宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)卫民终字第386号上诉人（原审原告）宁夏江元物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人李炜，该公司经理。委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈自强，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人宁夏江元物业服务有限公司（以下简称江元物业公司）为与被上诉人陈自强物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人江元物业公司的委托代理人王军，被上诉人陈自强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年11月25日，江元物业公司与中卫市某小区业主委员会签订物业管理委托合同一份，约定由江元物业公司实行该小区的物业管理，委托管理期限自2012年1月1日至2016年12月31日；物业管理服务费，按照中卫市物价局制定的物业收费标准执行；服务内容包括小区内的公共设施的维修、养护、管理，公共环境的保洁，公共绿化的养护和管理等。合同签订后，江元物业公司对该小区进行物业管理服务。陈自强系某小区某房屋的业主，房屋建筑面积为90.99㎡。按照卫价发【2011】10号文件《关于印发中卫市沙坡头区普通住宅物业服务等级及收费标准的通知》，卫价发【2011】19号文件《关于确定中卫市沙坡头区普通住宅小区服务收费等级的通知》和中卫市物价局与中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）20号文件、卫住建发（2014）87号文件规定的标准，陈自强应交自2012年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费为1715元。其中：2012年437元（90.99㎡×0.4元／㎡／月×12个月）；2013年437元（90.99㎡×0.4元／㎡／月×12个月）；2014年1月1日至6月30日218元（90.99㎡×0.4元／㎡／月×6个月）；2014年7月1日至12月31日437元（90.99㎡×0.8元／㎡／月×6个月）；2015年1月1日至3月30日186元（90.99㎡×0.68元／㎡／月×3个月）。���陈自强拖欠2012年1月1日至2015年3月31日期间的楼道电费65元,合计1780元，陈自强未予交纳。另中卫市某小区因部分业主与江元物业公司发生纠纷，该小区成立新的业主委员会，新的业主委员会于2015年3月20日发出通知，要求所有业主暂不向江元物业公司交纳物业费，待等业主委员会与江元物业公司对收费问题商定后再决定交付。江元物业公司请求：1.判令陈自强立即向江元物业公司支付拖欠的物业服务费1715元，楼道电费65元，合计1780元；2.本案诉讼费由陈自强负担。一审法院认为：双方虽未签订物业管理服务合同，但江元物业公司与该小区业主委员会签订了书面服务合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务共同，对业主具有约束力。江元物业公司���照物业管理服务合同约定给陈自强所居住的小区业主提供了物业管理服务，陈自强应当按规定的物业管理服务费标准给江元物业公司支付物业管理服务费。陈自强所居住的房屋面积为90.99㎡，自2012年1月1日至2014年12月31日陈自强欠缴的物业管理服务费应为1529元，对于该部分诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于江元物业公司要求陈自强支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费186元的诉讼请求,因双方合同没有约定物业服务费需按月支付，按照双方当事人多年的交费习惯，均是按年一次性交纳，而江元物业公司提供2015年度物业服务期限尚未届满，且该小区的业主委员会于2015年3月20日通知全体业主暂不要交纳物业费，待业主委员会与江元物业公司协商确定后再交纳。所以对2015年1-3月的物业费，待该小区业主委员会与江元物业公司协商后再另行解决，故���该部分请求不予支持。对于楼道电费65元，陈自强认可，应予支持。陈自强提出江元物业公司对油烟、噪音、环境等没有进行有效处理，不同意全部缴纳物业费的辩解意见，陈自强虽提供了照片，但不足以达到陈自强以此为由拒交、减少物业费的证明目的，陈自强可通过其他途径予以解决噪音、油烟污染的问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、陈自强于判决生效后三日内向江元物业公司支付物业管理服务费、楼道电费合计1594元；二、驳回江元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陈自强负担。江元物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定��业费按年缴纳为惯例缺乏依据。某小区业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，江元物业公司与某小区业主委员会签订的服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日，某小区业主委员会的主体资格一直存在，不能因业主委员会成员或管理人发生变化否定物业服务合同效力。新的业主委员会通知业主暂不交物业费没有法律依据。请求：1.撤销原判第二项，依法改判陈自强支付江元物业公司2015年1-3月的物业费186元；2.诉讼费由陈自强承担。被上诉人陈自强答辩称：江元物业公司提供服务，业主交费是理所当然的，但江元物业公司应当按照规定程序履行义务。按规定，合同期限不能超过两年，前任业主委员会已经不存在，所以合同是无效的。某小区原来物业费的收费标准是每月0.40元/平方米，2014年7月，江元物业公司将收费标准提高到每月0.80元/平方米，没有依据。2015年，经过合法手续，新的业主委员会已经通过有关行政部门备案，应重新签订合同。待江元物业公司的服务达到规定要求以后，陈自强再缴纳物业费。二审期间，上诉人江元物业公司提供的证据有：某小区物业收费明细表1份，证明某小区居住的大部分业主都先后交纳了2015年全年物业费，江元物业公司从未和任何住户形成到年底再交清当年物业费的惯例，即使存在部分尚未交纳物业费的住户，但不能以少部分拖延交纳物业费住户迟延缴费的事实认定形成年底交纳物业费的惯例。被上诉人陈自强经质证认为：该证据是虚假的。对上诉人江元物业公司提交的证据，本院认为，新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜未协商达成一致意见，该证据不能达到江元物业公司的证明目的，故对其证明效力不予以确认。被上诉人陈自强提供的证据有：业��委员会备案表1份，证明新的业主委员会产生，是小区业主的代表；情况了解说明1份，证明小区噪音大，造成了环境污染，影响业主休息，物业服务不到位。上诉人江元物业公司的质证意见为：业主委员会备案表与本案无关；情况了解说明的来源不合法，即使反映的问题存在也属于相邻权纠纷或环境侵权纠纷。对于被上诉人陈自强提供的证据，本院认为：业主委员会备案表证明某小区产生了新的业主委员会的事实，故对其证明效力予以确认；情况了解说明系陈自强单方制作，不具有证明效力，故对其证明效力不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：江元物业公司依据与某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，2012年1月1日至2014年12月30日期间，江元物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，依照合同约定有权向业主收取物业费。业主陈自强实际享受了江元物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费的义务。江元物业公司按照政府定价向各业主收取物业费，并非江元物业公司单方变更提高物业费收费标准，收费标准合理。2015年3月20日，某小区新的业主委员会通知业主暂不要缴纳物业费，待新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜协商确定后缴纳，至今，尚未协商一致。一审据此判决对江元物业公司要求陈自强缴纳2015年1-3月物业费的诉讼请求予以驳回，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人江元物业公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁夏江元物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛鹏飞审 判 员  韩金芳代理审判员  吕广飞二〇一五年九月十八日书 记 员  张 津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。