内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内05民再36号二审上诉人（一审原告、反诉被告）：通辽市日升日美物流配送有限责任公司。住所：通辽市科尔沁区明仁大街西端（原变压器厂）。法定代表人：李飞，董事长。委托诉讼代理人：罗莎，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张耀辉，内蒙古擎正律师事务所律师。二审上诉人（一审被告、反诉原告）：通辽碧桂园房地产开发有限公司。住所：通辽经济技术开发区建国路北路东碧桂园小区。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：虞勋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：阿古达木，男，该公司工作人员二审上诉人通辽市日升日美物流配送有限责任公司（以下简称”日升日美公司”）与二审上诉人通辽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称”碧桂园公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日作出（2015）通商终字第83号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年9月1日作出（2016）内05民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人日升日美公司的法定代表人李飞及其委托诉讼代理人罗莎、张耀辉与二审上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人虞勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日升日美公司称：一、根据双方所签订的一期合同第八条、补充协议、二期合同的约定，2013年9月30日支付1000万元购房款后，碧桂园公司即应办理产权证，日升日美公司取得产权证后的一年内，即2014年9月30日支付尾款。故判决给付碧桂园公司的尾款1500余万元的时间，应当在办理前期产权证时间向后顺延一年；二、一审判决已经查明，碧桂园公司未按约定的交房时间2010年10月1日交房，直到2012年5月13日才交付。碧桂园公司又违背了双方所签订二期合同第十四条第三项约定的义务，碧桂园公司在申请撤销了25套预登记后，2014年5月7日主动申请重新测绘，且在246套分割完毕并取得246套《商品房预售许可证》后不予办理已付清房款房屋产权证的情况下，应根据《中华人民共和国合同法》第六十七条”当事人互负债务，有先履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，日升日美公司不应承担迟延付款的违约责任。请求：一、撤销二审民事判决；二、维持一审民事判决中第一、三、五、六、七项判决内容；三、变更一审判决第二项中三十日内给付购房尾款为碧桂园公司完成第一判项义务之后一年内给付；四、撤销一审判决第四判项并驳回碧桂园公司要求日升日美公司承担逾期付款违约责任的诉讼请求；五、重新计算双方诉讼费用承担数额。碧桂园公司辩称，原一、二审认定事实不清，判决错误。一、碧桂园公司不应承担逾期交房的全部责任，日升日美公司亦有过错。国家规定大型商业用房必须完成全部工程内容，方可办理竣工验收。日升日美公司自行建设的空调系统、配电系统、送风系统等工程施工缓慢，导致碧桂园公司无法在2011年6月30日前办理验收手续进行交房；二、双方约定的一期工程已于2012年5月13日交付使用，按照一期购房款总额3893万余元，日升日美公司尚欠购房款1509万余元。按照双方约定碧桂园公司仅需将一期商业用房产权拆分为16套，签订16份商品房买卖合同即可。合作期间，日升日美公司要求拆分为33套，我公司于2010年12月28日办理了预售许可证，随后日升日美公司又提出分割为25套，我公司又配合拆分，在更改房屋预售许可证后于2012年10月11日至2012年10月16日签订了25套商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案。其后，日升日美公司在签订二期合同时提出重新分割，之后在2014年提出分割为246套产权。在日升日美公司不交清全款的情况下，如何出具246套商品房买卖合同双方并没有约定，也就没有合同义务。按照双方签订的一期合同及2011年4月24日、2014年6月10日日升日美公司的两次致函，水、电、暖、燃气、电信等设施由日升日美公司负责安装，所以日升日美公司不能要求碧桂园公司进行水、电、暖等分户工作。故原一、二审在认定日升日美公司存在逾期付款构成违约的情况下，又判决碧桂园公司出具商品房买卖合同及购房发票，且在碧桂园公司没有合同义务办理水、电、暖等分户工作的事实上为日升日美公司办理水、电、暖等分户资料属于认定事实错误；三、二审判决认定日升日美公司承担逾期付款违约金的时间起算点正确；四、一期合同和二期合同是两个完全不同的法律关系，不能一并审查。日升日美公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令碧桂园公司依照双方约定，按日升日美公司提供的房屋位置、面积及买受人明细，出具《商品房买卖合同》及对应房屋的售房发票；二、判令碧桂园公司按房屋产权分割情况，完成水、电、暖等分户工作；三、判决撤销双方《商业项目定购合同》第十四条第一项约定；四、判令碧桂园公司承担一期项目延期交付违约金8752964.54元；五、判令碧桂园公司承担因拖延办理房屋产权证违约金2749400.00元，并至办妥房证之日止；六、判令碧桂园公司继续履行2013年5月3日，双方签订的《商业项目定购合同》（第十四条第一项约定除外）。