江苏省盐城市中级人民法院裁判文书拟稿纸案号（2015）盐民终字第02249号审判组织合议庭成员：审判长周联联、代理审判员樊丽萍、代理审判员刘淼裁判结果决定过程根据合议庭意见（√）审联会意见（）审委会意见（）裁判方式判 决裁判文书页数印刷份数决定印刷份数人签名拟稿人核稿人签发人校对人印刷人装订人监印人备注江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2015）盐民终字第02249号上诉人（原审被告）沈荣，男，1963年6月25日生，居民身份证号码3209021963********，汉族，居民，住盐城市人民北路239号液化气厂东舍区*号楼***室。被上诉人（原审原告）盐城市亭湖区新洋街道办事处北闸村第六村民小组，住所地盐城市亭湖区新洋街道办事处北闸村。委托代理人陈春，该村村民委员会副主任。委托代理人孙立喜，该小组组长。上诉人沈荣因与被上诉人盐城市亭湖区新洋街道办事处北闸村第六村民小组（以下简称盐城北闸村六组）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭兴民初字第0034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。盐城北闸村六组一审诉称：20年前盐城北闸村六组在人民北路159号南建砌了门面平房数间，其出租收入用于集体道路维修等公益事业。近年来盐城北闸村六组失地增多，经村民会议决定，收回到期出租给外来人员的房屋，以解决本组失地农民及特困户的困难。为此，盐城北闸村六组多次通知沈荣要求让出所承租的已到期的两间门面房，并支付实际使用承租房屋的租金，但沈荣不但拒不履行义务，而且还非法转租房屋，从中牟利，为保护盐城北闸村六组的合法权益。请求判令：沈荣让出所承租的位于���城市人民北路159号南首门面房两间，并从2014年4月10日起至实际让房（迁出）之日止按照每月550元支付延期租金。沈荣一审辩称：盐城北闸村六组在租房期间提前预约终止协议，要求提高房租，重新签订协议，并拒绝接受沈荣支付的房租。沈荣同意按每月550元交付租金，但不同意让出房子。关于转租牟利的事实是不存在的。一审法院经审理查明：2013年4月10日，盐城北闸村六组（甲方）与沈荣（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“…一、甲方将地处盐城市人民北路159号2间计50平方米门面房（包括牛皮棚）租赁给乙方使用；二、租赁期限为一年，自2013年4月10日起至2014年4月9日止；三、房屋年租金为人民币陆仟陆佰元整（￥6600元）。乙方必须在上半年将租金一次性交给甲方，乙方如不按时向甲方交付租金的，甲方有权立即终止本合同履行，同时收回房屋。四、其他事项…5、租赁期满或合同解除后，乙方必须按时搬迁房屋，过期仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理…；11、本合同到期后，甲方有权按时收回房屋，乙方如需继续承租，…由双方根据情况再议…”，双方还进行了其他约定。上述协议签订后，盐城北闸村六组向沈荣交付了租赁物，沈荣占有、使用案涉门面房2间至今，沈荣向盐城北闸村六组支付了租金6600元（从2013年4月10日至2014年4月9日的占有使用费）。2014年10月16日，盐城北闸村六组向沈荣发送书面通知载明：“沈荣：你租用本组（人民北路159号）门面房2间，于2014年4月9日到期，现期满也未续签合同，且至今拒付租金，本组为收回自用，已多次通知你让房。故请你在接收此通知后让出所租赁的2间门面房，特此通知”。后沈荣未支付自2014年4月10日起的租金也未让房。2014年10月23日，盐城北闸村���组因本案事宜向盐城市亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭调解工作室申请调解未果，后诉至一审法院。一审法院另查明，一审庭审过程中，盐城北闸村六组及沈荣均陈述，坐落于盐城市人民北路159号案涉门面房2间无房屋所有权证书，亦无规划许可证等相关审批手续。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，盐城北闸村六组将无房屋所有权证书，亦无规划许可证等相关审批手续的门面房2间出租给沈荣，双方之间签订的房屋租赁合同因标的物违反法律的强制性规定而无效。关于沈荣应否将案涉房屋交还给盐城北闸村六组的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”，沈荣应将因依案涉合同取得的财产予以返还，因此，盐城北闸村六组要求沈荣将案涉门面房2间予以交还的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。关于沈荣应否支付案涉房屋占有使用费的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持…”。盐城北闸村六组与沈荣签订租赁合同后，盐城北闸村六组向沈荣交付了租赁物，沈荣占有、使用案涉门面房2间至今，但沈荣仅向盐城北闸村六组支付了从2013年4月10日至2014年4月9日的占有使用费6600元，盐城北闸村六组要求沈荣支付2014年4月10日至让房（迁出）之日的占有使用费，因双方约定房屋租金为6600元／年，一审法院参照双方的原租金标准依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、沈荣在判决发生法律效力之日起十五日内向盐城北闸村六组支付案涉房屋占有使用费（计算方法：从2014年4月10日起至沈荣实际迁出案涉房屋之日止，按6600元／年的标准计付）；二、沈荣在判决发生法律效力之日起十五日内向盐城北闸村六组返还其所占有的的坐落于盐城市人民北路159号的2间门面房，并自行从上述房屋处腾空迁出。案件受理费80元，减半收取40元，由沈荣负担。上诉人沈荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.盐城北闸村六组提交的双方于2013年4月10日签订的合同系伪造，原审判决依据伪造的合同作出裁判违背了法律的公平原则。2.案涉房屋的前身系沈荣的岳母万玉珍所建，因系违章建筑被拆除，半年后盐城北闸村六组在未取得相关手续的情况下于原址建设了案涉房屋，故实际承租人为万玉珍，而非沈荣，所以沈荣不是本案的适格主体。故原审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审。被上诉人盐城北闸村六组针对上述上诉理由答辩称：从2009年4月10日起，双方每年均签订了租赁协议，2013年4月10日签订的房屋租赁合同并非伪造，沈荣亦支付了2013年4月10日至2014年4月9日的占有使用费。原审判决正确，请求二审予以维持。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。二审另查明：盐城北闸村六组与沈荣分别于2009年4月10日、2010年4月9日、2012年4月10日签订合同书，内容与落款时间为2013年4月10日的合同内容相同，该三份合同书上均有沈荣的签字及盐城北闸村六组加盖的章印。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。盐城北闸村六组与沈荣对案涉房屋尚未取得相关审批手续及系盐城北闸村六组出资建设的事实均无异议，本院予以确认。因盐城北闸村六组与沈荣之间签订的相关租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。沈荣虽然认为案涉房屋的实际使用人为万玉珍，且2013年4月10日所签订的房屋租赁协议系伪造，其与盐城北闸村六组之间不存在房屋租赁关系，但其未能提交万玉珍与盐城北闸村六组签订的房屋租赁合同或万玉珍的租金交纳凭证等足以证明万玉珍为案涉房屋实际使用人的证据，且其向盐城北闸村六组支付了2013年4月10日至2014年4月9日期间的房屋占有使用费，盐城北闸村��组亦予以接受，足以证实沈荣与盐城北闸村六组于2013年4月10日至2014年4月9日期间存在租赁合同关系，盐城北闸村六组主张沈荣返还案涉房屋并支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。综上，上诉人沈荣的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，审理程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  周联联代理审判员  樊丽萍代理审判员  刘 淼二〇一五年九月十四日书 记 员  成 云