广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6501号上诉人（原审被告）：卢敏坚，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：卢敏钊，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：黄秀芬，住广东省广州市从化区。上列三上诉人共同委托代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高锦州，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：庾建平，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：邓润光，住广东省广州市从化区。上列三上诉人共同委托代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎慕珍，住广东省广州市从化区。委托代理人：曾扬，广东广从律师事务所律师。原审被告：卢敏辉，住广东省广州市从化区。原审被告：徐小玲，住重庆市云阳县。上诉人卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、高锦州、庾建平、邓润光因与被上诉人黎慕珍、原审被告卢敏辉、徐小玲合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初30号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬共同上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、改判驳回黎慕珍的诉讼请求；三、判令黎慕珍承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、本案有两个不同类型的法律关系，第一个法律关系是卖方卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、黎慕珍、卢敏辉、徐小玲与买方高锦州、庾建平、邓润光签订的《房屋买卖合同》构成的房地产买卖合同关系，第二个法律关系是卖方按各自持有的房地产权证及各方签订的《委托协议》形成的内部合伙关系，上述关系形成两个独立的诉，应分别考虑。二、一审法院忽略了卖方内部之间份额划分和收益分配的约定依据。具体分为如下三方：1、黎慕珍、卢敏辉、徐小玲的房地产作价140万元，他们在签订涉案房屋买卖合同前已收取了定金10万元，并出具《委托协议》，确认其共同委托黄秀芬代收款项为130万元。黄秀芬收到买方分期支付的130万元后，代卢敏辉、黎慕珍偿还了债务；2、卢敏坚的房地产作价90万元，由卢敏坚委托黄秀芬代为向买方收取；3、卢敏钊、黄秀芬的房地产作价170万元，款项由黄秀芬代为收取。三、在当事人存在协议约定的前提下，一审法院用评估报告的结论确定合伙内部各方份额，不仅造成评估和实际成交价值相差甚远，还忽略了涉案房地产整体出卖所产生的溢价。1、本案中，黎慕珍、卢敏辉于2013年8月23日向黄秀芬出具了一份《委托协议》，其中记载乙方黎慕珍、卢敏辉委托黄秀芬代收房款总共130万元整，由甲方黄秀芬向乙方黎慕珍、卢敏辉交付房款总共130万元（注明：该款项由乙方之一卢敏辉收取后自行支配），结清款项后乙方不得再向甲方索取其他费用。同日黎慕珍、卢敏辉又向黄秀芬出具同样格式的《委托协议》，与前一份协议不同的地方是：“待两人房屋过户收款后，由甲方黄秀芬向乙方黎慕珍、卢敏辉交付房款总共还清债务万元”。卢敏坚也向黄秀芬出具同样格式的《委托协议》，授权收取的金额为90万元。结合涉案《房地产买卖合同》第三条第2款的约定，本案房地产的出卖是为了解决黎慕珍、卢敏辉、徐小玲的对外负债，根据上述《委托协议》可以确定售房款项中的390万元的分配情况。2、从《合同法》第61条的立法目的看，只有合同没有约定或者约定不明确的情况下，裁判机关方能依据合同以外的因素去考量合同当事人的真实意思表示。依据两份《委托协议》、《房地产买卖合同》以及高锦州、庾建平、邓润光的陈述，足以说明黎慕珍家庭内部对售楼款分割有约定，一审法院用评估报告的结论作为合伙内部份额的分割依据不妥。3、涉案建筑物与土地存在依付和相邻关系，故单独购买黎慕珍和卢敏辉的房屋价格不高，而涉案房地产整体出卖才能形成更高的溢价。从黎慕珍、卢敏辉于2013年7月18日向庾建平出具的《收据》中显示，黎慕珍、卢敏辉的两宗土地和两处房屋仅作价575000元，与其后买卖双方签订的《房地产买卖合同》和《委托协议》中确定的黎慕珍、卢敏辉交易对价上升至130万元对比，可见整体出卖和分割出卖的价格不一样。与黎慕珍、卢敏辉不同，我们对外没有负债，房屋也没有查封或抵押，完全可以不对外出卖，但评估价格与实际交易价格差幅高达82.84%，但一审法院忽略当时各方交易地位和溢价能力，仍教条地采用评估价格作为合伙内部的份额确定依据明显不合理。四、一审法院将黄秀芬受托代黎慕珍、卢敏辉、徐小玲偿还债务限定为80万元错误，且未查清黄秀芬代为偿还债务和已交付黎慕珍、卢敏辉和徐小玲的金额。一审法院混淆了债务内部和外部事实。1、从外部而言，房屋买卖合同关系依据的是《房地产买卖合同》，其中第二条的约定原因一是黎慕珍和卢敏辉外债约为80万元，二是合同约定一方需要出资代还欠款。该80万元负债仅能反映诉讼中处理的债务，没有反映尚未起诉的债务，故该条款通过括号说明了双方债务金额不确定的事实。在合同实际履行过程中，高锦州等买方并没有直接将购房款支付给卢敏辉的债权人，而是通过银行转账给黄秀芬，黄秀芬再通过诉讼调解、执行和解等方式偿还债务以解除查封。