云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第526号上诉人（原审被告）昆明高原明珠房地产开发有限公司。住所地：昆明市永中路东聚大车配件市场综合服务楼**。法定代表人黄春荣，董事长。特别授权诉讼代理人彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴相芝，女，汉族，1978年1月1日生，住昆明市官渡区。特别授权诉讼代理人周海鸣、胡昌林，云南友元律师事务所律师。上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司与被上诉人吴相芝商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日对本案公开开庭进行了审理，上诉人委托的诉讼代理人彭怜玉、被上诉人吴相芝委托的诉讼代理人周海鸣、胡昌林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认：2009年8月23日，原、被告双方签订《经营权投资协议》，约定被告将位于昆明市昌宏路边（KC2008-17号地块）高原明珠国际五金机电商城B7—4号商铺出售给原告，总价款为人民币：1100169元，一次性取得该商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权，并约定被告交付商铺的时间为2010年5月份以内。交付商铺时，由被告在本地报纸以公告的方式通知。被告取得该商铺所在幢号的竣工验收备案表，即具备向原告交房的条件，未按期交付，超过两个月内被告承担原告已付款项同期银行贷款利息，超期两个月以上，如原告选择继续履行合同，由被告承担原告已付款项部分的同期银行贷款利息。经营场所（商铺）的房屋所有权证书由甲方（昆明高原明珠房地产开发有限公司）代为办理，乙方（吴相芝）协助（提供相关证照），办证期限为实际交付商铺后半年内。办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但甲、乙双方权利义务关系以本协议为准等内容。2010年5月24日，原、被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定被告应于2010年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，且被告以报纸公告方式履行通知义务的，原告未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；原告委托被告办理产权登记手续，被告房屋交付后在180个工作日内为原告办妥产权登记（逾期一天处以100元罚款）等内容。合同签订后，原告先后以现金及银行按揭贷款的方式，将房款1100169元支付给了被告。2010年11月25日，被告建设的房屋进行了竣工验收并报送备案，且被告在昆明日报上刊登交房公告，通知各业主在2010年12月31日前到项目现场招商中心办理接房手续。原告于2011年5月4日接房，并按合同约定向被告缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费。另：2009年昆明市城乡规划委员会会议纪要（四）会议原则同意《挂拍出让地块KC2007-17号（高原明珠机电交易中心）规划设计方案》，要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成，办理规划许可前，应满足国家和地方消防、交通等强制性规范和规定。在业主诉被告系列案中，一审法院向昆明市规划局发函核实有关昆明市昌宏路边高原明珠国际五金机电商城的规划是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：一、由昆明高原明珠房地产开发有限公司建设的高原明珠五金机电商城工程项目，于2010年2月取得《建设工程规划许可证》（编号：530101200900276），许可面积387708.40平方米（其中地上310625.40平方米，地下77083平方米），共39栋，地上**，地下**。二、经核实，建设单位至今未向我局申请该项目的规划核实工作。据了解，尚未申报规划核实的主要原因是机场净高限高导致工期延误，且该项目绿地率不符合规划许可要求，需整改满足或取得园林部门异地补绿意见后，才能按正常程序办理规划核实工作。三、按照工作程序，《建设工程规划核实意见书》是住建部门办理房屋产权登记的前置要件之一。目前，建设单位尚未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，暂不具备办理产权登记的条件。但建设单位正在积极做好前期准备工作，预计今年11月份可按正常程序申请规划核实。本案诉讼中，昆明市官渡区住房和城乡建设局于2015年2月4日出具证明，证明昆明高原明珠房地产开发有限公司开发建设的位于昆明市昌宏路中段的高原明珠五金机电商城共33幢商品房竣工后取得《建设工程竣工验收备案表》，2014年12月1日取得《建设工程规划核实意见书》（昆规核实（2014）0127号）。经我局工作人员实地查看，该项目符合办理房屋产权证条件，我局于2014年12月9日开始办理高原明珠五金机电商城商品房产权证。原告认为被告未按照合同规定时间为原告办理房产证，因此诉至法院，提出请求判令：1、被告支付逾期办理所有权证自2013年1月1日起至起诉日的违约金73000元，并从起诉之日计至房屋所有权证办理完毕之日止的违约金（按每日100元的标准计算），立即为原告办理房屋所有权证；2、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认为：本案双方争议的焦点是被告昆明高原明珠房地产开发有限公司是否应当向原告承担逾期办证的违约责任，违约金支付的截止时间。关于是否承担违约责任的问题。首先，根据昆明市规划局的复函的内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以昆明高原明珠房地产开发有限公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，昆明高原明珠房地产开发有限公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次，绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于昆明高原明珠房地产开发有限公司的原因所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，不予支持，至于昆明高原明珠房地产开发有限公司申请对商务酒店施工工期进行鉴定，因属自身不积极履行合同义务，对其请求不予准许。关于违约金支付的截止时间，根据《补充协议》第五条的约定，昆明高原明珠房地产开发有限公司应当自房屋交付后180个工作日内为原告办妥产权登记，如逾期，则每天处以100元罚款，双方已明确约定由被告代为办理，被告支付违约金应计算房屋所有权证办理完毕之日止。现涉案房屋具备办理产权证的条件，被告应当为原告办理产权证。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告办理高原明珠五金机电商城B7—4号商铺房屋的所有权证，并支付原告自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元/天的标准计算的逾期办证违约金。案件受理费1625元，由被告承担。宣判后，昆明高原明珠房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一、关于上诉人是否存在逾期办证的违约问题。本案中，导致上诉人未能在合同约定的时间内为被上诉人办理房屋权属证书，存在客观原因，确不能以上诉人意志决定，故上诉人不构成违约行为，不应承担违约责任。二、关于如何承担违约责任的问题。上诉人只是负有协助办证的义务，产权证的发放是由产权登记机构办理。一审法院判令上诉人承担至产权证办理完毕之日止的违约责任，没有法律依据。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人答辩表示：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的案件事实与一审确认事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司是否应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任？本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有责举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明的事实，双方当事人之间签订的《经营权投资协议》及《商品房购销合同》及补充协议约定由被上诉人委托上诉人办理房屋产权登记手续。在2011年5月4日，被上诉人向上诉人交纳了办证工本费及其他费用。因此，上诉人应当为被上诉人办理产权登记手续，故对于上诉人在上诉中提出其只是协助办理产权手续，并不负有合同义务的主张，本院不予支持。至于上诉人对于逾期办证是否负有违约责任的问题，一审法院已经在本院认为中阐述清楚，在此本院不予赘述。上诉人对此有异议，但未能提供相应证据，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一），第一百一十八条《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计人民币3250元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长  刘昕光审判员  汪 佳审判员  陆有林二〇一五年九月七日书记员  马 娜