江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第2565号上诉人（原审被告）孙文苑。委托代理人尹剑，江苏非圆律师事务所律师。委托代理人华明学，孙文苑丈夫。被上诉人（原审原告）陈宝良。委托代理人黄伟，江苏彭城律师事务所律师。委托代理人朱源，江苏彭城律师事务所律师。上诉人孙文苑因委托合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2013)鼓民初字第0593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙文苑及其委托代理人尹剑、华明学，被上诉人陈宝良及其委托代理人黄伟、朱源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，孙文苑系徐州电业局职工。陈宝良与孙文苑系多年朋友关系。2003年，孙文苑所在单位集资建房，陈宝良、孙文苑为此事进行了磋商，陈宝良诉称孙文苑自愿帮助其以孙文苑的名义代购徐州电业局集资房，孙文苑则辩称陈宝良欲购买其所在单位集资房，因其所在单位不允许转卖、转让、出租集资房，其向陈宝良表示不同意代购。2003年5月15日，孙文苑与徐州电业局集资建房办公室（以下简称集资建房办公室）签订徐州电业局集资建房购房协议一份。协议载明：集资人为集资建房办公室，出资人为孙文苑。出资人购买的集资建房为民主北路86号C座4层05号房。该房的用途为居住房，该房的建筑面积共149.55平方米，单价1700元/平方米，总房款254235元。最终房屋的总房款和建筑面积以产权管理部门核定的为计算依据。2003年5月15日，已付60%房款152541元，余款应于上房前缴清。集资人应当在2005年8月底将符合本协议约定的集资建房交付出资人使用。本集资建房不得转卖、不得转让、不得出租。2003年5月14日，孙文苑向集资建房办公室预交房款10万元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0000518。次日，孙文苑再向集资建房办公室预交房款52500元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0000550，2004年8月25日，孙文苑又向集资建房办公室预交房款50800元，该办公室向其出具收款收据，收据单号为0001543。2004年11月29日，孙文苑向陈宝良出具《房款收据》一份，内容载明“由孙文苑为陈宝良代购民主路供电局住宅房（C#楼405）陈宝良已交纳购房款贰拾万元整。收款人：孙文元2004年11月29日”。该《房款收据》背面有陈宝良自书的“8.25票号00154350800元；5.15票号055052500元；5.14票号0518100000元”。2008年12月和2009年4月孙文苑分别取得了诉争房屋民主北路86号电业局住宅楼1#-C-405室房屋的所有权证和土地使用权证。建筑面积为151.63平方米，土地使用权类型为划拨。原审法院认为，一、关于涉案房屋委托代购关系是否成立和有效的问题，《房款收据》上有“代购”字样，孙文苑亦签字确认，因此根据《房款收据》上的其他文字内容应能确认双方存在陈宝良委托孙文苑代理购买涉案房屋的合意。另结合孙文苑与集资建房办公室签订的集资建房购房协议、三次交款收据以及双方当事人在庭审中的陈述可以看出，陈宝良提交的《房款收据》上记载的房屋坐落位置及房号以及《房款收据》背面记录的三次交款的时间、数额、票号与孙文苑向集资建房办公室集资购买集资房房屋坐落位置、房号、交款收据均相一致。在集资房没建成交付前，孙文苑集资购买的集资房屋位置、房号每次交款的时间、金额、收款收据票号应当不为外人所知道，如双方之间就涉案房屋的购买、付款不存在相应民事法律关系，孙文苑参与集资建房系其个人事务，相关信息应仅由其个人掌握，而不应向陈宝良披露。孙文苑主张系陈宝良到其家中私自摘抄的陈述与其此前主张的双方不认识相矛盾，也不符合常理，对其关于双方之间不存在代购关系的答辩意见，不予采纳。根据现有证据表明，孙文苑就其具有资格购买集资房为陈宝良代购进行了磋商，应确认双方建立了委托代购合同关系。