山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1091民初1364号原告：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号，统一社会信用代码913710001667328508。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：都业金，男，该公司职员。委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。被告：马龙海，男，1965年8月9日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。原告威海华联商厦股份有限公司与被告马龙海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海华联商厦股份有限公司之委托诉讼代理人都业金、明良辉、被告马龙海及其委托诉讼代理人谷雨虹到庭参加诉讼。期间本案曾中止诉讼，后恢复审理。本案现已审理终结。威海华联商厦股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还威海市古寨西路－63号501室房屋；2、被告向原告支付自2011年6月至2016年5月的房租11760元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；诉讼中原告增加诉讼请求，要求被告支付房租至2017年4月，共计70个月，租金13720元，并支付之后至交还房屋之日止的租金。事实和理由：被告原为原告单位职工，1999年3月，为激励员工爱岗敬业，以企业为家的精神，原告为被告提供位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号501室（以下简称涉案房屋）房屋一套，并签订租房协议书一份，协议书约定：原告提供给被告的住房是租房，而不是福利分房。被告应按室内的使用面积支付房租，被告自由离职、出租或出借承租房的，原告有权收回住房。2010年4月29日原告职代会通过了产权房及宿舍管理制度补充规定，其中明确对连续三个月不按时缴纳租金和水电费的租户，公司有权收回住房。被告于2007年3月离职，但未交回租房，自2011年6月起未再向原告缴纳任何租金。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。马龙海辩称，一、讼争房屋系原告分配给被告的福利房。被告原系原告职工，原告于1998年根据职工工龄、职位、学历、特殊技能、先进称号等进行综合考核打分，张榜公布了36户取得福利分房职工名单，并于当年分配给被告福利住房一套，即本案讼争房屋，该住房是单位提供给被告这些为单位作出贡献的优秀员工，单位当时制定了分房方案，完全能体现福利分房的性质，自此，被告一直使用该讼争房屋至今，并承担了水电费及房屋的日常维修。二、涉案房屋符合房改条件，因原告的原因，一直未予房改。1999年以前，根据国家政策，威海市各单位职工福利住房纷纷进行房改，原告对1994年分配的西北山、西门两处的福利房于1996年进行了房改，后对一些领导干部的住房亦进行了房改，而阮家寺（现古寨西路）63、64号楼及古山五巷19号楼共计78户住房，虽符合当时国家房改和住房福利政策的规定，但因原告的原因，未予房改，也未给予住房资金补偿。三、本案不是完全的民事法律关系，不属于法院主管工作的范围，法院应驳回起诉。本案中，被告享有涉案房屋的居住权是源于单位内部职工分房的事实。无论被告所占房屋是否属于单位福利分房以及被告是否应该享受相关房改政策，实质上都属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不是普通民事法律关系，不得进行司法再判断。本案原告以离职、未交房租等为由要求收回房屋，看似是“租房争议”，实则牵连分房及房改问题，具有政策性、福利性，系单位内部因处置资产、清退公房而引起的、与单位内部分房有关的占房、腾房纠纷，不属于民事案件的受理范围。依据上述规定，应予驳回起诉。四、原告提交的《租房协议书》均系职工被迫签订。1999年，原告下发通知，要求未参与房改的住户签订租房协议书，否则取消租房资格。在当时的情况下，如果不同意签字，则分配的房屋有可能被收回，且职务、岗位还会受到影响，职工迫于无奈，只好签字。可见，该租房协议书未与职工进行协商，职工作为被管理者，必须服从，被逼无奈才签署，即使有效，也并非平等民事主体之间签订的协议，并非是市场经济条件下的房屋租赁行为，而是单位行使行政管理权的行为，反映的是不平等主体间的行政管理关系。五、原告主张的租金标准过高，没有依据，且被告并非拒交租金，而是被告要求按原租金交纳，原告拒收，故被告没有过错，原告主张的部分租金已经超过诉讼时效。被告虽然按提高后的房租交纳了一段时间的房租，但是因为原告以断电断水相逼迫。故对原告的各项诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，庭审中，原、被告认可被告承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号501室，原房租标准为每月39.2元。被告马龙海于2007年3月离开原告单位，但仍然租住涉案房屋，未依约退还。被告最后一次交纳房租的时间是2011年5月，是按提高后的标准每月196元交纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2001年11月1日，原告与被告李喜珠签订一份租房协议书，约定原告分给被告的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.90元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从被告工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内被告要退还原告租房；被告租用的原告住房，产权属原告，被告只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，原告有权限期收回租房。