福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1175号上诉人（原审原告，反诉被告）郑佳明，男，1983年1月9日出生，汉族，住龙海市。委托代理人郑静华，福建大易律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）冯文娟，女，1984年1月26日出生，汉族，住顺昌县。委托代理人徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。委托代理人杨为钟，福建方与圆律师事务所实习律师。原审第三人肖良峰（龙海市角美箫风房屋经纪所业主），男，1968年8月19日出生，汉族，住三明市梅列区。上诉人郑佳明因与上诉人冯文娟、原审第三人肖良峰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2015）龙民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑佳明的委托代理人郑静华，上诉人冯文娟的委托代理人徐磊明、杨为钟到庭参加诉讼，原审第三人肖良峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原判查明，2011年8月26日经龙海市角美箫风房屋经纪所介绍，郑佳明与冯文娟签订了编号为0001421的《房产买卖协议书》1份，约定：冯文娟向郑佳明购买址在龙海市角美镇角嵩路××2幢××室房屋，房屋总价款77250元，签订协议时冯文娟应先支付给郑佳明购房定金10000元，2011年9月15日冯文娟应支付首付款38625元（含定金10000元），2011年12月15日支付剩余房款38625元；郑佳明、冯文娟应在龙海市行政服务中心签订《房地产买卖契约》并同时办理房产买卖登记手续，如因一方原因致使无法如约办理房产买卖登记手续，以及因冯文娟原因不能及时付清房款，或者因郑佳明原因不能及时交付房产的，视为违约，自违约之日起违约一方按日向对方支付总价款万分之三的违约金，郑佳明、冯文娟任何一方违约逾期15日以上仍未履约的，另一方有权解除合同，如郑佳明中途悔约，应书面通知冯文娟，并在7日内将冯文娟所付定金的双倍及购房款返还给冯文娟，并赔偿冯文娟房屋装修款，如冯文娟中途悔约，应书面通知郑佳明，郑佳明应在4日内返还冯文娟已付的购房款，但定金归郑佳明所有，郑佳明有权要求冯文娟支付占用使用房屋期间的租金，租金按每月400元计算，合同双方任何一方违约，违约方都应与本协议约定的支付方连带全额支付龙海市角美箫风房屋经纪所应收的中介代理费及协办费；郑佳明及龙海市角美箫风房屋经纪所需无条件配合冯文娟将土地使用证过户完毕，冯文娟支付首付款后郑佳明需把房产证交由冯文娟保管等内容。冯文娟在签订上述协议时支付给郑佳明购房定金10000元，并于2011年9月17日付清首付款38625元，但至今尚未支付剩余购房款38625元；郑佳明按照协议的约定于2011年9月15日前将讼争房屋交付给冯文娟使用，因该房屋系郑佳明与其妻子蔡银萍共同共有，两人各拥有一本房产证，郑佳明在冯文娟付清首付款后仅将其本人的房产证交付给冯文娟，至今未将蔡银萍的房产证交付给冯文娟。原判另查明，2014年11月7日郑佳明与蔡银萍协议离婚。原判认为，郑佳明与冯文娟签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故上述协议有效，双方均应按协议约定内容全面履行各自的义务。郑佳明没有按照协议的约定将讼争房屋的房屋所有权证全部交付给冯文娟，冯文娟亦未按约定的期限付清剩余的购房款，双方的行为均属违约，应按照协议的约定各自承担相应的违约责任。郑佳明主张解除双方签订的《房产买卖协议书》、由冯文娟返还房屋并支付房屋租金，因郑佳明存在违约，该主张缺乏事实和法律依据，故不予支持；郑佳明要求冯文娟支付精神抚慰金，由于本案系合同纠纷案件，并非侵权纠纷案件，郑佳明主张于法无据，亦不予采纳；由于冯文娟至今尚未支付剩余购房款，郑佳明请求冯文娟支付违约金合法有据，可以支持，违约金应根据约定从冯文娟违约之日起以未付金额按日万分之三计算至判决确定履行之日止。冯文娟反诉要求郑佳明继续履行《房产买卖协议书》的约定义务，协助冯文娟办理讼争房屋的权属证书过户登记手续，并同意支付给郑佳明剩余购房款，该主张合法有据，应予支持，但要求郑佳明双倍返还购房定金并支付中介费没有法律依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、冯文娟应于判决生效之日起十日内支付郑佳明购房款38625元及自2011年12月16日起以未付购房款38625元按日万分之三计算至判决确定履行之日止的违约金；二、郑佳明应于判决生效之日起十日内协助冯文娟办理址在龙海市角美镇角嵩路××2幢××室房屋的权属证书过户登记手续。三、驳回郑佳明的其他诉讼请求。四、驳回冯文娟的其他反诉请求。案件本诉受理费2221元，适用简易程序减半交纳1111元，由郑佳明负担；反诉受理费1111元，由郑佳明负担666元，冯文娟负担445元。