山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第953号上诉人（原审原告）郭绍全，个体。被上诉人（原审被告）潍坊天创置业有限公司，住所地：潍坊高新区福寿东街**（恒泰大厦**）。法定代表人王旭山，董事长。委托代理人孙希科，山东春水律师事务所律师。上诉人郭绍全因与被上诉人潍坊天创置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，潍坊天创置业有限公司是潍坊软件园•世贸中心•栋盛苑项目的开发商，其将该项目发包给中建八局第一建设有限公司（以下简称中建八局）施工，案外人徐某为该工程供应建筑材料，郭绍全为徐某提供资金。2011年4月，案外人徐某曾与潍坊天创置业有限公司签订认购书一份，约定徐某认购潍坊天创置业有限公司开发的栋盛苑2号楼1单元1001室商品房，并需支付定金10000元，该协议由徐某之妻于钦贞代签。2012年11月9日，于钦贞交定金10000元。因潍坊天创置业有限公司拖欠工程款，导致中建八局欠徐某材料款。2014年1月13日，潍坊天创置业有限公司与中建八局签订《协议书》一份，约定潍坊天创置业有限公司以栋盛苑2号楼1单元1001室即涉案房屋抵顶448493元的工程款，该房转抵给中建八局指定的第三人于钦贞。郭绍全称，徐某的资金由其提供，因此徐某以涉案房屋抵顶郭绍全欠款，并经潍坊天创置业有限公司及中建八局同意。2014年3月11日，郭绍全、潍坊天创置业有限公司签订认购书一份，该认购书注明“由徐某更名”，并且潍坊天创置业有限公司开具了交款单位为“于钦贞”的收款收据一份，数额为448493元。郭绍全称其于2013年春天取得涉案房屋钥匙，并于2013年秋入住至今。潍坊天创置业有限公司称，对郭绍全何时入住、如何取得房屋钥匙不清楚，但认可郭绍全已入住的事实。2014年10月17日，于钦贞向潍坊天创置业有限公司出具更名申请，自愿将涉案房屋更名为郭绍全。同日，潍坊天创置业有限公司为郭绍全开具房款及维修基金收据，并收取郭绍全20000元更名费，但未给郭绍全开具收据。为此，郭绍全报警，北海路派出所为郭绍全出具了其向潍坊天创置业有限公司交纳20000元的证明，但潍坊天创置业有限公司并未退还郭绍全该20000元。诉讼中，郭绍全称徐某欠其钱，所以以房顶账，徐某带郭绍全到潍坊天创置业有限公司及中建八局处，潍坊天创置业有限公司及中建八局均同意房子给郭绍全，并没有说要收取更名费。后办证时，潍坊天创置业有限公司又强迫郭绍全交纳20000元更名费。潍坊天创置业有限公司收取更名费没有依据，郭绍全认为属于欺诈行为，应当返还，并按《消费者权益保护法》的相关规定赔偿三倍损失60000元。同时，郭绍全主张因为潍坊天创置业有限公司未给其办理房产证，根据司法解释的规定，应当支付逾期办证的违约金。潍坊天创置业有限公司称，郭绍全所谓的更名费，实际是潍坊天创置业有限公司增加的成本。双方从2011至2014年期间三年对房屋没有处理，潍坊天创置业有限公司再办理房产证存在成本增加，后双方协商，郭绍全需交20000元。郭绍全系自愿交给潍坊天创置业有限公司，以其行为证明双方就交款达成了一致，不存在任何欺诈、协迫的情形，郭绍全报警也是因不开收据，而非多收取费用。因此，不适用《消费者权益保护法》关于三倍赔偿的规定。潍坊天创置业有限公司同意将房屋变更给郭绍全，是以收取20000元费用为前提的。如果退还更名费，不能签订正式购房合同，只能给于钦贞办房产证。因双方未签订正式的购房合同，没有关于办证及逾期责任的约定，并且未办理房产证是郭绍全不配合导致，不应支持逾期办证的违约金。以上事实，有协议书、认购书、收款收据、出警证明、更名申请以及当事人陈述等在案为证。原审法院认为，涉案房屋先是由潍坊天创置业有限公司抵顶给中建八局，以抵消工程欠款，并按约定又顶给了案外人于钦贞。后该房又经于钦贞同意顶给了郭绍全，并且郭绍全、潍坊天创置业有限公司签订了认购书予以确认。潍坊天创置业有限公司称同意将涉案房屋抵顶给郭绍全的前提是郭绍全交纳20000元费用，通过庭审查明的事实来看，双方签订认购书时，潍坊天创置业有限公司仅向于钦贞开具了收款收据，未向郭绍全出具，而是等到郭绍全交纳20000元费用时，潍坊天创置业有限公司才为郭绍全出具相应的收款收据，也可以印证潍坊天创置业有限公司的说法。