河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)张商终字第482号上诉人（原审被告）：王淑华，女，1951年12月5日出生，汉族，中国人民解放军总参谋部炮兵训练基地军需处退休职工，住张家口市宣化区。委托代理人：王勇，河北洋阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金香，女，1963年4月11日出生，汉族，张家口市宣化区第四中学教师，住张家口市宣化区。上诉人王淑华因与被上诉人王金香房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院作出的（2015）宣区民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王淑华的委托代理人王勇，被上诉人王金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑华在一审中起诉称：2007年5月9日，其将位于宣化区房屋出售给王金香，并与王金香签订了《房屋买卖协议书》。其丈夫王立琦于2005年3月8日去世，该房屋是王立琦生前所在的中国人民解放军总参谋部驻宣化炮兵训练基地分的军队经济适用房，由于该房屋没有房产证，故将王立琦生前与军队签订的购房协议等交付了王金香。2014年，王立琦生前所在的军队通知，该房屋属于军队经济适用房，是出售给军队人员的住房，不能买卖。所以虽然双方签订了房屋买卖协议，且该房屋已交付给王金香，但根据《军队经济适用住房建设管理办法》的规定，部队的军队经济适用房是不允许随意买卖的，更不允许出售给地方单位或个人。因此，双方签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》的规定，应属于无效合同。现诉至法院，请求人民法院依法确认该《房屋买卖协议书》无效，判令王金香将坐落于宣化区房屋退还，房款190000元返还王金香，由王金香承担本案的诉讼费用。王金香在一审中辩称：双方于2007年5月9日签订了买房协议，且王淑华说房子是全产权的，虽然没有房产证，但可以买卖。当时王淑华出示了其丈夫王立琦与炮兵指挥学院院务部营房处签订的购买经济适用住房协议书，该协议上关于房子的产权以及是否可以交易的情况写的很清楚。在购买时，王淑华还承诺上述经济适用房协议上的购房人可以改成王金香的名字。但双方签完协议后，王淑华又说房屋协议的名字改不了了。2014年8月份的时候，王淑华通知王金香到炮院营房科办理过户，但没有办成。当时购买这套房屋时是按照市场价格购买的，故双方签订的房屋买卖协议书是有效的。一审法院经审理查明：王淑华与王立琦系夫妻关系，2005年3月8日王立琦去世。王立琦生前系中国人民解放军总参谋部炮兵训练基地军工，其与王淑华在共同生活期间以王立琦名义取得该训练基地住房一套，该房屋坐落于张家口市宣化区。2007年5月9日，王淑华通过花巷中介、金缘中介将上述房屋卖给王金香，二人于当天签订了房屋买卖协议书一份，该协议约定：“售房人：王立琦、配偶王淑华；购房人：王金香。甲方自愿将座落在宣化区炮院内家属楼53号楼2单元303号，私产楼房壹套，建筑面积为102.99平方米，出售给乙方，乙方已对甲方所出售的房屋做了充分了解，愿意购买。经甲乙双方协商一致订立本协议，凭此共同信守执行。……三、双方买卖成交价为人民币壹拾玖万元整。……甲方签字：王淑华（捺印）；乙方签字：王金香（捺印）；中介签字：花巷中介、金缘中介。2007年5月9日”。协议签订后，王淑华将该房屋交付给王金香使用，王金香亦将190000元房款付清，现该房屋一直由王金香居住使用。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中王淑华提出本案诉争房屋系部队经济适用房，而买卖部队经济适用房的行为违反了《军队经济适用住房建设管理办法》的相关规定，因此主张房屋买卖合同无效。但王淑华既未向法庭提供诉争房屋的正式不动产登记证书或手续以证实该房产系合法的部队经济适用房，也未提供证据证实其与王金香买卖诉争房屋的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条涉及合同无效的具体条款，王淑华并未完成举证责任，由此产生的不利法律后果应由王淑华承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王淑华的诉讼请求。案件受理费4100元，由王淑华自行负担。王淑华不服一审法院判决，向本院提起上诉。王淑华的主要上诉理由是：一、诉争房屋是王立琦生前所在的中国人民解放军总参谋部驻宣炮兵训练基地分的军队经济适用房，该房屋没有房产证，只有王立琦生前与部队签订的购房协议。一审提交的王立琦签订的购买经济适用住房协议、中国人民解放军总参谋部炮兵训练基地保障部营房科出具的证明等证据，充分证明了诉争房屋是军队经济适用住房，且王金香购房时明知该房屋属于军队经济适用住房。一审法院以证据不足为由对于涉案房屋属于军队经济适用住房的事实不予认定属认定事实错误。二、双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害了社会公共利益，应属于无效合同。诉争房屋属于王立琦生前所在部队分配的军队经济适用房，根据《军队经济适用住房建设管理办法》有关规定：“军队经济适用住房出售对象为军队离退休干部、在职军官、文职干部、高级士官及军队正式职工等人员，利用军用土地建设的经济适用住房，不得向地方单位、个人出售”。且诉争房屋占用的是军用土地，其性质类似于集体土地的小产权房屋，不允许上市交易。由于军队经济适用房是军队分配给军内人员的福利住房，其所占用土地是国家划拨土地，房屋价格实行的是综合成本价，双方买卖军队经济适用住房的行为损害了社会公共利益。故双方签订的《房屋买卖协议》应属于无效合同。三、由于双方在签订房屋买卖协议时明知涉案房屋属于军队经济适用住房，该房没有房产证，也不能买卖和办理过户手续，故双方对合同无效的后果均存在过错，因合同无效双方所受到的损失，应各自承担责任和损失。综上请求：一、撤销张家口市宣化区人民法院（2015)宣区民初字第24号民事判决，依法改判；二、本案的一审和二审的案件受理费由被上诉人承担。王金香答辩称：当时是通过中介买的这套房，且王淑华出示了王立琦与炮院签订的房屋买卖协议。该协议载明：购房者拥有全产权，房屋可以在市场上流通，以后办理房产证所需费用由购房者承担。鉴于该协议中有以上条款，所以经过中介双方签订了买卖房屋协议，以市场价购买了这套房屋。签订协议时还有王淑华的两个儿子到场签字。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。二审中，王淑华向本院提交以下证据：1、中国人民解放军总参谋部炮兵训练基地保障科营房科蔡国斌出具的证明材料，拟证明王淑华丈夫王立琦名下的该诉争房屋属部队经济适用住房，王淑华无权转让军产。2、中国人民解放军总参谋部炮兵训练基地保障科营房科蔡国斌出具的证明材料，拟证明该诉争房屋因王立琦为基地职工，享受减免2007年-2009年取暖费3174元。经庭审质证，王金香对王淑华提供的两组证据的真实性、合法性予以认可，但对该证据与本案的关联性不予认可。本院经评议对王淑华提交的证据不予认定。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：王淑华与王金香经中介机构于2007年5月9日，就买卖坐落于河北省张家口市宣化区房屋达成一致意向，系双方真实意思表示，且该房屋已交付王金香使用，王金香亦将购房款全部付清。本案中，王淑华上诉称该房屋属军队经济适用房，但王淑华未提供有权机关就部队经济适用房不允许买卖的相关证据，也未提供证据证实其与王金香买卖诉争房屋的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条涉及合同无效的具体条款。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人王淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛鹏程审 判 员  王 悦代理审判员  姜建龙二〇一五年九月二十九日书 记 员  刘昱琪