浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙03民初20号原告（执行案外人）：薛敏，男，1963年5月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人（特别授权）：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司温州分行，住所地温州市鹿城区市府路大自然城市家园二期北区二号楼1-3层，统一社会信用代码913303007236389565。负责人：周松山。委托诉讼代理人：李丽云，温州泽商律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州市意凯迪光学有限公司，住所地温州市鹿城区轻工产业园区创荣路209号，统一社会信用代码91330300784413232Q。法定代表人：王维青。原告薛敏与被告中信银行股份有限公司温州分行（以下简称中信银行温州分行）、第三人温州市意凯迪光学有限公司（以下简称意凯迪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢旭、被告的委托诉讼代理人李丽云到庭参加诉讼。第三人意凯迪公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告薛敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对温州市创荣路209号厂房采取的查封措施，以保护原告在厂房租赁合同范围内的合法租赁权。2.请求依法在对温州市创荣路209号厂房采取拍卖、变卖等强制措施时，载明原告在厂房租赁合同范围内的合法剩余租期，并明确带租处分，且注明租金支付情况。3.请求就厂房租赁合同范围内的厂房，在原告剩余租期内，依法阻止向温州市创荣路209号厂房的受让人移交占有被执行的该不动产。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与第三人之间存在真实有效的合法租赁关系。第一，原告与第三人之间签订案涉厂房的厂房租赁合同，该合同没有任何证据证明存在虚假、伪造等情形。《合同法》第八条第二款规定，“依法成立的合同，受法律保护”。2010年5月1日，原告与第三人就温州市创荣路209号厂房签订了《厂房租赁合同》。约定：原告承租案涉厂房建筑面积10850平方米，具体为车间一5楼（1815平方米）、车间二5楼（2135平方米）、车间二1楼到4楼靠宿舍（5040平方米）、宿舍（1345平方米）、食堂（515平方米）；租期为15年，自2010年5月1日起至2025年4月30日；租金按年计算，每年65万元，原告在合同签订后一年内付清前十年房租650万元，后五年房租按年支付，先付后用；原告在租赁期间，有权在已预付租金的租赁期内进行转租，无需事先征得甲方的书面同意；合同还对出租区域内的厂区保安保洁费用的负担、租赁期间原告的装修、增设附属设施和设备等事项进行了详细的约定。该厂房租赁合同没有任何证据证明系伪造或存在合同法等法律法规规定的不成立或无效情形，依法应当受到法律保护。第二，原告已依约履行了厂房租赁合同约定的前十年租期全部租金的支付义务，合法的租赁权依法应予保护。2010年5月至12月，原告先后分多次向第三人支付租金650万元，并由第三人出具的相应收据予以证实。租金支付方式的变更，不影响租金支付事实的存在，更不应成为否定原告租赁权的理由。第三，原告与案外人蔡锡华的租赁关系，不应因其拖欠租金而被否定。2010年5月1日，原告依法承租案涉厂房后，拟以此为生产经营场所从事眼镜业务，因外贸环境恶化等原因，未能继续。后原告将承租的厂房面积依法依约整体转租给蔡锡华，由蔡锡华设立温州市凯朗眼镜有限公司（以下简称凯朗公司）并以此为经营场所继续使用。在此情况下，案涉厂房水电费等费用的支付，依约应由其负担。而所有这些，都发生在案涉厂房抵押权设定之前，不存在事后虚假伪造的可能，也不存在违背常理之处。因此，原告通过转租形式实现对案涉厂房占有、使用和收益的租赁权益，依法应当受到保护。二、案涉厂房的房产抵押权发生在原告之后，原告依法享有在先租赁权。根据作为本案执行依据的（2016）温仲裁字第46号仲裁裁决书认定：2015年1月23日，被告根据其与第三人于2015年1月21日新签订的抵押《补充协议》，在对最高抵押担保金额和担保期间等内容进行变更后，办理了案涉厂房的抵押变更登记，取得新的、编号为温房鹿城他字第8205672号《它项权证书》。