江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终99号上诉人（原审被告）：张道珀，男，1968年3月26日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：庄文华，江苏众昇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：东海县安峰镇山东村民委员会，住所地东海县安峰镇山东村。法定代表人：张道保，村委会主任。委托诉讼代理人：王绍典，东海县安峰法律服务所法律工作者。上诉人张道珀因与被上诉人东海县安峰镇山东村民委员会（以下简称山东村村委会）排除妨害纠纷一案，不服东海县人民法院（2016）苏0722民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张道珀向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，判令被上诉人按照合同约定，补偿上诉人114183元，由被上诉人承担本案的诉讼费用。其主要理由是：1.山东村新区宅基地规划建房协议是霸王条款；2.张道珀至今没有领取补偿款；3.上诉人是为了保护自己的利益而迟延履行义务的。山东村村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1.依据协议，上诉人应当将房屋拆除；2.依据法律，一户只能分得一份宅基地；3.土地补偿金45402元，上诉人已经领取；4.上诉人要求补偿114183元没有事实和法律依据。山东村村委会向一审法院起诉请求：1.张道珀将原宅基地上4间主房、2间偏房、院墙拆除；2.张道珀支付违约金8万元；3.诉讼费用由张道珀承担。一审法院认定事实：2014年2月21日，山东村村委会（甲方）与张道珀（乙方）签订《山东村新区宅基地规划建房协议书》，约定：一、根据山东新村建设需求和镇政府的规划方案，现对四组（后小庄）房屋就地改造，按照统一规划、统一施工、统一图纸、统一管理的原则，拆旧建新；二、方案实施内容：1、甲方将四组后小庄宅基地重新调整划分安排；2、甲方以1.7万元/亩价格对后小庄宅基地、2.415万元后小庄规划区内责任田进行调配，如在原宅基地上建房户（指应享受部分）冲减宅基地或责任田面积，多退少补，不足或多余部分以现金找平；3、拆迁费按政府标准发放；4、乙方宅基地位置东至张道想、西至路、南至路、北至路，共享受三间；5、土地补偿金合同签订后一次性付清；6、乙方原宅基地（含责任田）在规划区域内，在扣除新宅基地占地面积后（指应享受部分），多出部分有乙方按村规定土地价格进行调配或土地置换，如因国家对农村土地进行调整，以资金进行调配的土地面积应在重新分配的土地面积中扣除。三、甲方权利与义务：1、负责对新区放线、施工建设、统一管理、协调农电部门施工用电；2、负责对宅基地调配和划分工作；3、解决调配过程中出现的问题及施工中矛盾纠纷的处理；四、乙方权利与义务：1、服从村对后小庄宅基地统一规划安排；2、乙方保证新建楼房在200天内竣工，即从2014年2月21日起至2014年9月11日；3、乙方选择在原宅基地上建房的，在不妨碍规划放线的前提下可以先建后拆，新房保证200天内竣工。楼房一层主体完工时，老房及附属物必须拆除；4、如乙方不能按规定时间拆除房屋及附属物，甲方将责令其停工；5、乙方同意将原宅基地（包含其父母居住的房屋及附属物）全部交还甲方统一安排。五、违约责任：乙方在规定的时间内拆旧建新，如乙方不能按时拆除原宅基地房屋及附属物和原宅基地不交村统一安排的，每天向甲方偿付违约金1000元，超过规定时间不拆迁的，10日内村组织人员将强行拆除，造成经济损失全部由乙方承担责任。协议签订后，张道珀在新宅基地处按照规划修建两层楼房，已经居住，旧宅基地处的四间主房、两间偏房以及院墙未拆除。另外，张道珀未领取拆迁补偿。一审法院认为，本案的焦点问题是：一、张道珀是否应当将原宅基地上的四间主房、两间偏房以及院墙拆除；二、拆迁补偿如何处理。关于第一个焦点问题。一、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。张道珀已经按照镇政府的规划方案在新的宅基地处修建两层楼房，且已经居住，张道珀在该村民集体土地中不应再享有其他宅基地使用权。二、《山东村新区宅基地规划建房协议书》明确约定：“楼房一层主体完工时，老房及附属物必须拆除”，现被告新宅基地上的房屋已经建好且居住，应当对旧宅基地上的房屋及附属物予以拆除。三、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。涉案土地为宅基地，系农民集体所有，本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条先补偿、后拆迁的有关规定。本案中，张道珀已经取得新的宅基地使用权，且修建两层楼房，居住条件较好，张道珀亦不可能放弃新宅基地的使用权，应当按照约定履行自己的义务。四、山东村新区的建设关系到安峰镇山东村全体村民的利益,既然双方已经达成《山东村新区宅基地规划建房协议书》，就应当按照协议的约定履行各自的义务，张道珀若对协议内容有异议，完全可以不签署该协议，也可以不在新的宅基地上建房。现张道珀享受了新的宅基地使用权，拆迁补偿的到位不应再作为拆除旧宅基地上房屋及附属设施的前提条件。关于第二个焦点问题即拆迁补偿如何处理。一审法院认为，张道珀应当另行起诉，原因是：一、《山东村新区宅基地规划建房协议书》对拆迁补偿的约定为：“拆迁费按政府标准发放”，并未约定山东村村委会支付拆迁补偿费是张道珀拆除旧宅基地房屋及附属设施的前提。双方在协议中约定的是：“楼房一层主体完工时，老房及附属物必须拆除”，即张道珀以要求发放拆迁补偿费为由提起反诉并不影响本诉的判决。二、张道珀要求发放拆迁补偿，应当明确拆迁补偿费的发放主体、计算标准、拆迁房屋的结构、面积等相关情况，张道珀在反诉中并未明确“政府标准”为何，而这些与本诉系另外的法律关系，张道珀应当另行起诉。另外，双方之间的拆迁补偿费问题的确尚未处理完毕，山东村村委会当庭亦未明确张道珀新宅基地上的房屋何时“一层主体完工”，对山东村村委会要求张道珀支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、张道珀于判决生效之日起60日内将原宅基地上4间主房、2间偏房及院墙拆除；二、驳回山东村村委会其他诉讼请求；案件受理费500元，已经减半收取为250元，由山东村村委会负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院审理期间，双方均未提交新证据。本院认为，山东村村委会为了实现新农村建设，经统一规划、施工，决定将山东村的房屋拆旧换新，与村民张道珀签订了《山东村新区宅基地规划建房协议书》，约定新建楼房一层主体完工时，老房及附属物必须拆除，张道珀同意将老宅基地交给村里统一安排。现张道珀已经在新址上建房居住，其应当按照协议将老房拆除。张道珀上诉称协议属于霸王条款，侵犯了其自身利益，但其无证据证明协议存在无效事由，亦未提出撤销协议的申请，故其应当按照协议履行义务。张道珀要求山东村村委会给予114183元土地补偿金，但其对于补偿金的标准不能提供证据证明；张道珀称应先支付土地补偿金，然后拆除房屋，但本案实质上是农村宅基地的置换，并不属于拆迁纠纷，在无证据证明双方之间存在先后履行顺序约定的情况下，张道珀的该上诉观点，不能得到支持。综上所述，张道珀的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（张道珀已预交），由张道珀负担。本判决为终审判决。审 判 长 童 衡代理审判员 张 奇代理审判员 朱培培二〇一七年六月二十九日书 记 员 孙文远法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……