广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3735号上诉人(原审原告):广州国鼎大成法律咨询有限公司,住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：杨小阳，该公司经理。委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。上诉人(原审被告)：殷清，身份证住址北京市宣武区。委托代理人：蔡书信，广东永通律师事务所律师。上诉人(原审第三人):杨明道，身份证住址江苏省邳州市。委托代理人：白占林，广东隆仁律师事务所律师。委托代理人：杨厚瑜，住广东省广州市越秀区。被上诉人(原审被告):北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘蔚海，该公司总经理。委托代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。被上诉人(原审被告):北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：潘可维，该公司总经理。委托代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。上诉人广州国鼎大成法律咨询有限公司（以下简称国鼎公司）、殷清、杨明道因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称世邦管理分公司）、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦管理公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市越秀区北京路374号之三3208房原产权人为殷清，建筑面积110.0435平方米，城市规划房屋用途：酒店式公寓（与商务办公用房兼容）。国某公司于2012年4月10日在涉案房屋成立，殷清原为国某公司的股东之一，也是国某公司的法定代表人。2012年9月3日，殷清与世邦管理分公司瑞安物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，殷清将涉案房屋交由世邦管理分公司进行物业管理。2012年11月20日，殷清（为出租方，甲方）与国某公司（为承租方，乙方）签订《公寓租赁合同》，其中约定：1、甲方将其拥有的位于广州市越秀区北京路374号之三尚锋公寓3208房出租给乙方使用，该公寓建筑面积共109平方米。2、租赁用途，仅作办公使用（同时允许甲方自行居住使用）。3、租赁期限，该房屋租赁期为三年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。4、租金及支付方式，该公寓年租金为9000元。5、其他费用，租赁期内，物业管理费、租金税费等由乙方支付等。2012年12月27日，殷清向广州市工商行政管理局越秀分局递交《无偿提供同意书》，内容为：本人殷清拥有地址为越秀区北京路374号之三3208房的产权，现同意无偿提供该场地给国某公司使用并同意领取营业执照，使用期限为10年，期间由此产生的一切法律责任及纠纷由本人承担。2013年5月6日，殷清向交通银行广州分行信贷部递交函件，内容为：本人殷清，是越秀区北京路374号之三尚峰公寓3208房的业主，自2012年12月1日起将该房屋租赁给国某公司，因该房屋在贵行有抵押贷款情况，备案过程中，越秀区北京街流动人口和出租屋管理服务中心要求我提供贵银行同意我出租该房屋的证明情况。2013年5月7日，交通银行股份有限公司广州珠江新城支行向广州市越秀区北京街流动人口和出租屋管理服务中心出具《同意出租证明》，内容为：殷清，是越秀区北京路374号之三3208房的业主，于2012年8月24日在我行贷款100万元，现申请将该房出租给国某公司。因该房屋在我行有抵押贷款，经我行核实，我行现同意其出租，但当我行需要行使该房屋的抵押权，处置该房屋时，租赁合同解除。2014年1月21日，殷清与国某公司的股东之一杨小阳签订《股东转让出资合同书》，约定殷清将其占有的380000元出资转让给杨小阳。