河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫16民终2264号上诉人（原审被告）：范金峰，男，1963年10月30日出生，汉族，住沈丘县。被上诉人（原审原告）：中国人民银行沈丘县支行，住沈丘县槐店镇闸北路**号。法定代表人：朱学东，该行行长。委托诉讼代理人：李明运，河南裕恒律师事务所律师。上诉人范金峰因与被上诉人中国人民银行沈丘县支行租赁合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2017）豫1624民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人范金峰、被上诉人中国人民银行沈丘县支行委托诉讼代理人李明运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范金峰的上诉请求是：1、撤销沈丘县人民法院（2017）豫1624民初1447民事判决书，并发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清且证据不足。原审法院认定双方租赁合同为不定期合同是错误的，双方2013年固定租赁合同到期后，双方口头约定续期十年，即从2014年元月1日至2024年元月1日到期，并从原来每年2万元租金涨至每年2.4万元，现双方约定租期还有七年，因此该房还处于有效租期内；被上诉人在原审诉求中没有解除合同的诉讼请求，原审判决解除合同是超出诉讼请求范围的判决；上诉人交给被上诉人一万元定金，原审没有查明。二、原审适用法律不当。原审适用《中华人民共和国合同法》适用法律不当。中国人民银行沈丘县支行辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，双方于2012年1月1日签订房屋租赁契约，被上诉人自愿将涉案房屋出租给上诉人使用，双方约定租赁期限为一年，自2012年1月1日至2013年1月1日，租金两万元。合同期限届满后，经被上诉人同意，上诉人继续承租涉案房屋。根据《合同法》规定，对于租赁合同，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。未采取书面形式的，视为不定期租赁合同。双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。上诉人与被上诉人的房屋租赁期限届满后，承租人范金峰继续使用租赁房屋，虽然租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后被上诉人因业务需要，不再将房屋租给上诉人，遂于2016年5、6月份，通知上诉人，让其搬离房屋，但上诉人未搬离。遂被上诉人于2016年9月30日，向上诉人送达房屋到2016年底收回的通知，2017年3月7日在槐店××镇东关居委会工作人员的见证下再次给上诉人送达限期搬离通知，未按限期搬离上诉人按每日每间600元向被上诉人承担赔偿损失的责任。通知下达后，上诉人也未限期搬离，上诉人的行为已经对被上诉人构成侵权。上诉人应停止侵权，从被上诉人房屋搬出，并支付逾期租金，赔偿被上诉人损失。上诉人称双方口头约定租期十年至2024年元月1日到期，涉案房屋仍在租赁契约期限内，但是上诉人并无任何证据证明。中国人民银行沈丘县支行向原审法院提出诉讼请求是：1.依法判令范金峰向中国人民银行沈丘县支行返还位于中国人民银行沈丘县支行楼下的自北向南第7、8间商铺；2.依法判令范金峰支付自2017年1月1日至2017年3月13日的逾期房屋租金3890元；3.依法判令范金峰赔偿逾期不搬离房屋损失，每日每间600元，自2017年3月14日至交付商铺之日；4.诉讼费用由范金峰承担。一审法院认定事实：中国人民银行沈丘县支行与被告范金峰于2012年元月1日签订《房屋租赁契约》，双方约定原告将沈丘县农业银行北侧沈丘县人行西家属区自南向北第2、3间房屋出租给被告范金峰使用，每年租金10000元，租期一年，并对房屋租赁的违约责任等相关事宜进行约定。后随市场行情变化，双方对该房屋的租金由每年20000元涨至每年24000元。后原告方以房屋租赁期满为由，通知原告搬迁并返还房屋。双方协商未果，引起纠纷，诉至法院。被告范金峰自2017年1月1日起至2017年3月13日止的租金3890元，未支付给原告中国人民银行沈丘支行。一审认为，本案系物权保护纠纷。