贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终519号上诉人（一审原告、反诉被告）：贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司,住所地：贵州省铜仁市碧江区青旅大酒店二楼。法定代表人：雷盈，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司,住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道人防新村大门口旁。法定代表人：杨志伟，该公司总经理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨志伟，男，1966年5月1日出生，贵州省铜仁市人，铜仁青旅大酒店总经理，住贵州省铜仁市碧江区。二被告共同委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师。授权范围为特别授权。上诉人贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司（以下简称唐苑足疗公司）因与被上诉人贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司（以下简称青旅大酒店）、被上诉人杨志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐苑足疗公司上诉请求：1、维持原判第一、二、五项；2、撤销原判第三、四项，改判青旅大酒店赔偿唐苑足疗公司损失110.1918万元（其中消防罚款3万元、装修损失117.1918万元），杨志伟对前述损失赔偿承担连带责任。事实和理由：一、上诉人不知道租赁标的物没有经过消防验收。二、虽然上诉人装修时没有事先依法申报消防设计审核备案，但可以改正，依法改正后就不会导致装修损失。一审认定如果上诉人装修前申报消防审核，就可以发现租赁标的物未通过消防验收，因此就不会进行装修，就不会产生损失。这一认定与消防法的规定不符。三、由于被上诉人的原因导致上诉人未先申报就装修的行为无法改正，从而导致损失无法挽回。青旅大酒店二审答辩称，一、双方签订的房屋租赁合同为有效合同。二、被答辩人已经实际使用房屋进行正常经营，应当交纳其占用和控制房屋期间的房租。三、被答辩人对租赁房屋情况完全知情。杨昌书既是答辩人股东，也是被答辩人股东，签订合同前双方已提及租赁房屋的消防手续问题。故租赁房屋没有消防手续的情况被答辩人完全知情并认可。被答辩人未经消防部门批准擅自进行装修，其损失应自行承担。四、被答辩人没有交纳租金，其解除合同应当承担违约金，终止合同后房屋内的设施应归答辩人所有，一审没有作出错误。五、一审判决不支持答辩人的租金及违约金的请求显失公平。六、答辩人法定代表人杨志伟代收合同押金10万元是代表答辩人的合法行为，一切后果由答辩人承担，与杨志伟无关。唐苑足疗公司向一审法院起诉提出诉讼请求：1、判决解除唐苑足疗公司与青旅大酒店于2014年9月26日签订的《合同书》；2、判决青旅大酒店返还唐苑足疗公司保证金人民币10万元（以下币种均为人民币）、消防罚款3万元、赔偿装修损失等三项共计120.1918万元，并以该数额为基数，按人民银行贷款利率计算利息计算从2015年2月1日起至实际支付日止的利息（暂计至起诉日为10万元）；3、判决杨志伟对前述费用偿付承担连带责任；4、本案诉讼费用全部由两被告承担。一审法院认定事实：杨志伟系青旅大酒店法定代表人。2014年9月26日，唐苑足疗公司与青旅大酒店签订《合同书》，约定：青旅大酒店将位于铜仁市碧江区清水大道人防新村大门口旁青旅大酒店的二楼整体租赁给唐苑足疗公司作为足疗中心经营用房，租金每个季度7.2万元，租期5年。合同还约定了双方的权利义务、违约责任及其他事宜。合同签订后，青旅大酒店法定代表人杨志伟收取了唐苑足疗公司10万元合同保证金，唐苑足疗公司根据经营的需要对房屋进行了装修。2015年1月31日，碧江区公安消防大队作出碧公（消）行罚决字（2015）005号《行政处罚决定书》，查明2015年1月20日，该大队消防监督员雷杨、石梦婕在监督执法中，发现唐苑足疗公司未经消防设计审核擅自施工的违法行为，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第一项规定，给予唐苑足疗公司责令停止施工，并处罚款3万元的处罚。2015年3月3日，唐苑足疗公司缴纳了该项罚款。案涉“人防指挥中心”工程于2004年经原铜仁地区行署（现铜仁市）批准，省人防办同意，于2004年6月经原铜仁地区招标办（现铜仁市招标办）组织招标后，由贵州省建工集团二建公司中标承建，2005年4月破土动工，建到五层时，因无资金支付承建方，案涉工程于2005年12月30日停工。2007年8月31日，原铜仁地区人防办（现铜仁市人防办，以下简称人防办）向原铜仁地区行署请示，由贵州省铜仁福霖房地产开发有限公司（以下简称福霖公司）出资完善该工程，工程建成后，该工程一至五层产权归人防办，五层以上（即六至十二层）产权归福霖公司。2007年11月2日，经原铜仁地区行署批复，同意采取寻求合作伙伴投资修建，但六至十一层的分摊土地使用面积必须实行招拍挂方式确定合作伙伴；中标人承担一至五层及地下室的所欠工程款和对原施工单位务工赔偿费；同时要保质保量继续完成一至五层及地下室未完成的工程。2007年1月16日，福霖公司与原铜仁地区国土资源局和人防办签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了分摊出让土地的使用权。2007年4月4日，铜仁市人防办与福霖公司签订房屋租赁合同，合同约定，铜仁市人防办“人防指挥中心”项目由福霖公司垫资继续修建；人防办拖欠原施工单位的工程款及违约金，由福霖公司垫付，房屋竣工后的室内装修费用也由福霖公司垫资，房屋交付使用后，人防办将其“人防指挥中心”租赁给福霖公司有偿使用，租期20年，年租金10万元，用租金抵扣福霖公司的所有垫付款；五层以上的房屋由福霖公司全额出资、自行使用，产权归福霖公司。福霖公司取得“人防指挥中心”土地出让权后，将“人防指挥中心”项目交由青旅大酒店实际垫资继续修建。案涉“人防指挥中心”共12层，现“人防指挥中心”第三层、第四层由市人防办作为办公室在使用，其余楼层均由实际垫资修建的青旅大酒店一直在进行管理、使用、处分和收益。“人防指挥中心”至今尚未获得主体工程的《建筑工程消防验收意见书》。庭审中，唐苑足疗公司与青旅大酒店均要求解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”唐苑足疗公司与青旅大酒店于2014年9月26日签订的《合同书》系原、被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均要求解除合同，本院予以准许。