广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初5506号原告：刘月清，女，1954年9月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁晓媚（原告女儿），女，1982年8月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：广州佳郡置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：胡春芳。委托诉讼代理人：严咏仪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告刘月清诉被告广州佳郡置业有限公司（以下简称“佳郡公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月清的委托诉讼代理人梁晓媚，被告佳郡公司的委托诉讼代理人严咏仪、钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘月清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交楼违约金89339.64元（基数按购房总价2977988元，每日0.05%，从2019年10月30日起至2019年12月28日止，共60日，2977988×0.05%×60日=89339.64元）；2.判令被告支付“东北向”实际为西北向的差价2%为59559.76元（2977988×2%=59559.76元）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告按《商品房买卖合同》（编号：201806192031）第八条约定在2018年6月17日前支付全部房价款，但被告未按《商品房买卖合同》第十三条约定2019年10月30日交付房屋，被告在2019年12月28日通知原告收楼。因此，被告需承担《商品房买卖合同》第十四条延期交房的违约责任。《商品房买卖合同》与《委托装修协议》为发展商规避政府限价政策分拆合同，因此实际房价的总数应为《商品房买卖合同》与《委托装修协议》的总额。另外，广州市房地产测绘院开具的不动产附图为房屋朝向为西北，与销售广告“东北向”不一致，房屋朝向对于房子买卖是最重要的决定性因素之一。被告佳郡公司辩称：被告认为原告的全部诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。1.被告不存在迟延交楼的违约行为，根据本案证据房屋的交付时间应当是2019年12月31日，而被告已在之前通知原告于2019年12月28日收楼，因此被告不存在迟延的违约行为。本案房屋交付时间为2019年12月31日的理由是如原告所陈述房屋的总价由买卖合同和装修协议共同构成，买卖合同对应的是毛坯房屋，其交付时间是2019年10月30日，而装修协议对应的交付时间是2019年12月31日，原告收取的是带装修的房屋，应按照装修协议确定的时间为准。关于类似的认定本代理人有经手的案例已提供了法院参考，因此原告第1项诉讼请求不成立。2.被告也不存在房屋朝向与约定不符的违约行为，原告提交的宣传资料即便真实，也不构成合同内容的组成部分，这在原告签署的认购书涉案买卖合同当中均有明确。因此原告以宣传资料作为认定被告履行义务的依据，并以此认定被告违约的基础是错误的。房屋的朝向问题，应当根据双方的买卖合同来确定，双方的买卖合同附件二（规划平面图）已明确显示了涉案房屋所在的方位，应当以规划平面图作为认定事实的依据。而涉案房屋已通过规划条件的核实，并且已为原告办理了产权登记，这足以证明被告建设的涉案房屋符合相应的规划条件，符合买卖合同中附件二的规定，否则如有不一致的，涉案房屋不可能通过规划条件核实，不可能为原告办理产权登记。根据买卖合同补充协议第9条第1款的约定，如原告在收楼时，对涉案房屋有异议的，应当在1日内以书面的方式提出，逾期未提出的，视为对房屋没有异议。根据该约定，也可以认定原告在本案中对房屋提出异议的主张不成立。综上，被告认为原告的全部诉讼请求不成立，应当予以驳回。