广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6603号上诉人（原审原告）：王炳平，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金发，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：宗耀祖，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杨，广东海际明律师事务所律师。上诉人王炳平因与被上诉人广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称“绿野侨建公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王炳平上诉请求：1、撤销一审判决，改判绿野侨建公司立即支付延迟交楼违约金（以991855元为计算基数，按照每日万分之五的标准，从2016年9月1日起计至绿野侨建公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付之日止）2、绿野侨建公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、涉案房屋的交楼条件应是：涉案房屋必须要满足基本的安全条件和日常生活居住需要。附件七补充协议第7条中虽约定了涉案房屋暂时没有永久用气和用水，但同时也明确了必须以临时设施或服务取代，且该临时设施和服务不得影响正常使用。至王炳平向一审法院起诉之前，绿野侨建公司没有任何证据证明其是用什么设施和方式来解决涉案房屋的用水问题。至于用气问题，广州东部发展燃气有限公司的关于燃气的复函只是提到涉案房屋具备接驳通气条件的时间，并没有提到具体点火送气时间。绿野侨建公司主张的用提供瓶装液化气的方式来解决涉案房屋的用气问题，存在严重安全隐患，不能满足居住需要。因此，在合同约定的收楼日及一审立案之前，涉案房屋没有符合交楼条件。二、一审判决根据涉案合同约定的是“现房销售”和附件七补充协议第十六条的约定得出王炳平愿意接受一个不能满足居住需要的房屋并自愿承担相应的法律后果的结论是没有依据的。（一）“现房销售”只意味着房子通过了竣工验收，不意味着房子已经装修完毕，更不代表绿野侨建公司将解决房屋的水电气的方法告知了王炳平并取得了王炳平的同意。（二）附件七补充协议第十六条约定的关于销售现场的公示情况，以及“物业状况、交易条件、周边规划及环境”等都不明确。三、绿野侨建公司提供具备基本的安全条件和居住条件的房屋给业主居住是其责任和义务。附件七补充协议第七条是绿野侨建公司提供的格式条款，免除了其主要责任和义务，应为无效条款。即使认定有效，也应该审查涉案房屋不能解决水气的问题是什么原因导致的，以及绿野侨建公司是否有采取临时设施或服务来解决水气问题并能满足业主日常生活需要。但一审法院对上述问题没有进行审查，而直接得出王炳平自愿放弃主张赔偿及拒绝收楼的结论，是没有依据的。绿野侨建公司应承担相应的违约责任。四、绿野侨建公司用瓶装液化气来解决房屋的燃气问题，违反了《广州市人民政府关于实施管道燃气三年发展计划的通告》（穗府【2014】16号文）和我国《消防法》第23条的规定。绿野侨建公司二审答辩称：王炳平涉案房屋符合法律规定和约定，也能够满足基本的日常生活需要。1、本案涉案房屋属于二期，楼盘1-3期是整体规划，水房的供水设施在一期时就修建好了，临时用水成为永久用水只是手续的区别。二期、三期只是需要办理手续的过程。2、关于供气方面，之前是瓶组站的的方式供气，后市政燃气可以接驳到楼盘，绿野侨建公司就进行了管道的改造。改造只是需要一小段时间。因为市政管道燃气配套的原因，而将影响到一小段时间的不利后果归咎于绿野侨建公司，对绿野侨建公司不公平。在此段时间，绿野侨建公司按照补充协议的约定提供煤气这一替代方案给生活居住的业主使用，已经尽到约定的义务及最大的努力。3、本案双方签订的合同补充协议，合法有效，对于其中的约定应该予以认可并遵守。因本案纠纷，王炳平于2016年10月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、绿野侨建公司立即支付延迟交楼违约金（以991855元为计算基数，按照每日万分之五的标准，从2016年9月1日起计至绿野侨建公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付之日止，暂计至起诉日为24300.45元）。二、本案诉讼费由绿野侨建公司负担。一审法院认定事实：2015年10月24日，王炳平（乙方、买方）和绿野侨建公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的侨建·御溪谷花园商业、住宅第幢x层x房……地址：增城区中新镇侨建御溪谷花园御宾街x号x房。……第六条计价方式和价款……2.