天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0863号上诉人（原审原告）祁继荣，女，1947年1月22日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托代理人安宁，天津思盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王玉苓，女，1971年9月23日出生，汉族，农民，住天津市北辰区。委托代理人赵红光，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）天津市北辰区双街镇张湾村民委员会，住所地天津市北辰区双街镇张湾村。负责人张留成，主任。委托代理人赵红光，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。上诉人祁继荣因与被上诉人王玉苓、天津市北辰区双街镇张湾村民委员会确认合同无效纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第2329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祁继荣的委托代理人安宁、被上诉人王玉苓及其委托代理人赵红光、被上诉人天津市北辰区双街镇张湾村民委员会的委托代理人赵红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1988年12月，天津市北郊区人民政府颁发北郊集建（88）字第14号集体土地建设用地使用证，土地使用者登记为祁继荣，用地面积为169.5平方米，建筑占地面积75.4平方米，用途为宅基地。证载房屋坐落于天津市北辰区双街镇张湾村振兴路西三排12号（以下简称“涉诉房屋”）。1998年8月29日，祁继荣之夫孙玉奎与案外人赵瑞文签订《房屋买卖协议书》，赵瑞文向祁继荣购买了涉诉房屋，价格为26000元。2002年11月16日，赵瑞文与王玉苓签订《房屋转让协议书》，赵瑞文将涉诉房屋卖给了王玉苓，价格为33000元。2011年11月30日，天津市北辰区双街镇张湾村民委员会以公告形式向村民发布《张湾村示范小城镇房屋拆迁安置补偿方案》。该补偿方案记载，被拆迁人（户）为：1、《宅基地使用证》的合法登记人；2、现有宅基地的合法实际使用权人及地上物的所有权人；3、村里统一发放的宅基地，虽没有办理《宅基地使用证》，但经村委会确认的宅基地使用权人。2011年12月8日，王玉苓（乙方）持涉诉房屋土地建设用地使用证及二份房屋买卖协议与天津市北辰区双街镇张湾村民委员会（甲方）签订《双街示范小镇张湾村第145号房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称“拆迁安置协议”），主要内容为：一、甲乙双方依照安置补偿方案对乙方房屋实施拆除和安置补偿；二、甲方根据张湾村小城镇建设工程施工计划和实际需要，确定乙方房屋拆除的起始时间为2011年12月8日，乙方接到甲方拆房的通知后，按安置补偿方案规定的时间将房屋、院落内的物品腾净，以备拆除；三、乙方被拆除宅院的《宅基地使用证》编号为88-14号，证载宅基地面积为169.5平方米，甲方确认的还迁面积为169.5平方米；四、因工程需要提前拆除乙方房屋时，居住问题由乙方自行解决。甲方自乙方搬出之日起至甲方对乙方还迁之次月止，按每月1500元计算，发给乙方住房安置补助费，首付乙方一年费用18000元，按《拆迁还迁方案》规定，获得奖励金10000元，合计28000元。给付方式：甲方以银行存折的方式，在甲乙双方签订拆迁安置协议后一次性给付，今后住房安置补助费按季度给付。如按《拆迁还迁方案》规定30个月未能还迁，从第31个月起按每月3000元计算，发给乙方住房安置补助费。协议签订后，涉诉房屋被拆除，至原审庭审结束前，房屋尚未还迁。另查，王玉苓为张湾村村民，现仍享受村民待遇。原审法院认为，本案争议焦点为：一、王玉苓能否取得涉案宅基地使用权；二、拆迁安置协议的效力。对此，原审法院分析如下：关于焦点一，原审法院认为，关于农村宅基地的所有和使用权问题，《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。根据上述规定可以看出，宅基地使用权为本集体经济组织成员所专享，具有身份属性，用以保障特定农民的居住权益的实现，具有福利待遇的性质。祁继荣原系北辰区张湾村村民，具备在该村申请宅基地的身份资格，经土地管理部门批准，祁继荣曾对位于北辰区张湾村北郊集建（88）字第14号集体土地建设用地使用证项下的宅基地拥有使用权。关于农民集体所有的土地使用权能否转让的问题，《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让”。本案中，祁继荣于1998年8月将涉诉房屋出卖给案外人赵瑞文，2002年11月16日，赵瑞文又将涉诉房屋出卖给王玉苓，根据房地一体的原则，房屋与所依附的土地不可分割，王玉苓在取得房屋所有权的同时，亦同时取得了涉诉房屋所占宅基地的使用权。现已查明，王玉苓为北辰区张湾村村民，两次交易产生的结果为宅基地的使用权在同一集体经济组织成员间进行了流转，未侵害集体经济组织的利益。故原审法院认定，王玉苓对涉案宅基地享有使用权。关于焦点二，原审法院认为，根据法律规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”。本案中，天津市北郊区人民政府于1988年12月颁发的北郊集建（88）字第14号集体土地建设用地使用证所记载的土地使用者虽为祁继荣，但根据原审法院针对焦点一所作出的认定即王玉苓对涉案宅基地享有使用权。同时结合王玉苓自购得涉诉房屋后，一直在该处居住，并扩建了房屋的事实，其持建设用地使用证原件及二份房屋买卖合同与天津市北辰区双街镇张湾村民委员会签订拆迁安置协议，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。综上，祁继荣主张王玉苓与天津市北辰区双街镇张湾村民委员会签订的拆迁安置协议无效，并请求确认其享有相应的拆迁利益，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决：驳回祁继荣的诉讼请求。案件受理费40元，由祁继荣负担。上诉人祁继荣不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、撤销天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第2329号民事判决，依法改判二被上诉人签订的《双街示范小镇张湾村第145号房屋拆迁安置补偿协议书》无效，拆迁安置协议项下的还迁利益归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人与案外人赵瑞文签订的房屋买卖协议属于无效合同，亦未办理宅基地使用权变更手续，依照法律规定无效合同自始无效，赵瑞文自然无权处分涉诉房产。此后赵瑞文与被上诉人王玉苓签订的房屋买卖协议自然也是无权处分行为。在涉诉房屋的拆迁过程中，被上诉人天津市北辰区双街镇张湾村民委员会无视房屋建设用地使用者与实际被拆迁人不符的事实，仅凭借两份买卖协议便认定王玉苓是被拆迁人，存在重大过错，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人王玉苓、被上诉人天津市北辰区双街镇张湾村民委员会共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二被上诉人签订的拆迁安置协议，是依据拆迁安置方案签订的。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。本院认为，上诉人祁继荣已于1998年8月将涉诉房屋出卖给案外人赵瑞文，后，赵瑞文又将涉诉房屋出卖给王玉苓，两次房屋买卖均系当事人的真实意思表示，应为合法有效。虽未办理宅基地使用权变更手续，但被上诉人王玉苓作为天津市北辰区张湾村村民，通过合法途径购得房屋，并实际占有使用涉诉土地，根据房地一体原则，被上诉人王玉苓取得涉诉土地使用权。同时，天津市北辰区双街镇张湾村民委员会作为集体土地的管理者，确认被上诉人王玉苓为涉诉土地的被拆迁人，故，应认定王玉苓为涉诉土地的合法使用权人，上诉人祁继荣因已将房屋转让而丧失对涉诉土地的使用权。王玉苓与天津市北辰区双街镇张湾村民委员会签订的拆迁安置协议，系双方依据相关的拆迁政策进行的约定，不存在合同无效的情形。上诉人主张二被上诉人签订的拆迁安置协议无效，并由上诉人享有拆迁利益，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人祁继荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张 宇代理审判员  张 莹二〇一五年九月十八日书 记 员  王 孟附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……