江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初4760号原告：尹付贵，男，1971年2月21日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨，江苏双汇律师事务所实习人员。原告：孙加红，女，1972年5月5日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨，江苏双汇律师事务所实习人员。被告：无锡中南雅苑置地有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MYGKPXC，住所地江苏省无锡市新吴区长江南路35号。法定代表人：张健，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑛，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：常熟中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320581668956379K，住所地江苏省常熟市泰山南路26号。法定代表人：张健，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑛，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告尹付贵、孙加红诉被告无锡中南雅苑置地有限公司（以下简称中南雅苑公司）、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称常熟中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告尹付贵、孙加红的共同委托诉讼代理人毛瑞琪、王烨，被告中南雅苑公司、被告常熟中南公司的共同委托诉讼代理人王秦益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹付贵、孙加红向本院提出诉讼请求，请求：1.判令中南雅苑公司对XXX商铺存在的雨水井不排水、污水井返水问题进行整改，以满足正常使用条件；2.判令中南雅苑公司赔偿损失41000元（以同地段商铺每月租金4100元为基数，自2019年10月4日至实际整改完毕之日止，暂算至2020年7月31日）；3.常熟中南公司对中南雅苑公司的第二项诉请承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实及理由：2018年7月6日，尹付贵、孙加红购买了中南雅苑公司开发建造的位于无锡市新吴区××幢××单元××商铺××，套内面积为68.46平方米，商铺总价款为1394723元，该商铺于2019年10月4日交付。2018年7月，案涉商铺在交付前已经出现严重积水现象，雨水井无法正常排水、污水井返水存在障碍，商铺地坪完全浸没在污水中。尹付贵、孙加红及其他商铺所有权人（约40户左右）多次向中南雅苑公司反映排水、返水问题，要求尽快整改，然而该问题始终未能得到妥善解决。2018年7月至今，但凡无锡地区雨量稍大，案涉商铺就会整排出现严重积水问题，给尹付贵、孙加红正常出租盈利带来影响，已经出租的其他商铺也遭受了巨大损失。2020年6、7月间，案涉商铺的上述问题尤为严重，持续多日淹没在污水中，尹付贵、孙加红及其他商铺所有权人多次向相关政府部门反映情况，无锡市新吴区住建局明确回复：“产生积水原因是商铺所在区域地势过低，属于开发商建设时期的设计问题”。尹付贵、孙加红认为中南雅苑公司应对雨水井排水、污水井返水问题进行整改，以便买受人能够正常使用，对于已经产生的损失应赔偿，常熟中南公司系中南雅苑公司的全资子公司，性质为一人公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任，为了维护其合法权益，特提起前述诉讼请求，望判如所请。被告中南雅苑公司和常熟中南公司共同辩称：针对诉请1,整改责任并不在中南雅苑公司，中南雅苑公司在开发该项目时，从规划报批、图纸报审、施工竣工以及销售备案等方面都严格按照政府机关的要求来推进，每一节点都由主管行政机关进行了审核审批，交付的案涉商铺已经符合法律法规和合同的要求。出现雨水、污水返水的原因是综合而复杂的，天气因素导致大量下雨，市政管网不能及时排出，红线外的道路施工并不是开发商所能控制的，因此不能出现问题就把原因归咎于中南雅苑公司。现雨水井不排水、污水井返水的问题已经不存在了，根据了解，期间因为市政道路的修葺、市政管道的更换将该问题得以根除，案涉商铺已经满足了正常使用的诉请条件，不存在整改的必要。针对诉请2，中南雅苑公司不应该承担尹付贵、孙加红的租金损失。首先对于租金损失是否实际存在存疑，通过尹付贵、孙加红提供的证据照片能够清晰地发现，案涉商铺都是处于出租状态的，案涉商铺是否未能出租也不清楚。