重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初860号原告：朱自力，男，1965年2月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告：唐志勤，女，1964年9月17日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆人盛房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巴南区李家沱正街169号1幢10-6，统一社会信用代码91500113663570311G。法定代表人：杨明利。原告朱自力、唐志勤与被告重庆人盛房地产开发有限责任公司（以下简称人盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判。后因被告人盛公司下落不明，遂将本案转为适用普通程序，由审判员霍袁平担任审判长，与人民陪审员易如琴、人民陪审员刘思碧组成合议庭对本案进行审理。后因工作调整，变更为由审判员霍袁平担任审判长，与人民陪审员徐静、人民陪审员杨长珍组成合议庭对本案进行审理。本院于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱自力、唐志勤到庭参加诉讼。被告人盛公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱自力、唐志勤诉称，原告朱自力与二原告之女朱文婷与被告人盛公司于2011年5月23日签订重庆市商品房买卖合同约定，朱文婷与原告朱自力购买被告开发的位于重庆市巴南区林湖一路8号1幢17-6号房屋（以下简称6号房屋），总成交金额599911元。属预售商品房的，被告应当在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱文婷与原告朱自力使用。在商品房实际交付使用之日起60日内，由朱文婷与原告朱自力和被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，朱文婷与原告朱自力依约履行义务，被告未按照合同约定交房。2013年1月1日，被告与人盛钻石公寓业主签订协议约定2013年1月1日至2013年3月31日，被告按照每日购房款总额的万分之零点五支付各业主违约金。2014年3月5日，被告承诺如果2014年6月30日未按期交房，违约金上调到万分之一点五，违约金领到交房为止。2015年5月20日，被告交付6号房屋。2015年8月15日，朱文婷因病去世，其第一顺位继承人为二原告。此后，被告未为二原告办理房地产权证。现诉请被告立即为原告办理6号房屋的房地产权证，被告支付二原告逾期交房违约金9129.60元和逾期办理房地产权证违约金16347.57元。被告人盛公司未到庭未作答辩。经审理查明：2011年5月23日，原告朱自力与二原告之女朱文婷与被告人盛公司签订重庆市商品房买卖合同约定，朱文婷与原告朱自力购买被告开发的6号房屋，房屋建筑面积118.25平方米，套内建筑面积94.96平方米，总成交金额599911元，朱文婷与原告朱自力首付房款199911元，向银行申请住房公积金贷款400000元。属预售商品房的，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱文婷与原告朱自力使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付朱文婷与原告朱自力使用，逾期超过90日后，朱文婷与原告朱自力有权解除合同。朱文婷与原告朱自力要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息。朱文婷与原告朱自力要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向朱文婷与原告朱自力支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向朱文婷与原告朱自力支付违约金。属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由朱文婷与原告朱自力和被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，朱文婷与原告朱自力要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向朱文婷与原告朱自力支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向朱文婷与原告朱自力支付违约金。后朱文婷、原告朱自力与被告签订补充协议将产权证办理时间变更为交房之日起180日内取得产权登记受理单。2011年7月21日，原告朱自力与朱文婷取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，该证明载明6号房屋属按份共有，其中原告朱自力占60%，朱文婷占40%。合同签订后，朱文婷与原告朱自力付清房款599911元。2014年3月5日，被告承诺如果2014年6月30日未按期交房，违约金上调到万分之一点五，朱文婷与原告朱自力违约金领到交房为止。2015年5月20日，被告向朱文婷与原告朱自力交付6号房屋。2015年8月21日，朱文婷去世。朱文婷去世后，其第一顺位继承人为二原告。二原告已领取6号房屋逾期交房违约金5万元。二原告现诉请如上。二原告现已明确6号房屋中朱文婷所占有40%份额由二原告各继承20%。以上事实，有原告朱自力、唐志勤陈述及原告朱自力、唐志勤提供的商品房买卖合同、补充协议、承诺书、证明、死亡注销户口证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”规定，朱文婷、原告朱自力与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故朱文婷、原告朱自力与被告于2011年5月23日签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议有效。因朱文婷于2015年8月21日去世，其第一顺位继承人为二原告，故二原告承继6号房屋中朱文婷所占有40%产权的权利和义务。二原告已明确6号房屋朱文婷所占有40%份额由二原告各继承20%，根据朱文婷、原告朱自力与被告签订的商品房买卖合同和补充协议约定，被告应当在6号房屋实际交付使用之日起180日内即2015年11月20日前取得办理房地产权证登记受理单，而该房已于2015年5月20日交付，被告至今仍未取得6号房屋的登记受理单，未为二原告办理《房地产权证》，二原告现要求被告办理房地产权证，本院予以支持，即被告应于本判决生效之日起将6号房屋的房地产权转移登记至二原告名下（原告朱自力所占80%份额，原告唐志勤所占20%份额）。另被告应支付二原告自2015年11月21日起至实际取得登记受理单之日的逾期办证违约金。但因商品房买卖合同约定以上违约金需以被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为付款条件，目前被告尚未取得登记受理单，该违约金付款条件未成就，故对二原告要求的逾期办证违约金不予以支持，二原告可待付款条件成就后再予以主张。被告未按商品房买卖合同约定期限即2012年12月31日前交付房屋，已逾期交房超过90日，构成违约，被告应自2013年1月1日起至2015年5月20日承担逾期交房的违约责任即按照合同约定支付违约金。因被告承诺自2014年7月1日开始违约金上调至万分之一点五，故被告应支付二原告从2013年1月1日至2014年6月30日期间逾期交房违约金16377.57元（599911元/天×546天×0.00005）及从2014年7月1日至2015年5月20日期间逾期交房违约金29155.67元（599911元/天×324天×0.00015），共计45533.24元。二原告称被告承诺在2013年4月1日起至2014年6月30日期间将违约金标准上调到万分之一，但未举示足够证据予以证明，本院不予采信。因被告已支付二原告逾期交房违约金5万元，该违约金与被告应支付二原告违约金45533.24元品迭后，被告不应再支付二原告逾期交房违约金，故对二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予以支持。被告人盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆人盛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内将位于重庆市巴南区林湖一路8号1幢17-6号房屋的房地产权转移登记至原告朱自力、唐志勤名下，其中原告朱自力占80%份额、原告唐志勤占20%份额；二、驳回原告朱自力、唐志勤的其他诉讼请求。本案案件受理费440元，公告费300元，均由被告重庆人盛房地产开发有限责任公司负担。上述款项已由原告朱自力、唐志勤自愿垫付，限被告重庆人盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内径付原告朱自力、唐志勤，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  霍袁平人民陪审员  徐 静人民陪审员  杨长珍二〇一七年六月十三日书 记 员  田 晶