重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第02182号原告重庆市铜梁区土桥镇人民政府，住所地重庆市铜梁区土桥镇旧市坝旧市路85号，组织机构代码73657760-3。法定代表人涂伟生，镇长。委托代理人刘开勇（特别授权），男，1970年6月25日出生，汉族，重庆市铜梁区人，系政府干部。委托代理人叶万芬，女，1974年11月19日出生，汉族，重庆市铜梁区人，系政府干部。被告重庆鑫港精细化工有限公司，住所地重庆市铜梁区土桥镇高桥村，组织机构代码74530553-8。法定代表人杜某某，董事长。原告重庆市铜梁区土桥镇人民政府（以下简称“土桥镇政府”）诉被告重庆鑫港精细化工有限公司（以下简称“鑫港公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员吴宇独任审判，适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法由审判员吴宇担任审判长，与代理审判员朱丹、人民陪审员杨金平组成合议庭，适用普通程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告土桥镇政府的委托代理人刘开勇、叶万芬，被告鑫港公司的法定代表人杜某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告土桥镇政府诉称，2002年5月14日，原告与被告签订《房屋与场地出租协议》，约定将原告租赁的中国人民解放军XX部队XX营区修理所内房屋五幢及场地（除奶站占有房屋外）约30亩出租给被告，约定年租金4万元整，租期一年，起租时间为2002年6月1日。后因被告未能如期缴纳房屋租金，原告于2010年起诉要求被告给付所欠租金。2011年12月13日经原铜梁县人民法院（2010）铜法民初字第03040号民事调解书确认以下事实：一、截止到2011年5月31日被告欠原告租金5万元；二、虽然当时协议租赁期为一年，但因被告一直在该地上继续生产，原告方也未要求搬出，双方存在事实上的租赁关系；三、当时原告要求解除租赁合同，但被告不同意解除，要求继续租赁；四、因部队上涨租金，从2009年开始，上述协议租金调整为每年8万元；五、所欠5万元租金于2012年6月30日前给付。之后被告如约给付租金5万元，但从2011年6月1日至2015年5月31日的租金32万元（8万元／年×4年），被告分文未给。现为维护原告的合法权益，特起诉要求1、解除原、被告的事实租赁关系；2、被告立即给付从2011年6月1日至2015年5月31日的租金32万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告鑫港公司辩称，第一，被告系2002年铜梁招商引资入驻土桥镇的，政府当时给予了大力支持。但因各种客观原因，被告从2012年下半年停产，2013年部队也要求被告搬迁，致使恢复生产难上加难。被告希望继续租赁土地和房屋，争取恢复生产。第二，政府不具备营业性质，且政府不拥有租赁地的所有权，为此原告不具有租赁的合法资格。第三，土地是部队的，近几年部队不可能违规再收取租金，即使原告要收取租金，也应提供部队的证明。第四，在被告企业停产期间，政府将土地用于其它企业，对被告厂区的设施等造成了破坏。第五，租赁合同无论解除还是违法，被告企业搬迁需要资金，被告作为原告引进的企业，原告应对被告进行安置补偿。第六，对于租金，原、被告约定的是每年4万元不是8万元。目前无力清偿所欠租金。经审理查明，2002年5月14日，原、被告签订了房屋及场地出租协议，将原告租赁取得的中国人民解放军XX部队XX营区修理所内房屋五幢及场地约30亩出租给被告，约定：租赁期限为一年，从2002年6月1日至2003年5月31日；租金及支付办法为年租金4万元。协议签订后被告即交付了当年的租金，到期后双方未签订新协议，但被告一直续租房屋及土地至今。被告从2008年1月开始停产至今。2011年原告为追回被告所欠租金，曾向本院起诉，后于2011年12月13日经本院调解，双方达成如下调解协议：被告于2012年6月30日前给付原告截止2011年5月31日的租金5万元，原告自愿放弃其余诉讼请求。之后被告如约履行租金交纳义务。但从2011年6月1日起至2015年5月31日被告继续占用租赁房屋及土地，但一直未给付租金。原告工作人员刘某甲在每年春节左右多次电话联系到被告法定代表人杜某某本人要求支付租金未果。原告还曾多次派人外出寻找被告法定代表人杜某某未果。