重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第4562号上诉人重庆春语实业（集团）有限公司，法定代表人高涛，该公司董事长。委托代理人李佳德，重庆炜林律师事务所律师。被上诉人龙海波，委托代理人陈昊，重庆志和智律师事务所律师。上诉人重庆春语实业（集团）有限公司（以下简称“春语公司”）因与被上诉人龙海波商品房销售合同纠纷一案不服重庆市渝中区（2015）年中区法民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审经审理查明，重庆市渝中区下徐家坡43号鹅岭景苑1#楼工程由春语公司开发建设。2012年12月14日，春语公司（甲方）与龙海波（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买由甲方开发的上述位于，总成交金额为595501元；该房屋为预售商品房，甲方应当在2014年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同补充协议第五条约定，受政策或专业部门或机构有关规定的影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的，甲方可据实延期交房。合同补充协议第二十三条约定，本合同及本补充协议规定由乙方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。合同签订后，龙海波按约向春语公司支付了全部购房款。2013年11月15日，春语公司取得了的《建设工程竣工规划核实确认书》。2014年6月3日，春语公司取得鹅岭景苑1#楼的《建设工程消防验收意见书》，验收意见为合格。2014年6月25日，春语公司取得重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室《关于鹅岭景苑1号楼申请竣工验收的批复》，内容为该项目基本符合该部门于2006年出具的《关于鹅岭景苑建设项目的审查意见》和《关于鹅岭景苑概念性方案设计的审查意见》的要求。2014年5月29日、6月13日及6月16日，春语公司分别向龙海波发送短信通知，称因竣工验收及军事安全问题，无法按期交房。2014年6月27日，重庆市渝中区建设和交通委员会对鹅岭景苑1#楼工程进行了竣工验收备案登记，并出具《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，备案登记证显示竣工验收时间为2014年6月19日。2014年9月12日，重庆市渝中区建设和交通委员会形成《关于鹅岭景苑1#楼竣工备案相关问题协调会会议纪要》，主要内容为：1、春语公司与78088部队曾就消除军事设施安全隐患达成了一致协议，但春语公司对协议内容及条件并未实际履行，且由于78088部队相关人员更换等原因，导致鹅岭景苑对78088部队军事设施的安全影响一直未消除。该楼盘于2011年11月6日正式开工，78088部队多次向市政府及相关部门反映鹅岭景苑1#楼的建设影响军事设施安全，在该项目建设过程中，该问题一直未得到解决。2、2014年以来，就鹅岭景苑1#楼相关问题及竣工验收相关工作市政府办公厅、市建委多次召开协调会，由于军事设施安全隐患一直未消除，按照市政府办公厅、市建委协调会会议精神以及国防法相关要求，区建交委暂缓该项目的竣工验收备案证发放工作。由于合同约定的交房时间到期后该项目仍未取得竣工验收备案证，致使购房业主不能按合同规定日期接房。购房业主先后17次在市政府等部门上访，每次人数达50余人，并逐次上升，且情绪极其激动，给社会带来极大的不稳定因素。为解决购房业主接房问题，春语公司积极向有关部门申请先发放竣工验收备案证，针对涉及军事设施安全相关问题待业主接房后继续与部队协商解决。3、为解决春语公司先发放竣工验收备案证的要求，按照市政府办公厅和市建委就尽快解决购房业主接房问题的指示精神，市建委建管处、区信访办、区建交委、区建综处、春语公司等在2014年9月12日召开鹅岭景苑1#楼竣工备案相关问题协调会，会议达成以下意见：（1）春语公司应主动履行企业主体责任，严格执行和购房业主签订的购房合同，尽快完善相关手续，早日将手续完善、合法的商品房交付给购房业主；（2）春语公司主动承诺，为表示该公司解决鹅岭景苑1#楼相关问题的诚意，自愿预存360万元到渝中区建设工程安全监督站安全文明施工措施费专用账户上，作为解决相关问题的专项资金，由区建交委和春语公司共同监管，专款专用，待相关争议问题彻底解决，凭相关证明文件办理退款领取手续；（3）春语公司将保证资金落实到位并完善相关手续后，区建交委应尽快完成对鹅岭景苑1#楼竣工验收备案登记工作，并在规定时限内核发竣工验收备案证。其后，春语公司取得了鹅岭景苑1#楼的竣工验收备案登记证并于2014年9月28日向龙海波发送短信，通知龙海波于2014年9月29日办理接房手续。