江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0902民初33号原告：易根连，女，1980年3月19日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郑力杰，江西天开律师事务所律师。被告：易兰秀，女，1966年8月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市宜阳新区。被告：漆伟，男，1991年8月18日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市宜阳新区。原告易根连（以下简称原告）与被告易兰秀、漆伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易根连及其委托诉讼代理人郑力杰，被告易兰秀、漆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即归还原告购房款180000元及利息25920元（从2014年12月28日至2016年12月28日止24个月，月息6厘计）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经人介绍认识被告易兰秀、漆伟母子俩人，两被告称其有安置房欲卖。为此，原告与两被告商定将安置在宜阳新区大塘社区景程花园的住房一套卖给原告，面积为120平方米，每平方米1700元，总价为204000元，双方在2014年12月28日签订了房屋买卖协议。协议签好后，被告要求先付180000元购房款，原告于2014年12月29日和2015年1月14日分两次将180000元款项汇入漆伟账户。2015年底，被告已获得政府分配的安置房3套，原告即要求被告交房，可被告却一直不交房，并将房屋卖给别人，原告至今没有得到房屋。后来原告要求被告归还购房款，被告也不归还。无奈，原告只有诉至法院，请求判令被告归还购房款及利息，望法院支持。被告易兰秀辩称，合同我们双方都签字了，不属于无效合同，是有效合同。被告漆伟辩称，原告没有问过我交房，原告也没有证据证明我把房子卖给了第三方，我又不是借原告的钱，为什么要支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方当事人举证、质证如下：一、原告为证明其主张提交的证据有：（一）《房屋买卖协议书》，证明双方签订了房屋买卖协议，但这份协议书按照法律规定是不允许买卖的，房屋本身也是没有房产证，是国家政策所规定的，所以这份合同是无效的，且无效合同被告也没有履行合同第四条的规定。按照法律规定这份合同是不需要履行的合同。（二）房款转账凭证。证明原告在2015年1月14日和2014年12月29日两次打款共计180000元给被告。（三）会议摘要（宜春市房屋产权籍工作会议）复印件，证明房屋不能买卖和过户。被告易兰秀、漆伟经质证，对证据（一）（二）真实性无异议，房子本身没有什么证件，但协议里有说明原告后面办理手续，需要我们配合原告办理。对证据（三）的三性无异议，但双方签订协议的时候并不知道证据（三）这份文件。二、被告为证明其主张提交的证据有：《房屋买卖协议书》一份，证明被告方不存在违约行为。原告经质证对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，这份合同违反了国家法定的约定。这份合同是无效的及不合法的，所以不存在是否违约的问题。本院为查清案件事实向有大塘社区景程花园小区开发商调取了证据，开发商宜春市新城建设发展有限公司出具《证明》一份，证明现大塘社区景程花园小区土地性质为国有划拨用地。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据（一），该《房屋买卖协议书》为双方当事人共同签订，双方对协议书真实性无异议。本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，能够确认当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，在本案中，双方当事人买卖一套位于大塘社区景程花园小区的房屋是确定的，协议明确为选房编号指向的房屋，此后双方当事人共同见证选房过程，选房后，原告买受房屋的坐落、门户最终确定，本院认为双方签订的合同已经成立，合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，本院对合同的证据效力予以确认。对原告提交的证据（二），转账凭证如实反映原告向被告漆伟支付房款的事实，本院对转账凭证予以确认。对原告提交的证据（三），该会议记录是宜春市房屋产权交易中心的会议摘录，旨在规范国有划拨土地上的房屋转移登记行为，本院对该证据予以确认。