江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民再46号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄玉萍，女，1974年12月7日出生，汉族，无业，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：王爱国，江苏苏豪律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱小刚，男，1981年4月30日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱雯，江苏苏延律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴运龙，江苏苏延律师事务所律师。再审申请人黄玉萍因与被申请人朱小刚房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）苏01民终9150号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月23日作出（2017）苏01民申33号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄玉萍的委托诉讼代理人王爱国、被申请人朱小刚及其委托诉讼代理人朱雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉萍申请再审称，1、购房合同约定双方应于2015年8月31日前办理涉案房屋的过户手续，朱小刚支付首付款24万元。双方在签订案涉房屋买卖合同时，朱小刚就告知黄玉萍付款可能会推迟，但黄玉萍明确表示不同意，申请人黄玉萍于2015年8月31日在南京友邦置业顾问有限公司（以下简称友邦公司）等候朱小刚直至当日下午17时30分，朱小刚一直未到，由于朱小刚的违约导致房产部门下班无法办理过户手续。黄玉萍完全有理由相信朱小刚无能力付款，合同不能履行的责任应由朱小刚承担。朱小刚提供的中国民生银行南京分行营业部的对账单，充其量表明2015年8月31日15时06分其账户上有248832.10元，但当天并未提现，无法交付黄玉萍，朱小刚明知当日无法支付，仍通知申请人前来领取，存在欺诈，违反了诚实信用原则。2、根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。黄玉萍于2015年8月31日晚22时左右给朱小刚的短信中明确表示要求解除合同，追究朱小刚的违约责任。朱小刚直至2016年6月16日才向人民法院提起诉讼，超过了三个月的异议期，人民法院对其诉请应不予支持。3、朱小刚没有在合理期限内向黄玉萍主张权利。朱小刚只支付购房定金2万元，在其起诉黄玉萍时，涉案房价已大幅上涨几十万元，根据合同法的有关规定，法院不能支持朱小刚的诉讼请求。另外，涉案房屋的来源是经济适用房，从经济适用房的性质来讲，涉案房屋买卖合同也是无效的。请求：1、撤销江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终9150号民事判决。2、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4825号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求。3、判令被申请人承担本案一、二审案件受理费。被申请人朱小刚辩称，1、申请人黄玉萍认为被申请人构成违约没有事实和法律依据。双方在合同中约定支付首付款的时间是2015年8月31日，由于客观原因，当天无法前往房管局办理过户手续，被申请人也向申请人发短信说明原因，以取得申请人的谅解。当日下午15时，被申请人的账户上已经准备好首付款，随时可以支付，但申请人不接电话，对被申请人置之不理。被申请人于当晚17时40分到达中介公司，并通知申请人前往中介公司收取房屋首付款，但是申请人拒不接受。在房屋买卖过程中，虽然给申请人造成不便，但被申请人的行为并没有构成违约，被申请人多次催促申请人履行合同，申请人都拒绝。被申请人未支付首付款主要系申请人拒绝接受，并非被申请人无能力支付或不想支付，因此，被申请人称申请人构成违约没有事实和法律依据。2、申请人称其于2015年8月31日晚已通知被申请人解除合同，没有事实和法律依据。首先根据合同法第九十条的规定，仅一方当事人构成根本违约，另一方当事人才可以行使法定解除权，解除合同；其次，从申请人所发送的短信内容来看，申请人仅仅表明其认为被申请人违约而不相信被申请人能够按约履行合同，并未表明要求解除合同。因被申请人并未构成根本违约，故申请人不能行使法定解除权，事实上也未通知被申请人要求解除合同。因此，合同合法有效，双方应当按照合同约定继续履行。3、该房屋虽然为经济适用房，但完全符合普通二手房交易流程，对此原二审法院也予以查明。请求驳回申请人的再审申请，维持原二审判决。