广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2798号上诉人(原审原告)：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙国林，该公司董事长。委托代理人：杨伟南，该公司职员。委托代理人:张美贤，该公司职员。上诉人(原审被告)：陈建明，住广州市荔湾区。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝公司）、陈建明因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，恒宝公司（甲方）与陈建明（乙方）于2011年9月13日签订《恒宝广场商场物业服务合同》。该合同约定：甲方依法接受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）的委托，对恒宝广场商用物业提供专业化、一体化物业服务管理；陈建明承租恒宝广场商场第1座第地库一层第0129、0131、0173铺，本合同为陈建明与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限自2011年9月15日起至2017年9月14日止；在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为：50元/月/平方米（按建筑面积计）；乙方应于合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费2854.67元（即自2011年10月15日起至2011年11月14日）。乙方须于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币61171.50元作为服务保证金；乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币20390.50元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及共用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方；乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳下列费用：当月物业服务费，共计人民币20390.50元；乙方支付前述费用采取现金支付：持现金自行到甲方的出纳部缴纳；若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，甲方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍；合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水某、电费、油污处理费及其它费用，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权建议业主解除《租赁合同》，并可不予退还乙方的服务保证金。同时，甲乙双方就该房产的优惠方案达成如下一致意见：一、物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元/平方米；合计14273.35元/月，物业管理费其余部分由甲方支付；由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补该原已享受的优惠部分。陈建明向某公司交纳物业管理费至2013年12月。2014年1月后的物业管理费至今没有向某公司交纳。2014年2月20日，恒宝公司向陈建明发出《催款通知书》，恒宝公司向陈建明催收物业管理费、电费等费用。陈建明签收了该通知书。恒宝公司因陈建明未能按时支付物业服务费、电费等费用，于2014年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令陈建明：1、按14273.35元/月的标准支付从2014年1月1日起至2014年3月4日止拖欠的物业服务费及滞纳金（以当月应缴物业服务费即14273.35元计算，从当月6日起按每日千分之一计算至陈建明付清当月的费用之日止）；2、支付2014年3月5日至2014年6月17日的物业服务费，合计106030.61元[按合同约定20390.5元/月（50元/平方米×407.81平方米）的1.5倍计]；3、支付拖欠的2013年11月15日起至2014年5月14日止的电费108951.50元、水某4193.40元、城市污水处理费1527元、油污费3599.70元。原审诉讼中，恒宝公司、陈建明均确认陈建明已交付了上述费用，故恒宝公司申请撤回了上述第三项诉请。陈建明原审答辩称：不同意恒宝公司的诉讼请求。陈建明拖欠恒宝公司的物业服务费是因为涉案商铺租赁存在消防验收问题。陈建明进场时交付了装修押金、排污保证金、装修保证金等等，开始营业时要求退回装修保证金，但恒宝公司以消防验收未合格为理由拒绝退还装修保证金。另外，陈建明认为物业服务合同是租赁合同的从合同，陈建明应从何时交租金，恒宝公司从该时间才有权收取物业管理费，陈建明从2012年4月才需交租金，故陈建明没有拖欠物业服务费。原审中，陈建明提供恒宝公司于2014年2月19日开具的收取物业管理费的发票，该发票内容显示，陈建明交纳的是2013年11月的物业管理费。