湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0116民初992号原告（反诉被告）:韩娜，女，1985年7月23日出生，汉族，武汉市洪山区人，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人:熊亮，湖北元申律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）:韩进，男，1984年8月21日出生，汉族，武汉市硚口区人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人:韩鎏，湖北英达律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人:李凡，湖北英达律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉被告）:高彦，女，1985年4月3日出生,汉族，武汉市青山区人，住武汉市青山区。第三人（反诉被告）:武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第*座*单元*层*室。法定代表人:李明桥，公司董事长。委托诉讼代理人:王洲，男，1992年9月8日出生，汉族，湖北省江陵县人，住湖北省江陵县。（公司员工，一般授权）。原告韩娜（反诉被告）诉被告韩进（反诉原告）、被告高彦（反诉被告）、第三人（反诉被告）武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（简称齐家楚天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员陈伶、人民陪审员任丽君参加的合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告韩娜及委托诉讼代理人熊亮，被告韩进的委托诉讼代理人韩鎏，被告高彦，第三人齐家楚天房地产公司的委托诉讼代理人王洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩娜诉称：2016年8月9日，原告与被告签订《存量房居间（买卖）合同》，约定，经第三人中介居间，原告以人民币75万元的价款，购买二被告共同所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都（建筑面积为115.03平米）房屋。合同还对交付定金、付款方式、过户时间、房屋总价款及产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付定金20000元，住房专项维修资金8397元，以及首期款200000元，用于结清涉案房屋中，原告的银行抵押贷款。在办理被告的房产证时，原告代被告缴纳税费11836.74元。同时，通过第三人向银行办理了贷款审批手续，根据买卖合同第六条的约定，被告应在房产注销抵押登记30个工作日内，到房产管理部门办理过户手续等后续事宜。2016年12月26日，第三人通知买卖双方于2017年1月6日办理房产过户手续，二被告均未到场，拒不配合原告及第三人完成过户登记手续，明确表示不履行合同义务。原告认为，原告、被告及第三人三方签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已经履行了合同约定及交易进度的全部义务。被告违背诚实信用原则，其违约行为导致合同不能如期履行。为此，原告依法起诉，请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋产权过户登记手续；2、判令原告支付被告剩余购房款530000元；3、判令被告支付违约金150000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告韩进辩称：1、我没有与原告韩娜签订任何房屋买卖合同，同时没有委托被告高彦签订房屋买卖合同；2、原告诉讼请求是继续履行合同，即使合同有效，原告要求继续履行，按照合同约定不应当主张违约金，违约金是因为一方反悔合同后产生的，两者不能同时请求。被告高彦辩称：1、我已与被告韩进离婚，离婚时协商的房屋归被告韩进所有；2、我与原告签订房屋买卖合同时，被告韩进不在场，我认为，我与原告韩娜签订的房屋买卖合同无效。第三人齐家楚天房地产公司辩称：1、房屋买卖合同是原告韩娜和被告高彦签订的，签订房屋买卖合同后，被告韩进和被告高彦还签了公证书，公证书上有被告韩进和被告高彦的签名；2、签订房屋买卖合时，被告韩进虽然不在场，但合同上注有关于被告韩进不在现场的特别说明，所以合同有效；3、虽然被告韩进和被告高彦离婚时，协商涉案房产属被告韩进所有，但是离婚后，被告韩进和被告高彦没有做案涉房产的财产分割。反诉原告韩进诉称：2014年5月19日，韩进和高彦协议离婚，协议约定，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都房屋归男方所有，女方自愿放弃，并于离婚后协助男方办理相关变更手续，过户费由男方承担。2016年8月9日，被反诉人韩娜、武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司在明知反诉人与被反诉人高彦已经离婚且涉诉房屋归反诉人所有的情况下，仍然恶意教唆被反诉人高彦伪造反诉人的签名，与被反诉人韩娜签订了的编号为0000683号《存量房买卖合同》，并将所有的购房款向被反诉人高彦交付。2016年9月6日，被反诉人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司、高彦在欺瞒反诉人的情况下，骗取反诉人与其共同在公证处作出房屋买卖委托公证，试图掩盖其违法行为。