北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6142号上诉人（原审被告）：北京东方求然房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡大柳树220号。法定代表人：张双顿，董事长。委托诉讼代理人：尚志勇，北京尚志勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京瀚潮智业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路乙19号科研业务楼8层808号。法定代表人：程小京，董事长。委托诉讼代理人：毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娜，北京市盛廷律师事务所实习律师。原审被告：秦皇岛求然房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市昌黎县黄金海岸二经路东。法定代表人：张君迎。上诉人北京东方求然房地产开发有限公司因与被上诉人北京瀚潮智业房地产经纪有限公司、原审被告秦皇岛求然房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初6167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京东方求然房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京瀚潮智业房地产经纪有限公司（以下简称瀚潮公司）一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.黄金海岸爱琴海公寓项目（亦即“海绵”项目，下文均称“海绵”项目）的合法所有人是秦皇岛求然房地产开发有限公司（以下简称秦皇岛求然公司），北京东方求然房地产开发有限公司（以下简称北京求然公司）无权签订关于该项目的销售代理合同，北京求然公司与瀚潮公司签订的《房地产销售代理合同》应为无效。根据上述协议，瀚潮公司也并未将保证金打入北京求然公司，而是打给了秦皇岛求然公司。之后秦皇岛求然公司与瀚潮公司签订补充协议约定由秦皇岛求然公司将保证金退还瀚潮公司，这说明秦皇岛求然公司与瀚潮公司也一致将北京求然公司排除在合同关系之外，应是秦皇岛求然公司与瀚潮公司之间成立房地产销售代理合同关系，而非北京求然公司与瀚潮公司。2.即便认定北京求然公司与瀚潮公司之间成立合同关系，北京求然公司充其量也只是秦皇岛求然公司在签订合同时的代理人，代理人的行为后果应由被代理人承担。瀚潮公司辩称：同意一审判决，不同意北京求然公司的上诉请求与理由，请求二审法院依法驳回北京求然公司的上诉请求。瀚潮公司向一审法院起诉请求：解除与北京求然公司签订的《销售代理合同》及与秦皇岛求然公司签订的《补充协议》；要求秦皇岛求然公司、北京求然公司退还保证金60万元及利息（自2007年8月2日至付清之日止，按照银行同期贷款利率的标准计算）；要求秦皇岛求然公司、北京求然公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年7月26日，甲方北京求然公司与乙方瀚潮公司签订了《房地产销售代理合同》，约定：甲方是黄金海岸爱琴海公寓项目的合法所有人。甲方委托乙方作为本项目的销售代理公司，全权负责该项目的全程销售策划、销售管理、签订销售合同等代理事宜；代理合同自双方签订合同至乙方获得合同标的的全额代理费佣金；开盘前甲乙双方协议确定销售价格；本项目具备销售条件（四证齐全、各类销售物料到位、样本房制作完毕、售楼处具备接待条件、长效媒体开始投放）后从双方共同书面确认开盘日起两年内，完成全部销售任务的90%；代理费佣金为销售额的1.6%；本合同生效五个工作日内，乙方向甲方支付保证金80万元；乙方交予甲方的保证金，根据每月销售的套数，甲方按照每套一万元返还乙方，直至全部退还。2007年8月2日，瀚潮公司向秦皇岛求然公司支付80万元保证金。2007年11月2日，北京求然公司向瀚潮公司致函称：收到瀚潮公司的洽商函后，双方多次沟通，北京求然公司表达挽留之意。鉴于目前的客观现状，北京求然公司对瀚潮公司的说明表示充分理解，并尊重瀚潮公司的最后决定。2007年11月16日，甲方北京求然公司与乙方瀚潮公司签订《补充协议》，约定：乙方住黄金海岸、南戴河销售人员暂时撤场；本项目正式开工后，7日内甲方书面通知乙方返场。乙方须于接到甲方书面通知函后两周内，完成销售人员返场工作；以上均为阶段性措施，不构成任一方违约。2008年7月11日，甲方秦皇岛求然公司与乙方瀚潮公司签订《补充协议》约定：甲方预先退回乙方20万元保证金；如在2008年10月2日前乙方按甲方出具的售卡协议书，每卡40万元销售客户，收回现金4000万元则此20万元不再是甲方退给乙方的保证金，而成为甲方支付给乙方的奖金，并同时执行原合同1.6%的佣金。2008年7月15日，秦皇岛求然公司向瀚潮公司退还20万元保证金。2008年8月5日，甲方秦皇岛求然公司与乙方瀚潮公司签订了《补充协议二》，约定：根据甲方“海绵”项目目前现状，双方就甲方要求乙方发售“vip”贵宾会员卡的工作签订补充协议。另查，本案于2016年10月9日登报向秦皇岛求然公司送达起诉书，按照公告稿2016年12月7日即视为送达。