福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第44号上诉人（原审原告）吴建红，男，1974年2月1日出生，汉族，个体工商户。委托代理人江明，福建联政律师事务所律师。委托代理人廖荣桂，男，自由职业。被上诉人（原审被告）福建省建瓯市汇光发电有限公司。法定代表人马志坚，董事长。委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。上诉人吴建红因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院（2014）瓯民初字第1751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴建红的委托代理人江明、廖荣桂，被上诉人福建省建瓯市汇光发电有限公司（以下简称汇光公司）的委托代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴建红原审诉请，请求判令：吴建红与汇光公司于2012年8月21日签订的《房屋租赁合同》第四条每月租金57500元变更至第一年月租金为人民币4万元，此后每年租金按照双方约定的5%递增幅度类推，且变更时间从店面门口被设置建设配电变压器开始计算（即从2013年1月1日开始计算）。原审法院查明，2007年8月28日，吴建红向汇光公司租赁了位于建瓯市中山路349号的临街店面，租赁期限五年。2012年8月8日，建瓯市政府开始对建瓯市中山路（中段）进行精品街改造（南街头至水西桥头，含配电变压器工程）动工建设。2012年8月20日，汇光公司委托建瓯市阳光拍卖有限公司对以上店面向社会公开招投标租赁，吴建红报名参与了投标，后由吴建红中标。2012年8月21日，吴建红作为乙方与汇光公司作为甲方签订了《房屋租赁合同》1份，约定：租期为2012年10月1日至2020年12月15日；第一年租金为人民币69万元整，在合同签订之日交清第一年租金69万元，年租金每年调整一次，即租金在上一年度的基础上逐年递增长5%（上一年度指上年度已经递增后的应交租金），依次类推。第二年起租金每半年结算一次，先缴后用，由乙方于每年10月、4月份的5日前付给甲方。合同还约定了其他事项。嗣后，双方当事人依约履行。2012年8月30日，吴建红作为乙方、汇光公司作为甲方又签订《房屋租赁合同补充协议》，合同第二条约定：由于建瓯市中山路精品街工程于2012年8月份封闭改造，预计历时四个月（附中山路街面工程文件），乙方认为道路改造期间将严重影响其正常营业，提出在此期间给予免交租金。第三条约定：甲方同意原合同租赁期限在2012年8月31日结束后延期至2012年9月30日即30天，租赁延期应缴当年租金折合3.2414万元。考虑到乙方经营区间道路改造，甲方同意从2012年9月1日至2012年12月31日给予乙方免缴租金，即2012年9月份给予免交租金3.2414万元，2012年10月至2012年12月份免交租金17.25万元，另甲方原租赁房屋时未独立分隔产生的土建工程费用约0.4万元予以返还乙方，合计乙方免缴租金为人民币（大写）贰拾万捌仟玖佰壹拾肆元，（小写）20.8914万元。合同另约定了其他事项。2012年12月底，建瓯市中山路（中段）精品街改造工程完工，在吴建红租赁的中山路349号店面前方人行道上增设了一座配电变压器。原审法院认为，吴建红通过公开竞拍取得汇光公司座落于建瓯市中山路349号店面房的承租权，并在此基础上共同签订了《房屋租赁合同》，该合同的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，为有效合同，双方应依约履行。在履行过程中，虽出现了因政府城市规划的原因，在349号店面前方新增设了一座配电变压器的客观事实，但在民法理论上，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生客观情况的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中吴建红向汇光公司承租的是中山路349号的房产，其承租范围并未包括房产以外的公共场所，诚然在承租房屋时会考虑房产的地理位置，租金的高低也与房产的地理位置相关联，而增设的配电变压器并未改变涉案房产的地理位置，也未造成吴建红所承租的房屋本身面积部分或全部减少，亦未影响客人正常进出店面。对吴建红认为存在营业额下降的情况，客观说原因是多方面的，吴建红提供的自制销售报表，在没有其他证据佐证的情况下，并不足以证明其营业额下降的原因是由于其店面前方人行道上增设的配电变压器所致，即无法证明两者之间存在必然的因果关系。综上分析，市政府相关部门在吴建红承租的中山路349号房产前方人行道上设置配电变压器这种客观情况的发生，不属于情势变更，故吴建红要求依照《合同法解释（二）》第二十六条规定，变更租金的主张，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回吴建红的诉讼请求。