广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2460号上诉人（原审被告）：刘少开，现住广州市白云区。委托代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区紫荆花园业主委员会，住所地：广州市白云区。负责人：巫继新，职务：主任。委托代理人：丁自勇，广东格方律师事务所律师。委托代理人：李汉林，广东格方律师事务所律师助理。原审被告：广州龙海房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：蒋铁牛。上诉人刘少开因与被上诉人广州市白云区紫荆花园业主委员会（以下简称紫荆花园业委会）、原审被告广州龙海房地产开发有限公司（以下简称龙海公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：龙某公司是广州市白云区紫荆花园的开发商，因不按照规定接受年度检验，已于2011年11月29日被工商部门吊销营业执照。2009年7月31日，刘少开（乙方）与龙某公司（甲方）签订《租用协议》，约定：乙方租用紫园街30号首层电梯大堂西侧（以下简称涉案房屋），建筑面积约11平方米，租用期限18年，由签订本协议之日计算；租赁期限内乙方付给甲方租金人民币伍万元，且乙方不能提前退回该场地，甲方不能提前收回该场地；甲方不提供该场地水电设施，租用期限内出现任何不可抗力情况，甲方都不退回已收取的租金人民币伍万元，租用期限内该场地管业由乙方负责等等。合同签订后，涉案房屋由刘少开用于存放物品至今。紫荆花园业委会于2013年12月24日向原审法院提起本案诉讼称：广州市白云区紫荆花园第三届业主委员会自2013年9月16日上任后，对紫荆花园的资产进行清查时发现“紫园街30号首层电梯大堂西侧公共用房”被业主私自占用，通过居委会、物业管理公司了解情况后得知，涉案公共用房是业主刘少开和龙某公司所占用。紫荆花园业委会多次要求刘少开搬出该房屋停止侵权，但刘少开拒不搬出，也不积极与紫荆花园业委会协商签订租赁合同。经有关部门多次协调，仍未能解决问题。刘少开和龙某公司已构成侵权，请求判决：1.刘少开和龙海公司立即搬出“紫园街30号首层电梯大堂西侧公共用房”中的物品，停止侵权；2.刘少开和龙某公司共同向紫荆花园业委会支付从2009年8月1日至实际搬出该房屋之日止的占用期间的租金（按每平方米30元/月，11平方米计算，暂计至起诉之日的租金为17490元）；3.诉讼费由刘少开和龙某公司承担。刘少开在原审中辩称：不同意紫荆花园业委会的诉讼请求。1.紫荆花园业委会是作为业主代表大会的常设机构，根据广东省物业管理条例及广州市物业管理暂行办法规定，提起本案的诉讼必须经过业主大会授权赋予其职责后才能够提起本案诉讼。紫荆花园业委会提起本案的诉讼主体存在瑕疵，或者不适格;2.紫荆花园举证的证据不足以证明其对涉案房屋紫荆花园30号西侧大堂用房享有合法权和使用权;3.紫荆花园业委会要求我方承担租金无任何事实依据和法律依据;4.紫荆花园业委会主张的租金已经超过诉讼时效;5.我方与龙某公司于2009年7月1日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且我方已履行该协议全部的义务，自2009年8月1日起我方使用该房屋至今，该租用协议合法有效。龙某公司原审诉讼中无答辩。刘少开在原审诉讼中提供2009年7月31日的由龙某公司出具的50000元的租金收据一张，拟证明其已一次性向龙某公司付清租金。2014年2月20日，广东建工恒福物业有限公司紫荆花园服务管理中心出具证明一份，内容为：兹证明“紫园街30号首层电梯大堂西侧房为”为紫荆花园业主公共用房，不属于任何私人、公司所有。2014年2月21日，广州市白云区新市街紫荆社区居民委员会出具证明一份，内容为：兹证明现地址为广州市白云区紫园街30号大堂电梯左侧位置，规划时为空置地，属紫荆花园公共用地。情况属实，特此证明。原审诉讼中，紫荆花园业委会提供紫荆花园业主授权书，拟证明超过三分之二的小区业主授权紫荆花园提起本案诉讼维权。原审法院向广州市国土资源和房屋管理局查询涉案房屋的权属登记情况，该局于2014年9月9日函复原审法院如下：经查，位于白云区新市紫园街××-46号房整栋房屋已办理产权登记，权属单位为广州龙某房地产开发有限公司，登记案号为强字120276号，建筑面积44823.2552M2，建筑层数12层，首层计入权属登记面积内。