广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3863号上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：孙争光，该公司职员。被上诉人（原审原告）：杨柳媛，住所地广州市海珠区。委托代理人：卢泓、张越华，均为广东广顺律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司(以下简称利海公司)因与被上诉人杨柳媛商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月1日，杨柳媛、利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定杨柳媛向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢7层706号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）706房，总金额1299165元；（第八条）付款方式：分期付款；第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付399165元，第二期在2011年1月15日前支付900000元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择杨柳媛委托利某公司为杨柳媛办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为杨柳媛办妥产权登记，并将以杨柳媛为产权人的房地产权证交付杨柳媛；在此情况下，杨柳媛应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需杨柳媛提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知杨柳媛为办理产权登记需要由杨柳媛提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使杨柳媛未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与杨柳媛申请房地产转移登记的，杨柳媛可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成杨柳媛不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向杨柳媛支付违约金；逾期达到120日的，则杨柳媛有权在该120日届满之日起半年内解除合同；杨柳媛要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至杨柳媛实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向杨柳媛支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；（第十条）杨柳媛逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由杨柳媛承担；等。2013年8月7日，杨柳媛购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、购房发票；4、POS签购单。证据3、4均证明杨柳媛在2011年2月25日付完第二期房款，存在逾期付款。杨柳媛质证意见：证据1的真实性没有异议，至于利某公司所陈述的是房产登记部门的原因利某公司没有证据证明；证据2没有原件，不确认其真实性，不清楚利某公司办理初始登记有无交接材料；证据3、4真实性没有异议，认为杨柳媛推迟41天支付第二期款不影响利某公司办理房产证，如果利某公司认为是其延期办证的抗辩，利某公司可另行起诉，杨柳媛确认第二期的房款是于2011年2月25日支付。杨柳媛于2015年1月20日向原审法院提起本案诉讼，以利某公司迟延为杨柳媛办理房产证为由，请求：1、判令利某公司向杨柳媛支付延迟办理房产证的违约金79093元（自2013年5月4日起至2013年9月3日止，每日按商品房总价款即1286072元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。利某公司在原审中答辩称：第一、导致延期出具房屋所有权证书属于不可抗力的客观因素，并非是其司的原因。根据合同附件七补充协议第9条的规定不应当由其司承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除，其司已于2012年7月17日将办理楼栋权属证书的全部资料上交至广州市房地产交易登记中心，广州市房地产交易登记中心出具受理回执，但广州市房地产交易登记中心直到2013年5月17日才发放，因此其司不承担责任；第二、2013年8月7日杨柳媛购买的房屋已由广州市房屋管理局登记出具房产证，其司作为房产开发商已经办妥房屋的登记，杨柳媛在法律意义上已经取得房产证，因此计算逾期办证违约金的截止期限应为2013年8月7日；第三、关于合同约定的逾期办证违约金的计算标准过高，根据合同法与合同法司法解释的相关规定，请求法院予以降低至每日万分之一，根据合同法第114条第2款的规定，当事人可以请求人民法院予以减少，即使在本案中其司真的存在逾期办证，但这并不影响杨柳媛对房屋的实际占有、支配的权利，而且涉案房屋不存在融资交易的活动，房屋价格一直处于上升趋势，故对杨柳媛并未造成实际损失；第四、原存在逾期付款的情况，根据商品房买卖合同附件七补充协议第10条的约定，责任由杨柳媛承担，杨柳媛、利某公司所签订的商品房买卖合同第8条约定第二期房款在2011年1月15日前支付，但是杨柳媛实际支付的时间是2011年2月25日，超过商品房买卖合同约定时间41天，因此根据补充协议第10条的规定，杨柳媛逾期支付房款致使其司未能按期办理产权证的应当由杨柳媛承担责任，本案的办证期限应当顺延41天。在本案原审审理过程中，杨柳媛、利某公司均确认以下事实：杨柳媛向某公司支付了房款1286072元；涉案房屋于2012年6月30日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，假如利某公司可以顺延41天办证期限违约金应从2013年6月14日开始计算，涉案房屋的房产证于2013年9月3日交付给杨柳媛。