贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初1390号本诉原告（反诉被告）：贵州振华置业投资有限公司。住所地：贵阳市乌当区新天大道150号。统一社会信用代码：91520000709674424C法定代表人：周峰，董事长。委托诉讼代理人：吴红，贵州远迈律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。本诉被告（反诉原告）：潘润泉，男，1963年10月3日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：张光华、穆沐，贵州洲联合律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。本诉原告贵州振华置业投资有限公司（以下简称:振华置业公司）诉本诉被告潘润泉合同纠纷一案，本院2021年1月26日立案受理后，本诉被告潘润泉在答辩期限内提出反诉，本院依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）振华置业公司委托的诉讼代理人吴红、本诉被告（反诉原告）潘润泉委托的诉讼代理人张光华与穆沐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告振华置业公司请求依法判决本诉被告：1、向我公司支付购买车位使用权尚欠的款项58100元及逾期付款利息（利息以58100元为基数，按中国人民银行公布的金融机构一至三年贷款基准利率从2017年11月26日计至2019年8月19日为4765.94元，2019年8月20日至车位款付清之日止的利息以58100元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付；2、承担本案受理费。事实和理由:2016年11月13日，我公司与被告潘润泉签订了一份《振华御景国际车位认筹协议书》。协议书约定被告认筹我公司开发位于凯里市项目内的车位，交纳的认筹排号诚意金5000元在双方签订《车位购买协议》时抵扣10000元的车位款。2016年11月26日，被告潘润泉与我公司正式签订《振华御景国际车位购买协议》。协议约定：1、被告购买“振华御景国际”项目-2层B106号车位的使用权，总价款为120800元；2、分三期支付全款。第一期是签订协议之日支付27960元，第二期是2017年5月26日前支付34740元，第三期是2017年11月26日前支付58100元。协议签订后，我公司依约将车位交由被告潘润泉使用，被告潘润泉却未按约支付第三期的车位款，至今尚欠车位款58100元。综上所述，被告逾期付款的行为已经构成违约，依法于约均应当承担支付所欠款项以及逾期付款利息的责任。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。本诉被告潘润泉未递交书面答辩状，庭审中诉讼代理人口头辩称：第一、原告振华置业公司主张的是车位使用权款项，实际上我当事人购买的是车位所有权，拖欠也是车位所有权款项。第二、根据原、被告在涉案车位购买协议中的约定，双方之间还应当就车位买卖事宜签订一份《商品房买卖合同》，足以说明我当事人购买的是车位所有权这一事实。第三、我的当事人不再支付剩余的车位所有权款项只是行使不安抗辩权而已。因为原告振华置业公司未在合理期限内通知我的当事人就车位买卖事宜签订商品房买卖合同，也没有为其办理车位所有权转移登记手续。综上所述，原告的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。反诉原告潘润泉请求依法判决：1、确认我与反诉被告签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效，并将位于凯里市车位的产权证办理给我。2、由反诉被告按照购买车位总价款的10%向我承担违约金12080元，并支付办证费10000元，共计22080元。3、本诉与反诉案件受理费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告振华置业公司在开发凯里“御景国际”工程项目期间曾向社会宣传销售的商品房配套地下停车位，且均在小区规划建筑区域内，首先满足业主需求，享有所有权。因为被告系国有企业，我有理由相信其不仅有现房销售，而且对地下停车位的宣传真实可靠。为此，我既购买该小区1栋2单元14层1号商品房，又认购地下停车位一个，甚至预交认筹诚意金5000元。2016年11月26日，我与反诉被告签订了一份《振华御景国际车位购买协议》。协议不仅约定车位款采取分期的方式支付，而且明确业主在接到开发商的通知3日内携带本协议、收据及产权名义人的居民身份证原件到振华御景国际销售中心（售楼部）与开发商签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，逾期则限制车位的正常使用。协议签订后，我如约支付了第一期车位款27960元。虽然反诉被告已将车位交由我管理使用，但四、五年来一直未通知我去签订所谓的商品房买卖合同、附件以及补充协议，所以我才没有缴纳第二期、第三期的车位款，双方也是为此才发生争议纠纷。2018年7月30日，反诉被告为了解决车位产权问题确实向我们业主发送《解决车位产权意见征求调查表》，但至今没有通知我等业主就车位事宜签订《商品房买卖合同》、附件及补充。反诉被告违约后不仅没有采取补救措施，反而依仗国有企业的强势对购买协议断章取义、滥用诉权。