山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初1850号原告：赵超，男，1982年4月4日出生，汉族，居民，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李颖慧，女，该公司职工。原告赵超与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵超的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道、李颖慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵超诉称，1、解除原被告之间的商品房预售合同；2、返还原告购房款174678元（房屋总价款180546元-被告退回的房屋面积差价5868元）及利息（从2010年12月27日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；3、依法判令被告返还原告契税及登记费1827元、专项维修基金2197元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月29日，原告与被告签订商品房预售合同，认购被告开发的龙口市佛光山水B区22号楼2单元401室。原告按约交付全部房款，被告于2012年4月29日交付房屋给原告，但被告至今仍无法为原告办理房屋产权证书，致使原告合同目的无法实现。现原告诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。被告海基置业公司辩称，该涉案房屋于2012年4月29日交付，充分说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现，对于逾期办证问题，产权登记是政府部门的职务行为，被告只能被动配合，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，原告从房屋交付后第61日开始享有解除权，该解除权的行使有一年的除斥期间，本案起诉时已明显超出该除斥期间，原告解除权已经消灭，且本案中房屋已经交付，相关手续已交付政府部门办理过程中，原告的合同目的可以实现，所以原告的诉求应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月29日，原、被告以及被告的委托代理机构东营市金钥匙房地产代理有限公司签订《商品房预（销）售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的龙口市佛光山水花园B区第22幢2单元401号房，房屋总价款为180546元。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、……。原告于2010年10月7日向被告交纳定金1000元，后于2010年10月15日、2010年12月27日、2011年11月29日分别交纳房款71546元、54164元、53836元，以上款项共计180546元，由被告分别出具收款收据4张，至此，原告依约交齐全部房款。原告于2012年4月29日向被告交纳契税及登记费共计1827元、专项维修基金2197元，由被告出具收款收据2张。因房屋面积差价被告又返还原告5868元。被告于2012年4月29日交付房屋给原告，但被告至今仍无法为原告办理房屋产权证书。为此，原告诉至法院，查明事实，判如所请。另查明，涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，原告赵超与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告已按合同约定付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，应按照合同约定的时间为原告办理房地产权属证书，但被告至今未按合同约定办理房地产权属证书，原告遂请求解除合同。被告辩称涉诉合同不能解除的事由有二：一、本案涉诉房屋已经交付，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门，原告的合同目的能够实现；二、原告从房屋交付后第61日开始享有解除权，该解除权的行使为一年的除斥期间，本案起诉时已明显超出该除斥期间，原告解除权已经消灭。针对该两个事由，本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，抗辩原告的合同目的可以实现，而不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另关于原告解除权是否已丧失的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第十五条的约定，原告应当在房屋交付使用后第91天开始行使解除权，但原告一直未行使该权利，视为其认可逾期办理权属证书，同意继续履行合同，但直至法庭辩论终结，涉诉房产仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件，不能将这一必备文件提交房产管理部门，将导致无法办理房屋产权证书，致原告的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，于法相悖，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款174678元、契税及登记费1827元、专项维修基金2197元，于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，故原告请求赔偿房款利息损失，应予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵超与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市佛光山水花园B区第22幢2单元401号房签订的《商品房预（销）售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵超购房款174678元及利息（以126710元为基数，自2010年12月28日起至实际返还之日止，以47968元为基数，自2011年11月30日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵超契税及登记费1827元、专项维修基金2197元，合计4024元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3974元，减半收取1987元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年六月二十三日书记员 邹向东