广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10827号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：王婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨笑君，女，该公司员工。被告：李彩霞，女，1985年7月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：徐嘉壕（李彩霞的配偶），住广州市番禺区。广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）与李彩霞居间合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。德才公司的委托诉讼代理人王婷，李彩霞及其委托诉讼代理人徐嘉壕，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德才公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付中介服务费100000元及违约金（自签订合同次日即2019年10月1日起计至实际付清之日止，以100000元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2020年4月10日止为195天，共9750元，以本金为限）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2019年9月30日，在原告的协助下，被告（卖方）成功与案外人（买方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市番禺区沙湾镇XX大道XX号XX苑X楼X梯XX房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为310万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》（NO：A0005331）确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费10万元，否则每日按1%的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告还有10万元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条规定，原告与被告存在居间合同法律关系，被告逾期支付经纪代理服务费构成违约。综上所述，被告应当向原告支付经纪代理服务费10万元及违约金。原告恳请贵院查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。李彩霞辩称，我方认为原告要求的中介费用不合理，对原告的诉讼请求不予认可，事实和理由如下：2019年9月30日晚上，我和我爱人来到原告指定地址，并向原告说明了房屋情况，本人名下的这套房屋是到2019年10月17日才满2年，而出售价是310万，但原告中介方要求我方完成交易后要付10万元的中介服务费用作为报酬，我和我爱人也再三强调审查清楚买家的购房资格，务必11月前尽快完成交易。而且要求必须一个月内（11月1日前）完成过户交易才愿意付这10万的中介费，如没有做到这一点，不予支付。当时中介说做不到肯定不会收中介费，我方与原告中介方达成共识，口头约定等承诺。随后当晚见到买家后，原告也没有按约签的流程跟我和买家作出说明，直接跟我们签订了《房屋买卖合同》、《中介服务三方协议》，很草率地完成了签约。直到2019年10月10日，本人与买家、原告第一次去房管局完成了网签，当天完成网签后，到2019年10月18日，原告方告知我方资料和买家资料还没有收齐，原因是资料复印后还差签名，而买家的资料需要回老家补办才收齐。从10日至18日期间我们联系过原告了解进度，但原告一直没有听电话。到2019年10月23日，我们找原告再次了解进展，但原告还是没有回复我们。2019年10月25日，我们找原告又一次了解进展，原告在微信群里回复还需等待，2019年10月28日，我们又找原告了解情况，原告说买家资料还未收齐，另外还说因为买家原来没有贷款资格，买家自身贷款资格不符合条件，几间银行都没有把房贷审批下来，一直在找其他银行重新进件贷款，导致本次交易迟迟没有进展。因此，考虑到买家的问题，我的爱人就找到中介多次沟通，了解买家的情况，因买家的问题，也不知道他什么时候能审批贷款下来，这个时间大家都不确定。