江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0114民初6810号原告：南京安居颐和资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201000707315542，住所地在南京市雨花台区软件大道119号8幢606室。法定代表人：徐风军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜瑞、崔武，江苏润商律师事务所律师。被告：李卫平，住江苏省姜堰市。原告南京安居颐和资产经营管理有限公司（以下简称”安居颐和资产管理公司”）诉被告李卫平房屋租赁合同纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安居颐和资产管理公司委托代理人颜瑞、崔武，被告李卫平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安居颐和资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告2015年7月27日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告从租赁物内搬离并恢复原状，未搬离物品视为放弃；3、依法判令被告支付自2016年5月1日至2016年12月31日欠缴租金83442.03元（自2016年12月31日至实际搬离之日的房屋占用费按照日租金三倍计算）；4、依法判令被告支付违约金97049.319元；5、本案所涉诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年7月27日签订《租赁合同》，将位于南京市××街××号342.64平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为60个月（从2015年8月1日起至2020年7月31日）。合同约定被告应在2016年4月15日之前支付2016年5月1日至2016年12月31日期间的租金100050.18元，但被告实际只支付了50050.18元，尚欠租金50000元。同时被告应在2016年10月15日之前支付2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金100050.18元。交款期限届满后，原告一再催促被告交款，但被告却一直未履行租金交纳义务，直至起诉至日止，被告仍未交纳上述两笔租金。依据双方合同约定，被告拖欠租金达到30日以上，原告有权解除合同，现被告拖欠时间已远远超过三十天。综上所述，原告为维护其合法权益，保护国有资产，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李卫平辩称，我是2015年8月1日拿房，一层西墙角与二楼东墙边先后发现渗水，对我方造成损伤，报修物业，经过多催促，一层西墙角简单处理，二层由于梅雨季节，没有修复。十月底，为了避免更大损失，我就先装修了一楼，二楼由于损失太大，无法装修，当时通过电话联系开发商，其让我联系物业，物业无人管理，我没办法就发函给物业催促维修。期间，我问开发商，其一直让我联系物业，每次交房租时联系我，不过一直不予维修，交了5万房租，我的房子一楼小，二楼大，所以损失大，二楼三百平方左右，最后一直不修，2016年9月，我二楼开始装修，装修完下雨，结果漏水导致装修损坏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，被告李卫平在签字确认原告下发的”意向客户须知”后，填写了”租赁意向表（一）”，同年6月30日又填写了”租赁意向表（二）”。2015年7月27日原、被告签订了正式”房屋租赁合同”，约定：（1.1）被告李卫平向原告承租座落于南京市××街××号的房屋，建筑面积为342.64平方米，（1.2）承租该房屋的用途仅限于经营棋牌室；（2.1）租赁期限总计为60个月，自2015年8月1日起至2020年7月31日止，（2.3）租赁期内，未经原告书面同意，被告不得擅自改变该商铺的用途，否则原告有权要求被告限期纠正，逾期不改的，原告有权终止合同；（3.2.1）自2015年8月1日起至2018年7月31日期间，租金为16675.03元/月；（3.3）原告给予被告3个月免租期，自2015年8月1日起至2015年10月31日止；（3.4）租金按半年缴纳；（7.1）房屋采取先付后用的原则；（7.10）被告不得擅自转让、转借、转租、分租该房屋或擅自调换使用该房屋；（10.1）违约方应向对方支付相当于合同租赁期内租金总额的10%违约金；（10.3）被告应赔偿原告发生的律师代理费等全部损失；（11.1）被告有下列行为之一的，原告有权解除合同（11.1.5）擅自转让、转借、转租、分租该房屋或者擅自调换使用该房屋的，（11.1.6）擅自改变房屋用途、经营范围，（11.1.8）无正当理由拖欠租金或其他相关费用累计达30天以上的。