广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1048号上诉人（原审原告）：袁东科，住广州市花都区。委托代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市东山区。法定代表人：姜维涛。原审第三人：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地广州市。负责人：吴颖桦。委托代理人：段戎伦，广东源通律师事务所律师。委托代理人:袁勇生，中国东方资产管理公司广州办事处职员。原审第三人：李杜，住广东省化州市鉴江区。委托代理人：刘莹，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：翁俊永，广东卓信律师事务所律师。上诉人袁东科因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）及原审第三人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产办事处）、李杜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：袁东科提供2001年12月23日的《商品房买卖合同》一份，约定：买方袁东科向卖方康建公司购买座落于广州市白云区同和镇松涛北苑第10幢211号[自然层陆]X号房（以下简称涉案房屋），建筑面积共102.962平方米；该商品房屋属现房，按套出售，总金额377562元；付款方式及期限：2、分期付款：（1）2001年12月22日前支付全部房价款的31%￥117562元，余款26万元向银行申请20年按揭；康建公司应当在2002年3月22日前将经综合验收合格的商品房交付袁东科使用；第十五条关于产权登记的约定：康建公司应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由康建公司提供的资料报产权机关备案。如因康建公司的责任，袁东科不能在房屋交付使用后190日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、袁东科不退房，康建公司按已付房价款的2%向袁东科支付违约金。上述合同于2002年1月14日办理预售合同登记。袁东科向原审法院提起本案诉讼，请求：1、康建公司办理广州市白云区白云堡道松涛东街3号X房的房产证；2、康建公司因迟延办理涉案房屋房产证应向袁东科支付违约金7551.24元（按合同约定违约金标准计算）；3、本案的诉讼费由康建公司承担。康建公司原审无答辩。东方资产办事处原审述称：据了解，房屋地址编号已变更，该办事处认为袁东科的房屋买卖合同和交易是真实的，同意袁东科要求按合同约定地址办理房产证。李杜原审述称：不同意袁东科的诉讼请求。1、袁东科提供的证据不能证明袁东科要求办证的房屋与合同约定房屋是同一房屋。2、假设袁东科已预售备案登记的房屋与涉案房屋是同一房屋，袁东科的买卖合同也应依法无效。理由：（1）袁东科的购房合同是在2001年12月签订，但李杜是2009年9月与开发商签订房屋买卖合同且于2009年取得房屋使用权并使用至今。（2）袁东科提交的商品房买卖合同存在极大瑕疵，如果是正式的商品房买卖合同必须有明确的标的物，但袁东科的合同根本没有明确的标的物，故该合同的签订并非房产买卖。据当事人对该楼盘的历史背景了解，该份商品房买卖合同签署的背景实际是发展商勾结其员工，为了获取更多的贷款而签署的一份虚假合同。这份合同依照合同法第52条第2、第3款的相关规定，并不具备任何的法律效力，应被认定为无效合同。袁东科签订的买卖合同是为骗取巨大的贷款，是以合法的行为掩饰非法的目的。综上，袁东科的诉请不应得到支持。本案一审中，袁东科提供：1、2001年12月28日的购房定金收据一份（复印件），载明：兹收到袁东科交来购“松涛北苑”听涛楼211号X房定金10000元。2、2001年12月25日的购房收款收据（复印件），载明：兹收到袁东科交来购“松涛北苑”听涛楼211号X房房款107562元、其他税费8118元，合计115680元。袁东科未能提供上述证据原件。2002年4月13日，袁东科（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定乙方向甲方提供贷款370000元，甲方以商品房预购销合同项下确定的座落于广州市白云区同和镇松涛北苑10幢211号自然层6层X号、01幢22号自然层5层X房（成交价：￥537823.00元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保，乙方之经办银行为中国建设银行广州市白云支行。