海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终587号上诉人（原审原告）：海南云兴康盛房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区。法定代表人：郑清，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏子营，海南颂坡律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐月华，海南颂坡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海口中升东本汽车销售服务有限公司，住所地海南省海口市。法定代表人：张晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：付强，海南尚邦律师事务所律师。上诉人海南云兴康盛房地产开发有限公司（以下简称云兴康盛公司）因与上诉人海口中升东本汽车销售服务有限公司（以下简称中升东本公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人云兴康盛公司的委托诉讼代理人苏子营，上诉人中升东本公司的委托诉讼代理人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云兴康盛公司上诉请求：1、撤销儋州市人民法院（2016）琼9003民初4374号《民事判决书》第二项判决；2、确认上诉人与被上诉人2015年3月9日签订的《租赁合同》，于2016年5月11日解除；3、改判儋州市人民法院（2016）琼9003民初4374号《民事判决书》第一项判决为被上诉人向上诉人支付经济损失254604元；4、判令被上诉人负担本案的一、二审全部诉讼该费用。事实和理由：一、一审判决书对证据认定存在不公正。首先，云兴康盛公司委托律师向中升东本公司发律师函，中升东本公司在收到后，多次与云兴康盛公司交涉，而中升东本公司却推脱说没有收到律师函。云兴康盛公司在一审时表态，如有必要可以去快递公司复印收件回执，现云兴康盛公司有收件回执可以证明。其次，在一审中，云兴康盛公司并非仅提供照片，有相关租赁合同相互印证。二、一审法院违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，无论一审法院认定租赁合同无效是否正确，法庭应该向云兴康盛公司释明，相反法庭则向中升东本公司释明，误导云兴康盛公司确信一审判决定会判决本案的租赁合同有效，无需再提供其他证据来证明租赁合同效力。三、一审判决错误适用相关的法律规定，导致认定本案租赁合同无效。中升东本公司答辩称：1、中升东本公司认为一审程序合法。按照民事诉讼法的规定，人民法院审理案件，是在云兴康盛公司诉讼请求的范围内审理，具体到本案的情况，不存在应该告知云兴康盛公司变更诉讼请求，符合法律规定。2、在一审庭审中，说的很清楚，如果要提交规划许可证，要在庭后三日内，涉案租赁房屋要取得规划许可证，建筑才是合法的，而不是仅仅提供建筑工程施工许可证。中升东本公司上诉请求：1、依法撤销原判决主文第一项，驳回云兴康盛公司的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费全部由云兴康盛公司负担。事实和理由：1、因涉案合同项下铺面未取得建设工程规划许可证，且云兴康盛公司在签订《租赁合同》后未将铺面交付给中升东本公司占有使用，涉案《租赁合同》被认定无效，不存在返还因该合同取得的财产或折价补偿情形。一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。2、《租赁合同》第三条第2款和第3款对于合同解除和终止情况作了约定。在《租赁合同》签订后，云兴康盛公司未将铺面交付给中升东本公司占有使用，云兴康盛公司也未缴纳第一期租金及市场服务费，双方均以自己的行为表明不履行主要债务。依照《合同法》第一百一十九条的规定，云兴康盛公司未采取适当措施致使损失扩大的，中升东本公司依法不承担赔偿责任。云兴康盛公司答辩称：针对中升东本公司的上诉答辩意见与其上诉意见一致。云兴康盛公司向一审法院提起诉讼请求：1、确认云兴康盛公司与中升东本公司于2015年3月9日签订的《租赁合同》，于2016年5月11日解除；2、中升东本公司向云兴康盛公司支付经济损失254604元；3、中升东本公司负担云兴康盛公司在本案中支付的律师服务费10000元；4、中升东本公司负担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，云兴康盛公司撤回请求中升东本公司负担律师服务费10000元。一审法院认定事实：中升东本公司原名海南嘉华汽车销售服务有限公司，于2016年9月30日更名为海口中升东本汽车销售服务有限公司。