广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3700号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：曾海燕，住广州市天河区。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：曾雁齐，住广州市海珠区。委托代理人：胡家鹏，广东德能律师事务所律师。委托代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张柏岭，住广州市白云区。委托代理人：张智，广东华之杰律师事务所律师。上诉人曾海燕、曾雁齐、张柏岭因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月20日公开开庭审理了本案，曾雁齐及曾海燕、曾雁齐的共同委托代理人胡家鹏、罗明霞，张柏岭及其委托代理人张智出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：曾海燕、曾雁齐是广州市越秀区西华路431号之2首层房屋（建筑面积38.2517平方米，房屋用途商业）的产权人。2014年3月11日，曾海燕、曾雁齐（甲方）与张柏岭（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将西华路431号之2首层出租给乙方作商业使用，月租金为13999元，租期自2014年3月28日至2017年3月27日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月开始的第28日前缴纳下个月租金；乙方2014年3月12日前向甲方缴纳30998元作为房屋押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁物的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方；甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后应依约将房屋及设备交付给乙方使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，并负责房屋和设备的定期检查，及承担房屋设备正常的维修费用；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退回押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿等。合同签订后，张柏岭向曾海燕、曾雁齐支付了押金30998元，曾海燕、曾雁齐于同年3月12日将涉讼房屋交付给张柏岭，张柏岭将房屋装修后于同年3月31日经营餐饮。同年6月，张柏岭发现房屋房顶南面有漏水、下水道返水现象，分别于同年7月10日和7月18日向曾海燕、曾雁齐发出《律师函》，告知曾海燕、曾雁齐涉讼房屋有漏水、水浸的情况，要求曾海燕、曾雁齐履行维修义务。并自同年6月28日起没有向曾海燕、曾雁齐支付租金。同年8月6日，曾海燕、曾雁齐向张柏岭发出《律师函》，内容为“…阁下自2014年6月28日就没有依约向委托人缴交租金，至今，逾期支付租金的行为已超过30天。经委托人多次催缴，阁下均拒绝支付租金。…因此，委托人有权依照合同约定解除《租赁合同》，收回租赁物业，没收押金并追究阁下的违约责任。郑重函告1、委托人与阁下签订的《租赁合同》于2014年8月13日正式解除。2、请阁下于2014年8月13日之前，补交拖欠租金20998.5元，支付迟延支付租金违约金15119元。3、请阁下于解除合同之日起三日内腾空租赁物业，交还委托人…”。8月16日，张柏岭停止经营。同年9月10日，张柏岭向曾海燕、曾雁齐发出《关于解除合同和办理房屋交接手续的函》，告知曾海燕、曾雁齐同意解除《租赁合同》，并约曾海燕、曾雁齐在9月14日上午办理交接涉讼房屋的手续等。同年9月18日，张柏岭再次向曾海燕、曾雁齐发出《关于再次敦促办理房屋交接手续的函》，要求曾海燕、曾雁齐在9月22日前通知其办理交接。未果。