广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终6534号上诉人（原审被告）：广州市海珠区迪堡保险箱经营部，住所地广州市海珠区。经营者：周志娟。委托代理人：武英华，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市，统一社会信用代码：12440100455352053B。法定代表人：宋金峰，该办主任。委托代理人：曾瑛，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市海珠区迪堡保险箱经营部（以下简称迪堡经营部）因与被上诉人广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办公室）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人迪堡经营部上诉请求：1、变更一审判决第三项为迪堡经营部在本判决生效之日起15日内，向道路扩建办公室支付从2016年3月1日起至2016年9月28日的租金(按每月3215.2元的标准计算)及从2016年9月28日起至迪堡经营部实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费(按每月3215.2元的标准计算)；2、本案一、二审全部诉讼费用由道路扩建办公室承担。一、一审法院将迪堡经营部的应诉时间2016年5月31日认定为租赁合同解除的时间是错误的。租赁合同解除的时间应为一审法院第一次庭审当日2016年9月28日。道路扩建办公室认为其已在2016年3月28日以广州市城建安置房事务中心（以下简称城建事务中心）的名义通过在涉案房屋现场张贴《清退房屋通知书》的方式与迪堡经营部解除合同，进而提起本案诉讼，其诉讼请求并无涉及合同的解除，而是直接要求迪堡经营部交还房屋。一审法院在第一次庭审时向道路扩建办公室释明“假如本院对于道路扩建办公室主张的其于2016年3月28日通过城建事务中心的名义向迪堡经营部发出的《清退房屋通知书》不发生解除租赁关系的效力的话，道路扩建办公室是否在本案中要求解除与迪堡经营部就涉案房屋的租赁关系?”时，道路扩建办公室才明确表示要求解除与迪堡经营部的租赁关系，并通过庭审告知迪堡经营部。因此，租赁合同解除的时间应为一审法院第一次庭审当日2016年9月28日。二、一审法院根据城建事务中心发出的《承租人通知书》认定房屋占用费的标准为每日250元没有事实和法律依据。首先，城建事务中心无权以自己的名义就涉案房屋的租赁事宜对迪堡经营部设置权利义务。涉案房屋的产权人为道路扩建办公室，与迪堡经营部签订《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》的也是道路扩建办公室。根据合同相对性原则，就租赁合同产生的事宜，应当在合同当事人之间进行。城建事务中心既非产权��，又非合同当事人，其与道路扩建办公室是两个独立的法人主体，其根本无权在涉案房屋的租赁关系中以自己的名义为承租人设置义务。其次，道路扩建办公室在一审庭审中才表示对城建事务中心制作并发出《承租人通知书》的行为予以追认，也就是说，《承租人通知书》在一审庭审时才生效，此时距离城建事务中心发函的行为已超过半年，道路扩建办公室的追认行为并非是在合理期限内追认，且此时追认，《承租人通知书》上载明的事项根本无法履行。因此，《承租人通知书》自始无效，城建事务中心设定房屋占用费为每日250元当然不能对迪堡经营部发生法律效力。再次，迪堡经营部签署《回函》以及未向道路扩建办公室或城建事务中心提出异议，并未表示迪堡经营部认可《承租人通知书》或城建事务中心从无权变为有权发函。无效的行为自始无效，并不是基于当事人提起异议才无效。一审法院以迪堡经营部未提异议为由，认定《承租人通知书》的效力，显然是错误的。最后，在租赁合同解除前，迪堡经营部的租金水平是每月3215.2元，现一审法院将房屋占用费的标准认定为每日250元，即每月7500元，是租金的两倍多，明显过高，对迪堡经营部显失公平，请二审法院予以纠正，由迪堡经营部参照租金标准支付房屋占用费。三、一审法院遗漏当事人，应当追加城建事务中心为本案第三人。道路扩建办公室一直主张城建事务中心有权以自己的名义代表道路扩建办公室处理租赁事宜，且一审法院所认可的《承租人通知书》是以城建事务中心名义作出的，就查明案件事实，依法也应当追加城建事务中心为案件第三人。一审法院显然遗漏当事人，就程序而言，本案应当发回重审。被上诉人道路扩建办公室答辩称：一审判决认���事实清楚，适用法律正确，迪堡经营部上诉无事实和法律依据，依法应予以驳回：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条和第二百三十二条的规定，道路扩建办公室可以行使单方解除权，自解除合同的意思表示到达迪堡经营部时，合同即已解除。