云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云06民终1189号上诉人（原审被告）云南滇立房地产开发有限责任公司。组织机构代码证：69087759-7。住所地：云南省大关县翠华镇园门街邮政局家属房*楼***号。法定代表人陈康权，系公司经理。委托代理人张镔，云南朱提律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）程奎，男，汉族，1970年12月11日出生，云南省大关县人，高中文化，居民，住大关县。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师。特别授权。上诉人云南滇立房地产开发有限责任公司因与被上诉人程奎合同纠纷一案，不服云南省大关县人民法院(2016)云0602民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：程奎原有位于云南省大关县翠华镇顺城路107号第1栋第1层房屋，建筑面积为48.6平方米，分摊面积为13.69平方米。2010年10月8日，程奎与云南滇立房地产开发有限责任公司签订房屋拆迁补偿协议：“程奎的房屋交由云南滇立房地产开发有限责任公司进行拆迁修建，双方以房换房”。该份协议提交云南省大关县国土资源局进行保存。后双方又于2011年5月20日签订房屋拆迁补偿协议：“程奎的房屋交由云南滇立房地产开发有限责任公司进行拆迁修建，双方以房换房，采取被拆迁房与新建房在原地1比1的比例对换，新房屋面积超出所换面积的部分，云南滇立房地产开发有限责任公司须按每平方米2000元出售给程奎；被拆迁房屋的面积的确认一般以《房屋所有权证》、《土地使用证》记载的面积为依据，若没有以上两证或实际房屋面积与房屋所有权证书记载的面积不符的，以实际丈量双方签字认定的为准；程奎位于大关县××号，建筑面积48.6平方米，使用权分摊面积13.69平方米，云南滇立房地产开发有限责任公司以原地点新建房屋调换，程奎所有的房屋共7间住房及1间卫生间，建筑面积84.32平方米，公共楼梯间公摊面积不算钱，产权办在新房产证上；置换新房屋的位置在原房屋的原位置和原面积，所换房屋东西排面为12.5米，东面距交通局职工宿舍墙体11.2米，南面距工商小区商品房墙体5.7米，西面距工商小区公共通道9.6米，房屋门面开门向南面，云南滇立房地产开发有限责任公司不能以城建等相关部门不批准或房建设计不许可为由而封闭南方门面，所换新建房在地面水平高度与正对面工商小区房屋实地那层对应一致。云南滇立房地产开发有限责任公司如未全面履行协议规定的地点和面积给予程奎新建房屋，程奎可以要求其全面按协议规定的内容履行，同时支付违约金80万元。2012年8月新房竣工并在竣工后10日内通知程奎领取房屋钥匙”。双方签订该协议后，程奎将被拆迁房的房屋所有权证及土地使用权证交付给云南滇立房地产开发有限责任公司，并于2011年9月搬走。2015年9月30日，云南滇立房地产开发有限责任公司通知程奎接收房屋，该房屋系原址修建，为大关黄连河商厦一层1-17号铺面，建筑面积108.5平方米，使用面积为75.6平方米，东面宽8.5米，该房屋南面因建有一层门面房而导致无法使门面开门向南，而向西开门。程奎以被告云南滇立房地产开发有限责任公司违约交付房屋违约拒绝接收房屋，并起诉法院要求：一、判决原、被告签订的房屋置换协议合法有效；二、被告按照协议约定向原告支付门面房屋；三、被告支付原告违约金400000元；四、被告应将还我的一楼门面补齐8.57平方米的面积或按照市场价每平方米按16800元的价格补齐我143976元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方于2011年5月20日在之前所签订合同的基础上签订了房屋拆迁补偿协议，双方均同意按照该协议为基础来处理双方的纠纷，依法予以支持。云南滇立房地产开发有限责任公司认为签订协议时程奎对房屋的状况存在欺诈行为，但程奎在签订协议时将其被拆迁房屋的房屋所有权证及土地使用权证均交由云南滇立房地产开发有限责任公司，云南滇立房地产开发有限责任公司也到实地进行丈量面积，该协议是双方真实意思表示，合法有效。程奎按照约定进行搬迁并将被拆迁房屋交付云南滇立房地产开发有限责任公司，程奎按照约定履行了自己的义务，云南滇立房地产开发有限责任公司通知程奎接收的房屋建筑面积为108.5平方米，使用面积为75.6平方米，向西开门，程奎现表示愿意接收该房屋，故对程奎主张的要求云南滇立房地产开发有限责任公司按照协议约定交付房屋的诉讼请求，不予支持；但程奎要求云南滇立房地产开发有限责任公司按照约定以每平方米16800元向其补齐面积差（84.32-75.6＝8.57平方米）的房款143976元，但因双方协议约定的程奎房屋建筑面积为84.32平方米，公共楼梯间公摊面积不算钱，产权办在新房产证上，双方并没有注明云南滇立房地产开发有限责任公司返还的房屋使用面积应为84.32平方米，而云南滇立房地产开发有限责任公司现通知程奎接收的房屋建筑面积为108.5平方米，因此程奎主张云南滇立房地产开发有限责任公司应支付返还的房屋面积差的差价的诉讼请求，不予支持；并且因双方约定公摊面积不算钱，故程奎也不需向云南滇立房地产开发有限责任公司补齐面积的差价。