成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第1668号原告四川盛润置业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人MARCPATRICKMONTANUS，四川盛润置业有限公司董事。委托代理人温玉婷，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人梁东鹏，男，1983年11月3日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。被告成都中天盛珠宝有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人邹超。被告成都铂仕珠宝有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人邹超。原告四川盛润置业有限公司（简称盛润公司）与被告成都中天盛珠宝有限公司（简称中天盛公司）、成都铂仕珠宝有限公司（简称铂仕公司）租赁合同纠纷一案���本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理，原告盛润公司的委托代理人温玉婷、梁东鹏到庭参加诉讼，被告中天盛公司、铂仕公司因下落不明，本院依法于2015年4月22日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、开庭传票及合议庭组成人员通知书等法律文书，现公告期届满，被告中天盛公司、铂仕公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告盛润公司诉称，二被告为关联公司，其法定代表人、股东、注册时间、登记地址均完全相同。二被告于2012年11月与航天科技大厦的业主即原告分别签订《房屋租赁合���》，各自向原告承租位于成都市锦江区新光华街7号航天科技大厦3306、3307号房屋。两份合同约定的租金标准、付费方式等内容均一致。原告与中天盛公司约定的租赁期限为2013年2月1日起至2017年11月14日止，与铂仕公司约定的租赁期限为2012年11月15日起至2017年11月14日止。合同签订后，原告如约向二被告交付了租赁房屋，二被告将3306、3307号房屋进行了装修改造，将两套房屋完全打通后合并使用。但是，自2013年7月起，二被告开始拖欠租金、物业管理费及水电费。原告多次催告，先后于2014年3月、2014年7月向二被告发出多份《律师函》，并当面多次催收，均未果。由于二被告对房屋进行的装修十分复杂，欠款金额巨大，欠款时间长且缺乏履约诚信，根据合同第12.2.3款等的约定，原告被迫向二被告送达了《解除合同通知书》并办理了公证。二被告在收到《解除合同通知书》后仍置之不理，不仅未支付欠付款项，也明确表示拒绝搬迁，导致截至起诉之日，房屋仍被二被告非法占用，给原告造成了巨大的经济损失。原告现起诉来院，请求判令：1、确认原告解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2014年9月15日解除；2、二被告向原告支付其所欠付的租金，暂计算至2014年9月15日为924855元，欠付的物业管理费及水电费暂计算至2014年12月15日为182155.51元，违约金为99067.45元；3、二被告按每日6110.47元标准承担自2014年9月24日起直至其完全搬离大厦期间的房屋占用损失赔偿款；4、二被告立即搬离且交还租赁房屋并限期恢复房屋至租赁合同约定的清水房状态；5、二被告支付其因违约导致租赁合同提前终止应支付的违约金，共计3188005.6元。本案诉讼费由二被告承担。被告中天盛公司、铂仕公司未作答辩，也未提交书面答辩状。原告盛润公司为证明其主张，向本院提交了原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、中天盛公司、铂仕公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、租赁物业现状照片一组、《律师函》、送达凭证、《承诺函》、《合同解除通知函》、（2014）成证内经字第52362、52363号《公证书》等证据。本院认为，二被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，二被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对原告提交的上述证据，本院予以采信。依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2012年11月27日，原告（出租方，甲方）与中天盛公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于成都市新光华街7号航天科技大厦第37层第07号单元（即建筑楼层第33层）房屋出租给乙方办公使用，计租面积254.47平方米，租赁期限57.5个月，自2013年2月1日至2017年11月14日。