甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初12092号原告:赵某1，女，汉族，中专文化，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：赵某2，男，1969年2月25日出生，汉族，大学文化，住甘肃省武威市，系赵某1胞弟。被告：甘肃星光商业管理有限公司。法定代表人：陈某,系该公司总经理。委托诉讼代理人：张某,女，1993年11月17日出生，汉族，住甘肃省武威市，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，住甘肃省武威市，系该公司员工。原告赵某1与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告赵某1及其委托诉讼代理人赵某2，被告星光公司的委托诉讼代理人张某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵某1向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠原告房号为D110、D1ll、D115、D117的商铺租金1261531.11元；2、判令被告给付原告房号为110、111、115、117号的商铺超出合同面积部分的租金53435.48元；3、判令被告给付原告违约利息（利息自2019年12月1日起按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至所欠商铺租金付清之日）；4、判令被告按原、被告双方签订房号为D110、D1ll、D115、D117的《武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同》第十二章“违约责任”的第三十一条之约定给付原告违约金（从2019年12月1日起暂计算至2020年11月30日）13813.77元，之后的违约金计付至租金付清之日止；5、判令解除原告与星光公司、星泓公司于2017年12月1日签订的房号为D110、D1ll、D115、D117号的四份《武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同》，原告依法收回房号为D110、D111、D115、D117的商品房经营租赁权；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月23日，赵某1与甘肃星泓房地产开发有限公司签订了合同编号为:YS20162843、YS20162844、YS20162846、YS20162847的四份《商品房买卖合同（预售）》，并依约办理了相应四套房屋的购房经济手续。2017年12月1日，赵某1与星光公司、星泓公司签订了房号为D110、D111、D115、D117号的四份《武威红星时代广场一星天地商品房委托经营管理合同》，各房号合同第五章“租金及支付方式”的第十一条之第二项“租金支付”约定：2018年12月1日至2019年11月30日年租金收益率为8%,每季度各房屋租金依次为74869元、72211元、39871元、31232元，小计872732元；2019年12月1日至2020年11月30日年租金收益率为9%,每季度各房屋租金依次为84227元、81237元、44855元、35136元，小计981820元。2017年12月，原告与被告甘肃星泓房地产开发有限公司签订房号为D110、111、115、117号的《应缴金额清单》，因各房屋实测面积均大于合同面积，故在备注中载明：“请你确认好您的应补交款项的金额，我们将签订委托经营管理合同时统一收取”。随后原、被告又于2018年10月20日签订了房号为D110、111、115、117号的《变更申请表》，申请内容为：“2018年12月1日开始第二年租金，多退少补，以租金抵顶房屋面积超出部分的价款”，各房屋面积超出部分的价款依次分别为101400元、97800元、54000元、42300元，故原告应收交的房屋租金抵顶房屋面积超出部分的价款为295500元。被告星光公司分别于2019年9月18日在原告的中国农业银行6228433649006069316账户存入房号为D110、D111、D115、D117号的租赁费140866元，2019年11月6日在原告的中国农业银行6228433649006069316账户存入房号为D110、D111、D115、D117号的租赁费156654.89元。至此，被告星光公司实际未给付原告的房屋租金计1261531.11元。同时，依据2017年12月，原告与被告星泓公司签订的D110、111、115、117号的《应缴金额清单》及原、被告于2018年10月20日签订的房号为110、111、115、117号的《变更申请表》，结合2017年12月1日原告与星光公司、星泓公司签订的房号为D110、D111、D115、D117号的四份《武威红星时代广场-星天地商品房委托经营管理合同》，各房号合同第五章“租金及支付方式”的第十一条之第一项“每个季度租金的计算方法为：每季度租金=商品房成交价款+（1-0.07）*年租金收益率/4”的约定，房号为：D110、D111、D115、D117的房屋面积超出部分的租金2018年12月1日至2019年11月30日，分别8722.58元、8412.9元、4645.16元、3638.71元。2019年12月1日至2020年11月30日，分别9812.9元、8883.87元、5225.81元、4093.55元。因此，被告在以租金抵顶房屋面积超出部分的价款后则必须给付原告房屋实际面积超出合同面积部分的租金计53435.48元。合同第五章“租金及支付方式”的第十一条之第三项“租金支付”约定：“上述租金（收益）按季支付，乙方在代扣甲方应承担的税费后，于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户（如甲方银行账户有变动应书面通知乙方）。”