重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初4119号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区西环路2号附3、附4号，统一社会信用代码91500105902889769J。负责人：陶新文，行长。委托诉讼代理人：郎彭、张靓颜，重庆铭友律师事务所律师。被告：汪远芬，女，1975年3月20日出生，汉族，住四川省射洪县。被告：重庆晋愉峰秀房地产有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路5号创新大厦3楼308室，统一社会信用代码9150010456563190X3。法定代表人：柯敬陶，经理。原告中国农业银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称农行江北支行）与被告汪远芬、重庆晋愉峰秀房地产有限公司（以下简称晋愉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行江北支行的委托诉讼代理人张靓颜到庭参加诉讼，被告汪远芬、晋愉公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江北支行向本院提出诉讼请求：1.汪远芬清偿借款本金460525.96元及截至2016年12月17日的借款利息30648.57元、罚息795.75元、复利1701.19元，并从2016年12月18日起至清偿之日止，以借款本金460525.96元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%再上浮50%计收罚息，对未能按时支付的利息（包括罚息），按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%再上浮50%计收复利；2.农行江北支行对汪远芬所有的位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X的房屋享有抵押权，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.汪远芬承担农行江北支行为本案支付的律师代理费18421元；4.晋愉公司对上述1、3项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：2014年5月19日，汪远芬与农行江北支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定由农行江北支行向汪远芬发放贷款475000元用于购房，贷款期限240个月，自2014年6月26起至2034年6月25日止，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%，实际执行利率为6.8775%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整，贷款采取等额本息还款法，并对违约责任等进行了约定。同时，汪远芬与农行江北支行签订《重庆市预购商品房抵押合同》，约定汪远芬以其所有的位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X的房屋为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了预告登记。合同签订后，农行江北支行履行了放款义务，但汪远芬却未按合同约定偿还借款本息，经农行江北支行多次催收，汪远芬仍不履行还款义务，晋愉公司也拒不履行清偿义务，为催收此笔借款，农行江北支行委托律师代理，产生律师服务费18421元。被告汪远芬、晋愉公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，汪远芬（借款人/抵押人）、晋愉公司（保证人）与农行江北支行（贷款人/抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定汪远芬向农行江北支行借款475000元用于购买位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X的房屋；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%后确定，自中国人民银行贷款基准利率调准后的次年1月1日起调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人与抵押物共有人同意以位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X房屋提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供连带保证责任。保证及抵押担保的范围均为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。随后，汪远芬与农行江北支行签订《重庆市预购商品房抵押合同》，约定抵押物为位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X房屋，在领取《房屋所有权证》之前，如汪远芬不按期清偿债务，晋愉公司保证代汪远芬履行该项义务。2014年6月19日，农行江北支行作为预告登记权利人、汪远芬作为预告登记义务人为前述房产办理了预购商品房抵押权登记。2014年6月26日，农行江北支行向汪远芬发放475000元贷款。《借款凭证》载明，到期日期2034年6月25日；执行利率为6.8775%，逾期利率为10.31625%，还款日为每月26日；还款方式为等额本息还款。贷款发放后，汪远芬未按约偿付借款本息，截至2016年12月17日逾期16期偿付借款本息，农行江北支行遂诉至本院。本院于2017年5月24日向汪远芬、晋愉公司公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。农行江北支行起诉后，汪远芬于2017年2月27日偿还借款本金7318.09元、利息10879.58元、罚息551.93元、复利1192.90元；于2017年3月18日偿还借款本金5984.73元、利息9661.74元、罚息357.22元、复利463.96元；于2017年3月20日偿还借款本金8084.66元、利息11413.65元、罚息162.17元、复利323.64元；于2017年3月26日偿还借款本金1312.17元、利息1882.81元；于2017年4月26日偿还借款本金1317.80元、利息1877.18元；于2017年5月26日偿还借款本金1323.45元、利息1871.53元。庭审中，农行江北支行自愿以2017年6月14日为宣布贷款提前到期日，截至2017年6月14日，汪远芬尚欠借款本金435185.06元。另查明，汪远芬购买的位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X房屋尚未办理不动产权属证书，亦未办理房屋抵押登记。另查明，农行江北支行为实现债权向重庆铭友律师事务所支付律师服务费18421元。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、《借款凭证》、个人逾期贷款明细表、《委托代理协议》、重庆增值税专用发票、银行转账凭证以及当事人陈述等证据予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。农行江北支行按约发放贷款后，汪远芬应按约定还款。汪远芬在合同履行过程中逾期偿还借款本息，已构成违约，依照《个人购房担保借款合同》约定，农行江北支行有权提前收回已发放给汪远芬的全部贷款。农行江北支行起诉前未将提前收回贷款的意思表示有效送达至汪远芬，自愿以2017年6月14日为宣告提前收回全部贷款之日，系对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以认可。截至2017年6月14日，汪远芬尚欠借款本金435185.06元，本院予以确认。故农行江北支行要求汪远芬清偿借款本金460525.96元的诉讼请求，本院以汪远芬实际欠付借款本金435185.06元予以支持。借款提前到期后，农行江北支行有权要求汪远芬支付自借款到期之日起对全部剩余未付本金计收的罚息及对罚息计收的复利。故农行江北支行要求汪远芬自2016年12月18日起以借款本金460525.96元为基数，按罚息利率支付罚息的诉讼请求，本院依法自2017年6月15日起以借款本金435185.06元为基数予以支持。《个人购房担保借款合同》约定，农行江北支行为实现债权而支付的律师服务费用由汪远芬承担，本案中农行江北支行为实现债权而支付的律师服务费已实际产生，故对农行江北支行主张汪远芬承担律师服务费18421元的诉讼请求，本院予以支持。关于农行江北支行主张对汪远芬购买的位于重庆市九龙坡区科技大道X号X幢X-X房屋的优先受偿权问题，本院认为，根据相关法律规定，预售商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预售商品房的抵押权，故对农行江北支行要求对汪远芬购买的上述房屋享有优先受偿全的主张，本院不予支持。晋愉公司自愿在汪远芬取得房屋的权利证明前为汪远芬债务承担连带担保责任，故对于农行江北支行要求晋愉公司承担连带保证责任的请求本院予以支持。对依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪远芬于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司重庆江北支行借款本金435185.06元；二、被告汪远芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份公司重庆江北支行自2017年6月15日起至还清欠款之日止的罚息和复利（罚息以尚欠借款本金435185.06元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算，利随本清；复利以未偿还的罚息为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算，利随本清）；三、被告汪远芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份公司重庆江北支行律师服务费18421元；四、被告重庆晋愉峰秀房地产有限公司对汪远芬上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份公司重庆江北支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8920元，由被告汪远芬、重庆晋愉峰秀房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  龚建勇代理审判员  郭雪妍人民陪审员  刘成均二〇一七年六月二十九日书 记 员  陈 瑶