陕 西 省 商 洛 市 商 州 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2020）陕1002民初1812号 原告（反诉被告）：商洛晨光商业运营有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区晨光路1号。法定代表人：郭淼，总经理。委托诉讼代理人：寇鸿雁，陕西华秦律师事务所律师。被告：鱼鹏，男，1974年3月21日出生，汉族，系商洛东坊建材有限公司股东，住陕西省商洛市商州区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：商洛东坊建材有限公司，住所地陕西省商洛市商州区杨峪河镇王涧村。法定代表人：全红莉，执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王国元，北京市京师（西安）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：余蓉，北京市京师（西安）律师事务所律师。原告商洛晨光商业运营有限责任公司（以下简称：商洛晨光公司）与被告鱼鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，本院依法追加商洛东坊建材有限公司为本案被告参加诉讼，被告商洛东坊建材有限公司（以下简称：商洛东坊建材公司）应诉后提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）商洛晨光公司的委托诉讼代理人寇鸿雁与被告鱼鹏、被告（反诉原告）商洛东坊建材公司的共同委托诉讼代理人王国元、余蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）商洛晨光公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金188142元及违约金61804元（2019年8月1日起每逾期一日按照未付租金3‰支付违约金至租金付清之日止）；2.请求判令被告2020年8月31日租赁期满次日将租赁房屋原状交还原告。事实和理由：2017年6月17日原告与被告签订了《租赁合同》约定租赁期限三年，自2017年9月1日至2020年8月31日止。租赁合同第四条约定，年租金188142元，每年7月31日前交清次年的租金，否则，每逾期1日按应交年费用总额的3‰交纳违约金。合同签订后，原告将租赁房屋如期交付给被告使用，按照合同约定，被告应于2019年7月31日前向原告交纳2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金188142元，但被告拖欠原告租金188142元至今未交，构成违约，原告多次催交无果。请求判如所请。被告鱼鹏辩称，原告错列被告鱼鹏，被告鱼鹏并非适格被告，原告与被告鱼鹏之间不存在租赁合同关系，被告鱼鹏不应支付原告租金和违约金，请求驳回原告对被告鱼鹏的诉讼请求。被告商洛东坊建材公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称，1、房屋租赁合同系被告商洛东坊建材公司委托鱼某某代表公司签订，涉案房屋实际也是由商洛东坊建材公司使用，租金也系商洛东坊建材公司交纳，商洛东坊建材公司多次以公司名义与原告沟通交涉营商环境恶化的问题，该租赁合同不论是鱼某某还是鱼鹏所代签，实际都是履行公司职务的行为，所产生的后果应由商洛东坊建材公司承担。公司也实际交纳了前两年度的房屋租金；2、因被告商洛东坊建材公司所租赁的经营场地营商环境发生重大变化，故在第三年度房屋租金等费用交纳期间，原告安排时任大明宫运营中心的马某某总经理与被告沟通房租等费用减免事宜，马某某明确表态至少优惠三个月房租，具体优惠情况待公司开会研究确定后通知被告公司交纳第三年度的租金及其他费用，但在未回复的情况下，却于2019年12月10日收到了鱼鹏转交的原告发给鱼鹏的《解除合同通知》，并要求被告商洛东坊建材公司于2020年1月10日交回租赁场地。之后，原告公司又于2020年1月15日单方强行将商洛东坊建材公司的经营场地闭馆锁门，商洛东坊建材公司派人、发函诚意沟通，均被拒绝。被告商洛东坊建材公司认为原告以实际行动解除了双方签订的租赁合同，并且在2020年1月15日之后原告也未实际使用租赁房屋，因此，对于2020年1月15日之后的房租商洛东坊建材公司不应支付；3、从2018年下半年开始，原告就陆续动员建材馆各个小铺面商户撤铺至精品馆或家居馆，或解除合同关系，强行清理出场。致使建材馆只剩下一楼商洛东坊建材公司的三个陶瓷店艰难经营，其余已经成为一个空城，再加之建材馆南门关闭严重影响了商洛东坊建材公司的正常经营。被告与原告进行沟通协商，原告也未恢复原来的营商环境。