济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5987号原告：孙国洋，男，1971年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。被告：邹福奎，男，1975年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：娄本娟，女，1980年2月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邹延茂，男，1955年9月3日出生，汉族，住济南市。第三人：济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙永河，主任。委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。原告孙国洋与被告邹福奎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年4月22日作出（2020）鲁0104民初143号民事判决，后邹福奎不服判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2020年8月14日制发（2020）鲁01民终6650号民事裁定，以“济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（以下简称刘家场居委会）于20108年7月20日与孙国洋等15人签订了《协议书》，刘家场居委会是否已按协议约定全部履行付款义务，决定了刘家场居委会于2016年11月8日与孙国洋签订的《人民调解协议书》是否已经解除的事实认定问题。上述两份协议均与刘家场居委会有关，本案的处理结果与刘家场居委会有法律上的利害关系，应听取刘家场居委会的质证意见。因刘家场居委会未参与诉讼，导致孙国洋于2019年3月13日之后是否对涉案门头房还享有承租权这一基本事实，无法查清。”为由撤销本院（2020）鲁0104民初143号民事判决，发回本院重审。本院于2020年9月4日受理后，依据邹福奎的申请依法追加济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（以下简称刘家场居委会）为本案的第三人，在将相应的法律文书依法送达后，依法组成合议庭于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告孙国洋的委托代理人贾怀志，被告邹福奎的委托诉讼代理人娄本娟、第三人刘家场居委会的法定代表人孙永河到庭参加诉讼。后于2020年11月27日第二次公开开庭进行了审理，原告孙国洋的委托代理人贾怀志，被告邹福奎的委托诉讼代理人邹延茂、第三人刘家场居委会的法定代表人孙永河及委托诉讼代理人王罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国洋向本院提出诉讼请求：1.请求判令邹福奎支付自2019年3月13日至2020年3月12日的租金93075元；2.请求判令解除孙国洋与邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》；3.请求判令邹福奎将坐落于本市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层某号门头房腾空，交付于孙国洋；4.保全保险费500元由被告承担。事实与理由：孙国洋与邹福奎于2017年6月23日签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》，孙国洋将济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层某号门头房出租给邹福奎使用，年租金为93075元。租赁期满，如续租，需提前30天缴纳下年度房屋租金。邹福奎至今未向孙国洋缴纳2019年3月13日至2020年3月12日的租金。经孙国洋多次催缴，邹福奎至今拒绝支付。无奈，孙国洋起诉至法院，请求判如所请。邹福奎辩称，请求依法驳回孙国洋的诉讼请求。孙国洋是否对涉案门头房享有使用权及转租权，这是本案的焦点，也是唯一的焦点。一、没有证据证明孙国洋对涉案门头房享有所有权，更没有使用权，当然没有转租权。只有第三人刘家场居委会对外还未来得及行驶租赁权的情况下，孙国洋趁机强迫我签订了为期一年（自2018年3月13日至2019年3月13日止，年租金93075元）的租赁合同（已履行完毕，未再续签），并非我愿。因孙国洋是坐地户（刘家场居委会居民），之前就因为我不同意跟他签订租赁协议，给我停水停电，使我遭受了好几万元的经济损失，无处伸冤，再加之刘家场居委会正赶上换届选举，没人出面给予处理。迫于无奈，这才使我不情愿的跟他签订了租赁协议，并非不知道孙国洋对涉案门头房没有使用权，更没有转租权，据此，应依法驳回孙国洋的诉讼请求。二、邹福奎不欠涉案门头房的房租。