上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第627号上诉人（原审原告）文声好。委托代理人钟涛，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海绿地金灏置业有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人文声好因定金合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。原审经审理查明，2014年5月25日，文声好、案外人戚某与上海甲公司（以下简称上海甲公司）签订《上海市商品房预售合同》（编号为***），约定由文声好、戚某购买上海甲公司开发的本市金山区金山卫镇龙皓路***弄《绿地金山名邸三期》**号*层****室房屋（以下简称龙皓路房屋）。合同签订后，文声好、戚某向上海甲公司支付了部分房款人民币（下同）182,000元。2014年6月14日，文声好、上海绿地金灏置业有限公司（以下简称绿地金灏公司）签订定购协议，约定由文声好购买绿地金灏公司开发的本市金山区朱吕公路***弄***号402室房屋（以下简称朱吕公路房屋），预测建筑面积87.7平方米，房屋单价为10,881.69元/平方米，总价为976,088元。文声好向上海甲公司支付的购房款182,000元转为定购协议的立约定金。该定购协议特别约定一栏中第1条约定：“甲、乙（注：即文声好、绿地金灏公司）双方在签订本定购协议前，甲方向乙方明示了《商品房销售管理办法》及本项目销售使用的《上海市商品房预（出）售合同》样本；乙方已充分了解并确认无异议。……”。第2条约定：“乙方已支付的定金作为对双方订立《上海市商品房预（出）售合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。”在定购协议备注一栏中载明：甲、乙双方约定于2014年6月14日前付款182,000元，方可享受优惠签约总价为906,566元。2014年6月25日，文声好、戚某向绿地金灏公司出具承诺书，申请将定购协议中182,000元定金重新转为购买龙皓路房屋的房款，并解除于2014年6月14日签订的定购协议，继续履行编号为***0的预售合同，如未履行，则愿意承担合同约定的违约责任。2014年6月29日，文声好再次向绿地金灏公司出具承诺书，内容为解除编号为***0的预售合同，购买朱吕公路房屋。同时文声好承诺于撤销网签合同之日起十日内依据定购协议与绿地金灏公司签订预售合同，已付房款182,000元自动转为与绿地金灏公司签订预售合同的订约定金，若违反承诺则适用定金罚则。2014年10月12日，文声好致函绿地金灏公司，要求解除双方于2014年6月14日签订的定购协议，绿地金灏公司返还其购房款定金182,000元及同期银行贷款利息。原审审理中，文声好请求：1、判决确认双方于2014年6月14日签订的定购协议于2014年10月19日解除；2、判令绿地金灏公司返还其支付的购房款定金款182,000元；3、判令绿地金灏公司承担本案诉讼费用。绿地金灏公司辩称，其所提供的商品房预售合同与签订定购协议时所出示的版本并无不同，且文声好也没有证据证明二者存在差异。其在签订定购协议时已将预售合同交给文声好阅看，文声好也逐条阅读并认可，文声好系由于自身工作变动和资金困难才未与其签订预售合同，文声好要求解除合同的理由不成立，其有权不退还定金。原审中，绿地金灏公司向原审法院明确表示，愿意解除定购协议，但认为应适用定金罚则不予退还文声好定金。原审庭审中，双方确认编号为***0的预售合同已于2014年6月解除，并确认撤销网签合同的日期为2014年8月18日。另，文声好表示对朱吕公路房屋待签的预售合同（编号为***2）中第二、三、七、八、九、十二、十三、十九条，补充条款一第十四条第二款、第二十五、二十六条等合同条款内容有异议。该预售合同第二条第二款载明，“房屋暂测建筑面积为89.70平方米，其中套内建筑面积为70.32平方米、公用分摊建筑面积为19.38平方米，另有地下附属面积0平方米。”文声好认为双方签订定购协议时绿地金灏公司承诺得房率超过80%，现在只有78.39%。合同第三条载明，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为10,106.64元，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为906,566元。文声好认为其购买的是精装修房，合同价款中应当包含装修价款。