四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0303民初774号原告：孙淑兰，住四平市。委托代理人：安玉宝，吉林辅民律师事务所律师。被告：满立华，住四平市。委托代理人：刘桂华，住四平市。委托代理人：潘光，四平市正信法律服务所法律工作者。被告：陈明，住吉林省四平市。委托代理人：王国利，住四平市。原告孙淑兰诉被告满立华、陈明返还原物纠纷一案，原告于2016年9月7日向本院提起诉讼，本院于2016年11月8日作出（2016）吉0303民初1248号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。宣判后，��告不服，上诉至四平市中级人民法院，该院于2017年2月27日作出（2017）吉03民终281号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）吉0303民初1248号民事裁定；指令本院对本案进行审理。本院于2017年4月21日受理，依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告孙淑兰及委托代理人安玉宝，被告满立华及委托代理人刘桂华、潘光，被告陈明及委托代理人王国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙淑兰诉称：本案诉争房屋房产登记人是陈荣发，原告与陈荣发系夫妻关系，陈荣发于2016年3月1日去世，将诉争房屋留给原告孙淑兰。原告共有3名子女，被告陈明是原告的大儿子。1992年被告陈明在原告不知情的情况下，私自将房屋卖给他人，事后，被告陈明一直对原告隐瞒。2016年诉争房屋拆迁时，原告才知道该房屋被陈明卖给他人。原告认为被告陈明��自将其享有居住、使用权的房屋卖给他人，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、确认位于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房的居住权归原告所有。2、判令被告满立华腾出原告住房，并对房屋恢复原状。3、确认被告陈明与他人所签订的《房屋转让协议》无效。陈明辩称：1992年6月26日因急需用钱，我与陈明旭签订了《房屋转让协议》，我把房子卖给了陈明旭，当时卖了6500元。后来陈明旭又把房子卖给满勤了。2001年前后我陆续11次去找过满勤，我俩协商后我要把房子收回，满勤同意以27000价格收回。第二天我拿钱去，他就反悔了，说他儿女不同意。我告诉满勤，你要更名必须通过我父母，你要不同意收回，我父母知道了肯定得和你打官司，他说那你就打吧，后来他也没找我，我去过几次也没谈妥。满勤去世后，房子就归他子女了，现在由满立华居住。现在房屋动迁了，我母亲才知道我把房子给卖了，原告诉请我认为是合理的。满立华辩称：1、原告的诉讼超出法定诉讼时效。2、原告不是适格的诉讼主体，不具备诉讼权的主体资格。被告满立华也不是适格的被诉主体。3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。在开庭审理时，原告为证实其诉讼主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告孙淑兰身份证、户口本复印件，证明原告身份及原告与陈荣发系夫妻关系。孙淑兰是本案适格的原告。被告陈明质证意见：无异议。被告满立华质证意见：无异议。2、四平市中心人民医院居民死亡医学证��（推断）书、居民死亡殡葬证，证明陈荣发于2016年3月1日死亡。被告陈明质证意见：无异议。被告满立华质证意见：无异议。3、四平市房产铁东经营管理处《房产经营管理分户卡》，证明坐落于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房，房屋产权人系陈荣发，该房屋建筑面积40.67平方米，使用面积28.4平方米，其中直管面积为40.67平方米，归四平市房产铁东经营管理处管理，房产经营管理分户卡上建账日期为1997年12月1日，编号为7，房屋的具体坐落位置和房产经营管理分户卡登记的坐落位置完全一致，涉诉房屋和登记卡房屋是一处，从登记卡可以确定房屋产权是公有房屋，而非陈荣发的私有财产，本案被告陈明和陈明旭签订房产转让协议书，实际上侵害了国家利益，是一种违法行��。被告陈明质证意见：我母亲年龄大了，所以《房产经营管理分户卡》原件就放在我这保管了，没有串通的嫌疑。这个分户卡证明使用权是陈荣发的，孙淑兰和陈荣发是夫妻关系。被告满立华质证意见：1、该证据是被告陈明提交的，我方不认为该证据是原告提交的证据，也说明了被告陈明替原告提交的证据，也能证明原告与被告陈明有互相串通的嫌疑。