重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初1852号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，注册号500384000005277。法定代表人：夏于书，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张方礼，该公司经理。委托诉讼代理人：王政龙，重庆贤正律师事务所律师。被告：任成秀，女，1976年4月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告任成秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张方礼、王政龙，被告任成秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：１．被告任成秀立即向原告恒昌物业公司支付未缴纳的2014年9月至2017年2月物业管理费2388.00元[（114.86平方米×0.85元/平方米×30个月）+共耗费（30个月×10元/月）]；２．违约金2149.20元（2388.00元×3%×30天）。事实和理由：我公司是具有物业管理资质的物业管理企业，我公司于2012年9月18日和2015年8月26日连续二次与XX门市业主委员会签订了《XX门市物业服务合同》。合同约定：1.收费标准：住宅物业0.85元/平方米、商业物业1.5元/平方米、其他物业1.5元/平方米；2.二次供水电费1.15元/吨计收（八楼以上按户据实分摊）；3.公共区域水电费10元/户；4.业主、使用人应于每月25日前主动到物业服务中心缴纳当月物业费。逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。我公司在该小区从事物业管理服务以来，恪守合同约定的义务，认真履行小区物业服务的管理职责。得到大多数业主的认可，现大部分业主均能依照合同的约定，按时足额缴纳物业服务费，被告及少数业主不按合同约定履行缴纳物管费的义务，至2017年2月28日长达30个月未缴纳物管费。经我公司多次催缴，被告均拒不缴纳。请求判决支持我公司的诉讼请求。被告任成秀辩称：1.业委会在没有召开业主大会的情情形下私自与原告于2015年8月26日签订了物业服务合同，合同签订后亦未在小区进行公示，业委会与原告于2015年8月26日签订的物业服务合同应为无效合同；2.原告未按照服务标准提供服务，服务质量低下，小区存在安全隐患，小区业主生命和财产安全无法得到保障；3.物业管理费的计算错误，我所在的户型的建筑面积为107.05平方米，2014年8月之前第一至三层住户免交电梯费，每月应为0.65元，我的房屋在二楼；4.原告违约在先，我不应缴纳违约金；5.本案是原告在履职中存在过错，我不应承担诉讼费。经审理查明:原告恒昌物业公司系具有三级资质的物业服务企业，被告任成秀系重庆市垫江县桂溪街道XX门市小区房屋的业主，该房屋建筑面积为107.05平方米，房屋性质为住宅。2012年9月18日，以XX门市小区业主委员会（以下简称业委会）为甲方，原告恒昌物业公司为乙方签订《XX门市物业服务合同》，约定甲方委托乙方为XX门市小区提供物业管理服务。合同约定，物业管理区域的物业服务收费标准为（按建筑面积收取）：（1）住宅：0.85元/月﹒平方米；（2）商业物业：1.50元/月平方米；（3）其他物业1.5元月平方米；该费用不包括业主财产保管、保险责任费用，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第七条约定共同的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，每月采取以下方式向业主收取：1、二次供水电费，每栋楼从第八楼起每月按户据实分摊，按每吨1.15元收取；2.公共区域电费、能耗费按每户每月10元收取；3.电梯维修费每次在500元及以下的由乙方承担，超过500元的从《物业专项未休基金》中支取。合同第八条约定，业主、使用人应于每月25日前主动到物业中心缴纳当月服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。此合同已于2015年1月7日报重庆市垫江县人民政府桂溪街道办事处备案。2015年8月26日，业委会以续聘方式与原告恒昌物业公司再次签订了《XX门市小区物业服务合同》，合同期限为五年（2015年10月1日至2020年9月30日）。该合同第二条第二款约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第三条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的日常维护及管理，主要包括房屋承重结构、房屋外立面、屋面、过道、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、消防通道、排污管道、楼道灯、庭院设施等；2.物业共用设施、设备的日常维护、保养，主要包括给排水管道、公用照明设施、电梯、高压变频给水泵、消防设施（消防水泵、烟感报警器、手动报警器、消防广播、消防中控设备）等；3.市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属物的维护及管理，确保正常使用，主要包括小区内道路、化粪池、排水排污下水管道、沟渠（井）、停车场、路灯等；4.共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；5.