北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19232号原告（反诉被告）：北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-113室。法定代表人：凌晓浩，经理。委托诉讼代理人：陈瑞卓，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪川，北京市环球律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔令志，男，1983年2月20日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：北京思瑶时代餐饮管理有限公司，住所地北京经济技术开发区天华园一里一区5号楼1层105。法定代表人：孔令志，经理。原告（反诉被告）北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称华润曙光公司）与被告（反诉原告）孔令志、第三人北京思瑶时代餐饮管理有限公司（以下简称思瑶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润曙光公司的委托诉讼代理人陈瑞卓，被告（反诉原告）孔令志（兼第三人思瑶公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润曙光公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签署的《北京有巢公馆亦庄店商铺租赁合同》合同编号2019华曙协字282号于2020年7月11日解除；2.请求依法判决被告立即按照合同约定的要求向原告交还租赁商铺，恢复原状，第三人履行协助义务；3.请求依法判决被告向原告支付2019年9月12日至2020年7月11日的租金239927.7元，并支付逾期付款违约金（以18994元为基数，从2019年9月7日起计算至2020年4月8日止；以10997元为基数，从2019年9月15日起计算至2020年4月8日止；以18994元为基数，从2019年9月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2019年10月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2019年11月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2019年12月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2020年2月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2020年3月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2020年4月15日起计算至实际给付之日止；以29991元为基数，从2020年5月15日起计算至实际给付之日止；以10996.7元为基数，从2020年6月15日起计算至实际给付之日止；前述违约金均按照日千分之二的标准计算）；4.请求依法判决被告自2020年7月14日起至实际交还商铺之日止，每日以租赁合同约定的日租金（每天999.7元）为标准向原告支付逾期交还商铺的占用费，并自2020年7月14日起至实际交还商铺之日止，每日以租赁合同约定的日租金的2.5倍为标准向原告支付逾期交还商铺违约金；5.请求依法判决被告向原告支付律师费30000元；6.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告曾于2019年6月19日签订房屋租赁合同，约定原告将有巢公馆亦庄店L105号商铺房屋出租给被告，用于经营百萨屋披萨，租期5年。根据合同约定，租金按月支付，但是，被告在合同履行期间仅支付了一个月的租金后就拒绝支付租金，鉴于被告逾期支付租金等费用超过30日，为减少损失，原告于2020年7月10日发函解除合同，并要求被告支付欠款、返还房屋，但被告拒不履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。孔令志辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我方不是违约方，华润曙光公司是违约方，应承担违约责任。合同签订后，华润曙光公司逾期交付房屋，违约在先。华润曙光公司交付房屋后，长期限制我方装修，导致我方装修迟迟无法完工，无法正常营业。华润曙光公司未能按约交付房屋，租赁区域中的房屋未经允许擅自更改为中控室，交付房屋不合约定。华润曙光公司违约在先，无权解除合同。租赁期间恰逢疫情，营收减少造成的租金拖欠也不应成为解除合同的理由。华润曙光公司发函后，我如期支付了2020年7月、8月、9月、10月、11月租金。