北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第10805号原告北京天和白马物业管理有限公司，住所地北京市西城区xxxx号（德胜园区）。法定代表人叶xx，总经理。委托代理人滕xx，北京市时代九律和律师事务所律师。被告赵xx，女，1963年12月20日出生。原告北京天和白马物业管理有限公司（以下简称白马物业公司）与被告赵xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白马物业公司委托代理人滕xx、被告赵xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白马物业公司诉称，原告对位于北京市西城区文兴街1号的北京天和白马商城进行物业管理，被告承租了该商城第B1层第xxx号商铺，商铺面积6.47平方米。2012年5月17日，原、被告双方签订了《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2012年7月28日至2022年7月27日，被告应于每年7月28日前缴纳下一年度物业费4658元（每月每平方米60元），每逾期一日应按拖欠金额的2%支付违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，被告迄今拖欠2014年3月18日日至2015年3月18日的物业费4656元。现原告诉至本院要求1、判令被告向原告支付2014年3月18日日至2015年3月18日的物业费4656元，违约金4656元。2、诉讼费由被告承担。被告赵xx辩称，原告违约在先，是主观过错方，是由于他们的过错办不了批发商的营业执照，导致我们不能合法的正常经营。因此不能由于你的过错，来让我们承担造成的经济损失，这样不合情、也不合理，更不合法。我认为法院应该是讲理、讲法的地方，在法律面前人人平等的原则。商铺合同的签定是在能办理批发商的营业执照基础上签定的，而物业合同是在商铺合同是真实有效的前提下才签定的。现因商铺合同都是一份无效的合同，那物业合同就是废纸一张，还让我们交纳物业费，这有失法律的尊严，有失公平，本应判决把我们已交纳的一年物业费用退还给我们，是因为法院判决错误，导致法律天平失衡。希望法院是讲情、讲理、讲法的地方，在法律面前人人平等，这样才彰显法律的尊严。现不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年5月17日，原告与北京天和国际服装商城有限公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第xxx号的商铺，使用面积为6.47平方米；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计293479元。2015年5月17日，原告（合同乙方）与被告白马物业公司（合同甲方）签订北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同，合同约定，甲方接受物业使用权人北京天和国际服装批发商城有限公司（现更名为北京天和国际服装商城有限公司）的委托，乙方承租商铺为商城第B1层第xxx号商铺／写字间，使用面积6.47平方米，管理期限为拾年，自2012年7月28日至2022年7月27日止；甲方每年向乙方收取年度物业管理费人民币4658元（按使用面积每月每平方米人民币60元计），本合同签订时，乙方须一次性交纳第一年度物业管理费，以后每年7月28日前交纳下一年度物业管理费。合同第32条约定，合同期内，乙方如未能依约按时支付物业管理费、电费、水费等，每逾期一日按拖欠金额的百分之二计付违约金。合同签订后，被告赵xx交纳了一年物业费4658元，此后未再交纳物业管理费。2014年，被告赵xx曾因商铺租赁合同产生纠纷以北京天和国际服装商城有限公司为被告诉至本院，要求解除原、被告于2012年5月17日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，被告返还租金293479元，本院于2014年10月30日作出（2014）西民初字第17523号民事判决书，判决解除原告赵xx与被告北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年五月十七日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：xxx号）；被告北京天和国际服装商城有限公司退还原告赵xx二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间的租金六万二千五百八十八元；被告北京天和国际服装商城有限公司退还原告赵xx自本判决生效之日至二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平方米一千二百六十元、共计六点四七平方米计算）；驳回原告赵xx的其他诉讼请求。被告赵xx、北京天和国际服装商城有限公司均不服本院判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2015年3月18日作出（2015）二中民终字第00354号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。北京市第二中级人民法院终审判决书中记载，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日，原审法院判决天和国际公司退还赵xx已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持；至于商城开业之后至合同解除期间的租金，赵xx虽然主张系被迫经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明赵xx实际使用了涉案商铺，故赵xx应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。现原告白马物业公司诉至本院要求：1、判令被告向原告支付2014年3月18日日至2015年3月18日的物业费4656元，违约金4656元（违约金以4656为基数按日百分之二计算，违约金已经超过本金，我们要求按照本金数额支付违约金）。2、诉讼费由被告承担。被告则持因天和国际公司导致其无法办理营业执照，其不应承担物业费为由不同意原告诉讼请求。本案经本院调解，双方各持己见。上述事实，有双方当事人陈述、北京天和白马商铺一期商铺租赁合同、北京天和白马商铺（一期）物业管理服务合同、收据及银联签单、北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17523号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第00354号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行。原告在履行物业服务后，被告应依约支付物业费。根据生效判决诉争商城于2013年3月18日开业，租赁合同与物业服务合同针对标的物均为商铺且北京天和国际服装商城有限公司系原告股东，原告应自2013年3月18日始开始收取物业费，鉴于被告签订合同时已经交纳了一年的物业费，故被告无需支付2013年3月18日至2014年3月17日间物业费。对于原告主张被告支付2014年3月18日至2015年3月18日物业费一节，上述期间原告提供了物业服务，被告亦使用了商铺，故被告方应给付上述期间的物业费，对于原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告所持租赁合同无效一节，中院已经作出终审判决，对其抗辩本院不予采信。对于原告主张违约金一节，鉴于租赁合同纠纷被告与北京天和国际服装商城有限公司存在纠纷并经法院判决，商城开业时间经终审判决认定，故无法证明被告恶意拖欠情形，对于原告要求违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告赵xx一次性给付原告北京天和白马物业管理有限公司二O一四年三月十八日至二O一五年三月十八日间物业费四千六百五十六元。二、驳回原告北京天和白马物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赵xx未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告北京天和白马物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）；由被告赵xx负担二十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田志鹏代理审判员  万仁瑞代理审判员  郭 妍二〇一五年九月二十九日书 记 员  张必义