重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2014）合法民初字第06211号原告周晓碧，女，1969年1月24日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人何治莲，重庆奔程律师事务所律师。委托代理人余全友，重庆奔程律师事务所律师。被告重庆兆甲房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区交通街473号，组织机构代码67613439-1。法定代表人杨鲍樟，该公司董事长。委托代理人任杰，重庆财信律师事务所律师。委托代理人郭晓淋，女，1974年4月23日出生，汉族，被告公司员工，住重庆市九龙坡区。原告周晓碧与被告重庆兆甲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法由审判员曹娜独任审判，分别于2014年10月13日、2014年10月27日、2015年3月18日公开开庭进行了审理，原告周晓碧的委托代理人余全友、何治莲和被告重庆兆甲房地产开发有限公司的委托代理人任杰、郭晓淋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周晓碧诉称，原告于2012年6月1日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区白云观街3号12-1号房屋，房屋面积64.57平方米，总价款为273621元。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部的付款义务，但被告未按合同约定履行相应的交房义务，其违约行为构成根本违约，表现如下：1、楼房有70%以上住户厕所有漏水现象，墙面搓沙不达标，入户饭厅有明水管道铺设，影响美观和吊顶，不符合交房条件；2、被告进行了规划变更，未在合同约定的时间内将变更内容书面告知原告；3、被告擅自变更电梯品牌及电梯间的大小，致使装修材料及物品无法正常搬运上楼；4、被告擅自将本幢楼的公用入户大厅部分修建成房间使用，损害了原告等业主的空间利用范围，影响了原告所购房屋的使用功能和环境；5、被告所出售房屋未取得消防验收合格的情况下即向原告交房。故起诉要求依法判决解除原、被告于2012年6月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》。被告重庆兆甲房地产开发有限公司辩称，被告所出售的房屋已经经过验收合格，完全符合交房条件；被告的规划变更是在原、被告签订合同之前变更的，所以无需告知原告；电梯大小是不能变更的，所以即使更换了电梯品牌也不会对原告使用造成任何影响；入户大厅修建的房屋属被告的临时设施，现在已经拆除，也不会对原告的使用功能和环境造成影响。综上，被告不同意原告的请求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的“兆甲合阳新城?海润国际”即位于重庆市合川区白云观街3号12-1号普通商品住房一套，建筑面积64.57平方米，套内建筑面积51平方米，共计价款273621元。合同第七条约定，（一）属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第十五条约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价；2、甲方更换相应装饰、设备。合同签订后，原告按约向被告交纳购房款。2014年1月8日，被告取得“海润国际一期1-3号楼、A区商业及地下车库”的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2014年1月6日。原告得知接房信息后，因发现房屋质量不符合合同约定，经与被告协商未果，于2014年9月12日起诉来院，诉请如前。另查明，被告于2011年10月24日取得海润国际一期（原阳城广场）的《建设工程规划许可证》（渝规建证（2011）合川字第0084号）。现因大润发超市实际使用功能调整，及1号楼户型布局能更加合理，其南北向夹弄增设生活阳台，其1号楼原审批面积增加，2012年3月26日，合川早报登载了“关于重庆兆甲房地产开发有限公司开发的海润国际一期项目面积调整的公示”。2012年4月6日，重庆市合川区规划局向重庆兆甲房地产开发有限公司建设业主出具“关于你单位报送的阳城广场（海润国际一期E1组团）建设工程设计方案，符合《建设用地规划许可证》及其附件、附图要求和城乡规划管理的有关规定，原则同意该工程设计方案”的《建筑工程方案设计审查意见函》。