大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6930号原告：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号，统一社会信用代码：91210231311580807L。负责人：穆民，经理。委托诉讼代理人：席旸，辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林波，辽宁开尔律师事务所实习律师。被告：徐振生，男，汉族，1976年12月22日出生，住大连市沙河口区。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称亿达物业大连分公司）与被告徐振生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业大连分公司的委托诉讼代理人席旸、刘林波、被告徐振生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿达物业大连分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及物业费388,000元；2.请求判令被告支付逾期支付租金及物业费的利息，暂计至2020年6月20日为31042.13元，请求支付至实际支付之日；2018年10月1日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算利息，2019年8月20日起至实际支付之日止，利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。事实和理由：亿达物业服务集团有限公司（原名称亿达物业管理有限公司）与案外人徐正伟签订《租赁合同书》，合同编号为K2013-360,合同期间为2013年4月1日至2018年3月31日。截至2018年3月31日，徐正伟欠亿达物业服务集团有限公司2017年3月31日以前租金及物业费468,000元，2017年4月1日至2018年3月31日租金及物业费120,000元，共计588,000元。2018年3月，亿达物业服务集团有限公司安排原告作为其分公司负责案涉业务，并于2018年3月29日收取了被告徐振生代徐正伟支付的200,000元租金，并且原告向徐正伟出具发票（编号为N003053093)，载明付款合同编号为K2013-360,付款期间为2013.4.1-2015.4.7。2018年6月5日，被告向亿达物业服务集团有限公司出具承诺函，对前述付款事宜进行确认，确认被告已经于2018年3月29日代徐正伟向亿达物业服务集团有限公司（实际收款人为原告）支付200,000元，并承诺剩余388,000元由其本人继续支付，支付时间为2018年9月30日。然而时至今日，被告仍未向原告或者亿达物业服务集团有限公司支付前述款项，按照贷款利息计算已经产生逾期利息31042.13元。为维护原告合法权益，诉至法院。徐振生辩称，不同意亿达物业大连分公司的诉讼请求。之前代偿200,000元我不清楚，我与原告于2018年签订租赁合同，2018年3月29日支付200,000元，7月5日支付150,000元，7月26日支付50,000元，共支付给亿达物业400,000元，是原告认为其中有200,000元偿还上一任房东欠款，我个人认为是支付的租金和物业费，我与徐正伟不认识，没有理由给其偿还债务。我租赁的目的是经营洗浴和生鲜市场，但租赁目的没有实现。我方认为法院需要向徐正伟做调查，徐正伟为了结清房租牺牲了我的利益，导致我租赁目的无法实现，徐正伟与原告的债权关系我不清楚，我没有理由替徐正伟还房租，我当时是签的一个东西，但是被胁迫的情况下签订的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿达物业大连分公司向本院提交的营业执照级工商登记变更证明、授权委托书、租赁合同书（K2013-360）、还款计划、承诺函、租赁合同书、（2020）辽02民终814号民事判决书，均客观真实合法，且体现了与本案待证事实的关联性，本院对上述证据均予以采信。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日将名称变更为亿达物业管理有限公司。亿达物业管理有限公司大连分公司于2018年7月14日将名称变更为亿达物业大连分公司。2013年11月4日，大连亿达物业管理有限公司（甲方、出租人）与徐正伟（乙方、承租人）签订编号为K2013-360号的租赁合同，约定甲方同意将坐落于沙河口区五一路264-5号康派1#公建的房屋（以下简称该房屋）出租给乙方经营使用，乙方愿意承租该房屋。房屋建筑面积共计853.01平方米，乙方租赁该房屋仅限用于KTV及餐厅经营、礼品商品销售使用。租期为五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止。乙方承租该房屋的年租金为99,000元，租赁期内共计495,000元。物业管理费，乙方每年支付甲方管理费21,000元，租赁期内共计105,000元。支付方式为，租期内该房屋租金及管理费共计600,000元。乙方每年向甲方支付次年租金及管理费120,000元，合同签订同时乙方支付第一年的租金及管理费，从第二年起支付日期分别为2014年3月1日、2015年3月1日、2016年3月1日、2017年3月1日，支付标准同上。