福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终426号上诉人（原审被告）：杨广，男，1972年3月3日出生，汉族，住福建省政和县。上诉人（原审被告）：张美玉，女，1974年8月17日出生，汉族，住福建省政和县。两上诉人共同委托诉讼代理人:庄若霄，福建闽越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓德建，男，1964年1月22日出生，汉族，住福建省松溪县。委托诉讼代理人：伊文胜，松溪县松源中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐秀娟，女，1974年12月26日出生，汉族，住福建省松溪县。被上诉人（原审原告）:陈福，男，1972年11月9日出生，汉族，住福建省松溪县。被上诉人（原审原告）:唐水有，男，1945年12月2日出生，汉族，住浙江省绍兴县。上诉人杨广、张美玉因与被上诉人邓德建、唐秀娟、陈福、唐水有房屋买卖合同纠纷一案，不服松溪县人民法院（2016）闽0724民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨广及上诉人杨广、张美玉的共同委托诉讼代理人庄若霄，被上诉人邓德建的委托诉讼代理人伊文胜到庭参加诉讼，被上诉人唐秀娟、陈福、唐水有经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨广、张美玉上诉请求：撤销松溪县人民法院（2016）闽0724民初612号民事判决，将该案依法改判或发回重审。事实和理由：杨广、张美玉二审向法院提供的农行松溪县支行出具的《证明》及一审提供张文的《情况说明》可以证明邓德建提供给一审法院的《证明》是伪证，因此，《房产买卖协议》的付款方式项的付款条件并未实际达成，且是因为邓德建等人怠于到银行办理借款而使付款条件不能立，所以责任应由邓德建等人承担。《房产买卖协议》约定是产权证办好后交付给购买方后才到银行办理按揭贷款，至今邓德建等人未将产权证交付给杨广、张美玉。一审法院对《房产买卖协议》约定逾期办证的违约责任未作查明，属认定事实不清，按约定邓德建等人应承担83050元的违约金。杨广、张美玉未收到邓德建寄送的函，一审认定有收到没有事实依据。一审法院只认定房管部门备案的《买卖协议》中的价格条款无效，并不是整份合同无效，属适用法律错误。邓德建辩称，二审中杨广、张美玉提交的农行松溪县支行出具的《证明》及张文出具的《情况说明》不足以推翻邓德建等人一审提供农行松溪县支行出具的《证明》。从二审邓德建提交有关杨广、张美玉在农行松溪县支行办理借款的相关材料可以证明，农行松溪县支行再出具的《证明》系伪证。房屋、土地两证均已办好，并通知杨广、张美玉领取，是其故意不领取。关于办证违约问题，杨广、张美玉未提反诉，不应得到法律支持。请求二审法院维持原判。邓德建寄出的函件真实性可以确认，一审予以采信是正确的。一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。邓德建向一审法院起诉请求：杨广、张美玉立即偿还邓德建购房余款241800元及逾期资金占用费(按月利率6%计算，自2012年3月30日起至该款还清之日止)。一审审理过程中，因唐秀娟、陈福、唐水有与本案存在利害关系，一审法院依职权追加唐秀娟、陈福、唐水有为共同原告。一审法院认定事实：2008年7月28日，陈福、唐秀娟为甲方与杨广、张美玉为乙方，共同签订《买卖协议》一份，协议约定：甲方自愿将坐落在东大路111号302室房屋转让给乙方，房屋所有权证为松房权证松字第××号，建筑面积132平方米；单价为1160元/平方；土地证为松国用（2010）第309号；房屋成交价格为153120元。甲方陈福、唐秀娟，乙方杨广、张美玉在买卖协议上签名捺印确认。该买卖协议为甲、乙双方为了少交办证费用而在松溪县房地产管理所登记备案的协议。2010年11月27日，杨广支付首付款101400元。2010年11月28日，陈福、唐秀娟为甲方，杨广、张美玉为乙方另行签订一份《房产买卖协议书》。协议书中约定：甲方依法享有坐落在松溪县松源镇东大路111号的房产出售给乙方。该房产的产权所有人为陈福，房屋总建筑面积约2300平方米；土地使用面积约258平方米；每套单元房分摊建筑面积，土地面积以建设部门，土地部门核发的产权证面积为准。