江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1804号上诉人（原审被告）：扬州玖鑫钢化玻璃建材有限公司，住所地扬州市瘦西湖街道堡城村委会院内。法定代表人：黄为连，该公司经理。被上诉人（原审原告）：扬州市瘦西湖街道堡城村村民委员会，住所地扬州市瘦西湖街道堡城村。负责人：陈德军，该村委会主任。委托诉讼代理人：周杰，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人扬州玖鑫钢化玻璃建材有限公司（以下简称玖鑫公司）因与被上诉人扬州市瘦西湖街道堡城村村民委员会（以下简称堡城村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初6915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖鑫公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是对2008年5月30日玖鑫公司原负责人彭泳与被上诉人签订的协议的延续，合同中约定的六年租期，是在被上诉人要求下，为应对政策所作的形式期限；2、被上诉人向上诉人收取的电费高于供电部门的标准，超出部分被上诉人应当返还，冲抵所欠电费。被上诉人堡城村委会辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限六年，自2010年4月1日至2016年3月31日。被上诉人根据合同约定，在合同期限届满前一个月已经书面通知上诉人不再续租。在租赁期满后，被上诉人多次要求上诉人腾让房屋、场地，并结清拖欠的租金和电费，但上诉人不予配合。上诉人称他签的合同是对原合同的延续，这不是事实，否则不需要双方重新签订合同；2、因为整个厂区有多家承租单位使用，其中每户分表里不包括厂区内公共照明、传达室用电以及其他合理损耗，这些都需要每个承租户分担。双方签订协议对电费单价作出约定是双方真实意思表示，被上诉人按照合同约定收取电费不违反法律规定。堡城村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告腾让出承租的位于扬州市瘦西湖街道堡城村工业集中区南厂区堡城路2号沿南厂区北院一条线房屋和场地；2、判令被告立即给付原告拖欠的房租49000元；3、判令被告立即给付原告代垫电费232382.4元；4、判令被告给付2016年4月1日至实际搬离的房屋占用费。事实和理由：2010年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁坐落于扬州市堡城村工业集中区南厂区堡城路2号沿南厂区北院一条线房屋和场地（以下简称讼争房屋），建筑面积2232平方米，租赁期限6年，从2010年4月1日至2016年3月31日，租金在每年4月1日前一次性付清，从2011年4月起租金为每年19.9万元。根据上级主管部门的要求，在合同期限届满前一个月即2016年3月1日原告已书面通知被告不再续租。租赁期限届满后，原告多次找到被告要求腾让租赁场地、房屋并结清拖欠的租金和电费，被告以各种理由不予配合，仍然继续生产、占用上述房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。玖鑫公司原审辩称：1、原、被告签订的租赁合同期限名为6年，但实际是长期租赁直至国家征用土地或遇不可抗力才解除合同，被告不负有退房义务；2、欠房屋租金49000元是事实，但双方现在正在洽谈以补偿冲抵租金及电费；3、对于所欠电费电量无异议，但原告收取电费的收费标准高于供电部门的收费标准，超过供电部门收费标准的电费不应当支持，原告此前多交的电费约15万元应予以返还；4、2016年5月30日，原告强行断电导致被告无法正常生产，之后又采取非法手段强行封门，致使被告蒙受巨大经济损失，此时被告并未实际控制和占有该房屋，故原告主张2016年4月后的房屋使用费没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审查明：坐落于扬州市邗江区平山乡堡城村王庄组的7处房屋登记在扬州市唐城安全玻璃制造有限公司（现更名为扬州市宏福安全玻璃有限公司）名下，系集体所有财产。2012年1月1日起，扬州市宏福安全玻璃有限公司与原告堡城村委会签订租赁协议书，约定将上述堡城村内前后厂区所有的土地、厂房、附属用房、道路、水、电源等设施一并出租给原告用于发展地方经济使用，租金每年50万元，租期为长期使用。2010年4月1日，原告与被告玖鑫公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将讼争房屋出租给被告，租期6年，从2010年4月1日至2016年3月31日，年租金18.8万元，每年4月1日前一次性付清，从2011年4月1日起租金为19.9万元/年，承租人负责出租房屋的水电费等费用。