广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10429号原告：东莞市嘉业实业投资有限公司，住所地广东省东莞市莞城东纵路2号地王广场四区2450号铺。法定代表人：谢琴，经理。委托诉讼代理人：黄超慧，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：马镇生，广东四端律师事务所律师。被告：王建平，女，1968年7月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李欣蔓，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑锦鹏，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市梅洛特物流有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科汇一街2号601房。法定代表人：王建平，执行董事。委托诉讼代理人：李欣蔓，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑锦鹏，广东广信君达律师事务所律师。原告东莞市嘉业实业投资有限公司（以下简称“嘉业公司”）诉被告王建平、被告广州市梅洛特物流有限公司（以下简称“梅洛特公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦智勇独任审理，于2020年10月15日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告嘉业公司的法定代表人谢琴及其委托诉讼代理人马镇生，被告王建平与梅洛特公司的共同委托诉讼代理人李欣蔓、郑锦鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认嘉业公司与王建平、梅洛特公司签订的《仓库租赁合同》于2020年8月3日解除；2.判令王建平、梅洛特公司支付拖欠的租金104321.75元；3.判令王建平、梅洛特公司承担律师费15000元；4.判令本案的诉讼费用由王建平、梅洛特公司承担。事实和理由：2013年10月31日，嘉业公司与王建平、梅洛特公司就位于广州开发区东区街开发大道以东、××以北的笔岗社区厂房物流仓库签订《仓库租赁合同》，王建平为承租方，梅洛特公司为担保方，合同约定，仓库租金最终以竣工图记载的建筑面积为准，多退少补；租金从王建平接收次日开始计算，首年租金标准为人民币30元/平方米/月，从租赁期的第六年第一个月开始租金标准在上一年租金标准的基础上上浮5%(雨棚、作业平台、地下水泵房、地下消防水池等非库房面积不纳入计费面积)；办公室租金为18元/平方米/月；梅洛特公司对王建平本合同项下的权利义务承担连带保证责任；凡与本协议有关而引起的一切争议可提交租赁物所在地法院起诉解决，因诉讼发生的包括律师费等费用由败诉方承担。嘉业公司于2015年7月10日将笔岗社区厂房物流仓库交付给王建平使用。2018年5月29日，广州开发区行政审批局签发《建设工程规划验收合格证》。近日，嘉业公司多次发函要求王建平、梅洛特公司按《建设工程规划验收合格证》上确认的竣工测量总建筑面积18885平方米补交租金差额，但王建平、梅洛特公司拒不补交，嘉业公司遂于2020年8月3日发函给王建平、梅洛特公司，通知解除《仓库租赁合同》和收回场地。综上所述，嘉业公司为维护自身合法权益，依据《合同法》及相关的法律规定，特诉至法院，望判如所请。王建平、梅洛特公司共同辩称：1、根据《仓库租赁合同》第11点4条约定由甲方或者乙方单方面终止合同需最少提前12个月通知对方，以便对方客户产品得到妥善处置。嘉业公司于2020年8月3日单方发出《解除合同和收回场地通知》明显违反合同约定和法律规定；2、案涉仓库于2015年7月5日竣工验收并交给王建平、梅洛特公司使用，嘉业公司从未就仓库使用面积向王建平、梅洛特公司提出主张，因此，2020年8月3日嘉业公司单方解除合同和收回场地行为所依据的主张，没有法律和事实依据，解除行为无效。经审理查明：2013年10月31日，嘉业公司（甲方、出租人）与王建平（乙方、承租人）、梅洛特公司（丙方、担保方）签订《仓库租赁合同》，合同约定：甲方自筹资金在位于开发大道以东、××以北的土地上（面积约28627平方米），按本合同约定的标准建设建筑面积约18000平方米的仓库，并将该平面图内的土地、作业场地、道路及所建仓库出租给乙方，乙方对平面图内的土地、作业场地、道路有免费使用权和专用权。