广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8757号上诉人（原审被告）：郭仲雯，女，x年x月x日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：广州市祈安地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路。法定代表人：谢颖仪。委托诉讼代理人：刘东霞，女，x年x月x日出生，住广东省广州市天河区，系该司职员。上诉人郭仲雯因与被上诉人广州市祈安地产代理有限公司（以下简称“祁安公司”）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初第20187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。郭仲雯上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决驳回祈安公司的诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由祈安公司承担。事实和理由：一、造成《房屋买卖合同》无法履行的主要过错在于祈安公司，而一审法院却认定责任全部由郭仲雯承担，是没有事实和法律依据的。（一）郭仲雯在中智广州经济技术合作公司已连续工作三年以上，期间一直依法按时缴纳个人所得税和社保，故郭仲雯一直认为自己具备广州购房资格。但祈安公司作为专业的房屋交易中介服务机构，没有告知郭仲雯“不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”这一限购政策，也没有告知郭仲雯去查询及提供纳税证明或社会保险缴纳证明，而立即要求三方签订《房屋买卖合同》，从而造成合同无法履行。（二）根据相关规定，房地产中介服务机构在提供居间服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和房地产政策相关规定，对购房者是否具备购房资格做到细致的审核义务。当购房者未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。本案中，当祈安公司发现郭仲雯没有购房资格时，应当拒绝提供服务，而不是催促签订合同。（三）即使郭仲雯应当知晓国家的限购政策，也不能免除中介服务机构的法定义务和服务内容。祈安公司没有做到应尽义务，造成合同无法履行，应承担相应责任。二、本案郭仲雯是因没有购房资格而导致合同无法履行，这与故意违约不履行是有本质区别的，所以一审法院认定郭仲雯故意违约判决承担违约责任是不公平的。三、祈安公司作为房屋中介服务机构，除了促成签订《房屋买卖合同》外，还包含协助办理及跟进网签、交易递件、完税过户及银行按揭贷款等相关服务。但祈安公司并未提供上述服务，一审法院判决支付全部的中介费没有事实依据。四、祈安公司作为提供格式合同的一方，对于合同中免除其责任的条款应属无效。综上，请求二审法院予以改判。祈安公司二审答辩称：同意一审判决。签订的三方合同是当事人的真实意思表示，是合法有效的。根据合同约定，郭仲雯应当知道自己要履行的义务，祈安公司是按照合同的约定来收取中介费。且广州市限购政策是众所周知的事实，祈安公司不可能因为郭仲雯个人问题来中断买卖合同的履行。因本案纠纷，祈安公司于2016年12月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、郭仲雯向祈安公司支付中介费30000元及违约金（以30000元为本金，按每日3%的标准计算，从2016年11月16日起计至付清之日止）；二、郭仲雯承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月15日，祈安公司（乙方）与郭仲雯（甲方）签署《委托代理合同（2）》，约定甲方委托乙方居间购买广州市天河区公交宿舍x号x房（以下简称“案涉房屋”）；基于祈安公司已提供之居间服务，郭仲雯应于《房屋买卖合同》生效后向祈安公司支付中介服务费31500元；本合同生效之同时，甲方向乙方支付诚意金5000元，乙方负责按合同规定条款与卖方商议该物业买卖事宜，在2016年11月18日前，如果卖方同意按约定的条款出售，即视为甲方确认上述物业成交，乙方无需甲方另行指示，可代甲方将诚意金转交卖方作为定金，如果卖方不同意约定的条款，则乙方将诚意金无息退回甲方，甲方不可再追究乙方任何责任；甲方须于2016年11月18日前与卖方及乙方签署三方《房屋买卖合同》，甲方不按约定时间签订《房屋买卖合同》的，自己或经其它公司、个人与卖方私下达成租赁或买卖协议的，均构成甲方对本合同的违约，甲方需向乙方支付相当于上述物业交易价格5%作为违约金，如卖方已收取甲方诚意金转为定金的，则不予退还，同时视为乙方已完成居间服务，甲方须于三天内向乙方支付中介服务费；本合同经甲乙双方签字（盖章）后即时生效，未经书面协议任何一方不得擅自解除等。同时，祈安公司还向郭仲雯提供了一份《签约注意事项》，列明了房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的大约税费及经纪服务的内容及完成标准等；郭仲雯签名确认其已阅读上述注意事项。