北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09141号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。委托代理人王勇，男，1963年4月30日。被上诉人（原审原告）康娴，女，1982年12月19日出生。委托代理人王志钢，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑、王勇，被上诉人康娴之委托代理人王志钢，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，康娴诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订了一份《商品房预售合同》，我购买宝龙蓝德公司开发的位于北京市丰台区×××16层2-1912号房屋（现行政地址为丰台区×××91号院1号楼16层2单元1912号）。合同第二十一条约定宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明，如因宝龙蓝德公司原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得诉争房屋的楼栋权属证明，且至今未协助我办理所购房屋的房屋所有权证书。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金107153.28元；2、协助我办理丰台区×××91号院1号楼16层2单元1912号的房屋所有权证书。宝龙蓝德公司辩称：我公司不同意康娴的诉讼请求。对于康娴要求我公司支付违约金的诉讼请求，我公司请求法院降低违约金的标准。我公司一直在努力协助康娴办理涉案房屋的所有权证，未能依照约定及时办理所有权证的责任也不在我公司。关于诉讼费用，我公司请求法院依法合理分配诉讼费用的承担。原审法院经审理认为：康娴与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定。本案双方争议焦点问题为宝龙蓝德公司所提迟延办理楼栋权属证明的违约金是否应当减免的问题，首先，根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任，因此宝龙蓝德公司对迟延办理楼栋权属是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担。其次，宝龙蓝德公司主张由于市国土局的行政行为导致其延迟办理了楼栋权属证明，但宝龙蓝德公司就此向法院提供的证据不足以证明由于行政行为造成了宝龙蓝德公司办理楼栋权属证明延期，故对于宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，不予采信。再次，宝龙蓝德公司主张北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收，但通过仲裁裁决内容可以发现造成北京锦绣通商汽车贸易有限公司长期占用场地系由于宝龙蓝德公司自身的经营行为所致，因此宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，不予采信。另，宝龙蓝德公司主张奥运会及残奥会期间停工影响施工进度，但本案涉案合同签订时间晚于奥运会及残奥会期间，即宝龙蓝德公司在签订合同时已经知悉奥运会及残奥会期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，不予支持；最后，宝龙蓝德公司主张康娴无实际损失的问题，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，不予调整。康娴选择通过延迟取得楼栋所有权证书违约金还是延迟取得房屋所有权证书违约金主张其损失，系康娴的权利。综上，康娴要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金107153.28元的请求，并无不当，应予支持。另，宝龙蓝德公司作为房屋出卖人理应协助康娴办理所购房屋的房屋产权过户手续，故康娴要求宝龙蓝德公司协助其办理丰台区×××91号院1号楼16层2单元1912号房屋的产权过户手续的请求，并无不当，应予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付康娴逾期办理楼栋权属证明的违约金十万七千一百五十三元二角八分；二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助康娴办理丰台区×××91号院1号楼16层2单元1912号房屋的产权过户手续。判决后，宝龙蓝德公司不服原判第一项，持原审答辩意见上诉至本院，请求依法改判减少其向康娴支付的逾期办理楼栋权属证明的违约金数额。康娴同意原判。经审理查明：2009年3月30日，康娴与宝龙蓝德公司签订了一份《商品房预售合同》，约定康娴购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区×××16层2-1912号（现行政地址为丰台区×××91号院1号楼16层2单元1912号）房屋，预测建筑面积69.86平方米，总价款749598元。该合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。上述合同签订后，康娴向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款749598元。此后，宝龙蓝德公司向康娴交付了涉案房屋。2010年9月18日，康娴与宝龙蓝德公司签订了一份《房屋面积与价款补充协议》。该协议主要约定因涉案房屋实际建筑面积变更为71.13平方米，总价款变更为763225元。同日，康娴向宝龙蓝德公司补齐了购房款。原审庭审中，双方均认可以变更后的总价款作为计算违约金的标准。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。康娴至今未取得涉案房屋的所有权证书。