上海市虹口区人民法院行 政 判 决 书（2015）虹行初字第149号原告庞昕，女，1944年4月3日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。原告陈锐，男，1973年7月31日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。两原告共同委托代理人秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。两原告共同委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告上海市房地产登记处，住所地上海市。法定代表人马韧，该登记处主任。委托代理人周兴，男。委托代理人姚黎辉，男。原告庞昕、陈锐因要求确认被告上海市房地产登记处（以下简称市登记处）于2011年11月5日作出的四达路XXX弄XXX号XXX室房屋房产抵押状况信息的行政行为违法，于2015年6月10日向本院提起行政诉讼。本院于2015年6月10日立案后，于2015年6月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。原告庞昕及两原告共同委托代理人秦桢凯律师、卢平建律师，被告的委托代理人周兴、姚黎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告市登记处于2011年11月5日对四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况信息载明：“抵押权人镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押”。两原告诉称：2011年11月初，原告拟购买虹口区四达路XXX弄XXX号XXX室房屋，并委托上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰公司）向上海市虹口区房地产登记处（以下简称虹口登记处）对该房屋的抵押等状况进行查询，以便决定是否购买该房屋。2011年11月5日虹口登记处向锐丰公司出具的“上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息”显示该房屋仅有抵押权人为镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司的100万元的抵押登记一项。鉴于该房屋310万元购房款和55万元装修款与抵押债权之比尚处在较为合理的比例内，原告决定购买该房屋，并在2011年11月25日签署的《上海市房地产买卖合同》中将通过约定付款方式来控制上述抵押风险。但是，通过事后查实的情况得知，该房屋在2011年11月5日当日同时还存在抵押权人为渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行的140万元和上海正典典当有限公司的45万元的两项抵押事实。由于上述三项抵押等状况，导致原告在支付了323万元购房款后，始终无法办理该房屋的过户登记手续，并致使该房屋最终被法院查封、拍卖以清偿债务的结果。尽管原告对卖售人等提起了诉讼，法院也判决解除了三方之间的房屋买卖合同，并由卖售人向原告返还收取的购房款。但因卖售人已经无其他财产可供执行，法院终结了执行程序，导致原告至少223万元购房款的损失。原告认为由于被告披露该房屋抵押信息的行政行为违法，才直接导致原告因相信被告所提供的该房屋仅有100万元抵押登记信息而决定购买该房屋，并签署了该房屋的买卖合同，支付了323万元巨额购房款等一系列行为，并最终导致原告223万元巨额购房款损失后果的产生。鉴于被告在履行法定义务时所存在的明显违法等行为，且被告的违法行为与原告的巨额经济损失存在因果关系，故请求法院：1.确认被告于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋房产抵押状况信息的行政行为违法；2.判令被告赔偿原告购房款损失223万元。就其诉请，两原告提供了上海市房地产登记簿、（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决书、（2013）虹执字第1999号执行裁定书、《关于申请国家赔偿的申请》、国内挂号信函收据、不予赔偿告知书、上海市房地产登记申请书、房地产持证抵押贷款合同等证据材料。被告辩称：被告的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告的损失非行政行为所致，请求法院依法驳回原告的起诉。被告市登记处向本院提交了以下证据、依据：1.上海市房地产登记簿查阅申请书，证明2011年11月5日查询申请人为洪睿；2.上海市房地产登记簿（房地产抵押状况信息），证明四达路XXX弄XXX号XXX室房屋存在抵押权人为镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司的100万元余额抵押；3.上海市房地产买卖合同，证明原告签订合同时知晓除了抵押权人为镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司的100万元抵押外，还有其他抵押；4.（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决书，证明原告的损失已经得到司法救济；5.（2013）虹执字第1999号执行裁定书，证明原告通过执行程序已经实现部分债权，且仍可以恢复执行。经庭审质证，两原告认为：1.其在购买房屋的过程中向被告查询房屋信息，被告于2011年11月5日披露的房屋抵押信息中缺少了两笔抵押信息，债权金额合计为185万元，被告披露的信息与客观事实不符；2.被告提供的不完整房屋抵押信息误导了原告的购买房屋行为，造成购买房屋履约的风险增大，如果原告知道房屋存在多笔抵押，就不会购买房屋；3.被告作为房屋产权登记机关，登记信息具有公信力，应该客观的披露正确的房屋产权信息，而不应该选择性的予以披露，原告223万元的损失和被告披露的信息之间存在因果关系，被告应承担赔偿责任；4.原告的损失确实是多因一果造成的，只要房屋款项能够执行，或者案外人房屋卖售人张新春能够还款，相应的赔偿款项可以扣除。被告认为：1.本案涉及的行为属于查阅，查阅行为没有改变房地产登记的实质性内容，因而是不可诉的；2.