广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第862号上诉人（原审被告）：佛山市南海万业置地有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北59号中国银行南海支行大楼第十六层。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托代理人：范莉乔，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：姚爽，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘朝权，男，汉族，1939年10月25日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：何玉辉，广东高木律师事务所律师。委托代理人：周钊凌，广东高木律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郝颐，女，汉族，1941年10月26日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：何玉辉，广东高木律师事务所律师。委托代理人：周钊凌，广东高木律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称万业公司）因与被上诉人刘朝权、郝颐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月9日，刘朝权、郝颐向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）万业公司继续履行合同约定的交房义务；（二）万业公司支付逾期交房违约金，自2014年10月31日起至实际交房之日止按日万分之二标准计算，暂计至2015年2月6日为22341.06元；（三）诉讼费由万业公司负担。原审法院查明：2013年6月9日，万业公司取得佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场商品房预售许可证。2013年9月1日，刘朝权、郝颐与万业公司签订《广东省商品房买卖合同》（备案号：F505576号），约定万业公司将创鸿广场3座×××号房以1139839元价格出售给刘朝权、郝颐，刘朝权、郝颐在2013年9月1日前一次性支付购房款1139839元，万业公司应在2014年10月30日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋，逾期交房不超过90天，合同继续履行，万业公司从交付期限的第二天起按日万分之一支付违约金，逾期交房超过90天的，刘朝权、郝颐有权解除合同，刘朝权、郝颐要求继续履行合同的，万业公司从交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之二计付违约金。2013年10月26日，万业公司出具发票，确认收到刘朝权、郝颐交纳的创鸿广场3座×××房购房款1139839元。2014年10月14日，万业公司向创鸿广场全体业主发出告知书，通知业主交楼时间延迟至2015年1月中旬左右。2015年1月20日，万业公司再次向创鸿广场全体业主发出告知书，通知业主交楼时间推迟至2015年5月31日。2015年2月9日，刘朝权、郝颐提起本案诉讼，庭审中，刘朝权、郝颐与万业公司确认2014年10月31日至庭审日（2015年4月7日）为158天。以上事实，有万业公司提交的商品房预售许可证及刘朝权、郝颐提交的商品房买卖合同、购房发票、延期交楼情况告知书与通知书予以证实。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘朝权、郝颐与万业公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。万业公司未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的房屋，已构成违约，刘朝权、郝颐主张万业公司承担逾期交房违约责任合法合理，原审法院予以支持，依照合同约定，暂计至法庭辩论终结时止万业公司应向刘朝权、郝颐支付逾期交房违约金为36018.91元（1139839元×0.0002×158天）。考虑到万业公司交付房屋的具体日期目前尚无法确定，且双方可能会对以后房屋未交付的原因有争议，故原审法院对刘朝权、郝颐主张庭审结束后至实际交付房屋之日的逾期交房违约金不予支持，刘朝权、郝颐可待损失产生后另行主张权利。合同约定逾期交房按日万分之二计算违约金尚属合理，万业公司辩解该约定的违约金过高理据不足，原审法院不予采纳。创鸿广场目前尚未办理竣工验收，合同约定的交付房屋条件尚未成就，原审法院对刘朝权、郝颐主张万业公司履行合同约定的交房义务的诉讼请求不予支持，刘朝权、郝颐可待条件成就后再主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、万业公司应于判决生效之日起十日内支付自2014年10月31日至2015年4月7日期间逾期交房违约金36018.91元予刘朝权、郝颐；二、驳回两刘朝权、郝颐其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取179.26元，由万业公司负担。上诉人万业公司提起上诉称：（一）万业公司一直在积极履行合同义务。双方签订《广东省商品房买卖合同》后，万业公司努力采取各项措施，尽最大努力早日完成交付义务，并依据合同的约定，于2014年10月14日和2015年1月20日向刘朝权、郝颐发函通知延期交楼相关事宜，说明将全力推进涉案工程进度，早日交付房屋；（二）双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的违约金过高，依法应予以调整。刘朝权、郝颐在一审中要求继续履行合同，也未对其具体损失进行举证。因此万业公司认为刘朝权、郝颐不存在损失，合同约定的按日万分之二计付违约金明显过高，原审法院未予调整，对万业公司不公平。综上，请求法院查明事实，撤销原审判决第一项，改判驳回刘朝权、郝颐一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由刘朝权、郝颐承担。被上诉人刘朝权、郝颐答辩称：刘朝权、郝颐和万业公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。万业公司未按合同约定期限交付经过竣工验收备案的房屋，已构成违约。合同约定逾期交房按日万分之二计算违约金合理，万业公司认为约定的违约金过高依法应予以调整依据不足，原审法院判决正确。双方当事人在二审期间均未向本院提交任何新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：刘朝权、郝颐和万业公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。万业公司未在合同约定的期限内将经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋交付给刘朝权、郝颐，其行为已构成违约，刘朝权、郝颐有权向万业公司主张逾期交付房屋的违约责任。万业公司辩称其已采取措施努力早日完成交付义务，并两次发函通知刘朝权、郝颐延迟交付房屋的事宜，并不能成为其逾期交付房屋违约责任的免责事由。万业公司上诉主张刘朝权、郝颐不存在损失，也未举证证明其具体损失，合同约定的按日万分之二计算的逾期交房违约金过高。对此，本院认为，万业公司迟延交付房屋，使得刘朝权、郝颐不能及时按照合同的约定使用房屋，必然导致刘朝权、郝颐存在相应的损失，故万业公司称刘朝权、郝颐不存在损失缺乏事实依据，本院不予采信。刘朝权、郝颐和万业公司在《广东省商品房买卖合同》中约定的交付房屋的期限和逾期交付房屋的违约金支付标准是双方真实意思表示，万业公司应本着诚实信用原则严格履行合同义务。现万业公司未按照合同约定履行其交付房屋的义务，则应按照约定的违约金支付标准承担相应的违约责任。从商品房买卖的一般情况看，约定逾期交房按日万分之二计算违约金在合理的范围内，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，万业公司并未提供任何证据证明合同约定的违约金过分高于刘朝权、郝颐所受的损失，其应承担举证不能的不利后果。原审法院依照合同约定的日万分之二的违约金标准判令万业公司承担逾期交付房屋的违约金正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，万业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700.47元，由上诉人佛山市南海万业置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红代理审判员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一五年九月十日书 记 员  梁启星