广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3818号上诉人（原审被告）:劳振强，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）:广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。委托代理人：吴敏冰、林小兰，均为该局职员。上诉人劳振强因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区XX大道路XX街X号602房房屋是市国土房管局2002年5月从广州市地下铁道总公司（以下简称市地铁总公司）接管的直管公房（接管面积55.7696平方米）。接管前，劳振强因拆迁被市地铁总公司安排入住涉案房屋，并向市地铁总公司支付租金。另查，根据广州市房地产档案馆出具的查册表显示，荔湾区XX大道11,13号1911房（建筑面积153.3936平方米）登记在劳振强名下。市国土房管局于2015年1月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、要求解除市国土房管局与劳振强之间就广州市荔湾区XX街X号602号房屋的租赁关系，并要求劳振强及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还市国土房管局；2、本案的诉讼费用由劳振强承担。原审庭审过程中，劳振强称一直向市地铁总公司支付租金至2015年2月。市国土房管局称接收房屋后，收取劳振强租金至2015年2月。市国土房管局与劳振强没有签订租赁合同。劳振强确认现涉案房屋由劳振强及其弟弟两人居住使用。原审法院认为：市国土房管局与劳振强虽未签订租赁合同，但劳振强一直有交纳租金，市国土房管局一直收取租金，双方形成事实上的租赁关系。因双方并未就租赁期限作出约定，应视为不定期租赁。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。且经查某强名下有自有产权房屋，即劳振强具备搬迁的条件。故市国土房管局要求解除与劳振强之间的租赁关系、要求劳振强搬迁并交还房屋的诉讼请求合法有理，该院予以支持。劳振强答辩关于拆迁过程的问题，与本案并非同一法律关系，劳振强可另循法律途径处理。劳振强其他答辩意见，没有事实及合同依据，该院均不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，于2015年4月20日作出如下判决：一、解除广州市国土资源和房屋管理局及劳振强之间就广州市荔湾区XX大道路XX街X号602房房屋的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，劳振强（含同住人员）迁出广州市荔湾区XX大道路XX街X号602房，将房屋腾空退回给广州市国土资源和房屋管理局。案件受理费50元，由劳振强负担。判后，上诉人劳振强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、市地铁总公司补偿临时租住房给劳振强，但一直未安排回迁，房屋移交后被要求收回不合理，既然收回临时安置房屋，就应该补偿相应房屋或回迁。2、根据《中华人民共和国物权法》第四十二条的规定，通过劳振强自己努力购买的现有住房不应被纳入被保障的范畴，收回劳振强拆迁补偿的合法权益不合理，应该获得合法补偿或安排回迁中山六路。二、一审判决适用法律错误。1、涉案房屋(面积41.77平方米)为地铁公司临时安置用房，现每月缴纳的155.9元费用是被拆除房屋(XXX路XXX号之四202房，面积约36.92平方米)补偿多出部分面积的租金，而不是补偿的整套房屋的租金；且劳振强于当年以258O元价格购买了多出部分房屋面积的租用权，劳振强拥有该部分物业的用益物权。关于一审认定的“不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同”存在争议。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十条和一百二十一条的相关规定，劳振强的权益受损，应获得相应赔偿。2、既然市国土房管局和市地铁总公司是“带租户移交”该房屋，必可提供《房屋拆迁安置协议》原件以验证。据《房屋拆迁安置协议》复印件显示，该协议本身存在重大错漏，如补偿地址、补偿面积、房号均有误，产权属性并非公房。且房管部门与市地铁总公司移交房屋情况，并未正式通知劳振强，劳振强认为涉案房屋只是拆迁补偿房屋，而不是公房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条，在显失公平、合同存在错漏的情况下，劳振强不愿意再被迫签订房屋租赁协议合情合理，原审法院认定劳振强、市国土房管局之间就涉案房屋应视为不定期租赁合同显然存在错误。