河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民再终字第00237号再审上诉人（一审被告）：河北世纪城宇房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市槐安西路100号紫金大厦1807室。法定代表人：刘淑英，该公司总经理。委托代理人：张小波，河北世纪方舟律师事务所律师。再审被上诉人（一审原告、反诉被告）：连陆军。委托代理人：司喜平，河北英汇律师事务所律师。再审被上诉人（一审被告、反诉原告）：郝青伟。委托代理人：郑丽，河北盛润律师事务所律师。再审被上诉人连陆军与再审被上诉人郝青伟、原河北省藁城市邱头城宇花园项目部（以下简称城宇花园项目部）为房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2011年5月30日作出（2011）长民初字第893号民事判决，已经发生法律效力。连陆军不服向石家庄市长安区人民法院申诉，石家庄市长安区人民法院于2014年11月12日作出（2014）长民监第6号民事裁定，对本案进行再审。该院在再审期间，将城宇花园项目部变更为河北世纪城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司），并于2015年6月4日作出（2015）长民再初字第14号民事判决。城宇公司不服上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人城宇公司的委托代理人张小波，再审被上诉人连陆军及其委托代理人司喜平，再审被上诉人郝青伟的委托代理人郑丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告连陆军诉称，原告与被告在2007年9月18日签订购买《城宇花园》2号楼1单元301号房的购买合同（现房号已变更为4号楼1单元301），原告付给被告购房款共计155000元整，合同上签订的交房日期是2007年12月31日，结果被告违约没有按期交房。经原告查实房子已经另行出售他人，原告要求被告退回房款，可被告却迟迟没有退清房款。诉讼请求：两被告退还购房款75000元及赔偿金5000元。一审被告郝青伟答辩及反诉称，原告百般纠缠、恐吓我的爱人先垫付点钱，我当时正被公安机关羁押，我爱人看被反诉人总找也联系不上反诉人就只好先给了被反诉人8万元，事实是我和开发商刘淑英是委托代理关系。连陆军也知道应向刘淑英要，有被反诉人写的情况说明为证。我提起反诉要求连陆军返还先前垫付的8万元及利息。一审被告城宇花园项目部未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。石家庄市长安区人民法院一审查明，2007年9月18日，原告连陆军与被告城宇花园项目部签订《〈城宇花园〉购房合同》，购买了城宇花园2-1-301号房屋，并于2007年9月18日付款155000元给城宇花园项目部。2008年12月18日，被告郝青伟因涉嫌犯合同诈骗罪，委托谭晓玲将城宇花园2-1-301号房屋变更给受害人杜艳霞。后谭晓玲给付连陆军80000元。石家庄市长安区人民法院一审认为，原告连陆军未举证证明其与被告郝青伟有合同关系，其要求郝青伟退还购房款的主张，不予支持。被告郝青伟在知晓谭晓玲给付连陆军80000元的情况下，于2009年6月16日为连陆军出具证明，证明连陆军的购房款尚欠75000元，另补偿5000元。该证明中叙述的尚欠房款75000元与谭晓玲给付的80000元之和，与连陆军支付的购房款155000元相等。这说明郝青伟作为被告城宇花园项目部的代理商，认可了谭晓玲给付给连陆军的80000元为退还的房款。证明中，郝青伟自愿补偿给连陆军5000元，并不违反法律禁止性规定，是合法有效的民事行为。另外，郝青伟亦未举证证明其与谭晓玲之间的关系，因此，郝青伟不具有要求连陆军返还80000元的主体资格。综上，对于郝青伟要求连陆军返还80000元的诉讼请求，不予支持。原告连陆军与被告城宇花园项目部签订的购房合同，是双方真实意思表示，是真实有效的。但被告城宇花园项目部未提交证据证实已经将合同项下房屋按合同约定交付给原告连陆军，已构成违约。原告连陆军实际购房款总额为155000元，现原告连陆军要求被告返还购房款80000元，予以支持。基此，一审判决为：一、被告河北省藁城市邱头城宇花园项目部自本判决生效之日起20日内退还原告连陆军购房款及赔偿金人民币80000元；二、驳回原告（反诉被告）连陆军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郝青伟的诉讼请求。石家庄市长安区人民法院再审中，连陆军主张城宇公司与郝青伟承担退款责任，郝青伟反诉理由不成立，应予驳回。原审被告郝青伟称其受刘淑英委托，为其所在的城宇公司销售位于邱头村房屋，本人已将连陆军的房款全部交给刘淑英，刘淑英应全部退还连陆军所交房款。连陆军应将已收到我交的房款及损失合计8万元，全部退还。原审被告城宇公司称，我公司不是本案适格的被告，我公司没有和郝青伟形成口头委托销售合同，涉案房屋是邱头村开发的。我公司和刘淑英没有收到连陆军房款，郝青伟收到该房款后，也没有证据将该房款交给公司或刘淑英。