北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4874号上诉人（原审原告）：王晖，女，1970年9月2日出生。委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，北京市东卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄韵倚，女，1974年12月4日出生。委托诉讼代理人：靳悦，北京清律律师事务所律师。上诉人王晖因与被上诉人黄韵倚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晖上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判支持其一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由黄韵倚承担。事实与理由：第一、原审法院没查明涉讼房屋买卖合同和主体变更协议是同时签订的，是完整的房屋买卖协议，一审法院割裂了王晖和黄韵倚之间的房屋买卖，王晖、黄韵倚、王莹的主体变更。签约前，各方均知悉王晖没有购房资格，中介公司出具的交易方案是以案外人名义来购买，而当日案外人届时未到场，事后查明其也没有购房资格，亦不来追认涉讼房屋买卖合同和主体变更协议，故买卖合同和主体变更协议是不能够成立的无效合同。一审中，法院向居间人核实了主体变更协议的真实性，但是黄韵倚没有认可其签名，法庭询问其是否鉴定，其没有申请。根据证据规则，应推定主体变更协议的真实性，王晖和居间方均认可了这份协议的真实存在。第二、一审法院适用法律错误，一审法院认定王晖不愿意购买涉讼房屋而违约适用定金罚则没有支持我方一审诉求，涉讼房屋买卖合同事实上未成立，不应生效。事实上无法履行。在签约后的30日内，王晖及时向黄韵倚和居间方表达了解除合同、退还定金的要求。当时黄韵倚一方面同意协商，但是实际又将王晖支付的100万元用于解押，一方面假意协商拖延时间，直至后来发出解约的律师函，虽然这份律师函没有实际送达到王晖，但是解约的事实是王晖在诉讼中知道的，实际是黄韵倚假意磋商实际利用此适用定金罚则。签约后，房屋价格大幅上涨，一审法院判决显示公平。黄韵倚辩称，同意一审判决，不同意王晖的上诉请求。双方签订的买卖合同是合法有效的，是真实意思表示，不违反法律法规的规定。王晖应按合同约定向我方支付购房款。王晖称主体变更协议系房屋买卖合同的主要组成部分，在一审审理过程中，王晖承认主体变更协议上王莹的签字是其代签的，王莹本身没有前往中介机构签订任何合同，所以主体变更协议根本就没有成立，双方还是应该按照房屋买卖合同和资金划转协议来履行合同义务。我方是否要求做笔迹鉴定，与本案无关，因为王莹的签字根本不是其真实意思表示，是王晖代签的。双方在没有协商一致解除合同的时候，双方应该根据合同履行义务。合同签订后，王晖支付了定金，其认为涉讼房屋买贵了，所以不愿意继续履行合同，王晖声称其在2016年5月向我方发出解除通知，但黄韵倚并未收到这份解约通知，且王晖不具备单方解除合同的情形，我方认为合同签订后，王晖立即以无购房资格为由主张买卖合同无效，其合同履行程度极低，其具有恶意，存在违约情形。王晖向一审法院起诉请求：黄韵倚退还王晖定金100万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月23日，经北京中原房地产经纪有限公司（简称中原地产）居间，王晖（买受人、乙方）、黄韵倚（出卖人、甲方）就位于北京市西城区802房屋（简称涉讼房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》（简称买卖合同），约定王晖购买涉讼房屋，房屋成交价格为2330万元，购房定金100万元。买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。后双方签订《资金划转补充协议》（简称补充协议），约定首付款1300万元，其中乙方应于2016年5月31日前将首付款400万元直接支付至甲方指定的账户，剩余首付款900万元整乙方于2016年10月31日前支付至甲乙双方开立的银行托管账户中，待甲乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，首付款900万元划付甲方。