湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0325民初178号原告：丁文华，性别：××，住湖北省房县。原告：伍勇，性别：××，住湖北省房县。二原告共同委托诉讼代理人：韩广庭，房县精诚法律法律服务所法律工作者。代理权限：参与诉讼，调解、辩论，代收法律文书。被告：裴保国，性别：××，住湖北省房县。委托诉讼代理人：孙福斌，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：戢春晖，湖北鸿法律师事务所实习律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解，代收法律文书原告丁文华、伍勇诉被告裴保国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周兆林独任审判，公开开庭进行了审理。原告伍勇及二原告共同委托诉讼代理人韩广庭、被告裴保国及其委托诉讼代理人孙福斌、戢春辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁文华、伍勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告购房款40000元、办证费用23697.84元，并从2014年5月19日起按月利率1.5%计算利息至本金实际偿清之日至；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年原告伍勇与丁文华、张忠柱签订《建房协议》，由原告伍勇拆除丁文华、张忠柱所有的位于房县城关镇北关社区110号的砖混结构房屋拆旧建新。房屋建成后的2011年9月14日，原告伍勇与被告裴保国签订《房屋买卖���议》，被告以24万元的价格购买新建后的东四楼房屋一套。协议约定原告负责办理土地使用证和房产证，办证费用由被告承担。协议签订后，被告支付了部分购房款后装修居住至今。原告2014年5月19日在补缴相关税费后，办好了分户手续，就通知被告办理购房证明并给付原告垫付的税费，被告予以推诿，导致原告的土地使用证和房产证无法办理。被告尚有4万元房屋尾款及办证费用23697.84元（其中土地出让金11304元、配套费1999.40元、绿化补偿费534.84元、人防费1279.60元、地税8580元）未给付，故依法向人民法院提起诉讼。被告裴保国辩称：1、关于房屋尾款问题，原告当时说房屋给我优惠5000元，也就是说未交付的尾款应当是35000元，而不是40000元；当时我和原告签订买卖协议约定原告将相关证件办理好交给我后，我才支付尾款，现在原告并未将相关证件办理交给我，原告先存在违约的情况，所以这部分尾款就不存在计算利息的说法；2、我们在买卖协议中约定由我承担办证费用，这个费用仅仅是指办理我购买的这一套房屋分证的费用，不包含土地出让金等办理房屋总证的费用，且原告交付房屋时承诺是大产权房，我们签订买卖协议也是在原告缴纳两违清理费用之前；我购买的房屋是每平方2400元，但是同地段、同一个小区2009年的房价还只是700元左右，由此也可以看出这是购买大产权房的价格，故办理相关证件的费用应当由原告自己承担。3、原告要求我分担土地出让金、城市基础设施配套费、绿化补偿费、人防易地建设费、地税，按照法律相关规定，缴纳土地出让金是土地受让人，也就是本案原告伍勇应当负责缴纳的，城市基础设施配套费、绿化补偿费、人防易地建设费是地方行政性收费，也是应当由从事房地产开发的开发商承担的；地税也就是销售不动产税更应该由销售方承担；4、我与原告签订的《房屋买卖协议》是原告提供给我的，与其他住户签订的协议除房屋位置、价款等因素不同外，都与这份合同一致，故该份协议属于格式合同；5、关于房屋定性问题，本案中原告的房屋并不能定义为自建房，其进行了房屋销售行为，故原告的行为应当是房地产开发商销售房屋的行为。综上，原告只能在办理好相关证件后，要求我给付房屋尾款，其他的诉讼请求应当一并驳回。本院经审理认定事实如下：张忠柱与丁文华系夫妻关系，张菊与伍勇系夫妻关系，张菊是张忠柱和丁文华的女儿。2011年5月20日，甲方张忠柱、丁文华与乙方张菊、伍勇签订《建房协议》，因拆旧换新，原二层砖混结构房屋予以拆除，面积118.02平方米，一层产���属张忠柱，二层产权属张菊，经双方协商予以建新，并订立协议如下：“建房手续及费用由乙方负担；一至二层房屋建好后交由甲方处理，三层及三层以上由乙方处理，不限时限层…”协议签订后，原告伍勇利用原宅基地并购买周围部分宅基地开始建房（拆旧建新手续以张忠柱的名义申请办批），同年建成七层房屋。