同日，祈安公司（经纪方）、郭仲雯（买方）及朱泽南（卖方）即就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同第三条约定：买方知悉国家的有关购房政策，并保证已符合有关购房资格并持有有关证明；第十条第2项约定：基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同当天向买卖双方收取中介服务费，详见《支付中介服务费承诺书》；第十一条约定，若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约；第十三条第3项约定，基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行的，视为经纪方已完成居间服务，违约方须向经纪方支付案涉房屋成交价的3%作为违约金，买卖双方未支付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金；第十七条约定，经纪方负责协助办理及跟进案涉房屋的交易过户及案涉手续；第二十条约定，本合同附件及补充协议均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第二十三条约定，本合同经买方、卖方、经纪方签字（盖章）后，即时生效，未经三方书面协议任何一方不得擅自解除等。签订《房屋买卖合同》当天，郭仲雯向祈安公司出具了《支付中介服务费承诺书（2）》，承诺基于其独家委托祈安公司居间并签署购买案涉房屋的《房屋买卖合同》，同意支付给祈安公司中介费31500元，该中介服务费于签署《房屋买卖合同》之同时支付1500元作为部分中介服务费，中介费余款30000元于2016年11月16日前付清；若因买方或卖方违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行，郭仲雯同意视为祈安公司居间服务已完成；若郭仲雯逾期支付上述中介服务费，每逾期1日，按逾付金额的3%计算滞纳金予祈安公司；若郭仲雯有任何虚假及违约行为，同意按《房屋买卖合同》第十三条违约责任第3点处理，因此产生的经济责任及其他相应法律责任由郭仲雯承担；本承诺书为《房屋买卖合同》附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力等。《支付中介服务费承诺书（2）》签订后，郭仲雯已向祈安公司支付了中介服务费1500元。现祈安公司以郭仲雯未依约支付剩余中介服务费30000元为由，诉至一审法院。郭仲雯称其至今未向祈安公司支付剩余中介服务费的理由为：1、祈安公司没有在签订《房屋买卖合同》前核实案涉房屋的产权情况（但郭仲雯对案涉房屋的权属人为朱泽南予以确认）；2、祈安公司没有在签订《房屋买卖合同》前核实郭仲雯的购房资格以及告知郭仲雯就购房资格应提交的资料。祈安公司在合同签署完毕后才向郭仲雯告知可通过查询社会保险缴费明细及个人所得税完税情况证明购房资格，而经郭仲雯2016年11月17日，2016年11月21日查询后发现，郭仲雯并无购房资格，故《房屋买卖合同》实际无法履行，而祈安公司对此负有过错，亦无权要求郭仲雯支付剩余的中介服务费。郭仲雯为证明其主张，还向一审法院提交了一份其称2016年11月27日祈安公司、卖方朱泽南与郭仲雯工作人员进行的谈话录音及相应文字记录，录音中郭仲雯称祈安公司工作人员之前说要3年，但没有在购房前叫郭仲雯用手机查询社保、税单的交纳情况，如果查了，郭仲雯就知道自己存在补缴社保，没有购房资格，就不会购买案涉房屋；祈安公司的工作人员称所有交易在看房前、看房后、签合同前都会跟客户重复要求有3年社保，客户有没有购房资格，是由客户自己确认的，每个地方的政策是不一样的，并且合同中也约定了买方知悉购房政策；郭仲雯称合同当晚没有仔细看清楚等。经质证，祈安公司确认上述录音的真实性，且认为录音恰好证明祈安公司在签订《房屋买卖合同》前有向郭仲雯询问购房资格情况，郭仲雯称自己是有购房资格的。一审法院认为，祈安公司、郭仲雯于2016年11月15日签署的《委托代理合同（2）》、《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现祈安公司已促成郭仲雯与案涉房屋的卖方签订《房屋买卖合同》，郭仲雯也在2016年11月15日出具的《支付中介服务费承诺书（2）》中承诺于2016年11月16日前付清中介费余款30000元，郭仲雯应当依约履行。关于郭仲雯拒付中介费的理由，因郭仲雯对案涉房屋的权属人为朱泽南并无异议，祈安公司也不存在隐瞒案涉房屋权属人的情况，故其以祈安公司没有查询案涉房屋权属情况主张祈安公司违约，理据不足。而关于购房资格的问题，因广州市限购政策是众所周知的事实，该政策的存在旨在限制不具备购房资格的人员购买房屋，故郭仲雯当然负有在购房前即委托祈安公司提供居间服务前即核实自身是否具备购房资格的义务。退一步讲，郭仲雯作为完全民事行为能力人，其在签署《房屋买卖合同》时理应知道由此将承担的法律后果，《房屋买卖合同》第三条已明确约定郭仲雯知悉国家的有关购房政策，保证符合有关购房资格并持有相关证明，郭仲雯理应尽到合理谨慎的注意义务，在了解清楚自身情况后方签署合同。