广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1480号上诉人（原审被告）：胡亚林，男，1971年11月14日出生，汉族，住所地：重庆市合川市。被上诉人（原审原告）：张海燕，女，1971年12月8日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：邓日连，广东深展律师事务所律师。上诉人胡亚林因与被上诉人张海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初27134号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡亚林上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回张海燕的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由张海燕承担。事实与理由：一、原审判决认定张海燕出租涉案房屋的合法权益事实错误。(一）原审判决认定错误。在2018年10月1日签订合同时，张海燕没有明确告知胡亚林涉案房屋消防不行，涉案房屋楼上是宿舍，住了好多人，做仓库消防不过关，张海燕明知涉案房屋做仓库消防不行（注：前几年是做过菜市场的，也是消防不行），还租给我做仓库和办公室。租给我们没有多久，横岗街道消防安全办和村委的领导就过来说不能做仓库和办公室，叫我们搬走。我们也多次跟张海燕沟通，没有结果，最终于2020年4月20日被横岗街道消防安全办贴上封条。不得已我们搬走。(二）原审判决认定张海燕租金金额错误。张海燕起诉我们共计拖欠租金113390元，是怎么算出来的？有什么依据？我们2019年11月29日欠张海燕45790元。从2019年12月份至2020年4月份房租我们付了一些现金和微信转账，于2020年4月20日贴上封条，叫我们马上搬走，5月20日搬完。我们要现去找仓库，又要搬货，是要时间的。在5月20日前我们己经把办公室和货搬走了，因为仓库漏水很多货都坏掉和烂掉了，剩下一些坏掉的和烂掉的在仓库叫人去整理，仓库漏水是房东的责任，也说好了5月份搬迁是不算房租的。张海燕明知不能做仓库和办公室还租给我，给我们造成很大的损失（其中包括人力装修费和误工费）。我们还有两个月的押金27200元没有退还。(三）原审判决认定的逾期利息和滞纳金不合理。因为涉案房屋消防不过关，张海燕一直没有去整改和办理消防的手续。我们一直在要求张海燕尽快去办理合格的消防手续，不得已才拖欠房租。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允。胡亚林不存在违约，张海燕违约，其应赔偿胡亚林的损失。胡亚林特向二审法院提起上诉，希冀得到公正之裁判。张海燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。张海燕的一审诉讼请求：1、判令胡亚林支付拖欠的租金108400元；2、判令胡亚林支付拖欠的水电费4990元；3、判令胡亚林支付占用租金、水电费的利息5494.8元（以45790为基数，按月利率2%的标准计算利息，自2020年1月10日起暂计至2020年7月9日，要求计至款项清偿之日止）；4、判令胡亚林支付占用租金的利息（以67600元为基数，自2020年6月1日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费由胡亚林承担。一审法院认定：一、合同签订情况：2018年10月1日，案外人关某钦代张海燕与胡亚林签订《租赁合同》一份，其上载明：1.甲方（即张海燕，下同）将坐落在深圳市龙岗区仓库共600平方出租给乙方（即胡亚林，下同）使用；2.租期从2018年10月1日至2019年3月30日止，即2018年9月21日正式交付定金生效，乙方同意以后，由甲方开始改造装修，隔出600平方仓库。乙方并交付按金2万元作为定金，装修开始后乙方不得毁约不租甲方不退回押金。甲方于2018年10月1日起交付乙方使用，仓库租金为每月13600元；3.签订合同时乙方应交27200元作为履约保证金，合同期间乙方中途退出，甲方有权不退还履约保证金，合同期满结清水、电、卫生的一切费用并搬迁出租赁单位时，甲方如数退还履约保证金给乙方；4.店铺租金乙方必须在每月10号前交清，逾期五天未缴交，甲方有权对该店铺进行停水、停电处理，并收取每天5%的滞纳金。超过15天仍未缴交租金，甲方有权单方终止合同，并不退还押金，乙方无条件搬迁。张海燕提供案外人关某钦出具《情况说明》以及关某钦身份证复印件予以证明关某钦代张海燕签订涉案合同的事实。该《情况说明》载明：本人关某钦（身份证号码4407241975××××××××）受张海燕女士委托，于2018年10月1日与胡亚林就位于深圳市龙岗区平方米仓库租赁事宜签订《租赁合同》，并负责相关事宜。张海燕女士系该合同的出租方，所有相关权利义务属于张海燕女士，与本人无关。二、合同解除情况：张海燕主张胡亚林一直无法按时交租且不需要使用涉案房屋，所以张海燕提出出租至2020年5月31日止；张海燕于2020年6月5日收回房屋，当天胡亚林把钥匙交还给张海燕方。为此，张海燕提交案外人关某钦与胡亚林之间的微信聊天记录为证，其上显示胡亚林于2020年6月5日上午10:44向关某钦发送微信信息称“我的货搬完了，就是那个玻璃瓶没有地方倒，那个打扫卫生的阿姨去找地方处理，仓库门没有关。等一下我把钥匙放到隔壁你亲戚那里”。三、租金、水电费支付情况：张海燕主张胡亚林未付2019年9月1日至2020年5月31日期间租金（每月租金13600元）以及2019年9月水电费2062元、2019年10月水电费1296元、2019年11月水电费1632元。张海燕提交胡亚林于2019年11月29日出具的《欠条》一份，其上载明：今欠关某钦房租为45790元，于2019年12月20日前付2万元，剩下余款2020年1月10日前付清，逾期按月利息2%结算。张海燕主张上述《欠条》的款项45790元系2019年9月至11月期间租金40800元以及水电费4990元（2019年9月水电费2062元＋2019年10月水电费1296元＋2019年11月水电费1632元）。