合同第五条关于房屋暂测面积与实测面积不一致的处理，文声好认为对于绿地金灏公司的违约责任没有约定；第七条文声好逾期付款的责任承担、第八条绿地金灏公司擅自变更房屋设计的责任承担、第九条绿地金灏公司擅自变更小区平面布局的责任承担、第十二条绿地金灏公司逾期交房的责任承担、第十九条文声好行使约定的单方合同解除权时绿地金灏公司需承担的赔偿责任，文声好认为双方的权利义务不对等，文声好的违约责任重于绿地金灏公司。合同第十三条关于房屋交付的标志（合同载明为绿地金灏公司交房通知书规定日期），文声好认为不合理，应当以文声好收到交接通知并没有异议为准。补充条款一第十四条载明，在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外），装修和设备标准达不到合同附件三（注：附件三为空白）约定的标准等均不影响交接手续的办理，文声好不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。绿地金灏公司应在房屋交付后根据合同约定承担修复、补偿责任。文声好认为该约定也不合理。补充条款第二十五条关于绿地金灏公司使用物业的屋顶、外墙面等位置设置宣传资料的约定，文声好认为建筑物区分所有权应由业主享有，开发商如需使用，需经业主同意并付费。原审认为，定购协议在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据定购协议之约定严格履行合同义务。立约定金是订立主合同之担保，当事人应当秉着诚信、善意的原则，在约定期限内履行主合同磋商义务，从而完成预约向本约的推进。本案中，文声好要求解除双方签订的定购协议，绿地金灏公司亦无异议，原审法院对此予以确认。本案的争议焦点是双方未能订立商品房预售合同的归责主体问题。第一，从定购协议的内容来看，该定购协议特别约定第1条明确载明，双方在签订定购协议前绿地金灏公司已向文声好明示了预售合同样本（事实上，文声好称确实在绿地金灏公司的电脑上看过预售合同样本），文声好在6月29日向绿地金灏公司出具的承诺书中再次确认了该事实，且文声好在庭审中亦承认绿地金灏公司已将预售合同样本在售楼处公示。据此，原审认为绿地金灏公司已尽到了相关提示义务（至于文声好是否仔细阅看在所不问），文声好主张定购协议中特别约定第1条无效的抗辩，不予采信。至于文声好认为编号为***2的预售合同与签订定购协议时出示的合同内容有差异的主张，因其未能提供相关证据，故亦不予采信。第二，本案中，文声好的选房经历了从“龙皓路房屋（上海甲公司开发）—朱吕公路房屋（绿地金灏公司开发）—龙皓路房屋—朱吕公路房屋”的过程（因上海甲公司与绿地金灏公司同为绿地集团旗下房地产开发公司，故可以通过集团内部完成房屋的更换），其先后两次向绿地金灏公司出具承诺书，最终确定购买朱吕公路房屋，并与绿地金灏公司签订定购协议。从正常的情理判断，文声好的行为本身就说明了其内心处于一种犹豫、举棋不定的状态，文声好辩称之所以更换房屋是因受绿地金灏公司员工举荐、想换低一点的楼层，显然不具有说服力，更不能解释其反复要求更换房屋的行为。庭审中，文声好确认朱吕公路房屋房价处于明显的下行趋势（文声好称其定购的价格为每平方米10,000元左右，目前为同一幢同层单价为每平方米7,000-8,000元），文声好称绿地金灏公司涉嫌虚假宣传，对其具有明显不公。原审认为，商品房价格受市场规律影响，上涨或下跌均属正常的市场调节的结果，开发商和买受人均不能因市价的波动而随意不履行已达成的协议。因此，在朱吕公路房屋市价下行趋势明显的情况下，文声好的陈述非但不能证明绿地金灏公司存在不公平行为，反而使法院可以推断出文声好之行为以及其所声称的无法就预售合同条款达成一致的根本原因所在。尤其需要注意的是，原审法院对编号为***2和编号为***的两份预售合同进行了比对，对于文声好提出的异议条款，两份合同除了标的物、价款等极个别条款不一致外，其他绝大部分条款（包括文声好有异议的条款）均相同。虽然编号为***的预售合同已经解除，与本案没有直接关系，但仍具有参考价值。根据常理，若文声好确实想与绿地金灏公司签订预售合同，在两份合同条款绝大部分相同的情况下，一般不会对合同条款有太多异议。因此，从这个角度来讲，文声好名为洽谈合同事项，实为其不愿签订预售合同寻求借口。至于文声好提出的所谓的异议条款：1、关于房屋价款，双方在签订定购协议时已明确为906,566元，文声好并未提出异议，且待签的预售合同第四条房屋总价款中已明确包含附件三中装修、设备价格，至于装修的具体标准，是双方需另行协商的问题；2、关于得房率问题，原审认为，预售合同中载明的面积只是暂测面积，况且实测面积与暂测面积有一定的误差也是法律所允许，即便最终实测面积与暂测面积的误差超过了3%，合同中也明确了具体的处理方法，而非如文声好所述未对绿地金灏公司的责任进行约定；3、关于文声好有异议的其他条款，原审认为并不存在加重文声好一方责任的问题，何况预售合同的条款文声好已事先阅看；4、至于文声好提出的其他关于绿地、配套等方面的异议，原审认为并不能成为其不履行定购协议的理由。