广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3866号上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：孙争光，该公司职员。被上诉人（原审原告）：叶广盛，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：伍顺要，住所地广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人：卢泓、张越华，均为广东广顺律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司(以下简称利海公司)因与被上诉人叶广盛、伍顺要商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月14日，叶广盛、伍顺要与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定叶广盛、伍顺要向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢19层1908号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）1908房，总金额2215159元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择叶广盛、伍顺要委托利某公司为叶广盛、伍顺要办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为叶广盛、伍顺要办妥产权登记，并将以叶广盛、伍顺要为产权人的房地产权证交付叶广盛、伍顺要；在此情况下，叶广盛、伍顺要应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需叶广盛、伍顺要提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知叶广盛、伍顺要为办理产权登记需要由叶广盛、伍顺要提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使叶广盛、伍顺要未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与叶广盛、伍顺要申请房地产转移登记的，叶广盛、伍顺要可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成叶广盛、伍顺要不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向叶广盛、伍顺要支付违约金；逾期达到120日的，则叶广盛、伍顺要有权在该120日届满之日起半年内解除合同；叶广盛、伍顺要要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至叶广盛、伍顺要实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向叶广盛、伍顺要支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；等。2014年4月24日，叶广盛、伍顺要购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定。叶广盛、伍顺要质证意见：证据一的真实性没有异议，至于利某公司所陈述的是房产登记部门的原因利某公司没有证据证明；证据二没有原件，不确认其真实性，不清楚利某公司办理初始登记有无交接材料。叶广盛、伍顺要于2015年1月20日向原审法院提起本案诉讼，以利某公司迟延为叶广盛、伍顺要办理房产证为由，请求：1、判令利某公司向叶广盛、伍顺要支付延迟办理房产证的违约金412115元（自2013年5月4日起至2014年5月10日止，每日按商品房总价款即2215672元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。利某公司在原审中答辩称：第一、导致延期出具房屋所有权证书属于不可抗力的客观因素，并非是其司的原因。根据合同附件七补充协议第9条的规定不应当由其司承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除，其司已于2012年7月17日将办理楼栋权属证书的全部资料上交至广州市房地产交易登记中心，广州市房地产交易登记中心出具受理回执，但广州市房地产交易登记中心直到2013年5月17日才发放，因此其司不承担责任；第二、2014年4月24日叶广盛、伍顺要购买的房屋已由广州市房屋管理局登记出具房产证，其司作为房产开发商已经办妥房屋的登记，叶广盛、伍顺要在法律意义上已经取得房产证，因此计算逾期办证违约金的截止期限应为2014年4月24日；第三、关于合同约定的逾期办证违约金的计算标准过高，根据合同法与合同法司法解释的相关规定，请求法院予以降低至每日万分之一，根据合同法第114条第2款的规定，当事人可以请求人民法院予以减少，即使在本案中其司真的存在逾期办证，但这并不影响叶广盛、伍顺要对房屋的实际占有、支配的权利，而且涉案房屋不存在融资交易的活动，房屋价格一直处于上升趋势，故对叶广盛、伍顺要并未造成实际损失。在本案原审审理过程中，叶广盛、伍顺要与利某公司均确认以下事实：叶广盛、伍顺要向某公司支付了房款2215672元；涉案房屋于2012年6月30日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，涉案房屋的房产证于2014年5月10日交付给叶广盛、伍顺要。原审法院认为：叶广盛、伍顺要与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为叶广盛、伍顺要办妥产权登记，并将以叶广盛、伍顺要为产权人的房地产权证交付叶广盛、伍顺要。如因利某公司未履行相关义务造成叶广盛、伍顺要不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，叶广盛、伍顺要要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至叶广盛、伍顺要实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向叶广盛、伍顺要支付违约金。叶广盛、伍顺要与利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，涉案房屋的房产证于2014年5月10日交付给叶广盛、伍顺要。故对利某公司存在逾期违约的事实，予以认定。利海公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。叶广盛、伍顺要要求利某公司向其支付自2013年5月4日起至2014年5月10日止延迟办理房产证的违约金（每日按商品房总价款即2215672元的0.05%计算），合法合理，予以支持，总额应以叶广盛、伍顺要主张的412115元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。虽然叶广盛、伍顺要购买的涉案房屋于2014年4月24日由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》，但利某公司是于2014年5月10日才交付房产证，涉案合同约定的是利某公司应当自逾期之日的次日起至叶广盛、伍顺要实际取得《房地产权证》之日止向叶广盛、伍顺要支付违约金，鉴此，利某公司关于违约金截止至2014年4月24日的抗辩意见无理，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：广东利某集团有限公司在判决生效之日起十日内，向叶广盛、伍顺要支付从2013年5月4日起至2014年5月10日止的延迟办证违约金（每日按商品房总价款2215672元的万分之五的标准计算，总额以叶广盛、伍顺要主张的412115元为限）。一审案件受理费7482元，由利某公司负担。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2014年4月24日，广州市房屋管理局登记出具叶广盛、伍顺要购买的涉案房屋的《广东省房地产权证》，表明我司作为开发商已经办妥涉案房屋的产权登记，叶广盛、伍顺要在法律意义上已经取得房产证，纸质版的房产证交付并未影响其权利取得。故我司的办证义务在2014年4月24日已经履行完毕，不应承担2014年4月24日起至2014年5月10日止的逾期办证违约金；二、叶广盛、伍顺要请求的违约金过高，一审法院未采纳我司提出的违约金过高的抗辩意见，违反公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条规定，我司逾期办证的行为并未给叶广盛、伍顺要造成直接的经济损失。根据目前的市场调研结果，我司请求法院予以降低至每日万分之一的标准，按该标准计付的违约金足以对购房者的实际损失予以补偿。故我司上诉请求改判我司无需支付2014年4月24日起至2014年5月10日止的逾期办证违约金17725元；并由叶广盛、伍顺要承担二审诉讼费。被上诉人叶广盛、伍顺要答辩称：不同意利某公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：1、依据双方合同第二十二条约定，迟办证违约金是从逾期的次日起计至我方实际取得房产证止，即违约金应计至我方拿到房产证为止。2、利某公司没有提出相应事实，故提出调整违约金缺乏依据，应予驳回。双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：二审争议焦点为：1、延迟办证违约金的截止时间；2、延迟办证违约金的标准应否调整。对此，本院论证如下：关于延迟办证违约金的截止时间。虽然利某公司上诉主张其已于2014年4月24日办妥涉案房屋的房产证，叶广盛、伍顺要已于该日在法律意义上实际取得房产证，故其不应承担自该日起至2014年5月10日止的违约金，但按照涉案合同第二十一条、第二十二条约定，利某公司因逾期办理房产证而需承担的违约责任应计至房产证办妥并交付给叶广盛、伍顺要之日止，而非利某公司为叶广盛、伍顺要办妥房产证之日止，而双方当事人均确认叶广盛、伍顺要实际取得房产证的时间是2014年5月10日，原审据此判令违约金计至该日并无不当，本院予以确认。利某公司对此的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。首先，双方在合同第二十二条中明确约定了延迟办证违约金的标准是每日按总房价款的0.05%。该约定是双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现利某公司上诉认为其逾期办证行为并未给叶广盛、伍顺要造成直接经济损失而要求将违约金标准调低为每日万分之一，缺乏事实和法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采信。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人利某公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243.13元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月七日书 记 员  原 炜