广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1297号上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，职务：执行（常务）董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志明，男，1984年10月21日出生，汉族，住所地：广州市番禺区。委托诉讼代理人：赵小建，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗翊嫣，女，1966年4月27日出生，汉族，住所地：广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：张小军，广东律途律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓斌，广东律途律师事务所律师。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司因与被上诉人杨志明、罗翊嫣房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2020）粤0308民初1203号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中原地产公司上诉请求：1、请求驳回杨志明对中原地产公司的诉讼请求，中原地产公司无需向杨志明支付费用。2、由杨志明承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原审判决适用法律错误、认定事实错误。1、原审判决适用法律错误。本案涉及两种法律关系，一是杨志明与罗翊嫣之间房屋买卖合同关系，二是杨志明与中原地产公司之间的居间合同关系，二者关系并非属于同一种法律关系。根据民事诉讼法相关规定。杨志明所诉之诉讼请求涉及到不同的法律关系及法律适用，不应合并提出以一个案件起诉。因此原审法院不应在本案中既审理房屋买实合同关系、又审理居间合同关系，属于适用法律错误。2、原审判决认定事实错误。中原地产公司在促成案涉合同成立过程中,已尽到居间义务，无居间过错。上诉人已如实告知涉案房产的产权信息。案涉房产属于大宗交易，杨志明作为完全民事行为能力人,其在签订房屋买卖合同前亦应详细查看房屋产权登记证书记载的信息。其次，杨志明以未向中原地产公司要求过一定要贷款30年，不贷款30年就不买等类似要求，也未提供中原地产公司向其承诺可以贷款30年的相关证据，中原地产公司也从未向其承诺过，杨志明的主张无任何依据。杨志明在原审提供的证据《开心置业计划书》，该份文件是在交易之前即签订买卖合同之前中原地产公司员工的杨志明提供的贷款参考方案。仅仅只是参照一般个人贷款30年计算的，但至于该方案最终是否能实现,是否能贷到30年，其能否贷到预想的金额，这都是需要杨志明在申请按揭贷款时到银行提交相关贷款资料,由银行审核。银行会根据贷款人的征信状况，贷款人的收入证明，近段时间中国人民银行的信贷机制，银行货款政策进行风险综合评估。中原地产公司员工当时跟杨志明明确说明仅供参考，该份《开心置业计划书》也明确记载上述数据仅供参考，具体收费以国家现行政策以及各部门交所收费为准，而交易过程中，杨志明并未向银行提交相关资料,未按规定时间办理资金监管手续，未履行合同义务，涉案交易未能完成的原因应属杨志明的违约行为。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判中原地产公司无需向杨志明承担责任。杨志明辩称：中原地产公司为了赚取佣金隐瞒了涉案房产的使用年限、可贷款年限等订立合同有关的重要事实，导致杨志明作出错误的意思表示签订买卖合同，中原地产公司应当承担赔偿责任。2020年3月31日，杨志明按照合同约定到中国银行做房产资金监管。杨志明到场后经沟通方得知涉案房产使用年限仅为50年且仅能贷款15年，这与中原地产公司此前告知的关于涉案房产使用年限为70年、可以贷款30年、月供8600元左右等描述严重不符。本案涉案房屋使用年限自1985年3月至2035年3月4日止。经杨志明与各银行机构咨询核实，银行机构房贷贷款年限仅限于房屋可使用年限内。本案涉案房产可使用年限仅为15年，即可贷款年限不会高于15年。若杨志明贷款15年，实际月供金额与中原地产公司出具的《开心置业计划书》中备注的月供8600元的金额亦相差甚远。杨志明的经济情况无法承担贷款15年的经济压力，若杨志明事先了解清楚涉案房龄以及贷款年限，断然不会签订涉案买卖合同，也不会出现今天的局面。按照二手房交易市场惯例，居间人在推广出售房源时需要核实出售房源的具体信息，该具体信息包含出售方是否房主本人、房产建筑面积、使用年限、房龄等重大信息。具体到本案，中原地产公司作为专业的居间人，应当核实罗翊嫣出售的房源是否真实以及房源的具体信息。杨志明认为，产生本案纠纷的根源在于中原地产公司，中原地产公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案合同签订后，中原地产公司才要求罗翊嫣对房产信息进行查档，且该查档信息通过微信形式转发给了中原地产公司，中原地产公司也未将查档信息给杨志明查看，杨志明自始至终未看到具体的查档信息。中原地产公司为了赚取佣金隐瞒了涉案房产的使用年限、可贷款年限等订立合同有关的重要事实，导致杨志明作出错误的意思表示签订买卖合同，故杨志明向中原地产公司追讨购房定金等经济损失。综上，中原地产公司为了赚取佣金隐瞒了涉案房产的使用年限、可贷款年限等订立合同有关的重要事实，导致杨志明作出错误的意思表示签订买卖合同，中原地产公司应当承担赔偿责任。请二审法院依法维持原判，驳回中原地产公司的上诉请求。被上诉人罗翊嫣未作答辩。杨志明向一审法院起诉请求：1、解除杨志明与罗翊嫣签订的《二手房买卖合同》；2、中原地产公司向杨志明赔偿经济损失40000元；3、中原地产公司按照年利率24%的标准，支付自起诉之日起至付清之日止的逾期付款利息；4、中原地产公司承担本案诉讼费。罗翊嫣向一审法院反诉请求：1、解除罗翊嫣与杨志明之间的《二手房买卖及居间服务合同》；2、杨志明向罗翊嫣支付违约金666000元；3、杨志明承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2020年3月，罗翊嫣（卖方）与杨志明（买方）、中原地产公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定罗翊嫣将其所有的位于深圳市盐田区转让给杨志明，转让成交价为3330000元，杨志明在合同生效当日向罗翊嫣支付定金10000元，在合同生效后36日内再向罗翊嫣支付定金30000元；杨志明须于2020年3月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至银行监管账号或合同外第三方的监管账号中。