广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初12179号原告深圳市唐瓷圣商贸有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道上梅林凯丰路28号富国工业区1栋2楼东面A区，统一社会信用代码914403005571501022。法定代表人李均泉。委托代理人李斯琦，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人丁海洋，广东普罗米修律师事务所律师。被告深圳市俊友服饰有限公司，住所地深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦一、二、三、四楼及六楼南，统一社会信用代码9144030076196658XO。法定代表人蔡武军。第三人深圳市恒裕景福实业股份有限公司（原深圳市金龙实业股份有限公司），住所地深圳市南山区登良路南油第二工业区205栋8层808-7（恒裕中心A座），统一社会信用代码914403001924041648。法定代表人廖奕裕。委托代理人连雪霞，广东雄师律师事务所律师。原告深圳市唐瓷圣商贸有限公司诉被告深圳市俊友服饰有限公司（以下简称俊友公司）、第三人深圳市恒裕景福实业股份有限公司（以下简称景福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李斯琦、第三人景福公司委托代理人连雪霞到庭参加诉讼。被告俊友公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月12日，原告(乙方）与被告(甲方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦三楼东303租赁给乙方使用。租赁时间：2013年8月1日-2018年7月31日。由于涉案房屋位于的金龙工业大厦片区进行城市更新，被告要求提前终止与原告签订的租赁合同，但对于提前终止合同的赔偿问题，双方经多次协商仍无法达成合意。2016年4月，原告不得不提前搬离了租赁房屋，但租赁合同的赔偿问题至今尚未得到解决。经原告多次催促，被告于2016年6月30日向原告出具《承诺函》，承诺在2016年7月20日前按租赁合同进行赔付，但截至起诉之日仍未实际履行。据原告了解，涉案房屋原属于第三人所有，第三人已经与深圳市福田区城市更新办公室签订《拆迁安置补偿协议》并获得拆迁安置补偿，其己向被告支付补偿费用，要求被告补偿租户，妥善处理搬迁事宜。但被告经原告多次催收仍拒不支付，严重损害了原告的利益。原被告双方的租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务，被告提前终止合同的行为己经构成违约，给原告造成了严重的经济损失，应当承担违约责任，并对因此给原告造成的经济损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，恳请人民法院查明事实，依法做出公正判决。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付提前终止合同赔偿金23400元；2、被告赔偿原告装修装饰补偿费28880.6元、搬迁费9000元、临时安置费35100元、停产停业损失70200元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告俊友公司开庭时缺席，庭后提交书面答辩状称：1、要求按照合同约定处理。根据双方租赁合同第8条明确约定政府行为和不可抗拒的自然因素导致合同无法履行的，不承担赔偿责任。由于金龙工业大厦片区被政府纳入城市更新拆除疾患，地铁公司一再催促拆迁，这是政府行为。并且金龙大厦被政府纳入城市更新拆除计划前后，除了早期签约的租户外，被告整体租下来的金龙工业大厦大面积空置，无法出租。造成被告2014年-2016年上半年两年半时间严重经济损失。被告公司2013年花费的近200万元的基础装修等也付之东流。空置率和装修让被告损失高达400万元以上。被告是这次政府拆除行为的最大受损者；2、被告出租给原告的租金才每平方52元，租金低于周边物业的35%以上。228平方米每月租金比周边少出6000元左右。22个月租金算下来比周边物业少出13.2万元左右。第三人景福公司答辩称：一、第三人与原告没有合同关系，跟本案纠纷无关。2013年2月21日，第三人和被告签订《深圳市房屋租赁合同》，约定将深圳市福田区新田路西侧金龙工业大厦（下称金龙工业大厦）出租给被告，租赁面积为7275.75平方米，租金按每平方米45元计算，月租为327409元，租赁期自2013年6月20日至2018年6月30日止。且合同第十七条第（二）项特别约定“政府征用、收回或拆除租赁房屋”允许解除合同。据此，第三人与被告存在房屋租赁合同关系，与原告不存在任何法律关系，跟本案纠纷无关。二、被告承租期间，因深圳市政府要征用拆除金龙工业大厦，第三人根据合同约定及法律规定，提前解除了与被告的租赁合同，不存在违约或侵权等过错行为。因深圳市政府建设地铁10号线重大民生工程，要求于2016年3月底拆除金龙工业大厦，该事实属于政府征用行为。为此，第三人提前9个月于2015年6月26日向被告发出了解除租赁合同的通知，并要求被告做好搬离工作，在2016年3月31日前将房屋交还。被告收到解除合同的通知后，一直拖延搬离，第三人多次催促被告尽早搬离，不断地对被告宽限搬离至5月底。该事实说明，第三人解除与被告的租赁合同于法有据，不存在违约或侵权等过错行为。三、因政府征用房屋提前解除合同，第三人对被告进行了免收6个月租金1964454元和补偿现金982227元的双重补偿，补偿价值共计2946681元，该补偿总额远大于租赁合同约定和法律规定的标准范围。