山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2015)市民初字第1548号原告张学宝，男，1976年10月9日生，汉族，济南市委组织部办公室副主任，住济南市。委托代理人魏绪怀，北京大成（济南）律师事务所律师。被告济南市旅游信息中心（原济南市旅游行业培训中心），住所地济南市。法定代表人曹青，主任。委托代理人李传峰，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。原告张学宝与被告济南市旅游信息中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张学宝及其委托代理人魏绪怀，被告济南市旅游信息中心法定代表人曹青的委托代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张学宝诉称：2009年6月，原、被告口头约定由原告出资73.02万元，购买位于济南市8号楼1单元602室，建筑面积为197平方米的房屋和9.04平方米的地下室各一套。原告分别于2009年7月13日、2010年1月26日及2010年5月7日向被告支付购房款共计人民币70万元，按照双方约定，剩余3.02万元余款待办完房产过户手续后，一次交清。被告于2009年9月10日左右向原告交付了该房屋。原告入住后，多次要求被告协助办理该房屋的过户手续，均遭被告拒绝。近日，被告向原告明确表示，自向原告转让该房屋时起至今，其并不享有房屋的所有权及处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，原告要求解除合同返还购房款并赔偿损失（经评估机构鉴定的该涉案房屋的市场价值与实际支付购房款的差额）。综上，原告要求解除合同返还购房款并赔偿损失，具有事实及法律依据。为维护原告的合法权益，根据相关规定向贵院提起诉讼，请求法院依法判令解除原、被告双方的房屋买卖合同关系；依法判令被告向原告退还购房款70万元；依法判令被告承担原告的实际损失；本案的诉讼费用由被告方承担。被告济南市旅游信息中心（以下简称旅游信息中心）辩称：1、张学宝的起诉不符合民事案件受理条件，应当驳回起诉。本案涉及是否适用房改政策或者如何适用房改政策，不属于民事权益之争，不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，人民法院不应作为民事案件受理。因此，答辩人恳请贵院驳回张学宝的起诉。2、济南市财政局允许答辩人转让涉案房产。根据济财资【2009】63号文件，济南市财政局允许答辩人转让涉案房产。3、双方的房屋买卖合同关系不应解除。双方并无书面合同，信息中心也从来没有承诺给张学宝过户。根据济财资【2009】63号文件，济南市财政局委托的评估机构是在无证的状态下作出的评估报告，即73.02万元的价格是无证房产的价格，张学宝购买的本来就是无证房产，是房子的使用权，不包括处分权，即购买价格不是涉案房产所有权的价格。因此张学宝以不能过户为由要求解除合同没有依据。4、张学宝主张现在产权完备、能正常过户的房屋市值与已付款之间的差价，没有依据。即使信息中心同意解除合同或者法院判决解除合同，信息中心的法律责任也仅应为返还已付房款，并根据过错承担利息损失。因信息中心出售的只是使用权，张学宝主张现在产权完备、能正常过户的房屋市值与已付款之间的差价，没有事实和法律依据。再退一步讲，即便承担差价损失，只应当按照过错承担，而非全部责任。张学宝在明知信息中心无法协助办理涉案房产过户手续的情况下，购买涉案房产，且张学宝曾经承诺房产过户问题由其负责，因此应当就不能过户的后果承担主要责任。经审理查明：位于济南市8号楼1单元602室房屋，原系被告旅游信息中心（原名称为济南市旅游行业培训中心）原法定代表人侯耀嵋以参加房改的名义从济南市房地产开发总公司购买的房屋。合同中约定的房屋建筑面积为166平方米，地下室建筑面积为8平方米。后因侯耀嵋不符合房改政策，其未参加房改，也未实际居住使用该房屋。后侯耀嵋将上述房屋出售给被告旅游信息中心作为职工宿舍使用，该房屋也被济南市财政局列为国有资产。2009年，原告张学宝与被告旅游信息中心达成一致，要求购买上述房屋，购买时该房屋尚未颁发产权证书。2009年7月14日，济南市旅游局向济南市财政局提出申请，要求处置本案涉诉房产；2009年11月23日，济南市财政局批复同意济南市旅游局处置涉诉房屋，并且要求出让价格不得低于73.02万元。同时，要求资产转让收入要按照非税收入规定，纳入财政收支两条线管理。按照有关规定及时履行房产交易合同，办理房产的过户等手续，确保交易合法、规范。原告张学宝分别于2009年7月13日、2010年1月26日、2010年5月7日向被告旅游信息中心交纳了购房款共计70万元，并由被告旅游信息中心向其出具收款收据。双方约定房屋办理过户手续后，由原告张学宝支付剩余款项，但双方未签订过书面的房屋买卖合同。原告张学宝交款后，被告旅游信息中心将房屋交付给原告，该房屋由原告张学宝居住使用至今。2009年12月19日，被告旅游信息中心向原告张学宝出具证明一份，内容为：“我单位所属房产（8号楼1单元602室），系2001年7月18日由我单位法人代表侯耀嵋名义，单位出资购买作为我单位所属职工集体宿舍，系国有资产。特此证明。”落款处加盖有被告原单位公章及时任法定代表人侯耀嵋的签名捺印予以确认。2014年4月，本案涉诉房产取得了初始登记，产权登记在济南市房地产开发总公司名下，登记的房屋建筑面积为189.64平方米。此后，原告张学宝多次要求被告旅游信息中心协助办理上述房产的过户登记手续，但被告未能协助办理，并且称单位无法办理上述房屋的产权登记手续。