北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初8817号原告（反诉被告）：李某，女，1958年9月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵某（原告李某之女），女，1983年1月14日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许某（原告李某之女婿），男，1982年6月17日出生。被告（反诉原告）：北京XXX有限公司，住所地北京市朝阳区东坝中路30号院17号商业楼1-3层。法定代表人：丁某。委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程薛，北京王峻岩律师事务所律师。原告（反诉被告）李某（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京XXX有限公司（以下简称XXX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李某委托诉讼代理人赵某、许某，XXX公司委托诉讼代理人程薛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李某向本院提出如下诉讼请求：1、要求XXX公司退还保证金10000元；2、要求XXX公司退还电表押金和消防灭火器押金共计600元；3、要求XXX公司赔偿房屋装修费5000元。事实和理由：2016年6月1日，李某与XXX公司签订了《租赁合同》，约定承租位于北京市朝阳区XXX号房屋用于经营眼镜店，2019年11月20日，双方续租，租期延续至2020年11月19日。在租期内，李某交纳了房屋保证金10000元、电表和灭火器押金600元，并对承租房屋进行了装修。春节假期后，因受新冠肺炎疫情影响，XXX公司未能在2020年2月1日正常开门营业，我也充分理解并表示会耐心等XXX公司的开业通知。2020年4月18日，XXX商城对外营业，开业后，我一直等待XXX公司的租金减免政策，并准备交纳后续租金。2020年4月底，XXX公司告知仅能减免2个月租金，并未对停业期间的租金全额减免。我认为，停业期间租金应该全额减免，所以，多次与XXX公司沟通，未果。后我搬出涉案房屋，并提起本诉。XXX公司针对本诉辩称，1、不同意第一项诉讼请求，双方在11月20日变更为027/028摊位。因为2020年疫情影响，我方同意减免部分房租，但是我们的减免方式是当期的租金减免两个月，下一次的减免一个月，李某租金支付到2月18日，5月20日的时候，李某在没有通知我们的情况下，直接撤场，我们认为李某存在违约情况，我们于2020年7月10日把028号摊位出租，但是027号摊位到现在都空置。虽然疫情属于不可抗力，但是双方不能因为这个原因随意解除房屋，我们自己也是经营者，对于损失我们已经答应了原告3个月的免租期，只是这三个月是分开的，但是李某不支付租金，在我们不知情的情况下就撤场了。2、第二项我们同意退回。3、不同意第三项诉讼请求，合同中有约定，合同终止时候，装修均归我方所有，因为涉案房屋使用很多年了，并且装修票据也找不到了，所以不同意支付XXX公司向本院提出如下反诉请求：1、要求确认双方之间028号摊位的租赁合同于2020年7月10日解除；2、要求确认双方之间027号摊位的租赁合同于2020年11月19日解除；3、要求李某支付2020年4月20日至2020年7月9日028号摊位的租金7989.84元；4、要求李某支付2020年4月20日至2020年11月19日027号摊位租金21716.29元；5、要求李某支付违约金21973.2元。事实和理由：李某在履约过程中存在违约行为，故提起相应反诉请求。李某针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。1、针对第一项和第二项反诉请求，我已经在2020年5月5日搬出，所以双方租约在该日就已经解除了。2、针对第三项和第四项反诉请求，我认为租金应计算至2020年5月5日，我已足额支付了该期间的租金，不拖欠XXX公司租金。3、针对第五项反诉请求，我搬走的时候是和XXX商场沟通过的，XXX公司对此知情，所以，我并未违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。XXX公司系位于北京市朝阳区东坝中路XXX商城的管理人和出租人。自2016年6月1日起，李某即开始自XXX公司处承租位于北京市朝阳区东坝中路XXX号摊位，摊位面积约17.27平方米、18.22平方米，用于验光配镜。合同履行伊始，李某向被告交纳了保证金1000元、电表和消防灭火器押金共计600元。签约后，李某女儿和女婿实际使用涉案房屋从事经营活动，双方如约履行。2019年，李某与XXX公司续签了租约，租期延续至2019年11月19日。租金季付，年租金73244元。2020年5月5日，李某从涉案房屋中搬出，XXX公司称028号铺位已于2020年7月10日另行出租，027号铺位截止法庭辩论终结之日仍处于空置状态。双方争议焦点为：1、2020年5月5日李某搬出涉案房屋的行为是否构成违约；2、李某主张停业期间租金应予以全额免除的请求应否得到支持，XXX公司仅免除2个月租金的行为是否构成违约。3、李某主张的装修损失应否得到支持。针对第一个争议焦点，李某提交电话录音证明曾在2020年5月5日搬出前实际向XXX公司提出过搬出的请求，证明XXX公司对此并未提出异议，且已知晓。针对第二个争议焦点，李某认为己方租金付至2020年2月18日，XXX公司在2020年2月1日至2020年4月17日共计两个月零17天均因新冠肺炎疫情的影响未正式开业，所以，李某认为，在2020年4月18日XXX商城正式开业后，其已付的2020年2月1日至2020年2月18日期间的租金应折抵2020年4月18日至2020年5月5日的租金。XXX公司则认为2020年2月18日之后的两个月租金可以免除，故2020年4月18日之后，李某应依约交纳租金。针对前述17天的租金应否免除的问题，双方协商未果，并继而导致李某于2020年5月5日搬出。针对第三个争议焦点，关于李某主张的装修损失，系其单方酌定。XXX公司不认可数额的核定也不认可应予以赔偿。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。新冠肺炎疫情对于双方租约的履行客观上产生了不利的影响，自2020年2月1日至2020年4月18日期间，XXX商城因按照新冠肺炎疫情防控措施的要求而暂停营业的行为可以作为租金减免的考量因素，双方对该情节均不存在主观过错，所以，应本着积极合作、尽量止损的原则协商解决，双方也均应彼此理解，适当给与相应的租金减免优惠政策。李某已交纳2020年2月1日至2020年2月18日期间租金，但该期间并未实际使用涉案房屋，李某在2020年4月18日XXX商场开业后与XXX公司的沟通结果也并未超出XXX公司同意减免2个月的意见，李某最终在2020年5月5日搬出涉案房屋的行为并未构成违约。所以，李某主张退还保证金10000元、电表和消防灭火器押金600元的诉讼请求，本院均予以支持。同理，因李某并未构成违约，XXX公司提出的反诉请求，本院均不予支持。因租约已在2020年5月5日不再具备实际履约的可能，XXX公司作为XXX商场的管理人，应知晓李某在该日搬出的事实，所以，本院认为因李某搬出后的铺位租金损失，应由XXX公司自行承担。关于李某主张的装修费，未见举证，且该店铺已使用多年，李某亦为自行搬出，故该主张本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京XXX有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李某保证金、电表和消防灭火器押金共计一万零六百元；二、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京XXX有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由李某负担（已交纳）。反诉案件受理费174.66元，由XXX公司负担（已交纳）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年三月三十日书记员  李雅雯