上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1717号上诉人(原审原告)上海荣明娱乐休闲屋。法定代表人阎荣明。委托代理人周建云，上海万浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市杨浦区人民政府平凉街道办事处。法定代表人叶靖。被上诉人(原审被告)上海友利德工贸公司。法定代表人黄松华。上述两被上诉人之共同委托代理人储兴厚，上海金仕维律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。上诉人上海荣明娱乐休闲屋(以下简称“荣明休闲屋”)因共有物分割纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人荣明休闲屋的委托代理人周建云，被上诉人上海市杨浦区人民政府平凉街道办事处(以下简称“平凉街道”)、上海友利德工贸公司(以下简称“友利德公司”)的委托代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，友利德公司曾因房屋租赁纠纷将荣明休闲屋诉至法院，案号为(2013)杨民四(民)初字第3987号，该案中，友利德公司诉请要求：1、确认双方于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；2、荣明休闲屋立即腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将上述房屋交还于友利德公司；3、荣明休闲屋支付系争房屋自2013年5月25日至其实际返还房屋时止、租金标准即每月人民币(以下币种均为人民币)15,000元的房屋使用费，并同意返还荣明休闲屋交付的押金15,000元。该案审理查明的事实如下：平凉街道是上海市平凉路XXX号全幢房屋的产权人，亦是上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的承租人(承租部位均为底层统客堂及天井)。平凉街道将上述房屋交友利德公司经营管理，同意友利德公司以自己的名义出租、签订合同、提起诉讼等。荣明休闲屋自2005年开始承租并占用上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋，作经营之用。2012年5月21日友利德公司、荣明休闲屋再签《租赁协议》，约定荣明休闲屋向友利德公司承租上述房屋经营茶室；租期自2012年5月25日至2013年5月24日；月租金为15,000元，荣明休闲屋应于每月20日前支付；友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋等内容。另，上述《租赁合同》第一条关于租赁房屋的条款中未列158号，写的是156A号，但上海市通北路171弄没有156A号，荣明休闲屋实际占用的即158号相关部位的房屋。2013年5月24日之前的租金，友利德公司、荣明休闲屋均已收付结清。2013年6月友利德公司向荣明休闲屋明确合同已到期、房屋须收回，但荣明休闲屋表示不同意。此后友利德公司、荣明休闲屋未再签署租赁协议，亦未达成其他解决争议的意向。荣明休闲屋占用房屋，使用至今。荣明休闲屋自承租以来曾对房屋进行修缮，为经营之需亦曾实施装修。其中，2005年9月因受台风及下水道堵塞影响，承租房屋被雨水淹入，为此荣明休闲屋向友利德公司申报要求自行出资修理房屋所属大楼的楼顶，申报修复费用为14,629.6元，经友利德公司同意荣明休闲屋于嗣后实施修理，后向友利德公司协商适当补偿。友利德公司同意免除荣明休闲屋一个月的租金，以此作为补偿因物业未及时补修造成的损失，荣明休闲屋亦承诺今后如有类似情况发生，一切修理费用自负。2011年荣明休闲屋因其经营“知音KTV”之需，对房屋再次进行了装修。期间，由荣明休闲屋出资一并对上海市平凉路XXX号二、三楼的水管重新进行了排设。该案审理中，荣明休闲屋曾表示打算提起反诉，要求友利德公司赔偿其装修损失200万元，但未在法院指定的期间内递交反诉状，并于嗣后明确不主张反诉。法院经审理该案后认为，友利德公司得房屋权利人的授权出租房屋，其与荣明休闲屋达成租约签署协议所确定的条款，是双方当事人的真实意思表示，不违法律故系合法有效，租赁双方应当按约履行。协议约定租期至2013年5月24日止，现已届满，此后未有续租，故荣明休闲屋应当及时腾退并返还房屋，现仍占用房屋，缺失合同前提，除应立即迁离之外还应承担占用期间的房屋使用费。故友利德公司要求确认协议终止、荣明休闲屋腾退还房并支付原租金标准的使用费、友利德公司返还押金，应予支持。荣明休闲屋辩称友利德公司及房屋权利人曾有承诺，不论协议租期长短荣明休闲屋均可继续承租，对此须有证据佐证，然荣明休闲屋没有列举证据，系争协议亦未见相关意思表示，故法院无法采信其辩称意见。未得续租保障，在仅有一年租约的前提下，荣明休闲屋投入装修的后果只能由其自行承担，并且双方于租赁协议中亦已言明，友利德公司不承担、不补贴任何装修费用，现租期届满合同自然终止时，荣明休闲屋可在不造成房屋毁损的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求友利德公司补偿附合装饰装修费用，因此荣明休闲屋认为自己投入巨款实施装修友利德公司故应赔偿或补偿等辩称不成立。法院于2014年1月17日作出一审判决：一、确认友利德公司与荣明休闲屋于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；二、荣明休闲屋应于判决生效之日起十日内腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋、上海市平凉路XXX号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层占用的房屋，并将上述房屋返还于友利德公司；三、荣明休闲屋应于判决生效之日起十日内支付友利德公司房屋使用费(按每月15,000元计，自2013年5月25日算至其实际返还房屋时止)；四、友利德公司应于判决生效之日起十日内返还荣明休闲屋押金15,000元。