宣判后，郑佳明、冯文娟不服，均向本院提起上诉。郑佳明上诉称：原判认定我方没有按协议约定将讼争房屋的所有权证全部交付给冯文娟，存在违约，并据此驳回我方关于解除双方《房屋买卖协议书》、返还讼争房屋并支付租金的诉讼请求错误。我方在收到冯文娟支付的首付款后，就根据合同约定将讼争房屋交付给冯文娟使用至今，并多次要求冯文娟支付剩余购房款及办理过户手续，均被冯文娟拒绝。根据合同约定，我方有权解除合同并要求冯文娟承担违约责任。并且我方未完全交付讼争房屋所有权证的行为并不在双方《房产买卖协议书》第九条对于违约情形的约定范围内，故我方行为并不构成违约。综上，请求撤销原判，依法改判解除双方《房产买卖协议书》并判令冯文娟承担逾期付款的违约责任及房屋租金。冯文娟答辩称：我方未支付购房余款是由于郑佳明没有将房产证完全交付我方，导致我方无法过户。郑佳明违约在先，无权要求解除合同，本案合同应继续履行。请求驳回郑佳明上诉请求。冯文娟上诉称：一审认定郑佳明未将讼争房屋的所有权证全部交付给我方，足以证明郑佳明违约在先的事实。我方未完全支付购房尾款是行使先履行抗辩权，不存在违约行为，一审判令我方承担违约责任错误。并且一审判令我方自2011年12月16日起承担违约金，明显超过了两年的诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法改判郑佳明按照合同约定支付违约金10000元并配合我方办理讼争房屋的房屋所有权证及土地使用证的过户。郑佳明答辩称：我方交付房屋给冯文娟后一直催促其办理过户，均被冯文娟拒绝，冯文娟未能支付购房尾款不是我方的原因造成的，故我方不存在违约，冯文娟要求支付违约金与法无据。我方要求支付违约金也并未超过诉讼时效。综上，请求驳回冯文娟上诉请求。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案《房产买卖协议书（二手房）》（编号0001421，以下简称“《房产买卖协议书》”）系当事人双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效，合同双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点在于郑佳明未完整交付讼争房屋所有权证与冯文娟未按时支付讼争购房尾款的行为是否构成违约。综合考察双方《房产买卖协议书》的内容，虽然双方在合同第四条第二款中约定了冯文娟应在2011年12月15日前将讼争剩余房款支付给郑佳明，但双方在合同第十二条补充条款中明确约定了郑佳明应于冯文娟首付款支付后将讼争房屋所有权证交由冯文娟保管，即双方在合同中约定了履行交付房屋所有权证与支付购房尾款义务的先后顺序，郑佳明在收到首付款后未能将讼争房屋所有权证完整交付给冯文娟，其行为已构成违约。双方《房产买卖协议书》第九条约定了相关违约责任的承担，但讼争房屋所有权证的交付亦是合同明确约定的义务，郑佳明不得以该约定不在合同第九条关于违约责任的约定范围内为由否定其违约行为，故冯文娟关于其未依约支付购房尾款是履行合同抗辩权的上诉理由成立，及郑佳明关于其行为不构成违约，请求依法改判解除双方《房产买卖协议书》并判令冯文娟承担逾期付款的违约责任及房屋租金的上诉主张不能成立，不予采纳。虽然冯文娟关于其未能依约支付购房尾款系行使先履行抗辩权的理由成立，但对于其关于依法改判郑佳明按照合同约定支付违约金10000元的上诉请求，由于冯文娟在一审反诉中仅请求郑佳明双倍返还购房定金20000元，而并未提出违约金的诉求，故该上诉请求属于二审程序中新提出的独立诉讼请求，依法不予审理。对于冯文娟要求郑佳明配合其办理讼争房屋的房屋所有权证及土地使用证过户的上诉请求，冯文娟于一审反诉中已经明确提出要求郑佳明配合办理房产证及土地证的诉讼请求，该请求在双方《房产买卖协议书》中有明确约定，原判亦予以支持，故原判第二项所称“房屋的权属证书”已经包括讼争房屋的房屋所有权证及土地使用证。综上，原判认定冯文娟未支付购房尾款构成违约，并判令冯文娟支付逾期付款违约金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省龙海市人民法院（2015）龙民初字第326号民事判决的第二、三、四项判决；二、变更福建省龙海市人民法院（2015）龙民初字第326号民事判决的第一项判决为：上诉人冯文娟应于本判决发生法律效力后十日内支付上诉人郑佳明购房款38625元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1111元，由上诉人郑佳明负担；反诉受理费1111元，由上诉人郑佳明负担666元，上诉人冯文娟负担445元；二审案件受理费2221元，由上诉人郑佳明负担1480元，上诉人冯文娟负担741元。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  黄 兴二〇一五年九月十四日书 记 员  卢 杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。