陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6807号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审原告）陈蕊，女，1989年8月25日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市金台区。委托代理人张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人田明明，陕西尚文律师事务所律师。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与上诉人陈蕊商品房预约合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初7325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈蕊（买受人）与天宝公司（出卖人）于2014年9月27日签订了《晶城秀府项目认购协议书》，约定：1、认购人所认购商品房为出卖人所开发的位于雁塔××××路南侧，西万路以东晶城秀府二期7号楼-2-21902号房；2、该商品房建筑面积约228.94平方米，单价为10170元／平方米，总房价款为2328320元；3、销售依据：该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：西安市房屋管理局，预售许可证号为：市房预售字第2012065号；4、认购人向出卖人支付定金20000元，认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人签署商品房买卖合同；5、认购人未在约定的期限内与出卖人签署商品房买卖合同，或未按本认购书约定的认购人姓名、房号与出卖人签署商品房买卖合同的，本协议自约定期限届满之次日起自动解除。认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。上述认购书签订时，天宝公司就涉案房屋已经取得了五证，陈蕊共计向天宝公司支付了986637元购房款，刷卡时产生pos机手续费320元。随后因陈蕊未办理剩余购房款的贷款手续，致使双方未在上述认购书确认的期限内签订商品房买卖合同。2016年因天宝公司与案外人的建设工程合同纠纷，涉案房屋的网签手续于2016年6月16日被西安市中级人民法院查封，导致涉案房屋现在无法办理网签手续。陈蕊称天宝公司就涉案房屋存在一房二卖的情形，要求天宝公司双倍返还其已缴纳的购房款，但并未举证证明天宝公司就涉案房屋存在一房二卖的行为。陈蕊诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年10月7日，其与天宝公司口头达成商品房买卖约定，其购买天宝公司开发建设的晶城秀府项目7号楼21902号商品房房一套，建筑面积228.94平方米，单价每平方米8459.15元，总房款1936637.8元，付款方式为其支付首付款，余款做银行按揭贷款。其分别于2014年10月7日、10月9日向天宝公司缴纳购房首付款共计586637元整，并于2015年1月5日按天宝公司要求支付后续购房款40万元，为支付上述款项承担银行手续费320元，后其多次要求天宝公司签订正式《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，但天宝公司一再推脱，2016年6月20日其从天宝公司处得知天宝公司已将该房屋再次出卖给第三人，天宝公司一房二卖行为导致双方合同目的不能实现，且天宝公司拒绝向其退还已付购房款，给其造成巨大的损失。故现诉至法院请求判令：1、解除其与天宝公司之间的《晶城秀府项目认购协议书》及商品房买卖关系；2、天宝公司返还其已付购房款986637元及利息（截止到起诉之日利息为90826.89元）、手续费320元；3、天宝公司向其承担已付购房款一倍即986637元的赔偿责任；4、诉讼费用由天宝公司承担。天宝公司辩称，陈蕊在其公司购房的事实、房屋面积及房价款都是正确的，其公司没有异议。但房屋不存在一房二卖，还在陈蕊名下。原审法院认为，陈蕊、天宝公司签订的《晶城秀府项目认购协议书》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行合同义务。陈蕊在签订上述合同后向天宝公司缴纳了房屋首付款986637元，但因其个人原因未办理剩余购房款的贷款手续，致使双方未在认购书确认的期限内签订正式的商品房买卖合同，陈蕊此时已经违约。后天宝公司因其他诉讼案件，致使涉案房屋的网签手续于2016年6月16日被查封，现无法与陈蕊就涉案房屋签订正式的网签备案合同。故陈蕊要求解除与天宝公司签订的《晶城秀府项目认购协议书》及双方之间的商品房买卖合同关系并要求天宝公司返还已付房款的诉请，符合双方的合同约定，法院依法应予支持。天宝公司应在合同解除后向陈蕊返还已付购房款986637元，其余320元系陈蕊缴纳购房款时刷卡产生的手续费，应由陈蕊自行承担。至于陈蕊请求天宝公司承担的利息损失，因双方签订认购书到涉案房屋网签手续被查封期间将近一年的时间里陈蕊一直未就剩余购房款办理贷款手续，即使涉案房屋的网签手续未被查封，双方仍然无法签订正式合同，故双方对无法签订商品房买卖合同均存在违约行为，法院酌情认定天宝公司按照中国人民银行同期贷款利率的50%向陈蕊支付利息损失为宜。（1、以366637元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月7日起计算至起诉之日止；2、以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月9日起计算至起诉之日止；3、以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2015年1月5日起计算至起诉之日止）。陈蕊以一房二卖为依据要求天宝公司双倍返还购房款的诉请，因无证据支持，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审遂判决：一、原告陈蕊与被吉陕西天宝物业投资有限公司签订的《晶城秀府项目认购协议书》及双方之间的商品房买卖合同关系解除。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈蕊购房款986637元及对应的利息（1、以366637元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月7日起计算至起诉之日止；2、以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月9日起计算至起诉之日止；3、以400000为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2015年1月5日起计算至起诉之日止）。三、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23315元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担13315元，由原告陈蕊承担10000元。