广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初2534号原告：家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，住所地广州市增城区逸翠庄园君御环路1号之十七，统一社会信用代码91440183054532635M。负责人：何伟雄，职务总经理。委托诉讼代理人：覃兆江,广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓红，广东法丞汇俊律师事务所实习人员。被告：郑芍，女，汉族，1980年7月7日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：周皓，系被告丈夫。原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司（以下简称家利物业逸翠庄园分公司）与被告郑芍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业逸翠庄园分公司的委托诉讼代理人覃兆江、陆晓红，被告郑芍及其委托诉讼代理人周皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业逸翠庄园分公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付从2019年3月21日起至2020年8月31日止的物业管理费16996.29元（其中2019年3月的物业服务费为347.51元，其他月份为979.34元）及违约金（违约金按月计算，从每月的最后一日起，以当月欠缴的物业管理费为本金，按每天千分之一的标准计至被告缴清当月物业管理费之日止）；二、被告支付从2019年3月21日起至2020年6月30日止的公摊电费164.36元；三、被告支付原告聘请律师代理诉讼的律师费3200元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：开发商和记黄埔地产（广州增城）有限公司与家利物业管理（深圳）有限公司于2016年11月15日签订《前期物业服务合同》，开发商依法选聘该公司为广州市增城区逸翠庄园二期楼盘提供前期物业管理服务。后和记物业服务(深圳)有限公司设立和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司（后更名为家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，即原告）对涉案小区提供物业服务。被告与开发商于2018年8月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，购买广州市增城区荔城街天御南一街××房（以下统称涉案房屋），约定被告同意签订并遵守《逸翠庄园临时管理规约》《增城逸翠庄园前期物业服务协议》，物业服务费按建筑面积计收，具体数额按该协议标准收取，并约定被告须从《物业交楼通知书》确定的交费日期起支付物业管理费，逾期交纳需承担相应违约责任。2019年3月7日，开发商向被告发出《逸翠庄园物业交楼通知书》，通知被告于2019年3月14日收楼，涉案房屋物业服务费从2019年3月21日起计收。被告收到收楼通知后没有按照通知约定前往办理收楼入伙手续，后开发商于2019年5月9日、2019年10月23日及2020年1月10日向被告发送《催缴收楼函》，被告均不前往办理收楼手续。开发商在发出收楼通知时涉案房屋已经具备交付使用条件，被告也收到了收楼通知，被告没有在合理期限内办理收楼手续，因此应自收楼通知书确定的交楼日期起视为该商品房已经交付。被告自2019年3月起拖欠应缴的物业服务费，经多次催缴后仍拒绝交纳。为维护自身合法权益不受侵犯，特提出诉讼。被告郑芍答辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、被告主体不适格。根据《广东省物业管理条例》第41条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。被告于2019年3月收到开发商的交楼通知书，被告按照开发商规定的日期去收楼时，开发商要求被告缴纳由于被告延迟支付房款产生的滞纳金422元，双方存在分歧，开发商不能交楼给被告。直至2020年8月24日开发商以之前的管理费全部由开发商承担并用相对价的餐劵作为条件，被告支付滞纳金422元后办理收楼。根据上述规定，物业管理费应从开发商交给被告之日起计。二、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十二条有关交房条件规定不符合法律强制性规定。开发商没有提供符合交房条件的相关文件，原告应该提供涉案工程竣工验收备案证明给被告，即使原告按要求提供了全部文件，也不符合交楼标准，因为原告没有提供永久供气证明、永久供水证明、环保部门出具的认可或批准使用、永久通邮的证明等文件。