湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01963号上诉人（原审原告）于洋。委托代理人肖宴生。被上诉人（原审被告）长沙君合物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区黄兴中路101号万代广场1708房。法定代表人周建辉，董事长。被上诉人（原审被告）湖南福达万代商业地产投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街黄兴中路87号1509房。法定代表人戴伟平，董事长。委托代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托代理人肖伶俐。被上诉人（原审被告）长沙市五一儿童用品有限公司，住所地湖南省长沙市开福区黄兴中路87号（万代广场大厦一、二层商铺）。法定代表人雷淦麟，总经理。委托代理人肖伶俐。上诉人于洋因与被上诉人长沙君合物业管理有限责任公司（以下简称君合公司）、湖南福达万代商业地产投资管理有限公司（以下简称福达公司）、长沙市五一儿童用品有限公司（以下简称儿童用品公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘凯、ＸＸ、代理审判员曾庆军组成合议庭审理了本案，并于2015年5月29公开开庭对本案进行了审理。上诉人于洋的委托代理人肖宴生、被上诉人君合公司法定代表人周建辉、被上诉人福达公司委托代理人黎镇宇、肖伶俐、被上诉人儿童用品公司委托代理人肖伶俐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：于洋系长沙市万代广场商场夹层J428B号铺位的业主，该商铺产权面积16.53平方米。万代广场部分业主曾因万代广场商业铺位的租赁事宜，于2009年向原审法院起诉君合公司与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司（以下简称潮流堂公司）。原审法院作出（2009）开民一初字第597号民事判决书，后因喻庆红不服，上诉至本院。本院于2011年4月7日作出（2010）长中民一终字第0109号民事判决书。（2009）开民一初字第597号民事判决书和（2010）长中民一终字第0109号民事判决书查明，君合公司系部分万代商铺业主自发组成的组织。万代商业广场一层有商铺业主105位，其中104位业主授权君合公司对其所有的物业统一对外招租；夹层有商铺业主153位，其中有128位业主授权君合公司对其所有的物业统一对外招租。此案在二审期间，长沙市中级人民法院委托湖南华信求是地产矿产评估有限公司对喻庆红的商铺租金价值进行评估，湖南华信求是地产矿产评估有限公司于2010年11月25日做出湘求是资评报字（2010）第B-52号资产评估报告书，该评估报告认定喻庆红的商铺的租金价值明细为：2008年9月至11月商铺月租金为1531元，2008年12月商铺月租金为1530元，2009年1月至11月商铺租金为1577元，2009年12月商铺月租金为1574元，2010年1月至2010年5月商铺月租金为1623元，2010年6月商铺月租金为1620元，2010年7月至8月商铺月租金为1409元，2010年9月商铺月租金为704元。租金年增长率为3%。长沙市中级人民法院酌情将业主的租金损失认定为现评估商铺租金价值的70%。儿童用品公司与君合公司于2012年8月26日签订《房屋租赁合同》，合同约定，君合公司将万代广场的商铺（面积约11000平方米，其中包括于洋的商铺）以现状整体租赁给儿童用品公司进行商业经营。商铺租赁期为2012年9月1日至2027年8月31日止，共15年。其中夹层第一个租赁期（2008年9月1日至2010年8月31日）的租金为每季度34万元；一层第一个租赁期（2008年9月1日至2010年8月31日）的租金为每季度60万元。2012年8月30日签订《万代广场商铺租赁意向书补充条款》、2013年2月4日签订《房屋租赁合同补充协议》将商场整体对外出租。儿童用品公司与君合公司友好协商后于2013年7月17日与福达公司签订了《合同转让协议》，君合公司、福达公司、儿童用品公司共同约定：儿童用品公司同意将上述三份合同权利义务转让给福达公司，上述三份合同的权利义务全部由福达公司承接。福达公司进入万代广场并对该场地进行装修并对外招租。