四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0129民初367号原告：大邑聚仁物业管理有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道458号。法定代表人：孙乐添，总经理。委托代理人：段亦嬛（一般授权），四川蓉信律师事务所律师。委托代理人：李星雨（一般授权），四川蓉信律师事务所律师。被告：龚科，男，汉族，四川省大邑县人，住四川省大邑县晋原镇围城南路西段*号。原告大邑聚仁物业管理有限公司（以下简称“聚仁物业公司”）诉被告龚科物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后,依法由审判员李玉辉适用简易程序于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告聚仁物业公司的委托代理人李星雨、被告龚科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聚仁物业公司诉称，被告系原告所管理的邑都上城小区的业主，于2007年9月1日与开发商大邑银都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得邑都上城X栋X单元X-X号房，建筑面积141.9㎡。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告向其提供物业管理服务并按照建筑面积0.8元∕㎡的标准收取物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每天0.5%的标准向原告支付滞纳金。后原告依约提供了完善的物业管理服务，被告却未依约缴纳物业管理费。自2012年1月至2016年6月31日，被告共欠物业管理费6,130.00元，垃圾费216.00元，滞纳金9,563.00元，原告多次上门催收，均无果。遂起诉要求：1、判令被告给付2012年1月至2016年6月物业管理费6,130.00元、垃圾费216.00元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2016年6月31日应支付滞纳金为9,563.00元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告龚科辩称，欠付物业管理费及垃圾费是事实，但被告不支付上述费用系由于原告没有提供完善的物业服务。一是监控设备不到位，导致被告房屋多次被盗；二是原告作为开发商的子公司，在被告多次向原告反映房屋存在质量问题时，未及时通知开发商，也没有及时将结果反馈予被告，至今房屋问题未解决。如果原告将以上问题处理好，被告会如数支付物业费及垃圾费。另外，案涉房屋虽登记在被告名下，实际是案外人陈品福购买且居住的，原告应当向陈品福索要相关费用。经审理查明，2006年6月19日，原告与案涉房屋开发商大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“银都公司”）签订《前期物业管理服务合同》，约定由银都公司委托原告为“大邑邑都上城”住宅、商铺提供物业服务，委托管理期限暂定3年，自2007年3月1日起至2010年2月31日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。2010年2月1日，原告与银都公司再次签订《前期物业管理服务合同》，约定管理期限暂定3年，自2010年3月1日起至2013年3月31日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。住宅部分由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元，按季度向原告交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2013年7月1日，大邑县邑都上城业主大会业主委员会与原告签订《邑都上城小区物业管理服务合同》，约定合同期限为3年，自2013年7月1日至2016年7月1日止。住宅物业收费标准为：每月每平方米0.8元。原告应提供小区内的客服管理、房屋公共部位的维护和管理、公用设施设备维修养护、公共秩序的维护、保洁、绿化、代收代缴等一系列服务。原告与被告龚科于2007年9月1日签订了《邑都上城前期物业管理服务协议》，约定原告对被告居住的大邑县晋原镇大邑大道458号邑都上城小区第X栋X单元X号房屋（建筑面积141.90平方米）提供物业服务。服务内容包括对共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序安全、停车场、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费按业主所拥有的物业面积计算，每月交纳一次。在办理入住手续时需预先支付六个月的物业管理服务费用，交费起算时间为按交房公告通知日期办理交房手续之日起计算。住宅按建筑面积0.8元每月每平方米计算。业主将房屋出售、转让或出租给他人时，业主须在合同或协议签署后7天内，将出售、转让或出租合同的复印件，连同有关转让事宜书面通知物业管理公司，并与新业主（租户）一起到物业管理公司办理有关手续。出售、转让、出租合同或协议中需要求购买人、受让人或承租人接受本合同规定的业主义务，并与物业管理公司按本合同的内容和格式签订新的管理合同之前，该业主需继续履行本合同规定的业主义务，包括但不限于支付有关管理服务费和其他任何应付款项等；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应交而未交的费用按每天0.5%交纳违约金。另查明，被告房屋于2010年被盗。原告于2016年6月30日撤场，并于2016年7月25日张贴了撤场公告，公告未缴清物业管理费的业主于2016年8月30日前缴清所欠费用。原告就张贴公告的行为进行了公证。上述事实，有原、被告庭审陈述及经本院审查具有证明力并予以采信的原告提交的《前期物业管理服务合同》、《邑都上城前期物业管理服务协议》、《邑都上城小区物业管理服务合同》、公证书、关于“X幢X单元X号因房屋质量问题拒交物管费用说明”情况说明等所证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《前期物业管理服务合同》、《邑都上城小区物业管理服务合同》对被告龚科具有约束力。原告与被告签订的《邑都上城前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规范，合法有效，对原被告双方均有约束力。被告龚科辩称，实际居住人系案外人陈品福，不应由其支付相关费用。根据原被告双方签订的《邑都上城前期物业管理服务协议》约定，业主将房屋出售、转让或出租给他人时，业主须在合同或协议签署后7天内，将出售、转让或出租合同的复印件，连同有关转让事宜书面通知物业管理公司，并与新业主（租户）一起到物业管理公司，与物业管理公司按本合同的内容和格式签订新的管理合同。本案中，案外人陈品福与原告之间并未签订任何协议，被告仍应当承担缴纳相关费用的合同义务。被告的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告又辩称，原告监控设备不到位，导致房屋被盗以及原告作为开发商的子公司，在被告多次向原告反映房屋存在质量问题时，未及时通知开发商，也没有及时将结果反馈予被告，据此才拒交物业费。本院认为，物业服务企业在履行物业服务合同中负有的系安全防范义务而非安全保障义务，且被告并无证据证明原告在安全防范方面存在明显的失职情形。此外，房屋质量是否存在问题与物业服务企业并无关联，被告也无证据证明原告没有及时通知开发商。被告以此抗辩不支付物管费不符合法律规定，对其抗辩意见本院不予采纳。本案中，原告按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告未按合同约定支付物业服务管理费，应承担支付应交物管费及相应滞纳金的违约责任。庭审中，被告龚科对尚欠2012年1月至2016年6月的物业管理费6,130.00元、垃圾费216.00元无异议，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告将其滞纳金调减为，以年度为缴纳单位分段计算，按日千分之一从2013年开始计算至2016年6月30日。庭审中，被告以原告没有提供完善的物业服务为由拒交物管费，视为对缴纳滞纳金的根本抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。”本案中，被告未如期缴纳物业管理费，势必造成原告资金利息损失以及原告的正常经营管理。由于原告并未提供证据证明除资金利息损失之外的其他损失，因此原告要求被告按照每日千分之一支付逾期付款滞纳金的计算标准过高，应予调减。本院综合被告的违约数额、违约期限，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将滞纳金标准调整为按日万分之五计算。具体计算为2,796.84元（从2013年1月1日起至2013年12月31日止，以2,724.48元为基数，按日万分之五计算；从2014年1月1日起至2014年12月31日止，以4,086.72元为基数，按日万分之五计算；从2015年1月1日起至2015年12月31日止，以5,448.96元为基数，按日万分之五计算；从2016年1月1日起至2016年6月30日止，以6,130.00元为基数，按日万分之五计算）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告龚科在本判决生效之日起十日内支付原告成都聚仁物业管理有限公司物业管理费6,130.00元、垃圾费216.00元，并承担滞纳金2,796.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.00元,减半收取99.00元，由被告龚科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李玉辉二〇一七年六月九日书记员  唐思敏