四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第450号上诉人（原审被告）南充方兴房地产开发有限公司。法定代表人贠建林。委托代理人周泽。被上诉人（原审原告）南充佳艺美庭家居装饰有限公司。法定代表人刘林东。委托代理人杨旭东。上诉人南充方兴房地产开发有限公司（以下简称方兴房产公司）因与被上诉人南充佳艺美庭家居装饰有限公司（以下简称佳艺家居公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方兴房产公司的法定代表人贠建林及委托代理人周泽、被上诉人佳艺家居公司的法定代表人刘林东及委托代理人杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月24日，佳艺家居公司与方兴房产公司签订《房屋租赁合同》，约定方兴房产公司将位于嘉陵区南虹路四段库房一间（建筑面积624平方米，毗邻李刚承租房屋）出租给佳艺家居公司存放家具，租赁期限从2012年9月8日起2013年9月9日止。之后，方兴房产公司预收佳艺家居公司该年度租金63，600元、电费保证金1，000元。2012年12月23日21时许，李刚承租房起火引发火灾，造成佳艺家居公司在该租赁库房内家具被烧毁、租赁库房毁损不能继续使用。2013年4月9日，佳艺家居公司诉至一审法院，请求判令：1、解除佳艺家居公司与方兴房产公司签订的《房屋租赁合同》；2、方兴房产公司退还租金45，084元、电费1，000元；3、方兴房产公司、天庆公司、李刚连带赔偿损失1，261，663元。庭审中，经一审法院释明，第1、2项诉请与本案的第3项诉请属于两个不同法律关系，不能合并审理，方兴房产公司亦对解除合同无异议，表示租金和电费保证金经清算后退还。佳艺家居公司遂撤回第1、2项诉请。之后，双方协商未果，2014年10月21日佳艺家居公司又诉至一审法院，请求法院判令由方兴房产公司退还2012年12月24日至2013年9月9日的租金45，227元和电费保证金1，000元并承担资金利息。一审庭审中，双方当事人认可：佳艺家居公司已付年租金63，600元；已经履行107天应付租金为18，644.75元，租赁合同不能继续履行段租金为44，955.25元；已付电费保证金1，000元，扣除佳艺家居公司未付电费125元及物管费94元后，退还金额为781元。一审法院经审理认为：2012年8月24日，佳艺家居公司与方兴房产公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。在合同履行过程中，由于李刚承租房起火引发火灾，造成佳艺家居公司租赁库房内家具被烧毁、租赁库房毁损不能继续使用、佳艺家居公司与方兴房产公司签订《房屋租赁合同》不能继续履行，前案庭审中双方对解除租赁合同也无异议，根据合同相对性规则，佳艺家居公司有权要求方兴房产公司返还相应的已支付租赁费用。方兴房产公司承担责任后可依法向李刚追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决：一、南充方兴房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向南充佳艺美庭家居装饰有限公司返还2012年12月24日至2013年9月9日期间已付租金44，955.25元；二、南充方兴房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向南充佳艺美庭家居装饰有限公司返还电费保证金781元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，由南充方兴房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人方兴房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判由上诉人承担被上诉人资产损失6，743.29元或发回重审。其事实及理由为：1、上诉人只应承担被上诉人资金（租金）损失的6，743.29元，一审判决承担44，955.25元是错误的。被上诉人的资产损失是火灾事故造成的，根据（2013）嘉民初字第1082号民事判决书和（2014）南中法民终字第308号民事判决书确定的本次火灾事故的责任划分：“李刚违章操作，直接引发火灾，承担本次事故70%责任，方兴公司、天庆公司作为出租方，未全面尽到监管责任，承担15%责任，根据租房合同及消防安全责任书的约定佳艺公司未全面尽到承租人责任，承担15%责任”，因此，上诉人应承担的损失额为44，955.25×15%﹦6，743.29元，原审将全部租金损失，包括被上诉人应承担的过错责任全部判由上诉人承担无法律和事实依据。2、本案一审将案由确定为房屋租赁合同纠纷是错误的。本案应为侵权责任纠纷，被上诉人支付了租金，购买了上诉人库房一定期限的租赁使用权，但由于火灾事故的发生，该使用权无法全部实现，对被上诉人来讲是资产权益遭到侵害，应适用过错责任予以赔偿，火灾事故责任已确定，因此，原判适用法律错误是明显的。