上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1766号上诉人(原审被告)李国平。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。被上诉人(原审原告)邱柏范。委托代理人郭志强，大沧海律师事务所上海分所律师。上诉人李国平因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月23日公开开庭进行了审理，上诉人李国平的委托代理人李梅、李泓辉，被上诉人邱柏范的委托代理人郭志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月12日，邱柏范和李国平签订《租赁合同》一份，约定邱柏范将坐落在上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至1631室建筑面积共计1365.09平方米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给李国平使用，租赁期限为10年，自2013年10月19日起至2023年10月18日止，双方约定，邱柏范应于2013年7月12日前向李国平交付房屋，邱柏范同意给予李国平三个月的装修免租期(即2013年7月19日起至2013年10月18日止)。免租期内无需支付租金，但应付水电、物业等其他费用。租金支付标准为2013年10月19日至2018年10月18日，系争房屋租金为人民币(以下币种均为人民币)498,000元/年，2018年10月19日至2023年10月18日，租金为498,000元/年的基础上每年递增百分之五。租金支付方式为一季度一付(先付后用)，首期租金为2013年7月16日一次性支付150,000元(包含25,500元押金)。李国平应在每期租金到期月的15日前，向邱柏范预付下一期的租金。凡与李国平经营有关的费用由李国平自行承担。李国平应按时足额支付水、电、气、通信和污水排放等费用。系争房屋从本合同约定的交付日起的物业服务费，由李国平独自承担应缴费用。物业费为3.5元/平方米/月，月物业服务费共计4,778元。李国平发现系争房屋有质量缺陷应及时通知邱柏范修复，邱柏范应在接到李国平通知后的二日内进行维修，逾期不维修的，李国平可代为维修，费用由邱柏范承担。邱柏范安装的设备，在国家规定的保修期内予以保修。因李国平使用不当或不合理使用致使系争房屋及其附属设施损坏或发生故障的，李国平应负责维修，李国平拒不维修的，邱柏范可代为维修，相关费用由李国平承担。李国平自行承担对系争房屋管线改动部分及自添设备的修缮维护责任。邱柏范有权按照本合同约定按时收取租金及代收的水电费用。李国平须自行办理经营相关的各种证照，邱柏范须配合提供相应的证明。租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的二倍计算，若造成对方损失而违约金不足以赔偿的，违约方应予补偿。双方在租赁合同附件对房屋的现有装修及邱柏范同意李国平自行装修和增设的附属设施进行了约定。合同签订后，邱柏范于2013年7月将租赁房屋交付李国平使用，李国平向邱柏范支付了从2013年10月19日至2014年1月18日的租金124,500元及押金25,500元。因李国平未支付物业管理费、水、电费及后续的租金及等费用，邱柏范向李国平催讨未果后，起诉至原审法院，请求判令：1、解除邱柏范、李国平双方签订的《租赁合同》；2、李国平立即搬离系争房屋并将房屋返还邱柏范；3、李国平支付租金498,000元(暂计算至2015年1月19日)和延迟付款的利息62,214元(按银行同期贷款利息2倍，自2014年1月20日分段计算至2015年6月5日止)，2015年1月20日至李国平将房屋返还邱柏范之日止的租金，按照41,500元/月的标准支付；4、李国平支付违约金498,000元；5、李国平支付物业费86,000元(计算至2015年1月31日)及滞纳金73,533元(暂计算至2015年1月)，并按4,778元/月的标准支付物业费至实际腾退房屋之日止；6、李国平支付水电费151,710元(暂计算至2015年1月15日)；7、李国平支付免租期房屋租金124,500元。原审法院另查明，系争房屋由邱柏范女儿邱芳与邱柏范妻子寿水凤向上海绿地嘉定置业有限公司购买，系争房屋目前未办出小产证。2013年7月1日，邱芳、寿水凤与邱柏范签订授权委托书一份，委托邱柏范代为处理系争房屋的租赁事宜，代理权限为：以代理人名义对外签署房屋租赁合同、根据租赁合同约定代为收取房屋租金、代为处理其他涉及系争房屋租赁的事宜。2014年8月，李国平向邱柏范反映系争房屋内有8台空调存在不制冷的问题，邱柏范为李国平重新安装了8台空调。李国平曾就其所租赁房屋内淋浴门破碎事宜向邱柏范反映，邱柏范对淋浴门进行了更换。原审审理中，邱柏范、李国平确认李国平拖欠的物业管理费2013年9月至2015年1月为86,000元，水电费2013年9月至2015年1月15日为151,710元。原审法院认为，邱柏范作为系争房屋权利人的受托人，有权代房屋权利人处理租赁事宜。邱柏范和李国平双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自的义务。李国平在合同签订后，仅向邱柏范支付了一个季度的租金，李国平未按合同约定支付后续租金的行为构成违约。邱柏范以李国平未付租金为由要求解除租赁合同，法院予以支持。合同解除的时间应当以李国平收到起诉状副本之日为准，即2015年2月27日。对于邱柏范要求李国平支付从2014年1月19日至合同解除之日起的租金，法院予以支持。合同解除后，李国平应当将系争房屋返还邱柏范。李国平还应参照租金的标准，向邱柏范支付合同解除后至李国平将房屋返还邱柏范之前的房屋使用费。邱柏范主张李国平支付违约金498,000元，邱柏范主张的违约金过高，且计算方式无合同依据，违约金可参照合同第六条第1项的约定计算，即两个月的租金83,000元。对邱柏范诉请的物业费及水、电费，李国平无异议，法院予以支持。对于邱柏范要求李国平支付免租期租金的诉请，没有合同依据，且双方已约定解约违约金，故法院不予支持。对于邱柏范要求李国平支付拖欠租金的利息，因李国平未按时支付租金，确实对邱柏范造成利息上的损失，故法院予以支持，具体金额以498,000元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。