广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法三民初字第163号原告江门市新会区现代农业发展有限公司。法定代表人马挽澜。委托代理人梁当利、李志姣。被告江门市藏寿天然艺术品有限公司。法定代表人陈奕洪。被告陈奕洪，男。原告江门市新会区现代农业发展有限公司(以下简称新会现代公司)诉被告江门市藏寿天然艺术品有限公司(以下简称江门藏寿公司)、陈奕洪土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新会现代公司的委托代理人梁当利到庭参加了诉讼，被告江门藏寿公司、陈奕洪经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新会现代公司诉称：2010年12月20日，原告新会现代公司与被告江门藏寿公司签订《租地协议》、《门票收入分成协议》各一份，约定原告新会现代公司将位于新会区天马基地部分果园、绿化地等共95亩租赁给被告江门藏寿公司，租赁期为5年(即2010年12月20日至2015年12月19日)，被告江门藏寿公司在合同签订七天内支付押金100000元，每年支付租金133000元、配套服务费40000元给原告新会现代公司，2012年起每年10月前支付当年租金及配套服务费：被告江门藏寿公司逾期交纳租金，每日按需缴纳租金的3%支付滞纳金给原告，并视为被告江门藏寿公司放弃租赁，原告新会现代公司有权收回租赁物，被告江门藏寿公司应优先购买原告新会现代公司苗木；同时约定，被告江门藏寿公司在租赁土地上种植不少于10000棵名优苗木，其中2米高的树木不少于1000棵、1米高树木不少于4000棵、树苗不少于5000棵等条件的，可以按照约定比例享有门票分成。合同签订后，被告陈奕洪于2011年1月19日支付了当年租金133000元给原告新会现代公司，同年5月19日支付了当年配套服务费40000元给原告新会现代公司。2011年1月12日，原、被告依《租地协议》约定，被告江门藏寿公司优先向原告新会现代公司购买苗木，被告陈奕洪向原告购买了92620元的苗木，并签订《产品销售协议书》，原告新会现代公司也按协议将苗木交付给被告陈奕洪。2011年6月18日，被告陈奕洪与原告新会现代公司签订《苗木补偿协议书》，确定其租赁原告新会现代公司土地进行苗木种植，需要处理地上苗木，由被告陈奕洪补偿原告新会现代公司苗木损失83051元，原告新会现代公司遂将苗木清点后交给被告陈奕洪处理。但是，被告江门藏寿公司租赁原告新会现代公司土地后，并没有按照合同约定投入资金及种植名优苗木，仅于2011年堆填建筑余泥后种植了少量的苗木，2012年底又将苗木搬走，之后丢荒至今。而且，两被告也没有按照合同约定支付租金、配套服务费以及苗木款给原告新会现代公司，故此原告新会现代公司向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告新会现代公司与被告江门藏寿公司于2010年12月20日签订的《租地协议》及《门票收入分成协议》，被告江门藏寿公司将租赁土地移交给原告新会现代公司；2、两被告支付拖欠的租金及配套服务费529277元、违约金146436元(计至2015年3月19日止租金及配套服务费529277元，2015年3月20日起按每月16744元计算租金及配套服务费至被告《租地协议》解除之日止；违约金以尚欠租金为本金，从2012年10月1日起按月息2%暂计至2015年3月31日)，合计675713元给原告；3、两被告支付苗木赔偿款83051元、苗木货款82620元，合计165671元给原告；4、诉讼费由两被告负担。原告新会现代公司在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、原告新会现代公司与被告江门藏寿公司的营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告新会现代公司与被告江门藏寿公司具有诉讼主体资格，陈奕洪是江门藏寿公司的法定代表人及控制人。证据2、《租地协议》、《门票收入分成协议》各一份，银行进账单两份，证明原告新会现代公司与被告江门藏寿公司租赁合同关系，双方履行合同的情况。证据3、《产品销售协议书》一份、调拨单四份、《苗木补偿协议书》一份、调拨单七份，证明被告江门藏寿公司向原告新会现代公司购买92620元苗木，补偿原告苗木损失83051元，原告将苗木清点后交付给被告江门藏寿公司处理。