广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1366号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区前进路鼎湖新村二区一幢商铺7卡，组织机构代码66647016-4。法定代表人：文贵江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨梅嫦，该公司员工。被告：梁炳荣，男，1952年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：梁培佳（系被告梁炳荣的儿子），身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）诉被告梁炳荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭审理了本案。原告中港物业公司的法定代表人文贵江，被告梁炳荣的委托诉讼代理人梁培佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊费及智能维护费（含G201车房、T0122小车位）：3102.6元及滞纳金500元（欠费39个月起止日期：2013年1月至2016年3月）。合计：4596.05元。2.判令被告承担本案诉讼费（包括公告及执行费用）。事实和理由：2007年9月5日起粤中物业公司与江南苑小区G501房签订前期物业服务协议，2008年7月21日肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业管理委托合同。按照合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费90.03（按住宅建筑面积0.45元/平方米收取，被告住宅建筑面积200.06平方米）、公共水电分摊5元、地下照明5元、智能维护费5元。粤中物业公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2013年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理合同》，严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院，维护原告合法权益。诉讼中，中港物业公司明确第一项诉讼请求包括住宅物业管理费2281元（130.02㎡×0.45元/㎡×39个月）、车房管理费218元（12.44㎡×0.45元/㎡×39个月）、小车位管理费1092元（28元/月×39个月）、住宅公共水电分摊费195元（5元/月×39个月）、智能分摊费195元（5元/月×39个月）、地下车库照明分摊费195元（5元/月×39个月）、滞纳金500元，上述合计4676元，中港物业公司请求按照起诉状中4596.05元主张权利。被告梁炳荣辩称，一、原告诉讼主体不适格，原告与答辩人不存在合同关系，原告提交的《物业管理委托合同》是肇庆市粤中物业管理有限公司（简称粤中物业）与肇庆市江南苑房地产开发有限公司所签，并在2010年7月30日到期，不存在原告对江南苑进行管理。原告提交的两份《物业管理承包责任书》是原告与粤中物业所签定，责任书是与答辩人无关。二、原告证据中的《物业管理委托合同》和两份《物业管理承包责任书》无答辩人的签字，答辩人不知情，这些责任书或合同对答辩人不发生效力，由责任书或者合同签字的行为人承担责任，答辩人不需要对这些责任书或合同承担责任，原告主张答辩人向其支付物业管理费没有依据。三、原告所提交的《催缴费通知书》被告至今没有收到此通知。粤中物业在2015年12月1日以“肇庆市江南苑物业服务中心”印章发出《缴费通知书》显然是错误和无效的。四、假如原告认为事实已对肇庆市江南苑物业进行管理，要求答辩人向其支付物业管理费的主张，原告应承担没有向答辩人告知和确认要答辩人交物业管理费的过错责任，原告的过错不应由答辩人承担。五、答辩人被人入屋盗窃、用砂轮锯锁盗走二轮摩托车等至今未有物业人员知道，没有任何物业人员协助公安机关和提交相关监控录像给公安机关调查取证，没有任何物业管理单位承担责任，原告是否在答辩人所居住的小区进行物业管理至今没有证据证明。假如原告认为是在2008年7月12日起对肇庆市江南苑物业进行管理的，原告应按《物业管理服务合同》中的第七章第二十八条规定，赔偿被告所被盗的物品的损失。正是因为原告达不到《物业管理承包责任书》的服务质量，到期后，业主们早已要求旧物业管理退场，但旧物业管理赖着不退，至使答辩人入屋盗窃无人管，摩托车被盗也无人知。综上所述，原告和答辩人没有合同关系，不存在欠交原告的物业管理费，原告起诉答辩人错误，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中港物业公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理、家政服务。肇庆市西江南路江南苑4号楼G501房的权属人是被告梁炳荣，该房屋建筑面积为130.02平方米；肇庆市西江南路江南苑半地下室G201号车房、T0122小车位的权属人亦系被告梁炳荣，建筑面积分别是12.44平方米和57.60平方米，上述房屋、车房、小车位所在的肇庆市西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司作为甲方、粤中物业公司作为乙方签订一份《物业管理委托合同》，约定：1、甲方将江南苑小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理；2、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊每月每户5元、智能系统维护费每月每户5元；3、物业管理服务质量：房屋外观保持整洁、美观，设备运行保持正常运行和及时维修，房屋及设施、设备的维修、养护保持正常使用，公共环境至少每天清扫一次和无卫生死角，绿化保持常绿和品种不减，交通秩序保持交通畅顺和主要通道、空地禁止停放，保安确保24小时值班，急修随叫随到解决，小修及时处理跟进；4、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或者物业使用人收取，管理服务费标准的调整按市场价和与业主委员会协商调整，空置房屋的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主收取；5、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金，每月缴费时间为1-10日；6、车位使用费由乙方向车位使用人收取：露天车位每月小车120元/辆、大车180元/辆，车库每月小车30元/辆，摩托车5元/辆；7、乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。