广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4192号上诉人（原审被告）：广州加冕物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：程登玉。上诉人（原审被告）：贝汉明，身份证住址广州市越秀区。两上诉人的共同委托代理人：林小明、郭伟祥，均系广州加冕物业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：马晓明，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：马杰，身份证住址同上，与马晓明关系。委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。上诉人广州加冕物业管理有限公司（以下简称加冕公司）、贝汉明因与被上诉人马晓明租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月1日，马晓明向案外人张锦荣承租了位于广州市三元里大道岗贝商业城201号场地。2010年10月8日，加冕公司（原广州加冕文化传播有限公司）、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在三元里大道岗贝商业城201号二楼（下称“涉案场地”）全部出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1750平方米。租赁期限和租金情况如下：2010年10月15日至2013年10月14日每月105000元、2013年10月15日至2016年10月14日每月115500元、2016年10月15日至2019年12月30日每月127050元。乙方向甲方交纳21万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金。乙方进场之日起免月租4个月、甲方同意乙方有分租权等。同日，加冕公司、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《广州市房屋租赁合同补充合同》，约定：……二、乙方承租商业大楼第二层全层，建筑面积1750平方米，承租价为每平方米六十元，承租期为十年，租金递增见主合同，免租期为交场后四个月（自2010年10月15日至2011年2月14日）……三、甲乙双方同意商业大楼全某物业由乙方管理（管理期限至2019年12月31日）1、管理范围包括：首、二、三层的内外营业场地、天面，首层广场，供水、供电……等一切物业管理范畴。2、乙方负责商业大楼的招商及物业管理工作，有权确定及收取管理费……。3、甲乙双方同意首层由乙方代甲方出租，首层租金收益（不含管理费）扣除成本后利润的15%归乙方所有，其他非正常性收入扣除成本后利润甲乙方各占50%……十一、……本补充合同条款如与甲乙双方于2010年10月8日签订的广州市房屋租赁合同有冲突之处，以本补充合同为准。上述合同签订后，加冕公司、贝汉明依约向某明支付了保证金共计121万元。加冕公司、贝汉明于2010年10月15日接收涉案场地之后，用以经营淘美坊商场。2011年3月28日，加冕公司、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议》，主要内容那为：自本协议生效日起，由甲方承包经营乙方租赁的商城二层全部商铺（约1750平方米）及全幢商城的物业管理由甲方单独管理。甲方每月支付给乙方人民币4万元，作为承包经营税后利润（甲乙双方约定，每两年承包费增幅为10%）……甲乙双方同意，甲方将已租赁给商户的商铺租金授权乙方收取（含现首层广场前三个商铺及小食街四个商铺、二层如能成功出租给肯德基租赁的商铺）不足部分甲方分别另外按时支付，从而保证支付乙方每月4万元承包费。三、甲乙双方同意，甲方分期支付乙方人民币100万元承包按金，支付方式如下：1.本协议签订之日，甲方支付给乙方协议按金人民币30万元整，本协议生效；2.本协议签订之日的60天内，甲方支付给乙方第二期协议按金人民币30万元整；3.本协议签订后180天内，甲方支付给乙方第三期协议按金人民币贰拾万元整；4.本协议签订后360天内，甲方支付给乙方第四期协议按金人民币贰拾万元整。四、甲方必须按本协议约定，按时支付按金及承包利润给乙方，每逾期一天，按需支付全额的百分之二计算滞纳金，如逾期三十天视为甲方根本违约，乙方有权按以下方式处理：1.甲方终止本协议、甲方支付给乙方的协议按金不予退还，甲方与乙方签订的“原合同”权利、义务自动恢复，乙方对全幢商城的经营管理权即恢复，甲方无异议等。上述合同签订后，2011年5月1日，加冕公司、贝汉明将涉案场地交付马晓明经营管理。马晓明根据合同约定于2011年3月28日向加冕公司、贝汉明支付30万元保证金，2011年4月27日又支付了30万元保证金。此外，马晓明还支付了2011年4月至2011年8月每月4万元的承包费，加冕公司、贝汉明对以上60万元保证金和2011年4月至2011年8月的承包款无异议。对于2011年9月的承包费，马晓明提交了加冕公司和贝汉明分别于2011年9月2日和9月5日出具的收据（收条）各一张，其中9月2日的收据由加冕公司出具，内容为“兹收到马晓明先生2011年9月承包费人民币2万元（进款账户：欧兆峰建行账号：6＊……工行账号：6＊……）”，9月5日的收条由贝汉明出具，内容为“本人已收到马晓明、马杰交来原淘美坊月份承包款2万元整。