原告中国人民银行沈丘县支行与被告范金峰于2012年元月1日签订《房屋租赁契约》，将坐落在沈丘县农业银行北侧沈丘县人行西家属区自南向北第2、3间房屋出租给被告范金峰使用，双方约定期限为1年，自2012年1月1日至2013年1月1日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原告与被告签订的房屋租赁合同期满后，未采取书面形式，继续履行原合同，依法规定视为不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。被告支付2016年房屋租金后，原告要求与被告在2016年12月31日前解除合同遭到拒绝，被告的行为对原告的房屋所有权已构成侵害。因此，原告诉请被告返还房屋，支付自2017年1月1日至2017年3月13日的逾期房屋租金3890元，符合法律规定，其诉讼请求予以支持。原告要求被告按逾期每间每日600元赔偿损失，无法律依据，不予支持。原告主张的损失可按每年房租24000元标准，自2017年3月14日起至搬迁完毕返还房屋之日止实际占用天数计算赔偿金额，由被告支付。被告辩称理由无证据支持，不予采纳。被告辩称不同意解除合同，不承担损失的理由无证据支持，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条规定，判决如下：一、被告范金峰停止对原告中国人民银行沈丘支行房屋所有权的侵害，并返还位于沈丘县农业银行北侧沈丘县人行西家属区自南向北第2、3间房屋。二、被告范金峰支付原告中国人民银行沈丘支行自2017年1月1日至2017年3月13日的逾期房屋租金3890元。三、被告范金峰赔偿原告中国人民银行沈丘支行损失（自2017年3月14日是起至搬迁完毕返还房屋之日止实际占用天数，每天可按年房租24000元标准比例计算）。四、上述一、二、三项，自本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（已减半收取），由被告范金峰负担。二审中，上诉人范金峰提交了三份王金礼收取其2014至2016年房租的收条三张复印件。证明范金峰所租用的房屋从2014年后不是租赁被上诉人的。被上诉人中国人民银行沈丘县支行质证后认为，该证据系复印件不能与原件核实，不属于新证据的范围。即使收条真实，因王金礼系被上诉人的会计，该笔租金被上诉人也已经入账，被上诉人已收到范金峰的租金，其是该房屋的实际出租人。本院经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点是原审法院解除不定期租赁合同是否正确问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条还规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，中国人民银行沈丘县支行与范金峰于2012年元月1日签订房屋租赁契约，将坐落在闸北路的房屋两间出租给范金峰使用，双方约定期限为1年，自2012年1月1日至2013年1月1日。合同到期后，双方未签订书面租赁协议，范金峰继续使用该房屋。范金峰在二审期间向本院提交了三份租金收条，由于该三份收条系复印件，本院无法核实其真实性，即使该收条真实，因王金礼系被上诉人的工作人员，且该笔租金被上诉人也已经入账，范金峰是向被上诉人中国人民银行沈丘县支行支付的租金，范金峰在二审庭审中主张中国人民银行沈丘县支行不是出租人的理由与其一审的答辩及二审的上诉理由均存在矛盾之处，故本院不予支持。范金峰与中国人民银行沈丘县支行形成了不定期租赁合同关系。依照法律规定，中国人民银行沈丘县支行和范金峰均可以随时要求解除合同，但应当在合理期限通知对方。一审中，被上诉人提交的证据可以证明其在2016年9月30日和2017年3月7日两次通知范金峰解除合同，故中国人民银行沈丘县支行在解除不定期租赁合同前，依法履行了合理期限通知的义务。中国人民银行沈丘县支行依法解除租赁合同并要求赔偿的请求合理合法。范金峰上诉称其与中国人民银行沈丘县支行达成口头约定，租赁房屋续期十年，并且租金每年支付24000元，由于范金峰没有提供证据予以证明，且中国人民银行沈丘县支行对此也不予认可，故范金峰的该主张本院不予认定。一审按照被上诉人的诉讼请求进行的事实认定及判决，并未超出当事人的诉讼请求，范金峰的该上诉人理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张的10000元定金，因其未提起反诉且证据不足，本院不予认定，其可另行主张权利。综上，上诉人上诉理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人范金峰承担。本判决为终审判决。审  判  长 陈晓军审  判  员 张子亚代理 审 判员 张 昊二〇一七年六月十二日（代）书记员 陈阿辉