福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终722号上诉人（原审被告）：许木平，男,1966年5月15日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：陈帅，福建闽卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许少全，男,1968年8月3日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：沈冰妹，福建诚智律师事务所律师。上诉人许木平因与被上诉人许少全房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院（2020）闽0624民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。许木平上诉请求:撤销原判发回重审或者改判驳回许少全的诉讼请求。事实及理由:一、双方签订的《转让单》无效。1、涉案拆迁是农村土地征收补偿安置，根据农村土地承包法第十六条的规定被征收土地权益属于家庭农户享有，即许木平的家庭成员享有的权益，许木平个人不能代表全部家庭成员，其在同一户籍的还有沈秀恋、许泽灵等人。许木平与许少全未经其他家庭成员同意私自交易，侵害了其他家庭成员的合法权益，根据农村土地承包法第五条及民法典第一百五十四条的规定依法应认定为无效。2、根据《江滨安置小区交房工作实施细则》，2014年1月1日之后发生的面积数转让须到政府征迁机构现场签字、工作人员给予登记认定，否则应为无效。《转让单》的签订时间是在2014年11月27日，该转让单未经政府机构准许或确认，面积无法流转，合同目的是无法实现的，应认定无效。二、一审法院判定本案转让的是房屋而非补偿安置面积明显错误，应予纠正。1、从《转让单》文义理解，转让的是“面积”，并非转让房屋或者包含其他安置补偿权益。很明显，根据《诏安县江滨新区建设征地补偿协议》上诉人（及家庭成员）享有的安置补偿权益还有补偿费、奖励费、优惠价购买权益及专属于被征地农民的安置补偿权益（即相关政策补贴及规定等），在无明确意思表示是的情况下，一审法院作出扩大理解，扩大买卖标的，明显是错误的。2、本案是农村土地征迁安置补偿，其补偿是对失地农民的专属补偿，为了维护被征地农民的合法权益，政府制定了《江滨安置小区交房工作实施细则》及相关会议纪要，值得注意的是，该规定将“面积数流转”和“套房户头的变更”是分别进行规定，其意在保障专属于失地农户的生存、居住权益，该专属权益与补偿面积是不同的权益保障，完全可以分割，未经明确意思表示不应认定为概括转让。一审法院认定是将上诉人“套房户头”（即安置房屋）转让给被上诉人，实则剥夺了上诉人及家庭成员作为失地农民的生存居住权，而被上诉人却拥有双份失地农户专属权益，显失公平。3、关于委托选房问题，上诉人只是委托被上诉人选房，但相关房屋仍归上诉人享有，这是“委托代理”的基本原则，同时该委托选房也是为了避免面积数转让后双方选房冲突。本案双方的本意是被上诉人将自己的安置面积和向上诉人购置的安置面积合并一起选择一套面积数较大的房屋，签订委托书是被上诉人防止上诉人又以58平米去选房，上诉人应其要求签订的，不存在转让房屋的意思表示。许少全辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。许少全向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认许少全与许木平于2014年11月27日签订的《转让单》合法有效。二、判决许木平向诏安县南诏镇梅峰村村民委员会和诏安县城投房地产开发有限公司办理江滨新区失地农民安置房3幢5楼03室（面积86.52平方米）的交房手续，由许少全根据业主要求补交28.52平方米的购房款，许木平办理交房后应将房屋及交房手续交给许少全掌管。一审法院认定事实如下：2013年，诏安县江滨新区建设需要征收许木平承包土地。2013年9月2日，诏安县南诏镇人民政府、梅峰村村委会（甲方）与许木平（乙方）签订一份《诏安县江滨新区建设征地补偿协议》，约定乙方被征收土地面积2.9亩；安置补偿方式为套房安置补偿，即由乙方选购位于龙兴楼边的建筑面积为80-90平方米户型的套房一套，甲方免费安置乙方建筑面积58平方米，超过部分按每平方米3800元的优惠价格购买。2014年11月27日，许少全与许木平签订一份《转让单》，内容：“村民许木平今有安置房建筑面积伍拾捌平方米，因目前自己续建房子资金不及，经双方协商，同意转让给本自己村许少全，款项已交清，今后不得反悔，立特转让单为凭”。《转让单》签订时，许少全已支付许木平上述安置房58平方米建筑面积的价款172000元。2016年4月，江滨新区失地农民安置房竣工。2016年5月30日，许少全与许木平签订一份《选房委托书》，载明由于转让原因，许木平不能亲自参加选房，自愿委托许少全代为参加江滨新区失地农民安置房；一经选中，即为代表本人（许木平）意愿，受委托人签署的一切文件及办理相关手续，许木平均予承认。2016年6月7日，许少全在诏安县明诏大酒店会议厅选房现场按照选房顺序号选定江滨新区失地农民安置房3幢5楼03室，面积86.52平方米。2020年8月17日，许少全具状诉至法院。案件审理过程中，许木平向法院申请对《选房委托书》落款处“委托人（签名捺印）：”后的“许木平”及其指印是否为许木平所书写、捺印的事项进行鉴定。福建正泰司法鉴定所接受法院委托，于2020年12月4日作出闽正泰司鉴[2020]文鉴字第307号《司法鉴定意见书》和闽正泰司鉴[2020]痕鉴字第42号《司法鉴定意见书》。闽正泰司鉴[2020]文鉴字第307号《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：检材标期2016年5月30日《选房委托书》中委托人（签名捺印）处“许木平”签名字迹是许木平所写。