广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12514号原告：苏明渊，男，1984年9月10日出生，汉族，住福建省永定县，委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰(白云)律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。被告：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区红卫新村西路29号A4栋102房，统一社会信用代码91440106598337002F。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广州市越秀区东风东路745号首、二、三层，统一社会信用代码91440101890509780X。负责人：左李琳，该支行行长。委托诉讼代理人：戚曾洋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子涵，广东格林律师事务所律师。第三人：谢艺妹，女，1985年10月10日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区，委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰(白云)律师事务所律师。原告苏明渊与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、被告广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）、第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称交通银行五羊支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本院追加谢艺妹作为本案第三人参加诉讼，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，再次公开开庭进行审理，原告苏明渊及其委托诉讼代理人薛李锡灿、黄灿灿，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲，被告丰渡公司的委托诉讼代理人邓宇，第三人交通银行五羊支行的委托诉讼代理人戚曾洋，第三人谢艺妹的委托诉讼代理人薛李锡灿、黄灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏明渊向本院提出诉讼请求：1.判决确认苏明渊与东湛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201805165794）及附件、《委托装修合同》于2020年7月10日解除；2.判决解除苏明渊、谢艺妹与交通银行五羊支行于2018年6月5日签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判决东湛公司向苏明渊退还已付款项810969元及利息[以810969元为基数，利息计算至2019年8月19日为58381元（具体详见附表一）；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日计算至实际清偿日止，暂计至2020年7月31日为34002元]；4.判决东湛公司向苏明渊支付苏明渊至判决生效之日前向交通银行五羊支行已付购房按揭贷款本金及利息（暂算至2020年6月28日已付贷款本息56446.3元）；5.判决东湛公司向交通银行五羊支行支付苏明渊与交通银行五羊支行签署的《个人房产抵押贷款合同》中所涉商业贷款未付本金、利息及解除合同违约金、及交通银行五羊支行为实现债权产生的诉讼费、律师费等（具体数额以交通银行五羊支行诉求金额为准）；6.判决东湛公司向苏明渊支付逾期交楼违约金（以1230967元为基数，按照0.01%的标准计算，计算期限自2019年12月31日起至2020年7月10日，共计193日计23757.7元）；7.判决东湛公司向苏明渊支付解除合同违约金123096.7元；8.判决东湛公司协助苏明渊办理广州市花都区颐和盛世五街26号（23栋）2104房的注销商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续；9.判决东湛公司向苏明渊退还花都区颐和盛世五街26号（23栋）2104房物业管理维修基金11524元及利息（以11524元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算期限自2018年5月15日计算至实际退还之日止）；10.判决东湛公司协助苏明渊办理花都区颐和盛世五街26号（23栋）2104房契税、印花税等退费手续；11.判决东湛公司、丰渡公司连带向苏明渊退还会员增值服务费50000元及利息（以50000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，计算期限自2018年1月1日至2019年8月19日为3047.92元，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至偿还之日止，暂计至2020年7月31日为2096元）；12.