上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第779号原告（反诉被告）马红妹，女，1959年1月30日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人邓泽华，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。被告（反诉原告）华卓资产管理（上海）有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人崔中文，总经理。委托代理人张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。委托代理人翟天，上海嘉富诚律师事务所律师。原告马红妹与被告华卓资产管理（上海）有限公司（以下简称“华卓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告根据法庭的释明提出反诉，本院依法受理后于2015年7月1日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马红妹到庭参加了第二次庭审，原告（反诉被告）马红妹的委托代理人邓泽华、姚臻滢，被告（反诉原告）华卓公司的法定代表人崔中文，被告（反诉原告）华卓公司的委托代理人张少省、翟天两次到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告马红妹诉称：原、被告于2014年7月23日签订《上海市房屋租赁合同》一份，原告按照合同约定将房屋及时交付被告使用，但被告没有按合同约定期限将租金及租房押金支付原告，且经原告多次催要拒不支付，并提出要单方终止合同，原告不接受被告单方无故终止合同的要求，被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年7月23日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付39万元租金（2014年8月1日至2015年1月31日）、13万元押金，合计52万元；3、被告赔偿违约金15.6万元（按年度租金78万的20%计算），并支付迟延付款滞纳金58.5万元（以当期应付租金39万元及押金13万元为本金，每天1%，按5个月150天计算，自2014年8月1日至2015年1月1日）。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2014年7月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月23日解除；2、被告支付32.5万元租金（2014年8月1日至2014年12月31日，按年租金78万计算）；3、被告赔偿违约金15.6万元（按年度租金78万的20%计算），并支付迟延付款滞纳金48.75万元（以当期应付的租金32.5万元为本金，每天1%，按5个月150天计算，自2014年8月1日至2015年12月31日）。被告华卓公司辩称：原告在和被告签订合同时存在民事欺诈行为。原告告知被告涉案标的物建筑面积是1，020平米，实际经过被告现场勘查，1，020平米是在正规房屋内通过金属隔层隔出来的，房屋层高比较高，作为面积是可以的，但不是建筑面积，从而导致被告对租金的计算标准作了错误的判断；房屋是招商转租给他人的，这点原告也清楚，房屋租金也远高于市场价格，且是因为原告引起的重大误解造成。被告看到预售合同时发现建筑面积是675平米，这和被告的预计天差地别，被告立即提出解除租赁合同；2014年8月6日被告就通知了原告，2014年9月10日被告通过信函方式将文件、钥匙交付原告，但原告表示在2014年12月份拿到是不符合事实的。被告认为从解约角度，解约时间最晚是2014年9月10日，被告的解约是依法有据的，不论合同有无效力，面积的一部分是违章的，被告是要将房屋向他人转租的，合同中是明确约定的，但无证面积无法出租，合同目的无法实现，从解除角度被告不应当赔偿损失。即使法庭认为被告应当承担违约金，被告也认为违约金金额过高。同时，华卓公司反诉称：原、被告签订的租赁合同系原告用欺诈的手段订立，原告向被告确认出租房屋的建筑面积为1，020平方米，然实际房屋的建筑面积仅为675.60平方米，房屋的第四层即337.80平方米是原告为扩大出租面积，未经有关部门审批，擅自将房屋第三层再次分层，分割出第四层，该层属不合法建筑物，原告却将第四层面积计算进租赁房屋的全部面积。因标的物属不合法建筑物，导致被告客观上无法对出租房屋对外招商出租。被告发现上述问题后，立即于2014年8月6日向原告提出交涉并要求解除合同，且于同年8月13日正式通知原告解除合同，被告在此期间及此后没有实际使用标的物，且从中未有任何获利，标的物也未给被告带来任何经济增益，客观上，标的物的第四层确实无法作任何使用。综上，原告没有按约交付标的物、全面履行合同，致使订立的合同目的无法实现，且标的物本身是不合法建筑，导致被告实际无法使用该房屋，故被告无需支付租金或使用费。为此，被告依法提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年8月13日解除；2、被告无需向原告支付租金或使用费。