上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1876号上诉人(原审原告)许强。委托代理人张刚，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)魏晨。原审第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行。法定代表人沈杰。委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。上诉人许强因共有物分割纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，许强、魏晨原系恋人，于2006年年底建立恋爱关系。2008年2月3日，许强、魏晨共同作为买受人(乙方)与卖售人章文隽、章永亮、应彩萍(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方以人民币(以下币种均为人民币)53万元的价格将上海市海防路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)转让给乙方，乙方于2008年1月30日支付甲方定金2万元，于2008年2月3日签约时支付甲方房款9万元，于2008年3月30日支付甲方房款41万元(银行放贷，直接放于甲方)，于2008年3月31日交房之日支付尾款1万元。上述合同签订之前，乙方已于2008年1月30日支付甲方定金2万元。签约当日，乙方支付甲方房款9万元。2008年3月7日，许强与第三人签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》一份，以系争房屋作为抵押向第三人借款37万元，直接发放至章文隽的指定账户，魏晨作为共同抵押人在借款合同上签字。2008年3月10日，乙方支付甲方房款4万元。同日，甲、乙双方办理了产权过户登记，将系争房屋产权登记到了许强、魏晨名下，产权形式为共同共有。同时，第三人办理了抵押权登记，债务履行期限自2008年3月7日至2028年3月6日。2008年3月26日，乙方支付甲方尾款1万元。2011年年底，许强、魏晨分手，魏晨搬离系争房屋。许强就系争房屋出售问题与魏晨协商未果，故诉至法院，要求依法分割上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋产权，确认许强拥有房产份额87.74%，产权归许强所有，魏晨拥有的房产份额12.26%由许强折价支付货币，并请求法院按照出资比例判决双方分担中介费、交易税费、贷款手续费、物业费等共计14,391.50元。原审法院又查，为购买系争房屋，许强支付了中介费3,500元、评估费500元、契税7,950元、印花税270元、房地产他项权利登记费200元、房地产权属登记费80元、地籍图图纸费25元、房地产交易手续费76.50元，共计12,601.50元。原审法院再查，截止2015年4月30日，许强名下贷款本金余额为276,465.99元。原审审理中，许强变更第2条诉请为许强、魏晨按照产权份额分担交易成本12,601.50元。许强、魏晨就系争房屋目前的市场价为110万元达成一致意见，双方同意许强按照823,534.01元(110万元-276,465.99元)给付魏晨相应产权份额的折价款。魏晨同意按照产权份额承担交易成本12,601.50元中应由其承担的部分。本案争议焦点：许强、魏晨购买系争房屋的出资情况。1、现金购房款16万元的出资情况许强认为，许强支付95,000元，魏晨支付65,000元。许强提供《收条》四份，其中定金2万元及尾款1万元的《收条》上只有许强一个人的名字，故是由许强出资的，剩余13万元的《收条》上是许强、魏晨两个人的名字，故是两人共同出资。魏晨对《收条》本身没有异议，但认为当时是魏晨父母汇款12万元到魏晨银行卡上用于支付首付款的，因为魏晨上班时间受限，故首付款都是由许强支付给上家的，《收条》有时就写了许强一个人的名字。魏晨陈述付款经过：魏晨父母于2008年1月27日汇款10万元给魏晨用于买房，魏晨于2008年1月30日取款2万元用于支付上家定金。2008年1月31日，魏晨通过网上银行转帐给许强12万元。2月2日，许强转帐给魏晨10万元。2月3日，魏晨从卡上取款9万元支付给上家第二笔首付。因为许强卡里还有钱，所以3月10日许强卡上取款4万元支付给上家第三笔首付。最后一笔尾款1万元是许强、魏晨共同拿出来的现金。魏晨提供其在工商银行的活期账户明细清单(帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。许强对魏晨提供的银行账户明细清单真实性没有异议，但认为从清单上可以看出，2008年1月27日，许强转帐给魏晨41,390元，魏晨所取首付款2万元就是41,390元中的一部分。对于魏晨卡上取款9万元用于支付第二笔首付没有异议，但其中21,390元是许强出资，剩余部分是魏晨出资。2008年2月25日，许强从建设银行卡上取款1万元。2008年3月10日，许强分别从工商银行卡上取款19,500元，从建设银行卡上取款15,000元，用于支付第三笔首付。2008年3月26日，许强从建设银行卡上取款1万元用于支付尾款。许强提供其在工商银行的活期账户明细清单(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)以及建设银行活期账户明细清单(帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。魏晨对两份清单真实性没有异议，对于许强转帐给魏晨41,390元也没有异议。魏晨认为，许强3月10日两笔取款是用于支付第三笔首付，但2008年2月25日取款1万元不能证明是支付第三笔首付，故第三笔首付的不足部分是魏晨出资的。2008年3月26日，许强取款1万元用于支付尾款没有异议。原审法院认为，买房期间，许强、魏晨之间有三次转帐，分别是魏晨打给许强12万元、许强打给魏晨41,390元以及10万元，互相折抵后，最终是许强打给魏晨21,390元。魏晨对于第三笔首付4万元是从许强卡里取钱支付的，一开始认可，后来又部分否认。对于不足部分是魏晨出资的一节事实，魏晨并未提供证据证明，相反，许强有在2008年2月25日取款1万元的证据。因此，法院确认定金2万元以及第二笔首付9万元是从魏晨账户中取款支付，第三笔首付4万元以及尾款1万元是从许强账户中取款支付，魏晨取款11万元中有21,390元是许强出资。