关于租金计算标准问题，于洋在庭审期间向原审法院提交了锦绣中环夹层、二楼部分商业门面租赁合同与湖南省高级人民法院作出的（2001）湘民终字第130号民事判决书，拟证明于洋铺位租金应按照150元至200元／平方米计算。福达公司向原审法院提交了中央车站·购物公园租赁合同书，拟证明于洋铺位租金应按照80元／月／平方米计算。关于租金标准问题原审法院要求当事人向原审法院申请评估，于洋当庭表示不申请评估，君合公司、福达公司、儿童用品公司对此均未发表意见。在2014年12月19日的庭审过程中，君合公司提交了万代商铺业主授权情况统计分析表，君合公司、福达公司、儿童用品公司于2013年7月17日签订的合同转让协议以及王小春、胡海燕与君合公司签订的万代广场商铺委托租赁合同复印件等证据证明出租场地经多数业主同意。于洋对上述证据均不予认可。在原审法院审理（2014）开民一初字第04483号案件过程中，夏美英提交了2012年4月1日出租方（甲方）为长沙君合企业营销策划有限责任公司与承租方（乙方）为冯卫见的《商铺租赁合同》。双方约定：一、甲方将坐落在长沙市黄兴中路万代商场一层东南向部分18位业主的28个商铺出租给乙方，建筑面积合计：675平方米，作商业经营使用；二、租赁期自2012年4月1日至2017年3月30日止。该合同上有部分业主夏美英、曾国新、兰美连、杨鹏、欧阳锦、王士奇、蒋凌云、熊辉章等人的签名，并加盖了长沙君和企业营销策划有限责任公司的公章。夏美英主张该合同没有履行。原审法院认为：一、本案的责任主体以及责任承担问题。本案中于洋是长沙万代商场的业主之一，对J428B号商铺拥有所有权，其提出了要求君合公司、福达公司、儿童用品公司因拒不返还商铺而承担赔偿商铺自2012年8月至2014年11月的经济损失、返还商铺等诉求。经审查，君合公司明知于洋未对其授权仍与儿童用品公司以及福达公司签订租赁合同，处分于洋所有的商铺，属于无权处分行为，对于洋的损失承担直接赔偿责任。同时，福达公司与儿童用品公司明知于洋未对君合公司授权，仍占有、改造和装修于洋的商铺，并对其进行对外租赁，亦属于无权占有和处分行为，君合公司、儿童用品公司与福达公司的行为共同对于洋的商铺构成了损害，应认定为共同侵权，承担连带责任；二、于洋损失的认定。于洋是万代商场的业主之一，对J428B号商铺拥有所有权，其提出了要求君合公司、福达公司、儿童用品公司因拒不返还商铺而承担赔偿商铺2012年8月26日至2014年11月30日止的经济损失、返还商铺、恢复原状等诉求。对于2012年8月26日至2014年11月30日的损失，原审法院予以认同。但是计算标准应当修正。关于租金标准问题原审法院要求当事人向原审法院申请评估，于洋当庭表示不申请评估，君合公司、福达公司、儿童用品公司对此均未发表意见。故原审法院根据本院做出的（2010）长中民一终字第0109号民事判决书中喻庆红商铺的计算标准酌情认定为本案的赔偿标准。喻庆红商铺在原鉴定时“喻庆红商铺面积为15.31㎡，2008年9月至11月商铺月租金为1531元，2008年12月商铺月租金为1530元，2009年1月至11月商铺月租金为1577元，2009年12月商铺月租金为1574元，租金年增长率为3%”，依据该标准，应该先得出2009年的每平米年租金标准1235.86元{（1577×11＋1574）÷15.31≈1235.86}；2010年每平米年租金标准1272.94（1235.86×1.03）；2011年的每平米年租金标准1311.13元（1272.94×1.03）；2012年的每平米年租金标准1350.46元（1311.13×1.03），2012年9月至12月的每平米月租金标准113元（1350.46÷12）；2013年的每平米年租金标准1390.97元（1350.46×1.03），2014年每平米年租金标准1432.70元（1390.97×1.03）。2014年每平米月租金标准119元（1432.70÷12）。于洋的商铺面积是16.53平方米，原审法院依据长中民一终字第0109号民事判决书酌情将于洋的经济损失认定为评估价值的70%，在此基础上计算于洋2012年8月26日至2014年11月30日的经济损失为36682元（113÷31×5＋113×4＋1390.97＋119×11）×16.53=”52”403×70%≈36682元，于洋诉请超过部分原审法院不支持，因此对于洋的损失赔偿应认定为36682元；三、关于停止侵害、恢复原状、返还商铺的诉求。本案中，因涉及到其他业主的利益，于洋不能代表其他业主的意思表示以及相关权益，本案不宜处理，于洋可另行处理。