江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0412民初209号原告：常州银湖商业管理有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区广电西路166号，统一社会信用代码91320412754643547X。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。被告：江苏新怡华超市连锁有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区荆川东路9-11号，统一社会信用代码913204041376703984。法定代表人：王锁华。委托诉讼代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文进，江苏正气浩然律师事务所实习律师。原告常州银湖商业管理有限公司（以下至判决主文前简称银湖公司）诉被告江苏新怡华超市连锁有限公司（以下至判决主文前简称新怡华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行审理。原告银湖公司的委托诉讼代理人陈轶斌、被告新怡华公司的委托诉讼代理人陶建冬、黄文进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费225000元及逾期违约金（自2020年3月3日起按每日千分之五计算至付清为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月16日签订了《物业管理协议》一份，约定原告为被告承租的位于常州市武进区湖塘镇鸣凰武宜中路26-1号常州××广场××层××号××商铺进行物业管理，暂定物业管理期限为2017年2月1日起至2026年1月31日；物业管理费采取先付后用的方式；最终服务期限的起止时间根据实际交房时间进行确定。后双方于2017年4月2日书面确认每笔费用的支付节点。同时合同还约定，在租赁期限内，被告使用原告提供的中央空调，被告需支付使用费68000元／年。合同签订后，甲方按约向乙方提供了管理服务，但乙方一直未按照合同约定向甲方支付物业管理费。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告新怡华公司辩称，1.本案原告诉状中没有明确欠付物业费的时间点；2.本案原、被告之间物业服务合同只是一个形式，不是双方真实意思表示，本案的物业服务合同是常州惠祺置业有限公司为了规避租金的税收而以物业费的形式来进行签订，物业费实质仍然是房屋租金，被告方在2020年1-3月份，因疫情影响已经向原告方申请租金减免，根据最高院的相关意见，也应当进行减免；3.如果本案原告坚持认为双方之间是物业管理合同，不认可双方合同内容实质是租赁，我们认为2020年1-3月份，原告方未提供任何物业服务，被告有权拒付2020年1月-3月期间所谓的物业费。在这个期间除了被告方生鲜部在营业，其他店面都是不营业的，所有的保洁工作均是被告方自行完成，在疫情防控期间（2020年1-3月）的空调是不能开，但空调费我方也付掉了。本院经审理认定事实如下:2016年12月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《物业管理协议》一份，约定：根据出租方常州惠琪置业有限公司与乙方签订的租赁合同约定，乙方承租使用位于常州市武进区湖塘镇鸣凰武宜中路26-1号常州××广场××层××号××商铺，建筑面积为3757.4平方米，物业类型为商业物业，甲方为乙方提供物业管理服务。物业管理费为：2017.2.1-2018.1.31年物业管理费614724元、后2018.2.1-2019.1.31、2019.2.1-2020.1.31、2020.2.1-2021.1.31……2025.2.1-2026.1.31年物业管理费均为90000元；付款方式：以现金或转账形式每半年一付，先付后用，乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月向甲方一次性足额支付本期物业管理费；乙方使用甲方提供的中央空调使用费68000元／年，如因乙方原因乙方逾期支付或逾期补足本协议内规定的各项费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。2017年4月2日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《物业管理协议》附件《物业管理费支付时间节点表》，约定：交付日2017年4月2日，租赁合同期限2017年4月2日至2026年4月1日，其中租赁年度2019年4月2日至2020年4月1日的年管理费90000元，付款时间节点及金额为2019年3月2日支付450000元、2019年9月2日支付450000元；其中租赁年度2020年4月2日至2021年4月1日的年管理费90000元，付款时间节点及金额为2020年3月2日支付450000元、2020年9月2日支付450000元。