判决东湛公司向苏明渊支付律师费（按揭）1000元、合同公证费400元、委托书公证费300元、抵押登记费160元、合同工本费30元；13.判决东湛公司、丰渡公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，苏明渊撤回第十项诉讼请求，并明确其第三项诉讼请求中的利息是指810969元的资金占用利息。事实与理由：2018年1月1日，苏明渊与东湛公司签订《颐和盛世认购书》（编号：0010770），认购书第三条，单元价格中约定优惠后总房价为人民币1230967元。2018年5月15日，苏明渊与东湛公司签订颐和盛世花园XX房的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201805165794），合同第十三条约定，东湛公司应在2019年12月30日前将该房屋交付给苏明渊。同日，签订该房屋的《委托装修合同》。其中《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房价款为613722元，《委托装修合同》中约定装修价款为人民币617247元。2018年6月5日东湛公司作为苏明渊的担保人，苏明渊与交通银行五羊支行签订粤五羊2018年个房贷字18042号《个人房产抵押贷款合同》，苏明渊向其贷款420000元，由交通银行五羊支行直接以苏明渊购房款名义放款至东湛公司账户。2018年1月1日支付定金人民币20000元以及会员增值服务费50000元，2018年1月6日支付150000元，2018年2月6日支付房款467247元、2018年5月15日支付房款173722元以及单元维修资金11524元。后截至起诉之日，东湛公司一直没有通知过苏明渊正式收楼，其在2020年2月11日发布的《关于F区1期（在水一方）延期交楼及相关事项的说明函》中确认存在逾期交楼的违约情形，且称预计至2020年11月30日才能交付房屋，苏明渊可在2020年12月31日前行使合同解除权。后苏明渊委托北京市盈科（广州）律师事务所于2020年7月9日向东湛公司发出《苏明渊解除商品房买卖合同的通知书》，东湛公司于2020年7月10日收到，收件后，东湛公司并未给付任何款项，遂成讼！苏明渊认为，第一、苏明渊与东湛公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方均应遵照履行。苏明渊依据该合同履行自己的合同义务，但东湛公司却未能在2019年12月30日前交付符合约定的房屋，已构成违约，苏明渊有权解除双方于2018年5月15日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》。第二、基于苏明渊与东湛公司解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，苏明渊与交通银行五羊支行签署的《个人房产抵押贷款合同》的目的已无法实现，依法应当予以解除，且应由东湛公司退还未还贷款本金、利息及承担解除的违约责任等。第三、苏明渊与东湛公司所订立的《委托装修合同》，实际上是开发商为规避当时的房地产调控限价政策，人为的将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同与一份装修合同，涉案房屋实际上是带装修出售，同时，《广州市商品房买卖合同（预售）》与《委托装修合同》是互附终止、解除条件的合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《委托装修合同》中双方将部分购房款约定为装修款的合意行为无效，故涉案《委托装修合同》实际上具有部分房屋买卖协议性质，并非单纯的装修合同。因此，涉案房屋的购房总价款应为1230967元，而非《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的613722元。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第十四条约定的违约责任，乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同的通知之日起30日内，退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。其中该商品房总价款应为1230967元，该点在双方签订的《颐和盛世认购书》中也有约定，故东湛公司应支付违约金123096.7元。基于苏明渊与东湛公司解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，对于苏明渊应东湛公司要求支付且由丰渡公司出具收据的会员增值服务费应当一并予以退还。东湛公司对苏明渊的诉讼请求辩称，不同意苏明渊的诉讼请求，在双方签订的买卖合同第十四条第二款约定，若出现逾期交房的情况，双方不解除合同的履行，该约定对逾期交楼的违约金标准做了明确约定，在苏明渊提供的证据10说明函中可证明，苏明渊行使合同解除权的条件尚未成就，苏明渊向我方发出的解除合同的律师函，其时间到起诉要求解除合同不足3个月，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。