云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初142号原告：吴石明，男，1957年7月13日出生，汉族，中专文化，系中国银行股份有限公司德宏州分行退休职工，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，原告：吴莉，女，1983年2月23日出生，汉族，本科文化，系中国建设银行股份有限公司德宏州分行职工，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，原告：马增翼，男，1984年1月8日出生，汉族，本科文化，系云南电网公司德宏供电局职工，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，三原告委托诉讼代理人：肖利坤，云南杰云律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：张丽，云南杰云律师事务所实习律师。被告：德宏州海贝生态开发有限责任公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市榕树南路33号,统一社会信用代码91533103681273513R。法定代表人：阮钧，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈文辉，男，系德宏州海贝生态开发有限责任公司副总经理。委托诉讼代理人：朱凤玲，云南金曦律师事务所律师。原告吴石明、吴莉、马增翼与被告德宏州海贝生态开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告吴石明、吴莉及吴石明、吴莉、马增翼的委托诉讼代理人肖利坤、张丽，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈文辉、朱凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴石明、吴莉、马增翼向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快按合同约定向三原告交付合格商品房；2.判令被告向三原告支付合理逾期交房违约金288962元（逾期交房期间2012年4月30日起至2017年1月22日，计算到起诉之日，合计1728天），逾期交房违约金算至实际交房之日止。诉讼过程中，三原告放弃逾期交房违约金算至实际交房之日止的诉讼请求。事实与理由：2011年1月16日，三原告与被告签订《商品房购销合同》（编号为海贝·曦谷026号），约定三原告采取银行按揭方式，以1284981元的合同总价款向被告购买被告开发的“海贝·曦谷”第21号商品房；三原告应当于2011年1月16日前支付首付款394981元，剩余款项890000元通过银行按揭支付；被告应当于2012年4月30日前将验收合格的商品房交付给三原告。合同还对违约责任进行约定，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。2011年1月16日，原、被告就物业管理等未尽事宜签订《合同补充协议》。合同签订后，三原告按合同约定于2011年1月16日前向被告支付了394981元首付款，剩余款项也办理了银行按揭贷款，但商品房支付期限到期后，被告未按合同约定向三原告交付房屋，已构成违约。虽然按合同违约条款计算的违约金是110多万元，但出于妥善解决纠纷的角度出发，三原告参照银行同期贷款年利率4.75%计算违约金。被告德宏州海贝生态开发有限责任公司辩称，1.三原告诉被告逾期交房违约没有事实依据，被告根据合同第10条的约定，房屋经验收并已发出交房公告，一期大部分业主已经交房居住，原、被告也进行了交房手续；2.三原告存在违约事实，三原告接到通知后没有接房，被告认为没有必要斤斤计较提起反诉，对于三原告违约的问题被告将另案起诉；3.三原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，本案诉讼时效到2014年4月29日已经届满。故请求法院驳回三原告的诉讼请求。本院综合原、被告诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：1.原、被告双方于2011年1月16日签订的合同编号为海贝·曦谷026号《商品房购销合同》是否合法有效？2.被告是否应当按照合同约定向三原告交付合格商品房，同时支付逾期交房违约金288962元？3.三原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：三原告提交的证据：第1组三原告身份证复印件，第2组《商品房购销合同》、《合同补充协议》，第3组商品房买卖合同登记备案表，第4组《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款、中国农业银行借款凭证、收据1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下:三原告当庭提交的第5组证据《情况反映》复印件，欲证明因为接房问题，原、被告发生过争议，同时三原告向相关部门反映的问题一直在处理当中，没有明确答复。经质证，被告对该证据不认可，认为没有证明诉讼时效不过期的证明力。本院对该证据的真实性予以采信。