2014年6月23日，殷清向某甲管理分公司、世邦管理公司属下的瑞安广州中心管理处递交函件，内容为：本人是越秀区北京路374号之三3208房的业主，因我房屋被杨某和其指派的杨小阳等人强行无理霸占，经本人多次与其合理协商与要求搬出离开，但杨某及杨小阳蛮横无理拒绝并继续实施霸占本人合法财产的行为，已侵害了本人对该房屋的合法所有权与拥有支配权，并对本人造成了经济损失。本人现行使业主拥有物业的所有权的权利，从即日起我对我该房屋实行断水断电，由此捍卫与保障本人的使法权益，避免再由此继续产生任何方面的损失。现要求贵处或其他职能单位在没有征得本人的同意，不得向我房屋恢复提供水电，否则由此产生一切问题或损失本人将追究到底。同日，世邦管理分公司对涉案房屋停水、停电。2014年8月5日，涉案房屋的产权人变更为杨明道。2014年8月6日，杨明道与世邦管理分公司瑞安物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，杨明道将涉案房屋交由世邦管理分公司进行物业管理。2014年8月6日，杨明道向某甲管理分公司及瑞安物业管理处递交函件，内容为：本人是越秀区北京路374号之三3208房的业主，现本人要求管理处协助将上述单元的水、电暂时协助关闭直至本人同意及通知管理处的情况下管理处方可给予恢复。关闭水、电期间，关于此单元的一切纠纷及法律责任问题均由本人负责与管理处无关。本案诉讼过程中，国某公司为证明在涉案房屋被停水、停电后其所遭受的损失，提供了：1、湛江市赤坎区富兴海味店于2014年6月12日开具给国某公司的《收款收据》№01956099，内容为：名称及规格：天然海虾，单位，盒，数量，40，单价110，金额4400元；银鳕鱼，单位，箱，数量，8，单价160，金额1280元；马友鱼，单位，箱，数量，4，单价230，金额920元，合计金额6600元。2、新保利电器行于2014年7月6日开具的《新保利电器收款收据》，内容为：品名及规格：12V7A电池，单位，个，数量，1，单价45，金额45元；12V1A充，单位，个，数量，1，单价15，金额15元，合计金额60元。3、广州市海珠区同禾电子厂于2014年7月6日开具给的《收款收据》№0717687，内容为：名称及规格：GSM，单位，套，数量，1，单价250，金额250元，合计金额250元。4、东山区王有修锁配匙于2014年7月8日开具的《收据》№0125920，内容为：上门开门锁250元，换门锁胆450元，共700元。5、广州大厦有限公司于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码063××××6946，内容为：房费，金额796元，附注：7月25日入住，7月27日退房，共2天。6、广州金住酒店管理有限公司（以下简称金住酒店）于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码083××××1085，内容为：房费，金额140元，备注：6月27日入住。7、金住酒店于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码037××××1880，内容为：房费，金额158元，备注：6月28日入住。8、金住酒店于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码083××××8766，内容为：房费，金额125元，备注：6月29日入住。9、金住酒店于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码091××××8916，内容为：房费，金额125元，备注：6月30日入住。10、金住酒店于2014年7月28日开具给国某公司的《发票》，发票号码040××××8054，内容为：房费，金额125元，备注：7月1日入住。11、金住酒店于2014年7月2日开具给国某公司的《发票》，发票号码046××××9679，内容为：房费，金额125元。12、金住酒店于2014年7月5日开具给国某公司的《发票》，发票号码047××××8971，内容为：房费，金额153元。13、金住酒店于2014年7月6日开具给国某公司的《发票》，发票号码028××××1393，内容为：住宿费，金额153元，附注：8310。