上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1606号上诉人(原审被告、反诉原告)上海鑫静物业管理有限公司。法定代表人姚静。委托代理人李斌，上海予一律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)朱辉元。上诉人上海鑫静物业管理有限公司(以下简称“鑫静公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年6月1日，鑫静公司(甲方)与朱辉元(乙方)签订租赁协议，约定甲方将上海市常和路XXX号门面壹幢三层楼和过道二楼(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，用于经营饭店。租期4年，自2010年6月1日起至2014年5月31日止。协议第三条“租赁费用的计算”约定：“总计租金为人民币(以下币种均为人民币)捌拾伍万元整(￥85万元)，依次为：第一年租金为叁拾万元整(￥30万元)(其中包括房屋内所有装潢及设施和厨房用具用品空调等都归乙方所有)；第二年租金为壹拾捌万元整(￥18万元)；第三年租金为壹拾捌万元整(￥18万元)；第四年租金为壹拾玖万元整(￥19万元)，实际付￥16万元，另有叁万押金抵扣里面。”租金每年支付一次，首次支付为签订协议之日，之后应在上一年度期满前30日前支付。租赁协议生效时，乙方须一次性交纳5万元，作为乙方保证履行协议的押金。第六条“违约责任”约定：“1、乙方如未按照本协议的规定向甲方支付租赁费用拖延日期达30日的，甲方有权解除本协议，如乙方在已支付租赁费的租赁期间内，乙方主动向甲方提出解除本协议的，甲方将不退还剩余比例的租赁费用。……”2010年6月3日，鑫静公司出具收据两份，编号为XXXXXXX的收据载明收到朱辉元支付的房租300,000元，并以手写方式补充记载：“壹拾万元现金，贰拾万元转账现金支票”；编号为XXXXXXX的收据载明收到朱辉元支付的押金20,000元，并以手写方式补充记载：“押金伍万元(欠叁万元到2010年7月30日前付清)”，“另付押金贰万元整”。2011年11月，上海市食品药品监督管理局普陀分局向湘衡湘菜馆发出《无证餐饮服务单位告知书》：“……餐饮服务提供者必须依法取得《餐饮服务许可证》，未经许可擅自从事餐饮服务的(包括无证外送盒饭桶饭以及有证餐饮单位擅自扩大经营范围外送盒饭桶饭)，经劝导而屡教不改的，我分局将依法给予其行政处罚；有上述行为并造成社会危害的，该单位及业主将被追究相应的行政责任及刑事责任……”。2012年6月12日，朱辉元清空系争房屋并搬离。朱辉元认为系争房屋没有产证，导致无法办理营业执照，租赁协议应属无效。2012年7月，朱辉元起诉至原审法院，请求判令：1、朱辉元与鑫静公司签订的租赁协议无效，鑫静公司返还朱辉元房屋押金40,000元；2、鑫静公司赔偿朱辉元装修损失270,000元；3、鑫静公司返还朱辉元于2012年6月4日预付的租金10,000元；4、鑫静公司赔偿��其停水停电造成食品损失8,000元。原审中鑫静公司辩称：双方间的租赁协议合法有效，均已实际履行。朱辉元装修损失270,000元中的120,000元以系争房屋内设施设备作价抵充，剩余的150,000元没有依据。朱辉元于2012年6月4日支付的10,000元是支付其于2012年6月1日至2012年6月17日期间的租金，朱辉元于2012年6月12日迁出系争房屋后，于6月17日向鑫静公司交还房屋钥匙，故在扣除此期间的租金后，鑫静公司同意将余款返还朱辉元。同时，鑫静公司不存在停水停电行为，不同意赔偿食品损失。另，朱辉元未要求鑫静公司配合提供任何文件，系争房屋之前也用于经营餐饮，可以办理相关证照。鉴于朱辉元已搬离系争房屋，鑫静公司同意解除合同并返还押金，但朱辉元搬离系争房屋后，尚欠鑫静公司相关费用未清偿，押金应予折抵。