上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第82号原告（反诉被告）上海市黄浦区东方苑业主委员会。住所地上海市黄浦区陆家浜路***弄***号*层。负责人刘留成，该业主委员会主任。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托代理人张建人，男，1952年11月28日出生，汉族，户籍地上海市，住上��市。被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司。住所地上海市黄浦区中山南路***号。法定代表人孙东明，该公司董事长。委托代理人陈孝城。委托代理人陈愔，上海市志源律师事务所律师。原告上海市黄浦区东方苑业主委员会诉被告上海临江物业管理有限公司业主共有权纠纷一案及反诉原告上海临江物业管理有限公司诉反诉被告上海市黄浦区东方苑业主委员会服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的负责人刘留成及其委托代理人谢静宇、张建人，被告（反诉原告）的委托代理人陈孝城、陈愔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区东方苑业主委员会诉称：2011年3月，原、被告签订《物业服务合同》一份，约定原告委托被��为东方苑小区提供物业服务，合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。期间，被告代为收取停车费、停车管理服务费及广告费，其中广告费为每年3万元；按照固定有棚10个车位、固定无棚61个车位、不固定无棚38个车位计算，每年的停车费为311，400元；按照有产证车位39个计算，每年的停车管理服务费为37，440元。原告认为，上述费用应归小区业主共有，被告代为收取上述费用后拒绝返还原告的行为，侵犯了小区业主的合法权益，故起诉要求被告返还东方苑小区2011年度、2012年度代收的停车费共计人民币（币种下同）622，800元、停车管理服务费74，880元、广告费60，000元。被告上海临江物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述的停车位数量和金额是原告单方面的臆想，与事实并不符，司法审计的结论已清楚否定了原告的主张。被告提供物业服务期间东方苑小区的业主欠费严重，停车费无法收足，原告的诉请并未将该重要因素考虑在内。被告从1998年3月一直提供物业服务至2012年12月31日，期间被告没有侵占原告的利益，反而是为原告垫付了维修费。由于业主欠费严重，根据原、被告的书面约定，应先扣除车辆管理员及内门卫人工开支费，2005年1月1日至2012年12月31日冲抵后的累计欠款有80多万元。被告认为，被告提供的服务是连续的，不能仅仅强调2011、2012年的费用，被告认为应计算整个服务期间的费用。根据审计证明，被告没有隐瞒停车费收入的情况。停车位专属于业主，对于业主支付的停车管理服务费，系被告付出劳动所获取的报酬，应属于被告所有，与原告无关。2010年欠缴的停车费不能纳入2011年停车费的统计中。对广告费金额被告无异议，但是要扣除5.65%的营业税及地方附加税费，扣除税费后的金额为每年28，305元，共计56，610元。反诉原告上海临江物业管理有限公司诉称：原、被告曾经在2002年4月、2005年1月、2011年3月分别签订了《物业服务合同》，约定“小区露天机动车泊位和金属棚机动车泊位停车收费等收入，首先支付车辆管理人员费用和1－4号楼内门卫人员费用（因保安费收入已入不敷出），如不足支付，则以以后的收入弥补，直至补足，如有余额，则主要用于小区公共设施的维修改造”。2013年2月，国富浩华会计师事务所上海分所接受上海市黄浦区东方苑业主大会委托，对2005年1月1日至2009年12月31日期间东方苑小区的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行了审计，并出具了审计报告。该审计报告确认，在上述期间，小区收益资金期末余额为-728，034.90元，即停车费等公共收益部分不足以支付被告用于支付公共秩序维护员、车辆管理员及内门卫的人工开支费。2010年至2012年的审计报告初稿已交付原告，因其迟迟未予答复，所以正式文本尚未出具。但根据被告自行统计，2010年小区收益资金期末余额为-49，803.23元，2011年期末余额为4，526.86元，2012年期末余额为-50，322.82元。据此，至2012年12月31日双方终止《物业服务合同》时，原告欠付被告相关费用开支达823，634.09元，故被告提起反诉，要求原告支付2005年1月1日至2012年12月31日东方苑小区公共秩序维护员、车辆管理员及内门卫人工开支费用共计人民币823，634.09元。反诉被告上海市黄浦区东方苑业主委员会辩称：不同意被告的反诉请求。