广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初1404号原告:张小清，女，1975年10月15日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇环城路***号枫林水岸豪庭*号楼销售中心*楼。法定代表人：陈桂和。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告张小清诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赖宝云、被告委托诉讼代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小清向本院提出的诉讼请求：1、乐雅居公司提交位于清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯1105号房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记；2、乐雅居公司支付违约金(从2014年9月12日起按己付房款507232元的每年1%计至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案日止);3、本案诉讼费由乐雅居公司承担。事实与理由:2013年12月31日，与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，乐雅居公司预售位于清远市清新区太和镇清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯1105号房，建筑面积131.92平方米，购房款507232元。乐雅居公司在2014年6月30日前将经验收合格的该商品房交付使用。交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款额的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，依合同约定支付全部购房款。乐雅居公司在2014年6月11日交付房屋。至今，乐雅居公司未将办理涉案房屋权属证所需的资料报产权登记机关备案，其行为己构成违约。因没有取得房屋权属证书，失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。合同约定的逾期办证违约金为己付房款的0.02%，在乐雅居公司长期未履行义务的情形下，该违约金难以实现其设立的初衷，合同约定的违约金过低，依据公平原则，请求法院予以调高。被告乐雅居公司答辩称：一、合同约定，逾期办证按己付房价款的0.02%支付违约金。张小清没有提供任何证据证明违约金不足以弥补损失，请求按已付房款的年1%计算逾期办证违约金至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案日止，缺乏依据。二、2014年6月11日，张小清收楼，2014年9月11日知道权利受到侵犯，诉讼时效从2014年9月11日开始计算，至2017年5月提起诉讼，超过诉讼时效。综上，请求驳回张小清的诉讼请求。原告张小清围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明诉讼主体资格；2、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方的权利义务；3、购房发票、税收缴款书、收款收据，拟证明已履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款。4、楼宇交接书，拟证明收楼日期。被告乐雅居公司没有提交证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告乐雅居公司对原告张小清提交的证据1、2、3、4没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下:张小清与乐雅居公司没有提交涉案房屋进行了工程竣工验收合格备案的证据，认定涉案房屋未进行工程竣工验收合格备案。经审理查明，本院认定事实如下：2013年12月31日，张小清与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，张小清购买乐雅居公司开发位于清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯1105号房屋，建筑面积131.92平方米，其中套内建筑面积113.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.78平方米，总价款507232元。2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，乐雅居公司将竣工验收合格的商品房交付使用。交付使用后90日内将办理权属由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案，因乐雅居公司责任，张小清不能在规定期限内取得房地产权证书的，张小清不退房，乐雅居公司向张小清支付已付房款0.02%的违约金。合同签订后，张小清依合同约定支付全部购房款。2014年6月11日，乐雅居公司将房屋交付张小清使用。至今，涉案房屋没有进行工程竣工验收合格备案，乐雅居公司没有提供相关资料报产权登记机关备案及办理权属证书。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。张小清与乐雅居公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、备案资料及房地产权证。目前，涉案房屋没有进行工程竣工验收合格备案，尚不具备提交备案资料及办理房地产权登记的条件，张小清请求乐雅居公司提交办证备案资料及办理房地产权登记，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。乐雅居公司未能依约为张小清提交办证备案资料及办理房地产权登记，是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司没有提交证据证明张小清在取得房地产权证（不动产权证）之前，知道该权利受到侵害，张小清请求乐雅居公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。张小清认为乐雅居公司长期未能提交办证备案资料及办理房地产权登记，约定违约金标准过低，应予调整。结合本地区的实际情况，张小清请求调整违约金为以房款507232元为基数从2014年9月12日起按年1%计至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案日止，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告张小清的逾期办证违约金（以房款507232元为基数从2014年9月12日起按年1%计至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案日止），于本判决生效之日起十日内付清，以后每6个月支付一次。二、驳回原告张小清的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，折半计收75元，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。此款，原告张小清已预交，本院不作退回，由被告清清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告张小清。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一七年六月二十三日书记员  凌书韵附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。