贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2015）望民初字第719号原告陈昌某，女，1977年10月4日生，汉族，贵州省望谟县人，农民，住望谟县石屯镇红星村*组。被告贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称“强臣公司”）。法定代表人：文守华，该公司经理。公司住所地：贵州省贵阳市白云区白云南路***号云城大厦*楼。委托代理人徐XX，男，1955年9月15日生，四川省渠县人，系贵州强臣房地产开发有限公司办公室主任，住贵阳市乌当区北衙路悦景新城32—B栋3单元18层1号。被告贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司（以下简称“强臣分公司”）。法定代表人：文昊，系分公司经理。住所地：望谟县王母街道办事处民族路（农贸市场）。原告陈昌某诉被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理。由审判员韦腊梅依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌某、被告强臣公司委托代理人徐义和到庭参加诉讼；被告强臣分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告陈昌某诉称：原、被告于2013年3月21日签订的商品房买卖合同，原告购买被告开发修建位于望谟县银座大夏商品房一套，房号为银座大厦B座7层3号房，总房价215450.00元。该合同第六条约定付款方式和期限。第九条约定：房屋的交付时间为2014年7月19日。第十一条约定：被告逾期交房的责任。合同签订后原告按照双方的约定分别于2013年3月21日向被告支付房屋首付款65450.00元，于2013年7月20日向望谟县农村信用联社贷款150000.00元支付给被告，原告的购房款已付清。被告没有按照双方约定的时间交付房屋给原告，每当原告询问被告怎么没有按时交付房屋，什么时间能交房时，被告都没有给准确的答复，总是以各种难以理解的理由敷衍原告，原告按照合同第十一条的约定，曾以口头和书面的形式要求被告解除合同，要求被告退还购房款，同时要求被告支付合同约定的违约金，但对于原告的要求被告却置之不理，拒绝退房。因原、被告双方约定解除合同的事由已经成就，依法应当予以解除。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判决解除原、被告于2013年3月21日签订的商品房买卖合同；判决被告立即返还购房款215450.00元；判决被告支付违约金43.09元／天（215450.00元×0.02%），从2014年7月20日开始计算至购房款还清之日止；判决被告支付购房款的贷款利息1292.70元／月，自2013年7月起计算至被告还清购房款之日止。本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示放弃要求被告支付违约金43.09元／天，自2014年7月20日起计算至返还全部购房款之日止的诉讼请求。被告强臣公司辩称：被告强臣公司与原告于2013年3月21日签订银座大厦《商品房买卖合同》，该合同是强臣公司在2012年12月19日办理了商品房屋预售许可证后与原告签订的购房合同。该合同是合法有效的。依照《合同法》相关规定，是双方真实意思表示，原告单方起诉终止合同并要求退房有悖法律规定。强臣公司逾期交房有客观因素存在，一是政府拆迁延误了工期，二是工商市场管理存在一些问题，导致施工原材料无法进场。这些客观原因不是强臣公司能够左右的，公司正积极组织施工队伍加快工程进度的措施，该栋商品房主体和内外装饰已完工，只差水电、门窗，完善后即可交房，请原告包容、理解企业的艰辛与困难。依照双方签订的购房合同约定，逾期交房原告要求承担违约责任，对一这点，《合同法》有明确规定，双方也没有任何异议，待交房时一并计算。综上所述，被告强臣公司在开发银座大厦项目中，举步维艰，困难重重，拆迁滞后，延误工期，工商管理滞后，导致原材料无法进场，这些都是事实，是企业无法左右的。被告强臣公司认为，对企业要放水养鱼，给企业以生存和发展的空间，不能放水抓鱼，这样企业不堪重负，雪上加霜。因此，请求法院和原告从大局出发，不损害个人和国家利益为前提条件，恳请法院根据本案存在的主、客观因素，公平、公正判决，维护被告强臣公司的合法权益。庭审中，被告强臣公司表示对原告放弃要求被告支付违约金43.09元／天，自2014年7月20日起计算至返还全部购房款之日止的诉讼请求无异议。被告强臣分公司在答辩期限内未向本院递交书面答辩状。本院于2015年9月1日向望谟县农村信用合作联社发出《告知书》，告知其有权以有独立请求权第三人的身份申请参加诉讼。但望谟县农村信用合作联社在本院规定的时间内未申请参加诉讼。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：（1）原告身份证复印件，证实原告的身份信息。（2）商品房买卖合同原件，证实双方于2013年3月21日签订商品房买卖合同。（3）个人住房借款合同。证实原告因购买被告开发的商品房而向望谟县农村信用合作联社贷款的事实。（4）退房通知书原件，证实被告未按双方约定的时间交房，原告曾书面通知被告要求退房，至今被告没有按约交房。