广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4235号上诉人(原审被告)：黄盛恒。委托代理人：张文中，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖灿洪。被上诉人（原审原告）：赖振波。两被上诉人的共同委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。原审第三人：陈灼机。上诉人黄盛恒因与被上诉人赖灿洪、赖振波、原审第三人陈灼机返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市房地产档案馆出具的档案资料复印件显示：一、广州市人民政府房地产管理局于1953年核发了“小港路一O八、一一O号土地房屋系赖树新、赖鑑泉共有”的《房地产共有权执照》；二、广州市房地产管理局于1991年1月登记小港路132号首层的所有权性质为“国家经租”；三、清远市清城区1993年10月14日出具（93）清城证字第634号曾用名公证书：兹证明赖某乙，男，一九三三年六月十四日出生，曾用名赖鑑泉。1991年8月6日，广州市海珠区房管部门发出通知：小港路（新）132、（旧）108；（新）134、（旧）110号地下全层部位，决定自1991年8月起发还业主赖某甲新、赖鑑泉自行管业；希接本通知后，即携带房地产所有证及本通知会同住户到南华中路236号海珠区房管局房管科申请按私房租金标准调租，并订立租赁关系；不得借故逼迁，今后该屋由业主自行管理。通知附住户名：小港路（新）132、（旧）108地下全层的住户为黄某乙，月租1.51元；小港路（新）134号、（旧）110号地下全层的住户为梁某，月租金为4.87元。广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月31日登记核发了粤房地证字第××号房地产权证，该证记载：海珠区小港路132,134号房屋的产权人为赖某甲新、赖某乙；建基面积22.015平方米；建筑面积44.0314平方米；附记：2003年6月24日以延拆许字[2003]第6号批准广州市富基房地产开发有限公司拆迁该房屋，拆迁期限由2003年2月1日至2004年6月20日，另有阁楼16.7408平方米未申请产权登记。广州市海珠公证处于2011年11月23日出具的（2011）粤穗海证民字第14441号公证书记载：该公证书查明事实：一、被继承人赖某甲新于二OO一年八月四日死亡。二、申请人赖灿洪向该公证处申请继承赖某甲新遗留的财产为：坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋（《广州市房地产证》编号：穗房地证字第114619号），该房屋是以赖某甲新、赖某乙的名义登记的，赖某甲新所占上述房屋的份额依法为赖某甲新与其配偶谢某甲的夫妻共同财产，各占二分之一。三、赖某甲新的配偶是谢某甲；赖某甲新与配偶谢某甲共生育四名子女：赖某丙、赖某丁、赖某戊、赖灿洪。赖某甲新的父母均先于其死亡。申请人共同确认，赖某甲新生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，赖某甲新所占上述房屋的份额依法为赖某甲新与其配偶谢某甲的夫妻共同财产，各占二分之一。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人赖某甲新的遗产应当由其配偶谢某甲、子女赖某丙、赖某丁、赖某戊、赖灿洪共同继承。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，谢某甲、赖某丙、赖某丁、赖某戊表示放弃对赖某甲新上述遗产的继承权。赖灿洪要求继承赖某甲新的上述遗产，上述遗产由赖灿洪继承。广州市海珠公证处于2011年11月23日出具的（2011）粤穗海证民字第14438号公证书记载：该公证书查明事实：一、被继承人赖某乙于一九九O年七月十二日死亡。二、申请人赖振波向该公证处申请继承赖某乙遗留的财产为：坐落在广州市海珠区小港路132，134号房房屋（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）及坐落在广州市海珠区小港路136号房房屋（《广州市房地产证》编号：穗房地证字第114619号），该房屋是以赖某甲新、赖某乙的名义登记的，赖某乙所占上述房屋的份额依法为赖某乙与其配偶谢某乙的夫妻共同财产，各占二分之一。三、赖某乙的配偶是谢某乙；赖某乙与配偶谢某乙共生育四名子女：赖某己、赖某庚、赖某辛、赖振波。赖某乙的父母均先于其死亡。申请人共同确认，赖某乙生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，赖某乙所占上述房屋的份额依法为赖某乙与其配偶谢某乙的夫妻共同财产，各占二分之一。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人赖某乙的遗产应当由其配偶谢某乙、子女赖某己、赖某庚、赖某辛、赖振波共同继承。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，谢某乙、赖某己、赖某庚、赖某辛表示放弃对赖某乙上述遗产的继承权。