重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第00383号原告：郭亚川，男，1983年1月16日生，汉族。委托代理人：罗绍光，重庆华华律师事务所律师，特别授权。被告：重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道天正路（板桥工业园区），组织机构代码70946230-9。法定代表人：黄春良，董事长。委托代理人：何代智，公司副总经理，一般代理。被告：李新民，男，1951年7月7日生，汉族。委托代理人：韦科全，系李新民女婿，男，1983年7月14日生，汉族，特别授权。原告郭亚川诉被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司（下称：天正公司）、李新民商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭麟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭亚川的委托代理人罗绍光，被告天正公司的委托代理人何代智，被告李新民的委托代理人韦科全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年，被告天正公司将其开发建设的“天正锦泰园”商品房发包给被告李新民承包修建。2011年4月28日，天正公司（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：“现售商品房的，自本合同签定之日起30日内（预售商品房自商品房实际交付使用之日起60日内），甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单‥‥‥，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，直至今日，被告仍未到房地产登记机关办理其出售房屋的产权证。原告要求判令：一、被告天正公司将其出卖房屋的《房地产权证》交付原告；二、被告支付违约金12092元；三、诉讼费由被告承担。被告天正公司辩称：诉争房屋工程项目是由李新民和周生海共同投资经营的，实行自主经营，自负盈亏，违约金应由二投资经营者支付。由于诉争房屋建设工程未进行综合验收，未取得竣工验收备案登记证，不符合办理产权证的条件，故无法向原告交付产权证。对于原告主张的违约金，原告已经接房，双方另行对延期办证违约金的给付进行了约定，应按约定计算。被告李新民辩称：同意向原告承担违约责任，其余答辩意见与天正公司一致。经审理查明：原告郭亚川（合同乙方）与被告天正公司（合同甲方）于2011年4月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定天正公司将座落于荣昌区昌州街道荣庆路12号1单元9-1号房屋一套以177824元的价格预售给原告（项目名称为“天正.锦泰园”）等内容。对于交房期限及条件，合同第七条第一款第（二）项约定“属预售商品的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第九条“甲方逾期交房的协约责任”约定“逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行”；第十三条“关于办理产权登记的约定”约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，对于因甲方责任逾期申请办理的，合同约定“逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，乙方有权解除合同‥‥‥。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金”。合同签订后，天正公司分别于2011年5月30日、2013年3月29日向原告出具购房发票，购房发票显示原告支付的购房款共计177824元。2013年4月14日，原告郭亚川的父亲郭祖国代表原告在《领款单》上“领款人”处签名，《领款单》载明的领款事由为交房违约金，金额为925元。2013年4月15日，原告郭亚川的父亲郭祖国代表原告接房，并签署《业主／住户房屋交验表》，另与重庆新世纪物业管理有限公司签订《锦泰园物业服务协议》及《锦泰园业主规约、《装饰装修安全及环境维护协议》、《锦泰园消防安全责任书》、《装饰装修施工承诺表》等文件。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为，要求二被告以付款金额为基数，从签订合同的第31日起按万分之零点五每日计算逾期办证违约金。认为《提前接房协议》系格式合同，其关于逾期办证违约金计算的约定与《重庆市商品房买卖合同》有冲突，应以《重庆市商品房买卖合同》的约定为计算依据。被告天正公司代理人陈述，由于建设工程消防验收还没有通过，故无法办理竣工验收备案登记，也无法办理房产证。被告李新民代理人认为《提前接房协议》系原、被告双方共同签订，其关于逾期办证违约金计算的约定与《重庆市商品房买卖合同》并不矛盾，合法有效，应以《提前接房协议》的约定计算逾期办证违约金。上述事实，有原、被告的陈述及《重庆市商品房买卖合同》、发票、《提前接房协议》、《领款单》、《业主／住户房屋交验表》、《锦泰园物业服务协议》及《锦泰园业主规约、《装饰装修安全及环境维护协议》、《锦泰园消防安全责任书》、《装饰装修施工承诺表》予以证实。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。对于原告要求被告交付所购房屋《房地产权证》的诉讼请求。由于建设工程消防未通过验收，诉争房屋现无法取得竣工验收备案登记证，故不能办理《房地产权证》。原告现要求被告交付，但未举示证据证实诉争房屋已取得诉争房屋《房地产权证》，且由被告保存等事实，原告该项诉讼请求存在标的物存在与否、是否具有可执行性等不确定因素，不能成立，本院不予支持。对于原告要求被告以付款金额为基数，从签订合同的第31日起按万分之零点五每日计算逾期办证违约金的诉讼请求。原告与被告天正公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，天正公司应于2012年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付原告，其对房屋交付的时间及条件进行了明确约定。“天正.锦泰园”项目完工后，由于消防验收未通过，并未取得竣工验收备案登记。原告在接房时知道或应当知道讼争房屋未取得竣工验收备案登记的事实，仍提前接房，并对逾期交房违约金进行了明确，其接房并不符合《重庆市商品房买卖合同》的约定。由于讼争房屋建设工程目前未取得竣工验收备案登记，原告要求被告承担逾期办理房屋产权登记申请违约责任的条件尚未成就，该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭亚川的诉讼请求。本案件受理费102元，减半收取51元，由原告郭亚川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 郭 麟二〇一五年九月二十一日书记员 段玉林