福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0304民初1255号原告：林美谦，女，1970年12月15日出生，汉族，居住地福建省莆田市城厢区，委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师。被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区，统一社会信用代码913503006603818812。法定代表人：张建雄，董事长。委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。林美谦与莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林美谦的委托诉讼代理人王乘波、正鼎公司的委托诉讼代理人王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林美谦提起诉讼称，诉讼请求：判令正鼎公司将位于莆田市荔城区西天××.××号房屋交给林美谦使用，该商品房应当符合法律和合同的交付约定；判令正鼎公司支付林美谦至实际交房日止以已付购房款264102元为基数的违约金（自2015年7月1日至2016年6月30日以每日0.04%计算的违约金为38664元，自2016年7月1日暂计至2017年2月28日以每日0.08%计算的违约金为48171元）。事实与理由：2014年7月29日，林美谦与正鼎公司签订合同的商品房买卖合同，林美谦向正鼎公司购买位于荔城区西天××.××号房屋，于2015年4月13日付房款264102元。合同约定正鼎公司应在2015年6月30日前将商品房交付使用。合同第九条第二项约定正鼎公司逾期交房超过90日后，林美谦愿意继续履行合同的，按林美谦已付款的日0.04%支付违约金。另根据正鼎公司自2016年7月1日起未交房的违约金双倍支付的承诺，正鼎公司应自2016年7月1日至实际交房日止的违约金应双倍计算。正鼎公司逾期交房的违约行为已经损害了林美谦的合法权益。正鼎公司辩称，正鼎公司已经履行告知交房的义务,因为林美谦已经由其所在小区的代表与正鼎公司协商后对本案商品房买卖合同交房日期做出变更，交房日期变更至2016年6月30日前交房，如果计算违约金,应当自2016年7月1日起至本案商品房消防验收之日即2016年8月17日止,而且林美谦诉求的违约金按日万分之四或八过高,依法应予减调并依法确认本案诉讼受理费承担比例。本案在审理过程，林美谦为支持自己的主张在法定期间内提供以下证据：证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明正鼎公司明显违约，依照合同第九条第二款的约定，应承担已付购房款264102元自2015年6月30日起每日万分之四计算的违约金。证据二、承诺书复印件一份，证明正鼎公司承诺于2016年6月30日前交房，但至今仍未交房，正鼎公司应按购房合同约定违约金的2倍进行赔偿。证据三、销售不动产统一发票复印件一份，证明林美谦购买商品房并交付了房款264102元。证据四、收款收据复印件一份，证明林美谦已依约支付契税、维修基金。证据五、涉诉案件表、（2015）荔执字第1213号执行裁定书复印件、（2014）莆执行第380-1号执行裁定书复印件、最高院的失信名单复印件各一份，证明正鼎公司涉执行案件，在2015年12月9日被冻结银行存款，2017年1月24日已经被列入失信的名单，系正鼎公司自身的原因导致按揭贷款无法办理，如果可以办理的，林美谦也同意按照合同约定给予办理。正鼎公司对林美谦的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，交房时间应变更为2016年6月30日。对证据二的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，违约金按日万分之八或万分之四都过高，不受法律保护，同时该份承诺书是在与林美谦的该小区业主协商后做出的，并非正鼎公司单方没有原因出具的。对证据三、四的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，只能证明林美谦实际交付了首付款264102元，余下的购房款为按揭支付，尚未实际到账。对证据五的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，对证明内容有异议，该证据不能证明正鼎公司不能办理按揭贷款手续，同时正鼎公司在答辩意见中已明确表示正鼎公司确实存在诉讼原因造成企业银行账户被查封，所以反而能够证明正鼎公司实际只能收到首付款，林美谦按揭贷款支付的剩余的房款或仍被冻结之中，另外如果林美谦无法缴纳因政策调整而增加的20%首付款，那么根据合同约定应当视同未与贷款银行及出卖人达成协议，买受人应当变更支付购房款的方式为一次性付清。经本院审查认为：双方对证据一、二、三、四、五的真实性、合法性没有异议，予以确认。证据一购房合同的来源合法及林美谦依据购房合同约定主张逾期违约金的案件事实具有关联，故对证据一予以采信。证据二系正鼎公司向全体业主发出的，该要约没有明确指定受要约人必须在反馈时限内作出承诺的约束，不符合要约要式并无法律约束力，证明的对象应该是正鼎公司与全体业主商议预交房的履约过程，凡是接收到承诺书的部分业主及正鼎公司之间属于预交房商议过程，承诺书中正鼎公司在已逾期交房的时间点后另行单方保证交房时间及增加违约责任，也属于合同履行行为，实质上正鼎公司与林美谦双方并无达成一致，故不予采信。