商洛东坊建材公司认为，原告改变营商环境关闭建材馆南门的行为属于严重违约，被告因此不交付租金系行使抗辩权的表现，不能认定为违约，不应支付原告的违约金；4、目前商洛东坊建材公司所有的货物及经营所使用的材料都在经营场所内，因为原告的原因，被告现在无法进入场地，所以就不存在商洛东坊建材公司向原告腾交房屋的问题。被告（反诉原告）商洛东坊建材公司向本院提出的反诉请求为：1、请求反诉被告赔偿其违约给反诉原告造成的经济损失装修费1450000元、宣传费150000元、团队组建费及员工培训费80000元、滞销商品货值2100000元，共计3780000元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。在庭审中被告（反诉原告）当庭增加一项反诉请求为由反诉被告支付反诉原告员工工资（2020年2月至今每人每月发放3500元）为224000元。上述共计4004000元。事实和理由：2017年6月17日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《租赁合同》，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于商洛市商州区大明宫建材家居内建材馆一层部分铺位场地，用于家居建材商业经营，房屋租金为188142元／年，按年支付，租赁期限为三年，租期即2017年9月1日至2020年8月31日止，合同签订后，被告（反诉原告）依约支付房屋租金后进场，为营造良好的品牌口碑被告（反诉原告）前期投入海量广告宣传，组织十几场商业宣传活动，并于2017年、2019年两次对租赁铺位进行装修升级，很快在商州区形成了良好的口碑和市场效益。从2018年下半年开始，原告（反诉被告）陆续将建材馆各楼层商户劝离、撤场，动员建材馆各个小铺面商户撤铺至精品馆或家居馆或解除关系。2019年4月份又关闭了建材馆的南大门，导致建材馆客流急剧减少，建材馆几乎成了一个空城，整个建材馆营商环境恶化，基于此种原因，2019年7月26日，被告（反诉原告）安排工作人员张某某至原告（反诉被告）处交纳房屋租金，并就营商环境改变与原告（反诉被告）工作人员马某某交涉，马某某告知称：房租可以给予优惠，具体优惠方案，经领导研究后另行告知被告。2019年10月17日，原告（反诉被告）工作人员马某某突然口头通知：因租赁的场地将整体出租给案外人，要求被告（反诉原告）立即从建材馆搬离至精品馆，被告（反诉原告）前期投入了巨大的宣传费、装修费用等，整体搬离势必造成巨大的经济损失，以及客源流失，遂未同意搬迁。2019年12月9日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）原法定代表人鱼鹏发出《解除合同通知》，称因逾期支付租金已达162天，根据双方签署的《运营管理合同》第八条规定，现原告（反诉被告）行使合同解除权，通知被告（反诉原告）于2020年1月9日解除合同。2020年1月15日，原告（反诉被告）单方强行封锁建材馆，最终建材馆人去楼空，完全丧失了营商环境，被告（反诉原告）为此多次派人发函沟通，均遭拒绝，原告（反诉被告）的上述行为导致被告（反诉原告）合同目的无法达成，已构成根本违约，且给被告（反诉原告）造成了巨大的经济损失，包括装修费、宣传费、团队组建费、员工培训费、滞销货品、员工工资共计4004000元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩意见为：被告（反诉原告）反诉不成立，反诉原告未与反诉被告签订租赁合同，反诉主体不适格，反诉原告没有反诉权，根据反诉被告调查2016年6月17日签订的租赁合同是原告与被告鱼鹏个人签订的合同，故应驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1、租赁合同；2、催告函及邮递挂号信函收据；3、通知及邮递挂号收据；4、物业服务委托合同；5、商洛东坊建材有限公司工商登记信息。被告鱼鹏对上述证据质证意见为：对证据1真实性、合法性认可，对证明目的不认可；对证据2无异议；对证据3无异议，但对证据目的不认可；对证据4与本案无关；对证据5未发表质证意见。被告（反诉原告）商洛东坊建材公司质证意见与被告鱼鹏质证意见一致。被告鱼鹏未提交证据。被告（反诉原告）商洛东坊建材公司提交证据有：1、租赁合同、运营管理合同；2、企业信用信息报告；3、照片；4、往来函件；5、解除合同通知；6、休业期间员工安置费；7、三楼业主商铺代租意向表；8、证人鱼某某、王某某、邱某某当庭证词；8、电话录音；9、视频及照片；10、对催告函的回函邮递单；11、媒体报道材料。