复函附件1：广州市房地产权属证明书（强字120276号）备注：“已征收国有土地使用权出让金使用年限住宅70，其它50，从1997年12月29日起。居委会50平方米、卫生站50平方米，垃圾站80平方米，煤气调压站20平方米，地下层为汽车、自行车库和设备用房。（自编号A-E区，批准门牌××-46号）首层A、B区为架空活动场所，其余为住宅。第二层至10层为住宅，第11、12层为复式住宅。”复函附件2：房地产登记簿查册表（房产登记号：强字120276号）载明以下内容：白云区新市镇紫园街××-46号，登记单位：广州龙某房地产开发有限公司，占有部分：全部（所有权人），契证类型：权属证明书。登记附注：内容与上述权属证明书备注内容一致。紫荆花园业委会与刘少开在一审诉讼中经协商仍未能达成一致意见。紫荆花园申请撤回第2项诉讼请求，经审查，紫荆花园该申请符合法律规定，原审法院已口头裁定予以准许。以上事实，有合同、收据、授权书、复函、图纸、照片及双方当事人陈述等证据证明。原审法院认为：紫荆花园业委会提供的授权书证明紫荆花园提起本案诉讼已获得小区业主的合法授权。根据房管部门复函、房地产权查册表、权属证明书证明涉案房屋所在位置是架空活动场所，应属于小区的公共场所。现刘少开、龙某公司无举证证明将该涉案场地围蔽成房屋是已经行政主管部门批准变更规划或批准建设。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。龙某公司将该房屋出租给刘少开、刘少开在此放置物品侵占公共场所的行为，侵害了小区业主的共同权益。故紫荆花园业委会起诉要求刘少开、龙某公司立即搬出涉案房屋中的物品，停止侵权的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。关于紫荆花园业委会与刘少开与龙某公司之间的租用合同关系，属于另一法律关系，其应另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月4日作出如下判决：于判决生效之日起十五日内，龙海公司、刘少开将广州市白云区紫园街30号首层电梯大堂西侧公共用房中的物品搬离，停止侵权。一审案件受理费337元，由紫荆花园业委会负担237元，龙某公司、刘少开负担100元。判后，上诉人刘少开不服原审判决，向本院提起上诉称：一、按照现行法律法规规定紫荆花园业委会没有诉讼主体资格，因为紫荆花园业委会是广州市白云区紫荆花园业主大会的执行机构，其相关权利和义务应由业主大会或业主行使。紫荆花园业委会不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的应有必要财产和经费。而且紫荆花园业委会未取得业主大会的授权即提起本案原审诉讼，且在诉讼过程中，又采取了欺骗、隐瞒事实和弄虚作假手段取得部分业主的签名，其在本案中的诉讼主体不适格。二、根据广州市国土资源和房屋管理局对法院的《复函》及《广州市房地产权属证明书》、《房地产登记簿查册表》，涉案房屋权属人为龙某公司即龙某公司除出售给业主的大部分面积外，其余面积均应属于龙某公司所有。涉案房屋并非原审法院认定的属于“架空活动场所”，而属于独立的空间用房，且属于龙某公司所有。三、龙某公司与刘少开于2009年7月1日签订的《租用协议》应属于原审诉讼一并解决的范畴，原审法院应对该《租用协议》审查并认定其是否合法有效。但原审法院在未认定该协议是否有效的情况下，却又认定该协议属于另一法律关系，原审法院应告知刘少开和龙某公司的诉讼权利，且待该协议是否有效的生效判决生效后才能作为原审判决的依据之一。即原审法院应当中止案件的审理。故原审法院的审理程序不当。综上，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回紫荆花园业委会的诉讼请求。被上诉人紫荆花园业委会答辩称：不同意刘少开的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。而且紫荆花园业委会作为小区合法的机构，经过国土部门登记备案及民主选举产生，获得三分之二以上业主的授权，具有本案诉讼主体资格。