湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终1698号上诉人（原审原告、反诉被告）：马志林，男，1967年7月6日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：赵国胜，湖北凡成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北圣农机电有限公司，住所地襄阳市人民西路45号。法定代表人：黄万国，湖北圣农机电有限公司董事长。委托诉讼代理人：周圣强，湖北法正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓萍，湖北法正大律师事务所律师。上诉人马志林因与被上诉人湖北圣农机电有限公司（以下简称圣农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马志林及其委托诉讼代理人赵国胜，被上诉人圣农公司的法定代表人黄万国及其委托诉讼代理人邓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马志林上诉请求：一、依法撤销（2016）鄂0606民初609号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，导致判决结果错误。一、原判决认定被上诉人没有违约行为，不应对上诉人进行赔偿及支付违约金错误。上诉人租赁被上诉人位于襄阳××××区韩家台巷临街门面房二层共计19间房屋的目的是开办宾馆。根据《消防法》的规定，开办宾馆必须有消防通道。2013年6月23日，大力公司老职工将消防通道及下水道堵死，造成该通道至今未能疏通，上诉人无法正常营业。依据《合同法》第一百二十一条规定，被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人的损失。二、原审法院（2014）鄂樊城王民初字第00261号判决，完全符合合同法第五十二条、五十三条和民法通则的相关法律精神，所判决的文书合乎法律精神，请中院予以支持。（一）圣农公司隐瞒了襄樊市致诚有限公司是大力公司子公司与原开关厂（是大力公司并购的）的关系。因买卖土地、房屋产生的矛盾。圣农公司购买襄樊市致诚公司（是大力公司的子公司）时，在2014年4月份襄樊市致诚公司职工把圣农公司大门堵塞三个月，在政府临时缓和开门后，至今矛盾没有完全解决。（二）圣农公司欺骗马志林，也没有告诉马志林这些房子的事实情况。在2013年4月7日至2013年6月1日，圣农公司欺骗马志林，称马志林所租19间房屋南面有3间是圣农公司办公室，事实是大力公司（也是致诚公司）的办公室，存在矛盾，办公室一直未搬。2013年6月16日，南面三间房屋交付马志林，7天后，马志林租房的唯一通道及下水道被职工堵塞。经与派出所、施营居委会、圣农公司、大力公司（致诚公司）多次协调无果，至今唯一的消防通道仍堵塞，造成马志林巨大的经济损失及个人的精神损失。如此清楚的事实过程，原审法院仍偏袒圣农公司，对其明显违约的事实不予认定，显失公平。（三）圣农公司在本案民事诉讼中，采取很多不当行为及违法行为，如韩旭组织的一帮社会闲杂人员到宾馆闹事、骂人、威胁、恐吓，在卷宗有多份报警资料证据。2016年4月14日，本案在樊城区人民法院柿铺法庭开庭，开庭当天，韩旭一帮人到柿铺法庭一楼威胁证人，米公派出所有出警记录。在司法程序过程中，圣农公司用社会闲杂人员威胁、恐吓、谩骂马志林及证人，可见圣农公司是黑社会性质的温床。从此事件中可以反映出圣农公司的所作所为和其背景。三、樊城（2016）鄂0606民初609号判决书中，判决有误，判决中“本院认为，原、被告双方签订租赁合同后，被告按约定将出租房屋交给了原告，被告交付出租的房屋给原告时，出租房屋与大力公司家属院相连的通道是畅通的，通道被堵塞，不是被告圣农公司所为，不能以此认定被告有违法行为。”，该判决不当，理由二中（一）、（二）、（三）条款中的人证、物证，事实清楚，请二审法院予以纠正。（一）马志林唯一的消防通道堵塞至今，才造成了诉讼。（二）马志林的唯一消防通道堵死，造成马志林宾馆无法经营的事实，至今因消防通道堵塞，马志林没有消防证，也不可能经营。（三）圣农公司捏造假的水电费自开收据，2013年10月以后，圣农公司停止向马志林宾馆提供生活用电、用水，为了宾馆防盗安全，求助旁边居民住户提供生活用电、用水，并提供宾馆一间房子给该供电供水居民住。