河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初654号原告徐振华，男，汉族，1964年10月10日出生，住河南省西华县。委托代理人刘成宏、商琳芳，河南中豫律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告郑州创业者企业管理咨询有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路北、站南路西1号楼1单元7层7002室，统一社会信用代码：91410100568634460Y。法定代表人徐菊妞。原告徐振华诉被告郑州创业者企业管理咨询有限公司（下简称“咨询公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐振华委托代理人刘成宏到庭参加诉讼，被告咨询公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月7日，原告与被告咨询公司前法定代表人张勇立签订《房屋租赁合同》，约定将位于郑东新区普惠路68号2单元6层614号商业房出租给被告，用途为办公，建筑面积为123.08平方米，租期自2014年10月20日至2017年10月19日，租金三个月为一期计21960元。合同签订后，原告依约履行了交付房屋等合同义务，然被告自2015年4月10日拖欠租金至今，期间物业费亦由原告垫付。被告停止使用房屋后，原告为减少损失将房屋另行出租，又产生了差价损失。被告行为严重违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付租金80520元，并从2015年4月10日起按2%的标准计算违约金至实际付款日止（暂计算为1325元）；3、赔偿原告房租差价损失39840元，物业费损失12944.3元。被告咨询公司未答辩。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：证据1、原被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明原被告之间订立的房屋租赁合同合法有效，被告违反合同应当承担逾期付款违约金，并赔偿给原告造成的房屋出租差价损失；证据2、郑房权证字第××号房产证一份，证明租赁标的物为原告所有，原告有合法的处置权；证据3、原告与娄昂签订的《房屋租赁合同》一份，原告为减小损失将房屋再次出租，出现租金价差损失3320元/月，该损失应当由被告给予赔偿；证据4、物业费收据两份，河南升龙物业管理有限公司第一分公司出具，证明原告代为垫付物业费12944元，该损失应由被告赔偿；证据5、郑州市中级人民法院（2016）豫01民终9348号民事判决书一份，证明相邻房屋、相同租赁人、相同案情的租赁合同，已经被高新技术开发区人民法院（2016）豫0191民初4004号判决认定合同有效，被告咨询公司违反合同约定构成违约并承担违约金、赔偿损失。该判决被郑州市中级人民法院维持，现已生效并执行完毕。原告不认可该案的判决结果，但该案认定的事实对本案有重要的参考价值。经本院审查，原告提交的证据客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告咨询公司对原告提交的证据未发表质证意见，也未提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2014年10月7日，原告与被告咨询公司前法定代表人张勇立签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其拥有的坐落于郑东新区普惠路68号2单元6层614号的房屋出租给被告用作办公，房屋建筑面积为122平方米，租期自2014年10月20日至2017年10月19日，租金按季度支付，每期租金为21960元。被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告须按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，原告有权收回该房屋，被告须按实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任。合同另约定，租赁期内若原被告任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。2014年10月7日，原告依约将房屋交付被告咨询公司使用，被告公司支付租金至2015年4月10日，物业费缴纳至2015年3月底。2015年4月3日，被告公司搬离房屋并开始拒付租金，房屋空置11个月，期间物业费由原告垫付。2016年3月10日原告将房屋又出租给案外人娄昂使用。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照约定履行义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，双方当事人履行合同至2015年4月后，被告咨询公司搬离房屋，被告的行为表明不再履行主要债务，故对于原告徐振华要求解除2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。合同约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告须按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，原告有权收回该房屋，被告须按实际居住日缴纳租金和滞纳金并承担违约责任。合同还约定，租赁期内若任意一方违约,另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。因被告提前搬离，拒不支付租金,已构成违约，根据合同的约定及被告咨询公司违约行为，关于原告徐振华要求被告咨询公司支付空置期间的租金80520元，本院予以支持。关于原告要求支付物业费12944.3元的诉讼请求，因房屋空置期间物业费由原告垫付，本院予以支持。关于原告主张再次出租租金差额损失39840元及违约金的诉讼请求，被告搬离房屋，拒绝支付租金属于违约，应当承担违约责任。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。原告出租房屋及租金标准，既是商业行为，也是市场经济的体现，本院已经支持空置期间的租金，原告的实际损失已得到足额补偿，考虑到本案的合同性质、对原告造成的损失等因素，对原告主张的违约金本院酌定为10000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告关于违约金的请求本院予以部分支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐振华与被告郑州创业者企业管理咨询有限公司于2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郑州创业者企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐振华空置期租金80520元，物业费损失12944.3元。三、被告郑州创业者企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐振华违约金10000元。四、驳回原告徐振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2993元，由原告徐振华负担808元，被告郑州创业者企业管理咨询有限公司负担2185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛审判员  崔 敏审判员  刘红丽二〇一七年六月二十二日书记员  马正茁