北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初16421号原告（反诉被告）：张生智，男，1983年11月2日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：康春凤，女，1987年1月22日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：翟建，北京市智舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，男，2012年4月14日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告兼被告张某法定代理人（反诉原告）：郑某，女，1979年7月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：张春富，男，1935年7月12日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：张俊英，女，1944年12月26日出生，汉族，住北京市怀柔区。四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：徐卫东，北京浩东律师事务所律师。四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陆露，北京浩东律师事务所律师。原告（反诉被告）张生智、康春凤与被告（反诉原告）郑某、张某、张春富、张俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张生智、康春凤及其委托诉讼代理人翟建，被告（反诉原告）张春富、张俊英、被告（反诉原告）兼张某的法定代理人郑某及四被告（反诉原告）的委托诉讼代理人徐卫东、陆露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张生智提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同，办理过户、交税、物业交割、有线电视、水费、电费、供暖等交割手续；2、依法判令被告支付合同违约金680000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月9日，原告和被告一及其配偶张京山就位于昌平区*房屋签订了定金协议。2016年6月10日双方又签订了书面的买卖合同和补充协议。双方选定的合同居间方为北京链家房地产经纪有限公司。根据双方之间的合同约定，房屋总价款是340万元，合同定金是10万元，付款方式是商业贷款，贷款金额是214万元，2016年7月20日前支付第一笔首付款50万元，过户前5个工作日支付66万元。合同第六条第一款第4项约定：“收到第一笔首付款后5个工作日内，将该房屋交付给买受人”。补充协议第二条第7款物业交割约定：“甲乙双方应当在收到第一笔首付款5个工作日内自行办理物业交割手续”。第三条第一款明确约定，甲方确认房屋的性质为满五唯一住房。补充协议第四条第2款写明，“如果甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金”。合同签订后，原告依法于2016年6月9日支付了定金10万元，7月8日面签当天又支付了50万元，8月10日支付了66万元。原告按照合同约定支付了购房款但是被告方并没有按照合同约定依法交付房屋及办理物业交割手续。同时原告在建委了解到，被告一在合同履行过程中又在房山区购买了一套住房，直接导致涉案房屋的性质不是家庭唯一住房，被告方已经构成了根本违约。2016年8月8日张京山因病突然去世，张京山的父母分别为张春富和张俊英，即本案的被告三和被告四，同时留有独子为张某。现被告的行为构成了根本违约。同时被告这种行为也严重侵害了原告的合法权益，故原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院请求维护自己的合法权益。被告郑某、张某、张春富、张俊英辩称：首先继续履行合同的内容要办理原告手续的前提是根据双方达成的协议重新达成协议，被告重新办理房产证后才能办理这些问题，由于对方的违约不能实现。支付违约金被告不予认可，被告没有违约行为，我们要求对方支付违约金68万元。对方在起诉中提到第一被告没有按照合同约定办理物业交割手续，被告又买了一套房，导致税费增加。物业交割被告充分履行了自己的义务，在本合同签订之前和之后房产没有出租属于空置状态，房产的钥匙在中介处，目前房产有间房屋被原告上锁存放东西，我方认为办理物业交割是双方共同的权利义务，在合同诉争过程中，原告没有找被告办理手续，我们钥匙在中介处，中介肯定把钥匙给过原告。物业交割我们没有过错。