江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)景民一终字第101号上诉人（原审被告）王华平，男。被上诉人（原审原告）徐玉楠，男。原审被告王蕾，女。上诉人王华平因租赁合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2015）乐民一初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，乐平市金汇兰庭29幢10G店面系徐玉楠所有，2008年11月17日，徐玉楠与王蕾签订了一份店面租赁合同，合同约定徐玉楠将金汇兰庭29幢10G店面租赁给王蕾使用，租期三年，租金为每年6500元下一年度租金需在上一年底前付清。租赁期满后，2011年12月28日，双方又续签了三年合同，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，每年租金变更为11000元。2012年农历2月份，王蕾将店面转租给王华平，徐玉楠后来得知，只是木已成舟，也就算了。王华平租赁后，曾拖交2014年房租，徐玉楠以王蕾、王华平为被告提起诉讼，后王华平补交了房租，于是徐玉楠撤诉。但2014年12月31日租赁期满，王华平以徐玉楠未同意其转让为由，拒不搬出店面，上述事实，双方当事人无争议。原审法院予以确认。双方当事人争议的问题。王华平主张转让时经房东父亲同意，徐玉楠予以否认，主张是事后很长一段时间才得知，木已成舟就算了。原审法院认为，法律规定“谁主张、谁举证”，王华平未能举证证明自己的主张，故不予采信。原审法院认为，徐玉楠与王蕾之间的租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。故承租人能否转租的前提是出租人是否同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故王蕾将承租的店面转租，虽未经徐玉楠同意，但因其事后六个月内未提出异议，应为有效。又因徐玉楠与王蕾租赁合同中并未约定可以转租，王华平转租后，因未与徐玉楠重新签订租赁合同，其租赁合同的权利义务是王蕾与徐玉楠的租赁合同权利义务概括转移，故其主张转让，仍应需经徐玉楠同意。王华平强求徐玉楠同意，于法不合。合法有效的合同对双方当事人均有拘束力，王华平在租赁期满后，拒不搬出承租的店面，属违约行为，应承担违约责任，王蕾在本案中不承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：1、限被告王华平于本判决生效后十日内返还原告徐玉楠乐平市金汇兰庭29幢10G店面；2、被告王华平于本判决生效后十日内按每年11000元，支付原告徐玉楠自2015年1月1日至实际返还之日止的店面租金；3、驳回原告徐玉楠对被告王蕾的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，决定由王华平承担。王华平不服原审判决，上诉请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销原审判决，驳回被上诉人徐玉楠的起诉或者依法改判上诉人王华平享有租赁店面的转让权和优先承租权；或者赔偿上诉人店面转让费、店面的装修实际损失；或者二审法院将本案发回重审。其理由是：1、原审法院认定事实错误，诉讼主体发生严重错误。徐玉楠与王蕾于2011年12月28日续签了三年合同后，王蕾于2012年1月1日将店面转让给了汪发龙、汪敏忠二人，双方约定了“以后该店面的转让权归乙方（汪发龙、汪敏忠）。”而汪发龙、汪敏忠二人又于2013年6月18日将该店面转让给了上诉人，转让费为人民币四万元，并且在转让合同中约定了以后该店面的转让权归上诉人。对于上述事实，被上诉人都十分清楚，并未提出异议，并且2014年1月1日收取了上诉人王华平的全年租金，实际上也就是承认了承租人享有店面的转让权。而当上诉人提出转让时，被上诉人却以种种理由予以阻挡，很明显，被上诉人就是要侵吞上诉人花费的转让费人民币四万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”可见，被上诉人在原审起诉时，应当将所有的次承租人汪发龙、汪敏忠和上诉人王华平作为次承租人以第三人的身份参加诉讼，然而，被上诉人在原审起诉时，却将次承租人王华平作为被告提起诉讼，也没有要求次租赁人汪发龙、汪敏忠以第三人身份参加诉讼；2、二审法院应当依法支持上诉人享有租赁店面的转让权和优先承租权。