山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初4710号原告（反诉被告）：济南金口岸人防商城管理服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴才新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟伟，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兆华，山东律雨人律师事务所实习律师。被告：郑美才（反诉原告），住济南市。被告：陈丽花，住浙江省温岭市。以上两被告共同委托诉讼代理人：沈雁南，山东科创律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。原告（反诉被告）济南金口岸人防商城管理服务有限公司（以下简称金口岸公司）与被告（反诉原告）郑美才、被告陈丽花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金口岸公司委托诉讼代理人张伟伟、李兆华，被告（反诉原告）郑美才及其与被告陈丽花的委托诉讼代理人赵峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金口岸公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋占有使用费245万元（2013年6月1日至2020年6月1日，2020年6月1日以后的房屋占有使用费按实际使用期限支付）；2.被告赔偿原告各项损失500万元；3.本案的诉讼费等相关费用由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求是指案件受理费。事实和理由：2012年4月12日，原被告双方签订商城商铺租赁合同一份，合同约定原告将位于商城2、3号口埠（含3号口埠入口上阁楼）的配套设施，建筑面积约为320平方米出租给被告经营使用，租赁期限2012年6月1日至2017年6月1日，由被告经营使用，租赁期限2012年6月1日至2017年6月1日，每年租金35万元。合同签订后原告将房屋交给被告使用，被告交纳了一年的租金，后期一直未缴纳,2014年5月，原、被告双方因租赁合同纠纷起诉到天桥区法院，后经过一审、济南中级人民法院二审认定原、被告双方签订《商城商铺租赁合同书》无效。法院判决后被告并未归还原租赁原告的房屋，并实际使用，2018年11月27日在天桥区人民防空委员会办公室主持下约定我方与被告之间的纠纷另行处理，但被告一直未向原告支付占有使用费，其行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》等相关法律的规定特起诉到贵院，请求贵院查清事实基础上准予原告的诉讼请求。被告郑美才、陈丽花辩称，本诉原告济南金口岸公司的主张无事实和法律依据。2016鲁01民终612号判决认定本诉原告将未取得建设工程规划许可或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁给本诉被告，导致双方签订的合同无效，涉案房屋应认定为违法建筑，因此在该房屋不存在合法的占有、使用，收益的权利。本诉原告无权就违法建筑的主张占有使用费。自双方签订《租赁合同》后，本诉被告投入大量的财力进行装修，但由于本诉原告及负责人多次带人通过各种方式阻碍本诉被告无法正常经营。根据本诉原告金口岸公司与泰正合商贸有限公司的商铺租赁合同。可以证明双方已经达成一致，由泰正合公司实际经营涉案人防商城。金口岸公司已经不再具备主张权利的主体资格身份，其无权向郑美才之间协议的履行。所以，郑美才的麻博会与张加正所代表的泰正合公司签订的合同系双方正常履行。金口岸无权主张该协议成立之后的占有使用费。郑美才早已不实际占有涉案房屋，不应再行支付占有使用费。2018年，金口岸公司提起腾房纠纷案件，郑美才一再陈述早已房屋腾给泰正合公司，且泰正合公司与金口岸公司亦有租赁关系，郑美才不占用房屋。该案件经天桥区法院和济南市中级人民法院的判决，认为郑美才需要腾房给金口岸公司，但是经山东省高院再审认为中院认定事实错误，没有追加泰正合公司便认定郑美才腾房给金口岸公司的证据不足并指定中院再审。