广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1047号上诉人（原审原告）:袁东科，住广州市花都区。委托代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市东山区。法定代表人：姜维涛。原审第三人：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地广州市。负责人：吴颖桦。委托代理人：段戎伦，广东源通律师事务所律师。委托代理人:袁勇生，中国东方资产管理公司广州办事处职员。原审第三人：朱兆逸，身份证住址广州市黄埔区，现住苏州市吴中区。上诉人袁东科因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）及原审第三人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产办事处）、朱兆逸房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：袁东科提供《商品房买卖合同》一份，合同载明买卖双方为袁东科、康建公司，签约日期为打印的“二00一年十二月二十三日”，该合同约定：袁东科向康建公司购买座落于广州市白云区同和镇松涛北苑第01幢22号单元[自然层伍]506号房（以下简称涉案房屋），建筑面积共66.443平方米；该商品房屋属现房，按套出售，总金额160261元；付款方式及期限：2、分期付款：（1）2001年12月18日前支付全部房价款的31%￥50261元，余款11万元向银行申请20年按揭；康建公司应当在2002年3月18日前将经验收合格的商品房交付袁东科使用；第十五条关于产权登记的约定：康建公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由康建公司提供的资料报产权机关备案。如因康建公司的责任，袁东科不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、袁东科不退房，康建公司按已付房价款的2%向袁东科支付违约金。上述合同于2002年1月14日办理预售合同登记。袁东科向原审法院提起本案诉讼，请求：1、康建公司办理广州市白云区白云堡道22号X房的房产证；2、康建公司因迟延办理涉案房屋房产证应向袁东科支付违约金3205.66元（按合同约定违约金标准计算）；3、本案的诉讼费由康建公司承担。康建公司原审无答辩。东方资产办事处原审答辩称：据了解，房屋地址编号已变更，东方资产办事处认为袁东科的房屋买卖合同和交易是真实的，同意袁东科要求按合同约定地址办理房产证。朱兆逸原审答辩称：不同意袁东科的诉讼请求。涉案房屋是十多年前由朱兆逸出资购买的，朱兆逸之前也想办房产证，但开发商找不到，所以一直没有办证。涉案房屋一直是朱兆逸居住使用的，且是其真实购买取得的，并实际付清房款，至于存在其他人购买其不清楚（也不清楚是否袁东科购买），其居住期间也没有人向其主张过权利。本案一审中，袁东科提供：1、2001年12月18日的购房定金收据一份（复印件），载明：兹收到袁东科交来购“松涛北苑”嘉景楼22号X房定金5000元。2、2001年12月18日的购房收款收据（复印件），载明：兹收到袁东科交来购“松涛北苑”嘉景楼22号X房房款45261元、其他税费3446元，合计45261元。袁东科未能提供上述证据原件。2002年4月13日，袁东科（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定乙方向甲方提供贷款370000元，甲方以商品房预购销合同项下确定的座落于广州市白云区同和镇松涛北苑10幢211号自然层6层601号、01幢22号自然层5层X房（成交价：￥537823.00元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保，乙方之经办银行为中国建设银行广州市白云支行（以下简称建行白云支行）。该合同已办理公证。2002年4月19日，建行白云支行将370000万元转账入康建公司帐户，载明是购买松涛北苑211号601/22号506单元的购房款。根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：预售地址为：广州市白云区同和镇永泰村白云堡大道北侧松涛北苑01栋22号5层06单元，产权地址为：白云堡道路22号X房，产权登记号：03登记79099，产权人：康建公司，预售合同号：00038066，预售抵押号：02备20426，预购人袁东科。根据广州市房地产档案馆查档涉案楼盘《申请门牌呈批表》载明：广州市公安局白云区分局于2001年12月7日批准同意被告康建公司申请将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。关于涉案房屋的抵押债权转让情况：建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达办事处）于2004年6月28日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给信达办事处。其后，信达办事处与东方资产办事处于2004年11月29日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给东方资产办事处。东方资产办事处在诉讼中已另案起诉袁东科要求清偿银行贷款。本案一审中，袁东科陈述涉案房屋是由其原任职的广州市泰湖房地产有限公司（以下简称泰湖公司）作为福利为袁东科购买的，是由泰湖公司支付房款及偿还银行贷款，但袁东科与泰湖公司没有签订协议，袁东科无支付过涉案房屋的购房款、无还过银行贷款、无收楼，因为是福利房，袁东科以为泰湖公司已办理所有手续，且听闻市泰湖公司有收过楼，现袁东科无法进入涉案房屋可能是开发商换锁。袁东科认为袁东科要求办理房产证已包含了相关的收楼手续。经原审法院到涉案房屋现场调查，发现涉案房屋有其他人使用。之后朱兆逸到原审法院申报权利，主张涉案房屋是其向康建公司购买并已收楼使用多年，并向原审法院提供松涛北苑业主委员会证明、水电费交费凭证、租赁合同等证据证明，但无法提供购房合同及房款支付凭证。