云南省广南县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2627民初99号原告（反诉被告）：胡春辉，男，1983年12月18日出生，汉族，湖南省岳阳县人，现住广南县。委托诉讼代理人：郭晋宁，云南云誉（文山）律师事务所执业律师，特别授权。被告（反诉原告）：广南县幼儿教育综合培训中心，住所地广南县莲城镇北宁社区北宁路体育广场东侧。法定代表人：李桂华，系该培训中心园长。委托诉讼代理人：黄宏，云南天信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所执业律师。原告胡春辉与被告广南县幼儿教育综合培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案，本案在审理过程中，被告广南县幼儿教育综合培训中心向本院提起反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡春辉及其委托诉讼代理人郭晋宁，被告广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华及其委托诉讼代理人黄宏、赵影武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡春辉向本院提出诉讼请求：由广南县幼儿教育综合培训中心退还其押金5000元，赔偿违约金、装修费、亏本清仓等各项经济损失276624.2元。事实和理由：其与广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华于2013年6月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定：广南县幼儿教育综合培训中心将北楼由西往东第6-7间房屋出租给其用于经商，租期为3年，每年租金6.68万元，水电押金5000元，在同等条件下其享有优先续租权。协议签订后，其按合同约定支付广南县幼儿教育综合培训中心租金和水电押金，并抱着能够长期租用的目的，对房屋进行装修，并订购了大量货柜进行营业。2015年9月18日，广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华告知其，房屋不出租了，并阻止其继续营业，造成大量商品积压，给其造成了巨大损失。经双方协商，广南县幼儿教育综合培训中心退还了9个月的房租50100元，水电押金未退还，且拒绝赔偿损失。广南县幼儿教育综合培训中心辩称，一、广南县幼儿教育综合培训中心与胡春辉于2015年9月28日协商解除合同，并将未使用期限的房租退给了胡春辉，胡春辉还要求赔偿损失，并强行占用房屋至今，导致广南县幼儿教育综合培训中心无法使用房子，胡春辉的行为已经构成侵权，应当退还已经退回的房租；二、胡春辉请求赔偿的损失。关于押金，广南县幼儿教育综合培训中心从未拒绝退还，原因是胡春辉提出无理要求，且拒绝协商，导致押金至今未退还，该押金是水电及房屋损坏押金，胡春辉现尚欠水电费未支付，双方对押金退还额未达成一致意见，导致未退还。关于违约金，双方在合同中约定违约金明显过高，超过法律规定。租金退还后，胡春辉仍然使用房屋至今，退还租金的行为未给胡春辉造成损失，因此，违约金不应得到支持。关于装修损失，根据法律规定，装修损失应以剩余租赁期限内装饰装修残值认定。双方约定的租赁期限3年，在协商解除合同时，距离租赁期限仅仅9个月，仅占租期的四分之一，同时，退还租金后，胡春辉仍然使用房屋至今，合同目的已经达到，装修损失不能赔偿。关于停业损失，停业损失不应得到支持，双方就解除合同事宜进行过协商，胡春辉已经明知房屋无法使用，其应当积极重新租赁房屋继续经营，而不是恶意停业，将自身的恶意行为转嫁给广南县幼儿教育综合培训中心，停业造成的损失属于胡春辉自己造成的，与广南县幼儿教育综合培训中心无关。请求法院驳回胡春辉的不合理的诉讼请求。广南县幼儿教育综合培训中心向本院提出反诉请求：1.判决解除双方于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令胡春辉搬离广南县幼儿教育综合培训中心北楼由西往东第6-7间房屋；3.由胡春辉赔偿广南县幼儿教育综合培训中心租金损失86748元（计算方法2015年9月28日至2017年1月15日，66800元/年÷365天×474天，计算时间暂时计算至2017年1月15日，实际计算至搬离之日）。诉讼过程中，广南县幼儿教育综合培训中心增加诉讼请求：由胡春辉支付水电费1546元。事实和理由：广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华与胡春辉于2013年6月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定：广南县幼儿教育综合培训中心将北楼由西往东第6-7间房屋出租给胡春辉，租期为3年，每年租金6.68万元，租期至2016年6月20日止。合同签订后，广南县幼儿教育综合培训中心向胡春辉交付房屋，胡春辉按照合同约定支付租金。2015年9月28日，因房屋无法继续出租，其找到胡春辉商量解除租赁合同，胡春辉同意解除合同，但是要求退还剩余期限租金，其返还胡春辉剩余期限租金50100元。胡春辉不讲诚信并未搬离房屋，占用房屋至今，严重侵害了广南县幼儿教育综合培训中心的利益。胡春辉对广南县幼儿教育综合培训中心的反诉辩称，合同解除后，合同过错方应当对后续问题进行处理，广南县幼儿教育综合培训中心提出解除合同后，押金没有退还，恰好证明广南县幼儿教育综合培训中心没有找胡春辉对后续问题进行处理。