广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂民一终字第23号上诉人（一审原告、反诉被告）：蔡晓桔。委托代理人：陈艳萍，广西万益律师事务所律师。委托代理人：李鑫，广西万益律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西庆达房地产有限公司。现住北海市工业园区生活小区住宅楼*楼***房。法定代表人：莫文英，总经理。委托代理人：宋振鹏，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：沈瑜琳，广东伟伦律师事务所律师。一审第三人：北海金鼎商贸有限公司。住所地：北海市北部湾东路**号国海园第十二屋****号。法定代表人：范东平，总经理。上诉人蔡晓桔因与被上诉人广西庆达房地产有限公司（以下简称庆达公司）、一审第三人北海金鼎商贸有限公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院于2015年3月4日作出的（2014）北民一初字第16号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由韦晓云担任审判长，审判员李莉、代理审判员刘霞参加的合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人蔡晓桔的代理人陈艳萍、李鑫及被上诉人庆达公司的代理人宋振鹏、沈瑜琳到庭参加诉讼。金鼎公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年7月20日，蔡晓桔与庆达公司签订了一份《房地产买卖协议》，协议约定：庆达公司将自己所有的位于北海市北部湾东路38号国海园负一层停车场约700平方米、一层商业房产约741平方米、二、三层商业房产约l712平方米、十二层住宅约650平方米的房产以总房价款2200万元（含过户税费）转让给蔡晓桔；其中一层现状已租为饭店，带3年租约，二、三层已租为宾馆，原带9年租约；以上相关房产已抵押贷款，具体面积以产权证为准；付款方式：蔡晓桔于2011年7月30日前付定金255万元，以上房产抵押贷款2011年8月起由蔡晓桔代还，余款数额以农业银行2011年7月31日贷款余额为准，该余额作为房款总价款的一部分，利息不含于总价款中。除了贷款余额外的其余部分房款作为过户税费，预留给蔡晓桔过户时代缴；十二层莫文彬、莫秀铭、莫晗曦、范萍共4套房的按揭贷款在一层还清贷款前还清并过户；还清贷款后领回房产证即办过户手续，由于蔡晓桔原因逾期过户，超出部分的税金由其承担，涉案用地性质为住宅，以上房产过户后，双方结算多还少补。协议还约定：庆达公司保证金鼎公司除了原在农行的申请上述房产抵押贷款外，没有其他的债权债务，否则庆达公司全部承担；庆达公司以惠州庆达房地产有限公司名下的资产作履约担保；蔡晓桔要保证按银行规定按期履行还款义务，否则由此产生的责任由蔡晓桔承担；原一、二、三层的租赁合同有效，由蔡晓桔履行租赁，押金由蔡晓桔兑付，该款在双方最终结算时从庆达公司的款项中扣除；二、三层出租合同的2012年1月26日和以后的租金由蔡晓桔收取，一层出租合同的2011年9月10日以后的租金由蔡晓桔收取；金鼎公司的相关资料及房产实物及相关资料由莫秀铭与蔡晓桔交接等等。合同签订后，蔡晓桔向庆达公司支付了255万元定金，庆达公司也按协议的约定将上述房地产交由蔡晓桔管理、使用。第三人金鼎公司称对原、被告双方签订的涉案合同之时不知情，至双方发生矛盾之时才知晓。至2012年3月止，金鼎公司欠银行的部分贷款879万元得到清偿，莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人欠银行的贷款亦已全部还清。之后银行解除了上述房地产的二、三层及十二层的抵押。2012年5月7日，庆达公司按照蔡晓桔的要求将二、三层及十二层的房产过户至第三人庄文田名下。蔡晓桔主张金鼎公司于2012年3月前欠银行的879万元贷款以及莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人退房后欠银行的贷款均是蔡晓桔向银行偿还。