故此，郭仲雯以祈安公司未核实郭仲雯购房资格及未告知郭仲雯就购房资格应提交的资料为由拒付中介服务费，亦缺乏依据，不予支持。郭仲雯未按约定在2016年11月16日前向祈安公司支付中介服务费30000元，已构成违约，祈安公司现要求郭仲雯支付逾期支付上述费用的违约金，以30000元为本金，按照3%/日的标准计算，自逾期之日起计至郭仲雯清偿之日止，有其合同依据，亦予支持，经计算，上述违约金已逾本金，故出于公平原则，一审法院酌情调整郭仲雯应向祈安公司支付逾期交纳中介服务费的违约金为30000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月27日作出判决如下：一、郭仲雯于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市祈安地产代理有限公司支付中介服务费30000元；二、郭仲雯于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市祈安地产代理有限公司支付逾期支付中介服务费的违约金30000元。本案受理费550元，由郭仲雯负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审期间，本院主持调解，郭仲雯表示愿意承担一半中介费。本院认为，郭仲雯与祁安公司签订的《委托代理合同（2）》是双方的真实意思表示，内容并无违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应诚实履约。在履约过程中，祁安公司提供了郭仲雯订立合同的机会，郭仲雯与案外人朱泽南签订了《房屋买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。祁安公司提供了订立合同的机会，郭仲雯应当依约支付中介服务费。郭仲雯没有按时支付中介服务费，已经构成违约，应当承担违约责任。但是，本案祁安公司提供中介服务的房屋买卖交易并未完成，原因在于郭仲雯购房资格不符合政策规定。参照住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部2011年1月20日发布《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料。广州市人民政府2014年9月4日发布的《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第一款规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务。祁安公司作为专业的房地产中介服务机构，应当按照相关规定提供合法审慎专业的中介服务。按照目前的证据显示，祁安公司虽然有在签订《房屋买卖合同》前提醒郭仲雯确认其是否有购房资格，但购房政策是随着政府的房地产调控政策不断变化的，祁安公司并无提供证据证明其有对购房资格政策的最新要求向郭仲雯作详细说明，并书面告知要求郭仲雯提供的资料，祁安公司和郭仲雯均未对本次房屋交易尽到审慎义务。同时，按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，祁安公司在收取的中介费中包含的服务内容应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等。本案祁安公司仅仅提供了订立合同机会和签订书面房屋买卖合同，并未提供后续媒介服务内容。上述《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。参照上述规定，并从公平合理和按劳取酬的原则考虑，本院酌情认定郭仲雯和祁安公司各承担50%的责任。一审判决完全由郭仲雯承担责任，不符合本案事实，有违公平原则，本院予以调整。综上所述，郭仲雯上诉部分有理，本院予以支持。一审判决部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》第十九条和第二十一条之规定，判决如下：一、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初第20187号民事判决第一项为：郭仲雯于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市祈安地产代理有限公司支付中介服务费15000元；二、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初第20187号民事判决第二项为：郭仲雯于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市祈安地产代理有限公司支付逾期支付中介服务费的违约金15000元。本案一审受理费550元，由郭仲雯负担275元，由广州市祈安地产代理有限公司负担275元。二审案件受理费550元，由郭仲雯负担275元，由广州市祈安地产代理有限公司负担275元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年六月二十七日书记员  眭 翘