原告提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。原告称调高后的房租仍然低于市场价格。原告还提交了2011年5月12日被告交纳房租的费用清单，记载收取房租的标准是每月196元，被告对收据真实性没有异议，认可房租交纳到2011年5月，认为原告在事先没有通知的情况下单方提高房租标准，其按提高后的标准交纳房租是迫于无耐。被告为证实自己的主张提交证据有：1、威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。2、通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3、上访信件复印件二份，反映涉案房屋遗留问题。原告对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，均不予认可。另，被告申请证人就涉案房屋系集资建房等问题出庭作证，证人谭某陈述：其原系原告职工、与被告是同事关系，2009年辞职；原告单位曾经向符合分房条件的职工收取一万元集资建房款，其看到过原告下发到科室的通知，即被告提交的证据二。证人丛某陈述：他是原告的职工，2013年退休；涉案房屋是当时原告分给职工的，曾要求分到房子的人每人交纳一万元的集资款，也看到过被告提交的通知。原告对两名证人的证言不予认可，认为关于房屋的权属性质不能单凭证人证言确定，目前原告已取得涉案房屋的所有权。另查，原告于2001年办理了涉案房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。本院对于本案有关证据分析认定如下：原告已于2001年取得涉案房屋所有权，原告提交的租房协议书，有被告李喜珠本人的签名，因此，对于该协议书本院予以采信；原告提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，同时提交了2015年8月24日被告交纳房租的费用清单，记载收取房租的标准是每月218.5元，被告对交纳房租的收据没有异议，认可房租交纳到2011年5月，本院认为该组证据可以相互印证，具有真实性关联性和客观性，予以确认。被告提交的三份书证中的上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性，收款收据当事人是案外人且没有反映出收取的宿舍款是涉案房屋，不具备关联性，故对上述证据本院不予采信。被告提交的通知系复印件，原告对真实性不予认可，本院认为从该通知内容与原告诉称认可的被告居住涉案房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，本院予以采信。被告提请出庭的两名证人的证言，本院认为，证人没有陈述和确认被告曾交纳过集资款，也不知道集资款后来是否退回，其关于涉案房屋性质的认识是其个人主观判断，不能对抗原、被告双方租房协议书的真实意思表示，因此，本院对于两名证人证言不予采纳。本院认为，本案争议焦点有三点：一、被告住房是否福利分房，原、被告之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二、被告是否应当返还承租房屋；三、部分房租是否超过诉讼时效，被告是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租。关于第一个争议焦点，根据原、被告订立的租房协议书、被告提交的通知以及双方均认可的被告实际租住涉案房屋并交纳过租金的事实，可以认定原、被告双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。被告关于租房协议书系被迫签订的辩称，没有提供任何证据，本院不予采纳；被告关于涉案房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，本院认为，租房协议书中明确载明分给被告的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，具备民事合同的基本要素，因此，对被告该项辩称，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原、被告双方签订的租房协议书明确约定，在被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同等情况下，被告要退还原告租房，现被告已于2007年离开原告单位，依约应将房屋退还原告。因此，原告要求被告返还承租的房屋理由正当，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，原、被告双方没有约定租赁期间，也没有约定交纳房租的期限，而且被告一直承租涉案房屋，双方间的租赁关系一直持续存在，因此，原告的起诉不超过诉讼时效。由房租收据记载的内容可以看出，被告在原告诉讼之前，已经按每月196元标准交纳了房屋租金，因此，原告主张以该标准计算被告拖欠租金的理由正当，庭审中被告认可房租交纳至2011年5月，故对原告要求被告支付房租的起止时间自2011年6月至2017年4月、共计70个月未交房租，本院予以确认，对原告要求被告支付拖欠的房租共计13720元的诉讼请求，本院予以支持。对于2017年4月之后的房屋占用费用，被告亦应按每月196元的标准给付至实际返还房屋时止。综上，原告诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告马龙海于本判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号501室房屋返还给原告威海华联商厦股份有限公司；二、被告马龙海于本判决生效后十日内给付原告威海华联商厦股份有限公司涉案房屋2011年6月至2017年4月的租金13720元；三、被告马龙海自2017年5月至返还承租房之日止，按照每月196元的标准向原告威海华联商厦股份有限公司支付占用房屋的使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由被告马龙海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 焦 卫人民陪审员 丛 松人民陪审员 李 晶二〇一七年六月二十日书 记 员 刘瀚汶