广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8327号上诉人（原审被告）：广州市上泰化工有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：文深元。委托诉讼代理人：陈凤满，广东誉满律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文杰，广东誉满律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市永大集团公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：王烔，职务经理。委托诉讼代理人：罗增开，广东汇俊律师事务所律师。原审第三人：广州五羊摩托有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：梁君，职务：总经理。委托诉讼代理人：李志坤，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市上泰化工有限公司（以下简称上泰公司）因与被上诉人广州市永大集团公司（以下简称永大集团）、原审第三人广州五羊摩托有限公司（以下简称五羊公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上泰公司向本院上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由永大集团承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定因未征得永大集团的同意，故我方与五羊公司签订的《合同转让协议书》对永大集团没有约束力，属于认定事实错误。首先，我方在2012年4月26日已经征得永大集团的同意，才与五羊公司签订《合同转让协议书》，将《房屋、空地租赁合同》约定的权利义务全部转让给五羊公司。其次，虽然《合同转让协议书》没有永大集团的签名确认，但我方在与五羊公司签订《合同转让协议书》后，关于《房屋、空地租赁合同》的所有内容都是由永大集团与五羊公司履行及协商，关于《房屋、空地租赁合同》约定的缴纳租金事宜，也是由永大公司直接向五羊公司收取，我方已经退出《房屋、空地租赁合同》。故上述可证明永大集团对转让事宜是知悉并同意的。2、原审判决认定政府发出的收储意见符合提前解除合同的条件，永大集团有权提前解除合同，这是错误的。首先，广州市土地开发中心发出《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》并不是征收文件，原审判决仅凭该份函件就认定永大集团有权提前解除合同是错误的。且我方已经不是《房屋、空地租赁合同》的权利义务主体，不应承担相应责任。二、原审判决有违公平。1、原审判决要求我方与五羊公司于判决发生效力之日起十日内办理，有违公平。首先，我方已将《房屋、空地租赁合同》的权利义务转让给五羊公司，退出了与永大集团之间的法律关系，同时五羊公司在庭审中也承认是该场地的实际使用人，因此，原审判决要求我方搬离并将场地交还给永大集团是不合理的。其次，从永大集团提供的《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》内容可见，既然政府要求永大集团向承租户了解相关情况和相关诉求，就说明企业搬迁面临着各方面的困难，永大集团不但没按土发中心要求向我方或五羊公司了解搬迁、交还地块所存在的困难以及诉求，还要求我方和五羊公司立刻返还地块。原审判决要求我方和五羊公司在判决发生效力之日起十日内搬迁根本不具有可能性，会造成严重的社会问题。2、原审判决我方向某集团支付使用费至实际搬离场地之日止，有违公平。我方已将《房屋、空地租赁合同》的权利义务转让给五羊公司，所以不应由我方承担相应责任。其次，原审判决认定《房屋、空地租赁合同》已于2014年6月30日终止，对于2014年7月1日起的使用费应由场地实际使用人承担。在庭审中，五羊公司也承认对场地的实际占有和使用。因此，即使存在使用费的问题，也应由五羊公司承担。三、假设案涉地块存在政府征收或收储地块的情况，永大集团有权按照合同提前解除合同，其亦应该按照合同约定向我方交代补偿细节及对相关项目进行补偿。