江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1447号上诉人（原审原告、原审反诉被告）:无锡金沃机床有限公司，住所地无锡市新吴区锡新二路9号。法定代表人：蔡根娣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆波、张艳，江苏锡惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：无锡富勤科技有限公司，住所地无锡市国家高新技术产业开发区锡新二路9号。法定代表人：顾惠芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺煌、葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡金沃机床有限公司（以下简称金沃公司）因与被上诉人无锡富勤科技有限公司（以下简称富勤公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2013)新民初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金沃公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.富勤公司无权单方解除租赁合同：第一，富勤公司未按约向其履行交付符合法律规定和合同约定交付条件的租赁房屋这一在先合同义务，其有权拒绝履行支付租金这一在后合同义务，且其并未逾期支付租金超过30日，因富勤公司交付的房屋不符合消防安全以及电力设施安装等要求，故其支付的2016年3月19日至2013年6月26日期间的租金应当顺延推算。第二，其并未将案涉房屋擅自转租，即使其存在转租行为，富勤公司对此也是明知的，但富勤公司未在六个月内提出异议，富勤公司再以此为由要求解除合同，不应得到支持。2.退一步讲，即使富勤公司解除租赁合同的理由成立，租赁合同解除也应于解除通知到达承租人时解除，而不是2014年5月26日发出之日。3.富勤公司交付的房屋不符合合同约定，一审法院仅酌定对存在漏水问题的厂房租赁部分租金进行核减20%，核减标准过低。4.其交付了30万元押金，即使富勤公司主张支付租金的违约金理由成立，也应先以押金冲抵。5.租赁合同解除后，对案涉房屋的占有使用费应当按照法院判决的租赁期内的租金标准支付，而不应当按照租赁合同约定的年租金标准计算。富勤公司答辩称：1.双方于2015年12月16日协商一致并签订了协议书，约定由金沃公司交还厂房并于2015年12月22日前搬离完毕。该协议已经实际履行完毕。说明双方就合同解除事宜已经达成一致意见。2.按照租赁合同的约定，金沃公司在逾期支付租金满30日或者存在擅自转租行为的，其有权没收租赁押金。3.租赁合同解除后按原租金合同约定的租金计算占有使用费符合双方的约定、市场行情及法律的公平性。综上，请求驳回上诉，维持原判。金沃公司向一审法院起诉请求：确认富勤公司于2014年5月26日向其发出的《终止合同并交还承租土地厂房》通知函无效，继续履行土地及厂房租赁合同。富勤公司向一审法院反诉请求：1.解除土地及厂房租赁合同，金沃公司立即交还土地和厂房；2.立即支付2014年3月19日至2014年8月18日的租金583300元及其逾期付款利息及应当预付的税金351000万元；3.支付按年租金1399800元计算的自2014年8月19日至交还土地及厂房之日止的占有使用费；4.赔偿房屋主体结构及空置的损失共计850000元。一审法院认定事实：2013年1月19日，富勤公司与金沃公司签订了土地及厂房租赁合同。合同载明：“金沃公司租赁富勤公司坐落于无锡市新区新加坡工业园146号的房屋、土地及内部的基础设施等配套设施，土地使用面积为13378.6平方米，房屋合计建筑面积约为10000平方米。租赁期限为5年，从2013年3月19日至2018年3月18日止。租金为每年1399800元，从2013年3月19日起计算租金。2013年1月19日至2013年3月18日期间为装修免租期。支付方式为2013年3月19日起每半个年度支付699900元。签订合同时，金沃公司向富勤公司支付300000元租赁押金作为履约保证金。合同期满后，金沃公司未违反本合同条款，则富勤公司将押金无息退还；如金沃公司违约，在租赁押金冲抵违约金。未经富勤公司书面同意，金沃公司不得将承租房产土地转租、分租、转让或转借，或者以承包经营、委托管理等任何其他形式，将承租房屋土地转交第三方管理使用，否则富勤公司有权终止合同，没收押金。租赁物如本身质量存在问题（包括但不限于房屋主体结构、房屋屋面漏水、渗水等问题、电力电缆设施、基础设施等质量问题），由富勤公司负责维修和保养，维修费用由富勤公司承担。