北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第40901号原告：北京世纪颐和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心六层656。法定代表人：张沈生，董事长。委托代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。被告：欢喜车立美（北京）汽车装饰有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心四层4-3号。法定代表人：张镆，执行董事。原告北京世纪颐和物业管理有限责任公司（以下简称世纪颐和物业公司）与被告欢喜车立美（北京）汽车装饰有限责任公司（以下简称车立美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪颐和物业公司之委托代理人马萍到庭参加了诉讼，被告车立美公司之法定代表人张镆经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。世纪颐和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年11月19日至2015年10月31日的管理费337222.5元，并向原告返还一个月的管理费13333元。2、判令被告向原告支付自2014年9月1日至2015年10月31日的水电费70649.22元。3、判令被告向原告支付逾期付款的水电费、管理费违约金103400元（计算至2015年10月31日）。4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月19日，原告与被告签订《汽车美容服务管理合同》。合同约定，被告依照原告确定的经营场地和位置，为原告所辖的七个园区业主提供汽车美容有偿服务，合同期限三年，自2013年5月19日起至2016年5月18日止。第一年管理费16万元，第二年管理费18万元，第三年管理费20万元。管理费每半年交纳一次，水费、电费按实际发生额计量，被告应于每月28日前向原告结算一次水电费，月结月清。被告逾期一个月未缴纳上述管理费、水电费，原告有权单方解除合同，不退保证金，如被告给原告造成损失，原告有权追究被告赔偿责任。合同签订后，原告向被告提供了场地，被告于2013年11月18日向原告支付了首期管理费8万元。此后，被告未向原告交纳后续管理费，且自2014年9月至今，被告未再向原告支付水电费。因此，原告于2015年7月30日向被告发出《解除通知书》，解除了双方的管理合同，并以不退保证金5万元作为违约金，要求被告在接到通知之日起5个工作日内，支付拖欠的管理费、水电费，返还第一年免交的一个月管理费等费用共计371204.72元。但被告未按通知要求支付款项。原告认为双方签订的管理合同真实有效，被告为按照合同约定履行支付费用的义务，导致原告解除合同，被告应承担违约责任。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，就相关案件事实，本院认定如下：2013年5月19日，世纪颐和物业公司作为甲方与乙方车立美公司签订《汽车美容服务管理合同》（以下简称汽车服务合同）一份。合同约定的主要内容为：1、甲方同意乙方为甲方所辖的春荫园、翠叠园、观山园、晴波园、垂虹园、时雨园、晴雪园共七个园区业主提供汽车美容有偿服务，具体经营场所以甲方确定的位置为准。2、合同期限三年，自2013年5月19日起至2016年5月18日止。第一年管理费16万元，第二年管理费18万元，第三年管理费20万元。管理费每半年交纳一次，即合同生效后5日内交纳首期管理费8万元，2013年11月19日前缴纳第二次管理费（已扣除一个月免交款）66667元，2014年5月19日前缴纳第三次管理费9万元，2014年11月19日前缴纳第四次管理费9万元；2015年5月19日前缴纳第五次管理费10万元，2015年11月19日前缴纳第六次管理费10万元。合同生效五日内，乙方向甲方交纳合同保证金5万元。合同解除后，乙方无违约行为，甲方全额退还，如有争议，双方协商处理。3、鉴于甲方原合作公司北京中天万达汽车技术咨询服务中心（以下简称中天万达公司）为业主或者消费者办理的洗车储值卡未消费的卡值由乙方无条件承接，双方约定乙方在第一年免交一个月管理费13333元。4、水电费按照实际发生额计量，水费单价6.21元每吨，电费单价1.13元每度。水电费，乙方于每月28日前向甲方结算一次水电费。产生的费用以甲方通知单并经双方确认的水电费单据为准。5、管理费、水电费、乙方若逾期未交，每超过一天，影响甲方加纳3%的违约金，逾期一个月未交，甲方有权单方解除合同，不退还保证金。如给甲方造成损失，甲方有权追究赔偿责任。6、在双方权利义务部分，汽车服务合同约定：中天万达公司给业主或消费者办理的洗车储值卡未消费的卡值，乙方无条件承接，需根据卡内余额提供等值洗车服务。乙方需无条件负责解决中天万达公司遗留的一切事宜，履行其未尽义务。7、在违约责任的约定中，合同约定：对于中天万达公司遗留下的储值卡问题，双方协商无法解决的，甲方有权单方解除合同，并不承担违约责任。如乙方有任何违约行为，导致甲方单方解除合同的，乙方除了赔偿甲方损失外，还有一次性返还免交的一个月管理费即13333元。