孙国洋明知邹福奎和刘家场居委会签订了自2019年3月13日至2020年9月30日止的租赁协议，共计租金144241.3元（有租赁协议、缴款收据为证），再向本院起诉要我缴纳2019年3月13日起至2020年3月13日的租金93075元，只是自讨没趣，偷鸡不成蚀把米。一是孙国洋明知自己对涉案门头房没有使用权，也没有转租权，没有资格也没有理由跟我要房租；二是我不欠涉案门头房的房租，我只是将144241.3元的房租交给了刘家场居委会，没交给你（孙国洋）就是了，你再让我交一份房租，不就相当于一个闺女找了两个婆婆家吗？你不亏心吗？你能忍心吗？三是我跟刘家场居委会签订租赁协议，是因为刘家场居委会对涉案门头房既有所有权，又有使用权，也有租赁权，我就应该将房租交给刘家场居委会。三、我们国家不适用判例法，目的是避免一错百错，将错就错。即使案件性质一样，案件事实一样，也是一案一认定，也不是A案子怎么认定，怎么判决，B案子就怎么认定，怎么判决，这是其一；其二，如果以A案子认定的事实作为证据适用，也必须确认A案子认定的事实是客观公正的、正确无误的。否则，就不能作为案件的事实引用，更不能作为证据适用。四、孙国洋和刘家场居委会签订的所谓的编号为2016031的《人民调解协议书》，首先，这不是一个调解协议，也还没有达成调解协议，只是仅仅具有意向性质。这是因为：刘家场居委会并未在该调解协议上盖章；也没有其法定代表人的签字；仅有刘家场居委会委托调解的胡坤英的签名，并未授权其代表刘家场居委会签订该调解协议书；更没有注明签订时间。就是这么一个刘家场居委会未盖章，法人代表未签字，也未注明签订时间的所谓的调解协议，相信全世界的法律都会认定无效。协议是一种双方行为，还缺少另一方法人单位的盖章；法定代表人的签字；也未授权任何人签字盖章，也就是说只是一方的行为，严格的说，这不是协议，还没有达成协议，还谈不上有效无效的问题，是该《人民调解协议书》不成立的问题。再退一万步讲，双方也没有在该所谓的《人民调解协议书》上注明签订时间，就认定该《人民调解协议书》有效，从何时生效？从哪一天生效？没有一个生效日期，即使认定有效，也是一个永远未生效的协议，也是废纸一张。五、根据刘家场居委会和于传海、于长征、吕存美、孙国建、郭柏荣、张文娟、许峰、陈富华、孙永泰、于恭才、孙永军、孙国洋（本案原告）、孙惠萍、孙永正、孙永民（以下简称“孙永正等15人”），于2018年7月签订的协议，刘家场居委会在2018年9月30日前，向济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称“槐荫农行”）偿还剩余贷款330万余元本息（实则332.57万元）；孙永正等15人在刘家场居委会偿还贷款本息之日，无条件将颐景园一楼15间（15个人，每人一间）全部退还给刘家场居委会。刘家场居委会依约在2018年9月30日前，向槐荫农行偿还了贷款本息332.57万元（有槐荫农行出具的偿还贷款本息为证）；孙永正等15人中的于传海、于长征、吕存美、孙国建、郭柏荣、张文娟、许峰、陈富华（共8人）依约将其名下的门头房，已于2018年9月30日前退还给了刘家场居委会。只有孙永泰、于恭才、孙永军、孙国洋（本案原告）、孙惠萍、孙永正、孙永民（共七人）的门头房，未依约退还给刘家场居委会。就是这7个未退房的人，刘家场居委会多次催促其交房（含涉案门头房），但至今仍拒不交房，继续对外转租渔利，是造成本案纠纷的唯一根本原因。孙国洋对涉案门头房，既没有所有权，也没有使用权，更没有转租权，且刘家场居委会既有所有权，又有使用权，也有租赁权。据此，应依法驳回孙国洋的诉讼请求。刘家场居委会述称，刘家场居委会对涉案门头房享有所有权、使用权、对外租赁权，且已与邹福奎签订了租赁协议，并收取其租赁费144241.3元。孙国洋既无所有权、使用权，更无转租权，应依法驳回孙国洋的诉讼请求。一、孙国洋没有任何证据证明对涉案门头房享有所有权、使用权、转租权，真正对涉案门头房享有所有权、使用权、对外租赁权的是刘家场居委会。二、邹福奎不欠涉案门头房的房租。刘家场居委会和邹福奎签订了自2019年3月13日起至2020年9月30日止的租赁协议，共计租金144241.30元（有租赁协议、缴款收据为证），孙国洋再要邹福奎缴纳自2019年3月13日起至2020年3月13日止的租金93075元，没有任何事实根据和法律依据：一是孙国洋对涉案门头房既无使用权，也无租赁权，没资格也没理由跟邹福奎要房租；二是邹福奎不欠涉案门头房的房租，只是没交给孙国洋就是了，邹福奎也不会傻到缴纳两份房租的程度，这是形成纠纷的根本原因。三、孙国洋和刘家场居委会签订的所谓编号为2016031的《人民调解协议书》，首先，这不是一个调解协议，也还没有达成调解协议，只是仅仅具有意向性质。这是因为：刘家场居委会并未在该调解协议上盖章；也没有其法定代表人的签字；仅有刘家场居委会委托调解的胡坤英的签名，并未授权其代表刘家场居委会签订该调解协议书；更没有注明签订时间。就是这么一个刘家场居委会未盖章，法人代表未签字，也未注明签订时间的所谓的调解协议，相信全世界的法律都会认定无效。协议是一种双方行为，还缺少另一方法人单位的盖章；法定代表人的签字；也未授权任何人签字盖章，也就是说只是一方的行为，严格的说，这不是协议，还没有达成协议，还谈不上有效无效的问题，是该《人民调解协议书》不成立的问题。