上诉请求：1、撤销一审判决，并予以改判或者发回重审；2、诉讼费判由市国土房管局承担。被上诉人市国土房管局答辩称：同意原审判决，不同意劳振强的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：二审期间，劳振强为证明其因拆迁入住涉案房屋，提供了以下证据：1、《房屋拆迁安置协议》复印件，内容有缺失，拆迁人（甲方）为市地铁总公司，被拆迁人（乙方）为劳振强，载明：“……一、临迁办法：乙方同意1995年3月30日前迁出原址房屋，并同意按本条第2款的规定解决临迁……2、乙方愿意自行解决临时搬迁。甲方按原建筑面积每月每平方米15元计算，合计每月补助363.45元……三、回迁办法：1、甲方应于1995年在芳村坑口路第5号楼B幢二梯第604房，产权属于甲方的房厅套间，××（该部分字体难以辨认，本院注）面积32.6㎡安置给乙方回迁居住……”；2、编号为0010364的《收据》，盖有“广州市地铁指挥部越秀区拆迁办公室财物专用章（二）”，“客户名称”为“劳振强”、时间为“1996年2月9日”，内容为“坑口XX街X号602房购买租用权1.29㎡×2000元=2580元”。市国土房管局对上述《房屋拆迁安置协议》的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该协议只是劳振强与市地铁总公司的协议，并无涉及涉案房屋。市国土房管局对上述收据的真实性无异议，对其关联性、合法性均有异议，认为该局并无收到该笔款项，该证据与本案无关。劳振强在原审庭审中自称“在1991年，因为地铁拆迁，由地铁公司安排我方入住涉案房屋。入住之后，我方没有签订过租赁合同，一直向地铁公司缴纳房屋租金，交到2015年2月，地铁公司也没有开过发票和收据给我。我没有向原告缴纳过租金”。二审期间，劳振强称：其原居住的房屋是单位安排入住的，其没有取得该房屋的产权；其与市地铁总公司签订拆迁协议时约定的是永迁；其大概在1991年、1992年左右入住涉案房屋，其向市地铁总公司缴纳的是管理费，不知道是租金；其在接收涉案房屋的时候，市地铁总公司称不交管理费就不能接收房屋，所以其提供了一个帐号给市地铁总公司划账交款，其不记得有无授权市国土房管局在其账户上划扣款项；关于其购买超出面积部分的租用权的期限应该为自现在开始起30年。市国土房管局称其主张的每月159.9元租金是按照公房租金标准计算的。本院认为：劳振强在二审期间提供的《房屋拆迁安置协议》为复印件，内容有缺失，且该《房屋拆迁安置协议》与《收据》均形成于原审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院均不予采纳。本案的争议焦点在于市国土房管局关于解除与劳振强之间的租赁关系、劳振强搬迁交还房屋的主张是否成立。劳振强主张涉案房屋系市地铁总公司因拆迁安置其居住使用的临时租住房，劳振强并无提供充分证据证明涉案房屋属于用于安置被拆迁人的临迁房，且劳振强提供的《房屋拆迁安置协议》复印件中载明的临迁方式为被拆迁人自行解决临时搬迁，故本院对劳振强的该主张不予采信。劳振强在原审期间自称其向市地铁总公司缴纳租金至2015年2月，劳振强在二审期间主张其缴纳的款项为管理费，而非租金，未能提供相应证据否定其原审期间所作关于所缴纳款项为租金的自认，故本院对其关于“每月只是缴纳涉案房屋的管理费而非租金”的主张不予采信。劳振强称其并未向市国土房管局缴纳过租金，而是通过银行划帐的方式向市地铁总公司缴款，劳振强并无提供证据证明市国土房管局接管涉案房屋后的租金系由市地铁总公司收取的证据，本院对其该主张不予采信。涉案房屋于2002年5月由市地铁总公司交给市国土房管局接管，虽然劳振强与市国土房管局之间并无就涉案房屋签订租赁合同，但劳振强在涉案房屋内实际居住并缴纳租金，故原审法院认定市国土房管局与劳振强之间就涉案房屋形成事实上的租赁关系且为不定期租赁并无不当。由于涉案房屋为公房，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，劳振强名下已有自有产权房屋，具备搬迁条件，原审法院判决解除双方的租赁关系，劳振强（含同住人员）迁出、腾空退回涉案房屋的处理可行，本院予以认可。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人劳振强负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一五年九月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