而在关某钦与胡亚林之间的微信聊天记录中，关某钦在2019年9月至11月期间向胡亚林发送了水电费单据予以催收，胡亚林2019年11月25日下午发送微信称“关总，我这几天到处去凑钱，都没有结果我跟你协商一下，我不是总共欠你45790元。我这个月拿不出，下个月底给你，我算3分利息给你。一个月给你1500元。这样就可以缓解现在的压力。你看行不行”。张海燕确认胡亚林于2019年12月22日微信支付了2800元、于2019年12月24日微信支付6200元、于2020年5月2日微信支付5000元并提交胡亚林通过微信转账支付前述款项的微信聊天记录截图予以佐证。张海燕主张上述胡亚林已经支付的款项14000元中2019年12月22日的2800元以及2019年12月24日的6200元系用于支付2019年12月租金，2020年5月2日的5000元系用于支付2020年5月租金。四、涉案租赁物的权属情况:涉案位于深圳市龙岗区处（原登记地址名称为横岗镇XX村工业区）的租赁物的权利人系案外人新兴机构塑胶制造有限公司，不动产权证号为深房地字第××号。2018年3月1日、2019年4月1日、2020年1月1日，张海燕与案外人新兴机构塑胶制造有限公司签订关于张海燕承租涉案房产的《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年4月1日起至2020年12月31日止。一审法院认为：张海燕出租涉案房屋具有合法的权利来源，涉案《租赁合同》系缔约双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。关某钦受张海燕委托与胡亚林签订涉案《租赁合同》并代为管理租赁事宜，但是涉案房屋系张海燕从案外人处承租过来再进行转租，故本案房屋出租方实际为张海燕，张海燕依法有权就《租赁合同》的约定向胡亚林主张权利。案外人关某钦与胡亚林之间的微信聊天记录以及《欠条》相互印证，足以证实胡亚林拖欠了2019年9月至11月期间租金40800元、水电费4990元以及胡亚林于2020年6月5日搬离涉案房屋的事实。在未有证据显示双方对胡亚林已支付款项的抵充顺序进行明确约定的情形下，张海燕主张上述胡亚林已经支付的款项14000元系用于支付特定月份未付租金，无事实依据及法律依据，一审法院不予采纳。按照常理并结合张海燕的主张，一审法院按时间顺序确认该14000元系用于支付《欠条》所载的欠款45790元，故《欠条》剩余31790元未付。该31790元款项即为2019年9月至11月期间尚欠的租金及水电费，加上胡亚林未付的2019年12月至2020年5月期间六个月的租金，胡亚林应向张海燕支付2019年9月1日至2020年5月31日期间租金及水电费合计113390元（31790元+13600元X6)，张海燕请求胡亚林支付租金108400元及水电费4990元，合计113390元，不超出一审法院认定范围，一审法院予以支持。《欠条》所载欠款至今尚有31790元未付，胡亚林按约定应自2020年1月10日起按月利率2%的标准计付该31790元款项的逾期利息。张海燕诉请超出部分，无事实依据以及法律依据，一审法院不予支持。涉案《租赁合同》约定每月10号前交清租金且逾期五天未缴交应支付每天5%的滞纳金，故张海燕请求胡亚林自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付2019年12月至2020年5月期间未付租金的逾期利息，不超出合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。除了《欠条》未付款项，胡亚林尚欠2019年12月至2020年5月期间租金合计81600元未付，张海燕仅主张以67600元为计算基数，系其对自身权益的合法处分，一审法院予以支持。胡亚林经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关抗辩权利，一审法院在查明案件事实的基础上依法进行缺席判决。一审判决结果：一、胡亚林应于判决生效之日起三日内向张海燕支付2019年9月1日至2020年5月31日期间租金及水电费合计113390元；二、胡亚林应于判决生效之日起三日内向张海燕支付以31790元为基数、自2020年1月10日起至款项付清之日止的按月利率2%的标准计算的逾期利息；三、胡亚林应于判决生效之日起三日内向张海燕支付以67600元为基数、自2020年6月1日起至款项付清之日止的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息，四、驳回张海燕的其他诉讼请求。如果胡亚林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1339元（张海燕已预交），张海燕负担44元，胡亚林负担1295元。一审案件财产保全费1087元（张海燕已预交），张海燕负担36元，胡亚林负担1051元。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人签订的租赁合同为有效合同，各方均应切实严格履行。根据合同约定，上诉人胡亚林负有按照按期交付租金的义务，如果胡亚林超过15天未缴纳租金，张海燕有权解除合同并不退还押金。根据上诉人出具的欠条，其没有按照合同约定的期限按期交纳租金，已构成根本违约，故上诉人要求退还押金的请求没有法律依据，本院不予支持。双方在履约过程中，上诉人作为承租方，在张海燕方向上诉人主张租金时，并未向张海燕方提出有关房屋漏水等的抗议内容，故上诉人认为合同不能履行的原因在于被上诉人没有相关证据支持，本院不予采信。上诉人未向一、二审法院提供证据证明其已经支付2019年11月之后的租金，一审根据上诉人出具的欠条，确定上诉人拖欠被上诉人的相关租金数额，并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人胡亚林的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2590元，由上诉人胡亚林负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年三月二十六日书记员  林晓翔