贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初23号原告：侯洪乖，女，1987年2月3日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：潘发慧，贵州民众律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：胡志红，贵州民众律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告侯洪乖与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯洪乖及其委托诉讼代理人潘发慧、胡志红，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告侯洪乖向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决不得执行被告金竹源房开名下位于盘县；二、请求依法确认位于盘县为原告所有；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告金竹源房开于2016年3月7日签订《商品房买卖合同》，约定由被告金竹源房开将位于盘县房屋出售给原告，总价款为321664元。合同签订后，原告共计支付购房款272000元，被告金竹源房开收到款项后向原告出具了收据。房屋交付后，原告于2017年3月7日起一直居住使用至今。2019年8月28日贵州省六盘水市中级人民法院以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了被告金竹源房开名下位于盘县，包含涉案房屋在内。后贵州省六盘水市中级人民法院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日之前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……”，调解书生效后，六盘水市中级人民法院根据被告路元明、刘荣华、龙有生的申请对涉案房屋强制执行。原告对被查封房产中的1-9-1号房产即涉案房屋提出书面异议，六盘水市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异163号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，（2020）黔02执异163号执行裁定书驳回原告异议请求的理由不能成立，裁定结果错误，理由如下：一、原告提出的异议请求有事实依据和法律依据，依法应当支持。（一）原告与被告金竹源房开在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋于2019年8月28日被查封，而原告与被告金竹源房开于2016年3月7日就已签订《商品房买卖合同》，该合同明确约定了双方当事人姓名和名称、商品房的基本状况、价款的支付方式等主要内容，权利义务明确，且经双方签字盖章确认。该合同已包含商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，合法有效。（二）原告购买涉案房屋用于居住也已实际居住，名下无其他用于居住的房屋。经盘州市不动产登记中心查询，原告名下无其他房产，且自2017年3月7日起一直居住于涉案房屋。（三）原告已支付购房款272000元，远远超过合同约定总价款的50%。《商品房买卖合同》约定总价款为321664元，原告在提出异议申请时提交的收据，加盖有被告金竹源房开公司印章，足以证实被告金竹源房开收到原告购房款272000元。原告于2016年3月7日用现金交付购房款111000元，于2016年3月18日用现金交付96000元，后再次交付现金25000元，收到前述款项后均支付了收据。后原告于2017年7月1日再次以现金支付40000元，被告金竹源房收到该款后将之前的收据收回，统一出具了金额为272000元的收据。据此，原告已实际支付了购房款272000元。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所提出的异议申请依法应当予以支持。二、（2020）黔02执异163号执行裁定书以原告提交的《商品房买卖合同》约定的交房时间早于合同签订时间为由认定无法确认合同效力，于法无据，理由不能成立。（一）《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31日系被告金竹源房开套用格式合同未进行修改导致。经查询其他被查封房屋购买人提出异议的执行裁定书，如（2020）黔02执异157号、168号、170号、172号执行裁定书，均显示案外人提交的《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31日，均早于合同签订时间，据此《商品房买卖合同》系被告金竹源房开单方制作的格式合同，其将事先打印好的合同拿与原告等人签订，因疏忽大意未对交房时间进行修改，导致约定的交房时间早于合同签订时间。故该合同关于交房时间的约定应当认定为约定不明，应以实际交房时间为准。（二）合同约定交房时间早于签订时间并不影响合同效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”、第五百零八条：“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定”、第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，法律并未明确禁止约定交房时间不得早于合同签订时间，且原告与被告金竹源房开签订的《商品房买卖合同》并未违反前述规定，该合同自成立时就已生效。据此，（2020）黔02执异163号执行裁定书认定无法确认该《商品房买卖合同效力》的理由明显不能成立。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告侯洪乖为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告的身份证。拟证明原告的诉讼主体资格及原告的住址为宝湖家园1-9-1号。