贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2763号上诉人（一审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅，该公司执行董事。被上诉人（一审原告）：冯斌才，男，汉族，1984年6月8日出生，贵州省习水县人。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）因与被上诉人冯斌才商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一）一审判决认定“截止庭审结束，上诉人仍未将需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案”的事实是错误的。在涉案商品房交付给被上诉人后，上诉人已按合同约定将应由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院以上诉人未取得涉案房屋初始登记的现状而认定上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的事实是错误的，因为未取得涉案房屋初始登记并不代表上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。(二）一审判决以涉案房屋未取得初始登记证为由认定上诉人违约是错误的。根据涉案合同第十五条约定，本案上诉人是否违约的评判标准应当是上诉人是否将应由上诉人提供的资料报产权登记机关而非涉案房屋是否取得初始登记。(三）一审判决认定被上诉人诉请上诉人支付违约金未超过诉讼时效的事实是错误的。根据合同约定，上诉人应提供办理产权登记材料的最后时间是2008年6月30日，如上诉人在这时间内未提供应由其提供的办理产权证书相关资料，被上诉人就应当在两年之内起诉要求上诉人支付违约金。本案被上诉人在2016年才向法院起诉，显然超过诉讼时效。一审判决认定合同没有约定支付违约金的具体时间，而否认被上诉人在本案中未超过时效的规定不能成立。二、一审判决在认定上诉人未取得涉案房屋产权证书没有给被上诉人造成损失的前提下判决上诉人支付被上诉人违约金属适用法律错误。冯斌才答辩，请求驳回上诉，维持原判。冯斌才向一审法院起诉请求:1、判令被告立即将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案；2、判令被告向原告支付自2008年7月15日起暂计至2016年11月15日止的违约金人民币78609.60元（按照年利率5.94%计算），以及至被告实际履行诉请1所述义务之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于2007年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发修建的位于习水县××天生路××商品房（房××单元××），建筑面积166.73平方米，套内建筑面积154.91平方米。合同约定：1、房价总额为156409.00元，付款方式为按揭贷款；2、交房时间。出卖人应当在2007年12月30日前向买受人交付该商品房；3、产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，但未缴纳涉案房屋契税。截止庭审结束，被告仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记。原告至今未能取得涉案商品房的房地产权属证书。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。关于原告要求被告立即将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案的诉讼请求，被告辩称该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告要求被告提交办理权属证书所需资料的诉讼请求，符合双方合同约定，被告应按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该项诉请属被告继续履行办证义务的请求权，该请求权具有较强的物权属性，不应适应诉讼时效，故对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告的辩称不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告辩称系因原告未缴纳契税导致无法备案且该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为原告签订《商品房买卖合同》后，依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，被告应当在合同约定的期限内做好出卖人产权登记备案。而被告至今仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记，被告应承担相应的违约责任。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，初始登记不涉及原告缴纳契税范畴，原告未缴纳房屋契税的行为不会影响备案登记的完成，故对原告未缴纳契税导致无法备案的辩称不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定违约金的具体数额，但未约定明确的履行期限，且被告至今仍处于违约状态，不应视为已过诉讼时效，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金计算标准的问题。原告主张合同约定的违约金过低，应按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条已明确约定按照已付房价款的5%的标准计算违约金，原告亦未向法院提交其因被告违约造成实际损失的证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，对原告要求按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算违约金的请求不予采纳。被告应向原告支付违约金为156409.00元×5%=7820.45元。综上，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条之规定，一审法院判决：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将办理涉案不动产权属转移登记需由其提供的资料报不动产登记机构备案；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金7820.45元;三、驳回原告冯斌才的其余诉讼请求。案件受理费883.00元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案二审查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、华居公司是否具有违约行为；二、冯斌才要求华居公司支付违约金的主张是否超过诉讼时效；三、违约金如何计算。关于焦点一，本院认为，冯斌才与华居公司所签《商品房买卖合同》约定，华居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因华居公司的责任，冯斌才不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华居公司应承担违约责任。买受人办理房屋所有权证的前提是商品房所有权初始登记完成，该初始登记系由房地产开发企业申请办理，准予初始登记的批复应属房地产开发企业在买受人办理房屋所有权登记时向产权登记机关提供的必要证明文件。经查，华居公司至今尚未取得涉案房屋初始登记，冯斌才亦无法办理涉案房屋的权属登记，华居公司的行为已经构成违约。因此，华居公司上诉所持其已按合同约定将应由提供的资料报产权登记机关备案，已履行了合同义务，房屋尚未办理初始登记不是违约行为的主张不能成立，本院不予采纳。关于焦点二,本院认为，因华居公司的行为已构成违约，根据其与冯斌才所签《商品房买卖合同》第十五条约定，华居公司应向冯斌才支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的具体数额，但对支付时间并未明确，且华居公司至今仍处于违约状态，冯斌才的要求华居公司支付违约金的主张不应视为已过诉讼时效。对于华居公司上诉称冯斌才要求支付违约金的请求已过诉讼时效的主张，本院不予支持，予以驳回。关于焦点三，本院认为，华居公司与冯斌才所签《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，该合同第十五条已明确约定按照已付房价款的5%的标准计算违约金。故一审法院以该约定为标准计算违约金正确，本院予以确认。综上所述，华居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理883.00元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅审 判 员  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年六月三十日书 记 员  黎雪梅