为此，蔡晓桔提供了一份银行帐单，证明其于2012年3月委托朋友苗永超代金鼎公司偿还了欠银行的800万元贷款，蔡晓桔之后于2012年6月6日向北海通达房地产开发有限公司借款1000万元作为借款本息还给苗永超。但金鼎公司及庆达公司予以否认，金鼎公司主张该879万元是其自己向银行偿还，与蔡晓桔无关。莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人主张退房后欠银行的贷款是谁偿还不清楚，庆达公司主张该四人的银行贷款亦与蔡晓桔无关。蔡晓桔还主张之后又代金鼎公司向银行偿还50万元贷款，至2014年2月金鼎公司剩余的829万元贷款的利息一直由其向银行偿还，但蔡晓桔均未能提供其还款的凭证，金鼎公司及庆达公司亦予以否认。至2014年3月1日前，金鼎公司尚欠银行两笔贷款共计829万元（一笔50万元、一笔779万元）及相应利息未偿还。2014年2月8日，中国农业银行股份有限公司北海分行向金鼎公司送达了两份《贷款到期通知书》，通知金鼎公司按期（于2014年3月1日到期）归还该两笔贷款及相应利息。同年3月2日，该银行向庆达公司送达了两份《债务逾期催收通知书》，告知庆达公司因剩下的两笔贷款逾期未归还已构成违约，要求立即履行还款义务，否则将收回该笔借款。2014年2月8日至3月1日前，在金鼎公司收到银行催款通知书后，庆达公司多次电话告知蔡晓桔最后两笔银行贷款即将到期。2014年3月3日，庆达公司向银行分别偿还了500982.29元、7805304.10元的本息。之后，蔡晓桔与庆达公司就归还贷款以及办理涉案房产负一层、一层的过户登记手续问题进行过沟通协商，双方一直未能达成一致意见。2014年3月14日，蔡晓桔向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院依法查封了涉案房产的负一层、一层的房产。2014年3月17日，庆达公司向蔡晓桔发出律师函，要求蔡晓桔撤回诉前保全的申请，解除对上述房产的查封，并要求双方进行协商解决相关事宜，否则将行使解除权，收回涉诉房产，并追究蔡晓桔的违约责任。蔡晓桔于2014年3月26日签收了该律师函。2014年4月10日，庆达公司再次向蔡晓桔发出律师函，认为因蔡晓桔的违约行为导致其不能实现合同目的，遭受重大损失，蔡晓桔也没有采取补救措施，根据相关法律规定，庆达公司依法解除双方签订的《房地产买卖协议》，收回涉诉房产，并保留追究对方违约责任。蔡晓桔于2014年4月22日签收该律师函。蔡晓桔在双方一直未能达成一致意见情况下提起本案诉讼。蔡晓桔请求法院判决：1、原、被告于2011年7月20日签订的《房地产买卖协议》合法有效；2、庆达公司在本判决生效之日起一个月内为蔡晓桔办理座落于北海市北部湾东路38号国海园第一层741.24平方米的房产（北房权证（2010）字第025914号）及负一层707.36平方米停车场房产（北房权证（2010）字第0174**号）的过户转移登记手续，并承担房地产转移登记的税费；3、庆达公司承担本案的一切诉讼费用。庆达公司提起反诉，请求法院依法判决：1、确认庆达公司与蔡晓桔于2011年7月20日签订的《房地产买卖协议》已解除；2、确认庆达公司不再履行将国海园负一层和一层的产权过户至蔡晓桔指定人名下的合同义务；3、由蔡晓桔承担本案诉讼费。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：1、原告蔡晓桔与被告庆达公司签订的《房地产买卖协议》是否合法有效，如果该《房地产买卖协议》合法有效，被告庆达公司单方面解除《房地产买卖协议》的行为是否合法有据；2、原、被告双方在履行该协议时是否存在违约行为，被告庆达公司应否履行为原告蔡晓桔办理涉案房产的负一层、一层的产权过户手续的义务。关于第一个争议焦点，即原告蔡晓桔与被告庆达公司签订的《房地产买卖协议》是否合法有效，如果该《房地产买卖协议》合法有效，被告庆达公司单方面解除《房地产买卖协议》的行为是否合法有据的问题。