广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）韶雄法民一初字第242号原告：刘海英，女，1974年5月6日出生，住南雄市，委托代理人：徐载龙，系广东循正律师事务所律师。被告：南雄市雄悦房地产发展有限公司，住所地：南雄市永康路瑞香苑****门店。法定代表人：刘传香，系该公司经理。被告：刘传香，男，1968年12月7日出生，住南雄市。原告刘海英诉被告刘传香、南雄市雄悦房地产发展有限公司（以下简称雄悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赖日海适用简易程序独任审判，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘海英的委托代理人徐载龙到庭参加诉讼，被告刘传香、雄悦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海英诉称：2011年4月20日，原告与被告签订《商品房（商铺）认购协议》，双方约定，原告向被告认购坐落于南雄市教育南路××房屋××及××一间。约定房屋面积约93平方米，单价2600元/平方米，总价241800元；上述面积以政府房管部门最后测定为准；土地使用证、房产证由被告代办，所需费用、税费由原告负担，原告预交10000元办证费用给被告。合同签订后，至2014年10月16日止，原告共支付了234800元给被告。现被告己将坐落于南雄市教育××路××604房屋及柴房交付给原告，但被告无理扣留原告的《房屋产权证》及《国有土地使用证》，认为原告应按《商品房（商铺）认购协议》约定面积93平方米及柴房款支付款项。但原告认为，根据双方约定及法律规定，购房款应以房产证登记面积82.84平方米以及柴房实际面积结算，为此，被告应退回原告购房款11415元。故，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告返还原告坐落南雄市教育××路××604房屋及柴房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；2、被告返还原告购房款11416元及利息；3、本案诉讼费用由被告负担。被告刘传香、雄悦公司未到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据。经审理查明：雄悦公司领取了《企业法人营业执照》的单位，法定代表人为刘传香。2011年4月20日，刘传香以甲方，刘海英以乙方的名义签订一份《商品房（商铺）认购协议》，协议约定乙方向甲方订购座落于南雄市金叶大道国土局旁新建一幢房屋三房二厅604号，房屋框架结构；住宅：建筑面积93平方米，单价2600元/平方米，总价人民币241800元；如果需要按揭，由买受人提供按揭贷款资料，在接到出买人电话通知的十日内到指定银行申请按揭贷款，按揭贷款所需的一切税费及费用由买受人承担。2012年9月16日，雄悦公司以出卖人，刘海英以买受人名义，签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：2013008032090。合同约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、关于产权登记的约定等条款。其中合同约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权人登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回己收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理，按己交房款总额参照中国人民银行规定的金融机构利息计收逾期违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交南雄仲裁委员会仲裁；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南雄市房产交易中心申请登记备案。合同签订后，刘海英先后交房款226800元、柴房款8000元，合计房款234800元。2011年4月20日，雄悦公司交付房屋给刘海英。2014年4月11日，刘海英支付了契税2153元。雄悦公司办理了产权证书，证号为粤房地权证雄字第**，房屋建筑面积为82.84m2，套内建筑面积为77.99m2。因雄悦公司交付的房屋面积与合同约定的面积存在差异，且房屋产权证、土地使用证仍未交付给刘海英，为此，刘海英于2015年7月8日诉讼到法院，请求判如所请。上述事实，有身份证、企业机读档案登记资料、商品房（商铺）认购协议书、商品房买卖合同、收据、南雄市商品房屋初始登记证、房屋登记查丈正图表、粤房房地权证雄字第**（印件）、税收完税证明以及庭审笔录等证据附案证实。本院认为：刘传香、雄悦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，刘海英与雄悦公司签订的《商品房（商铺）认购协议》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务。因雄悦公司未按约定交付房屋产权证书、土地使用证权书，己构成违约，故刘海英主张按约交付房产证、土地使用权证书，于法有据，予以支持。至于己多付房款的问题。雄悦公司办理的办理的产权证书粤房地房地权证雄字第**的建筑面积为82.84m2，套内建筑面积为77.99m2，与合同约定的住宅建筑面积93m2相差10.16m2，应视为雄悦公司履行合同不符合约定，已构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，案涉房屋的《房地产权证》的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积确实存在面积差异，买受人不退房，以产权登记套内建筑面积为准，房价多退少补，故刘海英诉赔退还己多付的房款及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。双方当事人约定住宅：建筑面积93平方米，单价2600元/平方米，总价人民币241800元。而雄悦公司交付的房屋建筑面积为82.84m2，刘海英诉赔返还多付的房款为234800元-（82.84m2×2600元/平方米+8000元）=11416元。关于利息问题。因雄悦公司未按约定交付商品房，构成违约，故刘海英诉讼要求从2015年7月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，对此项请求予以支持。关于仲裁条款的效力问题。因双方在《商品房买卖合同》约定在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交南雄仲裁委员会仲裁。经查，南雄市仲裁委员会这一机构不存在，故双方约定的仲裁委员会不明确，且事后双方也未对此达成补充协议。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，该仲裁协议无效，而本案被告住所地在南雄市，故南雄市人民法院对本案具有管辖权。关于刘传香是否承担民事责任的问题。雄悦公司领取了《企业法人营业执照》的单位，法定代表人为刘传香。本院认为，法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人，其的行为就是企业、事业单位等本身的行为。故刘海英诉讼要求刘传香承担民事责任的请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南雄市雄悦房地产发展有限公司于本判决书生效之日起五日内将房屋权属证书、土地使用证权书交付给原告刘海英。二、被告南雄市雄悦房地产发展有限公司于本判决书生效之日起五日内返还房款11416元及利息，利息以11416元为本金，从2015年7月8日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止。三、驳回原告刘海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43元，由被告南雄市雄悦房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  赖日海二〇一五年九月十五日书记员  康秀兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。