甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初6207号原告王大梅，委托诉讼代理人：刘善君，原告:雷贵辰（系王大梅之夫）委托诉讼代理人：王大梅，委托诉讼代理人：刘善君，法定代表人:冯勇慧，委托诉讼代理人：何钰昺，委托诉讼代理人：姚文丽，原告王大梅、雷贵辰与被告甘肃第三建设集团公司（以下简称省三建）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序审理。因在审理过程中发现案情复杂不宜适用简易程序审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款、第一百六十三条之规定将本案转为普通程序审理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王大梅、雷贵辰（未到庭）及其共同的委托诉讼代理人刘善君到庭参加诉讼；省三建委托诉讼代理人何钰昺、姚文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王大梅、雷贵辰共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令省三建为王大梅、雷贵辰办理位于兰州市城关区旧大路227号801室经济适用房的所有权登记，并交付产权证；2、依法判令省三建按54.80元/日的标准向王大梅、雷贵辰支付已逾期的违约金25,262.80元,并支付自2016年10月14日起至实际交付房产证之日的违约金。事实和理由：王大梅、雷贵辰与省三建于2011年2月22日签订住宅房屋拆迁就地期房还建协议（以下简称还建协议），约定省三建在交付还建房屋后的18个月内为王大梅、雷贵辰办理完毕100%产权的经济适用房产权证书并交付王大梅、雷贵辰，每迟延一年，向王大梅、雷贵辰支付违约金2万元。但省三建未依约履行办理产权登记的义务,已构成违约,应依双方约定承担相应的违约责任。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。省三建辩称,王大梅、雷贵辰在拆迁时以当”钉子户”为手段，迫使其单位与其二人签订补充协议，并约定在未办理房屋所有权登记的情况下，向王大梅、雷贵辰支付相应的违约金。因该条款违反等价有偿、公平原则，故王大梅、雷贵辰胁迫省三建所签补充约定无效。又因王大梅、雷贵辰违反不得将补充协议的内容透露给协议以外第三人的承诺，给省三建造成了严重影响，故该补充协议不生法律效力。再因王大梅、雷贵辰接受房屋并正常使用，也无证据证明没有产权证损害其财产权益。另，房屋产权证的登记与发放是房地产管理局的职责，属于国家公权力的范围与职责，并非省三建应履行之义务。综上，请求人民法院依法驳回王大梅、雷贵辰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在开庭时进行了质证。对王大梅、雷贵辰提交的内资企业基本信息和双方均提交的还建协议，因符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下。王大梅、雷贵辰提交的证据：1、补充协议、楼宇交接书。该组证据主要内容：双方在该协议中约定了还建房屋面积误差率、房款结算依据、办理产权登记的期限、解约的条件及违约责任等内容及省三建已交付房屋的事实。王大梅、雷贵辰以该组证据拟证明：双方订立的补充协议意思表示真实，不存在被迫签订的情形。省三建未依约办理产权登记的行为已构成违约，应依约定支付违约金。省三建对该组证据的真实性、合法性无异议。但其质证认为该组证据中补充协议是王大梅、雷贵辰拒绝交付被拆迁房屋的情况下，省三建被迫签订，且王大梅、雷贵辰将协议内容透露他人，故该协议对双方不发生效力，王大梅、雷贵辰不能依此主张违约金。楼宇交接书不能证明省三建负有办理房屋所有权登记的义务，亦不能证明该义务履行的条件已具备。省三建亦提交补充协议证明其上述质证意见。王大梅、雷贵辰对省三建的质证意见反驳称未约定保密条款且其亦未向协议以外他人透露协议内容。本院认为，该组证据因双方均对真实性、合法性无异议，可以证明双方约定案涉房屋所有权登记之义务在约定期限内由省三建履行。现省三建已向王大梅、雷贵辰交付了安置房屋，逾期未办理产权登记。