贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0628民初12号原告：杨某红，女，1987年9月13日出生，汉族，现住贵州省松桃苗族自治县。原告：何某珑，男，1988年5月27日出生，苗族，现住贵州省松桃苗族自治县。被告：贵州泰元房地产开发有限公司。住所地：铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳路49号。统一社会信用代码：915200005609059405。法定代表人：罗显兵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师。特别授权。原告杨某红、何某珑与被告贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，于2021年2月2日追加何某珑为共同原告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某红、被告泰元公司的委托诉讼代理人陈连江到庭参加诉讼，原告何某珑经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。杨某红、何某珑向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的商品房买卖合同。立即为原告办理不动产登记权证，将商品房转移登记至原告名下的法律文书交付给原告。2.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金45919.23元。3.请求判令被告退还以契税、维修基金、水电开户等为由收取原告的现金14159元。4.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃诉讼请求第三项中契税、维修基金之外的其他费用请求。事实和理由：2016年1月31日，杨某红、何某珑与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2016000335）约定，杨某红、何某珑购买泰元公司位于松桃县房屋，房屋面积109.42㎡，每平方米3359.77元，房屋总价款314340元。根据合同约定，泰元公司应于2016年12月31日前办理房屋所有权证并向原告交付该商品房转移登记有关文书。2016年1月31日泰元公司向原告交付房屋。但泰元公司至今未办理不动产权利证书，也没有交付该商品房转移登记有关文书，经原告多次催告，被告以各种理由推脱责任，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，泰元公司应当按照原告已付房价款万分之一按日承担违约责任。为此，为维护自身合法权益，特提出如前所诉，请予以支持。泰元公司辩称，1.2021年2月被告取得了原告所在房屋的消防验收证明，接下来等待相关部门对房屋进行综合验收，综合验收通过后，被告就可以向原告交付用于办理房产证的相关文件，原告拿着相关文件可以自己向主管部门申请办理房产证，或者原告也可以委托被告代为办理房产证。2.原、被告买卖的房屋已经交付，原告并没有因此受到重大经济损失，原告要求被告承担的损失赔偿较高，请求法院依法调整。3.被告确实收取了原告的契税、维修基金，这笔费用被告暂时还没有交给相关主管部门，在被告退还原告契税、维修基金后，原告应该向被告提供相应的完税证明及手续，如果原告不能向被告提交契税、维修基金的完税证明及手续，导致被告无法办理房屋产权证明，被告将不再为原告代办房屋产权证明。本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，杨某红、何某珑与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2016000335）约定，杨某红、何某珑购买泰元公司位于松桃县房屋，房屋面积109.42㎡，每平方米3359.77元，房屋总价款314340元。合同签订后，杨某红按约支付了房款，并缴纳了房屋专项维修基金、契税款。《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“转移登记。（一）出卖人（泰元公司）承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（杨某红、何某珑）。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。……第（四）项双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记……2.买受人同意委托泰元公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”。涉案商品房已经交付给买受人使用,但至今未办理所有权转移登记。另查明，杨某红、何某珑委托泰元公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，何某珑于2016年6月14日向泰元公司支付请求代缴的契税、维修基金款共计11,002元；泰元公司至今尚未向房屋登记机关代缴该费用。以上事实有杨某红、泰元公司陈述及杨某红提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》（2份，编号分别为N00150535、N00150536）、《特殊建设工程消防验收意见书》等证据在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案中，杨某红、何某珑与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2016000335）约定，杨某红、何某珑购买泰元公司位于松桃县房屋。合同签订后，杨某红、何某珑按约支付了全部房款，泰元公司应当按约履行相应合同义务。关于杨某红、何某珑主张泰元公司立即为其办理不动产权证书及交付相关法律文书的诉请。不动产权证书系不动产登记机关根据权利人申请作出的物权公示文件，既可以依权利人申请办理也可以由权利人委托房开商代为办理，虽然原告委托泰元公司代为办理不动产权证书，但由于涉案房屋综合验收尚未完成，实际办理不动产权证书条件并不具备，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”泰元公司法律上不能履行立即为杨某红、何某珑办理不动产权证书的行为，故对杨某红、何某珑诉请泰元公司立即为其办理不动产权证书的诉请，本院不予支持。关于杨某红、何某珑主张泰元公司支付逾期办证违约金从2016年12月30日起计算至实际办理商品房转移登记之日止（从2016年12月30日暂计算至2020年12月31日的违约金为45,919.23元）的诉请。本院认为，双方既在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项、第（二）项中约定了交付办理商品房转移登记的有关文书及相应违约责任，泰元公司应于2016年12月30日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付杨某红、何某珑，而泰元公司至今未履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的相关义务。并且，泰元公司在庭审过程中也承认未能移交房屋权属转移登记的有关文书系因其自身原因导致。因此，泰元公司已经构成了违约。泰元公司的违约行为必然会对杨某红、何某珑的房屋使用造成一定的影响，应当赔偿杨某红、何某珑相应经济损失。虽然双方在合同中第二十二条第三款第（二）项第1点中约定了承诺交付办理转移登记文书60日之内的违约责任，但是对承诺交付办理转移登记文书超过60日的违约责任没有明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，结合泰元公司已将房屋交付给杨某红、何某珑使用，杨某红、何某珑住房需求基本已得到保证，双方签订《商品房买卖合同》目的已经基本实现，泰元房开公司办证违约的行为并未给杨某红造成较大的实际损失，兼顾合同的履行情况、预期利益等情况，本院酌定泰元房开公司支付逾期办理不动产产权转移登记的违约金8,000元较为适宜。关于杨某红、何某珑主张泰元公司退还契税、维修基金的诉请。2016年6月14日，何某珑以现金的方式向泰元公司支付了11,002元用以委托泰元公司代缴契税和住宅专项维修基金。泰元公司收取该资金后至今未履行代缴义务，并且在庭审过程中泰元公司也同意退还该笔费用，故原告的该项请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某红、何某珑逾期交付办理商品房转移登记文书违约金共计8,000元。二、由被告贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何某珑契税、住宅专项维修基金共计11,002元。三、驳回原告杨某红、何某珑其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元（已减半收取），由原告杨某红、何某珑负担445元，由被告贵州泰元房地产开发有限公司负担206元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 吴欣刚二〇二一年三月二十五日法官助理 陈**龙书 记 员 龙思俊法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。