广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1668号上诉人（原审被告）：钟达欢，香港特别行政区居民。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邝锦浩，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。原审被告：广州康创投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：罗志辉，该公司总经理。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。原审被告：朱国庆，住广东省广州市荔湾区。上诉人钟达欢因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月16日，邝锦浩（为买受人）与广州康某投资有限公司(以下简称：康某公司,为出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定:买受人购买的商铺地址为广州市xxxx路xxx号三层3174号铺（以下简称：涉讼商铺），该商铺建筑面积共9.0494平方米，其中套内建筑面积4.6920平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.3574平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为296995元；付款方式为按揭方式付款，2010年10月16日前支付全部房价款的53%（包含定金），计156995元；余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；等。邝锦浩于2010年10月1日向康某公司支付了定金20000元，同月16日邝锦浩又向康某公司支付了首期房款136995元。后邝锦浩通过贷款于2013年7月29日向康某公司支付了尾款140000元。2011年9月4日，邝锦浩（为甲方）与康某公司（为乙方）、广州迪x物业管理有限公司（为丙方）签订了《xx壹号商铺使用权移交确认书》，约定鉴于涉讼商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故涉讼商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。2013年6月14日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为13登记01025xxx号的《收件收据》，其中记载：房屋座落越秀区xxx路xxx号3174，卖方罗志辉、钟达欢，买方邝锦浩；登记种类为持房产证抵押（含涂销再抵押），转移或交换（二手房免勘）；房屋用途非居住用房；备注：请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。2013年6月19日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为13登记01025xxx号的《受理回执》，其中记载：房屋座落越秀区xxx路xxx号3174，申请人罗x辉、钟达欢，邝锦浩；登记种类持房产证抵押（含涂销再抵押）；转移或交换（二手房免勘）；注意事项，本回执仅作领取登记结果凭证，权属人本人或代理人凭此回执及身份证到1-5号领证窗办理领证手续。2013年6月20日，广州市国土资源和房屋管理局向邝锦浩核发了涉讼商铺的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。另查明：2010年9月21日，朱国庆（甲方）与钟达欢（乙方）签订《协议书》，约定：座落在广州市xxx路xxx号二楼和三楼的房产是甲乙双方共有的房产，其中广州市xxx路xxx号二楼的产权证号为粤房地权证穗字第××、0140011xxx号，广州市东xxx路xxx号三楼的产权证号为粤房地权证穗字第××、0140124xxx号；甲乙双方确认各自占有物业50%的份额；甲方同意将所持有物业50%的份额全部转让给乙方，转让价款为2750万元；甲方承诺自本协议生效起，甲方向乙方出具委托合同，全权委托乙方处理上述房产的过户手续，甲方所持有物业50%的份额全部转让给乙方，乙方成为物业的唯一独立所有权人，享有法律规定的对物业的所有权，有权单独对物业进行任何形式的处分，但乙方如在本协议生效后无论以何种方式处分物业过程中产生的所有法律责任由乙方承担，与甲方无关，如因此给甲方造成任何损失的，乙方承诺予以赔偿等。该《协议书》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内经字第1088xx号《公证书》公证。2010年10月18日，朱国庆（委托人）与钟达欢（受托人）签订《委托合同》，载明：委托人与受托人是座落在广州市越秀区xxx路xxx号二楼、三楼的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给受托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……七、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人在代理执行和处理上述事项过程中签署的相关合同、协议、文件等，委托人均予承认；受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第267xx号《公证书》公证。