三、即使开发商提供的收楼文件符合交楼标准，但涉案房屋存在严重的质量问题，直到2020年8月24日才将涉案房屋存在的质量问题维修好，除了上述滞纳金双方有争议外，被告通过验房发现涉案房屋地面及墙面、天花板、电管线下水道、门窗等地方存在多处问题，直到2020年8月24日涉案房屋上述问题才基本处理完，故2020年8月24日前的物业管理费用原告应向开发商主张。四、原告主体不适格。原告没有根据相关规定提供中标备案证明，且与开发商签订的前期物业服务合同备案时间也是不符合法律规定的，备案无效，原告主体不合法，不是涉案小区合法物业管理企业。即使经过招投标方式获得聘任，涉案前期物业服务合同在起诉之日前已过期，也没有重新进行招标程序，无权起诉被告。原告要求按3.5元/月/平方米超过政府指导价最高收费标准，但提供的物业综合管理服务、对物业共用部位和共用设施设备维护、对公共秩序维护、保洁服务、绿化养护没有达到广州市住宅一级标准水平，也没有积极处理被告对开发商的投诉且没有按规定公布每年的收支情况。五、《前期物业服务合同》关于违约金的条款约定无效。原告未达到管理服务质量约定目标但一直未能改正，且提供的格式条款加重被告的责任。即使条款有效，也应根据相关法律规定降低违约金。六、关于公共分摊水电费。原告提供的证据不足以证明被告需要承担公摊水电费的数目。七、关于律师费的承担。原告没有完全履行《前期物业服务合同》的主要义务，被告没有按合同约定的时间缴纳管理费，不是被告的原因导致，同时这种格式条款是不对等的，不应该由被告承担律师费。经审理查明：2016年11月15日，和记黄埔地产（广州增城）有限公司（甲方）与家利物业管理（深圳）有限公司（乙方）签署《前期物业服务合同》，和记黄埔地产（广州增城）有限公司选聘家利物业管理（深圳）有限公司为逸翠庄园（二期）提供前期物业服务合同。后家利物业管理（深圳）有限公司出具《授权委托书》委托家利物业逸翠庄园分公司代为负责该物业前期物业管理服务工作。2018年8月8日，和记黄埔地产（广州增城）有限公司（甲方）与郑芍（乙方,地址广州市海珠区南洲路88号××）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定郑芍购买涉案房屋，建筑面积共279.81平方米。第五条甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的见补充协议第二条物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限见补充协议第二条。物业服务费为每月每平方米建筑面积见补充协议第二条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理见补充协议第七条。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同附件七补充协议约定如下：二、甲乙双方同意对买卖合同第五条之内容作出补充，在逸翠庄园业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，由甲方选聘物业服务企业进行前期物业管理服务。现时甲方已与家利物业管理（深圳）有限公司签订《前期物业服务合同》，由家利物业担任逸翠庄园前期物业服务企业。七、甲乙双方同意对买卖合同第十三条之内容作出补充，该商品房达到买卖合同第十二条规定的交付条件，且乙方按照买卖合同及本补充协议规定的时限付清该商品房全部房价款，及乙方完全履行买卖合同约定的义务后，甲方应寄发《物业交楼通知书》通知乙方办理交付该商品房手续……自《物业交楼通知书》中确定的交付使用之日起，与该商品房管理和保管有关的费用均由乙方负担，物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。二十三、甲乙双方同意删除买卖合同第二十九条的全部内容，另行约定如下：依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出。若采用传真方式发送通知，则传真发出的当日即视为送达，若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后的第七日视为送达。若任何一方通讯地址有所变更，应事先以挂号信或经登记的信件书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知到达原通讯地址，即视为已履行通知义务。二十六、为保障各业主及用户的所有权及使用权，乙方同意签订并遵守《逸翠庄园临时管理规约》及《增城逸翠庄园前期物业服务协议》。承诺于签署买卖合同时一并签署有关的《承诺书》，该《承诺书》是买卖合同不可分割的部分。物业服务费按建筑面积计收，具体数额按《增城逸翠庄园前期物业服务协议》标准收取。乙方须从《物业交楼通知书》中确定的交费日期起支付该商品房的物业服务费。