贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初1298号原告：北京品城商业管理有限公司遵义分公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区林达阳光城13-24-2，统一社会信用代码91520390MA6E1JXU38。负责人：杨明，总经理。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。被告：李渭，男，1981年1月4日出生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司（以下简称品城商业管理公司）与被告李渭合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告品城商业管理公司的委托诉讼代理人江雪婷，被告李渭的委托诉讼代理人李永锏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告品城商业管理公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的《林达时代中心商业管理协议》；二、请求判令被告支付原告2020年1月1日至2020年8月31日的商业管理费共计360,996.4元，此后的管理费以30元/平方米/月的标准计算管理费至合同解除之日止；三、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由被告承担。事实及理由：2017年其与9号楼全体业主签订《商业房屋给务委托管理合同》（下称“合同”）。合同约定9号楼的全体业主将所购买的物业统一委托给其对外招租并进行管理，同时还约定全体业主应向其支付的商铺租务委托管理费，由承租人以商业管理费的形式直接支付给其，业主方不再另行支付，如若承租人拒不缴纳的，其有变更承租人的权利，即有权代表全体业主行使解除业主与承租人之间所签订的租赁合同。2018年11月19日，其与被告签订《林达时代中心商业管理协议》，被告同意将所承租的9号楼11层、12层整层商铺物业的管理监督权委托给其进行管理，并同意在被告出现违反管理协议情形时，由其代表全体商铺业主依法追究被告的违约责任。协议第二条约定委托管理期限自2019年1月1日至2026年12月31日止，第七条约定每年的管理费被告应当提前15日向其支付，并在协议中将每年应支付的管理费进行明确。受疫情原因影响，被告特向其申请对所承租商铺的管理费延迟至2020年9月15日前缴纳，其考虑到客观特殊性，特准许被告的缓交管理费的申请，但时至今日，被告仍未向其缴纳商铺管理费。综上所述，其认为，其与被告双方签订的《林达时代中心商业管理协议》真实、合法、有效，其依据合同行使监督管理义务，按时收取管理费，而被告至今仍未支付管理费的行为已经构成实质违约。根据相关法律法规，特诉至本院。被告李渭发表如下答辩意见：一、其并非恶意拖欠租金。其租用原告物业开办酒店不久便遭遇疫情，复工后收入明显减少。被告已积极向原告汇报损失情况并协商减免租金事宜，但均未达成一致，所以被告才未向原告支付酒店租金，如达成一致后被告一定会按协商结果履行支付义务；二、酒店装修花费尽300余万元，遭遇疫情一直亏损，继续按原合同履行对被告明显不公。若解除双方的管理协议，将会导致被告遭受重大经济损失，更会造成社会资源的浪费及新蒲林达商圈酒店管理的混乱；三、其他酒店经营者与出租户达成了较大幅度的减租范围，有的高达33%；四、双方协议中并未明确其支付管理费的时间，如果按照协议第七条约定，其不存在逾期支付管理费不满2个月。本院认定事实如下：原告与林达时代中心9号楼全体业主签订《商业房屋租务委托管理合同》，代表业主行使租务管理服务。2018年11月19日，原告与被告签订《林达时代中心商业管理协议》，由被告承租9号楼11层12层整层商铺用于经营酒店。协议第二条约定委托管理期限自2019年1月1日至2026年12月31日止；第七条约定被告应提前15天前支付6个月的管理费，2020年至2023年的租金分别为403,711元、807,422元、941,993元、941,993元、941,993元；第八条约定被告向原告交纳保证金100,000元。在协议签订后，被告向原告支付了2019年全年的管理费用及保证金100,000元。2020年3月18日，被告向原告提交了《特殊情况申请表》，载明：受疫情影响，经营困难，资金紧张，申请2020年1月1日-2020年6月30日期间半年管理费延迟至2020年5月15日前缴纳370,068.6元。2020年7月23日，原告向被告下达《缴费通知书》，要求被告缴纳2020年1月1日至2020年12月31日的管理费用705,137.2元。被告交纳110,000元后，2020年9月3日，原告再次向被告下达《缴费通知书》，要求被告缴纳2020年1月1日至2020年8月31日的管理费用380,996.4元。本院认为，双方签订的《林达时代中心商业管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效。根据协议约定，被告应提前15天前支付6个月的管理费，但至今被告仍拖欠2020年部分租金及2021年的租金，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”及第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告要求解除协议的请求本院予以支持。根据双方协议约定，结合2020年疫情导致的不可抗力因素的影响，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”之规定，本院酌定因疫情影响调减两个月的租金134,570元。故被告应支付的金额计算如下：1、2020年1月1日至2020年12月31日应付租金：807,422元（2020年1月1日至2020年12月31日租金）-110,000元（被告已付租金）-100,000元（保证金）-134,570元=462,852元；2、2021年租金：以年租金807,422元为基数，从2021年1月1日起计算至协议解除之日止。从案件审理的情况来看，原告有调解的意愿，被告也想继续承租，但由于市场不景气，其无力承担租金。为避免案件因上诉及发回重审等原因导致被告长时间不能交付房屋、解除协议，本院建议如被告在本判决作出后不能与原告协商调解的情况下，其应及时交付房屋，否则会承担巨额租金。综上，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百九十条及第七百二十二条规定，判决如下：一、原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司与被告李渭于2018年11月19日签订的《林达时代中心商业管理协议》予以解除；二、由被告李渭于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日租金462,852元；三、由被告李渭于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2021年之后的租金（以年租金807,422元为基数从2021年1月1日起计算至上述协议解除之日止）。四、驳回原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。案件受理费3,360元（已减半收取），由被告李渭承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员  陈 果二〇二一年三月二十四日法官助理  勾晓霞书 记 员  罗露露