被告反诉的依据是原审计报告中2005年1月1日至2012年12月31日原告欠费728，034.90元，该数字是被告单方编造的数字，原告不认可。物业服务费是采取包干制形式，被告提供物业服务的成本包括在物业服务费用��，应由被告自行承担，不需要原告另行支出，且被告完全可以支付相关人员的费用。东方苑小区内的非住宅物业面积占小区面积的三分之一，而非住宅物业的物业服务费却占到总收费的三分之二，正因为有非住宅物业服务费，所以被告才会同意以包干制的方式确定物业服务费。2015年9月9日，反诉原告补充诉称：2005年1月1日至2012年12月31日间，东方苑小区公共秩序维护员、车辆管理员及内门卫工资支出共计3，053，638.06元，扣除被告2005年至2012年代收的停车费（未包括停车管理服务费）764，260元、广告费212，500元、税金204，845.86元、公共秩序维护费（即保安费）2，488，561.84元，原告还欠付被告公共秩序维护员、车辆管理员及内门卫人工支出503，448.89元，故反诉原告变更诉请金额为503，448.89元。诉讼中，反诉原告又补充意见：根据2005年至2010年物业合同的约定，小区停车费收入应首先支付车辆管理员及内门卫人员的费用，如不足支付，则顺延到以后的月份补足。因此，在目前无法以停车费收入补足的情况下，这段期间的相关人员费用应由原告承担支付义务。2011年至2012年的物业合同中，原、被告虽未对车辆管理员及内门卫人员费用的承担明确约定，但也未推翻或否定之前的约定，故该部分内容应延续之前的约定继续履行。由公共秩序维护员兼任车辆管理员，是考虑到成本问题，但一线管理人员始终保持在近20的人数，并没有违反与原告的约定。原告对被告的成本数额存有异议，但始终未就此提出有利的反驳依据或事实证据，因此，原告此抗辩意见不应予以支持。2011年至2012年物业服务合同的物业费包干制不代表车辆管理员的成本应由被告自行承担。内门卫的设置，更是超出了物业服务合同约定的标准，对于该超���的服务内容，原告应当另行结付给被告。被告将公共秩序维护费从物业服务费中单列出来，目的就是要证明被告的公共秩序维护费已入不敷出，也基于车辆管理员与公共秩序维护员身兼两职，故被告认为这部分公共秩序维护费收取的数额应先行用于支付上述人员的工资，不足部分再从停车费内支取，这完全符合双方的约定，也合情合理。相关的税金应予以扣减。广告收入，被告也付出了一定的成本开支，要求与原告按税后金额三七分成。针对反诉原告的补充诉称及其诉请金额的变更，反诉被告辩称：被告少算了2005年至2010年的停车费及其税金，原告对此不认可。2011年至2012年的停车费数字偏低，原告只同意审计报告中的估算金额。对于广告费金额，原告认可。对于将公共秩序维护费从物业服务费中单列出来，原告不同意，原告认为公共秩序维护费与内门��人工费无关，不同意被告关于将公共秩序维护费扣除的反诉意见。同意停车费按照三七比例分成，且给被告的三成部分应包括被告所有的物业管理成本。不同意广告费分成，因被告没有成本。经审理查明：2002年，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定：被告为上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX-XXX号东方苑小区（物业类型：商住；总建筑面积：53776.51平方米）提供物业服务，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、自行车库、停车场库等）、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序的维持（包括安全监控、巡视、门岗执勤）等；住宅部分的物业服务费为每月每平方米1.35元（其中保安费为每月每平方米0.15元），办公部分的物业服务费为每月每平方米5.50元；住宅区域内的非居住用房的物业服务费按照居住收费标准的2倍收取；委托管理期限为2年，自2002年4月1日起至2004年3月31日止。2002年4月1日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：小区地面露天泊车位48个，每个泊车位每月可收取250元，金属棚泊车位10个，每个泊车位每月可收取500元；小区车辆管理人员10人，平均每月每人费用950元；1－4号楼内门卫8人，平均每月每人费用660元；本着扣除管理费用的精神，每月所收租赁车位费用首先支付车辆管理人员、内门卫人员的费用，如不足支付，则顺延到以后的月份补足，如支付工作人员费用后有余额，则为全体业主共有，用于小区公共设施的维修改造；本补充协议与主合同同时生效。