广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第416号上诉人（原审原告）：孙逸群，男，1962年3月2日出生，住广东省东莞市。委托代理人：林永交，广东言必行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县人民大道***号农信大楼*楼。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。上诉人孙逸群因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于2015年3月12日作出的（2014）阳西法民初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2013年3月11日，孙逸群与月亮湾公司签订了《月亮湾认购协议书》，约定孙逸群认购位于阳西县某某湾第m栋n房，建筑面积为93.81平方米，房屋总金额为702312元。2013年4月15日，孙逸群、月亮湾公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9），合同约定：孙逸群向月亮湾公司购买位于广东省阳西县某某湾第m栋n房商品房一套，该房建筑面积93.81平方米，房价总额为702312元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”同日，孙逸群与月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。合同签订后，孙逸群即按约定向月亮湾公司交付购房款702312元、契税10534.68元、办证费1182元、维修基金2626.68元及查询报告证明费50元，共716705.36元。2014年6月27日，孙逸群以月亮湾公司所售房屋未达到交付条件及逾期交付房屋并已超出合同所限时间为由，向月亮湾公司发出一份《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，并要求月亮湾公司将购房款等费用予以退还及支付相关违约金。月亮湾公司收到上述通知书后，没有退还孙逸群已交付的款项，也没有支付违约金给孙逸群。为此，孙逸群以月亮湾公司逾期交房的行为构成根本性违约为由，于2014年7月9日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除孙逸群与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2、月亮湾公司立即返还购房款、维修基金、契税、办证费、查询费共716705.36元及支付违约金35835.3元给孙逸群；3、月亮湾公司自起诉日起至履行日止，按银行同期同类贷款利率支付利息给孙逸群（以716705.36元为本金计算）；4、本案诉讼费用由月亮湾公司承担。另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（某某湾住宅小区m#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年7月23日，广东省阳江市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定某某湾住宅小区m#、a#楼工程消防验收合格。诉讼中，月亮湾公司提供《某某湾业主收楼通知书》、《某某湾业主入伙须知》、《住宅质量保证书》、《敬告某某a-m号楼业主书》等多份文件资料及EMS邮寄单、投递查询回单拟证实其先后两次向孙逸群发出书面的收楼通知等文件的事实。其中落款日期为2014年4月20日的《某某湾业主收楼通知书》告知孙逸群所购买“某某兰湾”m栋n房屋已经具备正式交付使用条件，通知孙逸群于2014年4月30日之前亲临公司项目现场办理收楼手续；落款日期为2014年6月20日的《某某湾业主收楼通知书》则重申孙逸群所购房屋已于2014年4月30日具备交付条件，再次提醒孙逸群及时办理收楼手续；《敬告某某湾a-m号楼业主书》的内容主要是敦促业主尽快在2014年7月15日前办理收楼手续，并承诺对因工期延误受到影响的业主给予额外补偿及对在指定期限内收楼的业主给予一定的优惠方案。月亮湾公司主张其于2014年4月22日向孙逸群寄送的文件中包含有第一份即落款日期为2014年4月20日的《某某湾业主收楼通知书》，邮件查询回单显示孙逸群已于2014年4月24日签收，但该邮寄单上没有记载所邮寄文件的名称。第二份即落款日期为2014年6月20日的《某某湾业主收楼通知书》及《敬告某某湾a-m号楼业主书》由月亮湾公司于当日投递，孙逸群于2014年6月23日签收该邮件。庭审中，孙逸群否认收到第一份收楼通知，但承认通过其他业主得知收楼通知的内容，并于2014年4月30日与其他业主一起到月亮湾公司营业场所对收楼问题进行交涉，因双方在现场对交楼手续的流程有争议僵持不下。孙逸群主张月亮湾公司所售房屋于2014年7月23日才经消防验收合格，验收日期已超过合同约定的交付时间（2014年4月1日），故月亮湾公司所建房屋于2014年4月30日未完成验收，并不具备交付使用的条件。原审判决认为：本案系商品房预售合同纠纷。孙逸群与月亮湾公司签订的《某某湾认购协议书》、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，孙逸群依约支付了讼争房屋的购房款702312元、契税10534.68元、办证费1182元、维修基金2626.68元及查询报告证明费50元，月亮湾公司对此予以认可，应予确认。