再退一万步讲，双方也没有在该所谓的《人民调解协议书》上注明签订时间，就认定该《人民调解协议书》有效，从何时生效？从哪一天生效？没有一个生效日期，及时认定有效，也是一个永远未生效的协议，也是废纸一张。四、根据刘家场居委会和于传海、于长征、吕存美、孙国建、郭柏荣、张文娟、许峰、陈富华、孙永泰、于恭才、孙永军、孙国洋（本案原告）、孙惠萍、孙永正、孙永民（以下简称“孙永正等15人”）于2018年7月签订的协议，刘家场居委会在2018年9月30日前，向济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称“槐荫农行”）偿还剩余贷款330万余元贷款本息（实则332.57万元）；孙永正等15人在刘家场居委会偿还贷款本息之日，无条件将颐景园一楼15间（15个人，每人一间）全部退还给刘家场居委会。刘家场居委会依约在2018年9月30日前，向槐荫农行偿还了贷款本次332.57万元（有槐荫农行出具的偿还贷款本息为证）；孙永正等15人中的于传海、于长征、吕存美、孙国建、郭柏荣、张文娟、许峰、陈富华（共8人），依约将其名下的门头房，也于2018年9月30日前退还给了刘家场居委会。只有孙永泰、于恭才、孙永军、孙国洋（本案原告）、孙惠萍、孙永正、孙永民（共七人）的门头房，未依约退还给刘家场居委会。就是这7个未退房的人，刘家场居委会多次催其交房（含涉案门头房），但至今仍拒不交房，继续对外转租渔利，是造成本案纠纷的唯一根本原因。孙国洋对涉案门头房，既没有所有权，也没有使用权，更没有转租权，且刘家场居委会既有所有权，又有使用权，也有租赁权。据此，应依法驳回孙国洋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于编号为2016031的《人民调解协议书》和2018年7月20日刘家场居委会与孙国洋等十五人签订的《协议书》（以下简称720协议）的效力问题。刘家场居委会和邹福奎主张《人民调解协议书》无效、720协议已经生效，孙国洋提出异议，主张《人民调解协议书》合法有效、720协议未生效，刘家场居委会未按照720协议履行相应的义务，其与刘家场居委会之间依据《人民调解协议》所形成的租赁关系并未解除。经审查本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明:……(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实;……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外;第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”（2019）鲁0104民初7号生效民事判决及（2019）鲁01民终8143号民事判决均确认孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》合法有效，该《人民调解协议书》与本案中孙国洋与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》的内容基本一致，仅在协议书编号、申请人上有所区别。加之，包括孙国洋、孙永正等在内的15人一起参与了与刘家场居委会签订《人民调解协议书》，签订内容基于同一法律事实、参与主体具有关联性，协议书约定内容一致。故孙国洋与刘家场居委会签订的《人民调解协议书》亦合法有效；（2019）鲁0104民初7号生效民事判决及（2019）鲁01民终8143号民事判决均明确认定，720协议签订后刘家场居委会未及时加盖公章720协议尚未生效，后刘家场居委会又对720协议私自变动未经孙永正、孙国洋等15人追认或认可，720协议对孙永正、孙国洋等15人没有拘束力，另刘家场居委会未按照720协议的约定完全归还贷款本息，刘家场居委会与孙永正等人解除租赁关系的客观条件未成就，故720协议未生效，对孙国洋不具有约束力，刘家场居委会与孙国洋解除租赁关系的客观条件不成就；2.关于孙国洋与邹福奎之间自2018年10月1日起是否存在房屋租赁合同关系问题。经审查本院认为，孙国洋是否对涉案门头房享有使用权及转租权是原、被告双方当事人之间房屋租赁合同关系的前提和基础。依照《人民调解协议书》的约定内容及720协议未生效对孙国洋不具有约束力和刘家场居委会与孙国洋解除租赁合同关系的客观条件不成就的情况，孙国洋对涉案房屋享有使用权及转租权。原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，孙国洋与邹福奎的租赁合同于2019年3月12日到期，期满后邹福奎一直使用涉案房屋，依照上述法律规定，孙国洋、邹福奎之间的租赁合同继续有效。邹福奎在与孙国洋租赁合同尚未到期的情况下又与刘家场居委会签订《房屋租赁合同》，系其对自身权利、义务的处置行为，但其与刘家场居委会的租赁合同不能制约孙国洋。