如故需改造、搭建须征得出租人同意，租赁合同到期或解除时，租赁房屋的装修、增设他物动产部分由承租人负责处理，不动产部分无偿归出租人处理，如承租人在合同期满10日内未对动产部分处理的，应视同承租人主动放弃其所有权，有出租人处理。协议第十一条其他事项中约定“原签约08年3月18日将自然转为本合同”（注：合同签订后，原告工作人员在协议上标注“原协议作废”字样）。2013年6月18日，原、被告签订协议书，约定从2012年7月1日起，电费单价为峰1.127元/度，平0.68元/度，谷0.34元/度，基本费不变。2016年2月至5月期间，按该标准计算，被告应付电费为232382.4元。2016年3月1日，原告通知被告合同期满后不再续租，要求被告在2016年4月1日腾让出所租厂房、场地并结清房屋和水电费用。被告在2016年5月30日后停业，双方因补偿问题未能达成一致，被告在合同到期后未及时迁让。2016年3月31日前的房租尚欠49000元。2016年10月左右，原告将讼争房屋封锁。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。双方在合同中约定租赁期限为六年，该约定语义明确、清晰，没有歧义，被告辩称双方实际约定租期为长期租赁，合同中虽约定“原签约08年3月18日自然转为本合同”条款，但被告未能提供该份合同，而2008年5月30日玖鑫公司原负责人彭泳与原告签订的合同虽然约定租期为长期租赁，但并不能对原告产生约束力，即便具有约束力，也已被双方在2010年4月1日重新签订的协议所取代，故原告的实际约定长期租赁没有事实依据，双方的租赁合同在2016年3月31日到期，依照合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告按约定在合同到期前通知被告不再续租并要求被告腾让、结清房租、水电费等，履行了合同的义务，故在2016年4月1日后，双方之间的租赁关系因期满而终止，被告应当迁让出讼争房屋并结清房屋租金、电费。对于租期届满前的租金49000元，被告没有异议，予以确认。对于电费标准，被告称应当按供电部门标准支付电费，原审法院认为，供电部门公布的电费标准并不妨碍原、被告之间就电费支付标准自行作出其他约定，原、被告约定电费适当高于供电部门标准是双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，该辩称意见没有法律依据，本院予以支持。对于原告主张的逾期腾房使用费，合同到期后，被告没有按约定迁让，给原告造成一定的应得利益损失，原告主张参照合同约定支付逾期占用费，本院予以支持，但原告在2016年10月后强行封锁讼争房屋，讼争房屋实际由原告支配和控制，原告主张此后的房屋占用费，本院不予支持。经核算，2016年4月1日至2016年9月30日的占用费为99500元（19.9万元÷12×6）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条等规定，判决如下：一、玖鑫公司于本判决生效之日起十日内迁让出承租的扬州市瘦西湖街道堡城村工业集中区南厂区堡城路2号沿南厂区北院一条线房屋和场地；二、玖鑫公司于本判决生效之日起十日内给付堡城村委会租金49000元，电费232382.4元，赔偿堡城村委会逾期腾房占用费99500元，共计380882.4元；三、驳回堡城村委会的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据玖鑫公司与堡城村委会于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋（场地）租赁期限为六年，自2010年4月1日至2016年3月31日。该合同第10条还明确约定“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是租赁房屋合同期满后返还出租屋”。在租赁期满前，堡城村委会已经书面通知玖鑫公司不再续租，故玖鑫公司负有及时腾让的义务。玖鑫公司上诉称其与堡城村委会所签订的租赁合同是以前长期租赁合同的延续，故也应当认定双方存在长期租赁关系。本院认为即使双方之前曾经签订过其他租赁合同，但是由于双方后来重新签订了租赁合同，应当视为对以前合同的变更，故上诉人再以原合同为依据主张双方存在长期租赁关系缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对电费问题，由于双方已签订协议对租赁期间各时间段的电费单价、缴纳期限等进行了约定，该约定是在综合考量租赁房屋（场地）实际情况的基础上双方自愿达成的协议，不违反法律强制性规定，堡城村委会依据该协议向玖鑫公司主张欠缴电费于法有据，应予支持。综上所述，玖鑫公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6844元，由上诉人玖鑫公司负担。本判决为终审判决。审判长 柏 鸣审判员 陈少君审判员 韩 冰二〇一七年六月二十三日书记员 余 韵