河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2012）涧民四初字第1号原告洛阳热电物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区华山路2号院。法定代表人：李为民，职务：总经理。委托代理人仝宝霞，大唐洛阳热电有限责任公司员工，代理权限：特别授权。委托代理人王占中，系该公司物业管理部部长，代理权限：特别授权。被告洛阳市大利饭庄。法定代表人：张跃中，职务：经理。第三人洛阳天府火锅饮食服务有限公司第九分公司。负责人：张虹，职务：总经理。委托代理人赵莹，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人洛阳天府火锅饮食服务有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路中泰新城泰康苑1楼A座。法定代表人：张虹，职务：总经理。委托代理人赵莹，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告洛阳热电物业管理有限公司（以下简称热电公司）诉被告洛阳市大利饭庄（以下简称大利饭庄）、第三人洛阳天府火锅饮食服务有限公司第九分公司（以下简称九分公司）、第三人洛阳天府火锅饮食服务有限公司（以下简称天府火锅）为租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月26日作出（2008）涧民四初字第203号民事判决。判决生效后，被告洛阳市大利饭庄向洛阳市中级人民法院申请再审，2011年9月6日洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民再字第1号民事裁定书，裁定如下：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2008）涧民四初字第203号民事判决；二、本案发还洛阳市涧西区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告热电公司的委托代理人仝宝霞、王占中，被告大利饭庄的法定代表人张跃中，第三人天府火锅、九分公司的共同委托代理人赵莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告热电公司诉称，1990年8月，在当时涧西区相关领导、大利饭庄负责人、热电厂领导的参与下，原、被告协商一致签订了拆除大利饭庄旧房，让其使用热电厂旧营业房过渡，热电厂负责建成新营业房出租给被告使用，前三年免收房租，以后被告每年定期向热电厂交纳房租。从新营业房建成至今，被告一直使用该营业房，除去免租的1990年至1993年，被告仅交纳了少部分房租。2001年6月1日，被告擅自将其使用的营业房转租给第三人九分公司使用，并以每年26.3万元的租金从中谋取利益。为维护原告的合法权益，现请求：1、确认原、被告的租赁合同已经解除，洛阳市大利饭庄归还所租用占用原告的营业房；2、被告洛阳市大利饭庄支付从1994年至1999年拖欠的租金120000元（未计利息）；3、被告洛阳市大利饭庄赔偿原告从2000年至2006年欠缴房租房租损失116914元，2007年至2014年欠缴房租损失367200元，2015年8个月欠缴房租损失30660元，合计房租欠缴房租损失634774元；4、确认被告与第三人2006年8月8日签订的《补充协议》无效。被告大利饭庄辩称，大利饭庄是个老国营企业，1956年响应党和国家号召，该企业从上海搬迁到洛阳，支援洛阳建设。成立之初，由政府划拨景华路19号土地营业房，作为企业经营服务场所，主要服务洛阳热电厂及洛阳市市民，至今已50余年。随着市场经济的发展，大利饭庄40余名职工、30余名退休职工依靠这唯一经营场所的政府政策性保护收入，勉强维持职工的社会统筹金的缴纳。多年来，市政府多次出台相关政策，制定指导所用营业房房租价格（每平方米5元），并提出了处理了相关问题的指导意见及原则。其中市政府（2000）29号文件提出了具体意见为：1、维持现状，仍有商业企业经营，按照规定每平方米5元交房租；2、通过自愿协商成立股份公司；3、把房产经评估公司确认，以优惠价格出售给商业企业；4、产权单位收回房子，同时把企业和职工带走。洛阳市大利饭庄是一个老企业，一些问题的存在，是历史造成的，目前企业无其他经济收入渠道，几十名在职职工和退休职工，政府不会不问不管，希望涧西区法院协调妥善解决。第三人天府火锅公司、天府火锅第九分公司共同述称，1、第三人天府火锅公司与被告建立联营承包关系，是在2001年，而原告要求的租金等诉讼请求是从1994年起算，本案与第三人无关。2、天府公司第九分公司与原、被告没有任何合同关系，不应列为本案的第三人。3、天府公司与被告大利饭庄之间是经营合同关系，原、被告之间是房屋租赁合同关系，两者法律关系性质不同，不应在同一案件中进行审理，故原告对第三人的诉讼请求应予驳回。4、确认之诉与给付之诉不能在同一案件中审理，确认之诉违反法律和事实，依法应予驳回。5、第三人天府公司没有任何过错，原告的诉讼请求与第三人无关，原告与被告的经济纠纷不应波击善意第三人，使第三人的正常经营受到不利影响，从而使各方受到更大的损失。综上，第三人请求法庭依法裁决，支持第三人的请求，保护第三人的合法利益不遭受进一步的伤害。经审理查明，上世纪五十年代，被告从上海与其他支援内地的建设者一道参加了支援洛阳的建设，在洛阳租用原告的房屋经营餐饮业务。