河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫12民终1050号上诉人（原审被告）：董小当，女，1956年9月24日出生，汉族，现住三门峡市。被上诉人（原审原告）:深圳市安达物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区前海路前海村9栋707室。法定代表人:郭爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德源、郭南，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人董小当因与被上诉人深圳市安达物业管理有限公司（以下简称安达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人董小当、被上诉人安达物业公司的委托诉讼代理人李德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董小当上诉请求：请求撤销（2017）豫1202民初1125号民事判决书。理由：原审对事实认定不清，适用法律不公正、不正确，程序违法。请求二审依法撤销一审判决，判令被上诉人退还上诉人因管理服务失职和服务中的瑕疵以及超越收费文件多收取的费用2219.9元，判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。被上诉人安达物业公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，造成本次上诉的直接原因是上诉人对事实认识不清，对法律认知错误，一审审理程序合法，认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉请求。安达物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告董小当支付原告6号楼1206室物业费546元、垃圾费21.8元、代缴水费9.6元、公摊电费60元等共637.4元，10号楼3102室物业费371.92元、垃圾费22元、代缴水费25.6元、公摊电费120元等共539.5元，10号楼1808室物业费514.45元、垃圾费30.4元、代缴水费44.8元、公摊电费150元等共739.6元，以上费用共1916.5元及滞纳金（自2015年1月1日起按照日万分之五计算）；2、被告董小当承担本案诉讼费。事实和理由：被告董小当系三门峡市宏江中央广场6号楼1206号、10号楼3102号、1808号房屋业主，被告接收物业时与原告签订前期物业服务协议，协议约定按照建筑面积每月每平方米收取1元物业管理费，逾期不缴，应交纳滞纳金。被告一直未交纳6号楼1206号、10号楼3102号房屋从2014年7月31日至2015年1月13日及10号楼1808号房屋从2014年5月27日至2015年1月13日期间的物业管理费及相关费用。董小当一审辩称：原告催收公告无效，且起诉已超过诉讼时效，依法应予驳回；原告物业管理不善，房屋未经验收即交付；原告擅自撤离，未向业主公示，业主亦未收到任何催收材料；房屋面积计算没有依据；原告与开发商签订的物业服务协议与我无关。一审法院查明：三门峡市宏江中央广场6号楼1206号、10号楼1808号房屋系董小当所有。2013年5月27日、7月31日安达物业公司（甲方）与董小当（乙方）就上述房屋分别签订前期物业管理服务协议。主要约定，依据本协议向乙方预收取一年物业管理费用，每年十二月预收第二年的费用；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；住宅区公用设施、设备、公共场所的维护和管理；环境卫生；保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；共用部分、共用设施设备的维护和管理。乙方交纳物业服务费的时间为每年12月31日之前，计费时间分别从2013年5月27日、7月31日起，住宅物业按照建筑面积每月每平方米1元计算。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同签订后，董小当交纳了上述房屋第一年的物业费及垃圾费（每年48元），安达物业公司开始为该小区业主提供物业服务，2015年1月13日，安达物业公司撤离该小区，并将物业管理移交三门峡市阜盛物业服务有限公司，董小当未交纳6号楼1206号房屋从2014年7月31日至2015年1月13日（166天）及10号楼1808号房屋从2014年5月27日至2015年1月13日（231天）期间的物业管理费及相关费用。一审法院另查明：2013年3月25日，三门峡市发展和改革委员会给安达物业公司颁发《收费许可证》，许可收费项目包括：物业管理费、机动车停放服务费、生活垃圾处理费等，其中生活垃圾处理费属于委托收取，按照每月每户4元的标准收取。2015年4月20日，安达物业公司在黄河时报上刊登《关于催缴物业管理费用的公告》，通知宏江中央广场业主于2015年4月23日至2015年5月22日交纳物业费及其他相关费用。三门峡市宏江中央广场10号楼3102号房屋登记业主为王丽萍。一审法院认为：原告同被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。物业服务协议系双务合同，享受服务是权利，承担服务费是义务,双方签订的物业服务合同对被告董小当有约束力，董小当作为业主理应履行合同的义务，及时交纳物业费用，故安达物业公司要求董小当物业费的诉讼请求，应予支持，根据董小当2013至2014年度缴费情况，董小当应交物业费如下：1、6号楼1206号房屋物业费数额为1200.5元/年÷365×166＝545.98元；2、10号楼1808号房屋物业费数额为812.9元/年÷365×231＝514.45元。关于垃圾费，该笔费用系环卫部门从住宅小区将生活垃圾清运到垃圾处理站并将垃圾处理所产生的费用，系委托收费项目，故董小当应当支付垃圾费如下：1、6号楼1206号房屋垃圾费数额为48元/年÷365×166＝21.80元；2、10号楼1808号房屋垃圾费数额均为48元/年÷365×231＝30.37元。以上共计1112.60元。关于公摊电费，原告未能提交相关证据对双方之间约定有公摊电费的事实予以证明，故该诉请，故原告主张董小当应支付公摊电费的请求，本院不予支持。关于代缴水费，原告虽然提供了其在撤离时已结清全部水费的的证据，但未提供供水单位分户欠缴水费的详细清单，故原告主张董小当应支付代缴水费的请求，本院不予支持。因三门峡市宏江中央广场10号楼3102号房屋登记业主并非被告董小当，故原告要求被告董小当支付上述房屋相关物业费用的请求，本院不予支持。原被告双方在合同中约定了滞纳金，但原告在撤离宏江中央广场小区时没有向业主履行告知义务，虽然原告于2015年4月20日在黄河时报发布公告催缴物业费，但该声明未明确列明每户业主应当缴纳物业费的具体数额及缴费地点，致使业主事实上无法缴纳物业费。因此，原告请求滞纳金按照合同约定自2015年1月1日起计算的主张，本院不予采纳，滞纳金应自原告起诉之日（2017年2月22日）起按照日万分之五的标准计算。关于诉讼时效，诉讼时效应自原告在报纸上发布公告催缴物业费之日（2015年4月20日）起计算，故原告起诉未超过法定诉讼时效期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项、第一百五十七条第一款之规定，判决：一、被告董小当支付原告深圳市安达物业管理有限公司物业费、垃圾费共计1112.60元及滞纳金（滞纳金自2017年2月22日起至本判决确认的给付之日止按照日万分之五计算），限本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告深圳市安达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董小当负担。二审中，当事人均没有提交新证据。二审认定的事实与原审一致。本院认为，2013年5月27日、7月31日双方当事人分别签订的前期物业服务协议应当是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方之间形成物业服务合同关系，对双方均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的职责，承担相应的义务。安达物业公司已经履行了为上诉人董小当所在小区提供物业服务的职责，董小当作为业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费，安达物业公司要求董小当交纳物业费、垃圾费的诉讼请求理由正当，应予支持，一审法院根据双方约定及查明的案件事实情况判令董小当支付安达物业公司物业费、垃圾费及滞纳金并无不当，上诉人上诉请求和上诉理由无证据证明，依法不能成立，无法支持，一审法院判决正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董小当负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一七年六月二十三日书记员  马志光