广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2800号上诉人（原审原告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托代理人：王胜刚，该公司职员。委托代理人：陈果成，该公司职员。上诉人（原审被告）：陈蕴钏，住广州市荔湾区。委托代理人：陈建明，住广州市荔湾区。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与陈蕴钏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：捷骏公司（甲方）与陈蕴钏（乙方）于2011年9月20日签订《广州市房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区宝华路133号地库一层7010（相连）号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积213.96平方米，分摊共用建筑面积118.38平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为：2011年9月15日至2011年12月14日为免租期、2011年12月15日至2012年9月14日月租金为9524元、2012年9月15日至2013年9月14日月租金额为10375元、2013年9月15日至2014年9月14日月租金额为11268元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金（可以收取不超过三个月租金金额）。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金。同日，双方签订《广州市租赁合同》之《补充合同》。约定本补充合同是广州市国土资源和房屋管理局出具的格式合同《广州市房屋租赁合同》的补充；该房产的每个月租金按30.5天计。本合同约定的租赁期内，乙方应支付予甲方的租金等费用按本补充合同附件三所列的标准履行；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二（2‰）计算。本款不应被视为创设乙方支付租金和其它应付款项的宽限期。甲方不应因要求或接受滞纳金而被视为负有接受逾期支付的乙方应付款项的义务或同意乙方迟延缴交上述款项。甲方根据法律和本合同规定终止本合同和采取其它措施的权利亦不应受本款影响；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过该房产的现场，并对该房产的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施以及现有装修设备等均无异议；甲方向乙方交付该房且双方签署附件七“房屋使用交接书”，即视为甲方已履行完毕将该房屋合格地交付给乙方的义务；若甲方未能在约定的租赁期起始日将该房产交付给乙方，乙方承诺同意给予甲方90天的宽限期。在此种情况下，免租期和/或租赁期按甲方延期的天数相应顺延；在该宽限期过后，若甲方仍未能将该房屋交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻提前终止本合同或经协商再次选一个日期为交付日将该房屋交付给乙方，而本租赁合同之租赁期均因此而顺延相应的天数。甲方需在本合同根据本款被提前终止之日起三十日内将乙方已支付的押金（不包括利息）退还给乙方。乙方承诺除此之外，甲方无需对乙方因此遭受的一切损失承担任何责任。乙方应当按本合同的约定按时缴付租金。乙方还应当按照甲方不时提出的要求，向甲方提供其已依据本合同规定付款的令人满意的书面证据。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴交租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。如果乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，乙方预缴的押金不予退回；未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方不得将该房产用于本合同规定外的其他用途。乙方须自行申请营业执照并保证其在该房产的一切商业活动符合中国法律的规定。乙方因自身原因未能取得相关营业执照，不得据此向甲方追索任何法律责任；乙方保证，在租赁期内还应履行本合同项下的全部责任：按时缴付租金及其他费用，如逾期十五日缴付，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该房产，并追究乙方违约责任；乙方保证在该房产内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的营业执照、批准或许可证（如适用）；乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内持续有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定；乙方出现下列情况之一时，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失：迟延支付租金十五日或以上；乙方违反本合同的任何条款，并在甲方书面通知其纠正违约行为的期限届满七日内，仍未纠正上述违约情形。