北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初1845号原告（反诉被告）：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青,总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。被告（反诉原告）：薛玉树，男，1968年5月31日出生，汉族。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告薛玉树及反诉原告薛玉树与反诉被告博宇嘉公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司的委托诉讼代理人王新江、付德祥，被告薛玉树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：要求薛玉树给付北京市门头沟区永定镇惠康嘉园1201号房屋（以下简称1201号房屋）2015年3月24日至2015年11月10日期间物业服务费1742.64元、滞纳金1191.96元、生活垃圾清运费18.74元，共计2953.34元。事实和理由：2014年2月19日，我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信房地产公司）签订《前期物业管理服务合同》，接受委托对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区实行物业管理。同年3月24日，我公司与业主薛玉树签订《物业管理服务协议》，就其所有的1201号房屋的物业管理服务及收费标准等相关事项进行了约定。同时，薛玉树根据约定预交了2014年3月24日至2015年3月23日物业服务费2789.75元以及2014年度垃圾清运费30元。进驻惠康嘉园小区一年以后，由于多数业主未按照约定时间继续交纳2015年度物业服务费，导致我公司正常运营出现困难，我公司于2015年11月10日撤出惠康嘉园小区。撤出前，我公司已在小区大门口等显著位置张贴撤出决定和催缴物业费通知，但薛玉树仍拖欠物业服务费和垃圾清运费至今。为此，诉至法院。被告（反诉原告）薛玉树答辩并反诉称：1201号房屋是我所有的拆迁安置房，建设单位国信房地产公司自行选定了博宇嘉公司提供物业服务，未征得包括本人在内的全体业主同意。2014年3月24日交付安置房时，交房现场是先签订协议并预收2014年一年物业费后才给安置房钥匙，不签协议不给钥匙。因此，我与博宇嘉公司虽然签订了《物业管理服务协议》，但协议是被迫签订的。本人入住后发现，博宇嘉公司提供物业服务过程中存在以下欺诈和违约行为：1、国家规定新建小区物业机电设备、消防设施2年内的维护费由开发商负责，不应当向业主收取；2、预收第一年物业费属不合理收费，应当退还给业主；3、收取装修管理费却未提供任何管理服务，属于乱收费，构成欺诈；4、预收物业费中包括中水泵运行服务费，但从未提供中水使用，亦属于乱收费；5、没有征得业主同意，擅自撤出物业管理服务，严重影响业主正常生活；6、没有按照约定公布物业管理费用收支账目，构成违约；7、国务院《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》中有关权利义务规定，均没有滞纳金的规定，博宇嘉公司在《物业管理服务协议》中有关滞纳金条款为无效条款，其无权在不合理情况下收取滞纳金。另外，惠康嘉园小区物业管理中还存在以下问题：垃圾清运不及时，环境卫生差；走道护栏损毁，不予维修；绿地杂草丛生、小广告胡乱张贴、楼道和单元门口堆物，不予管理；电梯发生“关人”“坠梯”事件，没有看到过保安巡逻，门禁系统从未启用，发生业主被盗事件；楼道内烟感器未通电，也没有拿掉防尘罩，消防报警装置、设施维护不符合规范要求等。上述现象和问题说明，博宇嘉公司只是做了一些表面上简单的服务，工作不彻底、不全面、不深入，更没有尽到管理责任，业主人身和财产安全存在隐患。综上，我不同意博宇嘉公司诉讼请求，并提出反诉请求：1、要求退还2014年物业服务费2789.75元；2、3倍返还物业费8369.25元；3、赔偿因参加本次诉讼支出的材料复印费和交通费350元。原告（反诉被告）博宇嘉公司针对反诉辩称，惠康嘉园小区是政府为安置拆迁村民而建设的安置房居住区。2014年3月，政府集中交付安置房，惠康嘉园小区没有提供中水、门禁系统未能投入使用，根本原因不在我物业公司，但提供中水的基础设施，我公司一直在维护，门禁系统不能使用的情况，也已上报给建设单位国信房地产公司。接受委托后，我公司与安保公司和电梯公司分别签订合同，将小区安保和电梯维护保养事项委托给专业公司为业主提供服务。