贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初16号原告：邹德信，男，1960年5月21日生，汉族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：杜华，贵州律腾律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告邹德信与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）、案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹德信及其委托诉讼代理人杜华，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹德信向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决确认被告申请执行登记在第三人贵州金竹源房地产开发有限公司名下位于盘州市的所有权归原告所有，停止对上述房产的执行并解除对该房产的查封；二、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告收到六盘水市中级人民法院送达的（2020）黔02执异176号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人贵州金竹源房地产开发有限公司所有。本案涉及的位于盘州市是原告于2014年4月26日从第三人贵州金竹源房地产开发有限公司购买。有2014年4月26日所签订的《商品房买卖合同》和447616元《收据》予以佐证。同时，原告也已经在该房屋内居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告显然符合以上规定。因此，原告才是该房产的实际购买人。该房产是原告邹德信合法取得，实际占有，且原告并无任何过错。二、原告在向六盘水市中级人民法院提出执行异议后，六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02执异176号执行裁定，以本案案外人（原告）所提异议针对的房屋属于不动产，至今登记在被执行人金竹源房开名下，人民法院予以查封并无不当。案外人（原告）邹德信名下还有其他房产，不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。案外人邹德信未提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实，由此主观臆断认为案外人邹德信已经支付购房款的证据不足。从而裁定驳回了原告的异议请求。该裁定显然是错误的。六盘水市中级人民法院收到原告执行异议申请，并未通知原告及被告和第三人召开听证会，听取各方的陈述，就直接书面审查作出了驳回执行异议的裁定。执行裁定中驳回执行异议的另一个理由是原告还有其他房产，不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。同时认为原告没有提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实。该理由显然错误的。原告提出执行异议申请时，原告同时提供了《商品房买卖合同》和购房收据，已经充分说明原告从第三人贵州金竹源房地产开发有限公司购买该房产的事实，因六盘水市中级人民法院在审查执行异议时，没有通知召开听证会。也没有告知原告需提交银行转账凭证的情况下，同时执行裁定书也未提及第三人贵州金竹源房地产开发有限公司对原告提交的《商品房买卖合同》及收款收据提出异议的情况下，主观臆断的认为原告未提交银行凭证等相关证据印证支付购房款的事实，因此认定原告已经支付购房款的证据不足。该认定严重错误。原告购买该房产是真实的，并且该房屋也交付给原告居住至今。因此，原告是该房产的实际所有权人。只是因第三人贵州金竹源房地产开发有限公司违约没有及时给原告办理合同备案登记，才导致该套住房还登记在第三人贵州金竹源房地产开发有限公司名下，才被被告申请执行。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告邹德信为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：邹德信身份证复印件，拟证明原告的身份信息。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明原告与金竹源房开公司签订2014年4月26日签订诉争房产的《商品房买卖合同》。第三组证据：（2020）黔02执异176号执行裁定书，拟证明六盘水中院驳回原告的异议请求。第四组证据：2014年4月26日收据及2012年4月5日建设银行转账凭条，拟证明金竹源公司收到原告的购房款447616元，有银行转账凭证证实转给金竹源公司法定代表人冯全文30万元。第五组证据：物业费收据两张，拟证明原告已经实际占有和居住该套住房，并对该房屋进行了装修。当庭提交第六组证据：水电费用水记录及交费凭据，拟证明原告已经实际占有和居住该套住房。被告龙有生质证意见：对身份证的三性无异议。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议。首先，该合同签订的日期为2014年4月26日但至今未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理。其次，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对《（2020）黔02执异176号执行裁定书》三性无异议。对《收据》的真实性、合法性有异议。原告未提供银行凭证，亦不能提供相关发票，不能证明真实支付了相关款项。对中国建设银行转账凭条的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该凭条没有加盖银行的印章，不能证明其真实性，其次，该日期为2012年4月5日，早于购房合同及收据中记载的时间2014年4月26日超过了两年之久，明显有违常理。其三，凭条上的收款人系冯全文并非金竹源房开，并不能证明系支付购房款。对物业费收据的真实性合法性有异议，首先原告未提供物业服务合同，无法证明涉案房屋系由富鹏物业服务公司提供物业服务，其次，原告并未提供相关的银行凭证或者发票证明其真实支付了物业费用，其三，该证据的日期均为2020年之后出具，明显系在涉案房屋被强制执行后所补充的证据。对用电记录的三性无异议，对证明目的有异议，用电记录显示从2019年12月才显示交费记录，相对其购房合同签订的日期，明显有违常理。对用水记录的三性无异议，对证明目的有异议，用水记录显示从2019年4月才显示交费记录，相对其购房合同签订的日期，明显有违常理。对燃气费缴费记录的三性无异议，对证明目的有异议，燃气费缴费记录显示从2019年10月才显示交费记录，相对其购房合同签订的日期，明显有违常理。第三人冯全文、金竹源房开质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：对第一组证据：因被告龙有生及第三人对三性无异议，予以采信。对第二组证据：《商品房买卖合同》，出卖方对三性无异议，可证明买卖双方订立合同的事实，予以采信。对第三组证据：（2020）黔02执异176号执行裁定书，因被告龙有生及第三人对三性无异议，予以采信。第四组证据：2014年4月26日收据及2012年4月5日建设银行转账凭条，因案涉房屋出卖方金竹源公司对收到原告购房款447616元予以认可，予以采信。对第五组证据物业费收据两张、第六组证据水电费用水记录及交费凭据相互印证，再结合本院提取的现场照片，可证明原告于案涉执行查封前已交付的事实，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人冯全文、金竹源房开未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月26日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为447616元，《商品房买卖合同》第八章中约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月21日作出（2020）黔02执异176号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋的执行并解除查封的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求亦不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封执行措施；二、驳回原告邹德信的其他诉讼请求。案件受费8014元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