14、金住酒店于2014年7月9日开具给国某公司的《发票》，发票号码033××××6457，内容为：房费，金额118元。15、金住酒店于2014年7月8日开具给国某公司的《发票》，发票号码076××××6709，内容为：房费，金额125元。16、金住酒店于2014年7月12日开具给国某公司的《发票》，发票号码093××××0571，内容为：房费，金额125元，备注：7月10日入住。17、金住酒店于2014年7月12日开具给国某公司的《发票》，发票号码075××××6896，内容为：房费，金额153元，备注：7月11日入住。18、金住酒店于2014年7月17日开具给国某公司的《发票》，发票号码007××××7287，内容为：房费，金额139元，附注：8328，7月16日晚房费。19、金住酒店于2014年7月13日开具给国某公司的《发票》，发票号码033××××5766，内容为：房费，金额153元。20、金住酒店于2014年7月21日开具给国某公司的《发票》，发票号码067××××9162，内容为：房费，金额158元。21、金住酒店于2014年7月21日开具给国某公司的《发票》，发票号码014××××9744，内容为：房费，金额278元，备注：7月18日房费。22、广州市越秀区晏沣水店于2014年6月30日开具给国某公司的《发票》，发票号码000××××3446，内容为：饮水机，金额500元。23、广州市越秀区晏沣水店于2014年6月30日开具给国某公司的《发票》，发票号码000××××3445，内容为：屈某氏5加仑蒸馏水，10瓶。单价30元，金额300元。24、广州俊图商务有限公司于2014年7月12日开具的《收款收据》，内容为：复印，金额7元。25、越广商务服务部于2014年7月14日开具的《收据》，№0648815，内容为：复印材料费，金额155元。26、越广商务服务部于2014年7月28日开具的《收据》，№0648857，内容为：打印、复印费，金额173元。27、国某公司（乙方）与广州大厦营业公关部（甲方）于2014年8月4日签订的《广州大厦客房租赁合约》，其中约定：一、甲方提供位于广州市越秀区北京路374号广州大厦1038房一间，使用性质：住房，以长期包租形式出租给乙方，仅限于合约签订的期限使用。二、本租赁协议从2014年8月4日至2014年9月3日止。月租金为9000元/间/月（包水电及服务费）。三、甲方已在2014年8月4日收到乙方交纳11954.7元租金，该款项包括乙方于2014年7月29日至8月3日共一间6天房费租金（438元/间天）：2628元及杂费326.7元；2014年8月4日至9月3日租金：9000元等。28、广州大厦有限公司于2014年8月4日开具给国某公司的《发票》，发票号码059××××4743，内容为：房费，金额11954.7元。殷清对上述证据1-4的真实性有异议，并认为与本案没有关联性；对证据5-26的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据27-28的真实性不予确认。世邦管理分公司、世邦管理公司对证据1-4的真实性不予以确认，该证据显示国某公司是法律咨询公司，按常理不应该购入那么多海鲜；对证据5-26的真实性没有异议，并认为这是国某公司与殷清就房屋使用权之间产生的问题，与我方没有关联性；对证据27-28的真实性、合法性、关联性不予确认，盖章是营业公关部，不具有签约的主体，涉案房屋于2014年8月5日已变更为杨明道，国某公司无权使用涉案房屋，对于国某公司之后所产生的费用，我方不予认可，与我方也没有关联性，至于国某公司有部分的损失是尚未发生，请求法院驳回国某公司的该部分诉讼请求。杨明道对证据1-28的三性均不予认可，与我方无关。国某公司为证明在2014年6月23日涉案房屋被停水、停电时，涉案房屋的冰箱里仍存有海鲜，提供了其于2014年6月23日及6月29日发给殷清的彩信，其中2014年6月23日的彩信中有海鲜的图片。殷清对该证据的真实性不予确认，表示其没有收到该彩信。世邦管理分公司、世邦管理公司对该证据的真实性不予确认，该证据并不是发给我方的。杨明道对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并表示该彩信没有殷清的回复。