江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3313号上诉人（原审被告）朱偃，女，1968年10月10日生，汉族。被上诉人（原审原告）合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市秦淮区大明路266号。法定代表人王生财，该公司总经理。委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人朱偃因与被上诉人合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司（以下简称龙禹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙禹公司原审诉称，龙禹公司是具有物业二级管理资质的物业服务企业，受星晟花园业委会委托，对位于文范路9号康桥圣菲小区进行管理。物业服务合同约定，物业管理费按建筑面积每平方米1.5元的标准收取，逾期不交纳的，按每日万分之三的标准收取滞纳金。朱偃系小区2幢501室业主，该房屋建筑面积25.81平方米。龙禹公司一直按照约定履行物业管理义务，但朱偃自2013年9月1日起即开始拖欠物业管理费，导致龙禹公司正常运营困难，严重损害了龙禹公司及其他业主利益。经龙禹公司多次催讨，朱偃仍拒不支付。故为维护龙禹公司合法权益，督促朱偃履行支付物业管理费的义务，特诉至法院，请求判令：1、朱偃交纳2013年9月1日至2014年11月30日拖欠的物业费580.73元（25.81平方米×1.5元／月／㎡×15个月）、公摊水电费375元（25元／月×15个月），共计955.72元；2、朱偃按照每日万分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止，暂主张96元；3、朱偃负担诉讼费用。后龙禹公司撤回对朱偃主张滞纳金的诉讼请求。朱偃原审辩称，物业公司管理服务不善，其不同意给付物业费和公摊水电费。朱偃的房子是小户型，只有20几平方，也交同样的公摊水电费，其认为不合理，公摊水电费应该按实际用水量和房屋面积计算。朱偃买了涉案房屋以后一直用于出租，之前一直主动交物业费，但小区一楼全部都是门面房，一楼朝北原来是绿化带，现在全部变成楼下饭店的后场，全是锅碗瓢盆，人员出入频繁，非常不安全，导致房客被吓走。因为楼下太脏，朱偃房屋内进了大老鼠。后来其还发现家里墙上出现在霉点，打电话给物业，物业没有来，之后又发现整面墙都霉了，其又打电话给物业，物业还是不来，后来朱偃只好自已把房子全部重新刷了一遍，花了2000多元。请求驳回龙禹公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年9月29日，星晟花园业主委员会（甲方）和龙禹公司（乙方）签订星晟花园物业服务合同（以下简称物业合同）。物业合同载明甲方选聘乙方对康桥圣菲小区提供物业管理服务，合同第五条约定的物业服务费用标准为：花园洋房每月每平方米1.8元、电梯花园洋房每月每平方米1.5元、商业用房每月每平方米2.5元，物业管理服务费由乙方每六个月向业主收取一次；第十二条约定，乙方向业主和交费义务人收取物业服务费，逾期不交纳的，乙方有权采取公示、收取滞纳金（万分之三／日）等措施依法追缴，直至起诉；第三十四条约定，考虑小区目前的物业公司提出撤场的实际情况，本合同暂定三个月的临时管理期，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，具体以进场时间为准，三个月期满后小区业主书面反对意见未出现面积和户数双过半的情况下，本合同自动转成正式合同（未尽事宜，双方可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力），正式合同期限为三年。2013年9月1日，星晟花园业主委员会向合肥市龙禹物业管理有限公司出具关于公摊水电费预收的通知函，明确表示小区公摊水电费用可参照物业管理合同预收6个月为限，建议每户每月按25-30元预收，不足部分在公共收益中补贴。之后龙禹公司一直在该小区提供物业管理服务至今。朱偃的物业为康桥圣菲2幢501室，系电梯花园洋房住宅，建筑面积为25.81平方米。朱偃未向龙禹公司交纳2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费和公摊水电费。星晟花园与康桥圣菲小区系同一楼盘。原审庭审中，朱偃提交照片，证明小区存在管理不到位、环境脏乱差、公共停车场的一部分被物业公司占有使用，其房屋曾有过渗水等问题，因此不交纳物业费。经质证，龙禹公司表示对其真实性无法核实，且该证据不能作为朱偃拒绝缴纳物业费的依据。原审法院认为，星晟花园业主委员会作为星晟花园业主大会的执行机构与龙禹公司签订星晟花园物业服务合同，约定由龙禹公司为星晟花园小区提供物业管理服务，并就物业服务的内容收费标准及管理服务事项进行约定，该合同已经成立并生效，依法对小区业主具有约束力。