因抵押变更登记发生于2015年9月30日的贷款合同债权，被告提起本案执行申请并要求对案涉厂房行使抵押权。也即，本案抵押权发生的时间为2015年1月23日，而非2010年1月。而根据编号为D20161228-0015936的《温州市不动产登记信息查询记录》也可证实：案涉厂房的抵押登记时间为2015年月23日，登记证明号为温房鹿城他字第8205672号；而案涉厂房所在的土地抵押情况显示，抵押登记时间为2010年2月3日，履行期限2010年1月28日至2015年1月25日，债权金额为0元。因此，无论是本案执行依据的仲裁裁决书，还是具有法定公信力的不动产登记记载，均证实案涉厂房的房产抵押晚于原告的租赁发生时间，且土地抵押因期限届满而灭失。综上，案涉厂房的租赁早于本案新设的抵押，在原告已依约履行租金支付义务，占有且至今仍通过转租等方式合法享有案涉厂房相应面积合法权益的情形下，原告的租赁权依法应当受到保护。法院作出的原告对案涉厂房的租赁权不得对抗被告的裁定，没有法律和事实依据。另外，根据温州市不动产管理部门的查询，第二次变更登记的时候土地使用权抵押是没有登记的。被告中信银行温州分行辩称，1.被执行人意凯迪光学在办理借款、抵押时，向申请执行人中信银行说明抵押物的真实租赁情况，仅出租给高宏印务。2.凯朗公司原告主体不适格。虽然蔡锡华是凯朗公司的法定代表人，但不必然表示蔡锡华对外发生的个人行为就必然代表凯朗公司的公司行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织….”“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是作为原告起诉的首要条件。3.各原告提供的用以证明租金已支付的证据不足，具体在质证阶段予以详细发表。4.各原告提供的水电费凭证，不能证明存在真实的水电费支出。5.各原告未提供租赁营业税的相关凭证。6.各原告提供的《房屋租赁合同》，未经房产管理部门登记备案，其真实性无法确认。7.现有的证据无法证明原告在抵押、查封前已经且至今占有涉案房屋。8.本案的抵押权并非是2015年1月23日新设的抵押权，而是2010年1月25日的抵押权的延续，只是变更了抵押期限，并非基于新的抵押合同重新设定的抵押权。致使本案诉讼的最根本的债权实际发生在变更抵押期限之前，并非延长的抵押期限内。针对原告方提出的案涉房屋在2015年1月23日做抵押登记的时候，土地使用权没有做登记，实际上中信银行温州分行的抵押权是2010年开始的，不动产登记的操作惯例是将土地使用权做零作价，因为2010年的抵押登记并没有注销，所以2015年无需对土地使用权再进行抵押登记。综上，请求驳回案外人的执行异议，并责令其限期腾空涉案房产。第三人意凯迪公司未发表意见。原告薛敏向本院提供以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的主体身份资格。2.（2016）浙03执异105号执行裁定书，证明原告的执行异议申请被法院驳回的事实。3.法院执行裁定邮寄单及查询记录，证明原告收到执行异议裁定的时间为2016年12月21日的事实。4.原告厂房租赁合同，证明2010年5月1日，原告与第三人就创荣路209号厂房车间一5楼（1815平方米），车间二5楼（2135平方米）、车间二1楼到4楼靠宿舍（5040平方米）、宿舍（1345平方米）、食堂（515平方米），共计承租面积10850平方米签订十五年期出租合同，并约定租金、定金、房屋维修、水电费及其他具体权利义务约定的事实。5.租金收条，证明原告向第三人支付租金合计650万元的事实。6.厂房转租合同，证明原告与蔡锡华（系后来成立的凯朗公司的股东）就上述承租面积签订转租合同、依法对承租面积进行转租使用的事实。7.凯朗公司与温州速发快递有限公司（以下简称速发公司）转租合同，证明凯朗公司将转租而来的部分厂房再次转租给速发公司的事实。8.凯朗公司与朱庆明厂房出租合同，证明凯朗公司将转租而来的部分厂房再次转租给朱庆明的事实。9.凯朗公司营业执照、温州市鹿城区藤桥邦辉鞋材加工厂营业执照，证明原告承租涉案厂房后经转租使用，目前为多家企业住所地的事实。10.温州市不动产查询记录，证明案涉厂房抵押发生时间等事实。被告中信银行温州分行质证认为，对证据1、2、3三性无异议。