经供电部门曾到现场勘查，供电部门表示，开户居民自己用电、用水，合情合理，可以理解。民用电压低、水压低，宾馆无法正常经营。（四）2013年4月7日，签订合同两个月后，马志林才得知所承租的房屋中，北面16间房间是危房，没有建房基础，使用院墙一侧建的一楼又加盖了两层。圣农公司为达到自己的目的，向马志林隐瞒事实，给马志林造成巨大经济损失。四、原审判令上诉人支付2013年8月1日至合同解除之日即2015年1月5日止的房屋租金及合同解除次日即2015年1月6日至返还房屋之日止的房屋占用费用错误。圣农公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。马志林向一审法院起诉请求：1、判令圣农公司赔偿马志林因无法经营而造成的经济损失57.6万元（具体计算方法：按合同约定的租期2年，每天入住数额按10个房间、每间收费80元计算），赔偿装修损失56万元；2、判令圣农公司承担违约责任并支付违约金7000元；3、本案的诉讼费用由圣农公司承担。圣农公司向一审法院反诉请求：1、依法解除双方2013年4月7日签订的房屋租赁合同，收回租赁的房屋；2、判令马志林立即支付拖欠的截止2016年4月底的租金和房屋占有使用费17.85万元，从2016年5月1日起，按合同约定的标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止。一审法院认定事实：2013年4月7日，圣农公司作为甲方（以下简称甲方）与马志林作为乙方，签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自己位于襄阳××××区韩家台巷临街门面第二层共计19间房屋租给乙方作为经营商务会所使用，租期2年，从2013年4月7日起至2015年4月30日止。租期届满后，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，须在租期届满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后，根据当时市场行情，同等条件下乙方优先承租。乙方须在合同期满前，提前一个月重新续签合同，并交纳租金。2013年4月7日至2013年4月30日为乙方的装修期。装修费用由乙方自担。乙方向甲方交纳租房押金1万元，合同期满后乙方无违约现象，甲方全额退还。租金每季度17500元，租金按季度支付，付款日期为每季度的前10日。乙方于2013年5月1日开始计算房屋租金。乙方为承租期内的社会治安、消防安全的责任人。违约责任条款约定，若乙方未经甲方同意将房屋转租、转借他人使用的，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，擅自改变水电用途的，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租费用的，违反安全规定的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照年合同租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还必须负责赔偿直到弥补甲方全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按租金的一倍支付滞纳金，但逾期不得超过10天。租期届满后，乙方应如期交还房屋，逾期未归还的，每逾期一日，应向甲方支付原日租金一倍的滞纳金，乙方还应该承担逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，马志林按约向圣农公司交纳了第一季度的租金17500元（从2013年5月1日至2013年7月31）和押金1万元。圣农公司也将房屋交付给马志林使用。该房屋位于人民路与韩家台巷交叉路口，房屋大门面临韩家台巷，房屋背后有一通道与大力家属院相通。马志林接手房屋后，随即雇人装修房屋作为宾馆使用。当时连接房屋与大力公司家属院的通道畅通。2013年6月23日，大力公司家属院内的老职工不满公司出售公司资产及为了居住的安全将通道堵上。同年7月18日凌晨4时，马志林组织人员将通道砸开，被大力公司家属院工人制止，双方发生争斗，马志林将对方打伤，王寨派出所在接到报警后出警制止，之后公安机关多次组织圣农公司、马志林和大力公司退休工人代表彭仁亮多次调解无果，该通道仍未能疏通。