中院没有依照山东省高院的裁定意见，没有追加泰正合公司径直判决，郑美才对于本诉原告的腾房之诉不服已提起抗诉申请，2020年9月16日济南检察院已经受理郑美才不服济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3467号民事判决书提起的申请监督，并在2020年10月22日决定由济南市检察院第六检察部办理本案。因此，在济南市人民检察院在申请监督一案做出结论前。本案应中止审理。承租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，应当符合房屋占有使用费的市场价值。在约定租金标准明显过分高于市场价值的情况下，人民法院可以裁量酌减。否则，无效合同事实上按照合同有效情形处理，违反了合同无效的法律意义和处理原则。关于本诉原告主张的各项损失500万元，没有法律依据和事实依据。反诉原告郑美才向本院提起诉讼请求：1、被反诉人返还反诉人郑美才已缴纳的房屋租金、商场管理服务费等35.9万元。2、被反诉人赔偿反诉人郑美才其他损失共计87万元。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年4月12日反诉人郑美才与被反诉人济南金口岸人防商城管理服务有限公司签订商城商铺租赁合同，约定反诉人郑美才承租被反诉人济南金口岸人防商城2、3号口埠用于娱乐休闲家具类产品的经营。合同签订后，反诉人郑美才按约缴纳租金35万元及各项费用，并且将租赁商铺进行深度装修，结果被反诉人金口岸公司无故给反诉人断水断电，给反诉人造成损失，反诉人多次尝试与被反诉人负责人沟通，该负责人一直回避，导致反诉人根本无法正常使用承租商铺，损失不断扩大。2014年，因双方纠纷无法解决，被反诉人金口岸公司向济南市天桥区人民法院提起诉讼，反诉人就损失提起反诉。经济南市中级人民法院（2016）鲁01民终612号民事判决书认定，该合同为无效合同。之后，反诉人郑美才多次要求济南市天桥区人民防空委员会办公室作为房屋产权方协调处理纠纷未果。在此期间，被反诉人金口岸公司多次纠集社会上闲散人员对涉案房屋进行破坏，对反诉人郑美才在房屋内的财产实施侵害，对反诉人本人实施人身伤害。为避免损失的扩大，2018年11月27日，济南市天桥区人民防空委员会办公室组织，通过引进第三方济南泰正合商贸有限公司缓解双方矛盾，反诉人郑美才按照约定和人防办的指示将商铺交付给了第三人济南泰正合商贸有限公司。因此，反诉人郑美才早已不占用涉案房屋，鉴于被反诉人给反诉人造成的财产、人身侵害及严重的违约行为，反诉人特提起反诉，请求法院予以准许。反诉被告金口岸公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，双方签订租赁合同后被反诉人已将房屋交给反诉人使用。反诉原告也对商铺进行使用并营业。根据约定反诉原告应当向我方交纳租金和管理服务费。反诉原告的损失由其自己造成的。反诉原告在没有经过反诉被告同意的情况下对所租赁的商铺的承重钢梁拆掉，严重破坏了人防商城主体结构，给人防商城造成严重安全隐患。反诉被告要求反诉原告恢复原状，并要求恢复后的主体结构进行专业评估是否存在隐患，但反诉原告置之不理。因此反诉被告对其进行断电，但后期反诉原告从泉星小区私自接入电线，对房屋进行装修，并进行营业。反诉原告也对商铺进行了正常使用，所以无权要求反诉被告退还租金及管理服务费。对87万元的损失反诉被告认为对方没有事实及法律依据。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对异议证据作如下认定，金口岸公司虽然对郑美才提交的会议纪要复印件不予认可，但金口岸公司在诉状中认可2018年11月27日天桥区人防办公室组织双方协调约定双方纠纷另行处理，可以印证该会议纪要真实性，且本院至天桥区人防办公室核实该会议纪要真实性，故对该会议纪要真实性予以确认。本院认定事实如下：2007年9月18日，济南市天桥区人民防空委员会办公室（以下简称人防办）与江苏三环实业股份有限公司（一下简称三环公司），签订《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》一份，约定泉星广场人防工程产权归人防办所有，人防办同意三环公司按照《中华人民共和国人民防空法》投资建设、管理、使用该工程，人防办对三环公司的建设、管理、使用行使监督权。