上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1786号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣，董事长。委托代理人邹侠，男，上海汉宇房地产顾问有限公司工作。被告林全伟。委托代理人何芸，系被告林全伟妻子。原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉被告林全伟居间合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日、8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹侠、被告林全伟及其委托代理人何芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称，2015年3月，被告至原告处，对上海市房地产表达了购买意向。2015年3月，在原告的积极促成下，被告与原告及案外人（出售方）签订了《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》。《佣金确认书》确认本次交易完毕后，被告应支付佣金45,800元（人民币，下同）。现原告已经完成居间服务，但被告拒绝支付上述佣金，故起诉要求被告支付原告佣金45,800元。原告出示以下书面证据以证明其诉称成立：1、房地产买卖居间协议1份，证明被告经原告居间与案外人达成房屋买卖意向；2、佣金确认书1份，证明被告确认本次交易完毕，应当支付原告佣金45,800元；3、房地产买卖协议1份，证明原告促成被告与案外人订立房屋买卖合同，居间服务完成。被告林全伟辩称，原告提供居间服务过程中，明知被告只购买普通住宅，却隐瞒涉案房屋非普通住宅的事实，误导被告与出售方签订买卖协议。原告未促成合同成立，被告与出售方签订的买卖协议非当事人真实意思表示，且事后被告已与出售方达成协议取消交易，不再签订正式的上海市房地产买卖协议；佣金确认书和交易流程书明确了被告支付佣金的条件，买卖协议不能履行的过错在于原告。被告出示以下书面证据以证明其辩称成立：1、微信短信1组，证明原告浦江店的工作人员曾某某及严某某明知被告不会购买会产生营业税的房屋；2、录音1份，证明被告在支付意向金之前明确告知原告被告需购买普通住宅的二手房，原告则承诺可以做成普通住宅；3、曾某某书写的税费明细表1份，证明原告工作人员告诉被告交易房屋没有营业税，并约定了中介费用的支付时间为首付时支付30%，过户时支付70%；4、出售方证词、支付宝交易明细1组，证明原告误导买卖双方房屋可以做成普通住宅，免征营业税；被告与出售方取消交易后，出售方将意向金退还了被告；原、被告约定了中介费的支付时间；5、孙某某证词1份，证明原告承诺房屋可以做成普通住宅，免征营业税；原、被告约定了中介费的支付时间；6、赵某证词1份，证明被告需购买普通住宅；7、佣金确认书1份，证明原、被告约定了中介费支付时间；8、流程表1份，证明中介费支付的时间；9、房地产登记簿1份，证明涉案房屋已经出售给其他人；10、法制网及新民晚报资料1组，证明与本案相类似的案例，中介机构隐瞒营业税及中介做低房价，买房人拒付中介费，法院判决支持买房人。审理中，经两原告申请，证人邢某向本院述称，原告工作人员致电其称有买家对其房屋有兴趣，如果价钱能够谈拢，协商价格的当天就能付定金，然后走流程。第二天晚上，其与妻子一起去了原告门店，原告工作人员小严及曾某某在场，与买家林全伟、何芸及买家的朋友见面商谈。协商最后为其净到手价2,510,000元。买家表示经济条件限制，承担不了非普通住宅的税，故需购买普通住宅。因其曾听其他中介说其房屋系非普通住宅，故其特意问了原告工作人员，原告工作人员表示肯定可以做成普通住宅。当天三方签订了居间协议及房地产买卖协议。原告工作人员要求其将产证交给原告方，其也将产证给了原告方。当天约了下下周付首付并签订网签合同，过几天原告方亦打电话约具体的网签时间。网签之前，其还是对房屋是否是普通住宅有怀疑，故上房地局网进行了查询，发现房屋需满足面积、成交价、5层以上楼层或不足5层的老式公寓新式里弄或旧式里弄等条件才可以做成普通住宅，其对照产证记载，其房屋系4层的房屋，面积和总价可以满足条件，但不清楚是否能够满足老式公寓新式里弄或旧式里弄的条件，为此，其致电原告方的小严要求查清楚，小严称要问经理。网签前2天，其再次致电小严，小严称可能做不了了，故其要求小严跟买家说清楚。次日，其接到买家的电话称做不成普通住宅则无力购房，双方协商解除了买卖合同，其则将定金退回了买家。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1至证据3均无异议，但这些协议均是在原告诱导被告认为房屋系普通住宅的情况下签订的。