广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法房终字第1053号上诉人（原审被告）：深圳市泰诚服装有限公司。法定代表人：黄世弟，男，汉族，1970年9月20日出生，该公司总经理。委托代理人：王莉，广东正罡律师事务所律师。委托代理人：黄炳桂，男，汉族，1975年9月29日出生，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：长兴电器（深圳）制造有限公司。法定代表人：周嘉敏。委托代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人：杨帆，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市泰诚服装有限公司（以下简称泰诚公司）与被上诉人长兴电器（深圳）制造有限公司（以下简称长兴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长兴公司起诉请求判令：1、泰诚公司立即腾退南山区XX第X工业区XX栋A、B、C二楼房屋，返还长兴公司；2、泰诚公司给付长兴公司XX栋A、B、C二楼房屋自2014年2月1日至腾退房屋返还长兴公司期间的房屋使用费（暂计至起诉之日止）221792元[即64530+2390+（64530×30%）×8]；3、长兴公司不予退还泰诚公司XX栋A、B、C二楼押金250897.5元；4、泰诚公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，深圳市南山区XX第X工业区XX栋X层房产的权利人为长兴公司，房地产权证号为深房地字第X**号，使用年限：50年，从1984年10月05日至2034年10月04日止。2013年1月10日，长兴公司（甲方）与泰诚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区XX第X工业区XX栋A、B、C二楼（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积2390平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月27元计算，月租金为64530元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止；租赁房屋用途为工厂；甲方收取的租赁保证金按原押金数目不变；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是按时终止合同、完整交回厂房，同时结清由乙方所承担的一切费用；若乙方未按时终止合同、并未恢复厂房完整的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责支付每月管理费2390元；合同终止后，乙方应于即日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；及其他内容。同日，长兴公司、泰诚公司签订上述租赁合同的《补充条款》，约定：租赁合同租约期满或因政府改造、厂房重建等，乙方在合同到期日或接到甲方发出的终止合约通知日起一个月内，乙方及所有分租户全部搬出并将场地交还甲方，乙方必须确保所有分租户第一时间知悉有关安排及其责任，确保甲方按时完全收回所有场地，如有违约，逾期在一个月内的乙方按原合同月租向甲方缴交租金，逾期超过一个月的按合同租金每月递增30%逐月缴交租金，同时逾期三个月后甲方有权将本合同所述面积内的任何物品作废弃处理，甲方不负任何责任；及其他内容。泰诚公司对上述租赁合同和补充条款的真实性予以认可。泰诚公司陈述其自2008年起承租涉案房屋，此份合同为最近的一份合同。长兴公司、泰诚公司确认长兴公司收取了涉案房屋的租赁押金250897.5元。根据长兴公司、泰诚公司提交的往来租金明细及进账单，泰诚公司在合同期限内已经按合同约定支付租金，泰诚公司已按照合同约定租金及管理费的标准向长兴公司支付了2014年5月份至8月份期间的房屋使用费。长兴公司提交了其自行制作的关于其与泰诚公司之间的租金交退情况明细表，拟证明长兴公司通知泰诚公司解除合同后，泰诚公司仍在2013年10月23日至2014年1月27日期间向其缴纳租金及管理费，长兴公司向泰诚公司退还后泰诚公司仍坚持缴纳的情况；该表亦载明泰诚公司在2014年8月19日（含当日）之前向其交纳了各月的租金及相关费用；诉讼中，长兴公司确认合同期限内泰诚公司未拖欠租金，合同到期后，泰诚公司按照合同约定租金标准支付等额费用至2014年8月底。