经审理查明：2017年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《【兰亭盛荟】商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方向甲方认购广州市天河区盛荟街【兰亭盛荟】（标准地名：兰亭盛荟花园）*号（自编*栋）*号房[自然层*层]（以下简称涉案房屋）；该商品房优惠后毛坯成交房价为2582035元；乙方于签署本认购书时支付定金50000元，买卖合同签署后乙方所支付的定金直接转为该商品房房款的组成部分；乙方于2017年12月16日前付清扣除认购定金后的首期房款732035元和首期物业专项维修资金7135元……；乙方应按甲方通知之日，凭定金收据、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件等相关文件到【兰亭盛荟】营销中心按甲方在现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案，按揭业主应同时按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续；乙方认可甲方在【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件，所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件和合同约定内容为准。甲方已对本认购书、【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的《商品房买卖合同》的全部条款及其附件、补充协议等向乙方作了说明，乙方已充分阅读并理解认可，乙方同意按该公示的条款签署《商品房买卖合同》及其附件、补充协议；本认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有冲突以《商品房买卖合同》为准。同日，原告（甲方、业主）与案外人广州广郡装饰设计工程有限责任公司（乙方）（以下简称“广郡公司”）签订《委托装修协议》约定，鉴于甲方与被告（以下称“开发商”）签订《商品房买卖合同》购买兰亭盛荟花园天河区盛荟街*号（自编*栋）*号房住宅（以下简称“该商品房”），装修标准为毛坯，甲方拟将该商品房交由乙方进行装修改造（以下称“该装修工程”），装修工程的总价款为488056元，任何情况下均不作调整，甲方应于签署本协议时支付装修总价款的30%，于2017年12月31日前支付装修总价款的70%。甲方同意，在满足《商品房买卖合同》约定的交房条件的前提下，授权委托乙方代其完成该商品房毛坯的收楼工作，并自愿在乙方完成该装修工程后补签相关文件。乙方应在2019年12月31日前完成该装修工程并交付给甲方，乙方应在该日期前按本协议约定的联系地址书面通知甲方，甲方应按乙方书面通知的时间前来对该装修工程进行验收，办理交付手续，否则视为在乙方通知的验收期限届满之日起，该装修工程已经甲方验收合格，且甲方对装修工程质量无异议。甲方与被告之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本协议随之无效、终止或解除，且乙方无需向甲方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属乙方所有，由乙方处置。上述合同附件1为装修标准；附件2为平面图；附件3为《授权委托书》,载明原告购买的兰亭盛荟花园天河区盛荟街*号（自编*栋）*住宅，因个人原因，不能亲自到开发商处办理收楼手续，自愿全权委托广郡公司代为办理前述商品房的收楼手续。同日，原告向被告支付了涉案房屋的定金50000元、首期房款732035元以及首期物业专项维修基金7135元。后原告于2018年1月13日分别向被告支付了涉案房屋的房款1750000元、装修款395953元，于2018年2月8日支付了房款50000元。被告就上述收款均向原告开具了相应的收据。2018年6月19日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买兰亭盛荟花园（自编二期住宅工程）自编*#第自编*#幢*层*号房。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米47389.83元，总金额为2582035元。乙方在2018年6月17日前支付全部房价款，总金额2582035元。甲方应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，乙方有权要求甲方按同等档次质量及价格标准选定装饰、设备材料交付乙方使用。合同附件一为《房地产平面层图》。附件二为经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图。附件六装饰、设备标准为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议约定，乙方在接到甲方《收楼通知书》后应按通知书通知时间前往办理收楼手续，并对房屋进行验收，如对收楼时间有异议可在通知收楼时间届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为验收完毕并同意接收该房屋。2019年12月20日，被告向原告发出了《收楼通知书》通知原告于2019年12月28日到广州兰亭盛荟花园交楼入伙现场办理*栋*房的收楼手续。