吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民再字第54号原审原告：王占山，男。原审被告：延边盛洲房地产开发有限公司委托代理人：刘茂伟，男。再审第三人：陈磊，男。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人：姜秀勤，男。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人：金哲洙，男。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人：李仁淑，女。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人:刘震，男。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人：石顺姬，女。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。再审第三人:吴明辉，男。委托代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。原审原告王占山诉原审被告延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛洲公司）民间借贷纠纷（原审案由为买卖合同纠纷）一案，本院审理后，于2012年9月29日作出(2012)延民初字第2473号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年6月16日作出（2015）延民监字第40号民事裁定，再审本案。后本院依法另行组成合议庭审理本案，审理过程中陈磊、姜秀勤、金哲洙、李仁淑、刘震、石顺姬、吴明辉申请参加诉讼。本案于2015年9月11日公开开庭进行了审理，王占山，盛洲公司的委托代理人刘茂伟，陈磊、姜秀勤、金哲洙、李仁淑、刘震、石顺姬、吴明辉的委托代理人高吉福、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年6月28日王占山诉称：2011年4月26日及6月10日，王占山两次与盛洲公司签订商品房买卖合同，王占山购买盛洲公司位于延吉市局子街东侧，九三路南侧合作小区内第14号楼2单元302、402号房屋，11号楼3单元601号房屋，19号楼4单元201、301、401、501、601号房屋，房屋总价款为1013860元，双方约定上述房屋盛洲公司于2011年12月31日前交付给王占山使用。合同签订后，王占山按约定交纳了购房款，并就上述房屋在延吉市房产管理局办理了备案登记手续，但盛洲公司至今未按合同约定交付房屋。故王占山诉至本院，请求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，判令盛洲公司立即交付房屋并为王占山办理房屋权属证书，承担本案诉讼费用。原审中盛洲公司未答辩。原审认定：2011年4月26日，王占山同盛洲公司分别签订两份商品房买卖合同，以每平方米2000元的价格，购买盛洲公司开发的位于延吉市局子街东侧九三路南侧，面积为91.85平方米的合作小区14号楼2单元302号房屋和同样大小的14号楼2单元402号房屋，于当日分别交付房款183700元。2011年6月10日，王占山同盛洲公司签订一份商品房买卖合同书，以每平方米2000元的价格从盛洲公司购买位于延吉市局子街东侧九三路南侧，面积为50.13平方米的合作小区19号楼4单元201、301、401、501、601号五套房屋，于当日交付房款501300元。同日，王占山同盛洲公司签订商品房买卖合同，以同样价格，又购买了该小区面积为72.85平方米的合作小区11号楼3单元601号房屋，并于当日交付房款145160元。上述八套房屋，均在延吉市房产管理局办理了备案登记，双方约定盛洲公司于2011年12月31日前交付该八套房屋，但盛洲公司至今未向王占山交付房屋。原审认为：王占山与盛洲公司签订的四份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。王占山根据合同约定已向盛洲公司交付所有房款，盛洲公司应当履行交付房屋的义务。故王占山要求盛洲公司立即交付房屋，并为王占山办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、原告王占山同被告延边盛洲房地产开发有限公司于2011年4月26日、6月10日签订的四份商品房买卖合同有效；二、被告延边盛洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王占山交付房屋（位于延吉市局子街东侧九三路南侧，面积为91.85平方米的合作小区14号楼2单元302号房屋、14号楼2单元402号房屋；面积为50.13平方米的合作小区19号楼4单元201、301、401、501、601号五套房屋；面积为72.85平方米的合作小区11号楼3单元601号房屋），并为原告王占山办理上述八套房屋的权属证书。如果盛洲公司未按本判决指定时间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。案件受理费13924元，其他费80元，共计14004元（王占山已预交14004元），由被告延边盛洲房地产开发有限公司负担。