北京市房山区��民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初506号原告:孙国庆，男，1969年9月28日出生，住北京市丰台区。被告：北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇瓦井村。法定代表人：王桂臣，主任。委托诉讼代理人：王冬建，北京市佳诺律师事务所律师。原告孙国庆与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（以下简称瓦井村委会）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月29日作出（2014）房民初字第06871号民事判决。瓦井村委会不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）二中民终字第9941号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙国庆、被告瓦井村委会的委托诉讼代理人王冬���到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙国庆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告向原告返还购房款221806元，并按银行同期贷款利率给付自2010年10月31日至全部款项付清之日的利息。事实和理由：2010年1月27日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买房屋一套，房屋每平方米售价2470元，总价款221806元，房屋在2010年10月31日前交付。原告于2010年1月26日交清了全部购房款，但被告至今未交付房屋。在此期间，被告分别于2010年10月26日和2011年12月30日作出两次承诺，将交房时间顺延至2012年11月底，原告并未同意。被告在明知合同不能履行的情况下仍与原告签订合同并收取购房款，现在既不交房也不退款，严重侵犯了原告的合法权益，原告特起诉要求被告退还全部购房款并赔偿损失。被告瓦井村委���辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有与原告签订过房屋买卖合同，也没有收取过原告的购房款。原、被告之间没有房屋买卖合同关系，原告要求确认合同无效以及返还购房款和给付利息的诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月27日，孙国庆签订了《房屋买卖合同》一份，约定孙国庆购买位于北京市房山区周口店镇瓦井村的X小区X幢X单元X号的房屋一套，约定建筑面积89.8平方米，房屋单价每平方米2470元，总价为221806元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2010年10月31日前。该《房屋买卖合同》出卖人签章处加盖有文字为“北京市房山区周口店镇瓦井���村民委员会”的印章。孙国庆于2010年1月26日交纳了购房款221806元，并取得了加盖有文字为“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”印章的收据。2010年11月，孙国庆收到邮寄自“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”的信函，内容为《告知书》一份。该《告知书》载明：“尊敬的业主：你好！我村开发的“X”住宅小区原定于2010年10月31日交付使用。因政府政策导向影响，本项目着手办理的相关手续未全部完善，致使项目未按时竣工，目前我村也正在积极抓紧催促办理手续事宜。鉴于上述特殊情况，我村委会做出郑重如下承诺：1、“X”住宅小区于2011年3月份开工建设，至2011年10月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2011年10月底交房前依然全部有效……”。该《告知书》落款处加盖有文字为“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”的印章。2011年12月，瓦井村委会向孙国庆发出《承诺书》。该承诺书载明：“尊敬的业主：您好！我村建设的“X”回迁住宅楼，原定于2011年10月31日交付使用，因住宅楼手续需经房山区设计所、规划局、国土局、建委审批后报区政府审批。本项目现由周口店镇政府协助村委会已办理完设计规划等手续，现镇政府、村委会正在办理后续回迁楼手续。鉴于上述情况，我村委会做出如下承诺：1、“X”回迁楼小区于2012年4月份开工建设，至2012年11月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2012年11月底交房前依然全部有效。由于我村售出回迁楼所有资金全部用于征地拆迁、建设楼房、办理相关手续等，鉴于上述情况，已购买回迁楼的户，目前我村无能力退款，待楼房建成后入住……”。另查明，2012年12月10日，时任瓦井村委会主任的安利民向北京市公安局房山分局周口店派出所（以下简称周口店派出所）报案，称瓦井村回迁楼原开发商私刻公章造成严重后果。