中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2353号上诉人（原审被告）：朱翠仪，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：CHUKENCHUWING，中文译名：朱柱荣（宏），国籍：美国，现住美国。委托代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师上诉人朱翠仪因与被上诉人CHUKENCHUWING【中文译名：朱柱荣（宏）】（以下简称朱柱荣）合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市荔湾区黄沙大道以北、丛桂路以东、和平西路以南、大同路以西地块（逸翠湾）是和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司开发建设的商品房项目。2008年，朱某甲荣口头委托朱翠仪购买上址（逸翠湾）A2幢30层3008房的房屋。同年7月21日，朱翠仪以自己的名义（作为乙方）与开发商（作为甲方）签订《商品房买卖合同》（编号：200807048400），约定乙方向甲方购买上址（逸翠湾）A2幢30层3008房，建筑面积88.61平方米，该商品房单价为20552.1元/平方米，总金额1489000元，首期款自本预售合同暨网上备案之日起三日内支付489000元，剩余房款100万元按照按揭方式付款，甲方应当在2009年12月31日前将房屋交付乙方使用等。2008年7月27日，朱翠仪与朱某乙在朱某丙等五见证人的见证下，出具《协议声明》，内容有：一、朱翠仪和朱某乙依照朱某甲荣购房意愿，经其授权和安排下，协助其购买逸翠湾A2栋3008和A2栋3108两套房及办理购房相关事项，到目前为止已办完缴交首期款手续，只待后期放贷及相关事宜（贷款期为10年）；二、本次购房是在无人挂名为户主的情况下，朱翠仪和朱某乙为此两套房立名，本作为不存在利益收受；三、在此郑重声明：此两套房产权属朱某甲荣所有等。合同签订后，朱翠仪按合同约定向开发商支付了全部购房款，开发商也将逸翠湾A2幢30层3008房交付朱翠仪使用，开发商并向朱翠仪支付了逾期交楼违约金12507.6元。之后朱翠仪将该房屋交付朱某甲荣使用。另朱某甲荣某朱翠仪确认，当时以朱翠仪名义办理了房屋抵押贷款手续，后朱翠仪提前还贷，并办理了涂销抵押登记手续。涉案房屋于2012年11月20日已登记在朱翠仪名下，并由朱翠仪领取了涉案房屋产权证。因朱某甲荣与朱翠仪就涉案房屋的实际出资和归属问题没有达成一致意见。朱某甲荣于2011年向原审法院提起诉讼，要求确认朱翠仪与开发商签订的编号为200807048400的商品房买卖合同项下乙方（买方）的全部权利义务由朱某甲荣享有及承担；朱翠仪返还逾期交楼补偿款12507.6元给朱某甲荣。原审法院以(2011)荔法民三初字第278号民事判决书判决确定，一、朱翠仪与第三人和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司签订的编号为200807048400的《商品房买卖合同》项下乙方（买方）的全部权利义务由CHUKENCHUWING【中文译名：朱某甲荣（宏）】享有及承担。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，朱翠仪返还逾期交楼违约金12507.6元给CHUKENCHUWING【中文译名：朱某甲荣（宏）】。判后，朱翠仪不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院以（2011）穗中法民五终字第2392号民事判决书判决确定撤销原审法院判决第一项；维持原审法院判决第二项；驳回CHUKENCHUWING的其他诉讼请求。在（2011）荔法民三初字第278号案庭审中，朱某甲荣某朱翠仪均确认，朱翠仪支付逸翠湾A2幢3008房的房款及利息共1513730.11元。