杨志明须于2020年3月31日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后，少于本合同转让成交价的，杨志明应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足。如果杨志明未按照本合同约定的期限履行义务，罗翊嫣有权要求杨志明以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如杨志明逾期履行超过5日，罗翊嫣可解除合同并选择要求杨志明支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收杨志明已支付的定金；如罗翊嫣未按照本合同约定的期限履行义务，杨志明有权要求罗翊嫣以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如罗翊嫣逾期履行超过5日，杨志明可解除合同并选择要求罗翊嫣支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还杨志明已支付的定金。居间方根据买卖各方的委托，可提供如下居间服务：1.…3.协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息；......5.向买方如实传达或报告卖方的真实意图（包括房地产权属、现状、房价、付款方式等事项）……,居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成义务。如买卖各方需委托居间方提供代为赎楼、资金监管、按揭贷款等服务的，居间方应当向委托方说明服务内容、收费标准等情况。基于居间方已为买卖双方提供订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体金额及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行。合同履行情况：杨志明陈述，中原地产公司的何经理从未向其出示过涉案房产的产权证书等重要资料，导致扬志明在签完合同付完定金之后，向银行申请房屋按揭贷款时才得知涉案房产只有50年使用年限（从1985年3月5曰至2035年3月4日止），导致杨志明只能得到16年按揭贷款年限而无法获批30年按揭贷款，杨志明无力承担16年贷款年限的月供金额，故在合同约定付款日前未能支付购房款。中原地产公司称何经理已经离职，亦无法提供其已向杨志明出示房产证书的证据。无争议事项：罗翊嫣于2020年5月26日向杨志明、中原地产公司发出《解除合同通知书》，该通知书于2020年5月28日到达杨志明及中原地产公司。一审法院认为，杨志明与罗翊嫣之间构成房屋买卖合同关系，杨志明与中原地产公司之间构成居间合同关系。三方之间的《二手房买卖及居间服务合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应依约履行各方权利义务。一、关于解除合同：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，因杨志明未在约定期间内付款，罗翊嫣享有合同约定解除权，故一审法院确认罗翊嫣与杨志明、中原地产公司于2020年3月签订的《二手房买卖及居间服务合同》于杨志明及中原地产公司收到《解除合同通知书》之日即2020年5月28日解除。二、关于定金及违约金：因杨志明系房屋买卖合同的违约方，根据合同第十条的约定，罗翊嫣可以选择违约金或者没收定金的责任承担方式。罗翊嫣在不退还40000元定金的情况下，又要求杨志明支付违约金666000元，没有合同依据和法律依据，一审法院对罗翊嫣该项反诉请求不予支持。三、关于中原地产公司的责任：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中原地产公司未举证证明其已将房产情况如实告知杨志明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，中原地产公司应当承担未如实报告的责任；杨志明作为购房者，其在未核实房产使用权限等重要信息的情况下签订合同并支付定金，对房屋买卖合同未能履行负有疏忽大意的过失。综合本案证据，一审法院酌定中原地产公司对杨志明被没收的40000元定金损失承担50%的责任，即中原地产公司向杨志明赔偿20000元，杨志明自行承担50%的责任。一审判决结果：一、确认罗翊嫣与杨志明、中原地产公司于2020年3月签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年5月28日解除；二、中原地产公司应于判决生效之日起十日内向杨志明赔偿20000元；三、驳回杨志明的其他诉讼请求；四、驳回罗翊嫣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为400元，由杨志明承担200元，中原地产公司承担200元。杨志明已预交本诉受理费900元，中原地产公司应于判决生效之日起十日内将其所负之数迳付杨志明，对于杨志明多预交的500元，本院予以退回；反诉受理费减半收取为5230元，由罗翊嫣承担，该费用罗翊嫣已预交，一审法院不予退回。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由。均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案中，杨志明与罗翊嫣之间为房屋买卖合同法律关系，杨志明与中原地产公司之间为居间合同法律关系，根据双方本反诉的内容可知，该两个法律关系均为诉争的案由，因此，本案的案由应为房屋买卖合同及居间合同纠纷案件。关于杨志明与罗翊嫣之间的房屋买卖合同纠纷，一审判决后，双方未对此提起上诉，本院对该部分予以维持。关于杨志明与中原地产公司之间的居间合同纠纷，本院认为，根据合同法的相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中原地产公司未举证证明其已将涉案房产情况如实告知杨志明，导致杨志明在签订合同后未能及时履行相关义务，承担了相应的违约责任，中原地产公司应当依照合同法的相关规定承担相应的赔偿责任。一审根据杨志明和中原地产公司在买卖合同履行过程中的相应责任，判决中原地产公司赔偿杨志明相关损失2万元，并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年三月二十六日书记员  林晓翔