广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30425号原告：严利霞，女，1978年12月8日出生，汉族，户籍地址湖北省汉川市，居住地址广州市白云区，委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被告：林华昆，男，1977年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：管长林，广东卓信律师事务所律师。第三人：广州市中威房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李国羡。第三人：喻定志，男，1973年3月9日出生，汉族，身份证住址湖北省宜昌市西陵区，第三人：黄伯牛，男，1949年12月13日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区，原告严利霞诉被告林华昆、第三人广州市中威房地产开发有限公司（以下简称中威公司）、喻定志、黄伯牛所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严利霞的委托诉讼代理人卢鉴，被告林华昆的委托诉讼代理人管长林均到庭参加了诉讼。第三人中威公司、黄伯牛因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼；第三人喻定志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告林华昆与第三人喻定志于2006年12月18日就广州市白云区增槎路****号***房签订的《房地产买卖合同》无效；2、判令坐落于广州市白云区增槎路****号****房的房屋产权归原告所有；3、判令被告向房管部门申请变更登记，将广州市白云区增槎路****号****房的房屋返还原告（房屋估值321609元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市白云区增槎路****号***房（以下简称涉案房屋）的开发商为第三人中威公司。原告于2007年2月11日与中威公司签订《恒丰花园商品住宅认购合同》，约定原告认购涉案房屋，总价249188元。合同签订后，原告依约支付了全部房款并受到使用至今，系涉案房屋合法所有权人。2007年至今从未有人就涉案房屋向原告主张权利。2020年7月中，原告收到被告的起诉消息，才得知涉案房屋登记在被告名下。据原告回顾，当年中威公司委托案外人广州市诚濠房产顾问有限公司（以下简称诚濠公司）代办产权证，喻定志为诚濠公司员工。原告向中威公司购买涉案房屋后，根据中威公司要求提交了办证资料，中威公司将资料转交给诚濠公司，诚濠公司分派给喻定志办理。几个月之后一直未办到证，原告找到喻定志，喻定志称中威公司有欠款未付不能给原告办证。随后，中威公司爆发债务危机、人员走散，诚濠公司也不知所踪，原告只能继续使用涉案房屋。被告主张是中威公司将涉案房屋出售给黄伯牛，再由黄伯牛委托喻定志向被告出售涉案房屋，但中威公司、黄伯牛分别起诉要求确认黄伯牛的产权登记行为及被告的产权登记行为违法，最终法院认定将涉案房屋产权登记在黄伯牛名下的行政行为违法，将涉案房屋产权登记在被告名下的行为合法。上述诉讼结果均无人告知原告。涉案房屋产权第一次登记时间为2006年11月28日，涂销抵押时间为2006年12月7日，第二次登记的申请时间为2006年12月18日，第二次登记时间为2007年1月4日，上述交易时间紧凑，可推定被告购买涉案房屋时已知晓存在的非法状态，与喻定志存在串通的故意。被告在取得涉案房屋产权后14年中从未主张过权利，也可得知被告明知涉案合同是虚假的，并非善意购房人。故特提起本案诉讼。被告林华昆辩称：原告全部诉讼请求于法无据，依法应不予支持。具体理由如下：第一，原告诉请与物权法规定的不动产物权登记生效的基本原则不符，其所提诉请应全部予以驳回。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。具体到本案中，被告于2006年12月31日就已经通过购买的方式合法取得了涉案房屋的产权，自该日起对涉案房屋依法享有所有权，但原告在其起诉状中称其于2007年2月11日与他人订立了涉案房屋的认购合同，并试图以其所谓的认购合同主张被告对涉案房屋享有的所有权无法成立，仅从时间点的先后顺序来看，就完全于理不通，于法不符。