四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2983号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘海，男，1976年6月30日出生，汉族，住四川省隆昌县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志，男，1971年1月8日出生，汉族，住四川省双流县。二上诉人共同委托诉讼代理人：霍向军，成都市武侯区律政法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永，男，1982年10月21日出生，汉族，住四川省成都市高新区。上诉人刘海、杨志因与被上诉人刘永房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第3269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘海、杨志及其共同委托诉讼代理人霍向军，被上诉人刘永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海、杨志上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘永除解除合同之外的其他本诉请求；2、支持刘海、杨志的全部反诉请求，即要求刘永支付租金18000元及物管、水电、垃圾费13172.89元。事实和理由：1、按照双方的约定，以及先交费后使用的行规，刘永应提前15日交付下一租期的租金，刘永未按约支付房租，违约在先，已交纳的履约保证金和转让费不应当退还；2、刘海、杨志在二审中提交新证据，即2015年5月12日公安机关的调解协议书，能够证明刘永雇请的工人陶富玉等人当时仍然占用案涉房屋，刘永实际于2015年5月20日才搬离，因此刘海、杨志反诉主张的租金及物业、水电、垃圾等费用应予支持。刘永辩称，1、本案违约方为刘海、杨志，并非刘永；2、2015年5月12日，由于双方对案涉纠纷进行谈判时发生纠纷，成都市公安局高新分局才出警处理，但在此之前刘永早已搬离案涉房屋，刘海、杨志也已将房屋上锁，一审法院据此认定合同已经解除是正确的；3、刘永已实际支付租金至2015年5月9日，不存在拖欠租金的事实；2015年5月1日至10日的水电、物管费刘永确实没交，但是一审法院已经在应退还的款项中进行抵扣。请求驳回上诉，维持原判。刘永向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、刘海、杨志退还刘永转让费8万元、保证金5万元，并赔偿刘永8万元，共计21万元；3、诉讼费用由刘海、杨志承担。刘海、杨志向一审法院反诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、保证金5万元不予退还；3、刘永赔偿刘海、杨志8万元；4、刘永补交2015年5月10日起至退房时的租金。诉讼中，刘海、杨志变更其反诉请求为：要求刘永支付房屋租金18000元及物管、水电、垃圾费共计13172.89元。一审法院认定事实：2014年10月24日，刘永与刘海、杨志签订《房屋租赁合同》，约定刘海、杨志将位于成都市高新区××路××号（上锦颐园-佳境）××栋1××号面积为500平方米的房屋出租给刘永商业使用，租赁期限自2014年10月24日起至2018年5月9日止。第三条约定的租金支付方式为：2014年10月24日起至2015年5月9日止，租金20万元；2015年5月10日至2016年5月9日止，租金21万元；2016年5月10日至2017年5月9日止，租金22万元；2017年5月10日至2018年5月9日止，租金23万元。第四条约定：刘海、杨志所有的家具、冰柜、凳子、桌子等，刘永使用，合同到期后，归还刘海、杨志，如有损坏，照价赔偿。第五条约定：刘永于合同签订时支付刘海、杨志5万元，作为履约保证金，刘海、杨志开具相应收据，保证金不计息。第九条约定：刘永在承租期间所产生的水、电、气及物管等费用，由刘永自行承担。第十二条约定：硬件租房期内无偿使用，刘海、杨志不得以任何理由房期内将物品收回。