云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第371号原告（反诉被告）大理惠丰房地产开发有限公司。住所地大理市下关镇人民北路**。法定代表人赵体光，公司董事长。委托代理人马培杰，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王鲜，女，1987年8月19日生，云南省宾川县人，，住宾川县系原告公司工作人员，特别授权代理。被告（反诉原告）李毅刚，男，1986年10月4日生，汉族，云南省大理市人，个体户，，住大理市被告（反诉原告）宋杰，男，1986年3月30日生，汉族，云南省大理市人，个体户，，住大理市二被告委托代理人侯蔚霞，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。原告大理惠丰房地产开发有限公司诉被告李毅刚、宋杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，被告提起反诉，本院审查予以受理后决定两案合并审理，并依法由审判员龚文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大理惠丰房地产开发有限公司的委托代理人马培杰、王鲜，被告李毅刚、宋杰及其委托代理人侯蔚霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2013年5月2日签订《租赁合同》，约定原告将大理市文化路29号惠丰新城和园小区I期8栋第9号铺面租赁给被告使用。合同约定：(1）租赁期限为5年，自2013年5月12日起至2018年5月11日止；(2)租赁面积为162.59平方米；(3)租金采取“先付租金后使用铺面”的原则缴付。第一年（2013年5月12日—2014年5月11日）租金为45525元，第二年（2014年5月12日—2015年5月11日）租金为85848元，第三年（2015年5月12日—2016年5月11日）租金为94432元，第四年（2016年5月12日—2017年5月11日）租金为103875元，第五年（2017年5月12日—2018年5月11日）租金为114263元。合同签订后，双方正常履行合同。根据双方《租赁合同》约定，被告应于2015年5月11日前支付第三年度租金94432元，以保证双方继续履行合同。原告于约定期限后多次向被告催要租金，被告却以种种无理借口搪塞，拒不支付租金，继续恶意占用承租房屋。被告由于其拒付租金的行为违反了《租赁合同》第15.6条款约定，原告有权单方面解除合同，要求被告将承租商铺腾空并归还原告。时至今日，被告既未缴付2015年5月11日以后的租金，也未向原告腾退房屋，其行为严重违反了双方签订的《租赁合同》，严重侵犯了原告的合法权益。现特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、判令被告将承租的惠丰新城和园I期8栋第9号铺面腾退给原告；3、判令被告支付自2015年5月11日至2015年6月15日的租赁房屋占用费7869.33元（每月按7869.33元计）；4、请求判令被告赔偿违约金13657.50元（45525元×30%）；5、请求判令被告赔偿第一年度六个月租金损失22762.50元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称：2012年初惠丰新城一期工程竣工后，原告将其一楼铺面及二楼向社会招租，其宣传口号是打造大理市酒吧一条街，主要招揽拟在此地开设酒吧娱乐业商户。2013年5月12日，被告与惠丰新城签租房协议。协议约定：原告将惠丰新城一期8栋第9号面积为162.59平方米的铺面房屋出租给被告使用；合同期限为5年从2013年5月12日起至2018年5月11日止；用途限定被告仅限于经营酒吧使用；同时约定双方权利义务，以及双方任何一方违约均应支付对方100000元违约金。合同签订后，被告开始进行装修并开业。但被告在办理营业证照的过程中办理到消防检查时，消防部门认为酒吧为公众聚集场所，必须有足够的通道和符合其用途的设施，目前建筑物所有的安全设施不符合规定，故不予办理相关证照。为此被告与原告进行协商，但是原告提供的商铺没有设置相关消防基础设施，根本无法对消防设施进行相关改造，同时不同意增设安全通道，导致被告无法办理经营相关的各项证照。