贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2729民初115号原告（反诉被告）：贵州合力购物有限责任公司，住所：贵州省贵阳市白云区同心路1号白云大厦负一层。统一社会信用代码：91520113789777465C。法定代表人：李德祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄云，贵州鼎晋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：史润，贵州鼎晋律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：长顺县利尔房地产开发有限公司，住所：长顺县城关长征大道。统一社会信用代码：915227295806574380。法定代表人：刘筑萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李永瑜，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司与被告（反诉原告）长顺县利尔房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年1月19日立案后，在审理过程中，被告长顺县利尔房地产开发有限公司提起反诉，同年3月28日依法适用普通程序公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄云、史润及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李永瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告（反诉原告）双倍返还原告（反诉被告）定金共200万元；3、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商，双方于2012年5月29日签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）开发的长顺县御景金湾商住小区的御景金湾商铺的一层及二层部分作商业用房；租赁期限19.5年，租期的第一年至第三年的租金为18元／平方米；以后租金按合同约定比例递增。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交纳房屋租赁定金100万元，后被告（反诉原告）至今未能将符合合同约定的租赁房屋交付给原告（反诉被告）使用。《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因被告（反诉原告）未能将符合约定的房屋交付给原告（反诉被告）使用，已构成违约，应依法解除合同，并双倍返还定金。请求支持原告（反诉被告）的诉请。被告（反诉原告）辩称，对双方签订《房屋租赁合同》的事实无异议。认为：1、原告（反诉被告）诉称的未能交付符合约定的租赁房屋不是事实；2、原告（反诉被告）无单方解除租赁合同的权利；3、原告（反诉被告）要求双倍返还定金无合同约定，相反，因原告（反诉被告）单方终止合同，定金应不予退还；4、被告（反诉原告）为履行合同投入巨大，原告（反诉被告）单方终止合同，对此应赔偿被告（反诉原告）的损失。反诉的事实和理由：2011年底，被告（反诉原告）取得长顺县御景金湾项目开发权，原告（反诉被告）有意在长顺县××一家大型超市，经与被告（反诉原告）协商，双方签订了《房屋租赁合同》，签订合同时，原告（反诉被告）在合同的第五条约定，被告（反诉原告）开发的房屋在建筑部分、各类设施、装置、管道、线路等配置均作了明确要求和约定（如层高4.2米、300×600的排烟管两处、超大功率变压器、两条管径60厘米供水管、两台平板电动扶梯、厕所蹲位布局以及独立电表、水表等）。合同签订后，被告（反诉原告）按合同要求修建房屋、改造布局、购买和安装超市所需的各种设施、设备。2014年12月26日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发函要求原告（反诉被告）对房屋进行验收和确定装修时间，原告（反诉被告）一直不予理会，既不验收也不进场装修，导致1万余平方米的房屋空置。到2015年8月7日，原告（反诉被告）突然发函：“因市场状况疲软，公司决定推迟进场时间至2017年底”。