广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1321号原告：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务所长。委托代理人：贾娟娟、劳绮玲，该所职员，通讯地址同该所。被告：颜沛强，身份证登记住址广州市。原告广州市越秀区第三土地房屋管理所诉被告颜沛强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周鸿明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾娟娟、劳绮玲及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市越秀区中山四路芳草街53号地下右房（承租面积10.81平方米）是原告管理的房屋，原告与被告签订的租赁合同租期从1997年6月1日起至2000年5月31日止。之后无签订书面的租赁合同。据查，被告夫妻双方名下另有房产多套，如天河区员村四横路141号805房（建筑面积45.9246平方米）、荔湾区中山七路和安街43号201房（建筑面积80.52平方米）、中山三路36号负一层89B铺（建筑面积7.7739平方米）。原告于2015年4月28日向被告发出《关于收回房屋的通知》，但被告至今未来办理腾退手续。根据《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按照政策应优先照顾的住户”以及双方签订的《广州市房地产租赁契约》（住宅）的约定，被告已不符合继续承租讼争房屋的条件，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告关于越秀区中山四路芳草街53号地下右房的租赁关系；2、被告户及其同住人员立即将越秀区中山四路芳草街53号地下右房腾空交还给原告，搬到其自有产权房屋（天河区员村四横路141号805房、荔湾区中山七路和安街43号201房）居住；3、被告参照2014年广州市房屋租金参考价的标准向原告支付房屋使用费（按照每月32元／平方米×10.81平方米的标准计算，自2015年7月1日起计至腾空交还房屋之日止）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、当时因为我母亲的单位条件不够好，所以没有分到福利分房，后来其单位才安排涉案房屋给我母亲作为单位职员的宿舍福利分房居住，母亲希望将来能继续承租该房屋，在征得母亲的单位同意下，我变成了讼争房屋的承租人。母亲在此居住了近30年，且其现在年纪较大，希望原告能让她继续在此居住，故我方不同意解除租赁合同，也不同意搬出讼争房屋。2、我方不同意按照原告起诉的标准支付房屋使用费，因为该标准过高，我方之前一直有按时交纳租金。经审理查明，广州市越秀区中山四路芳草街53号地下右房是原告管理的房屋，该房屋由原告出租给被告居住使用。1997年6月1日，原广州市东山区房地产管理局立新房管站（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将坐落在东山区芳草街53号地下右房部位的房屋（连同土地，下同）出租给乙方作住宅使用，使用面积10.81平方米，租赁期限为1997年6月1日至2000年5月31日，月租金29.10元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴付本期租金给甲方；未经甲方书面同意，不得将房屋转租、分租、转让或与第三人互换房屋使用；乙方另有房屋居住的，应交还承租房屋给甲方；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担等。2002年5月29日，广州市东山区机构编制委员会向东山区国土房管局发出《关于撤销四个房管站同时成立东山区土地房屋管理所的批复》（东编字（2002）16号），决定撤销“立新、中山三、文德、东川”四个房管站及东山区房地产租赁管理所。同意成立“东山区土地房屋管理一所”和“东山区土地房屋管理二所”，分别加挂“东山区房屋租赁管理一所”和“东山区房屋租赁管理二所”牌子，实行两个牌子，一套人员。2006年1月26日，广州市越秀区机构编制委员会向越秀区国土和房屋管理局发出《关于区国土和房屋管理局事业单位设置的通知》（越编字（2006）48号），保留原广州市东山区土地房屋管理一所（原广州市东山区房屋租赁管理一所），更名为广州市越秀区第三土地房屋管理所（不再加挂区房屋租赁管理一所牌子），为事业单位。另查明，广州市天河区员村四横路141号805房，建筑面积45.9246平方米，使用性质居住用房，房屋所有权取得方式为继承，由被告与案外人颜沛芳、颜沛雄、张某按份共有，被告占1／6产权。荔湾区中山七路和安街43号201房，建筑面积80.52平方米，房屋所有权来历为购买，产权人为李某甲。另，越秀区中山三路36号负一层89B铺，建筑面积7.7739平方米，房屋所有权取得方式为继承，产权人为李某甲。