为证明涉案租赁合同到期前后长兴公司已多次通知泰诚公司不再续签并要求泰诚公司返还涉案房屋，长兴公司提交了泰诚公司于2014年9月12日向其发出的《关于落实回复XX、XX栋二楼装修经营事宜的请求》及长兴公司的复函，长兴公司分别于2013年10月11日、10月16日、11月15日、2014年3月6日做出的函件（五份），以及长兴公司于2013年11月4日出具的《通告》、照片和2013年10月31日刊登在南方都市报、2013年11月5日刊登在深圳特区报的《通知》。其中《通告》载明：“XX栋及XX栋1楼、2楼定于2014年1月收回整改。”泰诚公司《关于落实回复XX、XX栋二楼装修经营事宜的请求》及复函的真实性无异议，对内容不予认可；泰诚公司表示未收到上述四份函件；对上述《通告》不予认可，认为该证据不能证明长兴公司已尽到了通知义务。长兴公司陈述其收回涉案房屋未果，泰诚公司陈述其在2014年9月22日进场重新装修未果，现在通往二楼的房门被锁，泰诚公司无法进入涉诉房屋。长兴公司、泰诚公司确认合同到期后，双方未继续签订租赁合同。泰诚公司提交了长兴公司制作的《XX栋、XX栋A、B栋临建部分安置协议》，证明长兴公司欲收回涉案房屋后出租给别人，侵犯其优先承租权。长兴公司认为该证据与本案无关。泰诚公司提交了长兴公司于2013年10月22日作出的《通知》，拟证明长兴公司自认合同期限为2013年2月1日起至2014年1月31日止，要求强制清场未果，继而发生打砸事件，长兴公司对该通知真实性无异议，但明确系其依约行使合同权利。泰诚公司提供了照片、光盘、立案告知书等证据，拟证明长兴公司雇佣社会人员在涉诉房屋处闹事，长兴公司否认上述证据的关联性。泰诚公司提交了长兴公司的收费通知单，拟证明泰诚公司在2013年7、8月正常使用涉诉房屋，2013年9月份泰诚公司未使用涉案房屋，长兴公司陈述上述通知单系泰诚公司自行打印，对真实性不予认可。2014年12月24日，泰诚公司以长兴公司为被告，向原审法院提起诉讼，诉请：双方继续履行《房屋租赁合同》，长兴公司将涉案房屋交给泰诚公司继续使用，使用期限至长兴公司交付之日起算延至13个月；2014年3月20日，原审法院作出（2015）深南法民三初字第20号民事判决，驳回了泰诚公司的全部诉讼请求。原审法院认为，长兴公司、泰诚公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行。长兴公司陈述其在合同履行期间内以泰诚公司擅自装修为由，向泰诚公司发函解除合同并返还涉诉房屋未果；泰诚公司抗辩称长兴公司于2013年7月底单方要求其停止装修，并提供了水电费通知单拟证明其2013年9月份未使用涉案房屋，应属于合同中止状态。根据长兴公司确有曾向泰诚公司退还过2013年10、11、12月份租金未果的事实，应为双方未就合同解除达成合意，在合同存续期间内，双方继续履行租赁合同；泰诚公司抗辩称长兴公司的行为构成合同中止，未提供证据予以证明，亦无合同依据，原审法院对泰诚公司该陈述不予采信。泰诚公司以长兴公司到涉案房屋闹事，多次协调未果为由，向原审法院提起继续履行合同之诉，原审法院就该案已经作出驳回泰诚公司全部诉讼请求的判决，原审法院对该案之认定事实以予以确认。泰诚公司主张涉案房屋已由长兴公司控制，但并未举证证明，且该陈述与泰诚公司截至2014年8月份仍向长兴公司支付租金的情况相矛盾，故原审法院对泰诚公司的上述抗辩理由不予采信。综上，长兴公司、泰诚公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止，租赁合同到期后，长兴公司、泰诚公司双方未签订新的租赁合同，且长兴公司已明确主张收回涉案房屋，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故泰诚公司应将涉案房屋返还长兴公司，原审法院对长兴公司要求泰诚公司腾退并返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于长兴公司要求泰诚公司支付自2014年2月1日起至腾退涉案房屋期间的房屋使用费差额的诉讼请求。合同到期后，泰诚公司未返还涉案房屋，继续占有使用，应向长兴公司支付相应的房屋使用费。对于房屋使用费的计算标准，长兴公司、泰诚公司签订的租赁合同的《补充条款》第九条约定，泰诚公司在合同期满后应按时向长兴公司返还涉案房屋，如有违约，逾期在一个月内的按原合同月租向长兴公司缴交租金，逾期超过一个月的按合同租金每月递增30%逐月缴交租金。原诉的诉讼请求系按照月租金64530元的标准要求泰诚公司支付2014年2月份的房屋使用费，按照月租金64530元加收30%，即每月租金83889元的标准要求泰诚公司支付2014年3月份起至泰诚公司返还涉案房屋期间的使用费，扣除泰诚公司已经支付费用的差额，长兴公司并未按照合同约定主张按每月租金递增30%逐月缴交租金，系长兴公司对其自身权利的处分，原审法院对此予以照准，且《补充条款》第九条约定的房屋使用费按每月租金递增30%逐月缴交租金计算的标准过高。