江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017）苏0602民初1934号原告：江苏中南物业服务有限公司，住所地南通市桃园路8号中南世纪城内。法定代表人：姚可，总经理。委托诉讼代理人：崔健祥，江苏中南物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ洋，江苏中南物业服务有限公司职员。被告：顾永春，男，1975年2月28日生，汉族，住南通市崇川区。原告江苏中南物业服务有限公司与被告顾永春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法由审判员黄素兵适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告江苏中南物业服务有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ洋、被告顾永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏中南物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告顾永春支付原告中南世纪城12幢1208室2010年6月1日至2017年5月31日期间所欠物业服务费10626元，按拖欠额的日万分之五支付因逾期缴费产生的违约金。事实与理由：2009年6月1日，原、被告就中南世纪城12幢1208室房屋签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告所有的物业提供物业管理服务，被告应于每年的6月1日前全额支付全年度物业服务费，逾期付费的，自逾期之日起承担每日万分之五的违约金。物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元。案涉房屋建筑面积105.42平方米。被告欠缴2010年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费10626元，原告多次催要未果。被告顾永春辩称，1.其并未与原告签订物业服务合同，而是与南通中南世纪城物业管理有限公司订立物业服务合同，原告不具备起诉主体资格。2.因南通中南世纪城物业管理有限公司只收费不服务或少服务，业主多次要求更换物业公司，而物业公司赖着不走，阻挠小区成立业主委员会，并与业主发生纠纷。3.南通中南世纪城物业管理有限公司未能完全履行物业服务义务。具体表现为：一是开发商在交付房屋后，多个业主发现阳台漏水，要求物业公司组织维修，物业公司拖着不办，致多数业主阳台墙体起泡、剥落。被告自2011年开始报修后，物业公司曾两次安排人员作了表面维修，但没有解决问题，至2016年年底才部分落实维修。对于被告家内墙渗水，物业公司在观看现场后，认为不属于其维修范围而人走了事。二是保洁服务不到位。电梯、过道内有宠物粪便、垃圾污物，保洁员在小区荷花池内洗拖把，无消毒程序。三是安全管理不符合要求。电梯监控损坏未及时维修，致被告电瓶车失窃无法看到录像。四是被告家南侧窗户夹胶玻璃进气，玻璃发白，要求更换，物业公司联系了开发商但至今未解决。四是对于小区内开设的江浙汇饭店造成的环境污染不尽责任，让业主自行解决。五是部分业主擅自改变空调排水管用途，造成污水反流至被告家，被告多次向物业公司反映，物业公司未能处理。根据以上理由，被告有权拒绝支付物业费，更谈不上支付违约金。要求驳回原告的诉讼请求，并要求南通中南世纪城物业公司履行合同义务，赔偿因不履行义务造成的损失5000元。原告江苏中南物业服务有限公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1.南通市崇川区市场监督管理局公司准予变更登记通知书、原告营业执照。用以证明原告原名南通中南世纪城物业管理有限公司，2016年6月变更名称为江苏中南物业服务有限公司。2.南通中南世纪城物业管理有限公司与被告顾永春签订的前期物业管理服务协议、中南世纪城物业业主收楼登记表。用以证明原告为被告物业所在的中南世纪城提供物业服务，被告房屋建筑面积105.42平方米，物业费单价每月每平方米1.2元，逾期付费的违约金标准为每日千分之一。3.国内特快专递邮件详情单。用以证明原告于2013年5月向被告寄送物业费催收函。4.被告顾永春与南通新世界中心开发有限公司签订的商品房买卖合同、原告出具给被告的收费收据。用以证明根据该合同约定，被告应于2009年5月31日前接受房屋，被告因自己的原因没有在开发商规定的时间内办理收房手续，依照前期物业服务合同的约定，被告自2009年6月1日起支付物业服务费。被告于接受房屋时支付1年的物业费1518.05元、装修清运费306.26元、装修押金1000元。5.中南世纪城12幢1808室装修平面图、违章违规整改通知单。用以证明原告在被告楼上的业主装修时要求其书写了不敲承重墙、阳台做水池导致阳台发生漏水后果自负的保证，以及原告发现该业主将洗衣机放于阳台改变排水管用途后向其发出了整改通知。