广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4047号上诉人(原审原告)：吴桂芳，住广州市白云区。委托代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建中，住广州市。委托代理人：张小伟，广东安国律师事务所律师。原审第三人：广州市恒亮装饰工程有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：茹伟东，职务：原审第三人：李莉，住广州市越秀区。上诉人吴桂芳因所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1989年11月，吴桂芳（乙方）与冯五根（甲方）签订《合作建房协议书》，其中约定：甲、乙双方房屋紧靠相连，均因危漏急需进行维修。双方自愿达成如下协议：1.将双方现有房屋拆除，共同合建两层石屎结构（装修项目双方另与承建者出面订明）。修建后的第二层属甲方所有及永远使用。第一层属乙方所有及永远使用。乙方自知因原有面积比甲方少及没有合法产权的情况下，将来不干涉甲方在本屋上部进行加层改建。双方互不干涉将各自的房屋出让，赠与他人。3.第一层修建费用由乙方与承建者结算付款。第二层由甲方与承建者结算付款。均按各自的建筑面积多少计算工程费用。5.因特殊情况下，不可能办妥报建手续。本次房屋维修工程中，若遇政府有关部门干涉，由此而引起的损失，双方共同分担各负责1/2。同月22日，双方再签订《合作建房协议书补充》，约定双方协订的协议书第5条内容增加如下：若遇政府有关部门不同意作违章罚款处理，而决不准起第二层时，则建好的第一层按各自原有面积（甲方7.96平方米，乙方5.924平方米）分开占有及使用。若不发生此问题，则按原有协议第一条执行。后冯五根、吴桂芳（甲方）共同与罗保健（乙方）签订《工程协议书》，约定工程地点：芳草后街47号内10、之11，工程性质：将原有砖木平房（危破房）拆除，建回二层，石屎结构，由乙方包工包料，工程总造价15330元（预算价）等。一审中，吴桂芳提交了三张收款人为罗保健的《收据》（落款时间分别为1989年11月22日、1989年11月25日、12月5日，内容分别为收到吴桂芳交来建房现金2000元、1000元、2000元），金额合计5000元。1989年11月15日，冯五根（甲方）与陈建中（乙方）签订《遗赠抚养协议书》（已办理公证手续），约定：1.乙方陈建中自愿扶养照顾甲方冯五根的生活，承担对甲方的生养死葬义务。2.甲方冯五根自愿在陈建中履行了本协议第1项的情况下，去世后将其所有的广州市中山四路芳草后街四十七号内之十一房屋产权遗赠给乙方陈建中承受。1991年11月29日，广州市东山区公证处作出（91）穗东内证字第854号《遗赠证明书》，确定冯五根的遗产广州市中山四路芳草后街四十七号内之十一房产（市房统字第××号）由陈建中全部承受。陈建中于1993年领取了中山四路芳草后街47号内之11房屋的《房屋所有权证》，该证记载该房屋共3层，建筑基地面积16.66平方米，总建筑面积49.63平方米，其中第二、三层及飘楼部位32.98平方米违章建筑未处理。1995年3月16日，陈建中（乙方）与广州市房地产实业总公司（以下简称广房公司）（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经批准拆除产权属于乙方所有的中山四路芳草后街47号内之11房屋，甲方在1997年6月30日将座落在中山四路芳草后街本地段新建大楼第二层北向（自编B幢）建筑面积36.66平方米的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方原有首层建筑面积16.66平方米（全层）由吴桂芳居住，因乙方与吴对该屋有历史原因无租赁关系，为此乙方同意在其回迁新楼时在其房产面积中安排给吴桂芳原有建积16.66平方米居住使用（至于乙方与吴的产权分割或租赁问题应由其双方日后协商解决）；甲方同意乙方与吴桂芳的回迁房各有分门独户，各有独立厨、厕设施和各自装有水、电分表等。1995年5月16日，广州市房地产仲裁委员会就申请人广房公司诉被申请人陈建中、第三人陈革新和吴桂芳拆迁补偿安置纠纷一案作出（1995）穗房仲征字第66号仲裁书，其中查明：被申请人陈建中是中山四路芳草后街47号内之11房屋所有权人，该屋首层由第三人吴桂芳户居住，被申请人与第三人没有订立租约等，裁决：一、申请人应于一九九七年六月三十日前，在本市中山四路芳草后街47号地段兴建的新楼第二层北向划出有建筑面积16.66平方米的套间（不含按规定分摊楼梯等共用面积）作为对拆除被申请人陈建中原有房屋的产权调换补偿并供第三人吴桂芳户回迁居住，由陈建中与吴桂芳保持原有关系；另在该套间毗邻划出有建筑面积20平方米（不含按规定分摊楼梯等共用面积）的套间，其中有建筑面积10平方米按900元/平方米价格，其余建筑面积10平方米按3500元/平方米的价格由被申请人购买，该套间供第三人陈革新户回迁居住。