但截至当前，永大集团并未向我方出示符合提前解除合同的相关文件，对案涉地块的补偿及案涉建筑物的相关补偿项目及费用，一概拒绝透露。在此情况下，永大集团要求提前解除合同并限期我方搬离，明显不合法合理。综上，请求法院查明事实，依法处理。被上诉人永大集团答辩称，同意原审判决，请求二审法院予以维持。原审第三人五羊公司述称，同意上泰公司的上诉，同时我方认为：一、永大集团提出解除合同的理由并不符合案涉合同约定的解除条件，原审法院认定有误。仅凭《广州市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》的内容显示，该函件的用词并不具有确定性，无法证明政府确实对案涉土地进行了征收，永大集团举证不足以证明其主张。且从现有情况来看，案涉土地也未进入法定的收回程序如征地赔偿等流程，故也无法证明案涉土地确实被政府征收了。二、永大集团既然声称案涉土地已经被市土地开发中心收储，那么按照其逻辑，该中心才是土地的真正权属人，有权要求腾退场地和收取所谓“场地占用费”的主体只能是该中心，与永大集团无关，永大集团在原审中作为原告系属主体不适格。三、永大集团提起本次诉讼是想司法强制执行“合法地”收回土地。将严重侵害土地实际使用人和地上建筑物、附着物所有人的合法权益外。四、原审法院判决上泰公司自判决生效之日起十天内搬离并恢复原状，并没有考虑案涉土地现场的复杂性及社会影响，不具有合理和可行性。五、本案正处于二审阶段，原审判决并未生效。但永大集团却违法通过断电的方式强行逼迁，造成五羊摩托公司生产完全停滞，员工和租户聚众闹事，五羊摩托公司由此遭受巨大损失，造成不良的社会影响。六、该函件只是称“计划收储”永大集团的“南村镇市头村的地块”，并未声明必然收储，也就是说最终是否收回土地也是未知的。永大集团并未就此进行充分的举证。更重要的是，此处及含糊表述为“南村镇市头村的地块”，但没有标注具体的土地产权证的证号，土地的具体方位也不清楚，所以并不能明确案涉土地就包括在该函件中，也没有显示要收回案涉土地。永大集团没有证据证明政府存在收回的行为。函件也没有明确指示土地何时收回，这导致无法决定永大集团要求解除合同时是否具有解决权。综上请求法院查明事实，依法处理。永大集团向原审法院起诉请求：1、确认永大集团与上泰公司的关于番禺区南村镇永大集团公司内的原糖厂成品仓库一部分和灰渣码头东面部分空地的《房屋、空地租赁合同》已于2014年6月30日终止；2、上泰公司立即腾退租赁场地，并恢复原状；3、上泰公司支付租赁合同终止后至实际搬出之日止的场地占用费（从2014年7月1日起，暂计至2015年4月30日的占用费为153120元）；4、上泰公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2007年11月7日，永大集团为甲方、上泰公司为乙方，双方签订一份《房屋、空地租赁合同》，其中约定由甲方出租位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内原糖厂成品仓一部分、灰渣码头东面部分空地（见附图）出租给乙方作存放净水剂等环保材料仓库使用；租赁期限自2007年12月1日至2022年11月30日止；房屋面积796平方米，空地面积1600平方米；2008年1月1日至2008年11月30日月租金为10364元；2008年12月1日至2010年11月30日月租金为12760元；2013年12月1日至2016年11月30日月租金为15312元；2016年12月1日至2019年11月30日月租金为16588元；2019年12月1日至2022年11月30日月租金为17704元；租金按月结算，由乙方在每月5日前以现金支票或现金的付款方式缴付该月租金给甲方；乙方进场前需铺设水、电、消防等设施、负责进场前的清场，就此甲方同意免收1个月的租金，即从2008年1月1日起计收租金；本合同订后三天内，乙方须向甲力交纳50000元履约及工人工资保证金，并作为合同的必要条件；甲方在租赁期满或终止合同15日内，在乙方没有违反合同条款的行为的条件下，将保证金本金退回乙方，不计利息；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金金额的0.21‰向甲方支付滞纳金，如逾期20日，甲方有权解除合同，收回房屋、空地，没收保证金并追收乙方所欠的租金及滞纳金；租赁期内，乙方须按时向甲方委托的物业管理公司交纳物业管理