江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第02041号上诉人（原审被告）张伟，居民。上诉人（原审被告）龚兰兰，居民。被上诉人（原审原告）盐城中海物业服务有限公司，住所地在盐城市悦泰路北二巷**。法定代表人吴成林，该公司董事长。委托代理人班祥龙，该公司员工。上诉人张伟、龚兰兰因与被上诉人盐城中海物业服务有限公司（下称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第0684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审中中海物业公司诉称，两被告系盐城市盐渎大道658号学林雅苑3号楼506室的业主，房屋建筑面积109.37㎡，依据《前期物业管理服务协议》的约定：高层住宅用房物业费为每月1.35元／㎡。原告按约向被告提供了物业服务，然而两被告自2011年12月28日至今未交纳物业服务费，经我公司多次催要，两被告仍未缴纳。现起诉要求两被告支付拖欠的物业服务费7087.16元，承担逾期缴纳的滞纳金及诉讼费用。一审中张伟、龚兰兰未到庭参加诉讼，亦未提供答辩证据。一审法院经审理查明，被告张伟、龚兰兰系盐城市盐都区盐渎大道学林雅苑3号楼506室业主，房屋建筑面积为109.37㎡。2010年11月28日，原告中海物业公司与被告张伟签订《前期物业服务协议》1份，约定由原告中海物业公司为其提供物业服务。协议约定中海物业公司提供物业管理服务包括共用部位的维修、养护和管理、小区公共绿化管理、物业公共部位和相关土地的清洁卫生、垃圾收集等，同时约定物业费按每月1.35元／㎡的标准按年向业主收取，逾期缴纳物业服务费，应从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同还对其他各项作了约定。自2011年11月28日起，两被告未缴纳物业服务费，经原告中海物业公司催要未果。为此，原告中海物业公司诉至一审法院。以上事实，有原告提供的《前期物业服务协议》1份，盐城市盐都区物价局文件1份，原告中海公司中标备案表1份，两被告家庭情况登记表1份，2013年10月催缴通知书1份及当事人庭审陈述存卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同对合同双方均具有约束力。原告中海物业公司与被告张伟签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告中海物业公司按约提供了物业管理服务，两被告也应按约及时缴纳物业服务费用，故原告中海物业公司要求两被告缴纳物业服务费并承担逾期缴纳滞纳金符合合同约定，一审法院予以支持。但原告与被告约定的滞纳金标准过高，予以调整，一审法院支持1500元。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张伟、龚兰兰向原告盐城中海物业服务有限公司缴纳自2011年12月28日至2015年12月27日止的物业服务费7087.16元，并承担滞纳金1500元，合计8587.16元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告盐城中海物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张伟、龚兰兰承担。上诉人张伟、龚兰兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《前期物业服务协议》只是临时协议，是在接受房屋时被上诉人强行要求签订的，协议中未约定服务时间及收费标准，不能认定该协议一直对上诉人具有法律效力。被上诉人根本未按协议履行自己的义务，物价局的规定不能作为收取的依据。二、被上诉人的物业服务存在严重问题，管理不到位。上诉人在装修前就向被上诉人反映房屋质量问题，居住后发现物业公司并未处理到位，就漏水修复赔偿问题多次找被上诉人，但均无人问津。上诉人反映水压低、窗子坏了、为配合被上诉人排查邻居家漏水原因，导致我家厨房损失无人负责，小区的门禁、摄像等公共设施无法使用、经常有做广告、搞推销人员敲门，有人家中午装潢影响休息无人管理；小区内经常有摆摊位卖各东西的、宠物猫狗到处走，垃圾桶臭气熏天，卫生环境极差均无人管理，被上诉人根本不应收取物业费用。三、一审法院开庭时，上诉人委托我母亲带材料去应诉的，并没有缺席，一审法院缺席审理违反法律规定。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人中海物业公司答辩称，一、根据《物业管理条例》相关规定在业主委员会成立之前，《物业服务合同》统称为前期物业服务合同，开发建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同对小区全体业主均具有约束力，因此该合同依然有效。在上诉人入住之前经被上诉人报盐都区物价局进行了价格备案，被上诉人收取的物业服务费是合法有效的，上诉人所称强行签订的协议没有证据能够证明。二、被上诉人在小区服务期间严格按照《物业服务合同》约定履行了自己的责任，虽然某些方面达不到部分业主的满意，但基本上是开发商遗留下的问题，这些问题是被上诉人无法改变的，如：房屋质量问题、房屋设计存在瑕疵等等，而不是通过拒缴物业费达到诉求。对上诉人邻里之间发生的漏水事件，是其与邻居之间的问题，经修理后产生的相关费用应由受益人赔偿。对于水压低、窗户坏亦没有证据能够讲明，对于公共设施损坏问题，在一审庭审中被上诉人提供了与社区共同申请的维修基金证据，基金申请到后将对小区智能化进行改造，包括门监、摄像等；三、一审法院开庭时，上诉人母亲未带上诉人的授权委托书不符合法律规定，所以一审法院缺审审理符合法律规定。综上，上诉人上诉没有证据能够证明，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审另查明，在被上诉人与上诉人张伟签订的《前期物业服务协议》中，并未约定物业收费标准。盐城市盐都区物价局都价发（2010）87号《关于“学林雅苑”小区普通住宅前期物业服务收费标准的批复》中明确，案涉小区按五档等级执行，服务标准高层1.35元平方米／月，多层：0.5元平方米／月；商业：1.45元平方米／月。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，一、上诉人张伟作为案涉小区的业主，其与被上诉人中海物业公司于2010年签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方具法律约束力。虽然在该合同中未明确服务时间，但上诉人作张伟、龚兰兰为业主且一直居住在该小区，被上诉人中海物业公司按约提供了物业管理服务，上诉人张伟、龚兰兰亦应按约缴纳物业服务费用。关于收费标准问题，被上诉人中海物业公司就案涉小区的物业服务收费标准，已经盐城市盐都区物价局进行了价格审核备案，可作为收费的依据。二、关于上诉人张伟、龚兰兰诉称被上诉人物业服务存在严重问题，管理不到位，不应收取物业费用的问题，因上诉人张伟、龚兰兰所反映的房屋质量，邻里间漏水赔偿问题，并非被上诉人中海物业公司约定服务范围；对于小区公共设施无法使用问题，被上诉人中海物业公司已与社区共同申请维修基金，着手改造部分公共设施；对于小区内卫生状况、对流动人员管理的问题，该问题虽然在一定程度上存在，但被上诉人中海物业公司作为物业服务企业，在提供服务过程中难免存在一些瑕疵问题，对于所存在的瑕疵问题，应当进一步加强管理，提高服务质量，但不能成为上诉人张伟、龚兰兰等业主拒绝缴纳物业费的法定事由。上诉人张伟、龚兰兰认为服务质量差，不应收取物业费的主张，本院不予采信。三、关于一审法院缺席审理本案是否合法的问题。一审中，一审法院依法向上诉人张伟、龚兰兰送达了诉状、应诉通知、举证通知、开庭传票等相关诉讼材料，但2015年4月28日开庭时，上诉人张伟、龚兰兰并未到庭参加诉讼，其主张委托其母亲出庭应诉，但未能提供相应证据证明其母亲出具委托手续后，法院仍不让其出庭，故一审法院缺席审理本案符合法律规定。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人张伟、龚兰兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张伟、龚兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 曹 荣代理审判员 秦广林二〇一五年九月十二日书 记 员 刘 湘