吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民初字第306号原告：中国房地产开发集团延吉有限公司，住所：延吉市朝阳街。法定代表人：公方锡，该公司总经理。委托代理人：辛忍清，男，汉族，1967年6月7日生，该公司职员，现住延吉市北山街。委托代理人：黄根，吉林阿里郎律师事务所律师。被告：延边新世纪购物广场有限公司，住所：延吉市人民路。法定代表人：孙波，该公司董事长。委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。第三人：百胜餐饮（沈阳）有限公司，住所：沈阳市和平区青年大街。法定代表人：陈光全，总经理。委托代理人：郑忠博，辽宁恒信律师事务所律师。原告中国房地产开发集团延吉有限公司（以下简称延吉公司）诉被告延边新世纪购物广场有限公司（以下简称新世纪公司）、第三人百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称百胜公司）之间房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日、6月29日、8月4日公开开庭进行了审理，原告延吉公司委托代理人辛忍清、黄根，被告新世纪公司委托代理人胥志强，第三人百胜公司委托代理人郑忠博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告延吉公司诉称：原、被告自2005年10月30日至2013年10月30日止，陆续签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将位于延吉市人民路51号的延边新世纪购物广场的第一层建筑面积381.01平方米，总价款为11811310元的商铺委托被告经营。但是，合同到期后经原告多次催要，被告至今未支付租金，也不归还商铺。故诉至法院，要求被告支付拖欠的2013年10月31日至2014年12月30日止的租金826791.70元（计算方法自2013年10月31日至2014年12月30日止，按商铺房款的总额11811310元*0.6%/12个月*14个月）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日至偿还之日止），解除双方签订的租赁合同，归还租赁的建筑面积381.01平方米的商铺，并拆除改建、围堵部分，恢复原状。被告新世纪公司辩称：一、关于欠付租金的数额，依据双方最后一份租赁合同约定的房屋租金的系数4%计算。合同期满后，转为无固定期限租赁合同，合同期满前双方约定的合同来履行。原、被告双方在合同中关于租金支付方式一部分为代金券，也应当按合同继续履行。二、关于租金利息，依据双方签订的委托经营合同，只有在一方违约时支付租金利息。本案中，被告并没有违约情形，被告支付租金是原告方未向被告交付正式发票。依据《发票管理办法》，原、被告双方均是纳税企业，原告方应当向被告方交付租金发票，履行纳税义务。延期支付租金是因为原告方拒不交付发票所致，责任不在被告方。三、关于解除合同，原告方应当给被告方适当宽限期，履行通知义务。四、关于返还商铺，因原告方主张返还标的物，并没有办理房屋权属证书，没有房屋产权证书所确定的规划图纸，原告方要求主张返还应当以办理房屋权属证书为前提。六、现诉争标的被告方已经转租给他人经营。在此期间，原告方并没有提出异议。依据相关法律规定，应当追加承租人参加诉讼。第三人百胜公司述称：第三人认为第三人与被告新世纪公司签订的租赁合同合法有效。签订合同当时，审查被告方的房屋产权信息，尽到合法审查义务。第三人不清楚原、被告之间的委托经营合同，第三人对涉案纠纷没有过错。另，原告方在没有产权证的情况下，出租房产违反了国家有关房屋租赁的相关规定，且合同已履行几年，作为原告应知道第三人承租房产的事实。应视为其接受被告与第三人之间的租赁事实。第三人认为原、被告及第三人应受到租赁合同的约束，保护第三人的合法利益。请求法院判令继续履行租赁合同。本院在审理中，原告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据1.原告的营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。证据2.房屋拆迁产权调换协议书（2005年5月10日）复印件一份，证明原告方的商铺是依据双方签订的房屋拆迁产权调换协议书取得的事实。证据3.委托经营管理合同（2005年5月18日）复印件一份，证明原、被告之间存在委托经营管理，租期为2005年10月31日至2008年10月31日止。证据4.委托经营管理合同（2011年12月30日）复印件一份，证明原、被告之间存在委托经营管理，租期为2011年11月1日起至2013年10月30日止，每个季度结算一次。证据5.委托经营管理合同（2013年1月18日）复印件一份，证明在2012年至2013年期间，同类商铺均按总房款系数6%计算租金。证据6.延吉市房产局测绘中心提供的规划图纸复印件两份，第一份图纸为规划图，第二份图纸为现状测绘图，证明原告的商铺在被告购物广场内的位置，依据该图纸购买商铺时签订的合同。经庭审质证，被告及第三人对原告提供的证据1、2、3、4，均无异议，本院予以采信。对证据5，被告和第三人对真实性无异议，但被告提出与本案无关，本院对该份证据的真实性予以采信。对证据6，被告和第三人对其真实性无异议，但被告提出这是规划图纸，并不是产权证确定的最后图纸。本院对该份证据的真实性予以采信。被告新世纪公司向本院提交的证据有租赁合同（2011年12月30日，与原告提供的证据3一致）复印件一份，证明在合同第二条、第十条明确注明原告所得租金是税前款项，原告方应当履行纳税义务并向被告提供完税发票。且合同第二条规定，年付租金系数为4%，在合同期满后双方没有继续签订合同，双方的合同转化为无固定期限合同，双方没有约定新的租金系数的前提下应当按上一份合同计算租金系数，我方计算的是411194元，我方是按现金计算的，没有计算购物券，剩余部分我方支付购物券。经庭审质证，原告和第三人对证据的真实性无异议，但原告对证明目的有异议，原告主张纳税问题与本案无关。对这份证据的真实性，本院予以采信。第三人百胜公司向本院提交的证据有租赁合同复印件一份，证明第三人与被告签订租赁合同时已尽到审查义务。经庭审质证，原、被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。