吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉04民终500号上诉人(原审被告):李建光，男，1970年8月19日出生，现住辽源市西安区。委托诉讼代理人:王锦波，吉林辽东律师事务所律师。上诉人(原审第三人):栾立功，男，1965年5月14日出生，现住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人(原审原告):赵会，女，1986年3月27日出生，现住天津市西青区。委托诉讼代理人：史金龙，吉林史金花律师事务所律师。原审被告：赵启茂，男，1954年11月3日出生，现住东辽县。原审被告：朱荣，女，1952年11月11日出生，现住东辽县。原审被告：赵发明，男，1976年2月29日出生，现住东辽县。上诉人李建光、栾立功因与被上诉人赵会、原审被告赵启茂、朱荣、赵发明确认合同无效纠纷一案，不服东辽县人民法院（2016）吉0422民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李建光委托诉讼代理人王锦波、上诉人栾立功委托诉讼代理人王晓枫、被上诉人赵会委托诉讼代理人史金龙、原审被告赵启茂、朱荣、赵发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建光上诉请求:撤销原审判诀，发回重审或驳回赵会的诉讼请求。事实和理由:1、在一审中，没有任何人提出要求确认李建光同栾立功之间签订的合同无效，一审判决超出当事人的诉请范围判决，违反程序法的规定。李建光同栾立功之间签订的合同是否有效，需要重新起诉确认。2、李建光同赵启茂、朱荣、赵发明签订的合同经过了东辽县司法局渭津法律服务所的见证，合法有效。3、栾立功在一审提出了向李建光以及赵启茂、朱荣、赵发明赔偿损失的请求，一审法院对此没有确定，违反法律规定。赵会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李建光的上诉请求，维持一审判决。赵启茂、朱荣、赵发明辩称，要求维持一审判决。栾立功辩称，无异议。栾立功上诉请求:撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由:1、原审判决程序违法。根据民事诉讼“不告不理”的基本原则，赵会起诉的仅是确认李建光同赵启茂、朱荣、赵发明之间签订的合同无效，在原审中未提出要求确认栾立功同李建光签订的合同无效。原审判决栾立功同李建光之间签订的合同无效超出了审理范围。2、原审判决适用法律错误。根据合同法以及《最高人民法院民商事审判工作会议纪要(第八次)》第十七条的规定，如果认定农村房屋买卖无效，应当综合当事人的过错，一并确认造成的损失，井判定各方当事人的责任。栾立功已经提出来了栾立功系无过错方，无论如何应当由李建光及赵启茂、朱荣、赵发明对造成栾立功的损失予以赔偿，而原审判决对于栾立功的合理诉求根本未予审理。3、赵会同赵启茂、朱荣、赵发明之间存在恶意串通的行为，应当对栾立功的损失予以赔偿。在原审朱荣已经明确提出是因为李建光购买房屋后又出卖给栾立功在中间谋取了利益才提起的诉讼，说明使用赵会的名义起诉，是朱荣等人恶意毁约所提出的理由。赵会辩称，栾立功以第三人身份参加一审诉讼，其提出的仅是抗辩而没有提出单方的诉讼或反诉，一审法院对其抗辩理由没有进行审理符合法律规定，其作为第三人要求参加一审诉讼，人民法院对其与李建光签订的房屋买卖合同一并进行审理没有超出审理范围，根据合同相对性，如栾立功认为在签订合同后，合同被确认无效，其产生损失应根据合同规定向合同当事人主张，赵会不是合同相对人，在其签订买卖合同的过程中不知情，也不存在过错，栾立功要求赵会承担赔偿责任，没有事实和法律依据，请求驳回栾立功上诉请求，维持一审判决。赵启茂、赵发明、朱荣辩称，要求维持一审判决。李建光辩称，确认李建光与栾立功签订的买卖合同无效不是李建光提出的；履行合同过程中李建光没有过错，应当由赵会与赵启茂、朱荣、赵发明承担栾立功的赔偿责任。赵会向一审法院起诉请求:1.确认赵启茂、朱荣、赵发明、李建光签订的买卖合同无效；2.判令李建光返还房屋。一审法院认定事实:赵会与赵启茂、朱荣、赵发明四人共同共有一栋砖瓦结构住宅房屋，该房屋位于东辽县渭津镇陈家村一组，房屋所有权证记载：所有权人姓名为赵启茂，房屋面积为98.96平方米，共有人数为四人。