因此我们提出解除合同的要求，定金我方愿意退回给买家取消交易，或买家一次性付款，但中介当时表示不愿意取消交易，买家也不愿意一次性付款，买家方表示没有足够的金钱一次性支付房款，原告表示不管贷款到什么时候，取消交易也是不可能的事，哪怕我方愿意退回定金，原告也不愿意接受，这个沟通过程三方进入了僵持的状态。2019年10月29日至31日，原告还是像失联一样，没有任何回复。原告作为中介方在这段时间无所作为，也没有帮我方积极去沟通和处理。2019年11月1日，买家也不知道通过什么手段在兴业银行办下了审批贷款，但未能下发同贷书。随后，我方在11月4日至11日也主动联系原告，我方需要什么资料办理赎证业务，但原告一直没有接电话，微信都没有回复。随后经我们多次联系原告，要求取同贷书等有关资料办理赎证业务时才发现，买家在兴业银行办理贷款下发的同贷书里的金额是以395万售出，贷款金额是273万，但按我们签订的合同的售价是310万，按正常贷款金额应该是以310成的七成，就是217万审批下来才对的，因此我方对贷款审批下来的同贷书表示质疑，然后我方去向兴业银行求证，兴业银行当时的经办人员说没有问题，合法合规。我们并不完全信任，随后我们去了银监局反映和投诉，但该部门随后也没有回应。面对当时情况，本人非常无奈，也曾发过律师信给买家和原告，但他们对此一屑不顾。交易一直拖到了12月，我方多次联系原告沟通，但沟通也不愉快。2019年12月28日，我方要求买家提供借款合同，因我方需要办理垫资业务，但因原告方一直没有跟进，在多次拖延情况下导致我方又把事情拖到了2020年的1月份。开始是原告的草率和疏忽，没有对买家的贷款资格审查清楚，在前期应该收齐双方资料的时候也多次出现疏漏，出现各种问题。2020年1月2日，面对当时情况本人在非常无奈下妥协，当天与买家补签了一份补充协议。随后，我方已按照补充协议的时间，在规定时间内出具涂销资料，随后马上通知原告中介方预约过户。在2020年1月17日预约过户当天，过户也并不成功，房管局的工作人员告知，买家的婚姻状态不符购买条件，并表示要求买家的配偶也要到场签名。因买家的配偶因有事也不能到场，事后我方与买家重新再约当天的下午再进行过户，但仍然过户不成功，原因是中介方做的网签合同并不符合规定，（本人出售的这套房屋是到2019年10月17日才满足2年，但我们网签的时间是2019年10月10日）因还差7天所以网签合同被退回，并在当天重新签订的网签合同。因重新签订网签合同后，和兴业银行的同贷书产生冲突，后经与兴业银行协商，需要买家重新走一次贷款流程。兴业银行表示会尽快重新出具同意贷款书，当时告知时间大约为一周7个工作日。当重新出具同意贷款书后，我方与买家再次协商过户时间。后因买家以工作忙理由，拒绝在年前过户，直到2020年2月10日才能完成过户手续。直到2020年2月21日我方才收到273万银行放款。在这个交易过程中，我方在2020年1月7日才开始垫资赎证直到2020年2月24日（48天），本来原计划在1个月内能完成过户手续，当时再三向兴业银行咨询，只要按照原定计划过户成功，即可在2019年11月前放款。因原告草率、疏忽造成过户时间延后约3个多月，导致我方垫资费用超出原计划，1月7日至2月5日支付了58000元垫资费，2月6日至2月24日（18天，不足20天按20天算）支付了36667元垫资费，48天垫资费合计94667元。因此本人认为该费用应当由原告和买家承担，应赔偿我方的损失，超过第一月的费用应该原告和买家承担。在这次交易中，本人认为原告并没有尽责任和义务，违反了《中介服务三方协议》中的第五条第1点和第4点、第5点，原告没有在签订交易合同前查清楚买家是否具有购房资格和贷款资格，也并对我方进行了隐瞒这一事实，导致我方垫资费用超出原计划，不管是时间成本和金钱成本都带来不少损失。在交易过程中，原告竟然知道买家没有具有购房资格和贷款资格，也不能一次性付款，当时我方要求取消合同但因解网签的网签锁匙需要原告配合才能解网签，原告既没有为我方积极沟通，还对我方态度不友好。我方认为10万高额服务中介费收取并不合理，服务也不到位，对我方非常不公平，原告作为专业从事房地产经纪的公司，应当提供全面的、完善的居间服务，在交易时明知道买家会采取贷款方式购买房屋的情形下，有义务对买家相关的资质进行必要的审核，如实的向我方进行说明。在这个交易过程中我方才是最大的受害者，我方就卖房这个事情上，只是一个普通个体，没有想到只是卖房子这些会出现这么多的问题，虽苦无证据，但我所说的一切过程都是事实，希望法院能明查。而在交易完成后，2020年5月4日，此单位发生了不明盗窃事件，随即接到沙湾派出所的电话，本人和爱人在2020年5月19日来到沙湾派出所，当时现场还有买家，经过警察一天的口录和查证，查看监控，最后发现此单位的不明盗窃事件是案件中的原告负责本业务的中介工作人员造成的，原告负责本业务的中介工作人员在警察面前也不得不如实承认是他所为。此事情在沙湾派出所就有当天的记录，虽说与本案无关，但本人认为原告方的道德与质素，品行是有问题的，为了利益还做出违法的事情。