上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1816号上诉人（原审原告）沈孝鸣。被上诉人（原审被告）上海沪民房地产经纪事务所。法定代表人吕红，经理。被上诉人（原审被告）上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所。法定代表人***，经理。上诉人沈孝鸣因居间合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2013年11月9日，沈孝鸣与案外人徐某A、徐某、徐某B签订《房屋买卖确认书》（以下简称《确认书》），约定由沈孝鸣向徐某A、徐某、徐某B购买坐落于上海市某区甲路***弄乙别墅144幢房屋。《确认书》第2.5条：“随同转让的附属设施设备（含家具、电器等）：毛坯”。《确认书》3.1条：“房价款：6,700,000元（人民币，下同）……”。《确认书》第九条：“其他约定：1、经甲乙双方约定同意以上房价款：6,700,000元为甲方（即徐某A、徐某、徐某B）净到手价。在该房产交易过户的一系列过程中所产生的（合同印花税、交易手续费、交易登记费、配图费、权证印花费、契税、营业税、所得税、房屋评估费、）等均由乙方（即沈孝鸣）承担。等该房产交易过户手续办完后甲方向乙方办理房屋交接书即日前所产生的（水费、电费、燃气费、物业费）等均由甲方承担。2、经甲乙双方约定：该房地产买卖交易税费均由乙方支付，在交易过程中甲方应配合乙方按实际评估价签订房屋买卖合同价，其中甲方到手款与合同房款差额部分，乙方同意以补偿费方式支付给甲方。……”。2014年1月9日，上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所（以下简称沪民经纪奉贤分所）经理罗某某向沈孝鸣出具《收据》一份，内容记载为：“我，罗某某，今收到沈孝鸣及其指定代表上海丙商贸有限公司购买某区甲路***弄乙别墅144号支付房屋评估费用以现金支付25,000元。该费用保证上述房屋的评估价格为5,320,000元，该价格的有效期在出具报告后至少为一年，在有效期内该价格能够保证通过奉贤房地产交易中心过户。如不能过户，我愿意全额退回款项。”2014年1月17日，沈孝鸣与徐某A、徐某B、徐某签订《上海市房地产买卖合同》，标的即为本案系争房屋，房屋总价为5,320,000元。2014年3月24日，沈孝鸣与徐某A、徐某B、徐某签订《终止房屋买卖协议书》，第一条约定：“甲方（即沈孝鸣）和乙方（即徐某A、徐某B、徐某）在2013年11月19日签订房屋买卖确认书，在2014年1月17日签订上海市房地产买卖合同和补充协议书，约定由甲方向乙方购买上海市奉贤区海湾旅游区甲路***弄***号（乙方自改为121B），其中房屋款评估价格为5,320,000元；另外1,380,000元为房屋装修设施设备费用。现因双方对房屋有争议，双方同意终止上述房屋买卖合同。”……2014年11月5日，沈孝鸣委托上海市丁律师事务所向上海沪民房地产经纪事务所（以下简称沪民经纪）寄送《律师公函》，内容记载为：“上海市丁律师事务所接受沈孝鸣的委托就你公司员工罗某某非法私自以评估费名义收取费用，特来公函如下：1、根据沈孝鸣提供的你公司员工罗某某在2014年1月9日出具的收据，证明你公司已经收取其25,000元，名义为上海市某区甲路***弄***号别墅评估费用。该收据同时明确如果不能过户，全额退回款项。2、现上海戊房地产估价有限公司已经向我律师事务所提供了该公司在2014年1月9日号码NO.02045434的发票，其金额为11,000元。3、据此，你公司员工罗某某已经利用职务上的便利，非法侵占他人（沈孝鸣）14,000元……现本律师经授权要求你公司责令罗某某在三日内立即向当事人沈孝鸣如数退回25,000元，以维护你公司的名誉及声誉。”后双方因协商未果，致涉讼。另查明，案外人上海戊房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》对系争房屋的价值估算为5,320,000元。原审审理中，沈孝鸣请求法院判令沪民经纪、沪民经纪奉贤分所立即向沈孝鸣返还房屋评估费25,000元。