安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00711号上诉人（原审被告）：孙卫卫，男，1980年3月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被上诉人（原审原告）：耿猛，男，1979年3月3日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托代理人：赵刚，安徽英锐律师事务所律师。上诉人孙卫卫因与被上诉人耿猛建设工程施工合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2015年7月15日作出的（2015）六金民二初字第00777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人孙卫卫，被上诉人耿猛及其委托代理人赵刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年7月1日，2014年1月1日，被告孙卫卫（乙方）与案外人六安市安美物业管理有限公司（甲方）先后签订《租房租赁合同》两份，约定由六安市安美物业管理有限公司将位于六安市皋城东路夜间排档8号摊位租给被告孙卫卫用于排档经营，不得转为他用；租赁期限及租金分别为：2010年7月1日至2011年6月30日，2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为柒仟贰佰元；租金缴付为半年缴纳，第一次于签订之日缴纳；租赁期间房屋修缮约定为：被告不得擅自改变房屋结构和设施。如造成房屋损失，被告照价赔偿，期满后无条件交于甲方；合同的变更约定为：（1）乙方不得转让房屋；（2）乙方如因故无法经营，需提前退房，保证金不予退还；（3）租赁期满，本合同终止，如乙方要求续签，则须提前一个月向甲方提出，在同等条件下享有续租优先权；另约定有其他合同事宜。2010年7月1日，被告同时向六安市皋城东路夜间排档管理有限公司（物业公司）出具《承诺书》一份，其中第二条承诺为：坚决保证不私自转让、兼并、转租，如有违反，自行退出经营。上述合同签订后，被告孙卫卫租赁经营至2014年3月。2014年3月25日，被告孙卫卫在无转租、转让权的情况下，与原告耿猛签订《转让合同》一份，擅自将其租赁的位于六安市皋城东路夜间排档8号摊位以60000元的价格转让给原告耿猛。原告耿猛在支付了60000元转让费后，仅经营至2014年10月底，2014年10月14日原告耿猛接六安市城市管理行政执法局向被告孙卫卫发出的《通知》，因六安市皋城东路夜间排档所属地块系拆迁范围，要求六安市皋城东路夜间排档经营户于2014年10月30日前搬迁完毕。原告耿猛被迫搬迁，将转让的排档交付拆迁。现该排档已被拆迁完毕。原告因此与被告交涉协商转让费退还问题未果，遂诉至法院。原审法院认为：被告孙卫卫承租案外人所有的房屋用于经营排挡生意至2014年3月，在与案外人签订的《租房租赁合同》及被告出具的承诺书中均明确约定，对所承租的房屋不得转租、转让等。2014年3月25日，被告孙卫卫将六安市皋城东路夜间排档8号摊位转让给原告经营。因被告孙卫卫并非六安市皋城东路夜间排档8号摊位所在房屋的所有权人，而原告受让后仍需使用该房屋进行经营，房租由原告直接向案外人支付，故原、被告之间的转让协议包含有被告将其在与案外人的租赁合同中的权利和义务一并向原告转移即权利义务的概括转移。我国合同法规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意。因此，原、被告之间的转让协议中与房屋租赁有关的转让不能单纯依赖于原、被告之间达成的合意，还必须经由案外人对被告将权利义务概括转移给原告的同意和认可，方为有效。本案中，被告孙卫卫对该房屋无处分权，其并无证据证明案外人对其转让行为予以认可或予以追认，也无证据证明其所收取的转让费中包含有物品折价在内。因此，在无证据证明案外人对被告将租赁合同的权利义务概括转移给原告之行为同意或事后予以追认的情况下，原、被告之间就权利义务的概括转移属于无效行为，原、被告订立六安市皋城东路夜间排档8号摊位转让合同的目的尤其是原告订立合同的目的自然不能实现，故原、被告之间的转让合同属于无效合同应予解除。导致这一后果，原、被告双方都有一定的过错。被告的过错在于：被告因对于案外人关于房屋转租、转让的禁止性条件是明知的，故负有明确告知的义务，包括事先告知原告有关房屋租赁价格、租金的支付期限和方式等重要合同内容，并促成原告与案外人达成新的合意。