福建省漳平市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0881民初77号原告：漳平市森德物业管理有限公司,住所地漳平市外环西路20号，统一社会信用代码91350881669250810J。法定代表人：叶世民，职务总经理。委托诉讼代理人：张是斌，男。被告：黄吴坤荣，男，1970年10月19日出生，汉族，住漳平市。原告漳平市森德物业管理有限公司与被告黄吴坤荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳平市森德物业管理有限公司（以下简称“漳平森德物业公司”）的委托诉讼代理人张是斌、被告黄吴坤荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。漳平森德物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告黄吴坤荣立即向原告支付物业服务费4400元及其它费用1144.4元,合计5544.4元；另需支付滞纳金607.11元；共计6151.51元。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：漳平市××路××区小区的物业服务企业由漳平市华龙房地产开发有限公司选聘漳平市森德物业管理有限公司为漳平市××路××区小区提供物业服务。2016年4月26日，漳平森德物业管理有限公司与黄吴坤荣双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：由漳平森德物业公司提供漳平市八一路华龙B区小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计费，多层住宅的物业服务费收费标准为0.9元每月每平方，黄吴坤荣是漳平市八一路华龙B区3号楼B梯301室业主，其住宅面积111.08平方米。漳平森德物业公司对黄吴坤荣居住的漳平市八一路华龙B区小区实施物业的规范管理，为业主提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但黄吴坤荣不按《前期物业管理服务协议》的约定及相关法律规定向漳平森德物业公司缴纳物业服务费，从2017年5月至2020年12月，黄吴坤荣已累计拖欠44个月的物业服务费4400元；电梯维保费33月277元；电梯年检费36月105元；电梯电费44月559.9元及其它公共耗能费（水电公摊）202.5元。合计5544.4元。另需支付滞纳金5544.4*0.03%*365天=607.11元，共计6151.51元。漳平森德物业公司曾多次以不同方式向黄吴坤荣催缴上述所欠费用，但黄吴坤荣均置之不理。为维护漳平森德物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼。黄吴坤荣辩称，1、物业收费不清，费用不明。根据漳平森德物业公司提供的《物业临时管理规约》中第三十条的物业服务费，暂定物业费一栏为空白，并没注明答辩人暂时所需缴纳的服务费。每平米人民币九角钱的高额物业费仅以森德物业一纸通知单告知收取。答辩人有权拒绝违反物业服务合同约定的条款，暂缓缴纳不明收费，直到漳平森德物业公司公示2016年到2021年漳平物价局(包含龙岩)审批其价格许可的备案材料为止。2、在漳平森德物业公司提供的《前期物业管理服务协议》中，甲方的权利义务里的第1条规定:甲方对房屋共用部位、共用设备、公共设备、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第三条物业管理服务质量第7条:安全防范闭路监控，巡更系统等硬件设施完美的基础上，实行封闭式管理，24小时值班制度，争创安全文明片区。漳平森德物业公司并未按上述约定执行。2019年，答辩人的摩托车汽油在地下车库被偷，电瓶遭窃，2020年，答辩人新买的电动车在地下车库屡被破坏，地下车库的监控摄像头不能使用，至今漳平森德物业公司仍然没有对出现问题的监控摄像进行维修，明显违反《前期物业管理服务协议》的约定。3、森德物业纵容底层商铺在小区内墙违规安装大型空调，不履行物业管理协议。2017年3月，答辩人发现楼下有一商铺业主在违规安装多个大型空调，不符合小区管理规定，严重破坏了小区外观的统一美观，并造成噪音污染。4、小区收费混乱，漳平森德物业公司涉嫌重复收费。漳平森德物业公司以“承包制”为由，拒不向业主公示收取公摊费用、电梯电费等项目的明细，包括物价局审批其价格的备案材料。且该物业公司也没出具详细每月费用帐单及如何分摊到业主的计算帐单，仅凭一张收费单据就要本业主按月缴纳这些费用。5、要求物业退还擅自规定收取的不当费用。根据森德物业提供的《物业临时管理规约》中，并未有收取本答辩人水电押金三百元一项。根据相关法律规定，森德物业应当退还已收取的违规费用。6、森德物业违规收取物业费。根据森德物业提供的物业欠费公告中，本答辩人华龙三号楼B301室面积是110.8平方米，按物业费每个月收取0.9元计算，每月应交纳99.72元物业费。按累计44个月的物业费应交纳4387.68元。但是物业的催费清单中，累计44月的金额为4400元。计算下来，物业非法收取本答辩人计12.32元该笔金额属于森德物业违规收费，本答辩人有权不予缴纳。