宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)卫民终字第387号上诉人（原审原告）宁夏江元物业服务有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人李炜，系该公司总经理。委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高广才，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人宋自香，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系高广才妻子。委托代理人高金虎，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系高广才儿子。上诉人宁夏江元物业服务有限公司（以下简称江元物业公司）为与被上诉人高广才物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人江元物业公司的委托代理人王军，被上诉人高广才的委托代理人宋自香、高金虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：江元物业公司是依法成立的物业管理公司，为中卫市某小区提供物业管理服务，高广才是某小区北区某房屋、南区某房屋业主，其房屋建筑面积分别为70.42㎡、87.79㎡。2011年11月25日，江元物业公司与中卫市某小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：由江元物业公司负责中卫市沙坡头区某小区北区1号楼到27号楼、南区1号楼到6号楼的物业管理服务，物业管理服务费按中卫市物价局制定的物业服务收费标准执行，合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日。按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，某小区执行的收费标准按每户建筑面积计收，2014年1月1日至2014年6月30日期间的收费标准为0.4元/㎡.月，2014年7月1日至2014年12月31日期间的收费标准为0.8元/㎡.月，2015年1月1日至2015年3月31日期间的收费标准为0.68元/㎡.月。江元物业公司依合同约定提供了物业服务。在服务期间，高广才未交纳2014年1月1日至2015年3月31日期间的北区某房屋、南区某房屋的物业管理服务费合计1462元（其中2014年1月1日至2014年6月30日期间为380元，2014年7月1日至2014年12月31日期间为759元，2015年1月1日至2015年3月31日期间为323元）；另外拖欠此期间的楼道电费合计50元；上述欠费共计1512元。江元物业公司向高广才催要，因双方发生争议，高广才未付。另查明，2015年3月20日，某小区新的业主委员会向业主发出通知，暂时不让业主向江元物业公司交纳物业费用。江元物业公司请求：1.依法判令高广才立即向江元物业公司支付物业管理服务费1462元、楼道电费50元，合计1512元；2.本案诉讼费由高广才负担。一审法院认为：高广才是中卫市某小区北区某房屋、南区某房屋业主，江元物业公司自2012年1月受某小区业主委员会的委托进行物业管理服务经营，向包括高广才在内的中卫市某小区业主提供基本的物业服务，双方的物业服务合同法律关系成立。2015年度，某小区新的业主委员会成立，江元物业公司与某小区新的业主委员会虽然未签订合同，但原业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务期限至2016年12月31日尚未终止，江元物业公司仍然继续履行合同中，双方形成事实上的物业服务合同法律关系，应受到法律保护。由于江元物业公司提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，高广才拖欠江元物业公司享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对江元物业公司要求高广才支付物业管理服务费1462元、楼道电费50元，合计1512元的诉讼请求，经核：江元物业公司受委托管理经营物业服务期间，根据中卫市物价部门核定的物业收费标准收费，高广才于2014年1月1日至2014年6月30日期间接受江元物业公司服务的收费标准为0.4元/㎡.月，应向江元物业公司支付2014年1月1日至2014年6月30日期间物业费为380元（641室70.42㎡×0.4元/㎡.月×6个月＋842室87.79㎡×0.4元/㎡.月×6个月）；高广才于2014年7月1日至2014年12月31日期间，按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，确定的服务收费标准为0.8元/㎡.月，应向江元物业公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费为759元（641室70.42㎡×0.8元/㎡.月×6个月＋842室87.79㎡×0.8元/㎡.月×6个月）；楼道电费属于业主约定预先支出的费用自2014年1月1日至2015年3月31日合计为50元（641室25元＋842室25元），共计1189元有事实及法律依据，依法予以支持。对江元物业公司要求高广才支付其余的物业费323元的诉讼请求，因江元物业公司对2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业费，双方合同没有明确约定是按月交纳，按照习惯做法通常应按年交纳，而江元物业公司提供2015年度物业服务期限尚未届满，小区又成立新的业主委员会需要变更调整合同，江元物业公司的该期间服务费可以另行协商后解决，故对该部分请求不予支持。