河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)张商终字第489号上诉人（原审原告、反诉被告）：李永耀，常用名李永跃，男，1939年10月1日出生，汉族，住张家口市桥**。委托代理人李国慧，系李永耀女儿，1964年6月16日出生，汉族，现住址同上。委托代理人张如祺,河北震河律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王春生，男，1952年2月6日出生，回族，住张家口市桥**。上诉人李永耀因与上诉人王春生合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2015)西民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李永耀的委托代理人李国慧、张如祺，上诉人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永耀在一审中起诉称：河北省高级人民法院于2014年10月20日作出（2014）冀民再终字第67号民事终审判决，维持张家口市中级人民法院（2012）张民再终字第61号民事终审判决，其中第四条判决王春生继续履行2005年3月11日签订的购房协议书、购房协议书补充协议书。李永耀已将购房款交付王春生，房产证、土地证都已变更于李永耀名下，请求法院判决王春生将房屋及后院完好无损交付，房屋所欠款项由王春生一并结清。2005年李永耀买房时，后院有五件平房，被王春生私自拆除，要求恢复原状。王春生因房屋迟迟不能交付，损害了李永耀的可期待利益，按每年损失80000元计算，共计720000元，应由王春生承担。同时王春生明知涉案房屋尚在查封期间，仍然将该房屋租赁他人经营饭店，收取租金，利益丰厚，该收益属于不当得利，应当返还李永耀。王春生在一审中辩称：房屋不能交付是因为李永耀违约，并且房屋一直处在诉讼过程中，其对房屋的占有是合理的。在这期间，王春生的弟弟曾经用该房子搞过经营，但是因为一直有纠纷，没法正常营业，所以房屋一直空闲。另李永耀将剩余款项交付于中国银行，用于还该房屋的抵押贷款，因贷款人并非其本人，且还款未经其同意，故不同意李永耀所述将房款还清的事实。房屋交易时，后院的五间房子属于临建房，不属于房屋交易范畴。王春生在一审中反诉称：从2005年5月起，双方因房屋买卖纠纷一直持续到2014年10月20日省高院终审结案。2008年法院将争议房屋判归其所有期间，其对房屋后院增建房屋及改造装修共计投入720000元，期间对房屋进行修缮、看护，共计支出198000元，因上述投入已附着于房屋，故李永耀要求其腾房，应把前述费用做一补偿。同时，李永耀一直拖欠剩余购房款310000元，至今未支付前述剩余房款，李永耀应补足购房款并且赔偿王春生的可得利益损失。李永耀在一审反诉中辩称：在2005年购买房屋时，该房屋就是装修好的房屋，装修标准不低，是王春生在房屋处于诉讼期间，私自对外出租，收取租金，即使有支出，也应当由非法使用人承担。关于310000元剩余房款问题，其在和法院沟通后，把该笔款项用于还清房屋抵押贷款，并办理了房屋变更登记手续，还完贷款后剩余部分在法院执行账户上。对王春生主张的看护、维修费用，王春生一直未交付房屋，王春生作为卖方，就应当保管该房屋，为此所花的费用就应当由王春生承担。在签订房屋买卖协议时，涉案房屋就是装修过的，王春生违约占用9年时间，并且还擅自对外出租，王春生无依据再向李永耀主张装修费用。一审法院经审理查明：李永耀与王春生于2005年3月签订房屋买卖协议，约定王春生将位于桥西区沙岗东街副23号楼房以460000元卖与李永耀，李永耀共计支付150000元购房款。后双方因合同履行产生争议，一直争讼，直到河北省高级人民法院于2014年10月20日作出（2014）冀民再终字第67号民事终审判决，维持张家口市中级人民法院（2012）张民再终字第61号民事终审判决，判令王春生继续履行2005年3月11日签订的购房协议书、购房协议书补充协议书。