广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初6859号原告尹雪芬，女，1979年8月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人叶伟锋，广东康麒律师事务所律师。被告曾发海，男，1982年8月8日出生，汉族，住江西省德兴市，委托代理人张军胜，广东和业律师事务所律师。第三人东莞市万信房地产经纪服务有限公司风临花语岸分公司，住所地：广东省东莞市寮步镇良平社区石步村松柏街风临花语岸1幢9号铺。负责人朱泽游。委托代理人朱忠棉，男，1992年1月5日出生，汉族，住广东省佛冈县，系第三人员工。原告尹雪芬诉被告曾发海及第三人东莞市万信房地产经纪服务有限公司风临花语岸分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告尹雪芬及其委托代理人叶伟锋、被告曾发海及其委托代理人张军胜、第三人委托代理人朱忠棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹雪芬诉称：2016年11月18日，原告、被告及第三人三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买其所有的位于东莞市××松柏路鼎峰品筑6幢1单元1604的房屋，房屋总价款803000元。被告在2017年1月3日收到原告支付的首期款后，并未按合同约定立即还贷，而是于2017年1月24日才归还贷款完毕，前后迟延了21天。另外，被告在公证受委托人与原告签订过户合同当天，并未依约向原告交付物业，导致原告无法入住案涉房屋，至今仍在外租房。被告此行为已严重违反合同约定，理应按照合同约定承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金240900元；2、被告向原告支付因原告主张权利所产生的律师费30000元；2、被告承担本案诉讼费。被告曾发海辩称：1、被告积极依照合同约定还贷赎楼，不存在逾期21日的违约情形。三方约定由原告先行支付19万元代为赎楼，但赎楼过程中，中介告知被告19万不够，还差3.6万，为确保合同履行，被告就按照中介的指示于2017年1月18日支付了3.6万，但2017年1月22日中介又称还差2000元，被告又于当日再次支付了2000元。原告所支付的19万元均是专款专用于赎楼，被告无任何违约挪用，三方也并无收到首期款当日就需立即还贷的约定，且赎楼是由中介而非被告办理，故被告在赎楼过程中不存在违约。2、原告所称被告未依约交付物业存在违约不是事实。2016年11月，三方签订合同时，被告已告知原告及中介案涉房屋存在租约（一年期，2017年3月到期）的事实，于是三方口头约定，如果过户时租约未到则剩余租期租金归买方所有，如果过户时租约已到期则正常交房。合同签订后，过户手续由中介方代为办理。2017年3月3日，中介（朱忠棉）告诉被告配偶王晶，案涉房屋于2017年2月28日签订了过户合同，于是王晶让中介（朱忠棉）把被答辩人的账号给她，以便将剩余租金给原告。中介（朱忠棉）后来回复王晶称原告不要租金要收房。为促使合同顺利履行，被告经与租客沟通，并最终促使租客于2017年3月10日提前退房退租。退租当日被告配偶王晶立即联系中介（朱忠棉）让原告收房，但没有回复，3月13日又联系中介（宋桐发），沟通后三方于2017年3月14日办理了交房手续。综上，是原告违反三方约定不收租金而强行要收房，被告不存在违约行为。3、原告要求的违约金过高，也未提交逾期损失的证据。4、被告本身不存在违约，所以原告诉请的律师费没有依据；原告提交的证据委托代理合同写明的是办案费10000元，律师费20000元，发票显示的律师费是30000元，合同与发票显示的律师费数额不相符；发票只是完税证明，不能证明原告已经实际向律师事务所支付了律师费；办案费不在广东省律师收费办法的包含的收费项目中。5、被告已交房过户但原告迟迟不予支付剩余房款构成违约，被告将保留另行起诉向原告追索违约赔偿的权利。第三人称，同意原告诉请。经审理查明，2016年11月18日原告尹雪芬与被告曾发海及第三人东莞市万信房地产经纪服务有限公司风临花语岸分公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定：被告将位于东莞市××松柏路鼎峰品筑6幢1单元1604的房屋出售给原告，转让总价为803000元；定金53000元须在本合同签订时支付，原告应于银行出具同贷书当天前支付首期楼款（不含定金）190000元，剩余楼款560000元由原告用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向被告支付；被告提前还贷资金不足，原告同意先预付楼款中190000元给被告，此款只能转入被告的还贷账号中且仅限于还贷用途，被告不得挪作他用，否则视为违约；在上述还贷过程中，如因被告所陈述的具体欠款金额不足支付实际银行欠款金额，由被告负责支付差额部分；买卖双方同意被告签订过户合同当天向原告交付物业，双方签订《交楼确认书》后，即视为已交付完毕。