同日，王晖签署《声明书（客户帮业主赎楼）》（简称声明书）一份，内容如下：“本人王晖与卖方黄韵倚于2016年4月23日就北京市西城区802物业（涉讼房屋）签署了《二手房买卖合同》及相关协议，合同编号为：ZH2015A0001082现本人就合同作如下声明：签署本合同时本人清楚卖方该物业处于银行抵押状态且经纪方已清楚告知本人买方帮卖方赎楼过程中卖方房产可能出现被查封、扣押，存在被禁止或限制转让等不明朗因素而导致卖方房产不能顺利过户至买方名下。本人仍自愿将本人购买该物业部分楼款(具体以卖方该物业银行欠款清单为准)用于帮卖方还清卖方该物业银行欠款。(简称赎楼)本人并承诺购买该物业符合国家有关房屋限购政策，如不能正常办理产权过户，由此产生的责任和风险由本人全部承担，与经纪方无关，特此声明。”2016年4月下旬，王晖以其未取得北京市房屋购买资格，导致合同无法履行为由向黄韵倚主张合同无效并返还定金100万元，但未获黄韵倚认可。2016年5月16日左右，王晖向黄韵倚寄送《解除房屋买卖合同通知》，内容如下：“黄韵倚女士：本人王晖因不具有购房资格，已于2016年4月29日通知你，解除你我2016年4月23日签订的房屋买卖合同，并请您尽快返还我定金100万元，你至今没有返还我100万元定金，也未就返还事宜与我进行协商。现再次通知您，你我2016年4月23签订的房屋买卖合同已经解除，请您尽快返还我定金100万元，或请您尽快与我协商定金返还事宜。谢谢”后双方就合同解除以及定金返还未能达成一致意见。为证明因王晖违约给付首付款，且黄韵倚向王晖催款未果，黄韵倚通过邮寄方式向王晖提出解除合同的事实，黄韵倚提交以下证据用于证明：一、2016年6月6日寄送的《律师函》及EMS底单、邮寄记录。《律师函》内容如下：“王晖女士：北京华沛德权律师事务所受黄韵倚女士委托，就贵方欠付黄韵倚女士购房款之事宜，向贵方郑重致函如下：按照双方合同约定，贵方目前已经迟延履行付款义务，应当立即支付下列相关款项。2016年4月23日，贵方就购买黄韵倚女士所有的位于北京市西城区802的房屋与其签订了《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号ZH2015A0001082)以及《资金划转补充协议》。《资金划转补充协议》约定，交易房屋成交总价人民币贰仟叁佰叁拾万元整，贵方应在2016年5月31日前将首付款人民币肆佰万元整支付至黄韵倚女士指定账户中。但直至本函发出之日止，贵方仍未向黄韵倚女士支付该笔款项，贵方应支付购房首付款人民币肆佰万元整(￥4,000,000.00)已全部逾期。二、贵方的违约行为已对黄韵倚女士造成严重损失，应承担相应的法律责任。本所律师受黄韵倚女士委托，全权处理贵方违约迟延付款一事，并特此郑重向贵方致函：请贵方在收到本函后十个工作日内立即向黄韵倚女士付清逾期所欠购房款共计人民币肆佰万元整(￥4,000,000.00)。否则，黄韵倚女士将立即采取包括但不限于提起诉讼在内的一切必要的合法措施，要求贵方按照上述合同的约定，赔偿黄韵倚女士因此遭受的全部损失及逾期付款违约金，以维护黄韵倚女士的合法权益。”EMS记录显示邮件于2016年6月7被他人签收。二、2016年6月6日寄送的《解除房屋买卖合同通知书》及EMS底单、邮寄记录。《解除房屋买卖合同通知书》内容如下：“王晖：本人与您于2016年4月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称“房屋买卖合同”)以及《资金划转补充协议》(以下简称“补充协议”)。原合同及补充协议签订后，您并未依约按时付款，且本人已于2016年6月6日委托律师向您发送了《律师函》，并给予了您十天的付款宽限期，但您仍未依约按时付款致使房屋买卖合同及补充协议无法继续履行。现本人根据房屋买卖合同第七条违约责任(二)逾期付款责任(2)的约定：“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金。”具体解除事项如下：1.房屋买卖合同及补充协议于2016年7月1日解除。2.请您于2016年7月4日前，按照房屋成交价的30%支付违约金。”EMS记录显示邮件于2016年6月7被他人签收。