业主授权不存在欺诈问题，当时在小区有公开要求业主过来签名，都是业主亲自过来签名的，授权不存在瑕疵。原审被告龙某公司没有到庭陈述意见。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审庭审中紫荆花园业委会向原审法院提供《授权书》，该《授权书》内容载明：本人现正式授权广州市白云区紫荆花园业主委员会对涉及到紫荆花园公共利益的合法事务有权代表本人行使业主的权利，这些权利包括但不限于：举报、投诉、制止侵害公共利益的行为、索赔、诉讼，以及一切为了小区公共利益的合法事务，业主委员会的合法行为，本业主均予以认可。紫荆花园业委会一审还陈述本小区总共1080户，紫荆花园业委会现已获得724票业主的授权，已经超过三分之二的票数，授权率达到67.04%，符合法定票数。对此，刘少开回应称：1.紫荆花园业委会提供的授权书与其在小区公告的内容不一致，公告内容是在小区的一边多开一个大门供业主使用，但是授权书的内容并无涉及到起诉要求刘少开和龙某公司要求搬迁；2.据了解授权有虚假签名，该栋房屋大概有4至5个，并且已经签名的情况并不知道本案诉讼的发生。本院认为：本案争议的焦点为：1.紫荆花园业委会诉讼主体是否适格；2.刘少开应否将案涉房屋物品搬离。关于紫荆花园业委会诉讼主体是否适格问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》有关业主大会和业主委员会的职责规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的与物业管理有关的职责；《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。可见，业主委员会可以原告的资格向法院提起为了全体业主的公共利益，从事与其物业管理职责有关的诉讼活动。因此，刘少开上诉提出现行法律没有规定业主委员会具备诉讼主体资格，缺乏法律依据，本院不予支持。刘少开还主张紫荆花园业委会未取得业主大会授权且采用欺骗手段取得部分业主签名，故其诉讼主体不适格。经查，一审庭审中紫荆花园业委会提供了超过三分之二业主的《授权书》，该《授权书》内容明确授权紫荆花园业委会有权代表业主对涉及公共利益的事务进行诉讼，而本案紫荆花园业委会提起诉讼的理由即案涉房屋属于小区公共用房被刘少开和龙某公司占用，因此，紫荆花园业委会提起本案诉讼属于业主授权范围内，而且刘少开并未提供证据证明紫荆花园业委会采用欺骗手段取得授权，因此，刘少开主张紫荆花园业委会诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。综上，一审法院认定紫荆花园业委会具备诉讼主体资格并无不妥，本院予以支持。关于刘少开应否将案涉房屋物品搬离的问题。刘少开主张案涉房屋的权属人为龙某公司，依据广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具的《区国土房管分局关于白云区人民法院〈协助查询函〉的复函》、《广州市房地产权属证明书》及《房地产登记簿查册表》。经查，上述依据登记的所有权人为广州龙某房地产开发有限公司，房屋座落为白云区新市镇紫园街××-46号等，属于大确权的登记事项，但并未显示案涉房屋部分为龙某公司专属产权。现案涉房屋位于广州市白云区紫园街30号首层电梯大堂西侧，刘少开并无证据证明龙某公司享有案涉房屋的专属自有产权，应当承担举证不能的后果。因此，一审认定其在案涉房屋放置物品侵占公共场所，并判令龙某公司和刘少开搬离案涉房屋中的物品，停止侵权并无不妥，本院予以维持。至于刘少开与龙某公司之间的租赁关系属于另一法律关系，一审未就此处理，程序并无不当。刘少开主张一审程序有误缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘少开的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审适用法律正确、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费337元，由上诉人刘少开负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  蔡峰代理审判员  余盾二〇一五年九月十四日书 记 员  李杨