2、从内部而言，《房地产买卖合同》仅约定了合同签订时买卖双方所估算的债务数额，而黄秀芬代为偿还债务的依据不是《房地产买卖合同》，而是《委托协议》，偿还债务金额应在130万元内。即使一审判决认为《委托协议》约定不明确，但从实践角度看，如果黄秀芬没有为卢敏辉偿还80万元以外的其他债务，则债权人也会通过起诉和保全的方式查封卢敏辉的房产，致使我方因无法正常履行合同而违约，故黄秀芬的行为即使没有明确的授权，也应当认定为善意的无因管理。一审法院因黄秀芬善意的防止损失扩大行为而判决其承担不利法律后果是错误的；3、一审未查清黄秀芬向黎慕珍、卢敏辉履行《委托协议》的情况。黄秀芬代黎慕珍、卢敏辉偿还了外债合计1222102元，并向黎慕珍支付53000元，向卢敏辉、徐小玲支付售楼款98000元，上述合计1373102元。该金额早已超过《委托协议》的130万元范围。我方并不存在侵占和拒不分配售房款问题；4、根据《委托协议》的内容，黄秀芬早已通过偿还债务、现金支付的方式向黎慕珍、卢敏辉支付了超过130万元的款项，现在黎慕珍的诉讼行为违反了禁反言原则，不应得到支持。五、一审判决不利于家庭内部和睦。黎慕珍多次走访一审法院，多次诉讼，我方为了应对诉讼早已筋疲力尽。我方在诉讼前对黎慕珍均有尽赡养责任，但因为频繁的诉讼和争执，如今我们和黎慕珍早已没有联系。涉案房屋是祖屋，我方不存在资金周转问题，完全不必出卖房产，出卖房产目的仅为了解救弟弟卢敏辉。黄秀芬为偿还卢敏辉债务尽心尽力频繁周旋于卖方高锦州、庾建平、邓润光及众多债权人、法院之间。维持一审判决会加深母子之间的冲突，不利于家庭和睦。综上所述，黎慕珍家庭内部存在《收据》、《委托协议》、《房地产买卖合同》等文件，足以说明合伙关系内部已明确约定了份额，我方已经依据《委托协议》要求为卢敏辉偿还外债，剩余部分已超额支付给黎慕珍、卢敏辉和徐小玲，故我方对黎慕珍不需承担任何有关出卖房屋所产生的法律责任。对卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬的上诉，高锦州、庾建平、邓润光共同答辩称：我方同意卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬的上诉意见：一、本案不能以评估报告确定房款分配，应以各方约定的房款分配。1、卢敏坚在一审中曾述称其要求90万元的房款以另购房屋，如按评估报告，卢敏坚的房产价值才20万元，根本不够其购房，一审法院没有考虑家庭内部权利分配，只是根据评估报告分配显失公平，也不符合当事人真实意思表示。2、涉案房屋是整体出售，有用作仓库的空地，但评估报告没有评估该仓库的价格，这是不公平的。二、一审认定黎慕珍、卢敏辉的外债共计80万元错误。虽然签订合同时估算债务是80万元，但签订合同后，很多债权人起诉了黎慕珍、卢敏辉要求偿还债务，数额达到100多万元，这些债务是属于黎慕珍、卢敏辉的，不应由我方偿还。对卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬的上诉，被上诉人黎慕珍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。一、涉案房地产的转让价格是390万元，并非卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬所称400万元。二、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬认为根据各产权人真实意思表示，黎慕珍、卢敏辉共有一份130万元的房款不属实。1、涉案房地产买卖合同中并没有约定各产权人应得款项如何分配，事后也没有协商确定；2、《委托协议》中只记载了黎慕珍、卢敏辉授权黄秀芬代收房款130万元，只涉及到房产，并不涉及黎慕珍、卢敏辉的土地款，该《委托协议》也无法确定各方对应得的房地产转让款有任何约定。卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬没有在本案中出示过卢敏坚的授权委托书，我也没有见过。3、一审法院根据评估结论进行处理是合法适宜的。4、即使卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬主张的所谓分配方案属实，该方案对我也是不公平的，是卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬凭借其交易地位和溢价能力而实施的趁人之危行为，亦因违反公平交易原则而无效。高锦州、庾建平、邓润光共同上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回黎慕珍对我方的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黎慕珍承担。事实和理由如下：一、一审法院既然认定《房地产买卖合同》及《委托协议》有效，但却认为我方于2014年4月4日前支付的195万元购房款给黄秀芬有效，此后支付给黄秀芬的购房款无效，并据此判决我方仍需向黎慕珍承担付款义务不合理。1、由于各卖方之间是亲属关系，且涉案《房地产买卖合同》第十二条约定“甲方（卖方）收据以黄秀芬签名为准”，此后黄秀芬向我方出具了由黎慕珍、卢敏辉于2013年8月23日出具的《委托协议》，约定由黄秀芬代为收款，故我方认为黄秀芬有权代收黎慕珍、卢敏辉的房款，并已向黄秀芬支付了390万元。2、一审法院以黎慕珍曾于2014年3月12日向法院起诉，主张黄秀芬没有权利收取房屋转让款为由，认定我方在2014年4月4日收到法院起诉状及传票后仍将余下购房款支付给黄秀芬的行为无效，没有事实依据。