安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0705民初1830号原告（反诉被告）：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业铜陵公司），住所地：安徽省铜陵市石城大道2388号。机构代码：91340700680825297W（1-1）负责人：姜定杰。委托诉讼代理人：于树影，系铜陵市铜官区东郊办法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨丽君，系铜陵市铜官区东郊办法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杨一可，男，汉族，1976年6月24日出生，住安徽省铜陵市铜官区。告（反诉被告）安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司与被告（反诉原告）杨一可物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司的委托诉讼代理人于树影、杨丽君，被告（反诉原告）杨一可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏庄物业铜陵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费11398.5元（29个月×物业综合服务费2.2元/㎡·月×房屋建筑面积178.66㎡）及逾期违约金（以11398.5元为基数，从起诉之日起至实际交付之日止，按日利率万分之二点一计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月20日，原告与铜陵柏庄置业有限公司签订了《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》，约定由原告承接铜陵柏庄·春暖花开小区的物业服务管理事宜直至该小区业主委员会成立。被告是柏庄·春暖花开小区小区112号商铺的业主，该房屋的建筑面积室是178.66平方米。被告入住该小区后，原被告双方协定，原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按物业综合服务费2.2元/平方米月的标准按月向原告交纳费用，缴费时间为业主每半年度提前缴纳一次物业费。但被告从2014年10月20日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按合同约定向原告交纳物业管理费，但被告从至今已拖欠29个月的物业管理费。原告多次向被告催告，但被告一直不交，故诉至法院请求判决。杨一可辩称,我没有与物业和开发商签订前期服务合同，没有构成合同关系。收费的标准有异议，首先物业公司收费标准没有相应的规定。而且物业事实上没有提供相应的服务，没有尽到责任，未能做到物业合同约定的服务标准，并且客观上给业主造成了重大损失，要求法院判定柏庄物业铜陵公司赔偿我们的损失。杨一可向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿渗漏水造砀损失6000元；2、判令被反诉人赔偿被撬门锁损失300元；3、判令被反诉人向反诉人赔礼道歉；4、判令被反诉人赔偿经营损失1000元；5、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：1、2016年6月，反诉人所在的柏庄春暖花开小区112号商铺房顶、地面等多个部位发生渗漏水，反诉人多次要求被反诉人处理，被反诉人不闻不问，反诉人在多次请求未得到回应的情况下，无奈另行寻找第三方维修。此后在与被反诉人双方协商处理物业费问题时，被反诉人要求反诉人提供维修收据，反诉人将维修收据交予被反诉人，但至今收据仍在被反诉人处占有，但被反诉人却从未作出任何赔偿。2、2016年元月左右，反诉人所在的柏庄春暖花开小区112号商铺门锁被撬，反诉人致电被反诉人到现场查看，被反诉人置之不理，后反诉人无奈只有向警方报案。3、反诉人商铺因经营需要，需设置相关广告牌，被反诉人不仅不予配合，还从中种种阻挠，后反诉人不得不通过警察到场的方式才得以设置，严重影响了反诉人的合法权益及经营活动。4、反诉人因经营需要向被反诉人要求打开相应开关送电时，被反诉人故意刁难不予送电，造成反诉人停业1小时，经营损失1000元。5、反诉人所在商铺及其他商铺前地面常年无人及时清扫，后由于影响市容及商铺的正常经营，由开发区相关行政主管部门协调后由其他物业公司清扫。反诉人的诉请有明确的事实及法律依据，请求法院依法要求被反诉人就上述损失作出赔偿。请法院明察并予以支持。柏庄物业铜陵公司对杨一可的反诉辩称：1、物业公司提供的是小区公共设施服务，对业主的房屋维修不在服务范围内。2、物业公司提供的只是一般安全保障，保安有24小时巡逻，业主房屋门锁被撬不在物业公司安全保障之内，也没有报警记录。3、被反诉人阻挠设置相关广告牌及故意刁难不予送电也不是事实，且没有报警记录证明。4、关于清洁问题。反诉人提供的物业人员照片，该人没有在清理垃圾等事情，不能证明该物业没有尽到清理垃圾义务。本院经审理认定事实如下：2009年4月20日柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订了《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》，双方约定自2009年5月1日起至小区业主委员会成立后止由柏庄物业铜陵公司对该小区提供前期物业管理服务，合同同时对双方之间的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中柏庄物业铜陵公司的权利义务为：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、收取物业管理费用，商铺按建筑面积每月每平方米2.2元的标准交纳。被告（反诉原告）杨一可系柏庄·春暖花开小区112号商铺业主，其房屋建筑面积为178.66平方米。被告自2014年10月20日以后即未交纳物业费。原告（反诉被告）陈述于2017年4月5日向杨一可下达了《催告函》，要求交纳2014年10月20日至2016年12月31日的物业费。上述事实，有庭审笔录，原告（反诉被告）提供的营业执照、《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》、催告函、业主（住户）基本情况登记表，被告（反诉原告）提供的照片等证据在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订的《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。根据相关法律规定，柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订的《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》对本案被告（反诉原告）具有约束力。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按照物业服务合同的约定履行各自权利义务，现被告（反诉原告）未按合同约定支付物业管理费的行为已构成违约，应当承担支付原告（反诉被告）物业管理费的民事责任。由于原告（反诉被告）提供的物业服务确有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，应承担一部分的责任，故被告（反诉原告）应承担尚欠物业费的80%部分。综上所述，对原告（反诉被告）要求被告支付物业管理费11398.5元的诉讼请求，予以部分支持，即被告（反诉原告）须支付原告物业管理费9118.8元（11398.5×80%），但对原告（反诉被告）要求支付逾期违约金的诉讼请求，因合同中对逾期违约金没有约定，故本院不予支持。被告（反诉原告）杨一可向本院提出的反诉请求因不属于本案审理范畴，被告（反诉原告）可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、判决如下：一、被告（反诉原告）杨一可于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司物业服务费9118.8元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）杨一可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王梦宁二〇一七年六月二十八日书记员  包利霞附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》