被告经质证认为，公司名称变更后与原公司并不是一家，原告无权向被告主张权利。原告向中南世纪城12幢1208室寄送时，被告不居住于内。物业公司以前曾打电话向被告催缴过物业费，被告告诉物业公司“来我家做好了我就交”。被告对原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、收费收据的真实性无异议。被告认为，其于收房时支付1年的物业服务费，所付的物业服务费应从收房之日起计算，而不是2009年6月1日起算，因为开发商是2009年11月16日才通知其收房的。被告认为，其楼上业主改变排水管用途是被告发现后告诉原告的，并不是原告在巡查时发现的，且原告没有将处理情况告诉被告。被告顾永春围绕其抗辩主张向本院提供以下证据：1.南通市环保局行政复议决定书。用以证明南通中南世纪城物业管理有限公司未依法履行制止开饭店义务，而由业主自行向政府相关部门主张了权利。因影响周围环境，环保局已经对该饭店作出停业处罚。2.中南世纪城业主致南通市人民政府的一封信、成立业主大会申请书、政府部门签收回执、业主代表名单、业主签名工作进展的报告、介绍函、签名表。证明南通中南世纪城物业管理有限公司不履行义务，导致业主对物业服务不满意，才要求成立业主委员会，更换物业公司。3.照片15张。证明被告家大阳台外墙渗漏造成内部墙体剥落起泡，客厅内墙渗水，西边小阳台立管破裂，导致飘进污水，楼上业主把空调排水管改成排污管，阳台夹胶玻璃漏气。物业公司来看过，或虽进行过维修，但没有修好。被告提供的照片还用于证明原告做卫生不到位，过道、电梯有垃圾、宠物粪便；保洁员在荷花池里洗拖把，水池里有拖把的布条。经原告质证，原告对被告提供的证据1、2的真实性未提出异议，但认为，中南世纪城小区经文峰街道中央商务区社区牵头于2016年成立了业主委员会，原告并没有参与其中，没有阻挠业主成立业主委员会。对于照片，原告认为，原告对被告提出的其外墙渗水问题，被告在报修后，原告只是与房屋开发商联系要求维修，后于2016年年底经过动用公共维修基金已维修好。关于被告提出的内墙渗水，原告经派员观看后，可能是被告卫生间防水没做好，不属物业公司维修范围，原告对此不负维修义务。对于原告提供的窗户玻璃问题，开发商在给业主相关手册中写明玻璃报修期为一年，现在已过保修期。对于小阳台立管破裂，原告没有接到被告报修记录。对于被告提出的楼上业主改水管问题，原告在实施装修监管时，已要求楼上业主作出不改变阳台性质的承诺，业主装修时原告经巡检，发现该业主改水管后，向其发过整改通知书，履行了监督管理责任，只是该业主没有整改，原告对此没有执法权。本院依职权调取了中南世纪城12幢1208到房屋产权登记信息，该房屋建筑面积105.42平方米，被告顾永春为产权人之一。原、被告对此均无异议。本院认定原、被告提供的真实具有客观性，并在卷佐证。据此，结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：原告江苏中南物业服务有限公司原名南通中南世纪城物业管理有限公司，2016年7月经政府部门批准更为现名。2009年11月11日，被告顾永春在接受所购置的中南世纪城12幢1208室物业时，与南通中南世纪城物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定南通中南世纪城物业管理有限公司为顾永春物业所在的南通市崇川区中南世纪城提供前期物业服务。协议约定的物业管理服务事项包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放秩序管理、房屋装饰装修管理。协议同时对物业管理服务质量作了规定，如，应确保小区内楼房共同部位、共用设备设施的正常使用运行和小修养护，确保雨水、污水管道畅通，定期清掏化粪池、雨水井，绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地，花草、树木修剪及时，××虫害现象，定期集中收集垃圾并对清洁区域进行清扫，做到服务范围内无废弃物。房屋共用部位、共用设施设备维修，建立急修制度及台账，确保及时率达到98%以上；小修及时率达到100%，合格率达到98%以上。协议约定的物业费收费价格为，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，交纳时间为每年的6月1日前缴纳全年度的物业费。业主不按本协议约定的收费标准和时间缴费的，应自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后至今，原告一直在中南世纪城提供物业管理服务。被告房屋建筑面积105.42平方米，被告于2009年11月16日向原告支付了一年的物业服务费1518.05元，并支付了装修押金1000元。此后，被告一直未支付过物业服务费。被告于入住后不久，发现其阳台外墙漏水，要求原告给予维修，原告先后派人两次上门进行了维修，但漏水现象依然存在，直至2016年年底通过动用公共部位维修基金维修，目前尚未发现渗水。