陈宝良、孙文苑是在平等、自愿、协商的基础上建立的委托代购关系，是双方真实意思的表示，合同内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。孙文苑主张即使存在委托代购关系，因涉案房屋属于划拨土地，委托合同应为无效的抗辩意见无法律依据，不予采信。二、关于集资建房办公室与孙文苑的约定是否影响本案房屋买卖合同的效力问题。单位集资建房，是由单位统一组织筹备办理建房等手续，由职工自己选择是否参与的建房行为，因此单位在集资建房中与单位职工不得转卖、转让、出租的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房产转让给他人时，单位与职工的约定不能对抗第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的协议无效。三、关于陈宝良交付房款的认定问题，陈宝良主张与孙文苑一同到孙文苑所在单位三次交付房款累计金额为203300元，孙文苑不予认可，而根据陈宝良提交的《房款收据》，应确认陈宝良支付购房款20万元。四、关于孙文苑主张陈宝良的起诉超出诉讼时效的问题。陈宝良委托孙文苑代购房屋，相应房屋于2009年4月方办理完毕权属证书，办理完毕后，孙文苑未向陈宝良交付房屋并办理过户手续。诉讼时效应从2009年4月起计算。陈宝良于2009年6月提起诉讼，要求判决孙文苑将其购得民主路供电局住宅楼C#楼405室房屋一套向其交付，并协助办理该套房屋的产权变更登记。原审法院进行了诉前调解，后因调解未果，于2011年2月10日法院立案受理，孙文苑提出管辖异议，原审法院驳回了孙文苑的异议。2012年3月，陈宝良撤回起诉。2013年3月，陈宝良再次起诉，故陈宝良的起诉没有超过诉讼时效，对孙文苑的抗辩意见不予采信。综上，鉴于陈宝良、孙文苑之间建立的委托代购合同成立，合法有效，并已实际履行，陈宝良向孙文苑支付代购房款20万元，孙文苑也向所在单位集资建房办公室购买了诉争房屋，现该房由孙文苑实际占有使用，并办理了权属证书，孙文苑没有按照委托合同约定将诉争房屋交付陈宝良，构成违约。孙文苑作为受委托人，基于委托关系处理委托事务，取得的财产，应当转交给委托人。陈宝良作为委托人，有权要求孙文苑交付诉争房屋并协助办理产权变更登记，陈宝良的主张具有事实和法律依据，予以支持。至于孙文苑在委托代购合同中为陈宝良垫付购房款，其可另行主张权利。遂判决：孙文苑于本判决生效之日起三十日内向陈宝良交付坐落于民主北路86号电业局住宅楼1#-C-405室房屋，并协助陈宝良将上述房屋所有权证、土地使用权证过户到陈宝良名下。上诉人孙文苑不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、原审法院刻意回避陈宝良在《房款收据》中私自添加C#楼405这一重要情节，进而认定双方就涉案房屋存在委托代购关系是错误的。首先，双方当事人提供的购房信息不一致，陈宝良提供的房屋坐落位置为民主路供电局住宅房（C#楼405），且缺少房屋面积等内容；孙文苑提供的收款收据载明的房屋位置则是北高层C#楼405、面积149.55平方米（“北高层”是交款时建房项目的名称，而“民主路供电局住宅房”这一名称是陈宝良自己撰写的，房号也不完全一样，直到目前人们仍称为北高层，且民主路上共有三处供电局住宅房），故双方提供的房屋坐落位置明显不同。其次，陈宝良提供的《房款收据》载明其缴纳购房款20万元，孙文苑提供的收据则载明已缴纳购房款203300元，双方付款金额不符。最后，孙文苑单位职工购房信息是公开的，陈宝良获得信息的来源有多种渠道，加之双方为多年朋友关系，相互往来频繁，交往中谈及购房信息也符合常理，原审法院以陈宝良掌握了购房信息就推测双方建立委托代购房屋关系，缺乏充分证据证明。双方之间事实上仅是朋友之间的帮忙行为，并非法律行为。2、即便双方存在委托代购房屋合同，也是一种无效、已经解除的合同。陈宝良制作的《房款收据》中，目的、标的不明确，缺乏合同主要条款，仅由其后来私自添加的房号，这是一个标的不明、无法履行的合同。诉争房屋直至2005年才竣工，2004年11月29日出具《房款收据》时房屋尚处于施工过程中，既无房证也无土地证，依照法律规定该类房屋不得转让，且涉案房屋所占土地类型为划拨土地，房屋转让时依法需经政府批准，况且，该委托代购合同还严重损害房屋共有人利益，因此，即便双方存在委托代购合同，也违反法律强制性规定，应属无效。