周口店派出所于2012年12月11日将由瓦井村委会提供的《房屋买卖合同》127份（复印件）及其提供的印章印文样送到北京市公安司法鉴定中心鉴定。鉴定结论为：检材上的“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”印文与样本印文均不是同一枚印章盖印。对于安利民控告的私刻瓦井村委会公章，北京市公安局房山分局经审查认为村委会不属刑法第三十条规定的主体条件，决定不予立案。2015年8月28日，北京市房山区人民检察院指控被告人祝金龙、周玉成、曾娣容犯非法经营罪，于2015年8月28日向本院提起公诉。本院经审理查明：2009年11月至2011年7月间，祝金龙、周玉成、曾娣容在明知未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》等建设审批手续和房屋销售许可的情况下，擅自在北京市房山区周口店镇瓦井村建设“X”回迁楼项目并对外销售，非法经营共计人民币1300余万元。2011年6月28日，“X”回迁楼项目建设至二层时被北京市房山区周口店镇人民政府责令停止建设。本院于2016年3月8日作出（2015）房刑初字第789号刑事判决，以犯非法经营罪对祝金龙、周玉成、曾娣容分别判处刑罚。该判决已经生效。瓦井村委会在本案诉讼中称：X小区项目也是瓦井村回迁楼住宅项目。祝金龙借用北京市房山区石楼建筑工程公司的名义与瓦井村委会签订了《建筑工程施工合同》，工程由祝金龙垫资建设。瓦井村委会将X小区房屋的销售也交由祝金龙负责。祝金龙代表瓦井村委会与江阴市澄北银���海景房信息咨询服务部签订了《委托代理销售合同》。在房屋销售过程中，瓦井村委会提供了加盖村委会公章的空白合同书100本和收据。在房屋销售过程中，祝金龙私刻瓦井村委会公章，冒用村委会名义签订了部分合同。孙国庆提供的《房屋买卖合同》和收据上加盖的公章均为私刻。无论《房屋买卖合同》和收据上加盖的是瓦井村委会的公章还是私刻的公章，对于合同涉及的购房款，瓦井村委会均未收到。祝金龙曾就向部分购房人退款事宜向瓦井村委会作出过承诺。瓦井村委会与祝金龙尚未就工程施工以及房屋销售等问题进行结算。本院认为：本案的争议焦点在于孙国庆与瓦井村委会是否存在房屋买卖合同关系。瓦井村委会主张，孙国庆主张权利依据的《房屋买卖合同》和收据上加盖的公章为私刻，不能代表村委会的真实意思，且瓦井村委会未实际收取购房款，孙国庆与瓦井村委会之间不存在房屋买卖的合同关系。依据查明的事实和瓦井村委会的自述，瓦井村委会委托他人销售X小区的房屋，并提供加盖村委会印章的空白合同书及收据，对于销售人员以瓦井村委会名义与购房人签订房屋买卖合同的行为，瓦井村委会应承担相应的民事法律后果和责任。即使存在受托人私刻公章、超越代理权限的行为，孙国庆因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理。且，瓦井村委会于2011年12月向孙国庆发出《承诺书》，也明确认可了其与孙国庆之间存在房屋买卖合同关系，并作出了向孙国庆交付房屋的承诺。综上，孙国庆与瓦井村委会之间形成了房屋买卖的合同关系。瓦井村委会的相关抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的���产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，瓦井村委会未取得开发建设和销售商品房的合法手续而与孙国庆签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。孙国庆要求确认其与瓦井村委会签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同被确认无效后，瓦井村委会因合同取得的财产应当返还，孙国庆要求瓦井村委会返还购房款221806元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。孙国庆要求瓦井村委会给付利息损失的诉讼请求，本院按照中国人民银行同期贷款利率标准，依据相关法律规定，对利息损失予以确定。瓦井村委会与房屋销售者之间的债权债务，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告孙国庆与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二〇一〇年一月二十七日签订的房屋买卖合同无效。二、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日向原告孙国庆返还购房款二十二万一千八百零六元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自二〇一〇年十月三十一日至本判决生效之日的利息损失。三、驳回原告孙国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百二十八元，由被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓人民陪审员  谢跃进人民陪审员  李芳玲二〇一七年六月三十日书 记 员  杨 飞