江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0827民初343号原告：高绍金，男，1983年9月21日出生，汉族，住。原告：李辉英，女，1988年7月12日出生，汉族，住。上列原告委托诉讼代理人：胡光辉，江西映山红律师事务所律师。被告:江西吉贡房地产开发有限公司，住所地：遂川县泉江镇遂川宾馆**楼**九间房。统一社会信用代码：913608270516068623。法定代表人：王金生，总经理。原告高绍金、李辉英与被告江西吉贡房地产开发有限公司(以下简称吉贡房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡光辉到庭参加诉讼，被告吉贡房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高绍金、李辉英向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助两原告将遂川县茶博园第G1栋2-201号商品房登记至两原告名下；2、判令被告自2017年11月1日起至2018年4月1日止按日向原告支付房屋总价款万分之三的违约金共计20020元；3、判令被告以总购房款为基数，按年利率7.125%的标准向原告支付自2018年5月1日起至房屋过户至原告名下止的逾期办证违约金，截至2021年1月1日违约金为81888.7元；4、判令遂川县茶博园第G1栋2-201号商品房原入户阳台和通风口两部分面积的产权归原告所有，房价款由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月10日，原告与被告签订商品房买卖合同购买被告开发的遂川县茶博园第G1栋2-201号商品房，约定房屋建筑面积136.94平方米，单价为3248.48元每平方米，房屋总价款444896元。合同签订后，原告以银行按揭贷款和首付224896元的形式付清了全部购房款。被告对外宣传购买该户型房屋赠送入户花园阳台和通风口，签订合同时被告销售人员也承诺，该部分面积约6.6平方米赠送给原告。合同约定房屋交付时间为2017年10月31日，并应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属证书需要的由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。在未通过综合验收的情况下，被告于2018年4月才通知原告交房。被告在未通知原告的情况下擅自更改规划，导致被告原先承诺赠送给原告的中空和入户阳台也计算进了办证面积内。被告一直未履行给原告办理房屋产权证的义务。起诉前原告多次向被告提出办理不动产证的请求，被告却要求原告必须放弃主张延期交房和办证违约金的权利，并且还要求补交中空和入户阳台面积购房款2万多元，否则不予办理。被告延期交房，导致原告不能在合同约定的时间内取得房屋，造成原告损失，构成违约，合同约定的逾期交房违约金按每日支付已付房款万分之0.1标准计算，该违约金计算标准太低，请求法院予以调高，按每日支付已付房款万分之三标准支付违约金，逾期交付时间自2017年11月1日起至2018年4月1日止共150天。被告未按合同约定履行办理产权证的相关义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%也明显过低，且是格式合同，该条款免除被告责任，限制原告主要权利，属于无效条款。被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算（1-5年贷款年利率4.9%上浮50%，即7.125%年利率）向原告支付逾期办证期间的违约金。被告吉贡房地产公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于遂川县房屋，单价每平方米3248.84元，建筑面积136.94平方米，购房款总计444896元；出卖人应于2017年10月31日前交房，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告以首付款加银行按揭贷款的方式向被告支付了全部房款。2018年4月7日，原告接到被告通知后到被告办理相关收房手续。但因被告开发该房地产时未按规划要求建设防空设施，也未交纳防空易地建设费，致该地产至原告起诉时未办理房屋综合验收，未取得房屋初始登记批复，致使原告的房地产权属证书一直未予办理。至开庭审理时，与原告同小区的业主已有人取得了不动产权登记证书，该小区房屋目前已达到可办产权证状态。以上事实，有原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、装修保证金收据、借款凭证、发票、房屋维修资金专用票据、完税凭证等证据证实。本院认为，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，表明其放弃抗辩权。原告与被告签订的商品房买卖合同，其主要条款不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按合同约定，被告应在2017年10月31日前交房，但被告逾期交房，原告自认于2018年4月7日才接到被告通知交付房屋，被告未到庭抗辩，本院按原告自认的时间确认被告逾期交房156日，构成违约，应承担违约责任。合同虽然约定了出卖人逾期交房，应按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，但该违约金明显过低，本院予以适当调整。原告主张的标准亦过高，本院综合审理查明的事实，酌情核定逾期交房违约金按原告已交房价款总额的每日万分之一的标准计算，经计算为6940元。原告到被告处办理相关收房手续的时间是2018年4月7日。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后30日内将办证资料报产权登记机关备案，现因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。合同虽然约定了逾期办证违约金为已付房价款的0.1%，但该违约金明显低，该约定属于开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，逾期办证违约金应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求以已付购房款总额为基数按贷款年利率4.9%上浮50%即年利率7.125%标准计算逾期违约金，标准过高，本院予以适当调整，核定为以已付购房款总额为基数按目前一年期LPR3.85%上浮30%即年利率5%标准计算逾期办证违约金。原告提起的第四项诉讼请求中，所主张的入户阳台及通风口两部分的面积是否计入建筑面积尚不确定，是否需要补交房屋款目前也不确定，故在本案中对该项诉讼请求，本院不予处理，待确定后当事人可另行主张。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江西吉贡房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内提供协助原告高绍金、李辉英将遂川县茶博园第G1栋2-201号商品房登记至两原告名下；二、被告江西吉贡房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内支付原告高绍金、李辉英逾期交房违约金6940元。三、被告江西吉贡房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内支付原告高绍金、李辉英逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款444896元为基数按年利率5%标准计算自2018年5月7日起至不动产所有权证颁发日止；四、驳回原告高绍金、李辉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1170元，由被告负担。原告已预交，限被告于判决生效后十五日内径行给付原告。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  袁玲二〇二一年三月二十五日书记员  郭鑫