江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1639号上诉人（原审原告）：王志东，男，1972年1月3日生，，汉族，住无锡市。被上诉人（原审被告）：天安大厦裙楼商铺物业管理委员会，住所地无锡市中山路260号。负责人：曹阿华，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：无锡筷乐商业管理有限公司，住所地无锡市中山路387号。法定代表人：汤胜男，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴卫东（受天安大厦裙楼商铺物业管理委员会、无锡筷乐商业管理有限公司的共同特别授权委托），江苏致邦（无锡）律师事务所律师。上诉人王志东因与被上诉人天安大厦裙楼商铺物业管理委员会（以下简称物管会）、无锡筷乐商业管理有限公司（以下简称筷乐公司）排除妨碍纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志东上诉请求：撤销物管会与筷乐公司签订的《天安大厦裙楼商铺整体租赁合同》，搬离其所有的天安大厦裙楼2139号铺，并由物管会与筷乐公司赔偿其商铺使用费（按照每日80元计算，自2016年11月21日起至判决给付之日止）。事实和理由：1、原审法院适用法律错误，其为中山路260-2139号天安大厦裙楼商铺业主，原审法院以其所有的商铺是非独立式产权商铺分割模式，分割使用会影响其他业主权利为由驳回其诉讼请求于法无据；2、物管会和筷乐公司占有使用其商铺，应当按实际占有的时间和原租金标准（每日80元每平米）支付其商铺占有使用费。被上诉人物管会和筷乐公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：天安大厦裙楼商铺系不可分割的整体性经营商铺，必须整体进行经营使用；天安大厦业主大会已召开业主大会，授权物管会与筷乐公司签订了整体租赁合同。王志东向原审法院起诉请求：1.撤销物管会与筷乐公司签订的《天安大厦裙楼商铺整体租赁合同》；2.物管会、筷乐公司立即搬离其所有的天安大厦裙楼2139号商铺；3、物管会、筷乐公司立即共同赔偿其商铺占有使用费（以每日80元计算，自2016年11月21日起至判决给付之日止）；4、诉讼费由物管会、筷乐公司负担。原审法院认定事实：王志东系涉案中山路260-2139号天安大厦裙楼商铺（建筑面积15.55平方米）所有权人，涉案商铺系采用非独立式产权商铺分割模式，不具备独立经营条件。2015年9月11日，无锡市崇安区崇安寺街道办事处出具崇安发[2015]33号关于同意成立天安大厦裙楼商铺物业管理委员会的批复，载明“按天安大厦裙楼商铺业主的申请，经研究，为积极推动天安大厦裙楼商铺重组经营工作的开展，盘活业主的资产存量，搞活市场，切实维护业主利益，维护社会稳定，我街道同意成立天安大厦裙楼商铺物业管理委员会”等内容。2016年11月12日，无锡市梁溪区崇安寺街道办事处与物管会通过邮寄、张贴公告、在无锡日报公告等形式，通知天安大厦裙楼1-7层业主携带产权证、身份证于2016年11月19日下午1时在无锡市××（××大厦××楼会议室）召开天安大厦裙楼商铺业主大会。2016年11月19日，物管会组织天安大厦裙楼1-7层业主召开了业主大会，形成《天安大厦裙楼商铺业主大会决议》，决议载明：业主大会（应到460人，实到345人）审议了业主大会修改《章程》、《业主公约》等有关文件和有关事项，经到会业主表决，通过了以下决议：1、选定无锡国网经贸有限公司（筷乐公司）作为重组经营管理的接盘单位，负责裙楼商铺的整体重组，统一经营，统一管理，目前业主签约率已近90%，重组经营工作即将正式启动，与会业主对前期的重组经营工作表示认可和肯定。（反对2人、弃权1人，同意342人）；2、业主大会对《业主大会章程》和《业主公约》的修改进行了审议，表决同意通过大会章程和业主公约。（反对3人、弃权0人，同意342人）；3、业主大会是全体业主的最高权利机构，重大事宜需经业主大会审议和决定，物管会应认真执行大会的决议，并主持和负责重组工作的日常事务，负责协调处理有关各项事宜。物管会组成人员：徐子辰、方喜梅、魏德高、曹阿华、李勤、高海明、谈建鸣、黄志华、朱丽君、强勇、郑沧、尤援道、盛菊芬、黄天娇、徐镜良。（反对0人，弃权2人，同意343人）；4、天安大厦裙楼商铺与天安大厦整幢大楼为一整体。若整幢大楼召开大厦业主大会和成立业委会，会议同意，现有物管会的业主代表推荐为整幢大楼业主大会筹备组成员（反对0人，弃权0人，同意345人）；本决议于2016年11月19日经业主大会表决通过等内容。《天安大厦裙楼商铺业主公约》约定了授权物管会与筷乐公司就本裙楼整体区域（产证面积约24000平方米）签订整体性二十年的《天安大厦裙楼商铺租赁合同》，并与物管会对接签订相应的商铺业主租赁合同；业主大会会议表决采取投票、举手等形式，业主表决权权重为“一人一票”；业主大会必须有本裙楼业主50%以上的业主出席（含授权委托书）才能举行，需经决定的事项由出席会议的业主表决，以过半数通过有效；业主大会作出制定和修改裙楼商铺业主公约、选聘和解聘委托经营管理企业、承租企业或物业管理企业、专项维修资金使用方案的决定，须经本裙楼全体业主所持表决权70%以上通过，物管会根据表决结果代表全体业主签订相关协议；本裙楼作为产权式商铺，业主不得因强行追求个体利益的满足而损害绝大多数业主的正当权益，必须尊重大多数业主的意愿，服从并执行大多数业主在“统一规划、统一租赁、统一经营”和“同楼层同权同利”的原则下制定或认可的整体租赁方案及租金分配方案；本楼基准租金每平米日单价为：一楼4.0元，二楼2.83元，三楼2.46元，四楼1.64元，五楼1.30元，六、七楼0.31元，租金标准每五年递增3%；本公约于2016年11月19日由业主大会审核表决通过并生效等内容。