又到2015年8月10日，原告（反诉被告）再次发函通知被告（反诉原告），因为经营策略及规划改变，原告（反诉被告）决定不再租用被告（反诉原告）的房屋，并要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。经被告（反诉原告）统计，为履行合同，前期对房屋的设计、改造、安装各种设施、设备共计投入103.4万元，由于原告（反诉被告）的原因空置房屋8个月，导致被告（反诉原告）租金损失36.6万元（其中免租期6个月），共计损失140万元。综上，被告（反诉原告）提起反诉请求：1、由反诉被告（本诉原告）赔偿反诉原告（本诉被告）损失共计140万元；2、由反诉被告（本诉原告）承担反诉案件的受理费。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提出反诉请求及事实和理由辩称，1、请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求，被告（反诉原告）的房屋逾期交付，且房屋条件不符合合同约定；2、涉案的租赁房屋已转租给第三方长顺县家多福生活超市，被告（反诉原告）的损失未实际产生；3、因为被告（反诉原告）的房屋在合同约定移交的时间之前一直没有取得消防合格证明，被告（反诉原告）应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）围绕本诉和反诉诉讼请求，提交了以下证据供法庭质证。原告（反诉被告）提供证据有：1、原告的营业执照，法人身份证明书及其身份证复印件。用以证明原告参加诉讼的主体资格；2、国家企业信用信息公示报告，用以证明被告（反诉原告）是本案适格诉讼主体的事实；被告（反诉原告）对证据1、2均无异议，本院予以确认并在卷佐证。3、《房屋租赁合同》及照片一张。用以证明合同约定租赁的房屋的电梯安装的位置、交付时间、通道应该及需要的基础设施等都有明确的约定（合同约定的，但是被告的房屋是二层部分被用砖砌隔离、超市通道未开通，电梯安装位置实际在一层的中间部位，导致租赁面积与约定不符）的事实。被告对证据的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可。认为原告称电梯位置及隔断，在合同原件正文是没有约定的，这两张图是合同的附件，反映的是一个范围；电梯的设计是根据实际情况而定，会跟草图有一定的出入，并且电梯并不影响使用，多出的门面是原告方表示不再租赁房屋被告为了减少损失才隔断用来出租，通道不是我们没有打通，在通知原告进场的时候就打通的。本院对证据3证明被告在合同签订后，被告在对租赁房屋的布局安装中，将电梯安装位置实际在一层的中间部位，导致租赁面积与约定不符）的事实予以认定，并在卷佐证。4、信用社（银行）电汇凭证，用以证明2012年6月原告转账100万元给被告的事实。5、御景金湾延迟移交的函。证明被告在2014年6月27日已明确要延迟交房。6、建设工程消防验收公告查询结果，用以证明涉案房屋于2015年6月18日通过消防验收。7、营业执照，用以证明涉案房屋已被被告转租给第三方家多福生活超市。8、电梯使用标志，用以证明电梯安装时间在双方约定的房屋交付使用时间之后的2015年5月。被告对以上证据4、5、6、7、8的真实性无异议，但认为双方签订的《房屋租赁合同》是在房屋修建的过程中签订的，因在修建过程中有拆迁、暴雨等原因导致延期交房，根据相关法律规定，本案延期交房的原因不是合同解除的事由；验收租赁房屋的使用条件在进场通知时就已经具备；延迟也是因为原告方没有把规划图给被告。故对原告的证明目的不予认可。本院对以上证据的真实性予以认定并在卷佐证。被告（反诉原告）出示的证据有：1、营业执照，法人身份证明书及其身份证复印件，用以证明被告参加诉讼的主体资格。2、《房屋租赁合同》，用以证明原、被告于2012年建立租赁关系，并对租赁物的层高、排水等有明确的要求及对订金的处理有明确的约定。原告（反诉被告）对以上证据1、2的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。3、通力电梯销售合同及安装合同、通力电梯购买及安装费用发票，用以证明被告按照合同约定为合力公司购买和安装通力厂家的电梯，投入费用61.6万元。原告对此证据3认为：电梯的价值因是被告方与第三方签订的合同，其真实性无法核实。发票的时间是2015年5月29日，这个电梯安装时间在约定的房屋交付使用的时间之后，且有的发票的时间已经看不清楚。4、配电工程施工合同、工程进度款拨付申请表、配电工程发票、住宅小区供配电设施移交协议、客户供配电设施无偿移交明细表、客户供配电移交明细表，用以证明被告为满足原告公司的需要，为其装备了1000KV的变压器一台，投入费用为32万元。