上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1527号上诉人（原审原告）陈万兴。委托代理人丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海农村商业银行股份有限公司金山支行。法定代表人阮鸣杰，行长。委托代理人徐廷廷，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海金久物流仓储有限公司。法定代表人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人陈万兴因案外人执行异议之诉一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2006年9月4日（以下均为设定日期），上海金久物流仓储有限公司（以下简称金久物流公司）向上海农村商业银行股份有限公司金山支行（以下简称农商行金山支行）借款人民币（以下币种相同）2，800万元，并以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢在建工程及土地设立抵押，贷款期限自2006年9月4日至2010年1月25日；2007年7月26日，上海市金山区亭枫公路＊＊＊号房产取得上海市房地产权证，产权证号为沪房地金字（2007）第006375号，当日，农商行金山支行与金久物流公司就将在建工程抵押注销，更改为持证抵押，抵押期限自2006年9月4日至2010年1月25日，该抵押登记于2010年2月5日注销；2008年1月16日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押630万元，该抵押登记于2008年7月24日注销；2009年1月21日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押600万元，该抵押登记于2010年2月5日注销；2010年1月20日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押950万元，该抵押登记于2011年2月16日注销；2011年1月4日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记于2012年1月21日注销；2011年9月15日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年6月26日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年7月18日，金久物流公司五次以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押5，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年9月7日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押2，000万元，该抵押登记至今未注销。诉讼中，陈万兴提供了其与金久物流公司于2007年5月9日签订的《房屋租赁协议》，约定金久物流公司将亭枫公路＊＊＊号3幢158号出租给陈万兴，总面积33平方米，月租金380元，租期自2007年5月9日至2017年5月8日，租金每季度一付。另外提供了2011年2月8日［二审注：应更正为2010年4月7日］陈万兴与金久物流公司签订的《租赁合同》，约定金久物流公司将亭枫公路＊＊＊号钢材现货市场3号楼58号两间面积为100平方米左右的用房出租给陈万兴经营使用，年租金3万元，租期自2010年4月7日至2022年4月7日，十二年一次性缴纳30万元租金。还提供了2012年3月7日陈万兴与金久物流公司签订的《抵债租赁协议》，约定金久物流公司将金山区亭枫公路＊＊＊号土地证上所标的宗地面积约11，352平方米包括现有道路及A、B、C、D场地及行车四部租赁给陈万兴使用，租赁期限自2012年6月15日至2032年6月15日，20年租赁费1，150万元，用以抵扣金久物流公司拖欠陈万兴的欠款。租赁期间，陈万兴支付了相应的水、电费。原审又查明，2012年9月26日，农商行金山支行向原审法院提起诉讼［二审注：（2012）金民二（商）初字第1292号］，请求上海锦X金属材料有限公司、金久物流公司、上海添X实业有限公司、张XX、＊＊＊归还贷款1，000万元本金及利息，法院于2013年4月9日作出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海锦X金属材料有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金＊＊＊8”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路＊＊＊号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币1，000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。2014年，农商行金山支行又分别向法院提起（2014）金民二（商）初字第755号、（2014）金民二（商）初字第757号、（2014）金民二（商）初字第758号、（2014）金民二（商）初字第770号、（2014）金民二（商）初字第771号、（2014）金民二（商）初字第772号、（2014）金民二（商）初字第773号诉讼，共请求上海添X实业有限公司、上海峰X实业有限公司、上海X朝物资有限公司、上海九X物资有限公司、上海凯X物资有限公司、上海昆X实业有限公司、上海X久实业有限公司、金久物流公司等归还贷款7，000万元本金及利息，法院于2014年12月16日对前述七起案件做出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海添X实业有限公司、上海峰X实业有限公司、上海X朝物资有限公司、上海九X物资有限公司、上海凯X物资有限公司、上海昆X实业有限公司、上海X久实业有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金＊＊＊9”、“金＊＊＊4”、“金＊＊＊8”、“金＊＊＊6”、“金＊＊＊1”、“金＊＊＊2”、“金＊＊＊3”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路＊＊＊号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款各在人民币1，000万元（共计7，000万元）范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。