国某公司为证明与殷清签订上述《公寓租赁合同》后，已支付了两年租金给殷清，提供了：1、两ＸＸ安银行的电子回单查询结果，该回单显示，2013年7月27日，杨某分两次各支付9000元，共18000元给殷清；2、杨某于2014年11月24日出具的《租金代付说明》，杨某表示：其曾是国某公司的法律顾问，上述款项是国某公司委托其支付给殷清的涉案房屋的2013年及2014年两年的租金。殷清表示该两笔钱是杨某转到我卡上的，但并不是租金，第一笔是2013年8月1日杨某带其母亲和姐姐到新疆旅行购买机票的票款。第二笔是杨某邀请我出去旅游帮我垫付的款项，后来我也去新疆了。世邦管理分公司、世邦管理公司对证据1-2的真实性、合法性、关联性不予确认，与我方没有关联性。杨明道对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性不予认可，不能证明国某公司已支付租金给殷清；对证据2的三性不予认可。据国某公司提供的交纳涉案房屋的管理费发票记载，付款方为殷清，收款方为世邦管理分公司。另国鼎公司提供了：1、2014年10月3日国鼎公司与鲍国栋签订的《广州市房屋租赁合同》，约定鲍国栋将广州市越秀区八旗二马路11号8楼自编805房出租给国某公司作办公使用，建筑面积80平方米，租赁期限从2014年10月5日至2015年1月4日，月租金8000元。2、《房屋租赁登记备案证明》，证明上述《广州市房屋租赁合同》于2014年10月23日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。3、发票4张，证明国某公司支付了2014年10月5日至2015年7月5日的租金给鲍某及鲍某交付出租屋的税费。殷清、世邦管理分公司、世邦管理公司及杨明道对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。杨明道并表示：上述证据与我方无关，国某公司另外租赁房屋的租金一个月8000元，而殷清与国某公司签订的《公寓租赁合同》约定一年租金才9000元，证明《公寓租赁合同》是虚假的。殷清为证明涉案房屋一直用作住宅，从未用于公司办公用房，提供了照片。国某公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据无法证明涉案房屋一直用作住宅使用，国某公司认为应该以工商局的营业执照为依据，是国某公司之用。世邦管理分公司、世邦管理公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据是国某公司与殷清之间的关系，与我方没有关联性。杨明道对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。世邦管理分公司、世邦管理公司陈述：我方无法查证涉案房屋的使用人是国某公司，国某公司在发生争议时，从未告知我方其是使用人，之后，未能提供证据证明其是合法使用人，我方只能按照业主的指令对涉案房屋进行断水断电。而且报警后，警察也知道本案纠纷在法院起诉了，也陈述要求对涉案房屋保持原状，所以我方才对涉案房屋保持原状。原审法院认为：鉴于殷清曾立下《无偿提供同意书》及与国某公司签订了《公寓租赁合同》，国某公司在涉案房屋的使用期限均没有到期，国某公司是涉案房屋的合法使用权人，国某公司正常使用涉案房屋的权利应受到法律保护，因此，殷清在未经国某公司同意的情况下，擅自要求世邦管理分公司对涉案房屋进行停水停电，侵害了国某公司的合法权益，国某公司据此要求殷清恢复对涉案房屋的供水供电、赔偿经济损失合法有理，原审法院予以支持。世邦管理分公司、世邦管理公司作为涉案房屋的物业管理公司，其有义务恢复对涉案房屋的供水供电。鉴于世邦管理分公司、世邦管理公司只是物业管理公司，其对涉案房屋的停水停电都是受业权人的指令进行，故国某公司要求世邦管理分公司、世邦管理公司对国某公司的损失承担连带赔偿责任理由不成立，原审法院不予支持。杨明道是涉案房屋新的业权人，其在购买涉案房屋时理应清楚国某公司是涉案房屋的合法使用权人，因此，杨明道负有保障国某公司对涉案房屋能正常使用的责任，杨明道应共同负责恢复对涉案房屋的供水供电。