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1，对经办人的身份无异议，但不能证明被告的证明目的；证据2真实性无法确认，录音内容中被告希望购买普通住宅，但不能证明原告工作人员承诺被告能够购买到普通住宅；证据3真实性不予认可，即使没有写营业税，也不代表没有营业税，具体应当以交易中心的为准；证据4，证人未到庭，且证据形成时间是诉讼过程中，不予认可，支付宝的交易无法核实；证据5、证据6系证人证言，证人未到庭，且形成时间是诉讼过程中，不予认可；证据7无异议；证据8真实性不予认可；证据9无异议；证据10真实性无法认可，但与本案无关联。本院对原、被告双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认。二、本院对被告提供的证据质证意见：证据1，原告认可经办人身份，本院予以确认；证据2，结合证据1及出售方邢某的证词，本院推定录音证据真实、合法、本院予以确认；证据3，没有书写人签字，且原告不予确认，本院不予采信；证据4，结合证据1、证据2及出售方邢某的证词，本院确认本组证据真实、合法，本院予以确认；证据5、证据6，证人未到庭作证，且原告不予认可，本院不予采信；证据7原告无异议，本院予以确认；证据8，没有书写人签字，且原告不予确认，本院不予采信；证据9，原告无异议，本院予以确认；证据10与本案无关联，本院不予采信。原告对证人邢某的证言的质证意见：邢某已经从其他中介处知道房屋不是普通住宅，证人作证草率，前后证言内容有不一致，不予认可。两被告对证人邢某证言的质证意见：产生税的纠纷的当天就打电话给房东了，其他无异议。本院对证人邢某的证言的认证意见：证人与双方均无厉害关系，且证人证言与两被告在庭审中陈述内容基本一致，本院有理由相信证言的真实性，对于邢某的证言本院予以采信。经审理查明，2015年3月23日，在原告的居间服务下，原告、被告及案外人邢某签订了房地产买卖居间协议，约定被告购买邢某位于上海市房产（该房屋为总层数四层的公寓房），总价款2,510,000元。当天，被告与邢某在原告提供的房地产买卖协议的格式版本上签字确认，并就买卖双方的权利义务进行了约定。上述协议签订后，原告将被告交付的20,000元意向金转交给了出售方邢某。另查明，在签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议的过程中，被告及被告妻子向原告反复强调需购买普通住宅，无力承担营业税。原告工作人员亦表示可以通过做低房款实现不承担营业税的目的。再查明，在签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议后，出售方邢某通过查询得知自己出售的房屋不符合上海市普通住宅标准，并与原、被告进行了沟通，最后与被告解除了房地产买卖协议，将20,000元退还给了被告。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，虽原告促成被告与出售方签订了房地产买卖协议，然原告作为专业的中介机构，在未全面了解房屋本身性质（本案所涉的房屋为总层数四层的公寓房，不符合上海市普通住宅的标准）的情况下，力图通过为买卖双方做低房价的方法将涉案房屋做成普通住宅，被告亦在信赖原告的基础上签订了房地产买卖协议，然因房屋性质的特殊性，被告的购房目的自始都无法实现，最后与出售方协商解除了买卖协议。故从整个过程来看，房地产买卖协议虽然已经签订，但并非被告的真实意思表示，故原告的行为并未促成买卖双方签订了房屋买卖合同，居间并未成功，故原告要求被告支付居间服务费缺少依据。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案原告虽未居间成功，但被告亦无证据证明原告故意隐瞒房屋需交纳营业税的事实，故被告亦需支付原告从事居间活动支出的必要费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决如下：被告林全伟于本判决生效之日起十日内，支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司居间活动必要费用1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费945元，减半计收472.50元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担447.50元，被告林全伟负担25元；被告林全伟负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年九月二十一日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。