故该组证据与本案待证事实省三建未协助办理产权登记是否构成违约具有关联性，可以作为定案依据。省三建提交的证据1、承诺书、公证书、声明。该组证据主要内容：2011年2月22日，王大梅书面承诺其与省三建签订的补充协议内容保证不向第三人透露，如透露造成影响，补充协议内容均不生效。罗琴证明王大梅已向他人透露了补充协议内容。省三建以该组证据拟证明因王大梅已将补充协议内容透露他人而未生效，对双方不具有拘束力。王大梅、雷贵辰对该组证据的真实性、合法性无异议。但质证认为公证书的内容并未证明声明的内容是真实的，且与本案待证事实没有关联性，故不能证明王大梅将补充协议告知他人的事实客观存在。即使王大梅向他人告知补充协议内容，也不能证明对省三建造成了影响和损害。本院认为，该组证据中王大梅的承诺符合证据的真实性、合法性。与本案待证事实补充协议生效是否约定条件具有关联性，故本院予以认定。该组证据中公证书及罗琴的声明，虽公证书对罗琴的声明进行了公证，但仅表明罗琴在公证员在场的情况下将自己的证言进行了陈述，该声明仍属证人证言的范畴，作为证人，应依法出庭做证，虽该证据不符合证据的合法性，但鉴于王大梅确因房屋产权登记问题向罗琴数次催问的事实客观存在，故本院予以采信。2、省三建提交的其于2010年11月分别与案外人杨荣、石亚平、孟宪泊、韩风军签订的住宅房屋拆迁就地期房还建协议。省三建以双方的签约时间迟于其他被拆迁人的事实，拟证明王大梅、雷贵辰拒绝拆迁迫使其司在拆迁协议之外又签订补充协议。王大梅、雷贵辰对该组证据的真实性、合法性无异议，认为该组证据仅能证明其他被拆迁人与省三建签订还建协议的时间，不能证明其拒绝拆迁并胁迫省三建的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，能够证明案涉还建协议签订的时间迟于其他被拆迁人，结合案涉补充协议的内容，可以证明王大梅、雷贵辰因合同相关内容在未与省三建协商一致的情况下迟延拆迁的事实客观存在，但与本案待证事实补充协议签订时是否存在胁迫不具关联性。3、兰州市经济适用住房管理办法、兰州住房制度改革办公室关于省三建申请建设经济适用住房的批复、兰州市规划局建设工程审批会签单、兰州市城乡规划局建设工程审批会签单、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、甘肃省民用建筑节能质量监督表。省三建以该组证据拟证明案涉房屋产权证登记正在办理之中。王大梅、雷贵辰对该组证据的真实性无异议，但质证认为该组证据不能证明案涉房屋产权登记义务未依约履行的责任不在省三建。本院认为，该组证据符合证据的真实性、形式和来源合法性、与本案待证事实案涉房屋产权登记在约定期限内未办理的原因具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月22日，王大梅、雷贵辰（乙方）与省三建（甲方）签订了还建协议1份。双方约定：甲方拆迁乙方位于兰州市城关区旧大路253号1单元202室住宅房屋1套，产权证号为兰房历城字第9469号，实测面积（含公摊）70.76平方米。乙方选择就地期房还建，甲方向乙方安置新建住宅楼8层E1户型，建筑面积98.28平方米。双方还约定了还建房屋差价结算方式、付款方式、过渡费支付标准及方式。当日，双方又签订补充协议1份。双方约定：第一条、将还建协议中关于阳台面积和公摊系数的条款变更为阳台面积和公摊系数在发放钥匙时不再另行结算，还建房屋实际面积与合同约定面积误差在3%（含3%）以内的，房款按实际面积结算，多退少补；若还建房屋面积多出合同约定面积，且多出的部分超过3%的，乙方补交3%部分价款；还建房屋实际面积少于合同约定面积，且面积不足部分超出3%时，甲方除应返还乙方3%部分的价款外，还应双倍返还超过3%部分的房屋价款。第二条、交付房屋尾款的时间期限由10日变更为20日。第三条、甲方应于交付还建房屋后的18个月内办理完毕房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付乙方。每迟延1年，甲方应向乙方支付违约金20,000元；逾期超过三年或甲方不能履行还建协议、或因还建协议无效，乙方有权解除还建协议；甲方应按同地段、同面积、具备所有权的新建房屋之市场价标准向乙方予以赔偿。乙方在收到赔偿款的30日内返还还建房屋；如有装修、添附部分按评估价予以补偿，若迟延给付补偿款则按每年20,000元支付违约金。