龙海波认可春语公司于2014年9月28日履行交房义务并以此作为逾期交房的截止时间。龙海波向一审法院诉称，原告与被告于2012年12月14日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于重庆市渝中区下许家坡43号附1号8-4的商品房销售给原告；被告应当在2014年5月30日之前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用；被告逾期交房的，逾期超过30日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依照合同约定的方式支付了购房款。2014年5月29日，被告以尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为由突然通知原告交房日期延迟15日，即延迟至6月14日。6月13日，被告再次告知原告交房时间延迟至6月14日。然而，被告仍然未按照通知的时间房屋的交接。6月16日，被告再次通知原告延期交房，但仍未明确何时将房屋交付给原告。原告随即找被告进行协商，但被告却置之不理。2014年9月28日，被告通知原告于次日至春语江山一号楼1-1办理接房手续。至此，被告无故延迟交房时间已逾120天，给原告的利益造成了重大的损害。故原告起诉来院，请求判令：被告向原告支付从2014年5月31日起至2014年9月28日止的逾期交房违约金21438元。春语公司在一审中辩称，1、被告通过竞拍方式取得了案涉“春语江山”地块的开发权。在办理项目规划审批手续的过程中，由于涉及国家安全问题，被告于2006年5月9日与临近部队达成协议，约定部队对通讯机房进行屏蔽，所需费用36万元由被告在市规划局批准后一周内支付。当日，部队向被告出具函件，同意被告开发建设。2006年7月27日，被告取得重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室审批文件，完成了国家安全的项目审批工作。但由于部队人员调整，被告多次与部队联系均联系不上，致使屏蔽费一直未能支付。被告从土地的取得到项目的开发过程都是合法有效的，开发的各种法定文件齐备。2013年11月，1#楼即完成了项目建设，符合竣工验收条件，并已做好各项验收准备工作。2013年11月15日，被告就已通过了规划验收。因此，按照房屋竣工验收的流程，被告是能够在合同约定的期限交房的。2、迟延交房并非被告的行为所致。2014年3月，被告分别收到重庆市规划局、重庆市土地房屋管理局、重庆市渝中区建设和交通委员会的电话通知，称接到重庆市人民政府的电话通知，暂缓建设审批、房屋销售和1#楼的验收工作，致使验收工作陷于停顿。被告多次向相关部门反映，市政府办公厅于2014年4月11日开会协调，才同意恢复各项验收工作。2014年5月份，各项验收工作恢复，并于2014年6月25日完成。2014年6月27日，渝中区建设和交通委员会将竣工验收备案登记证办理完毕，但由于接到市政府办公厅的通知，竣工验收备案登记证暂时未予发放。2014年9月12日，被告与渝中区交建委就备案许可证达成协议，并于2014年9月28日签订备忘录，被告承诺将360万元预存至渝中区建设工程安全监督站安全文明施工措施费专用账户上（此款于当日转入该账户），才取得备案登记证。被告取得备案登记证后，当日即通知业主接房。因此，无法按时交付房屋是由于1#楼涉及国家安全，由市政府及相关部门通知暂停验收及暂停发放备案登记证所致，属于非被告所能预见、掌控和克服的不可抗力。3、原、被告在合同中约定受政策、专业部门或机构有关规定的影响，且被告出示相关部门或者机构证明文件的，可据实延迟交房。被告及时将迟延交房的情况通知了原告在内的所有业主，并于2014年7月和业主代表进行了对话，如实介绍了1#楼的相关情况。4、被告在2014年9月29日即通知原告接房，因此交房日期应为2014年9月29日。综上，被告的行为符合合同关于延期交房免责条款的约定，被告并未违约，不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告亦应按照约定，于2014年5月30日前向原告交付房屋。但被告延迟至2014年9月28日才履行交付义务，其行为构成逾期交房，属违约。关于被告是否应当承担逾期交付房屋的违约责任。被告主张无法按期交房是由于案涉项目涉及国家安全，由政府相关部门通知暂停验收及暂停发放备案登记证所致，属于不可抗力，且符合合同约定的免责条款。首先，被告举示的建设工程竣工验收备案登记证载明，案涉工程竣工验收的时间为2014年6月19日，已晚于合同约定的交房时间。而根据《关于鹅岭景苑1#楼竣工备案相关问题协调会会议纪要》，重庆市渝中区建设和交通委员会只是暂缓该项目的竣工验收备案证发放工作，并未表明竣工验收工作也予以暂停。被告辩称案涉项目验收工作于2014年3月暂停，但未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。