贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1314号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）郑汝宏，男，1963年10月26日出生，汉族。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）江兴福，男，1966年5月12日出生，汉族。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）马长青，男，1968年6月14日出生，汉族。上列三上诉人共同委托代理人田骏，贵州心海律师事务所律师，执业证号15201201210913161。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）杨钦程，男，1975年1月7日出生，侗族。委托代理人张旭，贵州钝初律师事务所律师，执业证号15201201210573897。委托代理人向家礼，贵州钝初律师事务所实习律师。上诉人郑汝宏、江兴福、马长青与上诉人杨钦程房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年6月3日作出（2015）南民初字第1797号民事判决。上诉人郑汝宏、江兴福、马长青、杨钦程对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，位于贵阳市南明区解放路124-126号1层3号及126号1层1-4号，总面积为166.52平方米的房屋两间，其中，属原告江兴福、马长青共有的部分有86.59平方米，属原告郑汝宏单独所有的部分有79.93平方米。2011年3月21日，三原告与被告杨钦程签订《商业用房租赁合同》，约定：被告向原告承租上述房屋，租期4年，从2011年3月21日起至2015年3月20日止；租金每月4500元，每两年递增5%；因不可抗力原因致使本合同不能履行或造成的损失，双方互不承担责任，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，被告即使用租赁房屋从事门窗及家具销售。2014年5月9日，因天下大雨造成被告承租的房屋被水淹。此后，从同年7月16日开始，因天下大雨，导致被告承租的房屋多次进水。被告曾多次打电话和发短信通知原告对房屋进水问题进行处理，但原告仅告知被告去找物管解决,并未对原告提出的问题进行整改。同年6月，被告通过银行转账方式向原告支付了2014年12月20日之前的房屋租金28860元。从2014年12月20日之后，被告就以原告出租的房屋漏水无法正常使用为由，拒绝向原告支付租金。2015年3月20日，双方约定的房屋租赁期限到期后，双方未签订新的合同，被告既不向原告支付租金也未将承租的房屋交给原告，为此双方产生争议。原告遂起诉至法院，请求：一、判令被告返还原告房屋；二、判令被告向原告支付从2014年12月20日起至房屋返还时止的租金，标准按每月4725元计算。诉讼费由被告承担。被告提出反诉，请求：一、判令原告返还被告2014年5月9日至2014年12月20日交纳的租金34965元；二、判令原告赔偿被告因房屋漏水给被告造成的财产损失50620元；三、判令2014年12月20日之后的租金损失由原告自行承担。反诉费由原告承担。审理中，根据被告的申请，法院委托贵阳市价格认证中心对被告主张因房屋被水淹所造成的财产损失进行鉴定，结论是被告主张损失的财产价值43225元。鉴定费965元，被告已预交。原判认为，原、被告签订《商业用房租赁合同》，双方系房屋租赁合同关系，租赁期限双方约定到2015年3月20日止。租赁期限到期后，双方未签订新的租赁合同，故双方的租赁合同关系已解除。合同解除后，原告请求被告返还租赁物并无不妥，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本案中，根据被告提供的手机短信、录音等证据，可以认定租赁房屋进水后，被告曾通知过原告履行相应的维修义务。原告因无证据证明其履行了相应的维修义务，故被告拒绝支付租金及房屋占用费，并无不妥。对原告请求被告支付2014年12月20日之后的房屋租金及房屋占用费损失的主张，不予支持。对被告请求判令原告自行承担2014年12月20日之后租金损失的主张，予以支持。对被告关于返还2014年5月至12月租金的请求，因2014年5月9日租赁物进水后，被告只通知过原告履行相应的维修义务，但并未向原告提出过减少租金或者延长租期的请求，也未将租赁物交给原告。故对被告该主张，不予支持。至于被告关于请求原告赔偿因租赁物进水，给其造成的财产损失的主张。按原告自述租赁物曾多次进水，但进水后原告未进行证据保全，仅凭被告提供的照片等证据，尚不足以证明财产损失的具体时间和损失的原因。因被告提供的证据不充分，故对被告的上述主张，不予支持。