海南省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼民终184号上诉人（一审原告）：郑登曼（曾用名郑登万），男，1954年12月1日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：何美，女，1982年7月14日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：许仕铭，男，1951年1月6日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：许惠平（许仕铭之子），男，1981年7月28日出生，汉族，住海南省海口市。上诉人郑登曼因与被上诉人何美、许仕铭房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼01民初180号民事判决（以下简称一审判决），于2017年3月30日向本院提起上诉，本院于2017年4月27日立案受理并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑登曼的委托诉讼代理人黄良盛、唐元，被上诉人何美的委托诉讼代理人黄跃，被上诉人许仕铭的委托诉讼代理人许惠平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑登曼上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判支持郑登曼的诉讼请求；2、判令何美、许仕铭承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。（一）在（2014）龙民一初字第1194号案诉讼过程中，许仕铭为达到继续占用房屋的目的，向法庭提交了其与何美签订的《房屋租赁合同》，并隐瞒了何美是其儿媳的事实，影响了法院对案件的公正处理。郑登曼在该案中变更诉讼请求的前提条件是许仕铭与何美的《房屋租赁合同》合法有效。但郑登曼是向大同派出所报案后才得知何美与许仕铭的身份关系，郑登曼才向一审法院提起本次诉讼。（二）1993年，郑登曼出租房屋时的2、3、4层的价格是800元每层，许仕铭2007年6月出租给儿媳何美整层350元/月，还包含水电，且租期长达20年，没有租金变化浮动的约定，这不符合常理，也不符合市场规则，存在明显恶意。一审法院未认定何美与许仕铭恶意串通的行为，严重损害了郑登曼财产权益。二、一审法院适用法律错误。许仕铭与何美利用家庭关系，签订所谓的《房屋租赁合同》，以及其低廉的价格侵占郑登曼的房屋长达20年，实际上以表面合法形式，恶意串通，掩盖其长期低成本占用郑登曼房屋的目的，严重损害了郑登曼的财产权益。其行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。综上，一审判决在认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院依法查明事实，支持郑登曼的上诉请求。何美答辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。（一）郑登曼和许仕铭两人本来就是亲戚关系，原来关系极好。正是因为这一层关系，郑登曼才委托许仕铭为其出租、管理房屋。双方是亲戚关系，许仕铭不可能不将何美是其儿媳妇的关系告诉郑登曼。（二）郑登曼委托许仕铭管理、出租房屋的时候，整栋楼是毛坯房，没水没电，是许仕铭一家人筹钱装修、安装水电之后才出租的。郑登曼现在称合同约定的租金低且没有约定按期涨价，完全否定了其与许仕铭之间委托关系的基础，背信弃义。二、郑登曼与许仕铭是委托代理关系，出现争议应当适用委托代理关系的法律规定予以调整。一审法院适用法律确。许仕铭根据郑登曼的委托与何美签订《房屋租赁合同》，没有超出授权范围。何美诚实履行租赁合同，没有违约行为，也不存在恶意串通损害他人利益的事实。综上所述，郑登曼上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许仕铭答辩称，1998年-2001年期间涉案房屋没水没电，所有的装修费用，管理费用都是许仕铭出的。许仕铭帮郑登曼看房子20多年，当初他还给过许惠平和何美的孩子200块钱，他怎么可能不知道许仕铭与何美的关系。郑登曼起诉请求：1、判令何美与许仕铭2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；限何美与许仕铭于判决生效后10日内将房屋返还给郑登曼；3、判令何美与许仕铭承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：房是郑登曼购置的房产。1993年10月7日办理了房屋所有权证。郑登曼与许仕铭系亲戚关系，1995年1月，郑登曼口头委托许仕铭居住、管理和出租该房屋至今。许仕铭在居住和出租期间没有向郑登曼支付过收取的租金。2007年6月1日，许仕铭以郑登曼的受托人身份（甲方）与何美（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于××路两室一厅一厨出租给乙方居住，出租房屋建筑面积共50平方米；每月租金350元（包水电），按季支付1050元，租期20年，从2007年6月1日至2027年5月30日止。2012年10月，郑登曼以房屋破旧需要维修保护为由要求许仕铭搬出并将房屋交回，许仕铭拒绝搬出。2014年，郑登曼向海南省海口市龙华区法院提起诉讼，要求许仕铭立即腾出整栋房屋，并将该房屋返还郑登曼。该案诉讼中，郑登曼表示为了便于案件的审理，如果许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》属实且合法，其同意继续履行合同，仅请求许仕铭立即腾出第三、四层房屋，将房屋交还。案经审理，海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决判令：”限被告许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给原告郑登曼”。2014年12月22日，海南省海口市龙华区法院向该栋房屋各租户发出（2015）龙执字第244号《通知书》，载明：”申请执行人郑登曼与被执行人许仕铭返还原物纠纷一案，本院（2014）龙民一初字第1194号民事判决书已发生法律效力，但被执行人拒不履行该民事判决书中所确定的义务，现通知你们从2015年1月份起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内。”后，何美按季度将租金1050元支付至黄家茂账户内至今。