证据三、四系林美谦交清首付款及办证所需税费的依据，予以采信。双方对证据五的真实性、合法性无异议，予以确认，协助按揭贷款的开发商存在信用问题可能使贷款银行拒不放贷，但结合正鼎公司提供的证据四又要求林美谦等业主履行按揭义务，在林美谦等业主没有履行之前就质疑其信用问题造成不能按揭贷款不能成立，不予采信。本案在审理过程中，正鼎公司为支持自己的主张提供以下证据：证据一、业主集体催告签名表、承诺书复印件各一份，证明经本案诉争楼盘小区业主代表催告并正鼎公司承诺，将交房时间变更至2016年6月30日前。证据二、莆公消防验（2016）第0089号《消防验收意见书》编号：FJYSBA-0594-LC-2016-00021《工程竣工验收备案表》、城镇污水排入排水管网许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、防雷装置验收意见书、竣工验收报告、设计质量检查报告、竣工验收质量合格文件、质量评估报告、竣工报告、气象报告、（2016）闽0304民初3901号《民事判决书》各一份，证明诉争房产已具备商品房买卖合同中所约定的交房条件。诉争房产施工建设期间，发生合同约定的不可抗力免责事件，如认定逾期交房违约，应当扣除不可抗力天数（其中大雨40天、暴雨22天、台风35天）。证据三、《交房通知书》信封面皮及其交寄清单复印件各一份，证明正鼎公司按合同约定已经履行告知交房，林美谦等业主或收或拒的事实。证据四、工银办发（2016）402号《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》、《履行按揭义务函》信封面皮（补缴按揭贷款首付款20%的通知）及其交寄清单复印件一份，证明因国家政策调整，个人商用房（办公）贷款办理按揭贷款的首付款从50%提高至70%。2017年1月10日正鼎公司集中统一发函通知林美谦等业主若继续采取按揭贷款购房的须补交20%首付款或将剩余房款一次性全额支付的事实。林美谦对正鼎公司的证据质证意见如下：对证据一有异议，与本案无关联性，因为林美谦没有签名确认，即使有签名，但是催告内容无法证实。对证据二中莆公消防验（2016）第0089号《消防验收意见书》、编号：FJYSBA-0594-LC-2016-00021《工程竣工验收备案表》的真实性、合法性没有异议，但是商品房验收合格的法定文件是建筑工程竣工备案证，正鼎公司提供的该证据只是其中建筑工程一个阶段竣工的验收，不符合商品房交房的条件。对证据二中城镇污水排入排水管网许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、防雷装置验收意见书、竣工验收报告、设计质量检查报告、竣工验收质量合格文件、质量评估报告、竣工报告的真实性没有异议，但是上述材料均是办理建筑工程竣工验收备案证的前提和最低的验收标准。对证据二中气象报告、（2016）闽0304民初3901号《民事判决书》的真实性没有异议，但是没有生效证明，不具有证明力。对证据三的真实性没有异议，但是诉争房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案证，不符合合同约定的交房条件。对证据四中工银办发（2016）402号《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》系工商银行的内容文件，并不是人民银行的文件，只适合其内部使用，对证据四中《履行按揭义务函》信封面皮及其交寄清单有异议，林美谦没有收到《履行按揭义务函》，实际上林美谦已经提供了五次银行贷款材料，工商银行内部要求的所谓70%购房首付款不具有普遍性。经本院审查认为：证据一承诺书与林美谦提供的证据二承诺书系同一份证据，在正鼎公司逾期交房后林美谦等业主向正鼎公司发出催告，与证据一催告签名表在时间上有先后关联，正鼎公司与林美谦协商变更交房时间未果后单方承诺履行合同行为的事实相关联，故对此予以确认，但双方并非已达成变更交房时间的合意。证据二中莆公消防验（2016）第0089号《消防验收意见书》编号：FJYSBA-0594-LC-2016-00021《工程竣工验收备案表》、城镇污水排入排水管网许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、防雷装置验收意见书、竣工验收报告、设计质量检查报告、竣工验收质量合格文件、质量评估报告、竣工报告等证据不能说明本案商品房当然可取得综合验收报告备案证即以达到法定交房条件，但该证据基本上符合合同第八条约定的交房要件，其中工程竣工验收备案表最迟项目验收时间为2016年11月15日。双方对证据二中气象报告、（2016）闽0304民初3901号《民事判决书》的真实性没有异议，予以确认，其中符合累计24小时达到60毫米以上降雨和台风天气均可认为6级以上大风的天数扣除重复部分共为18天，据合同约定予以抵扣，本院对正鼎公司提出不可抗力的天气予以确认。对证据三该函件邮寄于2016年9月7日及其回执上的地址及电话与林美谦在合同中预留的相符合，林美谦或拒收可视为已经送达函件，系对其预交房的承诺的诚实履行，予以确认。对证据四中关于加强个人商用房贷款风险管理的通知系银行内部文件，及证据四中正鼎公司2017年1月10日向业主林美谦等发出《履行按揭义务函》应按照合同约定提供按揭贷款资料以便办理贷款或变更付款方式，故对该证据的真实性予以确认，正鼎公司与林美谦之间因购房款尚未付清，并且房屋已将达到可交付的条件，考查履行合同必须诚实，正鼎公司与林美谦应当对按揭贷款事实重新协商清楚。经庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：林美谦于2014年7月29日与正鼎公司签订合同的商品房买卖合同，合同约定：林美谦向正鼎公司购买位于荔城区西天××.××823房屋，房屋总价款为528204元。正鼎公司应当在2015年6月30日前将商品房交付林美谦使用，如逾期交房超过90日的，林美谦如果选择不退房，正鼎公司自逾期之日起按林美谦已付款的每日0.04%支付违约金。第六条约定付款方式：合同签订当日支付首付款264102元，剩余购房款264102元申请按揭贷款方式付款。合同补充条款第四条第1项约定本项目需封顶后方可办理按揭；第2项约定出卖人协助买受人向银行或住房公积金管理中心申请办理按揭贷款手续；第5项约定因买受人逾期未补齐申报按揭贷款材料的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同并按照合同第七条第（2）项约定按未付款的20%支付逾期付款违约金。合同补充条款第五条第1项约定在合同约定交房日前买受人未付清购房款的，出卖人有权拒绝或顺延交房；第7项约定所购房屋在合同约定的交房日尚未达到交付条件，但买受人自愿接收的，视为买受人豁免出卖人承担逾期交房的违约责任。合同第八条约定房屋交付条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；排水、用电、电气设备等设施达到设计要求；小区道路、绿化、环卫等公共设施、基础设施基本完成。合同签订后，林美谦已交付了首付购房款。2016年1月4日正鼎公司经林美谦催告，2016年1月16日单方作出限期2016年6月30日预交房及自己增加违约责任的承诺。2016年9月7日，正鼎公司发出《交房通知书》，通知林美谦预交房。正鼎公司于2017年1月10日起向林美谦发出《履行按揭义务函》通知及时补交按揭贷款所需的贷款资料，依照银行新规定办理按揭贷款，林美谦因接收函件，并未及时履行偿还余下购房款。正鼎公司《工程竣工验收备案表》验收项目备案时间最迟的为2016年11月15日。本案争议商品房尚未正式交房已超过90日。合同履行期间2015年7月1日至2016年11月15日符合累计24小时达到60毫米以上降雨和台风天气均可认为6级以上大风的天数扣除重复部分共为18天。因林美谦不能在合同约定的期限内取得房屋，现林美谦向本院提出正鼎公司因违约应承担违约责任,正鼎公司抗辩本案争议房屋已经交付而不承担违约责任，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。综上，本院认为，林美谦与正鼎公司签订的商品房买卖合同及附件协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2015年6月30日前完成房屋交房义务，双方经协商未能预交房，造成林美谦无法如期接收房屋，已构成违约。但正鼎公司按其承诺诚实履行，在2016年11月15日基本完成房屋验收以达到交房条件。因购房款尚未付清又因商业银行首付比例政策变化，正鼎公司系按揭贷款协助方，未能及时通知林美谦，交房逾期违约可与逾期付款违约责任相抵，其才于2017年1月10日向林美谦发出以变更交纳现金等解决付款方式的催告通知，故违约期间应自2015年7月1日起算至2016年11月15日且期间应扣除正鼎公司符合合同约定不可抗力拖延工期的天数部分，林美谦的诉讼请求于法有据的，予以支持。但林美谦依据合同约定的已付购房款的每日0.04%以及部分按每日0.08%请求支付违约金过分高于因违约造成的损失，又正鼎公司提出调减，因逾期交房造成林美谦入住不便，应对照房屋所在地的房屋租金水平，故对违约金进行适当权衡调整。同时林美谦提出正鼎公司自己无法达到按揭贷款的资质要求，且不能按正鼎公司要求以合同按揭付款方式执行，但至今没有相应的证据予以证实，本案在2016年11月15日至实际交房前造成房屋交房违约的责任，因为正鼎公司未全部取得购房款，可作迟延交房的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应按照与原告林美谦于2014年7月29日签订的编号为L201404585的商品房买卖合同约定的交房条件将位于荔城区西天尾镇房屋交付给原告林美谦使用；二、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告林美谦自2015年7月1日起至2016年11月15日止（从中应扣除18天）每日按原告林美谦已付购房款264102元的0.01%计算的逾期交房违约金12808.95元；三、驳回原告林美谦其他的诉讼请求。如果正鼎公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1971元,减半收取985.5元，由正鼎公司负担60元，由林美谦承担925.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  刘忠生二〇一七年六月六日书记员  陈林梅附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第（一）款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。