山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1983号原告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地，山东省海阳市海政路59号。负责人：唐安平，该行行长。委托诉讼代理人：董德平，公司员工。被告：刘建明，男，1976年8月5日出生，汉族，户籍所在地住甘肃省兰州市安宁区，现住山东省威海市。被告：山东高景置业有限公司，住所地，山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，公司经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称工行海阳支行）与被告刘建明，山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行海阳支行的委托诉讼代理人董德平、被告刘建明、高景公司的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除工行海阳支行与刘建明于2013年11月19日签定的《个人购房借款/担保合同》；2.依法判令刘建明付清借款本金412078.62元、利息（含罚息）28040.98元，并按照《个人购房借款/担保合同》的约定承担自2016年11月21日起至全部清偿本金之日止的利息；3.依法判令高景公司对以上款项承担连带清偿责任；4.依法判令工行海阳支行对刘建明预抵押的位于高景.中央海岸4号楼1907号楼房享有优先受偿权；5.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月19日，工行海阳支行与刘建明、高景公司签订《个人购房借款/担保合同》，刘建明借款430000元，购买高景公司开发的高景.中央海岸4号楼1907号楼房，期限240个月，自2013年12月24日至2033年12月24日止，担保方式时抵押和保证，高景公司承担连带保证责任，采用等额本息的还款方式，截止2016年11月20日，刘建明违约未按期付款，实际逾期12期，累计逾期14期，剩余贷款本金412078.62元，利息28040.98元，本息合计440119.60元未付。刘建明辩称，刘建明将购买高景公司开发的高景.中央海岸4号楼1907号楼房租赁给高景公司和海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司，租期10年，年租金61507元，自2015年7月到期租赁费经海阳市人民法院民事判决书判决高景公司和海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司也未履行，因未收到房租无力支付银行贷款本息，请求借款合同项下的债务转让给高景公司；刘建明购房后对房屋没有实际处置权，工行海阳支行提交的借款合同是格式合同，解除合同条款无效，不同意解除合同；对工行海阳支行计算的剩余借款本金和利息计算无异议。高景公司辩称，本案是金融借款合同，借款人应当对于所借款项按照合同的约定承担相应的还款责任；案涉房产已经办理预抵押登记，高景公司是保证人，应当先以担保物进行偿还借款，不足部分由高景公司承担相应的责任，若解除借款合同，高景公司不同意承担解除后的相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告工行海阳支行对其主张提供的证据有：1.《个人购房借款/担保合同》；2.个人借款凭证；3.海房预度假区字第20135085预告登记证；4、还款信息表；5.自营历史明细列表。被告刘建明对其主张提供的证据有：1.《山东高景.中央海岸房屋租赁协议书》；2.（2016）鲁0687民初1900号民事判决书。被告刘建明、高景公司对原告高景公司提交的证据无异议，被告高景公司对被告刘建明提交证据真实性无异议。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月19日，工行海阳支行与刘建明、高景公司（海阳市高景置业有限公司，2013年7月1日，海阳市高景置业有限公司更名为山东高景置业有限公司)签订《个人购房借款/担保合同》，借款人为刘建明，保证人为高景公司，合同约定借款金额430000元，借款期限自2013年12月23日至2033年12月24日，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定。2013年12月24日，工行海阳支行将借款430000元发放到高景公司在工行海阳支行的银行账户。2013年12月12日，刘建明将高景.中央海岸4号楼1907号楼房进行预告登记，预告登记权利人：工行海阳支行；预告登记义务人：刘建明；预告登记业务种类：预告登记-预购商品房设定抵押权。《个人购房借款/担保合同》约定担保方式是抵押、保证，保证方式是连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年；约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权解除个人购房借款/担保合同。截止2016年11月20日，刘建明实际逾期12期未偿还贷款，未偿还贷款本金412073.62元，应承担利息、罚息28040.98元。海阳市人民法院2016年6月15日的（2016）鲁0687民初1900号民事判决书判决海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于判决生效后十日内付给刘建明租赁费61507元，高景公司承担连带付款责任。该判决查明的事实：协议签订后刘建明将房屋交付给凯悦服务公司。刘建明请求借款合同项下的债务转让给高景公司，工行海阳支行、高景公司不同意。2017年6月5日，本院依据工行海阳支行的申请依法查封刘建明名下位于高景.中央海岸4号楼1907号楼房。本院认为，原告工行海阳支行与被告刘建明、高景公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，本院确认借款/担保合同合法有效，原、被告均应依约履行，被告刘建明未能按照合同约定偿还原告工行海阳支行借款，担保人高景公司也未依约履行保证责任，构成违约，因合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权解除个人购房借款/担保合同，故原告工行海阳支行可以行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告工行海阳支行请求解除与被告刘建明签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许；被告刘建明主张借款合同是格式条款、解除合同条款不产生法律效力的主张本院不予支持。原告工行海阳支行请求被告刘建明付清借款本金，承担利息含罚息，符合合同约定，且被告刘建明对计算数额无异议，本院予以支持；原告工行海阳支行请求被告刘建明自2016年11月21日起至付清本金止的利息含罚息仍按借款合同约定的利率计付，符合合同约定，本院予以支持。借款合同约定被告高景公司承担连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，故原告工行海阳支行请求被告高景公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权，被告刘建明名下位于高景.中央海岸4号楼1907号楼房是预售商品房，故原告工行海阳支行要求对房屋折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持；被告高景公司主张应先由抵押物清偿后由保证人承担责任的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司海阳支行与被告刘建明于2013年11月19日签订的《个人购房借款合同》；被告刘建明于判决生效后十日内付给原告中国工商银行股份有限公司海阳支行借款本金412078.62元，利息28040.98元，本息合计440119.60元，并自2016年11月21日起至被告全部清偿借款本息之日止按《个人购房借款合同》的约定支付利息；被告山东高景置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7902元，减半收取3951元，诉讼保全费2721元，由刘建明、山东高景置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  程平霖二〇一七年六月二十三日书记员  纪程文