湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初776号原告：李小葵，女，1973年4月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨峥嵘，湖南真勍律师事务所律师。委托诉讼代理人：周繁勃，湖南真勍律师事务所实习律师。被告：湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人：李中华，董事长。委托诉讼代理人：唐倪，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南淡远律师事务所律师。被告：农工商房地产集团湖南投资置业有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路1号301室。法定代表人：王峥，董事长。委托诉讼代理人：龙佳，女，1986年8月24日出生，汉族，住长沙市望城区，系该公司员工。原告李小葵诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）、农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称“农工商公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小葵及其委托诉讼代理人，被告道顿公司及其委托诉讼代理人唐倪，被告农工商地产公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小葵向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令被告道顿公司继续履行与原告签订的《光明Ｅ城委托经营管理合同》，并且向原告履行135159.41元的支付义务（自2020年5月1日至2022年4月30日，以购房总价／82%×7％计）；2.请求判令被告道顿公司按约定支付逾期经营租赁收益款违约金7501元（自2020年5月1日起至2020年8月20日止按日万分之五计算为7501元，实际按日万分之五，自2020年5月1日起计算至实际付清之日止）；3.请求判令被告农工商地产公司与道顿公司共同向原告履行全部利益款项的支付义务；4.请求判令两被告共同承担本案诉讼费用、保全费用（1696元）、律师费用。事实与理由：2017年5月6日，原告李小葵基于被告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称农工商公司）《光明Ｅ城选房须知》“租金收益；前5年由道顿统一运营，租金收益前三年每年6%，共计18%,抵扣总房款，后两年每年7%”等书面公开承诺以及与农工商公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》中“售后包租”的约定，购买了位于长沙市岳麓区××路××号××（推广名：农房·观沙Ｅ城）Ｅ2-Ｅ8栋1层1058号商铺。当日，原告与被告农工商公司指定的商铺经营管理公司即被告道顿公司在光明Ｅ城售楼部签订了《光明Ｅ城委托经营管理合同》，进一步明确了包租五年的回报率及其中的前三年经营租赁收益款先期冲抵购房款等内容。两份合同签订后，原告按合同履行了义务，并将其购买的商铺交给被告道顿公司经营管理。2020年4月20日，被告道顿公司突然单方面原告发出《终止（解除）合同的通知》。被告该行为违反了合同约定，违背了原告购房初衷且损害了原告合法利益。原告为此多次上门与被告农工商公司和被告道顿公司沟通，但均未果。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求予以支持。被告道顿公司辩称：（一）道顿公司已发出终止函件，原告李小葵已收到该终止函件，且道顿公司已将案涉商铺的钥匙邮寄给了李小葵，商铺现处于空置状态，道顿公司没有再经营管理，案涉合同自李小葵收到函件之日已终止，双方合同无再继续履行的现实可能。基于“新冠疫情”这一不可抗力因素，道顿公司于2020年4月20日向包括李小葵在内的19位业主发出了终止合同的函，李小葵已收到该函件，自收到之日即产生合同终止的效力。终止函件发出后，就合同终止的后续事宜，双方经过多次协商，社区也组织召开过几次协调会，但均未达成一致意见，道顿公司已于2020年7月将商铺钥匙邮寄给了李小葵，道顿公司已没有再经营管理该商铺，该商铺也一直处于空置状态。因受“新冠疫情”影响，商户不能正常经营，有部分商户在疫情期间直接单方解除了与道顿公司的租赁合同。没解除合同的商户在道顿公司主动免租一个月后，还有部分商户不及时、不足额交租或不交租，有两户2020年以来还没交过租金，已逾期近一年。已退租的商铺剩余委托年限只有一年多一点（委托经营管理期限基本都在2020年4月30日到期），现实中的商户一般都要求签订三至五年的租赁合同，重新招租基本上不太可能。