2016年9月22日赵启茂、朱荣、赵发明三人未经赵会授权同意，与李建光签订了买卖房屋协议，将房屋及附属物卖给了李建光（李建光为辽源市城市户口），并在东辽县乡镇法律服务所进行了见证。协议主要内容为：价款为145，000.00元，2016年12月12日卖方搬走，余下一切固定物品归买方。卖方在协议达成后将房屋手续交给买方。约定违约责任为违约方赔偿房款总额的25%，同时赔偿给对方造成的一切经济损失（包括房屋维修、装修等）。合同还约定，卖方赵会在外地不能亲自到场签字，如果回来主张自己的权利或者不同意，出现一切争议，卖方赵发明同意承担一切责任，赵发明同意替卖方赵会代签，赵会不能到买方家提出任何要求。该协议签订后李建光给付了赵启茂、朱荣、赵发明卖房款145，000.00元。2016年10月18日，李建光又与栾立功（辽源市城市户口）签订了买卖合同，将房屋以300，000.00元的价格卖给栾立功，栾立功给付李建光房款300，000.00元。李建光将该房屋的房屋所有权证及房屋买卖见证书交付栾立功。栾立功于2016年11月30日将房屋出租给尉迟劲。租期为两年，每年租金30，000.00元。尉迟劲对房屋及院落、道路进行了装修及修建。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，涉案房屋所占土地属于房屋所在地的村集体所有，因此农村集体村民赵启茂、朱荣、赵发明三人与非本集体经济组织成员并且是城市居民的李建光签订的买卖房屋合同从根本上违反了禁止城镇居民在农村购置宅基地的相关法律法规的规定，该合同自始无效。李建光与栾立功的房屋买卖合同，因栾立功也是辽源市城市户口，其购买本属于农村村民的房屋的买卖行为也同样无效。赵会要求返还房屋的主张，因讼争房屋为整体建筑，为赵会与赵启茂、朱荣、赵发明共有，无法确认份额,因此无法返还给赵会一人，同理李建光要求财产返还及过错赔偿的答辩意见、栾立功有关赔偿经济损失的答辩意见也不能要求赵会一人承担，因此赵会要求返还讼争房屋的主张、李建光要求财产返还及过错赔偿的主张、栾立功有关赔偿经济损失的主张本案无法一并处理，当事人可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告赵启茂、被告朱荣、被告赵发明与被告李建光于2016年9月22日签订的买卖房屋协议无效；二、被告李建光与第三人栾立功于2016年10月18日签订的房屋买卖合同无效；三、驳回原告赵会其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:一、《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。李建光不是东辽县渭津镇陈家村集体经济组织成员，且是城市居民，虽然农村集体村民赵启茂、朱荣、赵发明三人与李建光签订的房屋买卖合同，经过了东辽县司法局渭津法律服务所的见证，因该房屋买卖合同，违反了禁止城镇居民在农村购置宅基地的相关法律法规的规定，故该买卖合同无效。二、赵会向一审法院起诉请求确认赵启茂、赵发明、朱荣、李建光签订的买卖合同无效，没有请求确认李建光与栾立功房屋买卖合同无效，一审判决确认李建光与栾立功房屋买卖合同无效，超出当事人的诉请，显属不当，应予纠正。三、案涉房屋系赵会与赵启茂、朱荣、赵发明共同所有，赵会向一审法院起诉请求判令李建光返还赵会房屋，没有共有人赵启茂、朱荣、赵发明的授权，不应支持。四、李建光要求财产返还及过错赔偿的主张、栾立功有关赔偿经济损失的主张，李建光、栾立功在一审没有提出反诉，李建光、栾立功主张不应得到支持。综上所述，李建光的上诉请求不能成立，不予支持；栾立功的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持东辽县人民法院（2016）吉0422民初1602号民事判决第一项，第三项；二、撤销东辽县人民法院（2016）吉0422民初1602号民事判决第二项。一审案件受理费3，200.00元，由赵启茂、朱荣、赵发明负担1，920.00元；由李建光负担1，280.00元。二审案件受理费6，400.00元，由李建光负担3，200.00元；由赵会负担3，200.00元。本判决为终审判决。审 判 长 车全庆审 判 员 赵艳霞审 判 员 朱建勇二〇一七年六月二十八日法官助理 宋民秀书 记 员 唐钰琇