琼海市人民法院民 事 判 决 书(2015)琼海民二初字第130号原告：李玮，女，1972年8月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。委托代理人：颜琪，浙江欣泰律师事务所律师。被告：海南博鳌投资控股有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道1号。法定代表人：刘星，该公司董事长。委托代理人：项友武，该公司职员。委托代理人：韩冬霞，该公司职员。原告李玮与被告海南博鳌投资控股有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告李玮的委托代理人徐海荣，被告的委托代理人项友武、韩冬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BAQZW-03220），购买被告开发的位于博鳌千舟湾34幢301房，合同签订前，原告已向被告支付全部购房款998200元。合同约定被告应在2011年12月30日前向原告交房，但被告到2012年1月才交房，在交房过程中被告收取原告办理产权证相关费用共计37850.72元，但被告在交房后怠于履行双方关于产权登记的约定，被告的违约行为造成原告至今未取得房产证。迫于无奈，原告于2015年2月6日向被告出具解除合同律师函。但被告不予理会。原告认为被告怠于履行合同义务，导致原告不能取得房屋产权证，使合同签订的目的无法实现，给原告造成极大的经济损失，被告应当承担全部责任。为此向法院提起诉讼要求：1、依法解除原、被告于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款998200元，并赔偿利息损失628866元（从2010的2月17日起按月息1%计算至实际退款之日止，现暂计算至2015年5月17日止）；3、判令被告退还代收原告的各种款项37850.72元；4、诉讼费用由被告承担。在审理过程中，因被告已完成房产证办理，原告放弃第1、3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：被告向原告赔偿逾期办证违约金366672元（从2012年4月1日至2015年4月23日以房款998200元按月息1%计算）。原告为证明其主张，提供下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方存在房屋买卖合同关系及房价款998200元，交房时间为2011年12月30日，合同第十五条属于格式合同霸王条款，应为无效。交房后100天没有办理房产权证，原告有权解除合同。2、收款收据，证明原告已付款给被告。3、EMS快递单、律师函，证明原告要求解除合同。被告答辩称：一、被告办理房产证时间相对延迟系政府及历史原因造成，属于被告无法控制的外部因素。合同第一条第二款约定，涉案房屋土地规划用途为旅游用地，被告在项目报建时政府相关部门对旅游用地性质的土地建设开发住宅项目没有异议，并颁发了所有许可证件，涉案房屋所属的中信千舟湾项目亦进行了开发。但在被告申请办理大确权及房产证时，政府相关部门提出因土地用途为旅游用地不能直接办理，需要进行土地用途转换并补缴地价款后方能办理。为此被告启动了土地用途变更工作，并经琼海市国土局、市政府、省国土厅、省政府等多部门审批，于2014年6月30日办出新土地证（用途性质为住宅用地）。随后被告即开始办理房产证，因户数众多，且房管部门办证人员有限，导致办证速度相对较慢，但被告及房管部门正在积极办理中，并且涉案房产权证目前已办出。二、原告的索赔金额没有依据，不是实际损失，应驳回原告的诉求。被告为证明其事实提供下列证据：1、（2011）27号文，证明被告从2011年起开始向琼海市国土局申请办理土地变性工作。2、（2012）3号文，证明被告从2012年3月再次向琼海市国土局申请办理土地变性工作。3、海南省国土厅（2013）1950号文，证明省国土厅2013年11月批复同意土地变性。4、琼海市国土局（2013）868号文，证明市国土局就土地变性后规划问题向市规划局发文协助办理。5、海土环资函（2014）156号文，证明经多轮审批琼海市国土局同意被告办理土地用途变更手续。6、土地证[海国用（2014）第1189号]，证明被告经多年努力办出新的土地证，进而可以办理房产证。7、房产权证（海房权证海字第XXXX号），证明原告的房产证已办出。经质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性均无异议。但对证据3内容中解除合同赔偿损失不予认可。原告对被告证据1、2的真实性有异议，认为是被告自己制作，有否向有关部门提交无法证实，证据3不盖公章无法证明真实性。对证据4、5的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。对证据6的真实性无异议，关联性有异议，认为土地证与本案无关，且还是登记在被告名下，原告没有取得土地使用权证。