贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初11号原告：张克美，女，1964年3月13日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：王小艳，贵州景沛律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：姚述屿，贵州景沛律师事务所实习律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子），男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。被告：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告张克美与被告路元明、龙有生、刘荣华、冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张克美的委托诉讼代理人王小艳、姚述屿，被告金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张克美向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令停止对原告位于盘州市的执行并解除查封；二、请求依法确认原告与被告金竹源房开签订的宝湖家园项目2-701号房《商品房买卖合同》合法有效并判令被告金竹源房开三十日内为原告办理房屋登记手续；三、依法判令五被告赔偿原告因错误执行导致本案诉讼的一审律师代理费人民币15000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月，原告与被告金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为叁拾陆万元（￥：360000元），《商品房买卖合同》第八章中约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。签订合同当日原告一次性缴纳全部房款，并由被告金竹源房于2016年10月9日开向原告方出具购房款之收据，后原告于2017年对涉案房屋完成装修并入住该房屋至今。此后路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开之间发生合资、合作开发房地产合同纠纷，贵院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后贵院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。申请执行人向贵院申请强制执行，贵院以（2020）黔02执126号立案执行。在执行过程中，原告了解到贵院（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书中查封的房屋包括原告所有的位于盘州市，故原告向贵院提出案外人执行异议，贵院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异172号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求并于2020年12月22日送达原告。原告认为，1、路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，对涉案房屋进行的查封系对原告所有房屋的错误执行。原告已与被告金竹源房开签订《商品房买卖合同》，交易成立并将涉案房屋作为唯一居住房产实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，原告情况符合前述法律概述，对（2020）黔02执异172号执行裁定书所提起的执行异议应受支持。2、原告与被告金竹源房开签订有效购房合同，涉案房屋系原告所有。《商品房买卖合同》的主要权利义务已实现和履行，依据《民法典》相关规定，原告已取得所有权并已实际占有使用该房屋，尽管由于金竹源房开之原因未办理房屋登记，但根据《民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即使未办理房屋登记手续，也不妨碍原告对房屋所享有权力的行使。3、原告与被告金竹源房开合同中约定应办理房屋登记手续，因被告原因导致尚未办理。《商品房买卖合同》第八章之约定“出卖人承诺于2012年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”应视作未约定履行时间但此责任应归结于被告金竹源房开所使用的合同为格式条款，与原告签订时亦未作调整。尽管此约定视作未约定履行时间，但《买卖合同》签订时间已超过五年，而金竹源房开尚未为涉案房屋办理房屋登记手续。根据《民法典》第五百一十一条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告方作为买受人、涉案房屋所有权人，有权要求金竹源房开为涉案房屋办理房屋登记手续。4、原告方基于合法有效的买卖合同关系依法占有使用涉案房屋，并已进行相应改造、添附及装饰装修的事实，已在法律允许的范围内对外宣示房屋所有权，这一事实证明原告拥有足以排除对涉案房屋执行的权益。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。被告金竹源房开、冯全文辩称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告张克美为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：张克美身份证，拟证明原告张克美的主体资格。第二组证据：《贵州省六盘水市中级人民法院（2020）黔02执异172号执行裁定书》，拟证明原告所提起执行异议之诉原执行裁定。第三组证据：《商品房买卖合同》、2020年12月31日贵州金竹源房地产开发有限公司出具的情况说明一份、张克美购房收据，拟证明原告与被告金竹源房开之合同真实有效，原告系涉案房屋所有权人。第四组证据：原告水表资料明细表、用水记录、交费记录、原告供电局客户资料、原告物业费收据存根，拟证明原告已于2018年实际占有并使用涉案房屋。第五组证据：律师代理费发票、委托代理合同，拟证明原告因错误执行导致本案诉讼的一审律师代理费。庭审过程中原告补充出示水电明细6页，拟证明原告对案涉房屋的占有及使用情况。