综上所述，为了维护我的合法权益，特依法提出反诉。反诉被告振华置业公司辩称：一、反诉原告潘润泉主张为其办理涉案车位产权证，并支付逾期办证违约金、办证费等完全没有事实和法律依据。从双方在车位购买协议中第七条（7.1）、第九条（7.2与7.6）、第十条（10.1）、第十一条（11.9）的表述来看，足以说明买卖标的为车位的使用权，而非车位的所有权。二、虽然车位购买协议第三条约定业主接到通知后三日内到销售中心与我公司就车位买卖事宜签订《商品房买卖合同》是事实，仅是在凯里市恢复办理地下车位产权登记后的事情。当初考虑的是今后凯里市政策调整可以办理地下停车位产权登记时，双方签订商品房买卖合同好用于办理产权登记。在此之前，双方当事人应当按照车位购买协议的约定履行各自的权利义务。三、我公司与业主在车位购买协议中既明确转让（买卖）对象（标的）为停车位使用权，又对标的物位置及状况、转让价款及支付时间、违约责任等内容进行约定。协议完全具备买卖合同的主要内容，无需再另行签订所谓的《商品房买卖合同》。四、根据我国民法典中关于意思自治的原则，我公司与业主潘润泉在车位购买协议中约定转让的标的为车位使用权，这完全是双方当事人的真实意思表示，既没有违反法律法规的禁止性规定，也未损害国家及第三人的合法利益，依法应当认定为合法有效。综上所述，恳请人民法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。本诉原告（反诉被告）振华置业公司为证明本诉请求的理由和反诉答辩意见成立，在举证期限内提供的证据有：1、振华置业公司的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）振华置业公司的企业性质、登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人周峰的基本身份信息。2、潘润泉的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明潘润泉的基本身份信息及诉讼主体资格。3、2016年11月12日的《“振华御景国际”车位认筹协议书》复印件一份1页，拟证明（1）潘润泉已认购振华置业公司开发位于“振华御景国际”小区内的地下车位一个的事实；（2）认购人须交纳5000元作为认筹排号诚意金的事实。4、2016年11月26日《振华御景国际车位购买协议书》复印件一份5页，拟证明（1）潘润泉与振华置业公司存在车位使用权的买卖关系，且双方在协议中约定各自权利义务的内容。当庭提供的证据有：《关于丰球领地C地块2-10楼地下车位产权归属问题的通告》复印件一份2页，拟证明（1）根据相关法律法规的规定，房开商投资开发的地下工程（车位或车库）有权转让或出租；（2）目前在凯里市范围内停止办理地下停车位（车库）产权登记手续的事实。本诉被告（反诉原告）潘润泉为证明本诉答辩意见和反诉请求的理由成立，在举证期限内提供的证据材料有：1、潘润泉的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明潘润泉的基本身份信息及诉讼主体资格。2、振华置业公司的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）振华置业公司的企业性质、登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人周峰的基本身份信息。3、2016年11月13日的《“振华御景国际”车位认筹协议书》复印件一份1页、2016年11月26日的《振华御景国际车位购买协议》复印件一份5页，拟证明潘润泉与振华置业公司之间存在车位所有权的买卖关系，且双方在协议中约定各自权利义务的内容。4、《关于地下车位销售的公开信》、《收据》、《车位服务协议》、《车位平面图》复印件各一份共9页，拟证明（1）潘润泉已交纳第一期车位款27960元、第二期车位款34740元的事实；（2）车位购买协议已经得到部分履行的事实。5、《不动产权证书》复印件一份5页，拟证明振华置业公司已发放住宅商品房的不动产权证，却没有给购买车位的业主办理车位产权证的事实。6、《解决车位产权问题意见征求调查表》复印件一份1页，拟证明（1）潘润泉购买的是车位所有权的事实；（2）振华置业公司不为业主办理车位产权证才引发本案纠纷，依法应当承担违约责任的事实。7、《照片》打印件三张1页，拟证明振华置业公司出售车位时公开允诺可以办理产权证的事实。8、《商品房买卖合同》复印件一份50页、《御景国际购房合同补充协议》复印件一份8页，拟证明潘润泉在振华置业公司开发的“振华御景国际”小区中购有一套住宅商品房的事实。经审理查明：本诉原告（反诉被告）振华置业公司系1999年6月16日注册成立非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司。经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（置业投资、房地产开发与经营、商业运营等）。本诉被告（反诉原告）潘润泉系振华置业公司开发位于凯里市的业主。2016年11月26日，以振华置业公司为甲方、潘润泉为乙方就“振华御景国际”小区地下停车位买卖事宜签订了一份《振华御景国际车位购买协议》。合同约定：1、乙方自愿购买甲方开发位于“振华御景国际”项目－2层Ｂ106号车位，总价款为120800元（不含国家及凯里市规定由乙方应承担的相关税费）。