四、甲方就乙方拟被拆迁的房屋补偿其装修等相关损失89,192元，并在还建房屋差价款中予以冲减。该补充协议成立当日，王大梅向省三建出具承诺书1份。内容为：”本人王大梅（旧大路253号1单元202室拆迁户）对于2011年2月22日与甘肃三建签订《住宅房屋拆迁就地期房还建协议》的补充协议内容保证不向第三人透露，如若透露造成影响，该补充协议内容均为无效。特此承诺。王大梅二○一一年二月二十二日”。上述协议成立后，王大梅、雷贵辰向省三建交付了拆迁房屋。2014年1月10日，省三建将2号楼8层E1户型还建房屋交付王大梅、雷贵辰，办理了入住手续。省三建在双方约定的办理产权登记的期限内未履行该义务，王大梅遂数次催问案涉房屋产权证的办理情况，并言称依协议主张省三建承担违约责任。另查明，省三建企业名称由原甘肃省第三建筑工程公司变更为甘肃第三建设集团公司。2011年9月30日，省三建取得兰州市城关区旧大路253号住宅楼建设工程规划许可证，拟建1幢总高度为90.35米，地上31局32层，建设面积11279.56平方米、地下2层，建设面积2301.32平方米的住宅楼，并于2012年6月4日取得建设工程施工许可证。2013年8月20日，兰州市城乡规划局对省三建加建的1016.94平方米出具了建设工程审批会签单。2013年12月26日，该住宅楼由建设单位省三建、设计单位甘肃省城乡规划设计研究院、监理单位甘肃金建工程监理有限责任公司进行了竣工验收。2014年12月17日，该住宅楼经过了消防验收。案涉该幢住宅楼建成后的建设规模为地上34层、地下2层，总计建筑面积14597.82平方米，总高度98.60米。2016年3月30日，在省三建缴清国有建设用地使用权出让价款及契税的情况下，办理了土地出让手续。兰州市国土资源局出具了相关意见。本院认为，本案争议的焦点为：1、办理案涉房屋产权登记的条件是否具备，省三建未能办理案涉房屋产权证的行为是否构成违约；2、补充协议是否失效，省三建当否承担违约金。一、办理案涉房屋产权登记的条件是否具备，省三建未能办理案涉房屋产权证的行为是否构成违约。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：申请人应当在竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案中，省三建在建设案涉住宅楼工程时，就建设用地尚未缴清国有建设用地使用权出让价款及契税，尚未办理完毕土地出让手续，截止2016年3月30日才办结该手续，故省三建在案涉工程竣工交付后的18个月内不可能办理房屋产权登记。诉讼发生后至法庭辩论终结，省三建仍未取得案涉工程建设用地规划许可证、土地使用权证，省三建的建设行为存在违法之处，意味着其暂无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料。办理案涉房屋产权证的资料欠缺，登记条件不具备，省三建的违约情形客观存在。故本院对王大梅、雷贵辰要求省三建为其位于兰州市城关区旧大路227号801号的经济适用房办理权属登记并将房屋所有权证交付其的诉讼请求不予支持。王大梅、雷贵辰可在省三建取得房屋权属登记必备资料后，再行主张自己的权利。关于省三建辩称王大梅、雷贵辰在拆迁时以当”钉子户”为手段，迫使其单位签订补充协议，并约定在未办理房屋所有权登记的情况下，向王大梅、雷贵辰支付相应的违约金的条款违反等价有偿、公平原则，故王大梅、雷贵辰胁迫省三建所签补充约定无效的辩称理由有违法理。因依前文所述，省三建作为案涉房屋的建设者，其有义务向登记机关提交办理产权登记的相关建设资料，即协助被拆迁人王大梅、雷贵辰办理产权登记。在省三建提供的还建协议中没有相应的条款约束对该协助义务的违反是否应承担具体违约责任的情况下，王大梅、雷贵辰依物权人享有对物之绝对的、排他的支配权利，其即使以”钉子户”为手段拒绝拆迁的行为，亦是正当行使物权之保护的合法行为，对省三建并未构成胁迫；双方以补充协议的形式约定了迟延履行协助办理产权登记的具体违约责任之内容，系双方真实意思表示，内容约定合法，省三建承担的违约金数额并未使双方利益失衡，亦即不违反等价有偿、公平原则，故省三建的该项辩称理由本院不予采纳。二、补充协议是否失效，省三建当否承担违约金。