同日，郑芍签订了《承诺书》。同日，家利物业逸翠庄园分公司（甲方）与郑芍（乙方）签订《增城逸翠庄园前期物业服务协议》，约定由甲方提供涉案房屋的前期物业管理服务，甲方按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中收取），甲方每年一次向乙方公布物业服务费用的收支账目，物业服务的内部包括综合管理服务、本物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理等。其中合同第四条物业服务费用（不包括本物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用）约定“一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。该物业服务费起计之日前本物业的前期物业管理服务成本，乙方同意由发展商实报实销予甲方。二、低层住宅单元按建筑面积每月每平方米3.5元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）。……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日之前以自动转账方式提前支付本月的物业服务费。”第十一条违约责任约定“一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支付的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”家利物业逸翠庄园分公司称和记黄埔地产（广州增城）有限公司曾向郑芍（收件地址海珠区南洲路88号××）发出收楼通知，并提供了快递单及EMS妥投（或退件）证明，显示2019年3月6日和记黄埔地产（广州增城）有限公司向郑芍邮寄《逸翠庄园物业交楼通知书》，邮件于次日由本人签收。上述交楼通知书载明涉案房屋已具备交楼条件，通知郑芍于2019年3月14日前办理收楼手续，物业服务费由2019年3月21日起计收。郑芍确认已收到该邮件。2020年8月24日，郑芍办理涉案房屋收楼手续。为证明涉案房屋已具备交付条件，家利物业逸翠庄园分公司提供了《建筑工程竣工验收报告》，验收日期为2018年7月9日；《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，日期为2018年8月14日；《建设工程规划验收合格证》，验收日期2018年7月11日；《建设工程规划条件核实意见书》，日期为2018年12月18日；《建设工程竣工验收消防备案凭证》，日期为2018年6月6日；《防空地下室易地建设意见书》，日期为2016年8月15日；《关于增城市三联地块住宅项目一、二期工程建设项目环保预验收的意见》，日期为2012年12月3日；《客户受电工程竣工检验意见书》，日期为2018年1月19日；《供水证明》，日期为2018年4月18日；《广州市燃气输配及应用工程》，日期为2018年4月17日等材料，郑芍对上述材料的真实性无法确认，认为家利物业逸翠庄园分公司没有提供原件。郑芍提供了多段视频，以证明小区长期存在放养家禽、车辆乱停乱放、行人和车辆随意进出、绿化区少、枯枝树叶满地等问题，小区保洁服务、物管服务及共用设施的维护均没有达到广州市住宅以及标准水平。为证明涉案小区存在放养鸡畜、车辆乱停乱放等问题，郑芍提交了2021年2月拍摄的多段视频。郑芍另提交穗增环罚（2020）208号《行政处罚决定书》截图证明家利物业逸翠庄园分公司未对小区公用设施进行维护和管理，该处罚事由为2020年8月19日逃避监管排放水污染物。家利物业逸翠庄园分公司对上述证据的真实性确认，但认为视频内容仅为瑕疵，且与涉案费用无关；《行政处罚决定书》的对象为开发商，与其无关，但确认该处罚书所涉设备为小区公用设备。庭审中，家利物业逸翠庄园分公司与郑芍确认涉案房屋每月物业服务费的金额为979.34元。家利物业逸翠庄园分公司提供了相关的公共用电电费分摊情况、公摊电费发票。郑芍陈述家利物业逸翠庄园分公司仅在2020年8月24日之后为涉案房屋提供物业服务。另查明，家利物业逸翠庄园分公司与广东法丞汇俊律师事务所签署《民事委托代理合同》，约定广东法丞汇俊律师事务所接受委托，指派覃兆江律师代理本案诉讼，若在立案后因业主支付物管费等费用而撤诉的，律师代理费为2200元；如需开庭的，需支付一审阶段律师代理费3200元。之后，家利物业逸翠庄园分公司向广东法丞汇俊律师事务所支付本案律师代理费3200元，广东法丞汇俊律师事务所开具了发票。本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。家利物业逸翠庄园分公司与郑芍签订的《增城逸翠庄园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。家利物业逸翠庄园分公司有权依据该合同向郑芍主张涉案费用，郑芍关于对方主体不适格的抗辩意见显然不能成立。