浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0782民初6552号原告（反诉被告）：龚旭峰，男，1979年8月25日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：周英萍，浙江红太阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：何桂芳，女，1965年3月3日出生，汉族，户籍地义乌市。被告（反诉原告）：何伟清，男，1964年5月10日出生，汉族，户籍地义乌市。第二被告的委托诉讼代理人：何春燕，系被告女儿。原告龚旭峰诉何被告桂芳、何伟清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理。2017年5月5日反诉原告何桂芳、何伟清提起反诉。本院依法对两案合并进行审理，由审判员徐亦伟适用简易程序，于2017年6月19日、6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚旭峰及其委托诉讼代理人周英萍、何被告桂芳、被告何伟清的委托诉讼代理人何春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚旭峰诉称：两被告系夫妻关系。原告自2009年9月25日开始向两被告租赁座落于义乌市××××西篁山的房屋用于生产经营，2016年9月25日，在原租赁合同的基础上，原告向第一被告支付租金8.5万元，租期自2016年9月25日至2017年9月24日。2016年年底因涉案房屋系违章建筑，应政府要求不得进行生产经营，涉案房屋被停止供电，自此原告便无法正常使用租赁房屋。2017年3月7日，义乌市义亭镇人民政府在涉案房屋处张贴《限期拆除通知书》，原告于2017年3月下旬将房屋腾空。为此，原告多次向被告主张退回剩余租金，被告却仅同意退8000元，原告无法接受。原告认为，因涉案房屋系违章建筑需拆除,双方之间的租赁合同已无法履行，被告应退回租金。现诉请：1、解除原告被间于2016年9月25日签订的房屋租赁合同。2、判令两被告退回剩余租金42500元及利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期货款利率计付至实际履行日止）。被告何桂芳、何伟清辩称：厂房没有违章，我们与村里是有合同的。期限拆除通知书要求在三月底进行房屋腾空，原告跟我方商量房屋租金的问题，答应原告待我方解决好与村里的纠纷后，该退的部分会退的。被告（反诉原告）何桂芳、何伟清反诉称：反诉被告自2009年9月25日开始租用反诉原告座落于义乌市××××西篁山的房屋（反诉原告租用何店村村集体土地所有权房屋）用于生产经营，2015年7月8日至2017年3月31日期间，反诉被告未结清电费17863元，水费500元（2016年12月22日至2017年3月31日期间4个月水费），鉴于租期未满，就一直尚未向反诉被告催讨。自2016年9月25日至2017年3月31日期间，反诉被告租用生活宿舍三楼四间，未付房租6个月，每月每间150元，共3600元。自2016年9月14日至2017年4月25日租用一楼库房两间，未付房租8个月，每月每间200元，共3200元。2017年2月21日，反诉被告的员工家属恶意使用造成楼上厕所堵塞，引起反诉原告房间天花板严重渗漏，被子大衣全部被告泡湿。2017年3月17日早上6点左右，反诉被告厂房内员工随地大小便再次引起渗漏。2017年3月31日，反诉被告在未告知原告情况下私自搬厂，搬走原告生活宿舍楼内多张床、桌子、大衣柜等，后经多日原告发现少了很多东西，鉴于房租未结清，就尚未报案。现诉请：1、判令反诉被告支付所欠电费17863元（共14725度电，包括厂房用电12791度，生活用电1934度），水费500元，工人住房四间6个月房租和一楼库房两间8个月房租，共六间房租6800元。以及从原告厂里搬走所有物品价值总额2000元，总费用27163元。2、赔偿反诉原告家中大衣柜内所有衣物损失1000元（包括被子、大衣、毛毯全部被尿泡臭）原告（反诉被告）就反诉部分答辩称：1、原告只欠813度（1.3元/度）的电费。2、原告职工如果有私搬走被告的物品，原告愿意在被告辨认后送回。3、被告所主张的衣物损失没有事实依据。4、只有两间宿舍是租赁合同范围外的房租没有付。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、租房协议三份、收条一份，证明原被告租赁合同关系及租金数额85000元。2、限期拆除通知书一份，证明承租房屋系违章建筑需拆除，合同无法继续履行，原告在三月底之前就已经将房屋腾空。3、结婚登记申请书一份，证明两被告系夫妻关系。4、2017年4月12日聊天录音记录一份，证明原告为退租金向被告提出主张，被告确认原告于2017年3月底已腾空房子，二被告没有提到其在反诉当中所主张的拖欠水电费。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议。对证据4录音的真实性没有异议，整理稿基本上是正确的，个别地方听不清。整理稿也说到了原告占用几间不在租赁范围内的房子。水电费一般都是提前一、二个月催交的，因为房租都没有退，所以水电费也一直拖着。大衣柜的事情在录音里也讲到过的。家具被原告搬走，在录音稿在也有写着。占用的生活用房是1000元一间，一共有六间。被告（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、照片18张，证明电表被原告拆除，有部分水电费没有结清。家具被原告搬走，大衣柜被水泡着。2、水电费明细二份，证明原告尚欠被告水电费的事实。3、电表记录复印件两份，系被告平时在收电费是记录形成，已收的电费均已打勾，原告所留的电表度数与被告自己所留的电表记录是一致的，证明被告主张的电费是没有支付过的。