广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3521号上诉人（原审原告）：胡汉坤，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所。被上诉人（原审被告）：谢军，住广东省从化市。被上诉人（原审被告）：严从清，住湖北省武汉市硚口区。上述两被上诉人共同的委托代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴多智，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：蓝国强，住广东省广州市越秀区。上诉人胡汉坤因宅基地房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：广州市天河区人民法院一审发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决查明以下事实：胡汉坤为广州市天河区柯木塱村村民。广州市天河区柯木塱邹屋经济社于2011年5月24日出具《证明》，证实位于广州市天河区柯木塱塘石三街二巷（背）1号约90平方米、（背）2号约110平方米砖木结构平房两间（以下统称“涉讼房屋”）宅基地房屋属胡汉坤所有。2011年6月26日，胡汉坤、张日华（甲方）与谢军、严从清、吴多智、蓝国强（乙方）双方签订《协议书》，主要内容为：甲方因经济困难无能力维修重建，将涉讼房屋（建筑面积约200平方米，房前屋后空地面积约600平方米宅基地）使用权，一次性以20万元转让给乙方永久性使用。由于该房屋已成为危房，当乙方对该危房进行维护或拆除重建时甲方必须无条件支持并积极做好以下工作：一、甲方必须负责该房屋施工期间四邻的纠纷及生产队经济社问题的解决，以保证乙方的正常施工（如政府部门干涉由甲方出面协调解决）。二、甲方必须保证该房屋在施工前的道路正常通过，以保证施工的车辆出入和日后居住人员的正常使用，从广汕路到该房屋门前道路保证有3米宽。三、甲方必须负责协助乙方水电的报装，价格与当地村民一致，费用由乙方负责，并由甲方负责该房屋相关证件的登记（注：此房屋和用地对外以甲方名义，实际拥有人为乙方）。四、乙方在施工期间的一起责任事故由乙方负责，与甲方无关。五、乙方在该房屋地建房面积多少与甲方无关，甲方只保证现有房屋和前后约600平方米宅基地全部给乙方作永久使用。六、乙方付清款给甲方后，该房屋及用地所有权属乙方，乙方有权转让、出租及继承和永久使用，甲方不得以任何借口收回，甲方如违约则按30倍的价格赔偿乙方损失。如遇政府征用，所有一切土地、房屋补偿收益归乙方所有。如该协议有不完善之处，双方另签补充协议，双方签字生效。房屋安全鉴定报告、科木塱塘石村证明为此协议书附件，等等。同日，胡汉坤、张日华（甲方）与谢军、严从清、吴多智蓝国强（乙方）双方签订《补充协议》，主要内容：甲方涉讼房屋转让费补偿费用由原来协议所定的20万元增加到110万元。付款方式：乙方先交定金15万元，协议签订后再付50万元，待房屋封顶后再付20万元，竣工后支付剩余25万元，付款最后时间为2011年11月30日。若遇政府干涉不能封顶、竣工，付款时间随后顺延（如竣工后三个月内不付清余款，则乙方按每月3%支付滞纳金给甲方）。违约责任：如甲方无法解决生产队及四邻关系或其它原因，使双方签订的协议书不能生效和履行，使一方不能入住该房屋或不能建设成功该房屋（地震、洪水、滑坡等自然灾害除外），甲方应退回该转让款（乙方已付的转让款，三个月内付清，否则甲方按每月3%支付滞纳金给乙方），否则视为甲方自动承认甲方在此项目中的行为为违约行为，乙方可用法律权力追讨，如甲方无现金支付，可用甲方名下的其它等值物业作抵，同时乙方返建80平方米的平房给甲方，返建不成乙方补偿现金10万元给甲方。同日，胡汉坤及张日华出具《委托书》，委托谢军、严从清、吴多智、蓝国强全权执行涉讼房屋下列事项：一、若日后政府准许上述房屋办理房地产证时，代为向房管部门办理产权登记，缴纳税费、领取房地产权证。二、对上述房产进行管理修缮。日后，上述房屋被政府征用或城中村改造时，有权与有关单位订立有关征用、拆迁、补偿、产权交换等协议，领取补偿款，收取交换取得的房屋。缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用，等等。上述《委托书》经广东安仁律师事务所进行了见证。2011年7月8日，谢军转账支付22.5万元至胡志权账号，胡汉坤开具收据给谢军。2013年4月18日天河法院在上述案件审理过程中到涉讼房屋现场勘查，现场胡汉坤指出涉讼房屋约90平方米，谢军、严从清拆除后在原房屋占地面积基础上扩建，铲除其果树、竹一批，共筑水泥地台约150平方米，后因城监部门制止，无法继续兴建，此后双方因退还款项问题未能协商一致，引起该案纠纷。张日华（身份证号××）亦在该案《协议书》及《补充协议》中作为甲方签名。张日华为胡汉坤的妻子、胡志权的母亲，因病于2012年7月去世，去世前未留遗嘱。