福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0783民初63号原告：中国工商银行股份有限公司建瓯支行，住所地建瓯市中山路401号，统一社会信用代码9135078385719246XM。负责人：虞众，行长。委托诉讼代理人：谢晓平，男，53岁，系原告员工。委托诉讼代理人：陈淑荣，男，53岁，系原告员工。被告：林华，男，1977年9月13日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：谢炎妹，女，1977年6月18日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：建瓯市豪骏房地产开发有限公司，住所地建瓯市富沙山庄C9号，组织机构代码68306272－8。法定代表人：刘俊，经理。原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行与被告林华、谢炎妹、建瓯市豪骏房地产开发有限公司（下简称豪骏房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谢晓平到庭参加诉讼，被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告林华、谢炎妹偿还尚欠原告借款本息合计1247244.39元，其中本金1156162.27元，利息91082.12元（利息计算至2016年10月29日止），2016年10月30日之后的利息按合同约定计算至利随本清；2、判令对被告林华、谢炎妹提供的借款抵押物位于建瓯市××花园××＃楼××号店房产进行拍卖、变卖，原告对拍卖、变卖所得款项享有优先清偿权；3、判令被告豪骏房产公司对上述借款本息承担连带清偿责任。事实与理由：2012年9月26日，原告与被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，借款金额1480000元，借款期限120个月，当年借款年利率8.515%，采用按月等额本息还款方式。逾期借款在约定借款利率基础上加收50%的利率计收罚息。并提供座落于建瓯市××花园××＃楼××号店房产作为借款的抵押担保，并办理了抵押预告登记。由被告豪骏房产公司提供阶段性连带保证责任担保。合同签订后，原告依约定履行合同的出借义务。截止2016年10月29日被告已累计逾期12期未还借款本息。原告经多次催收无果。被告豪骏房产公司也未履行保证责任。为此，原告根据《个人购房借款/担保合同》第二部分通用条款，第十四条规定，宣布借款提前到期限并提前收回借款本息1247244.39元。被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司未作答辩，亦未提交证据材料。审理过程中，原告就其主张提供证据材料5份：1、《个人购房借款/保证合同》，证明：原告与被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司于2012年9月26日签订合同，合同约定，被告林华、谢炎妹向原告借款人民币1480000元，借款期限120个月，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%，中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日的次年1月1日起调整。贷款当年年利率为8.515%。2、股东会决议，证明：被告豪骏房产公司同意为被告林华、谢炎妹向原告借款提供担保。3、个人借款凭证，证明：原告于2012年9月29日向被告林华发放借款。4、自营历史明细列表，证明：被告结欠借款的具体明细。5、房屋预告登记证，证明：抵押登记事实。本院认为，被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提出异议及证据材料，视为放弃相应的诉讼权利。原告所提供的证据材料，经审查，符合民事证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据所采信的证据，结合当事人陈述，对本案事实认定如下：2014年9月26日，原告与被告林华、谢炎妹、豪骏房产公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告林华因购买被告豪骏房产公司开发的座落于建瓯市莲花路××××店面05，向原告借款1480000元；借款期限120个月，采用等额本息还款方式；借款月利率为基准利率上浮30%，自基准利率调整之日的次年1月1日起调整。贷款当年年利率为8.515%。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%等。被告林华以所购上述房产作为抵押担保物。并由被告豪骏房产公司提供阶段性连带责任保证，保证人在抵押人获得房屋所有权证书后，办理正式抵押登记手续后，保证人对借款人的债务免除保证责任。合同的违约及违约责任条款约定：借款人连续三个月或累计六次未按足额偿还贷款本息的，构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2012年9月26日，建瓯市房地产交易登记管理中心为涉案房产办理了预告商品房抵押权预告登记手续（房预建瓯字第201202779号）。截止法庭调查终结前，当事人未办理正式抵押登记手续。2012年9月29日，原告依约向被告林华发放贷款1480000元。截至2016年10月29日，被告林华、谢炎妹已逾期12期，共欠贷款本金1156162.27元、利息（含罚息）91082.12元。本院认为，原、被告间签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，双方应当恪守合同约定。被告林华依约取得贷款后，未按约还款，已构成违约。根据合同约定的“借款人连续三个月或累计六次未按足额偿还贷款本息的，构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”，故原告有权要求被告林华、谢炎妹提前清偿全部借款本息，即原告诉请被告林华、谢炎妹偿还所欠的借款本金，合同约定的利息、罚息理由成立，本院予以支持。被告豪俊房产公司承诺为涉案借款提供阶段性保证担保，对被告林华、谢炎妹的上述债务依法应承担连带清偿责任。关于合同抵押部分的约定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理登记的请求权，并非正式的物权登记。故在仅办理预告商品房抵押登记情况下，抵押权尚未依登记而设立。因此，原告要求对被告林华所购买的座落于建瓯市莲花路××××店面05的房产以拍卖、变卖、折价方式处置的所得价款优先受偿涉案债权的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林华、谢炎妹应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行偿还借款本金人民币1156162.27元，截止2016年10月29日的利息、罚息91082.12元，及此后按借款合同约定和中国人民银行相关规定计算至款项还清之日止的利息、罚息。二、被告建瓯市豪骏房地产开发有限公司对前项判决确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用16026元，由被告林华、谢炎妹、建瓯市豪骏房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  徐云龙人民陪审员  张宏初人民陪审员  吴伟荣二〇一七年六月二十日书 记 员  潘丽娟本判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。