被告提交的证据：第1组《商品房购销合同》、海贝·曦谷交房公告，欲证明《商品房购销合同》第十条对房屋交接做出了约定，被告于2012年4月30日至2012年5月30日按约定向三原告交付了房屋；第2组德宏州商品房销售明码标价备案回复及附件、建设工程竣工验收备案表、海贝·曦谷房屋交接程序表、海贝曦谷业主领取物品清单、海贝曦谷房屋验收记录表、F16-F22栋房屋位置平面图，欲证明海贝·曦谷旅游休闲度假苑一期一标段工程于2012年4月22日竣工验收合格，三原告购买的F-21号房屋为海贝·曦谷旅游休闲度假苑一期一标段房屋；被告于2012年4月30至2012年5月30日将F16-F22号房屋交付于业主，F-21号房屋业主没有按期接房，构成违约；被告当庭提交第3组证据海贝曦谷总图、第4组证据建设工程竣工验收文件中的质量评估报告，欲证明F-21属于一期一标段工程中的联排别墅。经质证，三原告对被告提交的第１组证据三性无异议，对证明内容有异议，认为在《商品房购销合同》中所购的房屋属一期一标段没有特别注明，存在合同约定不明；对第2组证据三性无异议，对证明内容有异议，在交房公告中特意说明海贝曦谷一期一标段已经通过相关部门竣工验收，存在重大误导，建设工程竣工验收备案表落款日期为2012年6月25日，上面的专用章为备案专用文件收讫，在备案表上没有消防、环保等与相关政府部门相应工程合格的文件，对该组证据的交接程序表是被告单方面的制定，事前在合同中没有做明确约定，不能构成指责三原告没有接房的理由，对于被告于2012年4月30日至2012年5月30日交付于业主中F-18接房，F-21没有接房，对真实性无异议，对合法性不认可，对证明内容有异议，三原告没有理由、没有权利、没有义务去了解邻居的接房情况；对被告当庭提交的第3、4组证据已经超过举证时限，原告不予质证。本院认为，被告提交的第1组证据《商品房购销合同》、海贝·曦谷交房公告内容真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信；第2组证据中德宏州商品房销售明码标价备案回复及附件、建设工程竣工验收备案表内容真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信，海贝·曦谷房屋交接程序表系他人房屋交接，与本案无关，对关联性本院不予采信；第3、4组海贝·曦谷总图、建设工程竣工验收文件当中第五卷的质量评估报告虽然被告超过举证期当庭提交，但与本案基本事实有关，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月16日，三原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：海贝·曦谷026），约定三原告向被告购买其开发的“海贝·曦谷”F1区21号商品房；建筑面积350.99平方米，合同总价款1284981元，三原告于2011年1月16日前支付首付款394981元，剩余款项890000元通过银行按揭贷款支付。合同第七条约定，被告应于2012年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房的违约责任为按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定，被告以公告、电话等形式通知原告办理房屋交接手续。2011年1月16日，原、被告签订《合同补充协议》。协议第二条第三项约定，对于赠予原告使用的地面花园，被告可依据测绘机构测绘的土地使用面积为准，面积如有误差的双方均不再进行任何找补。协议第四条第一项约定，双方的权利义务均以《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定为准，报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请；第三项约定，《商品房购销合同》第七条中“验收合格并符合本合同约定”是指房屋经施工、监理、勘察、设计及被告共同验收合格。三原告于2011年1月21日支付首付款394981元。2011年7月28日，三原告在中国农业银行办理购房银行按揭贷款890000元。2012年4月22日，“海贝·曦谷”一期一标段（包括F1区21号）商品房经过建设、监理、施工、设计、勘察五单位验收合格。2012年6月25日，竣工验收备案表加盖德宏州建设工程竣工验收备案专用章。2012年4月25日，被告在德宏团结报发布公告，通知一期一标段业主2012年4月30日至5月30日交房。三原告接到通知后曾前往看房，但提出异议1.实际花园面积小于推销时赠送的面积，而且花园围墙不规则影响使用；2.车库太矮，只有1.8米的高度，装修后只有1.5米，只可以小轿车勉强使用，与整体房屋不配套；3.房屋内楼梯不是水泥浇筑，是简易楼梯，上下楼梯声音很大；4.通知接房时，被告称不交物管费、配套费不准进去里面看，三原告看了外面发现安保没有到位，没有围墙，也没有安装红外线安防系统。三原告拒绝接房，F1区21号商品房三原告至今未接房。本院认为，原、被告双方于2011年1月16日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。被告开发的F1区21号商品房按照图纸施工，已经通过验收，并且按照合同约定通知三原告接房，被告已经在合同期限内履行了交房义务。三原告接到通知后未予以接房，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案诉讼时效期间为两年，从被告公告接房之日起算，本案已经超过了诉讼时效。综上所述，对三原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告吴石明、吴莉、马增翼的诉讼请求。案件受理费5634元，由原告吴石明、吴莉、马增翼负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  许荣芬人民陪审员  赵仕芳人民陪审员  陈 玲二〇一七年六月七日书 记 员  杨 茜