广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1521民初772号原告张展鹏，男，1980年2月14日生，汉族，住址海丰县。委托代理人黄汉真，广东文宗律师事务所律师。被告黎锦青，男，1962年7月7日生，汉族，住址海丰县。委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。第三人黎家杰，男，1921年4月7日生，汉族，香港居民，现住香港九龙观塘。第三人黎烈，又名黎家烈，男，1925年11月25日生，汉族，香港居民，住香港。第三人黎奋���，男，1971年6月8日生，汉族，住海丰县。第三人黎锦槐，男，1958年4月8日生，汉族，住海丰县。第三人黎锦伟，男，1967年2月16日生，汉族，海丰县。第三人黎锦立，男，1969年2月27日生，汉族，住海丰县。原告张展鹏诉被告黎锦青，第三人黎家杰、黎烈、黎奋强、黎锦槐、黎锦伟、黎锦立宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告黎锦青及其委托代理人，第三人黎奋强、黎锦槐、黎锦伟、黎锦立到庭参加诉讼，第三人黎家杰、黎烈经本院传票传唤没到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告的父辈曾于一九八五年间将一小幅宅基地转让黎家杰、黎家烈，让其于1985年7月向生产队购买的厕池地及分家析产的部分宅基地合併建造房屋，供其回乡时居住使用，近几年来，年事已高的黎家杰、黎家烈认为今后己无法经常往返大陆家乡，便于2013年5月30日将其合併建造的位于城东上埔生产队，四至为：东至生产队空地，长度肆公尺半，退入滴水叁拾公分；西至厕池，长度陆拾公尺拾公分，退入滴水叁拾公分；南至生产队田坣，长度捌公尺肆拾公分，退入滴水叁拾公分；北至村公路，长度拾公尺零伍公分，退入滴水叁拾公分；面积为肆拾捌点捌柒平方米的自有房屋转让原告，双方签订了房地产买卖契约，并经城东镇桥东居委上埔村民小组认可，由海丰县城东镇桥东居委会监证。在原告按约支付了转让房产款项，黎家杰、黎烈将转让房地产移交原告居住使用后，原告在对该转让的房屋进行修缮，准备入住期间，被告竟纠集多名社会人员强行无理阻挠，导致原告无法居住使用转让的房屋而蒙受不必要的经济损失，原告只好向当地政府反映，要求解决。案经城东镇政府国土所和镇司法所依法调处，被告强词夺理，否认原告与黎家杰、黎家烈转让房地产的事实，认为一定要黎家杰、黎家烈回乡才能证明该转让房地产是否真实，或者将该房地产让其回购。在被告强调一定要出卖人黎家杰、黎家烈回乡确认转让行为事实的情况下，原告被迫多次往返香港，要求出卖人黎家杰、黎家烈回乡确认，但年龄已九十多岁的黎家杰、黎家烈及其子女均表示俩位老人的身体确实难以承受车旅劳累，无法回乡直接证实，原告也不敢保证他们能平安往返香港----海丰。但被告一再坚持，为证明这一转让房产事实，几经与黎家杰、黎家烈反复协商，认为只能找香港律师公证;因此，原告多次与黎家杰、黎家烈到香港律师楼找有资质的律师了解，尔后，由有资质的香港律师依法作了两份黎家杰、黎家烈关于家乡��法房地产转让行为真实的“声明”律师公证。原告为此支付了5万多元费用，并将香港律师制作的公证文书呈交城东镇政府国土所和司法所审查，希望当地政府部门劝说被告能尊重他人业权，平息纠纷，但被告在印证了原告与黎家杰、黎家烈转让该房地产的事实后，仍继续无理取闹，继续阻止原告居住使用转让房屋，最后，案经海丰县城东镇人民政府再次调解，被告继续蛮横无理地不让原告使用该转让房产，其所谓理由是：一是将厝地回购；二是向法院起诉。城东镇政府在双方确实无法达成调解之后，由海丰县城东镇人民调解委员会于2016年7月10日作出调解终结书，告知双方可以向人民法院提起诉讼。被告蛮横无理的阻挠原告居住使用转让房屋的侵权行为导致原告的损失继续扩大。为避免纠纷恶化，原告只好依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决被告立即停止侵权行为，并判决被告承担因其侵权行为造成原告损失的赔偿责任，维护原告合法权益，维护社会主义社会居住秩序的和谐稳定。诉讼请求：一、请求判令被告停止侵权，赔偿原告经济损失人民币七万元；二、由被告承担本案诉讼费用。被告黎锦青辩称，涉案房屋的用地系上世纪50年代广东省海丰县人民政府分给答辩人的祖父黎兆南、父亲黎声(又名黎家声)、叔父黎庆所有的，有当时颁发的《土地房产所有证》为证。2、本案第三人黎家杰、黎烈、黎奋强和黎家声(又名黎声，系答辩人、本案第三人黎锦槐、黎锦伟、黎锦立的父亲，已于2014年12月去世)曾于1988年间签订《契约》，约定涉案房屋用地属四房所共有，由黎家杰、黎家烈共有管业。显然，该宅基地属于黎家杰、黎家烈、黎奋强和答辩人的父亲黎家声所共有，是不争的事实，只是交由黎家杰、黎家烈二人管理而已，但任何人均无权擅自对外转让。3、原告称本案第三人黎家杰黎家烈向其转让涉案房产，其依据明显不足。理由如下:(1)原告诉状中所称的“房地产买卖契约”，其签约人并非黎家杰，而是黎杰。(2)中国委托公证人及香港律师郭某出具的“公证文书”的“声明”中其中一个“本人”是黎家杰，但并无证据能证明就是在上述“契约”中签名的黎杰，且该“公证文书”的附件7“于公元二○一三年五月四日之契约;”根本不存在。