碧桂园公司反诉请求：一、判令日升日美公司支付购房款本金15073408.00元；二、支付逾期付款违约金11850731.36元；三、支付未付购房款本金15073408.00元的逾期利息1431973.57元（按年利率6.00%计算，暂计自2013年10月1日起至2015年4月30日，后续利息计算截止至实际支付购房款本金之日止），三项合计28356112.93元。由日升日美公司承担全部案件受理费用。一审法院认定事实：2009年8月23日，日升日美公司与碧桂园公司签订《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》一份，约定碧桂园公司在其合法拥有土地使用权，且已取得用地规划许可证、用地建设许可证的商业用地上按日升日美公司要求建设商业用房（含附属场地及设施），并定向出售给日升日美公司。碧桂园公司拥有的土地位于通辽市新城区建国北路以东辽河大堤以北，土地使用权证编号为通国用2007第1062号。其中碧桂园公司拟建造并出售给日升日美公司的商业用房所占用土地面积不少于5622.8平方米，商业用房面积不少于16750平方米。碧桂园公司向日升日美公司交付该商业用房的日期为2010年10月1日。在合同第十二条中约定，甲方无正当理由，不能按约定向乙方正式交付该商业用房的（战争、地震、洪水等不可抗力因素除外），应支付逾期违约金，违约金为总房价款的日万分之二计算，逾期超过六十天，违约金加倍计算。在第十三条中约定，乙方未按本合同约定的期限付款，应当向甲方支付逾期违约金，按总房价款万分之三/天计算，逾期违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。2010年11月12日，日升日美公司与碧桂园公司就《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》签订《补充协议》一份，在《补充协议》中双方共同确认根据原合同中第5.1.5及5.1.7条款约定的内容，确定该商业用房的单价为每平方米2189.37元；同意将原合同中所约定的商业用房交付时间变更为2011年6月30日前交付。同时在合同第三条中约定，原合同12.2中约定违约责任条款，双方协商后乙方不予追究甲方2010年10月1日至2011年6月30日期间违约赔偿责任，但甲方到2011年6月30日仍不能如约交付该商业房，则甲方应依原合同约定自2010年10月1日起承担全部违约责任。在合同第四条中约定：1、该商业用房主体封顶，甲方办理完该商业用房预售许可证后，甲方应于2010年12月31日前向乙方发出交款通知书。乙方收到通知书后十五个工作日内，支付给甲方人民币500万元；2、2011年4月30日前，双方完成正式《商业用房买卖合同》并在房产局备案后，甲方向乙方发出交款通知书，乙方收到通知书后六十个工作日内，支付甲方人民币550万元；甲方应保证相关文件、手续政策法律关系的完整、有效，不影响乙方的使用；3、2013年6月30日前，乙方向甲方支付人民币1000万元；4、2014年6月30日前，乙方向甲方支付按双方最终确认该商业用房总价款减去已经支付的2350万元后的余额。同时在第六条中约定，碧桂园公司将该商业用房拆分成16个房证与日升日美公司签订合同。2012年5月13日，双方签署工程移交表，碧桂园公司将《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》中的一期工程正式移交日升日美公司使用。2013年5月3日，双方签署《商业项目定购合同》，合同第十一条约定，甲方未按合同办理该商业项目的产权证和房地产交易过户手续，逾期一天，甲方按该套未办证房产的定购总价款万分之三/天向乙方支付违约金。合同第十四条约定：1、甲乙双方一致同意：不论甲方是否存在逾期交付一期商业用房的违约行为，在充分履行本合同的基础上，双方都自愿放弃向对方主张逾期交付违约责任的权利。......3、甲方对乙方办理一期商业用房重新测绘、分割工作给予配合。2013年6月30日，乙方向甲方支付购房款人民币1000万元；乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商业房产权证明，并交付乙方；对于2012年10月16日甲乙双方签订一期商业用房正式买卖合同中关于分期付款的约定，甲方同意对该期款项给予乙方3个月的付款宽限期。2014年5月7日，碧桂园公司在通辽市房产管理局申领了商品房预售许可证，在许可证中确认碧桂园小区一期公建大卖场的预销售总建筑面积为17784.42平方米，共246套。2014年6月13日，双方签订《补充协议二》，在该补充协议中约定，碧桂园公司根据日升日美公司重新分割及办证的要求，将一期合同约定的商业用房分割为246套，再由碧桂园公司与日升日美公司或其指定的第三方就分割后的商品房签署《商品房买卖合同》。《补充协议二》签订后，日升日美公司向法院提起诉讼，以双方所签订的《补充协议二》显失公平为由，申请撤销该协议，通辽市科尔沁区人民法院作出（2014）科民初字第2684号民事判决，支持了日升日美公司的诉讼请求，碧桂园公司提起上诉被驳回。庭审中，双方当事人共同确认本案中涉案的一期工程的建筑面积为17784.42平方米，依据双方在2010年11月12日所签订的《补充协议》中所约定的单价2189.37元每平方米计算，购房款共计38936675.62元，日升日美公司已付款23845252.00元，尚欠15091423.62元。