广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4735号原告：简艳娟，女，1961年10月22日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：梁莉怡，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：简飞燕，广东金本色律师事务所实习律师。被告：何志强，男，1967年10月6日出生,汉族，住广州市南沙区,第三人：何广杰，男，1992年1月11日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：何振波，系何广杰父亲。第三人：何振波，男，1953年2月3日出生，汉族，住广州市南沙区东涌镇简北西街32号，公民身份号码44012619530203151X。第三人：童希龙，男，1995年8月1日出生，汉族，住广州市番禺区，第三人：广州南沙开发建设集团有限公司，住广州市南沙区丰泽东路106号1601房（仅限办公用途），统一社会信用代码914401156935751217。法定代表人：李劲,董事长。委托诉讼代理人：聂婷婷，系该公司法务人员。第三人：中化生命科学（广州）有限公司，住广州市南沙区东涌镇市南公路663号（通用厂房6，7）自编二层201房（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5CLCNHXD。法定代表人：王铁林。委托诉讼代理人:刘嘉雯，系该公司员工。第三人：广州市南沙区东涌镇农业开发公司，住广州市南沙区东涌镇东兴一路38号（一址多照6），统一社会信用代码914401151914623384。法定代表人：樊柏明。第三人：广州市南沙区东涌镇石基村民委员会，住南沙区东涌镇石基大道2号，统一社会信用代码54440115ME1886297G。法定代表人：彭兆文。第三人：广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社，住广州市南沙区东涌镇石基大道2号，统一社会信用代码N244011519145459XW。法定代表人：陈卫文。原告简艳娟与被告何志强、何广杰、何振波、童希龙、广州南沙开发建设集团有限公司、中化生命科学（广州）有限公司、广州南沙区东涌镇农业开发公司，第三人广州市南沙区东涌镇石基村民委员会、广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。本案庭审前，原告变更诉讼主体，将被告何广杰、何振波、童希龙、广州南沙开发建设集团有限公司、中化生命科学（广州）有限公司、广州市南沙区东涌镇农业开发公司均变更为第三人。其中广州南沙开发建设集团有限公司、中化生命科学（广州）有限公司、广州市南沙区东涌镇农业开发公司均到庭，得知原告变更诉讼主体和变更诉讼请求后，表示本案中无须其承担法律责任，便提交书面答辩状后退庭。本院向原告和第三人何广杰的代理人释明，基于本案租赁合同的相对性，原告和第三人何广杰为合同的承租方，应作为共同原告进行诉讼，原告表示无法联系何广杰，只能自已作为原告起诉，第三人何广杰的代理人何振波以其电话18998452183拨通何广杰的电话18002244669，问何广杰是否作为本案的共同原告参与诉讼，何广杰在电话中明确表示放弃作为原告参入诉讼。本案简艳娟和委托诉讼代理人梁怡莉、简飞燕、被告何志强、第三人也是第三人何广杰的委托诉讼代理人何振波、第三人广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社与广州市南沙区东涌镇石基村民委员会的法定代表人彭兆文到庭参加诉讼。第三人童希龙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简艳娟变更诉讼请求为：1、何志强向原告支付款项1054244元；2、何志强向简艳娟支付上述款项的资金占用费，以1054244为基础，按年利率6%计算，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年9月9日，利息暂共计：17570.73元。3、何志强返还其已收取的位于广州市南沙区东涌镇石基村3队轧钢厂水间45亩土地2018年度的租金148500元。4、何志强向简艳娟支付违约金，以每亩1000元计算，共计45000元；5、何志强向简艳娟返还其已收取位于广州市南沙区东涌镇石基村组队钢厂水间45亩土地的押金45000元；6、何志强承担本案的诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、评估费等；7、第三人童希龙对第一项和第二项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2012年底，原告简艳娟与何广杰和何振波三人达成共同合作开发种植绿化树木的意向。