而从本案查明的事实看，被告并无证据证明其履行了上述义务，从而使得原告基于对上述重要合同内容了解不全面而产生重大误解，对本纠纷应负主要责任；原告的过错在于：其与被告订立合同时，没有详细了解房屋权属等相关状况，在未经案外人同意的情况下即与被告订立转让合同，接手六安市皋城东路夜间排档8号摊位并实际进行经营，存有过失行为，对本纠纷应负次要责任。双方转让合同无效解除后，被告所收转让费应予返还，结合双方各自的过错程度，确定由被告将收取原告支付的转让费60000元返还80%为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款（二）、（三）项、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条及有关法律、司法解释之规定，原审判决：一、确认原告耿猛与被告孙卫卫于2014年3月25日签订的《转让合同》无效；二、被告孙卫卫应于本判决生效之日起三日内返还原告耿猛转让费48000元；三、驳回原告耿猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告耿猛负担180元，被告孙卫卫负担720元。上诉人孙卫卫上诉称：一、一审认定双方合同无效明显错误。上诉人与被上诉人系同学关系，签订的转让合同完全出于自愿，被上诉人对上诉人有无处分权是清楚的。上诉人与案外人的《房屋租赁合同》内容中约定有不可转租条款，但实际转租后，案外人不仅没有提出异议，且实际接受了被上诉人交的房租，其行为表明已经认可。在这种情形下，双方签订的转让合同效力已不再处于待定状态，而变成了有效合同。即使处于效力待定的状态，主张合同无效的主体只能是案外人，而不是被上诉人。二、60000元转让费系原排档装修费、预交房租、厨房电器、设备及有关物品的折价，即便合同无效，简单判决上诉人返还显失公正。请求：依法撤销原判第一、二项，改判合同有效，上诉人不承担返还责任。被上诉人耿猛答辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人孙卫卫与六安市安美物业管理有限公司签订的《租房租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。该《租房租赁合同》明确约定租赁的房屋8号摊位不得转为他用，且孙卫卫亦出具《承诺书》承诺坚决保证不私自转让、兼并、转租。但孙卫卫违背了租赁合同的约定将8号摊位转让给本案被上诉人耿猛，并与耿猛签订了《转让合同》，该转让合同未获得六安市安美物业管理有限公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，六安市安美物业管理有限公司可以解除其与孙卫卫之间签订的《房屋租赁合同》，也可以不行使解除权，在六安市安美物业管理有限公司行使解除权之前，孙卫卫与耿猛之间所签订的《转让合同》因系孙、耿两人的真实意思表示，且没有违背法律、行政法规的禁止性规定，并非当然无效。但孙卫卫、耿猛在签订《转让合同》并交付60000元转让费用后，耿猛仅经营六个月，租赁房屋即被拆迁无法继续经营，同时耿猛又没有取得任何补偿，显失公平；且通过二审开庭庭审查明，在签订《转让合同》时，孙、耿二人均知晓耿猛无权在此租赁房屋处进行经营，双方仍旧进行转让，均有过错，现因拆迁造成房屋转让后耿猛无法继续经营，耿猛有权要求返还部分转让费用。综合考虑耿猛已经营期限的长短以及双方在签订转让合同时的过错，酌定由孙卫卫返还50%的转让费用较为合理。上诉人孙卫卫的上诉理由，部分成立，依法应当予以部分支持。原判决认定事实清楚，但判决承担责任的比例不妥，应予调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00777号民事判决第三项，即“驳回原告耿猛的其他诉讼请求”；二、撤销六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00777号民事判决第一项，即确认原告耿猛与被告孙卫卫于2014年3月25日签订的《转让合同》无效；三、变更六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00777号民事判决第二项，即孙卫卫于本判决送达之日起七日内一次付返还耿猛转让费30000元。一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，由上诉人孙卫卫负担1800元，被上诉人耿猛负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一五年九月二十八日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。