安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0403民初1476号原告：刘平，女，1974年12月19日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。被告：安徽海沃投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路金色大地1-2层，统一社会信用代码91340400799849952R。法定代表人：黄明首，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏瑜瑜，福建世隆律师事务所律师。原告刘平与被告安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理，后于2017年5月25日针对海沃公司补充提交的证据进行二次开庭质证。原告刘平的委托诉讼代理人孙巷、被告海沃公司的委托诉讼代理人苏瑜瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘平向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金26959元（472979元×日万分之二×285天=26959元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：海沃公司将负1层到5层商铺划分成平方不等的格子对外销售，原告和被告于2013年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区××路海××商城商业××号商铺，房屋总价款472979元，原告按照约定付清购房款。合同第八条约定,被告应当在2014年5月31日前，商品房验收合格交付给原告使用；合同第九条约定，被告逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房款万分之二违约金。被告实际交付时间为2015年3月15日。原告认为被告构成根本违约，应当承担违约责任。此事经协商未果，原告诉至贵院，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。海沃公司辩称，一、从约定交房之日起至实际交房期间，原告已实际享受收取租金，且该租金已超过合同约定的逾期交房违约金标准，不存在逾期交房的损失，其诉求被告重复计算支付逾期交房违约金无事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期在120日之内，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人不解除合同的，按出卖人日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金。即如果逾期交房，扣除不可抗力等因素可顺延交房日期外，每月应支付刘平的违约金为2838元。2.自2014年4月30日起至实际交房期间，刘平已享受实际收取每月租金3492元，并从购房款中抵扣，实际支付租金已起过违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》“附件五：合同补充协议”第1条约定：“鉴于商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须并入商城统一经营管理，因此买受人在签定《商品房买卖合同》的同时，同意与淮南市港汇商业管理有限公司签定《委托经营管理合同》。”原告与淮南市港汇商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》第三条“在该商铺竣工验收合格交付，自2014年4月30日起至2024年4月30日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。”第四条“委托期内前三年（即2014年4月30日起至2017年4月30日止）的租金，因甲方在购买该商铺时，海沃公司按已承诺的三年21%租金标准在销售的房屋价款中给予甲方优惠，甲方同意前三年作为商场整体经营培育期，不再向乙方及经营户另行收取前三年的租金。即乙方无需再支付甲方任何租金。”据此，被告在原告购房时给已给予房款优惠，虽然被告迟延交付房屋，但是不论该房屋何时实际交付，从2014年4月30日约定交房之日起至实际交房期间，原告均已享受实际收取租金，并从购房款中抵扣。因此，从2014年4月30日约定交房之日起至实际交房期间，并没有给原告造成任何的经济损失，并且支付租金已超过违约金，故原告诉求被告重复计算支付逾期交房违约金无事实和法律依据。二、原告诉请逾期交房违约责任已超过诉讼时效。1.本案中原、被告双方均在合同中均约定了交付期限（即2013年12月30日亦或2014年5月31日交付），因此逾期交房的诉讼时效应从合同约定交房期限届满之次日起2年内提起诉讼，若从这个角度看，原告诉求逾期交房早已过诉讼时效。2.如被告的第二点答辩意见所述，原告自2014年7月20日已经知道或应当知道权利被侵害开始起算两年，原告诉求逾期交房也早已过诉讼时效。三、被告存在下列正当原因可以顺延交房期限，该顺延期内不承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2013年12月30日（亦或2014年5月31日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如果施工中遇到重大异常困难或重大技术问题及其他非可控制的原因导致工程延期、政府行为、日降雨量10MM以上、雪风六级以上（含六级）及其他自然灾害、停水停电导致工程延期的，交房时间顺延。”而海沃世贸商城于2011年6月28日开工，于2014年7月10日竣工，被告于2014年7月20日前后通过电话、邮寄、报纸公告通知原告交房。据此自2011年6月28日起至2014年7月10日这段时间内遇到合同约定可导致工程延期的原因均应顺延。四、2014年7月被告已公告交房通知，原告未及时办理交房手续，应自行承担责任，被告不承担逾期交房责任。诉争房屋于2014年7月10日竣工，自2014年7月10日至2014年7月20日期间，被告已通过电话方式、邮寄送达、报纸公告方式通知原告前来领取《交房通知书》以便准备所需携带交房资料及预交有关税费，原告正是收到《交房通知书》才于2014年7月20日前往被告处预缴相应税费、办证费用，被告根据原告所缴纳的费用开具了相应了收款收据。据此，被告已经履行交房通知，否则原告不会知道应当于2014年7月20日前来预缴相关费用，后续原告未及时办理房屋交接手续应由其自行承担责任，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》复印件一份，合同约定出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并约定了逾期交房的违约责任，对上述事实本院依法予以确认。2.原告提交的房产证、不动产发票各一份，房产证载明房地产权利人刘平、登记时间2015年5月29日等内容，本院对真实性依法予以确认；不动产发票写明不动产金额为472979元，结合被告提交的《委托经营管理合同》载明的“前三年为乙方免租期、商铺总价592509元”等内容，能够证明前三年的租金收益在销售房屋时抵扣了部分购房款。对上述内容，本院依法予以确认。3.原告提交的海沃世贸商城工程竣工验收报告及竣工验收备案表复印件一份，该证据载明海沃世贸商城于2014年7月10日竣工，2014年12月10日相关备案机关同意该工程竣工验收备案，本院依法予以确认。4.