对证据4、5、6、7、8三性均有异议，无法证明薛敏与意凯迪之间存在真实的租赁关系，也无法证明蔡锡华与薛敏之间存在真实的转租关系，更无法证明凯朗眼镜与速发快递之间存在真实的租赁关系。首先，租赁的具体位置仅从合同条文来看无法明确。薛敏与蔡锡华的合同虽然详细的约定了具体的位置、面积，但薛敏与意凯迪租赁的仅约定了面积。其次，转租合同本身约定的定金、租金的支付方式为：租金91万元按1年的方式支付，签订合同时支付10万元定金，余款付清时自动转为租金，特别约定逾期支付的，每月按月租金总的的万分之五支付违约金。租赁合同本身约定的定金、租金支付方式为：租金每年65万元，前十年租金在合同签订后一年内付清，后五年租金按年支付，并约定收款账户为林双燕的农行账户。经过查询，发现薛敏无业，名下也没有任何资产，那薛敏如何能一次性支付650万元，存在可疑性。第三，仅凭收条无法证明薛敏已经支付了租金给意凯迪，无法证明薛敏与意凯迪之间存在租赁关系。第四，凯朗眼镜是否有权进行转租值得商榷。朱庆明与凯朗签订的合同中约定租金31.5万元年付，每年5月10之前支付，保证金10万元。对证据9关联性有异议，不能证明待证事实。对证据10真实性、合法性存在异议。鉴于不动产登记中心的规定，做了房地产的登记，土地不作登记，价值已经体现在房产登记上，所以并不是被告方不作土地登记。对原告提供的证据，本院认证如下：对证据1-3的真实性予以确认，并予以采纳。证据4、6、7、8转租合同及租赁合同的形式真实性本院予以确认。证据5的真实性无法确定，本院不予采信。证据9的形式真实性予以确认，但不能证明原告待证事实。证据10的真实性予以确认，但不能证明原告待证事实。被告中信银行温州分行向本院提供以下证据：1.（2010）信银杭温鹿最抵字第000273号最高额抵押合同、补充协议，证明本案的抵押权不是2015年1月23日新设的抵押权，并非基于新的抵押合同重新设定的抵押权。2.（2015）信银温鹿贷字第001622号人民币流动资金贷款合同、（2015）信银温鹿贷字第811088023495号人民币流动资金贷款合同，证明引发本案诉讼的债权实际发生在2015年1月23日，并非2015年9月30日。原告薛敏质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，但是不能证明对方的待证事实。抵押权是物权，抵押合同是债权，抵押权以抵押登记为准，而不是以抵押合同为准。同时，抵押合同的附图，房屋并没有完全占据土地使用权的范围，房屋使用的范围与土地使用权的范围不一致。另外，补充协议的续签和变更登记中没有说明国有土地使用权的情况，第二条和第三条中均没有提到国有土地使用权登记的情况，不能证明被告方对国有土地使用权进行过登记。对证据2形式真实性无异议，证明对象有异议，本案的执行依据是仲裁裁决，如果对方认为债权是发生在2015年1月23日，那么仲裁裁决对借款事实的认定发生错误，可以证明执行依据存在错误。对被告提供的证据，本院认证如下：对证据1-2的真实性予以确认，并予以采纳。根据双方当事人提供的证据及陈述，本院查明以下事实：中信银行温州分行与意凯迪公司、温州市鼎达进出口有限公司（以下简称鼎达公司）、林双燕、王化金融借款合同纠纷一案，温州仲裁委员会于2016年6月13日作出（2016）温仲裁字第46号裁决。裁决认定，2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，为其向中信银行温州分行的借款提供担保，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续。2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了抵押变更登记手续。2015年9月30日，中信银行温州分行向意凯迪公司发放贷款5565万元，约定贷款期限自2015年9月30日至2016年9月30日，贷款年利率为5.29%，意凯迪公司应于每月21日前偿还本金50万元。此后，因意凯迪公司违约，中信银行温州分行向温州仲裁委员会申请仲裁，该委裁决意凯迪公司于裁决书送达之日起十日内偿还中信银行温州分行借款本金5565万元及利息；如不按期履行，则依法拍卖或者变卖其坐落于温州市创荣路209号的房屋及土地，所得价款由中信银行温州分行在6000万元限额内优先受偿；鼎达公司、林双燕、王化对上述债务各自在6000万元范围内承担清偿责任。裁决生效后，各义务人未履行义务，中信银行温州分行遂向本院申请强制执行。