贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终421号上诉人（原审被告）:穆岚，女，1971年1月1日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：付佳，贵州能盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飘，贵州能盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）:文俐，女，1990年4月24日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（原审原告）：曾少曼，女，1954年7月18日出生，汉族，住凯里市。上诉人穆岚、文俐因与被上诉人曾少曼房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。穆岚、文俐上诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初12900号民事判决书第二、三项判决，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《房屋租赁合同》未加盖黔东南州壹媒介广告有限公司（以下简称：壹媒介公司）印章，因此认定履行案涉合同的义务人为上诉人穆岚、文俐，存在事实认定不清、事实认定错误的情形。（一）案涉合同的签订人是壹媒介公司，穆岚作为公司法定代表人，文俐作为公司员工，在案涉合同的代表人处签字，是代表公司的职务行为。双方在合同中约定出租方为曾少曼，承租方为壹媒介公司，房屋的用途为公司办公使用。其二人签订合同的行为属代表公司的职务行为，不作为个人的意思表示。（二）合同义务履行方及案涉房屋的实际使用人均为壹媒介公司。合同签订后，壹媒介公司财务人员于2019年10月9日向上诉人文俐转账22800元，备注为“付凯里新办公室2018年11月10日至2019年11月10日房租年费”，文俐收到后立即转给被上诉人用以支付公司房租，房租的支付主体实际为壹媒介公司，被上诉人知晓并向壹媒介公司出具收据予以认可。（三）被上诉人明知并认可案涉合同签订的主体以及履行合同的主体为壹媒介公司。庭审中，被上诉人反复坚称认可签订合同的主体是壹媒介公司。原审法院在查清了上述客观事实后，却以《房屋租赁合同》上未加盖壹媒介公司印章为由，轻易认定房屋租赁合同的相对方及义务人为文俐及穆岚，该认定毫无客观事实及法律依据。租赁合同上虽未加盖公司印章，但公司已通过支付租金的行为表示对合同的追认。二、房屋已实际交还被上诉人，一审判决仍要求上诉人向被上诉人交还房屋并承担被上诉人恶意扩大的损失，明显有意偏袒被上诉人一方，判决第二、三项应予撤销。1、房屋早已于2019年10月26日实际交还被上诉人。壹媒介公司因经营困难已于2020年5月27日登记注销，在租期届满前明确告知被上诉人壹媒介公司无力续租，要解除租赁合同，并愿意按照合同约定承担相应违约责任。经小区物业和凯里市大十字街道人民调解委员会多方组织调解未果，上诉人无奈只能腾空房屋后将房屋钥匙交至小区物业管理处，并告知被上诉人自行领取。至此，壹媒介公司客观上并未对该房屋进行占用或使用，如何履行向被上诉人交付房屋？2、被上诉人恶意扩大造成的损失不应由上诉人个人承担。一审庭审中被上诉人自认知晓房屋钥匙已经交付至小区物业处，但其却一直拖延领取该钥匙，导致房屋未及时出租给他人，恶意空置房屋扩大损失后，又企图转嫁该损失由上诉人承担，违背社会善良风俗、违背公平正义原则。壹媒介公司与被上诉人解除合同时，已向被上诉人履行3000元的违约责任。3、壹媒介公司已经登记注销，其法人资格及承担权利义务的行为能力已经归于消灭。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，导致作出不公判决，请求二审法院作出公正判决。曾少曼辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。一、案涉合同未盖有壹媒介公司印章，不是合同当事人。文俐以其个人名义，经穆岚授权，与被上诉人签订《房屋租赁合同》，系二人个人行为，应由其承担责任。二、2019年11月10日，经街道调解委员会调解未果，被上诉人至今未收到上诉人退还的钥匙，也未达成退租协议，在这种情况应视为合同未解除，上诉人需继续履行合同义务，支付租金。三、壹媒介公司即使未实际使用，但双方签订的租赁合同并未解除，且钥匙还在上诉人手中，由其实际控制，理应按合同约定继续支付房租。四、被上诉人并没有收回房屋的意思，是上诉人想退租才协商退房事宜，但至今未达成退房协议，应视为合同未解除。曾少曼向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同,被告将承租的房产交还原告;2、两被告支付房屋租金18050元;(暂计至2019年11月10日至2020年8月25日止,共9个半月,实际要求计算至被告返还房屋止。)3、两被告支付原告多住了一个月的房租1900元;4、两被告赔偿损毁房屋修复金1000元;5、两被告支付原告差旅费、误工费1000元(暂计,实际要求计算至被告返还房屋之日)；6、两被告支付物业管理费1097元(2019年11月至2020年8月31日的费用,实际要求计算至被告返还房屋之日)以上合计：23047元；7、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2018年10月4日，曾少曼作为出租方（甲方）与承租方文俐、穆岚（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方将位于凯里市房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2018年11月10日至2021年11月9日止，月租金1900元，按年付款，如乙方延期10天不交纳租金，甲方有权收回房屋，合同自动失效。乙方租用该房期间交纳3000元为押金。承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。如有乙方违约，甲方有权扣除乙方所交房屋押金……”合同签订当日，文俐以黔东南州壹媒介广告有限公司的名义向曾少曼支付押金3000元，曾少曼将涉案房屋交付给文俐、穆岚用于经营黔东南州壹媒介广告有限公司。2018年10月10日，文俐以黔东南州壹媒介广告有限公司的名义向曾少曼支付2018年11月至2019年11月房屋租金22800元。2019年10月26日，因承租方向曾少曼提出退还租赁房屋，双方引发纠纷，经房屋所在小区的凯里市众邦物业服务有限责任公司调解未果，穆岚遂将涉案房屋钥匙放在小区物业公司处。