广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4014号上诉人（原审被告）广州市建都物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人李焕金，总经理。委托代理人黄敏东，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州市实强实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人王炳达，董事长。委托代理人张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物业公司）因与被上诉人广州市实强实业发展有限公司（以下简称实强公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：实强公司是天河区天河北路侨林街64号首层（以下简称案涉商铺）的权属人；建筑面积共1302.12平方米，套内面积1164.43平方米。建都物业公司（乙方，受托方）与案外人广州侨林宝房产开发有限公司（甲方、委托方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将侨林某委托给乙方实行物业管理，物业类型商住，座落位置广州市天河区天河北路侨林街59、61-63、66、68号，占地面积39123平方米，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本合同自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（第二十条）乙方应按如下，实现目标管理，…（2）设备运行：电梯按规定时间安全、正常运行，水泵、发电机等设备每日检查一次，…（8）急修：停水不超过2小时，停电不超过2小时…，（第二十一条）物业管理服务费，…非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米9元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金等条款。实强公司称案涉商铺原为“毋米粥”承租经营，在“毋米粥”承租经营期间有正常水电、可以正常进出；其于2014年4月发现案涉商铺有1302平方米未供水、未通电、无法清淤、无法装修，对此提交照片、要求恢复水电正常供应及物业自由使用的律师函、EMS底单、妥投证明、EMS退件、录音、录音文字节选、录像、《公证书》、报警回执等拟证明其主张，实强公司还申请证人陈某出庭作证。建都物业公司承认收到上述律师函，确认《公证书》、报警回执的真实性，对其余证据均有异议，但其承认案涉商铺的水电由其司物业管理处进行管理，案涉商铺前期有租户时，有正常供水供电，自2014年4月1日起建都物业公司停止对案涉商铺供水供电，因为建都物业公司与实强公司之间没有物业委托合同关系，且实强公司一直未缴纳物业管理费和2014年8月1日后的水电费，双方权利义务不明确。实强公司承认自2014年8月1日没有缴交案涉商铺水电费，但认为建都物业公司作为案涉商铺所在的侨林某的实际管理人，不管是否与实强公司签订物业管理合同，都与其存在物业管理关系，建都物业公司为水电的实际管理人，无权通过停水停电强制实强公司。建都物业公司主张实强公司提出案涉商铺的同地段商铺的租金过高，对此提交三份《广州市房屋租赁合同》及两份《房屋租赁登记备案证明》的复印件为证，实强公司以建都物业公司上述证据无原件为由不予确认。本案审理中，实强公司、建都物业公司在2015年4月20日的笔录均确认案涉商铺处于停水、停电状态，案涉商铺所在的小区未成立业主委员会。因本案纠纷，实强公司于2014年11月5日向原审法院起诉请求：1、排除实强公司名下天河区天河北路侨林街64号首层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水、清淤自由、装修自由的物权妨害；2、参照市场租金评估价标准向实强公司赔偿无法正常使用侨林街64号首层商铺期间的商铺损失（以受影响的商铺1302平方米，由2014年6月1日起支付至水、电、通行自由、装修自由妨害排除之日止，暂以每平方米180元/月计算损失）。在本案一审审理过程中实强公司向原审法院申请撤回第1项关于“清淤自由、装修自由”的诉讼请求、撤回第2项关于“通行自由、装修自由”的诉讼请求，变更诉请为：1、判令建都物业公司排除实强公司名下天河区天河北路侨林街64号首层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水的物权妨害；2、判令建都物业公司参照市场租金评估价标准向实强公司赔偿无法正常使用侨林街64号首层商铺期间的商铺损失（以受影响的商铺1302平方米，由2014年6月1日起支付至排除通电、供水的物权妨害之日止，暂以每平方米180元/月计算损失）。实强公司明确上述诉请中的“排除实强公司名下天河区天河北路侨林街64号首层商铺的通电、供水的物权妨害”具体含义即为“恢复实强公司名下天河区天河北路侨林街64号首层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水”。建都物业公司原审答辩称实强公司诉讼请求没有事实及法律依据。原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。权利人行使排除妨害请求权应证明其享有物权的特定的物被他人妨害。实强公司作为案涉商铺的权属人主张因建都物业公司原因导致案涉商铺有1302平方米自2014年4月1日开始未供水、未通电，建都物业公司亦承认其自2014年4月1日对案涉商铺实施停水停电措施，直至2015年4月20日案涉商铺仍处于停水停电状态。建都物业公司对此抗辩双方未签订物业管理合同，没有明确的权利义务关系，且实强公司没有缴交案涉商铺物业管理费，建都物业公司亦未收取2014年8月1日后的水电费。一方面，建都物业公司与案外人广州侨林宝房产开发有限公司就案涉商铺所在小区已经达成《物业管理委托合同》，与实强公司形成实质上的物业委托合同关系，应依据相关法律的规定和物业服务合同的约定履行自身的物业管理义务。另一方面，实强公司没有缴交相关的物业管理费和水电费，建都物业公司可以依据《物业管理委托合同》依法向实强公司追缴相关费用，但其并非提供水电的相关部门，无权对案涉商铺实施停电停水措施。故实强公司要求建都物业公司恢复案涉商铺的通电、供水，合法有据，原审法院对实强公司该诉讼请求予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。如上文所述，建都物业公司自认从2014年4月1日起停止对案涉商铺供水、供电，必然导致实强公司无法使用案涉商铺，实强公司要求建都物业公司赔偿2014年6月1日后无法正常使用案涉商铺的损失，合法有据，原审法院予以支持。