南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）玄锁民初字第583号 原告南京迈燕资产管理服务有限公司，住所地在南京市栖霞区燕子矶街道临江街32号。 法定代表人陈建军，该公司总经理。 委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。 被告陶玉刚，男，1968年6月18日生，汉族，个体经营者，住南京市鼓楼区。 被告严庆国，男，1963年3月4日生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托代理人龚权，江苏刘洪律师事务所律师。 被告南京茂东建设工程有限公司，住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道合班村248-1号。 法定代表人徐东，该公司总经理。 委托代理人赵鼎，江苏永润律师事务所律师。 原告南京迈燕资产管理服务有限公司（以下简称迈燕公司）与被告陶玉刚、严庆国、南京茂东建设工程有限公司（以下简称茂东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告迈燕公司的委托代理人冯标，被告陶玉刚，被告严庆国及其委托代理人龚权，被告茂东公司的法定代表人徐东及委托代理人赵鼎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告迈燕公司诉称：原告于2009年6月30日与被告陶玉刚签订了《租赁合同》一份（后于2011年5月改签为《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》），约定由原告将位于南京市玄武区小区建筑面积700平方米的房屋即玄武区北苑小区原国贸商城仓库二楼（现农贸市场二楼）房屋租赁给被告陶玉刚经营棋牌室（即南京北苑棋牌室），租期为2009年7月1日至2014年6月30日，租金为每年65000元。租赁合同到期后，原告继续对外公开招租，被告陶玉刚参加了招标但未中标。原告在要求被告陶玉刚将房屋返还给原告时，发现被告陶玉刚及严庆国（系南京北苑棋牌室经理，负责棋牌室的日常经营管理）在未经原告同意的情况下，私自将承租的房屋的一部分转租给了被告茂东公司。现被告陶玉刚、严庆国返还了部分房屋，被告茂东公司占用部分（约300平米）至今未能返还给原告，导致原告不能按约与中标人签订房屋租赁合同，并因此赔偿了中标人经济损失。综上，涉案房屋是国有资产，被告陶玉刚、严庆国未经原告同意私自将涉案房屋转租给被告茂东公司，并在合同期满后占用至今，原告多次向三被告交涉，要求三被告将占用的房屋返还给原告，但三被告不予配合，故原告诉至法院，请求判令三被告立即迁出占用的位于南京市玄武区（现农贸市场二楼）的房屋，并将该房屋返还给原告；要求三被告按每天178元的标准支付占用房屋期间的使用费，从2014年7月1日至房屋返还给原告时止（截至2015年5月21日起诉之日为62300元）；要求三被告赔偿因被告占用房屋造成的经济损失28416元。 被告陶玉刚辩称：涉案房屋是以陶玉刚的名义向南京国贸商城承租而来，具体租赁事宜由严庆国经办，在租赁期间生意不好，便对外转租，对外租赁事宜也是由严庆国经办的，同时报告给南京国贸商城，故南京国贸商城对转租事宜是知情并同意的。最早是转租给一个办学机构，因该办学机构生意不好，才转租给茂东公司。2014年，南京国贸商城表示房屋租期到期后要招标，要求陶玉刚补办相关手续参加招标，但没有中标，此后，陶玉刚积极配合南京国贸商城，和茂东公司商谈，要求茂东公司搬出，南京国贸商城表示准备补偿给陶玉刚5万多元，陶玉刚表示可以将这5万元给茂东公司。因陶玉刚同意搬出且实际已搬出，故不同意支付使用费和赔偿经济损失。 被告严庆国辩称：陶玉刚系南京北苑棋牌室的个体经营者，而严庆国和陶玉刚之间是雇佣关系，严庆国所从事的行为都是职务行为，故原告起诉严庆国无事实和法律依据，请求驳回原告对严庆国的诉讼请求。 被告茂东公司辩称：1、原告并非本案涉诉房屋所有权人，按原告提供的证据，涉案房屋是登记在南京国贸商城名下，南京国贸商城是在业的企业法人，原告称其有权管理该房屋应取得所有权人的同意，故原告无权要求被告茂东公司迁出。2、原告主张的房屋使用费过高，原告出租700平方米的年租金为65000元，而茂东公司仅使用了其中的300平方米，原告不应按700平方米的租金向茂东公司主张权利。原告自2014年11月18日起就将房屋断电，茂东公司无法使用期间不应交纳房屋使用费。3、原告给付第三方款项无合同约定，也未告知过茂东公司，茂东公司无法预知会产生这一巨大数额的赔偿，原告擅自赔偿第三方的损失应由原告自行承担。4、茂东公司的租赁合同未到期，原告如果要求茂东公司迁出，应赔偿已附合的装修损失。 经审理，查明以下事实： 一、涉案房屋系南京国贸商城所有。