广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1143号原告：珠海市顾家房地产代理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：杨兰英，总经理。委托代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。被告：曾珊，女，汉族，住址珠海市香洲区，公民身份号码×××8026。委托代理人：邝毅翔，广东精诚粤衡律师事务所律师。原告珠海市顾家房地产代理有限公司（以下简称顾家公司）诉被告曾珊居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔少俊独任审判公开开庭进行了审理。原告顾家公司的法定代表人杨兰英、委托代理人韩力均，被告曾珊及其委托代理人邝毅翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾家公司诉称：被告在2014年11月将其位于翠景路翠裕街25号的一套房子委托原告卖出，双方合作愉快，被告决定继续委托原告购买一套大面积的房子，于是原、被告双方于2014年12月7日签署《看房证明及委托协议书》（以下简称“看房协议”）。看房协议签订后，原告当天即带领被告前去看了城市印象1栋1单元802房，又在2014年12月28日带其看了亨泰山庄1栋3单元902房，被告当即表示对该房满意，愿意购买。但此后，被告却找到别的房产中介公司只支付很少的“代办费”就购买了原告为其推荐并带其看过的亨泰山庄1栋3单元902房，中介行业内的说法就是被告“跳单”了，按照双方的看房协议第四条约定“本人承诺在本协议签订后一年内（1）直接或通过第三方与贵公司介绍的业主／代理人、其他授权代表人联系及进行该物业的买卖／租赁的；……均视为贵公司己促成此次交易，本人须向贵公司支付相等4%成交价或一个月的租金作为违约金。”被告违背诚实信用原则，严格违反看房协议约定，应当按照违约条款向原告支付违约金。为此原告顾家公司特向本院提起诉讼，请求判令：1、被告曾珊支付原告顾家公司违约金137200元；2、被告曾珊承担本案诉讼费。原告顾家公司在举证期限内提交了如下证据：1、看房证明及委托协议书；2、房地产权登记表；3、短信照片。被告曾珊答辩称：一、原告没有促成交易，无权主张佣金或违约金。我国《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。由此，被告给付居间报酬的前提是“促成合同成立”，但在本案中，案涉房产的买卖合同成立并非由原告促成，而是另由星钰公司促成的，被告最终与案涉房产的权属人、星钰公司签订了《房地产买卖合同》，并由被告向星钰公司支付代理佣金人民币2万元。至此，被告在原告没有最终促成交易的情况下不向其支付佣金，向促成交易的星钰公司支付的做法完全符合《合同法》第427条的规定，原告的做法没有事实和法律的依据。二、原告提供的《看房证明及委托协谈书》中部分格式条款排除了被告的主要权利，依法应属无效根据《合同法》第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告与原告所签订《看房证明及委托协议书》第四条“本人承诺在本协议签订后一年内（1）直接或通过第三方与贵公司介绍的业主／代理人、其他授权代表人联系及进行该物业的买卖／租赁的；（2）该物业最终由本人的亲戚、公司、授权人、委托代理人购买／租赁的，均视为贵公司已促成上次交易，本人须向贵公司支付相等4%成交价或一个月的租金作为违约金。”此条款不仅限制了竞争，更明显排除了被告的选择权，甚至可以说是霸王条款，即被告如果看过房，那么即使原告提供的卖房价格比其他中介机构高、提供的中介服务质量比其他中介差，也视同原告已经促成了交易，被告也必须通过其继续进行交易，而不能选择其他服务好、价格低的中介提供服务，不支付佣金就要按成交价的4%付违约金。此类约定明显有违法律追求公平、公正及维护交易公平合理之精神，依法无效。此外，《消费者权益保护法》第二十六条也规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式，安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。本案中，原告作为居间服务的提供方，其在进行居间服务时也应受《消费者权益保护法》该规定约束，而不能损害被告合法权益。综上，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求法庭查清事实，依法予以驳回。