广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1497号上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。组织机构代码为74081617-9。法定代表人：刘学斌，该公司董事长。委托代理人：梁森，该公司员工。委托代理人：张敏敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴冠洲，男。上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人吴冠洲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年2月3日，吴冠洲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、富盈公司向吴冠洲退回购房款863700元、户型改造费2000元、律师见证费500元，合计866200元。2、富盈公司向吴冠洲支付违约金4478.6元。3、富盈公司向吴冠洲支付利息，利息计算以895721.8元（含契税及维修资金）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止。4、富盈公司向吴冠洲赔偿因诉讼而产生的误工费、差旅费、车费、餐费及其他杂费合计4000元。5、本案诉讼费由富盈公司负担。原审法院审理查明：吴冠洲、富盈公司双方于2013年7月26日签订一份商品房买卖合同，约定吴冠洲向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府X座XX单元XXX号房，房屋总价款为863700元。合同第六条约定，吴冠洲应在2013年7月26日前向富盈公司付清全部房价款863700元。合同第八条约定，富盈公司应在2014年3月31日前将经验收合格后的商品房交付给吴冠洲。合同第九条约定，富盈公司逾期交房超过180日的，吴冠洲有权解除合同，富盈公司应自吴冠洲解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按吴冠洲已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，吴冠洲向富盈公司支付了全部购房款863700元、房屋户型改造费2000元、律师见证费500元。2014年10月11日，吴冠洲以富盈公司逾期交房为由向富盈公司发出解除案涉商品房买卖合同的函件。富盈公司确认于2014年10月11日收到该函件。本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，吴冠洲、富盈公司双方存有争议。吴冠洲认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应在2014年3月31日前向吴冠洲交付房屋，但富盈公司至今没有向吴冠洲交付房屋，现已逾期交房超过180天，故吴冠洲根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，要求富盈公司返还吴冠洲已付房款863700元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年10月12日吴冠洲通知富盈公司解除合同次日起计至富盈公司实际付清之日止），并要求富盈公司按照案涉商品房买卖合同第九条第一款第（2）项的约定支付违约金863700元×0.5%=4318.5元。吴冠洲对此提供一份商品房买卖合同、公证书及快递单、解除商品房买卖合同的函予以证明。富盈公司对吴冠洲提供的该份商品房买卖合同、公证书及快递单、解除商品房买卖合同的函均没有异议。富盈公司确认因案涉房屋的水电工程至今未完工，导致富盈公司至今未向吴冠洲交付房屋，但富盈公司表示不同意解除案涉商品房买卖合同，也不同意向吴冠洲返还购房款、利息，但同意按合同约定向吴冠洲支付违约金。诉讼中，吴冠洲要求富盈公司退回吴冠洲已支付的户型改造费2000元、律师见证费500元及该些费用的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年10月12日即吴冠洲通知富盈公司解除合同的次日起计至富盈公司实际付清之日止），并提供两份收款收据予以证明。其中，律师费500元的收款收据盖有富盈公司的收款专用章，并在出纳一栏有“谭妙兰”的签名；户型改造费2000元的收款收据盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，并在经手人一栏有“谭妙兰”的签名。富盈公司对吴冠洲提供的盖有富盈公司收款专用章的收款收据予以确认，并确认谭妙兰是富盈公司的工作人员，但对吴冠洲提供的户型改造费收款收据不予确认。富盈公司表示不同意向吴冠洲返还律师费及户型改造费，也不同意向富盈公司支付利息。庭审中，吴冠洲称，吴冠洲就案涉房屋支付了维修资金3610.8元、契税25911元，故要求富盈公司支付该部分费用的利息，并要求利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年10月12日即吴冠洲通知富盈公司解除合同的次日起计至富盈公司实际付清之日止。富盈公司则表示不同意向吴冠洲支付该些费用的利息。另查明，吴冠洲提供的维修资金专用收据及完税证显示，案涉房屋的维修资金及税款均已上交给相关政府部门。另，吴冠洲认为，由于富盈公司违约导致吴冠洲提起本案诉讼，从而产生误工费、差旅费、车费、餐费等其他费用的损失，故要求富盈公司向吴冠洲赔偿损失4000元。吴冠洲对此未提供证据予以证明。