广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3877号上诉人（原审被告）：李杏钏，住广州市天河区。委托代理人：李芷媚，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：严敏妮，住广州市荔湾区。委托代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人李杏钏因与被上诉人严敏妮房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李杏钏上诉请求：1.撤销原审判决，驳回严敏妮全部诉讼请求;2.判令严敏妮支付李杏钏维修涉案房屋损失共计17447.5元；3.严敏妮承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院已认定严敏妮擅自在涉案房屋内钻孔、打钉、贴墙纸，应判令严敏妮违约，根据《租赁合同》第八条第一款规定，李杏钏有权没收押金3550元。二、一审法院适用法律错误。根据《租赁合同》约定，李杏钏无需证明实际发生的损失金额，只要严敏妮行为违反了合同约定，李杏钏就有权没收押金作为违约金。一审判决将3550元认定为损失金额，以李杏钏未能证明实际遭受的损失为由要求李杏钏返还押金，属于定性错误。《租赁合同》第八条第一款规定一方违约时，守约方有权提前解除合同及/或要求违约方支付等额于押金的金额作为违约金，押金金额不足以弥补损失的，要求违约方支付剩余损失。因此上述两项权利是并行、独立分开的，守约方可同时行使，也可以择一行使。三、李杏钏要求严敏妮赔偿维修房屋所需费用。严敏妮二审辩称：不同意一审法院的事实认定。李杏钏应当退还押金给严敏妮。严敏妮向一审法院请求判令：1.李杏钏立即偿还租房押金3550元；2.李杏钏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，严敏妮（承租人/乙方，下同）与李杏钏（出租人/甲方，下同）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区海文路29号3002房甲方所拥有之房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方居住使用，房屋套内面积为50平方米；月租金为3550元，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日；（第三条）乙方必须在2015年4月30日前向甲方缴纳房屋租赁押金（保证金）和首期租金，房屋租赁押金金额为3550元，租赁期满乙方缴清租赁该物业所产生的一切费用及迁出或销户乙方自行报装网络宽带后，甲方应将房屋租赁押金无息退回乙方；（第六条第二款）乙方保证……对房屋内的墙、天花板订钉、打钻孔前必需经甲方书面同意，未经甲方书面同意则视为乙方违约解除合同……（第六条第三款）租赁期内，乙方要爱护和正常使用房屋及其设备……（第六条第五款）租赁期内，该物业的物业管理费和因乙方使用该物业而产生水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费、房屋设施正常磨损维修更换等费用及乙方办理居住证产生的税费均由乙方负担支付；（第六条第六款）乙方应在租赁期满、解除或终止合同生效日当天搞好房屋清洁卫生（含墙、天花板张贴、钉孔、钻孔、污损的清理修复还原）并迁出后交还承租房屋和房屋配置的设施、家私电器给甲方，如没有搞好房屋清洁卫生，甲方有权收取合理清洁修复费用；（第八条第一款）任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿……乙方因违反本合同第六条第2小点的各项规定，则甲方有权立刻收回房屋并没收押金；（第八条第四款）租赁期内乙方损坏承租房屋及房屋内设施、家私电器，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方有权提前解除合同收回房屋并没收押金，在乙方押金中扣除赔偿或维修费用，不足部分由乙方负责赔偿；（第八条第五款）租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现因乙方使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏或不能正常运行及使用的，则在乙方押金中扣除赔偿或维修费用，不足部分由乙方负责赔偿；等内容。