原审法院认为：杨柳媛、利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为杨柳媛办妥产权登记，并将以杨柳媛为产权人的房地产权证交付杨柳媛。如因利某公司未履行相关义务造成杨柳媛不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，杨柳媛要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至杨柳媛实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向杨柳媛支付违约金。杨柳媛、利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。合同约定第二期房款杨柳媛应在2011年1月15日前支付900000元，但杨柳媛在2011年2月25日才支付上述款项，超过合同约定41日。合同附件七补充协议第十条约定杨柳媛逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由杨柳媛承担，故杨柳媛应为自己的延迟付款行为负责。因此，利某公司关于本案的办证期限应顺延41天的抗辩有理，予以采纳，即利某公司应于2013年6月13日前办理并交付房产证，但涉案房屋的房产证于2013年9月3日交付给杨柳媛，故对利某公司存在逾期违约的事实，予以认定。利海公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。杨柳媛要求利某公司向其支付延迟办理房产证的违约金（每日按商品房总价款即1286072元的0.05%计算），合法合理，予以支持。但违约金应从2013年6月14日起计算至2013年9月3日止，且总额应以杨柳媛主张的79093元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。虽然杨柳媛购买的涉案房屋于2013年8月7日由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》，但利某公司是于2013年9月3日才交付房产证，涉案合同约定的是利某公司应当自逾期之日的次日起至杨柳媛实际取得《房地产权证》之日止向杨柳媛支付违约金，鉴此，利某公司关于违约金截止至2013年8月7日的抗辩意见无理，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：一、广东利某集团有限公司在判决生效之日起十日内，向杨柳媛支付从2013年6月14日起至2013年9月3日止的迟办证违约金（每日按商品房总价款1286072元的万分之五的标准计算，总额以杨柳媛主张的79093元为限）；二、驳回要求支付从2013年5月4日起至2013年6月13日的延迟办证违约金的请求。一审案件受理费1777元，由杨柳媛负担592元，利某公司负担1185元。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2013年8月7日，广州市房屋管理局登记出具杨柳媛购买的涉案房屋的《广东省房地产权证》，表明我司作为开发商已经办妥涉案房屋的产权登记，杨柳媛在法律意义上已经取得房产证，纸质版的房产证交付并未影响其权利取得。故我司的办证义务在2013年8月7日已经履行完毕，不应承担2013年8月7日起至2013年9月3日止的逾期办证违约金；二、杨柳媛请求的违约金过高，一审法院未采纳我司提出的违约金过高的抗辩意见，违反公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条规定，我司逾期办证的行为并未给杨柳媛造成直接的经济损失。根据目前的市场调研结果，我司请求法院予以降低至每日万分之一的标准，按该标准计付的违约金足以对购房者的实际损失予以补偿。故我司上诉请求改判我司无需支付2013年8月7日起至2013年9月3日止的逾期办证违约金17361元；并由杨柳媛承担二审诉讼费。被上诉人杨柳媛答辩称：不同意利某公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：1、依据双方合同第二十二条约定，迟办证违约金是从逾期的次日起计至我方实际取得房产证止，即违约金应计至我方拿到房产证为止。2、利某公司没有提出相应事实，故提出调整违约金缺乏依据，应予驳回。双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：二审争议焦点为：1、延迟办证违约金的截止时间；2、延迟办证违约金的标准应否调整。对此，本院论证如下：关于延迟办证违约金的截止时间。虽然利某公司上诉主张其已于2013年8月7日办妥涉案房屋的房产证，杨柳媛已于该日在法律意义上实际取得房产证，故其不应承担自该日起至2013年9月3日止的违约金，但按照涉案合同第二十一条、第二十二条约定，利某公司因逾期办理房产证而需承担的违约责任应计至房产证办妥并交付给杨柳媛之日止，双方当事人均确认杨柳媛实际取得房产证的时间是2013年9月3日，原审据此判令违约金计至该日并无不当，本院予以确认。利某公司对此的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。首先，双方在合同第二十二条中明确约定了延迟办证违约金的标准是每日按总房价款的0.05%。该约定是双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现利某公司上诉认为其逾期办证行为并未给杨柳媛造成直接经济损失而要求将违约金标准调低为每日万分之一，缺乏事实和法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采信。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人利某公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234.03元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月七日书 记 员  原 炜