安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2014)泾民一初字第01452号原告：查子刚。原告：查贵芬。原告暨原告查子刚、查贵芬的委托代理人：翟学军。被告：李超音。委托代理人：陈学邦，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人：查立新，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：翟红升。被告：翟志宏。原告查子刚、查贵芬、翟学军诉被告李超音、翟红升、翟志宏确认合同无效纠纷一案，由原告查子刚、查贵芬、查祥傲向本院提起诉讼，本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭。因原告查祥傲于2014年11月13日死亡，本院依法中止审理，后查祥傲的儿子翟学军要求参加诉讼，于2014年12月11日恢复诉讼。本院于2015年1月22日公开开庭审理了本案。原告暨原告查子刚、查贵芬的委托代理人翟学军，被告李超音及其委托代理人查立新，被告翟红升、翟志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。查子刚、查贵芬、翟学军诉称：座落在泾县桃花潭镇查济村珠公村民小组爱日堂老式平房4间及菜园，是1951年土改时泾县政府确认房地产权为查七奶奶及查祥傲、查子刚、查贵芬等5人共同所有。2003年12月14日，翟红升、翟志宏在其他土地房屋产权人不知情的情况下，和李超音签订房屋卖契（卖契上的查祥芬、翟学军的签名均为非法代签），将房屋出售给李超音，所得房款由翟红升、翟志宏领取。查子刚、查贵芬、翟学军认为翟红升、翟志宏未经房屋所有权人同意，无权处置他人财产，且李超音作为城镇居民不得买卖农村集体土地房产，故于2014年10月29日诉至法院请求判令：翟红升、翟志宏、李超音所签订的房屋卖契无效，诉讼费由翟红升、翟志宏、李超音承担。李超音辩称：本案确认合同无效的主体不适格。查子刚和查贵芬均常年居住在外地，两人户籍均不在查济村，无权拥有土地使用权，对涉案房屋不享有产权。涉案房屋登记的权利人是查七奶奶，一直由查祥傲持有房产权利凭证，查子刚和查贵芬不是查七奶奶的近亲属，故查子刚和查贵芬作为原告起诉不适格。在查祥傲去世后，翟学军作为原告起诉也不适格。其当时来到查济村，经查从发处了解到，查济有老房屋破旧了，需要维修，但是村里没有钱。在此情形下其才与查祥傲的两个儿子共同协商，且在查祥傲健康状况良好（当时查祥傲八十多岁，一个人在家，很清醒）的情况下签订了房屋卖契，并将房产凭证交与其保存，该房屋卖契符合查祥傲的真实意思表示。该合同在内容上不涉及农村土地的买卖，合同的内容载明了查祥傲年事已高，无法维修该房屋，其购买是为了更好的维修房屋，合同目的是保护房屋，其除了支付购房款之外实际上投入了大量人、物力进行维修保护。根据现行土地管理制度，限制城镇户口居民购买农村的房屋，但是该限制性规定不能限制其购买老房屋进行维修的目的。翟红升辩称：房屋已经转让10年了，不能因为房屋增值了就否认当初的房屋买卖，这样有违诚信原则。当时转让房屋的目的就是保护老房屋，该房一直以来是村里维修，后来要自己维修，维修费是其和翟志宏出，后其二人没有能力维修。当时房屋实际上没有人居住，其和管委会说过可以将房屋给国家，前提是国家出钱维修该房屋。查祥芬、翟学军的名字虽为代签，但都是经过其二人同意后才代签的。翟志宏辩称：本案确认合同无效的主体不适格。案涉合同在内容上不涉及农村土地的买卖。查子刚、查贵芬、翟学军围绕自己的主张，向法庭出示下列证据，李超音、翟红升、翟志宏质证如下：1、土地房产所有证及县区乡村私有土地房屋登记清册复印件共2份。证明案涉房屋系查七奶奶、查祥傲、查贵芬、查子刚、查荃芬等共有的事实。李超音质证：对土地房产所有权证没有异议，户主是查七奶奶；登记清册没有原件，请法庭核实真实性，且该证据只能证明业主是查七奶奶，是小土地出租，其他的人都是出现在亲属栏里，不能说明是共有权人，查子刚不是其直系亲属，查贵芬是孙女，该清册更证明查子刚和查贵芬不是诉争房产的共有权人。翟红升、翟志宏质证：没有意见。