广南县幼儿教育综合培训中心提出房屋占用费没有依据，胡春辉已经将物品搬离，广南县幼儿教育综合培训中心出具通知后需给租户一段时间搬离物品，广南县幼儿教育综合培训中心给其他的租户是到2016年12月份。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，解除时间是何时？二、广南县幼儿教育综合培训中心是否构成违约，是否应退还押金、赔偿违约金、装修费、亏本清仓等损失？三、胡春辉是否应当赔偿广南县幼儿教育综合培训中心租金损失，应当赔偿多少？四、胡春辉是否应当支付广南县幼儿教育综合培训中心水电费1546元？本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，并经对方当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对胡春辉提交的《装修协议》及付款凭证，该证据能与《房屋租赁合同》相互印证胡春辉租赁房屋的目的是用于经营儿童用品，其有必要对房屋进行装饰，《装修协议》、清单、收条亦能够相互印证胡春辉装修的情况及装修费用的支出情况，对该证据依法应予以采信；加盟合同、货柜订购及付款凭证中的加盟合同，能反映出胡春辉加盟情况，依法应予采信，其中的货柜订购单无客户签名，无相关的订货合同，货柜清单价格无法查明真实性，应收款明细账本，亦无相关的付款凭证佐证，依法应不予采信；《协议书》以及教育局相关文件来源合法、内容真实，与本案具有关联性，依法应予采信；销售营业额统计台账未能与其它证据相互印证其营业损失，依法应不予采信；照片未能与其它证据相互印证，也未能反映拍摄时间，无法核实其真实性、关联性，依法应不予采信；《租房合同》未能反映出租赁房屋的用途，与本案不具有关联性，依法应不予采信。对于广南县幼儿教育综合培训中心提交《收条》、《中国建设银行网上电子回单》能够相互印证双方解除合同后，广南县幼儿教育综合培训中心已经将剩余期限房租返还胡春辉，依法应予采信；对13张照片，没有其它证据相互印证，无法核实其真实性，依法应不予采信；对于水电记录簿，虽然水电记录簿属广南县幼儿教育综合培训中心单方记录，但是水电记录簿真实记载了2013年以来胡春辉缴纳水电费的情况，依法应予采信。对于安信司法所所作的鉴定意见，对于装修费损失项，该鉴定意见依据的材料来源合法、内容真实，与本案具有关联性，其鉴定程序合法，依法应予采信，对于货柜损失项和经营损失两项依据的材料，因无法核实其来源的合法性、真实性，对两项鉴定意见，依法应不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月28日，广南县教育局与广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华签订《协议书》，将国有划拨的7.744亩教育用地以50年的年限无偿提供给广南县幼儿教育综合培训中心使用，约定土地使用方不得变更土地使用用途，不得转让。房屋建好后，2013年6月20日，广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华与胡春辉签订《房屋租赁合同》，将广南县幼儿教育综合培训中心北楼由西往东底层第6-7间房屋出租给胡春辉用于经商。双方在合同中约定：租期为3年，即从2013年6月20日开始至2016年6月20日止，两间房屋每年的租金6.68万元；胡春辉向广南县幼儿教育综合培训中心交付水电押金2500元、房屋毁损押金2500元；水、电、暖、气等费用由胡春辉承担；任何一方违反合同约定，均构成违约，违约金为年租金的50%。合同签订当天，广南县幼儿教育综合培训中心将租赁房屋交付胡春辉经营使用，胡春辉按照合同约定每年交付租金6.68万元，并交付水电押金2500元、房屋毁损押金2500元，按期缴纳电费。2013年6月21日，胡春辉与广南县全家居室内装饰材料销售有限责任公司签订《装修协议》，由广南县全家居室内装饰材料销售有限责任公司为其装修租赁房屋，双方约定工期从2013年6月21日至2013年8月15日共计55天，约定装修总价为160800元，胡春辉分四次支付装修款160800元。2013年6月24日，胡春辉加盟香港壹加壹宝贝儿童用品有限公司。因广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人李桂华未按照土地用途使用划拨土地，将建好的教学楼出租给他人作商业用，改变了教育局提供土地作为教育用地的唯一用途，违反了无偿提供土地的公益目的，违反了双方签订的《协议书》，广南县教育局要求广南县幼儿教育综合培训中心的法定代表人予以整改，并于2015年3月10日前恢复教育功能。2015年9月28日，广南县幼儿教育综合培训中心通过黄中贤向胡春辉发出通知，告知商铺不能出租，要求租户停业，胡春辉在通知上签字。2015年9月28日，胡春辉在写有“因房屋租期问题，原定于租期2016年6月20日，因现在幼教中心终止出租，协商先退回余下房租，后续问题等待协商处理，余下房租50100元，留下胡春辉银行账号”的收条上签字，当天广南县幼儿教育综合培训中心通过中国建设银行将剩余房租50100元退还胡春辉。截止到鉴定前，涉诉房屋里散落着部分货柜，胡春辉明确表示放弃。双方签订《房屋租赁合同》后，所有的水电费交纳均是由广南县幼儿教育综合培训中心在水电记录簿上记载，由胡春辉确认后交纳水电费，胡春辉最后一期交纳水电费是2015年4月17日，之后胡春辉再未缴纳水电费，截止到2015年9月12日，胡春辉共欠广南县幼儿教育综合培训中心水电费1546元。2016年2月14日胡春辉向本院提出申请，要求对装修损失、货柜损失、停业损失、利润损失进行鉴定。本院依法委托文山安信司法鉴定所进行了鉴定，经鉴定文山安信司法鉴定所出具了装修费用、货柜设施损失、经营损失的鉴定意见，胡春辉支付鉴定费20000.00元。