因不可归责于孙文苑的原因，孙文苑事实上不可能完成委托代购事项，已于2004年12月单方解除了委托关系，双方委托关系已经终止。2005年期间，孙文苑也已明确向陈宝良提出终止代购关系，且经公安机关多次调解处理，孙文苑多次拨打110，陈宝良应当对扩大的损失自行承担责任。3、孙文苑分别于2003年5月14日、5月15日、2004年8月25日分三次交纳购房款203300元，陈宝良提供的《房款收据》载明的日期为2004年11月29日，距孙文苑最早交付购房款的时间相差一年半，即便双方建立委托代购关系，成立时间也应为2004年11月29日，陈宝良交付的20万元与孙文苑交纳的购房款没有关联。4、双方委托代购关系自2004年12月就已经解除，陈宝良直至2009年6月才起诉，已经超过诉讼时效期间，原审法院对诉讼时效期间的认定不符合法律规定。5、陈宝良提供的《房款收据》属于瑕疵证据，缺乏其他证据佐证，原审法院依照该证据以推定方式作出判决，违反证据规则的规定。6、涉案房屋的产权证书办理在孙文苑名下，孙文苑一直居住在涉案房屋中，陈宝良未实际占有，原审法院判决孙文苑交付房屋没有事实依据。7、原审法院袒护陈宝良，提示其变更诉讼请求且不重新给孙文苑指定举证期限，剥夺孙文苑提出管辖权异议的权利，在庭审中几乎不让孙文苑完整地陈述事实，程序违法。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人陈宝良答辩称：1、本案是典型的因孙文苑违反诚实信用原则而引发的纠纷，在司法实践中也经常出现。孙文苑单位集资建房，其具有购房资格，因孙文苑和陈宝良是邻居、朋友关系，陈宝良委托孙文苑代购集资建房，后因房屋价格上涨，孙文苑遂背信弃义，非法占有代购房屋。2、陈宝良在《房款收据》中写的C#楼405室是根据孙文苑提供的集资建房合同上的房号所抄写的，后由孙文苑签字确认，不存在私自添加之说。该《房款收据》上载明的房号与集资建房合同上的房号一致，《房款收据》具备委托代购合同成立的主要法律要素，据此可以认定双方当事人之间成立委托代购合同关系。3、孙文苑在诉讼中先是否认与陈宝良相识，后又否认在《房款收据》中签字，导致案件经过长时间司法鉴定才予以澄清。在签订《房款收据》之前，陈宝良分3次交纳购房款203300元，后在打印《房款收据》时取了一个整数20万元，该20万元指的就是分3次所交纳的购房款。4、孙文苑认可双方存在代购关系，事实上已经否定了其之前的陈述，该委托代购关系发生在双方当事人之间，并不损害他人利益，孙文苑的丈夫以损害共有人利益为由提出异议，其目的还是想获取不当利益，不可能得到法律支持。徐州电业局的内部集资建房约定不能对委托代购关系造成障碍。在委托代购关系形成之后，陈宝良交付了房款，孙文苑也购得了房屋，不存在代购关系解除的事实。5、根据法律规定，委托代购的财产归委托人所有，孙文苑占有该房屋是非法行为，不能成为其取得房屋权利的依据。6、陈宝良在原审中变更诉讼请求的时间是2014年3月，但原审法院判决的时间是2014年12月，孙文苑主张其诉讼利受到损害没有事实依据，孙文苑提及的管辖权异议只能表明其一直在恶意拖延诉讼时间，因为孙文苑在此前的本案诉讼过程中就曾提过管辖权异议。孙文苑称其在一审庭审中的发言常被打断，更是无中生有，一审笔录可以为证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙文苑的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审的争议焦点为：一、陈宝良与孙文苑之间就涉案房屋所形成的法律关系及其效力如何判断。二、陈宝良提起诉讼时是否超过诉讼时效期间、一审程序是否违法。孙文苑在二审中提供以下证据：1、郑淑贞于2004年7月26日的5000元银行存单、华明学银行账户于2004年7月27日取款4万元的银行交易明细、高淑文银行账户于2003年5月14日取款10万元的银行交易明细各一份，以证明涉案房屋是孙文苑出资购买，陈宝良支付的20万元是在孙文苑交纳购房款之后。2、陈宝良名下的交通银行存折一本，该存折开户时间为2004年10月27日，取款时间为2004年11月1日、2日，分两次取款共89999元，取款人为华明学，以证明陈宝良是在2004年11月份才向孙文苑付款，在徐州电业局向孙文苑开具收据之后。