安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2015)瑶民二初字第00573号原告：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号通和大厦1号楼16层，组织机构代码70504880-5。法定代表人：朱寿明，该公司总经理。委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：合肥万好置业有限公司，住所地安徽省合肥市胜利路与凤阳路交口万家银座广场，组织机构代码75098706-5。法定代表人：周晓秋，该公司总经理。原告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）诉被告合肥万好置业有限公司（以下简称万好置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人孙绪到庭参加了诉讼。被告万好置业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司诉称：2008年5月15日，原告与万好置业公司签订了《温莎杰座小区前期物业管理服务合同》，约定位于合肥市胜利路与凤阳路交口的温莎杰座（万家银座）项目交由原告实施前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时规定了逾期交纳物业管理费用应承担的违约责任。被告并根据温莎杰座小区具体情况制定了《临时管理约定》，该规约明确了业主应履行的义务，其中第三十七条规定“业主未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的违约金”。万好置业公司出售了“温莎杰座”大部分住宅，自留了1#501室、1#2801室、1#2803室、3#506室、4#803室共六套住宅（面积分别为88.32㎡、147.3㎡、143.9㎡、136.04㎡、135.75㎡、146.73㎡），安排给被告公司领导及近亲属居住，被告应履行《临时管理规约》、《前期物业服务合同》中业主的权利义务。原告长期在本项目内提供物业服务，并得到诸多业主的支持，被告身为“温莎杰座”较多住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，但一直拒绝与原告办理入住手续，并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，不仅损害了原告的合法权益，也有损于全体业主共同的合法权益。被告自2011年1月1日起至2014年12月31日止，累计欠原告物业服务费30275.53元、电费540元（温莎杰座小区水电费实行的是原告代收代缴方式，为不影响其他守约业主的利益，原告已向供电公司垫付），期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告仍未支付所欠的物业费。为维护原告的合法权益，特诉讼来院，请求法院判令：1、被告立即支付原告物业费和电费共计30815.53元及逾期付款违约金5802元（暂计算至2014年12月31日，此后顺延计算）；2、被告承担本案诉讼费用。万好置业公司未答辩。经审理查明：万好置业公司系万家银座（温莎杰座）的建设单位。2008年5月15日，万好置业公司同长城物业公司签订《“温莎杰座”前期物业服务合同》一份，约定由长城公司为万家银座（温莎杰座）提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目的维修、服务与管理等；高层住宅及公寓的业主按建筑面积每月1.00元／平方米支付物业服务费；公寓、住宅业主应于该物业交付之日起交纳6个月物业服务费用，六个月后物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或万好置业公司自用房其物业服务费由万好置业公司承担，因万好置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由万好置业公司承担承担80%；万好置业公司、业主、经营户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向长城物业公司支付违约金；本合同期限自2008年4月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可向人民法院提起诉讼。2014年3月28日，长城物业公司曾就万好置业公司欠其的2012年12月31日前的物业服务费用向本院提起诉讼。诉讼中，2014年6月20日，双方对温莎杰座的空置房情况进行了核对确认，包括本次诉讼中的1#501室（建筑面积为87.5平方米）、1#2801室（建筑面积为147.3平方米）、1#2803室（建筑面积为143.9平方米）、2#501室（建筑面积为136.04平方米）、3#506室（建筑面积为135.75平方米）、4#803室（建筑面积为146.73平方米）。至今，长城物业公司仍在为该小区提供物业服务。另查，2012年1月4日，经合肥市瑶海区物价局核准，批复“温莎杰座”高层住宅物业综合服务费为每月每平方米1.18元，有效日期为2012年1月至2015年9月。2012年12月28日，经合肥市瑶海区物价局再次核准，批复“温莎杰座”物业综合服务费甲级有电梯每月每平方米为1.38元，有效日期为2013年1月至2014年1月。再查，庭审时，原告当庭放弃对电费的主张，并要求被告自起诉之日起支付逾期付款利息至款清之日。以上事实，有原告提供的“温莎杰座”前期物业服务合同书、“温莎杰座”空置房面积及费用核对表复印件、皖价服证第01040087号服务价格登记证、（2015）合民二终字第00160号民事判决书复印件、（2015）瑶民二初字第01034号民事调解书复印件，以及原告方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。2014年6月20日，原、被告已对该小区空置房面积费用进行了核对确认，在核对表中原告方同意被告按应收费用的80%缴纳物业服务费用，且该计算方法也与双方所签《前期物业服务合同》的约定相一致。故，长城物业公司诉请的本次费用为：1、1#501室，87.5平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=2898元；2、1#2801室，147.3平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=4878.58元；3、1#2803室，143.9平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=4765.97元；4、2#501室，136.04平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=4505.64元；5、3#506室，135.75平方米*1.18元/月/平方米*24个月（2011年1月1日至2012年12月31日）+135.75平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=8340.48元；6、4#803室，146.73平方米*1.38元/月/平方米*24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=4859.70。以上费用共计30248.37元，故万好置业公司应向长城物业公司缴纳物业服务费用24198.70元（30248.37元*80%）。长城物业公司当庭放弃对电费的主张，并未加重万好置业公司的付款义务，本院予以准许。万好置业公司未按约支付物业服务费，长城物业公司据此要求其按合同约定支付违约金，本院予以支持，违约金为72.60元（24198.70元*3‰）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告合肥万好置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省长城物业管理有限公司物业服务费24198.70元、违约金72.60元，合计人民币24271.30元；二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由原告安徽省长城物业管理有限公司负担110元，被告合肥万好置业有限公司负担610元；公告费800元，由被告合肥万好置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  潘云霞代理审判员  张慧霞人民陪审员  王诗银二〇一五年九月二十九日书 记 员  李梦婕附相关条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。