第1-3年租金为145元／平方米／月×计租面积，共计36898元，第4-5年租金需经双方根据“公开市场租金”协商并达成一致，但租金不低于之前租金；物业管理费标准以22元／平方米／月×计租面积，共计5598元；双方签订合同时，乙方应当向甲方支付履约保证金，履约保证金的金额=（1个月租金＋1个月物业管理费）×3，即人民币127489元；乙方在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担；计租期内的租金，乙方采用一个月支付一次的方式进行支付，并严格实行先支付租金等费用、再使用房屋的原则；乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；乙方逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之���起，每日按应付费用的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须在合同终止前，把租赁物业连同其所有的附属物、设施设备、附加物，按本合同附件三、附件四的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，同时办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并办理完毕租赁物业的租赁备案撤销手续；在甲方要求恢复原状的情况下如乙方拒不履行恢复至原状义务的，乙方按以下方法赔偿甲方损失：甲方遭受的恢复原状损失计算方法=甲方自行或委托第三人恢复原状的实际费用＋比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2；如乙方在租期届满时或合同提前终止后，未获得甲方同意而继续占用租赁物业，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙���按日支付占用租赁物业的占用费，同时，物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用。除乙方须缴纳逾期退房的占用费外，乙方逾期交还房屋达七天或七天以上的，甲方还有权要求乙方另行支付相当于履约保证金金额的赔偿金且甲方有权立即收回该房屋；若由于乙方违约，导致甲方解除合同的，自甲方发出的书面解除合同通知到达乙方或甲方双方达成解除协议后，合同终止，甲方有权要求乙方承担损害赔偿责任，赔偿之金额相当于履约保证金的金额加上按下述约定计算之所得之和。同时，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失及第三方索偿造成的损失与下述赔偿金额的差额：即剩余租赁期达二十个月以上（包括二十月）的，为租赁房屋剩余租期的首六个月租金和管理费总额的100%，加上剩余租期的第七个月至第十二个月的基本租金和物业管理费总额的80%、剩余租期的第十三个月至第二十个月的基本租金和物业管理费总额的70%及剩余租期的第二十一个月至最后一个月的基本租金和物业管理费总额的60%。2012年11月27日，原告（出租方，甲方）与铂仕公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于成都市新光华街7号航天科技大厦第37层第06号单元（即建筑楼层第33层）房屋出租给乙方办公使用，计租面积377.65平方米，租赁期限5年，自2012年11月15日至2017年11月14日。第1-3年租金为145元／平方米／月×计租面积，共计54759元，第4-5年租金需经双方根据“公开市场租金”协商并达成一致，但租金不低于之前租金；物业管理费标准以22元／平方米／月×计租面积，共计8308元；双方签订合同时，乙方应当向甲方支付履约保证金，履约保证金的金额=（1个月租金＋1个月物业管理费）×3，即人民币189203元；乙方在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担；计租期内的租金，乙方采用一个月支付一次的方式进行支付，并严格实行先支付租金等费用、再使用房屋的原则；乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；乙方逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按应付费用的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金；无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须在合同终止前，把租赁物业连同其所有的附属物、设施设备、附加物，按本合同附件三、附件四的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，同时办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并办理完毕租赁物业的租赁备案撤销手续；在甲方要求恢复原状的情况下如乙方拒不履行恢复至原状义务的，乙方按以下方法赔偿甲方��失：甲方遭受的恢复原状损失计算方法=甲方自行或委托第三人恢复原状的实际费用＋比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2；如乙方在租期届满时或合同提前终止后，未获得甲方同意而继续占用租赁物业，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁物业的占用费，同时，物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用。除乙方须缴纳逾期退房的占用费外，乙方逾期交还房屋达七天或七天以上的，甲方还有权要求乙方另行支付相当于履约保证金金额的赔偿金且甲方有权立即收回该房屋；若由于乙方违约，导致甲方解除合同的，自甲方发出的书面解除合同通知到达乙方或甲方双方达成解除协议后，合同终止，甲方有权要求乙方承担损害赔偿责任，赔偿之金额相当于履约保证金的金额加上按下述约定计算之所得之和。