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据发表质证意见如下：便签纸上的字确实是我写的，是每次在与第二被告核对后记录，并立即支付给了第二被告。后面三次没有写“清”，是因为嫌麻烦，所以没有写，之前实际上有几期是没有写“清”的，如果说我从2015年12月份开始就没有付电费是不可能的，合同都是一年一签，最后一次电费是2016年8月25日，而后面一次的交房租是在2016年9月25日，怎么可能欠前面的三期电费。纸板上写的电费是每个房间的电度数，也是记录后就支付给被告了。所以我尚欠被告的电费就是今年的800多度。至于照片上显示的旧电表62728度，该电表后来是切断不用，当时就结算了，因为后面不用了，所以就没有在便签纸上注上最后一次的电表读数了。这个表是我的工厂用电，是按每度1.2元结算。两张库房照片显示的两个房间，确实是被告另外让我用的，说好是1000元一间一年。照片上的家具如确实被员工搬走，希望被告能跟我去辨认一下，如证实是被告的，我愿意把东西送回到被告家里。被尿泡湿的4张照片，原告确实不清楚。原告（反诉被告）代理人对被告提供的证据发表质证意见如下：第一组证据不能够证明原告没有标明“清”字的电表读数就是未支付的电费，仅是原告方自己记录，粘贴在承租房的墙壁上，从电表摘录的日期上看没有规律性，可以说明被告方向原告方收取电费的事实，原告记录电表读数是为了下次核算电费作为依据。证据2上电表的照片不能够反映原告使用的电表度数，照片与本案缺乏关联性，说原告拿走照片里面的家具是没有依据的，也没有证据证明是属于被告的。被告说的被尿泡物品的照片与本案没有关联性，被告没有证据证明照片的来源，也没有证据证明照片中的物品被尿泡的事实，更没有证据证明照片上行为是原告方所为。证据3的三性均有异议，该组证据是被告方自己记录的，记录的电表度数不能说明原告方没有支付。对原告（反诉被告）提供的证据，本院认证如下：对于各证据的真实性予以确认，在本案中具有相应的证明力。对被告（反诉原告）提供的证据，本院认证如下：证据1和证据2中旧电表、二库房照片的真实性予以确认，在本案中具有相应的证明力。证据2中其他照片及证据3的真实性与关联性无法确认。根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下事实：两被告（反诉原告）系夫妻关系。原告（反诉被告）自2009年9月25日开始向两被告（反诉原告）租赁座落于义乌市××××西篁山的房屋用于生产经营。2016年9月25日，在原租赁合同的基础上，原告向第一被告支付租金8.5万元，约定租期自2016年9月25日至2017年9月24日。2016年年底因涉案房屋被相关部门停止供电，原告从被告处另行接电使用。2017年3月7日，义乌市义亭镇人民政府张贴《限期拆除通知书》，要求被告拆除涉案房屋。2017年3月底原告腾空房屋，但双方未进行结算。在前述租用经营用房之外，原告还租用了六间单独的宿舍，租金为每年每间1000元。原被告为租金和费用结算等问题发生争议并诉至本院。本院认为，涉案房屋根据义乌市义亭镇人民政府的通知认定为违法建筑，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原被告双方签订的租赁合同无效，但仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案的争议焦点：一、合同内租金问题，应扣减实际占用的天数按比例退还，即85000元×177/365=41219.18元。二、电费问题，被告陈述从2015年12月开始未支付电费不合常理，根据被告的记录应认定从2016年8月25日后未支付电费，政府停止供电前的电费为（62728-59696）×1.2元=3638.4元；之后接用被告家的电费为813×1.3元=1056.9元。未付电费合计4695.3元。三、水费问题，本院酌情认定未付水费为300元。四、另外占用的宿舍租金，根据双方的陈述，本院酌情认定原告在合同外租用了宿舍6间，每间租金1000元/年，租期比照合同，应认定该部分未付租金为6×1000×188/365=3090.41元。五、被告的证据不足以证实原告造成了被告房间内衣物损失，也不能证实原告搬走被告家具物品及其价值，对于该两项反诉诉请，本院不予支持。原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉诉请的合理部分，本院予以支持，并在应退租金中予以抵扣。综上，被告应退还原告的租金为41219.18元-4695.3元-300元-3090.41元=33133.47元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何桂芳、何伟清于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）龚旭峰人民币33133.47元并支付利息（从2017年4月21日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）。二、驳回原告（反诉被告）龚旭峰的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）何桂芳、何伟清的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费431元，由原告（反诉被告）龚旭峰负担171元，由被告（反诉原告）何桂芳、何伟清负担260元。反诉的案件受理费252元，由原告（反诉被告）龚旭峰负担100元，由被告（反诉原告）何桂芳、何伟清负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  徐亦伟二〇一七年六月三十日书记员  王 杰