江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏民再402号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏卫明，男，1954年5月2日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：代群，上海东方环发律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：启东市银宏房地产开发有限公司，住所地在江苏省启东市南阳镇南阳街168号。法定代表人：沈建康，该公司董事长。再审申请人苏卫明因与被申请人启东市银宏房地产开发有限公司（以下简称银宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第00442号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月1日作出(2016)苏民申1079号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏卫明的委托诉讼代理人代群到庭参加诉讼，被申请人银宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审判。本案现已审理终结。苏卫明申请再审称，启东市人民法院(2014)启开民初字第01326号民事判决对原告苏卫明主张的银宏公司逾期交房违约金按日万分之二计算，时间从2011年5月1日至2013年9月30日，计算为570天，计69470元认定有误，二审判决却予以维持。有关逾期交房天数及违约金的计算应为2011年5月1日至2013年9月30日，共计884天，逾期交房违约金应为107740元。请求撤销二审判决及一审判决第二项中银宏公司赔偿苏卫明逾期交房违约金69470元的内容，改判银宏公司赔偿苏卫明逾期交房违约金107740元。苏卫明于2014年6月10日向启东市人民法院起诉，请求判令银宏公司履行《商品房买卖合同》，并协助其取得房地产权属证书，承担房屋契税滞纳金，并支付违约金3047元及逾期交房违约金111644元；判令银宏公司向苏卫明支付铝合金门窗制作安装费用65261元，马桶水嘴费用250元。合计180202元，并承担本案诉讼费。银宏公司一审辩称，1、双方签订的商品房买卖合同已协商作废。2、苏卫明诉请无事实与法律依据。苏卫明在2011年5月1日已向银宏公司出具书面认可书，对交房时间没有异议。苏卫明主张办理房屋产权证书，银宏公司已在2011年5月1日向其提供了房屋契税的完税联系单，办理房屋产权证是苏卫明自己的义务，未及时办理的责任应由其自担。对于铝合金门窗制作，银宏公司的原房屋设计中是铝合金门窗，因房屋设计未能通过，故改成了塑钢门窗。实际上塑钢门窗价值大于铝合金门窗，故银宏公司不应承担此项费用。一审查明：2010年5月2日，苏卫明与银宏公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：1、苏卫明向银宏公司购买启东市南阳镇银宏-桂香园1幢4单元707室房屋一套，建筑面积为104.24平方米，房屋价格为602507元。2、房屋交付时间为2011年2月28日前，如出卖人逾期交房，超过60日的，买受人如要求继续履行合同的，自最后交房期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。3、出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方协商按时结算解决。附件三主要内容如下：房屋门窗采用中空玻璃铝合金窗；钢质进户门；内门由买方自理。设一只普通座式马桶和一只水嘴等。4、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。合同订立当天，苏卫明支付房款30万元。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2011年5月1日，银宏公司向苏卫明送达《房屋契税完税联系单》，告知苏卫明在取得权属转移性质凭证的10日内申报契税。2011年5月1日，苏卫明交清了房款609393元，并由银宏公司出具了发票。同日，苏卫明向银宏公司出具认可书，“本人属桂香园1楼707室业主，认可启东市银宏房地产开发有限公司在2011年4月30日交房时间，且对此无异议。”另外，银宏公司要求与苏卫明将2010年5月2日签订的合同作废并另行签订网签合同，因苏卫明发现材料表上的铝合金窗改成了塑钢窗而不同意另行签订合同，银宏公司遂在该合同上注明“作废”，并导致苏卫明之后因无书面买卖合同而无法办理产证。2013年10月2日，双方当事人办理了房屋交接。后苏卫明因讼争房屋窗户非约定的中空玻璃铝合金窗户而是塑钢门窗，而将塑钢门窗拆除并改为中空玻璃铝合金窗户。另外，苏卫明表示交接物品中未有约定的抽水马桶一只、水嘴一只。因银宏公司对重新更改的费用不予认可，一审法院委托南通通城建设工程项目管理有限公司对拆除原塑钢门窗、门窗框修补及重新制作安装铝合金门窗、抽水马桶一只、水嘴一只的价款进行评估。