2003年3月13日，南京市栖霞区商务局发文《关于组建南京迈燕资产管理服务有限公司的通知》，将南京国贸商城等十几家企业实施兼并，组建“南京迈燕资产管理服务有限公司”即本案原告，涉案房屋由原告迈燕公司进行经营管理。 二、2011年5月24日，原告迈燕公司（出租方、甲方）与被告陶玉刚（乙方、承租方）及南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（鉴证方、丙方）签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于南京市玄武区小区的房屋，建筑面积700平方米，租赁期限自2009年7月1日至2014年6月30日；甲方将房屋出租给乙方作棋牌室用途使用，租金为每年65000元；租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借该房屋；合同有效期内，甲方将此房屋所有权部分或全部转让的，应提前1个月通知乙方；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿，甲方有权强行将租赁物场地内的乙方动产撤离租赁物，且不负保管责任；在租赁期内，乙方若存在擅自将承租的房屋出租、转让他人等违约行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，同时乙方所投入的动产由乙方自行处理，不动产归甲方所有；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原租金100%的违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定，由违约方支付违约金1万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。 三、南京北苑棋牌室系个体工商户，被告陶玉刚系该个体工商户的经营者。2012年9月20日，被告严庆国（出租方、甲方）代表南京北苑棋牌室与被告茂东公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北苑小区菜场内二楼部分租赁给乙方用于公司办公，租期为3年，自2012年10月20日至2015年10月19日，年租金为5万元，租金半年一付。 四、2014年7月15日，原告因涉案房屋承租期限已到期，遂公开对外招标。南京北苑棋牌室、茂东公司、南京銮缘商贸有限公司等五家单位参加公开招标会议并投标。2014年8月13日，案外人南京銮缘商贸有限公司中标。后因本案所涉纠纷，案外人南京銮缘商贸有限公司未能入驻涉案房屋。原告因此向其支付28416元，其中8416元为南京銮缘商贸有限公司支付的房屋招租手续费，20000元为补偿款。 审理中，双方均确认涉案房屋共两层，被告陶玉刚租赁的是第二层，约700平方米，严庆国转租给茂东公司的房屋面积约300平方米。 原告称：原告以合同之诉起诉三被告，因为与原告签订合同的是被告陶玉刚，而严庆国自称是南京北苑棋牌室的经办人，陶玉刚也认可日常事务确实由严庆国办理。茂东公司是实际占有者，故原告有权起诉其返还涉案房屋。目前陶玉刚承租的部分房屋已于2014年10月返还原告，租金支付到2014年6月。原告直到与被告陶玉刚的租赁合同即将到期时才知道转租事宜，并告知陶玉刚合同将要到期，要进行招投标，中标后才能续租。 被告陶玉刚称：将涉案房屋部分转租给茂东公司是经过南京国贸商城同意的，向其提交过书面申请，南京国贸商城的法定代表人陈建军书面回复同意，但目前找不到书面回复。我方早已退出涉案房屋，故不应承担任何责任。 被告严庆国称：严庆国是代表陶玉刚从事日常经营和管理活动，包括代表陶玉刚与茂东公司签订租赁合同。严庆国与原告无任何合同关系，原告起诉严庆国无事实和法律依据。 被告茂东公司称：茂东公司使用的面积是独立部分，该部分的使用不影响其他部分由原告继续使用，故原告就全部面积向被告主张使用费和损失无法律依据。 因原被告方意见分歧较大，致本案调解未果。 上述事实，有当事人陈述、《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、租金缴费凭证、房屋所有权证、南京市栖霞区商务局文件、《房屋租赁合同》、招租报名表、签收单、《说明》、收条、《情况说明》等予以证实。 本院认为，被告陶玉刚与原告签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应严格履行。双方明确约定了“租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得转租该房屋”，故被告陶玉刚将涉案房屋部分转租给被告茂东公司，应当取得原告书面同意。审理中，被告陶玉刚和严庆国均称转租事宜经过了原告法定代表人陈建军的书面同意，但未能提供证据加以证实，故本院对此不予采纳。