乙方承租的租赁物用途仅限于物流、物流仓储及为物流仓储所必须的办公、物流后勤服务。租赁期限为8年，预计自2014年11月1日起至2022年10月31日止，实际起算时间按照本合同第7条约定确定。第5条租金、费用及支付约定，5.1仓库租金按建筑面积计算（初期以规划报建记载的建筑面积为准，最终以竣工图记载的建筑面积为准，多退少补），首年租金标准为人民币30元/平方米/月（办公室租金除外），从租赁期的第六年第一个月开始租金标准在上一年租金标准的基础上上浮5%(雨棚、作业平台、地下水泵房、地下消防水池等非库房面积不纳入计费面积)；5.2办公室租金为18元/平方米/月；5.3上述条款涉及租金的费率为不含税费率；5.7乙方应当于租赁期限起算日支付首月仓库租金及当期货架租金，其余月份租金应当提前15日支付，乙方应当将租金按时足额支付至甲方银行收款账户。第7条租赁物的验收、交接约定，甲方应当在本合同约定的建设工期内按照约定的标准完成仓库建设，并于建设完成当日或之前书面通知乙方前来验收，乙方应当在收到甲方通知之日起5日内完成验收。经验收符合本合同约定标准的，乙方应当于完成验收当日接收场地，租赁期限从乙方接收次日开始计算，租金从接收次日开始计算。第12条争议的解决及法律适用约定，凡与本协议有关而引起的一切争议可提交租赁物所在地法院起诉解决，因诉讼发生的包括律师费等费用由败诉方承担。梅洛特公司对王建平本合同项下的权利义务承担连带保证责任,保证期间为本合同履行期间及合同期满后两年。2014年3月，嘉业公司（甲方）与梅洛特公司（乙方）签订《仓储服务合同》，合同约定：甲方自筹资金在位于开发大道以东、××以北的土地上（面积约28627平方米），按本合同约定的标准建设建筑面积约18000平方米的仓库，并将该平面图内的土地、作业场地、道路及所建仓库提供给乙方使用，乙方对平面图内的土地、作业场地、道路有免费使用权和专用权。乙方承租的仓库用途仅限于物流、物流仓储及为物流仓储所必须的办公、物流后勤服务。使用期限为8年，预计自2015年5月31日起至2022年5月30日止，实际起算时间按照本合同第7条约定确定。第5条仓储服务费、其他费用及支付约定，5.1仓储服务费按建筑面积计算（初期以规划报建记载的建筑面积为准，最终以竣工图记载的建筑面积为准，多退少补），首年仓储服务费标准为人民币30元/平方米/月（办公室租金除外），从使用期的第六年第一个月开始使用费用标准在上一年使用费用标准的基础上上浮5%(雨棚、作业平台、地下水泵房、地下消防水池等非库房面积不纳入计费面积)；5.2办公室部分仓储服务费为18元/平方米/月；5.3上述条款涉及的费率为不含税费价，应付应当支付的仓储服务增值税由乙方承担，签订合同时税率为6%，如遇国家调整税率，则相应调整，乙方按《发票》票面实际税率支付结算。仓库使用费采取月度预付方式，乙方在收到对应《发票》审核无误后于7个工作日将对应使用费按时足额支付至甲方银行收款账户。第7条库房的验收、交接约定，甲方应当在本合同约定建设工期内按照约定的标准完成仓库建设，并于建设完成当日或之前书面通知乙方前来验收，乙方应当在收到甲方通知之日起5日内完成验收。经验收符合本合同约定标准的，乙方应当于完成验收当日接收场地，使用期限从乙方接收次日开始计算，仓储服务费从接收次日开始计算。第12条争议的解决及法律适用约定，凡与本协议有关而引起的一切争议可提交该库房所在地法院起诉解决，因诉讼发生的包括律师费等费用由败诉方承担。上述合同签订后，2015年7月5日，嘉业公司将涉案租赁物交付给梅洛特公司使用。梅洛特公司也按照合同约定的计算面积缴纳租金。2018年5月29日，广州开发区行政审批局就涉案租赁物签发《建设工程规划验收合格证》【编号穗开审批规验证（2018）37号】，该证载明：建设单位为广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社，建设项目名称为笔岗社区厂房物流仓库，建设位置位于广州开发区东区街开发大道以东、××以北。建设规模仓库一：1栋地上2层，建筑面积13099平方米；仓库二：1栋地上1层，地下1层，建筑面积5786平方米；总建筑面积18885平方米。附图：建筑竣工图1份；附件《广州市建设工程规划验收测量记录册》1份（编号：2017复33B032）。该《建设工程规划验收合格证》备注栏注明：本工程竣工测量总建筑面积、计算容积率建筑面积以《广州市建设工程规划验收测量记录册》（编号：2017复33B032）为准；遵守事项栏注明：本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。