江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终85号上诉人（原审原告）：常州卓维医疗投资有限公司，住所地常州市新北区太湖东路世贸香槟湖58幢。法定代表人：刘艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张振铉，江苏禾邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆秀丽，女，1972年7月9日生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：范彧，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴国强，男，1953年12月24日生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：范彧，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人常州卓维医疗投资有限公司（以下简称卓维公司）与上诉人陆秀丽、吴国强租赁合同纠纷一案，上诉人卓维公司、陆秀丽、吴国强均不服常州市新北区人民法院（2015）新民初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓维公司上诉请求：请求二审法院在依法查明后，对于除直接装修部位损失外，卓维公司的额外租房损失164864元和新风系统损失42550元、家具损失23470元部分的诉讼请求也予以支持，并依法改判。事实及理由：一、对于我方的损失部分，第一部分为因陆秀丽、吴国强出租房屋发生质量问题，导致我方无法使用该部分房屋而另行租赁房屋产生的房租损失。一审法院认为：双方租赁协议中对于地下室的使用功能没有作出特殊约定，卓维公司亦未有证据证明本方主张，基于合理依赖保护的原则只能按地下室的通常使用功能即仓储功能对卓维公司的利益进行保护，现卓维公司对该租金损失表述为包含租金、装修、家具等综合费用，月租金7812元，未有关于货物仓储需要另行租赁房屋的表述及依据。对该部分损失认为超出合理信赖且在关联性方面缺乏有效证据，故不予支持。对此，我方认为地下室用于办公及餐饮食堂、员工培训场所在我方的装修方案上已经明确，而我方的装修方案是经陆秀丽、吴国强审核同意的，装修方案也是根据陆秀丽、吴国强提供的图纸而进行设计的，对于地下室的使用用途、功能，陆秀丽、吴国强是明知且认可无异议的，具有关联性也在双方可以预期的范围内。一审判决对我方此部分损失不予认定，我方无法接受。二、对于我方的直接装修损失部分，一审法院部分予以认定，但是对于我方为地下室定制的通风系统和定制的办公家具没有予以认定，我方认为上述通风系统和家具均是为地下室办公餐饮培训场所功用服务的必要设备，更换地方无法合理使用，特别是通风系统为专门设计制造，因地下室无法使用而变成废铁。通风系统和家具也属于我方的直接损失，一审法院认为上述物品本身尚有价格，我方为物品所有人，故对上述此部分损失不予认定，对此我方也无法认可该认定，上述物品的价值只有充分合理利用的情况下才有价值，目前在地下室无法使用的情况下，陆秀丽、吴国强予以充分赔偿，物品归陆秀丽、吴国强拆除所有更为合理，也符合法律规定的充分补偿原则。陆秀丽、吴国强辩称，一、我方上诉状内容已经涵盖了对卓维公司上诉理由一、二的陈述。二、卓维公司提出的损失与本案的情况没有直接的关联性。陆秀丽、吴国强上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判陆秀丽、吴国强不承担赔偿责任。2.卓维公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、卓维公司装修费用的资产评估报告书不应予以采信。根据卓维公司的申请书及一审法院司法评估委托书，鉴定部门应该对因渗水受潮的装修损失范围和金额进行评估，但鉴定部门对整个地下室室内装修、家具及新风系统进行了评估，评估报告书335900元确定的是评估基准日装修、家具、新风系统的市场价值而非受损损失，该市场价值与本案无关，也与我方无关。我方在收到评估意见稿时明确书面提出应当评估的是损失，而不是装修总价，评估报告背离了评估要求，不能作为定案依据。二、一审法院认定事实不清，擅自扩大损失范围。评估报告书中明确本次评估资产为地下室内所有家具、装饰装修、新风系统等，根据漏水受潮装修实际情况，并根据受损情况分为直接受损装修及其余装修。对于其余装修无法判断评估基准日后是否会受损（该表述证明在评估基准日“其余装修”均未受损）。