广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8686号原告（反诉被告）：张可仁，男，1958年2月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：魏天一，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖红群，女，1990年2月16日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李天赐，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青选，广东启兰律师事务所实习人员。原告（反诉被告）张可仁诉被告（反诉原告）肖红群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张可仁的委托诉讼代理人魏天一，被告肖红群的委托诉讼代理人李天赐、刘青选均到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告张可仁向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告支付原告160万元违约金（违约金220万元减去被告已支付房款60万元）；3.被告赔偿原告损失40万元；4.被告支付本案的诉讼费。庭审中，原告明确其上述第1项诉讼请求为：确认双方签订的房屋买卖合同已于2019年9月9日解除。事实和理由：2019年7月29日，原、被告签订房屋买卖合同，被告购买原告位于广州市番禺区南村镇汉溪大道××号的房屋，约定房屋价格为2200万元，约定在2019年8月31日支付首期购房款1190万元，双方约定未按合同履行的违约金为购房款的10%，目前为止，被告仅仅支付了60万元的购房款后，未按时支付购房款，原告多次催告后，被告仍不按合同履行，被告的行为严重违约。2019年下半年涉讼房屋价格一直下跌，原告为自保，挽回损失，于2019年12月26日以1960万元的价格另行出卖涉讼房屋，由于被告的违约行为导致违约金220万元不足以弥补原告损失，如果被告按照合同履行，原告不会产生额外的损失。综上所述，原告与被告签订的购房合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告未及时按照购房合同支付购房款，事实清楚，证据充分，足以认定。原告为维护自己合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告肖红群辩称：第一，我方并非主观恶意违约，而是因投资失利，资金断裂无法按时支付房款。但此后我方一直在与原告沟通协商，并初步达成了合同继续履行的一致意见。第二，在达成一致意见后，原告在提起本案诉讼前，原告却单方面将涉讼房屋出售给案外人周荣平、向荣，此后原告又隐瞒了已将涉讼房屋出售给周荣平、向荣的相关事实，向法院提起本案诉讼，要求我方继续履行合同。而此后在诉讼过程中，原告又隐瞒了相关情况将涉讼房屋过户到周荣平、向荣名下。综上可以看出本案中原告存在故意隐瞒事实，恶意违约的情形，是由于原告自身的违约行为导致本案涉讼合同无继续履行的可能，其行为构成根本违约，其主观的过错及违约责任远高于我方。反诉原告肖红群向本院提出如下反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告返还购房款60万元；2.反诉被告向反诉原告支付违约金220万元；3.反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月29日，反诉原告和反诉被告签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0057433），合同约定：反诉原告向反诉被告购买位于广州市番禺区南村镇汉溪大道××号的房产，房屋总价款为2200万元。反诉被告不按本合同约定将该房产出售给反诉原告，应当向反诉原告支付购房款的10%作为违约金，并退回反诉原告已付的全部费用。因本合同履行过程中发生争议，协商不成的向物业所在地法院起诉。2020年1月10日，反诉被告以反诉原告迟延支付购房款为由，向海珠区人民法院提起诉讼，诉请反诉原告继续履行双方签订的买卖合同，并支付违约金160万元。因反诉被告向海珠区人民法院提起诉讼，明显违背了双方在《存量房买卖合同》关于争议管辖的约定，反诉原告向海珠区人民法院提出管辖权异议，海珠区法院于2020年4月2日作出（2020）粤0105民初3782号《民事裁定书》，裁定将本案移送番禺区人民法院。在收到上述裁定书后，反诉原告积极筹款并试图与反诉被告协商支付购房款等事宜。