四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0781民初2318号原告：江油市中坝镇索美塞咖啡厅，住所地：江油市涪江路汇元国际商业广场A座，公司注册号：510781600285789，组织机构代码：L4588040-3。经营者：王代，男，汉族，生于1988年5月22日，江油市人，住江油市。委托代理人：罗贵兴，四川科大律师事务所律师。委托代理人：周传金，男，汉族，生于1965年11月14日，住四川省江油市，中坝镇索美塞咖啡厅股东兼经理。被告：四川汇元房产开发有限公司，住所地：江油市涪江路江油国际大酒店，统一社会信用代码：915107817315932686法定代表人：胡洪贵，总经理。诉讼代表人：四川汇元经贸产业有限公司管理人。委托代理人：张黎东，四川真道律师事务所律师。原告江油市中坝镇索美塞咖啡厅（以下简称索美塞咖啡厅）诉被告四川汇元房产开发有限公司（以下简称汇元房产公司）房屋租赁合同一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告诉讼代表人、委托代理日呢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月14日、2011年3月1日，原告与被告签订了江油市涪江路汇元国际商业广场项目A座二层A205、A206、A207号商铺三份《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》，2011年5月6日原告与被告签订了《物业管理费服务协议》。《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》约定：租期8年，租赁商铺计1411.1㎡，租金分别是20元/㎡、25元/㎡、30元/㎡，租金的支付时间为第二年度5月15日前，租金每两年协商一次，租赁保证金合计为32475元。《物业管理费服务协议》约定：物业服务费4元/㎡，每年计67733元，中央空调运行费5元/㎡，每年计84666元，合同签订后原告组织了360万元对承租商铺进行装修、购买设备设施，交付租金等开办了江油市中坝镇索美塞咖啡厅，后又追加投资达到4814866元开业经营。在原告营业期间，被告存在多项违约行为：一、被告的中央空调安装不当，导致原告无法正常经营，被告存在违约。原告咖啡厅开业后，经营状况非常好，但从2011年8月起，因楼上住户投诉中央空调噪音后，每晚中央空调只能运行到10点左右，因原告咖啡厅是封闭式装修，没有中央空调维持空气流通和控制室内温度是无法营业的，所以直接导致原告无法进行24小时经营，而对原告的营业额影响非常巨大。原告认为，原告作为承租人投入了大量资金开办咖啡厅，因咖啡厅地处商业繁华地段，租金非常高，原告需要进行24小时营业才能确保营业额，而被告作为商铺的出租人也有义务满足原告24小时使用中央空调需要，但因被告安装中央空调不当遭到投诉的原因，导致原告无法在10点后使用中央空调，而原告承租后店铺早已全部装修完毕，无法再另行安空调，原告无法按照原计划进行24小时的营业，都是被告没有尽到为原告提供中央空调的义务所导致的，被告存在违约行为。二、被告作为出租人，没有尽到出租人的考察义务和协调处理与其他商铺问题的义务，其行为构成违约。2016年1月，被告在原告承租的二楼小厅楼下招商了一家火锅店（竺庭老火锅），该火锅店开业后，其火锅味直接串至原告二楼小厅内，因该火锅店在白天也持续经营且生意火爆，导致原告承租的500㎡的小厅火锅味道太大而不能营业，原告多次口头、书面要求被告协助火锅店进行整改，但至今仍未改善。原告认为，被告作为出租人在对一楼进行招商时没有考虑到对二楼原告经营的影响，并且在处理问题时又不配合原告要求火锅店进行整改的行为已经构成违约，应当承担相应责任。三、被告无权要求原告按照2011年合同约定支付房租。2016年3月，被告通知原告：2016年租金按2011年签订合同执行，租金每平方米不低于25元，两费按《物业管理费服务协议》执行。原告书面给被告回复：2016年租金应当按2015年的约定执行。被告未回复。原告认为，被告要求原告按照2011年的合同约定支付房租是于法无据的。根据原被告的合同约定：“房租每两年约定一次”。所以，原被告分别于2013年约定了2013年、2014年房租，于2015年约定了2015年、2016年的房租，被告无权要求原告按照最初2011年的合同约定支付房租。四、被告未经原告同意擅自断电、锁门的行为构成违约。2016年3月17日，被告给原告发了一个短信息后直接停用了原告的营业用电，2016年3月28日，被告又将原告咖啡厅的三道大门全部锁住。原告认为，在合同生效期间，被告无权擅自将原告的咖啡厅停电、锁门。根据双方合同约定，原告每年的缴费时间为5月15日前，在此期间之前，被告无权以原告拖欠房租和电费等费用为由对原告实施停电、锁门等行为。所以，被告实施的停电、锁门行为已经严重违反合同约定，且直接导致原告现已经无法进行任何经营活动。五、被告向原告收取的高于供电部门规定的电费违反了合同约定和国家的强制性规定，应当予以返还。