重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初3407号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市江北区港安二路28号，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，女，该公司工作人员。被告：杨鹏，男，1984年2月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨刚，男，1955年3月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉公司）与被告杨鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告洪泉公司的委托诉讼代理人於有琳，被告杨鹏的委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪泉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决杨鹏支付从2015年12月至2017年3月的物业服务费用3967.81元；请求判决杨鹏支付违约金1190.34元。事实和理由：洪泉公司于2008年8月13日与重庆兴现置业有限公司依法签订了《××·××××前期物业管理合同》，约定由洪泉公司对北碚区××××小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。杨鹏系××××小区×××-×-×-×号房业主，其房屋建筑面积为190.76平方米，杨鹏自2015年12月至2017年3月期间共欠物业服务费用3967.81元（190.76平方米×1.3元/平方米.月×16个月）及由此产生的违约金1190.34元（3967.81元×30%）。为维护洪泉公司的合法权益，洪泉公司特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告杨鹏辩称，对洪泉公司陈述的杨鹏的欠费时间段、计算方式均无异议。杨鹏欠洪泉公司物业服务费用3967.81元属实，但对违约金有异议，杨鹏不存在违约，洪泉公司违约在先。不交物业管理费是因为：三年前，洪泉公司在杨鹏进出家的12幢楼下车库里的电梯旁开始堆放垃圾，而且三个月左右才清理一次，有时两大卡车都装不完。洪泉公司将垃圾用铲车装车，装车时的扬尘四处漫延，对楼上业主和行人造成很大影响。堆放的垃圾还造成行人受伤。杨鹏向洪泉公司多次反映未果。杨鹏于2016年冬季向北碚区房管局电话反映此事，小区物业经理承诺整改，但未整改。堆放的垃圾不仅是装修垃圾，全小区的绿化垃圾、部分生活垃圾都在这里，给业主进出造成极大不便，造成了污染，洪泉公司没有整改。洪泉公司违反环境保护法和不履行维护小区环境卫生职责，违约在先，业主拒交或缓交物业费属于行使合同履行中的抗辩行为。为维护杨鹏的合法权益，杨鹏要求：1、洪泉公司清理垃圾，从此不在此堆放。2、由洪泉公司赔偿小区业主每户200元。3、杨鹏之前的物业费按5折缴纳。4、诉讼费由洪泉公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对洪泉公司提供的《××·××××前期物业管理合同》原件和前期物业服务合同备案证明原件，杨鹏质证认为对该合同和该备案证明的真实性无法鉴别。本院认为，该合同和该备案证明均为原件，且相互印证，杨鹏未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。2、对洪泉公司提供的《关于调整物业管理收费的复函》原件，杨鹏质证认为对该函真实性不清楚。本院认为，该函为原件，且该函上加盖了重庆兴现置业有限公司的公章，杨鹏未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。3、对杨鹏提供的内容为室内地面堆放有装修垃圾的照片3张，洪泉公司质证认为对该证据真实性有异议，这三张照片时间、地点指定不明，不认可。本院认为，杨鹏未提供充分证据证明照片拍摄的时间、地点，洪泉公司也未认可，本院对该证据无法确认。4、对杨鹏提供的名称为小区一楼车库垃圾堆积如小山的书面材料，其自述于2015年7月将该材料以电子邮件方式向洪泉公司反映。洪泉公司质证认为电子邮件从未收到过。本院认为，杨鹏未提供证据证明其于2015年7月将该材料以电子邮件方式向洪泉公司反映，本院对该书面材料不予采信。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2008年8月13日，重庆兴现置业有限公司（甲方）与洪泉公司（乙方）签订《××·××××前期物业管理合同》，合同由洪泉公司为重庆市北碚区北温泉街道云开路×号××××小区提供前期物业管理服务。双方对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务等进行了约定。其中，第六条约定：……根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：(1)A区住宅：1.40元/月.平方米，A区住宅电梯费：0.30元/月.平方米……。