一审法院认为，原、被告于2011年7月20日签订的《房地产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，原、被告签订合同时，内容涉及第三人金鼎公司及莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人相关权益，莫文彬等四人已明确表示他们当时已不是该四套房产的所有权人，对庆达公司处置该四套房产是没有意见的。金鼎公司虽然表示原、被告签订合同时其是不知情的，事后才知情，但从金鼎公司财务人员莫秀铭与庆达公司、蔡晓桔办理交接手续、短信往来等行为可判定金鼎公司是知情的。故金鼎公司主张原、被告签订该合同时其不知情与事实不符，不予采信。因此，原、被告签订的《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，内容亦没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方当事人应按照合同约定严格履行各自的权利义务。该协议签订后，蔡晓桔依约向庆达公司支付了255万元的定金，其还应按照合同约定承接金鼎公司以及莫文彬、莫秀铭、莫晗曦、范萍的银行贷款的还款义务。蔡晓桔主张2012年3月之前金鼎公司欠银行的879万元贷款及之后的一笔50万元贷款均是由其代为偿还，即其是通过一个叫苗永超的朋友汇入金鼎公司的银行帐户，金鼎公司再转账至银行偿还贷款，之后蔡晓桔又向北海通达房地产开发有限公司借款1000万元作为借款本息还给苗永超。对蔡晓桔陈述的上述事实，金鼎公司、庆达公司均予以否认，而这些银行贷款本息均是从金鼎公司帐户汇入银行，蔡晓桔提供的银行帐单只能证实北海通达房地产开发有限公司与广西中朴置业有限公司及苗永超之间转款的事实，无法证明苗永超曾代蔡晓桔打款入金鼎公司帐户，金鼎公司再从其帐户转入银行，也无法证实广西中朴置业有限公司汇入苗永超帐户的1000万元是蔡晓桔向广西通达房地产开发有限公司所借并用于偿还苗永超的本息。因此，对蔡晓桔代金鼎公司偿还银行贷款929万元的主张，因证据不足，不予采信。至于莫文彬、莫秀铭、莫晗曦、范萍的银行贷款是由谁代为偿还目前无法查实，但蔡晓桔亦未能提供其代为偿还的证据，对其主张是其代为偿还的主张，亦不予采信。原、被告签订涉案合同后，庆达公司将涉案房产交付蔡晓桔管理、使用。银行在金鼎公司的部分贷款清偿后，亦解除了涉案房产中的二、三层及十二层的抵押，庆达公司也于2012年5月7日按照蔡晓桔的要求将二、三层及十二层的房产过户至第三人庄文田名下。蔡晓桔主张如果金鼎公司及莫文彬等四人的银行贷款不是由其代为偿还，庆达公司不可能将上述房产过户至其指定人名下。庆达公司抗辩称当时以为金鼎公司的879万元银行贷款及莫文彬等四人的银行贷款均是蔡晓桔代为偿还才作出以上过户行为。虽然庆达公司该抗辩理由没有充分的证据支持，但是鉴于蔡晓桔无法提供证实该879万元以及后来的50万元是其支付给金鼎公司，金鼎公司再偿还给银行的证据，以及其代莫文彬等四人偿还银行贷款的证据，故对蔡晓桔已代金鼎公司及莫文彬等四人履行还贷义务的主张不予支持。根据合同约定，2014年3月1日，蔡晓桔本应按照约定代金鼎公司向银行偿还最后两笔贷款共计829万元及相应利息，但在庆达公司2014年2月8日收到银行催款通知并多次告知蔡晓桔后，蔡晓桔未能按时代偿该两笔贷款。蔡晓桔辩称贷款到期日2014年3月1日是星期六，银行对外不办公，其只能于3月3日才去还款，而到了该日，庆达公司已向银行偿还了该款，逾期还款责任不在其，其不应承担违约责任。但是从庆达公司与蔡晓桔签订该房屋买卖合同的目的分析，庆达公司卖房产给蔡晓桔除收取一定数量的定金之外，主要是要求蔡晓桔按时偿还银行贷款，使其及金鼎公司不在银行留下不良信用记录，所以庆达公司在2014年2月8日收到银行催款通知后及时通知蔡晓桔筹钱还贷，从2月8日至3月1日，期间有20天的筹款时间，蔡晓桔完全可以于贷款到期的3月1日之前将贷款还清，而不必等到3月3日才去还贷，而且目前蔡晓桔也未能提供相应证据证实其已于3月3日去银行还贷的事实。从庆达公司3月3日偿还银行该笔贷款至3月14日蔡晓桔向本院提起诉前保全期间，蔡晓桔虽主张其一直要求偿还该笔贷款给庆达公司，但庆达公司不予认可，蔡晓桔亦未能提供其还钱给庆达公司的证据。