1995年6月11日，陈建中书写了内容为“同意拆迁办关于多卖平方数给吴桂芳有关事宜。请拆迁办协助办理有关产权分割占有手续。”的字条。1995年7月7日，吴桂芳（乙方）与广房公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除中山四路芳草后街47号110房，乙方是该屋的使用人，乙方自行解决临时搬迁，甲方应于1997年6月30日前在芳草后街本地段新建大楼自编第B幢第二层建筑面积16.66平方米套间安置给乙方回迁居住；该协议是以（1995）穗房仲征字第66号仲裁书为依据，如有不详尽之处以仲裁书为准；乙方与原业主陈建中在89年11月合建房屋时签订的“合建房屋协议书”，由乙方出资建造首层，故不用向原业主陈建中交纳租金，其手续由双方合建者理清等。1999年3月4日，吴桂芳接收芳草新巷3号西梯203房。2010年8月10日，广房公司出具《回迁证明》，内容为“陈建中原居住中山四路芳草后街47号之11号房屋，建筑面积为16.66平方米。因该地块由广房公司拆迁，于1995年3月16日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到广州市越秀区中山四路芳草新巷3号201房、203房，安置房屋面积36.66平方米。现上述安置房的实测门牌号码为广州市越秀区中山四路芳草新巷3号201房、203房，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为38.9223平方米。回迁实测面积较原产权面积超出22.2636平方米。我公司同意上述房屋按实测面积以陈建中名义办理产权登记。”房管部门于2010年12月3日核发了越秀区芳草新巷3号203房权属人为陈建中的房地产权证。2011年6月10日，陈建中与广州市恒亮装饰工程有限公司（以下简称恒亮公司）签订《存量房买卖合同》，约定陈建中将上址203房（建筑面积17.49平方米）以现状售予恒亮公司，房款总金额为174900元等。同月20日，房管部门核发了该房屋的房地产权证给恒亮公司。2013年4月3日，恒亮公司与李莉签订《存量房买卖合同》，约定恒亮公司将上址203房以现状售予李莉，价款总金额为175000元等。同月15日，房管部门核发了该203房的房地产权证给李莉。原审庭审中，恒亮公司、李莉均确认是通过广东中原地产代理有限公司促成双方之间的房屋买卖。另，陈建中提供了一份冯五根及黄慕贞于1984年10月23日出具的《报告》，内容为“芳草街道办事处：目前，市房管局登报发出通知，市内私人所有权房屋需在年底前进行产权登记手续。我俩所有的砖木平房坐落在芳草后街47号内之10-11。是于1956年以人民币60元正与原业主陈传喜买的。面积大的一间8.05平方米，小的一间5.26平方米。在1957年时，将面积5.26平方米的那间借给吴桂芳住至今（头两个月收过租金共五元正，之后至今无收过分文）。现在，我俩以共有权名义前往办理产权手续。请居委、街道办事处给予证实为盼，以便到房管部门办理登记产权手续。”在该《报告》背面，居民组长李伍妹加注了“一间8.05平方米、一间5.26平方米的砖木平房系冯五根所属”的意见。广州市东山区芳草街道办事处加注了“情况属实，希有关部门研究给予办理”的意见。原审中，根据吴桂芳的申请，原审法院依法委托广东南泰房地产与土地估价有限公司对涉案203房在2011年6月10日、2013年4月3日、2014年4月15日三个时点的市场价值进行评估。该公司作出南泰估字[2014]0724号《估价报告书》，估价结果：于价值时点2011年6月10日的估价对象市场价值总值为252975元，不交吉价值为177086元；于价值时点2013年4月3日的估价对象市场价值总值为334654元，不交吉价值为234261元；于价值时点2014年4月15日的估价对象市场价值总值为375195元，不交吉价值为262630元。原审法院认为：根据现有证据显示，吴桂芳在与芳草后街47号内之11房屋产权人冯五根签订《合建房屋协议书》之前并没有取得芳草后街47号内之10房屋的所有权；房屋合建完毕后，双方没有按《合建房屋协议书》的约定重新申请办理产权登记；后陈建中接受遗赠取得上述47号内之11房屋的所有权，并与拆迁人广房公司签订房屋拆迁补偿协议，约定广房公司提供该地段新建大楼回迁房给陈建中作为拆除陈建中原址房屋的产权调换补偿，对于房屋合建后的产权登记情况及回迁房产权归属，吴桂芳至迟在拆迁人与陈建中因房屋拆迁安置补偿纠纷提交仲裁及领取仲裁书时就应当知悉，吴桂芳当时对房屋产权归属没有提出异议。