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产。对此，甲乙双方本着公平、自愿协商的原则，明确双方的权利和义务，经双方协商后达成如下协议：一、甲方委托松溪县建筑设计院吴永红专业设计，该房框架结构，共九层半。第一层设计贮藏室、二至九层半每层各两个单元房面积约130平方米（单元结构、层高、采光、楼梯、阳台、公摊面积等情况）详见现房。二至九层外围为单号，内围为双号，二层外围单元房为201室，内围为202室，以此类推。质量按设计有关标准建造，并委托专业人员监建。二、乙方确定第3层02室，面积约为130平方米（含公摊面积），单价为2600元每平方米含办产权证，共计金额为338000元整（多还少补）。三、单元房按分期方式付款：首付150000元整。甲方将产权证办好后交付给乙方，由甲方和乙方共同到银行办理按揭贷款手续，当银行把款贷来时，由乙方配合银行直接将购房余款付清给甲方。当甲方未办理好房产两证时，甲方不得要求乙方支付购房余款。四、该楼房外墙用统一材料装饰，单元房内四个面为水泥沙浆打底初砌，入房门为防盗门、楼梯、阳台扶手为不锈钢管装饰，贮藏室安装铁门，单元房内预埋通线管，并且电线引至总开关箱。水管、电视线、宽带网线到房内一个点并自行立户，单元房内及门窗由乙方自行安装。五、甲方负责办理杨广名下的房屋产权证和土地证，办理费用由甲方负责，乙方无条件提供办证的有效证件。六、乙方在装饰其内房时不得损害建筑整体美观，更不得违章操作，危害楼房主体安全，若有违规后果自负。七、甲方中途违约，已交款双倍退还乙方，乙方中途违约，已交款没收。八、当甲方把本套房产两证交付给乙方时，乙方向甲方缴纳电梯维护及房屋维修押金5000元。电梯使用所产生的费用按层高分别分摊。每户按月缴纳。九、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲方唐秀娟、陈福，乙方杨广、张美玉在合同上签名捺印。唐水有和邓德建亦在甲方股东处签名捺印。本案房屋的土地使用权证和房屋所有权证分别于2012年3月30日及2012年2月12日办理至杨广、张美玉名下。产权证上登记的房屋建筑面积为132平方米。2016年4月14日，农行松溪县支行出具证明一份，内容为：兹有邓德建、唐水有于2012年10月5日第一次将坐落于东大路111号房的五户业主徐小丹、杨广、邱明贵、张忠海、范盛祯一起提交本行办理贷款，其中902室张忠海于2012年11月30日办理贷款完毕；702室范盛祯于2012年12月13日办理贷款完毕。2013年1月25日再次将202室徐小丹、302室杨广、802室邱明贵三户业主房产“两证”拿来向本行申请办理抵押贷款。但徐小丹、杨广、邱明贵不配合，没有到我行来办理，故此，徐小丹、杨广、邱明贵三户业主虽办理好了贷款相关手续，但由于以上三人及亲属不来本行签字，贷款业务未完成，特此说明。一审法院认为，本案系买卖双方基于某种目的，而就同一房产的买卖签订了两份不同的合同并约定了不同的成交价。本案中由陈福、唐秀娟与杨广、张美玉签订的《房产买卖协议书》不存在规避法律的问题，并且是双方真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵。而房管部门备案的《买卖协议》为买卖双方为达到减少支付不动产交易税的非法目的而压低房价签订的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《买卖协议》因违反国家法律法规，应属无效，但该协议并非全部无效，无效的只能是该《买卖协议》的价格条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不影响合同其他条款的效力。另由于双方在《房产买卖协议书》中约定“面积约130平方米（含公摊面积），单价为2600元每平方米含办产权证，共计金额338000元整（多还少补）。”而根据2012年2月12日的房屋所有权证的建筑面积为132平方米，因此认定涉案房屋成交价确定为2600元/平方米×132平方米=343200元。本案中，邓德建等人已交付房屋并办理好房屋使用权证和土地使用权证，双方合同约定的付款方式为办理银行按揭贷款，由于杨广、张美玉怠于到银行办理按揭贷款导致购房余款至今未能支付，故杨广、张美玉应按合同的约定支付购房余款。庭审中，杨广、张美玉亦认可其应支付购房余款，故邓德建主张由杨广、张美玉支付购房余款的请求予以支持。扣除杨广、张美玉已支付的101400元，杨广、张美玉还应支付购房余款241800元。