广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民三终字第316号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区夏美大厦业主委员会，住所地：珠海市香洲区。负责人：黄记清，主任。委托代理人：王萍，广东东方泽律师事务所律师。委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李香娟，女，xx年xx月xx日出生，住珠海市，身份证号码：×××6725。委托代理人：胡仁伟，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市。上诉人珠海市香洲区夏美大厦业主委员会（以下简称夏美大厦业委会）因与被上诉人李香娟物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民二初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年8月7日，夏美大厦业委会解除与珠海市明城物业管理有限公司间的物业管理委托合同，珠海市明城物业管理有限公司撤离夏美大厦。此后，由夏美大厦业委会负责对夏美大厦的物业管理，按照珠海市明城物业管理有限公司的每平方米0.8元的标准计收管理费。管理费主要用于支付清洁阿姨、保安、公用水电费、公共设备维修等开支。夏美大厦业委会的原审诉讼请求为：李香娟支付管理费488.4元、水费214.9元、电梯年检费40元、电梯电公用电216元、对讲机维护费24元、垃圾费48元，共计1031.3元，并由李香娟承担本案的诉讼费用。原审法院认为：夏美大厦业委会是业主大会选出的代表业主的民间组织，既没有物业管理资质、经营收费许可，也没有与李香娟签订委托物业管理合同。因而夏美大厦业委会的诉讼请求没有法律依据，也没有合同依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，原审法院判决如下：驳回夏美大厦业委会的诉讼请求。一审案件受理费50元，由夏美大厦业委会负担。夏美大厦业委会不服原审判决,上诉请求：1、撤销原审判决，改判李��娟向夏美大厦业委会支付管理费488.4元、水费214.9元、电梯年检费40元、电梯电公用电216元、对讲机维护费24元、垃圾费48元，共计1031.3元；2、一、二审诉讼费由李香娟承担。其事实和理由是：一审法院查明事实不清，适用法律错误。一、夏美大厦业委会系民间组织，因涉及业主共同利益而实施物业管理行为，不具有营利性，不是物业管理公司，与物业管理公司具有本质性区别，不需要物业管理资质，也不需要经营收费许可。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业和其他管理人管理，即物业管理可以由第三方进行，只有涉及物业服务企业才需要具备资质。本案的焦点应为夏美大厦业委会是否提供了物业服务，而不是是否具备相关的资质。二、夏美大厦业委会与李香娟已订立口头形式的物业服务合同���夏美大厦业委会的诉请有合同依据。1、珠海市明城物业管理有限公司撤离夏美大厦后，夏美大厦业委会也曾通过招投标形式、找街道办联系新的物业公司等形式招聘新的物业公司。可是由于业主与物业公司对收费标准未能达成一致意见，因此一直未谈妥物业公司进驻小区管理。因此，业主才同意由夏美大厦业委会暂时负责夏美大厦的物业管理，按照珠海市明城物业管理有限公司的收费标准计收管理费。2、在夏美大厦业委会负责管理小区后，李香娟一直按时支付管理费、垫付的费用等，夏美大厦业委会也开具了收款收据。自2014年1月，李香娟因小区停车问题，开始拒绝支付各项费用。夏美大厦业委会认为，李香娟已经对物业服务收费标准予以认可，并按照该标准支付过多次的管理费、垫付费用，夏美大厦业委会则履行物业服务的义务，双方系订立了口头形式的物业���务合同。3、夏美大厦业委会一直定期将收支情况在小区公告，夏美大厦业委会及业委会成员均未从中收取任何费用。李香娟拒绝支付管理费用和分摊费用,违反《中华人民共和国合同法》第六十条规定。4、李香娟的物业位于夏美大厦业委会行使物业服务范围内，享受了夏美大厦业委会的物业管理，因此应该支付报酬。三、水费、垃圾费等费用是夏美大厦业委会为李香娟向第三方公司先行垫付的费用，不论双方是否存在物业服务合同，李香娟都应支付给夏美大厦业委会。夏美大厦业委会的资金来源是业主缴纳的物业服务费、水费、垃圾费等费用。