惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1467号原告：郑玉龙，男，汉族，住哈尔滨市道里区，身份证号码：×××4312。被告：惠州市国力房地产开发有限公司（以下简称国力公司），住所地：惠州大亚湾南山国际大厦A区。法定代表人：郭兴光。委托代理人：陈凯旋，该公司职工。原告郑玉龙诉被告国力公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月29日立案受理后，依法由审判员薛银标适用简易程序进行审理，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告郑玉龙及被告国力公司的委托代理人陈凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其在2014年11月缴纳购房定金12000元并与开发商售楼人员约定在2015年12月前缴纳剩余购房款项并办理剩余贷款以及剩余手续，但是被告在不通知原告情况下，私自把房产销售他人，并且强制原告购买被告旗下的其他楼盘房产，强制要求原告所缴纳的定金冲抵其他楼盘的定金，请求依法判决：一、请求被告退换双倍购房定金24000元；二、诉讼费由被告承担。原告向法庭提交的主要证据有：置业计划书两份、收款收据、证人证言、录音录像等，拟证明其诉称的事实。被告辩称：原告没在规定时间交付相关定金，因此原告违约在先。被告向法庭提交的主要证据有：预售许可证、两份认购书等，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2014年11月29日，原告郑玉龙与被告国力公司国力凯旋花园住宅认购协议书两份，其中一份编号为0000062，主要约定：1、原告认购被告开发的惠州市大亚湾澳头中兴北路国力凯旋花园城第17栋一单元2304号房，建筑面积42.11平方米，总价款为204000元，有一次性付款、6个月分期付款和12个月分期付款方式，其中12个月分期付款的价格有改动，原告选择第二种方式支付；2、原告认购涉案房屋需缴纳20000元定金，签订认购书之日交付定金5000元，剩余定金在第二天补齐；3、原告应签订认购书之日起10天内付清首付款，并签订《广东省商品房买卖合同》，同时签订《分期付款贷款协议书》，剩余房款在借款期内要第3个月等额还款一次；4、原告逾期未支付剩余定金或签订《广东省商品房买卖合同》，或在接到被告的电话或书面通知后仍无法提交完整的按揭资料、无法前来办理银行按揭手续的，本认购书自行解除，被告无须另行通知原告，同时被告有权将商品房售予他人，乙方已支付的定金不予退还。签订认购书之日，原告支付定金5000元给被告，其余15000元未在约定期限内支付。另一份国力凯旋花园住宅认购协议书编号为0001380，主要约定：1、原告认购被告开发的惠州市大亚湾澳头中兴北路国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房，建筑面积42.11平方米，总价款为206000元，有一次性付款、6个月分期付款和12个月分期付款方式，其中12个月分期付款的价格有改动，原告选择第二种方式支付；2、原告认购涉案房屋需缴纳20000元定金，签订认购书之日交付定金7000元，剩余定金在第二天补齐；3、原告应签订认购书之日起10天内付清首付款，并签订《广东省商品房买卖合同》，同时签订《分期付款贷款协议书》，剩余房款在借款期内要每3个月等额还款一次；4、原告逾期未支付剩余定金或签订《广东省商品房买卖合同》，或在接到被告的电话或书面通知后仍无法提交完整的按揭资料、无法前来办理银行按揭手续的，本认购书自行解除，被告无须另行通知原告，同时被告有权将商品房售予他人，乙方已支付的定金不予退还。签订认购书之日，原告支付第17栋一单元2304号房的购房定金5000元，第17栋一单元2305号房的购房定金7000元给被告，两套房购房定金共12000元。另查明：2014年12月9日，被告与案外人邬志勇签订认购协议书，将国力凯旋花园城第17栋一单元2304号房出卖给邬志勇；2014年10月18日，被告已将国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房出卖给案外人朱仁伟，并签订认购协议书。又查明：第17栋一单元2304号房的置业计划书中载明房屋基本信息，包括建筑面积、赠送面积、标准单价、标准总价；付款方式，包括总价209000分期付款、首期5成104500元，按揭5成104500元；置业顾问：张玲，填表日期：2014年11月9日。另置业计划书的正下方手写注明“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”。第17栋一单元2305号房的置业计划书中也注明“2015年5月10号之前享受2年免息（双11活动）”等内容。又查明：涉案楼盘于2014年3月15日取得预售许可证，编号为：惠湾房预许字（2014）第071号。以上事实，有原告向法庭提交的置业计划书两份、收款收据、证人证言、录音录像等及被告提交的预售许可证、两份认购书等证据予以证实，结合双方的庭审陈述，经庭审核实、质证，予以认定。本院认为：原告郑玉龙与被告国力公司签订的认购书，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方应按照该认购书的约定履行相应的合同义务。因涉案房屋被告已另行出售，认购协议书已实际不能履行，原告虽仅主张双倍返还定金未主张解除认购协议，结合法律常理，两份认购协议书应予以解除。本案的争议焦点是被告是否不履行认购书约定义务，是否应双倍返还定金的问题。关于第17栋一单元2305号房被告是否违反约定义务的问题，2014年10月18日，被告已将国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房出卖给案外人朱仁伟，作为收受定金的被告是事实上不能履行认购书约定的签订该套房的买卖合同，按法律规定应双倍返还定金给原告，对原告此项请求，于法有据，应予支持。因认购书约定支付10000元定金，实际支付7000元视为变更定金合同，被告应双倍返还定金14000元给原告。关于第17栋一单元2304号房被告是否违反约定义务的问题，原告未在签订认购协议后按约定补交定金，也未在签订认购书之日起10天内付清首付款并签订商品房买卖合同，原告存在逾期支付定金和签订商品房买卖合同的情形，按认购书约定被告可以自行解除认购书，不予退回定金，并将房屋另售他人，且无需另行通知原告，因此按照约定和担保法的相关规定，原告此项请求于法无据，不予支持。关于原告称被告在置业计划书上注明“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”并实际承诺在2015年12月10日前保留该房不对外销售，被告在此之前已将该房销售，构成违约的问题，因被告对此事实不予认可，原告提供证据不足以证明其主张事实，且对“2015年12月10号之前享受2年免息（双11活动）”的理解，结合认购书中签订《分期付款借款协议书》和“免息”的主要含义，推定协议约定的真实意思是在2015年12月10日前签订买房合同享受免息的待遇，并非在此之前保留该房不另售他人，对此认购协议上也明确作了约定。因此，原告该项请求，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告郑玉龙与被告惠州市国力房地产开发有限公司于2014年11月29日签订关于国力凯旋花园城第17栋一单元2304号房的住宅认购协议书（编号0000062）；二、解除原告郑玉龙与被告惠州市国力房地产开发有限公司于2014年11月29日签订关于国力凯旋花园城第17栋一单元2305号房的住宅认购协议书（编号0001380）；三、惠州市国力房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还给郑玉龙第17栋一单元2305号房的购房定金人民币14000元。四、驳回原告郑玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为200元，由被告惠州市国力房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退回，由被告在本判决发生法律效力后五日内径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇一五年九月十五日书记员  陈 露