中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)穗中法民五终字第3878号上诉人（原审原告）：广州海昊纬机电设备有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：熊宏艳，职务：董事长。委托代理人：林树焕，广东导正律师事务所律师。委托代理人：曹子洋，广东导正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨桂华，住广州市天河区。委托代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。原审原告：熊义民，国籍：新西兰。委托代理人：林树焕，广东导正律师事务所律师。委托代理人：曹子洋，广东导正律师事务所实习律师。原审被告：广州路劲物业服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：罗江海，职务：董事长。委托代理人：刘辉辉，广东科德律师事务所律师。委托代理人：范淑素，该司职员，联系地址。上诉人广州海昊纬机电设备有限公司（以下简称海昊纬公司）因与被上诉人杨桂华租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1753号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。熊义民和海昊纬公司原审诉称：2011年2月25日熊义民在中介广州德能地产代理有限公司的居间下与杨桂华签订房地产租赁合同，其中约定甲乙双方同意就租赁事项订立如下合同。一、甲方同意将该房地产之全部出租给乙方作商业使用，其建筑面积约58平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况及交楼时间如下：租赁期限，2011年2月28日至2014年2月24日，月租金额4000元。甲方在2011年2月25日交付该房产予乙方使用。三、租金每期按一个月度结算。乙方在签约当天付首期租金，每一个月的第24日前支付下期租金，甲方应出具收据。乙方缴租方式为汇入甲方指定银行账号。四、本合约签订当日，乙方向甲方交付保证金8000元。合约期满，乙方付清租金及其他费用并按时迁出时，甲方应当在当天将保证金无息退还乙方。五、在租赁期内，甲方承担下列责任、负责对房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误该房产维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。六、租赁期满，如甲方继续出租，甲方同意乙方可在同等条件下享有优先承租权。十、本合同履行中任何无法协商解决的争议解决方式为向该房产所在地的人民法院提起诉讼。十二、三方约定的其他事项备注1、如乙方完成不了注册，甲方无条件退还押金与房租。合同签订后，熊义民依约交付了首期租金和保证金，并协助海昊纬公司积极筹备公司成立事宜，最后海昊纬公司于2011年8月19日依法成立，法定代表人为熊宏艳，公司类型为有限责任公司，股东为熊宏艳和黄某。并且聘熊义民为海昊纬公司的管理人员。在租赁期间，海昊纬公司依约按时缴租，杨桂华也从无异议。2012年2月24日，租赁期满后双方并没有重新签订租赁合同，但杨桂华继续收取海昊纬公司所交租金，合同因此改为不定期，并一直履行至今。在租赁期间，熊义民、海昊纬公司虽没与广州路某物业服务有限公司（以下简称路某公司）签订《物业管理服务合同》，但根据惯例每月也都按时交纳物管费，路某公司也开具收据并一直履行至今。2014年5月16日，涉案房屋天花板忽然传来水声，熊义民、海昊纬公司即派人上去检查，发生原来是天花板上急速的水流从灯孔和消防喷淋头往外直流，下面灯罩脱落，瞬间整个夹层的天花板就湿透了。同时天花板的水不停往下流，且电闸也跳了。事故发生后，海昊纬公司第一时间通知了路某公司和杨桂华。路劲公司管理处主任及员工随后到现场察看并协助处理，经管理处检查后发生漏水是由于室内消防管道破裂造成的。海昊纬公司所有被水淹或淋到的办公用品、文件、机器设备等被临时放置在管理处提供的房间暂时存放。而杨桂华在晚上才到场，且对广州海昊纬机电设备有限公司提出的维修和索赔要求不予理会，态度蛮横。