金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2014〕金婺民初字第3418号原告：徐晓晨。委托代理人：徐根强。委托代理人：陈旭斌，浙江创欣律师事务所律师。被告：浙江汉晟置业有限公司。法定代表人：黄伟宇。委托代理人：邵泓涛，浙江振进律师事务所律师。原告徐晓晨为与被告浙江汉晟置业有限公司��品房预售合同纠纷一案，于2014年11月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘文胜独任审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告徐晓晨的委托代理人徐根强、陈旭斌，被告浙江汉晟置业有限公司的委托代理人邵泓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓晨起诉称：2012年6月13日，原告与被告签订紫御苑商品房买卖合同，约定：被告将合同第一条规定的项目中的第1幢一单元103号房，出售给原告，该房建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第1-3层。土地使用权年限自2010年1月22日至2080年1月21日。该商品房合同约定建筑面积共235.50平方米，其中，套内建筑面积223.714平方米，应分摊的共有建筑面积11.786平方米，合计总价款2782830元。原、被告同时约定，被告应当在2013年1月28日前，将商品房交付原告，应在2013年4月28日前将土地、房屋权属证书交付给原告。原、被告同时对违约责任作出了约定，同时对规划设计变更，交款及其它事项作出了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，被告却未按约交房、交证。另，原告房前，本应有250平方米半私有院落空间景观式前庭，但被告擅自改变规划，现只有180平方米。原告现诉请法院判令：1.被告立即支付逾期交房违约金183666.78元（已从2013年1月29日起计算至2014年11月29日止，按日万分之一计算，到实际支付之日，另行计算）；2.被告立即支付逾期交付权属证书违约金317242.62元（已从2013年4月29日起计算至2014年11月29日止，按日万分之二计算，到实际支付之日，另行计算）；3.被告承担本案的诉讼费。被告浙江汉晟置业有限公司答辩称：一、被告已于2015年7月10日交付房屋。被告不能按合同约定期限交付房屋、办理产权登记非被告原因造成，而是由于政府行为、社会群��事件造成，属于不可抗力。被告开发的涉案房屋所在紫御苑房产项目从规划设计、施工建造到销售，均严格按市规划局审批方案实施，2012年7月份工程已符合竣工条件，且全部32套房屋均已售罄。但是小区出入口由于政府规划变更、不具有可行性、其他小区住户无理、暴力阻拦、政府部门违法禁止等原因，一直未能开设，导致项目无法通过竣工验收，从而无法按合同约定交付。在被告受让项目地块时，城东街道就承诺解决小区出入口问题，当时的建设用地规划条件也确定小区出入口设在通园小区。被告申请建设工程规划许可证公示期间，因通园小区部分业主强烈反对，在市规划局、国土局、建设局、城东街道办事处等部门的协调下，市规划局变更了规划，将小区出入口设置在东景小区，并通过了公示。市规划局于2010年11月向被告颁发了建设工程规划许可证。但在被��开设小区出入口的过程中，遭到了东景小区住户的强烈反对和无理阻拦，其住户与施工人员多次发生冲突，造成流血事件，甚至采取拦马路阻拦交通的极端手段来迫使政府部门叫停被告的合法开门行为。事实上，为了能开设小区出入口、按期交付房屋，被告作了大量的工作。从2012年7月开始，不仅多次向市领导、有关部门打报告要求解决小区出入口的开设问题，也曾就规划局的规划许可是否合法起诉至法院，但法院判决规划许可合法。特别是在2012年8月、10月，2013年3月、5月，被告多次实行自力救济，进行开门施工，东景小区部分居民不仅以暴力阻拦，还违法使用管制枪具，引发社会群体事件，被告的多名工作人员被打伤，涉案房屋多处遭破坏而损失惨重。而公安、规划等部门，对被告的合法维权行为不但不予支持，反而强行叫停，不仅多次强行封回被告开设的大门，甚至还将被告的法定代表人传唤留置24小时，而对东景小区部分居民的暴力、违法行径却视而不见。正是政府部门的不作为和放任违法行为，甚至是站到了恶势力的一方而打压合法维权的被告，助长了违法分子的嚣张气焰，也使被告开设小区出入口的工程举步维艰。被告的工程历时两年多，规划部门的公示也长达半年，在此期间没有任何人就小区出入口的开设提出异议，但在被告房屋即将交付时，突然发生非法的阻拦行为，对被告的破坏力极强。此种事件，被告完全不能预料，也无法避免，在此事件中政府的职能是不可替代的，但正因为政府的不作为，导致被告根本无力克服、解决该事件。战争有结束的时候，自然灾害也能战胜，但政府的不作为及与黑恶势力的斗争则旷日持久。这对社会安定、对社会法治的破坏力无疑比战争、自然灾害更大，完全符合甚至高于不可抗力的法律定义。