安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终426号上诉人（原审被告）：杜兴金，男，1963年11月5日出生，住安徽省广德县。上诉人（原审被告）：李仁立，女，1969年1月18日出生，住安徽省广德县。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪俊，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段丽美，女，1963年9月18日出生，住安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：颜文平，男，1961年10月19日出生，住安徽省广德县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所律师。原审被告：杜焕一，男，1987年11月3日出生，住安徽省广德县。上诉人杜兴金、李仁立因与被上诉人段丽美、颜文平、原审被告杜焕一房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜兴金、李仁立上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回段丽美全部诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：1.一审判决忽略了重要事实。段丽美起诉案外人严国良排除妨碍即已知晓其权利受到侵害系严国良所为，该案现在执行阶段，段丽美向其主张违约责任，属于重复主张权利。杜兴金与广德开心房地产开发有限公司（以下简称开心公司）买卖合同效力虽经判决无效[（2014）宣中民四第00077号判决]，但并不影响段丽美主张善意取得的权利，段丽美可依据（2009）宣民一终字第388号民事判决书确定的内容，要求案外人退还占有的案涉房屋。2.一审判决损失计算无合法依据。原审判决杜兴金承担段丽美违约损失540000元，同时明确了损失计算的时间，若段丽美、颜文平后续仍无法获得完整物权，可再次主张违约损失，这将违反民事诉讼“一事不再理”的法律原则。一审判决虽参考了相同地段租金和银行同期贷款利率，但未明确损失计算的依据。3.开心公司将案涉房屋出售获益，且案涉房屋由严国良的继承人方顺花实际占有使用，应追加开心公司和严国良的继承人为第三人参加本案诉讼。段丽美辩称，1.本案与此前排除妨碍案的诉讼请求范围不同，不构成重复诉讼。2.段丽美起诉案外人严国良排除妨碍是行使对房屋所有权的物权保护，段丽美至今未取得案争房屋的占有、使用权，杜兴金存在过错，并构成违约，其应赔偿由此造成的损失。3.段丽美迄今未取得完整物权，有权向杜兴金主张违约损失，原判决参照同等地段同类型房屋的租金标准，计算段丽美的损失合理合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。段丽美、颜文平向一审法院起诉请求：1.判令杜兴金、李仁立交付将位于广德县桃州镇；2.判令杜兴金、李仁立赔偿损失540000元（自2009年1月4日起按平均每年不低于90000元标准计算至2016年1月4日止）；3.判令杜焕一在受益范围内承担连带责任。一审法院审理查明：段丽美、颜文平系夫妻；杜兴金与李仁立系夫妻，杜焕一系杜兴金、李仁立之子。1999年，开心公司开发广德县桃州镇欧洲城房地产，案外人严国良系欧洲城房地产开发工程实际承包人，在广德县桃州镇欧洲城商住楼（即本案争议房屋，建筑面积为217.19平方米，总层数三层）建成后即被严国良实际占有使用（严国良占用的理由系开心公司欠其部分工程款未支付，且严国良认为双方已达成口头以房抵债的买卖合同关系）。在严国良实际占有案涉房屋期间即2004年6月，开心公司以自己为房产权利人并办理了案涉房屋的房产证。2005年8月23日，杜兴金从开心公司处购买了案涉房屋，并办理了房产证变更登记手续，但因严国良的占有使用而未实际取得该房屋的使用、居住权。