本案再审过程中王占山诉称：要求盛洲公司偿还借款本金40万元，并从借款之日起按月利率2.5%支付利息，盛洲公司已支付利息2万元。盛洲公司辩称：王占山与盛洲公司之间不是真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。请求撤销原审判决，依法改判。同意偿还借款并按照国家最高标准支付利息。陈磊述称：2011年4月21日，陈磊与盛洲公司签订商品房买卖合同，购买了盛洲公司开发的位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区19号楼4单元601号房屋，并支付了全部房款。请求确认陈磊与盛洲公司的商品房买卖合同有效。姜秀勤述称：2008年，盛洲公司对姜秀勤所有的原房屋进行棚户区改造，与姜秀勤达成房屋产权调换协议，将位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区14号楼2单元302号房屋调换给姜秀勤。请求确认姜秀勤与盛洲公司的房屋产权调换协议有效。金哲洙述称：2008年，盛洲公司对金哲洙所有的原房屋进行棚户区改造，与金哲洙达成房屋产权调换协议，将位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区19号楼4单元301号房屋调换给金哲洙。请求确认金哲洙与盛洲公司的房屋产权调换协议有效。李仁淑述称：2008年，盛洲公司对李仁淑所有的原房屋进行棚户区改造，与李仁淑达成房屋产权调换协议，将位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区19号楼4单元201号、401房屋调换给李仁淑。请求确认李仁淑与盛洲公司的房屋产权调换协议有效。刘震述称：2010年7月22日，刘震与盛洲公司签订商品房买卖合同，购买了盛洲公司开发的位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区11号楼3单元601号房屋，并支付了全部房款。请求确认刘震与盛洲公司的商品房买卖合同有效。石顺姬述称：2008年，盛洲公司对石顺姬所有的原房屋进行棚户区改造，与石顺姬达成房屋产权调换协议，将位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区14号楼2单元402号房屋调换给石顺姬。请求确认石顺姬与盛洲公司的房屋产权调换协议有效。吴明辉述称：2011年8月26日，吴明辉与盛洲公司签订商品房买卖合同，购买了盛洲公司开发的位于延吉市局子街东侧九三路南侧，合作小区19号楼4单元501号房屋，并支付了全部房款。请求确认吴明辉与盛洲公司的商品房买卖合同有效。本院再审查明的事实与原审一致。另查明，王占山分别于2011年4月26日、2011年6月10日向盛洲公司提供借款16万元、24万元，约定的利息是月5%。原审中涉及的王占山与盛洲公司签订的四份八套房屋的商品房买卖合同，是盛洲公司为了借款向王占山提供担保而签订。涉及的八套房屋中，19号楼4单元601号房屋盛洲公司于2011年4月21日出售给了陈磊，14号楼2单元302号房屋盛洲公司于2008年产权调换给了姜秀勤，19号楼4单元301号房屋盛洲公司于2008产权调换给了金哲洙，19号楼4单元201号、401房屋盛洲公司于2008年产权调换给了李仁淑，11号楼3单元601号房屋盛洲公司于2010年7月22日出售给了刘震，14号楼2单元402号房屋盛洲公司于2008年产权调换给了石顺姬，19号楼4单元501号房屋盛洲公司于2011年8月26日出售给了吴明辉。后在延吉市处置盛洲案件工作组的监督协调下，该八套房屋已于2013年11月、2014年2月分别向第三人交付。2014年1月，盛洲公司曾向王占山支付借款利息2万元。本院认定的事实有以下证据为证：王占山提供的其与盛洲公司签订的商品房买卖合同书及收据各四份；盛洲公司公司提供的明细账和收入凭证复印件各一份、盛洲公司与第三人签订的产权调换协议书四份、房屋买卖合同及收据复印件三份、房屋结算单复印件七份、延吉市处置盛洲案件工作组证明材料一份、盛洲公司员工王方杰的书面证明一份。本院认为：根据本院查明的事实，王占山与盛洲公司之间形成的是民间借贷法律关系，而不是商品房买卖合同关系。王占山变更诉讼请求，要求盛洲公司偿还借款并支付利息，盛洲公司同意偿还并主张可按照国家规定的最高标准支付利息，对此本院予以确认。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”根据该规定，盛洲公司应从借款之日起按人民银行同期贷款利率的四倍向王占山支付利息。原审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2012)延民初字第2473号民事判决。二、原审被告延边盛洲房地产开发有限公司于本判决生效之日立即偿还原审原告王占山借款40万元并支付利息（16万元从2011年4月26日起、24万元从2011年6月10日起，利率均按人民银行同期贷款利率的四倍计算，至清偿完毕之日止，扣除原审被告延边盛洲房地产开发有限公司已支付的利息2万元）。三、驳回原审原告王占山的其他诉讼请求。案件受理费费13924元，其他诉讼费用80元，共计14004元（原审原告王占山已预交），由原审被告延边盛洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  徐丽华审 判 员  冯喜库人民陪审员  刘世昌二〇一五年九月二十九日书 记 员  许莲姬