河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)三民终字第00942号上诉人（原审被告）霍立波，男。委托代理人马德斌，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉求，进行调解、和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）杨志明，男。委托代理人刘胜泽，河南崤函律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，领取法律文书。被上诉人（原审被告）灵宝市滨海房地产开发有限责任公司。住所地河南省灵宝市河滨路馨园小区。法定代表人涂可华，该公司董事长。委托代理人李柯仪，该公司法律顾问。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解。上诉人霍立波因与被上诉人杨志明、灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人霍立波及其委托代理人马德斌，被上诉人杨志明的委托代理人刘胜泽，被上诉人滨海房地产公司的委托代理人李柯仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年9月18日，杨志明委托杨志学向滨海房地产公司交纳购房款100000元，购买位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋，滨海房地产公司向杨志明出具收据，注明：“今收到杨志学交来３号楼２单元8层804室购房款人民币壹拾万元整”。2010年10月16日，滨海房地产公司与杨志明签订商品房暂定买卖合同，合同约定杨志明购买上述房屋，房屋价款300000元。2012年3月8日，滨海房地产公司与杨志明签订商品房买卖合同，合同约定杨志明购买滨海房地产公司开发建设的位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋，每平方米2240元，总金额300000元。同日，杨志明向滨海房地产公司支付剩余房款200000元及车位款80000元。滨海房地产公司向杨志明出具收据两份，购房款收据注明：“今收到杨志明交来3号楼２单元8层购房款叁拾万元整，收款人贾成林”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章；车位款收据注明：“今收到杨志明交来地下室车位款捌万元整，收款人贾成林”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。原审另查明，滨海房地产公司欠霍立波债务不能偿还，2013年8月19日，霍立波与滨海房地产公司又签订商品房买卖合同，合同约定滨海房地产公司又将上述房屋出售给霍立波，每平方米2000元，价款267760元。该合同已经灵宝市房产管理局登记备案。同日，为抵顶债务，滨海房地产公司向霍立波出具了收到霍立波包括上述房屋在内的共计五套房款1338800元。滨海房地产公司向霍立波出具收据，注明：“今收到霍立波购房款壹佰叁拾叁万捌仟捌佰元整，收款人贾成生”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。滨海花园房产竣工后，滨海房地产公司先后分别向杨志明及霍立波交付了房屋钥匙，现该房屋无人居住。2013年10月17日，杨志明向滨海花园物业管理办公室交纳了3号楼2单元804号房屋天燃气接口费2900元，该物业向杨志明出具收据，注明：“今收到杨志明交来天燃气接口费贰仟玖佰元整，收款人贾成林”，加盖滨海花园物业管理专用章。2014年8月14日，案外人任得应与霍立波因民间借贷纠纷达成还款协议，协议约定霍立波于2014年8月24日前归还任得应借款1350000元，霍立波自愿将位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号等五套房屋作为抵押，对上述借款提供担保，逾期未还款的，任得应有权对房屋进行转让、变卖、占有、折价处置的权利并优先受偿。2014年8月25日，经任得应与霍立波申请，陕县人民法院作出（2014）陕民调确第3号民事裁定书，确认了任得应与霍立波上述协议。原审法院认为：滨海房地产公司分别与杨志明及霍立波签订的商品房买卖合同，系双方方当事人真实意思表示，均属于有效合同。滨海房地产公司与杨志明签订的商品房买卖合同在霍立波与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同之前，并且杨志明已向滨海花园物业管理办公室交纳了天燃气接口费。位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋应当归杨志明所有。杨志明要求确认位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋归杨志明所有的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。但诉争房屋的登记依法应由灵宝市房产管理局办理，滨海房地产公司无权办理。故杨志明要求判令滨海房地产公司为杨志明办理房屋产权登记的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。霍立波辩解该房屋应归自己所有，经查，霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房低债，且房屋抵债合同签订在杨志明买卖合同之后；该房屋买卖合同虽然进行了备案登记，但备案登记不等同于我国物权法中规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波该辩解不予采纳。案件审理过程中，霍立波向灵宝市人民法院提出申请，要求依法委托鉴定机构对杨志明提交的商品房买卖合同、收据与霍立波提交的商品房买卖合同、收据形成的先后时序进行鉴定。灵宝市人民法院认为霍立波委托鉴定的申请，与认定本案待证事实无实质意义，故霍立波的鉴定申请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十条《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决：一、位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋归杨志明所有；二、驳回杨志明要求灵宝市滨海房地产开发有限责任公司办理房屋产权登记的诉讼请求。