上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1657号上诉人(原审原告)刘志德。委托代理人柯琼，上海宏瀚律师事务所律师。委托代理人陈怡，上海宏瀚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海香港广场物业管理有限公司。法定代表人林建岳。委托代理人夏英，北京市中伦(上海)律师事务所律师。上诉人刘志德因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘志德系本市黄浦区淮海中路XXX号2302室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人。2012年11月15日，上海香港广场物业管理有限公司(以下简称“香港广场物业公司”)作为本市淮海中路XXX号香港广场南、北座的物业管理公司，以刘志德拖欠2008年7月至2012年7月物业管理费及水、电费为由，诉至法院，要求刘志德支付前述欠费并支付相应的滞纳金。庭审中，刘志德认为，2002年香港广场物业公司与上海丽兴房地产有限公司(以下简称“丽兴房产公司”)签订的《香港广场管理服务合同》并非是前期物业合同，不能约束刘志德；刘志德与香港广场物业公司之间未明确约定物业管理费标准，外销房物业管理费应该由业委会、业主代表及物业公司协商确定，协商不成则报物价局裁定，并非是核准制的；香港广场物业公司主张的2010年7月前物业管理费已超过诉讼时效；香港广场物业公司仅是提供基础性的物业服务，香港广场物业公司的收费标准过高。该案经审理查明，1998年5月，刘志德与丽兴房产公司签订《香港广场外销商品房出售合同》，约定刘志德向丽兴房产公司购买系争房屋，刘志德同意根据管理公约及承诺书，将房屋交丽兴房产公司指定的物业管理机构统一管理。1999年12月，香港广场物业公司向原卢湾区物价局申请物业管理费备案，称香港广场自1997年投入运营始，即由香港广场物业公司提供物业服务，经相关成本核算，确定办公单位及酒店式服务公寓物业费为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)32元。原卢湾区物价局同意备案并加盖物业收费管理专用章。2002年，丽兴房产公司与香港广场物业公司签订《香港广场管理服务合同》，约定由丽兴房产公司聘请香港广场物业公司管理、经营及出租香港广场南、北楼，丽兴房产公司同意并负责在管理公约中明确香港广场物业公司拥有管理上述房屋的权利，物业管理服务收费应遵循合理、公开与管理水平相适应的原则，由丽兴房产公司与香港广场物业公司协商确定。2008年6月，刘志德向香港广场物业公司支付2007年10月至2008年6月物业管理费33,480元及相关水、电费；2013年2月，刘志德向香港广场物业公司支付2013年1月物业管理费3,720元及相关水、电费。法院认为，丽兴房产公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托香港广场物业公司为香港广场提供物业服务并无不妥。即使《香港广场管理服务合同》效力存疑，香港广场物业公司事实上也一直为香港广场提供物业服务，刘志德作为业主理应向香港广场物业公司支付物业管理费。关于物业管理费标准，香港广场物业公司在1999年已向物价局备案。刘志德向香港广场物业公司所支付的物业费即是按此标准，刘志德称诉讼前不知晓物业费标准的意见，法院不予采纳。业主与香港广场物业公司对物业费标准发生争议，在香港广场业主委员会尚未成立的情况下，可由香港广场物业公司与业主协商，协商不成由有关部门处理，但在新标准产生之前，业主仍应按原标准支付物业费。香港广场物业公司未能提交有效的催缴凭证，故主张2010年7月前的物业费、电费、水费等的诉请已超过诉讼时效，法院不予支持。据上，法院于2014年3月31日作出判决：刘志德应支付香港广场物业公司自2010年7月起至2012年7月止的物业管理费76,260元；刘志德应支付香港广场物业公司上述欠款的滞纳金；香港广场物业公司的其余诉请不予支持。刘志德、香港广场物业公司不服判决提起上诉，现该案在二审法院审理中。2013年10月下旬，刘志德因电梯门禁卡出现故障，要求香港广场物业公司修理或更换，香港广场物业公司提出刘志德需先行支付部分物业费方可办理，双方协商未果。2014年12月，刘志德诉至原审法院称，由于香港广场物业公司的行为致刘志德无法正常使用及出租房屋，给刘志德造成损失，故请求法院判令：1、香港广场物业公司立即停止妨碍刘志德使用其所有的上海市淮海中路XXX号2302室房屋的行为，及时为刘志德更换电梯门禁卡；2、香港广场物业公司应向刘志德支付自2013年11月1日起至停止妨碍日止的房屋租赁损失(按每月25,000元计算)。原审审理中，香港广场物业公司表示愿为刘志德办理电梯门禁卡修理或更换，刘志德接受并至香港广场物业公司处完成了换卡手续。故刘志德向法院申请撤回第一项诉讼请求。