海南省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼民终183号上诉人（一审原告）：郑登曼（曾用名郑登万）。委托诉讼代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王海花。委托诉讼代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：许仕铭。委托诉讼代理人：许惠平（许仕铭之子）。一审第三人：庄澎湖。上诉人郑登曼因与被上诉人王海花、许仕铭、一审第三人庄澎湖房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(以下简称一审法院)（2016）琼01民初179号民事判决（以下简称一审判决），于2017年3月30日向本院提起上诉，本院于2017年4月27日立案受理并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑登曼的委托诉讼代理人黄良盛、唐元，被上诉人王海花的委托诉讼代理人黄跃，被上诉人许仕铭的委托诉讼代理人许惠平到庭参加了诉讼，一审第三人庄澎湖经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑登曼上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持郑登曼的诉讼请求；2、判令王海花、许仕铭承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。（一）一审判决未查明海南省海口市××区商铺的面积。该房屋一层商铺的面积为50平方米，许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》约定只有25平方米，隐瞒了25平方米的房屋面积，许仕铭从中获得了25平方米房屋租金收益。因此，许仕铭与王海花掩盖事实真相，恶意串通的行为，严重损害了郑登曼的财产权益。（二）在（2014）龙民一初字第1194号案民事诉讼中，许仕铭为达到继续占用房屋的目的，向法庭提供了其与何美的《房屋租赁合同》及与王海花的《商铺租赁合同》，并隐瞒了何美与许仕铭的儿媳关系，以及王海花转租商铺给庒澎湖的事实。王海花亦隐瞒了商铺每平方米100元/月的事实。郑登曼在该案件中变更诉讼请求的前提条件是许仕铭与何美的《房屋租赁合同》与王海花的《商铺租赁合同》合法有效。但郑登曼在向大同派出所报案后才得知何美与许仕铭的身份关系以及王海花的《商铺租赁合同》虚构房屋面积和真实租金的事实。郑登曼才向一审法院提起本次诉讼。一审法院未查明一层商铺的真实租金及许仕铭与王海花恶意串通的行为，严重损害了郑登曼财产权益。二、一审法院适用法律错误。（一）《商铺租赁合同》约定商铺面积25平方米，每月租金1200元，即每平方米商铺租金48元/月。如果按真实的房屋面积50平方米计算，即每平方米商铺租金24元/月。该租金价格跟同地段商铺200元/月的租金价格相比较，相差8倍多。因此，许仕铭与王海花的恶意串通行为应当予以认定。（二）王海花将一层商铺中的5平方米转租给庒澎湖，根据《商铺租赁合同》第八条第二款、第九条第三款的规定，没有经过郑登曼及许仕铭的书面同意，王海花不得将商铺转租。根据《商铺租赁合同》第十一条第二款的规定，郑登曼有权解除合同。一审法院以部分转租对《商铺租赁合同》的履行未产生实质性影响，不构成解除合同的认定错误。综上，请求依法支持郑登曼的上诉请求。王海花答辩称，一、一审判决认定事实正确。郑登曼主张王海花实际占用50平方米商铺面积不属实。根据郑登曼的房屋所有权证（房字第110**号）记载，该房的基底面积为45.65平方米。一层商铺的使用面积，是房屋的基底面积减去四周墙壁所占面积、过道、楼梯等面积。房屋基底的占地面积都不到50平方米，王海花不可能占用50平方米。王海花将自己承租的面积中约5平方米转租给庄澎湖，是征得许仕铭的同意的。因此，一审判决认定事实正确。二、一审判决适用法律正确。郑登曼与许仕铭是委托代理关系，应当适用委托代理关系的法律规定。许仕铭根据郑登曼的委托与王海花签订《商铺租赁合同》，没有超出授权范围，王海花诚实履行租赁合同，没有违约行为，也不存在恶意串通损害他人利益的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。许仕铭答辩称，请求驳回上诉，维持原判。郑登曼应赔偿许仕铭管理房屋期间的相关损失及管理费。庄澎湖未提交答辩意见。郑登曼向一审法院起诉请求：1.判令解除王海花与许仕铭2011年10月1日签订的《商铺租赁合同》；2.限王海花和庄澎湖于判决生效后10日内将海南省海口市××区房屋返还给郑登曼；3.判令王海花与许仕铭承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：海南省海口市××区房是郑登曼购置的房产。1993年10月7日办理了房屋所有权证。郑登曼与许仕铭系亲戚关系，1995年1月，郑登曼口头委托许仕铭居住、管理和出租该房屋至今。许仕铭在居住和出租期间没有向郑登曼支付过收取的租金。2011年10月1日，许仕铭以郑登曼的受托人身份（甲方）与王海花（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于义龙东路龙昆里15号底层商铺出租给乙方，出租商铺建筑面积共25平方米；每月租金1200元，按季支付3600元，租期15年，从2011年10月1日至2026年9月30日止；未经甲方同意不得转租、转借承租商铺；未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应按照合同总租金的30%支付违约金。