重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2015)梁法民初字第04107号原告（反诉被告）重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司（以下简称巨龙公司），地址重庆市梁平区梁山镇双桂路192号。法定代表人何昌凡，男，生于1966年9月5日，汉族，重庆市万州区人，住重庆市万州区，该公司总经理。委托代理人谢直贵，重庆市梁平区梁山法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)颜某，女，生于1975年4月28日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托代理人石正华，重庆法缘律师事务所律师。被告(反诉原告)袁某，男，生于1999年7月28日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。法定代理人颜某，女，生于1975年4月28日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区，系原告袁某母亲。原告巨龙公司诉被告颜某还原物纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理。本院立案受理后，被告颜某以房屋买卖合同纠纷为案由提起反诉，本院予以准许。案件审理过程中，原告巨龙公司申请追加袁某为本诉被告，袁某申请作为反诉原告参加诉讼，本院均予以准许。由于双方争议较大，本案由简易程序转为普通程序，由审判员程塬担任审判长，与代理审判员郑娜、人民陪审员倪德荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巨龙公司委托代理人谢直贵、被告（反诉原告）颜某及其委托代理人石正华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）巨龙公司诉称，2002年10月1日原、被告经充分协商签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：巨龙公司将自己开发的梁平县三峡风23幢1-14号门市以171678元的价格卖给颜某，首付房款71678元，其余10万元由颜某向银行申请按揭付款。合同签订后原告巨龙公司将门市交给被告颜某，却因买方的原因，不能办理银行按揭，以致尾款至今未付，期间巨龙公司多次找颜某催收房款，颜某以种种理由东推西缓，且一直占有使用该门市。为此根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，诉至法院，请求1、判令被告颜某、袁某返还梁平县梁山街道三峡风23幢1-14号门市，2、判令被告颜某、袁某支付占用门市费（从2003年11月30日起至返还之日止）,每年2万元，3、案件诉讼费由被告颜某、袁某承担。案件审理过程中，原告巨龙公司申请将本诉案由变更为房屋买卖合同纠纷，并申请将本诉诉讼请求变更为：判令被告颜某、袁某支付房款100186元及利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率从2003年11月30日起计算至房款付清之日止)。被告颜某、袁某辩称，双方2002年10月1日签订房屋买卖合同，被告颜某根据合同约定支付了71678元的首付款，其余10万元通过银行按揭付款，但是没有约定付款时间。按照合同约定，出卖人应当在2003年11月30日前将房屋交给买受人，交付的前提条件是房屋验收合格，且买方保证重百商场入驻，但是卖方无法将满足上述条件的房屋交付给买方。多年来被告颜某打电话、发函件要求巨龙公司履行合同义务，巨龙公司一直予以拖延、拒绝。2014年下半年的时候被告颜某找到巨龙公司的经理何昌凡要求按照合同约定交付房屋，并赔偿被告颜某的损失。巨龙公司的经理告知被告颜某可以自己把锁撬了并使用房子，被告颜某考虑到减少损失就把锁撬了当做仓库使用至今。巨龙公司主张签订合同后就将房屋交付给了被告颜某是不属实的。被告颜某自2014年下半年占有使用门市是基于原、被告之间的合同约定以及原告负责人何昌凡的安排，不属于侵权行为，被告颜某使用该房屋是避免因巨龙公司的违约造成损失扩大。被告颜某、袁某愿意继续履行合同并支付巨龙公司剩余房款。被告颜某、袁某（反诉原告）向本院提起反诉称，巨龙公司在2002年销售三峡风商业街的宣传活动中称重百商场将入住三峡风商业街，反诉原告颜某考虑到重百商场入住的巨大商机，即使该门市的销售价格高于同期商业门市销售价格的50%仍选择购买，双方于2002年10月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉原告颜某购买反诉被告巨龙公司销售的位于梁平县梁山镇三峡风商业街23幢1层14号商业门市一个，房屋面积18.46平方米，房屋总价171678元。根据合同约定反诉被告巨龙公司应当在2003年11月30日前将房屋交付给反诉原告，同时双方还在补充协议中约定，反诉被告巨龙公司应保证重庆商场的入驻。反诉原告按照合同约定支付了首付款71678元，但反诉被告巨龙公司在合同中承诺的保证重百商场入驻一直没有实现，且反诉被告巨龙公司一直没有向反诉原告交付房屋，反诉被告的严重违约行为给反诉原告造成了严重的损失。故主张反诉诉讼请求1、判令反诉被告巨龙公司继续履行双方2002年10月1日签订的《商品房买卖合同》，2、判令反诉被告继续履行附件四《补充协议》并赔偿违约金51503.40元（总价款30%），若不能继续履行，另赔偿原告房屋价值损失，3、判令反诉被告赔偿违反《商品房买卖合同》第九条的违约金378635.83元（延迟交付房屋每天按照总价款万分之五，从2003年11月30日的第二天起计算至起诉之日止）以及已付房款利息51966.55元（同期贷款利率计算至起诉之日），4、案件诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）巨龙公司辩称，请求法院驳回反诉原告诉讼请求，诉讼费由反诉原告承担。事实及理由，之所以按揭款没有办下来，是因为反诉原告颜某的资信问题，房屋已经于2003年交付给反诉原告颜某使用，违约金30%只针对单方违约的情况，重百未入驻没有30%的违约金，房产证没有办下来的原因是因为买方没有支付尾款，买卖合同已经进行了登记。经审理查明，2002年10月1日巨龙公司与颜某、袁华伟夫妇签订《重庆市商品房买卖合同》，约定巨龙公司将开发的三峡风商业街23幢1层14号非住宅房屋出售给颜某、袁华伟，合同总价款171678元，该商品房房屋买卖合同已在梁平县房地产交易管理所登记备案。合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人以下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭，首付房款为71678元，按揭贷款为10万元。