同时合同第十二章“违约责任”的第三十一条约定：“乙方应当按照本合同约定向甲方支付租金，如因乙方单方面原因不能按时支付的每逾期一日，应按应付款项每日万分之三向甲方支付违约金。当乙方逾期支付租金的60天后，由丙方全权担保负责，支付乙方所应交给甲方的租金及所产生的违约金。”因此，被告应承担的违约金（从2019年12月1日起暂计算至2020年11月30日）计13813.77元。2019年起，原告赵某1所经营的公司急需大量的流动资金，原告通过各种方式、方法索要被告应给付的房租，至今均无果，万般无奈下，原告只能从各大银行与金融机构拆借高额利息的贷款以解自己的燃眉之急，故被告必须承担违约利息（利息自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至所欠租金付清之日）。现起诉至法院,恳请依法处理。星光公司、星泓公司辩称，根据合同约定，被告欠付原告含税租金1257531.11元（原告陈述的租金数额及计算方式属实，但应减去2020年3月24日支付的4000元）；2、由于新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至3月底期间，被告经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据中共武威市委、武威市人民政府关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战，促进经济社会持续健康发展的政策文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，被告认为2020年2月至4月三个月期间租金原告应承担一半，即122727.5元，故被告承担欠付原告的含税租金应减免为1134803.61元，且租金是含税的，后期将在租金中扣除税金；3、要求驳回原告第二项诉讼请求，此项系重复计算（D110预售面积是172.19平米，实测面积的是182.19平米，2018年12月1日至2019年11月30日根据预测面积支付租金是72688元，2019年12月1日至2020年11月30日根据预测面积支付租金81774元，D115,预售面积是91.34平米，实测面积的是96.64平米，2018年12月1日至2019年11月30日根据预测面积支付租金是38710元，2019年12月1日至2020年11月30日根据预测面积支付租金43548元，D117预售面积是70.87平米，实测面积的是74.98平米，2018年12月1日至2019年11月30日预测租金是30323元，2019年12月1日至2020年11月30日预测租金34113元，D111预售面积是164.62平米，实测面积的是174.17平米，2018年12月1日至2019年11月30日预测租金是70108元，2019年12月1日至2020年11月30日预测租金78871元）；4、请求依法驳回第三项诉讼请求，该项请求无合同约定；5、原告主张的违约金过高，请求予以调整。根据双方签订的合同约定，被告承担日万分之三的违约金，因被告约定的租金标准已经高于武威地区租赁市场的平均标准，再不应当计算违约金，且目前被告经营困难，步步维艰，如果按照每日万分之三的标准计算违约金，每年违约金利率为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第29条规定，予以酌情调整，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算；6、2018年12月1日到2019年11月30日期间被告尚欠原告租金275711.11元，该部分租金违约金起算时间应该从2020年1月1日起计算，基数按照275711.11元计算。从2020年4月1日，2020年7月1日，2020年10月1日，2021年1月1日违约金以245455元为基数计算；7、针对原告提出第五项解除合同的诉讼请求，根据合同第三十条，现未达到合同约定解除合同的情形，不同意解除合同，请求依法驳回；8、请求依法驳回原告增加的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：赵某1提交的第一组证据武威红星时代广场商品房买卖合同、委托经营管理合同、变更申请表各4份,证明涉诉房屋系赵某1所有，证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司、星泓公司对该组证据的真实性和证明目的无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求予以调整。赵某1提交的第二组证据兰州银行房屋按揭贷款合同及兰州银行按揭贷款还款流水各2份，证明原告因购买星光公司四间商铺向兰州银行武威分行贷款400万元，原告向银行支付高额贷款利息，因被告未按时支付租金给原告造成损失，原告要求被告支付违约产生的违约金利息，被告对按揭贷款合同的真实性无异议，对于证明目的有异议，借款合同能证明贷款事实，但对银行流水证明目的不予认可；星光公司，星泓公司提交的星天地委托管理协议登记表，变更函，网上银行电子回单复印件6张，证明赵某1将星光公司登记的银行账户进行了变更，星光公司2020年3月24日给原告变更后的银行账户转账付款4000元的事实，原告对以上证据予以认可。星光公司，星泓公司提交的星光公司免除2月租金及物业费的公告，证明星光公司减免了2月份的房屋租金及物业费，原告对该证据不予认可，不同意减免房屋租金。