桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）星民初字第958号 原告（反诉被告）：农世潜，男，1988年9月19日生，壮族，住桂林市七星区。 被告（反诉原告）：李毅杰，男，1988年11月20日生，汉族，住桂林市七星区。 被告（反诉原告）：李丽丹，女，1984年2月22日生，汉族，住址。 二被告委托代理人：刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。 原告（反诉被告）农世潜诉被告（反诉原告）李毅杰、李丽丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法适用简易程序由代理审判员廖诺独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告农世潜，被告李毅杰、李丽丹的委托代理人刘爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农世潜诉称：2015年5月16日，二被告将其共同经营的座落于桂林市七星区门面的一半（二被告经营的笑笑小吃店）出租给原告用作经营螺蛳粉。因二被告托辞，双方未能签订书面的租赁协议，二被告仅是就原告向其交付的押金3000元及一个月租金4000元，向原告出具了收据。次日，原告即发现二被告经营的都市女孩美发店员工占用原告租赁的店面及实施。后原告又发现所租赁店面的门口被二被告出租给夜宵经营者使用，该经营者每日傍晚5时许至凌晨3、4时许营业，并将经营使用的冰箱、食物等放置在原告租赁的门面里。鉴于上述事件，原告多次与二被告协商解决，均未果。原告于5月19日为涉案店面简单装修花费了550元，并要求与二被告签订书面租赁协议，二被告仍予以拒绝。5月21日，原告了解到二被告并非涉案门面的所有权人，故要求二被告退还押金及租金，二被告予以拒绝，原告与其多次协商无果后遂于6月14日拨打了110报警电话，双方矛盾仍未能解决。原告认为，被告的行为违反了城市房地产管理法第五十三条、合同法第十条及民法通则第九十二条、第一百一十二条之规定，二被告应退还原告押金及租金，并赔偿原告的装修损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还押金和租金共7000元；2、被告赔偿原告经济损失550元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告李毅杰、李丽丹辩称：被告的答辩意见同反诉的事实、理由一致。 反诉原告李毅杰、李丽丹诉称：2015年5月16日，反诉二原告与反诉被告达成口头协议：反诉原告将经营的座落于桂林市七星区门面的一半（原二反诉原告经营的笑笑小吃店）出租给反诉被告用作经营螺蛳粉，租金每月4000元，水电费用双方各承担一半。双方协商暂不签订书面合同，先由反诉被告试经营一段时间。当日，反诉被告向反诉原告交付押金3000元及租金4000元，为此反诉原告向其出具了收据；反诉被告即开始经营螺蛳粉生意，使用的厨具多系反诉原告经营小吃店遗留下来的。反诉原告与涉案门面的所有权人签订有房屋租赁合同，反诉原告将门面转租给反诉被告，未违反法律规定，且业主未予反对；涉案门面外夜宵经营者系在城管同意下摆摊，非系反诉原告向其出租使用，据反诉原告所知，该夜宵经营未影响反诉被告白天的经营活动，反诉被告未自行向夜宵经营者提出异议，反诉原告更无权干涉。综上，反诉原告认为，反诉原、被告达成口头协议符合合同法第十条之规定，反诉被告应依约向反诉被告支付房租及产生的水、电费用。故反诉原告诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告2015年5月16日达成的口头租赁合同；2、反诉被告支付原告2015年6月16日止7月15日的租金4000元、水电费1492.08元，共计5492.08元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。 反诉被告农世潜辩称：1、反诉原告所称双方约定水电共用、各自承担一半费用不属实，实际上双方约定的是实用实付；2、双方未签订书面合同系被告托辞推脱造成；3、反诉被告并未租用门面及经营至今；4、反诉原、被告达成的口头租赁合同不合法，应当签订书面租赁合同，约定各自的义务；因为不签订书面合同，反诉被告即不能办理经营店铺的相关工商证明；5、反诉原告出租涉案门面给反诉被告系法转租，未得到房东的许可；6、涉案门面外夜宵经营者与反诉原告系亲戚关系，反诉原告系在收取反诉被告的租金、押金后，将该摊位出租给夜宵经营者使用，导致反诉被告无法正常使用涉案门面作经营活动。 综合全案证据，本院认定如下法律事实：2015年5月16日，原告与二被告就后者租赁的座落于桂林市七星区门面达成协议，约定由原告在2015年5月17日至6月17日期间租赁该门面的一半（被告原用于经营七星区笑笑小吃店）经营螺蛳粉生意。如上述期间届满，原告如续租则需双方再协商，双方确立的租赁关系期间均为一个月。该门面的另一半由被告用于经营七星区都市女孩美发店。该门面水表、电表共用。同日，原告交付被告7000元，为此二被告向原告出具收据一份，载明其收到原告门面押金3000元、5月17日至6月17日租金4000元。上述协议成立后，原告对涉案门面做了悬挂招牌等简单改动，保留并继续使用被告经营小吃店时使用的厨具。本案中，原告认为被告存在非法转租、瑕疵履行行为，故诉至本院，提出前述本诉诉讼请求。二被告认为原告未依约履行合同义务，故提出前述反诉诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否合法有效，是何状态；二、原告的诉讼请求是否有依据；三、反诉原告的诉讼请求是否有依据。关于争议焦点一：原告与被告就涉案门面达成协议、约定由原告在2015年5月17日至6月17日期间租赁该门面之事实，有收据及原、被告的陈述为证，此系双方真实意思表示，且未违反法律规定，故合法有效。上述协议因租期届满已终止。本案中被告主张该期间届满后双方的租赁关系仍存续，此主张与原、被告之间租赁关系一月一确认的约定不符，原告亦予以否认，被告也未能提供证据证实期满后双方就继续租赁关系存续达成了新的合意，故对其意见本院不予采纳。关于争议焦点二：本案中，原告在2015年5月17日至6月17日期间租赁、使用了该门面之事实，有收据及原、被告双方陈述为证，故本院予以确认。原告主张被告存在非法转租、瑕疵履行行为，被告应返还其2015年5月17日至6月17日期间的租金4000元并赔偿其损失550元，此主张并无充分事实、合同依据，故本院不予支持。原、被告租赁关系已结束，原告要求被告返还押金3000元，有充分依据，对此请求本院予以支持。关于争议焦点三：原、被告于2015年5月16日达成的租赁协议截至6月17日已期满终止，被告要求解除该协议已无必要，故其请求本院不予支持。被告要求原告支付其2015年6月16日、17日期间的门面租金，因原告已支付过该费用，故此请求本院不予支持；被告要求原告支付其此二日的水电费用，却未提供证据证实期间产生的水、电费用明细，此请求因证据不足，本院亦不予支持。被告要求原告支付其6月18日至7月15日期间的门面租金、水电费用，因此期间原、被告双方未存在租赁关系，此请求无事实、合同依据，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李毅杰、李丽丹返还原告农世潜房屋押金3000元； 二、驳回原告农世潜的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李毅杰、李丽丹的反诉诉讼请求。 本案适用简易诉讼程序，减半后收取本诉案件受理费25元（原告已预付本院），由二被告李毅杰、李丽丹负担；减半收取反诉案件受理费25元（被告已预付本院），由被告李毅杰、李丽丹负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 廖 诺 二〇一五年九月十七日 书 记 员 杨玉婷