重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初5079号原告：胡科琴，女，1962年5月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郑山鸽，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：徐玲，女，1991年6月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王伟（被告徐玲之夫），男，无固定职业，住重庆市垫江县。被告：杨树芳，女，1967年5月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市垫江县。原告胡科琴与被告徐玲、杨树芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，适用简易程序并于2017年4月18日、2017年5月10日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告胡科琴及委托代理人郑山鸽，被告徐玲的委托代理人王伟、被告杨树芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡科琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告立即向原告支付拖欠原告3个月的房租41250元及违约金10000元；3、请求判令诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告立即向原告支付违约金41250元。事实和理由：2014年8月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定原告将座落于沙坪坝区陈家桥镇陈西路×号的“公寓”租赁给被告，租期为8年，从2014年9月1日起至2022年8月31日止，前三年租金为每年165000元，每年租金分三次付款，每四个月付款一次。二被告已交清2016年12月30日以前的租金，但并未按期缴纳2017年至今的租金，原告多次催收未果。综上，被告迟延缴纳租金，经原告催收后仍不履行，原告有权要求解除合同，同时原告的违约行为造成了房屋寻租期间的空置损失，应依法赔偿，为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告徐玲、杨树芳辩称，二被告确实租赁了原告的房屋，但根据双方签订的房屋租赁合同第三条的约定，被告应当提前一个月付清后四个月的租金，否则协议自动终止作废，现二被告在2016年8月就已通知原告不再租赁房屋，且二被告在2016年11月30日前也未缴纳2017年1月至4月的租金，因此双方的合同在2016年12月1日就已解除。另外，虽然二被告未按租赁合同约定的租赁期限履行合同，构成违约，但二被告多次提出搬离房屋，原告均不允许二被告搬离上述房屋，同时原告在2016年12月30日也已收回涉案房屋，完全可以对外出租，不存在寻租期间的房屋空置损失，二被告只同意按合同约定承担违约金10000元，同时，二被告向原告缴纳了押金10000元，二被告要求将原告应退还二被告的押金10000元与二被告应承担的违约金10000元直接抵扣，故请求驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，原告胡科琴（甲方、出租人）与被告徐玲、杨树芳（乙方、承租人）就座落于沙坪坝区陈家桥镇陈西路公寓的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定：“乙方租赁‘公寓’房屋期限为10年，即从2012年9月1日起至2022年8月31日止，租赁价格为前二年每年壹拾伍万元整，此后每三年递增一次，每次递增10%，时间为（第三年）第一次为2014年9月1日至2017年8月31日，（第六年）即第二次为2017年9月1日至2020年8月31日，（第九年）即第三次为2020年9月1日至2022年8月31日。”第三条约定：“乙方每年付给甲方房屋租金为每年分三次付款，每四个月付一次，每次应提前一个月付清，即先付租金后使用，否则甲方有权收回房屋，此协议自动作废”。第四条约定；“甲、乙双方在签订协议时，乙方必须付壹万元租房押金给甲方，乙方在租赁合同终止时，甲方退给乙方。”第六条“违约责任”约定“1.任何一方未能履行合同约定的以上任一条款，另一方有权提前解除合同，所造成的一切损失由违约方负责，并且赔偿对方违约金10000元”。合同签订后，二被告向原告支付了租房押金10000元，原告将房屋交付给二被告使用，二被告向原告缴清了截至2016年12月31日前的房屋租金，二被告未向原告交纳2017年1月以后的房屋租金。另查明，沙坪坝区陈家桥镇陈西路×号“公寓”的房屋登记权利人为重庆市沙坪坝区顺意织布厂。重庆市沙坪坝区顺意织布厂向胡科琴出具委托书，该委托书载明：“我厂现委托胡科琴代为对外出租沙坪坝区陈家桥陈西路的“公寓”，代理人胡科琴有权代重庆市沙坪坝区顺意织布厂对外出租沙坪坝区陈家桥镇陈西路的“公寓”，有权代为签订房屋租赁合同，有权代为收取租金及有权以胡科琴的名义基于房屋租赁合同对外一切权利，委托期限为2012年9月1日至2022年8月31日止”。