辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽03民终1040号上诉人（原审被告）：鞍山市大德物业有限公司。住所地:鞍山市铁东区大德翠韵华庭七甲。法定代表人：王伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李孟幻，该公司职员。委托诉讼代理人：程国彬，辽宁金科大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金典世家小区业主委员会。住所地：鞍山市铁东区大德金典世家*号楼*单元****室。法定代表人：沈英弟，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：常江，辽宁晟通律师事务所律师。上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业）因与被上诉人金典世家小区业主委员会（以下简称金典世家业委会）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2015）鞍东民三初字第01602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大德物业委托诉讼代理人李梦幻、程国彬，被上诉人金典世家业委会法定代表人沈英弟、委托诉讼代理人常江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大德物业上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案诉讼费用由金典世家业委会承担。事实和理由：一、业主大会的召开程序合理合法，结果公正，物业服务合同有效。1、根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，街道办事处只是负责指导、协助业委会召开业主大会，并不需要参与投票过程，且对炉街道办事处副书记及城建处职员履行政府监督职能，参与了唱票大会，在唱票结果记录表上加盖公章，进一步证明了业主大会程序合法公证。2、不能因戴恩吉等4名业委会成员未参与投票过程、未履行其义务即否认唱票大会结果的真实性。3、商业网点业主有权参与业主大会，享有投票权，原审法院认定其投票结果无效没有法律依据。4、物业服务合同自2014年5月27日签订后即生效，业主大会于2014年11月23日召开，无论业主大会程序是否合法、结果如何，均不能以此来否认签订的物业服务合同的真实有效性。2014年5月1日召开的业主大会中，选票上均有业主签字，足以说明全体业主的真实意愿。二、原审法院以“违反法律、行政法规的强制性规定”为由，判定合同无效，属于适用法律错误。金典世家业委会辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金典世家业委会向一审法院起诉请求：1、依法判决2014年5月27日原金典世家业委会与大德物业违规签订的《物业服务合同》无效；2、诉讼费用由大德物业承担。一审法院认定事实：2013年8月，原金典世家业委会与大德物业签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2013年8月2日起至2015年8月1日止。如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。该合同约定金典住宅按1元/月·平方米；金典商业0.5元/月·平方米，金典餐饮商业1.5元/月·平方米。另查，2014年5月1日至2014年5月20日，原金典世家业委会采用书面征求意见的方式对是否按照调整后的物业服务费标准（住宅服务费标准由1元/月·平方米调整至1.3元/月·平方米）继续选聘大德物业作为金典世家物业服务单位进行投票表决，并于2014年5月21日公开唱票，表决结果为：小区总投票数324票，总票权面积40909.78平方米，其中同意：按面积计27782平方米票权数，占总票数的68%；按业主人数计206票权数，占总票权数的63.6%；不同意：74票权数，占总票权数的22.8%；无效票（作废票、弃权票）等：44票权数，占总票权数的13.6%。原金典世家业委会主任、鞍山市铁东区对炉街道办事处中心社区居委会、鞍山市铁东区对炉街道办事处及原金典世家业委会在载有上述表决结果的《关于2014年金典世家业主大会表决结果备忘》中签字盖章。上述投同意票的业主中，有32户系商业网点，按面积计算共8178.64平方米票权数，占总票权数的20%。原金典世家业委会于2014年5月22日对上述表决结果进行了公示，并于2014年5月27日，与大德物业签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止。合同中明确住宅服务费标准为1.3元/月·平方米、金典商业0.5元/月·平方米、金典餐饮商业1.5元/月·平方米。再查，原金典世家业委会成员戴恩吉、王晓娟、吴杰、王洪英在本案中均作为证人到庭，证明2014年5月27日金典世家业委会与大德物业签订《物业服务合同》均不知情。鞍山市铁东区对炉街道办事处城建处职员毕立坤及鞍山市铁东区对炉街道中心副书记原学岫作为证人到庭，证实街道只参加了唱票大会，并不清楚票数如何产生。又查，2014年11月23日，在相关部门的组织下，金典世家小区再次召开业主大会，就是否同意恢复原合同（1元）进行投票表决，表决结果为：投票共计218票，其中195票同意恢复原合同（1元），4票不同意，18票待定，1票放弃。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。