关于赔偿数额的问题，首先，关于国某公司要求殷清赔偿6600元海鲜款的问题，国某公司对此已经提供了《收款收据》，因涉案房屋在2014年6月23日被停水停电，而国某公司是在2014年6月12日已经购买了海鲜，按照生活常理，国某公司肯定食用过该海鲜，且国某公司所举证的彩信未能证明在停水停电当天所购海鲜仍全部存在，国某公司要求殷清全额赔偿该海鲜款证据不足，原审法院不予采纳。根据公平合理原则及考虑国某公司购买海鲜的时间，殷清应酌情赔偿给国某公司30%的海鲜款，即1980元。其次，关于国某公司要求殷清赔偿购买饮用水及设备、复印费的问题，因该费用属于国某公司正常办公所必需的费用，即使殷清不停水停电，国某公司也必须支出该费用，故国某公司要求殷清赔偿该费用理由不成立，原审法院不予支持。再次，关于国某公司要求殷清赔偿租用宾馆临时办公所支出费用的问题，根据公平合理原则，国某公司无法使用涉案房屋，殷清所承担的赔偿费用应为涉案房屋的租金参考价为合理，且国某公司另行租用房屋的租金为每月8000元，故该费用以每月不超过8000元为限，国某公司要求殷清按租用宾馆及2014年8月1日后每月按9000元的标准赔偿理由也不成立，原审法院也不予支持。另涉案房屋的产权于2014年8月5日已变更为杨明道，故殷清所承担的赔偿该费用的时间应至2014年8月4日止。最后，关于国某公司要求殷清赔偿换门锁的费用问题，因殷清停电后，涉案房屋的电动门锁无法使用，国某公司需要重新更换门锁才能进出涉案房屋取回文件资料，故该费用应由殷清负责赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（五）、（七）项之规定，原审法院于2015年5月14日作出如下判决：一、殷清、北京世邦魏某仕物业管理服务有限公司广州分公司、北京世邦魏某仕物业管理服务有限公司及杨明道应于本判决发生法律效力之日起三日内，共同负责对广州市越秀区北京路374号之三3208房恢复供水供电；二、殷清应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州国鼎大成法律咨询有限公司支付从2014年6月23日起计算至2014年8月4日止另行租用房屋的赔偿金（以广州市越秀区北京路374号之三3208房为标的物，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，但每月不超过8000元）；三、殷清应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州国某大成法律咨询有限公司支付海鲜损害赔偿金1980元；四、殷清应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州国某大成法律咨询有限公司支付更换门锁赔偿金1010元。五、驳回广州国某大成法律咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由广州国某大成法律咨询有限公司负担10元，殷清负担90元。判后，国某公司、殷清、杨明道均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人国某公司上诉称：世邦管理分公司、世邦管理公司与殷清均系侵权人，并共同实施中断涉案房屋水电的非法行为，侵害了国某公司的合法租赁使用权，故均应共同赔偿国某公司由此而遭受的损失。2014年5月1日开始实施的《广州市物业管理暂行办法》第82条第2款明确规定，物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。即无论因为何种原因，物业服务企业都不得给用户断水断电。本案中，即使世邦管理分公司系受殷清指令而对涉案房屋进行断水断电，也并未影响世邦管理分公司系侵权人的事实。世邦管理分公司与殷清共同违法擅自对涉案房屋断水断电，侵害了国某公司的合法权益，且至今拒绝恢复涉案房屋的供水供电。综上所述，国某公司上诉请求维持原审判决第一、二、三、四项：撤销第五项，改判世邦管理分公司、世邦管理公司对原审判决第二、三、四项债务承担连带责任。针对殷清、杨明道的上诉主张，国某公司答辩称：不同意殷清、杨明道的上诉请求，理由如下：原审判决支持国某公司的依据是无论无偿提供同意书还是依据租赁合同，杨明道都有义务提供房屋给国某公司使用，原审判决理据充分。