广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2502号上诉人(原审被告):叶伟麟，住广州市越秀区。被上诉人(原审原告):吴文钧，住广州市越秀区。委托代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:叶瑞燕，住广州市越秀区。委托代理人：关欣，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市锦盛房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈宏怀，总经理。委托代理人：钟银花，该公司职员，联系地址。上诉人叶伟麟因与被上诉人吴文钧、叶瑞燕、广州市锦盛房地产代理有限公司（以下简称锦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月9日，叶伟麟以卖方叶瑞燕委托代理人的身份与吴文钧（买方）、锦盛公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：买卖之房屋地址为海珠区某某路54号602房，建筑面积约62.09平方米(第一条)；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为980000元（第三条）；如卖方或买方在签订本合同后未能依约卖出买入该物业，双方都应付服务费，但守约方于支付中介方咨询及中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的咨询及中介服务费(第十一条)；卖方收取定金后未能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方两倍退还定金(第十二条)；如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任(第十六条)；本次交易买卖双方同意以办理全权公证委托书方式交易；买卖双方约定在2014年9月15日前去公证处办理公证手续；签本合同买方支付定金50000元，在成功办理全权委托书当天买方应付清所有楼款给卖方；签合同时因产权人叶瑞燕不在场，由产权胞弟叶伟麟代理签名及收定金，代理人叶伟麟已告知产权人叶瑞燕本合同上述条件及价格，如因代理与产权人产生意见不一致的，由代理人叶伟麟负责；在双方未办手续前房产证由中介方保管原件（第十九条备注）；等。穗房地证字第78509号《广州市房地产证》显示：海珠区某某路54号602房的权属人为叶瑞燕，总建筑面积62.09平方米。2014年9月30日刊发的《广州日报》刊登了《房地产权证遗失声明》：本人所有的位于本市海珠区某某路54号602房房屋（属测量1205图11幅105号）的房地产证（穗房地证字第××号）已遗失。对此声明有异议者，请在30天内书面向海珠区房地产交易登记所（地址：海珠区宝岗路65号）提出，并提供相关证明材料，特此声明。声明人：叶瑞燕，2014年9月26日。锦盛公司于2014年12月30日、2015年1月11日出具发票号码分别为10681674、11322472、15314009、19924824、09151304的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》共5张，付款方名称均为吴文钧，收款方名称均为锦盛公司，开票项目说明均为中介服务费，其中除发票号码为09151304的金额为4500元外，其余4张发票金额均为5000元。2014年11月17日，吴文钧提起本案诉讼，以叶伟麟以各种理由拒绝履行合同义务，经催告仍未配合办理委托公证交易手续，叶伟麟、叶瑞燕以实际行为表明了不再继续履行合同义务出售房屋，致其无法实现合同目的为由，请求：1、解除吴文钧与叶伟麟、锦盛公司签署的房屋买卖合同；2、叶伟麟返还定金50000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率）；3、叶伟麟和叶瑞燕连带承担违约责任、赔偿损失74500元并支付利息损失24500元）；4、叶伟麟、锦盛公司、叶瑞燕承担本案受理费用。叶伟麟在原审答辩称：同意第一、二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求，房屋买卖合同是我本人签名，但没有经过产权人叶瑞燕授权，我已告知对方我不是涉案房屋的产权人，只是代产权人询问房屋价格，但经过中介游说签订了买卖合同，我在签署合同之后告知产权人叶瑞燕，遭到叶瑞燕的反对，我认为中介在知道我不是房屋的产权人，也没有经过产权人授权的情况下，还促使我与吴文钧签订买卖合同是为了赚取中介费，故不同意赔偿损失。叶瑞燕在原审答辩称：1、不同意第一项诉讼请求，本案涉及的房屋买卖合同，叶伟麟作为签订方，不是涉案房屋的产权人，也没有获得产权人的授权，根据合同法第52条和城市房屋管理法第38条，合同属无效合同；2、第二项诉讼请求与我无关，我不发表意见；3、对于第三项诉讼请求，基于第一项诉讼请求，我认为涉案合同是无效合同，不存在违约赔偿问题；中介方作为房屋买卖专业机构，有义务核对买卖双方的买房资格和卖方资格，审核是否符合签订合同的条件，而中介明知叶伟麟不是涉案房屋的产权人，也知道没有经过授权，还促使双方签订买卖合同，应承担责任，吴文钧也在知道该情况下与叶伟麟签订买卖合同，因此吴文钧与叶伟麟应承担责任，与我无关；4、不同意第四项诉讼请求，我无需承担责任。锦盛公司在原审答辩称：一、我司同意解除合同。