湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0703民初2109号原告（申请执行人）:湖南佳美建设工程有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇观山居委会澧阳中路001号。法定代表人易继辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨其炎，湖南宏声律师事务所专职律师。代理权限为一般授权代理。被告（案外人）：李超，男。委托诉讼代理人：李文春，男。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：方活剑。代理权限为一般授权代理。被告（被执行人）：常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区东江乡新安村3组常德大道1888号。法定代表人：高启典，该公司董事长。原告湖南佳美建设工程有限公司（以下简称佳美公司）与被告李超、常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月26日开进行了审理。原告佳美公司的委托诉讼人杨其炎、被告李超的委托诉讼代理人李文春、方活剑、被告兴广龙公司法定代表人高启典均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳美公司向本院提出诉讼请求：准许对兴广龙公司开发的宏泽佳园3-3栋904号商品房的执行，诉讼费用由李超负担。事实和理由：2015年9月14日，常德市鼎城区人民法院（以下简称本院）对佳美公司与兴广龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）常鼎民初字第01625号民事判决，判决兴广龙公司于本判决生效后30日内向佳美公司支付宏泽佳园一、二期工程建设工程价款的尚欠金额3369.2987万元；佳美公司对其承建的由兴广龙公司开发的宏泽佳园一、二期工程的建设工程价款享有优先受偿权。判决生效后，佳美公司依法申请法院执行，本院即对佳美公司建设工程价款优先受偿权范围内的、以及不动产所有权在兴广龙公司名下的部分房屋（含李超的房屋在内）采取了执行查封措施。李超对此提出执行异议，认为该案查封的宏泽佳园3-3栋904号商品房在法院查封前已由其购买，并装修入住，查封应予解除。本院经审查后作出（2016）湘0703执异34号执行异议裁定：中止对宏泽佳园小区3-3栋904号商品房的执行。佳美公司认为：佳美公司对宏泽佳园建设工程价款优先受偿权已经（2013）常鼎民初字第01625号生效民事判决确定，本案所涉的商品房属于宏泽佳园小区建设工程价款优先受偿权的执行标的。李超并未取得所涉执行标的房屋的所有权，也不能证明自已为了生活消费而购买商品房和其他具有排除执行的情形，故其对商品房所享有的民事权益依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，应判定佳美公司对前述执行标的享有的建设工程价款优先受偿权应优先于李超的民事权益，故应准予执行前述执行标的。故诉至法院。为支持其诉讼主张，佳美公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1.佳美公司的营业执照、组织机构代码证各一份，拟证明佳美公司的主体身份；2.本院（2016）湘0703执异34号执行裁定书一份，拟证明佳美公司主体身份适格，有权提起执行异议之诉；3.本院（2013）常鼎民初字第01625号民事判决书一份，拟证明佳美公司对兴广龙开发的宏泽佳园1、2期房产享有优先受偿的权利；4.本院（2015）常鼎执字第727号执行裁定书及协助执行通知书各一份，拟证明佳美公司对涉案房产申请了查封，法院并已采取相关执行措施。李超辩称：本人于2013年3月5日与兴广龙公司签订了房屋买卖合同，支付了全部的购房款，随后进行了装修并已经入住，虽然没有办理物权变更登记，但李超已经是涉案房屋（宏泽佳园3-3栋904号商品房）事实上的物权所有人，故人民法院应中止对涉案房屋的执行，驳回佳美公司的诉讼请求。为支持其辩称主张，李超在举证期限内向本院提交了以下证据：1.宏泽佳园交房信息表（方活剑）、房款收据、房产钥匙照片、鼎城区公安局信访办回复材料，拟证明兴广龙公司收取了方活剑购房款609737元，并于2013年12月12日将宏泽佳园1-2栋2705号房交付给方活剑的情况；2.购房协议一份，拟证明方活剑、李超之父李文春、柳六顺、兴广龙公司四方于2015年1月18日达成协议：方活剑将其出资609737元购得的宏泽佳园1-2栋2705号商品房一套，由柳六顺介绍给李文春购买，因楼层过高，经兴广龙公司法定代表人高启典同意，协调将宏泽佳园3-3#2栋904号商品房与方活剑互换，互相不补差价，并将户名更名为李文春，方活剑与李文春协议的购房价格为45万元；2015年1月18日付购房款15万元，2015年12月31日前付购房款15万元，余款于2016年12月31日前付清；3.宏泽佳园交房信息表一份，拟证明兴广龙公司于2013年4月3日将宏泽佳园3-3栋904号房交给李超；4．商品房预售合同一份（2013年3月5日签订）、高启典出具的收条一份(2015年1月17日，金额为17.2万元)、常德市鹏城物业公司出具的收据3份、常德市泰新物业公司出具的收据2份，证明李超为购买宏泽佳园3-3栋904号房交付了购房款17.2万元及各项物业费用；兴广龙公司辩称：兴广龙公司已将宏泽佳园3-3栋904号房出卖给李超，李超已装修入住，同时李超与佳美公司之间无债权债务关系，故应驳回佳美公司的诉讼请求。