本案中，孙逸群起诉认为月亮湾公司理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给孙逸群使用，但月亮湾公司逾期未将经验收合格的房屋交付给孙逸群已超过30天，按照双方约定孙逸群有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求月亮湾公司承担违约责任。月亮湾公司则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知孙逸群收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故孙逸群无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、月亮湾公司所售的房屋是否达到交付条件；二、月亮湾公司的行为是否构成根本性违约及双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否应予以解除；三、月亮湾公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责事由。关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，孙逸群、月亮湾公司在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，联系上下文结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有月亮湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，应予确认该商品房具备了交付条件。孙逸群主张月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件，但未能提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对孙逸群该主张不予支持。关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，月亮湾公司理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给孙逸群使用，而据月亮湾公司提供的邮寄单及查询回单显示，其曾于2014年4月22日通过EMS方式向孙逸群寄送文件，虽然邮寄单没有记载邮寄文件的名称，孙逸群亦否认曾收到有关文件，但结合月亮湾公司后于2014年6月20日寄送给孙逸群的《某某湾业主收楼通知书》及《敬告某某湾a-m号楼业主书》等通知的内容，可推定此前月亮湾公司已向孙逸群发出收楼通知，且该事实与孙逸群在庭审中自认其通过其他业主得知收楼通知的内容并于2014年4月30日前往月亮湾公司的办公场所进行交涉的事实亦能够相互印证，故月亮湾公司关于其于2014年4月22日向孙逸群寄送的文件中包含一份书面收楼通知，且孙逸群已于2014年4月24日收到通知的主张，应予以采信。据此，应认定月亮湾公司已于2014年4月24日履行了向孙逸群告知收房的义务，双方在2014年4月30日前即可办理并完成房屋交付手续。虽然月亮湾公司通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，月亮湾公司的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。因此，现孙逸群请求与月亮湾公司解除合同并要求月亮湾公司返还购房款702312元及赔偿利息，不予支持。关于第三个焦点。如前所述，月亮湾公司逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故孙逸群请求月亮湾公司按合同约定支付违约金，应予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，孙逸群在收到月亮湾公司的收楼通知后却以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因孙逸群原因未能办理房屋交接手续。应确认月亮湾公司逾期交房的时间应从2014年4月2日计至2014年4月30日共29天。根据合同的约定，月亮湾公司应当以购房款702312元按每日万分之三的标准向孙逸群支付逾期交房的违约金，即为：702312×0.0003×29=6110.11元。对于月亮湾公司辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见，虽然涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于月亮湾公司并没有按照合同的约定及时告知孙逸群，因此，月亮湾公司以不可抗力为由提出免责，不予采纳。至于月亮湾公司代收的契税10534.68元、办证费1182元、维修基金2626.68元及查询报告证明费50元，上述费用是月亮湾公司履行合同义务向孙逸群代收的费用，且上述费用应在办理讼争房屋的房地产权证等相关事项时由月亮湾公司代为支付给他人。在合同继续履行的情况下，孙逸群请求月亮湾公司返还上述费用，于法无据，不予支持。综上所述，孙逸群以月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件及月亮湾公司逾期交房超出30天为由请求解除合同并退还购房款702312元、契税10534.68元、办证费1182元、维修基金2626.68元及查询报告证明费50元，该主张没有事实和法律依据，不予支持，但月亮湾公司应当向孙逸群支付逾期交房的违约金6110.11元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金6110.11元给孙逸群；二、驳回孙逸群的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11325元，由孙逸群负担11275元，月亮湾公司负担50元。