四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初864号原告：李俊，女，生于1976年12月15日，住四川省蓬溪县。特别授权委托代理人：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码915109005582272719。法定代表人：张明秀，该公司董事长。被告：四川省昌林投资有限公司，统一社会信用代码91510900551017116L。法定代表人：张昌颖，该公司董事长。特别授权委托代理人：张翼，四川斗城律师事务所律师。原告李俊诉被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）、四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告李俊及其特别授权委托代理人兰峰，被告四川省昌林投资有限公司的特别授权委托诉讼代理人张翼到庭参加了诉讼。被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年12月11日所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币1434230元及资金利息，利息从实际交款之日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的4倍计算；3、判令被告根据合同约定支付违约金7171元；4、判令被告赔偿原告经济损失80000元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月11日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了位于遂宁市船山区商业用房，面积为46.43平方米，单价为每平方米30893.16元，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款934230元，银行按揭款500000元，合计1434230元。被告在原告不知情的情况下，将原告所购商铺的门口右前方加修了消防通道，其通道墙面全方位遮挡住原告商铺，严重影响商铺的使用价值。原告所购商铺层高为5.1米，如今板底层高4.9米，房顶由于被告私自加了通风口后，层高仅为3.6米，严重压低了层高。给原告造成了严重的经济损失。至今，被告未按照约定条件交房，也没有达到房屋交付条件，也没有在相关部门取得合法手续及备案。2016年12月30日，原告以挂号信的形式与众多业主一起向被告发出函件，请被告提交符合交房条件的文件。被告不予配合，至今未果。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。被告众泰公司未予答辩，也未向本院提交证据资料。被告昌林公司辩称：1、原告的诉求无事实与法律依据，被告所交付的商品房完全符合商品房买卖合同第3条及附件1所约定的情形，与原告诉称的事实不符；2、原告所购商品房完全符合交付条件，拒绝并延长接房的责任在原告，系原告违约；3、本合同完全能够履行，为维护交易的稳定性，不同意解除合同。请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2014年12月11日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买了二被告联合开发的位于遂宁市船山区商业用房，面积为46.43平方米，单价为每平方米30893.16元，总价为1434230元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款的65%，其余可以向银行贷款。该合同第九条第（一）项约定，经规划主管部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；第（三）项约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率付给利息。第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2约定的条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条第（2）项约定，逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。原告于2011年7月25日支付被告700519元，后原告又向被告支付购房款233711元，截至2014年12月11日，原告共向被告支付首付款934230元；2015年10月20日，原告向遂宁市商业银行按揭贷款500000元支付给被告，合计1434230元。根据原告出具并经被告质证的转款凭证，原告共向银行遂宁市商业银行还款118392.42元，其中偿还本金59988.94元，利息58403.48元。2014年8月18日，该商品房取得预售许可证。2015年6月18日，被告在《遂宁日报》刊登延迟交房公告载明：您所购买的鼎盛国际物业，根据遂宁市河东新区建设局海绵城市建设《遂东区建发（2015）11号》文件要求，鼎盛国际在本已完成相关建设的情况下将根据该文件要求，需对鼎盛国际项目相关建设规划重新设计及施工，由此造成鼎盛国际实际交房时间延迟至2015年10月31日。2016年10月13日，该商品房主体通过竣工验收。2016年12月7日，被告众泰公司在遂宁日报上刊登交房公告载明：我司于2015年11月1日起已正式启动交房接房工作至今，已有85%的业主完成接房。但源于多种因素，仍有少数业主至今未来我司办理交接房手续。2016年10月13日，请未接房业主在本月内来我司办理接房事宜，逾期未办理者后果自负。但被告至今没有向原告出具合同第十一条约定的交房必须具备的“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。另，由于原告所购房屋房顶增加了通风口后，严重压低了层高，损害了该商品房的使用价值，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有原告的起诉状、居民身份证、被告的工商登记信息及组织机构代码证、《商品房买卖合同》、缴款收据、报纸、照片、以及庭审笔录等证据材料在卷为证。