邱柏范主张李国平支付物业费的滞纳金，缺乏相关依据，且邱柏范并未垫付，故法院不予支持。至于李国平以邱柏范房屋未办出产权证为由拒付租金，因租赁合同对于此并无约定，故法院对李国平的该意见不予采信。李国平称系争房屋不符合合同约定的使用用途，因李国平缺乏相关证据，且对于房屋在使用过程中出现的问题邱柏范已予以解决，故李国平的该意见亦不能构成拒付租金的理由。据此，原审法院作出判决：一、邱柏范与李国平于2013年7月12日签订的《租赁合同》于2015年2月27日解除；二、李国平应于判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至1631室房屋，并将上述房屋返还邱柏范；三、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付租金552,575.34元(从2014年1月19日至2015年2月27日)；四、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付利息31,107元；五、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付房屋使用费，按照498,000元/年的标准，从2015年2月28日支付至李国平实际将房屋返还邱柏范之日止；六、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付物业费，按照4,778元/月的标准，从2013年8月1日计算至李国平将房屋返还邱柏范之日止；七、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付水电费151,710元(计算至2015年1月15日)；八、李国平应于判决生效之日起十日内向邱柏范支付违约金83,000元；九、驳回邱柏范的其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,245.61元，减半收取计9,122.8元，由邱柏范负担3,010.52元，李国平负担6,112.28元。李国平负担之款应于判决生效之日起七日内交付法院。原审判决后，李国平不服，向本院提起上诉称，首先，根据双方签订的《租赁合同》约定，邱柏范明知李国平租赁系争房屋是作为酒店使用，同时邱柏范没有明确告知李国平系争房屋无法办理产证。同时李国平在同一地方拥有的其他房屋已经办出产证，所以邱柏范关于系争房屋无法办理产权登记的说法不成立，李国平更不可能明知系争房屋无法办理产权登记。而办理系争房屋产权登记的义务应当由邱柏范承担，现因邱柏范无法办理系争房屋产权登记导致李国平无法正常开设酒店对外营业，由此造成的损失应当由邱柏范承担。李国平没有支付租金，只是行使不安抗辩权，不存在故意拖欠租金从而构成违约的行为。其次，李国平在承租系争房屋后购置了大量家具和酒店服务用品，先后总计花费一百多万元。一审法院判决解除合同，但没有考虑李国平上述的财产损失，反而判决李国平支付租金，这对于李国平而言是不公平的。再次，根据合同约定邱柏范无权收取物业费，因为水电费和租金是通过合同约定由邱柏范收取或者代收，对于物业费的表述为由李国平自行承担，根据物业费的性质、物业公司的职能，物业费应该由物业公司来收取。故请求二审法院撤销一审判决，依法驳回邱柏范原审中全部诉讼请求。被上诉人邱柏范辩称，首先，双方在缔结租赁合同时，李国平对系争房屋暂时无法办出产证是明知的，不存在邱柏范对其有隐瞒或故意不告知的事实。李国平在一年多的时间里未向邱柏范主张过，相反通过转租收取租金，还拒付其应当支付的租金。即便李国平在缔约合同时确实不知情，但是其在申请要开设酒店时也已经得知系争房屋没有产证的情况，李国平在当时就主张解除合同才是合情合理的。其次，李国平在二审中提到其的用品等损失，在一审中没有提及过。而且《租赁合同》的附件列明了房屋交付的状况，按照该现状，系争房屋不需要任何的装修。事实上，李国平没有任何证据证明其有装修的事实和行为。再次，虽然合同约定了李国平自行承担缴纳物业费，但是邱柏范是业主，其在签订购房合同时也签订了物业合同，所以邱柏范是物业合同的当事人，物业公司也向其发函催讨，如果李国平不支付物业费，最后物业公司一定会向邱柏范主张物业费的。故不同意李国平的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以主张解除合同。邱柏范和李国平签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，邱柏范和李国平应全面履行各自的义务。李国平在合同签订后，仅向邱柏范支付了一个季度的租金之后未按合同约定支付后续租金的行为构成违约。原审法院据此判决解除邱柏范与李国平订立的《租赁合同》，由李国平向邱柏范返还房屋并支付租金及利息、房屋使用费、物业费、水电费和违约金并无不当，本院依法予以维持。李国平上诉认为邱柏范对其隐瞒系争房屋产权证未能办出的事实导致合同目的不能实现，依据不足，本院不予采信。李国平上诉认为解除合同后，其在承租系争房屋后购置了大量家具和酒店服务用品，总计花费一百多万元的财产损失应由邱柏范分担。因该项主张李国平在一审中并未提出，且邱柏范对此予以否认，李国平又未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对李国平的该主张不予支持。李国平上诉认为根据《租赁合同》约定物业费由李国平自行承担，邱柏范无权代为收取。因李国平在一审中对涉及物业费的问题没有异议。且根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定，邱柏范与李国平对物业费承担连带责任。因邱柏范与李国平之间订立的《租赁合同》中物业费承担条款并不能对抗物业公司，邱柏范作为物业合同的当事人，物业公司已经向其发出催告函，如果《租赁合同》解除，李国平搬离系争房屋后，由邱柏范代为收取物业费再向物业公司缴纳较为合理，这也有利于减少讼累。故李国平的该上诉理由，本院不予采信。综上，李国平的上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,245.61元，由上诉人李国平负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长  顾慧忠审判员  周刘金审判员  高 胤二〇一五年九月二十四日书记员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……