我司与吴文钧、叶伟麟于2014年6月9日在我公司的海珠区泰沙路66、68号103铺签署了《房屋买卖合同》，签约当时叶瑞燕不在场，基于房地产中介的规则，我司特意要求叶伟麟出示该房屋的房产证原件和授权书以确认叶伟麟是可以代表业主出售该房屋的，我司在核对原件之后，叶伟麟当场也打了电话给叶瑞燕，确认叶伟麟可以签字，并且我司还特别要求在合同的第十九条作了进一步的约定，然后三方才签字盖章的。因卖家（叶伟麟）是实收房价，中介费、税费均由买家（吴文钧）承担，因此我司向吴文钧收取中介费。在整个签约过程中，三方都非常清楚整个交易过程，对个别问题也作了特别说明。我司认为，合同是真实有效的。其次，合同约定的交易方式是委托公证，时间在2014年9月15日。我司在该时间届至前，还发出了书面通知，提醒买卖双方办理委托手续，但叶伟麟一直未有实际行动，吴文钧为此多次发出了书面通知，我司均有收到。我司也收到叶伟麟的电话，说是房屋不卖了。并且，在2014年9月24日，叶瑞燕曾亲自到我公司约见了吴文钧，当场表明不再出售房屋，要求吴文钧取回定金，双方协商未果，叶瑞燕在2014年9月30日登报纸声明房产证遗失，而房产证原件是由叶伟麟交由我司保管的，我司认为，叶伟麟、叶瑞燕已经用实际行动表明了不再出售房屋，合同目的已经无法实现。二、我司无任何违约行为，不应当承担任何责任。在整个签约、履约过程中，我司作为居间服务提供方，严格按照合同约定和法律规定履行了义务，无任何违约行为，我司不应当承担任何责任，也不应当承担本案受理费用。综上，我司同意解除合同，不应承担任何责任。原审诉讼中，双方确认下列事实：1、吴文钧与叶伟麟、锦盛公司签订《房屋买卖合同》时没有看到叶瑞燕委托叶伟麟出售房屋的证明；2、叶瑞燕、叶伟麟为姐弟关系；此外，叶伟麟、叶瑞燕确认涉案房屋的房产证是叶瑞燕交由叶伟麟保管的，且由于叶瑞燕长期在国外，涉案房屋平时由叶伟麟管理；叶伟麟确认已收取吴文钧支付的定金50000元，叶瑞燕表示没有收到上述定金。原审法院认为，关于《房屋买卖合同》的效力问题。叶瑞燕表示没有委托叶伟麟代为出售涉案房屋，且吴文钧、叶瑞燕确认在签订合同时没有看到叶瑞燕委托叶伟麟出售房屋的证明，故对吴文钧主张叶瑞燕委托叶伟麟出售涉案房屋的事实，不予采信。虽然叶伟麟在未取得涉案房屋所有权人的授权委托的情况下与吴文钧签订《房屋买卖合同》买卖涉案房屋的行为，属于无权处分行为，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故叶瑞燕以叶伟麟未取得产权人授权为由主张合同无效，不予采纳。叶伟麟作为合同签订人应受上述合同约束。现吴文钧以叶瑞燕拒绝出售涉案房屋导致合同目的无法实现为由要求解除与叶伟麟、锦盛公司签订的《房屋买卖合同》，并要求叶伟麟返还定金50000元，叶伟麟、锦盛公司对此表示同意，故予以支持。关于违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”叶伟麟在未取得叶瑞燕授权委托出售涉案房屋的情况下与吴文钧、锦盛公司签订《房屋买卖合同》，且未取得叶瑞燕的追认，故上述合同责任应由叶伟麟承担。《房屋买卖合同》第十二条约定，卖方收取定金后未能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方两倍退还定金。叶伟麟在明知自己没有取得所有权人的委托的情况下仍与吴文钧签订出售涉案房屋的合同，并将涉案房屋的产权证交由锦盛公司保管，导致吴文钧取得涉案房屋所有权的合同预期落空，应向吴文钧承担违约责任。吴文钧在要求叶伟麟返还定金50000元的前提下，再要求叶伟麟支付定金违约金50000元，合法有理，予以支持。《房屋买卖合同》第十一条约定，如卖方或买方在签订本合同后未能依约卖出买入该物业，双方都应付服务费，但守约方于支付中介方咨询及中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的咨询及中介服务费。吴文钧在确认叶伟麟是涉案房屋所有权人的弟弟且由锦盛公司收取了涉案房屋产权证的前提下，签订了《房屋买卖合同》，并因此向某公司支付了中介服务费24500元，已尽买受人的合理注意义务，但叶伟麟未能依约卖出涉案房屋，故应向吴文钧赔偿由此而产生的中介服务费损失。故吴文钧要求叶伟麟赔偿中介费损失24500元，合法有理，予以支持。吴文钧主张叶瑞燕应对定金违约金和中介费损失承担连带责任，但未能举证证明叶瑞燕存在过错，故对此不予采纳。吴文钧在要求叶伟麟双倍返还定金的前提下，又要求叶伟麟赔偿利息，但未有证据证明其实际损失超过合同约定的违约责任，故对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、九十三条第一款、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原审法院于2015年2月5日作出如下判决：一、解除吴文钧与叶伟麟、广州市锦盛房地产代理有限公司于2014年6月9日签订的《房屋买卖合同》；二、叶伟麟在本判决生效之日起十日内向吴文钧双倍返还定金共100000元；三、叶伟麟在本判决生效之日起十日内向吴文钧赔偿损失24500元；四、驳回吴文钧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13600元，由叶伟麟负担。判后，上诉人叶伟麟不服上述判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院适用法律错误，《房屋买卖合同》应当是无效合同。叶伟麟、吴文钧、锦盛公司三方签订《房屋买卖合同》的时候，叶伟麟不是涉案房屋的产权人，也没有获得产权人的授权，根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而叶伟麟事后没有获得产权，也没有经产权人追认，因此，合同无效。