2005年1月1日，上海市黄浦区东方苑业主大会（下简称“东方苑业主大会”）与被告签订《物业服务合同》一份，约定：被告为上海市黄浦区陆家浜路XXX号、XXX号、1060弄1-4号东方苑小区（物业类型：住宅、办公、商业；总建筑面积：52565平方米）提供物业服务，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、自行车库、停车场库等）、车辆停放秩序的管理、公共秩序的维持（包括预防性安全监控、巡视、门岗执勤）等；住宅部分的物业服务费为每月每平方米1.35元（其中秩序维护费为每月每平方米0.15元），商业、办公部分的物业服务费为每月每平方米5.50元；露天机动车泊位的租赁费用为每泊位每月250元，地下车库机动车泊位的租赁费用为每泊位每月800元，地上有棚机动车泊位的租赁费用为每泊位每月500元，使用自有机动车泊位产权的服务费为每泊位每月80元；被告负责安排车辆停放泊位，但对车辆泊位使用人停放在小区内的机动车和非机动车不负保管责��；住宅使用性质的房屋改为非住宅使用性质的，管理服务费按住宅使用性质收费标准的2倍以上收取；小区露天机动车泊位和金属棚机动车泊位停车收费等收入，首先支付车辆管理人员费用和1－4号楼内门卫人员费用，（因保安费收入已入不敷出），如不足支付，则以以后的收入弥补，直至补足，如有余额，则主要用于小区公共设施的维修改造。2009年5月，原告致函被告，要求被告仍对东方苑小区1－4号楼设内门卫各1人。2011年1月，原告出具《证明》，内容为：东方苑业主大会与被告签订的物业服务合同于2009年12月31日到期。由于小区业委会的改选和物业公司的选聘等工作原因，从2010年1月1日至2010年12月31日期间，物业服务合同视为前合同的延续。在此期间，该小区的物业服务实际也是由被告进行管理服务。从2011年1月1日至2012年12月31日，东方苑业���大会与被告签订了新的两年合同。2011年3月9日，原、被告签订《物业服务合同》一份，约定：被告为上海市黄浦区陆家浜路XXX号、XXX号、1060弄1-4号东方苑小区（物业类型：住宅、办公、商业；总建筑面积：52565平方米）提供物业服务，包括物业共用部位的维护、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务等服务事项；物业服务费（住宅为每月每平方米1.35元，非住宅为每月每平方米5.50元）包括综合管理服务费、公共区域秩序维护服务费（住宅为每月每平方米0.27元，非住宅为每月每平方米1.00元）等；公共秩序维护人员12人、车辆停放管理服务人员4人；被告按包干制收费形式确定物业服务费，盈余或者亏损均由被告享有或承担；停车费和停车管理服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务；原告督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用和停车费或停车管理服务费；被告根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用和停车费或停车管理服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费和停车费或停车管理服务费的问题；及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每年公布一次专项维修资金收支账目；本合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。该合同第九条约定：停车场的收费采取以下方式：1、地面停车场属于全体业主共有的，车辆使用人包月不确定车位的，应按地面无棚机动车车位每月每泊位150元的标准向被告交纳停车费；2、地面停车场属于全体业主共有的，车辆使用人包月确定车位的，应按地面无棚机动车车位每月每泊位250元的标准向被告交纳停车费；3、地面停车场属于全体业主共有的，车辆使用人包月确定车��的，应按地面有棚机动车车位每月每泊位500元的标准向被告交纳停车费；4、地面停车场属于建设单位所有、委托被告管理的，车辆使用人应按每月每泊位800元的标准向被告交纳停车费；5、地下停车库的泊位所有权由业主购置的，泊位所有权人应按每月每泊位80元的标准向被告交纳停车管理服务费；临时停车收费按上海市黄浦区物价局发布的有关停车收费标准收取；被告对业主或泊位使用人停放在小区内的机动车辆或非机动车辆不负保管责任。2011年6月，原告致函被告，称：东方苑小区3号楼内门卫缺位已经一年多，要求被告尽快配备。同月，被告致函原告，称：收到原告要求配备3号楼内门卫的函，被告将在收到原告电梯改造大修等八项工程的实施时间表后，安排择时配备。2012年4月，被告给原告《东方苑小区2005-2009年度费用汇总》、《东方苑小���2010年度费用汇总》、《东方苑小区2011年度费用汇总》。