道路扩建办公室起诉状中明确要求迪堡经营部立即腾空交还房屋，诉讼请求和事实理由部分涵盖了解除租赁合同的意思表示，因此一审判决以2016年5月31日（迪堡经营部应诉之日）为合同解除之日，符合法律的规定。至于一审庭审中道路扩建办公室认为租赁合同在2016年3月28日已经解除，而法院认为送达未完成，合同未解除。道路扩建办公室认为，此为道路扩建办公室对法律的理解不同，并不影响道路扩建办公室要求解除合同的意思表示。二、城建事务中心系2014年3月1日由广州市道路扩建工程办公室物业发展中心（道路扩建办公室的内设机构）更名而来，一直受道路扩建办公室委托负责处理涉案房屋租赁事宜，迪堡经营部对此是明知和认可的。迪堡经营部签收了《承租人通知书》并回函承诺按照《承租人通知书》办理相关事项且未提出异议，应当受其约束。一审判决据此认定每日250元的房屋占用费合法有据。1、城建事务中心在合同期内（2012年11月1日至2015年10月31日）一直受道路扩建办公室委托负责处理涉案房屋租赁事宜，迪堡经营部对此是明知和认可的。2、2015年1月以后，道路扩建办公室再次明确告知迪堡经营部，委托城建事务中心负责案涉房屋租赁事宜，要求迪堡经营部将租金交至城建事务中心账户和办公场所。迪堡经营部亦按照通知向安置中心缴纳租金。可见，迪堡经营部对城建事务中心受托处理涉案房屋租赁事宜是明知和认可的。3、城建事务中心向迪堡经营部发出《��租人通知书》，在《承租人通知书》下方的致送单位为“广州市城建安置房事务中心”的《回函》中迪堡经营部签字确认“《承租人通知书》已收悉，承诺按照该通知书办理先关事宜，否则承担由此产生的全部责任”。迪堡经营部在一审庭审时称，城建事务中心无权代表道路扩建办公室发出《承租人通知书》，但其既未拒绝签收该文件，又从未向道路扩建办公室或城建事务中心就城建事务中心无权代表承租人发出《承租人通知书》提出任何异议，可知其对城建事务中心受托处理涉案房屋租赁事宜是明知和认可的，应当受到该份文件的约束。4、迪堡经营部事实上按照城建事务中心发出的《承租人通知书》参与了广州产权交易所公开招租行为，并且承诺知悉城建事务中心受道路扩建办公室之托处理案涉房屋租赁事宜，并在确认为承租方时与城建事务中心订立租赁合同��5、城建事务中心系受道路扩建办公室之托处理涉案房屋租赁事宜，系有权代理。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，城建事务中心发出的《承租人通知书》视为代表道路扩建办公室发出，迪堡经营部的《回函》也视为向道路扩建办公室做出承诺。基于城建事务中心的有权代理，其行为无需道路扩建办公室追认，直接发生法律效力，该行为至始有效，对迪堡经营部和道路扩建办公室均具有约束力。6、每日250元的占用费（每月7500元）显著低于案涉房屋2016年3月4日在广州产权交易所的竞标价每月18000元，不存在占用费过高，对迪堡经营部显失公平的情形。相反，因迪堡经营部迟迟不腾空交还房屋，导致道路扩建办公室无法按照市场价每月18000元的标准对外出租房屋，即便收取每日250元占用费，道路扩建办公室仍遭受每月超过1万元���利益损失。三、城建事务中心对本案争议的诉讼标的不具有独立的请求权，亦无法律上的利害关系，并非民事诉讼法中的第三人(当事人）。一审判决不存在遗漏当事人的情形，程序合法。迪堡经营部关于发回重审的主张于法无据。2016年5月26日，道路扩建办公室向一审法院起诉请求：1、迪堡经营部立即将广州市海珠区下渡大街47号大院3、4号107房清空并交付道路扩建办公室；2、迪堡经营部向道路扩建办公室支付拖欠的租金7073.24元（自2016年2月1日起至2016年4月6日止，按每月3215.2元的标准计算）；3、迪堡经营部向道路扩建办公室支付房屋占用费（指合同解除后的房屋占用费，以250元/天的标准计算，自2016年4月7日起至迪堡经营部实际向道路扩建办公室交付租赁房屋之日止，暂计至起诉日为12500元）；4、迪堡经营部承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：根据房管部门于2008年3月13日核发的《房地产权证》记载：海珠区下渡大街47号大院3号，4号107房的权属人为道路扩建办公室；房屋用途为非居住用房；建筑面积为29.766平方米；使用性质为商场；等。迪堡经营部是经工商行政管理部门于2009年8月9日核准注册的个体工商户，经营者为周志娟，经营场所为广州市海珠区下渡路下渡大街47号大院3至4号107铺。广州美堡安防技术有限公司（以下简称为美堡公司）是经工商行政管理部门于2011年5月17日核准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为周志娟，经营场所为广州市番禺区大石街105国道大石段488号。