四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6942号上诉人（原审被告）：陈慧英，女，1982年9月24日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：莫晓燕，四川捷思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保利物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市人民南路三段*号汇日•央扩国际广场25F。法定代表人：刘旭奔，总经理。委托诉讼代理人：吴丹婷，四川君合律师事务所律师。上诉人陈慧英因与被上诉人保利物业管理有限公司成都分公司（保利物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈慧英上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6659号民事判决，改判驳回保利物业成都分公司的全部诉讼请求。事实和理由：保利物业成都分公司对小区部分业主违章搭建、侵占小区公共绿地以及小区车库冷凝水问题，均未尽到管理职责，保利物业成都分公司不应全额收取物业服务费，更不应收取违约金。被上诉人保利物业成都分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。保利物业成都分公司已经尽到管理职责，陈慧英拒缴物业服务费应当承担违约责任。保利物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.陈慧英支付11栋2单元9楼903号房屋在2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1416.8元、2015年7月1日至2016年2月29日期间的违约金139.2元，违约金应支付至缴清欠费之日止；2.陈慧英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈慧英是位于香槟××小区××单元××楼××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为56.15平方米。2013年3月20日，保利物业成都分公司与陈慧英签订《前期物业服务协议》，约定保利物业成都分公司为陈慧英的上述房屋所在物业规划区域提供物业管理服务，陈慧英的上述房屋类型为住宅，住宅的收费标准为按建筑面积每月每平方米2.3元，物业服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；陈慧英需在每月5日前向保利物业成都分公司交纳当月的物业服务费，若在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月起计收违约金，每逾期一日，保利物业成都分公司将按应交而未交总金额的千分之一向陈慧英收取违约金，直至陈慧英交清欠费为止；保利物业成都分公司应以书面形式告知业主和物业使用人有关物业的规定，当业主和物业使用人进行装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；保利物业成都分公司对涉案小区内违反有关治安、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋公用设备的维修、养护、运行和管理；秩序维护服务，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡逻工作制度；定期维护停车场各项设施；房屋装饰装修管理服务，根据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规《保利•香槟光华临时管理规约》和双方签订的《装饰装修管理协议》提供装饰装修管理服务；物业服务质量包括空调安装位置统一，冷凝水集中收集；对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理；路灯、楼道灯等公共照明设备完好；有专业秩序维护队伍，主出入口、监控中心等重要部位实行24小时值班，公共区域实行全天不定期巡逻制度；秩序维护人员做到文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。陈慧英签署了《临时管理规约》，该规约对涉案小区的业主、使用人物业的使用，及使用物业的禁止行为作出了规定。一审法院另查明，涉案小区业主在装修前与保利物业成都分公司签订有《装修禁止行为及注意事项交底说明》与《业主装修管理服务协议》。涉案小区存在绿地硬化、违规搭建的情况，保利物业成都分公司向实施绿地硬化、违规搭建的业主发放了《整改通知书》。2015年5月13日，成都市规划管理局、成都市青羊区城市管理局、成都市青羊区城市管理行政执法大队发布《通告》，对涉案小区的部分业主将小区公共绿地硬化，修建花台、水池、围墙等构筑物的违规行为的查处情况进行了通报。在2015年3月12日至2016年7月期间，成都市规划管理局对涉案小区的部分业主发出了《责令限期整改决定书》、《限期自行拆除违法建设公告》、《责令限期自行拆除违法建设公告》、《履行规划行政决定催告书》、《责令停止建设决定书》、《限期拆除违法建设决定书》、《建设项目执法调查通知书》等。成都市规划管理局到涉案小区现场进行查看，并与部分业主及保利物业成都分公司召开了协调会。2016年7月29日，涉案小区业主向保利物业成都分公司发出《联系函》，要求保利物业成都分公司对涉案小区地下车库照明及冷凝水问题进行整改。保利物业成都分公司针对地下车库的冷凝水问题安装了PVC管引流装置。陈慧英入住涉案物业后，自2015年7月1日起未向保利物业成都分公司交纳物业服务费至2016年5月31日。