马志林在2013年4月7日交纳第一季度租金后，认为上述通道堵塞应由圣农公司负责疏通，而其未予以疏通，便未按时向圣农公司交付租金。2014年4月16日，圣农公司便给马志林送达了一份催交拖欠租金函，要求马志林在三日内付清欠交的租金，否则，按合同约定收回房屋。马志林仍未按时交付拖欠的租金，仅于2014年7月22日和7月24日分别向圣农公司交租金10000元和4000元，合计14000元。之后未再支付过租金。从2013年6月至2016年3月22日，马志林共向圣农公司支付水电费共计129226元。其中2014年4月至9月期间，马志林采取更改圣农公司宗地图的办法，骗取供电部门而接入电路（马志林擅自搭接入户电线，）另行直接向供电部门交纳电费。2015年6月，圣农公司发现马志林擅自对承租的房屋进行装修，而租赁合同约定的租赁期限已于2015年4月到期，便于2015年6月25日向马志林送达一份要求马志林五日内自行拆除装修，腾空房屋并办理移交房屋手续的信函。另查明，马志林租用上述承租房屋开办的襄阳市樊城区来利安宾馆的消防安全检查合格证于2013年12月20日下发。核发该消防合格证的相关部门档案室无收回该合格证的记录。马志林于2014年8月28日到公安机关办理了特种行业许可证。一审法院认为，马志林与圣农公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，圣农公司按照约定履行了向马志林交付承租房屋的义务，马志林负有按照合同约定按季度向圣农公司缴纳租金的义务。本案的焦点问题是：1、疏通被大力公司职工堵塞的通道是否属圣农公司的义务。马志林认为，圣农公司作为房屋出租人，有义务在租赁合同期间保持租赁物符合约定的用途。合同履行中，大力公司的职工将其承租房屋用于宾馆所需的消防通道堵塞，造成其不能获得特种行业许可证，而导致无法经营，为此，马志林多次要求圣农公司疏通被堵塞的通道，但一直未能疏通。疏通该通道以保障马志林达到承租房屋的合同目的是圣农公司的义务，现圣农公司没有履行保持租赁物符合约定的用途的义务，属违约行为，且该违约行为是产生本案纠纷的根本原因，故圣农公司应当向其赔偿。圣农公司认为，其在将出租房屋交付给马志林时，出租房屋与大力公司家属院相连的通道是通畅的，其已按合同约定履行了出租人应履行的义务。通道被堵塞不是其公司所为，其出租的房屋是合法购买所得，并与出卖方已结清了所有手续，大力公司职工堵塞通道与圣农公司无任何关系；且在与马志林签订租赁合同时，马志林并没有给圣农公司讲明要将此通道作为经营所需的消防通道，不存在有租赁期间达到保证此通道是畅通的约定。故其没有违约行为，不应对马志林进行赔偿。一审法院认为，当事人双方签订租赁合同后，圣农公司按约定将出租房屋交给了马志林。圣农公司交付出租的房屋给马志林时，出租房屋与大力公司家属院相连的通道是畅通的，通道被堵塞不是圣农公司所为，堵塞的原因也不是圣农公司与大力公司职工之间存在纠纷，不能以此认定圣农公司有违约行为。双方签订的合同中并没有约定出租方圣农公司在租赁期间有义务保持该通道畅通和该通道是用于马志林经营所需的消防通道，疏通被堵塞的通道不是圣农公司约定的义务。故其没有违约行为，不应对马志林进行赔偿及支付违约金，马志林要求圣农公司支付违约金的请求不能成立。2、通道堵塞是否导致马志林承租房屋所办的宾馆未进行经营的事实。马志林认为，通道被堵塞后，宾馆所需的消防设施不建全，消防部门不下发消防检验合格证，导致其无法经营，给其造成了损失，为此，要求圣农公司赔偿装修和停业损失。圣农公司认为，其将出租房屋交给马志林使用后，消防部门给其下发了消防验收合格证，也办理了特种行业许可证，马志林一直在经营，并没有停业，不存在有停业损失；装修承租房屋是为了经营所需，不存在赔偿装修损失的说法。一审法院认为，从圣农公司提供的马志林向其交纳水电费、证人到庭作证的陈述，可以证实其承租圣农公司的房屋用于经营的宾馆一直处于营业状态，消防部门也未向马志林下发过停业整改的通知。故对马志林诉称其因通道被堵塞后，宾馆所需的消防设施不建全，导致其停业的事实不成立，一审法院不予确认。综上所述，马志林的一审诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于圣农公司一审提出的反诉请求能否成立的问题。一审法院认为，马志林在履行租赁合同中逾期缴纳租金，构成违约，按双方合同的约定，圣农公司有权提出解除合同，并有权要求马志林将承租的房屋返还给圣农公司。