广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5928号上诉人（原审被告）：陈佳鹏，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门豪斐然贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：张永，职务：经理。委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。上诉人陈佳鹏因与被上诉人厦门豪斐然贸易有限公司（以下简称“厦门豪斐然公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈佳鹏向本院提起上诉称：原审认定事实错误，一审认定被上诉人支付的10万元押金认定为预付款不符合事实。第一是租赁合同中并没有定金约定，其次双方合同约定押金的交纳时间为合同签订时，现合同签订时间是2015年10月23日，但款项支付时间为2015年10月16日，故该款项也非双方约定的押金。故按被上诉人的主张应认定为预付款。上诉人认为，原审判决显然错误。第一、原审判决认定该款项为预付款存在逻辑错误。原审判决的理由是租赁合同中并没有定金约定，不宜认定为定金。既然合同中没有定金条款的约定不宜认定为定金，同样道理，合同中也没有预付款条款的约定，显然也不宜认定为预付款，因此，原审判决的逻辑是错误的。第二、原审判决仅仅以款项支付时间与合同约定押金支付的时间不符为由，否定其押金的性质，从而认定该款项的为预付款，上诉人认为该笔款项的性质属于押金，而不是预付款。1．应当以合同签订时双方的真实意思表示为准，认定该款项为押金符合双方当事人的意思表示。合同双方签订的《广州市房屋租赁合同》第五条约定，合同签订时乙方向甲方交纳人民币伍拾万元整作为房屋押金，甲方在租赁期满将押金退回乙方。合同中只有押金的约定，并没有关于预付款的约定，因此，双方对该款项的意思表示应为押金，原审将该款项认定为预付款明显是与双方当事人的意思表示不相符，是毫无依据的。2．应从交易习惯来认定该款项的性质，认定该款项为押金符合交易习惯。关于房屋租赁的日常交易习惯，正式签订租赁合同之前一般都有一个商谈期，双方有了租赁的初步合意后，为了保证该房屋不会被租给其他人，承租方通常会交付一定金额的押金、保证金或定金作为签订或履行合同的担保。款项支付后，若出租方违约则按原金额退还或双倍退还承租人，若承租方违约则该金额不予退回。无论该款项是押金、保证金还是定金，承租人违约都不予退还。3．款项的支付时间符合租赁合同对押金的约定。租赁合同约定：合同签订时乙方向甲方交纳人民币伍拾万元整作为房屋押金。“合同签订时”可以理解为合同签订当天，也可以理解为合同签订前后几天。通常情况下，押金既有订约保证功能，也有履约保证功能。根据交易习惯，为了保证房屋不会被另租他人，押金一般都在正式合同签订之前的商谈期支付，而很少在签约当天支付。此处，“合同签订时”应理解为合同签订的前后几天。若按原审判决的观点把“合同签订时”理解为合同签订的当天，在合同签订前、后支付的押金都被认为是预付款，则会导致交易混乱，令合同当事人无所适从。在本案中，合同约定押金为伍拾万元，签订合同之前支付的拾万元，签订合同当天没有付款，假设剩余的肆拾万在合同签订后的第二天支付，双方没有产生纠纷。按原审观点，这伍拾万元就不是押金，而是预付款了，显然这是非常荒谬的。综上所述，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人厦门豪斐然公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。厦门豪斐然公司于2016年3月30日向原审法院起诉请求：1、解除厦门豪斐然公司与陈佳鹏（广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部）于2015年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》。2、陈佳鹏返还预付款100000元，并从起诉之日起按银行逾期贷款利率计算利息至付清款项为止。3、本案受理费由陈佳鹏承担。原审法院经审理查明：厦门豪斐然贸易有限公司于2015年10月16日分两笔将10万元款项通过银行转账的方式支付给陈佳鹏。