2、用该证据不能证明陈明买卖房屋的违法性，公房买卖不应视为违法行为，按照目前相关法律来看，公产房屋买卖并不为法律所禁止。3、这个分户卡上的承租人、使用人是陈荣发并不是本案的原告，也就是说假设陈荣发只有承租权，承租权从分户卡上看也是陈荣发享有，而不是孙淑兰享有。4、分户卡上写的是承租人或者使用人，与原告诉请的所有权相悖，所以原告请求所有权没有事实依据。4、陈明与陈明旭1992年签订的《房屋转让协议》，证明陈明转让的房屋，原房主系陈明的父亲陈荣发，陈明不是该房屋的所有权人，该协议书中陈明和陈明旭已经明确案涉房屋产权为公房，二人买卖公房又未经真正的产权人同意和认可，所以房屋转让协议书无效。根据产权登记卡记载，陈荣发是案涉房屋的居住人或者是承租人，二人的买卖行为，陈荣发以及本案原告不知情，侵害了陈荣发和原告的居住权，所以二人所签订的转让协议不具有任何法律效力。被告陈明质证意见：陈明和陈明旭签订协议时，陈明是租给陈明旭的，因为陈明着急用钱，所以就和陈明旭说多交点房屋租赁费，先给陈明6500元，让陈明旭住三年，陈明后来回去找陈明旭时，就找不到陈明旭了。���告满立华质证意见：该协议说明了原告与被告满立华没有关系，房屋是由陈明与陈明旭交易达成的，被告满立华不是合同的相对人，原告若主张合同效力问题，应当向陈明旭提出，被告满立华不是合适的被诉主体。5、国网四平供电公司2016年6月29日停电通知书，证明客户名称为陈荣发，此房屋至目前为止一直归陈荣发及其配偶居住。被告陈明质证意见：这个证据只能证明现住这个房的户主名还是陈荣发。被告满立华质证意见：对原告证明的问题有异议，停电通知书作出的时间是2016年6月29日，根据陈明所称，房子于1992年就已经卖给陈明旭了，并且一直由原告以外的其他人占有和使用，所以这份证明不能证明原告一直占有和使用问题。被告陈明为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：陈明与陈明旭1992年签订的《房屋转让协议》，证明陈明于1992年已将坐落于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房，以人民币6500元的价格转让给陈明旭（被告陈明当庭出示房屋转让协议原件）。原告孙淑兰质证意见：陈明既不是案涉房屋所有权人，也不是使用权人，在所有权和使用权人不知情的情况下，与陈明旭签订的转让协议书不具有任何法律效力。被告满立华质证意见：从这个协议来看满立华并不是协议的相对人，恰恰证明满立华不是本案适格的被诉讼主体。我方承认该转让书的真实性和合法性，协议中写明任何一方不得反悔，协议书表现不出陈明所称以后会将房屋抽回，这就是一份房屋买卖协议。被告满立华为证明自己���主张，向法庭提供证据材料如下：1、被告满立华的父亲满勤和高国斌于1999年7月9日签订的《买卖楼房契约》，证明高国斌将坐落于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面的诉争房屋，以人民币12000元的价格卖给满立华的父亲满勤。原告孙淑兰的质证意见：对真实性无法核实，而且与本案无直接关联。因为本案诉求之一是请求判令被告之一满立华也就是现住的居住人腾出原归陈荣发所有居住的房屋。被告陈明质证意见：我把房屋卖给了陈明旭，高国斌与满勤的卖房契约我不承认。2、被告满立华与其父亲满勤于2013年1月10日签订的《买卖房契约》，证明满勤自愿将坐落于四平市铁东区平东街10委13组四化管区北楼4单元2层右侧东面，建筑面积为40.67平方米的房屋���人民币5万元的价格卖给满立华，现该房屋由满立华居住使用。原告孙淑兰的质证意见：对真实性有异议，满立华与满勤是父子关系，开庭时双方提交的买卖契约，是否为双方真实签署，没有其他辅助证据予以佐证。对关联性有异议，满勤购买房屋是来源于高国斌，高国斌是如何取得房屋产权，被告满立华没有其他证据予以佐证，本案案涉房屋的产权转移，没有形成完整的证据链，所以满立华是否取得案涉房屋的所有权或居住权，没有充分证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。对合法性有异议，房屋经营管理分户卡已经明确记载房屋的原始承租人是陈荣发，房产性质为公有，因陈明和陈明旭之间的房屋转让书无效，所以此后任何案涉当事人就房屋产权进行转让均不具有任何法律效力，所以本案满立华没有合法取得房屋产权或使用权，应当承担腾迁房屋的法律义务。被告陈明质证意见：我不承认协议有效，协议不合法，我只承认把房屋卖给了陈明旭，与被告满立华无关。与陈明旭签订的协议中，已经明确标注为公房，但是后来没有找到陈明旭，我多次找过满勤，我说给满勤27000元，满勤当时同意把房屋还给我，后来满勤又不同意了，具体为什么不同意，我不清楚。