迪堡经营部的经营者周志娟与美堡公司的法定代表人周志娟为同一人。城建事务中心是事业单位法人，其举办单位为道路扩建办公室。广州市机构编制委员会���2014年3月1日发出穗编字【2014】70号《关于广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案的批复》，该批复涉及的《广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案》载明：广州市道路扩建工程办公室为广州市城乡建设委员会管理的事业单位；……直属机构：（一）将广州市道路扩建工程办公室物业发展中心更名为广州市城建安置房事务中心，主要任务为负责办理安置房安置入住手续，负责安置房维修管理工作，负责安置房租赁管理和租金收缴工作；……等。2012年12月5日，道路扩建办公室（甲方）与迪堡经营部（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区下渡大街47号大院3、4号107铺出租给乙方使用，出租物建筑面积为29.77平方米，约定用途为商业，不得经营饮食业；租赁期从公历2012年11月1日起至2015年10月31日止；租赁期内，租��每月为3215.2元，租金逐月结算，乙方应在公历每月十日前将当月租金交到甲方指定账户；乙方向甲方缴纳租赁保证金10717.2元；乙方应在签订本合同之日支付首期租金和租赁保证金（或以甲方银行收款通知单为准）；租赁期内，保证金由甲方保管；租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收之日起十四日内将保证金无息退还给乙方；如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回；租赁期间，如甲方要求收回房屋提前终止本合同，应至少提前一个月通知乙方；如合同正常届满，甲方回收房屋无需提前告知；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；本协议约定出租的物业是甲方即将与广州市国土资源和房屋管理局或各区分局或其它��房管理单位（下称新产权人）产权交换的公房物业；乙方在本协议所留联系地址及租赁房屋所在地址确定为收取甲方书面通知之确切地址，甲方向上述地址送达即视为乙方收到；双方在本协议所载明联系地址如有变更，须以书面方式告知对方；等。合同签订后，迪堡经营部向道路扩建办公室支付租赁保证金10717.2元，道路扩建办公室将涉案房屋交付给迪堡经营部使用至今。2015年12月9日，城建事务中心向迪堡经营部发出《承租人通知书》，主要内容：贵司与市道路扩办签订了《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，根据合同约定，贵方承租我方位于广州市海珠区下渡大街47号大院3,4号107房作商业用途，租赁期限自2012年11月l日至2015年10月31日；该合同租期届满后，贵方继续占用该房屋，但未与我方续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2015年11月l日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动；否则，视为贵方放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按每日人民币250元向贵方收取逾期占用费；同时���我方将通过合法途径强制贵方搬出；如因贵方未能及时交回上述房屋，导致新承租方起诉我方，并给我方造成的经济损失与责任，需由贵方全部承担；等。该通知书落款下方有一份2015年12月9日的《回函》,抬头为“广州市城建安置房事务中心”，内容为：贵方就位于广州市海珠区下渡大街47号3，4号大院107房房屋通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》己收悉；我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃（放弃/不放弃）行使优先承租权。《回函》落款处有周志娟的签名并加盖了美堡公司的公章。