2014年3月17日，庆达公司向蔡晓桔发出律师函，要求协商解决纠纷，否则解除尚未履行的部分合同，至4月22日蔡晓桔签收了庆达公司于4月10日再次发出的律师函（要求解除尚未履行的部分合同）时止，蔡晓桔主张该期间亦一直要求还款给庆达公司，但庆达公司拒收，蔡晓桔对该主张仍未能提供相应证据证实。实际只支付了255万元的购房定金，相对于全部购房款2200万元而言，其只履行了一小部分合同义务，庆达公司鉴于此情况，认为蔡晓桔没有按合同约定履行代偿义务，使其不能达到合同目的已构成根本性违约，于2014年4月10日发律师函给蔡晓桔要求解除合同尚未履行的部分依法有据。蔡晓桔于2014年4月22日签收了该律师函，该日应视为双方合同解除之日。庆达公司反诉主张因国海园二层、三层和十二层l201—1208号房屋已办理产权过户手续至蔡晓桔指定人名下，其同意保持现状，双方可另行进行价款结算。故涉案合同虽已解除，鉴于庆达公司同意就除涉案房产外的其他部分房产继续与蔡晓桔协商解决，蔡晓桔已交纳的255万元定金可折抵该房款，本案中对该255万元定金不再处理。关于第二个争议焦点，即被告庆达公司应否履行为原告蔡晓桔办理涉案房产的负一层、一层的产权过户手续的义务的问题。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方均应按照协议内容履行各自义务，但蔡晓桔未能依约履行全部的合同义务已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”庆达公司以蔡晓桔逾期不履行合同义务使其不能实现合同目的为由解除部分合同依法有据，其请求确认该解除行为合法有效以及不再履行将国海园负一层和一层的产权过户至蔡晓桔或其指定人名下的合同义务的主张，予以支持。蔡晓桔诉请确认双方签订的涉案《房地产买卖协议》合法有效依法有据，予以支持。但蔡晓桔认为其已履行合同大部分义务，最后两笔贷款未能按时偿还银行责任不在其的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。鉴于蔡晓桔的违约行为，其要求庆达公司为其办理涉案房产的过户转移登记手续，并承担过户税费的诉请不应得到支持。综上所述，经北海市中级人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项的规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）蔡晓桔与被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司于2011年7月20日签订的《房地产买卖协议》合法有效，并已于2014年4月22日依法解除；二、被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司无须继续履行为原告（反诉被告）蔡晓桔办理将座落于北海市北部湾东路38号国海园第一层741.24平方米的房产（北房权证（2010）字第025914号）及负一层707.36平方米停车场的房产（北房权证（2010）字第0174**号）过户至原告（反诉被告）蔡晓桔名下的义务；三、驳回原告（反诉被告）蔡晓桔的其他诉讼请求。本诉案件受理费83540元，反诉案件受理费41770元，诉前保全费5000元，合计130310元，由原告（反诉被告）蔡晓桔负担104248元，被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司负担26062元。上诉人蔡晓桔上诉称：1、请求二审法院撤销北海市中级人民法院（2014）北民一初字第16号民事判决。2、请求判令被上诉人为上诉人办理座落于北海市北部湾东路38号国海园第一层741.24平方米的房产（北房权证（2010）字第025914号）及负一层707.36平方米停车场房产（北房权证（2010）字第0174**号）的过户手续，并承担房地产转移登记的税费。3、请求判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）本案是上诉人与被上诉人之间的《房地产买卖协议》纠纷，本案应着重查明上诉人与被上诉人是否已严格履行了合同的义务，而不是重点查明第三人在银行的贷款本息的偿还是第三人自行偿还或是上诉人代为偿还。