一审法院判决：一、被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，按原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司提供的房屋位置、面积在原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司已支付的23845252.00元购房款范围内为原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司出具《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋产权分割，水、电、暖分户材料；二、反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决生效后三十日内向反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司支付剩余购房款15073408.00元；反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司在收到该购房款后三十日内按反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司提供的房屋位置、面积，在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，为原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司出具本判决第一项中其余房屋的《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋产权分割，水、电、暖分户材料；三、被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司延期交房违约金8721815.34元，逾期办理房证违约金2749400.00元（2015年6月20日以后的违约金按合同约定计算标准顺延计算至房屋办理完相应房产证之日止），于本判决生效后十日内支付；四、反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司给付反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金4800892.10元（2015年5月1日以后的违约金按合同约定计算标准顺延计算至实际付款之日）；五、原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司、被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司继续履行于2013年5月3日签订的《商业项目定购合同》；六、驳回原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司的其他本诉请求；七、驳回反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费90814.00元，由原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担187.00元，由被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司负担90627.00元。反诉案件受理费91790.00元，由反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司负担21267.00元，由反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担70523.00元。日升日美公司不服一审判决上诉请求：维持一审判决第一、二、三、五、六、七判项的基础上，撤销该判决第四项并驳回碧桂园公司的反诉请求，依法重新调整诉讼费承担比例。碧桂园公司不服一审判决上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四、五、七判项；二、撤销一审判决第二项中的”反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司在收到该购房款后三十日内按反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司提供的房屋位置、面积，在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，为原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司出具本判决第一项中其余房屋的《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋产权分割，水、电、暖分户材料”部分；三、依法改判驳回日升日美公司的全部诉讼请求；四、依法改判日升日美公司支付逾期付款违约金11167038.57元（2015年4月30日以后的违约金按38936675.62元的日万分之三计算至实际支付购房尾款完毕之日止。）五、本案一、二审全部诉讼费用及法定规费由日升日美公司承担。本院原审认定事实：2009年8月23日，碧桂园公司（甲方）与日升日美公司（乙方）签订了《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》一份，合同约定：甲方在位于通辽市新城区建国北路以东辽河大堤以北，在其合法拥有商业用地上，按乙方要求建设商业用房（含附属场地及设施），并定向出售给乙方。