江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初4986号原告（反诉被告）：穆姝婕，女，1987年11月14日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：许威，江苏天煦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈怀明，男，1972年3月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：康强，江苏友利律师事务所律师。原告（反诉被告）穆姝婕与被告（反诉原告）陈怀明房屋租赁合同纠纷一案，穆姝婕于2017年6月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。后陈怀明提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。穆姝婕及其委托诉讼代理人许威，陈怀明及其委托诉讼代理人康强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）穆姝婕向本院提出本诉诉讼请求：1.陈怀明返还押金30000元；2.陈怀明承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月27日，穆姝婕与陈怀明签订《门面租赁合同》，约定陈怀明将南京市秦淮区中华路1号-28号商铺（以下简称诉争商铺）出租给穆姝婕从事商业经营。合同签订后，穆姝婕支付押金3万元、装修补贴费7万元，还另行投入大量资金对门面进行装修。后因中华路出新改造工程的影响，诉争商铺已无法满足商业经营需要。据此，穆姝婕于2017年5月14日向陈怀明提出解除租赁合同，陈怀明收到该通知后回复同意解除双方签订的《门面房租赁合同》，但穆姝婕要求陈怀明退还其交付的押金3万元时遭到拒绝。穆姝婕认为，双方签订的租赁合同后，穆姝婕一直全面履行了作为承租人的义务，现因承租的店铺无法满足经营需要，双方已协商一致同意解除双方签订的《门面房租赁合同》，陈怀明也理应将收取的押金予以退还，为了维护穆姝婕的合法权益，穆姝婕故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）陈怀明辩称，穆姝婕单方解除合同，违约在先，陈怀明同意穆姝婕提出的解除合同，双方约定的解除时间是2017年7月7日，目前还没有交还房屋，且双方关于解除合同的违约金和损失并没有达成一致，押金3万元本身是要退还，但是由于穆姝婕提前解除合同，穆姝婕应赔偿违约金和租金损失，押金应冲抵违约金和租金损失。被告（反诉原告）陈怀明向本院提出反诉诉讼请求：1.穆姝婕支付违约金及租金损失共计人民币52200元（已扣除押金30000元）；2.穆姝婕承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年6月27日，穆姝婕与陈怀明签订《门面租赁合同》，约定陈怀明将诉争商铺出租给穆姝婕从事商业经营，由穆姝婕支付租金。合同约定首年度2013年7月8日至2014年7月7日租金220000元，之后每年递增5%，该合同履行至2017年6月穆姝婕单方要求解除合同并逾期不支付约定租金，还同时向法院起诉要求陈怀明返还押金，穆姝婕的行为已经构成违约，且必将给陈怀明造成损失，另行寻租需要时间，拟计算两个月的时间，两个月租金损失为44000元，调整为30000元。因合同约定逾期支付租金，应承担年租金20%的违约金，取整为52200元。违约金52200元和租金损失30000元，扣除押金30000元，穆姝婕还应支付52200元。为了维护陈怀明的合法权益，故提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）穆姝婕辩称，第一，穆姝婕的行为不属于违约，根据租赁合同约定，在原被告双方协商一致的情况下解除的合同，穆姝婕提前终止合同的行为并不属于违约。第二，穆姝婕提出解除的原因是因为诉争店铺因中华路出新改造的影响，店面无法满足合同约定从事商业经营的需要，因不可抗力的影响导致合同无法继续履行。