云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云23民终245号上诉人（原审被告）：楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇雄宝路延长线水岸人家小区1幢406室，统一社会信用代码：915323010724630631。法定代表人：王金忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍毅平，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：许涛，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：水岸人家小区业主委员会，住址：云南省楚雄市水岸人家小区。负责人：万熠锋，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：凌世芬，云南义达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：普凯，云南义达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司（以下简称旭晨公司）因与被上诉人水岸人家小区业主委员会（以下简称水岸人家业委会）物权保护纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人旭晨公司的委托诉讼代理人霍毅平、许涛，被上诉人水岸人家业委会的负责人万熠锋及委托诉讼代理人凌世芬、普凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人旭晨公司上诉请求：1.撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初4757号民事判决第一项、第二项，并改判楚雄市水岸人家小区110个地面车位由旭晨公司所有；2.由水岸人家业委会承担一、二审的案件受理费。事实和理由：1.涉案地面车位是旭晨公司经楚雄市住房和城乡建设局规划设计审查通过后，依法建设的用于停放汽车的车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定与第七十条、第七十三条属于特别规则和一般规则，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属并不适用“区分专有之外为共有”的一般规则，并不归于共有的权利状态，而是适用特别的确权规则，即当事人根据法定方式，依自由约定确定其归属，即：车位、车库可以由开发商与业主通过约定确定归属以区分所有。本案涉案地面车位在《修建性详细规划总平面布置图》中“技术经济指标”栏有明确记载，属于上述建筑区划内，用于停放汽车的车位，且旭晨公司与小区业主在《商品房购销合同补充协议》中对其权利归属进行了明确约定：“甲方拥有社区内车库、车位、休闲中心等建筑设施的所有权及其所属的他项权利”，上述地面停车位的约定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，表明旭晨公司与业主就地面停车位使用权及收益权的归属已达成一致意见。2.涉案地面车位未计入水岸人家小区公摊面积。根据旭晨公司委托楚雄振翔测绘服务有限公司做出的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》，旭晨公司根据规划建设的地面停车位未计入小区业主购房面积中，按照权利与义务相一致的法律原则，地面车位不应移交给水岸人家业委会。3.2020年10月10日楚雄市自然资源局出具的《回函》部分内容错误，导致一审作出错误判决，涉案地面车位不是公共绿地。该《回函》载明：“三、水岸人家居住小区规划设计和竣工规划验收时，小区内的植草砖（网络草坪）全面积计入绿地面积，并计入绿地率。”该回函内容与事实不符，事实上，水岸人家小区植草砖总面积按照25%折算后计入绿化用地面积，计入了绿地率，但绿地与绿地率及绿化用地面积并非同一概念，所以计入绿地率的土地不能就此认定为公共绿地。因此，水岸人家小区内地面停车位并未占用公共绿地及其他场所，并不属于公共绿地。被上诉人水岸人家业委会答辩称，一、涉案地面车位应属水岸人家小区全体业主共有。1.虽然旭晨公司一再主张涉案地面车位是其经规划后依法建设，但规划解决的是车位建设的合法性、合规性和合理性问题，并非解决权属问题。建筑规划的目的在于确定建筑物的位置、规模及用途等指标，而建筑规划审批是职能部门依法履行监督职责的方式，建筑规划本身不能确定建筑物的所有权归属，所以确定涉案地面车位权属的关键在于其是否占有业主共有部分，而非其是否经过规划。2.根据楚雄市自然资源局的《回函》，水岸人家小区的植草砖全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率。涉案地面车位均为植草砖车位，属于占用业主共有的绿地用于建设停放汽车的车位，所以涉案地面车位应属楚雄市水岸人家小区全体业主共有。3.旭晨公司处分涉案地面车位的前提是享有车位所有权，车位属于业主共有，旭晨公司无权进行处分。《商品房购销合同补充协议》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。《商品房购销合同补充协议》系旭晨公司提供的格式合同，其在与业主签订《商品房购销合同》时对补充协议第十四条未对业主进行提示说明，而根据有关格式条款的相关规定，《商品房购销合同补充协议》第十四条属于旭晨公司排除业主主要权利的条款，该条款对业主无效。二、“涉案地面车位未计入水岸人家小区公摊面积”不能成为旭晨公司取得涉案地面车位所有权的依据，即不是车位计入小区业主公摊面积，所有权就归业主共有，未计入就归开发商所有。