四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2017）川3424民初476号原告:邓宗云，女，1986年3月4日出生，汉族，四川省德昌县人。委托诉讼代理人：孙建，男，1985年10月4日出生，汉族，四川省德昌县人。代理权限为特别授权。被告:四川益兴房地产开发有限公司，地址：成都市武侯区洗面桥街27号1-2幢2层3号。法定代表人：刘家蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。被告:四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司，地址：德昌县德州镇川滇路段。负责人：刘家蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。原告邓宗云与被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓宗云及其委托诉讼代理人孙建、被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司的委托诉讼代理人刘安贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓宗云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还收取原告的购房款人民币149267.00元，并支付违约金及经济损失人民币29853.40元，共计人民币179120.40元，判令被告四川益兴房地产开发有限公司承担连带责任；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司为被告四川益兴房地产开发有限公司在德昌成立的分公司，从事房地产开发。其中被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司主要在德昌县德州镇西会路（德泰家园）和新华街中段（德泰广场）从事房地产开发。被告取得资质后开始在德昌就进行售房活动，2015年5月18日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于德昌县德州镇德泰广场处三层3—33号商铺一个，面积为34.30平方米，房价共计538510.00元，被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司承诺，在2016年12月31日底以前交房，在合同第四条中被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司还承诺出售的房屋土地使用权在建工程均未设定抵押。合同签订后，原告严格按照合同约定履行，向被告缴纳了购房款共计149267.00元，合同签订后，被告的工程从2016年4月就开始停工并持续至今，现在被告承诺交付日期已经超期几个月，但是工程一直未恢复动工。2017年1月，被告将德泰家园九号楼抵押给原告在内的住房户，保证未抵押给其他人。并且原告对被告的财产享有优先于银行抵押的优先享受权；对被告抵押给原告的德泰家园九号楼享有优先受偿权；拍卖德泰家园九号楼的款项优先用于保证原告的购房款及违约金获得足额赔偿。此外，原告在起诉前才知悉被告已将土地抵押给银行贷款。因为被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司为被告四川益兴房地产开发有限公司在德昌县成立的分公司，两被告为总公司与分公司的关系。本案涉及给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告四川益兴房地产开发有限公司应有给付义务，故将四川益兴房地产开发有限公司一并列为被告，请求判令其承担连带责任。对被告抵押给原告的九号楼享有优先受偿权，其拍卖款项优先用于保证原告购房款及违约金获得足额赔偿。原告为了维护自己的合法权利，特诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司辩称，被告是具备开发“德泰广场”、“德泰家园”项目的公司，公司签订的合同合法有效。我公司的确存在违约，也同意原告解除合同、按照收款收据载明金额退还房款的请求，公司所承担的违约责任按双方合同约定所交房款金额2%来承担违约责任，公司只违约了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》但《商铺租赁合同》还未交房不存在违约。对双方签订的合同，公司存在违约均是认可的。本院审理认定事实如下：原告提交：1.《商品房买卖合同》一份；2.《商品房买卖合同补充协议》一份；3.《商铺租赁合同》一份；4.收款收据二张，用以证明原告在被告处购买房屋的事实，同时也证明原告已交房款的金额。被告质证认为，对上述证据的真实性、合法性都予以认可，公司只违约了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，但《商铺租赁合同》因为还未交房、未实施，所以不存在违约。因上述证据被告无异议，故本院对上述证据予以采信。综合以上证据可认定：2015年5月18日，原告与被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》。同时，原告向被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司支付购房款人民币100000.00元，被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司向原告出具收款收据，该收款收据载明：“今收到邓宗云交来的德泰广场商铺3—33购房款100000.00元（大写壹拾万元），四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司加盖财务章。”该《商品房买卖合同》载明：“出卖人：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司。买受人：邓宗云。第一条项目建设依据。……。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在的主体建设结构为框剪，建筑层数为：共20层，其中地上18层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的德泰广场[幢][座]第3层33号。该房号为[审定编码][暂定编码V]，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。……。第五条计价方式与价款。……。该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。1.……。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币15700.00元，总价人民币538510.00元……。第六条付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。1.一次性付款。2.分期付款。3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的51.7%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件。（一）出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。……。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……。（2）逾期超过30人日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。……。出卖人：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司盖章。法定代表人：刘家蓉签印。买受人：邓宗云签名、捺印。”合同签订后，原告按合同约定向被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司支付房款49267.00元，被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司向原告出具收款收据，该收款收据载明：“今收到邓宗云交来的德泰广场商铺3—33购房款49267.00元（大写肆万玖仟贰佰陆拾柒元整），四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司加盖财务章。”由于被告未在约定的期限交付房屋，原告于2017年3月30日向本院提起诉讼，请求：1.判令解除原告和被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还收取原告的购房款人民币149267.00元，并支付违约金及经济损失人民币29853.40元，共计人民币179120.40元，判令被告四川益兴房地产开发有限公司承担连带责任；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审结束后，双方同意约定调解期限20日。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，原、被告双方对签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》和原告分两次支付购房款149267.00元以及被告未按约交付房屋应承担原告交付房款金额2%的违约金的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。双方争议的焦点为：原告主张的经济损失是否成立。本院对这一焦点作如下认定：原告主张依据《商铺租赁合同》，该合同是从2016年12月30日起就应该生效，原告交款时是将三年的房款折合的，从2016年12月30日以后的租金也应算作是原告的损失。还有房屋解除的违约按合同2%执行我无异议。但合同中也说明解除合同后7日内退还房款，如若7日后未归还原告的房款应按商业银行贷款利息赔付原告直至归还原告为止。被告认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期交房，原告要求解除合同的，被告按原告交付房款的2%承担逾期交房的违约责任对此被告予以认可，对原告主张的经济损失不予认可。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，经济损失为租赁合同纠纷，由于被告在合同约定的交房期限内未能交付房屋、构成违约，被告应承担原告交付房款金额2%的逾期交付违约责任。至于经济损失，因被告逾期未交付房屋（门面），且该房屋复建还未开工，目前房屋（门面）还未交付使用的情况下房屋租赁的前提条件未能成立，加之，本案原告主张的诉讼请求是解除双方签订的《商品房买卖合同》，买卖合同解除后其租赁合同随之解除，故原告主张的房屋（门面）经济损失费不能成立。至于合同解除后7日内退还原告的房款，如若7日内未归还原告的房款应按商业贷款利息赔付原告的问题，双方的合同解除后，逾期未退房款可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。故原告该主张的经济损失不能成立，本院不予支持。关于原告在诉状中主张优先受偿权问题，因原告在诉讼请求中并明确提出也未提供相关证据予以证明，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当时人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对原告的该主张不予支持。综上述，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的请求，因被告同意解除，且符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持；并确定本院向被告送达起诉状副本之日（2017年5月27日）为解除合同之日。原告要求被告退还购房款的请求，符合相关法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付违约金2985.34元（149267.00元×2%）的请求符合相关法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条、《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第十七条第四款之规定，判决如下：一、原告邓宗云与被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司在2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于2017年5月27日解除；二、由被告四川益兴房地产开发有限责任公司、四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司于本判决生效之日起三十日内退还原告邓宗云购房款人民币149267.00元；三、由被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告邓宗云违约金人民币2985.34元；四、驳回原告邓宗云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3882元，减半收取计人民币1941元，由被告四川益兴房地产开发有限责任公司、四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  何建中二〇一七年六月二十九日书记员  罗佳竺