广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3783号上诉人（原审被告）：杨子顺，身份证住址：广东省潮安县。上诉人（原审被告）：广州市桐园别墅酒店有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：杨子顺，该公司董事长。两上诉人共同委托代理人：钟艺伟，广东广大律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：汤麒臻，广东广大律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谭雪梅，该公司经理。委托代理人：李晓萌，广东诺臣律师事务所律师。上诉人杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司（以下简称桐园酒店）因与被上诉人广州市广田置业有限公司（以下简称广田置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市白云区同和镇同和东路28号房屋为广某置业公司名下物业，宗地图显示的单位名称为广州市梅花园林宾馆。2014年2月17日，广某置业公司（出租人，甲方）与杨子顺（承租人，乙方）签订《房地产租赁合同》，桐园酒店在合同落款“乙方”处盖章。甲乙双方约定：甲方将位于广州市广州大道北梅花园林宾馆原旅业部的房屋（粤房地权证穗字第××号），建筑面积3100平方米，出租给乙方作旅业及配套用途使用。租赁房屋期限自2014年2月17日起至2017年3月22日止。其中2014年2月17日起至2014年6月14日为乙方装修期，装修期免交租金，2014年6月15日开始交纳租金。双方议定租金为91000元/月、管理费为39000元/月，合计13万元/月，由乙方在每月的10日前支付给甲方，先付后用。租赁房屋在租赁期间所产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费、水电公摊及损耗部分、电话费和其他杂费均由乙方承担和及时交纳。其中水费4.86元/吨，电费0.9928元/度（水、电损耗另计），若供水、供电部门调整价格时作相应调整。水电费支付时间：在次月10日前支付甲方。当双方签订本合同当日，乙方应向甲方交纳房屋及水电押金30万元，该押金作为乙方全面履行合同义务的保证。合同终止后10日内，乙方应当向甲方提交押金收据原件，经甲方审查乙方没有违反本合同规定和没有欠费的，甲方向乙方无息退还押金。乙方已查看并清楚房屋现状，在乙方交付押金后的当日内，甲方按现状交付租赁房屋给乙方使用。甲方在租赁期间，承担如下义务：1、甲方只租赁场地给乙方使用，并有偿提供用水用电。2、接乙方的通知，对房屋主体结构自然损害或甲方原因造成的损害进行维修维护。乙方保��在租赁期间，按照如下规定使用租赁房屋：1、租赁房屋为乙方自用，乙方保证按本合同约定用途使用。乙方不得擅自改变用途、转租、分租、转让、与任何第三方合用或联营。乙方经营所需证照由乙方自行办理，相关责任由乙方负责承担。……如乙方未按合同约定的时间和金额支付租金的，或未支付水电费、物业管理费、工资、侵权赔偿等其他应支付费用导致甲方被追索或承担的，除补交上述拖欠款项外，乙方还须以每逾期一天按欠款总额的3‰向甲方支付违约金。上述欠款及违约金甲方有权在押金中扣除。逾期超过60天的，甲方还有权随时解除合同，收回房屋，没收押金。上述合同签订后，广某置业公司将涉案租赁物交付给杨子顺、桐园酒店使用至今。杨子顺、桐园酒店向广某置业公司交纳了押金30万元。2014年9月3日，广某置业公司收取了涉案租赁物的首月租金91000元及管理费39000元，并开具了编号为0064297的收据一张，该收据载明：“收到杨子顺交来梅某原旅业部租金91000元、管理费39000元，现金收讫”。杨子顺、桐园酒店抗辩称该笔款项为桐园酒店支付，广某置业公司对此不予确认。杨子顺、桐园酒店自2014年7月开始欠缴租金，广某置业公司多次向杨子顺、桐园酒店发函催收租金并要求杨子顺、桐园酒店支付违约金。桐园酒店亦向广某置业公司多次发函要求广某置业公司提供办理营业执照所需资料。广某置业公司复函称合同约定经营证照由杨子顺、桐园酒店自行办理，并表示已提供上述房屋的房产证复印件及《特种行业许可证》复印件。原审审理中，杨子顺、桐园酒店表示并未收到广某置业公司所称的上述材料。广某置业公司向原审法院提交了涉案租赁物的现场照片，桐园酒店确认照片中显示的“梅花园酒店”为其司��租，但否认已开业经营。为证实杨子顺、桐园酒店实际使用涉案房屋及杨子顺、桐园酒店均为承租人的事实，广某置业公司向原审法院提交了由杨子顺、桐园酒店分别交款的水电费收款收据若干。杨子顺、桐园酒店确认为涉案租赁物支付水电费的事实，但否认杨子顺为涉案租赁合同的相对人。另广某置业公司为证实为涉案租赁物提供管理服务的事实，向原审法院提交了消防水池使用协议、园林绿化养护管理承包合同、维护服务合同等证据。杨子顺、桐园酒店对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为上述证据为广某置业公司应尽义务，但不能视为已为杨子顺、桐园酒店提供了物业管理服务。以上事实：有房产证、租赁合同、收款收据、收函、复函、送达证明、告知函、快递单、照片、收费通知、消防水池使用协议、园林绿化养护管理承包合同、维���服务合同及双方当事人陈述等证据证实。