广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23094号原告：陈晓伦，男，1969年1月29日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：潘镇梁,广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉豪,广东君直律师事务所律师。被告：钟球芳，女，1955年11月5日出生，香港特别行政区居民，A）。原告陈晓伦与被告钟球芳共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告委托诉讼代理人潘镇梁、郭嘉豪到庭参加诉讼，被告经公告送达，期限届满后没有到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告钟球芳承担并向原告支付广州市越秀区恤孤院三横路8号房屋的危房加固维修费人民币1388220.295元（如无特别说明，本判决中币种均为人民币）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告是广州市越秀区恤孤院三横路8号房屋的共有人，各占二分之一产权。该房屋经安全鉴定被评定为“严重损坏房”，如不及时进行维修加固将严重影响房屋使用安全。由于被告并非内地居民，原告不断尝试联系但无法取得联系。2018年2月1日，原告与广州新盈商务服务有限公司（以下简称新盈公司）签订《恤孤院三横路8号房屋维修加固暨装饰装修工程施工合同》，约定由新盈公司对涉案房屋进行维修加固及装修，工程结算费用共计2776440.59元，原告支付了全部工程费用后新盈公司出具了结清证明及发票。被告作为房屋共有人应当按照产权份额向原告支付二分之一的加固维修费用，遂诉至法院。被告未答辩，亦无提交证据。经审理查明：位于广州市越秀区恤孤院三横路8号房屋的产权人为原告及被告，共有情况为按份共有，两人各占二分之一产权份额。其中原告于2012年11月26日通过赠与方式取得产权。广州市城示房屋安全鉴定有限公司于2012年9月27日出具编号为城示鉴字[2012]0369号《房屋安全鉴定报告》，对涉案房屋安全性进行鉴定，主要检查情况综述载明承重砖墙批荡层有风化、开裂、剥落等损坏，钢筋混凝土楼板底局部有开裂损坏，天面刚性防水层爆裂，使二层天花板底出现渗漏水渍，影响房屋使用，鉴定结论为评定该房屋的装饰部分为“严重损坏房”，应尽快对该房屋损坏部位进行维修加固处理，以保证房屋的使用安全。原告与新盈公司于2018年2月1日签订《恤孤院三横路8号房屋维修加固暨装饰装修工程施工合同》，约定由新盈公司承包恤孤院三横路8号房屋维修加固暨装饰装修工程，开工日期为2018年2月5日，竣工日期为2019年2月4日，工程造价为2697641.75元（详见报价单）等。所附报价单（预算）载明项目包括拆除工程、结构加固、原有建筑补漏、花园、室内、门窗、电气、卫浴、其他等。新盈公司于2019年3月1日出具的报价单（结算）载明含税合计2776440.59元，已付40万元，余款2376440.59元等。其中结构加固20万元、原有建筑补漏10万元。原告提交的其名下银行账户明细对账单及网上银行电子回单显示原告自2019年4月4日至2019年4月11日期间分八次共向新盈公司转账2376440.59元。新盈公司出具《工程款结清证明》，载明已收齐恤孤院三横路8号房屋维修加固暨装饰装修工程的所有工程款。新盈公司于2019年4月2日向原告开具28份增值税发票，均载明为工程服务费，总金额为2776440.59元。经原告委托，广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年1月20日就恤孤院三横路8号装修加固工程作出编号为穗衡房评字[2020]第010059号《估价报告书》，载明以2019年3月1日为价值时点，装饰项目包括花园、室内、门窗、电气、给排水等工程市场价值不含税合计834936元；维修加固项目包括拆除工程、结构加固、原有建筑补漏、外墙干挂石材、外墙喷涂真石漆、铝合金窗、其他零星维修、脚手架、施工围蔽、成品保护费、清洁费、建筑垃圾外运等工程市场价值不含税合计570064元；9%税金126450元；管理费（4%）61258元；装修利息（6个月）19909元，总计1612616元。广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司就此收取了18000元评估费用。另，新盈公司是成立于2018年2月1日的有限责任公司，登记营业范围不包括建筑及装饰工程施工。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港共有纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条及第三十七条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，鉴于本案讼争的不动产位于我国内地，故应适用我国内地法律作为准据法。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，原告主张的涉案房屋维修加固费用的发生在民法典施行前，故应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”，第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”之规定，鉴于原被告各占涉案房屋二分之一产权份额，在双方无约定的情况下，原告对涉案房屋进行装饰装修等重大修缮行为应经被告同意，未经被告同意所产生的修缮费用不得要求被告按照产权份额负担；但为防止共有房屋的灭失、毁损而进行的维修加固系属保存管理行为，任一共有人均有权利及义务进行，所产生的费用应由原被告按产权份额负担。原告就装饰装修以及维修加固工程费用的支出提交了施工合同、报价单、支付凭证等证据，但施工方新盈公司系签订施工合同当日才成立的公司，经营范围亦不包含建筑装饰施工，且原告提交的评估报告书所载工程市场价值估价远低于施工合同定价，故本院对原告依据施工合同及结算报价单主张施工费用不予采信。但鉴于原告确实对涉案房屋进行维修加固等施工，在无其他证据证实施工费用的情况下，本院依据原告提交的评估报告予以确定。如前所述，原告有权要求被告承担的施工费用应仅限于为防止共有房屋的灭失、毁损而进行的维修加固等行为，具体至评估报告各项目中应为结构加固以及原有建筑补漏两部分，按照评估报告所载含税价格为256477元，被告应按所占二分之一产权份额的比例向原告支付128238.5元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告钟球芳应于本判决书发生法律效力之日起十五日内，支付房屋维修加固费用128238.5元给原告陈晓伦；二、驳回原告陈晓伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17294元，由原告陈晓伦负担15697元，被告钟球芳负担1597元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  何洁玉人民陪审员  曲怡倩二〇二一年三月十九日法官 助理  蔡泳书书 记 员  李 锐