广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20500号原告：罗群兴（LAW,KWANHING），男，香港特别行政区居民。原告：林培娣（LIN,PEIDI），女，香港特别行政区居民。上列原告共同委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：天骄（广州）房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：张宾，职务董事长。委托诉讼代理人：孙峰、刘伟，广州金鹏律师事务所律师。第三人：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区。负责人：肖勇。原告罗群兴、林培娣与被告天骄（广州）房地产开发有限公司、第三人招商局物业管理有限公司广州分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告罗群兴、林培娣的共同委托诉讼代理人潘艳宜、侯双龙，被告天骄（广州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。第三人招商局物业管理有限公司广州分公司经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗群兴、林培娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日起至2020年12月4日止的迟延交楼违约金233770元给原告（每日按总房款1723974元的万分之四的标准计算339天）；2.原告无需向第三人支付2020年1月起至房屋满足交付条件且实际交房之日止的物业管理费；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告向被告认购广州市萝岗区雍德北街XX号（自编X栋）XXXX房（以下简称为涉案房屋），房屋总价为1723974元。签订合同时，被告为了规避限购政策，分别与原告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议（装修）》，将购房款拆分为购房款1095109元和装修款628865元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二、十三、十四条的约定，被告应当于2019年12月31日前向原告交付房屋，延期交付房屋超过90日的，被告从合同约定最后交房期限第二日起按照原告已经支付房价款的每日0.4‰支付违约金，违约金总额不超过原告实际支付房价款的10%。合同签订后，原告按照约定付清了购房款。但被告一直没有按照合同约定交付符合交楼条件的房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。被告天骄（广州）房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋所在小区均为带精装修交付，根据《补充协议（装修）》的约定，交楼日期应为2020年6月30日前，原告主张交楼日期为2019年12月31日前，不符合合同约定及双方的真实意思表示。2.被告已经在2019年12月6日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》、在2019年12月19日取得《竣工联合验收意见书（分期）》，原告以涉案房屋没有达到交付条件、没有接通永久用水为由主张被告逾期交楼，没有事实和法律依据。3.涉案房屋的永久供电受市政配套的安装和送电影响，导致进度缓慢，但在合同约定的交房日期届满前已达到了送电条件，故被告不应当承担迟延交房的违约责任。4.新型冠状病毒及疫情防控措施严重影响了涉案房屋地块建设工作，属于不可抗力事件，被告有权根据法律规定延期交房。5.被告从未以未支付物业服务费为由拒绝交房，且本案是房屋买卖合同纠纷，原告关于物业管理费的诉请与本案无关，原告也为提供证据证明其已经缴纳物业管理费，其要求被告向第三人支付物业管理费没有依据。6.根据合同约定，逾期交房不超过90日的，违约金按照每日万分之三计算，并非原告主张的万分之四。7.合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。第三人招商局物业管理有限公司广州分公司未答辩，也未提供任何证据及发表任何质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：被告是招商雍景湾项目的开发商。2018年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定原告向被告购买涉案房屋，购房款为1095109元，并约定：“第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2019年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定期限交房，（1）逾期不超过90日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款的0.3‰违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.4‰的违约金，违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%。……第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“12.对买卖合同第十四条的补充及修订：如出现下列原因，甲方不承担延期交付违约责任：（1）乙方未按买卖合同约定履行付款义务……（2）发生下列情形之一，致使甲方不能按期履行本买卖合同时，甲方在及时通知乙方后可延期将该商品房交付乙方……且无需承担任何责任：a、政府行为或法律法规或国家经济政策的变动或由于该商品房建设工地邻近的市政工程建设或因市政工程建设引发的其它原因致使该商品房的建造施工拖延或停止的；b、施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺等社会异常事件不能及时解决；c、自然灾害（火灾、水灾、地震）、战争等不可抗力情况；d、市政配套的批准、安装导致的延误或为执行政府管制、征用或规划变更等具体行政行为而不能将该商品房交付使用的；e、其他在甲方与乙方订立本合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”之后，双方签订《补充协议（装修）》，约定乙方同意就涉案房屋由甲方或甲方转委托相关施工方进行装修，房屋装修工程款总金额为628865元，乙方须于2018年6月27日前付清该款项；甲方按买卖合同约定交楼时，乙方承诺按甲方通知时间办理收楼手续，并在收楼当日将该单元交付甲方进行装修，如乙方逾期办理上述收楼或从约定之日起3日内仍未办理完毕，则视乙方已将该单元交付甲方装修……甲方承诺于2020年6月30日前完成房屋装修，并交付给乙方使用等。