闽正泰司鉴[2020]痕鉴字第42号《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：检材标期2016年5月30日《选房委托书》中委托人（签名捺印）的“许木平”签名字迹处的指印是许少全右手食指所留。一审法院认为，许少全与许木平于2014年11月27日签订的《转让单》，其性质属于房屋买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方发生转让关系时许木平的安置房屋面积尚不明确，虽然上述合同约定双方转让的建筑面积为58平方米（双方均认可该58平方米面积没有具体范围），但由于安置房屋具有不可分割性，根据交易习惯，双方对于转让标的的真实意思表示明显为整间安置房屋，而不可能仅为其中的58平方米。许木平辩称双方签订的《转让单》，其转让的标的是安置房建筑面积58平方米，而非房屋本身，与事实不符，不予采纳。基于上述房屋转让事实，许木平委托许少全选房，由许少全选定江滨新区失地农民安置房3幢5楼03室，面积86.52平方米的事实清楚，应予确认。许木平主张其未委托许少全选房，许少全的选房行为对其不产生约束力，没有事实依据，不予采纳。《转让单》签订后，许少全已依照约定支付了款项172000元，而许木平拒不配合许少全办理相关交房手续，属违约。许少全请求许木平向梅峰村村委会和诏安县城投房地产开发有限公司办理江滨新区失地农民安置房3幢5楼03室（面积86.52平方米）的交房手续，由许少全根据业主诏安县城投房地产开发有限公司的要求补交28.52平方米的购房款，许木平办理交房后将房屋及交房手续交给许少全掌管，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、许少全与许木平于2014年11月27日签订的《转让单》合法有效。二、许木平应于判决发生法律效力之日起十日内向诏安县南诏镇梅峰村村民委员会和诏安县城投房地产开发有限公司办理江滨新区失地农民安置房3幢5楼03室（面积86.52平方米）的交房手续，由许少全根据业主诏安县城投房地产开发有限公司要求补交28.52平方米的购房款。许木平在办理上述交房手续后，应立即将上述房屋及相应的交房手续交付给许少全掌管。一审案件受理费3740元，减半收取1870元，由许木平负担。鉴定费7500元，由许木平负担。二审诉讼中,许木平提供以下证据:一、户口簿，欲证明涉案拆迁是农村土地征收补偿安置，根据农村土地承包法第十六条的规定被征收土地权益属于家庭农户享有，即许木平的家庭成员享有的权益，许木平个人不能代表全部家庭成员，其在同一户籍的还有沈秀恋、许泽灵等人。二、《江滨安置小区交房工作实施细则》，欲证明1、2014年1月1日之后的发生的面积数转让须到政府征迁机构现场签字、工作人员给予登记认定，否则应为无效。2、欲证明“面积数流转”和“套房户头的变更”是分别进行规定，说明“面积数流转”不代表“套房户头的变更”3、欲证明规定2016年6月选房大会之后的变更一律不予认定，说明即便合同有效也无法履行。许少全质证认为：证据一户口本真实性无异议，对关联性有异议，无法证明上诉人所要证明的内容，被征收的土地是家庭成员购买。证据二文件真实性无异议，关联性有异议，实施细则规定套房面积数的流转而不是村民间安置房买卖的情形。许少全提交以下证据：证据一，他人套房面积调整协议书，欲证明套房面积数的调整，不是村民之间安置房转让关系；证据二，两份表格，江滨安置小区套房面积数明细表、江滨安置小区交房确认书，欲证明套房面积数的调整登记，与本案不适用。许木平质证认为：证据一真实性无异议，在拆迁安置中存在大量只有10平方、5平方等没有户头的，只能转让给有户头的。该协议书恰好可以说明存在我们陈述的情况，格式不能影响实质的内容，争议的协议书写的也是面积的转让。对证据二的证据三性均有异议。本院认为，因《江滨安置小区交房工作实施细则》并非法律或行政法规,因此，无论本案双方当事人发生的是安置房转让关系或套房面积数流转关系，该实施细则均不能作为认定双方《转让单》是否有效的法律依据。除一审判决查明“2013年诏安县江滨新区建设需要征收许木平承包土地”应纠正为“征收许木平家庭承包土地”，其他方面的事实与二审查明的事实一致。二审另查明，许木平与许少全签订《转让单》之后，许木平即将其与诏安县南诏镇人民政府、梅峰村村委会签订的《诏安县江滨新区建设征地补偿协议》原件交付给许少全执掌。本院认为，许木平因家庭承包地被征收，取得选购80-90平方米户型的套房一套及其中免费安置58平方米的权利，后许木平与许少全签订《转让单》，虽表述将58平方米的建筑面积转让给许少全，但结合许木平签订《转让单》后即把取得安置房的权利依据《诏安县江滨新区建设征地补偿协议》原件交付给许少全执掌，以及许木平未参加选房而是委托许少全选房的事实，可以认定双方实际发生的是房屋买卖关系，即双方之间是安置房转让关系，而非套房面积数流转关系，许木平主张双方之间是套房面积数流转关系,与事实不符,不能成立。许木平与许少全属同一集体经济组织的成员，该《转让单》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。许木平以其未经其他家庭成员同意与许少全私自交易，侵害了其他家庭成员的合法权益为由，主张《转让单》无效，该理由不能对抗《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条有关当事人以“无权处分”主张买卖合同无效、不予支持的规定。本案《江滨安置小区交房工作实施细则》并非法律或行政法规,不能作为认定安置房转让是否有效的法律依据，许木平主张以《江滨安置小区交房工作实施细则》为依据认定《转让单》无效，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，许木平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由许木平负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年三月三十一日法官助理 徐明水书 记 员 邹晓倩