2008年11月23日，段丽美、颜文平（买受人）与杜兴金、李仁立（出卖人）之间签订《房屋买卖协议》（即案涉房屋的买卖），约定“出卖人将座落在欧洲城商住楼整体出售给买受人，双方协议如下：一、转让标的座落在广德县桃州镇欧洲城商住楼内三层楼房，面积为营业面积70.60平方米，住宅面积146.59平方米……。二、双方约定整体转让价为人民币92万元整，……收款方应出具收条。三、由于该房产系夫妻共同财产，买卖双方签订协议时均需双方夫妻共同签字认可。四……出卖人（签字）：杜兴金李仁立买受人（签字）：段丽美颜文平”。协议签订后，段丽美、颜文平于2009年1月4日前支付了全部案涉房屋的购房款92万元，2009年1月4日、2月6日分别办理了房地产权证和国有土地使用证的变更登记手续，土地使用权人、房地产权利人为段丽美、颜文平。在上述买卖房屋及变更房屋登记手续期间杜兴金、李仁立并没有将严国良一直实际占有、使用该房屋的情况告知段丽美、颜文平。之后段丽美、颜文平因无法取得购买的争议房屋，便通过各种司法途径救助，但至今未取得争议房屋的占有、使用权。2016年3月4日，段丽美、颜文平诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明：1.2010年6月18日，杜焕一购买的广德县桃州镇房屋。2.案涉房屋同地段（市面差于争议房屋）第一层房屋每间每年租价自2014年起为50000元，第二层为8000元/间，2014年往前每年递减2000-3000元（两层两间共递减）。与争议房屋相同地段、相同市面的使用面积约15平方米的第一层房屋2016年年租金为50000元。3.2004年，严国良以开心公司为被告（案由为买卖合同纠纷）向广德县人民法院起诉要求其办理案涉房屋的房产证、土地证，该案经一审、二审、重审、再审等程序后，以（2007）广民二再字第3号、（2008）宣中民二再终字第2号、（2010）宣中民二再终字第00004号民事判决书判决驳回严国良的诉讼请求。严国良不服向安徽省人民检察院申诉，后安徽省人民检察院向安徽省高级人民法院提出抗诉，安徽省高级人民法院提审后于2012年12月11日作出（2012）皖民提字第00021号民事裁定，撤销安徽省宣城市中级人民法院（2010）宣中民二再终字第00004号、（2008）宣中民二再终字第2号及安徽省广德县人民法院（2007）广民二再字第3号民事判决，并发回安徽省广德县人民法院重审，该院重审后于2013年10月25日作出（2013）广民二初字第00035号民事判决（案由变更为确认合同效力纠纷），判决确认严国良与开心公司就欧洲城A区1.2号房屋以物抵债买卖合同关系合法有效，该判决现已发生法律效力。4.上述诉讼期间即2009年，段丽美以严国良为被告向广德县人民法院院起诉要求排除妨碍，即要求严国良退出其占有的欧洲城房屋（即案涉房屋），该案经一审、二审，由生效的（2009）宣中民一终字第388号民事判决，判令严国良退出其占有的欧洲城房屋。后段丽美向法院申请强制执行，现已立案执行，但目前该执行案件处于中止状态。5.2011年8月，严国良向法院起诉要求确认开心公司与杜兴金签订的欧洲城（即案涉房屋）买卖合同无效，宣城市宣州区人民法院作出（2012）宣民一初字第00104号民事判决，确认开心公司与杜兴金签订的欧洲城房屋买卖合同无效。杜兴金不服提出上诉，2016年2月14日宣城市中级人民法院作出（2014）宣中民四终字第00077号民事判决，驳回上诉，维持原判。6.2014年11月，段丽美以严国良、开心公司为被告提起第三人撤销之诉，请求撤销（2013）广民二初字第00035号民事判决书中确认的严国良与开心公司就欧洲城房屋以物抵债买卖合同关系合法有效的判决，广德县人民法院作出（2014）广民二初字第00669号民事判决，驳回段丽美的诉讼请求。段丽美不服提出上诉，宣城市中级人民法院作出（2015）宣中民二终字第00147号民事判决，驳回上诉，维持原判。7.在上述案件诉讼期间，严国良一直占有、使用案涉房屋。2015年8月，严国良死亡，其妻子方顺花目前尚居住在案涉房屋内。一审法院认为，双方争议焦点一为段丽美、颜文平诉请杜兴金、李仁立立即交付系争房屋问题。