.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}澄迈县人民法院稿纸民事判决书（2017）琼9023民初113号原告：张孝春，男，1955年1月25日出生，汉族。被告：海南盈滨岛置业有限公司。法定代表人：强锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师��务所律师。原告张孝春与被告海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李劲松担任审判长，与人民陪审员黄桂玉、王凤童共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张孝春、被告海盈滨岛公司的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孝春向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《商品房买卖合同》约定义务，为原告办理国有土地使用权证；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买蓝海福源东一区A-199号房，房屋总价为人民币2701126元，合同签订后，原告向被告支付首付款人民币1351126元，2011年2月25日，被告向原告交房，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于房屋交付使用后360日内，即2012年2月20日前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行上述义务，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书人，综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告盈滨岛公司辩称，一、答辩人已履行合同义务。答辩人与被答辩人于2010年2月1日签订的《商品房买卖合同》，按照合同约定答辩人于2011年8月7日与被答辩人办理了房屋交接手续，并如期向澄迈县住建局、国土局递交了办理房地产权属证书的资料和申请，被答辩人据此在2012年8月已取得了房产证。答辩人依约履行了合同义务。二、造成讼争房产土地使用权分割证未能如期办理的原因系答辩人无法预料和控制的客观因素造成的，非答辩人过错所致，不应归责于答辩人。答辩人开发建设的桃花涧项目建成后，在具备��理产权登记条件后，答辩人曾持相关资料依法向澄迈县国土管理部门申请为包括被答辩人在内的所有购房业主办理国有土地使用权分割证，但是国土局以澄迈县尚未开展该项业务为由拒不受理答辩人的申请。在多次申请未果的情况下，答辩人通过信访，给相关领导写信等方式多次去函请求澄迈县委、县政府及其主要领导人干预此事、强烈反映政府职能部门的不作为。虽然相关领导多次批复，但最终国土局以该局就土地分割事宜尚无具体的办理规定及流程为由始终未受理答辩人的办证申请。这一状况从2012年持续至2016年，事实上，就相同的事由，其他业主也曾起诉答辩人，同样是老城法庭受理的，经法庭向老城管委会调查，老城管委会答复政府尚未开展此项业务，并且曾给法庭出具过一份书面答复，老城管委会的答复也印证了答辩人的这一解释，直到2015年3月《不动��登记暂行条例》实施前，澄迈县国土局都未开展土地使用权分割证的办理业务。答辩人作为商品房的开发者，在办理房地产权属证书时的主要义务是提交申请材料及协助业主办理，而非具体操作、核发权属证书。事实上，答辩人已向政府职能部门递交了申请并提交了所有办证材料，在澄迈房产土地管理部门不受理的情况下，也通过信访、情况反映、寻求主要领导帮助等各种方式力争实现为业主办理权属登记，无奈，始终未能推动澄迈县国土部门启动此项业务，因此，答辩人不是不履行合同义务，而是政府部门不受理答辩人的申请及提交的资料。另被告盈滨岛公司当庭补充第三点答辩意见，即目前办理不动产证书需要原告自己去申请。现在由于两证合一，需要原告自己申请。原告可以根据不动产条例第二、第三、十四条去申请，这是换证是要由原告自己去申请，除了海口、三亚其他地方现在都是由原告自己去申请，这是属于变更登记。我们认为应该由原告单方去申请。被告没有给原告办理不动产权证书的义务。综上，答辩人已履行交房及办理房产权属证书的义务，造成被答辩人的房产至今未能取得土地使用权分割证是政府行为所致，而非答辩人的原因，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的请求。本院经审理认定事实如下：2010年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的位于老城开发区盈滨半岛蓝海福源东一区号房，建筑面积238.43m2。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款1351126元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因原告认为被告未能依约为其办理房地产权属证书，遂于2017年1月9日向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《商品房买卖合同》约定义务，为原告办理国有土地使用权证；2.判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告履行商品房买卖合同义务为原告办理不动产权属证书。另查，原告已于2011年办理收楼手续，并于2012年10月26日取得房产证。2013年6月，盈滨岛公司向澄迈县委、县政府提出《海南盈滨岛置业有限公司关于请求协调县国土局开展土地分割业务的请示》，请求县委、县政府协调县国土局根据我国土地、房产政策和相关法律法规，借鉴省内其它市县国土部门相关处理流程及标准开展此业务，为辖区内业主办理所购房产的国有土地使用权证分割手续并办取《国有土地使用证》。2015年11月，盈滨岛公司向澄迈县国土资源局提交《海南盈滨岛置业有限公司关于申请办理海蓝福源东一区（桃花涧）项目土地证分割事宜的报告》，请求澄迈县国土资源局��助其办理海蓝福源东一区（桃花涧）项目土地证分割手续事宜。2016年7月22日，海南老城经济开发区管理委员会就海南盈滨岛置业有限公司项目建设事宜召开专题会议，并形成了《研究海南盈滨岛置业有限公司项目建设事宜》会议纪要（海南老城经济开发区管理委员会项目协调会议纪要〔2016〕第29次），该会议纪要第二条为：关于海蓝福源东一区项目土地证分割问题，明确开发区管委会副主任王上明牵头负责，环保局王尧配合，协调县国土局开展该项目土地分割工作。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、住宅质量保证书，被告提交的《县委领导批示件情况表》、《商品房交接验收记录单》、《海南盈滨岛置业有限公司关于请求协调县国土局开展土地分割业务的请示》、《海南盈滨岛置业有限公司关于申请办理海蓝福源东一区（桃花涧）项目土地证分割事宜的报告》、海南老城经济开发区管理委员会项目协调会议纪要《研究海南盈滨岛置业有限公司项目建设事宜》等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：被告盈滨岛公司是否逾期为原告办理国有土地使用权证。根据私法自治原则，对于被告盈滨岛公司是否应成为办理案涉房屋国有土地使用权证的义务主体，首先应尊重当事人双方的约定。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。...”从该约定可知，在办理案涉房屋国有土地使用权证这一过程中，被告的义务为”将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案”，而非办理好国有土地使用权证。而从盈滨岛公司提供的《海南盈滨岛置业有限公司关于请求协调县国土局开展土地分割业务的请示》、《海南盈滨岛置业有限公司关于申请办理海蓝福源东一区（桃花涧）项目土地证分割事宜的报告》等材料可知，盈滨岛公司为了办理案涉房屋的土地分割证已同政府相关部门进行了相关的沟通，可以合理推定其曾向政府相关部门提交了办理案涉房屋国有土地使用权证所需资料，积极履行了合同约定的义务。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人即原告，被告的义务是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关的证明文件及资料，并在完成初始登记后告知原���。综上，办理案涉房屋国有土地使用权证需要原、被告共同行为才能完成。因此，无论是从当事人双方约定义务还是从法定义务来判断，”办好国有土地使用权证”均非被告的义务。故本案中原告主张被告未能为其办理国有土地使用权证的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张孝春的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告张孝春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长李劲松人民陪审员黄桂玉人民陪审员王凤童二〇一七年六月二十七法官助理温健书记员王驰