上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1532号原告孟赣南，女，1940年12月25日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。委托代理人孟曦娉(系原告侄女)，住江苏省南昌市。委托代理人孟宪芝，江西华罡律师事务所律师。被告王嘉磊，男，1963年4月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人王允道(系被告王嘉磊之父)，住江苏省南京市。委托代理人王允华(系被告王嘉磊姑母)，住上海市虹口区。被告闵远波，男，1973年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告孟赣南与被告王嘉磊、闵远波房屋确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟曦娉、孟宪芝，被告王嘉磊之委托代理人王允道、王允华到庭参加诉讼。被告闵远波经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，位于上海市原上海县(现闵行区)杜行乡革新村13队，地号为杜行乡革新村150丘(56)号的地上建筑，系原告的已故丈夫王某某的母亲沈某某(于1990年病故)所有。该房是土改时保留的自住房，因部队需要而置换的房屋。为了明确产权归属，1990年11月，上海县杜行房地产管理所(以下简称杜行房管所)与沈某某签订了置换房屋协议，置换房屋为召楼东街二上二下楼房1栋(兴东街XXX号)、保南街XXX号平房1间。签订该协议时，沈某某将长子王某某从辽宁盘锦油田召回上海参与协议的签订，并由王某某在协议书上签名盖章。沈某某考虑到王某某今后退休回上海需要安身之处，故确定将上述房屋由王某某一人继承。上述房屋置换后，王某某将房屋出租给案外人张某某经营饭店。1990年12月22日，王某某出资400元，由张某某代为向上海县杜行供销社购买了一间建筑面积为24.80平方米的无证平房。王某某将召楼保南街XXX号出租给案外人汪某某开设理发店。1993年12月，王某某办理了上述房屋的土地登记。1994年1月，政府向王某某颁发了沪集宅(闵杜93)字第革新-X**号《上海市农村宅基地使用证》，确认土地使用权人以及地上建筑物所有人为王某某。2006年7月，王某某因病死亡。2010年7月，原告发现兴东街XXX号的房屋已被拆迁，被告王嘉磊擅自与拆迁方上海市浦江镇召楼A开发建设有限公司(以下简称A开发公司)签订了拆迁补偿安置协议。召楼保南街XXX号房屋未被拆除，被告王嘉磊自2009年3月4日起将此房屋出租给了A公司，自2014年4月20日起出租给了被告闵远波，所得租金占为己有。原告是王某某妻子，是其财产的合法继承人。召楼保南街XXX号为原告的合法财产，被告的行为已构成侵权。现要求：1、确认被告王嘉磊与被告闵远波签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、被告王嘉磊非法所得的租金65,470元返还原告；3、被告王嘉磊赔付原告差旅费2,000元。被告王嘉磊辩称，1990年，杜行房管所将兴东街XXX号和保南街XXX号房屋归还沈某某，由原告丈夫王某某、以及王允华作为家庭代表出面处理房屋的相关事宜。当月，沈某某去世。1994年，王某某代表家庭出具办理了宅基地使用证的相关手续，明确房屋所有权人为沈某某的四个子女即王某某、王允华、王允安、王允道。王允道是王嘉磊之父。王嘉磊受王允道、王允华等人的委托与古镇开发公司签订拆迁协议，以及将保南路XXX号房屋对外出租。保南街XXX号房屋产权人也是沈某某，其故世后，此房应当作为遗产由四子女继承分配。家庭成员从未否认原告作为王某某遗孀可以继承财产的相关权利，但原告认为保南路XXX号房屋为其一人所有，则没有事实依据。现不同意原告的诉讼请求。被告闵远波辩称，其承租保南街XXX号房屋是经过古镇开发公司招商引进，先与古镇开发公司签订租赁合同，在租期届满后又在该公司的见证下，与王嘉磊重新签订合同。合同合法有效，不同意原告主张合同无效的请求。经审理查明，王杏生与沈某某系夫妻，两人育有王某某、王允道、王允华、王永安(本名王允安，制作身份证时写为王永安)四子女。王某某与孟赣南系夫妻。王嘉磊系王允道之子。王杏某、沈某某、王某某分别于1965年5月25日、1990年11月19日、2006年7月7日死亡。据《苏南区上海县土地房产所有证》记载，沈某某、王杏生、王某某、王允道、王允华、王永安等七人共有召楼乡保南街房屋九间，并附注“已于1990年11月签订协议，本处房产归公，另调给东街二上二下楼房，不足之数已进行折价补偿”。1990年11月，原上海县杜行房地产管理所(甲方)与沈某某(乙方)签订《协议书》，约定乙方原有杜行乡召楼镇房屋三上三下楼房，调换为召楼镇东街二上二下楼房(兴东街XXX号)；乙方原有二小间房屋(20.90平方米)，已调换为召楼镇南街房屋一间(22.88平方米)即保南街XXX号。另由甲方补偿乙方5,973.01元。乙方处加盖沈某某、王某某私章，并由王某某签字。1994年1月15日，原上海县土地管理局核发沪集宅(闵杜93)字第革新-0300**号《上海市农村宅基地使用证》，上海市闵行区召楼兴东街XXX号土地使用者登记为王某某，主房占地100平方米。宅基地登记档案材料中，《土地登记审批表》记载，该户内批准用地人口居民户5人。原上海市闵行区房产管理局杜行办事处于1993年12月31日出具的《房屋产权证明》记载，楼房二上二下四间建筑面积94平方米，产权落实给沈某某所有，原产权人已死亡，其继承人王某某、王允道、王允华、王永某四人产权共有。《土地使用证附图》显示，宅基地使用证项下的房屋分为三部分，三部分占地面积分别为6.20×4平方米、8.30×6.20平方米及6.05×3.90平方米。