江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3321号上诉人（原审被告）陈启虎，男，1974年12月26日生，汉族。委托代理人施清远，江苏龙蟠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙达，男，1989年7月13日生，汉族。委托代理人严国亚、李艳丽，江苏圣典律师事务所律师。原审第三人肖杰，男，1960年7月8日生，汉族，自由职业。上诉人陈启虎因与被上诉人孙达房屋租赁合同、转让合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈启虎及其委托代理人施清远、被上诉人孙达的委托代理人严国亚、李艳丽、原审第三人肖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙达原审诉称，其与陈启虎于2014年1月9日签订租赁合同和转让合同，约定陈启虎将承租的商铺转租给其用于餐饮经营，并约定陈启虎将商铺内的一切设施设备及固定资产作价75万元转让给其。其为此向陈启虎支付了转让费60万元及租赁押金6万元，并已付清2014年9月之前的租金。但陈启虎在2014年6月强行将其租用的商铺收回，陈启虎的行为已构成根本违约，并给其造成经济损失。其现诉请解除与陈启虎的租赁合同，并要求陈启虎返还转让费600000元、租赁押金60000元及尚未实际发生的租金149383元，同时要求陈启虎赔偿商铺内物品、设备、餐饮食材损失73207元和装修损失113910元及花卉损失12640元。陈启虎原审辩称，孙达在租用商铺后一直欠缴物业费及水电费，并曾有迟延支付租金之举，且拖欠转让费15万元迟迟不付，孙达的上述行为已构成根本违约，其在多次催要15万元转让费未果后，被迫于2014年7月8日将商铺自行收回并交还给肖杰，肖杰已将商铺另行出租给他人使用经营。此事系因孙达违约所致，应由孙达自行承担责任，故请求法院驳回孙达的诉讼请求。肖杰原审述称，其与孙达素不相识，本案与其毫无关系，其不应进入本案诉讼。原审法院经审理查明，南京市万达广场西地二街区220-73-75商铺原由陈启虎向肖杰租用从事餐饮经营，陈启虎为此曾对商铺进行装修。2014年1月9日，陈启虎与孙达签订租赁合同，约定陈启虎将上述商铺转租给孙达用于经营火锅店（店名为“焖王府”），租期自2014年1月15日至2019年12月31日，其中2014年4月20日至2015年4月19日的租金为605832元，租赁期间的物业费、水电费等费用均由孙达承担。同日，陈启虎与孙达签订转让合同，约定陈启虎将涉案商铺转让给孙达经营火锅类项目，商铺内一切设施设备、固定资产等全部由陈启虎给予孙达处理，孙达须向陈启虎支付转让费75万元，其中60万元于2014年1月9日支付，剩余15万元于2014年5月15日支付。合同签订后，孙达向陈启虎支付转让费60万元及租赁押金60000元，并将租金支付至2014年9月（其中2014年4月至2014年9月的租金30万元于2014年5月20日支付，孙达、陈启虎在原审审理中均确认该30万元租金比合同约定付款期限迟延了2个月，并一致认可该租金所对应的租期自2014年4月20日开始），同时孙达对商铺原有装修进行了拆除并另行作了装修。2014年6月28日，陈启虎自行打开涉案商铺门锁进入其中。2014年7月8日，陈启虎将商铺自行收回并交还给肖杰，肖杰随后将商铺交由案外人租用经营。另查明，孙达在租用商铺期间曾向案外人租赁花卉植物用于布置经营场所，孙达为此于2014年3月8日与案外人订有植物租赁协议，约定孙达向案外人租用室内绿色植物77盆，租期一年，租用费12640元。后孙达支付了2014年3月至6月的租用费3160元。上述事实，有庭审笔录、租赁合同、转让合同等证据证实。原审法院认为，1、孙达对于2014年4月至9月的租金支付虽有迟延，但陈启虎并未因此行使合同解除权，且最终收取了孙达支付的租金，此举应视为陈启虎在孙达迟延支付租金一事中对合同解除权的放弃和对继续维系双方租赁关系的认可，故孙达迟延支付租金一事不能成为陈启虎单方自行收回商铺的合法正当事由。至于孙达未依照转让合同按期支付15万元转让费，陈启虎可据此向孙达提出相关权利主张，但此事亦不能成为陈启虎单方自行收回商铺的合法正当事由。因涉案商铺连同商铺内设施设备及固定资产在2014年7月8日已由陈启虎自行收回，在此情形下，孙达与陈启虎的租赁合同及转让合同在2014年7月8日实际已经解除，孙达据此诉请陈启虎返还转让费及尚未实际发生的部分租金，理由正当。