江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3986号上诉人（原审被告）：张文元，曾用名张文明，男，1966年9月9日出生，汉族,住苏州。上诉人（原审被告）：张君,男,1989年4月9日出生，汉族，住苏州。上诉人（原审被告）：阮惠英,女,1967年9月11日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：潘泉英,女,1968年5月22日出生，汉族，住苏州。上诉人张文元、张君、阮惠英因与被上诉人潘泉英动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初11313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文元、张君、阮惠英的上诉请求：撤销原判，或发回重审，一、二审诉讼费用由潘泉英负担。事实和理由：一、《房屋转让协议》所载房屋面积为80平方米，房屋产权登记面积90平方米。相差10平方米。按照原价出售对张文元、张君、阮惠英显失公平，应按照实际面积增加房屋价款。二、房屋产权证办理后，潘泉英不愿履行支付购房款义务，不配合办理过户，张文元、张君、阮惠英并未违约。潘泉英辩称，不同意张文元、张君、阮惠英的上诉理由。潘泉英向一审法院起诉请求：1.张文元、张君、阮惠英继续履行房屋买卖协议，并协助潘泉英将涉案房屋产权过户至潘泉英名下；2.张文元、张君、阮惠英支付违约金40万元；3.本案诉讼费用由张文元、张君、阮惠英承担。后潘泉英变更第二项诉讼请求为要求张文元、张君、阮惠英支付违约金1万元。一审法院认定事实：潘泉英因与张文元、张君、阮惠英就苏州工业园区群星苑三区51幢1103室房屋买卖纠纷曾于2016年6月诉至一审法院，张文元、张君为原告起诉潘泉英、阮惠英，要求确认上述房屋买卖无效，潘泉英支付房屋租金等。经一审法院审理后，作出（2016）苏0591民初4919号一审判决，驳回张文元、张君的全部诉讼请求，经本院作出（2016）苏05民终9249号终审判决维持了一审判决，现该判决已经生效。法院在审理中查明：潘泉英提交了《房屋转让协议》一份，首部内容为“转让人（以下简称甲方）张文明”、“受让人（以下简称乙方）潘泉英、李妍琴”、“签订时间：2009年6月29日”。正文部分约定：甲方将面积为80平方米的群星苑83幢1103室房屋一套出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）同意，并为此承担相应法律责任；“房屋成交价格为人民币550000元，（大写肆拾肆万元正）”；乙方于2009年6月29日前给付甲方购房定金20万元（购房定金可冲抵购房款），乙方于2009年9月30日前给付甲方购房款16万元……甲方交付房屋；房屋权属交易登记手续由甲乙双方共同配合办理，“相关税费2（1、由甲、乙双方按规定各自承担；2、甲或乙方承担；3、其他。）”；本协议经甲方、乙方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效；协议生效后，如甲方违约应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约购房定金归甲方所有，另有约定按约定的内容履行；甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任；乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款项的百分之百向甲方支付逾期违约金；甲方逾期交房每逾期一天按已付房款的百分之百向乙方支付逾期违约金；余款到两证办到乙方名下一次性付清等。正文下方“甲方”处签字“张文明”、“阮惠英”、“张君代”，“乙方”处签字“潘泉英”。审理中，阮惠英认可收取了房款36万元。买卖双方一致认可房屋实际成交价格为44万元。一审法院在该案中认为，涉案《房屋转让协议》系签订双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，并不存在导致协议无效的法定情形。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。《房屋转让协议》明确约定，“本协议经甲方、乙方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效”。潘泉英依据收条主张2009年6月29日《房屋转让协议》签订当天其即支付了协议约定的20万元，虽然张文元、张君不认可收条系其出具，但阮惠英对签合同当天收到潘泉英20万元不持异议，故《房屋转让协议》于2009年6月29日签订当天即已生效。尽管张文元、张君不认可《房屋转让协议》上的签名系其本人所签，而潘泉英称系张文元本人所签，但各方一致认可涉案房屋已于2010年5月份即交付潘泉英使用多年。