湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）湘高法民一终字第243号上诉人（一审被告、反诉原告）唐海勇，住湖南省永州市零陵区。委托代理人陈一凡，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）黄玉英，住湖南省永州市零陵区。委托代理人黄海英。被上诉人（一审被告）永州市经朝房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区。法定代表人彭朝珍，董事长。上诉人唐海勇因与被上诉人黄玉英、永州市经朝房地产开发有限公司（以下简称经朝公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院于2014年12月25日作出的（2013）永中法民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月10日公开开庭审理了本案。唐海勇的委托代理人陈一凡，黄玉英的委托代理人黄海英到庭参加诉讼，经朝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2009年7月15日，经朝公司（甲方）与黄玉英（乙方）签订《美伦大酒店租赁经营合同》，将美伦大酒店房产、设备、设施出租给黄玉英经营。双方约定：承租经营标的为美伦楼5-10层的房产和设备、设施（详见清单）；承租经营期限为123个月（含首次装修期3个月），即从2009年7月13日至2019年10月13日；租金共计640万元，前五年按60万元/年交纳，后五年按68万元/年交纳，租金按月交纳，先交租金后使用，乙方应提前五天向甲方公司财务交纳下月度租金，延期七天不主动交纳，视为乙方违约，解除合同，保证金不退，合同签订时乙方应交保证金20万元；甲方按合同规定的时间为乙方提供出租财产，协助乙方做好营业执照等相关证件过户，费用乙方承担，甲方保证出租场地移交时消防两证能正常使用，房屋主体、消防验收及许可证的取得由甲方负责。合同签订后，黄玉英按合同约定交纳了20万元保证金，经朝公司按合同约定提供了房产、设备、设施，但一直未给黄玉英办理消防许可证。2009年8月，美伦大酒店房产权转至经朝公司股东唐丽华名下，唐丽华于同月21日办理了产权证，并于同月25日以该房产作抵押向银行贷款，之后，唐丽华未能依约偿还贷款。2010年9月8日唐丽华委托永州市金马拍卖有限责任公司对该房产进行拍卖。由于黄玉英系承租人，享有优先购买权，拍卖公司在拍卖时，三次通知黄玉英参加拍卖。黄玉英未参与投标竞买，但向公司出具了《告知及声明函》：1.原租赁合同第二条规定，我方租赁的不仅是5-10层的房产场地，还包括原出租方已移交我方正在使用的设备和设施，所有权归原出租方，使用权归我方，使用期限与房产使用期限同为十年（请竞买者注意，租金是包括房产和设备设施的）……；3.原合同第七条第3款中规定房屋主体消防验收许可证应由出租方在出租场地移交时向我方提供，可出租方至今未从消防部门取得该证并向我方提供。2010年11月26日，唐丽华在《告知及声明函》上注明：“唐丽华拍卖资产给唐海勇的永州美伦大酒店（零陵区芝山路14号1栋5-10层）房产所有权和（该房产设备设施在原租赁期九年的只有使用收益权，没有所有权），九年以后所有的设备设施归还给唐丽华。”2010年11月25日黄玉英书面放弃对涉案房屋的优先购买权。2010年11月26日唐海勇竞得房屋，2011年3月14日唐海勇办理了房屋过户手续并书面通知黄玉英向其交纳房租，黄玉英以经朝公司要求收取房租，故无法决定该向谁交纳为由一直未向唐海勇交纳房租。经黄玉英申请，一审法院委托湖南鹏程资产评估有限公司对黄玉英在合同租赁期间酒店装修和购买设施设备的价值进行鉴定。鉴定结论为：按2013年3月评估基准月评估和重置成本原则，评估价值为2,687,833.50元，其中动产为433,733.10元，不动产为2,254,100.40元。在合同履行过程中，黄玉英于2009年7月20日至2014年4月30日期间向经朝公司交纳租金94次共计1,366,719.53元，其中在2011年3月14日前交租金19次计809,516元，2011年3月14日之后交纳租金616,719.53元，另黄玉英提出2009年10月-12月和2010年6月-11月缴租金15万元，因未提供相关证据，不予认定。