双方关于房屋交付面积存在异议，在面积异议消除或最终确认前，租金无从计算，违约金更是无从谈起。对律师费不同意承担。因原告违约在先，我方提出反诉。孔令志反诉称：1.确认双方签订的租赁合同于2021年1月18日解除；2.请求法院判决华润曙光公司返还履约保证金63602元；3.判令华润曙光公司赔偿违约金112465.63元；4.判令华润曙光公司赔偿装修损失及厨房设备损失（以司法鉴定为准）、以及寻找可替代房屋期间的损失暂定600000元；5.判令华润曙光公司赔偿品牌加盟物料费用100000元、培训费9000元、食药监服务费4000元、遣散费及未到期宿舍费用30000元；6.判令华润曙光公司免除2020年2月、3月、4月实际交付房屋的租金；7.判令华润曙光公司赔偿预期收益100000元；8.判令由华润曙光公司承担反诉费用。事实与理由与本诉答辩意见一致。针对孔令志的反诉，华润曙光公司辩称，不同意孔令志全部反诉请求。由于对方根本违约，对方没有权利要求合同解除。孔令志主张的赔偿损失属于对方自行承担的商业损失，不应转嫁我方，孔令志无权主张。合同约定孔令志连续30日以上没有缴纳租金，我方有权单方解除合同。孔令志作为承租人，拒绝履行合同义务，在华润曙光公司催告后仍不履行。2020年7月11日我方行使解除权且到达对方，合同于当日解除。孔令志已经于2020年2月27日恢复了正常营业，我方只同意免除一个月租金。第三人思瑶公司述称，就本诉、反诉的意见与孔令志一致。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华润曙光公司提交了双方签订的租赁合同，合同签署日期为2019年6月19日，华润曙光公司为出租人、甲方，孔令志为承租人、乙方，约定甲方将位于北京有巢公寓亦庄L105号商铺出租给乙方，面积116平方米，建筑面积145平方米，乙方承租房屋用于经营百萨屋披萨。租赁期限5年，为2019年9月12日起至2024年9月11日。起租日为装修期届满之次日。自起租日2019年9月12日至2020年9月11日，租金每月37489元；自2020年9月12日至2021年9月11日，租金每月39363元；自2021年9月12日至2022年9月11日，租金每月41331元；自2022年9月12日至2023年9月11日，租金每月43398元；自2023年9月12日至2024年9月11日，租金每月45568元；首个租赁月租金和管理费应于起租日前5日或之前支付，后续每个租赁月租金和管理费应于上个租赁月15日或之前预付。乙方应在合同生效之日起5日内向甲方交纳相当于2个月租金数额的租赁保证金74978元。关于商铺交付，合同以打印的形式约定了交付日期为2019年7月31日前，但该交付日期被笔划掉。关于装修期，合同约定自商铺交付之日起计算30日止（自2019年8月13日至2019年9月11日）。关于合同解除，合同约定乙方拖欠租金达30日的，甲方有权单方解除合同。在租赁期内，乙方逾期交付租金、管理费的，每逾期一日，应按逾期金额的日千分之二的标准支付违约金。关于律师费，合同约定甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。孔令志对该合同中本人签名的真实性认可，但称签合同时，没有起租日、租金标准，其在空白的合同上签字，直至2020年3月5日华润曙光公司才将合同原件交付。经询问，孔令志认可其本人持有的合同中关于2019年7月31日交付日期也划掉了。孔令志提交了其称用于到工商局登记备案的租赁合同扫描件，并称该合同扫描件来源于华润曙光公司，孔令志称华润曙光公司给其双方签字盖章的空白合同，然后孔令志将双方签订的租赁合同扫描件上传至工商局网站，该扫描件中只写了租期5年，没有具体的起始时间，且约定交付日期为2019年7月31日，交付日期无涂改，装修日期为30日，无具体的起止时间，其他关于租金标准、违约责任等条款与华润曙光公司提交的租赁合同一致。华润曙光公司对该扫描件的真实性不认可，认为应以双方持有的原件为准，孔令志申请法院向登记机关调取该扫描件。华润曙光公司称于2019年8月7日交付房屋，并提交了有孔令志签字的店铺接场验收登记表，孔令志认可店铺接场验收登记表上签字为本人所签，但称该表只能代表其于2019年8月7日验房，不认可华润曙光公司于当日交付了房屋，并称其实际接收房屋时间为2019年8月19日。为佐证其主张，孔令志提交了其与华润曙光公司员工的微信聊天记录，其中2019年8月14日的微信聊天记录载明当日房屋规划验收尚未通过，二次验收结果另行通知，华润曙光公司对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的，称孔令志于2019年8月7日已经可以进场，2019年8月13日开始有6天涉及验收时间，可能会影响孔令志的装修施工，华润曙光公司在计算租金时已经扣除了这6天验收时间，从2019年8月13日开始计算装修期，自2019年9月12日开始计算租金。关于交付房屋的面积，双方均认可华润曙光公司实际交付了116平方米的房屋，就实际交付房屋与合同约定面积存在面积差一节，孔令志称华润曙光公司将其中的29平方米另行设计成中控室，未能按约定面积交付房屋，构成违约。