但反诉被告在未告知原告，未经反诉原告同意的情况下，突然将涉讼房屋转卖他人，并于2020年4月8日办理了过户手续。反诉原告认为，反诉原告未依约支付购房款，确系存在一定的违约行为。但双方所签订《存量房买卖合同》第十一条、第十九条已就此情况作出明确约定，反诉被告可诉请反诉原告继续履行合同并承担相应的违约责任。反诉被告提起本案诉讼时，其诉请亦是要求反诉原告继续履行合同并承担违约责任。但反诉被告在合同未解除，且其已经向人民法院提起诉讼，要求继续履行合同的情况下，未告反诉原告且未经反诉原告许可，擅自将涉讼房屋转卖他人并办理了过户手续，致使双方签订的《存量房买卖合同》已无履行的可能，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现反诉被告不仅拒绝退还反诉原告已付购房款项，同时仍向法院要求继续履行合同并要求反诉原告支付违约金，严重侵害了反诉原告的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，现特向人民法院提起反诉，恳请法院依法查明事实，判如所请。反诉被告张可仁辩称：第一，反诉原告在合同签订当天就没有购房意愿，没有履行合同义务，而是直接违约。反诉原告与我方于2019年7月29日签订房屋买卖合同，合同中明确约定在签订当日支付定金110万元，合同签订后反诉原告只支付10万元定金，而我方多次催告，并且合同中还约定2019年8月31日必须支付1190万元，否则需要支付220万元的违约金后才能购买。我方多次催告后反诉原告拒不按照合同履行。第二，反诉原告拒不履行合同义务，无奈之下我方于2019年9月6日委托本律师发律师函，要求其在2日内支付违约金，反诉原告置之不理，而且从本律师与反诉原告的聊天记录可以看出，反诉原告多次表示更换购房人，这些也明确表明反诉原告没有购房意愿。第三，反诉原告并不是广州户口，根据反诉原告无厘头的付款行为以及年龄上看，反诉原告属于90后应当没有购房资格，且没有经济能力在广州购买别墅，存在严重的欺诈行为，请人民法院依法核实。第四，反诉原告在收到海珠区人民法院的起诉状时不是积极与我方沟通调解，而是提出管辖权异议拖延时间，进一步印证了反诉原告没有购房意愿。由于反诉原告的违约行为，导致我方不得不降价出售房屋，比原合同差价260万元出售给案外人。我方并不是小孩子也能算清之间的利益关系，如果反诉原告没有违约按照合同要求，反诉原告必须先给220万元，加上损失260万元购房款等于多卖480万元。从反诉原告种种不诚信行为严重根本违约，没有购房意愿而又出现疫情影响的情况下，为了反诉原告的利益，我方不得已过户房屋。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区南村镇汉溪大道××号房屋（以下简称涉讼房屋）的原登记权属人为张可仁，该房屋建筑面积388.82平方米。2019年7月29日，张可仁作为甲方（卖方）与肖红群作为乙方（买方）、广东合富房地产置业有限公司作为丙方（房地产中介服务机构）就涉讼房屋签订合同号为GHA0057433的《存量房买卖合同》，其中约定：涉讼房屋使用性质为别墅，总层数3层，并存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为2200万元；定金款项110万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；卖方在签署本合同后三十日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；卖方同意由银行接受还贷申请之日起三日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具的还清贷款证明等资料；首期楼款（不含定金）1190万元，买方按合同第十九条约定的方式交付；买卖双方同意在卖方领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料后三个工作日内配合完成本次交易的涂销及递件手续；楼价余款900万元，买方应在完成本次交易过户当天直接支付给卖方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；丙方应当于2019年11月29日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；等等。合同第十九条另用手写字体写明：“①经买卖双方协商均同意，首期楼款（不含定金）1190万元，买方须在2019年8月31日前支付给卖方，若买方未能在2019年8月31日前支付1190万元给卖方，则卖方有权要求买方支付楼价的10%作为违约金给卖方后，合同继续履行；②买方有权落任一自然人购买该物业”。