河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）平民三终字第459号上诉人（原告被告）平顶山市安佳房地产开发有限公司。法定代表人魏宏，总经理。委托代理人马学军，男，1963年12月6日出生。上诉人（原审被告）平顶山市海鹰汽车有限公司。法定代表人王建亭，总经理。委托代理人高克雷，河南金豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王新建，男，1962年3月17日出生。委托代理人李军，河南大乘律师事务所律师。上诉人平顶山市安佳房地产开发有限公司（以下简称安佳公司）、平顶山市海鹰汽车有限公司（以下简称海鹰公司）与被上诉人王新建第三人撤销之诉纠纷一案，原审王新建请求判令：撤销卫东区人民法院于2012年3月12日作出的（2011）卫民初字第530号民事调解书；本案诉讼费用由安佳公司、海鹰公司负担。平顶山市卫东区人民法院于2015年4月28日作出（2014）卫民初字第572号民事判决后，安佳公司、海鹰公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭于2015年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人安佳公司委托代理人马学军，上诉人海鹰公司法定代表人王建亭及其委托代理人高克雷，被上诉人王新建及其委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年12月20日王新建与安佳公司签订一份购房合同，合同约定安佳公司将座落在平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处东北角，安佳公司开发的安佳花园高层壹层门面房约壹仟壹佰平方米出售给王新建，成交价贰佰万元，交房期限至2010年3月30日，安佳公司保证房产产权清楚，若有产权纠纷安佳公司负责并承担民事诉讼责任，双方在半年内如有任何一方认为该合同不妥，即可提出终止本合同并由安佳公司按月息3%（即3分）支付给王新建利息，否则房产权无条件归王新建所有，双方及担保人邓辉在合同上签字盖章。后安佳公司未履行此合同，也未将购房款退还给王新建。2007年11月8日安佳公司与海鹰公司签订一份联建房合同，约定由海鹰公司提供土地由安佳公司在该土地上建房屋一幢，合同签订后，安佳公司由于出资不到位致使工程无法建设。2009年3月30日平顶山市人民政府市长办会议纪要（2009）16号“关于市安佳房地产公司无证开发引发群众上访有关问题的会议纪要”决定海鹰公司向发改部门申报后依法办理土地使用证，在完善各项建设手续后，海鹰公司方可开工建设，海鹰公司商住楼属自用房，安置此地拆迁职工外的剩余房屋不允许对外出售，海鹰公司如确需对外出售该栋楼剩余房屋，应按规定在完成总投资额25%以上投资后，依法向有资质的开发公司办理转让手续，由开发公司依法建设出售。安佳公司目前不具备开发建设海鹰公司商住楼主体资格，不准组织开发建设，不准向外出售该栋楼房屋，否则由市有关部门依法查处，文件下达后海鹰公司办理了商住楼建设计划，规划用地许可证土地使用权证，现楼已建成但未交工验收，无竣工验收报告。2011年安佳公司起海鹰公司要求确认双方的联建房合同有效，判令海鹰公司为安佳公司办理土地使用权过户手续，诉讼过程中经平顶山市卫东区法院主持调解，双方自愿达成调解协议，协议约定：一、海鹰公司2012年3月20日前向安佳公司提供办理水漾铭郡项目《建筑工程施工许可证》手续，由安佳公司负责办理该许可证，办完后，海鹰公司将该项目《国有土地使用证》、《建筑工程用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等一切手续过户给安佳公司；二、安佳公司与海鹰公司2007年11月8日所签订的联合建房合同中约定的分成比例不变，现利润海鹰公司占40%，安佳公司占60%，安佳公司分成由马慧芳、马秀芳所得，并各占50%的产权；三、安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给安佳公司进行补偿。四、原安佳公司与博特公司所售房屋资金，用于该项目的海鹰公司与安佳公司均予认可；五、原财务管理延续至工程结束为止，原海鹰公司职工三套房子调整为四楼一套，二十七层贰套。2012年3月13日平顶山市卫东区人民法院向安佳公司、海鹰公司制作下送达了（2011）卫民初字第530号民事调解书，确认了该调解协议的内容，该调解书生效。2013年7月23日，王新建向卫东区人民法院起诉安佳公司、邓辉买卖合同纠纷一案，2014年4月4日王新建撤回对安佳公司、邓辉的诉讼。2014年5月13日王新建以卫东区法院的（2011）卫民初字第530号民事调解书内容违法、错误、安佳公司和海鹰公司恶意串通损害其合法权益为由提起第三人撤销之诉，请求撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书，双方形成纠纷。原审认为，2007年12月20日，王新建与安佳公司签订《购房合同》后，王新建已按合同约定足额支付给安佳公司相应的价款，安佳公司却未按合同约定履行相应的义务。平顶山市卫东区人民法院作出的（2011）卫民初字第530号民事调解书，调解协议中的第三项内容，即安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给安佳公司进行补偿。