该商品房按总价交易，总金额（人民币）971855元……第十一条房屋交付甲方应当在2016年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第二十七条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……七、对于水电气方面的约定如下：小区内水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。……十六、甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定应明示的文件、证书及购房风险提示。乙方已详细阅读并理解上述明示文件、证书及购房风险提示，且无异议；乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边规划及环境已有充分的了解。乙方签署买卖合同及附件后，视为清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。……十七、本补充协议为甲乙双方所共同提出和约定，为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，对甲乙双方具有约束力。如果本协议与买卖合同的约定存在不一致之处、抵触或冲突的，以本协议之规定为准”。2015年11月10日，王炳平支付购房款291557元给绿野侨建公司，绿野侨建公司开具《发票》给王炳平收执。2015年12月1日，王炳平支付购房款680298元给绿野侨建公司，绿野侨建公司开具《发票》给王炳平收执。上述《发票》载明购房款金额为971855元。2015年6月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年8月17日，绿野侨建公司向王炳平在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》所留地址发出《收楼通知书》，告知王炳平于2016年8月29日前来收楼。2016年8月25日，中国邮政集团公司广州市增城区邮政局在绿野侨建公司递交的《通邮申请表》上批复意见为“同意通邮”。2016年11月21日，绿野侨建公司向王炳平在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》所留地址发出《收楼催告书》，告知王炳平于2016年11月30日前来收楼。另查明，王炳平提供《发票》一份，载明“信息咨询费20000元，贰万元整，收款方广州市森海广告有限公司”。截至2016年11月8日，王炳平仍未接收涉案房屋。为查明涉案房屋所在小区的用电、用气、用水情况，一审法院向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司以及广州市增城自来水有限公司发函，上述单位分别复函如下：一、广州东部发展燃气有限公司于2016年11月11日出具《关于侨建御溪谷花园二期小区房屋燃气事项的复函》，该函载明“……我司于2016年9月29日与广州市绿野侨建房地产有限公司就增城区中新镇侨建御溪谷花园二期小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气，该范围于2016年9月30日具备接驳通气条件。经查，涉讼房屋包含在上述开户合同的供气范围内。二、广州供电局有限公司增城供电局于2016年12月9日出具《关于广州市绿野侨建房地产有限公司商品房预售合同纠纷21案的复函》，该函载明“……一、广州供电局有限公司与广州市绿野侨建房地产有限公司位于增城区中新镇侨建御溪谷花园的住宅商品房小区的供电事宜已签订了《高压供用电合同》。二、上述房屋的用电性质属于居民生活永久用电。三、除增城区中新镇侨建御溪谷花园御苑一街x号于2015年1月12日装表，2015年1月19日送电外，其他涉案房屋均予2015年1月10日装表，2015年3月20日送电。三、广州市增城自来水有限公司于2016年11月8日向一审法院出具《复函》，载明“……一、我公司已与广州市绿野侨建房地产有限公司就该公司开发的位于增城区中新镇侨建御溪谷花园小区提供永久性居民生活用水事宜签订了合同。二、我公司已于2016年9月25日向广州市绿野侨建房地产有限公司开发的位于增城区中新镇侨建御溪谷花园小区提供永久性生活用水。”。审理中，一、王炳平陈述以下事实：1、涉案房屋不具备交楼条件；2、绿野侨建公司当时是通过团购优惠的形式进行销售房屋的，王炳平当时交了20000元，虽然是交给案外人，但是该行为是绿野侨建公司认可的，如果不支付这2万元，绿野侨建公司就不给优惠价格。因此，该20000元应该计入总价。二、绿野侨建公司陈述以下事实：涉案房屋的总价款应以合同约定为准，且王炳平提供的发票中20000元收款方也不是绿野侨建公司。一审法院认为：王炳平与绿野侨建公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，绿野侨建公司应在2016年8月31日前将符合交房条件（含永久用水、永久用气、永久用电、永久通邮）的涉案房屋交付给王炳平使用。经一审法院核查，涉案房屋于2015年6月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；于2016年8月25日具备永久通邮使用条件；于2015年3月20日具备永久用电使用条件；于2016年9月30日具备永久用气使用条件；于2016年9月25日具备永久用水使用条件。