广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2801号上诉人(原审被告)：毛友头，住浙江省温岭市。上诉人(原审被告)：朱月晖，住浙江省温岭市。两上诉人的共同委托代理人：朱宁强，住广东省广州市天河区。被上诉人(原审被告)：广州新港机场实业有限公司，住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：姚坤金，该公司总经理。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人毛友头、朱月晖因与被上诉人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，新港公司是位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦的开发商。2009年11月28日，新港公司（甲方、卖方）与毛友头、朱月晖（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1197号房（下称涉案房屋），该房屋建筑面积共12.33平方米，其中，套内建筑面积7.09平方米，总房价款为335690元。付款方式为按揭贷款:自本合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的52.34%，金额175690元；除首期款外，剩余房款160000元，须于2009年11月28日前申请办理银行按揭手续，���按照按揭方式付款。按揭银行是广东发展银行股份有限公司广州分行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同附件七为本合同补充协议，约定：2、本合同及本补充协议约定的商品房项目经相关政府部门批准之项目名称为“航空商住大厦”，乙方在签署本合同时均对此已明确认知且没有任何异议，不能以此向甲方主张任何权利。8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天���，向甲方补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……。23、本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权……2010年2月10日，广东发展银行股份有限公司广州东站支行出具《同意贷款声明书》，同意给予毛友头16万元的一手商铺按揭贷款，期限10年，年利率按人行同期贷款基准利率上浮10%执行，按月等额还款法还款，以广州市花都区航空商住大厦1层1197号房房产作抵押，由新港公司承担阶段性担保到办出房地产证和该行为抵押权人的他项权证为止。2012年7月3日，新港公司向毛友头、朱月晖寄出《告知函》，告知银行同意毛友头、朱月晖的按揭贷款申请后，银行及新港公司曾多次通知毛友头、朱月晖，要求及时办理相关的按揭贷款手续，但毛友头、朱月晖一直不予理会，导致银行方至今不予批准放款，同时毛友头、朱月晖也未以其他方式履行合同约定的付款义务。现新港公司再次邀请毛友头、朱月晖于2012年7月13日前带齐按揭所需资料到按揭银行办理相关的按揭贷款手续或到新港公司一次性付清房价款。2010年10月22日，新港公司（甲方、移交方）与毛友头、朱月晖（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定“交接物业编号：首层1197号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次��铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用……”。2011年4月11日，涉案商铺登记到毛友头、朱月晖名下。毛友头、朱月晖至今仍欠新港公司160000元购房款未给付。新港公司于2013年8月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、新港公司与毛友头、朱月晖于2009年11月28日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；2、毛友头、朱月晖连带向新港公司支付广州市花都区白云机���北出口空港大道1号航空商住大厦首层1197号商铺购房余款160000元及违约金（违约金以应付房价款160000元为本金，从立案起诉之日起，每日按应付房价款0.021％的标准计至毛友头、朱月晖实际付清款之日止）；3、毛友头、朱月晖连带承担本案全部诉讼费用。