上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1838号上诉人（原审原告）上海环连物业管理有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人***。委托代理人陈黎华，上海智众律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处。法定代表人***，主任。委托代理人郑卫彤，上海汇鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海徐南菜市场经营管理有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人朱善武，上海市经纬律师事务所律师。上诉人上海环连物业管理有限公司（以下简称环连公司）、上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处（以下简称徐家汇街道办事处）、上海徐南菜市场经营管理有限公司（以下简称徐南菜市场）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，徐家汇街道办事处系上海市南丹东路***号1层东、2层房屋的产权人，房屋建筑面积3,153.46平方米，房屋类型系商铺。甲公司（以下简称甲公司）于2006年4月14日变更为徐南菜市场。2003年8月6日，徐家汇街道办事处（甲方）将南丹东路***号底层西部出租给甲公司（乙方），租赁期限为8年，乙方承担房屋范围内的物业管理费。2003年8月28日，徐家汇街道办事处（甲方）与甲公司（乙方）签订补充协议，约定乙方同意将已签订合同的西部位置让出来，搬至中心线的东侧，房屋租赁年限改为壹拾年。2003年2月20日，环连公司与乙公司（甲方）签订前期物业管理服务合同，约定甲方将丙公司实行管理，物业类型为商住楼，委托管理期限为三年，自2003年4月1日至2005年3月31日止。2004年7月8日上海市徐汇区建设和管理委员会（甲方）与环连公司签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方将丙综合办公楼委托环连公司管理，物业类型为办公楼，委托管理期限为一年，自2003年12月26日至2004年12月25日，合同补充条款约定具体物业服务标准、收费标准与产权人商定，报物价局备案。另查明，2003年12月26日，环连公司与甲公司签订《委托物业管理服务合同》，约定甲公司将丙综合办公楼（南丹东路***号）底楼商场，建筑面积1,000左右平方米，委托环连公司实行管理，委托管理期限为12个月，自2003年12月26日起至2004年12月25日止，管理费由乙方按建筑面积2003年12月26日-2004年3月31日每月每平方/元，2004年4月1日-2004年9月30日每月每平方米人民币（下同）5.90元向业主收取。合同另约定，合同期满，合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满30天向对方提出书面意见。合同到期后，双方未签订合同。徐家汇街道办事处、甲公司于2004年7月23日、2004年12月15日向环连公司支付物业管理费共计31,200元，2005年4月27日甲公司通过银行转账向环连公司支付物业管理费30,000元。2010年环连公司与上海市徐汇区丙小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定环连公司为丙小区物业服务单位，物业类型为住宅与商业用房，座落位置为徐汇区天钥桥路***号，总建筑面积18,156.05平方米，其中2-4层商业房3套，计1,204.95平方米，5-25层（无14层）住宅80套，计11,990.13平方米，物业裙房（天钥桥路***号）1-4层商场4套，计4,348.50平方米的物业因与本物业主楼分割，在不违反《丙小区业主大会议事规则》、《丙小区管理规约》、《丙小区专项维修资金管理规约》等三项规约的前提下，可根据裙房业主要求，物业服务合同由业主与乙方另行签订，与本合同无关，住宅物业费标准为1.80元/月/平方米，办公楼物业费标准为2.50元/月/平方米，合同期限自2010年7月1日至2011年6月30日止，2013年12月31日，环连公司退出丙小区。原审审理中，环连公司起诉要求法院判令徐家汇街道办事处、徐南菜市场共同向环连公司支付物业管理费计574,800元。庭审中环连公司调整诉请至606,600元，包括2005年11月至12月扣除已付18,800元的差价40,200元，2006年1月至2013年12月的物业管理费。原审认为，环连公司与上海市徐汇区丙小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》,该合同对小区业主具有约束力。由于该物业服务合同并不包括徐家汇街道办事处所有的上海市南丹东路***号房屋，故该合同对徐家汇街道办事处、徐南菜市场没有约束力。环连公司依据其与甲公司签订的《委托物业管理服务合同》的物业费标准向徐家汇街道办事处、徐南菜市场主张物业管理费，因该合同于2004年12月31日届满，且该合同约定期满后自然终止，环连公司虽在丙小区进行物业管理服务，由于双方对物业费标准未协商一致，徐家汇街道办事处、徐南菜市场与环连公司未续签物业服务合同，故环连公司按照原标准向徐家汇街道办事处、徐南菜市场主张物业费没有依据，法院不予支持。