被告户内成员有被告及其母亲张某。庭审中，被告表示：涉案房屋由其母亲张某一人在内居住使用，因为母亲身体不好，腰椎骨折，所以无法上8楼居住，只能在涉案房屋内居住；李某甲是被告的妻子。原、被告共同确认：合同约定的租金标准为每月29.10元，之后升租至每月54.10元，被告按照上述标准支付租金至2015年6月。原告为了证明其已经向被告主张过收回房屋，向本院提供了2015年4月28日《关于收回房屋的通知》的复印件，该通知记载：“你是我所中山四路芳草街53号地下右房的承租人。经查，你名下拥有自有产权住房，根据《广东省公有房产管理条例》、《广州市直管房租赁合同》的规定，已不符合继续承租上址房屋的条件。现我所决定自此通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2015年5月8日前，将上址房屋交回我所并办理退租手续，否则，我所将通过法律途径收回房屋，另自此通知送达之日起至退租手续办理完成之日止，你仍需按2014年广州市房屋租金参考价的标准（32元／平方米），向我所缴交房屋使用费。”被告表示：我方大概在2015年5月收到了收回房屋的通知，之后我方就去联系了原告，但是原告称这是其职责所在，需要去法院解决。被告为证明越秀区中山三路36号负一层89B铺的产权人为李某甲一人所有，向本院提交了李某乙于2012年12月12日所立遗嘱，内容大致为：在李某乙去世后，将上述房屋的全部产权交由女儿李某甲一人继承，其他任何人均不得干涉。上述房屋由李某甲继承后，产权属于李某甲一人所有，与李某甲的配偶无关。该遗嘱由广东省广州市公证处以（2012）粤广广州第320490号公证书公证。被告为了证明其母亲张某多病、行动不便，向本院提供了张某的病历。原告对其真实性无法确认，且认为与本案无关。本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的前述《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同租赁期限届满后，双方无再续签合同，被告继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，则原租赁合同继续有效，原、被告的租赁关系转为不定期。本案中，涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现被告名下拥有广州市天河区员村四横路141号805房，其妻子名下有荔湾区中山七路和安街43号201房、越秀区中山三路36号负一层89B铺，故被告已不符合承租公房之条件，被告理应将承租的公房广州市越秀区中山四路芳草街53号地下右房交还原告，以便分配给其他更需要承租公房的住户。因此，原告要求解除双方的租赁关系、收回房屋，合法合理，本院予以支持。至于原告要求被告户及同住人员迁往天河区员村四横路141号805房、荔湾区中山七路和安街43号201房的诉请，因被告户及同住人员对于原告并不负有一定要迁至某地的义务，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。考虑被告的母亲年老多病及被告入住涉讼房屋历史和现居住状况，本院酌定给予被告户及同住人员六个月的搬迁过渡期。另，在双方的租赁关系解除前，被告向原告支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后，原告要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告广州市越秀区第三土地房屋管理所与被告颜沛强关于广州市越秀区中山四路芳草街53号地下右房的租赁关系，于本判决生效之日起解除。二、被告颜沛强自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市越秀区第三土地房屋管理所支付从2015年7月至本判决书生效之日止的房屋租金（每月按照54.10元的标准）。三、被告颜沛强户（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区芳草街53号地下右房腾空交还给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所；搬迁期间，被告颜沛强应按月向原告广州市越秀区第三土地房屋管理所支付上述房屋的使用费（按房管部门公布的广州市同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准，该标准以不超过原告主张的每月每平方米32元为限，以10.81平方米计付）。四、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告颜沛强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周鸿明二〇一五年九月一日书 记 员  徐 娟