北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2015）海执异字第136号案外人王永，男，1984年10月1日出生。申请执行人鲍仕光，男，1974年9月20日出生。委托代理人张国涛，男。被执行人颜平，男，1985年12月10日出生。本院在执行鲍仕光与颜平借款合同纠纷一案［执行依据：（2014）京中信内民证字27846号公证书、（2014）京中信执字00819号执行证书］过程中，裁定查封颜平名下位于北京市海淀区紫竹院路××号（×段）×号楼×层×××房屋（以下简称紫竹院×××号房屋），并以公告责令颜平搬出该房屋，将该房屋交由本院评估拍卖。案外人王永就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，以书面形式进行了审查。本案现已审查终结。王永述称：2014年4月，我与颜平签订了《房屋租赁协议》，双方约定我自2014年4月10日至2020年4月11日承租颜平的紫竹院×××号房屋，房屋租金每月9200元，按年支付。签订合同当日，我以现金形式向颜平支付了一年房屋租金110400元，租房押金18400元，合计128800元。双方约定自第二年起，剩余五年房屋租赁的租金每月8300元，并一次性支付给颜平，支付时间为2015年4月10日。此后，我一直居住在上述房屋承租至今，并且已经按照合同约定向颜平支付了总共六年的房屋租金626800元。按照法律规定，在租赁期内的房屋不应向受让人移交占有。现请求法院在将紫竹院×××号房屋拍卖后，阻止在租赁期内向受让人移交占有该房屋的行为，并让我居住到2020年4月11日。鲍仕光辩称：王永提供的两份《房屋租赁协议》和收条上颜平签字均不是颜平本人签的，该字体与颜平在公证处现场签字的字体明显不同。而且，即使签字是颜平的，也是后补的。因为2015年3月份时，执行法官到紫竹院×××号房屋上门执行时未敲开房门，故在该房屋门口和楼道大厅门口都进行了张贴裁定和公告。后来，到2015年4月23日执行法官再次上门执行时，在开锁公司开门后，有个叫吴狄的人出来说房子他在住，颜平因为欠他哥的钱，他才住进来，房屋是转账支付，但当时提供不了租赁合同和证据，说稍后再提供。现王永提供的合同与之前的事实明显矛盾，不足以采信。付6年房租还让一个打工的兄弟住在里面的租房方式与常理不符。此外，我与颜平在公证时也约定了房屋不得私自转租。现不同意王永的异议请求。本院经审查查明：2014年6月12日，北京市中信公证处（以下简称中信公证处）作出（2014）京中信内民证字27846号公证书，对鲍仕光（出借人）与颜平（借款人）于2014年6月10日签订的《借款合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2014年10月24日，根据鲍仕光申请，中信公证处作出（2014）京中信执字00819号执行证书，确认颜平应向鲍仕光偿还：一、借款本金人民币陆佰玖拾贰万叁仟元整；二、借款利息（借款本金人民币陆佰玖拾贰万叁仟元整的利息，自二○一四年六月十三日起至还款之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；三、实现债权的费用（按实际发生额计算）。此后，鲍仕光持公证书和执行证书向本院申请对颜平强制执行。另查，执行中，本院于2015年1月19日作出（2015）海执字第4110号强制执行裁定，查封颜平名下紫竹院×××号房屋。2015年1月21日，房屋登记机关办理完毕紫竹院×××号房屋查封手续。2015年3月17日，本院作出（2015）海执字第4110号公告，公告如下：责令被执行人颜平于公告公布之日起十五日内自紫竹院×××号房屋内搬出，将该套房屋交由本院评估拍卖；逾期仍不履行，本院将依法强制执行；执行费用以及因执行引起的其他损失由被执行人颜平及现居住人承担。2015年3月17日当日，本院执行员前往紫竹院×××号房屋执行，但因该房屋处无人未能入户，遂将上述（2015）海执字第4110号强制执行裁定及（2015）海执字第4110号公告张贴于该房屋大门及楼道门处，并拍照记录送达过程。再查，鲍仕光为紫竹院×××号房屋的抵押权人，于2014年6月16日取得他项权利证书（X京房他证海字第×××号）。本次异议审查过程中，王永为证明其已租赁紫竹院×××号房屋至2020年4月11日的主张，提供了以下证据：两份《房屋租赁协议》，其中一份中注明房屋租赁期限自2014年4月10日至2020年4月11日止，租金每月9200元，按年支付房屋租金及押金共计128800元（含押金18400元），现金支付；另一份中注明房屋租赁期限自2015年4月10日至2020年4月11日止，租金每月8300元，租金五年一次性支付516400元（含押金18400元），转账支付；王永还提供了两份收条及一份转账记录，其中一份收条写明颜平收到王永以现金形式支付房屋租金及押金共计128800元，日期为2014年4月10日；另一份收条写明颜平收到王永支付房屋租金五年共计498000元，日期为2015年4月16日；转账记录由中国工商银行北京星火西路支行出具，显示2015年4月16日王永（账户卡号×××）向＊平（账户卡号×××）转账汇款498000元。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，主张自己的权利，应当依据相关事实及法律规定，并提交相应证据证明自己的主张。本案中，王永主张其自2014年4月10日起开始租赁紫竹院×××号房屋并于首次支付了一年租金和押金共计128800元，考虑该笔款项数额已超出日常现金交易的惯常场合，在无其他具有较强客观性证据佐证的情况下，本院不能仅凭2014年4月10日的现金收条确认王永交付房租的真实性，进而亦无法确认租赁期限为自2014年4月10日至2020年4月11日止的《房屋租赁协议》的真实性。故此，本院对王永所持其自2014年4月10日起承租紫竹院×××号房屋的主张不予认可。王永虽然向本院提交了于2015年4月16日向颜平的银行账户转账汇款498000元的转账记录，但应当注意到，本院已于2015年1月21日在房屋登记机关查封了紫竹院×××号房屋，并于2015年3月17日在紫竹院×××号房屋处张贴了本院（2015）海执字第4110号强制执行裁定和（2015）海执字第4110号公告，对查封、评估拍卖颜平名下紫竹院×××号房屋的相关法律文书进行了送达和公示，且鲍仕光亦已于2014年6月16日取得紫竹院×××号房屋抵押权人登记，上述时间均早于王永主张的交付房租转账时间和第二份《房屋租赁协议》的租赁起始期间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故此，王永依据租赁期限为自2015年4月10日至2020年4月11日的《房屋租赁协议》所提出的承租主张不能对抗法院的执行行为和抵押权人实现权利的主张。现王永所提供的证据不足以证明其与颜平就紫竹院×××号房屋存在真实、合法、有效的租赁关系，故本院对其提出的阻止房屋移交占有的请求不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，裁定如下：驳回王永的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 旸审 判 员  杨海超代理审判员  潘亮洁二〇一五年九月七日书 记 员  崔佳辰