四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5551号上诉人（一审被告）：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇华新街菜蔬小区二横街*幢***号。法定代表人：吴学强，总经理。委托诉讼代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：温晓芸等（详见附表一）。共同委托诉讼代理人：吴皎，北京炜横（成都）律师事务所律师。上诉人成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源公司）因与被上诉人温晓芸等商品房预售合同纠纷三十二案，不服成都市双流区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月21日进行公开开庭审理，凯源公司的委托诉讼代理人石焓、温晓芸等的委托诉讼代理人吴皎到庭参加诉讼。案件现已审理终结。上诉人凯源公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回温晓芸等在一审的全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋名为商品房开发房，实为中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司修建的职工内部集资建房，凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托，以凯源公司名义与温晓芸等签订《商品房买卖合同》，完成受托的职工内部集资建房事项，温晓芸等均知道凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托以凯源公司名义签订《商品房买卖合同》，因此，《商品房买卖合同》应当直接约束委托人中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司与温晓芸等。因此，案涉集资项目产生的法律后果应由委托人中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担。被上诉人温晓芸等辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。凯源公司有相应开发资质，其与被上诉人签订的合同合法有效，双方之间是商品房买卖合同关系，双方签订的合同在房管部门备案的方式以及合同内容等均证明双方之间建立了商品房买卖合同关系，且温晓芸等人已按照合同约定向凯源公司支付了全部购房款，温晓芸等人全面履行了合同义务。凯源公司未按照合同的约定向温晓芸等办证的违约事实，一审判决确认无误。2、双方签订的合同符合法律形式，合同中约定的违约金是在双方约定的基础上签订的。凯源公司没有举证证明其违约是由于不可抗力等法律规定的免责情形造成的，应当按照合同约定向温晓芸等人承担违约责任。温晓芸等向一审法院起诉请求：1、判令凯源公司将温晓芸等所购房屋过户登记在温晓芸等名下（具体房屋信息详见附表一）；2、判令凯源公司支付逾期办理产权的违约金（具体计算方式详见附表二）；3、凯源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：温晓芸等人与凯源公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，并进行了合同签约备案。按照合同约定，凯源公司将其开发的位于成都市天府新区华阳街道“麓山印象”的房屋（具体房屋信息详见附表一）出售给温晓芸等人。除不可抗力外，凯源公司未按照《商品房买卖合同》第十条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，凯源公司自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算全部已付款2‰0的违约金，并于该房交付之日起15日内向买受人支付违约金。凯源公司应当在合同约定的时间前取得该房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房所在楼栋权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款2‰0的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款2‰0的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。出卖人应在买受人取得该房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要出卖人提供的资料提交国土部门。合同签订后，温晓芸等人按约履行了合同义务，但凯源公司没有按照合同约定的交房期限向温晓芸等人交付房屋，而是在2013年5月29日向“麓山印象”业主发出交房通知，告知业主集中办理房屋交接手续的时间为2013年6月14日-2013年6月19日。后温晓芸等人与凯源公司办理了案涉房屋的交接手续（具体交房时间详见附表二）。一审法院另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了成都凯源物业有限责任公司（其中中国石化集团西南石油局注册成都凯源物业有限责任公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，凯源公司通过“招、拍、挂”程序以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将凯源公司的股权转让给成都新和房地产开发有限公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。凯源公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“麓山印象”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，凯源公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。温晓芸等人属于中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单中的职工。在一审中，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。本案在一审审理过程中，一审法院向成都市天府新区不动产登记中心查询了温晓芸等人所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）情况，温晓芸等人所购房屋仍处于签约备案状态，凯源公司至今尚未按约完成为温晓芸等人所购房屋办理分户产权证的递件登记手续。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点为：1、本案纠纷是否属人民法院民事案件受案范围；2、凯源公司是否应协助温晓芸等办理不动产权登记；3、凯源公司是否应支付违约金，若应支付，违约金应当如何计算。关于本案纠纷是否属人民法院民事受案范围的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。凯源公司具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与温晓芸等签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。温晓芸等与凯源公司所签合同系平等民事主体之间的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋系凯源公司按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格与温晓芸等人签订，并未向社会销售，但该事实并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。