福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2250号原告:游璇女，1982年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平、邓允，公司员工。原告游璇与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹禄彬，被告委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告游璇向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付原告；2.认定被告以欺诈手段交付未经验收合格房屋违反法律禁止性规定,被告按逾期交房支付违约金（按已付房款万分之二计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年10月16日签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定被告以按套计价方式向原告出让商品房一套，总价款为757889元。应被告要求，原告在签订合同的同时还签署了包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依合同约定，被告应于2013年8月31日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付买受人，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记、向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。被告在规定了房产交付期限、交付条件及房产权证的办理期限的同时，对违约归责方式也做了规定。合同订立后，原告依约履行了所有付款义务，但被告以所出具的《商品房交付通知书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》谎称房屋已验收合格，诱骗原告接收未经竣工验收和消防验收合格、依法不得交付使用的房屋，应当按逾期交房承担违约责任。被告交房时，出具交房通知书和房屋质量保证书均明确载明涉案房屋已经竣工验收合格和交房验收合格，现该房屋并未经验收合格，被告系采用欺诈手段虚构房屋已验收事实诱骗原告接收不合格房屋。被告辩称,1.原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效期间，具体为2013年8月31日至本案立案之日。该部分诉讼请求依法应不予支持。2.本案原告已经实际收房，原告无权要求被告按已付购房款日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用；以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定，预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。本案被告已经于2013年8月31日将讼争房屋交付给原告使用，已履行房屋交付义务。根据上述司法解释和法律文件的规定，原告接收房屋后再要求被告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的商品房交付通知书、福建省新建商品住宅质量保证书的真实性无异议,本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的房屋交接单的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第×#楼×单元，商品房总价款为757889元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……；4、……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[1]：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项757889元，于2013年8月31日接收房屋并收到《福建省新建商品住宅质量保证书》。《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条写明“本住宅于2011年12月25日经竣工验收核验，质量等级为合格”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否应承担逾期交付的违约责任？本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第1种解决方式，即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，合同约定讼争房屋应在2013年8月31日前交付买受人使用，原告于当该日接收房屋，被告未构成逾期交付。被告未提交竣工验收材料，其不能证明在交付讼争房屋时确实符合合同第八条约定的交付条件，故被告仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任,被告向原告提供的记载为验收合格的《福建省新建商品住宅质量保证书》，违反诚实信用原则，故本院将本案合同的瑕疵交付违约责任2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。根据合同第十四条的约定，被告应当在房屋交付使用后60日内将办理房屋权属登记所需由被告提供的资料交付原告，现被告已将房屋交付给原告，被告应当按照约定，向原告提供相应的资料以便办理权属登记。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告游璇支付违约金10000元；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告游璇提供办理坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第×#楼×单元房屋权属登记所需的资料；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告负担56元，被告负担114元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年六月七日书 记 员  林雪玉附注一：本民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。