江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2017)赣0602民初524号原告：月湖区绿家花木服务部，住所地鹰潭市月湖区梅园大道1号，统一社会信用代码：360602600014615。经营者：吴英红，女，1967年4月9号出生，汉族，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：熊华祥，鹰潭市法律援助中心律师。被告：鹰潭市宏泰电子科技有限公司，住所地鹰潭市月湖区梅园大道1号，统一社会信用代码91360602775883806H。法定代表人洪国进，该公司经理。委托诉讼代理人：冯文君、陈萍，江西华星律师事务所律师。原告月湖区绿家花木服务部（以下简称原告）与被告鹰潭市宏泰电子科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊华祥，被告委托诉讼代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房地产租赁合同关系，判令被告于判决生效后结清店面水电等费用并退还房屋。2、判令被告向原告支付2016年4月30日至2017年3月底所拖欠房屋租金共计88000元，及2017年4月1日以后至房屋退还前租金（每月按8000计算）；3、判令被告承担违约金5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月13日签订房地产租赁合同，合同约定原告（甲方）将其所租部队多余房屋鹰潭市梅园大道1号二楼房屋及一楼北边两间店面分租给被告（乙方）使用，租赁期限自2013年11月15日起至2018年10月31日止，年租金88000元，每两年递增10%，租金每季度交付。合同约定，租赁期内的水、电等费用由乙方承担。原告将房屋交付被告方经营使用后，被告房屋租金交付至2016年4月30日止。其后被告拖欠房租，至2017年3月底已达11个月，共计租金88000元（按合同约定递增后房租每月8000元计）。根据双方租赁合同第十四条约定：（一）乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付五千元违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产。综上，原告与被告签订房地产租赁合同并交给被告使用，被告应依照合同约定支付房租租金，及时结清店面所用水电等费用。现被告违反约定，长期拖欠房屋租金，原告依照法律规定及合同约定有权解除合同，被告应依法支付房屋租金及违约金等。为维护自身合法权益，特诉至本院请求判如所请。被告辩称，一、被告并未违约。被告之所以未支付2016年5月之后的租金，是因为原告违约在先导致被告无法按照约定使用租赁物，因此有权拒绝支付相应的租金，在原告2016年5月交清租金后没有几天原告便来被告处要求收回租赁房屋，被告以原告违法为由不同意，原告为达到非法收回房屋的目的便先采取断电，后又关闭店面的方式，导致被告无法正常使用租赁物，无法正常经营，本案真正违约的是原告。二、原告不守信用，阻挠被告正常经营。被告以为是原告单方面想收回租赁房屋，原告收回店面时并未出具部队的相关材料。三、原告根本无权要求被告支付2016年5月之后的租金，以及违约金。2016年5月，原告口头上说是部队要收回房屋，要被告赶紧搬走，但是并未出示部队收房的正式文件，原告为赶走被告强行断电，后又改为强行关店，不让被告营业，被告要求其赔偿也不理，店面自2016年5月至今一直处于关闭状态，被告租赁的房屋根本无法正常使用。因此在房屋无法正常使用的情况下原告要求被告支付租金及违约金无事实与法律依据。四、原告中途关店赶人的行为，给被告造成了装修损失25万元，而被告房屋使用不到租期的一半。自2016年5月关店至今，被告损失至少30万元，本案被告不反诉。综上，本案违约的系原告，侵犯被告合法权益的也是原告，请求驳回原告的诉讼请求。根据原告的诉称及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：被告是否应当交纳2016年4月30日之后的房租？被告是否构成违约，是否应当支付违约金？在本案举证期限内原告依法提交了证据，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：证据一、原告营业执照一份，证明原告个体经营主体资格。证据二、吴英红身份证复印件，证明原告经营者吴英红的身份信息。证据三、企业信息，证明被告的主体资格。证据四、原告与被告签订的房地产租赁合同，证明：1、原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定年租金88000元，每两年递增10%，被告应当依照约定向原告交付租金；2、合同约定乙方逾期30日未支付租金，甲方（原告）有权解除合同，并收回租赁房屋，被告应当向原告支付违约金五千元。证据五、原告与鹰潭市××××支队签订的房地产租赁合同店面及鹰潭市××××支队证明，证明：1、原告取得鹰潭市××××支队梅园大道1号房屋及店面租赁使用权。2、鹰潭市××××支队明示及默认了原告对鹰潭市梅园大道1号店面进行分租。证据六、店租收款收据，证明被告店租交付至2016年4月底。被告质证后对原告提交的证据一、二、三、六无异议。证据四真实性无异议，关联性有异议，合同恰恰证明了原告在2016年要求被告搬离店面是缺乏依据的，不是部队要求的，是原告自己要求的，无任何的合同依据。证据五真实性无异议，关联性有异议，原告并没有提供原告与被告签订合同是经过部队允许的，应当要有书面的文件，我方认为与本案无关。本院认为，证据一、二、三、六被告无异议，本院予以采信。证据四系双方合同的内容，本院予以采信。