2009年10月21日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，金口岸公司作为乙方签订补充协议二，载明：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2007年9月18日签订的《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》中的定义相同。本着人防工程谁投资谁受益的原则，乙方对人防工程进行商场化运营，经甲方同意达成补充协议如下：一、商场基本情况商场名称：济南市天桥区泉星广场人防商城商城地点:济南市。总建筑面积为5800㎡二、本合同作为原《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》的补充协议，与原协议具有同等的法律效益。三、协议内容1、按《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》泉星广场人防工程产权归甲方所有，本项目总计50年的使用权归乙方。2、该期限内乙方拥有该项目的管理、收益、经营等权利，同时乙方有权分割转让该年限内商铺的使用权。3、乙方与客户签订的合同以及广告分布内容须经甲方认可。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商作出补充，补充协议视为本协议的正式条款。该协议加盖有济南市天桥区人民防空委员会办公室及金口岸公司的公章。2012年4月12日，金口岸公司与郑美才签订《商城商铺租赁合同书》一份，约定金口岸公司将人防商城2、3号口埠（含3号口埠入口上阁楼）商铺租赁给郑美才经营使用，租赁期限自2012年6月1日起至2017年6月1日止，年租金35万元。合同约定：第一条商铺的位置、现状及用途1、甲方将位于商城2，3号口埠（含3号口埠上阁楼）的配套设施给乙方经营使用。（3号口布实用面积约计280平方米，2号口布实用面积约计40平房米。）2、乙方经营项目为：娱乐休闲家居类产品。第二条租赁期限：为2012年6月1日起至2017年6月1日至，其中2012年5月1日至2012年6月1日为装修期，租期共计5年。第三条商铺租金，其他费用及缴纳期限：1、商铺租金及付款方式：每年租金35万元。第一年租金自签订本合同起10日内交纳15万元，剩余20万元于2012年6月1日前交纳，以后每年租金分两次交纳，于每年5月1日、11月1日前各交纳17.5万元。2、租赁期内，商城收取的管理服务费（包括但不限于空调使用费、水电费等），乙方另行交纳。该合同还约定了双方其他权利义务，加盖有金口岸公司公章及郑美才的签名。上述商铺租赁合同签订后，金口岸公司将所涉商铺交付给郑美才。郑美才用于经营自动麻将机售卖。郑美才向金口岸公司缴纳了合同约定的2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金35万元。郑美才对涉案商铺进行装修过程中双方因装修问题产生纠纷。金口岸公司于2014年向本院提起诉讼，要求解除《商城商铺租赁合同书》、郑美才腾出涉案房屋并支付租金、管理费及违约金等。该案中郑美才提出反诉请求，要求金口岸公司返还已缴纳的房屋租金、商城管理费35.9万元并赔偿装修费、经营利润、工人工资等损失557万元。案经审理，本院作出（2014）天民三初字第242号民事判决书，认定金口岸公司与郑美才签订的《商城商铺租赁合同书》为无效合同，因金口岸公司要求解除合同，经本院释明后，金口岸公司和郑美才不变更诉讼请求和反诉请求，故判决驳回金口岸公司的诉讼请求，同时驳回郑美才的反诉请求。金口岸公司不服提出上诉，济南市中级人民法院于2016年4月6日作出（2016）鲁01民终612号民事判决书，判决驳回金口岸公司的上诉，维持原判。上述判决书发生法律效力后，郑美才未将济洛路132号济南金口岸人防商城2、3号口布（含3号口布入口上阁楼）商铺返还给金口岸公司。金口岸公司于2018年向本院提起诉讼要求郑美才腾还租赁金口岸公司的口布商铺，并与金口岸公司办理商铺移交手续，本院于2019年2月15日作出（2018）鲁0105民初3738号民事判决书，判决郑美才于判决生效之日起十日内将涉案商铺返还给金口岸公司并办理商铺移交手续。