金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书[2015]金婺民初字第414号原告：单元文。委托代理人（特别授权代理）：朱胜平，浙江胜平律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：仰长东，浙江胜平律师事务所律师。被告：丁鼎新。委托代理人（特别授权代理）：吴超，浙江思大律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：丁玲瑛。原告单元文为与被告丁鼎新所有权确认纠纷一案，于2015年1月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判，于2015年3月3日、9月1日公开开庭进行了审理。原告单元文及其委托代理人朱胜平、仰长东，被告丁鼎新的委托代理人吴超、丁玲瑛到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方曾进行庭外协商，未果。本案现已审理终结。原告单元文起诉称：被告系金华市南市街村村民，1993年取得建房地基。其缺乏建房资金，主动与原告协商联合建房。1993年12月25日，双方签订《联合建房（住宅）协议》（以下简称协议），约定房屋底层归被告使用，取得地基产权五分之一和底层房屋产权，二至五层归原告使用，取得地基产权五分之四和二至五层房屋产权。协议同时约定，被告应当承担建房费用20000元（其中购买地基9000元、建房11000元）。后房屋土地性质由集体转为国有，原告于2013年9月补交了土地出让金，并在此时才知道被告已经擅自将房屋第四层即中南巷11幢2单元402室所有权登记在其名下。为此，原告多次找被告协商，被告表示该房屋且包括架空层均属其所有。根据协议约定，被告仅拥有房屋地基产权五分之一和底层房屋产权。此外，被告至今尚有7000元建房费用未支付原告，原告也将保留相关权利。综上，被告的行为严重损害原告合法权益，原告请求确认：坐落于金华市婺城区江南街道中南巷11幢2单元402室房屋及地下架空层的所有权属于原告所有（总价值720000元，系按90平方米、8000元/平方米计算得出，其中房屋7000元/平方米、架空层1000元/平方米）；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充陈述称，原告从未与被告达成将402室补偿给被告的口头协议，被告系擅自进行402室房产登记。根据协议，中南巷11幢2单元102室-502室从架空层到第五层由原、被告出资合建，除102室归被告外，其余四层房产包括架空层都属于原告，原告除了将402室留归自用外，其余三层房屋均已出售他人。2单元楼层的审批总高度16.50米，建成后并没有超过审批高度，为了防潮才在地面上建造架空层，不属于违法建筑，即便属于违法建筑也有使用权，应该确权。被告丁鼎新答辩称：被告是南市街村村民，涉案房产所在土地是南市街村集体土地。402室房屋所有权从房产证做出之日起就登记在被告名下且事出有因，1993年12月25日虽然签订协议，但直至房屋落成竣工，双方一直为房屋建造款、出资等问题存在争议，后来原告口头允诺将402室补偿被告，该房产才登记在被告名下，一直没有变动。关于架空层的权属，现行房产登记政策虽对层高2.20米以下的车库、架空层等财产不单独颁发房产证，但并不表明其建造无需审批许可。不论是协议，还是建房许可证、规划审定意见书，都没有涉及架空层内容，整个小区只有11幢2单元建有架空层，所以涉案架空层的建造并未经任何部门审批许可，应为违法建筑，不属于民事诉讼范围。被告已按协议约定办理了一至五层的产权证书。综上，原告的诉请无理无据，请求依法驳回其诉请。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1．身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2．联合建房（住宅）协议1份，证明双方联合建房，就地基和房屋产权的归属作了明确约定，被告仅享有地基产权五分之一和底层房屋产权即102室归被告，其余均归原告所有即402室及架空层的所有权属于原告；协议还就建造出资作了约定即被告出资20000元，其余建房款由原告筹集；3．金华市江南街道南市经济合作社证明1份，证明2013年9月28日原告为402室交纳土地出让金等费用合计65000元，土地性质已由集体转为国有，由此可以否决被告所称402室已补偿给被告的说法，更加证明402室房产属于原告；4．房产信息查询结果单1份，证明中南巷11幢2单元402室被登记在被告名下；5．金华市江南街道南市经济合作社的关于南市街村10%留地的村民建房用地从集体土地转为国有出让土地的收费规定1份、银行现金缴款单及经济合作社收据的复印件3份，证明涉案402室的土地出让金、代办费由原告交纳，系按联建户交费标准交款65000元；6．