2010年10月18日，钟达欢（委托人）与康某公司（受托人）签订《委托合同》，载明：座落在广州市越秀区xxx路xxx号二楼、三楼的权属人是钟达欢、朱国庆；因朱国庆已经将其占有的份额全部转让给钟达欢，在广州公证处办理了（2010）粤穗广证内径字第1088xx号《公证书》，现钟达欢委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第267xx号《公证书》公证。2011年12月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀区xxx路xxx号3174房屋属朱国庆、钟达欢共同共有的《房地产权证》，记载该屋建筑面积9.0719平方米，套内建筑面积4.692平方米，规划用途商业，房屋所有权取得方式为分割。邝锦浩于2014年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：钟达欢、朱国庆、广州康某投资有限公司向邝锦浩支付逾期办证违约金（以已付房款296995元为基数，按照每日千分之一的标准计算，从2012年1月12日起计至2013年6月19日之日止）。在原审庭审过程中，邝锦浩与康某公司均确认：签订合同时涉讼商铺的产权人是钟达欢、朱国庆；卖方应在2012年1月11日前为买方办理房产证。邝锦浩表示：邝锦浩与康某公司签订合同时，不清楚卖方是钟达欢、朱国庆；邝锦浩要求钟达欢、朱国庆为第一责任人，且坚持要求康某公司共同承担责任；如果只能选择其一承担责任，则要求钟达欢、朱国庆为第一责任人；不清楚为何在过户时候的卖方是罗志辉和钟达欢，邝锦浩也未同意合同的权利义务转移给他人。康某公司表示：根据法律规定，邝锦浩不能同时要求委托人和受托人承担责任，不同意与钟达欢、朱国庆共同承担本案责任；邝锦浩在签订合同时，是知道卖方是钟达欢、朱国庆，但现无书面证据证明；即使计算违约金，也应以156995元为基数，而不是以296995元为基数；不清楚在过户时卖方为何是罗志辉和钟达欢。原审法院认为：邝锦浩与康某公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，康某公司作为涉讼商铺的原产权人即钟达欢、朱国庆的受托人，以自己的名义与邝锦浩签订《商铺买卖合同》，因康某公司不履行义务，邝锦浩可选择康某公司或者钟达欢、朱国庆其一作为相对人主张其权利，但不得变更选定的相对人。在没有证据证明存在合同权利义务转移的情况下，现邝锦浩选定向签订合同时的委托人钟达欢、朱国庆主张权利，合法合理，该院予以支持。本案有关出卖人的责任由钟达欢、朱国庆共同承担。《商铺买卖合同》约定，在2011年8月31日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办涉讼商铺的交易过户手续。虽然广州市房地产交易登记中心于2013年6月14日向康某公司出具了办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《收件收据》，但该回执中明确注明“请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算”，故康创公司主张其于广州市房地产交易登记中心出具《收件收据》之日履行了申办涉讼商铺交易过户手续的义务，依据不足，该院不予支持。广州市房地产交易登记中心于2013年6月19日向康某公司出具了办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《受理回执》，出卖人的上述义务至此才履行完毕。康某公司逾期为邝锦浩办理涉讼商铺的交易过户手续，已构成违约，邝锦浩现要求违约金计至2013年6月19日止，合法合理，该院予以支持。根据《商铺买卖合同》约定，违约金由出卖人每日按已付房价款1‰的标准计付。鉴于邝锦浩于2013年7月29日才支付了剩余房款140000元，故邝锦浩起诉要求钟达欢、朱国庆、广州康某投资有限公司支付从2012年1月12日起计至2013年6月19日止的逾期办证违约金，每日宜按当时已付房价款156995元的1‰计付。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零三条之规定，于2014年11月14日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，钟达欢、朱国庆共同向邝锦浩支付逾期办理广州市越秀区xxx路xx号3174号商铺交易过户手续的违约金（从2012年1月12日起计至2013年6月19日止的违约金，每日按156995元的1‰计付）；二、驳回邝锦浩的其他诉讼请求。案件诉讼费4418元（其中受理费3418元、公告费1000元），由邝锦浩负担1847元，钟达欢、朱国庆负担2571元。判后，上诉人钟达欢不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决错列本案被告。从房管部门出具的《收件收据》看，案涉商铺的卖方为钟达欢、罗志辉，而非钟达欢、朱国庆，故应列钟达欢、罗志辉为本案被告。二、原审判决认定没有证据证明存在合同权利义务转移，明显错误。结合康某公司提交的《公证书》、《收件收据》及邝锦浩提交的《房产证》看，本案已有充分证据证明案涉商铺的合同权利已发生转移，有关出卖人的责任由钟达欢、罗志辉履行。原审判决对此认定错误。三、原审判决以取得《受理回执》之日（即2013年6月19日）作为出卖人履行申办义务之日，违反合同约定。