其次，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不可克服的客观情况。而本案中，被告在案涉项目办理建设审批手续过程中就已知晓该工程可能涉及军事设施安全，并与相邻部队在2006年达成了协议。而根据《关于竣工备案相关问题协调会会议纪要》，被告对协议内容及条件并未实际履行。此后自2011年11月起，政府多次组织相关部门、被告及部队进行协商，但协商未果。被告作为房地产开发商，应充分考虑国家安全问题可能给其开发建设、竣工验收及房屋交付等事项造成的各种影响，合理确定交付期限，及时妥善协调交付房屋过程中的各项事宜，以按约履行房屋交付义务。但被告在此情况下仍然于2012年12月14日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，并约定交房时间为2014年5月30日。因此，本案情形不属于被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告关于不可抗力的抗辩理由不能成立。再次，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，受政策或专业部门或机构有关规定的影响，且被告出示相关主管部门或机构证明文件的，被告可据实延期交房。但本案中被告并未举证证明逾期交付房屋存在相关政策或专业部门、机构有关规定的影响的情形，亦未举示相应证明文件，故被告关于合同约定免责的抗辩理由亦不能成立。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，被告即便主张由于政府的行为导致其逾期交房，亦不能免除其对原告应当承担的违约责任。据上述评析，被告应当承担逾期交付房屋的违约责任。关于违约金的计算。按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交付房屋的，应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原、被告双方均确认2014年9月28日为实际交房时间，现合同约定的支付逾期交房违约金的期限亦已届满，被告应向原告支付从2014年5月31日起至2014年9月28日止，按原告已付房款595501元的每日万分之三计算的逾期办证违约金。故原告请求被告支付违约金21438元，该院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告重庆春语实业（集团）有限公司于本判决生效后立即支付原告龙海波逾期交付房屋的违约金21438元。宣判后，春语公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案涉诉合同系因政府相关部门作出暂停包括规划、验收、销售、交房等决定而无法及时履行，应属不可抗力的法定免责情形，同时，根据涉诉合同补充协议5.1条约定，本案上诉人逾期交房属于双方约定的免责情形，对此，一审认定事实、适用法律存在错误，请求撤销原判，相应改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。龙海波答辩称，一审认定事情清楚，证据充足，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案系商品房销售合同履行引发的纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点为本案上诉人逾期交房行为的法律评价，对此，应结合合同履行及违约责任的法律适用予以评判。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力作为法定免责情形，应属“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，其函涉合同履行的基本环境与客观基础，而不及于一般的履行障碍。本案中，上诉人虽诉称逾期交房系政府原因所致，但其具体事由仅指向具体的行政行为，而不属于不可抗力的概念范畴，本院依法不予采信。上诉人另援引涉诉合同补充协议5.1条予以免责抗辩，根据该条约定，“受政策或专业部门或机构有关规定的影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的，甲方可据实延期交房”，从文义理解，前述免责条款适用须以政策性因素阻却履行为前提，对此，上诉人并未相应举示“相关主管部门或机构证明文件”予以证明，对其上诉主张，本院依法不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由重庆春语实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张泽兵代理审判员  肖 飞代理审判员  邓 瑀二〇一五年九月十七日书 记 员  雷 梅