安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1522民初855号原告：安徽徽商农家福有限公司法定代表人：陈琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其明，安徽大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娟，安徽大鸣律师事务所律师。被告：邬宗军委托诉讼代理人：赵刚，安徽中皋律师事务所律师。原告安徽徽商农家福有限公司(以下简称徽商农家福公司)与被告邬宗军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徽商农家福公司的委托诉讼代理人马娟、被告邬宗军的委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽商农家福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2、被告向原告支付经营用房租金26250元(按每年1.5万元计算，从2014年12月15日至2016年9月30日共21个月）；3、被告按照合同的约定交付租赁房屋；4、由被告承担本案的诉讼费用和律师代理费。事实和理由：“霍邱徽商大市场”系原告在霍邱县投资兴建的招商引资项目。2011年5月，该项目陆续有房屋建成交付使用，原告负责管理大市场内自有房屋和业主委托经营管理房屋的租赁经营。2011年12月15日，原、被告签订了《霍邱•徽商大市场经营管理合同》，被告租赁原告管理的房屋进行经营“威迪斯瓷砖”，合同对经营期限、经营管理费的交纳方式、保证金、违约责任等权利义务均作了明确约定，合同约定的经营期限为2011年12月15日至2014年12月14日。到期后，原、被告未续签新的合同，双方的租赁关系变成了不定期的租赁合同关系。被告在不定期租赁期间的租金一直未付，截止2016年9月30日，被告共拖欠原告经营租金26250元。邬宗军辩称，1、徽商农家福公司非本案适格原告。与被告签订合同的主体是霍邱县徽商大市场运营管理有限公司，不是徽商农家福公司。2、本案诉争房屋非被告占有使用，被告虽然签订了合同，但到期后已退出徽商大市场经营。期间被告曾向原告提出退还房屋，但原告不接收房屋不与被告办理房屋交接手续，致房屋被周磊实际占用至今。3、原告应当退还被告保证金3000元，签订合同时，原告收取了被告保证金，合同履行期间，被告按约履行了经营管理义务，现合同到期，原告应退还保证金。徽商农家福公司围绕其诉讼请求，当庭提交了如下证据：1、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体适格。2、《霍邱项目承包协议书》、《霍邱徽商大市场项目代理合同》、私营企业基本注册信息查询单，证明霍邱徽商大市场运营管理有限公司的经营管理权来自原告的委托。3、关于终止履行《霍邱项目承包协议》的协议、徽商集团关于徽商农家福公司终止与福嵘公司项目合作关系的批复，证明原告的主体资格。4、“霍邱徽商城项目部”（即霍邱徽商大市场）营业执照，证明“霍邱徽商城项目部”系“安徽徽商农家福有限公司”的分公司，不具有独立的法人资格。5、《霍邱•徽商大市场经营管理合同》，证明被告租赁的房屋情况和原租赁合同约定的租金数额。庭审后补充提交的证据：6、安徽省徽都市场运营管理有限公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及出具的《情况说明》一份，证明本案合同的权利义务已由徽商农家福公司继承。邬宗军质证意见为：对证据1真实性无异议，但不能证明原告对诉称标的具有诉权。对证据2合同证据“三性”及证明目的均有异议：(1)两份合同均为复印件加盖原告的公章，没有合同相对人福嵘公司的公章，该组证据真实性无法核实；(2)两份合同内容徽商农家福有限公司承包给福嵘公司建设承包范围是房屋的销售代理以及前期的物业，不涉及到本案诉争的委托租赁；(3)对私营企业基本注册信息查询单关联性有异议，该公司与本案诉争房屋没有法律关系。对证据3证据“三性”及证明目的有异议，真实性无法核实，终止履行协议“乙方”是福嵘商业经营管理有限公司，与原告证据2中获得承包项目资格的不是同一家公司；该终止协议的内容是终止福嵘商业经营管理有限公司对霍邱徽商大市场的销售代理权限，与本案涉案房屋的租赁或委托经营管理无关。证据4与本案无关联性。对证据5真实性无异议，但合同的甲方是霍邱县徽商大市场运营管理有限公司，非本案原告。证据6超出举证期限，且为复印件，无法核实，《情况说明》对三家公司关系的表述与工商登记信息不符，表述的原告诉权取得与本案无关。邬宗军向法庭提供的证据为：徽商大市场照片5张，证明霍邱徽商大市场运营管理有限公司未尽到合同义务，造成该市场人流稀少，经营惨淡，原告在合同到期后因无法继续经营，而终止了经营合同。