江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3085号上诉人（原审被告）：王婷,女,1982年12月14日生，汉族,住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：南京北泰房产经纪有限公司,住所地南京市浦口区滨江大道1号251幢116室。法定代表人：高伯余，总经理。委托诉讼代理人：汪琲勒，江苏建大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张先锋,男,1982年12月27日生，汉族,住南京市鼓楼区。上诉人王婷因与被上诉人南京北泰房产经纪有限公司（以下简称北泰公司）、张先锋居间合同纠纷一案,不服江苏省南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初6565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王婷上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，遗漏了重要事实。一审判决认定上诉人在合同履行过程中构成违约的理由是上诉人未按照合同约定在2015年11月5日办理房屋过户手续。但是，按照合同约定办理房屋过户手续是合同履行接近尾声的环节，一审法院没有就上诉人为何未能在2015年11月5日办理房屋过户手续调查核实。事实上并不是上诉人不想或不能办理房屋过户手续，而是被上诉人张先锋申请银行贷款时虚报购房金额，房屋成交价是219万元，但其申请的贷款金额远远高于219万元，导致银行审查时没有通过，上诉人应被上诉人张先锋的要求以及根据合同第十三条第十项的约定,将2万元定金退还给被上诉人。被上诉人张先锋需要提前准备的52万元首付款也未能按时筹措到位，通知上诉人说钱不够，贷款暂时也办不下来，房屋先不买了，所以上诉人才没有对房屋进行提前解押，这便是整个事情的真相。依据上述事实，上诉人认为违约方是被上诉人张先锋，即使法院认定需要承担佣金也应是被上诉人张先锋承担。北泰公司辩称，1、上诉人并未提交证据证明房屋买卖交易不能完成是由于张先锋提交虚假贷款材料造成的。2、一审判决已查明上诉人由于自身的原因不去办理解押手续，导致案涉房屋的买卖不能进行，故房屋买卖合同的违约方是上诉人王婷，应承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。张先锋辩称，根据房屋买卖合同补充条款的约定：“甲乙双方一致同意乙方预先审批银行贷款资质，由于贷款资质审批未通过，甲方退还定金，如审批通过，所有条款按合同约定进行”，意思是其通过了贷款资质审批，合同可以继续进行，贷款审批未通过可以解除合同。当年10月20日至11月5日是贷款审批的有效期，其贷款审批是在有效期内通过的，合同应当继续履行。北泰公司一审诉讼请求：1、判令张先锋、王婷赔偿其佣金52560元及迟延支付的利息；2、判令张先锋、王婷承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月20日，王婷（合同甲方）与张先锋（合同乙方）在北泰公司（合同丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定由甲方将名下位于南京市浦口区柳州东路6号17幢1单元1202室的房屋出售给乙方，房屋总价款2190000元。合同第二条约定“1、甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜。2、乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、土地使用证等相关事宜。”合同第三条约定“甲方承诺对该房产享有的权利完整，有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订本合同前明确告知乙方丙方，并在产权过户前处理完毕，…。”合同第八条约定丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照房地产售房款2.4%，具体数额为人民币52560元向丙方支付佣金及代办费用。合同第十三条付款方式及补充协议部分约定，乙方于2015年10月20日前支付甲方购房首期房价款（含定金）20000元；甲乙双方约定于2015年11月5日前办理产权过户手续，乙方于产权过户当日支付甲方房款520000元；签订本合同后，因国家房产政策因素或无论任何原因导致甲乙双方买卖不能，视为丙方已完成居间任务，甲乙双方同意按本合同第八条约定金额或标准支付佣金和代办费。如发生违约，由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时支付的律师费用和其他所有办案支出。甲乙双方实际成交价以本中介合同约定的价格为准。同日，张先锋与北泰公司签订了佣金确定书，佣金金额为25000元，支付日期为2015年10月30日前。庭审中，张先锋陈述王婷以银行不给解押为由拒绝出售涉案房屋并退还了购房定金20000元。