陈建中领取回迁房芳草新巷3号201房、203房的房地产权证后，将203房出售给恒亮公司，现无证据证明恒亮公司知悉吴桂芳与冯五根之间的合建关系，而与陈建中恶意串通买卖该203房。李莉基于物权公示公信原则，通过房屋中介机构促成，向恒亮公司购买上述203房并领取房地产权证。现涉案203房所有权已转移登记至李莉名下，吴桂芳要求陈建中继续履行《合作建房协议书》，协助吴桂芳办理将上述203房的过户手续，缺乏可履行的事实基础，对于吴桂芳的诉讼请求，原审实难支持。据此，原审法院于2015年6月8日依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，作出如下判决：驳回吴桂芳的诉讼请求。一审案件受理费3800元、评估费1876元，由吴桂芳负担。判后，上诉人吴桂芳不服，提起上诉，请求撤销原判，支持其全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实和理由为:1.原审对其要求“陈建中继续履行涉案《合作建房协议书》及《合作建房协议书补充》”的请求未作释明，并且未将其对广东南泰房地产与土地估价有限公司“南泰估字[2014]0724号”《估价报告书》的质证及辩论意见全面地表述在原审判决中。2.其1995年3月16日与广房公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》至2014年4月15日提起原审诉讼未超过诉讼时效，根据广州市房地产仲裁委员会1995年5月16日（1995）穗房仲征字第66号仲裁裁决，涉案《合作建房协议书》及《合作建房协议书补充》合法有效。此外，其自1957年至今均在占有、使用涉案房屋，陈建中从未对此提出任何异议，陈建中、恒亮公司及李莉均无相应证据及实地查看、验收交接涉案房屋，却以畸低的价格交易涉案房屋，应认定两次交易行为违法。被上诉人陈建中答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：被上诉人原审中已提供证据充分证实其取得涉案房屋所有权,上诉人无证据证实其有所有权。上诉人起诉严重超过诉讼时效，且其起诉被上诉人在主体和程序上均有错误。本案不存在上诉人所说的恶意转移房屋，上诉人也无证据证明该交易有恶意。原审第三人恒亮公司、李莉答辩称同意原审判决，请求维持原判。二审查明事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为：吴桂芳在原审中提供了其与冯五根签订的《合作建房协议书》、《合作建房协议书补充》，陈建中虽就上述协议的真实性提出异议，但未提供充分的证据支持自己的主张。且其随后认可该两份协议系由其书写，并不申请对协议中冯五根印鉴真实性的鉴定，故本院对陈建中的主张不予支持。吴桂芳、陈建中对于吴桂芳自该房屋建好后一直居住和使用首层的事实均无异议，（1995）穗房仲字第66号仲裁书及吴桂芳与广房公司签订的《房屋拆迁安置协议》亦对该事实予以确认，也可证实上述协议得到了实际履行。吴桂芳亦系据此主张陈建中继续履行协议，并与其共同办理涉案房屋的交易过户手续。实际上，纵观该两份协议，吴桂芳对当时居住的房屋并无产权，其与冯五根虽各自出资建房，但双方并未对建成后房屋的交易过户作出约定。而且，从陈建中与广房公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》来看，因广房公司用于产权调换的房屋面积超出被拆迁房屋的合法面积，亦由陈建中作为业主补交了相差面积的房款。吴桂芳与广房公司签订的《房屋拆迁安置协议》中亦明确约定陈建中系业主，吴桂芳因出资建造首层故不向陈建中交纳租金，足以证明吴桂芳对于其与陈建中之间的关系是明知的。协议签订后，吴桂芳亦未对涉案房屋的权属提出异议。因此，吴桂芳在原审中所持的其一直误以为自己拥有涉案房屋产权的主张既与本案的现有证据相矛盾，也与日常生活经验和认知不相符合，难以得到认同。原审亦据此驳回吴桂芳的诉讼请求并无不当，本院予以维持。而陈建中作为涉案房屋的所有权人，有权对其进行处分。恒亮公司、李莉取得涉案房屋所有权均系依照合法途径进行，吴桂芳主张上述交易无效缺乏依据，本院不予支持。另外，二审期间，吴桂芳虽对广东南泰房地产与土地估价有限公司对涉案房屋作出的价格评估提出异议，但上述意见于原审中均已提出，原审法院亦安排评估机构人员出庭接受质询，并对吴桂芳所提意见进行答复。鉴于吴桂芳并未就其主张提出新的意见和证据，本院对此不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人吴桂芳的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人吴桂芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月十一日书 记 员  赵 琳黄蔚孙丽维