江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书(2015)金民初字第01475号原告江苏金帝物业服务有限公司，住所地金湖县健康西路92号。法定代表人王红兵，该公司董事长。委托代理人莫树俊，金湖县建设法律服务所法律工作者。被告杨金胜。原告金湖县金帝物业服务有限公司诉被告杨金胜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理,依法由代理审判员张艳勇适用小额诉讼程序，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告江苏金帝物业服务有限公司委托代理人莫树俊、被告杨金胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金湖县金帝物业服务有限公司诉称：被告系金湖县上海花园小区X幢X单元X室业主，房屋建筑面积76.11平方米。2010年12月21日与原告签订《上海花园前期物业管理服务协议》，并接受原告提供的物业管理服务。按上述协议，被告应按0.35元/平方米/月支付物业服务费，公告分摊费0.07元/月/平方米（含公告水电费、二次供水费），智能化维护费50元/年，计每年433元，协议还约定，如被告不按上述约定交纳物业服务费，从逾期之日起每天承担3‰滞纳金。后被告未能按上述协议履行给付物业管理服务费的义务，自2011年12月份开始至2015年12月底共累计拖欠原告4年物业管理费计1732元，应承担逾期滞纳金519元，合计2251元。对此，原告曾多次通过电话联系、登门收取、书面信函等方式督促被告履行交付物业管理费的义务，但被告仍拖欠至今拒绝交纳。综上所述，被告的上述行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，并给原告造成经济损失，严重影响了原告正常的物业管理服务工作。为维护自身权益不受侵犯，原告特具诉状，请求人民法院依法判决如下：一、被告立即支付2011年12月至2015年12月底的物业管理费1732元，并承担逾期滞纳金519元，合计2251元。二、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己主张，向本院提交了下列证据：一、2010年12月21日，原、被告双方签订的“上海花园前期物业管理服务协议”一份，用以证明被告房屋性质为多层住宅，建筑面积76.11平方米，按照合同约定应按每月每平方0.35元缴纳物业管理费，公共分摊费用0.07元/平方米/月（包含公共水电费和二次供水费用），智能化维护费每户每年50元。如果本案不能按时缴纳相关费用，应从逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。二、2009年7月20日，金湖县物价局价格（收费）备览表一份，用以证明被告房屋物业费收费标准为每月每平方0.42元，其中物业费是每月每平方0.35元，公共分摊费用每月每平方0.07元。三、2010年12月30日，淮安市金湖工商行政管理局公司准予变更登记通知书一份，用以证明金湖县金帝物业服务有限公司现更名为江苏金帝物业服务有限公司。四、2015年8月12日，原告向被告邮寄的催款函一份、2015年8月26日在被告门口张贴的催缴物业费通知一份，用以证明原告已向被告履行了书面催缴义务。被告杨金胜辩称：在没有入住之前我已被强制收取了一年的物业管理费，另我交纳的装潢保证金800元至今未退，要求予以抵冲物业管理费；智能化维护费是霸王条款，我不能接受；从未见物业工作人员上门找我催收物业费，只有一个姓黄的物业工作人员打过几次电话给我催收物业费，原告邮寄的催款函我也没有收到过。原告在日常物业管理服务方面严重未履行协议约定的职责，表现在道路维护、车辆停放、安全保卫、信息公开、公共设施维护管理等各个方面。上海花园小区道路长年缺乏维护，小区里面的车辆到处乱停乱放，堵塞消防通道，小区安全存在很大的隐患。被告对原告提交的各项证据发表质证意见如下：证据一、证据二、证据三无异议；对证据四有异议，催款函我并没有收到，在我门口张贴的催缴通知书我也没有看到。被告为证明自己抗辩主张，向本院提交了下列证据：一、2010年12月31日原告出具的收据一份，用以证明原告已向我收取了2010年物业管理费320元。二、800元的装潢保证金收据一份。照片一组，用以证明上海花园小区物业管理服务不到位，小区车辆乱停乱放，阻碍消防通道，我所在的楼道堆放杂物及垃圾未及时清理，小区环境卫生差，相关管理不到位。原告对被告提交的各项证据发表质证意见如下：一、对证据一无异议、证据二无异议，我方同意装潢保证金800元冲抵物业管理费。