曾海燕、曾雁齐于同年8月14日向原审法院起诉，请求判令：1、确认曾海燕、曾雁齐、张柏岭的《租赁合同》于2014年8月13日解除；2、张柏岭支付从2014年6月28日至今的租金（每月按13999元计）及违约金（每日按月租金的2%计自2014年6月29日）；3、张柏岭立即将广州市西华路431号之二首层交还曾海燕、曾雁齐；4、张柏岭按月租金标准支付占用费及逾期交还房屋的违约金（每日按月租金的20%计自2014年8月14日计算）。原审过程中，张柏岭提起反诉，请求判令：1、解除与曾海燕、曾雁齐签订的《租赁合同》；2、曾海燕、曾雁齐赔偿房屋装修费68000元；3、曾海燕、曾雁齐双倍退还押金61996元；4、减免2014年6月23日至今（即漏水期间）的房屋租金；5、曾海燕、曾雁齐支付违约金30998元。原审庭审中，曾海燕、曾雁齐为证明张柏岭在承租时破坏了地下排水管向原审法院广州市越秀区某坊社区居民委员会的《证明》二份及广州市永盛清洁服务有限公司的《证明》三份，载明广州市永盛清洁服务有限公司在社区内提供高压清洗、疏通堵塞渠道、地下排水管道铺设和渠道保养服务的公司。该公司于2013年1月为涉讼房屋的前承租人悦香鸡店疏通下水管道时当时的地下排水管道是瓦管排污管，2014年3月张柏岭装修时把原来的排水管道破坏，造成雨水管堵塞，雨水从雨水管接驳处渗漏，造成天花漏水。张柏岭认为其装修时并没有设计排污管的改造，返水倒灌的责任不在张柏岭。本案在原审审理期间，张柏岭于同年9月25日向原审法院提出了对涉讼房屋漏水、返水的原因进行鉴定及对房屋装修评估的申请。原审法院于同年10月20日委托了广州市城示房屋安全鉴定有限公司对涉讼房屋渗漏水损坏原因进行鉴定，及委托了广东高迪评估咨询有限公司对涉讼房屋的装修价值进行评估。广州市城示房屋安全鉴定有限公司于2015年1月26日出具了城示鉴字（2015）0021号《房屋安全鉴定报告》，该鉴定主要检查情况综述记载，涉讼房屋的厨房正常情况下的污水来源主要有：灶台洗刷时产生的污水，洗洁盆使用时产生的污水，厨房地面等清洁使用时产生的污水等，上述三部分废水均通过该房屋的一条靠西端设置的相对水平的排水暗沟，集中排向室外的污水井后，再排向城市的市政管道。现场检查时房屋已空置，现状检查危发现厨房及室内地面、排水沟、排水沉井（集水口）等处有积水现象，也未发现厨房天花板底处有因渗漏水等影响产生的损坏痕迹，大门室内西端卷闸门天花顶部位检查也未发现有渗漏水损坏痕迹，室内台阶处飘蓬天花板亦保持完好，未发现有渗漏水损坏的痕迹。房屋的排水暗沟除要承担厨房使用中产生的污水排放外，还要承担安装在靠西端的二根排水立管从整栋房屋二层以上排出来的污水。根据上述现场检查和检测鉴定，广州市西华路431号之2首层房屋的厨房地面在暴雨时出现雨水倒灌至厨房地面的原因是：该房屋改变了原排水系统设置，错误地将首层室内排水管与二层以上的竖直排水管进行连接后经同一排水管进行排水，因此，当暴雨出现时，二层以上的竖直排水管集结的积水就会不断大量冲流而下并阻断首层房屋的排水能力，最终导致污水倒灌的影响。鉴定结论：根据现场和查阅排水设置资料，该房屋出现雨天污水倒灌厨房室内的原因是该房屋的厨房室内的排水管进行连接时，擅自与原房屋统一设置的地面水平排水管联接为共用排水管，破坏了原房屋排水管在首层与楼层排水管必须分开独立设置排放的要求。因此，在暴雨时，上部楼层、天面等产生的大量污雨水等就会通过上述二根竖直管直冲排到共用的地面排水暗沟，上述楼层、天面大量污雨水的排放不但直接阻隔该房屋的厨房正常使用向外排出的污水，更使上述楼层、天面大量污雨水倒灌到厨房，使其产生积水。因此，该房屋的厨房地面雨天出现的冒水现象属于排水管设置不合理引起的倒灌现象，只有采用首层与上层排水管独立分开排放的设置处理方法，就可解决上述雨水倒灌的问题。另经现场检查，房屋的厨房西北角天花板不存在有漏水问题，门口西端墙面及台阶天花顶也不存在有渗漏水问题，如雨天上述部位出现渗漏滴水问题也是属于雨水沿飘蓬倒灌的现象，不影响房屋室内使用安全。处理建议：建议采取措施将房屋的排水管各自独立设置，就可保证房屋的厨房在使用时产生的污水顺利的排向室外的市政管道，并确保上层房屋的雨污水不再倒灌影响该房屋的使用安全。