山东省武城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1428民初2250号原告：山东某房地产开发有限公司武城分公司，住所地山东省武城县，统一社会信用代码9137XXXXXXXXXXXX。负责人：刘杰军，总经理。委托诉讼代理人：徐飞，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：陈某某，女，1990年出生，汉族，住山东省武城县。委托诉讼代理人：刘小妮，山东阳光桥律师事务所律师。被告：姚某，男，1998年出生，汉族，住山东省武城县。原告山东某房地产开发有限公司武城分公司（下简称山东某分公司）与被告陈某某、姚某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告山东某分公司委托诉讼代理人徐飞、被告陈某某及其委托诉讼代理人刘小妮到庭参加诉讼，被告姚某无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东某分公司向本院提出诉讼请求：1.请求准许对位于山东省武城县的执行（执保金额217933.22元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月13日，原告收到（2020）鲁1428执异124号执行裁定书，原告认为本院根据被告陈某某对该案中执行标的提出保全异议而做出的“中止（2020）鲁1428执保427号执行案中对位于山东省武城县的执行”缺乏事实和法律依据。本院做出（2020）鲁1428执异124号执行裁定书主要依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，被告陈某某提出的执行异议并不同时满足以上二十八条四项内容中的第（三）项、第（四）项内容。一、被告陈某某在与姚某签订《二手房买卖合同》时明知被执行房产未办理不动产权证书,不得转让。陈某某对不能办理过户登记明知并存在过错,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。陈某某与姚某于2018年6月6日签订《二手房买卖合同》时明确知晓案涉执行的房产没有办理不动产权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《物权法》第十五条的规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,根据以上法律的规定,未取得房产证的房屋可以订立合同进行买卖,但是不能办理过户转让。陈某某在签订二手房买卖合同的同时应该知道被执行的房产不能办理过户手续。陈某某明知案涉被执行房产没有办理不动产权证书,不能过户仍然与姚某签订《二手房买卖合同》,其就合同所涉被执行的房产不能过户存在过错,并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非买受人原因无法办理过户”的规定。二、陈某某与姚某签订的《二手房买卖合同》约定房屋价款为500000元,但陈某某实际仅支付300000元,剩余200000元购房款在知悉保全裁定后也没有将剩余房款交付至执行法院,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第（三）项“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。陈某某在明知被执行房屋没有办理不动产权证书，不得转让的情况下，仍与姚某就被执行房屋签订《二手房买卖合同》，其在案涉被执行房屋无法办理过户过程中存在过错；同时陈某某并没有完全支付购房款，剩余购房款在收到保全通知后也没有交付至执行法院。以上均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第（三）项、第（四）项的规定，陈某某的损失应向姚某主张。（2020）鲁1428执异124号执行裁定书缺乏事实与法律依据。原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求法院支持原告的诉求。被告陈某某辩称：原告的起诉没有事实及法律依据，一、被告陈某某在本院查封之前就已经与姚某签订了《二手房买卖合同》，该合同合法有效，且已被武城县人民法院（2020）鲁1428民初1477号民事判决确认。二、陈某某虽未支付全部购房款，但是已按合同约定交清了约定的购房款，且陈某某在得知姚某欠原告的款项后，跟法跟原告及法院一直联系，同意将剩余购房款交付法院执行。三、签订合同交付购房款后，姚某就将房屋所有权转移给陈某某，并将房屋交付与陈某某，陈某某已在法院查封之前合法占有该不动产，且一直实际占有使用。四、该房屋虽未办理房产证，但姚某是房屋所有权人，房屋所有权人有权处分自己的财产，且未办理房产证并不是陈某某的自身原因造成。综上，陈某某有权排除对该房屋的查封执行。被告姚某未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告山东某分公司提交证据：证据一、山东省武城县人民法院（2020）鲁1428民初1030号民事判决书。证明被告姚某欠银行贷款，由原告代为偿还贷款共计217933.22元的事实；证明该判决已于2021年1月11日生效，原告已经向本院提起执行申请；证明本案被告姚某购买的房子，即案涉房屋为武城县向阳南路东侧阳光瑞景小区17号楼一单元101号房屋；证明案涉房屋仍登记在被告姚某名下。证据二、山东省武城县人民法院（2020）鲁1428执保427号保全结果和期限告知书。证明案涉房屋已经被本院查封，查封期限为2020年的6月11日至2023年的6月10日；证明案涉房屋仍登记在被告姚某名下。