第三天，由于漏水问题仍未得到解决，熊义民、海昊纬公司只好报警求助，警察到来后，以该事故属于民事纠纷为由，要求通过法律途径解决。但由于消防管道于5月21日仍存在漏水现象，消防水系统处于关闭状态，整个四楼及隽悦园也存在严重的消防隐患，管理处又以漏水是业主擅自改动涉案房屋消防管道引起的，与管理处无关为由而拒绝进行维修。在多次口头交涉无效的情况下，熊义民、海昊纬公司于21日和22日分别向杨桂华、路某公司发函告知有关情况，要求尽快解决。最后到5月23日杨桂华才叫专业人员来对涉案房屋消防管道进行维修。管理处也派人进行监督。尽管现在消防管道已经修好，但由于消防隐患仍未能彻底解决，且屋内因积水霉变严重，海昊纬公司根本无法办公，所以海昊纬公司决定到本月底搬迁，同时要求杨桂华、路某公司赔偿因该事故而造成海昊纬公司的巨大经济损失。熊义民、海昊纬公司认为，杨桂华作为出租人，其出租的房屋应该符合合同法、广东省城镇房屋租赁条例、广州市房屋租赁管理规定等法律法规的规定及房地产租赁合同中关于对房屋定期安全检查等的约定，其中广州市房屋租赁管理规定第八条第七款、第十条第八款的规定，上述事故发生正是由于杨桂华没有尽到安全检查义务，导致消防管道破裂漏水而引起的，造成海昊纬公司巨大经济损失，所以应承担赔偿责任。路某公司作为物业管理服务公司，应按照相关规定履行其物业服务义务，其中消防管理就是其安全防卫义务之一，但其对隽悦园商务中心的消防管理并没有尽到安全检查责任，未能及时发生涉案房屋的消防隐患并对杨桂华作出相关处理意见，因此路某公司对本事故发生也存在严重过错。为维护熊义民、海昊纬公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、杨桂华赔偿熊义民、海昊纬公司经济损失833568.58元；2、路某公司对以上损失承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由杨桂华、路某公司承担。原审法院经审理认为：本案为租赁合同纠纷。杨桂华（出租方）与熊义民（承租方）及案外人广州德能地产代理有限公司（经纪方）于2011年2月25日签订的《房地产租赁合同》（以下简称《合同》）已经约定杨桂华同意将位于广州市天河区天府路161号449房出租给熊义民作商业使用，租赁期限自2011年2月28日至2012年2月24日，月租金4000元；（第十二条备注第4款）在此协议签定后，杨桂华配合熊义民完成工商注册手续，工商注册手续签合同仅作注册使用；等内容。上述《合同》显示了案涉房屋的承租人为熊义民。虽然杨桂华在《合同》约定的租赁期内另行与案外人黄盛华（熊义民和海昊纬公司均称落款处“黄盛华”的签名为海昊纬公司的高级管理人员熊义民代签）于2011年7月11日就案涉房屋签订《广州市房屋租赁合同》（约定杨桂华将案涉房屋出租给案外人黄某作商业用途使用，租赁期自2011年7月16日至2013年7月15日，月租金800元等内容）、于2011年9月9日与案外人黄某共同签署《变更房屋租赁合同申请表》（主要内容为申请变更案涉房屋的房屋租赁合同的承租人为海昊纬公司），并就上述《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。但由于杨桂华否认其与海昊纬公司就案涉房屋存在租赁合同关系，而根据《合同》第十二条备注第4款的约定，结合杨桂华在《合同》签订后实际将案涉房屋交付给熊义民使用、亦从熊义民的银行账户按照《合同》约定的月租金标准而非《广州市房屋租赁合同》约定的月租金标准接收案涉房屋租金的事实，以及海昊纬公司于2011年8月19日经广州市工商行政管理局天河分局核准登记成立（其股东为案外人黄某和熊某艳，其地址为案涉房屋地址）的事实，应当认定《合同》是杨桂华和熊义民的真实意思表示，且是双方当事人实际履行的合同，杨桂华上述另行签订租赁备案合同及申请变更承租人的行为实际上是履行《合同》第十二条备注第4款的约定的行为，《合同》的承租人并未变更为海昊纬公司。在《合同》约定的租赁期届满（2012年2月24日）后，杨桂华和熊义民双方虽未再签订书面的租赁合同，但熊义民仍继续使用案涉房屋并按照《合同》约定的月租金标准向杨桂华支付案涉房屋的租金（杨桂华和熊义民均确认月租金标准自2014年2月25日起调整为4200元），现有证据亦未显示杨桂华在2014年5月30日向熊义民发出《解除租赁合同通知书》前就此提出过异议，故应视为自2012年2月24日后的租赁期限为不定期。