2019年11月5日，凯里市大十字街道人民调解委员会调解未果。另查明，黔东南州壹媒介广告有限公司成立于2014年8月14日，法定代表人为穆岚，2020年5月27日办理注销登记。同时查明，涉案《房屋租赁合同》中乙方处“穆岚”的名字系由文俐代为签署，穆岚对文俐代其签署名字的行为表示系其授权，予以认可。一审法院认为：我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告文俐以其个人名义，并经被告穆岚授权，以其二人的名义与原告签订《房屋租赁合同》，并将承租的房屋用于黔东南州壹媒介广告有限公司办公，黔东南州壹媒介广告有限公司虽为房屋实际使用人，但合同中未加盖该公司的印章，根据合同相对性原则，涉案合同的义务人应为被告文俐、穆岚，即应由被告文俐、穆岚对因涉案合同产生的租赁等费用承担责任。因被告文俐、穆岚未按合同约定向原告支付房屋租金，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为已构成违约，依法应承担继续履行合同义务、赔偿损失的责任，现原告诉请解除与二被告签订的合同，并由二被告退还涉案房屋，支付拖欠的租金，事实清楚，于法于约有据，理由成立，予以支持。二被告辩解称其二人的行为系职务行为，个人不应承担履行合同义务的责任，应由黔东南州壹媒介广告有限公司承担履行合同义务，该抗辩不符合合同及法律规定，理由不成立，不予采纳。关于租金，二被告已支付了2018年11月10日至2019年11月9日期间的租金22800元，之后的租金未予支付，二被告虽向原告提出退还房屋，但在双方就合同解除事宜未达成一致意见的情况下，二被告将涉案房屋钥匙交在房屋所在小区物业公司，应视为涉案合同并未解除，二被告仍应依约继续履行合同义务，即二被告应向原告支付相应的租金。故现原告诉请二被告支付2019年11月10日至2020年8月25日9个半月的租金18050元，符合合同约定及法律规定，理由成立，予以支持，之后的租金应继续计算至合同解除之日即本判决生效之日止。关于原告诉请二被告支付多住一个月房租1900元，涉案合同约定了租赁期限为2018年11月10日至2021年11月9日，因被告未履行合同义务，导致合同不能继续履行，原告主张解除涉案合同，一审法院已予以支持，现原告主张二被告多支付一个月租金1900元，但未能提供证据证明其主张成立，其应承担举证不能的不利后果，故原告的该项诉请不符合合约定及法律规定，理由不成立，不予支持。关于房屋损毁修复金1000元，原告主张被告承租期间在涉案房屋墙壁上打了两排膨胀螺丝，但只有原告本人陈述，其未提供证据予以证明，原告依法应承担举证不能的不利后果，故原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的差旅费、误工费1000元，原告虽在庭审结束后提供了部分票据，但涉案合同中并没有差旅费、误工费的相关约定，原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，理由不成立，不予支持。关于物业管理费，原告主张二被告支付物业管理费1097元，至本院作出判决前，原告未提交涉案房屋产生物业管理费的相关依据及原告已交纳了1097元物业管理费的票据予以证明，其依法应承担举证不能的不利后果，故原告的该项诉请缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告曾少曼与被告文俐、穆岚2018年10月4日签订的《房屋租赁合同》。二、被告文俐、穆岚于本判决生效之日起5日内将位于凯里市房屋交付给原告曾少曼。三、被告文俐、穆岚于本判决生效之日起5日内支付原告曾少曼截止2020年8月25日的房屋租金18050元，2020年8月26日至本判决生效之日止的租金继续按合同约定计付。四、驳回原告曾少曼的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取188元，由被告文俐、穆岚负担，此款原告曾少曼已先行交付，二被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据一、《上海浦发银行的转账单据》，拟证明金祖棋向文俐转款22800元，实际上是由壹媒介公司支付的房租费；证据二、《黔东南州壹媒介广告有限公司、贵州博胜广告传媒有限公司的工商登记信息》，拟证明壹媒介公司的股东是贵州博胜广告传媒有限公司，该公司的股东为金祖棋，金祖棋向文俐转款，要求文俐代为支付的房租费实际是由壹媒介公司出资的。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一、证据二不予认可，认为与本案无关。本院经审查认为，上诉人提交的证据一能证明金祖棋转账22800元给文俐，支付房租的事实；对证据二能证明金祖棋系贵州博胜广告传媒有限公司股东。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：本案二审的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的责任主体是黔东南州壹媒介广告有限公司或是上诉人文俐、穆岚个人。本案中，案涉《房屋租赁合同》上承租人载明为黔东南州壹媒介广告有限公司，且该房屋的实际使用人也是该公司，虽然该合同上并未加盖黔东南州壹媒介广告有限公司的印章，但是被上诉人曾少曼在一审庭审中陈述知晓并认可文俐是以公司名义与其签订合同，并在出具的收款收据上载明收到黔东南州壹媒介广告公司房屋押金和房租，因此，从双方签订合同时的合意可知，案涉《房屋租赁合同》的承租人应为黔东南州壹媒介广告有限公司，文俐、穆岚在《房屋租赁合同》上的签字是代表公司，而不是个人行为。一审法院认定文俐、穆岚是案涉合同相对人，系认定事实错误，本院予以纠正。文俐、穆岚不是案涉合同的主体，不应履行合同义务，故曾少曼的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。虽然黔东南州壹媒介广告有限公司已经注销，但办理注销登记前应依法进行清算。曾少曼可依公司法的相关规定选择适格被告另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由成立，予以支持；一审判决认定事实错误，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12900号民事判决书；二、驳回曾少曼的一审诉讼请求。一审案件受理费188元，二审案件受理费376元，由被上诉人曾少曼负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年三月三日法官助理 陈礼华书 记 员 金艳花