同时，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失及第三方索偿造成的损失与下述赔偿金额的差额：即剩余租赁期达二十个月以上（包括二十月）的，为租赁房屋剩余租期的首六个月租金和管理费总额的100%，加上剩余租期的第七个月至第十二个月的基本租金和物业管理费总额的80%、剩余租期的第十三个月至第二十个月的基本租金和物业管理费总额的70%及剩余租期的第二十一个月至最后一个月的基本租金和物业管理费总额的60%。合同签订后，原告按约将房屋交给二被告使用，二被告将租赁房屋打通后合并使用。自2014年7月起，二被告出现拖欠租金、物业管理费及水电费的情况。2014年3月17日，原告分别向二被告寄达《律师函》一份，催收截至2014年2月25日的租金及逾期付款���约金、截至2014年2月28日的物业管理费、水电费及逾期付款违约金。其后，二被告向原告出具《承诺函》，对截至2014年3月31日所欠累计未支付租金、物管费、水电费的金额予以了确认，并承诺将分期支付。2014年7月21日，原告再次分别向二被告寄达《律师函》一份，载明因二被告未按2014年3月28日的《承诺函》中的承诺对欠款进行分期偿还，原告向二被告发出警告并要求二被告在收到函件后3个工作日内到原告处结算并清偿截至当日的欠费，若二被告未在指定期限内清偿欠费，原告将授意物业管理公司对租赁房屋采取相应的断水、断电、断气等措施；若二被告在收到函件后超过5个工作日内仍未至二被告处清偿欠款，原告将于第6个工作日向二被告发出正式解除租赁合同的通知书。2014年9月15日，原告向二被告送达《合同解除通知函》，并委托公证机关对送���的行为进行保全证据公证。《合同解除通知函》中载明：因二被告未按2014年3月28日的《承诺函》中的承诺对欠款进行分期偿还，故提出二被告在收到函件之日起，原告依据合同的相关约定正式解除租赁合同，双方租赁合同于本通知函件送达时正式终止；二被告应于收到函件后3个工作日内到原告处办理结算等。经庭审核实，原告核算：中天盛公司尚欠2014年3月部分租金32082元、2014年4月至2014年9月租金221388元（6个月×36898元／月），共计253470元。尚欠2013年12月部分物管费2280.27元、2014年1月至2015年8月物管费111960元（20个月×5598元／月），共计114240.27元。尚欠计至2014年11月的电费11253.75元。上述欠缴物管费及电费共计125494.02元。计至2014年9月15日的欠付租金违约金共计14365.03元。铂仕公司尚欠2013年9月部分租金14277元、2013年10月至2014年9月租金657108元（12个月×54759元／月），共计671385元。尚欠2013年11月部分物管费5646.25元、2013年12月至2015年8月物管费174468元（21个月×8308元／月），共计180114.25元。尚欠计至2014年11月的电费1697.5元。上述欠缴物管费及电费共计181811.75元。计至2014年9月15日的欠付租金违约金共计64578.37元。上述欠付物管费的逾期付款违约金从付款到期日计至2015年8月15日，欠付电费的逾期付款违约金从付款到期日计至2015年1月16日，按欠付金额×逾期天数×0.05%标准计算，该项违约金共计47858.01元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市新光华街7号航天科技大厦第37层第06、07号单元房屋出租给二被告使用并收取租金等相应的费用，原、被告之间建立的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示��符合法律规定，应属有效，双方应按租赁合同的约定履行各自义务。已查明，原告已按《房屋租赁合同》的约定向二被告履行了交付租赁物的义务。但二被告在使用租赁房屋期间，自2014年7月起拖欠租金、物业管理费及水电费至今，其行为已违反《租赁合同》的约定，原告于2014年9月15日向二被告送达《合同解除通知函》，二被告收到解除通知函后，未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认原告解除《房屋租赁合同》的行为有效，原告与二被告签订的关于租赁位于成都市新光华街7号航天科技大厦第37层第06、07号单元房屋的《房屋租赁合同》已于2014年9月15日解除。导致《房屋租赁合同》解除的原因系二被告未履行合同约定的主要义务所致，二被告理应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，及双方签订的《房屋租赁合同》中关于“计租期内的租金，采用一个月支付一次的方式进行支付；逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%支付逾期付款的违约金；逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按应付费用的0.05%支付逾期付款的��约金”之约定，现中天盛公司拖欠计至2014年9月的租金253470元、计至2015年8月的物管费114240.27元、计至2014年11月的电费11253.75元，合计378964.02元；铂仕公司拖欠计至2014年9月的租金671385元、计至2015年8月的物管费180114.25元、计至2014年11月的电费1697.5元，合计853196.75元；并欠付计至2015年8月15日的物管费的逾期付款违约金、欠付计至2015年1月16日的电费的逾期付款违约金，共计47858.01元。而致原告诉至法院，现原告请求判令二被告支付上述费用，符合双方的约定，于法亦有据，本院予以支持。关于原告要求二被告按每日6110.47元（1229.93元×2＋1825.3元×2）标准支付自2014年9月24日起至其完全搬离大厦期间的房屋占用损失赔偿款的主张。