广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2307号上诉人(原审被告、反诉原告)：张织珍，现住广州市番禺区。委托代理人：罗峰华，北京中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：彭健辉，住广州市番禺区。委托代理人：陈宏胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：张梅花，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：马东俊，男，汉族，1971年12月13日出生，现住广州市番禺区南村镇华南碧桂园漾翠苑**座***室。原审第三人：江西柳，现住广州市番禺区。原审第三人：陈激，住广州市越秀区。原审第三人江西柳、陈激的共同委托代理人：马东俊，系江西柳丈夫、陈激之合作伙伴。上诉人张织珍因与被上诉人彭健辉，原审第三人马东俊、江西柳、陈激土地租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年7月29日，彭健辉（甲方）与张织珍（乙方）签订《租用土地承包合同》一份，约定由彭健辉将位于坑头村金山大道边东线以东（金山大道边东线路2号之八）鱼塘14.2亩、空地4.75亩的一块地转发包给张织珍作种养使用。该合同的第二条第1款约定租用期内，如遇到本村委会公益事业项目和经济发展或镇以上政府部门收回该土地时，甲方提前二个月通知乙方，乙方必须无条件地将这个项目占该土地合用权交回给甲方，甲方不负任何经济补偿及责任，上级有关部门按占用面积退回当月租金给乙方，双方按本合同条款补偿合同确认余下土地面积，不属于任何一方违约（如收回全块土地，甲方只退回当月租金及保证金给乙方，甲方不负任何经济补偿及责任。如上级部门有补偿归乙方所有）。乙方如未经有关部门同意和取得合法手续，而自行改变土地用途的，以后一切法律责任和罚款处理均由乙方负责，与甲方无关，乙方无权开采地下资源。该合同的第二条第3款约定租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该块土地转达租给第三方；第三方也应遵纪守法用地，如改变土地用途的一切法律责任要自行承担与甲方无关。若乙方未经甲方同意擅自将该块土地转租第三方，则视作乙方违约论处，本合同即时终止，甲方收回在该土地使用权。乙方如改变该土地使用用途，如村委要求按方数收取空地地租，乙方必须遵守村委要求按每月使用土地方数交纳租金外，另要支甲方每月0.5元/平方租金，此条不属于乙方违约。该合同的第二条第4款约定如乙方在租用期间违约搬走，要向乙方支付完当年租金及当月水电费及工人工资后，才能搬走属于自己的可动产。地上建筑物（含简易板房及松木棚等）及其附属设施无偿归甲方所有，乙方必须在七天内将属于自己的可动产搬走，交回场地，甲方一次性扣减乙方60000元保证金，余下240000元保证金也要在租用合同十年期满后60天内退还余下保证金（逾期每天按3%滞纳金计算）给乙方，逾期不搬走的，则视作乙方放弃所有权，任由甲方处置。租赁期内，如遇政府征收，地上的农物有补偿及作物搬迁费归乙方所有。该合同的第三条第1款约定租赁期限为10年，即自2009年1月1日起至2018年12月31日止；第三条第2款约定2012年1月1日起至2014年12月31日止，土地每年每亩租金3500元按19亩计算每年租金66500元；2015年1月1日至2018年12月31日止，土地每年每亩租金4000元按19亩计算每年租金76000元；第三条第3款约定乙方在签订本合同时，要交现金300000元给甲方作为租土地保证金才准使用该土地，保证金在合同期满之日如数无息退回给乙方，逾期每天按3%滞纳金计算，租金每年要在1月1日前交清当年租金给甲方，如乙方不按时缴交租金或拖欠租金二个月以上的，甲方视乙方违约论处，甲方有权收回土地使用权，地上物无偿归甲方所有，保证金归甲方，本合同即时终止。上述租赁合同还对其他事项进行了相关约定。2011年1月19日，广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社向某辉发出《通知》一份，该《通知》载明“1、租户彭健辉现发现你擅自改变租用本村2队土名‘大沙口’土地用途、经营饮食即‘大原农庄’。