陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汉中民一终字第00218号上诉人（原审被告）陕西景玉实业有限责任公司（原汉中景玉电讯有限责任公司）。住所地：汉中市汉台区中心广场北侧。组织机构代码：75882019-2法定代表人李卿，公司执行董事。委托代理人王琛，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）蒋德华，男，生于1974年1月12日，汉族。委托代理人栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）魏晓军，男，生于1980年1月1日，汉族，河南省许昌县人（缺席）。上诉人陕西景玉实业有限责任公司（以下简称景玉公司）因与被上诉人蒋德华、魏晓军合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2013）汉民初字第01111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人景玉公司委托代理人王琛、被上诉人蒋德华及其委托代理人栗永喆到庭参加了诉讼，被上诉人魏晓军经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年8月13日，蒋德华同张举能签订《转让协议》，张举能将经营的上井茶楼的全部资产、现有经营设备折合人民币38万元（不包含三楼办公室及租赁费）转让给蒋德华作为宾馆使用，该茶楼房屋即为本案诉争的房屋。房屋所有人汉中市运输总公司（以下简称汉运司）认可该转让后，于2010年9月1日与蒋德华及魏晓军签订《房屋租赁合同》，由蒋德华、魏晓军承租汉运司所有的位于汉台区人民路十字西北角快客站二楼原舞厅和三楼二间半房屋及院内一楼二间办公室，面积约680平方米，租赁期限为5年，即2010年9月1日至2015年8月31日止，租金标准为第一年租金9万元，从第二年起每年租金在前一年租金基础上递增5%，蒋德华在签订合同时向汉运司交纳保证金5000元。合同签订后，汉运司收取蒋德华第一年租金90000元（2010年9月1日至2011年8月31日）及保证金5000元。之后，蒋德华向装修公司预付50000元装修费，准备对房屋进行装修时，2010年9月18日，蒋德华与景玉公司经过协商后签订《房屋转让合同》，将从张举能处转让的房屋及附属设施等以人民币55万元转让给景玉公司，转让内容有房屋租金90000元，保证金5000元，转让费300000元，装修预付款50000元，其他费用105000元，双方并约定合同签订后，景玉公司与汉运司发生业务关系，与蒋德华无关。在该转让合同上，魏晓军、邓向斌作为蒋德华的代表也同时在合同上签字。合同签订时，蒋德华将其同张举能的《转让协议》，同与汉运司签订的《房屋租赁合同》一并提交给景玉公司，由其公司法定代表人李卿签收。合同签订当天，蒋德华将房屋交付景玉公司，景玉公司付给蒋德华转让费30万元，尚欠25万元，由景玉公司行政部经理马仕军于2010年9月18日给蒋德华出具欠条一张，载明：欠到蒋德华转让汉运司房屋转让费25万元整（贰拾伍万元整）。之后，景玉公司对房屋进行改造、装修。2011年1月21日，汉运司向景玉公司发出通知，要求景玉公司立即停止装修，恢复房屋原貌，消除安全隐患。景玉公司未按汉运司的通知停业，而是继续占有使用房屋至今。在此期间，蒋德华多次要求景玉公司履行支付下欠款项未果，故提起诉讼。另查明，陕西景玉电讯有限责任公司于2012年9月26日变更为陕西景玉实业有限责任公司。原审认为，蒋德华和第三人魏晓军同景玉公司经过协商签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，虽然蒋德华在同房屋所有人汉运司签订的《房屋租赁合同》中约定了“不得转让房屋”，但其在同景玉公司签订《房屋转让合同》时已向景玉公司提交了《房屋租赁合同》，景玉公司在已得知“不得转让房屋”的情况下，仍然协商同蒋德华签订《房屋转让合同》，故景玉公司辩称蒋德华存在欺诈的辩解理由不能成立。本案中，汉运司与蒋德华之间原本存在租赁关系，在履行过程中，蒋德华与景玉公司之间的转让行为并未使汉运司收取租金的权益消灭。汉运司所发通知内容仅为消除安全隐患为由不同意其装修，汉运司在发出通知后也明知景玉公司又实际改造、装修、占有并使用该涉案租赁房屋的事实。另蒋德华与景玉公司之间的确存在事实上的权利义务关系，汉运司如何主张权利与本案双方之间的争议分属不同的法律关系，景玉公司既不能替代汉运司的权利，也不能以他人的权益是否受损为由而主张免除其自身的义务。在本案双方签订房屋转让合同后，蒋德华按约定履行了交付标的义务，景玉公司同时向蒋德华支付了30万元转让费用，实际已履行了合同主要义务；且景玉公司在获得转让房屋后，对房屋进行了改造、装修，并占有使用房屋至今达三年半之久，已经形成的这样一个客观事实更难以逆转，对双方之间的权利义务也应得到明确确认，从而定纷止争，这才符合《民法通则》的自愿、公平、诚实信用原则。本案中涉及到的《房屋转让合同》“乙方”虽标明为蒋德华、魏晓军二人，但在尾部落款签名处“乙方”一栏中只有蒋德华签字，魏晓军与邓向斌二人均是在“代表”一栏中签字，邓向斌在庭审出庭时明确承认他只是陪同，且从景玉公司出具的欠条中也载明是欠到蒋德华转让费25万元，原已支付的30万元也是由蒋德华出具收条，现魏晓军下落不明而蒋德华实际又持有该欠条原件，该合同权利义务的实际承受人应为蒋德华而非魏晓军，至于魏晓军与蒋德华之间是否另存在利益关系属二人内部问题，并不是属于本案审理范围，现蒋德华作为欠条的实际持有人向景玉公司主张权利应予以支持，景玉公司辩解认为遗漏魏、邓二人并以此为由拒绝履行自身义务，既不符合双方约定，也与法理不符，故不予采纳。