四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2014)涪民初字第1441号原告：龚雪，女，1976年3月15日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市游仙区。原告：黄梅，女，1972年7月22日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。原告：房敏，女，1973年7月26日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市。原告：丁利萍，女，1962年9月27日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。原告：魏丹，女，1988年7月21日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。原告：陈波，男，1971年8月26日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。原告：魏静，女，1974年10月15日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。上列原告共同委托诉讼代理人：张海军，四川众城律师事务所律师。被告：绵阳市万兴建设有限公司，住所地：绵阳市高新区绵兴中路241号。法定代表人：邓彦明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鹏，男，1989年4月18日出生，汉族，四川省开江县人，住四川省开江县，该公司员工。被告：刘晓丽，女，1974年3月8日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：卞玉娟，女，1967年5月29日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：邱年勋，女，1952年12月16日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告:陈天虎，男，1971年10月18日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：徐玲，女，1972年7月5日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：翁万兴，男，1937年9月1日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：毛兴树，女，1953年2月1日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：汪承仁，男，1945年5月8日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：王志坚，男，1968年12月14日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：腾平，女，1971年10月15日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：唐薇，女，1962年6月14日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：李俊英，女，1929年1月23日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。被告：蔡兰萍，女，1957年12月25日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：芦元娥，女，1938年10月16日出生，汉族，绵阳市涪城区人，绵阳市电信局退休职工，住四川省绵阳市涪城区。被告：林涛，男，1972年6月17日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。被告：贾小华，女，1956年9月14日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：卢红，女，1963年6月24日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。