德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1491民初163号原告:周成，男，1988年11月27日出生，汉族，住山东省陵县城区，现住德州市。委托诉讼代理人：徐林，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被告：德州大壮实业有限公司，住所地：德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师。原告周成与被告德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周成及其委托诉讼代理人徐林、被告大壮公司的委托诉讼代理人徐国栋、刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周成向本院提出诉讼请求：1.判令大壮公司支付逾期交房违约金78147元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共1130日，每日按照已付房款691566元的万分之一计算）；2.判令大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元，并为周成办理产权登记；3.判令大壮公司向周成提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案案件受理费及其他诉讼费用由大壮公司承担。事实和理由：周成、大壮公司双方于2013年6月20日签订合同编号为大壮201300044的《德州市商品房买卖合同》，约定周成购买大壮公司位于东风东路××外海××水郡××楼××单元××室房产及车库××套，住宅建筑面积114平方米（实测住宅114.51平方米），商品房金额539342元，附属用房金额22224元，车库130000元，合计金额为691566元。双方又于2013年8月13日签订补充协议五，约定周成购买大壮公司的48号地下车库，套内建筑面积20.01平方米，金额130000元。合同签订后，周成依约支付了全部款项合计691566元，全面履行了自己的义务。而大壮公司违反合同义务，时至今日尚未依约交付房屋，亦未办理房屋产权登记。根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，大壮公司应当向周成承担延期交房的违约责任，即自应当交付房屋之日起按日向周成支付已付购房款万分之一的违约金至交付房屋之日。另，根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条约定，大壮公司应当向周成承担逾期办理产权登记的违约责任，即按已付购房款的0.01%向周成承担违约责任。而且，截至现在大壮公司尚未按照本合同第十条向周成提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦构成违约。综上，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。大壮公司辩称，1.依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋。周成早已实际占有使用涉案房产，涉案房产早已完成转移占有，大壮公司早已完成商品房的交付。涉案合同亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。因此，大壮公司逾期交房的期限应计算至周成实际占有使用之日。2.商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定。3.逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，大壮公司每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因周成于2020年11月23日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。4.即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因周成已提前入住，应适当减轻大壮公司的违约责任。5.大壮公司已向周成支付一定金额的违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减。6.大壮公司同意赔偿延期办理产权登记违约金50元，但是大壮公司仅负有协助周成办理产权登记的义务。7.大壮公司同意交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周成共提交三份证据，大壮公司共提交五份证据。对周成提交的证据一商品房买卖合同一份、证据二补充协议五及车位补充协议、证据三销售不动产统一发票；对大壮公司提交的证据一用水清单、证据二竣工工程质量验收报告（复印件）、证据三收到条八份、证据四记账凭证一份、违约金分配方案一份、分配清单一份、公告两份、杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文银行交易回单三份（均为复印件）、证据五周成身份证复印件一份、手写开户行信息一份、中国工商银行电子银行回单两份（均为复印件），对以上证据的真实性双方当事人均无异议，对以上证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订合同编号为大壮201300044的《德州市商品房买卖合同》，部分内容为：“第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第55栋一单元4层402号房……该商品房建筑面积共114.00平方米……附属用房：储藏室面积13.89平方米，单价1600元/平方米，总价22224元。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米4710元，总金额536940元。附属用房单位售价为每平方米1600元，总金额22224元。第五条、面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局最终测绘的产权登记面积为准，据实核算，多退少补，并在买受人接房前结清。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款。第八条、交付期限：出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、买受人未按照出卖人的书面通知及时办理房产证的，出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋、并要求买受人按合同总价款的0.01%支付违约金”，最后，该合同出卖人（签章）处盖有大壮公司合同专用章，买受人（签章）处有周成的签字捺印。2013年8月13日，大壮公司作为出卖方与周成作为买受人签订《补充协议五》，载明：“外海江南水郡55号楼1单元402室，买受人周成于2013年8月13日购买48号地下车库，套内建筑面积20.01平方米，金额13万元/套”，最后盖有大壮公司公章，并有周成的签字捺印。2019年9月20日，大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订《车位补充协议》，载明：“1、买受人购买江南水郡48号车库，价款130000元，2019年9月20日前买受人将车位总价款一次性全部付给出卖人。2、本协议为买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》的附件，买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定违约条款适用于本协议。3、本协议自买受人签字、出卖人盖章之日生效”，最后出卖人（签章）处盖有大壮公司公章，买受人（签章）处有周成的签字捺印。周成向大壮公司支付了上述房屋、储藏室、车库价款。2019年9月19日，大壮公司向周成开具山东增值税普通发票，载明：“价税合计691566.00元，备注：江南水郡55号楼1单元402号，实测住宅114.51㎡，总价539342元，储藏室13.89㎡，总价22224元，车库20.01㎡，总价130000元。”另查明，大壮公司已向周成支付逾期交付涉案房产违约金32917.68元，周成予以认可。又查明，2017年12月6日，外海江南水郡四组团55#楼由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。再查明，2016年7月17日至2020年12月4日，江南水郡55-1-402持续发生用水。本院认为，大壮公司与周成签订的《德州市商品房买卖合同》《补充协议五》《车位补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自的权利义务。