该项内容中安佳公司转让给海鹰公司的房屋系王新建与安佳公司签订的《购房合同》中的部分房屋，安佳公司明知该房屋已与王新建签订了《购房合同》，却又通过诉讼以达成调解的方式将房屋转让给海鹰公司，如果该协议内容有效，将使王新建无法对与安佳公司签订的《购房合同》的效力及给予合同产生的利益主张权利，致使其应享有的民事权益受到侵害，故王新建的诉讼请求成立，予以支持。因王新建未提出确认其民事权利的请求，应撤销（2011）卫民初字第530号民事调解书中调解协议中的第三项内容。原审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条的规定，判决：撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书调解协议中的第三项内容，即“市安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给市海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给市安佳公司进行补偿”。案件受理费500元，由海鹰公司、安佳公司负担。安佳公司上诉称，被上诉人王新建单方主观认为（2011）卫民初字第530号民事调解书内容违法，侵害了其合法权益，没有任何证据证明。该调解书所处分的财产属双方共同共有，与他人无关，也不违反法律的强制性规定。王新建与安佳公司于2007年12月20日所签订的购房合同晚于安佳公司与海鹰公司所签订的房屋开发联建合同。联建合同已证明该开发的房产属安佳公司与海鹰公司共有（按比例分配）。王新建所持有的合同没有海鹰公司的签字认可，上诉人是无权处分（买卖）该底商房屋的，因此，该购房合同实际侵害了海鹰公司的权益，而非侵害了王新建的权益。从王新建的购房合同看，不属真正意义的购房合同，首先，合同显示购买的底商商品房1100平方米的价格仅为200万元，每平方米不足2000元，明显低于当时每平方米10000多元的底商房市场价格。其次，双方又约定如提出终止合同，由安佳公司按月息3%(3分）支付给王新建利息，最后还设有担保人确保王新建的资金安全，因此，该购房合同名为购房，实为借贷，是一份无效的合同，根本不能受法律保护。在该购房合同签订时，安佳公司未取得商品房予售许可证，土地手续还在海鹰公司名下，楼房根本还未开工建设，上诉人既无权也依法不能出售该房产，至今安佳公司也未取得该商品房的予售许可证。依据我国《房地产管理法》及商品房买卖的司法解释，该合同明显属于无效合同，依法不能支持。对此，王新建曾于2013年6月14日以交付购房合同约定的房屋为由向卫东区法院提起买卖合同诉讼，将安佳公司告上法庭，安佳公司根据以上事实进行了充分答辩，王新建自知理亏，不能依法得到支持，遂于2014年4月4日撤回了起诉，现又提起撤销之诉，明显于法无据，而原审法院对此并未查明认定。王新建提起的第三人撤销之诉已超过法定时效，《民诉法》司法解释第292条规定：第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。安佳公司与海鹰公司之间的调解书于2012年3月13日下发，王新建第一次向卫东区法院起诉的时间为2013年6月14日，时间己达15个月，明显已超过了法定撤销之诉的时效。同时，其起诉状中也称合同约定的交房期到后，其多次向安佳公司催要，在催要过程中，安佳公司已早已告知了其达成调解，无法履行的内容，其明显早就知道此事，因此其提出的撤销之诉已超时效，而原审对此也未予认定，判决明显错误。原审判决书撤销了（2011）卫民初字第530号民事调解书的部分内容，错误地保护了无效的民事行为，损害了安佳公司与海鹰公司的正当权益，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回王新建的诉讼请求。海鹰公司上诉称，本案的事实是2007年12月20日被上诉人王新建与被上诉人安佳公司签订《购房合同》时合同约定的房屋（底商住宅项目）并不存在，并且该房屋项目的国有土地使用证、建筑工程用地许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售房屋许可证均不存在，根本不具备售房、购房的法定条件，双方所签订的《购房合同》实为无效合同。无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力，不受法律保护，并且2013年6月王新建起诉安佳公司、邓辉要求交付房屋也是没有证据证实其合法性才撤回诉讼的。（2011）卫民初字第530号民事调解书共计五项实质内容，该调解书之五项内容是一个完整的整体不可分割，假如有一项被确认无效，被撤销，其他四项内容怎么履行，怎么执行，双方还能达成一致？故此一审撤销（2011）卫民初字第530号调解书的第三项内容，致使该调解书无法得到履行也无法执行，这明显有损海鹰公司与安佳公司的正当权益，如果认定《购房合同》有效，亦应撤销（2011）卫民初字第530号调解书的全部内容，因此，海鹰公司请求撤销（2011）卫民初字第530号调解书，指令原审法院重新审理安佳公司与海鹰公司的联建合同一案。安佳公司对海鹰公司的上诉答辩称，（2011）卫民初字第530号调解书是双方自愿达成的，不应当撤销，应驳回王新建的诉讼请求。