甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）平中民一终字第217号上诉人（原审被告）朱改良，男，汉族，生于1972年12月13日，甘肃省泾川县农民。委托代理人赵彩琴，女，汉族，生于1975年1月30日，住址、职业同上（系朱改良之妻，特别代理）。委托代理人李录海，甘肃博渊律师事务所律师（一般代理）。被上诉人（原审原告）韩召全，又名韩招权，男，汉族，生于1962年8月15日，甘肃省平凉市崆峒区农民。上诉人朱改良因与被上诉人韩召全农村房屋买卖合同纠纷一案，不服泾川县人民法院（2015）泾民初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：2011年12月24��，朱改良、韩召全经协商签订楼房转让合同一份，合同约定韩召全以154000元将其修建的位于高寨村九队的上下两层共四间房屋转让给朱改良，并约定该房屋为现浇顶、门窗为铝合金材质、后门为防盗门、室内门为装潢门，水电安装、室内外增白均由韩召全负责，签订合同时朱改良支付给韩召全10万元购房款，2012年4月中旬交付房屋时支付下剩房款，否则，任何一方违约以2万元违约金进行处罚。后朱改良如约入住该房屋后，韩召全未对室内水电安装及房屋增白进行处理，2012年8月份，经双方协商，由朱改良对室内水电安装及房屋增白进行施工，所需费用从下剩购房款中扣除。此后，韩召全多次催要下剩购房款，朱改良以房屋未完工为由推脱，韩召全砸坏该房屋大门，为此发生纠纷。2015年1月12日韩召全诉至法院，要求如诉处理。另外：1.第二次庭审中，朱改良未到庭，��审结束后，朱改良委托代理人坚持要求调解，经多次调解无法达成一致协议，朱改良委托代理人拒绝在庭审笔录上签字确认；2.2013年同期银行一至三年的贷款利率为6.15%。原判认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。韩召全经村委会同意在宅基地上包工包料修建房屋，与朱改良协商一致转让该房屋给朱改良，韩召全将所售房屋交由朱改良，朱改良已实际占有该房屋，韩召全要求朱改良支付下剩房款，理由充分，应予支持。本案的争议焦点问题有两个：一是在实践合同中，一方认为履行完毕，另一方认为未履行完毕，如何界定；二是在履行合同过程中，过错方应承担什么责任。1.本案中，一方认为履行完毕，另一方认为未履行完毕，如何界定。房屋交付后，朱改良认为韩召全未履行合同规定义务，经双方协商后，朱改良负责对房屋增白、室内水电等进行施工��韩召全从下剩购房款中扣除该款项，根据当事人举证、质证情况，朱改良应扣除支付韩召全下剩购房款项为22083.1元（11660＋5000＋230.1＋873＋4320），下剩未支付购房款为31916.9元，但朱改良认为该房屋仍未完工，韩召全认为已履行合同义务，原判认为，韩召全交付该房屋后，朱改良提出该房屋未完工，于2012年8月份经二人口头协商，韩召全把未完成的工作交付给朱改良负责，韩召全在下剩购房款中支付该款项，证明双方对此达成补充约定，双方应按照补充约定履行（即对于朱改良来说，应切实的按照双方补充约定对韩召全未完工的项目积极的实施，是实施补充约定后续工程的直接责任人，对于韩召全来说，无需再另外支付朱改良实施后续工程相关款项，可以在下剩购房款中扣除），朱改良应当在扣除韩召全未完成的工价及材料款后将下剩的购房款支付给韩召全。韩召��多次催要下剩房款，朱改良推脱该房屋未完工，该房屋后续工程的实施主体已经转移给朱改良，朱改良怠于履行，应承担不利的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，为了维护正常的经济秩序，应以2012年8月份起至同年12月份底为朱改良完成后续工程期限，超出时间部分视为故意拖延期限，截止至2015年5月份，朱改良仍以工程未完工为由拒绝支付下剩购房款，故朱改良故意拖延支付下剩房款已逾28个月。2.在履行合同过程中，过错方应承担什么责任。韩召全要求朱改良支付逾期两年（24个月）的高息贷款利息损失23760元。原判认为，朱改良理应在2012年底支付下剩款项，但至今未支付，应赔偿韩召全所遭受的损失，韩召全要求朱改良支付24个月的利息损失应予支持，但该利息不得���于同期银行贷款利率的四倍，故朱改良应予支付15703.1元（31916.9×6.15%×4×2）。朱改良认为韩召全违约，按照合同约定应处以2万元违约金处罚，同时韩召全砸坏其大门，应予修复。原判认为，韩召全交付该房屋后，朱改良入住并实际占有该房屋，朱改良应支付下剩购房款，但因韩召全未完成房屋的辅助工程，韩召全亦承认部分工程未完工，本案中该购房合同并未约定发生该类情况后朱改良可以不支付下剩购房款，双方各有违约，且双方对违约事项予以补充约定，重新达成口头协议，故对违约金不再处理。韩召全、朱改良双方补充约定后，朱改良仍拖欠下剩购房款，在催索过程中双方发生纠纷，韩召全砸坏该房屋大门，理应给予修复，但考虑到双方矛盾已经发生，为了防止再次发生冲突导致矛盾激化，韩召全给予赔偿修复款项较为妥当。韩召全要求朱改良支付其��索要欠款所产生的交通费2000元，原判认为朱改良长期拖欠下剩购房款，韩召全为索要欠款，多次与其理论，必然产生一定的交通费，而该项支出是因朱改良的拖欠行为导致，故韩召全要求朱改良支付交通费的诉求应予支持，但考虑到韩召全在索要欠款的过程中砸坏该房屋大门，朱改良应当赔偿给韩召全的交通费冲抵韩召全应当赔偿给朱改良修复大门费用较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十二条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百二十条之规定，作出判决：被告朱改良支付原告韩召全欠款合计47620元，其中下剩购房款31916.9元、利息15703.1（限本判决生效后十日内履行）。