3、陈宝良与刘冬冬于2004年12月25日签订的房屋转让协议一份（复印件），以证明陈宝良已将涉案房屋转让给刘冬冬，在孙文苑将代购房屋不成的消息向陈宝良披露后，陈宝良曾到孙文苑家人处进行威胁，同时向公安机关陈述过孙文苑不愿意代购房屋的事宜。经质证，陈宝良认为孙文苑提供的证据1不属于法定的新证据，与本案也缺乏关联性；对证据2的真实性认可，但不能证明孙文苑的主张，陈宝良给付孙文苑存折的经过是：第三期购房款50800元是孙文苑提前交的，当时孙文苑交的时候没有通知陈宝良，后来陈宝良听熟人说第三期购房款已经交了，遂办了这个存折送到孙文苑家，当时孙文苑还说余额暂时用一用，由于双方关系好，况且涉案房屋后续的尾款还要继续交，陈宝良就一次性给了孙文苑这个存折；对证据3的真实性认可，陈宝良事实上并未将房屋实际转让给刘冬冬，且该证据恰恰能够证明陈宝良与孙文苑就涉案房屋存在委托代购关系。本院将结合全案证据分析判断上述证据的证据效力。本院认为，一、关于陈宝良与孙文苑之间就涉案房屋所形成的法律关系及其效力判断问题。涉案涉案房屋目前虽然登记在孙文苑名下，但并不能因此确定孙文苑就是该房屋的所有权人，因为房屋产权登记仅是一种行政审查，是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，房屋产权登记并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，陈宝良主张涉案房屋系其委托孙文苑代购，陈宝良是房屋所有权人；孙文苑则否认其与陈宝良就涉案房屋存在代购关系，主张该房屋系其工作单位集资建房时由孙文苑自行出资购买。鉴于陈宝良、孙文苑在诉讼中就涉案房屋存在不同主张，依照双方当事人提供的证据及陈述，本院对双方当事人购买涉案房屋时的真实意思及其之间法律关系分析如下：首先，孙文苑的工作单位徐州电业局在2003年前后曾面向本单位职工进行集资建房，涉案房屋即为当时集资建房所建。陈宝良非徐州电业局职工，无法以个人名义参与集资建房并购买房屋，陈宝良主张涉案房屋为其委托孙文苑所代购，并提供孙文苑向其签字出具的《房款收据》予以证明。对此，孙文苑在一审中对于其为陈宝良代购房屋、向陈宝良签字出具《房款收据》、收取陈宝良20万元款项等基本事实一概否认。后经司法鉴定，《房款收据》中收款人处的签字能够认定是孙文苑所为。二审中，孙文苑转而认可其向陈宝良签字出具《房款收据》、收取陈宝良20万元款项的事实，对其曾接受陈宝良委托为之代购房屋的事实也予以认可，只是称其曾为陈宝良帮忙打听过房屋，但打听不到，涉案房屋不是其为陈宝良所代购。由此可见，尽管双方当事人陈述的事实不尽相同，且孙文苑基于自身利益考虑在诉讼中曾就其亲身经历的事实作出过不实陈述，但是，在孙文苑工作单位进行集资建房时，其曾接受陈宝良委托为之代购房屋，并据此收取了陈宝良交纳的购房款，这是双方当事人不争的事实。其次，《房款收据》是本案中陈宝良证明其事实主张的核心证据，该《房款收据》载明：“由孙文苑为陈宝良代购民主路供电局住宅房（C#楼405）陈宝良已缴纳购房款贰拾万元整。”其中，括号内的“C#楼405”为陈宝良手写而成，其余内容（包括括号）为陈宝良打印而成。该《房款收据》虽与格式规整、内容完备的民事合同有所差别，但依其内容仍足以认定以下事实：陈宝良、孙文苑为合同相对双方；双方之间发生了由孙文苑为陈宝良代购房屋的关系；在《房款收据》出具前陈宝良已经缴纳了20万元购房款；代购房屋的位置是民主路供电局住宅房C#楼405室。孙文苑以《房款收据》的房号“C#楼405”系陈宝良手写私自添加为由主张涉案房屋并非其为陈宝良所代购，但从该《房款收据》的内容来看，除了房号之外的其他内容为打印而成，且打印时已经为手写填写房号预留了括号及足够的书写空间。可见，代购房屋的房号本来就是留待孙文苑在《房款收据》上签字时由相关当事人手写填写上的。孙文苑既已对《房款收据》的内容签字确认，现又主张房号系陈宝良私自添加，没有事实依据。再次，孙文苑在向陈宝良出具《房款收据》前已经收取了陈宝良的20万元购房款，依照当时的房价水平及孙文苑提供的《徐州电业局集资建房购房协议》，涉案房屋的总价才254235元，20万元购房款已经是房屋的绝大部分总价。