2016年6月28日，一审原告朱小刚向南京市浦口区人民法院起诉请求：1、判令黄玉萍继续履行双方之间签订的《房地产买卖中介合同》，协助朱小刚办理房屋过户手续；2、判令黄玉萍向朱小刚支付违约金88000元；3、判令黄玉萍承担律师费51800元和本案诉讼费用。南京市浦口区人民法院一审认定事实：2015年7月15日朱小刚与黄玉萍及友邦公司签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：黄玉萍将位于南京市浦口区江浦街道康华路19号2幢202室房屋以880000元出售给朱小刚；如有违约，则按照标的额的10%，计88000元支付违约金；2015年7月15日朱小刚支付购房定金20000元给黄玉萍，2015年8月31日前，双方办理产权过户手续，同时朱小刚支付购房款240000元给黄玉萍；双方产权过户当日朱小刚签订贷款610000元手续。签订合同当日，朱小刚向黄玉萍交付购房定金20000元整。2015年8月31日下午15时左右，朱小刚给黄玉萍发送短信，内容为“黄女士，今天我就过来把钱给您，过户来不及的话就明天去过，怪我没有安排好，希望您能理解。”同日19时左右，朱小刚再次发送短信催促黄玉萍前来拿240000元房款。2015年9月11日朱小刚向黄玉萍发出催告函，催告务必于2015年9月14日前，协助办理房产交易事宜。庭审中，证人周某,4提供证人证言，称双方曾在证人所在公司签订合同，约定购买房屋，买方说首付款可能会推迟，卖方不同意。2015年8月31日卖方等到下午17时30分，买方一直未来。同日19时左右，买方带着首付款到公司要求卖方前来领取。当时房产局已经下班，无法办理房屋过户手续。南京市浦口区人民法院一审判决：驳回朱小刚的全部诉讼请求。案件受理费13978元减半收取6989元，由朱小刚负担。朱小刚不服一审判决，向本院提出上诉。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人朱小刚提交其在中国民生银行南京分行营业部的对账单一份，证明2015年8月31日下午3点，上诉人银行帐户余额为248832.1元，上诉人朱小刚已经将首付款准备好，客观上完全具备履行合同义务的能力。被上诉人黄玉萍对该证据不予认可，认为即使上诉人当天有钱，但在当天并未支付给被上诉人，故上诉人构成违约。被上诉人黄玉萍则提交王爱文在中国农业银行南京文德支行的对账单一份，证明朱小刚曾向该帐户打过2万元定金，上诉人朱小刚知晓被上诉人帐户，如果其有钱，应会自行打入该帐户。上诉人朱小刚对该证据的真实性、合法性无异议，但认为根据合同的相对性，在没有被上诉人明确指定的情况下，其无权将首付款付至被上诉人丈夫账户。本院二审对以上证据的真实性予以确认。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院二审另查明，涉案房屋系被上诉人黄玉萍在1996年11月4日向江浦县经济适用房发展分中心购买，缴纳房款发票时间分别为1996年7月16日和10月30日，后取得房屋所有权证书，登记房屋性质为私有房产，产权来源为经济适用房。经本院原二审向南京市浦口区住房制度改革办公室调查，该办公室工作人员表示，浦口区购房发票时间在2004年11月24日前的经济适用房交易流程、税费缴纳标准与普通商品房一致。本案二审审理中，朱小刚将涉案房屋剩余房款86万元交至本院案件往来款账户。本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋虽名为经济适用房，但实际适用普通商品房相关政策，故本案双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方约定朱小刚应在2015年8月31日前支付购房款240000元，双方办理产权过户手续，但朱小刚未在当天工作时间到达双方约定的地点，故虽其当天准备了足额的房款，但未按约支付给黄玉萍，其行为构成迟延履行，应当承担相应的违约责任。2015年8月31日后双方对涉案合同的履行问题进行协商，朱小刚发函催告黄玉萍继续履行合同，但双方未达成一致意见。从本案双方的陈述和举证的情况看，双方均未能证明对方构成根本违约，故本案房屋买卖合同应当继续履行。黄玉萍未按合同约定履行其义务，其行为亦构成违约。因本案双方在合同履行过程中均存在违约行为，故朱小刚要求黄玉萍承担支付违约金和律师费等违约责任依据不足，本院对此不予支持。现朱小刚已将剩余房款交至本院，故本案双方应继续履行，黄玉萍应配合朱小刚办理产权过户手续，并可在本案判决后向本院申请领取剩余房款。本院二审据此判决：一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4825号民事判决；二、朱小刚、黄玉萍以及南京友邦置业顾问有限公司2015年7月15日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行，朱小刚于本判决生效之日起十日内支付黄玉萍房款860000元，黄玉萍在朱小刚支付上述房款后十日内协助朱小刚办理房产过户及相关手续，相关税费均由朱小刚承担；三、驳回朱小刚其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6989元，二审案件受理费13978元，合计20967元，由上诉人朱小刚负担2875元，由被上诉人黄玉萍负担18092元。