其中占地8.30×6.20平方米的建筑物为兴东街XXX号的二楼二下楼房，紧连着楼房的占地6.20×4平方米的房屋为杜行供销社建筑的无证平房，占地6.05×3.90平方米房屋为保南街XXX号。原、被告及王允道、王允华均确认，涉案的保南街XXX号房屋亦登记于上述宅基地使用证内。2009年1月10日，古镇开发公司发布《召楼古镇开发建设工程拆迁方案》，规定拆迁范围为革新村7、8、13组，被拆迁人可以选择货币补偿安置，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆除房屋建筑面积的认定，以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件为准，拆迁补偿安置按户进行。2009年6月5日，王允道、王允华、王永某出具《情况说明》，承诺王某某(已故)配偶孟赣南、王允道、王允华、王永某四人系被拆迁房屋的法定继承人，经四人协商，推派王嘉磊作为代表与拆迁人签署拆迁补偿安置协议及办理相关事宜，拆迁涉及的补偿款及安置房由四人内部协商处理，与拆迁人无关。签名处由王允道、王允华、王永某签字，并由三人代孟赣南签字。2009年7月3日，古镇开发公司(甲方)与王嘉磊(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定：乙方所有的上海市闵行区召楼兴东街XXX号建筑面积144.36平方米的房屋由甲方进行拆迁；甲方支付乙方货币补偿款279,366.60元；双方还对棚舍和附属物补偿款、搬家补助费、奖励费、过渡费等作了约定。同日，王嘉磊取得《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》，核定安置面积为132平方米，核定基价为2,700元/平方米。同日，王嘉磊签订《浦江镇动迁拆除房屋移交接收单》。2009年3月4日，王嘉磊作为出租人，A公司作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，A公司向王嘉磊承租保南街XXX号房屋，租期为2009年3月4日至2014年3月3日，年租金7,094元。合同期满后，王嘉磊作为出租人与闵远波签订《上海市房屋租赁合同》，由闵远波承租上述房屋，租期为2014年4月21日至2015年4月19日，月租金2,500元。2011年2月21日，孟赣南以古镇开发公司、王嘉磊作为被告向本院提起诉讼，要求确认古镇开发公司与王嘉磊签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效，被告古镇开发公司按照被拆迁房屋面积263.47平方米标准对原告孟赣南进行安置补偿。本院审理后于2011年11月15日作出(2011)闵民三(民)初字第320号民事判决书，判决驳回原告孟赣南的诉讼请求。现原告以诉称理由诉至本院，庭审中，两被告之委托代理人王允道、王允华表示，古镇开发公司共支付五年租金35,470元，闵远波已支付一年半的租金4.5万元，共收取租金80,470元，上述租金由王某某、王允道、王允华、王永安四兄妹平分，王允华、王允道以及王永安的家人已拿到了应得的份额，剩余的钱款在王允道处等待处理。上述事实，由原告提供的王某某的死亡证明、沈某某与杜行房管所签订的协议书、土地登记审批表、宅基地使用证、闵行区杜行供销社出具的情况说明、征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、被告王嘉磊与古镇开发公司签订的房屋租赁合同、两被告签订的房屋租赁合同，被告提供的本院(2011)闵民三(民)初字第320号民事判决书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，上海市闵行区召楼兴东街XXX号土地使用者登记为王某某，而农村宅基地登记的使用者户名仅是该宅基地家庭的代表，故宅基地使用者登记为王某某非并证明王某某是宅基地上建筑物的唯一所有权人。根据原上海县杜行房地产管理所与沈某某签订的《协议书》、《宅基地使用证》及宅基地登记档案材料能连贯地反映兴东街XXX号、保南街XXX号房屋的来源和沿革，能证明王某某、王允道、王允华、王永安对上述房屋产权共有。对于此节事实，本院(2011)闵民三(民)初字第320号民事判决书也作了相应认定。现原告关于涉案房屋系王某某一个所有，全部为王某某之遗产的陈述，明显与事实不符，本院不予采信。从庭审查明的事实可以认定，被告王嘉磊是受王允道、王允华、王永某的委托与古镇开发公司签订拆迁安置协议，王嘉磊也是经过王允道、王允华同意，并取得王永某家人同意后将涉案房屋出租，而王允道、王允华以及王允某的继承人对涉案房屋享有不少于四分之三的产权份额，故王嘉磊代为出租房屋并无恶意，而闵远波承租房屋也是善意，并支付了租金，双方签订的租赁合同合法有效。原告要求确认两被告签订的租赁合同无效的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求王嘉磊返还租金并承担差旅费的请求，本院认为，原告提起主张依据的基本法律关系不当。首先，原告是王某某的法定继承人，应当通过继承的方式主张相关权益，而不能以侵权为由向被告王嘉磊主张相关利益。其次，王嘉磊是受王允道、王允华的委托代为出租房屋，从王允道、王允华在庭审中的表示可以证明，A公司及闵远波支付的租金已由王允道、王允华、以及王永某的家属进行了分割，剩余部分在王允道处等待处理，王嘉磊并未侵占房屋租金。故原告的此项主张，本院不予支持。综上，基于原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告孟赣南的诉讼请求。案件受理费人民币1,436.75元，减半收取计718.37元，由原告孟赣南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一五年九月九日书记员  钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。