上诉人孙逸群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定涉讼商品房已在2014年4月18日具备交付条件是错误的。1、月亮湾公司自认所售楼盘在2014年4月30日未达交付条件，原审法院对孙逸群提交的月亮湾公司发出的《通知书》视而不见。月亮湾公司发出的上述《通知书》明确承认其于2014年4月30日发出《某某湾业主收楼通知书》，要求孙逸群于4月30日办理收楼手续，但因楼盘未达到收楼条件，如达到收楼条件，则公司可另行通知……。月亮湾公司自已承认售给孙逸群的商品房在2014年4月30日未达到收楼条件，不存在2014年4月18日已具备收楼条件。月亮湾公司为了逃避违约责任，不讲信誉地称2014年4月30日的《通知书》是因为装修风格不符合业主要求，不是指房屋未经验收合格不符合交付条件。这一说法根本不能成立。首先，《通知书》没有出现任何与装修有关的文字表述，如果是装修问题，不可能不写，没有写，显然不是因为装修问题；其次，《通知书》讲楼盘未达到收楼条件，合同约定收楼条件是商品房经验收合格，因此，月亮湾公司在《通知书》中称楼盘未达收楼条件就是商品房未经验收合格。月亮湾公司作为该楼盘的开发商，非常清楚楼盘当时未具备交付条件并发出相应的文件，其事后辩解不足以否认这一事实。2、孙逸群与月亮湾公司在合同中约定交付条件为“经验收合格”，未明确约定是月亮湾公司所指的“勘察、设计、施工、监理、建设”共同验收。对于普通购房者而言，房地产开发商在商品房买卖中处于绝对强势地位，双方签订的合同文本是由月亮湾公司一方提供，在合同的签订过程中，孙逸群没有修改合同条款的自主权，即使有不同意见也不允许修改，实际上是在未经协商的情况下与月亮湾公司签订合同。即使这样，该合同也没有写明“经验收合格”是由上述所指的五个单位共同验收。所以，双方当事人没有约定由月亮湾公司所指的五个单位的验收。在双方没有明确约定的情况下，涉讼商品房的验收应当严格按照法律的规定去执行。月亮湾公司开发建设的某某湾小区第a、m幢均为18层高层建筑，建筑高度53.85米，按照规定均要消防验收合格方能交付使用。但消防验收报告显示上述两幢楼房在2014年7月23日才通过消防验收，也就是说该商品房在2014年7月23日才经验收合格，具备交付条件。此外，月亮湾公司也说明了其使用的合同文本是广东省建设厅所提供《广东省商品房买卖合同》示范文本。广东省建设厅作为合同的起草单位，对“验收合格”所做的解释具有权威性和指导性意义，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确：《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，根据广东省建设厅的解释，除了进行验收工作之外，还需到当地住建局备案，商品房才属经验收合格。对此，广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民一申字第3449号民事裁定书也明确了这点。月亮湾公司至今都没有提供办理了工程竣工验收备案手续的相关证据，涉案商品房尚不具备交付条件。原审未经调查，毫无依据认定交易习惯，错误理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件，以致认定事实错误。二、月亮湾公司在2014年4月30日之前向孙逸群发出收楼通知，必须是其所售商品房符合交付条件方为有效。如前所述，月亮湾公司在2014年4月30日告知孙逸群其楼盘未达收楼条件，所售商品房在2014年7月23日才经消防验收，且至今未办理工程竣工验收备案手续，超过合同约定的2014年4月1日，其在此前发出的收楼通知均不能证明其所售的商品房符合交付条件。三、原审法院认定本案合同的履行存在不可抗力没有依据。月亮湾公司提供的阳西县气象局出具的证明，显示有5次台风不在广东省范围登陆，6次在广东省范围内登陆，只有2013年第11号超强台风“尤特”在2013年8月14日在阳西登陆，其他5次台风登陆地点与阳西相距为100至500公里，因此，上述11次台风根本不可能给月亮湾公司造成长达47天（停工）的影响。按日常生活经验，台风从来袭到离开一般停留不超过1天，不可能造成停工3至6天的后果。因此，台风“尤特”至多给工程施工造成1至2天的影响。再者，双方签订合同前所发生的3次台风，即使对工期有延误，也与双方订立的合同无关。同时，对于签约的工期，相信月亮湾公司也会综合天气、人员、资金等各方面因素考虑，而确定交付的日期。因此，天气影响应当考虑在交付期限内。广东省工程建设监理公司受月亮湾公司聘请，双方存在合同关系，有经济上的利害关系，其与月亮湾公司串通伪造证据，对阳西县不在台风影响半径内的，也出具证明证实因台风影响而分别停工3天、4天，属伪造证据，原审采信该部分证据不当。综上所述，请求：1、撤销原审判决；2、解除孙逸群与月亮湾公司于2013年4月15日签订的编号为20××××××9的《广东省商品房买卖合同》；3、月亮湾公司立即返还购房款702312元，契税、办证费等14393.36元，共716705.36元及支付违约金35835.3元给孙逸群；4、月亮湾公司自起诉日起至履行日止，按银行同期同类贷款利率支付利息给孙逸群（以716705.36元为本金计算）；5、本案诉讼费用由月亮湾公司承担。被上诉人月亮湾公司答辩称：一、一审判决认定讼争的商品房在2014年4月18日具备交付条件正确。1、月亮湾公司于2014年4月30日出具的《通知书》不能作为认定商品房不具备交付条件的依据。