贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2632民初323号原告：潘文海，男，1978年8月31日生，侗族，贵州省榕江县人，现住贵州省榕江县，委托诉讼代理人：龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告：榕江县龙云房地产开发有限公司住所地：贵州省榕江县古州镇古州北路**号。法定代表人谭绿峰，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，男，贵州铁力律师事务所律师。原告潘文海诉被告榕江县龙云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由审判员杨先富适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘文海及委托代理人龙胜培，被告榕江县龙云房地产开发有限公司委托代理人田景成到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金19936.77元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：，被告于2013年通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块开发房地产销售，建设项目名称为榕城尚品，被告办理预售许可证后公开向社会销售。原告于2015年12月12日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，建筑面积88.07平方米，总价值247048元。合同第十一条约定房屋交付时间为2016年2月29日，同时约定交房应符合三个条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。合同第十二条规定本项目相关设施、设备的交付使用时间与使用条件：（一）城市基础设施；给水、排水、供电、电话通信、有线电视、宽带网络；（二）公共服务设施：1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场、篮球场、羽毛球场、室内康乐健身场。合同第十三条规定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交房买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在90天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期起过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。到合同约定的交付日期2016年2月29日，被告电话通知原告交房，但被告在交付商品房时仍未达到合同第十一条、第十二条规定的条件，未能提供该商品房建筑工程合格证明文件和面积实测技术报告书，既不满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。到2017年3月31日，被告仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，共计超过396天。由于被告的超期交房和不符合交付条件，给原告带来很多不便，也给原告造成议定的经济损失，故向法院提起诉讼。被告辩称，一、合同中双方约定交房日期为2016年2月29日，实际交房日期也是2016年2月29日，被告不应承担逾期交房的违约责任。二、原告未按合同及其补充协议的约定履行付款、交纳税费及维修基金的义务，无权向被告主张交房，因此，被告也没有存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房的责任；三、在被告已完全按照合同及补充协议履行其义务的情况下，原告实际于2016年2月29日占有使用房屋，取得了租金的利益，应当赔偿额中扣减原告因被告违约而取得的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、购房收据、住建局回复、房屋维修金票据；2、被告提供的营业执照、身份证复印件、收楼确认书、业主入住验房表、商品房买卖合同及补充协议。本院认为，原告提供的住建局回复，来源及形式合法，能证明被告至今未取得房屋竣工验收证明的事实，与本案有关联性，本院予以采信；原告提供的商品房买卖合同，来源及形式合法，能证明案件事实，与本案有关联性，本院予以采信；被告提供的收楼确认书，能证明原告于2016年2月29日拿到房屋钥匙的事实，与本案有关联性，本院予以采信；被告提供的合同补充协议，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为榕城尚品。2015年10月5日，原告在被告处预定房屋一套，并交纳定金10000元；11月26日，原告支付购房款37048元；12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第2幢1单元9层1-9-3号房……建筑面积88.07㎡，套内建筑面积71.59㎡……；合同第七条第二款约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）247048.00元；合同第十一条约定：出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。签订合同当日，原告支付购房款30000元；2016年1月25日，原告支付购房款170000元。2016年2月29日，物业公司通知原告领取房屋钥匙，原告在《收楼确认书》上签字确认拿到房屋钥匙，并交纳房屋维修基金4939元。因被告一直未达到合同第十一条交房条件，原告也未收到任何通知交房材料及书面通知，原告认为被告至今未按合同约定交房，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。同时查明，2017年4月12日，榕江县住房和城乡建设局作出《关于榕江县龙云房地产开发有限公司违规交房的回复》，内容如下：“……一、经查，该房开公司已于2017年1月22日组织了房屋质量验收。由于未缴纳质量保证金及验收资料尚未完善，故尚未取得《工程质量竣工备案表》”。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，故被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点有三，一是被告是否违反合同约定逾期交房；二是原告是否违约合同约定；三是是否扣除被告辩称的原告占有房屋取得的租金利益。第一、关于被告是否违反合同约定逾期交房的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建筑工程竣工合格证明文件”约定为交付条件之一，而被告直至2017年4月12日仍未获准竣工验收备案，故应认定至2017年4月13日起诉之日止，被告仍未向原告交房。因此被告违约交房期间为2016年3月1日—2017年4月13日，逾期天数409天。关于被告辩称原告接收钥匙即认可房屋实际交付意见。本院认为，原、被告双方的合同约定了交房条件，但被告至今未达到交房条件，虽原告现已占有使用房屋，若以此认定为房屋已按约交付，于法相悖，本院不予采纳。第二、关于原告是否违约合同约定的问题。合同的补偿协议第三条第一款虽对交房时原告应当付清房款、相关税费、房屋维修基金等义务做了约定。但合同第十一条对交房的时间和条件做了约定。即，被告应在2016年2月29日前交付房屋，交房房屋时应当“已取得建筑工程竣工合格证明文件”。本案被告至今未取得竣工合同证明文件，交房条件未成就，二原告虽已使用房屋，但交房还未发生，补偿协议中约定的原告在交房时应尽的义务应当也未发生，故本案原告并没有违法合同约定。第三、关于是否扣除被告辩称的原告占有房屋取得的租金利益。原、被告之间签订的合同名称为《商品房买卖合同》，合同的内容也是围绕商品房买卖进行的约定。因被告至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，导致被告实际仍未交付房屋，原告却已占有使用房屋的情况。这是被告的违约行为造成的，合同对此也未进行约定，被告也没有向法庭提供相关证据予以证明。故对被告提出的扣除原告取得的租金利益的意见，证据不足，本院不予支持。结合原、被告的约定及本院的认定，被告应当向原告支付违约金为20208.53元（247048元×0.2‰×409天=20208.53元）。故原告要求被告支付违约金19936.77元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付违约金19936.77元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的九十条之规定，判决如下：由被告榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告潘文海违约金19936.77元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取149元，由被告榕江县龙云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨先富二〇一七年五月十七日书记员  宋真妮