黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑09民终58号上诉人（原审被告）:李源野,女,1982年1月10日出生,汉族,无职业,住七台河市桃山区。委托诉讼代理人:刘磊,黑龙江宏昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李海波,女,1986年1月16日出生，汉族,无职业,住七台河市桃山区。上诉人李源野因与被上诉人李海波房屋租赁合同纠纷一案,不服七台河市桃山区人民法院(2020)黑0903民初443号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后,依法组成合议庭,于2021年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人李源野委托诉讼代理人刘磊,被上诉人李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李源野上诉请求：一、撤销七台河市桃山区人民法院(2020)黑0903民初443号民事判决。二、依法驳回被上诉人李海波的诉讼请求。三、诉讼费、鉴定费由李海波承担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清,对证据认定存在严重违法，应予纠正。一审法院认定李源野违约的主要证据是一份业主公约（复印件）,明知是复印件,并且上诉人已对真实性提出异议的情况下,一审法院却错误地将证据真实性的举证责任归于上诉人,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条规定“对书证、物证、视听资料进行质证时,当事人应当出示证据的原件或者原物”。该举证责任应当由李海波承担,且复印件根本无法鉴定,也就无法证明业主公约上的签字不是李源野所签。2.一审法院认为李源野违约,是对合同条款的错误理解,应予以纠正，也不应支持李海波解除租赁合同。一审法院认为“根据合同载明经营项目须持有效经营许可证的内容，证实被告明确知晓原告租赁房屋的使用目的,而原告无法继续经营受到载有“承诺人李源野”的业主临时公约文件约束,被告在原告租赁房屋时未明确告知原告,基于该份文件眀确约定案涉房屋不能进行餐饮等经营使用,致使合同目的不能实现”。李源野认为“经营项目须持有效经营许可证”是对承租人也就是李海波的约束,而不是对李源野的约束,该条款是明确告知被上诉人李海波需合法经营,而不能证明一审法院认为的“被告明确知晓租赁房屋的使用目的”。且业主临时公约对全体业主具有约束力,但不能对抗第三人,本案被上诉人已经在楼内居民、社区、物业书面同意情况下申请注册登记,工商部门审查被上诉人的申请材料，认为符合注册登记的情况下，予以登记并颁发了营业执照，由此，被上诉人经营受法律保护。案外人银泉小区19号楼部分业主、祥和物业公司、业主委员会、银泉社区公共服务站非法干涉李海波合法经营，应当承担侵权责任。一审法院违法将业主内部约定来对抗被上诉人的法定经营权，属于逻辑错误，且李源野亦没有在临时公约上签字。3.被上诉人李海波不经营是自愿行为,并不是李源野要求单方终止合同,李海波应当按约定支付租金。李海波2019年12月18日取得七台河市市场监督管理局《准予注销登记通知书》,上诉人要求调取的李海波提交的注销申请,该申请书并未载明注销原因是租赁房屋不能经营餐饮业,营业执照档案能够证实。被上诉人自愿不经营与上诉人李源野无关,受到损失应由其自行承担。李海波起诉请求是解除合同,而非合同无效,不存在返还租金的问题。法院判决生效前租赁合同依然有效,到目前为止被上诉人李海波仍然占有房屋,被上诉人占有使用房屋期限内依法应当按约定支付租金,一审法院判决无视李海波实际占有使用租赁房屋的事实,而按合同无效情况下确定返还租金属于违法裁判,应当依法予以撤销。4.装修损失应由李海波自行承担。根据双方合同约定合同期限为二年,合同期满装修归上诉人李源野所有。到一审判决时止,合同期限届满一年,也就是说李源野已对房屋装修部分享有50%的所有权，如果合同继续履行,装修应全部归李源野所有。一审法院按无效合同判决剥夺了李源野对装修财产的所有权。5.根据合同约定“乙方向甲方承诺租赁房屋合法使用”如果本案被上诉人未经全体居民许可，骗取工商注册登记，属于违约在先，并不是出租人责任。6.一审判决书中证据明细没有列明上诉人提供的证据和质证观点。综上，一审法院判决出租人免费给承租人使用房屋，装修还要回购，明显违反公平原则，依法应当予以纠正。李海波辩称,按其一审起诉材料所列明的观点和诉求。李海波向一审法院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的房屋租赁合同;2.被告返还原告房屋租金55,000.00元,押金10,000.00元;3.被告赔偿原告房屋装修、物品等经济损失(实际损失依鉴定);4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:原告李海波经营七台河市桃山区聚汇坊熏酱小酒馆,2019年11月11日经申请取得经营许可证,同年11月18日分别取得营业执照和食品许可证。