新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1116号上诉人（原审被告、反诉原告）：张银葵，男，1965年3月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王艺蒙（曾用名王龙花）（曾用名王龙花）），女，1988年9月19日出生，汉族，住乌鲁木齐市。上诉人张银葵因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人张银葵、被上诉人王艺蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年11月6日，王艺蒙（乙方）与张银葵（甲方）签订《房屋续租合同》一份，约定：“一、甲方将位于乌鲁木齐市友好南路74号院普力小区7号楼2单元501号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年11月7日至2014年11月7日，计12个月；二、月租金为人民币2200元，按年结算，乙方向甲方支付上半年租金13200元、押金2000元，下半年租金13200元必须于2014年5月5日前支付；三、乙方租赁期间的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视收视费、网络上网费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方必须保证房屋完好无损并结清所有欠费；四、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，乙方入住后造成该房屋及配套设施损坏的，由乙方承担更换和赔偿责任，并扣除相应押金；五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前2个月向甲方提出，甲方在10日内予以答复，如同意续租，则续签租赁合同，租金将按20%进行上浮；六、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金；七、……”。合同签订后，双方开始按约履行，张银葵将房屋交付给了王艺蒙，王艺蒙亦向张银葵交清了一年租金及租房押金2000元。2014年9月16日，王艺蒙以张银葵经常无故查房、影响其日常生活为由搬离租赁房屋，并另行租住他处。同年9月17日，王艺蒙向张银葵电话通知不再租赁房屋，并要求进行房屋交接、退还押金及剩余租期租金。因双方对是否提前解除合同、退还租金及押金问题发生争议，始终未办理房屋交接手续，现王艺蒙仍持有租赁房屋钥匙。另查明，王艺蒙与张银葵分别持有《房屋续租合同》一份，两份合同在内容上存有差异，张银葵所持合同第六条中写有“若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金2000元”，王艺蒙所持有合同第六条中违约金金额未填写，除此之外，两份合同内容均一致。张银葵亦持有租赁房屋备用钥匙一把。本案审理中双方均认可王艺蒙租赁房屋并非续租，王艺蒙租赁房屋期间应承担天然气费为180元。原审法院认为，王艺蒙与张银葵签订的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，王艺蒙依约向张银葵交付了一年租金及押金2000元，张银葵亦向王艺蒙交付了租赁房屋。2014年9月16日，王艺蒙以张银葵经常无故查房、影响其日常生活为由搬离租赁房屋并电话通知要求提前解除租赁合同，对此，王艺蒙要求提前解除合同的理由非法定解除合同的理由，其仅提供证人蒋敬香的证言，亦不足以证实张银葵存在经常无故查房、影响其生活的事实，但王艺蒙在搬离后于2014年9月17日已电话通知张银葵要求提前解除合同、办理房屋交接，该通知方式虽不符合双方合同约定的方式，但王艺蒙已履行了通知义务，依据双方租赁合同，张银葵应在一个月内与王艺蒙签订终止合同书，但张银葵逾期未予明确回复，依据双方租赁合同第六条的约定，双方租赁合同应于2014年10月17日解除，对合同解除以后的租金，张银葵应予返还，王艺蒙主张返还租金的数额计算错误，予以更正，据此张银葵应返还王艺蒙20**年10月18日至2014年11月7日租金1466.67元（20天×2200元÷30日）。张银葵辩称租赁合同履行至2014年11月7日期满终止的意见，不予采纳。因双方租赁合同于2014年10月17日解除，合同解除后，张银葵应依约退还王艺蒙已交纳的租赁押金2000元，张银葵虽主张应扣除租赁物品、设施损坏的赔偿费用，但张银葵未提供物品、设施损坏的相应证据，故原审法院对王艺蒙要求张银葵退还押金2000元的诉讼请求，予以支持。关于张银葵主张王艺蒙违约并要求支付违约金2000元的反诉请求，因本案中王艺蒙系在合同履行期中因自身原因单方要求提前解除合同，并无法定解除合同事由，且王艺蒙是在撤离后才电话通知王艺蒙，亦不符合合同约定，故王艺蒙存在违约行为。