夏美大厦业委会在管理小区过程中，不可能单单每次都将各家各户的水费、垃圾费分开缴纳，全部为一次性支付给第三方公司。李香娟不支付该笔费用的行为，侵害了其他业主的权利。综上所述，恳请二���法院依法查明事实，维护夏美大厦业委会的合法权益。被上诉人李香娟辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。二、夏美大厦业委会在没经过半数以上业主同意情况下,设立物管机构,经查该机构,未经珠海市物业管理行政主管机关备案,也不具备任何物管从业资质,更主要是与小区内业主没签订物业管理的服务合同等,在这种事实情况下,几个业委会委员对夏美大厦实施自管,而自管单位成立程序不明朗，成员权利和义务都没有法律规定，其行为有违珠海市物业管理条例规定的第四十七条,因此,其不具有诉权,应驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”但法律没有规定业主委员会可以独立管理物业,其本身属物业管理监督机构,怎��自管自监。如果是业主成立物业公司取得资质自己管理小区是符合法律规定的，但是,法律也有规定业主委员会成员不能有物业公司的控制人或直系亲属，所以物管与业委会主要负责人不能是同一个人。结合本小区情况,目前就由同一帮业委会人在管理,况且,这些管理者根本就没同我们业主签订服务合同,怎样管?管什么?物管费收取标准等等,均不为李香娟明确。另,夏美大厦业委会收取物业费，所收取的物业费怎么分配，款项都到哪儿了没人知道，也没有公示收益分配方案，业委会能否设立银行账户?收费不开发票?这是广大业主关心的经济问题。还有业主共用停车场被长期占用，小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有，凭什么交由商铺使用？且还有几个车位变成了报费车辆的停车场!是不是业委会出租收取保管费?有没有物价部门核定的��费许可和相关批文?所以,李香娟认为一个不符合行政规定建立的业委会内部管理组织无权享有对业主收费权,对于本案夏美大厦业委会诉求的488.4元物业管费,法院应当予以驳回。三、夏美大厦之前是二次供水转化成自来水公司直接供水，其变更供水手续本应由管理服务者进行统一办理，其费用都是在管理费中扣除的。但是，业委会并不给李香娟办理，难道所收管理费只为他们使用吗?或已把我们排除在业主之外了?要真是这样为何还要我们交管理费呢!再有,电梯是业主公共使用工具,谁损坏即应由赔偿人负责修复或赔偿修理费,但是,不知是修理费己被占用还是关系免赔,如今夏美大厦业委会将费用混为年检费和公用电费以户包干,并无实际证据佐证,因此,电梯年检费40元、电梯公用电216元等费用,应不被人民法院予采纳与支持。四、李香娟家中对讲机己经早就被夏美大厦业委会从其内控拆除,从未正常使用,既然夏美大厦业委会故意让其丧失功能，夏美大厦业委会也就不需要维护，夏美大厦业委会诉求维护费24元，属不当得利。也侵害了本业主的正当权益,应立即恢复原有状态,停止侵权行为。综上,依照《物权法》、《物业管理条例》《城市新建住宅小区管理办法》等相关行政规定及法律规定,李香娟请求人民法院为维护答辫人权益,依法驳回夏美大厦业委会的全部诉讼请求.夏美大厦业委会向本院提交如下证据：1、《通知》2份；2、涉案房屋2014年1月前收款收据。李香娟无证据向本院提交。本院经审理查明，李香娟为香洲夏美路96号1601房的产权人，该房用途为成套住宅，建筑面积101.76平方米。夏美大厦共1栋19层，1至5层为商铺和办公用途；6层以上为住宅，每层8户。夏美大厦业委会对兼管物业管理事项征询业主意见，征询业主范围为6层以上住宅业主，签名同意的业主总户数为72户、总面积7982平方米；夏美大厦总户数108户，总户数总面积10766平方米；签名同意的业主面积占夏美大厦总面积的74.14%，签名同意的业主户数占夏美大厦总户数66.7%。夏美大厦业委会主张总户数108户是依据选举业委会时小区居委会根据房产中心出具的产权登记信息统计所得。夏美大厦业委会每月向珠海市香洲区环境卫生管理所支付垃圾处置费300元，每月向珠海市高捷电梯工程有限公司支付电梯保养费600元。夏美大厦供水管道改造之前，整栋大厦每月水费由夏美大厦业委会以其主任“黄记清”的名义向珠海水务集团有限公司支付。2013年12月16日，夏美大厦业委会向珠海市供水总公司设计研究室支付管道整改工程设计费用8000元。2014年6月5日，夏美��厦业委会向珠海市宏燕管道安装有限公司支付供水管道改造抄表到户工程款15万元。