上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17804号原告：上海饱家餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海瑛。被告：上海巡味餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈首，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋天昊。委托诉讼代理人：金亮，上海金座律师事务所律师。原告上海饱家餐饮管理有限公司与被告上海巡味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托诉讼代理人朱海瑛，被告的委托诉讼代理人金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海饱家餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《不动产物业租赁合同》于2020年4月15日解除；2.判令被告支付2019年12月31日至2020年4月14日的租金58,886.66元(已免除2020年2月和3月的租金)、物业费24,405.34元，2019年10月22日至2020年3月19日的能源费17,558.69元，2019年11月16日至2020年4月14日的虫害防治费1,000元；3.判令被告支付原告诉请2所列费用计算至实际支付之日的滞纳金，2019年12月31日至2020年4月14日的租金滞纳金96,246.79元、物业费滞纳金33,292.71元，2019年10月22日至2020年3月19日的能源费滞纳金32,668.11元，2019年11月16日至2020年4月14日的虫害防治费滞纳金1,033.86元；4.判令被告支付违约金94,380元；5.判令被告支付自2020年4月16日至2020年10月13日的逾期占用费564,746元。事实和理由：原、被告于2019年1月31日签订租赁合同，原告将上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为2019年2月15日至2021年2月14日，每月租金40,150元、物业费7,040元。被告逾期不缴纳租金、物业费及能源管理费等费用，经原告多次催缴仍不缴纳，原告于2020年4月15日向被告发出《租赁合同关系解除通知书》。根据租赁合同约定：逾期支付租金、物业费、水电气等费用的，每逾期一日，按拖欠费用的千分之三支付滞纳金；被告违约，原告行使合同解除权的，违约方应支付月租金、物业费两倍的违约金；承租方返还租赁物的日期以在工商部门注销营业执照并搬离现场恢复标的物及附属设施的交付状态为准。被告于2020年10月13日注销餐饮许可证，故被告应当支付至该日的房屋占用使用费。被告上海巡味餐饮管理有限公司辩称，租赁合同经协商一致，于2020年4月15日解除，被告自2020年2月起未再进入涉案房屋，房屋内的物品全部归原告。原告向被告发送解除通知书时并未主张租金、物业费等费用，双方系为了避免损失扩大而协商解除合同。关于租金，原告承诺2020年2、3月不收取，故被告同意支付2020年1月和4月的租金，不同意支付滞纳金。能源费、虫害防治费，被告已经实际支付至2019年12月31日。被告向原告支付过租赁保证金141,570元，相应费用可以在租赁保证金中扣除。违约金约定过高，且滞纳金与违约金是重复的。被告7月份已经注销了营业执照，食品经营许可证于2020年10月注销。合同中没有明确要注销食品经营许可证，不能将食品经营许可证作为房屋占用费的依据，故不同意支付房屋占用费。综上，被告仅同意支付2020年1月和4月的租金、物业费、能源费、虫害防治费，应首先在保证金中抵扣。被告庭后发表书面意见称，系争房屋自2020年1月16日起即在原告控制之下，被告未使用过，故被告仅同意支付至2020年1月16日的租金和物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从案外人上海明天广场有限公司处租赁系争房屋。2019年1月30日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，将系争房屋转租给被告。