龙禹公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。关于朱偃辩称龙禹公司提供的物业管理服务存在相应问题，未能解决故不交物业服务费的意见。原审法院认为朱偃所主张的这些问题即便客观真实，属于物业管理服务的瑕疵，但物业服务过程中的不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由。本案所涉物业服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定龙禹公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵，对应当交纳的物业管理费不宜减免。物业公司和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主按照物业合同约定向物业公司支付物业费以保证物业公司的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业公司应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。故朱偃提出的此抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。关于朱偃提出的因房屋漏水，龙禹公司未予以维修的问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此朱偃就其辩称的房屋漏水造成的，可依据证据和相关合同规定，向龙禹公司另行主张，但据此不予支付物业服务费缺乏法律依据和合同依据。关于朱偃所抗辩的，其房屋面积小，不应按户征收公摊水电费，而应根据实际水电费支出及房屋面积来计算的意见。原审法院经审查认为，公摊水电费的收费标准是依据星晟花园业主委员会向龙禹公司所发出的通知函，该通知函对全体业主均有约束力，朱偃亦应按此合同履行交费义务，故朱偃的此项抗辩理由不成立，原审法院不予支持。因此，龙禹公司主张的物业管理服务费及公摊水电费的请求，合法有据，应予支持。朱偃的房屋建筑面积为25.81平方米，按照每月每平方米1.5元计算，朱偃2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为580.73元（25.81平方米×1.5元／月／㎡×15个月）；龙禹公司主张此期间15个月的公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计955.72元。因龙禹公司未提供证据证明，其已经向朱偃书面催交物业费，故本案诉讼费应当由龙禹公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，原审法院判决：朱偃于判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费580.73元、公摊水电费375元，合计955.72元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人朱偃不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，确认康桥圣菲小区星晟花园业主会与龙禹物业管理有限公司签订的合同无效；龙禹公司就门禁侵权问题向业主公开道歉，关闭门禁，解除对业主出入的违法限制；判决康桥圣菲小区公摊水电费实摊实销，撤出小区地下室，足额缴纳私用水电费，并赔偿朱偃损失10000元，承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、2013年康桥圣菲小区与南京市源业物业服务合同到期后，双方没有在续约。2013年11月业委会组织召开业主大会选聘物业公司，在未获得业主大会投票通过的情况下，业委会违反业主大会决定，于2013年8月29日与龙禹公司签订了物业服务合同。朱偃等业主在向业委会抗诉未果的情况下，向社区和街道、区物业办公室反映该小屋业委会的违约行为，栖霞区物业办、仙林街道物业办针对该问题出具了“指导意见书”要求业委会更正，但业委会一直未予以处理。因此，业委会与龙禹公司签订的物业服务合同为无效合同。二、原审庭审中，龙禹公司对于指导意见的真实性持有异议，原审法院在没有核实的情况下，就主观臆断该证据的真实性无法核实，并将无法核实的责任归于上诉人，作出错误判决。原审法院在送达起诉材料时即未敲门也未电话通知，而是直接张贴在门上，侵犯了上诉人的隐私权。三、因物业管理不善，二幢朝北的走道，被一楼的餐饮长期当做后场，油污脏乱不堪，房屋顶部和侧面严重渗漏、霉烂，朱偃与龙禹公司多次交涉，龙禹公司均未处理，上诉人在无奈的情况下，自行将房屋进行粉刷，房租客流失、压价，对其造成了重大的经济损失。被上诉人龙禹公司辩称，原审判决符合法律规定，二审依法应当予以维持。