广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第513号上诉人（一审原告）：苏秋英。被上诉人（一审被告）：柳州市巨丰投资管理有限公司，住所地：广西柳州市柳石路342号心怡山水苑1栋1-11号门面。法定代表人：刘文柳，该公司董事长。被上诉人（一审被告）：罗智琳。委托代理人：罗欢，上诉人苏秋英因与被上诉人柳州市巨丰投资管理有限公司（以下简称巨丰公司）、罗智琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民初（一）字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：巨丰公司（有限责任公司）于2013年7月17日依法成立并经工商登记领取营业执照，经营范围为：以自有资金对外投资、房地产中介服务。位于柳州市屏山大道晶远花苑28栋1单元4-1号房屋系罗智琳与其女儿即案外人罗欢共有。2014年1月1日，案外人罗欢向罗智琳出具《房屋买卖委托书》一份，委托罗智琳出售前述房屋。2014年10月31日，苏秋英与罗智琳、巨丰公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1、苏秋英购买柳州市屏山大道晶远花苑28栋1单元4-1号房屋，总价为735000元，苏秋英支付定金20000元给罗智琳；2、巨丰公司接受苏秋英与罗智琳的委托，提供房屋买卖中介服务，苏秋英与罗智琳须在2014年12月1日前配合巨丰公司到相关部门办理房屋过户事宜；等。同时，合同第九条约定：苏秋英委托巨丰公司代为办理房屋过户缴税，苏秋英支付巨丰公司28000元，如过户税费超出该金额，超出部分由巨丰公司承担，如过户税费低于该金额，剩余部分归巨丰公司所有。同日，苏秋英向罗智琳支付了定金20000元。此后巨丰公司多次通过电话、短信等方式通知苏秋英办理过户，但苏秋英以巨丰公司、罗智琳存在虚报、隐瞒税费等情形，不同意办理过户登记。经协商无果，遂引起本案纠纷。庭审中，罗智琳、巨丰公司表示同意取消合同第九条约定的巨丰公司以28000元包过户税费的约定，并由苏秋英按税务部门核准的金额交纳税费。苏秋英仍然坚持认为巨丰公司、罗智琳存在欺诈并要求解除《房屋买卖合同》，巨丰公司、罗智琳表示同意。本案审理过程中，经该院向涉案房屋的共有人罗欢核实，罗欢对于其委托罗智琳出售涉案房屋的事实予以确认。苏秋英起诉请求判令：1、解除苏秋英与巨丰公司、罗智琳2014年10月31日签订的《房屋买卖合同》；2、罗智琳退还苏秋英购房定金20000元；3、本案诉讼费由巨丰公司、罗智琳承担。一审法院审理认为：关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。首先是巨丰公司的经营资质：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第二款规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。巨丰公司依法成立并领取了营业执照，其在工商登记部门核准的经营范围内从事房地产中介服务，符合法律规定。其次是罗智琳的行为效力：涉案房屋为罗智琳与案外人罗欢共同所有，罗智琳在取得房屋共有人罗欢的同意和授权后，与苏秋英订立《房屋买卖合同》，罗智琳的行为有效。第三关于合同内容的效力：合同第九条的包税条款是苏秋英与巨丰公司、罗智琳在平等自愿基础上经协商一致达成的，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认该条款有效。苏秋英认为巨丰公司、罗智琳存在欺诈以及违反自愿、公平、诚实信用原则，没有证据证实，该院不予采信。综上所述，该院确认苏秋英与巨丰公司、罗智琳签订的《房屋买卖合同》属有效合同。关于合同解除问题，苏秋英在巨丰公司、罗智琳同意取消合同第九条包税条款的情况下仍然坚持要求解除合同，巨丰公司、罗智琳对此表示同意，该院对此予以确认。但苏秋英未按合同约定与巨丰公司、罗智琳到房产管理部门办理过户登记手续，已构成违约，合同解除后，苏秋英无权要求罗智琳返还定金，故苏秋英诉请要求罗智琳返还购房定金20000元的主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条的规定，一审法院判决：一、解除苏秋英与罗智琳、柳州市巨丰投资管理有限公司于2014年10月31日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回苏秋英的其他诉讼请求。案件受理费人民币400元（苏秋英已预交），减半收取200元，由苏秋英负担。上诉人苏秋英不服一审判决，上诉称：一、巨丰公司没有签订房地产经纪合同的资质。巨丰公司未取得《柳州市房地产中介服务机构备案证明》无法获得己备案房产中介在本公司与房屋交易中心联网签订二手房买卖合同（经纪成交版）网签资格，擅自到柳州市房屋交易中心使用个人（自行成交版）网签违反《房地产经纪管理办法》第九条、第十一条、第三十条的强制性规定。属于不能与客户签订任何房地产经纪合同，无网签资格的违法中介。二、罗智琳没有取得共有权人的授权。2014年10月31日签约后至原告起诉开庭期间。被上诉人从未出示过公证（共有人授权委托书）及证明材料复印件。任何权利的取得与丧失都是有相应的法律行为（法律事实）是否存在为前提，否则只能是无效行为，三、上诉人不存在违约行为。本案合同第九条是上诉人委托中介代为办理该房过户缴税委托合同，中介收取委托人佣金的意向委托服务项目，委托人可随时解除委托。《合同法》第四百一十条条规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，不属于违约。而且，本案合同签订于2014年10月31日，办理过户手续时间是2014年12月1日。