合同签订后，被告李卫平收房，”房屋交房表”显示：配电箱盖未上好、厕所便池、洗手池有问题、弱电箱未装、无盖。根据双方合同约定，被告李卫平应在2016年4月15日之前支付2016年5月1日至2016年12月31日期间的租金100050.18元，但被告李卫平实际只支付了50050.18元，尚欠租金50000元及2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金至今未付。2016年10月17日，被告李卫平向在管物业公司报修，岱山润福城维修派工单”记载：屋顶有部分渗水。现场维修人员填写：维修时间2016年10月18日9时30分至2016年10月20日10时20分，甲方或监督方人员验收签名栏注明：已修复商贸公司：潘某。2016年12月19日，原告向江苏润商律师事务所缴纳代理费5000元。另查明，涉案房屋属于西善桥岱山保障房A片6#地块，由南京安居建设集团有限责任公司委托南京商贸房地产开发有限责任公司建设，取得了规划与施工许可，2011年1月11日开工，2013年12月31日竣工，2014年3月21日验收。2013年11月12日，南京安居建设集团有限责任公司发文将南京丁家庄、花岗、上坊、岱山四大保障房片区使用经营活动委托原告处理，委托期限3年，2014年4月11日批准延长处置商业委托期限。以上事实有租赁意向表、意向客户须知、租赁合同、房屋交房表、维修派工单委托诉讼代理合同、律师费发票、聊天记录、照片、备案登记、竣工验收监督记录、委建项目运营授权委托书、委托函及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。原告在按约交付租赁物并给予被告3个月免租期用于装修，被告应于2015年11月1日前完成装修并开业经营，但被告认为租赁物存在渗水情况，目前证据显示，租赁物范围的在管物业公司亦进行了维修，并不影响被告租赁合同目的实现即正常经营。被告李卫平以房屋渗水为由拒交租金既不符合合同约定，亦不符合法律规定，原告要求被告缴纳自2016年5月1日起的租金，本院依法予以支持。原告主张的租金，按月租金16675.03元/月标准，本院暂计算到2017年6月30日即183400.24元，其后租金应按该标准计算到判决生效之日止；原告主张按租金三倍计算房屋占用费，明显过高，本院依法对判决生效后至被告交房前的房屋占用费按房租的1.3倍予以调整。被告李卫平拖欠原告房租超过九个多月，已触及合同解除条件，故本院对原告要求依法解除租赁合同予以支持。原告主张的违约金，考虑到被告所述房屋渗水客观存在，虽目前无证据证明足以影响被告使用，但作为出租人，原告亦有一定责任，故本院酌情按照被告实际租赁期间即2015年11月1日至2017年6月30日应交租金为基数、按人民银行贷款利率的2倍分段计算违约金即为宜。原告主张的律师费，符合合同约定，本院依法予以支持。在本判决生效后，被告李卫平应将租赁房屋交还给原告并恢复原状。被告李卫平所称的渗水损失，可在收集相关证据明确损失后另行向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告南京安居颐和资产经营管理有限公司与被告李卫平签订的租赁合同；被告李卫平于本判决生效之日起五日内将租赁房屋清空、恢复原状并交还给原告南京安居颐和资产经营管理有限公司。二、被告李卫平于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付房屋租金183400.24元（截止至2017年6月30日）；自2017年7月1日至判决生效之日止的房屋租金按月租金16675.03元计算。三、被告李卫平于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付逾期付款违约金（自2016年5月1日起、以50000元为基数，并自2016年11月1日起、以133400.24元为基数，按人民银行贷款利率的2倍计算至本判决生效之日止）。四、被告李卫平在本判决生效之日起至实际清空租赁房屋、恢复原状、交还原告期间的房屋占用费，按月租金16675.03元的1.3倍计算，于交还房屋时一并支付。五、被告李卫平于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付律师代理费5000元。六、驳回原告南京安居颐和资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4010元，由原告南京安居颐和资产经营管理有限公司负担2005元，被告李卫平负担2005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4010元。（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x）审 判 长  田 强人民陪审员  梁争上人民陪审员  张爱琴二〇一七年六月二十三日书 记 员  吴 瑕