本案中，李小葵在购买该商铺时的销售价格处于高位，受疫情影响，商铺租金水平较以往有所下降，商铺地段现在标准约在70元／㎡／月左右，要达到合同约定的年7％的年回报租金收益标准至少要在110元／㎡／月以上，这其中还未计算管理费、运营成本、物业管理费、税金等，如将这些因素均予以考虑，即便不盈利，道顿公司向外招租的租金标准也至少要达到150元／㎡／月，而现阶段该地段实际租金水平只有一半。由此可见，新冠疫情对社会生活的影响是显而易见的，尤其是对道顿公司商场化的传统运营模式，客观上确有当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，加之案涉商铺与其他商铺出租的实际现状，双方合同已无继续履行的基础。另，如前所述，剩余委托期限也无法满足商户对租赁期限的要求。而法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。为此，在后续多次的协调过程中，道顿公司还提出了变更合作模式的替代方案，合作期限为五年，前两年租金由委托人收取，道顿公司每年再补偿1.5%，后三年的租金收益道顿公司与委托人按二八比例分成。（二）前三年的收益李小葵已通过抵购房款的方式全额取得，其合同目的已部分实现。李小葵提供的《光明E城签约确认单（商业）》上明确可见案涉商铺总价租金收益后8.2折，另《光明E城选房须知》第8条折扣优惠明确约定了1楼商铺的租金收益为每年6%，共计18%，抵扣总房款。道顿公司与李小葵签订的《光明E城委托经营管理合同》第五条经营收益及费用5.2条，甲方年收入（固定年收益含税）＝甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%*7%，结合上述证据材料可以确定，李小葵前三年的铺面收益已在其购房款中予以折抵。终止合同并不是针对李小葵一人，与李小葵同区域的其他19位业主均同时终止，已有部分业主与道顿公司签订了终止协议，将门面收回自行管理。根据终止函件的承诺，道顿公司还继续为他们在提供招商服务，其中有业主已与道顿公司推荐的商户签订了租赁合同，由其自行收取房屋租金。（三）根据合同约定是先开票后付款，李小葵未向道顿公司开具发票，道顿公司支付收益的条件尚未成就。根据《光明E城委托经营管理合同》第6.3条之约定，道顿公司在收到李小葵按照6.1、6.2条约定提供的发票后10日内向指定账户支付经营管理收益，李小葵未按约定履行的，道顿公司有权推迟支付收益。而截至现在，道顿公司未收到过李小葵提供的任何发票，即使是合同未解除，李小葵未履行开票的先义务，道顿公司有权根据合同约定暂不予支付经营管理收益，行使先行履行抗辩权。（四）商户因疫情要求免租，在免除一个月租金后还不及时、足额交租，更有的直接单方终止合同，道顿公司也是此次疫情的受害者，但道顿公司为了体现社会责任和担当，愿意根据合同约定补偿李小葵三个月的租金，以便将不可抗力的影响降到最低。综上所述，道顿公司认为案涉合同已经解除，且已无继续履行的基础和现实可能，但道顿公司愿意补偿李小葵三个月的租金。请求法院切实考虑“新冠疫情”这一不可抗力的影响，案涉商铺所处的整体环境，及现实状况等因素，确认案涉合同已经解除。被告农工商公司辩称，涉案委托经营管理合同系原告与被告道顿公司签订，相应的责任应由被告道顿公司承担，本公司不承担任何责任。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，原告李小葵从被告农工商公司处购得该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号房屋，购房总价款为791648元。原告购买该房屋时，被告农工商公司一份题为“五年投资有收益，终身道顿运营保底”的宣传单中载明：“一楼商铺前3年租金收益可直接从商铺购房款中扣除；后两年按季度直接向业主支付。二、三楼商铺5年租金收益可全部从商铺购房款中扣除。五年合约期满后，业主可委托道顿公司继续运营，租金收益方式：（一）与运营公司按租金8：2比例分成；（二）按商铺总价7%比例获取收益。业主亦可选择自行经营，自行经营须符合整体业态规则，保障商业街区氛围和业态多元、人流不断。”同日，李小葵（甲方、所有权人）与道顿公司（乙方、经营管理方）签订一份《光明Ｅ城委托经营管理合同》，约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区××栋××层××号铺所有的物业租赁给乙方进行管理和经营。合同第一条约定：该物业类型为商用，建筑面积为37.65平方米，房屋购买总价款为人民币783328元。合同第二条约定：乙方经营管理期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，2017年4月30日前为开业筹备期。经营管理期限届满后，同等条件下乙方有优先续约的权利，经甲乙双方协商一致的前提下，甲方可选择以下任一种方式将该物业交由乙方继续经营管理：方式一、甲、乙双方租金8：2分成；方式二、甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；方式三、甲乙双方协商约定固定租金。