广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第694号原告万俊辉，男，汉族。委托代理人赵慧，广东仁皓律师事务所律师。被告万进党，男，汉族。被告深圳市盛世昌和投资管理有限公司，住所地深圳市南山区南海大道新保辉大厦主楼3楼302，组织机构代码：08772418-2。法定代表人梁壮健，总经理。委托代理人黄潇葳，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人魏凤娇，广东盛唐律师事务所律师。原告万俊辉诉被告万进党、被告深圳市盛世昌和投资管理有限公司（以下简称被告盛世昌和）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵慧，被告万进党，被告盛世昌和的委托代理人黄潇葳、魏凤娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月25日，原告与被告万进党合资购置座落于深圳市南山区某大厦某物业（以下简称涉案商铺），房地产证号为40002795**，原告拥有50％产权。购置后，被告万进党未经原告允许，于2014年1月5日，私自与被告盛世昌和签订《租赁合同》，约定将涉案商铺出租给被告盛世昌和，租期自2014年3月1日起至2029年2月29日止。原告回深圳后得知此事，多次与两被告协商未果。故原告诉至法院，请求判令：l、两被告所签订的《租赁合同》无效；2、两被告立即返还涉案房产中原告拥有产权的部分；3、两被告承担本案诉讼费、公告费等原告为追索权利而实际支出的费用。被告万进党辩称，认可原告的起诉，租赁合同系两被告独自签署，侵犯了原告的权益。被告盛世昌和辩称，1、被告盛世昌和在租赁合同签订的过程中并无过错。2014年1月5日被告盛世昌和委托某商铺业主代表常务小组，协助被告盛世昌和办理与全体业主的租赁合同签约事宜。在租赁合同签订当天，所有商铺业主统一到场签订租赁合同，因业主人数众多，且多数业主均不止一人到场，各业主均在领取租赁合同签字后，将签好的租赁合同交予业主代表常务小组。因此，涉案商铺租赁合同上原告的签名是否为其本人所签，被告盛世昌和并不知情。其作为善意第三人，基于对合同的信赖，承租商铺，并按合同约定履行义务，按时缴纳租金，并无任何过错。2、被告盛世昌和有理由相信，被告万进党有权代理原告万俊辉出租涉案商铺。根据某商铺业主代表常务小组所称，自业主代表及常务小组成立之曰起，就一直由被告万进党对涉案商铺进行管理、收益，包括此前租赁给深圳市利华讯实业有限公司的相关事宜亦是如此。就被告盛世昌和提交的2009年8月23日《某大厦商铺业主大会决议确认书》、2013年11月30日《某大厦商铺整体承租意向书》、2014年1月5日《授权委托书》，与涉案商铺管理有关的事宜及文件签署均仅有被告万进党一人进行签字确认。而原告自2009年至涉案商铺租赁合同签订之日及签订后一年多之久均未对此提出任何异议。被告万进党与原告作为兄弟关系，被告盛世昌和完全有理由相信被告万进党有权代理原告出租涉案商铺。3、被告盛世昌和与被告万进党签订的租赁合同并不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形，作为租赁合同外的第三人起诉要求确认租赁合同无效，原告必须举证证明其合法权益受到了损害，并且承租人被告盛世昌和在签订租赁合同时并非善意，而具有恶意，但原告并未提供充分的证据证明。被告盛世昌和作为承租人依约按时缴纳租赁租金，在合同签订时并无恶意。因此，应认定该涉案商铺的租赁合同合法有效。4、两被告签订的租赁合同属于被告万进党对涉案商铺所有权能中收益权的行使，故上述涉案商铺并不适用《物权法》第九十七条的规定，被告万进党有权对涉案商铺行使收益权并无需征得原告同意，且该收益权的行使符合并有利于商铺整体价值提升，符合全体商铺业主共有利益，原告的利益也并未受损。故被告盛世昌和请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于深圳市南山区南油大道以西的某大厦某商铺，建筑面积为31.29平方米，于2006年8月25日登记在原告万俊辉和被告万进党名下，二人各占50%的份额。2014年1月5日，原告、被告万进党（出租方、甲方）与被告盛世昌和（承租方、乙方）签订《某大厦商铺物业租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限为15年，从2014年3月1日起至2029年2月29日止；免租期为4个月，租金从2014年7月1日起算，甲方收取租金的账号为万进党平安银行的账号；月租金为2635.96元，从第四年开始每年递增；租赁期间，商铺物业的相应税费由甲方依法缴纳，由乙方代扣代缴；及其它内容。