费878元（房屋按每平方米0.50元、空地每平方米0.30元计收，如有调整，以甲方文字通知为准）；服务内容由乙方与甲方委托的物业管理公司另行签订合同进行约定；合同期内，如政府、甲方的上级主管部门收回土地或其他主体收购，补偿款如属于土地的补偿归甲方所有，补偿款如属于乙方投资、搬迁、误工等补偿归乙方所有；如出现上述情况，甲方提前二个月通知乙方终止合同，乙方不视为甲方违约；如属甲方通知乙方提前终止租约的，甲方给予乙方二个月搬迁期，搬迁期免收租金；合同期间，如乙方提前终止合同，须提前二个月书面通知甲方，并将所租用的场地交回，清理场地；合同终止时乙方必须将所租用的场地交回甲方，并清理现场（清场费用由乙方承担），同时乙方投资兴建的房屋的产权归甲方所有，乙方投资的其他设备及物资归乙方所有；等。在上述合同签订后，上泰公司已按约定向永大集团交纳了合同约定的保证金等。永大集团也按合同约定将涉案租赁场地及房屋交由上泰公司使用。此外，到庭当事人均确认永大集团是涉案租赁场地及房屋的权属人。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据和事实争议较大，上泰公司与五羊公司均认为其已于2012年4月26日已将其在上述《房屋、空地租赁合同》中的权利义务全部转让给五羊公司，并已获得永大集团的同意。提供了上泰公司与五羊公司于2012年4月26日所签订的《合同转让协议书》、上泰公司于当日向永大集团出具的《委托书》和五羊公司分别于2013年3月5日、5月6日，2014年2月11日、4月2日的《现金支付证明单》以证实。其中上述《合同转让协议书》内容为：“广州市上泰化工有限公司（以下称甲方）自愿将其于2007年11月7日与广州市永大集团公司所签订的《房屋、土地租赁合同》（详见附件一）的权利和义务全部转让给广州五羊摩托有限公司（以下称乙方）。转让期限从2012年5月l日开始到2022年11月30日结束。本转让协议签订后，乙方须一次性支付甲方人民币叁拾万元作为全额收购甲方在租赁场地上的固定资产及附件一合同中所有属于广州市上泰化工有限公司的权益和权利，同时甲方须将其在永大集团公司的保证金收据和委托乙方向永大集团公司收回保证金的委托书（详见附件二）一起交由乙方，再由乙方将甲方在永大集团的保证金壹拾壹万五仟元正（￥115000.00元）支付给甲方【明细：供用非食用水合同保证金五仟元（￥5000.00元）、收租厂房保证金五万元、用电保证金壹万元、安全保证金伍万元】如附件一合同无法完成；甲方须无条件配合乙方办理所有索偿手续，包括使用甲方的公章和账号。此协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。”上述《合同转让协议书》均有上泰公司与五羊公司的盖章。《委托书》是由上泰公司发给永大集团，其内容为：“根据我公司与贵司于2007年11月7日签订的《房屋、空地租赁合同》，我公司有租赁保证金壹拾壹万五仟元正（￥115000.00元）存于贵司【明细：供用非食用水合同保证金五仟元（￥5000.00元）、收租厂房保证金五万元、用电保证金壹万元、安全保证金伍万元】现委托广州五羊摩托有限公司全权代收。”《现金支付证明单》则注明为：上泰公司场地租金。永大集团认为上述证据不能证明五羊公司已征得其同意承租场地，只能证明上泰公司与五羊公司的关系，且其不同意该权利义务的转让；至于《委托书》仅证明持有人可代表上泰公司有权处理相关事宜；《现金支付证明单》内容已写明是上泰公司缴纳场地租金，故上述证据均不能印证上泰公司与五羊公司的主张。此外，上泰公司与五羊公司均认为永大集团是知晓上述合同转让协议的，主要是从永大集团一年两次的消防检查就可知道谁是实际使用人，永大集团与上泰公司所签订的《房屋、空地租赁合同》中并没有约定不能转让，且永大集团到五羊公司财务处收取租金的行为是从事实上承认了上泰公司与五羊公司的转让行为。另关于提前终止合同的原因。永大集团提供广州市土地开发中心于2014年3月12日向其发出的《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》，内容为：“根据《广州市土地管理委员会会议纪要》（穗土委纪【2014】2号）精神，我中心计划收储贵公司南村镇市头村地块。为保证收储工作顺利进行，请贵公司向我中心提供该地块下列情况：一、地块基本情况。包括土地面积及建筑量、权属情况、产权证明情况，管线情况。