湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初3719号原告：罗力，男，1957年7月25日出生，汉族，居民，住湖南省常德市柳叶湖旅游度假区。委托诉讼代理人：邹明宏，湖南洞庭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：陈德文，男，汉族，1969年11月18日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。第三人：常德汉晨房地产开发有限公司。住所地湖南省常德市育才东路迅华大厦。法定代表人：罗汉初。委托诉讼代理人：肖睦凡，湖南德有常律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告罗力与被告陈德文、第三人常德汉晨房地产开发有限公司（下称汉晨房产）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，于2020年1月3日作出（2019）湘0703民初3636号民事判决书，原告罗力不服，在法定期间向常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）湘07民终761号民事裁定书，裁定本案发回本院重审，本院于2020年10月26日立案，依法适用普通程序，依法通知第三人汉晨房产参加诉讼,公开开庭进行了审理，原告罗力及委托诉讼代理人邹明宏、被告陈德文、第三人汉晨房产的委托诉讼代理人肖睦凡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。罗力向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈德文立即退还强占的位于江南水榭小区11栋05号车库，并赔偿损失27000元（暂定按每月600元支付从2016年2月起至清场之日止）；2、由陈德文承担本案诉讼费；事实和理由：2015年1月14日，罗力合法取得位于常德市鼎城区××镇××路××小区××栋××号车库，2016年2月，罗力欲将该车库出租与他人时发现该车卷闸门已被陈德文强行更换并将车库据为己有，其后罗力通过当面和张贴公告的方式，多次督促陈德文自行返还，均没有结果，为维护自身合法权益，故诉诸法院，请求依法判决。罗力为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、借款合同。拟证明罗力的妻子李佩红与戴峻峰签订合同，李佩红与常德佳禾房地产营销策划有限公司(以下简称佳禾公司，法定代表人：戴峻峰)存在借贷关系;2、转账凭证。拟证明2013年12月27日，罗力履行了借款合同的义务;3、车库转让及抵偿协议(江南水榭车库明细表)。拟证明取得车库的来源是戴峻峰将十一间车库抵偿借款，将车库出售给罗力;4、诉争车库付款发票。拟证明付款方是罗力，交款项目是江南水榭11栋05号车库，佳禾公司履行了抵偿协议;5、车库钥匙。拟证明佳禾公司交给了罗力三把钥匙，罗力接受了诉争车库;6、佳禾公司的证明材料。拟证明2015年佳禾公司将11栋05号车库交给了罗力，罗力已经取得了05号车库;7、照片。拟证明陈德文擅自破坏原始卷闸门，并安装了新的卷闸门;8、结婚证。拟证明罗力与李佩红系夫妻关系；9、车库/杂物间合同。拟证明罗力通过借款抵债，取得了05号车库；陈德文辩称：开发商违规将本小区物业管理用房在移交给前物业公司,且房管部门验收后出售给现红军美术社，然后将小区架空层东一间、西一间给小区做物管用房，小区业主经过多次上访维权后，开发商追加一个45.88平米的架空层作为补充物业用房，开发商却又再次将此架空层出售给私人，已无法追回，与罗力不存在任何关系，受业委会委托管理架空层，罗力购买的架空层没有得到房管部门的相关手续进行过户，自己是代表业委会看管，小区的架空层层高设计只有1.8米，是小区的避难及公用部分，分摊面积全部由小区业主承担，罗力无权享有架空层所有权，所以罗力为非法交易，请求判定原移交给正和物业用房归还给全体业主。陈德文为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据：1、前期物业服务合同。