2016年2月25日，广州产权交易所发出《广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房出租项目交易规则》，主要内容：广州产权交易所（下称本所）受委托以公开市场方式出租位于广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房；竞价人在参与本次竞价活动前，必须认真阅读本《交易规则》及其附件，并依此对自己在竞价活动中的行为负责；竞价人一旦参与本次竞价活动，即表明竞价人已完全理解并接受本《交易规则》及其附件的一切约定，并愿意按照本《交易规则》及其附件的一切约定承担履行义务的责任，同时享有相应权利；一、竞价标的：广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房，出租面积29.766平方米，出租用途商业（不能用作餐饮、娱乐场所），出租期限：3年；二、竞价标的现状及其他披露事项：……（三）在同等条件下，出租标的原承租方享有优先承租权；（四）出租标的的权属人为广州市道路扩建工程办公室，现由该单位委托广州市城建安置房事务中心办理出租标的公开招租等相关事宜；（五）���租方在与出租方、本所签署《成交确认书》及成交公示结束没有收到第三方提出异议之日起20个工作日内与出租方签订《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》；承租方须于收到出租方发出的关于签署合同的函之日起3个工作日内与出租方签订租赁合同，否则视作违约；如出租方无法在上述时间内与承租方签订租赁合同，承租方可在上述有效时间过后的5个工作日内以书面形式，向出租方及本所发出放弃承租的书面文件，但不得向出租方及本所提出任何索赔或其它主张；本所自收到该放弃承租的书面文件之日起5个工作日内，将承租方交纳的交易保证金在扣除本所应收承租方服务费后退还给承租方，已签署的《成交确认书》无效；……三、交易条件：意向承租方如被确认为承租方须按照出租方提交的《广州市城建安置房享务中心房屋租赁合同》签署；四、租金挂牌价格：（一）竞价标的首年每月租金挂牌价格为5358元；（二）从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%；……六、交易保证金：……（三）被确认为承租方的竞价人应与出租方、本所于竞价活动结束的当日签署《成交确认书》（见附件2），否则其交纳的交易保证金不予退回，由本所扣除其应付给本所的交易费用后，余额划付出租方，其不得有异议；……附件：1．《承诺书》；2．《成交确认书》；3．《广州市城建安置房事务中心房屋租赁合同》；4．《网络竞价指引》；等。周志娟于2016年2月25日签收该交易规则原件。2016年3月3日，周志娟在该交易规则的附件1《承诺书》的承诺人处签名并加盖了美堡公司的公章。该《承诺书》主要内容：我方已认真阅读《广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房出租项目交易规则》及该项目所涉文件资料，并作出以下郑重承诺：……6．我方知悉出租标的的权属人为广州市道路扩建工程办公室，现由该单位委托广州市城建安置房事务中心办理出租标的公开招租等相关事宜；……如上述承诺与事实不符，我方愿承担由此而产生的一切法律责任；等。根据广州产权交易所出具的《网络竞价结果确认文件》显示：项目名称为广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房出租；竞价日期为2016年3月4日；最高报价为18000元；最高报价方和承租方为美堡公司；成交价格为18000元；等。因迪堡经营部一直未迁出涉案房屋，故道路扩建办公室于2016年5月26日提起本案诉讼。迪堡经营部于2016年5月31日应诉后，在提交答辩状期间对管辖权提出异议，要求一审法院将本案移送至广州市越秀区人民法院审理。一审法院以（2016）粤0105民初4091号民事裁定书裁定驳回迪堡经营部对本案管辖权���出的异议。迪堡经营部不服提起上诉。广州市中级人民法院以（2016）粤01民辖终2180号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。迪堡经营部于2016年9月7日收到该裁定书。2015年1月前，迪堡经营部直接向道路扩建办公室支付租金；从2015年1月起，迪堡经营部根据道路扩建办公室的要求向城建事务中心支付租金（由迪堡经营部委托美堡公司代为支付）至2016年5月，其中2016年4月11日支付2016年2、3、4月的租金共9645.6元，2016年5月11日支付2016年5月的租金3215.2元。道路扩建办公室于2016年6月22日委托城建事务中心将2016年3、4、5月的租金共9645.6元退回给迪堡经营部（转账到美堡公司账户）。之后，迪堡经营部没有再向道路扩建办公室支付租金。道路扩建办公室表示，由于双方已在诉讼中，而且其不认可迪堡经营部按原合同约定的标准支付租金，认为应按迪堡经��部招租中标的价格来交租，故退回三个月的租金给迪堡经营部。迪堡经营部表示，其不清楚道路扩建办公室退回三个月租金的理由；其一直按原合同标准缴纳租金至2016年5月，道路扩建办公室也没有提出任何异议，故其认为就应按原合同标准来缴纳租金，其随时可以缴纳租金，但是道路扩建办公室拒绝接收。