福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0424民初742号原告：中国银行股份有限公司三明宁化支行，住所地福建省宁化县翠江镇中环南路1号中环花园商住楼4幢，统一社会信用代码913504240503113413。代表人：詹淑莲，行长。委托诉讼代理人：郑允平，中国银行股份有限公司三明宁化支行职员。被告：曾念程，男，1990年2月28日出生，汉族，住福建省宁化县，被告：曾绍堂，男，1968年12月27日出生，汉族，住福建省宁化县，被告：三明东方龙置业有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇东方花园9幢403室，统一社会信用代码91350424553210876K。法定代表人：余师万，执行董事。原告中国银行股份有限公司三明宁化支行(以下简称中国银行宁化支行)与被告曾念程、曾绍堂、三明东方龙置业有限公司（以下简称东方龙置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。中国银行宁化支行的委托诉讼代理人郑允平、曾念程、曾绍堂到庭参加诉讼，东方龙置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告中国银行宁化支行与被告曾念程、东方龙置业公司于2013年3月18日签订的《个人一手住房贷款合同》；2.请求判令被告曾念程、曾绍堂偿还尚欠原告贷款本金230395.33元及结至2017年3月6日利息19037.76元，本息合计249433.09元，之后利息仍按合同约定计算；3.请求判令原告对已设定抵押的位于福建省××县金山新城3-507房屋享有优先受偿权；4.请求判令被告东方龙置业公司对曾念程、曾绍堂的贷款本息承担连带保证责任；5.请求判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月18日，被告曾念程因购房缺少资金，遂向原告申请贷款，双方签订了2013年宁消字第AA000027号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额240000元，贷款期限240个月，贷款年利率为6.55%，本合同项下的贷款本息采用等额本息还款方式，每月应归还贷款本息1796.45元，共分240期，该贷款曾念程以位于福建省××县金山新城3-507房产作抵押，并于2013年6月3日经宁化县房地产管理所办理了商品房抵押权预告登记手续。被告曾绍堂于2013年3月18日签署了一份《共同还款承诺书》，明确了“承诺人曾绍堂同意在贷款本息未还清期间与曾念程对还贷均承担第一还款责任，不得推脱还款义务。”同时，该贷款由被告东方龙置业公司提供阶段性连带责任担保。合同生效后，原告按约于2014年3月3日发放贷款240000元，但被告曾念程仅履行19期的还款义务，从2015年11月起未按期归还贷款本息，构成违约，经原告多次催讨均未果。曾念程、曾绍堂辩称，对案件事实无异议，由于所购买的房屋至今无法办理产权证书，如果产权证书办好，可以把所欠贷款全部还清。东方龙置业公司未提出答辩意见，也未向本院提交证据。围绕其诉讼请求中国银行宁化支行依法提交营业执照副本，曾念程、曾绍堂身份证、个人一手住房贷款合同，房屋抵押预告登记、共同还款承诺书、贷款用款凭证、放款信息，个人贷款对账单复印件各一份。中国银行宁化支行提交的上述证据，曾念程、曾绍堂无异议，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明中国银行宁化支行主张的曾念程向东方龙置业公司购房，东方龙置业公司提供阶段性连带责任保证和曾念程用所购房屋作抵押向其贷款240,000元及曾念程、曾绍堂、东方龙置业公司未按约履行还款义务，已构成违约的事实，本院对中国银行宁化支行提交的上述证据予以采信，并在卷佐证。东方龙置业公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述和举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾念程与曾绍堂系父子关系。2013年3月18日，中国银行宁化支行与曾念程、东方龙置业公司签订一份2013年宁消字第AA000027号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：1.贷款人为中国银行宁化支行，借款人为曾念程、保证人为东方龙置业公司；2.借款金额240000元，贷款期限240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3.贷款用途为购买福建省××县金山新城3-507房屋；4.贷款年利率为6.55%，贷款利率调整后按新利率执行；5.本合同项下的贷款本息采用等额本息还款方式，每月应归还贷款本息1796.45元，共分240期；6.借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定加收罚息、复息；贷款人有权终止或解除本合同，有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；7.贷款发放至曾念程指定的房地产开发商东方龙置业公司在中国银行宁化支行开立的账户(账号43×××27)；8.曾念程自愿向贷款人提供位于福建省××县金山新城3-507房屋作抵押担保，抵押担保范围合同项下全部债务，包括曾念程的借款本金以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金，支付其他款项(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费、律师费等)；9.保证人东方龙置业公司提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金，利息、复利、罚息、违约金、赔偿金，实现全权的费用承担连带保证责任。同日，被告曾绍堂签署《共同还款承诺书》，其内容载明“承诺人曾绍堂同意在贷款本息未还清期间与曾念程对还贷均承担第一还款责任，不得推脱还款义务”。合同履行期间，中国银行宁化支行于2014年3月3日按约发放贷款240000元，但被告曾念程仅履行19期的还款义务，从2015年11月起未按期归还贷款本息，截止2017年3月6日止，曾念程尚欠贷款本金230395.33元及利息19037.76元，合计249433.09元。还查明，曾念程以所购买的福建省××县金山新城3-507房屋作为抵押物为该贷款提供抵押，于2013年6月3日到宁化县房地产管理所办理了商品房抵押物预告登记手续。至一审法庭辨认结束，涉案的抵押房屋的房屋所有权证及抵押登记手续尚未办理。本院认为，中国银行宁化支行与曾念程、东方龙置业公司签订《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、为有效合同，对各当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。中国银行宁化支行依《个人一手住房贷款合同》约定向曾念程发放贷款后，曾念程未按期足额向中国银行宁化支行支付按揭贷款本息，经中国银行宁化支行多次催告后仍未履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。中国银行宁化支行要求解除与曾念程、东方龙置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》，符合合同约定和法律规定，予以支持。曾念程应偿还尚欠贷款本息，并按合同约定继续支付至实际还款之日的利息。中国银行宁化支行要求曾绍堂共同偿还尚欠贷款本息，曾绍堂无异议，予以支持；东方龙置业公司为曾念程的贷款提供连带责任保证，应对曾念程本案所负的债务在约定的保证担保范围内承担阶段性保证责任。本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，中国银行宁化支行与曾念程已就宁化县金山新城3-507房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，中国银行宁化支行也已根据《个人一手购房贷款合同》的约定发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力。因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法权益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因中国银行宁化支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。因此，中国银行宁化支行要求对福建省××县金山新城3-507房屋享有优先受偿权的请求，本院予以支持。东方龙置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司三明宁化支行与曾念程、三明东方龙置业有限公司签订的编号为2013年宁消字第AA000027号《个人一手住房贷款合同》。二、曾念程、曾绍堂应于判决生效后15日内偿还中国银行股份有限公司三明宁化支行支付截止2017年3月6日到期按揭贷款本金230395.33元，利息19037.76元，合计249433.09元；并按合同约定利率继续支付自2017年3月7日起至实际还款之日的贷款利息。三、中国银行股份有限公司三明宁化支行对曾念程提供抵押的位于福建省××县金山新城3-507房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、三明东方龙置业有限公司对曾念程的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元，减半收取计2521元，由曾念程、曾绍堂、三明东方龙置业有限公司共同负担。（当事人应在本判决书生效后7日内向本院交纳。开户单位宁化县人民法院，开户银行中国工商银行宁化县支行，账号14×××32）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  谢新林二〇一七年六月二十九日书记员  张海莲附：本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。