上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41200号原告(案外人)：上海国涛实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：季为国，执行董事。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。被告(申请执行人)：招商银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号招商银行上海大厦北塔楼一至四层、B2层、2幢十至十三层、十四层一单元03号、二十五至二十七层。负责人：施顺华，行长。委托诉讼代理人：赖林辉，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮栋，上海申骏律师事务所律师。第三人(被执行人)：沈全军，男，1969年2月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区西藏北路XXX弄XXX号-1。第三人(被执行人)：李爱华，女，1969年9月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区建国新路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：李泓辉，上海达必诚律师事务所律师。第三人(第二顺位抵押权人)：沈燕萍，女，1975年1月7日生，汉族，户籍地上海市赵家桥弄67弄6号103室。原告上海国涛实业有限公司(以下简称为“上海国涛公司”)与被告招商银行股份有限公司上海分行(以下简称为“招商银行上海分行”)、第三人沈全军、李爱华、沈艳萍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海国涛实业公司的委托诉讼代理人孙安、被告招商银行上海分行的委托诉讼代理人赖林辉、第三人李爱华的委托诉讼代理人李泓辉到庭参加诉讼。第三人沈全军、沈艳萍经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告上海国涛公司向本院提出诉讼请求：请求判决对沈全军、李爱华名下位于上海市静安区长安路XXX号XXX幢XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)负担原告的租约进行拍卖。事实和理由：2012年12月28日，案外人上海国涛公司与被执行人李爱华签订《上海市房屋租赁合同》，约定将包括系争房屋在内的位于上海市静安区长安路XXX号XXX号楼XXX层整层、20层整层房屋出租给上海国涛公司,租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日止,原告于2013年5月20日通过上海农商银行向被执行人李爱华支付了2013年5、6、7月三个月的房屋租金，此后也一直按照合同约定支付房屋租金。2013年5月16日，经被执行人李爱华同意，上海国涛公司与汉庭星空(上海)酒店管理有限公司(以下称“汉庭酒店”)签订了《房屋租赁合同》，将包括系争房屋在内的长安大厦部分房屋(包括1层大堂、地下室全部、6至24层全部，建筑面积16900平方米)转租给汉庭酒店，租赁期限自2013年3月25日起至2027年12月27日止。合同签署后，原告与汉庭酒店于2013年5月20日办理房屋交接并签署《房屋交接确认书》。2013年6月17日，经工商核准，汉庭酒店设立子公司，即上海洪庭酒店管理有限公司(以下简称为“洪庭酒店”)。汉庭酒店承租后即委托第三方进行装饰装修工程。2017年12月25日，上海国涛公司及汉庭酒店、洪庭酒店三方之间签订《有关权利义务转让事宜的补充协议》，约定汉庭酒店将原房屋租赁合同中的权利义务一并转让给洪庭酒店,并由洪庭酒店实际承租并经营系争房屋。综上，原告于2012年12月28日签订了房屋租赁合同，并实际占有系争房屋，后续由汉庭酒店实际占有、使用。故根据上海市高院的相关规定，结合原告的实际租赁情况，现诉请要求判如所请。被告招商银行上海分行辩称，案外人主某的租赁权缺乏事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原告现主某的房屋租赁合同并非真实有效，且其提交的所有租赁合同及补充协议均未在房地产交易中心进行备案。被告经调查发现，系争房屋存在多次变更租赁备案情况；2、根据长安大厦物业公司出具的发票显示，上海国涛酒店管理有限公司(以下简称为“上海国涛酒店公司”)才是租赁合同的权利主体，而不是原告；3、招商银行在办理抵押业务时曾进行上门勘察，当时发现系争房屋对外标注的是上海香缘酒店，物业登记材料也显示是该公司在支付物业费。实际其他楼层也是上海国涛酒店公司占有而不是原告。第三人李爱华述称，与被告招商银行上海分行之间的抵押事宜是第三人是全权委托给沈全军办理的，故实际具体情况并不清楚。