2015年10月23日，广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部（出租人，甲方）与厦门豪斐然贸易有限公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，陈佳鹏作为甲方代表人在合同上签名。合同约定“甲方同意将坐落在广州市白云区太和镇太和北路86号顺景大厦一二层的商铺出租给乙方作商业用途使用。合同签订时乙方向甲方交纳人民币50万元作为房屋押金，甲方在租赁期满将押金退回乙方……”原审另查明，广州市工商行政管理局白云分局证明经电脑检索，至2016年3月29日，在该局企业登记资料库中未找到“广州市白云区太和房地产开发公司顺景大厦经营部”企业的电子档案。原审诉讼中，厦门豪斐然公司主张因陈佳鹏无法提供完整的产权证明资料和土建消防相关证件，亦未将涉案场地交付厦门豪斐然公司使用，故请求解除其与陈佳鹏于2015年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》，并要求返还100000元预付款。陈佳鹏同意解除合同，但辩称因厦门豪斐然公司违约在先，该100000元作为定金，不应返还。原审法院于2016年12月28日向陈佳鹏送达厦门豪斐然公司的《增加诉讼请求申请书》。为支持诉请，厦门豪斐然公司提交以下证据：1、个人电子转账凭证2张（原件），拟证明厦门豪斐然公司预付了100000元给陈佳鹏。2、广州市房屋租赁合同及补充协议（原件），拟证明双方签订合同，但因陈佳鹏的原因合同没有实际履行。3、证明（原件），拟证明合同的主体不适格，该合同无效。厦门豪斐然公司并申请法庭通知证人王某出庭作证，拟证明王某系厦门豪斐然公司的出纳，2015年10月16日根据厦门豪斐然公司的通知，用自己的账号向陈佳鹏汇款100000元。厦门豪斐然公司庭后提交补充证据：证人王某的身份证复印件、说明及劳动合同，拟证明王某系厦门豪斐然公司出纳。原审经质证，陈佳鹏对厦门豪斐然公司提交的证据1、2真实合法性无异议，但合同因厦门豪斐然公司的原因无法履行，合同中明确约定厦门豪斐然公司应交付500000元押金，厦门豪斐然公司一直没有给付，厦门豪斐然公司的违约造成我方的损失。对证据3的真实性无异议，但不确认关联性，由于广州市顺景大厦经营部是没有工商登记的，九十年代时挂靠在广州太和房地产开发公司的名下，至今广州市顺景大厦的实际经营者系我方，租赁合同真实合法有效。对厦门豪斐然公司补充提交的王某的劳动合同真实性、合法性、关联性均不予确认。原审诉讼中，陈佳鹏提交以下证据：1、广州市房屋租赁合同（原件），2、租赁登记备案证明及临时经营场所经营证明（原件），3、租金支付证明（原件）拟共同证明商场系陈佳鹏租赁而来，陈佳鹏每月都在按月支付租金147000元。4、营业执照和结业通知书（原件），5、租赁合同（原件），拟共同证明陈佳鹏经营的商场已经结业，并临时租赁给成某一个月。案涉租赁场地已基本具备交付给厦门豪斐然公司的条件。6、万品汇商场合同书（原件），拟证明厦门豪斐然公司违约后造成陈佳鹏的商场推迟四十天才租出去一部分，大部分至今未能租出去，导致巨额租赁损失。7、招商代理合同书（原件），8、招商代理费支付凭证，拟共同证明厦门豪斐然公司违约后造成陈佳鹏的商场未能顺利租出去，增加陈佳鹏额外支付招商代理费7.8万元。补充提交以下证据：1、顺景大厦重新投资开发协议书，2、委托书，3、太和镇谢家庄村民委员会证明，拟共同证明顺景大厦始于1992年动工建设，由陈佳鹏父亲陈志辉、李汉明以广州市太和房地产开发公司顺景经营部投资开发建设，现在仍然由陈某等人进行经营管理。4、电费发票，5、水费发票，拟共同证明由于历史遗留原因，顺景大厦的水电费仍然使用临时用水和临时用电，由管理人陈某统一支付水电费。6、农村宅基地使用证，拟证明涉案房产的小部分面积产权系陈佳鹏所有。7、租赁合同、农村宅基地使用证及身份证，拟证明案涉房产系陈佳鹏向顺景大厦的众多业主租赁而来，产权清晰。8、2015年8、9月份部分租金支付凭证，2016年3月份部分租金支付凭证，拟证明案涉合同订立前至今，陈佳鹏一直在支付租金。9、消防合格证明，拟证明涉案房产一直作为商场在使用，且消防等手续齐全合法。