文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7374号原告：广州市美园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道2号4楼A3518房，统一社会信用代码91440101791025369H。法定代表人：张新英，总经理。委托代理人：王玉华，系该司职员。被告：高学茂，男，1979年10月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市美园物业管理有限公司（以下简称美园公司）诉被告高学茂物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美园公司的委托代理人王玉华，被告高学茂参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美园公司诉称：原告自2006年8月1日至2016年6月30日为春江花园小区提供物业管理服务，期间按照天河区物价局等部门核准的收费标准收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费系按业主房屋面积每月收取，水费按抄水表读数由原告以水费（含污水处理费）2.79元／吨向广州市自来水公司和广州市净水有限公司垫付后，次月再向业主收取。被告系春江花园小区夜明阁3E室业主，房屋面积67.6847平方米，每月应缴物业服务费101.4元（65.45㎡×1.55元）。2013年11月至2016年6月，被告共欠缴32个月物业服务费计3244.8元；2015年8月至2015年12月，被告5个月用水47吨，欠交水费计131.1元；2015年9月至2016年6月，被告欠10个月城市生活垃圾处理费50元；2008年1月，夜明阁监控系统维修改造，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分摊费用72.6元未交，由原告垫付；2016年5月，夜明阁电梯因故障维修，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分摊费用65.5元未交，由原告垫付；2012年12月，夜明阁电梯因故障维修，费用由本栋楼业主集资，被告欠应分摊费用49.09元未交，由原告垫付；2015年1月，根据棠下派出所要求，原告对春江花园小区实施消防系统改造工程，工程费用135715元，由全体业主按2.3元／平方米集资，被告应分摊150.5元未交，由原告垫付。现诉至法院，请求判令：1、被告支付欠交的物业服务管理费3244.8元，水费131.1元，垃圾费50元，电梯维修费分摊65.5元，消防改造费分摊150.5元，电梯设备维修改造费用49.09元，水管维修费72.6元；2、被告承担本案受理费。被告高学茂辩称：我方确认2013年11月至2016年6月的物业管理费没有交付，但我方不同意按涨价后的物业管理费标准交付，只同意按1元/平方米/月的标准支付原告诉请期间的物业管理费。我方确认水费131.1元、垃圾费50元没有交付，我方同意支付上述费用。但水管维修费72.6元、电梯维修费分摊65.5元、电梯设备维修改造费用49.09元不予确认；我方确认消防改造费分摊是150.5元，但我方不同意支付该费用。经审理查明：广州市天河区棠东东路112号3E房（以下简称涉案房屋）的产权人为高学茂，建筑面积67.6847平方米，套内建筑面积54.374平方米。美园公司表示其自2006年8月1日进驻春江花园小区提供物业管理服务，并于2016年6月30日撤场，其与高学茂之间没有签订物业管理服务合同，高学茂欠缴涉案房屋自2013年11月起至2016年6月的物业管理服务费（物业管理服务费的标准为1.55元/平方米/月，涉案房屋每月物业管理服务费为101.4元），并至今拖欠2015年9月至2016年6月的城市生活垃圾处理费50元、2015年8月至2015年12月的水费131.1元、电梯维修费分摊65.5元，消防系统改造费分摊150.5元、电梯设备维修改造费用49.09元及水管维修费72.6元，高学茂确认其欠缴2013年11月起至2016年6月的物业管理服务费及消防系统改造费分摊150.5元，但表示不同意支付，确认拖欠城市生活垃圾处理费50元、水费131.1元并同意支付，对电梯维修费分摊65.5元、电梯设备维修改造费49.09元及水管维修费72.6元不予确认。美园公司提交下列证据：1、（2017）粤01民终1061号民事判决书，其上查明，“美园公司属有三级资质的物业服务企业，李策匡、曹小红为天河区棠东东路120号11D房的登记权属人。李策匡、曹小红称其于2007年7月1日与美园公司签订了物业管理服务合同，约定管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日，但该合同到期后，双方没有续签”；2、（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书，其上查明，“广州市天河区物价局于2002年4月4日出具了《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复称：春江花园物业管理综合服务费暂定住宅为1.55／月／平方米；收取的综合服务费应提供相关服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期，清洗公共水池、排污设施管理、水电管理、氯化物日常维护管理、代收代缴水、电费、上门收垃圾、防盗门及电梯日常维护保养等内容。”