其中甲方拟建造并出售给乙方的商业用房所占用土地面积不少于5622.8平方米，商业用房面积不少于16750平方米。合同第四条4.1约定，在不可抗力因素之外，甲方于2010年10月1日前向乙方交付该商业用房。在此之前，乙方在不影响房屋竣工验收要求的情况下，经碧桂园公司同意可根据工程进度情况提前进入开始相关设备安装及精修的施工，但由此造成该商业用房迟延或无法通过政府竣工验收手续的后果由乙方承担。合同第八条约定，乙方将该商业用房总价款3350万元，分批定额按以下进度给付甲方：1、本合同签订后的15个工作日内乙方支付给甲方300万元；2、该商业用房一层封顶，甲方根据工程预算且发出书面付款通知之日起15个工作日内，乙方向甲方支付500万元；3、该商业用房主体工程封顶，甲方取得该商业用房的预售许可证后，甲乙双方签署商品房预售合同之日起15个工作日内，根据工程预算且发出书面付款通知之日起15个工作日内，乙方向甲方支付550万元；4、2012年10月1日前乙方向甲方支付1000万元；5、2013年10月1日前乙方向甲方支付按双方确认该商业用房总价款减去已经支付的2350万元后的余额，即最后一笔款。合同第十二条中约定，甲方在不可抗力因素外，无正当理由，不能按约定向乙方正式交付该商业用房的，应支付逾期违约金，违约金按总房价款的日万分之二计算，逾期超过六十天，违约金加倍计算。在第十三条中约定，乙方未按本合同约定的期限付款，应当向甲方支付逾期违约金，违约金自应付款期限第二天起按总房价款的日万分之三计算至实际付款之日止。2010年11月12日，双方当事人就《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》签订了《补充协议》一份，在《补充协议》第一条约定，根据原合同第五条5.1.5及5.1.7条款约定的内容，确定该商业用房的单价为每平方米2189.37元；第五条约定，甲乙双方协定在2011年3月31日前签订《二期商业用房订购合同》，并最终确定二期商业用房单价。如果双方在2011年3月31日前未签订《二期商业用房订购合同》并最终确定二期商业用房单价,则本协议无效(除本协议第一条外)。双方先商定将一期商业用房拆分为16套房产，在合作期间双方又协商将该商业用房拆分为33套房产，并于2010年12月28日办理了33套房屋的预售许可证，之后双方又将该商业用房拆分为25套房产。碧桂园公司按25套房产测绘分割后的房屋位置、面积与日升日美公司于2012年10月11日、2012年10月16日签订了25份《商品房买卖合同》，并在房产局办理了备案。之后，双方又协商将一期合同房屋拆分为246套，并在办理预售登记后，将之约定在《补充协议二》中。由于中国农业银行通辽市分行新兴支行购买了246套之中的一套，并交付全部购房款，于是碧桂园公司于2014年6月13日与中国农业银行通辽市分行新兴支行签订了《商品房买卖合同》，并办理了房产手续。2012年5月13日，双方当事人签署工程移交表，碧桂园公司将《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》中的一期工程经验收后正式移交日升日美公司使用。2013年5月3日，双方当事人签订了商业项目位于通辽市新城区建国北路以东、辽河大堤以北，占地面积为15085.35平方米，约22.63亩，国有土地使用证的编号为通国用2011第0116号的《商业项目定购合同》，即双方当事人所称的《二期开发合同》，时间己超过双方签署的《补充协议》第五条约定的签约时间。2014年6月13日，双方针对《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》、《补充协议》、《商业项目定购合同》签订了《补充协议二》，对该《补充协议二》，日升日美公司作为原告诉至科尔沁区人民法院，请求撤销该协议。经科尔沁区人民法院作出（2014）科民初字第2684号民事判决支持了日升日美公司的诉讼请求，判决后碧桂园公司提出上诉，经本院作出（2015）通民终字第245号民事判决，驳回上诉，维持原判。双方当事人在原审中共同确认本案中涉案的一期工程的建筑面积为17784.42平方米，依据双方在2010年11月12日所签订的《补充协议》中所约定的单价2189.37元每平方米计算，则购房款共计38936675.62元，日升日美公司已付购房款23845252元，尚欠购房款15091423.62元。本院原审另查明，双方签订的《二期开发合同》的主要内容为，第四条五款约定，双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方必须按乙方要求出具正式购房收据，当乙方交付全款的百分之三十后，再交的款项，甲方须按乙方要求为乙方分批办理已支付全款部分的商品房的产权证明（即付清多少套的房产的款且达到本合同第十条第一款第二项约定的办证条件，则办相应的房证），并交付乙方用于房屋抵押贷款。第十一条约定，甲方未按合同办理该商业项目的产权证和房地产交易过户手续，逾期一天，甲方按该套未办证房产的定购总价款的万分之三/天向乙方支付违约金。合同第十四条约定：1、甲乙双方一致同意：不论甲方是否存在逾期交付一期商业用房的违约行为，在充分履行本合同的基础上，双方都自愿放弃向对方主张逾期交付违约责任的权利。......3、甲方对乙方（原告日升日美公司）办理一期商业用房重新测绘、分割工作给予配合。2013年6月30日，乙方向甲方支付购房款人民币1000万元；乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商业房产权证明，并交付乙方；对于2012年10月16日甲乙双方签订一期商业用房正式买卖合同中关于分期付款的约定，甲方同意对该期款项给予乙方3个月的付款宽限期。