凯源公司如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与成都新和房地产开发有限公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不在本案审理范围之内。故本案应属人民法院民事案件的受案范围。关于凯源公司是否应协助温晓芸等办理不动产权登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并结合合同约定，凯源公司作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的温晓芸等人办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续是其应当履行的法定义务和合同附随义务，凯源公司应当协助温晓芸等人完成上述登记、变更手续。在一审中，由于《不动产登记暂行条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心已于2016年8月19日起正式实行统一的不动产登记，温晓芸等人要求凯源公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。为此，温晓芸等人在诉讼中将第一项诉讼请求予以变更。对该请求，一审法院认为，（1）双方在合同中约定由出卖人协助买受人办理房屋所有权证和《国有土地使用证》，但该约定因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台而在事实和法律上不能实现。凯源公司应当按照国家现行政策的要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产权登记。（2）凯源公司至今未向温晓芸等人办理案涉房屋的所有权登记，其行为恶意阻止实际交付房屋，导致案涉房屋至今未办理房屋所有权证书。凯源公司拒绝交付房屋的行为恶意阻止办理房屋所有权证、分户土地证书的条件成就，应当视为办理房屋所有权证、分户土地证书的条件已成就。办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届满。（3）根据双方关于协助办理房屋所有权登记期限的约定，并结合凯源公司将案涉房屋向温晓芸等人交付的事实，一审法院认为案涉房屋至今未进行房屋所有权登记系凯源公司的违约行为所致，为避免因凯源公司不办理房屋所有权证书而使办理分户土地使用权的起始期间长期处于不确定状态，一审法院以合同约定的应当办理完毕房屋所有权登记的时间即2014年6月10日作为凯源公司协助办理案涉房屋的《国有土地使用证》的期限的起始时间。凯源公司应当于2016年6月10日前协助温晓芸等人办理完毕案涉房屋的分户土地使用权证书（具体认定期限详见附表二）。办理案涉房屋分户土地使用权证的期限已经届满，且案涉国有土地使用权也不存在权利瑕疵，凯源公司应当协助温晓芸等人办理案涉房屋的不动产权登记。关于违约金的问题。该问题首先涉及凯源公司是否应支付违约金。对此，一审法院认为，办理房屋所有权证属于行政管理部门的职责范围，在行政管理部门履行该职责的过程中，需要凯源公司将买受人办理房屋权属登记所需的资料报送该部门备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理部门的流程管理范畴。因此，双方当事人关于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务”。结合本案事实，凯源公司未将办理案涉房屋分户产权证所需资料向房产管理部门进行递件登记（备案）的行为持续至今，已超过合同约定的期限。凯源公司的该项行为违反了合同的约定，且未举证证明该情形系温晓芸等人所致，应承担因此所产生的违约责任。因双方在合同中约定了违约金的支付，凯源公司应当向温晓芸等人支付违约金。其次，涉及违约金应如何计算。凯源公司未按合同约定在约定的期限内办理完毕案涉房屋的所有权证，故违约金起算时间应为2014年6月10日（具体认定时间详见附表二）。由于房屋所有权和国有土地使用权证两证合一政策的出台，天府新区不动产登记中心于2016年8月19日正式办理不动产权证，之后只能进行不动产统一登记，凯源公司自此已经无法为温晓芸等人办理房屋所有权证书，凯源公司在2016年8月20日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。凯源公司逾期办理房屋所有权证所产生的违约金应计算至2016年8月19日止。虽然双方在合同中约定了违约金的支付标准，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，凯源公司应承担的违约金应以温晓芸等的实际损失为基础，并应根据公平原则和诚实信用原则，同时兼顾合同履行情况、凯源公司的过错程度以及预期利益等综合因素衡量后予以确定。本案中，温晓芸等已经取得案涉房屋，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在其未举证证明逾期办理房屋权属证书对自身造成了何种损失、该损失大小和凯源公司要求调整减少违约金的情况下，一审法院酌情将违约金调整减少至5240元（具体金额详见附表二）。此外，双方合同中关于商品房产权证的办理条款中约定，温晓芸等同意委托凯源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。办理房屋所有权的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要凯源公司履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相关的义务”。凯源公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。故凯源公司的协助办证义务应以上述界定义务范围、双方合同具体约定为准，超过此限的主张，一审法院在本案中不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、凯源公司应于判决生效之日起三个月内协助温晓芸等到不动产权登记部门办理位于成都市天府新区华阳街道“麓山印象”房屋的不动产权登记（房屋具体信息详见附表一）；二、凯源公司应于判决生效之日起十日内向温晓芸等支付违约金（具体金额详见附表二）；三、驳回温晓芸等的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（每案）50元，由凯源公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为凯源公司与温晓芸等签订的商品房买卖合同及补充协议是否应约束凯源公司，进而凯源公司是否应协助办理案涉房屋不动产权证书并支付违约金，现评判如下：首先，凯源公司未能举证证明其受委托与温晓芸等签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议，也未举证证明温晓芸等在签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议时知道该委托关系存在，因此，凯源公司认为其与温晓芸等签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议系完成受托事项进而应由中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担案涉《商品房买卖合同》及补充协议中出卖人责任的主张，本院依法不予支持。其次，凯源公司与温晓芸等约定的协助办理所有权转移登记的期限届满，而凯源公司仍未履行相应协助义务，且凯源公司并未举证证明继续履行协助义务存在法律上或事实上的履行障碍，因此，凯源公司应当承担继续履行的责任。故温晓芸等要求凯源公司协助办理不动产权证书的主张，本院依法予以支持。最后，按照凯源公司与温晓芸等的约定，凯源公司逾期协助办理所有权转移登记应承担支付违约金的违约责任。一审判决凯源公司支付违约金正确，本院依法予以确认。综上所述，凯源公司的上诉理由和请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费（每案）100元，由成都凯源物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑小茂审判员  罗健文审判员  陈进梅二〇一七年六月二十七日书记员  罗爱妮书记员  王 英