而陈启虎提及孙达未按期支付15万元转让费及曾经迟延支付租金一事不能成为陈启虎拒绝返还上述转让费及租金的正当事由。根据合同约定的2014年4月20日至2015年4月19日期间的租金标准计算，涉案商铺在由陈启虎于2014年7月8日单方收回之前所发生的租金应为131263.6元，在孙达已付2014年4月至2014年9月的租金30万元中扣除上述已发生的租金后，所剩租金余额168736.4元应由陈启虎予以返还，孙达主张返还的租金数额低于上述租金余额，并无不妥，原审法院对此予以确认。鉴于陈启虎对商铺所作装修已被孙达拆除，陈启虎所作装修原貌现已不复存在，故对于孙达拆除的陈启虎所作装修残值现已无法通过评估鉴定等方式加以确定，而陈启虎对此装修残值亦未能举出充分有效证据加以证实，在此情形下，陈启虎所作装修的残值损失在本案中无法得到确认和处理，陈启虎将来如有确凿证据足以证明自己所作装修残值的具体数额，其可另行向孙达提出权利主张。2、租赁押金是为确保孙达承租商铺期间及时支付各项费用而由孙达提供给陈启虎的保证，应待孙达结清租赁期间所应承担的各项费用后由陈启虎予以返还。但陈启虎坚称孙达租用商铺期间一直欠缴物业费及水电费，而孙达亦未能举证证明自己对租用商铺期间所发生的物业费、水电费等相关费用已全部结清，在此情形下，孙达主张返还押金的条件目前尚不成就，其就押金的诉讼请求在本案中不能成立。3、涉案商铺被收回后已交由案外人租用经营，孙达租用商铺期间自行所作装修原貌现已不复存在，故对于商铺被收回时孙达所作装修残值现已无法通过评估鉴定等方式加以确定，而孙达对此装修残值亦未能举出充分有效证据加以证实，在此情形下，孙达主张的装修损失113910元缺少充分有效证据证明，无法得到确认。孙达将来如有确凿证据足以证明自己所作装修残值的具体数额，其可另行向陈启虎提出权利主张。孙达租用涉案商铺期间虽曾向案外人租用花卉植物用于布置经营场所，但孙达与案外人在租用合同中未就花卉植物灭失时的损失赔偿事宜作过约定，双方至今对花卉植物灭失后的损失赔偿事宜尚未作出具体处理和解决，在此情形下，孙达向陈启虎主张花卉损失赔偿12640元的事实依据尚不充足，亦不确定，其主张赔偿的条件尚不完备，故此项主张在本案中不能成立。孙达可在与案外人具体处理和解决花卉植物损失赔偿事宜后根据实际支付给案外人的合理赔偿金额另行向陈启虎追偿。至于孙达提及商铺内物品、设备、餐饮食材损失73207元，该损失缺少充分有效证据加以证实，不能得到确认和支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、孙达与陈启虎于2014年1月9日签订的租赁合同于2014年7月8日解除。二、陈启虎于判决生效之日起十日内返还孙达租金149383元及转让费600000元。三、驳回孙达其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费13798元，由孙达负担3456元，陈启虎负担10342元。陈启虎不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对案件主要事实尚未查明，也未归纳争议焦点，导致在法律事实认定方面产生重大错误：1.其与孙达虽签订了两份合同，但实质上都是围绕店面经营权转让而发生的，原审法院认定本案案由、基本法律事实都是租赁合同纠纷，如果以租赁合同纠纷为基本法律关系，就不应对转让费问题作出裁判，而应要求孙达变更诉讼请求或另案起诉；2.原审法院在对其所举的各项合法行使解除权的证据视而不见的情况下直接作出店面是其单方“自行”收回的错误事实认定。其提供了证人证言证明其与孙达约定若发生不支付剩余15万元转让费的情形则店面收回，合同解除。2014年5月15日前后其也一直在催促孙达支付剩余15万元转让费，但孙达至今未支付。2014年5月底，孙达因为抽逃、私自侵吞营业款50万元，与合伙人严重冲突，大打出手，对所在店面的商业街造成恶劣影响，导致关门停业。其在2014年5月至7月间共19次向孙达催告履行合同，但孙达拖延到2014年6月5日明确表示不会再继续经营，租赁合同已完全没有履行的可能，其为避免损失进一步扩大而依法依约行使了解除权。