同日，严敏妮、李杏钏双方还就案涉房屋签署《房屋家私电器设施清单》一份，其中备注一栏第3条记载：对于上述情况，租赁双方予以确认，乙方（即严敏妮）并同意接收；本清单为交房当天的验收凭证。同日，严敏妮向李杏钏支付承租案涉房屋的押金3550元及一年的租金42600元；李杏钏则向某妮出具了两张相应的《收据》。一审庭审中，严敏妮、李杏钏均确认以下内容：1.案涉房屋于2015年5月1日开始交付严敏妮使用；2.在李杏钏将案涉房屋交给严敏妮使用时，涉案房屋不存在墙钉、墙纸；3.严敏妮没有拖欠任何租金及房屋使用期间的费用；4.在严敏妮交还案涉房屋后（严敏妮称时间大概在交还后的一周后；李杏钏则称时间大概在交还后的一周内），严敏妮打电话给李杏钏要求其退还押金，但李杏钏表示不同意退还；5.严敏妮交还案涉房屋给李杏钏时，双方没有签署书面文件或拍照、录像以确认案涉房屋交付时的状态。严敏妮还发表以下意见：1.严敏妮于2016年4月29日晚上将案涉房屋交还给李杏钏；2.严敏妮将案涉房屋交还给李杏钏时，案涉房屋内不存在墙钉、墙纸，严敏妮是按原状交还；3.在严敏妮交还案涉房屋给李杏钏时双方没有办理退还押金手续的原因是当时李杏钏不愿意退还严敏妮押金，没有说其他的理由。李杏钏还发表以下意见：1.严敏妮于2016年4月30日将案涉房屋交还给李杏钏；2.严敏妮将案涉房屋交还给李杏钏时，案涉房屋内存在墙钉、墙纸；3.在严敏妮交还案涉房屋给李杏钏时双方没有办理退还押金手续的原因是严敏妮钉了钉子及贴了墙纸，损害了案涉房屋，李杏钏要求从严敏妮押金中扣除，但严敏妮表示不同意；4.案涉房屋已于2016年5月份已另租他人使用，但现在的状态还是严敏妮交付案涉房屋给李杏钏时的状态。李杏钏为证明严敏妮交还的案涉房屋存在钉子、墙纸，提供了8张照片及一段视频（共同显示室内的天花板有大约十颗螺丝钉、墙壁粘贴有两种花纹的墙纸。严敏妮称拍摄时间为2016年9月9日，拍摄地点为案涉房屋，其拍摄时案涉房屋内有承租人正在使用）作为证据。经质证，严敏妮对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，对照片及视频的内容不予确认，无法确认是否与严敏妮承租时的状况是否一致，无法确认是严敏妮贴墙纸及钉钉子，且不排除是新的租户的行为；认为李杏钏在严敏妮2016年4月30日交付案涉房屋时，对严敏妮没有提出任何异议，在往来微信及电话中也没有提出上述问题，李杏钏至今都没有证据证明其向某妮提出房屋存在墙纸及钉子的问题，在李杏钏举证不能的情况下，应当视为严敏妮已将房屋按租赁时的现状交给李杏钏，李杏钏理应退还押金。现严敏妮以李杏钏拒绝退还租赁押金为由诉至一审法院。一审法院认为：严敏妮、李杏钏双方于2015年4月30日就案涉房屋签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。从本案查明的事实看，《租赁合同》因期满已经解除，根据《租赁合同》第三条、第六条第五款的约定，李杏钏应在严敏妮缴清案涉房屋租赁期限内使用案涉房屋所产生的一切费用后将租赁押金退回严敏妮。本案中，严敏妮、李杏钏均确认严敏妮没有拖欠任何租金及房屋使用期间的费用，因此，严敏妮现要求李杏钏退还押金3550元，符合上述约定。李杏钏对此以严敏妮存在未经其同意在案涉房屋钉钉子和贴墙纸的行为、对案涉房屋造成损坏为由拒不退还租赁押金进行抗辩。本案中，严敏妮、李杏钏双方对于案涉房屋由严敏妮交还李杏钏之日的状态陈述各不相同，对此一审法院认为，首先，从《租赁合同》第八条第五款关于“严敏妮、李杏钏双方应在合同期满解除之日共同检查交接案涉房屋”的约定来看，严敏妮、李杏钏双方均负有检查案涉房屋当时状态的义务，因此，严敏妮、李杏钏双方均负有对该日其所检查到的案涉房屋的状态进行举着的责任。其次，严敏妮作为案涉房屋的承租人，将案涉房屋按照原状交还李杏钏是其合同义务之一，故严敏妮对此履行该义务的情况负有举证责任。综合上述两方面内容，应由严敏妮对于案涉房屋在严敏妮交还李杏钏之时的状态负主要举证责任，李杏钏负次要举证责任。