现经测量该处租用场地上建筑物为1020.5平方米，经村委决定从2010年1月1日开始该处建筑物每月每平方米2元收取；2、另缴纳6000元场地按金；3、原租用合同鱼塘及空地面积的租金不变，依然按原合同租金金额收取”。2011年4月21日张织珍与马东俊、陈激签订《承包经营合同》一份，张织珍将其向某辉承租的土地场地转租给马东俊、陈激，约定租赁期限为2011年5月1日至2019年12月30日，2011年5月1日起至2012年12月30日期间每月租金共25000元，2013年1月1日起每年租金递增5%。上述合同签订后，张织珍依《租用土地承包合同》约定的租金标准及多年的交易习惯向某辉交纳承租土地及改变土地用途后的场地的租金至今，马东俊、陈激也依约向张织珍交纳租金至今。原审审理过程中，彭健辉和张织珍均认为涉案合同合法有效，对对方的合同当事人地位也均未提出异议。因彭健辉、张织珍在履行上述《租用土地承包合同》过程中产生纠纷，彭健辉遂于2014年8月7日以张织珍违约私自转租、逾期交租等，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.彭健辉与张织珍签订的《租用土地承包合同》于2014年7月20日解除；2.彭健辉有权没收张织珍缴纳的60000元保证金；3.张织珍向某辉支付2014年7月20日之前未交纳的租金共计1701元；4.张织珍向某辉支付租赁物交接前的场地占用费，从2014年7月20日起按照张织珍与马东俊、陈激之间签订《承包经营合同》约定的租金标准计算至实际交接日止；5.张织珍向某辉合理赔偿私自将租赁物转租给马东俊、江西柳、陈激期间的经济损失，为张织珍收取的马东俊、江西柳、陈激的租金扣除张织珍向某辉交纳的租金后的租金纯利润的四分之一，从2011年5月1日起计至张织珍停止收取马东俊、江西柳、陈激租金时止，暂计至2014年7月31日为177430元；6.张织珍负责办理撤销广州市国土资源和房屋管理局番禺分局备案合同。张织珍原审答辩称：彭健辉主张解除《租用土地承包合同》的理由不成立，双方应继续履行合同；另据了解，日前因广明高速公路工程建设需要使用部分租赁土地，彭健辉独自收取补偿款85465元应支付给张织珍。为此，张织珍反诉请求法院判令：1.确认彭健辉于2014年7月14日委托北京市盈科（广州）律师事务所发出的解除《租用土地承包合同》通知无效，彭健辉应当继续履行《租用土地承包合同》；2.彭健辉立即归还拆迁补偿款85465元给张织珍。原审过程中，原审法院依法追加马东俊、江西柳、陈激作为原审第三人参加诉讼，江西柳是马东俊之妻、马东俊与陈激是合作伙伴。马东俊、江西柳、陈激在庭审中称其与张织珍系私下签订转租合同，并称张织珍告知马东俊、江西柳、陈激不要让别人知道张织珍与其之间的转租关系。马东俊、江西柳、陈激还述称因张织珍拒绝提供营业执照给马东俊、江西柳、陈激，故马东俊、江西柳和陈激自行找中介办理了营业执照。马东俊、江西柳和陈激称其办理营业执照时是委托中介全权办理，江西柳本人及彭健辉本人均未工商部门现场办理工商登记，也未与彭健辉签订任何租赁合同等文件。原审法院根据当事人提出的调查取证申请，派工作人员前往广州市工商行政管理局番禺分局调取江西柳办理营业执照时在工商管理部门留存的资料，从工商管理部门留存的资料显示：1、江西柳委托刘某办理营业执照；2、江西柳与彭健辉的签名与其本人平时的签名明显不同。张织珍到庭应诉，称其不存在违约情形，要求继续履行合同，并由彭健辉向其返还农物补偿款。张织珍主张其转租行为得到了彭健辉的认可，张织珍对此未能提供彭健辉直接同意转租的证据予以证明，彭健辉对此不予认可，马东俊、江西柳、陈激也述称张织珍转租时是私下转租的。在本案中，张织珍主张其转租行为得到彭健辉默许的证据为江西柳办理营业执照时在工商管理部门留存的资料，彭健辉对此证据真实性、关联性、合法性均不予认可，彭健辉称其从来没有与江西柳签订过租赁合同，也没有履行过该租赁合同；马东俊、江西柳、陈激对此证据也有异议，其是全权委托中介办理营业执照，故江西柳本人并未在工商管理部门留存的资料上签名，马东俊、江西柳、陈激并述称之前也不认识彭健辉，其并未与彭健辉签订过租赁合同。原审另查明，彭健辉于2014年7月14日委托北京市盈科（广州）律师事务所向张织珍发出的解除《租用土地承包合同》的《律师函》，该《律师函》称张织珍擅自改变租赁土地用途，且张织珍私自转租，故彭健辉向张织珍声明如下：“一、彭健辉先生于2014年7月20日解除与您签订的《租用土地承包合同》，并于当日收回租赁物的使用权。