原告张学宝诉至法院，要求解除与被告达成的房屋买卖合同关系，请求法院判令被告旅游信息中心退还其已交纳的购房款70万元，判决被告赔偿因不能办理过户为其造成的经济损失1005057元，由被告承担本案的诉讼费10800元及评估费15000元。另查明，本案在审理过程中，原告张学宝向法院申请委托相关评估机构对涉诉房产的现有价值进行了评估，我院委托山东方正土地房地产评估有限公司对涉诉房屋进行了评估，并作出鲁方正房评估字[2015]第034号《房地产估价报告》，认定该房屋的现有市场价值为1735257元。对此报告，原、被告在法定期限内均未提出异议，但被告旅游信息中心提出该报告评估认定的是有证房产的价值，涉诉房屋现尚未取得房产证，故不能采信该报告认定的价值。原告张学宝认为被告旅游信息中心未能取得房产证，并非该房屋不能办理权属登记，是因为被告自身原因无法办理，对此，原告方并无过错，被告应当对其不能办理房产证，且不能协助原告办理涉诉房屋的过户手续承担赔偿责任。再查明，本案涉诉小区的房屋原系市政府统一建设的经济适用房，分配房屋时均未颁发房产证。至2014年，市政府统一给分配房屋的职员以参加房改或其他形式颁发了房产证书。涉诉房屋因无法参加房改，虽属被告旅游信息中心的财产，但该被告因手续问题，无法办理上述房产的过户登记手续。庭审中，原告张学宝表示，在被告旅游信息中心退还购房款、赔偿损失后，愿意将涉诉房屋腾出，交还给被告。以上事实，由商品房购销合同、市旅游局文件、市财政局文件、交款收据、市机构编制委员会文件、房地产估价报告、房屋产权登记信息及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告双方虽就涉诉房屋买卖的事宜未签订书面合同，但从查明的事实来看，双方已完成了大部分合同义务，原告张学宝已交付了大部分房款，被告旅游信息中心也为其开具了收据，且已将房屋交付给原告居住使用，故双方就涉诉房屋买卖的意思表示真实，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同关系，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是本案是否属于涉及房改政策的纠纷；原告张学宝能否在被告不能协助过户的情况下解除双方的房屋买卖合同关系；在合同关系解除后，原、被告双方是否具有过错，是否应当承担赔偿责任的问题。对此，本院认为，被告旅游信息中心之所以不能取得本案涉诉房产的产权证，是因为其原法定代表人侯耀嵋将分配给其不符合参加房改的房屋出售给本单位所致，并非其本人参加房改产生的纠纷，故被告方提出的本案属房改纠纷，不属于法院受案范围的抗辩，不能成立，本院不予采信。原告张学宝作为购买房屋一方，应对购买时房屋的现状有一定的了解。经查，与该房屋类似的其他房产，均在2014年由市政府统一为购房人办理了房屋所有权证书，本案涉诉房产未能办理房屋产权手续的原因，是因为被告旅游信息中心在购买此房屋时，不符合相关规定，无法完善相应的购房手续所导致。对此，原告张学宝无法了解，其对于被告上级主管部门济南市旅游局及国有资产的管理部门济南市财政局出具的文件予以信赖并无不当。我国《物权法》中规定的物权的基本权能是占有、使用、收益和处分，原告张学宝购买涉诉房屋最基本的需求是要实现物权权能，现有状态下，其购买此房屋无法实现物权权能中的收益和处分功能，其合同目的无法实现。根据我国《合同法》的有关规定，当事人一方迟延履行主要债务，在催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。被告旅游信息中心现无法取得涉诉房屋的产权手续，也无法为原告张学宝办理涉诉房屋的过户登记手续，致使原告张学宝的合同目的不能实现，故其要求解除双方买卖合同关系的诉讼请求，符合上述法律规定，本院依法予以支持。对于合同解除的过错问题，本院认为，原告张学宝对于房屋不能办理过户的情况，在其2009年购买时不可能预见，因为当时该小区所有住房均未办理产权登记手续，现在其他房屋已办理产权手续的情况下，被告旅游信息中心对于所出售房屋无法取得产权，是其自身原因造成的，原告方对此并无过错。我国《合同法》中规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告张学宝要求被告旅游信息中心退还其已交纳购房款70万元，并赔偿其在同等地段购买类似房屋的差价损失1005057元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院依法予以支持。相应的，在被告旅游信息中心履行上述给付义务后，原告张学宝也应将涉诉房屋腾出，交还给被告旅游信息中心，但应给原告方留出一定的腾房时间，本院酌定以30天为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告张学宝与被告济南市旅游信息中心达成的关于济南市8号楼1单元602室房屋买卖合同关系于本判决生效之日起解除。二、被告济南市旅游信息中心于本判决生效之日起十日内向原告张学宝退还购房款人民币70万元。三、被告济南市旅游信息中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告张学宝经济损失1005057元。四、原告张学宝在被告济南市旅游信息中心履行完毕上述给付义务后三十日内，将位于济南市8号楼1单元602室房屋腾出，交还给被告济南市旅游信息中心。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、评估费15000元，均由被告济南市旅游信息中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江人民陪审员  乔永欣人民陪审员  张禄仁二〇一五年九月十六日代理书记员  孙源梓