成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1714号原告:张芮齐,男,1989年8月28日出生,住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师，特别授权代理。被告：明泓宇，男，汉族，1994年3月18日出生，住武汉市洪山区。原告张芮齐与被告明泓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年04月26日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。张芮齐及其委托诉讼代理人胡瑜到庭参加诉讼，被告明泓宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张芮齐提出诉讼请求：1、判令被告协助原告到成都市温江区不动产登记中心办理位于温江区涌泉清泉北街281号****号住宅房屋的权属转移登记至原告名下的手续；2、判令被告于办理完毕房屋权属转移登记的当日向原告交付位于温江区涌泉清泉北街281号23栋1单元9层902号住宅房屋；3、判令被告自2017年3月10日起至办理完毕诉争房屋的权属转移登记之日止，按照每天750元的标准向原告支付违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系温江区涌泉清泉北街281号****号住宅房屋的所有权人。2017年2月24日，原告与被告通过成都联众房地产营销策划有限公司就买卖以上房屋签订了《不动产买卖合同》。该合同约定原告以75万元的价格购买该房屋，合同就原被告双方的权利义务进行了明确约���。该合同签订的当日，原告通过联众公司向被告支付了5万元的购房定金。2017年3月6日，原告向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行成功申请办理了一笔45万元的个人二手房按揭贷款，用于支付购买该房屋的部分房价款。其后，原告及联众公司将贷款申请成功的事实告诉了被告并要求被告协助办理房屋权属登记转移手续，被告均以各种理由拒绝，致使房屋过户手续迄今未能办理。被告亦拒绝向原告交付房屋使用。为此，依照法律的规定，原告特提起诉讼，望人民法院依法支持原告的各项诉请，以维护原告的合法权利。原告庭审中明确主张违约金的计算方式为:以房屋买卖成交价格76万为基数，按日0.1%的标准，从2017年3月11日计算至完成房屋的转移登记之日止。被告明泓宇未参加本院庭审，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，原告张芮齐与被告明泓宇在成都联众房地产营销策划有限公司居间下签订了《不动产买卖合同》。合同约定原告以75万元的价格购买被告位于温江区涌泉清泉北街281号****号房屋。合同签订当日，原告以银行转账的方式通过联众公司向被告支付了5万元的购房定金。2017年3月6日，原告向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行申请办理个人二手房按揭贷款45万元并与2017年3月8日获得审批通过。《不动产买卖合同》第4.4条约定了原被告双方应在银行贷款审批通过之日起的三个工作日内前往房产部门办理不动产的交易过户手续，第6.1条约定了被告在办理过户手续之日起腾空房屋并协助原告办理该不动产的物业交割手续，第9.3条约定了被���在约定的不动产交付或过户期限内没有向原告交付或者协助办理过户，每逾期1日，被告应向原告支付该不动产成交价0.1%的违约金。截至庭审结束前，本案诉争房屋的不动产权仍然登记在被告明泓宇的名下。上述事实，有原被告签订的《不动产买卖合同》、被告的房屋产所有权证和土地使用权证、定金转账凭证、四川天府银行业务交易账单、被告出具的定金收条、贷款审批通知书、银行证明等证据在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订《不动产买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。通过《不动产买卖合同》的签订时间和定金的支付时间，本院确认原被告的房屋交易行为发生在《成都市人民政��办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》之前，故原告不属于房屋限购政策的限购对象，其符合在成都购买首套房屋的购房资格。当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。截至法庭审理结束前，被告尚未向原告交付该房屋，原告也未取得该房屋的不动产权证书，被告应当继续负担履行向原告交付该房屋和向不动产登记机关申请办理房屋转移登记的合同义务。原告主张被告向原告给付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当��人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原被告双方在第《不动产买卖合同》第9.3条约定，被告在约定的不动产交付或过户期限内没有向原告交付或者协助办理过户，每逾期1日，甲方应向乙方支付该不动产成交价0.1%的违约金。由于被告明泓宇不履行合同，不参加法院诉讼活动，也未提交书面答辩意见，其未就合同约定的违约金是否过高向法院请求调整。根据我国合同法关于违约金调整属于当事人的请求范畴，法院不主动调整的规定，加之违约金也兼具惩罚功能，考虑到明泓宇不履行合同存在过错，有违诚实信用原则，本院对原告主张违约金的诉讼请求予以支持，但鉴于原告在庭审中未说明也未举证被告不履行合同给其造成损失。本院结合民事诉讼法及相关司法解释中关于执行生效法律文书的期限为六个月的规定，对原告请求计算违约金的截止日期酌情为不动产权转移登记之日止，但最长不超过生效法律文书履行期限届满之日后六个月的最后一日。关于原告提出的违约金起算时间的起算点为3月11日的问题。本院认为，原告获得贷款审批通过日为2017年3月8日，而双方合同约定“银行贷款审批通过之日起的三个工作日内前往房产部门办理不动产的交易过户手续”，2017年3月9日是星期五，扣除3月10日、3月11日两天非工作日，故违约金的起算点应为2017年3月14日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、一百一十四条第一款、一百一十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，判决如下：一、明泓宇于本判决生效之日起七个工作日内协助张芮齐到成都市温江区不动产权登记中心办理成都市温江区涌泉清泉北街281号****号房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至张芮齐名下；二、明泓宇在成都市温江区涌泉清泉北街281号****号房屋转移登记至张芮齐名下之日起三日内向张芮齐交付该房屋；三、明泓宇于判决生效之日起十日内以不动产成交价75万元为基数，按照日0.1%的标准向张芮齐支付自2017年3月14日起至不动产转移登记至张芮齐名下之日止的违约金（但截止日最长不超过本案法律文书生效后履行期限届满之日后六个月的最后一日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11638元，减半收取计5819元,由明泓宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  魏义欢二〇一七年六月六日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。