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除出租人与承租人另有约定的外，人民法院应当认定超过部分的约定无效。举重以明轻，在承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院更应当认定超过部分的约定无效。本案中，作为承租人的被告陶玉刚未经作为出租人的原告同意，以严庆国名义将涉案房屋转租给被告茂东公司，且转租期限超过了陶玉刚剩余租赁期限，故超过部分的约定应为无效。 对原告的各项诉讼请求，本院认定如下： 一、原告有权基于合同向被告陶玉刚主张权利，理由如下： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁行为并不是法律意义上的处分行为，法律并未要求出租人对租赁物有处分权，更未要求对租赁物有所有权，故无论本案原告是否对涉案房屋享有所有权，都不影响其与被告陶玉刚签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》的效力，其对陶玉刚享有合法有效的债权。 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，在上述房屋租赁合同期限届满后，陶玉刚未将合同项下的房屋全部返还给原告，有部分房屋仍被次承租人即被告茂东公司占有使用，原告基于合同要求被告陶玉刚返还其未返还的由茂东公司占有使用的面积约为300平方米的房屋，于法有据，本院予以支持。 在陶玉刚将涉案房屋返还给原告之前，陶玉刚应支付房屋使用费。原告以其与被告陶玉刚签订的房屋租赁合同中所约定的租金标准要求被告茂东公司支付占有使用费，并无不当，由于被告茂东公司使用的房屋面积约为300平方米，故本院酌定按照每天76元计算，期限从2014年7月1日起至实际返还之日止。 被告陶玉刚违反合同约定将涉案房屋转租，且转租期限超过承租人剩余租赁期限，故应依据合同约定及法律规定承担赔偿损失等违约责任。因被告陶玉刚的转租行为造成原告公开招租未果而向中标方南京銮缘商贸有限公司支付28416元，其中8416元为南京銮缘商贸有限公司支付的房屋招租手续费的返还，20000元为补偿款，故被告陶玉刚应对其中的8416元承担赔偿责任。 二、原告有权基于茂东公司无权占有的事实而要求茂东公司返还涉案房屋、支付房屋使用费并赔偿损失，理由如下： 虽然原告明确其提起的是合同之诉，但由于涉案房屋被被告茂东公司实际占有，在原告与陶玉刚之间的房屋租赁关系终止后，茂东公司即不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据，形成了对涉案房屋的无权占有，故茂东公司负有腾房义务。原告要求被告茂东公司迁出涉案房屋，于法有据，本院予以支持。 依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，原告有权要求被告茂东公司支付房屋使用费，房屋使用费的计算方法如前所述。茂东公司称其不应支付原告断电之后的房屋使用费，无事实和法律依据，本院对此意见不予采纳。 依照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。因此，原告有权要求被告茂东公司赔偿损失，赔偿数额本院认定为8416元，被告陶玉刚承担连带责任。茂东公司称原告应赔偿其装修损失，于法无据，本院不予采纳。 三、原告无权要求被告严庆国返还涉案房屋，因为严庆国即非原告与陶玉刚所签订的房屋租赁合同的当事人，与原告之间不存在合同关系，也非涉案房屋的实际占有者，故原告无权向严庆国主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告陶玉刚于本判决生效之日起十五日内向原告南京迈燕资产管理服务有限公司返还由被告南京茂东建设工程有限公司占有的坐落于南京市玄武区苑小区原南京国贸商城仓库二楼（现农贸市场二楼）面积约300平方米的房屋，被告南京茂东建设工程有限公司在此期限内将上述房屋腾空。 二、被告南京茂东建设工程有限公司按照每天76元的标准向原告南京迈燕资产管理服务有限公司支付自2014年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并赔偿原告经济损失8416元，被告陶玉刚承担连带责任。 三、驳回原告南京迈燕资产管理服务有限公司对被告严庆国的诉讼请求。 本案案件受理费2148元，减半收取1074元，由原告迈燕公司负担400元，由被告陶玉刚、茂东公司负担674元（此款原告已预付，被告陶玉刚、茂东公司在给付赔偿款时加付此款给原告，原告预交案件受理费的余款1074元由本院退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。 审 判 员  李伟 二〇一五年九月十五日 法官 助理  赵佳 见习书记员  李程