第二，原告在其起诉状中描绘的猜测是毫无根据的，真实情况是被告通过合法购买的方式取得涉案房屋的产权。由产权登记材料可知，2006年11月28日黄伯牛取得了涉案房屋的产权登记证书。2006年12月12日，黄伯牛及喻定志等人在广州市南方公证处办理了授权公证，确定喻定志有权代理出售涉案房屋。2006年12月18日，被告与喻定志签署了涉案房屋的买卖合同，约定由被告购买涉案房屋，2006年12月28日，根据买卖合同的约定，被告向银行申请购房贷款。2006年12月31日被告取得了涉案房屋的产权登记证书，由此可知原告在其起诉状中所描绘的种种猜测与事实不符。作为买受人，被告只需要判断交易对方有没有权限就可以了。在权利外观如此明确的情况下，被告完全有理由相信喻定志有权将涉案房屋出售给被告，也是房管部门向被告颁发产权证书的根本原因。第三，原告主张被告恶意串通毫无证据支持，且不符合常理。被告在2006年12月31日在房管局进行了产权登记，原告却在2007年2月11日和他人去签所谓的认购合同，买房之前未核实房屋的产权登记。恳请法庭依法予以驳回。第三人中威公司无陈述。第三人喻定志无陈述。第三人黄伯牛无陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月18日，黄伯牛（甲方、卖方）委托喻定志与林华昆（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定转让房产为涉案房屋，房地产权证号为粤房地证字第××号，交易价格为180000元，付款方式为银行按揭；等等。上述委托均有相应委托书留存于房管部门。2006年12月28日，林华昆（借款人、抵押人）与深圳发展银行广州分行江南支行（贷款人、抵押权人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定贷款金额为210000元，借款人授权贷款人将贷款全数以抵押人购楼款名义划入喻定志在贷款人开立的账户，共240期等额还款；抵押物为涉案房屋，购入价为321609元；等等。该合同的签署有2006年12月29日办理的公证书予以确认真实性。现上述贷款一直由被告偿还至今。2006年12月31日，被告领取了广州市白云区增槎路***号**房的房地产权证，房屋所有权来源为购买，面积77.87平方米，该房屋有设立抵押权，权利人为深圳发展银行广州分行江南支行，权利价值为321609元。2008年12月1日，本院作出（2008）云法行初字第202号行政判决书，以申请人申请发证时提交的《申请报告》及发票等材料是不法分子伪造的，不具备真实性和合法性为由，确认广州市国土资源和房屋管理局于2006年11月28日核发粤房地证字第××号房地产权证的行为违法。广州市中级人民法院判决维持上述判决。本院作出（2010）云法行初字第115号行政判决书，记载原告为黄伯牛，被告为广州市国土资源和房屋管理局、第三人林华昆，黄伯牛不服被告向第三人核发房地产权证行为，请求撤销林华昆的房地产权证；并认定涉案房屋一、二手证属于不同的具体行政行为，房地产管理部门进行房地产权转移登记时，法律、法规未要求对当事人提交的申请材料进行实质性审查，只负形式审查的义务；前一行为被确认违法并不必然导致后一行为的撤销，故判决驳回原告黄伯牛的诉讼请求。判后黄伯牛不服提起上诉，广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第741号行政判决书，认定办理涉案房屋的转移登记时，已经提供了广州市房地产转移登记申请书、身份证、委托公证书、房屋原《房地产权证》、《广州市房地产买卖合同》、转按协议书、契税完税证明等资料，即申请人办理涉案房屋的产权变更登记时提供的申请资料符合规定，广州市国土资源和房屋管理局经审慎审查后予以登记并核发涉案《房地产权证》给林华昆并无不当；且林华昆事实上已就涉案房屋向出卖人支付了相应对价，现有证据也不能证明该对价存在明显低于当时市场价格的情形，即黄伯牛未能提供充分证据证明林华昆购买涉案房屋不属于善意取得；据此，从保护善意取得涉案房屋的权属主体合法权益角度出发，虽广州市国土资源和房屋管理局核发作为涉案《房地产权证》的前一手《房地产权证》的行为被生效法律文书确认违法，但并不影响广州市国土资源和房屋管理局给林华昆核发涉案《房地产权证》的行政行为合法，并判决驳回上诉，维持原判。