因为黎慕珍多次起诉并在开庭前撤诉，撤诉后也没有向我方主张权利，且各卖方之间是亲属关系，我方认为黎慕珍家庭内部矛盾已解决，才将购房款交付给黄秀芬。黎慕珍的委托代理人黄秀芬代为收取购房款后，没有付款给黎慕珍，黎慕珍可以要求黄秀芬支付，这是其家庭内部矛盾问题，我方没有任何过错，不应承担本案风险。二、一审法院依据黎慕珍房地产证的面积计算其应获得房产出售价为968289.46元明显与《房地产买卖合同》的约定不符，且一审法院按房产证面积计算各卖方出售房产所应享有的房屋价值没有事实依据。虽然涉案《房地产买卖合同》没有约定房屋所有人各自享有的房屋价值，但由于卖方是亲属关系，且均同意整体出售房屋，基于此，买卖双方才在该合同第十二条约定收款收据以黄秀芬出具为准。此后，黄秀芬向我方出具了《委托协议》，我方才向其支付购房款390万元，至于该款项如何分配是黎慕珍家庭内部问题，与我方无关。综上，我方支付390万元购房款给黄秀芬的行为有效，一审法院不应判决由我方承担支付购房款给黎慕珍的义务。对高锦州、庾建平、邓润光的上诉，被上诉人黎慕珍答辩称：高锦州、庾建平、邓润光的上诉理由不成立，具体理由如下：一、涉案《房地产买卖合同》第三条约定卖方应在过户后一次性付清购房款。我方已将名下房地产于2014年1月过户到高锦州名下，但买方仅通过黄秀芬向我支付了5万元，并未向我支付其他款项的行为构成违约。二、虽然我起诉买方后撤诉，但我不同意买方据此认为我们家庭矛盾已解决，并付款给黄秀芬，且认为我方有过错的意见。1、我多次向派出所报警，在警方的询问笔录中，我表示没有拿到钱，拒绝搬迁，并一直要求买家直接付款给我，还提出了合同无效的诉讼，以上事实均表明我取消黄秀芬授权委托的事实。买方与黄秀芬趁我住院，强行搬走腾空我的物品，让我居无定所。2、从2014年至今，我方与买方因房地产买卖引发的案件从未停止过，我方与卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬等人之间的赡养纠纷案也一直在诉讼中，买家很清楚我的家庭纠纷没有解决，其称家庭纠纷已解决不属实。3、在我明确要求不要再付款给黄秀芬的情况下，买家仍然支付150万元给黄秀芬，且没有告知我付款情况，买家存在过错。对高锦州、庾建平、邓润光的上诉，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬共同答辩如下：我方同意高锦州、庾建平、邓润光的上诉意见。从黎慕珍、卢敏辉在签订涉案房地产买卖合同之前向庾建平出具的10万元的收款收据可见，庾建平只愿意以57.5万元的价格购买黎慕珍、卢敏辉的房屋及土地，但其后，庾建平等人却以远高于该价格的条件买受了涉案房屋，说明整体出售房屋和土地会产生交易上的溢价。一审中评估报告却孤立评估每个房屋实际价值，评估结论与实际交易价值大相径庭，故一审法院依据评估报告作为家庭内部分配房款的依据不合理，也显失公平。原审被告卢敏辉、徐小玲经本院合法传唤，没有到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见和举证。黎慕珍向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2016年1月5日立案。黎慕珍请求判令：1.确认黎慕珍房地产的转让价值为968289.46元[以签订《房地产买卖合同》时，黎慕珍房地产市场评估价值占全部转让房地产市场评估总价值的比例，乘以全部转让房地产总交易价390万]；2.卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲、高锦州、庾建平、邓润光按黎慕珍房地产的转让价值支付剩余款项915289.46元（968289.46元减去已支付的53000元）给黎慕珍，并从2014年1月3日起至付清之日止，每日按未付房款的0.05%支付违约金；3.本案诉讼费用由卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲、高锦州、庾建平、邓润光共同承担。一审法院认定事实：黎慕珍和卢某甲（已死亡）、卢敏辉和徐小玲、卢敏钊和黄秀芬分别是夫妻，卢敏坚、卢敏钊、卢敏辉均是黎慕珍和卢某甲的儿子。2013年8月20日，黎慕珍（甲方4）、卢敏辉和徐小玲（均作甲方1）、卢敏坚（甲方2）、卢敏钊和黄秀芬（均作甲方3）与高锦州、庾建平、邓润光（以上三人均作乙方）签订《房地产买卖合同》约定：乙方购买甲方位于从化市城郊街新城西路2号单位内的所有主楼房，土地面积约350平方米，有房产证的楼房约241.6平方米，房产证：1.卢敏辉，首层（从字第××号）；2.卢敏坚，二层（粤房产证第××号）；3.卢敏钊，三层（粤房地产证第××号）；4.黎慕珍，2号之一（粤房证字第4001321号）。土地使用证：黎慕珍[从府国用总字第0009833号字（1990）第01220104103号]；卢敏钊[从府国用总字第0009834号字（1990）第01220104104号]；卢敏辉[从府国用总字第0009835号字（1990）第01220104105号]。该房地产成交价为390万元；本合同签订时向甲方支付定金20万元；因甲方之一和甲方之四尚欠外债约合80万元左右，（按实际须还款数计），所以乙方配合甲方到法院协调还款事宜，以求解封甲方被法院冻结的部分房产证，乙方出资代还欠款，代还款项从该房地产交易总价款项中扣除（该款项按乙方交付的定金计，与以上定金相加）；其余款项在甲乙双方到国土房管部门办理完成任务过户手续时一次性付清；本合同一式七份，甲方4份、乙方3份；本合同甲乙双方此后签订的国土局版本《广州市二手房地产买卖合同》之内容与本合同不一致的，以本合同为准等。