汽车服务合同签订后，车立美公司向世纪颐和物业公司交纳了保证金5万元，并向世纪颐和公司交纳了首期管理费8万元及2014年9月1日之前的全部水电费。但此后，未再向世纪颐和物业公司交纳后续管理费即水电费。2015年7月30日，由于车立美公司长期拖欠应缴费用，世纪颐和物业公司向车立美公司送达《解除通知书》（以下简称解除通知）。在解除通知中，世纪颐和物业公司要求车立美公司停止经营活动，补交各项费用共计371204.72元。世纪颐和物业公司确认2015年7月，车立美公司已经从相应经营场地中撤离。诉讼中，就主张的2014年9月1日至2015年10月31日期间的水电费情况，世纪颐和物业公司向本院提交了自行制作的水电费欠费统计表。但未提交相应水电费实际计费记录作为佐证。该统计表上，亦未经车立美公司确认。同时经本院询问，世纪颐和物业公司提交了部分车立美公司此前交纳水电费的发票复印件。根据部分发票复印件显示，交费时间为2015年7月4日的发票,且此后发票号码更为靠后的记账联因未将交费时间清晰复印，因此无法辨识，但交费内容均显示涉及电费、冷水费，交费单位亦为车立美公司。对此世纪颐和物业公司解释为，后期车立美公司曾补交部分此前欠费的水电费款项。诉讼中，世纪颐和物业公司主张，因合同约定违约金计算标准过高，计算结果超出合理数额，故其在诉讼请求中，对于管理费、水电费违约金的计算，已均调整为银行同期贷款利率的四倍。车立美公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。车立美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。世纪颐和物业公司与车立美公司于2013年5月19日签订的汽车美容服务管理合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。2015年7月，世纪颐和公司在车立美公司存在严重逾期支付相应费用的情况下，根据合同约定，单方作出的解除合同的通知并通过张贴等方式向车立美公司进行送达。且车立美公司亦实际从2015年7月撤离实际经营场地，不再履行合同义务，应视为双方合同关系于2015年7月30日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据现有证据，车立美公司在合同签订后，实际从事经营活动中，存在严重逾期拖欠管理费、水电费的情形，应承担相应的违约责任。具体而言，就管理费一项。根据合同约定，在合同履行期限内，车立美公司应在缴纳首期管理费之后，在经营过程中，应分别于2013年11月19日前缴纳第二次管理费（已扣除一个月免交款）66667元，2014年5月19日前缴纳第三次管理费9万元，2014年11月19日前缴纳第四次管理费9万元；2015年5月19日前缴纳第五次管理费10万元。鉴于双方涉诉合同已于2015年7月底提前解除，故上述第五次管理费应根据合同履行情况的变更而调整。同时根据合同约定，在车立美公司存在违约的情形下，此前减免的一个月管理费仍应补缴。现世纪颐和公司要求车立美公司补交管理费，于法有据，本院予以支持，但具体应补缴数额，应根据实际履行情况计算，世纪颐和物业公司超出合理范围的管理费补交主张，本院不予支持。根据合同实际履行至2015年7月底这一实际情况，车立美公司应向世纪颐和物业公司补交2013年11月19日至2015年7月31日（含需返还的一个月管理费）共计30万元。就上述管理费的违约金，世纪颐和物业公司自愿将违约金计算标准降低为同期银行贷款利率四倍，对此本院不持异议，根据实际违约情况，车立美公司应支付上述拖欠管理费违约金为66758元。就水电费一项。根据世纪颐和物业公司提交的现有证据，关于水电费实际发生情况，仅有世纪颐和物业公司自行制作的登记记录表格。既无车立美公司确认，亦无相应实际抄表情况对照，难以证明水电费实际发生情况。同时，根据世纪颐和物业公司提交的部分交费发票复印件，可以发现在世纪颐和物业公司主张的欠费期间，车立美公司确有交费行为，上述费用是补交此前费用、还是实际缴纳当时发生费用，难以分辨。发票备注一栏，亦未进行相应标注。基于上述证据，对于拖欠水电费的实际情况，证据难以形成完整的证据链，无法证明实际欠费情况。故世纪颐和物业公司对于水电费欠费缴纳以及相应违约金的支付主张，因缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、欢喜车立美（北京）汽车装饰有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，支付北京世纪颐和物业管理有限责任公司二0一三年十一月十九日至二0一五年七月三十日期间的管理费三十万元及管理费逾期支付违约金六万六千七百五十八元。二、驳回北京世纪颐和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千零四十六元，已由北京世纪颐和物业管理有限责任公司预交四千四百九十元。由北京世纪颐和物业管理有限责任公司负担二千二百四十六元；由欢喜车立美（北京）汽车装饰有限责任公司负担六千八百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  雷宇虹人民陪审员  杨叶红二〇一七年六月二十日书 记 员  王若同