上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23925号原告：上海国际汽车城发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈钢，董事长。委托诉讼代理人：吴政洁、姜群，上海博乐律师事务所律师。被告：法乐第(上海)汽车科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴孟。被告：乐视汽车(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：刘丰选。原告上海国际汽车城发展有限公司(以下简称国际汽车城)与被告法乐第(上海)汽车科技有限公司(以下简称法乐第公司)、乐视汽车(北京)有限公司(以下简称乐视公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国际汽车城委托诉讼代理人姜群到庭参加诉讼，被告法乐第公司、乐视公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告国际汽车城向本院提出诉讼请求：1、要求解除国际汽车城与法乐第公司间签订的《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同补充协议》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》；2、要求法乐第公司返还位于上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元的房屋；3、要求法乐第公司支付自2020年11月1日起至上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元房屋返还之日止的租金及使用费(以1,746.19元/日计算)；4、要求法乐第公司支付自2020年11月1日起至上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元房屋租赁关系解除之日止的物业费(以166.21元/天计算)；5、要求法乐第公司支付上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的租金2,425,998.99元及逾期付款违约金(以2,425,998.99元为本金，按照0.3%/日的标准，自2020年2月10日计算至实际支付之日止)；6、要求法乐第公司支付上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的物业费281,689.65元；7、要求法乐第公司支付上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的水费745.5元、电费67,578.68元、空调能源费11,813.4元，合计80,137.58元及滞纳金(以80,137.58元为本金，按照0.3%/日的标准，自2020年2月10日计算至实际支付之日止)；8、要求乐视公司对法乐第公司上述应付款项承担连带责任。事实和理由：2016年5月，国际汽车城与法乐第公司签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同》1份，约定由国际汽车城将位于上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、2、3单元的房屋(以下简称1、2、3单元，建筑面积为2588.8平方米)出租给法乐第公司作为办公及研发使用，租期：自2016年4月1日起至2021年6月30日止；租金：2.8元/平方米/日，自第2年起，每年上调3%，租金每3个月支付一次，延期3周付款开始计算逾期，每逾期一日按拖欠租金的0.3%支付违约金；租赁保证金：661,438.4元；物业管理费：9元/平方米/月，每3个月结算一次；水电费、空调能源费按月依据实际使用数由法乐第公司承担，逾期未支付的应按未付费用0.3%支付滞纳金。该合同签订后，国际汽车城将1、2、3单元交付法乐第公司使用。2017年10月19日，双方签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同补充协议》1份约定：自2017年10月19日起法乐第公司承租房屋调整为1、3单元(其中1单元建筑面积为1009.95平方米，2单元建筑面积为886.96平方米)。2019年10月21日，双方签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》1份约定：自2019年11月1日起，法乐第公司退租1、3单元，置换承租上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元的房屋(以下简称9单元)，租期至2021年6月30日，租金延续原合同约定按3.06元/平方米/日计(每年递增3%)，租赁保证金为154,699.03元，其他事项按原合同约定履行。协议另约定：法乐第公司拖欠1、3单元截至2019年10月31日的租金2,815,998.99元、物业费281,689.65元，截止至2019年9月30日的水费745.5元、电费67,578.68元、空调能源费11,813.4元，上述欠款法乐第公司应自2019年11月每月10日前还款13万元直至付清，如法乐第公司未能按时缴付9单元的租金、物业费、水电费或者未按时缴付1、3单元欠款超过10个自然日的，国际汽车城有权终止9单元的租赁并按原合同追究违约责任。协议签订后，法乐第公司未按约支付1、3单元的欠款，亦拖欠9单元的部分租金及水电费，国际汽车城多次催收无果，故诉至法院。另乐视公司为法乐第公司唯一股东，应对债务承担连带责任。被告法乐第公司、乐视公司未作答辩。经审理查明：本案所涉1、2、3单元及9单元均系国际汽车城所有。2016年5月13日，国际汽车城与法乐第公司签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同》1份，约定由国际汽车城将1、2、3单元(建筑面积为2588.8平方米)出租给法乐第公司作为办公及研发使用，租期：自2016年4月1日起至2021年6月30日止(其中60日为装修免租期)；租金：2.8元/平方米/日，自第2年起，每年上调3%，租金每3个月支付一次，延期3周付款开始计算逾期，每逾期一日按拖欠租金的0.3%支付违约金；租赁保证金：661,438.4元(合同结束后三十日内无息退还)；物业管理费：9元/平方米/月，每3个月结算一次；水电费、空调能源费按月依据实际使用数由法乐第公司向国际汽车城支付，逾期未支付的应按未付费用0.3%支付滞纳金。该合同签订后，国际汽车城将1、2、3单元交付法乐第公司使用。2017年10月19日，因法乐第公司缩减租赁面积之需，双方签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同补充协议》1份约定：自2017年10月19日起法乐第公司承租房屋调整为1、3单元(其中1单元建筑面积为1009.95平方米，2单元建筑面积为886.96平方米，共计租赁面积1896.9平方米)，租金及物业费单价按原合同约定执行，租期自2017年10月19日至2021年6月30日，协议未涉及事宜按原合同约定履行。补充协议签订后，法乐第公司退租了2单元，继续承租使用1、3单元。