昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)呈民初字第591号原告吴永弢，男，1973年6月出生。原告赵俊梅，女，1974年6月出生。两原告共同委托代理人张建华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被告云南龙润置业有限公司。法定代表人焦家良，董事长。委托代理人龚柏根、杨卫坤，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。本院于2015年1月29日受理原告吴永弢、赵俊梅诉被告云南龙润置业有限公司买卖合同纠纷一案后，本院于2015年4月10日依法组成合议庭于本院第七法庭公开开庭进行审理，原告赵俊梅及其委托代理人张建华，被告云南龙润置业有限公司的代理人龚柏根、杨卫坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永弢、赵俊梅起诉称：我于2009年年底，向被告购买位于昆明市天润康园泽惠苑商铺一套，原告支付首付款及配套费等其他费用人民币76445元，原告支付首付后，剩余款项为330000元通过银行按揭方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原告于2011年3月18日接房，被告至今没有为原告办理相关房屋产权登记手续，已经超过法律规定的接房90天办理完毕房屋登记的规定。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、要求解除原告与被告签定的房屋买卖合同;2、由被告赔偿原告购房款项678866元，并由被告赔偿原告银行贷款330000元，自2009年11月16日起至2012年7月17日银行贷款利息54480元;3、由被告赔偿原告购买房产的有关税费等费用，合计42019元;4、由被告承担违约金，赔偿原告自2011年6月19日起至起诉之日以678866元为本金的违约金168822.6元;5、本案的诉讼费用由被告承担。被告云南龙润置业有限公司答辩称：1、产权证未如期办理并非被告原因，原告无权要求被告承担逾期办理产权证的违约责任。产权证办理过程中，办证的义务人是原告，因出卖人的原因不能办理产权证，才是出卖人的原因，被告未能按期给原告申报产权登记是因未能取得规划核查意见，规划意见无法取得是由于该区域规划的小学未能建成，小学未能建成是因在昆高校建设工作领导小组办公室未向三家开发商筹集学校建设费用所致，综上所述，产权证不能取得的原因并非被告原因，原告无权要求被告承担违约责任。2、即使因被告原因导致产权证办理逾期，原告享有的合同解除权已于2013年9月7日消灭，原告无权解除合同，更无权要求被告承担解除合同后返还房款、赔偿损失、支付违约金的后果。按合同约定取得产权证的时间为2011年9月6日，解除权发生之日为2012年9月7日，解除权的行使应在2013年9月7日前，因原告并未在2013年9月7日前通知我公司解除合同，其解除权已消灭。3、整个的合同的购房款是608866元，与原告起诉的数额不符。原告于2011年3月18日已经接房，现在原告依据法律规定要求承担违约责任又要求解除合同，违约责任的前提是继续履行合同，这两项不能同时主张。原告于2011年3月18日接房，90天的办理期限及30日的审核期限到2011年9月6日，在此期间产权证不能办理权利就受到了侵害，诉讼时效为2年，原告到2015年才起诉，也超过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。另，税费、维修基金等并非被告收取，原告更无权要求被告返还。综合双方诉辩主张，双方当事人争议的焦点是：一、本案不能办理产权证是否能归责于被告？二、本案诉争的商品房买卖合同是否符合解除条件？三、原告方主张的利息及违约金是否能同时主张？四、原告的诉请是否超过诉讼时效？原告吴永弢、赵俊梅针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告之间商品房买卖合同关系，合同签订时间为2009年9月16日；交房时间为2010年9月30日前，违约金为延期天数乘已付款乘0.02%。二、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明：诉争房屋总金额678866元，2010年9月30日进行了商品房的买卖登记。三、公证书一份，欲证明：原告购买房屋向银行贷款330000元，贷款期限自2009年11月16日至2019年11月16日，利率为6.53%。四、购房款发票一份，欲证明：原告已经支付首付款348866元人民币。五、契税及合同收据一份，欲证明：原告支付契税人民币21079元。六、其它费用收据二份，欲证明：原告支付抵押登记费600元、土地代办费1500元。七、维修基金、配套费发票各一份，欲证明：原告支付人民币13577元维修基金及配套费人民币400元。八、交房清单一份，欲证明：交、接房时间为2011年3月18日。九、银行清单一份，欲证明：原告向银行连本带利归还384480.07元人民币。对于原告提交的证据材料，被告云南龙润置业有限公司质证认为：对于商品房购销合同，三性认可，不认可证明内容，原告与被告签订，开发商是具有交房义务，并规定了交房时间为2010年9月30日之前，已经通过报纸方式通知交房，被告逾期交房不能成立；对于商品房买卖合同登记备案表、对于购房款发票、契税及合同收据三性认可，对合同总金额没有异议；对于公证书与本案无关，三性不认可；对于其它费用收据，真实性认可，但与本案无关联性。