上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14023号原告：周遇仓，男，1978年3月5日生，汉族，住浙江省江山市。原告：叶建敏，男，1976年2月12日生，汉族，住浙江省。上列原告共同委托委诉讼代理人：余炳成、胡丽丽，浙江浙道律师事务所律师。被告：上海炎烁餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴纯华，公司执行董事。委托诉讼代理人：夏峰，上海前京律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦顺离。第三人：张晓峰，男，1975年2月15日生，汉族，住上海市金山区朱泾镇牡丹村****。原告周遇仓、叶建敏诉被告上海炎烁餐饮企业管理有限公司(以下简称“炎烁公司”)、第三人张晓峰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月9日受理。本案依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告周遇仓、叶建敏的共同委托委诉讼代理人余炳成、胡丽丽、被告炎烁公司的委托诉讼代理人夏峰、韦顺离、第三人张晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周遇仓、叶建敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告炎烁公司与第三人张晓峰签订的《补充协议》无效；2、判令被告腾退位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号第一、第二层房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、判令被告支付自2017年11月28日起至撒房屋腾退之日止按每年659190元计算的租金；4、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月15日，上海金珠建设工程有限公司(以下简称“金珠公司”)与炎烁公司签订《房屋租赁合同》，约定炎烁公司承租案涉房屋，用于开办娱乐业，炎烁公司占有该房屋并装修开设KTV等，并办理营业执照、文化许可证、消防许可证等。2012年11月14日，淳安县人民法院作出(2012)杭淳商初字第681号民事调解书，确认金珠公司应返还叶建敏借款1680万元，由于金珠公司未履行该民事调解书，叶建敏申请强制执行。2013年3月6日张晓峰与金珠公司签订《房屋租赁合同》约定由张晓峰承租包括案涉房屋在内的整幢房屋，约定租赁期限20年、租金66万元、预付租金458万元等。2013年3月14日至8月15日，金珠公司将该整幢楼房多次办理抵押登记包括原告的债权页办理抵押登记，之后由于第三人涉及诉讼，该房产多次被人民法院查封。2014年11月5日，上海市闵行区人民法院对张晓峰进行调查，张晓峰自认是该房屋的承租人，已支付给金珠公司租金400多万元，炎烁公司未向人民法院申报租赁涉案的房屋。2015年8月6日，炎烁公司向工商部门申请变更登记，提供了金珠公司与炎烁公司签订的《租赁经营场所协议》该协议约定租赁期限至2018年2月14日，协议上签订时间为2010年3月15日。2017年11月1日，金珠公司所有的案涉房屋整幢楼房被闵行区人民法院拍卖处置，购买人为叶建敏、周遇仓，拍卖公告中未涉及炎烁公司租赁权。2018年4月10日，叶建敏、周遇仓对张晓峰金珠公司提出诉讼，张晓峰提供一份三方协议，以应收取的租赁费债权抵扣金珠公司前叶巍的借款，金山区人民法院作出的(2018)沪0116民初4293号民事判决，认定三方协议无效，判决租赁合同解除、返还房屋、支付2017年11月28日至判决生效之日的租金，张晓峰提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。2019年11月，叶建敏、周遇仓向金山区人民法院申请执行。2019年11月8日，金山区人民法院发布要求实际占有使用人限期搬离的公告，炎烁公司向提出金山区人民法院提出执行异议，金山区人民法院于2020年9月作出(2020)沪0116执异179号执行裁定书，中止对案涉房屋的强制执行。原告认为，其一、炎烁公司提交的《补充协议》无效，案涉房屋于2013年3月14日至8月15日期间，多次办理抵押登记和被人民法院查封；其二、炎烁公司提交的《补充协议》真实性应当不予认定，该补充协议系恶意串通，损害第三人的利益，根据炎烁公司于2015年8月6日向工商部门提交的《租赁经营场所协议》，租赁期限至2018年2月14日，而张晓峰与炎烁公司签订的《补充协议》租赁期限至2033年4月13日。综上，请求支持原告的诉讼请求。原告同时认为：1、其有权对本案的诉讼请求提起诉讼；2、(2018)沪0116民初4293号民事判决解除与第三人的租赁合同的效力溯及次承租人也就是本案被告。被告不同意原告的诉讼请求：1、本案案由是申请人执行异议之诉。其诉讼提起诉讼的话，诉讼主张是应当围绕金山区人民法院2020沪01**执异179号执行裁定书提出许可执行的诉讼主张，而不能在本案当中请求提出请求确认被告与第三人补充协议无效，以及要求被告腾退房屋和支付租金的诉讼主张。如果原告认为被告应当腾退房屋或者支付租金，应当另案起诉，因为腾退房屋是属于不同的法律关系；2、被告认为金山区人民法院(2020)沪0116执异179号执行裁定书，其所查明的事实和作出的执行裁定，符合客观事实，被告也有权据以该查明的事实请求法院中止对涉案房屋的强制执行，因此被告请求维持该179号执行裁定书；3、被告是涉案房屋的实际承租人，并且自2010年租赁房屋至今且连续支付租金，具有承租人的权利；4关于在相关的工商登记变更的备案的合同与被告实际的租赁合同期限上有差异，并没有法律规定工商部门登记备案的租赁合同具有对抗的具有公示效力，法律只是规定如果涉案租赁合同在房地产登记部门进行登记的话，该效力应当优于双方当事人签订书面的合同，实际上双方当事人也有权口头通过书面甚至口头的方式，对原来的合同进行约定或者变更；5、被告认为被告作为次承租人，原告应当载明在金山区人民法院要求解除合同的诉讼当中追加被告作为第三人参加诉讼，不应当在本案当中提起要求被告支付违约金的数额，支付租金的诉讼。