（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决认为：涉讼房屋的土地属于农民集体所有。我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”谢军、严从清与胡汉坤、张日华与蓝国强、吴多智双方签订《协议书》及《补充协议》，实际是转让农民集体土地使用权的行为，属无效的民事行为，上述合同为无效合同。关于该案合同的相对方及责任方的问题。《协议书》及《补充协议》中的甲方为胡汉坤及张日华，乙方为谢军、严从清、蓝国强、吴多智。谢军、严从清以其为实际出资方主张权利，要求作为胡汉坤及其儿子胡志权返还已付款项；胡汉坤、胡志权并无提起反诉，而蓝国强、吴多智在该案中亦明确表示不主张权利；同时张日华的其它法定继承人亦声明该案中不主张权利、不要求参加诉讼，谢军、严从清对此无异议。另外，虽谢军、严从清转账支付款项至胡志权账户，但胡志权并非合同相对方，且确认收到款项、开具收据的是胡汉坤。谢军、严从清及胡汉坤为该案适格的原告、被告。我国《合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该案中，涉讼房屋已被拆除，不存在返还的问题，而谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还的可能。谢军、严从清及胡汉坤明知宅基地不能买卖，故双方对合同无效均有过错，应各自承担上述损失。胡汉坤以涉讼房屋已被拆除，无法恢复原状为由，不同意返还谢军、严从清已付款项，缺乏理据。法院对谢军、严从清要求胡汉坤返还款项的要求予以支持。但谢军、严从清要求胡汉坤支付上述款项的滞纳金，缺乏理据，法院不予支持。上述（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决生效后，谢军、严从清向法院申请强制执行，法院于2014年1月24日立案受理【执行案号（2014）穗天法执字第1380、1381号】。谢军、严从清及胡汉坤均确认胡汉坤未实际支付执行款项。2014年3月14日，胡汉坤提起本案原审诉讼。在本案原审中，胡汉坤对其借支给谢军、严从清、吴多智、蓝国强用于涉案房屋重建的主张提供如下证据：1.2012年4月12日蓝国强出具的收据一份（载明蓝国强借到胡汉坤20000元用于建房款使用）；2.2012年5月8日蓝国强出具的收据一份（载明蓝国强收到胡汉坤现金30000元）。上述证据经质证，谢军、严从清及吴多智俊均认为上述证据属蓝国强与胡汉坤之间的事情，与其无关。胡汉坤就谢军、严从清、吴多智、蓝国强砍伐邻居练志成竹树而损失8000元的主张提供署名为“志成”、落款时间为2011年7月10日、金额为8000元的《据条》一份予以证实。谢军、严从清、吴多智质证认为：因书写据条的人员身份不明，该证据不符合证据的要求；根据双方协议的约定，由胡汉坤负责排除障碍，故即使属实也应由胡汉坤自行负责。2011年6月26日，吴多智、蓝国强出具《承诺书》一份，主要内容：如涉案房屋拆迁后因政府政策原因导致该房不能重建，而胡汉坤的原房屋已被拆除（面积约80平方米），根据2011年6月26日补充协议书的约定外，如乙方返建不成补偿现金10万元给甲方胡汉坤外，另外由吴多智、蓝国强负责补偿给胡汉坤20万元整作为补偿金。原审法院认为：涉案《协议书》及《补充协议》经生效的（2012）穗天法民四初字第2055、2056号民事判决认定为无效合同。上述生效判决还认为，我国《合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉讼房屋已被拆除，不存在返还的问题，而谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还的可能。谢军、严从清及胡汉坤明知宅基地不能买卖，故双方对合同无效均有过错，应各自承担上述损失。关于胡汉坤要求谢军、严从清、吴多智、蓝国强拆除广州市天河区柯木塱塘石三街二巷（背）1号、（背）2号面积约600平方米宅基地范围内的水泥平台及地基、恢复地面平整及移除建筑废料，并向其返还签述宅基地使用权以及要求上述四人就拆除其房屋折价补偿300000元的诉请。根据上述法律规定及上述生效判决的认定，谢军、严从清及胡汉坤对合同无效均负有过错，在涉案房屋被拆除、无法恢复原状而无法返还以及谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼房屋现场，亦不存在返还可能的情况下，胡汉坤应自行承担涉案房屋被拆除的损失，谢军、严从清应自行承担其出资兴建的附合在涉案房屋场地的地台损失。同时，结合法院在上述（2012）穗天法民四初字第2055、2056号案中现场勘查的情况，涉案房屋所在施工现场因城监部门制止施工，无法继续兴建，现场已处于停工闲置状态，现胡汉坤认为上述场地仍处于谢军、严从清、吴多智、蓝国强控制管理之中缺乏事实依据。因此，胡汉坤上述诉请理据不足，法院不予支持。关于胡汉坤要求上述四人退还借资100000元的诉请。