安徽省旌德县人民法院民 事 判 决 书(2015)旌民一初字第580号原告：吴东，男，1973年10月11日生，汉族，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：朱云海，旌德县旌阳镇法律服务所法律服务工作者。被告：旌德县供销商业有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇和平路1号，组织机构代码05147581-5。法定代表人：张立民，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐健，安徽徐健律师事务所律师。原告吴东与被告旌德县供销商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，依法适用普通程序。因本案必须以（2015）旌民二初字第00195号案件的审理结果为依据，本院于2015年12月17日裁定中止诉讼，于2017年3月1日恢复审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告吴东及其委托诉讼代理人朱云海，被告旌德县供销商业有限公司的委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴东向本院提出诉讼请求：1、判令旌德县供销商业有限公司立即将旌德县庙首供销社大楼一楼以上房屋修缮完好后与院道隔壁门面房一起交付给吴东使用；2、判令旌德县供销商业有限公司赔偿吴东损失人民币114000元；3、案件受理费判由旌德县供销商业有限公司承担。2017年2月28日，吴东变更第2项诉讼请求：判令旌德县供销商业有限公司退换还原租赁期限中超过20年的租金，即25年期间的租金611100元，并给付该款利息按年利率6.5%付至还款之日；新增第4项诉讼请求：判令旌德县供销商业有限公司赔偿原租赁期限开始至今因房屋未完全交付产生的损失计163333元；第1、3项诉请不变。事实与理由：2012年12月吴东与旌德县供销商业有限公司签订《房屋租赁协议》1份，旌德县供销商业有限公司将其所有的旌德县庙首供销社大楼及院道隔壁门面房一间租给吴东，租期45年，租金总共110万元整。签协议时吴东已一次性付清租金。之后吴东获得旌德县庙首供销社大楼一楼和二楼部分房屋的使用权，但一楼以上的房屋及院道隔壁门面房至今未交付给吴东使用，吴东多次催促未果。吴东认为旌德县供销商业有限公司未完全交付出租屋已构成违约，并给吴东造成了损失。旌德县供销商业有限公司辩称：1、吴东与答辩人签订该合同情况属实。合同签订后，吴东已取得旌德县庙首供销社大楼一楼房屋及二楼的部分房屋，其余房屋仍由原庙首供销社职工居住、使用。2、对于庙首供销社大楼除一楼和二楼部分房屋以外的房屋仍由原庙首供销社职工居住、使用一事，答辩人无过错。庙首供销社虽已改制，但原庙首供销社在改制前就将二楼2间和三楼、四楼的房间分配给职工居住至今，老职工因工作关系而分配了住所，这属于历史遗留问题，答辩人无法让老职工腾空房屋；庙首供销社大楼院道隔壁门面房1间，一直是由老职工刘家华合法租赁经营，答辩人没有任何理由终止与刘家华的协议而将该门面房交付吴东；吴东在与答辩人签订协议时，对此状况是明知的；自吴东与答辩人的租赁合同对外公开后，庙首供销社老职工不断上访，答辩人已发现本案所涉租赁合同确实存在问题；答辩人是依政府会议纪要而成立的组织，虽是法人有独立资产，但答辩人对庙首供销社大楼并无所有权，现旌德县供销社已决定终止该租赁协议。3、吴东诉求答辩人修缮房屋并交付房屋，该项诉请不能成立，吴东与答辩人签订租赁合同时，明知除庙首供销社大楼一楼及二楼部分房屋外，其他房屋均为庙首供销社老职工居住、使用，吴东明知房屋无法腾空交付仍与答辩人签订合同，且租赁合同亦未约定由谁负责腾空房屋、何时交付，因此，吴东诉求令答辩人修缮房屋并交付房屋，没有合同依据。