南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第4294号 原告南京市盛景园小区管理委员会，住所地南京市。 负责人黄世平。 委托代理人王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。 委托代理人王辉，江苏袁胜寒律师事务所律师。 被告南京盛世房地产开发有限公司，组织机构代码24970642-0，住所地南京市-1。 法定代表人张荣兰。 委托代理人陈亚，江苏维世德律师事务所律师。 原告南京市盛景园小区管理委员会（以下简称盛景园管委会）诉被告南京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛景园管委会的委托代理人王配华、王辉，被告盛世房产公司的委托代理人陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛景园管委会诉称，本市盛景园小区系由被告开发建设，其中01幢房屋于2001年底竣工，2003年初交付业主使用。该小区内01幢房屋进出口处，建有一间门卫房。2002年至2007年底，该门卫房一直由被告占有作为其售楼处使用。2008年后，被告将该门卫房出租给案外人朱玉生，在此经营“楼云中介”，年租金逐年递增，2015年的年租金为23000元。2015年3月初，原告在南京市城市建设档案馆查询后知晓，被告一直占有使用的诉争房屋的规划用途为01幢门卫房，应属于小区业主的公共建筑和公用设施。原告遂派代表并委托律师与被告协商，要求被告立即返还该门卫房，并支付占有使用费。在当地街道参与协调下，被告仅口头同意返还门卫房，但拒绝支付相关的使用费。根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合小区01幢楼的规划设计图，可以认定01幢的门卫房系按照规划建设的小区公共建筑和共用设施，其所有权和使用权依法属于小区全体业主，被告作为建设单位不得擅自处分。现原告诉至法院，请求判决被告将本市盛景园小区01幢门卫房返还给原告，被告支付原告2003年1月至2015年6月期间的房屋占有使用费150000元，本案诉讼费用由被告承担。 被告盛世房产公司辩称，其一，原告诉讼主体不适格。根据相关法律等规定，只有小区业主委员会或者经合法程序产生的物业管理委员会才具有原告资格，而本案原告未能举证证明其系何性质的组织，其设立有无遵照法定程序，故原告并非适格主体。其二，被告作为小区建设单位应何时向权利人交付小区的公用设施，在交付前如何使用以及实际使用后是否支付相应的费用，并没有法律规定。故原告主张被告支付房屋占有使用费，无法律依据。其三，因原告不适格，被告同意将该门卫房交付给小区业主或小区依法成立的业主委员会、物业管理委员会等，但不同意向原告交付房屋。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，南京市，共5幢楼，系由被告开发建设，其中01幢楼位于该小区规划平面图的西北角处。本案诉争的门卫房（建筑面积约15平方米）位于该盛景园小区**楼**西北边位置，该处同时为盛景园小区的居住区入口。 自2002年起盛景园小区项目部分楼房竣工后，被告陆续对外销售房屋，其与01幢购房人所签《南京市商品房买卖契约》中，对于被告向购房人交付房屋时的相关公共配套设施未包含该诉争门卫房，对于该门卫房交付时间未有明确约定。2003年初，被告开始向01幢购房人交付房屋，但并未向该小区移交诉争的门卫房，被告实际使用该门卫房作为其售楼中心。2009年起，被告将该诉争门卫房出租给案外人朱玉生使用。双方陆续签订数份房屋租赁合同，最后一期租赁合同于2015年4月8日签订，约定租赁期限至2017年3月31日止。朱玉生承租涉案房屋后，在此经营“楼云房产中介”。被告称2009年至2012年期间的年租金为5000元，其后租金随年调整，2015年租金调整至23700元。原告对于被告陈述的租金标准不予认可，认为其所提供合同中约定的租金偏低。 原告称该小区陆续交付后，曾于2009年成立盛景园小区业主委员会。2012年9月14日，盛景园小区业主委员会向本市鼓楼区人民政府幕府山办事处（以下简称幕府山办事处）发送《关于成立南京市盛景园小区管理委员会的报告》称：因物业公司退出，业主委员会于今年3月份到期，为了小区的长效管理，小区业主委员会于2012年9月1日、9月2日晚7：00分别组织召开了全体业主大会，讨论决定在小区成立管理委员会，经讨论，选举张莲英等七人为小区管理委员会成员。