北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民（商）终字第11727号上诉人（原审被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人卢航，董事长。委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司员工。委托代理人杨晓旭，女，1988年8月16日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）郭建生，女，1971年5月2日出生。上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德房地产公司）因与被上诉人郭建生委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第38556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、郑慧媛参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人安信瑞德房地产公司的委托代理人杨晓旭，被上诉人郭建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭建生在一审中起诉称：2013年6月22日，郭建生与安信瑞德房地产公司签订《房屋出租委托代理合同》，双方约定由安信瑞德房地产公司代郭建生出租位于北京市东城区××的房屋（以下简称涉案房屋），租期自2013年6月25日至2014年6月24日，月租金为6952元／月，合同还约定了租金的支付时间和支付方式。合同期满后，安信瑞德房地产公司没有按照合同约定与郭建生进行房屋交割，也没有任何需要延长代理期限的通知，无故占用房屋多日，不给付房屋租金，给郭建生造成了经济损失，故郭建生诉至一审法院，要求：1.安信瑞德房地产公司返还房屋钥匙和门禁卡，包括大门钥匙4把、卧室钥匙4把、厨房钥匙1把、卫生间钥匙1把、单元门禁卡1张；2.安信瑞德房地产公司向郭建生支付2014年6月25日起至2014年7月24日止的房屋租金6952元、违约金13904元并承担本案诉讼费用。安信瑞德房地产公司在一审中答辩称，双方委托代理合同于2014年6月24日到期，其已经于2014年6月24日通知郭建生进行房屋交接并且已经完成了交接，但是由于郭建生自身原因不配合接收房屋，安信瑞德房地产公司又继续联系郭建生交接，郭建生对此置之不理，直到2014年7月1日郭建生才将钥匙取回；因租户耿××想在2014年6月24日合同到期后与郭建生续租，安信瑞德房地产公司的工作人员告知耿××续租可以直接与郭建生联系，后耿××与郭建生直接续约，此续约事实表明郭建生已经实际接收了涉案房屋，安信瑞德房地产公司不存在违约责任。综上，因为郭建生自身原因不及时接收涉案房屋，直到2014年7月1日才接收，迟延收回房屋的责任在郭建生，故不同意郭建生的诉讼请求。一审法院经审理查明：2013年6月22日，郭建生（甲方）与安信瑞德房地产公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方代为出租；出租代理期自2013年6月25日至2014年6月24日。房屋租金为6952元／月、231.7元／日；代理期内，乙方需要延长代理期限的，应于代理期满前30日通知甲方，双方重新续签委托代理合同；出租委托代理期限届满或本合同解除后，乙方未提出续约要求的，甲方可收回该房屋；合同第七条第（四）款第一项约定，乙方无理由且未按约定划付租金达30日的，甲方有权单方解除合同；乙方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方划付违约金，并赔偿甲方损失。同日，郭建生（甲方）与安信瑞德房地产公司（乙方）签订《﹤房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》，约定：出租委托合同代理期限届满前甲方未提出收房，代理期限届满后承租人也未搬出房屋并继续划付租金的，视为甲方同意自动延长代理期限，延长期最多不超过3个月，延长期的租金标准不变，按具体使用时间划付给甲方；本协议与出租委托合同不一致的，以本协议为准。2013年6月23日，郭建生与安信瑞德房地产公司签订《房屋交割清单》，显示，涉案房屋内有卧室钥匙1把、卫生间钥匙1把、厨房钥匙1把、单元门禁卡1张、单元钥匙4把，均交付给安信瑞德房地产公司。合同签订后，郭建生将涉案房屋交付给安信瑞德房地产公司。2014年6月26日，安信瑞德房地产公司员工于亚杰向138XXXX****的手机号发送短信：“郭建生女士，您好，已通知您2014年6月26日晚8点来交接房屋，你不接收房子，公司已于2014年6月26日晚8点给您交接，因晚推迟2天给您交房，公司给您支付2天的房租，由于您不接收房屋导致的一切后果由您个人负责，与公司无关，已告知”。一审庭审中，郭建生表示，该手机号码确系其本人所有，但可能由于手机原因或者自身原因，其没有收到该短信。一审庭审中，安信瑞德房地产公司出示一份2014年7月28日安信瑞德房地产公司与耿××签订《解约协议》，协议显示，鉴于安信瑞德房地产公司与耿××曾就左安浦园3号楼1单元1407室房屋签订了《房屋租赁合同》，现甲乙双方经过协商，达成约定：《房屋租赁合同》于2014年6月24日解除；协议中一行由耿××签字确认的手写体内容显示：自6月25日至7月8日房租合计559元，已交业主郭女士。