浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第1411号上诉人（原审被告）浙江阮仕房地产开发有限公司。法定代表人何所畏。委托代理人（特别授权）何高峰，浙江秦国光律师事务所律师。委托代理人（特别授权）宣铁明。被上诉人（原审原告）郑湄英。被上诉人（原审原告）杨建华，上诉人浙江阮仕房地产开发有限公司（以下简称阮仕房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸店民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年4月9日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》份，约定两原告向被告购买位于诸暨市暨阳街道环城北路与朱公路交叉口的“金山越府”2幢3单元032602号商品房及车位，总价款790299元。合同第七条约定：出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如逾期交付不超过120日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。如逾期交付超过120日，则买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同并就房屋交接载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。后被告违约交房，经双方协商，2014年8月26日，被告法定代表人何所畏向原告出具借条一份，载明：今由何所畏向原告借人民币捌万元正，定于2014年10月30日前归还，逾期月息2分。出具借条后，被告至今未按约定支付款项。2015年1月，原告诉至该院，要求判如所请。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。对双方争议的商品房交付条件即商品房经验收合格的理解问题。该院认为，商品房作为房地产市场中的特殊商品，根据《城市房地产开发经营管理条例》及《建筑工程施工质量验收统一标准》的相关规定，建设工程质量验收合格后，建设单位应在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案，并取得商品房竣工验收备案表，方能投入使用。因此，商品房备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是商品房交付的先决条件。实际上，被告提交的（2008版）浙江省商品房卖买合同第八条的交房条件第1项即商品房应首先满足建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明也是对商品房交付先决条件的确认。故对本案商品房买卖合同约定的商品房交付条件即商品房经验收合格应理解为商品房经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的证明文件。被告虽提交了证据4、5、6、7、8，证据4、5虽可证明被告通知原告交房及涉案房屋通过分户验收，但上述证据因不能证明被告在约定交房期限内取得了商品房竣工验收备案证明，故均不足以证明被告就涉案商品房依照约定的交付条件按期交房，且根据被告出具的借条及录音中双方协商违约金的过程，被告亦承认了商品房交付违约的事实，故被告提交的上述证据均达不到被告关于按约定交房的证明目的。被告辩解即使存在违约责任，因违约导致的债务也转移为原告与何所畏的个人债务。该院认为，对于合同双方当事人的合意，应从探究当事人的真实意思表示出发，来确认双方之间的意思表示。被告法定代表人何所畏虽以个人名义以借款的形式向原告出具借条，但根据证据3中双方协商违约金及出具借条的过程，双方的真实意思表示应为以借条的形式确认违约金的金额及付款期限，并非真正个人借款，且该金额也是基于被告公司违约交房的事实所引起，法律性质仍为违约金，双方的基础法律关系仍为商品房预售合同关系，借条仅是作为确认违约金金额的证据，故被告法定代表人何所畏以借条形式确认违约金的行为仍系履行职务行为，被告理应承担责任。因此，对被告的上述辩解，该院不予采信。综上，被告交房违约后，双方协商的违约金金额及付款期限系双方的真实意思表示，结合购房款金额、违约交房时间及约定的违约金计算标准等本案实际情况，该违约金金额也未明显超出法律规定的保护范围，应属合法有效，被告理应按约定履行。现原告诉请要求被告支付违约金8万元，符合法律规定和双方约定，该院予以支持。