合同签订当日，肖红群向张可仁分两笔转账支付了款项共计10万元。2019年9月6日，广东南方福瑞德律师事务所受张可仁委托向肖红群寄发《律师函》，称肖红群未在2019年8月21日支付1190万元，需承担总房价10%的违约金即220万元，要求肖红群在收到本函之日2日内立即支付违约金，如肖红群不愿意接受张可仁的要求，可能会促使张可仁通过诉讼等法律途径维护其合法权益，本所律师也将根据张可仁的授权依法对肖红群提起诉讼，要求肖红群赔偿张可仁的所有损失及其他违约责任，并承担因此产生的诉讼费等其他一切损失。2019年9月6日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项30万元。2019年9月16日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项5万元。2019年9月17日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项5万元。2019年10月10日，肖红群通过他人账户向张可仁分两笔转账支付款项共计10万元。2019年12月26日，张可仁作为卖方与案外人周荣平、向荣作为共同买方就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》（NO.A0033117），合同约定该房屋成交价为1960万元，并约定双方须在2020年3月31日前完成过户手续，最迟可顺延到2020年5月15日等内容。2020年1月14日，张可仁就涉讼房屋向广州市海珠区人民法院提起诉讼，主张继续履行其与肖红群签订的房屋买卖合同，并要求肖红群支付违约金160万元，广州市海珠区人民法院以（2020）粤0105民初3782号案立案受理。该案审理过程中，肖红群对该案管辖权提出异议，认为合同履行地及物业所在地均为广州市番禺区，该案应由本院审理。2020年4月2日，广州市海珠区人民法院作出（2020）粤0105民初3782号《民事裁定书》，裁定肖红群对该案管辖权提出的异议成立，该案移送本院处理。2020年4月9日，广州市规划和自然资源局重新核发涉讼房屋的不动产权证书，登记权属人变更为周荣平、向荣，共有情况为共同共有。2020年6月4日，本院以本案立案受理。2020年8月3日，广东启兰律师事务所受肖红群委托向张可仁寄发《律师函》，称张可仁在合同未解除，且其已提起诉讼要求继续履行合同的情况下，未告知且未经肖红群许可，擅自将涉讼房屋转卖他人并办理了过户手续，致使双方签订的《存量房买卖合同》已无履行可能，其行为已构成根本违约，特函告解除双方签订的《存量房买卖合同》，张可仁并应返还购房款60万元及支付违约金220万元。2020年8月7日，张可仁申请变更其在本案的原诉讼请求为解除双方签订的房屋买卖合同，并增加诉请要求肖红群赔偿其损失40万元。本案庭审中，双方当事人均确认未就涉讼房屋买卖交易办理网签手续，张可仁亦无将涉讼房屋交付给肖红群使用；并确认肖红群已向张可仁付款60万元。现双方主要对涉案《存量房买卖合同》的法律状态及相应违约责任存在争议。张可仁主张因肖红群未在约定期限内足额支付首期楼款，并在双方协商过程中表示无履行购房款支付义务的能力，根据合同第十九条的约定，肖红群应向其支付楼价款10%的部分作为违约金，合同继续履行，之后肖红群可选择自行购买或第三人购买，其遂向肖红群寄发律师函要求支付违约金，但肖红群逾期未支付，故涉讼合同应已于律师函要求的违约金支付期限届满之日即2019年9月9日解除；其另告知肖红群若无继续履行合同意向则将另行出售涉讼房屋，后其在广州市海珠区人民法院提起诉讼时，考虑到出卖给案外人的交易价格低于涉案《存量房买卖合同》约定价格达260万元，如果肖红群按照合同履行还需支付违约金220万元，即便减去其方与案外人的违约金196万元，其方还可多收到264万元的购房款，故其仍起诉主张继续履行合同，并与肖红群积极沟通，希望将房屋交易给肖红群，但因房价持续下跌，加上疫情影响无法支付货款及员工工资，涉讼房屋最终于2020年4月9日过户至案外人名下。而肖红群则称其具备广州市内购房资格，涉讼房屋实际由其与案外人林海华私下共同出资购买，其已支付的60万元款项亦是由林海华支付的，其与林海华确因投资失败资金断裂而未在合同约定的期限内足额支付首期楼款1190万元，但其与张可仁在协商过程中亦均有继续履行合同的意思表示，即由林海华自行购买涉讼房屋，且根据合同约定，若其未足额支付首期款项，张可仁可要求其支付违约金并继续履行合同，或选择解除合同另行出卖涉讼房屋，现张可仁在涉案合同未解除且其不知情的情况下将房屋出卖予案外人的行为已违反合同约定，涉案《存量房买卖合同》应于其寄发解除合同《律师函》之日即2020年8月3日解除。