经查王春生将涉案房屋为其儿子王东在中国银行张家口桥东支行抵押贷款，为使生效判决能够执行，李永耀用剩余购房款将该剩余贷款本金及利息等相关费用共计288466.08元全部还清，余下21533.92元购房款存入法院执行账户。以上事实有李永耀、王春生双方陈述，（2014）冀民再终字第67号民事判决书，（2012）张民再终字第61号民事判决书，购房协议书，购房协议书补充协议书，中国银行张家口桥东支行个人抵押贷款合同、证明及还款凭证证实。一审法院判决认为：李永耀与王春生签订的购房协议书及购房协议书补充协议书系双方当事人真实意思表示，应受法律保护，且该争议已经河北省高级人民法院终审判决确定，双方当事人应按照生效判决履行。因王春生将涉案房屋用于为其儿子王东办理抵押贷款，在执行过程中，为实现房屋产权变更登记，李永耀用购房款中未支付部分偿还银行贷款本金、利息等相关费用共计288466.8元，剩余部分21533.2元存于法院执行账户中。该行为属于执行法院生效判决的履行要求，应视为李永耀对王春生支付了剩余购房款。王春生可要求实际贷款人王东支付已偿还的银行贷款本金、利息等相关费用。关于李永耀主张的恢复买房时后院的五间平房，因在购房协议中并未明确约定且该房屋为临时建房并非交易主体建筑，故对李永耀该项主张不予支持。李永耀主张的在争讼期间的可期利益损失共计720000元，缺乏事实依据及实际损失证明，不予支持。王春生主张的装修费用是在房屋原装修条件下进行的重新装修，属于为其经营活动进行的改造，无法证明新装修提高了现有房屋价值，且王春生提供的证据无法证实装修花费的具体用途及费用，故对王春生的该项主张不予支持。王春生主张的房屋维修、看护费用，因该房屋一直由王春生占有，并未交付李永耀，该部分费用应由房屋实际占有人承担，故对王春生的该项主张不予支持。王春生主张的其他损失应无证据支持，也无事实依据，不予认定。案经调解无效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、王春生于本判决生效之日起十日内腾清位于张家口市桥西区的房屋，并将该房屋交付给李永耀；二、驳回李永耀其他诉讼请求；三、驳回王春生的全部反诉请求。案件受理费12570元，李永耀负担11320元，王春生负担1250元。反诉费15852元，由王春生负担。李永耀、王春生均不服一审法院判决，向本院提起上诉。李永耀的主要上诉理由是：李永耀购买的房屋经河北省高级人民法院判决认定应归其所有，一审判决王春生腾房理所应当，但不支持其他诉讼请求没有道理。1、李永耀提出要王春生将后院5间平房恢复原状，判决认定原合同中并未明确约定显然不对。原合同写明后院临时建房五间，只是没写明面积，现房屋虽被王春生拆掉，但地基清晰可见。2、王春生占用房屋9年之多用于经营，李永耀已举证，证明王春生以每年8万元的价格出租，其主张的9x8=72万元，有事实证据证实。一审判决明显不公，故诉请二审法院依法改判。王春生针对李永耀的上诉答辩称：1、李永耀所称后院5间平房属临建，该房子是油毡房，现在已成废墟。2、李永耀举证的租赁协议是事实，但协议签订后，客户并未经营，该协议未执行。王春生的主要上诉理是：一、其根据2008年法院的终审判决，对房屋合情、合理、合法的进行了装修与改建，一审法院认定其主张“缺乏事实证据证实”明显不公。2008年张家口中院终审判决交房屋所有权判归其所有，为了经营环境的改变，其对房屋进行了彻底的装修与改建，因此花费了总计费用72万多元的巨资，一审法院不以事实为依据，对王春生对法庭出示的当年的装修草图，施工费用明细，施工协议书等证据视而不见，对当年的施工方在庭审中出面做证的事实不提，一审法院认定事实错误。二、一审法院在没有与王春生任何的沟通之下，擅自做主，李永耀在2014年1月24日，强行的将王春生儿子王东在中国银行的还有五年期才到斯的按揭私自还掉，还款数额，项目都存在有巨大争议，给王东的合法贷款侵害，同时给王春生造成了经济损害，一审法院称：“属于执行程序行为”并称“应视为李永耀支付了剩余的房款”一审法院违法办案，侵害了其合法权益。三、王春生在诉讼期为了保障房屋的合理使用，对房屋进行了多项的资金投入，保证房屋存在的价值没有受到损害，所支出的费用，应得到法律的保护。