徽商农家福公司质证意见为：对照片真实性无异议，与本案无关联性，经营惨淡不影响房屋租赁。本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，霍邱徽商大市场运营管理有限公司与邬宗军签订了《霍邱•徽商大市场经营管理合同》，邬宗军租赁徽商大市场内A区7号楼108、109室商铺进行经营，经营期限为2011年12月15日至2014年12月14日，年租金15000元，合同签订时邬宗军交纳保证金3000元，合同期内的租金已交付。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、徽商农家福公司是否系本案适格原告。本案中虽然与邬宗军签订合同的主体是霍邱徽商大市场运营管理有限公司，但从私营企业基本注册信息查询单可知，该公司已于2013年4月22日变更为安徽省徽都市场运营管理有限公司。故本案判断徽商农家福公司主体是否适格的关键在于判断其是否承继了安徽省徽都市场运营管理有限公司的权利义务。从徽商农家福公司（甲方）与安徽省福嵘建设投资有限责任公司（乙方）签订的《霍邱项目承包协议书》第八条第4项关于“乙方需以自身名义重新注册成立经营实体，负责项目后续运营及管理”的约定，并结合上述企业信息查询单内容可知，安徽省徽都市场运营管理有限公司（变更前的霍邱徽商大市场运营管理有限公司）系由安徽省福嵘建设投资有限责任公司为霍邱徽商大市场项目后续运营及管理而于2011年4月26日所成立的公司，2012年8月14日该公司股东由安徽省福嵘建设投资有限责任公司占股100%变更为安徽省福嵘商业经营管理有限公司占股100%。鉴于安徽省福嵘商业经营管理有限公司于2015年5月22日与徽商农家福公司签订协议，解除了徽商农家福公司与安徽省福嵘建设投资有限责任公司于此前就霍邱项目所签订的所有协议、合同、承诺等，并约定霍邱项目下的全部资产归徽商农家福公司所有，并由徽商农家福公司经营管理。安徽省徽都市场运营管理有限公司亦出具《情况说明》，确认其作为合同主体所签订的《霍邱•徽商大市场经营管理合同》项下的权利义务已于2015年5月22日转移给徽商农家福公司，相关权利、义务均与其无关。综上，徽商农家福公司为本案适格原告。２、邬宗军是否应承担不定期租赁期间的租赁费。邬宗军称合同到期后，涉案房屋被案外人周磊实际占有使用，之后的费用应由周磊承担。徽商农家福公司认为按合同相对性，邬宗军是合同当事人，其称已交房没有证据，租金应由被告承担。本院认为，邬宗军所称曾将租赁房屋退还遭原告拒绝，没有提供证据加以证明，也没有证据证明是原告将租赁房屋交给案外人周磊使用，邬宗军作为合同当事人，对不定期租赁期间的房屋租金应承担给付义务。本院认为，本案中,霍邱县徽商大市场运营管理有限公司作为甲方与邬宗军作为乙方签订的经营管理合同实为房屋租赁合同，后本案原告徽商农家福公司取得了该合同甲方的权利和义务，是适格的诉讼主体。合同约定的经营期限届满后，未续签新的合同，之后的租赁关系应视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方均可以随时解除租赁合同。在2016年上半年，原告即向徽商大市场内的各承租户通知收回房屋并解除合同，现原告诉请要求解除双方的不定期租赁合同关系、被告支付不定期租赁期间的房屋租金并交还租赁房屋，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师代理费，在本案中于法无据，本院不予支持。关于被告辩称应由案外人周磊给付租金的意见，理由不足，本院不予支持。关于被告要求原告退还保证金3000元，可在被告交还租赁房屋后另行处理。综上所述，原告诉讼请求部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定,判决如下：一、解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告邬宗军之间的不定期房屋租赁合同关系；二、被告邬宗军于本判决生效后五日内支付给原告安徽徽商农家福有限公司房屋租金26250元；三、被告邬宗军于本判决生效后十日内将租赁房屋交付给原告安徽徽商农家福有限公司（位于安徽省霍邱县光明大道南端A区7号楼108、109室商铺）；四、驳回原告安徽徽商农家福有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由邬宗军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 潘 治 海二〇一七年六月二十日书记员 张静(代)附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。