北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第31694号原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区四季星河湾中街1号院甲6号楼206号。法定代表人吴慧珍，总经理。委托代理人李鹃，女，1983年12月30日出生，广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司员工。委托代理人王海健，男，1988年11月30日出生，广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司员工。被告贺继萍，女，1963年6月25日出生。原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告贺继萍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李娟、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2005年6月19日，北京星河湾物业服务有限公司（下称星河湾物业公司）与北京富华园房地产开发有限公司（以下简称富华园公司）签订了《北京·星河湾物业服务合同》，约定富华园公司将星河湾已竣工交付使用的住宅小区物业管理权委托给星河湾物业公司，期限从2005年6月19日至2008年6月18日；物业服务费为6元/月/平米，业主逾期交纳的，从逾期之日起每日加收应缴费千分之三的滞纳金。上述合同到期后，双方在2008年6月19日和2014年6月18日分别续签了两份《物业管理服务合同》。2012年10月1日，我公司与上述两公司签订了补充协议，约定从2012年10月1日起，星河湾物业公司将上述三份《物业管理服务合同》中的所有权利义务都转移给我公司享有。被告从富华园公司购买了北京星河湾畅园S×-×-×××的房屋，从2006年6月30日办理收楼手续之日起按合同要求开始交纳物业费，但从2010年1月起就拒绝交纳物业费，期间多次向被告寄送《缴纳物业管理费欠缴通知单》，被告也签收了，但至今仍未交纳物业费。截止2015年6月，被告共欠物业费105448.2元。为维护我方的合法权利，现诉至法院，请求判令被告向我公司支付2010年1月至2015年6月期间的物业管理费105448.2元及迟延付款违约金332857.86元。被告辩称：我是星河湾畅园S×-×-×××号房屋的业主。我的房屋在交房时存在一定的质量问题，房屋没有安装冬季采暖设备，无法达到北方冬季采暖的要求。我在买房的同时与开发商签订了三年的回租合同，2008年7月，租约到期，房屋正式收到我的手中，这之前的物业费都是从我们的租金中扣除的，扣到2008年年底，之后我自己出租发现了房屋没有采暖设备的问题，导致租客退租，造成我的经济损失。由于租户退租事件，我开始向物业公司反映该情况，物业当时答复说与他们无关，无法解决，此后我们为了下一年的租金不受损失，只得同意由物业公司制定的暖气公司安装燃气炉和暖气，并把所有费用和损失形成文字资料反馈给物业公司，要求此类问题给我们造成的损失与物业费相抵扣。安装暖气的费用加上一年的租金损失共计45万元，可以折抵23.4年的物业费。我们要求物业公司将资料转达给其上级单位并解决，同时我们拒交了之后的物业费。物业公司接到资料后让我们等待其与开发商交涉的结果。在等待的几年中，我们认可物业公司正常提供物业服务，但是并没有签收过物业欠费单，因为房屋一直都是租户在使用。我们认为物业公司是开发商的分公司，开发商导致我们的损失应当由物业公司承担。经审理查明：2006年2月25日，被告与富华园公司签订了编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》，购买了富华园公司开发建设的位于北京市朝阳区星河湾小区S×楼×层×单元×号的房屋，该商品房的建筑面积共266.8平方米。同时该商品房预售合同约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为北京星河湾物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为6元/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。同日，被告签署“业主临时公约承诺书”，承诺同意遵守临时公约、同意由北京星河湾物业管理有限公司对本小区内物业进行管理。经查，星河湾业主临时公约第四十四条约定：业主逾期缴纳物业服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。2005年6月，富华园公司（甲方）与北京星河湾物业管理有限公司（乙方）签定《北京·星河湾前期物业服务合同》，约定甲方将星河湾小区委托给乙方实行物业管理，物业服务期限为三年，自2005年6月18日至2008年6月17日，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为6元/月/平米，费用构成包括物业区域内保洁费（包含绿化费）、公共秩序维护费、共用部位共用设施日常维护费、综合管理费、能源费、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位共用设施及公众责任保险费用、经业主同意的其他费用，由乙方按季向业主收取，物业服务费价格的调整，按政策规定；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。上述合同到期后，富华园公司和北京星河湾物业管理有限公司分别于2008年、2011年和2014年分别续签了新的《北京·星河湾前期物业服务合同》，合同内容均与2005年签订的《北京·星河湾前期物业服务合同》一致，2014年的合同约定的物业服务期限为2014年6月19日起至2017年6月18日。2012年，富华园公司、北京星河湾物业服务有限公司和本案原告签订《补充协议》一份，约定自2012年10月1日起北京星河湾物业服务有限公司将《北京·星河湾前期物业服务合同》中的权利义务全部转移给本案原告，三方完全了解上述合同的内容，并同意上述权利义务转移，合同条款不做任何变动，仍按照原合同执行。庭审中，双方均认可被告交纳物业费至2009年12月31日，此后未再交纳。被告在答辩意见中称其房屋交付时未安装采暖设备，无法达到北方冬季的采暖要求，进而影响了其出租效益，但其认可原告提供了清洁卫生和小区绿化等物业服务。原告认为被告反应的供暖问题是被告与开发商之间的纠纷，与其无关。经询，原告称被告所在的北京市朝阳区星河湾小区尚未成立业主委员会，被告称对此不清楚。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《业主临时公约》、《北京·星河湾前期物业服务合同》、补充协议、物业服务费发票、催收物业服务费通知等书证及双方当事人陈述在案为证。本院认为：被告作为北京市朝阳区星河湾小区S×楼×层×单元×号房屋的业主，通过签署“业主临时公约承诺书”，承诺同意由北京星河湾物业管理有限公司对其小区物业进行管理，通过富华园公司与北京星河湾物业管理有限公司签订的《北京·星河湾前期物业服务合同》以及富华园公司、北京星河湾物业管理有限公司及本案原告签订的补充协议，从而与原告之间形成物业服务合同关系。根据《北京·星河湾前期物业服务合同》约定，原告及北京星河湾物业管理有限公司为被告提供了物业服务，被告作为业主应履行交纳物业费的义务。原告对于被告尚欠物业管理费的主张并无不当，本院予以支持。《北京·星河湾前期物业服务合同》和业主临时公约均约定了被告逾期不交纳物业费的违约责任，但按照该约定计算的违约金明显高于原告实际所受至损失，本院衡量原告可能受到的实际损失，被告的过错及原告的预期利益等因素，酌情确定被告应当承担的违约金数额。应当指出的是，本院希望原告不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合；同时亦希望被告能及时交纳物业费，以保证小区物业的正常运转。本院相信，通过双方努力，所在社区定会更加和谐和美丽。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贺继萍于本判决生效之日起七日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司二〇一〇年一月至二〇一五年六月期间的物业管理服务费一十万零五千四百四十八元二角；二、被告贺继萍于本判决生效之日起七日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司违约金一万五千元；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百零四元，由被告贺继萍负担（原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  张帅宾二〇一五年九月十六日书 记 员  唐 琪