湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民再终字第00029号申请再审人（一审第三人、二审被上诉人）：彭华翠，女，1963年9月12日出生，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。委托代理人彭华林，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋国辉，男，1971年8月16日出生，汉族，湖南省道县人。委托代理人熊剑，湖南苍松律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨飞燕，女，1982年1月1日出生，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。原二审被上诉人（一审第三人）：赵青，女，1964年9月4日出生，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。申请再审人彭华翠与被申请人蒋国辉、杨飞燕、原二审被上诉人赵青因房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）永中法民三终字第350号民事判决，向本院申请再审。本院于二○一五年六月三日作出（2015）永中法立民申字第35号民事裁定，再审本案。2015年6月26日移送审理。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月21日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。申请再审人彭华翠及其委托代理人彭华林，被申请人蒋国辉及其委托代理人熊剑，原二审被上诉人赵青到庭参加诉讼，被申请人杨飞燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年11月19日，一审原告蒋国辉起诉至湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院称，2012年4月16日，原告蒋国辉与被告杨飞燕签订了一份《房屋转让协议》，该协议主要约定：杨飞燕将座落在沱江镇商贸新城109号房屋转让给蒋国辉，转让价款为58万元，杨飞燕有协助蒋国辉办理过户手续义务，过户手续费用及契税由蒋国辉承担。协议签好后，原告蒋国辉将购房款58万元一次性给清被告杨飞燕，被告杨飞燕将该房的房产证、土地使用证交给了原告蒋国辉，后因被告杨飞燕突然出走，致使原告蒋国辉无法办理房屋及土地使用证过户等手续。现诉请人民法院依照《房屋转让协议》约定，判决被告杨飞燕协助原告蒋国辉办理房屋及土地使用证等过户手续。被告杨飞燕辩称，因自己不懂法，所以已构成犯罪，请求人民法院依法处理本案。第三人彭华翠述称，被告杨飞燕所有的座落在沱江镇商贸新城109号房屋的产权证、土地使用证原抵押在信用社，是第三人彭华翠担保，由黄俊满借款50万元给被告杨飞燕，杨飞燕才将该房的产权证、土地使用权证赎回。事后，第三人彭华翠将自己所有的房屋变卖帮杨飞燕还清黄俊满的借款及利息，杨飞燕将该房的产权证、土地使用权证抵押在第三人彭华翠处，后被杨飞燕骗走。第三人彭华翠曾申请湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院对被告杨飞燕所有的座落在沱江镇商贸新城109号房屋进行查封。湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院于2012年5月18日作出了查封上述房屋的民事裁定书，而被告杨飞燕明显以低于市场价格变卖上述房屋给原告蒋国辉应为无效。请求人民法院将座落在沱江镇商贸新城109号房屋判归给第三人彭华翠。第三人赵青述称，被告杨飞燕从2011年6月12日起至同年10月4日止，向李来翠借款共计18.5万元，其中6.5万元是委托第三人赵青向李来翠借来后转给杨飞燕的，另12万元由赵青担保，现赵青已与李来翠达成和解协议，且杨飞燕当时承诺如不能偿还就以其所有的座落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债，故第三人赵青有优先受享权，请人民法院依法支持。湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院一审查明，第三人赵青分别于2011年5月3日、6月22日、7月3日向李来翠借款2万元、1万元、3.5万元转借给被告杨飞燕。由赵青担保，杨飞燕分别于2011年5月8日、5月15日、6月4日向李来翠借款3万元、5万元、4万元，上述总计借款18.5万元。2011年7月28日，由第三人彭华翠担保，黄俊涌借款50万元给被告杨飞燕，杨飞燕从本县信用联社将其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的房屋产权证书（证号：沱江字第070143号）、国有土地使用证书［证号：江国用（2007）第0089号］赎回交彭华翠保管，但未到房管部门办理抵押登记手续。2012年元月份，因被告杨飞燕急需要钱偿还第三人彭华翠的借款利息，于是向原告蒋国辉借款50万元。尔后，杨飞燕将其中的30万元经李艳平转付给彭华翠，彭华翠同时将杨飞燕所有的上述房屋的房屋产权证书、国有土地使用证书通过李艳平转交杨飞燕。事后，蒋国辉以汇款形式又借给杨飞燕2万元。2012年5月18日，经第三人彭华翠申请，本院立案庭依法对杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋一栋进行了查封。上述房屋查封后，杨飞燕与蒋国辉签订了一份《房屋转让协议》，该协议主要约定：杨飞燕将坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋一栋，作价伍拾捌万元变卖给蒋国辉，房款付清后，该房屋所有权归蒋国辉，杨飞燕协助蒋国辉办理过户手续，过户手续的有关费用及契税由蒋国辉承担。尔后，杨飞燕出具收到蒋国辉购买商贸新城109号房屋现款伍拾捌万元整的收条一份（这58万元其实为上述52万元借款及三个月利息6万元）。上述《房屋转让协议》及收条落款时间均写为2012年4月16日，但《房屋转让协议》中在场人蒋镖落款日期书写为2012年5月26日，后改成2012年4月16日。2012年6月19日，杨飞燕向赵青承诺如不能偿还李来翠的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债，但也未到房管部门办理抵押登记手续。2012年8月26日，第三人彭华翠将自己的房屋变卖帮杨飞燕还清黄俊涌的借款及利息，黄俊涌同意将上述债权转归彭华翠所有。2012年12月12日，ＸＸ瑶族自治县人民法院作出（2012）华民二初字第142号民事判决：一、被告杨飞燕应偿还原告李来翠借款19万元，被告赵青对被告杨飞燕借款12万元提供担保中8万元承担连带清偿责任；……。之后，因杨飞燕外出逃债，下落不明，未能按上述《房屋转让协议》的约定协助蒋国辉办理过户手续，蒋国辉于2012年11月19日提起诉讼，要求判决被告杨飞燕协助原告蒋国辉办理房屋及土地使用证过户等手续。庭审中，原告蒋国辉的委托代理人认为，虽被告杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋尚未办理房屋及土地使用证过户登记等手续，但房屋转让协议应合法有效，第三人未有优先受偿权的证据，建议驳回第三人的诉请。第三人彭华翠的委托代理人认为，原告蒋国辉以明显低于市场的价格购买被告杨飞燕所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋，且双方所签订的《房屋转让协议》存在明显涂改痕迹，应为无效。另查明，2012年10月15日、11月20日，第三人赵青、彭华翠等二十余人到ＸＸ瑶族自治县公安局报案，要求立案查处杨飞燕、蒋忠民诈骗案。ＸＸ瑶族自治县公安局立案后，ＸＸ瑶族自治县房产局已于2013年1月16日依法冻结被告人杨飞燕坐落在沱江镇商贸新城109号房屋。2014年3月27日，ＸＸ瑶族自治县人民检察院以被告杨飞燕向第三人彭华翠、赵青的所有借款（包含上述转借、担保款）均涉嫌非法吸收公共存款罪已向一审法院提起了公诉。湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院一审认为，本案属房屋所有权确认纠纷。