阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民一初字第116号原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区。负责人：洪仕芹，该分行行长。委托代理人：苏恭磊，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：敖青梅，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××4226。委托代理人：余飞，广东赢信律师事务所律师。被告：叶利玉，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××2405。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行诉被告敖青梅、叶利玉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的委托代理人苏恭磊，被告敖青梅的委托代理人余飞到庭参加诉讼；被告叶利玉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行诉称：原告诉被告叶利玉等信用卡纠纷一案，经法院审理并依法作出判决[案号（2014）阳城法民二初字第410号]，该判决于2013年12月2日生效后，原告依法向法院申请执行。法院在2014年6月20日作出（2014）阳城法执字第666号执行裁定书，查封叶利玉所有的位于阳江市江城区×××F幢×××（房地证号:阳×××86）。而被告敖青梅称在2014年3月向被告叶利玉购买该房屋，并已入住，该房屋属其所有，向法院提出执行异议，法院审查后作出（2014）阳城法执异字第32号执行裁定书，中止本次执行。原告认为，阳城法执异字第32号执行裁定的认定与事实不符。首先，我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力；未经登记，不发生物权效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，被告敖青梅不是阳江市江城区×××F幢×××登记的权属人。其次，退一步来讲，就算两被告之间存在合法债权，原告对被告叶利玉的债权发生时间远比被告敖青梅对被告叶利玉的债权早，并于2013年12月2日经法院判决确认。执行法院仅因被告敖青梅提供的表面证据材料就全部否决原告对该房屋的实体权利，对原告是极其不公正的。故（2014）阳城法执异字第32号执行裁定是事实不清、证据不足，严重影响原告的合法权益。原告为维护其的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、对位于阳江市江城区×××F幢×××的许可执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告敖青梅辩称：一、敖青梅是已经支付了全部价款并实际占有涉案财产的无过错第三人，合法利益应得到法律的保护。在原告与叶利玉的债权债务关系中，敖青梅是善意的第三人。敖青梅在与叶利玉所订立的房屋买卖合同是真实的，在订立房屋买卖合同的过程中，敖青梅曾与叶利玉到房产登记部门对购买涉案房产进行状态查询，在进行交易的时候已经足够谨慎注意，在敖青梅支付了全部购房款后，叶利玉已经将房屋交付给敖青梅实际占有，敖青梅也实际上在涉案房屋内居住，如果敖青梅当时经济允许而及时办理了房产过户登记手续，原告也不可能查封了涉案房屋。在此房产交易过程中敖青梅没有过错。敖青梅提出执行异议的理由合理合法。二、法院作出的（2014）阳城法执异字第32号裁定认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。原告认为未能发生《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第15条所规定“可向执行法院提出异议案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”的情形是错误的。因为敖青梅是付清了全部房款并实际上占有了房屋的无过错善意第三人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”敖青梅的情况既符合这一规定，也明显是属于“有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。虽然原告主张依据《物权法》的规定，未经物权登记的不发生物权转让的效力，但是本案是有关执行程序的问题，不发生适用《物权法》的情形。被告叶利玉没有作答辩。经审理查明：坐落于阳江市江城区×××F幢×××（房地证号：×××86）登记在叶利玉名下，该房屋建筑面积75.62平方米，套内面积65.02平方米。2014年2月21日，经代理方阳江荣发地产咨询服务部介绍，卖方叶利玉（甲方）与买方敖青梅（乙方）签订房屋买卖合同，合同内容如下：“一、甲乙双方经代理方成功介绍，自愿就物业买卖，交易过户事宜通过代理方出售及购入位阳江市江城区×××F幢×××之物业。该物业《房地产证》编号：粤房地产权证第××号，建筑面积75.62平方米，套内面积65.02平方米。二、物业成交价为人民币268000元。三、付款方式：（1）甲乙双方在签订本合同时，乙方支付人民币20000元，须在签订本合同之同时付清作为定金。收定当天出墙红，墙红期为10天。（2）双方于签订本合同15天内，乙方支付首期楼价款110000元（不含定金）用于赎证。（3）甲方赎出房产证后，当天与乙方到阳江住建局办理注销抵押、查档手续。查档出结果当天甲方与乙方到阳江市公证处办理公证委托手续。公证委托书出证当天乙方须一次性付清余购房款138000元给甲方。……六、甲乙双方权利与责任……6、乙方须在2018年11月1日前过户，在该日期内甲方不得以任何理由要求乙方在何时过户。过户落名须由乙方指定人名。……”签订合同当日，敖青梅按合同约定支付定金20000元给叶利玉，2月26日，敖青梅转账支付120000元购房款给叶利玉。