广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5171号原告（反诉被告）：申海君，男，1976年5月14日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人：尹新文，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张彬，男，1990年10月31日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。原告（反诉被告）申海君诉被告（反诉原告）张彬租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申海君及其委托代理人尹新文，被告（反诉原告）被告张彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申海君向本院提出诉讼请求：1.确认申海君与张彬于2019年11月4日签订的店面租赁合同无效；2.张彬双倍返还申海君合同押金合计52000，返还进场费50000元、转让费25000元，退还申海君2019年11月19日至2019年12月1日期间的租金9034.25元（月租金标准为13000元），赔偿申海君为开办餐饮店形成附合的装修损失66900元、运费车费1181元，设备（厨房的机器、餐桌椅、收银机）损失115220.5元，材料（制作奶茶的原材料）损失71207元；3.本案诉讼费由张彬承担。本诉事实、理由和反诉答辩：张彬于2019年11月4日称其承租的天河区外语路5号，有很多店铺要出租，其原租合同期还有五年到期，叫我们放心承租。张彬与申海君签订了为期五年的《店面出租协议》。申海君交押金26000元，张彬收取进场费50000元。收取租金18200元，造成申海君装修、购置设备材料等各项损失。张彬明知道最上家承租人梁润南所租天河区外语路5号（面积1111平方米），于2020年5月底到期。合同期仅仅半年，其自己明知没有履约能力，骗取申海君签订了前述五年租店合同。导致申海君遭受重大损失。综上，张彬在没有取得所有人同意下，无权与申海君签订为期五年房屋铺面租赁合同，该合同无效，造成申海君损失应依法赔偿。申海君均不同意张彬的反诉请求。根据我国《民法总则》及《合同法》第五十八条，为保护申海君的合法权益，特诉诸法院，请依法支持申海君的诉讼请求，并驳回张彬的反诉请求。张彬向本院提出反诉请求：1.申海君按照2019年11月4日签订的《店面出租协议》向张彬支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金39000元；2.申海君向张彬支付的26000元履约押金归张彬所有；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由申海君承担。反诉事实、理由和本诉答辩：张彬与申海君2019年11月4日经双方协商一致，签订案涉《店面出租协议》。协议签订后，张彬应申海君请求，为其介绍人员对案涉店面进行装修，2020年l月1日，张彬按照合同约定，要求申海君交纳2020年1月份的租金以及水电费，申海君拒绝交纳。经张彬多次催告，申海君仍拒绝履行合同义务，未在一周内交纳租金。按照上述《店面出租协议》约定“乙方逾期7日内未能缴付租金费用，甲方视作乙方单方面终止本合同，甲方将不予返还乙方已付的租金押金”，鉴于乙方的单方违约行为，张彬有权按照合同约定，将26000元的履约押金收为己有，不予退还。故请求法院驳回申海君的诉讼请求，并支持张彬的反诉请求。一、张彬与申海君2019年11月4日签订的《店面出租协议》，不存在合同无效的情况。张彬与申海君于2019年11月4日，经协商一致签订了《店面出租协议》。协议签订后，张彬明确告知了申海君，张彬与案外人梁润南的租赁协议将于2020年5月30日到期，双方已确定续签事宜。申海君在了解上述情况后，并未对合同提出异议，而是继续履行合同，并向张彬交纳了2019年11月、12月的租金;并且在缴纳上述租金之后，张彬还携申海君前往案外人梁润南处确认了在租赁协议到期后会继续续租的事宜，申海君也对此予以认可。故张彬与申海君签订的《店面出租协议》不存在《合同法》五十二条中规定的合同无效的情形。