后荣明休闲屋提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后认为，荣明休闲屋与友利德公司签订的《租赁协议》所约定的租赁期限现已届满，荣明休闲屋继续占用房屋缺乏合同依据。荣明休闲屋提出友利德公司及房屋的权利人曾承诺荣明休闲屋可以一直租赁使用房屋，但友利德公司对此不予认可，双方亦未续签租赁合同，故荣明休闲屋以此为由拒绝腾退房屋的主张，难以采纳。至于荣明休闲屋主张因其在租赁期间投入资金对房屋进行了装修，故不应腾退，即使荣明休闲屋提出的装修情况属实，但在合同约定的租赁期限即将届满友利德公司未明确续租的情况下，对装修期限应当有所预见，房屋是否进行过装修不能成为不腾退房屋的依据，故对荣明休闲屋的该项上诉理由不予支持。鉴于荣明休闲屋一直占用系争房屋至今，故原审法院判令荣明休闲屋按《租赁协议》约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费，并无不当。二审法院并于2014年4月21日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。后荣明休闲屋于2014年起诉友利德公司，案号为(2014)杨民四(民)初字第3683号，该案中荣明休闲屋的诉讼请求为，要求友利德公司赔偿荣明休闲屋装修补偿款400,000元。法院经审理该案后认为，荣明休闲屋、友利德公司于2012年5月21日签订的《租赁协议》明确约定租赁期届满后，友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋，生效判决亦确认租赁期满合同自然终止时，荣明休闲屋在不造成房屋损毁的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求友利德公司补偿附合装饰装修费用。现荣明休闲屋称房屋产权人同意对其进行补偿，但却未提供相应证据予以佐证，故其要求友利德公司补偿装修费40万元的诉请，缺乏法律依据，难以支持。据此，法院判决：荣明休闲屋要求友利德公司赔偿装修补偿款400,000元的诉讼请求，不予支持。2014年9月12日，上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)、上海桥盛拆迁有限公司(房屋拆迁实施单位)与平凉街道(乙方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，(第二条)乙方房屋坐落于平凉路XXX号，房屋类型办公，房屋性质私房，建筑面积918平方米；(第三条)房地产市场评估单价为24,000元/平方米；(第四条)被拆迁房屋价值补偿款22,032,000元；(第五条)停产停业损失2,203,200元，计算公式为：24,000元/平方米*918平方米*10%；(第七条)经评估被拆迁房屋装潢补偿款为91,800元，计算公式为：100元/平方米*918平方米；(第八条)签约搬迁奖励费709,000元、纯货币奖励2,545,000元；设备搬迁费367,200元；设备重置补偿2,323,200元，奖励补贴合计5,944,400元。现荣明休闲屋认为其是被拆迁房屋的实际承租人及经营者，相应的拆迁补偿款应由其获得，故诉至法院，请求判令：1、平凉街道及友利德公司支付停产停业损失2,203,200元；2、平凉街道及友利德公司支付设备搬迁费367,200元；3、平凉街道及友利德公司支付设备重置费2,323,200元；4、平凉街道及友利德公司支付房屋装潢补偿91,800元。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。荣明休闲屋与友利德公司的房屋租赁协议已被生效判决确认于2013年5月24日终止，并判决荣明休闲屋迁出。且该租赁协议明确约定租赁期届满后，友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋。被拆迁房屋产权单位系平凉街道，动迁单位与房屋产权单位签订安置协议，并据此给予的补偿系对房屋产权人的补偿。现荣明休闲屋在租赁关系终止后，要求房屋产权单位及出租人给予其动迁补偿安置款无法律依据，法院难以支持。原审法院据此作出判决：荣明休闲屋要求平凉街道、友利德公司支付停产停业损失2,203,200元、设备搬迁费367,200元、设备重置补偿款2,323,200元、房屋装潢补偿款91,800元之诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人荣明休闲屋不服，向本院提起上诉称：上诉人于2005年即开始承租使用本市平凉路XXX号作为经营场所，而该处系在2007年被列入拆迁范围，故上诉人认为该处在2007年就开始动迁。2007年时上诉人在该处经营，故应享受相关的停产停业损失补偿、设备搬迁费。动迁装潢的评估节点是在2007年，而租赁合同对期满以后或提前终止的装潢处理并无约定。故动迁补偿款中对装潢的补偿也应属上诉人所有。被上诉人对房屋面临动迁早就知晓，其利用上诉人的名义向动迁单位主张了更多的动迁补偿款。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人平凉街道、友利德公司辩称：上诉人与友利德公司的租赁合同于2013年5月24日已终止，之后上诉人是属于非法使用状态。租赁合同明确约定期满以后或提前终止对于装潢费用被上诉人是不需要承担任何补偿的，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人关于被拆迁房屋的租赁关系终止在前，平凉街道与动迁单位签订拆迁安置协议在后，且平凉街道系被拆迁房屋的权利人，动迁单位与房屋产权单位签订安置协议，并据此给予的补偿系对房屋权利人的补偿。现上诉人要求房屋权利人及出租人给予其动迁补偿安置款既无合同依据，亦无法律依据，故对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币45,948元，由上诉人上海荣明娱乐休闲屋负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年九月二十五日书 记 员  黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……