重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2754号原告：广西银湾物业服务有限公司（统一社会信用代码：91450100282895948A），住所地广西省南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。法定代表人：胡祝帮，公司董事长。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥克，重庆腾运律师事务所实习律师。被告：邓先美，女，1973年12月2日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾物业公司）与被告邓先美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法由审判员黎朝廷适用小额诉讼程序于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告银湾物业公司的特别授权委托诉讼代理人刘传甫、被告邓先美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费436.2元，并从欠费之日起到付清之日止每日以应缴费用的万分之五支付违约金，暂计算至2017年2月28日为102.94元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月21日，原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司签订《大足工业园区×××××物业管理协议》，约定已入驻的业主每月每平方1.6元，住房每月每平方米0.8元，厂房每月每平方米1.0元；未入驻未使用的业主门市每月每平方米1.0元，住房每月每平方米0.4元，厂房每月每平方米0.5元；未销售的房屋按未使用收取；费用收取由原告按年或季向业主收取。同时约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。2014年10月21日，双方续签合同，并约定从2016年1月起未租售的住房按每月每平方米0.2元收取。被告系上述物业×-×-×的业主，物业面积88.41平方米，从签订第一份物业管理协议开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是自2015年11月14日开始被告拒绝缴纳物业费，截止2016年10月30日共计欠物业费共计436.2元，另外产生相应的违约金。经原告多次催收未果，故起诉来院。被告邓先美辩称，原告诉请金额不对。原告银湾物业公司杨经理答应我12个月按照打折价交费1354元，2016年3月20日交费1200元，余款未交是因为我房屋厕所堵塞，我花钱进行了处理，因此说好这个154元不交了。我认为不欠原告物业费，也没有收到催费通知书，也不应该计算违约金。原告未尽到管理责任，收取外来车辆停车费私用。经审理查明：2014年10月20日，原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）签订了《大足工业园区×××××物业管理协议》，合同约定，原告银湾物业公司为大足工业园区×××××提供物业服务。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为2年，自2014年10月21日起至2016年10月20日止。···第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月.㎡，住房0.8元/月.㎡，厂房1.0元/月.㎡，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月.㎡，住房0.4元/月.㎡，厂房0.5元/月.㎡。3、2016年1月起甲方未租售的住房按0.2元/月.㎡收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。···。原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中盖章。另查明，被告邓先美系大足工业园区×××××门市业主，门市面积88.41平方米，2014年3月开始使用，2016年3月20日原告银湾物业公司收取被告邓先美物管费1200元，收费票据注明为2015年11月14日至2016年7月13日物管费1132元、余款68元作为下个期间的补充。被告邓先美从2016年7月14日起至2016年10月30日止未交纳物管费。上述事实，有双方当事人陈述，原告银湾物业公司举示的物业管理协议、回访反馈表、物业服务照片，被告邓先美举示的收据等证据载卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：1、物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告邓先美具有溯及力；2、被告邓先美是否应该支付上述物业服务费；3、原告主张的违约金是否应该支持。关于物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告邓先美具有溯及力问题，原告银湾物业公司与大足工业园区×××××的建设单位重庆市大足区怀远建设投资有限公司就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了前期物业服务合同即《物业管理协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示，该表示真实有效，被告邓先美系该大足工业园区×××××的业主，重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示必然对被告邓先美有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告邓先美。关于被告邓先美是否应该支付上述物业服务费问题。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《大足工业园区×××××物业管理协议》，双方对物业服务费的收取标准作了约定。本案中，原告银湾物业公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向被告邓先美提供了物业服务，被告邓先美也应当按照合同约定履行交纳物业服务费。本案中，被告邓先美的房屋为门市，其面积为88.41平方米，庭审中也认可未交费用的期限，根据合同约定的收费标准，被告邓先美共计应缴纳物业服务费用为495.1元（1.6元/月·平方米×88.41平方米×3.5个月）。现原告银湾物业公司诉请的物业服务费为436.2元，低于其应缴纳的物管费，被告邓先美庭审举示票据显示原告银湾物业公司在2016年3月20日收取物管费中多收取68元，应予抵扣，被告邓先美还需支付原告银湾物业公司436.2-68=368.2元。被告邓先美辩称原告自愿降低收取物管费金额的答辩意见，因无证据材料证明，本院不予支持。关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，因《物业管理协议》第四条第五款对此有明确约定，且被告邓先美未履行缴纳物管费义务已经违约，依约应该予以支持，但由于原告并未举示证据证明其已经对被告邓先美进行催收或被告邓先美收到其催款通知书，故对其违约金起算时间本院依法确认为从起诉之日起计算至本判决确认之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告邓先美于本判决生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司自2016年7月14日起至2016年10月30日止的物业服务费共计368.2元及违约金（违约金以368.2元为基数，按照日利率0.5‰，从起诉之日起计算至本判决确认之日止）；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告邓先美负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黎朝廷二〇一七年六月十二日书记员  曾祥芯