江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初9482号原告：陈松杰，男，1972年8月30日生，汉族，住如皋市。被告：李丽华，女，1958年5月1日生，汉族，户籍所在地如皋市，住如皋市。原告陈松杰与被告李丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告陈松杰到庭参加诉讼。被告李丽华经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈松杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付如皋市如城街道丰乐苑202幢内环路营业用房21室房屋（皋房权证字第××号）；2.判令被告配合原告办理上述房屋过户至原告名下的相关手续并由被告承担所需全部费用；3.判令被告自2016年6月8日起至房屋实际交付之日按700元/天给付违约金。事实和理由：2016年6月7日，原、被告订立《房屋买卖合同》，约定被告将如皋市如城街道丰乐苑202幢内环路营业用房21室房屋（以下简称案涉房屋）出卖给原告。合同约定的房屋总价款为70万元，被告在收到购房款的同时向原告交付房屋及权属证书，同时约定，2016年9月12日前，被告无条件配合原告办理房屋产权过户手续，过户费用由被告承担，如被告不按照合同规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额千分之一计算违约金。合同订立当日，原告即向被告交付购房款70万元，但被告至今未能按约交付房屋，亦未配合办理产权过户手续。被告李丽华未应诉答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：案涉房屋的所有权人为被告李丽华，共有情况为单独所有，房产证号为皋房权证字第××号，登记时间为2010年8月26日，规划用途为商业，建筑面积为165.78平方米。该房屋的国有土地使用证号为皋国用（2015）第021000526号。2016年6月7日，原告陈松杰（乙方）、被告李丽华（甲方）签订房屋买卖合同，合同内容为：第一条、房屋的基本情况：甲方房屋座落如皋市如城街道丰乐苑202幢内环路营业用房21室，房屋产权证号皋房权证字××号，建筑面积为165.78米，房屋规划用途为商业。转让总价共计人民币70万元。第二条、甲方的承诺：本合同中所述房屋系甲方单独所有，甲方保证除此之外没有其他权利人。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条、付款时间与方式：签订合同时，乙方一次性向甲方交付购房款柒拾万元整，转账汇款至李丽华的建行卡，卡号62×××90。甲方收到汇款时应向乙方出具收条。第四条、交付房屋：甲方承诺在收到乙方柒拾万元购房款的同时将约定买卖的房屋的钥匙、产权证、国有土地使用证的原件交给乙方，由乙方所有。该房屋交付前产生的水电、煤气、有线电视、固定电话、家庭网络、物业管理费等费用由甲方结清。房屋交付后所产生的上述各项费用由乙方承担。第五条、关于产权过户的约定：甲乙双方约定在2016年9月12日前，甲方必须无条件配合乙方办理房屋产权过户手续，过户费用由甲方全额承担。第六条、违约责任条款：1.甲方应当按照约定的时间交付房屋，甲方如不按照合同规定的日期交付房屋，每逾期1天，按照房价总额千分之一计算违约金支付给乙方……3、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如一方违约,守约方有权选择一、要求继续履行合同二、解除合同并按照下列条款执行……第九条：本合同自双方签字之日起生效，本合同一式贰份，具有同等法律效力，甲、乙方双方各执一份。原、被告在合同上签字确认。原告陈松杰于同日通过江苏如皋农村商业银行向被告李丽华卡号为62×××22的账户转账70万元。被告李丽华在转账凭条中写明：已收到李丽华。该转账凭证中载明的时间为2016年6月7日，但银行加盖的公章显示的时间为2016年6月6日，江苏如皋农村商业银行兴隆支行出具情况说明一份，载明：经调阅凭证，该笔业务于2016.6.7发生，因柜员未调准印章日期戳，造成凭证上印章日期为2016.6.6特此说明。另查，被告李丽华于2010年在中国银行如皋支行（以下简称中行如皋支行）贷款60万元用于购买案涉房屋，期限为7年。中行如皋支行办理了他项权证，证号为皋房他证字第210125**号，房屋他项权利人为中行如皋支行，房屋所有权人为李丽华，他项权利种类为抵押商业贷款，债权数额为60万元，登记时间为2010年9月1日。被告李丽华于2015年6月18日开始逾期。因被告李丽华未能按约还款，中行如皋支行于2015年11月20日依据如皋市公证处2010年9月2日作出的（2010）通皋证经内字第3225号公证书向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2015）皋执字第4485号，并于2015年12月4日查封了案涉房屋。2017年5月22日，原告陈松杰代被告李丽华向中行如皋支行偿还贷款本息合计256299.64元。中行如皋支行于2017年5月30日注销该房屋上的抵押权。本院（2015）皋执字第4485号执行案件同时执行完毕，并解除了对案涉房屋的查封。审理中，原告陈松杰于2016年12月2日向本院提出保全申请，本院于同日作出（2016）苏0682民初9482号民事裁定书，裁定冻结被告李丽华银行存款70万元或查封、扣押其等额财产。本院于2016年12月6日作出（2016）苏0682执保119号执行裁定书，查封被告李丽华名下的案涉房屋，查封期限为2016年12月6日至2019年12月5日。原告陈松杰为此缴纳保全费4020元。庭审中，原告陈松杰将诉讼请求明确为：1.要求被告李丽华继续履行合同；2.判令被告立即向原告交付如皋市如城街道丰乐苑202幢内环路营业用房21室房屋（皋房权证字第××号）；3.判令被告配合原告办理上述房屋过户至原告名下的相关手续并由被告承担所需全部费用；4.判令被告自2016年6月8日起至房屋实际交付之日按700元/天给付违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原、被告签订了房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在签订该合同时，原告陈松杰并不知晓该房屋已在银行抵押以及因被告李丽华未按照约定偿还贷款经银行申请执行，案涉房屋已被法院查封的事实，原告陈松杰系善意的买受人，且在原告陈松杰知道该房屋有抵押贷款后，代被告李丽华偿还了银行的贷款，中行如皋支行已经消灭了案涉房屋的抵押权，本院也解除了对案涉房屋的查封，故案涉房屋已经不存在抵押，被告李丽华可以转让案涉房屋的所有权。因被告李丽华未按照房屋买卖合同约定，按期交付案涉房屋并协助原告陈松杰办理房屋过户手续，已经违约，现原告陈松杰要求继续履行合同，本院照准。对原告陈松杰要求被告李丽华交付案涉房屋并协助其办理房屋过户手续的请求，本院予以支持，过户所需的全部费用由被告李丽华承担。对于原告陈松杰主张的要求被告李丽华自2016年6月8日起至实际房屋交付之日按700元/天给付违约金的请求，房屋买卖合同第六条约定了违约责任，被告李丽华逾期交房，逾期一天需按照总房款额的千分之一，即每天按700元支付违约金，该违约金约定过高，本院予以调整，被告李丽华自收到房款之日，即自2016年6月7日起至本判决生效之日止，以70万元为本金按照年利率6%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李丽华于本判决生效后立即向原告陈松杰交付位于如皋市如城街道丰乐苑202幢内环路营业用房21室房屋（皋房权证字第××号）。二、被告李丽华于本判决生效后协助原告陈松杰办理上述房屋的过户手续并承担全部的费用。三、被告李丽华以70万元为本金自2016年6月7日起至本判决生效之日止，按照年利率6%向原告陈松杰支付违约金。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，保全费4020元，公告费560元，合计15380元被告李丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院﹙户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行﹚预交上诉案件受理费10800元。审 判 长  尹建林人民陪审员  杨福生人民陪审员  金 天二〇一七年六月五日书 记 员  孙德宝