广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2676号上诉人（原审被告）：黄金好，现住广州市。委托代理人：李国新。被上诉人（原审原告）：广州市危房改造建设管理所，住所地广州市。法定代表人：陈梅英，所长。委托代理人：滕树德，该所工作人员。委托代理人：黄樊东，该所工作人员。上诉人黄金好因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市白云区广花三路1号X房（涉案房屋）的产权属于广州市危房改造建设管理所（以下简称为市危房改建管理所）。2010年4月22日，黄金好与案外人李国新登记成为白云区远景路65号X房的产权人。同年12月9日，黄金好与市危房改建管理所签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：黄金好向市危房改建管理所承租涉案房屋居住，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日止；房屋使用面积46.39平方米，租金为每月169.7元；黄金好同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，市危房改建管理所有权解除本合同并收回房屋；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；合同因故解除时，双方未续订合同而市危房改建管理所要求收回房屋，黄金好拒不交出承租房屋的，市危房改建管理所除要求黄金好限期迁出和补交占用期的房屋占用费（按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取黄金好违约金……。2014年5月23日，市危房改建管理所向黄金好发出《清退房屋的通知》，称查出黄金好已购买了自有产权房屋，要求黄金好于同年5月31日前迁出涉案房屋，但黄金好未按时迁出。同年9月，市危房改建管理所向黄金好发出《解除合同通知书》，要求黄金好于同年9月30日前将涉案房屋交回市危房改建管理所。黄金好于同年9月26日收到解除合同通知，但仍未交还房屋。市危房改建管理所于2014年9月26日向原审法院递交诉讼材料，提起本案诉讼。市危房改建管理所诉称：2010年12月9日，市危房改建管理所、黄金好签订了一份《广州市直管房租赁合同》，约定：市危房改建管理所将位于广州市白云区广花三路1号X房（下简称涉案房屋）出租给黄金好使用；签订合同后，黄金好或其配偶获得自有产权房屋的，黄金好保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将涉案房屋交还给市危房改建管理所，逾期不交还的，应承担违约责任。后市危房改建管理所发现黄金好及配偶名下有自有产权房屋，地址是：广州市白云区远景路65号X房。市危房改建管理所多次催促黄金好办理解除合同手续及将涉案房屋交还给市危房改建管理所未果。综上所述，黄金好已经违反国家、广东省、广州市关于公房租用的相关规定和双方签订的合同约定，市危房改建管理所根据相关法律法规提起诉讼，请求判令：1、解除市危房改建管理所、黄金好于2010年12月9日签订的《广州市直管房租赁合同》；2、黄金好立即向市危房改建管理所交回涉案房屋；3、黄金好向市危房改建管理所支付违约金至黄金好实际交还房屋之日止（违约金按每月169.7元的标准，从2010年12月9日起计至实际交还房屋之日止）；4、本案诉讼费由黄金好承担。黄金好原审辩称：不同意市危房改建管理所的诉讼请求。其是住房困难户，原在荔湾区分配了房屋居住，后来响应政府旧城改造而拆迁安置至涉案房屋居住。其与丈夫李国新在远景路确实有一套自有产权房屋。其丈夫在99年失业下岗，又身患××。现其与丈夫已决定将自有产权房屋出售。市危房改建管理所当初在签订合同时并未告知黄金好不能拥有自有房屋的政策规定，签订合同时又未仔细看条款。其家庭经济情况较差，希望政府部门可能为其解决困难，让其继续居住涉案房屋。原审法院另查明，涉案房屋的市场租金标准约为1500元。原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现黄金好名下有自有产权房屋而承租市危房改建管理所房屋，违反了租赁合同的约定，市危房改建管理所有权依约解除合同，故市危房改建管理所提出解除合同的诉讼请求合理合法，该院予以支持。合同解除时间应认定为解除合同的通知到达黄金好之日即2014年9月26日。合同解除后，黄金好无依据占有房屋，应将涉案房屋交还给市危房改建管理所，故市危房改建管理所要求黄金好交还房屋的诉讼请求合理合法，该院予以支持。对于市危房改建管理所要求黄金好从签订合同之日起支付违约金至其实际交还房屋之日止的诉讼请求，该院认为，参照市场租金每月约1500元的标准，双方约定的违约金169.7元并不属明显过高，故予以支持。对于黄金好的答辩意见，该院认为，涉案房屋属于公共租赁住房，根据住房和城乡建设部2012年5月28日颁布的《公共租赁住房管理办法》相关规定，公共租赁住房是用于解决符合住房保障规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房困难问题的，其租金明显低于市场同类房屋的租金标准，黄金好如需承租涉案房屋，就必须符合公房租赁的政策法律规定及公房租赁合同的约定条件，现其在签订公房租赁合同前已经拥有自有产权房屋，明显不符合公房承租主体的条件，故其就此提出的答辩意见无事实、法律依据，该院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,于2014年12月2日作出如下判决:一、广州市危房改造建设管理所与黄金好于2010年12月9日签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》于2014年9月26日予以解除；二、黄金好于判决生效之日起30日内将位于广州市白云区广花三路1号X房腾空并交还广州市危房改造建设管理所；三、黄金好于判决生效之日起5日内按照每月169.7元的标准向广州市危房改造建设管理所一次性支付2010年12月9日至2014年11月8日期间的违约金7975.9元；四、黄金好于2014年12月起的每月8日前按上述违约金标准向广州市危房改造建设管理所支付2014年11月9日至黄金好交还房屋之日期间的违约金。