四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初2211号原告：四川邦泰置业有限公司，住所：成都高新区益州大道北���333号1栋22层。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115200110565769。被告：周光斌，男，汉族，1971年6月22日出生，住四川省江安县。被告：黄婷，女，汉族，1975年7月22日出生，户籍地：辽宁省鞍山市，现住四川省宜宾市翠屏区。原告四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰公司）与被告周光斌、黄婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，于2017年4月24日向二被告周光斌、黄婷依法送达了起诉状副本、开庭传票等，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告邦泰公司的委托代理人杨兵，被告周光斌、黄婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邦泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2013年6月7日签订的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块7幢27层2单元3号房屋的《商品房买卖合同》及其附件，并由二被告协助原告办理解除房屋备案登记的手续；2、依法判令被告赔偿原告各项经济损失5.30937万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月7日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告购买我司开发的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块7幢27层2单元3号房屋，套内建筑面积71.10㎡，单价6904.88元/㎡，总价款49.0937万元。合同第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，首付款30%。在《补充协议》中对合同第六条付款方式的补充约定为：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面形式通知买受人解除合同。2013年7月1日，被告为支付购房款与中国建设银行宜宾分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行按揭贷款34万元，我司作为被告方贷款的保证人。原告和被告方在签订《商品房买卖合同》后，原告按期履行了自己的全部义务，被告方却未能按期支付建设银行的按揭贷款。2017年3月，中国建设银行宜宾分行向我司发出《履行保证责任通知书》，要求我司替被告偿还贷款余额、利息、罚息。2017年3月15日，我司替被告偿还了贷款余额的本金17.446049元，利息0.342301万元，罚息0.749884万元，共计18.538234万元。此后，我司多次联系被告方，被告方却置之不理。为维护我司合法权益，遂诉至法院。被告周光斌辩称，对原告诉状所述事实无异议。对原告计算的违约金无异议，但希望原告能适当减免一些，我方想要保留房屋，愿意付款给原告，希望付款期限能适当宽一些，我方愿意在半年内付清。被告黄婷辩称，我的意见同周光斌一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：周光斌、黄婷在购买本案所涉房屋时系夫妻关系。邦泰公司以出让方式取得位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块的国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（一期），同时取得了（临港2013）房预售证第000007号商品房预售许可证。2013年6���7日，邦泰公司与周光斌、黄婷签订《商品房买卖合同》约定：周光斌、黄婷向邦泰公司购买邦泰.临港国际（一期）7幢第27层2单元3号商品房，预测建筑面积92.15㎡（其中套内面积71.10㎡，公摊面积21.05㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为恒丰银行股份有限公司乐山分行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价6904.88元/㎡，房屋总价款490937元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人���付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件——《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人周光斌、黄婷采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为490937元，买受人于2013年6月7日向出卖人支付首期房款150937元，余款340000元买受人向银行或者宜宾市住房公基金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人未在本条第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，行为均构成逾期付款违约行为��出卖人有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，因解除合同所产生的所有费用（包括仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人缴纳的款项中直接扣除相应的款项。买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约���，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原告邦泰公司为周光斌、黄婷办理了本案涉商品房备案登记。与此同时，周光斌、黄婷作为借款人、中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）作为贷款人、邦泰公司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦泰公司出售的商业用房，房屋坐落：宜宾邦泰.