中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初10137号原告(反诉被告)：程豫，男，1979年12月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：勇宁，北京市中银(上海)律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：林健(HAYASHIKEN)，男，1955年9月16日出生，住上海市。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李淼，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告程豫与被告林健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，被告林健提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告程豫的委托诉讼代理人吴滨、勇宁，被告林健的委托诉讼代理人陈世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程豫向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《上海市房地产买合同》于2020年2月19日解除；2、被告林健向原告程豫返还购房款50万元(人民币，下同)；3、被告林健向原告程豫偿付以年利率5.775%计算的自2020年2月19日起至判决之日止的50万元购房款占用利息。事实与理由：2019年9月，原告为购置新房,通过上海A房地产经纪有限公司(以下简称“中介公司”)居间介绍，与被告达成房屋买卖意向。因原告系置换房屋,被告同意原告以自有房屋出售所得房款向被告支付购房款。为此,原、被告签署正式购房合同之前,原告与中介公司签订了《房屋出售VIP服务协议》,委托中介公司出售原告自有房屋。2019年9月30日,原告与被告在中介公司工作人员的指导下签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告将其位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以550万元的价格转让给原告,双方在2020年3月28日之前共同申请办理产权转让过户手续,原告应在合同签订当日向被告支付购房款50万元。双方另就涉案房屋购房款支付期限等事宜签订了《补充协议》,约定原告应当在2020年3月28日之前通过中介公司将原告自有房屋出售,并用该房屋出售所得款支付涉案房屋购房款。买卖合同签订后,原告按约向被告支付了50万元购房款。原、被告就原告出售自有房屋的进展进行多次沟通。然而，由于新型冠状病毒疫情爆发,原告作为医生,结合此次疫情严重程度,政府采取隔离措施等各方面因素综合评估,发现该阶段已经无法安排购房者看房,更无法按照买卖合同及补充协议的约定在2020年3月28日之前将自有房屋出售并向被告支付购房款。为此,原告曾多次与被告交涉买卖合同的变更、解除事宜,但是被告均置若罔闻。鉴于被告一直不同意就合同作出调整,原告无奈通知被告要求解除合同。2020年2月14日,原告通过微信向被告发出了《解除合同通知》,但因被告已将原告从微信中拉黑而未果。由于本次疫情属于“不可抗力”,原告客观上无法履行买卖合同约定的义务,原告享有法定解除权,可以单方解除买卖合同,且无须负担赔偿责任。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告林健辩称：原、被告于2019年9月30日签订买卖合同、补偿协议及补充协议，约定房屋总价款为550万元，装潢及厨卫设施设备补偿款100万元。原告于同月30日支付了50万元购房款。此后，原告在挂牌出售其自有房屋时以购买方的出价低、付款方式不佳、付款周期长，没有达到其心理预期等原因，宁愿冒着解除原、被告之间买卖合同的违约风险也不愿在适合的时间以符合市场公允的价格出售其自有房屋，并且在2019年11月16日将被告从微信中拉黑。疫情的发生只会影响合同迟延履行，并不会导致合同无法履行，原告可以与被告协商，但无权单方解除合同。原告在签订买卖合同后长达四个月的时间内没有履行合同，却在疫情发生后的次日就通知终止履行合同，证明原告的违约出于故意，是有预期的违约，因此本案不适用不可抗力。不同意原告的诉讼请求。从原告发给被告的微信内容可以证明原告为了追求自己利益最大化，而置原、被告合同中关于付款义务的约定于不顾，其已做好了预期违约的心理准备。原告明确表明其不履行合同，导致双方的合同目的不能实现，原告应当承担违约责任。现提起反诉，要求：1、确认双方签署的买卖合同、补偿协议、补充协议于2020年4月15日解除；2、原告程豫配合被告林健办理撤销网签合同的备案登记手续；3、原告程豫赔偿被告林健中介费损失3万元，交通费损失24,765元，因疫情隔离费用4,900元，公证费1,970元，律师代理费2万元；4、要求原告程豫承担逾期付款赔偿金48,000元；5、原告程豫偿付被告林健违约金130万元。诉讼中,被告撤回第3、4项反诉请求。对于被告林健的反诉，原告程豫辩称：坚持本诉中主张的事实。由于不可抗力事件，原告享有解除权。原告的解除通知已于2月19日送达被告。不同意被告的反诉请求，且被告主张的违约金过高，即使存在违约金也希望予以调低。