湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初410号原告：田琼，女，1983年11月18日出生，土家族，住湖北省来凤县。原告：田凤胜，男，1961年11月7日出生，土家族，住湖北省来凤县，系原告田琼父亲。委托诉讼代理人：田琼（田凤胜之女），住湖北省来凤县翔凤镇凤北佳苑*单元***号。被告：周远贵，男，1968年6月12日出生，土家族，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：李春双，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。原告田琼、田凤胜与被告周远贵确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田琼及原告田凤胜委托诉讼代理人田琼、被告周远贵及其委托诉讼代理人李春双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田琼、田凤胜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的土地转让协议无效；2.被告返还原告支付的土地转让协议的定金50000元。事实和理由：因周远贵称其属于教育城征收户，并有相关部门出具的办理危房改建手续的规划意见，其在来××××组刘家坪有块土地如转让给二原告，二原告可以在该地上修建房屋，经商定，二原告与周远贵签订了土地转让协议。2014年4月19日，原告向周远贵支付了50000元土地转让的定金。2015年上半年，原告与周远贵一同前往来凤县规划部门办理在该转让土地上修建房屋的报批手续。规划部门受理该申请后，经现场查看，该宗地不能修建房屋。原告遂要求周远贵退还该50000元定金，因周远贵一直未退还原告50000元定金，原告起诉。期间，周远贵曾在该地块上修建房屋，但后来被相关部门拆除，原告认为，周远贵转让给原告的土地不能修建房屋，其之前给原告看的审批手续是另一块土地的，与转让的土地无关，周远贵与原告签订土地转让协议称该土地上能够建房，存在欺诈。同时原告不是望水村的村民，不能受让该村的集体土地，该土地转让协议应为无效。周远贵辩称，1、原、被告签订的《土地转让协议》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”2、原告诉讼请求所基于的理由与本案事实不符。原告称其2015年上半年与被告一同到来凤县规划部门办理修建房屋报批手续，规划部门受理申请后，经现场查看，该宗地不能修建房屋，但没有向法院出示相关证据证实其前述主张，相反，被告向法院出示的由来凤县翔凤镇望水村村民委员会及来凤县翔凤镇人民政府联合出具的《农户分户建房证明》、来凤县城乡规划局出具的《关于向厚成等8户要求办理危房改建手续的规划意见》、来凤县翔凤镇活水管理区望水村民委员会及来凤县龙凤科教示范园（教育城）建设指挥部联合批复同意意见的《申请书》却能证明原、被告签订的《土地转让协议书》中所涉地块能够修建房屋。故原告所述不是事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，法院理应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证。对于当事人无异议的证据，本���予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《土地转让协议书》、50000元收条、《农村土地承包合同（一）》，被告对其真实性无异议。本院认为，原告提交的前述证据形式合法、与本案具有关联性，本院依法予以采信。对于原告提交的周远贵的申请书、吴庆明的证明、《关于向厚成等8户要求办理危房改建手续的规划意见》因系复印件，证据形式不合法，本院依法不予采信。对于原告提交的照片、视频，因被告对其真实性提出异议，且其来源、形式不合法，被告的异议成立，本院依法不予采信。对于被告提交的周丹、周小密的来凤县城市规划区农村居民建房申请审批表、规划行政许可材料接收单、分户建房证明、授权委托书、村民建房公示，因均为复印件，且该相关建房审批申请等材料系周丹、周小密的，与本案不具有关联性，本院依��不予采信。对于被告提交的来凤县翔凤镇望水村村民委员会的证明，能够证明其转让给原告的部分土地系被告周远贵从冯中元处流转而来的宅基地，本院依法予以采信。对于事实，本院认定如下：周远贵（甲方、转让人）与田琼、田凤胜（乙方、接管人）签订了《土地转让协议书》，约定：一、甲方将其所属来××××组总面积为约400平方米的宅基地以人民币270000元整转让给乙方。该宅基地东至水海，西至堡坎，南至龙家、张家，北至冯家土地。乙方支付甲方该宅基地的转让费后，该宅基地的产权、所有权、永久使用权归乙方所有。二、乙方负责办理本宅基地产权、使用权变更的有关手续，换发乙方新的土地证。在乙方办理本宅基地变更手续期间，甲方负责协调本宅基地的产权、所有权、永久使用权等纠纷。三、乙方支付该宅基地的转让费270000元整人民币给甲方，从���金该宅基地的产权、所有权、永久使用权归属乙方。付款方式：分三期，一期付50000元；二期付款时间（甲方负责乙方房屋地基基础建设完毕），付款金额为100000元，三期付款时间（乙方房屋建设完毕后）全额付清余款120000元。四、违约责任。如支付定金后，该宗地块无法建设房屋，甲方无条件退还乙方支付的定金，并承担总定金的20%，五、本协议书在甲、乙双方签字之日起生效。本协议一式3份，由甲方、乙方、证明人各执壹份。1、今后甲方及其亲属和后代都不得以任何理由与乙方发出该宅基地的产权、所有权、使用权纠纷。若甲方单方面发出产权、所有权、使用权等纠纷造成乙方经济损失由甲方全部赔偿。如甲方无法偿还，由证明人扣押甲方工程款补偿。2、今后该宅基地如被国家或其他集团征用或再次转让及它人置换，甲方必须无条件出面协助乙方办理相关事宜，乙方因该宅基地所获的所有赔偿与甲方无关。六、房屋如果交由甲方承建，甲方需保证在市场价格下经协商后按乙方建设要求合理修建。周远贵（转让人、甲方）、田琼、田凤胜（接管人、乙方）、吴庆明（证明人）在前述《土地转让协议书》上签字。2014年4月19日，原告田琼按前述转让协议书向周远贵支付了50000元。后因相关建房手续一直未办理下来，原告起诉至本院。另查明，前述转让协议中所涉转让土地位于来××××组刘家坪，一部分为周远贵在望水村××组的承包地，另一部分为周远贵从本村村民冯中元处流转而来的宅基地。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”，第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”，本案中，从原、被告签订的《土地转让协议书》来看，原告购买该土地是用于修建房屋，其协议书中虽明确约定该土地系宅基地，但实际该转让土地有部分为被告的承包地，部分为宅基地，而二原告与被告也不属于同一村集体经济组织成员，原、被告签订的《土地转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的前述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效的规定，该转让协议书因违反土地管理法关于禁止买卖土地的强制性规定而无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤���后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”的规定，被告应当将基于前述土地转让协议而收取的50000元返还给原告，故原告要求确认原、被告签订的《土地转让协议书》无效，被告返还其50000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告田琼、田凤胜与被告周远贵签订的《土地转让协议书》无效。二、被告周远贵于本判决生效之日起5日内返还原告田琼500**元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。案件受理费1050元，因使用简易程序，减半收取525元，由被告周远贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  冉莉莉二〇一七年六月二十日书记员  张秀琼