曾海燕、曾雁齐对该鉴定结论没有异议，房屋原地下排水管道采用瓦管排污管，由于张柏岭在装修时违规操作，将原地下排水道全部拆除，破坏了房屋原有的排水设置，导致雨天发生雨水倒灌现象，张柏岭应自行承担由此产生的一切损失。张柏岭对鉴定结论没有异议。另同年1月23日，广东高迪评估咨询有限公司出具了高迪评估（2014）109号《价格评估结论书》，价格评估结论为房屋的装修价值44300元。张柏岭对该结论没有异议。曾海燕、曾雁齐对该评估结论有异议，认为装修款项中应扣除下列项目，室内厨房厅砌砖间墙（定额号A3-18，价值128.27元）、厨房不锈钢框钢化玻璃橱窗（定额号A12-261调，价值594.94元）、厅天棚筒灯安装（定额号C12-12-167，价值1125.05元）为房屋原有，另厨房没有半玻不锈钢门（定额号A12-227，价值77.85元）。另在本案原审审理期间，张柏岭在2014年9月25日庭审后要求将涉讼房屋交还曾海燕、曾雁齐，曾海燕、曾雁齐表示待鉴定及评估后才同意收回房屋。曾海燕、曾雁齐于2015年2月13日收到鉴定及评估报告。同年4月9日，在原审法院通知双方当事人及主持下，张柏岭将涉讼房屋交还给曾海燕、曾雁齐。原审法院认为：曾海燕、曾雁齐、张柏岭自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。现曾海燕、曾雁齐要求就涉讼房屋的租赁合同于2014年8月14日解除，张柏岭对此没有异议，原审法院予以照准。导致双方解除合同的原因，曾海燕、曾雁齐认为是张柏岭没有履行交纳租金的义务，张柏岭认为曾海燕、曾雁齐隐瞒涉讼房屋在使用存在返水、漏水的隐患，且曾海燕、曾雁齐不履行维修的义务，使其无法正常经营。依据鉴定报告，涉讼房屋在张柏岭承租使用前地下的地下排水管道采用瓦管进行排污，而张柏岭使用时只靠一条排水暗沟将房屋内所有污水集中排至室外的污水井后再排向城市的市政管道，因此才导致暴雨时污水倒灌的现象。按现有证据显示，张柏岭在承租前涉讼房屋是有地下排水管道的，由张柏岭使用时却没有，而张柏岭也没有证据证明其承租前涉讼房屋有上述现象，故张柏岭称装修时没有破坏地下排水管道的抗辩，原审法院不予采信，造成涉讼房屋厨房污水倒灌的责任在张柏岭，应承担相应的责任。张柏岭没有依约交纳租金构成违约，应按约定承担违约责任。张柏岭在曾海燕、曾雁齐发出解除合同通知后，多次要求曾海燕、曾雁齐收回房屋，而曾海燕、曾雁齐表示待收到鉴定、评估报告后收回房屋，其于2015年2月13日收到鉴定及评估报告后，仍没有接收涉讼房屋，在原审法院通知及主持下，才于同年4月9日收回涉讼房屋，根据公平合理原则故张柏岭交付的租金应计至2015年2月13日。由于张柏岭的过错导致合同解除，故对其反诉要求曾海燕、曾雁齐补偿装修费及违约金的请求，原审法院不予支持。鉴于曾海燕、曾雁齐已收回涉讼房屋，故对曾海燕、曾雁齐该项诉讼请求，本案不再处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款及《最告人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，作出如下判决：一、曾雁齐、曾海燕与张柏岭签订的《租赁合同》于2014年8月13日解除。二、张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾雁齐、曾海燕支付2014年6月28日至2015年2月13日止的租金（每月按13999元计）。三、张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾雁齐、曾海燕支付拖欠租金的违约金（计自2014年6月29日至付清租金之日止，每日按13999元的2%计算）。四、曾雁齐、曾海燕自本判决发生法律效力之日起10日内，将押金30998元退还张柏岭。五、驳回曾雁齐、曾海燕的其他诉讼请求。六、驳回张柏岭的其他反诉请求。张柏岭如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费892元，反诉费1530元，评估费3450元，鉴定费5000元，合计共10872元，由曾雁齐、曾海燕负担575元，张柏岭负担10297元。