2019年11月19日,原告（承租方,乙方）租赁被告所有的位于七台河市桃山区房屋经营使用,与被告李源野（出租方,甲方）签订房屋租赁合同,约定租赁期限2年（自2019年11月19日至2021年11月19日）,年租金55,000.00元,押金10,000.00元。合同共七条,其中第二条第三款约定乙方向甲方承诺,租赁该房屋给乙方进行合法使用(经营项目须持有效经营许可证);第六条第一款约定甲方保证房屋在租赁期内乙方可以正常使用房屋,如有违约终止合同的,退还剩余租金给乙方并且赔偿一倍押金给乙方。合同签订后,原告装修租赁房屋。2019年12月13日,七台河市银泉新都业主委员会和七台河市祥和物业管理有限责任公司共同给原告下发通知书,内容为“近期接到业主举报你户因开设饭店,导致影响其他业主正常生活,根据业主临时公约内容明确约定19号楼禁止开设餐饮行业,要求立即停业,停止对楼上所有业主的侵害”。原告于2019年12月18日向七台河市市场监督管理局申请七台河市桃山区聚汇坊熏酱小酒馆注销登记,同时七台河市市场监督管理局做出准予注销登记决定。2019年12月27日,桃山区银泉社区公共服务站第一居委会出具的情况说明,内容为“经19号楼业主反映并提供相关证明材料,购房者与开发商签署过协议,银泉小区19号楼一楼不允许经营饭店、烧烤店。楼上业主也坚决反对一楼经营饭店。经社区协调饭店经营者主动放弃注销营业执照”。起诉后,原告向本院提交申请，七台河市中级人民法院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司对案涉租赁房屋的装修价值及屋内设备、物品的市场价值进行评估,2020年10月11日七台河市旭太价格评估有限责任公司做出黑七旭[2020]价估法委字66号价格评估报告书,评估结论为装饰装修价值72,000.00元、设备物品价值37,800.00元,合计109,800.00元。2011年11月6日业主临时公约(物管企业)中承诺人处载明“李源野”。一审法院认为:本案原、被告于2019年11月19日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,双方租赁合同成立且合法有效。关于原告主张解除案涉租赁合同的请求,原告租赁案涉房屋的目的用于餐饮经营,根据租赁合同中载明经营项目须持有效经营许可证的内容,证实被告明确知晓原告租赁房屋的使用目的,而原告无法继续经营受到载有“承诺人李源野”的业主临时公约文件约束,被告在原告租赁房屋时未明确告知原告,基于该份文件明确约定案涉房屋不能进行餐饮等经营使用,致使合同目的不能实现,故原告要求主张解除合同的请求具有事实和法律依据,本院予以支持。关于原告主张被告返还租金及押金计65,000.00元的请求,合同签订后至申请注销登记的时间一个月,原告对房屋进行装修,但未实际经营使用,故被告应退还原告全年租金及押金,两项请求合计65,000.00元,该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告赔偿房屋装修、物品等经济损失计109,800.00元的请求,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定“因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”,故原告要求被告赔偿房屋装修损失72,000.00元的请求予以支持;设备物品等动产系原告经营使用,原告可以随时搬走使用,且双方未约定若被告违约赔偿范围,故原告因被告违约主张赔偿该部分损失没有事实和法律依据,对该项请求不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、解除原告李海波与被告李源野签订的房屋租赁合同;二、被告李源野退还原告李海波房屋租金55,000.00元,押金10,000.00元;三、被告李源野赔偿原告李海波租赁房屋装修费72,000.00元;上述二、三两项合计137,000.00元于本判决生效后立即执行;四、驳回原告李海波其他诉讼请求。本院二审期间,上诉人李源野未向本院提交新的证据；被上诉人李海波向本院提交了七台河市市场监督管理局注册许可分局于2021年3月2日出具的一份《证明》（原件）,拟证明被上诉人李海波主动注销营业执照是因为业主临时公约生效的原因,而非其自愿行为。上诉人李源野质证称，证据本身违法，注册许可分局不具有独立法人资格，不能独立从事民事活动，没有具体经办人，形式不合法，证明的问题也不合法。本院经审查，被上诉人李海波提供的该份证据内容为七台河市市场监督管理局对李海波办理注销登记过程的说明，且有七台河市银泉新都业主委员会及七台河市祥和物业管理有限责任公司于2019年12月13日共同出具的《通知》，银泉社区第一居委会于2020年1月2日出具的《情况说明》，及本案查明的其他事实佐证，能够确认李海波注销营业执照的行为系因利害关系业主不同意案涉房屋用于经营餐饮业所致。双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院依法予以确认。