毛友头、朱月晖原审答辩称：一、我方原本并没有购买商铺的打算，而是在听信了新港公司的宣传后才购买涉案商铺的。二、我方交纳2万元定金后，双方签订了认购书。但缴纳定金后，我方只能选择与新港公司签订买卖合同，否则所交款项就无法要求退还。三、5年过去了，涉案商场一直没有开业，长期大门紧闭，与新港公司之前所宣传的“永不落幕的交易会”不符。新港公司对此没有作任何解释。四、经查档，“中国南方进出口商品交易中心”于2011年才取得市场登记证，但新港公司于2009年就大肆使用该名称作宣传。该市场登记证已于2013年5月份到期，与新港公司所宣传的永不落日的交易会不相符。另外，我方是在最近才注意到涉案商铺认购书的认购条款第10条约定“本项目名称为暂定名称”，但我方当时并没有注意到该条款，新港公司有意将该条款放在不显眼位置隐瞒我方。以上事实均表明新港公司的宣传属欺骗行为。五、买卖合同签订后，我方与按揭银行办理了所有按揭手续。银行之所以没有放款，是因为新港公司的诈骗行为被银行识破，不属于我方原因造成的。原审法院认为：新港公司和毛友头、朱月晖签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，毛友头、朱月晖须向新港公司支付首期购房款175690元，余款160000元采取银行按揭方式支付。毛友头���朱月晖至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，新港公司请求继续履行合同并要求毛友头、朱月晖支付购房余款160000元合理合法，原审法院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但毛友头、朱月晖办理按揭贷款的相关手续是由新港公司代理的，而毛友头、朱月晖已依约支付全部购房款的52.34%，新港公司也不能证明银行不发放贷款完全归责于毛友头、朱月晖。因此，新港公司要求毛友头、朱月晖支付违约金的请求理由不充分，原审法院不予支持。针对毛友头、朱月晖的抗辩，原审法院认为，首先，毛友头、朱月晖作为完全民事行为能力人，应有充分审慎义务，其对交付定金、签订认购书及买卖合同的后果应有充分认识。合同约定确立了缔约当事人之间的权利、义务，建立和规范当事人之间的关系，至于毛友头、朱月晖开始时是否有购买商铺的意向，不能成为其应否继续履行合同义务的合法事由。其次，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。毛友头、朱月晖明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。另外，双方合同并未约定项目名称为“中国南方进出口商品交易中心”，根据毛友头、朱月晖的陈述，购买商铺的认购书也明确约定“中国南方进出口商品交易中心”仅为暂定名称，故毛友头、朱月晖以项目名称虚假等为由拒绝履行合同亦没有道理。综上，毛友头、朱月晖的抗辩均缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年10月10日作出如下判决：一、广州新港机场实业有限公司与毛友头、朱月晖于2009年11月28日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、毛友头、朱月晖于本判决发生法律效力之日起15日内向广州新港机场实业有限公司支付购房余款160000元；三、驳回广州新港机场实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，由毛友头、朱月晖负担。判后，上诉人毛友头、朱月晖不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原���判决，改判涉案买卖合同无效，或将该案退回原审法院重审；2.新港公司承担本案全部诉讼费用。理由如下：一、毛友头、朱月晖一审答辩中对本案商铺的购买过程进行了陈述，购买过程和环节构成一个完整证据链，但原审法院对整个证据链视而不见，强行认定买卖合同是双方真实意思表示，强行判决毛友头、朱月晖违约，严重不公。二、毛友头、朱月晖在原审答辩中请求法院到现场实地调查，但原审对现场情况未作只字描述，对重要证据故意避而不谈。三、新港公司打出“中国南方进出口商品交易中心”招牌，大肆宣传“永不落幕的交易会”，利用虚假广告宣传，触犯虚假广告罪等。四、原审判决称毛友头、朱月晖为完全民事行为能力人，应当尽到充分审慎的义务，对经营风险存在合理预期，是错误地将责任归咎于受害方。五、原审判决称“风险应由购买人自行承担”，用“风险”一词掩盖了诈骗的事实。