以上三种方式所涉税费各自承担。合同第三条约定：在本协议确定的经营期限内，乙方有权全权进行经营管理活动，包括但不限于乙方以自己的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约等事项。合同第四条约定：未经本协议甲乙双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同，本协议另有约定的情况除外。合同第五条约定：经营管理期前三年，甲方免收该物业的租金，该物业在此三年期内由乙方经营，乙方无需向甲方支付任何收入。经营管理期后两年，乙方经营管理该物业取得的收入按以下两种方式中两者取高向甲方支付甲方应得的商铺收益，甲方选定的该物业取得的收入方式后，不得随意更改：第一种方式：甲方收入可根据实际该商铺所有租金收入与乙方进行8：2分成的方式获取收益，所涉税收各自承担；第二种方式：甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担。合同第六条约定：经营管理期后两年甲方的收益乙方每年按季度分四次向甲方支付，乙方每季度支付一次，支付日期为每季度第一个月20号前向甲方支付。在有关法律法规允许的前提下，乙方可以代扣代缴甲方应当承担的税费，具体方式以税务机关最终批准方式为准。乙方应在收到甲方提供的发票后10日内向甲方指定账户划付约定的经营管理收益。如甲方不履行本协议约定的义务，则乙方有权相应推迟划付甲方的收益。因乙方原因导致逾期支付上述款项的，乙方每逾期一日按照应付金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期时间超过3个月甲方有权解除本合同，乙方须缴清逾期支付的款项，并承担解除合同的违约责任。合同第七条约定：乙方有权在本协议有效期间不受甲方干涉，在管理权限范围内独立处理各项事务的权利。合同第十一条约定：本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。因甲方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，甲方应当按同等地段月租金之三倍向乙方支付违约金。经营管理期间，因乙方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，乙方应当按同等地段月租金三倍向甲方支付违约金。签订合同的同时，李小葵还向道顿公司出具了《房屋经营授权书》一份，授权道顿公司以自己名义对外招租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。道顿公司有权以李小葵或道顿公司名义办理房屋验收、交接手续及办理与物业管理相关的其他手续。授权期限：自2017年5月1日起至经营管理期限结束日止。此后，原告李小葵依约将涉案商铺交付给被告道顿公司经营管理。2020年4月20日，被告道顿公司在未向原告李小葵支付任何租金或违约金的前提下，向其发出《终止（解除）合同的通知》，载明：“致：E8-1058李小葵业主：自我司接受您委托管理您购买的光明E城商铺以来，因受整体经济环境、周边道路配套、写字楼未交付使用及片区商业成熟度等多方面因素的影响，招租困难重重，尤其是2020年元月突如其来的“新冠疫情”使得惨淡的经营更是雪上加霜。近期来，我司积极了解沟通写字楼招商交付进度，西厢道路开通进度，调动我司所有商业资源，与餐饮、生鲜食品、儿童等商户进行沟通，亦前往居然之家湘江世纪城店进行宣传，期望将居然之家闭店商户引流至本项目，但均收效甚微，短期内，周边环境没有希望得到根本改善，现已出租的部分商户因疫情影响仍未复工，已有部分商户向我司发来解除合同的函（如苏宁易购、咿呀母婴等），因此，现有空置商铺更加难以招商。为了尽可能地减少您的损失，我司曾在2020年4月2日与您沟通解决方案，拟通过协商方式来化解上述情况及疫情的影响，但因双方差距较大无法就《委托经营管理合同》变更事宜达成一致意见。由于商业街整体形势及“新冠疫情”这一不可抗力因素的影响，已超出我司所能预见和承受的范围，导致贵我双方的《委托经营管理合同》已失去继续履行的基础，我司不得不遗憾的通知您：自2020年4月20日起，终止（解除）贵我双方所签订的《委托经营管理合同》，请您在收到本函后三日内来我司项目现场办理房屋交还手续。如您愿意，我司也将继续为您提供后续招商服务。特此通知，恳请您的理解与支持。”2020年7月8日，被告道顿公司将涉案房屋的钥匙邮寄给原告，后因邮件未被签收于2020年7月11日退回。另查，2015年2月12日，被告农工商公司（甲方）与道顿公司（乙方）签订一份《商业顾问及委托经营管理合同》，约定由乙方独家负责“农房·观沙E城”项目受托经营管理区域前期招商及后期经营管理工作，案涉商铺亦在受托经营管理区域内。