合同法第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，王大梅在补充协议成立的同时，向省三建出具不向他人透露协议内容的承诺书，意味着双方选定不向他人透露协议内容这一并不确定的将来事实作为控制合同效力消灭手段的合同附款，是补充协议的组成部分。该承诺书具备在订立补充协议时尚未发生，但将来可能发生，何时发生无法预知，并由双方选定且内容合法的特征。故双方签订的补充协议以承诺书的形式附解除条件。在履行过程中，省三建没有证据证明王大梅向其他业主以出示、宣告等方式透露补充协议具体内容，且无证据证明因王大梅透露补充协议内容，而使省三建以该协议约定的违约金标准向其他业主赔偿相关损失的事实已发生，故王大梅在省三建逾期尚未办理产权登记的情况下，仅就数次在其他业主在场时，催问该事项并言称以补充协议为由状告省三建赔偿的行为，并未达到透露补充协议具体内容的程度，亦未对省三建造成严重影响，即双方约定的解除补充协议效力之条件并未成就，王大梅的行为属债权人依法履行催告义务的合法行为。省三建关于补充协议不生法律效力的辩称理由，本院不予采纳。关于省三建当否承担违约金的问题。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依此法律规定，违约金是一种民事责任形式，是当事人通过约定而预先确定数额，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，其兼具赔偿性和惩罚性，具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用。本案中，省三建交付还建房屋后的18个月内未办理案涉房屋产权登记的事实已构成违约，且该违约行为系省三建在建设案涉住宅楼时欠缺相关建设手续所致，应承担相应的违约责任。综合考虑省三建违约事实和法庭辩论终结时仍未消除产权登记之障碍，暂无法履行办理涉案房屋权属登记的情形，依补充协议关于每迟延1年，省三建支付王大梅、雷贵辰违约金20,000元的约定，省三建应支付2015年7月11日至2016年10月13日的违约金25,262.80元＝54.80元/天(20,000元÷365天≈54.80元/天)×461天（2016年7月11日至2016年10月13日），并支付自2016年10月14日起至2017年7月11日止的违约金14,737.20元。因双方约定在三年内每逾期1年,支付违约金20,000元，现省三建尚在完善相关建设手续，2017年7月至2018年7月,案涉房屋产权登记不能完成的违约事实尚未发生，故王大梅、雷贵辰在本案中主张省三建应支付违约金至交付产权证时止的诉请本院不予支持。待违约事实发生后，王大梅、雷贵辰可继续主张。关于省三建辩称王大梅、雷贵辰接受案涉房屋后正常使用，其合法利益没有证据证明受到损害，故其司不支付违约金的辩称理由，如前文所述，违约金具有惩罚性，而不以当事人是否受到损失为给付依据之法理，省三建的该项辩称理由本院不予采纳。关于省三建辩称房屋产权证的登记是房地产管理局的职责，属于国家公权力的范围与职责，并非省三建应履行之义务的理由，实属省三建对其应依法提交办理产权登记资料的履行行为解读为行政机关的登记行政行为，故其有意混淆概念的错误辩称理由本院不予采纳。综上所述，案涉房屋暂时欠缺办理产权登记的相关资料，构成法律关于事实上的不能履行，故王大梅、雷贵辰主张办理案涉房屋产权登记的诉讼请求本院不予支持，但省三建对此应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、甘肃第三建设集团公司于判决生效后10日内向王大梅、雷贵辰支付2016年7月11日至2016年10月13日的违约金25,262.80元、并支付自2016年10月14日起至2017年7月11日止的违约金14,737.20元，合计40,000元；二、驳回王大梅、雷贵辰的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，王大梅、雷贵辰共同负担100元，甘肃第三建设集团公司负担332元（于判决生效后10日内给付王大梅、雷贵辰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦代理审判员  黄劲松人民陪审员  王 黎二〇一七年六月××日书 记 员  王 英????????2