案件受理费500元，由朱改良承担。朱改良上诉称：一、原判认定“第二次开庭时韩召全未到庭”错误，事实是上诉人到庭了，韩召全未到庭。二、原判认定“朱改良将两笔款支付给ＸＸＸ和赵宁一，于本案当事人身份不符且无法查明该款项是否用以支付下剩工程款”错误，事实是韩召全将ＸＸＸ和赵宁一领到上诉人之妻面前让其支付欠款后在售楼款中扣减，上诉人之妻才支付了款项的。三、本案所涉工程至今尚未完工，韩召全未完成工程义务，应承担违约责任。故请求依法撤销原判，驳回韩召全要求利息和交通费的诉讼请求，判令韩召全按照合同约定义务完善尾留工程，并由其承担所有诉讼费。韩召全答辩称：一、答辩人一审两次开庭均参加庭审，实际是朱改良未参加第二次庭审，原审程序合法；二、答辩人认可ＸＸＸ从朱改良处拿走的5000元，并将这一款项从卖房款中扣除的事实，不认可赵宁一从朱改良处拿走1万元抵顶答辩人卖房款的事实；三、答辩人在2011年卖房时合同约定水电安装、增白工程由答辩人完成，后由于答辩人资金困难，双方协商这些活由朱改良完成并从下剩房款中扣除费用，答辩人不存在违约；四、答辩人的修房资金是从别处以月利率3%借来的，一审中支持答辩人的利息已经过低。故请求驳回朱改良的上诉请求，维持一审判决。经二审审理查明，原审法院分别于2015年2月6日和5月12日开开庭审理此案，韩召全两次均到庭参加庭审，第二次开庭时，朱改良未到庭，但其委托代理人赵彩琴到庭参加了诉讼；ＸＸＸ从朱改良处领去5000元应认定为韩召全应收房款，其余事实与原判认定一致。本院认为，韩召全与朱改良经高寨村委会同意，签订了农村楼房转让合同，双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该合同既未违反相关法律规定，亦未损害他人和社会公共利益，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订当日朱改良付10万元房款，双方约定下余房款交钥匙时付清。后韩召全如约履行合同义务，将房屋交于朱改良，但交付房屋时尚有室内外增白、水电安装等尾留工程未完工。2012年8月，双方又达成口头协议，约定将韩召全未完成的工程转由朱改良完成，所需费用在下剩房款中扣除。该协议的达成使前合同中的房款交付日期、违约金的约定等发生变更，同时朱改良完善尾留工程成为计算支付下剩房款数额、双方完全履行房屋买卖合同的前提条件。故本案争议的焦点问题是：一、朱改良实际拖欠购房款数额如何确定；二、本案违约责任如何承担；三、韩召全主张的车费如何认定。一、关于朱改良实际拖欠购房款数额问题。二审庭审中，韩召全认可朱改良已付的款项有：1.合同签订当日朱改良付给韩召全的10万元；2.韩召全签名的收条11660元；3.韩召全���名的收条5000元；4.朱改良已支付的用于接电的款项230.1元。5.接上下水花费的564元。6.ＸＸＸ代收的款项5000元。对一审认定的朱改良用于房屋增白花费的4320元仅认可一半，对于朱改良购买“接头、三通、PUC管”等花费的309元不予认可。审理认为，因韩召全对朱改良的这两项支出作为下剩工程款中应该扣除部分未提出上诉，且在二审中没有提供相反证据证明该两项支出的不合理性，故对其不认可的理由不予支持。据此，朱改良实际已付购房款为127083.1元（100000元＋11660元＋5000元＋230.1元＋564元＋309元＋4320元＋5000元），下剩工程款为26916.9元（154000元-127083.10元）。二、关于本案违约责任如何承担，即朱改良所欠购房款的利息如何计算的问题。韩召全要求朱改良支付欠款利息，因朱改良、韩召全第一次签订的房屋转让合同中关于付款时间和违约金的约定因双方重新达成口头协议而发生更改，而朱改良实际占有房屋却怠于履行合同义务的事实存在，且本案属于买卖合同纠纷，朱改良应承担逾期付款的违约责任，但原判以同期银行贷款利率的四倍计算朱改良拖欠房款利息没有法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故本案的逾期付款损失，应从朱改良完成后续工程的合理期限的次月（2013年1月1日）起至韩召全一审起诉当月（2015年1月31日）止，参照中国人民银行同期同类中长期贷款基准年利率6.15%，朱改良应付韩召全拖欠房款利息损失为3448.73元（26916.90×6.15%／��÷12个月×25个月），再根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定加罚50%即1724.37元，共计5173.10元。三、关于是否应支持韩召全主张的车费问题。韩召全主张的车费，实际是其在讨要剩余房款期间支付的交通费，一审中韩召全虽提出此项主张，但并无相关证据证实，而朱改良称韩召全砸坏房屋大门也仅属于抗辩意见，其并未主张大门损失的具体数额，也未要求将维修大门的费用与韩召全的交通费抵顶的主张，故原判以韩召全砸坏朱改良大门的损失抵顶韩召全交通费的处理不当。综上，原判认定本案主要事实清楚，审理程序合法，但计算逾期付款损失、认定交通费不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：朱改良支付韩召全所欠房款26916.9元，利息5173.10元，共��32090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费500元，由朱改良支付400元，韩召全支付100元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋军平代理审判员  曹海荣代理审判员  李 艳二〇一五年九月二十一日书 记 员  晁 超