广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终873号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区丽峰路**东田丽峰大厦写字楼**。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：周青，女，1984年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：田玮，广东广和律师事务所律师。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地。住所地：广东省东莞市常平镇河东路**iv>法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人周青、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东田公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周青全部诉讼请求；二、由周青负担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院将不动产权管理部门审核发证的期间强行计入东田公司的办证期间，作出完全没有证据支持的推定，扩大了东田公司的义务，不仅对东田公司不公，而且违反了日常生活经验法则。东田公司提交的常平镇不动产登记中心出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》充分证明，2017年7月14日-12月26日期间是不动产权部门审核发证期间，不应计入东田公司的办证期间。二、一审判决对于诉讼时效期间起算点的认定错误，应予纠正。1.案涉合同第十五条及附件五第五条明确约定了东田公司办理房屋权属登记的时间，也明确约定东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金，以及周青有权解除合同的约定。按照双方约定，东田公司需要在2016年9月12日前将有关确权资料报产权登记机关备案，如到期未备案，则视为违约。2.诉讼时效的起点应当从2016年9月12日起算。直到2016年9月12日，东田公司还未能按约定提交权属备案资料，已构成违约，周青即知道办证权利受到损害，其具备了请求支付迟延办证违约金的权利，诉讼时效开始计算。3.一审法院错误认定逾期办证违约金应认定为每日累计计算的持续性债权，没有事实依据和法律依据。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在周青未提交任何损失证据的情况下，一审认定违约金过低予以变更没有法律依据。4.一审混淆了协助办证请求权与违约金计算方式的主从关系，在协助办证请求权已超过诉讼时效的情况下，即使违约金持续计算，也不能因此推导出主权利的诉讼时效未超过。周青辩称，一、商品房买卖合同及补充协议中关于逾期办证违约金按固定房款的万分之五计算属于格式条款，免除了东田公司的主要义务，排除了周青的权利，应属于无效条款。二、违约金计算截止日期应为2017年12月28日。周青须向东田公司取得权属资料方能办理不动产权证，而资料均由东田公司保存或办理中。在2017年12月28日前，东田公司无法提供办理不动产权证书必备材料，周青也无法办理产权证书。根据商品房买卖合同附件五第五条第二款约定东田公司何时递交大确权资料、何时取得大确权证书，周青无法知晓，东田公司也未通知其办理大确权的情况。东田公司于2017年12月28日通知周青可以办理不动产证书时，才能视为东田公司符合买卖合同附件五第五条第二款约定的全面履行协助办证的义务。因此，应以2017年12月28日作为逾期办证的时间节点。综上所述，东田公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。常平房地产公司述称，同意东田公司的上诉意见。周青向一审法院起诉请求：一、东田公司、常平房地产公司连带支付周青逾期办证违约金，以购房款760000元为本金，从2016年9月10日起按照年利率6%计算至2017年12月28日止为72048元；二、一审案件诉讼费由东田公司、常平房地产公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、常平房地产公司、东田公司应于判决发生法律效力之日起十日内共同向周青支付逾期办证违约金24237元；二、驳回周青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由周青负担531元，由常平房地产公司、东田公司共同负担269元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11540号民事判决书。二审期间，东田公司、周青、常平房地产公司均未提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、周青关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如周青的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人周青的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，周青亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。周青主张称违约金条款属于无效条款理由不成立，本院不予支持。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向周青交付案涉房屋之日的2014年9月11日起至2016年9月10日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助周青办妥房地产权属证书。在周青不解除案涉合同的情况下，应从2016年9月10日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，周青最迟应于2019年9月10日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而周青于2020年6月17日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2016年9月10日至2019年9月10日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，周青提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向周青支付逾期办证违约金。对于周青提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11540号民事判决；二、驳回周青的诉讼请求。一审案件受理费800元，由周青负担。二审案件受理费406元，由周青负担。广东东田投资股份有限公司预交406元，本院不予清退，由周青径付406元给广东东田投资股份有限公司。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月二十三日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。