贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0425民初442号原告：孙竹君，女，1987年9月30日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：梁松（原告丈夫），男，1987年2月15日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州紫云卓远房地产开发有限公司。地址：贵州省紫云苗族布依族自治县。法定代表人：朱长庚，该公司负责人。原告孙竹君与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称“卓远房开”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法由审判员韦江适用简易程序于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告孙竹君及其委托代理人梁松到庭参加诉讼，被告卓远房开经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理���结。原告孙竹君向本院提出诉讼请求：１.判决被告卓远房开退还原告购房款本金80000元；２.判决被告卓远房开支付原告3个月违约金12000元；3.本案诉讼费由被告卓远房开负担。事实和理由：原、被告于2015年11月21日签订《卓远·紫欧雅郡农贸市场铺面使用权出让合同》(以下简称“合同”)，约定被告以80000元的价格向原告出售位于贵州省紫云苗族布依族自治县（以下简称“紫云自治县”）新城区农贸市场T-XXX号铺面70年使用权。原告当场付清价款。合同约定：被告于2016年12月31日前向原告交付该铺面；交付时消防设施已通过政府单位验收标准；如果被告未如期交付铺面，应从逾期次月起，每月支付原告总价款5‰的违约金。合同签订后，被告改变了原建设规划设计方案，导致原告购买的铺面已不存在，使合同履行不能。经原告多次催促被告退款���果，故诉至本院，请求判决如前诉请。庭审中，原告当庭申请增加诉讼请求，请求被告从2017年4月起支付其本金以外的违约金。被告卓远房开未答辩也未向本院提交证据。本案原告孙竹君围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行举证。对原告提交的证据，本院审查认定如下：1.原告本人身份证，用以证明其诉讼主体资格。本院审查认为，该证据系公安机关出具的证明公民自然身份的公示文书，来源合法、客观真实，故对该证据及原告的证明目的本院予以确认。2.原告提交的《卓远·紫欧雅郡农贸市场铺面使用权出让合同》，用以证明被告将紫欧雅郡商业-1层T-XXX号商铺使用权以80000元的价格出售给原告的事实、被告名称及法定代表人信息。本院审查认为，该证据加盖“贵州紫云卓远房地产开发有限公司合同���用章”印章及法定代表人为“朱长庚”的签章，该证据与原告提交的《紫云新城区农贸市场销售示意平面图》、二张收据印章和内容，相互印证，形成证据链，具备真实性、合法性、关联性，故对该证据及原告的证明目的本院予以确认。3.原告提交的《紫云新城区农贸市场销售示意平面图》，用以证明被告改动建设规划设计后，原告购买的商铺已不复存在。本院审查认为，原告提供的销售示意平面图系合同签订时附的附件，因原告未提交被告“改动建设规划设计”的相关证据与之作对比，故不能得出“被告改动建设规划设计后，原告购买的商铺已不复存在”的结论，因此，该证据不能证明原告的证明目的，本院不予确认。4.原告提交的收据2张，用以证明原告已按合同约定付清价款的事实。本院审查认为，该证据加盖被告公章，与原告提交的其他证据相互印证，证明了原告购买铺面并交款的事实，故对该证据的真实性及证明目的本院予以确认。根据原告陈述及本院审查确认的证据，查明事实如下：原告孙竹君与被告卓远房开于2015年11月21日签订《卓远·紫欧雅郡农贸市场铺面使用权出让合同》,约定：被告卓远房开以80000元的价格，将该公司建设的位于紫云自治县县城新城区的紫欧雅郡农贸市场负一层T－XXX号铺面（13.27平方米）出售给原告，使用年限70年（自2013年8月20日是起至2083年8月20日止）。合同约定：原告应当在2015年11月21日前付清全部价款。原告未按照约定时间付款，逾期在30日内的，自约定应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按月计算由原告支付被告逾期应付款5%的违约金，合同继续履行；被告应当在2016年12月31日前向原告交付铺面，若被告未在约定期限内交付铺面的，应从约定的交付时间的次月起，按月支付原告合同总价款5%的违约金；合同签订后，原告不能选择退款，如果买受人选择退款的，被告扣除总价款的30%作为违约金；解除合同应采用书面形式，并承担上述规定的违约金。合同签订前的2015年11月21日，原告预支付价款1000元，合同签订时，原告交清剩余价款79000元。现原告以合同签订后，被告改变原农贸市场规划设计，致使原告购买的铺面已不存在，合同履行不能，经原告多次催促被告退款未果为由，诉讼来院，请求判如诉请。本案争议焦点：1、被告是否违约；2、如果违约，应承担怎样的违约责任。关于焦点1，本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订《卓远.紫欧雅郡农贸市场铺面使用权出让合同》，虽然购买的是铺面，但约定原告付款后在一定期限内由被告交付铺面，实质上是商品房买卖合同，故本案属商品房买卖合同纠纷。上述合同的签订是双方的真实意思表示，合同自签订时成立并生效，双方当事人应该按照合同约定全面履行义务。原告已按照双方签订的合同第四章第二条约定的付款方式(一次性)和期限(2015年11月21日)付清全部价款，其合同义务已全面履行；而被告是否按合同约定期限即2016年12月31日前交付铺面，对于该合同义务，其收到本院有关诉讼文书后对原告的诉求应该是明知的，但却拒不到庭应诉，且在举证期限内也不向本院提交相关证据证明该公司是否逾期交付铺面或者逾期交付的正当理由。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，根据上述法律规定，被告负有“是否按合同约定交付铺面给原��”的举证义务，而被告未尽上述举证义务，应承担举证不力和对自已不利的法律后果，即可因此认定被告迟延交付房屋(铺面)，已构成违约，应承担违约责任。原告主张退还购房款80000元，实质上是要求解除合同，而双方签订的合同未约定解除合同条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该法律规定，被告迟延交付房屋，��告应依法在行使合同解除权三个月前催告被告，给予其合理期限履行合同。但原告却未向本院提供尽催告义务的相关证据，故原告要求被告退还购房款80000元即解除合同之诉请，本院不予支持，双方应根据诚实信用原则继续履行合同。至于原告主张被告在合同签订后改变规划设计，原、被告交易的铺面已不存在，导致合同履行不能之主张，本院认为，原告无证据证明被告改变原建设设计规划和其购买的铺面已不存在，导致合同履行不能，应承担举证不力的法律后果，故该主张理由不充分，本院不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方��约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告对违约责任在合同中有明确约定，且不违反法律规定，从其约定。原告要求被告卓远房开自逾期交付铺面的次月即2017年1月至同年3月止支付其3个月违约金12000元（80000元×5%×3个月）的请求，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告当庭增加诉请，要求被告从2017年4月起违约金，因未在合理期间提出且该诉请不具体、不明确，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的���释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告孙竹君自2017年1月起(含1月)至2017年3月(含3月)止共计3个月违约金人民币12000元。二、驳回原告孙竹君的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费已减半收取1050元，由原告孙竹君负担350��，由被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦江二〇一七年六月十二日书记员  邵云