《东方苑小区2005-2009年度费用汇总》中记载：2005年度小区内地面停车收入39，000元、广告收入19，000元、租赁收入3，925元，2006年度小区内地面停车收入34，210元、广告收入19，000元、租赁收入9，125元，2007年度小区内地面停车收入6，500元、广告收入24，500元，2008年度小区内地面停车收入10，300元、广告收入30，000元，2009年度小区内地面停车收入198，990元、广告收入30，000元、租赁收入18，250元，以上合计，小区内地面停车收入289，000元、广告收入122，500元、租赁收入31，300元，营业税金24，575.40元、税后收入418，224.60元；秩序维护费用每月收入合计18，459.09元、税后收入17，434.61元、2005年至2009年共收入1，046，076.60元，其中住宅楼每月应收费面积34570.87平方米（每月每平方米0.15元）、办公楼每月应收费面积16，591.83平方米（每月每平方米0.80元）；秩序维护员、车辆管理员平均每人每月1，350元，共22人合计29，700元，2005年1月至2009年12月共支出1，782，000元；内门卫2005年1月至2009年4月平均每人每月1，160元，共8人合计支出482，560元；内门卫2009年5月至2009年12月平均每人每月1，020元，共4人合计支出32，640元；2005年1月至2009年12月收支核算情况为业主大会欠款832，898.80元。《东方苑小区2010年度费用汇总》中记载：2010年度小区内地面停车收入149，505元、广告收入30，000元、营业税金10，142.03元、税后收入169，362.97元；秩序维护费用每月收入合计18，459.09元、税后收入17，416.15元、2010年共收入208，993.80元，其中住宅楼每月应收费面积34570.87平方米（每月每平方米0.15元）、办公楼每月应收费面积16，591.83平方米（每月每平方米0.80元）；秩序维护员、车辆管理员平均每人每月1，550元，共20人合计31，000元，内门卫平均每人每月1，170元，共4人合计4，680元，秩序维护费用每月支出合计35，680元，2010年共支出428，160元；2010年收支核算情况为业主大会欠款49，803.23元。《东方苑小区2011年度费用汇总》中记载：2011年度小区内地面停车收入164，990元、广告收入30，000元、营业税金11，016.94元、税后收入183，973.06元；秩序维护费用每月收入合计18，459.09元、税后收入17，416.15元、2011年共收入208，993.80元，其中住宅楼每月应收费面积34570.87平方米（每月每平方米0.15元）、办公楼每月应收费面积16，591.83平方米（每月每平方米0.80元）；秩序维护员、车辆管理员平均每人每月1，770元，共16人合计28，320元，内门卫平均每人每月1，350元，共3人合计4，050元，秩序维护费用每月支出合计32，370元，2011年共支出388，440元；2011年收支核算情况为业主大会余额4，526.86元。2013年1月，被告给原告《东方苑小区2012年度费用汇总》，其中记载：2012年度小区内地面停车收入121，750元、广告收入30，000元、营业税金8，573.88元、税后收入143，176.12元；秩序维护费用每月收入合计18，459.09元、税后收入17，416.15元、2012年共收入208，993.80元，其中住宅楼每月应收费面积34570.87平方米（每月每平方米0.15元）、办公楼每月应收费面积16，591.83平方米（每月每平方米0.80元）；秩序维护员、车辆管理员平均每人每月1，880元，共16人合计30，080元，内门卫平均每人每月1，475元，共2人合计2，950元，秩序维护费用每月支出合计33，030元，2011年共支出396，360元；2012年收支核算情况为业主大会余额-44，190.08元。2013年3月25日，国富浩华会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所出具了东方苑小区2005年1月1日至2009年12月31日业主委员会维修资金收支情况和小区收��资金收支情况的《审计报告》。其中记载：一、该期间固定车位收入249，850元、临时车位收入39，690元、广告费收入122，500元、其他收入31，300元，小区收益资金用于相关税费支出24，605.37元。二、重要事项或其他事项说明，即：1、公共收益中停车费收入：该期间被告帐面记录停车费收入为439，363.20元，被告称其中东方苑业主的停车费为289，540元、小区外停车费收入及收取的自有机动车泊位产权服务费149，823.20元（该部分收入属于被告）。停车费帐面收入与理论应收收入差异较大，由于无法取得欠费车主车辆明细清单等有关资料，对于小区外停车费收入及收取的自有机动车泊位产权服务费149，823.20元也未取得具体的明细资料，故无法判断此部分停车费收入的合理性和完整性。