另查明，2011年4月30日，永州市公安局原零陵分局给美伦大酒店下发了（零）公（消）取缔字第2010年第21号取缔决定书，认定美伦大酒店客房部未经公安机关许可，擅自经营，责令停止相关经营活动，并下发了永公查（治）决定[2010]第338号行政处罚决定书，决定对黄某进行行政拘留5日处罚。2011年8月9日，公安机关再次以未经许可擅自经营对黄某下发永公查（治）决定字[2011]第257号处罚决定书，对黄某进行行政拘留20日，罚款800元。2011年8月10日公安机关再次下发了永公查（治）取缔字[2011]第1号取缔决定书，责令停止其相关经营活动。2014年5月14日，永州市零陵区公安消防大队以永零公（消）催字第2014年0001号催告书，责令美伦大酒店于2014年5月14日前履行公安机关2011年8月10日作出的责令停产停业行政决定，该催告书下发后，黄玉英于当日停止了美伦大酒店的经营。另查明，2011年唐海勇以黄玉英为被告，经朝公司为第三人提起诉讼，请求解除租赁合同，给付租金。一审法院于2012年4月28日作出（2011）永中法民一终字第344号民事判决，认定唐海勇在2011年3月14日之后，为租赁合同的出租人，负有办理消防许可手续的义务，判决：1.唐海勇与黄玉英继续履行黄玉英与经朝公司2009年7月15日签订的《美伦大酒店租赁经营合同》；2.由黄玉英支付拖欠唐海勇2011年3月14日至2011年10月14日的全部租金35万元；3.唐海勇自愿放弃的20万元租金从黄玉英应给付唐海勇的租金中抵扣。之后，唐海勇未办理相应消防手续，黄玉英亦未向唐海勇支付租金。黄玉英提出诉讼，请求判决：1.解除《美伦大酒店租赁经营合同》，终止双方之间的租赁关系。2.唐海勇和经朝公司赔偿装修费用、营业损失等各项损失300万元。3.唐海勇和经朝公司承担本案全部诉讼费用。唐海勇提起反诉，请求解除合同，判决黄玉英支付所欠租金（计算至一审开庭为止）。一审法院认为：黄玉英与经朝公司签订的《美伦大酒店租赁经营合同》，是双方真实意思表示，合法有效。唐海勇通过拍卖取得了美伦大酒店5-10层房产权。依据（2011）永中法民一终字第344号民事判决，唐海勇于2011年3月14日起取得了《美伦大酒店租赁经营合同》出租人的资格，之后黄玉英应向唐海勇交纳租金。根据合同约定租金每年60万元，从2009年7月13日起（扣除装修所免交租金3个月外）至停业2014年5月14日止，黄玉英应交租金为275万元，扣除生效判决已判的35万元和减免的20万元，还应交租金为220万元。黄玉英实际只交租金1,366,719.53元，还欠租金833,280.47元，违反合同关于交纳租金的约定。唐海勇和经朝公司也未按合同约定，履行办理消防证义务，并导致美伦大酒店已被有关职能部门责令停业，双方的合同目的无法实现，故对双方请求解除合同的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同不能履行，剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，黄玉英未依合同约定交纳租金，唐海勇在生效判决确定应履行办理消防证义务后，仍未办理，双方均有违约行为，但无法履行合同的主要原因是租赁物无消防许可手续，其责任主要在出租方，唐海勇应承担主要责任，酌情认定唐海勇承担70%的责任，即唐海勇应承担损失1,577,870.28元，黄玉英自负30%的责任。因租赁合同未约定提前解除合同和合同到期后动产的处置，依法应由黄玉英自行搬移，但因动产的购置是用于经营酒店，且数量较多，合同解除后，动产的使用价值将大大减少,且本案合同提前解除的主要原因在唐海勇，故由唐海勇适当赔偿和补偿搬迁费用10万元。对唐海勇反诉请求的租金问题，因已有生效判确认了唐海勇取得出租权是2011年3月14日，并判决了7个月的租金35万元和减免20万元租金，至实际停业的2014年5月14日止，唐海勇应得租金为135万元。