该合同第十二条备注：甲方收据以黄秀芬签名为准。一审另查，《委托协议》记载“甲方：黄秀芬身份证号：440122196302270368乙方：卢敏辉身份证号：440122196912130311黎慕珍440122193605120320乙方卢敏辉、黎慕珍今将座落在从化市城郊街新城西路2号首层（从字第0111003032）和黎慕珍2号之一（粤房证字第××号）卖给温泉卫东村高某、邓润光。乙方授权甲方黄秀芬代收上述房产款总共为1300000万元整（大写壹佰叁拾万元整），待两人房屋过户收款后，由甲方黄秀芬向乙方卢敏辉、黎慕珍交付房款总共130000万元（大写壹佰叁拾万元整），（注明：该款项由乙方之一卢敏辉收取后自行分配），结清款项后乙方不得再向甲方索取其它费用，此据。日期：2013年8月23日”。黎慕珍、卢敏辉、黄秀芬三人除分别在《委托协议》开头部分的甲方和乙方的位置上签名并按指模外，并没有在最后落款的位置签名并按指模，上述《委托协议》除“1300000”、“壹佰叁拾”、“130000”、“壹佰叁拾”由黄秀芬手书填写外，其余均为打印。另外，黎慕珍还向一审法院提供一份《委托协议》复印件，内容除“由甲方黄秀芬向乙方卢敏辉、黎慕珍交付房款总共还清债务万元（大写／万元整）”外，其余内容与上述《委托协议》内容一致。其后，黄秀芬已出具收据收到高锦州、庾建平、邓润光支付的390万元，其中至2014年4月4日，已支付了195万元。2015年4月8日，高锦州、庾建平、邓润光证明黄秀芬于2013年12月27日转账给黎慕珍5万元，是高锦州、庾建平、邓润光委托黄秀芬支付给黎慕珍的购房款。2014年2月10日、3月5日、4月30日，黎慕珍向从化市公安局城郊派出所报警。黎慕珍在从化市公安局城郊派出所于2014年2月10日制作的询问笔录中称“因为我们家这个院子已经卖给了两个包工头（高锦洲和一个姓邓的包工头），我和三个儿子每人都有一个房产证，整个院子卖了390万元，包工头已经支付给了我们200万元，剩下的190万元要全部人都搬走了才支付，因为黄秀芬负责整个院子买卖事宜，包工头把钱汇给了黄秀芬，并由黄秀芬分给其他三个产权人，黄秀芬为了尽快清空院子，拿到剩余的190万元，因为我没有拿到钱，搬走之后没有地方住，所以我不肯搬，黄秀芬就逼我搬离现在住的地方……”。黄秀芬在城郊派出所于2014年6月24日制作的询问笔录中称“因为我们当时四个房产证一起签一个买卖合同，当时卢敏辉已经用他和我家婆的房产证抵押给别人借了很多钱，别人都去法院告他，他们两个房产证已经被法院查封了，高锦洲用了100多万从法院将房产证赎出来，最后才四个房产证一起过户给高锦洲，现在我家婆老是找高锦洲要钱，而且很多债主知道高锦洲买了我们房子之后，也去找他要钱，因此他就不肯给钱我们，现在还在法院打官司”。一审另查：黎慕珍于2014年3月12日向一审法院起诉，要求确认黎慕珍与卢敏辉、黄秀芬于2013年8月23日签订的《委托协议》无效，一审法院于2014年3月13日受理后，已于2014年3月28日将起诉状及证据副本送达给卢敏辉、黄秀芬。后黎慕珍以需要调取新证据为由向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2014年5月6日作出（2014）穗从法民二初字第359号民事裁定书，裁定准许黎慕珍撤回起诉。黎慕珍于2014年3月12日向一审法院起诉，要求确认黎慕珍与黄秀芬、卢敏辉、徐小玲、卢敏坚、卢敏钊、高锦州、庾建平、邓润光签订的《房地产买卖合同》中的第十二条款（即“备注：（1）甲方收据以黄秀芬签名为准”）无效，一审法院于2014年3月13日受理后，已于2014年3月28日送达黄秀芬，于2014年4月4日将起诉状及证据副本（房地产买卖合同、委托协议等）送达给高锦洲、庾建平、邓润光。后黎慕珍以需要调取新证据为由向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2014年5月6日作出（2014）穗从法民二初字第360号民事裁定书，裁定准许黎慕珍撤回起诉。2014年5月9日，一审法院已将民事裁定书送达给高锦州、庾建平、邓润光。黎慕珍于2014年11月3日向一审法院起诉，要求确认黎慕珍与卢敏辉、黄秀芬于2013年8月23日签订的《委托协议》无效。一审法院于同日受理后，已分别于2014年10月12日、2014年11月18日将起诉状及证据副本（房地产买卖合同、委托协议等）送达给黄秀芬、卢敏辉。在该案中，黎慕珍对已收房款53000元无异议。后黎慕珍以需要调取新证据为由向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2015年1月21日作出（2015）穗从法民二初字第1233号民事裁定书，裁定准许黎慕珍撤回起诉。黎慕珍于2014年11月3日向一审法院起诉，要求确认黎慕珍与黄秀芬、卢敏辉、徐小玲、卢敏坚、卢敏钊、高锦州、庾建平、邓润光签订的《房地产买卖合同》中的第十二条款（即“备注：（1）甲方收据以黄秀芬签名为准”）无效，一审法院于同日受理后，已送达起诉状及证据副本（房地产买卖合同、委托协议等），其中于2014年10月12日送达给黄秀芬、于2014年11月14日送达给高锦洲、庾建平，于2014年11月17日送达给邓润光。后黎慕珍以需要调取新证据为由向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2015年1月21日作出（2015）穗从法民二初字第1234号民事裁定书，裁定准许黎慕珍撤回起诉。