上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第24591号原告沈建，男，1964年1月15日生，汉族，住上海市杨浦区。原告孙兰凤，女，1966年1月21日生，汉族，住上海市杨浦区。原告沈家辉，男，1994年3月23日生，汉族，住上海市杨浦区。上列三原告的共同委托代理人郝大海，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告上海滴水茂企业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人洪潮勇。委托代理人陈伟亚，男。委托代理人马巍，男。原告沈建、孙兰凤、沈家辉诉被告上海滴水茂企业经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，即根据原告的申请于次日作出(2015)浦民一(民)初字第24591号财产保全民事裁定，裁定冻结被告的银行存款人民币54.6万元或查封、扣押其相应价值财产。本案依法适用简易程序，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人郝大海，被告的委托代理人陈伟亚、马巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈建、孙兰凤、沈家辉共同诉称，原、被告签订委托租赁经营合同(包括补充协议)一份，约定：原告将位于上海市浦东新区申港大道161弄35号、36号的房屋委托被告进行经营式租赁，委托租赁期为八个年度，前三个年度原告免收租金，第四、五年度被告按年基准租金保底向原告支付，第六、七、八年度另行协商。年基准租金计算公式=[该房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82乘以8%],自第四年度起被告在上一年度届满日前支付该年度50%的年基准租金，剩余50%在该年度第6个月届满日前支付。被告逾期支付第四、五年度的基准租金，承担的违约金为应付而未付基准租金的日万分之五，逾期支付超过1个月，原告有权单方面终止合同，同时被告需按照总房价款(即房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商)的16%再减去已支付的第四、五年度的部分基准租金的差，向原告支付违约金。房屋预(出)售合同约定的总房价款为人民币(币种下同)2,723,891元，计算年基准租金为265,745.46元。原告2011年3月29日向被告交房，被告支付了192,458.20元的租金后，就不再支付，目前被告尚欠原告到期租金206,159.99元(庭审中原告明确为按照从2014年3月29日起一年半的租金来计算)。故原告请求判令被告：1、终止合同并支付拖欠租金206,159.99元；2、支付违约金339,032.72元。原告为证明自己的主张，提交了委托租赁经营合同及补充协议、上海市商品房预售合同、交房确认单、上海市房地产登记簿登记信息作为证据。被告上海滴水茂企业经营管理有限公司辩称：1、对租金金额有异议，因为合同第7-1条约定由被告向税务局申请租金发票，故租金应扣除相应税款。2、违约金不合理，应按照合同第6-3条前段规定按日万分之五计算违约金。该条后段规定的违约金计算方法是一个重大误解，合同本意是保证原告在第四、五年度的租金收益，是在原告解除合同后才发生。即使6-3条后段违约金成立，也认为违约金过高，请求法院予以调整。认为原告应举证其受到的实际损失，原告的损失仅为利息损失。3、原告也并未完全履行合同义务，至目前为止，原告仍未向被告提交小产证复印件。4、同意解除合同。被告为证明自己的主张，提交了上海市商品房预售合同、房屋交接书作为证据。原告沈建、孙兰凤、沈家辉认为：1、同意扣除租金税款，但应以实际开具的税务发票为准。2、该合同是被告提供的格式合同，合同约定的是八年的租赁期限，按照被告当时的许诺，保证每年8%的收益，因此按照八年64%的收益来看，违约金并不算高。3、原告已经将小产证办理，也将复印件给过被告。经当庭质证，双方对对方证据的真实性均无异议。经审理查明：原、被告于2010年4月29日签署委托租赁经营合同，约定原告(甲方)将位于上海市浦东新区申港大道161弄35号、36号的房屋委托被告(乙方)出租经营。该合同第6-1款约定：乙方无需支付第一年度至第三年度的三个年度基准租金；在委托期的第四、第五年度，每年度的年基准租金计算公式=[该房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82乘以8%];在委托期的第六、第七、第八年度，每年度的年基准租金由甲乙双方另行商定，如协商不成，则合同将在委托期的第五年度届满日终止，双方互不承担任何违约责任。该合同第6-2款约定：自第四年度起，乙方在上一年度届满日前将本合同约定的该年度的50%的年基准租金支付甲方，剩余该年度的50%年基准租金在该年度的6月30日前支付。该合同第6-3款约定：乙方若逾期支付本合同约定的第四、五年度的基准租金，承担的违约金为应付而未付基准租金的日万分之五；基准租金逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同，同时乙方须按照总房价款(即房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商)的16%再减去已支付的第四、五年度的部分基准租金的差为标准向甲方支付违约金后，本合同终止。