郭绍全已经实际交纳该20000元费用，虽然其主张潍坊天创置业有限公司存在欺诈行为，但没有证据证明交款时存在欺诈或者胁迫的情形，对于郭绍全的主张，不予采信，其要求退还该费用，证据不足，不予支持。同理，郭绍全主张潍坊天创置业有限公司存在欺诈要求赔偿三倍的损失亦没有事实依据，不予支持。对于郭绍全主张与潍坊天创置业有限公司签订正式的房屋买卖合同，因为潍坊天创置业有限公司已收取郭绍全20000元的更名费用，即已同意将房屋卖给郭绍全，而且双方签订了房屋认购书，该认购书是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方均有约束力，并且涉案房屋的房款已通过顶账的方式付清，郭绍全也已实际取得房屋并使用，可见双方存在事实上的房屋买卖合同关系，并且房屋买卖合同的主要义务已经履行完毕。郭绍全要求与潍坊天创置业有限公司签订正式购房合同，仅是为了办理房产证需要，因此，该项诉讼请求可在办理房产证时一并解决，而不宜强制双方签订合同。对于郭绍全要求潍坊天创置业有限公司协助办证的请求，因双方存在房屋买卖关系，且不动产需要登记确权，作为一项附随义务，潍坊天创置业有限公司应当协助郭绍全办理涉案房屋的房产证。潍坊天创置业有限公司辩称只能办理于钦贞的房产证，于法无据，不予支持。对于逾期办证的违约金，因双方并未签订正式的购房合同，也未就办证时间做出约定，因此并不存在逾期办证的问题，郭绍全的该项主张缺乏事实依据，不予支持。对于郭绍全要求潍坊天创置业有限公司出具正式购房发票的问题，因不属于人民法院民事案件的受理范围，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，判决如下：一、潍坊天创置业有限公司于判决生效后三十日内协助郭绍全办理位于潍坊高新区潍坊软件园•世贸中心•栋盛苑2号楼1单元1001室的产权登记手续；二、驳回郭绍全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由郭绍全负担1500元，潍坊天创置业有限公司负担300元。宣判后，郭绍全不服，向本院提起上诉称：1、根据《商品房销售管理办法》中关于“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，上诉人要求被上诉人出具相关手续的目的是办理房产证，被上诉人协助办理是法定义务。原审把上诉人要求被上诉人履行协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续这一法定义务的合理诉求分解后驳回是错误的。2、根据最高人民法院司法解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，上诉人向法庭提供的认购书应认定为商品房买卖合同，原审关于“因双方并未签订正式购房合同”的说法不符合上述法条规定。同时，相关司法解释明确规定了在合同没有明确约定时的办证时限和违约金计算标准，上诉人要求支付逾期办证违约金的诉求符合法律规定，应当得到支持。3、涉案房屋的转让实际是一种债权转让过程，购房款本应由上诉人的债务人交纳，即收款收据上的交款人是上诉人的债务人的名字不存在问题，收款收据只能证明此款已交，交款人不一定对标的物享有占有权；上诉人与被上诉人签订认购书时涉案房屋还没有在任何登记机关办理过注册登记手续，只是被上诉人内部登记问题，内部登记的变更不会产生任何费用，且该认购书没有约定有更名费问题，因上诉人急需用房产证抵押贷款，被上诉人提出想办证就要交20000元的更名费，且收款后不给出具任何收款手续，对此住建局、工商局和房屋交易中心均说明国家没有更名费的说法，且上诉人迫于无奈采取了报警留证的措施，足以说明被上诉人收取更名费的行为是一种欺诈行为，应按照消费者权益保护法规定的三倍对上诉人予以赔偿。4、原审已认定2014年3月11日被上诉人与上诉人签订了认购书，足以证明双方之间存在房屋买卖关系，但又认定2014年10月17日于淑贞向被上诉人出具了更名申请，自愿将涉案房屋更名为上诉人。