广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5901号上诉人（原审被告）：广州市白云区星光超薄玻璃制品厂，住所地广东省广州市白云区。投资人：范桂莲，该厂总经理。委托代理人：欧泽霖，广东天胜律师事务所律师。委托代理人：谭必龙，广东天胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范桂莲，女，1979年10月18日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市青原区河东街道东井冈路*号*栋*单元***室。委托代理人：欧泽霖，广东天胜律师事务所律师。委托代理人：谭必龙，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东威士邦科技实业有限公司,住所地广东省广州市白云区。法定代表人：何欢文，该公司董事长。委托代理人：谢琛，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市白云区星光超薄玻璃制品厂（以下简称玻璃厂）、范桂莲因与被上诉人广东威士邦科技实业有限公司（以下简称威士邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人玻璃厂、范桂莲上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判，驳回威士邦公司的诉讼请求；2、威士邦公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、玻璃厂与威士邦公司于2015年4月18日签订的《租赁合同》，是合法有效的，对各方均有约束力，依法不应当解除。玻璃厂与威士邦公司签署租赁合同，约定由玻璃厂承租威士邦公司的厂房，租赁期限为2015年5月1日至2021年5月29日止。租赁合同第八条约定，租金期间如需要提前终止合同的，提前60天书面通知对方且赔偿对方二个月租金作为违约补偿。2015年8月22日，玻璃厂向威士邦公司发出《退租通知》，声明出资厂房的第二层是因200Kw用电量的要求而强制附加的租赁面积，玻璃厂亦无法转租该厂房的第二层。而2015年8月28日威士邦公司复函称，明确不同意玻璃厂将该厂房二楼退租。但威士邦公司却在复函后，擅自将该厂房第二层出租给第三方，导致玻璃厂无法享有该厂房二楼的占有、使用、收益等权益，致使合同目的无法实现。威士邦公司不恪守合同约定的行为，给玻璃厂、范桂莲造成重大的经济损失。一审法院未理清客观事实，事实是威士邦公司的违约行为所导致，并非一审法院所认定的玻璃厂、范桂莲拖欠租金等其他费用原因而构成违约。二、补充协议是租赁合同重要组成部分，视为对双方权利义务重新约定。租赁合同第10条约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方须通过协商解决予补充。根据《中华人民共和国合同法》规定，补充协议与正式合同具有相同的法律效力，补充协议中与原合同冲突的条款，补充的条款优先。故甲乙双方于2015年11月11日签署《承诺协议》，重新约定厂房的租金及管理费等，均是合法有效的。一审法院判决玻璃厂、范桂莲向威士邦公司支付管理费及滞纳金(自2015年9月起至腾空交还租赁场所之日止按每月1000元支付管理费及自每月6日起按1‰支付滞纳金)。玻璃厂、范桂莲已将上述管理费及滞纳金合计1.8万多元支付给威士邦公司，玻璃厂、范桂莲理应不再支付威士邦公司任何的管理费及滞纳金款项。三、威士邦公司采取停水停电等措施导致玻璃厂、范桂莲无法开展生产与经营活动，造成巨大的经济损失。威士邦公司无法对玻璃厂、范桂莲所承租厂房提供正常的用水、用电，即导致玻璃厂、范桂莲逾期缴纳相关的管理费。一审法院罔顾客观事实，继而认为是玻璃厂、范桂莲故意不缴纳管理费，实属错判。被上诉人威士邦公司答辩称：是玻璃厂、范桂莲主动找到威士邦公司要求承租租赁合同中的厂房，玻璃厂、范桂莲的说法是其单方面说辞，威士邦公司不予认可。至威士邦公司一审起诉时除了拖欠全部管理费外，还拖欠一楼的2016年7月之后的租金，并且拖欠了二楼2015年5月之后的租金，即使按照承诺协议4000元租金标准，玻璃厂、范桂莲也拖欠了2015年8月之后的按照每月4000元计算的全部二楼租金，还拖欠了2015年5月份之后的空地费。到一审开庭时，玻璃厂、范桂莲补交了一楼至开庭时的租金，但是二楼的租金仍然没有交。空地费和管理费也全部没有交，因此玻璃厂、范桂莲拖欠的租金及管理费长达一年之久，根据法律规定以及合同约定，威士邦公司要求解除协议，请求二审维持原判。2016年8月11日，威士邦公司向一审法院起诉请求：1、解除威士邦公司与、玻璃厂之间签订的《租赁合同》，并要求玻璃厂、范桂莲立即清理租赁房屋，将租赁房屋及空地腾空交还给威士邦公司；2、玻璃厂向威士邦公司支付管理费12000元及滞纳金2382.45元（管理费按每月1000元自2015年9月计算至玻璃厂、范桂莲腾空并交还租赁房屋为止。