天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017)津0101民初3328号原告：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人：董文，总经理。委托诉讼代理人：刘维宣，该公司职员。委托诉讼代理人：李鹤芬，该公司职员（未出庭）。被告：胥桂芳，女，1964年1月14日出生，汉族，无职业，住址天津市和平区。原告天津市正坤物业管理有限公司诉被告胥桂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘维宣及被告胥桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业管理费15158.84元（其中：机电费6063元，服务费9095.84元）；2、本案诉讼费由被告承担。原、被告系物业合同关系，原告依据合同约定提供了物业管理服务，收费标准为建筑面积1.5元/m2，被告住房建筑面积219.69平方米，每月应缴纳物业费329.54元，被告自2013年7月1日起至2017年4月30日止未缴纳物业费，累计欠费15158.84元。被告辩称，确实拖欠原告的物业服务费。被告对物业费的标准、欠费时间和数额均没有异议，但原告的诉讼请求有部分已经超过诉讼时效，不同意给付；被告现在的经济有些困难，每月只有1400多元的工资，18个月后退休就有4000多元的收入，可以慢慢补���所欠的物业费。被告同意现在每月拿出200元交现在的物业费，剩余的只能等其有能力的时候再还；另外原告的服务不到位主要有以下十八项：1、在原告对小区实施物业服务期间，未尽到应尽的服务和职责，几年来小区频频发生被盗案件，致使业主遭受重大经济损失。小区有四个大门出入，夜间都是四敞大开，均没有人员进出登记制度，给小偷提供方便条件；2、由于原告管理不善，致使小区私搭乱盖现象严重；3、原告未向业主公布过其支出及利润所得情况，每遇小区改造事宜都要业主支出维修基金；4、楼道内消防箱内的的引水带全部没有，均被原告用于物业浇花和维修引水所用；5、原告无偿占用属于本小区的文化娱乐场所；6、未经业主允许，原告擅自在楼道和电梯内安装电子及纸张类广告，这部分收入应当全部归还业主所有；7、原告保安工作不到位，致使闲杂���员在小区内游荡，经常在门上发现房屋中介及各种维修、家政等名片。业主放在楼道内的自行车及生活用品丢失现象严重；8、由于原告停水维修时未及时通知，致使被告家一台热水器烧毁，价值4300元；9、由于楼上新业主装修，改地采暖，将地面下挖了10公分，造成被告家房屋多处严重震裂，且多次跑水，给被告造成了极大的损失和困扰。原告只是象征性的来看看，根本就不作为；10、小区内随处可见动物粪便，汽车随意在小区内停留，小区内摆放一些又大又重的大石头，这样做的目的是不让汽车走还是不让业主安全走路呢？11、小区门口天天停放着许多车辆，原告从不下力量整顿，从不解决实质性的问题；12、小区内垃圾随处可见，喷泉喷出的水有股恶臭味道；13、原告的保洁人员，在工作期间经常坐着聊天，看手机微信，经常收集业主不要的纸盒等废品存放在地���室，给业主造成极大的困扰和隐患；14、原告在小区北门附近有一个长期垃圾堆放处，经常大包大包的堆放在大门口一侧，原告还长期占用南门一处房屋用于做饭、睡觉，这些不安全隐患时时困扰业主；15、最近小区的健身房出租给承包商，在其装修过程中，部分业主反映，从地下室拉出许多砖石，有的反映他们砸掉了部分墙体，物业公司是否对其进行了有效的管理和监督。他们对外销售门票，外小区人员随便出入本小区，给本小区的安全造成更多的隐患；16、虽然在业委会和物业公司的大力倡导下，小区安装了门禁，但仍有外卖和快递人员出入。物业公司应当按照业主经常居住人数发放门禁；17、本小区是按照房屋建筑面积收取物业费，但是面积大的业主没有因为住房面积大，而多吃多造成垃圾，多消耗公共设施，物业费应该按照每户收取，这样相对公平合理；18���原告没有全面系统地对小区的公共设施实施修整和完善，电梯经过几十年的运转也应有计划的逐个维修和更换，有的电梯长达一个月无人修缮，最后业主自己拿钱垫付才得以解决，垫付资金迟迟不能给付。业主对物业公司只有消极抵抗以不缴纳物业费来表达对他们不满的情绪。基于以上情况，被告认为原告没有尽职尽责，物业服务大打折扣，业主的许多问题没有给予很好地解决，损失没有给予赔偿。希望通过这次诉讼能够给我们解决实际问题，而不是单方面只负责催缴物业费。本院认为，结合庭审中查明的事实，原告与新世界花园业主大会分别于2011年6月2日、2014年6月6日签订的两份《天津市住宅物业服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效，且已在房管部门备案，该合同对小区全体业主均具有约束力。被告作为本案涉案房屋所有权人即该小区业主，理应受该合同的约束，承担相应的给付物业费的责任。原告与新世界花园业主大会于2011年6月2日签订的《天津市住宅物业服务合同》物业服务期限为2011年6月6日至2014年6月5日、之后续签的服务合同期限为自2014年6月6日至2017年6月5日止。原告曾于2016年1月13日来院起诉被告，要求其给付2013年7月1日至2015年12月31日的物业费9886.05元，原告于2016年2月1日申请撤诉，同日，本院下达了（2016）津0101民初字第482号民事裁定书，准许原告的撤诉申请。根据原告提供的证据证明，原告要求被告给付自2013年7月1日起的物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。故被告提出原告有部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院不予支持。根据原告与新世界花园业主大会所签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条约定，经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制；第七条第一���约定，小区严禁停放机动车辆，特种车辆除外，特殊情况(接送老弱病残)要即停即离，并严格执行换证制度，第二十条约定，利用小区设施和公用部位进行的一切经营活动，由甲方组织实施，收益归全体业主。根据以上合同约定，被告的第3、6、10点辩论意见，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，由业主与物业企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告与新世界花园业主大会分别于2011年6月2日、2014年6月6日签订的两份《天津市住宅物业服务合同》第六条均约定，物业管理服务费按照建筑面积多层住宅每月每平方米0.9元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方��0.60元。故被告第17点辩论意见，不符合法律及合同约定，本院不予支持。鉴于被告庭审中未提交相关证据证明原告在物业服务过程中存在问题，故被告第4、5、7、12、13、14、16、18点辩论意见，本院亦不予采信。被告的第1、2、8、9、11、15点辩论意见与本案无关，被告可另觅途径解决。因此根据权利义务对等原则，被告应给付原告2013年7月1日起至2017年4月30日共46个月的物业服务费15158.61元（其中服务费219.69m2*0.9元/m2*46个月=9095.17元，机电费219.69m2*0.60元/m2*46个月=6063.44元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：自本判决生效后十日内被告胥桂芳给付原告天津市正坤物业管理有限公司2013年7月1日至2017年4月30日期间的物业费15158.61元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89.50元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  李霞二〇一七年六月十二日书记员  宗宁本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事��一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对���己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。