四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4571号上诉人（一审原告）：四川省千万贸易有限公司。住所地：成都市下西顺城街**号*楼（金属大厦）。法定代表人：王立茂，董事长。委托诉讼代理人：伍伟，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（一审被告）：成都众翔商贸有限公司。住所地：成都市金琴路南段**号。法定代表人：刘跃刚，总经理。委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。一审第三人：成都众翔商贸有限公司金山商场。营业场所：成都市蜀都大道总府路38号。负责人：李锦。委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。上诉人四川省千万贸易有限公司（以下简称千万公司）因与被上诉人成都众翔商贸有限公司（以下简称众翔公司）、一审第三人成都众翔商贸有限公司金山商场（以下简称金山商场）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人千万公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持千万公司的诉讼请求。事实和理由：1.千万公司与众翔公司之间签订的《租房合同》，从法律本质上属于租赁合同，应当受合同法关于租赁合同法律关系规定的约束和调整；《租房合同》表述“长期使用”属当事人对租赁期限约定不明确的情形，按照合同法第二百三十二条规定，应视为不定期租赁合同；千万公司已依照合同法第二百三十二条规定，书面通知众翔公司解除《租房合同》，故双方之间《租房合同》已于2014年9月15日解除。2.《租房合同》约定，省市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行，但，自2002年9月1日《四川省定价目录》（川价综[2002]177号）生效后，省市相关部门均未再出台新的房屋租赁市场指导价；千万公司在此情况下按照《四川省定价目录》规定及案涉房屋周边商业用房租赁价格市场行情，收取1000元／平方米／月的房屋租金，符合约定及法律二，也符合市场实际情况；一审法院认定“案涉房仍执行150元／平方米／月”不仅众翔公司因此获利，也给千万公司造成巨大的经济损失。被上诉人众翔公司辩称，众翔公司取得案涉房屋使用权系基于成都市干道建设指挥部的拆迁安置，而成都市干道建设指挥部取得案涉房屋使用权是基于成都市基本建设委员会发布的《关于同意四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司征用土地的通知》中关于“其中底层门市部必须拿出百分之五十的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部统一安排商店使用”的规定。千万公司已事实上承接了四川省金属总公司的义务，不得以任何借口改变国有有关部门的具体行政行为，不得剥夺众翔公司的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审被告金山商场述称，同意众翔公司意见。千万公司向一审法院起诉请求：1.确认千万公司与众翔公司签订的《租赁合同》已于2014年9月15日解除；2.众翔公司及金山商场向千万公司返还所占用的总府路38号房屋；3.众翔公司及金山商场向千万公司支付房屋占用费用至实际腾退之日（自2014年11月1日起计算）。一审法院认定事实：1980年，四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司（后更名为金属总公司）经成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文批准，征用了本市横九龙巷68号-70号、南沟头巷12号-28号及45号-53号等处城市土地2亩2分，作修建职工住宅和物资展销门市部之用。该批文规定：其中底层门市部必须拿出50%的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部（后更名为成都市干道建设指挥部）统一安排商店使用。1988年8月26日，成都市干道建设指挥部办公室与成都市糖酒公司第二经营部签订《关于补签拆除和安置市糖司第二经营部祠堂街206号至212号房屋的协议》（即干协[1988]第92号协议），该协议载明：成都市干道建设指挥部（下称甲方）由于修建人民东西路干道工程需要，已于1984年3月拆除了位于道路施工红线范围内的成都市糖酒公司第二经营部（原名乘风商店，下称乙方）在祠堂街206-212号的营业房。特补签书面协议如下：“一、甲方于1984年3月拆除乙方祠堂街206-212号营业房的建筑面积为234㎡，产权属乙方。