第三人确认与原告之间的租赁关系，租赁时间就是原告提供的租赁合同时间，现第三人请求法院依法判决。第三人沈全军、沈艳萍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的《建设工程施工合同》及付款凭证、发票、系争房屋的不动产登记簿信息、抵押登记档案材料、租赁登记备案信息、消防设计审核公告、爱华招待所工商信息、上海宽洪酒店管理有限公司(原上海香缘村酒店有限公司、上海香缘酒店餐饮管理有限公司)工商内档、闸环保许字[建审]决字[2007]第353号审批意见、闸环保许字[建竣]决字[2008]第31号审批意见、闸环保许字[建审]决字[2008]第52号审批意见、2011年香缘村(爱华招待所)费用明细、费用发票及入账明细、2012年香缘村(爱华招待所)费用明细、费用发票及入账明细、2013年香缘村(爱华招待所)费用明细、费用发票及入账明细、国涛酒店场地费结算单、个人授信最高额抵押合同、个人贷款借款合同、个人贷款借款借据、民事调解书证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议证据，本院认定如下：1、关于原告提供的《上海市房屋租赁合同》、付款凭证、转租同意书、房屋租赁合同、房屋交接确认书、《房屋租赁合同有关权利义务转让事宜的补充协议》、《房屋租赁合同有关消防事宜的补充协议》、消防监督结果公开信息、往来函件、付款回单、发票、记账凭证及费用报销单、大额支付入账通知书、记账凭证、通知、入账通知、内部划单、支付凭证、记账凭证证据，鉴于原告已提供上述证据原件予以核对，现被告招商银行上海分行对上述证据真实性虽不予认可，但并未提供任何反证证据予以推翻，故本院依法确认上述证据的形式真实性。2、关于原告提供的上海农商行结算账户存款明细对账单证据和被告招商银行上海分行提供的贷款申请书及账户确认书、室内装饰工程合同及预估报告、客户经理实地调查照片、评估报告、香缘村酒店工商及《房屋租赁合同》证据。根据民事诉讼证据规则的相关规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。鉴于原被告无法提供上述证据的原件予以核对，故本院依法认定其不得单独作为认定案件事实的依据。3、原告提供的李爱华与上海国涛公司就长安大厦三号楼2楼所签订的《房屋租赁合同》、付款回单及凭单及(2019)沪0106民初37473号民事判决书证据。鉴于该《房屋租赁合同》、付款回单及凭单所载明的承租房屋楼层，以及(2019)沪0106民初37473号民事判决书所涉房屋楼层均非为系争房屋，故与本案均不具有关联性，本院据此均不予认定上述证据的证明效力。4、原告提供的上海长安大厦物业管理有限公司出具的《证明》证据。因该份证据载明的水电费支付事实与被告招商银行上海分行依本院调查令调取的上海长安大厦物业管理有限公司的记账凭证以及本院核实事实均不不相符，且原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院依法不予认定该份证据的证明效力；5、原告提供的《上海市闸北区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》以及《上海市闸北区公安消防支队建设工程消防验收意见书》证据。鉴于该份证据是原告依据本院调查令调取的证据，故本院依法确认该份证据的真实性及证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告招商银行上海分行主某的执行依据情况：2019年1月25日，本院依据被告招商银行上海分行的诉前财产保全申请，依法查封了系争房屋，查封期限至2022年1月25日，查封案号为(2019)沪0115财保92号。2019年3月13日，本院依法作出(2019)沪0115民初11964号民事调解书，确认如下：“一、被告沈全军、李爱华尚欠原告招商银行股份有限公司上海分行截至2018年7月26日的本金人民币2,055,045.51元，利息73,916.96元，逾期利息6,347.15元(合计2,135,309.62元)，以及自2018年7月27日起至实际清偿日止的逾期利息(以贷款本息2,128,962.47元为基数，按涉案《个人贷款借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算)；二、被告沈全军、李爱华应支付原告招商银行股份有限公司上海分行律师费损失64,059.29元；三、本案案件受理费24,394元，减半收取计12,197元，财产保全费5,000元，共计17,197元，由被告沈全军、李爱华负担，被告沈全军、李爱华应将上述费用支付给原告招商银行股份有限公司上海分行；四、被告沈全军、李爱华应于2019年3月23日前向原告招商银行股份有限公司上海分行履行上述第一至三项付款义务；五、如被告沈全军、李爱华未按期足额履行上述第一至四项付款义务，原告招商银行股份有限公司上海分行有权与被告沈全军、李爱华协议，以被告沈全军、李爱华名下位于上海市静安区长安路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高限额316万元范围内优先受偿；六、如被告沈全军、李爱华未按期足额履行上述第一至四项付款义务，原告招商银行股份有限公司上海分行有权就全部应付未付剩余款项一并申请强制执行；七、本案双方别无其他争执。”