海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第582号上诉人（原审原告）高清斌，男。委托代理人姜山赫，北京市铭泰律师事务所律师。委托代理人张建华，北京市铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人黄奉潮，该公司区域总裁。委托代理人陈长奋，该公司职员。上诉人高清斌因与被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2015）陵民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人高清斌的委托代理人姜山赫、被上诉人雅居乐公司的委托代理人陈长奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告雅居乐公司在陵水县清水湾开发房地产。原告与被告于2009年12月9日签订《海南清水湾认购书》，购买被告开发的清水湾“金色果岭”A05区J1－20号别墅，并于当年12月14日签订《商品房买卖合同》。原告于2010年12月31日收房。被告制作的“金色果岭”售楼广告称：“雅居乐地产巨资引入天然温泉，加以中国最好的空气，打造世界一流疗养度假胜地。”《商品房买卖合同》附件三第11条约定：“温泉管道铺设到庭院。”原、被告签订的《海南清水湾认购书》第13条以及合同附件四第十五条约定：“由售方展示的样板间、售楼书、广告等内容和数据，仅供参考，不作为对认购方交房标准、交房设备及环境的承诺，买受人所购商品房的交房标准以实际交付为准。”原告所购的房屋已铺设温泉水管道，安装了温泉水表，还建造了温泉水池。清水湾开发区均已铺设温泉管道。因所购房屋未引入温泉水，原告等住户曾于2014年3月向县政府信访部门上访，要求解决温泉入户事宜。另查明，陵水县英州镇距雅居乐开发区约8公里处经勘探发现温泉资源，称为高峰温泉，自2006年起县政府开始规划开发高峰温泉供水工程。2014年6月，县水务局作为高峰温泉供水工程的业主单位向县发展和改革委员会报批工程，县发改委批复同意高峰温泉供水工程建设，供水范围包括清水湾开发区。该工程至今未动工。原告于2015年2月4日向陵水县人民法院提起诉讼，请求法院判决：1.被告雅居乐公司履约引温泉水入庭院供原告使用；2.被告雅居乐公司向原告支付因诉讼产生的打印费、车费500元。原审法院认为：就本案《商品房买卖合同》附件三而言，明确约定“温泉管道接入庭院”，被告已履行了这一义务，从合同的文本内容来理解、判断，合同条款未涉及到温泉水的引入，被告履行合同未违反约定。本案争议的焦点问题是，售楼广告关于“引入天然温泉”的内容能否视为合同要约，是否对合同当事人产生约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广告内容具有法律约束力，首先该内容关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺应具体确定。本案售楼广告发布的内容只是对整个开发区的环境和设施所作的说明和允诺，未具体到某个小区、某栋房屋。其中“雅居乐地产巨资引入温泉”没有说明引入温泉的时间，更没承诺在某个小区“引温泉入庭院”，广告内容未具体明确，不具有法律约束力。而且，原、被告签订的认购书、买卖合同均明确约定广告内容仅供参考，房屋的交楼标准以实际交付为准。因此，本案广告内容不具备合同内容的实际要件，原告依据合同诉请被告履行“引温泉入庭院”的义务没有事实和法律依据，不予支持。事实上，陵水高峰温泉的勘探、开发属于政府工程，政府文件将雅居乐开发区列入温泉的供水范围，现因政府原因导致温泉取水工程未动工，雅居乐无温泉可引入，原告的诉请短时间内尚无法实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原审法院判决：驳回原告高清斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告高清斌负担。宣判后，高清斌不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。一、一审法院认定被上诉人将温泉管道接入庭院即可视为已经履行合同义务是错误的。上诉人认为，按照消费常识和日常生活经验法则能够判断购房人购买的是在房屋享受温泉水，而不是购买温泉管道、温泉水表和温泉池子，被上诉人仅将温泉管道接入庭院，没有全面、完全地履行合同义务，其行为已构成违约。二、一审法院认定售楼广告不属于要约是错误的。本案售楼阶段，被上诉人发放的售楼广告中允诺“引温泉水入庭院”是具体明确的意思表示，且涉案房屋在售楼广告商品房开发规划范围内，“引温泉水入庭院”对购买人签订购房合同及房屋价格的确定有重大影响。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“引温泉水入庭院”的广告应视为要约，对被上诉人产生约束力。综上，一审法院认定事实背离日常生活经验法则，不符合法律规定，判决明显不公，请求二审法院判决：1.依法撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。为证明其主张，上诉人高清斌二审提交了以下证据：1.陵水县人民政府常务会议纪要十四届18次[2013]4号；2.陵水县发改委《关于英州镇高峰温泉供水工程可行性研究报告的批复》；3.《海南雅居乐A05区修建性详细规划及建筑单位设计方案》；4.《陵水县高峰温泉度假区控制性详细规划》；5.海南省住房和城乡建设厅《关于陵水县高峰温泉度假区控制性详细规划的复函》。被上诉人雅居乐公司答辩称：同意一审判决。上诉人与被上诉人双方在所签订的《海南清水湾认购书》、《商品房买卖合同》中已对售楼广告作了排除适用，售楼广告不应作为合同内容。一审判决正确，请求维持原判。经本院庭审质证，被上诉人雅居乐公司对上诉人二审所提交5份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人要求被上诉人引温泉水入庭院是否有事实根据和法律依据。上诉人与被上诉人双方所签订的《海南清水湾认购书》、《商品房买卖合同》均未对引入温泉水作出任何约定，《商品房买卖合同》中所约定的“温泉管道接入庭院”，被上诉人已依约履行，上诉人主张被上诉人未全面履行合同约定构成违约，不符合事实。上诉人认为售楼广告中“雅居乐地产巨资引入温泉”、“把天然温泉引入湾区”的表述应视为要约，主张被上诉人履行引温泉水入庭院的合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，售楼广告为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响的，才视为要约。本院认为，被上诉人所发布的售楼广告是对雅居乐地产整体开发环境的描述，并不具体确定，不符合要约的成立要件，其应视为要约邀请。且双方当事人在《海南省清水湾认购书》“认购条款”部分第13条、《商品房买卖合同》附件四第十五条均有明确约定，售楼书、广告等内容仅供参考，不作为被上诉人对上诉人交付房屋条件的承诺，即双方约定排除了售楼广告的适用。故，上诉人将售楼广告视为要约、商品房买卖合同内容的主张与事实不符，本院不予支持。根据陵水县政府相关文件可知，涉案房屋所在清水湾开发区属于陵水县高峰温泉工程项目的供水范围，该温泉工程项目正在筹备中，被上诉人已为引入温泉水做好管道铺设等设施准备，因温泉项目尚未开发建设，无温泉水可供使用，上诉人的“引温泉水入庭院”之请求受客观条件限制，在短时间内履行不能。因此，上诉人请求判令被上诉人履约引温泉水入庭院的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人高清斌负担。本判决为终审判决。审判长  白玉琳审判员  陈海燕审判员  黄声泽二〇一五年九月九日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年9月10日印制（共印18份）