因此，法院认定购房定金、首付款及尾款共计16万元系由许强、魏晨共同出资，其中许强出资71,390元，魏晨出资88,610元。2、关于住房抵押贷款已还部分的出资情况许强认为，《个人住房(二手房)抵押借款合同》是由许强作为借款人与第三人签订的，还款也是通过许强的银行账户，故已还贷款系由许强一人归还。为证明其主张，许强提供了其中国银行存折以及零售贷款扣款确认书一组作为证据。魏晨对证据的真实性没有异议，但认为已还贷款分为两个阶段：第一阶段，购房以后至2011年年底，许强、魏晨在系争房屋内共同生活，两人的收入支出都是放在一起的，故应认为是双方共同还贷。第二阶段，2012年1月至今，因双方产生矛盾，魏晨于2011年年底离开系争房屋，许强在房屋内住了一段时间以后也搬走了，系争房屋就由许强对外出租，每月的租金收益足以支付银行按揭贷款。因此，该阶段也应认定为双方共同还贷。对于出租一节，魏晨未能提供证据，但魏晨认为许强在起诉时提供的一张2012年3月13日中介费980元的收据已经证明许强将系争房屋出租的事实。许强认为，2012年3月13日中介费的收据可能是许强在房产中介工作时的资料，与本案无关，起诉时拿错了，许强放弃此份证据。系争房屋购买后，魏晨搬进去居住，许强因为父母离婚，为了陪父亲，所以没有居住在系争房屋内。系争房屋在魏晨搬走后出租过半年，租金大约每月3,000元。原审法院认为，一方面，许强、魏晨于2006年年底建立恋爱关系，在恋爱一年多关系稳定以后，双方共同出资购房，其目的显然是用于双方今后的共同生活。因此，许强否认双方在系争房屋内共同生活的事实与生活常理不符，法院不予采信。另一方面，从许强、魏晨当时的年龄以及首付款的付款情况来看，双方的工作刚刚起步，经济状况都不是十分宽裕，任何一方都没有单独还贷的能力。因此，在双方共同居住生活期间财产难免发生混同，故应认定该期间双方共同还贷。2011年年底，许强、魏晨终止恋爱关系，魏晨离开系争房屋，系争房屋的贷款均通过许强的中国银行账户支付，应认定系许强一人还贷。许强自认系争房屋在魏晨搬走后出租过半年，租金大约每月3,000元。而许强起诉时提供中介费980元的收据，无论在时间上还是在金额上都与许强在魏晨搬走后将系争房屋出租的事实相符，故应认定系争房屋在一段时间内对外出租的事实客观存在。系争房屋对外出租期间，由许强单独收取的租金属于许强、魏晨共同所有，该期间虽由许强偿还银行贷款，但租金收益足以支付应还贷款，故该期间归还的贷款也应认定为双方共同出资。但是，魏晨未能提供证据证明系争房屋自2012年至今三年多的时间里一直处于出租状态，故法院认定已还贷款部分由双方共同出资，但许强出资占大部分。综上所述，原审法院认为，许强、魏晨购买系争房屋后，将所有权登记于两人名下，应认定系争房屋属许强、魏晨两人共同共有。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。现许强、魏晨终止恋爱关系后，共有基础已不存在，双方均要求分割系争房屋，于法有据，且审理中第三人表示在其债权得到保障的情况下同意进行产权人变更登记，故对于双方要求分割共有财产的请求，法院予以准许。系争房屋作为抵押物的银行贷款合同系许强与第三人所签，许强、魏晨也同意系争房屋产权归许强所有，由许强给付魏晨相应份额的折价款，法院予以准许。综合双方出资情况，从公平合理的角度出发，考虑共有人对共有财产的贡献大小，法院酌定由许强支付给魏晨房屋折价款350,000元，贷款余额276,465.99元由许强继续偿还。购房的交易成本12,601.50元，魏晨按比例承担5,355.60元，在许强应付折价款中抵扣，实际支付344,644.40元。原审法院据此作出判决：一、坐落于上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归许强所有；二、许强应于判决生效之日起十日内支付魏晨房屋折价款344,644.40元；三、魏晨、第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行应于许强履行第二项付款义务后十日内，协助许强办理上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人许强不服，向本院提起上诉称：对于原审法院认定的购房目的和双方同居的事实有异议。对于原审法院认定的双方支付首付款的金额没有异议，但购房时交易税费均由上诉人支付，在考虑房屋折价时亦应当体现相应的比例。综上，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判上诉人支付房屋折价款17.6万元，上述款项在被上诉人协助过户后予以支付。被上诉人魏晨辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行述称，对于上诉人和被上诉人之间的争议不发表意见，请求法院保护其抵押权。本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的共同购房行为发生于上诉人与被上诉人恋爱期间，对于双方是否以结婚为目的，以及是否共同生活，因与本案之处理没有关联性，故本院不作认定。根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人作为共同买受人与他人签订房屋买卖合同，且共同登记为房屋所有权人，共有方式为共同共有。现双方恋爱关系终止，上诉人提出分割，被上诉人亦无异议，且双方对于分割方式达成一致，依法应当予以分割。共同共有人对于共有的不动产共同享有所有权，该权利不以出资比例为前提。在没有约定共有份额的前提下，应以对半折价为分割原则，同时亦要根据公平原则，酌情考虑案件的实际情况。由此，原审法院现判定的折价金额合理，本院予以维持。上诉人关于重新确定分割比例的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出的支付折价款和办理过户手续的先后顺序问题，可以在执行过程中予以解决，无需重新判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,700元，由上诉人许强负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 斌审 判 员  邬 梅代理审判员  卞晓勇二〇一五年九月二十五日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……