诉讼中，原告主张涉案房屋的实际朝向为西北向，与被告广告宣传的涉案房屋户型朝向为东北向不符，提交了商品房广告（*栋标准层平面图）、广州市规划和自然资源局出具的不动产附图以及手机罗盘实测图予以证明。其中，商品房广告（*栋标准层平面图）显示单位为*的户型为两房两厅一卫、户型朝向为东北向，户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订《购房买卖合同》为准。经质证，被告对商品房广告的真实性、合法性、关联性不予确认，认为虽然原告可提供原件，由于时间久远的问题，无法核实当年的该资料，该广告与本案争议无关，该广告的最下面已明确房屋的方位楼层等存在差异的，最终以政府公布、双方签订的购房合同为准，即便是按照该文件，该文件也不能作为认定房屋交付标准的依据；对不动产附图真实性、合法性、关联性予以确认，但认为证明内容错误，该证据可以证明涉案房屋符合规划报建，进一步可证明涉案房屋符合商品房买卖合同附件二；对手机罗盘实测图的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据是原告自行作出的测试，无法判断测试的部位、对象的内容是否和本案有关，原告单方以手机软件作为测试，不能作为认定事实的依据，更重要的是原告在本案中并没有证据证明被告提供的房屋与买卖合同附件二的规划平面图不符。另查明，广郡公司为被告设立的全资子公司。庭审中，被告主张其于2019年12月20日向原告发出了涉案房屋的收楼通知，应当认定原告于2019年12月28日收楼，原告没有正当理由其实际办理收楼手续时间为2020年6月15日。原告则表示其于2020年6月15日收到涉案房屋的钥匙，其主张迟延交楼的违约金是酌情提出的。另外，双方均确认涉案房屋交付时已装修完毕，售楼时买卖合同和装修合同是同时签署的。原告表示通过买卖合同附件二无法判断加盖公章中的那一栋的哪一块是涉案房屋的户型，被告亦表示根据买卖合同附图暂时无法判断涉案房屋的朝向。本院认为，根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：焦点一是被告是否存在逾期交房的违约行为；焦点二为被告向原告交付的涉案房屋朝向是否符合双方约定。关于争议焦点一，双方针对涉案房屋买卖签订了《商品房预售合同》《委托装修协议》两份合同，该两份合同为当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。虽然《商品房预售合同》约定被告应当在2019年10月30日前将涉案房屋交付原告，但《委托装修协议》亦约定原告同意在满足商品房买卖合同约定的交房条件的前提下，授权委托广郡公司代其完成该商品房毛坯的收楼工作，并自愿在广郡公司完成该装修工程后补签相关文件，双方亦确认售楼时案涉房屋的买卖合同和装修合同系同时签署。因此，上述两份合同应作为一个整体看待，原告签订上述合同时实际明知被告交付涉案房屋时应系带装修交付，《委托装修协议》约定的装修标准应视为被告交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应视为涉案房屋约定的交楼日期，被告应在2019年12月31日前完成该装修工程并向原告交付涉案房屋，原告依据《商品房预售合同》的约定主张交楼时间与事实不符，本院不予采纳。现被告于2019年12月20日向原告发出了《收楼通知书》通知原告于2019年12月28日到广州兰亭盛荟花园交楼入伙现场办理*栋*房的收楼手续，并未超过双方约定的交楼时间，被告不存在延期交楼的情形，原告要求被告支付延期交楼的违约金本院不予支持，依法予以驳回。关于争议焦点二，原告主张被告应向其交付的房屋朝向应为东北向，但实际交付的房屋朝向为西北向，存在违约行为，原告提交了*栋标准层平面图予以证明。该平面图虽然载明*户型的朝向为东北向，但亦注明户型图、装修效果图等相关图文资料仅供参考，相同户型因楼栋、方位、楼层存在差异，最终以政府公布文件及双方签订《购房买卖合同》为准。原、被告双方签订的《商品房认购书》亦约定原告认可所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件和合同约定内容为准。因此，现原告以*栋标准层平面图所载明的内容主张被告应交付的房屋朝向与双方约定不符。另外，《商品房预售合同》的条款未约定案涉房屋的朝向，原、被告亦确认《商品房预售合同》附件二的规划图未能体现涉案房屋的朝向。因此，涉案房屋的朝向应以广州市规划和自然资源局出具的《不动产附图》为准，原告主张被告交付的涉案房屋朝向与约定不符，要求被告赔偿差价59559.76元缺乏事实及法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘月清的全部诉讼请求。本案受理费1051元，由原告刘月清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 林 吉二〇二一年三月三十一日书记员 庞慧明