苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2760号原告：邓静芳，女，1953年12月13日生，住上海市徐汇区。原告：吴桂玲，女，1947年9月26日生，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：杨云飞，上海明伦律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董建晶，董事长。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托代理人邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告邓静芳、吴桂玲与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月8日依法受理。审理中，本院依据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年10月24日公开开庭对该案进行了审理。原告吴桂玲及原告方共同委托诉讼代理人杨云飞、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告邓静芳、吴桂玲向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即归还两原告商铺投资款人民币517.5万元，并立即支付原告以投资款人民币517.5万元自2014年4月1日至全部还清期间按每日0.0219%的逾期付款违约金。2、诉讼费由被告承担。审理中，原告方增加一项诉讼请求，要求解除与被告奥银房产公司签订的认购合同。被告名品城公司作为涉案房屋的开发商对被告奥银房产公司的给付责任承担连带清偿责任。事实和理由：2013年3月30日，两原告与被告签订认购合同书一份，约定两原告向被告奥银房产公司认购苏州环球奥食卡城A馆一层1563号单元，建筑面积168.73平方米，总价款为687.406万元，签订协议后3日内付450万，被告须在接受原告方委托的半年内完成权利转让，否则被告以合同首付款118%作为受让价受让该权利，合同另约定其他权利义务事项。两原告于签订合同次日支付了首付款450万元，被告未能完成委托买卖商铺的约定，经原告多次催讨，被告仍然欺骗原告，要求原告书面申请转让。原告于2013年9月30日向被告确认放弃认购，申请退还认购款和转让收益。2014年4月1日，被告出具情况说明一份，确认回购后支付原告。同年5月，被告又向原告出具情况说明一份，承诺等被告取得F馆销售资格后为原告办理等额酒店式公寓网签手续，从2014年4月1日起至最后一笔款付清按0.0219%补偿原告。嗣后，被告未能取得销售资格，也未退还款项，故原告现起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，原告原为购买被告奥银房产公司的理财产品，后因被告奥银房产公司无法支付收益，才签订认购合同；该认购合同的签订主体是原告与被告奥银房产公司，名品城公司从未签订过该合同，也未实际享受过该合同项下的权利义务，从未收取过任何款项，对双方签订的认购合同内容也无从知晓，故被告名品城公司无权解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款和诉讼费的责任。根据该认购合同书的约定，第2.2.2分期付款条款，乙方即原告应在本合同签署后三日内支付被告奥银房产公司第一期款项为总价款的65%即450万元，双方约定2013年10月1日为剩余款项支付日，原告应在剩余款项支付日将余款付清，故根据合同约定，原告未按时支付余款的行为已构成先期违约，更不应该要求被告承担违约责任。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2013年3月30日，原告邓静芳、吴桂玲（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1563号单元，建筑面积为168.73平方米，用途为商业，合同价款为6874060元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的65%即4500000元整。双方约定2013年10月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立正式买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，满半年甲方无论是否完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的65%）的118%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。同日，被告奥银房产公司作出《情况说明》一份，载明：邓静芳女士为上海奥银地产开发有限公司的客户，于2013年4月1日将其投资款450万元继续投资上海奥银地产开发有限公司，就双方签订的苏州环球奥食卡城文号RG08认购合同书，双方约定，如至2014年4月1日上海奥银地产开发有限公司无法及时兑现其投资款项及利息，逾期时间按0.0411%/天计算补偿，直至款项付完日止。2013年4月1日，被告奥银房产公司向原告邓静芳出具450万元的收据一份，收款事由为代收款。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、情况说明、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，原告邓静芳、吴桂玲陈述，两个原告是好朋友，被告奥银房产公司在上海宣传名品城项目，原告方也觉得可以购买，所以跟被告奥银房产公司在上海的公司里签了认购合同。