原告黎慕珍与被告高锦州、庾建平、邓润光以及第三人卢敏坚、卢敏钊、卢敏辉、徐小玲、黄秀芬房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月20日向一审法院起诉，黎慕珍要求三被告支付95万元购房款及违约金给黎慕珍，案号为（2015）穗从法房初字第218号。由于黎慕珍以确定其房款数额为由另行提起本案诉讼，一审法院裁定该案中止诉讼。后黎慕珍以在本案中一并解决纠纷为由，向一审法院申请撤诉。一审法院于2016年8月9日作出（2015）穗从法房初字第218号民事裁定书，裁定准许黎慕珍撤回起诉。另外，一审法院于2014年、2015年、2016年受理黎慕珍与卢敏钊、卢敏坚、卢敏辉、卢某乙赡养纠纷三案，黎慕珍要求上述四人支付赡养费、护理费、医疗费、住房租金等。一审法院在该案中查明黎慕珍长期患有××、高血压等多种疾病。2016年6月28日，一审法院已立案受理黎慕珍向一审法院提出申请强制执行（2015）穗从法民一初字第1613号民事判决。一审再查，2013年7月18日的收据内容为黎慕珍、卢敏辉收到瘐建平某从府国用字（1990）第01220104103号总字第0009833号及从府国用字（1990）第01220104105号总字第0009835号（部分土地）的房屋及土地交易（合同总价为115平方米×5000=575000）定金10万元等。在本案一审审理过程中，黎慕珍向一审法院申请对《房地产买卖合同》中转让的房地产的市场价值进行评估。经一审法院委托评估，广州国融房地产土地评估有限公司评估各房地产于2013年8月20日签订合同时的价值为：建筑物1.卢敏辉，首层（粤房地权证从字第××号）价值97566元；2.卢敏坚，二层（粤房地证字第××号）价值112979元(评估价每平方米1631元)；3.卢敏钊，三层（粤房地证字第××号）价值112979元；4.黎慕珍，2号之一（原粤房证字第4001321号、现113011032）价值49200元；5.第四层违章搭建板房（72平方米）价值16344元。以上共389068元。土地使用权1.黎慕珍[从府国用总字第0009833号字（1990）第01220104103号，90平方米]价值489918元；2.卢某甲、卢敏钊[从府国用总字第0009834号字（1990）第01220104104号]价值823768元；3.卢敏辉[原从府国用总字第0009835号字（1990）第01220104105号，现从国用（2013）第00176号，71.8平方米]价值485007元。以上共1798693元。上述房地产价值共2187761元。黎慕珍已预交了评估费12700元。一审法院认为,本案争议焦点如下：一、黎慕珍转让房地产价款问题。由于《房地产买卖合同》约定转让房地产范围不包括第四层违章搭建板房（72平方米），黎慕珍也不予确认，故对板房价值16344元应予剔除，即转让的房地产于2013年8月20日的评估价值应为2171417元。黎慕珍部分评估价值539118元[其中2号之一（粤房证字第4001321号）评估价值49200元占评估总价值的0.02265802，从府国用总字第0009833号字（1990）第01220104103号评估价值489918元占评估总价值的0.22562133]占评估总价值的0.24827935。卢敏坚部分评估价值112979元,占评估总价值的0.05203008。卢敏钊部分评估价值524863元[三层评估价值112979元、从府国用总字第0009834号字（1990）第01220104104号（卢敏钊、卢某甲共有）评估价值823768元的50%即411884元],占评估总价值的0.24171451。卢敏辉部分评估价值582573元,占评估总价值的0.26829163。由于涉案房地产的实际转让价值为390万元，如按上述比例，黎慕珍房地产价值为968289.46元,卢敏坚房地产价值为202917.31元,卢敏钊房地产价值为942686.59元,卢敏辉房地产价值为1046337.35元。按上述计算方式，黎慕珍与卢敏辉两人房地产在签订《房地产买卖合同》时的价值共2014626.81元(黎慕珍部分占两人房地产价值的0.48062969,卢敏辉部分占两人房地产价值的0.51937031)，比2013年8月23日《委托协议》中记载的130万元多出714626.81元，该714626.81元约占2014626.81元的35%、约占130万元的55%。卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬均主张卢敏钊为190万、卢敏坚为90万元、黎慕珍与卢敏辉共130万元，但除向一审法院提交《委托协议》外，无其他证据证明，且《委托协议》只记载卢敏辉、黎慕珍授权黄秀芬代收从化市城郊街新城西路2号首层（从字第0111003032）和2号之一（粤房证字第××号）房产款总共130万元，并不是《房地产买卖合同》涉及黎慕珍和卢敏辉转让的全部房地产。另黎慕珍与卢敏辉均称未有约定，而且卢敏坚的房地产面积69.27平方米，评估价每平方米1631元，评估价值112979元，如按卢敏坚所称其房地产实际交易所得为90万元，即每平方米12992.64元，远大于每平方米1631元的评估价，超出11361.64元，不符合常理。卢敏钊主张其房地产实际交易所得为190万元，亦远超过按上述计算方式所得出的942686.59元。高锦州、庾建平、邓润光提交的2013年7月18日的收据记载的并不是黎慕珍及卢敏辉案涉的全部土地和房屋，且无证据证明已全部履行。仅凭《委托协议》以及本案利害关系人卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、高锦州、庾建平、邓润光的陈述，不足以认定黎慕珍与卢敏辉在《房地产买卖合同》中转让的全部房地产价值共130万元。