2012年7月9日，被告取得规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201200069号）。2012年8月7日，被告取得3号楼架空层增加二次供水泵房54平方米，柴油发电机房92平方米规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201200079号）。2013年1月15日，被告取得3号楼调增217.1平方米，4号楼调减148.79平方米，实际增加面积68.31平方米规划变更后的《建设工程规划许可证》（建字第500382201300007号）。原告在举证期间内提供了如下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》，证明原、被告之间建立有商品房买卖合同关系，合同上约定了规划变更应告知原告，还在附件三中约定了交房应达到的建筑材料及设备安装标准，被告未告知原告规划变更情况，其所交房屋并未达到附件三中的交房标准，故原告可以据此解除合同。被告质证认为该合同真实性无异议，但被告交房是取得了竣工验收备案登记证的，对于实际交房标准与附件三中有不符的，被告愿意按合同约定整改。2、销售不动产统一发票。证明原告已按合同约定履行了付款义务。被告质证认为其真实性无异议。3、合川区规划局《建设工程规划许可证》（渝规建证2011合川字第0084号）、（建字第500382201200069号）、报纸公示（复印件）。证明被告在与原告签订合同后，于2012年7月9日进行了规划变更，但未按合同约定书面告知原告，因此原告有权解除合同。被告质证认为其真实性无异议，但在重新取得规划许可证之前，被告已就相应的规划变更进行了报纸公示，合川区规划局也出具了相应的审查意见函，且原、被告签订的合同系在规划局同意被告进行规划变更之后，因此无需告知原告。4、电梯照片8张。证明被告将合同约定的上海三菱电梯变更为西子奥的斯，更改后电梯入户门变小。被告质证认为该照片的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，电梯品牌变更不会对原告的使用造成影响，电梯的大小是经过了规划的，无法变更，因此不构成根本违约。5、消防通道照片2张。证明被告所交付房屋的消防通道长期堵塞。被告质证认为真实性无法确认，消防通道已经拆除，即使没有拆除也将反映给公司进行整改。6、照片2张。证明被告将入户大厅改为门面和物管办公室，堵塞了其中的消防通道。被告质证认为真实性无法确认。7、照片15张。证明房屋质量问题及屋顶安装有管道，设计不合理。被告质证认为真实性无法确认，即使是真实的，也不能达到原告的证明目的，因为对于管道及空调外机的安装合同没有明确约定。8、光盘。证明原告多次向相关部门反映问题，要求被告整改，但至今未予整改。被告质证认为与相关部门就原告提出的整改问题进行开会商谈、答复属实，但原告提出的问题均不属于被告的整改范围。9、规划局的信访处理意见书。证明原告向有关部门提出整改信访，相关部门作出的处理意见，被告至今未予整改。被告质证认为真实性无异议，但信访回复涉及的两方面问题被告均已进行整改。10、重庆市信访办转送单。证明合川区政府对此事进行处理，但长期未解决。被告质证认为真实性无异议，但原告所反映的问题是否合理、合法无法确认，证明目的不认可。11、图纸一张。证明图纸上的电梯门是1.1米，内空是2.15＊2.15，但实际电梯没那么大。被告质证认为图纸是电梯井的结构尺寸，不是轿厢的尺寸。12、三菱电梯宣传册。证明三菱电梯轿厢设计最低0.9米（单扇门），载重800公斤，但实际电梯尺寸比三菱电梯小。被告质证认为宣传册的真实性不予认可，被告电梯的尺寸没有更改过。13、图纸两份。证明一份是规划变更前图纸上有四个通风口，而验收图纸上有三个通风口，实际现场只有一个通风口，被告房屋验收合格有问题。被告对两份图纸的真实性不认可，即使是真实的，被告的变更也是经过相关部门批准的合法变更。14、合川区规划局《建设工程规划许可证》（建字第500382201200079号）。证明被告在2012年8月7日进行了规划变更，但未按照合同约定告知原告，因此原告有权解除合同。被告对该证据的真实性予以认可，但认为该规划变更不影响原告所购房屋的质量、使用功能和环境。15、合川区规划局《建设工程规划许可证》（建字第500382201300007号）。证明被告在2013年1月15日进行了规划变更，增加了容积率，被告未书面通知原告，因此原告有权解除合同。被告对该证据的真实性予以认可，但认为因被告所修工程并未全部完工，因此容积率是否变更还无法确认。被告在举证期间内提供了如下证据：1、合川早报。证明被告所建楼盘规划变更的公示时间是在2012年3月26日，系在与原告签订合同之前。原告质证认为其真实性无异议，但该报纸公示是规划变更的程序之一，不能代表相关部门已经批准该规划变更。