实际上，其所列明的附件7的“契约”签署时间为“公元二○一三年五月三十日”。显见，该“公证文书”不能作为原告受让涉案房产的依据。(3)桥东居委会出具的“证明”中所称的也只是黎烈(曾用名黎家烈)和黎家杰，并没有涉及到“黎杰”。(4)黎覃叙出具的“情况介绍”不能采信，涉案房产是由答辩人兄弟与第三人黎家杰、黎家烈共同出资建造的，且第三人黎家杰、黎家烈长期居住在广州和香港，根本没有在该房产上长期居住。同时，黎覃叙也没有在上述“房地产买卖契约”上作为见证人签名，其不能证明涉案房产是否存在转让的情况。(5)没有涉案房产转让款收付凭证。4、即使存在转让房产的情况:(1)根据我国现行法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村的土地及住宅不得向城市居民出售，农村村民转让农村房屋及宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。在本案中，由于涉案房屋的用地是城东镇桥东居委上埔村民小组的宅基地，而原告并非城东镇桥东居委上埔村民小组的村民。因此，原告于2013年5月30日与黎杰、黎烈签订的“房地产买卖契约”因实际涉及宅基地买卖，违反了法律的强制性规定，依法是无效的。(2)黎烈在没���通知其他共有人的情况下，私自将涉案房屋进行转让，其行为明显违反了我国《物权法》有关规定，剥夺了包括答辩人在内的其他共有人优先购买的权利。且原告购买后一直未依法办理相应的变更登记手续，也一直未在涉案房屋居住。因此，该转让也是无效的。综上所述，答辩人不存在侵权行为，原告所称的“房地产买卖契约”依法无效。原告的起诉没有事实根据和法律依据，为维护答辩人的合法权益，特请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人黎家杰、黎烈辩称，一、张展鹏先生向俩答诉人自己在家乡出资建设的房屋土地，已经当地城东镇政府桥东居委会上埔生产队证实，也由香港律师作了公证声明，双方也已实际履行，有经城东镇政府桥东居委会监证的转让《契约》和香港律师《公证书》可以证实，而且是桥东上埔众所周知的事实，他人无权干涉俩答诉人对属于自己的房地产的处分权。二、位于广东省××××埔生产队的房屋土地，是俩答诉人出资建设的房地产，有分析祖遗土地，各房代表都有签名的《契约》和经当地海丰县桥东乡人民政府监证购置的《立卖断厕池地契约》范围内的土地，以及自1988年分析祖遗土地，订立《契约》之后由我们俩答诉人自己出资将这两卖块土地合併建成房屋后长期居住使用，无人异议的事实，也是全上埔村民都知道的事情，所以，任何人都无权干涉我们对属于自己的房地产的处分权，请人民法院依法保护俩答诉人合法财产权益。三、张展鹏先生向俩答诉人转让了我们的在家乡出资建设的房屋土地，支付了转让款，该房地产业权已归张展鹏先生所有，张展鹏先生在管业使用该房地产过程中，如果黎锦青等人有对其实施侵权行为，由此产生的法律责任，由实施侵权行为者承担责任���与我们无关。四、张展鹏先生依法维权之起诉与俩答诉人无关。第三人黎奋强、黎锦槐、黎锦伟、黎锦立当庭答辩称，同意被告黎锦青的答辩意见。经审理查明，论争土地位于海丰县××村××路南畔，现建有三间瓦房。2013年5月30日，原告向第三人黎家杰、黎家烈购买，因原告要建设时，被告出面阻止而引起纠纷，被告称论争土地是分给第三人黎家杰、黎家烈管理，不是所有，且如第三人黎家杰、黎烈要出让，其也应有优先权。原告向本院提供其与第三人黎家杰、黎家烈签订的买卖“契约”、第三人黎家杰、黎烈与黎家声（子：黎锦槐、黎锦青、黎锦伟、黎锦立）、黎奋强的分家“契约”、“立卖断厕池地契约”、香港律师公证文书、桥东居委会证明等予以佐证。被告及第三人黎奋强、黎锦槐、黎锦伟、黎锦立提供“土地房产所有证”、分家“���约”等予以佐证。被告及第三人黎锦槐还称三间瓦房是祖屋围墙外的空地，90年时由他们出资建造的，第三人黎奋强还称分家时其年少，不记了。“土地房产所有证”所有人是黎兆南、黎声父子。第三人黎家杰、黎家烈与黎兆南是叔侄关系。被告对“香港律师公证文书”因有错写提出异议。各方当事人未提供“土地房产所有证”原件。原告及第三人黎家杰、黎烈均未提供取得涉案房屋所有权的登记凭据。本院认为，原告及第三人黎家杰、黎烈均未提供取得涉案房屋所有权的登记凭证，故涉案房屋未经依法登记设立物权。依据《物权法》第九条的规定“不动产（包括房产)物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋的所有权以依法登记发生效力，原告虽有证据证明涉案房屋的转让行为，��是，原告诉求的标的前提要求必须是拥有房屋所有权，因原告未登记取得涉案房屋的所有权，原告的诉讼请求缺乏证据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张展鹏的诉讼请求。案件受理费人民币1550元，由原告负担。如不服本裁定，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  叶海帆审 判 员  王健茹人民陪审员  陆振翔二〇一七年六月二十六日书 记 员  王海红