湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终377号上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区劳动就业管理局，住所地：襄阳市襄城区南街30号。法定代表人：冯续然，该局局长。委托诉讼代理人：周存平、周俊，湖北百龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李云，女，1972年9月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：罗峰、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。上诉人襄阳市襄城区劳动就业管理局（以下简称襄城区就业管理局）因与上诉人李云房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人襄城区就业管理局的委托诉讼代理人周存平、周俊，上诉人李云及其委托诉讼代理人罗峰、王丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄城区就业管理局上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判李云按每月1980元的标准向其支付房屋占用费至房屋腾退之日。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，其在合同签订中明确告知李云房屋的状况，无任何过错，即使合同无效，也应根据各自的过错承担赔偿责任，双方合同期间早已届满，李云一直占用房屋至今，理应向其支付占用费。针对襄城区就业管理局的上诉，李云答辩称：双方签订的合同有效，襄城区就业管理局未履行维修义务，且在明知房屋为危房的情况下继续出租，无权解除合同，其无需支付占用费。李云上诉请求：撤销原审判决，改判驳回襄城区就业管理局的全部诉讼请求，支持其一审全部反诉请求；一、二审的诉讼费用由襄城区劳动就业局承担。事实与理由：1.双方签订的房屋租赁合同有效，房屋可以继续使用，襄城区就业管理局未履行维修义务，其依法可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响其使用，应当减少租金或者延长租期，襄城区就业管理局未对房屋进行维修，且在租赁期内停水停电，导致租赁合同并未履行完毕，应承担继续履行合同并赔偿经济损失的责任；2.鉴定结论租赁房屋为D级危房，处理建议是对房屋的部分部位进行解危处理。该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，其已对鉴定报告的真实性和关联性提出异议，一审不应采信该鉴定结论；3.一审判决认定租赁物为“危房”，即应认定襄城区就业管理局违约，并判令襄城区就业管理局承担违约责任，其在本案中没有任何违约行为，襄城区就业管理局于2014年6月单方要求解除合同，并自次月起停水停电至今，严重影响了其经营活动，应当赔偿其经济损失。针对李云的上诉，襄城区就业管理局答辩：双方合同早已解除。襄城区就业管理局向一审法院起诉请求：一、判令李云应当立即腾退位于襄城××门面房一间；二、李云支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费237600元（1980元×12个月），并按月1980元支付至被告腾退出房屋时止；三、由李云承担本案诉讼费。李云向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认李云对区劳动就业局租赁房屋有优先承租权；二、判令区劳动就业局向李云退还租赁房屋押金5400元；三、判令区劳动就业局向李云赔偿经济损失184000元；四、反诉费用由区劳动就业局承担。一审法院认定事实：2013年3月李云从前手承租人（案外人）宋亚玲、邵天鸽手中租用区劳动就业局所有的位于襄城××从北××第九间门面房。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所依区劳动就业局申请，对其南街30号房屋使用安全性进行鉴定，并作出了一份襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，该报告内容为：一、房屋现状调查及勘查。1、房屋基本情况描述，该房为2层混合结构，东西向，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海。经初查，该房地基基础有不均匀沉降现象，致上部结构墙体多处开裂。一层大部分装修包裹隐蔽，二层装修破损。梁、板、柱部分，预制板板底局部碳化，保护层脱落，露筋；承重部分，承重墙数条裂缝且缝宽较大；附件部分墙体渗水严重；屋面有漏雨等现象。申请人未提供地质勘察、基础、设计、施工、监理等资料。此次现场调查和勘查作为房屋安全鉴定的房屋现状情况的依据；2、房屋损坏情况按轴线区分、文字标注（……略）。二、地基及损坏结构构件评定表；（……略）。三、鉴定结论。综合勘察记录，依据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）之第5.2.3条、5.3条之规定，结合房屋历史状态、环境影响、发展趋势，及构件损坏程度、数量比例、可修复性等，综合评定该房为D级：承重构件承载力不能满足要求，不能确保住用安全，构成全危房。四、处理建议。房屋解危处理建议，对该房以下部分进行解危处理：（1）1层1-4/G轴、1层7-9/F轴、9/A-F轴、10-12/A轴；2层9/A-D轴、12/A-D轴墙体加固；（2）1-2层1-13/A-G轴预制板及屋面拆换。房屋解危前处理告知：（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、略。2013年12月31日，区劳动就业局和李云双方直接签订租赁合同，约定李云租用区劳动就业局位于襄城××号的门面房从北向南第九间，租赁期限从2013年12月31日起至2014年12月31日止。约定每月租金为1980元，并交纳相关的水电费用等。