云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昭中民初字第72号原告：昭通昊祥物业管理有限公司。法定代表人：刘世民，该公司负责人。委托代理人戚凯，云南大韬律师事务所昭通分所律师，代理权限：特别授权。被告：云南天顺商业连锁有限责任公司。法定代表人：刘周全，该公司负责人。被告：昭通天顺商贸有限责任公司。法定代表人：刘周贵，该公司董事长。二被告共同代理人杨瑞英，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告昭通昊祥物业管理有限公司（以下简称“昊祥公司”）诉被告云南天顺商业连锁有限责任公司（以下简称“云南天顺公司”）、昭通天顺商贸有限责任公司（以下简称“昭通天顺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理。2015年8月19日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告昊祥公司委托代理人戚凯、被告云南天顺公司、昭通天顺公司委托代理人杨瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告方租赁原告位于昭通市昭阳区抚镇门负一楼7500㎡并使用该楼开设天顺超市。因未付租金引发诉争，诉讼经昭通市中级人民法院以（2014）昭中民初字第63号民事判决书，判令被告方继续履行该租赁合同并在15日内支付原告租金360万元及逾期付款违约金72万元。此判决经云南省高级人民法院以（2014）云高一终字第342号民事判决书予以维持。判决生效后，被告既不履行判决，也不依照合同缴纳第二年租金，继续占用该租赁场地，但是又不经营，双方租赁关系已经无法正常维持。原告方在合同中曾承诺给被告四个月的免租期是基于合同正常履行来提供的，因被告未支付过任何租金，被告无权享有免租期，应支付免租期的租金。同时，双方签订的合同中约定，任何一方未能履行本合同约定的相关条款义务，守约方有权终止本合同，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还应向对方支付违约金500万元。被告的违约，让我方面临的损失极其巨大，因为原告为履行合同，接受被告的要求从基建、装修、水电、设施、电梯进行定制投入，以及承担着与第三方签订合同中承诺的所有门店两年内70%的开门营业率的违约风险。为快速有效的解决纠纷，我方除应付租金及逾期滞纳金外，只要求被告方依约支付违约金，对其他损失暂不请求。请求人民法院依法判决：1、解除原、被告之间的租赁合同（2012年1月8日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、2013年5月15日签订的“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”）；2、责令二被告连带责任承担以下费用：（1）逾期支付的合同租金270万元（2014年9月1日至2015年6月1日止）及逾期滞纳金270天×270万×千分之三=2187000元。（2014年9月1日至2015年6月1日止）；（2）2013年5月1日起至2013年9月1日止的4个月的免租期租金120万元；（3）违约金500万元；（4）支付资金占用费每个月30万元自2015年6月1日起至房屋交付之日止；3、本案诉讼费由二被告承担。被告云南天顺公司、昭通天顺公司辩称：1、原告主张的违约金、滞纳金过高，请求法庭予以适当减少到我方应支付原告租金的20%；2、4个月的免租期不应当支付租金，合同约定原告给予四个月的免租期；3、我方愿意支付占用费，但是希望原告方给予让步；4、诉讼费不应当只由我方支付，因为原告方的诉求过高，请求法院予以考虑。庭审中，被告对逾期支付的租赁期限为9个月，拖欠租金为270万元无异议，同意解除双方签订的租赁合同。综合诉、辩双方的主张，本案的争议焦点是：1、二被告是否应返还原告逾期滞纳金218.7万元？2、二被告是否应支付原告合同未正常履行四个月（2013年5月1日至9月1日）免租期租金120万？3、二被告是否应支付原告违约金500万？4、二被告是否应支付原告资金占用费30万元（租金标准）一个月自2015年6月1日起至房屋交付之日止？针对本案争议焦点，原告向本院提交了如下证据：一、企业法人营业执照、法定代表人身份证明，以证明原告的主体身份情况。二、《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、《房屋、场地及设施设备移交确认单》、《房屋、场地及设施设备补充协议书》，以证明原被告之间的租赁关系及权利义务约定。三、（2014）昭中民初字第63号民事判决书，（2014）云高民一终字第342号民事判决书，以证明生效判决确定的案件事实及法律义务要求。