因借条载明的金额本系违约金，故原告要求支付该违约金利息的诉请，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江阮仕房地产开发有限公司应支付原告郑湄英、杨建华违约金计人民币8万元，款限判决生效之日起二十日内付清；二、驳回原告郑湄英、杨建华其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由被告浙江阮仕房地产开发有限公司负担。上诉人阮仕房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院没有认定涉案房屋在2011年11月2日已经分户验收，2012年4月6日已经竣工验收的事实。涉案商品房买卖合同第七条约定，房屋交付条件是商品房经验收合格，2012年4月6日涉案房屋交付条件已经具备。2、被上诉人于2012年4月6日陆续办理交房手续，现上诉人与被上诉人已经全部履行了交房手续，原审法院没有认定该事实。根据相关法律规定，交付以占有转移为特征，涉案房屋在2012年4月已陆续由被上诉人收房、装修，交房的事实已成就，不存在逾期交房。3、上诉人承认交房确实违背了一些规章确定的条件，但并非法律、行政法规强制性规定的条件，比如说综合验收，上诉人的交付可以理解为瑕疵交付，但不影响交付成就，而且上诉人已就瑕疵交付与被上诉人进行了协商，并作了相应赔偿，比如一年物管费的免除、大门等其他一些设施的修理重建，一审判决对该事实也没有认定。4、被上诉人提交的借条系上诉人的法定代表人在胁迫情形下做出，非上诉人法定代表人的真实意思表示，更非上诉人的意思表示，而且，借条写明系借款，非商品房瑕疵交付造成的责任赔付，也没有证据证明被上诉人因瑕疵交付造成实际损失。二、涉案合同明确约定商品房经验收合格作为交付条件，验收合格应理解为五方主体竣工验收合格，该条款没有违反我国法律法规的强制性规定，应认定为有效条款。原审法院认为应当按照规章制度和政策性文件如《城市房地产开放经营管理条例》和《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，需取得商品房竣工验收备案表才可以交付，该理解是错误的。上述两文件均不属于法律法规的层次，只是规章和政策性文件，况且竣工验收备案仅仅是房屋建筑工程竣工验收后政府的管理行为，并非五方主体验收后就不能交付。三、原审法院认为上诉人的交付违反或不符合原审法院认定的交付条件，不足以证明已经按照交付条件交付是错误的。无论是瑕疵交付或未按条件交付，只要房屋占有转移，交付就已经完成，交付完成后如果因上诉人的原因确实造成被上诉人的损失，上诉人应当予以赔偿，是赔偿金而不是违约金。四、上诉人竣工备案延后事出有因，上诉人在2012年4月6日已经竣工验收，完全符合涉案合同约定的交付条件和交付期限，但由于幼儿园竣工验收中上诉人消防整改工作完成后，因政府方面原因导致消防验收整改迟迟没有验收备案，该责任不应由上诉人承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郑湄英答辩称：一、上诉人的陈述不符合事实，上诉人讲到因政府原因造成幼儿园消防验收没有通过，从而迟延交付，是上诉人与政府之间的事情，与被上诉人没有关系。二、上诉人陈述2012年4月6日已经验收通过，后又说幼儿园消防验收没有通过，说法自相矛盾。三、上诉人陈述系被上诉人胁迫上诉人法定代表人写下借条，没有证据证明。四、分户验收不等于验收合格，部分业主确实收房了，但是收房并不等同于合法交付。综上，请求二审法院维持原判。被上诉人杨建华未发表答辩意见。上诉人阮仕房产公司在二审中向本院提交以下证据：1、竣工验收备案表一份，证明涉案房屋在2012年4月6日已经竣工验收合格、在2012年11月29日竣工验收备案的事实，竣工验收备案晚于竣工验收是由于消防验收推迟。被上诉人郑湄英质证认为，该证据不能证明整个小区房屋验收合格的事实，上诉人应提供竣工验收备案表。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该证据显示的工程名称是金山越府住宅小区一标3号楼，是否包含被上诉人的涉案房屋无法确定，且竣工验收备案时间为2012年12月3日，超过了合同约定的交付期限，不能证明上诉人按合同约定条件按期交房。2、诸暨利轩物业管理有限公司出具的证明一份，证明金山越府从2012年4月15日由业主陆续交房、装修入住的事实。被上诉人郑湄英质证认为，该证据确实证明部分业主已经交房，但被上诉人当时以为房屋验收合格，在不知情的情况下收房，上诉人的行为属于欺诈行为。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，即使该证据属实，在未取得房屋建筑工程竣工验收备案表前提下上诉人交付房屋不符合涉案商品房买卖合同第七条的约定，不能证明其按约交房。3、公司基本情况表一份，证明上诉人的投资方是阮仕集团有限公司，何所畏是上诉人的法定代表人，并非股东，也非实际投资人。