四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第577号上诉人（原审被告、反诉原告）陈在秀，住达川区。委托代理人曹世雄，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）李长胜，住达川区，系陈在秀之夫。委托代理人曹世雄，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）李文斌，住达川区，系陈在秀之子。委托代理人曹世雄，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）蒋官明，住达川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）宋洪亮（曾用名：宋泓亮），住达川区。委托代理人（特别授权）杜国福，住达川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）王书连，住达川区。委托代理人杜国福，住达川区。原审第三人夏学权，住达川区。原审第三人杨椒元，住达川区。委托代理人杨交碧，住达川区，系杨椒元之姐。上诉人陈在秀、李长胜、李文斌及蒋官明因与被上诉人宋洪亮、王书连、原审第三人夏学权、杨椒元确认合同无效纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院人民法院（2015）达达民初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈在秀、李长胜及其与李文斌的委托代理人曹世雄，上诉人蒋官明，被上诉人宋洪亮、王书连的委托代理人杜国福，原审第三人夏学权，原审第三人杨椒元的委托代理人杨交碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2000年3月18日陈在秀、李长胜、李文斌（甲方）与宋洪亮、王书连（乙方）签订《联建房屋合同》，双方约定：“鉴于甲方现有住房年久破烂、潮湿，无法居住，经甲乙双方反复协商议定，甲方自愿将原有旧房交由乙方拆除后修建房屋，双方特订立合同如下：一、建房条件和手续办理：1、甲方现有一幢一楼一底砖木破旧房屋，占地面积平方米，交乙方拆除后，其原有宅基和至华川厂家属院围墙4米的空坝属乙方修建房屋的用地范围。2、甲方必须提供房屋所有权证（施工证、规划许可证、土地使用权证及与房屋相关的一切手续）给乙方，由乙方负责办理和完善新建房屋的建房手续，甲方必须协助乙方办理，乙方不得将建房手续转让、抵押或出售，同时必须保存好建房手续原件。3、甲方以一楼一底占地面积109.55平方米，作为联建房资的条件。二、房屋分配：1、甲方享有原基础上共计200平���米住房，悬差2个平方内互相不补差，如多余平方按每平方280元计算。甲方的房屋楼层以从下往上或从上往下数依次选房，不准跳选楼层。2、甲方所分配房屋的土地使用权证、房屋的有权证由乙方办理，费用由乙方承担。……”同日，陈在秀、李文斌（甲方）与宋洪亮、王书连（乙方）签订《补充协议》，双方约定：“经甲、乙双方多次协商，甲方在原合同200平方米外优惠40平方米，按200元计算，如超出40平方米按280元补”。2001年11月21日宋洪亮给李长胜出据一张欠条：“今欠到李长胜现金5000元，大写伍仟元整，定于2002年6月30日付清。”2002年3月16日，李长胜（甲方）与宋洪亮（乙方）签订《还房补充协议》，双方约定：“一、乙方给甲方的门市位于李长胜与苏之春之间苏金春后面的第一个门市，作为甲方李长胜赔偿房屋。二、甲乙双方不得反悔，若一方反悔任何一条，赔偿违约金40000元（肆万元正）。三、产权证、土地证等一切证件由乙方办理，甲方不承担任何费用。四、产权证与购房户一起办理。五、房屋修到四楼甲方自己装门。六、此协议一式二份，甲乙双方各执一份。”同时，宋洪亮又以担保人身份在补充协议书下方写有：“办理房产证时间不能超过2003年3月19日，如果超过时间，乙方拿苏金春1单元6楼1号宋洪亮房子作抵押”。同年3月19日宋洪亮给李长胜写有：“保证宋洪亮还李长胜门市卷闸门由宋洪亮负责安装。”同时查明，一、2000年12月23日，宋洪亮（甲方）与夏学权（乙方）签订《集资建房协议》，双方约定：甲方在达县南外新桥二组将旧房撤除改建，由于资金短缺，需集资共建，甲、乙双方经反复协商，达成如下集资建房协议，甲方将修建的3幢房2单元1楼4号门市面积13平方米，以单价620元／平方米，共8060元，出售给乙方，乙方交清房款后，产权属乙方所有，房产手续由甲方负责办理，费用由乙方负责。