江西省上犹县人民法院执 行 裁 定 书(2017)赣0724执异5号案外人杨仁娣，女。委托诉讼代理人叶大青，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。特别授权代理。申请保全人郭家兰，女。被保全人吴泽滨，男。本院在审理郭家兰与吴泽滨、刘霞民间借贷纠纷一案过程中，郭家兰提出财产保全申请，请求查封登记在被保全人吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房产，本院于2016年12月22日作出（2016）赣0724民初1077号民事裁定书，查封了登记在吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房产，案外人杨仁娣于2017年5月15日对本院查封该房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨仁娣向本院提出请求：请求撤销上犹县人民法院（2016）赣0724执保字第65号裁定书，依法解除对赣（2016）南康区不动产权第××号房产的查封。事实和理由如下：2016年5月16日，上犹县人民法院在审理郭家兰与吴泽滨债务纠纷一案中，依据当事人的申请查封了登记在吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房屋产权，但该房屋产权早已在查封之前依法转让给了案外人杨仁娣。2013年5月2日，案外人杨仁娣与吴泽滨签订《房屋认购协议书》，购买吴泽滨销售的金岭家园C栋3单元412号商品房（即赣（2016）南康区不动产权第××号项下商品房）。案外人杨仁娣分别于2013年5月23日、2013年7月24日、2014年8月4日、2016年8月18日根据合同要求分四次交付房款120000元、40000��、40000元、40982元，并有部分房款丢失票据。2016年4月，案外人杨仁娣接收该房后开始装修，并于2016年10月入住。案外人杨仁娣认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然赣（2016）南康区不动产权第××号项下房屋产权仍未办理过户登记手续，但是案外人已经支付全部购房款，并在装修完成后入住，已经实际占有了该房产，该房依法不属于人民法院查封吴泽滨的财产范围。申请保全人郭家兰称，1、申请保全人与吴泽滨借款事实清楚，依法申请法院查封其房屋于法有据。根据物权法的规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。���外人提出在查封前已购买房屋，但未办理过户登记手续，所有权未转移，因此申请财产保全查封合法。2、申请保全人依法享有该房屋的优先受偿权。被保全人吴泽滨买卖、租赁该房屋必须履行上犹县人民法院的判决，积极与申请保全人协商，在归还申请保全人的借款本息后由申请保全人申请撤销查封。请求法院依法驳回案外人的异议请求。被保全人吴泽滨经本院公告送达异议申请书副本、举证通知书、诉讼风险告知书，在法定期限内未向本院提交答辩意见。为证明自己的主张，案外人杨仁娣提供了以下证据：1、案外人杨仁娣身份证，证明其身份信息；2、《房屋认购协议书》一份，拟证明杨仁娣向金岭家园认购房屋的事实；3、2013年5月23日、2013年7月24日、2014年8月4日、2016年8月18日收据8张，2016年4月催缴水费通知、2016年12月水费发票���2015年12月电费发票各一份，拟证明交付购房相关款项及入住的事实。申请保全人郭家兰、被保全人吴泽滨均未提供证据。对案外人杨仁娣提交的证据，本院认定如下：1、对杨仁娣身份证的真实性、合法性、关联性予以认定；2、对2013年5月2日《房屋认购协议书》的真实性予以认定。根据该协议书约定，乙方杨仁娣自愿认购甲方金岭家园销售的位于南康区××大道××区××号××单元××号住房，D栋42号柴间，住宅面积84.13㎡，单价3280元/㎡，柴间面积4.16㎡，单价3380元，房屋总价275947元。乙方杨仁娣采用按揭贷款形式支付房款：签订协议时支付定金30000元，在一个月之内另交52947元，余款由金岭家园协助乙方办理好银行按揭时一次性付清，乙方需缴交代收费用6600元。《房屋认购协议书》后注明：“五一活动送柴间”字样并加盖甲方南康市金岭家园业务���用章，代表人处加盖了吴泽滨印，乙方杨仁娣签名捺印；3、对案外人杨仁娣提交的2013年5月23日100000元收据、20000元收据，2013年7月24日40000元收据，2014年8月4日40000元收据，注明为房屋及柴间首付，四份票据加盖了南康市金岭家园业务专用章，本院对该200000元房款及柴间款予以确认。