结合徐南菜市场向环连公司回复等证据资料，徐南菜市场曾因消防栓及下水道疏漏等问题发函给环连公司要求解决，可以认定环连公司提供的物业服务涉及徐家汇街道办事处、徐南菜市场房屋，徐家汇街道办事处、徐南菜市场享受环连公司提供的服务，理应支付环连公司提供服务相对应的物业管理费，现徐家汇街道办事处是产权人，徐南菜市场是承租人，环连公司要求徐家汇街道办事处、徐南菜市场共同向环连公司支付拖欠的物业管理费，于法有据，法院予以支持。至于物业费标准问题，因双方未对物业管理费标准达成一致意见，按照环连公司提供的甲公司与环连公司的委托管理合同约定的标准超过环连公司与业委会签订的合同中对住宅约定的物业费标准的三倍，故法院结合徐家汇街道办事处、徐南菜市场适用房屋营业的实际情况以及环连公司提供服务的范围酌情确认物业服务标准。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。现环连公司提供徐南菜市场于2007年8月27日、2008年1月22日、2010年11月1日、2011年11月8日、2014年11月20日的回函，表明徐南菜市场支付物业费的前提需环连公司明确物业费收费标准，多退少补，然自2011年11月8日至2014年11月18日期间超过两年诉讼时效，法院采纳徐家汇街道办事处、徐南菜市场对诉讼时效的抗辩，故环连公司有权要求徐家汇街道办事处、徐南菜市场支付2012年11月至2013年12月期间的物业管理费。原审法院于二○一五年五月二十八日依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，作出判决：上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处、上海徐南菜市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内共同向上海环连物业管理有限公司支付自2012年11月至2013年12月止的物业管理费63,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4,933元，由上海环连物业管理有限公司支付4,390.40元，上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处、上海徐南菜市场经营管理有限公司支付542.60元。原审判决后，环连公司、徐家汇街道办事处、徐南菜市场均不服，分别向本院提起上诉。环连公司上诉称，整个丙小区均是其公司提供物业服务的范畴，其公司提供物业服务期间，南丹东路***号的其他业主也分别与其公司签订了委托物业服务合同。其公司曾于2003年12月26日与徐南菜市场签订物业管理服务合同，之后徐南菜市场以其公司未提供有关主管部门对物业服务收费进行备案登记的文件为由拒绝签订新的物业管理服务合同并拒绝支付物业服务费，但其公司仍一直为全体业主提供物业服务，故其公司要求按照原合同约定的每月每平方米5.90元标准主张物业管理费，合法有据。根据其公司于原审中提交的徐南菜市场就其公司于2014年11月20日催讨物业管理费后的答复材料证明，其公司始终在与徐家汇街道办事处、徐南菜市场就物业管理费进行交涉、催讨，故原审关于诉讼时效的认定明显错误。综上，请求撤销原判，改判支持其公司原审全部诉请。徐家汇街道办事处上诉称，环连公司与徐南菜市场签订的物业服务合同已于2004年12月25日到期终止，之后，双方未续签合同，环连公司也未提供物业服务，故原审判决徐家汇街道办事处与徐南菜市场共同向环连公司支付物业管理费，没有事实和法律依据。即使徐家汇街道办事处与徐南菜市场应支付物业管理费，徐家汇街道办事处与徐南菜市场也应对此承担连带责任，而非共同支付责任。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回环连公司原审诉请。徐南菜市场上诉称，环连公司与徐南菜市场的前身甲公司签订的物业服务合同到期已自然终止，因双方对物业服务费标准及商铺实际面积有争议，故未续签合同，之后，双方互不尽义务，环连公司未再提供物业服务，也从未再向徐南菜市场主张过物业服务费。原审判决认定徐南菜市场享受了环连公司提供的物业服务，没有事实根据。多年来，徐南菜市场自行承担了保安、保洁、设备维护维修等责任，并自费对消防设施进行了改造，在环连公司并未提供物业服务的情形下，原审自由裁量物业费标准，判决徐家汇街道办事处与徐南菜市场共同向环连公司支付物业管理费，没有事实根据。对于系争房屋的面积，徐南菜市场已于原审中提供了与徐家汇街道办事处于2015年签订的房屋租赁合同，证明徐南菜市场租赁房屋的面积为950平方米，而不是1,000平方米。原审对此节事实没有查清，所作判决错误。综上，请求撤销原判，改判驳回环连公司原审诉请。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2014年11月18日，环连公司委托律师向徐家汇街道办事处、徐南菜市场发函，催讨2006年1月至2013年12月止的物业管理费。2014年11月20日，徐南菜市场回函，内容如下：“来函收到，对于53万余元的物业管理费感到茫然。我们环卫费是自己付的，无保洁、无保安、无电梯、无绿化，连自来水表也是自来水公司另行安装的，请问我们还要付多少物业管理费？