重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1493号上诉人(原审原告)：龚文珍，女，汉族，1949年7月17日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张源，男，汉族，1989年8月30日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：沈小勇、黄硕，重庆竞立律师事务所律师。上诉人龚文珍因与被上诉人张源所有权确认纠纷一案，不服云阳县人民法院(2017)渝0235民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚文珍的上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实部分错误。1、一审法院认定上诉人妹妹龚文秀（已于2006年6月去世）2004年3月31日在《建房承诺书》上的签名，同意解除与牟之和所签订的合同有误。上诉人也未签名，也未委托他人签名。因被上诉人出示的证据系复印件，无原件与之核对，一审法院违背证据规则予以采信该证据是错误的。2、本案所涉的28户联建房是一个经济组织，龚文秀之前与该联建房牵头人牟之和所签订的《集资建房（门市）协议书》合法有效，之后该联建房牵头人变更为王邦清、张浩，属于该经济组织内部代表人、出资人的变更，不能对抗该经济组织外部的购房人，因此，龚文秀与牟之和所签协议书能够约束王邦清、张浩。3、上诉人及龚文秀共购买两个门市，合同价款共计32万元，其中上诉人支付16万元，上诉人不是股东，交纳的是购门市款，一审法院对此未予认定是错误的。4、2007年9月25日，王邦清、张浩与被上诉人张源所签订的《集资建房协议书》，被上诉人仅有购房款收据，而没有支付购房款的转账凭据。并且从2006年以来被上诉人也一直未向上诉人就讼争门市主张过任何权利，上诉人有理由怀疑上述《集资建房协议书》的真实性。张源辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。龚文珍向一审法院起诉请求：1.确认位于云阳县青龙街道云江大道994号门市一间属于原告所有。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，原告龚文珍与龚文秀系姐妹关系，龚文秀已于2006年6月死亡。2001年3月，牟之和等居民用位于云阳县新县城民德小区小地名擦耳岩的移民用地联合自建。2001年5月，牟之和被联建居民推荐为业主代表（牵头人），负责建设云阳镇擦耳岩移民联建房。2003年5月31日，龚文秀以自己和龚文珍名义与牟之和签订集资建房（门市）协议书各一份，分别购买云阳镇牟之和移民综合楼（即云阳镇擦耳岩移民联建房）3号和15号门市，其中龚文珍购买15号门市，面积为48.21平方米，价格为3500.00元/㎡，总价款为168735.00元。2003年7月，该联建房工程建至第三层框架时由于资金缺乏停工。公安机关以牟之和涉嫌刑事犯罪对其立案侦查，并于2003年11月10日将其抓捕。之后，牟之和被免去云阳镇擦耳岩移民联建房牵头人身份，王邦清被推荐为新牵头人。同时，云阳县云阳镇人民政府对牟之和的帐务进行了清理。2004年3月31日，部分购房者，包括本案原告龚文珍在《建房承诺书》上签字，承诺书上载明：“同意解除本人原与牟之和签订在擦耳岩处联建房购门市（或房屋）合同；同意移民户新推荐的牵头人与本人签订购门市或房屋合同；不按规定时间签合同，视为弃权，联建牵头人有权处理门市和房屋”。王邦清作为牵头人后，工程于2004年5月重新启动，2005年3月竣工。2007年7月，原告龚文珍自姜干成处取得钥匙后实际占有3号门市（合同上龚文珍为15号门市、龚文秀为3号门市、占有时调换），但龚文珍占有该房屋并未经王邦清等人同意。2006年至2011年期间，姜干成和王邦清、张浩曾先后多次向法院起诉要求处理本案争议门市的权属，但均撤诉。2007年9月25日，王邦清、张浩将3号门市卖给被告张源。