另外，邹福奎与刘家场居委会签订的《房屋租赁合同》第八条明确约定“此协议生效之日，刘家场居委会与孙国洋签订的《人民调解协议书》作废”，可以印证邹福奎对《人民调解协议书》的相关事实应为知晓，其辩称对协议书不知情的辩解意见，本院不予采信。综上，孙国洋与邹福奎之间自2018年3月13日至租赁合同解除前存在房屋租赁合同关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，孙国洋与济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会（以下简称刘家场居委会）签订编号2016031的《人民调解协议书》，载明“纠纷主要事实、争议事项：申请人因被申请人拖欠银行贷款本金450万元，申请人与被申请人签订借款合同，约定由申请人向农商行槐荫支行作为担保人贷款用于偿还居委会部分贷款本金，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还，合同中约定如出现申请人未能按约定期限偿还农商行槐荫支行贷款本金及利息或出现明显缺乏偿还能力，而导致申请人将要或已经垫付贷款本金及利息的，双方另行协商还款方式及期限。申请人称被申请人之前一直口头承诺将被申请人所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第十二间门头房（面积：74.69平方米）租赁给申请人，然后以租金抵偿申请人垫付的贷款本金及利息，但一直未与申请人签订书面合同，所以申请人申请人民调解。经调解，自愿达成如下协议：居委会简称‘甲方’；申请人孙国洋简称‘乙方’。1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第十二间门头房（面积：74.69平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方，租金按照每平方米1.7元/天，租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年，租期开始当日，甲方应立即向乙方交付上述房屋。2、租金每年交付一次，先租后用，每次提前一个月缴纳，如再此之前，居委会未按照《借款合同》约定偿还乙方的贷款本金及利息，乙方有权要求就乙方自行偿还银行的贷款本金及利息的金额向甲方提出抵消租金。3、如甲方与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日起立即执行本协议，本协议所约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止之日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。4、如甲方未在本协议约定的时间内解除与曹洪利的合同，逾期一日按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米1.7元支付违约金。如曹洪利合同到期后，甲方未按照本协议约定的时间交付我们房屋，甲方应当按照本协议约定的租赁总面积每天每平方米2.3元支付违约金。5、曹洪利合同到期或提前解除后，甲方不得将上述房屋租赁给第三人，如甲方出租给第三人或者不履行本协议，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付20%的违约金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有权要求甲方偿还。6、如上述房屋在甲方交付乙方前或本租赁协议履行期间遇到政府征收、不可抗力、房屋灭失等情形导致协议无法继续履行，甲方应当按照协议约定的以13年租金总额为基数，向乙方支付10%补偿金，并且之前按照《借款合同》约定的由乙方自行偿还贷款的本金及利息，乙方仍有有权要求甲方偿还。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。8、其他条款按照甲方与曹洪利的租赁合同履行。9、如乙方在本协议签订后死亡，其继承人有权继承乙方在本协议中的所有权利及义务，有权要求甲方按照本协议继续履行。履行方式、时限本协议经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，依法确认本调解协议的效力。本协议一式三份，当事人、人民调解委员会各持一份。”申请人为孙国洋，被申请人为刘家场居委会。孙国洋（出租方、甲方）与邹福奎（承租方、乙方）签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》一份，载明“……一、房屋的坐落、面积甲方将坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层某号门头房。甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积75平方米。二、租赁用途乙方租赁该房屋享有居住、经营、生产等使用权。不得转租他人，如乙方转租、需经甲方同意。三、租赁期限该房屋租赁期为壹年。