另查，原告严利霞提交2007年2月11日由中威公司（甲方）与严利霞（乙方）签订的《恒丰花园商品住宅认购合同》，记载乙方购买涉案房屋，售价249188元，付款方式为一次性付款，乙方于签订本认购合同时支付定金10000元，2007年2月20日前支付购房款（含定金）249188元；等等。原告严利霞还提交两份收据，记载由中威公司开具，确认2007年2月11日收到严利霞交来的涉案房屋购房定金10000元；2007年2月20日收到严利霞交来的涉案房屋房款239188元。被告为证实其系真实购买涉案房屋且实际支付房款多于180000元，出示以下证据：1、房屋买卖合同，系由林华昆（买方）与广州市铖达商业发展有限公司[甲方（卖方）先行代签约公司]于2006年11月27日签订，内容是甲方是涉案房屋合法产权人（或合法产权受托人），该物业现正办理房地产证，市房地产管理局办理房地产证受理回执号为06交登0150233，甲方现委托广州市铖达商业发展有限公司暂时先行代为签署本合同，待甲方出具房地产证后甲乙双方在约定时间到市房地产管理局办理房产过户手续时，再由甲方补签本合同及补填房地产证号；乙方以286567元购买涉案房屋，乙方已于2006年11月27日向甲方支付诚意金5000元，甲乙双方于2006年12月10日办理银行按揭贷款手续，及产权交易登记，乙方向甲方支付首期房款71567元，乙方拟向银行申请贷款210000元；甲方收齐房款后将房屋按现状交付乙方使用，乙方确认该房屋尚未办理收楼手续，由乙方自行向物业管理公司办理入住手续，所需费用由乙方向物业管理公司自行支付，甲方应予以配合；等等。合同落款处甲方的签约代表为石智雄。2、交易回单，显示林华昆于2006年12月18日向石智雄支付91567元。3、收据，显示林华昆向广州市铖达商业发展有限公司支付诚意金5000元及向广州市铖达楼宇按揭中心支付按揭费2200元。4、借条，记载借款人为公维见，内容是借林华昆现金20000元。被告称公维见是另一购房人朱红艳的配偶，因购房时资金不够，故向被告借款20000元，并由被告直接一并支付给石智雄。原告对上述证据均不予确认，称上述证据中显示的广州市铖达商业发展有限公司及石智雄均无权出售涉案房屋及收取房款。被告为证实其曾与其他类似遭遇业主多次维权，出示以下证据：1、报告，记载6名人员写信伸冤，称购买了中威公司开发的恒丰花园在办到产权证后无法使用房屋的情况。2、信访复函，内容是告知信访人通过法律途径解决阻止收楼问题。3、新闻报告，标题为业主手持真房产证收楼却遭拒，内容为恒丰花园的业主通过中介公司购买房屋后无法收楼。原告对上述证据均不予确认。以上事实有恒丰花园商品住宅认购合同、收据、房地产交易档案资料、行政判决书、申请书、部分（2020）粤0111民初19318号被诉材料、房地产权证、现场调查照片、租赁合约、房地产买卖抵押贷款合同、原告还贷记录、房屋买卖合同、首付款交易回单、诚意金及按揭收款收据、借条、类似遭遇的其他业主的信访材料、新闻报道、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：被告于2006年12月31日领取了涉案房屋的房地产权证，而原告严利霞于2007年2月11日签署《恒丰花园商品住宅认购合同》，已晚于被告领取房地产权证的时间，此时向严利霞出售涉案房屋的中威公司并不享有涉案房屋的所有权。根据广州市中级人民法院于2010年12月20日作出（2010）穗中法行终字第741号行政判决书，该判决认定林华昆为善意取得，并从保护善意取得的角度驳回了黄伯牛要求撤销林华昆房地产权证的诉讼请求。根据上述事实可以证实，上述行政判决书在认定被告为善意取得者的同时即认定了喻定志代黄伯牛与被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告为涉案房屋的合法产权人。故原告要求确认喻定志代黄伯牛与被告签订的《房地产买卖合同》无效并据此要求确认涉案房屋归原告所有，以及要求变更房屋权属登记、被告返还房屋等诉讼请求均不能得到支持，应予以驳回。第三人中威公司、黄伯牛因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼；第三人喻定志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告严利霞的全部诉讼请求。本案诉讼费3062.07元，应由原告严利霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年三月二十六日书记员  孔捷昕