该合同已办理公证。2002年4月19日，中国建设银行广州市白云支行将370000万元转账入康建公司帐户，载明是购买松涛北苑211号X/22号506单元的购房款。本案一审中，李杜为证明涉案房屋早已于2000年9月18日出售给李杜且其已付清房款及收楼，向原审法院提供以下证据：1、《广州市房地产买卖合同》一份，载明：李杜向康建公司购买坐落于广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋X房，测绘面积为102.4499平方米，交易单价为人民币2650元/m2，总价为￥271492元，一次性付款共壹期，付款期限：于2000年9月25日前缴付，合同签约时间为打印的“二000年九月十八日”。该合同没有约定交楼和办理房产证，合同附页载明：一次性付款赠送六年管理费，日期由2000年10月至2006年10月，凭合同办理收楼手续。2、2000年9月20日的房款271492元的购房收款收据，盖有方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”。3、2009年9月起至2011年的管理费、水电费发票。4、广州市白云区永平街松涛北苑社区居民委员会于2012年3月31日出具的地址证明，载明：兹有李杜，身份证号码××，现居住地址为：广州市白云区白云堡道永泰松涛东街3号X房。袁东科对上述证据1、2、3真实性不予确认，认为有可能是李杜与开发商串通，不清楚涉案房屋是否由李杜居住。东方资产办事处对上述证据1、2真实性、关联性不予确认，认为购房合同的印章在十多年后的今天仍如此崭新，即使李杜购房真实，但合同没有备案且多年后的今天才维权不符合客观事实。对此，袁东科解释涉案房屋是由其原任职的广州市泰湖房地产有限公司（以下简称泰湖公司）作为福利为袁东科购买的，是由泰湖公司支付房款及偿还银行贷款，但袁东科与泰湖公司没有签订协议，袁东科无支付过涉案房屋的购房款、无还过银行贷款、无收楼，因为是福利房，袁东科以为泰湖公司已办理所有手续，且听闻泰湖公司有收过楼，现袁东科无法进入涉案房屋。袁东科认为袁东科要求办理房产证已包含了相关的收楼手续。原审法院另查明，广州市白云区人民法院已于2012年1月16日受理李杜起诉康建公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2012）穗云法民四初字第256号]，李杜起诉要求康建公司办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋X房的产权过户手续。该案诉讼中，广州市白云区人民法院依法追加东方资产办事处、袁东科为第三人参加诉讼。该案与本案合并审理。原审法院再查明：根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：合同地址为：听涛阁10栋X房，现地址：松涛东街3号X房，预售地址：广州市白云区同和镇永泰村白云堡大道北侧松涛北苑10栋211号6层01单元，曾用门牌：白云堡大道松涛北苑211号，产权地址：白云堡道松涛东街3号X房，产权登记号：03登记79108，产权人：康建公司，预售合同号：00038022，预售抵押：02备20427，预购人：袁东科。根据广州市房地产档案馆查档涉案楼盘《申请门牌呈批表》载明：广州市公安局白云区分局于2001年12月7日批准同意康建公司申请将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。关于涉案房屋的抵押债权转让情况：中国建设银行广州市白云支行（以下简称建行白云支行）与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达办事处）于2004年6月28日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给信达办事处。其后，信达办事处与东方资产办事处于2004年11月29日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给东方资产办事处。东方资产办事处在诉讼中陈述其已另案起诉袁东科要求清偿银行贷款。康建公司已于2007年1月24日被吊销工商登记，至今无协助袁东科、李杜办理涉案房屋的产权过户和登记手续。以上事实，有合同、收款、发票、证明、工商登记资料、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：现有证据可以证明袁东科主张的涉案房屋与李杜主张的房屋是同一房屋。本案争议实质是一房两卖的问题。袁东科提供的《商品房买卖合同》已办理预售合同登记备案，且办理公证的购房按揭贷款抵押手续，故上述《商品房买卖合同》真实。