2、公共收益中其他支出情况：公共收益中其他支出由车辆管理人员和内门卫人员工资组成，���期间累计支付上述人员工资1，146，769.53元，其中车辆管理人员（平均10人）712，184.74元、内门卫人员（平均8人）434，584.79元。由于双方未在《物业服务合同》中约定具体的车辆管理人员人数和内门卫人员人数，故不能判断此部分人员工资支出的合理性。3、2012年10月19日，原、被告就上述1、2所述事项进行了沟通，沟通情况如下：（1）对于停车费收入应收与实收差异较大的情况，及小区外停车辆收入149，823.20元的归属。被告意见是5年合计停车费收入439，363.20元，其中149，823.20元系收取的小区红线外的停车费收入、开发商地下停车库停车收入、业主购买后的服务费收入，帐面有明细记录，停车费业主大面积不付停车费，可以提供清单并核实。原告意见是对149，823.20元的收入，需提供具体明细的收入，并核对支出情况，被告没有加强停车费收入的管理，提供应收未收停车位明细清单并进行核实。（2）对车辆管理人员和内门卫人员人数的合理性的事项。被告意见是根据2002年－2004年补充协议，增加车辆管理人员10人、内门卫8人，如无这么多人员无法达到服务要求，小区车位服务业确实需这么多人，2005年物业合同是2002年-2004年合同的延续，人数按2002年-2004年执行。原告意见是物业管理包括车辆管理项目，再增加10人车辆管理员有违常理，对此部分人员的开支不予确认。2014年2月，上海华鼎会计师事务所有限公司将东方苑小区2010年1月1日至2012年12月31日业主委员会维修资金收支情况和小区收益资金收支情况的《审计报告》送达原、被告，原、被告对《审计报告》无异议。该《审计报告》中记载：1、该期间固定车位收入436，245元、临时车位收入0元、广告费收入90，000元，小区收益资金用于相关税费支出29，732.84元，用于秩序维���员、车辆管理员和内门卫实发工资、福利费支出369，505.31元，用于秩序维护员、车辆管理员和内门卫服装费支出1，494元；2、2011年1月1日至2012年12月31日，本届业委会和被告对小区公共收益中停车费、广告费等相关收入具体分配比例有较大争议，至本次审计日尚未对分配比例作出相关约定；3、据了解，本届业委会对2010年1月1日的小区公共收益资金收支明细表期初数有-728，034.90元有较大争议；4、未见广告合同等相关资料；5、2010年1月1日至2012年12月31日，被告帐面记录停车费收入547，805元，被告称：其中东方苑业主的停车费为436，245元，使用地下停车库（开发商产权及非开发商产权）的收入111，560元，其中开发商部分由被告代收代付，非开发商产权收取的为管理服务费，由于未见地下停车库（开发商产权及非开发商产权）的相关证明资料，故无法判断向东方苑业主收���的停车费收入的合理性、完整性。审理中，根据当事人的申请，上海市高级人民法院委托立信会计师事务所（特殊普通合伙）进行司法会计鉴定，鉴定结论为：1、被告帐面记载的东方苑小区2011年度收到的停车费为184，665元、停车管理服务费为27，840元、广告费为30，000元（其中停车费43，725元、停车管理服务费960元是2010年度欠缴的）、2012年度收到的停车费为140，550元、停车管理服务费为25，920元、广告费为30，000元，以上停车费合计325，215元、停车管理服务费合计53，760元、广告费合计60，000元。2、2010年度东方苑小区停车费收入应承担的税费为5，769.24元、停车管理服务费收入应承担的税费为1，651.68元、广告费收入应承担的税费为1，665元，2011年度东方苑小区停车费收入应承担的税费为10，433.58元、停车管理服务费收入应承担的税费为1，572.96元、广告费收入应承担的税费为1，695元，2012年度东方苑小区停车费收入应承担的税费为7，941.09元、停车管理服务费收入应承担的税费为1，464.48元、广告费收入应承担的税费为1，695元，以上停车费收入应承担的税费合计24，143.91元、停车管理服务费收入应承担的税费为4，689.12元、广告费收入应承担的税费为5，055元。3、东方苑小区2005年度-2009年度《物业服务合同》（经原告证明延续至2010年12月31日）约定：停车费收入，首先支付车辆管理人员费用和内门卫人员费用。该年度被告统计的保安、车辆管理、内门卫实发工资369，505.31元，该《物业服务合同》未约定相关工种人数及总人数，故无法核实每个工种人数及总人数。2011年度、2012年度《物业服务合同》约定：被告向业主收取每月每平方米1.35元的物业服务费，其中公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.27元。被告统计的保安、车辆管理、内门卫实发工资分别为2011年371，592.34元、2012年396，241.04元。