华润曙光公司称因相关部门的要求，该公司将29平方米的房屋设计变更为中控室，但称孔令志以自己的行为认可了双方按照116平方米履行。在合同签订之前，孔令志于2019年1月26日交纳了履约保证金63602元，缴纳履约保证金时双方还没有签订租赁合同。2020年4月8日，孔令志交纳了9990.83元租金，华润曙光公司同意以该租金及孔令志之前交纳的装修押金20000元折抵一个月租金。2019年8月26日，华润曙光公司通知孔令志停止施工去备案。2019年9月12日，华润曙光公司通知孔令志因街道办、派出所的通知，要求孔令志应在2019年9月13日中秋节停工一天。2019年11月6日，双方因规划验收、国庆假期、停业时间是否应从租期中扣除进行了协商，但未达成一致意见。2020年1月15日，孔令志要求华润曙光公司顺延免租期。2020年2月19日，孔令志致函华润曙光公司，以疫情为由要求顺延租期、减免租金。2020年2月22日，华润曙光公司回函孔令志，认为房屋交付应以店铺接场验收登记表为准，不同意孔令志提出的延长13天免租期的要求。关于装修施工补偿，华润曙光公司同意顺延6天装修期，即装修期自2019年8月7日至2019年9月11日。对于租赁面积减少，华润曙光公司建议双方协商解决。2020年3月1日，孔令志通过邮件告知华润曙光公司，要求华润曙光公司交付其签署的租赁合同原件，并要求华润曙光公司按照合同约定交付中控室并赔偿损失。2020年3月18日，孔令志回函华润曙光公司，要求华润曙光公司按约交付29平方米房屋并支付逾期交付的违约金。2020年4月24日，华润曙光公司向孔令志送达费用交纳通知书，要求孔令志交纳自商铺交付日至今未缴纳的费用。2020年5月28日，孔令志回函华润曙光公司，重申华润曙光公司未全部交付房屋，希望协商或通过法律途径解决双方截至2020年6月30日前的租金。2020年6月15日，孔令志致函华润曙光公司，以疫情为由要求顺延租期、减免租金。2020年7月10日，华润曙光公司按照合同约定地址向孔令志发送律师函，以孔令志拖欠租金逾30日为由，通知孔令志解除双方签订的租赁合同，并提出孔令志交还商铺、支付欠交租金及逾期付款违约金等要求，经当庭查询，该快件于2020年7月11日由他人代收，孔令志否认当天收到律师函，并称其于2020年7月12日左右由他人转交了该律师函。收到律师函后，孔令志回函华润曙光公司，认为华润曙光公司违约在先，其系行使抗辩权，要求华润曙光公司撤回解除通知。收到律师函后，孔令志交纳了部分租金，双方均认可孔令志交纳了2020年8月18日至2020年8月31日租金13804元，双方均认可孔令志于2020年9月21日交纳2020年9月租金30941元，于2020年10月25日交纳2020年10月租金31491元，于2020年11月21日交纳2020年11月租金31491元。关于前述租金数额的计算方法，双方均认可孔令志系按照实际交付的房屋面积作为计算租金的依据。2021年2月，孔令志交纳了租金4000元，双方未明确该笔款项所抵扣租金的具体月份。孔令志另提交了2020年9月、10月、11月期间与华润曙光公司的部分沟通记录，欲证明华润曙光公司后续仍催缴租金，并未提及解除合同事宜，华润曙光公司辩称要求孔令志交纳的属于占有使用费用。为佐证房屋不适租，孔令志提交了商铺照片，华润曙光公司对其证明目的不认可。为佐证律师费支出，华润曙光公司提交了其与北京环球律师事务所签订的框架代理协议及律师费发票，欲证明因本案产生了律师费30000元。孔令志对框架代理协议及律师费发票关联性均不认可。孔令志以华润曙光公司交付房屋不完整、逾期交付房屋、交付的房屋不符合餐饮业要求、无法通过环评为由要求解除合同，并提交了部分其与案外人的微信聊天记录打印件，欲证明其损失，并申请对涉案房屋的装修损失及厨房设备金额进行鉴定。涉案房屋现由孔令志实际控制，并由其担任法定代表人的思瑶公司实际占有、经营。经释明，孔令志称如其无合同解除权，则要求继续履行合同，在涉案房屋处继续经营。经释明，双方均认为对方主张的违约金过高，均请求法庭予以调整。经询问，华润曙光公司称如其行权解除了合同，则不同意对孔令志的装修予以利用。2021年1月18日，在本案庭审过程中，孔令志当庭变更了反诉请求，要求解除双方签订的租赁合同，并以2021年1月18日作为解除通知送达华润曙光公司的时间。本院认为，本案应首先认定双方实际签署并履行的合同文本。对华润曙光公司提交的租赁合同，孔令志认为该合同系其在空白合同文本上签字后，华润曙光公司对该合同中涉及的交付日期进行了更改，并在收到合同原件后就向华润曙光公司提出了异议，孔令志认为应以双方在工商登记部门的备案合同作为依据。对此，本院评判如下：首先，孔令志称工商部门的备案合同系其自行上传的扫描件，华润曙光公司对该扫描件的真实性不认可，本院亦实难认定其真实性，即便本院调取了相关部门的备案合同，因无原件，亦无法认定该备案合同系双方真实签署并履行，因此，本院对孔令志要求调取备案合同的请求不予准许。