被告：廖伦彪，男，1968年12月19日出生，汉族，绵阳市涪城区人，户籍所在地四川省绵阳市涪城区。现住绵阳市涪城区。被告：李质莲，女，1936年6月20日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：李俊，女，1974年2月25日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。被告：潐苏宁，男，1957年11月29日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。原告龚雪等7人诉被告绵阳市万兴建设有限公司（以下简称“万兴公司”）、刘晓丽等21人物权保护纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田浩担任审判长，与审判员蔡艳、人民陪审员蒲长胜组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龚雪、黄梅、丁利萍及七原告的共同委托诉讼代理人张海军、被告万兴公司的委托诉讼代理人邓鹏、被告唐薇、邱年勋到庭参加了诉讼，被告卢红、腾平、王志坚、徐玲、刘晓丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告卞玉娟、陈天虎、翁万兴、毛兴树、汪承仁、李俊英、廖伦彪、蔡兰萍、李俊、李质莲、芦元娥、林涛、贾小华、潐苏宁经本院公告传唤，逾期未到庭应诉，本院依法对上列被告缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2008年“5.12”地震后，绵阳市涪城区成绵路8号中集新村原1栋住宅楼被定位绵阳城区震损房屋。2009年上半年，根据国家灾后重建政策，在该住宅楼全体业主协商一致的情况下，经相关部门审批同意由该栋住宅楼原30户业主作为建设方，对该栋住宅楼在原址按原面积、原规格、原楼层进行规划重建。后业主签字同意万兴公司提出的灾后重建投标方案，确定由万兴公司承包该住宅楼的重建工程，重建方案中约定建房经费由万兴公司全额出资，建成后部分房屋用于折抵建设经费，产权归万兴公司所有。各业主按原户型、面积、楼层分配新房，免费入住。由于拆迁之前该房屋一楼都在进行经营，业委会开会时全体业主也同意拆迁之后一楼继续用于经营。该片区整体规划也是商业。因此该楼房在规划局的前两次规划中都是商住楼，一楼为商业门面。图纸会审时各方也均同意一楼继续经营。后来，二楼以上业主在一楼业主不知情的情况下，申请将一楼商业门面改为住宅用房。在房屋修建过程中，二楼以上业主与被告万兴公司串通，不按图纸、规划施工。七楼明明规划设计均为跃层，但施工过程中，擅自将其修建成独立楼层。不仅影响房屋整体安全，也致使该工程项目迟迟不能竣工验收，至今未办理产权证。另，因原将一楼设置为商业，故未与二楼以上楼层一样设计阳台。二楼以上业主擅自申请变更一楼房屋性质时，却未变更设计，致使新建的房屋一楼没有阳台，其房屋面积明显小于二楼以上楼层的相同户型。这明显违反了重建协议的约定，严重损害了一楼业主的合法权益。二楼以上业主还擅自占用消防通道搭建彩钢钢架停车棚，不仅影响安全，还影响了通行。综上，为维护合法权益，请求判令:1、依法判决被告拆除案涉住宅楼的第七层；2、依法判决被告为原告的房屋修建阳台；3、依法判决被告拆除违法搭建的彩钢钢架停车棚；4、本案诉讼费用由被告承担。被告万兴公司辩称：针对第1、2项诉请，系经过相关部门层层审核批准了的，我公司全是按图施工，图纸上有的我公司就进行施工，图纸上没有的我公司不会进行施工。第3项诉讼请求与我公司无关。被告唐薇辩称：1、按户型、按原图施工，肯定不可能按照老户型修，并且是经过全部业主进行签字确认了的。2、规划门面是经过了几次变化，但最终决定全部都是住宅楼，一楼的门面是取消了的，是经过全部业主同意的。3、设计图反复变更是事实，都是经过了国家的相关部门进行审核了的。原告现在主张我们拆除，不是他们说了算。拆除造成的损失不应由被告承担。4、停车棚的问题，是否占用了消防通道，消防部门要求拆除的话，我就同意拆，消防部门不提异议的话，我是不会拆除的，但这个是经过消防部门同意了的，并且有票据。