3、本案应追加火灾责任人李刚为本案被告参加诉讼。承租房屋的毁损，致使被上诉人无法使用是火灾事故造成的，而火灾事故李刚承担70%的责任，本案的处理结果与其有直接的利害关系，其应当作为本案被告参加诉讼，并应承担70%的责任。被上诉人佳艺家居公司答辩称，一审判决正确，应予以维持。其事实及理由：1、本案系租赁合同纠纷，而非侵权责任纠纷。因火灾原因，承租房屋全部毁损，租赁合同无法继续履行，方兴房产公司应当退还剩余的预付租金。2、对于引发火灾的李刚，其造成的该承租房屋的毁损，责任不应当由佳艺家居公司来承担，方兴房产公司可以找李刚追偿，根据合同的相对性，本案不应当追加李刚为当事人。二审诉讼过程中，佳艺家居公司自愿放弃对租金45，227元和保证金1，000元的资金利息。本院二审查明：佳艺家居公司起诉方兴房产公司、李刚、南充天庆物流有限公司侵权损害赔偿纠纷一案，佳艺家居公司要求赔偿其存放于租赁房屋内的货物损失，2013年4月9日，嘉陵区法院作出（2013）嘉民初字第1082号民事判决，判决：一、方兴房产公司、南充天庆物流有限公司赔偿佳艺家居公司损失72，117元（480，780×15%）；二、李刚赔偿佳艺家居公司损失336，546元（480，780×70%）。本院（2014）南中法民终字第308号民事判决认为，李刚作为承租房屋的直接经营使用人，在没有按规定事先办理审批手续的情况下，擅自设建烤漆房，致使火灾事故发生；同时，违反《消防法》的规定和合同中约定的应当由其承担的消防义务，无任何消防措施和制度，使大火迅速燃烧至佳艺公司的仓库，对本次事故所造成的损失，李刚应负主要赔偿责任。方兴公司、天庆公司作为房屋的出租方，将没有按《消防法》第十条规定进行消防验收、明显不符合《建筑设计防火规范》中对厂房、仓库要求的钢结构房屋出租用作厂房、库房，存在安全隐患，因此对李刚违规经营致发生火灾也具有一定过错，应承担相应的民事责任。佳艺家居公司在明知该房屋不符合仓库建筑设计条件的情况下，仍进行租用存储家具，在使用的过程中，又不按《仓库防火安全规则》加强消防安全管理，安排专人看守，致使大火迅速燃烧到其仓库，而且不能及时组织施救，致火灾损失扩大，因此，佳艺家居公司家具受损，应自行承担一定的民事责任。据此，根据各方存在的过错责任大小，判决驳回上诉，维持原判。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、本案的法律关系，是房屋租赁合同纠纷，还是侵权责任纠纷，以及是否应当追加李刚为本案当事人的问题。2、方兴房产公司应否返还佳艺家居公司的租金金额问题。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而非侵权责任纠纷，不应当追加李刚为本案当事人。理由如下：方兴房产公司和佳艺家居公司的《房屋租赁合同》合法有效，对合同双方当事人具有约束力。租赁房屋因李刚引发火灾并毁损，致使合同无法继续履行，佳艺家居公司要求方兴房产公司退还已预付的租金和电费保证金，涉及的是合同订立之后至履行完毕之前的法律关系，属于租赁合同纠纷。而侵权责任是非合同关系的责任，其适用的前提是双方之间不存在合同关系，李刚引发火灾致使租赁房屋毁损，确系侵权行为，但佳艺家居公司选择何种诉由进行主张，是其诉权的行使。佳艺家居公司在本案中是基于双方已存在的合同而主张，涉及的是合同关系，故方兴房产公司提出本案为侵权责任纠纷的理由，本院不予采信。因本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，只能对租赁合同当事人产生拘束力，李刚非本案合同关系的当事人，并不享有合同中的权利，更不负担义务。至于第三人李刚的侵权行为致使方兴房产公司财产受到损失，属另一法律关系。因此，方兴房产公司提出的应当追加李刚为本案当事人的主张，本院不予支持。方兴房产公司应当返还佳艺家居公司预付租金44，955.25元。理由如下：根据《中华人名共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失、致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。本案中，方兴房产公司作为房屋出租方，收取租金对价并让渡租赁房屋的使用权，应当承担佳艺家居公司对租赁物享有占有、使用的合同责任。本案租赁合同无法履行，是第三人李刚引发火灾所致，现佳艺家居公司合同目的不能实现，方兴房产公司是否存在过错，其责任不能免除。因此，方兴房产公司以第三人侵权为由，并依据火灾事故认定书认为其只承担本次事故15%的责任，应返还预付租金6，743.29元的上诉理由，本院不予支持。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由上诉人南充方兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任雅莉审 判 员  蒙秀梅代理审判员  王婵轶二〇一五年九月十七日书 记 员  范云荣