四、《卖场调整申请书》，以证明原告方租赁房为被告定向定制。被告云南天顺公司、昭通天顺公司质证认为，对第一组、第二组、第三组证据无异议，但是（2014）昭中民初字第63号民事判决书已经将滞纳金、违约金调整为租金的20%。对第四组证据真实性无异议，关联性不认可。针对本案争议焦点，被告云南天顺公司、昭通天顺公司没有提供证据。本院认为,原告提供的第一组证据，二被告无异议，该证据证实了原告的主体身份情况，本院予以采信。原告提供的第二组证据，二被告无异议，该证据证实了：1、2012年1月8日，云南天顺公司与天泽公司签订合同书，合同约定被告天泽公司将位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场楼盘负一层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司使用，合同约定租赁期限为15年，云南天顺公司承诺如在租赁地成立子公司的，将合同所有权利义务转让至子公司，但云南天顺公司必须承担连带责任，任何一方未能履行本合同规定的相关条款义务，守约方有权终止本合同，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还向对方支付违约金500万元整，若承租人逾期交付租金，每逾期一日，支付出租人本期租金的千分之三的逾期付款违约金，本院予以采信。2、2013年4月30日，天泽公司将标的房屋移交给云南天顺公司，移交确认单中确定免租期（免费装修期）4个月，实际租赁起止时间变更为2013年9月1日至2027年6月24日，租金为40元/㎡，租赁面积为7500㎡，第一年租金缴纳时间为2013年12月31年前支付，以后每年支付时间为每年8月30日前支付，本院予以采信。3、2013年5月15日，天泽公司、昊祥公司、昭通天顺公司、云南天顺公司签订补充协议，协议约定将2012年1月8日签订的合同中云南天顺公司的权利、义务一并转移给昭通天顺公司，天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，本院予以采信。原告提供的第三组证据，二被告无异议，该组证据证实了经昭通市中级人民法院一审、云南省高级人民法院二审，确定原、被告之间的租赁合同合法有效，判决二被告继续履行合同并连带支付原告2013年9月1日至2014年8月31日的租金360万元及逾期付款违约金72万元，本院予以采信。原告提供的第四组证据，二被告对真实性无异议，对关联性不认可，该组证据证实了原告依被告要求调整租赁物的情况，本院予以采信。根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实：2012年1月8日，天泽公司与云南天顺公司签订了《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，合同约定天泽公司将位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场楼盘负一层商场、设施、设备和室外相关场地整体出租给云南天顺公司使用，租赁期限自2012年5月1日至2027年4月30日止，合同约定任何一方未能履行本合同规定的相关条款义务，守约方有权终止本合同，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还向对方支付违约金500万元整，若承租人逾期交付租金，每逾期一日，支付出租人本期租金的千分之三的逾期付款违约金，若承租人逾期交付租金，每逾期一日，支付出租人本期租金的千分之三的逾期付款违约金，云南天顺公司如在租赁地成立子公司的，将合同所有权利义务转让至子公司，但云南天顺公司必须承担连带责任。2013年4月30日，天泽公司与云南天顺公司签订了《房屋、场地及设施设备移交确认单》，确定原告方享有免租期4个月，实际租赁起止时间变更为2013年9月1日至2027年6月24日，租赁面积为7500㎡，租金为40元/㎡，每月租金30万元，第一年租金缴纳时间为2013年12月31日前，以后每年支付时间为每年8月30日前支付。2013年5月15日，昊祥公司、天泽公司、云南天顺公司、昭通天顺公司四方共同签订“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”，协议约定，天泽公司将2012年1月8日签订的合同中天泽公司的权利、义务全部转移给昊祥公司，云南天顺公司将权利、义务一并转移给昭通天顺公司。协议签订后，昭通天顺公司进场开始经营活动，2014年4月停止营业。2014年6月30日，昊祥公司向本院起诉要求云南天顺公司、昭通天顺公司继续履行租赁合同，支付租金。