陈建明提供该证据用以证明其在2014年4月份仍交物业管理费。原审法院认为，恒宝公司与陈建明签订的《恒宝广场商场物业服务合同》为合法有效合同，均应严格履行。因恒宝公司对陈建明使用的涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，陈建明也实际接受了恒宝公司的物业管理服务，应依约向某公司支付物业服务对价，即合同约定的物业服务费。双方在上述合同的优惠方案条款约定，陈建明如有拖欠租金及相关费用的物业服务费的优惠则自动取消，陈建明某按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数。陈建明拖欠恒宝公司主张的上述费用，按该约定陈建明享有的物业服务费优惠即自动取消。另由于目前恒宝公司没有证据证明陈建明与物业业主签订的《租赁合同》终止，故恒宝公司要求陈建明从2014年3月5日至2014年6月17日的物业管理费按合同约定的原标准即每月20390.5元/月的1.5倍计算交纳,依据不足,原审法院不予采纳。但陈建明应按原标准20390.5元/月缴付该段时间的物业管理费给恒宝公司。陈建明拖欠上述费用，恒宝公司要求陈建明支付物业服务费及物业服务费滞纳金的请求符合合同约定，原审法院予以支持。由于陈建明主张滞纳金过高，原审法院予以适当调整，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定本案逾期支付租金的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。租赁商铺没经消防验收是陈建明与出租方之间的另一法律关系，陈建明以商铺没有经消防验收，恒宝公司不退还装修保证金为由，不交物业管理费的理由不成立，同时陈建明认为其没有拖欠物业管理费的抗辩理由也不成立，原审法院均不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,原审法院于2014年9月11日作出如下判决:一、陈建明自本判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费（每月的服务费按14273.35元计算）；二、陈建明自本判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费的滞纳金（2014年1月起至2014年2月止的物业服务费的滞纳金,每月为一期，每月按物业管理费14273.35元为本金，每期从当月的6日起计算付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2014年3月1日至同月4日止的物业服务费的滞纳金，以1841.72元为本金，从2014年3月6日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。滞纳金以不超过本金为限）；三、陈建明自本判决发生法律效力之日起10日内，向广东恒宝物业管理有限公司支付从2014年3月5日起至2014年6月17日的物业服务费（每月的服务费按20390.5元计算）；四、驳回广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。陈建明如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1578元，由广东恒宝物业管理有限公司负担268元，由陈建明负担1310元。判后，恒宝公司、陈建明均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人恒宝公司上诉并答辩称：一、原审判决第三项关于自2014年3月5日起的月物业服务费标准及计算期限的认定属于认定事实错误。首先，恒宝公司与陈建明签订的《恒宝广场商场物业服务合同》第6条的约定并无违反法律的规定，合法有效。其次，恒宝公司向陈建明发出的《解除合同预告书》及《重要通告》已可证明双方签署的《恒宝广场商场物业服务合同》于2014年3月4日因陈建明违约而终止履行。再次，原审判决将陈建明支付物业费的期限认定为“从2014年3月5日起至2014年6月17日”属于事实认定错误，应从2014年3月5日起至交还铺位之日止，按照每月30585.75元支付物业服务费。二、原审判决第二项关于滞纳金标准的认定属于适用法律错误。双方之间关于千分之一计付违约金的约定合法有效，且陈建明违约事实清楚，其也未对违约金标准过高进行举证，原审法院不应予以调整。综上，恒宝公司请求：1、撤销原审判决第二、三、四判项；2、改判陈建明支付物业服务费滞纳金2032.93元（判至陈建明支付之日，按日息千分之一计算，暂计至2014年3月31日）；3、改判陈建明支付从2014年3月5日起至交铺之日止的物业服务费27527.18元（按每月30538.75元计算，暂计至2014年3月31日）。上诉人陈建明上诉并答辩称：双方物业服务合同是租赁合同的从合同，目前租赁合同纠纷尚无定论，本案应中止审理。一、原审法院认定事实不清，导致错误判决。2011年9月15日，捷骏公司将商铺交付陈建明时，涉案商铺尚未通过建设工程消防验收，直到2012年4月份，荔湾区公安分局才发出穗公荔消防【2012】第0014号消防验收意见书，给出涉案标的一次消防验收合格的意见。至此，捷骏公司才完成交付义务。