对于朱兆逸上述证据及主张，袁东科均不予确认。原审法院另查明，袁东科另与康建公司签订《商品房买卖合同》并办理预售合同和抵押登记，合同约定袁东科向康建公司购买座落于广州市白云区同和镇松涛北苑第10幢211号[自然层陆]601号房（以下简称601房）。袁东科已另案起诉康建公司要求办理601房的房产证并支付延期办证违约金[案号：（2012）穗云法民四初字第845号]，该案已追加李杜为第三人参加诉讼。同时，案外人李杜以康建公司已于2000年将601房出售给李杜、李杜已实际付清房款并收楼为由，向原审法院起诉康建公司要求办理601的房产证[案号：（2012）穗云法民四初字第2**号]，该案已追加袁东科为第三人参加诉讼。上述两案合并审理。康建公司已于2007年1月24日被吊销工商登记，至今无协助袁东科或朱兆逸办理涉案房屋的产权过户和登记手续。涉案房屋现由朱兆逸出租给案外人使用。以上事实，有合同、收款、发票、工商登记资料、房地产登记簿查册表、证明、复函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：袁东科提供的《商品房买卖合同》已办理预售合同登记及抵押登记，本案关键在于确定袁东科是否真实购房人，袁东科与康建公司是否存在真实购房关系。一方面，按常理分析购买不动产属于个人重大事项，所以袁东科应当十分清楚购房合同履行情况、标的物状况，亦会及时积极主张合同权利。但事实上，在诉讼过程中袁东科承认其本人无支付过任何购房款项、无偿还过银行按揭贷款、无收楼，且不清楚涉案房屋状况。至于袁东科称泰湖公司曾收过楼但无举证证明，而房屋现实际是由朱兆逸出租给案外人居住使用，也无证据反映袁东科曾主张过该房屋的权益，包括收楼、办证、违约金或解约等，直至签约后的十多年才起诉，显然不符合不是真实购房人的合理行为。袁东科解释是因为泰湖公司为其购买的福利房，但对此无提供证据证明，即使属实，但袁东科一直无收楼、无主张权利亦与常理不符。从另一方面看，袁东科另向康建公司购买另一房屋601房已存在“一房二卖”，两购房者均向原审法院起诉主张办理601房的房产证的情况，由此间接反映出袁东科的购房有问题。综上，袁东科主张是真实购房人、买卖交易真实存疑，现有证据不足以证明《商品房买卖合同》中买卖双方存在真实购房合同关系，故现袁东科要求康建公司办理涉案房屋的房产证并支付违约金的诉讼请求证据不足，不予支持。退一步讲，即使袁东科主张属实，双方房屋买卖交易真实，但无证据证明袁东科已收楼，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，合同约定的办证期限未届满，故袁东科要求康建公司办理房产证并支付违约金的诉请与合同约定不符，不予支持。康建公司经原审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2014年7月4日作出判决如下：驳回原告袁东科的诉讼请求。案件受理费150元，由原告袁东科负担。判后，上诉人袁东科不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定袁东科不是涉案房屋的真实购房人、《商品房买卖合同》中买卖双方不存在真实购房合同关系有违事实真相。首先，袁东科提供的《商品房买卖合同》、购房定金收据、购房收款收据及《楼宇按揭合同》等证据，足以证明袁东科与康建公司签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，袁东科是涉案房屋的真实购买人。在袁东科承担相关举证责任后，原审法院在没有相反的证据支持下，作出上述认定是违背事实的。二、原审法院认定袁东科没有及时主张收受涉案房屋的权利也是违背事实的。涉案房屋系袁东科原公司购买后作为福利赠与袁东科的。在《商品房买卖合同》约定的交楼日期后，袁东科原公司多次向康建公司主张收楼，袁东科自己亦曾主张收楼，而康建公司多次无理延期交楼，并且涉嫌“一房多卖”。这恰恰证明康建公司的违约行为，并非袁东科没有及时主张自己权利。综上所述，康建公司已构成违约。上诉请求：1、撤销原审判决，判令康建公司为袁东科办理位于广州市白云区白云堡道22号X房的房产证；2、判令康建公司因迟延办理涉案房屋的房产证向袁东科支付违约金3205.66元；3、一、二审案件诉讼费用由康建公司承担。被上诉人康建公司经本院公告送达传票没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。东方资产办事处、朱兆逸均答辩同意原审判决，不同意袁东科的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，袁东科向原审法院提起本案诉讼的时间为2012年3月30日。本院认为，本案二审争议焦点为：袁东科是否涉案房屋的真实购房人、其与康建公司基于涉案《商品房买卖合同》买卖房屋的意思表示是否真实。虽然袁东科向原审法院提供了《商品房买卖合同》、购房定金收据复印件、购房收款收据复印件及《楼宇按揭合同》，但根据其在本案一审中的自认，其本人没有支付过涉案房屋的购房款、没有偿还过银行按揭贷款、无收楼，且不清楚涉案房屋状况。自签订上述合同后，至向原审法院提起本案诉讼之日的十多年间，袁东科既没有履行合同义务，也无证据证明其主张过涉案房屋的权益，有违常理，无法显示其具有真实购房意图。对此，袁东科虽作出解释，但未能提供相应证据证实。鉴于现有证据不足以证明《商品房买卖合同》中买卖双方存在真实购房合同关系，且涉案《商品房买卖合同》约定的办证期限未届满，原审判决驳回袁东科的诉讼请求，并无不当。袁东科上诉虽主张在《商品房买卖合同》约定的交楼日期后，袁东科及其原公司曾多次主张收楼，但并无就此举证证明，故本院不予认定。综上所述，审查袁东科上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。康建公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人袁东科负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月八日书记员  邹凌青张旭燕