广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4039号上诉人（原审原告）：关志强，住广东省佛山市南海区。委托代理人：刘杨红，广东德能律师事务所律师。委托代理人：罗明霞，广东德能律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱洁莹，住广东省广州市越秀区。委托代理人：胡海燕，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。原审第三人：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：涂国钧，经理。上诉人关志强因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月28日，朱洁莹出具委托书（该委托经过了广州市南方公证处公证），朱洁莹以其是广州市天河区花城大道766号1座首层06号、首层16-36号、首层39-98号、二层201号（分割号：001-102）、三层301号（分割号：001-177）的购买人身份授权广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）代为出售上述房屋、代收房款等，万城公司并有转委托权等。2011年3月21日，关志强（买受人）、朱洁莹（出卖人，签约代理人为万城公司）双方签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区花城大道766号1033号铺（简称涉案房屋，确权地址广州市天河区花城大道766号133房），建筑面积6.05平方米，套内建筑面积2.88平方米，认购价910795元。2011年1月31日前支付全部房款的51%（包含定金）460795元，余款450000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。买受人收到出卖人通知（电话或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的1‰的标准向出卖人计付违约金。由于出卖人已将本物业在2014年12月30日前的使用权及经营权出租第三方，买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人以该商铺的房价款总金额作折扣，以补偿买受人就该商铺在2014年12月30日前的使用权及经营权的收益；买受人不得以任何理由在2014年12月30日前干涉第三方使用及经营该商铺。出卖人应当于2011年12月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为买受人同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理。本合同生效后210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际及申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金。等等。关志强向朱洁莹支付的费用包括：定金50000元（分两次支付，一笔为47000元，一笔为3000元）、首期款410795元、税费28602元。关志强另向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，向广东银浦担保有限公司支付按揭费2250元。2011年7月5日，万城公司向关志强发出《通知函》，函称：合同约定房价款45万元向银行申请抵押贷款。因国家信贷政策变动，你方须补交90000元的首期款及补办按揭申请手续，剩余360000元才符合银行信贷的基本要求。我司接受出卖人委托，多次电话通知你方补办按揭申请手续，但至今你方尚未办理，因此我司再次通知你方于2011年7月30日前到我司指定地点办理补办按揭申请手续。逾期办理的，出卖人有权依约追究你方逾期付款的违约责任。2011年12月10日，万城公司向关志强发出《关于办理商铺过户手续的通知》，要求关志强在2011年12月25日前前往指定地点办理产权过户手续。2011年12月28日，朱洁莹、万城公司共同向关志强发出《关于商铺使用权交接的告知书》，函称：涉案房屋在2014年12月30日前由万城公司承租及同意经营使用，出卖人已将商铺装修完毕并于2011年12月30日移交万城公司，万城公司确认2011年12月30日你方已将案涉房屋使用权交付万城公司；房屋经营使用期间的管理费、水电费及其它经营费用将由万城公司全部承担，2014年12月30日租赁期满由万城公司将房屋交付给你。2013年2月5日，万城公司向关志强邮寄发出《通知》，敦促关志强将剩余房款45万元交至指定地点或指定账号。2014年1月24日，关志强以朱洁莹未依约为其办理涉案房屋的房产证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1.