该《通知书》是部分业主于2014年4月30日到场办理收楼手续时提出房屋的装修不符合业主的个性化要求不肯收楼，月亮湾公司经与提出意见的部分业主协商，同意按业主的要求进行整改，待整改后再交付房屋，因此，该《通知书》只是对在《通知书》上签名的部分业主提出的装修问题作出的答复，并非向孙逸群发出，与孙逸群无关。认定房屋是否符合交付条件应以有关法律、法规为依据，不能以该《通知书》为依据。2、《商品房买卖合同》约定的房屋“经验收合格”是指房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格。首先，根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。其次，2014年3月1日起施行的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条规定“建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”。因此，月亮湾公司的商品房在2014年4月18日经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格，符合合同约定的房屋“经验收合格”的交付条件。3、消防验收及备案制度属于行政管理措施，房品房的交付不以消防验收合格为前提条件。双方签订的合同也未约定房屋需经消防验收合格才能交付使用，而根据《消防法》第十一条、第十三条的规定，消防管理实行验收和备案制度，只有《消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程才实行消防验收”，本案讼争的房屋不属此范畴。况且，消防验收和备案只属行政管理措施，如果消防设施不符合规定，应由消防管理部门作出处罚，消防验收或备案与合同约定的房屋“经验收合格”才能交付无关。因此，孙逸群以商品房未经消防验收合格而主张房屋不能交付使用的观点不成立。4、孙逸群提出的广东省建设厅的粤建办房函（2003）63号《复函》及广东省高级人民法院（2012）粤高法民一申字第3449号《民事裁定书》不能作为本案判决的依据。房屋竣工备案属一种行政管理措施，法律、法规没有明确规定房屋需经竣工备案才能交付，此外，广东省建设厅没有司法解释权，且上述《复函》及第3449号《民事裁定书》作出的解释及认定均与新颁布实施的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条的规定相抵触，不应适用。因此，认定工程交付使用的条件应根据第二十四条的规定。5、一审判决认定合同约定房屋“经验收合格”是指房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格正确。合同列举了三种交付条件，由于双方排除了第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”后选择了第1种“经验收合格”的交付条件，而综合验收或分期综合验收包括消防等行政管理部门的相关项目的验收，因此，合同约定的“经验收合格”应是指商品房的竣工验收，有购房经验的人都知道当地商品房交易的房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”验收合格即可交付，本案涉及的某某湾a、m号楼共600多户的业主绝大部分也按交易习惯办理了收楼手续，因此，一审判决认定房屋在2014年4月18日经竣工验收合格，符合交付条件正确。二、月亮湾公司逾期交付房屋未达合同约定的解除条件，孙逸群请求解除合同并退还房款及费用的理由不成立。月亮湾公司于2014年4月22日向孙逸群邮寄了收楼通知书，要求孙逸群于2014年4月30日前办理收楼手续。孙逸群于同日收到了该收楼通知书，但没有在2014年4月30日前办理收楼手续。因此，一审判决认定月亮湾公司履行了告知孙逸群收楼的义务，双方在2014年4月30日前即可办理并完成房屋交付手续是正确的。月亮湾公司虽然逾期交付房屋，但逾期未超过30天，未构成根本性违约，不符合合同约定的解除条件，双方仍应继续履行合同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。孙逸群在二审期间提供的证据有：2014年4月28日业主在某某湾小区商品房摄影的照片刻录而成的光盘，拟证明月亮湾公司所售的商品房质量低劣，质量不合格，不可能在2014年4月18日通过工程质量验收。经质证，月亮湾公司认为孙逸群提供的照片不属于新证据，不能作为本案认定事实依据；另外，本系列案六个当事人提供的照片是一样的，不能确定照片具体属那一套房，如果某一特定商品房的照片，则只能作为其中一套房有瑕疵的证据；房屋质量是否合格应以有资质的鉴定结论为依据，不应以该照片为依据，且销售商品房在2014年4月18日验收合格，该照片亦不能否定该事实。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：月亮湾公司于2014年4月30日发出一份《通知书》，该通知主要内容：尊敬的业主，我司于2014年4月30日发出《某某湾业主收楼通知书》，要求阁下于4月30日办理收楼手续，但因故未达到收楼条件，如达到收楼条件则公司另行通知。公司将严格按照买卖合同履行。请业主见谅。月亮湾公司在该通知落款及业主签名等多地方加盖了该公司销售中心的印章，通知左下部有吴锦洪、孟维军等十多名业主签名。月亮湾公司于2014年5月11日发一份《通知书》给曾少红，主要内容是，曾少红业主：你的物业a栋b房因装修质量问题，延期交楼，具体收楼时间另行通知；相关违约责任按合同约定执行。月亮湾公司已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，但其至本案二审期间仍未提供涉讼楼房的工程竣工验收备案手续。