东方苑由保安人员兼任车辆管理员，在工资统计表中无法准确区分保安与车辆管理人员的工资。4、2005年度至2009年度被告帐面列支的东方苑小区保安员、车辆管理员及内门卫的工资性支出合计1，916，299.37元，其中保安员、车辆管理员工资性支出合计1，482，235.98元、内门卫工资性支出合计434，063.39元。5、因东方苑小区车辆管理工作由保安人员同时担任，被告提供的保安员、车辆管理员工资金额包含了东方苑物业服务需发生的保安工资及公共区域停车管理发生的工资，两者无法分开。东方苑2005年度至2009年度物业服务合同未约定保安、内门卫相关工种人数及总人数，因此无法将保安员、车辆管理员、内门卫岗位每个工种人数及总人数与合同核对。以上事实，由《物业服务合同》、《东方苑小区2011年度费用汇总》、《东方苑小区2005-2009年度费用汇总》、《东方苑小区2010年度费用汇总》、《东方苑小区2012年度费用汇总》、《物业管理服务合同》、《补充协议》、《证明》、《审计报告》、来往函、《司法会计鉴定意见书》及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动的合法权利，履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。本案所涉的《物业服务合同》是东方苑业委会与原告签订的，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，依法应受法律保护，并对��方苑小区的全体业主具有法律约束力。根据有关规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，故原告有权向被告主张东方苑小区的停车费和广告费。关于停车管理服务费，鉴于该些车位非属物业共用部分，且提供服务的主体是被告，与原告无关，因此，原告主张停车管理服务费于法无据，本院不予支持。虽然双方曾约定，停车收费等收入，首先支付车辆管理员和内门卫人员费用，但根据本院查明的事实，东方苑小区的物业服务费采用的是包干制形式，物业服务合同的内容包括了共有区域的秩序维护、车辆的停放管理，小区的物业类型不仅仅是住宅，还包括办公和商业，东方苑小区车辆管理工作由保安人员同时担任，被告提供司法会计鉴定的保安员、车辆管理员工资金额包含了东方苑物业服务需发生的保安工资及公共区域停车管理发生的工资，被告的举证无法区分保安与车辆管理人员的工资，且物业合同中未约定相关工种的人数及总人数，导致国富浩华会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所、上海华鼎会计师事务所有限公司以及立信会计师事务所（特殊普通合伙）对此都无法作出区分。根据有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，鉴于被告的举证无法证明其反诉请求成立，故本院对于被告的反诉请求不予支持。至于停车费和广告费的返还金额，鉴于被告确为该公共收益的获得提供了相应的服务，因此被告有权获得相应的报酬。本院根据当事人的意见，结合物业服务行业的习惯做法，并根据公平合理原则，对于停车费和广告费酌情予以判决，至于被告代为支付的税金亦应当予以扣除。至于2011年度收到的停车费中有部分是2010��度欠缴的，因该费属于公共收益，原、被告并未结算过，故理应在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海市黄浦区东方苑业主委员会停车费、广告费共计人民币254，415.23元（已扣除税金）；二、驳回原告（反诉被告）上海市黄浦区东方苑业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本��案件受理费人民币11，377元、反诉案件受理费人民币6，018元，由原告（反诉被告）上海市黄浦区东方苑业主委员会负担人民币7，551元，被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司负担人民币8，237元，退还被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司人民币1，601元。财产保全费人民币662元，由被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司负担。司法鉴定费人民币104，500元，由原告（反诉被告）上海市黄浦区东方苑业主委员会负担人民币14，500元，被告（反诉原告）上海临江物业管理有限公司负担人民币90，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长  王蓓蕾审判员  霍 毅人民陪��员徐国亮二〇一五年九月二十二日书记员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。