河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初15763号原告赵珍，女，1978年3月12日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人张翼、高斯明，河南迅迪律师事务所律师。被告张延锋，男，1981年4月8日出生，汉族，住郑州高新技术开发区。委托代理人王洋洋，河南威鼎律师事务所律师。被告张小张，女，1980年2月6日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托代理人张延锋，系被告张小张丈夫。第三人郑州汉庭房产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区五龙口南路14号2号楼1层附9号。法定代表人李启宁，总经理。委托代理人李玉伟，该公司员工。原告赵珍与被告张延锋、被告张小张、第三人郑州汉庭房产营销策划有限公司（以下简称汉庭房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵珍及其委托代理人张翼、高斯明、被告张延锋及其委托代理人王洋洋、被告张小张委托代理人张延锋、第三人汉庭房产公司委托代理人李玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月5日，原被告及居间方汉庭房产公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于郑州市高新技术开发区五龙口××院××楼××单元××号的房屋。并约定房屋总价90万元，付款方式为商业贷款，首付款20万元，双方应于银行审批通过后五个工作日内办理房屋过户手续，一方未按约定办理的应承担违约责任，向守约方承担房屋成交价10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，据实赔偿。上述合同签订后，原告依约支付首付款，双方并办理了商业贷款，2016年8月24日贷款审批通过，贷款金额为75万元。后原告多次催促被告履行合同办理过户，被告以各种理由推辞。原告在办理保全过程中得知，2016年10月15日被告私自将该房屋过户至案外人名下，后经原告及居间方多次质询，被告仅退还了首付款20万元。故请求判令解除原被告于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》，判令二被告赔偿原告实际损失共计167200元。被告张延锋、张小张辩称：2016年8月5日，我与原告签订房屋买卖合同，将本案房屋卖给原告，当天原告向我支付20万元。合同约定2016年9月5日原告付清全部购房款，并给原告腾房，但到了9月5日之后，我向原告催要剩余房款，原告一直未支付。后中介方将双方约在一起，我与原告进行协商，原告同意解除该房屋买卖合同，并要求我退还20万元。原告未按合同约定向我付清房款，违约方是原告，不应赔偿原告损失。第三人汉庭房产公司辩称：我公司李玉伟作为中介公司人员促成原被告签订本案房屋买卖合同，当时合同约定的是首付百分之二十，剩余钱从银行贷款。合同签订后双方正常履行，银行贷款审批已通过。2016年8月左右，原被告去办理过户，因为当时不动产登记中心刚开始设立，存在和房管局对接问题，双方当天没有办理过户。后来可以正式办理了，被告不配合办理过户手续，并要求原告把所有房款一次付清，但原告说拿不出这么多钱，经中介多次协商也没有协商成。又过了一段时间得知被告已经将该房屋另行卖给他人。被告房产证原来放在我公司，因被告从金融公司借钱用来解押，公司把房产证从中介处拿走，所以被告可以另行出卖该房屋。原被告没有协商过解除该合同，原告也未表示过同意解除合同不买该房屋。经审理查明：2016年8月5日，原告作为买方（乙方），被告张延锋作为卖方（甲方），第三人汉庭房产公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区五龙口××院××楼××单元××号的房屋出售给乙方。房屋性质为商品房，权属证件号码为字第1401327840，价格为九十万元。三方签订合同时乙方须支付定金及佣金一万元，其中信息服务费为9000元，余额作为向甲方支付的定金。付款方式为商业贷款，首付二十万元整，剩余房款由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将收到的全部款项转给甲方。甲乙双方约定于银行审批通过后5个工作日内办理该房屋的过户手续。甲方承诺于9月5日前腾空该房屋，将该房屋交于乙方并与乙方进行交接验收。如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。丙方保证一个月内办理房屋过户手续，如办理不完丙方承担相应责任。原告及被告张延锋分别在该合同上签字并捺压手印，第三人汉庭房产公司在丙方处加盖合同专用章，李玉伟并在经手人处签字。2016年8月5日，原告向被告张延锋交纳首付款200000元，被告张延锋向原告出具收据一份，载明：“今收到赵珍房款二十万元整”。原告并向第三人汉庭房产公司支付有10000元，其中9000元为中介佣金，庭审中原告称另1000元第三人汉庭房产公司已退还。2016年8月17日第三人汉庭房产公司向原告出具收条一份，载明：“今收到赵珍办理银行手续费用5500元整”。庭审中原告称该5500元由中介代收用于办理贷款，贷款已审批通过。第三人汉庭房产公司对原告该陈述予以认可。被告张延锋称办理贷款时其去签了字。合同签订后，原告与二被告前往银行办理了贷款手续，2016年8月28日左右，原告与二被告前往高新区房管局办理过户，因当时正在设立不动产登记中心，双方当日未办理过户。