四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2017）川3424民初467号原告:张永红，男，1975年9月10日出生，汉族，湖南省宁乡县人。原告：贺一文，男，1973年7月3日出生，汉族，湖南省宁乡县人。委托诉讼代理人：胡志刚，男，1964年10月25日出生，汉族，四川省德昌县人。（德昌县工商联合会推荐）代理权限为特别授权。被告:四川益兴房地产开发有限公司，地址：成都市武侯区洗面桥街27号1-2幢2层3号。法定代表人：刘家蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。被告:四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司，地址：德昌县德州镇川滇路段。负责人：刘家蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。原告张永红、贺一文与被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永红、贺一文及其委托诉讼代理人胡志刚、被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司的委托诉讼代理人刘安贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永红、贺一文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还收取原告的购房款人民币1102000.00元，并支付违约金及经济损失人民币438400.00元，共计人民币1540400.00元，判令被告四川益兴房地产开发有限公司承担连带责任；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求第一项变更为：1.判令被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司继续履行原、被告2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》；并按“合同”十三条1.2款支付违约金2016年12月30日至2017年6月27日止58516元[1102000×（5×30+27）×0.3‰]；仍保留原告2017年5月27日以后至被告实际交房日依合同约定再追究对其的违约金权利，判令被告四川益兴房地产开发有限公司承担连带责任。事实和理由：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司为被告四川益兴房地产开发有限公司在德昌成立的分公司，从事房地产开发。其中被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司主要在德昌县德州镇西会路（德泰家园）和新华街中段（德泰广场）从事房地产开发。被告取得资质后开始在德昌就进行售房活动，2015年2月6日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于德昌县德州镇德泰广场处一层31号门市，面积为43.84平方米，房价共计2192000.00元，被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司承诺，在2016年12月30日底以前交房，在合同第四条中被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司还承诺出售的房屋土地使用权在建工程均未设定抵押。合同签订后，原告严格按照合同约定履行，向被告缴纳了购房款共计1102000.00元，合同签订后，被告的工程从2016年4月就开始停工并持续至今，现在被告承诺交付日期已经超期几个月，但是工程一直未恢复动工。2017年1月，被告将德泰家园九号楼抵押给原告在内的住房户，保证未抵押给其他人。并且原告对被告的财产享有优先于银行抵押的优先享受权；对被告抵押给原告的德泰家园九号楼享有优先受偿权；拍卖德泰家园九号楼的款项优先用于保证原告的购房款及违约金获得足额赔偿。此外，原告在起诉前才知悉被告已将土地抵押给银行贷款。因为被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司为被告四川益兴房地产开发有限公司在德昌县成立的分公司，两被告为总公司与分公司的关系。本案涉及给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告四川益兴房地产开发有限公司应有给付义务，故将四川益兴房地产开发有限公司一并列为被告，请求判令其承担连带责任。对被告抵押给原告的九号楼享有优先受偿权，其拍卖款项优先用于保证原告购房款及违约金获得足额赔偿。原告为了维护自己的合法权利，特诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司辩称，被告对与原告签订购房合同的事实予以认可，收取原告购房款也是事实，但具体金额以收款收据上的金额为准。我公司开发德泰广场项目由于停工未按期交房地也是事实，对于违约金的计算方法按合同第十三条的逾期交房责任为准。原告要求继续履行合同，被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司不同意继续履行合同，还是希望原告解除合同，因为公司现在复工的话的确存在一定的困难，这是总所周知的事实。无法对停工的工程进行复工也就不存在继续履行的条件。对于原告诉状上所述抵押九号楼的事，因原告未提供相关证据证明，不予认可，所以原告对九号楼也就不存在享有优先受偿权。对原告要求被告四川益兴房地产开发有限公司承担连带责任予以认可。本院审理认定事实如下：原告提交：1.《商品房买卖合同》一份；2.《商品房买卖合同补充协议》一份；3.收款收据（原件）二张，用以证明原告在被告处购买房屋的事实和违约金的计算方法，同时也证明原告已交房款的金额。被告质证认为，对上述证据的真实性、合法性都予以认可。综合以上证据可认定：2015年1月15日，二原告为购被告开发的“德泰广场”商铺，分二次向被告支付了购房款1102000.00元，被告收到原告交纳的购房款后于2015年1月15日、2015年1月20日分二次向原告出具收款收据二份，共计收到原告贺一文、张永红交来德泰广场商铺1—31商铺购房款人民币1102000.00元。四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司在收款收据上加盖财务印章。”2015年2月6日，原告与被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。该《商品房买卖合同》载明：“出卖人：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司。买受人：张永红、贺一文。第一条项目建设依据。……。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在的主体建设结构为框剪，建筑层数为：共20层，其中地上18层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的德泰广场[幢][座]第1层商1—31号。该房号为[审定编码][暂定编码V]，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。……。第五条计价方式与价款。……。该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。1.……。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币50000.00元，总价人民币2192000.00元……。第六条付款方式及期限。买受人采取下列第2种方式付款。1.一次性付款。2.分期付款。第十一条交付条件。（一）出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。……。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……。（2）逾期超过30人日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。……。出卖人：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司盖章。法定代表人：刘家蓉签印。买受人：张永红、贺一文签名、捺印。”合同签订后，由于被告未在约定的期限交付房屋，原告于2017年3月30日向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，原、被告双方对签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和原告分两次支付购房款1102000.00元以及被告未按约交付房屋的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。双方争议的焦点为：1.该《商品房买卖合同》能否继续履行；2.继续履行合同违约金应如何计算和支付。本院对这两个焦点作如下认定：1.该《商品房买卖合同》能否继续履行：原告认为，在原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中约定了被告逾期交房原告可选择解除合同或者继续履行合同，现原告选择继续履行合同，被告承担违约。被告认为，公司承建的项目已经停工一年多了，也存在很多的经济纠纷，现复工的情况比较困难，被告无力继续履行合同，所以被告认为应当解除合同。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……。（2）逾期超过30人日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。……。”的约定，被告逾期交房后，原告可以选择解除合同或者继续履行合同，本案原告选择继续履行合同符合《商品房买卖合同》双方的约定，也符合相关的法律规定，故本院确认该《商品房买卖合同》可以继续履行；2.关于继续履行合同违约金应如何计算和支付问题：原告认为，应按《商品房买卖合同》第十三条来承担违约，从2016年12月30日起至2017年6月27日按日3‰来进行计算，仍保留原告2017年6月27日后之被告实际交房日依合同约定再追究对其的违约金的权利。被告认为，若继续履行合同，被告承担的违约应从起诉之日开始计算。本院认为，本案中按照合同约定，被告逾期交房已属违约，被告应当向原告支付逾期交房违约金，违约天数自合同约定交房时间（2016年12月30日）的次日至原告起诉之日，本案确定时间为90天（2016年12月31日至2017年3月30日），合计违约金29754.00（1102000元×3‰×90天）。综上述，原告要求继续履行双方于2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告辩称理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付违约金29754.00元的诉讼请求，符合相关法律规定本院予以支持。原告的其余诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司与原告张永红、贺一文继续履行双方于2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商1—31）和《商品房买卖合同补充协议》；二、由被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司于判决生效之日起三十日内支付原告张永红、贺一文违约金人民币29754.00元；三、驳回原告张永红、贺一文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18664元，减半收取计人民币9332元，由被告四川益兴房地产开发有限责任公司、四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  何建中二〇一七年六月二十九日书记员  罗佳竺