厦门豪斐然公司对陈佳鹏提交的证据质证如下：对证据1，真实性不予确认，陈佳鹏提交该证据证明其系承租人，与其质证我方意见时称其是广州市顺景大厦经营部的经营者自相矛盾。对证据2，与本案无关。对证据3，租金支付的时间为2015年10月28日，是我方向陈佳鹏提出要求提供消防证据及产权证明，陈佳鹏无法提供后合同无法履行，我方认为是陈佳鹏为事后虚假诉讼制作的证据。对证据4的关联性不予确认，就算陈佳鹏通知了派出所终止协议，也无终止协议的内容，故我方对此不予确认。对证据5的真实性无法确认。对证据6的真实性不确认，且与本案无关。对证据7、8的真实性不予确认且与本案无关，我方认为是陈佳鹏事后杜撰的。厦门豪斐然公司认为陈佳鹏补充提交的证据已超过举证期限，不予质证，根据案情发表意见：对补充证据1、2、3的真实性无法核实，对关联性有异议，即使顺景大厦由陈某等人经营，但法律主体上，陈某与陈佳鹏和无主体资格的“顺景大厦经营部”没有关联。对补充证据4、5的关联性有异议，电费发票和水费收据跟陈佳鹏和无主体资格的“顺景大厦经营部”没有关联。对补充证据6的真实性认可，但无主体资格的“顺景大厦经营部”与陈佳鹏无关，厦门豪斐然公司与无主体资格的“顺景大厦经营部”签订的《租赁合同》无效。对补充证据7的真实性无法核实，关联性不予认可。对补充证据8的真实性和关联性不予认可，签订租赁合同时，陈佳鹏未告知房屋产权情况是如此复杂，如果产权非常明晰，陈佳鹏为什么不用自己的名字签订租赁合同？而使用没有主体资格的“顺景大厦经营部”签订合同？陈佳鹏存在欺诈。对补充证据9的真实性无法核实，也跟本案无关，《消防安全检查意见书》的地址是太和北路88号，而厦门豪斐然公司与顺景大厦经营部签订合同的地址是太和北路86号，面积也不同。原审经审查，对厦门豪斐然公司提交的证据1个人电子转账凭证，系原件，原审法院采信，确认王某于2015年10月16日转账10万元给陈佳鹏。对证据2，系原件，原审法院采信，确认广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部（出租人，甲方）与厦门豪斐然贸易有限公司（承租人，乙方）于2015年10月23日签订《广州市房屋租赁合同》，陈佳鹏作为甲方代表人在合同上签名。合同约定“甲方同意将坐落在广州市白云区太和镇太和北路86号顺景大厦一二层的商铺出租给乙方作商业用途使用。合同签订时乙方向甲方交纳人民币50万元作为房屋押金，甲方在租赁期满将押金退回乙方……”对证据3，系原件，原审法院予以采信，确认广州市工商行政管理局白云分局证明经电脑检索，至2016年3月29日，在该局企业登记资料库中未找到“广州市白云区太和房地产开发公司顺景大厦经营部”企业的电子档案。对厦门豪斐然公司申请出庭作证的证人王某的证言及厦门豪斐然公司庭后补充提交的劳动合同等证据予以采信，确认厦门豪斐然公司于2015年10月16日分两笔将10万元款项通过银行转账的方式交付给陈佳鹏。对陈佳鹏提交的证据1，系原件，原审法院采信，确认陈佳鹏作为承租人（乙方）与广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部（出租人，甲方）于2014年12月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定“甲方同意将坐落在广州市白云区太和镇太和北路顺景大厦一二层的商铺出租给乙方作商业用途使用……”对证据2，因《房屋租赁登记备案证明》上所载的出租人和陈佳鹏与广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部所签合同的出租人不相符，故原审法院对此证据不予采信。对证据3，因本案无证据证明陈佳鹏付款对方古某等与本案有关联性，故原审法院对该证据不采信。对证据4、5，原审法院予以采信，确认陈佳鹏经营的商场已结业，并临时租赁给成某一个月，涉案场地具备交付条件。对证据6、7、8，因与本案厦门豪斐然公司诉请无关联性，原审法院不予采信。对陈佳鹏补充提交的证据，因与本案厦门豪斐然公司的诉请无直接关联性，故原审法院不予采信。原审法院认为：关于合同的解除问题，厦门豪斐然公司（乙方）与广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部（甲方）于2015年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》，因合同甲方广州市太和房地产开发公司顺景大厦经营部未经工商登记，故原审法院认定该合同的甲方为在合同上签名的自然人陈佳鹏。