被上诉人郑湄英质证认为，法定代表人是上诉人的最高代表，至于是否是股东被上诉人不清楚。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，对该证据真实性予以认定。4、上诉人法定代表人就借条发生情况出具的说明一份，证明借条系业主胁迫上诉人法定代表人书写，并非其真实意思表示，何所畏与业主之间没有借贷关系，更不是上诉人的意思表示。被上诉人郑湄英质证认为，借条完全系上诉人法定代表人自愿签字，有短信记录为证。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该证据系上诉人法定代表人何所畏的单方陈述，无其他证据佐证，不能证明其在借条上签名存在胁迫情形，不予认定。5、诸暨利轩物业管理有限公司出具的证明一份、发票两份、物业管理费汇总表一份、公函一份，证明上诉人与被上诉人在内的业主就瑕疵交房达成一致意见，代为支付一年物业管理费的事实。被上诉人郑湄英质证认为，诸暨的小区基本上都是开发商赠送业主一年的物业费，与本案没有关联性。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该组证据未有被上诉人签字确认，不能证明上诉人与被上诉人就未按约定交房的违约处理达成了一致意见。6、金山越府大门现状照片一组、规划图一份，证明业主与上诉人之间存在矛盾，上诉人应业主要求在处理纠纷过程中已经作了相应赔付的事实。被上诉人郑湄英质证认为，上诉人对小区进行整改不是为了业主利益，而是方便自己商铺，其堵住出口损害了业主利益，且该证据与本案没有关联性。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该证据与本案无关，不予认定。7、土地使用权证一份，证明2013年1月22日，涉案房产可以办理相应产权证，上诉人瑕疵交付未给被上诉人造成实际损失。被上诉人郑湄英质证认为，对该证据证明目的不予认可。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该证据不能否定上诉人未按约交房的事实，不予认定。8、建设工程消防验收意见书、金山越府消防工程整改回复各一份，证明消防验收延迟通过系政府原因造成。被上诉人郑湄英质证认为，上诉人如因政府原因消防验收未通过受损，应向政府索赔，与被上诉人无关。被上诉人杨建华未发表质证意见。本院认证认为，该证据不能否定上诉人逾期交房的事实，不予认定。被上诉人郑湄英、杨建华在二审中未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于涉案商品房买卖合同第七条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”如何理解的问题，上诉人主张“验收合格”的条件应指建设、施工、勘察、监理、设计单位五方主体验收合格，被上诉人则主张验收合格指上诉人取得房屋建筑工程竣工验收备案登记表，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我国《城乡规划法》、《消防法》等相关法律对规划、消防、人防、环保等行政管理部门组织的专业验收作出强制性规定，即使合同中未约定专业验收合格，也必须具备。如《城乡规划法》规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”上述国家标准条文说明中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。”故取得房屋建筑工程竣工验收备案表是商品房验收合格的标准和商品房投入使用的前提条件。结合本案，上诉人提交的证据不能证明其在2012年4月30日前取得了房屋建筑工程竣工验收备案表，应承担未按约定交房的违约责任。现上诉人的法定代表人与被上诉人以借条形式确认了违约交房的违约金金额，结合购房款金额、逾期交房时间、合同约定的违约金计算标准等实际情况，该金额尚属合理，故原审法院据此判令上诉人赔偿被上诉人违约金80000元，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其法定代表人受胁迫书写借条，但未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。综上，上诉人阮仕房产公司提出的上诉理由均不足，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人浙江阮仕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  李丹丹代理审判员  王红良二〇一五年九月十八日书 记 员  刘莎莎