广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第680号原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司，住所：广东省佛山市，注册号：440602000095327。法定代表人苏松青。委托代理人李仁、李政均，均为广东华法律师事务所律师。被告罗伟钿，男，汉族，住广东省阳春市，身份证号码：×××251X。原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司诉被告罗伟钿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员江言枝组成合议庭进行审理，并于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》，原告将坐落于环市童服城A座301、305、312房及环市童服城12座二楼出租给被告使用，租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，双方对租金、管理服务费的缴纳、违约责任均有明确约定。截至目前，尽管被告已将上述租赁物业交还原告，但被告仍无故拖欠原告的房屋占有使用费及管理服务费，并给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付环市童装服城A座301、305、312房的房屋占有使用费、管理服务费共计16451.08元；2、被告向原告支付环市童装服城12座二楼的房屋占有使用费、管理服务费共计82517.40元；3、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、原告组织机构代码证、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同、物业租赁合同。证明原、被告存在租赁合同关系，双方对租赁期限、租金标准、违约责任等事宜作出明确约定。3、罗伟钿欠费情况表两份。证明被告拖欠原告租金及管理服务费的情况。4、佛山市国有资源局管理区局祖庙国土所收件回执单、佛禅土储协字（2012）3号佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书、佛府国用（2008）第06000643478号土地使用权证、宗地平面图。证明涉案物业属于原告所有，土地已经由佛山市禅城区土地储备中心收储。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1、2、4均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性均予以确认。原告提供的证据3，系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2010年8月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“一、本物业概况1、甲方出租给乙方坐落在佛山市禅城区朝安路环市童服城A座301、305、312房的房屋及附属设施。2、租赁面积：237.87平方米。……二、租赁用途1、双方约定：本物业主要用作宿舍用途。……三、租赁期限1、租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，为其壹年……五、租赁费用计算及支付……2、双方同意按以下第【1】、【2】种方式确定租金及管理服务费：【1】按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米11.50元；每月租金合计2735.51元。【2】按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，租赁期限内管理服务费及其他费用不变，即管理服务费每月每平方米1.60元；垃圾处理费每月每平方米0.20元；每月各项费用合计428.16元。3、租金按月结算费用，乙方须于每月5日前向甲方支付当月的租金，甲方开具收款凭证。……九、违约责任……2、乙方如逾期支付租金或者本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则乙方须向甲方按逾期金额5%支付违约金。……”。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、本物业概况1、甲方出租给乙方坐落在佛山市禅城区朝安路环市童服城12座二楼全的房屋及附属设施。2、租赁面积：1004.35平方米。……二、租赁用途1、本物业主要作为厂房使用。……三、租赁期限1、租赁期从2010年9月1日起至2011年8月31日止，为期壹年……四、履约保证金、水电按金约定1、在签订本合同之日，乙方应向甲方财务缴纳47076元履约保证金。……五、租赁费用计算及支付……2、双方同意按以下第【1】、【2】种方式确定租金及管理服务费：【1】按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米14元，每月租金合计14060.90元。【2】按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，租赁期限内管理服务费及其他费用不变，即管理服务费每月每平方米1.60元；垃圾处理费每月每平方米0.20元；每月各项费用合计1807.83元。3、租金按月结算费用，乙方须于每月10日前向甲方支付当月的租金，甲方开具收款凭证。……九、违约责任……2、乙方如逾期支付租金或者本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则乙方须向甲方按逾期金额5%支付违约金。……”。诉讼中，原告陈述：涉案物业没有办理报建手续，现已经拆除，所处土地已由土地储备中心收储。被告已经缴纳履约保证金47076元，原告主张上述履约保证金冲抵被告拖欠的占有使用费。另查明，涉案佛山市禅城区朝安路西侧筲箕围土地，地号060024061155，土地使用权面积为31943.50平方米，土地使用权人为原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2010年8月30日签订的《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》均为无效合同。关于原告主张被告支付占有使用费及管理服务费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》均为无效合同，但被告实际占有并使用涉案房屋，故被告应向原告支付占有使用费。诉讼中，原告主张被告拖欠2011年1月1日至2011年6月6日的占有使用费及管理服务费，被告既未到庭抗辩，亦未提供相反证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认，则被告应参照《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》约定的租金标准向原告交纳涉案物业2011年1月1日至2011年6月6日的占有使用费。经计算，被告应向原告支付的占有使用费为87341.33元【（14060.90元／月＋2735.51元／月）×5个月＋（14060.90元／月＋2735.51元／月）×1个月÷30天×6天】。同理，因被告已实际享受原告提供的管理服务，故被告亦应依据合同约定的管理服务费标准向原告支付管理服务费，则被告应向原告支付的管理服务费为11627.15元【（428.16元／月＋1807.83元／月）×5个月＋（428.16元／月＋1807.83元／月）×1个月÷30天×6天】。上述费用合计98968.48元。另因涉案《房屋租赁合同》及《物业租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应向被告返还履约保证金47076元。原告主张上述履约保证金冲抵占有使用费，系原告对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认，故被告实际应向原告支付占有使用费及管理服务费共计51892.48元（98968.48元-47076元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告罗伟钿于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司支付占有使用费及管理服务费共计51892.48元；二、驳回原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司的其他诉讼请求。被告罗伟钿如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取2274元，由原告佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司负担1082元，由被告罗伟钿负担1192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛代理审判员  杨玲玲人民陪审员  江言枝二〇一五年九月二日书 记 员  江幼钿附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。