湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂天门民二初字第00065号原告张贤龙，男，1963年4月17日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。原告卢顺梅，女，1966年7月15日出生，汉族，湖北省潜江市人，住址同上。系原告张贤龙妻子。原告张驿，男，1986年6月21日出生，汉族，湖北省潜江市人，住址同上。系原告张贤龙儿子。三原告共同委托代理人王炳峰，北京京平律师事务所律师。被告湖北华罡建筑工程有限公司。住所地：潜江市广华办事处广南一路仁和巷一号。法定代表人田业祥，该公司总经理。委托代理人邓友作，潜江市园林法律服务所法律工作者。原告卢顺梅、张驿诉被告湖北华罡建筑工程有限公司（以下简称湖北华罡公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员廖志方担任审判长，与审判员樊柏芳、人民陪审员甘贤操组成合议庭审理本案；诉讼中，原告张贤龙以本案诉争房屋系夫妻共同财产为由，申请追加为本案共同原告，本院经审查后依法予以准许；并于同年5月5日公开开庭进行了审理。三原告及其委托代理人王炳峰，被告湖北华罡公司委托代理人邓友作到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2013年8月15日，原、被告签订了一份《拆迁安置补偿协议》，约定：三原告将其位于潜江市××网××村××层门面住宅楼交给被告开发，该土地上的建筑物的拆除由被告完成并承担相关的责任和费用；被告于本协议签订之日，一次性支付三原告搬迁费、装饰费、重建房建筑成本费、过渡期间的安置费600000元；被告于协议签订之日起五个工作日内将318国道以北原建管所两间面临318国道的台基交给原告重建房屋；否则，被告将支付三原告违约金50000元并在三原告原地为其重新建房；被告必须在一个月内为三原告办理好用地的一切手续，否则需支付三原告违约金200000元。合同签订后，三原告依约定履行了交房义务，但被告未依约定交付台基及履行办理用地手续的义务。三原告认为被告的行为已构成严重违约，应依法承担继续履行合同义务，支付违约金和赔偿损失的违约责任，遂诉至法院，要求依法判令：1、被告履行合同，即在三原告原地（潜江市浩口镇打网铺新村）为原告重新建房；2、被告向三原告支付逾期交付台基地的违约金50000元及逾期未办理土地使用证的违约金200000元，合计250000元；3、被告赔偿三原告因被告未履行合同，造成三原告家庭无法经营而无门面造成的生意损失157134元（26189元/年÷12个月×18个月×4人）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，因被告在拆除本案诉争房屋处已新建房屋，经本院释明后，三原告变更第一项诉讼请求为要求被告给付三原告原房屋同等地段面积为142.50平米的台基地一块，并办理好国用土地使用权证。三原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一：原告卢顺梅、张驿与被告签订的《拆迁补偿安置协议》复印件1份，证明原、被告签订的协议合法有效，被告存在违约行为，应承担违约责任的事实。证据二：个体工商户营业执照及兽药经营许可证复印件各1份,证明三原告房屋拆迁前一家四口经营饲料、兽药及被告违约行为造成原告重大经济损失的事实。证据三：被告企业信息1份，证明被告的诉讼主体资格。证据四：损失清单1份，证明三原告损失的计算标准及计算方式。被告湖北华罡公司辩称：1.原、被告已协商变更合同内容，由被告给付三原告300000元自行解决台基地事宜，三原告亦在收到被告给付的款项后存在自行选址的行为。因此，三原告要求被告支付逾期未交付台基地违约金50000元的诉讼请求，无事实依据，被告不应再支付此项违约金。2.协议上仅约定了被告负有为原告办理土地使用权证的义务，但未约定期限，被告不存在违约行为，且违约金明显过高，因此被告不应支付逾期未办理土地使用权证的违约金200000元。3.因协议未约定停业经营损失的赔偿金额，表明三原告不要求被告承担停业经营的一切损失，且在房屋拆迁后被告已将第一期开发第一栋房屋架空层无偿提供给三原告正常经营，直至2014年12月底，三原告并未停业，其要求被告赔偿无法经营的生意损失157134元的诉讼请求无事实依据。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，恳请法院驳回三原告的诉讼请求。被告湖北华罡公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：《拆迁补偿安置协议书》复印件1份，证明被告支付原告房屋拆迁补偿款600000元，双方并未约定办理土地使用权证的期限及停业经营损失。证据二：收条复印件2张，证明被告于2013年8月15日、21日分别支付原告房屋拆迁款600000元及宅基地款300000元的事实。证据三：潜江市国土资源管理局浩口国土资源管理所出具的情况说明1份，证明三原告在浩口柳州村318国道购买一处台基地准备建房及原告张贤龙委托该所购买台基地的事实。经庭审质证，原告提交的证据一、二，被告对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为实际上仅有一人在经营；证据三，被告无异议；证据四，被告对其真实性无异议，但认为本案系拆迁安置补偿纠纷，不应适用道路交通事故的补偿标准。被告提交的证据一，三原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议；证据二，三原告对其真实性无异议，但对金额为300000元借条的证明目的有异议，认为该款系押金，并非购买台基款；证据三，三原告对其证明目的有异议，认为其在他处购买台基地与本案无关。