甘肃省天祝藏族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0623民初657号原告：甘肃中天健房地产开发集团有限公司，住所地：兰州市城关区东岗西路555号金融国际大厦写字楼23楼。法定代表人：吴兆春，系该公司董事长。委托代理人：杨盼，甘肃诚域律师事务所律师。被告：张祎德，男，住天祝县。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司诉被告张祎德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司委托代理人杨盼到庭参加了诉讼，被告张祎德经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付拖欠租金965544元，并按最后一期年租金承担合同解除之日起至交付之日的房屋占有使用费；3.判令被告张祎德向原告支付违约金583484元；4.本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的物业费、采暖费、违约金共计273214元。事实与理由:2012年1月18日，原告与黄论签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于××县房屋租赁给被告，租赁期为2012年1月18日至2018年7月3日为期六年，租金分年计算按年支付，并约定被告逾期缴纳租金的违约责任等。2012年11月28日，原、被告及黄论签订了房屋租赁补充协议，约定被告自愿代替黄论履行拖欠的租金，并将该房屋转由被告承租，同时房屋租赁合同的承租方义务由被告依法履行。后被告未依照房屋租赁合同的约定履行支付房租的义务，经原告多次催收，被告于2017年1月6日就拖欠房租事宜向原告出具承诺书，承若拖欠房租分期支付，但被告至今未能如期支付。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院依法提起诉讼请求，望贵院依法判决，维护原告的合法权益。被告张祎德缺席，无答辩意见。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司就其诉请主张向法庭提供了以下证据：1.房屋租赁合同一份、房屋租赁补充协议一份，以证明2012年1月19日，原告与黄论签订房屋租赁合同，将天祝县华藏广场C二层面积为2794.59平方米的商铺出租给黄论，约定租赁期限为2012年1月18日至2018年7月31日，约定了每年的租金，其中2015年8月1日至2016年7月31日，租金为737772元，2016年8月1日至2017年7月31日，租金为737772元，约定水电费、物业费等费用由承租方承担，租金交纳方式为每年租金应在下一年度租期3个月前支付下一年的租金，并约定了一方违约应承担的责任；2012年11月28日，被告张祎德与原告签订房屋租赁补充协议，约定被告张祎德承继了原告与黄论签订租赁合同中所有的权利、义务，承租以上房屋按约定支付租金。截至原告起诉之日，被告张祎德拖欠原告租金共计965544元，其中2015年8月1日至2016年7月31日拖欠的租金为227772元，2016年8月1日至2017年7月31日，拖欠租金为737772元，合计拖欠租金965544元。2.内资公司变更书二份，以证明该甘肃天健房地产开发有限公司于2013年5月6日变更为甘肃天健房地产开发集团有限公司，又于2016年3月17日变更为甘肃中天健房地产开发集团有限公司。3.天祝县供热公司出具的欠费明细一份、物业费说明一份，以证明张祎德截止2017年4月25日尚欠供热费249110元，截止2017年5月份尚欠物业费61160元。并释明原告的第3项诉讼请求中违约金包含了供热费和物业费共计583484元，原告只主张273214元。4.2017年1月6日由被告张祎德出具的承诺书一份，以证明被告张祎德对2015年度所欠的相应租金已认可。为查明案件事实，本院依法再次传唤原、被告到庭进行调查。针对原告方提供的上述证据，被告张祎德对其真实性均不持异议，但对原告的证明目的有异议，意见如下：1.原告与黄论签订的房屋租赁合同所记载的房屋面积2794.59平方米中，有100平方米的面积处于长期漏水，原告也未及时维修；还有400平方米的租赁面积，原告出租与第三方，租金也是由第三方支付的。所以被告实际租赁原告房屋的面积只有2300多平米；2.原、被告所签《房屋租赁补充协议》的目的是被告在承租涉案房屋之前对黄论与原告之间签订房屋租赁合同的一种确认，《房屋租赁合同》是原告与黄论之间签订的，原告与被告之间没有租赁关系。本案中原告的第二项诉讼请求所列的租金实际是黄论拖欠的，补充协议并未明确表示黄论欠付的租金由本案被告负责偿还。虽然该补充协议签订于2012年11月28日，但本案被告实际接手经营该租赁房屋是在2016年7月12日，被告接手之后的租金是缴清的，之前黄论拖欠的租金与被告无关；3.被告出具的承诺书是被告在2016年7月12日接手该租赁房屋后，对2017年租金支付情况所做的承诺和确认，并不能证明被告欠付原告的房租。根据补充协议和承诺书，被告方在2016年7月12日接手后的租金是付清的；4.针对天祝县供热公司出具的欠费明细，该租赁房屋是地暖供热，但供热公司没有实际履行供暖义务；针对物业费说明，起算点是2016年4月开始计算的，被告实际的接手经营的时间是2016年7月12日，且物业费是按照租赁面积计算的，其计算标准大于被告实际的租赁面积。另外，原告与黄论签订合同时交了保证金10万元。综上，2016年7月12日之前，原、被告之间不存在租赁关系，原告主张的965544元的租金都是黄论所欠，应当由黄论负责缴纳。原告在2016年7月12日接手后租金都已缴清，不存在违约金的情况。原告于2017年4月8日开始，对被告租赁的房屋进行停电、停水。针对被告张祎德的上述意见，原告委托代理人释明：原、被告双方于2012年12月18日签订的《房屋租赁补充协议》真实有效，该协议约定原告2012年1月19日与黄论签订的面积为2794.59平方米转让给被告，且被告承诺原黄论与原告签订的房屋租赁合同不变，合同各条款适用于原、被告；合同还约定从第二年起被告严格遵守原租赁合同条款，按时缴纳一切费用，若任何一方违约，按原合同条款执行，合同并约定自双方签字盖章后生效。在该补充协议签订后，房屋实际就由被告使用，被告应当依照法律和合同约定履行其义务。关于租赁房屋的面积是按租赁合同和补充协议上记载的面积为准，不存在约400平方米租赁给第三方的情况，100平方米房屋漏水的情况原告不知情，被告并没有向原告通知。房屋租赁合同中约定的10万元的保证金是由黄论缴纳的，但在补充协议签订以后，10万元的保证金应由被告张祎德承继。原告并未对租赁房屋进行断电、断水，只是在被告拖欠物业费以后进行限电、限水，如果被告对拖欠的水电费及时充值后，水、电就可以正常使用。被告张祎德未向法庭提供证据。对原告提供的上述1、2、3、4项证据，因被告张祎德对其真实性均不持异议，其来源合法、内容真实，本院予以采信。被告张祎德对其抗辩意见未向法庭提供相应的证据证实，本院不予采纳。