陕西省略阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)略民初字第00308号原告黄秋生，男，1956年8月15日出生，汉族，住陕西省略阳县。原告周玉婷，女，1962年5月6日出生，汉族，住址同上，系原告黄秋生之妻。两原告委托代理人李灿明，陕西兴州律师事务所律师。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（简称中鼎公司）,住所地汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人候彦中,该公司执行董亊.委托代理人刘建峰，该公司法律顾问。被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司（简称中瑞公司）,住所地略阳县北街。法定代表人张中保，系该公司执行董事。委托代理人ＸＸ，男，汉族，1977年8月17日出生，住汉中市汉台区,该公司总经理。第三人张凤梅，女，汉族，1968年2月26日出生，住略阳县，个体工商户。委托代理人何双全，略阳县城关法律服务所法律工作者。原告黄秋生、周玉婷诉被告汉中市中鼎公司、略阳县中瑞公司、第三人张凤梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，汉中市中级人民法院于2015年1月14日发回重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周玉婷、黄秋生及其委托代理人李灿明、被告汉中市中鼎公司委托代理人刘建峰、被告略阳县中瑞公司委托代理人ＸＸ，第三人张凤梅及委托代理人何双全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秋生、周玉婷诉称：原告在略阳县电厂路有住宅一院。被告中鼎公司欲在电厂路拆迁后，改建商品房出售。为此，双方于2006年11月达成协议，协议约定：被告中鼎公司拆原告房屋后，给付原告不低于65平方米门面房两间；给付原告115平方米住房一套（三楼）。同时双方还约定，工期为一年左右，由被告方给付搬迁过渡费3600元，营业房停业补助6000元，如工期延长，按照延长时间给付搬迁过渡费和营业补助费。协议签订后，原告按约定搬离了老住宅并将房屋交给被告，但被告中鼎公司拆迁八年之久才将房屋修好准备交付原告，原告发现被告交付的房屋有以下几点不符合“协议”约定：（1）交付原告的第一间门面房内多出二根大柱子，另外房子被隔出一块，其使用价值降低。（2）交付原告的住宅，没有内门，墙壁没有粉，地面为粗沙地面，且房屋畸形，不符合一般住房条件。原告经与被告中瑞公司协商，被告答应把第三间门面调换给原告，但到2014年初，听说被告要把第三间门面卖掉，完全推翻了双方调换门面的约定。为此，原告诉请：1、要求二被告按照约定将原告的第一间门面调换为第三间门面；2、要求二被告给付违约金10万元；3、要求二被告给付2013年6月到被告实际交付房屋期间搬迁过渡费每年1.8万元；4、要求二被告按照合同约定给原告交付住房。被告中鼎公司当庭辩称：原告将我公司列为本案被告属于错列，请求我公司承担赔偿责任没有事实依据和法律依据,故请求法院驳回原告关于由我公司承担责任的诉讼请求。被告略阳县中瑞公司辩称：一、原告要求将第1号门面房调换为第3号门面房，无事实依据。二、我公司已按约定向原告交付了1、2号门面房及三楼住房，并不存在违约。原告要求给付违约金100000元无事实和法律依据。三、原告私下更换第三间门面房钥匙致使房屋无法交付购买人使用，因此不予支付搬迁过渡费，且原告借用被告8000元，至今未还。四、商住楼的建设是按照审批设计图纸进行建造的，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人张凤梅述称：2013年8月3日，我和略阳县中瑞公司签订了商品房买卖合同，合同约定由我购买电厂路综合商住楼103号房。我亦按合同约定给中瑞公司付清购房款57万元。并于2013年8月6日在略阳县房管局备案，此房应属我合法买卖所得房屋。原、被告不能损害我的合法权益，对因此给第三人造成的损失保留诉权。