一审法院认为，本案中一共出现了四份协议，一份《房地产销售代理合同》三份补充协议，从签订主体和时间顺序看，首先由北京求然公司与瀚潮公司签订了合同，北京求然公司委托瀚潮公司代理销售房屋，由于项目未能达到销售条件，双方签订补充协议约定瀚潮公司可以退场，但是在房屋具备销售条件后应及时返场。次年，房屋仍未达到销售条件，秦皇岛求然公司与瀚潮公司协商退还保证金及之后履行合同的细节。瀚潮公司与北京求然公司之间建立了委托合同关系，在合同无法继续履行需要退款时秦皇岛求然公司加入到合同中，构成债的加入。瀚潮公司与北京求然公司签订的《房地产销售代理合同》及补充协议、瀚潮公司与秦皇岛求然公司之间签订的补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，属合法有效。关于瀚潮公司要求解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同签订后很长时间不能进行房屋的销售，瀚潮公司签订合同的目的已经无法实现，故瀚潮公司要求解除合同及补充协议的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于瀚潮公司要求返还保证金并支付利息的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，北京求然公司、秦皇岛求然公司应向瀚潮公司返还保证金。瀚潮公司未能举证证明其向北京求然公司、秦皇岛求然公司发出过解除通知，故应将起诉状送达之日为合同解除之日，合同解除后北京求然公司、秦皇岛求然公司未能返还保证金，应向瀚潮公司赔偿利息损失，利率按照银行同期贷款利率。判决：一、解除瀚潮公司与北京求然公司于二○○七年七月二十六日签订的《房地产销售代理合同》及二○○七年十一月十六日签订的补充协议，解除瀚潮公司与秦皇岛求然公司于二○○八年七月十一日、二○○八年八月五日签订的两份补充协议；二、北京求然公司、秦皇岛求然公司于判决生效之日起七日内向瀚潮公司返还保证金六十万元及利息（自二○一六年十二月七日至付清之日止按照银行同期贷款利率的标准计算）；三、驳回瀚潮公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12878元，由瀚潮公司负担2878元（已交纳）；由北京求然公司、秦皇岛求然公司共同负担10000元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，关于合同效力及究竟谁为“海绵”项目房地产销售的委托方问题。从《房地产销售代理合同》及三份补充协议的签订主体来看，2007年7月26日的《房地产销售代理合同》及2007年11月16日的《补充协议》由北京求然公司与瀚潮公司签订，2008年7月11日的《补充协议》与2008年8月5日的《补充协议二》由秦皇岛求然公司与瀚潮公司签订。从《房地产销售代理合同》及三份补充协议的内容及履行情况来看，先是北京求然公司与瀚潮公司签订合同约定北京求然公司委托瀚潮公司代理销售“海绵”项目房屋，在该合同签订几天后，瀚潮公司即将合同中约定的80万元保证金支付给秦皇岛求然公司。之后的三份补充协议分别约定了瀚潮公司暂时撤场及返场条件、秦皇岛公司退还部分保证金及关于发售“vip”贵宾会员卡等内容。根据2008年7月11日的《补充协议》，秦皇岛公司向瀚潮公司返还20万元保证金。本院认为，虽然北京求然公司及秦皇岛求然公司两公司未在同一份合同中共同出现，与瀚潮公司签订“海绵”项目的销售代理合同，但从4份合同及协议的先后签订时间及内容来看，均是关于“海绵”项目的相关履行情况约定，各合同及协议之间相互衔接，互为补充。从保证金的收取及退还情况来看，虽然第一份《房地产销售代理合同》约定的保证金收取主体为北京求然公司，但实际收款人为秦皇岛求然公司，且在该份合同签订近一年后，因“海绵”项目仍未具备销售条件，秦皇岛求然公司又与瀚潮公司签订《补充协议》，并由秦皇岛求然公司将部分保证金20万元退还给瀚潮公司。故综合《房地产销售代理合同》及三份补充协议的内容及保证金的相关履行情况，本院认定北京求然公司与秦皇岛求然公司共同构成“海绵”项目房地产销售的委托方，《房地产销售代理合同》及三份补充协议均合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。对北京求然公司关于《房地产销售代理合同》应为无效及其仅为秦皇岛求然公司签订合同的代理人等上诉意见本院不予采纳。其次，关于合同解除及保证金返还、利息负担问题。本案中，涉案合同签订后至今仍无法进行“海绵”项目房地产销售，瀚潮公司签订合同的目的无法实现，故一审法院判决支持瀚潮公司要求解除《房地产销售代理合同》及三份补充协议的诉请并无不妥，本院予以维持。因《房地产销售代理合同》签订至今，导致合同无法履行以致解除的主要原因在于“海绵”项目未启动销售，故北京求然公司与秦皇岛求然公司两公司应共同返还瀚潮公司保证金并负担相应利息，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，北京东方求然房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12878元，由北京东方求然房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年六月二十二日法官 助理  陈文文书 记 员  杨俊逸书 记 员  杜超男