2012年10月，郑登曼以房屋破旧需要维修保护为由要求许仕铭搬出并将房屋交回，许仕铭拒绝搬出。2014年，郑登曼向海南省海口市龙华区法院提起诉讼，要求许仕铭立即腾出海南省海口市龙华区龙昆里15号的整栋房屋，并将该房屋返还郑登曼。该案诉讼中，郑登曼表示为了便于案件的审理，如果许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》及许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》属实且合法，其同意继续履行合同，仅请求许仕铭立即腾出第三、四层房屋，将房屋交还。案经审理，海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决判令：”限被告许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给原告郑登曼”。2014年12月22日，海南省海口市龙华区法院向该栋房屋各租户发出（2015）龙执字第244号《通知书》，载明：”申请执行人郑登曼与被执行人许仕铭返还原物纠纷一案，本院（2014）龙民一初字第1194号民事判决书已发生法律效力，但被执行人拒不履行该民事判决书中所确定的义务，现通知你们从2015年1月份起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内。”后，王海花按季度将租金3600元支付至黄家茂账户内至今。现郑登曼以许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》系双方恶意串通，损害了其利益，且王海花私自转租为由，诉至一审法院。另查，2015年8月16日，庄澎湖在海口市公安局大同路派出所对其做的询问笔录中陈述，其于2011年7月从王海花处转租一层商铺5平方米左右，经营卡凸便利店，月租金500元，没有固定租期。2015年8月20日，王海花的丈夫童清林在海口市公安局大同路派出所对其做的询问笔录中陈述，其在海南省海口市龙华区龙昆里15号经营腾飞电动车维修店时将大概4平米左右的商铺租给庄澎湖经营卡凸便利店，租期15年，每月租金500元。一审法院认为：一、关于本案的准据法选择问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。当事人没有就本案争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条，最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项之规定，一审法院对本案具有管辖权。双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。二、关于本案实体处理的问题。郑登曼作为出租房屋的所有权人，主张解除受托人许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》，系其正常民事诉讼权利的行使，（2014）龙民一初字第1194号案件以及其后的执行程序，是其基于与许仕铭之间的委托关系提起的返还房屋之诉，与本案系不同的法律关系，故其起诉符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条之规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。郑登曼作为海南省海口市××区房的所有人，委托许仕铭居住、管理和出租该房屋，但因没有明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限范围，属于概括性委托许仕铭处理与出租房有关的一切事务，故许仕铭可根据实际情况，决定租赁合同的主要内容。许仕铭作为受托人与王海花签订《商铺租赁合同》，未超越代理权限，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同在郑登曼与王海花之间发生法律效力。郑登曼主张解除合同，需具备约定或者法定条件。《商铺租赁合同》约定”未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该商铺”，王海花承租一层商铺经营电动车维修，并将其中的5平方米左右面积转租给第三人庄澎湖用于经营卡凸便利店，许仕铭称该行为经过其口头同意。因许仕铭系郑登曼的受托人，其同意王海花将部分商铺转租，故王海花不存在违约行为，且该转租并非一层商铺的整体转租，对《商铺租赁合同》的履行及合同目的实现并未产生实质性的影响，该转租行为不能构成解除合同的理由。郑登曼主张合同存在面积不对、租金过低，租金没有约定递增等不符合房屋租赁市场一般原则的情形，以此说明许仕铭与王海花之间恶意串通，签订虚假合同，损害其利益。如前所述，郑登曼委托许仕铭处理租房事宜，但未明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限的范围，故《商铺租赁合同》的内容在不违反法律、行政法规的强制性规定的情形下，可由受托人与承租人协商一致而确定，郑登曼未提供证据证实许仕铭与王海花存在恶意串通行为，且该情形亦不是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。