现郑登曼以许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》系双方互相恶意串通，采用欺诈、虚假合同的方式达到长期居住郑登曼房屋的目的为由，诉至本院。何美系许仕铭的儿媳，其实际居住、生活于该租赁房屋内。一审法院认为：一、关于本案的准据法选择问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。当事人没有就本案争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条，最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项之规定，一审法院对本案具有管辖权。双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。二、关于本案实体处理的问题。郑登曼作为出租房屋的所有权人，主张确认受托人许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》无效，系其正常民事诉讼权利的行使，（2014）龙民一初字第1194号案件以及其后的执行程序，是其基于与许仕铭之间的委托关系提起的返还房屋之诉，与本案系不同的法律关系，故其起诉符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，郑登万主张《房屋租赁合同》无效，应符合以上法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条之规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。郑登曼作为所有人，委托许仕铭居住、管理和出租该房屋，但因没有明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限范围，属于概括性委托许仕铭处理与出租房有关的一切事务，故合同内容可由受托人与承租人协商一致而确定。许仕铭作为郑登曼的受托人与何美签订的《房屋租赁合同》，未超越代理权限，何美虽为许仕铭的儿媳，但其租房确系用于居住和生活，并支付了相应租金，合同约定的租赁期限及其他内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。同时，该合同亦不存在采取欺诈、胁迫的手段损害国家利益以及损害社会公共利益的情形。许仕铭管理出租房屋收取的租金是否向郑登曼支付，双方之间并无约定，许仕铭实际亦未向郑登曼转交过租金，对此，郑登曼在2012年之前未曾提出过异议，故不能认定许仕铭在2007年6月1日与何美签订《房屋租赁合同》时即存在恶意串通，损害郑登曼利益的情形。郑登曼未提供证据证实许仕铭与何美存在规避法律的不法目的或具有违法交易行为。综上，本案中的《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，郑登曼主张确认该合同无效，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：驳回郑登曼的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由郑登曼负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院查明，本院于2017年5月19日召集双方当事人到现场勘查，涉案房屋为四层，二层阳台飘出，整层面积约为50平方米。一层铺面的面积约为30平方米左右，铺面旁边为楼梯。房屋所有权证（房字第110**号）记载：用地面积为47.18平方米，基底面积为45.65平方米。本院查明的其他事实与一审查明一致，予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案双方当事人未选择适用的法律，涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律。关于本案的实体处理问题。本案的争议焦点为：何美与许仕铭2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》是否无效，何美与许仕铭是否应当返还涉案房屋。郑登曼主张许仕铭与何美恶意串通签订《房屋租赁合同》，严重损害了郑登曼的财产权益，该合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。恶意串通订立的合同是指当事人为谋取不正当利益，互相勾结、串通订立损害他人利益的合同。对于本案何美与许仕铭是否存在恶意串通的行为问题。应从何美与许仕铭是否具有主观恶意、订立合同时的具体情况、合同约定的内容及合同履行的具体情况综合判定。涉案房屋面积为50平方米。《房屋租赁合同》约定租金每月350元包括水电费，租金价格较为低廉，租期20年，未约定租金的涨幅。何美租赁期间是否向许仕铭支付租金并无证据证明。从双方之间的关系来看，何美系许仕铭的儿媳妇。双方在签订《房屋租赁合同》时居住在涉案房屋，明知该房屋系郑登曼所有，却签订了为期20年的租赁合同，主观上具有长期占有涉案房屋的故意。许仕铭作为郑登曼的代理人，应当尽到妥善管理房屋及为代理人的利益进行代理的义务。但许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》以低廉的价格长期租赁涉案房屋20年，损害了郑登曼的利益。许仕铭与何美没有证据证明签订《房屋租赁合同》的合理性。综上，郑登曼主张何美与许仕铭签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通的故意，损害了其利益的理由成立，何美与许仕铭签订的《房屋租赁合同》无效。一审判决认定合同有效不当，应予纠正。何美和许仕铭应将房屋返还郑登曼。综上所述，郑登曼的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销海南省海口市中级人民法院（2016）琼01民初字180号民事判决；二、何美与许仕铭2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；三、何美与许仕铭于本判决生效之日起十日内将海南省海口市××区房屋返还郑登曼。一审案件受理费100元，由何美、许仕铭共同负担。二审案件受理费100元，由何美、许仕铭共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵英华审 判 员 祁永杰审 判 员 林 达二〇一七年六月二十三日法官助理 刘潇潇书 记 员 刘 琼