对上述原、被告提交的证据，本院作如下认定：三原告提交的证据一，客观真实，能够证明原、被告双方的合同权利义务等事项，本院依法予以支持；证据二，客观真实，但该证据反映该个体工商户组成形式为个人经营，但无充分有效证据相佐证，不能达成该个体工商户属家庭经营的证明目的，对此证明目的本院不予采信；证据三，系被告工商登记信息，被告对其真实性无异议，本院依法予以采信；证据四，系相关职能部门公布的赔偿标准，客观真实，本院依法予以采信；但对其经营损失计算方式，本院依法不予采信。被告提交的证据一，客观真实，本院依法予以采信；证据二，客观真实，能够证明被告支付三原告赔偿款600000元及押金300000元，对此本院依法予以采信；但该证据不能证明被告支付的300000元属购买宅基地款项，对此本院不予采信；证据三，客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：2013年8月15日，被告因潜江市浩口镇东风河开发建设，其东风河项目部作为甲方与原告卢顺梅、张驿作为乙方签订了一份《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原告将其所有的坐落于潜江市浩口镇的三间两层门面住宅楼及其用地交给被告开发，该土地上的建筑物的拆除由被告完成并承担相关的责任与费用；二、被告于本协议签字之日一次性支付给原告搬迁费、装饰费、重建房建筑成本费、过渡期间的安置费等款项共计600000元；三、被告于本协议签订之日起五个工作日内将318国道以北原建管所面临318国道的两间台基地交付给原告并将堆放物清理干净，用于房屋重建，且必须在一个月之内为原告办理好用地的一切手续；四、被告如不按期将318国道以北原建管所面临318国道两间台基地交给原告使用则承担5万元的违约金，并终止本合同，被告已拆除原告房子时被告必须在原地为原告重建房屋；五、被告不按期为原告办理土地使用证时，被告必须支付原告20万元违约金并终止本合同；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告东风河项目部依合同向原告卢顺梅、张驿支付了房屋拆迁补偿款600000元，并由原告卢顺梅、张驿向被告出具收条一张，载明“今收到东风河项目部房屋拆迁补偿款共计陆拾万元整（600000元）。（含所有一切费用）”。三原告依约将本案所涉房屋交由被告拆除。因被告未能依合同约定将318国道以北原建管所面临318国道两间台基地交付三原告用于房屋重建，原、被告经协商后，口头约定由原告自行购买台基地，被告补偿相应款项，并约定被告先行给付三原告土地押金300000元。同年8月21日，被告东风河项目部支付上述土地押金后，原告卢顺梅出具收条一张，载明“今收到东风河项目部土地押金款叁拾万元（300000.00）”。其后，三原告自行在潜江市浩口镇××村××国道旁购买台基一块，但因三原告户口性质为城镇户口，而该台基为农村宅基地，三原告拟将该台基予以退还。其后，潜江市国土资源局浩口国土资源管理所受浩口镇人民政府委托，为三原告还建用地选址，并经与潜怡包装有限公司协商后，该公司同意将其大门口前的一块台基地作价400000元给付三原告，但因被告要求三原告自行负担台基款及相关费用而未果。故三原告诉至湖北省潜江市人民法院，经该院报请，湖北省汉江中级人民法院于2015年1月4日指定本院管辖。另查明，本案所涉拆迁房屋属原告卢顺梅、张贤龙夫妻共同所有，占地面积为142.50平方米，其子张驿在该房屋门面从事饲料、兽药的个体经营。该房屋拆除后，被告在还建房处提供两家架空层房屋给原告张驿继续从事个体经营直至2013年12月，但该架空层房屋前尚有钢管及其他遮挡物。本院认为，被告所属东风河项目部与原告卢顺梅、张驿签订的《拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且本案所涉拆迁房屋为原告卢顺梅、张贤龙夫妻共有，原告张贤龙虽未在房屋拆迁补偿合同上签字，但认可该协议的效力，故该协议合法有效，对三原告及被告所属东风项目部均具有约束力。因被告所属东风河项目部属被告下设机构，不具备对外承担民事责任的能力，其行为的法律责任应由被告承担。在三原告依约定将房屋交由被告拆除后，被告应依约定将合同约定台基地交付三原告。结合原、被告陈述，被告给付三原告土地押金款及押金具有担保债务履行之性质，可认定在被告未能履行给付台基地义务后，原、被告已协商变更合同内容，即由三原告自行购买台基地，被告补偿相应款项。经本院释明后，三原告将其要求被告原址重建的诉讼请求变更为要求被告给付同地段同面积台基地并办理国有土地使用权证，因合同内容已变更为三原告自行购买台基地及同地段同面积宅基地涉及城市建设规划许可等行政审批程序，三原告直接要求被告给付台基地，不符合城乡规划法和土地管理法等相关法律规定，故本院依法不予支持。关于三原告要求被告支付违约金250000的诉讼请求，因合同内容已变更，被告不再负有交付合同约定台基地及办理该台基地相关证件的义务，相应合同条款随之失效，其诉请无事实依据，故对此诉讼请求本院依法不予支持。关于三原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，因依合同约定，被告并不负有提供场所给三原告经营的合同义务，原告无门面经营造成的损失与被告无因果关系，故对此诉讼请求本院依法不予支持。被告关于原、被告经协商变更合同相关内容，由被告支付原告台基地补偿款300000元的辩解意见，因原告卢顺梅出具且被告已接受的收条上载明该款属押金，并非台基地补偿款，而押金在性质上是为担保债务的履行而由债务人提供的金钱质押，在债务人不履行债务时，债权人可就该款优先受偿，故对此辩解意见本院依法不予采纳。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定，判决如下：驳回原告卢顺梅、张驿、张贤龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2526元，由原告卢顺梅、张驿、张贤龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  廖志方审 判 员  樊柏芳人民陪审员  甘贤操二〇一五年九月二十一日书 记 员  罗 伟