一审法院参照在签订《房地产买卖合同》时黎慕珍房地产评估价值539118元占案涉全部房地产评估总值2171417元的比例，即0.24827935，作为黎慕珍房地产占实际转让价值390万元的比例，以此确定黎慕珍的房地产价值为968289.46元，该价款为黎慕珍可得转让款。二、《委托协议》中黎慕珍是否授权黄秀芬收款及收款金额问题。《房地产买卖合同》有约定“甲方收据以黄秀芬签名为准”，甲方包括黎慕珍。《委托协议》上亦有黎慕珍、卢敏辉及黄秀芬三人签名，以及黎慕珍的指模。黎慕珍向一审法院另外提供一张《委托协议》复印件，但无原件核对，且无证据证明得到除卢敏辉之外的被告确认，一审法院不予确认其真实性。黎慕珍以黎慕珍、卢敏辉均未在落款处签名打指模，以及黎慕珍未阅读内容而认为受欺诈而签订的证据不足，一审法院不予认定。但《委托协议》只约定黎慕珍2号之一（粤房证字第4001321号）的款项由黄秀芬收取。黎慕珍除2号之一（粤房证字第XXXX号）外，还有从府国用总字第XXXX号字（1990）第XXXXX号土地使用权，评估价值489918元占评估总价值的0.22562133，案涉房地产实际交易价为390万元，按该比例计算黎慕珍该部分价值为879923.19元。三、《房地产买卖合同》中关于“甲方收据以黄秀芬签名为准”是否属于事后添加及是否属于黄秀芬可代黎慕珍收款的问题。黎慕珍与被告签订的《房地产买卖合同》约定甲方即黎慕珍、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲收据以黄秀芬签名为准,黎慕珍称系事后添加，未能提供其持有的合同予以反驳，且无其他证据证明，一审法院不予认定。虽2013年8月20日的《房地产买卖合同》未明确约定由黄秀芬代表黎慕珍收款或黎慕珍委托黄秀芬收款，但约定甲方收据以黄秀芬签名为准。除合同有乙方出资代还欠款的约定，不直接交款给黎慕珍由黄秀芬确认外，更是由于黎慕珍是直接权利人，如黎慕珍直接收款还需黄秀芬签名确认与常理不符，结合2013年8月23日的《委托协议》记载黎慕珍授权黄秀芬代收款，从“甲方收据以黄秀芬签名为准”可推断出黎慕珍委托黄秀芬收款的意思表示。四、高锦州、庾建平、邓润光、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲是否对黎慕珍房地产转让款有支付义务问题。黎慕珍于2014年3月12日向一审法院起诉，要求确认黎慕珍与黄秀芬、卢敏辉、徐小玲、卢敏坚、卢敏钊、高锦州、庾建平、邓润光签订的《房地产买卖合同》中的第十二条款（即“备注：（1）甲方收据以黄秀芬签名为准”）无效，一审法院已将起诉状及证据副本（房地产买卖合同、委托协议等）于2014年3月28日送达黄秀芬，于2014年4月4日送达给高锦洲、庾建平、邓润光，黄秀芬、高锦州、庾建平、邓润光应当知道黎慕珍对《房地产买卖合同》中的第十二条款（即“备注：（1）甲方收据以黄秀芬签名为准”）提出无效的请求,即黎慕珍向黄秀芬表达了取消委托收款的意思表示，以及向高锦州、庾建平、邓润光表达了黄秀芬不能代其收款的意思表示，同时黎慕珍亦以未收到款项为由拒绝迁出房屋的方式表达了其需要本人收款的意思表示。黎慕珍与黄秀芬之间属于委托合同，作为委托人的黎慕珍可以随时解除委托合同。高锦州、庾建平、邓润光在2014年4月4日后向黄秀芬支付房地产转让款,不能视为包括对黎慕珍的支付。至2014年4月4日，高锦州、庾建平、邓润光向黄秀芬支付了195万元。从公平起见，按黎慕珍房地产评估价值占全部案涉房地产转让评估总价值的比例即0.24827935计算，黎慕珍应占484144.73元，可视为黎慕珍已收取。按卢敏辉房地产评估价值占全部房地产转让评估总价值的比例即0.26829163计算，卢敏辉应占523168.68元，可视为卢敏辉已收取。在该195万元之中，视为黎慕珍、卢敏钊共已收取1007313.41元。由于在此之前的《房地产买卖合同》约定“因黎慕珍、卢敏辉尚欠外债约合80万元左右（按实际须还款数计），高锦州、庾建平、邓润光配合黎慕珍、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲到法院协调还款事宜，以求解封被法院冻结的部分房产证，高锦州、庾建平、邓润光出资代还欠款，代还款项从该房地产交易总价款项中扣除”，虽未明确约定高锦州、庾建平、邓润光直接将房款支付给法院或支付给黎慕珍、卢敏辉的债权人，但黎慕珍及卢敏辉有将约合80万元左右（按实际须还款数计）的房地产转让款直接用于偿还外债而无须由高锦州、庾建平、邓润光支付的意思表示。《房地产买卖合同》中“尚欠外债约合80万元左右，（按实际须还款数计）”属于约定不明确，由于无证据证明黎慕珍、卢敏辉、高锦州、庾建平、邓润光之后对外债具体数额达成一致协议，故该外债一审法院认定为80万元。由于只约定用黎慕珍及卢敏辉的款项还债，无约定两人的各自份额及具体数额，从公平起见，可参照两人转让房地产评估价值之间的比例，即黎慕珍房地产评估价值占两人房地产评估总价值（黎慕珍部分评估价值539118元、卢敏辉部分评估价值582573元，共1121691元）的比例，即0.48062969，以此确定黎慕珍应承担80万元外债之中的384503.75元。结合《房地产买卖合同》关于“乙方收据以黄秀芬签名为准”的约定，以及黎慕珍有代卢敏辉还债的意愿，由黄秀芬代黎慕珍收款用于偿还卢敏辉债务符合黎慕珍当时的意思表示。至2014年4月4日，黄秀芬已收195万元，其中1007313.41元视为黎慕珍及卢敏辉已收取。黄秀芬称所收款项用于还外债，高锦州、庾建平、邓润光并无异议。以上款项亦超过一审法院认定80万元外债，黎慕珍已承担了偿还外债的义务。