涉案地面车位无法办理产权登记，其仅依附于小区土地上，本质属于建设用地使用权。建设单位将房屋销售完毕后，小区建筑区划内的建设用地使用权也随之转移，小区共有部分的建设用地使用权就转移归业主共有，因涉案地面车位系占用业主共有绿地建设，其权属应归于全体业主，开发商以约定方式，在销售房屋后仍然保留地面车位土地使用权，无法律依据。三、楚雄市自然资源局的《回函》内容客观真实，一审据此作出判决正确。1.楚雄市自然资源局是审批备案旭晨公司开发建设涉案小区的职能部门，回函确认的内容是依据水岸人家小区规划设计和竣工规划验收资料做出，内容客观真实。2.本案争议的是涉案地面车位是否占用了业主共有绿地建设的问题，而不是绿地、绿地率与绿化用地概念的问题。地面植草砖车位占用了水岸人家小区绿地面积修建，占用了小区共有部分，其使用权应归属于全体业主共有。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。水岸人家业委会向一审法院起诉请求：1.判令旭晨公司向水岸人家业委会移交小区全部地面车位；2.判令旭晨公司向水岸人家业委会移交小区室外活动场地；3.诉讼费由旭晨公司承担。一审法院认定事实：旭晨公司是楚雄市水岸人家小区的建设单位。2013年9月5日，经楚雄市住房和城乡建设局规划设计审查通过的《水岸人家修建性详细规划总平面规划图》中载明：水岸人家小区总用地面积33897㎡，总建筑面积119583.12㎡，地上建筑面积101500.38㎡（其中幼儿园建筑面积2052.42㎡），地下建筑面积18082.74㎡;一层建筑占地面积8471.79㎡，绿地面积11900㎡，建筑密度24.99%，容积率2.99，绿地率35.11%，总户数837户；总停车位966个，其中地面停车位120个，地下停车位846个。同年10月16日，旭晨公司取得楚雄市住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》（地字第532301201310052号），水岸人家项目用地位置位于楚雄市，用地面积50.845亩，建设规模119583.12㎡。2016年5月12日，水岸人家小区一标段（建设规模91353.39㎡）、二标段（建设规模26215.03㎡）进行竣工验收，并于2016年11月2日进行竣工验收备案。楚雄振翔测绘服务有限公司出具的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》中载明：1.依据委托方楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司提供的水岸人家小区不动产权证书登记不动产宗地代码：532301001008ＧＢ00057，宗地共有面积30836.870平方米；……4.宗地内的空地、绿地、车棚、通道、其他设施（不包括住房独自使用部分）等公共用地不分摊给宗地内各户；5.根据旭晨公司提供的《承诺书》、规划平面总图及房产测绘报告，我公司采用了建筑面积系数分摊法对旭晨地产公司水岸人家小区地上部分进行各家各户面积分摊，其中：ＳＹ5（幼儿园）（1）建筑占地面积753.34平方米；（2）总建筑面积2100.88平方米；（3）分摊系数为0.3585831。旭晨公司作为商品房出卖人（甲方）与买受人（乙方）签订的《商品房购销合同补充协议》第十四条约定：甲方拥有社区内车库、车位、休闲中心等建筑设施的所有权及其所属的他项权利。水岸人家小区经过规划批准建设的地面停车位共有110个，均为植草砖车位。旭晨公司与部分业主签订《车位使用权转让合同书》，约定：旭晨公司同意将地面停车位的使用权转让给业主，业主在水岸人家项目已经批准的土地使用年限内对地面停车位享有使用权。2017年11月1日，楚雄市住房和城乡建设局向水岸人家小区业主回复“水岸人家小区天价停车费，让人心寒”的问题中，载明：……二、经调查，水岸人家小区规划停车位1:1.1比例配置，经过规划批准的地下停车位共有700个，属双层机械停车位；地面共有110个。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，房地产公司有权出售、出租和附赠归还用于停放汽车的车位、车库。旭晨公司愿意以出售、分期付款、按月出租三种方式满足业主的停车需求。经我局协调，旭晨公司已将500元／月的车位租金降为300元／月。三、经调查，水岸人家小区2016年3月交房入住，小区共有住房及商铺837户，目前已入住300户，正在装修的有80余户。为查明案件事实，云南省楚雄市人民法院向楚雄市自然资源局发函，以确认以下事实：1.水岸人家幼儿园的规划属性问题；2.幼儿园旁小区室外活动场地规划属性问题；3.规划设计中植草砖是否计入绿化面积（或占绿化面积比例情况）。2020年10月10日，楚雄市自然资源局回函：一、规划配建的幼儿园属于小区公共服务设施，与整个小区同步规划、同步实施建设、同步规划核实验收、同步投入使用。二、按照国家和地方关于居住区幼儿园设置的有关规定和要求，小区内规划配建的幼儿园必须配置室外活动场地，属于幼儿园必备的附属设施。三、水岸人家居住小区规划设计和竣工验收时，小区内的植草砖（网格草坪）全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率。另查明，水岸人家业主委员会筹备成立后，于2018年3月7日在楚雄市住房和城乡建设局物业管理科进行备案。2019年10月24日，水岸人家小区业主委员会作出《水岸人家小区业主大会表决意见》，载明：自2018年3月10日楚雄水岸人家业主委员会成立以来，以会议协商或发函形式要求开发商移交地面车位、室外活动场地，开发商回应称该物业属于他们，拒不移交，并一直据为己有。2019年4月13日，水岸人家小区召开业主大会讨论此事，并就是否通过法律程序起诉开发商进行表决，共发放《征求意见表》760份，收回《征求意见表》691份，业主参与率达82.6%，其中，同意通过法律程序起诉开发商的有685户，不同意的有6户，弃权的有69户，同意率达99.1%。