薛玉树提出的惠康嘉园小区在垃圾清运、绿化管理、消防设施养护、单元门口堆物、乱贴小广告等方面的问题，因安置房集中交付，回迁人员众多，物业管理服务中存在一定瑕疵在所难免，我公司已经按照约定尽到管理责任和服务义务，业主应当按照约定标准交纳物业费。目前，对于主动交纳2015年物业费的，我公司可以给予物业费本金部分八五折的优惠。综上，2014年度，薛玉树预交物业费后接受了物业服务，故不同意其提出的反诉请求。当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。2014年3月24日，薛玉树（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号为1201号房间，房屋建筑面积为109.66平方米。第一章物业服务管理事项，一、乙方提供物业服务：……第二条共用设施、设备的日常养护、运行和管理；……第五条小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第八条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条消防管理服务；……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收生活垃圾消纳费。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利与义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；……6、装饰装修房屋时，遵守《业主手册》之相关内容及《房屋装饰装修管理协议》。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年3月24日之前预付下一年度的物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”签订《物业管理服务协议》当日，薛玉树签署《装修安全承诺书》申请对1201号房屋进行装修，同时与装修企业及博宇嘉公司共同签订《住宅室内装饰装修管理服务协议书》，约定：“……第九条管理服务费用，装修现场管理费3.5元/平米。”上述协议签订时，薛玉树交纳2014年3月24日至2015年3月23日的物业服务费2789.75元及一年的垃圾清运费30元。后薛玉树接收1201号房屋并装修、入住。经核实，薛玉树未交纳2015年3月24日至11月10日期间物业服务费1742.64元，垃圾清运费18.74元，共计1761.38元。另查明，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。围绕博宇嘉公司履行《物业管理服务协议》是否符合约定的相关诉辩意见，双方当事人分别提交了如下证据和证人证言并申请证人出庭作证：博宇嘉公司提交的证据为：1、交接单10张，证明撤出物业服务时与建设单位进行材料交接。2、服务单24张，证明对业主报修进行了登记并提供服务。3、《北京市电梯日常维护保养合同》2份及发票2张，证明将电梯日常保养维护外包给北京天炬长城电梯工程有限公司并支付维护保养费24余万元。4、《保安劳务服务合同》2份，证明将安保服务外包给北京首安保安服务有限公司。5、工资单6张，证明向公司员工发放工资。6、电费发票1张，证明物业服务中支出电费情况。7、材料费发票4张及收据1张，证明物业服务过程中购买材料的情况。8、办公用品发票1张，证明物业服务过程中支出的费用。9、支付保安费发票1张，证明支付保安服务费用。10、物业费构成表，证明物业费服务项目及收费标准。11、《关于退出惠康嘉园小区物业管理的决定》和《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通知》共4份，证明2015年8月10日分别向建设单位、永定镇政府、门头沟区建委小区办报告，博宇嘉公司决定撤出惠康嘉园小区物业管理服务，以及向业主发出退出物业管理并催交物业费的通知。12、《住宅室内装饰装修管理服务协议书》及装修申请表、装修安全承诺协议书，证明薛玉树申请装修1201号房屋并与博宇嘉公司、装修公司签订协议作出安全承诺。13、资质证书，证明博宇嘉公司具有一级物业服务资质。薛玉树质证后认为，博宇嘉公司提供服务发生各种费用和支出是必然的，但不能证明其提供了合格的符合约定的管理服务，其与建设单位之间材料交接单和各种支出凭据等，与本案无关；签订过安保合同及电梯合同不能证明其就提供了符合约定的安保和电梯维保服务；物业费构成分项标准过高；撤出通知见到过，但无法核实是否向有关部门报告过有关情况；申请装修并签订住宅装修合同属实并且交纳了装修管理费，但没有享受到服务；资质证书载明时间与其他材料记载不一致，博宇嘉公司进驻惠康嘉园物业服务时，不具有一级物业服务资质。