本院认为：本案所涉及的“鼎盛国际”系被告众泰公司与昌林公司共同投资建设的项目。被告与原告签订的《商品房买卖合同》，约定所购商品房的基本情况、价款及付款方式、交付条件、逾期交房责任以及产权登记等合同必备条款，且被告已按合同约定向原告收取了全部购房款，故应当认定《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告要求解除原、被告于2014年12月11日所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，按照合同约定，被告应当于2015年6月30日交房，虽然被告在2015年6月18日发布通知称因海绵城市建设延期交房至2015年10月31日，但至2015年10月31日被告也没有通知原告接房，虽然被告在2016年12月7日发布接房通知称“我司于2015年11月1日起已正式启动交房接房工作”，但并没有证据证实被告于2015年11月1日已启动交房程序。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第（2）点的约定，逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，被告没有按照合同约定以及自己承诺的交房时间（2015年10月31日）交房，已构成逾期交房，且超过了合同约定的30日，符合合同约定的解除条件。另，由于原告所购房屋房顶增加了通风口后，严重压低了层高，且被告没有证据告知原告证实在原告购买该商品房时提前告知原告该商品房要设计通风口。该通风口损害了该商品房的使用价值，致使原告购买该商品房的目的不能实现，符合解除合同的法定要件，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于合同解除的时间，根据有关法律规定，应当以解除通知送达之日计算。本案中，被告昌林公司收到起诉状副本的时间为2017年3月14日，被告众泰公司收到起诉状副本的时间为2017年3月17日，故本案合同解除的时间认定为2017年3月17日。关于原告提出的要求被告返还原告购房款1434230元及资金利息的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求二被告退还购房款、银行按揭款本息，并赔偿已付购房款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于退还的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，因原、被告未就该商品房按揭贷款合同提出诉讼，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。二被告应当将原告已支付的首付款934230元及其向遂宁市商业银行股份有限公司给付的按揭款本金59988.94元返还给原告，合计994218.94元，并赔偿原告已给付的按揭款利息58403.48元。对于剩余的按揭贷款，可在原告与二被告及按揭银行在解除按揭合同后，由二被告返还给按揭银行。故对原告要求二被告返还按揭贷款500000元的诉讼请求，本院不予支持。关于利息，该合同第九条第（三）项约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率付给利息。利息应当从原告付款之日计算，原告于2011年7月25日付款700519元，截止2014年12月11日，原告又向被告支付购房款233711元，合计934230元。故利息应当分段计算即：1、以本金700519元为基数，从2011年7月25日起计算至付清日止；2、以本金233711元为基数，从2014年12月11日起计算至付清日止；上述二项利息均以中国人民银行规定的同期活期存款利率为标准计算。关于原告提出的要求被告根据合同约定支付违约金7171元的诉求，《商品房买卖合同》第十三条第（2）点约定，……买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以认可。据此，被告应当支付的违约金为1434230元×0.00005%＝7171元。故对于原告的这一诉求本院予以支持。关于原告提出的要求被告赔偿原告经济损失80000元的诉求，因原告没有向本院提供证据证实该事项，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、原告李俊与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2017年3月17日解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效后十日内返还原告李俊购房款994218.94元元及资金利息。利息应当分段计算即：1、以本金700519元为基数，从2011年7月25日起计算至本判决确定的给付之日止；2、以本金233711元为基数，从2014年12月11日起计算至本判决确定的给付之日止；上述二项利息均以中国人民银行规定的同期活期存款利率为标准计算。若未按本判决确定的期限给付本金，上述利息均计算至本金付清日止；三、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告李俊已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款利息58403.48元；四、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告李俊违约金7171元；五、驳回原告李俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18500元，财产保全费5000元，合计23500元由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 王 剑人民陪审员 韦 芬人民陪审员 杨 强二〇一七年六月二十九日书 记 员 古雪丁