后经小区业主集体讨论，盛景园小区设立原告盛景园管委会，并于2012年9月22日在幕府山办事处进行了备案登记。 2015年6月30日，原告以被告建设后未将该诉争门卫房向盛景园小区业主交付，侵害小区业主权益为由诉至本院，要求判如所请。 庭审中，原告称被告在2003年1月至2007年12月期间自行使用门卫房，主张被告按每年7500元标准向其支付房屋使用费；2008年1月至2015年6月期间将该门卫房对外出租收益，主张被告按每年15000元标准向其支付房屋使用费，其系按同地段租金标准主张房屋使用费，但对其主张的房屋使用费标准未提供相应证据予以证明。 被告认可其至今未将诉争的门卫房向盛景园小区交付，亦同意将门卫房交付该小区相关权利人，但认为原告非依法定程序设立，并非本案适格原告，故不同意向原告交付房屋。对于原告主张的房屋使用费，认为并无法律、法规规定或合同约定，被告作为开发商在向业主交付小区公用设施之前需支付房屋使用费，对于原告主张的使用费标准亦不予认可。 因原、被告意见分歧较大，致使本案调解未果。 以上事实，有当事人陈述、报告、南京市业主委员会备案表、南京市城市建设档案馆工程设计图、南京市商品房买卖契约、房屋租赁合同以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 根据物权法规定，建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，根据原告提供的南京市城市建设档案馆工程设计图记载，涉案房屋的建设规划设计用途为盛景园小区01幢门卫房，系该小区物业服务用房，依法应属于该小区全体业主共有。被告作为盛景园小区的开发建设单位，在其整体出售后盛景园小区房屋后，应将该小区的相关公用设施、物业服务用房等一并交付业主。 关于原告诉讼主体资格问题。根据物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据法律规定，小区业主可以成立自治性组织管理公共事务。 本案中，盛景园小区业主委员会期限届满后，经召开小区业主大会，通过集体讨论方式，选举设立原告盛景园管委会作为该小区自治性组织，并不违反法律规定，其依法可以行使小区自我管理等权利。2012年9月22日，本市鼓楼区人民政府幕府山办事处对原告设立进行备案登记，说明相关行政主管部门对原告的合法性亦予以确认，则原告有权代表小区全体业主提起本案诉讼。故对被告辩称原告诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。庭审中，被告对于其应向盛景园小区相关权利人交付诉争房屋不持异议，本院对此予以确认。故被告应向原告交付诉争的门卫房。 关于原告主张被告支付2003年1月至2015年6月期间的房屋占有使用费150000元问题。被告系盛景园小区开发企业，其对诉争门卫房的规划用途系明知。被告在将盛景园小区房屋陆续出售后，未及时将该小区的相关公用设施、物业服务用房等一并交付业主，而持续占用使用诉争房屋，并对外出租收益，侵害了该小区业主权利，原告据此有权要求被告赔偿相应损失。原告称被告应于2003年向小区业主交付涉案房屋，但并未提供相应证据予以证明。被告在与该小区01幢商品房购房人所签房屋买卖合同中，对于诉争门卫房的交付时间亦无明确约定。原告于2012年9月22日依法设立后，有权要求被告向其返还诉争房屋。故本院结合被告占用房屋事实、原告设立情况以及被告实际获得租金收益等案情，酌定被告应支付原告房屋使用费60000元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京市盛景园小区管理委员会交付本市盛景园小区01幢门卫房。 二、被告南京盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京市盛景园小区管理委员会房屋使用费60000元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告南京市盛景园小区管理委员会负担650元，被告南京盛世房地产开发有限公司负担1000元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李佳萱 二〇一五年九月十八日 见习书记员  沈 婷