广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2304号原告：李新亮，男，1974年10月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：刘菊花，女，1975年5月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上列两原告共同委托代理人：钱曾亿、冯莉媛，分别系广东中元律师事务所律师、律师助理。被告：远洋地产（中山）开发有限公司，住所地广东省中山市东区街道博爱六路28号远洋广场2幢办公楼23楼，组织机构代码783×××××。法定代表人：武文勇，董事长。委托代理人：梁翠莹、陈科，广东正日律师事务所律师。原告李新亮、刘菊花诉被告远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，并于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告李新亮、刘菊花共同委托代理人钱曾亿、冯莉媛，被告远洋地产公司委托代理人梁翠莹、陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新亮、刘菊花诉称：原、被告双方于2011年5月22日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告向被告购买坐落于远洋城万象花园××幢××××房的商品房，总价为1491751元，商品房土地使用权至2073年9月1日止。中山市商品房买卖合同签订之后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告为原告办理的土地使用权证却显示原告所购商品房的土地使用权终止日期为2068年3月28日。而按照前述合同的约定以及中山市有关办理国有土地使用权的惯例，原告商品房的土地使用权终止日期应为2074年9月1日。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。按照该规定，原告在土地使用权于2068年3月28日到期之后将丧失商品房的使用权和所有权。原告为此多次与被告沟通，要求被告为原告更改土地使用权截止日期，但被告一直以各种理由拖延，给原告造成重大损失。中山市商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应合法有效。被告实际提供给原告的商品房的土地使用权终止日期比合同约定的终止日期提前了5.5年，比中山市惯常的终止日期提前了6.5年，明显违反了双方的合同约定，给原告造成重大损失：1.商品房价值本身的损失（贬值）超过153910元（1491751元÷63年×6.5年=153910.82元）；2.鉴于原告商品房的价值贬值超过153910元，原告多交契税超过4617元（153910元×3%=4617.3元）；3.鉴于原告商品房的价值贬值超过153910元，原告已多向银行按揭贷款超过153910元，原告相当于向被告多支付房款超过153910元，被告应当赔偿原告该部分款项的利息损失；上述的损失超过170000元，原告酌情要求被告赔偿损失150000元。此外，被告至今仍未向原告交付与中山市商品房买卖合同约定的土地使用权期限相一致的国有土地使用权证，其行为已经违反了该合同第十四条的约定，原告保留通过诉讼在内的方式向被告主张违约责任的权利。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告立即赔偿原告损失150000元；2.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，经询问，原告认为其实际损失体现在如下方面：1.房屋的价值贬值；2.因为房屋价值贬值所导致原告多支付的契税；3.贷款的金额多于实际房款；4.因为被告办理的权属证书的期限与合同约定年限不符，由此导致原告多次与被告协商，在协商过程中产生的相应损失。原告李新亮、刘菊花对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同；3.国有土地使用证；4.契税发票1张。被告远洋地产公司辩称：1.被告并未违反买卖合同约定，已履行办证义务。双方签订的买卖合同中并无明确约定涉讼房屋的土地终止年限，买卖合同第一条“项目建设依据”仅记载中府用（200×）第易2×××78号地块（即项目所在地块）的土地使用年限至2073年9月1日止，被告已为取得该土地使用年限足额交付土地出让金，被告并无违反合同约定，亦不存在过错，已按买卖合同约定期限按时办妥涉讼房屋的房产证。2.退一步而言，涉讼房屋的土地使用证上记载的终止日期为2068年3月28日，非被告原因所致，是因不可抗力所致。涉讼房屋所在的远洋城万象花园××幢所处地块，是被告开发的土地使用年限至2073年9月1日的地块，该事实是毋庸置疑的，也是有相关证据证明的，而最终涉讼房屋的土地证之所以登记土地使用权终止日期为2068年3月28日，是由于相关政府部门以涉讼房屋的地下车库与其他楼幢的地下车库连通，且该连通的地下车库跨越几个土地证，其土地使用年限各不相同，最终以“就短不就长”原则按最短的土地使用年限（即2068年3月28日）办理，此操作非被告所知悉，亦非被告原因所致，原告在诉状中也表示“按中山市有关办理国有土地使用权的惯例，原告商品房的土地使用终止日期应为2073年9月1日”，显然，此操作是相关政府部门作出的政策调整，而该政策调整是被告所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，按法律规定应属不可抗力，因此，根据合同法第一百一十七条之规定，被告不应因涉讼房屋土地使用年限未能与所在地块的土地使用年限一致而承担不利后果。3.