四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初1618号原告：张森栋，男，汉族，生于1997年1月30日，住四川省泸县。委托诉讼代理人：郑洁，女，汉族，系原告张森栋之母。被告：泸州恒大南城置业有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区酒城大道一段16号7幢5层2单元0504号。法定代表人：时守明。委托诉讼代理人：王涵，女，汉族，泸州恒大南城置业公司职员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地：广州市天河区黄埔大道西78号3801房。法定代表人：赵长龙，董事长。委托诉讼代理人：薛梦，女，汉族，恒大地产集团有限公司职员。原告张森栋与被告泸州恒大南城置业有限公司（以下简称“泸州恒大公司”）、恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张森栋的委托诉讼代理人郑洁，被告泸州恒大公司的委托诉讼代理人王涵，被告恒大地产公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加诉讼，本院现已审理终结。张森栋向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即返还拖欠原告的购房款200384元；2、判决二被告支付违约金10000元；3、判决二被告支付原告误工、交通损失费1950元；4、判决二被告支付资金占用损失费6000元（损失费按月息1%计付至案结之日止）；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年1月17日，原告与被告泸州恒大公司签订编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》，约定：“原告自愿依下列条件向被告认购泸州×××号房。该商品房建筑面积共124.40平方米，其中，套内建筑面积103.59平方米……，按建筑面积计算，单价为8039.74元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为9654.83/㎡；总金额为人民币100144元。原告同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）……。按揭付款（商业贷款）：原告须于2017年1月17日前支付首期房款190144元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。余款（即800000元）由银行提供按揭贷款……”。认购书签订当日，原告向被告泸州恒大公司支付首付款200144元，支付登记费、预抵押、转抵押各80元，共计200384元，该公司亦出具收款收据交原告持有。嗣后，原告要求看合同、签订合同，其置业顾问告知原告没有合同，且将他人签订的合同作为样本提供给原告看，致原告感觉被告泸州恒大公司不诚信，进而改变购房意愿，并向被告提出《购房退款申请》，根据被告恒大地产公司出具给原告的《无理由退房承诺书》，要求退房，并要求被告泸州恒大公司退还其收取原告支付的200384元未果，原告多次就此事与被告进行交涉，且通过泸州市江阳区消费者协会调解仍未果。为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。被告泸州恒大公司辩称，1、原、被告之间签订的《认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，具有约束力；2、《认购书》中的内容明确对相关违约责任、定金支付等事项予以约定，原告应当自觉遵守，其所付款项应不予退还；3、原告并未按照《认购书》相关条款约定在2017年1月17日前支付首付房款并同时签订正式的《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，应承担违约责任；4、原告诉请第2、3项主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。本案中，原告违约在先，其缴纳的定金10000元不予退还。被告恒大地产公司辩称，1、被告既非本案讼争事项的合同相对人，亦未收取原告主张的款项，故被告非本案适格诉讼主体；2、原告与被告泸州恒大公司签订的《认购书》，明确履行合同义务相对应的主体系被告泸州恒大公司，被告与泸州恒大公司均是具有独立法人资格的不同主体，故原告将被告作为本案诉讼主体不当。经审理查明，2017年1月15日，被告恒大地产公司向原告张森栋发出《无理由退房承诺书》，该承诺书载明“……您所购买的恒大属下公司开发的泸州×××房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，当日，原告张森栋通过银行转帐存入被告泸州恒大公司名下帐户10000元。2017年1月17日，被告泸州恒大公司作为甲方（出卖人），原告张森栋之母郑洁以子张森栋名义作为乙方（买受人），双方签订编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》，该认购书约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购泸州×××号房。该商品房建筑面积共124.40平方米，其中，套内建筑面积103.59平方米……，按建筑面积计算，单价为8039.74元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为9654.83/㎡；总金额为人民币100144元。原告同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）……。按揭付款（商业贷款）：原告须于2017年1月17日前支付首期房款190144元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。余款（即800000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……；乙方必须在约定的付款方式和期限内到泸州恒大御景湾销售中心支付首付款及签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃认购该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。