本案关键在于确定袁东科是否真实购房人，袁东科与康建公司是否存在真实购房关系。按常理分析，购买不动产属于个人重大事项，所以袁东科应当十分清楚购房合同履行情况、标的物状况，亦会及时积极主张合同权利。但事实上，在诉讼过程中袁东科承认其本人无支付过任何购房款项、无偿还过银行按揭贷款、无收楼，且不清楚涉案房屋状况。至于袁东科称泰湖公司曾收过楼但无举证证明，而房屋亦已另售他人，无证据反映袁东科曾主张过该房屋的权益，包括收楼、办证、违约金或解约等，直至签约后的十多年才起诉，显然非真实购房人的合理行为。袁东科解释是因为泰湖公司为其购买的福利房，但对此无提供证据证明，即使属实，但袁东科一直无收楼、无主张权利亦与常理不符。综上，袁东科主张是真实购房人，与康建公司是真实的房屋买卖交易的意见存疑。现有证据不足以证明《商品房买卖合同》中买卖双方存在真实购房合同关系，故现袁东科要求康建公司办理涉案房屋的房产证并支付违约金的诉讼请求证据不足，不予支持。退一步讲，即使袁东科主张属实，但无证据证明袁东科已收楼，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，合同约定的办证期限未届满，故袁东科要求康建公司办理房产证并支付违约金的诉请与合同约定不符，故不予支持。康建公司经原审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2014年7月4日作出判决如下：驳回原告袁东科的诉讼请求。案件受理费150元，由原告袁东科负担。判后，上诉人袁东科不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定袁东科不是涉案房屋的真实购房人、《商品房买卖合同》中买卖双方不存在真实购房合同关系有违事实真相。首先，袁东科提供的《商品房买卖合同》、购房定金收据、购房收款收据及《楼宇按揭合同》等证据，足以证明袁东科与康建公司签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，袁东科是涉案房屋的真实购买人。在袁东科承担相关举证责任后，原审法院在没有相反的证据支持下，作出上述认定是违背事实的。二、原审法院认定袁东科没有及时主张收受涉案房屋的权利也是违背事实的。涉案房屋系袁东科原公司购买后作为福利赠与袁东科的。在《商品房买卖合同》约定的交楼日期后，袁东科原公司多次向康建公司主张收楼，袁东科自己亦曾主张收楼，而康建公司多次无理延期交楼，并且涉嫌“一房多卖”。这恰恰证明康建公司的违约行为，并非袁东科没有及时主张自己权利。综上所述，康建公司已构成违约。上诉请求：1、撤销原审判决，判令康建公司为袁东科办理位于广州市白云区白云堡道松涛东街3号X房的房产证；2、判令康建公司因迟延办理涉案房屋的房产证向袁东科支付违约金7551.24元；3、一、二审案件诉讼费用由康建公司承担。被上诉人康建公司经本院公告送达传票没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。东方资产办事处、李杜均答辩同意原审判决，不同意袁东科的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，袁东科向原审法院提起本案诉讼的时间为2012年6月5日。本院认为，本案二审争议焦点为：袁东科是否涉案房屋的真实购房人、其与康建公司基于涉案《商品房买卖合同》买卖房屋的意思表示是否真实。虽然袁东科向原审法院提供了《商品房买卖合同》、购房定金收据复印件、购房收款收据复印件及《楼宇按揭合同》，但根据其在本案一审中的自认，其本人没有支付过涉案房屋的购房款、没有偿还过银行按揭贷款、无收楼，且不清楚涉案房屋状况。自签订上述合同后，至向原审法院提起本案诉讼之日的十多年间，袁东科既没有履行合同义务，也无证据证明其主张过涉案房屋的权益，有违常理，无法显示其具有真实购房意图。对此，袁东科虽作出解释，但未能提供相应证据证实。鉴于现有证据不足以证明《商品房买卖合同》中买卖双方存在真实购房合同关系，且涉案《商品房买卖合同》约定的办证期限未届满，原审判决驳回袁东科的诉讼请求，并无不当。袁东科上诉虽主张在《商品房买卖合同》约定的交楼日期后，袁东科及其原公司曾多次主张收楼，但并无就此举证证明，故本院不予认定。综上所述，审查袁东科上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。康建公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人袁东科负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月八日书记员  邹凌青张旭燕