苏明渊要求支付律师费等是苏明渊与交通银行五羊支行签订贷款合同所产生的，如需支付，应由苏明渊承担。苏明渊要求我方支付逾期交楼违约金，证明苏明渊认可双方签订的买卖合同中对逾期交楼的情况不解除合同的履行，是以支付违约金形式的约定。苏明渊要求我方支付解除合同违约金没有合同及法律依据。税费、物业维修基金属于苏明渊作为购房者购房时应予缴纳的费用，合同未解除前不应退回。丰渡公司对苏明渊的诉讼请求辩称，一、本案案由是商品房预售合同纠纷，案涉合同适格主体是作为买卖合同的双方，即苏明渊与东湛公司，我方与苏明渊之间是居间合同关系，并非买卖合同关系，不应在本案中一并审理。二、我方在东湛公司的授权下，有权向苏明渊销售案涉楼盘，苏明渊与我方的居间合同义务已经履行完毕。在2018年1月1日，即我方促成苏明渊与东湛公司签订房屋买卖合同当日，我方的居间义务已经履行完毕，且苏明渊已经向我方签订客户确认表，也在买卖合同签订当日向我方支付了居间费50000元，表示苏明渊对我方居间服务的认可。双方的义务均已履行完毕，居间合同终止。现在时隔两年之久，由于东湛公司延迟交楼的过错，导致苏明渊和东湛公司之间的买卖合同解除，根据合同相对性原则，苏明渊应向东湛公司追索因东湛公司过错导致的购房损失，苏明渊无权向并非侵权方、也并非担保方外的第三方要求承担解除买卖合同带来的任何损失；三、买卖合同履行过程纷繁复杂，不是作为居间人的我方能够预见的，按照公平原则，买卖合同是否解除以及解除的后果也不应当由买卖合同关系外的主体，也就是我方来承担。苏明渊要求我方连带承担其与开发商解除合同带来的损失于法无据。交通银行五羊支行对苏明渊的诉讼请求辩称，本案中，交通银行五羊支行与苏明渊、东湛公司签订的合同编号为粤五羊2018年个房贷字18042号的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，各方均应按照合同约定严格履行合同义务，交通银行五羊支行对东湛公司是否存在逾期交楼均无任何过错，贷款合同不应解除。并且，根据贷款合同约定，苏明渊应按照合同约定向交通银行五羊支行承担还款责任和抵押担保责任，东湛公司应按照合同约定向交通银行五羊支行承担连带保证责任。综上，根据有关法律约定和合同约定，苏明渊、东湛公司均应按照约定继续履行合同，苏明渊的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法全部予以驳回。本案应按照我方的起诉要求苏明渊和东湛公司继续履行合同。谢艺妹针对苏明渊的诉讼请求述称，同意苏明渊的诉讼请求。交通银行五羊支行向本院提出诉讼请求：1.判令苏明渊向交通银行五羊支行偿还剩余贷款本金人民币407637.48元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按交通银行五羊支行与苏明渊、东湛公司签订的合同编号为粤五羊2018年个房贷字18042号的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定计算）；2.判令东湛公司对苏明渊的上述债务承担连带清偿责任；3.判令交通银行五羊支行对苏明渊名下位于广东省广州市花都区颐和盛世花园XX房的房产享有优先受偿权，东湛公司以该抵押物折价、拍卖或变卖后的价款优先偿还苏明渊上述债权；4.判令苏明渊、东湛公司承担本案全部诉讼费用、律师费等实现债权的费用。诉讼中，交通银行五羊支行增加诉讼请求为：1.判令苏明渊、谢艺妹向交通银行五羊支行偿还剩余贷款本金人民币407637.48元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按交通银行五羊支行与苏明渊、谢艺妹、东湛公司签订的合同编号为粤五羊2018年个房贷字18042号的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定计算）；2.判令东湛公司对苏明渊的上述债务承担连带清偿责任；3.判令交通银行五羊支行对苏明渊、谢艺妹名下位于广东省广州市花都区颐和盛世花园XX房的房产享有优先受偿权，东湛公司以该抵押物折价、拍卖或变卖后的价款优先偿还苏明渊上述债权；4.判令苏明渊、谢艺妹、东湛公司承担本案全部诉讼费用、律师费等实现债权的费用。事实和理由：2018年6月5日，因苏明渊购买东湛公司开发的位于广东省广州市花都区颐和盛世花园XX房的房产一事，苏明渊、谢艺妹、东湛公司与交通银行五羊支行签署了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：粤五羊2018年个房贷字18042号），约定苏明渊、谢艺妹向交通银行五羊支行贷款人民币420000元，贷款期限360月，并约定了利率、还款等内容。2017年3月1日，交通银行五羊支行与东湛公司签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定交通银行五羊支行与东湛公司在个人房产抵押贷款业务领域开展合作，约定东湛公司为交通银行五羊支行向购房人发放的贷款提供连带责任保证。