成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第2298号原告成都市小城镇投资有限公司。住所地：成都市高新区。法定代表人：许平，职务董事长。委托代理人黄如鑫，国浩律师（成都）事务所律师。一般代理。委托代理人罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。一般代理。被告成都市粮油总公司。住所地：成都市。法定代表人郭军，职务总经理。委托代理人罗涛，四川蜀君舜律师事务所律师。一般代理。第三人成都市粮油储备有限责任公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人郑启元，职务董事长。委托代理人薛勇，男，汉族，1964年4月18日出生，住成都市锦江区，。特别授权。原告成都市小城镇投资有限公司与被告成都市粮油总公司、第三人成都市粮油储备有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告成都市小城镇投资有限公司的委托代理人黄如鑫、罗浩，被告成都粮油总公司的委托代理人罗涛、第三人成都市粮油储备有限责任公司的委托代理人薛勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告成都市小城镇投资有限公司诉称，2005年1月17日，被告与本案第三人签订了《建筑物租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定第三人将成都龙潭寺国家粮食储备库境内的部分建筑物、附属建筑设施（以下统称“租赁房屋”）出租给被告使用；租赁期限10年，自2005年3月1日起至2015年2月28日止；租金为：第一年计租年租金为15万元；第二、三计租年租金为25万元；第四、五、六计租年租金为26.25万元；第七、八、九、十年计租年租金为28.35万元。《租赁合同》签订后，根据成都市国资委《市国资委关于同意将龙潭寺粮食储备库资产整体划转给成都市小城镇投资有限公司的批复》（成国资权（2007）69号），《租赁合同》约定的租赁房屋所有权整体划转给原告，原告自2007年7月9日起即享有对上述租赁房屋的所有权。为便于对租赁房屋的管理，原告于2008年5月与第三人签订了《关于龙潭寺粮食储备库委托使用管理协议书》，委托第三人对包括租赁房屋在内的龙潭寺资产进行管理。但被告自2007年9月1日起未再支付租金，经原告、第三人多次催收，被告至今仍未支付。另外，《租赁合同》已于2015年2月28日到期终止，但被告至今仍未按约定腾退并向原告交还租赁房屋。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权利，特依照《合同法》、《民事诉讼法》及其他相关法律法规的规定提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付自2007年9月1日起，至2015年2月28日止的租金，共计2046500元；被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计算至2015年4月30日，为755823元（违约金按中国人民银行逾期贷款利率计算）；被告立即将《建筑物租赁合同》项下的全部租赁物归还给原告；本案的诉讼费由被告承担。被告成都市粮油总公司辩称，第一，双方的租赁关系已在2009年6月30日解除；第二，原告诉称的被告不腾退房屋与事实不符，被告已在2010年实际终止经营，并在同年的7月向第三人提出了搬走被告方机器设备的请求。在2013年、2014年被告已多次向第三人提出此请求，但第三人以要求被告缴纳租金为由不予准许，因此被告未能搬走；第三，由于原告提前终止租赁合同已给被告造成500余万元的经济损失，但由于被告已终止经营和解散员工多年，相关损失的依据无法查找，因此未提出反诉。同时原告给被告造成的损失是存在的，现该企业已等同于破产，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人成都市粮油储备有限责任公司陈述，其于2005年与被告签订《建筑物租赁合同》，期限10年，由于2007年建筑物所在地整体移交给原告，在2008年5月与原告签订了《委托管理协议书》。被告拖欠房租的问题，第三人于2014年9月向成华区法院提起诉讼，成华区法院以上述租赁物不属于第三人而属于原告为由，判决驳回第三人诉讼请求。经审理查明，2005年1月27日，第三人成都市粮油储备有限责任公司（原名成都市粮油工业储运公司）作为出租方（甲方）与被告成都市粮油总公司作为承租方（乙方）签订了《建筑物租赁合同》。合同第一条约定：租赁物为甲方所辖成都龙潭寺国家粮食储备库境内的部分建筑物、附属建筑设施；第二条约定：租赁期限为10年，即自2005年起至2015年止。