2013年1月22日，简艳娟、何广杰与何志强签订了《耕地租赁合同》，约定何志强将位于石基村3队轧钢厂水间45亩土地发包给简艳娟、何广杰种植香蕉、果蔬、蔬菜、水稻及花卉等农作物。租赁期限自2013年农历正月16日起至2020年农历正月15日止。也就是2013年2月25日起至2022年2月25日，租金为每亩3000元，每三年递增10%，合同签订后，简艳娟向何志强支付押金45000元。2013年5月22日，简艳娟、何广杰以及何振波签署《合伙协议》，约定双方共同投资4004000元，其中简艳娟投资1530000元，根据简艳娟、何广杰以及何振波的约定，合作项目具体交由何振波和何广杰负责运营，并由该二人每年向简艳娟汇报经营状况以及结算分红款。在何志强与简艳娟尚未解除租赁合同前，2019年1月13日，何志强与童希龙就石基村3队轧钢厂水间土地签订了《土地租赁合同》，约定石基村3队轧钢厂水间的土地由童希龙承租。直至最近，简艳娟从石基村村民口中得知，其所承租的土地可能已被征收、征用或租用。后简艳娟到村委会了解到，广州南沙开发建设集团有限公司（以下简称“开发建设集团”）、中化生命科学（广州）有限公司（以下简称“农业开发公司”）和广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社（以下简称“石基经济合作社”）有合作项目，将石基村3队沙头围的土地（内包含石基村3队轧钢厂水间的土地）用于开展农业博览展览园。但简艳娟从未接到任何有关于涉案土地被租用等相关文件的通知，也并没有负责此项目的相关负责人与简艳娟联系。2020年4月30日，简艳娟向何志强、何振波、何广杰、石基村村民委员会、东涌镇人民政府发出不同意解除《耕地租赁合同》通知书，通知书已明确，简艳娟不同意解除《耕地租赁合同》，在尚未解除该份租赁合同签订以及租赁期限尚未届满前，未经简艳娟同意不得与任何人或单位就简艳娟所承租的石基村3队轧钢厂水间45亩土地签订相关协议，内容包括但不限于土地征收、征用、租用等。随后，随着项目的进一步推动，中化公司委托石基经济合作社对外支付青苗及地上附着物补偿款、解除租赁合同的违约赔偿款等费用。2020年6月1日，石基经济合作社向童希龙的银行账户（银行账号：62×××16）转入青苗及地上附着物补偿款共计1054244元。本案中，根据《耕地租赁合同》第十一条之规定，“在承包期限内，如国家或集体对该土地征用时，甲乙双方应无条件服从，征地青苗费及地上附属物（永久性建筑物除外）按镇有关当时的征地青苗补偿标准补偿给乙方，征地款归属村集体所有……”，在承包期限内，简艳娟作为承包人有权取得涉案土地的青苗费。但上述被告在尚未与涉案土地承租人简艳娟协商的情况下，便擅自与何志强签署相关的协议，使用涉案土地用于开展农业博览展览园，更擅自向童希龙支付涉案土地的补偿款以及擅自清理涉案土地的地上农作物。何振波、何广杰未与简艳娟沟通便擅自同意何志强安排童希龙收取涉案土地的青苗补偿款。由于简艳娟与何志强签订的耕地租赁合同第七条、第十一条有明确约定，补偿归承包方所有，简艳娟提交了证据证明征用的事实，补偿也已结束，但是何志强没有按照合同的约定将款项支付给简艳娟，所以何志强违反合同的约定，应当按照合同约定承担违约责任。被告何志强辩称，原告在未交租的情况下，被告有权重新再出租。在2018年被告已经与原告、何广杰明确问过交不交租，原告与何广杰明确表示不再交地租。第三人何广杰、何振波述称：涉案地块是我方与原告合作的，六年时间原告没有交纳过地租，都是由我方交纳地租。我方与原告的丈夫陈建华沟通了，陈建华死后，就由简艳娟接手，简艳娟一直未交租，我在2018年就通知过简艳娟，我方也不会再帮忙交租。第三人广州市南沙区东涌镇石基村民委员会与广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社述称：2020年12月3日广州市中院民事判决书维持了一审判决，解除何志强与简艳娟之间的耕地租赁合同。何志强与童希龙2019年1月13日签订合同，在2020年4月17日童希龙与何志强签订解除合同，2020年5月25日何志强签订一份交付土地通知书给村，2020年5月26日童希龙签订土地移交书给何志强，本村在本案中没有任何的过错。第三人广州南沙开发建设集团有限公司、中化生命科学（广州）有限公司、广州市南沙区东涌镇农业开发公司均述称与本案不存在关系，并非适格被告。第三人童希龙未作陈述亦未提交证据。