原审法院经审理后认为，刘志德虽对香港广场物业公司的物业管理范围、收费标准等提出置疑，但并不否认香港广场物业公司提供物业服务及已收取相关物业费用的事实。刘志德在物业电梯门禁卡出现故障，要求修理或更换时，香港广场物业公司主张暂行支付部分欠付物业费即可办理电梯门禁卡修理或更换，但遭刘志德拒绝，香港广场物业公司该项主张并未超出履约的必要限度。刘志德在香港广场物业公司履行物业管理服务义务的前提下，即便认为物业费标准不明或收费过高，也应按公平原则并考虑事实状况合理履行。而刘志德虽经香港广场物业公司提议仍不接受电梯门禁卡处置方式，故刘志德对造成电梯门禁卡无法正常使用的后果，负有责任。香港广场物业公司提出履约抗辩虽有其合理性，刘志德也事实采取他人协助方式出入物业，但香港广场物业公司未顾及刘志德确会因此产生不便，从合同全面履行的原则考量，香港广场物业公司应适时为刘志德办理电梯门禁卡修理或更换。审理中，香港广场物业公司表示愿为刘志德不附条件办理电梯门禁卡修理或更换，刘志德接受并至香港广场物业公司处办理了相关电梯门禁卡更换手续，故刘志德申请撤回第一项诉请，法院对此申请予以准许。刘志德主张因香港广场物业公司前述行为妨碍使用物业，造成其因无法对外出租房屋产生租赁损失。香港广场物业公司对刘志德是否存在出租行为提出异议，且认为刘志德也未将出租事实告知香港广场物业公司。鉴于刘志德未能及时办理电梯门禁卡修理或更换，系因刘志德未能积极接受香港广场物业公司提出的合理履约方案所导致，其后果并不能全面归责于香港广场物业公司，故刘志德的房屋租赁损失主张，缺乏事实依据，法院依法难以支持。原审法院据此作出判决：刘志德要求上海香港广场物业管理有限公司支付自2013年11月1日起至停止妨碍日止的房屋租赁损失(按每月25,000元计算)的诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人刘志德不服，向本院提起上诉称：原审判决在事实认定上存在错误。不能因为香港广场物业公司对刘志德出租系争房屋一节事实存有异议，认为刘志德未就此告知，法院对该节事实就不予认定。房屋租赁损失是因为香港广场物业公司一直不肯配合刘志德及时更换、办理系争房屋电梯门禁卡所致，而非刘志德未能积极接受香港广场物业公司提出的合理履约方案。因刘志德担心如其支付部分物业管理费则代表其知道收费标准，故不敢接受香港广场物业公司提出的先行支付部分物业管理费后办卡的方案。其次，即使法院认定香港广场物业公司提出的方案合理，亦应考虑在此方案提出之前所导致的房屋租赁损失。另外，双方之间并不存在物业服务合同关系，故本案适用法律错误。综上，请求本院撤销原判，发回重审或改判支持刘志德的原审诉请。被上诉人香港广场物业公司答辩称：刘志德在一审诉前调解阶段自认系争房屋没有出租，但在法庭正式审理阶段却提供了租赁合同企图证明租赁事实的存在，该行为违反“禁反言”原则。即使租赁事实属实，其租赁损失也是其违约行为造成的，与物业公司无关。况且，刘志德仍可通过保安、前台代刷卡进入系争房屋。香港广场物业公司认为原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，香港广场物业公司诉刘志德物业管理费一案，双方均不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月25日作出(2014)沪二中民二(民)终字第1631号终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，刘志德作为香港广场的小业主，事实上接受了香港广场物业公司提供的物业服务，理应交纳物业管理费。香港广场物业公司提出先行支付部分物业管理费后再对损坏的门禁卡予以调换之方案，实质为针对刘志德拖欠物业管理费之行为行使抗辩权。因此，刘志德是否拖欠物业管理费或拖欠物业管理费是否具有正当理由，决定了香港广场物业公司的上述抗辩行为是否具备合理性。本案一审判决之后，双方之间的物业管理费纠纷业已作出二审终审判决。(2014)沪二中民二(民)终字第1631号判决最终认定刘志德应支付香港广场物业公司自2010年7月起至2012年7月止的物业管理费76,260元。基于此，本院认为，香港广场物业公司当时提出上述方案情有可原，并未明显超出合理范围。况且，不予调换门禁卡仅会造成房屋使用人进出系争房屋不便，即便刘志德将系争房屋出租，亦不会造成承租人无法使用系争房屋的后果。故刘志德要求香港广场物业公司赔偿租赁损失，法律依据并不充足。综上分析，原审判决对于刘志德的原审诉请未予支持并无不当。刘志德上诉并未提出新的事实和理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人刘志德负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一五年九月十六日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……