如租赁物属于质量维修范围而需要维修的，富勤公司应在接到金沃公司通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，视为富勤公司同意金沃公司代为维修，维修的所有费用由富勤公司承担，金沃公司有权在下一期应支付的租金中直接扣除。租赁期间，水费、电费、物业费、卫生费和政府规费等相关费用，均由金沃公司自行承担和缴纳。合同生效条件为：富勤公司按照现状提供金沃公司独立水电接口，确保金沃公司500千瓦以内的正常用电需求；富勤公司负责对车间内进行施工整改、清理，并将车间及东西进出口的大门更换成新门。2013年2月19日之前，富勤公司全部完成上述款项中约定的事项；富勤公司完工后，由金沃公司于完工后三日内进行验收（至迟于2013年2月22日完成验收），如三日内即2013年2月22日前金沃公司未就此向富勤公司提出书面异议，视为验收合格，合同生效。”2013年6月26日，富勤公司、金沃公司与无锡星洲科苑公用设施开发有限公司签订供用电协议，确认所需供电容量为380伏特400千瓦。2013年8月26日，无锡星洲物业管理有限公司致函富勤公司，载明要求富勤公司于2013年8月30日前支付拖欠的2012年三季度至2013年三季度维护管理费共计90305.55元，否则其将根据合同采取停电措施。2013年9月13日，金沃公司支付2013年物业管理费50687.63元。2013年9月17日，金沃公司支付2012年物业管理费39617.92元。2013年9月29日，金沃公司支付2013年6月25日前的电费7286.24元。另查明，富勤公司以出让方式取得了无锡新加坡工业园146号土地并办理了坐落为锡新二路9号的房屋登记，建筑用途为公交仓储。2013年10月10日，金沃公司致函富勤公司，表示富勤公司未在2013年2月22日前确保500千瓦的正常用电需求；租赁房屋屋面漏水、渗水；拖欠物业费导致被迫停产数日，故要求租金自2013年6月26日起算，此后租金支付时间顺延；解决房屋漏水、渗水问题。金沃公司向富勤公司支付了至2014年3月18日止的租金。2014年5月26日，富勤公司向金沃公司发出了终止合同并交还承租土地厂房通知函，载明鉴于金沃公司存在逾期支付租金满30日以及其他违约行为，富勤公司依据土地及厂房租赁合同第十一条的约定要求立即终止租赁合同，收回土地及厂房，没收租赁押金。诉讼中，富勤公司撤回了要求金沃公司支付预付税金的反诉请求。诉讼中，金沃公司提出租赁房屋屋面漏水并导致环氧地坪损坏；房屋缺少消防设施，消防栓放不出水，交付房屋不合格，且富勤公司未按合同约定提供供电设施，所以其才未再支付租金，系富勤公司违约在先，双方的租赁合同不应当解除，提供现场照片若干、律师函、供用电协议、租赁合同、工资表若干、江苏省无锡市锡城公证处的公证书予以佐证。富勤公司表示对于证据的真实性不予认可，屋面确实有渗水情况，但是公司已经多次维修，且根据合同约定金沃公司可以自行对屋面漏水进行维修，富勤公司承担相应费用；对于损失并非由其承担；对于公证书真实性没有异议，但是公证书形成的时间是2014年12月份，而其房租仅支付至2014年3月19日，根据合同约定，富勤公司不再承担供水供电的义务；金沃公司的验收期至2013年2月22日，其对消防设备的验收应当视为合格；富勤公司出租的不仅仅有厂房，更有办公楼，而金沃公司至今一直在实际使用，故应当支付房屋租金及使用费。诉讼中，富勤公司主张因金沃公司未交租金并擅自转租，故解除土地及厂房租赁协议，并提供了函件、公证书、工商登记信息予以佐证。金沃公司表示对于公证书、工商登记信息真实性没有异议，但是山田机械（江苏）有限公司（以下简称山田公司）与其系关联企业，故在装修过程中将山田公司的厂牌制作在厂门口，实际并未租赁或者借用给其他公司使用；函件其并未收到；富勤公司虽然多次到现场修理，但是渗漏水问题没有解决；公司门卫现在被富勤公司控制。富勤公司表示其仅派遣保安到厂外巡逻，门卫由对方控制。为查明案件事实，一审法院至锡新二路进行了调查，被调查人系山田公司经理黄健。黄键陈述：1.其于2014年5月份进入山田公司工作，入职时就在锡新二路9号；2.原来有江苏松田浅井智能科技有限公司（以下简称松田公司）在那里办公，在2014年8、9月份已经搬走；3.现在整个厂区都是山田公司在使用。经质证，富勤公司表示没有异议。金沃公司表示对于真实性没有异议，但是黄健所述与事实不符，其并未将房屋转租给山田公司或者松田公司，其与山田公司、松田公司均为关联企业，故其在门口安放了山田公司的铭牌；松田公司有派员至其公司参与研发，并非在那里办公。诉讼中，富勤公司主张其房屋主体结构被破坏，应当由金沃公司赔偿，并提供了仲裁裁决书、证人刘某予以证明。刘某陈述：1.其原系金沃公司员工，于2012年9月入职，到2014年4月离职；2.金沃公司由其来联系装修公司进行装修；3.装修时为了开侧门敲掉了一个横梁，消防设施在装修时未进行改动；4.500千瓦供电在大约2013年8月份，装修接近尾声时完成；5.