以上事实，有吴冠洲提供的收款收据、商品房买卖合同、维修资金专用收据、完税证、公证书及快递单、解除商品房买卖合同的函，以及原审法院的庭审笔录等书证附卷为据。原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。吴冠洲、富盈公司双方就吴冠洲向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府X座XX单元XXX号房签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2014年3月31日前向吴冠洲交付经验收合格的商品房。庭审中，富盈公司确认因案涉房屋的水电工程至今未完工，导致富盈公司至今未向吴冠洲交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于富盈公司，吴冠洲对此不存在过错。至2014年10月11日吴冠洲通知富盈公司解除合同时止，富盈公司已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，吴冠洲有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，吴冠洲于2014年10月11日以富盈公司逾期交房为由通知富盈公司解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，原审法院予以认可。吴冠洲于2014年10月11日通知富盈公司解除案涉商品房买卖合同，富盈公司亦确认于2014年10月11日收到吴冠洲的解除通知，富盈公司没有就吴冠洲发出的解除合同通知的效力提出异议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，原审法院认定，案涉商品房买卖合同及其补充协议于2014年10月11日已解除。吴冠洲要求富盈公司返还已付的购房款863700元，于法有据，原审法院予以支持。关于购房款的利息部分。原审法院认为，吴冠洲向富盈公司支付的购房款产生的利息属于法定孳息，与案涉商品房买卖合同第九条中约定解除合同违约金的性质不同，富盈公司应将该部分利息连同购房款一起返还给吴冠洲。由于吴冠洲要求富盈公司支付的利息自2014年10月12日起计算，属于吴冠洲自行处分其权利的行为，且未损害富盈公司的利益，故原审法院认定，富盈公司支付给吴冠洲的利息应当以863700元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止。关于违约金的问题。承上所述，本案是富盈公司逾期交房，导致吴冠洲提出解除案涉商品房买卖合同，吴冠洲在庭审中明确要求富盈公司支付违约金4318.5元，符合双方签订的商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定，原审法院予以支持。关于律师费的问题。吴冠洲、富盈公司双方确认的收款收据显示富盈公司向吴冠洲收取律师费500元，该收款收据中有富盈公司的盖章确认，并有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名，故原审法院认定，该笔律师费实际由富盈公司收取。由于该费用是因吴冠洲购买案涉房屋而产生的，故富盈公司应将该律师费500元返还给吴冠洲，并向吴冠洲支付该费用的利息。根据吴冠洲的主张，原审法院认定，富盈公司支付给吴冠洲的律师费利息计算应以500元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止。关于户型改造费的问题。虽然吴冠洲提供的收款收据上没有富盈公司的盖章确认，但在经手人一栏有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名，足以证明富盈公司实际向吴冠洲收取户型改造费2000元。现富盈公司实际未向吴冠洲交付房屋，且案涉商品房买卖合同现已解除，故富盈公司应将其收取的户型改造费2000元返还给吴冠洲，并同时向吴冠洲支付利息。根据吴冠洲的主张，原审法院认定，富盈公司支付给吴冠洲的利息计算以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止。关于契税、专项维修基金的利息问题。吴冠洲提供的证据显示，吴冠洲就案涉房屋所支付的契税及专项维修基金已实际缴纳给相关政府部门，即富盈公司并未实际占用吴冠洲该些费用，因此，吴冠洲要求富盈公司支付契税、专项维修基金的利息，缺乏依据，原审法院不予支持。吴冠洲要求富盈公司赔偿因本案诉讼产生的误工费、车旅费、餐费等费用，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年4月13日作出判决：一、确认吴冠洲与东莞市富盈房地产开发有限公司于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（201307260C2988949755）及其补充协议已于2014年10月11日解除。二、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向吴冠洲返还购房款863700元及利息（以863700元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止）。三、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向吴冠洲支付违约金4318.5元。四、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向吴冠洲返还律师费500元及利息（以500元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止）。