六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第十九条规定有下列情况之下，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明确要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已为履行合同作了准备工作。原审判决称“广告内容仅构成要约邀请，不构成违约，不成为合同的内容”没有法律依据。七、新港公���在认购书中写着“名称暂定”，但并没有说明商铺的性质、功能、用途等暂定，新港公司企图偷换概念，将“名称暂定”狡辩成性质、功能、用途等也暂定的意思抵赖，以达到诈骗的目的，逃避法律制裁。八、原审查明2011年4月11日商铺登记在毛友头、朱月晖名下，这说明不了什么问题。毛友头、朱月晖要购买的是如新港公司宣传的实质意义上的商铺，而不是一纸房产证。九、毛友头、朱月晖原审提供的证据三致广州市花都区国土房产管理局地产交易所的委托书，非毛友头、朱月晖签名，系新港公司伪造，蒙骗有关部门为涉案商铺办理相关手续，原审判决对该证据未作任何解答。十、毛友头、朱月晖原审提供的证据四“中国南方进出口商品交易中心”市场登记证有效期仅为2011年5月13日至2013年5月11日，但在此之前新港公司就大肆使用该名称作虚假宣传，新港公司如��取得该证书的问题，原审也未作解释。十一、毛友头、朱月晖提供的证据五即广州福地商务有限公司（以下简称福地公司）与新港公司法人代表都是姚坤金，两家公司实际是同一家公司，证明新港公司操纵、保证福地公司和毛友头、朱月晖签订商铺租赁协议，是制造虚假返租，蒙骗毛友头、朱月晖，原审判决未作解答。十二、本案情节并不复杂，但原审法院置案情的全局于不顾，对毛友头、朱月晖提供的诸多事实、证据避而不谈，无视法律规定。综上所述，本案是一场诈骗案，而非一件普通买卖合同纠纷案件，不能以违约与否来论事。新港公司至少违反了《广告法》第五条、第十条、第二十七条，《合同法》第十五条、第四十二条、第五十二条、第五十三条等规定，触犯了《刑法》第二百二十二条虚假广告罪、第二百二十四条合同诈骗罪、第二百六十六条诈骗罪等规定。毛友头、朱月晖请求对于新港公司的刑事犯罪行为移送公安、检察等部门立案侦查。二审庭审中，上诉人毛友头、朱月晖补充上诉陈述如下：一、毛友头、朱月晖曾经在一审答辩中请求一审法院对本案商铺进行现场调查，因为现场状况才是最重要的证据，但一审法院在判决书中根本没有提及现场状况，对于新港公司诈骗这一重大事实完全避开，不予认定。现在毛友头、朱月晖再次请求二审法院对本案项目现场进行实地调查，并请在判决书中给予描述。二、本案的性质是一桩诈骗、合同诈骗案，是一桩刑事案件，不是普通的合同纠纷的民事案件。买卖合同是新港公司的诈骗证据之一，不能仅以此作为判案的依据。一审法院仅仅抓住买卖合同，只是按照一般的合同纠纷案件来审理，适用法律错误。三、本案买卖合同、租赁合同、现场广告、照片、报纸和网上广��等毛友头、朱月晖出示的证据都互相印证，足以证明本案是一件诈骗案。四、毛友头、朱月晖在一审中特意指出，认购书中提到中国南方进出口交易中心是暂定名称，一审法院将名称暂定进行偷换概念，并歪曲成连性质功能用途都可以改变。即使按照名称以有关部门批准为准这一说法，实际上《商品交易市场登记证》也已经获得，市场名称是“中国南方进出口商品交易中心”是确定的，只是有名无实。该登记证的发证日期是2011年5月13日，但新港公司在2009年10月份甚至更早就开始以“中国南方进出口商品交易中心”的名称大肆进行宣传，并以此为卖点实施诈骗。现在，项目现场外墙显眼位置，“中国南方进出口商品交易中心”几个大字依旧赫然在目，这是新港公司实施诈骗的活证据。五、新港公司声称已经履行了合同目的，缺乏依据。本案合同没有被用作约束双方当事人信守诺言的目的，本案双方买卖的标的是房屋本身，不是一份纸质的买卖合同。六、买卖合同第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水供气供电通邮的永久使用证明材料……上述文件不全视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……根据买卖合同该项条款，现在甲方即新港公司上述资料无一能提供，水电不通，也无法出示铺位分隔后消防验收证明，商铺根本不具备交付条件，应负全部责任。七、新港公司声称商铺的土地使用权为四十年，毛友头、朱月晖近期从房管局查���才知《房地产权情况证明》记载的土地使用期限实际上是2004年5月31日至2044年5月30日，即使从2009年起算，本案商铺土地使用期限至多不超过35年，新港公司销售时却刻意隐瞒了这一事实，谎称商铺土地使用权是40年进行诈骗。