第三，原审注意到，在文声好2014年6月29日向绿地金灏公司出具的承诺书中载明，双方在解除编号为***的预售合同后，于撤销网签合同之日起十日内按定购协议的约定签订预售合同，否则文声好支付的定金不予退还。依照该承诺书，双方应当在2014年8月29日前（撤销网签合同的日期为2014年8月18日）签订朱吕公路房屋的预售合同。因此，即便不考虑其他因素，绿地金灏公司依据6月29日承诺书之约定，其亦有权不予返还定金。综上，原审认为，双方未能就朱吕公路房屋的预售合同达成一致，过错在于文声好一方，文声好应对其行为承担相应的违约责任，绿地金灏公司有权适用定金罚则不予退还文声好定金，但应当以主合同标的额的20%为限。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一五年一月二十二日作出判决：一、文声好与上海绿地金灏置业有限公司签订的定购协议于判决生效之日解除；二、上海绿地金灏置业有限公司于判决生效之日起十日内返还文声好686.80元；三、驳回文声好的其他诉讼请求。案件受理费3,940元减半收取1,970元，由双方各半承担。判决后，文声好不服，上诉于本院，诉称：1、双方未能签订预售合同的原因系由于双方未能就合同条款内容达成一致意见。2、绿地金灏公司提供的正式预售合同条款内容存在重大问题点，这些问题点与合同范本无关，根据常理判断，这些问题点不可能在绿地金灏公司提供的合同范本中得以体现，全部属于签订正式预售合同时才会发现、事后新增出现的协商内容点，包括：（1）得房率不足80%；（2）文声好购买的是精装房，但正式合同条款却写明房屋单价不包含装修款；（3）房屋交付后小区不通煤气；（4）合同附件内容。3、原审判决存在诸多不合理或没有事实根据的错误结论。故请求二审法院依法撤销原判第二项，改判支持文声好要求绿地金灏公司返还定金182,000元的原审诉请。被上诉人绿地金灏公司辩称：文声好购房经历了反复及换房过程，其签署的龙皓路房屋预售合同与其拒绝签署的朱吕公路房屋预售合同除房屋价款和面积外内容基本一致，其亦出具过几分承诺书明确对要签订的朱吕公路房屋预售合同文本没有意见，故其现称双方对合同条款未达成一致理由不能成立。不同意文声好的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，绿地金灏公司要求文声好签订的朱吕公路房屋预售合同样本第二条约定：“……该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三……。”第三条约定：“乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币10,106.64元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币906,566元。……”第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。……”本院又查明，文声好于2014年6月29日出具的承诺书载明：“……承诺人郑重承诺：已支付的房款18.2万元自动转为绿地金灏公司订立《上海市商品房预/出售合同》的订约定金，如果承诺人未按照如上日期与绿地金灏公司签订《上海市商品房预/出售合同》，或者承诺人因其他原因导致无法与绿地金灏公司签订《上海市商品房预/出售合同》，则承诺人向绿地金灏公司支付的18.1万元定金适用定金罚则不予退还。……”本院还查明，原审时文声好委托代理人提供的由文声好签署的委托书上载明的委托代理人为陈某、崔某某，实际出庭人员为崔某某。二审审理中，文声好提供了经公证的涉案朱吕公路房屋所在楼盘在上海市房地网公示的预售合同样本，旨在证明其与绿地金灏公司签订定购协议当时绿地金灏公司提供的预售合同样本实际是内容空白的示范文本而没有具体内容，绿地金灏公司要求文声好签订的合同文本第三条关于房屋单价不包含装修价的表述也与示范文本不一致。对此，绿地金灏公司表示，文声好在一审中确认其已在售楼处电脑上看过合同样本，该合同样本并非是在上海市房地网公示的合同样本，而是指在电脑上用公司签约账号密码进入签约系统后向客户展示的应当要签署的涉案房屋合同文本。