在原审法院审理期间，宝龙蓝德公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但康娴主张的违约金应当减免，理由如下：1、宝龙蓝德公司对迟延取得楼栋权属无主观过错，迟延取得楼栋权属证明系由于市国土局交付土地未达到3通1平、北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收、奥运会及残奥会期间停工、市国土局违反办事流程延迟签订补充协议等原因造成。2、迟延取得楼栋权属证明对康娴未造成任何损失，楼栋权属证明的所有权人是宝龙蓝德公司，是否延迟取得对康娴无影响，如果康娴认为迟延取得楼栋权属证明会造成其取得房屋所有权证书延迟，可以通过延迟取得房屋所有权证书的违约金进行主张，而且康娴所购房屋市场价格一直在上涨，康娴无实际损失。并就此提供如下证据：（1）、2013年10月18日的北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见。（2）、中国国际经济贸易仲裁委员会（2013）中国贸仲京裁字第0651号裁决书，申请仲裁时间为2012年10月15日，裁决时间为2013年9月18日，申请人为宝龙蓝德公司；被申请人为北京锦绣通商汽车贸易有限公司；主要内容是宝龙蓝德公司在2006年11月30日与北京锦绣通商汽车贸易有限公司签署《房屋买卖合同》及补充协议，约定宝龙蓝德公司将北京市丰台区万柳桥甲三号院内房屋出售给北京锦绣通商汽车贸易有限公司，并约定宝龙蓝德公司未按约定时间完成房屋过户手续，北京锦绣通商汽车贸易有限公司可以选择退房或变更出售为租赁。宝龙蓝德公司认为北京锦通京南汽车贸易有限公司与北京锦绣通商汽车贸易有限公司系同一体，并依据其与北京锦通京南汽车贸易有限公司所签的补充协议认为其与北京锦绣通商汽车贸易有限公司所签租赁合同已经到期（2011年9月30日），要求北京锦绣通商汽车贸易有限公司腾退所租场地，支付房屋占有使用费。仲裁庭认为北京锦通京南汽车贸易有限公司与北京锦绣通商汽车贸易有限公司并非同一体，但根据双方签订房屋买卖合同认定北京锦绣通商汽车贸易有限公司选择了变更出售为租赁，确认了双方的租赁关系。另外，依据北京市规划委员会于2013年5月23日发出的责令限期拆除通知书认定双方租赁的房屋应在2013年6月23日拆除，据此作出裁决要求北京锦绣通商汽车贸易有限公司腾退所租场地。原审庭审中，宝龙蓝德公司自述其在该仲裁裁决作出前通过与北京锦绣通商汽车贸易有限公司协商将租赁房屋拆除。3、北京市国土资源局办事流程，其中办理国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让合同变更的办理时限为16个工作日。4、北京市国土资源局行政许可申请补正材料告知书，显示宝龙蓝德公司申请合同变更的申请时间为2014年4月1日。5、2014年10月21日，北京市国土资源局与宝龙蓝德公司所签的补充协议，变更内容为受让人法定代表人、出让宗地面积、出让宗地总建筑面积、政府土地收益。本院审理中，针对康娴因宝龙蓝德公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，康娴述称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、（2013）中国贸仲京裁字第0651号裁决书、北京市国土资源局办事流程、补正材料告知书、补充协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：康娴与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，康娴要求该公司承担违约责任，应予支持。康娴请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。宝龙蓝德公司认为康娴没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。康娴应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。鉴于康娴不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对康娴的该项主张本院难以全部支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对康娴使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给康娴的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。综上，宝龙蓝德公司上诉理由成立，本院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00070号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00070号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付康娴逾期办理楼栋权属证明的违约金六万四千二百九十一元九角七分；三、驳回康娴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1222元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担733元（于本判决生效后七日内交纳），由康娴负担489元（已交纳）；二审案件受理费2443元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1466元（已交纳），由康娴负担977元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 顾国增代理审判员李汉一代理审判员纪灵筠代理审判员陈雨菡代理审判员杜传金二〇一五年九月十八日书记员 周    洁    书    记      员    史    天    予