湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鄂06民终1851号上诉人（原审原告）：襄阳市樊城区科学技术局。住所地：襄阳市樊城区长虹路**号。法定代表人：袁永红，该局局长。委托诉讼代理人:胡全胜，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔玉德，男，1956年6月15日出生，汉族，原襄樊市樊西科技物资公司职工，住襄阳市樊城区。上诉人襄阳市樊城区科学技术局（以下简称樊城科技局）因与被上诉人乔玉德确认合同无效纠纷一案，不服樊城区人民法院(2017)鄂0606民初4036号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人樊城科技局上诉请求：1、依法撤销（2016）鄂0606民初4035号民事裁定书，发回重审；2、本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审认定事实错误。原审认定“售房协议的主体是原科技物资公司和与该公司之间具有行政隶属关系的职工。因房屋买受人具备特定的身份，买卖的房屋属于单位所有的办公用房，故本案涉及的售房协议实质上并非平等主体依据民法、合同法及市场价值规律，针对具备市场交易商品属性的房屋而签订的协议，故不是民法调整的范围。”此认定是错误的。其一购房者与原科技物资公司虽有隶属关系，但就此售房行为而言，售房者出卖了房屋，购房者支付了对价，这是基于市场交易而进行的买卖行为，符合市场平等主体之间进行市场交易的特征，不能将工作方面的隶属关系与市场交易关系混为一谈。其二，售房合同中涉及的房屋虽是办公用房，但多年来实际上早已作为职工住房在使用，房屋的用途早已改变，且房屋买卖行为已经完成，不是认定合同不是平等主体之间交易的因素。其三，石勇以原科技物资公司支部书记身份与被上诉人签订售房协议，没有上报樊城科技局，是私自处分应该由上诉人管理的资产，应属无效行为，上诉人并不认同被上诉人与石勇签订的售房协议是经该局认可、同意的。（二）原裁定适用法律错误。本案纠纷不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，原审法院适用这一法律规定是错误的。被上诉人乔玉德辩称，本案纠纷属于单位内部分房引起的纠纷，应由原科技物资公司的上级主管部门或者政府解决，不应由法院处理。一审法院审查认为，1999年，原科技物资公司经上级主管部门及原襄樊市企业改革领导小组审批同意，被宏兴公司兼并并随后注销，但因宏兴公司没有按照兼并协议约定处理原科技物资公司拖欠集资款和办理职工养老保险、职工退休手续等事宜，原科技物资公司职工亦未按协议约定腾退占用的办公用房，根据双方“若一方违约，协议作废”的约定，兼并协议实质已经作废；其次，宏兴公司2002年5月注销时，向工商行政管理部门出具的资产清算说明，证实该公司并未实际接收原科技物资公司的人员和资产，而2013年樊城科技局向征迁指挥部呈报的拆迁工作方案、摸底情况报告，樊城科技局作为合同主体与襄阳市樊城区住房和城乡建设局签订的拆迁安置补偿协议，以及被告提供的2004年度退休职工调整待遇审批表等，又能够证实原科技物资公司虽已不具备独立的法人资格，但资产、人员仍属其上级主管部门即樊城科技局所有和管理。因此，原科技物资公司的相关行为，理应由樊城科技局承担责任。2002年2月，原科技物资公司支部书记石勇代表该公司与其本人及张海涛等4名职工签订售房协议书，处分的是应由樊城科技局管理的资产，即使该局当时不知情，2013年该地段拆迁时，该局向征迁指挥部出具的拆迁方案及摸底情况报告，亦充分证明该局已知晓并认可本案诉争房屋已协议出售给职工的事实，该局还积极请求征迁指挥部“将出售给职工的住房按有房产证房同等对待”，由此可以看出，石勇签订售房协议的行为，应视同经樊城科技局认可的原科技物资公司的行为，即售房协议的主体是原科技物资公司和与该公司之间具有行政隶属关系的职工。因房屋买受人具备特定的身份，买卖的房屋属于单位所有的办公用房，故本案涉及的售房协议实质上并非平等主体依据民法、合同法及市场价值规律，针对具备市场交易商品属性的房屋而签订的协议，不属于民法调整的范围。另外，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日颁布实施）第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，张海涛之所以通过协议形式占有房屋，是基于其对原单位享有的债权在企业改制过程中未能得到解决；此后在房屋拆迁过程中，其能够享受拆迁安置补偿政策，也是相关行政职能部门基于特定的历史背景，在不违反国家相关政策的前提下，对售房协议和事实的认可，不应按民事行为另行评价。故本案符合最高人民法院上述通知所确定的情形，不属于人民法院主管工作范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告襄阳市樊城区科学技术局的起诉。案件受理费不予收取。本院审理查明，1992年8月，樊城科技局的前身“襄樊市樊西区科学技术委员会”（以下简称樊西科委）向工商行政管理部门申请成立了“襄樊市樊西科技物资公司”（以下简称科技物资公司），被上诉人系科技物资公司职工。1998年12月15日，原中共襄樊市委统一战线工作部下属公司襄樊市宏兴实业公司（以下简称宏兴公司）科技物资公司签订兼并协议一份，约定：由宏兴公司先对科技物资公司职工以往的集资款进行退换，并负责办理科技物资公司当时职工的养老保险；宏兴公司对科技物资公司兼并后负责对公司全体职工进行安置，并负责办理已到退休年龄职工的退休手续；在宏兴公司履行上述约定后，科技物资公司的职工必须退出当时居住的全部公用房屋，并服从新组建公司的安置和管理；以上条款如有违约，则兼并协议作废。后由于宏兴公司缺乏资金，没有履行协议约定的义务，兼并协议没有实际履行，被上诉人等科技物资公司的职工便没有退出所住的公用房屋。1999年5月、2002年5月科技物资公司、宏兴公司相继被注销。2002年2月，石勇以科技物资公司的名义与被上诉人等五人分别签订《襄樊市樊西科技物资公司向职工售房协议书》一份，约定以每方米450元的单价将公司房屋一套出售给被上诉人，协议上加盖有科技物资公司印章。涉案房屋一直未办理房屋所有权证。2013年，科技物资公司所在地块面临拆迁，樊城科技局向拆迁指挥部报告建议“将出售给职工的住房按有房产证房同等对待”，被上诉人等五人因持有2002年与科技物资公司签订的售房协议而成为拆迁安置补偿对象并获得了货币或者房屋补偿。本院认为：本案《襄樊市樊西科技物资公司向职工售房协议书》的主体是科技物资公司与其公司内部职工，两者之间具有管理与被管理的关系；合同内容是科技物资公司根据当时的房改政策单方确定的，不是合同双方当事人协商一致的结果；涉案房屋能否出售、向谁出售，协议内容合法与否，均是科技物资公司的上级主管单位根据科技物资公司的时况以及当时的房改政策评定、处理的问题，不是人民法院依据法律、法规评价、审理的范畴。因此，本案纠纷不属于人民法院主管工作范围。上诉人樊城科技局关于一审认定事实错误、适用法律错误的上诉理由不能成立，上诉请求撤销原判、发回重审，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 魏 俊审判员 苏 轶审判员 严庭东二〇一七年六月二十六日书记员 岳伟峰