据此，业主委员会代表全体业主签订《物业服务合同》应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，2014年5月21日的唱票大会投同意票的结果数虽然符合法律规定，但原业主委员会成员戴恩吉、王晓娟、吴杰、王洪英及鞍山市铁东区对炉街道办事处均未参与投票过程，且投同意票的业主中有32户系商业网点，而本次投票关于住宅物业费涨价事宜并不涉及该部分业主的利益。同时，2014年11月23日在相关部门的组织下再次召开的业主大会，就是否同意恢复原合同住宅物业费（1元）进行投票表决，结果为同意恢复原价。而大德物业也没有提供其他充分有效的证据证明2014年5月1日至2014年5月20日的投票系全体业主真实意愿，并符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原金典世家业委会与大德物业根据此次唱票大会结果于2014年5月27日签订的《物业服务合同》应为无效。故对金典世家业委会要求判决2014年5月27日原金典世家业委会与大德物业签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，该院予以支持。对大德物业提出的金典世家业委会的主张没有事实根据和法律依据，不具有法定的合同无效的情形，其诉讼请求应当予以驳回及上述合同合法有效，对全体业主具有法律效力的抗辩理由，该院不予采信、支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：原金典世家业委会与大德物业于2014年5月27日签订的《物业服务合同》无效。案件受理费100元，由大德物业负担。二审中，当事人未提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，2014年5月27日，原金典世家业委会与大德物业所签订新《物业服务合同》的依据，系2014年5月1日至20日之间，原金典世家业委会采用书面征求意见的方式对是否按照调整后的物业服务费标准（住宅服务费标准由1元/月·平方米调整至1.3元/月·平方米）继续选聘大德物业作为金典世家物业服务单位进行投票表决结果。该表决结果的真实性、合法性，系《物业服务合同》合法有效的前提。而本案的客观事实为，在大德物业开始按照新《物业服务合同》的内容（住宅服务费标准1.3元/月·平方米）开始收取物业费用后，2014年11月23日，在相关部门的组织下，金典世家小区自发再次召开业主大会，会议内容为：就是否同意恢复原合同（1元）进行投票表决，表决结果为：投票共计218票，其中195票同意恢复原合同（1元），4票不同意，18票待定，1票放弃。该事实导致现任金典世家业委会诉至法院，要求法院确认之前的《物业服务合同》无效。纵观两次投票表决，从时间上看，分别发生2014年5月、2014年11月，时间较短，但结果截然不同；从投票形式上看，第一轮金典世家业委会采用书面征求意见的方式，第二轮业主大会进行投票方式为广大业主本人现场投票；从主要参与人员上看，第一轮书面征求意见唱票时，业主委员会成员只有原业委会主任徐品晶参加，其余四名业委会成员均没有参与唱票，且在一审庭审中，该四人均出证，证实其对于第一轮书面征求意见唱票及签订新的《物业服务合同》均不知情。其他与会人员绝大多数为商业网点业主，而商业网点的物业费没有变化调整，故唱票结果与商业网点业主之间没有直接利益关系。而第二轮投票过程系现场投票，人数符合法律规定人数，且均为住宅楼业主，最终票数相对集中，结果为多数同意按照原来的住宅服务费标准即1元/月·平方米缴纳物业费。根据上述客观事实，现金典世家业委会认为第一轮表决唱票结果所签订的新《物业服务合同》并非广大业主的真实意思表示，大德物业为了变更原物业服务合同中住宅服务费标准，虽然履行了相应程序，并签订了新《物业服务合同》，但合同另一方主体金典世家业委会以再次投票表决的方式表示明确反对大德物业变更原《物业服务合同》的行为。同时要求重新履行之前的服务合同内容。故金典世家业委会欲确认新《物业服务合同》无效具有事实依据。原审对于金典世家业委会的诉讼请求予以支持并无不当。本院予以维持。关于大德物业上诉主张根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，街道办事处只是负责指导、协助业委会召开业主大会，并不需要参与投票过程，且对炉街道办事处副书记及城建处职员履行政府监督职能，参与了唱票大会，在唱票结果记录表上加盖公章，进一步证明了业主大会程序合法公证；且不能因戴恩吉等4名业委会成员未参与投票过程、未履行其义务即否认唱票大会结果的真实性；商业网点业主有权参与业主大会，享有投票权，原审法院认定其投票结果无效没有法律依据一节。因唱票大会的程序是否合法，虽然系新《物业服务合同》生效的必然要件，确不是其有效的唯一要件。现金典世家业委会主张新《物业服务合同》并非其真实意思表示，且其通过明示方式，即再次举行业主大会进行表决的方式证明广大金典世家住宅业主不同意变更原《物业服务合同》住宅1元/月的每平方米服务费标准。故大德物业的此项上诉理由与案件结果之间，不具有因果关系，本院不予采信。关于大德物业上诉主张原审法院以违反法律、行政法规的强制性规定为由，判定合同无效，属于适用法律错误一节。本案金典世家业委会诉讼的主张理由为合同违背其真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位、个人不得非法干预”之规定，合同当事人有权以合同非其自愿，不是其真实意思表示为由主张合同无效或可撤销。故原审适用法律并无不当，本院不予采信。综上所述，大德物业的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鞍山市大德物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许爱军审 判 员  顾书宇代理审判员  詹智程二〇一七年六月二十七日书 记 员  全名鼎