四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初5980号原告：金军，男，汉族，出生于1969年，住辽宁省庄河市。原告：夏红梅，女，汉族，生于1978年，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：勾宗珍，女，生于1975年，被告：四川福星实业投资集团有限公司，住所地：绵阳市跃进路。法定代表人：李绍锡，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。原告金军、夏红梅与被告四川福星实业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金军、夏红梅及其委托诉讼代理人勾宗珍、被告的委托诉讼代理人邹金池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告将位于绵阳市“福星·都市时尚”XXXXXX，按照合同约定的房屋结构、面积恢复原状，并立即交付、返还给原告；2、由被告返还其虚构事实骗取原告的装修费103550元；3、由被告分别按照商铺的原租金标准23402.19元/年、24347.47元/年支付自2014年12月1日起至实际返还给原告独立商铺期间的租金，共计103457.6元；4、由被告赔偿原告收房期间的差旅、误工等费用损失3000元；5、本案的诉讼费、保全费等概由被告承担。事实与理由：被告在绵阳市开发建设的“福星·都市时尚”1楼为独立商铺，原告购买了涉案的2套商铺。在原告决定购房后，被告的工作人员按照商铺的情况事先填写好了《商品房买卖合同》、《装修协议》及《福星·都市时尚委托经营合同书》等文件，通知原告于2008年12月7日到其售房部，在同一时间签署了前述的合同及协议。双方约定：原告购买被告的商铺，由原告按照2500元/㎡的标准支付装修费，由被告选定的“成都康达装饰工程有限公司”统一设计并装修；由被告设立的“四川时尚美家商贸有限公司”统一对外出租经营，期限为5年，每年由被告按照原告购房及装修等投资总额的一定比例支付租金。租赁届满后，被告在续约的问题上花招频出，企图置原告于更加不利的境地，故双方未能就此达成一致意见。原告要求被告交付、归还商铺，被告却以种种借口予以推脱，继续霸占原告的商铺不予归还。在交涉期间，原告获悉案涉商铺是由后来入住的商家装修的，不存在由“成都康达装饰工程有限公司”统一设计并装修的事实；现经调查核实，被告选定的“成都康达装饰工程有限公司”根本就不存在！原告认为：《装修协议》及《福星·都市时尚委托经营合同书》从属于《商品房买卖合同》，都是被告所为，且被告是采取欺诈的方式，虚构事实、私刻公章骗得原告签订了《装修协议》，该协议彻头彻尾就无效且未实际履行，被告骗取的装修费必须返还；被告现已将其原来设立的“四川时尚美家商贸有限公司”变更为分公司，其法律责任亦应由被告承担。被告的违约违法事实十分清楚，严重侵犯了原告的合法权益。原告与被告交涉多次未果，特起诉至贵院，请求判如所请。被告四川福星实业投资集团有限公司辩称：一、根据双方签订的委托经营合同，被告的义务是在期满后对房屋进行腾空，不存在返还的义务，被告已按时腾空房屋，履行了合同义务；二、关于装修费，根据装修合同来看，被告不是合同的主体，不应承担该合同义务；三、关于租金，在委托经营期满前，被告方多次函告原告，是否继续委托经营需大多数业主同意并重新签订合同，但因未与业主达成一致，故被告方在委托经营期满前已告知了原告让其自己经营，被告亦没有占用原告的房屋，因此该费用不可能由被告承担；四、关于差旅费、误工费等损失，因被告没有任何违约行为，故不应承担其损失。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、补充协议、宣传资料彩图、绵阳晚报登载的广告、房屋权属证书、绵阳市住房和城乡建设局关于福星·都市时尚一楼商铺业主信访问题的回复、房屋面积测绘报告、业主临时公约、装修协议、收据、委托经营合同书、临时公约、现场照片、结婚证等证据，被告依法提交了建设工程竣工备案证书、验收确认表、银行存款凭据、业主大会决议、快递单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院依法审查核实，认定如下事实：原告金军、夏红梅系夫妻关系。2008年12月15日，四川福星房地产集团有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉之网上登记备案的补充协议》《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买位于绵阳市的福星·都市时尚1单元1层1-1-67号、1单元1层1-1-68号的房屋2间（均为商铺），价款分别为224947元和234033元。同时期，原告金军为甲方与四川时尚美家商贸有限公司为乙方签订了《福星都市时尚委托经营合同书》，约定由甲方将案涉商铺委托授权乙方经营，乙方按照房产总值确定一定比例支付甲方资产收益，超过资产收益部分归乙方所有，委托经营期限为2009年12月1日至2014年11月30日，委托经营期间，因正常经营之需要产生的各项费用由乙方承担，乙方有权根据需要改变房屋的平面布局结构，装修墙面或顶棚、安装门窗及招商。委托经营期满，如需续约，需要商场所有的产权人与乙方提前90天一起协商决策，按大多数产权人通过的决定执行，并与其重新签订委托经营合同等相关协议，如大多数产权人不能与乙方提前达成新的经营合同，乙方在期满后15日内腾空房屋。2009年5月14日，四川福星房地产集团有限公司（出卖人）与原告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：26863、26864），再次约定了原告的购房房号、套内面积、公摊面积、单价、总价款等。