江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3376号原告：涂筱杰，男，1977年3月13日生，汉族，住南昌市青山湖区。原告：付训兵，男，1976年10月26日生，汉族，南昌市人，住南昌市青山湖区。以上二原告共同委托代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601198910605463。以上二原告共同委托代理人：王平，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601201020930623。被告：江西中悦实业有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#，4#,5#，6#第一街区商业办公综合楼D507室（第5层），统一社会信用代码：91360125314782025R。法定代表人：张建华，该公司董事长。委托代理人：李孝，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201010819996。委托代理人：盛玲芳，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201611467202。第三人：江西长运股份有限公司，住所地：南昌市西湖区广场南路118号，统一社会信用代码:360000110006516。法定代表人：葛黎明，该公司董事长。委托代理人：江琳，该公司员工。委托代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601199410275609。原告涂筱杰、付训兵与被告江西中悦实业有限公司（以下简称中悦公司）、第三人江西长运股份有限公司（以下简称江西长运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涂筱杰、付训兵及其委托代理人曹建国、王平，被告中悦公司的委托代理人李孝、盛玲芳，第三人江西长运公司的委托代理人江琳、刘明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2015年2月17日，第三人江西长运公司与被告中悦公司签订协议，约定第三人将其所有的南昌长途汽车站（位于南昌市××号）等商业物业整体租赁给被告。2015年9月18日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将南昌长途汽车站其中的一、四、五、六层合计面积11840平方米的房屋出租给原告使用，租赁期限19年，租金为一层房屋200元/m2，四、五、六层为25元/m2，每3个租赁年度递增8%，并给予7个月的装修期限（期间免租金）。合同还约定原告于合同签署5个工作日内向被告支付履约保证金1891500元，任何一方严重违反本合同应向守约方支付800万元违约金等。合同签订后，原告依约于2015年8月23日向被告支付履约保证金1891500元，然被告时至今日，仍未将房屋交与原告使用。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，对双方均有约束力，现被告迟迟未将房屋交与原告使用的行为已严重违反了合同的约定并造成原告巨大的经济损失，其不仅应依约将房屋交与原告使用，还需支付违约金及损失合计1000万元。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法判决：1、被告依照《租赁合同》之约定将租赁房屋（位于南昌市××号南昌长途汽车站其中一、四、五、六层合计面积约11840平方米的房屋）交与原告使用，并向原告支付违约金及损失合计1000万元；2、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。二原告为支持其诉请，提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件，被告工商登记信息，第三人工商登记信息，证明原、被告及第三人的主体资格；证据二、江西长运公司关于与中悦公司签署南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同的公告，国有土地使用证，工程竣工验收报告，产权证明。证明本案租赁房屋属于第三人所有，第三人已将房屋整体租赁给被告；证据三、租赁合同，转账凭证及收据，证明：1、原、被告具有租赁合同关系，双方就各自的权利义务进行了约定；2、原告已依约履行了自己的合同义务，被告迟迟未将租赁房屋交与原告使用的行为已严重违反合同的约定，其应承担违约金和损失；证据四、银行转账凭证及特许经营合同一份，证明原告在签订合同后，已经向青岛尚客优城际酒店管理有限公司支付了2万元的加盟费。被告中悦公司辩称：一、原、被告双方的合同关系已于2015年10月12日解除，故被告没有向原告交付租赁标的物的合同义务；二、被告在履行双方签订的租赁合同义务过程中，不存在违约行为，无需向原告支付800万元的违约金；被告仅需待原、被告双方结算后，按照合同的约定（即自被告收到原告履约保证金之日起，以履约保证金总额按月息2%计算利息）向原告支付违约金；三、原告所主张合同损失无法律依据，且与被告无任何关系，请求法院依法驳回诉请。被告中悦公司提交了如下证据：银行转账凭证一份，证明：1、被告于2015年10月12日将履约保证金退还给原告涂筱杰帐户，并且其在回单中注明系退回东站宾馆房屋租赁履约保证金；2、原、被告双方之间的合同关系已经解除。第三人江西长运述称：其不是原、被告之间的合同中的当事人，与其无关。第三人庭审中未提交证据，庭后提交了被告与案外人江西省汉洁实业股份有限公司签订的租赁合同供本院核实。