贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初31号原告：杨系广，男，1977年8月20日生，白族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告杨系广与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨系广，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云，到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨系广共同向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决立即停止对原告购买的位于盘州市亦资街道江源路王家山宝湖家园1-203号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；二、判决确认原告与第三人金竹源房开于2016年5月20日签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于盘州市归原告所有；三、判决第三人金竹源房开立即协助和配合原告办理盘州市屋的产权过户登记，将该房屋所有权登记到原告名下；四、本案的案件受理费用由三被告承担。事实与理由:2016年5月20日，原告与第三人签订商品房买卖合同，第三人将其开发的位于盘州市（套内建筑面积101.34平方米）以人民币贰拾陆万叁仟肆佰捌拾肆元（263484元）的价格出售给原告。合同签订后，原告按合同约定的付款期限通过现金支付及转账付款方式向第三人付清了全部购房款，第三人金竹源房开向原告出具了购房款收据，并将买卖的房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修后作为唯一住房居住至今。六盘水市中级人民法院受理本案被告路元明、龙有生、刘荣华与第三人合资合作开发房地产合同纠纷一案的强制执行申请。在执行过程中，把原告向第三人购买的房屋作为执行标的物采取了查封的执行措施。因此，原告作为执行异议人向六盘水市中级人民法院提出书面执行异议，该院于2021年1月12日作出（2021）黔02执异3号裁定书，以原告与第三人金竹源房开签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间早于合同签订时间，明显违背常理，据此否定了原告与第三人签订的《商品房买卖合同》的效力，并裁定驳回了原告的执行异议请求。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，是原告与第三人通过充分协商达成的房屋买卖约定。对于该合同中约定的房屋交付时间早于合同签订时间的原因，是因该合同内容除房屋面积、单价、付款方式及期限等条款属双方的特别约定条款外，其他包括房屋交付时间及条件在内的许多条款均是第三人事先拟定的格式条款。在签订合同时原告曾就房屋交付时间早于合同签订时间的合同内容向第三人提出，但第三人表示该交房时间是预售许可证上确定的时间，在双方签订的《商品房买卖合同》中不能修改，并口头答复该时间对确定双方的商品房买卖没有影响，原告根据第三人的答复才与其签订了该《商品房买卖合同》。六盘水市中级人民法院在作出的（2021）黔02执异3号裁定书否定原告与第三人签订的《商品房买卖合同》效力的认定，严重违背客观事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案商品房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，根据上述规定，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告向第三人购买的房屋，不但签订有合法有效的商品房买卖合同，还支付了全部房屋价款，且该房屋属原告的唯一居住房屋。因此，六盘水市中级人民法院裁定书否定原告的执行异议请求错误。原告与第三人于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告杨系广为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：身份证复印件，拟证明原告的主体资格。第二组证据：户口簿、结婚证复印件，拟证明与原告转账人的夫妻关系。第三组证据：2016年5月20日签订的购房合同，拟证明签订的合同真实有效。第四组证据：收据（2013年6月5日的首付款9.5万元、2016年2月6日转账给房开公司的转账记录5万元、2016年5月20日263484元付款收据），拟证明已缴清房款。第五组证据：房屋预售许可证，拟证明交房时间是主管部门审定的交房时间。第六组证据：水、电落户费及入住后的交费清单，拟证明从2017年农历9月13日已居住并投入使用。被告龙有生质证意见：对第一组、第二组证据的三性无异议。对第三组证据《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，购房合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2016年5月20日但却一直未进行备案登记、预告登记或办理房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向金竹源房开主张过权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。其四，原告未能提供证据原件，无法证明其真实性。对首付款收据、2016年2月6日的汇款收据的真实性、合法性有异议，首付款收据原告未提供银行转账或取款凭证，亦不能提供购房发票，也不能说明款项来源，不能证明真实支付了相关款项。对2016年2月6日收据原告未能提交证据原件，对其三性均有异议。对证据五组证据，达不到证明目的，同一批案件中也有房屋交付时间与此不一致。对第六组证据的真实性、合法性有异议，首先，原告未提供其相关的付款凭证证明其真实支付了相关的落户费。由原告当庭向法庭展示手机交费记录后被告质证意见：不能显示对应的房屋。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组、第二组证据，被告及第三人无异议，予以采信，第三组证据商品房买卖合同，房屋出卖方金竹源公司予以认可，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实。第四组证据收据，房屋出卖方认可已支付购房款的事实，故可达到原告已支付购房款的证明目的。第五组证据房屋预售许可证，因当事人可对购房时间进行约定，故对其证明目的不予采纳。第六组证据水、电落户费及入住后的交费清单，结合原告当庭展示付款平台的付款记录显示缴费对应房号为富湖家园一单元203室，以及本院提取的现场照片，可证明原告在案涉执行查封前已占有房屋的事实，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告龙有生质证意见：对证据一、二的三性无异议。对《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，购房合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2017年8月27日但却一直未进行备案登记、预告登记或办理房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向金竹源房开主张过权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对收据的真实性、合法性有异议，原告未提供银行凭证，亦不能提供购房发票，也不能说明款项来源，不能证明真实支付了相关款项。对证据五的借条及决议的三性有异议，原告未提供借条的原件及付款的凭证，不能证明其真实性。其次，原告在起诉状中也没有对款项来源及构成进行披露，且该证据并不是在法定的举证期间内提交，完全有虚假补充的可能。对对证据六的三性无异议，对证明目的有异议，该证据不能达到原告的证明目的。对证据七的三性有异议，原告未能提供证据原件不能证明该证据的真实性。其余质证意见与证据五的一致。对证据八、九的三性无异议，证明目的有异议，原告未能提交用电用水的记录及缴费记录，无法证明其在涉案房屋居住。对证据十的三性无异议。被告金竹源房开、冯全文质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组、第二组证据，被告及第三人无异议，予以采信，第三组证据商品房买卖合同，房屋出卖方金竹源公司予以认可，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实。第四组证据金竹源房开向原告出具的收款收据,第五组证据被告冯全文及其妻子向原告出具的借条、协议，第六组证据二原告的结婚证，第七组证据原告张春的借记卡账目历史明细清单，这几组证据相互印证，且房屋出卖方认可已支付购房款的事实，故可达到原告已支付购房款的证明目的。第八组证据用电客户基本信息，第九组证据水表资料明细表相互印证，且房屋出卖方认可房屋交付的事实，结合本院提取的现场照片，可证明二原告在本案查封之前已经合法占用案涉房屋的事实，予以采信。第十组证据：贵州不动产登记查询结果，根据该证据所载明的信息，可证明原告无其他用于居住的房的事实，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为263484元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2021年1月12日作出（2020）黔02执异159号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋不得执行并解除查封措施的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求不能成立。对于原告提出的其他诉讼请求，因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定,对该诉讼请求本案不予处理，原告可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封执行措施；二、驳回原告杨系广的其他诉讼请求。案件受费5253元，由被告路元明、龙有生、刘荣华、负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