江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0105民初2186号原告：南京青和物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区胜太路109号大才大厦7楼。法定代表人：褚志群，南京青和物业管理有限公司执行董事。委托代理人：马祥华，男，南京青和物业管理有限公司管理处副经理。被告：陆昶，男，1978年2月27日出生，汉族，无业，住南京市。委托代理人：袁素琴（系被告之母），女，1945年4月15日出生，汉族，南京物资交易中心退休职工，住南京市建邺区。原告南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告陆昶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员庆莹独任审理，公开开庭进行了审理。原告青和物业公司的委托代理人马祥华，被告陆昶的委托代理人袁素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付自2014年12月14日至2017年5月17日期间物业服务费3069元（按照1.2元/平方米/月计算）和公摊水电费（截止2017年1月31日）757元，共计3826元，扣除被告已付的500元公摊水电费，被告应实际支付3326元。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告系南京市建邺区莲池路48号10幢2606室的业主。2013年10月12日入住该房。2014年12月开始拖欠物业费，至庭审时止已欠物业费及公摊水电费合计3326元，故诉请解决。被告陆昶辩称，被告于2013年12月交了第一年物业服务费和500元公摊水电费，在此期间房子处于空置状态，一直到2014年10月才入住，但没再缴纳此后的物业服务费和公摊水电费，原因如下：1、莲花嘉园小区内存在两种物业收费标准，对经济���用房适用0.6元/平方米/月，而对于被告的中低价商品房则适用1.2元/平方米/月的标准，对此被告认为不合理。而原告备案的宁价房（2005）058号文已作废，故对于不合理部分被告有权拒缴。2、原告的物业服务存在瑕疵，其服务达不到1.2元/平方米/月的标准，被告没有完全按照合同约定履行义务，如楼道里没有按照约定一天拖地三遍，小区的环境不好，绿色植物存活率低，地下室未进行打扫管理，存在垃圾；3、对于公摊水电费的数额有异议，不知道如何计算而来，且原告也从未进行过公示。经审理查明，被告陆昶系南京市建邺区莲池路48号莲花嘉园小区10幢2606室房屋的业主(房屋建筑面积为78.49平方米)。2012年3月6日，南京中冶正兴置业有限责任公司（以下简称中治正兴置业公司）与原告青和物业公司签订《莲花嘉园前期物业服务合同��，约定：原告青和物业公司为莲花嘉园小区提供前期物业服务，高层住宅（中低价）业主交纳物业服务费的标准为1.2元/月/平方米；业主房屋连续六个月以上空置的，业主应向原告书面备案，原告应向业主按70%收取空置期间物业服务费和代收代交的公摊能耗费。公摊费用由全体业主按户分摊；业主物业服务费用按季交纳，业主和物业使用人应在每季的第1个月前15日内履行交纳义务；合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，原告与中冶正兴置业公司应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中冶正兴置业公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。2013年11月1日，南京市建邺区物价局作出��关于莲花嘉园物业小区服务收费标准备案的通知》，载明莲花嘉园物业小区以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准已在该物价局备案，具体标准如下：物业服务费（按建筑面积）1.20元/平方米/月(经济适用房按合同约定0.7元/平方米/月)。公共水电费单独列帐，按实际发生费用和使用情况公开，合理分摊，业主大会成立再确定具体分摊方式。截止2017年1月31日，被告关于上述房屋发生公摊水电费合计为754.08元，原告只缴纳了500元，剩余部分未向原告缴纳，另原告自2014年12月14日起未向原告缴纳上述房屋的物业服务费。另查明，上述合同到期后，2015年4月27日，中冶正兴置业公司向原告发函一份，载明：将莲花嘉苑小区《前期物业服务合同》履行期限自2015年5月31日自动续期至莲花嘉园业主大会召开和业主委员会成立重新与物业公司签订新的《物业服务合同》时止。关于物业管理秩序、服务标准和收费标准等合同约定仍延用2012年3月6日所签订的《前期物业服务合同》的条款。2017年1月，莲花嘉园业主委员会成立，到本案庭审时仍未选聘新的物业公司。2016年9月份沙洲街道保障房片区物业管理考核成绩表，其中莲花嘉园排名第五。在本案庭审过程中，被告提出其房屋在2014年10月之前处于空置状态，要求此期间的物业服务费和公摊水电费按照70%缴纳，对于多缴纳的30%费用应在其欠缴费用中予以冲抵，对此原告予以认可，被告房屋空置期间多计算的物业服务费339.08元（1.2元/月/平方米×78.49平方米×12个月×30%）以及公摊水电费78.47元〔(107.23元+154.35)×30%〕，合计417.55元。以上事实，有原告举证的《莲花嘉园���期物业服务合同》、南京市建邺区物价局《关于莲花嘉园的业小区服务纠费标准备案的通知》、《关于延长莲花嘉园前期物业服务合同履行期限的函》、公摊水电费收费明细表、被告提供的小区照片、2016年9月份沙洲街道保障房片区物业管理考核成绩表，双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中治正兴置业公司与原告青和物业公司签订的《莲花嘉园前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款的规定：“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。原告与被告之间的物业服务合同期限虽至2015年5月31日止，但合同到期后，并未选聘新的物业公司，而原告仍继续留在小区内提供事实物业服务，原、被告双方之间存在无固定期限的物业服务合同关系，故原告与莲花嘉园小区的全体业主或物业使用人均应切实履行该合同。被告应按照诉争房屋的建筑面积向原告支付自2014年12月14日起至2017年5月17日期间的物业服务费2744元（1.2元/平方米/月×78.49平方米×29个月零4天）和公摊费用757元，合计3501元，扣除空置期间多收的物业服务费以及公摊水电费用417.55元和已交纳的公共能耗费用500元后��被告应向原告实际缴纳物业服务费和公摊水电费用合计2583.45元。通过庭审调查，可以看出原告在提供物业服务方面确实存在瑕疵，希望原告能在今后物业服务工作方面予以改进，切实按照《物业服务合同》的约定履行自身义务，为莲花嘉园小区的业主提供优质的物业服务。对于被告提出要求按照经济适用房标准缴纳物业服务费的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出公摊水电费未进行公示故不同意缴纳的抗辩理由，现本院认为原告在公示程序虽有瑕疵，但该费用属于代收代缴性质，并已实际发生，故被告应履行缴纳义务，对被告的此项抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条，《江苏省物业管理条例》第五十六条，《中华人民共和国��事诉讼法》第一百五十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陆昶应于本判决生效之日起十日内向原告南京青和物业管理有限公司支付物业服务费和公摊水电费合计2583.45元。二、驳回原告南京青和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应缴纳受理费25元，由被告陆昶负担（原告南京青和物业管理有限公司同意被告负担的25元，由被告向其直接支付，本院不再退还，此款由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。此判决���终审判决。代理审判员  庆莹二〇一七年六月三十日见习书记员  吕雪