湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0104民初3317号原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷峰大道天泰怡园2幢201号。负责人夏绍飞，系该公司董事长。委托代理人胡婷婷，湖南炜弘律师事务所律师。委托代理人肖萍，湖南炜弘律师事务所律师。被告张驹静，女，汉族，1978年1月6日出生，住广东省深圳市罗湖区。原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“金科物业湖南分公司”）诉被告张驹静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告金科物业湖南分公司的委托代理人胡婷婷，被告张驹静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业湖南分公司诉称：原告自2009年5月5日起入驻金科.盛世东方大院小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告张驹静为金科.盛世东方大院小区3期11-603号房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2011年12月1日起至2016年9月30日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告20905.9元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，故原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费20905.9元；2.被告支付滞纳金、违约金6968.63元；3.被告承担本案所有诉讼费用。被告张驹静辩称：一、被告所购买的房屋，原告以需补交物业费为由拒绝将金科东方大院3期11栋603房屋交付给被告，致使被告至今仍然未能收房入伙。该诉讼的被告主体应为第三方湖南金科房地产发展有限公司，而非被告。二、被告于2015年11月因交房问题起诉第三方湖南金科房地产开发有限公司时，一审、二审均有请求法院判决被告所购房屋所产生的物业费由湖南金科房地产开发有限公司承担。三、被告从未收到过缴费通知单，原告提交的催款通知单均为金科物业的内部材料，被告并未收到过任何书面的缴费通知单，无法证明金科物业多次向被告催告缴纳物业管理费的事实。四、被告一直都在积极努力的与金科地产及原告发出收房请求，但是一直都没有收到涉案房产。五、原告诉请的违约责任，明显超过两年的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年12月30日，被告与案外人湖南金科房地产开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100394603），约定由被告以873365元的总价款购买案外人湖南金科房地产开发有限公司开发的金科.盛世东方大院3期11栋603号房屋，建筑面积为114.24㎡，约定于2011年11月19日之前交房。2009年5月5日，案外人金科房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第六章物业管理服务费用第十一条物业管理服务费约定“1.……高层住宅由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.00元（含电梯费，不含公共水、电分摊费）向乙方缴纳……”。2010年12月30日，原告与被告签订《金科·盛世东方大院临时管理规约》，该规约第三章物业的使用第四点约定“……特别指明：业主承担物业服务费的起始时间，是以业主和开发建设单位签署的售房合同约定的交房时间开始计收，业主应按照售房合同约定的交房时间办理接房手续，业主预期不办，由业主自行承担责任，并由业主从售房合同约定的交房时间开始承担物业服务费及相关费用”。第七章违约责任约定“业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额的交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金……”。2013年3月10日，被告曾要求交房，被原告告知需补交自2011年11月19日起至当时的物业费后才能办理收房手续，被告拒绝补交，原告遂拒绝将房屋交付给被告。原告与案外人湖南金科房地产开发有限公司由此交房问题产生纠纷，被告遂于2015年11月2日诉至本院，请求判令：1.湖南金科房地产开发有限公司支付被告逾期交房违约金（直至房屋交付），暂算至20115年10月20日为390380元；2.湖南金科房地产开发有限公司承担房屋交付前的全部物业管理费；3.湖南金科房地产开发有限公司赔偿因拒绝交房给被告造成的经济损失9996元（包括交通费1096元、住宿费2200元、伙食费1000元、误工费5700元）；4.湖南金科房地产开发有限公司承担案件诉讼费。2016年1月4日，本院作出了（2015）岳民初字第07174号民事判决书，判决案外人湖南金科房地产开发有限公司向被告支付违约金34148.57元，并驳回被告的其他诉讼请求。被告不服上诉判决并上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2016年6月22日作出了（2016）湘01民终1695号民事判决书，判决：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第07174号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第07174号民事判决第一项为“湖南金科房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向张驹静支付逾期交房违约金68297.14元（湖南金科房地产开发有限公司已向张驹静支付了违约金34148.51元，尚有34148.57元未支付）”。另查明，在（2015）岳民初字第07174号案件审理过程中，案外人湖南金科房地产开发有限公司于2015年12月24日同意在被告在未补交物业费的前提下与其办理交房交接手续，被告因自身原因未能及时办理交房手续。后被告自行再联系原告希望办理交房手续，原告因被告未缴纳相关物业管理费拒绝交房。上述事实，有到庭当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100394603）、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《物价局关于小区物业服务费收费标准的备案文件》，被告提交并经庭审质证的（2015）岳民初字第07174号、（2016）湘01民终1695号民事判决书、短信内容等证据予以证实，本院予以确认。结合原、被告的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉请是否已过诉讼时效；二、原告物业费及滞纳金的主张是否合理有据。一、关于原告诉请是否已过诉讼时效的问题。被告抗辩认为，原告的诉请明显超过两年的诉讼时效。对此，本院认为，根据《前期物业服务合同》之约定，被告的物业费缴纳义务属于持续、分期的履行状态，而《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案原、被告双方的物业服务合同尚处于持续有效的期限内，则被告缴纳物业费最后一期的期限尚未截至，故关于物业费债务的诉讼时效并未实际开始起算。因此，被告关于原告诉请已过时效的主张，欠缺法律和事实依据，本院不予采纳。二、关于原告物业费及滞纳金的主张是否合理有据的问题。已生效的（2016）湘01民终1695号民事判决书确认，案外人湖南金科房地产开发有限公司于2015年12月24日同意在被告在未补交物业费的前提下与其办理交房交接手续，被告因自身原因未能及时办理交房手续，故此，本院确定物业管理费应从2015年12月24日起算，并根据原告的具体主张计算至2016年9月30日，即为2102.02元（114.24㎡×2元／月.㎡×9月+114.24㎡×2元／月.㎡×6天÷30天／月=2102.02元）。至于滞纳金的问题，据已查明的事实可知，被告未交物业费系双方对房屋交付和物业费缴纳问题产生了纠纷，且据已生效的裁判文书可知关于房屋交付产生纠纷的原因并不能归咎于被告方；因此，原告关于滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。另，本案审理过程中，被告申请追加案外人湖南金科房地产开发有限公司作为本案当事人参与案件审理；对此，本院认为，本案系原、被告之间物业服务合同纠纷，原告与案外人湖南金科房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系与本案分属不同法律关系，加之原告与案外人湖南金科房地产开发有限公司之间的房屋交付问题业经生效裁判文书予以了确定，故对被告的此项申请，本院不予同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：限被告张驹静于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司支付物业管理费2102.02元。二、驳回原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取248.5元，由原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司负担150元，被告张驹静负担98.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭庆栋二〇一七年六月十九日书记员  张亚军