土地证的代办费，原告请人代办也未支付给我公司，三性不认可；维修基金、配套费发票、交房清单三性认可，对于银行清单，关联性不认可。被告云南龙润置业有限公司针对其答辩主张向本院提交了以下证据：一、《建设工程竣工验收备案表》一份，欲证明：2010年9月25日，原告购买商铺已竣工验收，符合交房条件。二、云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室与被告于2008年9月26日签订的《合同书》一份，欲证明：《合同书》第6条约定高校办公室以平均销售价格的方式确定商品房销售价格，商品房价格未包含三地块的配套小学建设费用；《合同书》第8页第12条12.5款、12.6款、12.7款约定可以证明“呈贡J2007-25、呈贡J2007-26号、呈贡J2007-27号三个地块的配套小学，规划位于J2007-25号地块（即被告地块）内，配套小学的建设费用，按上述三个地块的规划总建筑面积之间的比例分摊，由云南部分在昆高校建设工作领导小组办公室向三家开发单位筹集，按建设进度向乙方拔付。具体事宜，另行协商。三、2008年5月9日，云南龙润置业有限公司向云南省部分在昆高校和省级医疗机构建设工作领导小组（教育）办公室出具的《承诺书》一份，欲证明：被告承诺若取得一号地块的土地使用权，自愿按所中标地块的规划建筑面积与一至三号三个地块规划总建筑面积之间的比例分摊该费用。四、2010年10月25日，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院、云南医学高等专科学校出具的《关于尽快明确天润康园教职工住宅小区小学校建设主体、建设进度的紧急指示》复印件一份，欲证明：呈贡新城管委会通过口头、书面等形式汇报、要求取消天润康园小区所规划的小学及幼儿园。五、2010年10月27日，呈贡新区高校片区服务指挥部《会议纪要》复印件一份，欲证明：第5页第6条会议明确，关于天润康园小区配套小学的建设问题待请示新区管委会及教育主管部门后再明确。六、2010年10月29日，《呈贡新区高校片区服务指挥部关于请求明确高校职工住宅天润康园小区配套小学建设相关问题的请示》复印件一份，欲证明：小学属义务教育范围，应当由呈贡新区管委会（县政府）明确小学的建设主体，尽快开工建设。七、2011年3月29日，天润康园联合管理小组《关于天润康园教职工住宅相关问题的情况反映》复印件一份，欲证明：至2011年3月29日尚未明确学校建设主体。八、云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室《关于天润康园规划验收相关意见的函》一份，欲证明：规划不能验收确因小学未建成导致。九、被告与云南省第三建筑工程公司就小学主体建设所签《建设施工合同》，欲证明：被告为了确保产权证办理，自行筹集巨额资金2012年11月18日筹建小学。十、《建设工程竣工验收申报书》，欲证明：2014年10月31日完成小学建设。十一、档案移交记录一份，欲证明：被告已将包括小学在内的所有档案移交昆明市城市基本建设档案馆。十二、“天润康园”交接房手续书一份，欲证明：被告于2011年3月18日将房屋交给原告。十三、《商品房购销合同》一份，欲证明：产权证的办理时间应以《商品房购销合同》第十二条的约定为准，按合同约定取得产权证时间为2011年9月6日，解除权发生之日为2012年9月7日，解除权的行使应在2013年9月7日前，因原告并未在2013年9月7日前通知我公司解除合同，其解除权已消灭，原告无权解除商品房购销合同。产权证办理的具体时间计算为：自房屋交接日即2011年3月18日起算90个工作日，即2011年7月22日为甲方向产权机关申请办理产权登记手续时间；按《房屋登记办法》第二十三条的规定“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日”。取得产权证的时间按此计算应为2012年9月6日。原告吴永弢、赵俊梅质证认为：所有证据真实性均认可，但认为所有的证据材料不能够证明被告方所主张的观点，该证据证明被告方因建设小学的费用发生分歧要求改变规划，在建房相关手续上，由于自身的经费问题要求改变规划，导致整个小区房屋建设的规划验收未能通过，责任在被告方。对被告所提交的证据第23页，证明了被告因小学建设的成本费用等问题对原来的规划产生异议。根据证据第31页，办理产权证必须有规划验收，但被告没有规划验收的材料，竣工验收也是办证的要求。第39页的证据与本案没有任何关系，关键是要交到房管局，才能办理产权登记。被告反复要证明办证的义务在原告方，购房合同第12条阐明产权登记的规定，办证义务在开发商，该证据与被告的观点是相反的，所有的规划验收、竣工验收及开发的证书等相应手续，只有开发商自己保管并且在合同中作了约定。被告补充证据：一、呈贡县私有房屋所有权登记申请书、委托书各一份，欲证明：原告委托被告代理本人办理产权证，把手续提交完后才能办理相应的手续。二、1、关于取消呈贡教职工住宅1号地块小区及幼儿园规划及建设请示（复印件），2、关于取消呈贡教职工住宅1号地块小区及幼儿园规划及建设回复，3、关于取消呈贡雨花片区天润康园住宅小区内的小学的函，4、昆明医学院关于取消呈贡教职工住宅1号地块小学及幼儿园规划及建设的请示（复印件），5、天润康园小区房产证暂未办理情况函，6、医学院文件，7、关于尽快明确天润康园教职工住宅小区小学校建设主体、建设进度的紧急指示，欲证明：未能办理产权证并非被告方的原因。