福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终78号上诉人（原审被告）：庄舒婉，女，1982年4月27日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄小霞，福建闽隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码：91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，职务：经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。上诉人庄舒婉因与被上诉人荣昌（福建）投资集团有限公司（以下简称荣昌投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初727号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人庄舒婉的委托诉讼代理人蔡云龙及被上诉人荣昌投资公司的委托诉讼代理人赵伟建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄舒婉上诉请求:撤销原判，改判驳回被上诉人荣昌投资公司原审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定上诉人未按约定期限提交按揭贷款手续，也未实际支付未付购房款构成违约，属认定事实错误。实际上是被上诉人未履行通知义务，造成上诉人无法履行合同义务，本案《商品房买卖合同》及补充协义（以下简称“合同”），上诉人依约付清首付款39812元，余款根据被上诉人的指示提交涉案车库的贷款材料。同时，合同附件六第一条第3款规定：“若非出卖人的原因导致买受人的按揭贷款申请未获贷款银行的批准，或贷款银行批准的按揭贷款金额不足以付清购房款的，买受人应当在收到出卖人的通知后十五日内，一次性付清购房合同约定的全部购房款。否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的约定追究买受人的违约责任。”因此，上诉人的涉案车库采用按揭方式支付余款的银行贷款情况，根据双方的约定，被上诉人应当先履行通知义务，上诉人才能根据被上诉人的通知继续履行合同的义务。然而，截止至今天，上诉人就涉案车库贷款一事的余款情况均未收到被上诉人的通知，原审法院在未查清上述事实的情况下，判决认定上诉人违约属认定事实错误。二、原审法院无视被上诉人对上诉人关于涉案车库银行贷款情况应先履行通知义务的事实，错误的作出上诉人违约，显然是适用法律错误。被上诉人未先履行通知义务，上诉人并未违约，原审法院以上诉人未按约定期限提交按揭贷款手续，也未实际支付未付购房款来认定其构成违约，而未根据《合同法》第六十七条先履行义务的规定作出判决，显然是适用法律错误。三、被上诉人未及时通知上诉人按揭贷款未获批准，导致时间太长上诉人原购买的房屋已转让，本案的车位对上诉人来说已不需要。上诉人不同意继续履行《商品房买卖合同》。至于上诉人已交的首付款39812元，被上诉人应全额归还上诉人。荣昌投资公司辩称，1、据合同约定，上诉人应当于签订买卖合同之日起7日内向答辩人提交完整的按揭贷款手续，提交按揭贷款手续后，若按揭贷款申请未获银行批准或批准金额不足，答辩人才负有通知上诉人一次性付清全部款项的义务。但上诉人并未按照前述第2款之约定向答辩人履行提交完整的按揭贷款手续的合同先义务，已视为逾期付款，故不存在前述第3款约定的因上诉人按揭贷款未获批准或批准贷款金额不足而由答辩人通知其一次性付款的情形。因此，上诉人以此为由主张答辩人应当通知其一次性付款，与事实及合同约定不相符，不应予以支持。2、基于上述理由，上诉人关于援引的《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定不适用本案。需要指出的是，上诉人作为买受人，向答辩人足额支付车位款是其主义务，而答辩人有关通知系合同的附随义务，也是从义务。故上诉人关于答辩人未履行通知付款的义务为由主张对抗其付款主义务，于法无据不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。荣昌投资公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令庄舒婉继续履行编号为35060208006403837的《商品房买卖合同》，支付尚欠荣昌投资公司款项人民币90000元，并支付相应的违约金（从2015年5月3日起至实际还清欠款之日止按日利率万分之五计付，截止2020年4月10日暂计81225元）；2、判令庄舒婉承担荣昌投资公司支出的律师费人民币6000元。一审法院认定事实如下：2015年4月25日，荣昌投资公司作为出卖人与庄舒婉作为买受人签订壹份编号为35060208006403837的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定约定：庄舒婉购买被告开发的龙文区迎宾大道与水仙大街交叉口西侧荣昌东方广场8-10幢地下室C135号车位，建筑面积28.83平方米，总价款为人民币129812元。第六条约定：签订本合同时，买受人应付清首付款39812元，余款90000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，其余相关约定详见附件六。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定交付条件与期限：出卖人应在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：…。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：本合同继续履行，出卖人按照已收购房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件六《合同补充说明》，荣昌投资公司与庄舒婉达成补充协议。