判后，曾海燕、曾雁齐、张柏岭均不服原审判决，曾海燕、曾雁齐向本院提起上诉称：一、因张柏岭的过错导致租赁被解除，张柏岭应当依照合同约定承担违约责任，曾海燕、曾雁齐有权依照合同约定没收违约金。根据《租赁合同》第十一条第二项的约定，张柏岭逾期缴交租金超过30天视为张柏岭擅自解除合同，曾海燕、曾雁齐有权收回房屋并没收押金。原审法院经审理后认定，合同履行过程中，张柏岭有拒不支付租金和违规装修行为，其行为已构成根奉违约，由于张柏岭的过错而导致合同解除。依照合同约定，曾海燕、曾雁齐作为守约方，有权没收押金。原审法院罔顾合同约定，判决曾海燕、曾雁齐将押金退还张柏岭，错误适用法律。二、曾海燕、曾雁齐积极配合法院的安排，进行涉案房屋的交接工作，不存在故意拖延的行为，张柏岭迟延交还涉案房屋，责任不在曾海燕、曾雁齐。张柏岭在涉案房屋鉴定报告和评估报告作出之前，确实曾经要求曾海燕、曾雁齐收回涉案房屋，但是曾海燕、曾雁齐认为在查明涉案房屋雨灭反水原因、明确双方责任之前，并不具备接收房屋的条件。因此，在原审庭审中曾海燕、曾雁齐已经明确向张柏岭说明需要等到涉案房屋的鉴定和评估报告作出，才能接收涉案房屋。曾海燕、曾雁齐于2015年2月13目收到了涉案房屋的鉴定及评估报告，此后，张柏岭并没有提出将涉案房屋交还曾海燕、曾雁齐。2015年3月6日，原审法院组织双方对涉案房屋的鉴定和评估报告正稿进行质证，张柏岭并没有到庭参加。庭上，曾海燕、曾雁齐再次向原审法院表明希望能够收回涉案房屋，但原审法院直至2015年4月9日才通知曾海燕、曾雁齐收回涉案房屋。曾海燕、曾雁齐认为，涉案房屋的鉴定报告和评估报告的作出是其接收涉案房屋的条件，张柏岭明知上述条件已经成就后，却没有主动履行交还房屋的义务，应当承担迟延交还房屋的责任。原审法院在曾海燕、曾雁齐签收评估和鉴定意见的时候没有充分履行提示义务，也没有及时组织曾海燕、曾雁齐与张柏岭对涉案房屋进行交接。以上两点是造成曾海燕、曾雁齐直至2015年4月9日才接收涉案房屋的主要原因，曾海燕、曾雁齐在此过程中不存在过错。因此，根据公平合理原则，涉案房屋的租金应当计至曾海燕、曾雁齐实际收回房屋，即2015年4月9日为止，且张柏岭应当承担迟延交还涉案房屋的违约责任。综上所述，请求判令：l、原审判决第二项改判为张柏岭向曾雁齐、曾海燕支付2014年6月28日至2015年4月9日的租金；2、原审判决第四项改判为驳回张柏岭要求曾雁齐、曾海燕退还押金30998元的诉讼请求；3、原审第五项判决改判为张柏岭向曾雁齐、曾海燕支付逾期交还房屋违约金5320元(每月按照月租金金额的20％计算，自2015年2月13日至2015年4月9日为5320元)；4、一、二审诉讼费由张柏岭承担。张柏岭答辩称：请求二审法院驳回曾雁齐、曾海燕上诉请求以及驳回原审的诉讼请求。张柏岭提起上诉称：一、原审未能查清楚案件事实。(一)原审对鉴定意见主观擅断，导致基本事实认定错误。鉴定机构系于2014年11月17日对涉讼房屋现状进行的鉴定，该时间点曾海燕、曾雁齐已交付房屋，张柏岭已使用房屋多时，鉴定机构没有可能，也没有能力对发生排水系统被破坏的时间点及责任主体作出认定，对责任主体的确定是超出其职责和资质范围的。因而，原审的上述责任主体的有关认定，是原审法院的主观擅断，鉴定意见中并无提及，鉴定意见并非该错误事实认定的依据。(二)原审采纳证据不当，导致认定事实不清。原审采纳曾海燕、曾雁齐提供的广州市越秀区六榕街某坊社区居民委员会的证明二份及广州市永盛清洁服务有限公司的证明三份，以证明讼争房屋的地下排水管道是张柏岭承租时破坏的。而张柏岭提供的广州市精艺装饰有限公司老板胡安军出具的《证明》、涉案房屋平面图示经双方质证后，在原审判决中没有被原审法院提及，也没说明不予采纳的理由。居委会的证明仅表明张柏岭接收讼争房屋后进行了装修，不能证明房屋排水系统的破坏与张柏岭有关联性；居委会没有职权证明广州市永盛清洁服务有限公司的资质，该证明无效。广州市永盛清洁服务有限公司并非装修工程的直接施工人，与装修工程没有任何承揽、施工或指导的关系，无能力直接证明张柏岭装修的过程及结果，其证明属于道听途说的传来证据；该公司长期受雇于曾海燕、曾雁齐，与曾海燕、曾雁齐有利害关系，没有其他客观证据佐证。