北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初2708号原告沈晓伟，男，1980年7月10日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。原告田勋（系沈晓伟之妻，亦系沈晓伟委托代理人），女，1981年11月4日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。被告吕寅，男，1986年9月14日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托代理人张岩（系吕寅之妻），女，1986年11月25日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。原告沈晓伟、田勋与被告吕寅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭凤国独任审判，公开开庭进行了审理。原告田勋兼沈晓伟的委托代理人，被告吕寅的委托代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓伟、田勋诉称：2016年9月26日，我与被告吕寅签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：一、将我所有的位于北京市密云区X区X号楼X单元X室（房屋所有权证号为：X京房权证密字第XX**号，共有权证号为：X京房权证密字第XX**号），房屋面积共90平方米出售给被告；二、成交价格及付款方式，房屋成交总价款230万元，双方同意以贷款方式付款，资金监管15万元（因购房政策增加至33万元），被告吕寅于2016年9月26日支付给原告沈晓伟、田勋定金5万元，于2016年10月30日支付首付款165万元，于银行放款后5个工作日内支付全部剩余房款60万元；三、房屋交付，全款到账后3日内将房屋交付给买受人；四、违约责任；五、权属转移登记，1.当事人双方确认，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2.买受人未能在房屋交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的双方按下列方式处理，如因买受人的责任影响办理房屋权属转移登记，进而导致延迟出卖人延迟收取售房款项的，应当由买受人按照迟延的天数承担全部款项万分之五的赔偿责任；六、补充条款，1.首付款（除定金）分两笔，40万元于2016年10月12日支付，第二笔125万元于2016年10月30日支付。2.成交价含天燃气，有线过户。合同签订后，我积极配合被告履行房屋买卖手续直至将房屋过户并交付被告。但被告未按合同约定履行合同义务，有违约行为：一是被告未按约定的2016年10月30日交纳监管资金，逾期22天；二是被告不及时领取房产证，导致贷款手续无法正常进行，2016年11月22日过户，房产证于12月7日办理完毕，被告在12月21日才将房产证交到银行；三是被告未按银行通知的2016年12月29日到银行办理房屋抵押他项权证，拖延至2017年1月10日。按密云区正常二手房交易周期和贷款流程，从面签到银行放款一般为两个月。请求判令：1、被告向我支付违约金及损失17845.98元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告吕寅辩称：我与原告签订了房屋买卖合同属实，且房屋已经过户到我名下。买卖房屋过程中我没有任何违约行为，理由如下：1、资金监管33万元是打给建委的，没有约定具体时间，只要在房屋过户之前就可以，我没有违约；房产过户之后给我的受理通知书并没有具体的去领证时间，我并不知道具体的房产证办理完毕的时间，不存在延迟或拖延领取房产证的事实；2、关于他项权证办理时间，我第一次出差没有时间去并通知了中介，我与银行第二次约定2017年1月10日办理，我准时办理完毕；3、办理银行贷款是在2016年12月22日办理担保合同，房款具体时间不是我能掌控的，我们不存在拖延问题，所以后面的46万元的不存在违约；4、关于房屋过户问题，合同约定自合同签订之日起180个工作日内，双方到登记部门办理房屋权属转移登记手续，我没有超过180日，仅用了96个工作日；5、关于房屋交付问题，约定全款到账后3日内交付给买受人，2016年2月16日全款到原告账户，被告19日收房，不存在延期交付房屋问题。经审理查明：2016年9月26日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：一、将原告所有的位于北京市密云区X区X号楼X单元X室（房屋所有权证号为：X京房权证密字第XX**号，共有权证号为：X京房权证密字第XX**号），房屋面积共90平方米出售给被告；二、成交价格及付款方式，房屋成交总价款230万元，双方同意以贷款方式付款，资金监管15万元（因购房政策增加至33万元），被告于2016年9月26日支付给原告定金5万元，于2016年10月30日支付首付款165万元，于银行放款后5个工作日内支付全部剩余房款60万元；三、房屋交付，全款到账后3日内将房屋交付给买受人；四、违约责任；五、权属转移登记，1.