二、请您于2014年7月20日下午5点前结清水电费，并办理场地交接手续。三、根据合同第二条第4点约定，彭健辉先生将从您交纳的300000元保证金中扣减60000元，剩余的240000元保证金将按照该条约定期限退还，请您提供收款账户信息。四、根据《合同法》规定，请您从2011年5月1日起，按照您私自与马东俊、陈激签订的《承包经营合同》约定所收取的租金（租金数额从违法转租之日计算至实际退场日）向某辉先生赔偿改变土地使用性质损失费用。”张织珍确认已收到彭健辉向其发出的《律师函》。原审再查明，彭健辉于2014年6月11日与广州市番禺区南村镇人民政府签订《广明高速公路工程项目青苗及地上附着物补偿协议》一份，2014年6月12日彭健辉从广州市番禺区南村镇人民政府领取了涉案土地农物补偿款85465元。原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。纵观全案事实，本案争议的焦点为张织珍是否违约私自转租和擅自改变承租的土地使用性质。在本案中，张织珍主张其转租行为得到彭健辉默许的证据为江西柳办理营业执照时在工商管理部门留存的资料，但从工商管理部门留存的资料显示江西柳系委托中介办理营业执照，且工商管理部门留存的资料中江西柳与彭健辉的签名与其本人平时的签名明显不同，彭健辉及马东俊、江西柳、陈激对张织珍从工商管理部门留存资料上签名的真实性均不予认可，彭健辉与马东俊、江西柳、陈激未按在工商管理部门留存的合同资料履行合同权利义务，故张织珍提供的上述证据原审法院依法不予采信。张织珍主张其转租行为得到了彭健辉的认可，但张织珍对此未能提供彭健辉直接同意转租的证据予以证明，张织珍另提供彭健辉默许同意转租的证据原审法院也依法未予采信，彭健辉不认可其同意或默许张织珍转租，马东俊、江西柳、陈激也述称张织珍转租时是私下转租给马东俊、江西柳、陈激，故本案应当认定为张织珍未经彭健辉同意而私自转租。至于彭健辉诉称张织珍擅自改变承租土地使用用途的问题，因张织珍改变承租土地使用用途后，张织珍一直有按改变后的情况向某辉交纳租金，彭健辉对此并未提出异议，故应当视为彭健辉默许同意张织珍改变承租的土地使用用途，依据合同的约定，此并不构成张织珍违约。彭健辉和张织珍是在平等自愿的基础下签署的《租用土地承包合同》，该合同不违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现张织珍未经彭健辉同意私自转租，根据合同的约定应视作张织珍违约论处，彭健辉和张织珍双方签署的合同即时终止，彭健辉作为解除权人有权根据合同法的规定及双方合同的约定要求解除彭健辉和张织珍双方所签订的合同，收回涉案土地的使用权。上述合同解除后，张织珍应当将承租的土地按合同的约定交还给彭健辉管业。彭健辉和张织珍双方在合同中对租金有明确的约定，双方多年来也一直按交易习惯交纳和收取张织珍改变土地用途后加建部分的租金，故张织珍在将涉案土地场地交还给彭健辉管某仍应当按《租用土地承包合同》约定的租金标准及以往的交易习惯向某辉彭健辉支付土地场地占用费至张织珍将承租土地场地交还给彭健辉管业之日止。因本案系张织珍违约而致使解除合同，按合同的约定彭健辉有权没收张织珍交纳的30万元保证金中的6万元。同时，按合同约定涉案土地的农物补偿款在张织珍承租期间应当归张织珍所有，故彭健辉应当将其领取的农物补偿款85465元归还给张织珍。至于张织珍交纳给彭健辉的其他保证金，因双方在本案中均未作主张，根据“不告不理”的民事诉讼原则，原审法院不宜在本案中作出处理，双方可自行协商或另循法律途径予以解决。因本案彭健辉和张织珍签订的《租用土地承包合同》已予解除，故彭健辉与张织珍在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局的备案合同亦应予以解除和撤销，张织珍应当协助彭健辉办理撤销双方在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局的备案合同的手续。张织珍私自转租行为，对彭健辉的合同利益并无影响，张织珍也一直按双方的合同约定和交易习惯支付租金给彭健辉，故彭健辉要求按张织珍与马东俊、江西柳、陈激之间租金标准支付土地场地占用费及由张织珍赔偿经济损失没有事实与法律依据，原审法院不予以支持。综上所述，驳回彭健辉与张织珍的其他诉讼请求。