2014年5月7日，碧桂园公司在通辽市房产管理局申领了商品房预售许可证与2010年12月28日取得的33套预售许可证编号一致，在许可证中确认碧桂园小区一期公建大卖场的预销售总建筑面积为17784.42平方米，共246套。2014年6月13日，双方又签订了《补充协议二》，在该补充协议中约定，碧桂园公司根据日升日美公司重新分割及办证的要求，将一期合同约定的商业用房分割为246套，再由双方或日升日美公司指定的第三方就分割后的商品房签署《商品房买卖合同》。由于一期商业用房甲方已于2012年5月13日交付给乙方办理了交接手续，并由乙方交给部分第三方使用，乙方同意不追究甲方一期房屋延期交付的责任。本院原审判决：一、维持通辽市科尔沁区人民法院作出(2014)科商初字第200号民事判决第一、二、五、六、七项，即”一、被告（反诉原告）通辽碧桂园公司房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，按原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司提供的房屋位置、面积在原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司已支付的23845252元购房款范围内为原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司出具《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋产权分割，水、电、暖分户材料；二、反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决生效后三十日内向反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司支付剩余购房款15073408元；反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司在收到该购房款后三十日内按反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司提供的房屋位置、面积，在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，为原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司出具本判决第一项中其余房屋的《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋产权分割，水、电、暖分户材料；五、原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司、被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司继续履行于2013年5月3日签订的《商业项目定购合同》；六、驳回通辽市日升日美物流配送有限责任公司的其他本诉请求；七、驳回通辽碧桂园房地产开发有限公司的其他反诉请求”；二、撤销通辽市科尔沁区人民法院作出(2014)科商初字第200号民事判决第三、四项，即”三、被告（反诉原告）通辽碧桂园房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司延期交房违约金8721815.34元，逾期办理房证违约金2749400元（2015年6月20日以后的违约金按合同约定计算标准顺延计算至办理完相应房产证之日止），于本判决生效后十日内支付；四、反诉被告（本诉原告）通辽市日升日美物流配送有限责任公司给付反诉原告（本诉被告）通辽碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金4800892.10元（2015年5月1日以后的违约金按合同约定计算标准顺延计算至实际付款之日）”；三、通辽碧桂园房地产开发有限公司于本判决送达后三十日内，向通辽市日升日美物流配送有限责任公司给付逾期交房产生的违约金为8675091.33元（2010年10月1日至2010年12月1日共60天，38936675.62元×0.0002／天×60天=467240.11元；2010年12月1日至2012年5月13日共527天，38936675.62元×0.0004／天×527天=8207851.22元）；四、通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决送达后三十日内，向通辽碧桂园房地产开发有限公司给付逾期付款违约金7884676.81元（38936675.62元×0.0003／天×15天=175215.04元；38936675.62元×0.0003／天×92天=1074652.25元；38936675.62元×0.0003／天×568天=6634809.52元）。2015年4月30日以后的违约金按实际给付日期计算。一审本诉案件受理费90814元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担25﹪，即22704元；通辽碧桂园房地产开发有限公司负担75﹪，即68110元。一审反诉案件受理费91709元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担66﹪，即60528元；通辽碧桂园房地产开发有限公司负担34﹪，即31181元。