其次案涉商铺即使未能出租，也未必是雨水、污水返水问题造成的，两者之间没有必然关系。针对诉请3，虽然常熟中南公司是中南雅苑公司的股东，但两者都是独立主体，不存在财产混同情形，尹付贵、孙加红的诉请理由不能成立。综上，请求法院驳回尹付贵、孙加红的全部诉讼请求。为证明自己的诉讼请求，原告尹付贵、孙加红向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及销售发票，证明尹付贵、孙加红系案涉商铺的所有权人，双方之间形成商品房买卖合同关系，出卖人负有对案涉商铺的维修、整改义务。2.企业信用信息公示报告，证明中南雅苑公司为常熟中南公司的全资子公司，针对中南雅苑公司的赔偿责任，常熟中南公司应当承担连带清偿责任。3.案涉商铺交付前的返水照片，证明在2019年10月4日交付前整排商铺已经出现严重的返水问题。4.商铺交付后的照片及光盘，证明2020年6月28日、2020年7月6日、2020年7月7日、2020年7月17日，案涉整排商铺出现多日严重返水的问题，中南雅苑公司未能及时整改，导致尹付贵、孙加红造成严重损失。5.新吴区住建局回复截图，证明产生积水原因是商铺所在区域地势过低，属于开发建设时期的设计问题，建议小区物业部门及时采取相关预防措施，雨天及时排除积水。6.房屋租赁合同，证明同地段商铺的租金标准，尹付贵、孙加红以两份租赁合同的租金取中间值主张租金损失有事实依据。中南雅苑公司为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、通过交付使用竣工验收的通知，证明案涉商铺通过施工许可、竣工验收备案、交付使用竣工验收，可合法施工、合法使用、合法交付。2.施工图设计文件审查合格书，证明经无锡市建设工程设计审查中心确认室外给水管线工程、雨污水管线工程均合格。3.城镇排水与污水处理设施建设工程竣工验收情况备案通知书，证明案涉商铺的城镇排水与污水处理设施建设工程通过竣工验收，符合设计及建设规划要求。4.建设工程规划许可证及附件，证明案涉商铺建造前通过了无锡市规划局的规划报批许可，有合法合规报批手续。5.建设工程规划核实合格证及附件，证明案涉商铺建造后，也依规通过规划核实并取得合格证。6.业主入伙物料签收单，证明中南雅苑公司交付案涉商铺，尹付贵、孙加红签收的情况。常熟中南公司未提供相应证据。经本院庭审质证,中南雅苑公司及常熟中南公司对尹付贵、孙加红提供的证据1的真实性无异议，但认为开发公司承担维修整改义务的范围是案涉商铺的质量问题，但本案诉争的并不是开发公司导致的质量问题。对证据2的真实性无异议，但认为不能因为中南雅苑公司是常熟中南公司的子公司就应当承担连带清偿责任，两被告是独立的市场主体，财物、运营、人员等均独立，不存在任何混同现象。对证据3的真实性有异议，从照片无法看出存在的问题，交付前本身处于施工阶段，出现积水的原因不能一概而论是案涉商铺存在质量问题。对证据4的真实性无异议，2020年6月底，7月初连续出现的特大降水恶劣天气，全市多处出现积水情况，这与罕见的天气有密切关联，不能因为少数极端天气就认为案涉商铺存在质量问题，现在该问题已经不存在了，因此不能将原因推导为交付的商铺质量有问题。对证据5的真实性有异议，新吴区住建局的回复是不全面的，该回复的内容并不属于住建局法定行政职责范围，在没有任何依据的情况下所作的回复是不符合事实情况的。中南雅苑公司将提供相应依据证明开发公司每一个节点、环节都进行了审批、确认和验收，新吴区住建局的回复不客观也不科学。对证据6的真实性有异议，案涉商铺并不必然要出租，尹付贵、孙加红也可以自己使用，所以不应该存在租金损失。尹付贵、孙加红对中南雅苑公司提供的证据1.2.3.4.5.6的真实性均予以认可，但对上述证据的关联性有异议，中南雅苑公司交付质量合格的商铺是最基本的义务，通过相关行政部门的验收仅是一方面，更重要的是满足正常使用目的，本案是尹付贵、孙加红在实际使用过程中发现了案涉商铺存在质量问题。审理中，尹付贵、孙加红申请对案涉商铺雨水井无法正常排水、污水井返水问题的具体原因、整改方案进行鉴定，本院于2020年11月30日组织双方前往XXX附近的商铺进行现场勘查，确认：2020年11月中旬持续降雨后，并没有出现返水、积水问题，期间中南雅苑公司并没有采取任何整改措施。市政道路一直在施工，尹付贵、孙加红认为是修路堆积的泥土吸水后暂时缓解了返水、积水的问题，中南雅苑公司则认为是地下管网进行了更换。尹付贵、孙加红坚持鉴定，理由是即使现在不存在返水、积水问题，也不能保证将来一定不出现类似情况，要求彻底查清该问题的具体原因并出具根除的整改方案。本院将相关鉴定申请材料移送给首选的鉴定机构即南京安厦房屋安全鉴定检测事务所（以下简称安厦事务所），安厦事务所出具了退案函，载明：申请鉴定要求超出技术条件和鉴定能力，不予受理此委托。备选的鉴定机构即南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）出具鉴定函，载明：经仔细查阅贵院提供的相关材料发现，涉案房屋现已经无雨水井、污水井返水事实发生，故无法从技术上对曾经的返水原因进行鉴定。