该合同第1-6款约定乙方有权从本合同约定的基准租金中代甲方支付因房屋出租而发生的税费。依据此款乙方向甲方支付的半年税后租金为126,229.10元。2010年12月15日，原、被告再次签订补充协议一份，该协议将基准租金支付方式更改为：自租赁的第四年度起乙方在上一年度届满日前支付该年度50%年基准租金，剩余50%在该年度第6个月届满日前支付。另依据上海市商品房预售合同记载，上海市浦东新区申港大道161弄35号、36号的房屋总价款为2,723,891元。原告于2011年3月29日向被告交付房屋，被告至今共向原告支付租金192,458.20元，其余租金未支付。上述事实，由原、被告的当庭陈述，以及经庭审质证的由原、被告提交的上述证据予以证实。本院认为：1、上述原、被告签订的委托租赁经营合同及其补充协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，已经成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照合同约定，被告逾期支付租金超过1个月，原告有权单方面终止合同。现被告逾期支付租金已超过1个月，原告行使合同解除权，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因原告主张解除合同并未书面催告、被告也不承认收到过催告，且被告于庭审中同意解除合同，故合同解除日期宜确定为庭审之日即2015年7月30日。2、关于支付拖欠租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同虽然解除，之后的租赁合同不再履行，但被告仍应支付合同解除前拖欠的租金。原告已于2011年3月29日将房屋交付被告实际占有使用，履行了该委托租赁合同的主要合同义务，被告亦开始使用租赁物进行经营。因此，即使原告未向被告提供小产证复印件，并未影响合同目的的实现，被告亦未举证证明原告未提供小产证对其经营的实际影响，故被告理应支付占有、使用租赁物期间的租金。按照合同约定，被告应于第四个租赁年度(2014年3月29日)起支付租金，故被告应支付2014年3月29日至2015年7月30日共16个月的租金。按照合同约定及商品房预售合同记载的房屋总价款，计算房屋年基准租金应为265,745.46元(2,723,891元*0.08/0.82)，16个月的租金共计354,327.28元(265,745.46元*16/12)。扣除被告已经支付原告的192,458.20元，尚欠161,869.08元。另依据合同约定，被告有权从合同约定的基准租金中代原告支付因房屋出租而发生的税费，故该拖欠租金部分可凭被告出具相应纳税凭证根据其已代原告缴纳的税款数额予以据实扣除。3、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此合同解除并不影响合同中约定的违约金条款的效力。原告请求被告支付违约金339,032.72元，系依据该合同第6-3款后半部分约定的“总房价款(即房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商)的16%再减去已支付的第四、五年度的部分基准租金的差”计算所得。被告认为违约金约定数额过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，原告除租金损失外，未能举证证明其受到其他实际损失，故本院仅认可原告实际损失为其租金损失以及因被告拖欠租金产生的利息损失。被告辩称原告损失仅为利息损失与事实不符，本院不予支持。相对于原告实际损失而言，原告主张的违约金显属过高，应依法予以适当减少。从合同的履行情况来看，该合同虽然约定了八年期限，但实际上第六至第八年的合同需要双方当事人达成合意才能继续生效，否则如协商不成，合同将在委托期的第五年度届满日终止。故即使合同未解除，该合同自本判决确定的合同解除之日算起还有8个月亦可依约终止，原告可预期的收益亦应仅计算至第五年度届满日为止。依据被告交付原告的半年税后租金为126,229.10元，另考虑违约行为系被告单方过错，本院酌定违约金调整为18万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告沈建、孙兰凤、沈家辉与被告上海滴水茂企业经营管理有限公司于2010年4月29日签订的委托租赁经营合同于2015年7月30日解除；二、被告上海滴水茂企业经营管理有限公司于本判决生效后十日内交付原告沈建、孙兰凤、沈家辉租金161,869.08元，该款可凭被告出具相应纳税凭证根据其已代原告缴纳的税款数额予以据实扣除；三、被告上海滴水茂企业经营管理有限公司于本判决生效后十日内交付原告沈建、孙兰凤、沈家辉违约金180,000元；四、驳回原告沈建、孙兰凤、沈家辉其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,251元，减半收取计4,625.50元，财产保全费3,250元，合计7,875.50元(原告已预交12,501元)，由原告沈建、孙兰凤、沈家辉负担2,875.50元、被告上海滴水茂企业经营管理有限公司负担5,000元；被告上海滴水茂企业经营管理有限公司负担部分于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王睿二〇一五年九月十日书记员  陈冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。