终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗荔法民三初字第888号原告：谢锦庆，住广州市越秀区。原告：罗永青，住广州市越秀区。两原告委托代理人：钟健辉，广东环球经纬律师事务所律师。被告：孟佩，女，1990年6月2日出生，汉族，地址：广州市白云区桥南东巷*号***房。被告：麦悦柔，地址：广州市。两被告委托代理人：杜丽燕，广东红棉律师事务所律师。原告谢锦庆、罗永青诉被告孟佩、麦悦柔房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月29日受理后,由审判员李海健独任审判,公开开庭进行了审理。两原告委托代理人钟健辉、被告孟佩、麦悦柔及其委托代理人杜丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦庆、罗永青诉称：2014年12月17日原告与孟佩签订《物业租赁合同》约定：2015年1月5日起原告出租属于原告所有的坐落广州人民中路381号房屋给孟佩；孟佩应在每月5日前内向原告支付33000元的当月租金；租赁税费、水电费等由孟佩缴纳；如孟佩未能按时付清欠款，每逾期1日按欠款金额1%支付违约金。2014年12月17日原告把上述房屋交付孟佩使用至今。2015年1月1日，麦悦柔对孟佩履行上述合同作出担保。虽经原告多次催促，从2015年2月起孟佩不缴纳租赁税费、水电费；从2015年3月起孟佩不向原告支付租金。孟佩明显违反约定。特此原告起诉请求判令：1、判令被告孟佩在判决生效之日起5日内向原告支付：从2015年3月起至付清之月每月33000元租金（暂计至立案之月约为99000元）；判令被告孟佩在判决生效之日起5日内向原告支付:从2015年2月起至付清之月每月1148元的租赁税费（暂计至立案之月为3444元）；3、判令被告孟佩在判决生效之日起5日内向原告支付：从2015年3月起至今的水电费约6000元；4、判令被告孟佩在判决生效之日起5日内向原告支付：从2015年3月6日起至付清全部欠费之日、每日按欠款金额的1%计算的违约金（暂计至立案之日约为58787元）；5、被告麦悦柔对孟佩的上述欠款（暂计至立案之日约为158787元）承担连带清偿责任，本案诉讼费由被告承担。被告孟佩辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告孟佩是刚毕业的大学生，承租涉案物业是为了创业，由于初出社会，对市场经济环境及自身的承受能力和行业的发展及前景的风险评估和预测不足，没有足够的社会经验，在与合伙人的合作沟通，出现一个退股的问题，导致了对承租物业经营不善，且家中亲人得到了尿毒症需要大量的资金去进行治疗，使得经济加大，无能力承担租金。被告出现上述一系列问题后确定无法经营了，即刻与原告进行了沟通，协商解决处理方案，原告也同意被告经营至2015年3月后可以退租，因此被告孟佩不是恶意违约，为了履行合同填补原告的损失，也作出了承诺愿意把收取的6.8万元押金作为赔偿，该押金原告至今未向被告返还的。而原告在确认上述信息后，也委托了广东合富房地产置业有限公司代为出租上述物业。2、原告已明确知悉和同意被告孟佩2015年3月退还房屋，也没有退还被告孟佩支付的押金，被告有理由相信该租赁关系已在2015年3月解除。因此，被告孟佩在3月后没有再使用涉案物业，所以无需向原告支付租金。3、双方签订的物业租赁合同是由原告起草自定并提供的格式合同，是为了重复使用而制作的，合同约定的违约条款第8张除了第30条，因原告原因需要提前终止租赁关系，原告违约责任的承担仅需要退还定金，违约条款没有再对原告的其他违约行为作出任何的约定。因此，该格式条款明显符合《合同法》第39、40条所约定的情形，严重加重了被告的责任，减轻进而免除责任，该条款应该定为无效。4、根据房管局出具的2014房屋租金参考价的标准，涉案物业的出租价格明显高于市场价，原告利用被告没有社会经验，而强迫其签署其自行提供的合同，剥夺了被告的正常权利。5、关于租赁税的问题，根据我国的规定，租赁税是指出租物业取得收益需要向国家缴交的的税费，涉案物业出租方为原告，根据税法规定交纳税费应该由原告承担。6、关于担保的问题，当时提出担保是原告向被告提出办理备案手续，因为被告是外地人，需要广州人提供担保才能办理担保手续，所以被告才找到了麦悦柔作了备案担保，因此麦悦柔所作的担保并非担保租赁合同的履行。被告麦悦柔辩称：被告麦悦柔不同意原告的所有诉讼请求，理由是：1、根据被告麦悦柔提供的证据出入境和护照记录，在2014年12月31日至2015年1月5日期间，被告麦悦柔仍在老挝，因此被告麦悦柔回到广州时基于原告及被告孟佩告知需要配合担保办理租赁备案，所以才在原告所提供格式担保书上签名，日期也是按照原告的要求往回签署，作出担保书时原告仅向被告麦悦柔出示过《广州市房屋租赁合同》即被告孟佩提供的证据2，收到起诉状前没有见过物业服务合同。因此，被告麦悦柔认为其应当承担担保合同为广州市房屋租赁合同，而非物业租赁合同。经审理查明：广州市荔湾区人民中路381号是两原告按份共有的房产。2014年12月17日，两原告与被告签订《物业租赁合同》约定：被告承租原告的上述物业，租赁期限3年，从2015年1月5日起至2018年1月4日止，从2015年1月5日至2016年1月4日每月租金为33000元/月；2016年1月5日至2017年1月4日每月租金为34650元/月；2017年1月5日至2018年1月4日每月租金为36382元/月。