江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1023民初1316号原告：宝应县文化体育广电新闻出版局。法定代表人：谭炳才，局长。委托诉讼代理人：施乃元，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。被告：朱晓青。委托诉讼代理人：周玲，江苏乐鼎律师事务所律师。原告宝应县文化体育广电新闻出版局（以下简称宝应文体局）与被告朱晓青租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施乃元、被告朱晓青及其委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝应文体局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金180318元、电费3119元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月26日，原、被告签订一份《宝应县文化体育广电新闻出版局经营用房租赁合同》，原告将位于宝应县安宜北路1号8、9号门市出租给被告使用，租赁期限为3年。双方对相关事宜进行了约定，被告在缴纳了第一年的租金后，未按期缴纳租金，且拖欠电费，故诉至法院。被告朱晓青辩称：首先双方租赁合同第十二条约定，宝应县文体局门市房使用权招租文件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的效力。合同另一方朱晓青自始至终都未曾看见过该招租文件，即双方之间签订的该租赁合同是否有效有疑问。我方要求原告向法庭提交该门市房的招租文件。第二，由于该门市房在使用过程中出现严重的工程质量问题，导致被告的二楼出现严重漏水，这不仅给被告造成了房屋装修的损失，也影响了被告的正常营业活动。另外在租赁过程中，还出现了停电的现象。同样停电也导致被告的经济损失及对营业活动造成了非常不好的影响。直接导致被告的正常营业活动，导致客流量的减少。给被告造成了营业损失。第三，被告在2015年8月份由于房屋质量问题，导致漏水后，已经向原告表达了不愿意续租的意愿，并暂停营业。而且我方有证据证明当时朱晓青向原告的负责人交付了租赁房屋的钥匙。第四，双方在合同约定的违约责任第九条第一款，任何一方违约需承担给付守约方一个月的租金，守约方有权单独解除合同。也就是说如果本合同有效的情况下，被告即使存在违约行为，那她承担的违约金是一个月的租金，且房屋从2016年需要交房租的时候被告已经通过电话通知，且当面与原告的负责人梁主任明确表示不再续租。且在此之后，被告确实没有营业。第五，对于原告的诉求，由于租赁房屋被告并未实际使用，所以被告不应承担支付租金的义务。而且对于原告的电费的诉求，由于原告没有提交相关证据，请求法院驳回。原告宝应文体局为支持其诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同、移交清单、通知函、电费缴纳发票、照片一组，被告朱晓青提交了照片、视频、QQ聊天记录、电费结算票据、装修评估价格表、解约协议，原、被告上述证据，本院组织了当庭质证，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告宝应文体局提交的“通知函”，该份通知函由被告朱晓青的妹妹朱晓蓉签收，可以认定原告宝应文体局于2016年4月18日曾向朱晓青催要过房租、水电费。2、原告宝应文体局提交的照片一组，该组照片原告用以证明在被告朱晓青将承租房屋的钥匙交由原告后，原告隔了两三天后又将钥匙送回被告朱晓青，当时被告朱晓青的母亲在场，被告朱晓青对此予以否认，本院认为，从照片中反映的内容以及被告朱晓青在之前交钥匙给原告宝应文体局的事实，本院可以认定原告宝应文体局向被告母亲送达了钥匙。3、被告朱晓青提交的照片、视频，原告宝应文体局对其真实性无异议，故本院可以认定被告朱晓青承租原告宝应文体局的房屋后，在2015年8月10日晚上下雨时，顶层出现了漏雨，被告朱晓青于次日将房屋钥匙交由原告宝应文体局的工作人员。4、被告朱晓青提交的QQ聊天记录，该聊天记录原告对其真实性予以认可，故该案可以作为认定案件事实的证据予以采信，从聊天记录的内容可认定被告朱晓青承租的房产出现漏雨以及被告朱晓青向原告的工作人员协商如何处理的事实。5、被告朱晓青提交的电费结算票据，原告对其真实性予以认可，但认为并未收到被告朱晓青缴纳的电费，本院认为，该份票据明确记载了电表示数以及缴纳金额，故本院对于被告朱晓青缴纳电费的事实予以认定。6、被告朱晓青提交的装修评估价格表，因该份装修评估价格表系由被告朱晓青单方委托案外人评估，且被告朱晓青并未向原告主张装修损失的赔偿，故本院在此不作认定。