网上公示的合同文本诸多内容均是空白，不能达到有效解释的效果，而绿地金灏公司给文声好阅看的合同文本，其相关空白内容均已填写好，与后续正式签订的合同文本基本一致，故能起到有效解释效果。就拟签合同文本中房屋单价及总价款“不包含房屋全装修价格”的问题，因朱吕公路房屋预售合同附件三约定的装修均为赠送，文声好无需为此另行支付费用，对赠送的装修绿地金灏公司也会按照规定承担保修责任，在双方协商合同文本时绿地金灏公司已经将房屋装修标准连同预售合同文本交文声好阅看，并明确在签订合同时会将装修标准黏贴在合同附件三的位置并由双方骑缝签署，故此并不构成双方签订预售合同的障碍或争议。绿地金灏公司为证实其主张，另提供了其与案外人褚某某、李某某就上海市金山区吕巷镇朱吕公路***弄***号*层502室房屋（以下简称502室房屋）签订的《上海市商品房预售合同》，其条款与涉案朱吕公路房屋预售合同样本条款基本一致，502室房屋预售合同附件三处黏贴有房屋装修标准并由签约双方骑缝签署。对此，文声好认为，其是对绿地金灏公司让其签署的预售合同与最初的合同样本存在差异持有异议，绿地金灏公司与他人签署的预售合同与其无关。文声好在二审审理期间另提出，其于2014年6月29日出具的承诺书中提及定金为“18.1万元”，故本案定金应否以该金额予以认定请法院考虑。文声好还提出一审时代表其出庭的律师并非其代理律师。本院认为，根据文声好的上诉请求和理由，原审法院将本案争议焦点归结为双方未能签订商品房预售合同的归责主体问题正确，本院对此予以认同。文声好上诉的主要理由系认为，绿地金灏公司要求其签署的朱吕公路房屋预售合同与之前给其阅看的合同文本不一致，现双方就拟签订的预售合同文本中诸多条款未能达成一致，故双方就朱吕公路房屋签订的定购协议应予解除，绿地金灏公司应返还其支付的定金。对此，本院认为，首先，就文声好关于绿地金灏公司要求其签署的朱吕公路房屋预售合同与之前给其阅看的合同文本不一致的主张，虽然文声好二审期间提供了涉案房屋所在楼盘网上公示的预售合同示范文本，而其中相关条款的表述与绿地金灏公司要求文声好签署的合同文本确有不一致之处，但一方面文声好并无证据证明绿地金灏公司之前向其展示的即为该网上公示的合同文本，而开发商对预售合同范本进行修改也并不为法律所禁止，另一方面，因该网上公示的示范文本相关条款内容多为空白，而文声好在此情况下却还出具承诺书承诺将在确定时间内与绿地金灏公司签署该预售合同，此显然有违常理，且亦与文声好在本案中就合同诸多细节提出异议所体现出的细致、严谨的作风严重不符。由此，在文声好未提供切实证据的情况下，本院对其上述主张不予采信。其次，从合同条款内容看，就文声好持有最大异议的房屋价格不包含全装修价格的条款，因绿地金灏公司提供的预售合同已经明确房屋装修标准以附件三为准，房屋总房价款中包含了附件三中的装修、设备价格，而绿地金灏公司提供的涉案朱吕公路房屋同幢502室房屋预售合同的附件三中对装修、设备标准均有明确约定，故即便该条款表述与网上公示的示范文本相关条款不一致，但并未对文声好的权利产生实质性影响，文声好就此提出异议并拒绝签订预售合同，理由不能成立。文声好称绿地金灏公司提供给其的预售合同附件三为空白，但其在阅看合同文本当时并未提出异议，故其现提出该主张，本院不予采信。就文声好对合同其他条款所持异议，一方面原审法院已就不予采信该些异议阐述了相关意见且并无不当，且该些条款均属于文声好阅看合同文本当时应该明确知晓的内容，其若有异议应在出具相关承诺前即提出并与绿地金灏公司进行协商，现其事后对此再行提出异议并以此为由拒绝签订预售合同，依据不足，本院对此亦不予采信。由此，因文声好拒绝签署朱吕公路房屋预售合同的理由不能成立，其理应对此承担相应违约责任，原审判决认定绿地金灏公司可没收文声好支付的法律规定范围内的定金，并无不当。就文声好在其承诺书中关于“18.1万元”定金的表述，因在该份承诺书中文声好在前文已经确认定金为“18.2万元”，结合本案其他证据，之后“18.1万元”的表述应为笔误，故文声好支付的定金数额仍应以其实际支付的182,000元予以认定。就文声好关于原审时代表其出庭的律师并非其代理律师的主张，因原审时代表文声好出庭的委托代理人已经提供了文声好出具的委托书，故对文声好该异议，本院不予采纳。综上所述，文声好的上诉诉请，因缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,940元，由上诉人文声好负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  盛伟玲二〇一五年九月六日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……