综上，鑫静公司不同意朱辉元的诉讼请求。��审中鑫静公司提起反诉，请求判令：1、朱辉元赔偿鑫静公司擅自解除租赁协议的补偿金45,000元；2、朱辉元支付2012年6月1日至同年6月17日期间的租金8,500元。针对该反诉，朱辉元辩称：因鑫静公司于2012年6月1日起停水停电，朱辉元才于2012年6月12日搬离系争房屋，并于当天交还房屋钥匙，同意支付2012年6月1日至同年6月12日期间的租金。但系争房屋属违章建筑，无法办理营业执照，导致朱辉元无法经营，租赁协议应属无效，不存在单方面擅自解除租赁协议的情形，不同意鑫静公司的反诉请求。原审法院另查，系争房屋所在的上海市常和路XXX号即上海市真南路XXX号，上海市真南路XXX号房屋由上海民政劳动服务有限公司出租给上海鑫宝实业有限公司，上海鑫宝实业有限公司为鑫静公司股东，因管理需要而另行注册成立鑫静公司。原审审理中，1、鑫静公司表示系争房屋没有产权证或建筑许可证，该情况虽未写入租赁协议，但于签订租赁协议时曾口头告知朱辉元。另，鑫静公司确认截止至2012年5月31日止，朱辉元共计支付租金360,000元。朱辉元表示其承租系争房屋准备经营饭店，于2011年8月才明确营业执照无法办出，之后朱辉元一直在系争房屋内无照经营，直至鑫静公司于2012年6月1日开始停水停电，朱辉元于同年6月12日搬离。2、2013年6月，朱辉元申请对系争房屋装修残值进行鉴定评估，同年9月13日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具沪万价鉴字(2013)第45号《关于上海市常和路XXX号一至三楼及过道二楼大厅房屋装修价值的司法鉴定意见书》，结论为：(1)系争房屋装修朱辉元、鑫静公司双方无争议部分造价为20,400元，折旧造价为8,501元；(2)朱辉元主张由其施工(部分已拆除)而鑫静公司不予认可，认为这些内容与朱辉元无关的有争议部分造价为88,331元，折旧造价为36,808元。朱辉元为此次评估预付鉴定费用5,000元。3、2014年9月，朱辉元申请对系争房屋中由其出资购买的装修进行评估，同年12月30日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具沪万价鉴字(2013)第96号《关于上海市常和路XXX号朱辉元承租前的装修工程造价及残值司法鉴定意见书》，结论为：(1)上海市常和路XXX号朱辉元承租前原有装修工程造价为136,921元，折旧造价为38,036.65元；(2)双方对施工主体及时间存在争议的工程造价为12,407元，折旧造价为3,446.66元，此部分装修工程，朱辉元主张也是其承租房屋前原有的装修工程，鑫静公司主张是在朱辉元离开后才施工的。朱辉元为此次评估预付鉴定费用3,000元。针对两份司法鉴定意见书，朱辉元认为实际使用日期均应计算至2012年6月12日，且对折旧率的计算方法有异议，提出鑫静公司与朱辉��前一位承租人赵光磊签订租赁合同的时间是2009年12月1日，故装修竣工时间不应定于2008年6月；鑫静公司则对鉴定范围提出异议，认为鉴定范围将鑫静公司转让给朱辉元时已有的装修、朱辉元承租后自行装修、现在承租人的重新装修全部包括在内，故鉴定结论中有重叠，且两次鉴定看现场时，朱辉元将不是其装修的部分及可移动物品，如设备、灯具、广告牌等，均向评估单位指出属其所有，鑫静公司已将上述意见告知评估单位，最终的鉴定结论虽作出了部分调整，但鑫静公司认为调整不够。同时，鑫静公司表示系争房屋由鑫静公司于2008年3月至6月期间进行装修，之后于2009年12月1日与赵光磊签订租赁合同，赵光磊承租后未装修，因其经营不善，与鑫静公司提前解除了合同，之后，鑫静公司将房屋出租给了朱辉元，故评估单位计算折旧率的起算时间是2008年6月，鑫静公司对于朱辉元实际使用房屋至2012年6月12日之事实不表异议。