北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09945号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。委托代理人王非，女，1989年1月10日出生。被上诉人（原审原告）苏丽凯，女，1954年3月3日出生。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑、王非，被上诉人苏丽凯之委托代理人赵玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年2月，苏丽凯起诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，由我购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼5层1-×号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼5层1单元×号）。合同第二十一条约定宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明，如因出卖人原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得诉争房屋的楼栋权属证明。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金116897.04元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、返还契税款占有使用期间的利息7194.88元（自2010年9月9日起至2015年2月1日止，按银行同期贷款利率计算）。宝龙蓝德公司辩称：不同意苏丽凯的诉讼请求。对于苏丽凯要求我方支付违约金的诉讼请求，因逾期取得楼栋产权对业主未造成实际损失，故我方请求法院降低违约金的标准，减免违约金数额。关于契税，依据合同约定由我方代为收取，苏丽凯主张契税利息，于法无据，不同意支付。原审法院经审理查明：2009年4月25日，苏丽凯（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定苏丽凯购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼5层1单元×号（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼5层1单元×号）房屋，预测建筑面积63.63平方米，总价款810010元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同签订后，苏丽凯向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款810010元。此后，宝龙蓝德公司向苏丽凯交付了涉案房屋。2010年9月9日，苏丽凯与宝龙蓝德公司签订《房屋面积与价款补充协议》，约定因涉案房屋实际建筑面积变更为65.41平方米，总价款变更为832669元。同日，苏丽凯向宝龙蓝德公司补齐了购房款。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2015年3月16日，苏丽凯取得涉案房屋的所有权证书。原审庭审中，宝龙蓝德公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但系因房屋施工期间，恰逢2008年奥运会、国庆庆典等活动在京举办，北京空气治理要求禁止大卡车入京，这些因素影响了工程进度所致。另现房屋价格较购房时大幅上涨，业主没有实际损失，故请求法院对苏丽凯主张的违约金数额予以减免。宝龙蓝德公司对上述意见并未提交证据予以证明，仅称2008年奥运会、国庆庆典期间限制施工的相关文件可以从网上公开搜索获取。苏丽凯对此不予认可，认为宝龙蓝德公司应当举证证明其主张；另合同关于违约金标准的约定符合相关法律规定，苏丽凯主张的数额合理合法；关于损失，因宝龙蓝德公司没有按合同约定的期限办理房屋产权证，使业主对房屋进行转让、出租、抵押等处分均受到影响，苏丽凯存在实际损失。原审法院认为：苏丽凯与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于宝龙蓝德公司所提违约金数额是否应当减免的问题：根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任；宝龙蓝德公司主张奥运会及国庆庆典期间停工影响施工进度，其在签订合同时应当已经知悉并预见到奥运会及国庆庆典期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；宝龙蓝德公司主张苏丽凯没有实际损失，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整。综上，苏丽凯要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金116897.04元的请求，并无不当，法院应予支持。苏丽凯要求宝龙蓝德公司返还契税款占有使用期间利息的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月9日判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付苏丽凯逾期办理楼栋权属证明的违约金十一万六千八百九十七元零四分。二、驳回苏丽凯的其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服原判第一项，持原审答辩意见上诉至本院，请求依法改判减少其应支付的逾期办理楼栋权属证明的违约金数额。苏丽凯同意原判。经审理查明：针对苏丽凯因宝龙蓝德公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，苏丽凯称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：苏丽凯与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理为，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，苏丽凯要求该公司承担违约责任，应予支持。苏丽凯请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。宝龙蓝德公司认为苏丽凯没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。苏丽凯应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。因苏丽凯不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对苏丽凯的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对苏丽凯使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给苏丽凯的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。综上，宝龙蓝德公司上诉理由成立，本院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05564号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05564号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付苏丽凯逾期办理楼栋权属证明的违约金七万零一百三十八元二角二分；三、驳回苏丽凯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1391元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担786元（于本判决生效后七日内交纳），由苏丽凯负担605元（已交纳）；二审案件受理费2638元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1583元（已交纳），由苏丽凯负担1055元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒋春燕代理审判员李淼代理审判员李俊晔二〇一五年九月十八日书记员 刘                佳