二、根据当时市政府成府发[1982]34号文件的规定，甲方应对乙方的房屋作折价补偿，按当时评定的价格是50元/平方米。甲方共应补偿乙方的金额为11700元。此款可在本补充协议签订以后即可凭乙方收据领取但应将权字第15515号房屋产权证交甲方转交市房屋产权监理处注销。三、甲方已在拆除乙方房屋的同时，对乙方作了妥善安置，由于当时房源的情况，甲方是把乙方分散安置在人民东路省贮运公司底层商业房150平方米（省贮运公司产权）、东城根街3号24平方米（房管所的公房）、人民西路（小西巷）口商业房97平方米（甲方产权）和金河街口商业房44.5平方米（甲方产权）等四处房屋，均应由乙方向个房屋产权单位缴付房租，安置房屋时间，按房屋建成交用情况有先有后，但截至1985年11月份已完成安置工作。四、上述安置房屋属于甲方产权的两处，乙方应在本补签协议正式盖章以后立即到甲方处补办房屋租赁手续并按规定交付房租。”干协[1988]第92号协议签订后，因改制，成都市糖酒公司第二经营部与其他经营部合并后更名为成都市糖酒公司城西分公司。1996年6月26日，四川省金属材料总公司物业发展公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方）签订协议书，载明：根据干协（1988）第92号协议，鉴于原省储运公司已撤销，其产权已全部划归到省金属材料总公司，现甲方受四川省金属材料总公司委托，与乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方将成都市总府路34号底楼、总面积150平方米租赁给乙方使用；二、按照成价非（92）第21号文件规定，用房价格每月17元/平方米；三、使用期内，乙方不得转租给第三方使用，若出现类似情况，甲方应按市场房价计收使用费或收回房屋；……六、使用房屋期间，用房价格要根据省、市房产、物价管理部门有关文件出台新的标准，及时进行调整执行，乙方如不按期交付房款，按照月租金的15%交付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止协议，收回房屋。1996年6月26日的协议书签订后，成都市糖酒公司城西分公司更名为众翔公司即本案一审被告。2000年5月10日，千万公司登记成立。金属总公司系设立千万公司的发起人，出资58.5万元，占股比例为36.1%，系占股比例最大的股东。千万公司章程载明的股东还包括王立茂（出资50万元，占股比例为30.7%）、宋郑浩（出资5万元，占股比例为3.1%）等。2000年5月16日，金属总公司（甲方）与千万公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的位于成都市南沟头巷20号住宅大楼588.07平方米营业用房出售给乙方，双方同意按有关资产评估机构评估的该处房产现值即总计4150000元作为成交价；甲方承担办理土地出让手续时应交纳的土地出让金以及双方各应承担的相关税费；乙方义务包括：1.按约定支付房款；2.充分了解出售房屋状况。该合同的签订中，金属总公司的签约代表为宋郑浩，千万公司的签约代表为王立茂。合同签订后，千万公司按约定支付了购房款，金属总公司向相关部门交纳了土地收益金和地产交易手续费。2001年6月13日，千万公司取得位于成都市锦江区商业用房（建筑面积585.07㎡）的房屋产权证。2002年，千万公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方，后更名为众翔公司）签订《租房合同》，合同载明：根据干协[1988]第92号协议，经甲乙双方平等协商特订立本合同：一、甲方将位于成都市总府路38号底楼产权营业房总面积150平方米租赁给乙方长期使用。二、租房价双方约定按成价发（1996）第360号文件：一类地区一级口岸150元/月·平方米标准执行；其中，2002年1月1日至2002年12月31日租金为130元/月·平方米；租金按季度预付，每季度初十日内乙方将房租交甲方财务，如乙方不按期交付房款，须按月租金的10%支付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止合同、收回房屋。三、乙方租房期间，省、市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行。四、乙方对租赁房屋不得转租、调换或抵押。否则，甲方有权终止合同、收回房屋。2014年9月15日，千万公司向众翔公司邮寄关于解除房屋租赁合同的通知函，该通知函载明：“致众翔公司（原四川省成都市糖酒公司城西分公司），贵司以不定期租赁方式于2002年4月22日与我公司签订了《租房合同》，合同约定：贵司承租我公司位于成都市锦江区的房屋；……现我公司正式函告贵司：根据相关法律之规定，解除贵我双方签订的该《租房合同》，请贵司在2014年9月30日前将该房屋（总府路38号）腾退并交换我公司、结清对应期间的房屋租金、并到我公司办理相关后续事宜。