广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1006号上诉人（原审被告）：广西润兴房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭建民，董事长。委托代理人：文振，广西邦泰律师事务所律师。委托代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙俊。委托代理人：诸葛娅，广西欧亚嘉华律师事务所律师。上诉人广西润兴房地产开发有限责任公司（以下简称“润兴房地产公司”）与被上诉人龙俊商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人文振，被上诉人龙俊的委托代理人诸葛娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年6月15日，龙俊（买受人）与润兴房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，并办理了合同登记备案手续。合同约定：润兴房地产公司方开发的商品房项目为民族大道199号第一大道·尚城街区，《商品房预售许可证》号为南房预字（2010）第214号。合同第三条约定：买受人购买的商品房为第一大道·尚城街区×号楼×号房，该商品房建筑层数地上18层，地下2层。该商品房总金额为人民币560936元。合同第九条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单位验收合格、且符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时性的限制行为导致工期延误的；（3）在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、涉及变更导致工期延长的，供水、供电相关部门停水、停电的；（4）如买受人因房屋质量问题延期接收的，须以书面形式向润兴房地产公司提出维修申请，双方确认属实后，由出卖人对房屋进行维修，维修期间不属于延期交房的范畴。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，在最后交付期间届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买房人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求合同继续履行的，在最后交付期间届满之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一点五的违约金。合同第十一条：“规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的；（2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）该商品房朝向发生变化的。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……买受人不退房的，出卖人应按照变更给买受人造成的实际影响，给予买受人相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协议。”合同签订后，龙俊付清了全部购房款560936元。之后，润兴房地产公司未在双方约定的交房日如期向龙俊交付房屋，且将双方约定的楼层由地上18层扩建为24层。为此，双方就逾期交房违约金、容积率违约金等问题产生争议，因协商未果，龙俊遂诉至一审法院，请求判令：1、润兴房地产公司向龙俊赔偿因加层导致的容积率增加的损失30000元。2、润兴房地产公司向龙俊支付逾期交房违约金，违约金从2013年1月1日起按照购房款总额每天万分之1.5计算至实际交房之日止（至2013年12月31日已实际产生逾期违约金30711元）。3、本案全部诉讼费用由润兴房地产公司承担。另查明：2012年4月16日，润兴房地产公司向包括龙俊在内的第一大道·尚城街区业主发出《关于延期交房问题的致歉函》，主要内容为：由于项目在施工过程中出现政府临时性的限电、停电情况；同时，小区周边市政道路未能按照政府规划时间开通，相关市政基础设施也未能如期配套，导致工程施工进度受到严重影响，造成商品房不能按期交房。并承诺在2012年8月31日前，将经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字盖章单体验收合格的商品房交付给业主。就延期交付给业主造成的损失，润兴房地产公司将按照双方签订的《商品房买卖合同》相关条款予以补偿。2012年4月16日，润兴房地产公司再向包括龙俊在内的业主发出《诚意告知书》主要内容为：“尊敬的第一大道·尚城街区业主：……对于延期交房，我公司已提前通过电话、信函等形式向相关楼栋业主说明并致歉，就相关补偿问题也做了积极地沟通和协商。我公司在保质保量的前提下正加班加点赶进度，并与相关部门协调解决存在的问题，对于延期交房日期也做出了明确答复。……R3号楼的延期交房补偿工作我公司已于2012年2月底开始进行，按照《商品房买卖合同》中的相关条款，与业主签订了《补充协议》：我公司按日支付已交付房价万分之1.5的补偿金，先行支付2011年7月1日至2011年12月31日的补偿金（其中未扣除因政府及恶劣气象原因导致的延误天数），后续延期交房补偿款我公司将在最终交房时一并进行补偿。目前，绝大多数业主已前来我公司签订了《补偿协议》并领取了补偿款。……对于部分业主提出我公司存在加层扩容的问题，我公司再次澄清：项目规划调整总平于2009年8月11日进行了公示，并通过规划部门审批，不存在违法违规行为。我公司未能向业主通报相关情况表示歉意。我公司会尽快完善相关手续，届时会将经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字盖章单体验收合格的商品房交付给您……”。