济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民三初字第528号原告鲁学凤，女，1960年11月11日出生，汉族，住济南市。委托代理人刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托代理人刘元才，山东圣义律师事务所实习律师。被告宋小荣，女，1960年1月1日出生，汉族，住济南市。委托代理人宋其亮，山东悦明达律师事务所律师。委托代理人刘峰峰，山东悦明达律师事务所实习律师。第三人济南市天桥区城市管理行政执法局，住所地济南市。法定代表人李福利，局长。委托代理人程刚，山东齐邦律师事务所律师。委托代理人庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。第三人济南金牛帆布纺织有限公司，住所地济南市。法定代表人崔允良，总经理。原告鲁学凤与被告宋小荣、第三人济南市天桥区城市管理行政执法局（简称天桥执法局）、第三人济南金牛帆布纺织有限公司（简称金牛帆布公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鲁学凤的委托代理人刘振起、刘元才，被告宋小荣及其委托代理人宋其亮、刘峰峰，第三人天桥执法局的委托代理人程刚、庞海涛，第三人金牛帆布公司的法定代表人崔允良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鲁学凤诉称，2000年1月，原告鲁学凤在其承包的大鲁庄村6号土地上的建造了16间厂房及5间门头房。2004年10月16日，原告鲁学凤与被告宋小荣签订房屋租赁合同一份，原告将位于济南市北外环路大鲁庄村6号厂房16间出租给被告宋小荣使用，建筑面积360平方米，租赁期限自2004年10月16日至2024年10月16日，租赁用途为机械加工。2010年10月16日，原、被告签订补充协议一份，双方约定2010年7月16日被告宋小荣通知原告鲁学凤拆除原建筑物门头房5间，由被告宋小荣扩建为三层商业楼，宋小荣负责商业楼的承建，建房的成本及相关手续费由被告宋小荣承担。但在房屋租赁期间被告宋小荣擅自对厂房后的承重墙进行改造，增设门及窗户，并且对房屋内的承重墙进行拆除，致使该房屋存在严重的安全隐患。原告鲁学凤与被告宋小荣多次协商，但被告宋小荣未按原告的要求进行维修。另被告宋小荣并未按照补充协议的约定进行三层商业楼的承建，而只承建了两层半，并且也未按合同约定办理相关手续。被告宋小荣的行为构成违约，应当承担违约责任，为此原告鲁学凤诉至法院，请求依法判令解除原、被告的房屋租赁合同，判令被告赔偿维修费用及违约损失暂定1万元；诉讼费用由被告承担。审理过程中经法院释明，原告鲁学凤变更诉讼请求为：判令原、被告2004年10月16日签订的房屋租赁合同无效，并要求被告和第三人共同返还大鲁庄村6号的房屋。为证明自己的主张，原告鲁学凤提交如下证据：证据1、1999年12月3日济南市天桥区公证处出具的公证书一份，证明原告鲁学凤与济南市天桥区药山街道办事处大鲁村民委员会签订了土地承包合同，约定由原告鲁学凤承包该村土地，双方还约定了土地位置、承包年限、付款方式和违约责任等。证据2、2004年10月16日原告鲁学凤与被告宋小荣签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告双方就涉案房屋存在租赁关系，合同约定了租赁标的物、租赁用途、租赁期限、租金等相关权利义务。证据3、2010年10月16日原、被告双方签订的补充协议一份，证明双方约定由被告宋小荣拆除原建筑物门头房5间，并由被告宋小荣扩建为三层商业楼。被告宋小荣辩称，我方完全按照原、被告之间的租赁合同及补充协议履行相关义务，并没有原告鲁学凤所述的违约行为，也并未出现解除合同的法定事项。案争房屋不属于纯粹的城镇房屋，是个人建设的城郊房屋，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原、被告双方签订的房屋租赁合同和补充协议是有效的。原告鲁学凤诉讼请求中要求返还的房屋大部分是被告宋小荣根据补充协议自建的，在双方的租赁合同到期前，根据协议约定房屋所有权归宋小荣，故不存在返还房屋的问题。现被告宋小荣就涉案房屋已和第三人签订了房屋租赁合同，该三层商业楼现由第三人天桥执法局和金牛帆布公司使用，双方的房屋租赁合同合法有效，故请求依法驳回原告鲁学凤的诉讼请求。被告宋小荣为证实其主张，提交如下证据：证据1、记载原、被告录音的光盘一份及根据录音整理的书面材料两份，证明被告宋小荣向原告鲁学凤交付租金但原告不收，还非要解除合同。证据2、工商银行存折一份、根据给原告鲁学凤发送的信息整理的书面材料一份，证明被告宋小荣把租金存到被告另行开设的账户上，并且发短信让原告鲁学凤来取，原告没有来取。