现附上这几年给环连公司发出的有关物业费收费要求和问题的文本，我们现在要求如下：1、物价局核价的批文；2、有账结账，多退少补。”在随函所附的2007年8月27日、2008年1月22日的函件中，徐南菜市场表示，有关物业管理费用问题，要求环连公司出具物价局批复的物业管理项目的价目单。在2010年11月1日的函件中，徐南菜市场要求环连公司能尽物业管理职责，尽快对堵塞的下水道进行疏通，并表示没交物业管理费的责任不在徐南菜市场。在2011年11月8日的函件中,徐南菜市场表示，因消防栓年久失修需要更换，但要物业配合，并认为徐南菜市场多缴的物业费支付这几年的物业费已绰绰有余。在2013年9月14日的函件中，徐南菜市场要求环连公司尽快解决管道漏水问题，以免今后再有类似情况发生。本院认为，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。环连公司受丙小区的建设单位乙公司和上海市徐汇区建设和管理委员会之委托，为丙小区（包括天钥桥路***号商住楼、南丹路***号综合办公楼）提供前期物业管理服务，并在丙小区的建设单位或业主委员会选聘新的物业管理服务企业之前继续为丙小区提供物业管理服务，应无不当。根据上海市徐汇区建设和管理委员会与环连公司签订的前期物业管理服务合同约定，具体物业服务标准、收费标准与产权人商定，报物价局备案，故环连公司与甲公司所签订的委托物业管理服务合同，系在建设单位已选聘物业服务企业的情况下，双方对物业服务标准、收费标准等合同具体条款所作的确认。无论是徐家汇街道办事处还是徐南菜市场，作为单个业主或物业实际使用人，无权就小区物业管理服务企业的选聘或解聘作出决定。环连公司与甲公司间的物业服务合同期满后，双方未再签订合同，只能表明双方未就物业服务标准、收费标准等合同条款达成一致，而徐家汇街道办事处、徐南菜市场对环连公司为丙小区提供物业管理服务之事实，多年来并未提出异议，并且还多次发函要求环连公司尽物业管理职责，对堵塞的下水道进行疏通，对消防栓更换进行配合，解决管道漏水问题等，故徐家汇街道办事处、徐南菜市场上诉主张环连公司并未提供物业服务，与事实不符，本院不予采信。关于物业管理费的标准问题，因环连公司与甲公司间的物业服务合同期满后，双方未就物业服务标准、收费标准等达成一致，故原审根据本案实际情况酌情予以确定，应属合理，本院予以认同。环连公司、徐南菜市场就物业管理费标准所提的上诉主张，均缺乏依据，本院均不予采信。关于本案的诉讼时效问题，环连公司于2014年11月18日方向徐家汇街道办事处、徐南菜市场发函催讨物业管理费，而环连公司所提供的徐南菜市场的数份函件表明，徐南菜市场对环连公司所主张的物业管理费并不予认可，不能构成诉讼时效的中断事由，故原审认定环连公司主张的2012年10月之前的物业管理费已超过两年诉讼时效，并无不当。环连公司以其始终在与徐家汇街道办事处、徐南菜市场就物业管理费进行交涉、催讨为由，坚持要求支持其全部物业费诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于徐南菜市场应支付物业管理费的房屋面积问题，鉴于甲公司与环连公司间的委托物业管理服务合同中关于房屋建筑面积1,000左右平方米的约定本就是一个约数，现徐南菜市场以其与徐家汇街道办事处于2015年签订的新的房屋租赁合同中关于租赁面积的约定来否定之前与环连公司间的委托物业管理服务合同中就房屋计费面积的约定，依据不足，本院同样不予采信。关于徐家汇街道办事处与徐南菜市场之间承担责任的方式问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，故徐家汇街道办事处作为业主应对承租人徐南菜市场应支付的物业管理费承担连带责任。原审判决双方共同承担支付义务，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第416号民事判决；二、上海徐南菜市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海环连物业管理有限公司支付自2012年11月至2013年12月止的物业管理费人民币63,000元；三、上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处对上述第二项上海徐南菜市场经营管理有限公司的支付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币4,933元，由上海环连物业管理有限公司负担人民币4,390.40元，上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处负担人民币271.30元、上海徐南菜市场经营管理有限公司负担人民币271.30元。二审案件受理费人民币11,530.80元，由上海环连物业管理有限公司负担人民币8,780.80元，上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处负担人民币1,375元，上海徐南菜市场经营管理有限公司负担人民币1,375元。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  盛伟玲二〇一五年九月十日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……