滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终1083号上诉人(原审被告)：马杰，男，1983年10月9日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：马兆富，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王亚辉，男，1995年2月15日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾分公司，住所地江苏省南京市浦口区明发滨江新城253幢108室。负责人：孔尧林，该分公司经理。上诉人马杰因与被上诉人王亚辉、南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾分公司（以下简称南京利众分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院(2017)皖1122民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马杰及其委托诉讼代理人马兆富、被上诉人王亚辉的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。被上诉人南京利众分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。马杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王亚辉的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由王亚辉承担。事实和理由：1.案涉《房屋买卖居间合同》为无效合同，首先王亚辉与南京利众分公司恶意串通损害第三人马杰的利益，所签合同应属无效；其次，案涉房屋系马杰与其妻共同财产，马杰单方面的处分行为无效，且本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。2.一审法院审理程序违法，一审法院拒绝马杰妻子王影申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，且未作说明；另马杰妻子王影就确认案涉合同无效向南京市玄武区人民法院起诉后，一审法院未依照法律规定中止诉讼。3.合同不能履行并非马杰单方违约造成，而是三方订立合同行为违反了法律规定。4.马杰在合同签订一个月后即告知王亚辉其无处分权，不能继续履行合同，在此期间案涉房屋的价格波动不超过1万元，故一审所判违约金明显过高。王亚辉辩称，1.马杰的上诉请求无事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。2.本案诉争的法律关系是合同履行纠纷，至于合同效力问题，自本案合同成立时起就生效，且在订立合同的当天，双方已实际履行合同，王亚辉依据合同约定支付了1万元购房定金，合同的生效及履行在事实上和法律上是不可逆的。3.一审法院适用法律正确，马杰在上诉中所陈述的适用法律问题错误依法不成立。4.关于王影是否应当参与诉讼问题。本案的合同是马杰与王亚辉签订，王影不是合同相对人，且王亚辉在一审中起诉是针对合同解除问题，并要求马杰承担违约责任，从事实和法律讲与案外人王影无关联，故此案外人王影是否参与本案诉讼并不影响本案的审理和判决。5.关于违约责任。基于马杰在合同履行中存在明显的违约行为，理应向王亚辉依约承担违约责任。6.关于本案的其他问题，马杰在上诉中所提出的事实均无任何证据能够证明，且所提出的事实均系原审已经查明问题。综上，马杰在本案的上诉中所提出的事实和理由及上诉请求没有任何的事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉，维持原判。南京利众分公司未作答辩。王亚辉向一审法院起诉请求：1.判令解除其与马杰于2016年10月7日签订的《房屋买卖居间协议》；2.判令马杰返还购房定金10000元；3.判令马杰支付违约金118000元。一审法院认定事实：2016年10月7日，马杰为甲方，王亚辉为乙方，南京利众分公司为丙方，三方签订《房屋买卖居间协议》，约定：甲方将位于来安县汊河新城区长江路东侧南京湾雅居乐花园G03幢2单元608室房屋出售给乙方，双方协商后的实际成交价格为590000元；乙方于2016年10月7日向甲方支付房屋定金10000元，于2016年12月31日过户当日交付房款150000元，甲方收到定金之后开始办证，证办好之后付150000元给甲方解押，充当房屋首付款，剩余房款440000元乙方以贷款方式下到甲方指定账户；如甲、乙任何一方违约，付房价20%的违约金给对方。当日，王亚辉支付给马杰购房定金10000元。另查明：马杰与王影系夫妻关系。案涉房屋系一开发商预售给马杰、王影。在签订《房屋买卖居间协议》时，马杰告知案涉房屋系其与王影共有。次日，王亚辉看到马杰、王影与一开发商签订的预售合同。《房屋买卖居间协议》签订后不久，马杰、王影相继表示不同意履行。案涉房屋尚未办理产权登记。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，虽然马杰之妻王影不同意马杰出售案涉房屋，但不影响该房屋买卖合同的效力。因王影不同意履行，致合同虽然有效，但无法实现物权的变动，造成无法履行，故对于王亚辉解除合同及返还10000元定金的诉请，予以支持。根据约定，如一方违约，应支付违约金118000元（590000元×20%）。马杰主张过高，要求予以调整。对于约定的违约金是否过高，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王亚辉知晓案涉房屋系夫妻共有，马杰无权单独处分，却与马杰一人签订《房屋买卖居间协议》，对于合同的无法履行，有一定过错，故酌情将违约金调整为82600元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十六条规定，判决：一、解除王亚辉与马杰于2016年10月７日签订的《房屋买卖居间协议》；二、马杰于本判决生效后十日内返还给王亚辉购房定金10000元并支付违约金82600元；三、驳回王亚辉的其他诉讼请求。案件受理费10980元，减半收取计5490元，由王亚辉负担1632元，马杰负担3858元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审是否存在审判程序违法的情形；二、案涉《房屋买卖居间协议》是否为无效合同；三、王亚辉要求马杰承担违约金的请求能否成立。关于争议焦点一。本案中，虽然王影系涉案房屋的共有权人，但由于涉案合同的性质为买卖合同，王影不是合同当事人，且王亚辉系诉请解除合同，并非要求继续履行合同，不产生物权变动的结果，本案的审理结果与王影不具有利害关系，其不参加本案诉讼亦不会对查清本案事实和分清是非责任产生实质影响，故一审法院对王影申请作为第三人参加诉讼未予准许并无不当。马杰又以其妻王影已向南京市玄武区人民法院起诉请求确认案涉合同无效为由，向一审法院申请中止诉讼，但其提供的南京市玄武区人民法院案件受理费发票，并不能直接证明王影所提起的诉讼与本案争议事实有关联，另本案当事人均依法参加诉讼并提交证据，一审法院对案件事实的查明以及案件裁判并非必须以另一案的审理结果为依据，故马杰申请中止诉讼的理由不符合法定中止审理情形，一审法院未中止诉讼不违反法律规定。马杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。马杰虽上诉称王亚辉与南京利众分公司恶意串通损害其利益，案涉《房屋买卖居间协议》应属无效，但其没有证据证明王亚辉与南京利众分公司在签订案涉《房屋买卖居间协议》过程中存在恶意串通、损害其权益的情形，且涉案房屋系马杰通过南京利众分公司公开对外出售，故对马杰该上诉理由，本院不予采纳。马杰又称本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，而应依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在案涉房屋共有人王影拒绝追认的情况下，认定案涉《房屋买卖居间协议》无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定是对《中华人民共和国合同法》第五十一条内容的进一步明确和补充，一审判决对无权处分人马杰所签订《房屋买卖居间协议》的效力问题，适用该规定予以判断，法律适用并无不当，对马杰的该上诉理由，本院亦不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”另外，尚无证据证明案涉《房屋买卖居间协议》具有其他无效的情形，故一审认定案涉《房屋买卖居间协议》有效符合法律规定，本院予以维持。关于争议焦点三。案涉《房屋买卖居间协议》中的违约责任条款约定：甲方（即马杰）须保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属争议或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉《房屋买卖居间协议》系有效合同，现因马杰的原因致使案涉房屋所有权不能转移，王亚辉要求马杰承担违约责任，具有事实和法律依据。一审根据公平原则和诚实信用原则，兼顾当事人过错程度，酌定违约金的数额并无不当，应予维持。马杰主张其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，马杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10980元，由上诉人马杰负担。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 孔德敬审判员 付广永二〇一七年六月二十八日书记员 陈芝梅