山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莱中民一终字第146号上诉人（一审原告）：莱钢集团矿山建设有限公司，住所地：莱芜市凤城东大街57号。法定代表人：赵汝同，职务：董事长。委托代理人：柳善瑞，山东鲁浩律师事务所律师。委托代理人：刘洋，山东鲁浩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：莱芜市京福德肥牛餐饮有限公司，住所地：莱芜市凤城东大街55号。法定代表人：高学民，职务：董事长。委托代理人：王建峰，该公司职工。上诉人莱钢集团矿山建设有限公司（以下简称“矿建公司”）与被上诉人莱芜市京福德肥牛餐饮有限公司（以下简称“福德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李逢春担任审判长、由审判员亓雪飞、孙磊参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人矿建公司委托代理人柳善瑞、刘洋、被上诉人福德公司委托代理人王建峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。矿建公司于2015年6月3日向一审法院起诉称，2007年5月5日矿建公司与企业注册号371200228017970的莱芜市京福德肥牛餐饮有限公司（以下简称京福德公司）签订房屋租赁合同，将所属的原宾馆及院落租赁给京福德公司使用。2014年9月份，矿建公司得知京福德公司已于2010年6月7日因决议解散而注销，租赁合同所涉房屋实际由福德公司冒名非法占有、使用。涉案房屋租赁合同已因京福德公司的注销而终止权利义务关系，福德公司占用矿建公司房屋的行为属冒名非法占有。请求判令福德公司返还非法占有、使用的房屋，判令福德公司赔偿因非法占有、适用矿建公司房屋造成的经济损失人民币5000元。一审法院经审理查明：2007年5月11日矿建公司与京福德公司签订《莱钢矿建公司原宾馆与院落租赁合同》一份，约定：“第一条出租房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、矿建公司出租给京福德公司的房屋位于莱芜市凤城西大街55号。2、出租房屋北楼、西楼建筑面积共计3200平方米，包括院落总出租面积共计6800平方米……第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共13年，自2007年6月1日起至2020年6月1日止。2、京福德公司承诺，租赁该房屋仅做为餐饮服务业使用。第四条租金及支付方式1、该房屋月租金2.5万元，每年租金30万元，租金总额为390万元。2、合同签订后一周内，京福德公司首付2007年租金17.5万元，以后每年的一月份一次性交付每年的租金。第八条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、矿建公司所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，京福德公司有权解除合同。3、房屋租赁期间，京福德公司有下列行为之一的，矿建公司有权解除合同，收回出租房屋。（1）未经矿建公司书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经矿建公司书面同意，拆改变动房屋结构。损坏承租房屋，在矿建公司提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经矿建公司书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由京福德公司交纳的各项费用，已经给矿建公司造成严重损害的。（6）拖欠房租累计两个月以上。（7）合同签字后三十天内，未动工或未经营……”。2010年12月28日福德公司向矿建公司缴纳2011年的租金30万元，2012年1月5日福德公司向矿建公司缴纳2012年的租金30万元，2013年1月29日福德公司向矿建公司缴纳2013年的租金30万元，2014年1月10日福德公司向矿建公司缴纳2014年的租金30万元。另查明，企业注册号为371200228017970的京福德公司成立于2003年11月6日，股东是高学民和肖培富，法定代表人为高学民，经营范围为饭菜加工销售，酒水销售，2010年6月7日因决议解散而注销。福德公司企业注册号为371200228057543，现在的法定代表人是高学民，福德公司成立时发起人是肖培富和高学民，法定代表人是高学民，2014年6月12日发起人变更为李东生、亓玉芹，法定代表人变更为李东生，2014年7月14日法定代表人变更为亓庆增，股东变更为亓庆增。2014年10月23日股东变更为高学民、亓庆增，同时法定代表人变更为高学民，名称变更为现用名称。一审法院认为：矿建公司与企业注册号为371200228017970的京福德公司签订的《莱钢矿建公司原宾馆与院落租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，予以确认。