租赁期间内租金依租年计算，当年三月一日起至次年二月二十八日止为一计租年，第一计租年租金为人民币15万元，第二、三计租年起，年租金为25万元，第四、五、六计租年起，租金为26.25万元，第七、八、九、十计租年年租金28.35万元；租金支付：（1）自本合同签订后，于二零零五年二月二十五日前，乙方向甲方支付第一计租年首期租金；（2）自第二计租年始至地租期满，租金按每六个月为一个支付周期，每计租年分为两周期，首期租金支付后，各期租金在上期期满30日内，按应付租金金额的二分之一，由乙方支付甲方。合同中并对乙方使用租赁物内的水、电、通讯等实际发生的费用承担进行了约定。第三条约定了租赁物的交接，改造、修建、安装和装修等相关管理规定。另外，双方还对违约及争议解决等事宜做出了约定。合同签订后，第三人成都市粮油储备有限责任公司将合同约定的租赁物交给了被告，被告支付了2005年3月1日至2007年8月31日的租金。另查明，2007年2月12日，第三人成都粮油储备公司作为甲方与原告成都市小城镇投资有限责任公司（筹）作为乙方达成《协议书》，约定为贯彻《成都市人民政府办公厅关于成立成都市小城镇投资有限公司的通知》精神，甲方龙潭寺粮油储备仓库将整体划转给乙方，划转基本情况为：一块土地使用证为成国用（2005）第1200号，面积81145.24平方米（约121.66亩）；另一块土地证号为（2005）第12**号，面积21772.20平方米（约32.64亩）。两块地地面建筑为仓库及附属设施。划转方案为整体划转，即仓库两块地及其附着物整体划转给乙方作为乙方公司注册资金。2007年7月9日，成都市国有资产监督管理委员会发布成国资产权（2007）69号文件——《市国资委关于同意将龙潭寺粮食储备库资产整体划转给成都市小城镇投资有限责任公司的批复》，原则同意将成都市粮油储备有限责任公司龙潭寺国家粮食储备库位于成都市龙潭寺北路96、98号的两宗土地（含地面建筑及附属设施）整体划转给成都市小城镇投资有限责任公司。其中，一、第一宗土地……土地证为成国用（2005）第1200号，第二宗……土地证为（2005）第1203号，二、同意将地面建筑仓房及附属设施划转成都市小城镇投资有限责任公司。2008年3月27日，成都市国土资源局确认成国用（2005）第1200号、（2005）第1203号《国有土地使用证》中的国有土地使用权及地面建筑物无偿划转至成都市小城镇投资有限公司，并准予注册登记办颁发证书。2008年3月7日，被告成都市粮油总公司给第三人成都市粮油储备有限责任公司提交的《成都市粮油总公司所属成都江丰饲料公司财务情况及建议处理意见》载明，“成都市粮油总公司于2003年改制后，2005年2月投资新建成都江丰饲料公司，法人代表：罗正俐，现有职工85人。建筑物均为租赁成都市粮油工业储运公司，租赁期为10年（2005年2月27日至2015年2月27日止）”，“根据《市国资委关于同意将龙潭寺粮食储备库资产整体划转给成都市小城镇投资有限责任公司的批复》，我公司建议处理意见为：……2、如确需我司提前终止租赁合同，本着顾全大局，应尽快与我司协商，确定明确的合同终止时间，便于公司事前安排，以免给我司造成更大的经济损失”，并在双方协商终止租赁合同的前提下，就赔偿等问题提出了处理意见。2008年5月30日，成都市小城镇投资有限公司作为甲方与成都市粮油储备公司作为乙方达成了关于龙潭寺粮食储备库委托使用管理协议书，协议约定：甲、乙方清产核资的确认备案；乙方使用和管理范围，乙方使用范围，储备库资产，鉴于乙方与成都市粮油总公司于2005年元月27日签订的《建筑物租赁合同》，乙方使用范围不包括已出租给成都市粮油总公司的租赁物部分；乙方管理范围，储备库资产，包括已出租给成都市粮油总公司的租赁物部分。租赁资产的相关事宜中约定，涉及乙方原租赁部分建筑物和场地给成都市粮油总公司所签协议等相关事宜，由甲乙双方另行协商共同处理。2008年4月10日，被告成都市粮油总公司致函第三人成都市粮油储备有限责任公司，要求明确《建筑物租赁合同》的履约方是小城投公司还是粮油储备公司。2008年5月6日，第三人成都市粮油储备有限责任公司回函被告成都市粮油总公司，“经与成都市小城镇投资公司于2008年4月29日商定，《建筑物租赁合同》仍由我司与贵公司继续履行。……根据我司接‘退城近郊’的储备粮油建设战略体系，预计将会发生提前终止《建筑物租赁合同》的情况，望能配合，尽早做好贵公司的相应安排”。2014年4月20日，被告成都市粮油总公司致函第三人成都市粮油储备有限责任公司，要求第三人与原告衔接，如实反映被告具体情况，本着实事求是友好协商提前解除租赁合同和免除2008年后的租金，尽量减少被告损失。以便顺利开展移交和撤离工作。2014年6月13日，第三人成都市粮油储备有限责任公司复函被告成都市粮油总公司，称“《建筑物租赁合同》至今合法有效，按‘租赁合同’第三条第三项守约履行约定‘未经双方协商一致，任何一方改变约定执行均构成违约’”，“贵公司至今共缴纳租金52.5万元，而合同期内共需缴纳租金257.15万元，（未含违约金），请贵公司尽快补缴所欠租金”。