2016年11月21日，物管会与筷乐公司签订了《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》，约定物管会代表全体裙楼业主同意将坐落于无锡市中山路260号“天安商厦裙楼”（一至七楼）整体出租给筷乐公司使用，筷乐公司同意承租该整体商业裙楼，租赁期限为二十年，自2017年1月1日起至2036年12月31日止，合同生效日即视为房屋实际交付日，物管会原则上同意给予筷乐公司10个月的免装期（具体约定另行签订补充协议，最终双方以补充协议商定条款为准），由筷乐公司用于对楼盘的改造、改建和装修等，物管会免收此阶段筷乐公司任何费用，免租期内，因物管会原因导致筷乐公司装修停工的，免租期按其停工的时间顺延；双方约定天安大厦商业裙楼基础年租金为16031238元，其中二至五层小业主总租金为10031238元（见附件：物管会提供的“天安大厦裙楼商铺小业主租金分配表”）；其余业主（法人业主和一层个人业主）总租金为600万元。第一个五年租赁期每年租金为基础年租金额，此后每五年年租金上浮3%等内容。附件《天安大厦裙楼商铺小业主租金分配表》载明涉案商铺的月租金标准为1447.5元。以上事实，有批复、不动产权证书、通知、公告、签到表、业主大会决议、业主大会章程、业主公约、《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》及附件以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。王志东对物管会、筷乐公司提供的证据真实性均无异议，该院依法予以采信。本案所涉商铺是采用非独立式产权商铺分割模式，各商铺彼此之间存在不可分性，分割使用商铺会影响到其他商铺所有人的利益。根据双方提供的证据，目前天安商厦裙楼所涉多数商铺业主均同意出租给筷乐公司，天安大厦裙楼商铺业主大会也决议通过了业主大会章程、业主公约，故物管会与筷乐公司签订《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》符合业主大会决议及业主公约的相关约定。王志东若撤销该商铺租赁合同，将影响筷乐公司正常经营，从而有损其他业主的合法权益，故对王志东主张撤销物管会与筷乐公司签订的商铺租赁合同、要求物管会与筷乐公司搬离涉案商铺的诉讼请求，该院不予支持。筷乐公司并未与王志东签订商铺租赁合同，王志东又无法对涉案商铺进行使用、收益，故筷乐公司应支付王志东相应的占有使用费。由于王志东主张的租金标准系原大洋百货承租时的标准，对筷乐公司并无约束力，故王志东按该标准主张缺乏依据，该院不予支持。该院认为，占有使用费应以涉案商铺租金的市场价值计算，经业主大会决议通过的业主公约中约定的基准租金每平米日单价为二楼2.83元，物管会与筷乐公司签订的商铺租赁合同附件中约定的月租金1447.5元能够较为客观地反映涉案商铺目前的租金市场价值，故本院据此确定涉案商铺占有使用费按每月1447.5元计算。物管会、筷乐公司主张目前仍处于免费装修期，王志东暂无权主张房屋占有使用费的辩称意见，符合业主大会决议、业主公约、商铺租赁合同的约定，该院予以采信，王志东有权在物管会与筷乐公司具体确定的免费装修期到期后向筷乐公司主张房屋占有使用费。据此，该院判决：驳回王志东的诉讼请求。案件受理费25元，由王志东负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、物管会与筷乐公司之间的整体租赁合同是否应予撤销？二、物管会和筷乐公司是否应当按实际占有的时间和原租金标准（每日80元每平米）支付王志东商铺占有使用费？本院认为，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。关于本案争议焦点一，本案中所涉商铺均系采用非独立式产权商铺分割模式，各商铺彼此之间存在不可分性，分割使用商铺会影响到其他商铺所有人的利益，且王志东在二审中亦承认其名下商铺无法独立分割经营，故物管会在业主大会授权下与筷乐公司签订整体租赁合同于法有据，对王志东要求撤销该合同的上诉理由本院不予支持。关于本案争议焦点二，王志东与大洋百货的租约对筷乐公司并无约束力，且该商铺正处于免费装修期，故王志东要求按原租金标准（每日80元每平米）支付其商铺占用费的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王志东负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  毛云彪代理审判员  王俊伟代理审判员  韦 苇二〇一七年六月二十三日书 记 员  杨雁琳