原告对此证据认为：合同是被告与第三方签订的，无法对其真实性核实。对于证据的证明目认为：1、合同约定的是900kv及400kv,2、施工合同是2015年3月9日与我们约定的房屋交付时间相差甚远。3、具体的金额我们无法核实。4、变压器安装后是家多福超市在使用，被告的损失不存在。5、竣工验收记录及建筑工程分段验收，用以证明涉案租赁房屋质量经验收合格。原告对此证据认为，这是被告方单方出具的验收记录，对于其真实性不予认可，分段验收是复印件，其真实性无法认证。即使这份证据能够证明被告的房屋质量合格，但也不能证明被告的房屋符合合同约定。6、消防验收意见书，用以证明涉案租赁房屋已于2015年6月18日通过消防验收。原告对证据认为：对证据的真实性无异议，但是对证据的证明目的有异议，验收的时间是在合同约定之后。7、工程签证单，用以证明被告为满足原告需求，将外部窗户改为砖砌封装。原告对此证据认为，对证据的真实性不予认可，对于所花费的金额没有收据、发票等证明，且这个事情在合同上没有约定，这个工程现在是家多福超市在使用。8、关于“御景金湾合力超市”已具备装修条件的函，即进场通知。用以证明被告的已通知原告进场装修。原告对此证据质证认为，对证据的真实性不予认可，出具函的时间是在合同约定交付房屋的时间之后，通知进场与是否能进场时两回事，且是在消防还未验收的情况下就通知原告方进场，不符合合同约定的交付条件。9、2015年8月7日工作联系函。用以证明原告因市场原因决定推迟至2017年年底进场，且原告是认可被告向原告发了两次进场通知的事实，原告向被告回函在被告向原告发函的八个月之后。原告对此证据认为，证据的真实性有待查实。被告的这组证据与其出示的第八组证据不能相互印证，原告要求推迟进场时间是对原合同一个根本性的改变，是因为双方没有达成协议。应该按照原租赁合同履行。10、2015年8月10日工作联系函，用以证明原告因经营规划改变，决定不再租用被告的房屋。原告对此证据认为，证据的真实性有待核实，这份证据与证据九中的两个原告公司的签章是不一致的，要求解除合同的原因与实际不符，也与客观事实不符。11、2016年1月25日回复函，用以证明被告收到原告2015年8月10日发出《工作联系函》的回复，告知双方可以进行结算，因发现原告出示的两份工作联系函的签章不符，所以要求原告的负责人张勇红在这份回复函亲自签字，合同解除的时间应为2016年1月25日。原告对此证据认为，对证据的真实性无异议，但是对被告的证明目的不予认可。若这份函是一份回复也就是对2015年8月10日的联系函的承诺，被告应当全盘接受该函的要约内容，若不是，就表示双方意见没有达成一致。被告认可解除合同时间为2016年1月25日，但被告在合同还未解除时或解除合同还没有生效之前就将涉案房屋转租给本案第三人家多福超市。本院对以上证据的真实性予以认定并在卷佐证。根据原、被告陈述、答辩和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年底，被告（反诉原告）取得长顺县御景金湾项目开发权，原告（反诉被告）有意在长顺县××一家大型超市，遂与被告（反诉原告）协议租用被告（反诉原告）的长顺县御景金湾一、二楼商铺。协议一致后，双方于2012年5月29日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告（反诉原告）租用原告（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司开发的御景金湾商住小区的御景金湾商铺的一层部分及二层部分作商业用房；租赁期限19.5年，租期的第一年至第三年的租金为18元／平方米；以后租金按合同约定比例递增，2014年6月30日交付使用。对定金约定：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳房屋租赁定金150万元，在签订合同后15个工作日内支付100万元；房屋交付后再支付50万元。原告（反诉被告）于2012年6月12日向被告（反诉原告）交纳了定金100万元。合同第七条中约定：在合同有效期内，若被告（反诉原告）将房屋转作它用或租与第三人，则双倍返还定金，并承担原告（反诉被告）为经营商场已作投资的一切损失。若原告（反诉被告）终止合同，则定金不退，已投入的固定设备设施归被告（反诉原告）所有。合同第五条约定，被告（反诉原告）开发的房屋在建筑部分、各类设施、装置、管道、线路等配置均作了明确要求和约定（如层高4.2米、300×600的排烟管两处、超大功率变压器、两条管径60厘米供水管、两台平板电动扶梯、厕所蹲位布局以及独立电表、水表等）。