北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第10808号原告北京天和白马物业管理有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号28号楼1001号（德胜园区）。法定代表人叶亦本，该公司总经理。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人酒妤，北京市时代九和律师事务所律师。被告陈霞，女，1988年3月8日出生。委托代理人赵素芽（被告之母），女，1963年12月20日出生，个体工商户。原告北京天和白马物业管理有限公司（以下简称：天和物业公司）与被告陈霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天和物业公司委托代理人滕宏伟、被告陈霞委托代理人赵素芽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和物业公司诉称：我公司对位于北京市西城区文兴街1号北京天和白马商城进行物业管理，被告承租了该商城第xx号商铺，商铺使用面积为5.6平方米。2012年5月16日，原、被告双方签订了《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2012年7月28日至2022年7月27日，被告应于每年7月28日前缴纳下一年度物业费4032元，每逾期一日应按拖欠金额的2%支付违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，被告迄今尚未支付物业费。原告为维护合法权益，特提起诉讼，要求被告支付2014年3月18日到2015年3月17日物业费4032元；支付违约金4032元；本案诉讼费由被告承担。被告陈霞辩称：原告违约在先，是主观过错方，是由于他们的过错办不了批发商的营业执照，导致我们不能合法的正常经营。因此不能由于你的过错，来让我们承担造成的经济损失，这样不合情、也不合理，更不合法。我认为法院应该是讲理、讲法的地方，在法律面前人人平等的原则。商铺合同的签定是在能办理批发商的营业执照基础上签定的，而物业合同是在商铺合同是真实有效的前提下才签定的。现因商铺合同都是一份无效的合同，那物业合同就是废纸一张，还让我们交纳物业费，这有失法律的尊严，有失公平，本应判决把我们已交纳的一年物业费用退还给我们，是因为法院判决错误，导致法律天平失衡。希望法院是讲情、讲理、讲法的地方，在法律面前人人平等，这样才彰显法律的尊严。我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月17日，北京天和国际服装批发商城有限公司（后更名为北京天和国际服装商城有限公司）作为出租方与案外人许立青（承租方）签订了《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定许立青租赁案外人北京天和国际服装批发商城有限公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第xx号的商铺，使用面积为5.6平方米；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日止；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计252000元（按商铺使用面积计单价1250元／平方米·月），租金不含承租方需交付的物业管理服务费、承租方独立使用有关设备而产生的相应费用、因承租方经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；租赁期内，如承租方提出将铺位的承租权转名过户，应提前向出租方提出书面申请，经出租方审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，出租方有权收取手续费。同日，原告天和物业公司（甲方）与许立青（乙方）签订了《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定乙方自愿接受甲方对其所承租的商铺的物业管理服务，并向甲方支付相应管理费用；乙方承租商铺为商城第B1层第1452号商铺，使用面积5.6平方米；合同的管理服务期限自2012年7月28日至2022年7月27日止；本合同期内，甲方每年向乙方收取年物业管理费4032元；本合同签订时，乙方须一次性交纳第一年物业管理费，以后每年7月28日前交纳下一年度物业管理费。上述合同签订后，许立青向北京天和国际服装商城有限公司（以下简称：天和服装商城公司）交纳了第一笔租金252000元；向天和物业公司交纳了2012年7月28日至2013年7月27日的物业费4032元。2012年7月14日，天和服装商城公司收取被告更名费10000元，租赁合同中的承租方、首笔租金收据的交款人更名为被告；物业合同乙方处未做变更，物业费收据上交款人变更为陈霞并加盖有“同意过户”字样的备案章。庭审中，被告主张2012年7月28日至2013年7月27日间的物业费4032元已在商铺承租权转让时给付许立青，许立青与原告之间的物业合同由其继续沿用，原告对此予以认可。另查，2014年8月，陈霞以天和白马商城不具备出租条件，未合法正式开业为由起诉天和服装商城公司来院，要求解除双方之间的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》；天和服装商城公司返还租金252000元、过户费10000元。2014年10月31日，我院作出（2014）西民初字第20084号民事判决书，认定天和白马商城的开业时间为2013年3月18日，因天和服装商城公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使陈霞不能按照合同约定的方式从事经营活动，故依法判决解除双方之间的租赁合同；天和服装商城公司退还陈霞2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金55597元；天和服装商城公司退还陈霞判决生效之日至2015年7月27日期间的租金（按照每平方米1250元、5.6平方米计算）；驳回了陈霞的其他诉讼请求。判决后，天和服装商城公司不服提出上诉。在二审审理期间，天和服装商城公司于2015年3月18日向法院申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月18日作出（2015）二中民终字第00441号，准予上诉人撤回上诉，各方均按原审判决执行。庭审中，原、被告确认双方之间的物业管理服务合同亦于2015年3月18日解除。后因双方就商铺租赁过程中产生的物业费问题产生分歧，原告现起诉来院要求被告支付2014年3月18日到2015年3月17日物业费4032元、违约金4032元。被告以双方物业合同无效为由予以抗辩，不同意原告的诉讼请求。案件经本院调解，双方各持己见。以上事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》、物业费收据、商铺认租权变更申请单、（2014）西民初字第20084号民事判决书、（2015）二中民终字第00441号民事裁定书及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行。原告在履行物业服务后，被告应依约支付物业费。根据生效判决诉争商城于2013年3月18日开业，原告应自2013年3月18日开始收取物业费，鉴于被告签订合同时已经交纳了一年的物业费，故被告无需支付2013年3月18日至2014年3月17日间物业费。对于原告主张被告支付2014年3月18日至2015年3月17日物业费一节，上述期间原告提供了物业服务，故被告应给付上述期间的物业费，对于原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告所持租赁合同无效一节，二审法院已经作出终审判决，对其抗辩本院不予采信。对于原告主张违约金一节，鉴于被告与北京天和国际服装商城有限公司存在租赁合同纠纷并经法院判决，商城开业时间经终审判决认定，故无法证明被告恶意拖欠情形，对于原告要求违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告陈霞给付原告北京天和白马物业管理有限公司二〇一四年三月十八日到二〇一五年三月十七日间的物业管理费四千零三十二元。二、驳回原告北京天和白马物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告北京天和白马物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）；由被告陈霞负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 喆人民陪审员  张汝建人民陪审员  贾景芳二〇一五年九月二十八日书 记 员  任旋旋