证据4、对账明细表、银行进账单、收据各两份，证明原告与被告江门藏寿公司分别于2012年4月10日及2012年7月18日对当年一、二季度门票分别对账，原告新会现代公司同意被告江门藏寿公司以门票分成款抵扣欠原告新会现代公司租金70000元、苗木款10000元。证据5、照片十一张，原告交给被告江门藏寿公司租赁地是适种土地，并已种有产分苗木。被告江门藏寿公司承租后，在租赁土地上堆填建筑余泥丢荒，造成原告接收后必须平整及移走余泥才能复耕。被告江门藏寿公司、陈奕洪没有答辩，在举证期限内亦均未向法庭提供证据。被告江门藏寿公司、陈奕洪经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的诉讼权利。经审查，本院认为原告提供的证据来源合法、真实，能客观反映本案待证事实，本院予以采纳。经审理查明：2010年12月20日，原告新会现代公司与被告江门藏寿公司签订《租地协议》一份，约定原告将位于新会区天马基地部分果园、绿化苗木地、河道、河堤等合共95亩租赁给被告江门藏寿公司，租赁期为5年(即2010年12月20日至2015年12月19日)，被告江门藏寿公司在合同签订七天内支付押金100000元，十天内支付第一期租金40000元，一个月内支付第二期租金93000元，三个月内支付配套服务费40000元。从2012年起每年10月前支付当年租金133000元及配套服务费40000元。第三年起租金每年递增10%。被告江门藏寿公司逾期交纳租金，每日需按缴纳租金的3%支付滞纳金给原告，并视为被告江门藏寿公司放弃租赁，原告有权收回租赁物。签订《租地协议》后，原告依期将协议约定的土地交付给被告江门藏寿公司使用，被告江门藏寿公司于2011年1月19日支付当年租金133000元给原告新会现代公司，2011年5月19日支付当年配套服务费40000元给原告新会现代公司。原告新会现代公司与被告江门藏寿公司签订《门票收入分成协议》，约定门票收入的计算方法，2012年4月10日双方签订《第一季度门票合作对账明细表》，确认双方2012年第一季度门票收入的分配金额，被告江门藏寿公司应分得门票收入中10000元冲抵苗木款，30000元冲抵2012年的租金。2012年7月18日双方签订《第二季度门票合作对账明细表》，确认双方2012年第二季度门票收入的分配金额，被告江门藏寿公司应分得门票收入中40000元冲抵2012年的租金。被告江门藏寿公司所欠租金和配套服务费分别为：2012年的租金63000元(以门票分成抵租金70000元)、配套服务费40000元；2013年的租金133000元、配套服务费40000元；2014年的租金146300元(上浮10%)、配套服务费40000元；2015年1月至7月的租金93875.8元(146300元×110%÷12×7=93875.8元)、配套服务费2333.3元(40000元÷12×7=2333.3元)，合共欠租金436175.8元，配套服务费122333.3元。2011年1月12日，原告新会现代公司与被告陈奕洪签订《产品销售协议书》，约定陈奕洪向新会现代公司购买苗木产品，销售金额为92620元。签订该协议后，原告依约交付苗木给被告陈奕洪，被告江门藏寿公司以2012年第一季度门票收入中的10000元冲抵苗木款后，被告陈奕洪至今没有支付苗木款82620元。2011年6月18日，原告新会现代公司与被告陈奕洪签订《苗木补偿协议书》，因本案租赁土地原告未能及时销售出的苗木存货交付给被告陈奕洪处理，被告陈奕洪补偿83501元给原告。签订该协议后，被告陈奕洪至今没有支付补偿款83501元。上述租金、配套服务费、苗木款、补偿款经原告催收后仍未付，故向法院提起诉讼。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原告新会现代公司与被告江门藏寿公司签订《租地协议》、《门票收入分成协议》是双方的真实意思表示，且合同关系明确，符合法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告江门藏寿公司于2012年10月起没有依期交租金和配套服务费，已构成根本违约，原告新会现代公司有权解除租地合同。合同解除权是形成权，合同解除权人只要将解除的意思表示通知对方，即产生解除合同的效力，但原告没有提供证据证明其通知被告江门藏寿公司解除租地合同，本院将本案起诉状送达给被告江门藏寿公司视为原告通知被告江门市藏寿公司解除租地合同。