黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2015）双民初字第1208号原告李海亮。委托代理人詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告哈尔滨金安房地产开发有限公司。法定代表人满国金，经理。委托代理人李文斌，现住哈尔滨市动力区。第三人双城市晟瑞热力供应有限公司。法定代表人范洪滨，经理。委托代理人刘羽丰，黑龙江德廉律师事务所律师。原告李海亮与被告哈尔滨金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）、第三人双城市晟瑞热力供应有限公司（以下简称热力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告李海亮及其委托代理人詹志坚，被告金安公司委托代理人李文斌，第三人热力公司委托代理人刘羽丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2012年9月1日以抵债方式，分别向原告及案外人李海明交付了其开发的金安小区一期4＃金安4＃住宅楼多套房屋。2012年9月20日案外人李海明将其抵债所得房屋全部转让给了原告。原告于2014年9月9日向第三人缴纳了上述房屋2012年-2013年度供热费，总计90，656.54元。原告委托被告出售金安奥运新城4-1-301房屋一套，被告将该房出售后，于2015年3月2日给原告出具了150，000.00元的欠条。但被告却已其履行了生效的（2014）双民初字第147号民事调解书规定的给付热费义务，原告向第三人缴纳的供热费无效，应从委托售房款中扣除供热费90，656.54元及物业管理费为由，拒绝给付扣除物业管理费后剩余的卖房款。原告提起诉讼，要求判令被告给付原告卖房款90，656.54元，利息6，055.86元，以上共计96，712.40元。被告辩称：1、答辩人不同意原告的诉讼请求并应依法驳回其诉讼请求，应由第三人热力公司返还原告供热费及利息。2、本案争议房屋供热费被告与第三人已在（2014）双民初字第147号民事调解书中结清，该调解书生效后，第三人于2014年9月11日向被告出具情况说明，明确双方就2013年4月15日前金安奥运新城、奥运新城小区集中供热入网费、热费、空户费再无纠纷。故本案争议房屋供热费被告与第三人已结清。3、本案争议房屋自2011年就由原告抵给施工方，该房屋供热费一直是被告向本案第三人代收代缴。故2014年9月20日李海明将其抵债房屋转给原告时，原告对此是知情的。被告向第三人支付本案争议房屋供热费的行为对于原告来说，是供热费的代收代缴行为，在用房款抵供热费时被告通知了原告，故其房款与供热费抵销是合法行为。4、被告与第三人履行完（2014）双民初字第147号调解书后，双方对本案争议房屋的供热费已结算完毕，此后第三人又向原告重复收取热费，其行为是不当得利。应由第三人向原告返还。综上应驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：本案原、被告争议与第三人无关。被告与第三人之间在此之前有过诉讼，对双方结算完毕没有争议。对于已经售出房屋应由买房人缴纳热费，故第三人收取热费合理合法。即使被告所称的空户说法成立，也是自己造成，应由其自行承担后果。综上第三人不应承担任何责任。原告为证实其主张的事实，向本院提交证据为：证据一、热力公司供暖收费收据23张（金额为90，656.54元）。旨在证明第三人收取了原告诉状中所列各商服及住宅的供热费共计90，656.54元。证据二、（2014）双民初字第147号民事调解书。旨在证明该调解书是在原告向被告主张委托售房款时被告给付原告的，原告在交热费时并不知道这份调解书，该调解书对于原告是无效的。证据三、金安公司工作人员为原告出据的欠条。旨在证明原告将抵债的金安奥运新城4-1-301室委托被告出售，被告将房屋售出后赚取了50，000.00元差价，尚欠原告150，000.00元，约定五日内付清。证据四、收据、房屋转让合同。旨在证明原告的哥哥李海明将抵债至其名下的部分住宅和商服转让给了原告。被告为证实其主张的事实，向本院提交证据为：证据一、（2014）双民初字第147号民事调解书、情况说明。旨在证明截止到2014年9月11日，被告与第三人就2013年4月15日以前金安奥运新城小区集中供热入网费、热费、空户费再无纠纷。双方对上述费用已经结清并确认。证据二、发票两张、银行转账存根一张。旨在证明1、被告与第三人已履行147号调解书。2、双方费用1，750，000.00元包括2013年4月15日以前金安奥运新城小区集中供热的入网费、热费及空户费。在本案中，争议房屋供热费一直由被告向房屋房主代收代缴。