经审理查明，2006年11月16日原告周玉婷与被告中鼎公司汉台分公司签订了《联合建设协议书》，协议约定：中鼎公司汉台分公司向原告周玉婷实行产权调换，确认原告原住房面积160平方米，新修房屋调换给原告三搂住房一套，面积110平方米；一楼门面两间，面积60平方米，超出60平方米以外周玉婷按市场价补差价；由中鼎公司汉台分公司协助周玉婷办理新建房屋产权证书，税费由周玉婷承担。本房建设工期需一年左右时间，拆迁过渡费，毎户3600元，被拆迁方自行解决住房。如果一方违约，由违约方向对方承付违约金5万元。同日，中鼎公司汉台分公司又与黄秋生、周玉婷夫妇签订了《补充协议》，协议约定：一、原有一楼两间53平方米左右门面房扩大为60平方米，如超过5平方米黄秋生夫妇不补偿，门面房不低于65平方米，超出部分按市场价优惠后，由黄秋生夫妇补偿给中鼎公司汉台分公司。二、二楼住房原有100平方米左右，中鼎公司汉台分公司在新建房后给黄秋生夫妇不低干115平方米住房（三楼），如果超过115平方米部分，黄秋生夫妇按市场价优惠后补偿给中鼎公司汉台分公司现金。三、工期一年，搬迁过度费为3600元，另补偿400元，共计4000元，营业房停业补助费6000元，两项共计壹万元，。如果工期延长，按延长的时间中鼎公司汉台分公司按实际时间补偿给停业住房费和营业补助费。以上协议与联合协议有抵触时，以本协议为准。此后，原告在选定的1、2号门面房（商铺）设计图纸草图上签署自己的名字。协议签订后，双方按协议履行，原告旧房被拆除。2007年3月26日略阳县城乡规划建设管理局建设项目选址意见书审批同意并要求被告中瑞公司对电厂路中段惠泽水业公司对面的象山山体进行地质灾害治理后，在该处修建商住综合楼一幢。2010年9月8日、2011年5月5日被告中瑞公司分别取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。因该商住楼地形不规则，设计图纸进行了变动，导致原告选定的301室住房卫生间和阳台为斜线，一号门面房室内形成一拐角。其301室住房建筑面积120.68平方米;一号、二号门面房建筑面积分别为25.54平方米和35.97平方米。因中瑞公司在电厂路商住综合楼修建时更改图纸，修建的一搂1号商铺室内有2根水泥柱，左上角向内形成一拐角。从2008年2月至2013年5月中瑞公司毎年均按18000元给黄秋生、周玉婷支付搬迁费及营业用房补助费。2014年1月27日该商住综合楼竣工验收。2013年8月3日中瑞公司将电厂路商住综合楼一楼3号商铺（门面房）出售给第三人张凤梅，双方签定了《商品房买卖合同》，张风梅交购房款57万元。并在略阳县房产管理局登记备案。另查明，2004年11月5日汉中市中鼎公司与张中保签订经营承包合同，由张中保承包中鼎公司汉台分公司。2010年3月19日中鼎公司汉台分公司被注销。2008年1月17日张中保在略阳县成立了略阳县中瑞房地产开发有限责任公司，并注册登记。再查明，原告已将三楼住房进行装修，并于2015年6月入住。2号门面房原告也于2015年7月装修并投入使用。庭审中，原告申请证人雷雪梅、李定珠出庭作证，证明被告公司法定代表人张中保口头承诺将1号门面房调换为3号门面房。证人雷雪梅证明，2012年5月6日，原告说自己房子有纠纷要找张老板，便同去。当时黄秋生与张老板因房屋不规整争执，张老板态度比较好，口头承诺将1、2号门面房调换为2、3号，楼上住房不变。证人李定珠证明，2012年5月5、6号，当时他是居委会主任，原告跟张中保关于房屋商谈，当时周玉婷提出要将1、2号门面房调换为2、3号门面房，张中保口头答应，但没有书面东西。被告中瑞公司对雷雪梅、李定珠的证言的真实性不予认可，但未提供相反证据予以反驳。以上事实，有原被告签订的《联合建设协议书》、《补充协议》，被告与马继善签订的《联合建设协议书》、《补充协议》、被告与张凤梅签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案编号登记表》、借条、领条，当事人的当庭陈述及庭审笔录等证据载卷为证。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告与第一被告下属的汉台分公司自愿协商签订的《联合建设协议书》和《补充协议》，其实质内容为拆迁安置补偿协议，该协议对原告住房拆迁面积、补偿办法、产权置换方式、工期等作了明确约定，是双方当事人真实意思的表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，对双方当事人均具有约束力。