陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7410号上诉人（原审被告）：西安某电子公司。法定代表人：王某，经理。委托诉讼代理人：付某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，陕西某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安某物业管理有限公司。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：高某，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，陕西索骥律师事务所律师。上诉人西安某电子公司（以下简称某电子公司）因与被上诉人西安某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某电子公司委托诉讼代理人付某、李某、被上诉人某物业公司委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某电子公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回某物业公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由某物业公司承担。事实和理由：1、《LED产业园房屋租赁合同》的主体应为陕西某投资集团有限公司与某电子公司，本案标的房产系陕西某投资集团有限公司所有，在签订房屋租赁合同时，某电子公司至始至终都是在和陕西某投资集团有限公司协商并最终双方达成一致签订房屋租赁合同，某物业公司并无诉讼主体资格。2、本案房屋系陕西某投资集团有限公司所有，某物业公司形式上仅为管理人，即便是在房屋所有人授权下对外进行出租，房屋所有人与某物业公司之间也无授权委托书，更无在公证处办理的委托公证书。3、一审法院裁判之违约金过高。2014年11月29日某物业公司擅自停止向某电子公司停止物业管理服务，并停止向某电子公司供应水电，导致某电子公司无法正常生产、经营，损失过大。一审法院对于停电后的租金酌情认定两个月，无法无据，从而导致了违约金计算依据过大。一审法院应当综合考虑双方的过错及损失程度予以裁判。某物业公司辩称，1、某物业公司（更名前西安某物业管理有限公司）与某电子公司系《LED产业园房屋租赁合同》的合同主体，某物业公司受陕西某投资集团有限公司授权对某LED产业园2号楼三层北区建筑面积2335平方米租赁房屋进行管理，以自己的名义出租该房屋，该民事法律行为合法有效，某物业公司有权以原告的身份参与诉讼。2、某电子公司在2013年9月15日至2014年11月29日期间，仅支付某物业公司租金200000元，欠某物业公司租金644492元，在2014年11月29日后至一审判决执行前仍占有租赁房屋，却不履行合同之结付租金义务，因此一审法院认定停电后的租金为116750元，事实清楚、证据充分，且公平、合理。按合同约定，某电子公司应当向某物业公司支付378270元违约金，一审法院考虑到约定的违约方式超过某物业公司的实际损失，对某物业公司一审诉请的378270元违约金，仅支持了228372.6元。某物业公司向一审法院起诉请求：解除租赁合同并支付租金1356666.7元、物业费35647.7元、违约金378270元，由某电子公司向其腾房并承担本案受理费。一审法院认定事实：2013年7月1日，某物业公司、某电子公司签订了《LED产业园房屋租赁合同》，合同约定某物业公司将位于某LED产业园2号楼三层南区房屋出租给某电子公司，该房屋系陕西某投资集团有限公司所有，并由其授权某物业公司对外进行出租，该出租房屋面积2335平米。合同约定：租期前三年内租金为每月25元/㎡不变，租金每半年支付一次；物业管理费每月2元/㎡，每三个月支付一次；水、电费按月收取。同时还约定如某电子公司未按时向某物业公司支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，按欠费总额的千分之五向某物业公司支付违约金，违约金自某电子公司应付款之日起算至实际付清之日；逾期超过30日的，属于严重违约，某物业公司则有权单方面终止合同，合同终止之日为甲方书面通知到达乙方之日；此外，在严重违约的情况下，某物业公司有权要求某电子公司支付违约金，违约金相当于6个月租金和物业管理费总和；如某电子公司逾期未交付租金、物业管理费等费用，某物业公司有权截电、中断电话通讯，直到某电子公司付清全部租金及费用为止，由此产生的一切后果由某电子公司自负。2013年7月15日，某物业公司将房屋交付某电子公司。2013年8月2日，双方签订补充协议，将原合同约定的起租时间由2013年7月15日变更为2013年9月15日。某电子公司于2014年11月6日通过银行汇款向某物业公司支付租金20万元，但仍欠有租金、物业管理费未全部付清。