原告拒绝办理撤销网签手续，导致合同无法继续，构成违约。第二原告指责被告又购买一套住房，今年6月10日双方签订合同的时候双方明确被告卖房是为了换房，被告多次催促原告履行缴纳款项的义务，就是为了买房，原告一再拖延。双方约定8月10日办理过户手续，被告全力配合，在8月19日签订选房协议。目前出现没有满五唯一的责任在原告方，原告方不再贷款拖延时间，在8月初户已经过完，不会出现这种情况。最后合同履行过程中张京山去世，被告需要办理后事继承公证，继续房屋买卖的过程，为此主动与原告和中介协商，达成补充协议二约定原告与11月15日前办理撤销网签的行为，配合被告换新的房产证继续履行合同，原告不履行合同，为此被告对原告很有意见。反诉原告郑某、张某、张春富、张俊英提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行房屋买卖合同，协助办理撤销网签及过户手续；2、判令反诉被告承担违约金68万元。事实和理由：反诉原告郑某和其夫张京山2016年6月10日通过北京链家房地产经纪有限公司与反诉被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），向反诉被告出售位于北京市昌平区*房屋一套，房屋成交价格340万元。合同约定自签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记并办理完所有手续及拿到尾款。同日，反诉原被告又签订补充协议约定：2016年6月9日反诉被告应当向反诉原告支付定金10万元，7月20日前支付第一笔首付款50万元；过户前5个工作日内支付第二笔首付款66万元；银行批贷后3个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后，反诉被告缴纳定金10万元和第一笔首付款50万元。2016年7月7日，反诉原告配合两被告办理了银行抵押贷款手续。2016年8月8日反诉原告郑某之夫张京山因病去世。经过四反诉反诉原告共同协商于2016年8月18日在公证处做了（2016）京国泰内民证字第1007号继承公证书，其中约定：北京市昌平区*房屋，50%份额为反诉原告郑某的个人财产，50%份额为张京山的遗产；张京山的遗产由其妻子郑某、儿子张某、父亲张富春、母亲张俊英共同按份继承。其中，郑某占62.5%，张富春占12.5%，张俊英占12.5%，张某占12.5%。反诉原告办理完继承公证后，反诉被告未按合同约定给付反诉原告第二笔首付款66万元，也拒不配合反诉原告撤回网签变更房产证明，怠于办理过户手续，经过反诉原告多次催促被告置之不理。因反诉被告的无端拖延给反诉原告造成巨大经济负担，使得反诉原告一家陷于进退两难的境地。反诉被告张生智、康春凤辩称：同意继续履行合同。我们没有违约按照合同约定卖方需要在7月15日配合买方办理房屋交付物业交割手续现在没有办理属于迟延履行违约。张金山因病去世，2016年8月19日郑某仍然冒用张京山的名义重新购房办理网签手续导致涉案房屋成为不唯一的住房，继续履行合同会产生40万元的税费，这是由于被告造成的他们应该承担税费，但是被告拒绝承担导致此次案件，卖方构成根本违约不是买方违约。第三法院出具法律文书没有网签手续房管局也能办理房屋过户手续，不需要撤销前一个网签。经审理后查明：张春富与张俊英系张京山父母，郑某与张京山系夫妻关系，二人生育一子张某。张京山与郑某按份共有楼房一套，各占50%份额，房屋坐落于昌平区*房屋，建筑面积157.41平方米。2016年6月10日，经案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，（出卖人、甲方）张京山、郑某与（买受人、乙方）张生智、康春凤就上述房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《北京市存量房屋买卖合同》约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价共计340万元。并且在第六条房屋的交付中约定：（一）出卖人应当在收到第一笔首付款后5个工作日内将该房屋交付给买受人。（二）在房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的计数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。同日，双方还签订了《补充协议》。