经审理查明，2015年2月17日，第三人江西长运公司召开董事会审议通过了《关于与中悦公司签署南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同的议案》，同意将南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业整体租赁给被告中悦公司，租赁期限19年，并允许其转租。2015年9月18日，二原告与被告中悦公司签订《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》，合同约定被告将位于南昌市青山湖区洛阳路345号的南昌长途汽车站其中的一、四、五、六层合计面积11840平方米的房屋出租给二原告使用；被告同意原告在租赁标的物内从事宾馆经营或写字楼等合法经营使用（注：该租赁标的房屋原先设计为写字楼，原告如需开宾馆须自行负责向消防管理部门报批，被告协助）；原告承诺自用面积不少于整体租赁标的物的三分之一，其他部分经被告书面同意可以转租；租赁期限19年，一层房屋租金为200元/m2，四、五、六层为25元/m2，每3个租赁年度递增8%，并给予7个月的装修期限（期间免租金）；本合同签署后的五个工作日内，原告应向被告支付1891500元履约保证金；因被告原因导致本合同提前终止的，被告除返还原告交纳的履约保证金外，还须向原告承担800万元的违约金；因原告原因导致本合同提前终止，原告不得要求被告返还履约保证金，且同意向被告承担800万元的违约金；若提前终止合同给被告造成的损失超过了上述金额的，差额部分由原告补足，被告应提供有关凭据；任何一方严重违反本合同，应向守约方支付人民币800万元的违约金；被告同意在合同生效后积极协助原告办理工商、税务、消防、公安等政府主管部门的相关事宜，如因被告提供相关材料原因导致原告消防不能正常办证经营，被告同意协助原告办理消防事宜，被告在收到原告保证金后15个工作日内协助原告办妥宾馆消防报批手续，如在期限内未办妥，被告需在三个工作日内返还原告保证金，并支付违约金（按保证金总额月息2%计算）；本合同自被告收到原告交付的全部履约保证金后立即生效等内容。合同签订后，原告依约于2015年9月23日向被告支付履约保证金1891500元。2015年10月12日，被告将履约保证金通过银行转账退还给原告涂筱杰，在银行回单用途栏中注明系退还东站宾馆房屋租赁履约保证金。2015年9月24日，原告付训兵与案外人青岛尚客优城际酒店管理有限公司签订《特许经营合同》，主要内容为该公司同意授权原告付训兵在本案房屋6层使用“尚客优”酒店品牌开设酒店。2015年9月28日，原告付训兵通过银行转账支付了2万元加盟费给该公司。庭审中，原告陈述其在与被告签订租赁合同后，因需开设宾馆，向消防部门申报了二次消防报建手续，但未获审批。在申报过程中，被告也予以了协助。但原告认为，依照双方合同约定，被告租赁涉案房屋不仅仅是从事宾馆经营，还可用于写字楼经营，而被告未将租赁房屋依照合同约定交付给原告，其行为属于严重违约，故诉至本院，诉请如上。另查明，2016年1月15日，被告与案外人江西省汉洁实业股份有限公司签订租赁合同，将本案房屋租赁给了江西省汉洁实业股份有限公司。上述事实，有原、被告的陈述、租赁合同、公告、转账凭证、收据、特许经营合同等证据所证实。本院认为，本案争议的焦点问题系被告的行为是否构成严重违约，需要承担相应的违约责任？本案中，原、被告签订的租赁合同明确约定，被告在收到原告保证金后15个工作日内协助原告办妥宾馆消防报批手续，如在期限内未办妥，被告需在三个工作日内返还原告保证金。庭审中，原告承认其在签订合同后，因需开设宾馆，向消防部门申报了二次消防审批手续，被告对此也予以了协助，但因其他原因未能办妥。此种情形下，被告在规定期限内退还原告履约保证金并解除合同，不属于严重违约行为。原告认为租赁合同中明确约定租赁标的物用于从事宾馆经营或写字楼等合法经营使用，被告仅因未能办妥二次消防报建手续无法开设宾馆就单方终止合同，属于严重违约的意见，本院不予支持。但该租赁合同中明确约定租赁房屋不仅仅是开设宾馆，还可用于写字楼等经营，被告在未经与原告协商的情形下，单方退还保证金，也不告知原告其解除租赁合同的意思表示，就将租赁房屋转租给了案外人，确实存在不妥之处，对造成本案诉争，应承担一定的违约赔偿责任。为定纷止争，妥善化解本案矛盾纠纷，基于本案情况，本院酌定被告赔偿原告违约金40万元。原告要求被告依照租赁合同交付涉案房屋的诉请，因涉案房屋已经租赁给了案外人，本案租赁合同实际已经解除，故诉请本院不予支持。租赁合同双方约定如未办妥消防手续，被告应退还原告保证金，并以保证金总额为本金，按月息2%计算支付违约金。原告于2015年9月23日支付保证金，被告于2015年10月12日退还保证金，经计算该期间内违约金为25220元，该违约金的约定系双方真实意思表示，亦不违反相关法律的规定，被告应当支付给原告。此外，原告在签订本案租赁合同后，又与案外人青岛尚客优城际酒店管理有限公司签订特许经营合同，支付该公司2万元加盟费，该费用属于本案租赁合同签订后所发生的损失，被告理应赔偿给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告涂筱杰、付训兵违约金425220元；被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂筱杰、付训兵损失2万元；驳回原告涂筱杰、付训兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告涂筱杰、付训兵预交的案件受理费81800元，由原告涂筱杰、付训兵承担73800元，由被告中悦实业有限公司承担8000元；由原告涂筱杰、付训兵预交的案件保全费5000元，由原告涂筱杰、付训兵承担2250元，由被告中悦实业有限公司承担2750元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张世民人民陪审员  刘春香人民陪审员  李孜靖二〇一七年六月二十八日书 记 员  罗朝君速 录 员  黄前琴