北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民��字第15388号原告宋永莲，女，1957年8月24日出生。委托代理人谢兰成，北京市亚东律师事务所律师。被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。原告宋永莲诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告宋永莲的委托代理人谢兰成，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋永莲诉称：我与实地公司于2010年12月30日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了1106号房屋。购房款合计3625906元已付清。根据《预售合同》的规定实地公司应当在我入住之日起720日内即2014年8月28日前取得房屋所有权证书，但实地公司至2015年4月7日才为我办理完房屋所有权证书，已经构成违约，应当承担违约责任。故起诉要求：1、判令实地公司向我支付自2014年8月28日至2015年4月6日的延迟办理房屋所有权证书的违约金80495.11元；2、诉讼费由实地公司承担。被告实地公司辩称：我公司不同意宋永莲的诉讼请求。根据《预售合同》第21条的约定，我公司已经支付了楼宇权属证明的违约金，不同意再次支付房屋所有权证书的违约金。经审理查明：2010年12月30日，原告宋永莲作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，宋永莲购买1106号房屋，合同约定房屋总价款为3594511元。因涉及面积补差，宋永莲在签订合同后实际交纳购房款3625906元。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前���买受人交付该商品房。……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记��关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”2011年8月28日，因1106号房屋未满足交付条件，故实地公司未按合同约定向宋永莲交付该房屋。2012年9月7日，宋永莲办理1106号房屋的入住手续，实地公司向宋永莲交付1106号房屋。实地公司于2014年10月17日���得1106号房屋所在的5号住宅楼的楼栋权属证明。2015年4月7日，宋永莲取得了1106号房屋的房屋所有权证书。另查：实地公司与北京市建测房地产经纪有限公司（以下简称建测公司）签订了《委托代理协议书》，实地公司委托建测公司代为办理新建商品房买卖（分户产权证）。因实地公司延期办理楼栋权属证明，宋永莲于2015年2月9日向我院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案，要求实地公司支付2012年12月29日至2014年10月16日期间的延期办理楼栋权属证明的违约金238221元。我院经审理认定宋永莲主张的2012年12月29日至2013年2月9日的期间的延期办理楼栋权属证明的违约金已经超过了诉讼时效，未予以支持，宋永莲主张的2013年2月10日至2014年10月16日期间的延期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求符合法律规定，故于2015年5月4日作出（2015）通民初字第4724号民事判决书，判���：“一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告宋永莲迟延办理楼栋权属证明违约金人民币二十二万二千六百三十一元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告宋永莲的其他诉讼请求。”判决作出后，实地公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2015年7月20日作出（2015）三中民终字第08195号民事判决书，“驳回上诉，维持原判。”上述事实，有《预售合同》、购房款发票、房屋所有权证书、《委托代理协议书》、（2015）通民初字第4724号民事判决书、（2015）三中民终字第08195号民事判决书、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行���采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告宋永莲与被告实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十一条之规定，实地公司应当在宋永莲办理入住之日起720日内为宋永莲办理房屋所有权证书，宋永莲于2012年9月7日办理入住手续，故实地公司应在2014年8月28日前为宋永莲办理房屋所有权证书，但实地公司于2015年4月7日才为宋永莲办理房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，应向宋永���支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。实地公司未提供证据证明因宋永莲的责任导致未能如期办理房屋所有权证书，故对实地公司所述的因宋永莲的原因才延期办理房屋所有权证书，该公司不应承担违约责任的该项答辩意见，本院依法不予采信。关于实地公司所称因该公司与建测公司签订了《委托代理协议书》，延期办理房屋所有权证书与该公司无关，应由建测公司承担责任的答辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在本案中，按照《预售合同》约定实地公司委托建测公司作为办理房屋所有权证书的代办机构，且《委托代理协议书》只能约束实地公司与建测公司，故即使如实地公司所述因建测公司的原��导致延期办理房屋所有权证书，实地公司仍应按照《预售合同》的约定向宋永莲承担违约责任，对实地公司的该项答辩意见，本院不予采信。关于在实地公司同时存在未依合同约定逾期办理楼宇权属证明和逾期办理房屋所有权证书的违约行为，宋永莲又同时主张两项违约金时，实地公司应如何承担违约责任的问题，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据《预售合同》第二十一条的约定，如因实地公司原因逾期办理楼栋权属证明及逾期为宋永莲办理房屋所有权证书，宋永莲不退房的，实地公司均应依据违约期间按日计算向宋永莲支付全部已付款万分之一的违约金。单独考虑两项违约金的约定，本院认为该约定均不构成违约金约定过高的情形。但对2014年8月28日至2014年10月16日两项违约情形同时存在的期间，本院综合以下情形予以考虑：首先，在取得楼栋权属证明后不足半年，实地公司即为宋永莲办理了房屋所有权证书；其次，在初始登记和转移登记的办理流程上，只有办理初始登记后才能办理转移登记。实地公司于2014年10月17日才取得5号住宅楼的楼栋权属证明，该日期已经延后于按照合同约定宋永莲应当取得房屋所有权证书的日期，至此宋永莲已不可能如期取得房屋所有权证书，必然产生逾期取得房屋所有权证书的违约行为。因此，根据公平原则和诚实信用原则本院认为判令实地公司同时承担两项违约行为重合期间的违约金，属于违约金约定过高的情形，���院予以调整。关于具体的调整原则，本院综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。现根据宋永莲与实地公司签订的《预售合同》的约定两种违约金的比例相同，宋永莲已经主张了逾期办理楼栋权属证明的违约金，法院判决已经生效，故对该重复期间的逾期办理房屋所有权证书的违约金，本院不再予以支持。故本院支持宋永莲主张的2014年10月17日至2015年4月6日期间的延期办理房屋所有权证书的违约金62365元，对于宋永莲的诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告宋永莲迟延办理房屋所有权证书违约金人民币六万二千三百六十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告宋永莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百零六元，由原告宋永莲负担二百二十六元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担六百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘丹丹二〇一五年九月二十三日书记��董盛楠