原告对上述证据质证意见为：对证据1证据三性均不认可，合同系与鱼鹏签订，并非鱼鹏的职务行为；对证据2证据三性认可；对证据3真实性以及证明目的不认可，营商环境与本案租赁合同无关联性；对证据4中2019年10月30日函件真实性有异议，对其他函件收到属实，但营商环境与本案无关联性；对证据5无异议；对证据6三性不予认可，与本案无关联性；对证据7不予认可；对证据8证人当庭证词被告说的南门只是岳江阁楼下门面房并不是大门；对证据8认为与本案无关联性，只能说明拖欠租金事实；原告对证据9、10未发表质证意见；对证据11真实性无异议，但报道的是东方建材与东坊建材公司是两个概念，进一步证明商铺承租方不是东坊建材公司。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉提交的证据有：1、春节放假通知；2、李永珍证明；3、陈晓明证明；4、新型冠状病毒疫情期间通知；5、商中路社区证明；6、晨光商贸公司证明；7、通知及送达照片。被告（反诉原告）质证意见为：对证据1真实性不认可，但对疫情防控是认可的，对证据2-3真实性不认可，证人未出庭作证；对证据4真实性认可，证明目的不认可；对证据5-7关于疫情描述认可，但其他内容不认可。被告鱼鹏质证意见为：何时放假不清楚，承租人是公司并非是鱼鹏个人。本院现场勘查笔录以及拍摄照片。原被告对本院现场勘查笔录照片无异议。对上述证据中原被告均无异议的证据，本院予以认定，对真实性无异议的证据，本院对真实性予以认定，能够证明本案的基本事实，对证明目的有异议的证据结合原被告陈述以及其他证据予以综合认定。对原告提交证据4，与本案无关联性，不予认定，对证据5工商登记与被告提交一致，应予认定。对被告（反诉原告）提交的证据1结合原被告提交的租赁合同均为一致，对其真实性应予认定；对证据3未有其他证据予以佐证，不予认定；对证据6、7与本案无关联性，不予认定；对证据8、9、10应结合其他证据综合认定。对原告（反诉被告）提交的关于疫情期间证据，对疫情期间封闭管理以及原告通知开放营业时间予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2017年6月17日商洛晨光公司（甲方）与东方建材（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定第一条：甲方将位于商洛市商州区大明宫建材家居商洛店内建材馆1层B1-1至8＃、12＃至17＃；A1-13、14＃号铺位，建筑面积627.14㎡，租赁给乙方使用，用于家居建材商业经营；乙方向甲方支付场地租金，并接受甲方的统一管理。第二条：合同租赁期限：租赁期限3年，2017年9月1日至2020年8月31日止。第三条：甲方交付乙方的租赁场地为现状交付。第四条：租金标准、支付期限与方式：1、租金标准为：每月每平方米25元，年租金188142元；2、租金支付期限及方式：租赁费用按年（12个月）交纳，签订合同时乙方交纳1年（12个月）的租金，交费期间为2017年9月1日起至2018年8月31日，每年7月31日前交清次年的租金，否则，每逾期1日，按应交年费用总额的3‰交纳违约金。第五条：装修和消防安全：1、乙方对承租的铺位按甲方的要求进行装修，装修方案必须至少提前10天交甲方审批。装修必须到位且所用材料必须符合国家防火和环保方面的要求，装修费由乙方自行承担；2、不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿。第七条：合同续签、解除与终止：1、合同到期时，在同等条件下，乙方享有优先续约权，但乙方应在合同到期前两个月提出书面申请，经甲方同意后，提前一个月办理续签合同，否则，乙方到期无条件交回商铺；2、乙方违反本合同、与运营管理签订的《运营管理合同》管理规定中有关条文、规定应解除合同的，甲方有权解除；3、任何一方严重、根本性违反合同约定，守约方有权解除合同，但应提前30日通知对方，方可解除合同；5、合同解除或终止时，双方应办理解约手续，清理、交接营业商铺，结清债权债务；6、本合同无论因任何原因解除或终止，乙方对营业商铺的装修物应无偿移交给甲方，不得破坏。属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的等）乙方不得拆除，不得破坏室内的装修现状。第八条：违约责任：4、合同履行期间，在乙方无违约的前提下，甲方不得随意解除或终止合同，如甲方随意解除合同，按年费用总金额的30%支付违约金；5、在签订合同后，乙方未能按本合同约定的期限支付租金，从应付之日起至付清日止，每天按3‰向甲方支付违约金。乙方超过10天未付清的，视为乙方严重、根本性违约，甲方有权单方解除合同，收回商铺，并按照合同第七条第一款的约定追究乙方的违约责任。7、合同到期后，若乙方既不交回商铺又不办理续租手续，甲方按非法占用处理，乙方必须从占用之日起按上期合同租金及相关费用标准的3倍向甲方支付该房屋占用费。