关于违约金数额，因王艺蒙持有的租赁合同中对违约金数额未进行约定，而张银葵持有的租赁合同中虽写有违约金2000元数额，但王艺蒙对此不认可，张银葵亦无证据证实该数额是双方协商一致后书写，故原审法院认定双方未对违约金数额进行约定，张银葵反诉要求王艺蒙支付违约金2000元的请求，不予支持。关于张银葵要求王艺蒙支付2014年11月8日至2015年1月8日房屋租金4400元的反诉请求，因双方房屋租赁合同已解除，双方虽未对房屋进行交接，但张银葵已明知王艺蒙搬离租赁房屋并要求交接房屋的情况下仍未进行房屋交接，且张银葵亦留有租赁房屋备用钥匙，对租赁房屋仍有控制权，故对张银葵主张期间的房屋空置损失是张银葵自身造成，其以王艺蒙未返还房屋、仍占有房屋为由要求王艺蒙支付租金的反诉请求，不能成立，原审法院亦不予支持。关于张银葵要求王艺蒙支付租赁期间天然气费210.98元的反诉请求,因双方均认可天然气费为180元，故对张银葵反诉主张的天然气费按该数额予以确认支持。综上，原审法院遂判决：一、被告（反诉原告）张银葵返还原告（反诉被告）王艺蒙房屋租金1466.67元；二、被告（反诉原告）张银葵返还原告（反诉被告）王艺蒙租房押金2000元；三、驳回被告（反诉原告）张银葵要求原告（反诉被告）王艺蒙支付违约金2000元的反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）张银葵要求原告（反诉被告）王艺蒙给付2014年11月8日至2015年1月8日房屋租金4400元的反诉请求；五、原告（反诉被告）王艺蒙给付被告（反诉原告）张银葵天然气费180元。张银葵不服一审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误，适用法律明显不当。2013年11月6日，张银葵与王艺蒙签订房屋租赁合同。王艺蒙在租赁期间，于2014年9月16日自行联系其它住房，另签租赁合同，但并未依据本案的租赁合同约定向张银葵提出书面终止租赁合同。王艺蒙于2014年9月17日，利用电话并录音要求上诉人给其退房租和押金5000元。原审法院判令张银葵支付王艺蒙20**年10月18日至2014年11月7日的租金1466.67元不符合租赁合同的约定。王艺蒙在一审调解期间，拒绝交付租赁房屋和钥匙，继续占用租赁房屋，应当依法支付其占用租赁房屋两个月的费用4400元。请求二审法院予以改判。二、一审法院推定上诉人张银葵实际控制租赁房屋，损失自负，无相关法律依据。租赁房屋没有交付，接收租赁房屋一方不应承担不交付的责任。故上诉请求依法撤销一审判决第一、第四项，依法改判被上诉人王艺蒙给付上诉人张银葵房租4400元。王艺蒙答辩称，原审法院认定事实清楚，请求维持原审判决。经本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有《房屋续租合同》、手机短信及通话记录、居住证明、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，一、关于张银葵上诉主张其不应返还王艺蒙20**年10月18日至2014年11月7日期间的房屋租金的问题。王艺蒙与张银葵签订的《房屋续租合同》合法有效，本院予以确认。王艺蒙依约已向张银葵交付了一年租金及押金2000元。2014年9月16日，王艺蒙搬离租赁房屋，另行租住他处，9月17日，王艺蒙搬离后电话通知张银葵要求提前解除合同，办理房屋交接。该通知方式虽不符合双方合同约定方式，但王艺蒙已履行了通知义务，并实际搬离房屋，张银葵亦知晓该事宜，依据双方租赁合同第六条约定内容的意思表示，王艺蒙提出解除合同后，双方终止合同协商期为一个月，故租赁合同实际于2014年10月17日解除。合同解除后的租金，张银葵应当予以返还王艺蒙。故原审判决张银葵返还王艺蒙20**年10月18日至2014年11月7日租金1466.67元并无不当。二、关于张银葵上诉主张其反诉请求王艺蒙支付2014年11月8日至2015年1月8日房屋租金4400元的问题。因双方租赁合同实际于2014年10月17日已解除，双方已不存在房屋租赁法律关系，王艺蒙并无支付2014年10月17日之后房屋租金的义务。另双方虽未对房屋办理交接手续，但王艺蒙已搬离房屋，并电话要求张银葵交接房屋，张银葵明知王艺蒙搬离租赁房屋，且其留有租赁房屋备用钥匙，可以再行处置房屋，合同解除后房屋空置损失系其自身损失。故张银葵该上诉请求亦不能成立。综上，上诉人张银葵的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人张银葵已交），由上诉人张银葵负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 婷代理审判员  马小梅代理审判员  陈凯峰二〇一五年九月一日书 记 员  焦 玉