河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初6839号原告薛松峰，男，汉族，1968年1月24日，住河南省新郑市。委托代理人胡亚隆，河南啸谦律师事务所律师。被告刘智英，女，汉族，1982年3月27日出生，住郑州市。委托代理人张永旺，张绍杰，河南普丰律师事务所律师。原告薛松峰诉被告刘智英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告薛松峰及其委托代理人胡亚隆、被告刘智英及其委托代理人张永旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月3日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》编号：0002372，该合同主要约定：被告将其所有的位于金水区南阳路××院××楼××号房屋出卖给原告，该房屋建筑面积107.18平方米，房屋总价款760000元，定金5000元。付款方式为按揭贷款，原、被告同意合同签订后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续，原、被告约定，无需网签和资金监管的过户方式，原、被告应于银行贷款审批通过后7个工作日内到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。合同签订后，原告依约支付了定金伍仟元。2016年4月中旬，原告同被告到贷款银行办理了按揭贷款手续并审核通过。之后原告多次联系被告要求其继续依合同履行义务，但均遭被告以各种理由推脱拒绝。被告行为严重违约，严重侵犯原告合法权益。因此诉至法院，请求1、依法判令被告继续履行0002372号房屋买卖合同；2、依法判令被告支付原告违约金222680元。（2016年4月19日至2017年2月6日共计293天，每日以房屋总价款的千分之一支付违约金即760元，共计222680元）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告刘智英辩称，一、原告瞒报交易价格，蒙骗被告与银行骗取银行贷款，违背国家政策、交易习惯和合同约定。被告与原告于2015年12月21日签订第一份房屋买卖合同，合同约定被告将其所有的位于郑州市金水区南阳路××院××楼××号房屋出卖于原告，合同第二条第二款约定付款方式为资金按揭贷款，且在2016年6月3日双方重新签订的房屋买卖合同第九条约定的付款方式仍为资金监管按揭贷款按照双方签订的房屋买卖合同约定房屋总价款为76万元，但原告却从银行贷款75万元。因为银行批准贷款首先是根据银行内部自己的评估价格，其次是根据买卖双方的交易价格来确定，原告能从银行贷款75万元，说明其在向银行申请贷款时提供虚报房屋成交价骗取银行贷款，因为去年我国法律规定贷款房屋首付不能低于20%，所以此种贷款明显违背了国家政策和交易习惯，且在合同签订之后办理贷款时，由于当时在银行签订贷款手续时银行所提供的均是空白文件，导致被告并不知道贷款方式和金额，原告从合同签订伊始就开始对被告进行蒙骗，严重违背了诚实信用原则和合同的约定。二、原告为了不向被告支付首付款，原告直接从银行贷款75万元且为非资金监管的方式，非资金监管的贷款方式只有在被告方配合原告完全办理完毕房屋过户手续之后，被告方才能收到房款，且房款是事先打到原告帐户之上。按照交易习惯和国家政策，原告应首先向被告方支付至少20%的首付款，被告方才会配合原告办理网签、过户等手续。第二份房屋买卖合同签订之后，按照合同第九条付款方式约定，原告应该于合同签订之后30个工作日内共同到银行办理相关按揭手续，如果继续按照原告采取的非资金监管贷款方式被告方不但不能按照合同约定拿到首付款，原告已构成事实上的违约，被告方不应当承担相应的责任。三、被告方当时以低于市场价很多的价格将房屋卖于原告，是因为资金紧张为了更快的拿到房款，且在签订第二份房屋买卖合同时，合同约定的房屋总价和付款方式完全按照第一份合同的约定，在去年年中房屋价格上涨很多的情况下被告方在重新签订第二份合同时并未向原告要求涨价，可以看出被告方出卖房屋的真意，但无奈原告拒绝按照合同约定履行义务，因此被告方不能再继续等待下去，按照第一份合同约定，甲方超过60日仍未办理相关手续的，出卖方有权解除合同并不承担任何违约责任，因此双方签订的房屋买卖合同在到期之后已经自动解除，解除的原因是原告导致，而非被告方原因导致，因此被告方不应该承担任何违约责任。综上所述，原告未按照合同约定履行相应的贷款义务，导致被告方权益无法得到保障，在被告方充分给予原告最大谅解的情况下，原告仍然拒绝按照合同约定履行相关合同义务，导致合同根本无法履行，最终导致合同解除，被告方不应当承担任何违约责任。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1、房产证复印件一份；证据2、房屋买卖合同一份；证据3、收款收据三张；证据4、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审查审批表复印件一份；证据5、录音光盘一张及纸质材料六页。