上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第24145号原告柏秀婕。委托代理人舒建新，上海市世通律师事务所律师。被告管弦。被告俞磬。委托代理人管弦。原告柏秀婕诉被告管弦、俞磬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告柏秀婕及其委托代理人舒建新，被告管弦（即被告俞磬的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏秀婕诉称，2014年4月27日，原告与被告签订了购买阳光三村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。被告称该房屋的所有人与同住人都同意出售房屋。于是双方约定于2014年11月30日办理产权过户手续，2014年12月15日交房。原告于2014年4月支付了人民币（以下币种相同）20，000元定金并依约于2014年5月向被告的账户支付了530，000元购房首付。可是当原告缴纳完交易税依约前往登记处办理过户手续时，被告并未出现。原来被告又以该房屋作为信用担保对外借款百万，迟迟拒绝原告要求如期办理房屋登记手续的请求。而该房屋于2015年1月被其债权人申请查封成功。原告曾于2015年1月16日起诉要求被告继续履行买卖合同，被告同意原告向查封申请人支付房屋尾款，以便解除查封，使房屋得以继续交易。双方原定2015年3月19日去浦东法院执行局办理付款签字等解封手续，但被告却在3月18日晚电话告知原告19日不能如约。迫于无奈，原告为保障自己的利益，提出被告在完成以下要求的基础上才替其偿还债务。要求：1、被告迁清该房屋中剩余的5个户口；2、被告腾空房屋。被告也允诺会在约定期限内完成以上要求，却一拖再拖，直至还款期限到期。后被告又要求延期到4月17日，原告与申请查封人协商延期付款，再给被告一次履行机会。可等到期限临近，被告又告知原告户口不可能迁走等等。由于最后还款期限已过，房屋被查封，原告要求转移房屋所有权的诉讼请求不可能获得法院支持，只能撤诉。现原告重新诉讼至法院，要求：1、判令解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已付的购房款550，000元；3、判令被告支付原告违约金4，125元（550，000元＊0.0005＊15天）；4、判令被告支付原告赔偿金316，000元（1，580，000元＊0.20）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告管弦、俞磬辩称，原、被告与案外人（即查封申请人）在浦东法院执行局曾就买卖合同的继续履行达成过调解协议，由原告向查封申请人支付房屋尾款，以便解除查封，使房屋得以继续交易。后因被告方要出差，故未能如期前往浦东法院执行局办理付款签字等解封手续。之后，原告要求被告迁清该房屋中剩余的5个户口，被告因家庭内部出现纠纷，无法迁清该房屋中剩余的户口，原告表示不愿再继续履行买卖合同，亦不同意再前往浦东法院执行局。故三方达成的调解协议没有履行。现被告要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，不同意解除。对收取的已付购房款金额予以确认。因双方在浦东法院执行局就买卖合同的继续履行达成了调解协议，对原来的买卖合同作出了变更，故不同意支付违约金和赔偿金，且合同约定的违约金和赔偿金的数额过高，要求法院予以调整。经审理查明，2014年4月27日，原告柏秀婕（乙方）与被告俞磬、管弦（甲方）、案外人上海明明房产经纪有限公司（丙方）签定《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方位于浦东新区阳光三村XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），购买总价款为1，580，000元整。同日，原告向被告支付了定金2万元。2014年5月9日，原告柏秀婕（乙方）与被告俞磬、管弦（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的位于阳光三村XXX号XXX室的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积为51.26平方米，转让价款共计1，580，000元。合同第4条约定：甲方于2014年12月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第6条约定：在2014年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第10条追究甲方的违约责任。自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。合同第10条约定：甲方未按本合同第4条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约和赔偿金。合同补充条款（一）第4条约定：1、乙方在2014年4月27日支付定金贰万元整。