结合上述证据以及双方当事人陈述，本院经审理查明以下事实：2017年7月11日，案涉商铺取得建筑工程施工许可证；2019年2月18日，XDG-2016-18号地块房地产开发项目（XXX）室外给水管线工程占地面积37559平方米，建筑面积85741平方米，共计18幢住宅和商业建筑。其中室外给水管线工程情况为给水管（管径DN100-200毫米，长度1300米，埋深0.8米，管材为铸铁管），工程施工图设计文件经审查合格。同日，XDG-2016-18号地块房地产开发项目（XXX）室外雨污水管线工程占地面积37559平方米，建筑面积85741平方米，共计18幢住宅和商业建筑。其中室外雨污水管线工程情况为雨水管（管径DN300-600毫米，长度2658米，埋深0.8-3.2米，管材为UPVC）、污水管（管径DN300毫米，长度1550米，埋深0.8-2.9米，管材为HDPE），工程施工图设计文件经审查合格；2019年7月31日，通过竣工验收备案；2019年9月26日，城镇排水与污水处理设施建设工程通过竣工验收备案；同日，根据规划、市政公用、消防等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料基本齐全，获准交付使用。2018年7月6日，尹付贵、孙加红与中南雅苑公司签订商品房买卖合同（合同备案号为201807060040），约定尹付贵、孙加红购买坐落于XXX房屋，预测建筑面积为69.96平方米，其中套内建筑面积68.46平方米，每平方米19936.01元，总价款为1394723元。签订本合同前，尹付贵、孙加红已支付定金100000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款。尹付贵、孙加红应当于2018年7月6日前支付首期购房款704723元，余款690000元向银行申请贷款支付。该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告所列条件。交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。中南雅苑公司应当在2019年9月30日前向尹付贵、孙加红交付该商品房。合同签订后，尹付贵、孙加红依约支付了购房款。2020年6月28日、2020年7月6日、2020年7月7日、2020年7月17日案涉商铺出现积水问题。诉讼中，双方一致确认：XXX房屋于2019年10月4日交付，2020年7月17日（不含17日）之后没有出现雨水井排水、污水井返水不畅造成积水的现象。本案的争议焦点为：案涉房屋交付后产生的积水问题是否属于房屋质量问题？本院认为：尹付贵、孙加红与中南雅苑公司签订的商品房买卖合同（预售），系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。一、中南雅苑公司交付的案涉房屋符合合同约定。商品房买卖合同约定房屋交付条件的相关约定为第九条“该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”；第十条“1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。”中南雅苑公司提供的证据证明其在交付案涉房屋时已具备上述交付条件，符合合同约定的交付标准。二、现有证据无法证明积水现象属于案涉房屋质量问题。在买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或者依据当事人的约定交付标的物的主要义务，在交付不合格标的物的情况下，出卖人依照法律规定承担相应的法律责任。该出卖人承担法律责任的前提即为标的物存在质量瑕疵，但双方在庭审中一致确认2020年7月17日之后至案件审理期间没有出现雨水井排水、污水井返水不畅造成积水的现象，期间中南雅苑公司也没有采取任何整改措施，双方均认可存在其他案外介入因素，故从现有证据无法推断出案涉商铺存在的返水、积水问题是房屋的质量问题，在不存在类似问题的情况下，再主张中南雅苑公司整改并恢复至正常使用状态的诉请与事实不符，本院不予支持。因现有证据无法确认中南雅苑公司应该承担质量瑕疵担保责任，故尹付贵、孙加红诉请的租金损失也于法无据，本院不予支持。在中南雅苑公司不承担责任的情况下，尹付贵、孙加红主张常熟中南公司承担连带清偿责任的诉请也与法律规定不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回尹付贵、孙加红的全部诉讼请求。案件受理费826元（此款已由尹付贵、孙加红预交），由尹付贵、孙加红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈津波审 判 员  方 华人民陪审员  李浩荣二〇二一年三月五日书 记 员  王馨荷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。