吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉07民终881号上诉人（原审被告）：郭金东，现住吉林省松原市。被上诉人（原审原告）：韩晓明。委托诉讼代理人：张宝峰，松原市维稳法律服务所法律工作者。上诉人郭金东因与被上诉人韩晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审��。上诉人郭金东、被上诉人韩晓明及其委托诉讼代理人张宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭金东上诉请求：撤销一审判决，将此案发回重审。事实与理由：飞宇金伦花园二期大门左侧第33幢第13号房屋系韩晓明所有，2008年8月27日开始，韩晓明将该房屋租赁给郭金东做烟酒生意使用，每三年一签合同，2008年8月27日至2011年8月26日期间约定每年租金7.5万元，2011年8月27日至2014年7月5日期间约定每年租金17万元。2014年7月4日后未签订书面承租协议，但一直使用该房屋并交纳房租费至2017年3月5日。因租赁价格过高以及我分期支付房租的问题，韩晓明提出终止租赁关系并限期郭金东搬离，郭金东同意韩晓明的意见，但要求韩晓明赔偿郭金东的装修损失20万元。韩晓明辩称，郭金东自2008年始租赁韩晓明所有的商企楼房经营烟酒批发业务，原约定每三年���签合同，头三年考虑郭金东需要装潢等问题，约定年租金7.5万元，第二个三年约定年租金17万元。2015年3月5日，韩晓明与郭金东签订一年短期《房屋租赁合同》，约定：“郭金东可以对房屋进行装潢和增设它物，但不得破坏建筑主体和承重结构，合同到期后，郭金东的与土木相连的全部设施一律不动，全部无偿留给韩晓明”。履行合同期间，因郭金东未按约定的方式一次性缴纳房租费，且2016年3月5日合同期满后有不能接受下一年租赁价格的意思表示，韩晓明预终止与郭金东的租赁关系，但几次协商后郭金东仍不搬离，无奈之下双方又口头约定，按照2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》再履行最后一年。2017年3月5日租赁期满，郭金东再次违约，提出腾退房屋的条件是韩晓明应赔偿其装修损失20万元。现韩晓明有不再与郭金东继续履行合同的真意，郭金东应按照《房屋���赁合同》的约定立即返还原物。韩晓明向一审法院起诉请求：一、郭金东立即返还韩晓明所有的位于吉林省松原市宁江区飞宇金伦花园二期大门左侧第33幢第13号房屋；二、郭金东应按照上一年租金17万元为基数按日472元赔偿韩晓明损失至返还房屋之日止；三、郭金东应支付韩晓明拖欠的物业费。一审法院认定事实：韩晓明于2008年3月25日购买了位于宁江区金伦花园二期-飞宇城中城第33幢13号商业用房。2015年3月5日韩晓明（甲方）同郭金东（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于飞宇金伦花园二期33门商企出租给乙方使用；二、租期自2015年3月5日起至2016年3月5日止。租期1年，每年租金为17万元；三、乙方只有房屋的使用权，没有所有权。不得违法经营、转让、抵押、变卖或提前终止合同。否则，甲方有权收回所租房屋，并有权要��乙方赔偿给甲方造成的一切经济损失；四、此房屋的取暖费、电费、水费、物业费及其它费用全由乙方负责，租期结束前，必须结清所有费用，包括陈欠；六、在租赁期间，乙方必须遵守公安部门关于防火、防爆以及四防安全规定，否则造成损失由乙方承担全部赔偿责任；七、乙方由于业务需要，安装的一切设施必须符合环保及卫生、消防部门的规定和要求，否则由此发生的一切不良后果由乙方负责；八、经甲方同意，乙方可以对房屋进行装潢和增设它物，但不得破坏建筑主体和承重结构，本合同到期后，乙方装潢的与土木相连的全部设施一律不动，全部无偿留给甲方；九、违约责任：1、甲方不按约定收回房屋，赔偿乙方10000元作为违约金。2、乙方不按期交纳租金，赔偿甲方10000元作为违约金。甲方可单方解除合同收回房屋。合同签订后，韩晓明将房屋交付给郭金东使用。2016年3月5日租赁期满后，郭金东未与韩晓明续签租赁合同，继续使用该房屋，并按原合同交纳了一年的租赁费。未缴纳2016年5月7日至2016年12月31日的物业服务费2847.10元及2017年全年物业费4348.08元。一审法院认为，郭金东与韩晓明签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的。租赁合同到期后，郭金东在未与韩晓明续签合同的情况下，继续使用韩晓明房屋，对韩晓明已经构成侵权。韩晓明在合同到期后，要求郭金东返还房屋的请求，符合法律规定，依法予以保护。郭金东因继续侵占韩晓明房屋而给其造成的损失，应当依法予以赔偿，双方约定每年的租金为17万元，每日租金为465.75元（17万元÷365天），且约定物业费由郭金东承担，故郭金东拖欠的2016年物业费2847.10元及2017年物业费每月362.34元（4348.08元÷12月）应当予以缴纳。