因为拖欠物业费，曾经停电3天；6.新区厂房未实际投产，因为厂房高度不够，行车的吨位不够，为此才租赁了宜兴的厂房；7.厂房存在漏水情况；8.环氧地坪是在装修完毕以后，大约2013年9月份铺设的。金沃公司表示刘某并非其公司员工，相关法律文书未实际收到；刘某陈述与事实不符。富勤公司表示证人陈述是属实的，且证人的陈述表明金沃公司不能实际使用厂房与其无关。一审法院认为，金沃公司与富勤公司签订的土地及厂房租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。一方未按合同约定履行义务，应承担违约责任。根据合同约定，未经富勤公司书面同意，金沃公司不得将承租房产土地转租、分租、转让或转借，或者以承包经营、委托管理等任何其他形式，将承租房屋土地转交第三方管理使用，否则富勤公司有权终止合同。本案中，富勤公司主张金沃公司擅自转租，并提供了公证书等证据予以佐证，虽然金沃公司表示仅仅是因为关联企业，所以放置了其他公司的铭牌，但是根据一审法院的调查，山田公司经理亦表示自其入职起山田公司一直在该处办公，故一审法院对于金沃公司该辩称意见不予采信，确认金沃公司存在未经富勤公司同意的转租行为。因金沃公司租金仅支付至2014年3月18日，但至今仍在使用租赁物，虽然金沃公司辩称厂房存在诸多问题导致无法使用，但办公大楼部分其一直在实际使用，对于该部分租金亦未支付，应认定存在违约行为，故富勤公司于2014年5月26日主张金沃公司存在擅自转租，未按期支付租金，要求解除合同符合法律规定，法院予以支持，对于金沃公司要求确认通知函无效，继续履行合同的请求，法院不予支持。综上，富勤公司关于土地及厂房租赁协议已经解除，金沃公司应当立即交还土地和厂房的主张于法有据，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于富勤公司主张金沃公司赔偿房屋结构损坏的费用并支付房屋租金及房屋使用费，其虽然提供了证人予以佐证，但是其未提供其他证据与证人证言相互印证，金沃公司对此亦不予认可，故法院对于其要求金沃公司赔偿损失的主张不予支持。本案中，金沃公司称厂房始终空置，但在2013年6月26日富勤公司提供了符合合同约定的供电后，租赁房屋已经可以实际使用，金沃公司自行未使用，亦未将厂房退还富勤公司，应当支付此后的租金。虽然金沃公司称房屋存在漏水导致整个厂房完全不能使用，但未能提供证据予以证明，考虑到漏水情况确实发生过，亦必然会导致厂房使用受到一定的影响，故租金可以适当减少，但根据合同约定，金沃公司在富勤公司不履行维修义务时可自行进行维修，但金沃公司未能及时自行维修，导致了漏水影响的持续和扩大，综上，根据金沃公司实际可以正常使用的建筑面积以及双方履行合同的各自义务，法院酌定金沃公司按80%支付租赁房屋厂房部分自2013年6月26日起至2014年5月26日解除合同时止的租金，办公用房部分因未受影响，金沃公司应全额支付该部分租金。经折算，金沃公司应按每天3436.21元的标准支付自2013年6月26日起至2014年5月26日的房租，扣除2013年6月26日至2014年3月18日折扣部分房租105694.19元，尚应支付租金127968.09元。对于房屋使用费，因富勤公司已经解除了租赁合同，金沃公司不得再以对抗出租人的主张对抗富勤公司，故金沃公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。富勤公司主张金沃公司按年租金1399800元为标准，支付自2014年5月27日至实际交还土地及房屋时止的占有使用费，并无不妥，法院予以支持。对于违约金，因金沃公司未按约支付租金，富勤公司主张金沃公司应当按银行同期贷款利率的2倍计算自2014年5月26日至实际支付之日止的逾期利息作为违约金，但根据双方的租赁合同约定应以逾期支付金额为本金，按银行同期贷款利率的1倍支付违约金，故法院确认金沃公司应以127968.09元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年5月27日至实际支付之日止的逾期利息作为违约金。