北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4353号上诉人（原审被告、反诉原告）:香草香草（北京）科技股份有限公司，住所地北京市海淀区苏州街55���名商大厦二层。法定代表人：郝丽莉，董事。委托诉讼代理人：孙涛，北京市康德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中冶地（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街42号宇飞大厦5层。法定代表人：李利，董事长。委托诉讼代理人：孙海潮，北京市海勤律师事务所律师。上诉人香草香草（北京）科技股份有限公司（以下简称香草公司）因与被上诉人中冶地（北京）房地产开发有限公司（以下简称中冶地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初13871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。香草公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并��增请求确认我公司与中冶地公司之间的合同无效，并要求中冶地公司赔偿我公司损失。事实和理由：一审判决认定事实不清，我公司租赁部分为宇飞大厦挑高大厅部分，该部分夹层是中冶地公司后期自行加建的，属于违章建筑，中冶地公司将违章建筑出租给我公司，其公司应对合同无效的后果负有全部责任。中冶地公司辩称,我公司同意一审判决，不同意香草公司的上诉请求和上诉意见。中冶地公司向一审法院起诉请求：1、判令解除我公司与香草公司签订的《租赁合同》；2、香草公司支付我公司房屋租金2814893.5元及合同解除后至香草公司实际腾房之日的房屋占用费；3、香草公司向我公司支付逾期支付房租的违约金。香草公司向一审法院提出反诉请求：中冶地公司退还我公司租赁保证金228551元。一审法院认定事实：2012年2月25日，中冶地公司（甲方）与香草公司（乙方）签订《租赁合同》，约定香草公司向中冶地公司承租宇飞大厦二楼局部场地（建筑面积为1156平方米）用于经营餐饮项目，租赁期为自2012年3月1日起至2022年7月31日止，其中从起租日起5个月为装修免租期，租金标准为6.5元/天/平方米（建筑面积），月租金为228551元（含物业管理费及制冷费、采暖费，不含发票），租金标准自起租日起三年内不变，从第四年起每三年递增10%，租金每三个月支付一次，首次租金于入场日前5日内支付，以后租金应于已付租金月份到期日前七日一次性支付；保证金为228551元，合同结束乙方如不续租，且无违约行为，甲方于合同结束20天退还乙方保证金，不计利息，“乙方有下列情形之一的，甲方有权全额或者部分扣除乙方保证金，并有权在保证金不足时要求乙方在接到甲方通知十日内补足保证��，逾期十日未补足，甲方有权解除合同。1、因乙方自身原因导致合同解除。2、乙方拖欠租金和水、电、气等能源费用，且未按时补缴的。3、因乙方自身原因给甲方造成损失，且乙方未及时补给补偿的”。合同签订后，中冶地公司向香草公司交付租赁房屋。香草公司未交纳2014年8月至2015年3月期间的租金1828408元。2015年3月31日，中冶地公司、香草公司签订《补充协议》及《租赁合同补充协议书》，约定自当日起租赁建筑面积由1156平方米缩减至756平方米，同时确定香草公司拖欠中冶地公司房屋租金1828408元，对于拖欠租金，香草公司于2015年12月31日、2016年12月31日前各支付60万元，2017年12月31日前支付628408元；同时香草公司还应每月25日前向中冶地公司支付月租金149467.5元，如逾期支付租金，每逾期一天按照未支付租金的3‰支付违约金；如香草公司未按时向中冶���公司支付拖欠的租金和现有面积房屋租金超过6个月，中冶地公司有权提前终止租赁协议，收回房屋，香草公司应当立即向中冶地公司支付全部租金。协议签订后，香草公司向中冶地公司支付了2015年4月至2016年4月期间的租金，但并未支付2014年8月至2015年3月期间的租金。香草公司自2016年6月1日起，停止其在租赁场地的经营活动。中冶地公司于2016年11月14日收回租赁场地，收回时场地内有香草公司的桌椅若干。2015年9月18日，香草公司名称由北京世纪滇风餐饮有限公司变更为现名称。本案争议的焦点在于双方是否就租赁合同关系提前终止达成一致，香草公司是否腾退租赁场地。鉴于香草公司主张双方已经达成合意，经中冶地公司许可宇飞大厦物业管理方才允许香草公司搬走其物品，但未能就前述事宜进行举证，故对香草公司主张的该事实，法院不予���可。一审法院认为,中冶地公司、香草公司双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。香草公司应当依约向中冶地公司支付租金，其逾期支付租金的行为，构成违约。中冶地公司依据合同约定，行使单方解除权，并无不当，中冶地公司于庭审中收回租赁场地，且香草公司认为涉诉合同已解除，故法院确认双方的租赁合同关系于收回场地之日解除。关于保证金一节，《租赁合同》约定保证金在香草公司拖欠中冶地公司费用、赔偿损失时予以扣除，即用于折抵香草公司应向中冶地公司支付的费用，而非违约金，鉴于中冶地公司、香草公司均主张不以保证金折抵租金，且法院支持了中冶地公司要求香草公司支付租金的诉讼请求，故对于该��证金中冶地公司应当予以退还。鉴于中冶地公司、香草公司约定的违约金数额过高，且中冶地公司未对其损失进行举证，故法院调整违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率四倍。据此，一审法院于2016年12月作出判决：一、中冶地（北京）房地产开发有限公司与香草香草（北京）科技股份有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议书》于二〇一六年十一月十四日解除；二、香草香草（北京）科技股份有限公司于判决生效后十五日内支付中冶地（北京）房地产开发有限公司租金2887866.4元；三、香草香草（北京）科技股份有限公司于判决生效十五后日内按中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付中冶地（北京）房地产开发有限公司房屋违约金（基数600000元部分自二〇一六年一月一日起计算，二〇一六年五月至二〇一六年十月期间每月租金164414.25元自当月25日起计算，二〇一六年十一月租金72972.9元自当月14日起计算）；四、中冶地（北京）房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还香草香草（北京）科技股份有限公司保证金228551元；五、驳回中冶地（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，香草公司提交房屋产权证一份、房屋登记表一张、房产平面图二张、自行绘制的涉案房屋平面图一张，欲证明其主张。中冶地公司提交涉案房屋现承租商户的房屋装饰设计平面图一张。本院查明的其他事实与一审法院查明无异。本院认为，根据本案已查明的事实，香草公司在考察涉案场地后与中冶地公司签订涉案租赁合同，并在签订���同后在涉案场地开展经营活动。后，香草公司从涉案场地搬走，中冶地公司于一审审理过程中收回租赁场地，且香草公司认为涉案合同已解除，故一审判决确认双方租赁合同关系于收回场地之日解除，并无不当。因香草公司尚有租金未交，其应履行该费用的支付义务。鉴于中冶地公司、香草公司约定的违约金数额过高，且中冶地公司未对其损失进行举证，故一审判决调整违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率四倍，亦无不当。综上，香草公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29903元，由香草香草（北京）科技股份有限公司负担（已交纳）。本判决���终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年六月三十日书记员 房依彤