是否存在抵押、是否存在文物古迹、土地污染等情况。二、地块内物业使用，人员居住情况，是否租赁及预计清退租户时间。干净交地是否存在困难。三、企业相关诉求。四、请选定清点摸查单位，配合我中心开展前期摸查工作。”永大集团称其收到该函后于2014年4月24日向上泰公司发出一份《关于终止租赁合同的通知》，通知上泰公司有关《房屋、空地租赁合同》于2014年6月30日终止，2014年5月1日至2014年6月30日为免租搬迁期，要求上泰公司于2014年6月30日前按合同约定完成场地清理及移交工作。永大集团就该寄送过程在广东省广州市南方公证处办理了保全证据公证。该信函已妥投。上泰公司承认已收到该通知书，但认为其不是合同权利义务主体，不应承担责任。五羊公司承认上述证据的真实性，但认为并不是马上征收，且永大集团没有与其商谈补偿事宜，也没有按该函件内容执行。原审法院认为：本案的争议焦点在于：1.关于上泰公司与五羊公司签订的《合同转让协议书》是否已征得永大集团同意、《房屋、空地租赁合同》中关于上泰公司的权利义务是否已由五羊公司承接的问题；2.永大集团是否有权提前解除合同的问题。关于第一个争议焦点，原审法院认为，上述《合同转让协议书》只有上泰公司与五羊公司的签字和盖章，没有永大集团的签认，且《委托书》的内容仅证明五羊公司有权代收相关的租赁保证金等，并没有有关合同里权利义务转让的内容；至于上述《现金支付证明单》，也是以上泰公司作为缴款义务人的名义出现，不能证实上泰公司与五羊公司的主张。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”现上泰公司与五羊公司均没有提供证据证实上述转让行为已征得永大集团的同意，故上述《房屋、空地租赁合同》中上泰公司的权利义务转让给五羊公司不符合法律规定，该《合同转让协议书》对永大集团没有约束力。至于第二个争议焦点，因《房屋、空地租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，无违反法律禁止性规定，对签约双方均有约束力，双方应遵约履行。在上述合同中均有约定签订方提前解除合同的条件和权利，其中“如政府、甲方的上级主管部门收回土地或其他主体收购”的，永大集团有权提前解除合同，现永大集团举证证实其政府有对涉案租赁场地的收储意向，符合合同的约定，故永大集团有权提前解除合同，现永大集团已举证证实其于2014年4月24日向上泰公司提出解除合同，并确定合同于2014年6月30日终止，已符合合同约定的提前解除条件，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”故永大集团要求确认上述《房屋、空地租赁合同》已于2014年6月30日终止，原审法院予以采纳。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”上述合同解除后，上泰公司没有按约交还所租赁场地不当，应尽快返还场地并完成场地清理移交工作并应参照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费。永大集团主张从2014年7月1日起按月租金15312元计至场地交还之日止，合法合理，原审法院予以支持。因五羊公司承认实际占有、使用涉案租赁场地和房屋，五羊公司应协助上泰公司将上述租赁场地及房屋交还永大集团管业。至于合同保证金，没有当事人提出要求处理，依照民事审判“不诉不理”的法理原则，本案不作处理。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、确认广州市永大集团公司与广州市上泰化工有限公司于2007年11月7日签订的《房屋、空地租赁合同》已于2014年6月30日终止；二、广州市上泰化工有限公司与广州五羊摩托有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内原糖厂成品仓一部分和灰渣码头东面部分空地，恢复原状，并将该租赁场地和房屋交还广州市永大集团公司管业；三、广州市上泰化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市永大集团公司支付使用费至实际搬离场地之日止（使用费按每月15312元计，其中从2014年7月1日计至2016年6月30日止共367488元）。