八、本案商铺实际市场价不足5万元，却被卖至将近35万元，也显然证明了新港公司靠诈骗高价销售商铺的事实。九、毛友头、朱月晖已经按新港公司的催款要求支付了全部房款，新港公司还请求16万元房款没有依据。十、毛友头、朱月晖现居农村，没有工作，没有收入，家中老人也都没有工作，需要赡养，小孩还小，现已背负大笔债务。丈夫身体不好，现在什么活也做不了。总之，本案是一桩典型的诈骗案、合同诈骗案，请二审法官明察、明断，解除本案合同，尽早返还毛友头、朱月晖支付的房款及利息。被上诉人新港公司二审答辩称：不同意毛友头、朱月晖的全部上诉请求及相关事实和理由。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果公平公正，请求二审法院予以维持。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：一、新港公司（甲方、卖方）与毛友头、朱月晖（乙方、买方）于2009年11月28日签订的《商品房预售合同》第二条项目建设依据载明“甲方以出让方式取得位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口处编号为1209004的地块的土地使用权，规划为商住，土地使用权年限自2004年05月31日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年”，并载明该项目的有关批文颁发机关、编号；第三条商品销售依据载明“该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20090002-1���；核发机关为广州市国土资源和房屋管理局”；第二十一条产权登记，双方同意选择第2种方式“2.乙方委托甲方办理”。二、毛友头、朱月晖（甲方、出租方）与福地公司（乙方、承租方）、新港公司（丙方、保证方）签订了《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，明确约定租赁期限、租金标准及收租账户等。三、原审2014年9月18日开庭笔录第8-9页部分内容如下审：“根据原、被告的诉辩意见，本庭需调查以下问题：1、双方合同的履行情况？”、原（新港公司）代：“双方于2009年10月21日签订商铺《认购书》，于2009年11月28日签订涉案商铺的买卖合同。2009年11月28日，被告交付首期款175690元，被告尚欠余款16万元。2010年10月22日，被告与原告签订商铺交接确认书，已接收涉案商铺。2011年4月11日，涉案商铺现登记在被告名下”。被（毛友头、朱月晖）代：“我方认可原告的陈述。我方于合同签订当天就向银行申请按揭借款”。毛友头、朱月晖二审陈述称：在一审诉讼之前已经付款，至于为何一审开庭时承认尚欠16万元，以二审意见为准。另外，毛友头、朱月晖明确没有另案诉讼要求解除合同，返还房款。四、毛友头、朱月晖二审期间提交了以下证据：1.商铺现场照片8张，证明“中国南方进出口商品交易中心”几个大字依然在项目现场墙上高悬，屋外及路边仍可见到当时的广告和彩旗，彰显该商铺是以“中国南方进出口商品交易中心”这个幌子在行骗；实际上该“商铺”一直以来都关闭着，从未开业；仅此足以证明新港公司是在行骗；如果新港公司称有实际经营，完全可以拿出有关文件、账单，乃至水电费交付帐单等，以自证清白。2.商铺销售部照片2张，证明现场清晰可见“中国南方进出口商品交易中心”的宣传广告和楼盘模型。3.中国南方进出口商品交易中心商铺认购书，认购书的抬头明确印着“中国南方进出口商品交易中心”，是新港公司极力宣传的卖点、是骗局的幌子。4.《商品交易市场登记证》和《企业法人营业执照》，证明新港公司与福地公司两家企业的法定代表人（或市场负责人）同为姚坤金，是左手和右手的关系；新港公司所谓商铺返租完全是骗局，后者只是虚假租赁；商铺没有任何实际经营，没有任何收益，却要白白付了两年租金。5.广州市房地产交易与权属登记询问记录表，证明该登记表权利人签名不是毛友头、朱月晖本人签名，系新港公司伪造签名，毛友头、朱月晖不予认可，一切法律后果只能由伪造者即新港公司承担。6.销售不动产统一发票，证明毛友头、朱月晖已经付清全部房款。被上诉人新港公司对上述证据质证称：1.证据1至5不符合法定的新证据的���件，不同意质证；关于刑事诈骗及行政部门办理登记的资料是否合法，均属于刑事或者是行政部门审查的内容，毛友头、朱月晖可以另寻法律途径主张，与本案无关；2.对证据6发票的真实性、合法性没有异议，但是该发票是新港公司用于办理产权过户时在毛友头、朱月晖没有付清购房款的情况下出具的全额发票，而且原件由新港公司持有；另外，毛友头、朱月晖在2014年9月18日的原审庭审过程中也承认还欠新港公司16万元购房余款没有支付。