合同第八条约定，因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款20%的违约金；6、如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担；合同第十一条约定三方在谈判中声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准；合同同时约定其他权利义务。原告主张，《房地产买卖及居间合同》中约定被告应在签订“过户合同”当天将房屋交付给原告，“过户合同”即2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》，被告主张其不清楚“过户合同”具体所指；第三人称“过户合同”即指在东莞市寮步房地产管理所签订的《房地产买卖合同》，该合同是办理过户的手续之一。签订上述合同当日，原告向被告支付部分定金23000元，三方共同出具《定金确认书》，约定剩余定金30000元于2016年12月10日前支付。2016年12月8日，原告通过银行转账方式支付剩余定金30000元给被告。2017年1月3日，原告向被告支付首期款190000元，三方共同出具《首期款确认书》确认被告已收到该首期款。被告归还案涉房屋的银行贷款。被告公证委托第三人的工作人员“朱忠棉”办理案涉房屋的产权转让手续。2017年2月28日，第三人代理被告与原告签订《房地产买卖合同》。2017年3月14日，被告将案涉房屋交付给原告。原、被告及第三人确认，被告及第三人在签订《房地产买卖及居间合同》时知晓案涉房屋有租约；签订《房地产买卖及居间合同》时有原、被告以及第三人的工作人员宋桐发以及黄姓经理在场；案涉房屋交付时有被告配偶王晶、原告以及第三人的工作人员宋桐发以及朱忠棉等人在场。原告主张，被告的违约行为是逾期交付案涉房屋，双方约定签订过户合同当天即2017年2月28日交付案涉房屋，但是被告2017年3月14日才交付房屋给原告，故被告逾期交付房屋。被告主张，双方有口头约定如果签订过户合同时租期已到就直接交楼，如果签订过户合同时租期未到就由被告将剩余租金转付给原告，待租期满后再交楼；2017年3月3日第三人通知被告房屋于2月28日过户，3月4日被告通知第三人将剩余租金交给原告，第三人回复称原告要收楼不要租金，3月10日被告通知第三人该房子已退租完毕，3月13日被告与第三人确认交楼事宜，3月14日原、被告正式办理交楼手续，被告在此过程中不存在违约行为。被告提交了被告配偶王晶与电话号码为188××××2464的机主（被告主张为第三人的工作人员宋桐发）的通话录音及联通业务凭证拟证明原、被告之间上述口头约定。被告提交的该电话录音中，王晶说：“签合同的时候是不是提到过这个问题，…租客到期，正常转交楼就交楼，没到期就把租金转交给新业主，买家是不是同意的”，188××××2464的机主说：“嗯，签合同时是这样说的”；王晶说：“关于交房时租客没有搬走的情况，你们说可以租金转交新业主，买家同意的”，188××××2464的机主说“嗯，那个人是说可以转给她”。对于该录音，原告无法确认该录音的真实性。第三人确认该录音的真实性。被告提交2017年3月14日的两份录音，主张分别是交付案涉房屋时在案涉房屋以及中介处的录音。对于该两份录音，原告表示真实性无法确认，第三人确认该录音的真实性。录音中，王晶说：“3月10日中午我打电话给你，你有没有告诉她租客已经搬走了呢”，朱忠棉说：“我有告诉她”；王晶追问签订合同时原、被告是否就交房有口头约定时，朱忠棉说：“当时签单，小宋在这里”，宋桐发说：“我只负责找房那些，签合同具体谈是他在谈”，尹雪芬说：“我没答应什么，当时你老公在这里，给定金的时候，一月份房子过户，二月三月房租是我收，他也这样说啊。”被告提交朱忠棉与被告配偶王晶的短信记录拟证明被告3月4日与中介沟通将剩余租期租金转付给原告但原告违反约定拒不收取租金而要求提前收房的事实。该短信记录中显示3月4日王晶称“我现在把过户后边时间的房租给她，扣掉后半月的物业管理费，让她发账号过来”，朱忠棉回复称“客户现在收房子不要租金”。原告称无法确认该短信记录的真实性，第三人确认该短信记录的真实性。