第三，陈怀明计算违约金是以穆姝婕逾期交付租金为由，穆姝婕已经明确提出在2017年7月7日解除合同，自然没有义务再交付2017年7月8日至2018年7月7日之间的房租，陈怀明以此为由要求支付违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年6月27日，陈怀明与穆姝婕签订《门面租赁合同》，约定：陈怀明将诉争商铺出租给穆姝婕，租期为5年，自2013年7月8日起至2018年7月7日止；第一年租金为220000元，18个月租金每年递增5%，押金30000元；提前一个月支付次年房租，租金为年付；陈怀明必须保证门面能够从事商业经营，不得将穆姝婕租用的房屋转租给任何第三方；在租赁期限内，双方协商一致，可书面变更或解除本合同；穆姝婕应如期交付租金，如穆姝婕未经陈怀明同意逾期交付，陈怀明有权要求穆姝婕按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；穆姝婕向陈怀明支付装修补贴费70000元。同日，穆姝婕向陈怀明支付押金30000元以及装修补贴费70000元。现穆姝婕已支付2013年7月8日至2017年7月7日期间的租金。2017年5月14日，穆姝婕向陈怀明发短信，内容为：房东你好，还是郑重地发个消息给你，做个完成的说明，因为房屋周边的业态问题（广场舞大妈，遛狗人群，周边餐饮与我经营项目不匹配等），加上最近两个月中华路改造出新严重影响生意，我的服装生意现面临比较大的经营困难，所以，根据一般的惯例（提前一个月），并充分考虑保证房东你的利益不受损，现在我提前一个月二十三天向你提出不再承租下一年的申请，并且，希望房东能够考虑我前期付给你7万元转让给以及后续装修了20几万的特殊情况，能够允许我对外转让，收回部分成本，减少我个人的损失。转让费所得我和房东一人一半，我也知道房东你才换了一家新店，房屋你收回自己经营个人觉得也不是好的选择。所以，我还是真心希望房东你能允许我转让，让我能够挽回点损失，感谢。2017年5月15日，陈怀明回短信，内容为：小穆你发的信息我已收到，电话信息里说不清楚，约个时间做下来面谈一下。2017年5月25日，陈怀明向穆姝婕邮寄催要房租通知书，邮件回执显示电联拒收，穆姝婕陈述该地址为身份证地址，目前穆姝婕已经搬家。2017年6月2日，陈怀明向穆姝婕通过微信发送《解约协议》，要求穆姝婕按照这个版本签字，该协议中记载因穆姝婕单方提前一年停止租赁，该行为已构成违约，故陈怀明不再返还穆姝婕的押金3万元，以此作为违约赔偿；穆姝婕应保证于2017年7月7前通过陈怀明验收并向陈怀明交还钥匙、交还租赁门面等。穆姝婕不同意该协议条款中扣除押金。2017年6月5日，穆姝婕委托律师向陈怀明发《律师函》，要求陈怀明退还押金30000元。2017年6月10日，陈怀明向穆姝婕发出《收房通知书》，载明现因你单方面终止租赁合同，故本期房的租赁时间截止至2017年7月7日，因你单方面提前一年停止履行合同义务，该行为构成违约，故我不再退还押金30000元，以此作为违约赔偿；你确保于2017年7月7日通过我的验收并交还钥匙、交还租赁门面。目前，诉争商铺未交接，水、电等费用未结算。本院认为，陈怀明与穆姝婕签订《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，各方均应按约履行。《门面租赁合同》约定的租赁期限系5年，穆姝婕提供的证据不能证明道路出新造成合同无法继续履行，穆姝婕在合同期限未届满的情况下单方提出解除合同，虽然陈怀明同意穆姝婕提前解除，但陈怀明向穆姝婕发出的《解约协议》以及《收房通知书》中均显示陈怀明并未同意不追究穆姝婕的违约责任。由于目前房屋尚未交接，水电等费用未结清，穆姝婕现要求返还押金，无事实及法律依据。《门面房租赁合同》约定违约金的情况系穆姝婕延迟支付下一期租金，陈怀明同意穆姝婕提前解除合同，故对于陈怀明要求穆姝婕承担延迟支付租金而产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。因穆姝婕提前解除合同，现房屋尚未交接，租金损失是否发生存在不确定性，故对于陈怀明要求穆姝婕赔偿租金损失30000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回穆姝婕的本诉诉讼请求。二、驳回陈怀明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费275元由穆姝婕承担，反诉案件受理费553元由陈怀明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员  凌沙沙二〇一七年六月二十七日见习书记员  徐雪涵