北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)朝民初字第05655号原告（反诉被告）：绿动元（北京）科技有限公司，住所地北京市石景山实兴大街30号院3号楼2层A-0186号房间。法定代表人：高扬，总经理。委托诉讼代理人：杨慧元，女，1988年5月13日出生，绿动元（北京）科技有限公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中佰龙置业有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。法定代表人：付博文，执行董事。委托诉讼代理人：刘坤宁，男，1982年3月13日生，北京中佰龙置业有限公司职工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所。原告（反诉被告）绿动元（北京）科技有限公司（以下简称绿动元公司）与被告（反诉原告）北京中佰龙置业有限公司（以下简称中佰龙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。绿动元公司的委托诉讼代理人赵京京，中佰龙公司的委托诉讼代理人沈月江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿动元公司向本院提出诉讼请求:1.判令中佰龙公司返还己付租金(含保证金)共计4616241元;2.判令中佰龙公司赔偿因房屋不符合开业条件造成的损失5618916元(包括装修损失，购置物品损失，画作、雕像等装饰品损失，人工费用损失，租发电机供电的费用);3.判令中佰龙公司退还物业费233289元;4.判令中佰龙公司赔偿因其擅自搬离毁损我方物品造成的损失50万元。事实和理由：2013年2月26日，双方签定租赁合同，约定中佰龙公司将其所有的位于朝阳区慧忠里122号观巢大厦一层101、二层201、三层301A(以下简称诉争房屋)合计1080.04平方米的房屋租赁给我方使用。合同签订后，我方依约给付了相关费用。在合同后续的履行的过程中由于中佰龙公司工程延误、诉争房屋未经消防验收通过等原因，迟迟不能提供我方开业所具备的条件。故双方在租赁费起算日期问题上产生纠纷。中佰龙公司多次施压，我方为了能继续运营截止目前预交了租金4616241元、物业费233289元。但中佰龙公司却于2014年7月2日对我方承租的区域采取停水、停电措施，并两次单方面通知我方解除租赁合同，腾出房屋，致使我方只能采取租赁发电车临时供电等措施避免损失扩大。2014年12月25日上午7时中佰龙公司强行将我方承租区域封锁并强占。2015年2月底中佰龙公司私自将我方承租区域内装修的书架损毁拆除;2015年3月底，中佰龙公司将我方承租区域内的物品挪空。由于中佰龙公司对我方要求其不得私自挪动我单位物品的要求置之不理，致使原告损失进一步扩大。故诉至法院。中佰龙公司辩称，双方于2013年2月6日签订房屋租赁合同，约定租期为10年，自2013年2月6日起至2023年2月5日止，其中免租期为6个月，即2013年2月6日起至2013年8月5日止。合同约定绿动元公司应每三个月向我方缴纳一次租金，即应当于2013年2月6日前缴纳第一笔租金1202675元，以及履约保证金410891元，第一次应当支付的金额共计1613566元，2013年10月25日前缴纳第二笔租金，即1202675元，第二至十年租金应分别于每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日缴纳。从合同履行期开始（从交纳第一笔租金开始）绿动元公司就多次拖欠租金，我方曾多次跟绿动元公司协商，要求其按合同约定缴纳租金，但其均置之不理。绿动元公司诉称的停水停电的损失也与我方无关，且没有任何依据，应当予以驳回。双方签订租赁合同后，我方己将房屋实际交付绿动元公司使用，绿动元公司要求我方退还预交的房租5618916元及物业费，既不合情理也无任何事实和法律依据，截止至起诉之日尚欠我方2656156元房屋租金未缴纳。物业费为绿动元公司向物业公司缴纳的，绿动元公司不应当向我方主张要求返还。故其诉求应当予以驳回。绿动元公司承租房屋后，陆续正式营业了三家店铺（绿动元便利店、绿动元会议服务中心、绿动元艺术培训中心，且己办理了开业登记并一直实际运营）且绿动元公司商铺的经营并未受到消防备案的影响，而绿动元公司却不履行其支付租金的义务，数次以空头支票搪塞我方的付款请求。绿动元公司称因我方原因而不能开业，但事实相反，绿动元公司的商铺一直在正常营业中。绿动元公司要求我方赔偿其5618916元，实属无理要求。我方在签订合同时己给予绿动元公司6个月的免租期，绿动元公司利用承租的商铺经营了三家商铺，获取营业收入，绿动元公司的三家商铺早已开业，在享受了6个月的免租期后，数次拖欠租金给我方造成巨大经济损失，却要求我方赔偿其损失，于法于理无据。