以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、定金确认书、东莞银行《个人转账（汇款）业务凭证》、银行流水单、首期款确认书、委托代理合同及发票，被告提交的交楼确认书、微信截图、名片微信截图、房屋租赁合同、支付宝及微信截图的付租金记录、被告与租客关于退租的沟通记录、还贷存折、2017年3与13日宋桐发（中介）打电话给王晶（被告配偶）的电话录音及联通业务凭证、2017年3月13日王晶打给宋桐发（中介）的电话录音及联通业务凭证、2017年3月14日在涉案房屋处的录音、2017年3月14日在中介处的录音、中介与被告配偶电话及短信沟通记录、支付宝收支明细证明以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方应全面履行合同的约定。双方的争议焦点为：双方是否口头约定如果签订过户合同时租期已到就直接交楼，如果签订过户合同时租期未到就由被告将剩余租金转付给原告，待租期满后再交楼。被告提交了其配偶王晶与电话号码为188××××2464的使用者（被告主张为第三人的工作人员宋桐发）的通话录音，在该录音中电话号码为188××××2464的使用者确认有上述口头约定，第三人对该录音真实性予以确认。但一方面原告主张录音中的人身份不明并对该录音不予确认，另一方面根据被告提交的2017年3月14日在中介处的录音，宋桐发表示他只负责找房，签合同具体是另外的人在谈。因此，本院认为被告未提供充分证据予以证明双方的上述口头约定，本院对被告关于双方之间有上述口头约定的主张不予采纳，而且双方在《房地产买卖及居间合同》约定三方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准，因此房屋交付应按照双方合同约定来履行。合同约定案涉房屋应在签订过户合同之日交付。结合字面含义及第三人陈述，本院认定签订过户合同之日即为签订《房地产买卖合同》的2017年2月28日。双方于2017年3月14日才办理房屋交付手续，故被告存在逾期交房的违约行为。关于违约金的数额。本院认为，被告逾期交房超过十天，但原告未主张解除合同，而且合同继续履行，被告已经将房屋实际交付给原告并办理了过户登记，因此，本院对于原告要求被告按照《房地产买卖及居间合同》第八条第二款的约定要求被告支付总楼款乘以20%的违约金本院不予支持。原告主张被告迟延交房的行为导致其在外租房，并要求被告按照《房地产买卖及居间合同》第八条第一款的约定要求被告支付总楼款乘以1%乘以10天支付违约金。被告抗辩称逾期每日按该物业总楼价的1%支付违约金过高。本院认为，双方约定的违约金数额过分高于违约造成的损失，根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考虑合同履行程度以及签约时原告知晓案涉房屋2017年2、3月有租约、交楼时间需根据双方合同履行进程得以确定等因素，结合公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付迟延10天交付房屋的违约金10000元。对于原告主张的律师费。《房地产买卖及居间合同》第八条第六款约定如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的律师费应由违约方承担。原告及其代理人主张律师费30000元已支付，并提交了发票予以证明。原告提交的《委托代理合同》记载办案费为10000元、律师代理费20000元。根据广东省律师服务收费管理的相关规定办案费不属于律师服务收费，由委托人另行支付。因此，对于原告要求被告支付律师费30000元的诉请，本院对于20000元律师代理费予以支持，超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告曾发海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尹雪芬支付违约金10000元；二、被告曾发海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尹雪芬支付律师费20000元；三、驳回原告尹雪芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2681.75元，原告已预交，由原告尹雪芬负担2406.75元，由被告曾发海负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员  雍 维二〇一七年六月十六日法官助理  杨婷婷书 记 员  尹彩华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。