陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6845号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢某，男。委托代理人：李某，陕西某律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西某公司。法定代表人：林某，董事长。委托诉讼代理人：李某，陕西某律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西某置业有限公司。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：步某，女。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安某管理有限公司。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：白某，女。上诉人谢某、陕西某公司（以下简称某公司）因与被上诉人陕西某置业有限公司（以下简称某置业公司）、西安某管理有限公司（以下简称某商管公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初8009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢某委托诉讼代理人李某、上诉人某公司委托诉讼代理人李某、被上诉人某置业公司委托诉讼代理人步某、被上诉人某商管公司委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢某、某公司上诉请求：1、撤销原审判决书第二、三项，维持第一、四项。2、改判由某置业公司、某商管公司立即返还谢某、某公司缴纳的费用250000元，并承担从2015年2月10日至实际支付日的利息损失15635元（暂计至2016年7月），某置业公司、某商管公司承担连带支付责任；3、一、二审诉讼费由某置业公司、某商管公司承担。事实和理由：1、本案中，某置业公司、某商管公司对涉案的某酒店用品市场自始没有取得西安市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，还与谢某在2015年3月29日签订《商铺租货合同》及《补充约定》，主观故意明显。而谢某、某公司作为一般的酒店从业经营者和自然人（谢某）在本案中并无过错。所以应由某置业公司、某商管公司承担返还谢某、某公司250000元费用（71966.64元租余及178033.36元综合管理费）及15635元利息（暂计至2016年7月）。2、在某置业公司、某商管公司未主张房屋占有使用费的前提下，人民法院不应超越某置业公司、某商管公司的反诉请求进行法律处理。况目谢某、某公司缴纳的250000元费用包括了71966.64元租金及178033.36元综合管理费。3、结合本案谢某与某置业公司签署的《租赁合同》约定的租金标准，谢某、某公司已缴纳该部分租金。同时某置业公司承诺谢某、某公司享受交一年租金免一年租金优惠政策，所以谢某、某公司缴纳的租金应为两年的租金。某商管公司收取谢某、某公司178033.36元综合管理费没有任何依据，理应退还。谢某、某公司并未对承租商铺实际占有、使用、更未有分文收益，涉案商铺目前仍为毛墙毛地，谢某、某公司根本没有入住。某置业公司辩称，双方合同签订后，某置业公司向谢某、某公司实际交付了商铺，在一审庭审时谢某、某公司对此并无异议，其从2015年3月29日收房至2017年3月份就一直占有使用着涉案商铺，上诉要求返还租金及综合管理费完全是无理之诉。2、一审法院认定谢某、某公司向某置业公司支付参照合同约定计算的房屋占有使用费并无不当之处。对谢某、某公司占有使用涉案商铺的事实有一审的庭审笔录为证，依据公平公正原则，一审法院认定房屋占有使用费是合理合法的且与法不悖。3、某置业公司租金的组成包括综合管理费，对此某置业公司与谢某、某公司是协商一致的，依据谢某、某公司一审诉讼请求，说明了租金的组成包括综合管理费其是认可的。某商管公司辩称，同意某置业公司的答辩意见。谢某、某公司向一审法院起诉请求：确认谢某、某公司与某置业公司、某商管公司于2015年3月29日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》无效；某置业公司、某商管公司返还缴纳的租金25万元，并承担从2015年2月10日至实际支付日的利息损失15635元（暂计至2016年7月），某置业公司、某商管公司承担连带支付责任；并由某置业公司、某商管公司承担本案诉讼费。某置业公司、某商管公司向一审法院反诉请求：判令解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，判令谢某、某公司连带支付拖欠租金109833.2元并承担违约责任，谢某、某公司连带支付商铺使用费149930.5元（2016年5月1日至2016年9月30日止），并由谢某、某公司承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月29日，谢某（乙方、承租方）与某置业公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于西安某酒店用品城第A3号楼一、二层第3排-13/14、4排-13/14号商铺，租赁面积316.8平方米，租赁期三年（自2015年5月1日至2018年4月30日止），年租金76.8元/平方米，合同签订之日乙方向甲方一次性交纳一年租金24330.24元，甲方同时向乙方交付承租商铺。当日，谢某（乙方、承租方）还与某置业公司（甲方、出租房）签订《租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于西安某酒店用品城第A3号楼一、二层第3排-7/8/9/10/12,4排-7/8/9/10/11/12号商铺，租赁面积793.94平方米，租赁期三年（自2015年5月1日至2018年4月30日止），年租金60元/平方米，合同签订之日乙方向甲方一次性交纳一年租金47636.4元，甲方同时向乙方交付承租商铺。