广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10552号上诉人（原审被告）：广州市润汇贸易有限公司，住所地广州市越秀区北京路233、235号地下。法定代表人：孙小芳，职务：经理。委托代理人：艾鑫，女，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所（原广州市越秀区第一土地房屋管理所），住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托代理人：梁靖宇，男，系广州市华锋物业管理有限公司职员。委托代理人：黄丽娜，女，系广州市华锋物业管理有限公司该所职员。上诉人广州市润汇贸易有限公司（下简称润汇公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（下简称越秀第一房管所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人润汇公司上诉请求判令：撤销原审判决，驳回越秀第一房管所的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、根据法律规定，越秀第一房管所只有在合理期限之前书面通知润汇公司后，才能解除合同。只有在解除合同后，越秀第一房管所才能主张收回出租房屋。双方存在不定期租赁合同关系，越秀第一房管所从未向润汇公司提出解除合同，未履行法定程序，不得直接通过诉讼的方式解除合同。本案中，越秀第一房管所亦未提出解除合同的诉请。因此，双方租赁合同关系仍然存在。在双方合同关系未解除的情形下，一审判决润汇公司交还租赁房屋，系适用法律错误，其错误的关键在于错误理解为出租人可以随时要求收回出租房屋；二、本案发生争议的主要原因系越秀第一房管所要求大幅提高租金，双方对于租金标准未能协商一致。在此情形下，越秀第一房管所主张按原合同约定标准支付租金没有依据。一审法院支持越秀第一房管所该项诉请，亦没有依据。被上诉人越秀第一房管所答辩称：不同意润汇公司的上诉请求，坚持一审答辩意见。2014年12月24日，越秀第一房管所向原审法院起诉请求判令：1、润汇公司立即将北京路233、235号地下房屋南面部位（承租面积115.21平方米）腾空交还越秀第一房管所；2、润汇公司向越秀第一房管所支付从2014年11月1日起至腾空房屋之日止的租金（按89152元/月标准计付）。原审法院经审理查明：广州市越秀区北京路233-235号房屋为越秀第一房管所的直管房，据《房地产登记簿查册表》显示，北京路233-235号房屋建筑面积为809.7平方米，使用性质为商业，所有权来历为1958年国家经租。据《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》显示，北京路233，235号房屋地下由润汇公司承租部位的建筑面积为115.21平方米。2012年，越秀第一房管所（为甲方、出租人）与润汇公司（为乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将北京路233-235号地下房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积115.21平方米，租期从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为89152元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。为证明其向润汇公司主张过收回房屋，越秀第一房管所提交了拍摄内容为张贴《关于收回房屋的通知》在北京××××号房屋门牌下方的照片，该《关于收回房屋的通知》的落款日期为2014年12月15日，内容为要求润汇公司在2014年12月22日前清空房屋并办理退租手续。润汇公司对该照片不予确认，并表示没有收到该通知。原审庭审中，越秀第一房管所和润汇公司共同确认以下事实：北京路233、235号房屋是指向同一幢房屋，租期届满后双方没有续签租赁合同，润汇公司交租至2014年10月31日。润汇公司称其承租房屋用作自营衣服、鞋子等杂货。原审法院认为：越秀第一房管所与润汇公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定：“租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方”，上述合同的期限至2014年6月30日届满，双方没有续签租赁合同，而润汇公司向越秀第一房管所交租至2014年10月31日，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同有效且越秀第一房管所可随时要求收回涉案房屋。因此，越秀第一房管所现要求润汇公司腾空交回涉案房屋以及要求润汇公司按原合同租金标准计付至腾空交屋之日止的租金合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2016年6月20日作出如下判决：一、广州市润汇贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区北京路233、235号地下房屋南面部位（承租面积115.21平方米）腾空交还广州市越秀区第一土地房屋管理所；二、广州市润汇贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州市越秀区第一土地房屋管理所支付从2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按89152元/月标准计付）；从本判决发生法律效力之次日起至腾空房屋之日止，广州市润汇贸易有限公司应按89152元/月标准向广州市越秀区第一土地房屋管理所逐月支付租金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3966元，由广州市润汇贸易有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：依据广州市越秀区机构编制委员会于2015年10月8日发出的越编字[2015]65号《关于区房管局所属事业单位机构编制的通知》，广州市越秀区第一土地房屋管理所更名为广州市越秀区第一房屋管理所。二审中，润汇公司称其有实际在涉案场地进行经营，但并未看到越秀第一房管所有在涉案场地现场张贴书面函件。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，在合同约定的租赁期限届满后，润汇公司继续交租，越秀第一房管所对此并无异议，双方之间形成不定期租赁关系。越秀第一房管所主张其已于2014年12月16日向润汇公司发出《关于收回房屋的通知》，并提供了在涉案房屋现场张贴该通知的照片予以证明。润汇公司抗辩未收到此通知，但综合涉案房屋店内营业员拒签该通知、越秀第一房管所在涉案房屋现场张贴通知以及润汇公司实际在涉案房屋经营的事实，可认定润汇公司未收到此通知的抗辩与常理不符，本院不予采纳。在润汇公司既未按越秀第一房管所通知要求交还涉案房屋又未交纳租金的情况下，越秀第一房管所提起本案诉讼，要求润汇公司腾空交还涉案房屋并支付相应的租金符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，润汇公司上诉认为越秀第一房管所在未在合理期限内发出解除合同通知的情况下无权直接诉请收回租赁物，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于租金标准，因双方在租期届满之后未就租金支付标准协商一致，在此情况下，越秀第一房管所诉请润汇公司参照合同约定支付租期届满之后的租金合理合法，原审判决对此予以支持亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人广州市润汇贸易有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3966元，由上诉人广州市润汇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年六月二十六日书记员  杨娟娟