重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第01214号原告：杨建成，男，生于1954年，住重庆市黔江区。原告：王桂英，女，生于1955年5月18日，住址同上。二原告共同委托代理人：杨举安，男，生于1972年，住重庆市黔江区。二原告共同委托代理人：李超，男，生于1977年，住重庆市黔江区。被告：重庆汉唐置业有限公司，住所地：重庆市渝中区五四路****。法定代表人：宋云海，该公司董事长。原告杨建成、王桂英与被告重庆汉唐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由本院代理审判员张桂华适用简易程序于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告杨建成、王桂英的委托代理人杨举安、李超到庭参加了诉讼，被告重庆汉唐置业有限公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨建成、王桂英共同诉称：原、被告于2012年8月24日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市黔江区城南街道河滨南路东段66号的商品房，在合同中约定了逾期交房、房屋出现质量问题、逾期办理产权登记、逾期合同登记备案、未按约定使用条件提供基础设施和公共配套设施而原告缴纳物业费的均有被告承担违约责任，并约定了违约金的计算方式。一、根据《重庆市商品房买卖合同》约定，原告已经履行完付款义务，被告提供的房屋却不符合新建商品房质量保证书的规定，现房屋墙壁多处出现裂缝，已严重影响到原告的正常居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应当承担房屋裂缝的赔偿责任。因被告的原因，导致原告需搬出后才能修复，会产生房租费6000元（计算6个月）和搬家费3000元，依法也应由被告赔偿。二、被告应根据《重庆市商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。被告实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是在2014年6月24日，提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》是在2014年11月3日。被告按合同约定应在2013年12月31日前交房，交房时须取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。根据原、被告合同约定及相关法律法规规定，被告交房提供“一证两书”违约，应承担违约责任，违约期限应计算至被告取得“一证两书”的时间即逾期时间为175天，按约定的违约金计算方式，被告应承担违约金5199元。因被告延期交房还应承担原告因此多支付的租金6000元。三、原、被告合同约定在商品房交付使用之日起60日内需取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但到现在被告还未拿到房地产权证。被告需承担逾期产权登记的违约金8913元（计算至2014年12月31日）。四、根据原、被告合同约定，被告需在2013年1月15日提交合同登记备案并取得登记受理单，原告已按期提交了相关资料，被告直到2013年1月24日才办理登记，应承担违约金267元。五、原告从2014年1月1日开始缴纳物管费，可此时房屋并未实际交付，且后来交付的房屋存在严重的质量问题，根据约定，被告应承担返还房屋实际交付前原告缴纳的物管费。综上，由于被告交付的房屋存在质量问题并多处违约，原告找被告多次协商未果，未维护合法权益，诉至法院，请求判决：1.被告修房原告的房屋裂缝并承担修复期间租房费和搬家费；2.被告向原告交付房屋产权证并支付违约金14308元（其中逾期备案违约267元、逾期交房违约5199元、逾期办证违约8913元）；3.被告向原告逾期交房的房租费6000元并退还逾期交房期间的物业费408元；4.被告承担诉讼费。原告杨建成、王桂英为证明自己的主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1．原告的身份证复印件；2．重庆市商品房买卖合同；3．销售不动产统一发票；4．重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（302字第201301220380267号）；5．《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。被告重庆汉唐置业有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：2013年1月5日，原告杨建成、王桂英（乙方）与被告重庆汉唐置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，二原告以共同共有方式购买被告开发的位于黔江区城南街道河滨南路东段66号两室两厅商品房住宅一套，建筑面积79.47㎡（其中套内面积66.25㎡、公摊面积13.22㎡）；房屋总成交金额297113元；销售方式为预售商品房；付款方式为按揭付款；交房期限为2013年12月31日前。原、被告在合同第七条第二款中约定，本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原、被告合同在第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。原、被告合同在第十二条关于办理合同登记备案中约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲方双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，……双方同意按下列方式处理：逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金。原、被告合同在第十三条关于办理产权登记中约定，……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，……。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，……。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。原、被告在合同补充协议中约定：甲、乙双方同意合同第七条约定的交房时间为甲方实际交付房屋给乙方的时间。