因此，海昊纬公司与杨桂华就案涉房屋并无租赁合同关系。另，路劲公司并非案涉房屋的权属人，其与海昊纬公司或熊义民之间就案涉房屋亦不存在租赁合同关系。因此，海昊纬公司基于租赁合同关系向杨桂华和路某公司提起本案诉讼，属于原告主体不适格；熊义民基于租赁合同关系向路某公司提起本案诉讼，路某公司并非适格的被告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：一、驳回海昊纬公司的起诉；二、驳回熊义民对路某公司的起诉。判后，上诉人海昊纬公司不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、熊义民与杨桂华及案外人广州德能房地产代理有限公司于2011年2月25日签订《房地产租赁合同》，约定涉案房屋出租给熊义民作商业使用，上述合同约定杨桂华要配合熊义民完成工商注册手续，此后，海昊纬公司依法在涉案房屋注册成立，根据上述事实，原审认定杨桂华不知道海昊纬公司是实际承租人该事实，属于认定事实不清。二、涉案房屋的租金一直是由熊义民支付，之所以是由熊义民支付，是因为杨桂华是自然人，不能给公司开具发票，只能开收据，且根据现行的银行业管理制度，企业法人的对公账户不能向自然人转账或汇款，故海昊纬公司无法直接付租金给杨桂华。原审简单以租金付款人是熊义民就认定海昊纬公司与杨桂华之间无租赁合同关系，与真正事实不符。三、海昊纬公司成立后，海昊纬公司出资人黄某和杨桂华分别签名，向广州市国土资源和房屋管理局天河分局递交《变更房屋租赁合同申请表》，已将承租人变更为海昊纬公司。虽然涉案房屋租金是由熊义民转账支付，但这仅仅是熊义民的职务行为，并未改变海昊纬公司的承租主体地位。四、杨桂华于2014年11月3日另案起诉熊义民房屋租赁合同纠纷时，也是将海昊纬公司列为第二被告，可见杨桂华也是明知熊义民是将其所租的涉案房屋用于替海昊纬公司办理公司注册登记和使用的。据此上诉请求：撤销原审裁定。二审中，杨桂华提交了其作为原告的另案民事起诉状，该起诉状将熊义民和海昊纬公司均列为被告，诉讼请求是：1、被告立即向原告交付所欠租金11620元及逾期的违约金（从逾期之日起算至清偿完毕之日止，暂计算至2014年11月3日为人民币15254元）；2、被告立即向原告清偿已垫付的物业管理费及水电费人民币2537.06元及滞纳金（从垫付之日起算至清偿完毕之日止，暂计算至2014年11月3日为人民币15.48元）；3、原告有权没收并不予退还被告支付的保证金8000元；4、诉讼费用由被告承担。本院认为：根据业已查明的事实可知，熊义民向杨桂华承租涉案房屋后，将涉案房屋交由海昊纬公司经营使用。尽管杨桂华否认其与海昊纬公司就涉案房屋存在租赁合同关系，但是从杨桂华与熊义民签订《房地产租赁合同》后，又在上述租赁合同履行期限内与黄盛华（熊义民和海昊纬公司均确认“黄盛华”签名为熊义民代签）签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给黄某，后又与黄某签订《变更房屋租赁合同申请表》（主要内容是申请变更房屋租赁合同的承租人为海昊纬公司），并就上述合同及变更申请向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案，可见杨桂华知晓熊义民是将涉案房屋交给海昊纬公司经营使用，且对此并无异议。杨桂华在另案起诉涉案房屋拖欠的租金及管理费时，也是将熊义民与海昊纬公司列为共同被告，这也进一步证实了杨桂华对海昊纬公司是涉案房屋的实际承租人这一情况的认可。综上分析，原审法院以杨桂华与海昊纬公司之间并无租赁合同关系为由，驳回海昊纬公司的起诉，理据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十八条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1753号民事裁定；二、指令广州市天河区人民法院审理本案。本裁定为终审裁定。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年九月一日书 记 员  邹文芳