一楼没有阳台，但是规划图上也没有阳台。请求驳回原告诉讼请求。被告邱年勋辩称：同意被告唐薇的答辩意见。另外七楼的问题与原告没有关系，是经过政府部门规划了的。车棚的问题，每户人家都有。规划局规划的时候就没有一楼阳台。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本案自然人原、被告均系绵阳市涪城区成绵路8号中集新村原1栋住宅楼的业主。2008年“5.12”地震后，该栋住宅楼被定为绵阳城区震损房屋。2009年上半年，根据国家灾后重建政策，在该住宅楼全体业主协商一致的情况下，经相关部门审批同意由该栋住宅楼原30户业主作为重建主体即建设方，对该栋住宅楼在原址、原面积、原规格、原楼层的基础上进行规划重建。2009年9月16日由中集新村1栋业主委员会制作了《业主委员会简报》（第2号），该简报第2条内容为：“在原址、原户型（略有变动）的基础上进行重建，无论变动成什么样的户型，1楼客厅门前不得设置墙一类建筑物，让其敞开、通道、做生意（但不得搞餐饮等扰民一类的生意）”；第4条内容为：“增加的第6层楼由全体业主共建共享，其利润平均分配”。后原、被告等三十户业主共同申请向绵阳市城市规划管理局申请在上述重建房屋基础上加一层房屋，2009年12月7日，绵阳市城市规划管理局出具绵城规函[2009]390号《关于中集新村灾后重建住宅楼加层的复函》，确定“一、按照12月3日城镇住房重建会议精神，原则同意你区重建办上报加层申请；二、请你办按基本建设程序尽快准备材料上报我局重新办理建筑红线”等。2010年3月，30户业主签字同意被告万兴公司提出的灾后重建投标方案，确定由被告万兴公司承包该住宅楼的重建工程，重建方案中约定建房经费由被告万兴公司全额出资，建成后6楼-7楼用于折抵建设经费，产权归万兴公司所有。各受灾业主按原户型与面积分配新房，免费入住，开发商不收取任何费用。2010年5月案涉工程委托绵阳市涪江建筑设计有限责任公司进行了设计，并于2010年5月18日至5月22日期间根据“建筑专业”、“建筑设计规范要求”等进行了数次设计变更。2010年5月27日绵阳市建设局对案涉重建工程施工图设计文件进行了审查备案，并出具《备案通知》，其中载明“建筑层数：7/0（七层为跃层）”。2010年6月2日，绵阳市城市规划管理局向绵阳市成绵路1号1栋灾后重建业主委员会出具了绵城规审[2010]306号《规划审查意见》，载明“一、请你单位严格按照我局批准的建筑红线图对施工图一层设置商业的问题作调整。二、重建住户对施工图平面设计签字同意的图纸及要件”等。2010年7月，成绵路1号1栋灾后重建业主委员会向绵阳市规划局提交《关于中集新村1号1栋灾后重建全体业主申请》一份，载明：“中集新村1号1栋灾后重建项目于2009年2月由业主委员会牵头进行，在市、区各级政府和相关单位领导的关怀下，社区多次协调组织召开重建业主大会，全体业主经过一年多的主协调，在各级政府帮助指导下，于2009年12月10日，全体业主达成拆除危房原址原规模按原住房重建的方案，底层不设置商业门面。市重建委为减轻业主重建负担，同意原址原规模建7层。根据以上情况业委会聘请涪江设计公司设计中集新村1号重建项目户型平面图（09B51），设计图已经全体业主讨论确认同意。业主委员会后将该设计图上报贵局办理建设规划许可证。贵局2010年6月2日回复《关于中集新村1栋原址重建施工图复核审查请示》（绵城规审[2010]306号）规划审查意见：要求该项目严格按照批准的建筑红线图在一层设置商业。业主委员会于2010年6月22日召开业主大会将贵局绵城规审[2010]306号向全体业主做了传达，会上全体业主强烈反对在一层设置商业门面，要求按原设计方案回复重建，并请求贵局尽快通过审核，让项目尽快开工建设，让灾民尽快搬回新家。根据以上问题，请求贵局结合实际情况为了安定团结，构造和谐社会，加快灾后重建项目进度，积极响应国家灾后重建政策三年重建、两年完成。允许中集新村1号1栋楼重建项目按2009年12月10日危房拆除时达成的方案进行重建，1层不设置门面并及时办理建设规划许可证”等。该申请同时附有《业主签字表》一份，该签字表上有本案21户被告业主的签名捺印，没有原告7户业主的签名。