原告周玉婷于协议签定后在平面设计图上选择1号、2号门面房并进行签名，是对应安置的门面房进行的确认。本案的争议焦点是，被告中瑞公司法定代表人张中保是否承诺将原告选定的1号门面房调整为3号门面房，为此，原告提交了书面证人证言，并申请证人出庭作证，证人雷雪梅、李定珠的证言，证明张中保口头承诺将1号门面房调换为3号门面房。该证人证言证明的事实发生在马继善承诺不再购买3号门面房之后，依据原被告签订的《补充协议》，被告给原告安置的门面房不低于65平方米。1、2号门面房面积为61.51平方米，调换后的面积为71.94平方米，调换后的门面房符合约定且对被告利益没有损害。加之，被告虽对张中保的口头承诺不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故可以认定张中保口头承诺对原协议所选1号门面房变更为3号门面房的事实。该口头承诺是对双方确定的1号门面房的变更，对双方具有法律上的约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原告作为被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，故原告要求被告中瑞公司按照约定将1号门面房调整为3号门面房的请求，本院予以支持。关于搬迁过渡费及停业补助费，因被告中瑞公司从2008年2月至2013年5月均是按每年18000元给原告支付，且中瑞公司至本案受理时仍未给原告交付房屋，故原告诉求中瑞公司给付搬迁过渡费及停业补助费的请求予以支持，本院酌定从2013年6月至2015年5月按两年计算，共给付36000元。对原告诉请给付违约赔偿100000元，因原、被告协议内容中约定有营业房停业补助费，且在实际履行中中瑞公司亦按双方口头约定在原协议毎年搬迁过渡费4000元、营业房停业补助费6000元，计10000的基础上增加到18000元，均按过渡费、安置费按年度支付给原告，故本院对该项请求不予支持。依照《补充协议》约定，被告中瑞公司交付给原告的两间门面房不低于65平方米，超过部分应按市场价优惠后补足差价，2、3号门面房共计71.94平方米，超过部分为6.94平方米，超过部分应按被告与第三人商定的每平方米15847元为基准价计算，本院酌定应补差价为100000元。现原告已将三楼住房进行装修，并于2015年6月入住，原告的该项请求已实际解决，本院不再处理。关于原告借中瑞公司的8000元借款，双方可协商解决，亦可另行主张。被告中瑞公司与第三人签订的商品房买卖合同,虽进行了备案登记，但该登记行为是一种行政管理行为，不具有对抗物权的效力。本案中因标的物无法交付,给第三人造成的损失，应由第三人另行向被告主张权利。2008年1月中瑞公司在略阳县工商局注册成立，成立后原中鼎公司汉台分公司在略阳县电厂路“商住综合搂”开发业务由中瑞公司申办报批手续并独立承建，中瑞公司与中鼎公司已无隶属关系，其权利义务关系应由中瑞公司承担。因此，中鼎公司不应对中瑞公司的行为承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后二十日内将略阳县城电厂路综合商住楼一搂3号门面房（商铺）交付给原告黄秋生、周玉婷。二、原告黄秋生、周玉婷于本判决生效后二十日内给付被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司房屋差价款100000元。三、被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司给付原告黄秋生、周玉婷搬迁过渡费、停业补助费36000元。限在判决生效后二十日内履行。四、驳回原告黄秋生、周玉婷的其他诉讼请求。本案受理费5700元，原告承担1000元，被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司承担4700元。限在判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  陈晓婵代理审判员  蒋 红人民陪审员  向 娟二〇一五年九月二日书 记 员  韩 贝