安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1024民初260号原告:黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024586116376C(1-1)。法定代表人：秦勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾开毅，黄山市铭昱物业管理有限公司副总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：操庆忠，男，1971年11月20日出生，安徽省祁门县人，祁门县大坦学校老师，代理权限为特别授权。被告：盛建田，男，1969年9月25日出生，汉族，安徽省祁门县人，初中文化，无业，住安徽省祁门县，委托诉讼代理人：叶力心，祁门县祁山镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告盛建田物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山市铭昱物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾开毅、操庆忠，被告盛建田及其委托诉讼代理人叶力心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄山市铭昱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的物业管理费3818元及违约金2400元，合计6218元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告盛建田为南城水岸小区1幢3单元807室业主，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的规定，原告一直积极履行合同的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告盛建田自2015年1月开始停止缴纳物业管理费，截止至2016年12月共拖欠物业管理费3818元。原告黄山市铭昱物业管理有限公司多次向被告盛建田催收后，被告盛建田一直拒绝缴纳。现依法向法院提起诉讼。被告盛建田在法定答辩期内未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：1.根据原告提供的《前期物业管理服务协议》，因原告黄山市铭昱物业管理有限公司在该协议上未签名和盖章，故原、被告之间不存在物业管理服务法律关系，请求判决驳回原告的诉讼请求；2.本案遗漏当事人桂兰兰；3.因原告未尽到妥善管理和服务义务，要求原告减免30%的物业服务费。原告黄山市铭昱物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、前期物业管理服务协议、入伙通知书等证据，当庭提交的物业收费收据、物业管理服务手册（共23页），被告盛建田提交了一组照片共8张，本院组织当事人进行了证据交换和质证。虽然当事人对证据持有异议，但经本院审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。根据当事人庭审陈述和经质证的证据，本院认定如下法律事实：原告黄山市铭昱物业管理有限公司与黄山涌金房地产开发有限公司签订物业管理服务合同后入驻安徽省祁门县南城水岸小区开始物业管理服务。祁门县南城水岸小区1幢3单元807室业主为被告盛建田，2012年12月25日，原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告盛建田签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定了物业管理服务费的收费标准，按建筑面积，以产权登记面积为准，多层住宅0.6元/㎡/月，高层住宅1元/㎡/月，公共能耗费96元/年；电楼电费：按建筑面积计算，从第二层起按每层递增0.02元/月/平方米标准收取；二次供水设备维护费用，每户按100元/年收取；装修房屋结构质保金1000元/户，并约定业主首次办理入伙手续时预交一年的物业管理服务费，之后按每年度缴纳一次，逾期未缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每月一百元缴纳违约金。被告盛建田按照协议约定计算，其一年应缴纳的物业管理服务费是1909元，被告盛建田在2012年12月25日签订《前期物业管理服务协议》时缴纳了第一年即2013年度的物业管理服务费，2014年度物业管理服务费是原告黄山市铭昱物业管理有限公司从被告盛建田交纳的1000元装修质保金中直接扣除，不足部分由被告盛建田补足。被告盛建田自2015年1月至今未向原告黄山市铭昱物业管理有限公司缴纳物业管理服务费，期间，双方为物业管理服务相关事宜及缴纳物业管理服务费发生争议，为追索物业服务费，原告诉至本院，请求判令被告盛建田缴纳2015年至2016年两年度的物业管理服务费及违约金共计6218元。另查明，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》一式两份，协议双方各执一份。原告黄山市铭昱物业管理有限公司保存的协议中，只有协议当事人之一的盛建田签名和捺印及签名日期，协议另一方当事人物业公司没有盖章。被告盛建田没有向法庭提交本人保存的协议加以证明。同时，在盛建田签名后有协议当事人之外的桂兰兰的签名和捺印。原告当庭举证的物业管理服务手册中的《前期物业管理服务协议》甲方盖有原告公司印章，签署日期2012年12月25日，乙方有盛建田和桂兰兰的签名和捺印及签名日期2012年12月25日，该两份协议内容一致。另该协议第十六条约定，协议自第一位业主签字之日起生效。本案争议焦点是：1.原、被告于2012年12月25日签订的《前期物业管理服务协议》是否成立；2.原告是否存在服务瑕疵，该服务瑕疵能否成为被告减交物业管理服务费的理由。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，合同应当自双方当事人签字或者盖章时成立，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告盛建田于2012年12月25日与原告黄山市铭昱物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，虽然原告黄山市铭昱物业管理有限公司在自己留存的协议上没有盖章，但被告盛建田已实际按照签订的《前期物业管理服务协议》缴纳了物业管理服务费，接受了原告的物业管理服务，第二年物业管理服务费是由物业公司直接从其交纳的装修质保金中扣除，实行多退少补，不足部分，被告盛建田已补足。因此，双方所签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应依法成立，原告当庭举证的物业管理服务手册中的《前期物业管理服务协议》与上述协议一致，亦佐证了合同已经成立。合同签订后，原告黄山市铭昱物业管理有限公司按照协议的约定提供了物业管理服务，被告却未能按照协议的约定及时支付物业管理服务费，被告的行为构成违约。原告黄山市铭昱物业管理有限公司虽然在服务过程中存在一定服务瑕疵，但其已经履行了物业管理服务的主要义务，基于物业管理服务合同是一种持续性、服务性合同，在实践中不可能是完美的特点，本案原告的服务瑕疵尚不足以构成违约。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时并尽最大努力解决，不断提高自己的服务质量。但业主如果通过不交纳物业管理服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的权益。故对原告要求被告盛建田缴纳物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告的服务瑕疵虽然不足以构成违约，但却是被告未及时交纳物业管理服务费的主要原因，该瑕疵可以成为被告免除承担违约金的正当理由，故本院对原告诉请的给付违约金2400元的诉讼请求不予支持。涉案的《前期物业管理服务协议》中，虽然有桂兰兰的签名和捺印，但桂兰兰不是该协议的当事人之一，故被告代理人提出遗漏当事人的意见，本院不予采纳。综上，为维护住宅小区优良居住环境和和谐稳定的社会环境，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条，第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下：一、被告盛建田于本判决书生效之日起十日内一次性支付给原告黄山市铭昱物业管理有限公司2015年至2016年两年度的物业管理服务费3818元；二、驳回原告黄山市铭昱物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取即25元，由原告黄山市铭昱物业管理有限公司负担5元，由被告盛建田负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  江国华二〇一七年六月二十二日书记员  余 军