上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1533号原告：王嘉奕，女，2002年2月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：刘进，上海正策律师事务所律师。被告：上海居裕房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：沈子成，执行董事。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：上海垠壹置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告王嘉奕与被告上海居裕房地产营销策划有限公司(以下简称“居裕公司”)、上海垠壹置业有限公司(以下简称“垠壹公司”)服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘进、被告居裕公司委托诉讼代理人尹琼雪、被告垠壹公司委托诉讼代理人陆亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉奕向本院提出诉讼请求：1、判令被告居裕公司向原告返还人民币2,319,150元整及利息(以下币种均为人民币，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年10月19日起计算至2019年8月19日,之后按银行业间贷款市场报价利率计算至实际付清之日止);2、判令被告居裕公司返还购房款定金50万元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年10月11日起计算至2019年8月19日,之后按银行业间贷款市场报价利率计算至实际付清之日止);3、判令被告垠壹公司对上述第一、二项承担连带责任;4、判令被告居裕公司向原告开具发票2,319,150元;5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告居裕公司系垠壹公司开发的位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路《融悦华庭》商业项目的销售代理商。2017年10月10日,原告与居裕公司签订《融悦华庭》购房确认书两份,并于当日支付购房定金人民币50万元。2017年10月18日,居裕公司向原告收取2,319,150元服务费后,同日,原告与垠壹公司签订《商品房预售合同》两份,购买青浦区盈浦街道黄泥娄路《融悦华庭》XXX号、XXX号商铺,并向垠壹公司分四笔共计支付2,180,850元购房款。之后依约陆续向垠壹公司付清上述两套店铺的购房款6,158,583元、5,601,768元,共计11,760,151元。原告认为,居裕公司利用独家销售代理商形成的强势地位与优势条件,违反公平、自愿原则,强迫接受服务费等不平等交易条件,进行非法牟利。被告提供的销售服务是销售商应尽的义务,更不是额外能为原告带来商业价值的增值服务，且收取的服务费用,远远高于房产经纪公司通常收取的标准的10倍。被告以捆绑服务,收取高额服务费为条件,销售商品房,达到以强迫交易对方接受高价服务费，迫使原告交纳天价服务费用目的,违反公平、自愿、等价有偿原则。被告利用独家垄断销售地位,违背国家房地产调控政策,强制收取服务费的行为,严重侵犯原告合法权益，构成强迫交易行为。收取原告购房款定金,私自占为已有,应承担返还义务。收取服务费用后未开具发票,违反税收强制性规定,其应履行开票义务。被告的行为已严重危及国家房地产调控政策,侵害原告的购房权、公平交易权益、制造了社会不和谐因素,向社会传递并形成负面影响,为维护原告合法权益,特向法院起诉,请判如所请。被告居裕公司辩称：不同意原告所有诉请。原告在本案支付的所有费用，系其自愿支付，没有违反法律规定。原告现在已经取得房屋所有权，原告要求两被告返还钱款没有事实及法律依据。另，诉请4的发票已经开具。被告垠壹公司辩称：同意居裕公司的答辩意见，不同意原告诉请。系争商铺系垠壹公司开发后委托居裕公司独家销售，系争商品房预售合同系原告与垠壹公司签署并已经履行完成，原告诉请全部款项垠壹公司从未收到，原告诉请要求垠壹公司承担连带责任没有事实及法律依据。现在交易已经完成，原告主张返还款项违反基本诚实义务。经开庭审理查明，2017年4月28日，垠壹公司(甲方)与居裕公司(乙方)签订《大发融悦商业销售代理服务合同》。约定甲方指定乙方作为上海市青浦区17-02地块项目代理销售服务商，乙方为商业独家销售合作公司。代理期限自2017年4月21日起至2017年12月31日止。甲方给乙方本项目销售底价(见附件二)，乙方原则上按照底价表严格执行。乙方有权以不低于销售底价的价格向其他客户销售本项目范围内的房源，销售价格超出底价部分，为乙方收益，由乙方自行收取并承担相应税收。