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、无异议；对证据2、无异议；对证据3、真实性无异议，证明目的有异议，原告只是向中介履行了合同义务，没有向被告履行合同义务；对证据4、对真实性有异议，该表为复印件，对证明目的有异议，原告违反了合同第九条的约定，应当按照资金监管的方式向银行申请贷款；对证据5、真实性无异议，证明目的有异议，原告所提供的录音文字内容与光盘实际内容有较大偏差，在文字内容中原告隐藏较多对自身不利录音，如录音22分、3分、43分被告一直强调要求走监管或者全款，在录音中未有一处显示被告方答应原告贷款方式为非资金监管，因此其不能证明原告的证明目的。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1、房屋买卖合同一份；证据2、证人证言及身份证复印件各一份。原告对被告提交的证据发表如下质证意见，对证据1、真实性无异议，该合同也能够证明原告依据合同积极履行了义务，双方约定的无需网签的资金监管的过户方法；对证据2、对证人的身份信息有异议，未提供该证人是原河南宅急购房产经纪有限公司的员工的工作证明。根据证人证言可以看出原告与被告均到中国邮政储蓄银行办理了相关的贷款审批手续，至于证人所说的先后顺序并不影响审批手续的真实性，银行是信用机构，在相关人到银行办理审批手续时银行会告知相关风险，及核实相关材料，故证人证言不能证明被告的证明目的根据上述有效证据，本院确定以下案件事实：1、原告提交2015年12月21日收款收据一份，载明：今收到原告薛松峰交来购买金水区南阳路324号院1号楼24层2426号，相应款项：定金，合计人民币伍仟元。并有河南省宅急购房产经纪有限公司郑州丰乐路第二分公司加盖财务专用章。2、原告提交2015年12月21日收款收据一份，载明：今收到原告薛松峰交来购买金水区南阳路324号院1号楼24层2426号，相应款项：佣金，合计人民币伍仟元。并有河南省宅急购房产经纪有限公司郑州丰乐路第二分公司加盖财务专用章。3、原告提交2016年4月1日收据一份，载明：兹收到客户薛松峰，贷80万，30年、本息、非监管交来银行贷款等费用预交3000，人民币叁仟元。并有郑州合众意房地产营销策划有限公司加盖了公章。双方曾共同到中国邮政储蓄银行办理了贷款审批手续。4、原告提交2016年4月11日，中国邮政储蓄银行个人消费贷款审查审批表显示，贷款金额75万元，期限360个月。5、2016年6月3日，原告薛松峰（乙方、买房）与被告刘智英（甲方、卖方），郑州宜居房地产服务有限丰乐公司（丙方、居间方），签订了合同编号：0002372号《房屋买卖合同》，合同约定：被告拥有位于金水区××路××院××楼××号的房屋，房屋所有（共有）权证字号为:郑房权证字号第11010015**号；房屋所有（共有）权人为刘智英；房屋建筑面积为107.18平方米；房屋总价款为：76万元。原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币1万元（其中佣金及代办费5000元，余额作为丙方代被告保管的定金），合同第九条约定，双方同意于签订本合同30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续。在银行贷款批准后，双方在45个工作日内将首付房款存入存量房资金监管账户，剩余房款由银行放款之日存入存量房交易资金监管账户。合同第十二条约定，无需办理解压手续且乙方采用按揭贷款方式付款的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内共同到房管局办理房屋过户、维修基金过户等相关手续；合同第十五条约定，任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰违约金。郑州市皇宇房地产经纪有限公司在丙方处加盖公章。6、原告提交郑房权证字第××号房屋所有权证书，载明房屋所有权人刘智英，房屋坐落金水区南阳路××院××楼××号，建筑面积107.18平方米。本院认为，根据原告提交的中介费及定金收据显示，2015年12月21日，原告向河南宅急购房产经纪有限公司支付了定金及佣金共计1万元，并在2016年4月11日通过了中国邮政储蓄银行个人消费贷款审查审批，贷款75万元，后因中介机构原因，2016年6月3日，原、被告与郑州市皇宇房地产经纪有限公司重新签订房屋买卖合同；原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经向之前的中介机构缴纳过定金、佣金，且已办理完贷款手续，被告应当按照合同约定履行义务，但被告以合同约定不真实、在60日内未办理相关手续为由不同意再继续履行合同，鉴于被告的意见，原告同意解除合同，本院对原告的该诉讼请求予以支持。被告未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约，对原告要求的违约金222680过高，本院酌定损失为11万元。原告为购买房屋，已支付佣金5000元、贷款费用3000元，被告应当赔偿、对已经支付的定金5000元，可向河南宅急购房产经纪公司另行主张。故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2016年6月3日签订的合同编号为0002372号房屋买卖合同。二、判决被告刘智英在本判决生效后十日内赔偿佣金5000元、贷款费用3000元、违约金11万元。案件受理费13626元，由被告刘智英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本5份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李爱华人民陪审员  吴泉英人民陪审员  朱淑娟二〇一七年六月二十九日书 记 员  高亚楠