本案受理费18391元，由广州市上泰化工有限公司负担元。一审查明的事实存在笔误，二审补正后，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上泰公司上诉认为，广州市土地开发中心发出的《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》不是征收文件，永大集团无权提前解除合同。对此本院认为，上泰公司与永大集团在《房屋、空地租赁合同》中约定，如政府、永大集团的上级主管部门收回土地或其他主体收购的，永大集团有权提前解除合同。永大集团提交广州市土地开发中心出具的《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》明确，该中心计划收储永大集团南村镇市头村地块，故永大集团提前解除合同符合双方约定。而广州市土地开发中心发出的《市土地开发中心关于配合收储地块工作的函》是否属于征收文件，因双方并未约定须有关部门出具征收文件才可提前解除合同，并非阻却永大集团提出解除合同的充分条件，故本院对上泰公司该项主张，不予支持。上泰公司上诉认为，2012年4月26日其在征得永大集团同意的情况下，将《房屋、空地租赁合同》约定的全部权利义务转让给了五羊公司，上泰公司已不是《房屋、空地租赁合同》的权利义务主体，不应承担相应的责任，使用费应当由实际使用人五羊公司承担。对此本院认为，《合同转让协议书》仅有上泰公司与原审第三人五羊公司的签字和盖章，并未有永大集团的确认，永大集团明确不同意上泰公司将《房屋、空地租赁合同》中的权利义务转让给五羊公司。而上泰公司提交的《现金支付证明单》内容亦写明是上泰公司缴纳场地租金，至于上泰公司委托何人支付租金，属于上泰公司自行选择支付租金方式的范畴，并非认定上泰公司退出《房屋、空地租赁合同》的充分条件。现有证据并不能证明，永大集团同意上泰公司与原审第三人五羊公司签订《合同转让协议书》，将上泰公司在《房屋、空地租赁合同》中的全部权利义务转让给五羊公司，故上泰公司仍是《房屋、空地租赁合同》的权利义务主体。由于《房屋、空地租赁合同》已终止，作为合同相对方的上泰公司并未将案涉场地交还给永大集团，原审法院参照双方约定的租金标准判令上泰公司支付占用期间的使用费，符合公平、等价有偿的原则，本院对此予以确认。至于上泰公司将案涉场地和房屋交付他人使用，并非其不承担使用费的法定和约定的理由。综上，上泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。上泰公司上诉认为，原审判令上泰公司与五羊公司于判决发生效力之日起十日内搬离，恢复原状，将场地和房屋交还永大集团，难以实行。对此本院认为，从查明的事实看，案涉场地和房屋体量较大，各方当事人在二审期间均确认，原审第三人在案涉空地上加盖了厂房,故原审判决生效十日内上泰公司与五羊公司搬离并恢复原状，将场地和房屋交还永大集团确属不易，亦不符合客观现实。结合双方在《房屋、空地租赁合同》中关于若永大集团通知上泰公司提前终止租约，永大集团给予上泰公司两个月搬迁期的约定，本院确定上泰公司与五羊公司应于本判决发生效力之日起六十日内搬离并恢复原状，将租赁场地和房屋交还永大集团。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。至于上泰公司上诉提出的补偿问题，由于并不属于本案审查的范畴，本院对此不予调处。如上泰公司认为有必要可另循法律途径解决。综上，上诉人上泰公司的部分上诉成立，对成立部分予以支持；对不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第509号民事判决第一、三项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第509号民事判决第二项为：广州市上泰化工有限公司与广州五羊摩托有限公司应于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内原糖厂成品仓一部分和灰渣码头东面部分空地，恢复原状，并将该租赁场地和房屋交还广州市永大集团公司管业；本案二审案件受理费9159元，由上诉人广州市上泰化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  谢国雄二〇一七年六月二十六日书记员  李苇镟