由于“甲方收据以黄秀芬签名为准”未约定金额，至2014年4月4日黄秀芬已收取195万元之中属于黎慕珍部分款项484144.73元，应视为黎慕珍收取。另《委托协议》还约定黎慕珍2号之一（粤房证字第XXXX号）的款项由黄秀芬收取后交卢敏辉处理，2号之一（粤房证字第XXXX号）价值49200元占案涉全部房地产评估总价值的0.02265802，案涉房地产实际交易价为390万元，按该比例计算黎慕珍该部分价值为88366.28元。综上，上述两笔款项共572511.01元均视为黄秀芬有权代黎慕珍收取。黎慕珍的房地产价值为968289.46元，减去572511.01元以及黎慕珍承认收到的53000元外，高锦州、庾建平、邓润光还应支付342778.45元给黎慕珍。虽黄秀芬有权代黎慕珍收取572511.01元,但黎慕珍应承担的外债384503.75元及《委托协议》约定黎慕珍委托黄秀芬收取其2号之一（粤房证字第XXXX号）的款项88366.28元后交卢敏辉处理共472870.03元,572511.01元与472870.03元之间的差额99640.98元,应由受益人卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲直接向黎慕珍偿还。由于《房地产买卖合同》约定“甲方收据以黄秀芬签名为准”，高锦州、庾建平、邓润光已将全部转让款390万元支付给黄秀芬，卢敏坚、卢敏钊、卢敏辉、徐小玲对此至今未提出异议，应视为委托黄秀芬收款，为避免诉累，在高锦州、庾建平、邓润光对黎慕珍尚未收到的房地产转让款342778.45元承担支付责任后，由受益人卢敏辉、徐小玲、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬向高锦州、庾建平、邓润光承担返还的义务。五、黎慕珍主张违约金问题。由于对黎慕珍应偿还外债金额约定不明，故黄秀芬代黎慕珍收取款项金额亦不明确，对于黎慕珍要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2017年1月4日作出如下判决:一、高锦州、庾建平、邓润光自本判决发生法律效力之日起10日内支付342778.45元给黎慕珍；二、在高锦州、庾建平、邓润光履行本判决第一项的义务之日起10日内，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲返还342778.45元给高锦州、庾建平、邓润光；三、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲自本判决发生法律效力之日起10日内支付99640.98元给黎慕珍；四、驳回黎慕珍的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13483元，由黎慕珍负担4750元（一审法院予以免交），高锦州、庾建平、邓润光、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲负担6442元，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲负担2291元。评估费12700元，由黎慕珍、高锦州、庾建平、邓润光、卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲每人各负担1411.11元。本院经审查，一审查明事实无误，并有相关证据佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认如下事实：1、涉案房屋买卖合同对应房地产的总售价为390万元；2、黎慕珍、卢敏辉曾在签订涉案房屋买卖合同前，就其二人所有的房地产权与庾建平达成买卖交易意向，约定定金为10万元，故黎慕珍、卢敏辉于2013年7月18日出具定金10万元的收据，但黎慕珍、卢敏辉当天实际仅收到2万元，余款8万元没有支付，且该收据所涉各方当事人就此没有签订买卖合同。上述收据所涉款项不包含在涉案房价款390万元中。高锦州、邓润光、庾建平还明确表示上述10万元定金及已付2万元款项均与本案无关，另案解决。卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬还在二审中提交如下证据：1、落款日期为2013年8月23日，甲方为黄秀芬，乙方为卢敏坚的《委托协议》复印件，该证据与一审中黎慕珍、卢敏辉的两份委托协议一起证明卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬与黎慕珍、卢敏辉就出卖房屋所得的份额存在约定。2、黄秀芬向黎慕珍、卢敏辉、徐小玲支付售楼款具体情况表格及相关凭证复印件，拟证明黄秀芬代黎慕珍、卢敏辉偿还债务的具体情况，其中有7张由一审法院出具的、合计金额为568777元的《广东省人民法院案款收据》（日期为2013年9月26日的有5张，金额分别为55625元、233350元、202900元、41068元、33395元；另两张日期为2013年10月12日，金额分别为1789元、650元）。经本院主持质证，高锦州、庾建平、邓润光对上述证据均表示无异议。黎慕珍则认为：上述证据1不是二审新证据，卢敏坚在一审开庭时都没有提及该份委托，该委托可能是事后伪造的；对证据2，所谓的还债都是卢敏辉的债务，不是黎慕珍的债务，涉及的人也比较多。因为涉案房地产买卖合同中只提及法院的欠款，没有明确约定由谁去还款，且黄秀芬还其他债务也没有让我方确认及核对，故我方只认可其中交到法院的款项，其他不认可。即使有这些债务的存在，但真正与我方有关的只是担保人的那一笔。