江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终2453号上诉人（原审被告）：徐建忠，男，1955年2月27日出生，汉族，住江苏省泉山区。上诉人（原审被告）：李璇，女，1971年2月14日出生，汉族，住江苏省泉山区。委托诉讼代理人：徐建忠，男，1955年2月27日出生，汉族，系李璇丈夫，住江苏省泉山区龙泉花园*号楼*单元***室。上诉人（原审被告）：王光辉，男，1962年6月5日出生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审被告）：郑建玲，女，1958年3月17日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：徐建和，男，1957年3月出生，汉族，系郑建玲丈夫，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：李振英，女，1942年5月7日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:王凯，男，1975年9月11日出生，汉族，系李振英之子，住江苏省徐州市。上诉人徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲因与被上诉人李振英借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐建忠（同时为李璇委托诉讼代理人）、王光辉、上诉人郑建玲的委托诉讼代理人徐建和、被上诉人李振英的委托诉讼代理人王凯到庭接受询问。本案现已审理终结。徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回李振英诉讼请求或发回重审；2、诉讼费及鉴定费由李振英承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用程序不当，鉴定程序违法。1、徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲分别签订的租赁合同合法有效，合同中租赁价格与该地段现租赁价格基本一致。徐州市铜山路房屋租赁价格比市区租赁价格低。2、一审被上诉人李振英单方申请司法鉴定，鉴定结果不符合客观事实，应重新鉴定。3、徐建忠、李璇与李振英签订的《房地产抵押合同》和《借款合同》是格式合同。上诉人徐建忠、李璇已告诉被上诉人李振英此房已有人居住，被上诉人李振英不愿将此事写在租赁合同上，李振英实际上已经知道有人在该房屋内居住。被上诉人李振英二审答辩称：1、涉及两套房屋的《借款合同》、《房地产抵押合同》合法有效，上诉人应移交两套房屋给李振英偿债。借款人徐建忠、李璇夫妻抵押借款60万元时，房屋抵押借款合同第四条已明确约定：抵押物即两套房产目前未出租、无产权或债务纠纷。在徐州市产权处做房屋抵押登记时，徐建忠、李璇也特别注明两套房均“未出租”。签订本案房屋抵押借款合同时，两套房内没有生活用品和生活设施，不具备居住条件,是失修的小旅馆,有明显区别于民用住宅的公共场所专有的消防通道和消防标识。两套房屋在抵押借款合同时是打通的。徐建忠与王光辉、郑建玲分别签订的房屋租赁合同为补签。2、本案两套房屋的租赁合同是徐建忠与其近亲属恶意串通签订的，应被撤销。铜山路21#-1-102室承租人王光辉和铜山南街1#-1-103室承租人郑建玲，均系徐建忠、李璇的近亲属，分别是徐建忠连襟和弟媳。两套房实际面积都近百平米，租赁合同上约定的租金比同地段、同楼层租金低的多，分别约定为750元和800元，低于正常的市场价格一半以上。两套1楼的房屋曾做过旅馆，商业价值较大，租金应比正常地段租金更高。两套房的租房协议均约定租期从2012年10月1日至2027年9月30日，房屋出租时间长达16年，约定一次性付清房租，是明显不符合交易习惯的将房产长期出租的行为。本案两套房屋已于2013年9月13日被徐州中院依法保全，假如租房合同签订时间为徐建忠陈述的2012年9月26日和2012年9月28日，签订的时间也处于诉讼程序开始之前的一年时间之内，应该被撤销。房屋租赁合同是法律和行政法规明确规定的要式合同，两份租房合同未履行法定备案手续。徐建忠与王光辉铜山路21#-1-102室房屋租赁合同、徐建忠与郑建玲铜山南街1#-1-103室的房屋租赁合同，租金支付证据不足，也证明房屋租赁合同为倒签时间。3、一审法院应李振英的申请，委托鉴定机构对于徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲签订的租房合同形成时间进行鉴定，程序合法，上诉人要求重新鉴定的理由不能成立。法院组织双方当事人共同选定南京市东南司法鉴定中心作为该案的鉴定机构。鉴定机构出具了有科学依据的鉴定报告。