证据三、山东省武城县人民法院（2020）鲁1428执异124号执行裁定书。证明本裁定书终止了案涉房屋的执行，故原告提起本诉；证明被告陈某某购买案涉房屋的价款为500000元，其已支付的房款为300000元，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房产仍登记在被告姚某名下，被告陈某某在购买本房产时，明知未办理不动产权证书，且同时未支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项、第（四）项的规定。被告陈某某对原告山东某分公司提交证据的质证意见:对证据一、证据二的真实性及证明内容均没有异议;对证据三的真实性没有异议，但对证明内容有异议。陈某某同意将剩余房款交付法院执行。根据德州市人民政府实行的新住房限购政策，开发商将房产证办到姚某名下后再过两年才能变更至陈某某，待条件成就时双方可以办理不动产权变更登记。法无禁止即自由，这是当事人自由处分权利的行为，是当事人意思自治的体现，未办理过户登记不能认定为系买受人自身的原因。被告陈某某提交证据：证据一、原、被告及案外人武城县优顺房产信息咨询有限公司于2018年6月6日签订的《二手房买卖合同》。该合同约定：被告将其名下的坐落于武城县向阳路阳光瑞景17号楼1单元101号的房屋以500000元的价格出售于原告，原告先支付定金及首付款共计300000元，剩余200000元在办理过户时支付；原告支付首付款后，被告将房屋的使用权和全部门锁钥匙等及相关证件交付原告，并将房屋交付原告使用。证据二、银行转账记录、收到条。证明原告已于2018年6月6日通过张丙仪账户将购房款300000元转入姚某账户。证据三、户口本、登记卡索引表。证明陈某某是张丙仪的儿媳，委托张丙仪支付的该款项。证据四、微信转账记录。证明原告于2018年6月6日向武城县优顺房产信息咨询有限公司支付中介费4500元。证据五、山东德达建设集团物业管理公司武城分公司出具的证明、物业费收款收据2张、电费交纳凭证4张（手机转账截图）、天然气交款单1张。证明案涉房屋（阳光瑞景1××1号）自2018年大约8、9月份起就由陈某某交纳物业费，电费等，该房屋自合同签订之日就交付予陈某某，陈某某已实际占有使用。证据六、山东省武城县人民法院（2020）鲁1428民初1477号民事判决书。证明该判决已确认姚某与陈某某签订的涉案房屋的《二手房买卖合同》依法成立并生效，也认定姚某于2018年6月6日已将房屋交付与陈某某，陈某某居住使用至今。原告山东某分公司对被告陈某某提交证据的质证意见：对证据一无异议。但可知本案被告陈某某在签订本合同时，明知案涉房产无不动产证无法办理过户。对证据二、三无异议；对证据四的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据五无法核实其真实性，但认可自2018年房屋交付后由被告陈某某实际占有居住的事实。对证据六无异议，认可由本院出具的（2020）鲁1428民初1477号民事判决书中查明的事实，认可2018年6月6日姚某将案涉房屋交付陈某某使用。以上原告山东某分公司和被告陈某某提交的证据，能够证明本案相关事实，本院予以采信。经审理查明，2018年6月6日被告陈某某与被告姚某签订《二手房买卖合同》，约定姚某将坐落于武城县的房屋，以500000元的价格卖给陈某某。合同签订后，陈某某于2018年6月6日通过张丙仪的账号向姚某转入购房款300000元，同日，姚某将案涉房屋交付陈某某占有使用。该房屋现仍登记在姚某名下。另查明，2020年6月10日，原告山东某分公司向本院提出财产保全申请，将被告姚某名下的案涉房屋查封并在武城县不动产登记中心办理了查封手续。2020年9月16日，本院作出（2020）鲁1428民初1030号判决，判决姚某偿还原告山东某分公司为其垫付的贷款217933.22元及利息。后，原告就上述判决向本院申请了强制执行。被告陈某某在执行过程中提出执行异议申请，要求解除对案涉房产的查封。本院于2020年11月11日作出（2020）鲁1428执异124号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。本院认为，本案系原告山东某分公司作为申请执行人提起执行异议之诉，应审查案外人即本案被告陈某某对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告陈某某与被告姚某签订《二手房买卖合同》的时间为2018年6月6日，早于案涉房屋被查封的2020年6月10日。该《二手房屋买卖合同》中第四条约定有“因甲方房产证未下或未到过户、更名日期”“剩余的200000元贰拾万元整乙方需在可以过户或更名时交与甲方”等内容，能够证明该房屋未进行过户登记系由于“房产证未下或未到过户、更名日期”，并非陈某某自身原因。被告陈某某已在案涉房屋查封前按照合同约定支付了300000元价款。被告陈某某提交的德达建设集团物业管理公司武城分公司出具的证明、物业费收款收据、电费交纳凭证、天然气交款单，能够证明在《二手房买卖合同》签订后，陈某某一直实际占有使用该房屋。原告诉称陈某某未将剩余价款按照法院要求交付执行，证据不足，本院不予采信。综上所述，被告陈某某对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告姚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告山东某房地产开发有限公司武城分公司的诉讼请求。案件受理费4569元，由原告山东某房地产开发有限公司武城分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  田瑞波人民陪审员  谢丽静人民陪审员  范连红二〇二一年三月十五日法官 助理  齐晓阳书 记 员  王雪晴