在（2011）荔法民三初字第278号案及（2011）穗中法民五终字第2392号案均认定讼争的房款朱某甲荣已全部支付给了朱翠仪。因朱某甲荣与朱翠仪就涉案返还房屋所有权及协助办理过户手续问题没有达成一致意见，朱某甲荣于2012年向原审法院提起诉讼，要求：1、确认黄沙大道14号3008房（原地址：广州市逸翠湾A2幢30层3008房）的房产所有权属朱某甲荣所有。2、判令朱翠仪协助朱某甲荣办理过户手续。原审法院认为，朱柱荣坚持主张朱翠仪返还位于荔湾区黄沙大道14号3008房屋所有权及要求朱翠仪协助朱某甲荣办理过户手续的诉讼请求，存在政策性障碍，原审法院不予支持，并以(2012)穗荔法民三初字第2055号民事判决书判决，驳回朱某甲荣的诉讼请求。2014年7月2日，朱某甲荣向原审法院提起诉讼，请求判令：朱翠仪按照广州市黄沙大道14号3008房（原址：广州市逸翠湾A2幢30层3008房）的市场价值，向朱某甲荣返还财产人民币3074340元；本案的诉讼费由朱翠仪承担。在本案朱柱荣向原审法院提供由广州市越房房地产价格评估有限公司作出的《房地产估价报告》确定，涉案房屋在估价时点2014年6月19日的市场价值为：人民币3074340元。原审法院认为：根据《协议声明》的内容，原审法院认定朱某甲荣某朱翠仪双方是委托购房关系。本案涉及委托合同关系的效力问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”朱翠仪所依据的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》不属于法律和行政法规，不能作为确认合同无效的依据，且该意见属于管理性规范，对境外个人购房也只是有所限制，并非绝对禁止，朱翠仪认为该委托合同违反社会公共利益的依据不足，原审法院不予采纳，该委托合同为有效合同。根据查明的事实，朱某甲荣是购房的实际出资人，并实际占有使用了房屋，朱翠仪是基于朱某甲荣的委托与开发商签订商品房买卖合同，其本人并没有购房的真实意思表示，其在《协议声明》中也声明本次购房是在无人挂名为户主的情况下，朱翠仪为此房立名，本作为不存在利益收受，涉案房屋权属本属朱某甲荣所有，现朱翠仪认为《协议声明》无效，诉争房屋应归其所有是有违委托合同约定和诚实信用原则的。由于朱翠仪返还位于荔湾区黄沙大道14号3008房屋所有权给朱某甲荣及要求朱翠仪协助朱某甲荣办理过户手续，存在政策性障碍，房屋只能登记在朱翠仪名下，故朱某甲荣要求朱翠仪返还房屋价值合法合理，原审法院予以支持。因朱翠仪对房屋的价值没有提供反证，故朱某甲荣要求朱翠仪返还按评估机构确定市场价值人民币3074340元合理、合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，朱翠仪向CHUKENCHUWING【中文译名：朱柱荣（宏）】返还广州市黄沙大道14号3008房按评估机构确定市场价值人民币3074340元。如果朱翠仪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31395元，由朱翠仪负担。判后，上诉人朱翠仪不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、朱某甲荣不具有在国内购买自用商品房的资格，只能在获得政府部门批准的前提下购买非自用房。而朱某甲荣委托朱翠仪以朱翠仪的名义购买国内商品房显而易见是一种规避法律和政策的行为，违反了国务院《指导外商投资方向规定》的强制性规定。因此，根据上述最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第十条规定，朱翠仪出具的《协议声明》是无效的。由于合同无效是朱某甲荣无权作为委托人而导致的，故朱翠仪只有返还其已交付购房款的义务。二、原审判决认定朱某甲荣可以不受政策的约束，作为外国人未经批准购买国内商品房，并有权取得收益；同时，原审判决又认定朱翠仪需要接受政策的约束，不能把涉诉房屋转登记到朱某甲荣名下。