黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2015）萨友民初字第150号原告贾智伟，男，1981年8月9日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人魏永辉，黑龙江油城律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市开发区。法定代表人陈志华，该公司经理。委托代理人赵平，男。原告贾智伟与被告大庆恒新房地产开发有限公司房屋销售合同纠纷一案，被告对原审判决不服上诉至大庆市中级人民法院后发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏永辉、被告委托代理人赵平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾智伟诉称，原、被告于2008年6月1日签订了位于登峰家园A-03号住宅楼4单元301号的商品房买卖合同，购房款是221663元，被告大庆恒新房地产开发有限公司于2008年6月30日前交付房屋，但被告未在约定时间，即房屋交付后180日协助原告办理房屋权属登记。2010年6月28日，原告取得该房屋的所有权证，2010年8月20日取得国有土地使用证。现原告诉至法院，要求被告大庆恒新房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证和国有土地证违约金19489元，并由被告大庆恒新房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。被告大庆恒新房地产开发有限公司辩称，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，只要合同不违反法律及公序良俗，法院不应简单判定合同内容是否合法，否则可能造成每个合同都需法院先行认定。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行，而不是只履行对自己有利的内容。本案原告主张的是违约损害赔偿，属于普通债权纠纷，应当适用两年的诉讼时效，而原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。最高人民法院（1996）二号文第35条规定，经审查认定有效的合同双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行，第39条规定合同对违约金有约定的，应按约定的数额支付违约金，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。逾期办证的违约行为应适用购房合同第15条的约定，即原告退房被告承担房屋总价款0.5%的违约金，对于原告不退房没有约定违约金应按没有约定处理。最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释第18条指的是在双方没有约定的条件下适用，而当事人双方有约定不应该适用该条款。产权证的办理是原告自己的责任和义务，被告没有义务为原告办理产权证，被告只有到房产部门办理房屋产权备案的责任，而涉诉房屋被告已于2009年7月28日办理完产权备案，此时购房人可以提供有关手续到房产部门申请办理房屋产权证书，然后再去国土资源部门自行办理土地证书。综上，原告的诉讼请求既不合理也不合法，被告不应承担任何责任，请法院驳回原告诉讼请求。本案在庭审过程中，原告贾智伟举证如下：证据一、户口本复印件一份（与原件核对无异）。证明原告的自然概况。被告大庆恒新房地产开发有限公司质证无异议。本院对该证据予以确认。证据二、商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件一张（与原件核对无异）。证明原告购买了登峰家园A-03号住宅楼4单元301号的房屋一处，购房款是221663元，约定2008年6月30日前交房，并约定被告大庆恒新房地产开发有限公司应当在该商品房交付使用后180日内为原告办理产权登记手续，即2008年6月30日至2008年12月30日内办理。关于产权登记的约定里仅约定了买房人退房出卖人应该承担的违约责任，而没有约定买房人不退房出卖人应承担的违约责任，原告已经支付了全部的购房款。被告大庆恒新房地产开发有限公司质证认为，合同是复印件，所以对里面的内容是否有改动不能确认；第十五条关于产权登记约定，约定了双方的权利，应该说退房是对卖房人的最高惩罚，而对不退房双方并没有约定支付违约金，在合同第一页商品房买卖合同说明一中已经告知买受人应当仔细阅读本合同，即第十五条的约定原告是知晓的；买卖合同说明中第三条为了体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除，原告在合同签订时并未提出合同内容有不当之处，所以，应当按照合同约定执行。本院认为，该组证据与本案其他证据能够相互印证，故本院对该组证据予以确认。证据三、产权证、土地证复印件各一份（与原件核对无异）。证明原告的土地证是2010年8月20日办理的，产权登记时间是2010年6月28日。被告大庆恒新房地产开发有限公司质证认为，合同并没有约定由被告负责为原告办理产权证书，此产权证只能证明原告办理完产权证的时间，证明不了是被告延期办证时间，被告无义务为原告办理产权证，被告只要在房产部门办理完产权备案后即完成了自己的义务，何时办证是原告自己的义务。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、三份土地登记审批表（编号为A01、A02、A04，分别加盖大庆市国土资源局档案证明专用章）。证明被告开发的由原告购买的房屋办理土地使用权证的时间为2009年12月17日，违约金或赔偿金的计算截至期限最低应该是以此时间为准。实际上给原告办理土地证的时间为2010年5月份，原告请求的时间为2010年5月份。被告大庆恒新房地产开发有限公司质证对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在审批表中约定使用期限为70年，终止日期为2077年2月21日，说明应该是2007年5月21日取得的土地的使用权。本院对该组证据的真实性予以确认。本案在庭审过程中，被告大庆恒新房地产开发有限公司举证如下：书证复印件一组（开发商申请办理产权手续的告知通知单及产权信息查询报告）。证明：2009年7月28日，被告已经依法取得房屋产权证，大庆市房产管理局向被告发出申请办理房产证的通知单；该栋楼在2009年7月28日已具备办理房产所有权证的条件。原告质证对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，这份证据不能证明被告在该时间节点通知原告办理产权证书。本院对该组证据的真实性予以确认。依据上述证据及庭审中原、被告的陈述，确认本案法律事实如下：原、被告于2008年6月1日签订了位于登峰家园的商品房买卖合同，原告按合同约定交付了购房款221663元，被告大庆恒新房地产开发有限公司于2008年6月30日前交付了房屋，且原、被告约定房屋交付后被告大庆恒新房地产开发有限公司于180日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年6月28日原告取得该房屋的所有权证，2010年8月20日取得国有土地使用证。现原告诉至本院，要求被告大庆恒新房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证和国有土地证违约金19489元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明以下事实：1、被告大庆恒新房地产开发有限公司于2009年7月28日完成对大庆市萨尔图区登峰家园A01、A02、A03号住宅楼的开发商建房登记。2、大庆市萨尔图区登峰家园A01、A02、A04号住宅楼经被告大庆恒新房地产开发有限公司申请，大庆市人民政府于2009年12月17日批准其国有土地使用权。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同符合法律规定，合法有效。被告并未举证证实其已经按合同约定在房屋交付后的180日内（即2008年12月27日前）将相关办理所有权证的资料报产权登记机关备案，故被告逾期办理登记备案事项应承担违约责任。因原、被告双方在合同中对逾期办理产权证照未明确约定违约金或违约损失的计算方式，依法可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于赔偿损失起止时间的确定，因原、被告在合同中约定被告大庆恒新房地产开发有限公司于180日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故本院认为，赔偿损失的起始时间应从房屋交付后180日的次日即2008年12月28日起算；关于终止时间，本院认为，被告于2009年7月28日已对大庆市萨尔图区登峰家园A01、A02、A03号住宅楼的开发商建房登记办理完毕，已经完成出卖人提供资料报产权登记机关备案的义务，原告即可去办理房屋所有权证照，因此，可以确定被告已经履行了相关办理产权证照的义务。故本院认为计算违约损失的终止时间应至2009年7月28日，被告大庆恒新房地产开发有限公司应赔偿原告损失数额为6964元（自2008年12月29日起至2009年7月28日止，计213天，221663元×5.31%÷360天×213天=6964元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告贾智伟赔偿损失6964元；二、驳回原告贾智伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由原告负担237元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  吕春辉人民陪审员  许桂凤人民陪审员  钟佰清二〇一五年九月二十五日书 记 员  李 慧