原告吴永弢、赵俊梅质证认为：呈贡县私有房屋所有权登记申请书、委托书各一份，我方认可，但证明目的刚好跟被告相反，证明我方已经把小区开发处要求办理产权证所需要的文件都提交完毕，办证工作由被告完成，原告所有的义务都已履行；对于被告补充提交的第二组证据已经过了举证期限，我方不予质证。以上文件并非正式政府文件批复，国家行政部门没有文件明确取消小学及幼儿园的建设。云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室不具备作证主体资格，不是有效的法律主体，无论何种情况，目前因为开发商原因，没有办理产权证，连最基本的规划验收都没有做到。本院为查清案件事实，2015年5月15日、2015年7月15日两次向昆明市规划局呈贡区分局发函调查核实本案涉案房屋是否进行规划调整及其他相关问题，昆明市规划局呈贡区分局回函我院。原告质证认为：对于以上证据三性认可，但是回函没有看出项目进行归划验收，从中可以看出我方向被告提交相应的办理产权证的资料，但是被告一直没有办理房产证，没有办理房产证的责任在被告一方。办证都是由开发商办理，原告协助。我方已经将办理相应资料交由被告办理，所以，责任在被告。被告质证认可三性，规划中小学及幼儿园，建设过程中四所高校认为小学及幼儿园占用小区建设土地，四所高校申请改变规划，取消小学及幼儿园的建设，并提交了相应的申请。但是没有相应的部门出具书面告知不用建设及改变规划。诉争房屋所在小区于2010年底就交房，2012年及2013年统一办房产证，当小区报送资料的时候，规划部门认为小学没有建设，暂时不能办。由于历史问题，新的主管部门认为产权证不能办理。本院认为：对于原告吴永弢、赵俊梅源提交的证据一、二、四、五、七、八、九组证据真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信，对于公证书一份、其它费用收据二份与本案没关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据《建设工程竣工验收备案表》、云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室与被告于2008年9月26日签订的《合同书》一份，真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信，对于被告提交的其他证据，本院随后评判，在此不用赘述。综上所述，本院根据庭审中当事人的自认及庭审查证的事实，依法确认如下事实：原告与被告于2009年9月16日签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的天瑞康园项目的泽惠苑G幢商铺，建筑面积为38.43平方米，单价为17665元/㎡，原告签订合同时支付首期款348866.00元，剩余330000.00元以银行按揭的方式支付。合同第七条约定甲方于2010年9月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。合同第九条第一款约定自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。合同约定甲方应当以春城晚报、都市时报形式通知乙方办理交接手续。同时约定双方的违约责任，甲方违约按照合同第九条处理，乙方违约，按照合同第七条处理。合同签订后原告于2009年11月16日向招商银行办理贷款手续。诉争房屋天润康园商住小区泽惠苑G幢，于2010年9月25日由建设单位组织竣工验收。原告于2011年3月18日与被告办理交房手续，并对房屋进行接房。昆明医学学院、云南中医学院、云南艺术学院、云南省高等医学专科学校（以下简称四高校）认为规划建设的小学及幼儿园的建设属于市政公共建筑应由政府统筹，不能占用教职工住宅用地，而且建设资金由谁承担也不明确，如果建设小学校及幼儿园用地征地费和校、园舍建设资金摊到教职工住宅的建设成本中，将增加教职工的购房成本。2008年9月10日四高校向云南省教育厅请示，要求取消建设小学及幼儿园，云南省教育厅回函不宜取消小学及幼儿园。2010年10月25日四高校要求明确小学建设主体及建设进度，2010年10月27日云南省高校建设领导小组办公室、呈新区目督办、呈贡县规划土地委员会、呈贡县住建局等举行会议，形成会议纪要，纪要记载：“关于天润康园小区配套小学的建设问题待请示新区管委会及教育主管部门后在明确”。2012年4月5日云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室文件进一步明确小学及幼儿园建设“可以由开发企业向市规划局提出申请，承诺配套小学的建设日程安排，并将建设所需资金作为保证金交由相关部门保管，在此前提下申请规划验收，以便及时地为教职工办理证。”2015年5月4日云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室出具函,该函记载：“产权证未办理是因为小学建设问题未明确，小学建成后便能及时办理产权证，……，2014年完成小学校建设工程竣工验收及云南省工程质量监督管理站备案，2015年2月6日向昆明市城市基本建设档案馆完成天润小区档案移交记录”。诉争商铺所处工程已于2010年9月25日进行了竣工验收。