《租赁合同》约定：1-1系争房屋套内使用面积88平方米，类型或用途为综合；1-2租赁标的物现有状况、相关装修、附属设施设备等见合同附件(二)；3-1租赁期限自2019年2月15日至2021年2月14日；4-3首期二个月租金、物业管理费在2019年3月15日前向甲方支付，之后以每二个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前七日内支付；3-2……双方同意按租赁标的物和附属设施设备的毛坯状态搬离交接手续，交接状况见附件(二)；5-2租赁保证金141,570元(按租金40,150元/月、物业费7,040元/月，计算三个月租金及三个月物业管理费)；5-3乙方使用租赁标的物和附属设施设备发生的包括但不限于水、电、气、通讯、网络、等费用由乙方承担；5-4甲方代收的公共事业费，乙方应在发生之日起五日内与甲方结清；8-1乙方在租赁关系终止之日返还租赁标的物和附属设施设备。乙方返还租赁标的物和附属设施设备，应当符合正常使用后的状态。甲方有权要求乙方将租赁标的物恢复交付状态并由乙方承担相关费用……8-2乙方返还租赁标的物时，甲方根据合同附件(二)的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用；8-3乙方返还标的物的日期以在工商部门注销营业执照并办理现场恢复租赁标的物和附属设施的交付状态为准；10-2有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正。违约方在三十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同……(4)乙方违反合同第四条，逾期不支付租金超过十日；11-4乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的千分之三支付违约金……11-6乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按3,103元/天向甲方支付占用费；11-9乙方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同乙方向另一方支付违约金。违约金金额为当月租金物业费的2倍。《补充条款及其他相关附件》约定：4.物业管理费随租金周期缴交，先付后用。合同附件(二)《租赁物业及附属设施设备和状态》载明：租赁标的物基本结构及状态(承重标准)为200公斤/平方；附属设施设备及状态(水、电、气等能源配置的供应能力及使用限额)为用电额度功率50千瓦；水、电、气计量抄见数为空白；隔墙、上下水接入，在收到租赁保证金的10个工作日完成。《租赁合同》签订后，被告向原告支付了141,570元保证金。被告支付租金、物业费至2019年12月。被告通过汇款、转账方式向原告支付能源费的情况如下：2019年5月13日支付2,421.75元；2019年6月22日支付6,262.98元，附言：5月能源费；2019年7月5日支付10,844.81元，附言：6月能源费；2019年8月28日支付10,777.30元，附言：7月能源费；2019年10月8日支付10,700.08元，附言：8月能源费；2019年12月23日支付4,200.65元，附言：水电费。2020年4月15日，原告向被告发送《租赁合同关系解除通知书》，内容为：双方的租赁关系即日起解除，请被告于15日内(2020年4月30日24时前)注销该场地的营业执照和其他相关许可证照，因前述原因造成的实际占用房屋逾期返还的，按租赁合同11-6规定支付占用费。被告应支付违约金94,380元，截止至2020年4月14日的租金物业费、能源费、虫害防治，总计101,850.69元及滞纳金19,325.84元，应缴费用合计215,556.53元，租赁保证金141,570元冲抵后，被告尚需支付73,986.53元，该笔费用最后付款日期为2020年4月29日24时。2020年6月26日，原告向被告发送《告知书》，内容为：被告至今未注销该房屋内注册的公司、餐饮许可证。根据租赁合同8-3的约定，要求被告于2020年7月2日24时前搬离物品，并于2020年7月9日24时前完成餐饮许可证、营业执照的注销手续。如未按上述时间完成搬离和注销手续，原告将根据租赁合同11-6向被告收取自合同解除之日起至返还租赁标的物期间的占用费。2020年7月2日，被告注销了其在涉案房屋内的营业执照。2020年10月13日，被告注销食品经营许可证。原告法定代表人吴巍与被告工作人员蒋天昊的微信聊天记录如下：2020年4月15日，吴巍向蒋天昊发送《解除租赁合同通知书》，蒋天昊说“我也在寻求餐厅复工的解决方案，因为还没具体决定，所以没和你联系，但就你解除租赁合同书，我是有异议的，首先在2月中旬的时候我们是有过书面沟通，你告知2月开始是不收取房租，但并没有告知何时开始计算房租，所以我认为一致处于免租期，你现在告知的清单中由免租期内的物业管理费、虫害防治费用，及2月1日以后所有产生的费用我是无法认同的……”，吴巍说“2-3月的租金不是强制免除的，但是我们已经给你们做了租金的全额减免。其他费用是已经产生的。关于你们店铺的使用占用情况，我一直比你们着急……为了减少你的损失，我先把租赁关系终止一下。