广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）���0305民初825号原告：周业义，男，1989年7月21日生，瑶族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：谭睿，广西卓合律师事务所律师。委托代理人：曾海靖，广西卓合律师事务所实习律师被告：赵剑，男，1979年3月11日生，汉族，住南宁市西乡塘区。委托代理人：蒋晓琨，广西同盛吉成律师事务所律师。被告：桂林远程房地产经纪有限公司（以下简称远程公司），住所地：桂林市象山区上海路29号兴进·中央尊馆6栋1-5号，统一社会信用代码91450304330188C。法定代表人：豆远林，总经理。原告周业义与被告赵剑、桂林远程房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告周业义及其委托代理人谭睿、曾海靖，被告赵剑的委托代理人蒋晓琨，被告桂林远程房地产经纪有限公司法定代表人豆远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周业义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2016年8月1日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告赵剑退还原告已支付的首付款人民币140，000元及违约金15，493元（自2016年10月6日起暂至2017年3月21日止，按年利率24%，实际计算至全部债务清偿之日止）；3、判令被告赵剑偿还原告为办理房屋产权过户手续及土地测绘所产生各项税费共计8657.6元；4、判令被告桂林远程房地产经纪有限公司退还原告已支付的中介费人民币10，000元及违约金20，000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月1日，原告与被告赵剑、桂林远程房地产经纪有限公司（以下简称远程公司）签订《房地产买卖合同》一份。根据合同的约定，原告购买赵剑名下的座落于七星区漓江路××号房屋一套，购房成交价格700,000元，签订合同当天原告支付被告赵剑定金20,000元，在2016年8月1日到银行办理贷款手续时原告支付赵剑140,000元房屋首付款（含定金），该房屋的所有权证和国有土地使用权证过户所需的税费共计13,000元均由原告承担，超出部分由被告远程公司承担；原告与被告赵剑约定于2016年9月1日前到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后7个工作日内办理《房屋所有权证》过户手续，《房屋所有权证》过户并取得原告房屋所有权证后7个工作日内办理《国有土地使用权证》过户手续，逾期超过15日未办理的，被告赵剑应每日按应收房款的万分之十计息支付原告违约金。另合同还约定，被告远程公司作为本次房产交易的中介公司，收取中介费10,000元，负责办理该房产的过户和贷款手续等事宜，若因现有国有土地使用权证不能办理过户手续的，远程公司承担违约金20,000元。原告于合同签订当天向被告赵剑支付了购房首付款140,000元及承担了该房屋办理产权过户及土地测绘所需缴纳的税费共计8657.6元，并向被告远程公司支付了中介费10,000元，二被告却至今没有为原告办理好不动产权证，亦未将房屋交予原告使用。原告为此诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵剑辩称，答辩人与周业义、远程公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，且答辩人已经履行了合同的主要义务，已经配合将涉案的房产过户至周业义及熊艳华名下，充分表明答辩人真诚交易的意愿。而且，该买卖合同并不存在不能根本履行的情况，被答辩人要求解除合同没有足够充分的事实和法律依据，解除合同也不利于维护交易的稳定。被答辩人诉请要求答辩人承担退还14万元房款并承担违约金，以及过户的税费，与买卖合同的约定不符，也没有法律依据。周业义应当自行承担交易的风险和责任。假设周业义诉请的违约行为存在且成立，有关违约的责任也应该由远程公司承担。在买卖合同第十七条已明确约定：因土地证问题不能办理产权过户，由远程公司负责违约责任产生的违约金。周业义在要求远程公司承担违约责任后，不能再要求答辩人承担首付款的利息及过户的税费等其他责任。因此，请求判决驳回原告的诉讼请求，判令原告继续履行合同，向答辩人支付剩余的房款。被告远程公司辩称，答辩人与原告于2016年8月1日签订的《房地产买卖合同》，由于2016年7月26日实行了房地产新政策（不动产双证合一），所以导致交易时间发生变动，根据合同第十一条约定，因政策原因，在相关部门正常履行职能的前提下，导致交易时间延长并不是无法交易，原告无权与二被告解除房地产买卖合同；根据合同第十二条，答辩人收取原告中介费10，000元，答辩人已按约定完成了将房屋产权过户到原告名下，原告在房屋能正常办理不动产权证书的情况下，单方要求解除合同，是原告违约。故答辩人收取的中介费不退，违约金20,000元及本案诉讼费用由原告承担。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告周业义（乙方、买方）与被告赵剑（甲方、卖方）、远程公司(丙方)���订《房地产买卖合同》一份。