彩照32张，证明涉案房屋402室现状及11幢整幢房屋外貌，11幢分三个单元，2单元总层高低于1、3单元，没有超过16.50米，且该单元墙壁都是垂直向上，表明各户分摊面积应该相同；7．从叶勤根户调取的中南巷11幢2单元101室房产证、土地证的复印件各1份（现产权人为叶勤根女儿叶艳秋），证明涉案联建协议另一方叶勤根的101室房产、土地面积应该与被告户一致；8．从金华市国土资源局调取的中南巷11幢2单元房屋土地性质变更前后的登记情况，即原叶勤根名下201室-501室的土地证书已过户登记在实际房主名下，土地性质登记为出让，被告名下102室土地性质也已登记为出让，202室-502室仍登记在被告名下，性质为划拨。为证明上述事实与主张，被告向本院提交的证据有：1．从金华市住房和城乡建设局调取的村镇农（居）民建房许可证、规划审定意见书、红线图、开发区房地产交易所的房屋面积计算公式各1份，证明文件中没有显示中南巷11幢2单元存在架空层，由此证明架空层属于未经审批的违法建筑；2．中村路中南巷11幢2-102室的房产证、土地证复印件各1份，证明102室建筑面积75.97平方米、土地面积13.66平方米，少于协议约定面积；3．彩照8张，证明中南巷11幢2单元架空层现状，未经审批属于非法状态；4．中村路中南巷11幢2-402室房产证复印件1份，证明从2001年6月4日起402室产权就一直登记被告名下，长达15年的时间里原告不可能不知情，表明对该产权是默认的。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、被告对原告提供的证据：对证据1、4无异议。对证据2、3认为与本案无关联性，仅可证实1993年12月25日双方签订协议的事实，看不出真实的出资及履约情况，也不能凭谁交纳土地出让金和服务费就认为产权归谁；对证据5无异议，只能证明土地出让金的收费规定及缴费情况；证据6的关联性有异议，无法证明2单元没有超高，同时可以证明存在未经审批而建的架空层；对证据7、8，认为与本案无关联性，只能证明土地性质与目前房屋登记情况，不能证明本案关键焦点架空层是否经审批建造。二、原告对被告提供的证据：对证据1的证明目的有异议，认为根据协议约定，土地在被告名下，建房的相关手续均由被告办理；对证据2的证明目的有异议，原告已同意将五分之一土地归属被告，土地证系被告自己办理，土地面积为13.66平方米的事原告不清楚，202室-502室的土地面积是15.46平方米；对证据3证明内容有异议，照片只能证明现状，无法看出是否违建；对证据4真实性无异议，恰恰证明被告违反协议将402室产权非法登记在其名下，既没有通知原告，产权证也没有给原告。本院依法对上述原、被告提供的证据进行审核，对原告提供的证据1、2、4的证明力予以确认，对证据3、5的原告已经交纳402室土地出让金、代办费合计65000元的证明力予以认定；对证据6的中南巷11幢共有三个单元，涉案2单元位于整幢房屋中间且建有架空层的证明力予以认定;对证据7、8的中南巷11幢2单元原叶勤根户的101室已经办理房产证及土地证、201室-501室以及被告102室的土地性质均已登记为出让的证明力予以认定。对被告提供的证据1、3的中南巷11幢2单元建有架空层、架空层的建造未经审批的证明力予以确认；对证据2、4的中南巷11幢2单元102室的房屋产权登记在被告名下的证明力予以确认。庭审中，本院出示了从金华市房管局调取的中村路中南巷11幢2单元102室-502室的相关房产登记材料共计30页，表明102室单独做了房产证，202室-502室先是以被告名义合并做了一本房产证，后分户办理202室、302室、502室的房产过户登记，涉案402室在分户办证时即以被告名义进行并于2001年6月4日予以登记。原、被告对本院调取的材料均无异议。综上，根据上述已确认证明力的证据、当事人及诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：被告系原金华市南市街村村民，该村集体土地被政府征用时有10%的留地，后村里将留地以600元/㎡的价格出售给村民作为建房用地，每户建房地基72.87㎡，土地性质为集体土地，审批建造总高度16.50米的五层住宅楼房。同为南市街村村民的叶勤根户与被告户系涉案中村地块中南巷11幢2单元的共建户，两户均取得村里规定的建房地基，其两户因缺资建房，遂分别与虞坤尧、原告二人达成合建意向，1993年12月25日叶勤根与被告作为甲方、虞坤尧与原告作为乙方，四方合签《联合建房（住宅）协议》1份，即叶勤根的建房地基与虞坤尧合建，被告的建房地基与原告合建。