本院于2016年10月19日作出（2016）浙03执419号之五执行裁定，裁定案外人薛敏对该厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。薛敏于同年11月22日向本院提出执行异议。本院于2016年12月13日作出（2016）浙03执异105号执行裁定，驳回薛敏的异议。薛敏不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，薛敏与意凯迪公司签订了一份落款时间为2010年5月1日的《厂房租赁合同》，约定由薛敏承租涉案厂房面积计10850平方米，租期为2010年5月1日至2025年4月30日，租金每年65万元，前十年租金在合同签订后一年内付清，后五年租金按年支付，先付后用，并约定被执行人意凯迪公司的收款账户为“林双燕6228…………811中国农业银行仰义支行”。薛敏与蔡锡华签订了一份落款时间为2014年10月1日的《厂房转租合同》，约定薛敏将上述承租的厂房10850平方米转租给蔡锡华，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，前两年年租金91万元，第三年开始递增8%，按年支付，并约定签订合同时由蔡锡华支付定金10万元，余款在合同签订后3个月内付清。蔡锡华向薛敏出具了一份落款日期为2014年10月1日的欠条，载明暂欠第一年的租金91万元。2014年12月24日，蔡锡华登记成立了凯朗公司，该公司以涉案厂房所在地为公司住所地。凯朗公司与意凯迪公司签订了一份落款时间为2016年1月1日的《厂房租赁合同》，约定意凯迪公司将涉案厂房车间二靠大门侧1-4楼3900平方米出租给凯朗公司，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，年租金327000元，并约定凯朗公司应于签订合同当日支付定金5万元，一年内支付前两年租金654000元。速发公司与凯朗公司签订了一份落款时间为2016年1月1日的《转租合同》，约定凯朗公司将其承租厂房中的10050平方米转租给速发公司，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，前两年年租金为964800元，第三年起递增8%，速发公司在交付前先支付一年租金。朱庆明与凯朗公司签订了一份落款时间为2016年5月20日的《厂房出租合同》，约定凯朗公司将其承租厂房中的2925平方米转租给朱庆明，租赁期限为2016年6月10日至2021年6月9日，前三年年租金为315000元，第四、五年租金另议，租赁保证金10万元。2016年6月10日，朱庆明向蔡锡华转账395000元，蔡锡华于同日出具收据，载明收到租金315000元、押金10万元。本院认为，原告薛敏虽然提供了其与意凯迪公司2010年5月1日签订的《厂房租赁合同》和租金收条，但是2014年10月1日原告与蔡锡华签订的《厂房转租合同》，将其向意凯迪公司承租的涉案厂房面积10850平方米全部转租给蔡锡华，因此，薛敏现在非涉案厂房的实际承租人，其享有的租赁权应由实际承租人在合同约定的期限内享有。另外，中信银行温州分行与意凯迪公司于2010年1月25日签订《最高额抵押合同》，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续，双方在2015年1月23日办理抵押变更登记手续，是基于签订的补充协议，该抵押权源于2010年1、2月期间。由于该抵押登记时间早于原告薛敏与意凯迪公司2010年5月1日签订的租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即使薛敏根据租赁合同约定在租赁期限内仍对涉案厂房享有租赁权，也不能对抗中信银行温州分行对涉案厂房所享有的抵押权。因此，原告薛敏要求依法解除对温州市创荣路209号厂房采取的查封措施，以保护原告在厂房租赁合同范围内的合法租赁权等请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告薛敏的诉讼请求。本案一审受理费55025元，由原告薛敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  周林环审 判 员  戴华斌人民陪审员  兰慧军二〇一七年六月三十日书 记 员  辛璐瑶