此外，对于涉案《存量房买卖合同》约定的定金110万元。肖红群主张双方签订合同后已明确变更取消定金约定，对此从张可仁在整个交易过程中均未提及定金问题，以及在张可仁的相关诉讼材料也没有提及定金未支付的问题可以反映；张可仁则不认可取消定金的说法，认为其方已经发送《律师函》表达异议，其方未提及定金未支付的原因，是由于在2019年8月31日前肖红群一直称一次性给付1900万元，其方相信肖红群的情况下才没有提及定金事宜，但不代表不需要肖红群支付定金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。张可仁与肖红群于2019年7月29日就涉讼房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张可仁提起本案诉讼称因肖红群未依约缴付首期楼款，其于2019年9月6日向肖红群寄发《律师函》要求支付违约金，但肖红群仍未予支付，故涉案合同应于函件载明的付款期限届满之日即2019年9月9日起解除。对此，从该份《律师函》的内容来看，张可仁在《律师函》中并未明确提及要求解除合同的事宜，其在2020年1月14日向广州市海珠区人民法院提起诉讼时仍主张继续履行涉案《存量房买卖合同》，在本案庭审中亦自认双方一直就合同继续履行问题进行磋商，故张可仁向肖红群寄发《律师函》并不发生解除合同的效力。现根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述可知，张可仁于2019年12月26日将涉讼房屋出卖予案外人，并于2020年4月9日将涉讼房屋过户至案外人名下，涉案《存量房买卖合同》此后已无继续履行可能，故本院认定该合同已于2020年4月9日解除。关于合同解除的责任问题以及双方当事人均主张的违约金诉请。本院认为，根据《存量房买卖合同》的约定，涉讼房屋价款总金额为2200万元，其中肖红群应于签订合同当日自行交付定金110万元给张可仁，并须在2019年8月31日前支付首期款楼（不含定金）1190万元，若逾期未付，则张可仁有权要求肖红群支付楼价的10%作为违约金，合同继续履行。现肖红群仅在签订合同后支付了款项10万元，此后即使在张可仁发送《律师函》后仍只支付了50万元款项，未按合同足额缴付涉讼房屋定金及首期楼款，亦未按该函件所要求支付违约金，该行为明显已违反合同约定，肖红群构成违约在先。而张可仁本应享有对应合同解除权，但其在提起诉讼前的涉讼交易过程中，均未按照合同约定书面通知或明确向肖红群作出解除涉案《存量房买卖合同》的意思表示，在此情况下且在双方仍就合同继续履行问题进行协商过程中即与案外人签订《房屋买卖合同》将涉讼房屋出售给案外人，同时又在广州市海珠区人民法院起诉时仍诉请主张与肖红群继续履行合同，张可仁在庭审中自认其起诉时仍在与肖红群协商沟通继续将房屋出售给肖红群，随后又将涉讼房屋过户至案外人名下，张可仁既寻求与肖红群继续履行合同的同时又将房屋出售过户给案外人的行为，亦构成根本违约以及明显有悖于诚实信用原则。因此，鉴于张可仁及肖红群在涉案《存量房买卖合同》履行过程中均存在违约行为，综合双方的过错责任，两人的过错相当，故对于双方分别要求对方支付违约金的诉讼主张，本院均不予支持。基于合同已解除，肖红群诉请要求张可仁退还已付房款60万元的反诉主张，理据成立，本院予以支持。至于张可仁诉请主张的赔偿损失问题，基于张可仁对于买卖交易未能继续履行以及合同解除本身存在过错，即使确系存在交易价格的差额损失，亦应由其自行承担，故对于张可仁要求肖红群赔偿损失40万元的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张可仁与被告肖红群于2019年7月29日签订的《存量房买卖合同》已于2020年4月9日解除；二、原告张可仁应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告肖红群退还购房款600000元；三、驳回原告张可仁的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告肖红群的其余反诉诉讼请求。如原告张可仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费166400元（本诉受理费151800元，反诉受理费14600元），由原告张可仁负担80800元，被告肖红群负担85600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  卢敏鸿人民陪审员  王栩舜二〇二一年三月十一日书 记 员  徐倩雯