殷清的股权转让纠纷与本案无关，是否转让都不影响本案的房屋使用。本案中，国某公司出具了财务账册，上面有殷清签字，内容是将房屋水电费物业费纳入公司账册，足以证实上述费用是由国某公司缴纳，国某公司实际使用该房屋。上诉人殷清上诉称：一、国某公司向法庭提供殷清出具的《无偿提供同意书》来证明其享有涉案房屋合法使用权依法不能成立。该《无偿提供同意书》只是为了向工商局申请办证使用，当时殷清是国某公司的法人代表、大股东，所以在2013年1月6日将公司的“住所地”变更为自己所有的涉案房屋。涉案房屋只有殷清自己带小孩在该房居住，并非公司的实际办公地。2014年1月21日，殷清将自己在公司38%的股权全部转让给国某公司现在的法人代表杨小阳，殷清与国某公司无任何法律上的关系，国某公司亦无再实际使用涉案房屋。国某公司原审曾陈述：因涉案房屋有抵押事项，租赁合同没办法备案，“所以租赁合同不能办理工商登记，所以双方同意以无偿使用的形式先去办理登记……”，足以证实国某公司是清楚该《无偿提供同意书》只是当时用于工商办证。二、国某公司原审提供的《公寓租赁合同》仅是一份虚假合同，目的只是为了冲抵税收，根本没有实际履行。并且，殷清当时仍是国某公司的法人代表和大股东，如果说双方存在租赁关系，那等于殷清将房子租给自己，不符合情理，况且每年9000元的租金亦是根本不可能的。因此，国某公司与殷清并不存在实际的房屋租赁关系。基于上述事实，原审判决认定国某公司是涉案房屋的合法使用人，其正常使用涉案房屋的权利应受到法律保护是缺乏事实根据的。事实的真相是：由于接手国某公司的某些人欺负殷清系孤儿寡母又是外地人，他们既不向某乙支付股权转让金，又利用殷清离开广州去北京的机会撬门进入殷清的房屋，企图长期无偿使用和霸占涉案房屋，所以应受法律保护的是殷清而非国某公司。殷清为维护自身的合法权益不得已通知物业管理处对涉案房屋进行断水断电，不存在赔偿国某公司的财产损失，况且国某公司所提出的所谓损失均是子虚乌有。综上所述，殷清上诉请求二审法院撤销原审判决，驳回国某公司的诉讼请求。针对国某公司和杨明道的上诉主张，殷清答辩称：国某公司的上诉主张与殷清无关；针对杨明道的上诉主张，坚持殷清自己的上诉意见。上诉人杨明道上诉称：一、原审判决对殷清与国某公司之间到底是租赁关系还是无偿使用，未给予明确认定，显属认定事实不清。二、国某公司与殷清之间并不存在租赁关系。（一）殷清与国某公司虽然于2012年12月20日签订有《公寓租赁合同》，但该租赁合同仅是注册登记使用，并非将涉案房屋实际出租给国某公司作办公之用。杨明道对租赁关系是不予认可的，有证据表明上述租赁合同非出自双方真实租赁的意思表示，且该租赁合同并没有实际履行，杨明道并没有将涉案房屋交付给国某公司使用，一直是由杨明道实际使用。国某公司也没有交付所谓租金，而且涉案房屋的物业管理费、水电费也一直是由杨明道交纳，因此该租赁合同并非杨明道的真实意思表示，是无效合同。（二）殷清与国某公司签订的《公寓租赁合同》的租金数额看，涉案房屋的租金为每年9000元，明显与同地段房屋租赁价格标准相差甚远。三、原审判决适用证据错误。国某公司原审诉称：殷清于2012年12月27日自愿签订《无偿提供同意书》，承诺将其名下涉案房屋提供给国某公司无偿使用十年。据此，国某公司是无偿使用涉案房屋的，但原审法院未对此予以确认。四、原审在杨明道从不知道有《公寓租赁合同》，殷清也从未告知有该《公寓租赁合同》的情况下，却又判定杨明道在购买涉案房屋时应清楚国某公司为涉案房屋的合法使用权人，负有保障国某公司对涉案房屋正常使用的责任，应对涉案房屋恢复供水供电，显属不公。杨明道作为涉案房屋的合法产权人，有权不恢复供水供电，并要求国某公司交还涉案房屋，维护自己的物业权不受侵犯。五、退一步而言，国某公司与殷清之间的租赁关系存在，杨明道作为涉案房屋的合法产权人，有权要求国某公司交纳租金，但国某公司拒绝交纳租金，杨明道为了维护自己的合法权益，对涉案房屋不恢复水电并要求国某公司交还房屋，也属于自救行为，是合理合法的。综上所述，杨明道上诉请求撤销原审判决第一项要求杨明道负责对涉案房屋恢复供水供电的判决。另外，杨明道答辩称：对殷清的上诉主张没有异议；不认可国某公司的上诉主张。