请求驳回上诉，维持原判。李振英向一审法院诉称：徐建忠与李璇系夫妻关系，2013年1月7日，二人向李振英借款60万元整，以徐建忠名下位于徐州市铜山路21#-1-102（权证号292**）和铜山南街1#-1-103（权证号333**）的两套房产作为抵押。借款合同到期后，徐建忠、李璇未履行还款义务。李振英诉至法院，法院经审理后作出判决，支持了李振英的诉讼请求，徐建忠、李璇仍拒不执行生效判决，李振英申请法院强制执行，经过三次司法拍卖无人购买后，2015年7月13日，经李振英申请，一审法院作出民事裁定书，将徐建忠、李璇上述两套房产抵偿给李振英，不足部分继续执行，现两套房产已办理在李振英名下。徐建忠将上述两套房产分别承租给了王光辉、郑建玲。徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲之间系近亲属关系，租房协议均约定租赁时间至2027年9月30日，且租金显著低于市场价。徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲恶意串通，损害了李振英的合法权益。诉讼请求：1、撤销徐建忠与王光辉签订的铜山路21#-1-102室的租房合同，与郑建玲签订的铜山南街1#-1-103室的租房合同，并向李振英移交上述房屋；2、本案诉讼费由徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲承担。徐建忠一审辩称：房屋抵押贷款时，徐建忠和李振英不认识，是后来通过中介认识的。因徐建忠欠王光辉、郑建玲的钱，利息付至2012年9月，就商量将这两套房产租给王光辉、郑建玲，以抵付利息。租房合同是在抵押给李振英前签订的。王光辉一审辩称：从2011年5月、6月份，没签订租房合同之前，王光辉就住进了铜山路21#-1-102室，李振英知道这个情况。徐建忠也欠王光辉和郑建玲的钱，利息付到2012年9月。王光辉租房合同没备案，但租房合同受法律保护。郑建玲一审辩称：2011年7月至8月份，郑建玲就搬进铜山南街1#-1-103室。郑建玲租房在先，徐建忠抵押房产在后。一审法院认定事实：2013年1月7日，李振英与徐建忠、李璇签订《借款合同》（徐天汇字201301072号）一份，主要内容：甲方（借款人、抵押人）徐建忠、李璇，乙方（出借人、抵押权人）李振英；甲方自愿向乙方借款贰拾捌万元整用于家庭周转，借款期限自2013年1月7日起至2014年1月6日止，借款期限共12个月；为保证按时归还借款，甲方自愿提供其合法拥有的坐落于铜山路21#-1-102的房地产作抵押（房产所有权证号：徐房权证云龙字第××号，房屋建筑面积75.18平方米，土地使用权证号：徐土国用（2007）字第54212号，用地面积28.0平方米），抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金和出借人为实现债权而发生的诉讼、保全及执行费、律师费及其他所有费用；该房目前未出租、无产权或债务纠纷，未经乙方书面同意，甲方不得将抵押物出租、出售、重复抵押、抵偿债务、馈赠等。同日，李振英与徐建忠、李璇签订《房地产抵押合同》一份，主要内容：为确保徐天汇字201301072号借款合同的履行，抵押人徐建忠、李璇愿意以其位于铜山路21#-1-102的合法房地产抵押给抵押权人李振英；抵押房地产所有权证号：徐房权证云龙字第××号，房屋建筑面积75.18平方米，土地使用权证号：徐土国用（2007）字第54212号，用地面积28.0平方米，土地使用权取得方式为划拨，经双方协商，该房地产价值贰拾捌万元整；主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产截至的100%设定抵押，权利价值贰拾捌万元整，约定期限自2013年1月7日至2014年1月6日；该房目前未出租，抵押人在抵押期间处分或出租已抵押的房地产时，应当先取得抵押权人的书面同意，否则处分或租赁无效。经徐建忠、李璇申请，2013年1月7日，（2013）徐铜证经内字第15号对上述《借款合同》（徐天汇字201301072号）、《房地产抵押合同》进行了公证，公证事项：赋予借款合同、房地产抵押合同强制执行效力。2013年1月7日，李振英与徐建忠、李璇签订《借款合同》（徐天汇字20130107号）一份，主要内容：甲方（借款人、抵押人）徐建忠、李璇，乙方（出借人、抵押权人）李振英；甲方自愿向乙方借款叁拾贰万元整用于家庭周转，借款期限自2013年1月7日起至2014年1月6日止，借款期限共12个月；为保证按时归还借款，甲方自愿提供其合法拥有的坐落于铜山南街1#-1-103的房地产作抵押（房产所有权证号：徐房权证云龙字第××号，房屋建筑面86.39平方米，土地使用权证号：徐土国用（2005）字第11001号，用地面积34.6平方米），其他内容同《借款合同》（徐天汇字20130107号）。