同时，贷款合同约定保证人东湛公司为该合同项下贷款提供连带保证责任，保证范围为该合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用；贷款合同约定该合同项下抵押物为苏明渊购买的位于广东省广州市花都区颐和盛世花园XX房的房产（购房合同编号：201805165794），抵押权的效力基于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物，抵押担保的范围为该合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权的费用。合同签订后，交通银行五羊支行依约于2018年6月26日向苏明渊、谢艺妹发放了贷款420000元，苏明渊、谢艺妹依约办理了抵押登记手续（不动产登记证明：粤2018广州市不动产证明第08024922号）。现苏明渊称东湛公司逾期交楼，起诉至法院，请求解除苏明渊与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并请求解除交通银行五羊支行与苏明渊、东湛公司签订的《贷款合同》。但交通银行五羊支行认为，无论东湛公司是否存在逾期交楼的违约情形，交通银行五羊支行均无任何过错，贷款合同不应解除，且根据贷款合同约定，苏明渊应按照约定承担还款责任和抵押担保责任，东湛公司应按照约定承担连带保证责任。因此，为维护交通银行五羊支行的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，判决支持交通银行五羊支行的全部诉讼请求。律师费暂未产生。苏明渊对交通银行五羊支行的诉讼请求辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，交通银行五羊支行提出的诉讼请求应由东湛公司承担，我方偿还的款项部分应由东湛公司支付给我方，剩余未偿还的贷款本息应由东湛公司负责偿还，诉讼费应由东湛公司承担。东湛公司对交通银行五羊支行的诉讼请求辩称，若法庭判令买卖合同解除，对苏明渊贷款的本金我方愿意支付给交通银行五羊支行，其他罚息等应由苏明渊支付给交通银行五羊支行。谢艺妹针对交通银行五羊支行的诉讼请求辩称，与苏明渊的意见一致。丰渡公司对交通银行五羊支行的诉讼请求述称，与我方无关。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇颐和盛世xx号，涉案房屋的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2018年1月1日，苏明渊（乙方、认购方）与东湛公司（甲方、发展商）签订《颐和盛世认购书》（编号：0010770），约定：乙方向甲方认购位于颐和盛世XX号住宅，建筑面积约109.75平方米，乙方选择银行按揭付款方式获优惠，优惠后总房价为1230967元。2018年1月6日，苏明渊（甲方、委托方）与东湛公司（乙方、承接方）签订《委托装修合同》，约定甲方委托乙方承接涉案房屋室内装修，施工完工日期为2019年12月30日前，实际完工日期以本合同约定的委托装修内容全部完工为准，装修款为617247元，属于包干价。合同对其他权利与义务进行了约定。2018年2月6日，苏明渊（甲方、委托人）与广东华之杰律师事务所（乙方、受托人）签订《房地产法律服务委托合同》，约定受托人为委托人提供按揭法律服务，服务内容：1.为委托人提供法律咨询并就购房按揭贷款业务按贷款银行的要求出具相应法律文件；2.指导委托人收集购房按揭贷款资料及办理按揭手续，审核委托人提供的按揭贷款资料复印件与原件的一致性，协助委托人将资料提供给贷款银行；3.代办借款（贷款）合同公证、房屋抵押权（预告）登记备案手续（相关部门规定的费用另行收取），律师费1000元，若因委托人原因终止委托，律师费不予退还。2018年5月15日，苏明渊（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805165794）及附件，约定乙方购买涉案房屋，第四条，建筑面积为109.75平方米，其中套内建筑面积为87.29平方米；第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7030.84元，总金额为613722元；第八条，以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付193722元，剩余房款420000元于2018年5月15日前申请办理银行按揭手续；第十三条，甲方应于2019年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用，甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自合同约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二；第十四条，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二。第二十六条，乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金，物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。