襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄州民三初字第00477号原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司。法定代表人俞业华，光彩国际物流公司董事长。委托代理人王学光、张利民，湖北东升律师事务所律师。被告刘军。第三人中信银行股份有限公司襄阳分行。主要负责人周敏，中信银行襄阳分行总经理。委托代理人李翔，中信银行襄阳分行员工。原告光彩国际物流公司与被告刘军、第三人中信银行襄阳分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告光彩国际物流公司的委托代理人王学光，被告刘军、第三人中信银行襄阳分行的委托代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光彩国际物流公司诉称，2013年8月19日、9月13日，原、被告共签订《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》各四份，约定由被告刘军购买原告开发的光彩物流基地20#楼22、23、24、25号房屋；合计交纳首付款1425641元，剩余房款合计1360000元在第三人中信银行襄阳分行办理按揭贷款。2014年11月，被告停止偿还第三人中信银行襄阳分行的贷款本息，原告从其在第三人处开设的保证金账户中代被告偿还了截止2015年6月的贷款本息217579.42元。因被告未能及时还款，违反了双方合同约定。故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的关于光彩物流基地20#楼22、23、24、25号房屋的《商品房买卖合同》，被告返还上述四套房屋；2、被告支付违约金280000元及赔偿损失5000元；3、被告向原告支付代偿的贷款本息217579.42元及利息；4、被告承担本案诉讼费用、保全费用及其他费用。被告刘军辩称，愿意解除双方签订的光彩物流基地20#楼22、23、24、25号房屋的四份《商品房买卖合同》；双方约定的违约金过高，请求下调。第三人中信银行襄阳分行述称，对原、被告之间的纠纷无异议，只要求实现本行的债权。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：原告光彩国际物流公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议四份。用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及双方约定的权利义务。经质证，被告及第三人对真实性均不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。证据二、第三人出具的情况说明一份。用以证明第三人的名称及原告代被告还款金额。经质证，被告及第三人对真实性均不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。被告刘军及第三中信银行襄阳分行在举证期限内未向法庭提供证据。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：原告光彩国际物流公司于2011年10月25日在工商管理机关注册成立，该公司经营范围包括各种专业市场投资、运营管理、物业服务、房屋销售及租赁；厂房、场地建设、租赁、销售等。原告以出让方式取得位于襄州区奔驰大道（朱庄物流园）、编号为襄州区国用（2013）第410100426号地块的土地使用权，并经批准，在该地块上建设项目名暂定为光彩物流基地的商品房，商品房预售许可证号为鄂襄房售证字（2013）053号。2013年8月29日，被告刘军与原告光彩国际物流公司签订《商品房买卖合同》四份，合同主要约定：被告刘军购买被告开发的上述光彩物流基地中的20#楼第22、23、24、25号商品房四套，四套房屋的面积均为145.53平方米，除第25号房屋的单价为4856.65元／平方米外，其他三套房屋的单价均为4761.57元／平方米，四套房屋的总价款共计2785641元，被告需支付四套房屋的首付款1425641元，剩余房款1360000元由被告在第三人中信银行襄阳分行以按揭方式贷款。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，被告依约向原告交纳了四套房屋的首付款共计1425641元；同年9月13日，被告刘军就上述四份《商品房买卖合同》与原告签订了《购房合同补充协议》四份，上述协议第六条关于违约责任补充约定：1、买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿，追偿范围包括但不限于：出卖人代为清偿的全部款项及其利息，出卖人承担保证责任及行使追偿权支出的必要费用（包括但不限于评估、鉴定、登记、差旅、拍卖变卖费用、诉讼费用、律师费用等）；同时出卖人还有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；若出卖人在上述追偿范围外还实际受到其他损失且买受人支付的违约金不足以赔偿该部分损失的，不足部分仍由买受人承担赔偿责任。2014年3月27日，被告刘军将在第三人中信银行襄阳分行处所贷按揭款项1360000元交付给原告。在合同约定的房屋交付期限，原告将上述四套房屋交付给了被告，被告对房屋进行了装修。贷款初期，被告尚能按月还款，自2014年11月起，被告因资金困难，无力向第三人还款，第三人从原告在其行开设的保证金账户划扣了被告应还的按揭款项，截止2015年6月15日，原告代被告向第三人共还款本金及利息合计217579.42元。原告经向被告追偿未果，引起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的四份《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同及补充协议中约定：买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿，追偿范围包括但不限于：出卖人代为清偿的全部款项及其利息，出卖人承担保证责任及行使追偿权支出的必要费用（包括但不限于评估、鉴定、登记、差旅、拍卖变卖费用、诉讼费用、律师费用等）；同时出卖人还有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；若出卖人在上述追偿范围外还实际受到其他损失且买受人支付的违约金不足以赔偿该部分损失的，不足部分仍由买受人承担赔偿责任。故原告要求解除合同符合约定及法律规定，该请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求返还房屋的诉讼请求本院予以支持。但原告应返还已收取被告的购房款2785641元，并承担该款自2014年3月27日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。原、被告在合同中约定了被告违约时可以解除合同，被告按总房款的30%向原告支付违约金，原告在起诉时自愿要求被告按总房款的10%支付违约金280000元，该诉讼请求本院亦予支持。原告要求被告支付损失5000元无证据证实，且上述违约金已足以弥补其损失，本院不予支持。因被告刘军怠于还款，导致原告代其向第三人偿还的截止2015年6月15日的银行按揭贷款217579.42元，该款及自2015年6月16日之后按银行同期贷款利率计算的利息应由被告刘军向原告承担偿还及赔偿责任；第三人中信银行襄阳分行述称应保证其债权得以实现的意见，因其未向法院提出主张，本院不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司与被告刘军于2013年8月29日签订的关于光彩物流基地20#楼22、23、24、25号房屋的《商品房买卖合同》及2013年9月13日双方签订的《购房合同补充协议》四份；二、被告刘军向原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司返还光彩物流基地20#楼22、23、24、25号房屋；三、原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司向被告刘军返还上述四套房屋的购房款2785641元，并承担该款自2014年3月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至本判决确定的付清之日止的利息；四、被告刘军向原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司偿还代偿的银行按揭贷款217579.42元，并承担该款自2015年6月16日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至本院确定的付清之日止的利息；五、被告刘军向原告支付违约金280000元；六、上述二、三、四、五均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33000元，减半收取16500元，财产保全费5000元，合计21500元，由被告刘军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  黄燕二〇一五年九月十日书记员  李姜