此收条以上述款额汇达出具人银行账号为有效”。对于2011年10月承包费，马晓明提交了加冕公司和贝汉明分别于2011年10月8日和10月9日出具的收条各一张，其中10月8日的收据由加冕公司出具，内容为“兹收到马晓明先生2011年10月承包费人民币2万元（进款账户：欧兆峰建行账号：6＊……工行账号：6＊……）”,10月9日收条由贝汉明出具，内容为：“本人已收到马晓明、马杰交来原淘美坊商城2011年10月承包款2万元整，定金款：10万元整，两款合计：12万元整。此收条以上款额，汇达出具人银行账号为有效。出具人建设银行账号：4＊……贝汉明”。加冕公司和贝汉明对上述收据（收条）不予确认，主张收条中已经明确款项汇入收款人账户后收条才有效，但马晓明实际并未将款项汇入相关账户，故其实际并未受到上述款项。马晓明另提交了汇款凭证及汇款人出具的证明，证明其于2011年12月15日通过转账的方式向加冕公司和贝汉明支付了4万元的承包费，加冕公司和贝汉明确认收到上述4万元承包费，但认为上述承包费应为补2011年9月的承包费。2012年2月23日，案外人张锦荣收回涉案场地。另查，2013年1月28日，加冕公司、贝汉明曾就涉案场地依照双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》、《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》向原审法院起诉马晓明，主张因涉案场地被收回，造成其重大经济损失为由，要求马晓明返还保证金及赔偿淘美坊商场经营投资损失15.5万元和承包利益损失60万元等。该案经原审法院审理后，原审法院于2014年5月19日做出（2013）穗云法民四初字第306号《民事判决书》，该判决书中查明：……马晓明确认与加冕公司、贝汉明签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》后，由其直接管理淘美坊商城，并直接向租户收取租金……原审法院曾于2012年10月30日作出（2011）穗云法民四初字第1644号民事判决书，查明位于棠景街三元里大道东侧、岗贝路北侧地段的地块属于待定区，该地块规划控制为公共绿地及道路用地。该判决书认定：涉案场地所在的建筑物没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，加冕公司、贝汉明与马晓明签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充合同》无效。根据无效合同相互返还的原则，现加冕公司、贝汉明要求马晓明返还涉案场地保证金合理合法，予以支持，马晓明应当向加冕公司、贝汉明返还保证金121万元。关于加冕公司、贝汉明要求马晓明赔偿淘美坊商场经营投资损失15.5万元和承包利益损失60万元的问题。首先淘美坊经营损失属其在经营过程中的基本支出，且造成合同无效双方均有过错，故加冕公司、贝汉明要求马晓明赔偿淘美坊商场经营投资损失15.5万元理据不足，不予支持。其次，加冕公司、贝汉明明确承包利益损失是马晓明经营管理淘美坊商城期间所欠承包费，而根据双方签订的《三元里大道商业城经营及管理承包协议》表明，该协议是加冕公司、贝汉明与马晓明建立的另一承包经营法律关系，加冕公司、贝汉明可另行向某明主张承包费，故加冕公司、贝汉明要求马晓明赔偿承包利益损失缺乏依据，不予支持。故判令马晓明向加冕公司、贝汉明返还保证金121万元，驳回加冕公司、贝汉明的其他诉讼请求。上述判决现已发生法律效力。另根据（2013）穗云法民四初字第306号案件开庭笔录记载，马晓明、加冕公司、贝汉明在该案庭审中均确认《三元里大道商业城经营及管理承包协议》实际是一个房屋租赁（返租）协议。2014年7月2日，马晓明以租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令：一、加冕公司、贝汉明共同连带返还款项人民币100万元及利息（利息从2012年3月1日起计，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至全部款项清偿为止）；二、案件的受理费由加冕公司、贝汉明承担。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》、《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》、支付凭证、收条、民事判决书及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：加冕公司、贝汉明向某明承租涉案场地后，双方又于2011年3月28日签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议》，根据该协议，加冕公司、贝汉明将涉案场地交回马晓明经营管理，由马晓明每月向加冕公司、贝汉明支付承包费4万元。从《三元里大道商业城经营及管理承包协议》的内容来看，该协议实际上是加冕公司、贝汉明将其承租的涉案场地出租（返租）给马晓明的协议，该协议的性质依然属于租赁协议，双方当事人在（2013）穗云法民四初字第306号案件庭审中对此均无异议，原审法院予以确认。