苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书（2015）姑苏执异字第0032号异议人姚书铎。申请执行人陆云峰。委托代理人周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。委托代理人薛旭，江苏兴苏律师事务所律师。被执行人苏州德泉环保包装制品科技有限公司，住所地苏州市吴中区石湖东路1号。法定代表人薛峰。被执行人苏州嘉禾纸业有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区。法定代表人董建民。被执行人董建民。被执行人胡云娣。被执行人苏州天一渔港餐饮有限公司，住所地苏州市高新区狮山路35号。法定代表人胡云娣。被执行人于永平。本院在执行陆云峰与苏州德泉环保包装制品科技有限公司、苏州嘉禾纸业有限公司、董建民、胡云娣、苏州天一渔港餐饮有限公司及于永平民间借贷纠纷一案过程中，案外人姚书铎提出异议，本院依法组成合议庭进行公开听证。异议人姚书铎、申请执行人陆云峰的委托代理人薛旭、被执行人于永平到庭参加听证，被执行人苏州德泉环保包装制品科技有限公司、苏州嘉禾纸业有限公司、董建民、胡云娣经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人姚书铎异议称，异议人与于永平原系夫妻，2001年自愿离婚。考虑到我独自抚养孩子且没有生活来源，2004年于永平将十全街541号店面房交由我承租使用，双方签订了租房协议，约定租期二十年，租金八万元一年。我现已使用该店面十余年，这十年间于永平因经济纠纷及其他原因已陆续在我处支取了190多万元的租金，二十年的租金已全部付清，近期又投入大量资金进行装修。我与于永平的租赁协议真实、有效，请求法院保护我的租赁使用权。申请执行人陆云峰辩称，不认可异议人与被执行人的租房协议，协议存在串通。2013年7月于永平以争议房屋向苏州银行虎丘支行贷款时从未出示过此合同，合同条款也不能对抗第三人。法院执行期间异议人与被执行人于永平均未提过租赁之事，当法院准备进行拍卖时才出示协议，鉴于两人的关系，申请人有合理的理由认为租赁协议系异议人与于永平为了躲避执行而串通签订，转移财产。请求驳回异议请求。被执行人于永平辩称，租赁协议是真实的，租金已收取到近200万元，支持异议人的请求。被执行人苏州德泉环保包装制品科技有限公司、苏州嘉禾纸业有限公司、董建民、胡云娣、苏州天一渔港餐饮有限公司未作答辩。查明，苏州市十全街541号房屋登记于被执行人于永平名下，2013年11月6日苏州德泉包装制品有限公司向苏州银行股份有限公司虎丘支行借款人民币150万元，于永平以该房屋为担保并办理了最高额抵押登记。因借款人未按期还款，苏州银行股份有限公司虎丘支行向本院提起诉讼，本院于2015年6月5日作出（2015）姑苏商初字第00017号民事判决，已生效。本案债务纠纷审理期间，本院根据原告陆云峰的申请采取诉讼保全措施，于2014年4月24日查封争议房屋所有权，执行期间于2015年3月在争议房屋张贴封条，后异议人姚书铎提出如上异议。异议人姚书铎与被执行人于永平于1996年7月登记结婚，婚后育有一子，双方于2001年3月协议离婚。异议人姚书铎举证证据有：1、《租房协议》，以证明异议人与于永平之间有20年的租赁协议。协议主要内容为甲方于永平将十全街541号房屋三层店面房租给乙方姚书铎使用，租期从2004年12月1日至2024年11月30日，租金为每年8万元，第一年一次性付清，以后每半年一付。租期内甲方如将该房屋出租或抵押给第三方甲方必须保证乙方租到2024年，否则甲方对外出售协议或抵押协议均无效。协议签署日期标明为“2004.9.5”。2、支付凭证八份，总金额188.8万元，均为现金支付，证明20年租金已付清：（1）、“今有于永平收到姚书铎十全街541号店面房租金八万元（8万），用于于永平最近四年的生活费。”（2）、“为我付园林路房租金4.8万。龙龙”。（3）、“今收到人民币陆拾万整（天乐泉浴场）装璜款，把我的房费中逐步扣除。于永平2005年11月6日”。（4）、“今收到姚书铎十全街店面租金二十五元整（25万）于永平2006.11月”。（异议人表示应为25万元）。（5）、“借条请律师打官司费用捌万元整。二00九年七月十日于永平”。（6）、“承诺现拿伍万元整（交付法院ＸＸＸ事）龙龙2009”。