青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0223民初215号原告（反诉被告）：青海丰禾农业经济技术合作有限公司，住所地：互助县威远镇威北路西侧。        法定代表人：刘王仓，系该公司董事长        诉讼代理人：赵俊海，青海松海（玉树）律师事务所。        被告（反诉原告）：邓玉红，女，1973年7月11日出生，汉族，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：张赟，泰和泰（西宁）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马丽霞，泰和泰（西宁）律师事务所律师。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告邓玉红商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案，被告邓玉红提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人赵俊海，被告邓玉红（反诉原告）及其委托诉讼代理人张赟、马丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的六份《商铺产权转让合同》；2、被告支付违约金13392元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月16日，原被告签订了六份《商铺产权转让合同》。该合同约定：“买受人付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料于2014年7月30日前到我公司送交办理按揭贷款的相关资料，由我公司人员协助买受人办理银行按揭贷款手续；出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关要求，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用．．．．．．”。合同签订后，被告未按照本合同的约定将办理按揭贷款的相关材料交给原告、也未变更付款方式、至今未支付合同剩余款项，被告的此种行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告有权解除合同并有权要求被告承担相应的违约责任。原告多次与被告协商解决上述纠纷，均无果而终，故为维护原告合法权益特向贵院依法提起诉讼，望贵院在查清案件事实的基础上，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。        被告邓玉红辩称，1、案涉合同属于预售合同，不是现售合同，被告于2020年3月3日取得销售许可证，预售属于违规；2、被告邓玉红在客观上、法律上无法办理按揭贷款手续。依据法律规定，预购商品房抵押的，应符合相应条件。2014年原告没有取得销售许可证，存在违约情形；3、原告没有主动告知没有预售许可证不能办理按揭抵押手续，违反诚实信用原则。原告也没有解除权，除斥期间已过，原告应继续履行合同。        反诉原告邓玉红提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行《商铺产权转让合同》并收取剩余房款640000元；2、判令反诉被告交付案涉房屋并协助办理不动产权属登记；3、判令反诉被告支付420362.4元的租金，逾期交房违约金146553.58元，共计566915.98元；4、判令诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月23日，反诉原告与反诉被告签订六份《互助县农畜产品交易市场定购书》，双方约定由反诉原告购买反诉被告开发的位于互助县威远镇威北路“互助农畜产品交易市场”的六间商铺，反诉原告按约于当日支付了定金12万元。2016年6月16日在反诉被告隐瞒未取得商品房预售许可证的情形下，双方签订了六份《商铺产权转让合同》，由反诉原告购买上述案涉的六间商铺，合同总价为1339206元，首付款为699206，剩余房款640000元通过银行按揭贷款支付方式付款。合同签订当日，反诉原告支付了579206的购房款，合同签订当日已按约支付了合同约定的全部首付款。其后，反诉被告未按照合同约定通知反诉原告并协助办理按揭贷款事宜，反诉原告积极主动多次前往反诉被告售楼部联系其工作人员，要求协助办理按揭贷款事宜，但反诉被告始终以各种理由推诿。且反诉被告也未按照合同约定于2015年5月30日交房，反而将该房屋自行出租收取租金。反诉原告认为，反诉被告违反诚实信用原则，在签订六份《商铺产权转让合同》时，故意隐瞒其未获取商品房预售许可证等行政许可的情形，其销售行为明显存在主观恶意。该案涉房屋于2020年3月3日才取得商品房预售许可证，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十条的规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证所致，反诉原告邓玉红自身客观上、法律上无法办理“预购商品房贷款抵押”手续，不存在任何违约情形。反诉被告不但违规销售、推卸其自身责任，反而以其原因造成的违约事实滥用诉权率先起诉买受人，试图通过诉讼的方式解除双方签订的合法、有效的合同，以期获取不正当的高额利益。反诉被告的行为不仅侵害广大买受人的合法权益，多年来给买受人造成了重大的经济损失。反诉被告的行为有违公平正义、诚实守信、契约严守的社会主义核心价值观和民法基本原则，其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。        反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司辩称，1、因被告构成根本违约，反诉被告就解除合同事宜通知反诉原告，合同没有继续履行的必要；2、合同若经解除，就没有办理相关手续的必要；3、反诉被告无违约行为，违约金、租金不予支持。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司提交如下证据证明自己主张：证据一，原、被告《商铺产权转让合同》6份，证明签订的合同合法有效，被告构成根本违约。证据二：解除函、解除函的回复函，证明原告2020年12月25日以书面形式解除商铺转让合同。证据三，2份判例，证明原告具有解除权。        