同时查明，李云20**年3月已开始租赁此门面房，李云依照约定交纳房屋租赁押金5400元，合同项下的租赁费和水电费已交到2014年6月，2014年7月后未交纳相关费用。2014年5月13日，区劳动就业局给李云发了一份《房屋租赁合同终止紧急通知》，内容为：由于您租赁我单位的房屋年久失修，严重老化。去年，市政府在全市开展的安全管理“三查一促”工作中，责成市房屋质量鉴定部门于2013年6月对该房屋进行了鉴定，鉴定该房屋为D级危房，并下达了《危房鉴定通知书》。根据市政府要求，为保护公民人身财产安全，D级危房必须立即拆除。同时，根据《城市危险房屋管理规定》“第九条（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋”。为了您的生命和财产安全，特此通知您与我单位终止房屋租赁合同，7日内交接完毕，否则政府将强制拆除。对您的经济影响，我们深表歉意。谢谢合作。2014年7月10日湖北百龙律师事务所受区劳动就业局委托，指派律师周俊为其代理人，就李云与区劳动就业局于2013年12月31日签订的房屋租赁合同一事向李云发函如下：你与区劳动就业局签订的《合同书》第一条明确约定“若甲方房屋拆除，提前一个月通知乙方，乙方无条件搬出，同时乙方的装修费用及其他费用，甲方概不承担”。由于该处房屋鉴定为危房，需要拆除，作为合同甲方的区劳动就业局已经于2014年5月13日书面通知你终止合同，腾退房屋。但时至今日，区劳动就业局虽多次与你协商沟通，但你依然未按约履行，你的行为已经构成违约，严重影响到该处房屋的拆除，亦是对生命安全的极其不负责任，为此，区劳动就业局将诉诸法律途径解决，并同时将于2014年7月15日起开始对合同项下的房屋停电。2014年7月13日，区劳动就业局对李云所租赁房屋停水、停电，后李云又从附近居民家接电自用，水从襄阳军分区处接通。李云至今未退出该房屋。另查明，区劳动就业局所在位置襄城××号，因城市建设变化，南街门牌号统一变更，由原延南街80号、南街19号变更为现在的南街30号。上述事实，经一审法院查证，双方当事人均无异议，足以认定。一审法院认为，襄城区劳动就业局名下的襄城××号房屋，2013年6月28日经鉴定评定为D级危险房屋，不能保证住用安全，按规定应予拆除，或立即停用，进行解危处理，符合相关标准后恢复使用，但襄城区劳动就业局在未采取任何措施的情况下于2013年12月31日与李云签订合同书，将该栋危房由北向南第九间租给李云使用，违反行政法规的强制性规定，襄城区劳动就业局、李云签订的房屋租赁合同因而无效，因该合同占有、取得的财产应予返还，襄城区劳动就业局因合同取得的财产为李云交纳的租房押金5400元，2014年1月至6月房屋租金11880元，李云因合同占有的财产为襄城××号由北向南第九间门面房，故襄城区劳动就业局要求李云腾退该门面房，一审法院予以支持，襄城区劳动就业局要求李云支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费237600元（1980元×12个月），并按月1980元支付至李云腾退出房屋时止，因D级危房不具有使用价值，且襄城区劳动就业局为过错方，一审法院不予支持。李云辩称襄城区劳动就业局诉称不实，诉讼请求依法不应支持，不同意腾退房屋，不同意支付房屋占用费。其不应支付房屋占用费的意见，理由正当，于法有据，一审法院予以支持；其不同意腾退占用的门面房，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。李云反诉，要求确认李云对区劳动就业局租赁房屋有优先承租权，判令区劳动就业局向李云退还租赁房屋押金5400元，判令区劳动就业局向李云赔偿经济损失184000元。其优先承租权因房屋租赁合同无效而不应支持，其请求襄城区劳动就业局（反诉被告）退还房屋押金5400元，因合同无效，一审法院予以支持，襄城区劳动就业局（反诉被告）收取的房屋租金亦应一并退还，其诉请襄城区劳动就业局（反诉被告）赔偿经济损失184000元，其中转让费100000元支付给了案外人宋亚玲、邵天鸽，与襄城区劳动就业局（反诉被告）无关，其主张的另行租房费用36000元是其经营开支费用，应自行承担，其它损失无证据证实，一审法院亦不予支持。襄城区劳动就业局（反诉被告）辩称，因合同已经解除，李云（反诉原告）无权要求优先承租权。其合同已经解除的观点于法无据，但李云（反诉原告）的优先承租权因合同无效而丧失，辩称因李云（反诉原告）仍在占用房屋，不应退还房屋押金，但腾退房屋和退还押金是双方各自义务，而不是履行义务的前提条件，辩称意见一审法院不予支持，襄城区劳动就业局（反诉被告）还辩称不应赔偿李云（反诉原告）经济损失184000元，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、李云自本判决生效后五日内腾退位于襄城区××门面房（即原××、××）从北向南第九间，返还给襄阳市襄城区劳动就业局。二、襄阳市襄城区劳动就业局于本判决生效后五日内返还李云租房押金5400元、房屋租金11880元，合计17280元。三、驳回襄阳市襄城区劳动就业局其它诉讼请求。四、驳回李云其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费277元，反诉案件受理费2044元，合计2321元，由襄阳市襄城区劳动就业局和李云各自承担1160.5元。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院对此予以确认。二审另查明，双方当事人于2013年12月31日签订的合同第1条约定，租期从2013年12月31日起至2014年12月31日止（在租房期间，若襄城区就业管理局房屋拆除，提前一个月通知李云，李云无条件搬出。同时，李云的装修费用及其他费用，襄城区就业管理局概不承担。李云如需退房提前一个月书面通知襄城区就业管理局）。本案双方当事人争议的焦点是：一、双方签订的房屋租赁合同是否有效；襄城区就业管理局2014年5月13日向李云发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》是否发生解除合同的法律效力。