其次，双方持有的合同文本中关于2019年7月31日交付房屋的约定均划掉，双方持有的合同文本是一致的，即便如孔令志所述系其在空白合同文本上签字后交由华润曙光公司，作为完全民事行为能力人，孔令志应知晓并预见到在空白协议中签字的法律风险和后果，其放任风险的发生，属于对自己民事权利的处置，将会产生授权合同相对方补记合同空白部分内容的法律后果，应视为孔令志对合同内容的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。基于此，本院对孔令志的抗辩意见不予采信，认定双方应按照华润曙光公司提交的双方签字的租赁合同作为履行依据。华润曙光公司与孔令志签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自合同义务。本案中，双方虽均提出了解除合同，但基础不同，均以对方违约为由主张行使了解除权。孔令志以华润曙光公司交付房屋面积不够、逾期交付房屋、房屋不符合环评标准等为由要求解除合同，对此，本院认为，孔令志接收房屋后，虽对房屋面积、交付时间等提出异议，但并未及时行使解除权，而是对房屋进行了装修并经营长达一年之久，现其在近一年半的时间之后，再以此为由要求解除合同，构成解除权失权，也有违诚实信用原则，故孔令志无合同解除权，本院对其要求确认双方合同于2021年1月18日解除的主张不予支持，其基于合同解除而提出的鉴定申请、赔偿损失、返还保证金、支付违约金等请求本院均不予支持。对于华润曙光公司交付房屋不符合约定面积一节，孔令志可另行主张其违约责任。对于华润曙光公司的主张，该公司以孔令志逾期交付租金为由要求解除合同，但该公司瑕疵交付房屋在先，孔令志一直就房屋交付问题提出异议，在双方就房屋面积及租金标准未能协商达成一致之前，又恰逢疫情爆发，孔令志要求协商减免租金亦合乎情理，其未按约支付租金并非恶意，属于行使抗辩权，故本院认定华润曙光公司亦不享有合同解除权。在双方均无解除权的情况下，经本院询问，孔令志要求继续在涉案房屋处经营，故本院对双方以对方违约而行使解除权构成合同解除的请求均不予支持，对华润曙光公司基于解除合同提出的返还房屋、恢复原状、第三人予以协助返还、按日租金标准的2.5倍支付占有使用费、支付逾期付款违约金的诉讼请求均不予支持。虽双方均无解除权，但鉴于华润曙光公司提出了要求孔令志支付租金及占有使用费用的请求，本院对双方截至法庭辩论终结前的租金予以处理，后续新产生的租金部分，由双方依约履行。华润曙光公司主张以孔令志2019年8月7日签署的店铺接场验收登记表作为交接房屋的依据，孔令志虽称仅代表验收了房屋，但该登记表明确包含了接场的含义，因此，本院认定孔令志于2019年8月7日实际接收了房屋。虽孔令志接收了房屋，但从孔令志提交的2019年8月14日的聊天记录中可以看出，因验收未通过原因，装修期间仍存在需要停工的情况，华润曙光公司亦同意在装修期中扣除6天，本院不持异议，因此，双方的装修期应至2019年9月11日届满，孔令志应自2019年9月12日起交付租金。孔令志辩称华润曙光公司于2019年8月26日、2019年9月12日通知其停工的时间应从装修期中扣除或顺延租期，对此，本院认为，华润曙光公司作为出租方，要求孔令志去办理装修备案、中秋节装修停工系履行必要、合理的管理职责，本院对孔令志的意见不予采纳。关于租金标准，本院参照华润曙光公司实际交纳的房屋面积116平方米计算。关于孔令志要求减免疫情期间的租金，鉴于相关部门采取了相应的疫情防控措施来限制人口流动，确实会给孔令志使用涉案房屋带来不便，但疫情防控措施的影响程度会有一定的时效性，经询问，华润曙光公司亦同意减免一个月的租金，本院不持异议。经核算，孔令志应支付华润曙光公司2019年9月12日至2020年8月17日（扣除其中一个月疫情减免租金、一个月押金折抵租金）租金275919.04元、2020年12月1日至2021年3月15日（法庭辩论终结日）租金（扣除已支付4000元）106216.4元，合计382135.44元。关于律师费，鉴于华润曙光公司存在违约行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、孔令志于本判决生效之日起七日内支付北京华润曙光房地产开发有限公司截至2021年3月15日的租金382135.44元；二、驳回北京华润曙光房地产开发有限公司的其他本诉请求；三、驳回孔令志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26000元，由北京华润曙光房地产开发有限公司负担21860元（已交纳），由孔令志负担4140元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费16032元，由孔令志负担（已交纳）。保全费2676元，由北京华润曙光房地产开发有限公司负担1338元（已交纳），由孔令志负担1338元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李运普二〇二一年三月二十四日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南