第十五条约定：如果刘海、杨志在刘永租房期间内终止合约收回房屋，则按转让费100%（8万元）赔偿刘永，保证金5万元退还。第十七条约定：介于房东为二手房东，如遇房屋使用问题等纠纷由刘海、杨志全权处理，造成刘永财产经济损失的由刘海、杨志负责赔偿。第十八条约定：整栋房屋经营业态除刘永外不得对外招商串串、火锅、火锅鱼等业态，如有违反刘永有权退租，由此造成刘永损失的由刘海、杨志负责赔偿，标准按转让费8万元赔偿刘永，保证金5万元全额退还。刘海、杨志承租了成都市高新区××路××号（上锦颐园—佳境）××栋1××号房屋经营自助餐火锅，双方签订的上述租赁合同虽约定租赁房屋为××楼1××号房屋，但双方在一审庭审中均确认刘永实际从刘海、杨志处承租的房屋为××楼2××号房屋。合同签订后，刘永向被告刘海支付了房屋租金109444元、转让费8万元、房屋押金5万元，共计257000元。刘永承租2××号房屋后用于经营三缺一鲜鸭肠火锅。2015年4月，白龙湖·鲜鱼庄餐饮店在1××号房屋开业，主要经营特色冷锅鱼。此后刘永与刘海、杨志因该店的开业发生了纠纷。2015年5月9日刘永搬离诉争的租赁房屋。刘海、杨志在2015年5月10日将该房屋上锁。刘海、杨志已缴纳了2××号房屋2015年5月份的物业管理费1082.05元，缴纳了2××号房屋2015年5月份的垃圾处置费320元；并向案外人王福建缴纳了201号房屋2015年5月9日至2015年6月9日的房租18000元。根据刘永与刘海、杨志提供的向物业部门缴纳相关费用的收据显示，1××号房屋登记的业主为杨杜，201号房屋登记的业主为杨刚、杨秀君。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房产租赁合同》、收条、物管费收据、垃圾处置费收据、白龙湖.鲜鱼庄餐饮店照片、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，刘永与刘海、杨志签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。刘永要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，刘海、杨志在庭审中亦表示同意解除上述合同，刘永于2015年4月9日搬离租赁房屋，4月10日刘海、杨志在该房屋加锁，故刘海、杨志在4月10日即已接管了诉争房屋，将该房屋置于自己的管控之下，双方已各自的行为终止了《房屋租赁合同》的履行，故双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月9日解除。故4月10日之后的房屋租金不应再由刘永承担。故对刘海、杨志要求刘永支付租金18000元的反诉请求，一审法院不予支持。但租赁合同约定了租赁期间内水、电、气及物管等费用由刘永自行承担，刘海、杨志已缴纳了2××号房屋2015年5月份的物业管理费、垃圾处置费共计1402.05元，刘永应承担2015年5月1日至9日所对应的费用共计467元，应向刘海、杨志支付代为垫付的物业管理费、垃圾处置费467元。对于刘永主张的退还转让费8万元的诉讼请求，因刘海、杨志之前在2××号房屋经营自助餐火锅，刘永承租后承接使用了刘海、杨志的装修、家具家电、设施设备等经营自己的三缺一鲜鸭肠火锅，该8万元应为合同约定的租赁期限内刘永使用上述物品的对价，租赁期限为2014年10月24日起至2018年5月9日止，而刘永实际使用201房屋的期限为2014年10月24日起至2015年5月9日止，上述物品在该期限内使用的对价应为12235元，故剩余的转让费67765元刘海、杨志应退还给刘永。对于刘永要求刘海、杨志退还保证金5万元及赔偿8万元的诉讼请求，刘永认为被告将1××号房屋出租给他人经营与刘永业态类似的火锅鱼，违反了双方租赁合同第18条关于1××号房屋不得对外招租经营火锅、火锅鱼等业态的约定，应承担合同约定的违约责任，刘海、杨志主张其并未承租1××号房屋，并认为刘永与刘海、杨志无权对他人享有管理使用权的1××号房屋的使用作出任何限制。对此一审法院认为，刘永主张刘海、杨志承租了1××号房屋，但未提供证据予以证明，同时刘海、杨志否认其承租了1××号房屋，故刘永的主张一审法院不予采纳。