江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0505民初678号原告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567(经济开发区集中办公区)。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：张志刚，系公司员工。被告：蒋广顺，男，1989年7月4日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。原告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称：北京联优物业公司）与被告蒋广顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员艾罗伟独任审理，于2021年2月20日公开开庭进行审理，原告北京联优物业公司的委托诉讼代理人张志刚、被告蒋广顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京联优物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告房屋租金3090元。二、判决被告以3090元为基数，按日千分之五的标准支付原告自2020年9月28日起至履行支付义务之日止的逾期违约金。三、判决被告支付原告逾期支付房屋租金的逾期违约金339.9元。四、判决被告支付原告房屋租赁期间未结清的水100元、电300元、燃气费100元。五、判决被告赔偿原告空置经济损失5150元。六、判决被告支付原告违约金2060元。七、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉请为：一、判决双方合同于2020年10月2日解除。二、判决被告支付自2020年10月2日起至今的房屋占有使用费，以每月1030元计算。三、判决被告支付原告逾期支付房屋租金的逾期违约金339.9元。四、判决被告赔偿原告空置经济损失5150元。五、判决被告支付原告违约金2060元。六、案件受理费由被告承担。后，原告庭审中撤回第三项诉请，同时明确第五项诉请中主张的违约金2060元包含逾期付款的违约责任，又包含解除合同导致的违约责任。事实与理由：2020年7月28日，房屋出租人杨彩虹/陈栋、房屋资产管理人北京联优物业公司即本案原告与被告蒋广顺签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告管理的位于苏州市虎丘区阳山花苑某区某幢某室A间的房屋，附件一《房屋及租赁信息表》中约定出租面积20平米，租赁期限为2020年7月28日至2021年7月27日。房屋月租金1030元，租金总计12360元，租金支付明细分别为2020年7月28日支付3090元(2020年7月28日至2020年10月27日房租)和2020年9月28日支付3090元(2020年10月28日至2021年1月27日房租)。按照租赁合同的约定，被告应于2020年9月28日支付租金，但其并未支付，原告于2020年9月25日催缴房租，但被告至今未缴纳，仍欠缴房屋租金及水电费等费用。根据租赁合同第六条第(五)款的规定，出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金额15%的；……；租赁合同第七条第(一)款的规定，……3、乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应当按照档期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金。4、甲方有本合同第六条第(四)款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付服务违约金；乙方有本合同第六条第(五)款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付服务违约金。被告拒付租金并未搬离房屋的行为构成了根本违约，给原告造成了房屋空置等损失，因此，被告除应当将尚未结清的房屋租金，水电燃气费等费用结清以外，还应当按照租赁合同的约定向原告支付违约金，并赔偿因被告的违约行为给原告造成的房屋闲置损失及财产损失。综上，原告认为被告蒋广顺的行为构成了根本违约，故原告依法向贵院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告蒋广顺辩称：我不同意解除合同，也不同意支付违约金。第二季度的房租是推迟了20天给原告，是因为此前虽然原告将大门钥匙给了我，但是我的卧室钥匙是没有给我的，所以我就一直没有支付。第二，在反复沟通未果的情况下，所以我就一直拖延支付第二季度的租金，但是在2020年10月20日原告派人来把卧室的门锁换了。我当时觉得既然有钥匙了，这个事情就算了，所以我就去把租金给付了，没有想到原告起诉了。经审查本院认定如下事实：2020年7月27日，原告北京联优物业公司（甲方）与被告蒋广顺（乙方）成立了《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房屋位于苏州市虎丘区阳山花苑某区某幢某室A号房间；租赁期限为2020年7月28日至2021年7月27日；月租金标准为1030元/月，租金总计12360元，租金付款方式为季付；服务费为547.5元，首次签约房屋租赁押金为1030元；租金支付明细为：2020年7月27日支付2020年7月28日至2020年10月27日期间的租金3090元，2020年9月28日支付2020年10月28日至2021年1月27日期间的租金3090元，2020年12月28日支付2021年1月28日至2021年4月27日期间的租金3090元，2021年3月28日支付2020年4月28日至2021年7月27日期间的租金3090元。合同第四条约定：甲方已获房屋资产出租人授权，代为收取房屋资产管理收益（包括但不限于房屋租金）。