广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2799号上诉人(原审原告)：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙国林，该公司董事长。委托代理人：杨伟南，该公司职员。委托代理人:张美贤，该公司职员。上诉人(原审被告)：陈蕴钏，住广州市荔湾区。委托代理人：陈建明，住广州市荔湾区。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝公司）、陈蕴钏因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，恒宝公司是经广东省工商行政管理局登记的具有物业管理经营范围的企业，经营范围包括：接收委托，代理“恒宝华庭”商住楼，商场及其他物业租、售和管理业务等。恒宝公司（甲方）和陈蕴钏（乙方）于2011年9月20日签订了一份《恒宝广场商场物业服务合同》，约定：甲方根据业主广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）的委托，向乙方提供物业管理服务；乙方承租商铺的位置及面积为恒宝广场地库一层第7010铺、物业服务期限从2011年9月15日至2017年9月14日；乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，为每月人民币10698元；2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费等；合同期内，陈蕴钏未能依约支付物业服务费、水某、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额1‰计付违约金。另约定“若《租赁合同》解除/终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，乙方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍”。同日，陈蕴钏与涉案房屋业主捷骏公司签订了《租赁合同》。签订合同后，陈蕴钏按时向恒宝公司交付2013年12月前的物业服务费，2014年1月之后的管理费至今未付。恒宝公司遂于2014年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈蕴钏支付拖欠的（从2013年12月1日起至2014年3月4日止）物业服务费23464.28元和物业服务费滞纳金1935.95元（按每月应缴服务费，从当月6日起按每日千分之一计至陈蕴钏支付之日止）；2014年3月5日起至陈蕴钏交铺之日止的物业服务费（每月按10698元的1.5倍计算）；2、陈蕴钏支付拖欠（2013年11月15日至2014年2月14日）的电费7575.4元，水某332.2元、城市污水处理费813.9元、油污费167.6元。原审庭审结束后，恒宝公司调整第一项诉讼请求为：陈蕴钏按每月7488.6元向恒宝公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日止物业服务费及支付物业服务费滞纳金（按每月应缴物业服务费10698元，从欠缴当月6日起按每日千分之一计至陈蕴钏支付之日止）；陈蕴钏支付从2014年3月5日起至2014年7月31日之日止的物业服务费（每月按10698元的1.5倍计算）。因恒宝公司、陈蕴钏均确认陈蕴钏已交付了上述费用，恒宝公司申请撤回了上述第二项诉请。陈蕴钏原审答辩称：不同意恒宝公司的诉讼请求，物业服务合同是租赁合同的从合同，在主合同租赁期限起算时间尚有争议的情况下，计算从合同的服务费支付是没有意义的。原审另查明，2014年2月20日，恒宝公司向陈蕴钏发出《催款通知书》，要求陈蕴钏缴付38344.6元。2014年5月6日，涉案房屋业主亦向原审法院提起另案诉讼要求解除《租赁合同》。该案仍在审理中，涉案房屋的《租赁合同》至今仍未解除。原审法院认为，恒宝公司、陈蕴钏签订的《恒宝广场商场物业服务合同》为合法有效合同，均应严格履行。因恒宝公司对陈蕴钏使用的涉案房屋所在的商业广场实施了管理行为，陈蕴钏也实际接受了恒宝公司的物业管理服务，应依约向恒宝公司支付物业服务对价，即合同约定的物业服务费及电费、水费、城市污水处理费、油污费、空调费。陈蕴钏拖欠上述费用，恒宝公司据此要求陈蕴钏支付2014年1月至2014年7月的物业服务费（其中，2014年1月至2014年3月4日按每月7488.6元计，2014年3月至2014年7月按10698元计）及电费、水费、城市污水处理费、油污费、空调费及要求按拖欠物业服务费金额的违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。