2020年1月-3月的物业费被告已支付。因未按约支付2020年4月1日至2020年10月1日期间的物业费450000元，2020年3月30日，原告向被告发《催款函》，载明：“根据贵我双方于2016年12月16日签订的《物业管理协议》的约定,贵方承租常州惠琪置业有限公司位于江苏省武进区湖塘镇鸣凰武宜中路26-1号常州××广场××层××商铺,用于新怡华，我司为贵方提供物业管理服务。贵方应当严格按照该协议的约定内容全面履行付款义务。依约，贵方应于2020年3月1日前向我司支付2020年4月1日至2020年10月1日期间的物业管理费共计450000元，空调费共计68000元。在此，我司再慎重向贵方催缴一下，希望贵方能在收悉本函后三日内立即向我司支付该物业管理费共计450000元及空调费共计68000元”。被告在收到《催款函》后，支付原告物业管理费225000元，并支付该年空调使用费68000元。2020年4月17日，被告向原告、常州惠祺置业有限公司发《回复函》，载明：“贵司于2020年4月14日发出的催款函，现已收悉。回复如下：1、我司工作人员于2020年3月24日与贵司相关人员沟通疫情控制期免除租金事宜并提交了“商请函”。申请减免我司疫情期间3个月租金。我司租赁其他相同物业的房屋，房东已同意免除疫情期间的租金，有免除3个月的，也有免除1个半月的，至今贵司未有明确答复。2、贵司于2020年3月30日发出的催款函并随同寄来的租金发票、物业管理费发票、空调费发票，我司已按发票金额全部支付。余下未开具的费用发票待疫情免除租金金额协商确定扣除后，剩余部分贵司开具发票我司支付”。2020年5月4日，原告、常州惠祺置业有限公司向被告发《回复函》，载明：“贵司于2020年4月17日发出的回复函，现已收悉。回复如下：1、针对贵司提出的减免疫情期间3个月租金的申请，经公司综合评估，现明确回复无租金减免政策；2、贵司剩余租金、物业费的发票，我司已随件寄出，请及时支付为感。”以上事实，由物业管理协议、物业管理费支付时间节点表、催款函、回复函等及出庭当事人的当庭陈述予以证实。本案争议焦点为：1、原、被告间法律关系系物业服务合同关系还是房屋租赁合同关系？2、被告请求减免物业费有无法律依据？本院认为，对于争议焦点1，首先，原、被告签订的《物业管理协议》及附件《物业管理费支付时间节点表》，其内容明确约定了物业管理服务的具体事项、物业管理费及其他费用对应的租赁期限、金额及付款方式、双方权利义务、违约责任，符合物业服务合同的构成要件。其次，根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，施行政府指导价和市场调节价，对于普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价、非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。案涉《物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方已对物业管理费用予以了约定，该约定对被告具有约束力，被告辩称案涉《物业管理协议》中的物业管理费含部分租金，但未提交相应证据，故本院不予采信，本院确认原、被告间法律关系系物业服务合同关系。关于争议焦点2，被告认为2020年1至3月份，原告未提供任何物业服务，被告有权拒付或减少支付物业费。本院认为，原告本次诉讼所催要的系2020年4月1日至2020年10月1日的物业费，2020年1月至3月的物业费被告已于2019年支付，被告要求以已支付的物业费折抵后续物业费并无依据，物业费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务，疫情期间被告仍在经营，原告除提供常规物业服务外，还要负责做好疫情防控工作。因此，承租人应如约履行《物业管理协议》，除物业方主动减免物业费外，承租人不能以疫情为由拒交物业费。故原告要求被告支付物业管理225000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。至于原告主张的违约金，因双方对于该部分物业费的支付一直在交涉中，被告并非恶意拖欠，故对原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏新怡华超市连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告常州银湖商业管理有限公司物业管理费225000元。二、驳回原告常州银湖商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2338元、保全费1770元，合计4108元，由被告江苏新怡华超市连锁有限公司负担，该款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十五日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 白雪二〇二一年三月十五日法官助理 许娟书 记 员 金琳