合同约定面积为45.21平方米，价格为3500.00元/㎡，总价款为158235.00元.签订合同后被告张源向王邦清、张浩支付全部购门市款158235.00元、水电专户费8600.00元。2014年12月，王邦清、张浩为本案争议的门市办理了房地产权证书，登记权利人为被告张源，门市地址为云阳县青龙街道云江大道994号。2015年6月4日，被告张源起诉原告龚文珍要求返还占用的门市并赔偿损失，现该案因原告龚文珍另行对房屋买卖合同提起诉讼而中止。另查明，牟之和为云阳县甡鑫园三产业开发有限责任公司法定代表人，龚文秀为该公司股东，现该公司已注销。龚文秀在2000年至2003年期间，除向牟之和支付了两间门市的购房款共计124158.60元（其中龚文珍57029.00元、龚文秀67129.60元）外，还另行支付牟之和投资款（入股资金）约200000.00元。2003年12月3日，云镇府文〔2003〕65号文件对牟之和移民联建房基本情况及后续房屋建设有关问题向云阳县人民政府进行报告，报告的“资产评估”中“工程建设所需资金”部分列“支付姜干成入股资金200000.00元”。2014年1月15日，云阳县云阳镇财政所对牟之和擦耳岩联建房经费收支情况进行审计，审计报告所附的牟之和擦耳岩收入明细表中表明龚文珍已付的购门市款为57029.00元，龚文秀已付的购门市款为67129.60元，其余支付给牟之和的费用未认定为购门市款。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，争议门市的不动产权属证书与不动产登记簿记载的事项一致，并无登记错误的情形，足以证明被告张源是本案争议门市的登记所有权人。但物权登记系一种物权公示行为，而非物权确认行为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，人民法院应予支持。现原告主张其为争议门市的真实权利人，而被告予以否认。因此，本案审查的争议焦点为:原告龚文珍是否为该门市的真实权利人。关于原告是否为争议门市的真实权利人。该院经审理后认为：原告不能证明其为真实权利人。主要理由为：1.《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。因此，王邦清、张浩作为擦耳岩联建房牵头人和建设人，在房屋建设完成后应当成为联建房的初始权利设立人，依法对房屋享有物权。而原告与牟之和的集资建房（门市）协议书只是确立的债权债务关系，是债权。原告依据该协议只享有购房人的债权请求权，而不能享有物权。且出售人牟之和在被免除“联建牵头人”身份后并非擦耳岩联建房实际权利人，故原告不能依据与牟之和签订的集资建房（门市）协议书确认其为争议门市的实际权利人。2.王邦清系在政府免除牟之和的牵头人身份后由联建户重新推选的牵头人，其与牟之和的关系并非法人的法定代表人或单位的负责人变更所产生的债权债务承继关系，且当时云阳县云阳镇人民政府亦要求购房户应与新牵头人王帮清重新签订联建合同，故牟之和的行为不能全部当然地对王邦清产生法律效力。王邦清成为擦耳岩联建房牵头人后处理之前的相关事宜时，因与原告存在购房款交付争议，自始没有认可原告与牟之和签订的联建协议，故王邦清将门市出卖给被告张源的行为属于有权处分，不属于损害原告权益“一房二卖”行为。因此，原告与牟之和的联建协议不能当然对王邦清具有法律约束力，原告不能依集资建房协议成为争议门市的真实权利人。3.因牟之和涉嫌合同诈骗，擦耳岩联建房在2004年初重新推举王邦清为牵头人，原告龚文珍明知这一事实，并自愿在建房承诺书中签名，足以证明原告同意承诺书内容，接受承诺书约束，承诺书明确载明“同意解除之前与牟之和签订的购房协议，重新与新牵头人签订购房协议；不按规定时间签合同，视为弃权，联建牵头人有权处理门市和房屋”。原告在签名后未按承诺书的约定与新牵头人王邦清重新订立购房合同，视为放弃，也就不能依据其与牟之和签订的联建协议成为争议门市的真实权利人。4.原告龚文珍支付的部分购房款有瑕疵。首先，原告的所有购房款项均支付给牟之和，并未得到牵头人王邦清的认可。