一审庭审中，旭晨公司自认地面车位使用权已转让12户，价款6万元至8.5万元不等。2020年7月13日，水岸人家小区业主委员会主任吴金利提出辞职申请。同日，水岸人家小区业主委员会召开会议，同意吴金利辞去业主委员会委员、主任的申请，选举候补委员黄前进为业委会委员，并报送楚雄市住建局物管科、鹿城镇彝海社区。7月22日，水岸人家小区业主委员会召开会议，选举万熠锋为水岸人家小区业主委员会主任，并报送楚雄市住建局物管科、鹿城镇彝海社区。一审法院认为，本案争议焦点为：一、水岸人家小区地面车位的所有权是否属于水岸人家小区全体业主共有？二、旭晨公司是否应当向水岸人家业委会移交小区室外活动场地？针对争议焦点一，一审法院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，地面车位系以四条线为基准形成的特定空间，在构造上能够根据明确界址确定，在利用上能够排他使用，虽未能进行登记，但已经符合专有部分的实质要件，能够成为专有部分。故涉案地面车位未能进行产权登记，并不当然由全体业主共有。二、水岸人家小区地面停车位虽系规划车位，且在《商品房购销合同补充协议》中均约定有“甲方（旭晨公司）拥有车位等建筑设施的所有权及其所属的他项权利”，但规划的目的在于确定建筑物的位置、规模和用途等，其本身只能证明车位建设的合法性、合规性和合理性，并非解决权属问题，故确认车位权属的关键在于其是否占用业主共有部分。三、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”和第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，业主对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权。根据楚雄市自然资源局的回函，水岸人家小区的植草砖全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率，本案诉争地面车位均为植草砖车位，属于占用业主共有的绿地用于建设停放汽车的车位，依法应由全体业主共有。四、建设单位处分停车位的前提是享有车位所有权，因案涉车位属于业主共有，故旭晨公司无权进行处分，《商品房购销合同补充协议》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。对旭晨公司提出的凭借《商品房购销合同补充协议》中的约定就能判定地面停车位权属的辩解，一审法院不予采纳。对水岸人家小区业委会要求确认水岸人家小区110个地面车位归全体业主所有，由旭晨公司移交水岸人家小区业委会的诉请，一审法院予以支持。针对争议焦点二，一审法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，作为物权客体的物，须具有特定性、独立性，能够与其他物区别开来独立存在。根据楚雄市自然资源局的回函，水岸人家业委会诉称的室外活动场地，属于幼儿园的附属设施，无法单独成为物权客体。且根据楚雄振翔测绘服务有限公司制作的《旭晨地产水岸人家小区各户土地分摊面积说明》，幼儿园的建筑占地面积并未分摊给宗地内各分户，故对水岸人家业委会要求确认小区室外活动场地归其所有并进行移交的诉请，一审法院不予支持。对旭晨公司提出的室外活动场地是幼儿园不可分割的一部分的辩解，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经云南省楚雄市人民法院审判委员会讨论决定，判决：一、楚雄市水岸人家小区110个地面车位由楚雄市水岸人家小区全体业主共有；二、楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内将上述地面车位移交给水岸人家小区业主委员会；三、驳回水岸人家小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司负担（未交，限于判决生效之日起三十日内支付）。二审中，上诉人旭晨公司提交楚雄彝族自治州城乡规划管理技术规定（试行）一份，欲证明涉案植草砖停车位按照楚雄的城乡规划来说，最多可按25%计入绿地面积，不可能出现100%计入绿地面积。经质证，被上诉人水岸人家业委会对旭晨公司提交证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。本院认为，旭晨公司提交的证据本院对其真实性予以确认，但不能证实旭晨公司的主张，本院不予采信。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人旭晨公司对一审认定事实均无异议，但认为一审遗漏认定水岸人家小区的植草砖车位没有计入小区公摊面积。被上诉人水岸人家业委会对一审认定的事实均无异议。对一审认定事实，本院予以确认。归纳本案二审争议焦点为：楚雄市水岸人家小区地上110个植草砖车位的权利归属？旭晨地产公司应否将该110个车位移交水岸人家业委会？本院认为，除城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，建筑区划内的绿地，属于业主共有。本案中，楚雄市自然资源局的回函已足以证实水岸人家小区的植草砖已全面积计入小区绿地面积，并计入绿地率，故本案能够确认水岸人家小区地上110个植草砖车位占用了水岸人家小区业主的共有绿地，应属于水岸人家小区全体业主所有，旭晨公司应当将该110个地面车位移交给水岸人家业委会。旭晨公司认为楚雄市自然资源局的回函错误，未能提价证据予以证实，旭晨公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 邱德英审 判 员 晋 芳审 判 员 刘 莹二〇二一年三月二十六日法官助理 粟立海书 记 员 曾琳媛