2019年10月21日，应法乐第公司置换租赁物业的申请，双方签订《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》1份约定：自2019年11月1日起，法乐第公司退租1、3单元，置换承租9单元(租赁面积为554.03平方米)，租期至2021年6月30日，租金延续原合同约定按3.06元/平方米/日计(每年递增3%)，物业管理费为9元/平方米/月，能耗费按实计收；租赁保证金为154,699.03元。协议另约定：法乐第公司拖欠1、3单元截至2019年10月31日的租金2,815,998.99元、物业费281,689.65元，截止至2019年9月30日的水费745.5元、电费67,578.68元、空调能源费11,813.4元，上述欠款共计3,177,826.22元，法乐第公司承诺对上述欠款及截至2019年10月31日实际发生的水电费和空调能源费于2019年11月1日起每月分期还款，每月10日前还款13万元直至还清，在还清欠款之前原合同租赁保证金不予退还；如法乐第公司未能按时缴付9单元的租金、物业费、水电费或者未按时缴付1、3单元欠款超过10个自然日的，国际汽车城有权终止9单元的租赁并按原合同追究违约责任，协议未涉及事宜按原合同约定履行。置换协议签订后，法乐第公司退租了1、3单元，开始承租使用9单元。2020年2月起，法乐第公司未再按承诺于每月10日前支付1、3单元的欠款13万元(仅支付了3个月即39万元)，也未按约支付9单元房租及物业费，国际汽车城多次催收，但法乐第公司表示公司财务状况不甚乐观、无力继续支付欠款，故国际汽车城诉至本院。另查明：1、审理中，国际汽车城称已于2021年1月13日将9单元收回，9单元截至2020年10月30日的租金及物业费已结清，其中2020年6月和7月的租金因考虑疫情影响，国际汽车已减免，未予收取。2、法乐第公司尚余2020年11月1日至9单元收回之日(即2021年1月31日)期间的租金129,218.19元、物业费12,063.56元未付。3、法乐第公司尚拖欠1、3单元的租金2,425,998.99元、物业费281,659.65元及水电费、空调能源费80,137.58元。4、对收取的1、2、3单元的租赁保证金661,438.4元及9单元的租赁保证金154,699.03元，国际汽车城表示同意在本案中一并处理。5、法乐第公司系法人独资的有限责任公司，乐视公司为其唯一股东。以上事实，有《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同补充协议》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》等及庭审笔录为证。本院认为：国际汽车城与法乐第公司间签订的《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同补充协议》、《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》均合法有效，双方均应按约履行。在实际履行中，双方根据上述合同及协议的约定，进行了1、2、3单元房屋的退租及置换并最终形成了9单元房屋的租赁合同关系，但法乐第公司在承租9单元房屋期间，未按约支付租金且未按约支付所欠1、3单元房屋的租金、物业费及空调能源费，其行为构成违约，国际汽车城据此主张解除双方间的租赁合同关系，符合约定，本院予以支持，解除日期以本案诉状副本送达法乐第公司之日(即2020年11月8日)确定。租赁合同关系解除之后，法乐第公司应将承租使用的9单元房屋返还国际汽车城，现国际汽车城表示已收回该房屋，故本案对此不予处理，而对截至房屋返还之日的房屋租金(使用费)及物业管理费，仍应由法乐第公司承担，本案中，国际汽车城已考虑疫情影响并减免了2个月的租金，当属合理，故对其在减免之后要求法乐第公司支付9单元房屋的租金129,218.19元及物业费12,063.56元的诉请，本院予以支持，但国际汽车城收取的9单元的租赁保证金154,699.03元应返还法乐第公司，该款与法乐第公司应支付的9单元租金及物业费相抵后，国际汽车城应返还法乐第公司13,417.28元。法乐第公司尚未支付的1、3单元房屋的租金、物业费及空调能源费，双方已在《上海国际汽车城科技创新港房屋租赁合同置换协议》中作了分期偿还的约定，并明确如未按约履行的国际汽车城可按原合同追究违约责任，现法乐第公司未能按约分期还款，迄今仅支付了小部分欠款并表示无力继续偿还欠款，故国际汽车城依据原合同要求其支付尚余租金2,425,998.99元、物业费281,659.65元及水电费、空调能源费80,137.58元并承担自2020年2月10日起的逾期付款违约金，于法有据，应予支持，但国际汽车城收取的1、2、3单元的租赁保证金661,438.4元应返还法乐第公司，该款与法乐第公司所欠租金2,425,998.99元相抵后，法乐第公司尚应支付的租金为1,764,560.59元，另合同约定以0.3%/日计算租金及水电费、空调能源费的逾期付款违约金、滞纳金，显著过高，本院予以调整为以0.02%/日计算。乐视公司作为法乐第公司唯一股东，应对法乐第公司的债务承担连带责任。审理中，法乐第公司及乐视公司经本院合法传唤未到庭，表明其自动放弃相应的诉讼权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海国际汽车城发展有限公司与被告法乐第(上海)汽车科技有限公司间关于上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元房屋的租赁合同关系自2020年11月8日起解除；二、原告上海国际汽车城发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告法乐第(上海)汽车科技有限公司上海市嘉定区安拓路56弄11幢9单元房屋的租赁保证金13,417.28元；三、被告法乐第(上海)汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际汽车城发展有限公司上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的租金1,764,560.59元及逾期付款违约金(以1,764,560.59元为本金，按照0.02%/日的标准自2020年2月10日起计算至实际支付之日止)；四、被告法乐第(上海)汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际汽车城发展有限公司上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的物业费281,659.65元；五、被告法乐第(上海)汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际汽车城发展有限公司上海市嘉定区安拓路56弄21幢1、3单元房屋的水电费、空调能源费合计80,137.58元及滞纳金(以80,137.58元为本金，按照0.02%/日的标准，自2020年2月10日起计算至实际支付之日止)；六、被告乐视汽车(北京)有限公司对被告法乐第(上海)汽车科技有限公司的上述三、四、五项债务承担连带责任；七、原告上海国际汽车城发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29,238.5元，减半收取14,619.25元，由原告上海国际汽车城发展有限公司负担3,536.25元，被告法乐第(上海)汽车科技有限公司负担11,083元(应于本判决生效后七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。