签好合同后，吴桂玲将100万元打给邓静芳，后来邓静芳将合资款450万元汇款到奥银公司支付了首付款。此后，双方一直没有签订网签或正式合同。原告方跟被告奥银房产公司交涉，2013年9月30日，被告奥银房产公司让原告先退出A馆，将来改换F馆的商铺给原告，后来另出具了一份情况说明予以承诺，但是此后一直未就F馆的商铺跟原告签订任何合同。后来看到很多人都在向被告奥银房产公司追讨款项，原告方才起诉。对此，原告方提供：1、2014年4月1日的《情况说明》复印件一份，载明客户邓静芳系上海奥银地产开发有限公司的投资客户，于2013年4月1日至公司投资了苏州环球奥食卡城A馆1563号商铺，投资款450万元，双方约定于2013年10月1日上海奥银房地产开发有限公司为客户办理商铺转让手续，转让期为6个月，转让价为517.5万元。现上海奥银房地产开发有限公司未能在规定时间内为邓静芳完成该商铺的转让手续，转让款也未能按时支付给邓静芳，按照签订的合同约定该物业将由上海奥银房地产开发有限公司回购后支付给客户，落款为被告奥银房产公司并加盖其合同专用章；2、2014年5月13日的《情况说明》复印件一份，在重申2014年4月1日《情况说明》的内容后，另载明双方协商方案如下，上海奥银房地产开发有限公司取得苏州环球奥食卡城F馆的销售资格后将为客户办理与前述转让金额等值的酒店式公寓网签手续，在办理完网签手续后，该公司将分期支付以上转让款给邓静芳，邓静芳于收到每套网签物业的转让款后，需配合开发商至苏州房地产交易中心撤销网签合同，从2014年4月1日至最后一笔款项付清，实际支付的款项该公司将按0.0219%/天补偿给邓静芳，落款为被告奥银房产公司并加盖其合同专用章。对于转让款517.5万元，原告方解释为购房款450万元及被告奥银房产公司承认自己违约而同意承担违约金和利息，构成517.5万元。被告名品城公司对于原告提供上述证据的真实性无法确认、关联性不予认可。原告提交的几份证据存在矛盾冲突之处，认购合同书和第一份情况说明的时间均为2013年3月30日，情况说明中明确规定如至2013年4月1日被告奥银房产公司无法及时兑现其投资款项及利息，逾期时间按百分之0.0411/天计算补偿直至款项付完日止，时间与认购合同签订太近，依据常理，是无法完成网签和办理产证的，而且原告也仅支付了450万元投资款，低于双方认购合同中约定的房价，不能据此认定原告的款项是用于购房。至于2014年4月1日、2014年5月13日的情况说明，均无法印证双方签订认购合同的事实，反而恰恰证明原告并未实际购买商铺，而是原告与被告奥银房产公司之间存在其他经济往来，双方之间对相关事项进行了约定。原告主张其委托被告奥银房产公司向被告名品城公司购买商铺，但被告奥银房产公司从未向被告名品城公司购买商铺，也未交付过任何款项，故原告主张的事实不成立。本院认为，结合原告邓静芳、吴桂玲提供的《认购合同书》、《收据》、《情况说明》原件及复印件及其庭审中陈述，根据高度盖然性原则可以认定原告邓静芳、吴桂玲确曾与被告奥银房产公司有过投资450万元，一年利息为15%即67.5万元的约定。投资及获得收益通过签订涉案《认购合同书》、以认购商铺的方式实现。该《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，也系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。如前认定，原告已按约履行了其支付首期款450万元的合同义务。其后其未再支付剩余尾款并向被告奥银房产公司明确提出不再继续履行合同，要求回购，被告奥银房产公司于2014年4月1日、2014年5月13日出具的两份《情况说明》的表述，可以印证原告的陈述，也可以推定，在此之前原告按照约定向被告奥银房产公司提出了委托其将认购权利转让给第三方的申请，被告奥银房产公司以《情况说明》的形式予以同意，双方之间的《认购合同书》已经在被告奥银房产公司作出《情况说明》时已然解除，故在本案中已无法也无必要再次解除该份《认购合同书》。根据《认购合同书》约定及《情况说明》承诺，被告方应当按照517.5万元返还给原告邓静芳、吴桂玲，故原告方主张返还购房款450万元并支付利息损失67.5万元的请求，符合双方约定，也未超过法定标准，应予支持。对于原告方另外主张的利息，因被告奥银房产公司在三份情况说明中均作出承诺，且利率不一，现原告方自愿按照较低的每日0.0219%的利率主张逾期付款利息，系原告方对其自身权利的处分，应予支持，故逾期付款利息相应调整为以450万元为基数从2014年4月2日起按照每日0.0219%的利率计算至实际返还之日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售以及《认购合同书》约定的内容超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担。本案中虽然被告奥银房产公司另外出具了《情况说明》，但也系为履行原《认购合同书》中约定的委托转让认购权利而作出，也不能认为超出委托销售的范围，因此被告名品城公司应当对上述517.5万元以及2014年4月2日之后的利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓静芳、吴桂玲517.5万元并支付以450万元为基准从2014年4月2日起按照每日0.0219%的利率标准计算至被告实际返还之日止的利息。被告上海奥银房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邓静芳、吴桂玲的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币24012元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司连带负担（此款原告方已垫付，不再退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一七年六月十一日书记员  沈雯