认购书签订当日，原告张森栋通过银行转帐存入被告泸州恒大公司名下人民币各190144元、240元，共计190384元，被告泸州恒大公司亦出具《收款收据》2张，并加盖公司财务专用章交原告张森栋持有，该《收款收据》分别载明“今收到张森栋交来恒大御景湾×××首付款200144元”，“今收到张森栋×××交来登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，计240元”。2017年2月24日，交通银行零售业务部出具给客户张森栋的《情况说明》，明确其向该银行申请住房按揭贷款“……因未提供房屋买卖合同原件及首付款POS刷卡回单，因资料缺失，不符合我行贷款所需资料要求，不满足申请条件，我行不予受理”。由于原告张森栋不能在前述认购书确定的期限内办理完善相关银行按揭手续，故原告张森栋依据前述被告恒大地产公司发出的《无理由退房承诺书》，向被告泸州恒大公司提出《购房退款申请》，2017年2月25日，四川致高律师事务所向原告张森栋发出（2017）致律函字第445号《律师函》，告知其应于2017年1月20日前履行办理完毕银行按揭贷款事宜截止发函之日已逾期36天。期间，原告张森栋要求退房，并要求被告泸州恒大公司退还其收取的200384元未果，原告张森栋之母亦多次就此事与被告进行交涉，且通过泸州市江阳区消费者协会调解仍未果。另查明，编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》载明的泸州×××房，由被告泸州恒大公司开发，讼争房款系由该公司收取。审理中，原告张森栋对其原诉讼主张当庭明确解除预订房屋买卖关系。对此，被告泸州恒大公司无异议，同意解除，但对原告诉请的定金退还主张不同意。关于原告张森栋诉请由二被告支付其误工、交通损失费1950元，庭审中，原告张森栋未举证证明。以上事实，有当事人的陈述和答辩，原被告身份信息、营业执照、《无理由退房承诺书》、编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》、《情况说明》、《律师函》、《调解协议书》、银行转款凭据、《收款收据》等证据在案佐证。本院予以确认。本院认为，本案的焦点系对双方签订《泸州恒大御景湾楼宇认购书》性质应当如何认定问题。对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，原告张森栋与被告泸州恒大公司签订的编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》，是原告张森栋与被告泸州恒大公司就购买被告开发的房屋相关事宜达成合意，且就房屋的基本情况、价款、付款方式等进行了约定，该《泸州恒大御景湾楼宇认购书》内容具备商品房买卖合同的主要内容。其次，被告泸州恒大公司已收受原告张森栋支付的房屋首付款200144元（含定金10000元），《泸州恒大御景湾楼宇认购书》约定原告张森栋将余款（即800000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……。因此，《泸州恒大御景湾楼宇认购书》已经具备了前述法律规定的商品房买卖合同构成要件，故本院认定《泸州恒大御景湾楼宇认购书》性质系商品房买卖合同。鉴于原告张森栋与被告泸州恒大公司签订的《泸州恒大御景湾楼宇认购书》中约定的“……余款（即800000元）由银行提供按揭贷款”办理未果，原告张森栋购房余款不能到位，其购房目的事实上已不能实现，故诉请解除购房合同，并由被告泸州恒大公司退还购房款200144元（含定金）和登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，共计200384元的主张，本院予以支持。关于原告张森栋诉请由被告支付资金占用损失费能否支持问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案中，鉴于被告泸州恒大公司对解除合同无异议，故原告张森栋诉请资金占用利息损失费主张，本院确定自2017年1月17日起，以200384元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付资金占用利息损失至前述购房款清偿之日止。关于原告张森栋诉请由被告支付其误工、交通损失费1950元以及违约金10000元能否支持问题，因原告张森栋未举证证明该费用已实际发生并与本案存在必然关联，且被告泸州恒大公司在履行合同权利义务过程中，并无过错和违约情形，故其主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告恒大地产公司在本案中是否承担责任问题，因被告恒大地产公司非本案讼争款的合同相对人，且无证据证明原告张森栋缴纳的房款和定金为被告恒大地产公司收取，故原告张森栋主张由被告恒大地产公司共同承担本案责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张森栋与被告泸州恒大南城置业有限公司签订的《泸州恒大御景湾楼宇认购书》于本判决生效之日解除；二、被告泸州恒大南城置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告张森栋支付的购房首付款200144元和登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，共计200384元；三、被告泸州恒大南城置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿占用原告张森栋支付的购房首付款资金损失费，资金损失费以200384元为基数自2017年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付至首付款本金清偿之日止；四、驳回原告张森栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费2288元，由原告张森栋承担50元，被告泸州恒大南城置业有限公司承担2238元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  李熔钢二〇一七年六月二十日书记员  胡晋豪