根据双方于2011年7月20日所签订的《房地产买卖协议》约定，上诉人签订上述合同的目的，就是通过支付完购房款给被上诉人而取得房产，而被上诉人的目的，除收取255万元购房款外，主要是要求上诉人按时代第三人偿还银行贷款的本息，使其及第三人不在银行留下不良的信用记录。合同签订后，双方都严格按合同约定履行了自己的义务，从没有发生任何争议，直到2014年3月2日第三人的银行贷款本金到期那天才产生合同履行争议。2012年3月份上诉人提前偿还银行的795万元贷款本金及莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人的84万元按揭贷款，被上诉人随后将已解除抵押的二、三层房产过给上诉人指定的人名下，上诉人在履行双方签订的协议过程中，保证了第三人的银行贷款本息顺利归还，并没有任何的违约纪录，上诉人充分履行了自己在协议中的义务。至于第三人最后的829万到期贷款的偿还，是由于被上诉人抢先代偿才导致上诉人不能向银行代偿第三人的到期贷款。至于第三人在诉讼中辩称其向银行贷款的本息都是自己归还的，与上诉人无关的陈述，上诉人认为第三人所讲的是不是事实，不应属于本案审理范围。其帐户上用于归还贷款的款项是上诉人出的或是自己代上诉人筹集的，上诉人手上掌握的第三人银行帐户还款付息清单是否真实，等等，这些争议付款金额高达1000多万元，人民法院应另案进行审理查清，不应以简单追加第三人的形式进行审理而轻易认定。（二）一审判决书认定上诉人没有按合同代第三人支付银行贷款的利息是错误的。上诉人向人民法院提交的《房地产买卖协议》、债务移交表、第三人在银行开设的基本帐户明细表、房屋租赁合同及被上诉人将自己的房产过户给上诉人指定的他人的事实等可充分说明第三人的银行贷款本息是由上诉人通过第三人的银行帐户归还的。1、第三人是知道其在银行的贷款的本息是由上诉人代偿的，其没有理由自己再自行归还银行贷款本息。2、第三人在法庭上辩称其一直都归还银行贷款的本息不符合情理。3、被上诉人辩称其不知道2012年3月份第三人的795万元银行还款是上诉人支付的及第三人辩称这795万元银行还款是其支付的不符合情理。大约2012年3月，由于上诉人需要用部分房产过户给他人以抵偿债务，于是要求被上诉人及第三人向银行申请提前归还795万元以解押部分房产过户给他人，第三人便向银行申请提前偿还贷款，获得银行同意后，上诉人便通过生意上的合作伙伴苗永超帮筹集了800万元汇入第三人帐户用于提前归还贷款并解押了部分房产，被上诉人也将解押的部分房产按上诉人的要求过户给了他人。第三人辩称是其自己归还的更不符合情理，其已明知自己的银行贷款由上诉人代偿。被上诉人委托律师所的律师向上诉人发出的律师函也仅仅只提及上诉人没有按期在2014年3月2日代第三人偿还829万元己构成违约，并没有提及2014年3月2日以前有什么违约行为。4、莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人位于国海园十二层1201、1202、1203、1206四套商品房的未到期银行按揭贷款84万元本金及利息付清并过户给上诉人指定的他人，说明上诉人当时不但支付第三人的795万元贷款偿还，也支付了莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人未到期银行按揭贷款84万元本金及利息。5、上诉人在法院追加第三人开庭时向法院举出了第三人在银行的基本帐户明细帐中曾显示苗永超于2012年3月26日汇入800万元，这800万元就是上诉人通过苗永超筹集并汇入第三人帐户用于提前代第三人归还给银行贷款的款项。6、自从2011年7月20日上诉人与被上诉人签订了购房合同承接了第三人在银行贷款的还本付息义务后至2014年3月2日贷款到期，第三人在银行的贷款从未出现逾期付息、欠息的事实表明，第三人在银行的贷款每月的利息都是上诉人支付的。莫秀铭为上诉人收取的租金有时足以支付上诉人代付第三人的银行贷款利息，特别是从2012年2月28日以后，由于上诉人以被上诉人的名义与中国银行股份有限公司北海分行签订了《房屋租赁合同》，将被上诉人交付的国海园第一层临街铺面741平方米租给了银行使用，2012年3月10日至2013年3月9日每月租金为73800元，全年租金为885600元；而2013年3月10日至2014年3月9日，全年租金为929880元。