判决生效后，农商行金山支行向法院申请拍卖金山区亭枫公路＊＊＊号房地产，法院在拍卖过程中，陈万兴向法院提出案外人执行异议［二审注：（2014）金执异字第3号］，法院依法驳回陈万兴的执行异议，陈万兴不服，遂向原审法院提起诉讼。陈万兴诉称，2007年5月9日、2010年4月7日，陈万兴分别与金久物流公司就亭枫公路＊＊＊号房产中的不同部分（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租期分别为十年、二十年。嗣后，陈万兴以涉案房屋为公司注册经营地址向工商部门办理工商注册登记，并在农商行金山支行处开立银行基本账户。《房屋租赁合同》签订后，陈万兴即入住、占有、使用租赁房屋至今。陈万兴认为，《房屋租赁合同》登记备案是房产管理部门行政行为，违反与否不影响民事权利设定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“占有”对于认定租赁权具有重要参照价值。本案中，陈万兴不仅与金久物流公司签订了书面租赁合同，而且实际占有、使用涉案房屋，陈万兴与金久物流公司间的租赁关系合法、有效，理应得到法律的保护。另外，涉案房屋的抵押权日为2011年9月19日，均在两份《房屋租赁合同》签订之后，故农商行金山支行对于涉案房屋上存有租赁关系这一事实是明知的。关于陈万兴未能提供连续支付租金凭证的问题，陈万兴认为，租赁权的成立与否标准有两个：一是双方就租赁物达成合同，体现为租赁合同；二是承租人占有使用租赁物，陈万兴未能按约、按期履行租金给付义务，金久物流公司并未以此追究陈万兴的违约责任，只能视为对自己合法权利的处分，不能以此来否定合法的租赁关系。故，陈万兴作为承租人，其应当享有对抗抵押权人农商行金山支行的权利，租赁情况应在拍卖中予以披露。综上，陈万兴认为（2014）金执异字第3号案件执行中，存在故意隐瞒拍卖物存在租赁权，且租赁权在抵押权之前的事实，侵害了陈万兴的在先租赁权和优先购买权，将导致涉案房屋拍卖后，陈万兴租赁权无法得到保障。故，陈万兴向金山法院执行庭提出执行异议，遭裁定驳回，向上海市第一中级人民法院申请复议，上海市第一中级人民法院裁定撤销原裁定，发回重新审查，金山法院再次裁定驳回陈万兴的诉请。陈万兴对裁定内容不服，遂涉讼，请求判令：一、停止对（2014）金执异字第3号案件中涉案房产的执行；二、继续履行租赁合同至租赁期满；三、确认陈万兴对上述房产依法享有优先购买权，本案诉讼费由被告方承担。庭审中，陈万兴变更第一项诉讼请求为，请求拍卖亭枫公路＊＊＊号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现。农商行金山支行未作书面答辩，庭审中辩称，关于第一项诉请，（2014）金执异字第3号案件是农商行金山支行依法申请执行的，陈万兴要求停止执行没有事实及法律依据；关于第二项诉请，租赁合同当事人是陈万兴与金久物流公司，在本案中进行诉讼是不合适的；关于第三项诉请，优先购买权的前提条件是租赁权，本案不应认定，退一步而言，即便存在租赁事实，金久物流公司的抵押行为自2006年即设立，抵押权在先，租赁权不能对抗抵押权，故请求法院依法驳回陈万兴的全部诉请。金久物流公司未作书面答辩，庭审中辩称，同意陈万兴的诉请。另外，金久物流公司不反对陈万兴在本案中执行异议的诉请，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条，应列金久物流公司为本案第三人，而非本案被告。原审认为，本案的争议焦点有二：一是抵债租赁协议的性质如何认定？二是租赁和抵押的先后顺序如何认定？首先，抵债租赁协议是债的双方通过物的使用权的让渡来偿还债务的合意，是偿债方式的一种创新，是一般债权向租赁权的转化。抵债租赁协议虽然在形式上不违反相关法律法规，债权人也可依据协议占有使用相关物，但是债权人并不因此获得承租人享有的对抗买受人、抵押权人的权利。因为如果对其从保护承租人的意义上予以保护，其实质上是将其享有的一般债权优先于抵押物权予以保护，这显然违反了民事法律精神和原则。抵债租赁协议的债权人在无法通过物的使用权的让渡来实现其债权时，应向原债务人追偿。因此，本案中陈万兴应向金久物流公司主张其债权。其次，在租赁和抵押并存时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，租赁权对抗抵押权必须符合租赁权在抵押之前设立的要件。本案中，自2006年9月4日起至今，农商行金山支行向金久物流公司多次发放贷款，并就金山区亭枫公路＊＊＊号房地产设立多个抵押权，而设立的多个抵押权是否中断、是否具有连续性，原审认为，2006年9月4日设立在建房屋及土地抵押，2007年7月26日因在建工程取得上海市房地产权证而注销抵押并于当日更改为持证抵押，而其实际注销抵押登记日为2010年2月5日；而在2010年2月5日注销抵押登记之前，金久物流公司又先后多次进行余额抵押，其中2010年1月20日又以涉案房屋进行余额抵押950万元，而该抵押登记的注销日期是2011年2月16日；2011年1月4日，金久物流公司又以涉案房屋进行余额抵押1，000万元，注销日期为2012年1月21日，原审认为2012年1月21日之前的抵押未曾中断过，具有连续性；2011年9月15日之后，金久物流公司又进行多次余额抵押，贷款金额达9，000万元，该抵押至今未注销，综上原审认为，涉案房屋上设立的抵押自2006年9月4日起从未中断过，具有连续性；而陈万兴提供租赁合同的签订时间是2007年5月9日及2011年2月8日［二审注：应更正为2010年4月7日］，即使租赁权成立，原审认为金久物流公司与农商行金山支行的抵押也在前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。