本院于2015年5月15日、2015年7月15日向昆明市呈规划局呈贡区分局发函咨询涉案房屋是否进行规划调整及其他相关问题，昆明市规划局呈贡区分局函告我院：云南龙润置业有限公司于2008年5月30日签订国有土地使用权出让合同，2008年7月2日取得项目《国有土地证》（地号212/020/0037,地号212/020/0038），用于建设天润康园项目。呈贡新区城管委会于2009年8月24日核发该项目《建设工程规划许可证》（呈新管规划[2009]45号）。根据核发工程许可证是审定的总平面图，该项目应配建小学、幼儿园各一所；天润康园住宅小区项目已于2009年由呈贡新城管委会核发工程规划许可证，现涉及到的规划验收事宜正由呈贡区政府组织研究，待明确处理意见后由相关部门按程序办理。针对第一个争议焦点：“本案不能办理产权证是否能归责于被告方”。原告认为，本案诉争的房屋，双方已经约定委托被告办理，不能办理产权证是由被告导致。被告认为，被告作为房地产开发企业只负有“提供必要的证明文件”和“协助”原告办理房屋所有权登记手续的义务，申请办理房屋权属证书是原告作为购买人的法定义务。即便委托被告办理其最终的结果都由委托人承担。本院认为，诉争商铺所处项目已于2010年9月25日进行了竣工验收，并且有相应的规划手续。在2015年5月4日云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室出具函中明确产权证未办理是因为小学建设问题未明确，小学建成后便能及时办理产权证，2014年完成小学校建设工程竣工验收及云南省工程质量监督管理站备案。昆明市规划局呈贡区分局2015年8月4日回函“规划验收事宜正由呈贡区政府组织研究，待明确处理意见后由相关部门按程序办理”。另，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条约定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。商品房买卖中，作为房地产开发企业在交付房屋使用之后，只有协助“商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”并没有办理相应土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。《商品房购销合同》十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项，甲方于90个工作人向产权登记机关办理产权登记手续，乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书”，该条约定看，是乙方委托甲方办理产权证。综上，不能办理产权的原因不能归责于被告。对于第二个争议焦点:“本案诉争的商品房买卖合同是否符合解除条件”。原告认为，被告没有按照合同约定办理、交付房屋产权证及土地使用权证，买受人有权请求解除合同，并应得到支持。被告认为，无法办理房屋所有权登记不是出卖人的原因，是由于该小区的小学建设问题未明确，导致不能办理相应的权属证书。并且原告要求解除合同已经过了除斥期间。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中不具备解除合同的条件，且不能办理房产证并非被告的原因所导致，原告于2011年3月18日接房，房屋可以正常使用。故，原告主张解除合同不予支持。对于被告辩称“原告方解除权已经消灭”，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”除斥权适用于形成权，形成权是指权利人依自己单方面的意思表示，使民事法律关系发生变更或消灭的权利。本案中原告主张解除合同，双方在合同中并未约定行使解除权的期限及解除条件，同时也并不存在法定解除合同的条件。因此，本案中原告不具备解除权，故，不存在超过法律规定的除斥期间。对于第三个争议焦点：“原告方主张的利息及违约金是否能同时主张”。本院认为，本案不具备解除合同的条件，并且原告于2011年3月18日与被告办理交房手续，对房屋进行接房。虽然原告主张被告未按照约定办理产权证。但，未能办理产权证的原因不能归责于被告。故，原告主张支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于第四个争议焦点：“原告的诉请是否超过诉讼时效”。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”被告抗辩称：原告的诉请也过诉讼时效，2011年3月18日接房，90天的办理期限及30日的审核期限就是到2011年9月6日，这个时候产权证不能办理权利就受到了侵害，诉讼时效为2年，原告直到2015年才起诉，应当驳回全部诉讼请求。本案中，虽然原告2011年3月18日接房，90天的办理期限及30日的审核期限，被告称到2011年9月6日原告的诉讼时效就开始计算。但是，原告房产证未办理处于持续状态，并未停止。故，原告的起诉并未过诉讼时效。综上，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十八条之规定判决如下：驳回原告吴永弢、赵俊梅的全部诉讼请求。案件受理费人民币13244元，由原告吴永弢、赵俊梅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 朱 曦代理审判员 赵 勇人民陪审员 谢文祥二〇一五年九月七日书 记 员 陆叶青—1—