2010年7月9日，原告取得了诉争房屋1单元XXXXXXX的所有权证和共有权证；2010年7月12日，原告取得了1单元1层1-1-68号房屋所有权证和共有权证。2014年12与7日，都市时尚一楼商铺业主召开了业主大会，谈论2015年至2019年都市时尚一楼整体招商、管理、商铺租金水平等问题。业主大会决议：都市时尚一楼仍然委托时尚美家商业管理公司规划商业业态、商业席位规划、招商和管理。同意2015年-2017年招商租金水平以业主商铺原总价值平均每年5%的收益确定各业主商铺租金水平，同意2018年-2019年租金为每年原商铺总价值6%，不同意商场空置期，商铺的空置由时尚美家公司承担。此后，被告通知原告等业主续签委托经营合同书，但部分业主对合同书内容有意见，双方未能就委托经营达成一致协议。被告于2015年1月25日腾空了案涉商铺。此后，原被告双方因案涉商铺的返还、续租租金等问题发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。2016年3月10日，绵阳市住房和城乡建设局出具了《关于福星·都市时尚一楼商铺业主信访问题的回复》，载明：“……通过该项目设计单位的联系，该设计单位对施工图进行了核实，一层平面图中分隔单线表达的意思为：不是实体线，是示意线（墙体图示至少使用两根线标识），是指摆放的商品不能超越的范围线。按照房屋登记的相关规定，符合房屋基本单元要求的无分隔墙体的商铺、车位、摊位以及车棚、加油棚等均可以办理产权登记。开发公司在申请该项目房屋初始登记时，提交的《房屋面积测绘报告》以及上述竣工图等资料中，一楼商铺为无分隔墙体的商铺，有固定位置和明确界限，具有独立使用功能，符合房屋基本单元的要求，我局收齐办证要件后，按照《商务登记办法》有关规定办理了房屋所有权登记”。2009年3月2日，四川时尚美家商贸有限公司在绵阳日报发布公告，称：因公司经营需要，需注销四川时尚美家商贸有限公司，公司存续期间的所有债权债务均由股东四川福星房地产集团有限公司承担。2009年10月21日，四川时尚美家商贸有限公司办理了注销登记。2012年11月26日，四川福星房地产集团有限公司更名为被告四川福星实业投资集团有限公司。2008年12月15日，原告（甲方）与成都康达装饰工程有限公司（乙方）签订《装修协议》2份，约定：甲方将其购买的2间商铺委托乙方按时尚美家统一经营要求的标准进行装修，设计、装修费按建筑面积2500元/平方米计算，共计103550元。该费用在甲方与福星公司签订商品房买卖合同后一次性支付乙方，盈余不退、超支不补。协议签订后，原告按约向成都康达装饰工程有限公司支付了装修款。原告称成都康达装饰工程有限公司并不存在，该装修费实际上被告收取。另查明：2014年12月1日至2015年1月25日期间，原、被告均未收取案涉商铺的租金。本案未发生保全费。原告未向本院出示其所主张的收房期间的差旅费、误工费等损失的证据。本院认为：讼争《商品房买卖合同》、《福星·都市时尚委托经营合同书》，系签订双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，对签订双方均具备约束力。四川时尚美家商贸有限公司注销后，其权利义务由被告承担，被告承继了四川时尚美家商贸有限公司在《福星·都市时尚委托经营合同书》中的主体地位，该合同书对被告也具备约束力。《商品房买卖合同》签订后，原告取得了房屋所有权证书并对案涉商铺行使了收益的权利，可以证明房屋的所有权进行了转移，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告已经取得讼争房屋，被告履行了《商品房买卖合同》约定的义务。《福星·都市时尚委托经营合同书》约定委托经营期间，四川时尚美家商贸有限公司有权改变房屋的平面布局结构等，委托经营期满后四川时尚美家商贸有限公司应腾空商铺，合同中并未约定其负有返还四至界限明确、能够独立使用商铺的义务。故原告要求被告返还四至界限明确、能够独立使用商铺的主张，无事实依据，本院依法予以驳回。成都康达装饰工程有限公司非本案当事人，原告的证据亦不足以证明该公司的民事责任应当由被告承担。故原告要求被告返还装修费的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。原告主张被告支付2014年12月1日至实际返还商铺时的租金问题。《福星·都市时尚委托经营合同书》名为委托经营合同，但合同中并未约定委托费用及委托事项的风险由委托人承担，而是约定由受托人向房屋所有权人按固定价款支付资产收益，该资产收益实为租赁费，该合同书应认定为房屋租赁合同。按照合同约定，被告应于2014年11月30日后15日内腾空房屋，被告实际于2015年1月15日腾空了案涉商铺，晚于约定日期。但由于双方在期间为缔结合约，是否继续经营进行磋商，被告占用房屋系为继续履行合同做准备，并无过错，且在该占有期间被告并非获得收益，故不应该支付该占有期间的使用费。原告的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿其收房期间的差旅费、误工费等损失，但未提交相应的证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应当自行承担举证不力的法律后果。故原告的该项主张，本院依法不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告金军、夏红梅的诉讼请求。案件受理费计2150元，由原告金军、夏红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  何川人民陪审员  钟志人民陪审员  赵军二〇一七年六月五日书 记 员  杨爽