甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2020）甘1002民初4770号原告：张某，男，汉族，庆阳市人，庆阳鑫达汽车商贸有限公司员工，住庆阳市。委托诉讼代理人：赫某，甘肃周圣律师事务所律师。被告：何某，男，汉族，居民，住庆阳市。委托诉讼代理人：闫某，甘肃隆庆律师事务所律师。原告张某与被告何某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人赫某，被告的委托诉讼代理人闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出如下诉讼请求：1、请判令原、被告解除房屋租赁合同关系；2、请判令被告自2020年4月1日起按9万元/年支付原告房屋租金至实际交还房屋之日。3、请判令被告就其拖欠的物业费2592.6元、滞纳金1633.34元如数支付给原告；4、请判令被告支付原告恢复房屋原状费用12280元；5、请判令被告承担违约金3500元；6、请判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年3月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于嘉禾小区门面房用于经营多吉龙虾餐饮店，租期共计三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，租金共计为270000元，年租金为90000元，租金按每年一期支付，每期需提前两个月缴纳下年度的房租，后被告向原告支付了10000元的保证金。双方约定若被告逾期支付房租，原告有权收回房屋并终止合同，造成损失由被告承担。同时约定如有一方违约罚款10000元。合同签订后，按照约定，被告应在2020年2月1日前支付第三期的房租，但房租支付期限届满后，被告无故拖欠房租，原告多次寻找被告解决，均被拒之门外，原告于2020年9月1日向被告邮寄了《合同违约告知函》，但被告未作回复，至今也未向原告交付房屋。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告何某辩称：原告所述与客观事实不符。2020年3月，被告早已告知原告不再续租，并于同年4月份将屋内物品悉数搬离。受新冠疫情影响，被告应政府要求关门歇业，因此被告未能依约支付租金系不可抗力，不存在违约情形，原告应依法向被告返还保证金10000元。即便是被告未能依约缴纳租金未构成不可抗力，本案也应适用情势变更原则，若认定原告与被告在疫情期间继续履行合同，对被告显失公平。被告于2018年11月2日向原告支付2018年至2019年暖气费6237元，但之后据被告了解，当年因供暖温度不够，统一降低了该片区的暖气费收费标准，原告当时交暖气费仅为2557.5元，该差额部分3679.5元原告应依法向被告返还。2019年10月12日，被告租住地区统一更换水表，被告经与原告协商无果，故花去524元更换、安装水表，该费用应当由原告向被告返还。综上，被告与原告签订的房屋租赁合同早已解除，且不拖欠原告任何租金，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋销售协议、房屋租赁合同、装修费用明细单、合同违约告知函、快递凭证；未恢复原状的照片8页；拖欠物业费证明、微信聊天记录、微信转账记录、缴纳暖气费票据，更换安装水电票据4张。等证据予以佐证。本院认定事实如下：2018年3月30日，原、被告双方经协商，签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方：张某，乙方：何某。经双方协商本着互惠互利的原则甲方将嘉禾小区门面房租给乙方使用，双方协议如下：1、甲方提供一楼门面房屋壹间、二楼叁间给乙方使用。2、租房期限为叁年。（2018年4月1日至2021年3月31日），叁年合计金额为贰拾柒万元整。第一期承租费为玖万元整，乙方于2018年3月30日前交清；第二期承租费为玖万元，乙方于2019年2月1日前交清；第三期承租费为玖万元，乙方于2020年2月1日前交清。3、缴款方式：乙方给甲方一次性交清第一期承租费，以后的承租费提前2个月交清，预期不交者，甲方有权将房屋收回终止合同，因此造成的损失由乙方承担。4、承租期间，双方要终止合同需提前两个月告知对方。5、乙方在使用过程中不能私自转让。6、乙方使用的水费、电费，物业费、取暖费，房屋使用税由乙方承担。7、乙方在使用过程中甲方无权干涉，但乙方要遵法守纪，照章经营，如出现意外，乙方自行处理。任何损失与甲方无关。8、双方共同遵守本合同，如有一方违约罚款壹万元整。甲方收取乙方保证金壹万元整。双方终止合同时退还乙方。9、承租期满后续租优先权是乙方。10、税、工商管理费乙方自理。甲方不提供任何手续给乙方使用。11、取暖费甲方根据市场价格向乙方收费。12、本协议一式两份，双方各执一份，如有争议到当地法院诉讼。甲方：张某（签字），乙方：何某（签字），2018年3月30日。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告于当日向原告缴纳了第一期租赁费8万元，并缴纳保证金1万元，之后被告将该房屋装修后用于经营“多吉龙虾”。经营期间，被告缴纳清了第二期租赁费，将物业管理费支付至2020年4月1日，并向原告缴纳暖气费6237元。之后被告再未向原告缴纳房租费，亦未向原告腾退房屋，原告遂诉至法院。另查明，原告向被告收取暖气费6237元，实际向热力公司缴纳暖气费为2557.5元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行。被告使用原告的房屋，却未按照约定向原告支付清租赁费用，其行为明显违约，故对原告请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。审理中，被告提出因疫情影响应当减免房租，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据全国新冠肺炎疫情确诊趋势，2020年1月底至2020年3月底为疫情高发期，此期间租赁费应当为房租减免期间，减免后则被告应当自2020年6月1日起开始支付租赁费至实际交还房屋之日。被告提出其实际已经向原告交付过房屋钥匙，原告虽没有接收钥匙，但应当按照其交付钥匙之日起视为交还腾退房屋之日。根据双方在租赁合同中的约定，被告在交付房屋时应当恢复原状后交付，但被告在未拆除门头恢复原状时交付房屋，原告有权拒绝，故对于原告要求被告恢复原状后交还房屋的主张，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业管理费的请求，审理中，对于被告欠付物业费的事实被告认可，但原告并未向法庭提交其已实际向物业管理公司缴纳清物业费的证据，物业管理公司仅出具了欠费证明，但物业公司作为权利的主张方并未委托原告代为主张，在物业公司未行使其权利之前，原告不能代为主张，原告可在取得追偿权之后再向被告主张。关于原告要求被告支付恢复房屋原状费用12280元，因无证据证实恢复原状具体所需费用数额，且被告在恢复原状后交付房屋期间需向原告支付房屋租赁费，原告要求被告再支付恢复房屋原状的费用无事实依据，故对原告该项请求本院不予支持。关于原告主张由被告承担违约金3500元的诉讼请求，双方在合同第八条中明确约定如有一方违约罚款壹万元的约定，现原告主张3500元违约金并未超出双方约定，故对原告该项请求本院予以支持。关于被告提出由原告向其退还保证金的请求，因双方在合同中明确约定合同终止时退还，故对被告该请求本院予以支持。关于被告主张其在向原告缴纳供暖费用时多缴纳3679.5元的事实，根据，庆阳市西峰区供热公司出具的收费收据显示，被告该主张属实，该费用应当在被告向原告缴纳房屋租赁费时予以扣减。关于被告主张的更换水表费用524元，因双方在合同中并未约定，故对被告该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告何某于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告何某拆除所租赁房屋门头恢复原状后向原告腾退所租赁的嘉禾小区一楼门面房一间、二楼门面房三间。三、被告何某按照每年9万元租赁费的标准向原告支付2020年6月1日起至实际腾退交还房屋之日止的房屋占用费（支付时扣除何某向张某多缴纳的暖气费3679.5元）四、原告张某返还被告何某保证金1万元。五、被告何某支付原告张某违约金3500元。六、驳回原告张某的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1613元，由被告何某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 张宗和人民陪审员 刘金梅人民陪审员 赵志荣二〇二一年三月十五日书记员 任京旭