但由于陈蕴钏与涉案房屋业主所签订的《租赁合同》至今尚未解除，恒宝公司要求陈蕴钏按每月10698元的1.5倍支付从2014年3月5日起至2014年7月31日之日止的物业服务费，不符合合同约定，该项诉讼请求原审法院不予以支持。由于恒宝公司主张违约金过高，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期支付租金的违约金调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。租赁商铺没经消防验收是陈蕴钏与出租方之间的另一法律关系，陈蕴钏以商铺没有经消防验收，恒宝公司不退还装修保证金为由，不交物业管理费理由不成立，原审法院不予采纳。恒宝公司在向陈蕴钏催收拖欠的相关费用，陈蕴钏没有向恒宝公司提出异议，也没有证据证明相关费用有误的情况下，以不清楚费用的真实性为由，拒付相关费用，理由不成立，原审法院也不予采纳。另外，恒宝公司在本案宣判前申请撤回第二项诉讼请求，故原审法院对恒宝公司第二项诉讼请求不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院于2014年9月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈蕴钏向广东恒宝物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费（每月按7488.6元计算）及滞纳金[2014年1月起至2014年2月止的物业服务费滞纳金,每月为一期，每月按物业管理费7488.6元为本金，每期从当月的6日起计算至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2014年3月1日至4日止的物业服务费滞纳金，以物业管理费（7488.6元÷31×4＝966.27元）为本金，从2014年3月6日起计算至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以滞纳金以不超过本金为限]；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈蕴钏向广东恒宝物业管理有限公司支付从2014年3月5日起至2014年7月31日的物业服务费（按每月10698元计付）；三、驳回广东恒宝物业管理有限公司其他诉讼请求。陈蕴钏如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费509元，由陈蕴钏负担。判后，恒宝公司、陈蕴钏均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人恒宝公司上诉并答辩称：一、原审判决第二项关于自2014年3月5日起月物业服务费标准的认定属于认定事实错误。首先，恒宝公司与陈蕴钏签订的《恒宝广场商场物业服务合同》第6条的约定并无违反法律的规定，合法有效。其次，恒宝公司向陈蕴钏发出的《解除合同预告书》及《重要通告》已可证明双方签署的《恒宝广场商场物业服务合同》于2014年3月4日因陈蕴钏违约而终止履行。二、原审判决第一项关于滞纳金标准的认定属于适用法律错误。双方之间关于千分之一计付违约金的约定合法有效，且陈蕴钏违约事实清楚，其也未对违约金标准过高进行举证，原审法院不应予以调整。综上，恒宝公司请求：1、撤销原审判决第一、二、三判项；2、改判陈蕴钏支付物业服务费滞纳金1067.11元（判至陈蕴钏支付之日，按日息千分之一计算，暂计至2014年3月31日）；3、改判陈蕴钏支付从2014年3月5日起至交铺之日止的物业服务费14442.3元（按每月16047元计算，暂计至2014年3月31日）。上诉人陈蕴钏上诉并答辩称：双方物业服务合同是租赁合同的从合同，目前租赁合同纠纷尚无定论，本案应中止审理。一、原审法院认定事实不清，导致错误判决。2011年9月15日，捷骏公司将商铺交付陈蕴钏时，涉案商铺尚未通过建设工程消防验收，直到2012年4月份，荔湾区公安分局才发出穗公荔消防【2012】第0014号消防验收意见书，给出涉案标的一次消防验收合格的意见。至此，捷骏公司才完成交付义务。正是因为没有按时交付商铺，导致《补充合同》约定的所谓报批期及装修期和开业期均无法实现。捷骏公司违约在先，租赁期和物业服务期应予顺延从2012年4月份起算。二、陈蕴钏已经按照约定交纳了物业服务费，扣除约定的报批期和装修期外，陈蕴钏应在2012年7月开始向恒宝公司交纳物业费。实际上，从2012年2月开始陈蕴钏就交纳物业费至2013年12月，已完成了交纳物业管理费的义务，没有违约行为。综上，陈蕴钏上诉请求撤销原审判决，驳回恒宝公司原审全部诉请。