第八条约定：1、业主应于每月5日起交纳物业服务费用或物业服务资金……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。该合同已在重庆市北碚区房产管理局备案。2009年7月15日，洪泉公司向重庆兴现置业有限公司作出《关于调整物业管理收费的复函》，该复函内容为：重庆兴现置业有限公司：贵司关于调整物业服务收费标准的函告收悉，现针对相关问题回复如下：一、业主接房后A区物管费按1元/月.平方米，电梯费：0.3元/月.平方米收取……。重庆兴现置业有限公司于2009年8月26日在该复函上加盖公章。杨鹏为坐落于重庆市北碚区云开路1号××××小区×××幢×单元×-×住宅的产权人，于2012年3月30日接房入住。该房屋为电梯房，建筑面积为190.76平方米。在杨鹏于2012年3月30日接房入住至今洪泉公司按照前期物业管理合同的内容为××××小区提供物业管理服务。杨鹏从其入住××××小区一直到2015年11月均按190.76平方米×1.3元/月.平方米的标准向洪泉公司交纳物业服务费用。2016年7月25日，洪泉公司将内容为要求杨鹏交纳物业服务费用的××××业主（用户）交费通知单一张张贴在杨鹏的住宅大门上。杨鹏未支付洪泉公司从2015年12月至2017年3月的物业服务费用3967.81元（190.76平方米×1.3元/平方米.月×16个月）。在××××小区12幢楼下车库堆放的装修垃圾由洪泉公司在清运。审理中，杨鹏在答辩状中提出由洪泉公司清运建筑垃圾，洪泉公司在审理中进行了清运。审理中，洪泉公司陈述之前其指定装修垃圾临时堆放在12幢楼下车库，现在装修垃圾的临时堆放点又换了一个地方。杨鹏则陈述以前堆放的地方现在已经没有垃圾了，不清楚现在临时堆放的地方在哪里。审理中，洪泉公司自愿放弃要求杨鹏支付违约金1190.34元的诉讼请求。上述事实，有《××·××××前期物业管理合同》及前期物业服务合同备案证明、《关于调整物业管理收费的复函》、装修入伙手续书、档案查询结果证明等书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，重庆兴现置业有限公司与洪泉公司签订的《××·××××前期物业管理合同》和洪泉公司作出并由重庆兴现置业有限公司认可的《关于调整物业管理收费的复函》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，杨鹏是坐落于重庆市北碚区云开路1号××××小区×××幢×单元×-×住宅的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《××·××××前期物业管理合同》和《关于调整物业管理收费的复函》对洪泉公司与杨鹏均有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，杨鹏虽辩称洪泉公司在其进出家的12幢楼下电梯旁车库堆放装修垃圾、全小区的绿化垃圾、部分生活垃圾，给业主进出造成极大不便，造成了污染，造成行人受伤等，洪泉公司没有整改，因此不交物业服务费，但其为此提供的证据3张照片本院无法确认，其提供的书面材料本院未予采信。双方均认可在××××小区××幢楼下车库堆放的装修垃圾由洪泉公司在清运。根据有关规定，物业服务企业可以指定临时堆放建筑垃圾的地点，业主因装修房屋产生的装修垃圾实际上为建筑垃圾，故洪泉公司可以指定临时堆放建筑垃圾的地点，只是应及时清运堆放的建筑垃圾。在本案审理中，杨鹏在答辩状中提出由洪泉公司清运建筑垃圾，洪泉公司也在审理中进行了清运。而杨鹏未提供充分证据证明其在本院受理本案前向洪泉公司提出过要求清运建筑垃圾的要求。因此，杨鹏以其上述辩称意见为由要求减少交纳物业服务费用的意见，本院不予采纳。故，杨鹏应当根据相应的物业管理合同等约定的标准按时支付物业服务费用。杨鹏辩称中要求洪泉公司不在原堆放建筑垃圾处堆放建筑垃圾，要求洪泉公司赔偿小区业主每户200元，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，杨鹏可另行依法处理。现在洪泉公司仍在为××××小区提供物业服务，杨鹏如果对洪泉公司的物业服务有意见，可及时向洪泉公司反映，洪泉公司应按照相应约定和规定及时处理，或向洪泉公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，洪泉公司已向杨鹏书面催交物业费，杨鹏拖欠洪泉公司从2015年12月至2017年3月的物业服务费用3967.81元（190.76平方米×1.3元/平方米.月×16个月）至今未付，杨鹏应将拖欠洪泉公司的上述期间的物业服务费用3967.81元及时支付给洪泉公司。洪泉公司自愿放弃要求杨鹏支付违约金1190.34元的诉讼请求，为洪泉公司对其权利的处分行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告杨鹏在本判决生效之日起五日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司从2015年12月至2017年3月的物业服务费用3967.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨鹏负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一七年六月二十八日书记员  包薇