这一认定严重违背事实，没有法律依据。涉案房屋已于2014年3月11日，以认购书的方式转移到上诉人名下，于淑贞2014年10月17日没有必要更没有权力再提出更名申请。5、被上诉人称同意将涉案房屋抵顶给郭绍全的前提是郭绍全交纳20000元费用，该主张没有书面证据，且签订认购书时在场的人员未到庭作证，而签订认购书时被上诉人仅向于淑贞开具了收款收据，因为此房是顶账得来，就应该由债务人交款。关于20000元更名费，是被上诉人以不交更名费就不给办房产证为由胁迫收取的。综上，请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人潍坊天创置业有限公司答辨称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审过程中，上诉人申请证人徐某出庭作证并提交徐某书面证人证言一份，主要内容为潍坊天创置业有限公司与郭绍全签订认购书以及于钦贞出具房屋转让证明时，任何人没有提到过更名的事，更没有提到更名费的问题，后潍坊天创置业有限公司提出20000元更名费的事，郭绍全不同意交，潍坊天创置业有限公司不给郭绍全办房产证，郭绍全在无奈的情况下交给潍坊天创置业有限公司20000元。被上诉人对该证人证言不予认可，主张证人与上诉人系朋友与合伙人关系，其证言可信度较低，且证人陈述不知道有无更名费的问题，证人不知道并不代表没有更名费，并主张假设当时没有提到更名费的问题，但上诉人交纳了该费用，说明双方以实际行为改变了双方的约定，如果上诉人不同意交纳更名费，其可以不购买涉案房屋，上诉人完全可以向徐某主张债权。二审经审理查明的其他事实与原审基本一致。本院认为，双方当事人已于2014年3月11日就涉案房屋签订认购书，即双方已就涉案房屋买卖达成合议，该认购书仅注明由徐某更名，未就更名费用作明确约定，被上诉人主张双方就更名费作了口头约定，亦未提供证据予以证明，故被上诉人向上诉人收取20000元更名费无合同及法律依据，应予返还。原审对被上诉人不予返还更名费的认定欠妥，本院予以纠正。关于被上诉人收取更名费是否构成欺诈消费者的问题，欺诈消费者的行为，是指经营者在提供商品或者服务中，采取虚假或者不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。本案中被上诉人收取更名费的行为不符合欺诈消费者行为的构成要件，原审对上诉人要求三倍赔偿的主张不予支持并无不当。上诉人关于被上诉人收取更名费构成欺诈的主张不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人支付逾期办证违约金的问题，双方未签订房屋买卖合同，未对办证期限予以约定，且上诉人未提供证据证明未办理产权登记手续系系被上诉人原因造成的，因此上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的主张缺乏充分的事实及法律依据，原审不予支持并无不当。原审已认定被上诉人协助上诉人办理涉案房屋的产权登记手续，上诉人关于原审将其该诉求予以驳回的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定欠妥部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第879号民事判决；二、潍坊天创置业有限公司于本判决生效后三十日内协助郭绍全办理位于潍坊高新区潍坊软件园•世贸中心•栋盛苑2号楼1单元1001室的产权登记手续；三、潍坊天创置业有限公司于本判决生效后十日内返还郭绍全20000元；四、驳回郭绍全的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由郭绍全负担1500元，潍坊天创置业有限公司负担300元。二审案件受理费1800元，由郭绍全负担1500元，潍坊天创置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 义代理审判员  李丹华代理审判员  王小维二〇一五年九月三十日书 记 员  张瑞丰