既然原审判决认定朱某甲荣对涉诉房屋享有法律上的权利，就应当判决朱翠仪返还涉案房屋所有权给朱某甲荣及要求我方协助被上诉人办理过户手续，不得以政策障碍的原因(《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定)确认涉诉房屋只能登记在朱翠仪名下。原审判决只能判令朱翠仪按照朱某甲荣的指示处分房屋，包括变卖涉案房屋将价款返还朱某甲荣，而不应当对涉案房屋进行估值返还房屋价值。即使朱翠仪为适当的受托人，朱翠仪也绝无此义务。原审判决将房屋增值部分判决属于朱某甲荣，相关的交易成本应当由朱某甲荣承担。三、即使朱某甲荣声称的委托关系成立，其对朱翠仪提起第一次诉讼前，朱翠仪就明确告知朱某甲荣相关法律法规和国家政策，并同时告知其因朱翠仪认为《协议声明》内容违反相关法律法规和国家政策，不能继续履行。双方的委托关系在朱某甲荣在对朱翠仪提起第一次诉讼前已经终止。朱某甲荣也只能要求朱翠仪返还仅限于其第一次起诉时涉诉房屋的税后市场价格，此后房屋增值还是贬值均与其无关。四、房屋增值或贬值是房屋作为资产跟随市场价格变动而产生的结果，涉诉房屋增值部分收益应当属于房屋所有权人。朱某甲荣是外国人，不是涉诉房屋的所有权人，所以无权取得房屋增值收益。五、朱某甲荣通过规避法律法规和国家政策的方式对境内房地产进行投资获利，其行为是恶劣的，所以更不应当保护其投资收益。补充几点：1、2010年10月-12月25日，朱翠仪父亲朱某乙本人及朱某丙通过特快专递等多种方式告知朱某甲荣提出取消其2008年签署的协议声明，表明由于违反国家相关法律规定及国家房地产政策，无法履行代购涉案房屋的声明，并提出把购房款全数归还给朱某甲荣，该事实2011穗中法民五终字2392号案件和2012穗荔法民三初字第2055号案件可以确认。朱翠仪认为应当按照解除代购房屋协议时的房屋价格向朱某甲荣归还房款，朱某甲荣第一次起诉朱翠仪时已确认朱翠仪当时已提出解约，朱某甲荣当时口头承诺只需要按照当时房价和利息返还即可，因此朱翠仪要求只归还朱某甲荣第一次起诉时的房屋价值。涉案房屋至2010.3月收楼后是由朱翠仪实际占有使用，期间管理费等相关费用均由朱翠仪缴纳。收楼后朱翠仪一直强烈要求解除代购协议，并要求按当时房价归还房款给朱某甲荣，其从不予回复。综上所述，上诉请求：撤销一审判决，改为判决朱翠仪还朱某甲荣购房本金1513730.11元，并由其承担全部诉讼费用。被上诉人朱某甲荣答辩称：协议声明是合法有效的，协议声明的合法性已经经过多份判决的确认，根据合同法404条约定，委托关系有效的情况下，受托人处理委托事务取得的财产应当全部转交给委托人的，不管是以委托人还是受托人名义取得的，本案购房是我方意愿，购房款也是我方出的，我方出于对朱翠仪的信任，在众多亲戚的见证下签署了协议声明，房屋的所有权应当属于我方，作为受托人的朱翠仪是没有占有涉讼房屋或者其他因房屋所带来的利益的法律依据的，虽然房屋返还存在障碍，但是房屋的现金价值的支付是没有障碍的，所以原审的处理是正确的。至于朱翠仪补充上诉意见来看，不能得出其证明的内容，而且从房屋购买了之后，朱翠仪一直没有返还任何购房款，房屋也一直由朱翠仪占有使用。我方分别委托朱翠仪、朱翠仪父亲购买了房子，关于委托朱翠仪父亲购房的房屋引发的诉讼，经荔湾法院、中院、省高院的审理，都确认房屋的升值部分价值归我方所有。综上所述，原审判决正确，请求二审法院维持原判。经二审审查，原审法院认定朱某甲荣实际占有使用了房屋错误，朱翠仪主张涉案房屋一直由其实际控制并使用，朱某甲荣对此予以确认，本院对此予以纠正，原审查明其他事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人朱翠仪提交证据如下：证据1、（2014）穗荔法民三初字第1499号案件庭审笔录及朱某甲荣在案号（2011）穗荔法民三初字第278号提交的第49-64页证据资料，证明一审判决书查明的事实与案件真实情况不相符，房屋的实际占有使用人是我方。对方没有归还购买涉案房屋时的定金，一审时我方也向法院提出定金的问题。