广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1015号原告：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：邱爱梅，董事长。委托代理人：金海涛，该司员工。被告：罗小海，身份证住址江西省宜春市靖安县。委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。原告广州银闽物业管理有限公司诉被告罗小海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州银闽物业管理有限公司的委托代理人金海涛，被告罗小海的委托代理人张志武、杨浩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州银闽物业管理有限公司诉称：我司与被告于2014年10月9日签订了编号为A611*的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，双方约定：我司将位于广州市白云区石井大道*号*栋*号商铺出租给被告使用。租赁期限自2014年9月1日至2018年8月31日共4年。第一年租金为1600元/月，物业管理费为211元/月，公摊水电费按所租赁面积占该层的比例分摊。被告应于每月5日前向我司支付当月租金、物业管理费和上一个月的公摊水电费，逾期支付的，被告按应付款金额的千分之五支付违约金，拖欠时间达一个月的，我司有权解除租赁合同和物业管理合同。然而，被告自2015年4月开始至今拖欠租金、物业管理费等费用，经我司多次催交，被告仍不理睬，被告还拖欠自2014年9月1日至2015年2月28日期间的占用场地使用费。截止至起诉之日（超过了30天），被告仍然拖欠上述费用。无奈之下，诉至法院，请求法院判令：1、被告向我司支付自2015年4月1日至2015年6月30日拖欠的租金共计4800元、自2015年4月1日至2015年6月30日拖欠的物业管理费633元，2、被告向我司支付2015年4月1日至2015年6月30日拖欠费用的违约金（按照每日千分之五的标准，自应缴之日支付至清偿之日止），3、确认我司与被告签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2015年7月5日解除，4、被告向我司支付自2014年9月1日至2015年2月28日期间的占用场地使用费，5、被告承担本案诉讼费。被告罗小海辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。根据消防法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该租赁合同应属无效合同。物业管理合同作为商铺租赁合同的从合同，也应属无效合同。2、双方签署的商铺租赁合同以及物业管理合同因违反法律强制性规定而无效，原告主张的解除合同的诉请无法律依据。合同的解除首先需建立在合同有效的基础上，现双方签署的商铺租赁合同物业管理合同均因违反法律强制性规定而无效。3、我无需缴纳租金、物业管理费及违约金。根据合同法第56条规定，无效合同自始没有法律约束力，由于双方的租赁合同无效，合同中的条款没有法律约束力，被告无需向原告缴纳租金、物业管理费以及违约金。4、根据合同无效的处理原则，2014年9月1日至2015年2月28日期间为免租期，租赁合同无效的过错责任在原告，原告已同意免租，因此我方也无需交纳该期间的使用费。请法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2014年10月9日，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）签订编号为A611*号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道*号*栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）*号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为26.4平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；从签约当日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用）。第三条，租金以计租面积计算：第一年1600元/月；第二年1760元/月；第三年1936元/月；第四年2130元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1600元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，原告与被告签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A611*号《物业管理合同》，被告出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”在合同编号为A611*号《物业管理合同》中，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管费和物业管理费起算日为签约当日。第三条，物业管理费为211元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费211元，合计1211元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。上述合同签订后，原告将涉案商铺依约交付被告使用，被告确认未有向原告交纳自2015年4月1日至2015年6月30日的租金、物业管理费。2015年5月27日，银马精品鞋基地物业管理中心在涉案商铺大门处张贴催缴费通知，主要内容为要求被告支付拖欠租金及滞纳金，逾期将对涉案商铺作停电锁门处理。2015年7月22日下午，本院组织原、被告到涉案商铺现场进行勘察，涉案商铺玻璃门未上锁。本院引导双方当事人当天交接商铺，被告于当天清走商铺内个人物品。被告表示当天已经涉案商铺的钥匙交还原告，原告否认，抗辩称被告在2015年7月23日才交还钥匙。另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道*号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。经本院向原告释明合同效力问题，原告表示坚持原诉讼请求不变更。以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、图片、开庭笔录、询问笔录、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，原、被告虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了被告必须与原告委派的物业管理公司，也就是原告签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应负的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但被告实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，原告以租金起诉表述有误，本院予以纠正。关于被告占用商铺的期间问题，被告于2015年7月22日将涉案商铺内的个人物品清走，并于当天将钥匙交还原告，故原、被告于2015年7月22日实际交接了商铺，被告应交房屋使用费应计至2015年7月22日止，原告要求被告支付自2015年6月1日至2015年6月30日的房屋使用费、物业管理费的诉求均合理合法，本院予以支持。房屋使用费及物业管理费的标准均参照合同约定的租金与物业管理费标准计算。2014年4月1日至2015年2月28日为双方约定的免租期，双方协议在该段期间免收租金，仍视为对租金标准的约定，应予参照适用，原告要求被告支付该段期间的房屋使用费理据不足，本院不予支持。涉案的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》均属无效，原告经本院释明，坚持不变更诉讼请求，对于原告要求确认与被告签订的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》于2015年7月5日解除，及要求被告支付违约金的诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、本判决生效之日起十日内，罗小海支付广州银闽物业管理有限公司自2015年4月1日至2015年6月30日的房屋使用费4800元、自2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费633元；二、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费25元，由罗小海负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广州银闽物业管理有限公司，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  段静楠二〇一五年九月八日书记员  蔡晓珊