湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0624民初32号原告：襄阳四邻物业服务有限公司。住所地：南漳县城关镇苗卜路38号。统一社会信用代码：91420624670370887A。法定代表人：许虎，系该公司经理。被告：湖北株盛财务管理有限公司。住所地：南漳县城关镇徐庶庙安置小区1幢4单元201号。统一社会信用代码：91420624MA488JWXOU。法定代表人：王羽，系该公司总经理。原告襄阳四邻物业服务有限公司（以下简称四邻物业公司）与被告湖北株盛财务管理有限公司（以下简称株盛财务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告四邻物业公司的法定代表人许虎和被告株盛财务公司法定代表人王羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四邻物业公司向本院提出诉讼请求：l.请求人民法院依法判令被告给付物业服务费（从2020年1月1日至2020年12月31日）16980元，承担约定的滞纳金18236元，合计35216元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月23日被告在湖北龙鹏房地产集团有限公司（以下简称龙鹏房地产公司）租赁了南漳县龙鹏世纪城1-101号商铺，面积566平方米。同日办理了接房手续并与原告签订了《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》及承诺书。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，商业用户或使用人在使用之前需预交不低于一年的物业管理费，未能按时交纳的，将按欠费总额千分之三乘以欠费天数收取违约金。被告按约定应当向原告缴纳从2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费16980元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金18236元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，请求依法维护原告合法权益。被告株盛财务公司辩称，1.本公司与龙鹏房地产公司签订的房屋租赁合同，没有与任何一家物业公司签订物业服务合同。龙鹏房地产公司没有告知四邻物业与我们有关。本公司与四邻物业没有任何纠纷法律关系，此诉讼不成立；2本公司在进入装修阶段，被强制缴纳了1年的物业费，签订了《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》，否则不准进入施工；3.本公司从2018年12月开始装修，到公司搬迁龙鹏世纪城，至2020年9月，原告没有履行物业服务约定的所有内容，没有为株盛财务公司提供任何物业服务。公司入驻龙鹏租赁地经营后，水、电、门闸、监控、消防、绿化、卫生、垃圾、安防等都是株盛财务公司自费安装、处理。本公司物业不属于四邻物业收费的范畴。综上，请求驳回原告诉讼请求。经本院审理查明，2013年6月1日，南漳龙鹏房地产开发有限责任公司（甲方）与原告四邻物业公司（乙方）签订《世纪名都城A区一期前期物业服务合同》，合同约定的主要内容为：甲方选聘乙方对世纪名都城A区（坐落位置：南漳县水镜路65—3#）实施前期物业管理服务；合同期限为3年，自交房之日计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业或业主委员会自行招聘物业管理企业，重新签订物业服务合同，本合同立即废止，未选聘新的物业管理企业及双方未签订新的物业服务合同前，本合同继续有效；本物业管理区域（东至金漳大道、西至南漳城市综合体、南至凤凰大道、北至凤凰北路）的物业服务收费实行“一价清”方式，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格和双方约定物业服务费标准计算。该合同签订后一直履行至今。2018年11月23日，甲方（租赁方）湖北龙鹏房地产集团有限责任公司与乙方（承租方）湖北株盛财务有限公司签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方将1号楼101号商铺（商业用途）出租给乙方用于经营株盛财务办公室；该商铺建筑面积566平方米；租赁期限5年，自2019年1月1日起至2023年12月30日止；乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；该商铺原有设施设备（含与其他物业共用设施设备）的日常管护由乙方负责，乙方应进行日常检查，发现问题及时通知甲方及物业公司，然后划分责任进行维护与保养；乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。同日，四邻物业公司作为甲方与乙方株盛财务公司签订了一份《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》，约定的主要内容为：商业业主（使用人）应按照《物业管理条例》、《龙鹏·世纪城业主临时公约》规定或双方协议约定，按时足额缴纳物业管理费用；根据《龙鹏·世纪城业主临时公约》第三十四条第三款、第四款约定，商业门面物业管理服务费标准按2.5元/平方米每月，商业业户或使用人在使用之前需预交不低于壹年的物业管理费；未能按时缴纳费用的，逾期按欠费总额千分之三乘以欠费天数收取违约金。该规定双方签字确认后，株盛财务公司法定代表人又签署了一份承诺书，内容为：本人系龙鹏世纪城小区1—101号商铺的租赁人，已全面阅读并完全接受《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》相关规定，并在具体经营过程中，承诺全部遵守《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》，接受四邻物业公司的管理。2020年11月、12月，四邻物业公司通过张贴物业服务费催费通知书和发法律函的方式向株盛财务公司催收2020年1月1日至2020年12月30日的物业管理费16980元（566×2.5×12）及滞纳金18236元无果，遂诉至本院。上述事实有原告提交的营业执照、《世纪名都城A区一期前期物业服务合同》、《商铺租赁合同》、《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》、承诺书、南价服字﹝2018﹞16号文件、物业费计算明细、物业服务费催费通知书、照片、快递回执，被告提交的龙鹏世纪城商业物业管理服务协议空白文本、照片及原、被告当庭的一致陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙鹏·世纪城商住小区的建设单位南漳龙鹏房地产开发有限责任公司与四邻物业公司签订的《世纪名都城A区一期前期物业服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。因该小区自建成一直由四邻物业公司承担物业管理服务，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故南漳龙鹏房地产开发有限责任公司与四邻物业公司签订的《世纪名都城A区一期前期物业服务合同》对株盛财务公司具有约束力，且四邻物业公司与株盛财务公司也签订了合法有效的《龙鹏·世纪城商业物业管理规定》和承诺书，双方均应按照约定履行义务。四邻物业公司为物业使用人株盛财务公司提供了相应的物业管理服务，株盛财务公司也接受了四邻物业公司物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，株盛财务公司应当按照合同约定支付物业管理服务费。故四邻物业公司请求株盛财务公司支付2020年1月1日至2020年12月30日止的物业管理服务费的请求符合法律规定，本院予以支持，但四邻物业公司主张的滞纳金不符合法律规定，不予支持。因2020年1月突发的新冠肺炎疫情导致株盛财务公司长达几月未能正常经营，结合疫情防控实际，应扣减三个月的物业服务费，故实际物业服务费应按9个月计算为12735元（16980÷12×9）。株盛财务公司辩解四邻物业公司未能按照约定提供物业服务，但未能提供足够证据予以证实。经审查，四邻物业公司在提供物业服务中确实存在欠缺，应酌减收取物业服务费20%。故株盛财务公司应实际支付物业服务费为10188元（12735×80%）。经调解，双方未能达成一致协议。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告湖北株盛财务管理有限公司于判决生效后三十日内支付原告襄阳四邻物业服务有限公司2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费10188元；二、驳回原告襄阳四邻物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告四邻物业公司负担242元，被告株盛财务公司负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  冯延寿二〇二一年三月二十九日书记员  尹舟洋