宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书(2015)石大民初字第1896号原告石嘴山市荣达物业管理有限公司，住所地位于大武口区贺兰山南路怡心花园。法定代表人薛效军，系该公司经理。委托代理人邹红谱，系大武口区隆湖法律服务所法律工作者。委托代理人苏春玲，系该公司荣景花园小区物业主任。被告徐坤，男，1968年1月1日出生，汉族，银行员工，住石嘴山市大武口区。原告石嘴山市荣达物业管理有限公司（以下简称荣达物业公司）与被告徐坤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，由本院代理审判员程佩于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告荣达物业公司委托代理人邹红谱、苏春玲，被告徐坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年11月30日，原告进驻大武口区某花园小区进行物业服务并与小区业主委员会签订了物业服务合同。但被告自2005年11月至2015年6月间无故拖欠原告其位于大武口区青山北路的两间商业房物业服务费，合计4330.40元，期间虽经原告多次催缴被告均拒不缴纳。被告以上的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告因此诉至法院，请求：1.被告交纳其位于大武口区青山北路荣景花园的两处商业房拖欠原告2005年11月至2015年6月期间的物业服务费，具体如下：（1）41.02平方米商业房：2005年11月-2006年12月（41.02平方米×0.3×14个月=172.30元），2007年1月-2009年6月（41.02平方米×0.45×30个月=553.80元），2009年7月-2014年4月（41.02平方米×0.54×48个月=1063.20元），2014年5月-2015年6月（41.02平方米×0.60×14个月=344.60元，合计2133.90元。（2）37.86平方米商业房：2005年11月-2006年12月（37.86平方米×0.3×14个月=159元），2007年1月-2009年6月（37.86平方米×0.45×30个月=511.10元），2009年7月-2014年4月（37.86平方米×0.54×55个月=1124.40元），2014年5月-2015年6月（37.86平方米×0.60×14个月=318元，合计2112.50元。以上两项共计4246.40元。2.被告按照双方物业服务合同约定，支付原告逾期交纳物业费的违约金2123.20元（4246.40元×50%=2123.20元）；3.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1.原告未提供任何物业服务，室内暖气被小偷偷走，水流出来，物业公司并未作出处理；2.被告未见过原告的催费单，也没有人过来催收；3.被告没有见过物业合同，成立业主委员会的时候被告并不知情。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交的证据、被告质证意见及本院的认证意见：证据一、物业服务合同5份（原件当庭核对无异后退还）、物业服务评价表1份、问卷调查统计表4份，证明原告与被告之间存在物业服务关系的事实；证据二、催缴通知单14张，证明原告对被告拖欠的物业费进行过催缴的事实；证据三、业主委员会公告1份，证明原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效；证据四、收费单据1份，证明被告在2010年3月至2010年12月缴纳过物业服务费的事实。被告的质证意见是证据一被告没有见过，不予认可；证据二不予认可，从来没有见过，租赁被告房屋的人也没有告诉过被告；证据三没有见过，不予认可；证据四不认可，收费单据上叫唐晓的人不认识，不是被告房屋的承租方。本院对原告提交的证据分析认证意见是，证据一与证据三证据之间互相印证，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，对此本院予以确认；证据二、证据四符合证据的形式要件和实质要件，同时证明被告已交纳2010年3月至2010年12月期间的物业费184.60元，本院对此予以确认。被告未向法庭提交证据。根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：原告荣达物业公司与石嘴山市荣景花园业主委员会签订物业服务合同，双方约定荣景花园业主委员会将荣景花园委托原告进行物业管理。其中2005年11月1日至2008年11月1日管理期间营业房由原告按照建筑面积每月每平方米0.3元的标准向业主收取，2007年1月6日双方签订物业服务合同补充协议，约定收费标准为营业房由原告按使用性质和建筑面积每月按照向业主收取，具体标准为餐饮业为0.6元/月.每平方米，其他0.45元/月.每平方米；2008年11月23日至2011年11月23日期间营业房由原告按使用性质和建筑面积每月按照向业主收取，具体标准为餐饮业为0.6元/月.每平方米，其他0.45元/月.每平方米；2011年11月25日荣景花园业主委员会发出公告，说明在新一届业主委员会成立期间，由原告继续为业主服务。2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日管理期间住宅综合服务费由原告按照建筑面积每月每平方米0.36元向业主收取，商业用房和宾（旅）馆、幼儿园等物业的物业综合服务费，由原告每月按住宅综合服务费的150%（0.36元/每平方米×150%=0.54元）向业主或物业使用人收取。2014年4月26日，原告与被告所在小区的业主委员会签订物业服务合同补充协议，将收费标准作以调整，其中商业用房按照0.6元/每平方.月收取，从2014年5月1日起执行。2015年1月1日至2015年12月31日期间住宅综合服务费由原告按照建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取，商业用房和宾（旅）馆、幼儿园等物业的物业综合服务费，由原告每月按住宅综合服务费的150%（0.4元/每平方米×150%=0.6元）向业主或物业使用人收取。纳入物业服务范围的物业，其物业服务费由业主和物业使用人全额交纳，物业服务费用每月20日前由业主或物业使用人主动到原告设在荣景花园的物业办公室交纳。同时合同约定了业主和物业使用人逾期交纳物业服务费将承担相应违约责任的内容。被告系荣景花园两处商业房业主，拖欠2005年11月至2015年6月的物业管理费未缴。原告向被告催要该笔物业费无果，故诉至法院，要求判如所请。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与石嘴山市荣景花园业主委员会签订有物业服务合同，被告系荣景花园的两处房屋业主，其作为物业业主应当向原告履行缴纳物业费的义务，故原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告当庭自认未向原告交纳过物业费，本院按照双方签订的物业合同中约定的物业费收取方式计算，被告应向原告交纳物业服务费3549.58元（后附物业费计算清单），对此本院予以支持；关于违约金，从物业服务合同内容看，对物业费的支付时间没有明确的约定，原告只有在履行了相应催告程序并给予被告相应的合理履行期限后，被告仍不履行义务的，才有权利要求被告支付相应的违约金，但本案原告提交的证据不足以证实在起诉之前履行了催告以及具体的催告时间，故其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告徐坤于本判决生效后五日内支付原告石嘴山市荣达物业管理有限公司物业服务费3549.58元；二、驳回原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告石嘴山市荣达物业管理有限公司负担15元，由被告徐坤负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。代理审判员  程佩二〇一五年九月五日书 记 员  李琰物业费计算清单1.240-21号商品房：2005年11月至2006年12月期间费用41.02㎡×0.3元/㎡×13个月=159.98元2007年1月至2012年12月期间费用41.02㎡×0.45元/㎡×60个月=1107.54元2013年1月1日至2014年4月期间费用41.02㎡×0.54元/㎡×16个月=354.41元2014年5月至2015年6月期间费用41.02㎡×0.60元/㎡×13个月=319.96元以上合计1941.89元2.240-22号商品房：2005年11月至2006年12月期间费用37.86㎡×0.3元/㎡×13个月=147.65元2007年1月至2012年12月期间费用37.86㎡×0.45元/㎡×60个月=1022.22元2013年1月1日至2014年4月期间费用37.86㎡×0.54元/㎡×16个月=327.11元2014年5月至2015年6月期间费用37.86㎡×0.60元/㎡×13个月=295.31元以上合计1792.29元物业服务费用合计为1941.89元＋1792.29元-184.60元=3549.58元附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条?业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。????已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。