诉讼中，被告将其反诉请求变更为：确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》无效。理由为建筑面积是由测绘单位测绘过的有效合法的面积，本案租赁给被告的面积中有300多平方米不是建筑面积，本案合同将近1／3面积是无效的，导致整个合同无效，无法处理，请求法庭确认合同无效。确认合同无效前，被告没有实际使用过房屋，原告早在2014年8月6日、8月12日、8月13日、9月10日明知被告以解除合同为由要求返还房屋，故房屋空置损失的扩大应由原告承担。原告是否在深圳或其他地区导致没有及时收到钥匙不是合理的理由，只要被告将钥匙交付法律规定的地点即为送达，被告不应当承受后面的房屋租金或使用费，作为房屋使用费的损失，被告最多承担到2014年8月13日，被告承担的面积是680平方米相对应的租金。原告马红妹针对被告的反诉请求辩称：原告没有欺诈，而是对方在欺诈。被告从开始就没有付钱，合同是在被告处打印的，原告说面积大约1，200平米，也告知了产证面积是680平米，是被告自己将1，200平米写为建筑面积，故被告的理由不能成立。涉案合同没有以面积为单价计算租金，而是按照整幢房屋来计算租金，被告至今未提出高于市场价的证据，原告认为合同是有效的，被告应支付租金及使用费；合同已经签订了，合同是受法律保护的，是否使用是被告自己的事，被告给原告造成的损失是明确存在的，原告的损失就是使用房屋的租金。被告违约，解除合同的权利在原告处。经审理查明：2014年7月23日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX室建筑面积为1，020平方米（其中产证面积为680平方米）的房屋（2、3、4层）出租给乙方，作为商业经营使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用，在租赁期内乙方有权根据实际情况，将该房屋向他人转租、出借；甲、乙双方约定，房屋租赁期限为20年，自2014年10月1日起至2034年9月31日止，甲方于2014年8月1日前向乙方交付该房屋，2014年8月1日至2014年9月30日为免租期；甲、乙双方约定，该房屋年租金为78万元人民币，月租金为6.5万元人民币，该房屋租金首两年租期内不变，自第三年起，租金上调至96万元／年，自第五年起，租金上调至99万元／年，并延续至第十年，第十一年至合同期结束期间租金，由甲乙双方协商确定，甲方承诺租金水平低于该物业一楼同期租金；租金每半年支付一次，租金实行先付后用的原则，乙方应于合同签订后七个工作日内以银行转账方式向甲方指定账户支付首期租金；乙方应于2014年8月1日前向甲方支付租金390，000元，押金130，000元，合计520，000元，押金待本合同期满后，乙方结清所有费用，甲方无息退还；甲方应于本合同租期生效之日起当日内，将该房屋交付给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……2、拖欠租金达1个月的……；甲、乙双方同意在租赁期内，由下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……6、合同执行租赁价格高于市场实际价格，乙方决定解除合同的……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按本年度须向对方交纳年租金的20%作为违约金；乙方逾期未付租金的，每逾期一日，甲方有权按当期需缴纳租金的1%向乙方加收延迟履行滞纳金。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2014年7月23日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方还签订了《上海市房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲方承诺依当地政府管理部门政策要求，向乙方提供包括但不限于房屋预售合同、房产证等相关证明材料，以配合乙方办理同政府各职能部门相关的各项审批、报备手续；乙方承诺为合同标的物业安装电梯，电梯安装及维护费用由乙方自理，双方租赁期满后，电梯无偿归甲方所有。2014年8月1日，被告出具接收函一份，载明今收到马红妹恒泰生活广场莘松路XXX号XXX室房屋预售合同原件一份，用于办理同政府各职能部门相关的各项审批、报备手续。庭审中，原、被告确认原告于2014年8月1日将涉案房屋交付被告，被告没有支付过租金及押金。2014年8月12日、8月13日、8月21日、8月23日、8月29日，被告均通过短信的方式告知原告不再履行合同，为避免损失扩大，请原告及时协商解决并取回物业。原告则表示必须按合同办事，要求被告把钱汇到原告的银行账户。2014年9月10日，被告通过短信告知原告，鉴于原告不愿意与被告见面商讨解决办法，被告已经让顺丰快递把正本的商品房预售合同书、钥匙及合同解约通知函发送过去，快递回馈文件留在莘松路1288弄的2号岗亭，请原告速去取回。同时原告可以与被告约商谈的时间，被告会预留时间和原告见面。另查明，2004年4月15日，原告马红妹作为买受人之一与上海泰恒房地产发展有限公司签署了《上海市商品房预售合同》一份，载明购买松江区莘松路XXX号XXX室的房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为675.57平方米。