上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第2427号上诉人(原审原告)周军。上诉人(原审原告)孔某。上诉人(原审原告)周某某。法定代理人孔某。上列三上诉人共同委托代理人王海仁，上海科汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海何跃实业有限公司。法定代表人吴友朝。上诉人周军、孔某、周某某因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人周军、孔某、周某某的委托代理人王海仁到庭参加诉讼，被上诉人上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年2月28日，周军、孔某、周某某与宝茸公司签订上海市商品房预售合同，约定由周军、孔某、周某某向宝茸公司购买上海市宝山区蕴川路XXX号北上海商业广场3层3057室房屋，建筑面积41.3平方米，总价448,162元。同日，周军、孔某、周某某与同运公司签订商铺租赁合同，约定周军、孔某、周某某将上述房屋出租给同运公司进行统一招商经营，期限从2005年12月1日起至2010年12月1日止。租赁合同第三条约定，周军、孔某、周某某委托同运公司对房屋进行一切必要的改建、装饰和装修，增设附属设施，将该房屋与其他房屋所有隔断墙打通。2006年4月7日，周军、孔某、周某某经房地产部门核准登记为上述房屋的产权人。因经营不善，同运公司早已退出北上海商业广场的经营管理，其与周军、孔某、周某某签订的租赁合同也已经终止履行。2013年起，何跃公司逐渐与周军、孔某、周某某等少数业主之外的绝大多数业主签订租赁合同，约定由何跃公司统一经营管理北上海商业广场。至目前为止，周军、孔某、周某某认为至少三分之二的业主与何跃公司签订了租赁合同，何跃公司陈述目前签约率为95.57%。2014年9月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会备案成立，业主委员负责人为赵玉明、孟惠麟。次日，北上海商业广场业主委员会出具授权书，表示授权何跃公司对北上海商业广场所有商铺进行统一经营管理，期限从2013年6月1日至2023年5月31日止。周军、孔某、周某某认为，何跃公司未取得他们的同意，擅自经营管理该商场，占用周军、孔某、周某某的商铺，致使周军、孔某、周某某无法对其个人所有的房屋行使权利，何跃公司的行为已经侵犯其所有权。故诉至原审法院，要求何跃公司立即返还上海市宝山区蕴川路XXX号3层3057室房屋并将房屋恢复原状，另要求何跃公司从2013年6月1日起，以房屋总价为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率向周军、孔某、周某某赔偿经济损失直至判决生效之日止，另要求何跃公司将上述房屋非法对外租赁之日起收取的相应租金退还给周军、孔某、周某某。上海何跃实业有限公司辩称，北上海商业广场的开发商采用产权分割销售模式出售了商场内的商铺，但是所出售的商铺并无确切的四至范围，在构造上和使用上均不具有独立性，所以周军、孔某、周某某要求返还房屋并无现实基础。另外，周军、孔某、周某某在购房之初就已经明知上述情况，故将房屋委托给同运公司统一招商经营，由于同运公司经营不善，何跃公司才接受北上海商业广场业主委员会的委托来经营管理该商场，不应认定何跃公司非法侵占周军、孔某、周某某的房屋。综上，不同意周军、孔某、周某某的诉讼请求。原审法院经审理认为，根据物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，故周军、孔某、周某某作为特定商铺的产权人，有权提出权利主张。但是，该条法律还规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。可见，作为建筑物区分所有权的权利人，其主张权利应当遵循一定的规则，受到一定的约束。具体到本案中，周军、孔某、周某某作为商场中某一商铺的专属所有人，理论上享有所有权的一切权能，但事实上不同专有权人之间的权利及专有权和建筑物整体权利之间都是相对独立又高度统一的辩证关系，只有建筑物整体权利得以实现，充分发挥整体效益的情况下，专有人的专有权才能真正得到实现。因此，何跃公司经北上海商业广场业主委员会的授权而对商场进行统一招商管理，其经营行为具有正当性、合法性，周军、孔某、周某某等少数业主对于绝大多数业主赞同的经营管理方案，应提供必要协助之便利，其主张将房屋恢复原状、收回房屋等将造成商场经营管理混乱，该主张显然不具有合理性。另外，周军、孔某、周某某与同运公司签订的租赁合同中约定同运公司可以进行一切必要的改建、装修、打通所有隔墙等，可见其在购买商铺时已经明知该商场必须经统一经营管理才能发挥其实际效益。虽然周军、孔某、周某某未与何跃公司达成租赁或委托经营的相关协议，但其应适当容忍何跃公司正常经营行为带来的不利后果，不得阻碍大部分业主一致同意的经营管理方案之实施。当然，前述所指周军、孔某、周某某之容忍义务并非要求周军、孔某、周某某一味放弃自身的合法权利，如果周军、孔某、周某某等少数业主所作出的忍让超过必要范围的，可根据实际情况，依法另行主张权利。综上，周军、孔某、周某某要求何跃公司将房屋恢复原状并返还房屋之请求，于法无据，不能支持；周军、孔某、周某某要求何跃公司支付经济损失，退还租金等请求，具有一定合理性，但事实依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，原审法院判决：一、周军、孔某、周某某要求上海何跃实业有限公司立即返还上海市宝山区蕴川路XXX号3层3057室房屋并将房屋恢复原状之请求，不予支持；二、周军、孔某、周某某要求上海何跃实业有限公司从2013年6月1日起，以房屋总价为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率向周军、孔某、周某某赔偿经济损失之请求，不予支持；三、周军、孔某、周某某要求上海何跃实业有限公司将上述房屋对外租赁之日起收取的相应租金退还给周军、孔某、周某某之诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人周军、孔某、周某某不服，向本院提起上诉称：1、业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然大多数业主选择由被上诉人统一经营，但上诉人仍然有自主选择权；2、业主大会依法有权对共用部分作出决议，但无权干涉业主专有部分；3、尽管业主在签订预售合同的同时，与同运公司签订了租赁合同，但业主只是一种尝试，不代表放弃自主经营权。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。被上诉人何跃公司未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人系登记的系争商铺所有权人，但根据本案查明的事实，其所购商铺位于商业广场中，根据预售合同约定的交付标准，商铺以轻钢龙骨分割，从平面布局图看，虽有相对位置，但各商铺之间紧密相连，间或有共用通道。同时，此种房屋的销售与统一出租经营合同捆绑，此种捆绑并非强迫交易，而是由该物业形态的特点决定的，该销售模式既是开发商得以销售获利的方式，也是业主购买获利的保证。鉴于此类业态的特殊性，上诉人行使其权利不能影响其他人的利益。现所在商场已经成立业委会，并已就经营问题形成多数意见，上诉人要求单独返还其所购商铺缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人的收益，可另行依法主张。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。被上诉人无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人周军、孔某、周某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  卞晓勇审 判 员  邬 梅代理审判员  刘 菲二〇一五年九月二十五日书 记 员  严姚平附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。