此后，嘉业公司多次向王建平、梅洛特公司提出按《建设工程规划验收合格证》上确认的竣工测量总建筑面积18885平方米补交租金差额，双方协商未果。2020年8月3日，嘉业公司向梅洛特公司发出《关于解除合同和收回场地的通知》，该通知载明：根据《仓储服务合同》《仓库租赁合同》第5.1条约定，仓储服务费按建筑面积计算，初期以规划报建记载的建筑面积为准，最终以竣工图记载的建筑面积为准，实行多退少补。根据最终规划验收的竣工资料记载，最终竣工的建筑面积大于双方初期计算费用的面积，我司据此于2020年6月4日、6月15日通知贵司按照合同约定补缴费用，并多次要求贵司补足租金，但贵司以“希望找寻有资质的第三方监测机构进行实际测量”为由，拒绝补缴费用，严重违反合同约定。我司决定即日起解除与贵司签订的《仓储服务合同》《仓库租赁合同》以及有关合同、协议，收回场地。2020年8月10日，梅洛特公司委托广东广信君达律师事务所向嘉业公司发出《的回函》，该回函载明：贵司于2020年8月3日向本所客户发出《关于解除合同和收回场地的通知》，解除与本所客户签订的《仓储服务合同》《仓库租赁合同》以及有关合同、协议，收回场地。本所律师认为，《仓储服务合同》《仓库租赁合同》合法有效，贵司于2015年7月5日交付仓库，贵司于2020年6月、8月发函认为最终竣工的建筑面积大于双方初期计算费用的面积，已超过诉讼时效。本所客户要求寻找有资质的第三方监测机构进行实际测量也符合合同第5.1约定，合情合理合法。贵司2020年8月3日以此为借口单方解除合同收回仓库场地的行为完全违背诚实信用原则和契约精神，没有任何事实和法律依据。贵司委托第三方强行霸占仓库的行为已经构成侵权，本所有权就贵司违约行为和侵权行为所造成的一切损失向贵司提出索赔。本所律师现向贵司发出《律师函》，要求贵司立即停止和纠正违法、违约和侵权行为，继续履行《仓储服务合同》《仓库租赁合同》，否则本所将采取一切法律手段维护自身合法权益，追究贵司的违约责任、侵权责任。2020年8月27日，广东广信君达律师事务所向嘉业公司发出《律师函（二）》要求嘉业公司：一、立即敦促广东骏诚物流有限公司撤出案涉场地，恢复原状，纠正违法、侵权行为。二、由于贵司违约、侵权在先，如贵司拒收仓储费，基于不安抗辩权，本所客户有权自即日起暂停向贵司支付仓储费直至贵司违约、侵权行为结束。三、贵司所谓之仓储服务费差额并未得到本所的确认，且已超过诉讼时效，在双方未确认前，贵司无权向本所客户提出补缴和抵扣的主张。庭审中，双方对原计算面积：1号仓库11534.8平方米，2号仓库4701.65平方米，两仓库面积合计16236.45平方米，办公面积1311.30平方米，合计17547.75平方米没有异议。双方确认截止至2020年6月之前，均是梅洛特公司按照原合同计算面积缴纳租金，梅洛特公司缴纳的租金包含税费，嘉业公司也开具相应的《发票》。嘉业公司确认2020年8月3日发出解除通知函，同时从梅洛特公司处收回案涉场地，现仓库已出租给第三方使用，梅洛特公司没有再缴纳租金。梅洛特公司称2013年10月31日梅洛特公司尚未成立，故当时以王建平名义作为承租人与嘉业公司签订的《仓库租赁合同》，但实际履行中没有区分两份合同，均是梅洛特公司缴纳租金。梅洛特公司实际缴纳租金至2020年8月31日。嘉业公司提交证据《仓库面积核算明细》拟证明从2015年7月10日计至2016年3月31日，王建平、梅洛特公司应补交的租金为104321.75元；证据《民事委托代理合同》拟证明案涉纠纷的律师费15000元因王建平、梅洛特公司拖欠租金而产生，应由王建平、梅洛特公司承担。另查明，位于广州开发区东区街开发大道以东、××以北的土地属于广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社，嘉业公司承租了该土地，并在上述土地上投资建设笔岗社区厂房物流仓库，再以广州市黄埔区东区街笔岗社区经济联合社名义办理规划报建，嘉业公司享有仓库的使用权和转租权。上述事实有《仓储服务合同》《仓库租赁合同》《建设工程规划验收合格证》《关于解除合同和收回场地的通知》《的回函》《仓库面积核算明细》《民事委托代理合同》《律师函》等书证及当事人陈述证实。本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案是《民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。