道路扩建办公室则表示坚持其诉讼请求。一审诉讼中，道路扩建办公室为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州产权交易所于2016年3月16日向城建事务中心发出的《关于广州市海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房出租项目有关情况的函》，主要内容：本所于2016年3月4日组织了该项目的竞价活动，原承租方在最终成交价上行使了优先承租权，因此，原承租方以最终成交价被确认为承租方；鉴于该原承租方未按交易规则的规定与出租方、本所于竞价活动结束的当日签署《成交确认书》，为此，该出租标的因原承租人违约而未能成交，出租标的由出租方收回；等。拟证明迪堡经营部在参与竞拍并行使优先承租权后，被确认为承租方，但迪堡经营部拒绝签收《成交确认书》，致使本次公开挂牌交易未能成交。2、城建事务中心于2016年3月28日向迪堡经营部发出的《清退房屋通知书》，内容：贵方承租我方位于海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房屋，租赁期限至2015年10月31日；贵方于2016年3月4日参与了由广州产权交易所举行的该项目竞投活动，并在最终成交价上行使了优先承租权，但竞价活动结束当日未能签署《成交确认书》，为此，根据广州产权交易所交易规则，贵方（原承租方）违约，出租方（我方）收回海珠区下渡大街47号大院3号、4号107房屋；且贵方在2015年12月9日已在《承租人通知书》上签���同意，该通知书第二条写明：贵方未被确认为承租方的，贵方必须于我方（广州市城建安置房事务中心）通知之日起10日内迁出并交回房屋给我方；否则，由此所造成我方的经济损失与责任，全部由贵方负责。拟证明道路扩建办公室书面告知迪堡经营部解除租赁合同关系并在合理期限内交付房屋。3、3月27日—4月2日期间拍摄的手机照片三张，其中两张照片显示《清退房屋通知书》张贴在墙上，通知书上方放了一张2016年3月28日的《广州日报》报头；另一张照片显示《清退房屋通知书》张贴在一个店铺门口的墙上。拟证明道路扩建办公室在迪堡经营部经营场所以公开张贴《清退房屋通知书》的方式向迪堡经营部送达该通知书。迪堡经营部质证表示：证据1没有原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，且这是广州产权交易所与城建事务中心之间的函件，与迪堡经营部无关；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认：首先，证据2通知书的作出单位是城建事务中心，迪堡经营部与城建事务中心并不存在租赁关系，城建事务中心也并非涉案物业的产权人，无权向迪堡经营部发出《清退房屋通知书》；第二，从现有证据看，也无法证实证据2的通知书在2016年3月28日向迪堡经营部送达，从证据3的照片看，道路扩建办公室仅仅提供了广州日报写着2016年3月28日报刊的抬头，该照片无法证明该通知书就是在2016年3月28日送达给迪堡经营部，就算是现在迪堡经营部也可以马上找到2016年3月28日的广州日报出来，所以该报刊无法证明通知书的送达日期；第三，从证据3的照片看，当时迪堡经营部是正常开门经营的，道路扩建办公室大可走进涉案房屋，将通知书亲自交给迪堡经营部，但是道路扩建办公室却采用张贴通知书和广州日报抬头的方式送达，完全不合情理，所以道路扩建办公室主张在2016年3月28日向迪堡经营部送达通知书是没有任何事实依据的；再结合道路扩建办公室提供的《承租人通知书》也可证明道路扩建办公室完全可以联系上迪堡经营部，直接当面向迪堡经营部送达任何文件，而道路扩建办公室却采取不合常理和张贴的方式称向迪堡经营部送达通知书，不符合以往的做法；道路扩建办公室所谓的送达没有任何事实依据，迪堡经营部事实上从未收到这份通知书，所以道路扩建办公室主张已经与迪堡经营部解除租赁关系没有事实和法律依据。另外，道路扩建办公室、迪堡经营部还确认以下事实：1、涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，道路扩建办公室、迪堡经营部没有签订新的租赁合同；现涉案房屋仍由迪堡经营部实际使用；2、迪堡经营部并没有参与2016年3月4日的竞价活动，也没有行使优先承租权，当天是以美堡公司名义参与竞价活动并成为最高竞价方，但之后美堡公司没有与广州产权交易所和道路扩建办公室签署《成交确认书》，也没有与道路扩建办公室签订租赁合同。另，道路扩建办公室表示其委托城建事务中心处理涉案房屋的租赁事宜。迪堡经营部对此不予确认。关于为何以美堡公司名义参与竞价活动的问题。