江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审三民申字第00743号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：镇江汉翔房地产有限公司。住所地：江苏省镇江新区大港街道赵声路***号。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托代理人：仲勇，该公司法务部职员。委托代理人：杨俊，该公司法务部职员。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：姜金祥。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：姜闰阳。再审申请人镇江汉翔房地产有限公司(以下简称汉翔公司)因与被申请人姜金祥、姜闰阳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2014)镇民终字第01617号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。汉翔公司申请再审称：(一)汉翔公司在2012年12月24日交房时，案涉房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，但姜金祥、姜闰阳未按约验房收房，导致汉翔公司交房不能。二审法院缺乏对汉翔公司2012年12月24日交房时涉案房屋现状的审查，错误的以2014年1月9日《情况说明》、2014年7月18日公证书等一些晚于交房时间一年的房屋现状和姜金祥单方的说明，推定2012年12月24日涉案房屋有工程施工未完成或者质量问题，并认定汉翔公司交房不符合交付条件，《商品房买卖合同》解除，遂判决汉翔公司退还房款并承担违约责任，于法无据。(二)汉翔公司交房后，如果存在侵害姜金祥、姜闰阳正常入住使用房屋的事实，应承担的是侵权责任而不是违约责任。因此，汉翔公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院审查查明：汉翔公司(出卖人)与姜金祥、姜闰阳(买受人)于2012年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定：汉翔公司向姜金祥、姜闰阳出售盛世家园荣域阁一期第37幢102号房屋，建筑面积为206.08平方米，合同总价款为1774349元。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。第九条约定：出卖人如逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款,并按买受人累计已付房款的10%向其支付违约金。合同附件四《补充协议》第8条约定：买受人知晓并同意将小区内部分绿化地作为业主私家花园，该私家花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属的业主专有使用，该商品房可使用的私家花园所属业主对其只享有使用权，但无产权，该私家花园自交付使用后产生的维修、维护费用或其他费用，均由使用该私家花园的业主自行承担。第16条约定：交付商品房时，如果经实地检查发现该商品房存在需要维修的工程问题时，出卖人应承担保修责任，在合理的工期内解决该商品房质量问题，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人无权以此为由拒绝办理房屋交接手续，买受人应根据本合同第八条约定，办理房屋交接手续。合同签订后，姜金祥、姜闰阳于2012年11月5日将全部购房款支付给汉翔公司。姜金祥、姜闰阳因购买涉案房屋，于2012年11月5日贷款124万元，贷款利率为4.63958%，截至2014年9月9日，姜金祥、姜闰阳支付贷款利息123523.41元。2012年12月24日，汉翔公司向姜金祥、姜闰阳发出了《商品房交付通知书》，称“我们将于2012年12月28日和您办理您所购买的盛世家园荣域阁(明发锦绣银山)37幢102室商品房交付手续”。姜金祥、姜闰阳收到交房通知后认为涉案房屋不符合交付条件，拒绝收房。2013年9月10日，涉案房屋的销售人员沈军向姜金祥出具字据，内容是：客户于2013年9月10日来售楼处反映房屋质量问题、未解决的事，询问解决时间，要求赔偿。姜金祥、姜闰阳出具落款时间为2013年9月12日的《说明》，称该说明应汉翔公司要求向汉翔公司出具。