被告郑美才不服提出上诉，济南市中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）01民终3467号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书发生法律效力后，郑美才向山东省高级人民法院提出申请再审。山东省高级人民法院于2020年3月18日作出（2020）鲁民申410号民事裁定，认为郑美才的再审申请符合民诉法第二百条第二项规定的情形，裁定指令山东省济南市中级人民法院再审。济南市中级人民法院经再审于2020年6月22日作出（2020）鲁01民再75号民事判决，维持该院（2019）鲁01民终3467号民事判决。另查明，2014年3月6日，金口岸公司与济南泰正合商贸有限公司（以下简称泰正合公司）签订人防商城商铺租赁合同，将涉案房屋所在的人防商城（包含涉案房屋）整体出租给泰正合公司。2018年11月8日，金口岸公司与泰正合公司再次就人防商城签订商铺租赁合同，约定合同期限自2018年11月1日至2028年10月30日，因金口岸公司与之前租户之间的纠纷，导致泰正合公司未能进场，故自2018年11月8日起五年涉案人防商城免租金交给泰正合公司使用。再查明，郑美才、陈丽花系夫妻关系，陈丽花系济南天桥麻博汇文体用品商行（以下简称麻博汇商行）的法定代表人，郑美才主张的经营损失主要系用涉案房屋经营麻博汇所产生的损失。2018年12月9日，麻博汇商行与泰正合公司签订协议书一份，约定基于泰正合公司租赁并取得了济南市天桥区金口岸济泺路132号金口岸人防商城即地面五个口埠，结构商铺、地面商场、周围停车场等的经营权，根据泰正合公司对金口岸人防商城整体经营定位需要，结合麻博汇自成立以来的遭遇与各种经济损失，经双方友好协商达成协议：一、麻博汇在2019年1月10日之前将一楼名鹤、松乐、雀康三个营业区的所有物品搬离完毕至2号-5号口埠的商铺内，场地及所有办公设施缴费给泰正合公司使用。泰正合公司补偿给麻博汇商行45万元。二、泰正合公司承诺2号和5号口埠约80平方米独立铺面即对面小房子免费给麻博汇商行使用五年作为弥补其他损失，并提供水电，免费使用期间2019年1月1日至2024年1月31日。第四条约定，协议到期后，如麻博汇商行愿意继续使用上述商铺，可提前三个月另行协商签约，支付租金后正常使用。协议还约定了其他内容。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。济南市中级人民法院于2020年6月22日作出的（2020）鲁01民再75号民事判决，维持该院（2019）鲁01民终3467号民事判决，故至2020年6月22日，生效判决已认定郑美才未将涉案租赁物交付给金口岸公司，且认定郑美才即使已将涉案房屋向案外人公司交付，仍不能视为向原告交付房屋，故郑美才应支付该期间占有使用费。关于占有使用费的计算标准，双方各执一词，但双方一直认可金口岸公司给郑美才断水断电，郑美才自他处拉来电线使用。金口岸公司的断电行为影响涉案房屋的实际使用，关于断电且郑美才未自他处拉来电线供电的期间的占有使用费应予扣减，结合郑美才提交的短信记录，可以看出2012年10月31日起金口岸公司将郑美才租赁商铺断电，至2012年12月31日期间均未提供电，故对于2012年10月31日至2012年12月31日期间的占有使用费予以扣除。对于2012年6月1日起至同年10月30日期间的占有使用费应参照合同约定租金标准结合双方过错予以酌减按每年30万元标准计算。对于2013年1月1日至金口岸公司起诉要求腾房之日即2018年7月5日期间，郑美才在其提交的短信记录中认可已经装修完毕，但双方一直认可涉案商铺的电系郑美才自行从别处引来电线，对于被告经营自动麻将机售卖经营产生重大影响，故占有使用费应予以适当减少，该段期间的占有使用费本院参照合同约定租金标准的基础上酌定按每年按20万元标准计算。对于2018年7月5日起至被告实际交付之日，金口岸公司已经起诉要求腾房，因合同已经被判令无效，郑美才应交付房屋而未交付，结合郑美才提交的证据，能够证明涉案房屋坐落及周围经营环境，并结合双方过错，酌定占有使用费计算标准为每年30万元。