王蕾将店面转让给汪发龙、汪敏忠时约定了“以后该店面的转让权归乙方（汪发龙、汪敏忠）。”而汪发龙、汪敏忠将店面转让给上诉人时也作了如此约定，被上诉人对此十分清楚，并未提出异议，实际上也就承认了上诉人享有店面的转让权。可见，被上诉人明显违反了租赁合同和实际转让这一基本事实，具有明显的违约行为，法院应当予以纠正。同时，租赁合同中也约定“本合同期满后，乙方有优先续租权。”并且，在原审时，被上诉人也表示，收回店面也是要出租，并不是自己经营；3、如果被上诉人要收回店面，那么应当赔偿上诉人的店面转让费四万元和店面的装修实际损失六千元，同时，给予上诉人三个月时间寻找新的店面。由于被上诉人的违约行为，导致了上诉人不能转让该店面，造成了上诉人店面转让费的损失，如果上诉人退还了店面，那么这店面的转让费无形中给了被上诉人，这十分不公平，所以，无论是从违约角度或者民法的公平原则，被上诉人都应当承担上诉人店面转让费的损失。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修物的残值损失的，应予支持。从上面分析可以看出，被上诉人无理阻拦上诉人转让该店面，明显违反了租赁合同和实际转让这一基本事实，具有明显的违约行为，同时，双方又没有对装饰装修进行约定，为此，根据上述规定，被上诉人应当赔偿上诉人租赁期内装饰装修物的残值损失。另根据市场规律，上诉人寻找新的店面，至少需要三个月的时间，二审法院也应当给予充分考虑。被上诉人答辩称：1、被上诉人与王蕾签订了二份合同，均未约定可以转租。故王蕾是不能转租的。王蕾将店面转租给上诉人答辩人一开始并不知情，只是木已成舟，又在承租期内，也就算了。至于上诉人提出期间还转租给汪发龙，其是从汪发龙手中转租的，答辩人更是不知，即使是属实，汪发龙已退出租赁，与本案也无关系。王蕾作为承租人，上诉人作为次承租人，本案主体正确，符合最高法院的解释；2、根据法律规定，承租人能否转租的前提是出租人是否同意，答辩人并未同意转租，上诉人在上诉状中称转让合同中约定了转让权，于法不合，也损害了答辩人权益。上诉人上诉称“有优先续租权，且原审时，答辩人也表示收回店面也是要出租，并不是自己经营。”中是一面之词，被上诉人收回店面确实是要自用；3、上诉人主张赔偿转让费于法无据，且转让费答辩人也未收取，于理也不合。关于上诉人主张装修费。答辩人与王蕾约定的合同没有约定装修费用问题，且合同已到期，故上诉人要求残值于法不合。上诉人称寻找店面需三个月，更是无理要求，合同什么时候到期，上诉人是明知的，早就应做做好准备。综上，请求二审法院早日依法作出判决。二审查明的事实与原审认定事实一致。双方当事人均未向本院提供新证据。本院认为，被上诉人徐玉楠与王蕾签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，系合法有效合同。在合同约定的租赁期内，王蕾将店面转租给他人，虽未经徐玉楠同意，但徐玉楠亦未提出异议，且在王华平取的租赁权时，徐玉楠亦直接收取了王华平2014年的全年店面租金，王华平与徐玉楠之间已形成实际租赁关系，而非次租赁关系，但因王华平与徐玉楠未签订新的租赁合同，王华平的租赁期限和权益受王蕾与徐玉楠签订的租赁合同约束。现王蕾与徐玉楠约定的租赁合同期满，徐玉楠要求收回店面符合法律规定，王华平作为实际承租人负有返还租赁物的义务，原审法院将王华平作为被告并判决支持徐玉楠诉讼请求正确。王华平上诉提出其在受让租赁物时，王蕾与汪发龙、汪敏忠约定了有店面转让权，而汪发龙、汪敏忠也与其约定了其享有店面的转让权。该约定对徐玉楠不具有约束力，因在王蕾与徐玉楠的租赁合同中并未约定王蕾享有店面的转让权，上诉人要求享有店面转让权并要求被上诉人赔偿转让费的理由不成立。此外，上诉人要求被上诉人徐玉楠赔偿店面装修残值问题。因徐玉楠是在租赁期满要求收回租赁物，并非违约提前解除合同，且双方针对装修问题并无约定，因此上诉人该上诉理由亦不能成立。综上，上诉人王华平上诉理由均不成立，应予驳回。原审程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉王华平承担。本判决为终审判决。审 判 长 彭联红审 判 员 付小琴审 判 员 欧阳国二〇一五年九月二十五日代书记员 胡月玲附：本案适用有关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……