云兴康盛公司与中升东本公司于2015年3月9日签订一份《租赁合同书》，约定云兴康盛公司将位于海南省儋州市中兴大道西部汽车城B3、C1-3号铺面租赁给中升东本公司做汽车展厅和维修服务使用，租赁期限自2015年3月16日起至2017年3月15日共2年；中升东本公司每月应支付云兴康盛公司21217元租金及市场服务费，租金及市场服务费分期支付，每六个月为一期。第一期租金及市场服务费（2015-3-16至2015-9-15）127302元在2015年3月10日前结清，以后每期市场服务费应在上期满前5日内交清，如超过五个工作日未缴纳租金及市场服务费，经云兴康盛公司提醒后三个工作日仍未缴纳租金及市场服务费，本合同自动解除。本合同签订之日，中升东本公司应支付给云兴康盛公司相当于6个月的租金及市场服务费的租赁押金127302元，租赁押金不计利息。如超过五个工作日未交，视为中升东本公司违约，云兴康盛公司有权终止履行本合同。中升东本公司公司在合同上加盖公章，中升东本公司授权代理人龙斌在落款处签名。庭审中，云兴康盛公司主张其在合同签订后，多次通知中升东本公司的授权代理人龙斌接收使用铺面，交付租赁押金及租金，但龙斌回复公司在整顿，但铺面一定会租用，双方就一直拖到现在没有实际履行合同，也不解除合同。中升东本公司则主张合同签订后，云兴康盛公司没有交付铺面钥匙给中升东本公司，中升东本公司也没有交付租赁押金，云兴康盛公司、中升东本公司双方认为合同不履行了。对于中升东本公司为何不使用铺面，中升东本公司称公司的管理层目前已经发生变动，对之前的事情不清楚。一审法院认为，根据云兴康盛公司的陈述、中升东本公司的答辩，本案的争议焦点为：1、云兴康盛公司、中升东本公司双方于2015年3月9日签订的《租赁合同书》是否有效，合同是否已于2016年5月11日解除；2、云兴康盛公司主站中升东本公司支付经济损失254604元是否应予支持。云兴康盛公司、中升东本公司双方于2015年3月9日签订的《租赁合同书》是否有效。本案云兴康盛公司未能举证证明其租赁给中升东本公司的铺面取得了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由云兴康盛公司承担举证不能的后果，认定云兴康盛公司就涉案合同项下的铺面未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，云兴康盛公司与中升东本公司签订的《租赁合同书》为无效合同。云兴康盛公司诉讼请求确认涉案合同已于2016年5月11日解除没有事实和法律依据，不予支持。云兴康盛公司主张中升东本公司支付经济损失254604元是否应予支持。云兴康盛公司诉讼主张中升东本公司赔偿的经济损失实际为云兴康盛公司按照涉案合同约定的每月租金21217元来计算的一年租金损失254604元（21217元/月×12个月）。涉案合同无效是因云兴康盛公司未取得建设工程规划许可证导致，且在中升东本公司长时间不履行合同义务交付租赁押金后，云兴康盛公司也没有积极与中升东本公司协商解决租赁事宜，导致损失扩大，云兴康盛公司为主要过错方。而中升东本公司作为合同的签订方，在签订合同时也没有考虑到合同的效力问题，签订合同后没有积极与云兴康盛公司沟通协商解决租赁事宜，对造成云兴康盛公司损失有一定过错，应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的。应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院酌情判定中升东本公司赔偿云兴康盛公司两个月的租金损失共计42434元，云兴康盛公司诉讼主张中升东本公司赔偿的经济损失，超过部分，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海口中升东本汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿海南云兴康盛房地产开发有限公司经济损失42434元。二、驳回海南云兴康盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，由海南云兴康盛房地产开发有限公司负担2204元，海口中升东本汽车销售服务有限公司负担430元。二审期间，云兴康盛公司提交了《儋州市建设工程规划临时许可证》（以下简称《规划临时许可证》）和《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（以下简称《施工许可证》），拟证明涉案房屋是合法的，租赁合同为有效合同。中升东本公司质证认为，《规划临时许可证》公章的颜色不正常，对其真实性有异议，对《施工许可证》真实性没有异议，只能证明可以施工，但不能证明涉案房屋是合法的。