山西省大同市南郊区人民法院民 事 判 决 书(2017)晋0211民初424号原告：任某，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：陈日青，大同市南郊区法律援助中心法律工作者。被告：山西某置业有限公司。住所地大同市迎宾街。法定代表人：黄某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张日霞，山西北岳律师事务所律师。被告：山西某商业物业管理有限公司。住所地大同市城区。法定代表人：何某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：高文汇，山西晨遥律师事务所律师。原告任某与被告山西某置业有限公司、山西某商业物业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任某及其委托诉讼代理人陈日青，被告山西某置业有限公司委托诉讼代理人张日霞,被告山西某商业物业管理有限公司委托诉讼代理人高文汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告山西某置业有限公司签订的《商品房认购合同》无效，被告一双倍返还原告购房款446996元。2、依法判令解除原告与被告山西某商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，被告二返还租金39112元，支付违约金31289元。事实和理由：2013年8月26日，原告与被告山西某置业有限公司签订《商品房认购合同》。合同约定：原告以223498元购买被告山西某置业有限公司开发的16.99平米商铺。交房期限为2014年12月30日，逾期交房按《委托经营管理合同》支付违约金。2013年8月26日，原告与被告山西某商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，合同约定：原告将诉争商铺委托被告山西某商业物业管理有限公司经营管理，被告二应按年支付原告租金,违约按年租金二倍支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定交付购房款,但被告一至今未交付原告所购商铺,被告山西某置业有限公司已违约,应支付原告违约金31289元。被告山西某商业物业管理有限公司未按合同约定按时返还原告租金39112元，已违约，应按照合同约定支付原告违约金31289元。山西某置业有限公司辩称，根据《合同法》的规定，合同解除必须有双方约定的解除条件达成时，或者法定解除合同条件达到时方可解除。本案合同中并没有约定合同解除条款，所以不适用约定解除。本案虽有迟延履行的情况，但是被告仍在积极的组织项目运营为将来履行创造条件，既使目前暂不能履行，但不是必然导致不能实现合同目的的行为，所以不符合法定的解除条件。原告要求的违约金明显高于损失及相关法律规定，原告的损失应当是按照银行同期存款利息计算，但被告一同意认购合同约定的违约条款计算违约责任。经营损失属于预期收益，并未实际发生，原告的该项诉讼请求依法应当驳回。《委托经营管理合同》的生效应当以认购合同的商铺建成为前提，本案中商铺尚未得以完工，《委托经营管理合同》应当为未生效合同，且依据双方签订的《委托经营管理合同》第十条约定，合同为不可解除合同，本合同也不符合法定的解除情形。《委托经营管理合同》未生效的情况下，被告二未曾真正承租并使用到业主的个人所有商铺，判令被告二支付租金是极不公平的，原告请求的租金违约金也就没有了存在的前提，且该笔费用明显高于法定，显然高于其损失，不应得到支持。承诺书是第一被告为第二被告作出的单方承诺,对被告二不产生法律效力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人必须符合以下情形才能请求出卖人承担不超过一倍购房款的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告一未曾向业主隐瞒过没有商品房预售许可证的事实，在原告提供证据《致业主信》中，被告一已经明确说明了商品房预售许可证正在办理的事实，不存在故意隐瞒，所以本案不应适用双倍返还房款的赔偿责任。山西某商业物业管理有限公司的答辩意见同山西某置业有限公司答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的大同市人民政府关于严格禁止无商品房预售许可擅自预售的通知、大同市房管监察大队关于补办商品房预售许可证催告通知书、山西某置业有限公司致业主信、大同晚报和大同日报、山西经济日报报道、大同亿丰世贸中心广告宣传欲证明被告一虚假宣传、无证销售，误导原告认购商铺，其行为已构成欺诈。被告山西某置业有限公司对上述证据真实性无异议，但认为该证据不构成虚假宣传的事实。本院认为，原告向本院提交的上述证据不能证明被告一故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，本院对原告认为被告一恶意违约导致商品房预售合同目的不能实现，应当承担惩罚性赔偿责任的意见不予采信。本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要有以下几个方面问题：一、原告任某与被告山西某置业有限公司签订的《商品房认购合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告一在本案庭审中认可未取得商品房预售许可证明，原告任某与被告山西某置业有限公司签订的《商品房认购合同》无效。二、被告山西某置业有限公司是否应当双倍返还原告购房款380846元的问题。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，本院对原告要求被告一返还购房款的诉讼请求予以支持。另因原告所购房屋至今未交付，故不存在原告返还房屋的问题。关于原告要求被告一赔偿原告已付房款一倍的赔偿金问题，因原告没有证据证明被告一存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告一应当返还原告购房款223498元。被告一未按合同约定交付房屋存在过错，应当按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。三、原告任某与被告山西某商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》效力问题及被告二是否应当给付原告租金39112元并支付违约金31289元。原告任某与被告山西某商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》实际为租赁合同，因租赁合同的性质是诺成性合同，故该合同签订后即生效。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效合同。同时双方在合同中约定：“合同终止、解除条件......甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的。”符合约定解除权的解除条件，因此，原告要求解除该合同的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告二依据双方签订的《委托经营管理合同》约定，返还原告租金39112元并支付违约金31289元的诉讼请求，因导致合同解除的责任不在被告山西某商业物业管理有限公司，其不应承担赔偿责任。综上所述，被告山西某置业有限公司将尚未取得商品房预售许可证明的房屋向原告出售，根据相关法律规定，应当认定原告和被告山西某置业有限公司签订的《商品房认购合同》无效。被告山西某置业有限公司应当返还原告购房款223498元并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第（七）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款，第一百四十二条规定，判决如下：一、原告任某与被告山西某置业有限公司签订的《商品房认购合同》为无效合同；二、被告山西某置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告任某购房款223498元，并赔偿原告利息损失（以223498元购房款为本金，计息时间从2013年8月26日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算）；三、解除原告任某与被告山西某商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5591元，财产保全费1637元，由被告山西某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  李学勤人民陪审员  冯晓辉人民陪审员  韩 雪二〇一七年六月二十九日书 记 员  王晓霞