���据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、郭金东立即将租赁韩晓明所有的位于宁江区飞宇金伦花园二期33门的商企楼房返还给韩晓明；二、郭金东自租赁期届满即2017年3月6日起给付韩晓明每日租金465.75元、2017年拖欠物业费每月362.34元至返还房屋时止，及2016年拖欠物业费2847.10元。案件受理费3700元，减半收取1850元由郭金东负担，剩余1850元返还给韩晓明。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩晓明递交的证据：1.2015年3月5日韩晓明与郭金东签订的《房屋租赁合同》，其中涉及装潢部分内容为：郭金东可以对房屋进行装潢和增设它物，但不得破坏建筑主体和承重结构，合同到期后，郭金东的与土木相连的全部设施一律不动，全部无偿留给韩晓明。证明：合同终止��对于装修问题有明确的约定。郭金东虽对其真实性有异议，称该份《房屋租赁合同》非本人按印签字，但规定时间内并未提供鉴定申请或反驳证据，对韩晓明递交的《房屋租赁合同》真实性应予以确认。2.刘海玲与吉林省松原飞宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、刘海玲与韩晓明的《结婚证》，证明：韩晓明系诉争房屋的权利人。郭金东对此并无异议。对《商品房买卖合同》、《结婚证》真实性予以确认。3.吉林省飞宇物业有限公司松原分公司金伦花园物业管理处《飞宇物业公司缴纳物业服务费通知单》，证明：诉争房屋2016年5月至12月、2017年物业费未缴纳。郭金东对证据真实性无异议，应予以确认。4.证人高某某出庭证实：我经常去韩晓明家玩儿，2016年时韩晓明让我们三四个人一起去郭金东那里，本来不想再租给他，后来韩晓明同意再租一年，房费是多次讨要才给的，当时没签协议，商量按照上一年的合同履行。郭金东对证人证言有异议，称2014年时韩晓明带着几个人来过，但不是2016年。郭金东递交的证据：2008年、2011年与韩晓明签订的《房地产租赁契约》，证明：韩晓明将争议房屋租赁给郭金东，其使用至今的事实存在，韩晓明对此并不否认，对两份《房地产租赁契约》真实性应予确认。对当事人二争议的事实，本院二审认定事实与一审认定事实基本一致。另查明，案外人刘海玲与韩晓明系夫妻关系，2008年3月25日，刘海玲与吉林省松原飞宇房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：刘海玲购买吉林省松原飞宇房地产开发有限公司面积为301.95平方米第22幢13号的商品房。本院认为，本案争议的焦点为：1.韩晓明与郭金东于2016年3月达成的口头《房屋租赁协议》，截止2017年3月是否具备��止条件，郭金东是否应将诉争房屋返还给韩晓明。郭金东上诉称，同意终止该口头《房屋租赁协议》，可以不再继续承租该房，但条件是装修费用20万元应由韩晓明给付。关于此点，韩晓明提供与郭金东2015年3月签订的《房屋租赁协议》，证明：双方已就终止租赁协议后的屋内装潢问题达成一致处理意见，郭金东虽否认其真实性，但并未在规定的期限内提供有效证据予以反驳，应认定韩晓明与郭金东2015年3月签订了《房屋租赁协议》真实存在，证人高某某证实：“2016年口头达成租期可再延续一年至2017年，权利、义务按照上年《房屋租赁协议》履行”，2015年3月《房屋租赁协议》以及高某某证言可形成完整的证据链条，即：郭金东与韩晓明于2016年3月达成口头《房屋租赁协议》，除租赁时间发生变化外，租赁费用、权利义务均延续上一年的《房屋租赁协议》内容，该《房屋租赁协议》约定：“郭金东装潢与土木相连的全部设施一律无偿留给韩晓明”，目前为止，郭金东不能提供证据证明其享有“韩晓明应首先支付装修费用20万元”的先履行抗辩权；其次，郭金东辩称，因为价格问题未协商达成一致意见亦是未能签订下一年租赁协议的主要原因，而民事法律关系主体约定事项的前提应当系在平等协商、等价有偿的基础上建立，现韩晓明的真意系收回房屋，郭金东未提供韩晓明要求其缴纳的下一年租赁费用高于市场价格、损害自身利益的证据。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，依据上述事实及法律规定，郭金东已无权继续占有、使用诉争房屋，韩晓明作为权利人主张郭金东返还占有物的主张应予支持。2.一审法院确认的赔偿数额以及返还物业费用是否合理。郭金东占有、使用争议房屋至今，自2017年3月始其对无权占有诉争房屋的行为应承担法律后果，一审法院比照上一年租金数额17万元为基数，按每天465.75元计算占有期间的赔偿款有事实和法律依据。郭金东对韩晓明递交的《飞宇物业公司缴纳物业服务费通知单》真实性并无异议，且认可2016年5月至2016年12月、2017年全年物业费均未缴纳，故，一审法院计算数据的参照值正确。综上所述，郭金东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人郭金东负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一七年六月二十九日书记员  梁婷婷