江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1029号上诉人（原审原告、反诉被告）：宗步云，男，汉族，1977年9月17日生，住江苏省泰州市开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁顺戈，男，汉族，1986年9月29日生，住江苏省泰州市姜堰区。上诉人宗步云因与被上诉人袁顺戈合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2016)苏1202民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗步云上诉请求：撤销一审判决主文第二项，依法改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、就上诉人是否应当返还被上诉人70000元部分，原审判决认定事实错误。第一，上诉人与泰州化工供销有限公司（以下简称化工公司）于2012年9月4日签订的《租赁协议》，原审法院应当依法予以采纳。原审法院认为，前述《租赁协议》与本案争议焦点无关联，且上诉人陈述认为该协议未实际履行。然，该《租赁协议》与本案中上诉人是否应当返还被上诉人款项关系紧密。《租赁协议》中约定，案涉房屋由化工公司租赁给上诉人使用，租赁期限自2012年9月12日至2018年9月12日止，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，协议合法、有效。而上诉人自述该协议出于何种目的签订或是否实际履行，均不影响该协议效力，协议效力之判断唯一标准应系合同法第五十二条。该份《租赁协议》在证据的合法性、真实性上毫无争议，在关联性方面直接指向了《致租户函》，而该函正是案件争议焦点的关键所在。《租赁协议》中约定的租赁期限至2018年9月12日止，与《致租户函》中载明2016年12月31日结束租期相矛盾，既然存在矛盾，必定存在关联。第二，化工公司于2016年11月10日出具的《致租户函》载明内容并非化工公司真实意思表示，该函真正目的在于催告被上诉人完全履行承租人义务，支付相应租金。根据《致租户函》,化工公司于2016年11月10日向被上诉人出具函件，要求其于2016年12月31日前搬出，与常理相悖。根据常识判断，房屋租赁中，一般情况下，在房屋租赁到期前，出租人并不会向承租人发出正式函件且函件内容为即行搬出，而是应当于房屋到期后在承租人未表示继续承租且尚未搬离时，才会发出要求搬离之函件。因此，根据该份函件内容，可得出该函件内容并非化工公司真实意思表示的结论。原审法院亦认识到，化工公司系在上诉人要求下发出的该函件。上诉人系在向被上诉人催要租金未果情况下，且被上诉人声称只认化工公司时，上诉人方才向化工公司寻求帮助，而化工公司亦是出于帮助目的才发出该函件。故，化工公司的真实意思并非内容载明之含义。第三，《店铺转让协议书》约定的第二项条款适用前提应系上诉人履行支付租金义务。《店铺转让协议书》从形式上来说并不完备，可以明显看出协议双方对转让、租赁事宜及法律规定并不熟悉，法律也不能要求未经法律专业训练的自然人可以达到草拟、签订能够直观反映双方意思表示的协议。而该《店铺转让协议书》的真实意思表示，需要结合其他证据予以明确，但可以确定的是双方就店铺转让已达成合意，同时就房屋租赁亦达成合意。在房屋租赁方面，交付房屋及支付租金系基本义务，而后其他义务再由双方约定。根据《店铺转让协议》第二项，“自合同生效之日起至2018年9月12日”，即双方已经明确房屋在第一年承租期后，被上诉人继续承租，自然在此期间被上诉人应当继续支付租金。而该项后半部分内容系对房屋租赁过程中，出现相关情况的责任后果。从自然人淳朴的道德观念出发，对于房屋租赁事宜的考虑，必然是仅仅围绕房屋交付和租金支付两方面展开，亦即协议其他内容均系建立在前述两项基础义务之上。原审法院简单理解协议条款，未能根据合同当事人之法律素养、工作性质等多方面因素合理探究、论证协议双方真实意思表示，属于认定事实错误。二、就上诉人是否应当返还被上诉人70000元部分，原审判决适用法律错误。《店铺转让协议书》约定的第二项条款中条件成就后，上诉人应当承担相应责任，然，上诉人单方面认为促成条件成就，应当视为条件未成就。根据前述协议第二项，“若原房东（甲方的出租方）收回乙方店面使用权”，该表述系“甲方须退还乙方（扣除技术费、折旧费）人民币柒万元整”之条件。现被上诉人主张上诉人返还70000元，原审法院亦予以支持，即原审法院认为《致租户函》已使得上诉人返还70000元之条件成就。可原审法院亦认识到，上诉人“索要无果后单方要求化工公司收回房屋”，即上诉人不正当地促成了条件成就。因此，上诉人不正当地促使《店铺转让协议书》中的条件成就，根据合同法应当视为不成就，一审判决适用法律错误。三、本案原审判决将错误引导社会公序良俗，造成恶劣社会影响。回顾本案，案情简单，但事实存在多处争议。被上诉人承租涉案房屋后，未能及时履行承租人支付租金义务，严重违反协议约定及法律规定。