根据以上表述结合“常州卓维医疗投资有限公司装璜费用评估明细表”（以下简称评估明细表）内容，鉴定部门根据卓维公司提供的证据5常州卓维健康管理中心地下室装饰工程决算书，将地下室装修涉及的所有工程项目内容予以列明，该评估明细表只能说明的是卓维公司在装修地下室时的具体装饰工程量清单及所支付的工程款，一审法院不能仅凭该评估明细表来推断因为渗水导致上述装修内容全部损坏。评估明细表中诸如敲墙、拆门洞、封门洞、轻质砌块隔墙、地面找平、砂浆垫层、原有墙顶面涂料铲除等这些施工项目不属于卓维公司可向我方主张的损失范围，根据评估明细表诸如不锈钢水槽、座便器、小便斗、开关面板、台盘、PVC套装门、货架等其余装修在评估基准日未受到损失，不需要维修更换，评估明细表内明确列明直接受损装修为墙面滚涂乳胶漆、灰色油漆踢脚线、固定木柜等三项，这部分金额仅为8295.4元，一审法院要求我方赔偿269838.78元与事实不符，擅自扩大损失范围，是变相要求我方承担卓维公司装修地下室的全部费用，扩大损失范围。三、非受损部分要我方赔偿没有事实依据。双方之间并未解除合同，评估明细表中未受损的所有财产均在卓维公司控制之下，未丧失使用价值，同时所有财产根本不可能移交给我方使用，我方现在根本不可能获得该部分财产的所有权和使用权，开发商已经修缮了漏水问题，不存在因此原因而导致的使用不能，我方不需要赔偿。四、地下室的装修如果不能使用是卓维公司违法使用导致，应由卓维公司自行承担。我方不可能保证卓维公司对租赁物的违法使用功能。地下室的使用功能为仓储功能，卓维公司将地下室进行大幅改造，功能定为办公、餐厅、培训等等，装修时未向消防部门报建审批，违法装修，擅自改变地下室内部固有结构，擅自填埋排水明沟、取消集水井和水泵，该改造也明显违反相关消防规定，该现状不可能获得消防验收通过，不可能获批使用。卓维公司置我方的租赁物于不安全之中。由于卓维公司违反该特定部分的使用功能，使用不当造成其装修受损，该损失不应由我方承担，而应由卓维公司自行承担。五、我方已经履行修复义务，无需再承担赔偿责任。租赁房屋受潮时尚处于保修期，我方在接到卓维公司的修复通知以后及时告知了房屋销售单位，施工单位在2014年4月28日到现场查勘，于2014年5月12日对发现的个别渗漏点进行了维修，一审第一次开庭后又进行了一次维修，地下室渗水问题也得到了解决，我方认为上诉人已经根据合同约定承担了维修义务，不应再承担赔偿责任。卓维公司也是因此事实撤回一审第一项诉请。六、地下室渗漏，我方不构成违约。众所周知，房屋的屋面、阳台、地下室等需要做防水的部分必然会有渗漏的可能性，仅仅是时间问题。国家的房屋保修规定对防水渗漏规定为五年，也就是防水工程在五年外出现渗漏是合理现象，五年内由施工人承担保修责任，五年后由房屋使用人自行承担维修义务，本案双方当事人的合同约定的维修义务仅限于主体机构，出现渗漏应由卓维公司自行维修，仅因为在保修期内，我方有义务通知开发商维修，违约责任条款中也仅限于交付时存在缺陷，双方交付时未有渗漏现象，卓维公司通知了开发商进行维修，开发商履行了维修义务，仅仅是时间问题，我方不构成违约。卓维公司辩称，一、陆秀丽、吴国强认为资产评估报告不应采信，这一理由不能成立。我方认为该报告经法院委托，具有合法性、真实性、关联性，陆秀丽、吴国强在一审中对此也予以认可，可以作为定案依据。一审判决的赔偿部分为我方因租赁房屋受潮造成的直接损失，在报告确定的期限之内，对方也没有提出异议。二、现房屋尚未完全修复，之所以我方在一审中撤回了维修的申请，并非是涉案房屋已经修缮完好，仅是该修缮的诉讼请求，我方考虑到执行上的难以确定性，所以暂时撤回。同时，地下室现在也已经废弃不用，也无法使用。三、关于对方与我方争议的地下室的使用功能是否确定为仓储功能，这一点我方也不予认可，没有任何一个法律或相关的司法性文件明确地下室的功能只能是仓储功能，我方在设计方案交给对方审查过程中已经明确我方将地下室作为办公场所，对方是明知的，也认可。该办公场所是我方单位自用，并非公共集聚场所，无需通过所谓的消防验收或所谓的行政机关审批。因原先设计的使用功能不能够实现，我方另行租赁办公场所，相应的损失对方也应当作出赔偿。四、关于地下室渗漏，对方认为地下室渗漏不构成违约的理由不能成立。对方认为交付时未有渗漏现象，故不应承担责任。而作为出租方，交付合作完好的房屋是其基本的义务。对方交付房屋之后在暴雨天出现大面积的、全面性的渗漏，当然构成了违约。我方的诉讼请求应得到全面支持。卓维公司向一审法院起诉请求：1.陆秀丽、吴国强赔偿卓维公司因地下室渗水导致卓维公司另行租赁房屋的租金损失164864元，因渗水报废的装修费用326000元，无法使用新风系统、空调、安装材料合计43316元，所购无法使用办公家具35000元，订购毛毯定金损失5000元，合计539180元。