因此，反诉人认为，三名被反诉人恶意串通，签订处分反诉人名下房屋的《存量房买卖合同》，因被反诉人高彦的无权代理行为，该合同应当依法确认无效。且反诉人在受欺骗的情况下，委托被反诉人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司委托卖房的公证行为，也不能视为对三名被反诉人违法行为的事后追认。被反诉人高彦与被反诉人韩娜签订的《存量房买卖合同》，不能作为涉讼房屋物权发生变动的依据。为此，被告韩进依法反诉，请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被反诉人承担本案诉讼费用。反诉被告韩娜辩称：1、合同无效需要法定或者约定成就条件，本案所签合同是双方真实意思表示，合法有效；2、合同已进入实际履行阶段，被告在银行的抵押贷款等款项，已由原告提供，且以被告韩进的名义缴纳，充分说明被告韩进知道该房屋买卖合同的存在，并知道房屋买卖合同的实际履行情况；3、被告没有对涉案房产进行分割。反诉被告高彦辩称：对韩进反诉确认房屋买卖合同无效，无异议。反诉被告齐家楚天房地产公司辩称：1、合同签订当天，被告高彦说明了离婚，但没有书面证明房产归男方的证据；2、合同签订后，原告交了定金，被告韩进和被告高彦同时到公证处进行公证，我公司根据所签合同及履行合同的情况，认为合同有效。经审理查明：2009年8月21日，被告韩进和被告高彦登记结婚。2014年5月19日，被告韩进和被告高彦经民政部门协议离婚，协议约定，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都房屋归男方所有，女方自愿放弃。2016年8月9日，经第三人齐家楚天房地产公司居间中介，被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订房屋买卖合同，合同约定，原告韩娜购买被告韩进和被告高彦共同所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都（建筑面积为115.03平米）房屋，房屋价款750000元，包括该房屋已交维修基金。卖方房屋仍欠银行贷款200000元，卖方房屋产权处于抵押状态，买卖双方同意委托买方提供担保融资赎房，卖方在合同签订之日起十日内，出具全权委托书给经纪方，办理赎房及过户手续。赎房产生的费用由买方承担。房款支付，合同签订时，由原告韩娜支付被告韩进、被告高彦定金20000元，其中，经纪方第三人齐家楚天房地产公司预留5000元作为交房保证金及水电、煤气、物业费保证金。房款余额730000元，在房屋过户当日，由买方原告韩娜支付卖方被告韩进、被告高彦购房款180000元，房款余额500000元，买方以商业贷款的方式，支付给卖方。房屋过户，买卖双方应在房产注销抵押登记30个工作日内，到房管部门签订房屋买卖合同，交纳过户税费，办理房产过户手续。买方应在领取房产证土地证后3个工作日内，办理按揭贷款抵押登记。房屋过户税费由买方原告韩娜承担。违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同，并没收定金或要求买方支付购房转让价20%违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同，并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付购房转让价20%违约金。合同补充约定，该房屋产权证正在办理中，办理权证所需费用由买方承担，该房屋为夫妻产权，由于卖方配偶未能到场签署本合同，由卖方全权代理签署本合同，如卖方夫妻发生产权纠纷，一切责任由卖方承担。2016年8月9日，房屋买卖合同签订后，原告韩娜支付被告韩进、被告高彦购房定金20000元，其中，经纪方第三人齐家楚天房地产公司预留5000元。2016年9月6日，被告韩进、被告高彦与第三人齐家楚天房地产公司工作人员柳新签订委托卖房合同，约定，委托人被告韩进、被告高彦于2009年8月21日登记结婚，婚后购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都的一套建筑面积为115.03平方米的房屋。双方于2014年5月19日协议离婚，离婚时双方约定上述房屋归韩进所有。现委托人被告韩进、被告高彦同意出售上述房屋，因委托人事务繁忙，特委托受托人柳新办理下列事宜：1、结清上述房屋的银行贷款，领取结清证明及相关办证资料，办理上述房屋的房地产抵押登记解除手续并领取相关证件；2、办理上述房屋的离婚财产分割手续，办理并领取上述房屋的不动产权证书；3、出售上述房屋，签订房屋买卖合同，代收房款；4、协助买方办理上述房屋的过户登记手续及银行按揭贷款手续；5、协助买方办理上述房屋的水、电、物业等相关过户事宜；6、办理与出售上述房屋相关的其他事宜。该委托合同并经过司法公证。2016年11月4日，被告高彦以结清案涉房屋银行贷款为由，以借款方式，收到原告韩娜支付的购房款200000元，并由被告高彦出具借条。2016年11月9日，被告韩进、被告高彦还清自己购房时的银行贷款，并办理注销贷款抵押手续。2016年11月10日，原告韩娜依约，以被告韩进、被告高彦名义办理不动产权证时，由原告韩娜为被告韩进、被告高彦代缴税费11836.74元，代交住房专项维修资金8397元。2016年12月16日，经纪方第三人齐家楚天房地产公司通知房屋买卖双方，于2017年1月6日到房产管理部门办理房产过户手续，卖方被告韩进、被告高彦均未到场，拒不配合原告韩娜办理房屋产权过户登记手续，并明确表示不履行合同义务。2017年2月17日，卖方被告韩进、被告高彦通过经纪方第三人齐家楚天房地产公司，向买方原告韩娜明确提出，不出卖房屋，不履行合同义务。