因政府征用房屋，且时间紧迫，但被告接到解除合同的通知后，一直拖延搬离，第三人为支持政府民生工程，本着妥善解决问题的原则，超越了租赁合同约定和法律规定的补偿条件，于2016年6月15日和被告签订了《提前终止房屋租赁合同补偿协议》，补偿条件为：1、免收2016年1-4月租金；2、补偿三个月合同租金327409×3=982227元；3、俊友公司从2016年5月开始搬迁，2016年5-6月为搬迁期，恒裕景福公司同意不收租金。根据该补偿协议，第三人如期向被告支付了补偿款，双方于2016年6月30日进行了租赁房屋移交确认，被告收足补偿款后才正式搬离，将房屋交还第三人。该事实说明，第三人作了极大的补偿，并支付了足额补偿，终结了与被告的补偿关系。综上所述，第三人恒裕景福公司与原告没有合同关系，本案是被告俊友公司因转租与原告发生的租赁纠纷，该法律后果应由被告承担。经审理查明，2013年2月21日，被告俊友公司与第三人景福公司签订《房屋租赁合同》，第三人景福公司将位于深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦出租给被告俊友公司使用。租赁期限自2013年6月20日至2018年6月30日。2016年1月21日，福田区轨道办、福田区城市更新办公室向深圳市恒裕实业（集团）有限公司发出《关于开展业主及租户搬迁工作的紧急通知》，称金龙工业区城市更新计划已于2016年1月20日审批通过，因地铁建设时间紧迫，要求该公司加快协调该工业区建筑物内业主及租户的搬迁工作，2016年3月前必须将建筑物清空，由地铁集团拆除。2016年3月25日上述办公室再次向深圳市恒裕实业（集团）有限公司发出《关于尽快清空地铁10号线梅林东站相关物业的通知》，通知称部分租户不肯搬迁，影响地铁施工，要求各租户务必立即启动搬迁工作。第三人景福公司于2016年3月9日向被告俊友公司发出《梅林金龙工业大厦搬离时间通知书》，要求2016年4月30日之前被告俊友公司与被告俊友公司的租户完成搬迁工作。2016年6月15日，被告俊友公司与第三人签订《提前终止补偿协议》，协议约定因涉案大厦涉及轨道交通建设，双方同意协商解除两被告之间签订的租赁合同，被告俊友公司保证在2016年6月30日前全部搬离涉案大厦。综合各种因素，第三人景福公司同意给予被告俊友公司免收2016年1-4月租金，补充3个月合同租金982227元，2016年5-6月的搬迁期，不收租金的补偿。同时被告俊友公司委托第三人景福公司全权处理一楼租户奔达汽修和广田汽配的合同解除事宜，被告俊友公司同意给予奔达和广田汽配的补偿条件是同意免收2016年6月租金，补偿两个月租金的补偿，该笔补偿金在第三人景福公司给付被告俊友公司的补偿金中扣除。此后第三人景福公司向被告俊友公司支付了上述补偿金，被告俊友公司于2016年6月30日搬离了涉案大厦。截止2016年12月31日，涉案大厦完成了拆除工作，该大厦原址土地已移交给地铁建设单位使用。另查，2013年7月12日，原告与被告俊友公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定被告俊友公司将位于深圳市福田区上梅林越华路14号凡恩大厦三楼303室租赁给原告使用，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。合同的第八条约定：因原告自身原因提前终止合同，押金一概不退，因被告俊友公司原因导致合同提前终止，被告俊友公司同样给予原告两个月押金的赔偿，政府行为和不可抗拒的自然因素除外。2015年7月23日，原告向被告俊友公司发出关于提前终止房屋租赁合同的通知的回复函，回复函认为被告俊友公司提前终止合同构成违约，要求被告俊友公司退还租赁保证金，赔偿2个月租金的违约金，并承担装修补赔偿款、搬迁费、停业整理费等费用。2015年9月15日，被告俊友公司向原告做出回复函，函件内指出金龙工业大厦（凡恩大楼）被政府纳入城市更新拆除计划，为租赁合同双方无法阻碍的事情。提前终止合同事宜，被告俊友公司将与原告协商，并依据双方签订的租赁合同书有关规定进行赔偿。2016年6月30日，被告俊友公司向原告做出《承诺函》，承诺函注明：“深圳市唐瓷圣商贸有限公司，我司承诺在2016年7月20日前按租赁合同进行赔付。”对于该承诺函，原告称被告俊友公司的意思是按照合同约定的被告俊友公司提前解除合同，应当赔偿原告相当于两个月租金的赔偿金。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在双方合同履行过程中，因为城市更新计划，需要在原址修建地铁，导致双方租赁合同提前解除。根据合同约定，政府行为导致的合同提前终止，被告俊友公司无需承担赔偿责任。原告虽主张被告俊友公司在2015年的回复函中称双方将协商，根据合同约定进行赔偿，且被告俊友公司2016年6月30日出具的承诺书，也承诺按照合同约定进行赔偿。但被告承诺是按照合同约定进行赔偿，原告与被告签订的合同明确约定了政府行为导致的解除合同，被告俊友公司无需承担赔偿责任。原告主张被告俊友公司承担赔偿责任，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市唐瓷圣商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费3632元（已由原告预交），因适用简易程序而由法院收取的1816元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇一七年六月二十日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