广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初1093号原告李林妃，女，汉族，1982年2月28日出生，住广东省东莞市南城区，委托代理人石旭，广东汉章律师事务所律师。委托代理人曾茂林，广东汉章律师事务所律师。被告詹道彬，男，汉族，1980年9月4日出生，住广东省英德市，原告李林妃诉被告詹道彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日以简易程序受理,后依法转为普通程序，由审判员李艳婷担任审判长，与审判员朱昉、人民陪审员郭浩辉组成合议庭于2017年3月7日、2017年5月26日公开开庭进行了审理，原告李林妃及其委托代理人石旭、被告詹道彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除《房地产买卖居间合同》；2、被告退还原告定金40000元；3、被告支付原告违约金358000元、中介费5000元；4、被告承担本案律师费27000元、诉讼费、诉前财产保全受理费2670元和财产保全担保费3440元。事实和理由：2016年9月24日，原告与被告及案外人东莞市诚泰房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，合同约定卖方将位于东莞市××城区黄金路××-葛兰溪谷（一期）8号楼1702的物业卖给买方，物业总价款1790000元、中介费5000元，卖方保证物业不存在任何产权争议或他人对物业主张权利的情况，物业在成交前或成交后被法院查封或被第三人主张权利而导致交易不能正常进行的，则合同对方有权依据本合约关于违约责任约定要求卖方承担法律责任，被告应当在合同签订后7个工作日内向抵押银行办理提前还款手续等。合同签订后，原告依约向被告支付了定金40000元，并向中介公司支付了中介费5000元，但被告迟迟不按合同约定履行其义务，经多次催告仍然拒绝履行其义务。原告认为案涉《房地产买卖居间合同》合法有效，被告拒绝履行其义务的行为导致合同目的无法实现，该行为属于根本违约。为维护原告合法权益特提起诉讼。被告辩称，一、被告在合同签订之后才知道案涉房屋被查封了，因为被告知道肯定无法办法过户及提前还贷手续，担保公司无法进行操作，所以才没有去办理担保手续。二、被告在解决查封事情之后，有询问原告还要不要买案涉房屋，但原告说不买了。三、房子被查封不是被告主观愿意的，就当时情况来说案涉合同实际上是无法履行的，被告没有违约，被告不应当承担违约金、律师费，但同意返还原告定金40000元及中介费5000元。经审理查明，2016年9月24日，原告（买方）、被告（卖方）及东莞市诚泰房地产经纪有限公司（经纪方）签订《商品房买卖居间合同》，约定买卖双方同意以总楼价1790000元购买位于东莞市××城区黄金路××-葛兰溪谷（一期）8号楼1702房。第一条第三款约定若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合约关于违约责任的约定要求卖方承担法律责任。第四条约定买卖双方同意买方向经纪方支付房地产咨询及买卖中介服务费伍仟元整；在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，该中介服务费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。第六条约定“1、签署本合同后卖方不能按约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应退还买方已付的楼款项含定金后，另须向买方赔偿楼款总价的20%作为违约金。2、卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的1‰向买方支付违约金，逾期15天买方有权解除合同，卖方应退回全部已收款项和承担因办理该宗买卖发生的费用外，并向买方赔偿楼款总价的20%作为违约金。……5、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费、诉讼费等相关费用由违约一方承担。”第八条约定该物业成交过程须由盈晖担保公司介入办理，担保费（44025元）则由乙方承担支付，如因卖方征信问题导致额外增加的担保费则由卖方承担支付，双方的公证费则由双方各自承担交纳。合同附件第一条约定付款方式“1、定金：人民币肆万元买方须在2016年9月26日支付卖方，逾期1天未支付清作违约处理。另定金陆万元在担保公司查完卖方本人的征信确认无任何问题且银行出买方的同贷书后三天内由买方支付给卖方。2、首期款（含定金）人民币伍拾肆万元整，所售物业已办理抵押登记需注销抵押后付款，赎契出资方为担保公司，买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理；……3、楼价余款人民币壹佰贰拾伍万元，为贷款银行实际批准的金额，采取快速担保贷款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放贷至卖方贷款账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取……”附件第二条约定“……2、申请提前还款手续：卖方或卖方之委托人应在签订本合同后7个工作日内，向抵押银行办理提前还款手续，并在经纪方或银行通知还款之日起7个工作日内还清贷款（另有约定除外）……”上述合同签订当日，原告支付了被告定金40000元，支付了东莞市诚泰房地产经纪有限公司中介服务费5000元。