江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0214民初2686号原告：无锡市金佳物业管理有限公司，统一社会信用代码91320200773239507A，住所地无锡市五星家园326号。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓霖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘绣娟，女，该公司员工。被告：杜飞，男，1984年8月18日生，，汉族，住无锡市新吴区。被告：刘佩，女，1985年9月27日生，，汉族，住无锡市新吴区。原告无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）与被告杜飞、刘佩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法由代理审判员狄春欢适用小额诉讼程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告金佳公司的委托诉讼代理人潘绣娟，被告杜飞、刘佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令杜飞、刘佩支付2014年12月22日至2017年9月30日的物业管理费5372.40元；2.判令杜飞、刘佩支付违约金2299.10元；3.诉讼费由杜飞、刘佩承担。诉讼中，金佳公司表示本案中仅主张2014年12月22日至2017年3月31日的物业管理费4403.63元以及该部分物业管理费迟延履行的违约金500元，2017年第二季度开始的物业管理费另行处理。事实和理由：其公司为杜飞、刘佩所居住的无锡市紫郡花园小区提供物业服务，杜飞、刘佩自2014年12月22日起未支付物业管理费，经多次催讨均未果。杜飞、刘佩辩称：1、对金佳公司主张的欠费金额、期间以及违约金的计算方式无异议。2、金佳公司物业服务存在问题，具体如下：（1）房屋墙体开裂影响其正常进场装修、延迟了入住时间，虽然多次找金佳公司沟通，但墙体裂缝问题至今未解决；（2）小区多处存在乱丢垃圾、乱晒衣物或堆放杂物的现象，电瓶车也随意停放；（3）小区公共区域内墙砖开裂存在安全隐患，防盗窗上架设晾衣架、部分空调管线架设在外墙，不仅影响美观，也存在安全隐患；（4）其拨打金佳公司电话一直无人接听，且金佳公司以没有按时交纳物业费为由不向其出租车库；等等。3、其存在不交纳物业费的合理理由，金佳公司未按约提供服务在先，故不同意交纳违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）杜飞、刘佩系无锡市紫郡花园32单元603室的业主，该房屋建筑面积为89.54平方米；（2）金佳公司为该小区提供前期物业管理服务。无锡海天新隆置业有限公司（以下简称海天公司）与金佳公司在2012年9月18日签订并经房管部门备案的《前期物业服务合同》中约定：高层住宅物业1.65元每平方米每月、电梯使用费0.40元每平方米每月、公共水电费0.25元每平方米每月，缴费时间为按季交纳，在每季结束前履行交纳义务，逾期缴纳的，则从逾期之日起按每日应缴纳物业服务费用的万分之五的标准支付违约金。（3）杜飞、刘佩签署了承诺书，言明同意遵守《业主临时管理规约》，该规约中载明了上述前期物业服务合同中约定的物业服务费标准、缴费日期；（4）2015年5月26日，海天公司与金佳公司出具了《关于紫郡花园服务收费调整》，明确高层业主应交的物业费中0.5元每平方米每月暂由海天公司贴补；（5）金佳公司曾以张贴催缴物业费通知单以及邮寄律师函的形式，就未缴纳物业费进行了催缴。对有争议的事实，双方举证质证情况如下：（1）《前期物业服务合同》的效力。杜飞、刘佩虽然对合同中约定的物业服务收费标准、缴费日期及违约金的标准表示认可，但同时表示对该合同的真实性不清楚，且金佳公司也未按照该合同约定的内容提供物业服务。（2）《业主临时管理规约》的效力。金佳公司提供了一份《业主临时管理规约》，表明杜飞于2013年12月22日签署承诺书，言明同意遵守《业主临时管理规约》，该规约中载明了上述前期物业服务合同中约定的物业服务收费标准、缴费日期。杜飞、刘佩表示金佳公司提供的《业主临时管理规约》上显示的签名、日期均不是杜飞本人书写，并另外提交了一份由其二人本人签字的《业主临时管理规约》，但是没有写明落款时间，也不记得实际签字的时间。杜飞、刘佩称两份《业主临时管理规约》的签名、落款时间不一致，且均无金佳公司盖章确认，故虽约定内容一致，但对该两份《业主临时管理规约》效力均不认可；（3）墙体裂缝问题。杜飞、刘佩称墙体开裂情况严重，并提供了裂缝照片一组。杜飞、刘佩认为关于该问题已经反复跟金佳公司沟通过，希望可以尽快处理，但金佳公司一直没有给予解决。