北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初133号原告：白月民，男，1950年8月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市首创律师事务所律师。被告：伍东宪，女，1954年10月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨舒茜，北京市华泰律师事务所律师。被告：孙书英，男，1950年9月25日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：范肖燕，北京市华泰律师事务所律师。原告白月民与被告伍东宪、孙书英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告白月民及其委托诉讼代理人闵学晶、王欣，被告伍东宪的委托诉讼代理人杨舒茜，被告孙书英的委托诉讼代理人范肖燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白月民向本院提出诉讼请求：1.要求二被告继续履行与原告2004年4月21日签订的北京市丰台区x1号楼2门103号央产房买卖合同，协助原告将北京市丰台区x1号楼2门103���房屋过户到原告名下；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是被拆迁居民，需要购置房屋。2004年4月21日，原、被告在中介公司的撮合下，在北京市丰台区公证处签订北京市丰台区x1号楼2门103号央产房买卖合同书，公证处出具（2004）京丰证民字第0913号公证书。协议约定二被告向原告出售上述房屋，总价款265000元，分二次支付，第一次在双方领取本合同公证书之日，支付260000元，此款中介公司直接支付了10000元，原告支付了250000元，付款完毕。第二次约定在过户续之日，支付5000元，尚未支付。后双方交接了房屋，被告依约将房改售房合同、产权证书交付原告，原告持公证书，将户籍迁到此处，居住至今。近期原告打听到原产权单位已可以办理过户手续，与二被告联系面谈，确定可以过户。但原告提出办理过户手续，被告却以种种理由不同意。据此，为维护原告合同权益，向贵院提起诉讼，请求及时受理，依法判决，支持原告请求。伍东宪、孙书英辩称：一、原告提交的证据三，由中华人民共和国北京市丰台区公证处出具的《公证书》（以下简称“该公证书”）有明显涂改伪造痕迹，被告对该证据的真实性不予认可。答辩人认为该公证书作为本案极为重要的证据，按照该公证书第十一条之规定“本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处存一份。”但原告提交的公证书与答辩人所执的公证书有极大区别，答辩人所执公证书中《房屋买卖合同》一页最下方签字页以及第二页乙方签名处均有丁丙寅的签字，但在原告出具的公证书中丁丙寅的签字均被故意涂改。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，原告对于与被告存在买卖合同关系应提交证据予以证明，原告提交的证据不真实，不能作为本案定案的依据。二、答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》并未生效，原告不能按照合同约定让答辩人履行过户义务。1、《房屋买卖合同》第六条明确约定“乙方应按第三条约定向甲方支付全部房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当本收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。”该合同生效的先决条件之一明确约定了必须支付全部房款而不是部分房款，但至今答辩人未收到乙方支付的第二次购房款，答辩人认为双方签订的《房屋买卖合同》并未生效；2、答辩人已按《房屋买卖合同》将房屋腾空给原告，并将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给原告，答辩人的协助义务早已完成，是原告迟迟未付第二次购房余款导致合同生效的先决条件欠缺。故，原告主张答辩人根据合同规定办理过户的诉求不应得到支持。三、原告诉称最近得知原产权单位办理过户手续，答辩人以种种理由不同意的说法与事实不符。l、原告诉称打听到原产权单位可以办理过户手续，但未提交原产权单位或在京中央和国家机关住房交易中心出具的任何书面证明文件，不能证明该房屋现已具备上市交易的条件；2、答辩人至今未接到原产权单位可以办理过户手续的任何口头或书面通知，曾经去过在京中央和国家机关住房交易中心查询过本案房屋是否具备上市条件，但该中心工作人员以答辩人无法提交房屋所有产权证及原始购房合同原件等证明为由拒绝查询。四、原告与答辩人在签订房屋买卖合同时已明知涉案房屋为央产房且未具备上市条件不能办理过户，但仍与答辩人签订买卖合同的行为主观上存在过错。1、涉案房屋买卖合同签订时间为2004年4月，距2003年8月《中央在京已购公房上市出售管理办法》出台仅半年。涉案房屋所在的x小区产权单位归属水利部和电力部，由于历史上两部委曾合并成能源部，后又经历了拆分合并变动等历史原因，所以每栋楼的产权并不明晰，档案丢失严重，上市建档存在问题，是否能上市交易等等不确定性问题。