4、根据租赁合同，每年租金为26000元，吴东已使用4年，这期间的租赁费应扣除，吴东请求返还611100元，其主张不能成立，其主张的利息损失无法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴东提供的：1、吴东身份证复印件1份，证明吴东的诉讼主体适格；2、2012年12月20日吴东与旌德县供销商业有限公司签订的《房屋租赁协议》1份，证明旌德县供销商业有限公司将坐落在庙首镇供销社大楼及院道隔壁门面房出租给吴东，面积近1000平方米，租赁期间为2013年1月1日起至2057年12月30日止，共45年，租金为110万元。3、收据、发票各1份，证明旌德县供销商业有限公司收到了租金110万元。4、（2016）皖18民终1128号安徽省宣城市中级人民法院民事判决书1份，证明本案双方协议约定的租赁期限45年超过法定20年的部分，法院已判决无效。旌德县供销商业有限公司提供的：旌德县供销商业有限公司营业执照1份，证明旌德县供销商业有限公司的主体资格。以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据有：1、旌德县供销商业有限公司提供的旌德县人民法院民事判决书1份，证明已生效的法律文书认定的事实。吴东对判决书的真实性无异议，但认为该判决书已被宣城市中级人民法院撤销，相关的事实应当以宣城市中院民事判决书确定的内容为准。吴东的质证意见成立，本院予以采信，对该证据的真实性予以认定。2、旌德县供销商业有限公司提供的洪文新、祖国平、洪美娟、吴忠、刘家华、杨瑞金、黄玉芬、姚勇前等8人出具的证明各1份，证明有多位老职工一直居住涉案的房屋内，部分房屋无法交付给吴东。吴东认为证人证言与客观事实不符，目前居住该房屋的只有一两个人，且并非一直常年居住。经本院向原庙首供销社主任杨瑞金核实调查，大楼二楼有2间、三楼有5间、四楼有5间房屋系改制之前就有老职工在里面居住，一直未腾出，这些老职工实际占有使用多年。故对该组证据，本院予以认定。3、旌德县供销商业有限公司提供的2007年旌德县供销商业有限公司与吴东签订的租赁合同1份，证明双方约定庙首供销社商场一、二层的房屋租金是26000元。吴东认为该合同与本案没有关联性，达不到其证明目的,双方之间相关的权利义务应当以2012年12月20日双方签订的合同为准。该证据证明2007年双方约定庙首供销社商场一、二层的房屋租金是26000元，该证据与本案有关联性，本院予以认定。本院为核实证据向刘家华和原庙首供销社主任杨瑞金做的调查笔录各1份，刘家华称2002年左右至今，庙首供销社大楼东北方向院道隔壁的1间门面房一直由其租赁，旌德县供销商业有限公司亦未要求刘家华解除租赁，并提供了其与旌德县供销商业有限公司多年以来签订的租赁合同原件。原庙首供销社主任杨瑞金证明原庙首供销社大楼二楼有2间、三楼有5间、四楼有5间房屋系改制之前就有老职工在里面居住，一直未腾出，这些老职工实际占有使用多年。根据上述认定的证据，结合到庭当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下：2012年12月20日，吴东与旌德县供销商业有限公司签订《房屋租赁协议》，约定旌德县供销商业有限公司将旌德县庙首供销社大楼整体及院道隔壁门面房1间租赁给吴东，期限为45年，自2013年1月1日起至2057年12月30日止，总租金为110万元并一次性付清，租赁期间房屋的维修保养及其所发生的费用由吴东承担。吴东付清了110万元的租金。旌德县供销商业有限公司仅交付庙首供销社大楼一层门面房及二楼部分房屋。2015年11月18日，吴东具状本院。2015年12月15日，旌德县供销商业有限公司起诉吴东，要求解除合同，案经本院（2015）旌民二初第00195号民事判决书判决，吴东不服提起上诉，2016年12月12日，安徽省宣城市中级人民法院作出（2016）皖18民终1128号民事判决书判决，吴东与旌德县供销商业有限公司于2012年12月20日签订的《房屋租赁协议》中，租赁期限超过20年的部分无效。另查明，庙首供销社大楼的二楼有2间、三楼有5间、四楼有5间，共12间房屋未交付,该部分房屋在庙首供销社改制之前就分配给职工居住，一直未腾空。2011年3月1日，旌德县供销商业有限公司与刘家华签订《租赁合同》，约定旌德县供销商业有限公司将院道隔壁的门面房（即原、被告协议约定的院道隔壁“门面房一间”）租赁给刘家华，租赁期限为2年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止，租金为2700元/年。