江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第543号上诉人（原审被告）周岸英，男，1956年2月18日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托代理人王佩秋，女，1957年11月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系周岸英的妻子。被上诉人（原审原告）吴军，男，1981年8月23日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托代理人向秀英，女，1957年11月13日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系吴军的母亲。上诉人周岸英因与被上诉人吴军侵权纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2013）浔民一初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，九江市浔阳区圣庙巷33号原系江西省九江市华威制衣厂（以下简称华威制衣厂）仓库，吴军的母亲向秀英及周岸英均系华威制衣厂职工，华威制衣厂将圣庙巷33号仓库分隔后分配给向秀英及周岸英等职工居住。2007年8月20日，华威制衣厂与九江市华浔服装供销经理部（以下简称华浔经理部）签订《协议书》，约定华威制衣厂将圣庙巷33号办公室、仓库使用权转让给华浔经理部。2008年，华浔经理部向房管部门提出分租，并提交了书面报告和安排职工居住的名单、房号、面积，其中并无周岸英姓名。同年11月4日，华浔经理部出具说明一份，内容为：“经华浔经理部研究，楼上周岸英7.09㎡，以及原华威制衣厂暂借给张心正放杂物的底层10.21㎡一并分给向秀英同志，并以办理房产证（租赁证）为准”。2012年5月21日，九江市房地产公司为吴军发放了圣庙巷33号103室、206室（原由周岸英使用的二楼房屋）公房租赁证。此后吴军因周岸英一直占有使用其承租的206室，故诉至原审法院。原审另查明，周岸英将圣庙巷33号206室出租的月租金为150元。原审认为，本案讼争房屋原系由华威制衣厂使用，2007年使用权转让给华浔经理部后，由华浔经理部进行分户承租及安排承租人员，合法有效。吴军作为圣庙巷33号206室的房屋租赁人，其合法权益应当受到保护，故对吴军要求周岸英搬离圣庙巷33号206室的诉请原审法院予以支持。对吴军诉请周岸英支付4年房租7200元的诉请，因吴军办理租赁证的时间为2012年5月21日，其主张的损失应按每月150元的标准从2012年6月起计算至2013年8月，共计2250元，故对吴军该项诉请原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（二）项、第（六）项的规定，判决：周岸英在判决生效后十五日内将圣庙巷33号2楼206室腾空返还给吴军，并向吴军一次性补偿租金损失2250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由吴军负担50元，由周岸英负担100元。宣判后，上诉人周岸英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、确认华威制衣厂将周岸英206室的包租权转让给华浔经理部的《协议书》无效。2、撤销错办给吴军的公房租用证。3、判令周岸英不补偿吴军租金2250元。4、二审案件受理费由吴军负担。其上诉理由是：1、圣庙巷33号是座老庙，产权属房产公司，包租权最早属九江市制帽厂。该栋房屋原为一层，因制帽厂为解决职工住房困难于1979年在房屋中自搭一层成上下两层，楼下为仓库，楼上安排本厂职工居住。制帽厂分给周岸英一间楼上7.5㎡小房，1986年又将该栋楼楼下住房27.5㎡、厨房及过道10㎡分给周岸英作为结婚用房，房屋租金面积共40㎡。因周岸英无力买房，也未分到单位宿舍，故一直居住在老庙里，户口也迁入圣庙巷33号。华威制衣厂于1991年给各住户办理了厂内房租、水电缴费手册，载明各户位置、使用面积及需缴纳的租金。1993年，周岸英楼下房屋拆迁，于1995年还房，华威制衣厂要求周岸英支付1200元作为房屋包租权的转让费。周岸英同意支付后，华威制衣厂于1995年6月开具圣庙巷33号共41.05㎡房屋包租权转让给周岸英的证明。2007年，华威制衣厂将包租权转让给华浔经理部。