这些租金全部是一年一付，在每年的3月份支付。中国银行支付的租金，先全部汇入了被上诉人的银行帐户，然后由莫秀铭代表上诉人领取出来代付第三人银行贷款的利息及各项开支如工人工资、房屋的维修费等。上诉人虽然没法提供证据证实自己代第三人支付利息，但第三人从未有过逾期支付租金等违约行为及被上诉人收取了上诉人中国银行的租金等的事实表明，第三人在银行贷款的利息是上诉人支付的，上诉人有支付利息的能力。7、被上诉人及第三人负责协调上诉人代第三人代付银行利息的工作人员莫秀铭发给上诉人的手机信息显示，第三人的银行贷款一直由上诉人支付。（三）一审判决依据的事实不清，缺乏合理性。一审判决一方面认定第三人对上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》时是知情的，另一方面又认定是第三人自己支付银行贷款的利息及自行提前偿还银行795万元贷款，这明显不符合情理。（四）一审判决认定事实错误。一审判决认为上诉人在2014年3月2日到期偿还贷款时都没有准备好款没有依据。事实上，上诉人已于2014年3月1日就筹集好了829万元款到银行为第三人偿还到期贷款，但由于3月1日、3月2日是星期六、星期日，银行不办理对公业务，结果没法将829万元存入第三人的银行帐户，3月3日去办理存款业务时，已被告知此笔贷款已偿还了。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定解除上诉人与被上诉人之间所签订的合同是错误的。根据这一条款，只有在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的才能解除，本案中上诉人的行为显然不具备这样的条件。根据一审判决的认定，被上诉人与上诉人签订合同的目的是被上诉人卖房给上诉人除收取一定数量的定金之外，主要是要求上诉人按时偿还银行贷款，使其及第三人不在银行留下不良信用记录。本案的证据可充分显示，上诉人与被上诉人所签订的合同一直都得到了履行，并没有给被上诉人及第三人在银行留下任何的不良信用记录，合同的目的已经实现。虽然第三人在银行的最后一笔贷款829万元偿还日期在2014年3月2日，但由于遇到星期天银行不办理对公业务，造成逾期一天才交，但银行的意见是属于“正常的超期还款”，仅多收一天的利息，并没有将被上诉人及第三人列入不良信用名单。因此，一审判决适用上述法律去解除双方所签订的合同是错误的，敬请二审法院给予一个公正的判决。庆达公司答辩称，一、被答辩人是否代第三人归还银行欠款是本案的关键事实，被答辩人未提供证据证实其履行还款义务，且第三人否认其代为还款的情况下，一审法院对其已履行还款义务的主张不予支持是正确的。二、被答辩人向法院提交的证据无法证实其己履行协议约定的还款义务，一审法院认定被答辩人违约是正确的。三、在被答辩人的行为构成根本违约并在确信被答辩人不具备履行能力的情况下，符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这一解除合同的情形。四、答辩人己向被答辩人发出解除合同通知，但被答辩人并未提出任何异议，也未请求法院确认解除合同的效力，一审法院判决确认合同已解除是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、蔡晓桔是否已经履行其合同义务，是否构成根本性违约？2、应否解除双方签订的《房地产买卖协议》，对国海园负一层和一层的产权应如何处置？本院认为，蔡晓桔与庆达公司签订的《房地产买卖协议》，内容合法，双方主体合格，是双方的真实意思表示应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于蔡晓桔是否已按照合同约定履行其义务，是否构成根本性违约问题。蔡晓桔上诉称，其已经按照合同约定履行其义务，至2014年3月2日前，其已代庆达公司归还银行贷款879万元及利息，并已将对应房产过户至其指定用户名下，没有使金鼎公司、庆达公司在银行有不良信用记录，应继续履行合同。