双方根据真实的出租和租赁意愿达成的房屋租赁合同真实合法有效，绿动元公司承租房屋时已明确知晓房屋现状，且商铺租赁合同是在绿动元公司对房屋现状认可的情况下签订的。合同中明确约定了租赁期限自2013年2月6日起至2023年2月5日止。自2013年2月6日起我方即将房屋交付给绿动元公司且至本次起诉之日前绿动元公司均未就租赁房屋的交付向我方提出过任何异议，我方交付的房屋符合双方签订合同中的要求。在绿动元公司与我方2014年8月4日签订的租赁协议备忘录中也可知，绿动元公司对其承租的房屋状况未提出任何异议，未就消防备案影响其正常营业向我方提出异议，且承诺继续缴纳租金以承租房屋。绿动元公司既不遵守合同约定履行支付租金的义务，又无端要求租赁期从其认为合适的时间开始起算，既不合情理，违背了签订合同应当遵循的诚实信用原则，也没有合法的依据。综上，不同意绿动元公司的诉讼请求。中佰龙公司向本院提出反诉请求：1．判令绿动元公司支付自2013年2月6日至2014年12月24日期间拖欠的房屋租金2656156元以及拖欠租金自2014年12月24日起至实际支付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2．判令绿动元公司支付违约金821782元。事实和理由：双方于2013年2月6日签订房屋租赁合同，约定租期为10年，自2013年2月6日起至2023年2月5日止，其中免租期为6个月，即2013年2月6日起至2013年8月5日止。自2013年2月6日起我方即将房屋交付给绿动元公司。合同约定绿动元公司每三个月向我方缴纳一次租金，即应当于2013年2月6日前缴纳第一笔租金1202675元，以及履约保证金410891元，2013年10月25日前缴纳第二笔租金，即1202675元，第二至十年租金应分别于每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日缴纳。第二年至第五年房租在第一年房租基础上递增5%，即第二年年租金为5051233元。从合同履行期开始绿动元公司就多次拖欠租金，我方曾多次跟绿动元公司协商，要求其按合同约定缴纳租金，但绿动元公司却多次恶意以空头支票搪塞我方。合同期第一年应缴纳房租期为2013年8月6日至2014年2月5日，房租应缴2405350元。合同期第二年由2014年2月6日至2014年12月24日应缴纳租金4456156元。绿动元公司从租赁合同生效起至今只缴纳房屋押金410891元和房屋租金4205350元。按照双方签订的房屋租赁合同中约定的房租计，绿动元公司所有已经缴纳的房租只能抵至2014年6月15日。自2014年6月16日至2014年12月24日房租共计2656156元至今仍未缴纳。根据以上事实并结合双方自愿协商签订的房屋租赁合同第八条第3款约定：乙方（绿动元公司）不按照约定逾期支付租金、物业费达30日的，或欠缴各项费用达2万元的，甲方（中佰龙公司）有权解除本合同，收回本合同约定的商铺。本合同在甲方书面解除通知送达乙方之日起解除，乙方同意并支付相当于本合同第四条约定的保证金两倍的违约金给甲方。截止到2014年12月24日绿动元公司仍有房租共计2656156元未缴纳，己严重构成违约，因此应当依据合同向我方支付保证金两倍的违约金，即821782元。绿动元公司针对中佰龙公司的反诉辩称，不同意中佰龙公司的反诉请求，我方未继续支付租金的理由是中佰龙公司违约在先，由于中佰龙公司原因造成我方无法继续经营。在此前的庭审中，中佰龙公司出具过房产证原件，但是没有出示土地证原件，据我方了解，被告土地证上房屋性质还是住宅。而且中佰龙公司未按照房屋约定用途将商用部分办理消防验收备案手续，导致我方无法实现合同目的，故属于中佰龙公司违约在先，故不同意中佰龙公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方就租赁合同真实有效，已经支付的租金、履约保证金、物业费金额、双方合同已于2014年12月24日解除的事实没有异议，本院予以确认。绿动元公司主张中佰龙公司存在两项违约事实：1、中佰龙公司在签订合同之前向其告知其房屋是商业用房，可以用于经营餐饮类公司，但事实上房屋未按照商业用途办理消防验收备案手续；2、诉讼期间，中佰龙公司强行将绿动元驱逐出租赁场地并给绿动元公司造成损失。就第一项违约事实，绿动元公司提交双方签订的《商铺租赁合同》及其附件（以下简称租赁合同）、2013年10月25日及2013年11月28日北京市朝阳区公安消防支队出具的《责令限期改正通知》，证明2014年12月24日租赁合同解除之前，诉争房屋尚未通过建设工程消防验收。