另根据《房产买卖协议书》的约定，该房屋的卖方为陈福、唐秀娟，另唐水有、邓德建亦在卖方股东处签名，故该房屋为陈福、唐秀娟、唐水有、邓德建四人共有，购房款应支付给陈福、唐秀娟、唐水有、邓德建四人。邓德建等人主张杨广、张美玉支付逾期资金占用费，由于邓德建等人未能提交相应的证据予以证实，对该主张不予支持。杨广、张美玉主张应按房管部门备案登记的合同的价格支付购房余款且邓德建主体不适格，该主张依据不足，不予支持。陈福、唐秀娟、唐水有主张该购房款应由邓德建收取，由于购房款如何分配为四人内部处分事宜，由四人自行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由杨广、张美玉于本判决生效之日起十日内支付邓德建、唐秀娟、陈福、唐水有购房余款241800元；二、驳回邓德建、唐秀娟、陈福、唐水有的其他诉讼请求。案件受理费5816元,由邓德建、唐秀娟、陈福、唐水有负担1144.5元，由杨广、张美玉负担4671.5元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨广、张美玉二审提交的农行松溪县支行出具的《证明》及张文出具的《情况说明》真实性可以确认，但与邓德建一审提交的《证明》并不存在实质性的冲突。杨广、张美玉二审提交的《证明》是说杨广、张美玉无贷款记录，即无贷到款项的意思，并不能因此否定其未到农行松溪县支行申请过贷款的事实。张文出具的《情况说明》亦是对杨广、张美玉是否有到农行松溪县支行办理贷款不知情的说明，不能否定邓德建一审提供《证明》的真实性。邓德建二审提交的抵押贷款材料，无法判断形成时间，本院不予采纳。关于《房产买卖协议书》中违约金条款的约定与本案的审理并无关联，在本案中未作事实认定并无不当。对双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为，陈福、唐秀娟与杨广、张美玉签订的《房产买卖协议书》合法有效，而房管部门备案的《买卖协议》中的房价条款并非是双方当事人实际履行的条款，对双方当事人均无约束力，且系为达到减少支付不动产交易税的非法目的签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审认定该部分的约定无效正确。根据双方实际履行的《房产买卖协议书》约定可以认定，涉案房产成交价为343200元，扣除杨广、张美玉已支付的101400元，杨广、张美玉还有241800元购房余款未付。因双方均认为涉案房产买卖仍需继续履行，无解除的意思表示，故杨广、张美玉应向权利人支付剩余的241800元购房款。杨广、张美玉抗辩认为，依约该款应用贷款来支付，由于办理贷款是邓德建等人的责任，而未办理贷款系邓德建等人的原因造成，因此剩余的购房款未达到支付条件。本院认为，合同义务应得到全面履行，杨广、张美玉明确表示不同意解除合同，因此履行支付剩余购房款是其必然的义务。作为以贷款来支付购房款是付款方式的约定，不能因付款方式成就不了而免除付款义务。虽合同有约定以贷款的款项作为支付剩余购房款，但涉案房产已交付杨广、张美玉，并于2012年2月已登记于杨广、张美玉名下，现已过数年，贷款仍未能办理，而本案的证据又可以证明，邓德建等人就涉案房产的贷款问题有到农行松溪县支行办理，因此未贷款到位不能归责于邓德建等人。现又无证据证明贷款必然可以实现，而双方对履行方式不能实现的后果未作约定，双方又无法形成一致的补救方案，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，应按照有利于实现合同目的的方式履行，一审法院的处理结果符合该原则，本院予以确认，故杨广、张美玉的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，故对杨广、张美玉的上诉请求不予支持。唐秀娟、陈福、唐水有经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5816元，由杨广、张美玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣审 判 员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一七年六月五日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。