特此通知。”千万公司提交了EMS邮政特快专递寄件人联。庭审中，众翔公司称其未收到该通知函。2014年12月16日，千万公司诉至一审法院，要求确认其与众翔公司的《租房合同》已于2014年9月15日解除。2015年3月27日，众翔公司向一审法院提起诉讼，要求确认金属总公司与千万公司于2000年5月16日签订的房屋买卖合同无效。一审法院作出（2015）锦江民初字第2331号判决认为，金属总公司向千万公司有偿转让涉案房屋的程序符合国家有关政策规定；金属总公司与千万公司之间的转让不存在恶意串通；千万公司按照评估价格支付了购房款，符合国有资产有偿转让的规定，没有损害国家利益；千万公司取得房屋产权后与众翔公司签订了《租房合同》，仍然按照原金属总公司与众翔公司之间的租金标准收取租金，且众翔公司亦按照上述租金标准承租至今，故转让行为未损害众翔公司的利益。因此判决驳回众翔公司的诉讼请求。众翔公司不服一审判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终字第5128号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，金属总公司于2000年4月向成都市中级人民法院起诉，要求解除其与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的协议书，并要求成都市糖酒公司城西分公司补付1996年11月至实际解除协议书止的房租。成都市中级人民法院于2001年8月6日作出（2000）成民初字第88号民事判决书，判决驳回金属总公司的诉讼请求。金属总公司不服该判决提出上诉，二审期间，金属总公司放弃了要求解除协议书的请求，但要求按成都市物价局、成都市房产管理局发布的房屋租赁市场指导价调整房屋相应的租金。四川省高级人民法院于2001年11月12日作出（2001）川民终字第258号民事判决书，判决：一、撤销成都市中级人民法院（2000）成民初字第88号民事判决书；二、金属总公司与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的房屋租赁协议除房屋租金按判决执行外，其余条款双方继续履行；成都市糖酒公司城西分公司从2001年11月1日起至2001年12月31日止按每月110元/平方米向金属总公司交纳租金；从2002年1月1日起至2002年12月31日止每月130元/平方米交纳租金；从2003年1月1日起至之后房产、物价管理部门有关房屋租赁市场指导价新的文件出台时止按每月租金150元/平方米交纳租金。一审再查明，成都市锦江区南沟头巷20号门牌号变更为成都市锦江区总府路34号、38号（5栋底层4-8单元）。一审庭审中，各方一致陈述，案涉房屋的实际使用人为金山商场。截至一审第二次庭审之日，众翔公司按《租房合同》约定向千万公司支付相应的款项，众翔公司称是支付的租金，千万公司称是支付的房屋使用费。一审法院认为，千万公司与众翔公司签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的限制性规定，应属合法有效。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为千万公司是否可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。对此，一审法院评析如下：首先，根据成建规（1980）115号文载明的内容，可以认定金属总公司在征用案涉房屋所在的土地时向政府土地管理部门作出了将建成后的房屋底层的一半交给干道指挥部统一安排商店使用的承诺。房屋建成后，金属总公司也实际履行了该承诺。众翔公司取得案涉房屋的使用权是基于干道指挥部的安置，干道指挥部用所有权属于金属总公司的房屋安置众翔公司，符合当时政策规定。众翔公司对案涉商铺享有的承租权，即系对金属总公司行使所有权的限制。其次，千万公司应继受案涉房屋所有权行使方面的限制。千万公司受让金属总公司的房屋，双方的房屋买卖合同已为生效判决确认合法有效，且千万公司已取得案涉房屋的所有权证，故千万公司对案涉房屋享有所有权无疑。但是，卖方金属总公司系买方千万公司的发起人及最大股东，房屋买卖合同签署时，金属总公司的签约代表宋郑浩是千万公司的股东；同时，房屋买卖合同明确载明千万公司充分了解出售房屋状况。可见，案涉房屋的交易双方具有一定关联性，作为买方的千万公司确实充分了解该房屋所有权行使方面所受的限制。房屋买卖完成后，千万公司与众翔公司签订了《租房合同》，《租房合同》约定租金的标准和依据，与四川省高级人民法院（2001）川民终字第258号民事判决书认定的租金依据和标准一致，同时该合同载明“根据干协[1988]第92号协议”。