福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第5863号原告林建材，男，1981年10月24日出生，汉族，住南安市。委托代理人黄振来、谢彬玲，福建尚品律师事务所律师。被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地泉州经济技术开发区，组织机构代码：72970551-5。法定代表人庄作龙，系该公司董事长。委托代理人曾庆山，男，1976年4月18日出生，汉族，住惠安县，系该公司员工。原告林建材因与被告福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称“嘉龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法由审判员卢君玉适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告林建材的委托代理人黄振来以及被告嘉龙房地产公司的委托代理人曾庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建材诉称，原告与被告于2010年8月14日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买址在南安市梅山镇区锦绣山庄第11幢1008号房产，总房款为362953元。被告于2012年7月17日实际交房。按照合同第十四条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。但因被告在上述约定期间内未全面履行上述义务，致使原告未能在被告交房后90日内取得房屋权属证书，直至2014年12月26日才办取房屋所有权证。因此，被告应自2012年10月15日起计至2014年12月26日止，每日按原告已付款的0.03％支付逾期办证违约金人民币87326元。故请求法院判令：1、被告支付逾期办理房产证违约金人民币87326元；2、本案诉讼费由被告承担。被告嘉龙房地产公司辩称，1、被告已于2013年6月5日登报通知原告办证，原告也已领取了办证的相关材料，被告已完成协助办证义务。2、原告于2012年7月17日才和被告办理交房手续，即便法院认为被告存在逾期协助办证行为，那么逾期协助办证的起算日期也应从交房后90日后才开始计算。3、原告于2015年7月24日才提起诉讼，2013年7月24日之前的请求已超过诉讼时效。4、违约金的约定过高，原告无实际损失，请求予以调整。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为，若有，应如何承担责任？2、原告的请求是否超过诉讼时效？3、原告所请求的违约金标准是否过高，是否应予以调整？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《身份证》复印件1份，证明原告的主体资格。2、《商品房买卖合同》1份、《销售不动产统一发票》2份、《中华人民共和国税收通用完税证》1份、《福建省泉州市服务业统一发票》1份、《收款收据》2份，证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同的具体内容；原告已付清全部购房款；被告的实际交房时间。3、《企业登记信息》、《组织机构代码证》各1份，证明被告的基本情况。4、《诉前调解案件清单》1份，证明本案于2014年12月23日提交立案庭进行诉前调解。对原告提供的上述证据，被告均无异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《房屋所有权证》1份，证明被告已于2013年5月16日完成讼争楼盘的产权初始预登记。2、泉州晚报《通知》1份，证明被告已于2013年6月5日通知业主办证。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1的证据三性无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告没有看到通知。根据原、被告的上述举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其证据三性均无异议，故对原告提供的上述证据的证据三性，本院予以认定。证据1《身份证》复印件、证据3《企业登记信息》、《组织机构代码证》，可以证明原告以及被告的基本情况。证据2《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收通用完税证》、《福建省泉州市服务业统一发票》、《收款收据》，可以证明原告与被告于2010年8月14日签订一份《商品房买卖合同》，原告已依约支付被告全部购房款人民币362953元以及被告于2012年7月17日将本案商品房交付原告使用等事实。证据4《诉前调解案件清单》，可以证明原告于2014年12月23日将本案提交本院立案庭进行诉前调解。被告提供的证据1《房屋所有权证》，原告对其证据三性无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年5月16日完成本案商品房的产权初始登记。被告提供的证据2泉州晚报《通知》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年6月5日以报纸公告的形式通知各业主到被告处领取相关材料，办理房屋所有权证。根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告嘉龙房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限公司。位于南安市梅山镇区的锦绣山庄系被告嘉龙房地产公司开发建设的工程，该工程在取得政府相关管理部门批准后进行施工建设，并取得《商品房预售许可证》，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第006号。2010年8月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市梅山镇区的锦绣山庄第11幢1008号房，总购房款为人民币362953元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币362953元。2012年7月17日，被告将本案商品房交付原告使用。2013年5月16日，被告完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记。2013年6月5日，被告在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证。2014年12月26日，原告办理了本案商品房的房屋所有权证。2014年12月23日，原告将本案提交本院立案庭进行诉前调解。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发经营资质和商品房预售许可证，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应确认为有效合同。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。本案商品房于2012年7月17日已交付使用，故被告应于2012年10月15日履行完协助办理本案商品房房屋所有权证的义务。但被告直至2013年5月16日才完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记，2013年6月5日才在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证，故被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证。根据合同约定，被告应自2012年10月16日起至2013年6月5日止，每日按原告已付购房款人民币362953元的0.03％计算支付原告逾期协助办理房屋所有权证违约金。但因原告于2014年12月23日才向本院立案庭申请诉前调解，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，故对于2012年10月16日至2012年12月22日期间的逾期协助办证违约金，因超过诉讼时效，依法不予保护；对于2012年12月23日起至2013年6月5日止的逾期协助办理房屋所有权证违约金即362953×0.03％×165天=17966元，本院予以支持。故原告请求被告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币87326元，对于符合法律规定的部分即人民币17966元，本院依法予以支持；超出此部分的，本院不予支持。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告福建嘉龙房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告林建材逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币17966元；二、驳回原告林建材的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1983元，减半收取为人民币992元，由原告林建材负担人民币793元，由被告福建嘉龙房地产开发有限公司负担人民币199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  卢君玉二〇一五年九月二日书记员  汪惠玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。