双方合同中有关于“如乙方在租期届满时或合同提前终止后，未获得甲方同意而继续占用租赁物业，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁物业的占用费”之约定，本院已经确认双方租赁合同关系已于2014年9月15日解除，则根据上述约定，自2014年9月24日起至其完全搬离大厦期间的租赁物业的占用费，二被告理应按日6110.47元（2459.86元＋3650.6元）标准计付。关于原告要求二被告立即搬离、交还租赁房屋并恢复房屋至租赁合同约定的清水房状态的主张。原告与二被告之间的租赁合同关系已经本院确认解除，根据双方合同中关于“无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须在合同终止前，把租赁物业连同其所有的附属物、设施设备、附加物，按本合同附件三、附件四的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，同时办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并办理完毕租赁物业的租赁备案撤销手续”之约定，原告要求被告搬离并交还租赁物，符合双方的��定，本院予以支持。交还租赁物的标准以合同附件三、附件四的标准为准。关于原告要求二被告支付因违约导致租赁合同提前终止的违约金3188005.6元的主张。双方合同中有关于“若由于乙方违约，导致甲方解除合同的……甲方有权要求乙方承担损害赔偿责任，赔偿之金额相当于履约保证金的金额加上按下述约定计算之所得之和。同时，甲方有权要求乙方赔偿甲方的损失及第三方索偿造成的损失与下述赔偿金额的差额：即剩余租赁期达二十个月以上（包括二十月）的，为租赁房屋剩余租期的首六个月租金和管理费总额的100%，加上剩余租期的第七个月至第十二个月的基本租金和物业管理费总额的80%、剩余租期的第十三个月至第二十个月的基本租金和物业管理费总额的70%及剩余租期的第二十一个月至最后一个月的基本租金和物业管理费总额的60%”��约定，二被告履行合同义务不符合约定，理应向原告承担支付违约金的违约责任，同时本院综合考虑双方合同的履行时间、履行状况、二被告应支付欠费的情况、二被告缴纳的履约保证金共计为316692元（127489元＋189203元）等因素，对原告主张的违约金予以调整，予以适当确定为中天盛公司应向原告支付违约金127489元，铂仕公司应向原告支付违约金189203元。对原告主张的违约金予以部分支持。关于原告要求二被告承担连带责任的主张。双方合同中并未约定对对方的债务承担连带责任，故原告的该主张，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、���告四川盛润置业有限公司与被告成都中天盛珠宝有限公司、被告成都铂仕珠宝有限公司分别于2012年11月27日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告成都中天盛珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付尚欠的计至2014年9月的租金253470元、计至2015年8月的物管费114240.27元、计至2014年11月的电费11253.75元，计至2015年8月15日的物管费的逾期付款违约金、计至2015年1月16日的电费的逾期付款违约金（按面积比例分摊）共计19266元，合计398230.02元；三、被告成都铂仕珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付尚欠的计至2014年9月的租金671385元、计至2015年8月的物管费180114.25元、计至2014年11月的电费1697.5元，计至2015年8月15日的物管费的逾期付款违约金、计至2015年1月16日的电费的逾期付款违约金共计28592元（按面积比例分摊），合计881788.75元；四、被告成都铂仕珠宝有限公司、被告成都中天盛珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并交还其承租的位于成都市新光华街7号航天科技大厦第37层第06、07号单元（即建筑楼层第33层）房屋给原告四川盛润置业有限公司（交还租赁物的标准以合同附件三、附件四的标准为准）；五、被告成都中天盛珠宝有限公司应按日2459.86元标准向原告四川盛润置业有限公司支付自2014年9月24日起计至其实际搬离时止的租赁物业占用费；被告成都铂仕珠宝有限公司应按日3650.6元标准向原告四川盛润置业有限公司支付自2014年9月24日起计至其实际搬离时止的租赁物业占用费六、被告成都中天盛珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付违约��127489元；被告成都铂仕珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付违约金189203元；七、驳回原告四川盛润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40952元，公告费600元，共计41552元被告成都中天盛珠宝有限公司承担16727元，被告成都铂仕珠宝有限公司承担24825元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨 琴人民陪审员  张一川人民陪审员  李 杨二〇一五年九月七日书 记 员  高 娜附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的���约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。