金佳公司称内墙裂缝问题虽属开发商的责任，但已将该问题反馈给开发商，并提供了一份根据开发商的意见汇总的维修方案，该方案告知过业主后，业主并未同意，所以就墙体裂缝问题业主与开发商一直没有形成最终的解决方案。杜飞、刘佩则表示金佳公司并未向其告知该维修方案，也未与其一起至开发商处协商房屋质量问题，拖延了房屋质量问题的解决时间。杜飞、刘佩另称之前自行将墙体裂缝情况直接向开发商反映过，但开发商至今没有向其反馈过处理方案，认为开发商亦未着手处理该问题。（4）物业服务不达标的情况。杜飞、刘佩提供了照片一组予以证明。金佳公司则提供了对公共区域内堆放的杂物、垃圾进行清理中及清理后的照片、管理电动车乱停放的照片、修补公共区域内墙砖的照片、就空调管线及晾衣架问题张贴违章整改通知书及温馨提示劝导业主整改的照片等，证明其公司履行了物业服务的义务。杜飞、刘佩称即使金佳公司的物业服务有提升和整改，但金佳公司之前确实有服务不到位的地方，故未整改好之前的物业管理费应按实际服务情况交纳，而非全额交纳。金佳公司另提交照片表示小区内公示有物业24小时联系电话，联系不到物业是其没有拨打相应分机号，杜飞、刘佩称其已经拨打了分机号，只是照片截图上未显示。杜飞、刘佩称虽无证据证明金佳公司因不及时交纳物业服务费而不向其出租车库，但提交了一份QQ聊天记录，表示其他业主称有过这样的情况，金佳公司则表示并没有这种情况。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。本案中，开发商与金佳公司订立了《前期物业服务合同》，而杜飞、刘佩提交了两人签名确认的《业主临时管理规约》，亦对该两份合同中涉及的物业服务费收费标准、交费时间、违约金的标准表示认可。虽然杜飞、刘佩表示不清楚该《前期物业服务合同》的真实性，也并不认可《业主临时管理规约》的效力，但也并未提供证据证明该两份合同存在法定的无效情形，故杜飞、刘佩仍应按《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的约定向金佳公司交纳相应的物业管理费。关于物业服务质量问题。杜飞、刘佩对金佳公司的物业服务质量提出异议：（1）墙体开裂问题。杜飞、刘佩提出房屋墙体开裂给其造成损失，但并无证据证明该情况系因金佳公司服务不到位所致，其可依法向相应的责任主体主张，而不应以此为由拒交物业费。（2）其他物业服务不达标的情况，金佳公司提供了相关证据证明其已履行了物业服务义务，杜飞、刘佩虽提出了部分物业服务质量问题，但现有证据难以认定金佳公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故杜飞、刘佩拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金佳公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金佳公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金佳公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金佳公司主张权利。综上所述，经核算，杜飞、刘佩尚欠2014年12月22日至2017年3月31日的物业管理费4403.63元，理应支付。因《前期物业管理合同》明确了缴费时间，且金佳公司也进行了催告，故杜飞、刘佩应当依据合同的约定承担逾期付款的违约责任。金佳公司主张违约金的计算标准为每日万分之五，并据此主张违约金500元，结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，金佳公司主张的违约金500元请求，尚属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下：杜飞、刘佩应于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡市金佳物业管理有限公司2014年12月22日至2017年3月31日的物业管理费4403.63元及逾期支付的违约金500元，合计4903.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由无锡市金佳物业管理有限公司预交），由杜飞、刘佩负担（无锡市金佳物业管理有限公司同意其预交的案件受理费25元由杜飞、刘佩直接向其支付，本院不再退还，由杜飞、刘佩在本判决发生法律效力之日起五日内直接向无锡市金佳物业管理有限公司支付）。决系终审判决。代理审判员  狄春欢二〇一七年六月九日书 记 员  尚佳妮本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。