陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕07民终76号上诉人（原审原告）：汉中丰泽机电物资有限公司，住所地:汉中市汉台区。法定代表人：朱元椿，该公司经理。委托诉讼代理人：丁伟，陕西兴振业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:汉中市博物馆，住所地：汉中市汉台区。法定代表人:卢辉，馆长。委托诉讼代理人:曹永胜，陕西兢业律师事务所律师。委托诉讼代理人:张卜丹，陕西兢业律师事务所实习律师。上诉人汉中丰泽机电物资有限公司因与被上诉人汉中市博物馆房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人汉中丰泽机电物资有限公司的委托诉讼代理人丁伟，被上诉人汉中市博物馆的委托诉讼代理人曹永胜、张卜丹到庭参加诉讼，上诉人汉中丰泽机电物资有限公司的法定代表人朱元椿、被上诉人汉中市博物馆的法定代表人卢辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因双方当事人申请，本案于2017年4月8日进入庭外和解，2017年6月28日恢复诉讼。本案现已审理终结。上诉人汉中丰泽机电物资有限公司上诉请求：一审判决适用法律错误，判决不公，确认被上诉人单方解除合同行为有效是错误的，请求撤销改判。事实和理由：1、合同中没有约定备案方式，也没有约定不备案就赋予被上诉人有单方解除合同的权利。本案所涉合同是房主明确许可承租人转租招商运营，备案只是房主的知情权表现。蒙正学堂是在被上诉人接管拜将坛管理处之前就已经实际占用的房屋使用人，且承租涉案房产几乎是全汉中众所周知的事实，被上诉人只是对现状的继续管理，何来备案的权利？还用备案让房主知道吗？同时，备案只是租赁合同的次义务，被上诉人不能以此来否定上诉人可以使用房屋的根本性权利。一审判决以次义务否定主权利是适用法律错误。2、一审判决以装修、改建没有经被上诉人同意为由而认定解除有效是错误的。合同约定的是“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的，甲方可以解除合同”。“拆改变动”的含义是拆除了被上诉人修建的房屋致使原房屋发生结构变化的情形，其目的是为了确保房屋建筑安全，并不是限制装修；且上诉人承租的房屋几乎是毛坯房，不装修无法正常利用，装修是合理利用租赁物的行为；况且装修的行为在2014年3月28日，即便被上诉人要以此为由解除合同，行使权利也应当有个合理期限，被上诉人在事隔两年多之久提出解除合同不符合相应的法律规定权利行使的合理期限要求。故上诉人不存在解除合同的事实，一审法院以次租赁合同未经备案及承租人正常利用房屋的装修行为为由支持被上诉人无理解除合同的主张是错误的。被上诉人汉中市博物馆辩称，上诉人与次租赁人订合同不向被上诉人备案，又未经同意拆改房屋，违背了合同约定，被上诉人依约解除正当。原审判决驳回上诉人诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汉中丰泽机电物资有限公司向一审法院起诉请求：请求确认被告解除合同的行为无效。一审法院认定事实：2010年4月12日，原告丰泽机电公司（乙方）与汉台区拜将坛管理处（甲方）签订《房屋租赁合同》，汉台区拜将坛管理处将位于汉台区将坛路中段的房屋15间，面积1600㎡出租给原告使用，主要约定：租赁期限从2010年4月12日至2025年6月2日止；乙方承诺租赁的房屋仅作为汉中地方产品、古玩字画及特色酒吧、茶艺、餐饮等特色经营，不得经营有污染的行业与拜将坛文化风貌不协调及政府有关部门不允许经营的项目使用；租金每年40万元，每三年增加32000元；乙方可以将房屋转租给第三人……且必须在于他人转租合同成立后三日内将转租合同备案于甲方；合同第八条第二款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同……，2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；3、损坏承租房屋，在甲方提出三个月期限内未修复的；4、未经甲方书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途的；……8、乙方未按约定时间将次转租合同备案的。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将承租的房屋分别转租给其他人使用（蒙正国学幼儿园、茶道馆、中医馆等），其中的蒙正国学幼儿园租用了大部分房屋。从2011年起，原、被告因租金问题、房屋装修及解除合同等发生争执，其中，1、汉台区拜将坛管理处于2011年6月16日向原告发出《通知》，要求其缴纳第二年的房屋租金。2、汉台区拜将坛管理处于2011年7月11日向原告发出《通知》称，你公司租赁的房屋（东起第二间），其装修违背合同约定，破坏了房屋结构，影响了风貌街整体形象，现正式通知你公司立即停止违约行为……。3、汉中市梁州书院童蒙馆（现更名为蒙正国学幼儿园）向被告提出房屋装修申请，请求增设护栏、儿童洗漱盆、台阶处理等；汉台区拜将坛管理处对该申请未答复，蒙正国学幼儿园对房屋进行了装修。4、2014年3月20日，蒙正国学幼儿园向汉台区拜将坛管理处提出装修申请，请求把东侧4道门改为窗户，改装后的房屋为二层，一楼做教室，二楼做寝室；2014年3月24日，汉台区拜将坛管理处《关于装修申请的回复》，载明：你园装修申请我处已收悉，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，你园在去年擅自装修改建的行为已经构成违约……对你园提出申请再次装修，经我处主任办公会议研究决定不同意装修改建，望你园严格遵守合同约定。该回复由被告工作人员王德全签收。之后，蒙正国学幼儿园对房屋进行了装修。2014年3月28日，汉台区拜将坛管理处向原告发出《通知》，载明：根据双方《房屋租赁合同》的约定，未经许可禁止擅自拆改变动房屋结构。你方转租给蒙正学堂的房屋擅自装修改建的行为已构成违约，请按合同约定立即停工，同时在2014年3月31日前恢复原貌……。该《通知》由被告工作人员王德全签收。