甲方收到租金及管理费后应给乙方开具发票，保证金开具相应收据。乙方须于本合同签署当日向甲方一次性交纳全部履约保证金30,000元。本合同期满2月后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方现同意甲方有权直接从履约保证金中抵扣。乙方交清年租金及管理费220,000元及履约保证金30,000元之日起2日内，乙方须自行至甲方办理房屋的交接手续。甲方逾期移交该房屋的，每逾期一日，应当承担年度租金及管理费总额的1%的赔偿金，逾期达十日的，乙方有权解除本合同。乙方未按本合同约定交纳租金、物业费、管理费等任何一项费用的，每逾期一日应当承担应付款项1%的赔偿金，逾期达十日仍未交清的，甲方有权解除合同。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同尾部甲方处加盖有大连亿达物业管理有限公司公章，乙方处有徐正伟签名。2018年3月29日，徐正伟出具租赁康派1#公建租金和物业费还款计划，内容为：1.合同租期2013.4.1-2018.3.31，合同到期终止后不续签。租金120,000元/年（其中21,000元/年的物业费）截止到2018.3.31欠款：1.2017年3月31日以前租金及物业费欠费468,000元。2.2017年4月1日至2018年3月31日租金及物业管理费12,000元。公建1合计欠款588,000元。还款计划：1.签订本还款计划当日，支付200,000元；2.2018年4月9日前，支付100,000元；3.2018年6月30日前，支付144,000元；4.2018年9月30日前，支付144,000元。该还款计划尾部确认签字处有徐正伟签名。2018年6月5日，徐振生、徐正伟出具承诺函，内容为：亿达物业管理有限公司：2013年11月4日，亿达物业管理有限公司与徐正伟签订租赁合同书，合同编号K2013-360，合同期限2013年4月1日至2018年3月31日。截止到2018年3月31日，徐正伟欠亿达物业管理有限公司2017年3月31日以前租金及物业费468,000元、2017年4月1日至2018年3月31日租金及物业管理费120,000元，共计588,000元。2018年3月29日，本人已代徐正伟向亿达物业管理有限公司还款200,000元，剩余388,000元欠款由本人继续支付，并于2018年9月30日前全部付清。如违反本承诺函，贵司有权随时解除与本人新签订的该房屋租赁合同，且不承担任何责任。承诺人处有徐振生签名并按捺手印，承诺人签名下方记载有“本人同意并保证对以上债务承担连带责任”，该文字下方有徐正伟签字并按捺手印。2018年7月亿达物业大连分公司（甲方）与徐振生（乙方）签订《租赁合同书》(编号K-DF2018-027)，合同约定甲方将位于大连市沙河口区公建房屋出租给乙方，租赁用途只限于生鲜市场和汗蒸馆，租期5年，自2018年7月10日起至2023年9月9日止，租金为第一年租金311,349元，第三年、第五年租金递增5%。租金总额为1,619,794元。该合同还约定了双方的其他权利义务。2019年，亿达物业大连分公司作为原告将徐振生作为被告诉至法院，主张1.解除原告与被告签订的《租赁合同书》(编号K-DF2018-027)；2.被告在《租赁合同书》解除后，立即腾退大连市沙河口区房屋，并将该房屋返还给原告；3.被告支付房屋租金、物业费(截止2019年9月9日租金141,349元、物业费21,000元)，合计162,349元，自2019年9月10日起至实际返还房屋为止按日租金853元(2019年9月10日至2020年9月9日期间)，日租金896元(2020年9月10日至2022年9月9日期间)、日租金940元(2022年9月10日至2013年9月9日期间)标准，每日物业费58元标准，支付租金及物业费]；4.被告向原告支付违约金(截止2019年9月1日违约金147,755元(487元/日×365日)，自2019年9月2日起至实际返还房屋为止按日997元标准计算违约金)。本院作出（2019）辽0204民初8708号民事判决，宣判后，徐振生不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）辽02民终814号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案查明“另查，2018年6月5日，被告（徐振生）作为承诺人给原告（亿达物业大连分公司）出具《承诺函》，内容为：2013年11月4日，亿达物业管理有限公司与徐正伟签订租赁合同，合同期限2013年4月1日至2018年3月31日。截止到2018年3月31日，徐正伟欠2018年3月31日以前租金及物业费588,000元。2018年3月29日，本人已代徐正伟还款200,000元，剩余388,000元由本人继续支付，并于2018年9月30日前全部付清。如违反本承诺函，贵司有权随时解除与本人签订的房屋租赁合同，且并不承担任何责任。2018年3月29日被告向原告转账200,000元，余款未付”，该案二审争议焦点为“徐振生于2018年3月29日转账200,000元能否认定为其向亿达物业支付的租金”，该案认定“上诉人徐振生主张，原审认定其替徐正伟垫付200,000元房租错误，应认定该款项系其向亿达物业支付的房租。