江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民三终字第193号上诉人（原审原告）周乐水，男，汉族。委托代理人：熊刚、黎群英，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西中体实业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇府前东路**号*单元。组织构代码：77585360-7。法定代表人：郑循德，该公司董事长。委托代理人：何国顺、邓辉飞，北京大成（南昌）律师事务所律师。上诉人周乐水因与被上诉人江西中体实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周乐水的委托代理人熊刚、黎群英，被上诉人江西中体实业有限公司的委托代理人何国顺、邓辉飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年4月5日，原告周乐水与被告江西中体实业有限公司签订了编号为2013-014190《南昌县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，该《合同》约定：原告购买被告开发的的坐落于南昌县昌南新城八月湖路罗马景苑B区5栋1层102号房屋一套。该商品房建筑面积共217.25平方米，单价为每平方米11000元，总金额为人民币2389750元。第六条约定：买受人于签订合同时支付房款人民币1589750元，余款人民币800000元按揭贷款付清；第八条约定：出卖人应当在2013年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该《合同》还对其他事宜进行了约定。《合同》签订后，原告周乐水已支付了被告江西中体实业有限公司购房款人民币2389750元。同时查明：2013年7月15日，涉诉房屋所在的5#楼通过施工单位、勘验单位、监理单位、建设单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2014年3月20日，被告以邮寄入伙通知书方式通知原告收房。2014年7月8日，涉诉房屋所在的5#楼在南昌县城乡规划建设局完成工程竣工验收备案。2014年11月7日，被告以邮寄律师函方式再次通知原告收房，原告于2014年11月12日办理了收房手续。原审法院根据被告江西中体实业有限公司的申请，委托江西怡信房地产土地评估顾问公司对同地段、同时期一同起诉的另案原告笪宁的房屋（该小区8栋1层101号房）月租金进行司法评估鉴定，赣怡信（2014）（房评）字第11027号评估报告书结论为：2013年12月16日-2014年5月，月租金为9.53元／㎡。本案审理中，被告江西中体实业有限公司要求违约金参照笪宁的房屋评估报告书确定的租金价格进行计算。一审法院认为，原告周乐水与被告江西中体实业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于周乐水诉请江西中体实业有限公司支付未将符合交付条件的商品房按期交付给原告所产生的违约金的意见，原审法院认为，原告的该项诉请其实质即原告以办理竣工验收备案作为合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，并以此主张逾期交付房屋违约金。被告江西中体实业有限公司辩称其已在2013年10月完成了涉诉房屋所在的5#楼的验收，验收结果为合格，因不可抗力原因导致未按合同约定日期交房，在不可抗力原因消除后，即于2014年3月20日通知原告收房，是原告自己没有按《合同》履行收房的义务，因此，原告诉请江西中体实业有限公司支付逾期交房违约金，没有事实和法律上的依据，应予驳回。原审法院认为，《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”，第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，由此可知，建设工程备案除需建设工程竣工验收合格外，还需要经过规划、公安消防、环保等部门的验收。同时，根据《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定“…未通过建设主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”，据此，原审法院认为，合同约定的“该商品房经验收合格”交付条件应指办理竣工验收备案。被告未取得竣工验收备案表即通知原告收房，原告有权拒绝收房，被告应承担逾期交房的违约责任。本案诉争房屋于2014年7月8日才办理竣工验收备案，也就是说此时才达到交付的条件，被告于2014年11月7日再次通知原告收房，原告随后收了房，因此逾期交房时间应自2013年12月16日计算至2014年11月7日。本案中，关于双方约定的被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的逾期履行违约金是否过高问题，原审法院认为，本案因被告的违约行为，导致原告的损失应为原告未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案原告的损失实为租金损失。在确定了本案的损失后，如果违约金的数额超出了实际损失的30%，则可以认定《合同法》第一百一十四条所规定的违约金过分高于因违约造成的损失的情形，人民法院可以酌情调整到30%以内。