重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3692号上诉人（原审被告）:何官清,男,1976年12月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）:重庆通野物业管理有限责任公司,住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街125号1幢3-3号,统一社会信用代码915001076939087820。法定代表人：何奕萱，总经理。委托诉讼代理人：陈德沛，男，该公司职工。原审被告:陈昌琼,女,1978年11月9日出生,汉族。委托诉讼代理人：何官清，陈昌琼之夫。上诉人何官清因与被上诉人重庆通野物业管理有限责任公司（以下简称通野物业公司）、原审被告陈昌琼物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初21730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人何官清、被上诉人通野物业公司的委托诉讼代理人陈德沛、原审被告陈昌琼的委托诉讼代理人何官清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何官清上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：通野物业公司未尽到物业服务的职责，何官清房屋楼下的业主搭建的违章建筑顶部垃圾多，但通野物业公司从未进行过清扫，也未制止过楼上业主乱扔垃圾。通野物业公司辩称，通野物业公司每年都张贴了禁止高空抛物的告示，违章建筑不属于公共部分，通野物业公司没有拆除违章建筑的执法权。违章建筑顶部的垃圾客观上无法进行清扫。陈昌琼陈述称，同意何官清的上诉理由。通野物业公司向一审法院起诉，请求：何官清、陈昌琼支付2009年5月至2016年10月欠交的物业服务费及公共能源费，并按照欠交物业服务费的24%支付违约金。一审法院认定的事实：通野物业公司系具有提供物业服务资质的单位，何官清、陈昌琼系重庆市九龙坡区X号房屋业主，房屋建筑面积为80.75平方米。2008年4月3日，何官清与重庆成林物业管理有限公司田野玉竹花园分公司签订《前期物业管理协议》，双方约定：由重庆成林物业管理有限公司田野玉竹花园分公司为田野·玉竹花园小区提供物业服务。2013年，重庆成林物业管理有限公司、重庆成林物业管理有限公司田野玉竹花园分公司与通野物业公司共同向田野·玉竹花园业委会出具说明，其上载明：由通野物业公司为田野·玉竹花园提供物业服务，并接管重庆成林物业管理有限公司田野玉竹花园分公司所有债权债务，小区原有的物业服务收费标准（住宅0.9元/月·平方米、商业1.5元/月·平方米、公摊5元/月·户）已经影响到物业服务工作的正常开展和运营属实，应适应市场作出相应调整。2014年5月19日，通野物业公司与田野·玉竹花园小区业委会签订《物业服务合同》，双方约定：通野物业公司为田野·玉竹花园小区提供物业服务，期限为2014年6月1日至2019年5月31日；住宅收费标准为1.4元/月·平方米，业主应于每月1日至10日交纳当月物业服务费用；业主未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付惩罚性违约金直至付清为止。2014年8月14日，重庆市九龙坡区人民政府中梁山街道办事处出具《关于田野·玉竹花园小区提高物业服务费价格的说明》，其上载明：按照重庆市物业管理条例的规定，田野·玉竹花园小区物业管理公司（通野物管公司）前期就上调物管费事宜在小区内进行了公式并征求小区业主的意见，按照相关程序，通野物管公司将《关于提高物业服务费价格相关事宜的报告》上报给中梁山街道，经街道社事科调查核实后，情况属实且按规定达到建筑物总面积过半数且占人数过半数的业主同意。现建议将住宅物业服务收费价格从目前的0.9元/月·平方米上调到1.2元/月·平方米，等条件成熟后再按相应程序调至1.4元/月·平方米，同时必须提高相应的物业服务水平。