五、限东莞市富盈房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向吴冠洲返还户型改造费2000元及利息（以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年10月12日起计至富盈公司实际付清之日止）。六、驳回吴冠洲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费12672.18元，由吴冠洲负担100元、东莞市富盈房地产开发有限公司负担12572.18元。上诉人富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误。吴冠洲所提供的案涉房屋户型改造费收款收据上显示的收款单位盖章落款是东莞市文峰建筑工程有限公司财务专用章，而非富盈公司的财务专用章。即使有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名，但并不表示就是代表富盈公司的职务行为，应以收款单位盖章落款为准。因此富盈公司对此收款收据不予认可，原审法院对此事实没有进一步进行查明，在认定事实上面存在错误，导致适用法律错误而错判，恳请二审法院予以改判。据此，富盈公司请求本院：1、撤销原审判决第五项，改判富盈公司无需向吴冠洲返还户型改造费2000元及利息63.3元（计至上诉日2015年5月12日）。2、本案一、二审诉讼费用由吴冠洲承担。后，富盈公司在二审法庭调查过程中，就其上诉请求提出补充：关于利息的起算时间，要求从2014年12月11日起计算，因为吴冠洲是在2014年10月11日发出商品房买卖合同解除通知函的，按照双方合同的约定，富盈公司承担的义务是在2014年12月11日前退还吴冠洲已付款项。故利息应从2014年12月11日起计算。被上诉人吴冠洲答辩称：富盈公司以户型改造费提出上诉，是为了拖延还款时间无理提出的，而户型改造费的收款收据可证明是由富盈公司收取，所以法院应当驳回其此上诉。而利息部分，根据案涉的商品房买卖合同约定，富盈公司现未按约交房已是违约，而原审现判令富盈公司支付利息的起算日期实际上是比吴冠洲的利息损失日期要晚，但吴冠洲也对此没有异议，现富盈公司对利息的起算日期有异议是无理取闹，请求法院尽快判决。本院审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富盈公司、吴冠洲对原审判决解除双方于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2014年10月11日解除、富盈公司返还吴冠洲购房款863700元、律师见证费500元、以及富盈公司支付吴冠洲违约金4318.5元均无异议，本院予以维持。根据富盈公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点为1、吴冠洲诉求富盈公司返还户型改造费能否支持。2、富盈公司返还吴冠洲的购房款、律师费、户型改造费相应的利息应从2014年12月11日起计算能否支持。对焦点一。首先，吴冠洲诉求的户型改造费是基于案涉商品房买卖合同而产生的。其次，户型改造费的收据上有经手人“谭妙兰”的签名，而“谭妙兰”是属于富盈公司的工作人员，即使收据上加盖的财务专用章不是富盈公司的名称，但吴冠洲称该款项是在富盈公司售楼处交付的，富盈公司对吴冠洲主张该款项在富盈公司售楼处交付亦无异议，在富盈公司未能提供证据证明其或“谭妙兰”将该款已交至东莞市文峰建筑工程有限公司的情况下，“谭妙兰”经手收取吴冠洲的户型改造费应视为履行职务行为，其法律后果应由富盈公司承担，即本院认定富盈公司收取了吴冠洲户型改造费。现双方的买卖合同已解除，富盈公司收取吴冠洲户型改造费没有依据，故富盈公司在合同解除后应将该费用返还给吴冠洲。退一步来说，即使认定东莞市文峰建筑工程有限公司收取了该费用，但富盈公司违约，已造成吴冠洲损失，吴冠洲有权要求富盈公司赔偿其损失。综上，富盈公司要求无需向吴冠洲返还户型改造费缺乏依据，不予支持。对焦点二。本案中，吴冠洲与富盈公司签订《商品房买卖合同》后，吴冠洲向富盈公司交纳购房款863700元及支付户型改造费2000元、律师见证费500元事实清楚，当事人对此亦无异议，本院予以确认。由于富盈公司未依合同约定向吴冠洲交付房屋，且案涉商品房买卖合同现已解除，故富盈公司应将其收取的购房款等费用返还给吴冠洲，并同时向吴冠洲支付利息。由于吴冠洲向富盈公司交纳的购房款、户型改造费及律师见证费发生于2013年7月26日至今，富盈公司收取吴冠洲的相关房款后使用应获得更大利益，在合同解除情况下，富盈公司本应从收到吴冠洲的房款次日起向吴冠洲支付利息，现吴冠洲诉求从2014年10月12日起支付，属于吴冠洲自行处分其权利的行为，故原审法院认定购房款等费用的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2014年10月12日即吴冠洲通知富盈公司解除合同的次日起计至富盈公司实际付清之日止并无不当，本院予以维持。富盈公司要求其返还吴冠洲购房款等费用的利息自2014年12月11日起计算，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞市富盈房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  冯婉娥代理审判员  杨 浩二〇一五年九月十五日书 记 员  罗锦婵附相关的法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。