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2015年2月2日作出如下判决：一、彭健辉与张织珍签订的《租用土地承包合同》于2014年7月20日予以解除；二、彭健辉有权没收张织珍交纳保证金中的6万元；三、张织珍应当按《租用土地承包合同》约定的租金标准及以往的交易习惯向某辉支付场地占用费至张织珍将承租土地交还给彭健辉管业之日止；四、彭健辉与张织珍在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局的备案合同予以解除，张织珍应当于本判决生效之日起七日内协助彭健辉办理撤销双方在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局的备案合同的手续；五、彭健辉应当于本判决生效之日起七日内将农物补偿款85465元归还给张织珍；六、驳回彭健辉的其他诉讼请求；七、驳回张织珍的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2443元，由彭健辉负担1693元、张织珍负担750元；反诉受理费1018元，由彭健辉负担968元、张织珍负担50元。判后，上诉人张织珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“张织珍未经彭健辉同意私自转租”与客观事实不符。工商部门留存的《证明》载明“兹证明位于广州市番禺区南村镇坑头村东线大道2号之八的建筑物权属彭健辉个人宅基地房屋（村集体用地），该房屋产权清晰，结构安全，拟租予江西柳……上述证明内容属实，本村委会谨次对其他真实性承担责任”，该材料有彭健辉、江西柳的签名及手机号码，并由村委会盖章，能清晰表明张织珍的“转租行为”已经得到了彭健辉的默许同意。原审以签名与其本人平时签名明显不同为由不予采信该份证明并认定张织珍擅自转租错误。二、彭健辉、张织珍签订的《租赁土地承包合同》约定“租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该块土地转达租给第三方；第三方也应遵纪守法用地，如改变土地用途的一切法律责任要自行承担与甲方无关。若乙方未经甲方同意擅自将该块土地转租第三方，则视作乙方违约论处，本合同即时终止，甲方收回在该土地使用权。”原审法院没有结合合同全文以及合同目的来解释合同条款，把张织珍没有损害彭健辉合同利益的“私自转租行为”直接视为导致合同目的无法实际的、可解除合同的根本违约，明显违背了双方合同的约定以及公平原则、鼓励交易原则等。三、张织珍是将自己建设开办的农庄整体发包给原审第三人，不是土地转租。综上所述，张织珍认为原审认定事实证据不足，适用法律不当，上诉请求撤销原审判决第一、二、三、四、六、七项判决，维持第五项判决，改判驳回彭健辉的全部诉讼请求。被上诉人彭健辉答辩称：请求驳回张织珍的全部上诉请求，维持原审判决。一、张织珍在未经彭健辉同意私自转租，该事实在一审已被认定，而且原审第三人所提供的证据及在庭审中的陈述都支持张织珍私自转租这一客观事实。张织珍主张通过原审第三人办理工商营业执照来证实张织珍将转租的行为通知了彭健辉，缺乏依据。彭健辉从经济合作社所承租的涉案租赁场地，在转租给张织珍的时候彭健辉及张织珍及原出租方有签名及盖章的《土地申请报告》。该转租土地申请报告已经充分说明不管是彭健辉还是张织珍，如需要将涉案租赁场地再转租出去，必须向原出租方或者第一承租人提交《转租土地的申请报告》。二、原审判决对合同条款的解释并无不妥。张织珍在没有损害彭健辉利益的前提下，可以将土地转租给原审第三方，但是必须具备两个条件：1.必须经得彭健辉的同意;2.要在不损害彭健辉的利益情况下才能转租。本案中，张织珍将涉案租赁物转租给原审第三人未告知彭健辉，亦未经彭健辉同意；并且张织珍转租涉案租赁物后，原审第三人将涉案租赁场地上搭建了简易大棚，且未经过政府部门批准及报备，属于违章建筑，已明显损害了彭健辉的利益。根据我国《合同法》第二百四十条的规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，张织珍在未经彭健辉同意转租的情况下将涉案租赁物转租，彭健辉有权解除租赁合同。原审第三人马东俊、江西柳、陈激二审答辩称：原审判决是公平的。本院经二审庭询调查确认原审查明事实。