被上诉人世邦管理分公司、世邦管理公司对上述各上诉人的上诉主张答辩如下：不同意国某公司的上诉请求，本案不适用物业管理暂行办法第82条第2款的规定，该条款约束的是物业公司不主动采取停水停电，但没有约束物业管理公司在接受业主指令的情况下行使物业管理职权对物业进行管理；二、世邦管理分公司、世邦管理公司并非侵权人，从本案诉讼至今，殷清、杨明道均未承认国某公司是涉案房屋的合法使用人，且国某公司也未向物业公司报备其是合法使用人；涉案房屋是住宅用途而非办公用途；三、即使法院认为殷清或杨明道的行为构成侵权，但世邦管理分公司、世邦管理公司是代理行为，即使有不利后果，应由殷清和杨明道负责，世邦管理分公司、世邦管理公司不应该承担连带责任；四、双方之前有报警处理，当时处理的结果是要求维持原状，世邦管理分公司、世邦管理公司没有恢复供水供电并无不当。殷清和杨明道的上诉主张与世邦管理分公司、世邦管理公司无关。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审另查明，杨明道陈述称：因为国某公司不搬迁也不交房租，所以殷清就停水停电，杨明道购买涉案房屋时就是停水停电状态，国某公司要交租金，杨明道才同意供水供电，现在水闸和电闸是独立的，用集装箱子封闭，由杨明道贴了封条，物业公司要取得杨明道的授权才可以打开箱子恢复供水供电。世邦管理分公司、世邦管理公司确认杨明道的陈述。另外，杨明道称：殷清出售房屋没有给钥匙杨明道，要其自己换锁，里面的家具没有清空，是连家具一起打包卖给杨明道的。本院认为，原审法院对《无偿提供同意书》、《公寓租赁合同》的效力认定及各方之间权利义务的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。针对各方的上诉主张，本院认定如下：一、关于殷清、杨明道上诉称国某公司并非涉案房屋合法使用权人的问题。从本案证据及当事人的陈述可知，殷清作为原国某公司的法定代表人，确认将涉案房屋作为国某公司的登记注册地址，并与国某公司签订了《公寓租赁合同》，获得涉案房屋抵押权人交通银行将涉案房屋出租的同意。杨明道向某乙购买涉案房屋，根据“买卖不破租赁原则”杨明道应延续殷清与国某公司之间所签订租赁合同期间。对殷清、杨明道提出殷清与国某公司之间所签订租赁合同并非当事人的真实意思表示，本院不予采信。二、关于国某公司因停水停电造成损失的责任承担问题。殷清在与国某公司合作出现纠纷后，自行委托世邦管理分公司对涉案房屋采取停水停电措施,现杨明道亦以国某公司不交租为由暂不同意恢复供水供电，侵害了国某公司对涉案房屋的合法使用权。因此，原审判令殷清、世邦管理分公司、世邦管理公司、杨明道共同负责对涉案房屋恢复供水供电，并由殷清赔偿国某公司2014年8月4日止的各项损失合法有据。世邦管理分公司、世邦管理公司基于殷清的授权对涉案房屋停止供水供电，相应法律后果理应由殷清负责，原审对承责主体的认定，合法有据。国某公司上诉主张由世邦管理分公司、世邦管理公司对其损失承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，杨明道与世邦管理分公司、世邦管理公司二审亦确认需要杨明道授权对涉案房屋恢复供水供电，世邦管理分公司才可以恢复涉案房屋的供水供电。因此，杨明道上诉称不负有对涉案房屋恢复供水供电的义务，与事实不符，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”原审法院以涉案房屋的租金参考价，即参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价（但每月不超过国某公司现另租赁房屋租金标准8000元）确定为殷清向某丙公司支付赔偿金的标准亦无不当；并且原审对于殷清需要赔偿的海鲜损失等基于公平合理原则亦作出酌情认定，合法有据，本院予以维持。殷清的各项上诉主张，缺乏依据，均不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，原审法院予以维持；上诉人国某公司、殷清、杨明道的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人广州国鼎大成法律咨询有限公司负担100元、殷清负担100元、杨明道负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月六日书 记 员  璩方慧