原告诉求中的损失仅为设想性损失，而非实际损失，其以房屋价值作为损失的计算依据不合理，亦缺乏法律依据。按照物权法第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，而如何续期、是否需要支付费用或费用是多少，目前暂无相关规定，因此该损失不一定会产生，亦非实际损失。双方签订的买卖合同中并无约定就本案情况时应承担的违约责任，而房产证已办妥，原告已享有对房屋的所有权，因此原告以房屋价值作为损失或违约金的计算依据不合理，亦没有合法依据。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告远洋地产公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.中山市东区兴文路99号远洋城万象花园（B1区三期）位置与用地平面关系图；2.国有土地使用证及中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。经审理查明：2011年5月22日，原告（即买受人）与被告（××）签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定：出卖人以出让方式取得位于东区××村的地块的土地使用权，取得土地使用权证书，土地使用权证书号为中府国用（200×）第易2×××78号，该地块土地面积为21413.6平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限至2073年9月1日止；买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于中山市东区××路××城××房商品房，建筑面积168.2平方米，套内建筑面积135.66平方米；总价为1491751元，于2011年5月22日以现金方式支付。该合同以及补充协议还约定了其他事项，由原告签名，被告盖章确认。后涉讼商品房办理了权属证书[土地证号：中府国用（201×）第易2×××771号]，土地使用权终止日期载明是2068年3月28日。原告认为，国有土地证号记载的日期与商品房买卖合同约定不一致，使用年限缩短，被告应赔偿相应损失，故诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告提交名称为中山市东区××村的土地使用权证[证号：中府国用（200×）第易2×××78号]，土地使用终止时间为2073年9月1日。又查：庭审中，被告明确，涉讼的万象花园中曾有一户业主办理了土地使用权年限延长手续，被告并提交材料证实产生的费用为14043元[计算方式为：每年补交的出让金（每平方米评估地价的1.43%）×延长土地试用期限的年数]。经质证，原告对被告提交的材料真实性予以确认，但认为被告的违约行为导致原告的损失不仅仅包括办理延长的费用，还包括原告维权等的费用。再查：诉讼中，被告向本院提出调查取证申请，要求本院到中山市国土局调查涉讼房屋的土地使用权证上记载的终止日期因政策调整所致按2068年3月28日办理的原因及其相关依据；土地使用年限能否办理延长手续以及具体办理程序；在何时实施该产权登记操作以及采用何种方式告知被告。针对被告提出的调查取证申请，本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，涉及的是合同双方即原、被告之间的权利义务关系，被告所要求的调查事项与本案纠纷没有直接关联性，对于该项申请，本院不予准许（本院不再另行制作通知书）。另，涉讼房屋目前由原告占有使用。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应全面履行各自的权利义务。原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。两原告依合同约定支付了购房款，依法应取得所购买的房屋的产权，房地产权证上所登记的土地使用权终止日期与商品房买卖合同的约定不符，土地使用权年限比合同约定缩短，是被告未按约定完全履行合同的表现，被告的行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，针对本案的实际情况，原告可以要求被告办理延长使用年限手续，可以要求被告赔偿损失。现原告选择要求被告赔偿损失，并无不妥。对于赔偿数额如何确定问题，原、被告双方所签订的商品房买卖合同并没有对土地使用权年限缩短的违约责任进行明确约定。另外，虽然《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，但是对于收费标准如何等问题，并无相应的办法和具体规定。通常情况下，商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价。结合被告曾为涉讼的万象花园其中一户业主办理土地使用权年限延长手续所产生的费用以及本案的实际情况，本院酌定被告按购房价的3%对原告进行赔偿，即44752.53元（1491751元×3%=44752.53元），超出前述赔偿数额，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李新亮、刘菊花支付赔偿款44752.53元；二、驳回原告李新亮、刘菊花的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取为1650元（原告李新亮、刘菊花已预交），由被告远洋地产（中山）开发有限公司负担[被告远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告李新亮、刘菊花]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二○二○一五年九月十七日书记员  梁 琳刘佳林