当庭补充如下答辩意见：1、原告所述的被告在2014年曾经委托过原告出售过自己的房产和本案没有事实关系，即使有过也是另外的法律关系；2、所谓原告向被告提供房源信息是偏面的，根据原告的公司性质是物业中介，原告的提供服务不仅仅是提供房源，还有物业信息，所以光从提供房源信息的角度就认为应该收取佣金的陈述是错误的，另外我们已经举证案涉房产原来的业主已经证明本案涉案房产从来没有委托原告独家代理销售，所以该房源不是原告一家所有，通过另外一家中介也获得该房产的销售信息，最终经由星钰地产的居间服务促成交易，被告也向其支付了佣金；3、我们认为提供居间服务收费要和双方协商，买卖方双方协议一致同意支付1%的费用是没有问题，也是节约成本的办法，我们作为消费者在同样的条件下我们有选择的条件，哪家中介服务好且收费低我们就选哪家进行交易。被告曾珊提交证据：1、房地产买卖合同；2、收据；3、（2014）珠香法民三初字第946号民事判决书；4、（2014）珠香法民三初字第947号民事判决书；5、结婚证；6、证明两份。本院经审理查明：原告顾家公司是一家房屋中介公司。2014年12月7日，被告曾珊因有意向购买房屋，向原告顾家公司签署并出具了一份《看房证明及委托协议书》，写明：“本人现委托贵公司为本人购买／租赁物业提供房地产咨询及买卖／租赁代理服务，贵公司在本人的授权下物色合适的住宅／办公楼／商铺／工厂，为此特协议如下：一、贵公司为本人提供以下几方面的房地产咨询及买卖代理服务：1、介绍并提供该物业的基本资料；2、带本人／授权代表亲自到实地察看物业；3、就买卖／租赁物业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成本人与业主达成买卖／租赁协议。二、在贵公司提供上述服务后，如本人成功购买或租赁下述由贵公司推荐的物业，本人承诺向贵公司支付咨询及房地产买卖代理费共为成交价的2%。四、本人承诺在本协议签订后一年内（1）直接或通过第三方与贵公司介绍的业主／代理人、其他授权代表人联系及进行该物业的买卖／租赁的；……均视为贵公司己促成此次交易，本人须向贵公司支付相等4%成交价或一个月的租金作为违约金。”协议书中“所介绍之物业的基本情况”项下填写了看楼日期为2014年12月7日，物业地址为“城市印象1栋1单元802室（房屋总价268万）”的内容。上述协议书出具后，原告顾家公司又根据之后带领被告曾珊看房的情况，在上述《看房证明及委托协议书》中填写了看楼日期为2014年12月28日，物业地址为“亨泰山庄1栋3单元902室（房屋总价343万）”的内容。被告曾珊抗辩称当时并未谈至343万的价格，此内容不真实。被告曾珊于2014年12月28日跟随原告顾家公司查看过上述亨泰山庄1栋3单元902室后，没有经由原告顾家公司与卖方签订房屋买卖合同完成交易。2015年1月5日，被告曾珊与该房屋卖方以及经纪方珠海星钰房地产投资顾问有限公司香洲分公司（以下简称星钰公司）签订了《房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为343万元（卖方实收），佣金2万元。买卖双方于2015年5月27日完成了房屋过户手续，将该房屋登记至被告夫妻名下。原告顾家公司遂提起本案诉讼，并以被告曾珊“跳单”为由要求被告曾珊支付违约金137200元。被告曾珊抗辩称，当时原告顾家公司提供的该房屋出售价格为350多万元，经谈价后降至347万元，被告不能接受该价格遂放弃购买，之后被告在星钰公司也看到该房源，并将房屋价格谈到343万元实收，且居间费用也只有2万元，被告有权选择更加有利的交易条件。本院认为：原告顾家公司与被告曾珊签订的《看房证明及委托协议书》属于居间合同性质。该合同约定，被告曾珊在签订协议书一年内不得直接或间接通过第三方与原告顾家公司介绍的业主／代理人、其他授权代表人联系及进行该物业的买卖，否则应承担相应的违约责任。上述约定的本意在于防止买方利用中介公司提供的房源信息却越过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到居间费用。被告曾珊是否构成违约，关键在于买方即被告曾珊是否利用了原告顾家公司提供的房源信息、机会等条件。由上，原告顾家公司并没有与房屋原产权人约定独家代理出售案涉房屋，故案涉房屋的房源信息不一定由原告顾家公司独家掌握。实践中，房主为了增加交易机会，往往通过多家中介公司或其他公众可以获知的途径发布房源信息。原告顾家公司不能证明被告曾珊正是利用了原告顾家公司提供房源信息和机会达成交易。其次，星钰公司与被告曾珊约定的佣金是20000元，而原告顾家公司与被告曾珊约定的佣金是房屋总价的2%，按照成交价343万元计算，星钰公司收取的佣金金额远低于原告顾家公司。市场平等交易情形下，被告曾珊有权选择对自己更为有利的交易条件。综上，原告顾家公司不能证明被告曾珊利用了原告顾家公司提供的房源信息和机会达成交易，被告曾珊选择在星钰公司的居间下与原产权人交易不构成违约。原告顾家公司要求被告曾珊支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告珠海市顾家房地产代理有限公司对被告曾珊的全部诉讼请求。本案受理费减半收取1522元，由原告珠海市顾家房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  崔少俊二〇一五年九月十五日书记员  莫钧翔