四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2015）武胜民初字第1577号原告四川通帆物业管理有限公司（以下简称通帆公司）。住所地，四川省武胜县沿口镇建设南路。组织机构代码：66275090-0。法定代表人唐志勇，系该公司总经理。委托代理人胡朝阳，四川君尊律师事务所律师。被告杨伟，男，生于1970年7月9日。被告李丹丹，女，生于1974年6月29日。原告通帆公司诉被告杨伟、李丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由审判员王自力适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告通帆公司的法定代表人唐志勇及其委托代理人胡朝阳、被告李丹丹到庭参加了诉讼，被告杨伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通帆公司诉称，2014年4月29日，原告与被告所在武胜县沿口镇城市江山小区的业主委员会签订了物业管理合同，合同约定委托原告对该小区进行物业管理，合同期限从2014年4月30日至2017年4月29日，物业管理服务费收取标准为：高层物业按每月1.00元／平方米、多层物业每月按0.5元／平方米计算并收取。被告住该小区X-X-X-X号住房，房屋面积为120.08平方米，至今未交物管费。另，2013年4月20日，四川诚鹏房地产开发有限公司聘请的前期物管公司对该小区进行了物管服务，被告也未缴纳物管服务费，该物管公司将向被告收取物业服务费的权利转让给原告。合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任。现诉请人民法院判决被告支付原告2011年3月24日至2015年6月24日期间的物业管理费2617.74元，并按同期银行贷款利率支付利息（违约金），诉讼费由被告承担。被告李丹丹辩称，物业管理服务费未交是事实，但原告并没有履行到物业管理的职责。前期物管公司诚鹏公司向被告收取物业服务费的权利转让给原告，但前期物管公司诚鹏公司还欠被告5000元，应该抵物管费。原告三证不合一，没有资质收取物业管理费。被告杨伟未提出答辩。经审理查明，2014年4月29日，原告与被告所在武胜县沿口镇城市江山小区的业主委员会签订《物业管理合同书》，合同约定委托原告对该小区进行物业管理，合同期限从2014年4月30日至2017年4月29日，物业管理服务费收取标准为：高层物业按每月1.00元／平方米、多层物业每月按0.5元／平方米收取。对于物业管理服务费的交纳时间合同未约定。合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任。此后，原告对城市江山小区进行物业管理。被告住该小区多层X-X-X-X号住房（2015年4月27日被告杨伟与李丹丹离婚，该住房归李丹丹所有），房屋面积为120.08平方米，按0.5元／平方米计算2014年4月30日至2015年6月24日期间物业管理服务费为828.55元，被告未向原告交纳该笔物管费。另查明，2011年10月18日，城市江山小区的开发商四川诚鹏房地产开发有限公司聘请的前期物管公司邻水诚鹏物业管理有限公司对该小区进行了物管服务，该公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方每月5日交纳物业管理服务费，住宅按建筑面积每月每平方米0.4元、商铺按每月每平方米0.5元计算，三楼以上（含三楼）住宅缴纳电梯使用费，按建筑面积每月每平方米0.3元计算，因乙方原因空置房屋，按建筑面积每月每平方米0.2元计算。关于违约责任规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天费用的3‰缴滞纳金。被告也未缴纳前期的物管服务费。2014年4月24日，四川诚鹏物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）就城市江山小区物业管理签订《城市江山小区物业管理交接协议》，约定原则上该小区2014年3月31日前产生的物业管理服务费归甲方所有，2014年3月31日后产生的物业管理服务费归乙方所有，2014年3月31日前甲方按月应收的在2014年3月31日后产生的物业管理费，由甲方移交给乙方所有，尚未收缴到位的物业管理费全部归乙方所有。2011年3月24日至2014年4月30日的前期物业管理服务费被告未交纳。上述事实，有原告的陈述及原告提供的营业执照、组织机构代码证、物业管理资质证证书、法定代表人身份证明、物管合同书、交接协议书、城市江山第二届业主委员会报备资料、前期物管协议书、证明等证据在卷佐证。本院认为，城市江山小区业主委员会是通过小区业主民主选举产生，并报经武胜县建设局批准成立的，其选举结果合法有效，有权代表全体业主签订物管合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，城市江山小区业主委员会与通帆公司签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告作为小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告通帆公司自2014年4月30日起为城市江山小区业主提供了物业管理服务，被告理应根据物管合同中约定的物业管理费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。被告住该小区多层2-3-4-1号，建筑面积120.08平方米，2014年4月30日-2015年6月24日应缴物管服务费为828.55元，合同未约定物管费缴纳时间，原告在提供物业管理服务后有权随时要求被告支付物管费，在原告向法院起诉主张权利之后仍拒不缴纳，因此，原告要求被告交纳2014年4月30日至2015年6月24日的物业管理费828.55元，理由成立，本院予以支持。由于被告杨伟与被告李丹丹已于2015年4月27日离婚，该住房归李丹丹所有，因此该住房的物业管理费理应由被告李丹丹承担，被告杨伟不承担责任。被告迟延支付物管费，原告要求被告承担按同期银行贷款利率支付资金利息的违约责任，理由成立，予以支持，利息起算时间从原告向人民法院起诉之日即2015年7月6日开始计算。交接协议约定，2014年3月31日前产生的物业管理服务费归甲方（诚鹏物管公司）所有，2014年3月31日后产生的物业管理服务费归乙方（通帆公司）所有，2014年3月31日前甲方按月应收的在2014年3月31日后产生的物业管理费，由甲方移交给乙方所有。审理中，原告未举证证明诚鹏物管公司将应向被告收取物管费的权利转让给原告通帆公司后向被告履行了通知义务，根据合同法第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，原告要求被告支付2011年3月24日至2014年4月30日期间的物业管理费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李丹丹向原告四川通帆物业管理有限公司支付2014年4月30日至2015年6月24日期间的物业管理费828.55元及违约金（违约金从2015年7月6日起按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算）；二、驳回原告四川通帆物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告李丹丹负担（原告通帆公司已预交案件受理费25元，本判决生效执行时由被告直接支付给原告）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  王自力二〇一五年九月二十三日书记员  唐劲松