广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3381号上诉人（原审原告)：陈庆文，住广东省遂溪县。上诉人（原审原告）：王玉艳，住广东省雷州市。两上诉人的共同委托代理人：吴凯、何雁英，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司），住所地广州市南沙区。法定代表人：陈志鸿，该公司董事长。委托代理人：贺亦丁，该公司职员。上诉人陈庆文、王玉艳因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：城建南沙公司是南沙区滨海花园滨海隽城四期35栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年3月13日，陈庆文、王玉艳（乙方）与城建南沙公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方所购商品房地址为南沙区滨海花园滨海隽城四期35栋1201房（房地产权证地址：南沙区环市大道中海达九街3号1201房），建筑面积共118.39平方米，总金额为780658元。付款方式为按揭贷款方式，在预售合同网签之日起2日内支付240658元，余额540000元以按揭方式付款，乙方须于2012年9月12日前申请办理按揭手续。甲方应当在2013年11月23日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。乙方委托甲方办理《房地产权证》。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按照本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自120日届满之日起半年内解除合同。上述合同补充协议（附件七）约定：“乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记。如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按本条款约定的时间为乙方申请办理房地产转移登记，甲方不承担任何责任。非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任。”该合同及附件签订后，陈庆文、王玉艳依约付清全部房价款780658元。2012年6月8日，城建南沙公司办妥涉案房屋的预购商品房预告登记。2012年12月4日，办妥涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2013年7月15日，城建南沙公司向陈庆文、王玉艳发出《南沙滨海花园滨海隽城提前交楼通知》，通知内容为：“现滨海隽城已通过供水、供电、电梯及消防验收合格，如您同意按上述验收合格条件提前收楼，可根据《交付使用通知书》办理相关手续，相应的物业管理费自2013年11月23日起计收，但发展商为您办理《房地产权证》的起计日期仍按原合同第十三条约定的交付期限起计。”2013年8月2日，陈庆文、王玉艳办理了涉案物业的收楼手续。双方在原审庭审中确认房地产权证的办理期限从2013年11月23日起计，并同意按照合同补充协议第八条的约定计算涉案房屋房地产权证的办理期限，即城建南沙公司应在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构为陈庆文、王玉艳申请办理房地产转移登记。根据上述约定，城建南沙公司应在2014年8月12日前为陈庆文、王玉艳申请办理房地产转移登记。2015年1月29日，城建南沙公司取得广州市南沙区房地产交易中心出具的办理涉案房屋房地产权证的《受理回执》。2015年1月30日，涉案房屋取得房地产权证书。陈庆文、王玉艳于2015年1月12日共同向原审法院提起诉讼称：城建南沙公司在起诉时仍未为陈庆文、王玉艳办理房地产权证，其行为已违反合同约定，城建南沙公司应当继续履行合同，并根据合同约定每日按购房款万分之五的标准向陈庆文、王玉艳支付违约金。据此起诉要求城建南沙公司为陈庆文、王玉艳办理涉案房屋的房地产权证并支付从2014年9月22日起至其向陈庆文、王玉艳交付产权证之日止的逾期办证违约金。案件受理后，涉案房屋的房地产权证已办妥，陈庆文、王玉艳撤回要求城建南沙公司办理房地产权证的诉讼请求。陈庆文、王玉艳在原审庭审中确认办理房地产权证的期间根据合同补充协议第八条的约定，从涉案房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记，因此陈庆文、王玉艳请求城建南沙公司支付从2014年8月14日起至2015年1月29日止的逾期办证违约金65575元。另根据城建南沙公司的申请，原审法院要求办理涉案房屋贷款业务的招商银行股份有限公司广州东山支行就案件配合调查，说明相关事实。2015年3月24日，该行委托职员刘某乙到原审法院配合案件调查。根据刘某乙的陈述，陈庆文、王玉艳因购买涉案房屋办理公积金贷款业务，根据贷款要求，需将涉案房屋的预告登记证存放在银行。该行于2013年1月23日从城建南沙公司处收到涉案房屋的预告登记证。2013年2月27日，该行收到城建南沙公司通知要求拿取涉案房屋的预告登记证以办理房地产权证，但由于该行在资料归档过程中档案编号出错，一直无法找到涉案房屋的预告登记证，银行通过电话和短信方式将遗失情况告知原告希望陈庆文、王玉艳能配合办理预告登记证的挂失补办，但双方并未达成一致意见。2015年1月26日，该行通过其它路径查询发现档案号错误，重新找到涉案房屋的预告登记证，并于2015年1月27日将预告登记证交给城建南沙公司。银行职员刘某乙向原审法院提交其与陈庆文2014年10月30日至2015年2月6日间的短信往来，证明刘某乙在2014年10月30日与陈庆文预约挂失预告登记证明书的时间，之后双方多次就挂失补办涉案房屋的预告登记证以及赔偿损失事项进行协商，但未达成一致意见。陈庆文、王玉艳对刘某乙提供的短信记录真实性没有异议，但认为银行及城建南沙公司在知道预告登记证遗失的情况下没有及时通知陈庆文、王玉艳，刘某乙在2014年10月30日通知陈庆文、王玉艳办理挂失手续时早已超过合同约定的办证期限，且仅凭短信不能确认刘某乙银行员工的身份，也曾在短信中要求银行方面提供相应的书面证明材料，但银行并未提供，陈庆文、王玉艳认为在此情况下其没有义务配合办理预告登记证的挂失手续。