；3、付款通知书，其上客户名称为高学茂，管理费单价为1.55元/平方米/月；4、《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》；5、《消防整改工程（发）包合同书》；6、发票，其上显示美园公司支付了春江花园消防整改费135715元；7、日期为2016年6月20日的《春江电梯资料移交清单》、日期为2016年6月30日的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》（均显示移交单位为美园公司，接收单位为春江花园住宅小区业主委员会）。高学茂对证据1、6的真实性予以确认，对证据2-5、7的真实性不予确认。高学茂确认其曾按1.55元/平方米/月的标准支付过涉案房屋的管理费，但是在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付。美园公司表示消防改造工程费用总额为135715元，该工程没有做验收报告，按工程总额除以春江花园各户建筑面积之和，得出2.3元/平方米，再按各户建筑面积得出分摊数，高学茂应支付分摊费用150.5元；高学茂表示消防改造合同及发票仅能证明项目花费，如美园公司提供验收报告，其同意按该标准交付。庭审中，美园公司表示撤回要求被告高学茂支付电梯维修费分摊65.5元、电梯设备维修改造费49.09元及水管维修费72.6元的诉讼请求。本院认为：美园公司在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，属其对权利的自主处分，本院予以准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明：。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”。根据（2017）粤01民终1061号民事判决书查明的事实及美园公司提交的《春江花园小区移交业主档案明细》、《春江花园小区消防系统移交验收清单》及《春江花园小区排污潜水泵移交验收清单》，美园公司主张其在2013年11月1日至2016年6月30日期间为春江花园小区提供物业管理服务，本院予以采信。高学茂作为涉案房屋的业主，虽未与美园公司签订物业服务合同，但美园公司为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，高学茂负有向美园公司支付物业服务费的义务。美园公司主张涉案房屋的物业管理服务费为1.55元/平方米/月，对此提交《关于核定春江花园物业管理服务收费标准的批复》，结合（2007）穗中法民五终字第526号民事判决书的查明及高学茂自认曾以1.55元/平方米/月支付过涉案房屋的物业管理服务费，本院对美园公司主张的物业管理服务费的标准予以采信，高学茂辩称其在被恐吓或停水停电的情况下被迫按该标准支付物业管理服务费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。高学茂确认欠付2013年11月至2016年6月期间的物业管理服务费，美园公司诉请要求高学茂支付2013年11月至2016年6月期间的物业管理服务费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理服务费为3357.16元（67.6847×1.55×32）。美园公司主张为3244.8元，本院予以照准。美园公司主张高学茂欠付2015年9月至2016年6月的城市生活垃圾处理费50元及2015年8月至2015年12月的水费131.1元，高学茂对此予以确认，并表示同意支付。美园公司诉请要求高学茂支付2015年9月至2016年6月的城市生活垃圾处理费50元及2015年8月至2015年12月的水费131.1元，本院予以支持。美园公司及高学茂均确认高学茂欠付美园公司消防改造费150.5元，且美园公司已举证证明支出该笔费用，高学茂以美园公司需提供验收报告为由拒绝支付缺乏依据，对于美园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告高学茂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付广州市天河区棠东东路112号3E房自2013年11月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费3244.8元；二、被告高学茂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付上述房屋2015年9月至2016年6月的城市生活垃圾处理费50元及2015年8月至2015年12月的水费131.1元；三、被告高学茂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市美园物业管理有限公司支付消防改造费用分摊150.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告高学茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  陈世德人民陪审员  张 代二〇一七年六月二十七日书 记 员  梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达