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”唐苑足疗公司请求判决青旅大酒店返还保证金人民币10万元的诉请、青旅大酒店请求判令唐苑足疗公司将租赁房屋退还给青旅大酒店的诉请，本院予以支持；对青旅大酒店请求判令房屋内所有设施归青旅大酒店的诉请，无法律依据，不予支持。关于唐苑足疗公司请求判决青旅大酒店赔偿其装修损失，并按中国人民银行贷款利率计算利息及杨志伟对前述费用承担连带责任的诉讼请求。唐苑足疗公司租赁案涉房屋开设足疗中心，系为不特定公众提供足疗服务的公众聚焦场所。根据公安消防管理规定，唐苑足疗公司在装修其所租赁的房屋前应依法到公安机关消防机构申请消防设计审核，在消防设计审核合格后方能施工。在申请消防设计审核过程中，因“人防指挥中心”主体工程无《建筑工程消防验收意见书》，唐苑足疗公司就能发现其所租赁的房屋不可能通过消防设计审核（审批）的情况，唐苑足疗公司对其所租赁房屋就无装修必要，其装修损失即可避免。但唐苑足疗公司在未申请消防设计审核的情况下，擅自对租赁房屋进行装修，在装修过程中，因未经消防设计审核擅自施工，被碧江区公安消防大队施以责令停止施工、并处罚款3万元的行政处罚，其装修损失和罚款3万元是其自身的行为造成，其要求青旅大酒店赔偿其装修损失和罚款，并按人民银行贷款利率计算利息的诉讼请求，不予支持。关于唐苑足疗公司要求杨志伟承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”杨志伟系青旅大酒店的法定代表人，其与唐苑足疗公司签订合同收取保证金的行为系职务行为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。唐苑足疗公司诉请判令杨志伟承担连带责任，不予支持。关于青旅大酒店请求判令唐苑足疗公司支付其房屋租金504000、违约金450000元，两项合计954000元的诉讼请求。唐苑足疗公司在装修过程中，因未办理消防设计审核已被碧江区公安消防大队施以责令停工处罚，唐苑足疗公司处于停工状态，双方签订的合同并不能正常履行，故，对青旅大酒店的该诉请，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条一款（二）项之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司与被告（反诉原告）贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司于2014年9月26日签订的《合同书》；二、被告（反诉原告）贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司保证金人民币10万元；三、原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司于本判决生效后十日内将位于铜仁市碧江区清水大道人防新村大门口旁青旅大酒店的二楼租赁房屋退还被告（反诉原告）贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司；四、驳回原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币15617元，反诉案件受理费人民币6750元，共计人民币22367元，由原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司负担人民币14467元，贵州省铜仁青旅大酒店管理有限公司负担人民币7900元。变更诉讼请求后，多收取的案件受理费人民币6823元，退还原告（反诉被告）贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司。经二审审理查明，双方当事人对签订租赁合同，支付收取保证金10万元及因经消防部门审核被行政处罚的事实没有争议，予以确认。双方争议焦点是唐苑足疗公司主张不能继续使用租赁房屋的原因是由于青旅大酒店出租的房屋没有消防审批手续还是唐苑足疗公司二次装修没有办理消防审核手续的原因。对青旅大酒店主张的违约金、租金，因其未提出上诉，本院依法仅就与上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。对一审查明事实予以确认。本院认为，双方当事人对《租赁合同》的合法有效及合同的解除本身均无异议，但对合同解除的责任承担存在争议，则本案的争议焦点之一是哪一方的违约行为造成了合同的解除。碧江区公安消防大队根据《中华人民共和国消防法》（下称消防法）第十条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”的规定对唐苑足疗公司作出行政处罚。根据消防法第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”的规定对青旅大酒店作出行政处罚。表明唐苑足疗公司的违法行为表现为未经消防设计审核擅自施工；青旅大酒店的违法行为表现为未进行消防备案且在责令限期备案的期限届满时仍不进行消防设计备案。由此可见，唐苑足疗公司受到消防行政处罚系自身违法行为所致，其要求青旅大酒店承担起支付的罚款损失，没有事实依据和法律依据，不予支持。根据《消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可知，出租人向承租人交付使用的租赁房屋应当经过消防验收。而本案中涉案租赁合同的签订是为了开办足疗经营场地，消防安全显得尤为重要，但青旅大酒店出租该租赁物时尚未经过消防验收，不符合《消防法》关于房屋使用条件的规定，导致唐苑足疗公司无法正常按租赁用途进行经营，合同目的难以实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应与支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，唐苑足疗公司提出解除合同请求，一审予以支持正确。导致合同解除的原因在于青旅大酒店一方。《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。唐苑足疗公司开设足疗经营，负有将消防设计报审义务，其未按相关法律规定履行义务，擅自进行二次装修，由于没有合法建设手续，其装修费用应由其自行承担。一审对唐苑足疗公司主张的装修损失不予支持正确。综上所述，唐苑足疗公司上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14817元，由贵州省铜仁市唐苑足疗管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 全审 判 员  芦化莉代理审判员  吴爱民二〇一七年六月十二日书 记 员  王奕民