城建南沙公司对刘某乙的证言真实性没有异议。原审法院认为，陈庆文、王玉艳与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同补充协议约定非因城建南沙公司原因造成陈庆文、王玉艳不能按期办理《房地产权证》的，城建南沙公司不承担任何责任。根据招商银行股份有限公司广州东山支行职员刘某乙提供的证言以及其与陈庆文的短信往来记录，城建南沙公司曾在2013年2月27日就办理涉案房屋的房地产权证要求银行提供预告登记证，但由于银行工作的失误未能及时向城建南沙公司提供，导致城建南沙公司未能在合同约定的期限内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记。涉案房屋的预告登记证之所以存放在银行处，是基于陈庆文、王玉艳与银行间的贷款业务关系。城建南沙公司未能在合同约定的期限内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记非因城建南沙公司自身原因导致，城建南沙公司以此为由要求免除逾期办证责任理由成立。陈庆文、王玉艳要求城建南沙公司支付逾期办证违约金没有依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:驳回原告陈庆文、王玉艳的诉讼请求。本案受理费292元，由原告陈庆文、王玉艳负担。判决后，陈庆文、王玉艳均不服，共同向本院提起上诉称：1、逾期不能办证是被上诉人城建南沙公司原因造成，被上诉人应承担法律责任。（1）贷款按揭银行是由被上诉人指定，预购商品房预告登记证也是被上诉人未经上诉人同意擅自交给银行，预告登记证在银行处遗失属被上诉人的不当行为造成，被上诉人应承担遗失的法律责任；（2）上诉人委托被上诉人全权办理产权登记手续，却迟迟未收到领证通知，经询问，被上诉人才告知是因涉案房屋的预告登记证遗失，被上诉人怠于履行告知义务，应承担怠于履行合同义务的责任；（3）预告登记证其实一直未遗失，如被上诉人在办证期限内积极履行义务，努力找寻该证，则不可能在办证期限届满后仍未办理产权证，故逾期办证是被上诉人自身原因造成，应承担责任。2、上诉人与被上诉人在合同中约定非因被上诉人原因造成不能按期办理房地产权证的条款属于格式条款，应认定为无效。综上，原判事实认定不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，改判被上诉人支付逾期办证违约金65575元人民币，被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人城建南沙公司答辩称：1、贷款银行不是我方指定，是两上诉人和按揭银行双方合意达成抵押借款；2、产权登记办理迟延的过错应归责于银行和两上诉人怠于行使自己的权利义务所致；3、对于格式条款两上诉人理解错误，该条款并无免除被上诉人责任。综上，不同意两上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人陈庆文、王玉艳及被上诉人城建南沙公司在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人陈庆文、王玉艳与被上诉人城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议合法有效正确，本院予以确认。合同及补充协议均约定上诉人陈庆文、王玉艳委托被上诉人城建南沙公司办理《房地产权证》。虽然合同补充协议约定非因被上诉人城建南沙公司原因造成上诉人陈庆文、王玉艳不能按期办理《房地产权证》的，被上诉人城建南沙公司不承担任何责任，但是，根据本案查明的事实，被上诉人城建南沙公司虽曾在2013年2月27日就办理涉案房屋的房地产权证要求银行提供预告登记证，但因银行工作的失误未能及时向被上诉人城建南沙公司提供，而本案并无证据证明被上诉人城建南沙公司将该情况及时告知上诉人陈庆文、王玉艳，被上诉人城建南沙公司虽在原审庭审中抗辩称其委托办证的公司曾先后于2013年9月、2014年5月、2014年8月发函催促银行提供预告登记证，但被上诉人城建南沙公司在原审法院对其该抗辩给予其举证期限的情况下，未能举证证明之，直至已超过了约定的办证期限，才由银行职员于2014年10月底起将遗失预告登记证的情况告知上诉人陈庆文、王玉艳并就挂失补办及赔偿事项进行协商，而且，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。综上，原判认定上诉人陈庆文、王玉艳要求被上诉人城建南沙公司支付逾期办证违约金没有依据而不予支持，不当，本院予以纠正。原审庭审中，上诉人陈庆文、王玉艳与被上诉人城建南沙公司均确认涉案房屋房地产权证的办理期限从2013年11月23日起计，并同意按照合同补充协议第八条的约定计算涉案房屋房地产权证的办理期限，即被上诉人城建南沙公司应在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构为上诉人陈庆文、王玉艳申请办理房地产转移登记。关于合同约定的违约金标准，双方亦均确认应按照合同第二十二条的约定执行。故本院对上诉人陈庆文、王玉艳关于被上诉人城建南沙公司支付从2014年8月14日起至2015年1月29日止的逾期办证违约金65575元的诉请予以支持。综上，审查原判认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。上诉人陈庆文、王玉艳关于被上诉人城建南沙公司支付逾期办证违约金的诉请合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条的规定，判决如下:一、撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第133号民事判决；二、被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月14日至2015年1月29日期间的逾期办证违约金65575元给上诉人陈庆文、王玉艳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费292元、二审案件受理费584元，均由被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五九月七日书 记 员  党春婷