广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3765号上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿，董事长。委托代理人：林志东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：唐明华，住福建省泉州市丰泽区。上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）因与被上诉人唐明华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本��，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年4月26日，唐明华（乙方，认购方）与环博公司（甲方、出售方）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定乙方以总金额3948900元向甲方购买海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层341号房，房屋用途为展厅，层高为6米，建筑面积206.16平方米，套内建筑面积92.3平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积113.86平方米；付款方式为签约备案日起20日内支付739780元，30日内支付394890元，60日内支付814230元，65日内支付5万元，其余195万元办理银行按揭；甲方应当在2007年2月10日前将本合同（工程验收合格）标的物房屋交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日30日前通知乙方办理交接手续；乙方收到该通知后30日内会同甲方对房屋进行验收交接；双方进行验收交接时，甲方应���出示合同第十一条约定的交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；如甲方不出示上述证明文件及有关资料或不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意作如下处理，乙方收到交楼通知之日起30天内，视为乙方已接受房屋；甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等。该合同经广州市房地产交易中心预售登记。合同签订后，唐明华在合同约定的房屋交付期限之前向环博公司支付了1998900元房款，其余195万元向兴业银行广州天河北支行申请按揭贷款。该行于2007年3月30日将唐明华的195万元贷款直接发放到环博公司银行账户。2007年7月12日，环博公司向唐明华等业主发出《关于琶洲国际采购中心延期交楼的情况说明》，称其公司由于自身及客观经营的原因，无法按期交付楼宇，其公司将依法承担并支付相应的违约金。2008年，唐明华以环博公司一直未能交付房屋为由，向原审法院起诉，要求环博公司支付延期交房违约金。原审法院于2008年10月27日作出（2008）海民三初字第2973号民事判决书，判决：环博公司向唐明华支付从2007年2月11日起至环博公司将符合合同约定条件的房屋交付给唐明华之日止的逾期交楼的违约金（从2007年3月29日及之前的违约金每日按已付房款1998900元的万分之五计算，之后则每日按已付房款3948900元的万分之五计算，其中至本判决生效之日止的违约金由环博公司在本判决生效之日起10日内支付，之后的则按月支付，总额以不超过唐明华已付房款为限）。2015年1月12日，唐明华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、环博公司立即向唐明华交付位于广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层341号房屋；2、环博公司立即为唐明华办理诉争房屋的房产证；3、环博公司承担本案全部诉讼费用。环博公司曾分别于2009年9月13日、2012年5月18日、2013年3月5日向唐明华发出通知书，要求唐明华前来办理收楼手续。唐明华一审庭审中表示等其前去办理收楼手续时，发现商铺尚未通水、通电、空调不符合要求，尚不具备使用条件；而且，环博公司提出要先还清其代向银行归还的按揭贷款后，才能办理收楼手续，亦不接受唐明华提出的用逾期交楼违约金抵销欠款的建议，双方协商不了，导致至今仍未能收楼，因而提起本案诉讼。一审另查明，因唐明华没有向银行归还涉案房屋的按揭贷款，兴业银行股份有限公司广州天河北支行于2010年10月9日向法院起��，要求唐明华清偿债务，环博公司承担连带清偿责任。广州市天河区人民法院于2011年1月7日作出（2010）天法民二初字第2419号民事判决书，其中判决：唐明华向兴业银行股份有限公司广州天河北支行偿还借款本金1468742.53元及利息、罚息、复利；环博公司对唐明华的上述债务承担连带清偿责任……。上述判决生效后，环博公司因被法院执行扣划了款项以清偿上述2419号案债务，于2013年向广州市天河区人民法院起诉，要求唐明华归还该代偿款。广州市天河区人民法院于2014年5月28日作出（2013）穗天法民二初字第2438号民事判决书，其中判决：唐明华向环博公司偿还代垫款项1564052.47元。此外，因唐明华未向案外人黄金泰履行生效判决债务，原审法院于2012年6月7日作出（2012）穗海法执字第1699号民事裁定书，轮候查封了涉案的广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层341号（琶洲大道东6号341房）房屋。