庆达公司辩称，蔡晓桔没有证据证明其已经履行归还879万元贷款及利息的义务，仅支付255万元定金，已构成根本违约，双方签订的合同应当解除。本院认为，根据《房地产买卖协议》第三条关于付款方式的约定，蔡晓桔应于2011年7月30日前支付255万元定金，2011年8月1日起还贷，利息不含在总价款中。十二层四套住宅在一层还清前一并还清，还清后领回房产证即办理过户手续。庆达公司保证金鼎公司除了原在农行的申请上述房产抵押贷款外，没有其他债权债务，否则庆达公司全部承担。及双方在诉辩中陈述的合同目的是使庆达公司及金鼎公司不在银行留下不良信用记录这一事实。说明庆达公司出售的上述房产，已由金鼎公司分别在银行设定抵押贷款，双方的合同目的是蔡晓桔按照庆达公司的指定，在所对应房产的抵押贷款到期前代金鼎公司还清每一个房产所设定的抵押贷款，银行解押后即可按照蔡晓桔的指定办理房产过户手续。蔡晓桔履行合同约定的付款义务并非是一次性支付，而是分段履行，该房产买卖协议履行以付款、解押、过户为每一处房产买卖完成的标志，不让庆达公司、金鼎公司在银行有不良信用记录为合同目的。因此，根据双方确认蔡晓桔付款情况及对应房产的过户情况，应认定至2012年3月止，金鼎公司欠银行的部分贷款879万元得到清偿及莫文彬、莫晗曦、范萍、莫秀铭四人所欠银行贷款已还清的事实，是蔡晓桔履行该房产买卖协议约定的付款行为。另因庆达公司保证金鼎公司除了原在农行的申请上述房产抵押贷款外，没有其他债权债务，故庆达公司及金鼎公司否认蔡晓桔的付款行为，但没有相应证据佐证仅以误解为由提出抗辩，本院不予采信。至于蔡晓桔用何种方式履行其付款义务，只要不违反双方协议的约定，在本案诉讼前没有第三方提出异议，则应视为蔡晓桔已经按照合同约定履行其付款义务。蔡晓桔与其他委托付款人的法律关系应由蔡晓桔自行解决，不是本案审理的范围。之后银行解除了879万元对应房产的二、三层及十二层四套房屋的抵押，2012年5月7日，庆达公司按照蔡晓桔的要求已将上述房产过户至第三人庄文田名下。以上事实表明蔡晓桔与庆达公司已按照合同约定实际履行二、三层及十二层四套房屋买卖双方各自的义务。从维护合同的合法性、交易的公平性及诚实信用出发，本院对双方已经实际履行的部分予以确认。一审法院确认蔡晓桔仅支付255万元定金，履行合同存在根本性违约与事实不符，应予以纠正。二、关于应否解除双方签订的《房地产买卖协议》，对国海园负一层和一层的产权应如何处置问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中双方协议约定转让的房产总价值为2200万元，房产买卖以付款、解押、过户为完成的标志，以不让庆达公司、金鼎公司在银行有不良信用记录为目的。因此合同目的决定双方是否应继续履行合同。由于蔡晓桔未能按照合同约定，在银行抵押贷款到期前代金鼎公司归还尚欠银行的829万元贷款，已构成迟延履行合同义务，而庆达公司已于2014年3月2日归还该笔贷款，且庆达公司不同意蔡晓桔提出改变付款方式将尚欠款项继续付给庆达公司的请求，故双方继续履行合同的目的已经不存在。依照上述法律规定，庆达公司反诉请求解除合同尚未履行部分的理由成立，本院予以支持。蔡晓桔上诉称其在积极履行合同，已经筹足款项，因周末银行休假等原因没能及时付款，请求继续履行合同的理由不能成立，本院不予支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，对于庆达公司自行还款解押的国海园负一层和一层的产权，因双方的买卖交易尚未完成，产权应属庆达公司所有，庆达公司无须办理该房产的过户手续。对于已经履行部分的最终结算，因双方均未提出请求，应由双方另行协商处理。综上，一审判决认定蔡晓桔仅支付255万元定金，未履行合同约定付款义务的事实不清，应予纠正，对蔡晓桔未履行合同部分，予以解除的处理正确应予维持。蔡晓桔要求继续履行合同的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83540元，由上诉人蔡晓桔负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦晓云审 判 员  李 莉代理审判员  刘 霞二〇一五年九月一日书 记 员  张 尧