迪堡经营部表示：当时周志娟打算用美堡公司的名义继续承租涉案房屋，所以有关竞拍的文件中就加盖了美堡公司的公章，迪堡经营部和周志娟并没有将该情况告知道路扩建办公室。道路扩建办公室则表示：其不清楚上述情况，由于有关文件都有周志娟的签名，所以其与广州产权交易所均没有留意所盖的公章是美堡公司的公章而不是迪堡经营部的公章，迪堡经营部不参加该竞价活动应视为放弃优先承租权。在本案审理过程中，一审法院向道路扩建办公室释明：假如一审法院对于道路扩建办公室主张的其于2016年3月28日通过城建事务中心的名义向迪堡经营部发出的《清退房屋通知书》不发生解除租赁关系的效力的话，道路扩建办公室在本案中是否要求解除与迪堡经营部就涉案房屋的租赁关系？道路扩建办公室表示：假如法院这样认为，其要求解除其与迪堡经营部之间就涉案房屋的租赁关系，但是其仍然认为上述《清退房屋通知书》已发生解除合同的效力。迪堡经营部表示：如果道路扩建办公室坚持要求解除租赁关系的话，其也同意，但前提是道路扩建办公室要退回租赁保证金及给予其不少于三个月的搬迁时间。道路扩建办公室则表示：其已经给予迪堡经营部合理的搬迁期限，且迪堡经营部至今不清退房屋已构成违约���故不同意迪堡经营部的意见。迪堡经营部表示对保证金问题将另案主张权利。经一审法院释明有关法律规定后，道路扩建办公室表示仍坚持其诉讼请求。一审法院认为：道路扩建办公室、迪堡经营部签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，迪堡经营部仍继续使用涉案房屋，道路扩建办公室对此没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，道路扩建办公室可以随时解除合同。从本案查明的事实和当事人履行合同的情况来看，迪堡经营部对道路扩建办公室委托城建事务中心负责处理涉案租赁合同的事宜是明知和认可的，因此，城建事务中心于2015年12月9日向迪��经营部发出的《承租人通知书》应视为代表道路扩建办公室发出。该通知书的主要内容为：一、根据相关规定，道路扩建办公室将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如迪堡经营部有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动；否则，视为迪堡经营部放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，迪堡经营部未被确认为承租方的，迪堡经营部、迪堡经营部之间的不定期房屋租赁关系至道路扩建办公室书面通知之日正式解除，迪堡经营部必须于道路扩建办公室通知之日起10日内迁出并交回房屋给道路扩建办公室；三、如迪堡经营部不能在道路扩建办公室书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于迪堡经营部因逾期占用上述房屋给道路扩建办公室造成的损失，道路扩建办公室将按每日人民币250元向迪堡经营部收取逾期占用费；等。该通知书落款下方有一份2015年12月9日的《回函》,抬头为“广州市城建安置房事务中心”，内容为：贵方就位于广州市海珠区下渡大街47号3，4号大院107房房屋通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》己收悉；我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。《回函》落款处有迪堡经营部的经营者周志娟的签名并加盖了美堡公司的公章。由于迪堡经营部是个体工商户，其经营者为周志娟，故周志娟签名后应视为迪堡经营部收到《承租人通知书》及作出《回函》。本案中，并无证据证明迪堡经营部或周志娟在收到《承租人通知书》后曾向道路扩建办公室或城建事务中心就城建事���中心有无权代表出租人发出《承租人通知书》的问题提出异议，故上述《承租人通知书》及《回函》的内容对迪堡经营部、迪堡经营部均有约束力。迪堡经营部关于城建事务中心无权代表道路扩建办公室处理涉案房屋的租赁事宜及该通知书的内容对其没有约束力的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。由于迪堡经营部在之后涉案房屋的招租竞价活动中并没有以其名义主张优先承租权，而由周志娟作为法定代表人的美堡公司在竞价成功后也没有签订《成交确认书》及与道路扩建办公室签订新的租赁合同，故道路扩建办公室有权随时要求解除与迪堡经营部之间就涉案房屋的租赁关系并收回房屋。道路扩建办公室主张其已在2016年3月28日以城建事务中心的名义、通过在涉案房屋现场张贴《清退房屋通知书》的方式向迪堡经营部发出解除合同通知的事实，仅提交了��摄时间为3月27日—4月2日期间的手机照片为证。迪堡经营部表示从未看到该通知书。