江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3399号上诉人（原审被告）：苏州德佛工艺品有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇民营小区（荷池村）。法定代表人：闵培德，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张康亮，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太仓三鑫复合材料有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇民营小区。法定代表人：戴欢福，董事长兼总经理。上诉人苏州德佛工艺品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2016）苏0585民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州德佛工艺品有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判；被上诉人承担一审案件受理费6827元及二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对南车间二层费用认定错误。双方当事人在2013年、2015年、2016年多次书面确认租赁明细，明确车间按照建筑面积计算，租赁价格为每年每平方米150元。2016年8月4日，被上诉人单方提出调整租金，上诉人未予同意。2016年9月30日，上诉人再次向被上诉人发送租赁明细，包括2015年12月31日的租赁明细。双方一直在履行原合同，不存在车间二层计算租金。所谓车间二层，既不是合同约定的租赁面积，也不是法律规定的建筑面积，只是上诉人为了便于生产搭的辅助设施，用于暂时存放生产用料等。二、2015年12月31日，被上诉人确认过实际租赁面积及租金计算方式，双方对继续按照原合同约定履行无异议。2016年1月15日，被上诉人支付买卖款后，根据被上诉人要求，经上诉人同意，用余款冲抵租金。双方继续按照原合同约定履行。三、租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。一审法院无权变更租赁面积与租金计算方式。四、上诉人完成搬迁需要4至6个月。一审法院判决腾退时间不合理。五、被上诉人违反约定，拒绝承担房屋买卖税费。因被上诉人违约引发的租赁合同纠纷，诉讼费用应当全部由被上诉人承担。太仓三鑫复合材料有限公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。太仓三鑫复合材料有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令原审被告向原审原告支付拖欠的租金985362.03元（具体计算明细为：1.一号北车间二楼自2015年1月1日起计算至2016年10月10日止，以0.25元/平方米/天，使用面积按照1523.02平方米计算的租金247110元；2.一号北车间一楼自2015年5月1日起计算至2016年10月31日止的租金67500元，庭审中明确要求计算至实际腾退之日止，以150元/平方米/年，使用面积按照300平方米计算；3.办公楼自2015年1月1日起计算至2015年5月31日止，以150元/平方米/年，使用面积按照1000平方米计算的租金62500元；4.办公楼自2015年6月1日起计算至2016年10月31日止的租金73291.25元，庭审中明确要求计算至实际腾退之日止，以150元/平方米/年，使用面积按照344.9平方米计算；5.二号南车间自2015年1月1日起计算至2015年12月31日止，以150元/平方米/年，使用面积按照1523.02平方米计算的租金228453元；6.二号南车间自2016年1月1日起计算至实际腾退之日起，一楼按照150元/平方米/年，二楼按照0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算）；二、判令原审被告立即腾退归还占用原审原告的土地和厂房（具体范围为：一号北车间一楼使用面积300平方米的厂房；344.9平方米的办公楼；二号南车间一幢）。一审法院经审理查明，一、关于一号北车间二层原审被告是否应当支付使用费的问题。1.结合庭审中原审原被告双方的陈述情况分析，该北车间二层自原审被告转让给原审原告后，一直未有使用，原审被告也仅是放置了部分物品。原审原告也仅是在2016年10月份前后将该车间出租给他人使用，原审原告庭审中虽声称在产权过户后不久多次要求原审被告搬离，否则即收取相应费用，但并未提供相应证据证明；2.2015年5月1日原审原告就该车间一楼仅300平方米的厂区范围租赁问题与原审被告协商确定租金等事项，而二楼面积为1523.02平方米，如要求原审被告支付费用，原审原告长期以来并未以书面形式告知原审被告占用的费用标准及长期占用的后果，有违常理；3.2015年1月1日原审原被告双方就二号南车间签订租赁协议时，租金也仅是按照第一层的建筑面积计算，对于与一号北车间相同结构的车间，并不另外收取第二层车间的费用。结合原审原被告双方在资产转让过程中的约定、双方在租赁事实中租金的计算等情形分析，原审原告主张要求原审被告支付二层占用费用的请求依据并不充分，相反原审被告所称基于当时双方关系较好，北车间二层不收取费用的陈述更符合实际情况，对原审原告要求原审被告支付自2015年1月1日起至2016年10月10日期间北车间二层占用费的诉讼请求，不予支持。二、关于原审原告自2016年1月1日之后能否收取二号南车间二层的费用问题。原审原告提供了2013年12月27日双方签订的《协议书》、2015年1月1日双方签订的《租赁厂房合同书》各一份，原审被告对此真实性均无异议，予以确认。在《协议书》中双方约定资产转让后，原审原告同意原审被告借用厂房，办公用房约2000平方米（按实际面积结算），租赁价格每年每平方米150元，车间按单层面积计算，待资产转让手续结束后，另行签订租赁协议。故双方于2015年1月1日签订了《租赁厂房合同书》，在该份合同中，原审被告承租了南车间一幢，建筑面积为1523平方米，租期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止。原审原告庭审中陈述该期间的租金费用也是按照单层车间面积计算。