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所作出的襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，是具有相关鉴定资质的机构进行现场勘查后作出的，鉴定对象为南街30号，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海的2层混合结构房屋整体，李云认为该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，与本案没有关联性。根据相关规定，危房以“幢”为鉴定单位，对承重构件、结构和承载能力进行鉴定，而非以“间”为鉴定单位，本案鉴定机构具有相应鉴定资质，鉴定过程中对标的物进行了勘察拍照，李云未能提出足以推翻该鉴定意见的事实与理由，原审采纳该鉴定报告并无不当。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均主张租赁合同有效，租赁房屋虽经鉴定为D级危房，但我国法律、行政法规并未禁止此类房屋出租，对该房屋进行解危处理后，仍可使用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故双方当事人签订的房屋租赁合同有效，仅李云有合同解除权。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人在合同中明确约定“在租赁期内，襄城区就业管理局若房屋拆除，提前一个月通知李云，李云无条件搬出”，襄城区就业管理局以涉案房屋需拆除为由，于2014年5月13日向李云发出《房屋租赁合同终止紧急通知》，双方租赁合同解除。二、双方租赁合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。襄城区就业管理局在与李云签订房屋租赁合同时，没有如实告知出租房屋系危房的事实，也没有在租赁期间对租赁物进行修缮，使之符合约定的用途，襄城区就业管理局是履行合同的违约方；且造成租赁合同解除的根本原因是租赁物存在危险，需要拆除。故租赁合同解除后，应当终止履行，李云有权要求襄城区就业管理局赔偿损失。本院认为，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。该合同自2014年5月13日襄城区就业管理局发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》到达李云时解除。襄城区就业管理局应赔偿李云的相关损失。原审判决认定双方的租赁合同无效，并判决襄城区就业局返还已收取的房屋租金不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同于2014年5月13日解除，应当终止履行，且涉诉房屋确实存在安全隐患，需停止使用或者拆除，对李云要求继续履行合同的主张，本院不予支持。李云依法可要求襄城区就业管理局赔偿经济损失，其一审反诉要求判令襄城区就业管理局赔偿经济损失184000元（转让费100000元，装修费48000元，另行租房费用36000元）。经查，李云自2013年3月支付宋亚玲、邵天鸽转让费，至本案合同2014年5月13日解除，已经营了一年多的时间，且李云亦未提供证据证明襄城区就业管理局承诺宋亚玲、邵天鸽或其本人长期租用房屋，故对李云的该项主张，本院不予支持；关于装修费，因装修发生于本次合同签订之前的上一个租赁期间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。李云主张另行租房的费用36000元，因其在襄城区就业管理局要求其腾退房屋后，至今未予腾退房屋，其另行租房的费用与本案不具有关联性，本院不予支持。李云上诉提出，一审采信房屋鉴定结论不当的主张，因其未提出充分的事实和理由，本院不予支持。李云一审反诉请求，确认其对襄城区就业管理局租赁房屋有优先承租权，该项主张没有法律依据，本院不予支持。襄城区就业管理局上诉提出，房屋租赁合同有效的主张成立；其上诉还提出，在合同签订中明确告知李云房屋的状况，无任何过错，与查明的事实不符，本院不予采信；襄城区就业管理局要求李云向其支付房屋占用费，因其在签订合同时隐瞒了租赁物系危房的事实，之后，一直未加以修缮，使房屋符合约定的用途，且合同解除的根本原因是其提供的租赁物存在危险，同时考虑到李云系守约方，在本案中虽未能提出符合法律规定的损失赔偿主张，但因合同解除必定会遭受一定经济损失，对襄城区就业管理局要求李云支付房屋占用费的主张，本院亦不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2026号民事判决第一项，即李云自本判决生效后5日内腾退位于襄城区南街30号的门面房（即原延南街80号、南街19号）从北向南第九间，返还给襄阳市襄城区劳动就业管理局；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2026号民事判决第二项、第三项、第四项，即襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还李云租房押金5400元、房屋租金11880元，合计17280元；驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；驳回李云其他反诉请求；三、襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还李云租房押金5400元；四、驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；五、驳回李云其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费277元，反诉案件受理费2044元，合计2321元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局与李云各负担1160.5元。二审案件受理费2432元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局负担232元，李云负担2200元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一七年六月十五日书记员  付亚男