2014年3月17日，委托人叶利玉、冯志阳（叶利玉的丈夫）与敖青梅签订授权委托书，授权委托书内容如下：“坐落于阳江市江城区×××F幢×××的房地产，是委托人叶利玉、冯志阳的夫妻共同财产。现叶利玉、冯志阳决定将上述房地产出卖，因委托人叶利玉、冯志阳不便前往房地产管理部门办理变更过户手续，特委托敖青梅为代理人，全权办理如下事项：一、出卖上述房地产并与买方签订房地产买卖合同，收取转让款。二、协助买方办理上述房地产的产权变更登记表手续，需要支付的相关费用由买方负责。三、……”。签订上述授权委托书的当日，叶利玉、冯志阳按2014年2月21日签订的房屋买卖合同第三条第（3）项的约定在广东省阳江市漠阳公证处办理了授权委托的公证手续。同年3月20日，敖青梅转账支付购房余款128000元给叶利玉。敖青梅称其付清购房款后，叶利玉就按合同约定将房屋交付给其，其于2014年4月左右就入住上述房屋，对此，敖青梅提供阳江江城区城北街道东源社区居民委员会出具的证明证实，该份证明的内容为：“兹有敖青梅女士（身份证号：××，原居住在阳江市江城区平冈镇百六村委会百六一村路北四巷1号，该女士现居住在我辖区阳江市江城区×××F幢×××。特此证明。”另查明，2013年8月1日，本院立案受理了原告中国工商银行股份有限公司阳江分行诉沙世党、罗晓贞、叶利玉、高秋兰、张海志、林柏良信用卡纠纷一案，案号为（2013）阳城法民二初字第421号。2013年12月13日，本院作出（2013）阳城法民二初字第421号判决：一、限被告沙世党、罗晓贞在本判决发生法律效力之日起十日内偿还透支本金195208.55元及利息、滞纳金（计至2013年7月10日止利息1955.7元、滞纳金1107.41元，从2013年7月11日起至本判决指定的履行日止按《工商银行牡丹信用卡章程》和《牡丹信用卡领用合约》的规定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；二、被告叶利玉、高秋兰、张海志、林柏良对上述判决主文确定的债务负连带责任；被告叶利玉、高秋兰、张海志、林柏良履行了上述判决确定的义务，有权向被告沙世党追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，原告中国工商银行股份有限公司阳江分行向本院申请强制执行。2014年6月20日，本院裁定查封了叶利玉所有的位于阳江市江城区×××F幢×××。敖青梅于2014年11月12日向本院提出了书面异议，认为：其以26.8万元购买了阳江市江城区×××F幢×××，并已入住，房屋的实际所有人是其，请求本院解除对阳江市江城区×××F幢×××的查封。2014年11月27日，本院作出（2014）阳城法执异字第32号执行裁定：中止对被执行人叶利玉位于阳江市江城区×××F幢×××的执行。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行不服上述裁定，向本院起诉，请求如诉称。庭审中，被告述称其支付了26.8万元购房款给叶利玉后，当时已没有钱再支付房屋过户费用，因此，其当时没有即时办理过户手续。但之后，其筹到钱准备办理房屋过户手续时，发现房屋已被查封，已不能办理过户手续了。以上事实，有原、被告提供的身份证、房屋买卖合同、收款收据、转账凭证、房地产档案查询答复书、公证书、房地产权证书、证明、（2013）阳城法民二初字第421号、（2014）阳城法执异字第32号执行裁定书、（2014）阳城法执字第666号之一执行裁定书，结合本案庭审笔录，经综合分析，足以认定。本院认为：本案是执行异议之诉，被告敖青梅分三次付清了购房款26.8万元给叶利玉。同时，被告敖青梅称叶利玉已按合同约定将房屋交付给了其，其已入住，敖青梅的陈述与合同约定相符，符合情理，且有敖青梅提供的阳江江城区城北街道东源社区居民委员会出具的证明证实，故本院认定敖青梅已实际占有了上述房屋。对于敖青梅没有办理房产过户手续是否存在过错的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案中若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项之规定，案外人（××）对办理转移登记手续没有过错，应是执行标的物未办理所有权转移登记手续，是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、载决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”的规定，被告敖青梅应在付清购房款后三个月内申请转移登记，敖青梅在2014年3月20日付清购房款，应在2014年6月20日前申请转移登记，而根据敖青梅的陈述，其是在涉讼房屋被查封（2014年6月20日）后才申请转移登记的，因此，敖青梅未在规定的90日时间内申请转移登记，并非其意志以外的原因，其存在过错。被告敖青梅称其在支付了26.8万元购房款后短时间内没有钱再支付房屋过户费用，不能在短时间办理过户手续是客观原因造成的。即使敖青梅的陈述属实，也不能以此为由认定其不按规定时间办理转移登记无过错。另外，叶利玉与敖青梅在购房合同中约定在2018年11月1日前过户，该约定违反了《城市房屋权属登记管理办法》的规定，因此，敖青梅不能以其没有违反购房合同的为由主张其无过错。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告未办理过户登记，主观上存在过错。故原告尚未取得阳江市江城区×××F幢×××的物权。因此，本院依照上述规定查封涉案房屋于法有据，应准许执行阳江市江城区×××F幢×××。被告叶利玉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：准许执行阳江市江城区×××F幢×××。本案受理费300元，由被告敖青梅负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  关建威人民陪审员  谢仕生二〇一五年九月二日书 记 员  黄大华