本院认为：本案属涉台商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案中，双方当事人没有协议选择合同适用的法律，一方当事人经常居住地在我国内地，且合同签订地及履行地均在我国内地，我国内地法律与本案合同有最密切的联系。因此，应以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。月亮湾公司已取得本案讼争商品房所在楼房的商品房预售许可证，其将该商品房预售给孙逸群，签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及补充协议是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。孙逸群已按合同约定支付全部购房款702312元及契税、办证费用等14393.36元给月亮湾公司，但月亮湾公司未在约定期限内未交付涉讼的商品房给孙逸群，孙逸群因此提起本案诉讼。从孙逸群上诉主张及月亮湾公司抗辩主张看，双方争议焦点是：涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件；月亮湾公司是否逾期交房并构成根本性违约而达到解除合同的条件。对涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件的问题。双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，但没有具体约定验收主体及具体如何验收，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定相符合。因此，应认定该商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。孙逸群上诉主张商品房经验收合格是指已经办理工程竣工验收备案手续，理据充分，应予采纳。月亮湾公司辩称经验收合格仅指建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”五单位验收合格，理据不足，本院不予采纳。对月亮湾公司是否逾期交房并构成根本性违约而达到解除合同的条件的问题。本案商品房所涉工程，月亮湾公司虽于2014年4月18日组织包含其在内五单位进行验收，并于2014年4月20日向业主发出收楼通知书，通知业主于同年4月30日收楼。但月亮湾公司直至通知收楼当日即2014年4月30日尚未取得建设工程竣工验收备案表，且其在孙逸群等业主于2014年4月30日到月亮湾公司售楼部收楼时，又发出一份通知给业主，称因故未达到收楼条件，如达到收楼条件另行通知。月亮湾公司发给业主的通知的内容，结合该商品房在4月30日未办理工程竣工备案手续的事实，应认定月亮湾公司销售给孙逸群的商品房在2014年4月30日未经验收备案，未具备交付使用的条件。按合同约定，未达交付条件，当事人可以拒绝收楼。月亮湾公司逾期未能交付合格商品房给孙逸群使用，且逾期交房超过30日，符合合同约定的解除条件，且月亮湾公司直至孙逸群提起本案诉讼及诉讼期间都未办理涉案的建设工程竣工验收备案手续，月亮湾公司在双方约定的可解除合同的履行期限届满后仍长时间无法将合格商品房交付给买受人孙逸群，致使合同目的难以实现，孙逸群请求解除其与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使用不能实现合同目的的；……”，应予以支持。月亮湾公司辩称2014年4月30日的通知是针对特定业主及房屋装修存在问题，不应以该通知书作为认定事实的依据，以及涉案商品房已经验收合格，具备交付使用的条件，不应解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”，合同解除后，孙逸群请求月亮湾公司返还已付购房款702312元，维修基金、契税、办证费、查询费14393.36元，共716705.36元给孙逸群，理据充分，应予支持。月亮湾公司逾期交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定按已付房款的5%计付违约金并没有违反法律规定，孙逸群请求月亮湾公司按双方约定支付违约金35115.6元给孙逸群，理据充分，应予支持。孙逸群请求月亮湾公司支付违约金后，再请求其从起诉日起支付该购房款的利息损失给孙逸群，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。孙逸群的上诉理据充分，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳西县人民法院（2014）阳西法民初字第807号民事判决；二、解除孙逸群与广东东方月亮湾有限公司于2013年4月15日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；三、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款702312元，维修基金、契税、办证费、查询费14393.36元，共716705.36元给孙逸群；四、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金35115.6元给孙逸群；五、驳回孙逸群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11325元、二审案件受理费11325元，共22650元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞代理审判员  姜玉华二〇一五年九月十一日书 记 员  林宗发