保利物业成都分公司催收上述物业服务费未果。以上事实，有房屋信息摘要、《业主资料、物品领取清单》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《业主装修管理服务协议》、《装修禁止行为及注意事项交底说明》、缴费通知单，催收照片、快递单、《整改通知书》、成都市规划管理局现场查看照片、成都市规划管理局与部分业主沟通照片、《通告》、《责令限期整改决定书》、《限期自行拆除违法建设公告》、《责令限期自行拆除违法建设公告》、《履行规划行政决定催告书》、《责令停止建设决定书》、《限期拆除违法建设决定书》、《建设项目执法调查通知书》、涉案小区平面设计规划、PPT、视频资料、录音、停车场照片、《回复函》、《联系函》等证据及庭审笔录在案为证。一审法院认为，陈慧英与保利物业成都分公司之间签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，陈慧英应当按《前期物业服务协议》的约定向保利物业成都分公司支付物业服务费，现保利物业成都分公司拖欠2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1420.6元（56.15平方米×2.3元×11个月），故一审法院对保利物业成都分公司要求陈慧英支付物业服务费1416.8元予以支持。对于陈慧英提出的拒交物业服务费的理由。一审法院认为，首先，关于涉案小区的绿地硬化、违规搭建的问题，陈慧英举出的《整改通知书》、《装修禁止行为及注意事项交底说明》、《业主装修管理服务协议》以及向成都市规划管理局反映相关情况的证据可以证明陈慧英在涉案小区的绿地硬化、违规搭建问题上进行了预先提示、劝阻，也积极配合成都市规划管理局等行政部门对涉案小区业主进行了取证、强制拆除等工作，因此陈慧英已经履行《前期物业服务协议》中关于对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理的物业服务的合同义务。另外，成都市规划管理局从2015年3月12日开始介入涉案小区的违章搭建事件，而保利物业成都分公司在庭审中陈述涉案小区业主是于2015年4月向媒体反映违章搭建情况，因此保利物业成都分公司以成都市规划管理局的行政执法是在小区业主投诉后为由认为陈慧英未履行管理职责的理由不成立，一审法院不予支持，故保利物业成都分公司以涉案小区存在绿地硬化、违规搭建行为，陈慧英未对此进行管理为由拒交物业服务费理由不成立。其次，关于地下车库照明及冷凝水问题、小区安保不到位的问题，保利物业成都分公司所举证据为某一时间点的照片，但物业服务是一个持续性的过程，且庭审中原、保利物业成都分公司均确认部分车位的冷凝水已安装了引流装置，因此保利物业成都分公司提交的证据不足以证明上述问题长期持续存在，故该问题不能成为保利物业成都分公司拒交物业服务费的理由。陈慧英未按《前期物业服务协议》约定向保利物业成都分公司支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。保利物业成都分公司主张的违约金计算标准高于陈慧英违约造成的损失，陈慧英违约造成的损失实际是资金利息损失，因此一审法院根据本案的实际情况，充分考虑保利物业成都分公司实际发生的损失情况，酌情调整违约金的计算标准为每日万分之三，对保利物业成都分公司主张的违约金予以部分支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定判决：一、陈慧英于本判决生效之日起十日内向保利物业成都分公司支付2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1416.8元；二、陈慧英于本判决生效之日起十日内向保利物业成都分公司支付违约金，违约金从2015年8月1日起按照每日万分之三的标准计算，2015年7月1日至2016年5月31日期间的违约金以每月应交物业服务费129.1元为计算基数，按月累计欠费分段计算，2016年5月31日起违约金以物业服务费累计欠费1416.8元为基数，计算至本判决确定的付款之日止；三、驳回保利物业成都分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈慧英负担40元，保利物业成都分公司负担10元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈慧英应否全额支付物业服务费及违约金系本案二审的争议焦点。首先，陈慧英上诉主张保利物业成都分公司对小区部分业主违章搭建、侵占小区公共绿地的问题未履行管理职责，根据一审已查明的事实，事前，保利物业成都分公司与业主签订了《业主装修管理服务协议》并发放《装修禁止行为及注意事项交底说明》提醒业主规范装修；事中，发现业主违章搭建、侵占小区公共绿地后向业主发出《整改通知书》；事后，也主动向成都市规划管理局反映相关情况，已经尽到其服务管理职责，故上诉人陈慧英以保利物业成都分公司未履行管理职责拒绝全额交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。其次，陈慧英上诉主张小区车库冷凝水问题，陈慧英所举示的证据并不足以证明保利物业成都分公司存在管理失职的情况，且陈慧英也认可保利物业成都分公司针对部分车位的冷凝水已安装了引流装置，故上诉人陈慧英以保利物业成都分公司对小区车库冷凝水管理失职为由拒绝全额交纳物业服务费的理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，陈慧英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈慧英负担。本判决为终审判决。审判长 莫 雪审判员 刘冠男审判员 陶田源二〇一七年六月二十八日书记员 刘梦汀