现上述租赁物由案外人成都江丰饲料有限公司使用。还查明，2004年3月19日，成都市工商行政管理局同意预先核准成都市粮油工业储运公司名称变更为成都市粮油储备有限责任公司，2005年2月16日成都市粮油工业储运公司申请变更企业名称为成都市粮油储备有限责任公司，批准后沿用该企业名称至今。庭审中，被告认可其系案外人成都江丰饲料有限公司股东之一；被告认为违约金计算过高，要求降低违约金。上述事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：1、原、被告及第三人的工商信息；2、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《企业名称变更核准通知书》、《公司登记变更申请表》；3、建筑物租赁合同》；4、《市国资委关于同意将龙潭寺粮食储备库资产整体划转给成都市小城镇投资有限公司的批复》、《关于龙潭寺粮食储备库委托使用管理协议》；5、《协议书》；6、成国用（2008）第326号土地使用权、成国用（2008）第327号土地使用权；7、《成都市粮油总公司所属成都江丰饲料公司财务情况及建议处理意见》、成都市粮油总公司要求明确《建筑物租赁合同》“履约方”的函、关于“要求明确《建筑物租赁合同》履约方”的回函、成都市粮油总公司关于提请解除龙潭寺粮食仓库部分《建筑物租赁合同》及免缴2008年后租金的函告、成都市粮油储备有限责任公司关于成都市粮油总公司《提请解除龙潭寺粮食仓库部分﹤建筑物租赁合同﹥及免缴2008年后租金的函告》的复函；8、电费缴费记录及照片；9、原、被告及第三人的陈述及庭审笔录。本院认为，第三人成都市粮油储备有限责任公司与被告成都粮油总公司于2005年1月27日签订的《建筑物租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。在合同履行至2007年7月，经成都市国资委批准，涉案的租赁标的物龙潭寺粮食储备库资产整体（包括国有土地使用权及地面建筑物、附属设施）划转给了原告成都市小城镇投资有限公司，且于2008年3月，成都市国土资源局以成国用（2008）第326号、327号《国有土地登记审批表》准予注册变更登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，结合本案原告所租赁的标的物已转移给了原告成都市小城镇投资有限公司，故涉案租赁物的产权是原告所有，原告拥有上述租赁物的占有、使用、收益、处分的权利，现原告主张收取租赁物2007年9月1日至2015年2月28日租金的诉讼请求，本院给予支持，依据《建筑物租赁合同》约定租金计算该期间的租金为2046500元。对于原告要求被告支付逾期租金的违约金的诉讼请求，因被告未足额支付租金，已构成违约事实，故对原告要求被告支付违约金的请求。本院予以支持，且原告主张的违约金是按中国人民银行逾期贷款利率计算的，符合法律规定，本院予以支持，故对被告要求降低违约金的主张，本院不予采纳。对于原告要求被告将《建筑物租赁合同》项下的全部租赁物腾退给原告的诉讼请求，因《建筑物租赁合同》约定的租期于2015年2月28日届满，被告应当将《建筑物租赁合同》项下的租赁物交还给原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持，但应给被告腾退租赁物的宽限期。被告主张租赁合同关系已于2009年6月30日已解除，其未使用该租金物的辩解意见，本院认为，2009年该租赁物产权已经登记在原告名下，租赁物的主体应当是原告，而被告的举证不足以证明原告与被告之间解除了租赁合同关系，且成都市粮油总公司于2003年改制后投资了案外人成都江丰饲料有限公司，即使是案外人成都江丰饲料有限公司使用租赁物，也是被告与案外人成都江丰饲料有限公司之间的内部约定，不能对抗原告应收取租金的事实，故被告该辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告成都市粮油总公司于本判决生效之日起十日内，向原告成都市小城镇投资有限公司支付自2008年9月1日起至2015年2月28日止的租金共计2046500元及违约金（违约金的计算：以未支付的租金为本金，从逾期之日起算至该租金付清之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。二、被告成都市粮油总公司于本判决生效之日起三十日内，将《建筑物租赁合同》约定的租赁物腾退给原告成都市小城镇投资有限公司。三、驳回原告成都市小城镇投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14609元，诉讼保全费5000元，共计19609元，由被告成都市粮油总公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  谭萍二〇一五年九月九日书记员  张曦