广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗荔法民三初字第1112号原告（反诉被告）：闵晓清，住广州市荔湾区。委托代理人：徐款梨，广东杰韬律师事务所律师。委托代理人：蒋进，广东杰韬律师事务所律师。被告（反诉原告，兼被告李莹莹委托代理人）：徐剑锋，男，1983年8月15日出生，汉族，住广州市荔湾区十善间**号尾房。被告（反诉原告）：李莹莹，住址同上。原告闵晓清诉被告徐剑锋、李莹莹房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年7月20日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告闵晓清的委托代理人徐款梨，被告徐剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闵晓清诉称：原告与两被告于2013年11月8日签订了《房屋买卖合同》，约定由两被告向原告购买位于广州市荔湾区芳村大道中556号801房之房屋，总价款90万元。合同签订当天，两被告向原告支付了定金2万元，但未按合同约定支付首期楼款25万元（含定金2万元），致使后续交易无法进行。原告于2014年6月起诉要求两被告继续履行合同、支付违约金，因两被告在诉讼中明确表示无能力支付首期楼款，两被告已构成根本违约。为此，原告诉至法院请求：1.解除原、被告于2013年11月8日签订的M131711号《房屋买卖合同》；2.被告支付违约金人民币70000元（已抵扣定金20000元）；3.被告向原告支付垫付的垫资赎契费用11800元；4.被告向原告赔偿因逾期办理赎契期间而支付的银行贷款利息5027.42元（自2013年11月21日计至2014年2月14日);5.本案诉讼费由被告承担。被告徐某、李莹莹共同辩称：同意解除合同，不同意其他诉讼请求。理由如下：原、被告在签订合同前的协商过程中，由于被告确实拿不出25万的首付金额，而原告确实需要25万元办理涂销抵押手续，所以双方在中介方的见证下约定首付款仍为25万元，由第三方垫资公司通过担保方式支付。之后原告担心垫资赎契方式存在风险，单方面中断交易，首付款25万元未在合同签订后5日内交付的原因在于原告。2014年2月27日，被告办理公积金贷款申请。3月26日，被告获得批准贷款71万，并于3月27日通知原告，要求交付19万元首付款及完成房屋过户手续。此时原告要求被告支付首付25万及违约费6万多后才继续交易。被告认为，首先，原告单方面改变原合同约定构成违约；其次，被告抱着最大的诚意与协商继续交易，但原告一再出尔反尔。原告缺乏最基本的善意。为此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另外，被告反诉要求：1.解除原、被告双方签订的M131711房屋买卖合同；2.原告返还被告购房定金20000元并赔偿在此期间产生的定期利息1200元（暂从2013年11月至2015年5月银行定期利率3%计算）；3.原告赔偿违约金90000元；4.本案诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称：同意第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。经审理查明：荔湾区芳村大道中556号801房是登记在原告名下的房产，建筑面积52.62平方米，该房屋于2013年8月19日办理了抵押登记。2013年11月8日,原告与两被告签订了编号为：M131711的《房屋买卖合同》，约定：两被告向原告购买位于广州市荔湾区芳村大道中556号801房；该物业按套出售，原、被告双方同意该物业的成交价为900000元，是次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）由被告支付；付款方式为“涂销抵押按揭付款”，即1.在签订本合同时支付定金20000元；2.在合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）250000元，原告收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由原告负责支付；3.银行同意贷款申请后5个工作天内，原、被告应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；4.房款650000元由被告申请以银行按揭贷款方式支付。被告应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而原告应全力协助被告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，贷款额以银行审批为准。银行实际贷款额与被告申请贷款额之间差额由被告取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给原告。原告不能按合同约定将该物业售予被告，或者因违约而无法将该物业售予被告的，应向被告支付该物业成交价的10%作为违约金，原告并须退回被告已付的所有费用，且原告需向被告赔偿咨询及中介服务费。被告不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。被告逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向原告支付违约金，逾期30天，原告有权不再出售该物业，被告应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第二十条约定：是次交易赎契人民币25万由垫资公司支付，由此产生垫资费由原告支付，被告贷款720000元等。当天，被告向原告支付了购房定金20000元。2014年2月14日，原告在广州农村商业银行股份有限公司芳村支行办理了贷款归还业务，支付了本金250369.11元，提前还款罚金5007.38元。2014年2月26日，案涉房产办理注销抵押登记。2014年3月2日,原告向被告发出《关于办理房屋过户登记手续的催促函》，称交易过户手续需在签订合同后的120天完成，请被告在2014年3月7日上午9点到荔湾区房地产登记交易所共同办理本次交易的房屋过户登记手续。