西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第06342号原告马卫璐，男，回族，1983年7月18日出生，住陕西省兴平市。委托代理人权学明，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人孔峰辉，陕西金镝律师事务所律师。被告西安沣峰房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区太白南路******。法定代表人王月强，该公司董事长。委托代理人高丰，男,汉族,1974年2月3日出生,住西安市灞桥区,系该公司法务部主任。原告马卫璐与被告西安沣峰房地产开发有限公司（以下简称沣峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马卫璐的委托代理人孔峰辉，被告沣峰公司的委托代理人高丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马卫璐诉称，2010年4月17日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y10039210），约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××号海棠别馆第2幢3单元24层32402号房屋一套，建筑面积87.61平方米，总价款483908元。合同第八条约定，被告应当在2011年6月30日前将具备交付条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约支付了房价款。2011年6月30日，被告在明知房屋没有进行竣工验收的情况下将该不合格房屋交付原告，原告在不知情的情况下接收了房屋。收房后，原告一直未取得房屋所有权证。2013年11月，原告在政府网站向西安市政府反映此事，通过政府部门回复及高新区建设工程质量监督站，原告得知该房屋在交房前一直没有竣工验收，直到2013年8月才进行了竣工验收。被告将没有通过竣工验收的房屋交付原告的行为，严重违反《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条的规定。根据《合同法》及双方合同，被告应按房价款的日万分之一承担自2011年7月1日至2013年7月30日的违约金。同时，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被告于2011年6月30日将房屋交付原告，未在合同约定的房屋交付使用后600天内将由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此，被告应按合同约定承担房价款1%的违约金。现原告诉至法院，请求：1.被告承担房屋交付不合格违约责任36857元（自2011年7月1日计算至2013年7月30日，每天万分之一）。2.被告承担迟延办理房产证违约金4850元（购房款1%）。3.本案诉讼费由被告承担。被告沣峰公司辩称，1.关于房屋交付不合格的违约责任。原告引用建筑法，要求交付的房屋达到综合验收的标准，不符合合同约定，合同约定的是四方验收，房屋交付前被告于2011年6月组织了四方验收，符合合同约定的交房条件，故不存在交房不合格的情况，不应承担交房不合格的违约责任，请求驳回原告此项诉请。2.关于房屋交付不合格违约责任的时效问题。被告向原告提供的住宅质量保证书中没有载明竣工验收登记备案号，所以原告在收房的时候就应该知道该项目没有进行竣工登记备案，所以诉讼时效应该从原告收房时起算。被告于2011年6月交付房屋，原告于2014年11月起诉，故交房不合格的违约责任已经超过2年诉讼时效。原告于2013年11月向政府网站投诉，该时间也在2年诉讼时效之外，不符合时效中断的规定。因此，原告起诉超过诉讼时效，应当予以驳回。3.关于原告要求被告承担迟延办证违约责任的请求。按照合同第十五条第3项的约定，被告于2011年6月30日交付房屋，大部分原告2012年、2013年才交纳契税，还有少部分原告2014年才交纳，被告于2013年9月将被告应提交的资料报产权登记机关登记备案，故根据合同约定被告登记备案的时间在原告交清税费后的600日内，不存在违约行为，不应承担违约责任。4.被告如果违反相应的行政法规，应该承担的是行政责任，而不是向原告承担民事责任。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2010年4月17日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y10039210），约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××号海棠别馆第2幢3单元24层32402号房屋一套，建筑面积87.61平方米，总价款483908元。合同第六条约定原告2010年4月17日首付房款人民币383908元,其余房款100000元银行按揭贷款。合同第八条约定，被告应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经开发单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇不可抗力，且被告在发生之日30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2.3项处理：2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。3.被告在原告交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的600日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。合同签订后，因房屋面积变更，原告实际支付购房款484957元。2011年6月，勘察单位出具《勘察质量合格证明》，证明勘察工作及报告合格。2011年6月20日，海棠别馆第1、2、3幢楼经建设单位、监理单位、施工单位和设计单位验收合格。2011年6月30日，被告向原告交付房屋。2013年9月30日，被告将办理初始登记需要其提供的资料报西安高新技术产业开发区国土资源和房屋管理局。再查，海棠别馆第1、2、3、4、5、6幢楼于2012年8月29日经西安市公安消防支队消防验收合格。2013年7月25日，海棠别馆第1、2、3、4、5、6幢楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，并于2013年8月2日取得竣工验收备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、房款发票、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、西安高新技术产业开发区房地产权属登记业务受理单、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告认为被告向其交付房屋时房屋未经竣工验收登记备案，故根据合同第八条和第九条，要求被告承担房屋交付不合格的违约责任。被告辩称其向原告交付房屋时房屋已经四方验收合格，符合合同约定的交付条件，不应承担违约责任。本案中，被告按合同约定的交房时间向原告交付房屋，原告接收房屋后要求被告承担房屋交付不合格的违约责任，但未提交其因房屋质量问题而遭受损失的相关证据，且涉案房屋现已经五方验收并经竣工验收备案，故原告此项请求无证据支持和事实依据，本院依法不予支持。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。被告在原告依约向其支付了购房款后，虽按合同约定的时间向原告交付房屋，但其办理初始登记的时间晚于合同约定的交房后600天，其行为已构成违约，故应按照已付房价款的1%向原告承担迟延办理违约金。被告辩称按照合同第十五条第3项的约定，其初始登记备案的时间应为原告交清相关税费之后600日内。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条第（3）项又约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。同一合同条款对被告权属登记的时间出现了两种约定，现原、被告对该条款的理解发生争议，因原、被告之间的合同系被告提供的格式合同，故根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，被告权属登记备案的时间应为商品房交付使用后600日内，因此本院对被告的该项辩称不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安沣峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马卫璐支付迟延登记备案违约金4850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告马卫璐的其余诉讼请求。本案案件受理费771元，由原告承担721元，被告沣峰公司承担50元。因原告已预交，故被告应将该款在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  高雪梅人民陪审员  王建利二〇一五年九月一日书 记 员  姚文东打印：相丽华校对：康黎2015年月日送达