对博宇嘉公司提交证据的证明目的不予认可。薛玉树提交的证据为：1、照片22张，薛玉树自述照片拍摄于2014年6月至2016年5月期间，地点位于惠康嘉园4区和2区，证明惠康嘉园小区在绿化、卫生、消防设施养护、护栏毁坏维修、门禁使用、道路积水、张贴小广告、单元门口堆物等方面物业管理服务存在问题。2、书面材料1份，薛玉树自述材料系自己打印并由部分业主签名，反映入住一段时间后惠康嘉园小区物业管理存在诸多问题，证明曾向物业公司反映管理中存在的问题。3、证人证言“证词”1份；薛玉树称，“证词”是自己打印好，由证人于某、刘某、杜某分别签字确认的，同时申请证人出庭作证，证明博宇嘉公司在管理服务中存在问题。证人于某、刘某、杜某出庭作证称，打印件“证词”上的签字分别为本人所签。证人于某称，“证词是我打印的，所列10种情况我都知道，自己也被电梯关过，报警后物业来人才把电梯打开的，具体时间记不清了。”证人刘某称，“证词是薛玉树打印的，自己看过后签的字，对物业公司不满意的地方很多，我家那儿消防设施一直是坏的，报修后也无人管；有的业主家暖气不热或者漏水，报物业公司后，他们让找开发商，普通业主不知道去哪儿找开发商；自己同学的爱人被电梯“关”过，听说还发生过死亡事故；我家的窗户是歪的，报修后虽然进行了修理，但没有修好；我没去过中控室。”证人杜某称，“证词是我打印的，我签的名，我按的手印，其他人的名是否本人签的，我不知道。电梯关人的事，我没经历过，但是我见到过，那是2016年9、10月份，第一次是看见家属在求救才知道有人被关在电梯里面了，第二次是见到物业公司去人了。”“证词”记载基本事项为：①回迁时不签物业服务合同不给钥匙；②电梯经常出故障，还出现过伤亡和关人事故；③消防设备问题太多，不能正常使用或损坏；④各楼层各单元门禁系统未使用；⑤小区卫生太差、绿化不好，杂草多无人管理，下雨道路泥泞积水，刚刚回迁时垃圾满地，没有及时清理；⑥有些业主家房子有损坏从回迁至今无人修理；⑦配电室没有看见过有人值班和巡逻；⑧小区护栏毁坏严重，物业没有及时修理；⑨中控室长期1人值班、没有报警控制柜；⑩物业收费标准高于服务标准，没有达到小区级别标准。4、调取证据申请2份；薛玉树申请法院对惠康嘉园小区进行现场取证，并申请法院要求博宇嘉公司提供物业公司资质证书，物业管理过程中相关规范、规定，值班记录，各种设备设施检测合格报告，物业收费评估标准和依据等材料，佐证其提供物业服务时，惠康嘉园小区各种设备、设施达到了国家规范要求。质证过程中，本院将薛玉树要求“博宇嘉提交材料”的申请送达给了博宇嘉公司。博宇嘉公司质证后认为，薛玉树自述照片拍摄时间已超出博宇嘉公司服务时间，且照片无法显示拍摄时间和是否为涉案小区，对照片的真实性、关联性和证明目的均不予认可；没有收到业主集中反映管理服务问题的书面材料，对书面材料的真实性不予认可；证人于某、刘某、杜某均系惠康嘉园小区业主，与本案处理结果存在利害关系，对证人证言不予认可；博宇嘉公司提交的资质证书可以证明公司系一级物业服务资质；薛玉树要求提供物业服务过程中相关规定、规范、值班记录以及各种设备、设施合格证明等材料，与本案追索物业费纠纷无关，博宇嘉公司不予提供。因博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区物业服务已一年有余，博宇嘉物业服务“现场”已不复存在，本院对薛玉树现场取证申请不予准许。诉讼中，本院依职权就博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区物业服务进行了调查。经调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办证实：2015年5月6日，博宇嘉公司向小区办曾递交该公司与其他两家物业公司共同向永定镇人民政府报告的《关于解决永定镇S1线农民回迁安置房物业费二次征收困难的请示》；2015年8月10日，博宇嘉公司又向小区办递交了《关于撤出惠康嘉园小区物业服务的决定》《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通知的照片复印件。经质证，双方当事人对调查笔录真实性均无异议。结合双方当事人认可的《前期物业管理服务合同》《物业管理服务协议》约定事项，博宇嘉公司提交的证据1-13，可以证明其具有物业服务资质并履行了物业管理服务合同、服务协议约定义务，薛玉树虽不予认可证明目的但未能提供相反证据予以反驳，本院对博宇嘉公司提交证据及证明目的予以确认。