故郑美才应支付金口岸公司2018年7月5日起至2020年6月22日止的占有使用费，按每年30万元标准计算。对于金口岸公司所主张的2020年6月22日之后的占有使用费，本院认为，虽然生效判决已认定郑美才未向金口岸公司交付房屋，合同无效郑美才亦负有向原告交付房屋的义务，但自再审判决后，作为出租方的金口岸公司在已经与案外人泰正合公司签订租赁合同的情况下，郑美才提供的其经营的麻博汇商行与泰正合公司的协议以及原告方提交的由泰正合公司给其的收条、再结合双方在天桥区人防办公室签订的协议亦能证明郑美才将涉案房屋实际交付给了案外人泰正合公司的情况下，金口岸公司应当积极采取措施促使涉案房屋进行妥善的交接处理，而不应任由原、被告和案外人泰正合公司三方的交付僵局持续，且郑美才一方与案外人泰正合公司之间的协议有期限届满后郑美才即不再享有对涉案房屋或郑美才与泰正合公司之间的关于交换使用铺位和房屋的使用收益。再者，涉案房屋到目前为止仍未能通过执行程序交付给原告，也进一步说明原告、被告分别与案外人泰正合公司签订的协议在履行中产生了原、被告间的交付僵局，金口岸公司同时作为两个租赁合同的出租方，其可以采取一定措施促成涉案房屋的交付，故鉴于本案当事人、案外人之间的关系，以及涉案房屋的占有的特殊情况，金口岸公司在明知涉案房屋实际控制使用主体非郑美才的情况下，仍未能够采取必要措施，基于公平原则，对于金口岸公司主张的2020年6月22日之后的占有使用费不予支持。关于金口岸公司要求郑美才赔偿租赁费损失500万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金口岸公司对于合同无效后果亦具有一定过错，且金口岸公司已经向郑美才主张占有使用费，故对金口岸公司该项请求不予支持。关于金口岸公司要求陈丽花承担责任的请求，因陈丽花非租赁合同相对方，本院对金口岸公司要求陈丽花承担责任的请求不予支持。关于反诉原告郑美才要求金口岸公司返还已缴纳的房屋租金、商场管理服务费共计35.9万元，郑美才明确为按照合同缴纳的35万元租金、商城管理费9000元。因双方租赁合同无效，故应予以返还，故反诉被告金口岸公司应返还原告已缴纳的35万元。关于郑美才要求返还管理费9000元，因郑美才在本院限定期限内未提交相应凭证，但在另案庭审中，金口岸公司认可管理费缴纳了7600元，故金口岸公司应返还该7600元管理费。关于反诉原告郑美才要求反诉被告赔偿其他损失87万元的请求，郑美才明确为装修损失。郑美才对合同无效亦具有一定过错，且郑美才已经使用涉案房屋多年，其所提交的证据中显示有灯具，未形成添附，其可以自行拆除，对于其他损失，其未能举证证明装修的残值，故对其要求赔偿装修损失87万元的反诉请求不予支持。关于郑美才称的相关人员对其店面打砸等问题，与本案非属于同一法律关系，郑美才可向侵权人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条裁定，判决如下：被告郑美才于本判决生效之日起10日内支付原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司占有使用费，计算标准为：自2012年6月1日起至2012年10月30日止，自2018年7月5日起至2020年6月22日止，按照每年30万元标准计算；自2012年12月31日起至2018年7月4日止，按照每年20万元标准计算；驳回原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司的其他诉讼请求。反诉被告济南金口岸人防商城管理服务有限公司于本判决生效之日起10日内返还反诉原告郑美才房屋租金35万元、商城管理费7600元，共计357600元；驳回反诉原告郑美才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63950元，由原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司负担48271元，被告郑美才负担15679元；反诉案件受理费7719元，由反诉原告郑美才负担5474元，反诉被告济南金口岸人防商城管理服务有限公司负担2245元。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年三月二十五日书记员 郝慧明