广某置业公司于2015年1月27日向原审法院提起本案诉讼，以杨子顺、桐园酒店逾期向广某置业公司交纳涉案房屋租金、管理费为由，请求：1.杨子顺、桐园酒店向广某置业公司支付2014年7月至判决生效之日止的租金及管理费及违约金（违约金以当月租金为本金，按照每日千分之三的标准，自次月11日计至生效之日止）；2.诉讼费由杨子顺、桐园酒店承担。杨子顺原审答辩称：不同意广某置业公司的诉讼请求。涉案租赁物不是我承租的物业，我只是桐园酒店的法定代表人，并非承租方。承租方是桐园酒店，我只是法定代表人，在租赁合同上签字。桐园酒店原审答辩称：我司不同意广某置业公司的诉讼请求，我司与广某置业公司签订的合同是合法的，我司之所以不交租给广某置业公司是因为我司承租涉案租赁物用于旅业，旅业是特种行业，开发旅业需要特种行业许可证。在这种情况下，广某置业公司一直不协助我司办理新的特种行业许可证，也不愿意将旧的许可证给予我司使用。广某置业公司与我司签订合同时，相关的证照是无法办理的，我司根本无法占有使用涉案租赁物，广某置业公司也没有交付租赁物给我司，所以不存在占有使用费。广某置业公司主张的租金、管理费，由于旅馆从没有开业过，不存在管理费的问题，广某置业公司也从来没有就涉案针对我司提供管理服务，所以广某置业公司要求收取管理费没有任何的依据。广某置业公司主张的违约金，即使有违约的情况，也标准过高，我司如果负有给付金钱的义务，根据银行的利率也只是四倍，广某置业公司主张的违约标准已超过银行贷款利率的20倍，远远超过广某置业公司的损失。根据司法解释，当违约金的主张超过损失，人��法院应予调整。综上，请求法院驳回广某置业公司的全部诉讼请求。原审法院认为：杨子顺、桐园酒店均在涉案租赁合同的落款“乙方”处签字盖章，是租赁合同的实际签订人。在合同履行过程中，杨子顺也以其本人名义向广某置业公司交付租金、管理费、水电费。故广某置业公司主张杨子顺、桐园酒店均为涉案租赁合同相对人的意见合理，予以采纳。涉案租赁合同是广某置业公司与杨子顺、桐园酒店双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。现广某置业公司已将涉案租赁物交付杨子顺、桐园酒店使用，并提交了充分证据证实杨子顺、桐园酒店确有实际占有使用涉案租赁物的事实，杨子顺、桐园酒店未有依约向广某置业公司支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。广某置业公司要求杨子��、桐园酒店支付自2014年7月至判决生效之日止的租金和管理费并按合同约定支付违约金的诉讼请求均合理合法，予以支持。杨子顺、桐园酒店抗辩称广某置业公司所主张的违约金过高，要求调整，对此作如下分析：首先，广某置业公司主张的违约金标准为合同约定，是双方当事人协商一致决定的，双方均应履行；其次，双方签订的为商业类租赁合同，杨子顺、桐园酒店自2014年2月即进场使用涉案租赁物，但至今为止，仅支付了一个月的租金和管理费，虽杨子顺、桐园酒店抗辩称广某置业公司未有提供经营证照，但一方面，办理证照并非合同约定由广某置业公司应尽义务；另一方面，租赁合同为双务合同，双方当事人未达成免交或停交租金的任何协议，如杨子顺、桐园酒店认为广某置业公司存在违约行为，应采用合法有效途径向广某置业公司主张权利，在其已实际使��租赁物的情况下，无权以拒交租金的方式行使抗辩权。杨子顺、桐园酒店长期占用商用租赁物，却拒不交纳租金，已给广某置业公司带来巨大的经济损失。综上，杨子顺、桐园酒店要求调低违约金标准的理由不能成立，不予采纳。杨子顺、桐园酒店应向广某置业公司支付以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自次月11日计至判决生效之日止的违约金，并以本金为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年5月19日作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司向广州市广某置业有限公司支付自2014年7月至判决生效之日止的租金及管理费（租金按照91000元/月计算、管理费按照39000元/月计算）；二、判决生效之日起十日内，杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司向广州市广某置业有限公司支付自2014年7月至判决生效之日止的租金及管理费的违约金（当月违约金以当月欠缴的租金及管理费为本金，按照每日千分之三的标准，自次月11日计至判决生效之日止，并以本金为限）。一审案件受理费14766元，由杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司共同负担。判后，上诉人杨子顺、桐园酒店不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。适用法律错误，判决杨子顺、桐园酒店支付租金错误。根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”涉案租赁物要想拥有营业资格需要广某置业公司提供营业执照、消防证书等证件，由于广某置业公司不能提供此类证件导致桐���酒店根本无法经营，所以杨子顺、桐园酒店拒交租金是依法行使先履行抗辩权；二、一审法院判决杨子顺、桐园酒店支付管理费错误。