湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0104民初3086号原告：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。法定代表人：田丰，企业负责人。委托代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所实习律师。被告：陈凌樱，女，1979年4月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：李慧强，男，1983年11月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：陈凌樱，女，1979年4月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系李慧强妻子，公民身份号码：4304261979********。原告阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称“阳光壹佰物业公司”）诉被告陈凌樱、李慧强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业公司的委托代理人李思贤、被告陈凌樱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光壹佰物业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计2633.1元，其中物业服务费2335.4元，违约金297.8元;2、由两被告共同承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-6-706号房业主，房屋面积为72.98平方米。2004年7月12日，原告通过阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司选聘，对长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城实施前期物业服务工作。2013年10月30日，原告与被告签订前期物业服务协议，原告严格依约履行了义务，但被告自2015年5月至今拒不缴纳物业服务费，经原告多次催缴均无结果，故原告诉至人民法院。被告陈凌樱、李慧强辩称：开发商阳光壹佰(湖南)置业发展有限公司于2013年12月30日向被告交房,交房后被告一直按时缴纳物业费。2014年5月初房屋内墙面出现裂缝,打电话与阳光100客服总部的电话投诉,物业连同开发商上门了解情况,是客服戴伟(已离职)带人上门,并说会帮忙处理,当时给了两种方案,要么安排人上门维修,要么将维修所需费用按照120元/平米赔偿给被告，但需与上面审批同意,让被告等消息。直到2014年9月一直未有结果,2014年9月21日被告向物业服务商湖南阳光壹佰物业服务有限公司(现名称阳光壹佰物业发展有限公司)反映情况，要求物业联系开发商商谈维修事宜。当时开发商的原客服人员戴伟已经离职，新换的客服经理变动不定，物业管家人员也变换不定，每次过来了解情况后一直未有处理结果，导致此事一拖再拖。出于无奈,2015年5月,被告开始停缴物业费,以此向物业公司施压。之所以如此,理由如下:1、开发商经常找不到人,人员流动快,从2014年第一次投诉起不断换客服人员来家里了解情况，给予解决方案不确定，一拖再拖，物业有主动联系开发商协助解决的义务。实际上物业一开始也一直在配合，只是人员流动快，换人频繁，致使解决方案一直未作确定和跟进。2、开发商与物业公司同一个老板,法定代表人都是田丰,两家企业其实就是一家,找物业和开发商是一样,屋内墙面裂缝的修补应当由物业承担,至少修补费用应该充抵物业费用。3、屋内墙面出现裂缝的时间在保修期内(《住宅质量保证书》列明保修期2013年12月30日起计算)。而随着时间的推移,从2016年开始,之前开裂位置越来越明显,裂隙越来越宽,有延伸扩大趋势,若不解决,将更加严重。物业和开发商频繁过来了解情况,无数次承诺解决,但始终未解决,这样做事给被告一种假象,以为此事能得到解决而忽略了要留下当时的证据，致使维权很被动,还耽误很多工作的时间,给生活和工作造成不良影响。请法院查明事实,充分保护弱势一方的权利。经审理查明：2013年10月30日，以湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司（于2014年12月23日更名为阳光壹佰物业发展有限公司）为甲方，以被告李慧强为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》一份。该协议对物业的基本情况、双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中该协议约定，乙方所购房屋为：阳光壹佰新城6栋706号，建筑面积72.98平方米。该协议第一条约定：双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。该协议第四条约定：物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前交纳本季度物业服务费。二、沿街公馆按建筑面积每月每平方米2.0元（楼栋底商除外）……。该协议第九条约定：违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，甲方有权通过合法途径强制追缴。被告的房屋为住宅，该房屋买受人为被告陈凌樱，共有人为被告李慧强，被告自2015年5月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告应每月交纳物业管理服务费146元（72.98平方米×2元/㎡/月），截止至2016年8月31日，被告共欠缴物业管理服务费2336元（146元/月×16个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、交房手续流转单、欠费明细表等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告阳光壹佰物业公司与被告李慧强签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业服务，但是，被告自2015年5月1日起一直未交物业管理服务费，对于原告要求被告交纳2015年5月1日起至2016年8月31日止的物业管理服务费2335.4元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金297.8元的诉讼请求，因双方在合同中约定从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于被告主张房屋内墙开裂要求原告解决，因与本案不是同一法律关系，被告可另行向相关责任主体主张权利，并不得以此为由拒交物业费，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告陈凌樱、李慧强在本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司支付2015年5月1日起至2016年8月31日止的物业服务费2335.4元，违约金297.8元，共计2633.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已垫付），由被告陈凌樱、李慧强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一七年六月二十一日书记员  陈 倩附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。