经过多年历史演变，被告租用的营业房需拆除重建，洛阳市涧西区人民政府（以下简称区政府）组织洛阳热电厂、区商业局、大利饭庄等相关部门进行协调，于1990年8月10日形成的会议纪要的主要内容如下：一、洛阳热电厂拆除租给大利饭庄的旧营业房负责建成新营业房，新建面积应保持原营业面积。建成后继续租给大利饭庄使用。二、大利饭庄搬迁完毕，热电厂开始拆房。停业之日起到新营业房建成交付之日止，由热电厂每月七日前固定提供给大利饭庄51名职工（含退休职工）月工资总额的80%即4314.15元的工资。三、热电厂考虑到大利饭庄在前段对旧房加固及装修中确实支付了较大费用，热电厂从新房竣工之日起，三年内免收大利饭庄的房租，从三年后的第一个月起，大利饭庄按上级规定标准向热电厂交纳房租。2000年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：经双方协议，按照洛阳市物价局1997年文件确定的商业用房租用标准，每平方米（砖混结构）5元的价格，由乙方租用甲方的26号街坊1号楼下的二层商业用房共计400㎡（实际为766.5㎡），暂定年租金2万元（不包括其他费用），甲方可以提供水、电、汽的供应，但其费用由乙方按市场价承担，由于乙方承租的价格低廉，甲方不负责房屋的修缮，在乙方承租期间该房的维修工作和维修费用由乙方承担。租赁期暂定为两年，2000年1月1日至2001年12月31日止，期满后可续签，在今后房租价格变动的情况下，可按市政物价局的规定另行协商。2001年9月1日，被告与第三人天府火锅签订了联营承包合同，约定：大利饭庄的23名工作人员交给天府火锅使用，天府火锅需交纳该23名职工的三金每月4300元；天府火锅每月交纳利润1万元、管理费用2500元、固定资产折旧700元；以上各项每月合计17500元，全年21万元。联营期限5年，自2001年10月1日至2006年9月31日至。2002年1月1日，原、被告在原租赁合同的基础上又协商签订了新的租赁协议，约定租金为每年2.5万元；若承租方拒交房租，出租方可停止出租该房。2005年3月26日，被告向原告提交了申请减免房租的申请。2006年6月27日，原告向被告送达的告知单第四条载明：你单位从1994年至2004年12月31日共欠我单位房租金385940元。望你单位接此告知单15日内，向我单位交清所欠款项，重新谈判租金协议。否则，我单位有权终止协议房屋并加收滞纳金。被告方于2006年6月27日签字盖章接收了告知单。2006年8月8日，被告与第三人天府火锅又签订了联营承包合同的补充协议，约定：一、在不改变原合同条款的情况下，双方同意将经营期限续展至2015年9月31日。二、除《联营承包合同》约定的经营期限在本协议第一条重新约定外，原《联营承包合同》其他条款仍对双方具有约束力。2007年4月13日，原、被告协商处理双方租赁关系，未形成一致意见。2008年6月1日，大唐洛阳热电厂出具证明：我公司所有的洛阳市国用《房屋所有权》字第36201号房产由洛阳热电物业管理有限公司管理、使用、收益，与该房产有关的各种纠纷（不包括产权纠纷）由洛阳热电物业管理有限公司负责通过各种途径处理。另查明，原、被告庭审中一致认可被告已经交纳租金200516万元。再查明，本院法庭询问原告：就解除合同这一方面，是否与被告签定协议或者是告知过被告？原告回答：告知单已通知过被告，如被告转租，即违反合同，原告有权解除合同。本院认为，本案纠纷属历史遗留问题，原、被告之间租赁关系形成与延续有着长久的历史原因并取决于当时国家政策、地方党委和政府的文件精神，故应当尊重历史事实且当事人对于自己提出的主张应当提交证据予以证明。原告向被告发出的告知单载明“如果不交清所欠款项重新谈判租金协议，原告有权收回房屋，并加收滞纳金”，该告知单仅仅有原告催讨租金和催促重新谈判租金的意思表示，并没有直接告知被告解除合同的意思表示，原告也没有其他证据证明合同已经解除，故对于原告提出的“确认原、被告的租赁合同已经解除，洛阳市大利饭庄归还所租用占用原告的营业房”的请求，证据不足，本院不予支持。被告租用涉案房屋期间的租金计算，原、被告2000年1月1日前的租金应按关于大利饭庄拆建问题的会议纪要精神计算，即实际面积766.5㎡×5元／㎡×12月计算，计45990元／年，但原告计算清单仅主张120000应按其主张的120000计算。2000年1月1日至2001年12月31日的租金应按2000年1月1日租赁协议约定每年2万元计算，2002年1月1日至2015年8月的房租应按2002年1月1日租赁协议约定的每年2.5万元计算，综上，故原告应向被告支付租金及租金损失336666元。对于原告的第三项请求，请求“确认被告与第三人2006年8月8日签订的《补充协议》无效”，该请求于本案不是同一法律关系，本院不予处理，原告可另案另诉。据此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告洛阳市大利饭庄于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳热电物业管理有限公司支付租金336666元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定及相关法律规定执行。二、驳回原告洛阳热电物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费15670元，由原告洛阳热电物业管理有限公司承担5670元，被告洛阳市大利饭庄承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军审 判 员  王张洋人民陪审员  于国军二〇一五年九月八日书 记 员  李冰冰