五、二审庭后，毛友头、朱月晖分别于2015年6月9日、11日、17日提交二审重要上诉理由补充等书面意见，具体内容如下：一、本案的重点在于诈骗，所谓买卖合同只是新港公司用来掩盖诈骗行为的一种工具和手段。一审法院只是抓住买卖合同的部分合同条款，对本案根本没有全面查明，毛友头、朱月晖对于一审法院查明事实及判��结果完全不予认可。根据合同法，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，当事人应承担赔偿责任；以欺诈手段订立的合同无效。本案正是这种情形。二、根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三节第二十一条：规划用途为商业的存量房，未办理产权分割登记的，不得分割销售。本案正是在未办理产权分割登记的情况下进行销售，本身违法，应依法予以追究。三、虚假返租是新港公司实施诈骗的手段之一。(一)新港公司与福地公司的法定代表人都是姚坤金，说明两家公司实为同一经济主体，前者售铺，后者承租两年，也就是姚坤金售铺、姚坤金承租，显然就是虚假返租，制造骗局。(二)从新港公司提供的2010年10月22日的《航空商住大厦商铺交接确认书》中可以发现：1．“乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”。实际上买卖合同中并没有如此约定。乙方应该只有接收房屋的权利，而不是什么其他无关的义务，买卖合同中也没有提到有关租赁等事宜。2．其中的“交接”并不是指出卖人(新港公司)交付给买受人(毛友头、朱月晖)，而是指新港公司交付给虚假的承租人福地公司，要等到“2012年9月30日前”才“交付给买受人使用”。3．当时的商铺“因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修”，也即未达到买卖合同约定的交付标准。4．“甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督”，买卖合同中并未约定除了合同双方当事人，还需要一个什么人来监督，更未约定监督人的具体职责、权限。两家公司的法定代表人都是姚坤金，前者监督后者，也就是姚坤金监督姚坤金自己，不符常理。如果新港公司不是实施了��年虚假返租诈骗，那么租赁事宜就是毛友头、朱月晖与别人的事，与新港公司没有关系，新港公司去监督岂不非常奇怪?5．该确认书确认的显然只是移交方新港公司将商铺移交给了虚托的承租人福地公司，毛友头、朱月晖只是确认此事。6．该确认书的落款是“经办人：新港公司”，根据买卖合同，双方当事人只有甲方(新港公司)和乙方(毛友头、朱月晖)。唯一解释是新港公司以经办人名义经办了将商铺以承租人名义进行了两年虚假返租，除此无他。7．该确认书中有“移交方”、“监督”、“经办人”和“经营管理公司”等，而作为买卖合同当事人一方的出卖人却没有出现。8．该确认书的发出人身份只是经办人，不是出卖人，因而发出该确认书不能被认定为新港公司以出卖人的身份在履行买卖合同约定的房屋交付义务，确认书的内容也不能作为新港公司与毛友头、��月晖的约定，对毛友头、朱月晖没有约束力。(三)2012年9月28日新港公司与承租方福地公司共同发出一份《通知书》，1．该通知书中，自称监督方的新港公司的落款盖章却莫名其妙地位于承租方之上，成了主角。2．该时间点非常奇怪，买卖合同中并未约定该时间点交接房屋。3．其中“交接”显然指的是承租人与毛友头、朱月晖之间的交接，与新港公司无关。此时新港公司手中也应该无房屋可交，因为房屋2010年10月22日已经被移交出去了。如果此时新港公司又想交付房屋给买受人，那么什么时候房屋又回到了出卖人手中?何况买受人接收的房屋应该是全新的，而不是被移来移去使用过两年的二手房屋。4．如果该时间点只是毛友头、朱月晖与承租人租赁到期的交接时间点，那么新港公司就是非当事人，以其自称的监督人身份与承租人共同发出《通知书》，最多只是在实���一种监督行为，该行为与履行本案买卖合同中的约定无关，因而发出该接收通知书不能被认定为新港公司以出卖人的身份在履行买卖合同约定的房屋交付行为，其内容对毛友头、朱月晖也没有约束力。(四)2012年10月19日新港公司与福地公司共同发出一份《告知书》，根据其中“我司现再次催告阁下”等内容可知，该《告知书》是接着2012年9月28日《通知书》的内容而言的，新港公司此时的身份显然仍然是监督或经办人，而不是出卖人。