主要内容有：2012年12月30日验收涉案房屋时，发现房屋漏水，墙体粉刷不平，进车库门太窄和墙体有开裂现象，所以开发商未交付房屋，并说另行通知姜金祥交付房屋的时间；2013年6月30日，姜金祥到售楼处询问交房时间时，售楼处未明确答复；2013年9月10日姜金祥再次到售楼处询问交房时间时，售楼处称此房外墙改造，小区内道路、绿化重新升级改造，要到2013年12月底结束；姜金祥到涉案房屋处查看时，发现涉案房屋外墙仍在改造，外墙脚手架、内屋庭径脚手架还搭着未拆，屋内到处乱七八糟；房屋至今仍然未交付，姜金祥要求赔偿。汉翔公司对该说明的真实性未确认。2014年1月9日，汉翔公司出具《情况说明》，内容是：37幢102室内有脚手架，天井玻璃没有装，进门有外墙瓷砖没有贴，室内不干净，建筑垃圾未清理干净，施工单位承诺一星期维修到位，钥匙在施工方，没有交房，业主并拍照。2014年3月15日，江苏博事达(镇江)律师事务所高卫律师接受姜金祥、姜闰阳委托，向汉翔公司发出《律师函》，通知解除《商品房买卖合同》，并要求汉翔公司退还房款以及给付违约金。另查明：汉翔公司建设的盛世家园(锦绣银山)A区37#、38#、39#楼工程于2012年7月25日竣工验收合格，汉翔公司于2012年7月27日将该工程竣工验收备案文件送审，镇江市住房和城乡建设局于2012年7月27日审查后同意备案，并于该日向汉翔公司发出《竣工验收备案表》。又查明：2012年7月17日，镇江新区城乡建设局向汉翔公司发出了《停止交付盛世家园小区的通知》，载明“根据《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》(镇政规发[2010]1号)和《关于进一步做好工作的通知》(镇建规[2010]4号)文件精神，凡市区新建居住区交付前，必须办理配套设施建设方案履行的申请并经相关单位确认，否则不得进行交付，不予办理房屋产权初始登记。而你单位开发的盛世家园(明发锦绣银山)小区，在未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续的情况下，于今年5月已交付使用，已引发业主投诉。现责令你单位立即停止交付，完善配套设施建设，并妥善处理好业主投诉”。2013年4月15日，镇江新区城乡建设局向汉翔公司发出《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，载明“由你公司开发建设的盛世家园A区1-22#、24-33#、35-44#、46-59#住宅小区，经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用”。2014年3月21日，姜金祥、姜闰阳诉至镇江经济开发区人民法院，请求判令：汉翔公司返还购房款1774349元、支付贷款利息123523.41元，承担违约金177434.9元以及案件诉讼费。2014年9月19日，一审法院作出(2014)镇经民初字第0543号民事判决：一、汉翔公司于判决生效之日起十日内返还姜金祥、姜闰阳购房款1774349元；二、汉翔公司于判决生效之日起十日内支付姜金祥、姜闰阳违约金177434.9元；三、驳回姜金祥、姜闰阳的其他诉讼请求。汉翔公司不服，提起上诉。2015年2月6日，江苏省镇江市中级人民法院作出(2015)镇民终字第01617号民事判决：驳回上诉，维持原判。汉翔公司仍不服，于2015年7月16日向本院申请再审。本院认为：《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第八条以及附件四《补充协议》第8条的约定，姜金祥、姜闰阳向汉翔公司支付房款的对价是取得所涉房屋不动产物权以及私家花园的使用权。《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》并未对私家花园的交付日期作出约定，故汉翔公司应当将私家花园与涉案房屋一并交付给姜金祥、姜闰阳，才符合《商品房买卖合同》第八条的约定。然而，汉翔公司在2012年12月24日向姜金祥、姜闰阳发出《商品房交付通知书》时，涉案工程仅竣工验收合格，直至2013年4月15日才取得《配套设施建设方案履行确认证明》。因此，《商品房买卖合同》所涉房屋及私家花园于2013年4月15日才符合交付条件。此外，姜金祥出具的《说明》、汉翔公司出具的《情况说明》及其员工出具的字据，亦印证了汉翔公司向姜金祥、姜闰阳发出《商品房交付通知书》时，涉案房屋存在明显的质量问题和未完成的施工项目。因此，姜金祥、姜闰阳行使《商品房买卖合同》第九条约定的解除权，通知汉翔公司解除《商品房买卖合同》，并要求汉翔公司返还购房款，承担违约责任，于法有据。综上，汉翔公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回镇江汉翔房地产有限公司的再审申请。审 判 长  杭 涛代理审判员  张丽华代理审判员  陈良俊二〇一五年九月十七日书 记 员  孟 真