案件受理费5800元，由灵宝市滨海房地产开发有限责任公司负担。宣判后，霍立波不服，向本院提起上诉称：二被上诉人恶意串通伪造未书明签订日期的买卖合同，合同编号明显在我签订的备案合同之后，真实性明显存疑，一审我申请对杨志明和我提交的合同、收据形成时间进行鉴定，但一审法院不予移送委托鉴定，剥夺了我的诉讼权利，程序违法；我与滨海房地产公司签订的房屋买卖合同真实合法有效，且已经备案，一审认定我与滨海房地产公司不是真实的房屋买卖关系，是以房抵债，没有证据支持；即使是以房抵债，依据民法通则和相关合同法规，以物易物，以物抵债是法律许可的市场交易行为，其合法性不容置疑。请求支持上诉请求，依法改判本案争议房屋归我所有。被上诉人杨志明答辩称：霍立波一审时所申请鉴定的问题，我提交的收款收据、买卖合同等证据能够明确证实，其鉴定申请无实质意义；所有证据证实我与滨海房地产公司是真实的商品房买卖合同关系，而霍立波与滨海房地产公司之间，是假借形式上的房屋买卖合同关系，对真实的民间借贷关系进行担保，根据担保法关于禁止流质规定，该担保无效；霍立波所谓的备案，不是预购商品房的预告登记，不具有物权效力。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人滨海房地产公司答辩称：同意杨志明答辩意见；我公司与霍立波是名为买卖实为借贷的合同关系，我公司与杨志明才是真实的房屋买卖合同关系。请求二审驳回上诉，维持原判。二审中杨志明提交了以下证据：1、加盖有灵宝市房产管理局市场管理科印章的2013年7月、8月成交商品房明细表复印件各一份，欲证明2013年7月、8月均无霍立波购买商品房的记录，2013年7月有霍社勤成交商品房的记录，共计5套，面积均为236.63平方米，单价均为每平方米1000元；2、提交加盖有所属银行业务专用章的银行转账凭条及业务回单复印件四份，欲证明滨海房地产公司多次向霍社勤、霍立波转款，双方是借贷关系，并不是真正的房屋买卖合同关系；3、提交灵宝市瑞达物业管理有限责任公司滨海花园物业办出具并加盖印章的物业证明一份，欲证明杨志明所购买房屋合同中约定的是804，物业收费编号是802，是因为滨海公司和物业公司对房屋编号规则不一致导致，实际是一套住宅；4、提交滨海房地产公司出具且有法定代表人签名并加盖印章的情况说明一份，灵宝市房管局市场管理科负责人王博宾签名的调查笔录一份，欲证明杨志明与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同签订日期没有填写的原因；5、提交业主卡一个，欲证明房屋交付给杨志明的事实；6、提交灵宝市瑞达物业管理有限责任公司滨海花园物业办出具且有经办人签名并加盖印章的物业证明一份，欲证明霍立波并非小区实际住户。霍立波质证称：第1份证据是谁制作的不清楚，是哪个小区不清楚，没有署名无法证实，不能证明杨志明的主张；第2份证据是复印件，且是涂可华、贾成生、霍社勤之间的经济往来，与本案无关。第3份证据没有物业管理人员的署名，不能证明房屋号变动的问题；第4份证据，滨海房地产公司的证明只是单方陈述，不符合事实，房管局的陈述我方认为是真实的；第5份证据，我方也有业主卡；对第6份证据，我的业主卡是物业给我的，钥匙是售楼部发的。滨海房地产公司质证称：对第1份证据我公司没有异议，合同的备案不属于物权的转移，我公司和霍立波之间是民间借贷关系；第2份证据，足以说明我公司与霍立波是民间借贷关系；第4份证据，我公司出具的情况说明属实；第5份证据，业主卡我公司不知道，是物业办理的。对其他证据未发表意见。本院认证：杨志明提交的证据，有相应出具单位、办理业务银行或个人的盖章或签名，形式上具备证据的合法性、客观性特征，内容上可以和其他证据相结合作为认定案件事实的依据。二审经审理查明：2013年10月10日，杨志明向灵宝市永安物业管理有限责任公司交纳本案争议房屋的物业费1446元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费268元，该公司为杨志明出具收据并加盖财务专用章，杨志明还取得了业主卡。本院二审经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：杨志明与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同虽然没有书写签订时间，但结合2010年10月16日双方签订的商品房暂定买卖合同，杨志明2010年9月18日、2012年3月8日交纳房款的收据，滨海房地产公司出具的情况说明以及灵宝市房管局市场管理科负责人王博宾调查笔录，一审认定滨海房地产公司与杨志明签订的商品房买卖合同，在滨海房地产公司与霍立波签订商品房买卖合同之前，符合客观事实。霍立波上诉称滨海房地产公司与杨志明恶意串通伪造合同，但其未提交充足证据予以证明，其申请对两人的合同及收据形成时间进行鉴定无实质意义，一审未进行鉴定并无不当。霍立波虽然与滨海房地产公司签订有商品房买卖合同，但滨海房地产公司对此认可是名为买卖实为借贷的合同关系，并结合涂可华、贾成生与霍立波、霍社勤的多份转账凭条、灵宝市房产管理局的2013年7月、8月成交商品房明细表、滨海房地产公司2014年10月9日出具的证明、灵宝市房产管理局2015年3月19日出具的情况说明，以及霍立波所称在同一小区一次性购买5套房产的事实，一审认定霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债并无不当。杨志明与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同在霍立波签订的商品房买卖合同之前，杨志明交付了相应的房款、物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、天燃气接口费，并拿到了钥匙和业主卡，本案涉案房屋应当归杨志明所有。霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债，该房屋虽然进行了备案登记，但是该备案登记不同于我国物权法规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波称本案涉案房屋应归其所有的上诉理由，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5800元，由上诉人霍立波负担。本判决为终审判决。审 判 长  景志贤审 判 员  李 娟代理审判员  马 艳二〇一五年九月十七日书 记 员  郎玉萍