但2018年6月5日，徐振生向亿达物业出具《承诺函》明确载明‘2018年3月29日，本人已代徐正伟还款200,000元’，其以书面形式确认该笔转账系代徐正伟还款，并非其自身应付租金。从双方关于徐振生签署《承诺函》经过的陈述看，双方应系在订立租赁合同前经协商达成一致意见，由徐振生代前一承租人徐正伟缴付所欠租金作为徐振生承租案涉房屋的条件。该《承诺函》系当事人的真实意思表示，该承诺函关于徐振生代徐正伟偿还欠付租金、物业费及违反承诺享有合同解除权的内容，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、法规效力性强制性规定的情形。依照该《承诺函》，徐振生于2018年3月29日向亿达物业转账200,000元的行为系代前一承租人徐正伟还款，不能认定为系徐振生向亿达物业支付徐振生承租期间的租金”。2020年6月22日，亿达物业服务集团有限公司（授权人）向亿达物业大连分公司（受托人）出具授权委托书，授权内容为，委托人于2015年设立分公司亿达物业大连分公司，亿达物业大连分公司在委托人授权范围内开展业务，亿达物业大连分公司属于分公司，不具有独立法人资格，其经营和日常行为的法律责任由授权人亿达物业服务集团有限公司承担。委托人与徐正伟签订的K2013-360号合同自2015年之后所有的款项均由受托人收取，相关的合同执行也均由受托人执行。2018年6月徐振生向委托人出具的承诺函的租金及物业费也同样支付给受托人，2018年3月29日徐振生代徐正伟支付的200,000元租金及物业费也已经支付给受托人，受托人向徐正伟出具发票。因徐振生尚未支付2018年签署的承诺函中剩余的388,000元，故授权受托人提起诉讼，相关款项由受托人收取，执行款项直接划入受托人账户。该授权委托书下方委托人处加盖有亿达物业服务集团有限公司公章。2020年6月24日，本院依亿达物业大连分公司申请作出（2020）辽0204财保80号民事裁定，冻结被申请人徐振生的存款388,000元，冻结期限一年。案件申请费为2460元。本院认为，徐振生于2018年6月5日向亿达物业管理有限公司出具的《承诺函》系其真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效，其应按照承诺函内容履行己方义务。2020年6月22日，亿达物业服务集团有限公司向亿达物业大连分公司出具授权委托书，授权亿达物业大连分公司收取案涉388,000元，故亿达物业大连分公司有权提起本案诉讼并主张款项。因徐振生未能按照承诺书履行义务，已构成违约，应承担违约责任。关于亿达物业大连分公司主张徐振生支付租金及物业费388,000元的诉讼请求，因徐振生在《承诺函》中明确“本人已代徐正伟向亿达物业管理有限公司还款200,000元，剩余388,000元欠款由本人继续支付，并于2018年9月30日前全部付清”，即徐振生已明确承诺由其代徐正伟支付剩余388,000元欠款，其应按照承诺履行，对亿达物业大连分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于徐振生抗辩的2018年3月29日向亿达物业大连分公司支付的200,000元并非代徐正伟支付的租金及物业费，而是履行其与亿达物业大连分公司之间租赁合同支付款项的意见，因其与亿达物业大连分公司之间对双方租赁合同之诉经一审、二审审理，已经终结，该案中对该200,000元已经做出分析认定，认定该款项系徐振生代徐正伟支付的款项，故对徐振生的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于亿达物业大连分公司主张的徐振生支付逾期支付租金及物业费的利息，即自2018年10月1日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算利息，2019年8月20日起至实际支付之日止，利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算的请求，因徐振生承诺于2018年9月30日前全部付清欠款，但未能按照承诺向亿达物业大连分公司履行义务，其已违约，应当承担违约责任，亿达物业大连分公司主张违约金的计算起始时间及违约金标准不违反法律规定，本院予以支持。对亿达物业大连分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐振生于本判决生效之日起十日内向亿达物业服务集团有限公司大连分公司支付租金及物业服务费388,000元；二、徐振生于本判决生效之日起十日内以388,000元为基数，向亿达物业服务集团有限公司大连分公司支付自2018年10月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率计算的利息及2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7586元（原告已预付），由徐振生负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李桂艳人民陪审员  王敬君人民陪审员  葛 毅二〇二一年三月十三日书 记 员  蒋子淇附：相关法律规定《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。