马志林以圣农公司未履行疏通被堵塞的通道为由拒付租金，从而认为其不付租金的行为不属违约的理由，不能成立，一审法院不予采信。在马志林违约支付租金的情况下，圣农公司将落款时间为2014年7月10日的终止合同及返还房屋的函送达给了马志林，对此，马志林有异议并于2014年8月26日向一审法院起诉，要求继续履行合同，赔偿损失。因马志林违约交付租金的事实存在，按双方合同约定的解除条件成就，故马志林对解除合同的异议不成立。既然异议不成立，依据相关法律规定，解除合同的时间以解除合同通知到达时为准，但因圣农公司未提供证据证明其送达给马志林的具体时间；原审中，圣农公司又提出了要求解除双方合同的诉讼请求，双方合同解除时间应以马志林收到圣农公司的反诉状副本之日即2015年1月5日为准。圣农公司要求马志林支付欠交的租金及房屋占用费的请求合法，一审法院予以支持。合同解除前，马志林应向圣农公司支付租金，合同解除后，应支付房屋占用费。对于马志林向圣农公司交纳的租房押金10000元，因马志林未履行向圣农公司交付租金的义务，按押金的性质，其所交纳的押金应冲抵其应向圣农公司交付的租金。马志林辩称圣农公司已将截止2016年4月底的租金和房屋占有使用费17.85万元的债权转让给了韩旭，并给马志林送达了债权转让通知书，故圣农公司无权就此阶段的费用提出要求马志林支付的问题。一审法院认为，圣农公司虽然认可与韩旭签订有债权转让协议，也认可向马志林送达了债权转让通知书，但因圣农公司所转让的债权并没有确定，双方为此尚在诉讼中，同时，圣农公司当庭表示此协议签订后，双方并没有实际履行，韩旭也到庭确认双方没有实际履行债权转让协议，故双方债权转让不成立。马志林的该辩称理由不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告马志林（反诉被告）的诉讼请求；二、原告（反诉被告）马志林与被告（反诉原告）湖北圣农机电有限公司于2013年4月7日签订的房屋租赁合同于2015年1月5日解除；三、原告马志林于本判决生效后三十日将承租被告湖北圣农机电有限公司所有的位于襄阳××××区韩家台巷临街门面第二层共计19间房屋返还给被告湖北圣农机电有限公司；四、原告马志林于本判决生效后十日内向被告湖北圣农机电有限公司支付从拖欠租金之日即2013年8月1日起至合同解除之日即2015年1月5日止（共计17个月零5天）的租金100138.76元（17500元/季度÷3个月×17个月+17500元/季度÷3个月÷30天×5天），与押金10000元冲抵后，马志林还应支付湖北圣农机电有限公司此阶段的租金90138.76元；支付从合同解除的次日即2015年1月6日起至返还房屋之日止，按合同约定的季度租金17500元的标准计算的房屋占用费。本诉案件受理费15080元，反诉案件受理费2070元，合计17150元，由马志林负担。二审中，当事人没有提交新证据。原判认定事实属实，本院予以确认。本院认为，马志林与圣农公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的禁止性规定，故合同合法有效。马志林上诉认为，在其承租期间，案外人大力公司老职工将其用于开办宾馆的消防通道、下水道堵塞，致使其无法正常经营的原因是因被上诉人圣农公司原因所致。对其该上诉理由，其并未提供足够的证据予以证实，且双方亦未在合同中明确约定该通道系上诉人马志林开办宾馆所必需的消防通道。同时，上诉人马志林所开办的宾馆，消防部门已为其办理了消防验收合格证，并办理了特种行业许可证，其实际亦处于营业状态。故对上诉人马志林认为其无法正常经营的原因是因被上诉人圣农公司原因所致，应由圣农公司赔偿其损失的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。马志林上诉还认为，圣农公司已将租金和房屋占有使用费等费用作为债权转让给了韩旭，圣农公司无权主张权利。本院认为，被上诉人圣农公司一审中当庭表示此债权协议签订后，双方并未实际履行，且韩旭亦到庭确认双方没有实际履行债权转让协议，故双方债权转让不成立，马志林的该上诉理由亦不能成立。综上所述，马志林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5015元，由上诉人马志林负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一七年六月二十六日书记员  周超群