陈蕴钏向某公司交纳租金保证金28572元。合同签订后捷骏公司将涉案房屋交付给陈蕴钏使用，陈蕴钏向某公司交租至2013年12月。2014年2月20日，捷骏公司向陈蕴钏发出《催款通知书》，捷骏公司向陈蕴钏催收租金、滞纳金。2014年2月25日，捷骏公司向陈蕴钏发出《解除合同预告书》，要求：陈蕴钏于2014年3月3日之前缴清所欠租金及其它相关费用；逾期捷骏公司将按租赁合同相关条款的约定解除租赁合同，并采取法律行动收回该铺位及向陈蕴钏追讨所有欠款、滞纳金及其它损失。陈蕴钏分别于2014年2月20日、2月27日签收了上述通知书和预告书。原审另查明，陈蕴钏于2012年4月20日以涉案商铺为经营场所领取了个体工商户营业执照，名称为广州市荔湾区阿啦果吧。捷骏公司于2014年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认捷骏公司与陈蕴钏2011年9月20日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》已于2014年3月4日解除；2、陈蕴钏立即交还广州市荔湾区宝华路133号恒宝广场地库一层7010号铺给捷骏公司；3、陈蕴钏支付租金24013.77元（自2014年1月1日计某2014年3月4日止，以每月租金11268元计算）和租金滞纳金（以当月租金按每日千分之二计算，自当月6日起计某付清款日止）；支付自2014年3月5日起的房屋使用费19949.9元（计某陈蕴钏交铺之日止，暂计某2014年3月31日）；支付捷骏公司代付的（自2011年11月15日至2014年3月4日）物业服务费89970.18元。陈蕴钏原审答辩称：不同意捷骏公司的全部诉讼请求。一、捷骏公司违反合同约定将消防验收不合格的商铺交付给陈蕴钏。二、捷骏公司要求陈蕴钏自行办理消防验收手续，因此造成陈蕴钏于2012年4月才办理了消防验收合格证，故捷骏公司需给予陈蕴钏3个月的免租期。三、捷骏公司两年来一直允许陈蕴钏拖延两个月交纳租金。原审诉讼中，陈蕴钏提供捷骏公司于2014年2月8日开具的收取租金的发票，该发票内容显示，陈蕴钏交纳的是2013年11月的租金；于2014年3月11日开具的收取租金发票，该票内容显示，陈蕴钏交纳的是2013年12月的租金；陈蕴钏提供该证据用以证明其按照要求交租。在陈蕴钏向原审法院提出对涉案商铺的装修进行评估，但在规定的期限内陈蕴钏没有向评估公司预交评估费，导致没对涉案商铺装修进行评估。原审诉讼期间，捷骏公司明确陈蕴钏所交租金保证金部分不在本案中处理，将另案诉讼。原审法院认为：捷骏公司、陈蕴钏签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。陈蕴钏以捷骏公司所交付的商铺没经消防验收，导致无法办理相关营业执照，捷骏公司的行为属延期交铺，按合同租金理应顺延三个月为由，主张其没有违反合同约定拖欠租金。但鉴于涉案合同没有约定捷骏公司负有交付的商铺符合二次装修消防验收标准的义务，且陈蕴钏接受了涉案商铺时亦未就此情况向某公司提出异议，故陈蕴钏上述抗辩，没有事实根据和法律依据，原审法院不予采纳。陈蕴钏认为开具发票时间即为捷骏公司收取当月租金的时间，但根据发票内容显示为2013年的租金，与陈蕴钏所主张的事实不符，陈蕴钏主张已交纳2014年3月前租金的抗辩理由，原审法院不予采纳。陈蕴钏从2014年1月起没有缴纳租金，显属违约，应承担相应的违约责任，捷骏公司已按合同的约定向陈蕴钏发出《解除合同预告书》，陈蕴钏没有在《解除合同预告书》规定的期限内清缴租金，故捷骏公司主张双方签订的合同及补充协议已于2014年3月4日解除，并要求陈蕴钏支付拖欠的租金、房屋使用费及滞纳金，原审法院予以支持。捷骏公司要求陈蕴钏按租金的两倍支付2014年3月5日后的房屋使用费，增加部份应属滞纳金性质，捷骏公司又另行要求陈蕴钏按每日千分之二支付所欠租金滞纳金属重复请求，对重复请求部分原审法院不予支持。由于陈蕴钏主张滞纳金标准过高请求予以适当调整，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定本案逾期支付租金的滞纳金均应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。由于本案只能确定陈蕴钏存在逾期缴交2014年8月止的租金的事实，故只对陈蕴钏逾期交纳2014年3月4日前的租金及2014年3月5至同年8月止的房屋使用费的滞纳金作出处理。