北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初9129号原告：北京华安物业管理有限责任公司，住所地本市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，男，1958年11月7日出生，该公司经理。被告：贾桂霞，女，1964年1月16日出生，满族，北京大学医学网络教育学院干部。委托诉讼代理人：孔宪魁，男，1961年3月28日出生，北京印刷设备联合公司职工。原告北京华安物业管理有限责任公司诉被告贾桂霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京华安物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王静忻，被告贾桂霞及委托诉讼代理人孔宪魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京华安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费5151元。欠费时间为2010年5月18日至2011年10月31日；2、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：根据《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》（世纪阳光嘉园后更名为远洋德邑）的约定，原告于2009年1月1日入驻远洋德邑小区，小区业主或者物业使用人负责按期缴纳物业服务费。原告按月提供了物业服务。作为远洋德邑小区乙××室的业主，其拒绝交纳相关物业服务费，按照原告与北京方锦基业房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同中约定的物业收费标准，以及北京华安物业有限责任公司与北京市东城区远洋德邑小区业主委员会、石家庄恒辉物业服务有限公司签订的《远洋德邑小区物业交接协议》第五条规定，现被告欠付2010年5月18日至2011年10月31的物业费共计5151元。现向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告贾桂霞辩称：原告所述不实。原告主张的欠费时间被告不予认可，原告撤出小区时间是2011年5月，其主张收费的截止日期为2011年10月是不合理的。原告并未按约定提供相应的物业服务，小区的环境脏乱差，存在很大的安全隐患，配电室、机房的灭火器全部过期，电缆也浸泡在水中，基本上小区的安全防范措施属于瘫痪状态，如果发生灾情后果不堪设想。被告的汽车停在地下车库，发现车灯被撞，被告当时就找到保安要求看监控视频，但车库的摄像头都是坏的。被告刚入住的时候，门禁对讲系统既没有画面也没声音，被告没人给修理。被告家的飘窗漏水，被告及时告知原告，被告的回答是不管修理，不负责这件事情，被告可以不直接修理，可是不能不管这个事情。另，原告的起诉已经超过诉讼时效期间。其主张的能源费没有依据，被告不予认可。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于本市东城区忠实里南街乙××室房屋系被告名下产权房，建筑面积106.28平方米。2008年12月12日，原告与涉诉房屋所在小区开发商北京××房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京××房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京××房地产开发有限公司委托原告对北京市东城区广渠门外大街××号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。原告于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，原告与案外人××物业服务有限公司（以下简称为××公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对原告的委托，委托××公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由原告负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由××公司负责收取和支付。前期由原告预收的各项费用，以11月1日为分割点，由原告负责核算支付××公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至本院，要求本案原告支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经本院及北京市第二中级人民法院审理，判决原告向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元，2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。诉讼中，被告认为原告在对小区进行物业服务期间，没有尽到相应的职责，物业服务存在瑕疵，撤离小区后再次收取物业费没有事实依据，并不认可原告收取能源费的依据（业委会的证明）。同时认为原告的起诉已超过诉讼时效期间。对此，原告表示其依据三方协议及人民法院生效的裁判文书收取能源费，其标准亦由人民法院生效的民事判决书确认。关于诉讼时效问题，原告提交了其撤离小区后分别于2013年、2015年、2017年在小区公共区域张贴催缴公告的公证文书，用于证明其未怠于行使催缴物业费的权利。对此，被告称其未见过原告张贴的催缴公告。上述事实，有《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》，《远洋德邑小区物业交接协议》，撤离公告，民事判决书，公证书，证明，通知，照片及原、被告当庭陈述等在案为证。本院认为：根据已查明的事实，原告受诉争房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托，成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对被告具有拘束力。原告依约为被告提供了物业服务，被告应履行交纳物业费的义务。关于原告撤场后的物业服务费一节，原告在该段期间未提供物业服务，无权收取物业服务费。但应指出，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费原告负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由原告负责支付，故被告应当向原告支付上述期间的电费，具体数额本院将依据电费总额及被告房屋的建筑面积予以确认。关于被告提出对原告的物业服务存在瑕疵的抗辩意见，不能成为被告拒绝交纳物业服务服务费的理由，但综合其抗辩意见，本院对被告所应交纳的物业服务费酌情予以减免。关于被告认为原告主张物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效一节，由于双方对收费时间并未作出明确约定，且原告在撤离小区后亦通过在公共区域张贴催缴公告的方式主张权利，故被告的该抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贾桂霞于本判决生效后十五日内给付原告北京华安物业管理有限责任公司自二Ｏ一Ｏ年五月十八日至二Ｏ一一年五月三十一日的物业服务费三千三百八十三元四角二分；二、被告贾桂霞于本判决生效后十五日内给付原告北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费八百八十一元零角五分；三、驳回原告北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贾桂霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 提二〇一七年六月二十日书记员 蒋彤彤