综上，郑登曼要求解除《商铺租赁合同》及返还海口市龙华区龙昆里15号一楼房屋的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回郑登曼的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由郑登曼负担。本院二审期间，郑登曼围绕上诉请求提交以下证据：1.海口龙华腾茸电动机维修店企业基本信息。证明该维修店的经营者是童清林。成立时间为2011年9月2日。2.在工商局备案的《商铺租赁合同》。证明该合同是童清林与许仕铭签订，面积12平方米，租期24个月，从2011年7月18日起2013年7月18日止，每月租金1300元。3.海口龙华卡凸商行企业基本信息。证明经营者是庄澎湖，成立时间为2014年7月24日。4.在工商局备案的《商铺租赁合同》。证明许仕铭与庄澎湖签订租赁合同，租期是36个月，从2013年10月15日起至2016年10月15日止。以上证据证明许仕铭与王海花、庄澎湖恶意串通阻止郑登曼收回房屋的事实。王海花质证意见为：1.对证据1、3的真实性予以认可。2.对证据2的真实性、关联性和证明力三性均不予认可。童清林是王海花的丈夫，合同签的是”许仕明”而不是”许仕铭”。该合同不是许仕铭本人所签，是当时童清林为了办理营业执照自己签了一份备案，租金价格也不是真实的。3.对证据4的真实性无法确认。许仕铭的质证意见为：对证据1、3的真实性予以认可。对于证据2、4的真实性不予认可，租赁合同是童清林自己为了备案签的，”许仕明”的签名也是童清林签的，合同上的身份证号是许惠平而不是许仕铭的身份证号。与庄澎湖的租赁合同的签名不是许仕铭签的。本院对以上证据分析认定如下：王海花、许仕铭对证据1、3的真实性没有异议，对该两份证据的真实性予以认定。证据2、4虽在海口市龙华区工商行政管理局龙华工商所备案，但王海花与许仕铭对其真实性不予认可，证据2的签名为”许仕明”而非许仕铭，证据4签名的是许仕铭和庄澎湖，与童清林在海口市公安局大同路派出所做的询问笔录中陈述系其转租给庄澎湖的事实不符。因此，王海花、许仕铭主张该两份合同是童清林为了办理工商登记手续而制作，并非王海花与许仕铭真实意思表示的理由成立。对该两份证据的真实性、证明力和关联性不予认定。本院查明，本院于2017年5月19日召集双方当事人到现场勘查，涉案房屋为四层，二层阳台飘出，整层面积约为50平方米。一层铺面的面积约为30平方米左右，铺面旁边为楼梯。房屋所有权证（房字第110**号）记载：用地面积为47.18平方米，基底面积为45.65平方米。本院查明的其他事实与一审查明一致，予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案双方当事人未选择适用的法律，涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律。关于本案的实体处理问题。本案的争议焦点为：王海花与许仕铭2011年10月1日签订的《商铺租赁合同》是否应当解除，王海花与庄澎湖是否应当返还涉案房屋。郑登曼主张解除合同的主要理由是许仕铭与王海花隐瞒了25平方米房屋面积及违约转租。一、关于房屋面积问题。郑登曼主张一楼商铺面积为50平方米，许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》面积为25平方米，隐瞒了25平方米房屋面积，双方存在恶意串通。根据本院现场勘查，涉案房屋为四层，基底面积为45.65平方米。一层铺面的面积约为30平方米左右，与合同签订面积为25平方米相差不大，铺面旁边为楼梯。因此，郑登曼主张一层铺面面积为50平方米与事实不符，其主张不能成立。二、关于王海花转租是否违约的问题。郑登曼主张，根据租赁合同的约定，王海花转租应经许仕铭书面同意。王海花将一层商铺中的5平方米左右面积转租给第三人庄澎湖用于经营卡凸便利店，许仕铭认可该转租行为经过其口头同意，因此王海花的转租行为已经经过许仕铭的同意，且该转租并非一层商铺的整体转租，对《商铺租赁合同》的履行及合同目的实现并未产生实质性的影响。因此，王海花的转租并未违约。三、关于合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。郑登曼口头委托许仕铭居住、管理涉案房屋，对代理权限和委托的事项并未作出明确指示。许仕铭作为郑登曼的代理人与王海花签订《商铺租赁合同》，该合同未违反法律法规的强行性规定，应为有效合同。郑登曼主张租金过低、许仕铭与王海花存在恶意串通的行为未提供证据予以证明。该情形亦不是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。综上，郑登曼主张解除合同，王海花与庄澎湖返还涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑登曼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑登曼负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵英华审 判 员 祁永杰审 判 员 林 达二〇一七年六月二十三日法官助理 刘潇潇书 记 员 刘 琼