自2018年3月13日至2019年3月12日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，甲方提前30天通知乙方，乙方如要求续租，应当在租赁期满前30天内向甲方提出书面意见，双方可以协商后重新签订新的租赁合同，提前30天缴纳下年度房屋租金及押金，到期不交事为自动退房，退房时，甲方检查房屋无损坏，水、电、管理费付清，房屋内卫生清理干净，退还押金。四、租赁及支付方式所租赁房屋的年租金合计为：93075元，押金—元，合计大写：玖万叁仟零柒拾伍元正，乙方一次性支付给甲方。……”另查明，刘家场居委会（出租方，甲方）与邹福奎（承租方，乙方）于2018年10月10日签订《房屋租赁合同》，载明“……一、租赁位置：刘家场颐景园门头房某号二、①租赁使用期限：自2018年10月1日起至2020年10月31日止。（含优惠延期1个月）②租金实际缴纳期限：自2019年3月13日起至2020年9月30日止。（共568天）三、房屋建筑面积及按平方收取租金、付款方式：1、房屋建筑面积：74.69平方米，每平方米3.4元/天。……七、此协议一式三份，甲方二份，乙方一份，双方签印后生效。八、此协议生效之日，刘家场居委会与孙国洋签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。”审理过程中，邹福奎提交《证明》一份，载明“今证明济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼（颐景园小区）一层某号门头房，由刘家场社区居委会出租给邹福奎，时间为2018年10月1日期至2020年10月31日止。”另查明，原告孙永正与被告屈国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，刘家场居委会于2019年3月11日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。经审理，本院于2019年6月26日作出（2019）鲁0104民初7号民事判决，判决如下：“一、被告屈国斌于本判决生效之日起十日内支付原告孙永正租金68400元。二、驳回原告孙永正其他诉讼请求。三、驳回第三人济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会的诉讼请求。”该民事判决载明“……本院经审理认定事实如下：刘家场居委会因欠济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称农商行槐荫支行）贷款450万元，与孙永正等人签订借款合同，约定由孙永泰、孙永军、于恭才为贷款人分别向农商行槐荫支行贷款150万元，孙永正等其他人为上述三人提供担保。孙永正称刘家场居委会之前口头承诺将其所有的刘家场社区高层商住楼（颐景园11号楼）一层东起第七间门头房（面积：74.69平方米）租赁给孙永正，然后以租金抵偿孙永正垫付的贷款本金及利息，但一直未签订书面合同。后孙永正向济南市槐荫区段店北路街道人民调解委员会申请人民调解，2016年11月8日，孙永正与刘家场居委会签订《人民调解协议书》约定：1、刘家场居委会将自有的坐落在济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区颐景园11号楼一层东起第七间门头房（面积74.69平方米）及门前至张庄路场地租赁给乙方（即本案原告孙永正），……租期自2024年3月3日至2037年3月2日，租期13年……。3、如甲方（即第三人刘家场居委会）与曹洪利的租赁合同提前解除或终止，乙方有权要求在合同解除或终止之日其立即执行本协议，本协议约定的租赁期限变更为曹洪利合同解除或终止次日起至2037年3月2日。如曹洪利逾期3个月未缴纳租金，乙方有权要求甲方在30日内按照与曹洪利之间的租赁合同的约定，解除与曹洪利的租赁合同。7、甲方同意乙方在租赁期间内可以对上述房屋进行转租。2017年6月23日，刘家场（社区）会议决议：1、解除与曹洪利的租赁合同。2、将15间门头房立即交付孙永正等15人，并开始履行人民调解协议。3、曹洪利预收租金的损失由孙永正等15人自行承担，如果非因孙永正等15人原因导致人民调解协议无法继续履行，曹洪利预收租金的损失由居委会向孙永正等15人补偿，然后再按照人民调解协议约定承担违约责任。4、由孙永正等15人代为管理张庄路二层门头房租赁协议，代收的租金代还银行贷款及利息，还清银行贷款及利息后，剩余款项另行协商。孙永正称因屈国斌与曹洪利签订的租赁协议尚未到期，孙永正遂按照屈国斌与曹洪利的租赁协议继续将租赁物转租给屈国斌，并签订协议，租期为2016年9月7日至2018年9月6日。2018年7月20日，刘家场居委会与孙永正等15人签订《协议书》，约定：一、本协议签订后，甲方（即本案第三人刘家场居委会）于2018年9月30日前偿还银行剩余贷款（330万元）及利息，解除乙方（包含本案原告孙永正在内的15人）的银行贷款合同。二、甲方归还完银行贷款及利息之日，乙方无条件将颐景园一楼15间门头房全部还给刘家场居委会，每逾期一日乙方承担1000元。