郭建生一审当庭表示其不认识耿××，也不认可收到了耿××的款项。一审庭审中，郭建生表示，其于2014年7月25日以后收回涉案房屋，2014年8月8日将涉案房屋另行出租。一审法院认为：郭建生与安信瑞德房地产公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行义务，现合同履行期限届满，郭建生要求安信瑞德房地产公司返还涉案房屋的钥匙和门禁卡，符合法律规定，一审法院予以支持，钥匙的数量应参考《房屋交割清单》确定。安信瑞德房地产公司主张已将门禁卡及钥匙等交接给郭建生，但未向一审法院提交充分证据予以证明，故对其相应答辩意见不予采纳。安信瑞德房地产公司虽主张其已于2014年6月26日短信通知郭建生交接房屋，但其未提交证据证明已将涉案房屋腾退以符合合同约定交房条件，现郭建生自认于2014年7月25日之后收回涉案房屋，故对于郭建生主张要求安信瑞德房地产公司支付2014年6与25日至2014年7月24日的房屋租金6952元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于合同履行期限届满，合同履行期限内的房屋租金已经支付完毕，且合同期满后双方曾就退房事宜进行过沟通，安信瑞德房地产公司亦未再支付房租，不符合双方约定的自动延长代理期限的情形，故对于郭建生主张要求按照月租金200%支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京安信瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还郭建生北京市东城区左安蒲园3-1-1407房屋单元钥匙四把、卧室钥匙一把、厨房钥匙一把、卫生间钥匙一把、单元门禁卡一张；二、北京安信瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付郭建生房屋租金六千九百五十二元；三、驳回郭建生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。安信瑞德房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律有误。一、一审法院忽视安信瑞德房地产公司在一审中提交的证人证言。该证人证言能够证明安信瑞德房地产公司与郭建生之间就涉案房屋的交接全部过程。二、安信瑞德房地产公司一审提交的证据足以证明是郭建生拒不收房，并非安信瑞德房地产公司不交付房屋。安信瑞德房地产公司早已将房屋所有钥匙、门禁交予郭建生。综上，安信瑞德房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民（商）初字第38556号民事判决，发回重审或者改判驳回郭建生的诉讼请求；2.由郭建生承担本案全部诉讼费。安信瑞德房地产公司在二审期间未向本院提交新的证据。郭建生针对安信瑞德房地产公司的上诉理由答辩称：不同意安信瑞德房地产公司的上诉请求，虽然郭建生不认可一审法院判决，但未提起上诉。郭建生在二审期间未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、附件二《房屋交割清单》、附件三《﹤房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》、手机短信、《解约协议》以及当事人的一、二审陈述意见等在案佐证。本院认为：郭建生与安信瑞德房地产公司签订的《房屋出租委托代理合同》及《﹤房屋出租委托代理合同﹥之补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行义务。现合同履行期限届满，郭建生要求安信瑞德房地产公司返还涉案房屋的钥匙、门禁卡，符合法律规定。安信瑞德房地产公司在二审期间主张已将钥匙和门禁卡返还郭建生，但就此未提交充分有效证据予以证明，郭建生对此亦不予以认可，故安信瑞德房地产公司的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。安信瑞德房地产公司主张其已于2014年6月26日短信通知郭建生交接房屋，但郭建生拒不收房。对此，本院认为，安信瑞德房地产公司并未就其已将涉案房屋腾退至符合合同约定交房条件进行举证，亦未就郭建生拒收房屋的行为提交充分证据，故关于安信瑞德房地产公司的上述上诉理由，依据不足，本院对此不予采信。综合本案现有证据，一审法院采信郭建生关于2014年7月25日收回涉案房屋的主张并判令安信瑞德房地产公司支付2014年6月25日至2014年7月24日房屋租金，于法有据，并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费321元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院），由郭建生负担271元（已交纳）。二审案件受理费50元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋       巍代理审判员 霍   思   宇代理审判员 郑   慧   媛二〇一五年九月十五日书 记 员 高赫男书记员李安康