高广才辩称买房子时是高广才与安康物业公司签订的合同，不是与江元物业公司签订合同，后变成江元物业公司，但高广才一直没有与江元物业公司签订合同的意见，经核：江元物业公司是某小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订物业服务合同对该小区包括高广才在内所有业主具有约束力，高广才以其没有与江元物业公司签订合同并非合同当事人为由提出抗辩不能成立，对高广才的该意见不予采纳。高广才辩称因某小区北区某房屋房屋楼顶一直渗水和2012年夏天，高广才某房屋房前的营业房变成餐厅，有大烟筒并有噪音，找物业公司但一直没有解决，高广才的单元楼门前的砖块及绿化服务物业没有做到，也找过江元物业公司，但一直没有解决，因此对2014年1月之后的物业费就没有交纳的意见，经核：对于某小区北区某房屋前营业房的烟囱致使影响住户和某房屋房屋顶部出现漏水的问题，因属于高广才与他人的相邻权纠纷，高广才可以通过其它法律途径解决；某小区南区某房屋楼门前砖块及绿化服务物业没有做到的问题，属于江元物业公司可以及时改进，不足以致使高广才减少或者不支付物业费的事由。综上，高广才以此为由完全拒绝交纳所欠物业费并无相关的法律依据，对高广才的该意见亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、高广才于判决生效后五日内向江元物业公司付物业费1139元、楼道电费50元，合计1189元；二、驳回江元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由高广才负担。江元物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定物业费按年缴纳为惯例缺乏依据。某小区业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，江元物业公司与某小区业主委员会签订的服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日，某小区业主委员会的主体资格一直存在，不能因业主委员会成员或管理人发生变化否定物业服务合同效力。新的业主委员会通知业主暂不交物业费没有法律依据。请求：1.撤销原判第二项，依法改判高广才支付江元物业公司2015年1-3月的物业费323元；2.诉讼费由高广才承担。被上诉人高广才答辩称：北区房屋的物业费不是不交，而是房屋房顶在供暖季节漏水，高广才要求江元物业公司维修，江元物业公司一直没有解决。在漏水的这几年间高广才还是交物业费。2015年6月，高广才将北区的房屋已出卖并已过户，谁入住谁承担物业费。北区的营业房安装了烟囱，噪音、污染很大，影响生活。2011年10月，高广才住进南区的房屋，楼房院子周围的地砖铺的是小砖且不平整，砖烂了很多下雨后有积水，部分废弃的自行车随意堆放，小孩随意翻越围墙，物业配套服务不到位。南区的房屋要达到和其他住户一样的条件。江元物业公司解决了以上提出的问题，高广才再交物业费。某小区原来物业费的收费标准是每月0.40元/平方米，2014年7月，江元物业公司将收费标准提高到每月0.80元/平方米，没有依据。二审期间，上诉人江元物业公司提供的证据有：某小区物业收费明细表1份，证明某小区居住的大部分业主都先后交纳了2015年全年物业费，江元物业公司从未和任何住户形成到年底再交清当年物业费的惯例，即使存在部分尚未交纳物业费的住户，但不能以少部分拖延交纳物业费住户迟延缴费的事实认定形成年底交纳物业费的惯例。被上诉人高广才经质证认为：有的住户肯定交了，但江元物业公司应提供上涨物业费的依据。被上诉人高广才未提供新的证据。对上诉人江元物业公司提交的证据，本院认为，新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜未协商达成一致意见，该证据不能达到江元物业公司的证明目的，故对其证明效力不予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：江元物业公司依据与某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，2014年1月1日至2014年12月30日期间，江元物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，依照合同约定有权向业主收取物业费。业主高广才实际享受了江元物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费的义务。江元物业公司按照政府定价向各业主收取物业费，并非江元物业公司单方变更提高物业费收费标准，收费标准合理。2015年3月20日，某小区新的业主委员会通知业主暂不要缴纳物业费，待新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜协商确定后缴纳，至今，尚未协商一致。一审据此判决对江元物业公司要求高广才缴纳2015年1-3月物业费的诉讼请求予以驳回，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人江元物业公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁夏江元物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛    鹏    飞审判员 韩金芳代理审判员吕广飞二〇一五年九月十八日书记员 张         津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。