经朝公司在2011年3月14日之后，仍收取了黄玉英的租金，因此，经朝公司多收的租金616,719.53元应返还给唐海勇（经朝公司应得租金为75万元，而已收的租金为1,366,719.53元）。黄玉英应交租金为220万元，实际已交1,366,719.53元，尚欠833,280.47元应给付唐海勇。另外，因合同已解除,经朝公司收取黄玉英的20万元押金，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十条、第十一条第一款（三）项的规定，判决：一、解除黄玉英与经朝公司2009年7月15日签订《美伦大酒店租赁合同》；二、唐海勇赔偿黄玉英装修费损失1,577,870.28元；三、唐海勇补偿黄玉英动产损失及搬迁费用100,000元；四、黄玉英支付唐海勇租金833,280.47元；五、经朝公司支付唐海勇租金616,719.53元；六、经朝公司返还黄玉英押金200,000元；七、驳回黄玉英的其他诉讼请求；八、驳回唐海勇的其他诉讼请求。以上给付金钱的款项，限在判决生效后十五日内给付。一审案件诉讼费30,800元，反诉费15,600元，鉴定费20,000元，共计66,400元，由黄玉英负担28,400元，唐海勇负担28,000元，经朝公司负担10,000元。唐海勇上诉称：一审审理程序不妥。一审鉴定依据不充分、不具体、不客观，黄玉英和经朝公司均未出示原始移交清单，且唐海勇的代理人与黄玉英的妹妹多次协商，黄玉英的妹妹均强调“投资一百多万元”，而鉴定认定投资额为其三倍，一审鉴定结论及“说明”作出后，唐海勇两次申请重新鉴定被驳回，一审程序不妥。第二，一审判决不公平。1.虽然根据合同，出租人对办理消防证负有主要义务，承租人负有次要义务，但黄玉英近两年未向唐海勇支付租金，反而向经朝公司支付租金，导致唐海勇通过收取租金来办理消防证的计划落空，黄玉英至少应承担50%的责任。2.唐海勇参加竞拍房产时，并未约定连同经朝公司应当承担的侵权或违约责任一并承担，因此应由经朝公司承担相应责任。3.黄玉英作为承租人有义务将租金616719.53元直接支付给唐海勇，经朝公司收取的租金属不当得利，应退还给黄玉英，唐海勇与经朝公司之间没有合同关系，无权向经朝公司收取租金。二审庭审中，唐海勇认为其合同义务产生于房产过户至其名下之后，因此其办理消防证的义务应迟于黄玉英交付租金的义务，唐海勇不应承担责任，且唐海勇已经履行了合同的主义务，办理消防证只是从义务，而黄玉英没有履行合同的主义务。唐海勇在二审庭审中提出前述第一点上诉理由不作为上诉请求的依据，也不需要对此进行法庭调查。综上，请求改判黄玉英自行承担50%的损失，经朝公司承担出租方的责任，并判决黄玉英支付租金616719.53元给唐海勇，由黄玉英承担上诉费。黄玉英辩称：一审评估合法有效；未办理消防证，酒店无法正常经营，不能按每年50万元收取租金。各方当事人在二审中均没有提交新证据。经审查，本院二审对一审查明的事实予以确定。本院认为，本案的争议焦点为：1.黄玉英的损失应如何承担？2.黄玉英是否欠付唐海勇租金？第一，关于黄玉英的损失应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，唐海勇购买美伦大酒店房产后，成为美伦大酒店的所有权人，应当继续履行原所有权人与黄玉英之间的租赁合同，享有租赁合同的权利，并应承担相应的义务，如果不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，唐海勇应当履行出租人的义务，按照合同约定办理消防验收许可证，而实际上唐海勇未能履行该义务，导致美伦大酒店多次被相关部门行政处罚，并最终被责令停止相关经营活动，从而致使双方合同目的不能实现，其行为构成违约，且对合同解除具有主要过错。考虑到经朝公司与黄玉英签订《美伦大酒店租赁经营合同》的时间为2009年7月15日，而唐海勇取得房产所有权的时间为2011年3月14日，黄玉英的全部损失均由唐海勇承担亦有不妥，因此对一审判决由唐海勇承担不动产损失的70%，即1577870.28元予以维持。在租赁合同关系中，交付符合合同目的与合同约定的租赁物系出租人的主要义务，本案中，黄玉英租赁房产系用于酒店经营，未办理消防合格手续必然导致酒店无法正常经营，而事实上该酒店亦因无消防许可证被行政机关责令停止经营活动，因此唐海勇上诉称办理消防证系合同从义务的理由不能成立，不予采纳。