云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初1179号原告：吴晓玲，女，1988年6月4日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市云阳县。原告：邵鲸伟，男，1986年8月4日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市元亨房地产开发有限责任公司，住重庆市巫溪县城厢镇赵家坝滨河南路金土地小区8-201。法定代表人：余其碧。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师，系特别授权。原告吴晓玲、邵鲸伟与被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴晓玲、邵鲸伟及其委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓玲、邵鲸伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告双倍返还定金316000.00元；2.判决被告向原告返还大修基金8935.00元、契税11160.00元、登记费80.00元、水电开户费6480.00元，共计26655.00元，并从2016年9月9日起按月利率2%赔偿利息损失至该款还清之日止（其中截至2017年2月8日利息为2665.50元）；3.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告自愿将第1项诉讼请求变更为判决被告返还原告交付的购房首付款158000.00元，并赔偿原告损失158000.00元。事实及理由：二原告系夫妻关系。二原告经过长期对云阳新县城房屋位置、户型、价格等全方位的考查、比较，决定购买被告建设的元亨.悠山郡住宅小区1幢304号房屋。在以月利率3%筹借资金后，于2016年9月9日专程到被告售楼部，与被告签订《重庆市云阳元亨.悠山郡认购协议》。协议约定：原告所购房屋为元亨.悠山郡住宅小区1幢304号房屋，房屋单价为每平方米4371.00元，交定金158000.00元。同时，被告还向原告收取了大修基金8935.00元、契税11160.00元、登记费80.00元、水电开户费6480.00元。然而，2017年2月27日，原告听说被告已将该房另卖他人。原告不信，但经查看后发现房屋真由被告另行卖给他人，他人现已进行装修。原告所定的房屋现已涨到近5000.00元/平方米。原告为此找被告协商，被告称原告定购的房屋于2017年2月6日卖给了他人，但仅同意退款并按月利率1.5%赔偿损失。被告“一房多卖”的违约行为给原告造成了重大损失，依法应承担返还和赔偿责任。被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司辩称，原、被告签订认购协议属实，但认购协议的性质是合同的意向，不是正式的房屋买卖合同，双方至今也没有签订正式买卖合同；2、原告给付158000.00元属实，但被告认为不属于定金，系购房首付款，原告给付其它费用26655.00元属实；3、被告在2017年2月6日将该房屋出卖他人属实，但被告认为系原告没有按合同约定在3日内正式签订合同，并不是被告违约。综上，被告同意返还原告的购房款和大修基金等费用，并同意按照银行的同期同类贷款利率支付利息损失至实际还清之日止。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，原告吴晓玲、邵鲸伟（乙方）与被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司（甲方）签订《重庆市云阳元亨·悠山郡认购协议》。协议约定：“一、乙方自愿认购重庆市云阳县元亨·悠山郡住宅小区1幢304号房屋，建筑面积为127.65平方米；单价4321.00元/平方米；总房款为558000.00元。契税11160.00元，大修基金8935.00元，登记费80.00元，水电气开户费6480.00元。二、付款方式：1、一次性付款；2、按揭付款；3、乙方签定本认购协议时向甲方支付房屋认购金158000.00元。三、乙方在签定本认购书之后，乙方在接到甲方电话叁天内到甲方所指定地址完成《元亨·悠山郡住宅小区房屋买卖合同》的签订，支付房屋首付款（认购金转为首付款）、提供相关资料、办理银行按揭手续，因乙方及第三方原因不能办理房屋按揭的，乙方只能一次性付款方式支付房款。乙方在甲方规定的时限内逾期叁天没与甲方完成《元亨·悠山郡住宅小区房屋买卖合同》手续，视为违约，按《合同法》规定无权要求甲方返还已收取的定金（一次性付款的收取协议总房款总额的百分之三十作为违约金），且预定户型房号不再保留，由甲方自由处理。四、甲方收到乙方的认购定金后（乙方不违约的情况下）不得再将乙方认购的房屋另卖他人，否则视为违约，甲方全部返还乙方的认购定金，并按乙方交认购定金的当期银行存款3倍利息支付给乙方。五、本房屋认购书在双方签署了《元亨·悠山郡住宅小区房屋买卖合同》后自动失效”。