因该案为宅基地房屋买卖合同纠纷，而胡汉坤所诉的上述款项属借款纠纷范畴，与该案不属同一法律关系范畴，胡汉坤应另循法律途径解决。关于胡汉坤要求上述四人退还代付的补偿费8000元的诉请。根据法院（2012）穗天法民四初字第2055、2056号案中现场勘查的情况及当事人陈述、举证，胡汉坤因涉案房屋拆除重建须铲除邻居竹木并进行相应补偿应是符合客观事实的，考虑到当事人对合同无效均负有过错，法院根据公平原则酌情判令谢军、严从清、吴多智、蓝国强补偿胡汉坤上述损失的50%即4000元。蓝国强经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法作缺席判决。据此，原审法院于2015年4月17日依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，谢军、严从清、吴多智、蓝国强补偿胡汉坤竹木补偿款损失4000元。二、驳回胡汉坤的其它诉讼请求。一审案件受理费7420元，由胡汉坤负担7370元，谢军、严从清、吴多智、蓝国强负担50元。判后，胡汉坤不服，向本院提起上诉称：1.在《协议书》、《补充协议》签订双方对于合同无效均有过错的前提下，原审法院无视被上诉人拆除胡汉坤房屋、破环近600平方米的树林、竹林的事实，只判令四名被上诉人补偿4000元的代垫竹木补款，显失公平的。2.合同无效，合同双方应返还因该合同取得的财产。生效的2012穗天法民四初字第2055号、2056号民事判决书中，已经判令胡汉坤返还谢军、严从清65万元，而被上诉人拆了胡汉坤的房屋，如不复建，就应该按约定赔偿，并将破坏的树林绿化、地基等恢复原状。若仅要求胡汉坤退款，被上诉人作为合同的一方却未受到损失，不符合法律原意，亦无法抑制买卖宅基地这种违法风气。据此请求：1.撤销原判，判令四名被上诉人拆除广州市天河区柯木塑塘石三街二巷(背)1号、(背)2号面积约600平方米宅基地范围内的水泥平台及地基、恢复地面平整(适合种植)及移除建筑废料；2.判令被上诉人补偿胡汉坤拆除房屋造成的损失30万元；3.判令被上诉人支付竹林补偿费8000元；4.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人谢军、严从清共同答辩称：1.拆除的涉讼房屋是砖木结构的已经荒废的房子，最多价值1-3万元，我方当时商议的交易价格10万元包括了土地。现在地不能转户，房子更不可能转户，上诉人的陈述不能成立。2.吴多智、蓝国强和胡汉坤商议再补偿给胡汉坤20万是他们私下谈的，不是谢军、严从清谈的。3.涉讼房屋虽然已经拆除，但宅基地地块未变，且拆除系因买卖行为在先。房屋再建时，我方亦投入十多万元把平台、柱子等建好，故我方也有损失。另外，上诉人拖延返还我方六十多万元，扩大了我方损失。据此请求维持原判。被上诉人蓝国强答辩称同意谢军、严从清的意见。被上诉人吴多智未作答辩。本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：涉讼房屋的土地属于农民集体所有，该地块的使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，双方当事人签订的《协议书》及《补充协议》，实际上是转让农民集体土地使用权的行为，违反法律法规的禁止性规定，上述合同应属无效。双方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。现涉讼房屋已被拆除，不存在返还的事实基础，而谢军、严从清拆除房屋后出资兴建的150平方米地台也附着于涉讼土地，亦不存在返还的可能。谢军、严从清及胡汉坤明知宅基地不能买卖而签订合同，故双方对合同无效均有过错，现双方均无法对自己的损失数额进行举证，一审认定双方各自承担损失并无不当，本院予以确认。关于胡汉坤提出的曾与对方就拆除房屋达成30万赔偿协议的意见，根据查证事实，该30万分别体现在双方签署的《补充协议》及吴多智、蓝国强与胡汉坤签署的《承诺书》中。《补充协议》已确认无效，《承诺书》与《补充协议》系基于同一事实而进行的进一步补充，亦不能单独成立，本院对胡汉坤的上述意见不予采纳。对于上诉人胡汉坤提出的被上诉人移除涉案地块的建筑废料并支付竹林补偿费8000元的意见，胡汉坤在原审均已提出，原审已根据双方当事人的诉辩、提交的证据及实际勘察情况，依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，胡汉坤在没有提出新的事实与理由，也没有提交新的证据佐证自己的主张的情况下，上诉再次提出该意见，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人胡汉坤的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由上诉人胡汉坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月七日书 记 员  赵 琳ＸＸ