被告杨飞燕明知法院已查封其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋的情况下，仍与原告蒋国辉签订上述《房屋转让协议》，是以合法形式掩盖非法目的；同时原告蒋国辉至今既未实际占有并使用沱江镇商贸新城109号私有房屋，也未到房管部门办理过户登记手续，不具备我国物权法所规定的善意取得不动产所有权的全部情形要件，不应属善意第三人，故原告蒋国辉要求判决被告杨飞燕协助其办理房屋所有权证及土地使用证过户登记等手续的诉请，不符合法律规定，不予支持，蒋国辉日后可就返回购房款一事与杨飞燕协商或另行诉讼处理。第三人彭华翠作为担保人于2011年7月28日虽执有商贸新城109号房屋的房屋产权证、国有土地使用证，但日后已将上述房屋的房屋产权证、国有土地使用证退回给被告杨飞燕，第三人赵青虽持有被告杨飞燕承诺如不能偿还李来翠的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债的约定，但上述两位第三人均未到房管部门办理抵押登记手续，且杨飞燕向两位第三人所有借款、转款已被认定为刑事案件，只能通过日后追赃程序得到债权实现，故第三人彭华翠要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归其所有的诉请、第三人赵青要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请，均不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，判决：一、驳回原告蒋国辉要求判决被告杨飞燕协助原告蒋国辉办理沱江镇商贸新城109号房屋及土地使用证过户等手续的诉请；二、驳回第三人彭华翠要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归第三人彭华翠所有的诉请；三、驳回第三人赵青要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请。本案案件受理费100元，由原告蒋国辉负担。蒋国辉不服一审判决，向本院上诉称，1、上诉人提供了《房屋转让协议》、房屋转让款收据、蒋镖的证明、ＸＸ法院对杨飞燕的调查笔录、借款借条、涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证等证据可以形成完整的证据链，证明上诉人与被上诉人杨飞燕的房屋买卖行为发生在2012年4月16日，而非法院查封之后。2、被上诉人彭华翠、赵青提供的证据不能证实其二人与杨飞燕形成了房屋抵押关系。3、上诉人与被上诉人杨飞燕自愿买卖房屋的行为，没有损害公共利益和他人的合法权益，且交易价格符合当时的市场行情，不能仅凭蒋镖涂改时间即武断推定房屋买卖是在法院查封之后。请求二审法院维持原判第二、三项，改判第一项为支持原审原告的诉讼请求。被上诉人杨飞燕答辩称，与蒋国辉签订合同的时间是5月份，不是4月份。被上诉人彭华翠、赵青答辩称，上诉人蒋国辉与被上诉人杨飞燕签订的《房屋转让协议》无效。理由有四：一是协议签订时房屋已被法院查封；二是转让价格明显不合理；三是杨飞燕是在受逼迫的情况下签订转让协议；四是该协议以合法形式掩盖非法目的，损害其他债权人的利益。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当退还，蒋国辉无权要求杨飞燕办理过户手续。蒋国辉与杨飞燕存在合同关系，是债权关系，房屋未办理变更登记手续，不产生物权法上物权转移之效力，本案诉争房屋的权属归杨飞燕所有。本院二审期间，除《房屋转让协议》签订的时间外，对一审查明的其他事实本院予以确认。二审另查明，（一）上诉人与被上诉人杨飞燕于2012年4月16日签订《房屋转让协议》，蒋镖在在场人一栏签名，杨飞燕于当天出具收条落款亦为“2012年4月16日”；（二）被上诉人杨飞燕因涉嫌集资诈骗于2014年9月15日被ＸＸ瑶族自治县人民法院以（2014）华法刑初字第42号刑事判决书处以十三年有期徒，该判决未将上诉人蒋国辉的58万元债权计入杨飞燕犯罪金额，诉争的109号房屋亦未纳入退赃可处置的财产范围，具体理由为，“被告人杨飞燕名下的沱江镇商贸新城109号房屋，仍有诉争，权属尚不确定，待权属明确后若该房屋仍属杨飞燕所，则依法处置”；（三）2014年10月14日，ＸＸ瑶族自治县人民法院作出（2014）华法刑决字第42－1号查封决定书，查封涉案的109号房屋，查封期限为二年，即自2014年10月14日起至2016年10月13日止。