湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第425号上诉人（原审原告）段剑锋。上诉人（原审原告）严萌。系原告段剑锋之妻。委托代理人段剑锋。上诉人（原审被告）岳阳市金地利房地产开发有限公司，住所地岳阳市南环东路南湖新天地小区临街****。法定代表人刘畅，总经理。委托代理人彭春朝、陈观林，湖南金球律师事务所律师。上诉人段剑锋、严萌、岳阳市金地利房地产开发有限公司（以下简称金地利公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第767号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原判认定，2012年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将华菱融域三期第018幢29层2907号房屋出售给原告，房屋面积为82.38平方米，单价为4780元／平方米，房屋价款为393776元，付款方式：签订合同时已付房款123776元，余款27万元为公积金贷款支付。被告应在2013年12月30日前将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇到下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、遇国家政策、法规发生变化，政府行为等非被告导致延期的。逾期交房违约责任，1、逾期不超过60天，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交房款的万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款393776元。2014年3月12日，金地利公司组织勘察单位核工业长沙工程勘察院、设计单位深圳市华纳国际建筑设计有限公司、施工单位湖南泰山工程有限公司、监理单位湖南贝特项目管理有限公司对华菱融域三期该栋房屋的工程进行了竣工验收。2013年12月被告通知原告收房，原告以被告的房屋不符合交房条件为由拒绝收房，酿成纠纷。原判认为，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，是应受到法律保护的有效合同，双方均应依合同的约定履行各自的义务。合同约定被告应于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，而被告的工程直至2014年3月12日才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕。已构成延期交房，对此被告应承担延期交房的违约责任，因此原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。延期交房违约责任的时间应自2013年12月31日计算到2014年3月12日。违约金具体计算应为原告已交房款的总额×延期的天数×日万分之三。至于原告要求被告承担因逾期交房而产生的房租租金的问题，因原告提供的证据不足，不予采信。综上，原审法院依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、由被告岳阳市金地利房地产开发有限公司将华菱融域第018幢29层2907号房屋交付给原告段剑锋、严萌并承担逾期交房违约金8387.43元（71天×393776元×3÷10000）；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告段剑锋、严萌的其他诉讼请求予以驳回。案件受理费645元，由原告段剑锋、严萌共同承担300元，被告岳阳市金地利房地产开发有限公司承担345元。宣判后，段剑锋、严萌不服，向本院提起上诉称，金地利公司约定的交房时间为2013年12月30日，但其不符合交房条件，只有通过建设行政主管部门审核并经备案后方可投入使用是我国的强制性法律规定，金地利公司提交的2014年3月12日作出工程竣工验收意见表仅仅是其组织有关单位对竣工项目的验收，不能作为认定符合交房条件的证据。2014年8月29日，金地利公司办理了《竣工验收备案表》完成竣工验收备案后才符合交房条件，故认定金地利延期交房的时间为241天（自2013年12月31日至2014年8月29日），原判认定为71天（自2013年12月31日至2014年3月12日）属认定事实错误。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求，改判金地利公司承担逾期交房违约金28470元并承担租房租金4500元。金地利公司口头答辩称，房屋竣工验收后即符合交房条件，不能以竣工验收备案表的时间作为符合交付条件的时间。金地利公司上诉称，上诉人在合同约定的时间内已通知了被上诉人交房，符合交房条件，但上诉人拒绝收房，故上诉人不应承担违约责任。另外，上诉人向相关部门提出不实诉求，导致早已符合条件的工程延后验收，故也不能认定上诉人违约。原判判决上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。请求二审法院改判驳回段剑锋、严萌的诉讼请求。二审期间，段剑锋、严萌提供以下证据：一、岳阳市国土资源局、规划局、环境保护局、卫生局、房地产开发管理办公室出具的文件，用以证明金地利公司违规“扩容”，违规改建医院。2、《工程竣工验收备案表》，用以证明岳阳市建设工程质量安全监督管理站同意竣工验收备案的时间应当作为房屋符合交付条件的时间。金地利公司发表了证据一与本案无关，对证据二的真实性没用异议，但对其证明目的有异议的质证意见。本院认为，证据一与本案无关，不予采纳。对证据二的真实性予以认定，且与本案具有关联性，予以采纳。金地利公司提供了以下证据：2014年3月7日岳阳市环境保护局就诉争工程环境保护预验收意见以及2014年1月20日岳阳市规划局做出的建设工程竣工验收单，用以证明上述验收在2014年3月12日已经完成。段剑锋、严萌发表了对环保验收没有异议，对规划验收单的真实性没有异议，但认为金地利公司有违规建设的情况，规划局不应在2014年1月20日规划验收。本院认为，段剑锋、严萌虽然对规划验收有异议，但不能提供反驳证据，对上述证据予以采纳。本院经审理查明，2013年12月12日，岳阳市公安消防支队就诉争工程出具了消防验收合格意见书。2014年1月20日，岳阳市规划局出具了建设工程竣工验收单。2014年3月7日，岳阳市环境保护局出具了环境保护预验收意见。2014年8月29日，岳阳市建设工程质量安全监督管理站同意竣工验收备案。2012年12月12日，上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2013年12月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具体“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，段剑锋、严萌与金地利公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合同合法有效。本案争议的焦点为：金地利公司是否构成延期交房及延期交房所产生的违约责任应当如何认定。首先，我国《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”诉争房屋为住宅商品房，双方合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。本案金地利公司虽然于2013年12月通知段剑锋、严萌收房，但诉争房屋并没有经竣工验收合格，不具备合同约定同时也是法定的交付条件。其次，根据我国《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。……未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”和我国《建设项目环境保护管理条例》第二十一条规定：“分期建设、分期投入生产或者使用的建设项目，其相应的环境保护设施应当分期验收。”的规定，诉争房屋交付或者使用时，还须完成法定的规划、环保验收。金地利公司在2014年3月12日前完成了工程质量及规范、环保等验收，已达到约定和法定的交付条件。故应当认定上诉人逾期交房的时间为自2013年12月31日至2014年3月12日，需按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。金地利公司认为其没有违约的观点没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，因双方当事人已约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，且段剑锋、严萌不能提供证据证明约定的违约金低于造成的损失，故段剑锋、严萌要求金地利公司支付房租损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。第三、建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。段剑锋、严萌认为应当以该工程在岳阳市工程质量安全监督管理处备案的时间作为房屋符合交付条件的时间与合同约定不符，其主张没有事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由段剑锋、严萌负担645元，岳阳市金地利房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  胡 哲二〇一五年九月二十四日书 记 员  孔灿文