二、申海君要求张彬双倍返还合同押金52000元、进场费50000元、转让费25000元、租金9034.25元以及损失390542.75元，没有任何事实和法律依据。关于合同押金，案涉《店面出租协议》中载明：乙方需交纳26000元作为店铺租赁费用的履约押金，合同到期后须退还给乙方；本合同签订后至合同终止前，若甲方不履行本合同或单方终止本合同，则甲方需向乙方返还双倍押金，若乙方不履行本合同或单方面终止本合同，则乙方已付的履约押金不予退还。本案中，张彬作为合同甲方，不存在任何不履行合同或单方终止合同的行为；相反作为合同乙方的申海君，在合同履行期间拒不交纳房租和水电费，已经构成单方违约，按照合同规定，张彬有权不予退还26000元的履约押金。关于进场费和转让费，《店面出租协议》中明确载明：乙方需要交纳50000元作为店铺合同期内的进场费用，该笔费用是张彬与申海君协商一致，自愿交纳的，申海君要求返还，没有任何事实与法律依据。而25000元的转让费是申海君支付前一任承租人的补偿费用，是申海君和前一任承租人协商一致后，由张彬转交给前一任承租人，与本案的房屋租赁合同无关。关于租金和损失，申海君要求张彬退还租金9034.25元并赔偿开办餐饮店的损失390542.75元没有任何事实与法律依据。截至2020年1月7日，张彬与申海君签订的《店面出租协议》仍在正常履行，不存在返还租金的情况；张彬也未对申海君餐饮店的营业造成任何影响，反倒是申海君单方面停止营业并拒绝交纳房租，严重损害了张彬的合法权益。因此申海君提出的相关损失许多并未实际产生，即便已经产生相应的损失，也是因为申海君单方违约造成的，不能归责于张彬。综上所述，申海君提出的诉讼请求，无任何事实和法律依据，故请求人民法院依法查清事实，驳回申海君全部诉请。经审理查明：查册时间为2020年5月15日的《广州市不动产登记查册表》显示：位于广州市天河区外语路5号的房地产的登记所有权人为案外人广州市元岗经济发展有限公司；建筑时间为1988年，建筑面积为1043.59平方米，登记附注为历史建房，现作仓库使用。2019年11月4日，申海君（承租方/乙方，下同）与张彬（出租方/甲方，下同）签订《店面出租协议》，约定：甲方同意将自己已租的铺位外语路自编3-4号一楼（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用，出租期限自2019年11月5日起至2025年5月30日；租金每月13000元，自2019年11月19日起计；乙方需交纳26000元作为店铺租赁费用履约押金，合同到期后须退还给乙方，还需要交纳50000元为店铺合同期内的进场费用；乙方每月1日交纳下月的房租；等内容。2020年6月16日庭审中，申海君称其诉请中所称的设备、材料还在案涉房屋里，由其上锁并控制案涉房屋；张彬于2019年11月4日将案涉房屋交付给申海君使用，申海君之前在正常经营，后面发现与张彬签署的合同有问题，故在2019年12月17日报警了，并于2019年12月19日关门停业了，至今也没有再开业；原、被告于2019年12月10日协商过解除合同问题，当时张彬曾同意赔偿申海君18至20万元，但张彬后来反悔了，最后双方没有达成一致意见，申海君随后到法院起诉；张彬陈述2019年11月27日带其见梁润南的事情属实，但梁润南那天是说，他不一定会和张彬续签合同，因为梁润南也不能确定自己可以从村委续签合同；申海君不认识曾菲菲，转让费是原、被告直接商量好，不是申海君与曾菲菲商量，至于张彬怎么把钱分给案涉房屋门口另外两个摆摊人员，申海君并不清楚；申海君实际向张彬交纳的租金是18200元。张彬确认收取过申海君押金26000元、进场费50000元、租金18200元，并称转让费25000只是通过其来转手，具体情况是申海君向其支付了转让费25000元，该转让费就转付给了申海君上一手承租人曾菲菲；2019年12月19日之前申海君是正常经营，在2019年12月19日申海君是自行停止在案涉房屋营业，之后一直没有开业；申海君发现与张彬签署合同有问题之后，张彬于2019年11月27日带申海君见了梁润南，梁润南告诉申海君和其合伙人，申海君可以继续在案涉房屋做，他可以有90%的可能性从村委续签合同来，他只要续签合同来就一定会与张彬续签合同，而申海君和其合伙人也没有再提出任何异议；不确认张彬在2019年12月10日承诺过补偿申海君20万元；案涉房屋仍由申海君控制。