2014年9月2日，南通通城建设工程项目管理有限公司出具通城司鉴[2014]鉴字第2号工程造价鉴定书，鉴定结论如下：启东市南阳镇南阳村银宏桂香园第一幢4单元707室房屋内拆除原塑钢门窗、门窗框修补及重新制作安装铝合金门窗、抽水马桶一只、水嘴一只的工程造价为24898.90元。原塑钢门窗制作安装造价为16733.77元。后双方均要求鉴定人出庭作证。鉴定人表示鉴定说明中未考虑高空作业费用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方于2010年5月2日签订房屋买卖合同，未违反法律的禁止性规定，合同依法成立。双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。苏卫明已按照约定交纳了房款，银宏公司亦应履行房屋的交付义务。银宏公司在合同签订后要求变更合同，应当经过双方协商一致。本案中银宏公司单方要求变更合同未取得苏卫明的同意并擅自作废原有合同，所产生的法律责任应当由银宏公司承担。双方仍应按照原合同履行。故苏卫明因无书面合同而导致无法办理相关产证，应由银宏公司承担赔偿责任。根据合同约定，出卖人应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金，即3047元（0.5%×609393元）。故苏卫明要求银宏公司履行《商品房买卖合同》，协助原告取得房地产权属证书，并向其支付违约金3047元，依法有据，予以支持。房屋契税滞纳金，非合同约定内容，双方约定的违约金实际为因出卖人原因所导致的损失赔偿内容，且积极办理房屋产权证书亦属于苏卫明的义务，在苏卫明发现办理不能的情况下，亦应积极向相关部门办理，故苏卫明关于契税滞纳金的诉请，不予支持。关于铝合金门窗制作安装费用及马桶水嘴费用合计24898.90元，已经鉴定部门鉴定，主体适格，程序合法，可以作为本案判决的依据。鉴定人提出的高空作业费用未计算在内，根据讼争房屋的高度及楼层，高空作业费用应予适当考虑，一审法院酌定为500元。原塑钢门窗费用16733.77元应当予以扣除。关于逾期交房违约金，苏卫明虽在2011年5月1日作出认可2011年4月30日交房的认可书，但银宏公司未提供实际何时交房的手续，如超过2011年4月30日，亦不影响苏卫明主张相应的权利。合同约定，交房以书面的方式通知，但银宏公司未提供相应的证据予以佐证，故相应的法律后果应由银宏公司承担。苏卫明主张其于2013年9月30日接到物业通知，故其主张的逾期交房违约金按日万分之二计算，时间从2011年5月1日至2013年9月30日，计算为69470元（570天×日万分之二×609393元）。一审法院作出（2014）启开民初字第01326号民事判决：一、银宏公司与苏卫明继续履行《商品房买卖合同》并协助苏卫明办理房产权属证书。二、银宏公司赔偿苏卫明因逾期办理产证所产生违约金3047元及逾期交房所产生的违约金69470元。三、银宏公司赔偿苏卫明门窗改装费用8665.13元。案件受理费11920元，鉴定费1750元，鉴定人出庭费用1200元，合计14870元（苏卫明已预交14270元，银宏公司已预交600元），由银宏公司负担13400元，由苏卫明负担1470元）。银宏公司不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提出上诉称，启东市南阳镇银宏-桂香园是整体开发的商住项目工程，该工程通过了综合验收并已于2011年4月30日交付包括苏卫明在内的所有业主。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，书面、电话、电视或者报纸公告等均可作为通知交房的方式，银宏公司已通过电话方式通知苏卫明交房，苏卫明接到通知后交清了购房余款，证明其已经接到交房通知。苏卫明于2011年5月1日签署《认可书》，明确认可2011年4月30日已经交房，这一确认行为与其支付房款及银宏公司通知其交房的事实相吻合。苏卫明与启东市银洲物业管理有限公司于2013年10月2日办理房屋交接，并不是银宏公司与苏卫明之间的交接。导致无法办理产权证的原因在于苏卫明不愿意签订合同，责任并不在于银宏公司。对于一审中的工程造价鉴定书，其中的面积、造价均存在错误，银宏公司不予认可。苏卫明所主张的违约金、安装费等请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。被上诉人苏卫明答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决银宏公司赔偿苏卫明逾期交房违约金的计算天数有误，请求二审法院对此予以补正后，驳回上诉，维持原判。二审中，银宏公司提交以下证据：1、启东市房地产开发项目公共基础配套综合验收意见表、工程竣工验收证明书、启东市房屋产权监理所出具的情况说明、商品房现售备案证明书，证明2011年4月案涉房屋已完全具备交房条件，不存在逾期交房及缺乏产权登记证明文件问题。2、认可书、住房移交联系单、购房发票，同一幢楼业主徐东等人的住房移交联系单以及楼宇交接表，证明双方当事人已于2011年5月1日办理了房屋交接手续，不存在银宏公司逾期交房的问题，银宏公司已统一向所有业主进行了交房。3、启东市银洲物业管理有限公司出具的一份情况说明、苏卫明2012年、2013年度的物业费收据和发票，证明该公司从2011年5月1日起就已与苏卫明形成了物业管理关系，案涉房屋交房时间是2011年5月1日。