另蒋德华要求景玉公司支付欠款的利息损失并自2010年10月起计算，因双方当时并未约定计付利息，对其该项诉求，考虑景玉公司既已书面承诺并写下欠条，却又迟迟不予履行给付义务，由此给蒋德华造成经济损失的事实客观存在，故以蒋德华实际诉讼主张权利之日起，参照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算其经济损失。原陕西景玉电讯有限责任公司已变更为陕西景玉实业有限责任公司，陕西景玉实业有限责任公司应承担归还所承继的债务之责。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条及《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条、第四十四条、第一百零六条、第一百零八条的规定，判决：一、由被告陕西景玉实业有限责任公司于判决生效后十日内支付原告蒋德华转让费250000元，并从2012年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至本判决确定的自动履行期届满之日止；二、驳回原告其他诉讼请求。受理费5050元，由被告陕西景玉实业有限责任公司负担。上诉人景玉公司不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回蒋德华一审中全部诉讼请求。其事实及理由：一、在蒋德华、魏晓军与汉运司签订的原租赁合同中明确约定了涉案房屋不得转租转让，本案中双方签订的转让合同违反了合同法第七十九条第二项“当事人约定不得转让”之规定，该转让行为在汉运司拒绝认可的情况下依法无效，原审认定合同有效与法律规定冲突，认定事实不清，适用法律不当；二、汉运司在2010年10月8日作出《解除房屋租赁合同通知书》，并将该通知抄送了上诉人，被上诉人蒋德华称之前没有收到过，原一审开庭时上诉人出示了该通知书，则应当依法认定蒋德华最迟在原一审开庭时已经收到了解除合同通知书；三、被上诉人蒋德华、魏晓军在法定期限内没有向人民法院请求确认汉运司解除合同的效力，其与汉运司的租赁合同已经被解除，被上诉人向上诉人公司转让房屋的承租权已不存在；四、本案遗漏必须共同进行诉讼的当事人邓向斌。2010年9月18日蒋德华、魏晓军、邓向斌三人与上诉人签订了《房屋转让合同》，根据合同相对性，魏晓军、邓向斌都是本案必须共同进行诉讼的当事人。原审遗漏邓向斌，审判程序违法。被上诉人蒋德华答辩称，2010年9月18日签订转让合同时约定很明确，蒋德华与汉运司签订的原合同也是附在里面的，上诉人对此是明知的，而且合同名称也是转让合同，上诉人现在称不知道原合同与事实不符。蒋德华始终没有收到汉运司的解除房屋租赁合同通知书，汉运司到现在也没有提出租赁合同无效或提起诉讼。转让合同约定2015年8月31日到期，截止目前一直是上诉人在正常使用诉争房屋，上诉人现在主张转让合同无效没有依据。上诉人认为原审遗漏必须共同参加诉讼的当事人邓向斌，而邓向斌在原审中是出过庭的，身份已经查明，上诉人的主张与事实不符。上诉人至今占有、使用、收益该房屋，转让协议真实有效，应驳回上诉维持原判。被上诉人魏晓军未进行答辩。本案经二审开庭审理，查明事实与原审认定事实一致。本院认为，本案诉争房屋最初系被上诉人蒋德华从张举能处受让取得，受让人处仅蒋德华本人签字，之后与汉运司签订房屋租赁合同是魏晓军、蒋德华，邓向斌也不是合同承租方。此后蒋德华、魏晓军将房屋转让给景玉公司时，转让方为蒋德华、魏晓军，邓向斌仅在代表栏内签字，景玉公司出具的欠条上也载明是欠到蒋德华25万元，且原审中邓向斌本人出庭证实，其只是应景玉公司李卿的要求在合同上签字，与蒋德华没有任何关系，也不占有任何份额。以上事实足以说明，邓向斌不是转让合同的当事人，其在双方的转让行为中不享任何权利也不承担任何义务，故邓向斌并非本案必须参加诉讼的当事人，上诉人认为原审遗漏当事人的观点不能成立，其请求不予支持。关于下欠25万元是否应支付的问题。双方签订转让合同时上诉人法定代表人李卿在原房屋租赁合同上注明“原件已收”，表明上诉人对于原合同是知道的，对于不得私自转让的约定也是知情的。合同签订当日上诉人付给蒋德华30万元，之后占有、使用诉争房屋，截止目前转让期已满。上诉人虽然出示了汉运司《解除房屋租赁合同》通知书，但该通知书做出后汉运司并未实际送达被上诉人、解除通知并未发生效力，上诉人主张的代为送达的理由不能成立。之后汉运司明知上诉人装修、改造诉争房屋并一直占有、使用、收益的事实，但并未通过诉讼或其他途径向被上诉人明确主张其权利，故上诉人称原租赁合同已经解除的观点不能成立。2010年9月18日的转让合同系上诉人与被上诉人协商自愿签订，是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，且已实际履行，上诉人称转让合同无效25万元不应再支付的理由于法无据，有违民事活动公平、诚实信用基本原则，故其请求本院不予支持。因本案被上诉人魏晓军缺席，其在转让合同中有无份额、份额多少可由魏晓军与蒋德华之间另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5050元，由上诉人陕西景玉实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王永吉代理审判员  张 杪代理审判员  李小艳二〇一五年九月二日书 记 员  胡新一