经审理查明，2019年9月30日，经中介公司居间介绍，林健作为出售方(合同甲方)，程豫作为买受方(合同乙方)，双方签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以550万元的转让价将上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋转让给乙方；房屋建筑面积118.81平方米；双方确认，在2020年3月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同。甲方于收到乙方全部款项后，将该房地产交付乙方。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日支付甲方房款10万元，于2019年9月30日前支付甲方房款40万元，于双方至房地产交易中心办理过户手续之前支付甲方房款500万元。同日，双方签订一份补偿协议和补充协议。补偿协议约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方100万元；乙方于2020年3月28日之前支付甲方补偿款98万元，于双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方补偿款2万元；本次交易双方按规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担。补充协议约定：若乙方同意将买卖合同附件三中付款协议变更为：1、(1)乙方于签约当日,支付甲方房款10万元。(2)乙方于2019年9月30日之前,支付甲方房款40元。(3)乙方于2019年12月15日之前,支付甲方房款200万元。(4)乙方于2020年3月28日之前,支付甲方房款300万元。则甲方同意将实际成交价变更为648万元，并配合乙方重新签署补偿协议。2、乙方同意在自己名下现有房屋成功售出且收到下家房款后,3日内将该笔房款转付至甲方账户。3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。当天，程豫以银行转账方式向林健付款50万元，林健出具了房款收据。林健向中介公司支付了3万元居间佣金。2019年9月28日，程豫作为委托人与中介公司签订《房屋出售VIP服务协议》，程豫委托上海A房地产经纪有限公司为出售程豫名下的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“XXX室房屋”)提供居间服务，委托交易房屋的出售价格为640万元，委托期限自2019年9月28日至2019年11月13日。2019年10月7日，林健通过微信询问程豫关于出售XXX室房屋的进展。程豫回复表示“还可以，现在已经有不少人来看过了，中介还蛮有信心的，有消息就联系你。”10月22日，程豫回复林健表示“有二个客户出价，但不高，我们想等到月底看看”、“差距不大，十万块，中介在做工作，如果顺利月底前能交易”、“客户的付款方式都不太好，而且时间也长，我们也在努力争取，希望12月中旬能给你200万元，如果你有什么想法也可以告诉我”。11月12日，程豫回复林健：“有2个意向客户，但首付只能给到30-50万，我这两天在联系银行，看能不能贷150万”。11月14日，程豫回复林健：“……其实上个月中旬有个客户出价还不错，也是拿不出200万，被我拒绝了……”。2019年11月16日，林健微信联系程豫表示“我们要按照合同的约定办理，你何时签合同是你决定的事，而明年3月你要按合同付清全部剩余款的，对此你们要有责任的……”，对此程豫回复：“……以后我主要是把我的房屋卖个好价钱，你的不是必须要做到的我只好没办法了。你以后要了解你的房屋信息去中介，我的房屋买卖属个人隐私，请你以后不再问了……”。之后，程豫在微信中将林健拉黑。2019年12月19日，程豫作为委托人与上海A房地产经纪有限公司重新签订《房屋出售VIP服务协议》，程豫委托该公司为出售上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋提供居间服务，委托交易房屋的出售价格为580万元，委托期限自2019年12月19日至2020年3月31日。2020年1月9日，程豫恢复与林健的微信联系。1月12日，程豫微信联系林健：“你方便的话给我个电话，有重要事和你商量。1月15日，林健回复程豫表示“请按合同办理，一切必须履行合同……”。但此条信息因程豫又将林健微信拉黑而发送失败。2020年1月16日，中介人员张某某通过微信联系林健表示“那边中介让我转告你，找了一个付款很好的买家，不过价格有差距，能三方让下吗？”林健回复“要按合同办事，要履行合同”。2020年1月25日，程豫在包括中介人员在内的微信群中表示“因疫情严重，今天开始24小时待命，房子家人居住，已经不适合陌生人看房，所以向你们及林先生提出正式终止合同……”。2020年2月14日，程豫在上述微信群内发送了解除通知。2020年2月18日，程豫委托北京市中银(上海)律师事务所吴滨律师向中介人员张某某寄发律师函，通知即日起解除买卖合同，要求林健退还50万元购房款。该律师函于2月19日寄达给张某某。同日，张某某将上述律师函通过微信转发给了林健。此后，林健回复中介人员张某某表示“要求客户继续履行合同”。2020年4月14日，林健委托上海敏诚善律师事务所李某律师向程豫发出律师函，通知解除买卖合同。该律师函于4月15日寄达。现原告程豫以诉称理由诉至本院，被告林健则提起反诉。