王婷陈述张先锋未将购房首付款给其交至银行才导致无法解押。北泰公司陈述，其工作人员通知张先锋办理过户手续，并告知张先锋解押手续王婷还未办理，双方均未去办理过户手续,从而导致合同未继续履行。一审法院认为,居间合同是居间人向委托报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，争议的焦点在于：1、涉案合同中关于佣金的数额具体为多少;2、张先锋、王婷是否存在违约行为。对于第一个焦点，一审法院认为张先锋与王婷通过北泰公司的居间介绍，签订了《房地产买卖中介合同》，北泰公司已经履行了居间义务，张先锋、王婷应当按约支付相应的报酬。庭审中，北泰公司主张张先锋、王婷赔偿佣金52560元，一审法院认为，三方在合同中约定佣金和代办费用为合同总价款的2.4%即52560元，但该费用中包括了代办费用，而张先锋、王婷并没有继续履行合同，北泰公司也未完成相应的代办事项，故对代办费用部分不予认可。在张先锋与北泰公司签订的佣金确认书中明确约定佣金为25000元，一审法院认定本案中佣金为25000元。对张先锋、王婷不继续履行合同是否存在违约的问题，一审法院认为，张先锋、王婷在合同中约定2015年11月5日前办理过户手续，乙方在过户当日支付甲方首付款。根据王婷在庭审中的陈述，在约定的过户日期之前其并没有办理涉案房屋的解押手续，就是在此日期之前房屋并不具备过户的条件，张先锋也没有支付首付款的义务，王婷在庭审中陈述要求张先锋支付首付款用于解押并没有相应依据。故导致合同未按约履行的责任在王婷。根据合同的约定应由违约方即王婷承担佣金25000元。对北泰公司主张未支付佣金的逾期利息，一审法院认为，案涉合同并没有约定逾期利息，北泰公司作为中介方在合同履行的过程中没有进行有效的沟通，造成张先锋、王婷未能继续履行合同，故对其主张的逾期利息不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、王婷于本判决生效之日起五日内向南京北泰房产经纪有限公司支付佣金25000元。二、驳回南京北泰房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取557元，由王婷负担。二审中，上诉人提交其与北泰公司工作人员之间的短信息记录（打印件一份），证明2015年11月5日张先锋需要支付首付款，但张先锋没有来，其要求张先锋付款，张先锋不放心，北泰公司说把钱打到银行由银行解押，但张先锋称在外地回不来。北泰公司质证认为，该短信记录只能证明上诉人就首付款的事情与中介公司沟通过，从短信记录内容来看，上诉人对解押的问题根本没有与银行达成一致意见，该房屋是二次贷款，上诉人在短信中也承认如果提前还贷就违反与银行之间的贷款约定，归根到底是上诉人的贷款问题无法解押才导致涉案房屋的买卖无法进行。张先锋质证认为上诉人自己不情愿去解押,银行解押必须预约，也需要他项权证，上诉人应当提前告知，如果想11月5日过户，必须提前解押。但直到12月时，上诉人才说要其负责解押。被上诉人张先锋提交短信截屏打印件一份，证明上诉人不愿意去解押。上诉人质证认为张先锋提交的这份证据是孤立的信息，需要连贯的内容予以证明，该证据中间有删除，不是完整的内容。北泰公司质证认为该短信确实是北泰公司的工作人员与张先锋之间的短信记录，在短信中张先锋也明确向北泰公司的工作人员表示，可以支付首付款，但由于上诉人无法解押或不愿意解押才导致交易终止。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人对被上诉人张先锋需要提前准备的52万元首付款未能按时筹措到位，通知上诉人钱不够，贷款暂时也办不下来，房屋先不买了，所以上诉人才没有对房屋进行解押；被上诉人张先锋申请银行贷款时虚报购房金额，导致银行审查时没有通过；双方口头约定由张先锋先支付52万元用于解押等上诉理由，均未能提供充分的证据予以证明，本院对上述上诉理由不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人与被上诉人在案涉合同中约定，上诉人对该房产享有的权利完整，有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订本合同前明确告知，并在产权过户前处理完毕。2015年11月5日前办理过户手续，被上诉人张先锋在过户当日支付首付款。但是，上诉人在约定的过户日期之前并未办理案涉房屋的解押手续，房屋不具备过户条件，违反了在产权过户前处理完毕银行抵押的约定，导致合同未能继续履行，应承担相应的违约责任。根据案涉合同的约定，如发生违约，由违约方承担代理服务费，故一审法院根据合同约定判决上诉人向被上诉人北泰公司支付25000元佣金并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，王婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由王婷负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年六月二十一日书记员  陈晓君