2014年起，各商户就不断接到不同机关的警告，被告被迫只能停业等待与原告协商的结果，但是原告因为改造投资较大而拒绝进行。被告经调查发现，原告提供的房屋，从设计开始，用途就是商铺（房产证20××42号，规划用途为商铺），是按照商铺用途进行消防设施设计、施工和验收的，《消防验收合格意见》上明确指出：“该工程如需改建（含用途变更和建筑内部装修）扩建，应当依法申请消防设计审核和验收，或者建设工程消防设计和竣工验收备案。”原告把用于一般商品经营的铺面改为公众聚集场所，依法应当对消防设施进行必要改造，并向消防部门申请、验收后才能出租用于酒吧经营，原告在招租宣传时并没有告知其私自改变房屋规划、设计用途，且未对房屋消防设施进行升级改造这一情况。原告在宣传招租和签订合同的过程中，向被告隐瞒其私自改变房屋规划、设计用途且未进行相应的消防改造一事，致使被告在签订合同后因消防检查不能通过，酒吧不能继续经营，造成被告的严重损失。原告违反合同约定，将不能达到合同目的的房屋租赁给被告，已构成根本违约。原告起诉与事实不符，于法无据，请求予以驳回。另被告为维护自己的合法权益，特提出反诉，请求：1、依法判令解除双方签订的《租赁合同》；2、依法判令原告赔偿被告相关损失226000元（包含装修费及办理相关证照支出的费用）;3、依法判令原告赔偿违约金100000元；4、依法判令原告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：2013年5月2日，原告大理惠丰房地产开发有限公司（甲方）与被告李毅刚、宋杰（乙方，二被告系合伙经营）签订了一份《租赁合同》，约定：原告将其位于大理市文化路29号惠丰新城和园Ⅰ期8栋第9号铺面出租给被告用于酒吧经营。房屋租赁期限为5年，自2013年5月12日起至2018年5月11日止；房屋的租金按产权证书上记载的建筑面积计算，房屋租赁面积为162.59平方米，租金40元/平方米/月。房屋租金按年支付，遵循“先付租金后使用房屋”的原则。第一年租赁期自2013年5月12日起至2014年5月11日止，原告实际收取的租金为45525元；第二年租赁期自2014年5月12日起至2015年5月11日止，租金85848元被告在2014年5月11日前支付；第三年租赁期自2015年5月12日起至2016年5月11日止，租金94432元被告在2015年5月11日前支付；第四年租赁期自2016年5月12日起至2017年5月11日止，租金103875元被告在2016年5月11日前支付；第五年租赁期自2017年5月12日起至2018年5月11日止，租金114263元被告在2017年5月11日前支付。原告应于2013年5月1日前，将符合租赁条件和合同约定的租赁房屋以及配套设施一并交付被告使用，同时双方制作移交清单。租赁期间，合同解除的，被告应在合同解除后30日内，按装修现状返还原告房屋、配套设施。被告不得私自拆卸现有装修、搬走房屋中的物品。原告在将房屋交付被告使用前，应确保房屋通过验收，相关配套设施能正常使用，不存在安全隐患。被告接收房屋，视为认可原告交付的房屋符合法定和约定的租赁条件。被告保证在租赁期间，严格遵守国家法律法规、大理市有关房屋使用和物业管理的规定以及相关行业规定。同时，被告应确保取得经营所需的各种资质，并依法诚信经营，坚决杜绝无证或非法或违法经营。装修期自原告交付给被告该房屋之日起开始计算。被告应严格按照经政府部门，特别是消防部门和质检部门批准且双方同意的设计方案进行装修。原告出租的房屋经综合验收合格，但不一定满足被告经营所需的特殊条件。因经营需要，被告使用的房屋必须符合或满足消防、排污、环保等行业强制性规定或特殊要求的，由被告自行负责处理，原告予以配合。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告管理使用，被告对该房屋装修后作为酒吧经营，并向原告付清了2013年5月12日至2015年5月11日的房屋租金。因被告未按约定于2015年5月11日前向原告交付下一租赁年度的租金，2015年5月20日，原告切断了该租赁房屋的水、电供应。2015年6月24日，原告起诉至本院要求解除双方所签租赁合同，被告应诉后提起反诉亦要求解除合同。