庭审中，原告表示涉案房屋考虑到税费因素，暂时没有办理房地产权证。庭审中，被告提交了2014年9月10日的录音证据一份，证明被告的法定代表人于2014年9月10日与原告进行通话以及通话的过程，原告已经承认9月10日之前或当日已经收到钥匙、预售合同及解除通知。原告则质证认为，录音中是原告本人，但录音中没有明确被告寄出钥匙、解约通知等材料，原告也未明确收到了钥匙等物品，不确认录音时间；原告估计是在2014年11月收到了被告返还的钥匙和预售合同原件等，原告是通过其居住的绿洲香岛小区物业的保安收取的。庭审中，原、被告确认原告在涉案房屋第三层上方横向增加了一层，增加后现在的面积为1，020平方米。原告表示租赁标的物不是以面积为单价来计算租金的，而是按照整幢房屋来计算的。被告则表示，原告将房屋整栋出租给被告，但第四层是隔出来的，没有房产证，导致被告不能使用房屋。诉讼中，本院于2015年5月25日组织原、被告赴现场勘验，双方明确涉案房屋的第四层没有办理合法建造审批的手续。原告表示当时房屋一直漏雨，咨询过物业后，物业表示可以搭建一个东西来挡雨。被告则表示第四层上面无排线、无窗户、且无法搬上去家具，被告根本无法使用，且存在安全隐患。本院勘验现场后向原、被告释明：原告为扩大使用空间，未经有关部门批准擅自将涉案房屋横向加层，该行为属违法搭建建筑物、构筑物的行为，由于涉讼标的物具有违法性，故本案所涉租赁合同应当认定为无效。法庭释明合同无效后，原告可在七日内变更其诉讼请求，被告可以提出反诉，逾期未提出的，视为双方没有合同无效的后果需要在本案中处理。法庭释明后，被告提出了反诉，原告仍坚持其合同有效的诉讼请求。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、商品房预售合同、接收函、手机短信记录、录音资料及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同属无效合同。本案中，原告为扩大使用空间，未经有关部门批准擅自将涉案房屋横向加层，该行为属违法搭建建筑物、构筑物的行为；诉讼中，原告多次表示不是以房屋的建筑面积为结算租金的依据，即不区分有证面积和无证面积，而是作为整体对外出租，且出租时也明确了有证面积是680平方米，签订合同时双方是知晓的。但双方租赁合同上却载明了建筑面积为1，020平方米，包括了2、3、4层，由于涉讼标的物具有违法性，故本案所涉租赁合同应当认定为无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院向原、被告释明合同无效后，原告并未在限定的期限内变更其诉讼请求，故对于其基于合同有效提出的解除合同、赔偿违约金和滞纳金等诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的租金，在合同无效的情形下实则为房屋使用费，合同无效后，基于无效后果一并处理的原则，被告仍应承担占用房屋期间的使用费。被告虽辩称其于2014年9月10日前就将涉案房屋的钥匙等返还给原告，但未提供充分的依据证明返还的时间，而原告对此予以否认，并认为返还的方式不妥当，故本院对被告的辩称意见难以采信。庭审中，原告先是自认于2014年9下旬从小区保安处取得了钥匙，后又变更为2014年11月，但并未提供相应的证据予以证实。结合原、被告的陈述、被告向原告发出的短信记录以及双方的录音资料等，本院酌情以原告自认的2014年9月下旬作为其收到钥匙的时间，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付自2014年8月1日起至2014年9月20日止的房屋使用费108，333元。被告辩称的即便支付使用费，也应该按照680平方米的面积支付至2014年8月13日的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马红妹与被告（反诉原告）华卓资产管理（上海）有限公司于2014年7月23日签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议无效；二、被告（反诉原告）华卓资产管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马红妹房屋使用费108，333元；三、驳回原告（反诉被告）马红妹的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13，565元，减半收取6，782.50元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费6，822.50元，由原告（反诉被告）马红妹负担5，589元（已付），被告（反诉原告）华卓资产管理（上海）有限公司负担1，233.50元（已付40元，其余1，193.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  洪飞二〇一五年九月一日书 记 员  李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条??房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……