案件受理费125元由黄金好负担。判后，上诉人黄金好不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋是因为拆迁分配而来，黄金好系响应市政府的旧城改造拆迁而迁至涉案房屋居住。拆迁前居住的房屋是单位分配给有困难职工居住的，不是市危房改建管理所分配的。拆迁时，拆迁方要求黄金好交约三至四千元的面积使用权费用，方可迁到此处居住，在签搬迁文件之前从未签过有私人财产不能住拆迁房等文件，黄金好居住在涉案房屋在先，购买自有产权房屋在后。对于历史遗留下来的问题应具体分析具体处理，黄金好家庭环境不好，加上丈夫患病，已经负债累累，黄金好签的合同期限是2011年1月1日至2015年12月31日，希望能按原合同执行，使黄金好有时间处理问题。黄金好每月有交租金，违约金是市危房改建管理所单方面的说法，黄金好不应支付违约金。自黄金好名下有自有产权房屋后，市危房改建管理所四年多以来一直没有提出异议，市危房改建管理所现在提出解除合同没有依据。上诉请求：撤销原审判决，驳回市危房改建管理所的全部诉讼请求。被上诉人市危房改建管理所答辩称：同起诉意见一致。经审理查明，双方当事人对原审法院已查明的事实均无提出异议，本院依法予以确认。另查明：二审期间，黄金好、市危房改建管理所均确认涉案房屋由黄金好实际使用。黄金好称其自有产权房屋由其儿子实际使用，黄金好儿子名下在2014年10月份已有自有产权房屋。黄金好确认其购买自有产权房屋后并无告知市危房改建管理所。黄金好称其已购买涉案房屋部分面积的使用权，但因为时间久远，没有相关证据证明。本院认为：黄金好与市危房改建管理所于2010年12月9日的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方当事人真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方所签《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定“本人（黄金好）或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方（市危房改建管理所，下同）有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方（黄金好，下同）违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理”。黄金好名下于2010年4月22日已登记有自有产权房屋，故合同约定的解除条件已经成就，市危房改建管理所要求解除与黄金好所签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》有理有据。黄金好确认其购买自有产权房屋后并无告知市危房改建管理所，故其以市危房改建管理所未曾对其拥有自有产权房屋提出过异议为由，认为市危房改建管理所无权解除合同的主张依据不足，本院不予支持。黄金好于2014年9月26日收到市危房改建管理所发出的解除合同通知，原审法院认定涉案《广州市直管房租赁合同（住宅）》于该日解除并无不当。涉案《广州市直管房租赁合同（住宅）》第二十一条第2项约定，租赁期满或者合同因故解除时，市危房改建管理所、黄金好未续订合同而市危房改建管理所要求收回房屋的，黄金好拒不交出承租房屋的，市危房改建管理所除要求黄金好限期迁出和补交占用期的房屋占用费（按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取黄金好违约金。市危房改建管理所在解除合同通知中要求黄金好于2014年9月30日前交还涉案房屋，黄金好未予交还，故黄金好自2014年10月1日起继续占用涉案房屋已无合法依据，其应自该日起支付占用期间的违约金，原审法院判令黄金好自2010年12月9日起支付占用期间的违约金欠妥。本案中，市危房改建管理并非要求黄金好承担逾期缴纳租金、房屋使用费的违约责任，黄金好是否依约缴纳租金、房屋使用费并不构成其无须承担逾期交还房屋违约责任的理由，黄金好认为其无须支付占用涉案房屋期间的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院关于黄金好应承担违约金的起算时间有误，本院依法予以纠正。黄金好的其他上诉理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1118号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1118号民事判决第三项为：黄金好于本判决送达之日起5日内按照每月169.7元的标准向广州市危房改造建设管理所一次性支付2014年10月1日至2014年11月8日期间的违约金215元；三、驳回广州市危房改造建设管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各125元均由上诉人黄金好负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月一日书记员  邹凌青黄咏欣