2011年3月3日达县人民政府给夏学权、王益英办理《国有土地使用权证》［达国用（2011）第01495号］，达县房屋管理局给夏学权、王益英办理了《房屋所有权证》［达房权证南外字第A0498**号，该房产证载明：4号门市面积19.20平方米。二、2000年7月16日，宋洪亮（甲方）与蒋官明（乙方）签订《集资建房合同》，双方约定：甲方在达县南外新桥二组将旧房撤除改建，由于资金短缺，需集资共建，甲、乙双方反复协商，达成如下购房协议：“第一条甲方修建的楼房中，乙方需3幢2单元1楼5、6号门市，面积73平方米，单价550元／平方米，共计40150元，付给甲方。……。第四条：乙方款交清后，产权属乙方所有，房产手续由甲方���责办理，费用由乙方负责。……”同日，宋洪亮收到蒋官明购房款40150元，并出据收条，后经测量：该5号门市，面积49.16平方米；6号门市面积27.22平方米。5、6号门市的价款计40150元÷（49.16平方米＋27.22平方米）=525.66元／平方米，即5号门市价值为49.16平方米×525.66元／平方米=25841.44元。三、2001年8月8日宋洪亮（甲方）与杨交元（乙方）签订《集资建房合同》，双方约定：“甲方在达县南外新桥二组将旧房撤除改建，由于资金短缺，需集资共建，甲、乙双方反复协商，达成如下购房协议，第一条，甲方修建的楼房中，乙方需1单元1楼2号、5单元1楼1号，面积30平方米，单价1200元／平方米，共计36000元，付给甲方……。第四条：乙方款交清后，产权属乙方所有，房产手续由甲方负责办理，费用乙方负责。……”同日，宋洪亮收到杨��元购房款36000元，并出具收条。该合同中，5单元1楼1号（面积：12.37平方米）与宋洪亮、李长胜所签的《还房补充协议》中所指的“位于李长胜与苏金春之间，苏金春后面第一个门市”，属同一个门市，即本案争议的4幢17号门市。另查明，2009年4月3日，达县房屋建筑工程遗留问题处理领导小组作出《关于对达县南外镇新桥二组李文国等十四户住宅、门市遗留问题的处理意见》［达房遗办（2009）处字第6号］：“达县南外镇新桥二组李文国等十四户：根据你们2005年4月4日申请，现对该住宅、门市遗留问题提出如下处理意见：一、工程建基本情况：该工程地址位于达县南外镇新桥二组华川农贸市场旁，于2000年初动工修建……于2000年12月竣工，现已使用8年。二、建设手续办理情况：2007年9月10日，达县规划和建设局补发《选址意见书》、《建设用地规划许可证》［编号：达建规2007-25号］。三、相关手续办理情况：1、2007年11月23日，达县国土资源局经达县人民政府审批，同意李文国等14户的《达县个人建设划拨国有土地申报表》；2008年10月7日，达县公安消防大队签发《关于达县新桥二组李文国、苏金春等联建户建筑工程遗留问题的处理意见》（编号：2008-43号，2008年4月17日，达县房屋安全鉴定办公室签发《关于达县南外镇新桥二组李文国等户联建房的安全性鉴定报告》［编号：达房鉴字（2008）75号］。鉴定该房屋为A级房屋。四、处理意见：1、由于该工程拖欠市政配套费134769元，工程负责人宋洪亮及住户均无力承担费用，根据达县人民政府办公室《关于南外镇新桥村二组李文国、苏金春等联建户市政配套费的批复》［达府办函（2009）4号］，批复如下：（1）市政配套费不能免。（2）达县规划和建设局按遗留问题进行���理，对购房户依法先予办理相关证件。（3）由县公安局对承建人宋洪亮立案调查。……”根据该文件，达县政府、房管局给夏学权、王益英夫妇办理了达县南外镇新桥村二组（陈家巷）3幢房2单元1楼4号门市的土地证和房产证；给陈在秀办理了达县南外镇新桥组（陈家巷）3幢房2单元5楼1号住房的房产证（面积：95.64平方米，房产证号：达房权证南外字第0503**号）；给李文斌办理了达县南外镇新桥村二组（陈家巷）3幢2单元7楼1号住房的房产证（面积95.64平方米，房产证号：达房权证南外字第0503**号）。后因陈在秀、李长胜以该4、5、6、17号门市有争议为由，向达县房产管局申请要求停止办理房产证，于是，该局停止了给蒋官明、杨交元办理房产证。还查明，一、2011年4月9日，陈在秀、李长胜、李文斌以房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案在本院起诉宋洪亮、王书连（2011）达达民初字第1147号，其在起诉状上的诉讼请求中，陈在秀、李长胜、李文斌、要求宋洪亮、王书连履行办理位于达县南外镇新桥村二组（陈家巷）联建房3幢2单元1楼4号、5号、6号三间门市及4幢后面17号门市共四个门市的房屋产权的办证义务；二、在本案的反诉中，陈在秀、李长胜、李文斌也称该争议房为门市；三、达县房管局对争议涉及的陈家巷联建房3幢、4幢房第一层均确认为门市。