企业注册号为371200228017970的京福德公司2010年6月7日注销后，企业注册号为371200228057543的福德公司自2010年至2014年向矿建公司按时交纳涉案房屋租金，矿建公司均为其出具了发票（其中2012年租金发票抬头为福德公司），在长达四年的时间内，矿建公司并未提出任何异议。且企业注册号为371200228017970京福德公司与福德公司经营的均是餐饮行业，法定代表人均是高学民，应视为矿建公司已认可与福德公司之间事实上的租赁关系。福德公司在占有、使用矿建公司房屋的同时按时向矿建公司支付了租金，并不构成非法占有、使用。福德公司名称的变更仅是其内部经营的需要，并不影响与矿建公司之间的租赁关系。综上所述，矿建公司要求福德公司返还非法占有、使用的房屋，并要求福德公司赔偿经济损失5000元的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回矿建公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由矿建公司负担。上诉人矿建公司不服一审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审民事判决，改判福德公司返还非法占有、使用的矿建公司的房屋，并赔偿经济损失5000元。理由是：一、一审法院认定事实错误，矿建公司与福德公司之间不存在合同关系。1、京福德公司注销后，其法人资格已经灭失，民事权利能力和民事行为能力已经消灭，矿建公司与京福德公司就涉案房屋签订的租赁合同也随之终止。2、矿建公司在发现福德公司非法占有、使用涉案房屋之前，一直确信涉案房屋是由京福德公司占有、使用。3、一审法院认定矿建公司认可与福德公司之间事实上的租赁关系没有事实和法律依据。福德公司提交的租金发票不能证明矿建公司认可与福德公司存在事实上的租赁关系。发票抬头是矿建公司的财务人员应其要求填写。且福德公司原名称“莱芜福德餐饮有限公司”与京福德公司相近，容易让矿建公司财务人员确信支付涉案房屋使用费用的就是京福德公司。一审法院以福德公司与京福德公司经营的都是餐饮行业、法定代表人均系高学民来认定矿建公司认可与福德公司存在事实上的租赁关系无依据。二、福德公司占有涉案房屋没有法律依据。一审法院认为福德公司支付了费用，就不构成非法占有、使用涉案房屋，适用法律错误。三、一审法院在判决中对矿建公司提交的证据的证明力没有公开判断的理由和结果，程序明显违法。福德公司辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回矿建公司上诉请求，维持原判。京福德公司不构成非法占有，使用矿建公司的房屋，也没有给矿建公司造成经济损失，不应承担任何经济赔偿。根据当事人的诉辩称，本院认为本案的争议焦点是：矿建公司与福德公司之间是否存在租赁合同关系。矿建公司请求福德公司返还涉案房屋赔偿损失，应否支持。双方当事人对上述焦点问题无异议，无补充。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”矿建公司与京福德公司之间就涉案房屋订立的租赁合同，已经因京福德公司注销而终止。京福德公司注销后，福德公司继续在涉案房屋进行餐饮经营，并向矿建公司按照矿建公司与京福德公司房屋租赁合同确定的标准缴付租金。矿建公司与福德公司之间虽未订立书面租赁合同，但福德公司已经履行了房屋租赁合同中承租方的主要义务，即支付租金，矿建公司已经接受。根据上述法律规定，应当认定矿建公司与福德公司之间存在事实上的房屋租赁合同关系。矿建公司主张其与福德公司之间不存在房屋租赁合同的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。矿建公司依法开具发票，应当核对缴纳者的名称等信息。矿建公司向福德公司开具发票中缴款人名称为“莱芜福德餐饮有限公司”，与京福德公司注册名称有明显差异，足以明确缴纳租金的主体为福德公司。矿建公司主张发票名称系应福德公司要求填写，与京福德公司名称相近，使财务人员误认为京福德公司而开具发票，与事实不符，本院不予采信。矿建公司提交的申请、通知等，系涉案房屋事实租赁合同成立后，双方对房屋租赁事宜进行交涉产生，并不影响双方之间事实房屋租赁合同的成立和效力，一审法院不予采信并无不当。矿建公司与福德公司之间存在事实上的房屋租赁合同关系，福德公司占有使用涉案房屋合法有据，矿建公司主张福德公司非法占有，与事实不符。福德公司按时交纳租金，矿建公司要求京福德公司赔偿经济损失，没有事实和法律依据，一审法院驳回其上述诉讼请求是正确的。综上，矿建公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莱钢集团矿山建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李逢春审判员  亓雪飞审判员  孙 磊二〇一五年九月十七日书记员  刘瑶瑶