在双方当事人均认可孙文苑曾受陈宝良委托为之代购房屋、且孙文苑又先后收取了陈宝良大额购房款的情况下，孙文苑仍否认涉案房屋系其为陈宝良所代购，那么其为陈宝良代购的房屋在哪里？孙文苑称其接受陈宝良的请求后确实帮忙打听过房屋，但打听不到，既然打听不到房屋、没有能力完成代购之托，那么孙文苑为何又陆续收取陈宝良如此之多的购房款且签署《房款收据》？对此，孙文苑并不能作出令人信服的解释。最后，孙文苑以购房款系其个人支付为由否定涉案房屋系其为陈宝良代购，并在二审中提供银行存单、银行交易明细等证据以证明其购房资金的来源，但该证据与本案的关联性无法认定。即便孙文苑曾支付过部分购房款，也仅是其在代购过程中的垫付行为，且孙文苑事后也已经收取了陈宝良所支付的20万元。如孙文苑认为陈宝良支付的20万元不足以清偿其在代购过程中的支出，可另行向陈宝良主张权利。综合上述分析，孙文苑与陈宝良就涉案房屋建立了委托代购合同关系，陈宝良系实际购买人。涉案房屋为孙文苑工作单位集资建房所建，孙文苑通过为陈宝良代购房屋，将其参与本单位集资建房的资格和权利转让给了陈宝良。孙文苑与陈宝良就涉案房屋并不存在买卖关系，双方之间仅是对参与单位集资建房的资格和权利进行了转让，故涉案房屋当时有无竣工、是否办理了权属证书、房屋所占土地使用权的取得方式等，均不影响双方当事人转让集资建房资格和权利的效力，孙文苑主张委托代购合同违反法律强制性规定、应属无效，依法不能成立。孙文苑虽主张双方之间的委托代购合同已由其于2004年12月单方解除，但合同的解除须符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可通过协商一致的方式解除合同；当事人在合同中如约定了一方解除合同的条件，解除权人在条件成就时可以解除合同；符合以下情形之一的，当事人也可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。此外，当事人解除合同时，还需依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向对方履行通知义务。本案中，孙文苑主张其与陈宝良之间的委托合同已经解除，但并未提供充分证据证明双方之间的委托购房合同在履行过程中符合法律规定的合同解除条件，故孙文苑关于双方合同已经解除的主张缺乏依据，本院不予支持。二、关于陈宝良提起诉讼时是否超过诉讼时效期间、一审程序是否违法问题。孙文苑以双方当事人的委托代购合同已于2004年12月解除、陈宝良直至2009年6月才起诉为由主张陈宝良起诉时已超过诉讼时效期间，但孙文苑其以自述的时间作为诉讼时效期间的起算点、并以此为据主张陈宝良的起诉超过诉讼时效期间，显然不能成立，原审法院对于本案诉讼时效的审查判断并无不妥。孙文苑以原审法院在陈宝良变更诉讼请求的情况下未给其指定举证期限、剥夺其提出管辖权异议的权利、庭审中不准许其完整地陈述事实为由主张一审程序违法。经审查，陈宝良一审中曾主张涉案房屋系其从孙文苑处转让而来，后经原审法院释明，陈宝良将双方之间的法律关系明确为委托代购关系，并称委托代购关系中包含了购买权的转让。陈宝良诉讼请求的变更仅是对其与孙文苑之间法律关系的进一步明确，这对双方当事人在诉讼过程中的举证没有影响，原审法院已经保障了孙文苑的举证权。孙文苑在应诉时未提出管辖权异议，且本案是双方当事人围绕特定不动产引发的纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第（一）之规定，本案由不动产所在地人民法院专属管辖，因此，陈宝良诉讼请求的变化对本案纠纷的管辖法院不造成影响，故孙文苑关于原审法院剥夺其管辖权异议权利的上诉理由不能成立。原审法院对本案多次进行开庭，依照双方当事人均签字的开庭笔录，一审中双方均已充分进行了举证、质证、辩论和陈述，故孙文苑关于原审法院程序违法的上诉主张不能成立。综上，上诉人孙文苑的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙文苑负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  韩 军代理审判员  周美来二〇一五年九月二十二日书 记 员  汤 喆