4、楼宇交接表，证明苏卫明当时认可诉争房屋的门窗质量和状况。对于银宏公司提供的证据，苏卫明质证认为，验收意见表说明可以交房，但不能表明银宏公司已经把房屋交给了苏卫明。情况说明表明可以办理产权证了，但由于银宏公司在合同上写了“作废”字样，所以无法办理产权登记。移交联系单不能说明已经交房，交房应当交付楼宇交接表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。销售发票证明苏卫明已经交付房款，但并不等于银宏公司已经交付房屋。物业费的交纳情况不能说明房屋交付情况。情况说明本身没有证明力。其他业主的交接表，不能证明案涉房屋已经交接，楼宇交接表才是房屋交接的依据，交房时间不是2011年5月1日，而是2013年10月2日。二审中，苏卫明提交住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明案涉房屋交房的时间是2013年10月2日。对于苏卫明提供的证据，银宏公司质证认为，住宅质量保证书和住宅使用说明书不能作为双方交房的依据，银宏公司已于2011年5月1日将房屋移交给苏卫明，由于苏卫明不愿意签订网签合同，且苏卫明一直未能自觉地去物业管理部门办理入住手续，未能办理产权证的责任在于苏卫明，不能证明银宏公司逾期交房。二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定中，明确载明“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，本案现有证据不足以证明银宏公司已履行交房通知义务，并于2011年4月30日将房屋交付给苏卫明。苏卫明交清购房余款，仅能证明银宏公司以电话方式通知其结算房款，并不能证明该公司已经通知苏卫明办理房屋交接手续。银宏公司要求苏卫明另行签订网签合同，网签合同材料表上的“铝合金窗”改成了“塑钢窗”，但价格却未作相应调整，建筑主材的变更侵害了苏卫明的实际权益，故苏卫明拒签网签合同具有正当理由。银宏公司单方面在合同上注明“作废”，导致案涉房屋因无书面买卖合同而无法办理产证，其责任在于银宏公司，银宏公司应当继续履行《商品房买卖合同》并协助苏卫明办理房产权属证书。银宏公司虽要求苏卫明于2011年5月1日签署《认可书》，但其并未提供实际何时交房的手续，银宏公司的行为有违诚实信用原则，对其主张不予支持。房屋的交接应当交付住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料，以方便业主进行电路改装、装潢装修和合理使用所购房屋，案涉房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书载明日期为“2013年10月2日”，故银宏公司于该日才将房屋全面交付苏卫明，其行为已构成违约。因银宏公司逾期交房影响了苏卫明对房屋的正常使用，其应当按照合同约定支付相应违约金。受一审法院委托，南通通城建设工程项目管理有限公司出具通城司鉴[2014]鉴字第2号工程造价鉴定书，鉴定人在一审庭审中出庭作证并接受双方当事人的质询，银宏公司并未提供证据证明该鉴定书存在错误，故对于银宏公司关于该份鉴定书的异议不予采信。因银宏公司于2013年10月2日交付房屋，故苏卫明关于违约金、安装费的请求并未超过诉讼时效。综上，银宏公司擅自变更建筑材料，向客户提供与《商品房买卖合同》不一致的网签合同文本，单方面在《商品房买卖合同》上签署“作废”二字，致使案涉房屋不能如期交付并及时办理产权证，银宏公司的行为构成违约，应当承担违约责任。银宏公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审查明的基本事实与本院查明的一致，予以确认。本院另查明，一审判决认定苏卫明主张的银宏公司逾期交房违约金时间从2011年5月1日至2013年9月30日，按570天计算为69470元（570天×日万分之二×609393元）有误，应为107740元（884天×日万分之二×609393元）。苏卫明亦在二审中提出一审判决对银宏公司逾期交房违约金计算错误，希望二审予以补正。本院再审认为，一、二审判决对银宏公司逾期交房违约金数额认定有误，应予纠正。苏卫明的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第00442号民事判决。二、维持启东市人民法院（2014）启开民初字第01326号民事判决第一项和第三项。三、变更启东市人民法院（2014）启开民初字第01326号民事判决第二项为“银宏公司支付苏卫明逾期办理产权证所产生的违约金3047元及逾期交房所产生的违约金107740元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11920元，鉴定费1750元、鉴定人出庭费用1200元，合计14870元（苏卫明已预交14270元，银宏公司已预交600元），由银宏公司负担13500元，由苏卫明负担1370元。二审案件受理费11920元，再审公告费260元由银宏公司负担。审判长 武 孙审判员 郭 群审判员 陆轶群二〇一七年六月九日书记员 章芳芳