证据3、第三人天桥执法局的证明一份，证实涉案房屋并非违章建筑。证据4、被告宋小荣与第三人天桥执法局签订的房屋租赁协议一份、补充协议一份，证明被告宋小荣将大鲁庄村6号沿街房屋西边的一至三层出租给执法局使用。证据5、被告宋小荣和第三人金牛帆布公司签订的租赁合同一份，证明金牛帆布公司承租大鲁庄村6号沿街房屋东边的一至二层。第三人天桥执法局陈述，我方与被告宋小荣就涉案部分房屋签订了租赁合同和补充协议，双方的合同是有效的，故不同意向原告鲁学凤返还房屋。第三人金牛帆布公司陈述，我公司正常租赁了被告宋小荣的房屋，双方的合同合法有效，应受法律保护，原告鲁学凤要求返还房屋没有依据。经审理本院认定，1999年12月，原告鲁学凤和济南市天桥区药山街道办事处大鲁村民委员会签订土地承包合同一份，双方主要约定：原告鲁学凤承包大鲁庄村土地一宗（即涉案房屋所占用的土地），承包期限自2000年1月至2029年12月31日，合同还约定了违约规定、付款方式等，该合同于1999年12月3日进行了公证。2000年1月，原告鲁学凤在其承包的土地上建造厂房16间、门头房5间，所建房屋均未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记。2004年10月16日，原告鲁学凤与被告宋小荣签订房屋租赁合同一份，约定原告鲁学凤其建造的位于大鲁庄村6号厂房16间出租给被告宋小荣，租赁物建筑面积360平方米；租赁期限自2004年10月16日至2024年10月16日；前10年租金为2.8万元，后10年每年租金为30800元，前三年每年一付，从2007年10月16日起每两年一付，依此类推；租赁用途为机械加工，合同还约定了违约责任等其他权利义务。合同签订后，原告鲁学凤将厂房交付被告宋小荣使用。2010年10月16日，原、被告签订了补充协议一份，双方约定：被告宋小荣负责拆除原有5间门头房，建筑面积70㎡、棚子30㎡，拆除该房屋所有费用由被告宋小荣承担，宋小荣在原有门头房基础上扩建50米长、9米宽的三层商业楼；被告宋小荣负责新建三层商业楼的承建工作，新建商业房所发生的所有成本及相关手续等费用由宋小荣承担；房屋建成后，自建成之日起至2024年10月16日止，所有权归宋小荣所有；2024年10月16日合同租赁期限期满后，所有房屋及地上建筑物所有权归原告鲁学凤所有；2010年10月16日至2024年10月16日止租金调整为每年3.3万元，后10年每年增加2800元，即35800元。协议签订后，被告宋小荣出资将原有5间门头房扩建为第1层、第2层各15间，第3层5间的三层商业楼。2010年12月9日，被告宋小荣与第三人金牛帆布公司签订房屋租赁合同一份，被告将大鲁庄村6号沿街房屋东边的一至二层出租给第三人金牛帆布公司使用。2011年3月15日，被告宋小荣与第三人天桥执法局签订房屋租赁协议，被告将大鲁庄村6号沿街房屋西边的一至三层出租给第三人天桥执法局使用。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、答辩，并经土地承包合同、房屋租赁合同、补充协议等证据证实，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋坐落于济南市天桥区，其建设未取得建设工程规划许可证，故基于该房屋所签订的房屋租赁合同（即原、被告之间的合同，及被告和第三人之间的合同）均应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现原告鲁学凤要求被告宋小荣返还房屋，符合法律规定，本院予以支持；因涉案房屋东边一至二层现由第三人金牛帆布公司使用，房屋西边的一至三层由第三人天桥执法局使用，故原告鲁学凤要求被告宋小荣和第三人共同向其返还各自所使用的房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于被告宋小荣和第三人主张的新建部分，系经原告鲁学凤同意后建设，已和原房屋形成附合物，现原告鲁学凤要求一并返还，证明其同意进行利用，故对于新建部分的房屋，被告和第三人应当一并进行返还；被告及第三人如认为有损失，可另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋小荣和第三人济南金牛帆布纺织有限公司于本判决生效之日起30日内向原告鲁学凤返还济南市天桥区大鲁庄村6号东边一至二层商业房。二、被告宋小荣和第三人济南市天桥区城市管理行政执法局于本判决生效之日起30日内向原告鲁学凤返还济南市天桥区大鲁庄村6号西边一至三层商业房。案件受理费100元，由被告宋小荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐艳艳人民陪审员  孔祥森人民陪审员  张士清二〇一五年九月十四日书 记 员  朱 瑶