对案外人杨仁娣提交的2016年8月18日34382元，票据上注明为“代收办证费用”，2016年11月18日6600元亦注明为水电上户、楼宇对讲、垃圾清运费用，均不属于购房款。4、对案外人提交的2016年8月18日“柴间装电”200元票据、“一年物业费：2016.8.18-2017.8.18”528元票据、2016年4月催缴水费通知、2016年12月水费发票、2015年12月电费发票等五份票据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，并据此认定案外人杨仁娣入住该房屋并缴交相关水电费用的事实。本院于2017年6月5日向负责金岭家园日常管理的刘建财做询问笔录一份，刘建财称：1、案外人杨仁娣实际购买的就是C栋3单元412号住房，因为是五一活动期间，送的柴间；2、杨仁娣已经入住案涉房屋，并实际采用分期付款的形式交付房款，并不是合同约定的按揭，尚有一两万元房款没有付清。3、金岭家园开发时，自编房号未将地面一楼车库计算在内，因此在认购协议上注明杨仁娣购买的是C栋3单元412号住房。但是房产部门核发产权证书的时候，地面车库也认定为一层，因此杨仁娣购买的C栋3单元412号住房在房产证体现出来的是C栋3单元512住房。结合案外人提交的证据以及本院调查取证所取得的材料，本院认定事实如下：2010年10月22日，被执行人吴泽滨与钟源辉等人签订《合伙协议书》，合作共同投资开发南康市火车站通站大道K区K1号土地（国有土地使用权证号为：康国用（2011）第02-28-371号，土地使用权人为钟源辉、吴泽滨，用途为住宅用地）。经建设规划许可，项目名称取名“金岭花园”，该建设工程于2016年1月11日经核实竣工规划合格，并以吴泽滨、钟源辉个人的名义办理了相关房屋产权证书。2013年5月2日，案外人杨仁娣与金岭家园签订《房屋认购协议书》，杨仁娣认购C栋3单元412号，住宅面积84.13㎡，单价3280元/㎡，房屋总价322357元，并赠送D栋24号柴间，柴间面积4.55㎡。乙方杨仁娣实际采用分期形式支付房款：分别于2013年5月23日支付房款120000元、2013年7月24日支付购房款40000元、2014年8月4日支付购房款40000元。并于2016年8月18日支付代收办证费34382元及水电上户、楼宇对讲、垃圾清运费用合计6600元。2016年4月8日，该房产以吴泽滨的名义办理了产权登记，产权证号为赣（2016）南康区不动产权第××号。本院在审理郭家兰与吴泽滨、刘霞���间借贷纠纷一案（案号为2016赣07**民初1077号）过程中，郭家兰提出财产保全申请，请求查封登记在被保全人吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房产，本院于2016年12月22日作出（2016）赣0724民初1077号民事裁定书，查封了吴泽滨所有的江西省××康区××火车站通××大道××区××号××家园××楼××单元××号房（××区不动产权第××号），案外人杨仁娣于2017年5月15日对本院查封该房产提出书面异议，请求解除对该房产的查封。本院认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利为前提。本案中，案外人杨仁娣向金岭家园认购了C栋3单元412号住房，该房产以吴泽滨的名义办理了产权证书，产权证号为赣（2016）南康区不动产权第××号。但是本院作出的（2016）赣0724民初1077号民事裁定书中裁定查���的是“吴泽滨所有的江西省××康区××火车站通××大道××区××号××家园××楼××单元××号房（××区不动产权第××号）”，并非案外人杨仁娣购买并居住的金××家园××楼××单元××号房（××区不动产权第××号），本院查封赣20**南康区不动产权第××号产权证书对应的房产并未损害案外人杨仁娣的具体权利，也就是说案外人杨仁娣并非（2016）赣0724民初1077号民事裁定书的利害关系人。且案外人杨仁娣请求事项错误，本院并未作出“（2016）赣0724执保字第65号裁定书”。综上，案外人杨仁娣的异议请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定如下：驳回案外人杨仁娣的异议申请。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 波审判员 袁 钦审判员 张昆林二〇一七年六月二十六日书记员 饶 敏