因此，被告在建设手续合法、完备，施工进度完全按时的情况下，不能按期交房、办理产权登记完全是由于小区出入口的政府规划许可不具有可实施性，且在实施过程中因政府部门的不作为、禁令及社会群体事件的影响而无法实施所导致，与被告自身无关，属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。被告完全有权因不可抗力的原因免责。二、退一步讲，原告无权同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。本案中，被告没有按期交房和办证的原因都是因为小区出入口无法按规划正常开设导致小区无法验收交付。虽然合同中约定了两种情形下都需要承担违约责任，但在本案中，由于两者的原因同一，且逾期交房与逾期办证有必然的因果关系，逾期交房的违约行为能吸收逾期办证的违约行为，而且两者给原告造成的损害后果是一致的，并��有因为某一种情形而增加损失，所以原告只能主张逾期交房的违约赔偿。综上，被告认为原告的诉讼请求无法律和事实依据，应依法予以驳回。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提交的证据：1.身份证、工商材料复印件共2份，证明原、被告的主体资格；2.商品房买卖合同及附件复印件1份，证明原、被告约定的交房时间和交证时间及其所要承担的违约责任；3.购房发票复印件5份，证明原告已经按合同约定全部支付了购房款，但是被告一直未交付。被告提出质证意见：对证据1、3无异议。对证据2真实性无异议，但合同中第9条约定了被告可以据实延期交付房屋的情形。本院认为，原告提交的上述证据均能证明待证事实，对其证明力均予以确认。对被告提交的证据：新��报道复印件4份、照片复印件11张，证明被告延期交房、办证系不可抗力造成，可以免责。原告提出质证意见：该证据与本案无关，不能证明其证明目的。本院认为，被告方逾期交房和逾期办证的原因系第三方侵权及相关手续不到位所致，不属不可抗力。本院对其证明力不予确认。根据本院确认证明力的证据及到庭当事人及其代理人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2012年6月13日，原告与被告浙江汉晟置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，购买被告开发的位于金华市通园小区北侧、东景小区西侧的紫御苑1幢1单元103号房，建筑面积为235.50平方米，购房金额为2782830元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条规定，被告应于2013年1月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十条规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金等。现原告已按约付清全款2782830元。可时至今日，被告未将商品房交付给原告，���房屋所有权初始登记也未予办理。另，原告曾申请本院对涉案房屋庭前花园绿地面积及因绿地面积减少给原告造成的房价损失进行评估，后原告因变更诉讼请求，撤回了上述鉴定申请。庭审中，双方均同意将逾期交房违约金计算至2015年7月24日。本院认为：被告浙江汉晟置业有限公司逾期交房和逾期办理房屋所有权初始登记的违约事实清楚，证据充分，足以认定。浙江汉晟置业有限公司应按合同约定向原告分别支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。浙江汉晟置业有限公司认为逾期交房违约金和逾期办证违约金不能同时支付的抗辩理由不成立，不予采信。由于第三方阻挠施工而延长工期，属第三方侵权行为，并不属于不可抗力，故浙江汉晟置业有限公司应予以免责的辩称，本院不予采信。双方均同意将逾期交房违约金计算至2015年7月24日，本院予以认可。原告合理���法的诉讼请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款等规定，判决如下：一、被告浙江汉晟置业有限公司应按原告徐晓晨已付房款2782830元从2013年1月29日起按日万分之一向原告徐晓晨计付违约金至2015年7月24日止。二、被告浙江汉晟置业有限公司应按原告徐晓晨已付房款2782830元从2013年4月29日起按日万分之二向原告徐晓晨计付违约金至完成办理房屋所有权初始登记之日止。三、驳回原告徐晓晨的其他诉讼请求。上述款项中支付内容，于本判决生效之日起7日内结算一次并履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5405元（原告已预交，已减半收取），由被告浙江汉晟置业有限公司负担（被告在履行时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，款汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘文胜二〇一五年九月六日代书记员 黄慧媛