北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民（商）初字第5129号原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行，住所地北京市昌平区昌平镇东环路。负责人董伟，行长。委托代理人王庆，男，1966年1月4日出生。委托代理人李保江，男，1973年10月13日出生。被告张爱兰，女，1975年11月22日出生。被告北京金兰房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇鼓楼南街35号楼35-6号。法定代表人孔宪树。原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行（以下简称兴昌支行）与被告张爱兰、北京金兰房地产开发有限公司（以下简称金兰公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官夏琳琳担任审判长，人民陪审员潘秀菊、韩玉海参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴昌支行的委托代理人王庆、李保江，被告金兰公司的法定代表人孔宪树到庭参加了诉讼，被告张爱兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告兴昌支行起诉称：张爱兰因购买金兰公司开发的，位于昌平区某处房屋，向原告申请借款42万元，二被告于2005年2月5日与原告签订《个人住房借款合同》。合同约定借款期限20年，即从2005年2月5日起至2025年2月5日止，还款方式为按月等额本息还款，贷款月利率为4.425‰。由张爱兰以所购房产作为贷款抵押，在张爱兰取得该房产的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由金兰公司提供阶段性连带责任保证。抵押期限是自张爱兰所购房产取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止；保证期间是自上述借款合同生效之日起至张爱兰抵押的房产取得《房屋所有权证》，办妥保险和抵押登记，并将《房屋所有权证》及其他有关资料原件交原告代为保管之日止。上述借款合同签订后，原告按照合同约定向张爱兰发放了该笔贷款42万元。但张爱兰并未按照合同约定按期还款，截止到2013年8月25日，张爱兰已有23期未还款记录，尚欠原告贷款本金333291.41元，利息41011.9元，罚息6956.33元，共计381259.64元。金兰公司也未承担连带清偿责任。经原告多次催收未果。故起诉，请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》（合同号：2005年城区按揭字2005042005号），提前收回已发放的贷款本息，即判令张爱兰偿还借款本金333291.41元，偿还至2013年8月25日利息41011.9元，罚息6956.33元，以及至全部款项付清之日止产生的利息、复利、罚息；2、判令张爱兰支付原告实现本案债权的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费等；3、金兰公司对上述债务承担连带保证责任。被告张爱兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告金兰公司答辩称：同意还款。经审理查明：2005年1月31日，金兰公司（出卖人）与张爱兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：张爱兰购买位于昌平区某处房屋，金额为527394元，付款方式为银行按揭付款，首付款107394元，余款42万元在兴昌支行办理按揭贷款。出卖人应在2005年5月18日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。张爱兰在该合同中签字，金兰公司加盖公章。2005年2月5日，张爱兰（甲方、借款人、抵押人）、北京市昌平区城区农村信用合作社（乙方、贷款人、抵押权人，2006年6月13日名称变更为兴昌支行）与金兰公司（丙方、保证人，即开发商或售房单位）签订《个人住房借款合同》，编号为（2005）年（城区按揭）字（2005042005）号，约定：本借款用于向丙方购买住宅，房屋坐落于北京市昌平区某处，乙方向甲方提供人民币贷款42万元，即给付所购买房屋总价值的80%。本合同约定贷款期限为20年，自2005年2月5日起至2025年2月5日止。贷款月利率为4.425‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。甲方所借款项在开发商出具阶段性保证，或在办妥本合同项下抵押登记、取得他项权利证书后，乙方方可将贷款直接划入丙方在乙方开立的存款账户。账户名称为北京金兰房地产开发有限公司，账户为×××。甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期。甲方借款所购买并作为抵押物的住房座落：北京市昌平区北环路2号院金兰大厦1单元8层801室。在本合同履行期间，甲方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，甲方每拖欠一次，乙方对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三收取违约金。甲方在乙方指定的存款账户内存足款项，由乙方在下一个还款日划收，但在下一还款日之前，乙方仍向甲方计收逾期部分的复利。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。保证担保范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等。保证期间自本借款合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止。并约定在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按月息4.425‰的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按月息4.425‰的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金。借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息。张爱兰在合同中签字，金兰公司、兴昌支行加盖公章。合同签订后，兴昌支行按约定发放了贷款。《按揭贷款发放通知单》中载明：贷款金额42万元，贷款起止日期2005年2月5日至2025年2月5日，执行利率为4.425%，还款方式为每月25日还本息。上述合同签订后，金兰公司并未将房屋交付给张爱兰，张爱兰既未向金兰公司交纳过购房款，亦未向兴昌支行偿还过贷款。截至2013年8月25日，该笔贷款实际偿还本金86708.59元，利息88163.25元。经核实，上述还款均由金兰公司支付。现该笔贷款尚欠贷款本金333291.41元，截至2013年8月25日的利息41011.9元，罚息6956.33元。另查明，兴昌支行向本院提起诉讼后，本院于2015年3月25日向张爱兰送达了起诉状。上述事实有当事人的当庭陈述及个人住房借款合同、借款借据、按揭贷款发放通知书、商品房买卖合同、债权催收材料、欠贷款本息清单等证据在案佐证。本院认为：兴昌支行与张爱兰、金兰公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。兴昌支行诉请解除《个人住房借款合同》，根据合同约定：“甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息。”张爱兰未按约定还款，已达到解除合同的条件。因兴昌支行向本院起诉前未向张爱兰、金兰公司送达过解除合同的通知，故本院确认解除合同的时间应为本院向张爱兰、金兰公司送达起诉状的日期为2015年3月25日。对于兴昌支行要求张爱兰偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，因张爱兰仅签订了《个人住房借款合同》，其并未基于该笔借款取得房屋，贷款期间的还款亦由金兰公司偿还，张爱兰并未实际履行该合同，故对于兴昌支行要求张爱兰偿还借款本息的诉讼请求，本院不予支持。对于兴昌支行要求张爱兰支付原告实现债权的所有费用的诉讼请求，没有依据，故本院不予支持。对于兴昌支行要求金兰公司偿还贷款本息的诉讼请求，因贷款期间贷款本息均由金兰公司偿还，且金兰公司并未将房屋交付给张爱兰，现金兰公司亦同意偿还贷款本息，故本院对此诉讼请求予以支持。被告张爱兰经本院传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，视为放弃答辩和质证权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行与被告张爱兰、被告北京金兰房地产开发有限公司签订的编号为（2005）年（城区按揭）字（2005042005）号《个人住房借款合同》于二○一五年三月二十五日解除；二、被告北京金兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行借款本金三十三万三千二百九十一元四角一分；三、被告北京金兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行截至二○一三年八月二十五日的利息四万一千零一十一元九角、罚息六千九百五十六元三角三分，共计四万七千九百六十八元二角三分，并支付以本金三十三万三千二百九十一元四角一分为基数，自二○一三年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息（按照《个人住房借款合同》约定的利率计算）；四、驳回原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行的其他诉讼请求。如果被告北京金兰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零一十八元及保全费二千四百二十七元，由被告北京金兰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏琳琳人民陪审员  潘秀菊人民陪审员  韩玉海二〇一五年九月七日书 记 员  玄红莲