上诉人于2014年11月26日向一审法院提起诉讼，法院当日己受理本案，上诉人己提前告知巨丰公司，2014年12月1日，中介发来信息后及时回复信息，及电话告知己向法院起诉的情况，也保留了与巨丰公司的电话录音及电话信息记录，上诉人依法向人民法院起诉是公民合法权益，上诉人起诉时间在前，办理过户时间在后，没有构成违约的事实，综上，请二审法院：1、撤销一审判决，改判撤销与两被上诉人签订的合同，罗智琳返还定金贰万元；2、一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。被上诉人罗智琳答辩称：一、关于巨丰投资管理有限公司的合同主体地位与合同效力问题的说明。从两个角度来分析：（一）这一份房屋买卖协议包含两个民事法律关系，一是房屋买卖合同，二是房地产中介经纪服务合同。巨丰投资管理有限公司显然属经纪服务合同的瑕疵，就否认房屋买卖合同的法律效力。（二）在整份房屋买卖协议中，甲乙作为买卖双方，居于合同的主体地位，丙因为提供经纪服务，属于从属地位，从属于甲乙双方存在。不能因为居于从属地位的丙方主体瑕疵而否认整个合同的效力。因为还远没有达到《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。退一步说，即使丙方主体地位的瑕疵，影响到了合同的效力，上诉人的诉求是解除买卖合同，但是上诉人主张的是丙方主体地位不适合，两者之间没有法律上的逻辑关系。二、关于上诉人称被上诉人无权处分而主张合同无效的问题。上诉人在签订房屋买卖合同之前已经查验核实过房屋产权证书，且就该房屋的实际状况多次和被上诉人一家三口交流，知悉房屋产权归属被上诉人罗智琳、罗欢共有的事实。签订合同次日上诉人便提出解除房屋买卖合同，有恶意磋商，故意阻挠被上诉人正常的房屋买卖行为，破坏实际正常交易秩序之嫌。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干意见问题的解释（三）》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人在合同履行过程中并没有发生房屋产权流转不能的障碍，单单依据上诉人没有处分权而主张合同无效自然不应得到人民法院的支持。三、上诉人违约事实清楚，证据确凿。委托服务合同是双方民事法律行为，合同双方平等自愿签订，互负权利义务，并不是上诉人所说的当事人均有权任意终止合同。在合同期限满期限前起诉只能解读为上诉人以自己的行为表明根本违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实提出如下异议：1、2014年1月1日罗欢向罗智琳出具《房屋买卖委托书》不是事实，事实上根本没有委托书，因为在一审诉前调解阶段被上诉人还问可不可以补签委托书。2、合同虽然约定在2014年12月1日前办理过户手续，但实际的意思是2014年12月1日当天去办理，巨丰公司为了达到包税的目的，想提前办理过户才多次打电话给上诉人。被上诉人对一审已查明的事实没有异议，对上诉人所提异议的意见为：1、签合同当天上诉人没有要求看委托书，各方都是在自愿的情况下签字的。2、办理过户的时间是2014年12月1日前。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院对上诉人就一审确认的事实所提异议的分析和认定：关于《房屋买卖委托书》是否2014年1月1日出具问题，在该委托书中，罗欢委托罗智琳出售本案所涉房屋的授权期限为2014年1月1日至2015年12月31日止，且罗欢、罗智琳均认可该委托书的真实性，即便该委托书如上诉人所言并非在2014年1月1日出具，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，只要作为共有人的罗欢在本案合同签订之后予以追认，该合同的有效性并不因签订合同时罗欢没有出具委托书而受影响，故对该委托书是否于签订合同时即已出具这一事实，在委托书于一审期间已真实存在的情况下，对本案处理并无实质影响，故对委托书何时出具这一事实本院不予以确认。关于办理过户手续的时间，本案合同约定是在2014年12月1日前，上诉人认为实际应为2014年12月1日当天，理由不足，不能成立。另，根据上诉人递交的《民事起诉状》，以及一审出具的《案件受理通知书》、《受理民事案件审查立案呈报表》，上诉人的起诉状落款日期为2014年12月1日，一审受理日期、立案日期则均为2014年12月23日，上诉人在上诉状中称其于2014年11月26日向一审法院提起诉讼，法院当日己受理本案，与事实不符。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人要求解除或撤销本案《房屋买卖合同》并要求被上诉人返还20000元定金依据是否充分？本院认为，苏秋英、罗智琳、巨丰公司所签的《房屋买卖合同》系依法成立的合同，在作为房屋共有人已授权罗智琳出售房屋的情况下，在罗智琳、罗欢与苏秋英之间的买卖关系合法有效。巨丰公司作为居间人，并非房屋买卖关系的主体，且其营业执照中记载的营业范围包括房地产中介服务，虽本案没有充分证据证实其就该项经营资质到主管部门备案，但上诉人所引用的、规定提供房地产中介服务需备案的《房地产经纪管理办法》属部门规章，不属于法律、行政法规范围，故巨丰公司未就其房地产中介服务进行备案并不影响本案合同的有效性。上诉人主张罗智琳属擅自处分，合同未成立或无效，依据均不足，不能成立。上诉人另以巨丰公司未进行备案，不能与客户签订任何房地产经纪合同，依据不足，亦不能成立。在合同有效的情况下，各方当事人均应按合同约定履行义务。本案合同约定上诉人与被上诉人须在2014年12月1日前配合巨丰公司到相关部门办理过户缴税，但经巨丰公司通知，上诉人不同意办理过户登记，在罗智琳、巨丰公司表示同意取消合同第九条的约定，由说你个人按税务部门核准的金额交纳税费的情况下，上诉人仍坚持以罗智琳、巨丰公司存在欺诈为由拒绝继续履行合同，一审据此认定上诉人的行为构成违约，对其要求返还定金的诉讼请求不予支持，并无不当，应予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（上诉人苏秋英已预交），由上诉人苏秋英负担。本判决为终审判决。审 判 长  宾修清审 判 员  古龙盘代理审判员  翁春亚二〇一五年九月十日代书 记员  李思思