广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3383号上诉人（原审被告)：张文成，住湖北省沙洋县。委托代理人：卓颖欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。委托代理人：李蓬桂、陈宇平，该公司职员。上诉人张文成因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月7日，中原公司促成张文成（买方）与林某（卖方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定买卖广州市天河区天河路490号2911房，购房款为2381253元，买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成等。中原公司于2015年1月21日向原审法院起诉称：张文成至今分文未付咨询及中介服务费，已构成严重违约，故张文成除向中原公司支付尚欠的服务费外，还应向中原公司支付逾期支付服务费的违约金直至清偿之日止。请求判令：1、张文成向中原公司支付咨询及中介服务费15000元，以及支付逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金至清偿之日止（以15000元为基数，以每日0.1%为标准，自2014年8月8日起，计至张文成清偿之日止）；2、诉讼费用由张文成承担。中原公司主张位于广州市天河区天河路490号2911房的产权人为林某，张文成于2014年8月7日向中原公司出具了《咨询及中介服务费确认书》，确认支付15000元作为咨询及中介服务费；中原公司于同日通过《告知书》向张文成告知，“中原地产与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产的公章方可生效”，张文成在《告知书》上签名确认。中原公司为证明上述主张，在原审中提供了下列证据证明：一、《咨询及中介服务费确认书》，内容为：本人张文成，是广州市天河区天河路490号2911房的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原公司独家提供咨询及中介服务，如成功签订《存量房买卖合同》，本人同意支付人民币15000元作为咨询及中介服务费；确认书自张文成签署之日生效，本人承诺于签署《存量房买卖合同》当日支付上述咨询及中介服务费的50%，余款在交易过户完成（以付清双方交易税费为准）当天支付；逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。该文书“确认人签署”处签名为“张文成”，日期为2014年8月7日。二、中原公司出具的《告知书》，内容包括“……四、买卖交易程序：包括网上签约、交易递件、完税过户、办理抵押（如需按揭贷款）等步骤（具体以政府部门操作流程为准）；……八、中原地产与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产的公章方可生效……”。该文书下文载明“本人确认中原地产已向本人清楚解释上述事项，本人完全理解并同意上述内容”，该文书“确认人签署”处签名为“张文成”，日期为2014年8月7日。三、房产证和房地产登记簿查册表复印件。张文成对中原公司上述主张予以否认。经质证，张文成确认证据一的签名为其所签，但称中原公司是将空白纸张让其签名后，再在上面补充打印文字，而且双方约定的中介费金额是1万元，而非15000元。张文成确认证据二的签名为其所签，但称当时文书上没有中原公司的公章，而且中原公司的工作人员说签订告知书只是程序，因此自己没有阅读文书内容。对证据三无异议。中原公司对张文成上述意见不予确认，张文成没有举证证明。张文成主张中原公司工作人员陈某甲隐瞒了实际税费，承诺按30多万元税费标准协助张文成达成房产交易，称中介费为1万元，且房产实际交易才收取中介费，其才与卖方签订了《存量房买卖合同》，之后中原公司工作人员表示无法达成上述承诺，要求解除合同不交易，中原公司工作人员陈某甲、黄某甲与其及卖方协商一致解除买卖合同，签订了《解除房屋买卖合同协议》，承诺不再追究买卖双方的中介费及法律责任，并在买卖双方持有的《存量房买卖合同》文本上打叉，载明“作废”。张文成为证明上述主张，在原审中提供了下列证据证明：一、电子邮件打印件，收件人为“张某嘉”，明细表尾部备注“以上数据仅供参考，所有费用的实际征收金额以房地产交易所出具的税单及按揭中心出具的收费单据为准”。张文成解释“张某嘉”是其邮箱名称，此为中原公司工作人员陈某甲向其发送的邮件。二、表格。张文成解释是中原公司工作人员陈某甲出具的。三、《解除房屋买卖合同协议》，内容为张文成（乙方）与林某（甲方）现因过户税费调整问题，放弃买卖广州市天河区天河路490号2911、2912房，双方一致同意解除《存量房买卖合同》，并自愿达成以下协议：“1、甲方无息退回乙方已支付的购房定金人民币20万元。2、甲、乙双方同意自签定本协议起即时解除上述房屋之《存量房买卖合同》，双方互不追究违约责任。