该合同附件七为补充协议，协议第十九条约定，按主合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起60日内行使，若乙方未在60天内行使该项权利，视为乙方放弃该项合同解除权。合同对其他权利与义务进行了约定。2018年6月5日，苏明渊、谢艺妹（借款人）与交通银行五羊支行（贷款人、抵押权人）、东湛公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定苏明渊因购买涉案房屋向交通银行五羊支行贷款420000元，期限360月，选择等额本息还款法，每期还款额为2420.41元，借款人委托贷款人将贷款资金以借款人购房款名义支付给东湛公司。其中，第五条约定担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。合同对其他权利与义务进行了约定。2018年10月25日，广州市国土资源和规划委员会颁发涉案房屋的粤（2018）广州市不动产证明第08024922号不动产登记证明，证明权利是抵押权，权利人是交通银行五羊支行，义务人是苏明渊，债权数额是420000元，产权登记字号是18预登03518001。东湛公司分别于2018年1月1日、2018年1月6日、2018年2月6日、2018年5月15日、2018年5月15日开具五份《收款收据》，分别载明收到苏明渊购颐和盛世XX单元定金20000元、房款150000元、房款467247元、房款173722元、维修资金11524元，以上房款合计810969元（20000元+150000元+467247元+173722元）。丰渡公司于2018年1月1日出具《收据》，载明收到苏明渊会员增值服务费50000元。广东华之杰律师事务所于2018年2月6日出具两份《收据》，分别载明收到苏明渊交来颐和盛世花园F23-2104号房律师费（按揭）1000元和合同公证费400元、委托书公证费300元、抵押登记费160元、合同工本费30元。2020年2月21日，东湛公司向苏明渊邮寄《关于F区1期（在水一方）延期交楼及相关事项的说明函》，通知涉案房屋的交付时间延迟至2020年11月30日前，因东湛公司逾期交楼，苏明渊可在2020年12月31日前行使合同解除权，同时，东湛公司愿代苏明渊向物业公司缴纳一年的物业服务费作为延迟交楼的补偿，代缴期间从苏明渊实际收楼之日起至一年期满之日止。2020年7月9日，苏明渊提交《苏明渊解除商品房买卖合同的通知书》，载明苏明渊于2020年5月25日与东湛公司的工作人员沟通解除合同事宜，并通知东湛公司解除合同、退还房款以及赔偿损失。东湛公司于2020年7月10日签收上述通知书。东湛公司对该份通知书的真实性、合法性、关联性均予以确认。诉讼中，丰渡公司提交其与东湛公司签订的《颐和盛世项目推广服务合同》，载明东湛公司授权丰渡公司对颐和盛世项目进行二手中介及其他报备渠道的联合推广，期限从2017年12月1日起至2018年2月28日止，丰渡公司向客户收取洋房50000元的网络增值服务优惠，向东湛公司收取推介服务费。另提交《房道网客户确认表》，拟证明其公司职员于2017年12月31日带领苏明渊参观涉案楼盘。交通银行五羊支行提交其与东湛公司于2017年3月1日签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》，载明东湛公司推荐购买颐和盛世楼盘房产的购房人向交通银行五羊支行申请个人房产抵押贷款，并同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证，购房人取得所购房产的《不动产权证书》并以其所购房产为交通银行五羊支行设定抵押担保、取得抵押物的抵押权的不动产登记证明之日起，东湛公司的保证责任解除。另提交该行查询涉案房屋贷款情况截图，拟证明苏明渊已还本金12362.52元、利息48924.6元，未到期本金即贷款余额407637.48元。庭审中，苏明渊与东湛公司一致确认双方已办理了网签手续、办理了预抵押登记和预告登记。苏明渊称东湛公司为规避房地产调控限价政策将合同拆分为买卖合同和装修合同，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》是互负解除终止条件，《委托装修合同》具有部分房屋买卖性质。另称其暂未缴纳税费；不清楚会员增值费的性质，东湛公司和丰渡公司均未提供相应服务。并明确其第五项诉讼请求的金额、款项种类与交通银行五羊支行第一项诉讼请求的金额和种类一致。东湛公司称因涉案房屋在预售登记时是毛坯交付，后改为精装修交付，预售系统无法改动已经登记的价格，税局要求将房款分两笔入账，故《委托装修合同》中包含355647元房款和261600元装修款，装修款是按照2400元/平方米计算，《颐和盛世认购书》中房款有261600元为装修款。另明确其持有苏明渊支付的维修资金，尚未代缴至相关部门；截至2021年1月份涉案房屋仍是临水临电，尚未取得竣工验收备案表；会员增值服务费是苏明渊与丰渡公司之间的推介费用。丰渡公司称会员增值费的性质是居间费用，其居间义务是带领客户看现场，促成客户签订认购书和买卖合同，其已完成居间义务，居间合同是实践合同，不签订书面合同也可以完成。交通银行五羊支行称截止至2021年1月18日，未到期本金为405082.53元。