薛玉树提供的照片无具体拍摄时间且其自述拍摄时间超出博宇嘉公司服务时间；证人于某、刘某、杜某虽然陈述了个人看见或感知的与物业服务相关的部分现实状况，但证言之间有关“证词”形成存在互相矛盾之处，感知的物业服务部分现实状况系个人行为，且证人均系惠康嘉园业主，与本案处理结果存在一定的利害关系；薛玉树自己打印有“业主签名”反映物业服务问题的书面材料，没有物业公司签收的记载且博宇嘉公司否认曾收到该份书面材料，不具有证明效力。上述证据材料及证人证言不能充分证明惠康嘉园小区在“绿化、中水供应、环境卫生、消防设施维护、门禁使用、场地积水、楼道及单元门口堆物、小广告治理、栏杆修复等方面存在的问题，系博宇嘉公司未履行管理服务义务导致的。本院对薛玉树提交证据、证人证言的证明目的不予确认。本院认为：一、关于《前期物业管理服务合同》《物业管理服务协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》对包括薛玉树在内的全体业主均具有法律约束力。薛玉树关于“建设单位未征得包括其本人在内全体业主同意自行选定了博宇嘉公司”的答辩意见，本院不予采信。《前期物业管理服务合同》以及博宇嘉公司与薛玉树签订的《物业管理服务协议》均明确约定，“由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳，入住时预付一年的物业服务费。”该约定是当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《物业管理服务协议》合法有效，对博宇嘉公司和薛玉树具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则行使权利履行义务。薛玉树自2014年3月24日签订《物业管理服务协议》预交第一年物业服务费，申请并装修1201号安置房后实际入住至今，现提出“签订协议是被迫的，物业费标准过高，预收一年物业费、收取装修管理费属于乱收费，构成欺诈”等相应辩称意见，没有事实依据，本院不予采信。二、关于博宇嘉公司自认物业服务存在一定瑕疵与其诉讼请求是否成立的关系问题。国务院《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”根据双方当事人在《物业管理服务协议》中关于“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任”的约定，在博宇嘉公司履行合同过程中或者在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，薛玉树享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，逾期未改正给薛玉树造成损失的，博宇嘉公司应承担相应责任。据此，薛玉树在没有证据证明因“博宇嘉公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，拒绝支付2015年物业费，既无合同依据也无法律依据，其逾期交纳物业服务费，构成违约，应当按照约定承担违约责任。博宇嘉公司履行管理服务义务后，有权向业主薛玉树收取相应物业费和垃圾清运费，博宇嘉公司提出该项的诉讼请求，本院予以支持。鉴于博宇嘉公司自认物业服务存在一定瑕疵，其请求给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。薛玉树在接受了物业服务之后，其要求博宇嘉公司退还2014年物业服务费、3倍返还物业费、赔偿参加本案诉讼发生的材料费及交通费的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。应当指出，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、薛玉树于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月二十四日至二○一五年十一月十日的物业服务费1742.64元，垃圾清运费18.74元，共计1761.38元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回薛玉树的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由薛玉树负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费44元，由薛玉树负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张金星二〇一七年六月六日书记员  黄聪聪-14--15-