广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂01民终766号上诉人（原审被告）：庞振坚。被上诉人（原审原告）：南宁市名臣物业服务有限责任公司。法定代表人：黄卫东，该公司总经理。委托代理人：曾镜彪，广西桂公明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西昇达建筑工程有限公司。法定代表人：刘全，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广西中昶房地产开发有限公司。法定代表人：刘全，该公司总经理。上诉人庞振坚因与被上诉人南宁市名臣物业服务有限责任公司（以下简称名臣物业公司）、广西昇达建筑工程有限公司（以下简称昇达公司）、广西中昶房地产开发有限公司（以下简称中昶公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区横县人民法院（2016）桂0127民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理，故本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庞振坚上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审案件受理费由名臣物业公司负担。事实和理由：一审认定事实错误，导致判决错误。一、庞振坚实际租用房屋使用面积为553平方米，而不是全部房屋面积615.27平方米。该615.27平方米包含62.37平米的本楼层消防通道及公共出口，因此庞振坚租用房屋后，经与中昶公司二次核准实际租用面积为553平方米，以2008年3月5日双方签订的《房屋租赁合同补充协议》为证。二、横县物价局于2006年8月15日批准名臣物业公司的物业服务收费最高限额标准为0.5元/m2，名臣物业公司以1.00元/m2收费属于违法，不应得到支持。庞振坚从未见过中昶公司与昇达公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋买卖与物业服务收费属于不同的法律关系，一审依据该《商品房买卖合同》认定本案物业收费标准错误。三、由于昇达公司的房屋在2008年7月16日才获得通过竣工综合验收合格，并同日通知庞振坚可以交房进场装修，庞振坚的起始租期应当以综合验收合格并交房次日开始计算，即以2008年7月17日开始计算租期，而不应以2008年2月1日开始计算租期。四、根据合同的相对性，庞振坚与名臣物业公司至今无任何合同关系，庞振坚不是本案适格被告。名臣物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回庞振坚的上诉请求，维持原判。昇达公司、中昶公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。名臣物业公司向一审法院起诉请求：1、庞振坚向名臣物业公司支付2008年2月1日至2014年10月21日的物业服务费49229.6元；2、庞振坚自2008年5月16日起，以上一季应付未付物业服务费的金额为基数，每天按万分之三计付逾期付款违约金给名臣物业公司，直至付清物业服务费之日止，暂自2008年5月16日计算至付清之日止；3、中昶公司对庞振坚应付的2008年2月1日至2011年3月31日期间的物业服务费23384.06元承担连带清偿责任；4、昇达公司对庞振坚应付的2011年4月1日起至2014年10月21日期间的物业服务费25845.54元承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由庞振坚负担。一审法院认定事实：2006年8月8日，名臣物业公司（乙方）与中昶公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由名臣物业公司提供香城广场商住小区的前期物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的3‰向乙方支付违约金。2008年9月15日，双方再次签订《香城广场前期物业服务合同之补充协议》，约定合同期限自2008年10月1日起，期限顺延二年或至业委会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2008年1月31日，庞振坚（乙方）与中昶公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的第二层2A商铺作高档饮食，套内建筑面积为565.6平方米。租赁期限为2008年2月1日至2014年1月31日。租金从2008年6月1日起月租金为11312元。就物业管理费约定由乙方支付。2008年3月5日，双方再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限从2008年2月1日起至2014年5月30日。套内建筑面积调整为553平方米，相应月租金调整为11060元每月。2011年7月20日，中昶公司与昇达资产公司签订《商品房买卖合同》，约定将第二层2A号房出买给昇达资产公司，建筑面积共615.37平方米，其中套内建筑面积为574.13平方米，公摊建筑面积为41.24平方米。就物业管理约定：本项目前期物业管理，买受人同意由出卖人与名臣物业公司签订前期物业管理服务合同，并受该合同的约束。商业物业（非住宅）按1元/平方米每月收取。2012年4月10日，昇达资产公司取得了房屋所有权证，建筑面积载明为615.37平方米。2011年4月28日，中昶公司（甲方）与庞振坚（乙方）、昇达资产公司（丙方）签订《补充协议》，约定建筑面积为615.37平方米，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同，由丙方与乙方履行原租赁合同。丙方于2011年4月1日起，承担甲乙双方在2008年1月31日签订的《房屋租赁合同》及在2008年3月5日、2008年6月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》中出租方甲方的权利和义务。之后，庞振坚于2014年10月撤离承租的商铺。在庞振坚租赁商铺期间，一直是名臣物业公司在承担香城广场小区的物业管理服务，庞振坚、昇达资产公司、中昶公司均未就该商铺交纳过物业服务费。另查明，昇达公司于2015年12月2日吸收合并昇达资产公司。一审法院认为，名臣物业公司与中昶公司签订的《前期物业服务合同》、《香城广场前期物业服务合同之补充协议》，庞振坚与中昶公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，中昶公司与昇达资产公司签订的《商品房买卖合同》，中昶公司与庞振坚、昇达资产公司签订的《补充协议》，均是合同双方当事人的意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，均为有效合同。