广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民一初字第1951号原告一：深圳市城铁物业发展有限公司，住所地：深圳市福田区民田路178号华融大厦2802单元。法定代表人：丁传昌，职务:董事长。原告二：深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司，住所地：惠州市黄田岗小区112栋第二层。负责人：丁传宝，职务：总经理。两原告共同委托代理人：李少敏，系北京市东元（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托代理人：杨学军，系原告二项目经理。被告：黄秀群，女，汉族，1965年8月15日出生，住广东省惠州市惠城区。委托代理人：时琛涵，系北京市汉威（深圳）律师事务所律师。原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司诉被告黄秀群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司诉称：原告一深圳市城铁物业发展有限公司（更名前为：深圳市中铁物业发展有限公司）是具有一级资质的物业服务企业。2009年6月30日，广东泰豪实业发展有限公司与原告一签订了《泰豪绿湖新邨前期物业服务合同》，广东泰豪实业发展有限公司选聘原告一对泰豪绿湖新邨实施前期物业管理服务，约定物业服务费住宅为每月每平方米1.4元，商业物业为每月每平方米2.4元；物业管理区域内公共水电费由全体业主分摊；物业服务费及公共水电费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月度首5日内履行交纳义务，合同期限共5年，自售房合同约定或者开发商通知入伙之日起计算，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自然顺延。合同签定后，由原告一的分公司原告二按照合同为涉案小区提供物业管理服务。两原告是涉案小区泰豪绿湖新邨合法的物业服务单位，两原告已经按照合同约定为包括被告在内的全体业主及非业主使用提供完整的物业管理服务。被告系涉案房产泰豪绿湖新邨A1A4栋1单元10层03号房的业主，2009年4月18日与开发商签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2009年10月18日办理了入伙手续，与原告二深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司（更名前为：深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司）签定《前期物业服务协议》，房屋已实际交付被告使用，2010年10月18日，取得房地产证，被告系涉案房屋的所有权人及实际使用人，依法应当按时按标准交纳物业服务费，公共水电费以及原告二代为垫付的水费等费用。从2012年4月起被告无故拖欠物业服务费、公共水电费以及原告代为垫付的水费等费用，原告多次口头以及发出书面《律师函》要求被告交纳，被告均拒不交纳，至今共拖欠物业服务费、公共水电费及水费合计8008.52元。综上所述，被告的行为已构成违约，根据《前期物业服务协议》二十二条的约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。拒不交纳的，可以依法追讨或向人民法院起诉。被告按照约定，逾期缴纳物业服务费、公共水电费、水费等费用，依法应当向原告支付违约金19736元，以上费用合计27744.52元。原告遂诉至法院，请求：一、请求判令被告向两原告支付2012年5月至2015年3月物业服务费5875.45元；二、请求被告向两原告支付2012年4月至2015年2月公共水电费1494.07元；三、请求被告向两原告支付2012年4月至2015年2月水费639元；四、请求判令被告向两原告支付逾期支付物业服务费、公共水电费以及水费的违约金至付清全部款项之日止，暂计至2015年3月31日为19736元；五、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告黄秀群辩称：一、原告提供的前期物业管理协议，并非与答辩人所签订，双方没有形成物业服务合同关系。原告与开发商签订的前期物业服务合同，既没有公布，也没有经过被告确认，对被告没有约束力。而且被告与原告从来没有签订过任何物业管理协议。二、原告所提供的相应服务不达标，甚至存在严重的过错。根据原告所提出的证据，合同当中所提示，原告提供的部分主要合同内容和标准，包括公用部分和设施的维修养护应当维修及时、设施设备工作正常，公用部分应当做到及时清洁，雨水积水及时疏通，安全防范得当，24小时有巡逻。如未达到标准，原告应当赔偿业主带来的损失。上述证据见于原告提供合同文本第四条和第二十九条。实际情况是原告提供的服务完全不符合单方的声明和约定，垃圾没有及时清除，公共设施没有进行维修，雨水没有及时疏通，小区四个大门24小时敞开，没有保安巡逻，达不到必要的防范标准，更没有达到原告宣称的一级物业管理标准。三、由于原告没有尽到安全防卫义务，导致答辩人遭受盗窃而造成重大损失。此后被告一直与原告协商解决赔偿问题，原告均未理睬，因此被告有正当理由不交物业管理费。四、2013年4月份之前所发生的费用，已经超过诉讼时效，被告从未曾收到原告所寄送的律师函等催款通知。五、原告所主张的各项费用并无明细，被告无法确认上述费用的真实性和准确性。六、原告主张的违约金没有法律依据，没有双方的约定。单方规定的违约金也过高。