2004年严国良诉开心公司买卖合同纠纷案件（即严国良诉请要求开心公司办理案涉房屋的房产证、土地证）经过一审、二审、重审、再审等程序后虽在2010年前其诉请未得到法院的支持，但在2012年经安徽省高级人民法院提审后撤销了上述未支持严国良诉讼请求的民事判决，并发回广德县人民法院重新审理，该院重审后作出的（2013）广民二初字第00035号民事判决（重审后变更案由为确认合同效力）确认严国良与开心公司就欧洲城房屋以物抵债买卖合同关系合法有效，且该判决现已发生法律效力，同时段丽美申请撤销该判决的诉请也未得到法院的支持；另严国良诉请要求确认开心公司与杜兴金签订的欧洲城房屋（即案涉房屋）买卖合同无效纠纷同样也得到了（2012）宣民一初字第00104号民事判决支持，且该判决现已发生法律效力。从合同的角度看，上述生效民事判决确认的严国良与开心公司之间就案涉房屋的买卖合同关系有效、杜兴金与开心公司签订的案涉房屋买卖合同无效的结果，对段丽美、颜文平与杜兴金、李仁立之间就案涉房屋的买卖合同关系的效力应当产生一定的影响，故在没有生效的法律文书确认段丽美、颜文平与杜兴金、李仁立之间就案涉房屋的买卖合同关系有效的情况下，本案中不宜确认段丽美、颜文平与杜兴金、李仁立之间就案涉房屋买卖合同有效。从物权角度看，在2009年段丽美起诉要求严国良退出其占有的案涉房屋，该诉请得到了法院的支持，且段丽美已申请法院强制执行，段丽美、颜文平在本案中再次要求交付案涉房屋应归属于重复诉讼。综上，段丽美、颜文平要求杜兴金、李仁立交付案涉房屋的诉讼请求不予支持。争议焦点之二为段丽美、颜文平要求杜兴金、李仁立赔偿经济损失540000元的问题。经查，2008年11月段丽美、颜文平与杜兴金、李仁立签订了《房屋买卖协议》，2009年1月4日段丽美、颜文平即支付了全部购房款92万元，2009年1月、2月即办理了房屋登记过户手续，但在上述段丽美、颜文平与杜兴金、李仁立买卖房屋及变更房屋登记手续期间杜兴金、李仁立并没有将严国良一直实际占有、使用该房屋的情况告知段丽美、颜文平，导致段丽美、颜文平虽通过各种司法途径救助至今仍未取得争议房屋的占有、使用权，杜兴金、李仁立的上述行为明显存在过错，并构成违约，因此给段丽美、颜文平造成的损失（无论双方之间的《房屋买卖协议》有效或者无效，段丽美、颜文平的损失均应存在）应当予以赔偿。段丽美、颜文平诉请的损失从其支付全部购房款92万元之日即2009年1月4日起计算至2016年1月4日（共7年）符合规定。且段丽美、颜文平要求按照案涉房屋同地段房屋出租的房租费用计算每年的损失并无不当，因案涉房屋房为商住楼，同时段丽美、颜文平诉请的7年的损失数额540000元低于相同地段房屋的租价（因相同地段市面差于涉案房屋的房租费自2014年起第一层每间为50000元、第二层每间为8000元，2014年往前每年一、二层两间递减2000-3000元，与案涉房屋相同地段同市面的使用面积约15平方米的第一层房屋2016年年租金为50000元，而涉案房屋为两间三层，建筑使用面积约70平方米，按上述计算房租费，段丽美、颜文平诉请的数额应低于同地段房屋的房租费），即使以段丽美、颜文平支付的购房款92元为基数并按同期银行贷款利率计算损失也与段丽美、颜文平诉请的损失相差无几。故段丽美、颜文平要求杜兴金、李仁立赔偿自2009年1月4日起至2016年1月4日止造成的经济损失540000元的诉讼请求予以支持。争议焦点之三为段丽美、颜文平要求杜焕一在受益范围内承担连带责任问题。因段丽美、颜文平不能提供杜焕一受益范围数额的相关事实依据，同时要求杜焕一在受益范围内承担连带责任也无法律依据，对段丽美、颜文平该项诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、被告杜兴金、李仁立于判决生效之日起一个月内赔偿原告段丽美、颜文平自2009年1月4日起至2016年1月4日期间的经济损失计540000元；二、驳回原告段丽美、颜文平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，保全费3670元，合计12870元（两原告已申请缓交），由被告杜兴金、李仁立负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。