赖振波要求继承赖某乙的上述遗产，上述遗产由赖振波继承。2011年11月17日，谢某甲自愿将属于其所有的坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋共有份额无偿赠与给赖灿洪；谢某乙自愿将属于其所有的坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋共有份额无偿赠与给赖振波。同日，赖灿洪、赖振波签订《协议书》，约定：赖灿洪、赖振波各占广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋的二分之一产权份额并以两人的名义登记产权；等。上述两赠与及协议书均经广州市海珠公证处公证。赖灿洪、赖振波于2013年12月13日提起本案诉讼称，黄盛恒在经租期间居住于涉案房屋，但房屋发还后一直都没有向赖灿洪、赖振波缴纳租金，也没按照赖灿洪、赖振波要求搬离涉案房屋。赖灿洪、赖振波既没有与黄盛恒签订过任何的租赁合同，也没有收取过黄盛恒的租金，赖灿洪、赖振波的物权权益己受到严重的侵害。故起诉要求判令：1、黄盛恒及实际使用人立即返还位于广州市海珠区小港路132号房屋的房屋使用权给赖灿洪、赖振波；2、黄盛恒一次性支付从2011年12月13日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖振波（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）；3、黄盛恒按月交纳自判决发生法律效力之次日起至迁出涉案房屋给赖灿洪、赖振波之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖振波（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）；4、本案诉讼费、评估费由黄盛恒承担。黄盛恒辩称：不同意赖灿洪、赖振波的诉请，黄盛恒从1999年起支付租金至2004年，从2005年开始没有缴纳租金，租金是由赖某丁收取，租金是不定期缴纳，房屋的租金从原来的1.5元/月后来慢慢上涨，按50元/月、80元/月交纳的都有。原审第三人陈灼机陈述称：同意赖灿洪、赖振波的第1项诉讼请求，其他诉讼请求与陈灼机无关。原审诉讼中，黄盛恒表示：同意交还房屋，但要协商补偿问题；房屋内没有增加设施；2009年3月6日，黄盛恒从深圳回来发现陈灼机未经黄盛恒同意将货物放在涉案房屋，之后就一直使用到现在。陈灼机表示：已经使用涉案房屋十几年了，因何使用不记得了；是黄盛恒将涉案房屋交给陈灼机使用的。黄盛恒及陈灼机确认：黄盛恒在2010年农历8月15日之后才开始收陈灼机租金；每月租金300元，现涉案房屋由陈灼机实际使用。2014年9月2日，赖灿洪、赖振波表示：如果法院认定赖灿洪、赖振波与黄盛恒之间存在不定期的租赁关系，则要求解除合同。黄盛恒表示：租赁关系从2004年起至今都没有结束；同意将涉案房屋归还给赖灿洪、赖振波，但因为黄盛恒现在没有地方养老，所以才占用涉案房屋。黄盛恒为证明其主张，还提交了以下证据：l、甲方（赖某丁代）与乙方（彭某）于1999年8月22日签订的《租赁合约》，约定：甲方将涉案房屋首层6平方无限期租给乙方作士多使用，不得转让或转租给其他人使用。2、赖某甲新19**年8月10日出具的委托书、赖某甲新身份证。其中委托书记载：赖树新在广州市河南小港路132号等楼宇物业委托女儿赖某丁代为管理，全权代表处理有关房屋的一切问题。3、赖某丁身份证、甲方（赖某丁代）与乙方（彭某）于1999年7月22日签订的《租赁合约》，其中租赁合约约定：约定：甲方将涉案房屋地下6平方米暂租给乙方使用，长时间租赁，不得转让、转租其他任何人使用，请给予办理原营业执照过期补办手续为荷。4、黄某乙、彭某夫妻、父子、母子关系证明等，其中博罗县观音阁镇南村村民委员会2014年3月12日出具的证明记载：兹有村民黄盛恒，其父亲黄某乙，户籍在广州市海珠区小港路132号（原108号）居住，母亲彭某，现父母已故，经村查实确为父子、母子关系；等。博罗县公安局观音阁派出所同日在该证明左下方盖章确认：经核，属实。5、彭某消防责任书、身份证件、户口薄。6、彭某死亡证、黄某乙死亡证，证明彭某和黄某乙的死亡时间。7、黄某乙、彭某、黄盛恒交租单据。8、彭某于2000年6月12日声明委托书，记载：彭某委托儿子黄盛恒全权负责并同意居住涉案房屋等事项；等。9、黄盛恒、黄某丙、黄某丁居住证。10、黄祥报建表、图纸、广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室于1982年9月24日向黄祥出具的有关涉案房屋的违章建筑通知书。11、彭某营业执照。上述证据共同证明黄盛恒母亲与赖某甲新从解放前已相识，有深厚的感情，房管局将涉案房屋发还给业主后，业主与黄盛恒母亲定过长期租约，曾经交过租金50元/月、80元/月、100元/月、150元/月，之后由于帐户号码不对，无法付款，所以没有交租金，业主也没有联络过黄盛恒。经过质证，赖灿洪、赖振波表示：对证据1、2、3、7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4、5、6的真实性没有异议，但认为黄盛恒转租给第三人的行为是违法的。第三人对黄盛恒提交的证据的真实性没有异议。