同日，李振英与徐建忠、李璇签订《房地产抵押合同》一份，主要内容：为确保徐天汇字20130107号借款合同的履行，抵押人徐建忠、李璇愿意以其位于铜山南街1#-1-103的合法房地产抵押给抵押权人李振英；抵押房地产所有权证号：徐房权证云龙字第××号，房屋建筑面86.39平方米，土地使用权证号：徐土国用（2005）字第11001号，用地面积34.6平方米），土地使用权取得方式为划拨，经双方协商，该房地产价值叁拾贰万元整；主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产截至的100%设定抵押，权利价值贰拾捌万元整，约定期限自2013年1月7日至2014年1月6日；该房目前未出租，抵押人在抵押期间处分或出租已抵押的房地产时，应当先取得抵押权人的书面同意，否则处分或租赁无效。经徐建忠、李璇申请，2013年1月7日，（2013）徐铜证经内字第16号对上述《借款合同》（徐天汇字20130107号）、《房地产抵押合同》进行了公证，公证事项为赋予借款合同、房地产抵押合同强制执行效力。2013年1月8日，李振英及徐建忠、李璇对位于铜山路21#-1-102、铜山南街1#-1-103的房屋进行了抵押登记申请，抵押物概况中均载明“未出租”。2013年1月11日，徐州市房产局对上述房屋均进行了抵押登记。借款到期后，徐建忠、李璇未偿还借款，李振英向一审法院申请强制执行，徐建忠、李璇抵押的位于铜山路21#-1-102、铜山南街1#-1-103的房屋经三次拍卖均流拍，李振英申请以物抵债，2015年1月13日，一审法院作出裁定，将上述房屋用于抵偿徐建忠、李璇所欠李振英的债务。一审庭审中，徐建忠、李璇提供《房屋租赁合同》两份，租赁合同约定将位于铜山路21#-1-102的房屋出租给王光辉使用，将位于铜山南街#1-1-103的房屋出租给郑建玲使用，合同显示签订日期分别为2012年9月26日、2012年9月28日。经李振英申请鉴定，结果为签约日期分别为“2012年9月26日”、“2012年9月28日”的《房屋租赁合同》上手写字迹均在涉案经公证的签约日期为“2013年1月7日”的《借款合同》上手写字迹之后一段时间形成。一审法院认为：关于《房屋租赁合同》的效力问题。李振英与徐建忠、李璇签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》系双方的真实意思表示，且不违法律规定，认定其合法有效，当事人应全面履行合同所约定的义务。徐天汇字201301072号及徐天汇字20130107号《借款合同》中明确载明“该房目前未出租，无产权或债务纠纷，未经乙方书面同意，甲方不得将抵押物出租、出售、重复抵押、抵偿债务、馈赠等”。铜山路21#-1-102及铜山南街1#-1-103的《房地产抵押合同》中载明“该房目前未出租，抵押人在抵押期间处分或出租已抵押的房地产时，应当先取得抵押权人的书面同意，否则处分或者租赁无效”。根据鉴定结论，李振英与徐建忠、李璇的《借款合同》及《房地产抵押合同》签订在前，而徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲的《房屋租赁合同》签订在后，李振英作为抵押权人，徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲之间的《房屋租赁合同》对李振英不具有约束力。李振英因实现抵押权而取得铜山路21#-1-102及铜山南街1#-1-103房屋的所有权，作为所有权人，李振英有权申请解除徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲之间的房屋租赁关系。故对徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲的抗辩主张，不予支持，对李振英主张解除徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲之间的租赁合同及返还房屋的诉讼请求，予以支持。因徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲迟延交付房屋而给李振英造成的损失，李振英有权另行向徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条、第六十六条之规定，一审法院判决：一、解除徐建忠、李璇与王光辉签订的《房屋租赁合同》。二、解除徐建忠、李璇与郑建玲签订的《房屋租赁合同》。三、判决生效之日起十日内，徐建忠、李璇、王光辉向李振英交付位于铜山路21#-1-102房屋，徐建忠、李璇、郑建玲向李振英交付位于铜山南街1#-1-103房屋。