本案捷骏公司没有向原审法院提供已向物业管理公司代捷骏公司支付2011年11月15日至2014年3月4日期间的物业服务费的依据，故捷骏公司起诉要求陈蕴钏支付代垫的该费用的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院于2014年9月19日作出如下判决：一、确认广州捷骏房地产开发有限公司与陈蕴钏签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》已于2014年3月4日已解除；二、陈蕴钏自本判决发生法律效力之日起10日内，将荔湾区宝华路133号地库一层7010号铺腾空退还给广州捷骏房地产开发有限公司；三、陈蕴钏自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日止的租金（每月的租金按11268元计算）；四、陈蕴钏自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年3月5日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费（每月的房屋使用费按11268元计算）；五、陈蕴钏自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付2014年1月1日起至同年3月4日的租金滞纳金及2014年3月5日至同年8月31日房屋使用费滞纳金（每月为一期，每月按11268元为本金，每期从当月的6日起计算至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；滞纳金以不超过本金为限）；六、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。陈蕴钏如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1571元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担630元，陈蕴钏负担941元。判后，捷骏公司、陈蕴钏均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人捷骏公司上诉称：一、原审判决第四项关于自2014年3月5日起的月房屋使用费标准及计算期限的认定属于认定事实错误。首先，捷骏公司与陈蕴钏签订的《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》第12.5款约定“如果本合同届满或提前终止(无论任何原因)，除非双方另有书面协议，在乙方完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A．乙方应向甲方交纳房屋使用费(金额等同于本合同下的租金数额的两倍)和实际发生的其他任何费用。”前述关于房屋使用费的约定并无违反法律规定，合法有效，原审判决将“其中一倍租金认定为违约金”属于认定事实错误，捷骏公司请求依法改判房屋使用费按照租金两倍计算。其次，原审判决将陈蕴钏支付房屋使用费的期限认定为“从2014年3月5日起至判决发生法律效力之日”属于认定事实错误，捷骏公司请求依法改判为从2014年3月5日起至陈蕴钏交还铺位之日止。二、原审判决认定捷骏公司“没有提供已向物业管理公司代陈蕴钏支付2011年11月15日至2014年3月4日期间的物业服务费的依据”属于认定事实错误。首先，陈蕴钏在一审庭审过程中并没有对捷骏公司的此项诉讼请求提出异议。其次，捷骏公司与陈蕴钏签订的《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》附件五《恒宝广场商铺优惠方案》第一条约定“由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元/平方米……物业管理费其余部分由甲方支付。由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠自动取消。乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补交已享受的优惠部分”前述约定合法有效，且陈蕴钏在一审庭审中亦未否认其已享受此项优惠，即按照每月35元/平方米的标准支付物业服务费。再次，捷骏公司与物业管理公司之间的交易情况与本案无直接关联。三、原审判决第五项关于滞纳金标准的认定属于适用法律错误，应依法予以纠正。首先，双方关于按当月租金金额的0.2％计算违约金的约定并无违反法律规定，合法有效。其次，本案中陈蕴钏违约事实清楚，且陈蕴钏并未就其主张的违约金过高进行举证，故捷骏公司请求依法予以改判。综上所述，捷骏公司上诉请求判令：撤销原审判决第四、五、六项，改判陈蕴钏向某公司支付租金滞纳金3210.02元(按日息千分之二计算至陈蕴钏付款之日，暂计某2014年3月31日)；自2014年3月5日起的房屋使用费19949.9元(判决至陈蕴钏交铺之日，按每月22536元计算，暂计某2014年3月31日)；支付捷骏公司代付的(2011年11月15日-2014年3月4日)物业服务费89970.18元。