本院二审认为，本案的焦点是上诉人与被上诉人杨飞燕签订的房屋转让协议是否有效以及是否应当办理过户手续。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。涉案的109号房屋被人民法院采取财产保全措施，于2012年5月18日已被查封，是三方当事人均认可的事实，现争执之处在于房屋转让协议签订的时间，上诉人蒋国辉主张房屋买卖是在查封之前（4月16日），而三被上诉人则认为是在查封之后（5月26日）。从本案证据角度分析，第一，《房屋转让协议》及收条的落款时间均为2012年4月16日；第二，诉讼前，被上诉人杨飞燕曾认可签订时间为2012年4月16日；第三，在场人蒋镖对协议上时间涂改予以合理解释，没有明显违背常理；综上，可以认定房屋转让协议签订于2012年4月16日，故上诉人蒋国辉提出“房屋买卖行为发生在2012年4月16日，而非法院查封之后”的上诉理由，本院予以支持。近年来，受市场供需关系影响我市房地产价格大幅攀升，现各方当事人对房屋价格主张差异甚远，也没有充分证据证实109号房屋在2012年时以58万元价格成交明显低于市场正常价格，故被上诉人彭华翠、赵青以转让价格明显不合理等为由认定转让协议无效的答辩意见，本院不予支持，《房屋转让协议》应为有效合同。上诉人蒋国辉本可依据合同取得诉争房屋的所有权，但《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，上诉人与被上诉人杨飞燕订立买卖合同后未办理过户手续，尚未取得物权，现诉争房屋已被法院另案查封，上诉人蒋国辉要求将诉争房屋办理过户手续已实际不能履行，故上诉人蒋国辉要求办理109号房产过户手续的诉请，本院不予支持，但上诉人蒋国辉已交的58万购房款应得到法律保护。本案实际情况是，58万元购房款未在刑事案件中计入犯罪金额，现民事确权案件又因客观原因不能办理过户手续，由其再另行起诉，增加了当事人的诉累，故本院在本案对此一并进行处理，由被上诉人杨飞燕返还上诉人蒋国辉购房款及利息，并在依法处置诉争的109号房屋时优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2012）华法民一初字第430号民事判决第一、二、三项；二、被上诉人杨飞燕于本判决生效后十日内返还上诉人蒋国辉购房款58万元及利息（利息按本金52万元自2012年4月17日起算至本判决生效之日止，利率为中国人民银行同期贷款利率）；三、被上诉人杨飞燕以ＸＸ瑶族治县沱江镇商贸新城109号房产所得款项优先偿还本判决第二项确定的款项。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人蒋国辉负担100元，被上诉人杨飞燕负担100元。彭华翠申请再审称，（一）被申请人蒋国辉与被申请人杨飞燕签订的《房屋转让协议》是伪造的，应认定为无效，原二审判决认定为有效，属认定事实错误；（二）原二审判决无权否定民事裁定书和查封决定书的法律效力，不能代替民事裁定书和查封决定书的法律效力；（三）原二审判决被申请人杨飞燕以ＸＸ瑶族自治县沱江镇商贸新城109号房产所得款项优先偿还被申请人蒋国辉购房款58万元及利息（利息按本金52万元计算），超出当事人的诉讼请求，于法无据。综上，请求再审法院依法撤销（2014）永中法民三终字第350号民事判决的第二、三项；维持ＸＸ瑶族自治县人民法院（2012）华法民一初字第430号民事判决的第一项“即驳回被申请人蒋国辉的诉讼请求”。原一、二审诉讼费由被申请人蒋国辉承担。被申请人蒋国辉辩称：（一）申请再审人不具备第三人参与诉讼的条件；（二）其与杨飞燕签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，完全符合买卖合同的法律特征，没有任何违法行为，应该依法有效。综上，原二审依法改判《房屋转让协议》有效是正确的。但原二审判决没有支持其要求杨飞燕协助办理房屋过户登记手续是错误的，恳请再审法院依法支持其诉讼请求，并驳回申请再审人彭华翠的申诉请求。