5、2014年8月20日，被告向原告发出《通知》，载明：按照市委市政府进一步打造汉中市群落式博物馆的整体安排和部署，我处需收回部分（东北角四合院）房屋进行汉中文物展览陈列。按照双方租赁合同约定，请贵公司在接到通知后速与我单位联系洽商退租事宜。该《通知》由被告工作人员王德全签收。6、2014年8月27日，汉台区拜将坛管理处向原告发出《通知》，载明：根据双方《房屋租赁合同》的约定，未经许可禁止擅自拆改变动房屋结构。你方转租给蒙正学堂的房屋擅自装修改建的行为已构成违约，请按合同约定立即停工。该《通知》由被告工作人员王德全签收。7、2015年7月13日，被告向原告发出《通知》，载明：按照市委市政府建设组团群落式市级博物馆的规划……，将利用东北区域房屋（蒙正学堂），建筑面积900m2，用于汉中历代文物展陈列布展。……请贵公司接到本通知后，尽快与我方协商腾空并搬离现在租赁使用的房屋，我方将于8月10日收回租赁房屋。该《通知》由被告工作人员王德全签收。上述《通知》、函件发出后，双方对涉案房屋合同的解除协商未果。2016年6月17日，被告向原告发出《解除通知》，载明：你公司2010年4月12日与汉台区拜将坛管理处签订了《房屋租赁合同》，合同履行中，你公司未严格按合同约定履行义务，多次严重违反《租赁合同》第八条2、3、4、8项的规定，且汉台区拜将坛管理处二次向你公司提出要求及时纠正，但你公司置若罔闻，不予理睬。故此，汉台区拜将坛管理处二次书面通知你公司解除合同。然你公司仍然没有履行义务。也未依据《合同法》的规定请求人民法院确认解除合同的效力。……现汉中市博物馆依《合同法》96条之规定，依法再次向你公司发出通知解除《房屋租赁合同》，请你公司接到通知后3个月内搬离租赁的房屋……。原告在收到《解除通知》后，遂诉至本院，请求确认被告的解除合同的行为无效。一审法院认为，原告丰泽机电公司与汉台区拜将坛管理处签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方应依据合同约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告将部分房屋转租给蒙正国学幼儿园，按照合同约定，原告应向被告备案，而原告未能向被告备案；该园在装修中，二次向被告申请装修、改建，均未得到同意，仍然进行了装修、改建，被告认为该行为已经构成违约，依据双方的合同约定及《合同法》的规定，向原告发出《解除通知》，其发出的解除合同的行为，符合《合同法》九十四条的规定，本院予以确认；原告请求确认被告解除合同的行为无效，无法律依据，依法不予支持。判决：驳回原告汉中丰泽机电物资有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告汉中丰泽机电物资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对原审认定的基本事实，双方当事人均无异议，故本院予以确认。另查明，上诉人与汉台区拜将坛管理处于2010年4月12日签订《房屋租赁合同》后，又于2011年9月13日签订了《补充协议》一份，约定：顺延合同租赁期3个月，且该3个月不收取租赁费。从2011年开始，房屋租金每半年缴纳一次，顺延合同期限按照提前十五日缴费。上半年缴费时间为6月27日，下半年缴费时间为12月27日。逾期缴付租金，每逾期一日承担1万元违约金，超过1个月未支付的，管理处有权解除合同。上诉人在承租被上诉人房屋后，于2012年将承租的大部分房屋转租于蒙正国学幼儿园（后更名为蒙正学堂），该幼儿园为适应使用需要先后于2012年8月、2013年1月及2014年3月对承租房屋进行装修改建。在合同履行中，上诉人依约向被上诉人交纳了2016年7月前的房屋租金。2016年6月27日，上诉人向被上诉人账户转账交纳2016年7月后的房屋租金448000元，但被上诉人收到该款后又将此款退回了上诉人。此后，上诉人未再交房屋租金。本院认为，上诉人汉中丰泽机电物资有限公司与汉台区拜将坛管理处签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方应依据合同约定，享有权利履行义务。后管理处划归被上诉人汉中市博物馆管理，故该合同中管理处的权利义务由被上诉人承受。根据双方合同约定，未经书面同意，拆改变动房屋结构的，或未按约定将次转租合同备案的，被上诉人有权解除合同。本案中，合同签订后，上诉人将部分房屋转租给蒙正国学幼儿园，但未在合同成立后3日内将转租合同向房屋出租方备案，该行为属违约行为。蒙正国学幼儿园在使用中，二次申请未得到同意即对房屋进行了装修、改建，依据合同中关于未按约定将次转租合同备案，出租方有权解除合同的约定及《合同法》规定，管理处及管理处权利义务承受者——被上诉人汉中市博物馆有权解除合同。被上诉人汉中市博物馆依照法律及合同约定，单方行使解除权，通知解除合同符合法律规定，本院予以支持。原审确认解除合同行为合法并判决驳回上诉人汉中丰泽机电物资有限公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但由于本案系根据双方约定解除合同，应适用《合同法》第九十三条第二款规定予以解除，原审法院认为解除合同符合《合同法》第九十四条并以该条驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误，本院予以纠正。上诉人提出的租赁合同没有约定不备案就赋予被上诉人有单方解除合同的权利、并未限制装修，原审以正常利用房屋的装修改建行为作为被上诉人解除合同的理由不能成立及合同的约定解除权应在法律规定的期限内行使的理由不符合本案合同约定及法律规定，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，唯适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人汉中丰泽机电物资有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人汉中丰泽机电物资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄大鹄审 判 员  周爱军代理审判员  刘际勇二〇一七年六月二十八日书 记 员  王洁滢