万隆建设工程咨询集团有限公司鉴定人员某某到庭表示，2013年9月13日出具的鉴定意见是针对朱辉元承租之后自行装修部分，2014年12月30日出具的鉴定意见是针对朱辉元承租前、鑫静公司转让给朱辉元的装修部分，两份意见书的结论中没有重叠的部分，并已剔除第一份报告中有争议部分计算过的施工内容，且现在实际使用系争房屋的承租方更改的装修并未计算在两份意见书中。根据朱辉元、鑫静公司的意见，重新计算折旧率的结果是：第一份报告的折旧率为52%，无争议部分工程造价为10,603元，有争议部分工程造价为45,932.12元。第二份报告的折旧率为33.3%，原有装修工程折旧造价为45,594.69元，争议部分工程折旧造价为4,131.53元。原审查明反诉事实同本诉。原审法院经审理后认为，关于本诉，鑫静公司��朱辉元出租的系争房屋无相关建造手续、无产权证，故朱辉元、鑫静公司就系争房屋所签订的租赁合同应属无效。鑫静公司表示其于签订涉案租赁协议时已将系争房屋没有产权证或建筑许可证的情况告知朱辉元，朱辉元对此不予认可，鑫静公司亦未提供相关证据予以证明，对鑫静公司上述观点，法院难予采信。鑫静公司作为出租方，依法应对出租物负有瑕疵担保责任，故鑫静公司对涉案租赁合同的无效负有主要责任。朱辉元作为承租人，未尽注意、审查义务，对合同无效承担次要责任。根据相关法律规定，基于无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故鑫静公司应将收取的租金、押金返还朱辉元，又因朱辉元使用房屋至2012年6月12日，��辉元应向鑫静公司支付房屋使用费。因鑫静公司无产权证，致使朱辉元办理营业执照受到影响，朱辉元应付使用费的数额由法院根据案情酌定。鑫静公司在抗辩中提出朱辉元欠付相关费用应抵扣押金，及朱辉元于2012年6月17日交还房屋钥匙的观点，因其未能提供相关证据，法院难予采纳。同时，朱辉元主张鑫静公司赔偿装修损失，其中120,000元属于系争房屋原有装潢和设施折价，鉴于朱辉元搬离系争房屋时已清空屋内设施，朱辉元主张设施折价款欠缺事实基础，法院不予支持。审理中，经朱辉元申请，原审法院两次委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修价值及朱辉元承租前该房屋的装修工程造价及分别的残值进行评估，虽鑫静公司对鉴定范围提出异议，但未能提供相应证据予以佐证。基于朱辉元、鑫静公司确认的朱辉元于2012年6月12日搬离系争房屋的事实，鉴定人员对两份报告的折旧率及按折旧率计算的折旧造价作了调整，法院予以采纳。因朱辉元已搬离系争房屋，两份司法鉴定意见书认定的系争房屋装修无争议部分与有争议部分折旧价值均已由鑫静公司获得。在合同无效的情况下，根据过错责任大小，鑫静公司应承担向朱辉元支付装修折旧款的主要责任。另，朱辉元主张的因鑫静公司停水停电造成的食品损失，因鑫静公司不认可停水停电的事实存在，朱辉元对此亦不能提供相关证据，对该诉请，法院不予支持。关于反诉，审理中，鑫静公司未能提供朱辉元于2012年6月17日交还房屋钥匙的证据，现朱辉元同意支付2012年6月1日至2012年6月12日期间的使用费，对此，法院予以支持。同时，因涉案租赁协议无效，鑫静公司关于朱辉元提前终止合同构成违约的主张与事实不符，亦无法律依据，法院难予支持。原审法院据��作出判决：一、朱辉元与鑫静公司于2010年6月1日签订的关于上海市常和路XXX号门面壹幢三层楼和过道二楼的《租赁协议》无效；二、鑫静公司应于判决生效之日起十日内返还朱辉元租金360,000元；三、鑫静公司应于判决生效之日起十日内返还朱辉元预付租金10,000元；四、鑫静公司应于判决生效之日起十日内返还朱辉元押金40,000元；五、鑫静公司应于判决生效之日起十日内支付朱辉元装修折旧款85,009.07元；六、对朱辉元其余的诉讼请求，不予支持；七、朱辉元应于判决生效之日起十日内支付鑫静公司房屋使用费288,000元；八、朱辉元应于本判决生效之日起十日内支付鑫静公司2012年6月1日至2012年6月12日期间房屋使用费4,800元；九、对鑫静公司其余的反诉请求，不予支持。