本院对原告与黄论签订房屋租赁合同及原告与被告张祎德签订的房屋租赁补充协议的事实和被告张祎德自2015年8月1日至2017年7月31日共拖欠原告租赁费965544元、采暖费249110元、物业费61160元的事实予以确认。经本院审理查明：2012年1月19日，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与黄论签订了《房屋租赁合同》，约定原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司将位于天健华藏广场C座二层、建筑面积为2794.59平方米的房屋租赁给乙方黄论用于KTV、足浴经营，租赁期限为六年（自2012年1月18日起至2018年7月31日止）；第一年租赁期：2012年1月18日至2013年7月31日，每月租金5元/平方米，每月招商服务费10元/平方米，共计503026元；第二年租赁期：2013年8月1日至2014年7月31日，每月租金10元/平方米，每月招商服务费10元/平方米，共计,670702元；第三年租赁期：2014年8月1日至2015年7月31日，每月租金10元/平方米，每月招商服务费10元/平方米,共计670702元；第四年租赁期：2015年8月1日至2016年7月31日，每月租金12元/平方米，每月招商服务费10元/平方米,共计737772元；第五年租赁期：2016年8月1日至2017年7月31日，每月租金12元/平方米，每月招商服务费10元/平方米,共计737772元；第六年租赁期：2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金12元/平方米，每月招商服务费10元/平方米,共计737772元。为确保双方顺利履行合同，保证甲方财产不受损失,乙方黄论向原告交纳抵押金20万元，但黄论实际缴纳抵押金10万元。从第二年租赁期开始，每年租金应在下一年度租期开始3个月前支付。双方约定租赁期限内，房屋的水电费、物业费、各项经营税款等全部由黄论承担；租赁期间，被告若拖欠房租3个月以上的，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司有权解除合同，收回该出租房屋，乙方应按照合同年租金10%向甲方支付违约金。2012年11月28日，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告张祎德签订了《房屋租赁补充协议》，就黄论将租赁原告的房屋转让与被告张祎德达成补充协议。双方约定原告与黄论签订的房屋租赁合同不变，合同条款适用于原、被告双方，从第二年起被告张祎德严格遵守原告与黄论签订的合同条款，按时交纳一切费用，如任何一方违约，根据原合同条款执行。并约定该补充协议未尽事宜按原协议履行，且与原房屋租赁合同具有同等的法律效力，经双方签字盖章后生效。2015年8月1日至2017年7月31日，被告张祎德共拖欠原告租赁费965544元、采暖费249110元、物业费61160元。本院认为，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告张祎德签订的《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议约定原告与黄论签订的房屋租赁合同的各条款适用于该补充协议中的原、被告双方，故被告张祎德承继了原房屋租赁合同中黄论的权利、义务，原、被告双方应按协议内容履行义务。被告张祎德未按合同约定的期限向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司缴纳足额的房屋租赁费用、采暖费、物业费等，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张祎德对其违约行为应当承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和原《房屋租赁合同》明确约定在租赁期间内，被告拖欠房租3个月以上，原告有权终止合同，收回该出租房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，故原告主张解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。对于原告主张被告张祎德支付拖欠2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金227772元、2016年8月1日至2017年7月31日的租金737772元，共计965544元，并按最后一年租金承担合同解除之日至被告交付房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，因双方租赁合同解除时，第五年租赁期尚未届满，本院对原告主张2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金227772元予以支持，对第五年租期（2016年8月1日至2017年7月31日）的租金737772元，将该年度每月租金核算为61481元，故本院以自2016年8月1日起按每月租金61481元计算至原、被告双方合同解除之日止予以支持；对于原告主张的被告按当年租金承担合同解除之日至被告交付房屋之日的房屋占有使用费，亦不违反法律规定和合同约定，应当予以支持。对于原告主张的被告张祎德支付违约金、采暖费、物业费共计273214元，根据双方关于违约金的约定和天祝天健物业管理有限公司、天祝县供热公司的欠费证明予以印证，原告只主张273214元符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告张祎德对其抗辩主张未提供相应的证据证实，应当承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条一款之规定，判决如下：一、解除本案中原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告张祎德之间的房屋租赁合同；二、被告张祎德于本判决生效后15日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付拖欠2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金227772元、自2016年8月1日起按每月租金61481元计算至原、被告双方合同解除之日止支付第五年度租赁期的租金，并按当年租金承担自合同解除之日至被告交付房屋之日期间的房屋占有使用费；三、被告张祎德于本判决生效后15日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付违约金273214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18741元，减半收取9371元，由被告张祎德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。代理审判员  王海山二〇一七年六月二十日书 记 员  王 雷