江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第02277号上诉人(原审被告)王振宝。被上诉人（原审原告）徐州市伟业物业管理有限公司，住所地徐州经济开发区东方星座小区物业办公室。法定代表人刘荣健，该公司经理。委托代理人刘爱民，该公司副经理。委托代理人佟玉廷，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人王振宝因与被上诉人徐州市伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院(2014)开民初字第0806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王振宝，被上诉人伟业物业公司法定代表人刘荣健及其委托代理人刘爱民、佟玉廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年2月8日，伟业物业公司与案外人徐州市碧螺山房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由伟业物业公司对本案所涉东方星座小区进行物业管理服务，合同期限自签订之日起至业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司止。2009年5月13日，王振宝与徐州市碧螺山房地产开发有限公司签订了《业主临时规约》，对上述前期物业管理委托合同进行了确认。同日，本案双方签订《前期物业服务协议》，双方确认前期物业管理是指自业主上房之日起至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理服务工作（协议第四条则约定前期物业管理期限为东方星座全部建设完成交付使用后两年止），约定了物业管理服务内容和质量，如房屋外观整洁统一，无违例之室外建筑；设备按时正常运转，各项运行指标均能达到正常规定之标准；环境整洁，无杂物堆放，无卫生死角；24小时门岗秩序维护员值守，规定时间内安全巡逻；消防设施设备配套完整，杜绝消防安全隐患；房屋共用部位、共用设施小修、小补24小时内完成，急修不过夜等。约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅每月0.9元/平方米，商业物业每月0.5元/平方米。关于违约责任的约定，甲方（伟业物业公司）未达到管理服务质量约定目标，乙方（王振宝）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日按每天万分之五缴纳违约金同时可采取停水、停电措施。由于该小区未成立业主大会且未选聘其他物业管理公司，伟业物业公司在该小区开展物业管理服务至今。此期间，在小区秩序管理、设施设备维护、房屋质量维修等方面存在一些物业管理服务不到位的问题。2010年5月份起，王振宝以伟业物业公司未尽到物业服务义务为由拒绝缴纳物业费，截至2013年12月止共欠付物业服务费4480元。原审认为，1、双方存在有效的物业服务合同关系。尽管双方签订的《前期物业服务协议》约定了前期物业管理期限为东方星座全部建设完成交付使用后两年，但在期限届满后，王振宝实际仍继续接受了伟业物业公司的物业管理服务，应视为双方物业服务合同自动延续，协议约定的权利义务对双方继续有约束力。王振宝逾期不缴纳物业服务费时，伟业物业公司有权向人民法院起诉。2、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。根据法庭查明事实，伟业物业公司存在一些物业服务不到位的问题，应当为此承担违约的责任。由于双方协议未对物业服务项目进行分类定价，故原审法院酌定伟业物业公司在物业服务费收费总额的基础上减收30%。由于伟业物业公司违约，王振宝因此拒交物业服务费属正当理由，故对伟业物业公司要求王振宝支付违约金的诉请不予支持。遂判决：一、王振宝于判决生效之日起三日内向伟业物业公司一次性支付2010年5月至2013年12月的物业费3136元（即4480元×70%）；二、驳回伟业物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由伟业物业公司承担10元，由王振宝承担15元。上诉人王振宝对原审判决不服提起上诉称，1、伟业物业公司不具有诉讼主体资格。双方没有合同关系，伟业物业公司不能提供其与徐州市碧螺山房地产开发有限公司之间前期物业合同原件。2、小区目前没有任何管理，消防存在隐患、电梯没有年检、乱搭乱建。伟业物业公司还将我家阳台的下水管砸断了，水进了家中。3、本案原审起诉时被上诉人的法人代表是祝周学，现在法人代表变成刘荣健，我们认为祝周学应向刘荣健出具授权手续。4、前期物业合同中徐州市碧螺山房地产开发有限公司的章是假的，和我们手中住宅质量保障书中的章不一致，说明前期物业合同是物业公司造假，所以不存在前期物业合同，物业费不应交。5、王振宝的物业费实际已经交到了2011年5月13日。6、原审法院未向王振宝送达起诉状，程序违法。综上，请求二审依法改判。被上诉人伟业物业公司辩称：1、双方之间存在物业合同关系。该小区自成立以来，均由伟业物业公司进行管理。管理过程中，曾经更换过法定代表人，但该公司具备独立法人。我们是以伟业物业公司名义起诉，符合法律规定。伟业物业公司是依法成立的合法企业，具备物业管理资质。2、伟业物业公司与徐州碧螺山房地产开发公司签订前期物业管理委托合同后，履行了自己应尽的义务。虽然在服务过程中，对部分服务项目存在服务不到位的瑕疵，但一审法院认定由伟业物业公司承担30%的责任，符合法律规定。3、公章是真的，如果对方认为是假的可由公安机关鉴定。4、房屋漏水问题，应由开发公司处理。综上，请求二审法院依法判决。本案二审争议焦点为：物业费应否缴纳，比例如何确定。二审期间，被上诉人提交营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明伟业物业公司成立于2008年8月8日，经营期限至2018年8月1日，且有物业服务资质。上诉人认为营业执照是真实的，但资质证书已经脱审，不合法，不应当缴纳物业费。二审查明：上诉人认可被上诉人自2010年至2014年下半年在小区管理物业，但期间法人代表换了好几次。被上诉人认可上诉人物业费交至2011年5月13日，双方一致同意扣减上诉人1350元的物业费。原审中，法院按照上诉人地址邮寄了起诉状等材料，该法院专递因上诉人拒收退回。其余事实与原审查明事实一致。本院认为，被上诉人伟业物业公司是独立的法人主体，不论其法定代表人如何变更，以公司名义提起诉讼主张物业费符合法律规定。本案中，上诉人认可被上诉人自2010年至2014年下半年在小区管理物业，至于是否续签书面物业服务合同不影响双方之间形成事实上的物业服务合同关系。伟业物业公司的资质是否年检等问题，属于行政管理范畴，并不当然导致合同无效。被上诉人提供物业服务，上诉人作为业主理应及时缴纳物业费。原审法院考虑被上诉人存在服务不到位的情况，不予支持其违约金主张，并酌情在物业费中扣减30%并无不当。二审中，双方一致同意扣减上诉人1350元物业费，本院予以确认。至于上诉人称原审未向其送达起诉状的问题，经查，原审法院按照上诉人地址邮寄了起诉状等材料，该法院专递因上诉人拒收退回，故原审程序并无不当。综上，鉴于被上诉人自愿为上诉人扣减1350元的物业费，并不违反法律规定，本院依法予以准许，故原审判令的给付数额相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第0806号民事判决；二、王振宝于本判决生效之日起三日内向徐州市伟业物业管理有限公司支付2011年5月14日至2013年12月的物业费1786元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由徐州市伟业物业管理有限公司负担10元，由王振宝负担15元；二审案件受理费50元，由徐州市伟业物业管理有限公司负担25元，由王振宝负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  沈慧娟审 判 员  陈 禹代理审判员  曹 健二〇一五年九月九日书 记 员  马 松