江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝民初字第00842号原告徐红日，女，1987年8月26日生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。原告罗江源，男，1985年4月16日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。二原告委托代理人李新权，江西弘道律师事务所律师。被告新余市圣德置业有限公司，住所地新余市渝水区胜利北路309号地下室。法定代表人吴银乐，该公司执行董事。被告新余市银泰投资发展有限公司，住所地新余市渝水区胜利北路309地下室。法定代表人吴乐本，该公司执行董事。原告徐红日、罗江源与被告新余市圣德置业有限公司（下称圣德置业）、被告新余市银泰投资发展有限公司（下称银泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李新权、被告圣德置业委托代理人邓学文，被告银泰公司委托代理人楼鸿飞、被告袁娥委托代理人罗才秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告系夫妻关系。因在新余从事服装生意，找到银泰商贸城A001店面承租人袁娥并达成店面转让意向，二原告在得到被告圣德置业经营无忧的口头承诺后和同意其转让店面的肯定后，于2013年2月28日与被告袁娥就商城A001店面转让事宜达成转让协议，约定二原告向袁娥支付30000元的空店转让费。随后被告圣德置业也向原告收取了1000元店面转让费、2013年店面租金19600元、管理费1500元。自此，原告向袁娥支付了30000元，向被告圣德置业支付了22100元，共计52100元。但在原告装修即将结束时，2013年3月底，被告圣德置业等被告擅自关停银泰商贸城，导致原告承接的店面还没开张就无法经营，造成了巨大的经济损失。事后，原告及银泰商贸城的业主向被告讨要说法但被告未予答复。鉴于银泰商贸城系被告圣德置业、银泰公司共同开发投资、管理的，并以欺诈手段，隐瞒经营状况，恶意怂恿原告高价转让该店面，签订《商铺租赁、市场管理合同》，获取高额转让费，损害原告利益。为此，原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，要求法院判令：1、二被告关停行为构成根本违约，并连带赔偿原告直接经济损失52100元，利息损失7554元，共计59654元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告圣德置业提交书面答辩意见称，1、被告圣德置业不是合同相对方，原告是与袁娥签订的商铺转让协议；2、转让费由袁娥收取，与被告圣德置业无关，被告圣德置业没有理由需赔偿原告；被告圣德收取的1000不是转让手续费，而是转让处罚费，原告自愿替袁娥交纳，且即使是转租手续费，也是一种正常的管理收费，不存在退还的问题。被告银泰公司提交书面答辩意见称，1、被告银泰公司不是合同相对方，原告是与袁娥签订的商铺转让协议；2、二被告是两个不同的法律主体，被告银泰公司从未与原告签订任何合同，也没有收取过任何费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：一、结婚证一份。证明：两原告为夫妻关系。二、被告圣德置业、银泰公司企业信息各一份。证明：1、二被告主体适格；2、被告圣德置业与被告银泰公司属于关联企业。三、原告与被告圣德置业签订的租赁合同及收据三张。证明：原告与被告圣德置业签订店面租赁协议，并向被告圣德置业支付了相关的租金、管理费等费用，并支付了一千元的转让费。四、协议（收条）一份。证明：原告已经将相关的转让款项支付完毕。五、新余市工商局出具的工商登记资料六页。证明：1、被告圣德置业与被告银泰公司具有关联性，为关联公司；2、被告银泰公司开发了银泰商贸城，并且交由被告圣德置业管理，二被告诉讼主体适格。六、（2014）渝民初字第01990号庭审笔录。证明：1、二被告认可了银泰商贸城停业时间为2013年4月1日；2、二被告向原告收取了1000元转让手续费；3本案的其他事实。被告圣德置业、银泰公司未向本院提交任何证据。对二原告提供的证据，因二被告未到庭，本院视为二被告放弃举证、质证、抗辩的权利，应承担对自己不利的法律后果。本院认为，原告所提交的证据来源客观合法，与本案处理存在关联，且相互之间可以印证，本院予以采信。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：二原告为夫妻关系。2013年，袁娥将其承租的银泰商贸城A001店面转租给原告罗江源，原告罗江源向袁娥支付了转让费30000元（包含店面保证金5000元）、原告徐红日又向被告圣德置业支付了2013年租金19600元、1500元管理费及1000元转让手续费。被告圣德置业向原告徐红日出具了收款收据3份，三份收据分别载明：1、交款时间2013年3月14日，交款人：徐红日，A001商铺租金19600元，管理费1500元（2013年1月1日-2013年12月31日），合计21100元；2、交款时间2013年3月18日(有涂改，或2011年11月5日)，交款人：徐红日，合同保证金5000元；3、交款时间2013年3月14日，交款人：徐红日，A001合同转让费1000元。原告徐红日与被告圣德置业重新签订了合同，约定了原告租赁被告圣德置业A001号店铺，并约定了合同期限（2012年1月1日至2014年12月31日）、租金、保证金等条款。2013年4月1日，银泰商贸城关门停业，后一直未开门营业，导致二原告无法经营，为此二原告提出前列诉讼请求。另查明，被告圣德置业、银泰公司住所地一致，且股东、办公人员一致。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：1、被告圣德置业关停行为是否构成违约；2、原告主张的直接经济损失52100元及利息损失7554元是否有事实和法律依据；3、被告银泰公司是否应承担连带赔偿责任。关于第一个争议焦点，本院认为，二原告已交清了2013年全年的租金及管理费，履行了合同约定的义务，合同相对方被告圣德置业也应恪守合同义务，根据合同约定，合同期限至2014年12月31日，现合同未到期，被告圣德置业无正当理由关停银泰商贸城，造成合同无法履行，其关停行为已构成违约。关于第二个争议焦点，本院认为，因被告圣德置业已违约，其行为直接导致了原告无法营业，造成了原告的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，二原告可以要求被告圣德置业赔偿损失。被告圣德置业主张转让行为与其无关，转让费也非其收取，其收取的1000元也为罚款，上述费用不应由其承担，本院认为，被告圣德置业未提供证据证明其收取的1000元为罚款，收据也仅载明为合同转让费，至于原告支付给袁娥的转让费，虽非被告圣德置业收取，但确实是因为被告圣德置业违约导致其无法经营，导致了原告支付转租费承租该店面的目的无法得到实现，故对于被告圣德置业这一意见，本院不予采纳，原告的直接经济损失包括转让费、转让手续费及2013年4月以后的租金、管理费，至于合同保证金，因合同已到期，本院亦支持返还，总金额为30000+1000+1500×9/12+19600×9/12=46825元，故对于二原告要求被告圣德置业承担直接经济损失52100元的诉讼请求，本院予以部分支持。至于原告主张的利息损失，应按同期贷款年利率6%计息，自银泰商贸城正式关门之日即2013年4月1日算至原告主张的2015年8月31日，为46825×6%÷365×883=6797元，故对于二原告要求被告圣德置业赔偿利息损失7554元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于第三个争议焦点，原告认为被告圣德置业、银泰公司存在人格混同的情况，本院认为，虽然被告圣德置业、银泰公司住所地一致，且股东，办公人员一致，二公司存在关联，但并不能因此认定二者人格混同，故对于原告要求被告银泰公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新余市圣德置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐红日、罗江源经济损失46825元及利息6797元；二、驳回原告徐红日、罗江源的其他诉讼请求。本案受理费1292元（已由原告徐红日预交），原告徐红日、罗江源承担131元，被告新余市圣德置业有限公司承担1161元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘雅萍人民陪审员  刘九根人民陪审员  郭瑞泓二〇一五年九月二日书 记 员  黄 欢