针对捷骏公司的上诉主张，陈蕴钏答辩称：不同意捷骏公司的上诉主张，具体答辩意见与陈蕴钏的上诉意见一致。陈蕴钏上诉称：原审认定事实不清，导致错误判决。按照双方签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充合同》的约定，捷骏公司应当将涉案商铺按约定交付陈蕴钏使用，且该商铺仅限于作“饮食-中式粥粉饭面及面包”用途。但在2011年9月15日捷骏公司将商铺交付陈蕴钏时尚未通过建设工程消防验收(一次消防验收)。陈蕴钏原审提交穗公某消防[2012]第0048号《建设工程消防设计审核意见书》及穗公某消防[2012]第0014号《消防验收意见书》，证明涉案商铺的建设工程消防在2013年4月1日才验收合格。捷骏公司在2011年9月15日将未经消防验收合格的商铺交付陈蕴钏，导致陈蕴钏根本无法使用商铺和进行装修的消防验收。捷骏公司违约在先，租赁期应予以顺延。租赁期应从2012年4月份起算，即从2012年4月份开始计算捷骏公司应给予陈蕴钏4个月的免租期。另外，按合同约定，由于捷骏公司的原因造成延期商铺交付，免租期顺延增加90天，陈蕴钏应在2012年11月才开始向某公司交纳租金。从2012年11月到2014年3月份(捷骏公司起诉前一月)陈蕴钏应向某公司交纳16个月的租金，但实际上，陈蕴钏从2012年2月份开始向某公司交纳租金，至2013年12月，共向某公司交纳了22个月的租金。因此，陈蕴钏已经完成了交纳租金的义务，没有违约。一审法院认定捷骏公司在2001年12月19日取得的穗公消(建)验[2001]第1234号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》没有依据。在一审庭审时，捷骏公司没有出示该《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》的原件，陈蕴钏不同意对复印件进行质证。而且，该《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》的地址与涉案商铺并不一致，根本不能证实捷骏公司在2011年9月15前取得了涉案商铺消防合格可以交付经营使用的情况。一审法院认定2014年3月4日合同解除没有依据。捷骏公司向一审法院提供的证据显示，其要求在2014年3月4日解除合同的依据是《重要通告》，而不是《解除合同预告书》，但该《重要通告》并没有送达陈蕴钏。一审法院认定“合同并没有约定涉案商铺二次装修后的消防验收由捷骏公司负责，故陈蕴钏上述抗辩理由不成立”，没有正确理解陈蕴钏的抗辩理由。陈蕴钏所提供的证据及陈述的答辩意见均是指向某公司没有完成一次消防验收，即涉案建筑物本身的建设装修的消防验收，按照《消防法》及相关规定，这只能由物业所有人申报，他人无法取代。综上所述，陈蕴钏上诉请求撤销原审判决，驳回捷骏公司的诉讼请求。捷骏公司答辩称：陈蕴钏的上诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。本院经审理查明确认原审查明事实。本院二审另查明：一、陈蕴钏、捷骏公司签订的《补充合同》附件二约定：租赁期自2011年9月15日起至2017年9月14日止；起租日为2011年12月15日。《补充合同》附件三约定：……2013年9月15日至2014年9月14日月租金额为11268元；2014年9月15日至2015年9月14日月租金额为12394元；2015年9月15日至2016年9月14日月租金额为13586元；2016年9月15日至2017年9月14日月租金额为14851元；租金于每月的第5日或之前预付。《补充合同》第12.5条约定：如果本合同届满或提前终止（无论任何原因），除非双方另有书面协议，在乙方（陈蕴钏，下同）完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A.乙方应向甲方（捷骏公司，下同）交纳房屋使用费（金额等于本合同下的租金数额的两倍）和实际发生的其它任何费用；……。该合同第15.2条约定：乙方出现下列情况之一时，皆为根本性违约，甲方有权在给与乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失：A.迟延支付租金十五（15）日或以上；……。附件五《恒宝广场商铺优惠方案》约定：物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按￥35元／平方米：合计：￥7488.60元／月，物业管理费其余部分由甲方支付。由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其它相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补交原已享受的优惠部分。