服务合同。原告对我们酒店收取的费用，我们要求一、二层与其他的区别对待。经审理查明：原告系于2016年8月9日工商注册登记成立的从事物业管理的公司，并经洛阳市住房保障和房产管理局颁发《中华人民共和国物业服务企业质证证书》。被告是于2014年4月9日工商注册登记成立的从事经营酒店管理服务、住宿、小型餐馆等范围的公司，位于洛阳市洛龙区龙门大道与太康路交叉口顺驰第一大街S1幢202号。原告作为受委托方（乙方）与作为委托方（甲方）的洛阳顺驰第一大街业主委员会签订《顺驰?第一大街物业服务合同》,合同上签订日期为2016年9月30日（物业服务合同中的落款日期为2016年9月31日、合同期限截止期限为2018年9月31日，经对原告调查询问，原告称系笔误，应为2016年9月30日，为此提供了洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会出具的书面证明，下述涉及到9月31日的，本院直接更正为9月30日，不再赘述），该业主委员会将洛阳顺驰第一大街一期的物业管理服务委托给原告进行管理。被告经营酒店所使用的房屋系洛阳顺驰第一大街一期整体建筑的一部分，被告系物业使用人，受《顺驰?第一大街物业服务合同》项下的权利义务之约束。原告委托管理的期限为两年，自2016年10月1日至2018年9月30日止。物业服务合同第十九条第1项约定：“本物业的管理服务费，多层普通住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，别墅区由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋餐饮业由乙方按建筑面积每月每平方米3元，非餐饮业由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。”；该条第3项约定：“管理服务费及取暖费标准的调整，按物价局指导价或业主协商同意后调整”；该条第5项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之五计算。”原告从2016年10月1日开始提供物业管理至今，被告从未交纳过物业管理服务费，致原告提起本案的诉讼。2017年1月份，因本案物业管理服务费问题，原告称委托律师事务所向被告发出律师函，被告收悉后未予理会。依据被告使用房产的查档证明可查，被告酒店所使用房产的总建筑面积为2323.33平方米。被告对原告提供的房号予以认可，但称具体面积不清楚。本院认为：根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》的规定，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同系其法定职责，故本案中原告与洛阳顺驰第一大街业主委员会签订的《顺驰?第一大街物业服务合同》，合法有效，本院予以确认。被告系受《顺驰?第一大街物业服务合同》约束的房产物业的物业使用人，其应当按照该物业服务合同的约定，支付原告物业管理服务费，虽被告辩称原告物业服务不到位，但未提供证据予以佐证，故对被告的辩解意见本院不予采纳。根据该物业服务合同第十九条第1项的约定，原告按照非住宅房屋餐饮业建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费有所不当，本案应按非餐饮业建筑面积每月每平方米2.5元计收较为合理。原告主张的物业管理服务费分两阶段收取，即从2016年10月1日至2017年3月10日期间拖欠部分，及预收从2017年3月11日至2017年9月10日期间的物业管理服务费。原告主张被告拖欠部分，理应得到支持。虽原告依据洛阳市发展改革委和洛阳市房产管理局作出的《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》（洛发改收费[2009]40号）第十五条：“物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、物业使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。”的规定，要求被告预交六个月的物业管理服务费，但该条款系对物业服务企业预收物业管理服务费的禁止性表述，而非对业主或物业使用人应当预交物业管理服务费的强制性规定，且物业使用人存在使用物业的不固定性，如强制性的要求物业使用人预交六个月的物业管理服务费，显示公平，故本院对原告主张预收被告六个月的物业管理服务费的主张不能支持。但虑及截止本判决作出前，被告仍在使用涉案的物业，故本院确定本案中计收物业管理服务费的截止时间至2017年6月1日止，2017年6月1日后被告如继续拖欠原告物业管理服务费的，原告可另行主张。本案物业管理服务费计算为：2323.33平方米×2.5元/平方米/月×8个月（2016年10月1日至2017年6月1日）=46466.6元。关于原告主张的违约金，被告不交物业管理服务费已构成违约，虽本案物业服务合同中约定有违约金支付标准为日千分之五，但所约定过高，已远远高于人民银行同期贷款利率，本院不予采纳，参照《洛阳市物业管理办法》（洛阳市人民政府令第58号）之规定，按日千分之二予以认定，从原告主张的2016年11月1日开始按拖欠金额累计阶段性计算收取至所欠物业管理服务费实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告洛阳凯利庭酒店管理有限公司于判决书生效之日十日内支付原告河南品德物业管理有限公司物业管理服务费46466.6元及违约金（违约金从2016年11月1日开始按拖欠金额的日千分之二累计阶段性计算至所欠物业管理服务费实际付清之日止）。二、驳回原告河南品德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1775元，原告负担727元，被告洛阳凯利庭酒店管理有限公司负担1048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇一七年六月十三日书记员 井媛媛