被告邓玉红对证据一真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向有异议，认为其不能证明被告存在违约行为；对证据二真实性、合法性、关联性均无异议，证明方向有异议，不能证明享有解除权，已过解除权的除斥期间；对证据三，真实性、合法性、关联性均无异议，证明方向有异议，该判决与本案事实不具有可参照性且我国不是判例法的国家。        反诉原告邓玉红提交如下证据证明自己主张：证据一，“互助农畜产品交易市场”订购书6份、《商铺产权转让合同》6份、收据7份，证明双方签订的合同合法有效，原告已经履约，不存在违约行为。证据二，互助法院（2019）青0223民初2546号民事判决书1份，证明在他案中约定，反诉被告出售的所有商铺售后反租的事实。        反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司经质证，对其证据一真实性、合法性无异议，合同明确约定办理期间，期间内反诉原告未来办理手续，且交了首付款，未交尾款；合同签订后，对方联系方式变更，无法取得联系。对于证据二其关联性、证明方向有异议。该案中马占瑞交了房款全款，与本案不同；原被告之间没有反租协议，没有支付反租金的义务。丰禾公司在降价出售后，口头约定的反租，但具体内容不详。        法庭根据原、被告的陈述及质证意见对原、被告提交法庭的证据综合分析后认定如下：本诉原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司提交的证据一与反诉原告邓玉红提交的证据一中的6份《商铺产权转让合同》一致，能够证明青海丰禾农业经济技术合作有限公司与邓玉红存在商铺买卖合同关系，并对其双方的权利义务进行明确约定，能够证明本案基础关系，本院予以采纳；证据二，被告对其证明方向有异议，不能证明原告享有解除权，其证据效力本院不予认定；证据三，2份判例中的基本事实与本案不相关，本院不予采纳；对反诉原告邓玉红提供的证据一，因与本诉原告提供的证据一相互一致，且能证明本案基本关系和事实，本院予以采纳；对证据二，该证据不能足以证明原被告签订合同后，约定反租事宜，本院不予采纳。        本院根据对证据的认证，结合当事人陈述认定案件事实如下：        2014年5月23日，原告（反诉被告）青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告（反诉原告）邓玉红签订了六份《互助县农畜产品交易市场定购书》，约定由被告购买原告开发的位于互助县威远镇威北路“互助农畜产品交易市场”的六间商铺，被告支付了定金12万元。2014年6月16日，双方签订了六份《商铺产权转让合同》，当日被告付清首付款，剩余房款640000元双方约定于2014年7月30日前被告提交材料，原告协助被告通过银行按揭贷款方式办理付款。后被告多次要求原告协助办理按揭贷款事宜，原告推诿至今未办理，案涉房屋也未交付使用。2020年3月3日，原告取得商品房预售许可证后，双方就合同的履行未达成一致意见。        本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订《商铺产权转让合同》，约定被告购买原告商铺，被告向原告支付购房款，被告付清首付款后，因原告未取得商品房预售许可证，不能办理银行按揭贷款手续而导致合同一直未能履行。原告取得商品房预售许可证，履行合同的条件已成就，双方应按照合同约定继续履行。但双方协商未果，原告便要求解除合同的请求不能成立。首先，原告主张被告未按合同约定按期提交相关资料，构成根本违约，要求解除合同的理由不能成立，原告在未取得预售许可证的情况下与被告签订商铺转让协议书，即便被告提交相关资料，也无法办理按揭贷款手续，被告未按期提交资料与原告未取得预售许可证有直接关系。原告在无房屋预售许可证的条件下与被告达成买卖协议，后因履行合同条件不具备而导致合同目的不能实现，其行为有违诚实信用原则，应对合同不能履行承担责任。其次，原告合同解除权消灭。我国法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定2014年7月30日前双方互相协助办理完毕按揭贷款，其解除权行使期限应从2014年7月31日起计算至2015年7月30日止，原告未在期限内行使解除权，其解除权消灭。由于原告的原因导致合同一直未能履行，原告无理由要求被告支付违约金，其诉讼请求不能成立，不予支持。关于反诉原告提出的反诉请求，因本案原、被告签订的合同合法有效，现合同履行条件已成就，合同应继续履行，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同并协助办理不动产权属登记的请求合理合法，应予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担反租费的请求，因双方对于反租没有明确的协议和约定，且反诉原告也未提供相应的证据予以证明，故其请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期交房的违约金的请求，本案中，导致合同不能履行的原因应归责于双方当事人，反诉原告对案涉合同有付款的义务，在反诉被告不具备履行合同的条件下，应当采取其他方式支付尾款，但反诉原告一直未支付余款，双方也未采取其他措施促使合同履行，致合同至今未履行，双方均有责任，故对该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：        一、驳回原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司的诉讼请求；        二、反诉原告邓玉红与反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司于2014年6月16日签订的商铺转让合同继续履行，反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司为反诉原告协助办理不动产权属登记，即于本判决生效后十日内向被告交付合同项下的商铺六间，反诉原告邓玉红向反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司支付剩余款；        三、驳回反诉原告邓玉红其他诉讼请求；        本案本诉案件受理费134元，减半收取67元，由青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担；反诉诉讼费4734.5元，由反诉原告邓玉红负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。        审判员    刘忠山二〇二一年三月二十二日书记员    黄雅洁