江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰靖民初字第1550号原告江苏深华时代物业管理有限公司，住所地靖江市中虹花苑35幢朝阳路115号。法定代表人印鸿，总经理。委托代理人钱拥军、张辉辉，公司员工。被告朱健。委托代理人冯萍。原告江苏深华时代物业管理有限公司（下称物业公司）与被告朱健为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员缪培红适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人钱拥军、张辉辉，被告朱健委托代理人冯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月1日，原靖江香榭丽物业管理有限公司（后改名为江苏深华时代物业管理有限公司，即现原告）与靖江中虹花苑业主委员会签订了委托物业管理合同（约定物业服务费标准高层1.2元／月／平方米，在每年1月10日前交纳），又于2014年3月8日与中虹花苑小区业主委员会签订了2014年1月1日至2014年12月31日物业服务合同（约定物业服务费标准高层1.1元／月／平方米，在缴费年度的前三个月内履行交费义务，先交费后服务），2015年1月1日签订了2015年1月1日至2015年12月31日物业服务合同（约定物业服务费标准高层1.1元／月／平方米，公共水电费预交300元／年，在缴费年度的前三个月内履行交费义务，先交费后服务），未按时足额交纳物业服务费的，应每日按迟交额的千分之三标准支付违约金。原告按照合同约定的条款为中虹花苑小区内所有业主提供了物业服务。被告系中虹花苑39幢501室（面积140.64平方米）业主，拖欠2013年1月至2015年12月的物业费5738元（其中2013年2025.22元，2014年、2015年各1856.45元），公摊水电费872元（其中2013年、2014年经结算分别为285元、287元，2015年需预交300元），合计6610元。经催要，被告拒绝交纳。请求判令被告立即给付原告拖欠的物业费、公摊水电费共计6610元，并自应交纳之日起至交清之日按每日千分之三支付违约金。原告提供了其与中虹花苑开发商及小区业主委员会签订的物业服务合同共三份，2013年、2014年小区公共水电费核算表、公示照片共三份，向被告催缴物业管理费照片二张、律师函及邮寄查询单。被告辩称：原告所述我未交纳2013年至2015年的物业服务费及公摊水电费是事实，原告所主张的上述费用也是准确的。但我没有交纳是因为原告没有与我签订物业服务合同。收费标准提高，但物业服务却没有之前好。在我未交纳物业服务费期间，卫生打扫不干净；将主干道改成车位，影响通行；消防设施不到位；浴室漏水至地下室不处理；未设置监控设施致我的两部电瓶车被偷后，无法找寻；电梯发生故障不及时修理，安全标志不符合规定；地下车库管理不善，门禁无法使用；垃圾清理、花坛养护、安全监控不到位；物业办公室出租给他人经营、电梯内广告收取费用后未降低物业费。虽然原告向我催收过，但原告提供的物业服务不到位，只同意给付每年1000元的物业服务费，公摊水电费同意给付，违约金不同意支付。被告提供了小区照片71张，以证明原告未尽到物业服务义务。针对被告辩称，原告补充陈述：我们只需要与业主委员会签订物业服务合同，并不需要与被告签订，物业服务费也是与业主委员会协商后确定的，对所有业主都具有约束力。停车位系业主委员会根据业主意见设置的，费用也是业主委员会收取的。我们未收到被告电瓶车被盗的报警，无法查证其所述的真实性。地下室墙面粉刷层脱落已修复，但并不浴室漏水造成的。我们只能对现有绿化进行养护，当时开发商未进行绿化不是我们的问题。物业办公室的出租及电梯内广告设置，都是业主委员会进行的，费用也由业主委员会收取。小区内监控因超过保修期，对其进行修理或更换须征询业主意见后，报告物业管理处动用公共维修基金进行维修或更换，但因大多数业主不同意动用公共维修基金，致目前维修暂停。原告自2008年9月10日起，连续为中虹花苑小区提供物业服务，该小区业主委员会认为达到了物业合同约定的服务目标，业主满意率达85%以上。原告另外向本院提供了靖江市中虹花苑小区业主委员会出具的关于原告申请维修基金、物业服务质量、设置地面停车位、业主委员会备案的证明及其与承租方签订的房屋租赁合同以及原告动用公共维修基金的申请书、造价预算书、公告照片。根据双方当事人陈述及提供的证据，本院认定以下事实：原告自2013年起至2015年与被告所在小区业主委员会签订物业管理服务合同，并约定了物业服务的范围、收费标准、未及时交纳物业费及公共水电费的违约责任等内容。原告在此期间为该小区提供了物业服务，被告在此期间应交纳的物业服务费及公共水电费经原告催要，至今未交纳。本院认为：原告与被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。被告以其未与原告签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业服务费，与法无据，不予支持。在原告为该小区按照物业服务合同履行物业服务义务后，小区业主委员会认为原告提供的服务达到了物业合同约定的服务目标，大部分业主均满意，故被告有义务按照合同的约定给付相关的费用，如拒不履行给付义务，应按支付违约金。被告提出的原告服务不到位的情况，原告亦提供证据进行了合理的解释和说明，故对被告以此辩称少交物业服务费不予支持。原告主张的违约金，过分高于被告违约对原告造成损失，本院酌情予以减少。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告朱健在判决发生法律效力后10日内给付原告江苏深华时代物业管理有限公司2013年－2015年物业服务费5738元、公摊水电费872元，并给付按同期中国人民银行公布的一年期银行贷款基准利率的1.3倍自每年度应交纳物业服务费、公摊水电费之日起（2013年物业服务费、公摊水电费2310.2元自2013年1月11日起，2014年物业服务费、公摊水电费2137.4元自2014年4月1日起，2015年物业服务费、公摊水电费2156.4元自2015年4月1日起）至付清之日止计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告负担（原告已缴纳，被告在履行判决时直接付给原告）。本判决为终审判决。审判员  缪培红二〇一五年九月二十五日书记员  赵亚波附：本判决援引的法律条文《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实际一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。