该合同尾部甲方处有“万进党、万俊辉”的签名。庭审中，原告和被告万进党均主张上述“万俊辉”的签名系被告万进党代签，且未征得原告的同意。被告盛世昌和表示，对于合同上“万俊辉”的签名，不清楚是否为原告本人所签，被告盛世昌和委托业主代表常务小组负责合同签订事宜，交回来的租赁合同上即有原告及被告万进党的签名。被告盛世昌和提交了平安银行电子回单拟证明其依约向被告万进党支付涉案房产的税后租金，被告万进党对该证据予以认可，原告不予认可。被告盛世昌和提交了《某大厦商铺整体承租意向书》、《授权委托书》、《某大厦商铺业主大会决议确认书》等证据拟证明从2009年起涉案商铺一直由被告万进党管理，与商铺有关的事宜及文件的签署均为被告万进党签署，原告并未提出异议，被告盛世昌和足以相信被告万进党为涉案商铺的实际管理人。《某大厦商铺整体承租意向书》、《授权委托书》上均注明“A43”，并由被告万进党签名。原告认为文书侵害其利益，被告万进党认可上述证据。被告盛世昌和申请了证人潘泽雄出庭作证。证人潘泽雄为涉案的某大厦业主，也系某大厦商铺业主代表常务组成员涉案商铺一直由被告万进党管理，证人潘泽雄表示不认识原告，也不知道原告为涉案商铺业主，直到被告万进党在签约时签署了原告的名字才知道，当时很多共有产权人均由一方签名，因签约时现场人较多，业主签完后，合同由业主大会交给被告盛世昌和，不清楚被告盛世昌和是否知道被告万进党代为签名的情况。关于涉案商铺的位置和是否能独立经营，原告和被告万进党陈述涉案商铺某大厦裙楼有200多个商铺，原告认为不超过80%的商铺由被告盛世昌和统一经营管理，证人潘泽雄和被告盛世昌和认为有85%至90%的业主均委托被告盛世昌和进行管理。原告和被告万进党认为涉案商铺的位置能确定，也可以独立经营，证人潘泽雄则表示不清楚涉案商铺是否有隔断，并认为其不能独立使用。关于原告经营和管理涉案商铺的情况，原告表示在2013年前有实际管理涉案商铺，被告万进党陈述购买涉案房产后，原告和被告万进党签订了返租合同，租金一直由被告万进党收取后再分给原告。本院依法行使释明权，询问原告是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更。以上事实，有《某大厦商铺物业租赁合同》、《某大厦商铺整体承租意向书》、《授权委托书》、平安银行电子回单等证据及庭审笔录在卷为证，足以证明。本院认为，关于《某大厦商铺物业租赁合同》的效力，原告和被告万进党均表示该合同中原告的签名为被告万进党所签，并未征得原告同意，被告盛世昌和则表示不清楚该合同上原告的签名是否为其本人所签，对此，本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，涉案商铺一直由被告万进党管理，被告万进党自述，在被告盛世昌和承租之前，涉案商铺租金均由被告万进党收取后再分给原告；而《某大厦商铺整体承租意向书》、《授权委托书》上均只有被告万进党的签名；证人潘泽雄也陈述涉案商铺一直由被告万进党管理，证人潘泽雄不认识原告，也不知道原告为涉案商铺业主，也即原告和被告万进党虽无明确约定，但涉案商铺一直由被告万进党实际管理并收益，且被告万进党代表原告管理涉案商铺不违反法律规定。第二，本案中，根据两被告及证人潘泽雄的陈述，涉案的合同系被告万进党领取并签名后交回被告盛世昌和，被告盛世昌和也依约向被告万进党支付了租金，原告并未举证证明两被告存在恶意串通以损害原告利益的行为。故本院认为，《某大厦商铺物业租赁合同》未违反法律及行政法规的禁止性规定，内容合法有效，当事人应当严格履行合同约定的义务。对于原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求返还涉案商铺中原告拥有产权部分的诉讼请求，因涉案合同并非无效，且涉案商铺系不可分物，对于该请求，本院不予支持。至于原告认为被告万进党代为签署上述合同实际损害了其利益，原告可另循法律途径向被告万进党主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告万俊辉的全部诉讼请求。案件受理费4209元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 廖 艳二〇一五年九月十六日书记员 洪靖敏