本院认为，因中升东本公司对《施工许可证》真实性没有异议，本院予以确认；根据《中华人民共和国建筑法》第八条第二项“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证”的规定，云兴康盛公司只有在取得规划许可证的前提下才能申请并取得施工许可证，故对该《规划临时许可证》的真实性、合法性予以认可。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，另查明，云兴康盛公司租赁给中升东本公司的铺面2006年已取得了《儋州市建设工程规划临时许可证》和《建筑工程施工许可证》。本院认为,本案二审争议的焦点是：1、双方签订的《租赁合同书》是否有效；2、《租赁合同》什么时间解除，中升东本公司应当如何赔偿云兴康盛公司经济损失。关于双方当事人签订的《租赁合同书》是否有效问题。双方签订的《租赁合同书》系双方自愿协商一致的情况下订立的合同，意思表示真实，并不违反法律的强制性规定，且二审期间云兴康盛公司提交证据已经证明涉案房屋取得了《规划临时许可证》，故为有效合同。云兴康盛公司上诉主张租赁合同有效于法有据，应予支持；一审法院认为云兴康盛公司未取得建设工程规划许可证，认定该《租赁合同书》为无效合同有误，应予纠正。《租赁合同》什么时间解除，中升东本公司应当如何赔偿云兴康盛公司经济损失。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”；第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案《租赁合同书》为有效合同，云兴康盛公司和中升东本公司签订租赁合同后，应按照约定严格履行各自的合同义务，云兴康盛公司负有交付房屋的义务，中升东本公司负有接收房屋并支付租金的义务。但根据查明事实，合同签订后，中升东本公司没有正当理由，既未按照约定支付租金，也未接收房屋，故中升东本公司的行为构成违约。《租赁合同书》第三条第2项“第一期租金及市场服务费（3015-3-16至2015-9-15）127302.00元在2015年3月10日之前结清。以后每期市场服务费应在上期期满前5日内交清，如超过五个工作日未缴纳租金及市场服务费，经甲方提醒后三个工作日仍未缴纳租金及市场服务费，本合同自动解除。”；第三条第3项规定“本合同签订之日，乙方应支付给甲方相当于6个月的租金及市场服务费金额的租赁押金127302元，租赁押金不计利息。如超过五个工作日未交，视为乙方违约，甲方有权终止履行合同。”以上合同条款既约定了合同自动解除的条件，也约定了云兴康盛公司享有解除的权利。中升东本公司既不支付任何租金也不接收房屋，根据合同约定，云兴康盛公司在2015年3月18日即享有了合同解除权，但其一直未行使权利。到了2015年9月18日后即第一期租金及市场服务费期满后，中升东本公司经云兴康盛公司催缴但仍未履行支付租金及市场服务费义务，依据第三条第2项的规定，合同实际此时自动解除。云兴康盛上诉主张租赁合同于2016年5月11日才解除，不予支持。中升东本公司上诉主张合同签订之后起租之日就解除亦与事实不符，不予采纳。由于合同2015年9月18日以后就已经解除，解除是由于中升东本公司的根本违约造成的，依据《合同法》第九十七条合同解除后当事人有权要求赔偿损失的规定，中升东本公司应当赔偿云兴康盛公司9月18日之前的租金及市场服务费经济损失，6个月共127302元（21217元×6）。云兴康盛公司上诉主张中升东本公司应赔偿其租金及市场服务费254604元，超出部分，不予支持；中升东本公司上诉主张全部驳回云兴康盛公司全部诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，处理结果不当，应予改判。中升东本公司上诉请求没有事实和法律根据，不予支持；云兴康盛公司上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4374号判决；海口中升东本汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿海南云兴康盛房地产开发有限公司经济损失127302元；驳回海南云兴康盛房地产开发有限公司其他诉讼请求；驳回海口中升东本汽车销售服务有限公司上诉请求。一审案件受理费2634元，二审案件受理费5344元，由上诉人海南云兴康盛房地产开发有限公司负担3558.5元，海口中升东本汽车销售服务有限公司负担4419.5元。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 龙蜀娟审 判 员 王柱进二〇一七年六月二十九日法官助理 陶月月书 记 员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。