兴广龙公司未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：佳美公司提供的证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对李超提供的1-4份证据，佳美公司认为证据1与本案无关联；证据2购房协议与证据3交房信息表的内容不一致，不能证明李超购买了3-3栋904号房；证据4，商品房预售合同无购买人签名，无法证明李超为904号房的买受人；证据4中高启典出具的收条，佳美公司认为高启典收取的是李文春的款项，与李超无关；兴广龙公司对李超提供的证据1有异议，认为与本案无关联；本院经审查认为：上述证据客观真实，彼此之间形成锁链，能够证明李文春以其儿子李超的名义，在准备购买方活剑位于宏泽佳园1-2栋2705号商品房时，经兴广龙公司法定代表人高启典的同意，将购买的房屋变更为本案诉争的3-3栋904号房，李文春支付了购房款32.2万元以及相关物业管理费用，现已入住的事实，本院对上述证据予以认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，本院对佳美公司与兴广龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）常鼎民初字第01625号民事判决，判决兴广龙公司于本判决生效后30日内向佳美公司支付宏泽佳园一、二期工程建设工程价款的尚欠金额3369.2987万元；佳美公司对其承建的由兴广龙公司开发的宏泽佳园一、二期工程的建设工程价款享有优先受偿权。判决生效后，佳美公司依法申请法院执行。2015年12月4日，本院依法作出（2015）常鼎执字第727号执行裁定书，裁定冻结或划拨被执行人兴广龙公司的银行存款3380万元及查封被执行人兴广龙公司所有的等值的财产。2016年3月3日，本院对兴广龙公司开发的宏泽佳园小区内包括3-3栋904号商品房等多间商品房予以了查封。2016年5月，李超在小区物业办理门禁卡手续时，知道所居住的房屋被法院查封，于2016年7月21日向执行法院提出执行异议，请求解除对宏泽佳园小区内3-3栋904号商品房的查封。2016年8月26日，本院经审查认为：李超通过方活剑转让取得泽佳园小区内3-3栋904号商品房，随后与兴广龙公司签订了房屋买卖合同，购房款已由转卖人方活剑事先全部垫付，并进行了装修，现已占有使用该房屋，且在房屋买卖及办理房产登记中并无过错，故依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不应对该房屋查封；佳美公司虽然对其承建的宏泽佳园一、二期工程的建设工程价款享有优先受偿权，但依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本案中李超已交付了全部的购房款，因此，佳美公司对泽佳园小区3-3栋904号商品房已不享有优先受偿权。综合上述理由，本院于2016年8月26日作出（2016）湘0703执异34号执行裁定书，裁定中止对兴广龙公司开发的宏泽佳园小区3-3栋904号商品房的执行。2016年9月6日佳美公司收到该裁定，佳美公司不服，于2016年9月18日向本院提起执行异议之诉，2016年11月7日，本院依法立案审理。另查明：2013年7月12日，兴广龙公司收取了方活剑购房款609737元，于2013年12月12日将公司开发的宏泽佳园1-2栋2705号商品房一套交付给了方活剑。李超经人介绍准备购买宏泽佳园1-2栋2705号商品房，因为觉得楼层过高，经兴广龙公司法定代表人高启典同意，将购买的房屋换为3-3栋904号。2015年1月18日，李超之父李文春与方活剑、高启典、介绍人柳六顺签订购房协议，协议的购房价款为45万元。后兴广龙公司与李超签订商品房，签订时间提前至2013年3月5日，现李超已支付购房款32.2万元，另李超在常德市鼎城区房地产管理局无房产登记信息。本院认为，本案的争议焦点为：是否准许对兴广龙公司开发的宏泽佳园3-3栋904号商品房的执行？《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李超于2015年1月18日与兴广龙公司、方活剑达成购房协议后，即与兴广龙公司签订商品房买卖合同。2016年3月3日，本院对兴广龙公司开发的宏泽佳园小区3-3栋904号商品房予以了查封，故李超与兴广龙公司签订买卖合同的时间在人民法院查封之前；李超购买该房屋后，已装修入住，且李超名下无其他用于居住的房屋；李超现已支付购房款32.2万元，超过了合同总价款的50%（合同总价款为45万元）；综上，李超要求停止对诉争房屋执行的请求，符合法律的规定，佳美公司要求准许对兴广龙公司开发的宏泽佳园3-3栋904商品房执行的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回湖南佳美建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由湖南佳美建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  夏 霜人民陪审员  张春芳二〇一七年六月十六日书 记 员  陈敏爱附相关法条1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。2、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。