并不是说我不愿意你们继续经营，你也知道，你不经营对谁也没有实际好处”。2020年4月17日，蒋天昊向吴巍发送照片并说“(商场出入口)全部都关闭的”，吴巍说“江阴路也开”、“还有星巴克旁边的也开着”，蒋天昊说“星巴克边上是货物通道”、“江阴路也是次要通道”、“主通道一个不开”、“酒店这里也不让进”、“你要和明天广场去协商呀”、“开门，大家没话说”、“要么协商一下开门的位置也可以”、“你说谁会从江阴路进来吃饭”、“万豪也不开”、“门总要开在南京路上吧”、“南京路的商户，南京路门不开”，吴巍说“南京路5点以后关闭，之前可以进出，目前也没有办法解决，解禁要等通知”，蒋天昊说“估计何时恢复正常呢”，吴巍说“这个我不能确定，5月6月学生也开学了，估计快了吧”、“现在情况也确实不定，还是要想想应对的策略，可能需要大家都根据自己的情况在运营商做一些调整”。2020年4月21日，吴巍说“我沟通过了，南京西路门基本是五月开始恢复正常，有提前的可能，等街道批准”。2020年4月25日，吴巍说“蒋总，我想了一下这样吧，无论门开不开，4、5、6三个月租金临时性降价打7折，这是基于现在的情况给你们一个缓冲，希望你们能在几个月的调整中，减轻点压力，然后调整好”，蒋天昊微信中未回复。2020年5月19日，吴巍说“店铺的事情我想和你沟通一下，关于你店铺注销的问题”。2020年6月25日，蒋天昊说“我现在去明天广场，和朋友再看下，一会联系你”，吴巍说“好，但是现在门锁着，要进去的话，我要来开门”。2020年7月9日，蒋天昊将“准予注销登记通知书”发送给吴巍，吴巍说“还有餐饮许可证的注销呢？”，蒋天昊说“餐饮也要注销？都贴在店里呢，我没原件怎么注销？我不懂啊，要怎么弄”，吴巍说“要注销啊，我提醒过的”、“你们也要去黄浦区行政中心问一下”，蒋天昊说“我明天去问问”。审理中，原告提交其自行制作的2019年4月至2020年3月的“商铺能源费用清单”和“计算表”。其中，落款日期为2019年4月24日的费用清单显示2019年4月被告应支付能源费2,421.75元，落款日期为2019年4月24日的费用清单显示2019年6月21日的2019年6月为17,107.79元(包含2019年4月24日至2019年5月20日期间的5,908.47元、滞纳金354.51元；2019年5月21日至2019年6月19日期间的10,844.81元)，落款日期为2019年7月18日的费用清单显示2019年7月为10,777.30元，落款日期为2019年9月18日的费用清单显示2019年9月为21,547.30元(包含2019年8月21日至2019年9月18日期间的9,884.21元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的10,700.08元及滞纳金963.01元)，落款日期为2019年10月21日的费用清单显示2019年10月为21,633.39元(包含2019年9月19日至2019年10月21日期间的9,896.59元、2019年8月21日至2019年9月18日期间的9,884.21元及滞纳金889.58元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的滞纳金963.01元)，落款日期为2019年11月20日的费用清单显示2019年11月为32,174.59元(包含2019年10月22日至2019年11月19日期间的8,760.91元、2019年8月21日至2019年10月21日期间的19,780.80元及滞纳金2,669.86元、2019年7月19日至2019年8月20日期间的滞纳金963.01元)，落款日期为2020年1月17日的费用清单显示2020年1月为14,542.14元(包含2019年12月20日至2020年1月16日期间的6,183.94元、2019年10月22日至2019年11月19日期间的8,358.20元)，落款日期为2020年4月10日的费用清单显示2020年3月为584.60元(2020年1月16日至2020年3月19日期间)。原告称，被告安装有独立的水表和电表，能源费由原告代收。被告未支付2019年10月22日至2019年11月19日的能源费8,358.20元、未支付2019年11月20日至2019年12月19日的能源费2,431.95元、未支付2019年12月20日至2020年1月16日的能源费6,183.94元、未支付2020年1月17日至2020年3月19日的能源费584.60元，以上合计17,558.69元。被告对“商铺能源费用清单”和“计算表”真实性无法确认，不能确定实际发生的能源费金额，由法院依法认定。审理中，原被告一致陈述，食品经营许可证的注销手续当天可完成；虫害防治费每月200元；系争房屋租金为每月支付，上月底支付下个月的租金。