经审理查明：2013年1月22日，何志强（甲方）与何广杰、简艳娟（乙方）签订了一份《耕地租赁合同》，合同约定：一、耕地租赁地点：石基村3队轧钢厂水间；二、耕地租赁面积：约为45亩（实际面积以测量为准）；三、租赁期限：共九年，由2013年农历正月16日起至2022年农历正月15日止；四、租金：每亩3000元，每三年递增10%;五、租金缴交方法：每年的租金在上一年的农历12月初10日前一次性缴交给甲方，先交租后耕地。六、押金：在本合同签订之日，乙方先交押金每亩壹仟元正给甲方，该押金在合同期满时，乙方又无违约的情况下，由甲方退回给乙方，押金不计算利息。十四、违约责任：2、甲方在耕地承包期内如无故收回耕地，则视为甲方违约，甲方应赔偿乙方经济损失，并处违约金每亩1000元，还将乙方已上交的当年租金及押金退还给乙方。3、乙方如不按时上交租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收乙方的农作物及押金。合同签订后，被告何广杰、简艳娟向原告依约交付了押金，并支付了至2018年的租金。被告何广杰、简艳娟承租土地后，在承租土地上进行农业种植。被告何广杰、简艳娟没有依《耕地租赁赁合同》的约定在2018年农历12月初十日前一次性缴交2019年的租金。何志强向本院提起民事诉讼，请求：1、解除何志强与何广杰、简艳娟于2013年1月22日签订的《耕地租赁合同》；2两被告依照合同约定，支付租金163350元。本院于2020年9月7日作出（2019）粤0115民初8238号判决，判决简艳娟、何广杰与何志强间的《耕地租赁合同》于2020年3月解除；简艳娟、何广杰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何志强支付涉案《耕地租赁合同》2019年的租金163350元。简艳娟提出上诉，广州中院于2020年12月3日作出终审判决维持本院判决。另查明：2019年1月13日，何志强作为东涌镇石基3队队长以东涌镇石基3队（甲方）与童希龙（乙方）签订了两份《土地租用合同》，条款如下：一、甲方出租地：石基村3队轧钢厂水间；二、土地面积：53亩；三、租赁期限：2019年1月20日起至2022年2月15日止；四、租金：每亩3630元，每三年递增10%;五、租金缴交方法：每年的租金在上一年的农历12月初10日前一次性缴交给甲方。六、押金：在本合同签订之日，乙方先交押金伍万元给甲方，该押金在合同期满时，由甲方退回给乙方，押金不计算利息……。另一份《土地租用合同》只是条款三的内容改为：租赁期限：2019年1月20日起至2037年12月30日止的内容不同，其余条款相同。2019年1月13日，何志强出具收到石基3队53亩租地押金50000元；同日，何志强出具收到童希龙石基3队53亩2019年地租款192390元。2020年5月20日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出一份资产评估结果汇总表，价值时点为2020年3月27日，产权持有人童希龙，项目类别：苗本绿化迁移费、地上其他附着物设施、农用土地［耕地］承包经营损失补贴。合计1054244元。2020年4月17日，童希龙以承租人身份签收了《中化现代农业博览园农用地流转项目青苗和地上附着物补偿确认表》，产权人童希龙，面积：53.366亩，补偿总额1054244元。2020年4月17日，东涌镇石基3队（甲方）与童希龙（乙方）签订了《解除土地租赁合同协议书》，第一条：本合同由甲乙双方自愿提出解除，是甲乙双方的真实意思表示。（乙方原租赁土地合同签订期限自2019年1月20日至2022年2月15日止）。第二条：甲乙双方明确本合同土地的青苗及地上附着物等相关损失补偿为人民币1054244元（以中化现代农业博览园农用地流转项目青苗和地上附着物补偿确认表为准）。上述青苗及地上附着物等相关损失的资金均由第三方中国中化集团有限公司（或其关联公司）委托广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社为甲方代付。乙方在收到补偿后应在2日内自行清场交地，不得以任何理由拒绝交地或延迟交地。上述补偿款应支付至乙方账号。第三条：乙方应按原合同规定缴纳租金及一切相关费用，缴纳的日期截止至本合同签订之日。第四条：乙方收到补偿并清场时间届满后，乙方留在本合同土地上青苗及附着物等一切物品视为乙方放弃对相关物品的所有权，由石基村进行处理，乙方不得干涉。第五条：根据《中华人民共和国合同法》规定，甲、乙双方于2019年1月13日签订的《土地租用合同》解除。第六条：本合同自甲乙双方在本合同上签字之日起生效。2020年5月25日，何志强与童希龙共同签署《声明》：“鉴于童希龙与何志强于2019年1月13日就石基村3扎钢厂水间53亩土块签订的合同已经解除，现在双方作出声明，双方就该地块的权力与义务已经解除，双方不再针对该地块向对方追讨包括欠款、押金、租金等事宜。特此声明！”