一审案件受理费4370元，鉴定费6080元，由徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲负担（李振英已预交，徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲于判决生效之日起十日内交付李振英）。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：涉案租赁合同的是否应予解除；一审审理程序是否违法。二审中，上诉人徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲提供如下证据：1、申请证人杜某出庭作证。杜某陈述：杜某与徐建忠是邻居关系，杜某住在徐州市云龙区铜山南街1号楼1单元101室。徐建忠曾居住在徐州市云龙区铜山路21#-1-102涉案房屋内。2010年后，徐建忠就不在该房屋居住了。2011年春节后，王光辉搬到铜山路21#-1-102室居住。杜某以前不认识王光辉，后来做邻居就认识了。王光辉一家三、四口人都在那里居住。铜山南街1#-1-103室由徐建和居住，徐建和比王光辉入住较晚。2、王光辉与徐建忠2012年6月28日借据一份，证明王光辉与徐建忠2012年存在借贷关系，因王光辉不能偿还借款及利息，因此双方商定涉案房屋租赁合同。被上诉人李振英质证意见：证据1证人证言真实性不予认可，证人对涉案房屋房门情况陈述错误。证人与上诉人有利害关系。证据2借据与本案无关联性，对其真实性无法核实。被上诉人李振英二审提供如下证据：1、涉案房屋照片两张，证明涉案铜山路21#-1-102房屋不止一个房门，证人陈述不真实。2、网站网页截图照片3张，证明与涉案房屋同地段的房屋租赁价格，涉案租赁合同上约定的租赁价格低于正常租赁价格。3、《都市晨报》复印件一份，证明与涉案房屋同地段房屋租赁价格，涉案租赁合同上约定的租赁价格低于正常租赁价格。上诉人徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲质证意见：证据1照片真实性认可。但102室、103室并未打通，只是在走廊上加开一道门，实际上两个房间并未打通，该门是2006年开小旅馆时开的。对证据2-3的真实性认可。因徐建忠、李璇以房租抵借款利息，故在租赁价格上做了让步。李振英提交的证据材料上租赁价格为2017年的房屋租赁价格，涉案租赁合同签订时间为2012年，房租有所变化。本院对当事人提交证据认证意见如下：徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲提交的证据1、证据2，仅对其形式真实性予以认定。被上诉人李振英提交的证据1-3，对方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：1、涉案两套房屋铜山路21#-1-102号房屋、铜山南街1#-1-103号房屋产权，已经登记至李振英名下，不动产登记号为：苏（2015）徐州市不动产权第0028383号；苏（2015）徐州市不动产权第0028380号。2、徐建忠陈述：王光辉与徐建忠是连襟关系。郑建玲是徐建忠弟媳妇。本院认为：李振英与徐建忠、李璇签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定其合法有效。《借款合同》载明“该房目前未出租，无产权或债务纠纷，未经乙方书面同意，甲方不得将抵押物出租、出售、重复抵押、抵偿债务、馈赠等”。铜山路21#-1-102及铜山南街1#-1-103房屋《房地产抵押合同》中载明“该房目前未出租，抵押人在抵押期间处分或出租已抵押的房地产时，应当先取得抵押权人的书面同意，否则处分或者租赁无效。”一审法院委托具有鉴定资质的司法鉴定机构，对相关有当事人签名并捺印的合同原件上手写体字迹形成时间进行鉴定，鉴定程序并无不当。根据一审法院委托鉴定结论，李振英与徐建忠、李璇的《借款合同》及《房地产抵押合同》签订时间在前，而徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲的《房屋租赁合同》签订时间在后。物权法第一百九十条规定：“…抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。根据上述规定，不管涉案租赁合同签订于李振英抵押权存续期间还是李振英取得所有权之后，李振英均有权解除徐建忠、李璇与王光辉、郑建玲的《房屋租赁合同》。综上所述，上诉人徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由上诉人徐建忠、李璇、王光辉、郑建玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏志名审 判 员  苏 团代理审判员  孟文儒二〇一七年六月十三日书 记 员  刘思蒙