同时，根据《合同法》第五十二条第（五）款、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定，叶伟麟不是房屋合法的产权人，无权处分涉案房屋，《房屋买卖合同》违反了法律禁止性规定，为无效合同，合同自始没有法律效力。原审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定认定合同有效，适用法律错误。上述《解释》规定的是“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”而在本案原审诉讼中，是产权人叶瑞燕提出合同无效，不是叶伟麟提出，不应当适用上述《解释》。而且，该《解释》也和《合同法》、《城市房地产管理法》相抵触，《合同法》、《城市房地产管理法》的法律效力高于《解释》。二、原审法院认定事实错误，叶伟麟、吴文钧、锦盛公司应当对《房屋买卖合同》不能履行承担共同过错责任。叶伟麟、吴文钧、锦盛公司三方签订《房屋买卖合同》的时候，吴文钧、锦盛公司均清楚叶伟麟不是房屋产权人，也未获产权人的授权，都清楚叶伟麟在签订合同后再回去寻求产权人叶瑞燕的追认授权，是否能获得产权人的追认是个未知数，不能获得授权是三方合同当事人可以预期的，不能由叶伟麟承担未获得授权不能履行合同的全部责任。而且，锦盛公司作为房屋买卖专业机构，不应当为了收取中介费，在叶伟麟不是产权人，又未获得产权人授权的情况下，促成三方签订《房屋买卖合同》，锦盛公司对合同不能履行应当承担主要的责任。对此，原审法院只字不提，在合同不能履行的责任划分上严重认定事实错误。《房屋买卖合同》各签订方都对合同的不能履行负有不可推卸的责任。综上，叶伟麟上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回吴文钧的诉讼请求；二、判令吴文钧承担本案的诉讼费用。被上诉人吴文钧答辩称：同意原审判决，请求维持原判。被上诉人锦盛公司答辩称：我方已经履行了我方的义务，并没有违约。同意原审判决，不同意叶伟麟的上诉请求，请求维持原判。被上诉人叶瑞燕答辩称：同意原审判决我方不对涉案纠纷承担责任的判决，同意叶伟麟关于涉案房屋买卖合同是无效合同的陈述，锦盛公司作为中介方，在明知三方都没有得到产权人授权的情况下签订合同是严重违背中介职业操守的。经二审审查，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于《房屋买卖合同》的效力问题。叶伟麟作为叶瑞燕的代理人，以叶瑞燕的名义，与吴文钧、锦盛公司签订《房屋买卖合同》，事前未取得被代理人叶瑞燕的授权，事后也未得到被代理人叶瑞燕的追认，故该买卖合同因欠缺卖方叶瑞燕的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，叶瑞燕与吴文钧之间的房屋买卖合同未成立。因叶伟麟系作为叶瑞燕的代理人身份，以叶瑞燕名义签订《房屋买卖合同》，而非以自已名义出卖叶瑞燕名下的房屋，故不属于处分他人之物的无权处分行为，原审法院认定叶伟麟在《房屋买卖合同》上签字构成无权处分，定性错误，为此适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确认上述《房屋买卖合同》有效，适用法律错误。鉴于叶瑞燕与吴文钧之间的房屋买卖合同未成立，吴文钧请求解除上述合同，欠缺必要的事实基础，也没有现实意义，本院不予支持。鉴于叶伟麟并非房屋买卖合同的合同相对人，且房屋买卖合同未成立，故吴文钧请求叶伟麟依照《房屋买卖合同》第十二条的约定承担违约责任，事实和法律依据不足。叶伟麟在代理行为未获授权或追认的情况下，收取吴文钧定金50000元缺乏合法根据，故吴文钧请求叶伟麟予以返还及计付相应利息，合理合法，可予支持。至于吴文钧向某公司支付中介费的问题。如前所述，叶瑞燕与吴文钧之间的房屋买卖合同因欠缺叶瑞燕的真实有效的意思表示而未成立，锦盛公司并无促成买卖双方合同成立，锦盛公司称其已完成居间人的义务，与事实不符，吴文钧在锦盛公司未促成买卖双方合同成立的情况下，迳向某公司支付中介费，系其自行处分权利，由此产生的费用支出与叶伟麟无关，吴文钧请求由叶伟麟予以赔偿，理据不足，本院不予支持。吴文钧就已付的中介费可与锦盛公司另行协商解决。综上，上诉人叶伟麟的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。审查原审判决查明事实清楚，但适用法律有错，致部分处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第四项;二、撤销广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第一、三项;三、变更广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第二项为：叶伟麟在本判决送达之日起十日内，向吴文钧返还定金50000元及利息（以50000元为本金，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2014年6月9日起计至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各13600元，由吴文钧各负担6800元，叶伟麟各负担6800元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年九月十五日书记员  杨银桃