二、对证据三，从照片上看，我方认为车辆是有序停放的，上海花园小区在规划设计的时候，设计的停车位已远远不能适应小区业主车辆急速增长的现状，不能满足小区业主停车需要，车辆有序停在门口、路边，不影响小区业主正常的生活和通行。部分业主堆放杂物的问题确实存在，但也不能排除在垃圾清除之前的形成的照片。部分业主我公司在劝说后依旧不听也不会及时处理。经审理查明：被告系金湖县上海花园小区X幢X单元X室业主，房屋建筑面积76.11平方米。2010年12月21日与原告签订《上海花园前期物业管理服务协议》，并接受原告提供的物业管理服务。按上述协议，被告应按0.35元/平方米/月支付物业服务费，公告分摊费0.07元/月/平方米（含公告水电费、二次供水费），智能化维护费50元/年，计每年433元，协议还约定，如被告不按上述约定交纳物业服务费，从逾期之日起每天承担3‰滞纳金。后被告未能按上述协议履行给付物业管理服务费的义务。原告多次通过电话联系方式督促被告履行交付物业管理费的义务，但被告仍拖欠至今拒绝交纳。原告遂诉讼来院，请求依法判决如诉。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的书面证据、被告提交的书面证据在卷佐证，并经当庭质证，予以认定。本院认为，原、被告双方于2010年12月21日与原告签订“上海花园前期物业管理服务协议”系双方真实意思表示，其构成要件符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，属有效协议，故对原、被告双方均有约束力。上述协议约定了物业管理费的收费标准、公共分摊费用收费标准、智能化监控维护费的收费标准，以及未按协议约定及时交纳上述费用承担的滞纳金标准，根据权利义务对等原则，被告作为金湖县上海花园小区的业主在享受原告提供的物业管理等各项服务的同时，应当履行合同约定缴纳各项费用的义务，被告拒不缴纳相关费用，违反其合同义务，理应承担相应的法律责任。被告抗辩称原告提供各项物业管理服务不到位，结合被告方提交的照片，本院认定上海花园小区车辆停放问题属于小区整体硬件设施滞后所造成，小区车辆停放均是靠边有序停放，原告已尽到管理义务，也在积极另行开发停车位缓解停车位缺乏的客观事实，故对被告据此拒交物业管理费的抗辩本院不予采纳。结合被告提交的其他照片证据，本院亦认定原告在提供物业管理服务时，确实存在服务不到位等瑕疵，但作为业主的被告不得以此拒交全部物业管理费。因原告未能按协议约定的全部标准履行服务，故本院酌情减少业主欠缴的物业管理费。综观本案，本院酌定被告可少缴20％欠交的物业管理费及智能维护费，被告欠缴三年物业管理费及智能维护费（注：2015年物业管理费原告可待本年度结束后再行主张），年缴费额433元/年，故被告应实际给付原告1299元物业管理费及智能化监控维护费，扣减20%后，被告应支付原告1039.2元。因双方签订的协议中未明确约定每年物业管理费及相关费用交纳的具体时间，根据上述合同性质和合同惯例，本院认为每年的物业管理费及智能化维护费宜于合同签订后的一年到期后再行交纳。原告庭审后对主张被告支付逾期滞纳金519元的诉讼请求已撤回，对此本院认为系其对自身权利的放弃，本院予以准许。被告未退的800元装潢保证金与其应支付的物业管理费等相关费用相抵充后，其还需支付原告239.2元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，国务院《物业管理条例》第三十六条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十二条、二百七十四条之规定之规定，判决如下：一、被告杨金胜于本判决生效后五日内给付原告江苏金帝物业服务有限公司物业管理费及智能维护费1039.2元；上述款项与被告杨金胜未退的在原告处的800元装潢保证金相抵充，被告杨金胜仍需支付原告239.2元。二、驳回原告江苏金帝物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江苏金帝物业服务有限公司负担13.5元，被告杨金胜负担11.5元。本判决为终审判决。代理审判员  张艳勇二〇一五年九月十四日书 记 员  李月琴附:相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特点的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能量偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系明确，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系明确，仅在劳务报酬给付数额时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。