河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫12民终994号上诉人(原审被告)：郭庆英，女，1963年11月15日生，汉族，住三门峡市湖滨区。411202196311150021。委托诉讼代理人:王玉平,男,1963年12月22日生,汉族,住址同上,系郭庆英的丈夫。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被上诉人（原审原告）:深圳市安达物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区前海路前海村9栋707室。法定代表人:郭爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德源、郭南，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人郭庆英因与被上诉人深圳市安达物业管理有限公司（以下简称安达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭庆英的委托诉讼代理人王玉平、被上诉人安达物业公司的委托诉讼代理人李德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭庆英上诉请求：撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初724号民事判决,依法改判;本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审对事实认定不清，适用法律不公正、不正确，程序违法。被上诉人安达物业公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，造成本次上诉的直接原因是上诉人对事实认识不清，对法律认知错误，一审审理程序合法，认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉请求。安达物业公司向一审法院提出诉讼请求:被告系原告所管理的宏江中央广场的业主，被告在接受物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业管理协议》，并约定按建筑面积每月收取1元/平米物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2014年4月26日起至2015年1月13日一直未交物业管理费及相关费用，经原告工作人员多次催促无果。故依法提起诉讼，请求依法判令被告支付原告物业费、垃圾费、水费以及公摊电费共计682.5元以及逾期支付的滞纳金。被告郭庆英辩称：原告没有尽到物业责任，利用我们的公共场地划分停车区并且收费等，经常会有抛投物，没有安全保证，电梯经常出现故障，墙体裂缝严重，没有人来解决，物业也不管，之后收了物业费问题没有解决，还经常停水停电，欠物业费认可，但是房屋质量存在问题，当时大门绿化都没有，水管经常爆裂，协议上没有说过公摊电费，不应当交。原审法院查明：郭庆英系三门峡市宏江中央广场10号楼617室的业主，该房屋建筑面积为67.74平方米。2013年4月26日，郭庆英领取房屋钥匙，并与安达公司签订了《三门峡市宏江中央广场前期物业管理服务协议》，主要约定：一、甲方安达公司的权利义务：1、甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；2、依据本协议向乙方预收取一年的物业管理费用，每年十二月预收第二年的费用；二、乙方业主的权利和义务：1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业费的有关问题向甲方提出意见和建议；2、遵守本物业的《业主公约》及本物业相关的物业管理制度；3、依据本协议向甲方交纳物业管理费。三、物业管理服务内容：主要包括：房屋共用部位及设施的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等。四、物业管理服务费用：业主自收到入住通知书之日起缴纳相关费用，乙方交纳费用的时间是从2013年4月26日至2014年4月25日；住宅物业按建筑面积每月每平方米1元计算。五、违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金等。郭庆英根据开发商与安达物业公司所签订的前期物业管理服务协议的约定，按照每平米1元的标准，向安达公司交纳了第一年的物业费。安达物业公司为该小区业主提供物业服务。2015年1月13日，安达物业公司撤离该小区，并将物业管理移交三门峡市阜盛物业服务有限公司。原告主张在2014年4月26日至2015年1月13日期间，原告替被告郭庆英垫付水费34.6元，庭审中，原告提交各户业主欠水费的明细单，该明细单没有被告的签名。郭庆英未交纳2014年4月26日至2015年1月13日期间的物业服务费用。原告催要无果，诉至本院，要求依法判令被告支付原告物业费、垃圾费、水费以及公摊电费共计682.5元，以及逾期支付的滞纳金。另查明：2013年3月25日，三门峡市发展和改革委员会给原告颁发《收费许可证》，许可收费项目包括：物业管理费、机动车停放服务费、生活垃圾处理费等，其中生活垃圾处理费属于委托收取，按照每月每户4元的标准收取。