本院根据庭审质证采信的证据和双方当事人的陈述，综合认定如下事实：原、被告自2005年10月30日至2013年10月30日期间，连续几年签订了《委托经营管理合同》。其中，2011年12月30日的委托经营管理合同约定：原告将位于延吉市人民路51号的延边新世纪购物广场的第一层第xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx.xxxxxx号的建筑面积381.01平方米、总价款为11811310元的商铺委托被告经营。租赁期限为2011年11月1日至2013年10月30日止，租赁标准为按年向原告支付租金（系数3%+1%），其中现金352452元、购物券120000元。原告同意被告在合同履行中将合同义务转让给第三人承担，原告同意被告在经营过程中对该商铺内的装修及设施进行更新，被告对设备、设施进行更新时应当通知原告。被告逾期缴付租金，逾期部分按同期银行贷款利率向原告支付违约金。合同还约定，原告商铺被告可以随时转让，但须提前两周通知原告。签订合同后，原告已把商铺交付给被告使用，被告开始经营该商铺。2012年11月30日，被告新世纪公司与第三人百胜公司签订了租赁合同。合同约定，第三人租赁被告新世纪公司的位于延吉市人民路51号地上一层使用面积544平方米，建筑面积630平方米的房产（包括原告商铺），租赁期限为15年，第三人将餐厅营业额的8.5%向被告新世纪公司支付房屋租金，应于每月25日之前支付等内容。签订合同后，第三人在原告商铺位置上进行了装修、装饰，开始经营餐厅至现在。2013年10月31日起被告拖欠原告租金。之后，原、被告双方没有签订新的委托经营管理合同。根据原、被告的举证、质证及本院查明的事实，对本案事实评判如下：一、关于原、被告于2011年12月30日签订的委托经营管合同的效力问题。本院认为，原、被告于2011年12月30日签订的委托经营管合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原告作为涉案商铺的合法所有人，有权对涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。双方签订的租赁合同于2013年10月30日到期后，双方再没有签订新的租赁合同，属于不定期租赁，被告新世纪公司仍然拖欠原告租金，原告可以要求被告解除租赁合同。在庭审中，被告主张租赁的商铺没有办理房屋权属证书，没有房屋产权证书所确定的规划图纸，应当以办理房屋权属证书为前提。但是，根据原告提供的商铺现状规划图，已清楚的标明商铺的具体位置，双方也据此签订的委托经营管合同。因被告拖欠原告租金，不履行合同义务，原告可以要求随时解除租赁合同，但应当给予必要的宽限期，被告应当返还租赁原告的商铺的经营权，并恢复原状。被告新世纪公司与第三人百胜公司于2012年11月30日签订的租赁合同期限为15年，超过委托经营管理合同约定的2013年10月30日的期限，超过部分应当无效。被告新世纪公司与第三人百胜公司应向原告延吉公司共同返还原告的商铺经营权，并恢复商铺的原来状态。因本院对原、被告之间签订的委托经营管理合同的处理，直接涉及到第三人百胜公司的利益，若第三人百胜公司由此遭受损失，可以另行向被告新世纪公司主张权利。二、关于房屋租金系数问题。在庭审中，原告主张按历年租赁合同约定的系数8%、6%、4%不等的情形下，取中间值6%计算拖欠原告的租金，而被告主张双方没有签订新的租赁合同，应按最后租赁合同，即2011年12月30日签订的租赁合同的系数4%计算租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁”。双方签订的合同于2013年10月30日到期后，再没有签订新的租赁合同，被告继续租赁商铺，但没有约定租期，应视为不定期租赁。原告要求支付拖欠的租金，应按2011年12月30日签订的租赁合同的系数4%（3%+1%）计算租金，即年租金现金为352452元、购物券120000元计算。因此，原告主张按平均值6%计算拖欠租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告拖欠原告2013年10月31日至2014年12月30日止的租金，现金为411194元（年租金352452元/12个月*14个月），购物券140000元。三、关于房屋租金违约金问题。2011年12月30日的租赁合同第十条约定“逾期缴付租金，逾期部分按同期银行贷款利率向原告支付违约金”。被告主张未支付租金是原告方未向被告交付正式发票。本院认为，交付发票问题在合同中没有明确约定，不能以此抗辩拖欠原告租金的事实。因此，被告理应按合同约定向原告支付拖欠租金违约金，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告中国房地产开发集团延吉有限公司与被告延边新世纪购物广场有限公司于2011年12月30日签订的委托经营管理合同；二、被告延边新世纪购物广场有限公司于本判决发生法律效力后立即支付拖欠原告中国房地产开发集团延吉有限公司的租金现金为411194元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日至2014年12月30日止），购物券140000元；三、被告延边新世纪购物广场有限公司与第三人百胜餐饮（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后，30日内向原告返还位于延吉市人民路51号的延边新世纪购物广场的第一层第xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxx、xxxxxx、xxxxx、xxxxx.xxxxx号的建筑面积381.01平方米的商铺的经营权，并恢复原状；四、驳回原告中国房地产开发集团延吉有限公司的其他诉讼请求。如果被告延边新世纪购物广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12070元，原告中国房地产开发集团延吉有限公司负担3983元，被告延边新世纪购物广场有限公司负担8087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  边万龙代理审判员  尹永杰人民陪审员  于景礼二〇一五年九月二十九日书 记 员  郑世英