当日查询四达路XXX弄XXX号XXX室房地产信息的申请人为洪睿，即本案的起诉人不是行政行为的相对人，因此起诉人不具备原告主体资格且没有利害关系；3.2011年11月5日被告出具的《上海市房地产登记簿》，足以证明起诉人在2011年11月就已经知道行政行为的内容，且被告已经告知了诉权和起诉期限，原告的起诉已超过起诉期限和国家赔偿时效；4.原告损失的根本原因系房屋出售方违约造成的，非被告的行政行为所致，原告的损失与被告提供房屋信息的行为之间没有因果关系；5.原告的损失已经得到司法确认，只是原告的债权没有得到全部实现，原告的损失不具备现实性和确定性。虽然执行程序终结，但是执行程序仍可以恢复。本院对上述证据认证如下：两原告、被告提供的证据材料符合证据的关联性、合法性、真实性，能够证明其认定的事实，本院确认具有证据效力。经审理查明：2011年11月4日原告庞昕、陈锐作为买方，案外人张新春、张弛作为卖方，锐丰公司作为居间方就四达路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。锐丰公司于2011年11月5日向虹口登记处查询的四达路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押状况载明：“抵押权人镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押”。2011年11月25日庞昕、陈锐与张新春、张弛签订《上海市房地产买卖合同》。签订合同后，两原告又向虹口登记处查询四达路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押状况，查明该房屋在2011年11月5日之前，同时还存在抵押权人为渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行的140万元和上海正典典当有限公司的45万元的两项抵押。此后，两原告起诉解除与张新春、张弛签订的《上海市房地产买卖合同》，2013年3月25日本院作出（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决，解除两原告与张新春、张弛，以及锐丰公司于2011年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，张新春、张弛应返还两原告购房款223万元，并支付两原告解除合同的赔偿金62万元。民事判决后，两原告申请法院执行，法院执行到位的款项仅为389，071.30元。2014年3月4日本院作出（2013）虹执字第1999号执行裁定，终结本院作出的（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决中余额2，495，928.70元及相应利息所产生的本次执行程序。2014年8月11日两原告向被告市登记处提出书面国家赔偿申请，申请被告及时对两原告的223万元购房款的直接经济损失予以全额赔偿。2014年9月29日被告出具《不予赔偿告知书》，告知两原告至今未得到归还的223万元系由张新春、张弛所造成，并非为被告的具体行政行为所导致，决定不予赔偿。2015年6月10日两原告遂起诉至本院。本院认为：根据《上海市房地产登记条例》第五条第二款的规定，市登记处负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。由于房地产登记机构记载的信息具有公示、公信力的功能，登记资料是否具有正确性和完整性影响着市场交易主体的相关利益，影响着房地产交易的安全性。如果对登记审查不严而发生登记错误或不完整的情形，使公民、法人和其他组织在从事房地产交易时因信赖登记部门记载的房地产信息而发生房地产交易，从而蒙受损失时，登记机构有责任予以赔偿。本案中两原告在房屋买卖过程中，向被告所属登记处查询所购房屋的抵押状况信息，登记处披露的登记信息与两原告具有利害关系，对此两原告具有起诉的权利。而被告对披露的房屋的房地产权利状况证明记载的信息不完整的行为没有进行过相关权利告知，故两原告的起诉也没有超过法定的起诉期限。本案中登记处披露的两原告所购房屋的房地产权利状况证明记载的信息不完整是客观存在的，被告披露的登记信息中确实遗漏了两项抵押登记的记载，因此被告没有尽到自己法定的披露义务，其2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产抵押状况信息的行政行为不具有合法性。但是，从两原告房屋买卖的过程分析，被告的行政行为并不是不可避免地产生两原告的损害结果，只是与两原告房屋交易的卖方没有履行自己的义务互相结合，才产生两原告的损害结果，其中每一个行为都不可能单独产生该种结果。再者，在房屋交易中，房屋购买人从事交易时，所购房屋的房地产权利状况是其决定是否购买房屋的因素之一，但非唯一因素，房屋购买人还会考虑房屋的其他情况和交易方的诚信程度，以决定是否最终从事交易。本案中两原告损失的根本原因系房屋出卖方张新春、张弛违约所致，损害结果是在多因一果的情况下造成，两原告认为其损失应由被告赔偿的意见缺乏法律依据和合理性。此外，要求国家赔偿，损害结果应当具有现实性和确定性，即损害的结果应当是固定的，并不会因为某一外来因素的变化而变化。而本案中两原告的实际损失是在相关民事案件中因有关债权没有得以实现而产生，但是原告的债权还存在实现的可能性，其数额随时可能发生变化，而民事执行程序的终结，并不表示原告债权的最终消灭，执行程序还可以恢复。据此，依据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：一、确认被告上海市房地产登记处于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况信息的行政行为违法；二、驳回原告庞昕、陈锐要求被告上海市房地产登记处赔偿购房款损失223万元的诉讼请求。本案受理费50元，由被告上海市房地产登记处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  施海红审 判 员  张 忠人民陪审员  唐尚德二〇一五年九月二十三日书 记 员  杨建军附：相关法律条文一、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。……。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条……。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（二）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；……。