综上，泰诚公司应按64530元的标准向长兴公司支付2014年2月份的房屋使用费，按每月83889元的标准向长兴公司支付自2014年3月1日起至原审法院确定的返还房屋之日止的房屋使用费，泰诚公司已经支付的部分应当扣除，差额部分泰诚公司应当支付。因截至庭审时，长兴公司、泰诚公司双方确认泰诚公司已按合同约定的每月租金64530元的标准向长兴公司支付了2014年2月至8月的房屋使用费，计得为451710元（64530元/月×7月），应当予以扣除，泰诚公司尚需支付2014年2至2015年2月期间的房屋使用费差额619488元（64530元+83889元/月×12月-451710元，庭审日为2015年3月20日，故房屋使用费暂按月计至2015年2月），2015年2月之后的使用费，泰诚公司应按照每月83889元的标准，付至原审法院确定的返还涉案房屋之日止。长兴公司在该项诉讼请求的公式中，列明了“2390”元，对于长兴公司的该部分诉讼请求，长兴公司未予以明确其计算依据及合同依据，原审法院不予支持。对于长兴公司要求没收泰诚公司已支付的押金250897.5元的诉讼请求。按照长兴公司、泰诚公司签订的《房屋租赁合同》的约定，长兴公司向泰诚公司返还租赁保证金，即押金的条件是泰诚公司按时终止合同、完整交回涉案房屋。本案泰诚公司在合同到期后未按时将涉案房屋交还长兴公司，长兴公司有权没收泰诚公司已支付的押金，故对长兴公司的该项诉讼请求原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、泰诚公司自本判决生效之日起十日内向长兴公司返还位于深圳市南山区南油内环路XX第X工业区XX栋二层的房屋；二、泰诚公司自本判决生效之日起十日内向长兴公司支付2014年2月1日至2015年2月28日期间尚须支付的房屋使用费619488元和自2015年3月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费（按每月83889元计算）；三、长兴公司没收泰诚公司已支付的押金250897.5元；四、驳回长兴公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4195元，由泰诚公司负担。上诉人泰诚公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销(2015)深南法民三初字第77号民事判决，驳回长兴公司原审诉讼请求。2．一、二审诉讼费由长兴公司承担。上诉的事实及理由：一、原审法院漏查明的事实。1、泰诚公司提交了长兴公司发出的三份(2013年8月、9月、10月)收费通知单，2013年11月起长兴公司不再向泰诚公司发放涉案场地的收费通知单。长兴公司亦在收费单上明确2013年10月起涉案租赁物房屋租金为0，水费支出大量减少直至未有水电发生，均能证明泰诚公司自接到长兴公司口头要求后双方协商一致自2013年8月、9月陆续停止使用租赁物，2013年l0月起完全停用租赁物。2、由于长兴公司对其发出的收费通知单不予认可，为进一步证实该三份收费通知单的真实性，泰诚公司庭后补交长兴公司于2013年8月30日出具给泰诚公司的2013年7月份的水电费用发票，金额为人民币3875．30元与收费通知单(所属月份7)列明的电费、水费、垃圾处理费合计金额一致；补交长兴公司于2013年9月30日出具给泰诚公司的2013年8月份的水电费用，金额为人民币2877．10元与收费通知单(所属月份8)所列明的电费、水费、垃圾处理费合计金额一致，但法庭未组织双方进一步质证，亦未作为认定事实的依据。3．泰诚公司在举证期限内要求调取(2014)深南法民三初字第19、20号庭审笔录中的证人证言，证明涉案房产泰诚公司在进行装修时，长兴公司老板周嘉敏和其先生李展涛来到现场，要求泰诚公司停止装修，待其收回三楼后加装手扶电梯时双方再行一起装修进一步合作。鉴于双方长期良好的合作关系，泰诚公司听从长兴公司意见，涉案房产自2013年8月底停工。泰诚公司停工期间及合同期满后依然交租是为了维护双方租赁关系的稳定性，避免长兴公司以泰诚公司未交租为借口解除合同。以上证据一并证明泰诚公司应长兴公司要求自2013年8月底陆续停止使用租赁物是客观事实，否则泰诚公司承租场地在装修进行中却无端停止装修显然不合常理。长兴公司所声称的泰诚公司违法装修被南山区城市管理行政执法局行政处罚完全是捏造。二、请求二审法院去现场进一步查明涉诉场地的现状及控制权。泰诚公司停工长达近一年的情况下，泰诚公司于2014年9月22日发函给长兴公司要求复工，重新进场装修，但长兴公司回函予以拒绝，2014年9月22日泰诚公司强行进场未果，双方发生群体性事件，现涉案场地已被长兴公司锁上，泰诚公司无法进入涉案场地，现场地已被长兴公司控制，长兴公司已通过私力途径收回场地，不存在泰诚公司需履行返还租赁物的义务及支付租金义务。