诉讼中，本院依法释明，若涉案委托装修合同无效，苏明渊诉讼请求是否需要变更，苏明渊表示无需变更。另查，丰渡公司原名为广州房道网络科技有限公司，于2018年5月23日申请变更为现名称。本院认为，本案的争议焦点为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《委托装修合同》与《个人房产抵押贷款合同》的效力如何，是否应当解除，二、解除的法律后果如何。在解决争议焦点之前，首先要解决关于本案的法律适用问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于争议焦点一，苏明渊与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，苏明渊、谢艺妹与交通银行五羊支行、东湛公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。至于苏明渊与东湛公司签订的《委托装修合同》，东湛公司抗辩涉案房屋预售登记是毛坯交房，后改为精装修交付，因此签订《委托装修合同》对装修事宜进行约定，实质上因装修价值添附在商品房上，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分，没有拆分的法定理由，因此上述合同虽名为委托装修合同，但实则是当事人为规避限价政策，将本应由商品房预售合同约定的部分内容，以委托装修合同的形式虚假地表现出来，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，上述《委托装修合同》应属无效，涉案房屋的总房价款应是1230969元。苏明渊要求解除《委托装修合同》本院不予支持。合同约定的交付时间是2019年12月30日前，东湛公司向苏明渊发送的说明函中陈述交楼时间迟延至2020年11月30日前，是东湛公司的单方意思表示，不能视为对合同约定交付时间的变更，东湛公司至今未能交楼构成违约。双方签订的合同虽没有约定逾期交楼情况下可以解除合同，但涉案房屋至2021年1月份仍未满足交付条件且何时满足交付条件处于未定状态，若依照合同约定，苏明渊只能选择继续履行合同，苏明渊何时能实现合同目的将处于不确定状态，对苏明渊极不公平，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，苏明渊于2020年5月25日开始与东湛公司工作人员沟通解除事宜，可视为苏明渊进行了催告，苏明渊于2020年7月9日发送律师函解除合同因催告后未满三个月的合理期限而不能产生合同解除的效力，故本院确认2020年8月25日（苏明渊催告后三个月）作为解除《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”《广州市商品房买卖合同（预售）》已解除，苏明渊请求解除涉案的《个人房产抵押贷款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依照上述法律规定，交通银行五羊支行向本院提出了诉讼请求，本院对此合并审理。上述法律规定了在买受人要求出卖人返还购房款之诉与贷款人要求借款人偿还借款之诉合并审理的情况下出卖人对于担保权人、买受人的分别返还义务，目的在于避免当事人诉累，但并未因此免除借款人的还款义务，也未改变各方当事人之间的原有权利义务关系，因此，交通银行五羊支行要求苏明渊、谢艺妹依照按揭合同的约定偿还借款并要求东湛公司承担担保责任，合理有据，本院予以支持。同理，苏明渊要求东湛公司代为偿还贷款本息，本院不予支持。关于争议焦点二，因《广州市商品房买卖合同（预售）》解除，返还款项属于合同解除的法律后果，苏明渊请求东湛公司返还810969元，并请求东湛公司代为偿还剩余贷款本息，苏明渊提出本案诉请的本质在于处理合同解除的法律后果，故为了减轻诉累，本院对东湛公司退还已付购房款1230969及支付810969元的利息予以支持。至于按揭贷款利息，按揭利息的产生系苏明渊自行选择的付款方式所致，与东湛公司是否违约无关，故苏明渊请求东湛公司支付按揭利息，本院不予支持。苏明渊请求东湛公司支付逾期交楼违约金，逾期交楼违约金是在合同继续履行情况下产生，现苏明渊已解除合同，要求东湛公司支付逾期交楼违约金理据不足，本院不予支持。苏明渊请求东湛公司向其支付解除合同违约金，但双方签订的合同中并未对此种情况下的解除合同违约金进行约定，苏明渊主张东湛公司支付123096.7元解除合同违约金，缺乏依据，本院不予支持。苏明渊请求东湛公司协助办理注销网签手续，属于合同解除的应有之意，本院予以支持。东湛公司确认维修资金现由其持有未缴纳给房管部门，故依照合同解除的法律后果，苏明渊请求东湛公司返还维修资金11524元及支付资金占用期间的利息，本院予以支持。苏明渊为履行涉案合同支付了律师费1000元、合同公证费400元、委托书公证费300元、抵押登记费160元、合同工本费30元，合同解除情况下，上述费用均属于苏明渊的损失，苏明渊要求东湛公司返还支付上述费用，本院予以支持。