江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1291号上诉人（原审第三人）：扬州市汇宝典当行有限公司，住所地扬州市维扬路158号。法定代表人：张元松，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓晓华，该公司员工。委托诉讼代理人：吕万国，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周在兴，男，1969年4月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：施顺安，扬州市江海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地扬州市邗江中路120号。法定代表人：陈树宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何家根，该公司员工。上诉人扬州市汇宝典当行有限公司（以下简称汇宝公司）因与被上诉人周在兴、扬州树宏房地产开发有限公司（以下简称树宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2016)苏1003民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇宝公司上诉请求：1.请求判决撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人周在兴的诉讼请求；2.判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。涉案的商品房买卖合同存在分期付款金额超出约定房款七八十万元、未经备案登记等明显不符合常理之处，为虚假合同，周在兴与树宏公司恶意串通，签署虚假的商品房买卖合同，通过虚假诉讼侵犯上诉人的利益；2.原审判决不优先保护上诉人与树宏公司之间已经备案登记的商品房买卖合同是错误的。一审已有证据证明被上诉人之间签订的涉案商品房买卖合同为虚假合同，且涉案合同未经备案登记，如果虚假合同被认定有效，则国家实行商品房买卖合同登记备案制度无意义，交易安全也得不到保障；3.原审判决适用法律错误。上诉人与树宏公司签订的以担保为目的的房屋买卖合同，并不违反法律强制性规定，且经法定程序备案登记，足以让树宏公司不能再就同一标的再对外销售的法律效力，原审判决支持将房产过户登记至后签订买卖合同的周在兴，剥夺了上诉人的担保权益，违法法律及相关司法解释精神。周在兴辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。我与树宏公司商品房买卖合同约定房屋总价为1587216元，付款方式为分期付款，其中一笔存在笔误，实际金额为8万元，树宏公司出具的收据也是8万元，总价1587216元符合讼争房屋在2012年的价值。汇宝公司与树宏公司签订了合同，但是未办理房产抵押登记，不存在汇报公司所说的优先保护权。树宏公司辩称：我公司在资金比较紧张的情况下，确实与汇宝公司借款，并以买卖的方式作为借款的担保。周在兴与我公司之间的房屋买卖也是事实，我公司愿意履行与周在兴之间的房屋买卖合同，剩余价款交由法院依法处理，可以直接给付汇宝公司。周在兴向原审法院提出诉讼请求：请求树宏公司及第三人汇宝公司协助其办理邗江区蒋王街道何桥润园9幢02号房屋过户登记手续。原审查明：2010年6月21日，树宏公司与第三人汇宝典当行在江苏省扬州市邗江公证处见证下分别签订（2010）年第（031-1）号、（2010）年第（031-2）号等借款合同，各约定树宏公司向第三人汇宝典当行借款250万元，借款担保方式为：以树宏公司开发的何桥润园九套别墅（含何桥润园9幢02号房屋）以签订商品房买卖合同的形式给汇宝典当行作预售担保，房屋销售价格为4000元每平方米……如果借款人按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用后，汇宝典当行同意立即撤销双方已签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同所产生的所有费用由树宏公司承担；如果树宏公司未按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用，树宏公司必须无条件履行双方已签订的商品房买卖合同，树宏公司向贷款人所借借款及合同约定的相关费用的总额作为贷款人支付给借款人所购房屋的预付款，按4000元每平方米结算，多退少补，借款人无条件协助贷款人办好产权过户、土地使用权证等相关手续。同日，树宏公司与汇宝典当行签订商品房买卖合同并在扬州市邗江区房管局备案，约定汇宝典当行购买树宏公司开发的何桥润园9幢02号房屋，房屋总价款为1009680元。