解除关志强、朱洁莹之间签订的《商铺买卖合同》；2.朱洁莹退还已付首期购房款460795元及32152元（包括预付税费28602元、按揭款2250元及签约费1300元）；3.朱洁莹支付违约金91079.5元；4.朱洁莹承担本案诉讼费。朱洁莹原审答辩称：不同意关志强的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、根据合同的约定，办理房产过户手续是双务行为，双方均有义务。本案并非因其原因而出现超过210个工作日尚未办妥产权过户。二、本案没有办理产权过户登记手续的原因在于关志强没有取得银行的同贷信息。三、本案因房管部门的原因导致无法办理产权过户手续。综上所述，其没有违约，无须承担违约责任及承担解除买卖合同的后果。万城公司原审陈述称：其只是朱洁莹的代理人，受朱洁莹委托进行房屋买卖合同的签订、销售等手续，并非合同权利义务的主体。关志强的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。原审庭审中，关于上述2013年2月5日的通知，关志强表示：我方收到通知时朱洁莹已构成延期办证（朱洁莹办证的到期时间为2012年1月13日），所以该通知对我方没有约束力。关于关志强至今未付剩余购房款450000元的原因，关志强原审当庭述称：1、朱洁莹当时承诺其指定的广发银行可以办理5成10年的按揭，所以关志强就选择了与朱洁莹签约，后因朱洁莹的原因，朱洁莹指定的银行不同意提供5成10年的按揭，朱洁莹就要求关志强变更另外指定的按揭银行及补交银行按揭款项的差额，所以关志强认为朱洁莹属于单方变更合同，就予以拒绝。2、朱洁莹及万城公司在销售的过程中作了一系列的承诺，包括承诺2012年年初整个商场开业及大品牌会进驻商场，但签约后上述承诺根本无法兑现。后来关志强向天河区法院提出撤销双方房屋买卖合同的撤销之诉。至今朱洁莹所称的商场仍没有一家开业。在此情况下，关志强不可能也无法继续与朱洁莹完成后续的交易。针对关志强以上陈述，朱洁莹则称：1、按关志强说法，系关志强拒绝办理银行按揭，拒绝支付余款，导致合同无法继续履行，无法办理产权过户手续的责任在于关志强。2、关志强主观上认为商铺没有做旺，未达其主观期望，所以不同意继续履行。关志强该行为没有合同依据。原审中，朱洁莹为证明其答辩主张，提供广州市国土资源和房屋管理局2014年4月4日出具的穗国房公开［2014］142号《依申请公开政府信息答复书》，其中该答复书的附件《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》载明：2011年10月1日后，存量房交易当事人签订《存量房买卖合同》时选择按揭方式付款的，须向银行申请购房贷款，银行创建了同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续。该证据经质证，关志强认为：真实性无异议，但与本案无关；原来的按揭银行是朱洁莹指定的，但朱洁莹指定的按揭银行无法办理5成10年的按揭，这是朱洁莹原因造成的，所以是朱洁莹违约。原审另查明，关志强曾于2012年向原审法院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第1248号］，以朱洁莹及万城公司在销售房屋时存在欺诈为由，要求撤销其与朱洁莹签订的《新城766认购书》与《商铺买卖合同》，朱洁莹返还已付的购房款、支付违约金等。2013年5月21日原审法院作出一审判决，判决驳回关志强的诉请。关志强不服上诉，2013年12月9日广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第2303号民事判决终审驳回上诉，维持原判。原审法院认为：万城公司作为朱洁莹代理人以朱洁莹名义与关志强签订《商铺买卖合同》，该代理行为产生的法律后果由作为被代理人的朱洁莹承受，《商铺买卖合同》的合同相对方是关志强、朱洁莹。上述合同是关志强、朱洁莹双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定合同生效后210个工作日内，由朱洁莹负责向广州市房地产交易登记中心申办涉案房屋的交易过户手续，即朱洁莹应在2011年12月28日前申办商铺交易过户手续。合同另约定：“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，须按本合同第五条承担违约责任。”本案中，合同签订后，关志强已支付购房款460795元，占总购房款的50.5%，关志强并提交了办理按揭的相关资料和支付了相应费用。关志强确认按揭未成功办理，其至今未付剩余购房款450000元。在房屋买卖合同关系中，支付购房款是作为买受人的关志强的基本义务，无论按揭付款还是现金付款，均是支付购房款的方式。