以上事实，由原告程豫提供的买卖合同、补偿协议、补充协议、50万元转账凭证及被告的收据、房屋出售VIP服务协议、原告与被告的微信截屏、原告与中介人员的微信截屏、解除合同通知及律师函，被告林健提供的原、被告微信截屏、被告与中介人员的微信截屏、律师函及投递信息、佣金发票等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告程豫与被告林健签订的买卖合同、补偿协议和补充协议系双方经过充分磋商后形成的合意，内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原、被告签订的补充协议的内容表明，如果原告程豫按补充协议约定的期限付款(2019年12月15日前)支付房款200万元，则被告林健同意将总房价减少2万元即转让总价由650万元减少至648万元，否则总房价款650万元不变。本案争议焦点在于原告是否享有合同解除权。新型冠状病毒疫情的发生是客观事实，上海市于2020年1月24日启动了一级公共卫生事件响应，而双方约定的涉案房屋过户期限以及500万元房款和98万元补偿款的付款期限是2020年3月28日，疫情的发生确实可能会影响涉案房屋买卖合同的正常履行，履行期限包括付款期限、过户期限的延误，但疫情的发生并不会影响双方合同目的实现，而仅是合同目的实现过程延长。而事实上，根据原告陈述，其向被告购买涉案房屋所支付的房款系自筹，从原、被告的微信联系可以证明原告在2019年10月、11月期间均有机会出售其自有房产以筹措购房款，但仅仅因为原告在其出售自有房屋过程中对于买受人的出价或付款方式不满意而未及时出售。从2019年11月16日的原、被告微信联系中可以发现，原告过于追求以最高价格出售其自有房产，至于是否能在原、被告约定的合同履行期限内向被告按时付款以保证合同的正常履行，并未置于重要地位。原告的这种处理方式和心态确实应当反思。上海市采取一级公共卫生事件响应的时间点是在原、被告约定的合同履行期限内，原告完全可以因此与被告协商变更履行期限或方式，但原告在上海市采取一级公共卫生事件响应的次日即1月25日就向中介人员明确表示终止履行合同，自始未与被告就合同履行方式和期限的变更进行任何方式的协商。而疫情的发生只是影响了买卖合同的履行，并未致使买卖合同目的不能实现，因此本院认为原告并不享有合同解除权。原告向被告发出的解除合同通知不发生法律效力。由于原告明确表示终止履行合同且自行单方向被告发出解除合同通知，在合同期限内未正常支付购房款且不与被告就合同暂时的履行困难而协商变更履行期限和履行方式，因此原告已构成违约，被告据此享有合同解除权。被告委托律师向原告发出的解除合同的通知于2020年4月15日寄达原告，因此双方之间的买卖合同、补偿协议和补充协议于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此被告已收取的50万元购房款应当返还原告。但因原告违约导致合同解除，因此原告要求被告偿付资金占有使用费的请求，本院不予支持。根据合同约定，违约方应当承担违约责任。鉴于违约金的主要功能是弥补违约方的违约行为给守约方造成的损失，同时体现违约金的惩罚性功能，因此在确定原告的违约金金额时，应当综合考虑其违约行为给被告造成的实际损失的大小。众所周知，上海市房地产交易价格在近一年来处于上涨中，被告所有的涉案房屋并未贬值，因此本院综合考虑原告的违约情节，被告因买卖合同解除的利益影响，以及被告的其他损失等因素综合判断，结合原告对于违约金所提出的抗辩意见，本院酌情确定由原告偿付被告违约金20万元。鉴于合同的解除系原告违约所致，因此被告据此提起反诉主张违约金所缴纳的反诉案件受理费由原告承担。原告应当协助被告办理撤销网签合同备案登记手续。最后，本院需要强调，原告系上海市闵行区XX社区卫生服务中心的医护工作者，作为法律工作者也是社会普通成员对于曾经和现在奋战于抗疫一线的医护人员表示崇高敬意，取得现在的疫情防控成果离不开广大医护工作者的自我牺牲和无私奉献。但是，作为社会的成员，应当具有基本的诚实信用原则和契约精神。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)程豫与被告(反诉原告)林健(HAYASHIKEN)于2019年9月30日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《补充协议》于2020年4月15日解除；二、原告(反诉被告)程豫于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)林健(HAYASHIKEN)办理撤销网签合同备案登记手续；三、被告(反诉原告)林健(HAYASHIKEN)于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)程豫购房款50万元；四、原告(反诉被告)程豫于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)林健(HAYASHIKEN)违约金20万元；五、驳回原告(反诉被告)程豫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,800元，由原告(反诉被告)程豫负担1,760元，被告(反诉原告)林健(HAYASHIKEN)负担7,040元。反诉案件受理费减半收取计8,250，由原告(反诉被告)程豫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 沈旺迪审 判 员 钱 洁法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。