上述事实有原告提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、租赁合同，被告提交的被告身份证复印件、租赁合同、云南省建设工程规划许可证申请表、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、大理市消防大队咨询告知单及双方当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。被告提交的录音光盘因证据来源不合法，室内装饰工程施工合同书、收款收据因与本案无直接关联性，本院不予确认。本案争议问题如下：一、是否存在交付房屋与合同约定不符的情况。被告主张，原告将普通商铺租赁给被告用于经营酒吧，因其消防设施设计、施工，不能满足酒吧经营的需要，致使被告不能办理经营所需的相关证照，酒吧不能继续经营，合同目的不能实现，原告的行为已构成根本违约，应承担违约责任、赔偿损失。本院认为，原、被告双方在签订租赁合同时，约定“原告在将房屋交付被告使用前，应确保房屋通过验收，相关配套设施能正常使用，不存在安全隐患。被告接收房屋，视为认可原告交付的房屋符合法定和约定的租赁条件。被告保证在租赁期间，严格遵守国家法律法规、大理市有关房屋使用和物业管理的规定以及相关行业规定。同时，被告应确保取得经营所需的各种资质，并依法诚信经营，坚决杜绝无证或非法或违法经营。装修期自原告交付给被告该房屋之日起开始计算。被告应严格按照经政府部门，特别是消防部门和质检部门批准且双方同意的设计方案进行装修。原告出租的房屋经综合验收合格，但不一定满足被告经营所需的特殊条件。因经营需要，被告使用的房屋必须符合或满足消防、排污、环保等行业强制性规定或特殊要求的，由被告自行负责处理，原告予以配合”，由此可知，被告在签订合同时即已了解该房屋用于经营酒吧，还必须符合或满足消防、排污、环保等行业强制性规定或特殊要求，并约定上述事宜被告自行处理，原告予以配合。合同签订后，被告接收原告交付的房屋进行装修并开业经营至今已有2年。被告现主张原告交付的房屋不符合合同约定，与客观事实不符，本院不予确认。二、合同履行过程中是否有违约行为。本院认为，被告未按合同约定期限向原告交付租金，其行为已违约；原告在被告未交纳租金的情况下，采取断水断电的方式干扰原告经营，亦属违约。双方对各自违约行为产生的损害后果应各自承担责任，本院对于原告要求判令被告支付自2015年5月11日至2015年6月15日的租赁房屋占用费7869.33元、被告赔偿违约金13657.50元、判令被告赔偿第一年度六个月租金损失22762.50元的本诉请求和被告要求判令原告赔偿被告违约金100000元的反诉请求，均不予支持。三、被告要求赔偿装修等损失226000元的主张是否成立。首先，本案审理中，原、被告双方均要求解除合同，故双方所签合同依法应予以解除。合同解除后，被告应将租赁房屋返还给原告。依双方“租赁期间，合同解除的，被告应在合同解除后30日内，按装修现状返还原告房屋、配套设施。被告不得私自拆卸现有装修、搬走房屋中的物品”约定，被告对房屋的装修投入应自行承担。其次，被告在租赁原告的商铺后由于该商铺不符合经营酒吧的消防验收条件导致未能办理消防许可等手续，致使被告的经营不合法，根据租赁合同：“因经营需要，被告使用的房屋必须符合或满足消防、排污、环保等行业强制性规定或特殊要求的，由被告自行负责处理，原告予以配合”的约定，未能办理消防许可手续的责任在被告一方，被告在未取得消防许可等手续以前盲目投资装修商铺属于对经营风险的误判，应承担由此带来的经营风险。因此，被告要求原告赔偿装修费等损失的主张不能成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）大理惠丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李毅刚、宋杰于2013年5月2日签订的《租赁合同》。二、由被告（反诉原告）李毅刚、宋杰在本判决书生效之日起三十日内，将大理市文化路29号惠丰新城和园小区I期8栋第9号商铺交还给原告（反诉被告）大理惠丰房地产开发有限公司。三、驳回原告（反诉被告）大理惠丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李毅刚、宋杰的其他反诉请求。案件受理费906元，减半收取453元，由原告（反诉被告）大理惠丰房地产开发有限公司承担；反诉受理费6190元，减半收取3095元，由被告（反诉原告）李毅刚、宋杰承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员 龚 文二〇一五年九月十八日书记员 杨金丽