宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初1748号原告:李园园,女,汉族,1988年10月14日生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：马豹，陕西泽诚律师事务所律师，一般代理。被告:陈虎军,男,汉族,1970年11月27日生，住宝鸡市渭滨区。原告李园园与被告陈虎军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李园园及其委托代理人、被告陈虎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李园园向本院提出诉讼请求：１、被告一次性支付原告购房款人民币250000元；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，原告经朋友介绍认识被告陈虎军，双方就原告名下房产（位于宝鸡市金台区宝虢路X号院X幢X单元X号）达成买卖合意，双方约定该房屋成交价款为人民币410000元。2016年4月25日，被告陈虎军通过银行转账向原告支付人民币60000元，2016年5月16日，被告陈虎军再次向原告支付100000元，期间原告已经积极配合被告办理完毕预告登记注销、房屋变更登记及相关手续。据此，被告还需向原告支付剩余房款人民币250000元，原告多次向被告催要该款，被告均推诿唐突，不予支付。原告李园园为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、销售不动产统一发票、预售商品房预告登记表、预购商品房抵押预告登记审批表，证明原告从三迪房地产公司购买了坐落于宝鸡市金台区宝虢路X号X幢X号房屋，并办理了房屋预告登记及抵押权预告登记的事实。2、被告陈虎军书写证明一份、预购商品房预告登记注销审核表、预售登记注销申请表、商品房预售备案申请表，证明房屋售价41万元，原告配合被告办理了产权过户手续，已经履行了合同义务。3、原告中国农业银行卡交易明细清单、对话录音一段，证明被告仅向原告支付了部分购房款，剩余购房款25万元至今未付，被告应向原告支付剩余购房款。被告陈虎军答辩称：2016年3月11日，被告经案外人张连强介绍与原告相识并谈论购房事宜，双方确定购房款为38万元，当日被告替原告偿还了房屋的剩余房贷57305.86元，并向三迪售楼部交了20000元更名费，但交款后到4月份，被告联系不到原告，后来被告联系上原告和张连强后，三人在被告开的商店中，经原告和张连强商量，原告给被告写了190000万元的收条，这中间包含原告欠张连强的钱及张连强欠被告的112694.14元，以及被告已经替原告偿还的贷款57305.86元及更名费20000元。4月22日被告又交了20000元更名费，因为之前交的20000元被李园园从售楼部要走了，说是嫌房价低，所以加上原告取走的20000元，房屋售价提高到40万元。4月25日被告给原告转款60000元，5月16日给原告转款100000元，最后一笔30000元是在经过李园园同意的情况下被张连强拿走的。关于原告所说的被告书写的证明，是原告找到被告说要离婚，需要证明房屋出售情况，条子也是原告写好被告抄上去的，被告没有看房屋价格，也记不清楚了，因为帮忙才写的。被告已经将房屋款结清，不需要再支付费用。双方协商的400000元房款中包含所有应该支付的费用。被告陈虎军为支持其答辩意见，向本院递交以下证据：1、《房屋买卖协议》，证明被告已经替原告偿还了贷款57305.86元并支付更名费20000元及抵顶欠款112694.14元的事实。2、银行业务凭证4张、李冬收据1张、原告书写的证明一张，证明被告除了替原告偿还贷款及支付更名费外，还给原告支付了160000元购房款并再次缴纳了20000元更名费。3、证人张连强证言，证明被告从原告处购房过程及支付房屋价款的事实。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院做如下分析认定：被告对原告各组证据真实性均不持异议，本院对真实性予以认定。原告对被告证据1、证据2中银行业务凭证4张、原告书写的证明真实性均认可，本院对真实性予以认定。原告对证据2中20000元收据真实性不认可，认为与本案无关，本院认为，原告当庭认可被告缴纳了两次20000元更名费，被告第一次缴纳的20000元更名费确实支付给了李冬，故对该20000元收据真实性本院予以认定。原告对证据3张连强证言真实性不认可，认为房屋价款实际为410000元，原告只欠张连强60000元债务，却为张连强顶账112694.14元，多顶的52694.14元系60000元的利息，属于高利贷。本院认为，原告对其在2016年4月10日所写《房屋买卖协议》真实性不持异议，虽然被告2017年4月3日又写了一张房屋价款410000元的证明，但原告自己所写的《房屋买卖协议》是在双方买卖房屋时所写，发生时间在前，更能反映当时的实际情况，应以《房屋买卖协议》上注明的价款为准，关于《房屋买卖协议》中的190000元房款问题，其中112694.14元系原、被告及张连强三方协商下确定的债务抵销数额，张连强系被告陈虎军债务人，原告系张连强债务人，原告与张连强就还款事宜达成一致意见后又经被告同意，将两笔欠款一并在房款中抵销处理，属于各方意思自治，原告虽陈述协议是在被告及张连强逼迫下所写，但原告未能提出受到胁迫的证据，且未提出撤销之诉，故本院对证人关于房屋买卖及190000元的形成过程的证言予以认定；对证人关于400000元房款中包含房产更名费的陈述，原告不认可，因原告手写的《房屋买卖协议》中只写了房屋价款，没有约定房产更名费，根据交易习惯，该费用不计算在房价内，故对证人该部分陈述本院不予认定；对证人关于最后30000元房款系经原告同意由其从被告处拿走的陈述，被告及证人均未提交证据证实经原告同意，原告又不认可，故本院对证人该部分陈述真实性不予认定。