云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第690号 原告施弼伟，男，1976年2月28日出生，汉族，云南省昆明市人。 委托代理人沈玉娟，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。 被告王东燕，女，1983年10月13日出生，汉族，云南省景洪市人。 委托代理人李国云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 第三人景洪市曼允基督教堂管理委员会。 组织机构代码证号31637728-5。 住所地允景洪街道办事处曼景兰居委会曼允居民小组。 负责人岩温。 委托代理人刀春华，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 原告施弼伟诉被告王东燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，在诉讼过程中，被告王东燕申请追加景洪市曼允基督教堂管理委员会（以下简称曼允基督教堂管委会）为本案第三人。之后，本院依法适用普通程序组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈玉娟，被告委托代理人李国云及第三人委托代理人刀春华到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予3个月调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。 原告施弼伟诉称，经房屋所有权人同意，原、被告于2014年3月14日签订《转租房协议》，被告将位于景洪市金沙滩傣王美食城的4间门面转租给原告，租赁期限为一年，租金为50000元，协议还约定了其他内容。原告将租金交给被告后开始对门面（糊辣鱼餐厅）进行装修，至2014年4月10日装修完毕共支付装修费76000元，并购买了必须的设备、设施和用品，共花费32457元。原告自2014年4月25日起开始营业至2014年9月止除去所有开支总盈利共21647.5元，平均每月盈利5411.88元。可由于被告迟迟不向房屋所有权人交纳租金，以致2014年10月15日，房屋所有权人将门面门锁更换，原告的餐厅无法进行经营，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告返还原告自2014年10月15日起至2015年4月19日止的租金30800元；2、判令被告赔偿原告自2014年10月15日起至2015年4月19日至停业期间的可得利益损失33193元；3、判令被告赔偿原告装修费53200元；4、判令被告赔偿原告购置店内设备、设施及用品费共计22719元；5、被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中原告增加一项诉讼请求，要求解除与被告王东燕签订的《转租方协议》。原告不要求第三人曼允基督教堂管委会承担责任。 被告王东燕辩称，造成原告不能继续经营的责任在第三人，是第三人将门面的门锁更换而不是被告，被告不存在违约；对原告主张的返还租金的计算时间存在异议，对该时间原告未能提交证据加以证明。原告经营的餐厅一直处于半营业状态，可得利益是原告单方计算不予认可。对于装修费用原告未能提交正式发票予以证明所以不予认可；店内购置设备的费用不予认可，原告既然是经营餐厅必然要购买设备，损失不应由被告承担。 第三人曼允基督教堂管委会辩称，岩温为第三人的负责人，第三人按照合同约定向被告发出催款通知和解除合同通知，第三人行为符合法律规定。被告未按照约定向第三人交纳租金，被告的行为构成违约，故原告的相应损失应由被告承担。 原告施弼伟为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、原告身份证复印件一份，欲证明原告的身份及诉讼主体资格。 2、原、被告双方签订的《转租房协议》，欲证明原、被告双方就房屋租赁期限、租金和违约责任等进行了约定，被告有违约行为应承担违约责任的事实。 3、岩温出具的情况说明一份，欲证明房屋所有权人同意原、被告双方的转租行为，《转租协议》合法有效的事实。 4、被告出具的收条一份，欲证明原告积极履行了支付租金的义务，被告因违约应向原告返还租金30800元的事实。 5、原告与周军签订的《装修合同》一份及周军出具的收条三份，欲证明原告对承租房屋进行了装修，支出装修费76000元，被告应赔偿原告所花费的装修费的事实。 