根据合同的约定，经丙方介绍，甲方自愿将座落于桂林市七星区漓江路××号房屋一套出售给乙方，购房成交价格700,000元；签订合同当天乙方支付甲方购房定金20,000元，定金在第一期付款时冲抵房款；第一期购房款乙方于甲乙双方在2016年8月1日到银行办理甲方银行贷款解押手续当日，支付人民币140,000元（含定金）给甲方支付解押专款专用；第二期购房款于乙方向银行按揭贷款并银行贷款发放当日支付人民币560，000元给甲方；该房屋的所有权证和国有土地使用权证过户所需的税费共计13,000元均由乙方承担，超出部分由丙方承担；甲乙双方约定于2016年9月1日前到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后7个工作日内办理《房屋所有权证》过户交件，《房屋所有权证》过户并取得乙方名下的房屋所有权证后7个工作日内办理《国有土地使用权证》过户手续，甲方未按合同约定办理相关事项，逾期超过15日后，每日按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给乙方；本合同生效后甲方悔约的，如房产证已过户到乙方名下，甲方或乙方要求转户，房产证再转回甲方名下所发生的一切费用由甲方承担，并退还乙方过户已经支付的所有过户费用，乙方有权选择不转户；乙方未按合同约定办理相关事项，逾期超过15日后，每日按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给甲方；本合同生效后乙方悔约的，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议，乙方所交的购房款甲方在乙方悔约之日起三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方索还定金人民币20,000元，定金视为违约金归甲方所有；本合同生效后如乙方悔约的，如房产证已过户到乙方名下，甲方要求转户，则房产证再转回甲方名下所发生的一切过户费用由乙方承担；本次房产交易，甲乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户和贷款手续等事宜，因甲、乙任何一方不配合导致的违约，丙方不承担责任，由违约方负全责。丙方在国家或相关部门规定的日期内（在乙方交完过户税费以后30个工作日内）办妥房屋所有权证，国有土地使用权证过户手续和银行贷款手续（在相关部门正常履行职能的前提下），甲乙双方在房产交易所交件过户手续完毕后，45个工作日内，丙方应办理完毕乙方名下房屋所有权证，为乙方取得土地证收件回执单之日起90个工作日内，丙方应办理完毕乙方名下土地证；丙方收取中介费为人民币10,000元整，由乙方承担，在签订本合同当日和到房产局报税过户当日各支付5000元给丙方；如甲乙双方中途因双方原因造成的违约或悔约，丙方无责任，丙方已收中介费不予退还，已收和未收的中介费均由悔约方承担。因交易的房屋仅办理了房屋所有权证，尚未办理土地使用权证，合同第十七条第一款约定：如果因为现有大土地证不能办理产权过户，由丙方负责违约责任产生的违约金，共计人民币20,000元整分别支付给甲、乙双方后，此合同自行终止。合同签订当天，被告赵剑与远程公司到桂林市公证处办理委托手续，赵剑将其出售上述房屋需办理的相关手续全权委托给远程公司。远程公司随即开始办理上述房屋产权过户的相关手续，并于2016年9月22日，取得桂林市房产档案馆、桂林市房地产交易所出具的桂林市房交转字2016第08×××10号《房屋交易和产权告知书（所有权转移）》，对上述房屋产权交易状况进行确认。原告为此向桂林市秀峰区地方税务局缴纳住房买卖契税8,000元，向桂林市国土资源规划测绘院缴纳地图编制费及权属调查费共��302元，向桂林市房地产交易所支付住房转让手续费355.60元。2016年8月1日、9月2日，原告分两次共向远程公司支付中介费10，000元。另查明：桂林市七星区漓江路××号房屋，在当事人三方签订《房地产买卖合同》前，尚没有办理土地使用权证，该房屋的土地使用权人仍为房屋开发商桂林同和房地产开发有限公司。该“同和颐园”小区因开发项目容积需最终核算，对该小区是否可以办理不动产登记，相关部门于2017年4月5日以会议纪要的形式确定了处理意见：在开发商向市国土资源局做出“开发项目最终核算容积率时，超出规划容积率部分按规定及时补办手续、补交土地出让金”的书面承诺后，业主可以办理个人不动产登记。庭审过程中，原、被告均认可本市推行《不动产登记暂行条��》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法规的时间为2016年7月，但签订合同时均不知道该情况。本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》系合同缔约各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。签订合同前，对讼争房屋仅办理了房屋所有权证，尚未办理土地使用权证的事实，原告及远程公司均知情，但远程公司却忽视了本市不动产登记部门对尚未办理土地使用权证的房屋，在办理产权交易时，现行法规及政策是否发生变化，仍然以原有的合同格式做出相应承诺，被告远程公司对原告不能依合同约定的时间取得讼争房屋的不动产权属证书，应承担相应责任。讼争房屋不能在合同约定的期限内办理完毕不动产登记手续，有房屋开发商的原因，也有政策的因素造成。现原告在讼争房屋根据现有政策，可以办理不动产权属证书的情形下，提出解除合同，根据合同第十条甲乙双方的违约、悔约责任约定，原告解除合同的诉请，本院应予支持。但原告要求被告赵剑支付违约金及偿还其为办理房屋产权过户及土地测绘所产生的各项税费的诉请，本院不予支持。原告要求远程公司退还中介费10,000元的诉请，因远程公司已实际履行合同义务，且主要合同义务已履行完毕，根据公平原则，可酌情退还原告中介费3，000元；原告要求远程公司支付违约金20，000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告周业义与被告赵剑、桂林远程房地产经纪有限公司于2016年8月1日签订的《房地产买卖合同》���二、被告赵剑于本判决生效之日起3日内退还原告已支付的购房首付款140,000元整；三、被告桂林远程房地产经纪有限公司于本判决生效之日起3日内退还原告已支付的中介费3，000元整；四、驳回原告周业义的其他诉讼请求。案件受理费4183元，因适用简易程序减半收取2091.50元（原告已预付本院4183，退回原告2091.50元），由原告承担2041.50元，被告远程公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4183元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农���高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  陈燕平二〇一七年六月二十二日书记员  黄 珂