根据（2013）穗云法民四初字第306号案查明的事实，涉案场地所在的建筑物没有办理合法的报建手续，故《三元里大道商业城经营及管理承包协议》依法亦应当认定无效。根据无效合同相互返还的原则，现马晓明要求加冕公司、贝汉明返还其依照上述协议的约定支付保证金（按金）合理合法，原审法院予以支持。加冕公司、贝汉明对马晓明于2011年3月28日和2011年4月27日支付的合计60万元保证金金予以确认，但对于2011年10月9日贝汉明出具的收条中的10万元定金（保证金）不予确认，主张该收条中所称款项并未实际汇出。对于上述10万元定金（保证金），原审法院认为，贝汉明于2011年10月9日出具的收条中明确写明“此收条以上款额，汇达出具人银行账号为有效”，并注明了收款账户，故只有在上述收款账户实际收到收条中所称款项后该收条才具有确认收取相关款项的效力；对于相关款项的支付，根据举证规则，应由主张款项已支付的一方承担举证责任，本案中马晓明未能提交收条中所称款项已实际支付的凭证，其就此应承担举证不能的责任，故原审法院对马晓明主张的2011年10月9日收条中10万元定金（保证金）已实际支付的事实不予确认。综上，原审法院确认马晓明向加冕公司、贝汉明实际支付的保证金总额为60万元，加冕公司、贝汉明应予以返还。对于保证金的利息，应从马晓明向加冕公司、贝汉明提出返还主张之时起算，即从马晓明向原审法院起诉之日（2014年6月13日）起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。对于承包费，如前所述，《三元里大道商业城经营及管理承包协议》实际上是加冕公司、贝汉明将其承租的涉案场地出租（返租）给马晓明的租赁协议，作为返租协议中的承租方，马晓明每月应向出租方加冕公司、贝汉明支付的4万元的承包费应为租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效后，承租人还是应当依照合同约定的租金标准支付房屋使用费，故马晓明向加冕公司、贝汉明支付的承包费实际即为承租方向出租方支付的房屋使用费，加冕公司、贝汉明收取该费用未违反法律规定，现马晓明要求加冕公司、贝汉明返还已交付的承包费缺乏理据，原审法院不予支持。对于加冕公司、贝汉明在答辩意见中提出在保证金中抵扣马晓明拖欠的承包费的问题，因加冕公司、贝汉明未在本案中提出反诉要求马晓明支付承包费，故本案对加冕公司、贝汉明提出的承包费抵扣问题不予直接处理，加冕公司、贝汉明可以另案主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年3月26日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，广州加冕物业管理有限公司、贝汉明共同向某明返还保证金60万元及利息（以60万元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2014年6月13日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回马晓明的其他诉讼请求。本案一审受理费13800元，由马晓明负担4000元，广州加冕物业管理有限公司、贝汉明共同负担9800元（加冕公司、贝汉明应承担部分于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。判后，上诉人加冕公司、贝汉明不服原审判决，向本院提起上诉称：《租赁合同》被确认无效后，根据法律规定，合同双方应相互返还，但原审只判决加冕公司、贝汉明向某明返还60万元承包按金，没有抵扣马晓明欠缴的房屋租金：1.加冕公司曾于2012年5月30日向某明发出《催款函》，马晓明的承包按金应当抵扣其所欠缴的房屋租金，并因其违约，依照法律和合同约定不予退还。2.鉴于与本案合并审理的（2014）穗云法民四初字第727号案将双方租赁房屋的交接时间理解错误，因此加冕公司认为应在加冕公司返还的60万元承包按金中予以抵扣。综上，上诉人加冕公司、贝汉明请求法院判令撤销原审判决,改判驳回马晓明的诉讼请求；一、二审诉讼费由马晓明承担。被上诉人马晓明答辩称应驳回上诉，维持原判。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为加冕公司、贝汉明主张马晓明拖欠承包费故不予退还保证金是否成立？首先，加冕公司、贝汉明只是在原审答辩意见中提出应在保证金中抵扣马晓明拖欠的承包费，加冕公司、贝汉明未在本案中提出反诉要求马晓明支付承包费，在马晓明对此不予确认，故原审法院未对加冕公司、贝汉明提出的承包费抵扣问题在本案中予以直接处理并无不妥。其次，加冕公司、贝汉明主张马晓明欠缴房屋租金以及违约而不予退还保证金同理亦未作为反诉请求而予以审查确定，其二审中要求直接抵扣而不同意返还保证金亦不成立。综上所述，上诉人加冕公司、贝汉明的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9800元，由上诉人广州加冕物业管理有限公司、贝汉明负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月九日书 记 员  张 辉