二审另查明：2008年11月23日，段丽美、颜文平（买受人）与杜兴金、李仁立（出卖人）签订《房屋买卖协议》，约定：买受方付清房款时，出卖方需将该房产《房地产权证》、《国有土地使用证》一并交付买受方，视为双方交接完成；该协议经买卖双方签字生效，不得违约，如一方违约应赔偿对方损失3万元。杜兴金在本院审理（2014）宣中民四终字第00077号案件过程中陈述称，其出售前未告知段丽美案涉房屋涉诉情况，但带领段丽美察看了案涉房屋一、二层，第三层因严国良实际居住使用，未予察看。段丽美对上述事实不持异议。本案二审争议焦点为段丽美、颜文平向杜兴金、李仁立主张赔偿损失54万元应否支持及如何支持。本院认为，案涉房屋所在工程于1999年系开心公司开发建设，案外人严国良系该工程的实际施工人，该工程竣工后因开心公司欠付严国良工程款，严国良遂对案涉房屋占有居住使用，并与开心公司口头达成以房抵债协议，该协议已经人民法院生效判决确认有效。在严国良实际居住使用该房屋期间，开心公司以自己为权利人办理了该房屋产权证又于2005年8月将该房屋出售给杜兴金，开心公司与杜兴金之间就案涉房屋买卖合同已经人民法院生效判决确认无效。在案涉房屋产生纠纷并在涉诉期间，杜兴金在开心公司未向其实际交付案涉房屋的情况下又于2008年11月将案涉房屋出售给段丽美。虽杜兴金、李仁立与段丽美、颜文平之间达成了房屋买卖合同，且段丽美已取得该房屋权属证书，但因开心公司与严国良之间是以该房屋抵付工程款，并经人民法院生效判决确认该房屋买卖协议有效，且该房屋竣工后严国良一直在该房屋内居住使用，由于工程价款优先受偿，故无论段丽美、颜文平对案涉房屋是否构成善意取得，杜兴金、李仁立就案涉房屋买卖合同实际履行不能。因开心公司将案涉房屋通过以房抵债形式实际出卖给严国良后，又将案涉房屋出售给杜兴金，此系一房二卖，开心公司对此应当承担法律责任。杜兴金在与开心公司签订案涉房屋买卖合同后，虽取得案涉房屋权属证书，但在案涉房屋已由严国良实际居住使用而开心公司多年一直未向其实际交付的情况下，杜兴金与李仁立又将该房屋出售给段丽美、颜文平并获取差价，此系引起本案纠纷的主要原因，应承担主要责任。段丽美、颜文平生活在案涉房屋所在城镇，在案涉房屋已产生纠纷并已涉诉多年且该房屋已有人居住使用的情况下，未尽必要的审慎义务而与杜兴金、李仁立就案涉房屋订立买卖合同，虽办理了该房屋转移登记手续但在该房屋未向其实际交付的情况下却向杜兴金、李仁立支付了全部购房款，对本起纠纷的发生负有一定的责任。因开心公司就案涉房屋一房二卖后已名存实亡，其法定代表人至今去向不明，导致案涉房屋所涉纠纷长期案结事不了。根据上述事实现状和责任原因分析，并结合开心公司已无法追责的客观现实以及杜兴金和李仁立从中不当获利而给段丽美、颜文平造成一定经济损失的实际情况，为兼顾利益平衡，避免案涉房屋纠纷久拖不决，本院通过综合考量上述因素并参照案涉房屋同地段、同类房屋租金价格等情形，决定酌定杜兴金、李仁立一次性给付段丽美、颜文平经济损失54万元。综上所述，原判认定基本事实清楚，但裁判结果未考虑到案件实际情况，而判决杜兴金、李仁立赔偿段丽美、颜文平自2009年1月4日起至2016年1月4日止期间的经济损失为54万元有失妥当，本院予以纠正。杜兴金、李仁立部分上诉理由成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初626号民事判决第二项，即：“二、驳回原告段丽美、颜文平的其他诉讼请求”；二、变更安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初626号民事判决第一项为：上诉人杜兴金、李仁立于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿被上诉人段丽美、颜文平经济损失540000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费9200元，由上诉人杜兴金、李仁立负担。本判决为终审判决。审判长 程 瑛审判员 陈月银审判员 陈前香二〇一七年六月六日书记员 孙如梦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……