合同签订后颜某、袁华伟向巨龙公司支付了首付款71678元。合同第八条关于交付期限及交付条件约定：出卖人在2003年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用，3、该商品房经综合验收合格。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。合同第十一条关于交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四，补充协议约定一、1该门面前应没有花台及附属建筑设施（指地表面以上的遮挡物），2保证重百商场入驻三峡风，3以上条件若不执行，退已付房款；二、买受人和出卖人在买受人产权未办理登记好以前，若单方面悔约，悔约方应向对方支付违约金为房款金额的30%。另查明，巨龙公司所开发的三峡风23号楼取得有建设工程竣工验收意见书，载明实际竣工日2003.8，验收日2003.11.11。2005年1月14日巨龙公司取得三峡风23号楼国有土地使用证〔梁梁国用（2005）字第032号〕，同时巨龙公司已取得三峡风23号楼房屋产权证（房权证308字第1171**号）。产权证载明巨龙公司在2006年3月17日、2007年3月9日以梁平县中小企业担保中心为权利人在该房屋上设定抵押。2016年12月2日本院向梁平县不动产登记中心查询结果显示，袁华伟、颜某所有的位于梁平县梁山镇人民西路三峡风23幢1-14号，栋证号为房权证308字第1171**号的房屋未在该单位办理抵押权登记、查封登记、行政限制、异议登记等限制登记。2003年5月15日颜某与袁华伟办理离婚登记手续，双方离婚协议第二条约定：门市（三峡风巨龙房地产开发公司所售23＃楼14门市归女方颜某及儿子袁某所有；离婚协议第五条约定，儿子袁某（4岁）由女方颜某抚养。案件审理过程中，颜某当庭表示认可其从2014年11月20日开始占有使用该门市至今，巨龙公司、颜某、袁某定均表示愿意继续履行《商品房买卖合同》，颜某也当庭表示愿意支付剩余房款10万元。以上事实，有原、被告当庭一致陈述以及巨龙公司提交的房屋买卖合同、照片、房产证复印件、国有土地使用证复印件、竣工验收意见书复印件，颜某提供的房屋买卖合同、宣传广告册复印件、照片、离婚证、离婚协议、户口本，以及本院为查明事实向梁平县不动产登记中心调取的房屋状况查询在案证实。本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。关于本诉原告巨龙公司要求被告颜某、袁某支付剩余房款及利息的诉讼请求，本诉被告颜某当庭表示愿意支付剩余房款，对该房款部分诉讼请求本院予以支持。根据双方的《商品房买卖合同》约定总价款及已付首付款确定剩余房款为10万元。本诉原告巨龙公司主张利息按照中国人民银行同期贷款利率从2003年11月30日起至房款付清之日止，由于合同中并未约定剩余房款10万元付款时间，本诉原告巨龙公司也未提供证据证实在2003年11月30日前已将门市交付本诉被告颜某或通知被告颜某接房，但双方签订的房屋买卖合同系互负义务的合同，被告颜某在实际占有使用该门市后应向原告巨龙公司支付剩余房款，故剩余房款利息的主张本院予以支持，但计算时间从本院确定颜某实际占有使用该房屋的2014年12月20日起计算至颜某付清尾款之日止，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。由于本诉被告袁某权利获得系基于其父母离婚时分割夫妻共同财产时获得的赠与，且本诉被告袁某尚未满18周岁，附带的义务由其法定代理人即本诉被告颜某承担。关于反诉原告颜某、袁某要求反诉被告巨龙公司继续履行双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求。反诉被告巨龙公司当庭表示愿意继续履行该合同，对该诉讼请求本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告巨龙公司继续履行附件四《补充协议》中保证重百重百商场入驻三峡风，并根据附件四《补充协议》第二条赔偿违约金51503.40元（房款30%），由于重百商场入驻三峡风目前客观不可实现，且附件四第二条系针对单方毁约的违约金，而毁约需以原、被告房屋买卖合同目的不能实现为标准，现在原、被告均确定继续履行签订的《商品房买卖合同》，合同目的可以实现，故对反诉原告该诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告主张若不能继续履行重百商场入驻，另赔偿商业价值损失问题，本诉原告颜某、袁某方未提供证据证实重百商场未入驻该门市商业价值具体损失，应承担举证不能后果，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告颜某、袁某要求反诉被告巨龙公司赔偿逾期交房违约金问题。由于反诉被告巨龙公司未提供证据证实该公司按照合同约定在2003年11月30日前将门市交付给反诉原告颜某、袁某或者书面通知反诉原告颜某、袁某接房，应认定反诉被告巨龙公司存在逾期交房违约，逾期交房违约金计算时间根据双方合同约定结合原告主张从2003年11月30日的第二日计算至反诉原告颜某实际占有使用该房屋之日即2014年12月20日止，共计4037天，违约金标准按照双方合同约定按已交付房款的日万分之五计算，违约金共计144682.04元。关于反诉原告颜某、袁某要求反诉被告巨龙公司支付已付房款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：本诉被告颜某在本判决生效后10日内支付本诉原告重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司购房款100000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年12月20日计算至购房款付清之日止）。反诉被告重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司继续履行双方2002年10月1日签订的《商品房买卖合同》。反诉被告重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司在本判决生效后10日内支付反诉原告颜某、袁某逾期交房违约金144682.04元。驳回本诉原告重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司其他本诉诉讼请求。驳回反诉原告颜某、袁某其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费2300元，由本诉被告颜某负担；反诉案件受理费3194元，由反诉被告重庆市万州区巨龙房地产开发有限公司梁平分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 程 塬代理审判员 郑 娜人民陪审员 倪德荣二〇一七年六月九日书 记 员 林高丽