附件二大发融悦商铺价目表显示涉案房屋底价为5,587,509元(XXX号房)、6,143,341元(XXX号房)。合同还约定了其他事项。2017年10月10日，案外人任某某与居裕公司签订《〈融悦华庭〉购房确认书》。确认任某某购买涉案房屋，总价款为7,141,389元(XXX号房)、7,438,611元(XXX号房)，房屋最终价格以上海市商品房预售合同及其附件确认的价格为准。2017年10月10日，任某某签署《申请书》，明确涉案房屋成交价为7,141,389元、7,408,611元，申请网签合同价格为5,587,509元、6,143,341元，剩余差额部分1,553,880元、1,265,270元由居裕公司代收，作为服务费。2017年10月10日案外人任某某支付居裕公司50万元。2017年10月18日，案外人任某某支付居裕公司2,319,150元。2017年10月18日，王嘉奕与垠壹公司签署《上海市商品房预售合同》。明确296号房屋建筑面积176.34平方米、价款5,587,509元，292号房屋建筑面积181.34平方米，价款6,143,341元。合同另行约定了其他权利义务。2018年2月6日，案外人上海习礼信息科技有限公司(以下简称习礼公司)向王嘉奕开具服务费增值税普通发票，发票金额共计1,265,270元(XXX号房)、1,553,880元(XXX号房)。2018年4月11日，王嘉奕与垠壹公司签署《房屋交接书》，确认涉案房屋进行交接，实测建筑面积为181.83平方米(XXX号房)、176.79平方米(XXX号房)，已付全部房价款6,158,583元(XXX号房)、5,601,768元(XXX号房)。垠壹公司已开具发票给王嘉奕。2018年5月8日，王嘉奕签署同意代开发票确认书，确认同意由习礼公司代开服务费发票，服务费金额为1,265,270元(XXX号房)、1,553,880元(XXX号房)。同日，王嘉奕还签署了发票签收单，确认收到涉案房屋服务费发票。2018年9月23日，王嘉奕与案外人上海驰楷商业管理有限公司(以下简称“驰楷公司”)签订《委托管理经营合同》，约定全权委托驰楷公司对涉案房屋与《融悦华庭》沿街其他合规商业街统一进行商业规划、招商、管理经营。另查明，案外人任某某为原告王嘉奕母亲，任某某完成涉案房屋前期购房确认书等事宜，后续合同权利义务转王嘉奕。涉案房屋已取得不动产权证，权利人为王嘉奕。再查明，涉案房屋备案价格为每平方米44,400元(XXX号)44,000元(XXX号)。以上事实，由原告、被告的陈述，购房确认书、交通银行个人客户交易清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、上海市商品房预售合同、房屋交接书、申请书、同意代开发票确认书、发票签收单、上海增值税普通发票、大发融悦商业销售代理服务合同、委托管理经营合同、网上备案价格信息等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告王嘉奕表示，居裕公司没有提供任何对价的咨询服务。如果一开始就如实告知真实价格,谁会同意多付款。后续写申请目的是为了办理产证,支付咨询费并不是真实意思表示。不写申请,就不同意开票,不协助办理产证,原告就无法办理房产证。申请里的内容即“申请网签合同价”是违反《价格法》的强制性规定及国家房地产调控政策的。居裕公司提供的所谓房屋销售、签约等咨询服务办理的是销售房屋的应履行的程序与手续而已,是被告作为案涉融悦华庭独家销售代理商的随附义务,更不是居间服务、经纪服务。《同意代开发票确认书》同意无效,收款方开票是法定强制性义务。由他人代开违反法律的强制性规定,系无效。案外人的发票是2018年2月6日开出,同意书是2018年5月8日。《委托管理经营合同》没有关联性,且实际管理也不是被告。溢价销售条款的目的是为了防止测量面积的误差,价格可能会有些许变动,一般会在0.19-0.30之间。再说实际上不存在溢价销售,因为无法备案网签,无法办证。不存在销售代理商会溢价销售房屋,都是执行备案价格或者开发商的价格。备案系核准制度，垠壹公司与王嘉奕签订的价格远远低于备案价，应该出具备案核准的文件。对房屋销售价没有异议，系争房屋系商铺，王嘉奕现自己出租。房地产销售系一房一价，先备案再销售。先签购房确认书，收取费用后，再签订销售合同，存在价格欺诈。居裕公司以垠壹公司名义销售房屋，垠壹公司对居裕公司的行为承担责任。居裕公司收取服务费行为系违法行为，故垠壹公司应该承担责任。被告居裕公司表示，确认书中的备注栏内容，对房屋金额明确；确认书签字人系任某某，系原告母亲，现原告主张该案权利，证明原告认可其母亲的行为。原告签订合同时知道与垠壹公司的房屋成交价系合同金额，多余金额系支付居裕公司的服务费。居裕公司就涉案房屋的销售、签约、过户、贷款、交接、委托经营管理并完成相应服务，收取服务费合理合法。