拟证明开发商汉晨公司将小区物业用房出售；2、举报材料一份。拟证明开发商汉晨公司擅自改变设计规划，将架空层出售，架空层应该是由业主所有；3、迎宾社区江南水榭住宅小区业委会证明。拟证明陈德文受业委会委托管理诉争车库，不是私人占有，不应该赔偿；4、物业证明。拟证明江南水榭物业公司证明罗力没有缴纳过物业服务费；5、罗力张贴公告的照片5张。拟证明5号和6号车库是同一张发票，且没有日期，该发票是虚假的；6、不动产登记证书一份。拟证明陈德文系江南水榭小区的业主。第三人汉晨房产述称，根据开发商和业主签订的合同，总规划上，业主购买商品房是住宅面积，架空层不属于住宅面积，建筑面积是分开的，不存在是业主所有，对于未列入分摊面积之外的汉晨公司有权处分，案涉车库不属于陈德文及其他业主，属于开发商所有，陈德文是否归还与第三人无关。第三人汉晨房产向本院提交了下列证据：1、房地产买卖契约。拟证明陈德文系从原小区业主杜云手中购买的商品房，房屋面积、房屋用途均与原业主杜云一致；2、常德市商品房预售合同、常德市商品房预售合同补充协议、商品房买卖合同、江南水榭小区居住总平面图。拟证明杜云购买房屋面积为134.56平米，为住宅；总平面图中已规划了住宅面积、架空层面积及门面面积，案涉车库并未列入分摊共有面积，合同中约定“凡未列入分摊共有面积部分的产权归出卖人所有，出卖人有权自行处置”，案涉车库的产权归汉晨公司，公司有权处置；3、房地产营销策划代理合同补充协议。拟证明汉晨公司委托佳禾公司代理销售案涉杂物间、车库；当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗力与李佩红系夫妻关系，2013年12月26日，戴峻峰与李佩红签订借款合同，向李佩红借款60万元，2013年12月27日，罗力向戴峻峰指定收款人戴云峰转账558,000元，2015年1月8日,罗力与戴峻峰达成协议,内容为:经双方协商,戴峻峰将以上11间车库(杂物间)按所列优惠价折扣销售给罗力,其购房款以戴峻峰欠罗力的借款六十万元借款冲抵，戴峻峰承诺提供由开发商（汉晨公司）出具的原始销售合同及收据，2015年1月14日，戴峻峰向罗力提供了江南水榭小区附属车库/杂物间预售合同及往来结算收据，2018年10月19日，罗力公告要求陈德文将占有的车库返还，没有结果，2019年10月28日，罗力诉至本院。另查明：江南水榭小区由开发商汉晨公司开发建设，陈德文是江南水榭小区的业主，该小区于2013年成立业委会，业委会成立以来，认为开发商汉晨公司擅自改变设计规划，将物业用房及其属于业主的车库出卖，小区业主多次维权未果，业委会组织业主将最后剩余的架空层10间（已改为车库/杂物间）从2013年占用至今，计划将车库/杂物间拍卖后对小区的相关设施进行更换维修。再查明：本案诉争的车库实为杂物间。本院认为，本案中，戴峻峰与罗力达成以物抵债协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，戴峻峰按照协议向罗力提供了开发商（汉晨公司）出具销售合同、收据、江南水榭小区附属车库/杂物间预售合同、往来结算收据，系履行以物抵债协议，罗力成为涉案杂物间所有权人，故罗力要求陈德文返还杂物间，符合法律规定，对其诉讼请求，本院予以支持，对罗力要求陈德文赔偿损失的诉讼请求，因未提供相关证据，本院不予支持。陈德文辩称，小区架空层层高只有1.8米，小区业主承担了分摊面积，架空层是避难及公用部分，出售给私人罗力，为非法交易，罗力无权享有架空层所有权，自己是代表业委会看管，请求判定为物业用房归全体业主所有的辩解主张，经查，与事实不符，对其辩解主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈德文于本判决生效之日起10日内向罗力交还占有的位于常德市德城区××小区××栋××号杂物间。二、驳回罗力的其他诉讼请求。案件受理费475元，由陈德文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  焦 平审 判 员  杨彪林人民陪审员  罗 勇二〇二一年三月二十六日法官 助理  黄雅琪书 记 员  廖莉芳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。