在2014年9月23日第三人与被告履行完上述房屋的热费后，未尽告知义务，向本案原告重复收取争议房屋热费。第三人未举证。庭审中，对原告所举证据一，被告对真实性无异议，但认为该证据恰恰能够证明第三人向原告收取热费是重复收取行为，本案被告与第三人履行调解书在先，第三人向原告收取供热费在后，因此第三人向原告收取热费属于不当得利。第三人对该证据无异议。本院认为，该证据可以证实原告主张的事实，为有效证据，予以采信。对原告所举证据二，被告对真实性无异议，但认为在原告向第三人缴纳争议房屋热费时第三人应告知原告，被告与第三人已就（2014）双民初字第147号调解书履行完毕。正是由于第三人未尽告知义务，才导致原告、被告重复缴纳热费。本院认为，该证据与本案不具有关联性，为无效证据，不予采信。对原告所举证据三，被告无异议。第三人不予质证。本院认为，该证据可以证实原告主张的被告拖欠其150，000.00元售房款的事实。为有效证据，予以采信。对原告所举证据四，被告无异议，第三人不予质证。本院认为，该证据具有客观真实性，为有效证据，予以采信。对被告所举证据一，原告无异议，但认为原告交供热费时并不知道被告与第三人有调解书。第三人的异议为，该份证据只能证明被告与第三人之间就2013年4月15日以前金安奥运新城小区集中供热入网费、热费及空户费再无纠纷。但说明不了这其中包括原告房屋的供热费。该调解书和确认书也不应当包括原告房屋的费用，因这是已售出的房屋，开发商没有义务代缴。第三人向业主收取热费合理合法，不存在不当得利。本院认为，该证据与本案不具有关联性，为无效证据，不予采信。对被告所举证据二，原告对真实性无异议，但认为按我省供热条例规定，新开发房屋未交付之前热费由建设单位承担，交付后由业主承担。被告所谓的委托收费不成立，委托应是受业主委托而不是受供热公司委托。被告也没有证据或三方协议证明代收代缴。第三人对证据真实性无异议，但认为该证据只能证明第三人收到了上述款项，不能证明其他问题。本院认为，该证据与本案不具有关联性，为无效证据，不予采信。经审理查明，被告为金安小区一期4＃金安4＃住宅楼的开发建设方。2009年9月1日，案外人李海明在通过工程款抵账方式取得包括金安小区一期4＃金安4＃住宅楼1单1-301室等多套住宅及商服后，于2009年9月20日将上述房屋转让给原告李海亮。后原告委托被告以人民币340，000.00元的价格代为销售金安小区一期4＃金安4＃住宅楼1单1-301室房屋。被告将该房屋售出后，因未将售房款全部给付原告，被告公司工作人员于2015年3月2日代被告公司为原告出具金额为人民币150，000.00元欠条一份，并承诺5日内付清，如不付清，此房收回。另查明，2014年9月9日，原告向第三人缴纳供热费共计人民币90，656.54元。本院认为，原告委托被告为其售房，双方依法成立委托销售合同关系。双方当事人均应全面履行各自的权利义务。被告将原告房屋售出后，有向原告给付全部售房款的义务。现被告未按约定给付剩余售房款且不能返还房屋，构成违约，应继续履行并承担给付利息责任。原告诉请要求被告给付其房款及利息，应予支持。关于被告所称因其代原告缴纳了多套房屋的供热费，此款应从售房款中予以扣除，且因第三人重复收取供热费，原告应向第三人主张权利的问题，本院认为，因被告未能举证双方在委托销售房屋过程中，对原告房屋供热费用缴纳问题进行过约定，也未得到原告的授权或认可，亦未有证据证明存在可超越委托权限的法定情形。对其抗辩理由，不予支持。同时，其与第三人所涉供热纠纷以及第三人是否重复收取热费问题，因与本案不属同一法律关系，不予评判。原告要求逾期付款利息，数额应以人民币90，656.54元为基数，自被告承诺付款期限次日起即2015年3月8日，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，计算至判决书确定的自动履行期限的最后一日止。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨金安房地产开发有限公司给付原告李海亮售房款人民币90，656.54元。二、被告哈尔滨金安房地产开发有限公司给付原告李海亮售房款利息（数额应以人民币90，656.54元为基数，自2015年3月8日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，计算至判决书确定的自动履行期限的最后一日止）。以上一、二项于判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，218.00元，由被告哈尔滨金安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李兆军审 判 员  张凯军代理审判员  张彦鹏二〇一五年九月二十九日书 记 员  马莉娅