北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初4054号原告：王展翔，男，1987年6月23日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭延虎，北京市京师律师事务所律师。被告：曹琳芳，女，1982年2月22日出生，户籍所在地内蒙古自治区乌海市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：武娜娜，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：江祥涛，男，1986年7月18日出生，户籍所在地北京市怀柔区，北京雷杰展达律师事务所实习律师。原告王展翔与被告曹琳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王展翔之委托诉讼代理人郭延虎，被告曹琳芳之委托诉讼代理人武娜娜、江祥涛庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王展翔向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的定金8万元；3、判令被告向原告支付违约金39.8万元；4、判令被告向原告支付房屋租金损失1.2万元；5、判令被告向原告支付更换门锁费用280元；6、判令被告向原告支付搬家费1700元；7、判令被告向原告赔偿原告出卖原有房屋的经济损失15万元；8、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月9日，我与曹琳芳就北京市顺义区某商业办公楼×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）签订《房屋转让合同》（以下简称“涉诉合同”），我以全款199万元向曹琳芳购买涉诉房屋；同时约定了付款方式、交房时间、违约责任等。签约后，我支付定金8万元。曹琳芳将涉诉房屋交付给我使用，我支付了试用期间的租金1.2万元。签订涉诉合同当日，我为支付涉诉房屋的购房款，将我自有的唯一房产出售，售价228万元。涉诉合同签订后北京房屋价格上涨，曹琳芳出于利益驱动违背诚信原则，于2017年2月14日明确表示不再履行涉诉合同，其行为给我造成各项经济损失。双方协商赔偿问题未果，故起诉至法院。曹琳芳辩称，不同意王展翔的全部诉讼请求。我已于2017年5月10日取得涉诉房屋的产权证书，现涉诉房屋具备过户条件，我方要求在资金有安全保障的条件下继续履行涉诉合同。我方不存在违约行为，并且始终在与王展翔就继续履行涉诉合同进行商谈。关于王展翔的第四至六项诉讼请求，其应另案主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年7月9日，王展翔与曹琳芳签订涉诉合同，约定：王展翔向曹琳芳购买涉诉房屋，房屋转让价格199万元，合同签约当日王展翔支付2万元定金，于房屋所有权转移登记成功之日一次性支付其余197万元；过户后3个工作日内交付涉诉房屋；任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。同日，王展翔向曹琳芳支付了8万元定金。2016年9月份，曹琳芳与王展翔商量，在过户之前将涉诉房屋出租，王展翔表示担心租给其他人会破坏涉诉房屋，故双方协商一致：王展翔承租涉诉房屋，每月租金2000元，租期视房产证办理时间而定。2016年9月5日、11月5日、2017年1月5日，曹琳芳分别收到王展翔支付的租赁4000元，共计1.2万元。2017年2月10日，双方通电话，曹琳芳表示其家人认为涉诉房屋199万元的售价过低，问王展翔是否能追加购房款；王展翔表示不同意加价，曹琳芳表示可以赔偿违约金及其他损失，最后双方商定由中介计算具体赔偿金额，再到银行进行解约。2017年2月14日，曹琳芳通过微信向王展翔表示，若王展翔不同意增加购房款，其就不继续履行涉诉合同了，要求王展翔搬出涉诉房屋，以方便其带领其他有意向购房的人看房，并用售房款向王展翔支付违约金。双方对解除涉诉合同达成一致，但对应赔偿的违约金数额未达成一致。2017年3月，曹琳芳通过微信与王展翔协商，将涉诉房屋的价格增加20万，并在银行设立双方共同管理的账户。王展翔不同意加价，并要求曹琳芳配合办理过户，如果当日没有明确回复，就以曹琳芳2017年2月14日的意思表示为准。涉诉房屋系办公用房，不动产权证号为京（2017）顺不动产权第×××号，权利人为曹琳芳，登记地址为顺义区×号院×号，登记日期为2017年2月13日。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。曹琳芳主张，涉诉合同约定王展翔全款购买涉诉房屋，房屋过户后其才能收到房款，且签订涉诉合同时，王展翔带来自称是我爱我家公司的中介人员，后来其发现本次房屋交易的居间公司并非我爱我家公司，加之王展翔曾否认向其租赁涉诉房屋的事实，上述情形都让其对交易感到不安，故其与王展翔沟通，协商调整房价及支付方式，双方有时言语过激，但并未就涉诉合同的解除达成一致，而是一直在商谈继续履行事宜。王展翔对此不认可，主张签订涉诉合同时，涉诉房屋的房产证尚未办好，故我爱我家公司不能盖章，这一情况双方都是明知的。涉诉合同约定，签约当日王展翔支付2万元定金，其余197万元于房屋所有权转移登记成功当日一次性支付，并非如曹琳芳所述的先过户再支付剩余购房款，且曹琳芳自认其自愿签订涉诉合同。曹琳芳于2017年2月10日通过电话、微信联系王展翔，要求王展翔追加购房款，王展翔不同意，双方就违约金数额未能达成一致，但均同意由中介计算赔偿金额、办理解约事宜；此后，曹琳芳又通过微信提出本次交易没有中介公司的盖章以及付款方式影响交易安全等问题。综合上述情况及本案证据，本院认为曹琳芳要求王展翔追加购房款并提出解除合同的行为无合理理由，该行为构成违约。王展翔主张因曹琳芳的违约行为，造成其出售自有房屋的差价损失100余万元。曹琳芳主张王展翔要求的39.8万元违约金数额过高，不同意支付。王展翔为购买涉诉房屋而出售其原有房屋，即使其原有的房屋售出后价格上涨，也与曹琳芳的违约行为没有直接关联，故对王展翔主张的上述损失，本院不予认定。上述事实，有原被告双方的当庭陈述、合同、收条、通话录音、微信记录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则履行义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，因曹琳芳的违约行为，双方已经于2017年2月10日就涉诉合同的解除达成一致，曹琳芳应当返还已经收取的定金8万元，并应按照约定赔偿违约金，具体数额由本院根据王展翔的实际损失确定。王展翔的第七项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。王展翔的第四、第五、第六项诉讼请求，系因租赁合同关系产生，但王展翔租赁涉诉房屋与涉诉合同的履行具有一定关联，为减少当事人的诉累，本案中予以一并处理。王展翔自述其自2016年9月15日搬入涉诉房屋，后于2017年2月27日搬出，其已经实际使用涉诉房屋，双方约定租金单独支付，并非从购房款中扣除，故王展翔的第四项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；关于更换门锁的费用及搬家费，即使王展翔已实际支付，也属于租赁房屋的正常花费，并非曹琳芳的违约行为给其造成的损失，王展翔的第五、第六项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王展翔与被告曹琳芳于二○一六年七月九日就北京市顺义区某商业办公楼×号房屋签订的《房屋转让合同》于二○一七年二月十日解除；二、被告曹琳芳于本判决生效之日起七日内，向原告王展翔返还定金八万元；三、被告曹琳芳于本判决生效之日起七日内，向原告王展翔支付违约金三十九万八千元；四、驳回原告王展翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千三百五十五元，由被告曹琳芳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  姜宜平二〇一七年六月十六日书 记 员  曾庆贺