刘永与刘海、杨志均无权对他人享有管理使用权的1××号房屋的使用作出任何限制，双方却在租赁合同中对1××号房屋的对外招租作出限制性约定，双方对该条约定及违反该约定违约责任的形成均具有过错，该约定也是本案纠纷发生的原因所在。刘永以1××号房屋对外经营火锅鱼刘海、杨志违反合同约定为由与刘海、杨志发生纠纷，但1××号房屋经营的冷锅鱼并非火锅，与刘永经营的火锅并不属于相同的业态，二者的经营各有特色，刘永本可以通过自己的诚实努力劳动继续经营下去，却因此而与刘海、杨志发生本案的纠纷，系因自身原因导致双方租赁合同的解除。故对于刘永要求刘海、杨志按照第18条的约定赔偿8万元的诉讼请求一审法院不予支持。对于是否应退还保证金5万元的问题，一审法院认为，刘永与刘海、杨志对租赁合同第18条1××房屋招租业态限制约定的形成均有过错，但刘海、杨志自愿为自身添附这一不可能履行的合同义务，应承担不能履行相应合同义务的风险，刘永对该约定的形成纠纷的发生亦有过错，鉴于本案纠纷的发生导致双方均存在损失，根据双方的过错程度、损失程度，一审法院酌情确定被告退还刘永保证金35000元。综上，刘海、杨志应退还刘永转让费67765元、保证金35000元，共计102765元。刘永应支付刘海、杨志代为垫付的物业管理费、垃圾处置费467元。两项抵扣，刘海、杨志还应退还刘永102298元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审法院判决：一、刘海、杨志应向刘永退还转让费67765元、保证金35000元，共计102765元；二、驳回刘永的其他本诉诉讼请求；三、刘永应向刘海、杨志支付代为垫付的物业管理费、垃圾处置费467元；四、驳回刘海、杨志的其他反诉诉讼请求；五、上述第一项、第三项付款义务相互抵扣后，刘海、杨志于判决生效之日起十日内向刘永退还102298元。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1450元，由刘海、杨志承担；反诉案件受理费减半收取290元，由刘永承担。二审中，刘海、杨志提交以下证据：1、2015年5月12日的《成都市公安局高新区分局现场治安调解协议书》（以下简称《调解协议书》），拟证明截止2015年5月12日，刘永仍在实际使用案涉房屋；2、刘海、杨志使用案涉房屋实际经营火锅店的营业流水，拟证明案涉房屋是旺铺，不存在刘永所称的无法经营的情形。经质证，刘永对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性及证明目的。本院经审查，对上述两份证据的真实性予以确认，但《调解协议书》仅能证明刘永的工作人员陶富玉与刘海因房租交付的问题发生纠纷的事实，其内容并不能证明纠纷发生时刘永仍然实际使用案涉房屋的事实，故该证据不能达到刘海、杨志的证明目的；证据2证明的是刘海、杨志在收回案涉房屋后自己经营的情况，该事实与案涉租赁合同的履行之间不具有关联性，也不影响对合同解除时间及解除原因的认定，故，本院对该两份证据均不采信。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，双方一致确认：刘永向刘海、杨志交纳的租金，已实际支付至2015年5月9日。同时，刘海、杨志明确表示，其反诉主张的18000元租金，是针对2015年5月9日至2015年6月9日期间的租金，该18000元是因刘永尚未腾退房屋，而致刘海、杨志向案外人王福建实际支付的租金。本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、案涉《房屋租赁合同》解除的原因以及解除时间的认定。本案中，刘永主张解除合同，理由是刘海、杨志违反《房屋租赁合同》第十八条的约定，合同解除的约定条件已成就。对此，本院认为，双方在《房屋租赁合同》第十八条中，虽然约定“整栋房屋经营业态除案涉房屋外不得对外招商串串、火锅、火锅鱼等业态，如有违反乙方（即刘永）有权退租”，但刘海、杨志并非案涉房屋所在整栋楼的所有权人，刘永亦未举示证据证明刘海、杨志对案涉房屋在内的整栋楼享有处分权，在此情况下，双方均无权对除案涉房屋以外的其余房屋进行任何约定，刘永据此主张行使约定解除权解除合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。