上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四���民）初字第581号原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店。营业场所上海市黄浦区南京东路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室。负责人张文妍，该分店负责人。委托代理人李琼。委托代理人王宁。被告任伟，男，汉族，1978年5月28日出生。委托代理人吴晓东，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店诉被告任伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琼及王宁、被告委托代理人吴晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店诉称：原告向被告承租位于上海市北京东路XXX号六楼整层房屋，约定租期2年，原告并为此支付押金人民币32，000元。租赁期��，被告擅自提前解约，原告遂于2014年7月23日搬离系争房屋，之后于2014年7月26日将系争房屋钥匙交付他人转交被告。但被告收房后未将押金退还原告。现原告诉请要求（1）被告退还原告押金人民币32，000元、并就该押金按银行同期贷款利率支付自2014年7月26日起至实际还款日止之银行利息；（2）被告就擅自解约支付违约金人民币32，000元。原告提供以下证据：1、2012年10月19日《房地产租赁合同》附《情况说明》，以证明原、被告签订租约，同时证明双方就租赁期限、月租金及押金等所作约定。2、2012年10月30日押金收据，以证明被告收讫原告所付押金人民币32，000元。3、支出凭单及银行贷记凭证，以证明原告按约支付3个月租金及押金共计人民币128，000元。4、租金发票，以证明被告收讫原告所付租金。5、2014年9月26日收回证明，以证明原告已经返还房屋，且交接房屋时说明押金待水电费结清后再予清结。6、录音光盘及文字记录内容，以证明被告在2014年8月即将系争房屋另行出租予他人。被告任伟辩称：原告租赁期间发生须予整改事项，因整改费用较高，原告要求提前解约，但被告未予同意，之后原告擅自迁离系争房屋，另原告尚有水电费未予清结，原告系违约方，而被告并无违约情节，无须承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金之诉请不予认可。对于原告要求返还押金之诉请，因原告就擅自退租须承担违约金，所涉押金须用以抵充该违约金，故不同意返还。被告对原告提供证据1-4没有异议；对原告提供证据5称被告从未委托他人处理押金事宜，故对该证据形式真实性无法确认；对原告提供证据6形式真实性予以确认，并称该证据可���证明如原告完成整改事项，被告愿意继续履约。被告提供2014年5月至7月电费发票，以证明原告尚有3个月电费计人民币4，846.96元未予支付，故原告所付押金亦须抵充该项电费。原告对被告提供证据形式真实性予以确认，对发生之电费确认未予支付，但称原告之前系据被告交付之单据付费，该证据所涉电费，被告并未交付相关单据。经审理查明：2012年10月19日，原、被告签订《房地产租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，约定（1）被告将位于上海市黄浦区北京东路XXX号六楼整层房屋出租予原告使用，租期自2012年10月26日起至2014年10月25日止；（2）月租金为人民币32，000元，租金每3个月支付一次，租金于每次房租到期日前7日支付；（3）原告支付押金人民币32，000元，被告于租赁期满、原告交还房屋且结清水电煤、通讯等费用后3日内无��返还押金；（4）被告未征得原告同意而擅自提前解约或其他严重违约导致合同无法正常履行，被告须退还押金，并按月租金100%支付违约金，如造成原告其他损失，被告应负相应赔偿责任；（5）原告因使用不当或其他人为原因导致房屋或设备损坏，原告应当承担相应的赔偿责任并给予维修；（6）如原告逾期付租，则每逾期1日，被告可按月租金金额5%计收违约金，如原告欠租达10日，则视为原告严重违约，被告即可单方面终止合同并强行收房，且可不予归还原告已付租金；（7）原告未经被告同意擅自提前解约或其他严重违约，导致合同无法正常履行，视为原告违约，原告应按月租金100%支付被告违约金，并付清各项费用，如导致被告其他损失，原告应承担相应赔偿责任；（8）原告正常使用之水电煤等费用由原告承担，如逾期付费，则每逾期1日，原告按上��费用征收部门所作相关规定支付滞纳金，如逾期付费达1个月，则视为原告严重违约，被告可单方终止合同，并可从押金中直接扣除所涉拖欠费用。签约后，被告交付系争房屋，原告收房后将系争房屋作为员工宿舍使用，且按约支付押金及其他租赁费用。租赁期间，因系争房屋使用过程中发生消防、漏水等问题，物业部门要求进行整改，鉴于整改费用较高，而原告剩余租期较短，原、被告经协商后约定原告提前退租，被告自费整改并另行出租。2014年7月26日，原告将系争房屋返还被告。所涉《收回证明》中记明“押金等水电费结清后结清”。现原告称被告不予返还押金、且《租赁合同》因被告擅自解约而导致提前解除，原告并以此为由起诉来院，要求被告返还押金人民币32，000元、就延迟返还押金支付利息（自2014年7月26日起至被告实际还款日止、以延迟返还押金金额���按银行同期贷款利率计算）、就擅自解约支付违约金人民币32，000元。另查明：系争房屋处2014年5月至7月电费发票记载发生电费为人民币4，846.96元，原告尚未支付该项电费。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、收款凭证、收回证明、录音光盘附文字记录、被告提供的电费发票以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，因房屋整改事宜，原、被告合意提前解除合同。对此，租赁双方则均称合同提前解除系因对方擅自解约所致。根据原告提供的录音光盘内容，其中显示在原告确认何时迁离情形下，被告据原告确认之迁离时间另行寻找其他租户，由此可依法认定，合同系经双方协商一致后予以提前解除。鉴于原告所称合同因被告擅自解约而予以解除一节缺乏事实依据，本院对原告所称上述情节依法不予采信，并对原告据此要求被告支付违约金人民币32，000元之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告返还押金之诉请，合同约定在原告返还房屋且清结租赁费用后3日内，被告无息返还原告押金，而所谓租赁费用，应不包括因未能履约所导致之违约责任费用。庭审中被告称原告尚欠电费人民币4，846.96元，对该项欠费，原告予以确认。现被告认为该项欠费应在押金中予以冲抵，被告该意见虽与合同约定有悖，但鉴于因诉讼主体问题，被告就该项电费无法在本案中提起反诉，而原告就该项电费亦无异议，故如在本案中因无法反诉而无法以判决主文方式处理所欠电费，从而导致原告在本案中不得主张押金返还，显然欠妥，为避免累讼，被告可将押金先行冲抵电费，之后将剩余押金返还原告，该处理方式实际与合同约定先冲抵租赁费用再予全额返还押金之处理结果一致。至于被告所称押金另须冲抵违约金一节，因原告对被告所称违约责任不予认可，而清结违约责任费用并非合同约定返还押金之前提条件，故本院对被告上述意见依法不予采纳。对于原告诉请之押金利息，因原告尚有电费未予清结，押金返还条件尚未成就，故本院对原告该项押金利息诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、被告任伟于本判决生效之日起十日内返还原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店押金人民币27，153.04元（电费人民币4，846.96元已经予以冲抵）；二、驳回原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店要求被告任伟支付押金利息及违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，400元（原告已预付），适用简易程序减半收取为人民币700元，原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店负担人民币461元，被告任伟负担人民币239元，本院退还原告上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店人民币700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一五年九月二日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全���履行自己的义务。……第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。……