江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第03119号上诉人（原审被告）王长青，徐州医学院附属第三医院职工。被上诉人（原审原告）徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市二环西路西湖美景小区。法定代表人曹开良，该公司总经理。委托代理人佟革新，徐州创发物业管理有限公司法务主任。上诉人王长青与被上诉人徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人王长青、被上诉人创发物业公司的委托代理人佟革新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创发物业公司原审诉称，创发物业公司是徐州市彭城大院小区的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作。王长青拖欠2009年8月26日至2014年3月26日的物业服务费、公用电费、生活垃圾处置费。虽经创发物业公司多次催要，王长青至今未付。为维护创发物业公司的合法权益，故诉至法院，请求判决王长青支付物业服务费3372元（2009年8月26日至2014年3月26日）、公用电费300元、生活垃圾处置费60元、违约金3372元，合计7104元。王长青原审辨称，王长青是2008年上房入住彭城大院小区的，当时没有让王长青交物业费，用押金抵扣了大约1年的物业费。创发物业公司收取物业费的标准没有依据。王长青并不在彭城大院小区长期居住，也没有收到创发物业公司催要物业费的通知。彭城大院小区大门没有按照规划设置，创发物业公司物业服务不到位，小区内道路多处破损、环境卫生不干净，门卫看守不严，大车进出不过问，王长青给创发物业公司反映，也不了了之。小区公共用电没有公示，长明灯很多，路灯好多个都不亮，给创发物业公司反映，创发物业公司也不检修。小区住户存在私自搭建狗棚、鸡窝、种菜等现象，创发物业公司也不管不问。综上，王长青不交纳物业费用是由创发物业公司造成的。原审法院审理查明，2009年1月20日徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川开发公司，甲方）与创发物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对徐州市迎宾路彭城大院2、3、5-12、15号楼提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/平方米每月；合同期限自2009年3月31日起至2010年3月30日止；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金。2010年3月24日中川开发公司与创发物业公司续订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2010年3月31日起至2011年3月30日止，其他内容同前合同。2011年3月16日中川开发公司与创发物业公司再次续订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年3月31日起至2012年3月30日止，其他内容同前合同。2012年3月25日徐州市泉山区彭城大院业主委员会（以下简称彭城大院业主委员会，甲方）与创发物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对徐州市彭城大院小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/平方米每月；合同期限自2012年3月25日起至2014年3月24日止；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金。2014年3月20日彭城大院业主委员会与创发物业公司续订《物业服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.35元/平方米每月；合同期限自2014年3月25日起至2015年3月24日止；其他内容同前合同。以上物业服务合同签订后，创发物业公司对徐州市彭城大院小区进行了物业服务。王长青系徐州市彭城大院小区2-4-101室房屋的所有权人（业主），该房屋的建筑面积为141.1平方米。王长青自入住彭城大院小区后物业服务费已交纳至2009年8月25日，之后因小区大门没有按规划设置、乱搭乱建等问题停交物业服务费。创发物业公司于2014年6月16日通过邮政挂号信函向王长青发出了书面催费通知，要求王长青交纳2009年8月26日起至2014年3月26日的物业服务费3372元。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，创发物业公司与中川开发公司签订的《前期物业服务合同》、与彭城大院业主委员会签订的《物业服务合同》均不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，故予以确认。创发物业公司对彭城大院小区实施了物业服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费。王长青作为彭城大院小区2-4-101室房屋的业主应及时交纳物业服务费，故对于创发物业公司主张的2009年8月26至2014年3月26日期间的物业费3372元（141.1平方米×0.5元/平方米·月×31月+141.1平方米×0.35元/平方米·月×24个月），予以支持。关于创发物业公司主张的公用电费300元和生活垃圾处置费60元，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中均没有约定，故不予支持。关于创发物业公司主张的违约金，虽然有合同依据，但考虑到王长青未交纳物业费系事出有因，故对于创发物业公司的该项诉请，不予支持。综上，遂判决：一、王长青于判决发生法律效力之日起十日内给付创发物业公司2009年8月26日至2014年3月26日期间的物业服务费3372元；二、驳回创发物业公司的其他诉讼请求。上诉人王长青不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、物业服务存在各种瑕疵问题，如不开展物业管理服务满意率调查；小区监控形同虚设，单元门锁铃长年坏掉无人修理，小区内占道经营严重，私自设置广告不予制止；被上诉人带头违建；小区无消防、急救通道；物业收费标准不一；小区化粪池无人清理；被上诉人不公示公共物业费用。对此原审法院未予认定，但服务瑕疵正是减免物业费的依据。二、一审判决审查证据不全面。根据民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。一审开庭时上诉人曾将电子照片证据提交，但法院并未调查核实。三、一审判决未根据小区物业服务存在诸多瑕疵的情况减少物业费。故请求二审法院依法改判或发回重审，改判被上诉人减收上诉人物业服务费，减收幅度为60%。被上诉人创发物业公司辩称：90%以上的业主对物业服务不满意，我们不予认可，如果不满意我们不会6年在本小区进行服务，业主委员会早就会把我们赶走了；小区里面的监控常年损坏是因为无资金进行维修；上诉人所述物业公司带头违建、小区无消防、开一个门、单行道，主要是开发商遗留的问题及非我们物业公司能够有权解决；公共绿地种菜养鸡喂狗的问题，被上诉人也及时进行劝阻并向相关执法部门反映，但是被上诉人是没有执法权的；物业费收费不统一的问题，当时物业项目的负责人有可能针对业主家的问题作出了适当的调整和让步，没有特殊情况的均是严格按照物业合同的收费标准执行，不允许收费员对业主进行随意收费。至于物业不公示费用，我们每个小区都会以A4纸进行公示，可能A4纸较小业主没有看到，对于此我们以后会进行改正。小区化粪池只要发现有外溢，当场就会给予解决，不存在上诉人所说的情况。对于车辆多的问题，非被上诉人之责且无权强行规定只让业主一辆车进入小区。综上，被上诉人已经尽力了。二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人向上诉人所主张的物业费应否予以减免。本院认为：创发物业公司与中川开发公司签订的《前期物业服务合同》、与彭城大院业主委员会签订的《物业服务合同》均不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，故予以确认。被上诉人虽然在履行合同的过程中存在服务瑕疵等，但尚未构成根本违约，因此上诉人王长青不能据此拒绝交纳物业费。若上诉人王长青认为被上诉人创发物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时根据合同约定，不及时交纳物业费应承担相应的违约金。但原审法院考虑到被上诉人创发物业公司的物业服务存在瑕疵，基于此情况，免除了上诉人的违约责任，充分平衡了双方当事人的利益。因此原审法院的判决并无不当，对上诉人王长青的上诉请求本院不予支持。综上，上诉人王长青的上诉理由不能成立，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王长青负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一五年九月十四日书 记 员  宗 正