另外，陈万兴虽提出证据证明与金久物流公司签订租赁合同，但未能提供足够的证据证明其自租赁之日起连续支付租金至今。综上，陈万兴既未提供足够证据证明连续租赁的事实，其主张也缺乏法律依据，故陈万兴请求拍卖亭枫公路＊＊＊号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现以及继续履行租赁合同至租赁期满的诉讼请求，法院不予支持。关于优先购买权的问题，即便陈万兴与金久物流公司租赁关系是真实的，但金山区亭枫公路＊＊＊号系大产权物业，陈万兴承租的房屋仅仅是涉案房屋的一小部分面积，由于陈万兴承租的房屋没有独立产权证，无法分割，且涉案房屋中的承租人并非仅陈万兴一家（实际承租户达上百家），其要求在涉案房屋整体拍卖时享有优先购买权，不具有可操作性，也无法律上的依据，法院无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于二〇一五年四月二十四日作出判决：驳回陈万兴全部诉讼请求。本案诉讼费4，137元，由陈万兴负担。判决后，陈万兴不服，上诉于本院称：1、（2014）金执异字第3号一审和重审裁定金山区亭枫公路＊＊＊号房产抵押权成立时间是2011年9月19日，上诉人和被上诉人对认定的抵押权成立时间都未提出异议，上诉人是对该裁定中的其他裁定不服提起诉讼，一审法院违反程序，错误进行判决。2、一审认定金山区亭枫公路＊＊＊号房产存在连续抵押，混淆了主从合同关系，即本案中的从合同抵押权与不同的主合同主体关系，也并非双方争议的（2014）金执异字第3号的主合同执行案件。3、被上诉人农商行金山支行于2006年9月放贷给被上诉人金久物流公司，还款来源明确为金久物流公司的租金收入，退一步说，上诉人在租赁时已发生抵押，上诉人认为金久物流公司完全有能力经营好市场，还清贷款，风险在上诉人可控范围内。在上诉人租赁后，金久物流公司多次向第三人提供抵押，被上诉人农商行金山支行没有征求上诉人意见，故上诉人不应对租赁后发生的风险承担责任。4、本案有充分的证据表明租赁权成立于抵押权之前，上诉人提供的《回执》系承租人放弃租赁权对抗抵押权的声明，证明被上诉人农商行金山支行明知涉案金山区亭枫公路＊＊＊号房产存有大量的租赁权，故要求债务人即被上诉人金久物流公司向租赁户发放该《回执》，并要求相应的租赁户盖章确认，但一审法院未予采信。5、一审遗漏作为债务人的被执行人上海锦X金属材料有限公司作为当事人，且当事人金久物流公司的诉讼地位错误。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉请或发回重审。被上诉人农商行金山支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。被上诉人金久物流公司辩称，同意上诉人的上诉请求和意见。经本院审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人金久物流公司补充以下材料：上海新农钢材市场开业典礼签到名册和照片，证明2007年市场开业时，农商行金山支行、新农支行、朱泾支行等行长、工作人员参加了，也证明2006年9月4日的项目是用租金还贷的项目。上诉人代理人认为，对该证据的真实性没有与当事人核实无法发表意见，但认可被上诉人金久物流公司的证明目的。被上诉人农商行金山支行认为，该材料不属于二审中的新证据，也反映不出被上诉人金久物流公司所需的证明目的，钢材市场开业典礼与是否用租金还贷没有关联性。本院认为，关于优先购买权之争议。被上诉人金久物流公司系涉案金山区亭枫公路＊＊＊号房产的权利人，该房产包括了1、2、3、4幢房屋，上诉人仅承租了其中3幢158号，没有独立的产权证，且生效判决确定的被上诉人金久物流公司的责任是以2299号房产折价清偿，因此，在2299号房产整体拍卖时，不具备上诉人可行使优先购买权的条件。原审认为上诉人的请求不具有可操作性，也无法律上的依据，本院认同。关于拍卖亭枫公路＊＊＊号房产时，是否应当披露该房产的租赁信息，同时负担租赁权予以变现之争议。本案系案外人执行异议之诉，当事人的诉讼目的应当是排除对执行标的执行，但上诉人在原审审理中已变更了诉请，即撤销了要求排除对执行标的执行之诉请，因此，拍卖时是否应当披露该房产的租赁信息，同时负担租赁权予以变现，已非本案民事纠纷处理范围。关于能否继续履行租赁合同之争议，上诉人与被上诉人金久物流公司存在租赁关系，被上诉人金久物流公司与被上诉人农商行金山支行存在抵押关系。原审查明，两被上诉人之间的抵押关系发生于2006年始，之后，被上诉人金久物流公司多次以2299号房产余额抵押给被上诉人农商行金山支行，因该房产系大产权物业之故，原审认定2299号房产上设立的抵押没有中断过，本院亦认同。而上诉人提供的租赁合同分别于2007年、2010年签订，因此，根据相关法律规定，上诉人主张继续履行租赁合同，缺乏法律依据。关于原审程序问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。同时规定，当被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，而非应当、必须。本案上诉人在起诉时已将金久物流公司列为被告，所以原审列其为被告并无不当。而上诉人作为案外人提出异议之诉，针对的是申请执行人和与上诉人具有法律关系的被执行人，与其他被执行人无关。综上所述，原审法院的判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人陈万兴的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，137.80元，由上诉人陈万兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年九月一日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……