本协议自双方签字后生效，协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。3、中原地产不追究买卖双方中介费及任何相关法律责任”。甲、乙双方签名分别为“林某”、“张文成”，日期为2014年9月5日。文书最下方写有三个字，字迹潦草无法分辨，并署日期“2014年9月5日”。张文成解释上述三个字是中原公司的工作人员黄某甲所写，自己不清楚是什么内容。四、《存量房买卖合同》，最后一页用笔打叉，写上“作废”，并署日期“2014年9月5日”。张文成解释是中原公司的工作人员所写。五、《收付款流程确认书》，用笔打叉，写上“作废”，并署日期“2014年9月5日”。张文成解释是中原公司的工作人员所写。中原公司对张文成上述主张予以否认。经质证，中原公司对证据一、二的真实性不予确认，称其司没有名为“陈某甲”的职员，有名为陈某乙的职员，但该电子邮件非陈某乙发送，表格非陈某乙出具。中原公司对证据三的真实性不予确认，称其司没有名为“黄某甲”的职员，有名为黄某乙的职员，但黄某乙表示没有印象签订过该协议书，中原公司与张文成居间合同的经办人是陈某乙而非黄某乙，中原公司并没有授权黄某乙签字或盖章；一般情况下，“本协议自双方签字后生效，协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力”是协议书最后文字，但是该协议书中后面出现了第3点，因此中原公司认为是伪造的；该证据如果内容是由张文成与卖方所协议的话，根据该协议第一段，由甲乙双方同意解除买卖合同，仅仅针对是买卖双方，抬头的仅仅只有甲乙方即买卖双方，不涉及到中原公司的权利义务；根据《告知书》第8点的约定，即使该协议上有中原公司员工的签名，也对中原公司不发生法律的效力；因此从常理、逻辑或书面文件均不能显示中原公司表示不再追究张文成的中介服务费。对证据四、五的真实性不予确认。原审法院认为，张文成委托中原公司提供咨询及中介服务，双方存在居间合同关系，双方均应依法按约行使权利、履行义务。中原公司主张张文成于2014年8月7日向中原公司出具了《咨询及中介服务费确认书》，确认支付15000元作为咨询及中介服务费；中原公司于同日通过《告知书》向张文成告知，“中原地产与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产的公章方可生效”，张文成在《告知书》上签名确认。为此中原公司提供了《咨询及中介服务费确认书》、《告知书》证明。张文成辩称是中原公司工作人员要求其签订了空白纸张，但不能举证证明，对其意见不予采纳，对中原公司的主张予以确认。张文成主张中原公司工作人员隐瞒了实际税费，承诺按30多万元税费标准协助张文成达成房产交易，称中介费为1万元，且房产实际交易才收取中介费，其才与卖方签订了《存量房买卖合同》，之后中原公司工作人员表示无法达成上述承诺，要求解除合同不交易，中原公司工作人员与其及卖方协商一致解除买卖合同，签订了《解除房屋买卖合同协议》，承诺不再追究买卖双方的中介费及法律责任。对此，张文成应负举证责任，其提供的证据不足以证明其主张，对其主张不予采信。而且，中原公司已通过《告知书》告知张文成，签订的任何协议或者声明和承诺，必须加盖公章方可生效，因此，即使中原公司工作人员确实签订了《解除房屋买卖合同协议》，但未经中原公司书面承诺及中原公司事后追认的情况下，对中原公司不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案，中原公司促成了张文成与案外人签订房屋买卖合同，张文成不能举证证明中原公司具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，其以没有实际交易等理由抗辩不需要支付咨询及中介服务费，缺乏依据，不予采纳。因此张文成应按照约定支付报酬。中原公司、张文成在《咨询及中介服务费确认书》中约定，张文成于签署《存量房买卖合同》当日支付上述咨询及中介服务费的50%，因此张文成应于2014年8月7日向中原公司支付咨询及中介服务费7500元。依《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“附生效条件的合同，自条件成就时生效”。该条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就”。因此中原公司、张文成在《咨询及中介服务费确认书》约定余款7500元在交易过户完成当天支付，是附生效条件的合同，上述余款7500元的交付条件应最迟在2014年11月5日递件时成就。现由于张文成表示买卖双方协商解除了房屋买卖合同关系，双方已不可能办理交易过户手续，则上述条件不成就的原因是因买卖双方不再继续履行买卖合同，不可归责于中原公司，本案证据不能证明中原公司不正当的促成条件成就的，故应当视为余款7500元的支付条件于2014年11月5日成就。张文成抗辩不需要支付咨询及中介服务费，缺乏依据，不予采纳。张文成至今未支付咨询及中介服务费，已构成违约，中原公司现要求张文成支付逾期付款违约金合法有据。