贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初27号原告：郑祥胜，男，1972年2月21日生，汉族，住贵州省盘州市。原告：黄和双，女，1973年10月14日生，汉族，住贵州省盘州市。二原告共同委托特别授权委托诉讼代理人：任文涛，贵州永达律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告郑祥胜、黄和双与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑祥胜及其委托诉讼代理人任文涛，被告龙有生的委托诉讼代理人冯全文，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云，到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑祥胜、黄和双共同向本院提出诉讼请求：一、请求判决不得执行位于盘州市（原盘县红果开发区江源南路旁）宝湖家园2单元902号房屋，并解除查封措施；二、请求判决确认位于盘州市（原盘县红果开发区江源南路旁）宝湖家园2单元902号房屋归原告所有；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：申请执行人路元明、龙有生、刘荣华与被执行人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在贵院作出的（2019）黔02民初41号民事调解书发生法律效力进入执行程序后，贵院对原告实际所有的位于盘州市（原盘县红果开发区江源南路旁）宝湖家园2单元902号房屋予以执行，原告对贵院的执行提出异议，贵院于2020年12月28日向原告送达（2020）黔02执异157号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为贵院对该房产的执行损害了原告的合法权益，具体理由如下：原告依买卖合同关系取得该房产所有权，系该房屋的实际所有权人，被告无权申请对案涉房屋申请执行。2017年1月2日原告与第三人贵州金竹源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人贵州金竹源房地产开发有限公司将其位于盘州市（原盘县红果开发区江源南路旁）宝湖家园2单元902号房屋以总价款325000元转让给原告，签订《商品房买卖合同》时，贵州金竹源房地产开发有限公司所提供合同系格式合同，因而导致合同签订时间与交房时间不符。合同履行过程中，原告依约向贵州金竹源房地产开发有限公司支付了全部购房款，贵州金竹源房地产开发有限公司也将该房屋交付原告使用，原告收房装修后入住，已实际占有该房。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，原告是该房屋的实际所有权人。贵院对案涉房屋的执行及查封没有事实与法律依据，应立即停止执行，解除查封措施。依据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告通过买卖方式以合理的价格购买案涉房屋，且该房屋已经实际交付原告，原告善意取得该房产。贵院对案涉房屋执行缺乏事实及法律依据。本案原告系善意第三人，贵院无权对案涉房屋采取执行及查封措施。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、二百零九条、二百一十五条之规定。不动产的公示方法是登记，对在不动产登记簿上所记载的事项，法律赋予其公信力。本案原告与第三人之间交易行为是在贵院下发执行裁定之前，当时案涉房屋尚未被查封，不动产登记簿上所记载的权利人系第三人，该权利并没有瑕疵，系完整之权利。根据所有权的公信原则，原告基于对不动产登记簿上所记载事项的信赖，以合理之价格购买该房屋，虽尚未办理房产过户登记，但已经实际进行了交付行为，原告对该房产系善意取得，贵院对该房产的执行，侵犯了善意第三人合法权益。依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、二百零九条、二百一十五条之规定，原告实际购买并居住使用的标的房屋是物权，原告与第三人之间产生的是物权转让法律关系，而被告与第三人之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据《中华人民共和国民法典》关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，原告对被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的的拍卖、查封。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告郑祥胜、黄和双为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：执行裁定书，商品房买卖合同及收据。拟证明本案原告于2017年1月2日与第三人贵州金竹源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人将案涉房屋销售给原告，合同签订后，原告依约交付购房款，第三人依约将案涉房屋交付原告使用，原告收房后装修入住，实际占有使用房屋；另证明原告与第三人签订房屋买卖合同时，案涉房屋并未查封，被告也尚未取得对第三人债权，不动产登记簿上所记载的权利人也系本案第三人所有，该权利并没有任何瑕疵，系完整之权利，本案原告通过合理价格取得案涉房屋所有权，被告无权对案涉房屋进行执行。第二组证据：水电费开户凭证及缴费凭证。拟证明原所签订《商品房买卖合同》系因第三人所提供合同系格式合同，因而导致合同签订时间与交房时间不相符，案涉房屋已出售并实际交付原告使用，原告已实际占有使用案涉房屋。当庭出示第三组证据：银行交易凭证及业务凭证，拟证明第三人冯全文因经营金竹源房开公司资金短缺向原告借款20万元，原告依照其指使将该笔借款转入其指定亲属何倩个人账户内后因冯全文及房开公司未能按期归还该笔借款，双方在签订房屋买卖合同时将该20万元借款作为购房款的部分，另125000元原告系现金交付，一次5万元，一次7.5万元，每次交费房开均出具相应收据，全部购房款支付完毕后将前期所有凭证全部予以收回，统一出具一份收款收据。被告龙有生质证意见：对执行裁定的三性无异议。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议，首先，购房合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2017年1月2日但却一直未进行合同备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向金竹源房开主张过权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对购房款付款凭证的真实性、合法性有异议。原告未提供银行凭证，亦不能提供购房发票，也不能说明款项来源，不能证明真实支付了相关款项。水电费缴费记录的质证意见与其他系列案件一致。对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，从交易的对象看，与本案无关，其次，原告在起诉状中也没有关于这一证据目的的表述，不能证明其真实性。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对第一、二组证据无异议。但是第三组证据的情况我不清楚。收条是我公司出具的，至于收条上的款项是否收到我不清楚。经核实，收到了20万元，其他的款项请原告提交支付凭证。从收据表明，我认可收到所有款项。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组第一份证据，被告及第三人无异议，予以采信，第二份证据商品房买卖合同，房屋出卖方金竹源公司无予以认可，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实。第二组证据：水电费开户凭证及缴费凭证，房屋出卖方金竹源公司对无异议，可证明原告已于案涉执行查封前占有房屋的事实，予以采信。第三组证据：银行交易凭证及业务凭证，所反映的内容为本案以外的其他法律关系，不予采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月2日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为325000元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月17日作出（2020）黔02执异175号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋不得执行并解除查封措施的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有保存并返回规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求亦不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封执行措施；二、驳回原告郑祥胜、黄和双的其他诉讼请求。案件受理费6175元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