因原告已预交，被告陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付原告陈蕊。宣判后，天宝公司与陈蕊均不服，向本院提起上诉。天宝公司上诉称，其公司不存在违约情形，不应支付陈蕊购房款利息。2014年9月27日，其公司与陈蕊签订《晶城秀府项目认购协议书》，该协议书第一条约定陈蕊认购其公司开发的晶城秀府二期7号楼2单元21902号房屋一套，建筑面积约228.94平方米，单价为10170元／平方米，总房价款为2328320元。第三条约定陈蕊向其公司支付定金20000元人民币，陈蕊同意在支付定金之日起7日内，与其公司签署商品房买卖合同。第四条约定陈蕊未在第三条约定的期限内与其公司签署商品房买卖合同，或未按本认购书约定的认购人姓名、房号与其公司签署商品房买卖合同的，本协议自第三条约定期限届满之次日起自动解除。陈蕊已支付的定金不予退还，其公司有权将商品房另行出卖给第三方。上述协议签订后，其公司多次催促陈蕊签订商品房买卖合同，支付剩余购房款。由于陈蕊自身原因即未能按时足额支付剩余购房款，亦未能办理银行按揭贷款手续，导致商品房买卖合同迟迟不能签订。根据上述协议约定，其公司不存在违约情形，不应承担违约责任。上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项中“…及对应的利息（1、以366637元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月7日起计算至起诉之日止；2、以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年10月9日起计算至起诉之日止；3、以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2015年1月5日起计算至起诉之日止）”；2、本案诉讼费由陈蕊承担。陈蕊辩称，一、其2014年9月27日和天宝公司签订认购协议书后，双方在履行过程中口头达成了新的认购协议，其也是根据新的协议进行起诉的。二、双方未签订正式的商品房买卖合同是由于天宝公司因其他案件导致涉案房屋被法院查封，而不是其违约行为导致的。三、其按照天宝公司的要求提供资料，最终银行按揭没有办理下来不是其造成的。陈蕊上诉称，一、原审判决认定双方应当履行《晶城秀府项目认购协议书》属于认定事实错误。2014年9月27日其应天宝公司要求签署了《晶城秀府项目认购协议书》，约定房屋单价为10170元／平方米，但天宝公司并未将该协议书给其，之后天宝公司从未提及过该协议书。后经双方多次磋商于2014年10月7日口头达成商品房买卖合同，约定房屋单价为8459.15元／平方米，其缴纳首付款，余款办理按揭。因双方已达成新的协议，故《晶城秀府项目认购协议书》并不是双方最终交易的合同文本，双方不应当履行该协议所约定的权利义务。在天宝公司违约后，其也是基于2014年10月7日达成的商品房买卖合同提起的诉讼，并非依据原认购协议书，故原审判决认定双方应当履行认购协议书错误。二、原审判决认定因其个人原因未办理贷款手续构成违约属于认定事实错误。如上所述，根据其和天宝公司2014年10月7日达成的商品房买卖约定，其支付首付款986637元，余款办理按揭。其付完首付款后按照天宝公司的安排到其公司指定银行办理按揭贷款手续，但银行拒绝办理，拒绝办理的原因是其意志以外因素所致，其本身不存在任何过错，亦不构成违约。三、原审判决天宝公司按照中国人民银行同期贷款利率的50%向其支付利息属于适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同双方约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中未能订立商品房担保贷款合同不可归责于其个人原因，其有权解除商品房买卖合同，天宝公司应当返还其购房款、定金和利息。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，其依约向天宝公司支付了首付款并要求与天宝公司签订商品房买卖合同，但天宝公司因其他诉讼案件致使涉案商品房被法院查封导致合同履行不能，故天宝公司已构成根本违约，应当承担向其支付全部利息的违约责任。上诉请求：1、改判原审判决第二项中利息为：以366637元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2014年10月7日起计算至实际给付之日；以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2014年10月9日起计算至实际给付之日；以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2015年1月5日起计算至实际给付之日；2、一、二审诉讼费用由陈蕊承担。天宝公司辩称，认购协议书是2014年9月27日签订的，而涉案房屋被查封的时间是2016年，陈蕊早已超过了支付尾款的时间。因此是陈蕊违约在先，银行拒贷的原因也是因为陈蕊的银行流水不足。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，陈蕊和天宝公司于2014年9月27日签订的《晶城秀府项目认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，对双方均具有约束力。该协议仅对商品房的基本状况、总价款及定金等内容进行了约定，并未约定房款的具体给付方式和给付时间。协议签订后，陈蕊先后向天宝公司支付购房款986637元，剩余房款在办理银行按揭贷款时因陈蕊个人原因无法办理，同时涉案房屋的网签手续因天宝公司和案外人的诉讼纠纷被法院查封，上述原因导致双方至今未能签订正式的商品房买卖合同，根据《晶城秀府项目认购协议书》第三、四条的约定，该协议书予以解除。故原审判决解除陈蕊和天宝公司签订的认购协议书及双方之间的商品房买卖关系并无不妥，双方对此均无异议，本院予以确认。现本案二审争议的焦点为，合同解除后，对天宝公司应返还陈蕊已付购房款986637元的利息损失如何认定。因陈蕊和天宝公司在履行合同过程中以及对未能签订正式的商品房买卖合同均存在一定的过错，故原审判决按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算陈蕊的利息损失于法有据，并无不当。对于天宝公司上诉认为其公司不应支付陈蕊购房款利息以及陈蕊上诉要求天宝公司按照中国人民银行同期贷款利率赔偿其利息损失的理由，本院均不予采纳。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1862元（陕西天宝物业投资有限公司已预交925元，陈蕊已预交937元），由陕西天宝物业投资有限公司承担925元，陈蕊承担937元。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二○二○一七年六月二十九日书 记 员  陈 肖