贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初17号原告：冯稳灿，男，1975年10月8日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：杜华，贵州律腾律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。第三人：田有桥，男，1987年6月19日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告冯稳灿与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）、田有桥案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯稳灿及其委托诉讼代理人杜华，被告龙有生的委托诉讼代理人肖卫华，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云，第三人田有桥到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯稳灿向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决确认被告申请执行登记在第三人贵州金竹源房地产开发有限公司名下位于盘州市的所有权归原告所有，停止对上述房产的执行并解除对该房产的查封；二、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告收到六盘水市中级人民法院送达的（2020）黔02执异174号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人贵州金竹源房地产开发有限公司所有，本案涉及的房产位于盘州市是因第三人贵州金竹源房地产开发有限公司的冯全文代表公司于2012年8月15日向第三人田有桥借款40万元，后因第三人贵州金竹源房地产开发有限公司不能按期归还借款，贵州金竹源房地产开发有限公司承诺用其公司开发的盘州市红果镇江源路王家山宝胡家园2-302号住房（120.2平方米），按每平方米2900元价格抵还田有桥借款。后田有桥将该套住房转让给原告。2015年7月11日，田有桥就带原告去第三人贵州金竹源房地产开发有限公司处签订了《商品房买卖合同》。第三人贵州金竹源房开公司要求原告直接将购房款打给田有桥抵借款。由金竹源房开公司给原告出具购房收据，2015年7月14日原告通过银行转账30万元到田有桥的银行账户上，剩余的购房尾款原告以现金支付给了田有桥。第三人贵州金竹源房地产开发有限公司于2015年7月14日给原告出具购房收据。2015年7月14日当天，原告又将贵州金竹源房地产开发有限公司代收的房屋维修基金及契税13643元支付给贵州金竹源房地产开发有限公司并向原告出具收据。原告购买该房产后，对房屋进行了装修并在该房屋内居住至今。2017年8月2日，第三人冯全文向原告借款6万元，用宝湖家园车位一个抵借款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告显然符合以上规定。因此，原告才是该房产的实际购买人。二、原告在向六盘水市中级人民法院提出执行异议后，六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02执异174号执行裁定，以本案案外人（原告）所提异议针对的房屋属于不动产，至今登记在被执行人金竹源房开名下，人民法院予以查封并无不当。案外人（原告）冯稳灿提交的《商品房买卖合同》签订于2015年7月11日，与其所称2015年7月14日购买涉案房产自相矛盾。案外人冯稳灿未提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实，认定案外人冯稳灿已经支付购房款的证据不足。案外人冯稳灿称冯全文抵押一个车位给案外人冯稳灿，但未明确提出具体是哪个车位，故车位具体位置不清，在执行程序中无法予以确认。从而裁定驳回了原告的异议请求。该裁定显然是错误的。六盘水市中级人民法院收到原告执行异议申请，并未通知原告及被告和第三人召开听证会，听取各方的陈述，就直接书面审查作出了驳回执行异议的裁定。该执行裁定严重错误。原告在前面已说明清楚购买房屋的过程，先签订《商品房买卖合同》，后支付购房款给田有桥，由第三人金竹源房开开具购房收据和房屋维修金及契税收据。执行裁定中驳回执行异议的另一个理由是原告没有提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实。该理由显然错误的。原告与第三人贵州金竹源房地产开发有限公司如果没有买卖商品房，第三人贵州金竹源房地产开发有限公司不可能与原告签《商品房买卖合同》，也不可能向原告出具348580元的购房收据和收取房屋维修基金和契税的收据。执行裁定书并没有提及第三人贵州金竹源房地产开发有限公司对原告提交的《商品房买卖合同》及收款收据提出异议的情况下，主观臆断的认为原告未提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实，因此认定原告已经支付购房款的证据不足。同时以借款6万元抵车位，车位具体位置不清，在执行程序中无法予以确认为由，也裁定驳回异议申请。第三人贵州金竹源房地产开发有限公司冯全文将车位抵原告时，车位还未建好，且未对车位进行划线区分，至今宝湖家园停车场还一片狼藉，该执行裁定书驳回对原告所购车位异议裁定，显然严重违背事实和法律规定。原告购买该房产是真实的，并且该房屋也交付给原告居住至今。因此，原告是该房产的实际所有权人。只是因第三人贵州金竹源房地产开发有限公司违约没有及时给原告办理合同备案登记，才导致该套住房及车位还登记在第三人贵州金竹源房地产开发有限公司名下，才被被告申请执行。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。第三人田有桥述称，无意见。原告冯稳灿为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：冯稳灿身份证复印件，拟证明原告的身份信息。