故涉案房屋取得永久用气和永久用水使用条件是在合同约定交楼日期之后。现双方争议焦点为绿野侨建公司是否应承担逾期交楼的违约责任。对此，一审法院分析如下：一、根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件的内容可知，本案交易并非是商品房预售，而是商品房现房销售。且涉案合同附件七第十六条约定，绿野侨建公司亦已明确告知王炳平涉案房屋的情况。也就是说，涉案房屋在出售时，王炳平理应已知晓涉案房屋的现状以及相关水、电、气、邮是否具备，且绿野侨建公司已经在合同文本中尽到相应的提示义务。王炳平在已经明确知晓涉案房屋的上述情况下仍然愿意购买，说明王炳平是接受了涉案房屋的现状并愿意承担相应的后果。二、根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第七条“小区内水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼”的约定，王炳平已经知晓上述情况并自愿放弃主张赔偿以及拒绝收楼的权利。三、结合本案事实，绿野侨建公司积极使涉案房屋具备永久用水、永久用电、永久用气的工作，至王炳平向一审法院起诉之日时，涉案房屋事实上已经具备法律规定和合同约定的收楼条件。综上，王炳平主张要求绿野侨建公司赔偿逾期交楼违约金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年2月8日作出如下判决：驳回王炳平的诉讼请求。案件受理费204元，由王炳平负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。2017年3月7日一审法院出具《民事裁定书》把一审判决中的落款日期更正为2017年2月8日。二审期间，王炳平围绕上诉请求依法提交了三份证据：1、《侨建御溪谷二期燃气管道开通协议书》，拟证明涉案房屋在2016年10月24日前没有通气。2、《调查取证申请书》、《调查取证申请书及补充理由》及邮寄凭证，拟证明王炳平向一审法院申请了调查取证。3、照片8张，拟证明涉案房屋在合同签订时没有装修。绿野侨建公司对王炳平提交的证据质证如下：1、上述证据都不是二审新证据。2、证据一，燃气公司的复函很清楚，开通燃气需要业主自己提供材料去燃气公司开通点进行办理，楼盘很多业主买房屋是投资不是自住，是不开通燃气的。本案王炳平也没有居住在涉案房屋。故证据一与本案没有关联性，应以复函为准。证据二，在一审期间王炳平提交的申请，一审法院根据本案证据能够认定本案事实的基础上并且结合证据一的质证意见，没有同意调查取证申请，调查取证申请是多余的，一审法院处理恰当。证据三，与本案没有关联性，照片是2015年的，而绿野侨建公司卖的现楼的交楼时间是2016年下半年。2015年从照片可以看出建筑的主体工程，毛坯已经完成，只是需要装修。从王炳平所说照片形成时间是2015年10月，到交楼时间2016年下半年，相隔时间很长，说明绿野侨建公司的装修时间是足够的。绿野侨建公司是销售现楼且带精装修，也是属于整个楼盘的二期，各方面配套已经进行了完善。另查，二审双方一致确认王炳平已经于2016年12月24日收楼，王炳平暂未入住案涉房屋。对王炳平二审提交的三份证据，证据一是对广州东部发展燃气有限公司于2016年11月11日出具《关于侨建御溪谷花园二期小区房屋燃气事项的复函》关于通气情况的补强证据，可以采信，说明案涉房屋已经通气。基于有证据一，对证据二的调查取证申请已无必要，本院不予准许。证据三与本案上诉主张无必要关联性。本院认为，王炳平与绿野侨建公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。双方在履行合同过程中，绿野侨建公司确实存在延期交楼的事实。但是双方在合同附件中约定“小区内水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提……,乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼”，目前，案涉房屋已经具备永久通水、通电、通气、通邮等条件，在此之前，双方争议的主要是通气问题，王炳平自认绿野侨建公司采取了用瓶装液化气作为临时措施来满足居住条件，且王炳平并未实际入住案涉房屋，因此，绿野侨建公司提供了临时设施或服务取代，王炳平不能以此为由主张拒绝收楼。在绿野侨建公司分别于2016年8月17日和11月21日发出收楼通知的情况下，王炳平仍然未如期收楼，其不能主张迟延交楼违约金。一审法院对其主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，王炳平上诉理据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费408元，由上诉人王炳平负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年六月十五日书记员  眭 翘