刘海、杨志同意解除《房屋租赁合同》，但认为刘永逾期支付租金，违约在先。对此，本院认为，刘海、杨志虽主张刘永应于2015年4月9日前交纳下一期房租，但对该主张，刘海、杨志并未提交任何证据佐证，《房屋租赁合同》中也无对应约定，刘永对此亦不认可，故，刘海、杨志关于刘永逾期支付租金违约在先的主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。根据已查明的事实，刘永于2015年5月9日搬离案涉房屋，刘海、杨志于2015年5月10日将房屋上锁，一审法院据此认定双方已经以实际行为终止合同履行，并无不当，应当认定《房屋租赁合同》已于2015年5月9日解除。一审法院认定合同解除时间为2015年4月9日，应系笔误，本院予以更正。结合前述分析，由于刘永主张解除合同的理由不成立，刘海、杨志主张刘永违约在先的理由也不成立，故应认定《房屋租赁合同》非因任何一方的违约行为而致解除，而是双方以实际行为终止合同履行。二、刘海、杨志应否向刘永退还转让费、保证金。根据前述焦点一的分析，刘永依据《房屋租赁合同》第十八条的约定，要求刘海、杨志退还8万元转让费、5万元保证金的主张虽不能成立，但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于刘永支付转让费的目的是使用案涉房屋及其中的家电、设施等进行经营以获取收益，故刘永已实际使用房屋期间的转让费因其目的实现而无须返还，未使用期间的转让费刘海、杨志应当返还。一审法院结合《房屋租赁合同》约定的租赁期限、案涉合同解除后至约定的租期届满时的期间，认定刘海、杨志应退还刘永转让费67765元正确，本院予以维持。关于保证金的退还。前已述及，案涉合同非因任何一方的违约行为而致解除，刘海、杨志也未举证证明本案中存在保证金不应退还的约定情形，故刘永已交纳的保证金应当退还。但是，鉴于案涉纠纷系因双方对合同第十八条约定的理解不一致所导致，且双方对该条约定的形成均有过错，案涉合同的解除给双方均造成了损失，一审法院结合合同的实际履行情况、双方的过错程度等因素，酌情认定刘海、杨志向刘永退还35000元保证金，并无不当，本院予以维持。三、刘海、杨志反诉主张的租金18000元及物管、水电、垃圾费13172.89元能否成立。前已述及，案涉合同于2015年5月9日已解除，刘永亦在同日搬离案涉房屋；二审中，双方还一致确认，刘永交纳的租金已实际付至2015年5月9日，上述事实能够认定刘永已向刘海、杨志付清了租金，不存在欠付租金或者房屋占用费的事实。而刘海、杨志所主张的18000元，是针对2015年5月9日至6月9日期间的租金，因刘海、杨志未举示有效证据证明该期间案涉房屋处于刘永实际使用的事实，刘海、杨志要求刘永承担此期间的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于物管、水电、垃圾费。一审中，刘海、杨志提交了五张由成都市清江物业管理有限公司出具的《上锦·佳境客服中心专用收据》，并据此要求刘永支付五张收据对应的共计13172.89元费用。经审查，该五张收据中，仅有两张收据载明费用与案涉房屋有关，即2015年5月的物管费1082.05元、垃圾费320元；其余三张收据载明的费用，均系1××号房屋的相关费用。刘海、杨志要求刘永承担与案涉房屋无关的物管等费用，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持正确；对2015年5月期间与案涉房屋相关且已实际产生的物管、水电、垃圾费，一审法院结合刘永实际使用的天数认定其承担的对应费用为467元，并将刘永应承担的467元与刘海、杨志需退还的转让费、保证金进行了品迭，亦无不当，本院予以维持。综上，刘海、杨志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1494元，由上诉人刘海、杨志负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一七年六月二十八日书记员 梅芳芝