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力”及《中华人民共和国合同法》第一百八十八条中关于“经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”的规定，经广州市海珠公证处公证的继承、赠与后，赖灿洪、赖振波已取得海珠区小港路132，134号的部分产权并可依继承、赠与就涉案房屋而主张交付。鉴于上述房屋已于赖灿洪、赖振波取得上述权利前由房管部门发还业主管理，故赖灿洪、赖振波有权就涉案房屋主张权利。因黄盛恒及陈灼机均同意归还涉案房屋，故赖灿洪、赖振波要求黄盛恒、陈灼机返还海珠区小港路132号房屋的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。至于黄盛恒提及的补偿、养老问题：1、补偿问题，黄盛恒并未提起反诉，也未提出具体要求，故本案不予处理；2、养老问题，可另循救济途径解决，上述问题均不能作为对抗交还涉案房屋给赖灿洪、赖振波的理由。赖某丁作为原房屋所有权人赖某甲新的亲属，在赖灿洪、赖振波公证继承与受赠房屋之前，收取租金多年，也与黄盛恒的母亲签订了租赁合同，且并无人对此提出异议，故应视为黄盛恒与房屋权利人之间就涉案房屋建立了租赁关系。但上述租赁合同并未约定租期，故该租赁关系为不定期的租赁关系。赖灿洪、赖振波作为权利继受人与黄盛恒之间也应为不定期的租赁关系。虽然赖灿洪、赖振波可根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定随时要求解除合同，但该租赁关系在起诉前尚未被解除，黄盛恒也主张租赁关系仍然存续，故赖灿洪、赖振波起诉前仍应受租赁关系的约束。因此，赖灿洪、赖振波在本案中主张的房屋使用费的本质是租金。因黄盛恒仅支付租金至2004年，故赖灿洪、赖振波要求黄盛恒支付2011年12月13日之后的租金的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。鉴于赖灿洪、赖振波与黄盛恒并未对租金的具体数额进行约定，且广州市海珠区房管部门发出发还通知中也记载“希接本通知后，即携带房地产所有证及本通知会同住户到南华中路236号海珠区房管局房管科申请按私房租金标准调租，并订立租赁关系”，故本案租金应以有资质的评估机构评定的私房租金参考价计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，原审法院于2014年9月26日作出判决如下：一、黄盛恒、陈灼机在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区小港路132号房屋腾空并交还给赖灿洪、赖振波。二、黄盛恒在本判决生效之日起10日内，按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房租金参考价向赖灿洪、赖振波支付上述房屋自2011年12月13日至实际交还上述房屋给赖灿洪、赖振波之日止的租金。判后，黄盛恒不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院违反法定程序，案涉房屋登记在赖某甲新名下，赖灿洪、赖振波不是案涉房屋的产权人，没有资格参加诉讼，没有资格要求黄盛恒搬迁。黄盛恒的父母和赖某甲新的委托人赖某丁有协议约定无限期租赁给黄盛恒的母亲，无限期作士多店使用。黄盛恒有营业执照可证实黄盛恒是案涉物业个体经营户，黄盛恒在工作期间没有获得分房补贴，没有能力购房，无住房去向。综上，黄盛恒请求本院：1、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第60号判决；2、判令本案一、二审案件受理费由赖灿洪、赖振波负担。经查，原审法院查明清楚，本院予以确认。二审中，赖灿洪、赖振波向本院提交广州市国土资源和房屋管理局颁发的案涉房屋《广东省房地产权证》，该证登记时间为2015年8月22日，记载案涉房屋的房地产权属人为赖灿洪、赖振波，两人按份共有，各占二分之一产权份额。赖灿洪、赖振波提供上述证据证明其对为案涉房屋权属人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。黄盛恒对该证据的合法性、关联性、真实性均无异议。原审第三人陈灼机未对上述证据发表意见。本院认为，赖灿洪、赖振波已办理案涉房屋的所有权转移登记手续，取得案涉房屋的房地产权证，赖灿洪、赖振波作为权属人，有权案涉房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。赖灿洪、赖振波与黄盛恒之间形成不定期租赁关系，赖灿洪、赖振波作为所有权人有权随时解除租赁合同，要求黄盛恒交还案涉房屋。黄盛恒上诉称其母亲与产权人赖某甲新签订无限期租赁合同，赖灿洪、赖振波无权要求其搬迁，于法无据，本院不予支持。关于黄盛恒无居住去向的问题，黄盛恒可另寻途径救济，本院不予调处。综上，黄盛恒的上诉理由和请求均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费650元，由上诉人黄盛恒负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月六日书 记 员  杨仁义