二、其在原审中提交的证人证言、来某、出警记录完全可以充分证明合同的解除、店面的收回是孙达自己不愿继续经营造成的，但原审法院对这些证据没有充分组织质证，在庭审笔录、判决中不予体现，程序严重违法；三、原审判决适用法律不当，严重损害其权益：就商铺转让，双方以预定交付价值约120万元，店面装饰、装修及其它附属设施的转让标的也可见于装修合同、消防改造协议，转让已完成，关门歇业是因孙达自身原因造成，并非其过错，原审判决其全额退还转让费不符合商业习惯与公平原则。且孙达未经房东肖杰同意，私下擅自让母亲房慧珍出售店面，导致产生收回店面的损失1249503元。综上，原审判决认定事实错误、程序违法、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回孙达的全部诉讼请求或发回重审。被上诉人孙达答辩称，一、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律确当，尽管没有完全支持其诉请，其也事实上发生了相应的损失，但是对此结果其能够承受，其认可原审判决。二、其与陈启虎之间存在两个合同，一个是租赁合同，一个是转让合同，陈启虎在租赁期间内其没有违约的情况下强行收回房屋，法律责任应该由谁承担的问题是非常清楚的。既然陈启虎认为是转让商铺，根据物权法规定标的已经移交给其，物权已经归其，谁侵犯了其物权，谁就应承担法律责任。三、至于陈启虎提供的证人，在原审规定期限内没有到庭作证，已经过了举证期，陈启虎一系列证人与本案有利害关系，他们在另外一个合同中有矛盾纠纷，所以其提请法庭对证人予以审查。综上，请求二审法院依法驳回陈启虎的上诉请求。原审第三人肖杰述称，陈启虎告知其把房子租给孙达，陈启虎转让商铺的事情其是知道的。其根本不认识孙达这个人，中途因为孙达一直不交水电费、物管费打过几次电话。陈启虎打派出所电话把将商铺门打开时其也在场，其只知道其一直让交水电费、物业费，其他的不知道，其与孙达没有发生过任何关系。对原审查明的事实，上诉人陈启虎认为原审认定其于2014年6月就将商铺收回是不正确的，其是2014年7月15日才将商铺收回。其打派出所电话请公安把门打开时孙达的母亲和哥哥都在商铺里，并非其强行开门。对原审查明事实的其他异议同上诉状。被上诉人孙达对原审查明的事实没有异议。原审第三人肖杰认为本案与其无关，对原审判决认定的事实没有异议。本院依法对原审查明事实中当事人均无异议的部分予以确认。二审庭审中，上诉人陈启虎申请郑某、郑新春、沈媛媛出庭作证。郑某在庭审中陈述，2014年1月9日，其与孙达、孙达的母亲以及陈启虎一起在场签订了合同，当时约定了剩余15万转让费不支付，转让合同解除，店面收回。后来在派出所，孙达明确表示不愿意继续经营了。郑新春在庭审中陈述，其曾经给陈启虎的店铺做过装潢，此后陈启虎又介绍其为孙达的店铺做电力增容，6万元的增容费用是陈启虎支付给其的。沈媛媛在庭审中陈述，其曾在陈启虎经营的八把壶茶楼里工作过，熟悉茶楼里的装修情况，店铺转让给孙达经营火锅以后，其也去过，孙达对店铺的装修变动较大，店内设施没有了，原来的装修都不在了。二审期间，陈启虎另提交证据如下：一、落款日期为2015年3月5日的郑某书面《证人证言》一份，用于证明其与孙达签订合同时就明确约定不支付剩余15万元的转让费，合同解除，店面收回。后孙达拖欠租金、拒付转让费、抽逃营业收入53万元，最后自行停业。二、陈启虎与孙达之间往来手机短信照片打印件14页，用于证明陈启虎多次催促孙达履行合同，但孙达拒不履行、孙达拖欠租金拒付剩余15万元转让费，自行停业、陈启虎多次通知孙达清理店内物品，而孙达拖延不处理的事实。三、南京市公安局建邺分局滨江派出所编号为06030337、06250114的《接处警工作登记表》两份、出警现场照片打印件3张、孙达于2014年6月5日所写《关于焖王府饭店停止营业的说明》一份，用于证明孙达因自身的原因停止饭店经营，并在未经肖杰、陈启虎同意的情况下，擅自让其母亲转让饭店。孙达之前所称的因经营手续不全，暂停营业进行内部整顿的说法根本不符合实际情况。后在通知孙达本人不来的情况下，滨江派出所出警民警应肖杰的要求开锁，并对相应物品登记备案，陈启虎并未擅自更换门锁，移动房内物品。四、陈启虎经营的原八把壶茶楼装修统计清单、装修合同、消防改造协议、材料清单以及票据，用于证明目的店面转让时孙达受让店面的装修价值为812354元。五、郑新春与沈媛媛的书面证明各一份，用于证明原八把壶茶楼的装修装饰，已因孙达改造火锅店而被灭失。六、损失清单一份、肖杰所写的证明两份、电力增容费用情况说明一份、转让合同、租赁合同各一份、电费发票四张、电力公司核查票六张、物业费及公摊水电费票据一张，用于证明陈启虎因孙达毁约而遭受损失1249503元。