又查明，2012年9月17日润兴房地产公司向龙俊付延期交房补偿金17922元；2013年4月27日再付延期交房补偿金12873元，合计30795元。庭审中，龙俊确认该款是润兴房地产公司支付2013年1月1日前的逾期交房违约金。2014年6月28日，润兴房地产公司在《南国早报》刊登交房公告，内容为：“尊敬的‘第一大道·尚城街区’×、×、×号楼业主：您所购买的商品房已达到合同约定的交付标准。请您于2014年7月1日-10日携带《商品房买卖合同》、有效身份证原件前往尚城街区×号楼一楼物业管理处办理收房手续。”2014年6月19日润兴房地产公司通知龙俊交房。再查明：2013年3月29日，南宁市规划管理局颁发×号楼《建设工程规划许可证》（证号：建字第×号），该证附件载明：青秀区民族大道199号×号楼地上层数24层。备注栏注明“3、调整建筑层数、增加建筑面积，撤销2010年4月14日核发的《建筑工程规划许可证》及其附件，重新核发。”润兴房地产公司在与龙俊签订本案商品房买卖合同时及之后，未以书面形式将其申请增容之事告知龙俊。最后查明：2010年5月25日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间6月7日8：00至6月8日17：00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2010年6月21日，润兴房地产公司方所在基建处属于南宁供电局检修停电范围。2010年10月19日、20日，南宁市因召开“两会一节”，南宁市区有关放假2天。2011年5月27日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间6月5日至7日、中考期间6月22日至25日，每日20：00至次日7：00，6月7日至8日、6月24日至26日，每日12：00至14：30，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2011年7月21日南宁市有序用电领导小组办公室向润兴房地产公司发《关于执行计划用电的紧急通知》，主要内容为预计至2011年底对辖区内工矿企业、临时基建客户实行停三开四计划用电方案，即周一、三、五停用，周二、四、六、日正常使用。2011年10月20日、21日，南宁市因召开“两会一节”，南宁市区有关放假2天；2011年11月1日，南宁供电局公布的计划停电范围包括房产局凤岭基建处及附近一带；2012年2月21日，南宁供电局公布的计划停电范围包括丰华公司及附近一带。一审法院认为：龙俊与润兴房地产公司于2010年6月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，受法律保护。一、关于润兴房地产公司加层，龙俊要求赔偿损失问题。本案中，润兴房地产公司对×号楼已办理《建设工程规划许可证》将楼层由合同约定的地上18层调整为地上24层。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。但该条列举的规划变更情形中并未包含有直接变更楼层的约定，故对于超过该列举范围的变更且未得到龙俊认可的情况下，属于违约行为，润兴房地产公司应承担违约责任。虽双方未在商品房买卖合同中对润兴房地产公司加层提高容积率的责任方式做出明确约定，龙俊亦未提交证据证明其实际损失的具体数额，但润兴房地产公司违反诚实信用原则，违约超建，导致龙俊所购房屋小区容积率增加，居住环境和生活舒适度变差，客观上确实给小区品质及龙俊所购房屋品质造成了一定损害，润兴房地产公司理应承担违约赔偿责任。一审法院结合润兴房地产公司的违约事实、润兴房地产公司的预期获利情况、龙俊的受损程度等情节，并参考双方关于逾期交房违约金支付方式的约定，以房屋总价款的1%确定赔偿金额，即5609.36元（560936元×1%）。二、关于龙俊要求润兴房地产公司支付逾期交房违约金及违约金如何支付的问题。根据龙俊双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，润兴房地产公司应于2011年12月31日前将经五方验收的合格商品房交付龙俊使用，但润兴房地产公司未按合同约定向龙俊交房，违反合同约定，至2014年7月10日润兴房地产公司通知龙俊交房时止逾期已过180日，故龙俊要求润兴房地产公司依照《商品房买卖合同》第十条第1项第（2）目之规定，自合同约定最后交付期间届满之日起，按龙俊已支付的房价款每日万分之一点五，向龙俊支付违约金的主张，合法有据，予以支持。至于润兴房地产公司主张的情形是否属于可据实延期交房的事由：1、关于涉案商品房所在楼宇楼层增加所需工期270天问题。如前所述，楼宇楼层增加并非合同第十一条列举的规划变更情形，故对于超过该列举范围的变更且未得到龙俊认可的情况下，属于违约行为，润兴房地产公司以此作为延期交房的事由没有事实和法律依据，不予支持。2、关于在施工过程中，相关部门停水、停电问题。润兴房地产公司主张的停电情形，仅表明南宁市部分片区实施限电，或相关部门计划限制用电，但润兴房地产公司没有充分证据证明润兴房地产公司基建工地确实存在停电情况或处于停电区域。故对润兴房地产公司主张的该类停电时间作为延期交房事由证据不足，不予支持。3、关于中高考及“两会一节”政府临时限制施工问题。该期间限制施工已是众所周知的惯例，并非不能预见，润兴房地产公司以此计入延期交房范围理由不成立，不予采信。故从合同约定最后交付期间届满之日2011年12月31日起至2014年7月10日润兴房地产公司通知龙俊交房时止，润兴房地产公司已逾期交房922天，龙俊现只主张2013年1月1日之后的违约金系其对自身权利的处分，予以支持。据此，润兴房地产公司应向龙俊支付的逾期交房违约金为：以560936元为基数，从2013年1月1日起按每日万分之一点五的标准计付2014年7月10日止（合计556天），即46782.06元。