关于周成请求大壮公司支付逾期交房违约金78147元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共1130日，每日按照已付房款691566元的万分之一计算）的诉讼请求。大壮公司抗辩称，1.周成早在2016年7月17日实际占有使用涉案房产，该房已完成转移占有，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定，大壮公司逾期交房的期限应计算至周成实际占有使用之日；2.周成于2020年11月23日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效；3.即使本案逾期交房违约金应计算至四方竣工验收之日，因周成已提前入住，应适当减轻大壮公司的违约责任；4.大壮公司已向周成支付一定金额的违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减；5.周成的诉讼请求为逾期交房违约金，同时商品房买卖合同第四条明确规定商品房的价款为536940元，因此应当以商品房的价款为计算违约金的依据，不应以发票所载明的金额为依据。关于涉案房产交付时间。本案中，大壮公司与周成于2013年6月20日签订的《德州市商品房买卖合同》中第八条约定：“出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。”涉案房产于2017年12月6日经四方验收合格。大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。虽大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房产于2016年7月17日已实际产生用水，但此时涉案房产不符合双方签订的《德州市商品房买卖合同》中约定的上述房屋交付条件，大壮公司亦未举证证实向周成交付房屋钥匙等能够证实有房屋交付行为的具体时间，因此，以涉案房产经四方验收合格之日即2017年12月6日为实际交付之日并以此为标准计算违约金符合本案实际且较为合理。关于诉讼时效。本院认为，首先，上述商品房买卖合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”从该约定内容看，买受人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张，不应将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权并分别起算诉讼时效；其次，本案中双方当事人在合同中约定的按日计算违约金仅是计算方法，并未约定违约金的支付期限；对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；最后，就本案的实际情况而言，要求买受人在房屋交付前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，不符合社会公众在日常生活中所遵循的生活经验法则。据此，对大壮公司关于周成主张的违约金已经全部超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于计算违约金所依据的价款。本案中，首先，大壮公司与周成于2013年6月20日签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“该商品房建筑面积共114.00平方米……附属用房：储藏室面积13.89平方米……该商品房单价为每平方米4710元，总金额536940元。附属用房单位售价为每平方米1600元，总金额22224元……第五条、面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局最终测绘的产权登记面积为准，据实核算，多退少补，并在买受人接房前结清。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：……按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”；其次，大壮公司作为出卖方与周成作为买受人于2013年8月13日签订《补充协议五》，于2019年9月20日签订《车位补充协议》，该《车位补充协议》载明“本协议为买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》的附件，买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定违约条款适用于本协议”，且在该协议左上角印有“合同附件五”字样，该车库亦应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限予以交付；再次，庭审过程中，大壮公司发表答辩意见时称“案涉商品房价值为691566元”；最后，2019年9月19日，大壮公司向周成开具的山东增值税普通发票载明：“价税合计691566.00元，备注：江南水郡55号楼1单元402号，实测住宅114.51㎡，总价539342元，储藏室13.89㎡，总价22224元，车库20.01㎡，总价130000元”，据此，本案中计算逾期交房违约金所依据的房价款应为691566元。关于违约金数额。大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“第八条、交付期限：出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”，大壮公司应按照上述约定，自最后交付期限的第二天即2014年11月1日起至2017年12月6日止，以周成已付房款总额691566元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故大壮公司应给付周成逾期交房违约金78146.96元（691566元×0.01%×1130天），扣除大壮公司已向周成支付的逾期交房违约金32917.68元，大壮公司还应给付周成逾期交房违约金45229.28元（78146.96元-32917.68元）。关于是否应适当减轻大壮公司的违约责任。本案中，即使周成实际入住涉案房产，亦不是减轻大壮公司违约责任的法定理由，故对大壮公司提出的因周成已提前入住，应适当减轻大壮公司的违约责任地抗辩意见，本院不予支持。关于周成请求大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元，并为其办理产权登记的诉讼请求。大壮公司提出同意赔偿延期办理产权登记违约金50元，但是大壮公司仅负有协助周成办理产权登记的义务的抗辩意见。本案中，大壮公司同意赔偿周成延期办理产权登记违约金50元，故对周成请求大壮公司支付延期办理产权登记违约金50元的诉讼请求，本院予以支持。大壮公司作为出卖人与周成作为买受人签订的《德州市商品房买卖合同》中约定“第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人未按照出卖人的书面通知及时办理房产证的，出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋、并要求买受人按合同总价款的0.01%支付违约金”，从该约定内容看，大壮公司并非可以单方独立办理产权登记，而是负有协助周成办理产权登记的义务。待涉案房产具备办理产权登记条件时（如周成交纳契税、出具相关手续等），大壮公司应及时协助周成办理涉案房产产权登记。故周成请求为其办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。关于周成请求大壮公司向其提供涉案房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求。大壮公司同意交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故对周成的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周成逾期交房违约金45229.28元；二、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周成延期办理产权登记违约金50元；三、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周成交付涉案房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回原告周成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取877元，由原告周成负担412元，由被告德州大壮实业有限公司负担465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  潘立原二〇二一年三月三日书记员  唐 宁