在此情况下，上诉人多次催告被上诉人支付租金，但遭到拒绝。化工公司出于帮助上诉人的目的，向被上诉人发出《致租户函》，要求其限期搬离。原审法院判决主文第二项，单方面要求上诉人承担因被上诉人违约行为而导致的责任后果，与民法基本原则相悖。袁顺戈辩称：一审法院审理程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方签订的《店铺转让协议书》未经过化工公司同意，上诉人以房东只管收房租为由一直未让房东与其碰面；而在其与化工公司即房东具体接触以后发现，化工公司并不知晓店铺转让一事。最终将店铺收回，是因为化工公司内部员工想以此店铺开店，因此《致租户函》是化工公司的真实意思表示。宗步云向一审法院起诉请求：判令袁顺戈归还其欠款35000元。袁顺戈向一审法院反诉请求：判令宗步云返还其70000元。一审法院认定事实：经宗步云、袁顺戈初步磋商，宗步云意欲将其名下蛋挞店转让给袁顺戈，2015年10月23日，袁顺戈支付宗步云定金40000元，当日宗步云向袁顺戈出具收据一份。后宗步云（甲方）与袁顺戈（乙方）签订《店铺转让协议书》（落款时间为2015年11月1日）一份，内容：1、甲方同意将自己位于海陵区青年南路473-2号的店铺（食尚百味蛋挞店），包括设备、装修转让给乙方使用，转让费89000元，加上一年房租36000元，合计125000元；2、自合同生效之日起至2018年9月12日，若原房东（甲方的出租方）收回店面使用权，甲方须退还乙方（扣除技术费、折旧费）70000元；3、2018年9月12日前房租遇市场行情变化，如有上涨，则年涨幅不得超过10%，如强行超出，超出部分由甲方负责……5、现乙方已支付甲方人民币120000元，若乙方将店铺于2018年9月12日前转让，须支付甲方5000元当作尾款；若未将店铺转让，须在2017年前还清5000元。2015年11月4日，袁顺戈支付宗步云500**元，当日双方又签订协议一份，载明：兹因宗步云与袁顺戈在公平、友好、自愿的情况下达成如下协议：现宗步云把食尚百味蛋挞店转让给袁顺戈，包括技术、设备、房租（房租到2016年12月份），共合计125000元；现袁顺戈已支付给宗步云900**元，还欠35000元于2015年年底还清。当日，袁顺戈出具欠条一份，载明：今欠到宗步云人民币35000元，于2015年年底还清。2016年10月份，宗步云多次要求袁顺戈支付2016年11月1日至2017年10月31日房租，袁顺戈予以拒绝。2016年11月10日，化工公司向蛋挞店发出致租户函，载明：根据公司房屋租赁协议，该出租房于2016年12月31日结束租期，请予到期之日止即行搬出。现袁顺戈已自该出租房搬出。一审审理过程中，袁顺戈申请对落款时间为2015年11月1日《店铺转让协议书》的笔迹时间是否晚于2015年11月4日协议的笔迹时间进行鉴定。一审法院受理申请后，委托南京东南司法鉴定中心鉴定，该中心于2016年12月2日出具司法鉴定工作联系函，载明：经检验发现，检材字迹的标称时间与争议时间之间的时间差较短，用我中心的现有技术方法不能进行明确区分，故作退案处理。一审法院认为：双方当事人签订的《店铺转让协议书》、《协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按协议的约定履行各自的义务。关于袁顺戈是否应支付宗步云350**元的问题。袁顺戈认为落款时间为2015年11月1日的《协议》实际签订时间为2016年2月5日，其于当日已经给付宗步云300**元，故向一审法院申请司法鉴定，鉴定意见为现有技术无法进行区分，故对其主张的倒签协议一节，由于未有证据予以证明，一审法院依法不予采信。关于袁顺戈于2016年2月5日是否给付宗步云300**元，其提供的2016年2月5日短信及双方通话记录、2016年4月19日接处警情况说明均是间接证据，且证据本身无法证明该节事实，其提供的尹友根证言，因证人与其有利害关系，证明力较弱，不能单独作为认定事实的依据，故对袁顺戈所持2016年2月5日已经给付宗步云300**元的主张，一审法院亦不予采信。2015年11月1日《协议》虽载明尚余欠款为5000元，宗步云当庭作出解释为“因为我们11月1日签订协议的时候被告说钱带足了，把协议签了，就将钱给我，但是实际上协议签好后，被告并没有将钱给我”，并提供2015年11月4日双方另行签订的协议及欠条佐证其说法，一审法院认为于理相符，且双方的结算应当以时间在后的结算凭证为准，故根据2015年11月4日协议约定，袁顺戈尚欠宗步云350**元，应于2015年年底还清，现宗步云要求袁顺戈给付35000元，符合协议约定，一审法院依法予以支持。关于宗步云是否应返还袁顺戈70000元的问题。双方对化工公司收回袁顺戈出租房的事实均予以认可，宗步云称由于袁顺戈拒绝支付2016年11月1日至2017年10月31日房租，故其要求化工公司收回出租房。