贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2765号上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。法定代表人：金晓梅，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗安梅，公司员工。特别授权。被上诉人（原审原告）：张家伦，男，汉族，生于1971年5月5日，贵州省习水县人，住习水县。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（下称华居公司）因与被上诉人张家伦商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一）一审判决认定“截止庭审结束，上诉人仍未将需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案”的事实是错误的。在涉案商品房交付给被上诉人后，上诉人已按合同约定将应由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院以上诉人未取得涉案房屋初始登记的现状而认定上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的事实是错误的，因为未取得涉案房屋初始登记并不代表上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。(二）一审判决以涉案房屋未取得初始登记证为由认定上诉人违约是错误的。根据涉案合同第十五条约定，本案上诉人是否违约的评判标准应当是上诉人是否将应由上诉人提供的资料报产权登记机关而非涉案房屋是否取得初始登记。(三）一审判决认定被上诉人诉请上诉人支付违约金未超过诉讼时效的事实是错误的。根据合同约定，上诉人应提供办理产权登记材料的最后时间是2008年3月30日，如上诉人在这时间内未提供应由其提供的办理产权证书相关资料，被上诉人就应当在两年之内起诉要求上诉人支付违约金。本案上诉人在2016年才向法院起诉，显然超过诉讼时效。一审判决认定合同没有约定支付违约金的具体时间而否定被上诉人在本案中未超过时效的规定不能成立。二、一审判决在认定上诉人未取得涉案房屋产权证书没有给被上诉人造成损失的前提下判决上诉人支付被上诉人违约金属适用法律错误。被上诉人张家伦在二审中未作书面答辩。张家伦一审诉讼请求：1、判令华居公司立即履行双方于2007年1月23日签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定义务，即判令华居公司立即将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案；2、判令华居公司向张家伦支付自2008年4月1日起暂计至2016年10月1日止的违约金人民币95700.85元（按照年利率5.94%计算），以及至华居公司实际履行诉请1所述义务之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由华居公司承担。一审法院认定事实：张家伦于2007年1月23日与华居公司签订《商品房买卖合同》，购买华居公司开发修建的位于习水县××天生路××商品房（房××单元××），建筑面积166.73平方米，套内建筑面积154.91平方米。合同约定：1、房价总额为186737.00元，付款方式为按揭贷款；2、交房时间。出卖人应当在2007年12月30日前向买受人交付该商品房；3、产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，张家伦按约向华居公司支付全部购房款，但未缴纳涉案房屋契税。截止庭审结束，华居公司仍未将需由华居公司提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记。张家伦至今未能取得涉案商品房的房地产权属证书。一审法院认为：张家伦、华居公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。关于张家伦要求华居公司立即将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案的诉讼请求，华居公司辩称该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，张家伦要求华居公司提交办理权属证书所需资料的诉讼请求，符合双方合同约定，华居公司应按合同约定将办理权属登记需由华居公司提供的资料报产权登记机关备案。该项诉请属华居公司继续履行办证义务的请求权，该请求权具有较强的物权属性，不应适应诉讼时效，故对张家伦的该项诉讼请求予以支持，对华居公司的辩称不予采纳。关于张家伦要求华居公司支付违约金的诉讼请求，华居公司辩称系因张家伦未缴纳契税导致无法备案且该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为张家伦签订《商品房买卖合同》后，依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，华居公司应当在合同约定的期限内做好出卖人产权登记备案。而华居公司至今仍未将需由华居公司提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记，华居公司应承担相应的违约责任。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，初始登记不涉及张家伦缴纳契税范畴，张家伦未缴纳房屋契税的行为不会影响备案登记的完成，故对张家伦未缴纳契税导致无法备案的辩称不予支持。张家伦、华居公司签订的《商品房买卖合同》第十五条虽明确约定违约金的具体数额，但未约定明确的履行期限，且华居公司至今仍处于违约状态，不应视为已过诉讼时效，故对张家伦要求华居公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金计算标准的问题。张家伦主张合同约定的违约金过低，应按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条已明确约定按照已付房价款的5%的标准计算违约金，张家伦亦未向一审法院提交其因华居公司违约造成实际损失的证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，对张家伦要求按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算违约金的请求不予采纳。华居公司应向张家伦支付违约金为186737.00元×5%=9336.85元。综上，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条之规定，判决：一、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案；二、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张家伦支付违约金9336.85元;三、驳回张家伦的其余诉讼请求。案件受理费1096.00元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：本案的争议焦点为：一、华居公司的行为是否构成违约；二、被上诉人要求华居公司按《商品房买卖合同》的约定支付违约金的主张是否超过诉讼时效。关于焦点一，本院认为，被上诉人与华居公司所签《商品房买卖合同》约定，华居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因华居公司的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华居公司应承担违约责任。买受人办理房屋所有权证的前提是商品房所有权初始登记完成，该初始登记系由房地产开发企业申请办理，准予初始登记的批复应属房地产开发企业在买受人办理房屋所有权登记时向产权登记机关提供的必要证明文件。经查，华居公司至今尚未取得涉案房屋初始登记，即尚未获得准予初始登记的批复，被上诉人亦无法办理涉案房屋的权属登记，华居公司的行为已经构成违约。因此，华居公司上诉所持其已按合同约定将相关资料报产权登记机关备案，已履行了合同义务，房屋尚未办理初始登记不是违约行为的主张不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，因华居公司的行为已构成违约，根据其与被上诉人所签《商品房买卖合同》第十五条约定，华居公司应向被上诉人支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的具体数额，但对支付时间并未明确，且华居公司至今仍处于违约状态，被上诉人要求华居公司支付违约金的主张不应视为已过诉讼时效。对于华居公司上诉所持被上诉人要求支付违约金的请求已过诉讼的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人华居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2192元，由上诉人华居公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年六月二十六日书 记 员  何红莉