证据五、租赁合同本院予以采信，《证明》内容为鹰潭市××××支队出具给刘才发的证明，与本案无关联，该证明本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，原告与鹰潭市××××支队签订了一份合同编号为武赣消[2013]009号《武警部队房地产租赁合同》，合同约定了出租方为鹰潭市××××支队、承租方为原告；租赁房屋位于鹰潭市梅园大道1号楼一至五层，建筑面积约为1576平方米，租赁用途为商业及办公；租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止；租金总额为人民币1244300元，年租金为人民币230000元，年租金按10%递增；租金按半年结算；因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任等内容。本合同签订后，原告按照约定进驻房屋进行经营，并将其中的部分房屋转租给被告。2013年11月13日，原、被告双方签订了一份《武警部队房地产租赁分租合同》合同约定了原告将鹰潭市月湖区梅园大道1号楼二层、北边店面二间出租给被告；租赁期限为2013年11月15日起至2018年10月31日止；年租金为88000元；租金递增方式为每两年递增10%；租金于每季度一个月前十日交付原告，付款方式为现金；被告履行合同约定义务的，原告应当在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给被告，被告未履行合同约约定义务的，原告退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金，原告未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；被告有违反本合同约定或者法律规定行为的，原告有权解除合同，同时被告应当向原告支付人民币5000元作为违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回本合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告供水供电等内容。原、被告租赁合同签订后，被告入住进行经营。2016年4月，鹰潭市××××支队按照上级要求停止对外有偿服务，同年5月18日，鹰潭市××××支队向原告发出《关于终止房屋租赁合同的告知书》，要求原告于2016年6月30日前将所承租的房产全部交还。原告收到该告知书后，陆续告知各次承租人，部分承租人搬离了承租店面。因被告未搬离所承租的房屋，原告诉至本院。在庭审过程中，原告表示2016年上半年根据部队的意见口头告知被告收回店面；被告表示原告在2016年5月21日口头通知了被告搬离，在被告未搬离后将被告租赁的一楼两个店面关闭。另查明，被告租金交纳到2016年4月30日。2017年5月5日，被告将诉争房屋返还给了原告。另查明，因原告未搬离所承租的房屋，2017年2月27日，鹰潭市××××支队诉至本院，要求原告搬离所承租的房屋。本院认为，原告从鹰潭市××××支队租赁房屋后转租给被告，原、被告就所承租的房屋签订的《武警部队房地产租赁分租合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行。在原、被告租赁合同期内，鹰潭市××××支队按照国家、军队、武警部队的政策，停止有偿服务，已于2016年6月30日解除了其与原告签订的《武警部队房地产租赁合同》，因此，原告已无法将所承租的房屋继续出租给被告，故原告要求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。因被告已于2017年5月25日将租赁房屋返还原告，因此，原告要求被告将所租赁的房屋返还，本院已无需处理。被告辩称原告关闭了被告租赁的一楼两个店面，其属于非正常经营，不应当支付2016年4月30日之后的租金。根据原、被告的陈述，原告在鹰潭市××××支队书面通知其解除租赁合同时，仅口头告知被告并要求被告搬离，并未向被告发出书面通知，也未向被告出示鹰潭市××××支队要求原告搬离的告知书，造成双方发生误解，并在2016年5月底关闭了被告承租的一楼两个店面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。原告关闭了被告承租的一楼两个店面，造成了被告的非正常营业，如要求被告按照合同约定全额支付租金，有失公允，因此，根据本案实际情况，被告应承担部分租金。根据双方合同的约定，2013年年租金为88000元，每两年递增10%，则2016年4月之后的年租金为96800元，原告诉求每月租金8000元，本院予以认可，被告自2016年4月30日后未交纳租金，至2017年5月5日搬离，租金共计97333.33元（8000×12+8000÷30×5）。本院酌定被告支付期间50%的租金，为48666.67元。原告诉求被告支付违约金5000元，因租赁合同不能履行的原因为国家、军队、武警部队政策法规重大调整，原、被告均无责任，因此，原告该诉求无事实与法律依据，本院不予支持。原告诉求双方应当结清水电，因原告该诉求不明确，也无具体数额，本院不予处理，原告可待数额明确后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、解除原告月湖区绿家花木服务部与被告鹰潭市宏泰电子科技有限公司签订的《武警部队房地产租赁分租合同》，被告鹰潭市宏泰电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告月湖区绿家花木服务部租金计人民币48666.67元；二、驳回原告月湖区绿家花木服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费计人民币2225元（原告垫付），由原告月湖区绿家花木服务部负担1112.5元，被告鹰潭市宏泰电子科技有限公司负担1112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。审 判 长  汪生权人民陪审员  张晓玲人民陪审员  骆文花二〇一七年六月九日代理书记员  刘 璇附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。