陈蕴钏确认按照每月35元/平方米的标准向恒宝物业公司支付了物业服务费。二、捷骏公司原审提交一份《重要通告》，载明捷骏公司于2014年3月4日发出该通告，主要内容如下“截至即日，贵租户仍未缴清上述费用……我司决定于即日解除贵我双方之间的租赁合同……”。陈蕴钏原审质证称“该重要通告为复印件，对其真实性不予认可，且重要通告上签名人不是我方，不予确认”。三、陈蕴钏原审期间提供《建设工程消防设计审核受理凭证》，《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》各两份，证明捷骏公司于2012年4月1日才完成涉案商铺的消防验收手续，陈蕴钏才可以办理相关经营证照和消防验收合格证等。四、捷骏公司二审提交编号分别为穗公消（建）验【2001】第0434号、穗公消（建）验【2001】第1234号、穗公消（建）验【2002】第0625号、穗公消（建）验【2002】第1183号的《建筑工程消防验收意见书》，证明恒宝广场于2001年通过了消防验收，合法交付使用。陈蕴钏对此质证称：对方以上述消防验收证明误导陈蕴钏接收商铺，涉案商铺实际于2013年8月5日才办妥消防验收意见书；陈蕴钏提交涉案商铺穗公某消验【2013】第0069号《建设工程消防验收意见书》予以证实。捷骏公司称：双方签订的租赁合同对商铺交付作出清楚约定，陈蕴钏签收商铺时并未提出异议，证明捷骏公司交付的商铺符合双方约定的标准与条件；假定对方说法成立也已超过了诉讼时效；依照双方的约定及行业惯例，陈蕴钏所述的二次消防验收需要双方合作完成，并非对方单独可以完成，也不能认为捷骏公司应承担全部责任。五、陈蕴钏与捷骏公司原审均确认收铺时间为2011年9月15日。针对陈蕴钏有无就消防问题和捷骏公司进行协商的问题，陈蕴钏原审陈述称技术层面上有协商，但没有针对消防验收不合格进行协商。六、捷骏公司二审提交广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）出具的证明以及相关发票证明捷骏公司为陈蕴钏代缴了物业服务费89970.18元（按照每平方每月15元的标准收取的，时间是从2011年11月15日至2014年3月4日），并陈述称：本案所涉的消防验收文件及上述物业服务费发票已经生效的（2015）穗中法民五终字第447号（捷骏公司与陈蕴钏本案代理人陈建明之间的租赁合同纠纷案）民事判决作为证据认可。陈蕴钏质证称：两案相关联且案情一样，但捷骏公司并未提交过物业服务费发票原件，且发票复印件只有部分与本案有关，无法核对。本院认为：原审法院对捷骏公司、陈蕴钏签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》效力的认定正确，本院予以确认。关于陈蕴钏有无依约交纳租金、是否违约的问题。涉案合同约定租期为2011年9月15日至2017年9月14日、起租日为2011年12月15日，此前为免租期。从陈蕴钏提供的发票以及捷骏公司的主张来看，捷骏公司是按照合同约定的起租期开始收取租金、开具发票的。陈蕴钏并无充分证据证明其在缴纳租金时对何时起算租金提出过异议，双方合同并未约定陈蕴钏承租后进行装修的消防验收由捷骏公司负责，亦未约定如涉案商铺装修工程未经消防验收合格则承租人有权顺延免租期，陈蕴钏也未举证证明其在签订合同后合理期限内就消防验收问题向某公司提出过主张或因消防验收问题影响其使用涉案商铺。因此，陈蕴钏主张租期应从2012年4月1日通过装修工程的消防验收起算、捷骏公司应给予陈蕴钏4个月加90天免租期、起租日应自2012年11月起算缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。陈蕴钏实际使用涉案商铺，应按照合同约定的时间和标准支付租金。租金发票显示的陈蕴钏交租至2013年12月，陈蕴钏未依约交纳2014年1月起的租金，构成违约，应承担合同约定的违约责任。陈蕴钏关于其实际交租月份超过应缴纳月份、不存在违约的主张缺乏依据，本院不予支持。关于涉案合同有无解除的问题。陈蕴钏未依约交纳租金，捷骏公司依照合同约定享有解除权。捷骏公司提交的《催款通知书》、《解除合同预告书》均有陈蕴钏本人签名，虽然《重要通告》上的签名并非陈蕴钏本人签名，但捷骏公司在《解除合同预告书》中已经告知陈蕴钏应于2014年3月3日前清缴租金，逾期将解除合同，而陈蕴钏未在该日前清缴租金，故原审法院认定涉案合同已于2014年3月4日解除并无不当，本院予以认可。关于陈蕴钏应承担的违约责任问题。原审判令陈蕴钏应腾空交还商铺以及2014年3月4日合同解除前陈蕴钏应付的租金，处理正确，本院予以确认。关于合同解除前陈蕴钏逾期支付租金的滞纳金问题，陈蕴钏违约属实，本院认为应以合同约定的每逾期一日按照当月租金额的0.2%标准计算，但每月应付滞纳金以不超过当月应付租金本金为限。关于合同解除后的房屋使用费，捷骏公司起诉要求计算至实际交还之日止，原审法院计算至判决生效之日止不当，本院予以纠正。关于合同解除后的违约责任问题。