虽然2013年12月27日双方签订的《协议书》中约定原审原告同意出租厂房给原审被告使用，车间按单层面积计算，但同时也约定了需要双方另行签订租赁协议，此份协议书中并未明确约定原审原告在此后多年内均应保持相同价格及均应按照单层面积计算租金价格，2015年1月1日双方签订的《租赁厂房合同书》到期后，双方应就新的租赁事宜如租期、租金标准、租赁面积等重要问题重新协商确定，且实践中双方也一直在进行协商，庭审中，原审被告对于一直占有使用二号南车间两层的事实也无异议，故原审原告有权要求原审被告按照其实际占用的面积支付相应费用。而对于应支付的费用标准问题，对于该车间二层租赁费用以0.25元/平方米/天计算，原审被告也未提出异议，确认以此标准计算。一审法院认为，对于原审被告实际承租的原审原告所有的一号北车间一楼300平方米的部分厂区以及344.9平方米的办公楼，双方未签订书面租赁合同，依据法律规定，对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。自2016年8月份起，原审原告就租赁事宜多次向原审被告发函，要求原审被告签订书面合同并付清租金，否则收回厂房，因协商未果诉至法院要求原审被告腾退归还占用的厂房，原审原告以诉讼的形式表明不再履行合同，并要求原审被告腾退占用的上述厂房及办公用房，一审法院依法予以支持。而对于原审原被告双方签订的关于二号南车间租赁合同期间届满后，经协商双方未继续签订书面合同，也未达成继续租赁的合意，原审原告已明确告知原审被告不再续租，原审被告理应将租赁物及时返还给原审原告，但原审被告在租赁期限届满后仍继续占用租赁物未予归还原审原告，违反了相关法律规定，故对原审原告要求原审被告腾退归还所占用的二号南车间的诉讼请求依法应予支持。对于原审被告应支付原审原告的相关费用问题，一审法院认定如下，自2015年1月1日起至2015年5月31日止原审被告实际占用原审原告的办公楼1000平方米，应付费用62500元，原审被告无异议，一审法院依法予以确认。对于自2015年1月1日起至2015年12月31日错误!未找到引用源。期间的二号南车间的租赁费用228453元，原审被告无异议，一审法院依法予以确认。对于原审被告仍在占用的一号北车间一楼300平方米厂区的费用，自2015年5月1日起计算至原审被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年计算；对于原审被告实际使用的344.9平方米办公楼的费用，自2015年6月1日起计算至原审被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年计算；对于原审被告仍占用的二号南车间费用，自2016年1月1日起计算至原审被告实际腾退之日起，该车间一楼以150元/平方米/年、二楼以0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条规定，一审法院判决如下：一、原审被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内支付原审原告太仓三鑫复合材料有限公司款项290953元。二、原审被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原审原告太仓三鑫复合材料有限公司一号北车间一楼300平方米厂区腾退归还原审原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2015年5月1日起计算至原审被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年、按照使用的300平方米计算）。三、原审被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原审原告太仓三鑫复合材料有限公司的344.9平方米办公楼腾退归还原审原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2015年6月1日起计算至原审被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年、按照使用的344.9平方米计算）。四、原审被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原审原告太仓三鑫复合材料有限公司的二号南车间腾退归还原审原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2016年1月1日起计算至原审被告实际腾退之日起，该车间一楼以150元/平方米/年、二楼以0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算）。五、驳回原审原告太仓三鑫复合材料有限公司的其他诉讼请求。上述款项直接支付至原审原告太仓三鑫复合材料有限公司的银行账户（户名：太仓三鑫复合材料有限公司，开户行：中国银行太仓浮桥支行，账号：48×××74）。案件受理费13654元，减半收取6827元，由原审被告苏州德佛工艺品有限公司负担。案件受理费原审原告已预交，一审法院不再退还，由原审被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2013年12月27日，双方当事人签订的《协议书》中约定双方另行签订租赁协议，一审法院认定该协议书中并未约定在租赁合同到期应保持相同租金计算方式正确。2015年1月1日，双方当事人签订的《租赁厂房合同书》约定合同到期后，如上诉人继续使用，应提前一个月以书面形式提出并进行洽谈，合同另行签订。合同到期后，原合同即已终止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。双方当事人未能达成一致意见签订新的租赁合同，上诉人认为双方认可继续按照原合同履行无证据证实，其主张按原合同约定不应计算二号南车间二层使用费无法律依据，本院不予采信。根据上诉人实际使用二号南车间二层的情况，一审法院认定该车间二层租赁费用以0.25元/平方米/天计算尚属合理。一审法院判决上诉人在一审判决生效之日起30日内搬迁不违反法律规定。厂房转让与本案租赁合同系不同法律关系，厂房转让税费承担与本案不具有关联性。上诉人拖欠租金及使用费不付，并在租赁合同到期后占用厂房不还，构成违约，一审法院认定由上诉人承担本案租赁合同纠纷一审案件受理费并无不当。综上所述，苏州德佛工艺品有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13654元，由苏州德佛工艺品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年六月二十日书记员  毛莉莉