综上请求：1、撤销原判，由李永耀支付72万元改建装修费用；2、李永耀补偿未付剩余房款31万因物价上涨造成的可得利益损失；3、李永耀支付垫付的房屋修缮、看护及电源改造等用19.8万元；4、纠正桥西法院为执行此案，将王东的按揭贷款提前偿还的违法行为。李永耀针对王春生的上诉答辩称：双方签订购房协议时，该房屋是正在经营的饭馆，无需折除重新装修，且王春生也无证据证明其花费70多万元用于装修，且其称该房未经营，更无需进行重新装修。因其用该房屋为其儿子贷款进行了抵押，故桥西法院为执行张家口市中级人民法院（2012）张民再终字第61号民事判决，办理过户手续，故要求李永耀代为王春生之子王东垫付该贷款。该房屋在王春生的控制下，其有看管的义务。由于该房屋王春生一直未交付，房子的实际价值减损，减损比31万元多。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：李永耀与王春生签订的购房协议书及购房协议书补充协议书系双方当事人真实意思表示，应受法律保护，且业经河北省高级人民法院终审判决确定，双方当事人应按照生效判决履行。该判决作出之前的所有法律文书均未生效，王春生应自收到该判决之日起将诉争房屋所有权证、土地使用证交予李永耀并协助办理过户。李永耀应按协议书约定，在过户手续办理完成后50日内将剩余房款付清。依据《中国人民共和国合同法》第一百三十三条之规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。该房屋未交付前所有权应归王春生所有。李永耀主张恢复买房时后院的五间平房，因在购房协议中并未明确约定且该房屋为临时建房并非交易主体建筑，故对李永耀该项主张不予支持。李永耀上诉称王春生占有房屋9年之多用于经营，应按照每年8万元出租价，支付其72万元。依据《中国人民共和国合同法》第一百六十三条规定“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有”。因该房屋未交付，该房屋产生的孳息，属占有人王春生所有，故对李永耀的该上诉理由不予支持。王春生上诉称其根据2008年法院的终审判决，对房屋进行装修与改建花费了72万多元，李永耀应予补偿。依据《中国人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故王春生在诉争期间对房屋的合理使用，装修、改造属所有权人王春生的权利，且该装修改建费用是在房屋原装修条件下进行的重新装修，属于为其经营活动进行的改造，无法证明新装修提高了现有房屋价值，王春生提供的证据无法证实装修花费的具体用途及费用，故对王春生的该主张，本院不予支持。王春生诉称一审法院在未与其沟通前提下，由李永耀支付款项将王春生儿子王东在中国银行的还有五年期才到斯的按揭私自还掉，还款数额，项目都存在有巨大争议，侵害了王东的合法贷款权益，同时给王春生造成了经济损害。桥西区人民法院为执行河北省高级人民法院（2014）冀民再终字第67号民事判决，为实现房屋产权变更登记，李永耀用购房款中未支付部分偿还银行贷款本金、利息等相关费用共计288466.8元，剩余部分21533.2元存于法院执行账户中。该行为属于执行法院生效判决的履行要求，应视为李永耀对王春生支付了剩余购房款。王春生可要求实际贷款人王东支付已偿还的银行贷款本金、利息等相关费用。故对王春生的该上诉理由，本院不予采纳。王春生主张为保障房屋的合理使用，对房屋进行了多项的资金投入，保证房屋存在的价值没有受到损害，所支出的费用，应得到法律的保护。因该房屋一直由王春生占有，并未交付李永耀，王春生在交付标的物之前有妥善保管的义务，王春生对房屋修缮、看护花费198000元，属出卖人应尽的义务，应由房屋实际占有人王春生承担，故对王春生的该项主张不予支持。王春生主张的其他损失应无证据支持，也无事实依据，不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12570元，由上诉人李永耀、上诉人王春生各负担6285元。本判决为终审判决。审 判 长  牛鹏程审 判 员  王 悦代理审判员  姜建龙二〇一五年九月二十九日书 记 员  高文红