合同第六条对合同解除及终止进行了约定，其中有约定：乙方在租赁期限内未按约定的租金应付款日延期支付租金达3日的，或欠缴各项生活费用总和达200元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第七条对违约责任进行了约定：(一)甲乙双方完成房屋物业交割确认后，甲方未按约定时间交付该房屋的，每逾期1个自然日，应向乙方支付相当于日租金的100%的逾期滞纳金，且乙方不用承担延迟交付房屋期间的房屋租金、服务费及生活费用。(二)乙方未按合同约定时间返还房屋的，每逾期1个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100%的逾期滞纳金，且乙方需承担延迟交付房屋期间的房屋租金、服务费及生活费用。(三)乙方未按约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期1个自然日按日租金的200%向甲方支付逾期滞纳金。(四)甲方有本合同第六条第(二)款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有本合同第六条第(三)款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。(五)合同签署生效后，除第六条第(一)、(二)、(三)款约定的情形外，如单方提前退租的：违约方应在拟解约日前30个自然日书面通知守约方(通知方式包括但不限于电话、短信、邮件等方式)，可提前终止本合同，违约方应按月租金的200%向守约方支付违约金(甲方支付的违约金包括但不限于乙方因甲方提前终止合同产生的搬家费、赔偿金、补偿金)。在此情形下，乙方未按约定返还房屋，导致甲方向资产出租人承担违约金或产生其他损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。上述合同成立后，被告未按约于2020年9月28日支付2020年10月28日至2021年1月27日期间的租金3090元，故原告诉至本院。庭审中，原、被告一致确认：案涉房屋目前由被告正在居住使用；被告于2020年10月20日支付了第二季度租金3090元，于2020年12月27日支付了第三季度租金3090元，相应的租金已经付至2021年4月27日。庭审中，原告表示：“我方有发过告知函告知合同条款的具体内容，但没有明确表示跟被告解除合同。当时被告违约，我就告诉他让他解除合同，但是被告不搬走，我方唯独缺少了一个正式的书面通知，被告在10月18日也要求解除合同。”庭审中，被告则表示：“我同意解除合同的前提是要求原告退租金和押金，我在2010年10月18日发短信是我认为原告作为出租方存在违约行为，所以我作为承租方提出退一赔三的要求才解除合同，但是因为10月20日他把门锁修好了，所以我就交了房租继续履行合同了。”以上事实，由房屋租赁合同、微信聊天记录，以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告成立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求双方合同于2020年10月2日解除的诉请，本院认为，虽然合同约定了被告在租赁期限内未按约定的租金应付款日延期支付租金达3日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，但是在被告补交齐相应租金前，原告并未发出过书面的解除合同通知，亦未提供充分证据证明其向被告提出过因为被告逾期交付房租而要解除合同的意思表示，故在被告2020年10月20日补齐租金后，原告无权再以此前被告存在拖欠租金的情况而主张解除租赁合同，但可以就被告逾期付款的情况向被告主张违约责任。此外，双方庭审中一致确认案涉房屋目前由被告正在居住使用，被告亦将房屋租金交纳至2021年4月27日，故双方的《房屋租赁合同》还在实际履行过程中，被告亦履行了合同义务，故对原告要求解除合同的诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付自2020年10月2日起至今的房屋占有使用费、赔偿原告空置经济损失5150元的诉请，本院认为，首先，双方的《房屋租赁合同》还在实际履行，故并不存在房屋占有使用费。其次，原、被告庭审中一致确认案涉房屋目前由被告居住使用，且房租已经交纳至2021年4月27日。综上，目前被告并不存在欠付房屋占有使用费或房屋租金的情况，亦不存在房屋空置期的情形，故原告要求被告支付房屋占有使用费并赔偿空置损失的诉请并无法律依据，本院对于上述诉请不予支持。关于原告要求被告支付原告违约金2060元的诉请，原告庭审中明确该违约金既包含逾期付款的违约责任，又包含解除合同导致的违约责任。关于逾期付款的违约责任，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2020年9月28日向原告支付租金3090元，但被告实际于2020年10月20日缴纳上述租金，被告庭审中表示系因原告未将卧室钥匙交给被告，故其未及时支付当期租金，但其并未举证证明，且即使存在上述事实，亦不能构成其不及时缴纳租金的正当理由，故被告应承担逾期支付租金的违约责任，应向原告支付逾期付款期间（即2020年9月28日至2020年10月20日）的逾期滞纳金或相应的违约金。结合双方在《房屋租赁合同》中约定对于逾期滞纳金的约定，以及本案的实际情况，本院酌情认定被告应向原告支付因为逾期交付房租而产生的违约金30元。至于解除合同导致的违约责任，本院认为，《房屋租赁合同》并未解除，故不存在解除合同导致的违约金，故对于原告要求被告支付解除合同导致的违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋广顺应于本判决生效之日起十日内向原告北京联优生活智选物业管理有限公司支付违约金30元。二、驳回原告北京联优生活智选物业管理有限公司的其余诉讼请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号62×××61。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由原告北京联优生活智选物业管理有限公司负担33元，由被告蒋广顺负担5元。本判决为终审判决。审判员  艾罗伟二〇二一年三月五日书记员  贾文玥