3、四平市铁东区平南街道办事处和平东社区居民委员会2016年6月28日出具的介绍信，证明居住我社区的居民满勤于1999年7月9日购买我社区居民高国斌房屋。楼房地点平东大路188号，特此证明。原告孙淑兰的质证意见：1、该证据没有说明向哪个单位出具，解决什么问题，所以被告满立华以该介绍信来说明自己所证明的问题是不成立的。2、介绍信是由办事处和居���会共同出具，但是均没有法定代表人或负责人的签字，根据证据规则，证据形式不符合法律规定，不能支持被告满立华的诉讼主张。3、该介绍信不是一次形成，在“特此证明完毕后”下面又另起一行，证明了其他内容，所以原告方对该证据的真实性持有异议，被告满立华应当承担继续举证证明该介绍信真实性的义务。被告陈明的质证意见：合法性有异议，街道居委会没有权利出具这个证明，只能证明被告满立华在那居住，不能证明买卖过程。4、邻居周国英、李金成、王占江出具的证明，证明满勤购买楼房的事实，是同楼的邻居出具的证明，公房买卖不为法律所禁止，是可以买卖的。原告孙淑兰的质证意见：1、对邻居的主体身份有异议，上述三名邻居和满勤是否在同楼居住，应当提交所��住楼房的产权证明或居住证明，没有这些证据佐证，不能证明他们和满勤是邻居。2、三名邻居共同出证，不符合民事诉讼主体规则，三人均未出庭，所以所证内容不能认定为客观事实。3、邻居证明的是满勤在案涉房屋居住，而没有证实满勤购买了该楼房。被告陈明的质证意见：该证据只能证明满勤在此居住，无法证明满勤购买房屋时，这些邻居在场。5、被告满立华的父亲满勤在四平市铁东区平东大路188号楼1单元2层3门居住时交纳电话费、水费、电费、房费的缴费票据，同时还有向四平房产铁东经营管理处交纳房屋租金的发票，发票时间从2002年1月份至2010年12月份，证明满勤实际居住和占有了此房屋。原告孙淑兰的质证意见：电费票据没有体现是针对哪一栋楼缴纳，原告在举证时已经举证���电通知书，停电通知书欠费客户是陈荣发，针对案涉楼房，在供电公司登记的用电客户是陈荣发，而不是满勤，本次开庭被告满立华所提交的满勤的缴费凭证，应当认定和本案不具有任何关联性；关于有线电视费票据，案涉楼房是1单元2层右门，票据上记载为1单元2层3门，不能认定票据所体现的楼房就是案涉楼房。被告陈明质证意见：对真实性有异议，这个证据不知道是用谁名交的。户主名应该是陈荣发，只有分户卡能证明楼房属于谁，其他的都可以随时更名。6、办理房照申请书，证明满立华到房产部门去办理过诉争房屋产权更名过户手续。原告孙淑兰的质证意见：尽管被告满立华辩称是由房管部门要求书写，但是没有证据佐证。事实已经证明被告提交申请书以后，其申请要求并没有得��房产相关部门的批准。该事实说明了被告满勤或者是满立华不具有申请取得案涉房屋产权的任何权利，同时说明满勤或者满立华购买案涉房屋的产权不符合法律规定，合同无效。被告陈明的质证意见：内容应该属实，但是房屋征收办公室不清楚房屋买卖情况，被告满立华不是产权人，没有权利申请，买卖协议没有原房主签字，是无效的。7、产权放弃说明，证明诉争房屋系满勤卖给满立华的，满立华是该房屋的实际占有人和使用人。原告孙淑兰的质证意见：该证据是向房产部门做的说明，其目的是将案涉房屋产权登记在满立华名下，根据产权放弃说明，被告满立华并没有达到登记目的；被告满立华所提交的是与满勤之间的买卖协议，不涉及到房屋继承问题，产权放弃说明不具有任何必要性��被告陈明的质证意见：我只承认我转让给陈明旭房屋，陈明旭给我6500元，剩余其他的转让不符合法律规定，我不承认。8、四平市殡仪馆火化证，证书编号140014121，证明被告满立华的父亲满勤于2014年3月14日死亡，火化时间2014年3月16日。原告孙淑兰的质证意见：与我无关。被告陈明的质证意见：与我无关。经审理查明：本案诉争房屋坐落于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面，房屋建筑面积为40.67平方米，系四平房产铁东经营管理处公有房屋，房屋承租人或使用人为陈荣发。原告孙淑兰与陈荣发系夫妻关系，陈荣发于2016年3月1日去世。原告孙淑兰共有三名子女，被告陈明是其长子。1988年原告孙淑兰夫妇为儿子陈明结婚而搬离该房���，此后，该房屋由被告陈明居住使用。1992年被告陈明与案外人陈明旭签订了《房屋转让协议》，将诉争房屋以6500元价格转让给陈明旭。嗣后，陈明旭又将该房屋转卖给高国斌。1999年7月9日高国斌与被告满立华的父亲满勤签订了《买卖楼房契约》，将诉争房屋以12000元的价格转卖给满勤。2013年1月10日被告满立华与其父亲满勤签订了《买卖房契约》，满勤将该房屋以5万元的价格转卖给被告满立华，现该房屋由被告满立华居住使用。