被告龙有生质证意见：对第一组、第二组证据的三性无异议，对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议。首先，该协议中并未签订合同日期；其次，即使根据原告在起诉状中称该协议签订的日期为2016年10月但却一直未进行备案登记、预告登记或办理产权登记，原告也未举证证明其曾向金竹源房开主张过权利，有违常理。其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对《情况说明》的真实性、合法性有异议。首先，《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，该证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不合法。其次，该情况说明的出具单位为作为被执行人的金竹源房开，出具单位与作为本案被告的申请执行人之间存在明显的利益冲突。其三，该情况说明的出具日期为2020年12月31日，明显系金竹源房开与原告恶意串通对抗申请执行人的强制执行。对《张克美购房款收据》的真实性、合法性有异议。原告未提供银行凭证，亦不能提供相关发票，也不能说明款项的来源，不能证明真实支付了相关款项。对原告水表资料明细表、用水记录、交费记录、原告供电局客户资料、电费缴纳记录的三性无异议，对证明目的有异议。用水记录显示涉案房屋从2019年5月份才产生费用，且从2019年5月至2021年1月20个月，其中有6个月的实际用量显示为零、有15个月的实际用量没有超过6吨。电费缴费记录显示：25个月的记录中，有2个月的实收电费为零元，有11个月的月实收电费少于14元。因此，原告并没有在涉案房屋经常居住，原告在诉状中陈述从2017年至今一直在涉案房屋居住明显系虚假陈述。对原告物业费收据存根的真实性、合法性有异议。首先，原告声称2017年即已经入住了涉案房屋，却直到2020年才缴纳物业费明显不合常理。其次，该证据的日期为2020年8月2日，缴纳物业费为2018、2019、2020年度，明显为应对强制执行所补充的证据；其三、原告并未提供相关的缴费凭证或发票证明其真实缴纳了物业费用。对律师代理费发票、委托代理合同的三性无异议，对证明目的有异议。被告等申请执行人基于产权登记对外公示的公信力，申请法院对被执行人金竹源房开名下房屋予以查封冻结，系依法行使法律赋予的诉讼权利并没有过错。用电用水交费记录的三性无异议，对证明目的有异议，用水记录显示，涉案房屋从2019年5月才产生费用，且从2019年5月至2021年1月共20个月，其中有6个月的实际用量显示为0，有15个月的实际用量没有超过6吨，电费交费记录显示25个月的记录中有2个月的实际电费为0元，有11个月月实收电费少于14元因此，原告并没有在涉案房屋经常居住，原告陈述从2017年至今一直在涉案房屋居住明显系虚假陈述。被告冯全文、金竹源房开质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：对第一组、二组证据：因被告对三性无异议，予以采信。对第三组证据：《商品房买卖合同》、2020年12月31日贵州金竹源房地产开发有限公司出具的情况说明一份、张克美购房收据，出卖方对三性无异议，可证明买卖双方订立合同及合同履行的事实，但因房屋尚未办理产过户登记，故对其房屋所有权的证明目的不予采信。第四组证据：原告水表资料明细表、用水记录、交费记录、原告供电局客户资料、原告物业费收据存根，该组各份证据相互印证，结合本院现场提取照片，可证明原告已占用并使用房屋的事实。第五组证据：律师代理费发票、委托代理合同，因本案系案外人执行异议之诉，对其他法律关系不予处理，故该组证据与本案无关联性，不予采信。对原告补充提供的证据：电水交费记录，结合第四组证据及本院依职权采集的照片，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、冯全文、金竹源房开未向本院提交证据。结合当事人陈述及以上对证据的分析认证，本院认定事实如下：2016年10月，原告与被告金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为叁拾陆万元（￥：360000元），《商品房买卖合同》第八章中约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。签订合同当日被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。后被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异172号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案的争议焦点是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。本案原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，虽原告称购房款的支付方式部分系以借款抵扣，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系成立、购房款已支付完毕且房屋在查封前已交付给原告占用使用的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归因于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋的执行并解除查封的诉讼请求予以支持。对原告要求确认其与金竹源房开签订的盘州市房屋《商品房买卖合同》合法有效并判令被告金竹源房开三十日内为原告办理房屋登记手续的诉讼请求，以及要求被告支付本案一审律师代理费的诉讼请求，因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定,对该诉讼请求本案不予处理，原告可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告张克美的其他诉讼请求。案件受理费6775元，由原告张克美负担278元，由被告路元明、龙有生、刘荣华、冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司负担6497元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