贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初932号原告：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号，社会统一信用代码：9152011356921111XY。法定代表人：王瑞，职务：总经理。委托诉讼代理人：李振兴，系贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201710235114。代理权限：特别代理。被告：吴小蓉，女，1987年6月14日出生，土家族，住贵州省德江县。被告：罗淞，男，1984年11月9日出生，汉族，住贵州省德江县。原告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）与被告罗淞、吴小蓉商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司委托诉讼代理人李振兴，被告罗淞、吴小蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即向原告支付购房尾款人民币677000元并承担逾期付款的违约金（逾期付款违约金每日按未付款677000元的万分之三即203.1元为基数，从2020年1月1日起计算至实际支付完毕之日止，截止至起诉之日暂计为70272.6元）；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付因被告违约导致原告维护自身合法权益所需支付律师费人民币7000元；（以上1、2共计人民币754272.6元）；3、本案案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月17日，原被告经自愿协商一致，签订了《商品房买卖合同》及补充协议等（以下简称“合同”）并办理了备案登记，合同约定，原告将自己开发的位于贵阳市白云区9元出售给被告，被告于合同签订之日向原告支付首付款169929元，余款677000元以按揭方式支付，若被告于本合同签订后30日内未获得合同约定贷款，被告同意将付款方式变更为一次性付款，被告应在收到原告电话或书面通知之日起5日内一次性支付全部购房款，否则应承担逾期付款违约责任，同时，合同还对违约责任、争议管辖、维护合法权益所产生费用承担、送达地址等作出了详细约定。合同签订后，因被告未按合同约定办理按揭贷款，原告于2019年12月30日向被告发出《贷款催办函》，督促被告立即办理按揭贷款或直接支付购房尾款，被告未予理会，2020年12月4日，原告委托律师，向被告发出《律师函》，再次督促被告履行支付义务，被告仍未履行。截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付剩余购房尾款。综上，原告认为，原被告双方经自愿协商一致签订了合同并经备案登记，依法应当认定为有效合同，原告方已经按照合同约定履行完毕己方合同义务，但是被告未按合同约定支付购房尾款的行为已经造成违约，依法应当立即向原告支付全部购房尾款并承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，恳请贵院依法查明案件事实，判如所请。被告罗淞、吴小蓉辩称，原告诉请我们支付剩余款项我们不同意，买房子时购房尾款是要办理银行按揭贷款的，当时我们的银行流水不够，我们提供的收入证明和其他材料提供给银行，银行审核未通过，我们的实际收入确实达不到银行的贷款要求，我们不能办理贷款我们就不买了，向原告申请退房，原告一直没有答复也不同意，且原告的销售人员在销售房子给我们后就不在了，我们跑了很多次找原告的销售经理，销售经理都不在。我们没有能力一次性支付剩余的款项，要求退房，我们去房管局反映，房管局也说是催一下他们。就原告诉请的其他费用、律师费我们不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告与二被告签订《绿地国际花都商品房订购协议》，约定二被告购买原告开发的位于贵阳市白云区，房屋总价款846929元，付款方式按键付款，首期款169929元。2018年8月11日，被告罗淞、吴小蓉向原告绿地公司支付首期房款169929元，并由原告绿地公司出具《绿地国际花都销售收款凭证》。2019年2月17日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二被告购买原告开发的位于贵阳市白云区，房屋总价款846929元，第八条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款169929元，余款677000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人原因导致未能获得贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还给买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款获贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何乙方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任：买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在180日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。2、按补充协议第七条约定处理。补充协议第七条对合同第十条的补充约定（1）逾期在180日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，否则出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除上述违约金，剩余已付房款由出卖人无息退还买受人，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。合同签订后，因二被告提供的贷款所需银行流水不符合贷款银行要求，二被告无法办理涉案房屋的按揭贷款。2019年12月31日，原告出具《贷款催办函》，向二被告催办办理按揭贷款手续及催收房屋尾款677000元，并向二被告邮寄送达，二被告于2020年1月6日签收，。2020年12月2日，原告委托律师向被告发送《律师函》，再次向二被告催要该房屋尾款。因二被告至今未办理涉案房屋银行按揭贷款，也未向原告支付剩余房屋尾款。故原告诉至本院，诉请如前。以上事实，有原告提供的《绿地国际花都商品房订购协议》、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收款凭证、《贷款催办函》、律师函及邮寄单、《战略合作协议》等证据及原、被告在庭上的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。《商品房买卖合同》明确约定买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人原因导致未能获得贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，被告仅支付首期房款169929元，二被告至今未就剩余尾款677000元办理按揭贷款手续，也未向原告支付该款，二被告已构成违约，故原告诉请被告支付该款符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，涉案房屋按揭贷款系因二被告原因导致未能获得贷款，《商品房买卖合同》约定在此情况下，买受人应当在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，2019年12月31日，原告出具《贷款催办函》，向二被告催办办理按揭贷款手续及催收房屋尾款677000元，并向二被告邮寄送达，二被告于2020年1月6日签收，该《贷款催办函》系原告向二被告出具的书面通知，二被告应当在接到该书面通知之日起15日内支付剩余尾款677000元，但二被告未支付，且已逾期超过180日，故原告主张违约金有合同依据，同时，合同第十条逾期付款责任约定买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在180日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。2、按补充协议第七条约定处理。补充协议第七条对合同第十条的补充约定（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，否则出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除上述违约金，剩余已付房款由出卖人无息退还买受人，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，现原告作为出卖人未要求解除合同，合同应当继续履行，二被告应当向原告支付违约金，但补充协议约定的违约金每日万分之3的过高，且该约定与合同第十条对逾期付款责任约定不一致，由于该补充协议对违约金的计算标准加以提高，客观上不合理地加重了买受人承担逾期付款的违约责任，故该补充条款系格式条款，应为无效，本院支持按照《商品房买卖合同》第十条约定的以未付款金额即677000元的每日万分之0.5计算即每日33.85元计算从2020年1月22日起至被告付清该款之日止的违约金，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费7000元，虽因被告逾期付款导致本案诉讼，但原告仅提供《战略合作协议》证实原告聘请律师，并未提供其支付律师费的具体凭证或发票证实律师费已实际产生，故对原告主张的律师费本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告罗淞、吴小蓉于本判决生效之日起十五日内支付原告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司房款677000元及违约金（违约金从2020年1月22日起按每日33.85元计算至该款实际付清之日止）。二、驳回原告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5671元（减半收取，原告已预交），由被告罗淞、吴小蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  魏 民二〇二一年三月二十六日法官助理  王 黎书 记 员  陈明杨