首先，根据2015年11月4日《协议》，袁顺戈在受让蛋挞店时已向宗步云支付房租至2016年12月份，宗步云现主张由于当时在匆匆收钱后仓促下签的协议，实际租金仅收到2016年10月31日，袁顺戈予以否认，宗步云未提供证据予以证明，故一审法院根据双方协议内容确定袁顺戈已支付房租至2016年12月份，那么宗步云在2016年10月份屡次要求袁顺戈支付2016年11月1日起的房租，袁顺戈予以拒绝，合情合理。再次，双方均认可在签订《店铺转让协议书》、《协议》时袁顺戈提出以后的房租由其与化工公司另行签订房租协议，宗步云予以同意，且宗步云当庭表示其与化工公司合同承办人系朋友关系，在此情况下，店铺转让协议书约定的“自合同生效之日起至2018年9月12日，若原房东（甲方的出租方）收回店面使用权，甲方须退还乙方（扣除技术费、折旧费）70000元；3、2018年9月12日前房租遇市场行情变化，如有上涨，则年涨幅不得超过10%，如强行超出，超出部分由甲方负责……”的履行，应当是宗步云积极促成袁顺戈与化工公司建立租赁合同关系，其亦有能力促成袁顺戈与化工公司建立租赁合同关系，但在实际履行过程中，宗步云在袁顺戈与化工公司接洽过程中，未积极促成双方达成合意，且在未得到化工公司授权的情况下向袁顺戈索要房租，索要未果后单方要求化工公司收回房屋，宗步云的行为显然违背双方协议的约定，现化工公司收回房屋，袁顺戈要求宗步云返还70000元，符合双方协议约定，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、袁顺戈于判决生效之日起十日内给付宗步云欠款35000元；二、宗步云于判决生效之日起十日内返还袁顺戈70000元；一、二两项相抵后，宗步云于判决生效之日起十日内返还袁顺戈35000元。如宗步云未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元、反诉案件受理费1550元，合计2225元，由宗步云负担1550元、袁顺戈负担675元（宗步云应负担部分其已预交675元、并由袁顺戈垫付875元，宗步云于判决生效之日起十日内将875元迳交袁顺戈）。本院二审期间，上诉人宗步云围绕上诉请求提交了线上交易记录单一组，用以证明被上诉人袁顺戈在2016年12月31日以后依然在美团网及实体店进行营业，而《致租户函》约定的租期结束时间是2016年12月31日，所以其认为《致租户函》业已失效。对该组证据，被上诉人袁顺戈经质证认为对这组证据的真实性予以确认，但是这份证据并不能证明实际其仍在经营，因为网上购物的反馈评价与购物时间不一定一致，会存在时间差。关于宗步云在二审中提交的证据，本院将结合案件事实予以综合认定；被上诉人袁顺戈在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审中，本案的争议焦点为宗步云是否应根据《店铺转让协议书》返还袁顺戈70000元。经查，落款时间为2015年11月1日的《店铺转让协议书》系讼争双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该协议书第二条约定“自合同生效之日起至2018年9月12日，若原房东（宗步云的出租方）收回乙方（袁顺戈）店面使用权，甲方（宗步云）须退还乙方（扣除技术费、折旧费）人民币柒万元整”。2016年11月10日，化工公司发出《致租户函》，载明案涉“出租房于2016年12月31日结束租期，请予到期之日止即行搬出”。现袁顺戈已自该出租房搬出，进而依据《店铺转让协议书》第二条向宗步云主张返还70000元，符合合同约定，本院予以支持。讼争合同的实际履行过程中，宗步云本有能力促成袁顺戈与化工公司建立租赁合同关系，但其未积极促成双方达成合意，且在未得到化工公司授权的情况下迳行向袁顺戈索要房租，未果后又单方要求化工公司收回房屋，其行为亦违反了双方协议约定。上诉人宗步云辩称化工公司出具的《致租户函》中载明的内容非化工公司真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予采信。宗步云还辩称其单方面促成《店铺转让协议书》第二条条件成就应视为“条件未成就”，故无须返还70000元。依据合同法第四十五条第二款，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，宗步云“单方面促成条件成就”，显然不是为了自己的利益，即合同法前述条款适用于本案的前提就不存在，故宗步云这一上诉理由本院亦难以支持。关于宗步云二审中提交的线上交易记录单一组，虽然袁顺戈对该组证据的真实性不持异议，但该组证据系间接证据，未能直接证明袁顺戈在合同到期后仍在案涉房屋内继续营业，宗步云亦未能提供进一步证据予以佐证，故对其证明目的本院不予采信。综上，上诉人宗步云上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人宗步云负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李乐文代理审判员  朱希懋代理审判员  陈 雨二〇一七年六月二十一日书 记 员  顾慧遥