协议约定，村委会确定每户建房宅基72.87㎡，地价600/㎡，按平摊原则每层每平方米建筑面积120元/㎡，即甲方每户分摊地价费8744.40元，乙方每户分摊地价费34977.60元；底层归甲方使用，取得地基产权五分之一和底层房屋产权，二至五层归乙方使用，取得地基产权五分之四和二至五层房屋产权；建造住宅费用，甲方每户承担20000元，其中购买地基费9000元、建房费11000元，其余不足部分由乙方补偿；二至五层建房费用由乙方自筹；按照谁出资谁拥有地基房屋产权的原则，取得产权的同时，甲方要为乙方办理二至五层房地产权手续；乙方房地产权证如需通过有关交易市场做证，有关费用由乙方负担，甲方提供必要的方便条件，在乙方未办理房产权有关证件前甲方不得擅自将底层和二至五层房屋产权出售、转移、抵押等等。2001年6月4日，被告办理并取得402室的房屋所有权证。2013年8月，金华市婺城区江南街道南市经济合作社出台了统一办理中村地块中南巷等三地所建房屋土地性质由集体转为国有的各户需交纳的包括土地出让金、代办费在内的相关费用的总体规定，2013年9月28日原告按照联建户交费要求向经济合作社交纳了402室相关费用65000元。另查明，在中南巷11幢2单元楼房建造时，实际未完全按照规划许可要求进行，参与签订协议的四方即原告与被告、虞坤尧与叶勤根一致合意在地面上加建可以防潮的架空层（实为车库与储藏室），建成的楼层总高度未超过同幢楼房其他单元高度，包括了架空层及其以上的一至五层住宅，总计十套房屋，即叶勤根户地基上建造的房号为101室-501室，被告户地基上建造的房号为102室-502室。房屋自建成后至今，402室一直由原告管理、使用。基于中村路中南巷11幢2单元102室-502室系以被告名义审批建造的实际，在办理房屋产权初始登记时，该五套房屋产权均统一登记在被告名下，102室单独取得金房权证婺字第××号的产权登记证书，202室-502室的四套房屋合并取得金房权证婺字第××号的产权登记证书，后办理了四套房屋的产权分户登记，其中202室、302室、502室因原告已经转让他人，就直接从被告名下办理了房屋产权分户过户登记且至今无争议，402室系原告留用房屋，一直未办理产权过户登记，自2001年6月4日起402室产权就一直登记在被告名下至今，建筑面积85.96平方米。102室-502室的房屋产权证书登记事项中均无架空层的记载。同为中村路中南巷11幢2单元的参与涉案协议签订的另一组合建方叶勤根与虞坤尧，在房屋建成后至今对101室-501室的房屋产权归属无纷争，且已办理201室-501室相应的房屋、土地过户登记手续，土地性质均已转登记为出让。被告名下的中村路中南巷11幢2单元102室的土地性质也于2015年1月14日变更登记为出让。本院认为，原、被告之间签订协议合建房屋的事实客观存在，被告对此事实亦无异议。该协议的签订，未违反法律强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。签订的协议是各方真实意思表示，协议一经签订对合同各方均具有约束力。一、关于402室的权属。涉案的合建房屋系由被告申请审批建造，按照房管部门规定建成后的房屋产权初始登记须以被告名义进行，402室自产权分户登记始即登记在被告名下，在主观上被告无过错。按照协议约定，中村路中南巷11幢2单元的102室-502室房屋产权除102室归被告所有外，其余二至五层即202室-502室均归原告所有。经庭审查明，建成后的202室、302室、502室三套房屋原告已转让且受让人均在被告协助下办理了房屋产权过户登记手续、402室自建成后至今均由原告管理使用均是不争的事实。被告提出的原告已口头允诺将402室补偿给被告的抗辩，缺乏证据证实，且从庭审查明的事实看，402室一直由原告自行管理使用至今，而其产权登记早在2001年6月4日就已办理，被告迄今并未就房屋的管理使用提出过主张。同为涉案协议签订方的另一组合建方叶勤根与虞坤尧，其二人之间并无产权纷争。综上，上述客观存在的事实表明，在客观上原、被告均已遵从协议约定在履行各自的权利与义务。故原告之涉案402室房屋产权应归其所有之诉请，合法有据，本院依法予以支持。被告的辩称主张，本院依法不予支持。二、关于架空层的权属。结合双方陈述及现有证据，协议中无架空层的建造或归属的记载，建房许可证、规划审定意见书均无架空层的审批建造事项，房管部门的相关登记中也无架空层的在册记载，即架空层属于未经审批或备案的建筑；整个中村路中南巷地块建造的房屋中只有涉案11幢2单元建有架空层，该架空层的建造系参与该单元房屋建造四方的合意即主观意愿而为；原告提供的现有证据，不能证明架空层的存在具有合法性。综上，原告要求确认架空层归属的请求，本院依法不予支持。故，原告诉请及被告抗辩中合法有据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、坐落于金华市婺城区江南街道中村路中南巷11幢2单元402室房屋归原告单元文所有；二、驳回原告单元文的其他诉讼请求。案件受理费5500元（已减半收取），由原告单元文负担591元（已预交），由被告丁鼎新负担4909元。被告负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。逾期则按自动撤回上诉处理。审判员  陈小玲二〇一五年九月二日书记员  施 媛