海鹰公司对安佳公司的上诉答辩称，鉴于原审审查的是购房合同与（2011）卫民初字第530号调解书的内容是否有冲突，对安佳公司的上诉不予答辩。王新建对安佳公司、海鹰公司的上诉答辩称，安佳公司的上诉没有依据，应予驳回。理由：王新建和安佳公司签订的购房合同是有效的，安佳公司和海鹰公司的联建合同是他们两家之间的内部合同，王新建在签订购房合同之前不知道，不能用内部合同约束王新建，更何况根据联建合同第二条的约定，安佳有权售房，因为联建合同约定安佳公司单独处理房屋建设和买卖的问题，所以该购房合同是有效合同，调解书侵犯了王新建的合法权益。安佳公司未取得预售许可证，并不见得购房合同无效，现在没有取得预售许可证的原因是安佳公司故意不去办理造成的，房屋已盖成六年多，无论是联建合同还是卫东法院的调解书都明确约定由安佳公司负责办理建房所有手续，可是至今安佳公司没有采取任何措施去办理建房手续，就是为了故意不办理预售许可证，想用自己的违法行为解除合法的购房合同，从而获取非法利益。王新建起诉是在知道调解书内容后六个月内提起了撤销之诉，没有过期，综上，安佳公司的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉。关于海鹰公司上诉称，（2011）卫民初字第530号调解书应当全部撤销的问题，王新建认为该调解书第三条是独立的，没有说具体补偿多少钱，只是说按市场价格进行补偿，所以撤销该调解书第三条不影响整个调解书的履行。从安佳公司和海鹰公司的联建合同可以看出二公司是一个利益共同体，调解书生效后始终没有履行可以证明二人通过调解书是为了恶意逃避债务。那么多购房人都住进房子了，为什么不办理房产证，造成许多住户上访。海鹰公司和安佳公司一直强调说购房合同无效是依据的相关司法解释，但是安佳公司无权提出合同无效。最高院相关司法解释的立法精神就是为了遏制开发商，保护购房人权益的。主张购房合同无效是买受人的权益，开发商无权提出购房合同无效。物权法也鼓励合同有效。总之，王新建认为原审判决撤销调解书第三条是得当的，但是否应当全部撤销由法院审理后决定。二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订了本案中的《联合建房合同书》，该合同对联合建房事宜进行了明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明有“所售房款（因该合同乙方所收取的一切款项）应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订《购房合同》时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。（2011）卫民初字第530号民事调解书的内容处分了王新建基于《购房合同》应当取得的房产，因此，安佳公司上诉认为《购房合同》无效，本案中应当驳回王新建的诉讼其请求的理由不能成立，本院不予支持。关于王新建提起本案撤销之诉的时效问题，2013年6月14日王新建提起安佳公司、邓辉按照《购房合同》约定交付房屋的诉讼后，发现所购房屋已由（2011）卫民初字第530号民事调解书所处分，然后申请撤诉，2014年4月4日平顶山市卫东区人民法院作出（2013）卫民初字第654号民事裁定，准许王新建撤回起诉。王新建提起本案撤销之诉的起算时间应当为该裁定送达王新建之日起算。王新建是2014年4月27日提起的本案诉讼，平顶山市卫东区人民法院批准立案时间是2014年5月13日，显然，王新建的起诉符合法律规定的“自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”提起本案撤销之诉的，安佳公司上诉称，王新建提起本案诉讼超过时效的理由也不能成立，本院不予支持。关于（2011）卫民初字第530号民事调解书是否应当全部撤销的问题，（2011）卫民初字第530号民事调解书共计五项实质内容，其中第三条，即“市安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给市海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给市安佳公司进行补偿”并不独立与其他内容，同时，王新建起诉的主张也是请求撤销该调解书，且二审庭审时明确表述对该调解书是否应当全部撤销由二审法院审理后决定，所以，原审判决仅撤销该调解书的第三条明显不当，上诉人海鹰公司上诉主张（2011）卫民初字第530号民事调解书应当全部撤销，本院予以支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律和处理有不当之处，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释第三百条第《二》项之规定，判决如下：一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第572号民事判决；二、撤销平顶山市卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书。二审案件受理费200元，由上诉人安佳公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁桂喜审判员  王光辉审判员  韦艳歌二〇一五年九月一日书记员  张 苗