另查明，1988年之前诉争房屋租金由陈荣发向四平房产铁东经营管理处缴纳，1988年至1992年房屋租金由被告陈明缴纳。2002年至2010年房屋租金由满勤缴纳。上述事实，有原告提供的身份证、户口本复印件、四平市中心人民医院居民死亡医学证明（推断）书、居民死亡殡葬证、四平市房产铁东经���管理处《房产经营管理分户卡》、陈明与陈明旭1992年签订的《房屋转让协议》、国网四平供电公司2016年6月29日停电通知书。有被告陈明提供的《房屋转让协议》。有被告满立华提供的《买卖楼房契约》、《买卖房契约》、四平市铁东区平南街道办事处和平东社区居民委员会2016年6月28日出具的介绍信、邻居周国英、李金成、王占江出具的证明、被告满立华的父亲满勤居住诉争房屋时交纳电话费、水费、电费、房费的缴费票据，向四平房产铁东经营管理处交纳房屋租金的发票、办理房照申请书、产权放弃说明、四平市殡仪馆火化证及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：1、原告要求确认被告陈明与他人签订的《房屋转让协议》无效是否合法？2、原告要求确认位于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房的居住权归原告所有，并要求被告满立华腾出诉争房屋及对房屋恢复原状是否合理？根据原告的陈述，二被告的答辩及双方举证、质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：一、因本案诉争房屋的所有权人系房产铁东经营管理处，原告孙淑兰作为房屋的承租人或使用人，不具备确认诉争房屋转让效力的诉讼主体资格。本院认为：本案诉争的房屋系房产铁东经营管理处的公有房屋，房屋产权归房产铁东经营管理处所有。从原告向法庭提供的《房产经营管理分户卡》上显示出，该房屋直管面积为40.67平方米，承租人或使用人为原告丈夫陈荣发，原告与其丈夫陈荣发只对该房屋享有承租权、使用权，不具有所有权。原告将诉争房屋转让给被告陈明承租使用后，被告陈明未经��争房屋所有权人房产铁东经营管理处同意，擅自将所承租的房屋转让给他人，其房屋转让效力应由房屋所有权人房产铁东经营管理处主张确认，而不应由承租人原告主张确认。据此，原告作为房屋的承租人或使用人不具备确认诉争房屋转让效力的诉讼主体资格。二、原告孙淑兰要求确认位于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房的居住权归原告所有，并要求被告满立华腾出诉争房屋及对房屋恢复原状不合理。本院认为：（1）原告在时隔24年之后向本院诉请确认诉争房屋居住权归属问题，由于该诉请时间跨度较长，其所诉房屋经过4次转卖，4次更换房屋承租人或使用人，现该房屋的实际承租人或使用人系被告满立华。被告满立华与其父亲满勤居住使用诉争房屋至今已达17年之久，在此期间，该房屋租金均���满立华的父亲满勤向房产管理部门交纳，作为该房屋的所有权人房产铁东经营管理处对此并未提出异议。就本案具体情形而言，虽然在《房产经营管理分户卡》上载明的承租人或使用人系陈荣发，但该房屋几经转卖，房屋的承租人或使用人已发生改变，原房屋承租人向房产管理部门交纳房屋租金的义务已被实际承租人所替代，并已实际履行。根据权利义务对等原则，原告作为诉争房屋的原承租人或使用人，在长达24年的时间里未能向房产管理部门交纳房屋租金，其已丧失了房屋的承租使用权利。原告现要求对诉争房屋享有居住权，没有事实依据和法律依据。（2）据被告陈明在庭审中陈述，其先后11次找过被告满立华的父亲满勤索要房屋，原告诉称并不知情，不符合日常生活规则及众所周知的事实。原告主张被告侵犯其房屋居住权的时间应为被告陈明与陈明旭1992年��订房屋转让协议之时，距原告向本院起诉已过24年。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。由于被告满立华提出了诉讼时效的抗辩，且原告没有证据证明诉争房屋发生时效中止、中断的事由。据此，原告诉请已超过法定诉讼时效期间。综合以上因素，原告孙淑兰要求确认位于四平市铁东区四化委管区北楼4单元2层右侧东面住房的居住权归原告所有并要求被告满立华腾出诉争房屋及对房屋恢复原状不合理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于民事���讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙淑兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  郑学文人民陪审员  姜秀丽人民陪审员  项 伟二〇一七年六月十九日书 记 员  周 璐