本院认为，原、被告提交的以上证据能够证明涉诉商品房委托被告星光公司经营管理，并约定了租金的支付数额、时间、方式及承担违约金等的事实，但不能证明由被告星光公司承担违约金利息及减免部分租金的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年12月1日，赵某1与星光公司签订了武威红星时代广场-星天地商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、赵某1将其××区北侧红星时代广场-星天地4号楼1楼房号D110号、面积182.19㎡，房号D111号、面积174.1㎡，房号D115号、面积96.64㎡，房号D117号、面积74.98㎡的商品房出租给星光公司经营管理；2、该商品房的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止；3、租金及支付方式：第1年（2017年12月1日至2018年11月30日）支付租金1元；2018年12月1日至2019年11月30日D110号商品房每季度支付74869元，D111号商品房每季度支付72211元，D115号商品房每季度支付39871元，D117号商品房每季度支付31232元；2019年12月1日至2020年11月30日D110号商品房每季度支付84227元，D111号商品房每季度支付81237元，D115号商品房每季度支付44855元，D117号商品房每季度支付35136元；2020年12月l日至2027年11月30日，按实际租金收益的90%归赵某1，租赁费税收由赵某1承担。同时，双方还约定上述租金按季支付,星光公司不能按时支付，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向赵某1支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应给付赵某1的租金、违约金以及合同的终止等内容。合同签订后，赵某1将涉诉房屋交付给星光公司管理使用。2018年12月1日至2019年11月30日，星光公司欠付赵某1租金（含税）275711.11元，2019年12月1日至2020年11月30日星光公司欠付赵某1租金（含税）981820元，共计1257531.11元。赵某1曾多次要求星光公司、星泓公司协商支付所欠租金，星光公司、星泓公司均以资金困难为由推诿，遂形成诉讼。庭审中，原告赵某1放弃对第2项诉讼请求的主张，并将第4项诉讼请求的违约金数额由13813.766元更正为138137.66元，还增加了诉讼请求：1、判令被告支付原告因诉讼财产保全缴纳的申请费5000元；2、判令被告支付原告因诉讼财产保全提供担保缴纳的保险费1800元。本院认为，赵某1与星光商业公司、星泓房地产公司签订的商品房委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同。按照合同约定星光公司应当按时支付租赁费，星光公司拖欠赵某1房屋租赁费1257531.11元的事实，星光公司、星泓公司均无异议，故赵某1诉请星光公司支付2018年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金及违约金的理由正当，本院予以支持，但赵某1主张的租金数额有误，应当确定为1257531.11元；赵某1要求解除其与星光公司、星泓公司签订的委托经营管理合同的诉请，尽管在双方签订的委托经营管理合同中未约定欠付租金即解除合同的情形，但不能对抗法律规定的承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同的合法请求，故其该项诉请，符合法律规定，本院予以支持；赵某1要求星光公司支付因非诉保全产生的案件申请费5000元，属诉讼费范畴，本院予以支持，但要求星光公司支付因非诉保全产生的担保费1800元及要求星光公司支付违约金利息的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。星光公司抗辩由于发生新冠肺炎疫情要求减免租金及违约金计付标准明显过高，请求予以调整，因星光公司未提供减免租金及违约金计付标准过高的相关证据，其辩解理由不能成立，本院不予支持。赵某1诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付赵某12018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租赁费275711.11元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣赵某1应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准，从2020年1月1日起承担违约金至租金付清之日止；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付赵某12019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金981820元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣赵某1应承担的税费后支付)，并按每日万分之三的标准，以245455元为基数，分别从2020年4月1日、7月1日、10月1日、2021年1月1日起承担违约金至租金付清之日止；三、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付赵某1因非诉保全产生的案件申请费5000元；四、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；五、解除赵某1与甘肃星光商业管理有限公司，甘肃星泓房地产开发有限公司于2017年12月1日签订的武威红星时代广场新天地商品房房号为D110号、D111号、D115号、D117号的委托经营管理合同；六、驳回赵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20782元，减半收取10391元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 张胜武二〇二一年三月十八日书记员 吴新花