根据原、被告的陈述及本院认定的证据，经审理查明如下法律事实：原告与案外人张连强系朋友关系，案外人张连强与被告陈虎军系老乡、朋友关系，2016年3月11日，被告陈虎军经张连强介绍认识原告李园园并讨论位于宝鸡市金台区宝虢路X号院X幢X单元X号房屋的买卖事宜，经过双方协商价格定为380000元，被告陈虎军于当日替原告李园园偿还了该房上剩余贷款57305.86元，并向售楼部李冬缴纳了20000元合同更名费。原告李园园觉得价格过低，从售楼部处取回被告缴纳的20000元更名费，未退还给被告。2016年4月10日，原告与被告及案外人张连强经三方协商达成合意，在被告陈虎军已经支付57305.86元及更名费20000元的基础上，将原告欠案外人张连强的债务及张连强欠被告陈虎军的债务一次性折价112694.14元在被告应支付房款中扣除，原告向被告手写《房屋买卖协议》一份，记载：今本人李园园（身份证号：XXX）从陈虎军处拿到房款壹拾玖万元整，余贰拾壹万元于2016年4月11日过户时结清，若于4月18日办不了过户，则于4月18日还清壹拾玖万元。李园园，2016.4.10，证明人：张连强身份证号：XXX。2016年4月22日被告陈虎军向售楼部李冬再次缴纳20000元合同更名费。2016年4月25日被告向原告转账60000元，2016年5月13日原告注销了其在该房上的预告登记，2016年5月16日被告向原告转账100000元。2016年5月25日被告办理了该房的预告登记。2017年4月3日，原告以其准备离婚为由要求被告为其书写一份购房证明，原告写好证明内容，被告照原本手抄购房证明一份，记载：我陈虎军从李园园处于2015年4月份购买座落于陕西省宝鸡市金台区宝虢路X幢X单元X号房屋一套，价格为肆拾壹万元整，以此为证，陈虎军，2017.4.3。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方买卖房屋系真实意思表示，双方对房屋买卖效力不持异议，故房屋买卖合同已经成立并生效。本案争议焦点为：房屋价格是400000元还是410000元，被告是否已经完全履行了支付房款的义务。1、对房屋价款问题，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，原、被告协商卖房事宜时达成口头售房协议，被告偿还了房屋上剩余银行贷款并支付了更名费，随后原告取走了20000元更名费，原、被告再次就房屋买卖进行协议，并由原告出具了书面的协议，该协议能够证实双方协商的价款为400000元，被告所写的购房证明是在其买房近一年后所写，且是由原告写好后照抄的，证明中购房时间写成了2015年，被告抄写时并未加以改正，证明被告对证明内容并没有进行仔细审核，故该证明的证明力较原告自己书写的《房屋买卖协议》弱，本院认定房屋出售价格为400000元。2、被告是否完全履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告偿还了房屋贷款57305.86元，并向原告转账支付160000元，加原告从售楼部取回未向被告返还的20000元，被告共计支付237305.86元，原告在与案外人张连强及被告三方协商后对各自债权债务的清偿达成合意，同意被告在支付房款时将112694.14元予以扣除以抵销债务，属于双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，原告虽称该《房屋买卖协议》是在被告及张连强胁迫下所写，但原告未能提交证据证实被告对其具有胁迫行为，原告亦未就该协议提起撤销之诉，故本院对原告该项意见不予采信。综上，扣除被告已经实际支付给原告的180000元、原告自愿抵销的债务112694.14元、被告为该房产偿还的贷款57305.86元，被告实际只需再向原告支付50000元。对20000元更名费是否包含在房款400000元中，根据双方《房屋买卖协议》约定，房屋价款为400000元，未注明更名费由谁承担，根据交易习惯，更名费应当由买受人承担，故房屋价款400000元中不包含20000元更名费。被告及张连强陈述的30000元房款是经过原告同意后由被告陈虎军支付给张连强，但被告未能举证证实该事实，原告对此又不认可，故本院对被告的辩解意见不予采信，故被告陈虎军应对剩余50000元房款承担清偿责任。对案外人张连强已收取的30000元被告陈虎军可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十三条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告陈虎军于本判决生效之日起十日内支付原告李园园剩余购房款50000元。二、驳回原告李园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，本院减半收取2525元，由原告李园园负担2020元，由被告陈虎军负担505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 李 琼二〇一七年六月十三日书记员 牛咏梅