双方对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另外，恒宝公司二审提交物业管理系统明细单拟证明陈蕴钏自2011年10月起已开始交付物业服务费。陈蕴钏对此质证称：确认物业管理系统明细单，但前三笔款项都是从陈蕴钏预付款中扣除的。本院认为：原审对恒宝公司、陈蕴钏之间的《恒宝广场商场物业服务合同》效力及双方权利义务的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。针对恒宝公司、陈蕴钏的上诉主张，本院认定如下：一、陈蕴钏主张其未拖欠物业服务费、不存在违约行为能否成立的问题。双方签订的《恒宝广场商场物业服务合同》明确约定恒宝公司从2011年10月15日起开始对涉案商铺计收物业服务费，双方均应依约履行各自的权利义务。本案中，陈蕴钏也确认出租人于2011年9月15日交付涉案商铺，恒宝公司对涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，陈蕴钏也实际接受了恒宝公司提供的服务，并按合同约定支付物业服务费至2013年12月。陈蕴钏上诉认为因出租人交付涉案商铺时尚未通过消防验收，租赁期和物业服务的期限均应顺延从2012年4月起算。因本案为物业服务合同纠纷，陈蕴钏与出租人之间的租赁合同纠纷与本案为独立的非同一法律关系，而且涉案物业服务合同也未约定因消防验收的问题陈蕴钏可以不缴纳物业服务费或物业服务计费期限可以顺延。陈蕴钏的上诉理由缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。原审认定陈蕴钏从2014年1月起拖欠物业服务费构成违约，应予清偿并承担违约责任，并无不当，本院予以维持。二、恒宝公司上诉请求按所欠物业服务费每日千分之一标准计付滞纳金的问题。双方合同约定如陈蕴钏未能依约按时支付相关费用，逾期一日按拖欠金额的千分之一计付违约金，陈蕴钏原审抗辩认为该约定标准过高请求法院予以调整，原审法院依照公平合理原则综合具体案情适用自由裁量权将滞纳金标准调整至参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息，并无不妥，可予维持。二审中，恒宝公司并未能提供证据推翻原审的认定，故对其该项上诉主张，本院不予支持。三、恒宝公司主张物业服务费从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍计付至交还铺位之日止的问题。首先，本案双方系物业服务合同关系，恒宝公司提供物业服务，陈蕴钏作为接受服务的一方应按照约定支付对价，故物业服务费实质是恒宝公司获得其所提供服务的对价。双方《恒宝广场商场物业服务合同》约定“若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，陈蕴钏仍继续使用商铺，应支付的物业服务费的标准为约定标准的1.5倍”。该约定系双方对陈蕴钏在租赁合同终止后不及时交付商铺具有惩罚性质的条款，而陈蕴钏按《租赁合同》约定亦需向捷骏公司承担的租赁合同解除以及合同解除后不及时交还商铺的违约责任，如同时适用,有悖于公平合理原则。另外，合同还约定“物业服务费的标准由恒宝公司依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知”，恒宝公司本案中未能举证证明该约定符合合同中对于物业服务费标准调整的条件。恒宝公司也未能证明其比租赁合同终止前为陈蕴钏提供了更加优质的物业服务应获得更高对价。恒宝公司主张其向陈蕴钏发出《解除合同预告书》及《重要通告》可证明《恒宝广场商场物业服务合同》于2014年3月4日已经解除，并未提供证据证明。恒宝公司主张从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍物业服务费缺乏充分依据，不予支持。其次，关于计费的截止日期的问题，因恒宝公司原审第二项诉讼请求明确为“陈蕴钏支付2014年3月5日至2014年7月31日的物业服务费”，原审第三判项判令陈蕴钏支付物业服务费的期间与之相同，符合恒宝公司诉请范围。恒宝公司上诉请求法院判令陈蕴钏支付物业服务费至交还铺位之日止，超出其原审诉请范围，本案不予调处。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人恒宝公司与陈蕴钏的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2036元，由广东恒宝物业管理有限公司负担1018元、陈蕴钏负担1018元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月六日书 记 员  璩方慧