2014年6月15日，夏美大厦业委会发出公告，称“本大厦管道工程5月30日已经完工，水表也移交水务集团有限公司接管。管道改造费用15万元，设计图8000元。总计158000元，业主资金分摊101700元，业委会维修资金投资56300元，现特向夏美大厦全体业主告知。”李香娟家已完成上述供水管道改造。夏美大厦业委会自2012年8月开始收取小区物业服务费，李香娟向夏美大厦业委会支付了2014年1月前的物业服务等相关费用。夏美大厦居委会二审明确诉讼请求主张的是2014年1月至6月期间的相关费用，并主张涉案商铺的物业服务费按照0.8元/平方米/月、垃圾费按照8元/月、对讲机维护费按照4元/月、电梯公用电费按照36元/月收取，电梯年检费按户分摊，水费按实际使用量计算。2014年8月起，李香��家的旧对讲机被夏美大厦业委会拆除。2014年7月2日，夏美大厦业委会出具《证明》，称“夏美大厦因历史遗留了很多问题，从2012年8月起，夏美大厦由新一届业委会接手自管，业委会百分之九十是退休人员，以做义工的形式组成，不计报酬，分文不取，账目公开透明，深受各位业主的好评，得到广大业主的一致拥护。”同日，珠海市香洲区狮山街幸福社区居民委员会注明“情况属实”，并加盖公章。2015年7月，夏美大厦的物业服务由大成物业负责，夏美大厦业委会不再兼管。一审判决查明的其他事实与本院查明事实相一致，本院予以确认。本案的争议焦点为夏美大厦业委会能否对夏美大厦进行物业管理并据此收费。对此本院认为，第一，夏美大厦业委会是涉案小区业主依法成立的自治管理性质的组织。第二，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。即物业服务不局限于物业公司管理一种模式，业委会管理物业小区的模式亦为法律所允许。第三，《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，根据夏美大厦业委会就兼管物业管理事项征询业主意见的书面调查显示，签名同意的业主户数占夏美大厦总户数66.7%，签名同意的业主面积占夏美大厦总面积的74.14%，这符合《物业管理条例》第十二条第三款“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，则夏美大厦业委会兼管物业管理事项已经过了法定程序。第四，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业���委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力。则李香娟作为夏美大厦的业主，亦受夏美大厦业委会兼管物业管理这一决议的约束。综上，本院认为，夏美大厦业委会作为业主自治组织在经法定程序后可以对涉案小区进行物业管理。根据夏美大厦业委会提供的各种费用支出票据、供水管道改造公告、居委会证明等证据可知，夏美大厦业委会实际上对涉案小区提供了物业服务，且李香娟已经支付了2014年之前的物业服务费、水费、电梯公用电费、对讲机维护费、垃圾费等，则李香娟对夏美大厦业委会主张的按照原珠海市明城物业管理有限公司的收费标准计费并无异议，且2014年1月至6月期间李香娟的对讲机并未拆除，则李香娟应按该标准向夏美大厦业委会支付2014年1月至6月期间的物业服务费488.4元、水费214.9元、电梯年检费40元、电梯公用电费216元��对讲机维护费24元、垃圾费48元。综上所述，夏美大厦业委会的上诉有理，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、《物业管理条例》第十二条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1154号民事判决；二、李香娟于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区夏美大厦业委会支付2014年1月至2014年6月期间的物业服务费488.4元、水费214.9元、电梯年检费40元、电梯公用电费216元、对讲机维护费24元、垃圾费48元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由李香娟负担。本判决为终审判决审 判 长  杨卫星代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一五年九月二十一日书 记 员  王 莉