这个衡量的标准是：在商品房买卖合同中约定了计算损失的方法或者损失好计算的情况下，以守约方的损失作为参照来判断约定违约金数额是否过高于损失，是否明显不合理。参照笪宁的鉴定结论，原告所购房屋的租金损失为22774.3元［217.25㎡×9.53元／㎡x11个月］。本案中原告的损失即租金损失，超出30%的违约金应为：22774.3元x130％=29606.6元。而合同约定的违约金按原告计算为151752元，按衡量的标准二者相比较，可以确定商品房买卖合同中约定的违约金数额过分高于损失，属明显不合理。根据被告江西中体实业有限公司的请求，依据《合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应酌情调整到30%以内，即本案的损失赔偿应不超过29606.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江西中体实业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周乐水逾期交房违约金29606.6元；二、驳回原告周乐水其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元，原告周乐水承担2635元，被告江西中体实业有限公司承担700元。周乐水不服一审法院判决，向本院上诉称：请求依法撤销江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第621号民事判决，并依法改判被上诉人支付违约金151752元（从2013年12月16日起暂计至起诉之日，直至本争议房屋具备合同约定的交房条件且被告向原告交付房屋之日止）。其理由是：一审法院已明确认定了被上诉人至今未取得竣工验收备案表已逾期交房构成违约应按合同约定承担违约责任的事实。一审法院以上诉人诉请违约金金额高于上诉人实际损失的30%为由而判决被上诉人仅以鉴定的租金标准承担违约责任。该判决与所认定事实自相矛盾。上诉人认为《商品房买卖合同》是被上诉人制定的格式合同，其中第9条约定的被上诉人按上诉人已付购房款日万分之五的标准承担逾期交房违约金也是被上诉人事先设定的，现被上诉人在逾期交房违约后又以该违约金约定过高为由请求法院调整，被上诉人的所为是违背诚信的行为，依法其抗辩得不到支持。在本案中，被上诉人的逾期交房违约行为给上诉人造成的损失远不仅是租金损失，更大的是造成了上诉人房屋装修成本涨价的损失。本案上诉人所购的别墅是用于居住使用的，由于被上诉人违约逾期交房近一年，致使上诉人无法按时装修入住，装修材料费及人工费均大幅涨价，这给上诉人造成极大的损失，但一审判决却忽视被上诉人的此部分损失，判决明显不公，损害了上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条之规定，只有商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交房违约金数额才可以参照适用按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案所涉《商品房买卖合同》第9条已明确约定被上诉人逾期交房的每日违约金为上诉人已付房价款的万分之五，本案不属于上述司法解释第17条规定的情形，依法不应适用该条之规定，一审法院判决适用法律有误。一审法院对租金标准的鉴定程序不符合法律的规定。江西中体实业有限公司在庭审中辩称：上诉人上诉理由的第一点是不成立的，一审判决是依据相关的法律规定进行判决的；一审判决适用法律正确，应当予以支持，按照相关法律规定，违约金的数额超过了实际损失的30%，是可以进行调整的；一审法院的司法鉴定符合法律规定，本公司没有违约。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：本案是按合同约定还是按鉴定机构的鉴定租金上浮30%承担逾期交房违约金。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，涉诉房屋所在的罗马景苑B区5栋1层102号房屋于2014年7月8日在南昌县城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案，上诉人于2014年11月12日办理了收房手续。对于上诉人认为至今未取得竣工验收备案表的主张，本院不予支持。本案中，一审法院经被上诉人申请，委托鉴定机构的程序符合法律规定，对于上诉人认为一审法院对租金标准的鉴定程序违法的主张，本院不予支持。本案中，关于双方约定的被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之五的逾期履行违约金是否过高问题，本院认为，本案因被上诉人的违约行为，导致上诉人的损失应为上诉人未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案上诉人的损失实为租金损失。综合租金损失与约定的违约金进行比较，约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院根据相关的法律规定，酌情调整，并无不当，上诉人认为应按合同的约定支付违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人周乐水的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2743元，由上诉人周乐水承担。本判决为终审判决。审 判 长  裴重芳审 判 员  罗云奇代理审判员  邓 晖二〇一五年九月三十日书 记 员  王 倩