嘉业公司作为出租人虽然先后签订两份合同，但从合同条款的内容来看，租赁物的名称、位置、面积、用途、交接方式，租金标准、计算方式，履行期限、违约责任、解决争议的方法等均相同，因承租人发生变更，从王建平变更为梅洛特公司，但从租金的实际缴纳、双方的函件往来的情况来看，实际上是梅洛特公司作为承租人与嘉业公司履行租赁合同。且双方对梅洛特公司实际履行租赁合同无异议。因此，双方实际履行的合同是嘉业公司与梅洛特公司签订《仓储服务合同》。涉案租赁物笔岗社区厂房物流仓库在2018年5月29日已经取得《建设工程规划验收合格证》，嘉业公司与梅洛特公司签订《仓库租赁合同》和《仓储服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚意履行。本案的争议焦点：梅洛特公司是否应支付租赁面积变化所产生的仓储服务费（租金）。其一、《仓储服务合同》约定，仓储服务费按建筑面积计算，初期以规划报建记载的建筑面积为准，最终以竣工图记载的建筑面积为准，多退少补。根据上述约定，如存在最终竣工图记载的建筑面积大于双方初期计算费用的面积的情形，梅洛特公司应支付租赁面积增加而产生的仓储服务费差额。《建设工程规划验收合格证》上记载的仓库总建筑面积18885平方米，是行政机关依据附图（建筑竣工图1份）以及附件《广州市建设工程规划验收测量记录册》依法确定而登记的，具有法律效力。因此，《建设工程规划验收合格证》记载的仓库总建筑面积18885平方米，应作为本案租赁物实际建筑面积。梅洛特公司要求有资质的第三方监测机构进行实际测量缺乏依据，本院不予采纳。其二、双方签订合同时，涉案租赁物尚在建设中，双方约定仓储服务费（租金）初期以规划报建记载的建筑面积为准，最终以竣工图记载的建筑面积为准，多退少补，符合当时的客观事实，也是双方真实意思表示。涉案租赁物虽然于2015年7月5日已交付梅洛特公司使用，但当时尚未取得建设工程规划验收合格证明，实际建筑面积尚不能确定。涉案租赁物于2018年5月29日才取得《建设工程规划验收合格证》，嘉业公司由此知晓涉案租赁物的实际建筑面积，租赁面积增加导致仓储服务费（租金）出现差额，从嘉业公司知道权利被侵害，其向本院起诉主张租赁面积增加的仓储服务费（租金）差额，并未超过诉讼时效。梅洛特公司提出嘉业公司从未就仓库使用面积向其提出主张，该请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。因此，梅洛特公司应向嘉业公司支付租赁面积增加产生的仓储服务费（租金）差额。关于租赁面积变化产生的仓储服务费（租金）差额计算方式如下：1.关于应补缴租金面积和应退回办公面积的确定。双方确认原计算面积：1号仓库11534.8平方米，2号仓库4701.65平方米，两仓库面积合计16236.45平方米，办公面积1311.30平方米。竣工图记载面积：1号仓库11883平方米，2号仓库5786平方米，两仓库面积合计17669平方米，办公面积1216平方米。合同约定应扣减面积：984.85平方米(雨棚346.5平方米、作业平台176.25平方米、地下水泵房69.1平方米、地下消防水池393平方米)。因此，应计租仓库面积为16684.15平方米（竣工图记载仓库面积17669平方米-应扣减面积984.85平方米）；梅洛特公司应补缴租金面积447.7平方米（应计租仓库面积16684.15平方米-原计算面积16236.45平方米）。嘉业公司应退回办公面积95.3平方米（原计算面积1311.30平方米-竣工图记载办公面积1216平方米）。2.关于租金补缴时间、补缴金额的确定。合同约定,建设完成当日或之前书面通知乙方前来验收，乙方应当在收到甲方通知之日起5日内完成验收。经验收符合本合同约定标准的，乙方应当于完成验收当日接收场地，租赁期限从乙方接收次日开始计算，仓储服务费从接收次日开始计算。梅洛特公司确认2015年7月5日实际接收涉案租赁物，根据上述约定，梅洛特公司应于2015年7月6日缴纳租金。嘉业公司主张从2015年7月10日起计算租金补缴时间是其对自己权益的合法处分。《仓储服务合同》约定，首年仓储服务费标准为人民币30元/平方米/月（办公室租金除外），从租赁期的第六年第一个月开始租金标准在上一年租金标准的基础上上浮5%(雨棚、作业平台、地下水泵房、地下消防水池等非库房面积不纳入计费面积)；办公室部分仓储服务费为18元/平方米/月。上述条款涉及的费率为不含税费价，应付应当支付的仓储服务增值税由乙方承担，签订合同时税率为6%，如遇国家调整税率，则相应调整，乙方按《发票》票面实际税率支付结算。