另查明，2013年1月24日，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》经过重庆市黔江区国土资源和房屋管理局登记备案。在2013年12月31日前，原告已通过银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款。原、被告买卖商品房所涉工程于2014年1月27日进行竣工验收，被告于2014年6月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告杨建成、王桂英接房后，被告重庆汉唐置业有限公司与原告未能按照合同约定在房屋所在地的土地房屋登记机构取得办理《房地产权证》的登记受理单。庭审中，原告自愿撤回要求被告修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的诉讼请求。上述事实，有原告方庭审陈述及其相关证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2013年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告应履行交付全部购房款、办理产权登记等义务，被告重庆汉唐置业有限公司应履行保证房屋质量、按期交付房屋、办理产权登记等义务。如一方履行合同义务不符合约定，应按照相关法律规定及合同约定承担违约责任。现针对原告的诉讼请求，本院作如下评析：一、关于原告主张修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的问题。原告在庭审中自愿撤回要求被告修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的诉讼请求，系原告对自己民事权利的自行处分，本院予以确认。二、关于原告主张的交付房屋产权证的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，关于办理产权登记，提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料取得登记受理单，是原、被告的共同义务。现原告未举证证明土地房屋登记机构是否已经颁发房地产权证以及产权证是否在被告手中，双方在合同中亦未约定被告负有向原告交付房屋产权证的义务，故原告要求被告交付房屋产权证的请求本院不予支持。三、关于原告主张的违约金的问题。首先，对于逾期交房违约的违约金。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在2013年12月31日前将商品房屋交付给原告，同时商品房屋须通过竣工验收备案登记。根据该约定，在商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，原告有权拒绝接房。本案中，原告在明知商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，已经实际接房，房屋已经转移占有，应视为被告已经将房屋交付给原告使用，故原告要求被告承担逾期交房违约金计算至被告通过竣工验收备案登记时间缺乏依据，本院不予支持。而商品房屋具体的交付使用时间原、被告均未举证证明，本院无法查清，根据谁主张谁举证的原则，应该由原告承担举证不利的法律后果，本院视为原、被告约定的交房时间为本案商品房屋交付使用时间。其次，对于逾期办理合同登记备案违约的违约金。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，关于办理合同登记备案是原、被告的共同义务。如原告委托被告办理，均须在签订商品房买卖合同三日内将办理合同登记备案须由原告提供的资料提供给被告。对于办理合同登记备案逾期的事实本院予以确认。现原告未举示证据证明逾期办理同登记备案系被告违约造成，亦未举示证据证明其已经按合同约定履行了办理合同登记备案的相关义务，由于原告缺乏证据证明被告在办理合同登记备案过程中存在违约，应承担举证不能的责任，故对原告主张被告应承担逾期办理合同登记备案的违约金的诉讼请求，本院不予支持。再次，对于逾期办理产权登记违约的违约金。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的同样约定，关于办理产权登记是原、被告的共同义务。如原告委托被告办理，须在签订商品房买卖合同三日内将办理办理产权登记须由原告提供的资料提供给被告。对于办理办理产权登记逾期的事实本院予以确认。现原告的证据能够证明被告在约定的商品房屋交付时间未通过竣工验收备案登记，故会影响原告房地产权证的办理，应当承担该期限内的违约责任。根据双方合同约定，被告应承担从原告实际接房的第61日起至通过竣工验收备案登记期间的违约金，应为3416.80元（297113元×0.0001元／天×115天）。对于被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，由于办证是原、被告共同的义务，原告未举示证据证明之后的逾期办理产权登记系被告违约造成，亦未举示证据证明其已经按合同约定履行了办理产权登记的相关义务，由于原告缺乏证据证明被告在办理产权登记过程中存在其他违约，应承担举证不能的责任，故对原告主张被告应承担其余期限逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告主张被告承担逾期交房期间的房租及退还物业费的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中已经明确约定逾期交房的违约责任，没有约定逾期交房后被告应当承担逾期交房期间原告的租房费及退还原告交纳的物业费。原告也未举示逾期交房期间租房产生房租费及交纳物业费的证据。根据合同意思自治的原则，原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆汉唐置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨建成、王桂英违约金4200.0元。二、驳回原告杨建成、王桂英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元（原告已预交），减半收取278元，由被告重庆汉唐置业有限公司负担170元，原告杨建成、王桂英负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向本院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张桂华二〇一五年九月十八日书 记 员  李 颖