当事人双方确认，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2.买受人未能在房屋交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的双方按下列方式处理，如因买受人的责任影响办理房屋权属转移登记，进而导致延迟出卖人延迟收取售房款项的，应当由买受人按照迟延的天数承担全部款项万分之五的赔偿责任；六、补充条款，1.首付款（除定金）分两笔，40万元于2016年10月12日支付，第二笔125万元于2016年10月30日支付。2.成交价含天燃气，有线过户。原、被告双方于2016年11月22日协议变更监管资金数额，由原定15万元增加至33万元；贷款数额由原定60万元变更为46万元，增加首付款14万元，并于当日支付。合同签订后：被告分别于2016年9月26日给付被告定金5万元，于2016年10月12日给付购房首付款40万元，于2016年10月30日给付购房首付款92万元；原、被告于2016年11月1日签订网签协议；被告于2016年11月21日交付监管资金33万元；双方于2016年11月22日办理过户手续；2017年12月7日为被告办理完毕新房产证（被告于2017年12月21日领取）；原、被告于2017年1月10日办理他项权证抵押；于2017年2月16日转账尾款（贷款）46万元到原告账户；原、被告于2017年2月19日交付房屋。另查：吉永达中介公司，于20116年12月29日第一次预约原、被告一同到银行办理他项权证抵押手续，被告未到场，导致延期至2017年1月10日才办理完毕；吉永达中介公司在购房时知被告过户后10日内领取房产证，在2017年2017年12月7日及时通知被告领取房产证。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、转账汇款凭证、不动产登记受理通知书及录音光盘等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方当事人不得擅自变更，经双方协商一致，可以变更或解除合同。原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同。现原告已经按合同约定履行了合同意义务，将房屋交付被告。本案焦点在于：被告未在2016年10月30日交纳监管资金；未在2016年12月29日，配合原告办理他项权证抵押手续；未及时领取新房屋产权证之行为是否构成违约。合同约定监管资金包含在首付款当中，是首付款的一部分，尽管没有特别约定监管资金的交付时间，理应与首付款同时支付，本案合同及附加条款均明确约定应予2016年10月30日支付首付款125万元（含监管资金15万元），但双方于2016年11月21日变更了首付款、及监管资金比例，属于对原协议的变更，因此，被告于2016年11月21日交纳监管资金不构成违约，不应当承担违约责任；关于被告未按约定于2016年12月29日配合原告办理他项权证抵押手续，被告以出差外地不能到场，但未能提供证据证明，本院不予采信，因他项权证抵押手续是银行发放房屋贷款的必备前置手续，最终影响原告能否及时收到贷款（房屋尾款）的合同目的，因此被告构成违约，应当承担违约责任；关于被告未及时领取房产证问题，吉永达中介公司在购房时知被告过户后10日内领取房产证，在2017年12月7日及时通知被告领取房产证。被告未及时领取，客观上造成银行延迟发放贷款，原告售房后及时得到售房贷款的目的就不能实现，因此，被告构成违约，应当承担违约责任；关于延期交付房屋问题，合同约定自签订购房合同180日内办理房屋转移登记手续，本案92日内即办理了房屋过户并交付，因此不构成违约。因此，对原告要求被告赔偿因延期收到房屋贷款，因延期过户支付的物业费、暖气费等诉讼请求，本院不予支持。对于被告延迟领取房屋产权证及延迟办理他项权证抵押手续的违约金数额，根据双方履行合同的具体情况、被告的过错程度及原告的实际损失，本院予以酌定。综上所述，为了保护当事人正当的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、被告吕寅于本判决生效之日起七日内给付原告沈晓伟、田勋违约金四千六百元。二、驳回原告沈晓伟、田勋的其他诉讼请求。案件受理费一百二十三元，由被告吕寅负担（原告已预交），限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭凤国二〇一七年六月七日书记员  单清昱