上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1376号上诉人(原审原告)苏英。被上诉人(原审被告)杨桦。原审第三人上海美邻房地产经纪事务所。投资人韩斌。上诉人苏英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月28日，苏英(买受方，乙方)、杨桦(出卖方，甲方)及上海美邻房地产经纪事务所(以下简称“美邻经纪事务所”)(居间方，丙方)就上海市桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定房价款为人民币(以下币种均为人民币)2,680,000元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；其他约定：甲方在2013年4月3日之前确定此协议是否生效。同时，苏英(买受方，乙方)与杨桦(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》，约定房价款为2,680,000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后两天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金；若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准；补充约定：甲、乙双方约定，甲方在2013年4月3日之前确定此协���是否生效。同日，苏英与美邻经纪事务所签订《佣金确认书》，约定佣金为25,000元，支付期限为签订合同当日。同日，杨桦出具收款收据，确认收到苏英的购房定金50,000元，但该款一直由美邻经纪事务所保管。2013年3月31日，苏英(乙方、买受方)与杨桦(出卖方，甲方)签订《解约协议》，约定甲乙双方同意自本协议签订之日起解除该合同；甲方应当于本解约协议签订后当日内自行或同意美邻置业返还乙方已支付的定金50,000元，若关于该房地产的房屋产权证由美邻置业保管的，则乙方同意美邻置业将所保管的房地产权证返还甲方。同日，苏英(乙方)、杨桦(甲方)、美邻经纪事务所(丙方)工作人员甘国平签订《协议》，约定甲方同意定金50,000元通过丙方还给乙方；甲方不追究乙方任何责任；同时乙方同意支付丙方中介费25,000元，乙方同意从定金50,000元里扣除；甲、乙、丙三方同意甲、乙双方在丙方处签的居间协议等文件作废。原审法院另查，2013年5月，苏英曾以三方《协议》违背其真实意思表示为由，将美邻经纪事务所诉至原审法院，要求：1、撤销双方签订的中介费补充协议；2、美邻经纪事务所返还中介费25,000元。原审法院在审理该案中，美邻经纪事务所辩称，第一，协议中签字的“甘国平”是本单位的员工，认可该协议的有效性。第二，本单位为该笔交易提供了挂牌、带看房屋、磋商等服务，由于买卖双方已经签订了买卖合同，本单位认为居间已经成功，本单位收取的25,000元中介费不高于行业内1%的标准，不存在显失公平的情况。若买卖合同得到履行，本单位将可以收取更多的中介费。第三，解除买卖合同的原因在于苏英，由于苏英没有将自有的房屋卖掉，导致房款支付能力受限，这点从协议中“甲方不追���乙方任何责任”可以看出。综上，本单位认为协议是三方真实意思表示，不存在可撤销的事由，本单位无需返还中介费。2013年6月20日，原审法院对上述一案依法作出(2013)普民四(民)初字第1160号民事判决书，判决：1、美邻经纪事务所返还苏英15,000元；2、对苏英其余的诉讼请求不予支持。美邻经纪事务所不服判决，提起上诉，同年9月16日，上海市第二中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”之判决。之后，经原审法院执行，苏英收到了上述款项15,000元。2014年3月，苏英诉至法院，请求判令：1、杨桦违约，双倍返还定金10万元；2、本案诉讼费由杨桦承担。原审法院庭审中，苏英认为，买卖双方出于对国五条细则中关于税费新政的担心，协议解除了合同。苏英无任何违约行为，解约协议虽一式三份，但苏英没有收到，该解约协议应无效。由于杨桦违约在��，并以欺诈方式订立合同，杨桦存在侵权行为，导致苏英承担佣金25,000元。经诉讼，在苏英同意支付居间服务费10,000元的情况下，法院判决准许。因苏英已收到了美邻经纪事务所返还(给付)的款项40,000元。故本案的诉讼请求调整为：要求杨桦按照定金罚则，赔偿苏英50,000元。杨桦认为，按合同约定，苏英交付的定金交由美邻经纪事务所保管，故杨桦仅出具收条，定金一直由美邻经纪事务所保管。买卖合同签订后，由于苏英自身资金不足，双方协议解除了合同。之后，杨桦将系争房屋低于本案中约定的价格出售给案外人，杨桦不可能为低价另行出售而实施违约行为，故违约责任在于苏英。杨桦为帮助苏英解决问题，不再追究苏英的违约责任，三方协商后签署了《协议》，该《协议》合法有效。原审法院认为，生效的民事判决书对苏英、杨桦为何未能按约签订���上海市房地产买卖合同》已作评述，本案中不再加以分析评判。针对苏英的诉讼请求，已生效的民事判决书对三方合意于2013年3月31日签署的《协议》已有详尽阐述，本案中也不再赘述。现有证据证明苏英所支付的购房定金虽有杨桦出具收条，但该款一直由美邻经纪事务所保管之事实苏英、杨桦不持异议，应予确认。根据2013年3月31日三方《协议》约定，是杨桦不再追究苏英的责任，对苏英所支付的定金，约定由保管方美邻经纪事务所负责返还苏英时一并结算佣金。由此可见，苏英、杨桦未能进一步进行房屋买卖行为，责任非在杨桦。现苏英按照定金罚则要求杨桦承担违约责任，无事实和法律依据，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：对苏英要求杨桦支付赔偿金人民币50,000元之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,050元，由苏英负担。苏英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，由于被上诉人杨桦担心“国五条细则”会在4月1日实施而导致履行合同不能，主动提出解约，并欺骗苏英在《解约协议》上签字，又骗取毫无经验的上诉人苏英签订了三方协议，双方未能进一步进行房屋买卖的责任在于杨桦，原审法院判决不当，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人杨桦支付苏英赔偿金10,000元。被上诉人杨桦辩称，苏英称被欺骗在协议上签字，没有依据，三方协议中明确，甲方不追究乙方违约责任，可见是乙方即上诉人苏英违约。不同意上诉人苏英的上诉请求，请求维持原判。原审第三人美邻经纪事务所未发表意见。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据生效的民事判决书可以确认，三方协议系三方真实意思表示，合法有效，苏英称系受到胁迫所签，依据不足，法院不予支持。且生效判决对苏英、杨桦为何未能按约签订《上海市房地产买卖合同》已作评述，故可以认定，苏英、杨桦未能履行房屋买卖合同，责任非在杨桦。上诉人苏英的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,050元，由上诉人苏英负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  高 胤二〇一五年九月七日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法���第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……