由于道路扩建办公室在本案中所提交的证据不足以证明其上述事实主张，故一审法院对道路扩建办公室该主张不予采信。诉讼中，道路扩建办公室表示假如一审法院不采信其该主张的话，其要求解除与迪堡经营部之间就涉案房屋的租赁关系，迪堡经营部对此表示同意，故一审法院对道路扩建办公室该请求及要求迪堡经营部清空并交付涉案房屋的请求予以支持。迪堡经营部在搬迁时，不得破坏房屋主体结构和拆除屋内的固定镶嵌物。从道路扩建办公室提起本案诉讼至今已达数月，已有足够时间给迪堡经营部搬迁，故迪堡经营部要求再给予不少于三个月搬迁期的请求显然无理，一审法院不予采纳。迪堡经营部表示对保证金问题将另案主张权利，故一审法院对此不予调处。迪堡��营部实际使用了涉案房屋，故道路扩建办公室要求迪堡经营部支付相应费用的请求，合法有理，应于支持。道路扩建办公室于2016年5月26日提起本案诉讼，迪堡经营部于2016年5月31日应诉，表明双方的租赁关系于迪堡经营部应诉当天解除。由于迪堡经营部已支付租金至2016年2月，故道路扩建办公室要求迪堡经营部支付从2016年3月1日起至2016年5月31日止的租金（按每月3215.2元的标准计算）及从2016年6月1日起至迪堡经营部实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每日250元的标准计算），符合双方约定，一审法院予以支持。道路扩建办公室的其余诉讼请求因依据不足，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年2月23日作出判决：一、解除广州市道路扩建工程办公室与广州市海珠区迪堡保险箱经营部之间就广州市海珠区下渡大街47号大院3号，4号107房的租赁关系；二、广州市海珠区迪堡保险箱经营部在判决生效之日起15日内，将判决主文第一项所确定的房屋腾空并交还给广州市道路扩建工程办公室；广州市海珠区迪堡保险箱经营部在搬迁时，不得破坏房屋主体结构和拆除屋内的固定镶嵌物；三、广州市海珠区迪堡保险箱经营部在判决生效之日起15日内，向广州市道路扩建工程办公室支付从2016年3月1日起至2016年5月31日止的租金（按每月3215.2元的标准计算）及从2016年6月1日起至广州市海珠区迪堡保险箱经营部实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费（按每日250元的标准计算）；四、驳回广州市道路扩建工程办公��的其余诉讼请求。案件受理费2615元，由广州市道路扩建工程办公室负担287元，广州市海珠区迪堡保险箱经营部负担2328元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，道路扩建办公室一审第一项诉讼请求为迪堡经营部立即将涉案房屋清空并交付道路扩建办公室，清空交还涉案房屋的前提是解除合同，因此道路扩建办公室的诉讼请求包含解除合同的内容，该解除合同交还房屋的意思表示于迪堡经营部应诉之日到达迪堡经营部，故一审法院以迪堡经营部的应诉时间为合同解除之日并无不当，本院予以认可。迪堡经营部关于租赁合同解除���时间应为一审法院第一次庭询之日，且道路扩建办公室的诉讼请求并不涉及合同的解除的上诉主张不成立，本院不予采纳。一审判决主文第一项关于合同解除的表述不准确，但迪堡经营部未针对该判项提出上诉请求，故本院不再调整。其次，从迪堡经营部曾向城建事务中心支付本案合同租金，在收到城建事务中心发出《承租人通知书》后，迪堡经营部的经营者周志娟在抬头为城建事务中心的《回函》签名，且在诉讼前并未提出异议，可以看出迪堡经营部对道路扩建办公室委托城建事务中心处理涉案房屋租赁有关事宜是明知的。一审法院认定城建事务中心向迪堡经营部发出的《承租人通知书》应视为代表道路扩建办公室发出正确。迪堡经营部关于城建事务中心无权为其设置义务，道路扩建办公室事后追认无效，该《承租人通知书》无效的主张不成立，本院不予支持��迪堡经营部经营者周志娟在《回函》上签名，表明迪堡经营部接受该《承租人通知书》内容的约束。一审法院以每日250元计算房屋使用费符合《承租人通知书》的约定，本院予以维持。最后，城建事务中心系以道路扩建办公室代理人身份处理涉案房屋租赁事宜，其对涉案标的并无法律上的利害关系，不是本案适格当事人，迪堡经营部认为一审法院遗漏城建事务中心并应追加为第三人无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，迪堡经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人广州市海珠区迪堡保险箱经营部负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年六月三十日二O一七年六月三十日书记员 张 利