某物业公司多次要求某电子公司支付剩余租金，某电子公司均以某管委会未履行其招商优惠承诺为由拒绝支付。2014年11月21日，某物业公司向某电子公司送达公函，要求某电子公司在2014年11月28日前结清下欠房租，否则将于2014年11月29日上午8点停止对某电子公司的供电服务。截止该时间，某电子公司仍未付清下欠房租。庭审中，某物业公司提供房屋租赁合同一份、补充协议、陕西某集团营业执照及房产证、停电公函、发票及银行收款回单，证明双方约定的合同权利及义务、违约责任、房屋所有权归属于某集团及某电子公司已支付租金20万元的事实。某电子公司经法院传票传唤未到庭应诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某物业公司、某电子公司自愿签订《LED产业园房屋租赁合同》，内容不违反相关法律规定，合同应属合法有效。现某电子公司长期未按约定向某物业公司支付全部租金，根据合同约定，某物业公司有权单方面终止合同，故某物业公司要求解除该合同，请求合理，予以支持。对于某物业公司要求某电子公司支付下欠租金一节，其中2013年9月15日至2014年11月29日期间，租金共计844492元，某电子公司仅支付某物业公司租金200000元，仍下欠某物业公司644492元未支付；另因某物业公司于2014年11月29日停止向某电子公司供应水电，导致某电子公司无法正常生产、经营，此后未及时采取相关救济手段，致使损失扩大，故对于停电后的租金酌情认定两个月，计116750元。综上，某电子公司仍应支付某物业公司租金共计761242元。物业管理费一节，因某物业公司已于2014年11月29日停止向某电子公司提供物业管理服务，不应再收取相应费用，某物业公司请求于法无据，不予支持。违约金一节，双方在合同中约定了违约责任,某电子公司行为已构成严重违约，故某物业公司要求某电子公司支付违约金，于法有据，应予支持，但当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，过分高于造成的损失，适当应予酌减。现某物业公司、某电子公司约定的违约金计算方式已明显超过某物业公司实际损失的30%，对超出部分予以酌减，认定为228372.6元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、解除原、被告于2013年7月1日签订的《LED产业园房屋租赁合同》二、被告西安某电子公司于本判决生效后30日内支付原告西安某物业管理有限公司房屋租金761242元及违约金228372.6元，共计989614.6元。三、被告西安某电子公司于本判决生效后10日内向原告腾房。四、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费20735元，原告已预交，由原告承担6840元，被告承担13895元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案所涉房屋系陕西某投资集团有限公司所有，其授权某物业公司对外进行出租，2013年7月1日某物业公司与某电子公司签订《LED产业园房屋租赁合同》合法有效。现某电子公司未按约定向某物业公司支付租金，已构成违约，根据合同约定，某物业公司有权单方面终止合同，故某物业公司要求解除该合同、支付下欠租金及违约金，本院应予支持。因某物业公司于2014年11月29日停止向某电子公司供应水电，导致某电子公司无法正常生产、经营，此后未及时采取相关救济手段，致使损失扩大，一审对于停电后的租金酌情认定两个月并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因某物业公司、某电子公司约定的违约金计算方式已明显超过某物业公司实际损失，某电子公司请求适当减少，本院应予支持。综合考虑双方的过错及损失程度，违约金予以酌减为114186.3元。综上所述，西安某电子公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06301号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06301号民事判决第二项为：西安某电子公司于本判决生效后30日内支付西安某物业管理有限公司房屋租金761242元及违约金114186.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费20735由西安某电子公司负担17625元；西安某物业管理有限公司负担3110元（该款已由西安某电子公司预交，西安某物业管理有限公司于本判决生效后30日内直付给西安某电子公司）。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二○二○一七年六月十九日书记员  李艳