为此，原告韩娜依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋产权过户登记手续；2、判令原告支付被告购房款余款530000元；3、判令被告支付原告违约金150000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，被告韩进认为，韩进和高彦已协议离婚，协议约定，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都房屋归男方所有。被反诉人韩娜、武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司在明知韩进和高彦已经离婚且涉诉房屋归韩进所有的情况下，恶意教唆高彦伪造韩进的签名，与韩娜签订房屋买卖合同，将购房款交付高彦，并且欺瞒、骗取韩进共同到公证处，作出房屋买卖委托公证，试图掩盖其违法行为，因此高彦的代理行为属于无权代理，委托卖房的公证行为，不能视为对三名被反诉人违法行为的事后追认，三名被反诉人恶意串通，签订处分韩进名下房屋的房屋买卖合同无效。为此，被告韩进依法反诉，请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被反诉人承担本案诉讼费用。本院认为：被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订房屋买卖合同后，被告韩进、被告高彦与第三人齐家楚天房地产公司工作人员柳新签订并经司法公证的委托卖房合同，是被告韩进、被告高彦的真实意思表示，且符合法律规定，委托卖房合同合法、有效。该委托卖房合同充分证实，被告韩进不仅知道、认可被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订的出卖房屋的房屋买卖合同，而且委托第三人齐家楚天房地产公司工作人员柳新办理案涉房屋卖房的相关具体事宜。被告韩进的行为，是对被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订的房屋买卖合同的追认。因此，被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订的房屋买卖合同合法、有效。合同签订时，原告韩娜依约支付被告韩进、被告高彦购房定金200000元。合同签订后，原告韩娜依约，向被告韩进、被告高彦提供融资赎房，用于结清被告韩进、被告高彦案涉房屋银行贷款，先行支付被告韩进、被告高彦购房款200000元，并办理案涉房屋注销贷款抵押手续。事后，原告韩娜依约，以被告韩进、被告高彦名义办理不动产权证，并由原告韩娜为被告韩进、被告高彦代缴税费11836.74元，代交住房专项维修资金8397元等行为，充分证实原告韩娜真实、善意购买被告韩进、被告高彦出卖的房屋，且已履行合同义务。但是，经纪方第三人齐家楚天房地产公司依据合同约定，通知房屋买卖双方到房产管理部门办理房产过户手续时，卖方被告韩进、被告高彦均未到场，拒不配合原告韩娜办理房屋产权过户登记手续，并明确表示不履行主合同义务。而且卖方被告韩进、被告高彦通过经纪方第三人齐家楚天房地产公司，向买方原告韩娜明确提出，不出卖房屋，不履行主合同义务，其行为违约。被告韩进、被告高彦应当依法继续履行房屋买卖合同，配合原告韩娜办理房屋产权过户登记手续。因此，原告韩娜提出判令被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。此外，原告韩娜提出判令原告韩娜支付被告韩进、被告高彦购房款余款530000元（房屋价款750000元－定金20000元－已付款200000元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告韩进、被告高彦已经通过继续履行房屋买卖合同承担违约责任，因此，原告韩娜提出判令被告韩进、被告高彦支付违约金150000元的诉讼请求，本院不予支持。本案被告高彦以被告韩进和被告高彦的名义，与原告韩娜签订的房屋买卖合同合法、有效，因此，被告韩进提出确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。诉讼期间，被告韩进提出，韩进和高彦已协议离婚，案涉房屋归被告韩进所有，韩娜、武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司在明知韩进和高彦已经离婚，且涉诉房屋归韩进所有的情况下，恶意教唆高彦伪造韩进的签名，与韩娜签订房屋买卖合同，将购房款交付高彦。并且欺瞒、骗取韩进共同到公证处，作出房屋买卖委托公证，试图掩盖其违法行，高彦的代理行为属于无权代理，三名被反诉人恶意串通，签订处分韩进名下房屋的房屋买卖合同。对其主张，被告韩进未提交确实、充分有效的证据证实，原告韩娜、第三人齐家楚天房地产公司均不认可，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第八十五条、第八十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告韩进和被告高彦继续履行房屋买卖合同，配合原告韩娜办理房屋产权过户登记手续；二、由原告韩娜支付被告韩进和被告高彦购房款530000元；三、驳回原告韩娜的其他诉讼请求；四、驳回被告韩进的反诉请求。上述条款，均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，由被告韩进和被告高彦负担。案件反诉费6400元，由被告韩进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘建东人民陪审员  陈 伶人民陪审员  任丽君二〇一七年六月八日书 记 员  胡 畔