同日，何志强以通知人身份签名向广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社出具《交付土地通知书》：“本人于2019年1月13日与童希龙就石基村3队扎钢厂水间53亩土块签订的合同已经解除。现上述地块可先提供给村使用，村可先行让第三方进场进行农业博览园展示的前期筹备工作。特此通知。”2020年5月26日，何志强与童希龙在土地交接单上签名：“各方确认签署本交接单之日起承包地块上已无乙方物品，乙方未清走的物品视为放弃，由乙方或相关第三方处置，乙方不得以取回物品或其他任何理由进入、使用地块，不得干预、阻拦乙方或相关第三方使用地块。”2020年6月1日，广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社向童希龙转账支付1054244元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，案件事实发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用旧法规定。原、被告签订了《耕地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本院对原告的诉讼请求评判如下：一、关于原告请求被告何志强返还已收取位于广州市南沙区东涌镇石基村组队钢厂水间45亩土地的押金45000元的问题。本案事实已查明，2013年1月22日何志强（甲方）与何广杰、简艳娟（乙方）签订的《耕地租赁合同》约定：五、租金缴交方法：每年的租金在上一年的农历12月初10日前一次性缴交给甲方（即先交租后耕地）。十四、违约责任：3、乙方如不按时上交租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收乙方的农作物及押金。本案事实已查明，何广杰、简艳娟向何志强依约交付了押金，并支付了至2018年的租金，但2019年的租金没有按合同约定在上一年农历12月初10日前（经查阅对应公历时间为2019年1月15日）一次性缴交。而涉案《耕地租赁合同》经本院（2019）粤0115民初8238号判决判令于2020年3月解除。何广杰、简艳娟至今仍没有交付2019年的租金。又查明，2019年1月13日，何志强作为东涌镇石基3队队长以东涌镇石基3队（甲方）名义与童希龙（乙方）签订了两份《土地租用合同》，土地面积：53亩；三、租用期限：2019年1月20日起至2022年2月15日止；庭审中，被告何志强确认土地面积53亩已全部包括《耕地租赁合同》涉及的45亩土地。何志强在《耕地租赁合同》约定租金缴交尚未届满日前便以东涌镇石基3队（甲方）与童希龙（乙方）签订了《土地租用合同》，属于合同尚未解除便将土地重新出租并签订《土地租用合同》的行为，已构成违约。但综观东涌镇石基3队（甲方）与童希龙（乙方）签订《土地租用合同》的条款，租用期限：2019年1月20日起至2022年2月15日止，租赁期从2019年1月20日开始履行，而何广杰、简艳娟并没有依约在2019年1月15日前交纳2019年的租金，原告并没有提供证据能证明在2019年1月15日前涉案土地因被告另行出租导致其无法承租耕作。基于双方均有违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。依《耕地租赁合同》约定：十四、违约责任：2、甲方在耕地承包期内如无故收回耕地，则视为甲方违约，甲方应赔偿乙方经济损失，并处罚违约金每亩1000元，还将乙方已上交的当年租金及押金退还给乙方。3、乙方如不按时上交租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收乙方的农作物及押金。本院认为，基于双方均有违约行为，对于押金的违约条款互相抵销，被告不退回原告交付的押金于法无据，因此，原告请求被告何志强返还押金45000元本院予以支持。鉴于何广杰在本案中放弃作为原告进行诉讼，何志强向原告简艳娟返还押金45000元，该违约金属于何广杰、简艳娟的共有财产。二、关于原告请求何志强支付违约金，以每亩1000元计算，共计45000元的问题。基于上述第一项请求已认定双方都存在违约行为，何广杰、简艳娟没有按合同交付2019年的租金，从本案何广杰的述称：简艳娟一直未交租，何广杰在2018年就通知过简艳娟，何广杰方也不会再帮忙交租。（2019）粤0115民初8238号判决事实中认定，何志强在2019年9月27日用其手机号码136××××5503向简艳娟电话号码181××××3823发送信息称：“我主要是把地先租出去先不是我不好向村民交待，其他的事好商量的，因为仲有二年都没收租金村民肯定起诉我赔偿租金的”。简艳娟回信息称：“这个我明白，你先把地租出去先啦”。何志强回信息称：“好的，有什么大家多点沟通”。