泰诚公司补交现场照片予以证明场地早已上锁，泰诚公司无法进入场地。三、原审法院超出长兴公司一审诉讼请求予以判决。本案的立案日期为2014年l2月30日，长兴公司的起诉之日为2014年12月23日至30日期间，长兴公司一审主张泰诚公司给付自2014年2月1日至腾退房屋返还长兴公司期间的房屋使用费(暂计至起诉之日止)221792元。显然长兴公司主张的2014年2月至2014年l2月23～30日期间的房屋使用费是人民币221792元。2015年1月至2015年2月28日的房屋使用费即使按照一审逻辑需交租且上浮30％计算每月租金为83889元计算，2014年2月1日至2015年2月28日的房屋使用费应为292744元(221792+83889X2)。原审法院无视长兴公司一审明确的诉求，无视长兴公司已收回租赁物的事实，无视泰诚公司自2013年8月就停用租赁物且2014年9月22日起就无法进入租赁场地的现状，判令泰诚公司每月按74152元支付房屋使用费至返还之日止完全是对泰诚公司的不公。四、长兴公司无权没收保证金。双方在合同第九条约定甲方不予返还保证金的情形为未按时终止禽同，并未恢复厂房完整。双方约定的合同虽是2014年4月30日到期，但合同履行期间，由于存在泰诚公司应长兴公司要求中止履行合同的情由，泰诚公司提出诉讼要求继续履行合同，但长兴公司认为泰诚公司存在违法违建装修提前解除合同的争议，可在双方在履行合同期间就存在分歧情况下，事实上无法按时终止合同，不可完全归责于泰诚公司，一审法院判令没收租赁保证金无据。综上，请求一审法院查明事实，作出公正的判决。二审庭审中，泰诚公司补充上诉理由称：根据深圳市到期房地产续期若干规定，需恢复原房产功能，且没有违建加建情况下，方可续期，涉案房产XX栋2楼已经于2014年10月9日签署了增补协议书，并将房产延期至2034年10月4日，这可充分证明，泰诚公司并不存在装修、改善原来的房屋的结构或如长兴公司所声称的存在加建等违章，否则，长兴公司的房产不可能办理使用权的延期。被上诉人长兴公司口头答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，不存在泰诚公司所说的原审法院漏查的相关事实。2、自从泰诚公司违法装修之后，长兴公司要求解除租赁合同之后，双方已经不存在任何的租赁关系，泰诚公司应停止违法侵占，向长兴公司交还涉案的房产，泰诚公司并没有任何证据证明向我方归还了涉案房产，其主张涉案房产受我方控制没有任何的事实及法律依据。3、涉案房产的1楼，双方因同样的纠纷起诉至法院，而且已经经过深圳中院的生效判决，案号为（2014）深中法房终字第2237号判决书，判决泰诚公司归还租赁房产，以及支付相应的款项，而且该案也早已进入强制执行程序，但是至今仍被泰诚公司强行霸占，拒不履行生效的法律判决书。4、关于泰诚公司当庭补充的有关装修的情况，在双方的往来函件以及一审庭审时已经表述清楚，泰诚公司也承认其对涉案房产进行过装修。综上，恳请法庭驳回泰诚公司的上诉请求，支持长兴公司的诉讼请求。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院二审审理期间，长兴公司与泰诚公司于2015年6月11日达成《协议书》，约定长兴公司一次性向泰诚公司补偿人民币220万元以解决涉及涉案房产XX栋、XX栋1、2楼的所有相关事项，泰诚公司于2015年6月12日下午15时平稳退场，及其他相关事项。长兴公司法定代表人周嘉敏、泰诚公司法定代表人黄世弟均在该《协议书》上签字捺印并加盖公司印章。上述协议已按时履行完毕，泰诚公司已收到长兴公司所付款项，长兴公司亦已收回涉案房产。泰诚公司持上述《协议书》向本院申请调解结案，经本院多次释明，长兴公司拒绝调解，泰诚公司亦拒绝撤回上诉，请求本院依法作出判决。本院认为，长兴公司与泰诚公司已就本案争议事项达成一致协议并履行完毕，本案争议已经得以解决，故对于长兴公司的诉讼请求，本院予以驳回。综上，上诉人泰诚公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，因二审出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第77号民事判决；二、驳回被上诉人长兴电器（深圳）制造有限公司的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费合计人民币12585元由被上诉人长兴公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳代理审判员 张    睿代理审判员 庄  齐  明二〇一五年九月二日书 记 员 李开宇(兼)