7、被告朱晓青提交的解约协议，因被告朱晓青未举证证明向原告送达过，且原告不予认可，故该份证据不能作为认定案件事实的依据。结合原、被告举证、质证意见以及陈述，本院对以下事实予以认定：2015年3月26日，原、被告签订一份房屋租赁合同（原告为甲方，被告为乙方），被告朱晓青承租原告所有的位于宝应县文体中心底楼的8、9号门市，租赁期限为2015年4月16日至2018年4月15日，年租金为180318元，租金采取先交后租的方式，该份合同与本案有关的内容为：1、乙方自行于每月10日前足额缴纳水电费；2、如乙方不按期如数交清租金及其他费用，甲方有权解除租赁合同，并收回出租房屋；3、任何乙方违约，需承担守约方一个月租金的违约金，守约方有权单方解除合同，因甲方违约，乙方单方面解除合同的，甲方还须赔偿乙方装饰装潢净值损失（以社会第三方评估公司的测评为准），因乙方违约，甲方单方面解除合同的，甲方不补偿乙方任何装饰装潢损失，不退还已付租金。被告朱晓青承租上述门市后，用于经营茶餐厅，并交纳了第一年的租金。2015年8月10日晚，案涉房产因下雨而导致顶层多出漏水，被告朱晓青随后向原告工作人员反映，次日，被告朱晓青到原告处，将所承租门市的钥匙交由原告工作人员，原告在收到被告朱晓青钥匙后不久，又将钥匙交给被告朱晓青母亲。在出现漏雨的问题后，原告安排人员对漏水处进行了维修。被告朱晓青于2016年4月份停业，并将承租房内物品搬离。另查明，被告朱晓青所承租的8、9号门市电表起始表计为4度、8度，并于2015年11月10日缴纳了12867元电费，原告按每度0.8601元缴纳电费。本院在本案审理过程中，于2017年4月19日组织双方对承租的房产内的物品进行清点、查看电表，被告朱晓青表示店内所有可拆除、移动的财产均搬离，并当场将钥匙交由原告，经查看，8、9号门市电表示数分别为11712、23026。经原、被告一致确认，本案争议焦点为：1、原、被告签订的租赁合同的效力；2、原、被告的租赁合同是否在诉前已经解除；3、原告主张的租金及电费有无事实依据。对于本案第一个争议焦点，原、被告签订的租赁合同的效力。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，不违法法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。被告朱晓青认为原告应提供招租文件，本院认为原告能否提交招租文件并不影响合同的效力，故本院对被告朱晓青抗辩的租赁合同系无效合同意见不予采纳。对于本案第二个争议焦点，原、被告的租赁合同是否在诉前已经解除。本院认为，原、被告之间的租赁合同并未解除，理由为被告朱晓青在使用承租房产经营时，房屋出现了一定的漏水，被告朱晓青在出现漏雨的情况后将钥匙交给原告，但原告此后不久又将钥匙交给了被告母亲，被告朱晓青在此后的一段时间内继续经营至2016年4月，与其陈述的要求解除合同的意思并不相符，故原、被告就租赁合同并未协商一致进行解除。对于本案第三个争议焦点，原告主张的租金及电费有无事实依据。本院认为，根据《合同法》的规定，合同双方在合同生效后，均应依约行使权力、履行义务。双方之间因漏水发生纠纷后，被告朱晓青曾多次表示不再履行合同，并于2016年4月停止营业、搬离承租房，原告对此应是明知，加之原告在向被告朱晓青催缴第二年租金时，被告并未缴纳，被告以其行为表示不再履行合同，但此后，原告一直放任房产闲置，既未积极与被告朱晓青协商，亦未积极采取诉讼的方式维护权利，对于租金损失的进一步扩大有一定过错，故原告主张一年的房租明显有失公允，本院结合合同的履行过程以及原告对于损失的扩大有一定过错，并考虑到原告重新出租需要的合理期限，被告朱晓青应承担第一年期满后三个月房租，为45079.5元。对于原告主张的电费31199元，原告主张按每度0.89元，每100度加电损1度的依据不足，原告向电力部门按每度0.8601元缴纳，故在双方无特别约定的情况下，被告朱晓青应按每度0.8601元向原告缴纳电费，根据原告的主张8号门市11689度、9号门市23019度，在扣除底数12度后（4度+8度），被告实际用电度数为34696度，对应的电费为29842元，被告已缴纳12867元，故被告还欠原告电费16975元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告朱晓青于本判决生效后十日内支付原告宝应县文化体育广电新闻出版局租金45079.5元、电费16975元，合计62054.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4473元，减半收取2236.5元，由原告负担1500元，被告朱晓青负担736.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 王 彪二〇一七年六月六日书记员 潘玲玉