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是家利物业逸翠庄园分公司主张的物业服务费及违约金、公摊电费、律师费应否得到支持。现结合本案审理查明的事实和依据相关法律规定，分析评判如下：其一，根据上述《增城逸翠庄园前期物业服务协议》第四条的约定，郑芍缴纳涉案房屋物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。结合开发商合记黄埔地产（广州增城）有限公司已在2019年3月6日向郑芍邮寄《逸翠庄园物业交楼通知书》，郑芍于次日签收了该邮件，根据该通知书内容涉案房屋的物业服务费由2019年3月21日起计收，故家利物业逸翠庄园分公司主张从该日起计算物业服务费符合双方合同约定。其二，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，涉案房屋的交付时间应当在2019年6月30日前，依据家利物业逸翠庄园分公司提供的证据，涉案房屋在上述约定的交付时间前有取得合同所约定的相关文件，且开发商已向郑芍寄送《逸翠庄园物业交楼通知书》。郑芍关于涉案房屋存在质量问题，开发商没有提供符合交房条件的相关文件，与开发商存在滞纳金争议导致延迟收楼等抗辩意见属于其与开发商之间的合同范畴，根据合同的相对性原则，可依据双方之间的合同约定处理，其以此拒绝缴纳涉案物业服务费用的抗辩意见据理不足，本院不予采纳。其三，根据上述合同约定，家利物业逸翠庄园分公司为涉案房屋的物业服务企业，家利物业逸翠庄园分公司所提交的证据可以证实其为涉案房屋提供了诉争期间的物业服务。郑芍陈述对方仅在2020年8月24日之后为涉案房屋提供服务，对该日以前的物业服务不予确认，但对此并未提交证据证明，本院不予采信。郑芍提供了多段视频，以证明小区长期存在放养家禽、车辆乱停乱放、行人和车辆随意进出、绿化区少、枯枝树叶满地等问题，小区保洁服务、物管服务及共用设施的维护均没有达到广州市住宅以及标准水平，但上述证据均非双方争议的涉案物业服务期间形成，不足以证明家利物业逸翠庄园分公司未能履行物业管理义务而造成根本违约，故郑芍以此作为不缴纳2019年3月21日至2020年8月31日期间物业服务费的理由显然不能成立，本院不予采纳。据此，家利物业逸翠庄园分公司已依约提供了物业服务，郑芍理应支付相应对价，结合双方确认涉案房屋每月的物业管理费为979.34元，2019年3月21日至31日期间的物业管理费应为347.51元（979.34元÷31天×11天），故郑芍应向家利物业逸翠庄园分公司支付2019年3月21日起至2020年8月31日止的物业服务费16996.29元（347.51元+979.34元/月×17个月）。根据家利物业逸翠庄园分公司提供的票据，其已代缴了涉案房屋的公摊电费，故其要求郑芍支付2019年3月21日起至2020年6月30日止的公摊电费164.36元合理有据，本院亦予以支持。关于违约金的问题，根据双方合同第十一条第三款的约定，郑芍逾期缴纳物业服务费应承担违约责任。但根据郑芍提交的证据显示家利物业逸翠庄园分公司确实存在对涉案小区公用设备设施的管理瑕疵，同时考虑到郑芍是因与开发商关于涉案房屋质量及滞纳金等问题分歧导致在2020年8月24日才实际收楼，之后月份有依约缴费，并无欠缴涉案物业管理费的故意，故综合本案案情，根据公平原则，对家利物业逸翠庄园分公司所主张违约金本院不予支持。关于律师费的问题。根据上述合同第十一条第三条的约定“若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支付的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”家利物业逸翠庄园分公司向广东法丞汇俊律师事务所支付律师费3200元并开具律师费发票。故家利物业逸翠庄园分公司主张郑芍赔偿本案的律师费3200元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郑芍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付2019年3月21日至2020年8月31日的物业服务费16996.29元；二、被告郑芍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付2019年3月21日至2020年6月30日期间公摊电费164.36元；三、被告郑芍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司赔偿律师费3200元；四、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司负担13元，被告郑芍负担162元。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇二一年三月二十三日书记员  陈细妹