小区附属建筑设施的管理，主要包括商业网点、文体设施、游泳池、小区幼儿园、网吧、酒店、嘉陵摩托车专卖店、车库、邮政银行等；6.小区庭院、共用区域的清洁卫生、垃圾的清扫、清运、排水排污管道的清掏、疏通（不含专属部分）；7.小区交通秩序及车辆停放管理；8.做好物业区域内公共秩序的安全防范工作；9.业主档案资料的管理；10.装修管理；11.物业服务费和本合同规定的其它费用的收取；11.法律规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条约定，在物业服务区域内，合同约定服务范围的服务事项，由业主（使用人）委托乙方对其物业专属部分进行服务的，由双方另行商定服务价格。合同第六条约定，物业费实行包干制，收费标准为（按建筑面积收取）：（1）住宅：0.85元/月平方米；（2）商业物业：1.50元/月平方米；（3）其他物业1.5元月平方米；该费用不包括业主财产保管、保险责任费用，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第七条约定共同的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，每月采取以下方式向业主收取：1、二次供水电费，每栋楼从第八楼起每月按户据实分摊，按每吨1.15元收取；2.公共区域电费、能耗费按每户每月10元收取；3.电梯维修费每次在500元及以下的由乙方承担，超过500元的从《物业专项未休基金》中支取。合同第八条约定，业主、使用人应于每月25日前主动到物业中心缴纳当月服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。此外，该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告恒昌物业公司按约定对XX门市小区提供物业服务。被告任成秀未向原告恒昌物业公司交纳2014年9月至2017年2月的物业服务费。原告恒昌物业曾进行了书面催收。另查明：原告恒昌物业提供物业服务的XX门市小区，有多名业主或使用人未缴纳物业服务费，原告恒昌物业公司起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在其他案件中，有部分证据证实原告恒昌物业公司在提供物业服务时存在服务不到位，与业主沟通不及时的情形。上述事实，有原告的陈述、营业执照、《商品房买卖合同》、物业服务合同、物业服务合同备案证明、资质证书、催收物管费用的通知等随案佐证，足以认定。本院认为：物业服务合同虽是业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会系小区业主共同推荐、选举的代表，其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主及使用人均有约束力。物业服务企业应当按照相关法律法规、物业服务合同及时向业主提供优质的物业服务，并按照业主的需求不断提升物业服务水平和质量，为业主及使用人提供健康、绿色、环保、温馨的物业服务，业主及使用人应当按照物业服务合同的约定按时支付物业服务费。物业服务企业与业主、使用人之间应对物业企业提供物业服务中的问题进行充分、有效的沟通，避免矛盾的加剧和激化，通过协商的方式解决双方之间的矛盾，构建和谐、有序的物业服务生态环境。本案中，原告恒昌物业公司与XX门市小区业主委员会签订的《XX门市物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对XX门市小区全体业主均具有约束力。原告恒昌物业公司为XX门市小区进行了物业服务，被告任成秀应当按原告恒昌物业公司与XX门市小区业主委员会签订的《XX门市物业服务合同》的约定向原告恒昌物业公司支付物业服务费。根据前述《XX门市物业服务合同》的约定，住宅收费标准为0.85元/月平方米，公共区域电费、能耗费每户每月10元；被告任成秀的房屋为住宅，建筑面积为114.86平方米，故在2014年9月至2017年2月共30个月的期间内，被告应交纳的物业服务费为3029.76元（0.85元／月﹒平方米×107.05平方米×30个月+10元/月×30个月）。原告恒昌物业公司主张的物业服务费为2388.00元，系其对自己权利的处置，本院予以准许。原告恒昌物业公司客观上在提供物业服务时存在服务不到位，与业主沟通不及时的情形，综合双方当事人的过错程度，根据公平原则等对原告恒昌物业公司请求被告任成秀支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告任成秀诉称的原告恒昌物业公司的物业服务问题，因提交的证据不符合法律规定，故本院对其诉讼主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告任成秀在本判决生效之日起三日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2014年9月至2017年2月期间的物业服务费共计2388.00元；二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告任成秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元（原告重庆恒昌物业管理有限责任公司已预交），减半收取25.00元，由被告任成秀负担。本判决为终审判决。审 判 员 王贤凡二〇一七年六月十六日法官助理 邱竟翔书 记 员 张 川