合同签订后，原告已向被告如期足额支付全部购房款。2019年12月11日，被告向原告发出收楼通知书和装修完工验收通知书。原告在庭审中表示，涉案房屋在2020年6月30日前除不具备永久用电的条件外，已经具备了合同约定的其他交付条件，其向供电部门咨询确认了涉案房屋在2020年9月9日具备了永久用电条件。被告确认其在2020年6月30日后没有向原告再次发出过收楼通知。针对涉案房屋所在楼栋的永久供电情况，本院向广东电网有限责任公司广州黄埔供电局进行函询。该局于2020年12月30日复函表示，涉案房屋所在楼栋在2020年7月30日具备永久供电条件。被告对此不予认可，并表示其已于交房日期前即2020年6月29日与供电局签署《供用电合同》，取得涉案房屋的永久用电证明材料，达到合同约定的交房条件，且根据合同关于市政配套延误情形的约定，以及疫情的不可抗力因素，其也不应承担逾期交房的违约责任。被告为此提交了《国有建设用电使用权出让合同》、《客户用电受理回执（申请业务办理）》、工作联系函、《关于招商雍景湾一期永久配电工程送电时间的咨询函》、广州供电局有限公司黄埔供电局关于《关于招商雍景湾一期永久配电工程送电时间的咨询函》的复函、用户红线内业扩配套设施交付意见书、关于申请招商雍景湾一期提前送电的请示、会议纪要、《供用电合同（高压）》、《建设工程施工两方合同》及《关于招商雍景湾永电项目因疫情等原因滞后的回函》以供证明。原告对上述证据的关联性不予确认，并表示根据合同约定，涉案房屋在满足交付条件后，被告应当书面通知原告收楼，但被告在开通永久用电之后并未履行通知义务，故被告应当承担逾期交楼违约金至原告实际收楼之日止。之后被告在另案中申请律师调查令，向广东电网有限责任公司广州黄埔供电局调取涉案房屋所在楼宇的永久供电报装时间、供电设施验收时间、安装电表时间。该局2021年2月6日回复称涉案房屋所在楼栋的永久用电报装时间为2018年7月27日，供电设施验收时间为2020年7月27日，电表安装时间为2020年7月30日。原告认为上述复函中记载时间并非永久用电时间，且开通永久用电之后，被告应当履行通知收楼的义务。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告在购买涉案房屋时与被告签订了两份合同，一份是《广州市商品房买卖合同（预售）》，另一份是《补充协议（装修）》。根据《补充协议（装修）》的约定，结合商品房买卖中的现实情况、房屋所在行政区域当时执行《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》规定的相关限价政策和审判实践中的经验判断，本案装修合同实质为被告主导所签。原、被告签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的《补充协议（装修）》，并非合同双方当事人的真实意思表示，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，原、被告签订《补充协议（装修）》的为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。故涉案房屋的购房款应为1723974元（628865元+1095109元），被告应当在2020年6月30日前将精装修的涉案房屋交付原告使用。被告作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付约定商品房的义务，原告负有向被告履行支付对价款的义务。本案中，原告已按约定向被告支付了涉案房屋的全部价款，但涉案房屋于2020年7月30日才具备永久供电条件。被告主张其存在合同约定的免责条款，但其提交的证据不足以证明其主张，且被告也没有提交证据证明其已经在发生其主张的免责事由后，有按照合同的约定向原告履行了通知义务，故本院对其相关抗辩意见不予采纳。另外，被告于2019年12月11日向原告发出收楼通知书和装修完工验收通知书，通知原告涉案房屋已具备合同约定的收楼条件，现其又以市政配套的安装延误及受新冠疫情影响，作为其不应承担逾期交房违约责任的理由，显然也有违诚实信用原则。综上，被告未向原告如期交付符合合同约定的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告虽于2019年12月11日向原告发出收楼通知书，但涉案房屋此时尚不具备交楼条件，原告有权拒绝收楼，故被告应当在涉案房屋具备交楼条件后再向原告发出收楼通知书。被告确认其在此之后没有向原告发出过收楼通知，故原告主张迟延交楼违约金计算至2020年12月4日，本院予以支持。故被告每日以总房款1723974元的万分之四的标准支付自2020年7月1日起至2020年12月4日止的迟延交楼违约金108266元（1723974元×0.4‰×157天），对原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。被告认为合同约定的违约金标准过高要求调整，没有依据，本院不予采纳。原告要求其无需向第三人支付房屋交付之日前的物业服务费，属于原告与第三人之间的物业服务合同关系，与本案的商品房预售服务合同关系，分属不同法律关系，本院在此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告天骄（广州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗群兴（LAW,KWANHING）、林培娣（LIN,PEIDI）支付从2020年7月1日起至2020年12月4止的迟延交楼违约金108266元；二、驳回原告罗群兴（LAW,KWANHING）、林培娣（LIN,PEIDI）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4806元，由原告罗群兴（LAW,KWANHING）、林培娣（LIN,PEIDI）负担2580元，被告天骄（广州）房地产开发有限公司负担2226元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二一年三月二十九日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