请被告严格履行合同约定的各项义务，否则，原告将依合同之约定追究被告的相关责任。被告确认收到该函件，但认为在被告未取得同意贷款通知书的情况下办理过户手续不符合正常的交易程序。2014年3月26日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向被告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向被告发放贷款710000元，贷款期限20年。2014年4月1日，被告向原告发出《知会函》通知原告其已获得公积金贷款710000元，要求原告协助办理过户递件手续。原告确认收到该函件，但认为被告只支付了20000元却要求办理过户手续属无理要求。原告律师分别于2014年4月3日、4月5日、4月6日、4月9日、4月11日、5月18日、6月6日通过电子邮件致函被告认为，原告追讨的是首期楼款230000元（扣除定金后），而不是被告所说的赎契款，两者性质、用途、作用均不同，被告迟迟不支付楼款，应承担违约责任。被告分别于2014年4月4日、4月6日、4月7日、4月9日、4月10日、5月18日、6月6日通过电子邮件致函原告认为，由于原告将原有的合同约定变更，延误了后续手续的进度，但被告依然同意按照合同履行，支付楼款900000元及赎契产生的费用11800元，不同意支付违约金。双方至今未办理案涉房屋产权过户手续，被告亦未向原告支付首期房款。2014年6月25日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付违约金等；同时被告在该案中提起反诉，要求解除合同及原告支付违约金等。其后，双方均向本院提出撤诉申请，本院于2015年7月10日作出（2014）穗荔法民三初字第1426号《民事裁定书》，裁定：准许双方撤诉。在2015年8月24日的庭审中，双方确认庭审之日即为合同解除之日。关于首期款250000元（含定金）的支付期限，原告认为依约应在合同签订后5天内支付，被告认为应由垫资公司支付。关于合同第二十条双方存在不同的理解，原告认为是被告解决首期款的方式，即由被告向垫资公司借款办理赎契手续，该条与原告无关；被告则认为，首期款250000元由垫资公司支付，且由原告向垫资公司办理借款赎契手续，贷款720000元由银行支付，剩余160000元被告通过提取公积金现金支付。另原告主张其在2014年1、2月期间支付了垫资赎契费用11800元，但未能提供相关的依据，被告对此亦不予确认。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，其内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。庭审中，双方对合同解除没有异议，并一致同意2015年8月24日为合同解除之日，本院对此予以确认。本案争议的焦点是导致合同解除的过错责任认定。根据《房屋买卖合同》的约定，被告支付房款900000元的期限和方式为：签订合同时（2013年11月8日）支付定金20000元；签订合同后5天内支付首期款（含定金）250000元，原告收款当日即申请办理涂消抵押手续；签订合同后5个工作天内办妥房款650000元的按揭贷款申请手续。在合同履行过程中，被告并未依约在签订合同后5天内支付首期款（含定金）250000元构成违约，且在其后的协商过程中，被告以合同第二十条的约定为由明确表示其不履行支付首期款250000元的合同义务，为此，被告的行为已构成根本违约，导致合同解除的过错在于被告，被告应依约承担违约责任。故对于原告要求被告支付违约金人民币70000元（已抵扣定金20000元）的诉讼请求，本院予以支持；对于被告要求原告赔偿违约金90000元的反诉请求，本院不予支持。因原告诉请的违约金数额已扣减定金20000元，因此对于被告要求原告返还定金20000元及赔偿利息的反诉请求，本院亦不予支持。关于被告主张原告未履行合同第二十条构成违约在先的问题，该条约定的是“是次交易赎契人民币250000由垫资公司支付，由此产生垫资费由原告支付，被告贷款720000元等”，从内容来看，该条并未约定应由哪一方向垫资公司办理借款赎契手续，也未约定该250000元与总房款900000元的关系，属约定不明的合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，在双方未达成补充协议，且《房屋买卖合同》已对被告的付款期限、方式有明确约定的情况下，双方应依合同约定履行。且依据现行的住房公积金贷款政策的规定，申请个人住房公积金贷款必须提交一定比例的首期购房款发票或收据，因此即便如被告所述，由原告向垫资公司办理借款赎契手续，被告亦应依约履行首期款的支付义务才能进一步履行按揭贷款义务。综上，被告认为首期款250000元应由垫资公司支付，原告未依约办理借款赎契手续构成违约，被告不存在违约的主张缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。至于原告主张的垫资赎契费用11800元和因逾期办理赎契而支付的贷款利息5027.42元，该两笔费用均属于赔偿金性质，本案中被告因其违约行为已需承担违约金责任，而违约金本身具有赔偿性质，原告并未举证证明约定的违约金低于其造成的损失，因此原告主张被告赔偿上述两项费用依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告闵晓清和被告徐剑锋、李莹莹于2013年11月8日签订的编号为M131711的《房屋买卖合同》于2015年8月24日解除。二、被告徐剑锋、李莹莹自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告闵晓清支付违约金70000元。三、驳回原告闵晓清的其他诉讼请求。四、驳回被告徐剑锋、李莹莹的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6400元、反诉受理费6400元，由原告闵晓清负担5375元，被告徐剑锋、李莹莹负担7425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一五年九月十五日书记员 邱思陵