陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0302民初1293号原告马俊霞，女，汉族，陕西省宝鸡市人，西安步长宝鸡办事处职员，住宝鸡市金台区中山西路。委托代理人吴小炜，陕西正曲律师事务所律师。委托代理人苗昌，陕西正曲律师事务所律师。被告陕西元泰实业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区经二路115号。法定代表人贺菊红，公司执行董事。委托代理人王辉，陕西国文律师事务所律师。委托代理人李恩，男，汉族，陕西省汉中市人，公司职员，住西安市雁塔区长安南路。原告马俊霞诉被告陕西元泰实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。原告马俊霞及委托代理人吴小炜、苗昌，被告陕西元泰实业有限公司的委托代理人王辉、李恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月24日，原、被告签订了合同编码为YS00039422号《商品房预售合同》，该合同约定：被告应在2011年8月30日前将原告购买位于宝鸡市高新大道63号院新城河滨项目的商业用房（上下两层门面房）交付使用，原告按期交付了全部购房款2048515元。交房期限届满后，被告逾期47天通知原告交房时，未给原告购买的两层门面房建造通往二楼的楼梯，且一楼门面房前有两条大坑，致使原告无法接收使用。此后，原告在长达近四年期间，数次找被告售楼部协商，在2015年5月7日，被告才与原告达成该门面房楼梯的建造协议，并完工。原告在此期间多次找被告的相关部门，要求解决逾期交房的损失问题，被告以各种理由拖延推诿，无奈原告于2015年11月25日办理了交接房手续。因被告的违约行为，致使迟延交付原告房屋长达1686天，依据合同约定，被告迟延交房，每日应按已付房款的万分之二支付违约金。现为维护原告合法权益，特起诉贵院，请求判令：1、要求被告承担逾期交房的违约金690754元。2、被告承担诉讼费。被告辩称，1、被告于2011年10月13日向原告发出交房通知书，通知原告于2011年10月17日前办理交房手续，按照《商品房预售合同》被告延迟交房仅47天，此后为原告逾期收房。原告以被告未支付违约金及房屋外有施工为由拒收房屋责任在原告。2、案涉房屋的建设标准符合法律规定，其户内楼梯的变更程序完备，原告对此是知情的。房屋楼梯再次改造是原告的特殊要求，其公司虽然对某些方面进行了协助，但是不构成的延迟交房的责任，故其公司只承担47天的责任，应承担违约金数额为19256元。经审理查明，2010年11月24日，原、被告签订了合同编码为YS00039422号《商品房预售合同》一份，该合同约定：1、原告购买被告开发的位于宝鸡市高新大道63号院新城河滨项目地10栋（后更改为3栋）1层1号，房屋代码为162614的商业用房（上下两层），建筑面积264.47平方米、每平方米7745.74元，共计2048515元。2、出卖人应该在2011年8月30日前，依据国家规定将该商品房经验收合格交付买受人使用。原告按期交付了全部购房款2048515元。3、出卖人逾期交房的违约责任：逾期在90日之内，自本合同规定的最后应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之贰的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。2010年11月24日，双方又签订《补充协议》一份，约定：在商品房达到合同约定的交付条件后，实业公司应该通知马俊霞办理交付手续，马俊霞收到公司的交房通知，应于合同约定的交付期限前，结清房款及相关费用，领取钥匙办理商品房交接手续。马俊霞逾期未办理完毕商品房交接的，视为公司已按期交付商品房。2010年12月23日，马俊霞交付了房款2048515元。2011年10月13日，被告给原告邮寄了《交房通知书》，通知原告于2011年10月17日到新城国际广场接待中心办理交房手续。2012年10月13日，被告给原告邮寄了《产权办理通知书》，要求原告办理产权手续。原告因为楼梯改造问题、房屋外道路供热施工影响其房屋使用、被告违约等为由，拒绝收房。2015年4月8日，双方对楼梯改造达成协议，被告给原告房屋楼梯进行了改造。2015年11月25日原告办理了交接房手续，领取了房屋钥匙。另查，2010年3月5日，元泰实业公司对3号楼商铺内楼梯进行了变更，楼梯变更至K-J/4-5轴，K-J/4-5轴间，一层顶板拆除，严禁破坏周围结构，楼梯为钢楼梯，取消原图位置楼梯，该变更进行了备案登记。再查，新城河滨小区3号楼《竣工验收备案表》载明竣工验收日期为2012年12月13日。2013年9月28日，该工程竣工验收备案文件交付规划局备案。上述事实有原、被告陈述，商品房预售合同、房屋图纸、交房通知书、产权办理通知书、竣工验收备案表、工程社会验收会议记要、2013年1月12日华商报、照片、庭审笔录等在卷证实。这些证明材料已经举证、质证，证据充分，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方在平等协商基础上的真实意思表示，应当遵守。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告提交的《施工质量验收技术资料通用表》载明3号楼实际开工时间为2009年8月16日，竣工日期和实际工期未填写，总监理工程师填写“具备验收条件”，但未填写时间，被告提交的《施工质量验收技术资料通用表》上载明的3号楼开工时间为2009年11月21日，竣工日期2001年7月18日，验收结论栏为合格，建设、施工、监理、设计单位负责人在表格上签名并加盖公司印章，但是没有时间。虽然依据双方的合同约定和法律规定，勘察、设计、施工、工程监理等单位只要验收合格，就视为竣工验收合格，可交付使用，但是从被告提交的两份表格不能证实3号楼具体竣工验收日期，故本院认为应依据新城河滨小区3号楼验收会议时间和《竣工验收备案表》上载明的竣工验收日期2012年12月13日为验收合格时间，次日被告才具备交付房屋的条件，可以向原告交付房屋。合同约定被告应在2011年8月30日前交付房屋，但是被告至2012年12月13日才竣工验收完毕，故被告应支付原告2011年8月31日至2012年12月13日止的违约金，原告交付房款2048515元，被告逾期471天，故被告应支付违约金192970元（2048515元×471天×0.00002）。原告以房屋楼梯等不符合其要求为由据绝接收房屋，本院认为双方合同约定房屋进行竣工验收就可交付，2012年12月13日房屋经验收合格，原告就应接收房屋，且3号楼的楼梯变更在原告购买房屋之前，其要求楼梯改造，被告予以配合，原告不能以此就认定被告负有逾期交房责任，另外原告以房屋外道路施工而绝收房屋，不符合合同约定，故被告不承担2012年12月13日后逾期交房的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：被告陕西元泰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马俊霞违约金192970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10710元，由原告马俊霞承担7000元，被告陕西元泰实业有限公司承担3710元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  白 丽人民陪审员  代维恭人民陪审员  侯清华二〇一七年六月二十六日书 记 员  巩 敏