本案采取公告送达，2015年5月19日张贴起诉状公告，经过60日即视为送达，该日为2015年7月18日，所以租地合同解除之日为2015年7月18日。原告请求解除2010年12月20日签订的《租地协议》及《门票收入分成协议》，被告江门藏寿公司将租赁位于新会区天马基地部分果园、绿化苗木地、河道、河堤等合共95亩移交给原告，本院予以支持。关于租金和配套服务费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原告请求被告江门藏寿公司支付拖欠的租金和配套服务费，本院予以支持。经核算，计至2015年7月即租地合同解除之日，被告江门藏寿公司共拖欠的租金租金436175.8元，配套服务费122333.3元。原告要求被告陈奕洪向原告支付上述的租金及配套服务费，原告没有提供证据证明陈奕洪负连带责任，原告该项请求没有法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，双方签订的《租地协议》中约定被告江门藏寿公司逾期交纳租金，需每日按缴纳租金的3%支付滞纳金给原告，原告起诉认为，该计算方法过高，要求变更为每月按2%计算违约金，原告的请求符合原告的实际损失，本院予以支持。但原告向本院提供违约金计算方式中，将配套服务费一并计算违约金，因《租地协议》中没有约定配套服务费要支付违约金，所以本院不支持将配套服务费纳入租金中计算违约金。原告要求被告陈奕洪向原告支付违约金，原告没有提供证据证明陈奕洪负连带责任，原告该项请求没有法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金经计算如下：租金起始日期暂计日期月数违约金计算标准违约金2012年租金630002012年10月2013年10月122%151202012年至2013年租金1960002013年10月2014年10月122%470402012年至2014年租金3423002014年10月2015年9月112%753062012年至2015年租金436175.82015年7月2015年9月22%17447合共154913关于苗木款和苗木补偿款的问题。原告请求被告陈奕洪付苗木款82620元和苗木补偿款83501元，原告提供的证据充分，事实清楚，本院予以支持。原告请求被告江门藏寿公司支付上述款项，因被告江门藏寿公司没有在协议上盖章，协议也没有约定由被告江门藏寿公司支付该款项，原告的该项请求，本院不予支持。被告江门藏寿公司、陈奕洪经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江门市新会区现代农业发展有限公司与被告江门市藏寿天然艺术品有限公司于2010年12月20日签订的《租地协议》和《门票收入分成协议》自2015年7月18日起解除，被告江门市藏寿天然艺术品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区现代农业发展有限公司返还租赁位于新会区天马基地部分果园、绿化苗木地、河道、河堤等合共95亩；二、被告江门市藏寿天然艺术品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区现代农业发展有限公司支付租金436175.8元、配套服务费122333.3元；三、被告江门市藏寿天然艺术品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区现代农业发展有限公司支付违约金154913元(暂计至2015年9月止，余下违约金以未付的租金为基数以月息2%计至款项清偿之日止)；四、被告陈奕洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区现代农业发展有限公司支付苗木款82620元和苗木补偿款83501元。五、驳回原告江门市新会区现代农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16187元，保全费5000元，共计21187元，其中16215元由被告江门市藏寿天然艺术品有限公司负担，4972元由被告陈奕洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  聂武鹏人民陪审员  李德盛人民陪审员  陈志玲二〇一五年九月十八日书 记 员  何晓雯