故对其停止侵害、恢复原状、返还商铺的诉讼请求原审法院在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、君合公司在本判决生效之日起10日内支付于洋2012年8月26日至2014年11月30日的商铺损失36682元；二、福达公司与儿童用品公司对君合公司的上述赔偿责任承担连带赔偿责任；三、驳回于洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1435元，因适用简易程序减半收取718元，由君合公司承担。上诉人于洋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人只要求收回被侵占的自己的商铺，与其他业主的权益无关，也不存在涉及侵犯其他业主权益的问题，因此，原审法院以涉及到其他业主的利益，上诉人不能代表其他业主的意思表示以及相关权益为由不支持上诉人要求停止侵害、恢复原状以及返还商铺的诉讼请求是错误的。二、上诉人要求的赔偿标准已远低于市场的租金，被上诉人没有理由不接受；此外，原审法院在违法参照湘求是不具时效性的报告书确定赔偿额时，也是仅采取租金评估最低的夹层的喻庆红的商铺评估作为依据，还要将其打7折，其显然错误。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。被上诉人君合公司、福达公司、儿童用品公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院在二审中曾对万代商业广场进行现场调查发现：万代商业广场的夹层商铺都已关门，未在经营、使用；而一楼商铺大部分也都已关门，没有经营、使用，只有一楼商铺中临黄兴北路的几个临街商铺在经营、使用。本院经审理查明的其它事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人系涉案商铺的业主，其对商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。君合公司未经上诉人同意即将其所有的商铺予以出租的行为应认定为侵权，而儿童用品公司、福达公司在未审查涉案商铺出租或转租是否经过了上诉人同意的情况下，即对涉案商铺予以转租及占用的行为亦侵害了上诉人的合法权益，依法应承担相应责任；此外，根据本院二审对万代商业广场的调查，其夹层商铺都已未经营、使用，而一楼商铺亦已大部分未经营、使用，因此，原审法院认为上诉人要求停止侵害、返还商铺的请求将涉及其他业主利益的情形已不存在。故上诉人要求被上诉人停止侵害、返还商铺的诉讼请求应予支持。至于上诉人要求恢复原状的诉讼请求，因万代广场商铺已进行了整体装修，恢复商铺原状将不符合物尽其用的原则，因此，对上诉人要求恢复原状的诉讼请求不宜支持。上诉人商铺位于夹层，在上诉人未对租金损失申请鉴定的情况下，原审法院参照本院曾作出的（2010）长中民一终字第0109号民事判决书中喻庆红夹层商铺的计算标准，并结合商铺已整体装修、改造并已经营多年形成了一定的品牌效应等因素酌情认定上诉人的租金损失并无不当。综上，原审法院认定部分事实不清，判处有误，依法应予纠正。上诉人于洋的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03958号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03958号民事判决第三项；三、长沙君合物业管理有限责任公司、湖南福达万代商业地产投资管理有限公司、长沙市五一儿童用品有限公司于本判决生效之日起对于洋所有的位于长沙市黄兴中路87号万代广场夹层J428B号商铺立即停止侵害，并于本判决生效之日起7日内将该商铺返还给于洋；四、驳回于洋的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费718元，二审案件受理费1435元，一、二审案件受理费共计2153元，由上诉人于洋负担718元，由长沙君合物业管理有限责任公司、湖南福达万代商业地产投资管理有限公司、长沙市五一儿童用品有限公司共同负担1435元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  曾庆军二〇一五年九月一日书 记 员  何冰洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。