中佰龙公司对此不予认可，并提交2015年3月3日北京市朝阳区公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明“北京市中佰龙置业有限公司：你单位向我支队申报的慧忠里B-7公寓首层至第三层商业部分竣工工程消防验收{受理凭证文号：朝公消验凭字【2015】第0263号；工程地址：北京市朝阳区慧忠里；建筑面积：地上20层，地下2层；建筑高度：67.7m；建筑面积30040m²;使用性质:公寓;该工程于2001年8月取得建筑消防涉及审核意见书(京消审2001第686号)。此次竣工验收申报范围：首层至地上三层除公寓公共区域外的商业部分；建筑面积：2808.74m²；使用性质：商业}，经资料审查，现场抽样检查及功能测试、子项验收检查评定、单项验收检查评定、综合评定、意见如下：综合评定消防验收结论为合格。”，中佰龙公司同时提交诉争房屋的房产证，该房产证内房屋登记表显示慧忠里122号楼（即慧忠里B7号公寓）地上1层、2层、3层规划用途均为商业，中佰龙公司据此主张诉争房屋已经经过消防审核，故绿动元公司主张的违约事实不存在。为进一步查证诉争房屋的消防手续，本院向北京市朝阳区公安消防支队就诉争房屋是否按照商业用途经过消防部门验收通过进行调查，北京市朝阳区公安消防支队函复称，北京中佰龙置业有限公司在2015年以前没有按照商业用途经消防部门验收通过。因房屋出租人应当保证出租房屋可用于租赁目的，双方租赁合同中也明确约定诉争房屋用途为经营咖啡饮品，属于商业用途，而诉争房屋消防验收合格的时间为2015年3月3日，距租赁合同签订之日已经过两年，中佰龙公司在庭审中虽主张其消防验收申请早已申报，但根据《建设工程消防验收意见书》所载，此次验收申请文件受理凭证文号为2015年文号，可见中佰龙公司并未在租赁合同签订时通过诉争房屋的消防验收，故本院对绿动元公司所主张的中佰龙公司存在的第一项违约事实予以采信。就绿动元公司主张的第二项违约事实，绿动元公司提交的视频光盘及报警记录，证明2014年12月25日中佰龙公司强行将绿动元公司驱逐出诉争房屋的事实。但上述视频内人员身份不明，不能证明视频内人员系中佰龙公司人员，故本院对绿动元公司主张的第二项违约事实不予采信。绿动元公司就其主张的各项损失提交付款凭证、发票、物品清单、工资支付凭证、入库单、出库单等证据佐证，中佰龙公司对上述证据的关联性不认可。中佰龙公司就其反诉主张提交收账通知单、催交租金通知、备忘录等证据证明绿动元公司拖欠租金的事实，绿动元公司对已付租金数额不持争议，但主张因中佰龙公司违约在先，其未继续支付租金具有合理理由。另查，中佰龙公司认可2014年12月25日后已将诉争房屋另行出租他人，新承租人已进场营业。本院认为，出租人应当在租赁期间及履行保证金共计4616241元，因中佰龙公司在租赁公司签订时尚未办理诉争房屋的消防验收备案手续，诉争房屋实际无法用于商业经营，故中佰龙公司应将上述租金及履约保证金全额返还绿动元公司。就绿动元公司主张的各项损失，因绿动元公司提交的相关证据不能完全证明其主张的损失真实存在，其部分证据为绿动元公司自行制作，非正式票据，故本院综合考虑绿动元公司的举证情况、合同履行情况、约定租赁期限、设施物品折旧因素，对绿动元公司主张的各项损失予以酌定。就绿动元公司主张的物业费，因物业费系数物业服务合同关系，租赁合同中亦未就合同解除时是否应退还物业费作出约定，故本院对绿动元公司的本项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中佰龙置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）绿动元（北京）科技有限公司已交纳的租金和保证金共计四百六十一万六千二百四十一元；二、被告（反诉原告）北京中佰龙置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）绿动元（北京）科技有限公司损失二百八十万；三、驳回原告（反诉被告）绿动元（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京中佰龙置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87611元，由原告（反诉被告）绿动元（北京）科技有限公司负担28911元（已交纳），由被告（反诉原告）中佰龙置业有限公司负担58700元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费17560元，由被告（反诉原告）北京中佰龙置业有限公司负担（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郝 卓人民陪审员 张 勇人民陪审员 李凤雨二〇一七年六月二十三日书 记 员 韩 迪