2019年5月5日，被告招商银行上海分行向本院申请强制执行，执行案号为(2019)沪0115执11047号。执行中，本院就系争房屋作出拍卖公告。后原告作为案外人向本院提出执行异议，申请要求对系争房屋负担租约进行拍卖。2020年5月11日，本院作出(2020)沪0115执异226号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2020年5月14日，原告签收上述执行裁定书。2020年5月25日，原告不服该裁定书，向本院提起执行异议之诉。另查明，被执行人沈全军向招商银行上海分行申请涉案贷款系用于支付装修款，装修工程即为包括系争房屋在内的长安路XXX号XXX号楼2.8.9.10.11.19.20层装修。二、原告主某系争房屋租赁债权情况：1、租赁合同的签订情况：2012年12月28日，原告上海国涛公司作为承租人(合同中称之为“乙方”)与第三人李爱华作为出租人(合同中称之为“甲方”)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。根据该房屋租赁合同的约定，甲方将位于包括系争房屋在内的上海市长安路XXX号XXX号楼XXX层和20层房屋租赁给乙方，房屋租赁期限为15年，自2013年1月1日至2027年12月31日止。房屋租金为每层每年25万元，共计每年50万元。2013年1月1日至2013年4月30日为免租期。该房屋租金三年不变。自第四年起，租金提高5%。以后每三年递增5%。租金每三个月为一期支付。甲乙双方约定，甲方于2012年12月31日前向乙方交付该房屋。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给次承租方。同日，双方达成补充条款，约定甲方同意乙方在签约后，针对所租房屋的经营项目，成立独立法人的公司。该公司成立后，本合同所有条款均自动转给该公司。在不影响甲方开设酒店办理执照的情况下，乙方同意甲方保留原香缘酒店营业执照中20层的注册地。2013年5月16日，上海国涛公司作为出租方(合同中称之为甲方)与汉庭酒店作为承租方(合同中称之为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将包括系争房屋在内的上海市长安路XXX号长安大厦3号楼房屋一层大堂、地下室全部、六层至二十四层租赁给乙方。双方约定，甲方于2013年3月25日(交房日)前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2013年3月25日至2027年12月27日止共计15年。甲方给予乙方免租装修期为6个月，自2013年3月25日至2013年9月24日止。甲方应按本合同约定时间将全部租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书。2013年10月18日，李爱华出具《转租同意书》一份，同意上海国涛公司将系争房屋在内的19、20层楼房转租给汉庭酒店作为酒店经营及配套用途。2017年12月25日，上海国涛公司(协议中称之为“甲方”)、汉庭酒店(协议中称之为“乙方”)以及洪庭酒店(协议中称之为“丙方”)达成《《房屋租赁合同》有关权利义务转让事宜的补充协议》，约定自本协议签订之日起，原合同中约定的乙方的一切权利与义务一并转让给丙方。甲方同意乙方将原合同权利与义务转让给丙方。丙方在签订本协议时已对原合同所有条款进行了确认，接受乙方转让的所有权利和义务。2、租金支付情况：根据原告提供的租金证据显示，从2013年5月至2014年5月期间，系上海国涛酒店管理有限公司向李爱华分期支付租金。2015年3月至2019年5月期间，上海国涛实业有限公司国涛全庭酒店管理分公司向李爱华分期支付租金。另查明，上海国涛酒店管理有限公司成立于2013年2月4日，经营范围包括酒店管理、物业管理、投资咨询等。该公司股东为上海国涛公司、洪国明、蔡建明，现已注销。3、原告主某系争房屋的占有情况：2013年5月20日，原告上海国涛公司与汉庭酒店签署《房屋交接确认书》，载明上海国涛公司将系争房屋在内的6-24层共计19层房屋交付给汉庭酒店。根据上海长安大厦物业管理有限公司2011年、2012年以及2013年财务账册显示，长安路XXX号XXX号楼19、20层房屋在该期间的水电煤费系由上海香缘酒店餐饮管理有限公司支付。