《补充合同》第12.5条约定合同提前终止后交还商铺前陈蕴钏应按照租金额的2倍支付房屋使用费，该款约定的多出一倍的租金部分实际上是对陈蕴钏在合同终止后不及时交还商铺所作的具有惩罚性的约定，故其性质上应属于违约金。上述《补充合同》约定逾期交还商铺违约金的标准相当于一个月的房屋使用费，该违约金标准明显过高，且陈蕴钏表示不同意捷骏公司的诉讼请求。因此，本院基于公平合理原则酌情调整合同解除后至陈蕴钏实际交还房屋的房屋使用费标准为按照合同约定租金标准的120%计付，即：2014年3月5日至2014年9月14日每月的房屋使用费按13521.6元（11268元×120%）计；2014年9月15日至2015年9月14日每月的房屋使用费按14872.8元（12394元×120%）计；2015年9月15日至2016年9月14日每月的房屋使用费按16303.20元（13586元×120%）计；2016年9月15日至2017年9月14日每月的房屋使用费按17821.2元（14851元×120%）计。本案判决生效后，陈蕴钏应主动将涉案房屋交还给捷骏公司。对于2017年9月15日之后双方未约定的房屋使用费标准，为减少当事人的诉累，若实际发生，本院酌情认定房屋使用费标准参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金标准计付。关于捷骏公司诉请陈蕴钏支付其代付的2011年11月15日至2014年3月4日物业服务费的问题。《补充合同》附件五《恒宝广场商铺优惠方案》约定物业服务费由陈蕴钏按照35元/月/平方米的标准交纳，其余部分由捷骏公司支付，如陈蕴钏存在违约行为，则取消优惠，陈蕴钏需按当时的物业服务费标准缴纳物业服务费全数并补交原已享受的优惠部分。二审期间捷骏公司提交了陈蕴钏与恒宝物业公司的合同、恒宝物业公司的《证明》以及捷骏公司代缴物业服务费的发票，以证明捷骏公司向恒宝物业公司代付陈蕴钏物业服务费89970.18元。捷骏公司提交的证据显示陈蕴钏系按上述优惠标准交纳物业费，陈蕴钏对其实际交纳物业费的数额亦予以确认，故本院对上述证据予以采信。现陈蕴钏确实存在逾期支付租金的违约行为，故捷骏公司依约取消优惠，要求陈蕴钏向某公司返还物业费优惠部分合法有据。经审核，自2011年11月15日至2014年3月4日物业服务费优惠部分为每月15元/平方米计付共88717.2元，由陈蕴钏返还给捷骏公司，本院予以支持。捷骏公司超出该部分的诉请，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实部分不清，适用法律有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1028号民事判决第一、二、三、六项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1028号民事判决第四项为：陈蕴钏自本判决送达之日起十日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年3月5日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（2014年3月5日至2014年9月14日每月房屋使用费按13521.6元计；2014年9月15日至2015年9月14日每月房屋使用费按14872.8元计；2015年9月15日至2016年9月14日每月房屋使用费按16303.20元计；2016年9月15日至2017年9月14日每月房屋使用费按17821.2元计；2017年9月15日起的房屋使用费标准(参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金标准计付）；三、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1028号民事判决第五项为：陈蕴钏自本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付逾期支付2014年1月1日起至2014年3月4日租金的滞纳金（滞纳金以当月应付租金为本金，按照每日0.2%的标准计算，每月应付滞纳金以不超过当月应付租金本金为限）；四、陈蕴钏自本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司返还代付的物业服务费为88717.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1571元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担100元、陈蕴钏负担1471元；二审案件受理费3142元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担200元、上诉人陈蕴钏负担2942元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月八日书 记 员  璩方慧