二审反诉上诉案件受理费91790元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担；二审本诉上诉案件受理费90814元，由通辽碧桂园房地产开发有限公司负担34﹪，即30877元；由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担66﹪，即59937元。本院再审认定事实如下：2009年8月23日，日升日美公司与碧桂园公司经协商签订《定购商业用房（含附属场地及设施）合同（房产定向开发合同）》一份（简称为”一期合同”）。该合同约定，碧桂园公司在已依法取得土地使用权，并已取得用地规划许可证、用地建设许可证的通辽市新城区建国北路以东辽河大堤以北商业用地上，按日升日美公司要求建设商业用房（含附属场地及设施）。约定首期拟建造并出售给日升日美公司的商业用房所占用土地面积不少于5622.8平方米，商业用房面积不少于16750平方米。该商业用房的交付日期为2010年10月1日。合同中约定了逾期交付房屋、逾期支付购房款应承担违约金及计算方法（具体约定在一审认定事实中已详细叙述）。双方在一期合同第四条还约定，在房屋交付之前，日升日美公司在不影响房屋竣工验收要求的情况下，经碧桂园公司同意可根据工程进度情况提前进入开始相关设备安装及精装修的施工，但由此造成该商业用房迟延或无法通过政府竣工验收手续的后果由日升日美公司承担。一期合同第五条约定该商业用房的精装修及设备安装在120天内完成。2010年11月12日，双方就一期合同签订《补充协议》一份，在《补充协议》中双方共同确认一期商业用房的单价为每平方米2189.37元。在该协议中双方同意将原合同中所约定的商业用房交付时间变更为2011年6月30日前。同时约定，日升日美公司不追究碧桂园公司2010年10月1日至2011年6月30日期间逾期交房违约责任，但到2011年6月30日仍不能如约交付该商业房，则应依原合同约定自2010年10月1日起承担全部违约责任。在协议中双方又重新约定了支付购房款的期限。双方当事人还在协议中约定将该商业用房拆分成16套独立产权的房屋签订商品房买卖合同。协议中还约定，如果双方在2011年3月31日前未能签订二期商业用房订购合同并最终确定二期商业用房单价外，除了本协议确认一期商业用房的单价为每平方米2189.37元有效外，其余约定无效。因二期合同签订时间为2013年5月3日，双方当事人在再审庭审时均认可该协议除每平方米2189.37元单价约定有效外其余无效。2012年5月13日，碧桂园公司将验收合格的一期工程正式移交日升日美公司使用。在合作期间，日升日美公司又提出将一期商业用房拆分为33套独立产权房屋，碧桂园公司给予配合，并于2010年12月28日办理了33套独立产权预售许可证。日升日美公司又提出将一期商业用房拆分为25套独立产权房屋，碧桂园公司同意后，双方当事人于2012年10月11日和2012年10月16日签订了25份《商品房买卖合同》，并在房产管理局进行了备案。在合同中，双方对一期合同的购房款支付重新进行了约定。即：签订合同时付总房价款的20.55%为8001486.84元；2012年12月9日前付总房价款的14.14%为5505645.93元；2013年6月30日前付总房价款的26%为10123535.70元；2014年6月30日前付总房价款的39.31%为15306007.20元。2013年5月3日，日升日美公司与碧桂园公司签署《商业项目定购合同》（简称”二期合同”）。在该合同第十四条中，双方就一期合同中的房屋产权办理、购房款支付进行了约定，该条第3项约定：”甲方对乙方办理一期商业用房重新测绘、分割工作给予配合。2013年6月30日时，乙方向甲方支付购房款人民币1000万元；乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商品房产权证明，并交付乙方；对于2012年10月16日甲乙双方签订一期商业用房正式买卖合同中关于分期付款的约定，甲方同意对该期款项给予乙方3个月的付款宽限期。”其中”该期”是承接上一句”对于2012年10月16日甲乙双方签订一期商业用房正式买卖合同中关于分期付款的约定”，应当理解为对该”分期付款的约定”均给予3个月的宽限期，但因在签订二期合同时前两期已经履行完毕，故不应该包含前两期，而是指未到给付期限的”第三期”和”第四期”付款，即2013年6月30日应给付款和2014年6月30日应给付款。日升日美公司实际支付一期合同购房款情况如下：2009年9月14日付300万元；2011年1月31日付500万元；2012年12月28日付550万元；2013年9月29日至2013年9月30日付1000万元；2014年6月13日付345252元，共计已给付23845252.00元。根据双方共同所确认一期工程的实际建筑面积17784.42平方米，按约定单价2189.37元／平方米计算，一期购房款共计38936675.62元，日升日美公司尚欠购房款15091423.62元。2014年3月22日，日升日美公司致函碧桂园公司，要求碧桂园公司按照二期合同第十四条约定，提供撤销25份备案合同的申请书及相关手续，并承诺负责撤销备案及撤销备案后应办理的所有手续，承诺一期合同剩余楼款在双方充分履行原合同及本承诺函所提及事宜的前提下于2014年6月30日缴纳完毕。2014年3月27日，碧桂园公司将备案的25份商品房买卖合同、25份预购商品房预告登记注销申请书、25份关于撤销商品房买卖合同备案登记的申请移交日升日美公司。2014年4月29日，经碧桂园公司委托通辽市环球房地产测绘有限公司对一期商业用房进行重新测绘，将一期商业用房分割为246套独立产权的商业用房。