同月，成绵路1号1栋灾后重建业主委员会再次向绵阳市规划局提交《关于中集新村1号1栋灾后重建全体业主申请》一份，载明“中集新村1号1栋灾后重建项目于2009年2月由业主委员会牵头进行，在涪城区政府重建办、建设局领导、城北办事处领导（刘主任、涂主任）及社区周书记协调组织下召开多次业主大会，历时近一年时间，在各方领导的共同努力下，多次与业主进行沟通，最终于09年12月10日通过业主大会商讨，在剑南路社区会议室达成共识，全体业主签字同意拆除危房并签字同意中集新村1号1栋灾后重建项目修建砖混结构（1-7）层住宅楼。底层不设置商业。并同意涪江设计公司设计户型平面图（09B51）并签字确认相关要件。后业主委员会上报市规划局办理建设规划许可证。贵局于2010年6月2日对《关于中集新村1栋原址重建施工图复核审查请示》给予回复意见：严格按照我局批准的建筑红线图一层设置商业。我业主委员会于2010年6月22日召开业主大会，会议由社区领导、办事处（涂主任、刘主任）及涪城区灾后重建办、建设局领导协调组织并向全体业主宣读贵局规划要求。现对出现问题向贵局上报：1、底层业主一致认为底层商业门面归底层享有，绝不与楼上业主商量共享。2、楼上业主坚决不同意底层霸占共有土地，原则上按2009年12月10日危房拆除时达成修建方案进行重建。必须按全体业主签字同意涪江设计公司施工平面图住宅楼进行修建。3、现目前，已出现不稳定现象，矛盾激化。无法再进行协商解决。根据以上问题，请求贵局结合实际情况为了安定团结、构造和谐社会，加快灾后重建项目进度，积极响应国家灾后重建政策三年重建、两年完成。允许中集新村1号1栋楼重建项目修建砖混住宅楼并及时办理建设规划许可证”等。绵阳市涪城区剑南路西段第二社区居民委员会、涪城区灾后城镇住房重建办公室、绵阳市涪城区城北街道办事处均在该申请上加盖公章，其中绵阳市涪城区城北街道办事处在加盖公章处书写“经多次召集全体业主研究讨论，一楼建商业门面难达协议。后形成统一意见1-7楼修建砖混住宅楼，请尽快基于批示办证为谢”。2010年7月22日，绵阳市城市规划管理局对案涉项目工程施工图复核通过，其中一层平面图无阳台，二至七层平面图显示有阳台。2010年9月2日，该重建工程取得规划许可，房屋性质仍为住宅楼。2010年11月19日，该重建工程取得施工许可证，记载层数为“六跃七层”。2012年1月底，万兴公司将重建好未进行完竣工验收的住宅楼工程按户将钥匙交与建设方即重建前的住宅楼30户业主，部分业主领取钥匙后即开始装修使用。绵阳市城市建设管理监察支队于2012年3月20日向万兴公司和中集新村灾后重建委员会发出的《责令整改排除安全隐患通知书》，载明中集新村1幢灾后重建工程存在的主要问题是：一、房屋未经峻工验收严禁投入使用；二、不得擅自改变房屋使用性质和规划外立面；三、施工现场建筑材料堆放混乱；四、作业人员未佩戴安全帽。通知要求对上述问题在2012年3月25日17时前进行整改，排除安全隐患。2014年5月29日，绵阳市住房和城乡建设局向案涉工程颁发了《建设工程竣工验收备案证书》，通过了案涉工程的竣工验收并予以备案登记。另查明，绵阳市涪城区成绵路8号中集新村1栋的房屋重建前系五层住宅楼，一至五层均有阳台。重建后系七层住宅楼，重建后的房屋尚未办理产权证明。再查明，2011年11月至2012年4月期间，案涉灾后重建业主委员会向本案原、被告收取了建房资费各1000元，另收取车棚修建费若干，并向各业主出具《收款收据》，其中原告龚雪、黄梅、丁利萍仅缴纳建房资费，未缴纳车棚费，收款收据上载明“车棚自愿放弃”。后被告业主在小区内搭建彩钢车棚一处，未办理规划报建手续。上述事实，有当事人身份证明、重建协议书、签名表、业主委员会简报、签名册、复函、重建投标方案、设计图、规划审查意见、申请、附件签名表、关于中集新村1号1栋灾后重建全体业主申请、审查备案通知、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图、建设工程规划许可证申请表、竣工验收备案证书、施工图设计文件审查意见的回复、责令整改排除安全隐患通知书、收款收据、照片、房屋产权证以及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉住宅楼至今还未办理产权证明，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，住宅楼建好后在事实上已设立了房屋的所有权，建造人即包括本案原、被告在内的重建前住宅楼业主因此取得了房屋的所有权。