合同签订后，被告（反诉原告）对租赁的房屋进行了改造布局、购买和安装超市所需的各种设施、设备。被告（反诉原告）在商铺的装修过程中，对电梯的安装未按约定的设计图纸进行安装，电梯安装位置实际在一层的中间部位，导致租赁面积减少，与约定不符。2014年12月26日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发函要求原告（反诉被告）对房屋进行验收和确定装修时间，原告（反诉被告）未予答复。商铺装修等设施于2015年6月18日通过消防验收。2015年8月7日，原告（反诉被告）发函给被告（反诉原告），以未按合同约定修建完成、消防设施改变等，不利于商场动线的规划布局。同时针对当时当地的市场调研，市场状况疲软，公司决定推迟进场时间至2017年底。同时同意被告（反诉原告）将租赁房屋对外招商，新的商家进场时，原告（反诉被告）自动退出，要求被告（反诉原告）退还已交的定金100万元，并解除合同。要被告（反诉原告）对以上要求在5日内给予书面答符。同年8月10日，原告（反诉被告）再次发函通知被告（反诉原告），以合同签订后，被告（反诉原告）未按约定发出“移交通知”交付房屋；因为经营策略及规划改变，原告（反诉被告）决定不再租用被告（反诉原告）的房屋，并要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及退还定金。2016年1月25日被告（反诉原告）回函答复原告（反诉被告）同意解除合同和对定金进行结算、清理完成后再予以退还。经被告（反诉原告）统计，已对租赁房屋的设计、改造、安装各种设施、设备共计投入103.4万元，装修后的房屋空置8个月，按合同约定，被告（反诉原告）的租金损失36.6万元（其中免租期6个月），以上共计140万元。原告（反诉被告）租赁的商铺已另租给第三方长顺县家多福生活超市经营。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效。出租人应当按约定履行对租赁房屋进行改造设计、装修和安装相关设施等，并交付符合约定的租赁房屋。但本案的被告（反诉原告）未按约定安装电梯，延期通知交付出租屋，出租人对此应承担相应的违约责任。在租赁房屋改造、装修完成后，原告（反诉被告）先是发函给被告（反诉原告）推迟进场时间至2017年底，该行为应视为原告（反诉被告）同意继续履行原合同，第二次发函通知被告（反诉原告）决定不再租用被告（反诉原告）的房屋，并要求解除合同，此行为应视为原告（反诉被告）明确表示不再继续履行合同，应承担相应的违约责任。本案的合同未实际履行，双方均应承担相应的责任。对被告（反诉原告）的装修等投入和该租赁房屋已另租给第三方的事实，系被告（反诉原告）对属自己所有的出租房屋进行装修等投入实未造成损失，其反诉请求本院不予支持。装修后的房屋空置8个月，按合同约定，属相应的租金损失，原告（反诉被告）应承担相应的责任。根据本案查明的事实，合同的双方当事人均已同意解除，应予以解除。原告（反诉被告）对本案合同未能履行应承担主要责任，已交的定金酌情予以返还，其双倍返还定金的请求本院不予支持；被告（反诉原告）应承担次要责任，其不予退还定金的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司与被告（反诉原告）长顺县利尔房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）长顺县利尔房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司定金叁拾万圆整（￥300000.00）；三、驳回原告（反诉被告）贵州合力购物有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长顺县利尔房地产开发有限公司的反诉请求。若义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，权利人有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，要求义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告（反诉被告）承担7980元，被告（反诉原告）承担3420元。反诉案件受理费8700元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力。审 判 长  郭兴益审 判 员  杨富娜人民陪审员  班顶祥二〇一七年五月三十一日书 记 员  卢林林