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年6月9日将第一笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方；4、首付款：（1）乙方于2016年7月20日前将第一笔首付款50万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款66万元以理房通托管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于房屋核验完成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理：乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。7、物业交割：甲乙双方应当在收到第一笔首付款5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担：1、甲方确认，交易房屋情况为所有权证满五年且是甲方家庭名下唯一住房；2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。补充协议还约定了其他权利和义务。6月9日，张生智、康春凤向郑某、张京山支付定金10万元；7月7日，张生智、康春凤向郑某、张京山支付首付款50万元。该笔首付款交付后，双方未办理交付房屋及物业交割手续。7月25日至8月8日，双方曾共同办理缴税手续，但因受北京市税务系统调整的影响，双方未能办理缴税手续，亦无法办理过户手续。8月3日，银行下发涉案房屋的批贷函。8月8日，张京山因病去世。8月10日，张生智、康春凤通过理房通交付第二笔购房款66万元。因无法办理缴税过户手续，张春富、郑某（甲方、新出卖方）又与张生智、康春凤（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）于2016年8月16日达成补充协议（二）约定：现因原出卖方张京山于2016年8月8日去世，原出卖方张京山的继承人张春富、郑某继承该房屋，继承人张春富、郑某作为新出卖方继续履行合同，故经甲乙丙友好协商，达成补充约定如下：一、甲方张春富、郑某应于2016年11月1日前办理完毕继承公证手续，并于2016年11月15日前取得新房本。二、甲乙丙三方经友好协商，就原出卖方与乙方签署的关于房屋买卖的所有法律文件中约定的权利义务全部移转至甲方承受，甲方同意受让上述权利义务。三、原出卖方张京山、郑某与乙方已经于2016年7月12日办理了网签事宜。现因原出卖方张京山去世，房屋发生继承，原出卖方张京山的继承人张春富、郑某需在取得该房屋新房本后，配合乙方于2016年11月15日前办理撤销网签手续，并重新办理网签手续。四、将《交易合同合订本》中“第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”变更为“第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”协议还约定了其他内容。2016年9月2日，张春富、张俊英、郑某、张某在北京市国泰公证处申请办理继承权公证，经该公证处证明张京山在北京市昌平区*房屋中的份额作为遗产由张春富、张俊英、郑某、张某四人共同继承。其中郑某占该房产62.5%份额、张春富占该房产12.5%份额，张俊英占该房产12.5%，张某占该房产12.5%。9月7日左右，张春富、张俊英、郑某、张某取得了上述公证书。8月19日，郑某称其在房山新购买的房屋办理了网签。9月初，买卖双方通过中介知悉由于郑某在房山新购买一套房屋，且办理了网签，导致涉案房屋不再符合满五唯一的条件，继而导致涉案房屋新增加约40余万元税费。因买卖双方一直未就上述税费的承担问题协商一致，张生智、康春凤未配合张春富、张俊英、郑某、张某办理撤销网签手续。张春富、张俊英、郑某、张某亦无法根据公证书办理新房本，使得双方无法继续办理涉案房屋的缴税过户等手续。关于本案合同的履行过程，除当事人陈述外，链家公司的工作人员张启义亦对相关事实出庭作证。其证明如下事实：张生智、康春凤已将第二笔首付款66万元以理房通监管的方式打入链家账户，该笔钱在成功过户之后出完新房产证7+1个工作日会解冻到业主的卡内。涉案房屋没有办理过交付，亦未进行过物业交割手续，现在房屋钥匙在业主手中。郑某、张京山签订合同时便告知过其卖房是为了换房。张生智、康春凤当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，现要求继续履行合同，但主张因郑某、张京山未在收到第一笔首付款后5个工作日内交付房屋及办理物业交割手续，故张春富、张俊英、郑某、张某应当承担违约责任。张春富、张俊英、郑某、张某同意继续履行合同，但不同意支付违约金，认为张生智、康春凤因未协助其办理撤销网签手续，构成违约，亦要求张生智、康春凤承担违约责任。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《公证书》、死亡医学证明、不动产权属证明、微信记录、银行交易查询单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：张生智、康春凤与郑某、张京山所签订的合同不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人在履行期内均应当按照合同约定行使其合同权利及履行合同义务。