自此甲、乙双方之间的代偿贷款、担保、租赁关系等全部解除。三、甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭来计算时间自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。四、如甲方在规定时间内，不能履行本协议，本协议将自动终止。……八、本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效。但该《协议书》并未有刘家场居委会的盖章，刘家场居委会于2019年3月8日对该《协议书》第八条更改为“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖刘家场居委会公章。2018年10月12日，刘家场居委会（综合治理）与屈国斌签订《房屋租赁合同》约定：……二、租赁使用期限：自2018年9月7日起至2020年10月31日止。……八、此协议生效之日，刘家场居委会与孙永正签订的《人民调解协议》作废。九、若因甲方与原租赁合同承租人之间的纠纷导致乙方所受损失，由甲方负责赔偿。屈国斌于当日一次性向刘家场居委会付清租金。现孙永正以其系涉案房屋的合法权利人，要求处理。本院认为，本案的争议焦点为：2018年7月30日签订的《协议书》的效力问题。首先，该《协议书》第八条约定“本协议一式十七份，甲方两份，乙方十五份，甲乙双方签字盖章后生效”。经本院审理查明，《协议书》签订之时，孙永正等15人已签字盖章，刘家场居委会未加盖公章，其于2019年3月8日，由于秀芝对《协议书》第八条作出变动“本协议一式三份，账管中心留存一份，于秀芝2019.3.8”，并加盖公章，但未经孙永正等15人追认或认可。本院认为，《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖公章，该《协议书》尚未生效。其次，《协议书》第三条约定甲方归还完银行贷款10日内，归还乙方接手颐景园一楼15间门头房前付给曹洪利的投资及投资利息（月息2%），以付款单据为凭来计算时间自交款时间算起，至甲方偿还完贷款本息之日止。刘家场居委会提交8份许峰等8人还款明细，证明其已按协议履行完毕。刘家场居委会称剩余7人经居委会多次催促到居委会对账结算，该7人（包括孙永正）无正当理由拒不到居委会结算。经本院审查，刘家场居委会提交的8份还款明细不包括孙永正签署的明细，其称多次催促孙永正在内其余7人至居委会结算，但并未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。再次，刘家场居委会称其已于2018年9月30日将银行贷款还清，涉案房屋租赁关系的解除系与其是否还清贷款为条件，与偿还投资款无关。本院经审理查明，《协议书》第四条并未对甲方履行何种义务进行明确约定，本院认为，该条款系对《协议书》整体义务的履行。故刘家场居委会主张《协议书》已终止的意见，本院不予采信。综上所述，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议》继续有效，孙永正对涉案房屋有合法的使用权，其要求屈国斌支付2018年9月至2019年2月的租金68400元，符合法律规定，本院予以支持。孙永正要求被告支付利息，无据，本院不予支持。屈国斌在《人民调解协议》有效的前提下与刘家场居委会签订租赁合同并支付租金，屈国斌可另案处理。刘家场居委会要求确认孙永正与屈国斌签订的房屋租赁协议于2018年9月30日解除，并要求原、被告腾交涉案房屋不符合法律规定，本院不予支持。……”屈国斌、刘家场居委会不服上述7号民事判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）鲁01民终8143号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决载明“……一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，孙永正与刘家场居委会签订的《人民调解协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙永正基于《人民调解协议》，对该房屋享有使用、收益权利，其将涉案房屋转租于屈国斌，转租关系成立，事实清楚，各方均无争议。刘家场居委会请求法院确认孙永正、屈国斌的租赁协议于2018年9月30日解除，依据的是《协议书》的第二条。关于《协议书》原第八条明确约定甲乙双方签字盖章后生效，刘家场居委会未及时加盖印章，《协议书》尚未生效，后于秀芝于2019年3月8日对《协议书》第八条作出变动，但未经孙永正等15人追认或认可，《协议书》对孙永正等人没有拘束力；其次，根据《协议书》第二条约定的内容，刘家场居委会归还完银行贷款及利息之日，孙永正滕还涉案房屋，双方解除租赁关系。根据法庭查明事实，结合当事人陈述，孙永泰、孙永军、于恭才为刘家场居委会所贷款项，其中部分数目系孙永正等15人偿还，不能视为刘家场居委会已按《协议书》约定完全归还贷款本息，刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件未成就。