另外，被告家客厅内墙也出现渗水，被告多次向原告反映，原告于2017年5月在安排人员观看后，认为不属于物业公司负责维修的范围，未予处理。因被告一直未支付物业服务费，原告通过寄催收函、打电话等向被告催收，被告以原告物业不到位为由拒绝支付。本院认为，被告在办理入住手续时，中南世纪城尚未成立业主委员会，南通中南世纪城物业管理有限公司与被告顾永春签订前物业服务合同符合法律规定，该合同对于双方具有法律约束力。南通中南世纪城物业管理有限公司经过政府部门批准后更名为江苏中南物业服务有限公司即原告，公司名称变更后，作为企业法人并没有发生实质性变化，原告仍受与被告签订的前期物业服务合同的约束，为该合同权利义务的承受人。原告认为被告拖欠物业服务费，具有向被告主张物业费的民事诉讼权利主体资格。被告认为原告无诉讼主体资格的抗辩意见不能成立。根据法律规定，业主在接受物业服务企业提供的物业服务后，应依照物业服务合同约定履行支付物业服务费的义务。本案争议的焦点是，原告有没有按照物业服务合同约定或法律规定履行了物业管理服务义务。原、被告订立的前期物业服务协议明确约定，原告对于房屋共用部位的维修，属于急修的，建立急修制度及台账，及时率达到98%以上，小修及时率达到100%，合格率达98%。被告在入住后不久，其阳台外墙出现漏水，原告在被告报修后至2016年才修理完毕。之前虽维修过两次，但没有修好，说明原告既没有尽到及时维修责任，也没有达到98%的合格率的要求。被告提供的关于小区内电梯等部位存在垃圾的照片，只是反映某一时间点的状况，不能反映原告提供保洁服务的整体状况，被告提出的其内墙渗水，因属业主专有部分，不属于原告提供的物业服务范围。被告提供的窗户夹胶玻璃进空气应属房屋质量问题，也不是原告提供的物业服务范围。对于被告提出的其楼上业主擅自改变排水管用途，根据原告提供的证据，其在该业主装修时，已要求该业主书写了保证书，在发现该业主擅自改变排水管用途后，向该业主发出了整改通知，可谓尽到了作为物业公司的管理之责。故上述抗辩均不能作为被告拒付物业服务费的理由。被告提出的其余抗辩也不能作为拒付物业服务费的理由。鉴于原告提供了大部分的物业服务，仅在被告提出公共部位即墙体报修后未及时维修且维修不合格，故对于被告2010年至2016年期间拖欠的物业服务费，原告应适用扣减，本院酌定判决被告按合同约定的价格的85%支付，2017年1月至5月31日的物业服务费，被告应按合同约定的价格付费。关于被告应付物业服务费的具体金额。被告于2009年11月16日支付了1年的物业服务费，原告主张被告支付的为2009年6月1日至2010年5月31日间的物业服务费，由于原告所举证据不足以证明由于被告的原因导致其2016年11月16日收房，且原告开具的物业费收据中并没有注明收费时间段，故本院采纳被告的主张，认定被告支付的1年的物业费为2009年11月16日至2010年11月15日，即被告2010年11月15日前的物业服务费已结清。被告应自2010年11月16日起支付物业服务费，至2017年5月31日，被告应支付物业服务费8535.85元（1.2×105.42×73.5×0.85+1.2×105.42×5）。被告向原告支付的装潢押金，应从被告应支付给原告的物业费中扣除。对于原告主张的逾期付款的违约金，前期物业服务费约定的按拖欠额的每日1‰支付违约金，超出了相关司法解释规定的最高额，现原告要求按拖欠额的每日万分之五计算，本院予以支持。但由于原告存在不完全履行合同的情形，被告享有同时履行抗辩权，原告要求被告支付2016年及以前的拖欠物业费的违约金本院不予支持。鉴于原告已于2016年将被告的外墙修好，被告应自2017年1月1日起按每日万分之五支付2016年之前发生的物业服务费的逾期付款违约金。对于原告主张的2017年1月至5月的逾期付款违约金，根据前期物业服务合同业主应于每年6月1日前缴纳全年物业费的约定，被告应自2017年6月2日起按拖欠额的每日万分之五支付逾期付款违约金。对被告提出的要求原告赔偿5000元，因未以反诉形式提出且无事实依据，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告顾永春支付原告江苏中南物业服务有限公司南通中南世纪城12幢1208室2011年11月16日至2017年5月31日期间所欠物业服务费8535.86元。扣除原告应退还给被告的装修押金1000元，被告实际应支付原告物业服务费7535.86元。此款由被告顾永春于本判决生效后十日内一次性付清。二、被告顾永春在支付原告江苏中南物业服务有限公司上述费用同时，按每日万分之五支付逾期付款的违约金（其中2010年11月16日至2016年12月31日所欠物业费的违约金，以6903.34元为本金，自2007年1月1日至实际给付之日；2017年1月1日至2017年5月31日所欠物业费的违约金，以632.52为本金，自2017年6月2日计算至实际给付之日）。三、驳回原告江苏中南物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已减半，已预交），由原告负担18元，被告顾永春负担25元。本判决为终审判决。审判员  黄素兵二〇一七年六月二十七日书记员  朱冰鑫