关于上诉人提出的赔偿等上诉请求，超出了原审法院的审理范围，二审法院不应予以处理。二审中，上诉人朱偃对原审查明的事实提出以下异议：1、龙禹物业与小区业委会签订的合同均为无效合同，其只知道前物业撤走了之后，新物业进来的时候小区有过告示，称对方只是临时管理三个月，对龙禹物业公司后来转正的事实不清楚。2、指导意见书是街道发给业委会的，并在小区内张贴的，业主不清楚。3、关于公摊水电费通知函没有见过，与业委会签订的合同约定不符，合同表明是按照实际发生缴纳公摊水电费。二审中，被上诉人龙禹公司向本院提交以下证据：1、2014年11月11日其与星晟花园业主委员会签订《星晟花园小区物业服务合同》一份及2014年8月20日星晟花园业主委员会对龙禹公司的服务满意度测评表13份，证明龙禹公司的服务质量满意度获得了住户和住宅面积双过半的情况下才签订了正式的物业服务合同；2、中国建设银行客户专用回单两份，证明龙禹公司服务质量好，仙林办事处给其公司奖励10万元；3、微信通话记录三份，证明龙禹公司是在街道物业办的指导下开展工作。龙禹公司还对原审中的《指导意见书》和《告知书》补充质证意见如下：对《指导意见书》和《告知书》的真实性无异议，其公司当时确实未通过小区业主大会的选聘。对此，上诉人认为：1、对2014年11月11日签订的物业服务合同及测评表上签字的真实性均不认可，龙禹公司未经过广大业主三分之二以上的同意，其与小区业主委员会签订的合同无效，测评表上的签名可能是伪造，且签名表仅仅是对服务满意度的调查，不是业主大会授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同；2、中国建设银行的回单和微信通话记录都不能证明案涉物业服务合同是有效的；3、《指导意见书》是真实的，但《告知书》的内容直到一审时才见到，其真实性不予认可。二审另查明，2013年8月29日，星晟花园业主委员会（甲方）和合肥市龙禹物业管理有限公司（乙方）签订星晟花园物业服务合同，原审查明的该物业服务合同的签订主体和时间有误。案涉小区于2013年11月30日上午在社区办公室对小区选聘物业服务企业进行业主投票统计，因参加投票业主总户数未超过半数，包括龙禹公司在内的三家竞聘企业均未当选。当日，星晟花园业主委员会在小区内发布《告知书》，将小区选聘新物业服务公司的情况告知业主，表明本次业主投票选取物业服务公司无效，按其与合肥市龙禹物业管理有限公司签订的临时代管合同中的条款，龙禹公司正式成为本小区物业管理公司。2014年11月11日，龙禹公司与星晟花园业主委员会签订《星晟花园小区物业服务合同》，约定服务期限自2014年12月21日起至2017年12月20日止，双方在2013年8月29日签订的合同自本合同生效时自动作废，但双方的权利义务追溯至2013年9月1日进驻小区之日起。龙禹公司预收的公摊水电费尚未与星晟花园业主委员会进行过核算。二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。本案中，被上诉人龙禹公司与案涉小区业主委员会签订的《星晟花园小区物业服务合同》未经小区业主大会认可，该合同不能对小区全体业主发生法律效力。但被上诉人实际在案涉小区内为小区的环境卫生和业主的财产安全提供了服务，上诉人虽然认为被上诉人提供的服务存在瑕疵，但被上诉人实际付出了劳动，业主在小区内生活也事实上接受了被上诉人提供的物业服务，故从公平原则考虑，本院酌定上诉人参照2014年11月11日物业服务合同约定的收费标准的六折向龙禹公司支付服务费用。因公摊水电费系被上诉人向供水、供电部门实际支出的费用，由被上诉人向业主预收，预收标准为小区业主委员会确认，在小区业主委员会未与被上诉人核算前，原审判决上诉人全额预支并无不当。据此，上诉人朱偃应当支付2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为348.44元（25.81平方米×1.5元／月／㎡×15个月×0.6）；此期间公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计723.44元。关于上诉人提出的要求被上诉人赔偿其损失等上诉请求，因其未在原审中提出反诉，不属于本院审理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2638号民事判决为：朱偃于本判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费348.44元、公摊水电费375元，合计723.44元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担；二审案件受理费50元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担25元，朱偃负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年九月一日书 记 员  罗程允