2012年12月2日，周在兴与树宏公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：1、周在兴购买树宏公司开发建设的何桥润园9幢02号房屋；2、商品房的建筑面积共229.15平方米，商品房单价为每平米6288元，房屋总金额为1587216元；3、树宏公司应当在2013年3月30日前，将具备下列条件：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、树宏公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该合同中“分期付款”栏手写：①2012.12.2预收房款捌拾万元（800000）（笔误）；②2012.12.10付购房款壹佰万元（1000000）；③2013.3.30前付余款伍拾万零柒仟贰佰壹拾陆元整（507216）。树宏公司于2012年12月2日出具收据一张，交款单位为周在兴，人民币捌万元，收款事项预收房款。2012年12月10日，周在兴向树宏公司转账支付购房款100万元。合同签订后，树宏公司向周在兴交付何桥润园9幢02号房屋钥匙，现周在兴已入住。周在兴尚有房款507216元未向树宏公司支付。周在兴陈述要求支付剩余的房款507216元，树宏公司亦同意接收房款，且不要求周在兴承担逾期付款的违约责任。原审法院认为，汇宝公司与树宏公司并不存在真实的商品房买卖合意，而系以签订商品房买卖合同的方式担保树宏公司欠付汇宝公司债务的履行，即以商品房买卖合同作为借贷合同债权的担保。这种担保并非《物权法》所设定的抵押、质押和留置的担保形式，而是一种新的担保方式，学界称之为后让与担保。而最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。由此可见，为遵守流质契约强制禁止的规定，虽汇宝典当行对讼争房屋享有后让与担保权，但其并不能因此直接获得讼争房屋的物权。其次，周在兴与树宏公司存在真实的房屋买卖关系，并交纳了大全部购房款，入住至今。现周在兴要求支付剩余的房款507216元，而树宏公司亦同意接收，且不要求周在兴承担逾期付款的违约责任，本院予以确认。汇宝公司辩称周在兴与树宏公司系恶意串通签订虚假的商品房买卖合同，但结合周在兴提供的转账凭证及对于购房款项来源的陈述，其已经支付大全部购房款、领取水电卡及房屋钥匙的事实，以及树宏公司与汇宝公司实际存在后让与担保合意的事实等，本院认为，应当认定周在兴确系讼争房屋的实际购买人，而非汇宝典当行认为的虚假购房。再次，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其获得的权利优先于建设工程的优先受偿权，更优先于抵押权和其他债权。本案中，周在兴作为消费者已向开发商树宏公司交付了大部分购房款且已经拿房入住，虽汇宝典当行享有对于讼争房屋的后让与担保之权利，但依据上述批复精神，周在兴享有的权利明显优先于汇宝典当行享有的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定，判决如下：一、树宏公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助周在兴将扬州市邗江区何桥润园何桥润园9幢02号房屋过户到周在兴名下；二、驳回周在兴的其他诉讼请求。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，周在兴分别于2017年6月6日、2017年6月7日向树宏公司转账人民币400000万元、107216元，树宏公司于2017年6月11日出具情况说明证实周在兴购买何桥润园9幢02号房屋尾款已全部结清。本院认为，周在兴与树宏公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。虽汇宝公司上诉认为，周在兴与树宏公司系恶意串通签订虚假的商品房买卖合同，但结合本案现有证据，可以确认周在兴已支付大部分购房款、领取水电卡及房屋钥匙并实际入住至今的事实。在二审审理期间，周在兴已支付剩余的房款507216元，树宏公司亦认可周在兴购买何桥润园9幢02号房屋尾款已全部结清。结合周在兴提供的转账凭证、收据及合同条款可以认定周兴平确系讼争房屋的实际购买人，而非汇宝公司认为的虚假购房。因此周在兴要求树宏公司继续履行房屋买卖合同协助办理过户手续依据充分。相反，汇宝公司与树宏公司并不存在真实的商品房买卖合意，而系以签订商品房买卖合同的方式担保树宏公司欠付汇宝公司的债务，因此汇宝公司不能因此获得讼争房屋的物权。综上，汇宝公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人扬州市汇宝典当行有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年六月二十七日书 记 员  余 韵