租金按照自然月计算，被告须于每月5日前向原告交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数X当月的实际租赁天数”计算应交租金；被告签订本合同当日内须一次性向原告支付租赁定金（相等于两个月租金）66000元；并同时缴交租赁税保证金2000元及租赁首月租金33000元。租赁定金应于合同期满并交回该物业15个工作日内，在被告无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金收据原件后，由原告如数无息退还被告；被告实际经营发生的全部费用包括但不限于租赁税费、水某、电费、煤气费、管理费等，均由被告自行向有关部门缴纳；被告未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的1%向原告支付违约金，等等。2015年1月1日，被告麦悦柔出具了一份《担保书》，内容是：本人愿意担保孟佩租用广州人民中路381号物业；担保孟佩与业主于2014年12月17日所签订的《物业租赁合同》为双方确认的唯一有效合同；本人担保该合同的正常履行，愿意承担相应的一切责任。同年1月4日，两原告与被告孟佩另签订了《广州市房屋租赁合同》，并办理了该合同的备案手续。合同签订后，原告将商铺交付给被告经营使用，被告孟佩支付了租赁保证金2000元及定金66000元，并交纳2015年2月前的租金共66000元。其后，被告孟佩因经营不善将涉案房屋委托了广东合富房地产置业有限公司代为出租。2015年7月24日，被告与两原告在涉案房屋现场办理了涉案房屋的交接手续。双方当场确认：2015年3月至7月24日期间的用电量为2489度，用水量为22立方米，被告同意承担上述水电费及2015年7月24日前的租金。2015年7月29日，涉案房屋在出租层管理服务中心办理了租赁登记的解除手续并缴纳了租赁税费。另原告提交了其代为支付的水某106.9元（22立方米×4.86＝106.9元）。原告在庭审结束及接收涉案房屋后以书面形式向本院提出要求被告支付管理费及没收涉案定金。审理期间，原告申请撤回要求被告返还已垫付电费的诉讼请求。本院认为：原告谢锦庆、罗永青与被告孟佩签订的《物业租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。由于被告孟佩已于2015年7月24日将涉案房屋退还给原告，且双方另签订的《广州市房屋租赁合同》已在出租层管理服务中心办理了解除手续，故租赁涉案房屋所签订的租赁合同自房屋由原告收回之日终止。因此，原告要求被告孟佩的租金应从2015年3月起计至7月24日止。其中2015年3月至6月的租金按合同约定的33000元计算；2015年7月1日至7月24日的租金按合同约定的“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算，故应为33000÷31×24=25548元，故被告应向原告支付租金共157548元。关于水电费，合同约定水电费由被告自行向有关部门缴纳，现由原告代缴水某106.9元，应由被告如数返还给原告。根据合同约定，被告未能依时支付租金等费用，每逾期一日按拖欠金额的1%支付违约金，现原告要求被告按合同约定支付上述欠费从应付之日起至清偿之日止的违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院予以支持，但违约金不应超过欠租本金。被告麦悦柔书面承诺对两原告与被告孟佩所签订的《物业租赁合同》正常履行承担保证责任，故被告麦悦柔对被告孟佩在履行《物业租赁合同》中所产生的上述债务承担一般保证责任。由于被告孟佩已缴纳了租赁税费，故原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。由于原告是在庭审结束后才提出要求被告支付管理费及没收涉案定金，已超过法定期限，故对原告增加的请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一款、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：1、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孟佩向原告谢锦庆、罗永青支付拖欠的租金157548元及上述欠租违约金（其中，2015年3月至6月期间的租金违约金，以租金33000元为本金，按每日1%的标准分别从2015年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日计至被告孟佩实际支付欠租之日止；2015年7月1日至7月24日止的租金违约金，以25548元为本金，按每日1%的标准从2015年7月6日计至被告孟佩实际支付欠租之日止。上述违约金总额不得超过157548元）。2、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孟佩向原告谢锦庆、罗永青支付垫付的水费106.9元。三、被告麦悦柔对上述第一、二项的债务承担一般保证责任。四、驳回原告谢锦庆、罗永青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1738元，由原告谢锦庆、罗永青负担100元，被告孟佩负担1638元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李海健二〇一五年九月二十五日书记员  吴 帆