本院认为，各方当事人于2013年8月20日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人在平等自愿的基础上经协商后达成，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。由于上述合同中涉及的房地产由卢敏辉、卢敏坚、卢敏钊、黎慕珍分别所有，仅约定总成交价为390万元，并未明确约定各人应分得的房款，一审法院参照相关评估报告，按照签约时黎慕珍的房地产的评估价值占涉案全部房地产的评估总价值的比例计算来确定黎慕珍应得售房款，公平合理，本院予以确认。卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬虽上诉主张各卖方之间已经达成内部分配协议，并为此在二审中新提交了卢敏坚的《委托协议》，但该证据形成于一审之前，并非二审新证据，且不足以证明其上诉主张，故本院不予采纳。至于黄秀芬方持有的有黎慕珍签名及打指模的《委托协议》，由于该《委托协议》只约定了黎慕珍2号之一（粤房证字第XXXX号）的款项由黄秀芬收取，并未约定黎慕珍名下的从府国用总字第XXXX号字（1990）第XXXX号土地使用权所对应的款项亦由黄秀芬收取，故该委托协议不足以证明黎慕珍应收房款总额，亦不能证明各卖方对房款分配已达成一致意见。在卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬现有证据不足以证明其有关各卖方内部已对房款达成分配协议的上诉主张或推翻一审相关认定，且其他卖方对此予以否认的情况下，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬对此的上诉意见缺乏理据，本院不予采信。虽然涉案《房地产买卖合同》第十二条备注中有约定“甲方（即包括黎慕珍在内的卖方）收据以黄秀芬签名为准”，且黄秀芬持有黎慕珍签名及打指模的《委托协议》，黄秀芬据此有权代表黎慕珍收取相关房款，但根据一审法院查明事实，黎慕珍在合同履行过程中，曾以未收到房款为由拒绝迁出涉案房屋，并曾多次通过报警及诉讼的方式提出异议，其中黎慕珍曾于2014年3月12日向一审法院起诉要求确认上述合同约定无效，黄秀芬于2014年3月28日收到该案诉讼材料，高锦州、庾建平、邓润光于2014年4月4日收到该案诉讼材料，一审法院据此认定黎慕珍向黄秀芬表达了取消委托收款的意思表示，并向高锦州、庾建平、邓润光表达了黄秀芬不能代其收款的意思表示，同时黎慕珍亦以未收到款项为由拒绝迁出房屋的方式表达了其需要本人收款的意思表示，且认定黎慕珍与黄秀芬之间属于委托合同，作为委托人的黎慕珍可以随时解除委托合同，高锦州、庾建平、邓润光在2014年4月4日后向黄秀芬支付房地产转让款,不能视为包括对黎慕珍的支付，合法合理，本院予以确认。高锦州、庾建平、邓润光在接收了相关诉讼材料后，在未与黎慕珍协商付款事宜或征得黎慕珍同意的情况下，直接付款给黄秀芬，对于导致本案纠纷存在一定过错，损害了黎慕珍的合法权益，一审判令高锦州、庾建平、邓润光及卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬双方分别按比例向黎慕珍支付相关购房款，且基于买方已向黄秀芬付清了390万元购房款的事实，判令卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬、卢敏辉、徐小玲在买方高锦州、庾建平、邓润光向黎慕珍支付相关房款后，将该部分房款返还给买方，并无不当，本院予以维持。高锦州、庾建平、邓润光以黎慕珍撤回相关案件的起诉为由，认为其在2014年4月4日后向黄秀芬付款的行为没有过错，并据此提出其无需付款给黎慕珍的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。至于卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬上诉主张的还债问题。虽然涉案合同中仅约定外债约80万元，未约定具体金额，且约定按实际须还款计算，但同时亦约定买方须配合卖方到法院协调还款事宜等，一审法院在涉案房地产买卖合同对上述外债的金额约定不明确，且无证据证明各方当事人在签约后对外债金额达成一致意见的情况下，酌情认定该部分外债为80万元，并无明显不当，本院予以维持。二审中，虽然卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬提交了黄秀芬向代黎慕珍、卢敏辉还款的具体情况表格及相关凭证复印件，但一方面，该部分证据均在一审之前形成，并不属于二审新证据，另一方面，上述表格及相关凭证中与法院有关的款项仅七笔，总金额仅为568777元，未超出一审认定的80万元外债金额；而其余债务及还款情况并未经生效法律文书确认，且黎慕珍均不予认可，故上述证据不足以推翻一审相关认定，本院对此不予采信，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬对此如有异议，可另循合法途径解决。综上所述，卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬与高锦州、庾建平、邓润光的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19925元，由卢敏坚、卢敏钊、黄秀芬负担13483元，高锦州、庾建平、邓润光负担6442元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年六月二十一日书记员 梁少欣