综上被告认为原告提出的诉讼请求以及所依据的事实没有法律支撑，请求予以驳回。第三人张晓峰庭审中承认被告将租赁费都交给了自己，并认为原告与张小杜有恶意串通，损害自己的利益。经审理查明：案涉房产坐落于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号，原权利人系上海金珠建设工程有限公司，房产上有多个抵押，其中抵押权人为叶建敏的抵押登记时间为2013年4月2日，登记证明号是金XXXXXXXXXXXX，债权数额是15,000,000元，2017年12月12日抵押登记注销。权利限制状况是2014年2月13日上海市闵行区人民法院对案涉房产预查封，其后另有多家法院查封。经公开拍卖，两原告于2017年11月1日以26,650,000元取得案涉房产，2017年11月28日，上海市闵行区人民法院作出(2014)闵执字第7727号民事裁定书，裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归两原告所有。之后，原告周遇仓、叶建敏就上述房屋与第三人张晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日作出(2018)沪0116民初4293号民事判决书，判决张晓峰与金珠公司于2013年3月6日签订的案涉房屋租赁合同于2018年4月21日解除，张晓峰于判决生效之日起三十日内将案涉房产返还给两申请执行人。张晓峰不服提起上诉，一中院于2019年6月26日作出(2019)沪01民终5095号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月31日，本院依申请执行人周遇仓、叶建敏的申请立案(2019)沪0116执2595号予以执行，并于9月2日向张晓峰发送执行通知书等法律文书。2019年11月8日，本院制作张贴公告，责令案涉房产的实际使用人包括张晓峰及基于租赁权占有使用的承租人、次承租人自本公告之日起30日内搬离该房屋。因本案被告提出案外人执行异议，本院于2020年9月15日作出(2020)沪0116执异179号执行裁定书，裁定中止对上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号一层、二层的强制执行(要求次承租人搬离)。另查明，2010年3月15日，被告炎烁公司与案涉房屋原权利人上海金珠建设工程有限公司签订《房屋租赁合同》并占有使用至今，用于经营KTV娱乐业务。2013年3月6日、第三人与金珠公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人承租案涉房屋整幢楼房，租赁期限自2013年4月15日至2033年4月14日，租赁期限共20年。2013年9月22日，金珠公司、炎烁公司、张晓峰签订协议书，金珠公司与炎烁公司解除《房屋租赁合同》，由金珠公司将案涉房屋出租给张晓峰，张晓峰转租给炎烁公司。当日，张晓峰与炎烁公司签订《补充协议》，约定案涉房屋租赁期限为2013年9月30日至2033年4月13日止。之后，炎烁公司陆续向张晓峰交付租金。上述事实，有原告提交的(2020)沪0116执异179号执行裁定书、房屋租赁合同、协议书、补充协议各一份(金珠公司、炎烁公司、张晓峰)、房屋租赁合同及补充协议各一份(金珠公司、张晓峰)、关于用张晓峰应支付租金冲抵叶巍对金珠公司拥有的部分债权的三方协议一份、(2018)沪0116民初4293号民事判决书、(2019)沪01民终5095号民事判决书、谈话记录(执行)、公司登记备案申请书以及《租赁经营场所协议》等登记材、法院相关审理笔录四份，被告人提交的房产租赁合同以及上海市房地产登记簿、营业执照、娱乐经营许可证、消防安全检查合格证以及公司章程等、协议书、补充协议书以及上关于成立炎烁公司的决定、房租支付凭证、水电费支付凭证，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，本案的争议焦点是被告炎烁公司能否排除法院的强制执行而继续使用涉案房屋，对于未参加原告诉第三人房屋租赁合同纠纷一案而主张权利是否存在过错？第一，炎烁公司与案涉房产的原权利人金珠公司于2010年签订《房屋租赁合同》实际占有并经营KTV娱乐业务至今，之后在2013年9月与第三人张晓峰及金珠公司签有协议书，明确将案涉房产一层、二层由张晓峰转租于炎烁公司，炎烁公司亦向张晓峰陆续支付租金，已经满足房屋租赁的形式要件；第二，炎烁公司与金珠公司间就案涉房屋的租赁关系自2013年9月22日三方协议后即变更为炎烁公司与张晓峰之间的租赁关系，原告仅提出变更租赁期限的《补充协议》无效，其理由难以成立；第三，原告明知案涉房屋的实际承租人系被告炎烁公司，在起诉张晓峰的房屋租赁合同纠纷一案中不将其列为第三人，现将过程完全归咎于被告并主张其承担责任，同时提出被告与张晓峰之间系恶意串通，但没有提供相关证据，对此本院不予采纳；第四、原告起诉解除了金珠公司与张晓峰之间的租赁合同，并不必然导致张晓峰与炎烁公司之间转租合同的解除，若原告认为被告炎烁公司侵害了其合法权益的，可以另行起诉；第五，原告诉请判令被告支付自2017年11月28日起至撒房屋腾退之日止按每年659190元计算的租金，不属本案审理范围，本院不予审查。综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条之规定，判定如下：驳回原告周遇仓、叶建敏的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告周遇仓、叶建敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟宪利人民陪审员  徐 杰人民陪审员  彭宏伟书 记 员  刘 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的诉讼请求有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。