徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第864号原告权威，男，1972年8月9日生，汉族。委托代理人温泉，江苏红杉树律师事务所律师。委托代理人蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。被告天成润华集团有限公司。法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。委托代理人柴娟。委托代理人夏斯玉，江苏好佳律师事务所律师。被告徐州中国矿业大学科技总厂。法定代表人张晓龙，该厂厂长。委托代理人单晓华。被告杭州三春服饰有限公司。法定代表人魏绍雷，该公司总经理。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。原告权威诉被告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）、徐州中国矿业大学科技总厂（以下简称矿大总厂）、杭州三春服饰有限公司（以下简称三春公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由审判员关林独任审判，后依法组成合议庭,于2015年8月4日、9月18日公开开庭进行了审理。原告权威及其委托代理人温泉、蔺亚、被告天成公司的委托代理人柴娟、夏斯玉、被告矿大总厂的委托代理人单晓华、被告三春公司的委托代理人况世道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告权威诉称，2007年10月5日原告购买了被告销售的南都国际商业广场商业铺2-48号，面积19.09平方米，单价9310元/平方米，总房款185269元。原告于2007年10月5日支付房款95269元，被告承诺交房日期为2008年6月底前。2008年10月30日被告再次承诺交房日期为2009年12月底前，并且承诺上房后半年内办理好房屋所有权证和土地使用证。时至今日，被告仍未办理两证。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院，请求依法判决被告支付逾期上房违约金（以95269元为基数自2008年10月1日起至2014年7月30日止按照日万分之一点五计算），逾期办证违约金（以95269元为基数自2010年6月30日起至2014年7月30日止按照银行同期贷款利率1.5倍计算）。被告天成公司辩称，被告与原告并无合同关系，该房屋系被告于2006年11月18日与被告三春公司签订认购协议出售给被告三春公司的，被告三春公司已经实际使用该房，因此原告起诉被告属于主体错误。被告矿大总厂辩称，诉争房屋已经于2006年11月18日由被告天成公司出售给被告三春公司，被告三春公司也已经实际使用该房屋。原告的相关诉请均应由被告三春公司承担，与被告无关。被告三春公司辩称，在涉案当事人中，被告是从被告天成公司处购买的楼花对外销售，被告不是房地产开发企业，被告和原告的房屋买卖行为属于存量房买卖行为，不适用最高院司法解释。原告诉请无法律依据，请求依法驳回原告诉请。经审理查明，2006年11月18日徐州市天成房地产开发有限公司（甲方）与被告三春公司（乙方）签订《矿大商务中心认购协议》，约定徐州市天成房地产开发有限公司将位于徐州市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心部分楼盘出售给被告三春公司；具体的房屋为：南北方向，1号楼北立面边线至2号楼北立面边线；西至沿街门面房边线，东至2、3号楼之间门面房边线延长至1号楼北立面止；建筑面积：有产权约5313平方米，无产权390.6平方米。2006年12月30日徐州中矿大商务发展有限公司出具证明书一份，内容为：兹证明杭州三春服饰有限公司投资我公司开发建设的“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线，西至解放南路1-4层之物业，总建筑面积约5700平方米。此物业定位为“巴黎春天国际购物中心”主题服饰广场。2007年10月5日原告权威与被告三春公司签订《认购单》一份，认购单约定：被告三春公司将位于徐州解放南路矿业大学西门北侧矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层48号房屋出售给原告；建筑面积19.9平方米，房屋单价9310元/平方米，房屋总房款合计185269元，实付认购金95269元；上房时间暂定为2008年9月底前；上房后365天内办理房屋两证，如因出售方原因逾期未能办理，认购方有权提出退房申请，出售方接到退房申请后一月内全额退还认购方已交认购金，并按银行同期存款利率支付利息。《认购单》签订之前原告权威已于2007年10月1日支付被告三春公司认购金50000元，《认购单》签订当日原告权威又支付被告三春公司认购金45269元，合计为95269元。