由于云南滇立房地产开发有限责任公司未按照协议约定的时间向程奎交付房屋，并且向程奎交付的房屋向西开门，并非系协议所约定的向南面开门，故云南滇立房地产开发有限责任公司存在违约行为，程奎主张云南滇立房地产开发有限责任公司支付其违约金的诉讼请求，予以支持，但其主张400000元违约金的请求过高，经酌情考虑，云南滇立房地产开发有限责任公司向程奎支付200000元的违约金。依照《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告程奎与被告于2011年5月20日签订的《房屋拆迁补偿协议》有效；二、由被告于本判决生效之日起30日内向原告程奎交付云南省大关县黄连河商厦一层1-17号铺面；三、被告于本判决生效之日起30日内向原告程奎支付违约金200000元；四、驳回原告程奎的其他诉讼请求。案件受理费9239.7元（缓交），由原告程奎负担4939.7元，被告云南滇立房地产开发有限责任公司负担4300元。云南滇立房地产开发有限责任公司不服一审判决，提起上诉称：原判决认定事实错误，要求撤销一审判决。具体理由为：1、被上诉人程奎持有的《房屋拆迁补偿协议》中添加的“公共楼梯间公摊面积不算钱，产权办在新房产权证上”的条款不可信，应当撤销。2、上诉人延迟交房事出有因，不属于违约。3、上诉人调换给被上诉人的房屋建筑面积为108.5平方米，已超过《房屋拆迁补偿协议》上对面积的约定，尽管房屋开门朝向和约定不同，但超过的面积已足以补偿。程奎答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回；一审判决违约金过低，应当按照协议约定支付，请二审予以纠正。本院二审审理中，上诉人云南滇立房地产开发有限责任公司对一审认定的双方当事人《签订房屋拆迁补偿协议》置换房屋的事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点主要是，原审判决是否恰当？本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人云南滇立房地产开发有限责任公司认为其延迟交房事出有因，不属于违约，但其未提供相应的证据予以佐证，应当自行承担举证不利的后果”。被上诉人程奎持有的《房屋拆迁补偿协议》中添加的“公共楼梯间公摊面积不算钱，产权办在新房产权证上”的部份条款，在原审法院的现场勘验笔录中，上诉人公司员工陈述“该项内容是以前双方就谈好的，拟合同时因写漏了，其亲笔书写上去，之后加盖了公司印章，故上诉人认为该条款不可信，应当撤销的理由不能成立，本院不予采纳。程奎与云南滇立房地产开发有限责任公司于2011年5月20日再次签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定：新房竣工时间为2012年8月，竣工后10个工作日通知领取钥匙，约定置换房屋门面开门向南面等内容，同时约定如云南滇立房地产开发有限责任公司未全面履行协议规定的地点和面积给予程奎新建房屋，程奎可以向法院起诉，云南滇立房地产开发有限责任公司同时支付违约金80万元，该约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，云南滇立房地产开发有限责任公司交付给程奎的房屋超过了双方约定的交房日期，使程奎在利用该房屋的时间上的确造成了一定的经济损失，并且交付的房屋门面开门朝向与约定的不一致，使该房屋门面在以后的使用中经济效益会有相应影响，双方在协议中交没有“如果交付的房屋面积超出就不再支付违约金”的约定，故上诉人认为尽管房屋开门朝向和约定不同，但超过的面积已足以补偿，不应当再支付违约金的理由不能成立。原审法院根据上诉人违约的实际情况，将双方约定的违约金酌情调整为200000元恰当。被上诉人程奎在答辩时认为：一审判决的违约金过低，请二审法院按照协议的约定判决上诉人支付违约金的理由，根据法律的规定，二审仅仅对上诉人的上诉理由进行审理，因程奎未提起上诉，本院不予审理。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件上诉费4300元，由上诉人云南滇立房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 陈 丹审判员 周严惠审判员 余 帅二〇一七年六月十四日书记员 陈 炻