被告称，系争房屋返还给原告之日为2020年4月15日。原告称，虽然系争房屋在原告控制之下，但被告没有注销营业执照和食品许可证，致使原告无法使用系争房屋，根据租赁合同约定，应以被告2020年10月13日注销食品许可证之日作为返还了房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告一致同意租赁合同于2020年4月15日解除，本院予以确认。关于合同解除的责任承担，原告认为解除合同系由于被告未缴纳多期租金、物业费、能源费等费用，被告认为系为了避免疫情导致的损失扩大而协商解除。根据租赁合同约定及原、被告的交易惯例，租金、物业费系先付后用，即被告应在2020年1月1日前支付2020年1月的租金和物业费，然被告却至今未支付，且被告亦未提交证据证明其已按时足额支付了租赁合同期内的能源费和虫害管理费，该迟延支付的行为发生于新冠疫情之前并延续至今，被告确存在违约行为，故被告应当支付2020年1月份的房租、物业费及滞纳金。合同解除前的能源费、虫害防治费均系实际发生的费用，被告亦应当支付，关于具体的金额，原告提交了“商铺能源费用清单”，被告虽不认可，但未能提交证据予以反驳，故本院采信原告的意见。但租赁合同中对于能源费的支付时间约定不明，难以确定滞纳金的起算时间，故原告要求被告支付能源费滞纳金的诉请，本院不予支持。被告作为餐饮商户，在新冠疫情爆发期间，其正常经营确会受到影响，但原告已自愿免除被告2020年2月和3月的租金，符合租赁双方应共担分险、共渡难关的精神，出于公平考量，被告应支付2020年4月1日至2020年4月15日期间的租金和物业费，但无需支付该部分租金、物业费的滞纳金以及2020年2月和3月的物业费。被告辩称滞纳金、违约金属重复计算，且约定过高，本院认为，滞纳金系其承担迟延履行支付义务的责任方式，违约金系因其违约致合同解除而承担违约责任的方式，两者并不重复，但是租赁合同中对于滞纳金标准约定过高，本院酌情予以调整。原、被告均确认合同解除当日，系争房屋已在原告控制之下，故本院认为被告已于合同解除当日将系争房屋返还原告，现原告主张未注销营业执照以及食品许可证即等于未返还房屋，因此其要求被告按照3,103元/日支付房屋占有使用费，而根据一般常识，返还房屋应指实体返还，故本院对该项诉请不予支持。但是，在解除合同之后的较长时间内被告未将其在系争房屋内的营业执照、食品许可证迁出或注销，使原告在系争房屋上的相应权利受到限制，被告属未按照租赁合同完全履行自己的义务，亦属违约，故本院综合考虑该情形以及被告对合同解除所存在的过错及程度，结合公平合理原则，酌情确定被告向原告支付两个月租金的违约金。被告主张其应付款项先以其支付的保证金折抵，并无不当，本院予以准许。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2020年1月1日至2020年4月15日期间的租金58,886.66元、物业管理费10,560元；二、上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2020年1月租金、物业管理费的滞纳金(以47,190元为基数，自2020年1月1日起，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际支付之日止)；三、上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2019年10月22日至2020年3月19日的能源费17,558.69元；四、上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付上海市南京西路XXX号地下一层A003室房屋2019年11月16日至2020年4月15日的虫害防治费1,000元；五、上海巡味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海饱家餐饮管理有限公司支付违约金80,300元；六、本判决第一项至第六项款项的总和先以上海巡味餐饮管理有限公司支付至上海饱家餐饮管理有限公司处的保证金141,570元进行抵扣，不足部分由上海巡味餐饮管理有限公司继续支付；七、驳回上海饱家餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,695元，减半收取计5,347.50元，由上海饱家餐饮管理有限公司负担3,514.45元，上海巡味餐饮管理有限公司负担1,833.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜法官助理 邹招法书 记 员 牛 佳附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。