（7）、“收条中信卡和招商卡、信用卡还款共计叁拾捌元整。于永平2010.9.20”。（异议人表示应为叁拾捌万元）。（8）“今收到房租肆拾万整（付款董建民银行借款利息）于永平2013.12.7”。3、《合作协议》，以证明与异议人与别人的合作关系及争议房屋用于经营。协议主要内容为甲方姚书铎与乙方陈沼君决定在十全街541号合作经营工艺古玩店，甲方出资20万、乙方出资15万，甲方负责经营管理、乙方不参与日常经营活动等内容。日期为2004年9月17日。申请执行人对上述证据的真实性均不予认可，认为证据1《租房协议》存在异议人与被执行人于永平的串通，且约定的租金与市场行情明显不符；证据2中还有借条、有些付款并非房屋租金，且总额已超过合同约定的租金，与常理不符；证据3与本案无关。被执行人于永平对证据无异议，并陈述收条中的“龙龙”系其小名。关于证据2中的凭证（1）及凭证（2），于永平在本院谈话时陈述“这二份都是法院这次查封执行我们十全街房子后姚书铎和我二人对账后我写的，其中8万元那张是姚书铎写的我签了名，……写的时间都在今年五、六月份左右，在法院去十全街执行之后。”。申请执行人陆云峰举证：2014年4月28日的产权登记簿信息单，证明被执行人于2013年11月将执行房屋办理了抵押登记，抵押权人表示于永平抵押时未提供租房协议。异议人姚书铎及被执行人于永平对此均无异议。听证中异议人陈述：其与于永平于2001年3月协议离婚，小孩由我抚养，离婚时未拿于永平的东西，所以于永平以低价将房屋租给我作为补偿；于永平以房租便宜为由不断向我要钱，并威胁我，我只得给他钱；房屋交给我后我开了藏宝楼经营古玩（与陈沼君合作），一年多后承包给他人开服装店，以后又多次承包给他人开店经营直至2012年，但这些人名字都记不得了。2013年7、8月至今给一个叫豆中强的人以承包的形式开设玉器店，我只收取租金。以前那些承包人的年租金十二万元至十五万元不等，现豆中强的租金是每年十八万元，期限自2013年8月至2016年8月。被执行人于永平陈述：2013年11月办理房屋抵押时未向抵押权人苏州银行虎丘支行说明房屋已有出租；我把房子租给姚书铎是为了她养儿子，我经济困难时就问她拿钱，也不说是房租。我只问她拿钱，她拿房子作何用处我不管。异议审查期间本院向争议房屋抵押权人苏州银行股份有限公司虎丘支行调查，该行提供于永平出具的《抵押物未出租确认书》一份，确认书显示于永平明确在争议房屋上“不存在租赁关系”。异议人姚书铎现于争议房屋开设“姑苏区十全子玉轩青野琴斋馆”，登记机关于2015年5月4日核发了营业执照。以上事实有《租房协议》、《收条》、《借条》、《合作协议》、《苏州市房屋权属登记簿》、《抵押物未出租确认书》、营业执照（副本）、离婚登记申请书及离婚协议书、当事人陈述等予以证实。本院认为，本案争议事实有两个，一是租赁事实是否存在？二是实际支付的租金金额。关于租赁事实是否存在问题。本院认为，虽然被执行人于永平在向抵押权人提供抵押担保时确认“不存在租赁关系”，但从《租房协议》及房屋实际使用现状来看，争议房屋现确由异议人姚书铎实际使用，故租赁事实应予认定。关于租金实际支付金额问题。异议人所举八份租金支付凭证中，落款日期为2006年11月、金额为25万元的凭证（4）可予认定；凭证（2）、（5）、（6）、（7）均与争议房屋无关，不应认定；凭证（3）为其他房屋装璜款、凭证（8）系付他人银行贷款利息，虽然凭证（3）有“把我的房费中逐步扣除”、凭证（8）有“房租肆拾万整”的内容，但与争议房屋租金均无明确的对应关系，又鉴于姚书铎与于永平曾经的人身关系及现实的利害关系，在无其他证据佐证情况下对该两份证据不应予以认定；根据于永平陈述，凭证（1）形成于法院执行查封之后，明显具有规避执行的意图，亦不应予认定。故可认定的租金支付金额应为25万元。综上，异议人姚书铎虽与被执行人于永平签订了租赁合同，但其只有在实际占有使用租赁物并依约支付租金后才产生合法有效的租赁权。根据现有证据可认定的已付租金远未达到《租房协议》约定的金额，故异议人尚未取得对争议房屋的有效租赁权，其要求法院在处分争议房屋后保障其租赁权的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人姚书铎的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  覃 灏审 判 员  徐 柯代理审判员  张可鹏二〇一五年九月二十四日书 记 员  府宇宁