证据2、中国农业银行西联汇款和涉外收人申报单，证明朱翠仪收到的汇款不是对方汇入的购房款，“朱某甲荣委托朱翠仪和朱某乙购买涉案房屋居间明细表”，表中两万四美元并非用对方名字汇给朱翠仪的购房款，而是由第三人QINGLINTAN、SHERRYYANG、WENLITAN、JUDYLIYUNMEI汇入的。证据3，（2011）穗中法民五终字第239号证据清单及朱某乙、朱某丙、元某谈话资料录音（光盘、录音文稿、朱某丙证人证言、朱某丁证人证言）（含光碟），证明对方同意涉案房屋归朱翠仪所有，对方承诺过朱翠仪日后购买房屋有损失愿意补偿。证据4、2014穗中法民五终字第616号民事裁定书，证明对方不服（2012）穗荔法民三初字第2055号，向广州中院撤回上诉。法院驳回对方要求朱翠仪返还涉案房屋所有权的诉求。证据5、朱某丙证人证言，朱某乙交给朱某丙取消2008年7月27日签署《协议声明》的信件的事实。证据6、广州中院诉讼材料接收凭证，调查取证申请书，邮件3封、快递单、送达回执，证明朱翠仪请求法院调查取证，以正式邮件、快递单、送达回执是合法的，发送状态是发送成功。朱翠仪后向本院提交广州市南方公证处公证书一份，拟证明其与朱某甲荣邮件往来的真实性。被上诉人朱某甲荣对此发表质证意见称：证据1、本案一审庭审笔录不能作为本案证据，只是我们当时在庭审中的发言；证据2-6，从形成时间来看都是在一审法庭辩论结束之前形成，不能作为新证据，而且都是前面案件中都提交过的证据，故我们对此不予质证。针对证明内容来说，关于付款金额问题，朱翠仪认为我方没有付足。（2011）穗荔法民三初字278号、2011穗中法民五终字2392号都明确确认涉案房屋的购房款项都由被上诉人支付完毕。关于我方承诺过房屋归她所有，在提起第一次诉讼之前，双方是经过协商，但是没有最终的结果，才会引起一系列诉讼，我方从没有承诺过将房屋给朱翠仪或者只收取本金。关于定金问题，从朱翠仪自己提交的证据清单中的我方购房收支清单明细表，所有的表格及上面的文字都是朱翠仪的父亲朱某乙所编撰的，收支表中可以看出来我方先交的八万块，后来已经支付了足额的款项给朱某乙购买涉案房屋及案外其他房屋，这些事实在生效判决中已经得到确认。本院认为，原审法院根据朱翠仪于2008年7月27日所出具的《协议声明》，认定朱某甲荣某朱某乙双方是委托购房关系，并无不当，本院予以确认。关于朱翠仪上诉主张《协议声明》无效并双方的委托合同关系无效的问题，原审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，认定该委托合同有效并无不当，本院予以确认。朱翠仪该主张，理由不成立，本院不予采纳。根据生效判决已经查明的事实，朱某甲荣是购房的实际出资人，朱翠仪是基于朱某甲荣的委托与开发商签订商品房买卖合同，朱翠仪本人并没有购房的真实意思表示，其在《协议声明》中也声明本次购房是在无人挂名为户主的情况下，朱翠仪为此房立名，本作为不存在利益收受，涉案房屋权属本属朱某甲荣所有，但由于过户给朱某甲荣存在政策障碍，原审法院据此认定朱翠仪认为诉争房屋应归属其所有有违委托合同约定和诚实信用原则，并根据评估机构确定的朱某甲荣提起本案诉讼时涉案房屋的市场价值人民币3074340元，判令朱翠仪予以返还，并无不当，本院予以维持。朱翠仪上诉主张按照朱某甲荣第一次提起诉讼的时间点2011年1月17日的房屋价值返还，理据不成立，本院不予采纳。关于朱翠仪二审期间提交的公证书，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。至于朱翠仪提交的其他证据，由于已经生效的相关案件判决对案件事实已经作出认定，且朱某甲荣也认可相关判决，本院对此予以采纳。综上，经审查，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。朱翠仪上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费31395元，由上诉人朱翠仪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月六日书 记 员  阮志雄陈迪