其次，原告支付购房款的方式均为龚文秀（姜干成）代付，在龚文秀的支付行为中，有200000.00元系原龚文秀与牟之和共同投资成立甡鑫园公司的投资股金，该款项在云阳镇清理牟之和账务时没认定为购房款，原告对原为股金的事实没提出异议。同时结合甡鑫园公司设立登记申请书、验资报告，表明该200000.00元系股金。按照公司法规定，股金不能抽作他用。现牟之和虽同意该200000.00元股金抵作门市款，但因牟之和前后曾表示不同意见，且该款实际为原告与牟之和之间的权利义务关系，与王邦清等人并无关联，故将该200000.00元认定为原告和龚文秀的已付购房款明显有瑕疵。因此原告诉称已按对价取得门市所有权的理由不能成立。5.原告明知因购房款与牵头人王邦清存有争议且未重新达成购房协议的情况下，未经牵头人王邦清、建设人张浩等同意，在房屋建成后于2007年7月擅自占有3号门市（协议书约定为购买15号门市，后与姜干成调换），且在王邦清要求归还门市时拒不返还，因此，原告占用争议门市的行为并非出于善意。原告现主张因其占有门市多年而成为门市真实权利人的理由也不能成立。6.王邦清作为擦耳岩联建房牵头人，张浩作为建设人，在原牵头人资金亏缺情形下，组织资金将房屋建设完成，其有权处分联建房屋。被告张源自王邦清、张浩处购买该门市，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，且被告张源已向王邦清支付了全部门市款，牵头人王邦清亦为被告张源办理了房屋产权登记。加之原告并无证据证明被告张源购买门市是系出于恶意。因此，被告张源取得房屋权属的基础法律关系并无瑕疵。原告起诉认为王邦清、张浩将门市恶意出卖并登记给被告张源是故意形成权属争议的事实及理由亦不能成立。综上所述，原告主张通过协议和付款，以及实际占有门市而取得了诉争门市的的所有物权，没有事实及法律依据。因原告不能证明本案争议门市权属登记错误，也不能证明其属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利人，故原告要求确认案涉门市属于原告所有的诉讼请求不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告龚文珍的诉讼请求。案件受理费525.00元，由原告龚文珍负担。二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：本院认为，2016年9月6日，一审法院在开庭审理原告龚文珍与被告张源所有权确认纠纷一案中，双方当事人均举示了2004年3月31日的《建房承诺书》，均对该证据的真实性无异议。龚文珍只是对于证明对象有异议，认为这份证据并非解除与牟之和所签订的合同，而是对于原合同权利义务的转移。因此，一审法院对《建房承诺书》的真实性予以认定是正确的，上诉人的此项上诉理由不能成立。该《建房承诺书》明确载明“同意解除本人原与牟之和签订在擦耳岩处联建房购门市（或房屋）合同；同意移民户新推荐的牵头人与本人签订购门市或房屋合同；不按规定时间签合同，视为弃权，联建牵头人有权处理门市和房屋。”该承诺书上的内容清楚，并无上诉人所称的不是解除与牟之和所签订的合同，而是对于原合同权利义务转移的意思表示，因此，上诉人此项上诉理由不能成立。之后，上诉人未按《建房承诺书》的约定与牵头人王邦清重新签订购房合同，与王邦清至今没有形成合同关系，故上诉人要求将讼争门市确认为其所有，缺乏合同的事实基础。另外，无论是龚文秀原与牟之和签订的《集资建房（门市）协议书》，还是上诉人认为《建房承诺书》不是解除与牟之和所签订的合同，而是对于原来合同权利义务的转移，其性质均为债权关系，债权人享有的只是债权请求权，上诉人直接要求确认讼争门市系其所有，亦不符合法律规定。综上所述，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人龚文珍负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 程 杨审判员 黄文革二〇一七年六月二十一日书记员 姜 霞