滞纳金每月以1000元为基数按每日千分之一标准自2015年9月开始每月的第6日计算至实际清偿之日止，分为12段计算，暂计至2016年8月5日）；3、玻璃厂向威士邦公司支付二楼租金152314.88元及滞纳金456.94元（截止2016年8月5日二楼租金152314.88元，自2016年9月5日开始每月继续按13113.43元累计算至玻璃厂、范桂莲腾空并交还租赁房屋为止。滞纳金分两部分计算：第一部分滞纳金：以152314.88元为基数按每日千分之一标准自2016年8月6日计算至实际清偿之日止，暂计至2016年8月8日。第二部分滞纳金：2016年9月5日之后的滞纳金每月以13113.43元为基数按每日千分之一标准自每月的第6日开始计算至实际清偿之日止）：4、玻璃厂向威士邦公司支付一楼租金滞纳金1138.45元；5、玻璃厂向威士邦公司支付15000元电费押金且威士邦公司不予退还；6、范桂莲对玻璃厂的上述债务承担连带清偿责任；7、玻璃厂、范桂莲承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月18日，威士邦公司（出租方、甲方）与玻璃厂（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市白云区江高镇茅山威士邦工业园钢筋混凝土框架结构，水、电、消防设施配套齐全的部分房屋和场地有偿出租给乙方使用：（1）出租厂房：第一层1170.56平方米和第二层1192.13平方米给乙方使用；（2）出租三楼宿舍三间房和四楼宿舍三间房给乙方使用；（3）空地费用1050元/月；（4）管理费1000元/月；（5）电费押金20000元。二、房屋（厂房、宿舍、空地）租赁期限为2015年5月1日至2021年5月29日。三、租金及履约保证金支付方式：（1）第一层厂房每月租金按14元/平方米计算16387.84元；（2）第二层厂房每月租金按11元/平方米计算13113.43元；（3）四楼宿舍三间房1100元，三楼宿舍三间房1100元，合计2200元；（4）每满三年（即从第四年开始）房屋租金在上一年的基础上递增5.5%；（5）乙方必须在每月的5日之前以现金或银行转账方式向甲方一次性付清整月租金；（6）合同签订当天，乙方须向甲方支付一个月租金31701.27元，同时支付二个月租金63402.54元，电费押金20000元，本合同合计保证金83402.54元作为履行保证金，该保证金不计息、不能用于抵扣租金和缴纳费用，合同期满后乙方如未违约则甲方退还给乙方。四、乙方每月5日前向甲方支付管理费1000元/月。五、违约责任的约定：（一）、租赁期间，乙方应按时支付租金及其他应支付的一切费用，如有拖欠，甲方可同时实施如下权利：（1）欠款金额按每天1%加收滞纳金；（2）追缴所欠租金和应交费用（3）有权单方终止租赁合同。（二）、租赁期间，如需提前终止合同的，提前60日书面通知对方且赔偿对方二个月租金作为违约补偿。（三）、承租方法定代表人范桂莲对上述责任承担连带保证责任。2015年8月22日，玻璃厂向威士邦公司递交《退租通知》，内容大概为：第二层（1192.13平方米）是因玻璃厂需要200KW用电量威士邦公司强制附加的租赁面积，由于第二层无法转租，玻璃厂难以承担租金费用，申请退租第二层（1192.13平方米），原合同中第一层厂房和宿舍依合同执行，不受退租的影响。威士邦公司于2015年8月28日复函玻璃厂称，不存在强制附加租赁面积，不同意玻璃厂退租第二层。2015年11月11日，玻璃厂向威士邦公司出具《承诺协议》，内容为：玻璃厂欠二楼2015年8、9、10、11月份租金，在没租出前按每月4000元交付；2015年9月份管理费1196元、10月份管理费1009元、11月份管理费1006元共三个月欠费共3211元，一起支付；钢化炉电费分期支付：2015年11月支付5000元，2016年1月支付5000元，以后用电超过10000元，按原合同执行预付押金20000元；玻璃厂承诺在2015年11月11日先付6000元，余下租金、管理费、钢化炉电费预付押金共13711元在2015年11月20日付清。后玻璃厂按每月4000元支付至2016年9月，之后二层租金未支付。玻璃厂缴纳费用：于2015年4月21日向威士邦公司交纳租赁押金63400元，2015年11月21日交纳电费押金5000元，管理费交至2015年8月。二层租金：2015年6月交了9000元（其中1000元为加装电动门费用），2015年7月至2015年11月每月交了5500元，2015年12月至2016年9月每月交了4000元，之后的租金未交。玻璃厂没有按时缴纳一层租金，按合同约定需向威士邦公司支付滞纳金，自2015年7月至2016年8月，滞纳金共为1138.45元，玻璃厂、范桂莲对滞纳金数额无异议。一审法院认为：威士邦公司与玻璃厂自愿签订的《租赁合同》，合法有效，双方应恪守履行。按合同约定，玻璃厂应按时支付租金及其他应支付的一切费用，如有拖欠，威士邦公司按每日1%加收滞纳金并有权终止合同。玻璃厂自2015年9月之后未按每月1000元向威士邦公司支付管理费，且租金有拖欠。玻璃厂违约，按合同约定，威士邦公司有权解除合同，威士邦公司请求解除《租赁合同》，并要求玻璃厂、范桂莲立即清理租赁房屋，将租赁房屋及空地腾空交还给威士邦公司，符合合同约定，一审法院予以支持。玻璃厂、范桂莲请求继续履行合同，于法无据，一审法院不予采纳。