由于张彬在庭审中提交了证据《房屋租赁合同书》（显示案外人梁汝南作为出租人与作为承租人的张彬于2020年5月20日签订，双方约定梁汝南将天河区外语路自编3、4号面积120平方米出租给张彬，租赁期自2020年6月1日至2026年5月30日）。申海君对上述证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。因此，本院于庭审时询问原、被告双方能否继续履行合同？申海君明确表示不愿意继续履行合同，愿意交还场地给张彬，其认为如果双方合同是有效的则在其报警那日即2019年12月17日已实际解除；张彬表示希望继续履行合同，其认为双方合同没有解除。本案中，张彬为证明其有转租权，提交了证据《店面转租协议》（显示承租方/乙方张彬与转租方/甲方案外人李瑞嘉于2015年8月13日签订，公证人业主方/丙方一栏抬头处为手写文字“梁润南”、落款处为手写文字“公证人：同意”；甲乙双方约定甲方将已租位于外语路5号之3、4号的店铺转租给乙方经营使用，建筑面积共100平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务，租期自2015年8月3日至2020年5月30日等）、《房屋租赁合同》（显示案外人梁润南作为承租方与作为出租人的案外人广州市元岗经济发展有限公司于2015年5月15日签订；约定的租赁标的物为天河区外语路5号、租赁面积为1111平方米、租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日）。申海君对上述证据真实性无异议，对关联性有异议。申海君为证明其产生装修损失66900元，提交了证据《收款证明》（主要内容为案外人彭明金于2019年12月11日证明收到案涉房屋装修款60000元，剩余6900元未付，装修款明细包括水电9000、打拆5500、地砖4000、装灯6300、吧台13000、前台4500、广告12000、清洁厨房5700、油漆6900）、微信转账账单详情4张（共同显示收款人“彭明金”收到合计54000元）。张彬对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认。张彬为证明代曾菲菲收取申海君转让费25000元且已经转交给曾菲菲，提交了证据《店铺出租协议》（显示张彬与案外人曾菲菲于2019年6月10日签订，约定张彬将“外语路自编3-4号右上角6平方米左右”出租给曾菲菲经营使用）、微信转账记录截图（显示张彬通过微信转账方式于2019年11月4日先后分3笔向“whale”转账合计25000元）、微信记录截图（显示张彬与“whale”聊天，张彬称“之前那个申总把店铺一楼接下来，然后把你们的奶茶店铺也转下来了吗？花了2万5千块钱是吧”、“然后那个钱是经过我的手转给你的，是这样吧？收据都是你的名字”，“whale”回复称“好像是2.5万，要一个确定的数的话我要回去找一下单据”）。申海君对上述证据真实性无异议，确认其已经将25000元的转让费经过张彬转给案外人曾菲菲，这25000元是其转给张彬的，不是其转给曾菲菲的。又查，申海君持有的关于转让费25000元的《收据》上经手人一栏为“曾菲菲”签名及加盖指印、关于押金26000元的《收据》和关于进场费50000元的《收据》上经手人一栏为张彬签名及加盖指印。2020年12月21日庭询中，原、被告均确认申海君对案涉房屋进行装饰装修有经过张彬同意；张彬在与申海君签订合同之前或之时没有出示过张彬与梁润南所签订的租赁合同；张彬在与梁润南签订2020年5月合同后没有将该情况立即告知申海君；申海君于2020年9月29日清空案涉房屋并将房屋钥匙交还张彬；申海君将案涉房屋内的物品已经全部搬离；申海君自行对案涉房屋上锁后直到2020年9月29日，均没有在案涉房屋再经营过。