上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第2071号原告严竹，男，汉族。原告柴颖，女，汉族。两原告共同委托代理人傅平，上海市新华律师事务所律师。两原告共同委托代理人蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。原告严竹、柴颖诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2015年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋振伟、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方一致同意本案适用简易程序延长审限一个月。本案现已审理终结。原告严竹、柴颖诉称：2013年12月21日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市某区某镇某路某弄《某园》某号101室房屋。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告未能依约交付房屋。2015年4月27日，原告才收到被告的交房通知。但因房屋存在质量问题，至2015年6月2日，被告将房屋修好之后，原告才收房。因实测面积减少0.27平方米，故被告还应返还原告相应的面积差价款。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告迟延交房的违约金人民币（以下币种均为人民币）108，553.50元（以本金2，365，000元，按约定违约金每日万分之三自2015年1月1日计算至2015年6月2日）；2、判令被告返还原告面积差价5，264元。诉讼费由被告承担。审理中，原告表示因被告已经返还面积差价5，264元，故对该项诉请不再主张。被告上海正泽房地产有限公司辩称：同意按照合同约定支付原告违约金，但计算违约金的截止日期应为2015年3月31日。被告于2015年3月27日左右向原告发送交付通知书，通知原告于2015年3月30日交房，已完成交房义务。原告主张的房屋存在质量瑕疵，并不影响房屋的交付。故3月31日之日，被告不存在违约的事实。对于修复期间的损失，被告同意按照租金标准的一定比例进行赔偿，具体由法院酌定。经开庭审理查明，2013年12月21日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市某区某镇某路某弄《某园》某号101室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为112.31平方米。根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，365，000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同签订后，原告支付了合同约定的全部房价款，被告出具了发票。因房屋存在质量问题，被告修复后双方于2015年6月2日签署房屋确认书，办理了房屋交接手续。另查明，被告就系争房屋于2015年3月27日取得交付使用许可证。以上事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、付款凭证、发票、交楼通知书、房屋确认书、交付使用许可证等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，被告称，被告取得交付使用许可证后于2015年3月28日向原告邮寄交楼通知书，通知原告于3月30日交房，因原告未来收房，故被告又于4月8日书面催告原告收房。为此，被告提供3月28日、4月8日上海邮政整付零寄交寄清单及邮件跟踪查询记录，其中单号XE37361465731、XD82060474031分别系3月28日、4月8日向原告寄送。对此，原告称仅凭被告提供的证据无法证明被告寄送的地址是原告在合同中提供的地址，也不能证明原告在3月30日前收到交房通知书。事实上原告于2015年4月27日才收到被告寄送的交楼通知书，通知原告于2015年3月30日收房，已过收房时间，此前原告并未收到过。另，原告自称交房前，原告经常查看房屋的进度，虽未交房，但发现房屋存在质量问题就先行委托鉴定单位对质量问题进行检测。为此，原告提供2015年4月14日检测验收报告，被告对该证据的真实性不予认可，并认为原告应委托有资质的检测机构进行检测。另原告称，因系争房屋存在质量问题要求被告修复，2015年6月2日修复完毕后，双方办理房屋交接手续。故原告要求被告支付逾期交房违约金应计算至2015年6月2日止。对此，被告确认2015年6月2日被告向原告交付了钥匙，办理了房屋交接。但被告认为原告应根据交楼通知书的日期办理交接手续，故违约金应计算至3月31日止，之后应按照租金标准赔偿空置费损失。对于租金标准，原告认为月租金应为3，500元，被告认为月租金应为2，500元。双方均不申请对租金标准进行司法鉴定。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。被告逾期交房显属违约，理应按照合同约定承担违约责任。本案中，就原、被告存在的争议，本院分析如下：一、交房时间。本院认为，根据被告提供的整付零寄交寄清单及邮件跟踪查询记录，足以证明被告于3月28日及4月7日向原告邮寄过材料。整付零寄交寄清单中包括原告在内的诸多购房者。虽依据邮寄凭证难以反映寄送的材料名称及送达的地址，然根据本案的实际情况及原告关于交房前即委托相关机构对系争房屋的质量问题进行检测的自述，本院有理由相信被告于3月28日向原告寄送了交楼通知书，通知原告于3月30日交房。然合同约定，房屋符合交付条件后，被告应在交付前7日书面通知原告办理交付该房屋的手续。反之，被告于2015年3月28日通知原告交房，则交房时间最早应定为2015年4月4日，而不应为3月30日。二、被告3月28日寄送的交楼通知书是否送达原告。本院认为，合同第二十七条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第三日将视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。原告表示未收到该通知书。本案中，邮件跟踪查询记录虽显示该件寄出后退回，但根据该约定应视为交楼通知书于3月28日起的第三日送达原告。三、原告是否有权拒收房屋。本院认为，对于房屋的质量问题，如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者亦可拒收房屋。然对于交付的房屋存在裂缝、渗漏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同之目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到严重影响使用的程度，否则买受人不能据此拒收房屋。本案中，原、被告一致确认房屋虽存在一定的质量问题但已经修复，修复后原告并未对房屋的质量问题提出异议，视为房屋能够正常居住使用，原告不能以质量问题为由拒收房屋。故原告要求2015年4月5日至6月2日期间的逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于修复期间的损失，可参照该房屋空置期间的租金损失。对该租金损失，双方虽存在争议但均不申请对该租金进行评估。对此，本院根据实际情况，酌定系争房屋的月租金应为3，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告严竹、柴颖逾期交房违约金66，693元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告严竹、柴颖空置费损失5，900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，471元，减半收取1，235.50元，由原告负担428.50元，由被告负担807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘 琳二〇一五年九月二十四日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条...交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。