被告提交的《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》各一份，本院经审查对该组证据的真实性予以确认，其中《委托经营管理合同》约定委托经营管理期限在该商铺竣工验收合格交付，自2013年12月31日起至2023年12月31日止，共十年，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，委托期内前三年，作为商场整体经营培育期，甲方同意前三年为乙方免租期，免收乙方经营商户租金，乙方无需再支付甲方任何租金等内容，对上述事实本院依法予以确认。5.被告提交的淮南市中级人民法院（2016）皖04民终1208号民事判决书打印件一份，本院经审查对该证据真实性、合法性予以确认，但与本案无关联性。6.被告提交的交房公告报纸两份，本院经审查对海沃公司于2014年7月17日在淮河早报及淮南日报刊登交房公告的事实依法予以确认。7.被告提交的收款收据复印件两份，本院经审查，收据载明代收契税、维修基金、办证费、金额等内容，对刘平于2014年7月20日交纳相关费用的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海沃世贸商城由海沃公司开发建设，2013年8月31日，刘平与海沃公司签订《商品房买卖合同》，购买海沃世贸商城3层3××9号房。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工，政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10㎜以上降雨、雪、风六级以上（含六级）及其他自然灾害、停水或停电导致工程延期（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准），交房时间顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任1.（1）逾期不超过壹佰贰拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过壹佰贰拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。另，合同附件合同补充协议中约定，鉴于该商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须并入商城统一经营管理，因此买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，应与港汇公司签订《委托经营管理合同》等内容。同日，刘平按照《商品房买卖合同》的约定，与港汇公司签订《委托经营管理合同》，约定：“甲方：刘平乙方：港汇公司委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付，自2013年12月31日起至2023年12月31日止，共十年。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。委托期内前三年（即2013年12月31日起至2016年12月31日止），前三年期间，作为商场整体经营培育期，甲方同意前三年为乙方免租期，免收乙方经营商户租金，乙方无需再支付甲方任何租金”等内容。2014年7月17日，海沃公司分别在淮河早报及淮南日报刊登《海沃世贸商城》交房公告，载明：“尊敬的海沃世贸商城业主：您所购买由我公司开发建设的《海沃世贸商城》住宅和商铺，经相关政府部门验收合格，具备交房条件，将于2014年7月20日正式办理交房手续”等内容。2014年7月10日，海沃世贸商城竣工。2014年12月10日，淮南市建设工程质量监督站同意海沃世贸商城竣工验收备案。2015年3月15日，双方对涉案房屋进行交接，海沃公司向刘平出具《商品住宅质量保证书》，载明交付使用时间为2015年3月15日。2015年5月13日，海沃公司出具不动产发票，载明不动产金额472979元。2015年5月29日，刘平取得海沃世贸商城商业3××9号房地产权证书。本院认为，本案的争议焦点为以下两点：一、原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？二、海沃公司是否因未按照《商品房买卖合同》约定的交付时间交付房屋而承担违约责任？关于争议焦点一：原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。按照合同约定，海沃公司如违反约定的期限迟延交付房屋,应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，从该约定的内容看，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，买受人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可以在该整体权利没能实现时提出主张，且要求买受人在房屋实际交付前就数额尚未完全确定的违约金主张权利亦不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。本案中，刘平自知道上述整体的合同权利受侵害之日即实际交房之日2015年3月15日，至2017年3月3日起诉主张逾期交房违约金，未超过两年诉讼时效。关于争议焦点二：海沃公司是否因未按照《商品房买卖合同》约定的交付时间交付房屋而承担违约责任？刘平与海沃公司签订的《商品房买卖合同》以及刘平与港汇公司签订的《委托经营管理合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。本案中，海沃公司未按《商品房买卖合同》约定的时间于2014年5月31日前交付房屋给刘平，关于其是否因此承担违约责任，本院认为，首先，刘平在与海沃公司签订《商品房买卖合同》的同时与港汇公司签订《委托经营管理合同》，约定刘平将系争房屋委托给港汇公司统一经营管理，海沃公司对系争房屋交付仅是拟制交付，刘平并不能实际支配系争房屋。刘平作为购房者，在作出购买系争房屋的重大决定时应当明知其即使出资购买该房屋，在一定的期限内自己是无法实际控制使用该房屋，应交由第三人统一经营管理，购房人对房屋的实际占有、使用、收益权通过收取相应的投资回报的方式实现；其次，港汇公司系海沃公司指定的运营管理商，刘平分别与海沃公司和港汇公司签订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》是紧密联系、不可分割的，是一个统一整体，《委托经营管理合同》明确约定，委托经营期限开始之日为项目开发商实际交房日，可见刘平在签订《委托经营管理合同》时已明确开发商交房日期并不影响委托经营合同的正常履行，以及租金收益的正常收取，且实质上并不会影响其占有、使用该房屋的方式和状态，应视为刘平对委托期限开始之日也就是2013年12月31日为开发商实际交房日的认可；第三，委托期内前三年即2013年12月31日至2016年12月31日的租金收益已在销售房屋时以抵扣购房款的形式予以支付，刘平并没有因海沃公司于2015年3月15日才交接房屋造成其损失。综上，海沃公司不应承担支付逾期交房违约金的责任。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：驳回原告刘平的诉讼请求。案件受理费474元，由原告刘平负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  郝荣琦人民陪审员  汪正瑶人民陪审员  马莉莉二〇一七年六月二十二日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。