福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2575号原告:黄允鑫男，1984年10月12日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：邹禄彬，福建元一律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平、邓允，公司员工。原告黄允鑫与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹禄彬，被告委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告黄允鑫向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付原告；2.被告按已付房款日万分之一向原告支付未在2014年6月30日前交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金（自2014年7月1日起计算至被告实际交付验收合格房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月8日签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定被告以按套计价方式向原告出让商品房一套（位于福州市仓山区车位），总价款为255000元。应被告要求，原告在签订合同的同时还签署了包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依合同约定，被告应于2014年6月30日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付买受人，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记、向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。被告在规定了房产交付期限、交付条件及房产权证的办理期限的同时，对违约归责方式也做了规定。合同订立后，原告依约履行了所有付款义务，但被告并未在合同规定的期限内交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋，也未交付办理房屋权证需由出卖人提供的资料。被告上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。被告辩称，本案原告已经实际接收车位，原告无权要求被告按已付购房款日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用；以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定，预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。被告已经于2015年12月9日将讼争房屋交付给原告使用，已履行房屋交付义务，根据上述司法解释和法律文件的规定，原告接收房屋后再要求被告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的车位服务协议书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区车位，总价款为255000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……4、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[1]……[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人……”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项255000元。2015年12月9日，原告与被告签订《车位服务协议书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否应承担逾期交付的违约责任？本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。本案中，合同约定讼争房屋应在2014年6月30日前交付买受人使用，被告提交的《车位服务协议书》不是车位交付的有效凭证，不能证实其已将车位交付原告，故从2014年7月1日起被告构成逾期交付，应当按照合同第九条约定承担逾期交付违约责任，即以已付款项255000元为基数，以每日万分之一的标准，从2014年7月1日起计至被告向原告交付符合法定条件的房屋之日止。根据合同第十四条的约定，被告应当在房屋交付使用后365天内将办理房屋权属登记所需由被告提供的资料交付原告，现被告尚未将车位交付给原告，原告届时可依约再行主张被告提供办理权属登记的资料。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄允鑫交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按原告已付款项255000元的每日0.01%标准向原告黄允鑫支付自2014年7月1日起至被告交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋之日止的违约金；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年六月七日书 记 员  林雪玉附注一：本民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。