商铺备案信息系政府官网公开的，本案系商铺成交，系市场行为，原告对于商铺金额系明知的，且居裕公司收取费用均没有超过备案的最高报价，没有损害原告合法权益。系争商铺产证已经办理，原告现出租经营。居裕公司提供销售、签约、过户、交接、委托经营管理。居裕公司不存在欺诈，原告混淆了销售底价与备案价的区别。销售底价可以不公开，备案价系公开的。居裕公司系低于备案价销售的。原告要求垠壹公司承担连带责任没有法律以及事实依据。涉案商铺销售就是这种模式，法院生效判决已经驳回业主要求。《〈融悦华庭〉折拥单》、《中介带看奖签收单》，证明要求优惠3万元，上海鑫雷房地产经纪事务所(以下简称鑫雷地产)业务员韩三通折佣15,000元，并为王嘉奕、严莉莉带看。居裕公司和鑫雷地产签署了分销协议补充协议，明确在客户签约后结佣。2017年10月18日和2017年12月29日，鑫雷地产出具大发融悦佣金结算对账单，确认鑫雷地产就涉案房屋获得佣金及现金奖共计829,360元。2017年10月18日，王嘉奕签署《〈融悦华庭〉签约信息确认单》，确认涉案房屋价目表总价为6,143,341元(XXX号房)，价目表单价为33,870元。总价5,587,509元(XXX号房)，单价31,686元。2017年10月18日支付首付款(含定金)1,123,341元，同年12月29日支付第二笔房款502万元(XXX号房)；首付款(含定金)1,057,509元，第二笔房款453万元。POS机付款银联签购单证明原告方每次支付时都明知收款方的名称，被告并向原告出具收据。本案的房屋系商铺，并非住房。商铺的成交系市场行为，成交价没有超过备案价。原告支付的全部费用不存在误导，均系其自愿支付，现在原告要求两被告退还费用违反诚实守信原则，应驳回。被告垠壹公司表示，确认书中的备注栏内容，对房屋金额明确；确认书签字人系任某某，系原告母亲，现原告主张该案权利，证明原告认可其母亲的行为。原告签订合同时知道与垠壹公司的房屋成交价系合同金额，多余金额系支付居裕公司的服务费。居裕公司就涉案房屋的销售、签约、过户、贷款、交接、委托经营管理并完成相应服务，收取服务费合理合法。本案系争281万元的款项系向居裕公司支付，垠壹公司未收取。王嘉奕与垠壹公司的合同已经完成付款、房屋交付并办理产证，义务已经完成。原告知情且未提出异议，原告已经支付相应款项，现在认为无效没有法律依据。垠壹公司系开发商，居裕公司系独家销售商，销售方式系约定底价销售，超出部分作为居裕公司的收益。系争房屋产证已办，出租情况不清楚。居裕公司提供销售、签约、过户、交接、委托经营，垠壹公司知晓。本案不存在欺诈，合同系原告、原告母亲真实意思表示。房屋系商铺，商铺备案价仅供参考，不做强制要求。不存在原告认为价格有差异就存在欺诈的情形。原告要求垠壹公司承担责任没有法律以及事实依据。本案中原告诉请两被告还款，应以事实及法律依据，而非政策依据。原告自始至终知晓交易模式，如果原告或其母亲对交易有异议，可以及时终止。现在交易已经完毕，再反过来推翻，有违诚信原则。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，购房确认书、申请书、商品房预售合同、同意代开发票确认书等均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。上述购房确认书和申请书的签署人虽然是王嘉奕母亲任某某，但任某某、王嘉奕及相关各方均确认合同权利义务已由王嘉奕概括承受。王嘉奕在明知购房款为11,760,351元、服务费为2,819,150元的情况下，仍自愿支付相应款项、受领服务费发票，且居裕公司就涉案房屋销售、签约、过户、委托经营管理等提供了相关服务。对于2,819,150元是服务费这一性质，王嘉奕始终是明知并认可的。且居裕公司亦已就涉案房屋向案外人鑫雷地产支付相应佣金、奖金。至于垠壹公司，因其既未收取该2,819,150元，也不是该购房服务的提供方，故要求垠壹公司承担返还责任，没有事实与法律依据，本院亦难以支持。现涉案房屋交易已经完成，王嘉奕与居裕公司、垠壹公司间合同权利义务均已履行完毕，王嘉奕要求居裕公司、垠壹公司返还，依据不足，本院不予支持。王嘉奕确认同意由习礼公司代开服务费发票，并签收发票，王嘉奕要求居裕公司再开具发票无事实和法律依据，本院不予支持。至于居裕公司、垠壹公司在本案系争房屋销售过程中的行为是否违反相关行政管理部门的规章或政策，不属于人民法院民事案件审理范围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条之规定，判决如下：驳回原告王嘉奕的全部诉讼请求。案件受理费人民币29,353.20元，减半收取计人民币14,676.60元，由原告王嘉奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙书记员  沈 丹附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。