2、乙方在2014年5月10日（双方签定买卖合同当天）支付甲方房款伍拾叁万元整。因该房有抵押贷款，此房款用于替甲方还贷。3、乙方在2014年11月30日前（双方交易过户当天）支付甲方房款玖拾叁万元整。甲方承诺同意交易过户前将屋内所有户口迁清。若逾期未迁出按每日壹佰元违约金，直到迁出为止。4、甲方将房屋腾空，水、电、煤、物业管理费、有线电视费结清，钥匙交出。乙方支付尾款壹拾万元整。2014年5月13日，原告通过银行转账向被告管弦支付了购房款530，000元。2014年11月30日，原告向浦东新区税务局缴纳了购买系争房屋的契税15，800元。2015年1月16日，原告柏秀婕向本院提起诉讼，要求：1、判令两被告协助原告将上海市浦东新区崮山路阳光三村XXX号XXX室的房屋产权过户至原告名下；2、判令两被告向原告交付上海市浦东新区崮山路阳光三村XXX号XXX室房屋；3、判令两被告向原告支付迟延交房违约金（以原告已付房款550，000元为本金，按日万分之五自2014年11月30日计算至两被告实际交付房屋之日止）；4、判令两被告向原告支付逾期迁户违约金（按每日100元自2014年11月30日起计算至户口迁出之日止）；5、诉讼费由被告承担。同年4月16日，原告向本院申请撤回起诉。另查明，位于阳光三村****的系争房屋登记的权利人为被告俞磬、管弦。2009年11月23日，系争房屋办理了抵押权的核准登记，登记的抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权数额为400，000元，债务履行期限从2009年10月22日至2024年10月22日。2015年1月13日，系争房屋因（2015）浦执字第676号案件而被上海市浦东新区人民法院司法查封，查封期限自2015年1月13日起至2017年1月13日止。2015年2月12日，系争房屋因（2015）浦民一（民）初字第3866号案件而被上海市浦东新区人民法院司法轮候查封，查封期限自2015年2月12日起至2017年2月12日止。2015年6月29日，原告柏秀婕向本院提起诉讼，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告配合原告一共去过两次房地产交易中心，一次是2014年11月24日去交易中心办理契税，另一次是2015年1月30日去交易中心办理产权过户手续，因系争房屋于2015年1月13日被法院司法查封而无法办理产权过户手续。此外，被告表示因系争房屋内的户口没有全部迁出，故被告未按合同约定的时间如期交房给原告。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿信息、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、意向金付款单、银行个人业务凭证、二手房房款收据、（2015）浦民一（民）初字第3866-2号民事裁定书、税收缴款书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，应属有效，双方应全面履行各自的义务。现被告未按合同约定的期限将系争房屋交付给原告（包括系争房屋交接及房地产权利转移）并逾期超过15日，且系争房屋现因被告与他人的债务纠纷导致被司法查封，致使房屋过户事宜在目前属客观上履行不能，故原告要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现原告要求被告返还已支付的购房款550，000元，于法有据，本院亦予以支持。双方签订的《上海市房地产买卖合同》因被告未能按合同约定履行交付系争房屋的义务而解除，原告要求被告支付逾期交房产生的违约金和解约赔偿金，符合合同约定。被告认为合同约定的违约金和赔偿金的数额过高，要求法院予以调整，本院认为合同约定的按已付款日万分之五计算的逾期交房违约金尚属合理，故本院不予调整。同时，鉴于合同约定的解约赔偿金过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况，将解约赔偿金酌情调整为150，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告柏秀婕与被告管弦、俞磬就上海市浦东新区崮山路阳光三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告管弦、俞磬应于本判决生效之日起十日内返还原告柏秀婕已付房款550，000元；三、被告管弦、俞磬应于本判决生效之日起十日内向原告柏秀婕支付违约金4，125元；四、被告管弦、俞磬应于本判决生效之日起十日内向原告柏秀婕支付赔偿金150，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，501元，减半收取计6，250.50元，由原告柏秀婕负担1，192.50元，被告管弦、俞磬负担5，058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  孟筱晖二〇一五年九月十日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。