对证据7的真实性无异议，但认为房产证登记时间是2015年4月23日，距交房时间已过3年多，被告存在违约。本院对原告提供的证据1-3的真实性予以确认。对被告提供的证据1、2、4、5、6、7的真实性予以确认。证据3经本院到琼海市国土局档案室核实，该文虽有公章，但只是复印件，没有原件，从被告办理土地用途性质变更的事实看，省国土厅批准同意土地变性后被告已经将土地性质变更为住宅用地，并办理了新的土地证，故对证据3的真实性予以采信。经审理查明：2010年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BAQZW-03220），购买被告开发的位于琼海市博鳌镇中信博鳌千舟湾34幢3单元301房，建筑面积76.06㎡，总房价款998200元。合同第六条约定一次性付款，付款时间为2010年2月8日。第八条约定被告应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房（毛坯房）经质监部门办理工程竣工验收备案的房屋交付原告。第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2010年2月17日原告向被告支付房款998200元，被告出具收据给原告。2012年1月19日被告与原告办理房屋交接手续交房给原告，同时被告收取原告房屋办证各项费用合计37850.72元。由于被告迟迟未为原告办出房产权证，原告于2015年2月6日委托浙江欣泰律师事务所向被告出具律师函：该函称被告没有按合同约定向原告交付房产权证，导致原告至今无法取得房产权证，应承担违约责任。因此发此函通知被告于收函之日依法解除双方于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告于收函之日起五日内退还已付房款998200元以及赔偿经济损失（自2010年2月17日起按月息1%计算至实际退款之日止），如被告收到函之日起五日内不作出相关表示或作为，原告将通过法律手段维护其合法权益。此后由于被告仍未办好房产证交付原告，原告于2015年5月6日向本院提起诉讼。庭审中，因被告已办出房产权证，原告放弃第1、3项诉讼请求，第2项请求变更为：被告向原告赔偿逾期办证违约金366672元（违约金从2012年4月1日至2015年4月23日按房价款998200元按月息1%计算）。认为法律规定的办证时间为90天，但合同约定100天提供资料备案，减轻了被告责任，加重了原告责任，且无明显标识和说明，该条款应属无效，故被告应承担逾期办证违约金共计366672元。被告抗辩称，逾期办证原因是因土地用途性质为旅游用地，需要变更土地性质为住宅用地才能办证，是政府原因造成的，属于不可抗力，被告没有违约。若认为被告违约，违约金也应按合同约定计算，原告没有提供证据证明其损失，其主张不应得到支持。另查明，原告的房产证[证号：海房权证海字第XXXX号]被告已办理完成，登记时间为2015年4月23日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点是：被告是否逾期办证，应否承担违约责任。原告主张根据法律规定，被告应当在房屋交付使用后90日内给原告办理房产证，被告已逾期办证，应向原告支付逾期办证违约金。但双方签订的合同第十五条约定，“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后100日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等”。该条款约定的是被告提供办证资料的备案责任，并未明确约定原告实际取得房产证的具体时间，也未约定由被告负责为原告办理房屋权属证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。根据合同约定以及法律规定，办理房屋权属证书的主要义务人为买受人即原告，被告的义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办证，被告承担的是协助办证的义务。从查明的事实看，在办理产权证过程中，被告收取了原告办理产权证的有关费用，双方事实上形成委托办理房产证的委托关系，但由于双方并没有明确约定委托办证的具体期限，现原告的房产证已经办理完成，被告不存在违约情形。原告主张被告承担逾期办证的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李玮的诉讼请求。案件受理费人民币6800元，由原告李玮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长 周   英   俊陪审员 王   国   锋审判员 符   儒   超二〇一五年九月九日书记员 邹燕萍审判长周英俊审判员 陈   宏   友审判员 符   儒   超二〇一五年九月六日书记员 祁 永 芳 （ 代 ）