双方约定张文成逾期付款支付违约金的标准过高，在中原公司未能充分合理举证其实际损失情况下，从公平角度，调整该违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中第一期咨询及中介服务费7500元的违约金，以2014年8月8日为起算日，第二期咨询及中介服务费7500元的违约金以2014年11月6日为起算日，违约金以本金为限。对于中原公司主张的超出部分，予以驳回。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，判决:一、被告张文成于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费15000元；二、被告张文成于本判决发生法律效力之日起十日，向原告广东中原地产代理有限公司支付违约金（其中以7500元为本金，从2014年8月8日起计至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算标准计付，违约金总额以7500元为限;以7500元为本金，从2014年11月6日起计至付清款项之日止，按中国人民银行同类同期贷款利率计算标准计付，违约金总额以7500元为限）；三、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，减半收取100元，由原告广东中原地产代理有限公司负担5元，被告张文成负担95元。判决后，张文成不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人中原公司没有履行协助上诉人与涉案房产原业主完成到房地产交易中心进行网签手续并签订正式《存量房买卖合同》的基本居间义务，原判认定基本事实不清，上诉人不应向被上诉人支付中介服务费及违约金。2、《解除房屋买卖合同协议》是黄某乙作为被上诉人的员工，代表被上诉人建议上诉人与涉案房产原业主签订的，并确认被上诉人放弃追究买卖双方中介费及任何相关法律责任，黄某乙的上述行为属于职务行为，对被上诉人产生法律效力。但原审法院没有依职权传唤本案的重要证人黄某乙出庭作证，导致原判认定事实错误。3、上诉人签订《解除房屋买卖合同协议》的行为并不属于为了自己的利益不正当阻止条件成就的情况，而是促成被上诉人能尽快与下一个买家达成交易。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人中原公司答辩称：不同意上诉人张文成的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人张文成提交了以下证据：1、录音资料，拟证明被上诉人中原公司的员工黄某乙承认代表被上诉人中原公司在《解除房屋买卖合同》上签字，并表示不追究上诉人张文成中介费及任何法律责任等事实；2、空白的《广州市存量房买卖合同》，拟证明咨询服务费确认书和告知书中所说的合同是该份合同，而非2014年所签的存量房买卖合同。被上诉人中原公司质证意见为：1、上述证据均已过举证期限，不是新证据；2、录音中的时间、人物身份的真实性不予确认，与本案无关；3、黄某乙不是涉案物业的经办人，且根据《告知书》，黄某乙不能代表被上诉人中原公司的意思表示；4、证据2与本案无关。被上诉人中原公司在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人中原公司就涉案购房事宜为上诉人张文成提供了咨询及中介服务，并促成了上诉人张文成与出卖方签订了《存量房买卖合同》，上诉人张文成为此于2014年8月7日向被上诉人中原公司出具了《咨询及中介服务费确认书》，确认支付15000元作为咨询及中介服务费，上诉人张文成应依法按约履行该义务。据此，原判认定上诉人张文成关于不需要支付咨询及中介服务费的抗辩缺乏依据而不予采纳正确。上诉人张文成抗辩称被上诉人中原公司工作人员隐瞒了实际税费，后该公司职员黄某乙代表该公司建议其与涉案房产原业主签订来了《解除房屋买卖合同协议》，并确认该公司放弃追究买卖双方中介费及任何相关法律责任，但上诉人张文成对此未能提供确实、充分的证据证明之，且被上诉人中原公司已于2014年8月7日通过《告知书》向上诉人张文成告知：“中原地产与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产的公章方可生效”，上诉人张文成在该《告知书》上亦签名确认。因此，即使被上诉人中原公司工作人员确实签订了《解除房屋买卖合同协议》，但在未经被上诉人中原公司书面承诺及事后追认的情况下，对被上诉人中原公司不具有法律约束力，原判对此认定并无不当。综上，本案中，被上诉人中原公司已促成了上诉人张文成与案外人签订涉案房屋买卖合同，原判已就上诉人张文成应按照约定支付报酬及支付逾期付款违约金的理据作了充分的论述，合法有据且合理。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人张文成的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人张文成负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月十日书 记 员  党春婷