2014年5月7日，通辽市房产管理局为碧桂园公司颁发了总建筑面积为17784.42平方米，共246套房屋的商品房预售许可证，该证件编号与33套房屋的商品房预售许可证编号一致。之后，日升日美公司要求碧桂园公司与实际买受人（日升日美公司已将部分一期房屋出售给第三人）签订商品房买卖合同。2014年6月13日，碧桂园公司单方拟定了《补充协议二》，要求日升日美公司签署，并提出日升日美公司如不签署该协议，就不能签订重新测绘分割后的商品房买卖合同。日升日美公司为取得已出售给中国农业银行通辽分行的商品房买卖合同，避免承担违约责任而签署了该协议。签订协议后，日升日美公司在取得出售给中国农业银行通辽分行的商品房买卖合同后，向人民法院提起民事诉讼，申请撤销《补充协议二》，并获胜诉。之后，日升日美公司与碧桂园公司就一期合同中已交清房款房屋如何签订《商品房买卖合同》、一期楼房尾款如何给付等进行了多次协商，均未果。2014年10月22日和2014年10月27日，日升日美公司两次通过内蒙古自治区通辽市哲里木公证处向碧桂园公司送达履行二期合同催告函，2014年10月27日送达履行二期合同催告函时还附了一期合同已付清房款需签订《商品房买卖合同》明细单一份。2014年11月3日，日升日美公司向通辽市科尔沁区人民法院提起诉讼。本案二审判决生效后，碧桂园公司根据通辽市科尔沁区人民法院执行通知书的要求，按照日升日美公司提出的明细清单，就一期合同已交清房款的一楼和局部二楼商品房与日升日美公司签订了164份《商品房买卖合同》，并出具了发票，办理了相应房屋的预告登记。本院再审认为，根据再审认定的事实，按照双方在二期合同第十四条第3项”甲方对乙方办理一期商业用房重新测绘、分割工作给予配合。2013年6月30日时，乙方向甲方支付购房款人民币1000万元；乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商品房产权证明，并交付乙方；对于2012年10月16日甲乙双方签订一期商业用房正式买卖合同中关于分期付款的约定，甲方同意对该期款项给予乙方3个月的付款宽限期。”的约定，日升日美公司要求碧桂园公司在2014年5月7日办理的《商品房预销售许可证》所规定的246套范围内，按日升日美公司提供的房屋位置、面积在已支付的23845252元购房款范围内出具《商品房买卖合同》及对应的售房发票，并出具相应房屋水、电、暖分户资料的诉讼要求并无不当，应予支持。碧桂园公司提出重新签订分割后商品房买卖合同的依据已被撤销，日升日美公司未支付尾款等抗辩理由不能成立，应依照二期合同第十四条第3项的约定履行合同义务。根据二期合同第3项关于给付购房款的约定及日升日美公司的承诺，碧桂园公司要求日升日美公司给付尾款的诉讼请求应予以支持。关于碧桂园公司应否承担迟延交付一期商业用房的违约责任问题。本院再审认为，双方在一期合同中明确约定了交房时间为2010年10月1日，而实际交房时间为2012年5月13日，逾期1年7个月零12天，合计587天。日升日美公司虽然在补充协议和二期合同第十四条中曾约定不追究延迟交房违约责任，但均附了条件，补充协议中约定在2011年6月30日前交付一期用房不追究延迟交付房屋违约责任，而在二期合同第十四条中约定在充分履行二期合同的基础上不予追究，两次协议约定所附条件均未成就，现日升日美公司依据一期合同的约定主张违约责任并无不当，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，予以支持。碧桂园公司主张日升日美公司自行施工建设的空调系统、配电系统、送风系统等工程施工缓慢，影响工程竣工验收而导致延迟交房，不应承担延迟交房的全部责任。根据双方所签订的一期合同的约定，日升日美公司施工范围和施工工期已计算在总施工期间之内，碧桂园公司所提交证据不能证实日升日美公司自行施工工程时间超出合理施工期间，故该抗辩主张不能成立，应当承担延迟交房的违约责任。关于碧桂园公司迟延办理房证应否承担违约责任问题。本院再审认为，双方当事人在二期合同第十四条第3项中约定”甲方对乙方办理一期商业用房重新测绘、分割工作给予配合。2013年6月30日时，乙方向甲方支付购房款人民币1000万元；乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商品房产权证明，并交付乙方”。双方当事人在一期合同中第四条第4项还约定”自甲方取得政府颁发的该商业用房预售许可证之日起60天内，由甲方书面通知乙方，甲乙双方签定由内蒙古通辽市政府相关部门出具的正式《商品房买卖（预售）合同》。”2014年5月7日，通辽市房产管理局颁发商品房预销售许可证才确定为246套独立产权房屋。依据双方的约定应当在2014年7月7日前签订《商品房买卖合同》，但碧桂园公司未按照约定履行合同义务，延误产权证明的办理，应当承担违约责任。双方在一期合同中未约定逾期签订合同、办理产权证明违约金，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行，但在2013年6月13日已签订《商品房买卖合同》部分购房款870844元不应计算在内。碧桂园公司以日升日美公司未交清全款而拒绝签订合同的理由与二期合同第十四条”一楼、局部二楼”已付清房款的约定相悖，其抗辩理由不能成立。虽然，日升日美公司就局部二楼已交清房款明细，在2014年10月27日通过内蒙古自治区通辽市哲里木公证处向碧桂园公司送达履行二期合同催告函中才具体提出，但并不影响碧桂园公司就无争议的”一楼全部”与日升日美公司重新签订《商品房买卖合同》。关于碧桂园公司要求日升日美公司承担逾期付款违约责任问题。本院再审认为，双方当事人于2012年10月11日至2012年10月16日所签订的25份《商品房买卖合同》中，在一期合同所约定的付款期限基础上重新进行了约定。