另外，上诉人张织珍在二审期间向本院提交如下证据：1、《报警回执》，张织珍通过报警找到原来办理工商登记的人刘某；2、《工商代办人刘利莉在广州市番禺区钟村派出所出具的证明》，证明2012年12月12日是由江西柳、彭健辉委托刘某办理涉案农庄的营业执照，村委证明是由彭健辉提供；3、《刘某的名片》其中有一个地址就是彭健辉的物业；4、《照片》一张，显示刘某在彭健辉物业办公；5、《视频材料》刘某在派出所书写材料的视频资料。上述证据证明：1、彭健辉知道张织珍转租的事实，因为双方没有约定一定要书面通知，张织珍已经口头通知了彭健辉转租的事实；2、彭健辉在2012年5月提供了由坑头村委会（即彭健辉的上手业主）出具的证明提交给工商部门存档，并协助江西柳在涉案物业申领了“广州市番禺区南村柳轩饮食店”营业执照的事实；3、彭健辉与原审第三人因为广明高速拆迁利益在一审有串通作伪证的行为。被上诉人彭健辉质证称：张织珍当庭提交的证据已过举证期限；证据1《报警回执》与本案无关，不能说明张织珍的报警目的是什么、纠纷是什么，不予确认其关联性；证据2的证人证言应当有证人的身份信息，证人也应当出庭作证接受各方询问，该《证明》不能显示是刘某本人书写，证明内容也不能确认是刘某本人的真实意思表示，对该《证明》的真实性、合法性、关联性不予确认，结合张织珍原审提供的证据5第16、18、19页上所谓的签名人，都不是彭健辉的亲笔签名，已经一审认定，张织珍有异议，可以提出笔迹鉴定；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均不予认可；另外，张织珍在所谓的证明内容中，称彭健辉与原审第三人在一审有串通行为，是在诬蔑彭健辉。原审第三人马东俊、江西柳、陈激质证称：不需要查看录音录像资料，工商登记全权委托刘某去办理的。本院认为，原审法院对于各方当事人之间的合同效力及权利义务的认定，合法有据，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对张织珍的上诉主张，本院认定如下：彭健辉、张织珍于2009年7月29日签订的《租用土地承包合同》明确约定“租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该块土地转达租给第三方；第三方也应遵纪守法用地，如改变土地用途的一切法律责任要自行承担与甲方无关。若乙方未经甲方同意擅自将该块土地转租第三方，则视作乙方违约论处，本合同即时终止，甲方收回在该土地使用权”。据此，张织珍转租涉案土地必须经彭健辉同意，否则彭健辉有权终止合同，收回土地使用权。张织珍未能提交有效证据证明其在将涉案土地转租给原审第三人使用时已经取得彭健辉的同意。另外，虽张织珍与马东俊、陈激签订《承包经营合同》约定由马东俊、陈激承包经营张织珍的农庄，但合同标的物之一是提供张织珍投资的农庄（餐厅五亩和鱼塘14.5亩）给马东俊、陈激承包经营，实际与彭健辉、张织珍《租赁土地承包合同》约定的标的物基本吻合，张织珍实际亦未将相关执照提供给马东俊、陈激经营使用，张织珍与马东俊、陈激之间仍属租赁关系，原审认定张织珍系擅自转租行为并无不妥。基于此，原审判令彭健辉与张织珍签订的《租用土地承包合同》于2014年7月20日予以解除，对合同项下的保证金、场地占用费等作出的处理结果亦公平合理，可予维持。至于张织珍上诉主张其已经将转租的事实口头告知彭健辉，并向法院提交《报警回执》、《刘某出具的证明》、《刘某的名片》、《照片》、《视频材料》拟证明其主张。因《报警回执》并不能反映其报警的目的和内容，该报警回执也并非公安部门的调查结果；刘某未作为证人出庭作证接受质证，该证明无法确认其真实性，亦不具有证人证言的证明效力；而《刘某的名片》、《照片》、《视频材料》均无法证明张织珍的上述主张。综上，张织珍二审提交的上述证据不足以证明其二审主张。张织珍上诉主张其转租涉案土地已经取得彭健辉的同意，缺乏依据，本院不予采纳。因张织珍擅自转租已违反了合同约定，至于该转租行为是否损害彭健辉合法权益对本案处理并无影响，张织珍以转租行为未损害彭健辉合法权益为由主张彭健辉无权提出解除合同，依据不足，不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张织珍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4886元，由上诉人张织珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月十一日书 记 员  璩方慧