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，漳平市华龙房地产开发有限公司与漳平森德物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定漳平森德物业公司提供前期物业管理服务，包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、检查、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。漳平森德物业公司可以向业主、物业使用人按实际拥有（产权登记）或者使用物业的建筑面积收取物业的管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.90元收取。2016年4月26日，黄吴坤荣与漳平森德物业公司签订了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，合同约定漳平森德物业公司承接物业，进行管理服务，除出现法律、行政法规规定可以延期或者免交费情形，否则黄吴坤荣不得以任何理由推迟或拒付本协议约定的各项费用；黄吴坤荣违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，漳平森德物业公司有权要求黄吴坤荣补交并从逾期之日起按欠缴费用总金额每天0.3‰加收滞纳金。前期物业管理服务包括对房屋共用部位、共用设施、公共设施进行维护、经营与管理、公共环境卫生的清洁、做好安全防范如交通与车辆的停放秩序、维护公共秩序等。2019年12月25日，华龙B区业主委员会与漳平森德物业公司签订《物业管理服务合同》，约定物业的管理服务费住宅房屋由漳平森德物业公司按建筑面积每月每平方米0.90元每季度向业主或者物业使用人收取。管理服务合同委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备、市政公用设施及附属建筑物、构建筑等维修、养护和管理。黄吴坤荣系华龙财富广场B区3栋B梯301室业主，其住宅面积111.08平方米。黄吴坤荣于2017年5月开始没有向漳平森德物业公司交纳物业费、维保费、年检费，截止2020年12月共欠物业服务费4398.77元，电梯维保费277元，电梯年检费105元。漳平森德物业公司主张黄吴坤荣支付电梯电费及其他公共耗能费共计762.4元，在法庭上漳平森德物业公司无法提供相关证据证实。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，漳平森德物业公司在管理过程中存在服务瑕疵。漳平森德物业公司以公示栏张贴欠费明细等方式向黄吴坤荣催缴物业服务费，但黄吴坤荣未交纳。为此，漳平森德物业公司诉至本院，恳请判如所请。综上所述，本院认为，漳平森德物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市华龙房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，其与黄吴坤荣签订的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，其与华龙B区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。上述合同对双方当事人均具有约束力，均应遵守，全面履行。漳平森德物业公司对黄吴坤荣未交纳的物业服务费进行了有效的催交，黄吴坤荣作为该小区的业主，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。漳平森德物业公司要求黄吴坤荣支付电梯电费及其他公共耗能费共计762.4元，无法提供相关证据，本案不予确认，可另案诉讼。漳平森德物业公司要求黄吴坤荣支付物业服务费4400元，存在进位制计算错误，调整为4398.77元，本院予以支持。漳平森德物业公司要求黄吴坤荣支付电梯维保费277元、电梯年检费105元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。漳平森德物业公司要求黄吴坤荣支付滞纳金，因其违反《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务合同》，存在服务不到位的情况，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、黄吴坤荣应于本判决生效之日起十日内向漳平市森德物业管理有限公司支付物业服务费4498.77元、电梯维保费277元和电梯年检费105元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回漳平市森德物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由漳平市森德物业管理有限公司负担5元，黄吴坤荣负担20元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员 陈长根二〇二一年三月二十六日法官助理 兰 芳书 记 员 俞蔓雅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。