另查明，根据招商银行上海分行提供的其于2013年8月2日所作的预估报告显示，包括系争房屋在内的长安路XXX号XXX号楼19、20层房屋对外公示的经营主体为上海香缘酒店。同时，根据上海香缘酒店餐饮管理有限公司的工商内档资料显示，李爱华曾于2006年8月13日与该公司签订租赁协议一份，约定李爱华将系争房屋在内的长安路XXX号XXX号楼19、20层房屋租赁给该公司使用，租赁期限为2006年8月13日至2016年8月12日止。三、系争房屋权利及查封情况：系争房屋用途为办公，于2013年7月23日经核准登记至第三人李爱华、沈全军名下共同共有。2013年8月23日，招商银行上海分行作为第一顺位抵押权人在系争房屋上设定最高债权限额为316万元的抵押权。2016年12月23日、2017年6月26日、2017年12月25日，沈艳萍作为抵押权人分别在系争房屋上设定债权金额为30万元、100万元、20万元的抵押权。另查明，上海逸尊众创空间管理有限公司于2018年7月3日登记为系争房屋的承租人，租赁期限为2018年6月27日至2024年9月26日。上海鑫柘众创空间管理有限公司于2019年1月22日登记为系争房屋的承租人，租赁期限为2019年1月21日至2034年1月20日。截至庭审辩论结束时，(2019)沪0115财保92号案件为系争房屋的正式查封案件。本院认为：根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告上海国涛公司主某其已在招商银行上海分行就系争房屋设定抵押权之前即已承租系争房屋，然结合本案所有在案证据，以及本院查明的事实，本院依法不予确认原告上述诉请主某。具体理由如下：一、原告上海国涛公司非为系争房屋的承租人。虽原告上海国涛公司与被执行人李爱华就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，但根据该份合同的补充条款约定，该合同项下所有条款均应在上海国涛公司针对所租房屋的经营项目成立独立法人的公司后，自动转给该公司。虽在庭审中，上海国涛公司否认曾就该房屋经营项目成立过独立的法人公司，但根据本院查明事实以及其提供的租金凭证证据，上海国涛公司在签订上述房屋租赁合同后即成立了上海国涛酒店管理有限公司(该公司的经营范围即包括酒店管理)，且该公司自2013年5月起也实际向李爱华支付了相应的租金。故本院认为，上海国涛酒店管理有限公司应为房屋租赁合同补充条款所约定的上海国涛公司针对所租房屋的经营项目成立独立法人的公司，其按约即应为该房屋租赁合同的承租人。即使该公司现已注销，但并不影响其已先行受让房屋租赁合同的权利，上海国涛公司亦并不当然在其注销后对上述合同权利予以继受。二、原告上海国涛公司在招商银行上海分行设定抵押权之前并未从被执行人李爱华处合法取得系争房屋的占有。根据合同法原理，作为继续性合同债权，租赁债权的效力需伴随债权履行状态的维持。故承租人以租赁债权主某对抗抵押权人的，需证明其在抵押权设立前已合法转移占有抵押财产，并延续至今之事实。根据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主某事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原告上海国涛公司提供了房屋交接确认书、《房屋租赁合同有关消防事宜的补充协议》、消防监督结果公开信息、往来函件、付款回单、发票、记账凭证及费用报销单、大额支付入账通知书、记账凭证、通知、入账通知、内部划单、支付凭证、记账凭证、上海市闸北区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》以及《上海市闸北区公安消防支队建设工程消防验收意见书》证据用以证明其在抵押权设立前即已经取得系争房屋的占有事实，然鉴于占有系为事实行为，应以实际获得对物的管领力为占有之认定标准，故上述证据均为间接证据，无法直接证明系争房屋的占有事实。又根据招商银行上海分行提供的上海长安大厦物业管理有限公司2011年、2012年以及2013年财务账册、贷款预估报告中现场勘察照片、上海香缘酒店餐饮管理有限公司工商内档资料证据，系争房屋在设定抵押权之前仍系由上海香缘酒店餐饮管理有限公司经营占有。据此，本院依法不予确认原告现所主某的其已经在招商银行上海分行设定抵押权之前，即已从被执行人李爱华处合法取得系争房屋之占有事实。综上所述，原告要求就系争房屋负担其租约予以拍卖之诉请，缺乏法律与事实依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海国涛实业有限公司的诉讼请求。案件受理费48,293.80元(原告已预交)，由原告上海国涛实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  黄 娴人民陪审员  刘建群法官 助理  王 冰书 记 员  王 冰附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。