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2009年4月18日被告与案外人广东泰豪实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人开发的位于惠州市惠城区麦地东路8号泰豪绿湖新邨A1A4栋1单元10层03号房（下称涉案房屋），建筑面积119.91平方米，案外人应当在2009年9月30日前交房。2009年6月30日案外人广东泰豪实业发展有限公司与深圳市中铁物业发展有限公司（其后更名为原告一深圳市城铁物业发展有限公司）签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]物业服务合同》（前期物业服务合同）约定：住宅（带电梯）1.4元/月.平方米，商业2.4元/月.平方米，以上收费不含公共水电费，公共水电费由全体业主分摊。2009年10月18日被告与深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司（其后更名为原告二深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司）签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]前期物业管理服务协议》约定住宅（带电梯）物业服务费用1.4元/月.平方米，以上收费不含公共水电费，公共水电费由全体业主分摊；被告应于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业服务费用，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告二有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2010年11月18日涉案房屋办出粤房地权证惠州字第××号房地产权证。2015年5月16日受原告二委托，江苏法瞻律师事务所向被告发出《律师函》要求被告支付物业服务费。涉案房产的物业管理费为167.87元/月（119.91平方米×1.4元/月·平方米）。原告称被告自2012年4月起就一直没有缴纳物业服务费等（2012年5月至2015年3月物业服务费5875.45元、2012年4月至2015年2月公共水电费1494.07元、2012年4月至2015年2月水费639元、2015年3月31日之前违约金19736元）。经催收无果后，原告诉至本院请求判如所请。裁决理由和结果本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告于2009年10月18日签订《惠州[泰豪.绿湖新邨]前期物业管理服务协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。被告称拖欠物业费用系因原告未依约履行义务所致，对此未提供足够有效的证据材料佐证，另一方面由于此均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。故本案中被告以此作为其中一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院不予支持。原告为包括被告在内的泰豪绿湖新邨小区业主从事管理服务工作，被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费等的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。本次被告拖欠的物业管理费、公共分摊水电费等，合计8008.52元，而原告主张的滞纳金为19736元，两者相比，明显过高，有违公平合理原则。《前期物业管理服务协议》约定被告未能按期足额交纳物业服务费，按每日5‰计算违约金。本院酌情将违约金调整为1601.70元（8008.52元×20%）。至于被告辩称，被告与原告从来没有签订过任何物业管理协议。本院对此予以综合分析如下：其一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告相应抗辩意见，于法无据，本院不予支持。其二，当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案而言，原告业已提供双方签订前期物业管理服务协议的基础证据，被告予以否认，但既未对签名申请鉴定，也未提供其它证据予以证实自身主张，因此对被告抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。另外，根据《物业管理条例》第三十六条第二款之规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。若被告认为上述行为实已发生，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十六条第二款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄秀群应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司支付2012年5月至2015年3月物业服务费5875.45元、2012年4月至2015年2月公共水电费1494.07元、2012年4月至2015年2月水费639元、2015年3月31日之前逾期支付物业服务费、公共水电费以及水费的违约金1601.70元，合计为9610.22元。二、驳回原告深圳市城铁物业发展有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司的其它诉讼请求。本案受理费247元（原告已预交），由被告黄秀群负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 朱 雄二〇一五年九月十八日书记员 李慧慧