在张京山去世后，其相应的权利义务应由其继承人张春富、张俊英、郑某、张某承继。2016年8月16日，张春富、郑某作为新的出卖人与张生智、康春凤签订《补充协议（二）》，从双方的真实意思、合同内容及随后合同的履行情况及本案审理中张春富、张俊英、郑某、张某的陈述来看，张春富、郑某为代表四继承人与张生智、康春凤签订的《补充协议（二）》，且张俊英、张某对该协议内容未提出异议，表明其认可协议内容。《补充协议（二）》对原协议中的部分条款予以变更。双方因涉案房屋的履行问题产生争议诉至法院，现张生智、康春凤要求继续履行合同，并且其当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，张春富、张俊英、郑某、张某亦同意继续履行，本院对此不持异议，具体履行方式及期限由本院予以判定。根据买卖合同及补充协议的约定，郑某、张京山在收到张生智和康春凤第一笔首付款后5个工作日内，即7月14日以前应当将涉案房屋交付给买受人并且办理物业交割，虽然张春富、张俊英、郑某、张某辩称其已完成了房屋交付及物业交割义务，但其未提供相应证据予以证明。因张春富、张俊英、郑某、张某未履行补充协议第二条所约定的合同义务，依照合同约定的违约条款应当承担相应的违约责任。补充协议第四条第1项及第2项均约定对未履行交割物业等义务的行为要承担违约责任，根据体系解释及文义解释可以确定，第四条第1项是在合同继续履行的情况下买受人违约应当承担的民事责任。而第2项则是在合同解除的情况下买受人违约应当承担的民事责任。故在张生智、康春凤要求继续履行合同的情况下，张春富、张俊英、郑某、张某应当按照补充协议第四条第1项之规定承担违约责任。在张春富、张俊英、郑某、张某辩称对方要求的违约金过高的情况下，结合本案所查明的事实，根据买受人的损失、合同的履行情况及违约情节等内容，本院酌情确定张春富、张俊英、郑某、张某给付张生智、康春凤违约金7万元。张春富、张俊英、郑某、张某亦在本案中提起反诉，认为张生智、康春凤未配合其办理撤销网签手续，应当承担违约责任。买卖双方在补充协议（二）中约定张春富、郑某在取得该房屋新房本后，配合张生智、康春凤办理撤销网签手续，并重新办理网签手续，依据合同约定，张春富、张俊英、郑某、张某尚未办理新房本，故其要求张生智、康春凤承担违约责任的依据不足，本院不予支持。虽然实务中，应当由双方互相配合撤销涉案房屋的网签手续后才能再重新办理新房本，但双方未对上述内容形成协议，亦未约定违约责任，故张春富、张俊英、郑某、张某要求张生智、康春凤承担违约责任的主张，本院不予支持。关于张春富、张俊英、郑某、张某要求撤销网签的诉讼请求，考虑到原网签是由郑某、张京山与张生智、康春凤所签，因张京山去世，不再是承担过户义务的相对方，无法继续按照原网签合同办理过户手续，故其诉讼请求，于法有据，应当予以撤销。按照交易习惯，只有在撤销网签后才能办理新房本，《补充协议（二）》中的相关约定不符合交易习惯，无法予以履行。现双方均主张继续履行合同，故本院对于《补充协议（二）》中约定的履行顺序进行调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张春富、张俊英、郑某、张某继续履行与张生智、康春凤间的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》，张生智、康春凤于本判决生效后七日内协助张春富、张俊英、郑某、张某办理北京市昌平区*号房屋的撤销网签手续；二、在前项手续办理完毕当日，张春富、张俊英、郑某、张某协助张生智、康春凤办理上述房屋的产权过户手续，张生智、康春凤于过户当日将剩余房款214万元支付给张春富、张俊英、郑某、张某；三、在过户手续办理完毕后七日内，张春富、张俊英、郑某、张某协助张生智、康春凤办理上述房屋的有线电视、水费、电费、供暖及物业交割手续；四、张春富、张俊英、郑某、张某于本判决生效后七日内给付张生智、康春凤违约金7万元；五、驳回原告张生智、康春凤的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张春富、张俊英、郑某、张某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由原告张生智、康春凤负担10600元，已交纳；由被告张春富、张俊英、郑某、张某负担28840元。反诉案件受理费19720元，由被告张春富、张俊英、郑某、张某负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范博见人民陪审员  艾亚军人民陪审员  李启忠二〇一七年六月二十七日书 记 员  刘洋洋