临港国际（一期）7幢第27层2单元3号；借款人借款本金340000元；借款期限为60个月即从2013年6月19日至2018年6月19日止；贷款利率实行浮动利率，即基准利率水平上上浮9%;本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将贷款划入邦泰公司指定账户，借款人按等额本息还款法还款，还款���为每月/期的19日。担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦泰公司承担阶段性连带责任保证。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。另查，周光斌、黄婷签订《商品房买卖合同》后，按约向被告邦泰公司交纳购房首付款150937元。周光斌、黄婷、建行宜宾分行、邦泰公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行宜宾分行将贷款340000元划入邦泰公司指定账户。周光斌、黄婷按合同约定向建行宜宾分行偿还了部分按揭贷款本息后，因周光斌、黄婷离婚产生纠纷，二人未再偿还按揭贷款本息。2017年3月15日，建行宜宾分行出具情况说明一份，主要内容为“借款人周光斌未按约定按时归还贷款本息，银行已向周光斌送达《中国建设银行宣布贷款提前到期通知书》，要求周光斌在2017年3月10日前全额偿还贷款本息，但周光斌未在规定时间内还清贷款，该笔贷款保证人邦泰公司已按照约定，履行连带保证责任，将贷款本金：174460.49元、罚息7498.84元、利息3423.01元，共计185382.34元转入我行指定账户（账户名称：结算挂账户；账号：51072870××××××××××），将该笔贷款提前结清”。2017年3月17日，建行宜宾分行并向邦泰公司出具了该笔贷款全部提前结清的证明。另，因本案诉讼，原告邦泰公司委托四川戎城律师事务所指派律师为其诉讼代理人，双方并于2017年3月30日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川戎城律师事务所指派杨兵律师为其诉讼代理人，邦泰公司应向四川戎城律师事务所支付律师服务费4000元。2017年4月24日邦泰公司向四川戎城律师事务所支付了一审代理费4000元。庭审中，1、被告周光斌、黄婷陈述，认可邦泰公司代其偿还的银行款项共计185382.34元，认可违约金以及邦泰公司为此支付的律师费4000元，但希望邦泰公司对违约金予以减少。2、原告陈述并未向二被告发出书面解除双方所签订商品房买卖合同纠纷，只是于2017年3月电话告知过二被告。本院认为，原告邦泰公司与周光斌、黄婷签订的《商品房买卖合同》、补充协议及建行宜宾分行、周光斌、黄婷、邦泰公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。周光斌、黄婷应当按上述合同约定履行按揭还贷义务。但周光斌、黄婷履行了部分还贷义务后未继续支付按揭款，由此造成违约；建行宜宾分行根据双方合同约定宣布贷款提前到期，并限期借款人履行全额偿还贷款本息义务，但被告逾期仍未履行；作为保证人的原告邦泰公司在建行宜宾分行的催促下，承担了保证责任，替被告履行了偿还剩余贷款本金、利息、罚息的义务。根据邦泰公司与周光斌、黄婷签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现原告邦泰公司以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，故本院依法予以支持。鉴于原告邦泰公司只是电话通知二被告解除合同，根据相关法律规定以及双方合同约定，本院以原告提起诉���后，二被告收到本院送达的起诉状副本之日即2017年4月24日为双方合同解除之日。原告邦泰公司与被告周光斌、黄婷签定的《商品房买卖合同》及补充协议虽约定“买受人逾期偿还贷款……出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用（含律师费等）……”，被告以违约金过高由进行抗辩。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，经本院查明，因被告的违约行为造成了原告承担担保责任，提前替被告偿还了剩余���款本金174460.49元，并支付了罚息7498.84元和利息3423.01元，现因原告请求解除合同并收回房屋，故偿还的剩余贷款本金174460.49元不应属于原告的损失；因原告未向本院举证证明被告的违约行为还造成了其他损失，故本院认定原告的实际损失为利息3423.01元、罚息7498.84元、律师费4000元，合计14921.85元，根据上述规定，本院认可被告应支付的违约金为19398.41元（14921.85元×130%），原告超出部分请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院已依法解除原告与周光斌、黄婷签订的《商品房买卖合同》及补充协议，基于对合同解除后双方权利义务的清理，原告邦泰公司对被告周光斌��黄婷已经支付的购房款应予以退还。经查明，周光斌、黄婷支付的首付款为150937元，按揭还款偿还本金为165539.51元(贷款340000元-剩余贷款本金174460.49元)，即被告已经支付的购房款为316476.51元，在本院准予解除本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议的情况下，原告应退还被告已支付的上述房款。品迭被告周光斌、黄婷应支付原告邦泰公司的违约金19398.41元后，原告邦泰公司应退还被告周光斌、黄婷购房款297078.1元（316476.51元-19398.41元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告四川邦泰置业有限公司与被告周光斌、黄婷于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议自2017年4月24日（原告起诉状副本送达给被告之日）起解除。二、被告周光斌、黄婷于本判决生效之日起10日内协助原告四川邦泰置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的解除备案登记手续。三、原告四川邦泰置业有限公司于本判决生效后15日内退还被告周光斌、黄婷已付购房款297078.1元。四、驳回原告四川邦泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9240元，由被告周光斌、黄婷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。��判长陈顺兰代理审判员  杨著冰人民陪审员  任玉峰二〇一七年六月一日书 记 员  曹 艺