2、付款方式为分期支付（第一期在本协议签订之日付27960元、第二期在2017年5月26日前付34740元、第三期在2017年11月26日前付58100元）。3、本车位购买协议签订后，乙方应在接到甲方通知3日内（含当日）携带本协议、收据及产权名义人身份证原件到振华御景国际销售中心（地址：凯里市）与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。逾期，甲方通过强制手段限制本车位的正常使用。4、甲方及其委托的物业公司对乙方车位所停放车辆（含乙方车辆）及物品（含车内物品）的损坏丢失均不承担任何责任（双方另有书面约定的除外），乙方在使用车位中损害停车场公共设施、设备、甲方或第三方人身财产权益的，由乙方承担赔偿责任。5、乙方违反分期付款的约定，甲方有权解除本协议，乙方所付款项不予退还，且乙方还应按总价款的10%向甲方支付违约金。协议签订后，潘润泉当即支付第一期车位款27960元（含诚意金拆抵的10000元在内），振华置业公司也依约将“振华御景国际”项目－2层B106号车位交由潘润泉管理使用。期间，因振华置业公司迟迟未通知潘润泉就车位买卖事宜签订商品房买卖合同、附件及补充协议。潘润泉遂停止全额履行第三期的付款义务。振华置业公司为了解决车位的产权问题，曾采取入户发放《解决车位产权问题意见征求调查表》的方式征求业主解决车位产权登记过户的意见。振华置业公司在与业主未能达成一致意见的情况下于2021年1月26日向本院提起诉讼。潘润泉在答辩期限内提出反诉。庭审中，因原、被告委托的诉讼代理人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：2016年11月26日，潘润泉向振华置业公司交纳第一期车位款27960元。2018年7月30日向振华置业公司交纳第二期车位款34740元。上述事实，有本诉原告（反诉被告）振华置业公司的民事起诉状和民事反诉答辩状、本诉被告（反诉原告）潘润泉委托诉讼代理人对本诉的口头答辩意见和民事反诉状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案振华置业公司与潘润泉签订的《振华御景国际车位购买协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉、辩主张，本院评析如下：第一、业主购买的是车位使用权或是所有权？从振华置业公司制作的解决车位产权问题意见征求调查表以及双方在车位购买协议中的表述，综合本地区商品房住宅区小区地下停车位的价格来看，振华置业公司出售的与业主购买的均是车位所有权，并非仅是使用权。第二、业主不交纳剩余的车位款理由是否正当？是否应当承担逾期付款利息？《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”振华置业公司在合理的期限内既没有通知车位业主签订商品房买卖合同、附件及补充协议以备产权登记之用，也未向车位业主说明理由，作为车位购买者拒绝履行交纳第二期、第三期车位款并无不当，且于法有据。故振华置业公司主张的逾期付款利息理由不能成立，本院依法不予支持。第三、办理涉案车位的产权证给业主是否属于人民法院审理民事案件的范畴？涉案车位的产权证无论是初始登记或者转移（过户）登记均属于行政机关的职责，登记管理机关也是人民政府的职能部门，人民法院行使的司法权不能插手或者代替行政权。故反诉原告主张办理涉案车位的产权证给业主不属于人民法院审理民事案件的范畴，本院依法予以驳回该项请求。第四、业主主张的违约金以及办证费有无合同依据？涉案的车位购买协议确实约定振华置业公司负有通知业主携带本协议、收据及产权名义人身份证原件到振华御景国际销售中心与其签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，但没有约定振华置业公司未履行通知业主与其签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议应承担支付违约金的责任，更没有载明计算违约金的标准。反诉原告诉称违约金参照车位购买协议第十一条第3款、第4款的规定，办证费参照解决车位产权问题意见征求调查表的第一种方案，本院认为反诉原告纯属断章取义，理由均不能成立。综上所述，振华置业公司的本诉请求和反诉答辩都缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予以支持。潘润泉的反诉请求除了确认涉案车位购买协议合法有效外，其余诉请也是事实不清、证据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百二十七条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司与本诉被告（反诉原告）潘润泉2016年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效。二、驳回本诉原告贵州振华置业投资有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告潘润泉的其余诉讼请求。本诉案件受理费1372元，减半收取686元，由本诉原告贵州振华置业投资有限公司负担；反诉案件受理费1786元，由反诉原告潘润泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员  彭 春二〇二一年三月二十九日法官助理  刘春香书 记 员  令狐艳