第二组证据：（2020）黔02执异163号执行裁定书。拟证明原告提出执行异议，被裁定驳回异议请求的事实。第三组证据：商品房买卖合同，拟证明原告与被告金竹源房开于2016年3月7日即在法院查封涉案房屋之前就已签订《商品房买卖合同》，约定由被告金竹源房开将位于盘县房屋出售给原告，总价款为321664元的事实。第四组证据：贵州省不动产登记查询结果、盘州市亦资街道东湖居委会及贵州福鹏物业服务有限公司分别出具的证明、物业服务合同、物业费缴纳收据、用电信息表、用水用电记录。拟证明原告于2017年3月7日起至今一直居住在涉案房屋，原告购买涉案房屋用于居住，且已实际居住，名下无其他房产的事实。第五组证据：被告金竹源房开于2017年7月1日出具的收据、刘正金个人账户交易明细、原告与刘正金同居关系证明，拟证明原告与刘正金系同居关系，2016年3月7日即签订合同当日，刘正金建设银行账户取款73000元，信用社账户取款8000元，共计取款81000元用于交付购房款；2016年3月18日即合同约定第二期付款当天刘正金信用社账户取款19000元，2016年12月16日信用社账户取款1万元。2017年7月1日即被告金竹源房开出具收据之日取款42000元。其中4万元用于交付购房款。原告共计向被告支付购房款272000元，合同约定总价款为321664元，已付款项超过合同约定总价款的50%，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告龙有生质证意见：对第一、二组证据三性无异议。对《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，购房合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2016年3月7日但一直未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对贵州省不动产登记查询结果的三性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明原告在盘州市内无商品房，不能证明其家人或者配偶名下无房屋。对居住证明两份三性有异议的首先，《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不合法。其次，证明出具日期为2021年1月5日明显系在强制执行后补充的证据。其三，花家庄社区出具的证明亦证实原告原户口在农村，且长期在农村居住过，不能排除其在农村还有其他房屋可居住。对物业提供的证明的真实性、合法性有异议。首先，《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不合法。其次，根据福鹏物业服务合同中对物业服务期的约定，福鹏公司只能证明2021年1月1日之后的事实，不能证明其还没服务的事实。其三，证明出具日期为2021年1月5日明显系在强制执行后补充的证据。对宝湖家园物业服务合同的真实性、合法性有异议。福鹏物业服务合同中对物业服务期的约定为2021年1月1日至2031年12月31日，物业合同签订的日期却为2017年3月7日，不合常理。对水电费缴费记录三性无异议，水费交费记录显示涉案房屋在2019年2月才产生费用，电费缴费记录显示涉案房屋在2018年4月才产生电费，与原告主张其在诉状中称其于2017年3月入住涉案房屋的事实相矛盾。对购房收据的真实性、合法性有异议。首先，该收据出具的时间与原告提供的银行转账凭证上的时间不一致；其次，原告提供银行凭证的金额，不能与收据记载的金额相印证。对个人账户交易明细的关联性有异议，首先，原告不能证明交易明细中取款的用途系用于缴纳购房款。其次，即使原告陈述属实，该银行交易中的金额与购房收据记载的金额不一致（3月7日总计8.1万、3月18日1.9万、2017年7月1日4万）。与购房收据中记载的金额明显不符。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对原告提供的以上证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组证据、第二组证据，被告及第三人无异议，予以采信。第三组证据：商品房买卖合同，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实，房屋出卖方金竹源公司亦予以认可，予以采信。第四组证据：贵州省不动产登记查询结果、盘州市亦资街道东湖居委会及贵州福鹏物业服务有限公司分别出具的证明、物业服务合同、物业费缴纳收据、用电信息表、用水用电记录，可证明原告在房屋查封前已占有该房屋的事实，名下无其他房产的事实，予以采信。第五组证据：被告金竹源房开于2017年7月1日出具的收据、刘正金个人账户交易明细、原告与刘正金同居关系证明，该组各份证据相互印证，可证明原告共计向金竹源房开支付购房款超过50%的事实。原告申请余芹芬、余红苹出庭作证。本院组织各方当事人进行了质证。该证人提供的证言与原告提供的其他证据能相互印证，可证明原告支付房款的事实。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为321664元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异163号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，盘州市不动产登记中心于2021年1月5日出具《贵州省不动产登记查询结果》，显示原告在盘州市无不动产登记信息。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。本案合同约定的购房款为321664元，出示的证据证明其已支付的购房款远远超过了房屋总价款的50%，且原告亦举证证实其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，对其请求判令不得执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行；二、驳回原告侯洪乖的其他诉讼请求。案件受费6124.96元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