同日，原告吴晓玲、邵鲸伟向被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司支付158000.00元，收款收据上备注为“购买元亨悠山郡1-304室首付款”。另外原告还支付了契税11160.00元，大修基金8935.00元，登记费80.00元，水电气开户费6480.00元，合计26655.00元。2017年2月6日，被告销售人员因失误将原告购买的房屋另行出卖给他人。现该房屋已交付他人进行装修。庭审中，原、被告均表示同意解除原、被告签订《重庆市云阳元亨·悠山郡认购协议》。2017年5月9日，本院应原告申请对被告所有的位于云阳县滨江大道548号元亨·悠山郡1幢1单元401号房屋进行了诉讼保全。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原告的身份信息，被告的市场主体登记信息，认购协议，收条，照片在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市云阳元亨·悠山郡认购协议》明确约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，符合商品房预约合同的法律要件。但该认购协议对交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事项尚未进行约定，尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方当事人在认购协议第三条还明确约定在将来需另行订立房屋买卖合同（本约）。故该认购协议不应认定为商品房买卖合同，而应认定为商品房预约合同。在认购协议签订后，原告本拟按预约合同约定向被告交付购房定金，但被告在出具收据时却明确将款项书写为系首付款，原告也在收据上进行了签名表示认可，现被告在庭审中也明确表示该款为首付款、并无书写错误的情形，故被告的收款行为应视为原、被告双方对款项性质进行了变更。虽然原告诉称该款为定金，但由于定金依法需要实际交付才能生效，故已付的购房首付款不能作为定金处理。原、被告虽然签订的是商品房预约合同，但该预约合同的当事人名称、商品房的基本状况、房屋总价等三项内容是“确定、可行”的，该房屋预约合同完全可以通过当事人事后补正或实际履行予以完善，现双方已经按照约定支付、收受部分购房款（首付款）及水电开户费、契税、登记费等费用，本院可以认定原、被告双方签订的认购协议自被告收取首付款时转化为商品房买卖合同，即原、被告自被告收取部分购房款时成立事实上的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司在成立房屋买卖合同关系后违约将原告购买的房屋另行卖与第三人，导致原告购买约定房屋的合同目的无法实现，属于“一房二卖”型违约，应当依法向原告承担违约责任。现原、被告在庭审中一致同意解除认购协议，本院予以确认。协议解除后，被告应当退还原告已付购房首付款158000.00元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故本院对原告要求被告退还购房首付款158000.00元，并赔偿损失158000.00元的诉讼请求予以支持。同时，因被告将原告购买的房屋另行卖与他人致使原告的购房目的无法实现，被告还应当退还原告已付的契税11160.00元，大修基金8935.00元，登记费80.00元，水电气开户费6480.00元，合计26655.00元。因被告违约且占用该款至今，给原告造成了损失，被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用该款期间的法定孳息。但原告请求按月利率2%计算占用款项的利息损失没有合理依据，本院依法予以调整。综上所述，原告要求被告返还购房款、契税等费用，并要求赔偿损失158000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴晓玲、邵鲸伟购房首付款158000.00元；二、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴晓玲、邵鲸伟损失158000.00元；三、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效后十时内返还原告吴晓玲、邵鲸伟契税11160.00元，大修基金8935.00元，登记费80.00元，水电气开户费6480.00元，合计26655.00元，并从2016年9月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止；四、驳回原告吴晓玲、邵鲸伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6480.00元，保全申请费2520.00元，由被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  江陆清代理审判员  徐 巧人民陪审员  候燕明二〇一七年六月二十一日书 记 员  解 坤