后双方未再去办理过户手续，原告称被告张延锋不再配合，第三人汉庭房产公司称9月5日之后被告张延锋不再配合办理，并要求原告支付全款才同意配合办理过户。被告张延锋称9月5日之后其提出要求原告一次性付清余款或退还原告已付房款，原告同意解除合同退还已付房款，故没有再去办理。后被告张延锋于2016年9月29日再次与他人签订了房屋买卖合同，本案房屋现已过户至他人名下。原告请求二被告赔偿各项损失，二被告称双方合同已协商解除，双方协商未果，遂引发本案纠纷。另查明，1、被告张延锋与被告张小张系夫妻关系。2、原被告签订房屋买卖合同后，被告张延锋需借钱解押，被告张延锋与第三人汉庭房产公司均认可该房产证原件在其借钱的金融公司存放。3、被告张延锋于2016年11月9日退还原告房款150000元，于11月16日左右退还原告房款50000元。原告称被告张延锋系在诉讼期间私下找到原告账号将该款项转给原告，被告张延锋称其要求原告把购房手续销毁后再退钱，后通过中介拍的照片看到原告已将材料交到中介，才把钱打给了原告。第三人汉庭房产公司称不存在被告张延锋所述其已与原告协商解除本案合同，不存在由中介收回并销毁合同一事。以上事实有原告提交的房屋买卖合同、2016年8月5日收据、原告妻子邮政储蓄银行对账单、诉前保全申请书、（2016）豫0191财保823号民事裁定书、第三人汉庭房产公司出具的收据、2016年8月17日收条、保函、保单及发票各一份、本案房屋房产证复印件、二被告结婚证复印件各一份、中信银行业务凭证两份、被告张延锋提交的借记卡账户历史明细清单一份、房地产买卖契约复印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有其出卖自己房屋的买卖合同、个人房屋查询证明、房屋租赁合同各一份、第三人汉庭房产公司于2016年11月14日出具的证明一份，欲证明其已将原有房屋出卖以及本案房屋的房价上涨情况。因上述证据并不能证明本案房屋的房价上涨数额，故对上述证据本院不予采纳。被告张延锋提交有微信聊天记录、通话录音各一份，欲证明中介将原告的合同收回，双方合同已解除，以及中介向其要价三万否则不替其作证。因上述证据不能证明其上述证据目的，且原告与第三人汉庭房产公司均不认可，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原告与被告张延锋、第三人汉庭房产公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同对被告张延锋卖给原告房屋的坐落位置、总价款、付款方式及时间、违约责任均做出有约定。就付款方式部分约定为“首付二十万元整，剩余房款由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将收到的全部款项转给甲方”。合同签订后原告支付了首付款200000元，原被告并前往银行办理了贷款手续，并于2016年8月28日左右前往房管局办理过户手续，后因设立不动产登记中心的原因，当日未能办理。被告张延锋要求原告在2016年9月5日（即签订合同一个月）支付剩余房款，并称因原告无法支付剩余房款，双方已协商解除该合同并向原告退还已交房款。对于被告所述的该房屋买卖合同已解除，原告不予认可，第三人汉庭房产公司作为促成双方订立合同的中介方，对双方纠纷产生的原因及协商过程应较为了解，其亦称原被告并未协商过解除本案房屋买卖合同，被告张延锋对其该辩称亦未提交证据予以证明，故对其该辩称本院不予采纳。被告张延锋在与原告合同关系尚未解除的情况下，于2016年9月29日再次将该房屋出卖给他人并已办理过户手续，其该行为已构成违约并致使原告订立合同的目的无法实现，故对原告请求解除本案房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告张延锋支付违约金、赔偿房屋增值损失共计150000元。原告与被告张延锋签订的房屋买卖合同约定“如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿”。按房屋总价款900000元计算，被告张延锋应向原告支付违约金90000元。原告请求被告张延锋支付房屋增值损失，但未提交有效证据予以证明，且该违约金数额已足以弥补其损失，故对其该请求本院不予支持。原告请求被告张延锋承担其已支付的中介费用9000元，办理贷款费用5500元。上述费用原告虽未支付给被告张延锋，但均系原告为履行本案合同所支出的费用。现本案房屋买卖合同因被告张延锋的违约行为致使解除，上述费用属于原告的合理损失，故原告请求被告张延锋承担上述费用并无不当，本院予以支持。原告请求被告张延锋承担其为办理诉前保全支付的保费2700元。因该费用属于原告的诉讼成本，故对其该请求本院不予支持。原告请求被告张小张承担共同付款责任。因被告张小张与被告张延锋系夫妻关系，被告张延锋因其违约行为所产生之债属于夫妻共同债务，故对原告该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告赵珍与被告张延锋、第三人郑州汉庭房产营销策划有限公司于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》。被告张延锋、被告张小张于本判决生效后10日内，支付原告赵珍104500元。驳回原告赵珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3644，保全费1356元，共计5000元，由原告赵珍负担1254元，由被告张延锋、张小张共同负担3746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一七年六月十六日书 记 员  宋婕