正是因为没有按时交付商铺，导致《补充合同》约定的所谓报批期及装修期和开业期均无法实现。捷骏公司违约在先，租赁期和物业服务期应予顺延从2012年4月份起算。二、陈建明已经按照约定交纳了物业服务费，扣除约定的报批期和装修期外，陈建明应在2012年7月开始向某公司交纳物业费。实际上，从2012年2月开始陈建明就交纳物业费至2013年12月，已完成了交纳物业管理费的义务，没有违约行为。综上，陈建明上诉请求撤销原审判决，驳回恒宝公司原审全部诉请。双方对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另外，恒宝公司二审提交物业管理系统明细单拟证明陈建明自2011年10月起已开始交付物业服务费。陈建明对此质证称：确认物业管理系统明细单，但前三笔款项都是从陈建明预付款中扣除的。本院认为：原审对恒宝公司、陈建明之间的《恒宝广场商场物业服务合同》效力及双方权利义务的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。关于恒宝公司原审第三项诉请陈建明支付电费、水某等，双方原审明确陈建明已付清该款项，恒宝公司原审也申请撤回该项某请，双方二审未提异议，本院予以确认。针对恒宝公司、陈建明的上诉主张，本院认定如下：一、陈建明主张其未拖欠物业服务费、不存在违约行为能否成立的问题。双方签订的《恒宝广场商场物业服务合同》明确约定恒宝公司从2011年10月15日起开始对涉案商铺计收物业服务费，双方均应依约履行各自的权利义务。本案中，陈建明也确认出租人于2011年9月15日交付涉案商铺，恒宝公司对涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，陈建明也实际接受了恒宝公司提供的服务，并按合同约定支付物业服务费至2013年12月。陈建明上诉认为因出租人交付涉案商铺时尚未通过消防验收，租赁期和物业服务的期限均应顺延从2012年4月起算。因本案为物业服务合同纠纷，陈建明与出租人之间的租赁合同纠纷与本案为独立的非同一法律关系，而且涉案物业服务合同也未约定因消防验收的问题陈建明可以不缴纳物业服务费或物业服务计费期限可以顺延。陈建明的上诉理由缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。原审认定陈建明从2014年1月起拖欠物业服务费构成违约，应予清偿并承担违约责任，并无不当，本院予以维持。二、恒宝公司上诉请求按所欠物业服务费每日千分之一标准计付滞纳金的问题。双方合同约定如陈建明未能依约按时支付相关费用，逾期一日按拖欠金额的千分之一计付违约金，陈建明原审抗辩认为该约定标准过高请求法院予以调整，原审法院依照公平合理原则综合具体案情适用自由裁量权将滞纳金标准调整至参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息，并无不妥，可予维持。二审中，恒宝公司并未能提供证据推翻原审的认定，故对其该项上诉主张，本院不予支持。三、恒宝公司主张物业服务费从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍计付至交还铺位之日止的问题。首先，本案双方系物业服务合同关系，恒宝公司提供物业服务，陈建明作为接受服务的一方应按照约定支付对价，故物业服务费实质是恒宝公司获得其所提供服务的对价。双方《恒宝广场商场物业服务合同》约定“若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，陈建明仍继续使用商铺，应支付的物业服务费的标准为约定标准的1.5倍”。该约定系双方对陈建明在租赁合同终止后不及时交付商铺具有惩罚性质的条款，而陈建明按《租赁合同》约定亦需向捷骏公司承担的租赁合同解除以及合同解除后不及时交还商铺的违约责任，如同时适用,有悖于公平合理原则。另外，合同还约定“物业服务费的标准由恒宝公司依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知”，恒宝公司本案中未能举证证明该约定符合合同中对于物业服务费标准调整的条件。恒宝公司也未能证明其比租赁合同终止前为陈建明提供了更加优质的物业服务应获得更高对价。恒宝公司主张其向陈建明发出《解除合同预告书》及《重要通告》可证明《恒宝广场商场物业服务合同》于2014年3月4日已经解除，并未提供证据证明。恒宝公司主张从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍物业服务费缺乏充分依据，不予支持。其次，关于计费的截止日期的问题，因恒宝公司原审第二项诉讼请求明确为“陈建明支付2014年3月5日至2014年6月17日的物业服务费”，原审第三判项判令陈建明支付物业服务费的期间与之相同，符合恒宝公司诉请范围。恒宝公司上诉请求法院判令陈建明支付物业服务费至交还铺位之日止，超出其原审诉请范围，本案不予调处。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人恒宝公司与陈建明的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3692元，由广东恒宝物业管理有限公司负担536元、陈建明负担3156元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月六日书 记 员  璩方慧