西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03878号原告曾方禄，男，汉族，1965年1月24日出生，住西安市碑林区。原告张丁，女，汉族，1964年12月19日出生，籍住西安市碑林区太乙路10号11楼4层3，现住西安市碑林区。共同委托代理人刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。共同委托代理人孙立洁，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。被告西安浩华置业有限公司，住所地：西安市高新区高新路**高新商务**202。法定代表人李伟斌，该公司总经理。委托代理人王小朵，系该公司员工。原告曾方禄、张丁与被告西安浩华置业有限公司（以下简称浩华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾方禄及其与张丁的共同委托代理人刘爽、孙立洁，被告浩华公司的委托代理人王小朵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾方禄、张丁共同诉称：原告购买被告开发的位于西安市××新区××路北侧的曲江·诸子阶第3幢4单元7层40703号商品房，双方签订《商品房买卖合同》（合同备案号为Y10130126，以下简称购房合同）。购房合同签订后，原告于2010年11月27日向被告支付了全部购房款共计人民币942433元。合同约定，出卖人应当在2012年6月28日前向原告交付房屋，而被告未能按照购房合同约定的房屋交付条件按期将房屋交付原告，无法向原告出示房屋验收合格的证明文件并提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告曾于2013年11月7日向雁塔区人民法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，被告在庭审中对违约事实表示认可，随后双方达成调解，雁塔区人民法院于2014年4月16日作出（2013）雁民初字第06606号民事调解书，内容为：被告向原告支付逾期交房违约金47781元（违约金计算时间自2012年7月29日起至2013年12月17日止）。现被告仍然不能达到合同约定的交房条件，原告无法办理收房手续。现原告诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币48629元（从2013年12月18日计算至2015年5月18日）。2.被告立即向原告支付自2015年5月19日起至房屋交付日止的逾期交房违约金。3.被告承担本案诉讼费。被告浩华公司辩称：原告所购买的房屋于2013年4月10日达到合同第八条所约定的四方验收合格的交付条件。浩华公司在上一案诉讼结束后曾于2014年5、6月电话通知原告收房，但原告没有前来办理收房手续。经审理查明：2010年11月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10130126，约定由原告购买被告开发的位于西安市××新区××路北侧的曲江·诸子阶第3幢4单元7层40703号商品房一套，房屋总价款为942433元。合同第六条约定，买受人于签约当日交清全额房价款,金额为人民币942433元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月28日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约向被告支付全部房价款。2013年11月7日，原告因商品房预售合同纠纷将被告诉至本院，请求被告立即向原告支付自2012年6月28日起至2013年12月17日止逾期交房违约金50609元，并请求被告立即对商品房不符合购房合同附件四约定标准的部位安装到位以达到约定标准。该案审理过程中，双方达成调解协议，被告同意向原告支付逾期交房违约金47781元（自2012年7月29日至2013年12月17日）。2014年4月16日，本院做出（2013）雁民初字第06606号民事调解书，对该调解协议内容予以确认。庭审中，原告主张房屋的交付条件是符合国家和地方人民政府有关规定的综合验收和消防验收，并取得竣工验收备案表。被告则辩称根据合同约定房屋的交付条件为四方验收合格，并提交《建设工程竣工验收报告》，证明涉案房屋于2013年4月10日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，符合交付条件,并辩称其曾于2014年5、6月电话通知原告收房，但原告没有前来办理收房手续。经查，该竣工验收报告显示涉案工程的竣工日期为2013年4月10日，验收结论有建设、监理、施工、设计和勘察五个单位的盖章，综合验收结论为“满足设计要求及合同约定相关内容”，盖章部分勘察单位无时间落款。以上事实，有《商品房买卖合同》、房款收款收据、《建设工程竣工验收报告》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应在2012年6月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经其组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格的商品房交付原告使用，而其当庭提交的《建设工程竣工验收报告》显示综合验收结论为“满足设计要求及合同约定相关内容”，并未明确综合验收是否合格，不符合合同约定的验收合格的交付条件，且盖章部分勘察单位无时间落款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，涉案楼盘至今未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今并未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件，故被告应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金。2013年12月18日至2015年5月18日被告逾期交房517天，按约定被告应向原告支付逾期交房违约金48723元，唯因原告仅主张48629元，本院依法予以支持。至于原告主张的2015年5月19日至房屋实际交付日的逾期交房违约金，因涉案房屋的实际交付日无法确定，故该部分违约金无法计算，本院暂不予处理，实际发生后原告可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告西安浩华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾方禄、张丁支付逾期交房违约金48629元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1016元，由被告西安浩华置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  王建利人民陪审员  高雪梅二〇一五年九月八日书 记 员  谭 鑫打印：相丽华校对：康黎2015年月日送达