审理中，沈孝鸣变更诉讼请求为：1、判令沪民经纪向沈孝鸣返还房屋评估费25,000元；2、判令沪民经纪奉贤分所对第一项诉讼请求承担连带责任。沪民经纪、沪民经纪奉贤分所则不同意沈孝鸣的上述诉讼请求。原审认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，沈孝鸣与沪民经纪、沪民经纪奉贤分所之间未就办理房屋评估事宜建立合同关系。首先，双方先前达成的居间合同中未包含房屋评估这一项目；其次，罗某某在收据中明确上述款项系其个人收取，未提及以沪民经纪或沪民经纪奉贤分所名义接受委托；第三，沈孝鸣寄送的《律师公函》中“要求你公司（即沪民经纪）责成罗某某在三日内……退回25,000元”的内容表明沈孝鸣同样将此行为理解为罗某某个人行为。故沈孝鸣以罗某某构成职务行为要求沪民经纪及沪民经纪奉贤分所承担责任，原审法院难以赞同。而原审法院需要阐释另一问题在于，假设罗某某构成职务行为，以现有的事实能否要求沪民经纪、沪民经纪奉贤分所退还25,000元？原审认为，依《收据》内容，罗某某受托办理房屋评估事宜，确保评估金额为5,320,000元，并保证该金额可通过房地产交易中心过户。现评估报告中的金额确为5,320,000元，而系争房屋不能过户的原因系沈孝鸣与出卖人因房屋质量问题而合意解除，非收据约定的退款事由。故原审认定，罗某某已按约完成受托事宜，有权保有25,000元报酬。沈孝鸣认为只要不能过户，25,000元就应全额退还，是对收据内容的机械理解，不符合收据的真实意思，该理解也严重背离公平原则。原审法院审理后于二○一五年五月二十五日作出判决：驳回沈孝鸣的诉讼请求。案件受理费人民币425元，由沈孝鸣负担。原审判决后，沈孝鸣不服，向本院提起上诉称：1、罗某某的行为属于职务行为。其一，公安机关已经认定本案不属于个人非法侵占，而是房屋买卖中的居间纠纷，且罗某某系被上诉人的门店经理，具体负责中介事务，其完全出于职务行为从事中介工作。其二，被上诉人完成房屋交易的中介服务必须是一条龙服务，包括签约、评估、贷款、过户及交房等，且被上诉人为上诉人购买另一套房屋提供的中介服务就包括评估服务。2、无论被上诉人是否完成评估，其实际支付的评估费用为11,000元，被上诉人欺骗上诉人实际收取25,000元，理应返还多收取的14,000元。3、按照法律规定，房屋出售的价值评估事项应由房屋出售人申请办理，所有评估费用应由出售人承担，虽然当事人就评估费用的承担有相应约定，但该约定有违法律，应为无效，故被上诉人无权向上诉人收取评估费用。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人返还多收取的评估费14,000元。被上诉人沪民经纪、沪民经纪奉贤分所均未到庭发表答辩意见。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人向本院提交了《房屋买卖确认书》及其与罗某某之间的微信及短信聊天记录，欲证明上诉人购买另外一套别墅的中介服务也是由被上诉人提供的，其中就包括房屋价值评估事宜，故罗某某的相关行为应认定为职务行为；系争房屋的价值评估事宜应由被上诉人处理，其曾答复房屋另行出售则评估费用应退还上诉人。本院经审查对上述证据的真实性予以认可。本院认为，罗某某与上诉人之间就系争房屋的价值评估事宜存在委托关系，并且，按照双方的约定，罗某某应当确保系争房屋的评估价值为5,320,000元，并保证该金额可通过房地产交易中心过户。现根据查明的事实，罗某某已经按照双方的约定完成上诉人委托的事务，系争房屋未能过户的原因在于上诉人与出卖人合意解除买卖合同，罗某某或者被上诉人对此并无过错，因此，即便罗某某的上述行为构成职务行为，上诉人亦无权要求被上诉人返还其已支付的相应报酬。况且，罗某某或者被上诉人就系争房屋出售并未向上诉人收取其他居间报酬。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425元，由上诉人沈孝鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年九月九日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……