对被告提交的《房屋买卖协议书》亦予确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告易兰秀与被告漆伟是母子关系，原告与两被告经人介绍认识。2014年12月28日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖协议书》，由原告购买两被告位于大塘社区景程花园小区的拆迁安置房一套。协议签订时，房屋尚未落成。协议约定：“第一条经甲乙双方共同协商，甲方自愿将2012年6月28日签订的房屋征收与补偿安置在宜春市宜阳新区大塘社区（景程花园）的住房壹套（建筑面积约120平方米）出售给乙方，房屋实际面积由房管局相关部门测量为准，实际房款也由面积的出入按多退少补计算。房屋补偿安置协议A类编号为（2-3-23）。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押或出售给第三方等各种负担。第二条上述住房的出售价预计为人民币贰拾万零肆仟元整。小写（￥：204000元，按单价人民币每平方米￥1700元计算）。第三条付款方式：乙方在签订协议后先付壹拾伍萬元整（小写：150000），余款在交房后两日内一次性付清。第四条乙方支付甲方壹拾伍万元款项时甲方须把此房屋所有权证等证件复印件及相关合同票据均由乙方保管。将来甲方必须立即配合领取并交由乙方保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住房所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，在将来如发生房屋整体拆迁或改造时，乙方与甲方拥有同样相关权利。（另注如将来土地所有权和使用权有法律依据定论时，乙方与甲方拥有同样相关权力与证明。）第五条如将来乙方出于自身原因卖方时，甲方不可以任何理由干涉。第六条经甲、乙双方签订本协议之日起，如甲方再出售给第三方，应退还乙方所付的壹拾伍萬元人民币并承担违约金壹拾万元整。第七条本协议经双方均签字后生效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。第八条未尽事宜，须经双方协商一致后解决。”协议签订后，原告于2014年12月29日向被告漆伟转款150000元，于2015年1月14日向被告漆伟转款30000元。房屋于2015年建成，之后小区拆迁安置户共同选房。因原告对所选房屋楼层不满意，以及对房屋是否已被他人查封存在顾虑，双方在选房之后便协商退房退款一事。后因协商迟迟未果，原告遂诉至本院要求两被告退款并支付利息。另查明，大塘社区拆迁安置小区景程花园所占地块为国有划拨土地，景程花园小区的不动产权属证书正在办理中。本院认为，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力。原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人享有合同权利并应承担合同义务。涉案房屋虽系原集体土地房屋拆迁安置房，但现房屋所在地的土地已经转为国有划拨土地，其所在地的拆迁安置房可以办理不动产权证，不再属于法律和行政法规规定禁止买卖的集体土地上的房屋，原告主张该协议为无效合同，没有法律依据，本院不予采纳。原告在签订房屋买卖合同后履行了大部分合同义务，向两被告支付房款共计180000元。此后，因协商退房退款一事，双方未继续履行协议，两被告亦未将房屋交付给原告。尽管景程花园小区开发商正办理房屋不动产登记手续，但产权只能办理在拆迁安置户名下，根据宜春市房屋产权交易中心房屋转移登记的相关文件规定，国有划拨土地上的拆迁安置房，应凭土地出让金票据或国有出让土地使用权证才能办理房屋转移登记手续，本案涉案房屋实际上将无法办理转移登记手续，被告无法继续履行合同义务，原告也不能取得不动产权利证书，其购买房屋的合同目的不能实现。本院认为，根据公平原则，原、被告之间的房屋买卖协议实际已无法履行，应予解除，原告已支付的购房款应予返还。此外，原、被告明知交易的房屋在产权过户登记方面存在限制，但仍进行买卖，双方对此均存在过错，对于原告要求两被告支付利息的诉请，本院仅能支持其自起诉之日按年利率6%收取资金占用期间利息。根据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告易兰秀、漆伟于本判决生效之日起三十日内返还原告易根连房款180000元并支付资金占用期间利息（自2017年1月5日起至返还完毕之日止按本金180000元、年利率6%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4389元，由原告易根连负担2194.5元，由被告易兰秀、漆伟负担2194.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张圣来代理审判员  易 飞代理审判员  刘强安二〇一七年六月三十日代书 记员  彭 琪