本院认为，一方面何广杰表示不会再帮简艳娟，自已也没有履行交付2019年的租金的义务，另一面，在2019年9月27日，简艳娟明确表示同意何志强将土地先租出去，属于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，何广杰、简艳娟没有在2019年1月15日前履行交付2019年的租金的义务，已构成违约。虽然《耕地租赁合同》约定：十四、违约责任：2、甲方在耕地承包期内如无故收回耕地，则视为甲方违约，甲方应赔偿乙方经济损失，并处违约金每亩1000元，还将乙方已上交的当年租金及押金退还给乙方。何志强在2019年1月13日以东涌镇石基3队队长名义（甲方）与童希龙（乙方）签订《土地租用合同》，意味着《耕地租赁合同》尚未解除，便将土地重新出租并签订《土地租用合同》，依《耕地租赁合同》的违约条款约定，甲方应赔偿乙方经济损失，并处罚违约金每亩1000元，现简艳娟请求何志强支付违约金45000元，本院予以支持。鉴于何广杰在本案中放弃作为原告进行诉讼，何志强向原告简艳娟支付违约金45000元，该违约金属于何广杰、简艳娟的共有财产。三、关于原告请求何志强返还已收取的位于广州市南沙区东涌镇石基村3队轧钢厂水间45亩土地2018年度的租金148500元的问题。双方确认各自已按合同履行，原告的合伙人何广杰也一直对土地进行经营。原告请求何志强返还2018年度的租金148500元理据不足，本院不予支持。四、关于原告请求何志强赔偿1054244元，并以1054244元为本金支付资金占用费，按年利率6%计算，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止；请求第三人童希龙承担连带清偿责任的问题。从本案查明的事实来看，2019年1月13日，何志强作为东涌镇石基3队队长以东涌镇石基3队（甲方）的名义与童希龙（乙方）签订了两份《土地租用合同》，土地面积：53亩；2019年1月13日，何志强出具收到石基3队53亩租地押金50000元；同日，何志强出具收到童希龙石基3队53亩2019年地租款192390元。2020年5月20日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出一份资产评估结果汇总表，价值时点为2020年3月27日，产权持有人童希龙，项目类别：苗本绿化迁移费、地上其他附着物设施、农用土地［耕地］承包经营损失补贴。合计1054244元。2020年4月17日，童希龙以承租人身份签收了《中化现代农业博览园农用地流转项目青苗和地上附着物补偿确认表》，产权人童希龙，面积：53.366亩，补偿总额1054244元。2020年6月1日，广东省广州市南沙区东涌镇石基股份合作经济联合社向童希龙转账支付1054244元。本院认为，涉案《耕地租赁合同》约定：十四、违约责任：3、乙方如不按时上交租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收乙方的农作物及押金。何广杰、简艳娟在履行合同中已构成违约，被告依《耕地租赁合同》约定没收乙方的农作物，并已将《耕地租赁合同》的涉案土地以流转方式出租给童希龙，童希龙在履行《土地租用合同》过程中，于2020年4月17日童希龙以承租人身份签收了《中化现代农业博览园农用地流转项目青苗和地上附着物补偿确认表》，产权人童希龙，面积：53.366亩，补偿总额1054244元。现原告请求被告何志强其损失1054244元不符合合同约定，理据不足，本院不予支持。而童希龙并非《耕地租赁合同》的相对方，何志强作为东涌镇石基3队队长以东涌镇石基3队（甲方）的名义与童希龙（乙方）签订《土地租用合同》，依合同取得土地租赁权利，并不构成对原告财产的损害，原告请求第童希龙承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人童希龙经本院合法传唤，没有应诉和出庭陈述，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何志强应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告简艳娟退回合同押金45000元；二、被告何志强应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告简艳娟支付违约金45000元；三、驳回原告简艳娟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8254元,由原告简艳娟承担7700元，被告何志强承担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 郭汉彬二〇二一年三月二十六日法官助理 罗小燕书 记 员 许婷婷