原审法院认为，本案争议的交点是2000年3月18日，陈在秀、李文斌与宋洪亮、王书连签订的《补充协议》和2002年3月16日李长胜与宋洪亮签订的《还房补充协议》是否有效。一、2000年3月18日，陈在秀、李长胜、李文斌与宋洪亮、王书连签订的《联建房屋合同》有效，该合同没有争议，双方已实际履行。二、2000年3月18日陈在秀、李文斌与宋洪亮、王书连签订的《补充协议》有效。协议约定：“经甲、乙双方协商，甲方在原合同200平方米外优惠40平方米，按200元计算，如果超出40平方米按280元补”。按照该约定解释为“优惠40平方米指的一间40平方米的门市，如果这一间门市内面积超出40平方米的部分，超出部分应按280元／平方米计算。该《补充协议》的约定优惠40平方米门市一间，按200元／平方米计算，如果该门市面积超出40平方米的部分，按280元／平方米计算，从本案争议3幢2单元1楼4、5、6号三间门市的面积来看，4号为19.20平方米、5号为49.16平方米、6号为27.22平方米。5号门市与《补充协议》的部分相符，应确认给陈在秀、李长胜、李文斌所有为宜。陈在秀、李长胜、李文斌任意扩大“超出40平方米”的范围，将4号、6号门市也作为超出面积的部分，超越了门市界线，不符合交易习惯，其扩大部分不受法律保护。根据公平原则，4号门市已由房管部门给夏学权办理了房屋产权证书，该门市应归购买人夏学权所有，根据公平原则，6号门市应归购买人蒋官明所有，因原告不能按照约定向蒋官明交付5号门市，理应退还其购房款25841.44元，蒋官明不追究原告的违约责任，原审法院予以认可。由于宋洪亮未按合同履行交付5号门市给被告方，应按双方于2000年3月18日签订的《联建房屋合同》约定承担违约金10000元，陈在秀、李长胜、李文斌也应按2000年3月18日签订的《补充协议》享有5号门市49.16平方米支付宋洪亮房屋补差款10564.80元，再扣除宋洪亮应支付陈在秀、李长胜、李文斌违约金10000元后，宋洪亮只应收取房款564.80元。三、2001年8月8日宋洪亮与杨交元签订的《集资建房合同》已将争议的4幢17号门市出售给了杨交元。2002年3月16日，李长胜又与宋洪亮签订的《还房补充协议》，该协议是赔偿李长胜���房屋（其中住房200平方米已得到履行），事过两年后，李长胜还要求宋洪亮对拆迁再次赔偿，不合常理，从协议的内容看，双方签订的还房补充协议是在原补充协议基础上的继续任意扩大，不应受法律保护，因此，该协议所指的门市（李长胜与苏金春之间苏金春后面第一个门市）即4幢17号门市，根据公平协议应归购买人杨交元所有。根据原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条和第六十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宋洪亮、王书连与被告（反诉原告陈在秀、李长胜、李文斌鉴于2000年3月18日签订的《联建房屋合同》有效；二、原告（反诉被告）宋洪亮、王书连与被告（反诉原告）陈在秀、李长胜、李文斌于2000年3月18日签订的《补充协议》有效，位于达川区南外新桥村2组（陈家巷）3幢2单元1楼5号门市（面积49.16平方��），归陈在秀、李长胜、李文斌所有。位于达川区南外新桥村2组（陈家巷）3幢2单元1楼4号门市（面积19.20平方米）归第三人夏学权所有，6号门市（面积27.22平方米）归第三人蒋官明所有，由宋洪亮返还第三人蒋官明购房款25841.44元，并从2007年7月16日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算利息至款付清日止；三、位于达川区南外新桥村2组（陈家巷）4幢17号门市（即李长胜与苏金春之间苏金春后面第一门市），面积12.37平方米，归杨交元所有；四、驳回宋洪亮、王书连的其他诉讼请求；驳回反诉原告陈在秀、李长胜、李文斌的其他诉讼请求。案件受理费11200元，由原告（反诉被告）宋洪亮负担，反诉案件受理费4300元，由被告（反诉原告）陈在秀、李长胜、李文斌负担。宣判后，陈在秀、李长胜、李文斌和蒋官明不服，向本院提起上诉。陈在秀、李长胜、李文斌的���诉理由是，上诉人与被上诉人宋洪亮、王书连2000年3月18日签订的《联建房屋合同》及《补充协议》合法有效，上诉人从2001年5月起就对诉争的达川区南外新桥村2组（陈家巷）3幢2单元1楼4、5、6号门市实际占有和使用，诉争门市应属上诉人所有；自己与宋洪亮、王书连系拆迁安置补偿合同关系，被上诉人宋洪亮、王书连与蒋官明、夏学权、杨椒元签订《购房合同》，形成买卖合同关系，且该买卖合同属无效合同，自己应优先取得房屋，蒋官明、夏学权、杨椒元应向房屋出卖人宋洪亮、王书连主张赔偿。