以上情况充分表明千万公司实际上同意继受金属总公司与众翔公司之间的协议内容。综上，千万公司在受让案涉房屋时明确知晓案涉房屋所有权行使方面所受的限制且已经以行动表示其接受了该限制，因此千万公司应继受该限制。再次，根据《租房合同》载明的“根据干协[1988]第92号协议”、“按省、市有关部门出台的房屋租赁市场指导价确定价格标准”等内容可以认定，《租房合同》实质上是双方延续政策安排而达成的一种特别协议，该合同不同于市场经济条件下平等主体双方自愿达成的租赁合同关系。《租房合同》约定“长期使用”，虽未明确约定租期的起止时间，但不能简单地理解为不定期租赁。结合众翔公司使用案涉房屋的历史原因以及众翔公司使用案涉房屋多年的事实，可以认定双方对于案涉房屋已形成了长期租赁的交易习惯。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁……”以及该法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，《租房合同》不应视为不定期租赁合同。综上，千万公司不可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。千万公司发出的解除通知函不当然发生解除合同的效力，现众翔公司明确表示不愿意解除合同，千万公司也未提交其他证据证明案涉合同具有其他约定解除事由，故千万公司要求确认《租房合同》已解除及腾退房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于房屋占用费，案涉合同未解除的情况下，众翔公司按合同约定支付租金，符合约定及法律规定，千万公司要求按1000元/月·㎡的标准支付房屋占用费，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项（法律条文全文附后）之规定，判决：驳回千万公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费950元，减半收取计475元，由千万公司负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，从本案查明的事实来看，根据成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文《关于同意四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司征用土地的通知》中关于“其中底层门市部必须拿出百分之五十的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部统一安排商店使用”的规定，干道指挥部取得包括案涉房屋在内的金属总公司享有所有权的底层门市一半房屋的使用权。金属总公司也实际履行。而众翔公司取得案涉房屋的使用权是基于其与干道指挥部签订的《关于补签拆除和安置市糖司第二经营部祠堂街206号至212号房屋的协议》（干协[1988]第92号协议），该协议符合当时的政策规定。而基于该协议，金属总公司与众翔公司（原成都市糖酒公司城西分公司）于1996年6月26日签订协议书，金属总公司将案涉房屋租赁给众翔公司使用。众翔公司对案涉房屋享有的承租权，即对金属总公司所有权的限制。后千万公司与金属总公司签订《房屋买卖合同》，购买包括案涉房屋在内的588.07平方米房屋，生效判决确认《房屋买卖合同》合法有效。但鉴于千万公司与金属总公司的关系，千万公司购买案涉房屋也应继受案涉房屋上所有权行使的限制。此后，千万公司与众翔公司于2002年签订《租房合同》，合同中同样载明“根据干协[1988]第92号协议”，应认定双方均清楚《租房合同》签订的基础是干协[1988]第92号协议，也即千万公司对房屋的所有权受到众翔公司承租权的限制。《租房合同》实质上是特定时期拆迁安置政策导致案涉房屋所有权与使用权分离而形成的纠纷，不应认定为合同法中规定的不定期租赁关系。因此，千万公司不享有《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定的合同解除权，其向众翔公司发出的解除通知函不发生解除案涉《租房合同》的效力。一审判决认定正确，本院予以维持。关于房屋占用费的问题。如前所述，案涉《租房合同》未解除，众翔公司按合同约定支付租金。千万公司主张按1000元/月/平方米支付房屋占用费没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，千万公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由四川省千万贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  冯 璐二〇一七年六月十四日书记员  刘 奕