到期后旌德县供销商业有限公司与刘家华又续签了租赁期限届至2014年12月31日的合同一份，租金为3000元/年。2014年12月11日，双方再次续签合同，租赁期限届至2016年12月31日，租金为3000元/年。至今，一楼东北方向院道隔壁的一间门面房仍由刘家华实际租赁，旌德县供销商业有限公司未向刘家华主张解除解除租赁合同，在诉讼中亦表示不愿解除与刘家华的租赁关系。2012年7月17日，旌德县人民政府办公室第5号专题会议纪要，决定设立旌德县供销商业有限公司，以供销社社有资产评估价值和房产租赁费作为资本金。旌德县机构编制委员会旌编[2012]43号文件，决定将旌德县供销社集体资产管理中心撤销。本院认为：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18民终1128号民事判决书判决，吴东与旌德县供销商业有限公司于2012年12月20日签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过20年的部分无效。旌德县供销商业有限公司基于无效部分获得的租金，即25年租期的租金应予以返还。2007年旌德县供销商业有限公司与吴东签订的租赁合同中原庙首供销社大楼一、二层的房屋租金为26000元，而2012年12月20日订立的《房屋租赁协议》中，吴东一次性支付原庙首供销大楼一至四楼及一楼东北方向楼道隔壁的门面房45年的租金共1100000元，年租金为24444.44元，与此可见该合同的年租金低于同期市场房屋租赁价格，说明订立合同时已对吴东一次性支付合同款的预期利息予以了考虑；且缔结合同超过法定期间20年，双方均有过错，故吴东要求旌德县供销商业有限公司承担返还租金的利息，理由不足。合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同约定，当事人不履行或履行不符合约定时，对方可以要求履行，但涉及非金钱债务法律上或者事实上不能履行的除外。本案中庙首供销社大楼的二楼有2间、三楼有5间、四楼有5间，共12间房屋，一直由原庙首供销社职工居住；一楼东北方向楼道隔壁的门面房系由刘家华一直租赁，旌德县供销商业有限公司不愿意同刘家华解除租赁合同。旌德县供销商业有限公司认为上述房屋已不能交付于吴东租赁。故租赁合同的该部分已实际不能履行,且房屋租赁是一个持续性的履约过程，法院强制一方租赁房屋也无实际操作可能，法院不宜判决继续履行。综上所述，原告吴东要求被告旌德县供销商业有限公司退还原租赁期限超过20年即25年期间的租金611100元的诉请，本院予以支持；吴东要求旌德县供销商业有限公司给付该款按年利率6.5%付至还款之日的利息，本院不予支持；原告吴东要求被告旌德县供销商业有限公司交付旌德县庙首供销社大楼一楼以上部分房屋和刘家华家现承租的门面房，因已实际不能履行，虽经本院释明后，吴东未变更诉请。本院不予支持；对吴东要求旌德县供销商业有限公司赔偿原租赁期限开始至今因房屋未完全交付产生的损失计163333元,因部分房屋无法完成实际交付，该项损失计算的终止时间亦无法确定，故不宜在本案中处理，吴东可以另行主张权利，本院对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告旌德县供销商业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告吴东合同款611100元；二、驳回原告吴东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，原告吴东承担3300元，被告旌德县供销商业有限公司承担9900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  戴自强审 判 员  吴丽娟人民陪审员  张大发二〇一七年六月十五日书 记 员  曹周平附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。