2009年9月21日，粤中物业公司作为甲方、中港物业公司作为乙方签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限暂定为十二个月，自2009年10月1日起至2010年9月30日止，期满后视实际需要另行协商；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准；4、本责任书签订前，甲方应收而未收的物业管理费用总额为＿元，为甲方债权，甲方委托乙方代收，甲方按实际收取金额的5%向乙方支付劳务费用。之后，中港物业公司进驻西江南路江南苑小区进行物业服务。2010年11月26日，粤中物业公司作为甲方、中港物业公司作为乙方再次签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限为原承包合同期满次日（2010年10月1日）起至江南苑业主委员会与乙方或其他物业公司签订新的物业管理服务协议止；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准。之后，中港物业公司继续为西江南路江南苑小区进行物业服务。2016年1月13日，西江南路江南苑小区成立业主委员会。2016年4月初，中港物业公司撤离西江南路江南苑小区。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于中港物业公司作为本案原告是否适格问题。中港物业公司是依法登记设立并具有资质的物业服务企业。梁炳荣所有的涉案房屋、车房、小车位所在的西江南路江南苑小区是由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，其选聘粤中物业公司为该小区提供物业管理服务，2009年9月21日，粤中物业公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，将西江南路江南苑小区的物业管理服务发包给中港物业公司。之后，中港物业公司进驻西江南路江南苑小区为包括梁炳荣在内的业主提供了事实上的物业管理服务，其以实际行为的方式履行了物业管理的主要义务。2010年11月26日，粤中物业公司和中港物业公司又续签一份《物业管理承包责任书》，继续对西江南路江南苑小区提供物业管理服务。由于肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中物业公司签订的《物业管理委托合同》第四章第二十条第4款约定粤中公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，故粤中物业公司与中港物业公司签订的两份《物业管理承包责任书》无效。虽然中港物业公司与梁炳荣无签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，故本院确认中港物业公司为本案适格的原告。关于梁炳荣应否向中港物业公司支付物业服务管理费问题。梁炳荣提出因中港物业服务管理缺位致使被人入屋盗窃、用砂轮锯锁盗走二轮摩托车而不予交纳物业管理服务费的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，梁炳荣虽无与中港物业公司签订物业服务合同，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即梁炳荣应向中港物业公司支付2013年1月至2016年3月共39个月的物业管理的相应费用给中港物业公司。对于收费标准，中港物业公司主张参照粤中物业公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊费和智能维护费，合理合法，本院予以支持。参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中物业公司签订的《物业管理委托合同》，物业管理服务费计算标准为每平方米0.45元，车库使用费计算标准为每月小车30元/辆、公共水电分摊费计算标准为每月每户5元，智能系统维护费计算标准为每月每户5元。虽然《物业管理委托合同》中约定车库计算标准为每月小车30元/辆，由于中港物业公司在庭审中主张车库按每月小车28元/辆计算标准收取，视为权利的自主处分，本院予以准许。鉴于《物业管理委托合同》并未对单独地下照明收费标准予以明确规定，且约定的公共水电分摊费是按照每户每月收取，显然已包含每户产生的公共电费部分，故本院对中港物业公司要求梁炳荣支付地下照明5元/月的请求不予支持。综上，梁炳荣应支付给中港物业公司的费用为G501房屋物业管理服务费2281元（130.02平方米×0.45元/平方米×39个月）、G201号车房物业管理服务费218元（12.44平方米×0.45元/平方米×39个月）、T0122小车位使用费1092元（28元/月×39个月）、公共水电分摊费195元（5元/月/户×39个月）、智能系统维护费195元（5元/月/户×39个月），上述费用合计3981元。关于中港物业公司要求梁炳荣支付滞纳金500元的主张，由于双方之间未签订书面的物业服务合同，即双方未就迟延交纳物业费用的行为而产生滞纳金的情形进行明确的约定，故中港物业公司要求梁炳荣支付滞纳金500元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁炳荣应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付物业管理服务费3591元、智能系统维护费195元和公共水电分摊费195元，以上合计3981元。二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告肇庆市中港物业管理有限公司负担3元，被告梁炳荣负担22元。被告梁炳荣在履行付款义务时迳付22元给原告肇庆市中港物业管理有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 郑 君二〇一七年六月十六日书记员 林嘉慧