广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3691号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗文文，1989年12月18日，住广东省从化市。委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人罗文文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2015）穗从法房初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月9日，罗文文与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：罗文文购买国泰天彤公司开发的位于从化市XX街XXX路XXX号X栋1703房，合同约定建筑面积129.57平方米，套内面积105.96平方米，总金额为874896元。罗文文以按揭贷款的方式支付购房款，合同签订的当日支付274896元，剩余房款600000元某于2011年11月12日前申请办理银行按揭手续。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗文文支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，罗文文有权单方面解除合同。罗文文要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到罗文文解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还罗文文已支付房价款并支付利息（利息以罗文文付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向罗文文支付违约金，违约金不足以补偿罗文文实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。罗文文要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗文文支付违约金等。上述合同签订后，罗文文支付了全部购房款874896元，但国泰天彤公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付罗文文使用，现罗文文已经于2014年7月20日确认收楼。罗文文于2015年3月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、国泰天彤公司向罗文文支付延期交房违约金247596元（违约金以874896元为本金，从2013年1月1日起计至2014年7月20日止，按每日万分之五的标准计算）；2、本案的诉讼费用由国泰天彤公司承担。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。该院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致。因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，该院不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗文文支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明罗文文诉请的违约金过分高于罗文文的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为罗文文主张的违约金过高要求予以调整的意见，该院不予采纳。二、关于国泰天彤公司主张罗文文存在迟延付款情况，要求将罗文文迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣的问题。国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，该院不予支持。三、关于涉案房屋交付问题。罗文文与国泰天彤公司并未明确约定涉案房屋如何具体交付。现罗文文于2014年7月20日与国泰天彤公司签署了《楼宇交接确认书》及《入伙会签表》并确认收楼。因此，国泰天彤公司支付的逾期交房违约金应计算至2014年7月20日止。综上，在合同履行的过程中，罗文文已付清房价款，国泰天彤公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付罗文文使用，但国泰天彤公司直至2014年7月20日才向罗文文交楼，国泰天彤公司应负违约责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年5月11日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内向罗文文支付逾期交房违约金，以874896元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至2014年7月20日止。案件受理费2507元，由国泰天彤公司从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在国泰天彤公司要求调整违约金的时候，漏查了罗文文在迟延交楼中的实际损失，忽视了《中华人民共和国合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定的标准判决国泰天彤公司每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高，本案违约金应当按江埔街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。一、违约责任主要具有补偿性，即其主要旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，此是合同法违约责任的一般原则，也是公平、平等和诚实信用原则的具体体现，其应成为法律适用的准绳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约造成损失的30%，故任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。二、国泰天彤公司逾期交楼的后果是罗文文无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即罗文文的损失实为房屋的租金损失，该计算方式亦为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字[2013]66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片，其租金标准为6元每平方米每月，即罗文文的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘雅居乐滨江花园的租金标准(17元每平方米每月)，其租金损失最多也就1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性，基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日作出的已发生法律效力的(2014)穗从法房初字第73号民事判决书确认违约金按每日万分之三的标准计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判决国泰天彤公司按从化市江埔街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向罗文文支付违约金，从2013年1月1日起算至2014年7月20日止；3、本案一、二审诉讼费用由罗文文承担。被上诉人罗文文答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。经审理查明，国泰天彤公司、罗文文对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点问题为逾期交房违约金标准应否予以调整。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗文文支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成罗文文的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将逾期交房违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5014元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一五年九月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