申海君还发表以下意见：张彬交付案涉房屋给申海君使用时原有的装饰装修已经非常破旧，根本无法使用，申海君接手后是自己全部重新装修；张彬在与申海君签订合同前或之时，有要求过张彬出示张彬作为承租人的租赁合同，但张彬没有出示，而是明确表态其有到2025年的出租权，申海君在签约后也有要求过，但张彬没有出示，而是表态要申海君放心，口头保证没问题；申海君交还案涉房屋时案涉房屋内形成附和的装饰装修保持着完整的原状；申海君确认其已经将诉请中所称的设备、材料搬离案涉房屋，材料已经无法使用变为了废品就都扔掉了，其将设备卖得11000元，并明确其要求张彬赔偿设备损失诉请中申请撤回部分请求（撤回的金额为11000元）；申海君实际缴纳过一个半月的租金，因为之后申海君从梁润南处打听到张彬的合同马上到期，申海君觉得上当受骗，感到继续经营下去损失更大，所以就不再缴纳租金；确认并未缴纳过水电费；在庭审之后一个星期之内，原、被告就商铺交还问题进行过协商，申海君找张彬要求将设备材料搬走，但张彬在2020年6月23日阻拦申海君，不让申海君开门进入案涉房屋拉食品、机器设备，所以无法搬离，导致食品放置在案涉房屋内过期无法回收，直到2020年9月29日张彬才同意申海君搬离；申海君不清楚明确进场费和转让费的用途和对价，这是张彬要求申海君缴纳的款项，如申海君不缴纳，张彬就不出租给申海君。张彬还发表以下意见：张彬在与申海君签订合同前或之时，申海君没有要求过张彬出示张彬作为承租人的合同，张彬没有直接表述过张彬剩余租期是到2025年，但表示过张彬可以帮申海君签约签到2025年，在2019年11月26日申海君有要求过张彬在第二天带张彬的合同给他看，但第二天张彬没有出示合同，而是直接带申海君去见梁润南，三人当时协商，申海君并无异议，梁润南和张彬都向申海君承诺续签合同是没问题的；张彬交付案涉房屋给申海君使用时是带餐饮类的装饰装修，申海君接手后自己进行过翻新装修；申海君将案涉房屋内的可以拆走的东西都拆走了，并将案涉房屋的厨房大门拆下来（要搬离厨房内一些设备需要拆了门才可搬出来）放在一旁，搬完了也没有重新安回去，其接收案涉房屋后没有进行处理，其在2020年10月底已经将案涉房屋另租给他人使用，新承租人在原来的装修基础上进行再装修，用作餐饮店使用；申海君在2019年12月31日之前的租金已缴清，自2020年1月起的租金一直未付，张彬给予申海君免租期20天；庭审之后，申海君在2020年6月23日向张彬提出要求将设备和材料搬走，张彬当时说等案件宣判之后，因为七八月为暑假，案涉房屋是在学校门口，即使在七八月份交还案涉房屋给张彬，也是造成张彬无法将案涉房屋及时出租的损失，所以张彬当时没有同意申海君搬离设备和材料及交还商铺，学校今年正式开学是在9月6日，但直到9月27日才允许学生外出学校，所以张彬同意在2020年9月29日交接案涉房屋。本院认为：申海君在本案中申请撤回部分诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。本案的审理焦点为《店面租赁协议》是否无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”张彬提交的证据《房屋租赁合同书》和《店面转租协议》有原件，申海君亦对该证据真实性无异议，故本院对该证据依法予以采纳。根据《广州市不动产登记查册表》及上述证据内容，结合原、被告关于曾于2019年11月27日找到梁润南沟通的共同确认可知，张彬系从案外人处承租案涉房屋后转租给申海君，且张彬在与申海君签订《店面租赁协议》时所约定的租期明显超过了《店面转租协议》中约定的剩余租期；但由于张彬已经于《店面转租协议》所约定的租期届满前即2020年5月20日与案外人梁润南续签租赁合同，且续签后的租期届满时间晚于《店面租赁协议》所约定的租期届满时间，至此，本案的情形已经不属于上述法律规定的“应当认定超过部分的约定无效的情形”。因此，申海君主张《店面租赁协议》无效缺乏事实和法律依据，本院对申海君第一项诉讼请求不予支持。关于申海君的第二项诉讼请求，申海君在起诉时是基于认为合同无效而提出该项请求，本院虽然并未支持申海君要求确认合同无效的诉请，但由于申海君、张彬均确认申海君已于2020年9月29日清空案涉房屋并将房屋钥匙交给张彬，且张彬确认其已经将案涉房屋另租他人使用，由此可见，《店面租赁协议》已经于2020年9月29日实际解除。故本院将根据合同解除的法律后果对申海君该项请求及张彬的反诉请求进行裁判。从本案查明的事实看，张彬在与申海君订立合同时未披露其作为承租人所享有的剩余租期情况，是原、被告双方在合同履行过程中产生矛盾的起因；《店面租赁协议》所约定的租期届满时间为2020年5月30日，但申海君自2020年1月1日起的租金就未向张彬支付，申海君该行为加剧了双方在合同履行过程中的矛盾；综上，本院根据公平原则，考虑双方在缔约及履约过程中的过错程度，综合本案案情酌情认定导致合同解除的主要责任在于申海君、次要责任在于张彬。