河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）双桥民初字第2248号 原告陈凤芹，住承德市。 被告石家庄鑫通房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区湘江道36号。 委托代理人王玉静，该公司职员，住承德市。 第三人承德市天蕴物业服务有限公司，住所地石洞子沟西口上城超市。 原告陈凤芹与被告石家庄鑫通房地产开发有限公司、第三人承德市天蕴物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈凤芹、被告石家庄鑫通房地产开发有限公司委托代理人王玉静、第三人的法定代表人李移山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2011年7月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于双桥区石洞沟南沟道路南侧的（土地使用权编号5／21／1）地块上的商品房，房号为第1幢507号。原告购买该房屋是按照被告当时的销售宣传所购买，购房房屋之后，房屋按照被告要求进行总体装修，装修费用38000.00元由原告支付，房屋总体装修之后，出租给被告确定的第三人进行经营活动。按照原告与第三人签订的房屋租赁合同约定，第三人租赁期限为5年，房屋租金逐年递增，房屋租金给付时间为到期日前10天。现房屋租赁给第三人已经近3年时间，第三人按期支付了前两年房屋租金，第三租赁期限开始后，第三人未支付房屋租赁费用。被告当时营销承诺的房屋租赁事项无法履行。同时被告将房屋交付给原告后，原告还支付了住房维修基金等费用。现被告在商品房销售过程中的承诺无法履行，明显违约。特向人民法院提起诉讼，要求依法判令：1、解除原、被告双方于2011年7月10日签订的《商品房买卖合同》返还原告购房款359055.00元，维修基金及房屋所有权登记费4134.00元。2、被告赔偿原告房屋装修损失38000.00元，并赔偿租赁合同上规定的违约金35100.00元整，全部共计436289.00元。被告承担本案的各项诉讼费用。 原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，合同规定了购房款、维修基金、房屋装修等事项，我已经按合同履行了自己应该尽的义务，但是被告未按合同约定在规定期限内，没有给我办理房屋产权登记；2、2012年6月20日陈凤芹交付房款10349.00元收据一张、2011年7月10日装修款38000.00元、2011年7月10日房款140055.00元、2011年7月21日房款36000.00元、2011年7月15日房款20000.00元、2011年7月7日房款20000.00元、2011年8月31日房款143000.00元；3、河北省非税收入一般缴款书一份、河北省住宅专项维修资金专用收据一份；4、租赁合同一份。 被告辩称，认可原告诉讼事实。对原告的各项请求均同意，同意解除商品房合同，同意返还购房款。但是现在公司资金紧张，暂时给不上钱。 被告当庭未向本院提供证据。 第三人辩称，原告起诉的是事实，我公司已支付了二年租金，第三年是因多方面原因，并不是我公司单方面的因素，当时我公司给原告一个5000.00元的保证金，所租屋里的设备我也花费了将近6000.00元，我也不要了，就等于给原告赔偿了。 第三人当庭未向本院提供证据。 经庭审质证，被告及第三人对原告提交的1、2、3、4号证据真实性无异议，本院予以确认。 经审理查明，2011年7月10日原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，同日，与被告指定的上海工程成套建设有限公司石家庄项目经理部签订了《房屋装修合同》，与第三人签订了《房屋租赁合同》。 原、被告约定，原告购买被告开发建设的位于双桥区石洞沟南沟道路南侧的（土地使用权编号5／21／1）地块上的商品房，房号为第1幢507号，该房屋建筑面积均为45.45平方米。房屋计价方式与价款双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900.00元，每套楼房房款总金额为359055.00元，付款方式及期限双方约定买受人应于签订本合同之日前付清全部房款。原、被告对房屋交付期限在合同第八条中同时作了约定：出卖人应当在2012年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订前，原告已按双方约定交纳了购房款359055.00元。同时原告交纳物业维修资金及房屋所有权登记费4134.00元。被告于2012年6月19日交付原告房屋。 原告依据《房屋装修合同》支付507号房屋装修款各38000.00元，由被告指定装修公司进行装修。而后依据《房屋租赁合同》交给第三人承租。第三人按租赁合同给原告支付二年租金，总计人民币39000.00元。自2014年7月1日起第三人未支付租金。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。 本院认为，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定已交纳全部购房款及维修资金，并按被告要求对房屋进行了装修，将房屋租赁给第三人使用。原告已全面履行了合同约定的义务。被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，属被告违约，对此应承担违约责任。原告要求按合同约定解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；返还原告购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于损失的确定，原告交纳的物业维修资及房屋所有权登记费4134.00元，房屋装修损失38000.00元，系直接损失，应当赔偿，对此原告诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张赔偿租赁合同上规定的违约金35100.00元，该合同是原告与第三人签订，并不能约束被告。但考虑到原告实际损失的存在，此项损失本院支持自2014年7月1日起，由被告按原告所交购房款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。等依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告陈凤芹与被告石家庄鑫通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。 二、被告石家庄鑫通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈凤芹返还已交纳的购房款359055.00元及利息（自2014年7月1日起至本院确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、被告石家庄鑫通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈凤芹支付房屋装修损失38000.00元、物业维修资及房屋所有权登记费4134.00元，总计42134.00元。 四、驳回原告陈凤芹的其他诉讼请求。 案件受理费7840.00元，由被告石家庄鑫通房地产开发有限公司承担。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。 对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  邓立靖 人民陪审员  尤建华 人民陪审员  于德成 二〇一五年九月十一日 书 记 员  钱 英 附页 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。 迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定的方法给付利息的，不予计算。 加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务X日万之一点七五X迟延履行期间。