山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终5832号上诉人（原审原告)：薛方鸣。委托诉讼代理人：高昌，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹梦雪，山东众成仁和（青岛）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)青岛联兴置业有限公司。法定代表人：张忠辉，职务董事长。委托诉讼代理人：韩伦辉，山东劳谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鑫，山东劳谦律师事务所律师。上诉人薛方鸣因与被上诉人青岛联兴置业有限公司（以下简称联兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2840号民事判决，本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年8月4日组织双方当事人进行了证据和事实核对，上诉人薛方鸣及其委托诉讼代理人高昌、尹梦雪，被上诉人联兴公司的委托诉讼委托代理人夏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛方鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由联兴公司承担。事实和理由为：一、一审法院认定“虽然薛方鸣未接收涉案房屋，但是联兴公司已于2015年4月21日在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续，薛方鸣未在此期间办理房屋接收手续系薛方鸣自身原因所致”、“违约金应当自合同约定的交房日的次日即2013年11月1日计算至2015年5月1日”属认定事实错误。涉案房屋并未达到交付条件，不能交付使用，涉案房屋仅通过单项工程的工程质量验收，未进行综合验收，并不符合交付条件。逾期交房违约金的计算应当自合同约定的交房日次日至涉案房屋达到交付条件为止；二、一审法院认定“薛方鸣未按照合同约定期限支付购房款500000元，应向联兴公司支付逾期付款违约金1700元”属认定事实错误。薛方鸣在合同约定期限办理公积金贷款手续，积极履行了付款义务，主观上不存在过错，系由于审核程序繁琐导致实际放款时间为2013年5月30日，但联兴公司对此并未提出异议，应视为以实际行动变更合同内容，且联兴公司于2015年8月12日当庭主张逾期付款违约金已超过诉讼时效。联兴公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。薛方鸣向一审法院起诉请求：判令联兴公司向薛方鸣支付迟延交房违约金，暂自2013年11月1日计算至2015年8月12日为66269.21元，自2015年8月13日至实际交付之日的违约金按照合同约定计算。一审法院认定事实：2013年3月20日，薛方鸣、联兴公司签订青岛市商品房预售合同，约定乙方（薛方鸣）向甲方（联兴公司）购买位于青岛市市北区保张路67号金盛苑X号楼X单元X户房屋，房屋总价1022672.87元；除因不可抗力外，甲方于2013年10月31日前向联兴公司交付房屋，甲方寄出通知七日即视为双方签订房屋验收交接单，如甲方未按合同约定期限交付房屋，应当按照乙方已付房款的日万分之一向乙方支付违约金，违约金自合同约定的房屋交付期限之第二天起算，至实际交付之日止；乙方于2013年3月20日前支付首付款522672.87元，余款500000元乙方以公积金贷款方式支付，乙方于2013年3月27日前将办理贷款所需材料提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2013年4月27日前将贷款存入甲方指定账户。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之一计算，自合同约定的应付期限之第二天起算至实际付款之日止。合同还约定了双方的其他权利和义务。上述合同签订后，薛方鸣于2013年3月20日向联兴公司支付首付款522672.87元，联兴公司向薛方鸣出具收据。2013年5月薛方鸣与青岛市住房公积金管理中心签订抵押借款合同，该中心于2013年5月30日将500000元付至联兴公司账户。2015年4月21日，联兴公司在报纸发布公告，通知业户于2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续。一审法院认为：薛方鸣、联兴公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务享受权利。联兴公司违反约定逾期交房构成违约，应当按合同约定及法律规定向薛方鸣支付违约金。虽然薛方鸣未接收涉案房屋，但是联兴公司已于2015年4月21日在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续，薛方鸣未在此期间办理房屋接收手续系薛方鸣自身原因所致。因此，按照每年365天、平均每月30天计算，违约金应当自合同约定的交房日的次日即2013年11月1日计算至2015年5月1日，共计545天。根据双方合同约定，联兴公司应按已付房款的日万分之一的标准，向薛方鸣支付逾期交房违约金55735.67元（1022672.87元×0.0001×545天）。薛方鸣未按照合同约定期限支付购房款500000元，应向联兴公司支付逾期付款违约金1700元（500000元×0.0001×34天），该款项应从联兴公司需支付的逾期交房违约金中扣除。薛方鸣的其它诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、青岛联兴置业有限公司于判决生效之日支付薛方鸣自2013年11月1日计算至2015年5月1日期间的逾期交房违约金54035.67元；二、驳回薛方鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1170元，财产保全费620元，共计1790元，由联兴公司负担。经审理查明，薛方鸣与联兴公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条第1项约定：“甲方应当在主合同规定的交付期限前，将经单体验收合格的商品房交付乙方……”。另查明，薛方鸣一审提交的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》第三条约定：“甲方借款自2013年5月13日至2043年5月12日，共计360期。因办理贷款担保手续导致贷款划转期限推迟或提前的，以实际划款日为借款期限的起算日，借款期限的终止日按原期限相应的顺延或提前。如甲方购房合同上约定的付款时间与本条款不一致的，以本条款为准”。联兴公司为《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》一方当事人，其在合同“丁方（开发商）”处盖章确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、涉案房屋至联兴公司发布公告时是否已具备交付条件；2、薛方鸣应否承担逾期付款的违约责任。关于第一个诉争焦点，本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款的约定，涉案房屋交付的条件为单体验收合格。该约定并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。至联兴公司发布公告时，涉案房屋已单体验收合格，具备了交付条件。薛方鸣拒不接收房屋，系其自行扩大损失。一审就薛方鸣主张的逾期交房违约金计算至2015年5月1日，并无不当。对于薛方鸣关于逾期交房违约金应计算至涉案房屋完成综合验收的主张，本院不予支持。关于第二个诉争焦点，本院认为，尽管双方在合同中有关于逾期付款违约金的约定，但根据此后联兴公司与薛方鸣及青岛市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司青岛南京路第二支行签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》，该合同第三条约定“如甲方购房合同上约定的付款时间与本条款不一致的，以本条款为准”，应视为联兴公司与薛方鸣就贷款的付款时间做出了重新约定，以该条约定的“实际划款日”为准。由此可见，薛方鸣的贷款并不存在逾期到账的问题。一审认定薛方鸣应承担逾期付款责任不当，本院对此予以纠正。综上，上诉人薛方鸣的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2840号民事判决第二项；二、变更青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2840号民事判决第一项为：被上诉人青岛联兴置业有限公司于本判决生效之日支付上诉人薛方鸣自2013年11月1日计算至2015年5月1日期间的逾期交房违约金55735.67元；三、驳回上诉人薛方鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、保全费共计2960元，由上诉人薛方鸣负担1000元，由被上诉人青岛联兴置业有限公司负担1960元。本判决为终审判决。审判长 马 喆审判员 杨保国审判员 龙 骞二〇一七年六月二十日书记员 李珊珊书记员 王庆光