《认购单》签订后，被告三春公司未能按约定在2008年9月底前向原告权威交付房屋。2010年7月22日徐州市天成房地产开发有限公司变更为被告天成公司。经徐州市政府相关部门协调，2011年8月22日位于矿大文昌校区西北角，解放南路东侧，科技路南侧的地块，即矿大南都商业广场获得徐州市规划局作出的规划许可，2013年12月25日被告天成公司以出让方式取得涉案地段的土地使用权，2014年1月7日徐州市规划局向被告天成公司出具编号为2013114号《建设工程竣工规划验收报告》，认定该工程符合规划许可要求，同意对南都商务中心给予验收。另查明，2011年10月20日徐州市泉山区人民政府和及其泰山街道办事处出具《产权证明》，内容为：兹有坐落于解放南路东侧金山路南侧南都国际商务中心1-5号楼，面积95757平方米，房屋产权正在办理之中，已具备使用条件，该房屋产权属于天成润华集团有限公司所有，房屋性质为商办。2014年7月14日原告权威（乙方）与被告三春公司（甲方）签订了《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》。该协议的第二条第一款中约定：因客观原因未能如期上房，甲方根据相关情况确认按购房户已付房款的日万分之一计24个月支付逾期上房违约金；该协议第三条约定：甲方在业主签署本协议上房后365日内协助业主办理两证，如逾期未办理，甲方按照已付房款的日万分之一支付赔偿；该协议第八条约定：本案原告的原房号为2-48，现房号为2-57。同日原告权威（乙方）还与被告三春公司（甲方）签订了《补充协议》。该补充协议第三条第一款约定：乙方在签署上房协议并办理上房手续后，甲方将乙方购买的房屋交付给乙方；该补充协议第三条第二款约定：关于商铺的违约赔偿款由双方在上房协议及补充协议签订后十天内协商解决，上房协议中的第二条第一款（关于逾期上房赔偿金）、第三条（关于逾期办理两证赔偿金）的内容对乙方无约束力，双方另行协商的赔偿款不低于上房协议中第二条第一款的计算标准。同日被告三春公司将2-57号房屋交付给原告权威。2014年9月21日被告天成公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2014年2月25日原告权威以诉称理由起诉来院,在本案审理过程中，原为被告之一的徐州中矿大商务发展有限公司被注销，丧失诉讼主体资格。经查询工商登记，徐州中矿大商务发展有限公司有两个股东，分别为徐州中国矿业大学科技总厂和徐州市天成房地产开发有限公司。原告权威遂申请追加矿大总厂作为本案共同被告。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。本案中，原告权威已交付部分购房款，被告三春公司也已将涉案房屋交付给原告权威，原告权威与被告三春公司所签《认购单》及本案其他证据能够证实双方系房屋买卖合同关系。同时，原告权威主张涉案《上房协议》关于逾期办理两证违约金的条款对其不适用，故对于原告权威关于逾期办证违约金金的诉讼请求，本院不予支持。被告三春公司与原告权威签订《认购书》后，未能按照约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。虽然原告权威与被告三春公司于2014年7月14日签订的《徐州巴黎春天购物中心上房协议》及《补充协议》约定关于逾期上房违约金的条款对原告权威没有约束力，但之后双方就上述争议并未达成新的协议，故仍应按照原协议约定处理双方纠纷，被告三春公司应按原告权威已付认购金95269元为基数，按照每日万分之一的标准支付自2008年10月1日起至2014年7月14日止期间的违约金20120.81元（95269元0.01%/天×2112天）。关于被告天成公司、矿大总厂的责任问题，根据合同相对性原则，原告权威与二被告并不存在合同关系，故原告权威关于被告天成公司、徐州中矿大商务发展有限公司承担逾期上房违约金和逾期办证违约金的请求，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持，即被告天成公司、矿大总厂在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州三春服饰有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告权威逾期上房违约金20120.81元；二、驳回原告权威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460元，财产保全费1520元，合计6980元，由原告权威负担960元，被告杭州三春服饰有限公司负担6020元（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金审 判 员  关 林人民陪审员  杜尚令二〇一五年九月二十一日书 记 员  刘 玲