广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初331号原告：桂林某房地产开发有限公司。法定代表人：曾某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦某、陆某（实习），广西某律师事务所律师。被告：吴某某，住河北省张家口市桥西区，现住河北省石家庄市桥西区。原告桂林某房地产开发有限公司（以下简称原告桂林某公司）与被告吴某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2017年4月8日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告桂林某公司的委托诉讼代理人韦坚和陆馨到庭参加诉讼，被告吴某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林某公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号FH-5887《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付原告已向银行清偿的按揭款226039.44元与被告应向银行清偿的按揭款22.1万元的差额部分5039.44元（即226039.44元-22.1万元）；3、判令被告向原告支付违约金94886.1元；4、判令被告承担原告已支出的律师服务费15383元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月16日签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的B*幢*单元*层0*号商品房，房屋总价款为316287元，付款方式为银行按揭，其中首付款约定为95287元，其余房款22.1万元以银行按揭贷款的方式向原告支付。合同签订后，被告依约办理了银行按揭贷款及房屋抵押手续，但是却从未向银行履行还款义务，导致原告已经替被告偿还全部贷款本息合计226039.44元。原告认为，被告拒绝偿还按揭本息的行为已经构成根本违约，从形式上看，被告已经支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定，但从实质上看，原告代为清偿了被告在银行的所有按揭贷款，原告收取全部购房款的权利并未得以实现，导致原告无法实现合同目的。另，根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第七条第3款的约定，如被告违反与银行的合同约定，未按时偿还贷款本息，致使银行追究出卖人责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告支付欠款本息、处置所需税费、违约金及实现债权的费用。原、被告双方约定的解除条件已经成就，原告有权解除合同。综上所述，被告拒绝支付银行按揭贷款导致原告承担全部偿还责任，其行为已经构成根本违约，故此原告提出如上诉请，恳请人民法院查明事实后依法判如所请。原告桂林某公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、编号FH-5887《商品房买卖合同》1份，证明①原、被告双方之间成立商品房买卖合同关系，以及双方权利的具体约定，②被告未按期偿还借款本金的，致使银行追究原告责任，原告有权解除合同，并且追究被告的违约责任；2、中国建设银行客户专用回单2份、函1份，证明因被告拒绝支付银行按揭贷款，银行要求原告承担连带保证责任/第三方担保责任，原告已代被告全额支付按揭贷款，差额部分5039.44元应由被告承担；3、关于合同终止督促处理函1份，证明原告要求被告解除《商品房买卖合同》并且办理解除抵押手续，但是被告一直置之不理；4、广西增值税普通发票、广西壮族自治区律师服务管理收费办法各1份，证明因被告违约行为导致原告支出律师服务费15383元；5、EMS快递邮寄凭证、EMS投递结果网上查询结果各1份，证明原告向被告致送解除《商品房买卖合同》的通知，并且要求被告按照合同约定办理相关贷款合同终止手续及解除抵押登记手续；6、商品房买卖合同说明，证明①该说明为《商品房买卖合同》第二页，②证明对于合同中【】实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×删除，③涉案合同第七条第3款并未打×删除，属于该合同组成部分，依法属于合法有效的约定，④未被修改的印刷文本依法具有合同效力。被告吴某某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林某公司提交的证据1-6，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月16日，原告桂林某公司（××）与被告吴某某（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由原告将该公司开发的位于临桂西城*路“山水·*”第B*幢*单元*层0*号房出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积72.45平方米，其中套内建筑面积59.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.64平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为5288.2元／平方米，总价款为316287元。该合同第六条付款方式及期限（详见附件五补充协议）：买受人采用银行按揭方式付款，2016年3月16日付首付款为合同约定款项的约30％人民币95287元，其余款项人民币22.1万元于2016年4月11日之前买受人自行办理完毕银行按揭贷款手续，买受人未能如期办理完毕按揭贷款的，自违约日起付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于2016年4月16日之前将余款全部付清，买受人逾期付款时，出卖人有权按第七条的约定处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的30％向出卖人支付违约金。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金、相关赔偿费用及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人办理银行按揭或公积金贷款，应履行以下约定，否则视为逾期付款，按本合同第七条第1款约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人还可按买受人累计逾期天数相应顺延交房和办理产权证。①、买受人应于签订本合同之日起七日内，备齐符合银行按揭贷款要求的全部资料，按出卖人通知（含电话方式）至银行（或公积金管理机构）办理贷款手续，及至房产管理部门办理抵押登记手续。贷款额度、利率、期限以银行（或公积金管理机构）审批为准；按合同附件五约定时间内将贷款款项一次性付给出卖人。②、上述期限内，买受人未获得或不能足额获得贷款的，买受人应在接到出卖人通知之日起5个日历日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。买受人未能付清的，出卖人有权解除合同，按本合同第七条第1款第⑵项处理。③、买受人未按本合同附件五的约定支付其他费用的，按本条约定承担逾期付款违约责任。3、该房屋抵押期间，如买受人违反与银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，致银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方通知买方（无须签收），送达即可解除合同并处置该房屋，一并扣除欠款本息、处置所需的税费、按房屋总价款的30％计算违约金、实现债权实际支付的相关费用后，余款不计息退还买受人。同时，买受人应按出卖人要求，至银行（或公积金管理机构）办理原贷款合同的终止手续，及至房产管理部门办理解除抵押登记的手续，买受人不得以任何理由、方式拒绝或拖延。自出卖人通知之日起（含电话方式），买受人未办理上述手续的，出卖人有权每日按房价总额的万之二计算违约金，并追究损失赔偿责任。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年10日30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收合格。