本院再审中，朱小刚提供了一份其向公安机关报案的《接处警工作登记表》记录，证明其在2015年8月31日晚，带着涉案房屋首付款到中介公司向黄玉萍交付，但黄玉萍拒绝收款。经质证，黄玉萍对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性。朱小刚当晚没有带现金，朱小刚提交的银行流水证明当天其未取款。黄玉萍的住所距离中介公司大概一公理的路程，如果朱小刚带了现金，完全可以去黄玉萍住所支付。因该证据与证人周某,4的证词相互印证，可以证明朱小刚当天晚上19时左右带首付款到中介公司要求交付的事实，本院再审予以认定。一审庭审中，证人周某,4出庭作证称，2015年8月31日后的两、三天，双方到中介公司协商，黄玉萍愿意退还定金2万元。如果一方违约，我们是仍然要收取佣金的，我们向违约方追讨佣金，但无任何一方愿意支付佣金，所以我们没有配合他们解除买卖合同。朱小刚曾要求与黄玉萍私下解除合同，但黄玉萍没有同意，所以此事就拖下来了。再审庭审中，黄玉萍承认在中介公司就涉案房屋处置三方进行过协商，与朱小刚私下协商达成撕掉合同，不履行合同，退还定金的意思表示。朱小刚也认可有退还定金，解除合同的意思表示，但因双方均不同意承担中介费，故口头约定未履行。本院再审对一、二审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：1.黄玉萍、朱小刚在履行涉案房屋买卖合同中是否存在违约行为；2.朱小刚要求继续履行合同的主张是否应当得到支持。关于第一个争议焦点，本案再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案房屋虽名为经济适用房，但实际适用普通商品房相关政策，故本案双方签订的《房地产买卖中介合同》内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定双方应在2015年8月31日前办理房屋产权过户手续，同时朱小刚向黄玉萍支付24万元首付款。朱小刚虽在当天晚上19时左右带首付款到中介公司要求交付，但因已错过房产部门正常工作时间，导致当天不能按合同约定办理过户手续，黄玉萍亦因当天在中介公司等待至17时30分，未见到朱小刚前来交付首付款而离去，并进而对朱小刚的履约能力产生怀疑，朱小刚迟延交付首付款的行为构成违约；因朱小刚的行为尚不构成根本违约，不符合合同约定或法定解除合同的条件，黄玉萍有权要求朱小刚承担违约责任，但黄玉萍以此为由不履行房屋过户义务并要求解除合同缺乏合同依据和法律依据，亦构成违约。因双方的违约行为均不足以导致合同目的不能实现，不构成根本违约，朱小刚依法有权要求继续履行合同。关于第二个争议焦点，本院再审认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条第三项规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外……（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方在履行合同过程中均存在违约行为，但均不属根本违约，依照《合同法》的规定，朱小刚有权在合理期限内提出继续履行合同的要求。但双方在此后协商过程中，黄玉萍已明确向朱小刚提出解除合同的要求，双方亦曾达成退还定金，解除合同的口头协议，因中介费的负担产生异议而致口头协议未实际履行；2015年9月11日，朱小刚发出催告函后，黄玉萍以不作为的方式表达了不履行合同的意思表示，朱小刚此后并没有继续向黄玉萍提出履行合同的要求，直至2016年6月16日才提起本案诉讼，已明显超过了《合同法》上述条文规定的可以要求继续履行的合理期限，其诉讼请求依法不能得到支持。本案双方均有违约行为，合同终止履行后，双方可互不承担违约责任，但黄玉萍继续占有朱小刚支付的购房定金亦失去合同依据，应予返还。综上，再审申请人黄玉萍的再审请求，具有事实和法律依据，本院再审予以支持；被申请人朱小刚要求继续履行合同的法律依据不足，本院不予支持。本院原二审判决适用法律不当，实体处理错误，本院再审予以纠正；原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏01民终9150号民事判决；二、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4825号民事判决；三、黄玉萍于本判决生效之日起十日内返还朱小刚购买南京市浦口区江浦街道康华路19号2幢202室房屋定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6989元，二审案件受理费13978元，合计20967元，由被申请人朱小刚负担17978元，再审申请人黄玉萍负担2989元。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈红旗审判员 刘 杰二〇一七年六月二十八日书记员 王嘉玉