浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初1790号原告：诸暨市婷美进出口有限公司，住所地诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢。法定代表人：袁伟燕，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郦伟土，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。被告：中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区人民中路436号。负责人：王黎红，系该行行长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈思，北京大成（杭州）律师事务所律师。被告朱其霞，女，1978年8月19日出生，汉族，住诸暨市。被告袁天峰，男，1978年11月5日出生，汉族，住诸暨市。原告诸暨市婷美进出口有限公司（以下简称婷美公司）与被告中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行绍兴分行）、朱其霞、袁天峰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月15日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诸暨市婷美进出口有限公司之委托诉讼代理人郦伟土、被告民生银行绍兴分行之委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。被告朱其霞、袁天峰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告婷美公司向本院提出诉讼请求：要求确认原告婷美公司与朱其霞于2014年1月3日签订的房屋租赁合同合法有效，原告对坐落于诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢000426房屋其中1间（建筑面积250平方米）享有租赁权，并在执行中依法带租拍卖执行。事实及理由：2014年1月3日，原告与诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢000426号房产所有权人朱其霞订立了房屋租赁合同一份，约定将朱其霞上述房产中的部分房屋租赁给原告做仓储使用（后改为办公用房），租费为每年20000元。合同签订后，申请人即按约支付了全部租费，且对房产进行了必要的装修。2016年9月底，惊悉法院要将上述房产拍卖，原告的合法租赁权无疑将受到侵害，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持，据此，原告为维护自身的合法权益，特呈此诉，恳请越城区人民法院依法支持原告之诉请。被告民生银行绍兴分行辩称，第一、被告为案涉执行标的物的合法抵押权人，被告与抵押人金融借款合同纠纷案已进入执行阶段，被告有权依照法律规定行使抵押权利。案涉朱其霞、袁天峰名下的位于诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢000420-000427号的房产已于2013年9月25日办理了抵押登记。被告与抵押人金融借款合同纠纷一案民事判决确认被告对案涉房屋享有合法有效的抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖所得款项优先受偿。此案已进入执行阶段，被告有权申请对上述抵押物进行拍卖、变卖，以归还抵押人所欠款项。第二，原告仅提交了租赁合同，无法确认具体签订时间，且未提供任何证据证明其与抵押人之间存在合法有效的租赁关系。原告仅提交了一份租赁合同，无任何占有该房屋的凭证：未提供出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人因使用出租房屋缴纳水费、电费、燃气费等能耗费用凭证；未提供承租人向出租人支付租金的证明、第三人代承租人向出租人支付租金的证明以及出租人出具的收款证明等。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》的规定，租赁合同当事人应在租赁合同签订后三十日内，到租赁房屋所在地相关部门办理房屋租赁登记备案手续。本案中原告未能提供证据证明其办理了相应的登记备案手续。综上，因原告未能提供确切证据证明其主张的租赁权合法存在，故不得对抗被告的抵押权。第三，退一步讲，即使案涉租赁合同真实存在，但抵押权先于租赁关系成立。出租人出具《承诺书》并未经被告同意出租的情况下，应自行承担相应的后果和责任。2013年9月24日、2014年9月23日，抵押人向被告提交《保证书》一份，其在保证书中承诺，上述房产上不存在任何租赁关系，且在抵押关系存续期间，未经被告同意不对外出租，如果违反该保证自愿承担一切法律责任。即使案涉租赁关系合法有效，抵押人擅自处分抵押物，已违反相关承诺，被告应当向抵押人主张相应的违约责任。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案抵押权在房屋租赁之前已依法设立，因此，承租人要求继续履行租赁合同的无任何法律依据。综上，被告申请执行案涉抵押物符合相关法律规定，请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告朱其霞、袁天峰未作出书面答辩。原告对其主张向本院提供了以下证据：证据1，（2016）浙0602执异299号执行裁定书一份，要求证明原告不服执行裁定书的结果以及提起本案执行异议之诉的依据。被告民生银行绍兴分行对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，需要说明该执行裁定书案涉房屋在2013年9月25日办理抵押登记是先于租赁合同的。被告对该证据的真实性无异议，本院对该生效裁定书予以确认。证据2，房屋租赁合同一份，要求证明原告与被告朱其霞之间存在合法的租赁关系。被告民生银行绍兴分行对证据的三性均有异议，首先该签字是否为当事人所签，原告也未提供其他证据证明案涉房屋有租赁关系，如物业费等。本院认为，该租赁合同无履行的相关凭证，也无实际占有使用的证据，故对该证据不予认定。被告民生银行绍兴分行对其主张提供了以下证据：证据3、他项权证复印件三份、保证书二份，要求证明被告朱其霞、袁天峰将其名下的位于诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢000420-000427号的房产抵押给被告银行并办理了抵押登记的事实。同时，被告朱其霞、袁天峰向银行书面保证，承诺抵押物不存在租赁关系，且在抵押关系存续期间，未经被告书面同意，不得对外出租的事实。原告对证据的真实性不予认可，其并不知道房屋被抵押及保证的情况。本院认为，本案讼争房产的抵押事实已在本院（2016）浙0602民初3701号生效民事判决书中确认，故对他项权证予以认定。保证书结合证据2，可以证明在办理涉案房屋抵押登记时，无原告主张的租赁关系，故予以认定。被告朱其霞、袁天峰未向本院提供证据。庭审中，原告及被告民生银行绍兴分行对本院（2016）浙0602执异299号执行裁定书认定的第一、二、三节事实均无异议。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告朱其霞、袁天峰有坐落于诸暨市陶朱街道金宇绿岛1幢000420-000427号商铺一处，2013年9月25日，两被告将上述房产依法办理了抵押登记，抵押权人为被告民生银行绍兴分行（他项权证号：诸房他证抵字第××号、第K0000978304号、第K0000978305号）。2016年6月27日，本院（2016）浙0602民初3701号原告民生银行绍兴分行与被告朱其霞、袁天峰、诸暨欧赛尔袜业有限公司金融借款合同纠纷一案作出判决：被告朱其霞、袁天峰共同归还原告中国民生银行股份有限公司绍兴分行借款本金350万元，并支付自2015年6月22日起至款清之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利（需扣除2305.48元），同时支付原告中国民生银行股份有限公司绍兴分行为实现本案债权而支出的律师费15000元，均于本判决生效之日起十日内履行；被告诸暨欧赛尔袜业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；原告中国民生银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述第一项债权对诸房他证抵字第××号、第K0000978304号、第K0000978305号他项权证项下抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权。判决生效后，因被告未履行义务，本院在执行该判决并依法处置上述房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求对其向被告朱其霞承租的金宇绿岛1幢000426房屋其中1间（建筑面积250平方米），在执行中带租拍卖。2017年1月14日，本院（2016）浙0602执异299号执行裁定书作出驳回案外人的异议请求，故成讼。本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告向本院提供了其与被告朱其霞于2014年1月3日签订的房屋租赁合同，但未提供实际履行的相关证据，故对原告主张的租赁权不予认定。即使租赁关系真实存在，由于租赁时间发生于抵押权设立之后，根据上述法律规定，也不能对抗抵押权的行使。原告以对讼争房屋享有租赁权，要求房屋带租拍卖执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告朱其霞、袁天峰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院可依法缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告诸暨市婷美进出口有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告诸暨市婷美进出口有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周仕勇审 判 员  陶珊珊人民陪审员  章定安二〇一七年六月二十一日书 记 员  李婷婷附相关法律规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。