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、房屋登记等作了明确约定。同时，涉案《商品房买卖合同》的商品房买卖合同说明中第3条规定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”；第4条规定“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”；第5条规定“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告于当日按合同约定向原告支付了购房款95287元，原告亦于2016年3月21日到房管部门为被告办理了所购商品房的购销合同备案登记。2016年4月19日，被告（为借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司桂林分行（为贷款人，以下简称建行桂林分行）、原告（为保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定建行桂林分行借款22.1万元给被告用于购买涉案房屋，借款期限360个月（即2016年4月21日至2046年4月21日）；还款方法为等额本息还款即每月归还本息金额为1172.91元；担保方式为抵押（被告以所购临桂西城北路山水·凤凰城第B*幢*单元*层0*号房作抵押）和最高额保证（原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项等）。2016年4月21日，建行桂林分行将借款22.1万元汇入原告银行账号中。2016年5月16日，原告出具金额为22.1万元的购房增值税普通发票给被告。之后，被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定向建行桂林分行还款。2016年9月6日，建行桂林分行向原告发函，内容为“客户吴某某购买临桂西城北路山水·凤凰城第B13幢l单元4层03号房，并以该房产做抵押向我行贷款人民币贰拾贰万壹仟元整（贷款账号：45001063660100000000******），我行已按合同规定于2016年04月21日发放贷款。现因吴某某放款后从未还款，连续拖欠我行贷款已形成不良，根据我行与贵公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》相关规定，请贵公司将226039.4元转入（45001063660100000000******吴某某在桂林分行营业部贷款账户)，用于结清吴某某贷款”。原告收到该函后，于同日向建行桂林分行结清被告所欠逾期贷款226039.44元。2016年9月23日，原告向被告特快邮寄《关于合同终止敦促处理函》，告知被告截止2016年9月22日其已5期未偿还银行按揭贷款本息，该公司已代被告垫付全部贷款本息及违约金共计226039.44元。其已违反了《商品房买卖合同》第七条第3点约定：该房屋抵押期间，如买受人违反银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，至银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同并处置该房屋等。被告的违约行为，已损害该公司合法利益。通知被告：该公司与被告签订的商品房买卖合同自本函送达之日起解除，请被告自本函发出之日起5个日历日内，到银行办理原贷款合同终止手续，及至房产管理部门办理解除抵押登记的手续。如拖延，该公司将被迫进一步追究责任。之后，被告对此未予回复及处理。2017年1月18日，原告诉至本院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号FH-5887《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付原告已向银行清偿的按揭款226039.44元与被告应向银行清偿的按揭款22.1万元的差额部分5039.44元（即226039.44元-22.1万元）；3、判令被告向原告支付违约金94886.1元；4、判令被告承担原告已支出的律师服务费15383元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。同时查明，2015年10月21日，原告（为甲方）与建行桂林分行（为乙方）签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定甲方为因购置座落于桂林市临桂区西城北路“某”项目所属之个人房产（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项等费用，保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2016年11月26日，原告为提起本案诉讼支出律师服务费15383元。广西壮族自治区律师服务收费标准规定（2017年版），争议标的收费比例费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5％；10-50万元（含50万元），费率为4.5％；50-100万元（含100万元），费率为4％；100万元-500万元（含500万元），费率为3％。另，被告还于2016年2月28日向原告交纳1000元权证费。本院认为，原告桂林某公司与被告吴某某于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》过程中，被告以银行按揭贷款的方式向原告支付了购房款22.1万元，但被告却违反其与建行桂林分行所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，未能按时偿还贷款本息，以致原告被建行桂林分行追究了保证担保责任即由原告代被告偿还了所欠建行桂林分行的全部贷款本息226039.44元。原、被告在本案所涉《商品房买卖合同》第七条第3点中约定“该房屋抵押期间，如买受人违反与银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，致银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方通知买方（无须签收），送达即可解除合同并处置该房屋，一并扣除欠款本息、处置所需的税费、按房屋总价款的30％计算违约金、实现债权实际支付的相关费用后，余款不计息退还买受人”，而从本案查明事实来看，原告确已因被告未按时偿还贷款本息被建行桂林分行追究了保证责任即代被告偿还了所欠全部贷款本息，故，本案所涉《商品房买卖合同》及其附件的解除合同的条件已成就，本院予以确认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告诉请要求解除本案所涉的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，符合法律规定和本案事实，本院予以支持。至于原告诉请要求被告支付其已向银行清偿的按揭款与被告应向银行清偿的按揭款的差额部分5039.44元（即226039.44元-22.1万元）、违约金94886.1元及律师服务费15383元，依本案所涉《商品房买卖合同》第七条第3点的约定，原告在解除合同并处置该房屋后，才能行使扣除欠款本息、处置所需的税费、按房屋总价款的30％计算违约金、实现债权实际支付的相关费用的权利。本案中，原告尚未对本案所涉房屋进行重新处置，以致本院无法确认该房屋的价值并对此作出相应扣减或补差，故原告的该项诉请，缺乏法律和事实依据，且行使权利的条件未成就，本院不予支持。原告可待条件成就后，再另行主张权利。同时，被告吴某某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告桂林某房地产开发有限公司与被告吴某某于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五；二、驳回原告桂林某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费7780元，由原告桂林某房地产开发有限公司负担2080元，被告吴某某负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7780元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一七年六月二十七日法官 助理  徐素珍书 记 员  黄维明