关志强自述其未付剩余购房款的原因一是朱洁莹曾承诺可办理广发银行5成10年的按揭，但事实上无法办理，二是朱洁莹关于2012年初商场开业及大品牌进驻的承诺均未实现。由于关志强未举证证实朱洁莹曾向其作出上述承诺及合同对此有相关约定，故关志强以上述理由拒付剩余购房款缺乏理据。事实上，2011年7月5日朱洁莹向关志强发函，称合同约定的45万元按揭贷款因国家信贷政策变动，按揭贷款额须作相应变动，敦促关志强在2011年7月30日前补办相关按揭申请手续。该事实表明朱洁莹已在合同约定的办证期限内即2012年1月20日前通知关志强重新办理按揭手续，支付剩余购房款，尽了通知义务。2011年12月10日作为朱洁莹代理人的万城公司向关志强发出《关于办理商铺过户手续的通知》，要求关志强在2011年12月25日前前往指定地点办理产权过户手续，说明朱洁莹作为出卖人在办证环节上曾通知过关志强。而关志强在接通知后并未重新申请按揭或以现金方式付清余款，未履行其付款义务，关志强违约在先。因此，关志强称朱洁莹未能在合同约定的办证期限内履行办证义务，构成违约，其有权解除合同、朱洁莹应退还购房款、支付违约金等，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月9日作出判决：驳回关志强的诉讼请求。本案一审受理费9640元，由关志强负担。判后，上诉人关志强不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，关志强与朱洁莹之间未能最终完成房屋买卖交易的责任完全在于朱洁莹一方，朱洁莹的行为属于违约，与关志强根本无关，不应由关志强一方承担违约责任，原审判决认定关志强违约是错误的，二审法院必须依法进行纠正。一、关志强与朱洁莹签订《商铺买卖合同》的前提条件是基于朱洁莹指定的广东发展银行可以提供5成10年按揭为基础，关志强亦是依据此条件来作出的资金计划安排，关志强亦按照朱洁莹的要求提供了相关按揭所需的资料，并支付了预付税费28602元、签约费1300元。至此，关志强已履行了其在合同中应履行的合同义务。二、关志强未能从广东发展银行获得贷款批准的原因并非是因关志强材料不齐备、个人信用状况等关志强方面原因所导致，而是因为朱洁莹与银行之间有商业摩擦、银行拒绝为朱洁莹的项目提供贷款原因造成的，根本原因在于朱洁莹一方，关志强一方无任何责任。三、朱洁莹在原指定银行无法获得贷款批准后，另向关志强发通知变更贷款银行及要求支付其余现金房款，属于变更合同的实质性条款，须经双方协商一致。朱洁莹单方变更按揭银行的通知对关志强无约束力。依《商铺买卖合同》第四条第三款，关志强承担支付剩余房款的条件是“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的”。本案中，关志强按要求提交的相关资料，银行方面接受并受理贷款申请，贷款未获得批准的原因并非是关志强所造成，责任完全在于朱洁莹一方。四、朱洁莹虚假宣传、欺诈关志强的事实成立。从2011年2月21日签订合同至今4年多时间，案涉的商铺仍是一片废墟，朱洁莹承诺的商业活动无任何进展，当初朱洁莹的宣传无一实现，现场毫无商业氛围可言。五、在关志强通过二次诉讼表明已不继续履行合同的情况下，仍判决维持原有合同关系，并驳回关志强原审诉讼请求是错误的。合同履行是要相对方有意愿履行及有履行能力，如合同一方不愿继续履行合同、也无力履行合同的情况下，仍判决维持原有合同关系，已失去了实际意义，也不利于市场交易行为，对合同双方当事人经济利益均会造成损害。六、即使关志强有违约行为发生，《商铺买卖合同》第五条的部分条款约定内容对关志强一方极不公平，属于格式条款，因违反法律规定而无效，依法应进行纠正。1、《商铺买卖合同》第五条：“买受人如未按本合同规定时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。”退一万步讲，即使因关志强有延迟付款的违约行为而导致合同解除，并未对朱洁莹造成实际损失，朱洁莹的房地产所有权未受到任何影响，也不妨碍朱洁莹抵押借款等商业运作。2、违约责任的约定不对等，关志强一方明显责任偏重，条款极不公平。关志强一方违约最多只是退还已付款项并支付全部房款的10%违约金即91079.5元，而朱洁莹违约则最多需付出460795元的违约金额，关志强一方承担违约责任金额是朱洁莹一方的5倍多。3、朱洁莹提供的《商铺买卖合同》第五条属于格式条款，应从有利于关志强一方的角度进行解释及处理，条款加重了关志强一方的责任，事先亦未向关志强一方进行解释，属于无效条款。根据我国《合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第40条规定：格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，朱洁莹既未就相关条款内容向关志强进行解释，条款内容的约定也极大损害了关志强利益，属于无效条款。