6、岩温向被告出具的《通知》、《催款通知》和《合同解除通知》各一份，欲证明因被告不向出租人交纳租金导致房屋门锁被换，原告自2014年10月15日至今无法经营，被告应承担违约责任的事实。 7、原告营业记录34页，欲证明原告营业盈利情况，被告应赔偿原告可得盈利损失的事实。 上述证据1为复印件，证据2至证据7均与原件核对无异后留存复印件。 被告王东燕质证认为，对原告提交的证据1予以认可；证据2的真实性予以认可，但不认可证明内容，房屋已经交付原告正常经营使用，被告不存在违约行为；证据3真实性、合法性认可，但与《转租房协议》所约定的租期不一致；证据4真实性予以认可，被告的确收到原告支付的50000元，但不认可证明内容；证据5真实性不予认可，装修合同系原告与他人签订；证据6三份通知的真实性均予以认可，但被告没有收到通知，从通知内容可以看出真正的侵权人为第三人，催款通知和合同解除通知时间上存在矛盾，第三人要求被告2015年3月15日付清房租但却在2015年3月10日单方解除了合同；证据7不予认可，为原告单方记载，没有其他证据佐证。 第三人曼允基督教堂管委会质证认为，对原告提交的证据1予以认可；证据2认可，认可被告的转租行为，但转租协议的内容不能违反原租赁合同的内容；证据3转租行为已经得到第三人认可，岩温是第三人房屋的管理人员；证据4、证据5、证据7与第三人无关，不发表质证意见；证据6予以认可，被告没有按照约定交付租金，所以第三人有权解除合同，第三人不存在违约或侵权行为。 被告王东燕对其答辩理由，向本院提交岩温出具的收条原件一张，欲证明被告已经向第三人交纳过13000元的租金，2014年的租金并不是全部都没有支付的事实。 原告施弼伟质证认为，对收条不予认可，收条载明内容为“收到岩香交房租费两间”，岩香的身份不清楚，且涉及的两间房屋是否为本案争议房屋并不清楚。 第三人曼允基督教堂管委会对收条予以认可。 第三人曼允基督教堂管委会对其答辩理由，向本院提交以下证据： 1、被告与景洪市允景洪镇曼允村基督教管理小组签订的《门面出租合同》一份，欲证明被告与第三人存在合同有效的房屋租赁合同，合同约定被告应先支付租金再使用房屋，第三人因被告未交纳租金有权收回房屋的事实。 2、《通知》、《催款通知》、《合同解除通知》和手机短信，欲证明第三人向被告发出通知告知交纳租金和合同解除的事实及被告存在违约的事实。 3、《宗教活动场所登记证》、《集体土地使用证》和景洪市宗教活动场所土地登记宗地图各一份，欲证明第三人系社团组织，具有本案适格诉讼主体资格，对土地具有合法使用权可以将房屋进行出租的事实。 4、西双版纳傣族自治州民族宗教事务局出具的证明一份，欲证明景洪市允景洪镇曼允村基督教管理小组于2012年9月25日变更为景洪市曼允基督教堂管理委员会的事实。 上述证据1与原件核对无异后留存复印件，证据2、证据3为复印件；证据4为原件。 原告施弼伟质证认为，第三人提交的四组证据均予以认可，被告与第三人约定的房屋租金为30000元，原告向被告交纳的租金为5万元，被告在收取了原告的租金后未及时向第三人交纳是导致原告无法继续经营的原因，原告一直在联系被告要求其向第三人交纳租金但被告一直未交纳。 被告王东燕质证认为，对证据1予以认可，但被告并不是完全没有支付租金，被告已经向第三人交纳了13000万元的租金；证据2予以认可，但被告并未收到过通知，在租房合同还未解除的情况下第三人就采取换锁的方式导致原告未能继续经营，第三人的行为违反合同约定，对原告的损失存在过错，与被告不存在因果关系；证据3予以认可；证据4予以认可。 为查明案件事实，本院依职权对证人周军进行询问并制作询问笔录。证人周军证实：原告提交的装修合同系其与原告签订，装修价款为76000元，原告已经将装修款进行支付的事实。 原告质证认为，对询问笔录予以认可。 被告质证认为，对讯问笔录不予认可。 第三人认为询问笔录与其无关不发表质证意见。 本院认为，原、被告及第三人对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6，被告提交的收条及第三人提交的四组证据的真实性无异议，本院予以确认并作为定案依据。原告提交的证据5被告虽不认可，但与证人周军的证言相互印证且被告对于原告进行过装修的事实予以认可，故该证据本院予以采信；证据7为原告单方记录，本院不予采信。本院依职权制作的询问笔录程序合法且询问笔录内容和原告提交的装修合同一致，本院予以采信。 经庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2011年4月19日，被告王东燕（乙方）与景洪市允景洪镇曼允村基督教管理小组（甲方）签订《门面出租合同》，主要内容为：甲方将200平方米的两层门面出租给乙方，年限为四年，每年租金为30000元；第一年租金为半年交一次，从第二年开始为一年交一次，乙方必须在交付租金后才对房屋有使用权，如不交租金甲方有权收回门面。2014年3月15日，被告将承租的门面转租给原告施弼伟，原告向被告支付了租金5万元并签订《转租房协议》，协议约定：被告将坐落于景洪市金沙滩的傣王沙皇美食城铺面4间租与原告使用，租期为一年，被告从2014年4月19日起将房屋交付原告使用至2015年4月19日，租金为50000元；如因房屋产权等问题影响原告在租期内对房屋的居住使用，造成的损失应由被告承担。此外，协议还约定了其他内容。2014年4月1日，第三人负责人岩温出具情况说明一份，对被告的转租行为予以认可。原告为将承租的门面用于经营餐厅使用与周军签订装修合同，合同对装修的内容、承包方式、工期、装修价款及双方的权利义务等内容进行了约定，原告因此支付装修费76000万元，周军向原告出具收条三张。在原告使用租赁房屋过程中，因被告未按时向第三人支付房屋租金，第三人向被告发出通知、催款通知和合同解除通知各一份，要求被告交纳房屋租金。后因被告未能支付租金第三人于2014年10月15日将原告承租的门面的门锁更换，原告因此未能正常营业。现原告以被告违约诉至本院要求被告返还租金并赔偿相应损失。 经查明，景洪市允景洪镇曼允村基督教管理小组于2012年9月25日变更为景洪市曼允基督教堂管理委员会。 本院认为，本案原、被告双方的争议焦点为：原告要求解除与被告签订的《转租房协议》及要求被告返还租金并赔偿损失的诉请是否应该得到支持的问题。 本案原、被告双方在《转租房协议》中对租赁范围、租金及租金的支付方式等进行了明确约定，该协议系双方的真实意思表示，第三人作为出租人对被告的转租行为亦予以认可，原、被告应按照协议约定全面履行义务。庭审中，原、被告双方对于解除转租协议均无异议，且至原告起诉时协议约定的租赁期限已经届满，故原告要求解除《转租房协议》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行……”的规定，因第三人对通知中载明的“我方于2014年10月15日已将该铺面门锁更换”的内容予以认可，被告虽不认可原告停业的时间但未能提交证据加以证明，故本院确认原告自2014年10月15日起便未能使用租赁房屋，被告应将2014年10月15日起至2015年4月19日（租赁期限届满之日）止的租金25548元（5万元÷12个月×6个月+5万元÷365天×4天）返还原告，原告主张应返还租金30800元，超过部分本院不予支持。 对于装修费问题，被告对于原告经被告同意进行装修的事实予以认可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，因被告作为承租人未按时向第三人即出租人交纳房租导致第三人更换房屋门锁，致使身为次承租人的原告无法使用房屋而解除转租协议，被告应赔偿原告装修的残值损失。鉴于原告支付装修费为76000万元，在原告未能使用租赁房屋为6个月零4天的情况下，原告要求被告赔偿装修费损失的诉请，本院以38000万元予以支持为宜，超过部分不予支持。被告辩称房屋门锁为第三人更换故应由第三人赔偿损失无法律依据本院不予支持。对于可得利益损失，原告提交的其单方记载的营业记录虽不能证明其每月盈利5411.88元的主张，但考虑原告因被告违约行为不能正常经营系事实，故原告要求被告赔偿可得利益的诉请本院酌情予以支持10000元。对于原告购置的设备、物品损失，原告未能提交证据证明相关设备的价值，经庭审查明可确认原告的物品仍在租赁房屋内且第三人表明可配合原告将物品取回，故原告要求赔偿未取回物品所发生的损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告施弼伟与被告王东燕于2014年3月14日签订的《转租房协议》。 二、被告王东燕于本判决生效之日起十日内向原告施弼伟返还房屋租金25548元并赔偿装修残值损失38000元、可得利益损失10000元。 三、驳回原告施弼伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3098元，由原告施弼伟负担1000元，由被告王东燕负担2098元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  王 和 审 判 员  陈前妃 人民陪审员  乔银远 二〇一五年九月十五日 书 记 员  周婉婷