该合同中约定，本项目采取受托经营管理区域整体开业之日起乙方包租5年的商业经营模式，乙方获得本项目受托经营管理区域商业物业（已售及未售部分）的经营权利及收益的同时向该物业一楼商铺业主（已售部分）支付第四年、第五年之租金收益。以上事实，有当事人陈述，及经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、不动产权证书、发票、房屋销售宣传资料、光明E城委托经营管理合同、终止（解除）合同的通知、业主商铺钥匙交付通知、房屋经营授权书、涉案商铺现场照片等证据佐证。本院认为，一、关于合同能否继续履行的问题。原告李小葵与被告道顿公司签订的《光明E城委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。上述合同虽名为委托经营管理合同，但从合同约定的内容来看，双方对原告向被告道顿公司交付房屋，被告道顿公司依约定应向原告支付相应的收益做了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《光明E城委托经营管理合同》本质上为房屋租赁合同。本案中，原告作为出租人，已依约将涉案商铺交付给被告道顿公司经营管理，履行了合同主要义务。被告道顿公司作为承租人，理应依约向原告支付相应租金，然合同履行过程中，被告道顿公司在享受完三年免租期后，在未征得原告同意的情形下单方向原告提出解除涉案委托经营管理合同，且对剩余期限内的租金亦未支付，明显存在违约行为，依法应当承担相应的违约责任。虽被告道顿公司辩称因受新冠肺炎疫情影响而无法对外招租，但其向原告发出解除合同通知的时间为2020年4月20日，此时，全国疫情已得到基本控制，社会各行各业已有序复工复产，疫情并未导致被告无法继续使用涉案商铺。因此，新冠肺炎疫情的发生并不能构成被告道顿公司单方解除涉案委托经营管理合同的理由。同时，根据其与原告签订的涉案《光明E城委托经营管理合同》第十一条之约定：“本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。”现被告道顿公司单方提出解约，原告不同意解除合同，亦不存在合同解除的法定或约定情形，故被告道顿公司单方向原告发出解除合同通知的行为对原告不具有效力，现原告要求继续履行案涉《光明E城委托经营管理合同》，理由正当，本院予以支持。二、关于租金的支付问题。首先，原告主张租金以购房总价／82%×7%来计算，符合案涉《光明E城委托经营管理合同》的约定，本院予以确认；其次，依照前述合同第六条规定，经营管理期后两年的收益每年按季度支付，每季度支付一次，支付日期为每季度第一个月20号前，故本院确定本案中被告道顿公司暂需向原告支付自2020年5月1日起2021年4月30日期间的租金，经计算为67580元。对于2021年4月30日之后的租金，被告道顿公司仍应按双方签订的委托经营管理合同中约定的租金标准履行支付义务。三、关于违约金应否支持的问题。虽案涉《光明E城委托经营管理合同》中对逾期支付租金的违约责任进行了明确约定，但考虑到原告亦未向被告提供相应的租金发票，且新冠肺炎疫情对于被告经营商铺确实产生了一定影响，故依据公平原则，本院对原告主张的逾期违约金，不予支持。四、关于被告农工商公司在本案中应否承担责任的问题。首先，虽然原告提交的农工商公司的房屋销售宣传资料中载明有“五年投资有收益，终身道顿运营保底”相关内容，但该内容并不构成要约，且从上述内容可知，原告所主张的五年投资保底收益系由道顿公司承担，而非农工商公司承担；其次，与原告签订涉案《光明E城委托经营管理合同》的相对方为道顿公司，而非农工商公司，且道顿公司与农工商公司系相互独立的法人主体；第三，依据农工商公司与道顿公司签订的《商业顾问及委托经营管理合同》中相关约定，案涉商铺的第四、第五年租金收益亦应当由道顿公司支付。综上，原告主张农工商公司在本案中承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告湖南道顿商业资产管理有限公司继续履行与原告李小葵于2017年5月6日签订的《光明E城委托经营管理合同》；二、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李小葵支付自2020年5月1日至2021年4月30日的租金67580元，对于2021年4月30日之后的租金，由被告湖南道顿商业资产管理有限公司按照与原告李小葵所签订的《光明E城委托经营管理合同》的约定继续履行支付义务；三、驳回原告李小葵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1594元，保全费1696元，共计3290元，由原告李小葵负担690元，被告湖南道顿商业资产管理有限公司负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年三月十九日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。