根据2011年5月6日原告与被告签订的《物业管理费服务协议》第七条第2款第1项约定：“原告经营用电由业主（被告）装表（卡表）计量，由乙方每月到甲方充值缴费，收费标准参照当月供电部门执行的商业用电综合单价执行”。但被告至今也没有为原告安装卡表，而且被告以每度电1.5元的高价向原告收取电费。根据四川省发改委公布的2011年至今的营业用电综合单价每度平均都在0.9元以下，被告的收取高额电费的行为已经构成违约。且根据《中华人民共和国电力法》第四十三条、四十四条和第六十六条的规定，被告向原告收取高于供电部门规定的电价的行为已经违反了法律的强制性规定，其多收部门应当予以返还，并且还应承担其他相关法律责任。综上，被告的多项违约行为已经给原告造成巨大经济损失，且行为性质恶劣，现已导致原告无法继续经营，特诉至贵院，恳请判准原告诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的江油市涪江路汇元国际商业广场项目A座二层A205、A206、A207号商铺的《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》和《物业管理费服务协议》；2、判令被告返还原告租赁保证金32475元；3、判令被告返还原告多收的电费251000元；4、判令被告赔偿原告各项损失1025000元（赔偿清单：1、阿伦故事加盟费：50000元；2、会员充值：50000元；3、2016年3月17日至5月营业收入损失及员工工资：50000元；4、地暖安装费：19万元；5、天然气安装费：8万元；6、电器线路安装费：7万元；7、装修费：37.5万元（装修费150万元折旧按25%或按评估价值）；8、其他经营用设备、设施：16万元（按购买价值25%或者按评估价值）。被告辩称：首先，被答辩人并非本案租赁合同的相对方，起诉讼主体资格不适格。从答辩人与被答辩人于2011年1月14日、3月1日签订的三份《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》可知，本合同出租方系答辩人，承租方系案外人王代，被答辩人并非租赁合同的相对方。更重要的是，双方签订租赁合同时被答辩人江油市中坝镇索美塞咖啡厅尚未成立，其根本不具备签订合同的主体身份资格，又如何与答辩人签订合同？所谓“皮之不存，毛将焉附？”，被答辩人又以何种身份提起诉讼？换言之，被答辩人并非本案适格的原告，请求贵院驳回被答辩人的起诉。其次，被答辩人的实际经营者系案外人周传金，与营业执照上登记的经营者王代不一致，其诉讼主体资格不适格。2013年11月30日，被答辩人营业执照登记的经营者王代与案外人周传金签订《备忘录》一份，约定王代将江油市中坝镇索美塞咖啡厅转让给案外人周传金。本案中登记经营者与实际经营者并不一致，被答辩人作为由王代实际设立的个体工商户，其主体资格不适格，无权以自己的名义提起诉讼综上所述，被答辩人既非合同相对方，亦存在实际经营者与登记经营者不一致的情况，且并非本案适格的原告，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。本案经本院审理查明如下事实：江油市中坝镇索美塞咖啡厅系个体工商户，经营者登记为王代，实际系多人合伙经营，核发营业执照的时间为2011年12月2日。2011年1月14日，王代和马斌（乙方）与汇元房产公司（甲方）签订了《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》一份，合同约定：汇元房产公司将其所有的坐落于江油市涪江路汇元国际商业广场项目A座二层A206商铺，建筑面积507平方米出租给乙方作为茶坊经营场所。租赁期限六年：自2011年5月16日起至2017年5月15日止（2011年1月16日至2011年5月16日为装修期免租金）。租赁保证金15210元。租金标准及交付方式、时间约定：租金每二年约定一次，租金标准为每平方米30元，年租金182520元，第二年期满前一个季度甲乙双方另行商定第三、第四年的租金标准并签订补充合同；第四年期满前一个季度甲乙双方另行商定第五、第六年的租金标准并签订补充合同。2011年3月1日，由于原告方经营需要，王代又与汇元房产公司签订了二份《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》，上述二份合同约定：汇元房产公司将其所有的坐落于江油市涪江路汇元国际商业广场项目A座二层A205（建筑面积506.6平方米）、A207（建筑面积3975平方米）商铺，出租给乙方作为经营场所。租赁期限八年：自2011年3月1日起至2019年2月28日止（2011年3月1日至2011年5月31日为装修期免租金）。租赁保证金分别为12665元、4600元。租金标准及交付方式、时间约定：租金每二年约定一次，租金标准分别为每平方米25元、20元，年租金分别为151980元、95400元。第二年期满前一个季度甲乙双方另行商定第三、第四年的租金标准并签订补充合同；第四年期满前一个季度甲乙双方另行商定第五、第六年的租金标准并签订补充合同；第六年期满前一个季度甲乙双方另行商定第七、第八年的租金标准并签订补充合同。