2011年9月14日，原告伍勇（甲方）与被告裴保国（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定“1、房屋建筑面积给定为100平方米；2、按建筑面积计算，乙方选定楼层东4楼，单价为人民币每平方米2400元；3、付款方式及期限…4、产权登记约定，甲方保证销售的单元房没有产权纠纷和债权债务纠纷，甲方应当在单元房交付使用后，将办理地产权属证书。办证费用由乙方承担。在乙方付清房屋全���购款和办证费用（土地使用证、房产证）后交付乙方……”。双方在该协议尾部附“甲方给予乙方优惠伍仟元整（5000.00元），乙方支付余款时一次性优惠”条款。2012年4月2日，双方在上述条款后注明“此条作废”，并再次附“乙方按100平方米结算，其它条款不变动。伍勇，裴保国，2014.4.2.”条款。合同签订后，被告交付购房款20万元，并将房屋装修后一直居住至今。2013年6月13日，房县相关部门向张忠柱下发北关社区“两违”处理告知书，要求缴纳各种税费和罚款。2011年10月11日，张忠柱缴纳基础设施配套费7080元；2013年8月20日，张忠柱缴纳出让金144270元、国土罚没1269元、配套费15426.60元、建设罚没款6022元；2013年9月18日，张忠柱缴纳营业税、个人所得税、城建税、印花税、土地增值税、地方教育附加、教育费附加合计34834.80元。2014年5月19日，张忠柱办理房屋所有权证，以出让方式取得新房土地的使用权，房产证上载明房屋总层数7层，建筑面积1018.15㎡。另查明：张中柱于2016年3月去世。本院认为：原告丁文华、伍勇以家庭投资方式利用旧房拆旧建新进行房产开发，所开发房屋应为家庭共有。房屋建成后原告伍勇个人以卖方名义与各买房户签订合同将房屋卖与他人，其行为可视为代表家庭将房屋进行出卖。房屋最初签订合同出卖时，因原告不具建房售房资质且未取得商品房开发用地权，当时的售房行为应为无效，之后经过政府两违处理取得权利证书，可视为售房行为合法，并由此���认定双方所签订的买卖房屋买卖合同为有效合同。关于诉讼主体问题，本案纠纷是以原告家庭为整体的卖方与买方之间房屋买卖纠纷，不涉及家庭共有人之间的建房投资分担及建房售款分配，也不涉及伍勇岳父张忠柱去世后的继承问题，不宜追加张忠柱的其他继承人，因此，对被告提出的应追加张忠柱其他继承人参加本案诉讼的观点，本院不予采纳；关于被告裴保国应付房屋尾款问题，双方既已在2012年4月2日注明原优惠5000元的条款作废，双方仍应按照40000元执行，但原告请求被告支付房屋尾款利息的诉讼请求，因原告未依约办证也存在违约，本院不予支持；关于原告要求被告承担办理房屋证件费用的问题，双方签订购房协议时，原告未以出让形式取得土地使用权，双方买卖的房屋是小产权房，在原告缴纳土地出让金144270元、基础设施配套费22506.60元后，房屋的价值相应得到了提升，这当然也包括本案被告裴保国购买的房屋，被告应当相应分摊这笔费用，故被告裴保国应分摊的这笔费用计算为：总金额÷房屋总建筑面积×被告裴保国房屋面积，即166776.60÷1018.15×100=16380.40元（房屋建筑总面积以房产证为准、裴保国房屋面积以双方签订的《房屋买卖协议》为准）；关于绿化补偿费和人防易地建设费，因原告未提交相关证据证实其已经缴纳以及缴纳的金额，故本院不予支持。关于营业税、个人所得税、城建税、印花税、等税费，根据法律相关规定及交易习惯，应当由卖方承担。综上，被告裴保国应承担的费用为16380.40元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告裴保国在本判决生效之日起15日内给付原告丁文华、伍勇分摊的土地出让金、基础设施配套费16380.40元。二、被告裴保国在本判决生效之日起15日内给付原告丁文华、伍勇房屋尾款40000元。三、驳回原告丁文华、伍勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由被告裴保国负担616元，原告丁文华、伍勇自行承担80元。因原告已预交，故被告在执行时一并交付原告。如不服本判决，可以��判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费1392元。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以��人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  周兆林二〇一七年六月二十六日书记员  杨 洁本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。