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于前述认定，张彬要求确认申海君已付押金26000元归其所有的反诉请求及申海君要求张彬赔偿运费车费1181元、双倍返还租赁押金的诉请中超过押金本金26000元的请求，均缺乏理据，本院不予支持；申海君要求张彬返还押金26000元的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。申海君于2020年3月3日向本院提起本案诉讼，实际于2020年9月29日将案涉房屋交还张彬，张彬在本案中要求申海君支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金39000元，合法有理，本院予以支持；申海君要求张彬返还2019年11月19日至2019年12月1日期间租金9034.25元，欠缺理据，本院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿装修损失66900元的诉请，如前所述，申海君对于导致合同解除负有主要责任、张彬负有次要责任，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定由张彬赔偿申海君装修损失7000元。关于张彬所收取的进场费50000元，根据公平原则，由张彬按照《店面租赁协议》解除后的剩余租期占总租期的比例返还给申海君为宜。经计算，应返还的进场费为41912元。至于转让费25000元，根据张彬提交的证据《店铺出租协议》、微信转账记录截图、微信记录截图，结合申海君提交的证据转让费《收据》（经手人一栏为曾菲菲）来看，张彬关于其是代收该笔款项且已经转交给曾菲菲的陈述具有高度盖然性，本院对张彬该陈述予以采信，鉴于此，申海君要求张彬返还该款项，理据不足，本院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿设备损失的诉讼请求，申海君确认其已经将诉请中所称的设备搬离案涉房屋，其要求张彬对此予以赔偿，欠缺理据，本院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿材料损失的诉讼请求，众所周知，餐饮经营行业在营业场所内备有常用的食品材料属于常态，申海君在提起本案诉讼后一直未及时处理案涉房屋内的储备食材，对造成其所称的食材过期损失具有过错；而申海君和张彬均确认申海君在2020年6月23日到案涉房屋打算搬离其内的食品材料，但张彬当日没有让申海君开门进入案涉房屋搬离材料，可见，张彬上述阻止申海君搬离案涉房屋内食品材料的行为存在造成这些食品材料过期的可能性，本案现有证据不足以查明申海君所称食品材料损失情况，申海君对此应承担主要的举证不能不利后果，本院综合本案案情，根据公平原则，考虑双方过错程度，酌情认定由张彬赔偿申海君食品材料损失800元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君退还押金26000元。二、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君退还进场费41912元。三、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君赔偿装修损失7000元。四、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君赔偿食品材料损失800元。五、申海君于本判决发生法律效力之日起10日内，向张彬支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金39000元。六、驳回申海君的其他诉讼请求。七、驳回张彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15921元，由申海君负担15212元，张彬负担709元；反诉受理费712.5元，由张彬负担285元，申海君负担427.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年三月十五日书记员 马俏婵邱莉晶