当时在签订合同时答辩人以及中介机构北京佰家房地产经纪有限公司已将上述情况清楚告知原告，但原告仍坚持以公证书的形式购买该房屋，这也是原告在签订合同到现在长达十几年的时间内未向答辩人主张任何权利的原因，因为原告是明知涉案房屋是无法上市交易的；2、原告诉称已将户籍迁入涉案房屋处，答辩人对上述事实予以认可。但双方当时约定的过户时间是有期限的，并且原告在办理入户前向办理入户登记的公安机关提交一份了房屋过户时限为一年的书面承诺书，后公安机��才准予原告迁入涉案房屋所在地。答辩人认为既然双方约定了过户时间，就应在约定的期限内办理过户手续，现原告时隔十年之久再次提出让答辩人履行过户手续的要求是无理无据的；3、答辩人由于北京市出台的限购政策等因素的影响导致至今不能改善居住环境，不能正常购买其他房屋，也给答辩人的生活及经济上都造成了极大的影响和损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的相关规定，答辩人认为原告提交的能证明双方存在合同关系的证据不真实、答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》未生效、未有相关部门出具该涉案房屋具备上市条件的书面意见，故请求贵院在查清事实的基础上驳回原告全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：伍东宪、孙书英二人系夫妻关系，二人婚姻存续期间，伍东宪从国家电力公司购得北京市丰台区x1号楼2门103号房屋。2004年1月，白月民向伍东宪支付购房定金1万元。2004年4月21日，伍东宪、孙书英（甲方）与白月民（乙方）在北京市丰台区公证处签订《房屋买卖合同》，约定伍东宪、孙书英将上述房屋出售给白月民，房屋总价款26.5万元。合同约定：三、付款方式：乙方分两次向甲方支付购房款：第一次：在双方领取本合同公证书之日，乙方支付给甲方购房款人��币贰拾陆万元整。第二次：在双方办理房屋过户手续之日，乙方支付给甲方购房余款人民币伍仟元整。四、房屋及相关证件的交接：在双方领取本合同公证书后7日内，甲方将上述房屋腾空交给乙方；同时将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给乙方（交接清单附后，双方签字后各执一份）。甲方保证所提供的文件及证件的真实性，并不得无故向乙方收回上述文件及证件或私自挂失、补办相关文件及证件。乙方应当妥善保管所接收的全部文件及证件，不得遗失。六、关于合同生效问题：乙方按第三条约定向甲方支付全部购房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当本收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。在过户期间，乙方承担入住房屋的一切费用。2004年5月17日，伍东宪为白月民书写收条，载明：今收到白月民先生支付的买房款计人民币贰拾伍万元整。本次所支付款是按照伍东宪与白月民双方签订的《房屋买卖合同》相关条款执行的。上述被买卖房屋的地址：北京市丰台区x1号楼2门103号。同日，双方完成房屋交接，伍东宪将房屋所有权证、房屋原买卖合同书一并交给了白月民。本案审理中，因涉案房屋属于央产房，本院就涉案房屋是否可上市交易问题，函询国家电网公司，该公司复函本院，表示：伍东宪名下的北京市丰台区x1号楼2门103房屋已经领取房屋所有权证，应当属于可上市交易房屋。白月民表示愿意一次性支付剩余购房款5000元。本院认为：伍东宪、孙书英与白月民所签《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。关于该《房屋买卖合同》是否生效的问题，首先，虽然双方合同中约定的生效条件为白月民一方支付全部购房款，但从双方履行合同的情况看，白月民已支付了绝大部分购房款，且伍东宪、孙书英早已将涉案房屋交付白月民使用，双方均已实际履行了合同约定的大部分内容，如仅以未支付的剩余房款5000元为由认为合同尚未生效，一方面不符合双方当事人真实意愿，另一方面则对白月民一方有失公平，故不应就此认定双方合同未生效。其次，白月民支付剩余5000元购房款的时间、条件是房屋过户当日，本案中伍东宪、孙书英表示其未接到单位通知办理央产房上市的通知，但事实上经本院函询涉案房屋属于可上市交易的房屋，而履行涉案房屋上市交易备案的义务人是伍东宪、孙书英，即伍东宪、孙书英理应及时、积极办理涉案房屋的上市手续，现实是伍东宪、孙书���一直未履行其上述义务，致使涉案房屋长期无法办理过户，故因伍东宪、孙书英一方责任导致白月民付款条件不成就，白月民虽未支付剩余房款但亦应视为双方合同已经生效。鉴于双方合同已经生效，且白月民表示愿意支付剩余房款，涉案房屋符合过户条件，故白月民要求伍东宪、孙书英协助其办理涉案房屋过户手续的请求，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、白月民于本判决生效之日起十日内支付伍东宪、孙书英剩余购房款五千元；二、伍东宪、孙书英于本判决生效之日起十日内协助白月民办理将位于北京市丰台区x1号楼2门103号的房屋过户至白月民名下的手续。案件受理费6900元、保全费5000元，由伍东宪、孙书英负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  肖进华人民陪审员  谷玉珍二〇一七年六月二十六日书 记 员  张 欢