本案中，原告主张被告拒绝办理担保手续，未办理申请提前还款手续，隐瞒虚构案涉房屋被查封的事实，致使交易不能进行，原告的合同目的无法实现，故诉请解除合同并要求被告承担违约责任。原告陈述案涉合同签订时被告称案涉房屋有二抵，抵押金额总共大约壹佰壹拾万元，因此双方在《房地产买卖居间合同》上备注了交易需由盈晖担保公司办理相关手续，并在合同签订当天也签署了盈晖担保公司的手续；由于签订合同时是周末，无法当场查询原被告的征信情况，所以《房地产买卖居间合同》约定附件第一条第一款即至征信符合且银行同贷书出具后三天内再支付剩余的陆万元，当时经纪方和担保公司都声称即使盈晖担保公司无法担保，总会有其他的公司愿意担保，因而双方没有协商如果征信不符合如何处理；原告签合同后的第一个工作日盈晖担保公司就说被告征信有问题，无法办理担保手续，之后经纪方就通知换一家担保公司，被告也同意更换担保公司，但被告一直没有办理相关手续，之后原告也无法电话联系被告，期间被告有通过微信说称案涉房屋被查封了无法出卖，后来在2016年12月底与被告协商解除合同，但被告说其经济紧张无法退款。被告确认原告所述的合同签订情况。被告称其在案涉合同签订当天就签署了盈晖担保公司的手续，过了几天盈晖担保公司说因为被告征信不行无法办理，当时经纪方说需要更换担保公司，但是由于案涉房屋当时已经被查封，实际上无法继续交易，所以被告就没有去经纪方处办理相关手续，直至2016年12月在房屋被解封之后被告通过电话询问原告还要不要买案涉房屋，但当时原告说不买了。原告申请了经纪方东莞市诚泰房地产经纪有限公司员工黄某出庭作证，证人称述如下：案涉房屋并非经纪方的房源，原被告双方在已经基本谈好交易细节并看了房后才找到经纪方办理相关手续，案涉合同模板是经纪方公司的模板，在签合同当时要询问双方的征信情况，由于签合同是在周末，查不了双方的征信情况，原告提出给肆万元定金，而被告提出给拾万元定金并承诺自己的征信没有大的问题，经过协商最终签了《房地产买卖居间合同》附件一第一条第一点；之后知道被告征信有问题后就第一时间电话告知了被告，由于其他的担保公司有愿意通过收取高一些的担保费来进行担保，在告诉被告这一情况后就约被告来办担保手续，但被告就一直以再安排时间为由进行拖延，一直没有办理担保公司的手续，当时经纪方也并不知道案涉房屋被查封。被告确认证人黄某是负责案涉交易的中介人员，并确认证人所述的内容，被告称在东莞征信问题确实是可以解决的，被告也清楚可以换其他担保公司，但是因为房屋被查封，要解决查封的问题才一直没有去办理更换担保公司的手续，当时被告确实没有告知经纪方及原告案涉房屋被查封，但被告在积极解决。另，原告提交了委托代理合同、律师费发票、付款凭证拟证明原告为案涉纠纷支出律师费27000元；原告并提交了诉讼财产保全责任保险保费发票，拟证明原告为案涉纠纷支出诉讼财产保全保费3440元。以上事实，有原告提交的房地产买卖居间合同、银行转载凭证（2张）、收款收据（2张）、催告函、快递单、快递签收记录、微信沟通记录及中介与被告的短信记录、委托代理合同、律师费发票、付款凭证、保全费保费发票、房产登记信息查询、民事裁定书；原告申请证人黄某的证人证言；以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《房地产买卖居间合同》应是当事人的真实自愿意思表示，对当事人均有约束力。原告主张由于被告拒绝办理担保手续、未办理申请提前还款手续、隐瞒虚构案涉房屋被查封的事实，导致案涉合同无法履行，属于被告违约。对此，现评析如下：首先，原被告均确认系因被告征信问题导致盈晖担保公司无法办理担保手续；其次，庭审中，被告确认其明知可以通过更换担保公司的方法解决被告征信问题，但在经纪方通知办理担保公司后，被告并未办理相关手续；被告虽辩称其未办理手续系因案涉房屋已被查封，但被告亦确认当时并未告知经纪方及原告案涉房屋已经被查封的事实，且房屋被查封亦属出卖方即被告的责任。因此，案涉合同无法履行的原因应在于被告，本院依法采信原告的主张，原告有权解除案涉《房地产买卖居间合同》，要求被告返还已收取的40000元定金。关于被告的违约责任，根据《房地产买卖居间合同》第六条，原告有权要求被告支付总楼款20%的违约金即358000元，以及律师费27000元、财产保全担保费3440元。根据《房地产买卖居间合同》第四条，原告有权要求被告赔偿已经支付给经纪方的中介费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李林妃、被告詹道彬于2016年9月24日签订的《商品房买卖居间合同》；二、被告詹道彬在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李林妃返还定金40000元；三、被告詹道彬在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李林妃违约金358000元；四、被告詹道彬在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李林妃中介费5000元；五、被告詹道彬在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李林妃律师费27000元及财产保全担保费3440元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7750元，诉前财产保全费2670元，原告已预缴，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李艳婷审 判 员  朱 昉人民陪审员  郭浩辉二〇一七年六月二十五日书 记 员  徐婴仪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。