七、整个项目所有需要银行按揭贷款的买方，均是由朱洁莹指定的广东发展银行作为按揭贷款银行，但无一人申请成功，原因均为银行拒绝为该项目提供抵押贷款。朱洁莹所称的广东发展银行可以提供5成10年按揭纯属诱饵，目的在于吸引更多的关注而圈钱。综上所述，本案讼争房屋买卖合同未能顺利交易原因在于朱洁莹一方，应由朱洁莹一方承担全部责任，同时，合同条款对违约责任的约定对关志强一方亦极不公平，应进行纠正。上诉请求：1、撤销原审判决。2、改判支持关志强全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由朱洁莹承担。被上诉人朱洁莹答辩同意原审判决，不同意关志强的上诉请求。1、关志强违约在先，在合同约定的过户期限界满前明确拒绝支付剩余购房款。对于关志强违约在先的事实，原审已经查明并予论述；根据关志强在原审的庭审确认及上诉状第3点的确认，关志强已承认在无法获得银行贷款批准后，我方是发过通知要求变更贷款银行、剩余房款以现金方式支付，关志强原审庭审中明确确认即使得到我方通知也认为无须、不想再重新办理按揭手续，违约的意图有证据证明。违约事实是在过户期限2011年12月28日前，因为关志强违约，我方无法单方办证，而且我方有先履行抗辩权，可延迟办证。2、关志强认为我方有承诺五成10年贷款及其他事实都是没有任何的证据予以证明的，也没有载入《商铺买卖合同》，根据关志强在原审中提交的两年前提起的撤销合同的判决书也载明了我方在销售商铺时不存在欺诈，同时支付购房款是买受人关志强的基本义务。3、上诉状认为我方要求关志强一次性以现金支付剩余房款无合同依据，是属于变更合同的实质性条款，对此我方不认同。根据买卖合同第4条3的约定，因买受人原因无法办理按揭贷款的，买受人需要一次性全额支付剩余房款，我方要求关志强在按揭不成后一次性支付剩余房款是履行合同的行为，不是变更合同的行为。4、关志强提出《商铺买卖合同》第5条的部分条款约定属格式条款无效，我方认为首先该第5条在本案中并不适用，本案的争议不需要适用第5条，第5条约定是指买受人逾期付款后需承担的违约责任，本案诉请是要求解除合同，而我方也无在本案中要求买受人承担逾期付款的违约责任，本条款有效但在本案中不适用。关志强在签订合同时是已经阅读并认可了条款。在任何买卖中都存在买受人逾期付款的责任条款，这样的条款是正当的，且条款本身也无免除我方的一些责任，条款应当是合法有效的。原审第三人万城公司没有陈述意见。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。综合上诉状及双方庭审陈述，本案争议焦点为：关志强未付清剩余房款是否构成违约；关志强主张解除合同的请求是否成立。《商铺买卖合同》第四条明确约定：余款450000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。…如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项。…如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。本案中，关志强确认其按揭申请未获银行审核同意，剩余房款450000元至今未付，故关志强未按合同约定履行付款义务事实清楚。至于按揭申请未获通过的原因，关志强主张是朱洁莹与银行之间有商业摩擦、银行拒绝为朱洁莹的项目提供贷款原因造成的，根本原因在于朱洁莹一方，关志强对此未提供任何证据予以佐证，本院不予采信。关志强上诉认为其与朱洁莹签订《商铺买卖合同》的前提是基于朱洁莹指定的银行可以提供5成10年的按揭为基础，但是对此关志强并未提供证据予以证明，本院不予采信。朱洁莹在合同约定的办证期限内已通知关志强须重新办理按揭手续，支付剩余房款。关志强在接获通知后既未重新办理按揭申请，也未以现金方式支付剩余房款，未全部履行付款义务，已构成违约。关志强上诉主张其未能履行付款义务责任在于朱洁莹，理由不成立，本院不予采纳。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。本案中，朱洁莹在合同约定的办证期限内已书面通知关志强前往指定地点办理产权过户手续。关志强没有依照合同的约定付清购房款，应承担违约责任。在涉案商铺不存在过户交易障碍的情况下，关志强以朱洁莹未为其办理涉案房屋过户手续为由要求解除合同理由不成立，本院不予支持。关志强上诉提及的《商铺买卖合同》第五条约定属于买受人逾期付款的违约责任条款，与本案争议无涉，故本案对此不作评判。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人关志强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9640元，由上诉人关志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  蔡粤海代理审判员  曹佑平二〇一五年九月十五日书 记 员  谢 淳徐毅敏