上海市松江区人民法院民 事 裁 定 书（2015）松民三(民)初字第483号原告王国强，男，1958年12月12日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人倪卓伟，上海市中信正义律师事务所律师。被告李白梅，女，1923年7月19日生，汉族，住上海市。委托代理人刘雨修，上海伟聚律师事务所律师。委托代理人孙培芳，上海伟聚律师事务所律师。被告黄克敏，男，1952年1月26日生，汉族，住上海市宝山区。被告黄克栋，男，1949年8月20日生，汉族，住上海市。被告上海新凯房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人周冬生。原告王国强与被告李白梅、黄克敏、黄克栋、上海新凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，2015年3月17日转为普通程序审理。因无法通过邮寄或直接送达方式向被告黄克栋送达诉讼文书，本院依法公告送达诉讼文书，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告王国强及其委托代理人倪卓伟，被告李白梅的委托代理人刘雨修、孙培芳到庭参加诉讼，被告黄克敏、黄克栋、上海新凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告王国强诉称：2013年2月22日，原告与被告黄克敏、黄克栋签订上海市松江区泗泾镇城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房地产买卖协议》，合同对双方权利、义务明确约定。合同签订后，原告履行了全部合同义务。被告黄克敏、黄克栋于2013年2月将系争房屋交付原告，原告实际使用至今。现原告得知系争房屋已被法院查封，限制原因为(2013)松民三(民)初字第311号。原告认为，其是系争房屋的善意买受人，且实际使用至今，系系争房屋的唯一合法权利人。故原告起诉请求：撤销(2013)松民三(民)初字第311号民事判决书。被告李白梅辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与被告黄克敏、黄克栋签订房屋买卖合同时，双方均知道系争房屋不属于被告黄克敏、黄克栋所有，签订合同的行为是无效的；2、签订协议的时候，系争房屋没有登记在被告黄克敏、黄克栋名下；3、双方签订的买卖协议，只涉及债权关系，不涉及物权变动；4、根据物权法的规定，不动产是登记生效的，原告对系争房屋的实际使用不能作为取得物权的依据；5、鉴于签订协议的时候，原告明知被告黄克敏、黄克栋不是房屋权利人，因此不能适用善意取得。被告黄克敏、黄克栋、上海新凯房地产开发有限公司未作答辩。经审理查明：2013年2月22日，原告与被告黄克敏、黄克栋就系争房屋签订房地产买卖协议，约定原告以70万元的价款购买系争房屋，付款方式为2013年2月22日支付2万元、3月5日前支付55万元、余款15万元在过户手续当日结清；双方约定于被告黄克敏、黄克栋可办理产证(开发商大产证及动迁协议满3年或房产证登记日满3年时限为准)30日内办理过户手续。同日，双方签订补充条款一份，约定由于系争房屋系被告黄克敏、黄克栋的家庭财产，故被告黄克敏、黄克栋签订补充合同即视为承诺系争房屋的相关权利人知晓并同意转让，该房产没有产权纠纷及其他权利瑕疵，如交易后被告黄克敏、黄克栋发生家庭财产纠纷，被告黄克敏、黄克栋不能以任何理由不履行合同，否则视为违约并承担违约责任；被告黄克敏、黄克栋确保系争房屋在产权过户完成前均不存在抵押查封财产纠纷等会导致房屋权属变更的情况，否则视为违约并承担违约责任。另查明，本院于2013年1月28日立案受理了被告李白梅与被告黄克敏、黄克栋、上海新凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，被告李白梅请求判令被告黄克敏、黄克栋与被告上海新凯房地产开发有限公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》项下买受人的权利义务由原告享有，由原告与被告上海新凯房地产开发有限公司继续履行该《上海市商品房预售合同》，即由被告上海新凯房地产开发有限公司协助将城鸿路房屋产权过户至被告李白梅名下。同年11月29日本院经审理后作出(2013)松民三(民)初字第311号判决：一、确认系争房屋的购房权利人为被告李白梅，被告李白梅与被告上海新凯房地产开发有限公司继续履行被告黄克敏、黄克栋与被告上海新凯房地产开发有限公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新凯房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内协助被告李白梅将系争房屋过户至被告李白梅名下。该判决现已生效。以上事实，有《房地产买卖协议》及《补充协议》、(2013)松民三(民)初字第311号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据原告的诉讼请求，本案为第三人撤销之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款明确规定，享有撤销之诉诉讼权利的第三人须具备“损害第三人的民事权益”这一具有结果性质的诉讼条件。本案中，原告主张善意购买房屋。依据物权法的规定，转让的不动产应当登记的已经登记是受让人取得不动产的所有权的必备条件。系争房屋属于依照法律规定应当登记的范围，原告尚未成为系争房屋登记的权利人。此外，原告与被告黄克敏、黄克栋之间就系争房屋签订房屋买卖合同时，明知被告黄克敏、黄克栋并非房地产登记簿登记的权利人，其购买房屋时存在所有权人不确定的风险，且双方约定因被告黄克敏、黄克栋发生家庭纠纷、系争房屋权利被限制等情况，应由被告黄克敏、黄克栋向原告承担违约责任。原告与被告黄克敏、黄克栋之间的房屋买卖合同纠纷，因尚未取得系争房屋所有权也不符合善意取得所有权的条件，仅系普通债权性质的权利，对系争房屋并不享有相应的民事权益。被告黄克敏、黄克栋、上海新凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第(一)项、的规定，裁定如下：驳回原告王国强的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  张 丹人民陪审员  范幼芳二〇一五年九月十七日书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉;……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。