毛友头、朱月晖与新港公司也没有在买卖合同中约定此时交接房屋，此时房屋同样不在出卖人手中，并且此时离买卖合同约定的交付时间2010年9月30日前已过去了两整年。(五)从上述情况可知，新港公司迄今为止都没有明确地单独以出卖人的身份正式发出过房屋交付的通知，也就是说新港公司至今都没有履行买卖合同中有关房屋交付的义��，当然就更不能强行认定新港公司已经将房屋移交给了毛友头、朱月晖。事实上商铺至今也不具备合同约定交付使用的条件。总之，新港公司以出卖人以外的身份干的任何事都与履行本案合同无关，对本案无法律效力。四、如果上述《交接确认书》、《通知书》中的移交方、经办人、监督和经营管理公司等都指的是新港公司，如果发《通知书》、《告知书》的行为被认定为是新港公司在以出卖人身份在履行合同义务，那么就证明了新港公司是身兼承租人、移交人、监督和经营管理公司等多重角色，也就证明新港公司实施、操纵和表演了两年虚假返租，构成诈骗事实。五、房屋延迟交付至今应由新港公司负全责。根据买卖合同第11页“第十四条1．(2)逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。甲方应退还乙方已支付的房价款并支付利息(利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)，同时按该商品房总价款的10％向乙方支付违约金。”毛友头、朱月晖要求按此约定解决本案。六、本案商铺实际价值不足5万元人民币，却以约7倍的34万元出售，如此不正常的离谱售价也足以证明新港公司实施了诈骗。七、本案买卖合同也是显失公平的，几乎全部条款都是约束买受人，而对出售方极少约束，都是霸王条款，毛友头、朱月晖是在受诈骗的情况下签署的。以7倍于市场价的奇高价格进行售铺，本身也是显失公平的。《民法通则》第59条、《合同法》第54条以及最高院相关司法解释确定了我国法律体系中的显失公平制度：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，应当认定为显失公平。显失公平的合同，处于弱势以及权益严重受损的一方���以向法院申请撤销该合同。本院认为，原审对于毛友头、朱月晖与新港公司之间的《商品房预售合同》性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对毛友头、朱月晖的上诉主张，本院认定如下：一、毛友头、朱月晖二审称已付清涉案房屋全部房款的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。毛友头、朱月晖原审对于欠付涉案商铺余款16万元的事实予以确认，其二审提供《销售不动产统一发票》复印件一张并称在一审诉讼之前已经支付了全部房款，不存在欠付房款的事实。新港公司称该发票是其用于办理产权过户时在毛友头、朱��晖没有付清购房款的情况下出具的全额发票，该发票原件至今仍由新港公司持有。因新港公司出具发票的行为与毛友头、朱月晖是否支付款项并不截然对等，毛友头、朱月晖不持有发票原件且未能提交其他付款凭证证据予以佐证，毛友头、朱月晖二审称其已经支付16万元购房余款的主张，依据不足，本院不予采信。二、毛友头、朱月晖上诉主张新港公司以“中国南方进出口商品交易中心”的招牌、借用虚假广告宣传进行诈骗等，涉案买卖合同应属无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。毛友头、朱月晖原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已明确注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。毛友头、朱月晖主张新港公司以“中国南方进出口商品交易中心”进行诈骗主张涉案房屋买卖合同无效，理据不足。原审认定双方《商品房预售合同》合法有效，上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容并不成为合同的内容，并无不妥。毛友头、朱月晖上诉主张新港公司违反广告法的规定并涉嫌刑事犯罪等问题，不属于本案民事合同纠纷案件审理范畴，毛友头、朱月晖可以另寻法律途径解决。三、关于新港公司是否存在售后返租的问题。涉案纠纷系商品房预售合同关系，新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合��义务，毛友头、朱月晖自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，毛友头、朱月晖并无证据证明新港公司因此而损害了其合法权利。