第一条约定：2.买受人应当在购房合同签订后7日内向出卖人提交完整的按揭贷款手续，…。若因买受人原因未能办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条约定追究买受人的违约责任。第二条约定商品房交付期限：2、买受人未按约支付购房款，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房的责任。荣昌投资公司、庄舒婉双方签订前述合同及补充协议后，庄舒婉于签订合同当日支付了首付款39812元，但并未按合同及补充协议的约定办理按揭手续，余款90000元至今仍未支付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”荣昌投资公司与庄舒婉之间的商品房预售合同关系，系双方当事人自愿达成，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应予保护，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案双方约定庄舒婉以按揭方式支付90000元，且应在合同签订后七日内向荣昌投资公司提交完整的按揭贷款手续，但庄舒婉未按约定期限提交按揭贷款手续，也未实际付清购房款，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。荣昌投资公司主张庄舒婉支付尚欠购房款90000元及自2015年5月3日起至实际付清欠款之日止按日利率万分之五计算的违约金，符合客观事实和法律规定，应予支持。荣昌投资公司主张庄舒婉承担其支出的律师费6000元，因双方合同并未约定因纠纷引起诉讼而产生的律师费的承担，因此该主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。庄舒婉经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、庄舒婉应于判决生效之日起十日内支付荣昌投资公司购房款90000元及自2015年5月3日起至支付完毕之日止按日万分之五计算的违约金。二、驳回荣昌投资公司其他诉讼请求。案件受理费3485元，由庄舒婉负担。二审诉讼中,双方当事人未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。二审诉讼中，就合同所约定的“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”是否过高问题，经本院向庄舒婉释明，庄舒婉表示该违约金约定过高，应调整为按银行存款利率计算。本院认为，本案《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第2款约定，“买受人应当在购房合同签订后7日内向出卖人提交完整的按揭贷款手续......若因买受人原因未能办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条约定追究买受人的违约责任。”第3款约定“若非出卖人的原因导致买受人的按揭贷款申请未获贷款银行的批准，或贷款银行批准的按揭贷款金额不足以付清购房款的，买受人应当在收到出卖人的通知后十五日内，一次性付清购房合同约定的全部购房款......”。因此，买受人庄舒婉应当于签订买卖合同之日起7日内向出卖人荣昌投资公司提交完整的按揭贷款手续，提交按揭贷款手续后，若按揭贷款申请未获银行批准或批准金额不足，荣昌投资公司才负有通知庄舒婉一次性付清全部款项的义务。但本案诉讼中，庄舒婉并未能举证证明其已按照前述第2款约定向荣昌投资公司（或银行）提交完整的按揭贷款手续，在此情况下，不存在前述第3款约定的因庄舒婉按揭贷款未获批准或批准贷款金额不足而应由荣昌投资公司通知其一次性付款的情形。庄舒婉主张荣昌投资公司未先履行通知义务，其因此未交付购房余款并未违约，该上诉理由与事实及合同约定不符，不能成立,不予支持。因庄舒婉未按合同约定期限提交按揭贷款手续，也未实际付清购房款，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案车位合同价为129812元,现市场价已明显贬值,但因本案《商品房买卖合同》未予解除而是继续履行,因此荣昌投资公司该方面不存在损失,庄舒婉未按合同约定及时付清购房余款,荣昌投资公司该方面存在损失,但本案合同所约定的“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”明显过高,应予调整,结合本地的审判实践,可将违约金调整为以90000元为基数,按银行有关贷款利率的130%计算。综上所述，庄舒婉上诉请求不能成立，应予驳回，但因本案《商品房买卖合同》约定的违约金明显过高,应予调整。据此，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初727号民事判决第二项；二、变更福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初727号民事判决第一项判决为：庄舒婉应于本判决生效之日起十日内支付荣昌投资公司购房款90000元及违约金(违约金以90000元为基数,自2015年5月3日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的130%计算；自2019年8月20日起至款项偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(一年期)的130%计算）。二审案件受理费3485元，由庄舒婉承担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年三月二日法官助理 徐明水书 记 员 邹晓倩