玻璃厂自2015年9月之后的管理费未支付，属违约，按合同约定应按每日1%支付违约金，威士邦公司请求玻璃厂自2015年9月起每月支付1000元及每月的6日开始按每日1‰支付违约金至清偿之日止，一审法院予以支持。玻璃厂于2015年11月11日出具《承诺协议》，威士邦公司在承诺协议上盖章，视为双方对租赁合同中二层租金标准进行了调整，玻璃厂已按新标准支付二层租金至2016年9月，玻璃厂应自2016年10月按每月4000元标准支付二层租金及自每月6日起按每日1‰支付违约金，威士邦公司请求玻璃厂支付此前的租金、滞纳金及按租赁合同的标准每月13113.43元支付租金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。玻璃厂对威士邦公司主张一层租金滞纳金1138.45元无异议，威士邦公司请求玻璃厂支付该费用，一审法院予以支持。合同已经解除，威士邦公司请求玻璃厂支付15000元电费押金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。按合同约定范桂莲对玻璃厂合同债务承担连带责任，威士邦公司请求范桂莲对玻璃厂的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定,于2017年1月17日作出判决:一、广州市白云区星光超薄玻璃制品厂与广东威士邦科技实业有限公司签订的《租赁合同》予以解除，广州市白云区星光超薄玻璃制品厂、范桂莲于判决生效之日起十五日内将租赁房屋及空地腾空交还给广东威士邦科技实业有限公司；二、自判决生效之日起七日内，广州市白云区星光超薄玻璃制品厂向广东威士邦科技实业有限公司支付管理费及滞纳金（自2015年9月起至腾空交还租赁场所之日止按每月1000元支付管理费及自每月6日起按每日1‰支付滞纳金）；三、自判决生效之日起七日内，广州市白云区星光超薄玻璃制品厂向广东威士邦科技实业有限公司支付二层租金（自2016年10月起至清偿之日止按每月4000元支付租金及自每月6日起按每日1‰支付滞纳金）；四、自判决生效之日起七日内，广州市白云区星光超薄玻璃制品厂向广东威士邦科技实业有限公司支付一层租金滞纳金1138.45元；五、范桂莲对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回广东威士邦科技实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3966元，由广东威士邦科技实业有限公司负担2380元，广州市白云区星光超薄玻璃制品厂、范桂莲负担1586元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，玻璃厂、范桂莲提交以下证据：1、其于2017年2月23日缴纳2017年2月二楼租金4000元的收据；2、其于2017年2月23日缴纳2015年9月至2017年2月管理费18000元收据；3、其于2017年3月7日缴纳2017年3月份二楼租金、管理费共5000元的收据；4、其于2017年4月7日缴纳2017年4月份二楼租金、管理费共5000元收据；5、其于2017年5月6日缴纳2017年5月份二楼租金、管理费共5000元的收据。威士邦公司质证称：对真实性予以认可，关联性不予认可；二楼租金及管理费都是在一审判决之后补交的，说明玻璃厂、范桂莲已经构成违约，其只是在履行一审判决的内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，玻璃厂、范桂莲认为威士邦公司将二层出租给第三方、采取停水停电措施，违约在先，玻璃厂、范桂莲并未提交证据证实威士邦公司存在上述违约行为，威士邦公司亦不予确认，故玻璃厂、范桂莲应承担举证不能的责任，本院对玻璃厂、范桂莲的该主张不予采信。其次，玻璃厂未按照合同约定支付租金、管理费，已构成违约，依据《租赁合同》约定如玻璃厂拖欠费用则威士邦公司有权解除合同，威士邦公司以玻璃厂、范桂莲拖欠租金等费用诉请解除合同，一审法院判决解除合同正确，本院予以维持。玻璃厂、范桂莲要求继续履行合同无事实和法律依据，本院不予采纳。再次，关于租金、管理费及滞纳金的问题。威士邦公司在《承诺协议》上盖章，视为双方对二层租金标准进行调整，一审判决玻璃厂、范桂莲按每月4000元标准向威士邦公司支付欠付的租金符合《承诺协议》的约定。一审判决前，玻璃厂、范桂莲未支付2015年9月之后的管理费，一审法院关于管理费的处理正确，本院予以维持。关于租金的滞纳金和管理费的滞纳金，《租赁合同》约定的滞纳金标准为欠款金额按每天1%加收滞纳金，威士邦公司诉请按照欠付金额的1‰标准计算，低于合同约定的标准，一审判决按照1‰标准计算相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。玻璃厂、范桂莲二审期间提交证据证明其在一审判决之后交纳了租金、管理费等费用，其可在执行程序中主张抵扣，本院对一审判决不再调整。综上所述，上诉人玻璃厂、范桂莲的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由上诉人广州市白云区星光超薄玻璃制品厂、范桂莲共同负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年六月十六日书记员 张 利