2、房屋卖契复印件1份。证明查祥傲的儿子翟红升、翟志宏与李超音签署房屋卖契，将案涉房屋及土地出售给李超音，且协议上查祥芬、翟学军的签名系他人所签，该房屋的其他共有权人也没有签名的事实。李超音质证：真实性没有意见，但该证据证明了李超音和查祥傲及其儿子签订了合同，且其至今都不知道该房屋还有其他共有权人。翟红升：没有意见。签订合同的时候其母亲思维清晰，身体健康，其母亲同意其和李超音签订合同。翟学军的名字也是在征求其同意后才代签的。翟志宏质证：没有意见。3、泾县公安局和泾县桃花潭镇查济村村民委员会共同出具的证明1份。证明查祥傲与查祥芬系同一人。李超音、翟红升、翟志宏质证：没有意见。李超音围绕自己的主张，向法庭出示下列证据，其他当事人质证如下：1、地契复印件1份。证明房屋记载所有权人是查七奶奶，持证人是查祥傲事实。查子刚、查贵芬、翟学军、翟红升、翟志宏质证：没有意见。2、房屋卖契复印件1份。证明李超音和查祥傲及其儿子签订了房屋买卖合同1份。查子刚、查贵芬、翟学军质证：没有意见，但是“翟学军”不是翟学军本人签的，而且“查祥芬”名字也不是本人签名。翟红升、翟志宏质证：没有意见。3、付款收据复印件2份。证明李超音支付的房款查祥芬已收取的事实。查子刚、查贵芬、翟学军质证：不知情，也没有参与。翟红升、翟志宏质证：没有意见。翟红升围绕自己的主张，向法庭出示下列证据，其他当事人质证如下：1、王某某出具的证明1份。证明当初其因无力维修房屋，才将房屋转让给李超音的事实。查子刚、查贵芬、翟学军质证：与本案没有关联性。李超音、翟志宏质证：没有意见。2、房契复印件1份。证明当时其不是出售方，只是其母亲的代理人，出卖方是其母亲。查子刚、查贵芬、翟学军质证：对此不知情。李超音、翟志宏质证：没有意见。翟志宏未举证。本院依法调取的证据及双方当事人质证意见如下：1、泾县公安局和泾县桃花潭镇查济村村民委员会共同出具的证明1份。证明查祥傲的直系亲属有翟红升、翟志宏、翟学军、查贵芬。查子刚、查贵芬、翟学军质证：没有意见。李超音质证：没有意见，但是至今才知道查贵芬是查祥傲的女儿。翟红升、翟志宏质证：没有意见。2、问话笔录2份。证明查子刚、查贵芬对房屋买卖一事不知情的事实。查子刚、查贵芬、翟学军质证：没有意见。李超音质证：查子刚在笔录中陈述2年前就知道房屋被卖了又称今年才知道房屋被卖是自相矛盾的。查贵芬也去探视过其母亲查祥傲，应该知道房屋被卖的情况。翟红升、翟志宏质证：没有意见。本院认证如下：查子刚、查贵芬、翟学军所举证据1，土地房产所有证李超音、翟红升、翟志宏没有异议，具有客观性、合法性、关联性，证明效力予以确认。县区乡村私有土地房屋登记清册虽系复印件，但是查祥傲作为土地房产所有证的持有人,李超音、翟红升、翟志宏也对查祥傲系案涉房屋的所有权人均不持异议，房屋的共有权人查祥傲举该份证据认可查子刚、查贵芬也是房屋的共有权人，且从该份证据记载的内容等方面综合考虑，该份证据应具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以认定。所举证据2、3，李超音、翟红升、翟志宏对证据的真实性均不持异议，均具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以认定。李超音所举证据1、2、3，其他当事人均不持异议，均具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以认定。翟红升所举证据1，王某某没有出庭证明证言的真实性，且系何种原因出售房屋，与本案并没有关联性，故证明效力不予认定。所举证据2，房屋卖契签订后，查祥傲仍一人在该房屋中居住了很多年，且并没有表示反对房屋买卖，故房屋卖契中“查祥芬”虽系翟红升代签，但应属其本人真实意思的表示。证明效力本院予以认定。本院调取的证据1，双方当事人均没有异议，具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以认定。证据2，翟志宏2年前在查子刚的女儿上坟时告知了买卖房屋一事，但查子刚女儿并没有及时告知查子刚，李超音也没有提供证据证明查子刚、查贵芬知道房屋被卖一事，故该证据具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以认定。