被上诉人孙达质证认为，一、对证人证言的真实性、合法性均不予认可。该证言是孤证，且所谓的不支付15万元，合同解除、店面收回根本没有写入合同。孙达也没有拖欠租金，孙达和郑某存在利害关系，孙达和郑孙燕之间另外存在纠纷。根据最高院司法解释，与当事人存在利害关系的证人证言不能单独作为定案的依据。二、陈启虎解除合同后完全可以打印通讯记录或者申请司法机关申请证据保全。手机短信作为电子信息，不排除在过程中存在编辑、篡改的可能性，其对该证据的真实性和合法性均不予认可。对短信的证明目的也不予认可，孙达并不拖欠房租，未支付15万元的转让费是因为陈启虎不履行合同义务造成的，而涉案店铺的一切设施和物品，孙达均不知去向。三、2014年6月25日的出警记录中没有出警民警的签字也没有值班领导的签字，不符合证据形式要件，其不予认可。且该记录与2014年6月3日的出警记录完全不一致：关门的原因是因为陈启虎没有履行约定义务，导致营业许可没有办理下来。孙达在承租期间一直没有拖欠房租，且根据陈启虎与孙达的约定，孙达有转租权。陈启虎并没有提供派出所出具的房屋内物品的登记资料，房屋内的所有物品孙达均不知去向，该损失也是孙达原审的诉请之一。四、对八把壶茶楼装修证据的真实性不予认可，装修清单系陈启虎单方所列，现已无法通过鉴定评估当时的装修价值。装修证据也与本案没有关联性。五、对郑新春、沈媛媛书面证明的真实性不予认可，且该证据与本案没有关联性，另，该两份证明实际能反证孙达斥重资装修火锅店的事实。六、对陈启虎的财产损失清单系列证据的真实性不予认可，肖杰作为本案第三人多次参加本案庭审，不能作为证人出具证言，因此对其证言的真实性与合法性均不认可。郑新春出具的情况说明落款日期为2012年12月10日，其出具的电力增容费收条和本案没有关联，孙达和陈启虎之间的合同是2014年签订的，孙达和郑新春根本不认识。至于水电费和物业费清单，陈启虎通过简单数字的相加得出的49930元错误，根据电费清单，电费只有16841元、物业费也只有11345.5元，相加应是28186.5元。孙达有6万元的押金在陈启虎手中，该押金也是孙达本案一审的诉请之一，该押金足以冲抵孙达拖欠的物业费和水电费。本院认为，一、2014年1月9日陈启虎与孙达签订商铺租赁合同的同时，陈启虎又与孙达签订转让合同，约定将涉案商铺内一切设施设备、固定资产等全部给予孙达处理，孙达须向陈启虎支付转让费75万元。虽然双方在合同中对于两份合同之间的关系未作明确约定，但陈启虎提供了证人郑某到庭作证，证明孙达与陈启虎之间存在孙达如剩余15万转让费不支付，陈启虎有权收回商铺的约定；且根据商铺转让交易惯例，以及本案中两份合同相关内容的约定，涉案的商铺租赁合同与商铺资产转让合同是密切关联的两份合同，两份合同共同构成双方交易的内容。本案中，孙达虽然支付了至2014年9月的租金，但剩余15万元未按约定支付，且经陈启虎催要也一直未予支付，构成严重违约，根据商铺转让交易惯例以及双方签订两份合同本意，在此情况下陈启虎有权解除租赁合同。二、同时，陈启虎提交证人证言、来某、出警记录及孙达所写的《说明》等证据，可以证明孙达因与合伙人郑某发生严重冲突，已明确表示不愿继续经营涉案商铺，并在未经陈启虎同意的情况下准备擅自转让，亦进一步证明孙达存在违约情形。在此情况，经房屋产权人肖杰要求，陈启虎在向公安机关报告后，解除租赁合同并收回涉案商铺，并不构成违约。三、本案系因孙达存在多种违约行为导致合同解除，且孙达承租后已将商铺原有装修拆除并另行装修，故原审法院判令陈启虎返还孙达转让费600000元不当，本院予以纠正。四、因陈启虎已实际提前解除了合同并收回商铺，故原审法院判令陈启虎返还未实际发生部分的租金，符合法律规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第3908号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第3908号民事判决第二项为：上诉人陈启虎于本判决生效之日起十日内返还被上诉人孙达租金149383元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13798元，由孙达负担11756元，陈启虎负担2042元；二审案件受理费13798元，由孙达负担11756元，陈启虎负担2042元。本判决为终审判决。审 判 长  汤雷审 判 员  曹艳代理审判员  马帅二〇一五年九月一日书 记 员  张毅