因鉴定产生的鉴定费965元，也应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、被告杨钦程于本判决书生效后十日内将位于本市南明区解放路124-126号1层3号及126号1层1-4号房屋两间腾空返还原告郑汝宏、江兴福、马长青；二、驳回原告郑汝宏、江兴福、马长青对本案的其他诉讼请求；三、驳回被告杨钦程对本案的其他反诉请求。案件受理费154元，减半收取77元，由被告杨钦程承担。反诉费1940元，减半收取970元，由被告杨钦程承担。一审宣判后，郑汝宏、江兴福、马长青不服该判决，提起上诉称：一、按照法律规定，上诉人即便未履行维修义务，也只能减少租金或延长租期，但本案中租赁合同2015年3月20日到期，杨钦程支付的租金到2014年12月20日止，原判判决结果既延长了租期又减少了租金，明显于法无据；二、原判仅判决杨钦程返还房屋，但未明确如杨钦程不按期归还房屋时，其无权占有房屋期间的租金损失由谁承担，这无形中又延长了租期，损害了上诉人的利益。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院予以改判。上诉人杨钦程答辩称：双方签订的合同中约定了租金是按实际使用房屋的天数计算，在房屋发生漏水上诉人多次通知对方进行修理，对方置之不理，导致上诉人无法正常使用房屋的情况下，原判判决上诉人不支付租金符合合同约定。上诉人杨钦程提起上诉称：一、根据法律规定，出租人不履行维修义务时，承租人有权延长租期或减少租金。本案中对方没有证据证明其履行了维修义务，上诉人不应支付2014年12月20日至2015年3月20日的租金，原判漏判了该项；二、上诉人一审时提交了损失财物的照片，并且一审法官也到现场进行了勘验，对受损财产进行了统计，现场财物是不是水淹导致损坏一目了然，上诉人已尽到了举证责任，而且鉴定单位也对受损财物的价值进行了评估，对方应该承担赔偿责任；三、对方应退还2014年5月9日至2014年12月20日期间的房租。因为根据合同约定，租金按实际使用时间计算，而该期间上诉人因房屋漏水无法正常经营，对方应退还该期间的租金。上诉人郑汝宏、江兴福、马长青答辩称：首先原判不存在漏判的情形，其次对方的损失是不可抗力造成的，发生漏水并非只有杨钦程一家，附近所有商户都发生了漏水财产损失的情况，且不排除那些财物是漏水后再搬进去的情况，故原判未支持财产损失的主张符合事实和法律规定。二审审理查明的事实与原判认定的事实部分一致。另查明，原审法院于2015年4月30日到租赁房屋现场进行堪验，对现场的财物进行了清点登记。贵阳市价格认证中心出具的《涉案物品估价鉴定结论书》中的财物清单与现场勘验登记财物一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，属合法有效的合同，双方形成租赁合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”之规定，本案中，杨钦程在使用租赁房屋过程中发现漏水，遂要求郑汝宏、江兴福、马长青予以解决，而郑汝宏、江兴福、马长青作为出租人有义务对租赁房屋进行维修以保证承租人能够正常使用，但郑汝宏、江兴福、马长青并未解决房屋漏水问题而导致杨钦程无法正常使用。而杨钦程在出租人未履行维修义务的情况下，也应先自行承担维修义务以防止损失进一步扩大，但杨钦程并未主动进行维修，任由房屋不能使用的情形维持下去，甚至在合同到期后，仍继续占有房屋。故本院认为双方在房屋漏水不能使用的问题上均存在过错，原判对郑汝宏、江兴福、马长青要求支付2014年12月20日起租金的主张，以及对杨钦程要求返还2014年5月9日至12月20日期间的租金的主张均不予支持并无不当，本院予以维持。关于杨钦程所称原判漏判的问题，原判对郑汝宏、江兴福、马长青要求杨钦程支付2014年12月20日起租金的主张并未支持，在判项中也明确驳回郑汝宏、江兴福、马长青的其余诉讼请求，故原判不存在漏判的问题。关于杨钦程的财物损失问题，原审法院已对房屋现场进行勘验，确认了现场受损财物清单，该清单上的财物与鉴定报告中的财物一致。由于双方对争议房屋漏水的事实不持异议，从现有证据看，没有证据证明财物受损是其它原因造成的，故本院对杨钦程要求赔偿财物损失的主张予以支持，具体金额以鉴定报告最终鉴定的金额为准，即43225元。因鉴定产生的鉴定费965元，由上诉人郑汝宏、江兴福、马长青承担。综上，原判认定部分事实不清，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第1797号民事判决第一、二、三项；二、上诉人郑汝宏、江兴福、马长青在本判决生效之日起十日内一次性支付给上诉人杨钦程财产损失44190元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1047元，由上诉人郑汝宏、江兴福、马长青负担100元，上诉人杨钦程负担947元；二审案件受理费2094元，由上诉人郑汝宏、江兴福、马长青负担200元，上诉人杨钦程负担1894元。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一五年九月十五日书 记 员  冷冬莉