合同尾部甲方处加盖有原告商洛晨光公司公章，乙方处：东方建材 法定代表人处有鱼鹏字样，代理人处有鱼某某签名按印。同日商洛晨光商贸广场有限责任公司与东方建材签订了《物业管理服务委托合同》对物业服务以及相关费用进行约定。合同签订后被告将租赁房屋用于经营“能强陶瓷、美陶瓷砖”品牌，主要经营瓷砖、装饰材料等销售。被告交纳了2019年8月31日之前的房屋租金，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金188142元未交纳。2019年6月25日商洛东坊建材公司向商州晨光大明宫店发出工作通知：根据我公司与商洛晨光公司合同约定，须在2019年7月底向晨光公司缴纳2019年9月1日至2020年8月31日房租，现就做好房租缴纳准备工作通知如下：一、要求你店自接到通知之日起，停止一切正常销售之外的资金支付工作，加快业务，提升销量，确保按时交费；二、鉴于你店多次反映晨光大明宫建材馆商户大量流失，以及你店所处晨光市场南门步行通道已经封闭，你店尽快与晨光大明宫运营中心协商，要求运营中心履行合同内容，恢复营商环境，你店目前现状，请运营中心从客观实情出发给予房租优惠。2019年10月22日东坊建材大明宫店给商洛晨光大明宫运营中心回复函：2019年10月17日下午，贵中心经理马某某与我店总经理张某某在贵中心五楼办公室会面，马总就建材馆现状和后期发展，以及我店后期经营，拿出了变更店址的建议，并希望我店尽快就此予以回复。我店张某某就此及时向其他领导汇报，最后得出如下结论：因大明宫运营中心从去年后半年以来，一直动员其他商户撤店或转入精品馆，致使我店所处建材馆几乎人去楼空，完全没有商场气氛。从今年4、5月开始，就将我店所处的建材馆南门关闭，更进一步杜绝了自流客户进入。请运营中心按照当初合同约定，尽快恢复经营环境，达到当初的市场状况，实现整体建材馆商户充裕，建材馆三个大门正常开放，包括大明宫南大门正常开放等。2019年10月26日晨光运营有限责任公司给东方建材晨光大明宫店回复函：您户经营的东方建材晨光大明宫店铺位，收费截止2019年8月31日，而合同第三年2019年9月1日-2020年8月31日的费用至今未交纳，也没有来办理相关手续，已经违反了与我司签订的《租赁合同》《运营管理服务合同》、《物业管理服务委托合同》中相关条款，违约条款如下：1、按照合同第八条第5款，甲方有权解除合同，收回商铺，追究违约责任；2、未按时缴纳物业费用，每日按照应交数额的0.1%支付违约金；3、截止10月25日超出应交款日期86天（合同约定7月31日前缴清），应缴违约金总共71193元。2019年10月30日东方建材晨光大明宫店再给晨光大明宫运营中心回复函：1、经董事会研究决定，我们会坚决经营下去，我们投资巨大，花费大量心血，如果晨光收回店面商场整体出租，那么将会让所有股东资金血本无归；2、关于未交房租违约之事，书面表达如下：今年7月以来至今，贵中心未通过任何形式向我们通知交纳2019年9月1日至2020年8月31日之间租赁费（含物业费）。在双方交谈过程中，贵公司表示需要报呈公司领导审批具体优惠情况，还要开会研究，贵公司迟迟不见答复。3、恳求贵公司按照初始合作愿景，共同打造商洛晨光大明宫在商洛的金字招牌。2019年12月9日商洛晨光商业运营有限责任公司向鱼鹏发出《解除合同通知书》：2017年6月17日你与我公司签订《运营管理合同》，合同第二条第三款约定，第三年即2019年9月1日至2020年8月31日服务管理费用应于2019年7月31日前缴清，否则每逾期1日，按应交费总金额的千分之三支付违约金。你方已逾期162日未向我公司支付2019年9月1日至2020年8月31日管理服务费75257元，已构成违约。《运营管理合同》第八条第1款约定，任何一方违反约定，守约方有权解除合同，但应提前30天通知对方，据此，我公司特通知你，你与我公司签订《运营管理合同》履行至2020年1月9日即告解除。请你接此通知后15日向我公司支付拖欠的管理服务费26967元及违约金36575元，并于2020年1月10日向我公司交回租赁场地。2019年12月17日商洛东坊建材有限公司向商洛晨光运营有限责任公司对《解除合同通知》回复函:根据合同约定，我方租赁期限至2020年8月终止，现在你方借故要求提前解除合同，已严重侵犯了我方的合法权益，对你方要求答复如下：1、我方在合同履行中无违约行为，故不同意解除租赁合同，请贵司继续按租赁合同约定履行；2、我方在该店铺投资巨大，仅店内装修一项就花费百万元，截止目前仅经营两年，从2019年初起贵司便将我方店面所在的建材馆南门关闭，截断客流，故此要求贵司运营中心能按合同约定，尽快恢复经营环境，达到当初的市场状况，大明宫南大门正常开放；3、经过两年的品牌打造，我方前期在商洛晨光投资巨大还未有回报，贵公司的违约之举将会致使我方损失惨重，投资血本无归。