广州市精艺装饰有限公司是张柏岭面对面店装修工程的承揽人，对讼争房屋装修前、装修工程内容和装修后的状况均清晰了解，其证明为原始证据；面对面进行的正常装修与讼争房屋排水系统被破坏没有关联性。永盛公司的三份证明不能单独作为认定案件事实的依据，且证据本身证明力小；张柏岭提供的装修承揽人证明证明力比永盛公司大，但原审法院不仅没有采纳，甚至没有提及，更莫论阐明是否采纳的理由了。综合鉴定意见及双方提供的其他证据，仅能证明返水倒灌原因在于排水管道被错接被破坏，没有其他有效证据证明破坏排水系统的时间点和责任人。曾海燕、曾雁齐主张讼争房屋排水系统系张柏岭装修时破坏导致返水，应对该主张承担举证责任，举证不能的应承担本案违约交付不符合约定标的物的违约等不利后果。原审法院采纳证据不当，导致认定事实不清。(三)原审对责任认定不当，错误驳回了张柏岭的反诉请求。由于原审对破坏讼争房屋排水系统责任人这一基本事实的认定错误，导致没有作出支持张柏岭要求赔偿装修残值、双倍退还押金、减免返水期间租金和支付违约金反诉请求的正确判决。二、原审认定张柏岭应支付租金至2015年2月13日并承担违约金适用法律错误。张柏岭分别于2014年9月lO日、同年9月18日发律师函和同年9月25日的庭审等不同时间点多次明确要求与曾海燕、曾雁齐共同办理讼争房屋交接手续，但曾海燕、曾雁齐均不予理会或以已进入诉讼程序为由无理拒绝，恶意扩大张柏岭的损失，张柏岭申请鉴定后，曾海燕、曾雁齐又以待鉴定报告出来后再接收回房屋为由继续拒绝；然而，曾海燕、曾雁齐2015年2月13日收到鉴定报告后仍不接收房屋，最后在原审法院的通知和主持下才终于在2015年4月9日办理收回讼争房屋的手续。曾海燕、曾雁齐在张柏岭损失的不断扩大上存在显而易见的主观恶意。根据合同法第一百一九条的规定，曾海燕、曾雁齐没有采取适当措施致使损失扩大的，扩大的损失应由曾海燕、曾雁齐自行承担，且不得要求该部分损失的违约金；租金依法应计付至张柏岭要求双方办理房屋交接而曾海燕、曾雁齐无理拒绝的2014年9月14日止。综上，请求判令：l、请求撤销一审判决，重新认定双方责任，改判张柏岭不承担2014年9月14日至2015年2月13日止的租金，每笔拖欠租金的总违约金以13999元的30％为限，超出部分不承担。2、请求支持张柏岭的全部一审反诉请求。3、请求判令一、二审诉讼费由曾海燕、曾雁齐承担。曾海燕、曾雁齐答辩称：请求二审法院驳回张柏岭的上诉请求以及一审的反诉请求。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，各方当事人确认曾海燕、曾雁齐曾在2014年7月份对案涉房屋进行了排水管改造工程。曾海燕、曾雁齐表示张柏岭是2014年8月16日腾空了房屋，张柏岭表示其是在2014年8月10日腾空了房屋。曾海燕、曾雁齐二审期间向本院提交了以下证据：证据一、广州力博房地产代理有限公司出具的证明和广州市彬向商贸有限公司西华路分公司的证明，拟证明涉案房屋排水系统状况与鉴定报告查明一致，从排水渠的表面以及覆盖在上面的纤维板盖上显示该排水渠是在近期开凿，是对方装修时造成的。证据二、两张照片，拟证明内容同上，照片是二审期间才形成的。张柏岭的质证意见是：两个书面证据没有出具证明的人签名，单位出的证明没有负责人签名，只有公章，照片认与本案没有关联性，这个照片看不出场地的位置。张柏岭二审期间提交了以下证据：：证据一、工程项目明细表，拟证明装修工程的项目、内容，其中并没有涉及排污管道的改造。证据二、平面布置图，拟证明内容同上。曾海燕、曾雁齐的质证意见是：我方认为不是新证据，一审的时候证据已经形成，且该证据与本案无关，对于真实性我方无法确认。张柏岭还申请了证人胡某出庭作证。胡某表示其受张柏岭委托装修案涉商铺，对于排水管只做了清理工作，未做改造工作，但胡某表示其装修时，首层室内排水管与二层以上的竖直排水管没有连接在一起，而是分开排放的。曾海燕、曾雁齐对胡某的证言的质证意见是：证人明确说明装修的时候一楼的排水管与二楼排水管是分开没有连接在一起，也就是说我方交付给对方的房屋排水管与设计是一致的，也是合格的；如果对方没有对其进行改造的话，应该是把持分开排水的状态；但是鉴定部门的现场勘查，现实状况是二楼排水管与一楼排水管是连接在一起，由此证明对方对其进行了改造。