连陆军所持合同不是我公司提供的，其印章是伪造的。连陆军主张我公司承担退款责任，没有事实和法律依据。石家庄市长安区人民法院再审查明，2007年9月18日，原审原告连陆军与原审被告城宇公司城宇花园项目部签订《〈城宇花园〉购房合同》，连陆军购买了城宇花园2-1-301号房屋，郝青伟为销售方经办人。当日，连陆军支付全部房款155000元，入到原审被告郝青伟指定的其女友谭晓玲银行卡上，郝青伟在购房合同和收据上签名。2008年12月5日，郝青伟因涉嫌诈骗罪被羁押期间，谭晓玲代郝青伟给付连陆军80000元。另查明，2003年8月8日，藁城市邱头村村民委员会与刘淑英、高建中签订《协议书》，根据藁城市人民政府藁政村建（2002）7号文等文件，由刘淑英、高建中负责对住宅项目投资、建设和收益，设立邱头镇邱头宏宇小区项目部，刘淑英任总经理，高建中任副总经理等条款。2005年，城宇公司总经理刘淑英找到郝青伟，委托其在本市销售该公司开发的该住宅小区。双方没有签订书面合同，口头约定从销售款中给郝青伟提取佣金。郝青伟现没有举证证明将连陆军购房款已向刘淑英或城宇公司转付。石家庄市长安区人民法院再审认为，原审原告连陆军购房后没能入住，其主张退还所交剩余房款，应予支持。争议焦点是何方为承担退还房款责任的义务主体。原审被告郝青伟基于与城宇公司形成的委托售房合同，先行为该公司销售多套房屋。现城宇公司称连陆军合同印章非该公司印章，但其未能提供该印章的备案机关，也未申请对连陆军合同印章进行司法鉴定，此外，郝青伟涉嫌诈骗罪，检察机关已做撤案处理。综合上述事实，应当认定郝青伟对连陆军的售房行为代表城宇公司，由城宇公司承担连陆军诉请剩余75000元房款的退款责任，连陆军另主张5000元损失，应予支持。因郝青伟未能举证将连陆军房款转付给刘淑英或城宇公司，城宇公司在承担退款责任后，有权向郝青伟行使追偿权。郝青伟反诉连陆军返还房款及损失80000元，系其主动退还。该行为不违反相关法律规定，故其反诉请求，不予支持。郝青伟另称与城宇公司或刘淑英基于售房事宜产生的纠纷，可另行主张。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，一审再审判决为：一、撤销原审判决第一项即被告河北省藁城市邱头城宇花园项目部自本判决生效之日起20日内退还原告连陆军购房款及赔偿金人民币80000元；二、原审被告河北世纪城宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原审原告连陆军购房款75000元和损失5000元，合计80000元；三、维持原审判决第二、三项即驳回原告（反诉被告）连陆军的其他诉讼请求和驳回被告（反诉原告）郝青伟的诉讼请求。本诉案件受理费1800元，由原审被告河北世纪城宇房地产开发有限公司负担，反诉费900元，由原审被告郝青伟负担。再审上诉人城宇公司上诉称，一、一审判决责任主体认定错误。再审中一审法院将河北省藁城市邱头城宇花园项目部变更为河北世纪城宇房地产开发有限公司，对于这两个主体是否属于同一主体未进行调查，一审判决直接认定上诉人承担责任没有任何证据，事实不清。二、一审判决认定2005年城宇公司总经理刘淑英找到郝青伟，委托其在本市销售该公司开发的住宅小区，以及认定郝青伟与上诉人形成委托售房合同，一审判决对于上述认定没有任何证据，认定错误。故请求撤销该判决第二项即上诉人承担责任部分，或者发回重审。再审被上诉人连陆军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人郝青伟是受上诉人委托为该公司销售房屋，郝青伟对答辩人的售房行为代表上诉人城宇公司，城宇公司应当承担退还房款责任，故应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。再审被上诉人郝青伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院再审查明事实与原审查明事实一致。本院再审认为，再审上诉人城宇公司的法定代表人刘淑英与河北省藁城市邱头镇邱头村民委员会于2003年8月8日签订的协议书约定，由其负责对邱头村民住宅项目进行投资、建设和收益，设立城宇花园项目部，后其又成立城宇公司，并委托郝青伟销售该小区住房。刘淑英在石家庄市公安局长安分局接受询问时陈述，郝青伟联系买房者后，以城宇公司名义签订购房合同，或在以城宇花园项目部名义签订购房合同的基础上再加盖城宇公司的公章。根据其陈述，可以认定刘淑英委托郝青伟售房为履行作为城宇公司法人的职务行为，郝青伟对连陆军的售房行为形成表见代理，相应民事责任应由城宇公司承担。连陆军购房入住不能，其主张退还所交房款，应予支持，一审判决由城宇公司承担退款责任，并无不当。综上，城宇公司的上诉请求，理据不足，不予支持。一审再审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持石家庄市长安区人民法院（2015）长民再字第14号民事判决。二审再审案件受理费1800元，由再审上诉人城宇公司负担。本判决为终审判决。审判长  安军民审判员  任永奇审判员  许毅鹏二〇一五年九月九日书记员  许钰芳