广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4109号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所职员。被上诉人（原审原告）：彭建平，住湖南省安乡县。委托代理人：李正亮，广东维永律师事务所律师。委托代理人：罗杰芝，广东维永律师事务所律师。上诉人刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结2014年7月23日，彭建平向原审法院起诉，请求判令：1.确认彭建平和刘德民于2011年12月30日签订的《商铺买卖合同》已于2014年5月16日解除；2.刘德民立即退还已收取的房款175000元给彭建平，并向彭建平支付违约金32500元（按合同总价款325000元的10%计算）。原审法院查明：2011年12月30日，彭建平（为买受人）与刘德民（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市北京路xxx号xx层xxx号铺，建筑面积共2.91平方米，其中套内面积1.21平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额325000元，买受人一次性付款：2011年12月29日前支付195000元，出卖人出示广州市房管局收件收据三天内支付130000元。出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。刘德民分别于2011年12月26日、2011年12月27日向彭建平出具定金10000元、补交定金40000元的收款收据；于2011年12月30日出具首期款145000元的收款收据。2014年5月16日，彭建平（为买受人）和刘德民（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘德民私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年12月30日签订的关于“广州市越秀区北京路xxx号xx层xxx号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额195000元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2014年6月20日支付金额20000元；2.2014年7月20日支付金额58333元；3.2014年8月20日支付金额58333元；4.2014年9月20日支付金额58334元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。涉案房屋从未过户至彭建平名下。刘德民为证明是由于政府部门原因而导致未能办理涉案房屋交易过户手续，提交了穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》复印件，内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”彭建平对该文件真实性不予确认。另，彭建平向原审法院提出了对刘德民价值50000元财产进行保全申请，原审法院依其申请作出了对刘德民价值50000元财产进行保全的裁定。彭建平交纳了保全费1557.5元。原审法院认为：彭建平与刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。鉴于双方在2014年5月16日签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》中已明确约定“一致同意解除之前双方于2011年12月30日签订的关于广州市越秀区北京路xxx号xx层xxx号铺的《商铺买卖合同》”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故彭建平现要求确认双方签订的《商铺买卖合同》于2014年5月16日解除的诉讼请求合法有理，法院予以支持。因刘德民未能按《解除〈商铺买卖合同〉协议》约定的期限将已收款项退还给彭建平，彭建平有权依照该协议约定，“按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”，而刘德民未在买卖合同约定的期限内办理涉案房屋的交易过户手续，已构成违约，故在双方签订的买卖合同已解除的情况下，彭建平主张返还应退还而未退还的房款、税费及支付违约金的依据充分，法院予以支持。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民应按房价款的10%向彭建平支付违约金，刘德民要求调整违约金的计算标准依据不足，法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、确认彭建平与刘德民于2011年12月30日签订的《商铺买卖合同》于2014年5月16日解除。二、刘德民自本判决发生法律效力之日起十日内，向彭建平一次性返还房价款175000元。三、刘德民自本判决发生法律效力之日起十日内，向彭建平一次性支付违约金32500元。刘德民如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4413元，保全费1557.5元，由刘德民负担。判后，上诉人刘德民不服，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。双方签订合同后，刘德民已积极着手准备为彭建平办理相应的产权证等手续，但办证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批手续、程序及文件等，导致刘德民无法在合同约定期间内为彭建平办理涉案商铺的产权证等手续。基于上述原因，双方于2014年5月16日签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》解除上述《商铺买卖合同》并退还购房款及税费。因此，未能办证而解除合同是由于不可抗力的因素引起的，刘德民无需对合同解除承担违约责任。（二）原审判决适用法律错误。《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德民原因造成未能办证而解除合同，也没有对彭建平造成损失，更何况未能办证是因为不可抗力。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定予以调整，原审判决没有依法调整违约金的计算标准，属于适用法律错误。刘德民认为应按照已付房价款的活期存款利息计算违约金。据此，请求撤销原审判决第三项，并判令本案全部诉讼费用由彭建平承担。被上诉人彭建平答辩称：原审判决对违约金的认定符合双方签订的《商铺买卖合同》的约定，合同约定的违约金是按“房价款”的10%计算，而不是按“已付房价款”的10%计算，原审判决刘德民按房价款的10%计付违约金亦未超过法律规定的30%。上述合同是双方平等协商达成的，刘德民没有在规定期间内履行解除协议的内容，应当按照合同的约定，按房价款即325000元的10%计付违约金给彭建平。不同意刘德民的上诉请求。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。本院认为：关于刘德民应承担的违约责任问题，原审判决已作充分评述，本院予以认同，在此不再赘述。刘德民未按双方签订的《商铺买卖合同》将涉诉商铺过户至彭建平名下，亦未按《解除协议》退还购房款给彭建平，原审判决刘德民向彭建平返还已付房价款及支付相应违约金，并无不当，本院予以维持。关于刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至彭建平名下，是因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任的问题。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的支付标准问题。双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款即325000元的10%计付违约金，该约定是双方的真实意思表示，且该违约金的标准也没有超过法律规定的范围，故原审判决刘德民按上述合同约定向彭建平支付违约金32500元，并无不当，本院予以维持。刘德民上诉请求按已付房价款的活期存款利息计算违约金，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人刘德民上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费612元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  钟淑敏审判员  苗玉红二〇一五年九月十八日书记员  邱穗珠何芷君