一审诉讼中，环博公司表示涉案商铺已符合交付条件，唐明华亦确认该房在2011年6月3日具备交付条件。原审法院认为：唐明华与环博公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。唐明华在签订合同后，已依约办理按揭贷款手续，将按揭贷款作为房款支付给了环博公司。之后，因为唐明华未能按期供款，导致被银行起诉，最终经法院判决需向银行归还贷款，环博公司同时承担连带清偿责任。基于该判决义务，环博公司被扣划了款项后，另行起诉要求唐明华归还代还款。唐明华虽然经法院判决，需向环博公司返还代垫款项1564052.47元，但所形成的是新的债权债务关系，不能据此否定唐明华已���环博公司付清了涉案商铺房款的事实。既然唐明华早已付清房款，依约环博公司本应在2007年2月10日前将符合工程验收合格条件的房屋交付给唐明华。环博公司虽然在庭审中提供多份通知书，证明其曾多次通知唐明华办理收楼手续，但又未能举证证明涉案商铺已具备交付条件。唐明华庭审中表示涉案商铺直至2011年6月3日才具备交付条件，据此，环博公司理应将符合工程验收合格条件的房屋交付给唐明华。由于合同约定“甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方”，故唐明华要求环博公司办理涉案房屋房产证的期限尚未届满，故唐明华的该项请求，不能支持。待条件具备后，唐明华可另循途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第���百三十五条的规定，于2015年6月5日作出如下判决：一、环博公司在本判决生效之日起10日内将符合合同约定条件的广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层341号房屋交付给唐明华；二、驳回唐明华的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由唐明华负担25元，由环博公司负担25元。判后，上诉人环博公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：唐明华不依约履行合同在先，其故意隐瞒自己不依约履行合同的事实而诉至法院要求环博公司依约履行交付“商品房”的义务，显属无理请求。本案是购房合同纠纷，纯属简单的买卖关系，买方依约支付应付款后才能取得商品房，总不可能支付部分的购房款就有权获得整体房屋的所有权。原审诉讼从唐明华提起诉讼到庭审结束时，唐明华均没有提供合法有效的证据，证明唐明华已经依合同约定履行了自己付款义务。唐明华在与环博公司签订《商品房买卖合同》(预售)后，未能按合同约定时间支付应付的购房款。更存在环博公司为其办妥银行按揭贷款后不供款的恶劣行为，继而导致环博公司被牵连垫款代偿还1564052.47元的事情发生。为此在原审中提供了法院的相关判决书为证。唐明华未付清应付购房款事实清楚。但原审法院却以“所形成的是新的债权债务关系，不能据此否定唐明华已向环博公司付清了涉案商铺房款的事实”等为由，支持了唐明华的不付清房款而强行要收取货物“商品房”的无理要求。原审这项判决显然对环博公司不公，不但未能解决双方纠纷，更会令双方纠纷扩大化或复杂化。事实上，依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可知，唐明华早已经以其行为证明其不履行购房合同。唐明华按揭贷款是由环博公司代为办理，唐明华不按���款合同约定供款就证实其不愿履行该贷款合同，其不履行贷款合同怎样完成付清购房款的责任。唐明华之前已经就双方合同履行问题向环博公司追究违约责任，环博公司不愿将问题复杂化而暂时未依约追究唐明华逾期付款的违约责任，环博公司已经是作出了很大的让步。现在如依此判决履行，环博公司的合法权益将进一步受损。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、案件受理费由唐明华承担。被上诉人唐明华经本院送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为：唐明华与环博公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。唐明华在签订合同后，已依约办理按揭贷款手续，将按揭贷款作为房款支付给了环博公司。唐明华的主要合同义务即付款行为已经履行完毕。后唐明华因未能按期供款，导致被银行起诉。原审法院生效判决（2010）天法民二初字第2419号民事判决唐明华向银行归还贷款，环博公司同时承担连带清偿责任。环博公司因该案被扣划了款项后，另行起诉要求唐明华归还代还款。（2013）穗天法民二初字第2438号民事判决已经判令唐明华需向环博公司返还代垫款项1564052.47元。原审法院据此认定唐明华与环博公司形成新的债权债务关系，不能否定唐明华已向环博公司付清了涉案商铺房款的事实，并判令环博公司向唐明华交付涉案房屋并无不当，本院予以维持。环博公司上诉主张唐明华并未向其支付涉案房屋房款并请求驳回唐明华的诉请与事实不符，环博公司该主张本院不予采纳。至于环博公司代唐明华向兴业银行支付的代垫款项1564052.47元，环博公司可通过向原审法院向唐明华申请执行（2013）穗天法民二初字第2438号案民事判决追讨该笔款项，本院不予处理。被上诉人唐明华经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，环博公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人环博公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月十二日书 记 员  陈 迪邝伟贤