汕头市金平区人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤0511民初398号原告刘蓁蓁，女，汉族，1975年10月19日出生，住所地汕头市，。委托诉讼代理人蔡锐彬、郑伟明，均系汕头市金平区金砂法律服务所法律服务工作者。被告林振辉，男，汉族，1962年7月28日出生，住所地汕头市，。委托诉讼代理人林晔，系广东众大律师事务所律师。原告刘蓁蓁诉被告林振辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序独任审判，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告刘蓁蓁的委托诉讼代理人蔡锐彬、郑伟明,被告林振辉的委托诉讼代理人林晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结���原告诉称：原、被告于2015年12月16日签订《租约》，约定：被告向原告租借位于汕头市乌桥街道××旁路××楼××层及××楼上楼梯的右侧房产，租金每月800元，租期自2015年12月16日起至2016年1月15日止。《租约》签订后，原告依约将房产交付被告使用，被告依约支付租金。租赁期届满，经原、被告再次协商，原告同意被告续租至2016年2月15日止。再次续租期届满，被告仍未将租赁房产交还原告，仅按月800元支付不定期租赁房产租金。自2016年9月份至今，被告对尚欠租金未予偿还，也不交还租赁房产。原告多次向被告催讨租金及要求被告交还租赁房产未果。原告为维护合法权益不受侵害，请求法院依法判令：1、被告立即向原告支付租金4000元（租金自2016年9月16日暂计至2017年2月15日止，以后租金继续按月800元计付至被告交还场地之日止）；2、被告在本案判决生效���天内将汕头市乌桥街道××旁路××楼××层及××楼上楼梯的右侧房产交还原告使用；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称:1、原告起诉被告租赁合同纠纷，但原、被告于2016年3月9日签订的最后一份《汕头市房地产租赁合同》约定了仲裁条款，故原告应向汕头仲裁委员会申请仲裁，被告请求法院驳回原告的起诉。2、如法院认为有管辖权，被告则答辩如下：被告共向案外人杨晓东借款160000元，从2012年9月28日第一笔借款开始，至2014年9月25日止，借款利息已高达85600元，在此期间，被告先后偿还借款利息50600元，尚欠利息35000元，该利息35000元转为借款本金并再计算利息。至2015年5月6日，借款利息已滚至130000元，案外人杨晓东将上述债权转让给原告，由被告分别于2015年5月6日和2015年5月25日向原告出具40000元和250000元的借条。被告出具二份借条后，并未实���收到原告的借款。在被告向原告出具250000元的借条时，同时提供位于汕头市乌桥街道××旁路××号房××层楼（建筑面积305.6平方米）作为抵押物。后因该房屋无房产证，不能办理抵押登记，故在原告的要求下，及案外人杨晓东同意不再按月4%的利率计算利息的条件下，被告才同意与原告签订《房地产买卖合同书》，但双方并非真实买卖房屋的意思表示，而是原告要求以该合同作为保障，确保其债权得以实现。同时，原告又再要求被告签订租约，以收取租金的名义来收取每月800元的利息。被告于2016年4月15日、5月6日、5月14日和6月21日分别通过ATM机转账、存款方式向原告偿还了借款本金30000元、9900元、10000元、10000元、9900元，以及偿还200元现金，合共70000元。这也印证了被告和原告是民间借贷关系而非其他法律关系。3、2015年12月16日，被告与原告签订《租��》，约定租期为2015年12月16日至2016年1月15日，租金为每月800元。该租金实际为上述借款的利息，被告依约偿还了1600元，该事实也在原告的起诉状中得到确认。2016年3月9日，被告与原告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定租期为2016年2月15日至2016年8月14日，租金为每月380元。该租金实际为2016年2月15日至2016年8月14日之间的利息，被告已依约付清。后续双方未再约定利息，应视为无利息约定。综上所述，请求法院驳回原告起诉。如人民法院认为有管辖权，则被告认为双方之间的法律关系为民间借贷关系，而非房屋买卖、租赁关系，且原告290000元的借款中包含了“利滚利”的利息，应先依法予以剔除，再扣减被告偿还的70000元后所欠的欠款，才是被告应当承担的债务。因被告资金周转存在困难，恳请人民法院准予被告分期偿还。本院查明:2015年5月6日，被告向��告借款40000元，约定于同年5月25日前付还；5月25日被告再向原告借款250000元，并自愿将其位于汕头市乌桥街道北堤旁路1/22号房产一幢三层楼（建筑面积305.60平方米）作为抵押物，约定于2015年11月24日前还清借款，若在2015年11月24日尚未能还清以上款项，则自愿同意将上述抵押房产无条件转移给原告，由原告自行处置，同时无条件搬离本套房产并理清移交前的一切产权纠纷。2015年11月15日，原、被告又签订《房地产买卖合同书》一份，约定：被告将汕头市乌桥街道北堤旁路1/22号全栋叁层楼房产的其中一楼全层（房产面积约100平方米）及二楼上楼的右侧（东面）房产（房产面积约50平方米）的所有权转让给原告，整套房地产转让价为贰拾玖万元整（290000.00元）。同日，被告出具《收款收据》一份给原告存执，收据内容：收到刘秦秦2900**元，摘由：购汕头市乌桥北堤旁路1/22号一楼全层（约100平方米）及二楼上楼的右侧（约50平方米）房款。2015年12月16日，原、被告签订《租约》一份，约定:由被告向原告租借位于汕头市乌桥北堤旁路1/22号住房（包括：一楼全层及二楼上楼的右侧，面积约150平方米），租期自2015年12月16日起至2016年1月15日止，被告付给原告一个月租金800元。被告承诺租期一到，则自觉搬离该套房产交还原告自行管理使用。原、被告于2016年1月19日再次协商，原告同意被告续租一个月至2016年2月15日止，其它约定按上面条款。被告依约支付原告的租金。2016年3月9日，原、被告又签订《汕头市房地产租赁合同》一份，约定：原告将位于汕头市乌桥北堤旁路1/22号二楼左侧二间之房地产，建筑面积约30平方米及配套设施、设备出租给被告；租期自2016年2月15日起至2016年8月14日止，共6个月，每月租金为380元；并约定本合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，任何一方可提交汕头仲裁委员会仲裁。被告支付原告租金至2016年8月15日，2016年8月15日的租金支付为530元。此后，被告没有支付原告的租金，原告遂于2017年3月3日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。以上事实，有原、被告的《身份证》、《私人修建许可证》、《房地产买卖合同书》复印件各一份、《租约》复印件二份、《汕头市房地产租赁合同》（汕房租列ANo.0302451）复印件一份、《收款收据》复印件一份、被告向原告出具的《借条》复印件二份、《收款收据》复印件四份及本院《庭审笔录》等材料在卷为据，足资认定。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，��民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续受审理”，因原、被告已达成书面仲裁协议，申请仲裁，现被告提出异议，不放弃仲裁协议，因此，原告不得向人民法院起诉，应向仲裁机构申请仲裁，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第一百六十四条第二款的规定，裁定如下：驳回原告刘蓁蓁的起诉。如不服本裁定，可在裁书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  黄素萍二〇一七年六月二日书记员  林海雄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九第一款第（四）项起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第（三）项、第二款裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉：……对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。第一百六十四条第二款当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。