原审被上诉人赵青述称与申请再审人彭华翠申诉理由相一致。本院再审查明的事实和证据与原一审法院查明的事实和证据相一致。本院再审认为，本案属房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执焦点是被申请人蒋国辉与被申请人杨飞燕签订的《房屋转让协议》的时间是在法院查封房屋之前，还是之后；该《房屋转让协议》是否损害了申请再审人彭华翠和原审被上诉人赵青的合法权益。该《房屋转让协议》是否有效、蒋国辉的诉讼请求应否予以支持的问题。（一）被申请人蒋国辉诉讼提出“我与杨飞燕是在2012年4月16日签订《房屋转让协议》的，并于当天付清了购房款58万元，依据协议约定付款后杨飞燕负有协助办理房屋过户手续的义务。后因杨飞燕突然出走，致使被申请人蒋国辉无法办理房屋过户手续，故提起诉讼，请求人民法院判令杨飞燕按协议约定履行办理房屋产权过户手续义务”的诉请主张。从诉讼中蒋国辉所提供的证据《房屋转让协议》看是一份打印件，打印的日期为2012年4月16日，两被申请人在签字时，只签上了自己的姓名，没有再签写日期，但是在场人蒋镖在签名后，在名字的下方写明了签字当天的日期即2012年5月26日，后改成了2012年4月16日，合同相对方被申请人杨飞燕亦称合同签订时间是5月份，不是4月份，故2012年4月16日不是协议签订日期。另从购房款的现金收条看，收款日期虽是2012年4月16日，但58万元购房款现金，是以2012年1月的借款转为购房款的，并非2012年4月16日交付现金。再审庭审中，被申请人蒋国辉认可是现金支付的，但没有提供相关证据予以佐证，故被申请人蒋国辉的诉请主张“其与杨飞燕签订的《房屋转让协议》的日期是2012年4月16日。”与本院再审查明的事实不相符，本院不予采信。（二）诉讼中，申请再审人彭华翠以第三人名义申请参与诉讼，述称被申请人蒋国辉与被申请人杨飞燕签订的《房屋转让协议》无效的抗辩理由。从原一审和再审查明的事实看，杨飞燕所有位于沱江镇商贸新城的109号房屋经申请再审人彭华翠申请湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院在2012年5月18日就已依法查封。两被申请人在法院查封裁定尚未撤销的情况下，于2012年5月26日签订《房屋转让协议》，转让已被人民法院查封房屋，既违反法律规定，也损害了申请再审人彭华翠的合法权益，该《房屋转让协议》依法应认定为无效合同。申请再审人彭华翠的该项抗辩理由成立。因此，被申请人蒋国辉的诉请要求被申请人杨飞燕协助办理房屋过户手续义务的主张，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。此外，诉讼中申请再审人彭华翠、原审被上诉人赵青在原一审中以第三人名义申请参与诉讼没有提出反诉，故原一审判决的第二、三项内容，即驳回第三人彭华翠要求将座落在沱江镇商贸城109号房屋判归第三人彭华翠所有及驳回第三人赵青要求变卖沱江镇商贸城109号房屋优先享受的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，属处理错误。另被申请人蒋国辉只诉请要求被申请人杨飞燕按协议约定协助办理房屋过户手续，而本院二审在判决维持原一审判决即驳回蒋国辉诉讼请求的情况下，加判了两项，即“二、被上诉人杨飞燕于本判决生效后十日内返还上诉人蒋国辉购房款58万元及利息；三、被上诉人杨飞燕以ＸＸ瑶族治县沱江镇商贸新城109号房产所得款项优先偿还本判决第二项确定的款项”属超诉请处理，明显不当，应当依法予以纠正。综上，申请再审人彭华翠提出的申诉理由成立，应依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销本院（2014）永中法民三终字第350号民事判决和湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2012）华法民一初字第430号民事判决。二、驳回被申请人蒋国辉的诉讼请求。本案一、二审受理费共计200元，由被申请人蒋国辉负担。本判决为终审判决。审判长 黄 勇审判员 胡明华审判员 唐小红二〇一五年九月十日书记员 唐纬淳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。