原审判决后，鑫静公司不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋的前租户已全额出资委托第三方实施装修并与上诉人签订租赁协议，朱辉元擅自离开，后续承租人与上诉人也签订租赁协议。对该事实原审未查清。该事实说明现存涉案房屋内的装饰装修，其残余现值利益，不应由朱辉元一方所得；2、第一份司法鉴定意见书针对朱辉元承租之后自行装修部分。鉴定意见书中计算折旧率是52%，上诉人认为朱辉元承租期四年，每年折旧率应是25%，现朱辉元已经使用两年，剩余使用年限还有两年，折旧率应当为50%。第二份鉴定意见书，针对朱辉元承租前，上诉人转让给朱辉元的装修部分。该意见书中有关折旧率33.3%系计算错误。系争房屋最初原始装修完成时间为2008年6月，房屋装修折旧期限一般为5年，朱辉元于2012年6月12日离开承租房屋计算，系争房屋已经使用装修时间为4年，故该鉴定中的折旧率也应当是剩余折旧期为20%的折旧率。对两份鉴定报告中双方有争议的部分，上诉人仍不认可。3、导致合同无效双方均有责任，原审法院让鑫静公司承担主要责任，需要承担80%的过错责任没有依据，原审没有判令朱辉元按照租金标准支付房屋使用费，而是打了八折计算房屋使用费没有依据。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第五项、第七项、第八项主文，装修折旧费上诉人最多承担一半，房屋使用费应按照租金标准计算。被上诉人朱辉元答辩称：1、鑫静公司隐瞒房屋违法建造，过错方在上诉人；2、前面的装修是朱辉元花钱买下的，理应归朱辉元，上诉人和前租户签订租赁合同上看，应该是2009年12月1日而不是2008年6月开始计算折旧；3、评估价格与原来的造价相差很多，上诉人自己提供的装修协议造价也在18万左右，现在评估出来才14万左右，明显偏低；4、朱辉元后又花费15万元装修，原审时也提供了装修合同；5、装修折旧不应按租���期折旧，应按国家房屋使用标准年限折旧，装修至今完好如新。综上，朱辉元认为原审认定事实清楚，适用法律恰当，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，鉴于鑫静公司出租之房屋欠缺相关建造手续，导致双方当事人签订的租赁合同无效。故双方之间应该依据无效合同法律关系来处理相关后果，承担相应责任。鉴定单位根据装修时间、合同期限及朱辉元实际使用的年限所计算的折旧率并无不当。现上诉人要求完全按照合同的期限来计算朱辉元自行装修部分的折旧率，按照5年的使用期限来计算上诉人转让给朱辉元的装修的装修折旧率缺乏依据，对该上诉理由本院不予采纳。原审法院依据鉴定单位出具的鉴定结论并结合双方过错程度及装修成果的最终归属来酌定鑫静公司应支付朱辉���的装修折旧款尚属合理，本院不再做调整。上诉人虽对原审法院判令朱辉元支付鑫静公司的房屋使用费仅是租赁合同约定的租金的八折有异议，但鑫静公司出租给朱辉元的房屋确实存在一定瑕疵，致朱辉元无法办理营业执照，原审酌定房屋使用费为租金的八折也有一定道理，本院亦不做调整。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。鑫静公司的上诉请求，依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,950元，由上诉人上海鑫静物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一五年九月二十五日书 记 员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事��讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……