（5）收款收据原件，证实原告已向被告支付完全部房款。经质证，被告强臣公司对上述证据均表示无异议。被告强臣公司向本院提交了如下证据：（1）商品房预售许可证复印件，证实公司出售商品房的预售行为合法。（2）公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，证实公司是合法成立的。经质证，原告对上述证据均表示无异议。经审理查明，2013年3月21日，原告陈昌某与被告强臣分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为GQFK2013-48），购买强臣公司开发的位于望谟县民族路（老农贸市场）银座大厦B座7层3号商品房1套，该套房屋建筑面积为77.5平方米，购房总价款215450.00元。合同第六条第（3）项约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计65450.00元，余款150000.00元以银行按揭方式支付。第九条第（一）款约定：出卖人应当在2014年7月19日前向买受人交付该商品房。第十一条第（1）款第（2）项约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。同时查明，原告付清购房首付款65450.00元后，余款150000.00元以银行按揭贷款方式于2014年1月23日由望谟县农村信用合作联社直接支付至被告强臣分公司的账户上。2014年7月19日，被告强臣公司未按约定向原告交付房屋。原告于2015年7月12日向被告送达了书面《退房通知书》，要求被告根据《商品房买卖合同》第十一条之规定与原告办理退房手续。另查明，为购买银座大夏商品房，原告与望谟县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，贷款150000.00元，原告按月偿还贷款本息1310.75元。上述事实，有原告提交的民事起诉状、商品房买卖合同、个人住房借款合同（编号：望农信房借（2014）年强贷字05号）、退房通知书、贵州省农村信用合作社借款借据，以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告陈昌某与被告强臣分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法律的强制性规定，为合法有效的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款。原告已向被告付清购房款，在被告逾期交房后也向被告发出书面《退房通知》。但被告至庭审之日逾期已近400余天仍未履行交房义务，双方解除合同的条件已经成就。故原告要求解除与被告于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款215450.00元的诉请于法有据，应予以支持。关于原告要求被告支付购房贷款利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告因银行住房按揭贷款而产生的利息应为原告的损失，而该损失系因被告的原因所致，因此，原告的损失应由被告承担。故原告要求被告赔偿因购房按揭贷款产生的利息损失的诉请有理，应予以支持。针对被告强臣分公司是否承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案被告强臣分公司不具有法人主体资格，故其在本案中的责任应由被告强臣公司承担。针对原告在庭审中表示放弃要求被告支付违约金诉请的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。因原告放弃诉请的行为系其对自己权利所作的处分，且被告亦当庭表示无异议，故本院予以确认。庭审中，被告强臣公司以政府拆迁滞后延误工期、工商市场管理存在问题，导致施工原材料无法进场的抗辩理由。由于被告强臣公司未举证证明，且该理由亦不能作为其迟延履行合同义务的免责事由，故被告强臣公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈昌某与被告贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GQFK2013-48）。二、限被告贵州强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈昌某购房首付款65450.00元。三、限被告贵州强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈昌某购房贷款150000.00元，并赔偿原告陈昌某自2014年2月起至实际返还该款之日止的利息损失（利息按照原告与望谟县农村信用合作联社约定的住房按揭贷款利率计算）。四、原告陈昌某自愿放弃要求被告支付的自2014年7月20日起计算至返还全部购房款之日止违约金（43.09元／天）的诉讼请求，本院予以确认。上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4532.00元，减半收取2266.00元，由被告贵州强臣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  韦腊梅二〇一五年九月二十九日书记员  李 强