建都物业公司对实强公司提出的案涉商铺租金水平有异议，但提供其他同地段的租赁合同均为复印件，结合本案案情，原审法院酌情支持该损失标准应以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金为标准，以受影响的商铺1302平方米，自2014年6月1日计至恢复通电、供水之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年5月21日判决：一、广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内，恢复天河区天河北路侨林街64号首层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水。二、广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，赔偿广州市实强实业发展有限公司无法正常使用侨林街64号首层商铺的损失（以受影响的商铺1302平方米，以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准，由2014年6月1日起支付至恢复通电、供水之日止）。三、驳回广州市实强实业发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13300元，由广州市建都物业管理有限公司负担。判后，建都物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、鉴于一审法院已经明释实强公司拖欠建都物业公司的物业管理费可依法追讨及一审第一项判决，建都物业公司已于2015年6月3日恢复本案实强公司物业的水、电，故一审法院第一项判决因为建都物业公司对案涉物业的通水、通电而不需要处理，故一审法院第一项判决依法应当予以撤销。二、本案建都物业公司所以采取对实强公司物业停水、停电处理，皆因实强物业在原承租人农业银行撤场后，没有新承租人承租使用，实强公司拒交物业管理费造成的，实强公司对本案纠纷应承担责任。另外，由于实强公司物业面积达1956平方米位于二楼，在农业银行撤场后，一直没有出租出去，为空置状态（如能出租出去，实强公司就不会拖欠物业管理费），故实强公司根本没有实际损失，实强公司诉请租金损失没有事实依据。三、一审法院判令建都物业公司按照的房管部门所颁发的同时同地段同类型房屋租金标准作为案涉房屋的损失计算方法是不当的。房管部门每年公布的地段租金标准是该地段的平均租金，不等于就是案涉物业租金。由于案涉物业是特定的，如要计算，也只能由评估机构对案涉房屋的租金评估后才能确定，因此，一审法院的第二项判决是错误的。由于本案建都物业公司诉请损失为租金评估标准，但其没有申请评估，也没有支付评估费用，应视为举证不能，依法应予驳回其损失诉请。另，涉案物业在通水通电之后仍处于空置状态，且已签订了租赁合同，并且进行了备案登记。按照该登记的合同内容，双方是按1楼40元/平方，2楼是20元/平方计租的。建都物业公司已在网上查询到了该合同的存在。如果要计算损失可以参考对方所签订的备案合同的租金标准。建都物业公司上诉请求撤销一审判决，驳回实强公司的全部诉讼请求。实强公司二审答辩称其确认建都物业公司于6月3日已恢复供水供电，但是该司是迫于一审判决的压力才这么做的，以免承担更大的损失。一审法院是对2014年6月8月到2015年4月的案件事实情况作出的判决，在此期间建都物业公司对实强公司实施停水停电，停止清淤等的违法行为。原审的第一项判决是正确的，建都物业公司只是提前主动履行了一审判决第一项。建都物业公司混淆了实强公司能否使用与如何使用的问题。由于对方的行为导致实强公司无法使用，如果实强公司无法使用就不能谈实强公司是怎么样使用的，建都物业公司所述的实强公司将物业空置的状态涉及只是实强公司如何使用的问题。与原审处理的能否使用是不同的。以怎样使用替换能否使用，是不准确的。建都物业公司认为损失的计算方法不能参照同地段同时期同类型租金标准，该观点也是不能成立。实强公司原审主张的损失参照租金计算是符合审判惯例的，如果建都物业公司认为需要评估，实强公司不反对，但建都物业公司应先行垫付评估费用。本院经庭询调查确认原审法院查明事实。另查明，建都物业公司对涉案物业于2015年6月3日已恢复供水供电。二审期间，建都物业公司向本院提交恢复供水供电通知、妥投证明及网查租赁合同登记信息复印件等证明其主张。实强公司则无新的证据提交本院。二审期间，建都物业公司申请本院调查实强公司与案外人所签订的租赁合同。本院认为：根据建都物业公司的上诉请求和实强公司对对方的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：原审法院判处建都物业公司按房管局颁发的同地段同时期同类型房屋租金标准计算赔偿实强公司损失是否合理？对建都物业公司上诉，分析如下：从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律规定的解释》第五条的释意来看已经明确物业公司不应当以停水停电的方式来追缴物业服务费，故建都物业公司以停水停电的方式催缴物业服务费构成对实强公司对案涉物业使用权的侵权。鉴于建都物业公司于2015年6月3日恢复案涉物业的供水供电，对此，实强公司予以确认，故原审判决第一项可不再执行。建都物业公司因实强公司未交缴物业管理费而自行对案涉物业停水停电，导致实强公司无法正常使用案涉物业。实强公司现要求建都物业公司赔偿其无法正常使用案涉商铺的损失，合法有据，原审法院予以支持并无不妥。至于赔偿损失的标准，实强公司与案外人即使存在已经签订的租赁合同，合同中所约定的租金标准亦有双方达成合意及存在让利的可能等因素，且本案所涉物业所处地段位于广州市城市中心位置，原承租人亦为知名饮食经营地点。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”原审法院酌情支持该损失的标准以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金并无不当，本院予以维持。至于建都物业公司申请本院调查实强公司与案外人所签订的租赁合同，因实强公司与案外人所签订的租赁合同确定的租赁标准并无影响前述认定，故本院不予照准。鉴于建都物业公司已恢复案涉物业的通水通电，故上述损失应计算至2015年6月3日止。本案因二审出现新事实，故本院对原判第二项予以变更。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，建都物业公司的上诉请求、理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2594号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担的决定；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2594号民事判决第二项为：广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，赔偿广州市实强实业发展有限公司无法正常使用侨林街64号二层商铺的损失（以受影响的商铺1302平方米，以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准，由2014年6月1日起支付至2015年6月3日恢复通电、供水之日止）。二审案件受理费13300元，由广州市建都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月××日书 记 员  罗 涛