北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第06577号原告（反诉被告）安莹，女，1987年5月13日出生。委托代理人刘洪伟，北京市方正律师事务所律师。被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村东美联居尚A座三层西区。法定代表人李瑞春，董事长。委托代理人张文利，男，1966年10月26日出生。委托代理人田怀庆，北京市国汉律师事务所律师。原告（反诉被告）安莹（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司（以下简称翠之梦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。安莹的委托代理人刘洪伟，翠之梦公司的委托代理人张文利、田怀庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安莹诉称：安莹为个体经营者，翠之梦公司为投资管理公司。翠之梦公司以承诺投资位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，安莹恰巧有部分闲散资金打算用于投资经营项目。2014年5月1日，安莹与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日。同日，双方又签订一份《委托经营协议》，约定该租赁铺位经营权归属翠之梦公司。合同签订后，安莹一次性支付32850元租金，翠之梦公司又要求安莹支付了装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元，还要求支付工资。安莹在美联居尚作为经营者，翠之梦公司一直无法配合办理营业执照，安莹到现在都无法合法经营。综上，安莹认为翠之梦公司诱骗安莹到美联居尚，正常经营无法维系，合同目的无法达到，请求法院判令：1、确认安莹与翠之梦公司签订的《商铺租赁合同》和《委托经营协议书》无效；2、翠之梦公司退还安莹租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元。翠之梦公司辩称：不同意安莹确认合同无效的主张，合同为双方真实意思表示，合法有效。双方签订的合同包含三个法律关系。第一是租赁关系，翠之梦公司将商铺出租给安莹。第二是合作经营关系，安莹与翠之梦公司签订《委托经营协议》，由翠之梦公司在出租房屋注册公司，对外以翠之梦公司的名义统一经营，所得利润按照双方约定进行分配，安莹自己是否办理营业执照，并不影响正常经营。第三是委托关系，安莹委托翠之梦公司进行装修、招聘员工、缴纳水电费等工作。双方之间的租赁关系并非合同目的，合作经营珠宝才是真正目的。珠宝城开业时翠之梦公司进行了大量宣传推广工作，开业初期效益不错，后因交通不便等原因效益下滑，安莹不想面对亏损才提出本案诉讼。翠之梦公司的前期投入很大，如认定合同无效，退还冷关蓉相应款项，对翠之梦公司不公平。另外，翠之梦公司并未承诺安莹可以办理贷款。综上，翠之梦公司不同意安莹的诉讼请求。翠之梦公司反诉称：2014年5月1日双方签订了《商铺租赁合同》，安莹承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。《商铺租赁合同》约定，安莹应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日安莹迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《委托经营协议书》；2、安莹给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。安莹辩称：翠之梦公司出租给安莹的商铺没有取得建设规划许可证，《商铺租赁合同》应属无效合同；《委托经营协议书》是基于《商铺租赁合同》签订的，也应认定无效。翠之梦公司并未将商铺交付给安莹使用，其签订合同的真实目的是非法集资，故安莹不同意翠之梦公司的反诉请求。经审理查明：2014年5月1日，安莹与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座三层20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给安莹用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，安莹需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定安莹须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。同日，安莹与翠之梦公司签订《委托经营协议书》，约定安莹委托翠之梦公司对涉案商铺进行经营，在租赁期间，安莹不参与所租赁商铺的具体经营管理工作，由翠之梦公司根据项目整体规划统一对产品进行订购、入库、摆放、定价、出售、收款、开票、出货和发货管理，双方同意，在项目经营所产生的净利润中，按照翠之梦公司和安莹55%：45%的比例进行分配，项目经营产生的45%利润将在全体参与统一运营的租赁商户中进行平均分配，双方同意在每个季度末公布财务报表，2015年起在每年6月份出具上年度财务审计报告，并就上一经营年度的净利润（如有）进行分配。同日，安莹向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元。此后安莹未再给付翠之梦公司其他款项，翠之梦公司亦未向安莹分配过利润。庭审中，安莹与翠之梦公司均认可，涉案商铺并未实际交付给安莹。庭审中，翠之梦公司提交了网页新闻报道、销售表、收据、银联支付单，证明其经营情况。安莹认为翠之梦公司没有出示财务报表，不足以证明其经营情况。另查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，现翠之梦公司已撤离美联居尚A座。上述事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议书》、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，翠之梦公司出租给安莹的商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，故安莹与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案商铺交予安莹使用，故应退还安莹租赁费32850元、保证金5500元。安莹与翠之梦公司签订的委托经营协议系以双方签订的租赁合同为基础，租赁合同无效，委托经营协议亦无法履行，因此该委托经营协议应予解除。翠之梦公司提交的证据不足以证明其按照委托经营协议对涉案商铺进行了装修及经营，也不足以证明其装修、经营的费用支出，故其向安莹收取的装修费3万元、货品保证金3万元亦应予退还。翠之梦公司依据无效合同向安莹主张迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）安莹于二0一四年五月一日签订的《商铺租赁合同》无效；二、解除被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）安莹于二0一四年五月一日签订的《委托经营协议书》；三、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）安莹租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元；四、驳回原告（反诉被告）安莹的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1129元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一五年九月十八日书 记 员  ＸＸ晶