2009年，华浔经理部将包租权转让给私人，同时给原居住在楼上的住户（其中有两户不是华威制衣厂的职工）办理了公房租用证，但办证时经理部没有通知周岸英，没有尽到告知义务，使周岸英至今无法办理公房租用证，周岸英没有过错。华浔经理部在办证时，解学东（华浔经理部法人代表）为侵占楼下原住户向秀英的住房，隐瞒事实，把周岸英楼上7.5㎡的住房申报为吴军的住房，导致非住宅房管所把本应办给周岸英的公房租用证错办给吴军，向秀英的原住房被解学东卖了。华威制衣厂于1995年就把包租权转让给周岸英，2007年华威制衣厂又把包租权转让给华浔经理部，华威制衣厂既然将包租权转让给周岸英就不能再转让给第三方，华浔经理部没有处置周岸英房屋的权利。同时，周岸英在住入圣庙巷时，还对楼下的住房进行了维修，花费1500元。2、吴军于2013年以非住宅房管所向其发放了公房租用证，其所承租的公房受侵害为由向法院起诉，但其提交的证据显示办证时间与诉状中陈述的办证时间都是2009年，己经超过诉讼时效。原审判决中办证时间是2012年，与本案现有证据不一致。被上诉人吴军口头答辩称：1、包租房在法律上就是租赁房，只有使用权，没有所有权。华威制衣厂于1991年给各住户办理了厂内房租、水电缴费手册时，周岸英已不在该厂工作。2、华威制衣厂将房屋包租权转让给华浔经理部，吴军的租赁权是华浔经理部分配的。3、周岸英当初入住时，对楼下住房进行了维修，二楼没有维修。原审判决认定事实清楚，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明，九江市房地产公司于2009年便向吴军发放了诉争房屋的公房租赁证，2012年5月21日的公房租赁证为新换证。原审判决除认定“2012年5月21日，九江市房地产公司为吴军发放了圣庙巷33号103室、206室（原由周岸英使用的二楼房屋）公房租赁证”的事实有误外，其余认定事实正确，本院予以确认。本院另查明以下事实：一、华威制衣厂于1991年为圣庙巷33号各住户办理房租、水电缴费手册时，周岸英的住房记租依据为：楼上7.5㎡、楼下27.5㎡、厨房10㎡折半计算，本案诉争房屋即为楼上7.5㎡的206室。二、华威制衣厂于1995年6月3日向九江市英伦房地产开发有限公司开具的证明中载有“已与房产部门谈妥，包租权转周岸英同志，由其直接与非住宅房管所立户”的说明。对此，周岸英认为华浔制衣厂已将诉争房屋的包租权转让给周岸英；吴军认为华威制衣厂转让的是圣庙巷33号周岸英楼下住房的包租权，不包括楼上诉争房屋的包租权。三、周岸英称其已向华威制衣厂支付1200元作为房屋包租权的转让费，但其未提供相关票据。自2009年九江市房地产公司向吴军颁发诉争房屋的公房租赁证后，本案诉争房屋的租金由吴军缴纳。本院认为，公房租赁是指公房所有人或管理人以出租人的身份，将国家所有或集体所有的房屋出租给承租人占有、使用和收益，由承租人向出租人支付房屋租金的民事法律行为，本案双方所称包租权在法律性质上即为公房承租权；公房租赁证系承租人依法对公房享有承租权的法律凭证。本案中，吴军持有九江市房地产公司向其颁发的诉争房屋的公房租赁证，其即依法享有对诉争房屋占有、使用和收益的权利。原审法院认定吴军为诉争房屋的承租人，并据此判令周岸英搬离诉争房屋及补偿吴军租金损失理据充足，本院予以维持。周岸英称华威制衣厂于1995年就将诉争房屋的包租权转让给了周岸英，华威制衣厂于2007年再将该包租权转让给华浔经理部应为无效，华浔经理部在2009年无权再将该包租权转让给吴军。本院经审查认为，周岸英诉请华威制衣厂于2007年将诉争房屋的包租权转让给华浔经理部的《协议书》无效，鉴于其在原审诉讼中未提起反诉，且二审诉讼中双方拒绝本院组织调解，故对华威制衣厂将诉争房屋的包租权转让给华浔经理部《协议书》的效力本院不进行审理，对周岸英的该项上诉请求，本院不予支持，周岸英对此可另行起诉。关于吴军以其所承租的公房受侵占为由向原审法院提起诉讼是否超过诉讼时效问题。经审查，吴军在原审法院起诉的诉求为停止侵害、排除妨碍、腾出房屋，周岸英长期占用诉争房屋构成持续侵权，只要租赁关系存在，吴军依法可随时提起诉讼。故周岸英该项上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周岸英负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹  强代理审判员 章 康 娜代理审判员 欧阳中学二〇一五年九月二十八日书 记 员 胡 芯 瑜