辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书[2015]沈中民二终字第2207号上诉人（原审原告）：冯志，男，1982年7月29日出生，汉族，中兴长天信息技术（南昌）有限公司职员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1号。法定代表人：吴家雄，该公司董事长。委托代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。委托代理人：张侃侃，女，1984年11月26日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人冯志因与被上诉人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。冯志一审诉称，冯志、益华公司于2014年7月15日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定冯志购买益华公司开发的位于沈阳市东陵区新明街1-4号2-9-2房屋一处，合同约定，益华公司应当在2014年8月31日前将单体验收合格的商品房交付冯志使用，并约定水、电于冯志入住时开通，供暖及煤气开栓按相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。同时合同第九条约定了益华公司逾期交房的违约责任。合同签订后，冯志依约向益华公司支付了全部购房款。2014年10月，益华公司要求冯志办理入住手续并交纳物业费、水电等相关费用。冯志接收房屋后才发现，房屋没有水、电，因益华公司供暖设施未铺设完成而无法供暖，电梯根本无法使用，房屋也未经消防验收，存在安全隐患。冯志认为益华公司所交房屋未达到合同约定的标准和法定条件。益华公司应当按照合同约定向冯志支付逾期交房违约金。冯志与益华公司协商未果，故来原审法院诉讼，请求法院依法判令：一、益华公司向冯志支付迟延交房违约金21,063元（自2014年9月1日起暂计至2015年5月11日止，实际计算至益华公司交付合格房屋时止）；二、诉讼费用由益华公司承担。益华公司一审辩称，首先，冯志已经确认收房，冯志于2014年10月10日签署业主物品签收记录、承诺书、业主入住验房表、房屋交接单、确认书等房屋验收文件，并在确认书中述称本人确认该房屋符合购房合同约定的交房各项条件。益华公司认为冯志此行为视为对房屋质量及各项设施的认可和接受，交房行为成立。其次，益华公司在交房时自行购置临时供电、用水设备及电锅炉，为入住业主提供水电，且已满足了业主装修及生活需求，此外电梯与消防设备均满足使用条件，不存在冯志所称的没有水电、无法供暖、电梯无法使用存在安全隐患等情形，冯志也确实使用了益华公司提供的水电及供暖设备。再次，冯志未缴纳公共维修基金，益华公司有权迟延交房。原审法院审理查明，冯志与益华公司于2014年7月15日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定冯志购买益华公司开发的位于沈阳市浑南区新明街1-4号2-9-2号，建筑面积为158.59平方米的房屋一处，房屋总价款835,846元。合同第八条约定，益华公司应于2014年8月31日前将符合单体验收合格的商品房交付冯志使用。合同第十四条约定，益华公司承诺关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺包括水、电于冯志入住时开通；供暖及煤气开栓按照相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益华公司按日向冯志支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。冯志向益华公司支付了全部房款835,846元，冯志于2014年10月10日向益华公司签署了《房屋交接单》、《业主入住验房单》、《业主物品签收记录》、《确认书》、《承诺书》等五份接收房屋入住手续。其中《业主物品签收记录》载明冯志领取了装修时使用的A钥匙。冯志在领取A钥匙时，益华公司向冯志房屋提供了临时水、电，在庭审中，益华公司亦没有向法庭提供竣工验收备案证明。冯志认为，益华公司交付的房屋不符合入住标准，没有正式通电、水，电梯无法使用，消防未经验收合格。冯志多次找到益华公司协商未果，故来院诉讼。原审法院认为，冯志、益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条明确约定，益华公司应当在2014年8月31日前向冯志交付单体验收合格的房屋。益华公司没有证据证明其在2014年8月31日前通知冯志交付房屋，故应当认定益华公司交付房屋的时间和冯志接收房屋的时间是双方办理房屋交接手续的时间，即2014年10月10日。故根据合同约定，益华公司于2014年10月10日交付房屋的行为已构成违约，冯志有权要求益华公司承担逾期交房的违约责任。对于违约金的计算方式，合同第九条明确约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益华公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。故根据合同约定，益华公司应当于2014年9月1日起至2014年10月9日止，按照冯志已支付房款的日万分之一向冯志支付违约金。关于冯志称《房屋交接单》、《业主入住验房单》、《业主物品签收记录》、《确认书》、《承诺书》等五份接收房屋入住手续并非冯志本人签字的抗辩事由，与冯志自称“益华公司反复承诺不是正式交房，冯志才同意签字”相矛盾，且无其他相反证据予以反驳，故对于冯志上述抗辩事由，原审法院不予采信。对于冯志称益华公司交房时承诺此次交房不是正式交房，冯志仅领取装修时使用的A钥匙，没有领取正式的B钥匙，因此冯志没有实际接收房屋的抗辩事由，原审法院认为，冯志领取装修钥匙，并且在接收房屋的相关手续上签字确认，说明冯志有接收房屋的意愿并实施了实际行为，因此对于冯志称没有实际接收房屋的抗辩理由，原审法院不予采信。对于冯志称领取装修钥匙时房屋不符合交房条件，因此益华公司应当承担逾期交房的违约责任的抗辩事由，原审法院认为，冯志在领取装修钥匙时，明知房屋水、电、供暖等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明冯志对交付条件是认可的。因此冯志接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件。因此，益华公司对于冯志接收房屋之后，即2014年10月10日之后不应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告冯志支付逾期交房违约金3260元（835,846元×1/10000×39天）。二、驳回原告冯志其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，由原告冯志承担；案件受理费50元，由被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人冯志不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审，二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人签署接收房屋手续并没有变更合同约定的交房条件，交房条件仍按照《商品房买卖合同》的约定来确定；二、被上诉人履行交付的房屋的义务应该符合《商品房买卖合同》的约定，否则即为瑕疵交付，被上诉人应承担违约责任；三、上诉人请求的违约金数额符合合同的约定，法院应支持上诉人的诉讼请求；四、一审法院以“上诉人接收房屋的行为推断其认可了房屋交付条件”纯属主观臆断，判令被上诉人不承担交房不合格的违约责任毫无根据。被上诉人益华公司辩称：一、上诉人签署接收房屋入住手续的行为应视为对合同约定交付条件的变更，故上诉人在签署手续、领取钥匙时已经实际接收了房屋，故被上诉人已经履行了房屋交付义务；二、“瑕疵交付”与“不予交付”是两个完全不同的概念，区别在于是否已经实际交付。上诉人不能在对被上诉人主张“瑕疵交付”违约责任的同时，还要求被上诉人承担所谓“不予交付”的违约责任；三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。上诉人签署交房手续并领取钥匙之后，房屋的实际控制权已经从被上诉人处转移至上诉人处，对房屋的转移占有已经完成，当然视为房屋的交付使用。本院经审查认为，原审判决认定事实不清，应发回重审。商品房作为商品房买卖合同的标的物，具有特殊属性，不仅关系到个人的居住安全亦关系到整体的公共安全，故其交付标准应严格遵循双方当事人合同约定及相关行政主管部门的基本质量要求，重审时应查清诉争房屋是否已具备合同约定和法律规定的交付条件及房屋现状是否满足基本的质量验收标准，并在此基础上对当事人的诉讼请求进行审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第1285号民事判决；二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年九月十四日书 记 员  路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。