2、规划局的审查意见函。证明合川区规划局已于2012年4月6日同意被告变更规划，且该函件和报纸上的公示内容是一致的。原告质证认为真实性无异议，但与本案无关，这仅仅是被告在规划许可证办理过程中的一个手续，是审查的意见，不是批准文件。3、竣工验收备案登记证。证明被告所售房屋符合合同约定的交房条件。原告质证认为真实性无异议，但取得该备案登记证不能代表被告所交付房屋的质量符合合同交付条件。4、出示邮局挂号信、邮政交寄清单、合川日报刊登的“交房公告”。证明被告通知了原告接房，邮寄了交房通知。原告质证认为真实性有异议，不能达到被告的证明目的。5、图纸两份。证明规划变更后的图纸户型与原、被告签订合同附件中的户型图是一致的。原告质证认为图纸的真实性无法确认，即使合同中所附图纸是规划变更后的图纸，正式的规划许可证批准后也需要通知我们。6、消防验收合格意见书。证明被告所修建的房屋经过了消防验收合格的。原告质证认为其真实性无异议，但消防仍有很多不合格的地方，保留提起行政诉讼的权利。本院调取的证据如下：1、现场勘验笔录及照片。原、被告对其真实性均表示无异议。2、合川区规划局工作人员的询问笔录。原告质证认为真实性无异议，但这不是规划局的行政答复文件，只是个别工作人员的个人理解，不能采信。被告质证认为真实性无异议。3、重庆市合川区人民法院（2014）合法行初字第00172号行政判决书。原、被告对其真实性均无异议，并表示因三方均未上诉，系生效文书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行各自的权利与义务。关于被告未通知原告规划变更，原告是否可以解除合同的问题。本案中涉及到三次规划变更。第一次规划变更是因为兆甲公司向合川区规划局申请增加阳城广场1号住宅楼面积，该规划变更于2012年4月6日由规划局出具同意变更的审查意见函，兆甲公司于2012年5月重新出具了施工图纸，而本案原告与兆甲公司双方签订商品房销售合同的时间是2012年6月1日，且该合同中所附图纸户型与规划变更后的图纸上所载户型图一致，也就是说原告与兆甲公司所签订合同系在兆甲公司第一次规划变更后所签订的，兆甲公司无需再向原告书面通知其规划变更内容。第二次规划变更是2012年8月7日，该规划变更涉及三号楼架空层增加二次供水泵房54平方米和柴油发电机房92平方米，共计146平米计入容积率建筑面积。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于规划、设计变更的约定：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。”本案中，兆甲公司的第二次规划变更涉及的是二次供水泵房和柴油发电机房面积增加，本院认为这是涉及小区公共设施建设，增加面积对所购商品房使用环境应有所改善，不属于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。第三次规划变更是2013年1月15日，该次规划变更涉及的是3号楼调增217.1平方米，4号楼调减148.79平方米，实际增加面积68.31平方米。因规划许可容积率所指的是一个规划许可证中所有建筑的容积率，而不是指每栋楼的容积率，而本案所涉工程B区尚未完全竣工，无法判断确认核实规划许可容积率是否超标的问题，故该次规划变更亦不属于双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的甲方擅自变更规划需书面通知乙方的情形。故原告认为兆甲公司未书面通知其规划变更属违约行为，要求解除合同的请求，本院不予支持。关于被告所交付的房屋质量及电梯是否符合合同约定，原告是否可以解除合同的问题。根据合同第七条约定，被告应当于2014年6月30日前，依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告所售房屋已于2014年1月8日取得了竣工验收备案登记证，且通过消防验收合格，因此被告所交付的房屋符合双方在合同中第七条约定的交房条件。至于原告提到的入户大堂装修、户内水泥砂浆不达标、电梯品牌与合同约定不一致等问题，因以上问题属于《商品房买卖合同》第十六条约定的商品房质量、装饰、设备标准的问题，根据该条约定，原告有权依法另行主张权利。因此，原告据此认为被告所交付房屋未达到双方合同约定的标准，要求解除合同的请求，因不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告周晓碧的诉讼请求。案件受理费80元，减半缴纳40元，由原告周晓碧负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 曹 娜二〇一五年九月二十四日书记员 王巧玲陈勇