本人认为原告提出的高额中介服务费并不合理，对我方也是不公平，我知胜诉不大，但我也希望法院能全面看待此次事情，做出公平的判决，还我方一个公道。综上所述，我方认为，原告的起诉缺乏事实的依据，服务不到位，收取高额中介服务费并不合理，请求法院依法驳回其诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区沙湾镇XX大道XX号XX苑X楼X梯XX，权属人为李彩霞，不动产权证书登记日期为2017年10月17日，该产权证附记载明，根据穗府办函（2017）65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2017年10月17日起。2019年9月30日，李彩霞作为卖方与刘小兰作为买方，经德才公司居间，就称涉案房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定了该房屋成交价为310万元，以涂销抵押按揭付款方式支付等内容。同日，李彩霞签署了《咨询服务费确认书》，承诺向德才公司支付10万元作为本次交易的咨询服务费。此外，李彩霞还于当天签署了《中介方告知客户的国家购房政策告知书》、《委托书（业主委托放盘）》等文件。2019年10月10日，李彩霞与刘小兰签订一份《自行办理网签声明》，声明涉案房屋的网签手续由其双方自行办理、自担风险。同日，双方前往番禺区不动产登记中心签订《广州市存量房买卖合同》，该网签合同并未列明中介方，另约定涉案房屋售价为395万元等内容。原、被告双方确认，该次网签因不符合登记满2年后方可出售的政策而被退件。2019年11月14日，李彩霞委托的广东鹏瑞律师事务所向德才公司发出《律师函》，称德才公司作为专业中介机构，串通刘小兰哄骗李彩霞签订虚假的《存量房买卖合同》，其存在严重过错，为此，要求德才公司限期敦促刘小兰与李彩霞按照《房屋买卖合同》重新办理备案登记手续，签订真实的《存量房买卖合同》；等等。2020年1月2日，李彩霞与刘小兰就《房屋买卖合同》签订一份《补充协议》，约定内容包括双方过户完成，拿到过户受理回执单次日起60个自然日内，刘小兰的按揭银行如未能如期放款给李彩霞，垫资215万元产生的利息（2.5%/月）由刘小兰支付给李彩霞，不足月的按实际垫资天数计算；等等。2020年2月10日，广州市番禺区不动产登记中心受理涉案房屋的存量房转移及抵押登记。双方当事人确认，涉案房屋已于当月完成过户。2020年4月14日，德才公司向李彩霞发出《催告函》，要求李彩霞按约支付中介费10万元。庭审中，李彩霞称其曾与德才公司口头约定，只有涉案房屋在2019年11月1日前完成过户，才支付10万元中介费。对此，德才公司予以否认，李彩霞亦未提交证据予以证实。另，李彩霞称因德才公司未勤勉尽责地提供服务，涉案房屋的过户延误，导致其比原计划多支付了垫资款94667元，该损失应由德才公司和买家共同向其赔偿；李彩霞为其该主张提交了微信聊天记录、转账电子回单等证据予以证明。经质证，德才公司认为微信聊天记录并不能完整反映交易过程，且其并未承诺2019年11月前能完成交易。本院认为，李彩霞经德才公司的居间，与购房人刘小兰签订《房屋买卖合同》，现涉案房屋已完成交易过户，李彩霞应依其签订的《咨询服务费确认书》所承诺的内容向德才公司支付中介费用。虽李彩霞抗辩称其与德才公司曾口头约定，涉案房屋于签约后一个月内完成过户，李彩霞方需向德才公司支付该10万元中介费，但德才公司对此予以否认，而李彩霞对此未能提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，德才公司诉请李彩霞支付中介费10万元，具有合同依据，本院予以支持。尽管如此，从本案查明的事实来看，虽无证据直接证明交易过户的迟延是因德才公司所致，但德才公司作为专业的房地产中介服务机构，买卖双方经其居间并交易的过程中，竟出现房产登记未满两年便办理出售网签手续的情况，且在买卖双方后续产生纠纷后，也未见德才公司积极协调沟通，由此可见，德才公司在提供本次居间服务过程中确存在诸多瑕疵。因此，本院对德才公司关于违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李彩霞应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介费100000元；二、驳回广州市德才房地产代理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2495元，由广州市德才房地产代理有限公司负担195元，由李彩霞负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年三月十八日书记员  杜嘉华