张柏岭对于证人证言没有意见，但现在没有证据证明对方交付的房子是怎样的，而且对方于2014年7月时曾委托工程队对地下排水管进行改造。本院认为，双方对解除案涉合同没有争议，双方争议的是解除合同是责任应归责哪一方？对此，本院认为，张柏岭承租案涉房屋后，本应依约支付租金。张柏岭至今没有支付2014年6月28日的租金，显属违约。张柏岭表示案涉房屋存在漏水的严重瑕疵，曾海燕、曾雁齐根本违约，其有权拒交租金。根据案涉《房屋安全鉴定报告》“该房屋出现雨天污水倒灌厨房室内的原因是该房屋的厨房室内的排水管进行连接时，擅自与原房屋统一设置的地面水平排水管联接为共用排水管，破坏了原房屋排水管在首层与楼层排水管必须分开独立设置排放的要求”这一认定，房屋存在只是污雨水倒灌的现象，这现象的原因是排水管安装不当。张柏岭申请的证人胡某二审期间表示其受张柏岭委托装修案涉商铺，首层室内排水管与二层以上的竖直排水管没有连接在一起，而是分开排放的。这表明曾海燕、曾雁齐交付房屋给张柏岭时，房屋的排水管的安置没有不当之处。虽然曾海燕、曾雁齐在2014年7月对房屋也进行了改造，但污雨水倒灌现象在改造之前已发生，张柏岭主张是曾海燕、曾雁齐的改造工程导致污雨水倒灌，不符合情理，本院不予采纳。根据现有证据，房屋出现污雨水倒灌不可归责于曾海燕、曾雁齐。另，曾海燕、曾雁齐在收到张柏岭的律师函后，委托工程队对地下排水管进行改造，没有怠于履行自己作为出租方的义务。张柏岭以房屋曾出现污雨水倒灌主张曾海燕、曾雁齐根本违约，要求曾海燕、曾雁齐赔偿房屋装修费、双倍退还押金、减免租金不能成立。根据合同约定，张柏岭逾期30天交纳租金的，曾海燕、曾雁齐有权没收押金。原审法院判决曾海燕、曾雁齐退回押金与双方合同约定不符，本院予以纠正。张柏岭拖欠租金是起因是房屋出现污雨水倒灌现象，且曾海燕、曾雁齐在2014年8月6日已发函解除合同并要求张柏岭交还房屋，其的诉讼请求包含确认案涉合同已于2014年8月13日解除及张柏岭交还场地。张柏岭收到函件后腾空房屋并发函要求曾海燕、曾雁齐于2014年9月14日办理交接手续。曾海燕、曾雁齐在张柏岭已腾空房屋并发函要求交接场地时，拒绝接收房屋，无权要求张柏岭支付2014年9月13日之后的房屋租金及逾期交还房屋的违约金。张柏岭要求交接场地时间是2014年9月14日，张柏岭向原审法院提出房屋装修评估及房屋漏水鉴定是在2014年9月25日，曾海燕、曾雁齐主张案涉房屋的鉴定报告和评估报告的作出是其接收案涉房屋的条件，理据不足，本院不予支持。张柏岭拖欠租金起因是房屋出现污雨水倒灌现象，且张柏岭拖欠的只有两个多月的租金，曾海燕、曾雁齐已没收的押金金额与张柏岭拖欠的租金金额相差无几。张柏岭主张双方当事人约定每日2%的违约金过高要求调整为每笔拖欠租金的总违约金以13999元的30％为限，本院予以支持。综上所述，经审查原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1993号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1993号民事判决第三、四项；三、变更广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1993号民事判决第二项为：张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾雁齐、曾海燕支付2014年6月28日至2014年9月13日止的租金（每月按13999元计）及违约金（自2014年6月29日起至付清租金之日止，每日按13999元的2%计算，但不得超出拖欠租金总额的30%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费892元，反诉费1530元，评估费3450元，鉴定费5000元，合计共10872元，由曾雁齐、曾海燕负担625元，张柏岭负担10247元；二审案件受理费2422元，由曾雁齐、曾海燕负担1407元，张柏岭负担1375元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月二十四日书 记 员  宋德光