关于富勤公司主张金沃公司赔偿其房屋空置损失，因双方合同并未就此进行约定，富勤公司亦未提供相应证据证明空置损失的实际发生，故法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金沃公司与富勤公司于2013年1月19日签订的土地及厂房租赁合同于2014年5月26日解除，金沃公司于判决发生法律效力之日起十五日内向富勤公司交还租赁的土地及厂房；二、金沃公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付富勤公司2014年3月19日至2014年5月26日的租金127968.09元及该款自2014年5月27日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，并按年租金1399800元的标准支付2014年5月27日至实际交还土地及房屋时止的占有使用费；三、驳回金沃公司全部的诉讼请求；四、驳回富勤公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费60800元，由金沃公司负担；反诉案件受理费35040元，由富勤公司负担11680元，由金沃公司负担23360元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审另查明，2013年1月21日，金沃公司向富勤公司支付案涉租赁合同的押金30万元。二审中，金沃公司认可其于2014年5月26日收到案涉《终止合同并交还承租土地厂房通知函》。富勤公司表示租赁合同解除后，金沃公司占有使用土地及房屋的费用愿意按照3436.21元/天的标准计收。金沃公司与富勤公司一致确认：金沃公司于2015年12月17日已向富勤公司交还土地及房屋。本案二审争议焦点为：一、富勤公司是否有权单方解除租赁合同；二、案涉租赁合同于何时解除；三、金沃公司支付的押金是否可以抵冲违约金；四、租赁期内的租金应如何计算；五、租赁合同解除后，金沃公司占有使用土地及厂房的费用应如何计算。本院认为，关于争议焦点一、三，本案中，金沃公司存在转租行为，金沃公司称富勤公司在知晓其转租行为的六个月内未提出异议应视为富勤公司同意其转租，但是金沃公司并未提供证据证明富勤公司知晓金沃公司转租且未在六个月内提出异议，金沃公司应承担举证不能的法律后果，故本院认定金沃公司的转租未经富勤公司的同意。根据案涉租赁合同中约定：“未经富勤公司书面同意，金沃公司不得将承租房产土地转租、分租、转让或转借，否则富勤公司有权终止合同，没收押金。”因此富勤公司有权单方解除租赁合同，并没收押金。金沃公司要求以押金冲抵违约金的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，富勤公司单方主张解除合同，并向金沃公司发了通知书，金沃公司认可于2014年5月26日收到该通知书，故案涉租赁合同应于2014年5月26日解除。关于争议焦点四，根据现有证据，考虑到漏水情况确实发生过，厂房的使用受到一定影响，办公用房未受到影响，一审法院认定对租赁期内厂房的租金按照80%计算、办公用房租金不减少，并无不当。关于争议焦点五，租赁合同解除后，金沃公司占有使用土地及厂房，应当支付费用。富勤公司二审中要求按照租金3436.21元/天的标准计算，系其对自身权利的自由处分，且其主张的租金符合法律规定，本院予以支持。因金沃公司于2015年12月17日交还了土地与厂房，故金沃公司应支付的自2014年5月27日至2015年12月17日，按照3436.21元/天的标准计算的土地及房屋的占有使用费，共计1955203.49元。综上，因富勤公司在二审中放弃了部分权利，一审法院所作判决应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡高新技术产业开发区人民法院(2013)新民初字第1983号民事判决第三项；二、撤销无锡高新技术产业开发区人民法院(2013)新民初字第1983号民事判决第一、第二、第四项；三、无锡金沃机床有限公司与无锡富勤科技有限公司于2013年1月19日签订的土地及厂房租赁合同于2014年5月26日解除；四、无锡金沃机床有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡富勤科技有限公司2014年3月19日至2014年5月26日的租金127968.09元及该款自2014年5月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；无锡金沃机床有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡富勤科技有限公司土地及厂房占有使用费1955203.49元；五、驳回无锡富勤科技有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费60800元（已由金沃公司预交），由金沃公司负担。一审反诉案件受理费35040元（已由富勤公司预交），由富勤公司负担11680元，由金沃公司负担23360元，金沃公司应于本判决发生法律效力之日起十日内富勤公司支付。二审案件受理费25440元（已由金沃公司预交），由金沃公司负担20735元，富勤公司4705元；富勤公司应于本判决发生法律效力之日起十日内金沃公司支付。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 华敏洁审判员 龚 甜二〇一七年六月二十六日书记员 吴 赟