审理中，被告徐玲、杨树芳均表示其在与原告胡科琴签订《房屋租赁合同》时，不知道胡科琴与重庆市沙坪坝区顺意织布厂的代理关系。原、被告双方均认可《房屋租赁合同》只约束原、被告双方。原、被告双方还确认2014年9月1日至2017年8月31日的每月房屋租金为13750元，原告胡科琴于2016年12月30日更换了涉案房屋的钥匙，收回了涉案房屋。原告胡科琴认为二被告拒不支付租金的行为，构成违约，并且造成了其实际损失，其主张实际损失为三个月寻租期间的房屋空置损失，参照房屋租金标准计算为41250元，现双方约定的违约金低于其实际损失，请求法院将违约金增加为41250元，同时其主张有权不退还二被告交纳的房屋押金10000元。被告徐玲、杨树芳不同意将违约金增加为41250元，同意按照合同的约定支付违约金10000元且要求与其已向原告交纳的房屋押金10000元进行抵扣。由于双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《委托代理人授权委托书》、《房地产权证》以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均认可案涉《房屋租赁合同》对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行。关于案涉租赁合同解除的时间。在本案中，根据案涉合同第三条的约定，二被告每次应提前一个月向原告付清后四个月房屋租金，否则原告有权收回房屋，此协议自动作废。对此，原告胡科琴认为，根据该条的约定，案涉合同在被告违约时并不自动解除，应当在其收回房屋时合同才解除。被告徐玲、杨树芳则认为，只要其未按约定提前一个月交纳房租，则案涉合同就自动解除。本院认为，案涉合同第三条系约定解除权的条款，即合同约定解除权成立的条件，在解除权条件成就时，由解除权人通过行使解除权才发生合同的后果，并非合同约定的条件一旦成就，无须任何行为，合同就自动失效。因此，被告徐玲、杨树芳未按合同的约定履行支付租金的义务，构成违约，原告胡科琴在2016年12月30日更换涉案房屋的房门钥匙，收回房屋系行使合同解除权、解除合同的行为，原告胡科琴收回房屋后，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年12月30日解除。关于违约金的问题。在本案中，被告徐玲、杨树芳未按约定交纳房租导致合同提前解除，构成违约，原告胡科琴有权要求被告徐玲、杨树芳支付违约金。虽然双方合同约定的违约金为10000元且二被告也同意承担，但原告胡科琴认为双方约定的违约金低于实际损失，主张实际损失为三个月寻租期间的房屋空置损失共计41250元，请求法院将违约金增加至41250元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由于被告的原因导致案涉租赁合同提前解除，应当承担原告寻租的合理期限内的房屋空置损失，而原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告徐玲、杨树芳未按合同约定提前一个月向原告胡科琴交纳2017年1月至4月的房租时，已经构成违约且原告胡科琴依照合同约定已有权解除合同，此时，原告胡科琴应为房屋再次出租或使用作准备以减少损失，综合考虑案涉租赁合同的剩余租期、租赁房屋的面积、所处地段等因素，本院酌定原告胡科琴的实际损失为一个月的房屋空置损失，并参照案涉合同约定的13750元/月的租金标准计算为13750元，双方约定的违约金10000元低于该实际损失，故本院将违约金增加至13750元。关于被告徐玲、杨树芳主张以其交纳的押金抵扣违约金的问题，虽然胡科琴认为因二被告违约故其有权不退还押金，也不同意以被告交纳的押金抵扣其应承担的违约金，但是双方签订的合同中并未约定被告违约时，胡科琴有权不退还押金，同时，该合同明确约定，在租赁合同终止时，胡科琴应将押金退还被告，因此，被告主张其向原告交纳的押金10000元抵销对应金额的违约金，符合法律规定，本院予以准许。综上，被告徐玲、杨树芳应向原告胡科琴支付违约金13750元，抵扣其已交纳的押金10000元后，尚应向原告胡科琴支付3750元。综上所述，原告胡科琴的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡科琴与被告徐玲、杨树芳于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月30日解除。二、由被告徐玲、杨树芳向原告胡科琴支付违约金13750元，抵扣被告徐玲、杨树芳向原告胡科琴交纳的押金10000元后，被告徐玲、杨树芳还应向原告胡科琴支付违约金3750元，此款限于本判决发生法律效力后立即支付。三、驳回原告胡科琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20450元，减半交纳10225元（原告胡科琴已预交），由原告胡科琴负担244元，被告徐玲、杨树芳负担9981元，被告徐玲、杨树芳负担部分于本判决发生法律效力后立即迳付原告胡科琴。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黄 灿二〇一七年六月十五日书记员 唐诗怡