上诉人吴建红上诉称，其所承租的系临街店面，该店面原本环境良好，远近人流能一览无余地看到店内整洁的装修和物件的摆设，以及服务人员整齐的穿戴，这是吴建红参与高价投标并签订《房屋租赁合同》的重要前提。被上诉人汇光公司在招投标活动中没有对外告知租赁物即临街店面的正门口将被设置一座高大的配电变压器的事实，且吴建红对该事实也无从了解。现由于市政相关部门在租赁店面的正门口增设了配电变压器，严重影响了过往行人的视线，改变了租赁店面的临街状态，给吴建红的经营环境造成了重大影响，导致其销售业绩大幅下降，这是双方当事人在订立租赁合同时所无法预见的。综上，本案符合《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条所规定的情势变更的情形，吴建红诉请主张变更双方租赁合同中关于租金的约定具有事实和法律依据，应予支持。请求二审撤销原判，改判支持吴建红的诉讼请求。被上诉人汇光公司答辩称，市政改造工程增设的配电变压器系设置在租赁店面前的人行道上，并未改变该店面的地理位置，也未造成店面面积的减少，不影响顾客的正常进出，上诉人吴建红主张销售业绩下降并无充足的证据证明，也与其店面前方人行道上增设的配电变压器无关。原审认定本案租赁合同并不存在情势变更的情形，判决驳回吴建红的诉讼请求并无不当。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。另查明，经福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司评估，本案租赁店面在2013年1月1日的市场租金为170.52元／平方米·月。本案租赁店面约200平方米，则2013年1月1日该店面租金市值为34104元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房地产估价报告》、二审《庭审笔录》在案为证，足以认定。二审过程中，上诉人吴建红申请对本案租赁店面2013年的租金市值进行评估，经本院委托福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司评估，该公司出具闽开评报南字（2015）第F147号《房地产估价报告》，双方当事人对该报告不持异议，本院予以采信。吴建红还向本院提交《商铺租赁合同》一份，拟证明与本案租赁店面同一地段的商铺月租金数额，并认为可以此作为其调减租金的参照依据。被上诉人汇光公司质证认为，《商铺租赁合同》是否真实无法确认，且该合同租赁商铺与本案租赁店面并非同一地段，不具可比性，因此不予认可。本院认为，《商铺租赁合同》与本案《房屋租赁合同》合同主体、租赁物各不相同，不能单独作为判断本案租赁店面租金的依据，故对吴建红提交的该证据不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人负有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务。本案《房屋租赁合同》履行期间，涉案租赁店面前方人行道上增设了一座配电变压器，该增设物虽未改变租赁店面的地理位置和结构，但因该增设物紧邻租赁店面正前方，遮挡了该店面的远近视线，客观上使其经营环境发生变化，影响其商业用途，应认为构成租赁物适用性减损，承租人得依《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，主张减少租金。由于街道改造、增设配电变压器属于市政工程，造成的增设物影响租赁店面经营用途的结果不可归责于双方当事人，该结果均由一方承担，显然不符合公平原则。故结合以上因素，并参照涉案租赁店面在2013年1月1日的租金评估市值，本院酌情将双方当事人《房屋租赁合同》所约定的第一年租金690000元即每月57500元，调减为第一年租金549624元即每月45802元{57500元-（57500元-34104元）×50%}。综上，原判认定事实清楚，但判决处理结果不当，应予改判。上诉人吴建红的本案诉请应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省建瓯市人民法院（2014）瓯民初字第1751号民事判决；二、上诉人吴建红与被上诉人福建省建瓯市汇光发电有限公司2012年8月21日签订的《房屋租赁合同》第四条第1款所约定的第一年租金数额减至人民币549624元，此后年租金以该数额为基础，按合同约定逐年递增5%。三、驳回上诉人吴建红的其他诉讼请求。一审案件受理费19920元，由上诉人吴建红负担9960元，被上诉人福建省建瓯市汇光发电有限公司负担9960元；二审案件受理费19920元，由上诉人吴建红负担9960元，被上诉人福建省建瓯市汇光发电有限公司负担9960元，评估费29668.8元，由上诉人吴建红负担。本判决为终审判决。审 判 长  乐 芳代理审判员  余观贵代理审判员  刘冬龙二〇一五年九月二十九日书 记 员  张素珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。