至于润兴房地产公司主张其已支付逾期交房违约金30795元问题，龙俊确认该款系润兴房地产公司支付2013年1月1日前的逾期交房违约金亦符合常理，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十七条之规定，判决：一、润兴房地产公司向龙俊赔偿因违约加层致容积率增加的损失5609.36元；二、润兴房地产公司向龙俊支付逾期交房违约金46782.06元。本案案件受理费1318元，由润兴房地产公司承担。上诉人润兴房地产公司上诉称：一、上诉人增加容积率是经南宁市规划管理局批准，手续合法有效，且容积率增加没有给被上诉人造成损失，一审判决上诉人向被上诉人赔偿容积率增加的损失没有事实和法律依据。1、涉案楼宇增加容积率是贯彻南宁市政府关于提高土地利用率的精神，且经过南宁市规划管理局组织专业机构进行论争和实地考察，在不影响购买人的利益、居住环境、房屋品质、小区品质的情况下，综合调整了技术指标，从而达到了容积率提高且不影响和损害购买人利益的效果。2、根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当对容积率增加给其造成损失进行举证，被上诉人未能提供证据予以证明，其主张不应当得到支持。3、容积率增加没有造成被上诉人房屋公摊面积的变化，也没有损害被上诉人在合同中约定的利益。4、上诉人增加容积率并不属于双方签订合同第十一条约定的须征得被上诉人同意方可变更设计的情形，合同并没有约定上诉人容积率增加要承担赔偿责任。二、上诉人无需承担2013年之后逾期交房违约金。1、上诉人购买的商品房所在楼宇规划变更已依法获得南宁市规划管理局批准，楼层增加，工程量相应增加，由此必然导致工期延长，依据上诉人一审中提供的《建筑工程施工合同》，涉案商品房所在楼宇楼层增加所需工期为270天，因此，上诉人至少可顺延270天交付该商品房。2、上诉人在履行合同期间，在施工过程中，有供水、供电相关部门停水、停电的情形，依据合同第九条约定，上诉人也可以相应顺延交付商品房的时间。3、中高考、两会一节、市政道路不通等事由导致工期延误，也可以相应顺延交付商品房的时间。三、上诉人已经向被上诉人支付从合同约定的交房时间至2013年1月1日的逾期交房违约金，逾期交房违约金按合同中约定每日万分之一点五计算，所得出的金额明显高于涉案房屋同期租赁价格。因此，请求法院依法降低违约金的金额。四、一审未综合考虑本案具体情况，违反公平原则，导致判决结果错误。1、政府部门原计划于2009年完成相关市政工程及2012年完成市政道路工程，但至今为止市政道路仍不通和市政工程仍未到位。市政道路不通，上诉人只能租地造路，市政工程不到位，整个项目排水管网不能接入市政管网，无法办理《城市排水许可证》，上诉人多次被有关部门责令停工和罚款。以上情况严重影响工期建设和工程施工进度，导致工期延误。上诉人与被上诉人签订合同时，对市政工程、市政道路完工情况都无法准确预见，在2009年9月22日、2012年2月10日官方媒体《南宁晚报》根据政府部门提供的信息先后报道高坡岭路将建成，但事实上至今未建成。一审判决上诉人单方对逾期交房承担全部责任，显然不公平。2、被上诉人购买的房屋价格不断上涨，房屋得到增值，没有造成直接物质损失，本案应按公平原则依法处理。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人龙俊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。当事人争议的焦点是：上诉人应否向被上诉人赔偿增加容积率的损失以及支付逾期交房违约金？双方当事人在二审期间均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于增加容积率的损失问题。虽上诉人增加楼层已办理《建设工程规划许可证》，但并未得到被上诉人的认可，且双方合同第十一条列举的规划变更情形并未包含有直接变更楼层的约定，对于超过该列举范围的变更，属于违约行为，上诉人应承担违约责任。上诉人违反诚实信用原则，违约超建，导致被上诉人所购房屋小区容积率增加，居住环境和生活舒适度变差，客观上确实给小区品质及被上诉人所购房屋品质造成了一定损害，一审以房屋总价款的1%确定赔偿金额并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金问题。上诉人主张存在以下延期交房的事由：1、涉案商品房楼层增加所需工期270天。如前所述，上诉人增加楼层属于违约行为，故不能作为延期交房的事由。2、施工过程中存在相关部门停水、停电。因上诉人未有充分证据证明其基建工地确实存在停水停电或处于停电区域，其以此作为延期交房的事由，证据不足，本院不予采信。3、高考及两会一节政府临时限制施工。该期间限制施工已是众所周知的惯例，并非不能预见，上诉人以此作为延期交房的事由，理由不成立。4、市政道路及排水管网等配套基础设施未完成。上诉人作为小区开发企业应当对小区的配套设施建设情况完全知晓，并据此在合同中调整自己的交房期限，其在小区工程报建前应当预见到配套建设项目会有不能如期完成的情况，因此该情形亦不能作为延期交房的事由。综上，上诉人所主张的延期交房事由均不成立，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的交付期限向被上诉人交付房屋，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。至于上诉人主张合同约定的违约金标准过高，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金计算方式及数额正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人广西润兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢玉梅审判员  高翔宇审判员  刘 萌二〇一五年九月十六日书记员  梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。