云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2931民初157号原告：剑川县腾龙物业管理有限公司。住所地：剑川县金华镇腾龙小区南苑*幢*单元***室。统一社会信用代码：9153293106155757H。法定代表人：杨彦举，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈静，男，1981年5月13日出生，云南省剑川县人，系公司物业经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：李劲生，男，1978年9月12日出生，云南省剑川县人。原告剑川县腾龙物业管理有限公司（以下简称“腾龙物业公司”）与被告李劲生物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾龙物业公司的委托诉讼代理人陈静、尹静、被告李劲生到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费7215.50元；2、判令被告按照同期同类银行贷款利息支付延期利息1980.00元；3、由被告承担诉讼费。事实与理由：剑川县腾龙小区南苑小区竣工后剑川县剑宇房地产开发有限公司（以下简称“剑宇公司”）随即与我公司签订了《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》，明确确定由我公司履行小区前期物业管理业务，享有相关权利。被告购买的A-59号商铺，面积为111.35平方米，一直由我公司提供物业管理服务，但被告搬入至今从未与我公司联系，拖欠物业服务费已达7215.50元（从2014年9月22日起至2017年9月22日止，以1.80元每平方米每月计），我公司多次向其催告，被告仍拖欠不交。现根据以上事实及《中华人民共和国合同法》之规定，特向你院起诉，请求依法判决。被告辩称：我从2014年8月向剑宇公司购买了商铺至今，未与原告公司签订物业管理合同，也未收到任何催告通知书，更未享受过停车位、安保、绿化等任何物业服务。原告主张的7215.00元物业管理费过高，如何计算出来我也不清楚，现在物业公司只是给我们提供水电管理服务。因此，我没有构成违约，不应该承担该笔物业管理费。原告就其主张向法庭提供了以下证据：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、物业服务企业资质证书，以证明原告的诉讼主体资格及具有从业资格；二、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的复印件各1份，以证明2014年3月29日，原告与剑宇公司签订前期物业服务合同及合同约定的内容，同时证明因业主未能依法选出业主委员会，原告于2016年再次与剑宇公司签订物业服务合同，继续进行物业管理；三、《商品房购销合同》复印件1份，以证明被告与剑宇公司签订了购房合同，被告购买的商铺属于原告物业管理范围之内；四、律师函存档资料和律师函寄送凭证各1份，以证明我公司依法向被告送达了律师函，并且根据合同及相关法律规定，原告已经对被告交纳物业管理费进行了催告；五、来电来访记录和保安巡查记录复印件各1份，以证明原告一直在为被告的商铺提供物业服务，原告已经根据合同约定履行了义务。被告李劲生向法庭提供了以下证据：一、身份证复印件1份，以证明被告的身份情况；二、《商品房购销合同》复印件1份，以证明被告购买商铺的具体情况。经庭审质证，原、被告对对方提供的以上证据无异议，本院认为原、被告双方提供的上述证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，原告与剑宇公司签订《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》，合同约定剑宇公司委托原告对腾龙南苑（腾龙民族商贸城一期）提供前期物业管理，合同期限为一年，自2014年3月29日起至2015年3月28日止；在合同期限内，业主委员会成立，与业主委员会签订新的物业服务合同，本合同自然终止；如合同到期后，业主委员会未成立，原告无异议的，本合同按一年期自动延续，直至业主委员会成立后与原告或新的物业服务企业签订新的合同，本合同终止；商铺的物业服务费按1.80元每平方米每月交纳；物业服务费用按年收取，业主或物业使用人应在每年4月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应向原告支付10%的违约金。合同签订后，原告为已购买腾龙南苑住宅和商铺的业主提供物业服务。2015年7月至10月，原告把腾龙南苑的物业服务托管给剑宇公司四个月，在此期间原告没有提供任何服务。后因腾龙南苑业主没有成立业主委员会，2016年7月7日原告再次与剑宇公司签订《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑物业服务合同》，合同约定剑宇公司委托原告对腾龙南苑提供物业管理服务，合同期限为：自2016年6月18日起至2017年6月17日止；商铺的物业服务费按1.38元每平方米每月交纳。2014年8月18日，被告向剑宇公司购买了腾龙民族商贸城腾龙南苑A-59号商铺，商铺建筑面积111.35平方米，同日剑宇公司向被告交付了商铺，其后被告于2015年3月将其商铺出租至今。从被告向剑宇公司接收商铺起，被告没有向原告交纳过物业管理服务费，2017年原告向被告寄送了催交物业服务费的律师函，但被告仍没有交纳物业服务费。2017年4月10日，原告以被告“拖欠物业服务费，经催收未交纳”为由，诉至本院。庭审中，虽经本院在中调解，但因原、被告意见分歧较大，调解达不成协议。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑业主未成立业主委员会，故腾龙南苑开发商剑宇公司与原告签订的《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑前期物业服务合同》和《剑川县腾龙民族商贸城腾龙南苑物业服务合同》均符合法律规定，合法有效，对腾龙南苑包括被告在内的全体业主均具有约束力。合同签订后，原告履行了合同义务，对腾龙南苑小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费，故对原告要求被告交纳物业服务费的诉请，应依法予以支持。至于被告拖欠物业服务费的期限，应从2014年9月22日起至原告起诉的2017年4月10日止，物业服务费交纳的标准和数额，依照原告与剑宇公司签订的两份服务合同，2014年9月份至2016年5月份按照1.80元每平方米每月计算，同时扣除原告把腾龙南苑托管给剑宇公司的四个月，共计3407.31元（1.80元×111.35平方米×17个月）；2016年6月份至2017年4月份按照1.38元每平方米每月计算，共计1690.29元（1.38元×111.35平方米×11个月）。被告应交纳2014年9月至2017年4月物业服务费合计5097.60元。原告要求被告按照同期银行贷款利率支付延期利息的诉讼请求，不符合原告与剑宇公司签订的物业服务合同的约定，依法不予支持。被告辩称其未与原告签订物业管理合同以及未享受过停车位、安保、绿化等物业服务，不应该承担该笔物业管理费的理由，于法无据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李劲生于本判决生效之日起十日内支付原告剑川县腾龙物业管理有限公司自2014年9月至2017年4月的物业服务费5097.60元。二、驳回原告剑川县腾龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告剑川县腾龙物业管理有限公司负担20.00元，被告李劲生负担30.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。（此页无正文）审判员  赵新科二〇一七年六月二十八日书记员  李芝佳