后通野物业公司一直按照合同约定为小区提供了物业服务，被告在2014年12月31日前每月应当缴纳物业服务费72.675元（0.9元/月·平方米×80.75平方米），何官清、陈昌琼自2015年1月1日起每月应当缴纳物业服务费96.9元（1.2元/月·平方米×80.75平方米），何官清、陈昌琼每月还应缴纳公共能源费5元，但何官清、陈昌琼自2009年5月至2016年10月向通野物业公司欠交物业服务费7073.7元及公共能源费450元。一审审理中，通野物业公司称因计算错误自愿计算欠交的物业服务费为6202元、公共能源费为390元。通野物业公司称因合同约定的每日3‰的违约金标准过高，通野物业公司自愿按照欠交物业服务费的24%计算违约金，如果法院审理后认为违约金标准仍然过高，通野物业公司同意由法院酌情下调违约金标准。一审法院认为，通野物业公司系具有物业管理资质的物业管理公司，通野物业公司按照《物业服务合同》对何官清、陈昌琼所居住的小区提供了物业服务，何官清、陈昌琼理应按照合同约定的标准向通野物业公司交纳物业服务费。现根据重庆市九龙坡区人民政府中梁山街道办事处出具《关于田野·玉竹花园小区提高物业服务费价格的说明》以及通野物业公司的陈述，通野物业公司为小区提供物业服务后，在2014年12月31日前按照0.9元/月·平方米的标准收取物业服务费，自2015年1月1日起按照1.2元/月·平方米的标准收取物业服务费，均低于物业服务合同的约定，对物业服务收费标准予以确认。现何官清、陈昌琼自2009年5月至2016年10月向通野物业公司欠交物业服务费6202元，上述费用应当向通野物业公司交纳。关于违约金的问题，合同约定通野物业公司向小区提供物业服务，何官清、陈昌琼在享受了物业服务的同时，应当向通野物业公司交纳物业服务费，现其未按照合同约定按时如数交纳物业服务费，给通野物业公司造成了一定的资金占用损失，但通野物业公司所述按欠费金额的24%计算违约金标准过高，根据本案实际情况，酌情认定滞纳金300元。何官清虽辩称通野物业公司提供的物业服务存在各种问题，但未否认通野物业公司持续为小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定通野物业公司至少履行了物业管理服务协议约定的主要义务，因此通野物业公司有权收取物业服务费等相关费用。何官清、陈昌琼向通野物业公司按期足额支付物业服务费是其根据前期物业管理服务协议应履行的主要义务，在通野物业公司履行了自己主要义务的情形下，何官清、陈昌琼拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，故对何官清的意见不予采纳。关于公共能源费的问题，通野物业公司为田野·玉竹花园小区提供物业服务前，该小区由重庆成林物业管理有限公司田野玉竹花园分公司提供物业服务，何官清亦与该公司签订过《前期物业管理协议》，根据该公司及通野物业公司向小区业委会出具的说明，小区业主每月向物业服务单位缴纳公共能源费5元属实，且公共能源费系小区日常维护必然产生的费用，通野物业公司从开始为小区提供物业服务起亦按照上述标准收取公共能源费，故对上述公共能源费的标准予以确认。何官清、陈昌琼自2009年5月至2016年10月欠交公共能源费390元，该笔费用应当向通野物业公司交纳。据此，判决：“一、被告何官清、陈昌琼于本判决生效后十日内向原告重庆通野物业管理有限责任公司支付自2009年5月至2016年10月的物业服务费6202元及违约金300元。二、被告何官清、陈昌琼于本判决生效后十日内向原告重庆通野物业管理有限责任公司支付自2009年5月至2016年10月的公共能源费390元。三、驳回原告重庆通野物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务企业提供的物业服务主要是针对小区公共区域和共有设施等进行维护和管理，这些服务具有公共性和整体性，何官清、陈昌琼作为小区业主客观上享受了通野物业公司所提供的公共性物业服务内容，即应按约支付物业服务费用。何官清上诉认为部分业主乱丢垃圾，导致何官清、陈昌琼楼下业主搭建的违章建筑的顶部垃圾多，通野物业公司不及时进行清扫，但违章建筑的顶部客观上通野物业公司无法通过日常的清洁维护工作来进行清扫，何官清以此为由拒绝缴纳物业服务费用无事实与法律依据。综上所述，何官清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何官清负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年六月七日书 记 员  孙 翠