本案中，经朝公司与黄玉英签订的《美伦大酒店租赁经营合同》约定：“房屋主体、消防验收及许可证的取得由甲方（经朝公司）负责。”但并未约定办理消防验收及许可证的具体时间，唐海勇认为应当先交租金后办理消防证，并用收取的租金办理消防手续没有事实依据。此外，交付符合约定的租赁物系唐海勇取得美伦大酒店房产所有权，成为出租人后自身应履行的合同义务，而非承接经朝公司的义务，其未履行相应的义务即应承担相应的责任。况且，唐海勇在竞拍涉案房产时，黄玉英已经书面告知竞拍人出租人一直未按合同约定办理消防验收手续的事实，唐海勇参加竞拍应当视为其认可原租赁合同，并愿意承担继续履行合同的义务。因此，唐海勇认为其不应承担责任，应由经朝公司承担全部责任的理由不能成立。第二，关于黄玉英是否应向唐海勇支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据上述规定，合同对当事人具有约束力，当事人一方不履行合同义务的，另一方当事人可以请求违约一方承担违约责任，即在本案中，承租人应当向出租人履行交纳租金的义务，同时出租人有权请求承租人履行合同义务。唐海勇自取得房屋所有权之日即取代原所有权人，成为美伦大酒店的出租人，黄玉英应当依原租赁合同的约定向唐海勇履行承租人的义务，向唐海勇支付租金。况且，湖南省永州市中级人民法院（2011）永中法民一终字第344号民事判决已确认唐海勇在2011年3月14日之后成为租赁合同的出租人，并判决唐海勇与黄玉英继续履行《美伦大酒店租赁经营合同》，由黄玉英向唐海勇支付已经发生的租金。之后，黄玉英仍向经朝公司支付租金明显不妥，其向经朝公司支付租金的行为不能对抗唐海勇要求其支付租金的请求。由于湖南省永州市中级人民法院永中法民一终字第344号民事判决已经判决黄玉英支付唐海勇2011年3月14日至2011年10月14日的租金，因此本案租金自2011年10月15日开始计算，至美伦大酒店实际停止经营业之日2014年5月14日，租期2年零7个月。关于租金的标准，因为《美伦大酒店租赁经营合同》明确约定承租经营标的包括美伦楼5-10层，以及相应设施、设备，现唐海勇只是取得房产所有权，所以只应取得房产部分的租金。由于唐海勇和黄玉英均没有提供证据证明房产部分和设施设备部分的租金各为多少，现黄玉英对一审认定的租金标准没有提起上诉，但在一审答辩时主张唐海勇仅竞得房产部分，不能享有全部租金，故酌情认定租金为50万元一年，即黄玉英应向唐海勇支付租金129.17万元。至于黄玉英向经朝公司多付的租金可以另案处理。一审判决由经朝公司向唐海勇支付租金616719.53元，而免除黄玉英应向唐海勇承担的相应合同义务不妥，予以纠正。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十条、第十一条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省永州市中级人民法院（2013）永中法民三初字第27号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销湖南省永州市在级人民法院（2013）永中法民三初字第27号民事判决第四、五、七、八项；三、由黄玉英支付唐海勇租金129.17万元；四、驳回黄玉英的其他诉讼请求；五、驳回唐海勇的其他诉讼请求。以上给付金钱的义务，限在收到本判决书后十五日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费费30800元，反诉费15600元，鉴定费20000元，共计66400元，由黄玉英负担28400元，唐海勇负担28000元，经朝公司负担10000元；二审案件受理费10000元，由唐海勇负担3000元，永州市经朝房地产开发有限公司负担4000元，黄玉英负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  谭智崇代理审判员  肖 芳代理审判员  梁昕昕二〇一五年九月五日书 记 员  龙 菲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。