2.诉讼费用由陆秀丽、吴国强承担。事实和理由：2013年11月20日，卓维公司和陆秀丽、吴国强签订《房屋租赁合同》，由卓维公司承租陆秀丽、吴国强共同共有的位于常州市世茂香槟湖58幢的房屋一栋，用于开办高端健康养生会所，合同对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，卓维公司花费巨资对租赁房屋设计装修，期望早日开业。然而租赁房屋地下室自2014年3月28日发现严重渗漏，导致卓维公司的装修、家具、空调严重受损，地下室无法正常使用。后卓维公司多次发函要求陆秀丽、吴国强履行修缮义务，至今未果。为此卓维公司诉来法院，要求判如所请。庭审中卓维公司自行撤回要求陆秀丽、吴国强修缮的诉讼请求，并当庭表示保留诉权，另行主张。一审法院认定事实:卓维公司与陆秀丽、吴国强于2013年11月20日签订房屋租赁合同一份，由卓维公司承租陆秀丽、吴国强共同共有的位于常州市世茂香槟湖58幢的房屋一栋，用于开办高端健康养生会所，合同对双方的权利义务进行了约定。其中租赁房屋用途为：美容、美发、SAP养生、门诊、时尚服装设计及定制、健康咨询、会议展销等。租期自2013年12月1日至2022年1月14日。关于装修和改建，双方约定为乙方（卓维公司）自行根据经营需要对房屋进行装修……有权在场内设置家具、机器设备及商业固定装置，无须另行得到甲方（陆秀丽、吴国强）的同意。对于维修责任双方约定为：如建筑物及其附属设施结构部分发生损坏由甲方负责进行维修……甲方未按时修缮租赁房屋，造成乙方人员受到伤害或财物损毁的，甲方负责赔偿一切损失。协议签订后，卓维公司对案涉房产包括地下室进行了装修，并开办高端健康养生会所。对于地下室部分，卓维公司设计有办公、餐厅、员工培训等综合功能。后卓维公司正常使用租赁房屋至自2014年3月28日发现地下室发生严重雨水渗漏导致无法正常使用，并对已有装修造成损坏。卓维公司要求陆秀丽、吴国强进行修缮，陆秀丽、吴国强对于漏水、积水及地下室无法正常使用之事实未予否认，但称该问题系房产开发商导致，应由开发商承担责任，故矛盾未妥善予以解决，故形成纠纷。另查明，根据庭审中陆秀丽、吴国强自认情况，吴国强、陆秀丽系夫妻关系，案涉租赁房产系其夫妻共同财产。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方就案涉房产签订房屋租赁协议，协议约定内容对双方有法律约束力。根据双方对于租赁房屋修缮义务的约定，陆秀丽、吴国强应当确保租赁房屋的质量并确保依照租赁协议卓维公司能够正常使用租赁房产及辅助设施。现租赁房屋的地下室发生严重的雨水渗漏、积水，一方面影响了地下室的正常使用功能，另一方面导致卓维公司就地下室装修部分的损失，根据双方协议的约定，陆秀丽、吴国强应当就此承担违约责任。现卓维公司明确本方基于租赁合同关系提出诉请，该主张并无不当，陆秀丽、吴国强就其违约责任部分应当承担赔偿责任。对于卓维公司主张的损失部分，1、租金损失164864元，卓维公司主张该部分系地下室无法作为办公、物资储备、人员培训使用而另行租房产生的损失。对此，首先双方协议中对于租赁房屋的约定中未对地下室的使用功能作出特殊约定，卓维公司亦未有证据证实本方的主张，故基于合理信赖保护的原则只能按地下室的通常使用功能即仓储功能对卓维公司的利益进行保护。现卓维公司对该租金损失表述为包含租金、装修、家具等综合费用，面积为279平方，月租金7812元，此中未有关于货物仓储需要另行租赁房屋的表述及依据。对此损失，超出了缔约中地下室使用功能的一般范畴，该损失超出了合理信赖且在关联性方面缺乏有效证据，故不能得到法律保护，法院对此不予支持。2、对于渗水报废的装修费用及新风系统、办公家具等损失，经委托评估，由鉴定部门出具报告对该部分损失进行明确。即地下一层装修部分为111961.21元；卫生间为16079.07元；厨房及餐厅为14640.26元、水电工程及新风系统为96881.60元（新风系统本身价值42550元）、其他装修开支22480.60元、装修主材47846.04元、家具内损失25970元（直接受损为固定木柜2500元）。鉴于现场勘验中案涉房产地下室长期处于停用状态，陆秀丽、吴国强未能保证地下室基本的使用功能，而双方协议中对卓维公司的装修及设备添置未加以限定，故卓维公司为使用租赁物而进行的装修添附支出因地下室不能正常使用而丧失实际价值，该损失应当由陆秀丽、吴国强承担。关于陆秀丽、吴国强装修保留部分不应承担赔偿责任的主张法院不予采纳。但对于新风系统本身价值42550元、未有直接损失之家具部分23470元未有证据表明因雨水渗漏丧失本身价值，卓维公司仍为物品价值的所有人，故不能作为卓维公司的损失主张，该金额应当剔除，故卓维公司该部分损失应为269838.78元。