王晖对上述证据的真实性不予认可。为证明黄韵倚在签署买卖协议及补充协议时知晓王晖不具备购房资格，王晖提交主体变更协议复印件一份用于证明，根据该主体变更协议，王晖、黄韵倚同意将房屋买受人的权利义务转移至案外人王莹名下。该协议无具体落款时间，但有王晖、黄韵倚及案外人“王莹”（新买受方）的签字。王晖自认“王莹”签字系王晖代为书写，并未通知过“王莹”本人，且“王莹”亦不具备购房资格，没有其他身份信息。因该协议为复印件，不具有证明效力，且王晖主张该协议原件在中原地产处存放，故法院向中原地产对该证据进行核实。中原地产负责人向法院提交了该协议原件，称未见到所谓“王莹”本人签字，也没有“王莹”身份信息。黄韵倚对该主体变更协议的真实性不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、补充协议、声明书、解除通知、律师函文本以及庭审笔录等材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王晖于2016年4月以其未满足购房资格为由向黄韵倚主张解除合同，且逾期未支付合同约定的首付款超过30日，上述行为已表明王晖已不愿购买涉讼房屋，构成违约。王晖虽主张根据主体变更协议，黄韵倚对于王晖无购房资格一事是知情的，但王晖自认了对其不利的事实，即该协议“王莹”字样系王晖所签，结合法院从中原地产处调查的情况，无法确认“王莹”的身份,故该主体变更协议无法达到王晖的证明目的。另外，即使黄韵倚知晓王晖在签买卖协议时无购房资格，根据诚实信用原则，王晖应当在履行期内积极、审慎满足购房条件，进而促进合同履行。王晖据此径行向黄韵倚主张解除合同显然不妥。关于黄韵倚在合同期内出卖房屋一节，王晖未提交证据证明黄韵倚的卖房时间，但根据王晖自述，黄韵倚出卖涉讼房屋的行为发生在王晖向黄韵倚主张合同解除之后，故黄韵倚的卖房行为应被认定为对王晖合同解除通知的确认以及黄韵倚为避免损失扩大所采取的的救济行为。综上，王晖要求返还定金，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王晖的诉讼请求。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王晖提交王晖、王莹的户口本、王莹的身份证复印件、民事调解书复印件、王莹名下房产的房产证复印件。拟证明王晖和王莹是姐妹关系，王莹离异，名下有房，也不具备购房资格，在签约的时候，王晖陈述了这个事实，居间人说应该也有购房资格。涉讼房屋买卖合同不具备履行的条件，王晖、王莹均没有购房资格，合同应属无效。黄韵倚认为上述证据在一审审理期间就是客观存在的，不属于二审新证据，对于户口本的真实性认可，其他证据，因没有原件，不认可真实性，且上述证据与本案无关，亦不认可王晖所述证明目的。黄韵倚提交其与案外人所签、日期显示为2016年7月14日的房屋买卖合同拟证明其是在向王晖发出解约通知后才出售的涉讼房屋，黄韵倚还提交盖有北京市国土资源局西城分局不动产登记档案复制专用章的不动产登记申请表、自有资金划转协议等档案材料，拟证明黄韵倚没有违约，其系在双方解约后才着手出售涉讼房屋。王晖对日期显示为2016年7月14日的房屋买卖合同的真实性不予认可，对档案材料的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王晖在房屋买卖合同签订后，未依约履行支付首付款的义务，且以自己未取得购房资格为由要求解除合同，据此，一审法院认定其行为已经构成违约，并驳回其要求黄韵倚返还定金的诉请，并无不当，本院予以维持。王晖所持买卖合同和主体变更协议是完整的房屋买卖协议，因主体变更协议不成立或无效，故房屋买卖协议整体不成立或无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王晖所持一审判决显失公平等上诉主张，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，王晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由王晖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年六月二十九日书记员 孙辰姝