贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初20号原告：胡春花，女，1981年1月17日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯权刚（系胡春花丈夫），男，1976年7月12日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告胡春花与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡春花及其委托诉讼代理人冯权刚，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡春花向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决立即停止对原告购买的位于盘县的强制执行，并解除对该房产的查封；二、判决确认原告胡春花与第三人金竹源房开于2016年2月28日签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于盘县归原告胡春花所有；三、判决第三人金竹源房开立即协助和配合原告办理盘县红果镇江源路王家山宝湖家园1-1104号的产权过户登记；四、本案的案件受理费用由三被告分担。事实与理由:2016年2月28日，原告与第三人金竹源房开签订商品房买卖合同，第三人自愿将其所有的位于盘县平方米）以人民币叁拾壹万（310000元）的价格出售给原告胡春花。合同签订后，原告已于2016年12月28日向第三人付清了所有购房款，第三人向原告出具了购房款收据。2020年11月，六盘水市中级人民法院以（2020）黔02执126号立案执行，执行中，原告提出书面异议，六盘水市中级人民法院于2020年12月18日以（2020）黔02执异170号裁定驳回原告的请求，理由是原告提交的《商品房买卖合同》约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理，执行程序中不能确认该《商品房买卖合同》的效力。该认定违背客观事实。本案中，因为该合同为格式条款合同，原告于2016年2月28日向第三人金竹源房开购房时提出同样的问题，但金竹源房开说这是预售许可证上约定的时间，不能修改，该时间没有影响，原告无法更改合同上确定的交房时间，而且原告与第三人签订商品房买卖合同，原告向第三人支付购房款购买商品房是客观存在的事实。2016年2月28日，第三人将该房屋实际交付给原告居住和使用至今，但第三人说因事务繁忙一直未协助和配合原告办理该房屋产权过户登记手续。原告购买涉案商品房，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案商品房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告胡春花为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：商品房买卖合同，拟证明签订的合同真实有效。第二组证据：收据，拟证明已缴清房款。第三组证据：商品房预售许可证，拟证明交房时间是主管部门审定的交房时间。第四组证据：水、电费交付清单，拟证明已居住并投入使用。（提交原件供法庭查看后自行收回）被告龙有生：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议。首先，购房合同中约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订于2016年2月28日但一直未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对收据的真实性、合法性有异议，首先原告未提供银行转账或取款凭证，亦不能提供相关发票，也不能说明款项的来源，不能证明真实支付了相关款项。对购房款付款凭证的真实性、合法性有异议。首先，原告未提供银行转账或取款凭证，亦不能提供相关发票，也不能说明款项的来源，不能证明真实支付了相关款项。其次，购房合同第8条约定买受人应当在2016年2月28日前支付全部房价款，而收据记载的时间为2016年12月28日，两时间明显矛盾。对证据3的三性无异议，证明目的有异议，今天庭审的案件中有多套涉案房屋交房的时间并非约定在2014年12月31日。对水电费交付清单的三性有异议，首先，该证据不能识别由原告向涉案房屋缴纳的相关的费用，其次，原告未提供由水电收费单位出具的加盖公章的相关交费记录，不能证明其真实性。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组证据：商品房买卖合同，何证明金竹源公司与原告签订合同的事实，予以采信。第二组证据：收据，案涉房屋出卖方金竹源公司对已缴清房款的事实予以认可，故对该证据予以采信。第三组证据：商品房预售许可证，因交房时间可由当事人约定，对该证据的证明目的不予采信。第四组证据：水、电费交付清单，两份证据能相互印证，加之原告在庭审过程中打开手机交费平台进行核实，再结合本院提取的现场照片，可证明案涉房屋已于案涉执行查封前交付的事实。本案审理过程中为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月28日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为310000元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月21日作出（2020）黔02执异170号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋的执行并解除对该房屋查封的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求不能成立。对于原告的其他诉讼请求，因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定,对该诉讼请求本案不予处理，原告可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封执行措施；二、驳回原告胡春花的其他诉讼请求。案件受费5950元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