上述事实，有当事人的陈述以及原告提供的《军队房地产租赁合同》、（2010）铜法民初字第3040号民事调解书、黄某某的询问笔录、证人雷某某的证言等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采信。对原告提供的《土桥镇人民政府与重庆鑫港精细化工有限公司房屋及场地出租协议情况》中载明租金调整为8万元的内容，无其他证据证明，本院不予采信；对其余证明内容本院予以采信。对土桥镇XX村人民调解委员会出具的证明、土桥镇XX办公室出具的证明中载明催要借款及租金的内容，有被告的陈述及其他证据证明，对该部分内容本院予以采信，对其余内容本院不予采信。对原告提供的记账凭证、中国人民解放军往来票据收据、往来款项结报封面、铜梁县预算外资金管理部付款委托书、铜梁县预算外资金管理部专用现金缴款单、重庆市非经营结算统一收据中载明原、被告之间经济往来的内容，系客观真实，本院予以采信；对载明原告与部队之间经济往来的内容的真实性本院予以确认，但该部分内容与本案缺乏关联性，本院不予采信。对原告提供的刘某甲的证言，虽然刘某甲系原告工作人员，但其证明曾通过电话联系杜某某追偿借款及租金的证言，被告在庭审中亦明确表示双方存在电话联系，为此对此部分证言本院予以采信，对其余证言本院不予采信。对原告提供的证人周某某的证言，对其证明向被告催收过借款和租金以及被告欠款情况的证言，有其他证据佐证，本院予以采信，对其余证言不予采信。对被告提供的证人刘某乙的证言，因刘某乙与本案被告存在利害关系，且该证言系孤证，为此本院依法不予采信。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告于2002签订的租赁合同，租赁期限为一年。当年双方都按约履行了各自的义务。之后双方未再签订书面租赁合同，但原告仍将租赁物交由被告承租，被告亦支付了2011年5月31日之前的租金，双方形成了事实租赁关系。从2011年6月1日起，被告继续占用租赁物，但一直未给付租金，且经原告工作人员多次催促，仍未履行。虽然双方的租赁合同关系在继续，但被告所负主要义务即是按期履行租金给付义务，其延迟支付租金的行为已构成严重违约。关于原告要求被告给付从2011年6月1日至2015年5月31日的租金32万元的请求，因原告未提供充分证据证明原、被告双方已就租金从每年4万元调整为每年8万元达成过合意，且被告认可租金为每年4万元，为此本院依法主张2011年6月1日至2015年5月31日的租金16万元。关于原告要求解除双方的租赁关系的请求，因被告一直拖延支付租金，且经原告合理催告后仍未支付，为此原告的请求于法有据，本院依法予以支持。关于被告辩称，因各种客观原因，被告从2012年下半年停产，2013年部队也要求被告搬迁，致使恢复生产难上加难的意见，因经营好坏系企业自主行为，不影响租赁协议义务的履行，为此本院不予采纳。对被告辩称政府不具备营业性质，且政府不拥有租赁地的所有权，为此原告不具有租赁的合法资格的意见，本案双方均认可部队已知道原告将房屋及场地转租给被告的事实，可见部队对原告的转租行为是认可的。原告从部队租赁土地后，可以将该房屋转租以获取经济利益，此时政府是作为民事主体参与到经济活动中，为此对该意见本院不予采纳。关于被告辩称土地是部队的，近几年部队不可能违规再收取租金，即使原告要收取租金，也应提供部队的证明的意见，原告是否向部队履行租金给付义务不是本案所涉及的问题，合同具有相对性，只要存在协议，被告就须向原告履行给付租金的义务，为此本院不予采纳该辩称意见。关于被告辩称在被告企业停产期间，政府将土地用于其它企业，对被告厂区的设施等造成了破坏的意见，无充分证据证明，本院不予采纳。关于被告辩称租赁合同无论解除还是违法，被告企业搬迁需要资金，被告作为原告引进的企业，原告应对被告进行安置补偿的意见，与本案合同义务履行无关，本院不予采纳。关于被告辩称原、被告约定的租金是每年4万元不是8万元的意见，与本院查明事实一致，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百一十一条之规定，判决如下：一、被告重庆鑫港精细化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市铜梁区土桥镇人民政府从2011年6月1日至2015年5月31日的租金16万元。二、解除原告重庆市铜梁区土桥镇人民政府与被告重庆鑫港精细化工有限公司的事实租赁法律关系。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由被告重庆鑫港精细化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 吴 宇代理审判员 朱 丹人民陪审员 杨金平二〇一五年九月七日书 记 员 朱明丹