现厦门豪斐然公司主张解除合同，陈佳鹏亦同意，故原审法院予以照准。根据合同法有关规定，当事人一方依约定或法定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，原审法院认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》于原审法院向陈佳鹏送达厦门豪斐然公司的《增加诉讼请求申请书》之日即2016年12月28日解除。关于厦门豪斐然公司向陈佳鹏支付的10万元款项陈佳鹏是否应予返还的问题，厦门豪斐然公司主张该款项为预付款，陈佳鹏应予返还；陈佳鹏在原审诉讼中先主张该款项为部分押金，后主张该款项为定金，因厦门豪斐然公司违约在先，故不应予以返还。经查，首先，厦门豪斐然公司、陈佳鹏在合同中并无定金约定；其次，双方合同约定押金的交纳时间为“合同签订时”，现合同签订时间为2015年10月23日，但款项支付时间为2015年10月16日，故该款项也非双方合同约定的押金。综上，原审法院采纳厦门豪斐然公司的意见，认定该100000元系厦门豪斐然公司的预付款，现双方的合同解除，陈佳鹏应向厦门豪斐然公司返还该100000元款项。至于利息，应从合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本金实际清偿之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年2月17日作出如下判决：一、原告厦门豪斐然贸易有限公司与被告陈佳鹏于2015年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》于2016年12月28日解除。二、于本判决生效之日起五日内，被告陈佳鹏返还原告厦门豪斐然贸易有限公司100000元及利息（利息以100000元为本金，自2016年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计至本金实际清偿之日止）。三、驳回原告厦门豪斐然贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告陈佳鹏负担。原告同意被告在履行本判决时向原告径付原告已垫付的案件受理费2300元。二审审理期间，上诉人陈佳鹏向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1、（2016）粤0111民初7377号民事判决书。拟证明上诉人和被上诉人签订的合同所涉及房屋是上诉人向其他人租赁而来，并且上诉人也向其他人不断的支付租金。证据2、上诉人与被上诉人的老板个人签订的租赁合同，拟证明签合同之前交押金的合理性。被上诉人厦门豪斐然公司质证称1、关于证据1是否真实诉讼存疑，该案起诉的时间是在被上诉人起诉之后为了证明有涉案场地的租赁权而起诉的。2、该判决的第3页，原告提交的证据很简单，被告提供的证据也是很简单，我方没有看到全案的材料，上诉人在本案一审中也提交了相关类似材料，而且证据很薄弱，我方认为是虚假诉讼，而且该诉讼与本案也没有关联性，无论被上诉人的合同是否履行，也应该按期支付租金，我方认为该诉讼可能存在虚假诉讼可能。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于前期给付十万元的性质及处理。上诉人坚持认为该款为押金。原审以给付时间在合同签订之前而认定其为预付款，亦不完全符合一般认知。该款给付时间在签订合同之前，双方对该款性质及处理并无明确约定，不能排除该款为签约定金的可能，双方当事人对此各有表述而对自身主张均举证不充分。鉴于，上诉人未充足举证证实其已经就涉案物业的权属及相关资料详尽交付被上诉人，涉案场地亦未实际交付，上诉人亦未按合同交付押金，合同并未实际履行。考虑合同的签订内容，实际履行及后果，原审判定放还款项，符合公平原则，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈佳鹏负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年六月二十八日书记员  冯冠豪