2011年5月6日，王代（乙方）与汇元房产公司（机方）签订了《物业管理服务协议》，该协议有关水、电、气费物业费用约定：乙方经营用电由业主装表（卡表）计量，由乙方每月甲方充值缴费，收费标准参照当也供电部门执行的商业用电综合单价执行。合同签订后，王代向汇元公司交付了租赁保证金32475元和租金后着手装饰装修，并于2011年12月2日登记注册了江油市中坝镇索美塞咖啡厅，并开始营业。2015年2月9日，美塞咖啡厅向汇元公司提交《要求减免及降低房租费的申请》，2015年5月27日，汇元房产公司书面回复“1、同意2014年度租赁费用（租金、物业、空调）合计交付20万元。2、2015年度租金另行协商。3、2014年欠费在2015年5也28日交清。4、严守秘密，不得宣扬，若由此引起不良反应、造成不良后果，我司将按照租赁合同约定的初始标准追收2014年度租赁费用。”2015年11月20日，索美塞咖啡厅和汇元房产公司达成《补充协议》，该协议约定：索美塞咖啡厅2015年1月1日至12月31日租金及两费合计收取23万元，2016年度租金及两费再协商。2016年3月17日，汇元房产公司物业受汇元房产公司的指示停止向索美塞咖啡厅供电，导致索美塞咖啡厅无法经营停业至今。2015年5月17日，索美塞咖啡厅以租赁合同为由起诉来院，提出如上诉讼请求。审理中，因汇元房产公司经营不善，公司处于无人管理状况，双方未能就继续履行合同达成一致意见，2017年3月14日，债权人李峰、曾维、李英华以四川汇元经贸产业有限责任公司、四川汇元房产开发有限公司、江油汇元混凝土有限责任公司、江油汇元物夜服务有限公司、江油海天商贸有限公司不能清偿到期债务，资不抵债为由申请以上公司破产，本院审查后于2017年5月11日作出（2017）川0781破3号民事裁定：一、受理申请人峰、曾维、李英华对被申请人四川汇元经贸产业有限责任公司、四川汇元房产开发有限公司、江油汇元混凝土有限责任公司、江油汇元物夜服务有限公司、江油海天商贸有限公司不能清偿到期债务，资不抵债为由申请以上公司的破产申请；二、指定四川众益清算事务所有限公司、四川真道律师事务所为四川汇元经贸产业有限责任公司、四川汇元房产开发有限公司、江油汇元混凝土有限责任公司、江油汇元物业服务有限公司、江油海天商贸有限公司的破产管理人。原告为证明其损失提交如下证据：1、《加盟合作协议》，以证明其为加盟“阿伦故事”支付了加盟费50000元。2、送货单、结算单、地暖施工合同等，以证明地暖安装费：19万元、天然气安装费8万元、电器线路安装费7万元等损失。3、会员卡明细，营业日报表以证明其会员费用损失和营业损失。4、电费缴费通知及电费收据，以证明汇元房产公司多收了原告电费251000元。本院认为，汇元房产公司将其商业用房出租给王代等人使用，用于其经营索美塞咖啡厅，签订合同时是以王代、马斌名义与汇元房产公司签订，之后，王代、马斌经工商登记注册成立了索美塞咖啡厅，而且，索美塞咖啡厅系个体工商户性质，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，并且，双方在履行租赁合同中，也是以索美塞咖啡厅为承租方在履行合同，故索美塞咖啡厅是本案适格的原告，汇元房产公司有关原告主体的答辩意见不予采信。原、被告之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害国家、集体或他人的权益，该合同合法、有效，双方应当按照合同约定履行自合同义务。现汇元房产公司已进行破产还债程序，该租赁合同已经丧失继续履行的可能，原告请求解除，被告同意，本院依法准予。关于违约本院认为，租赁合同已经约定了次年的租金需双方商定后签订补充协议，而且2015年11月20日的《补充协议》载明2016年度租金及两费再协商，故而，被告在未与原告就2016年度租金标准进行协商，且未履行催告义务的情况下对原告采取了停电的措施，导致原告无法经营停业至今，被告之行为不符号合同约定，也有悖于合同法之精神，因此，被告之行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告的损失本院认为，合同被解除，被告应当返还原告交付的租赁保证金。原告因经营需要安装的不可拆除的地暖、天然气、电器线路等费用被告应予赔偿。被告在履行合同中违反国家电业管理规定超标准收取的电费应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除江油市中坝镇索美塞咖啡厅与四川汇元房产开发有限公司签订的江油市涪江路汇元国际商业广场项目A座二层A205、A206、A207号商铺的《江油汇元国际广场项目商铺租赁合同》和《物业管理费服务协议》；二、限四川汇元房产开发有限公司在判决生效后十五日内向江油市中坝镇索美塞咖啡厅支付租赁保证金32475元、多收的电费251000元、地暖安装费190000元、天然气安装费80000元、电器线路安装费70000元，合计623475元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费22672元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  曹蓉人民陪审员  郑兵人民陪审员  左云二〇一七年六月十九日书 记 员  席季