依据约定，日升日美公司应在2012年12月9日前给付第二期购房款550万元，而实际给付日期是2012年12月28日，逾期19天。虽然该合同因履行房屋重新测绘分割约定而申请撤销了备案，但该合同并未依法撤销，且该付款时间在二期合同中第十四条第3项中重新进行了明确，仍属于有效约定，日升日美公司应承担违约责任。根据双方当事人在二期合同中第十四条第3项的约定及2014年5月7日房产管理局所颁发的246套预售房屋许可证，碧桂园公司为日升日美公司”办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商品房产权证明，并交付乙方”履行责任在先，日升日美公司给付尾款义务在后。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋产权登记是商品房买卖合同的主要义务，并不是附随义务，只有依法进行产权登记，才能实现物权变动，享有物权。日升日美公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，主张先履行抗辩权，拒绝给付迟延给付购楼尾款违约金的理由成立，但自该抗辩情形消失之日仍拒绝履行给付购房尾款的义务，应承担违约责任。关于二期合同应否继续履行的问题。本院再审认为，一期合同与二期合同均属于同一性质的合同，这两份合同主体相同，内容相互涉及，均是当事人自愿、平等协商的结果，且合同的内容不违反法律的强制性规定，是有效的合同。要求继续履行二期合同也是本案日升日美公司的一项具体诉讼请求，该诉讼请求并无不当之处，故应予以支持。碧桂园公司本应遵循诚实信用原则履行合同，主张两份合同是两个完全不同的法律关系，不能一并审查来抗辩的理由不能成立。综上所述，本院原二审认定事实部分有误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第九十条之规定，判决如下：一、维持本院（2015）通商终字第83号民事判决第一、二、三判项，即”一、维持通辽市科尔沁区人民法院作出(2014)科商初字第200号民事判决第一、二、五、六、七项；二、撤销通辽市科尔沁区人民法院作出(2014)科商初字第200号民事判决第三、四项；三、通辽碧桂园房地产开发有限公司于本判决送达后三十日内，向通辽市日升日美物流配送有限责任公司给付逾期交房产生的违约金为8675091.33元（2010年10月1日至2010年12月1日共60天，38936675.62元×0.0002／天×60天=467240.11元；2010年12月1日至2012年5月13日共527天，38936675.62元×0.0004／天×527天=8207851.22元）”；二、撤销本院（2015）通商终字第83号民事判决第四判项，即”四、通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决送达后三十日内，向通辽碧桂园房地产开发有限公司给付逾期付款违约金7884676.81元（38936675.62元×0.0003／天×15天=175215.04元；38936675.62元×0.0003／天×92天=1074652.25元；38936675.62元×0.0003／天×568天=6634809.52元）。2015年4月30日以后的违约金按实际给付日期计算”；三、通辽碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后应自2014年7月7日起以通辽市日升日美物流配送有限责任公司已付购房款22974408（23845252－870844）元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上限）计算给付通辽市日升日美物流配送有限责任公司逾期办理房屋权属证书违约金，至办理完已付清购房款房屋权属证书止；四、通辽市日升日美物流配送有限责任公司于本判决生效后给付通辽碧桂园房地产开发有限公司逾期支付2012年12月9日应给付的购房款违约金221939.05元（38936675.62元×0.0003/天×19天）；五、通辽市日升日美物流配送有限责任公司在通辽碧桂园房地产开发有限公司履行双方于2013年5月3日签订的《商业项目定购合同》第十四条第3项”乙方在支付该款项后，甲方须按乙方要求办理（一楼、局部二楼）已付清全款的部分商品房产权证明，并交付乙方”义务后，应立即履行支付剩余购房款义务，逾期不履行，应按一期合同总购房款38936675.62元的日万分之三计算支付违约金，至实际给付完毕之日止。一审本诉案件受理费90814.00元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担18162.00元，由通辽碧桂园房地产开发有限公司负担72652.00元；一审反诉案件受理费91709.00元，由通辽碧桂园房地产开发有限公司负担36683.00元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担55026.00元；二审本诉上诉案件受理费90814.00元，由通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担18162.00元，由通辽碧桂园房地产开发有限公司负担72652.00元；二审反诉案件上诉受理费45200.00元（应按上诉不服判决标的480万元收取），由通辽碧桂园房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 巴 图审判员 杨久英审判员 张建忠二〇一七年六月二十一日书记员 刘冬晖