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明原告与金竹源房开公司2015年7月11日签订诉争房产的《商品房买卖合同》。第三组证据：2015年7月14日收据两张，拟证明金竹源公司收到原告的购房款348580元和代收的房屋维修基金及契税13643元。第四组证据：工行对账单，拟证明原告根据金竹源公司的要求将购房款30万元通过银行转账给田有桥抵金竹源公司差田有桥的借款，剩余的48580元原告以现金支付给了田有桥。第五组证据：借条，拟证明金竹源公司法定代表人冯全文2017年8月2日向原告借款6万元并用宝湖家园车位抵借款。第六组证据：（2020）黔02执异174号执行裁定书，拟证明六盘水中院驳回原告的异议请求。第七组证据：物业费收据及水、电费交费凭证，用水及用电记录，拟证明原告已经实际占有并居住并交纳了相关物业费和水、电费。当庭出示第八组证据：贵州省农业农村信用社个人账户交易明细查询，拟证明被告金竹源公司法人2012年8月15日向本案第三人田有桥借款40万元后田有桥通过其农村信用社的银行账户转款40万元给冯全文，因冯全文还不了该借款，与田有桥商量用其金竹源公司所开发的宝湖家园的一套住房抵借款，后田有桥将该住房转给原告。于是原告根据金竹源公司的要求将购房款直接转给田有桥，这就证明了原告已实际交付了全部购房款给金竹源房开公司。（提交原件供法庭核对后自行收回）被告龙有生质证意见：对身份证复印件的三性无异议。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议。首先，该合同没有约定套内建筑面积、每平米单价、付款具体日期等重要信息，明显与交易习惯相违背。其次，原告在（2020）黔02执异174号执行异议中称2015年7月14日购买涉案房屋，明显与合同中约定的2015年7月11日购买时间相矛盾；其三，该合同签订的日期为2015年7月11日但一直未办理备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理。其四，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对收据的真实性、合法性有异议，原告未提供银行转账或取款凭证，亦不能提供相关发票，也不能说明款项的来源，不能证明真实支付了相关款项。对维修基金及契税收据的真实性、合法性有异议。首先，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定维修基金由县人民政府建设（房地产）主管部门代管，契税按照规定应当由税务部门收取；其次，原告未提供银行转账凭证或取款凭证相印证，无法证明付款的真实性。对工行对账单的真实性、合法性无异议，关联性有异议。首先，该转账凭证系原告与田有桥之间的记录，与本案不具有关联性。其次，原告主张向田有桥支付的30万为支付购房款，但该金额与购房合同及购房款收据中记载的金额348580元不一致。对借条的三性均有异议，首先原告未提供对应的银行凭证，无法证明双方存在真实的借款关系即原告向冯全文支付借款的事实，其次，原告未提供相关以物抵债的证据，无法证明用车位抵借款，其三原告主张车位的权利与本案其主张的诉讼标的不具有关联性。对（2020）黔02执异174号执行裁定书的三性无异议。对证据七物业费及水电费收据的质证意见与民初16号案的质证意见一致。对水电费交费记录的三性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明系原告本人实际居住所产生的费用。对证据八的真实性合法性无异议，对关联性有异议，该证据系田有桥与冯全文之间的交易往来，与本案不具有关联性。其次，该交易明细显示的交易时间为2012年8月15日与原告提交的证据五借条中出具的日期2017年8月2日明显相矛盾，不能达到原告的证明目的。第三人金竹源房开、冯全文、田有桥质证意见：对原告提供的上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：对第一组证据：因被告龙有生及第三人对三性无异议，予以采信。对第二组证据：《商品房买卖合同》，出卖方对三性无异议，可证明买卖双方订立合同的事实，予以采信。第三组证据收据两张与第四组证据工行对账单相互印证，加之第三人认可原告所主张的证明事实，可证明原告向房屋出卖方支付购房款的事实。第五组证据：借条，与本案无关联性，不予采信。第六组证据：（2020）黔02执异174号执行裁定书，因被告及第三人无异议，予以采信。第七组证据：物业费收据及水、电费交费凭证，用水及用电记录，该组证据相互印证，结合本院提取的现场照片，可证实原告在案涉执行查封前已经实际占有并使用案涉房屋的事实，予以采信。当庭出示第八组证据：贵州省农业农村信用社个人账户交易明细查询，该证据系田有桥与冯全文之间的交易往来，与本案不具有关联性，不予采信。本案审理过程中为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文、田有桥未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月11日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为348580元，，《商品房买卖合同》第八章中约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。第三人被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月21日作出（2020）黔02执异174号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋的执行并解除查封的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求亦不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封执行措施；二、驳回原告冯稳灿的其他诉讼请求。案件受理费6259元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