《商铺买卖合同》第十三条明确约定由出卖人负责申办该商铺的交易过户手续。现钟达欢已于2013年6月14日办理递件手续，故应以该日作为履行合同义务之日。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回邝锦浩的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由邝锦浩负担。被上诉人邝锦浩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，钟达欢的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。原审被告康某公司答辩称：同意钟达欢的上诉意见。原审被告朱国庆无陈述答辩意见。经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。二审另查明：罗x辉于2013年6月20日被登记为涉讼商铺的共有人，房屋所有权取得方式为“购买”。原审期间，邝锦浩、康某公司均确认涉讼《商铺买卖合同》不存在权利义务转移的情况。钟达欢、康某公司在二审期间确认以下事实：1、2010年9月21日签订涉案《协议书》时，涉案房屋的产权人为钟达欢和朱国庆；2、罗志辉于2013年被登记为房屋产权人之一，罗志辉在2010年无权处分涉案房屋；3、涉案房屋的购房款由康某公司收取后给了钟达欢；4、罗志辉没有参与涉讼《商铺买卖合同》的签订以及履行。钟达欢称涉讼商铺在涉讼《商铺买卖合同》签订之前已经由钟达欢转让给罗志辉，钟达欢对其该主张并无提供相应证据予以证实。邝锦浩称其至发生涉案纠纷才知道涉讼商铺是由罗志辉、钟达欢转至其名下的。钟达欢为证明涉讼商铺所在建筑物因政府行为整体施工工程停工，导致逾期办证，逾期办证的责任不在钟达欢，其于二审庭询后提交以下证据：1、广州市城乡建设委员会文件[穗建质（2010）11xx号]；2、广州市城乡建设委员会文件[穗建质（2010）13xx号及其附件]；3、广州市人民政府关于发布2010年广州亚运会亚残会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通知[穗府（2009）xx号]；4、关于申请减免缴纳租赁税的报告。本院认为：关于原审法院有无错列本案诉讼主体的问题。钟达欢称涉讼商铺在涉讼《商铺买卖合同》签订之前已经由钟达欢转让给罗x辉，钟达欢对其该主张并无提供相应证据予以证实，本院对钟达欢的该主张不予采信。本案中，邝锦浩是依据其与康某公司于2010年9月21日签订的《商铺买卖合同》来主张出卖人的逾期办证违约责任的，从本案证据显示，康某公司在接受钟达欢、朱国庆的委托后以自己的名义与邝锦浩签订《商铺买卖合同》，邝锦浩已选择钟达欢、朱国庆作为相对人主张权利，故原审法院认定《商铺买卖合同》有关出卖人的责任应由钟达欢、朱国庆共同承担并无不当。涉讼商铺的共有人直至2013年6月20日才由朱国庆、钟达欢变更登记为罗x辉、钟达欢，钟达欢无证据证明邝锦浩知道并同意上述涉讼商铺共有人变更事宜，在二审期间亦确认涉案商铺的购房款由康某公司收取后交给了钟达欢，罗志辉并无参与涉讼《商铺买卖合同》的签订和履行，故钟达欢认为涉讼《商铺买卖合同》有关出卖人的责任由罗志辉、钟达欢履行以及原审法院错列被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金的截止日期问题。虽然广州市房地产交易登记中心于2013年6月14日向康某公司出具了办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《收件收据》，但该收据上已明确注明“请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算”，由此可见，在取得正式受理回执之前，广州市房地产交易登记中心并未正式受理涉讼商铺的交易过户业务，涉讼《商铺买卖合同》约定的由出卖人负责申办涉讼商铺的交易过户手续的义务尚未履行完毕。广州市房地产交易登记中心于2013年6月19日才出具办理涉讼商铺交易过户缴交资料的《受理回执》，故钟达欢认为逾期办证违约金应截止计算至2013年6月14日止的上诉理由不能成立，本院不予支持。钟达欢在二审期间提供的广州市城乡建设委员会文件[穗建质（2010）11xx号、穗建质（2010）13xx号及其附件、广州市人民政府关于发布2010年广州亚运会亚残会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通知、关于申请减免缴纳租赁税的报告等证据材料均形成于原审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院均不予采纳。按照《商铺买卖合同》约定，出卖人本应在2012年1月12日之前申办涉讼商铺的交易过户手续，钟达欢提出的其逾期办理交易过户手续系因政府行为所致的主张与广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月28日核发广州市越秀区东风西路132号3174房屋属朱国庆、钟达欢共同共有的《房地产权证》的事实不符，本院对其该主张不予采信。综上所述，上诉人钟达欢的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3418元，由上诉人钟达欢负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月十四日书记员  邹凌青黄咏欣