从2015年7月10日起计算至2020年8月3日为5年零24天，尚未满6年。按照合同约定，上述期间的仓库仓储服务费标准应按照首年30元/平方米/月计算，办公室仓储服务费应按照18元/平方米/月计算。但由于上述仓储服务费涉及的税费率为不含税价，而嘉业公司在不同期间开具《发票》税率不一样，为了区别处理，本案只处理2015年7月10日至2016年3月31日期间租赁面积变化产生的仓储服务费（租金）。2015年7月10日至2016年3月31日期间，嘉业公司开具《发票》税率3%，依照合同约定，该税率费用由梅洛特公司承担。因此，该期间的仓库仓储服务费（租金）应按照30.9元/平方米/月计算，办公面积仓储服务费（租金）按18.54元/平方米/月计算。据此，梅洛特公司应补增加仓库面积的仓储服务费（租金）119596.56元【（447.7平方米×30.9元/平方米/月×8个月）+（447.7平方米×30.9元/平方米/月÷31天×20天）】，扣减嘉业公司应退办公面积仓储服务费（租金）15274.81元【（95.3平方米×18.54元/平方米/月×8个月）+（95.3平方米×18.54元/平方米/月÷31天×20天）】，梅洛特公司最后应补仓储服务费（租金）差额104321.75元（119596.56元-15274.81元）。关于嘉业公司是否享有合同解除权。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。租赁合同中，承租人的主要义务是缴纳租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如前所述，《建设工程规划验收合格证》上记载的仓库总建筑面积18885平方米，是行政机关依据建筑竣工图及《广州市建设工程规划验收测量记录册》依法确定而登记的，具有法律效力，应作为本案租赁物实际建筑面积。梅洛特公司要求有资质的第三方监测机构重新测量没有依据，不构成拒绝缴纳或者迟延支付租金的正当理由，梅洛特公司应向嘉业公司支付租赁面积增加的仓储服务费（租金）差额。嘉业公司于2020年6月通知梅洛特公司按照合同约定补缴租金，表明嘉业公司已经履行催告义务，但梅洛特公司以“希望找寻有资质的第三方监测机构进行实际测量”为由拒绝补缴费用，已经构成违约，嘉业公司有权行使合同解除权。嘉业公司已经催告并给予梅洛特公司合理履行期间，但梅洛特公司至今仍未支付租赁面积增加产生的仓储服务费（租金），表明梅洛特公司没有履行合同的诚意，在此情况下，如果仍要嘉业公司等待履行，不仅对嘉业公司不公平，也会给其造成更大的损失，嘉业公司于2020年8月3日发出解除合同通知并据此收回涉案租赁物并无不当。本案《仓库租赁合同》已经实际解除，梅洛特公司认为解除合同无效要求继续履行合同缺乏理据，本院不予支持。嘉业公司因本案诉讼发生律师费15000元有《民事委托代理合同》为据，本院予以确定。合同约定，因诉讼发生的包括律师费等费用由败诉方承担。嘉业公司诉请梅洛特公司支付律师费有理据，本院予以支持。关于王建平责任承担问题。虽然双方实际履行的合同是嘉业公司与梅洛特公司签订《仓储服务合同》，但签订《仓储服务合同》时，原《仓库租赁合同》并未解除。从梅洛特公司主张签订两份合同的原因来看，签订《仓库租赁合同》时其公司尚未成立，故当时以王建平名义作为承租人与嘉业公司签订的该合同。因此，王建平作为《仓库租赁合同》的承租人，应履行其相应的合同义务，嘉业公司要求王建平承担本案付款责任有理据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告东莞市嘉业实业投资有限公司与被告王建平、被告广州市梅洛特物流有限公司2013年10月31日签订的《仓库租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告广州市梅洛特物流有限公司、被告王建平于本判决生效之日起十日内向原告东莞市嘉业实业投资有限公司支付2015年7月10日起计算至2016年3月31日期间的仓储服务费（租金）差额104321.75元；三、被告广州市梅洛特物流有限公司、被告王建平于本判决生效之日起十日内向原告东莞市嘉业实业投资有限公司支付律师费15000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2686元，由被告广州市梅洛特物流有限公司负担。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二一年三月八日书记员  林 婕