至于苏明渊向丰渡公司支付的5万元会员增值服务费，各方对该笔费用的性质各执一词，丰渡公司虽认为苏明渊与其是居间合同关系，但丰渡公司收款依据的是《颐和盛世项目推广服务合同》，而从《颐和盛世项目推广服务合同》的约定可看出，该合同实质是东湛公司委托丰渡公司销售商品房，《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，双方签订的合同中已经约定了由东湛公司向丰渡公司支付代理服务费即佣金，丰渡公司在销售房屋过程中向买受人收取的会员增值服务费不符合上述规定，应予退还，苏明渊请求丰渡公司退还上述款项，本院予以支持。丰渡公司占有该笔费用造成苏明渊资金占用的损失，苏明渊主张丰渡公司支付利息，本院予以支持，利息应当从付款次日开始计算。东湛公司并非该笔款项的收款主体，苏明渊要求东湛公司支付5万元及利息，依据不足，本院不予支持。关于交通银行五羊支行主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条的规定，以涉案房屋抵押的，抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从上述关于预告登记制度的规定可知，预告登记制度设立的目的是为了保障将来实现物权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效，现苏明渊在本案中提起解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，涉案房屋仅办理了抵押权的预登记，在此情况下交通银行五羊支行请求就本案债权享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。交通银行五羊支行请求支付律师费，但并未提交相关的证据证明律师费已产生及金额情况如何，故本院对此不予支持。合同解除后，预告登记应失效，故苏明渊请求解除预告登记手续，本院不予支持。综上，苏明渊及交通银行五羊支行诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告苏明渊与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年8月25日解除；二、解除原告苏明渊、被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行、谢艺妹签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、原告苏明渊、第三人谢艺妹于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还尚欠的广州市花都区炭步镇颐和盛世xx号房的按揭贷款本息（具体金额以第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行核算为准）；四、被告广州东湛房地产开发有限公司对上述第三项原告苏明渊、第三人谢艺妹的义务承担连带保证责任；五、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏明渊返还购房款1230969元及支付810969元的利息，利息计算方式如下：2018年1月2日至2018年1月6日以20000元为基数，2018年1月7日至2018年2月6日以170000元为基数，2018年2月7日至2018年5月15日以637247元为基数，2018年5月16日至付清款项之日止以810969元为基数，利息标准：2018年1月2日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告苏明渊办理注销广州市花都区炭步镇颐和盛世xx号房的合同备案登记手续；七、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏明渊支付维修资金11524元及利息，利息以11524元为基数，从2018年5月16日计至付清款项之日止，利息标准：2018年5月16日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；八、被告广州丰渡科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏明渊返还50000元会员增值服务费及支付利息，利息以50000元为基数，从2018年1月2日计至付清款项之日止，利息标准：2018年1月2日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；九、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏明渊支付律师费（按揭）1000元、合同公证费400元、委托书公证费300元、抵押登记费160元、合同工本费30元；十、驳回原告苏明渊的其他诉讼请求；十一、驳回第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22836.5元，由原告苏明渊负担2467元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担19768.5元，由被告广州丰渡科技有限公司负担601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 白一帆二〇二一年三月四日法官助理 李诗琪书 记 员 孙诗韵