本院另查明，李海波在办理七台河市桃山区熏酱小酒馆经营手续时，曾征求过银泉小区19号楼部分业主的意见，并将该书面意见提交给桃山区银泉社区公共服务站第一居委会，由李海波本人填写和签署了住所（经营场所）登记表，第一居委会为李海波出具了《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》，上述两份材料均填写了企业名称“七台河市桃山区聚汇坊熏酱小酒馆”,并均载有“已经有利害关系的业主同意”。双方当事人确认已于一审判决之后交接了案涉房屋。本院认为,本案争议的焦点是涉案房屋承租方未能正常经营造成的后果和损失责任如何分担的问题,即：一、合同是否解除;二、损失有哪些,如何分担。关于合同是否解除的问题。一审法院认定“本案原、被告于2019年11月19日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,双方租赁合同成立且合法有效。”双方当事人对此亦无异议，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案涉案房屋为上诉人李源野所有的住宅房屋，虽然合同中并未明确载明李海波承租房屋的具体用途，但通过双方当事人陈述及所举证据，可以确认在签订合同时李海波知晓涉案房屋为住宅性质，而李源野也知晓李海波租用该房屋用于经营餐饮业。本案双方当事人签订的房屋租赁合同期限为2019年11月19日至2021年11月19日，但在李海波承租房屋后，因有利害关系业主投诉，2019年12月13日,七台河市银泉新都业主委员会和七台河市祥和物业管理有限责任公司共同给李海波下发了停业通知,后在相关管理部门劝说下，2019年12月18日李海波主动注销了执照，李海波即就停业无法经营及损失情况与李源野进行协商，后因协商未果诉至法院。李海波订立房屋租赁合同的目的客观上无法实现，原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院依法予以确认。综合本案实际情况，合同应以李海波客观无法经营时解除，即2019年12月18日营业执照注销之日予以解除。据此，合同解除后的租金及押金应当予以返还，但原审判决全部支持李海波关于返还租金55,000.00元及押金10,000.00元的诉求，略有不当，本院酌定李源野返还李海波50,417.00(55,000.00-55,000.00÷12=50,417.00元），押金10,000.00元。关于损失及分担问题。李海波诉请由李源野承担装修及物品损失，经鉴定装修损失72,000.00元，物品损失37,800.00元。原审判决认为设备物品等动产系李海波经营使用,李海波可以随时搬走使用,故未支持李海波此项诉求，并无不当，本院亦予以确认。关于装修损失承担问题，涉案房屋租赁合同虽非任何一方当事人违约所致，但应当综合案情，考虑双方对损失产生的过错或过失责任予以认定。依据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，李源野作为房屋所有人，李海波作为房屋使用人，明知涉案房屋性质为住宅而用于餐饮经营，李源野或李海波应当征得利害关系业主一致同意。双方当事人在租赁合同第二条第三款约定“乙方向甲方承诺,租赁该房屋给乙方进行合法使用(经营项目须持有效经营许可证)”，李海波在实际办理营业执照等经营许可证时，亦由其本人向部分利害关系业主征求了意见，但其却在没有征求全部利害关系业主一致同意的情况下，申请办理了经营证照，并装修营业，后因部分业主投诉，最终造成了房屋装修后无法实际使用的后果，依法依约，应当由李海波自行承担装修损失的后果。李海波虽提供了载有“李源野”字样的《业主临时公约》（复印件），并主张承租房屋不能正常经营系李源野在该公约中承诺涉案房屋不能用于餐饮经营，但实际上，该临时公约为业主购房时与开发商签订（公约注明签订时间为2011年），即使该临时公约系李源野所签，也可以通过征得利害关系业主一致同意修改和变更，且征得利害关系业主同意也是办理营业证照的必经程序，如按程序办理，完全可以避免损失发生。故原审法院判决由李源野承担装修损失，与本案事实不符，本院予以纠正。综上所述，李源野的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、撤销七台河市桃山区人民法院(2020)黑0903民初443号民事判决；二、解除李海波与李源野签订的《房屋租赁合同》；三、李源野于本判决生效之日立即退还李海波房屋租金50,417.00元,押金10,000.00元，合计60,417.00元。四、驳回李海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,040.00元,减半收取1,520.00元，由李源野负担525.00元，李海波负担995.00元；评估费4,200.00元由李海波负担；二审案件受理费3,040.00元,由李源野负担1,050.00元，李海波负担1,990.00元。本判决为终审判决。审判长  李晓英审判员  潘 伟审判员  丁文博二〇二一年三月二十四日书记员  彭俊玲