本院认为，胡春辉与广南县幼儿教育综合培训中心在自愿、平等协商基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。（一）关于胡春辉与广南县幼儿教育综合培训中心签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同……”，2015年9月28日，广南县幼儿教育综合培训中心通过黄中贤向胡春辉发出通知，告知商铺不能出租，要求租户停业，胡春辉在通知上签字，又在写有“因房屋租期问题，原定于租期2016年6月20日，因现在幼教中心终止出租，协商先退回余下房租，后续问题等待协商处理，余下房租50100元，留下胡春辉银行账号”的收条上签字，并收取退还剩余期限房租50100元，以上行为可以认定双方在协商一致的基础上于2015年9月28日解除了双方于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》，对广南县幼儿教育综合培训中心主张要求解除双方于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法不予支持。（二）广南县幼儿教育综合培训中心是否构成违约，是否应退还押金、赔偿违约金、装修费、亏本清仓等损失的问题。构成违约须是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，胡春辉与广南县幼儿教育综合培训中心经协商已经同意解除《房屋租赁合同》，合同权利义务终止，不存在履行问题，也就不存在违约，对于胡春辉主张广南县幼儿教育综合培训中心违约，赔偿违约金的诉讼请求，依法应不予支持。对于是否应当退还水电押金2500元、房屋损毁押金2500元，广南县幼儿教育综合培训中心在辩称中明确表示未拒绝退还两项押金，而是胡春辉未交清水电费，在胡春辉赔偿水电费后，由广南县幼儿教育综合培训中心退还胡春辉水电押金和房屋损毁押金5000元。对于是否应当赔偿装修费、亏本清仓等损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，双方签订的《房屋租赁合同》期限为三年，为了达到使用目的，胡春辉对租赁房屋进行了装修，双方在合同中对形成的装饰装修物处理没有约定，只是在收条上明确后续问题待协商处理，实际也就是在合同解除后，对损失均没有处理，因广南县幼儿教育综合培训中心提前终止合同，致使胡春辉未能使用剩余租赁期内装饰装修价值，对于剩余期限内的装饰装修残值损失39208.95元应由广南县幼儿教育综合培训中心承担赔偿责任。对于胡春辉请求赔偿亏本清仓损失，即货柜损失、经营损失，因胡春辉未能就其主张提供充分的证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。（三）胡春辉是否应当赔偿广南县幼儿教育综合培训中心租金损失的问题。对于广南县幼儿教育综合培训中心反诉要求胡春辉搬离房屋及赔偿租金损失86748元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，广南县幼儿教育综合培训中心未提供证据证明胡春辉未搬离涉诉房屋，也未提供充分的证据证明胡春辉在双方解除合同后占用房屋的情况，应由广南县幼儿教育综合培训中心承担不利的后果。对于散落着部分货柜，双方在《房屋租赁合同》里面有明确约定，胡春辉明确表示放弃，由广南县幼儿教育综合培训中心自行处理。对于广南县幼儿教育综合培训中心反诉要求胡春辉搬离房屋及赔偿租金损失86748元的诉讼请求，依法应不予支持。（四）胡春辉是否应当支付广南县幼儿教育综合培训中心水电费1546元的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定由胡春辉承担水电费，胡春辉在2015年4月17日之后未缴纳水电费，截止到2015年9月12日，胡春辉共欠广南县幼儿教育综合培训中心水电费1546元。对于广南县幼儿教育综合培训中心要求胡春辉给付水电费1546元的诉讼请求，依法应予以支持。综上所述，胡春辉的部分本诉请求，广南县幼儿教育综合培训中心部分反诉请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由广南县幼儿教育综合培训中心退还胡春辉水电押金2500元、房屋损毁押金2500元（限本判决生效后十日内一次性给付）；二、由广南县幼儿教育综合培训中心赔偿胡春辉损失39209元（限本判决生效后十日内一次性给付）；三、由胡春辉给付广南县幼儿教育综合培训中心水电费1546元（限本判决生效后十日内一次性给付）；四、二、三项折抵后由广南县幼儿教育综合培训中心赔偿胡春辉37663元（限本判决生效后十日内一次性给付）；五、驳回胡春辉本诉的其他诉讼请求；六、驳回广南县幼儿教育综合培训中心反诉的其他诉讼请求。如果广南县幼儿教育综合培训中心未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2725元，由广南县幼儿教育综合培训中心负担；反诉案件受理费1004元，由胡春辉负担。鉴定费20000元，由胡春辉负担13000元，广南县幼儿教育综合培训中心负担7000元，广南县幼儿教育综合培训中心负担的7000元待执行后退还胡春辉。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行判决的，享有权利的当事人可在判决规定履行的期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  朱西超二〇一七年六月十六日书记员  张正文