由于严敏妮、李杏钏均未提供直接证据证明案涉房屋当时的实际状态，根据一审法院上述认定，结合《租赁合同》第八条第五款的内容、李杏钏提供的照片和视频内容以及严敏妮、李杏钏关于李杏钏自案涉房屋交还严敏妮之日就拒绝退还押金的陈述，李杏钏关于案涉房屋在交还其之时存在钉子、墙纸且其因此拒绝退还押金的陈述具有高度盖然性，故一审法院对李杏钏该项陈述依法予以采信。再结合严敏妮、李杏钏双方关于在李杏钏将案涉房屋交给严敏妮使用时，涉案房屋不存在墙钉、墙纸的共同确认及李杏钏关于严敏妮钉钉子和贴墙纸的行为未经过其同意的陈述，应认定严敏妮存在在租赁期内未经李杏钏同意钉钉子和贴墙纸的行为。根据《租赁合同》第八条第五款的约定，因严敏妮使用不当或人为造成房屋损坏或不能正常运行及使用的，则在严敏妮押金中扣除赔偿或维修费用，不足部分由严敏妮负责赔偿。但由于李杏钏在本案中并未提供证据证明严敏妮上述钉钉子和贴墙纸的行为给案涉房屋造成损失的金额或维修费用金额，而严敏妮、李杏钏双方亦未能在本案中就此协商达成一致意见，因此，在李杏钏并未在本案中提出反诉的情况下，根据不告不理原则，一审法院不宜在本案中直接就上述损失金额或维修费用金额作出认定并将其与租赁押金直接抵扣，李杏钏可另行通过法律途径就上述损害赔偿问题向某妮主张相应权利。至于李杏钏主张鉴于严敏妮存在未经其同意在案涉房屋钉钉子和贴墙纸的行为故其依据《租赁合同》第八条第一款有权没收押金的抗辩意见，《租赁合同》第八条第一款所适用的情形是守约方提前解除合同的情形，如前所述，本案系《租赁合同》期满解除后产生的纠纷，故不适用该条款之约定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：李杏钏于判决发生法律效力之日起10日内，向严敏妮返还租赁押金3550元。本案受理费50元，由李杏钏负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，李杏钏提交以下证据：证据1.2016年12月2日李某乙出具的书面证明。证据2.龚涛出具的证人证言。证据3.2016年12月3日李某丙出具的证明。证据4.客户报修单。证据5.广州市铭坊装饰预算单。证据6.华浔品味装饰报价单。证据7.照片共12张，第一页照片显示从餐厅天花板拆下来的挂衣杆及道轨;第二页照片于2016年9月9日拍摄显示餐厅天花板上打的钉孔;第三、四页照片于2016年9月9日拍摄显示睡房内张贴的墙纸;第五页、六页照片于2016年9月9日拍摄显示客厅内张贴的墙纸。上述证据1-7拟证明严敏妮在交还房屋之前就已经损害房屋。严敏妮发表质证意见称：上述证据不属于二审的新证据，因为证据1的落款时间是在2016年12月，该时间在一审诉讼期间，因此李杏钏完全可以在一审提交。另李杏钏没有提供租赁合同证明李某乙是一名租客或者是中介，其身份无法证明，因此李某乙作为证人出具该证明是没有法律效力的。且证据1陈述的内容都与严敏妮无关，李某乙在出具该证明时严敏妮已经退租有半年之久。严敏妮对证据1-7的真实性、关联性不予确认。二审庭审中，李杏钏申请撤回上诉请求第二项。李杏钏、严敏妮双方当事人共同确认：1.合同第三条约定的押金退还条件已经成就；2.房屋交还时无证据显示李杏钏向某妮主张相关损失。本院认为，本案争议的焦点问题：争议的押金应否退还。双方签订的租赁合同第三条约定，租赁期限届满承租人缴清租赁该物业所产生的一切费用及迁出或销户承租人自报装网络宽带后，出租人应将房屋租赁押金无息退还承租人。现双方当事人均确认上述合同约定的退还条件已经实际成就，故原审法院判令李杏钏向某妮退还争议的押金并无不当，本院予以维持。李杏钏上诉提出因严敏妮对于案涉房屋进行破坏，故依据合同第六条第二款以及第八条第一款的约定有权不予退还押金。对此，上述两条约定均是因承租人损害房屋所产生损害时，合同所赋予出租人享有的合同解除权以及赔偿请求权。根据案件查明事实，案涉房屋不论是在履行过程中还是在实际交还时，均没有证据显示李杏钏就其主张的损害事实行使合同解除权，因此，其依据上述条款主张没收押金缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对严敏妮二审提交的证据，因不足以支持其上诉主张，本院均不予接纳。综上所述，上诉人李杏钏上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李杏钏负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年六月一日书记员 邹文芳游瑞娜