另外，毛友头、朱月晖称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与毛友头、朱月晖签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，毛友头、朱月晖所述缺乏事实依据。四、至于新港公司单方为毛友头、朱月晖办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定毛友头、朱月晖委托新港公司代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出毛友头、朱月晖的委托授权。毛友头、朱月晖上诉称新港公司存在虚假办证的问题，应由行政部门审查，不能成为其本案拒付剩余购房款���不继续履行合同的理由。五、关于新港公司是否存在虚假经营的问题。因涉案纠纷为毛友头、朱月晖与新港公司之间的商铺买卖合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作出约定，该经营问题并不属于新港公司商品房预售合同义务，新港公司也从未就合同以外的内容对毛友头、朱月晖作过任何承诺。涉案商铺经营是投资风险的问题，经营能否获益并不能成为毛友头、朱月晖不支付购房余款的理由。六、关于毛友头、朱月晖主张涉案商铺销售不合法、未经消防验收，因双方签订《商品房预售合同》时涉案项目已经取得《商品房预售许可证》，双方合同中也清楚载明了预售许可证的编号。涉案商铺销售非属分割销售的情形，毛友头、朱月晖的该项主张与事实不符。至于毛友头、朱月晖称涉案商铺未经消防验收合同目的无法实现，因涉案商铺所在商住大厦已���取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为毛友头、朱月晖的房地产权证，毛友头、朱月晖进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担。七、至于毛友头、朱月晖主张涉案商铺不具备交付条件，新港公司应承担逾期交房的违约责任，其有权主张解除合同要求新港公司返还房款的问题。首先，毛友头、朱月晖一直强调涉案合同涉及诈骗为无效合同，现又以新港公司违反合同约定其有权主张解除合同属自相矛盾。其次，毛友头、朱月晖原审对于新港公司与其已经就涉案商铺进行交接的事实予以确认。毛友头、朱月晖原审亦对涉案商铺交付不符合同约定条件主张解除合同返还房款提出诉请，其二审提出该诉请，对方不予接受，本案不作调处。关于毛友头、朱月晖对涉案商铺土地使用权期限提出的质疑问题，因双方《商品房预售合同》明确记载了土地使用权年限自2004年5月31日起计算，不存在新港公司欺诈毛友头、朱月晖的事实。因此，毛友头、朱月晖该主张，本院亦不予支持。八、毛友头、朱月晖主张涉案商铺实际价值不足5万元，却以约7倍的34万元出售，以离谱售价出售足以证实新港公司存在诈骗，本身也是显失公平，其有权申请撤销；另外，房屋买卖合同全部条款约束买受人对出售方极少约束，都是霸王条款，毛友头、朱月晖是受诈骗的情况下签署涉案合同的等。因毛友头、朱月晖原审已经明确涉案商铺地理位置偏僻，商铺售价明显不符常理，毛友头、朱月晖作为具有完全民事行为能力的自然人理应对商铺风险和经营前途等有合理预期，其仍与新港公司签订涉案《商品房预售合同》，理应承担相应法律后果。《商品房预售合同》条款对双方权利义务均作出约定，毛友头、朱月晖认为该合同为其在受欺诈的情况下签订的，依据不足，不予采纳。至于毛友头、朱月晖以商铺售价离谱为由主张合同显失公平应予撤销，亦属其二审新增诉请，本案不作调处。九、毛友头、朱月晖与新港公司签订《商品房预售合同》购买涉案商铺。现毛友头、朱月晖已接收涉案商铺并取得物权，实际也与他人签署了租赁合同，获得租金收益，《商品房预售合同》目的已经实现。对于涉案商铺的经营使用和收益，业主享有独立自主权，毛友头、朱月晖现以商铺无法做旺获得收益等为由主张《商品房预售合同》目的无法实现，新港公司存在欺诈等，于法无据。十、毛友头、朱月晖申请二审法院进行现场勘查的问题，因涉案商铺现状与合同继续履行及购房余款支付的诉请不存在直接关联，原审未接纳当事人该项申请并无不妥。毛友头、朱月晖二审已补充提交了现场照片亦可反映现场基本概况，毛友头、朱月晖坚持请求二审法院进行现场勘查，缺乏法律依据，本院不予接纳。综上所述，上诉人毛友头、朱月晖以各项上诉理由抗辩不履行合同、不支付购房余款，均缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3500元，由上诉人毛友头、朱月晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月二十四日书 记 员  璩方慧