涉案房屋与张文元、张君、阮惠英所住房屋群星苑三区60幢1101室同处一个小区，张文元、张君现以对阮惠英私自出售共同共有的涉案房屋不知情且不同意为由，诉请要求确认潘泉英与阮惠英签订的《房屋转让协议》无效，法院不予支持。《房屋转让协议》明确约定，“余款到两证办到乙方名下一次性付清”，显然潘泉英未付购房余款8万元也不影响合同效力。潘泉英自阮惠英处受领涉案房屋交付并占有使用至今，系以支付购房款44万元为对价，系其基于《房屋转让协议》所得的合法利益，故张文元、张君诉请潘泉英支付房屋租金也于法无据，法院亦不予支持。上述判决内容的真实性，审理中张文元、张君、阮惠英均无异议。另查明，张文元、阮惠英系张君父母。苏州工业园区群星苑三区51幢1103室房屋系三人经园区动迁所得拆迁安置房，于2014年3月12日办理产权登记于三人名下，为三人共同共有。潘泉英于2010年实际居住使用房屋至今，张文元、张君、阮惠英对此亦无异议。上述事实，有一审法院（2016）苏0591民初4919号判决书、本院（2016）苏05民终9249号判决书及一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，潘泉英与阮惠英签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，属合法有效，对双方均有法律约束力。张文元、张君之前已经另行诉讼要求确认房屋买卖无效，一审、二审均认定潘泉英属于善意取得房屋，张文元、张君、阮惠英应当按生效判决履行房屋物权登记变更手续，其辩称的潘泉英不配合办理过户明显有违常理，法院不予采信；《房屋转让协议》所载房屋面积与房屋产权登记面积不一致，因房屋属动迁安置房屋，签订协议时尚无权证，但交易标的物属不动产特定物，已明确约定了总价为44万元，且面积误差明显未达到显失公平程度，现张文元、张君、阮惠英要求按实际面积增加房屋价款缺乏事实依据，法院不予支持；潘泉英要求继续履行合同办理涉诉房屋之产权过户手续有法律和事实依据，应予支持；至于违约金之诉请，张文元、张君、阮惠英因家庭成员内部就房屋买卖意见不一，即自涉诉房屋权证正式办出后仍不配合办理过户手续，有违诚实信用的原则，显属违约。潘泉英主张之违约金有合同依据，但约定违约金明显过高，经法院释明后潘泉英主张违约金1万元，应属合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张文元、张君、阮惠英于判决生效之日起十日内将苏州工业园区群星苑三区51幢1103室房屋产权变更至潘泉英名下。二、张文元、张君、阮惠英于判决生效之日起十日内支付潘泉英违约金1万元。案件受理费减半收取6100元，由张文元、张君、阮惠英负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，各方当事人均未提供新的证据。二审中，张文元、张君陈述《房屋转让协议》下方两人的签名是由张文元的父亲代签。阮惠英陈述签订协议后，张文元、张君知道房产转让事宜；签订协议的时候未考虑到房屋实际交付有可能存在面积差异，现在要求增加房款20万元；潘泉英尚有8万元房款没有支付，转让房屋时应留下10个平方米归张文元、张君、阮惠英所有。本院认为：2009年6月29日潘泉英与张文元、张君、阮惠英签订的《房屋转让协议》是各方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。虽然张文元、张君本人未在协议上签字，由张文元父亲代签，但事后未提出反对意见。且2010年5月房屋交付潘泉英后张文元、张君也从未提出异议，因此《房屋转让协议》对张文元、张君、阮惠英均有约束力。《房屋转让协议》约定的房屋总价为44万元。潘泉英已经支付了36万元，余款8万元根据协议约定在产权证办到潘泉英名下一次性付清。张文元、张君、阮惠英上诉认为潘泉英未按合同约定付款，不配合办理过户手续与事实不符。张文元、张君、阮惠英根据《房屋转让协议》应当向潘泉英交付的标的物为群星苑83幢1103室房屋一套。虽然该协议约定了房屋面积为80平方米，但未约定如实际交付的房屋产生面积差应如何处理，张文元、张君、阮惠英事后也未与潘泉英协商达成一致，因此，张文元、张君、阮惠英上诉要求增加房屋价款无合同依据，要求在转让房屋内保留10平方米亦无合同依据和法律依据，本院不予支持。现房屋过户条件已经具备，张文元、张君、阮惠英应当按照《房屋转让协议》约定配合潘泉英办理房屋过户手续，潘泉英应当在房屋过户后支付剩余房款8万元。综上，张文元、张君、阮惠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由上诉人张文元、张君、阮惠英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年六月十六日书 记 员  吉宇璐