2015年4月20日，原告在黄河时报上刊登公告，主要内容：“尊敬的宏江中央广场业主：自2013年4月宏江中央广场交房以来，我公司遵照国家有关物业管条例及当地政府物业管理办法，依照物业管理部门审批的物业服务标准提供了相应的物业服务，我们的工作得到了多数业主的支持和认可。由于小区前期的基础设施不尽完善、工程遗留问题较多、房屋维修不够及时等因素，虽经我们多次向开发商反映并尽力多方采取弥补措施，但毕竟给业主们的生活带来了诸多不便，为此我们深感遗憾并致以由衷歉意！由于相当部分业主对管理费的严重拖欠，以致于我公司在宏江中央广场服务的短短二年已经亏损近百万元。目前，本公司已从宏江广场小区撤离，由于撤离仓促以及有关单位给本公司造成不良影响致使撤离工作不尽完善，包括部分业主的装修押金尚未清退完毕。为此本公司承诺，对于预收业主的装修押金，待我公司与宏江房地产开发公司费用结算完毕，会予以悉数退还，敬请业主理解原谅，具体退还时间，我公司会提前采取电话、媒体、报纸等方式告知，请相关业主及时关注并相互转告”。同日，原告安达公司在黄河时报上还刊登了《关于催缴物业管理费用的公告》，主要内容：“尊敬的宏江中央广场业主：安达公司进驻宏江中央广场两年多来，由于小区基础设施不尽完善、工程遗留问题较多，致使物业管理工作举步维艰。部分业主（1705户）对于应当缴纳的物业费至今拒绝缴纳，致使本公司的合法权益蒙受重大的损失。为此，本公司依照《河南省物业管理条例》第四十七条相关规定，再次向园区内未缴纳物业费的1705家业主发出征收物业管理费通知，征收费用时间为2015年4月23日至2015年5月22日，对应缴纳的物业费直接转账到下列账户，对逾期仍拒缴物业管理费的业主，我公司将保留依照相关法律途径催缴相关费用的权利，切望相互转告并理解、配合”。原审法院认为：原告安达公司作为物业服务企业，按照前期物业服务协议约定，为被告所居住的小区提供物业服务，郭庆英作为业主，在享受物业服务的同时，应履行合同的义务，及时交纳物业费用，故安达物业公司要求郭庆英支付2014年4月26日起至2015年1月13日（269天）期间的物业费的诉讼请求，应予支持。对于被告提出的房屋墙体问题、绿化、水管问题等其他问题，原告不予认可，且被告未提交相应的证据予以证明，因此该抗辩理由不能成立。原告主张物业费583.49元，符合法律规定，本院予以确认。原告主张垃圾费，不同于物业费中所包含的清洁费用，该笔费用系环卫部门从住宅小区将生活垃圾清运到垃圾处理站并将垃圾处理所产生的费用。根据原告提交的收费许可证，可以确定生活垃圾处理费的收费标准为每户每月4元，且是委托收费项目，因此，原告主张的垃圾费34.5元，符合相关规定，本院予以支持。原告主张其为被告垫付水费，但其提交的证据仅为明细单，该明细单没有被告的签名认可，且原告也未提交其他证据予以佐证。原告要求被告支付水费，本院不予认定，可待证据齐全后另行主张权利。虽然根据双方所签订的前期物业服务协议的约定，业主应当按期交纳物业费，逾期不交，则要向安达公司按照每日万分之五的缴纳滞纳金，根据庭审中查明的事实，可以确定原告在2015年1月13日撤离宏江中央广场小区时，没有履行告知义务，致使业主对其撤离的事实并不知情。虽然2015年4月20日原告在黄河时报发布声明，告知业主其从宏江广场撤出的事实，并向业主催缴所拖欠的物业费，由于该声明未明确列明每户业主应当缴纳物业费的具体数额，而且原告的办公地点已经撤离，导致业主无法缴纳物业费。因此，原告主张逾期缴费滞纳金，应当自起诉之日起，按照每日万分之五交纳。原告主张的公摊电费，没有相关证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条之规定，判决：一、被告郭庆英支付原告深圳市安达物业管理有限公司物业费583.49元、垃圾费34.5元，合计617.9元及滞纳金（以617.9元为基数，自2017年2月7日起至本判决确定的付款之日止，按照每日万分之五交纳）。限本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告深圳市安达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭庆英负担。二审查明的事实与原审一致。本院认为，2013年4月26日双方当事人签订的前期物业服务协议应当是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方之间形成物业服务合同关系，对双方均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的职责，承担相应的义务。安达物业公司已经履行了为上诉人郭庆英所在小区提供物业服务的职责，郭庆英作为业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费，安达物业公司要求郭庆英交纳物业费、垃圾费的诉讼请求理由正当，应予支持，一审法院根据双方约定及查明的案件事实情况判令郭庆英支付安达物业公司物业费、垃圾费及滞纳金并无不当，上诉人上诉请求和上诉理由无证据证明，依法不能成立，无法支持，一审法院判决正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭庆英负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一七年六月二十三日书记员  马志光