3、对于毛毯定金损失，缺乏违约责任之约定基础，且关联性上证明不足，法院对此不予支持。综上，一审法院认为陆秀丽、吴国强未按协议确保租赁物的合理使用功能，应当按约定承担赔偿责任。另，卓维公司部分诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。对于合理部分，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，作出如下判决：一、陆秀丽、吴国强于判决书生效之日起十日内赔偿卓维公司损失269838.78元。二、驳回卓维公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9192元，司法鉴定费3300元，以上合计12492元，由卓维公司负担6240元，由陆秀丽、吴国强共同负担6252元。二审中，双方当事人均未有新证据提交。二审中，卓维公司对一审法院查明的“陆秀丽、吴国强对于漏水、积水及地下室无法正常使用之事实予以否认”有异议，认为其在一审中对于地下室由对方设计的功能无法使用是认可的，认为地下室作为仓储室是可以用的。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。二审中，经法院召集，双方去租赁房屋现场查勘，地下室有部分现由卓维公司用作厨房和餐厅。双方并一致认可，地下室进口处原为露天的，卓维公司租赁看房时地下室有积水，卓维公司租赁后，在地下室进口处周围盖了玻璃屋面。本院认为，一、关于卓维公司上诉请求部分。《商品房租赁管理办法》第十条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。2013年11月20日，卓维公司与陆秀丽、吴国强签订的房屋租赁合同第二条约定，乙方（即潘传长，一审其诉称为设立卓维公司承租房屋用于开办高端健康养生会所）租赁房屋用途为：美容、美发、SAP养生、门诊、时尚服装设计及定制、健康咨询、会议展销等。卓维公司承租房屋后，对租赁房屋进行了装修，其中地下室部分装修后因严重渗漏、积水，影响了其使用，一审法院对此除尚有利用价值部分外，已判决由陆秀丽、吴国强予以赔偿。对于卓维公司上诉提出其另行租房损失164864元、新风系统损失42550元和家具损失23470元应由陆秀丽、吴国强赔偿的问题，鉴于卓维公司在承租该房屋时合同约定用途为美容、美发、SAP养生、门诊、时尚服装设计及定制、健康咨询、会议展销等，且其租赁房屋时明知地下室有大量积水，应当预知有可能在以后的使用过程中会有渗漏发生，但其在装修时仍未合理的安排地下室的使用功能而予以投入，故该部分投入中致其不能按其原设计使用的风险损失，一审法院未予支持并无不当，卓维公司的上述上诉请求理由不充分，本院不予支持。二、关于陆秀丽、吴国强上诉请求部分。首先，《商品房租赁管理办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。根据本案事实表明，卓维公司租赁房屋后，对租赁房屋包括地下室进行了装修，但因发生严重的雨水渗漏、积水，影响了地下室的使用，根据上述规定及双方的合同约定，一审法院依据相关评估报告，对部分装修及设施、财物损失判决由陆秀丽、吴国强赔偿，符合上述规定和双方的合同约定。至于陆秀丽、吴国强上诉提出，地下室的使用功能为仓储功能，卓维公司将地下室大幅改造为办公、餐厅、培训，违反该特定部分的使用功能，造成其装修受损，应由卓维公司自行承担，鉴定部门对整个地下室室内装修、家具及新风系统进行了评估，与我方无关。鉴于陆秀丽、吴国强对卓维公司设计装修时对其中与地下室功能不匹配的部分的设计、装修未提出异议，且雨水渗漏、积水影响地下室使用是事实，故一审法院判决陆秀丽、吴国强赔偿卓维公司部分装修及设施、财物损失并无不当。其次，关于陆秀丽、吴国强上诉提出由卓维公司承担一、二审诉讼费用的主张。本院认为，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款规定：部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。故一审法院依据双方当事人在本案中承担责任的比例，判决双方当事人承担相应的诉讼费，符合法律规定。综上，上诉人卓维公司、陆秀丽、吴国强的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9192元，由上诉人卓维公司和上诉人陆秀丽、吴国强各半负担。本判决为终审判决。审判长  雍丽萍审判员  卢文忠审判员  是飞烨二〇一七年六月二日书记员  房 敏