同日，谢某（乙方、承租方）与某商管公司（甲方、出租方）签订《双方约定》两份，分别约定乙方除交纳上述《租赁合同》约定的租金之外，还应向甲方支付商铺综合管理费每月每平方米20元（每月15878.8元）、每月每平方米25.6元（每月8110.08元），交纳时间与租金交纳同步。某商管公司对谢某提供《商户优惠条款》：1、该商户享受交一年租金免一年租金优惠政策；2、按市场装修要求按时进场装修的，在原优惠基础上再奖励6个月；3、按照市场上货要求按时上货的，在原优惠基础上再奖励6个月（达到以上2、3条要求，交一年租金可使用三年）；4、起租日期以市场正式开业时间为准；5、该商户剩余款项179833.2元于2015年12月31日之前付清。合同签订后，某置业公司、某商管公司向谢某、某公司交付涉案商铺。谢某、某公司称，某置业公司、某商管公司将商铺交付后，其并未进入经营；某置业公司、某商管公司则称，谢某、某公司已经装修门头牌匾，故谢某、某公司已进入经营。经询，某公司称谢某系其副经理，其为涉案商铺的实际承租人。但某置业公司、某商管公司不予认可，认为谢某、某公司为共同承租人。某置业公司、某商管公司称，在与承租人签订的合同中约定租金由某置业公司收取、物业管理费由某商管公司收取，但实际操作中所有费用均由某商管公司收取，某置业公司则未收取过费用，某置业公司、某商管公司为共同出租人。另查，某公司分别于2015年2月10日、2015年4月29日、2016年2月2日，分三次向某商管公司交纳租金10万元、8万元、7万元。就谢某、某公司拖欠租金未付事宜，某商管公司于2015年9月25日向谢某、某公司发出《通知单》，载明：因谢某、某公司租赁商铺未达到市场关于按时装修、按时上货要求，扣除商铺一年优惠政策；下欠房租179833.2元应于2015年10月8日前与某商管公司经营部协商，逾期未办理，有权收回商铺，已收房租不予退回。谢某、某公司则认为自2015年10月8日之后租赁物的相关扩大损失应由某置业公司、某商管公司自行承担，即涉案商铺已于2015年10月8日被某置业公司、某商管公司收回。另询，谢某、某公司承认截止目前，并未将商铺钥匙交还给某置业公司、某商管公司。再查，某酒店市场在建设过程中未办理建设工程规划许可证、临时建筑手续。经释明，某置业公司、某商管公司不申请变更反诉请求中的租金、商铺使用费为房屋占有使用费。一审法院认为，因涉案商铺所在的某酒店市场在建设过程中未办理建设工程规划手续、临时建筑手续，故谢某与某置业公司、某商管公司分别签订的租赁合同及双方约定均为无效合同。故某置业公司、某商管公司主张解除租赁合同、补充约定的反诉请求，于法无据，不予支持。某公司称其为实际承租人，且某商管公司开具的部分房租收款收据载明的交款人为某公司，故应认定某公司亦为涉案房屋的承租人。合同签订后，某置业公司、某商管公司实际向谢某、某公司交付了商铺，谢某、某公司对此不持异议，予以确认。谢某、某公司承认至今未向某置业公司、某商管公司交还商铺钥匙，且最后一次交纳租金的日期在某商管公司通知单所载付款期限届满之后，故其主张某置业公司、某商管公司已收回涉案商铺的意见，没有事实依据，不予支持。上述合同虽为无效，以及谢某、某公司认为其未实际进入商铺经营等，均不影响谢某、某公司应向某置业公司、某商管公司支付参照合同约定计算的房屋占有使用费。故谢某、某公司主张某置业公司、某商管公司连带返还租金、承担利息损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。谢某、某公司应于本判决生效后十日内向某置业公司、某商管公司腾交所租商铺。另，经法院释明，某置业公司、某商管公司不申请将反诉请求中的租金、商铺使用费变更为房屋占有使用费，故对某置业公司、某商管公司主张谢某、某公司连带支付拖欠租金并承担违约责任、谢某、某公司连带支付商铺使用费的反诉请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告谢某与被告陕西某置业有限公司于2015年3月29日签订的两份租赁合同、原告谢某与被告西安某管理有限公司于2015年3月29日签订的两份双方约定均为无效。二、原告谢某、陕西某公司于本判决生效后十日内共同向被告陕西某置业有限公司、西安某管理有限公司腾交承租商铺（A3号楼一、二层第3排-7/8/9/10/12/13/14,第4排-7/8/9/10/11/12/13/14号商铺）。三、驳回两原告的其余诉讼请求。四、驳回两被告的反诉请求。案件受理费5285元（两原告已预交），由两被告负担100元，于本判决生效后十日内向两原告支付；两原告负担5185元，反诉费2598元（两被告已预交），由两被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案商铺所在的某酒店市场在建设过程中未办理建设工程规划手续、临时建筑手续，故谢某与某置业公司、某商管公司于2015年3月29日分别签订的租赁合同及双方约定均为无效合同。某公司称其为实际承租人，且某商管公司开具的部分房租收款收据载明的交款人为某公司，故应认定某公司亦为涉案房屋的承租人。合同签订后，某置业公司、某商管公司实际于2015年3月29日向谢某、某公司交付了商铺，谢某、某公司对此不持异议。因谢某、某公司实际控制占有涉案商铺，故应向某置业公司、某商管公司支付参照合同约定计算的房屋占有使用费及物业管理费。现谢某、某公司以合同无效、其未实际进入商铺经营为由，上诉主张某置业公司、某商管公司连带返还已缴纳的费用250000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，谢某、某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5285元由谢某、某公司。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二○二○一七年六月十九日书记员  李艳