因此刘家场居委会请求确认孙永正、屈国斌的转租协议解除，没有事实及法律依据。承前所述，在《人民调解协议》继续有效的前提下，孙永正对涉案房屋继续享有合法使用权，依法受法律保护。孙永正请求屈国斌支付房屋租金，于法有据，应予支持。……”。刘家场居委会向山东省高级人民法院申请再审，2020年5月8日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申2820号《民事裁定书》，载明“…本案审查的重点问题为，涉案协议书是否生效；刘家场居委会与孙永正解除租赁关系的客观条件是否成就；孙永正与屈国斌的租赁关系应否解除。以上三个审查重点问题亦是二审审理的焦点问题，二审判决对该三个问题进行了详细的分析和阐述，并无不当，本院予以认定，不再进行赘述。综上，刘家场居委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回济南市槐荫区段店北路街道刘家场社区居民委员会的再审申请。”另外，原告刘家场居委会与被告孙永正确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，原告刘家场居委会自愿撤回对被告孙永正的起诉，本院于2019年12月5日作出（2019）鲁0104民初5258号民事裁定，准许原告刘家场居委会撤回起诉。本院认为，原《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，孙国洋、邹福奎自愿签订《刘家场商住楼门头房租赁合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，本院予以确认。孙国洋主张解除其与邹福奎双方签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》，邹福奎辩称双方不存在租赁关系无需解除。经审查，原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，孙国洋与邹福奎之间的租赁合同已于2019年3月12日到期，到期后邹福奎继续使用涉案房屋，双方之间的租赁合同继续有效，但双方建立不定期租赁关系。双方当事人均可随时解除合同，合同解除权系形成权，意思表示到达时即发生效力。本案中，孙国洋提起本案诉讼，主张解除租赁合同，本院于2020年2月18日将起诉状送达邹福奎，故双方之间的租赁合同于2020年2月18日解除。孙国洋主张邹福奎将涉案房屋腾空交付，邹福奎不予认可。经审查，依照《人民调解协议书》，孙国洋就涉案房屋的租赁期限截止至2037年3月2日，租赁期限尚未到期。孙国洋与邹福奎的租赁合同已于2020年2月18日解除。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙国洋在已与邹福奎解除租赁合同的情况下，主张邹福奎腾交涉房房屋符合上述法律规定，本院予以支持。孙国洋主张邹福奎支付自2019年3月13日至2020年3月12日的租金93075元，邹福奎不予认可。经审查，该期间内邹福奎在使用涉案房屋，双方之间的租赁合同于2020年2月18日解除，孙国洋主张2019年3月13日至2020年2月18日期间的租金合法有据，本院予以支持；自2020年2月19日起至2020年3月12日，邹福奎占有使用涉案房屋应支付房屋占有使用费，而非租金。因租赁合同约定的年租金为93075元，而孙国洋主张的上述期间恰为一年，故孙国洋的该项诉求，本院予以支持。孙国洋主张保全保险费500元，提交保单保函、保险费发票佐证，邹福奎对此不予认可。经审查，孙国洋申请保全系对自身合法权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。上述费用为孙国洋申请保全而支出，为合理、必要费用，故孙国洋的该项诉求合法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙国洋与被告邹福奎签订的《刘家场商住楼门头房租赁合同》于2020年2月18日解除；二、被告邹福奎于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于本市槐荫区段店北路街道刘家场社区高层商住楼一层某号门头房，交付于原告孙国洋；三、被告邹福奎于本判决生效之日起十日内向原告孙国洋支付租金、房屋占有使用费共计93075元（自2019年3月13日至2020年3月12日）；四、被告邹福奎于本判决生效之日起十日内向原告孙国洋支付保全保险费500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元，保全费1020元，均由被告邹福奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘扬军人民陪审员  寇 侠人民陪审员  李云舞二〇二一年三月十二日书 记 员  王薇洁