经本院一审、云南省高级人民法院二审，确定原、被告之间的租赁合同合法有效，判决继续履行租赁合同，由二被告连带支付原告2013年9月1日至2014年8月31日的租金360万元及逾期付款违约金72万元。因昭通天顺公司未支付2014年9月1日后的租赁租金，原告遂向我院提出诉讼。本院认为，一、双方签订的租赁合同是否应予以解除的问题？原、被告双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》是双方真实意思的表示，合同合法、有效。原、被告双方均同意解除合同，是自行处分民事权利的行为，符合法律的规定，未损害国家、集体和他人的合法权益，本院依法予以确认。二、二被告是否应缴纳2014年9月1日至2015年6月1日的租金270万元的问题？被告在庭审中对逾期支付的租赁期限为9个月及租金270万元的事实无异议，本院予以确认。三、二被告是否应按租金的千分之三支付逾期付款违约金218.7万元及解除合同的违约金500万元的问题？租赁房屋交付后，原告对其进行装修并开展经营活动，至今租赁房屋仍然由原告使用、收益。二被告未按合同约定支付租金及因未支付租金导致合同解除的行为，应按照合同约定承担逾期付款违约金及解除合同的违约金，二被告主张双方约定的两项违约金过高的辩解理由，因原告方未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，被告的辩解理由成立，本院依法予以支持。故本院以原告的实际损失为基础，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，鉴于租赁标的物是按照被告要求修建、约定租赁期十五年而实际租赁期仅二年的实际情况，本院结合全案实际依法将违约金调整为应缴纳租金的30%即81万元。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。四、二被告是否应支付免租期租金的问题？双方签订的租赁合同及移交确认单中均确定免费装修期（免租期）为4个月，二被告依照合同的约定对租赁物进行了装修、使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告不按期支付租金的行为不能否定免费装修期承诺的法律效力，原告要求二被告支付免费装修期租金的诉讼请求，本院不予支持，被告认为免租期不应当支付租金的辩解理由，本院予以支持。五、二被告是否应支付2015年6月1日后占用费每个月30万元的问题？虽然2014年4月二被告已经停止营业，但租赁物至今仍由二被告占用，双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》约定占用期的租金按解除合同时的租金标准计算，二被告应按照双方约定的租金标准每个月30万元向原告支付占用期间的费用，被告要求调整占用期费用的辩解理由，本院不予支持。六、二被告是否应承担连带责任的问题？双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》第十六条第五项约定：云南天顺公司如在租赁物所在地成立子公司的，云南天顺公司有权将本合同所有权利和义务转让至其成立的子公司，但云南天顺公司必须对本合同涉及的权利义务在转让其子公司后承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，云南天顺公司将其权利义务转移给了昭通天顺公司后仍应针对合同承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2012年1月8日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、2013年5月15日签订的“关于《房屋、场地及设施设备租赁合同书》的补充协议书”；二、由二被告云南天顺商业连锁有限责任公司、昭通天顺商贸有限责任公司自本判决生效之日起15日内连带支付原告昭通昊祥物业管理有限公司租金270万元及违约金81万元；三、由二被告云南天顺商业连锁有限责任公司、昭通天顺商贸有限责任公司自本判决生效之日起15日内连带支付原告昭通昊祥物业管理有限公司租赁物占用费每个月30万元自2015年6月1日起至租赁物交付之日止；四、驳回原告昭通昊祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费88322元，由原告昭通昊祥物业管理有限公司承担55402元，被告云南天顺商业连锁有限责任公司、昭通天顺商贸有限责任公司共同承担32920元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  肖荣蓉审 判 员  张 霞人民陪审员  虎兰芬二〇一五年九月一日书 记 员  马 艳