本案诉及的大明宫建材馆南边通道2019年4月13日被苏宁易购租赁。大明宫建材馆2020年春节闭馆时间为2020年1月21日（即农历腊月二十七），2020年2月7日因新型冠状病毒感染肺炎，对晨光路园区实行全封闭管理，本案诉及的大明宫建材馆从2020年4月29日开始对外营业。对外营业后，建材馆内部分商户撤离建材馆，人流量下降，被告至今未进行营业。另查明，商洛东坊建材有限公司成立于2017年4月13日，公司法定代表人鱼鹏；2019年4月29日公司法定代表人变更为张少青；2020年12月24日公司法定代表人变更为全红莉。本院认为，2017年6月17日原告商洛晨光公司与被告鱼鹏代表的“东方建材”签订了《租赁合同》，租赁原告的商铺，被告鱼鹏时任被告商洛东坊建材公司法定代表人，其代表公司与原告签订上述《租赁合同》，该合同项下的商铺亦用于被告商洛东坊建材公司的经营，原告在该《租赁合同》中的合同相对方应为被告商洛东坊建材公司，而非被告鱼鹏，原告向被告鱼鹏主张该《租赁合同》项下的合同义务，本院不予支持。因被告商洛东坊建材公司系案涉《租赁合同》的承租方，该合同对其具有法律约束力，《租赁合同》的双方亦应按合同约定的内容履行义务、行使权利。被告商洛东坊建材公司作为承租方，本应按《租赁合同》的约定，于2019年7月31日前交纳2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金188142元，但其未交纳，构成违约，应向原告承担违约责任，原告要求被告支付拖欠的租金，事实清楚，应予支持，但2020年春节期间，全国各地在不同范围遭受新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，各省先后就疫情防控发出一级响应。涉及本案的商铺也因本地疫情防控措施的需要，从2020年2月7日起实行全封闭管理，直到原告通知被告商铺所在的建材馆2020年4月29日对外营业。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，案涉商铺因疫情封闭管理期间的租金应予免除，即2020年2月7日至4月28日计82天的租金42268元（年租金188142元÷365天×82天），原告应予免除。被告商洛东坊建材公司未按期交纳最后一年租金的原因系原告将南边通往建材馆大门通道封闭并将通道场地出租他人，加之建材馆内部分商户搬离至精品馆或撤离等因素，被告商洛东坊建材公司在租赁商铺期间的经营环境等外部条件受到影响，被告东坊建材公司与原告多次交涉沟通，未能得到合理解决，拖欠租金非被告东坊建材公司一方行为所致，故对原告主张的违约金，本院不予支持。原告要求交还租赁物，因租赁合同中约定的租赁期限已届满，合同双方亦未达成续租协议，被告东坊建材公司继续占用租赁房屋已无合法依据，故原告的该项诉求应予支持。关于被告（反诉原告）商洛东坊建材公司要求原告赔偿其装修费、宣传费、团队组建费及员工培训费、滞销商品货物价值、员工工资等损失，共计4004000元的反诉请求，被告商洛东坊建材公司作为经营建材的公司，应清楚商业风险，且在案涉租赁合同到期后，要求出租方即本案原告承担上述赔偿责任，依据不足，该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司向原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司支付房屋租金145874元；二、被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司向原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司腾交位于商洛市商州区晨光路大明宫建材家居商洛店内建材馆一层B1-1至8＃、12＃至17＃，A1-13、14＃号，建筑面积为627.14㎡的商铺；三、驳回原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司的反诉请求。上述一、二项内容限判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5094元、反诉费18520元，共计23614元，由原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司负担2111元；被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司负担21503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长     敬小涛人民陪审员     田万民人民陪审员     林淑敏  二O二一年三月十五日 书  记  员     齐  淼 1