经审理查明：座落在安徽省泾县桃花潭镇查济村的老式平房“爱日堂”其中的房屋4间及菜园等系该村村民查七奶奶全家所有。泾县人民政府曾颁发皖南区泾县土地房产所有证（泾证字第56745号）载明：依据中国人民政治协商会议共同纲领第27条之规定确定村居民查七奶奶本户全家土地共计可耕地20段17亩4分4厘、非可耕地1段2厘、房产共计房屋4间2段1分2厘均作为本户全家私有产业有耕居住典卖转让赠与等完全自由任何人不得侵犯。县区乡村私有土地房屋登记清册中注明业主姓名查七奶奶，亲属称谓：女查荃芬，侄女查祥芬，侄媳程霖葆，侄孙查子刚，孙女查贵芬，胞兄吴鹏翔。2003年12月10日，查祥芬（合同中的甲方）与李超音（合同中的乙方）签订房屋卖契。该卖契内容载明：今甲方年事已高，无力维修年近七百年的明清故居。因不忍祖辈遗产化为废墟瓦砾，故愿将坐落于厚岸查村外浪村民组爱日堂中进居自己部分的居住房（两间）与屋舍两面园子可居权转让给有维修能力的南京李超音先生。一、房屋转让价为柒万伍仟元整；二、房屋四至……；三、园子四至……；四、房款于二零零三年十二月十三日付款，甲方将土地证等凭证交乙方为凭，以此为准乙方正式赋税受业；五、房屋虽转让，但爱日堂后人仍可保留大事时出入行路权和中堂的大事使用权，乙方应给予方便；六、乙方购房后保证不拆除，竭力维修，保持古民居的原有风貌；七、…。该份房屋卖契中甲方处签字“查祥芬”非查祥芬本人所签，系查祥芬儿子翟红升代签，甲方代理人处签字“翟学军”也非翟学军本人所签，“翟红升”“翟志宏”均系本人签署。房屋卖契签订后，李超音将购房款7.5万元给付翟红升、翟志宏。房屋卖契签订后，查祥傲仍在爱日堂其中1间房子中居住多年。另查明，查祥芬与查祥傲系同一人。爱日堂属于2001年全国重点文物保护单位查济古民居建筑群的组成部分。本院认为：土地房产所有证上明确房屋系查七奶奶本户全家所有，而土地清册上载明全家亲属有侄女查祥芬，侄孙查子刚，孙女查贵芬等，后因为案涉房屋没有进行重新统一登记，故查子刚、查贵芬应为房屋的共同所有人，翟学军作为查祥傲的儿子在查祥傲死亡后，以继承人的身份请求参加诉讼并无不当，故查子刚、查贵芬、翟学军系本案的适格主体。城镇居民购买农村宅基地上建设的房屋而签订的房屋买卖合同，因违反法律和国家政策，属于无效合同。农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系。案涉房屋系农村宅基地上建设的房屋，李超音系城镇居民，并非该房屋所在村村民，不能买受农村集体经济组织成员建造在宅基地上的住房。因为房屋卖契违反强制性规定，合同自始无效，故查子刚、查贵芬事先是否知晓合同内容对合同效力并不产生影响。该房屋买卖合同签订后，查祥傲仍一人在该房屋中居住了很多年，且没有表示反对房屋买卖，故房屋买卖合同中“查祥芬”虽系翟红升代签，但应属其本人真实意思的表示。李超音辩称其所签订的合同在内容上不涉及农村土地的买卖，其签订合同的目的是为了更好的维修房屋、保护房屋，但从双方签订的合同在内容中明确约定了转让的价款、房屋的四至及甲方将土地证等凭证交乙方后，乙方正式赋税受业等，足见双方签订的合同真实目的系买卖案涉房屋，故李超音的此节辩解意见，本院不予采纳。村民无力维修古民居，应积极寻求政府帮助，而不能违反强制性规定买卖农村房屋，故关于翟红升在庭审中关于其母亲是因为无力维修古民居而将房屋出卖给李超音的辩解意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，判决如下：查祥傲与李超音于2003年12月10日签订的《房屋卖契》无效。案件受理费80元（原告已预交），由被告李超音负担40元（于本判决生效后10日内向本院交纳），原告查子刚、查贵芬、翟学军负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  潘玲玲人民陪审员  吕建武人民陪审员  王 健二〇一五年九月七日书 记 员  徐 佩附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。