案涉住宅楼系由本案自然人原、被告共同作为建设单位修建，各业主共同签订了重建协议书。案涉住宅楼从各业主签订协议到修建完成过程中，履行了规划、设计、报建、施工和竣工验收等程序，上述程序未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现案涉住宅楼已修建完成并交付业主使用，并具备了交付业主的各项条件。原告主张住宅楼7层系违法搭建，虽然设计备案通知和施工许可证上载明均为“六跃七层”，但案涉住宅楼既已通过行政审批部门的竣工验收备案，即证明该住宅楼的建设符合设计和规划的要求，原告的该项主张与查明的事实不符，本院对原告要求被告拆除住宅楼第七层的主张不予支持。关于原告主张修建阳台的诉讼请求，根据查明的事实，原告等7人一楼业主原被拆迁房屋均设置有阳台，根据原、被告签订的重建协议和重建投标方案，均明确约定案涉住宅楼按原址、原面积、原户型分配给各业主。虽然在2009年9月16日形成的《业主委员会简报》中记载了“在原址、原户型（略有变动）的基础上进行重建，无论变动成什么样的户型，1楼客厅门前不得设置墙一类建筑物，让其敞开、通道、做生意（但不得告餐饮等扰民一类的生意）”，该记录载明的约定内容为可以对1层房屋原户型作变动，但变动的基础在于将一楼房屋性质设置为商业，用于经营活动，该约定也征得了原告的同意。结合查明的事实，原、被告等业主在一楼是否设置商业以及利益分配等问题上最终未达成一致协议，而被告等21户住户在未征得原告等业主同意的情况下，同意一层不设置商业，统一住宅楼性质为住宅。即上述《业主委员会简报》约定的第2款内容实际并未履行，实际履行的仍然是重建协议和重建投标方案。而被告等业主在与原告产生争议后向行政部门提交规划、报建申请时，未按生效并实际履行协议中约定按原告等人原户型进行设计报建，导致原告等业主的房屋相较原拆迁房屋缺失了阳台。被告等21户业主的行为违反了与原告等7户业主的协议约定，构成违约。因案涉房屋已经通过规划设计、建设施工和竣工验收，现在该房屋上搭建构筑物（阳台）实际不能履行，且案涉房屋至今未取得房屋产权证，无法确定一层户型缺失和面积缺失的明确数据，无法计算损失。故原告要求被告为其修建阳台的主张，本院不予支持。原告可待房屋产权证办理后，另行主张权利。关于原告要求被告拆除彩钢车棚的请求，根据庭审查明的事实，被告等21户业主共同出资在案涉住宅楼旁修建彩钢车棚一处，庭审中，被告认可该彩钢车棚搭建的事实，但未提交证据证明该彩钢车棚的修建取得了相关行政审批机关的审批，应当承担举证不利的责任。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四款“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”和《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，被告等21户业主集资搭建彩钢车棚违反了法律的强制性规定，该车棚属于违章搭建，应当予以拆除。原告要求21自然人被告拆除该车棚的主张于法有据，本院予以支持。被告万兴公司系案涉住宅楼的施工主体，其在施工过程中均按照建筑图纸和规划审批进行了施工，原告主张的第七层房屋和阳台修建、彩钢车棚搭建等事项均系其与本案二层以上自然人被告之间产生争议而形成，被告万兴公司对此并无过错，故原告要求被告万兴公司承担责任的主张，于法无据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐薇、邱年勋、卢红、腾平、王志坚、徐玲、刘晓丽、卞玉娟、陈天虎、翁万兴、毛兴树、汪承仁、李俊英、廖伦彪、蔡兰萍、李俊、李质莲、芦元娥、林涛、贾小华、潐苏宁于本判决生效之日起十五日内共同拆除绵阳市涪城区成绵路8号中集新村1号住宅楼彩钢车棚；二、驳回原告龚雪、黄梅、房敏、丁利萍、魏丹、陈波、魏静的其他诉讼请求；案件受理费100元，由原告龚雪、黄梅、房敏、丁利萍、魏丹、陈波、魏静共同负担50元，被告唐薇、邱年勋、卢红、腾平、王志坚、徐玲、刘晓丽、卞玉娟、陈天虎、翁万兴、毛兴树、汪承仁、李俊英、廖伦彪、蔡兰萍、李俊、李质莲、芦元娥、林涛、贾小华、潐苏宁共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  田 浩审 判 员  蔡 艳人民陪审员  蒲长胜二〇一七年六月八日书 记 员  杨垚兰