请求撤销原判，改判达川区南外新桥村2组（陈家巷）3幢2单元1楼4、5、6号门市均归上诉人所有，由被上诉人宋洪亮、王书连为上诉人办理上述门市的产权证书，并由被上诉人承担诉讼费用。蒋官明的上诉理由是，自己与宋洪亮签订的集资建房合同是双方真实意思表示���合法有效。房款已全部交清，约定面积为73平方米，原判只判给上诉人27.22平方米显失公平。陈在秀、李长胜、李文斌威胁宋洪亮与其签订的补充协议，并未明确是门市，其强占上诉人购买的门市，应属无效。请求撤销原判第二条，改判达川区南外新桥村2组（陈家巷）3幢2单元1楼5、6号门市归上诉人所有，并由被上诉人承担诉讼费用。二审查明，2000年12月23日，宋洪亮（甲方）与夏学权（乙方）签订的《集资建房协议》中约定：……甲方将修建的3幢房2单元1楼3号门市面积13平方米，以单价620元／平方米，共8060元，出售给乙方……。2010年10月1日，为办理房屋产权手续，李大兴、王典茂、苏金春受宋洪亮和全体业主的委托，作为甲方与夏学权作为乙方，重新签订《房屋买卖合同》，载明乙方夏学权于2000年12月22日，在房屋承建商宋洪亮在达县南外镇新桥二组（陈家巷）与王进军等十四户联建房够得三幢二单元一楼四号门市一间。李大兴、王典茂、苏金春于2011年5月20日对门市序号变化作出了书面说明，称原尹正湘的住房未编号，后将其一同进行的编号。因此2000年12月23日的《集资建房协议》中的3号门市即现4号门市。二审庭审中，各方当事人对门市序号变化均无异议。2000年7月16日，宋洪亮（甲方）与蒋官明（乙方）签订的《集资建房合同》约定：……甲方修建的楼房中，乙方需3幢2单元1楼5、6号门市，面积73平方米，单价550元／平方米，共计40150元，付给甲方……。对该协议中门市载明为5、6号与2000年12月23日，宋洪亮与夏学权签订的《集资建房协议》中门市序号不连贯，蒋官明称，自己门市购买在前，当时是按照门市个数依次数的号码。对此，宋洪亮一方予以认可。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，2000年3月18日，陈在秀、李长胜、李文斌与宋洪亮、王书连签订的《联建房屋合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方没有争议，且已实际履行。2000年3月18日，陈在秀、李文斌与宋洪亮、王书连签订的《补充协议》和2002年3月16日李长胜与宋洪亮签订的《还房补充协议》，均是双方真实意思表示，应属合法有效。从该两份协议内容看，可以明确宋洪亮、王书连应安置给陈在秀、李长胜、李文斌门市一间，优惠面积为40平方米，按200元／平方米计算，如果该门市面积超出40平方米的部分，按280元／平方米计算。原判根据本案争议的3幢2单元1楼4、5、6号以及4幢17号四间门市的面积（4号为19.20平方米、5号为49.16平方米、6号为27.22平方米、17号为12.37平方米），认定5号门市与《补充协议》的约定相符，并确认给陈在秀、李长胜、李文斌所有��无不当。陈在秀、李长胜、李文斌任意扩大“超出40平方米”的范围，将4号、6号门市也作为超出面积的部分，超越了门市界线，不符合交易习惯，也与《补充协议》和《还房补充协议》约定安置门市一间相违背，其主张依法不能成立。被上诉人宋洪亮、王书连与蒋官明、夏学权、杨椒元签订的《集资建房合同》，名为集资建房，实为房屋买卖合同，均系各方当事人真实意思表示，且已实际交清购房款，该三份合同应属合法有效。但由于宋洪亮、王书连将蒋官明所购买的5号门市已安置给了陈在秀、李长胜、李文斌，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原判将5号门市确认给陈在秀、李长胜、李文斌所有正确。综上，上诉人陈在秀、李长胜、李文斌上诉认为应将4、5、6号门市均判归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。蒋官明上诉称陈在秀、李长胜、李文斌威胁宋洪亮与其签订的补充协议，应属无效，但未提供证据证明该协议是在胁迫下签订，其上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈在秀、李长胜、李文斌负担3500元，由上诉人蒋官明负担800元。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 郭 力审判员 彭 军二〇一五年���月一日书记员 杜琼瑶