广某置业公司并不具有物业管理的资质和经营范围，且广某置业公司提供的有关园林养护等合同是作为业主保养自身物业所应该做的事情；三、一审法院判决杨子顺、桐园酒店按照每日千分之三的标准支付违约金错误。本案中，广某置业公司不配合办证违约在先，广某置业公司的违约行为导致杨子顺、桐园酒店无法按约定使用物业，杨子顺、桐园酒店在行使先履行抗辩权的前提下不存在违约行为，因此不应支付违约金。另外每日以千分之三的标准支付违约金明显过分高于广某置业公司实际损失，一审法院对此不予调整不正确。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回广某置业公司所有诉讼请求；2.广某置业公司承担本案所有诉讼费。��上诉人广某置业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一、在签订涉案合同之前，杨子顺有参与过我司母公司的股东会，在该次股东会中杨子顺已清楚我司所有资料证照被纪委收走，在双方就本案租赁事项商议时，杨子顺表明自己办理相关证照。杨子顺、桐园酒店在全面知晓相关情况下仍然自愿签订涉案合同。第二、杨子顺、桐园酒店要求广某置业公司向其提供梅花园林宾馆经营权方面的证照，而该经营权属于国有资产，广某置业公司早已明确告知杨子顺、桐园酒店不得以梅花园林宾馆名义经营，故杨子顺、桐园酒店该要求违背合同约定；第三、从广某置业公司提供的照片以及电费缴纳相关证据可见桐园酒店一直正常开业经营。综上，杨子顺、桐园酒店主张其不交租金及管理费的行为属于行使先履行抗辩权不能成立。杨子顺、桐园酒店在一直正常使用涉案物业的情况下拒付租金，广某置业公司有权依照合同约定追究杨子顺、桐园酒店的违约责任。物业管理费是合同约定事项，广某置业公司已经提交了关于涉案房产物业管理工作说明，杨子顺、桐园酒店作为承租方只要享受到了物业管理服务，至于物业管理主体是谁均不影响杨子顺、桐园酒店缴纳物业管理费。各方当事人对原审法院查明事实没有异议，且未提供新证据予以证明，本院予以确认。在本案二审过程中，广某置业公司主张涉案物业一直正常经营，而杨子顺、桐园酒店前面陈述只是占有涉案物业，并未实际经营，由人看守，后面又陈述因不能开具发票只接待散客，无法大规模经营。本院认为:本案二审争议的焦点是杨子顺、桐园酒店逾期缴纳租金及管理费是否构成违约，是否应当向广某置业公司支付违约金及违约金标准问题。租赁合同系属双务合同，出租方主要负责交付符合条件的标的物，承租方在实际占有标的物后应履行及时足额支付租金的义务。杨子顺、桐园酒店于二审期间已确认涉案物业用于接待散客，即杨子顺、桐园酒店确已实际占有使用涉案物业，并享受了物业管理服务，但杨子顺、桐园酒店自2014年7月至今未按合同约定向广某置业公司支付租金及管理费，杨子顺、桐园酒店该行为确已构成违约，应承担违约责任，原审法院对此认定事实清楚适用法律正确，本院予以维持。关于杨子顺、桐园酒店称广某置业公司未协助办证致其不能正常营业，故其逾期支付租金、管理费系属行使先履行抗辩权。本院认为，租赁合同约定租赁场地是用于“旅业及配套用途”，广某置业公司作为出租人应对承租人开办旅业提供一定的协助义务，但本案中杨子顺清楚广某置业公司因资料被封存在一定的提供资料的客观障碍，且合同约定“乙方经营所需证照由乙方自行办理”。双方是房屋租赁关系而非承包关系，其要求广某置业公司协助办证中应根据房屋租赁关系明确其请求、依据及用途，而桐园酒店在与广某置业公司交涉中并未能充分说明其要求出租人配合的理由及依据。故，杨子顺、桐园酒店该上诉理由缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。关于违约金标准问题。旅业作为特种行业必须办理相关证照，因杨子顺、桐园酒店并没有正常营业，现杨子顺、桐园酒店请求将违约金调整为按照银行贷款利率上浮30%，本院根据公平合理原则，对杨子顺、桐园酒店该项主张予以照准。综上所述，杨子顺、桐园酒店的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，但违约金处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第312号民事判决第一项；二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第312号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，上诉人杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司向被上诉人广州市广田置业有限公司支付自2014年7月至判决生效之日止的租金及管理费的违约金（每月违约金以当月欠缴的租金及管理费为本金，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮30%的标准计，自次月11日计至本判决生效之日止，并以本金为限）；三、驳回被上诉人广州市广田置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担不变。二审案件受理费14766元，由上诉人杨子顺、广州市桐园别墅酒店有限公司共同负担11813元，由被上诉人由广田置业有限公司负担2953元。本判决为终审判决。审 判 长  穆 健审 判 员  张燕宁代理审判员  黄春成二〇一五年九月二十四日书 记 员  杨仁义原炜