关于名臣物业公司与庞振坚是否存在物业服务关系及应否支付物业费的问题。2008年2月1日，庞振坚承租了中昶公司所有的第二层2A号商铺，庞振坚与中昶公司是租赁合同关系，而此时名臣物业公司与中昶公司是物业服务关系，虽然名臣物业公司与庞振坚没有签有物业服务合同，但庞振坚在租赁商铺后，就是物业设施的实际使用人，应遵循小区的公共利益，履行成员的义务，名臣物业公司与庞振坚实际存在物业服务关系，根据庞振坚与中昶公司的租赁合同约定物业管理费由庞振坚交纳，因此，根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”庞振坚应向名臣物业公司交纳物业服务费，中昶公司、昇达公司先后是2A号商铺的业主，应对庞振坚的物业服务费分别承担连带责任。庞振坚称其实际租赁时间应从2008年9月18日各项手续办理完毕时才算正式租赁，但根据庞振坚与中昶公司签订的租赁合同，租赁时间从2008年2月1日起算，而庞振坚没有证据证明其实际租赁的时间是2008年9月18日，因此，应认定庞振坚的租赁起始时间为2008年2月1日。对于庞振坚撤离时间，名臣物业公司主张是2014年10月21日，而庞振坚认可的时间是2014年10月15日，由于双方均没有证据证明各自主张，应以庞振坚认可的时间即2014年10月15日为撤离时间。名臣物业公司主张按每月每平方米1元，按建筑面积业收取物业服务费。虽然在名臣物业公司与中昶公司签订的《前期物业服务合同》没有约定有物业服务费的计算单价，但在中昶公司与昇达资产公司签订的《商品房买卖合同》中约定有物业服务费的单价为按1元每平方米每月收取，且该约定也没有违反《广西壮族自治区物业服务收费暂行办法》关于非住宅区的物业管理服务收费实行市场调节价的规定，中昶公司、昇达资产公司至今也没有对该物业服务费的单价提出异议，因此，对名臣物业公司该主张，予以支持。对于应按多少面积计算问题。名臣物业公司与中昶公司的《前期物业服务合同》已约定按建筑面积来计，庞振坚则称其与中昶公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定的建筑面积是553平方米，名臣物业公司提供昇达资产公司的房产证予以证明建筑面积是615.37平方米，该商铺的建筑面积应以在房管部门登记的面积为准，并应以此面积来计算物业服务费，即庞振坚应交纳的物业服务费为2413天×0.033元×615.37平方米=49001.3元。名臣物业公司主张中昶公司承担的物业服务费应从2008年2月1日起算至2011年3月31日。虽然中昶公司、昇达资产公司、庞振坚在2011年4月28日签订的《补充协议》中约定昇达资产公司从2011年4月1日起即是房屋所有权人，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，因此，昇达资产公司获得房屋所有权应以房屋所有权证上记载的登记时间为准，即为2012年4月10日。故中昶公司应连带承担的物业服务费应从2008年2月1日起至2012年4月9日，即1528天×0.033元×615.37平方米=31029.42元。昇达公司受让涉案商铺后，应连带承担的物业服务费从2012年4月10日至2014年10月15日，即49001.3元-31029.42元=17971.88元。名臣物业公司仅主张庞振坚支付违约金，由于名臣物业公司主张的违约金依据是名臣物业公司与中昶公司在《前期物业服务合同》中的约定来支付，但名臣物业公司并没有与庞振坚就违约金有约定，名臣物业公司不主张中昶公司、昇达公司承担本案的违约金，仅主张庞振坚支付违约金没有合同及法律依据，对名臣物业公司该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决：一、庞振坚支付名臣物业公司物业服务费49001.3元；二、中昶公司对庞振坚应付的2008年2月1日起至2012年4月9日期间的物业服务费31029.42元承担连带责任；三、昇达公司对庞振坚应付的2012年4月10日至2014年10月15日期间的物业服务费17971.88元承担连带责任；四、驳回名臣物业公司要求庞振坚支付违约金的诉讼请求。一审案件受理费1666元，由名臣物业公司承担573元，庞振坚承担1093元。本院二审期间，庞振坚与名臣物业公司均依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。名臣物业公司对庞振坚提交的证据1横县物价局文件的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该文件只是对住房收费标准进行定价，非住宅物业服务费是实行市场调节价；对庞振坚提交的证据2平面图真实性、合法性、关联性无异议，但其认为出租人与承租人约定租金按套内面积支付不能对抗物业收费的规定；对庞振坚提交的证据3《建筑工程消防验收意见书》的真实性、合法性、关联性均无异议，但其认为消防验收时间与经营时间是不一致的，不能以消防验收时间来认定。庞振坚对名臣物业公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，质证认为该证据仅是工程质量验收，与本案楼盘能否正常经营使用是不一样的，如果消防验收不通过，无法投入商业经营使用。由于双方对一审判决查明的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明：2006年8月8日，中昶公司（甲方）与名臣物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》第五条约定，“本物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。1.物价管理部门核定的标准为：（1）住宅：0.5元/月·平方米……（3）上述标准在合同有效期内为最高上限，允许下浮，具体收费标准由乙方在标准范围内根据实际情况确定。2.其它物业类型的物业服务费：室内车位的物业服务费按照每月每个车位20元收取；除室内车位之外的其它物业类型的物业服务费由乙方根据市场状况和服务内容在合理范围内确定。3.物业服务费的调整……按照规定需要经物价管理部门核定的收费内容，必须在物价管理部门核定的收费标准范围内调整，如超出物价管理部门核定标准的，报物价管理批准后调整。”再查明：横县物价局横价字[2006]12号《关于香城广场小区物业管理收费标准的批复》文件载明，“根据广西壮族自治区物价局桂价字[2013]10号、南宁市物价局南价[2003]53号文件规定，经调查审核，结合我县实际情况，现批复如下：一、小区物业管理综合服务费，按建筑面积计，每平方米每月0.5元（包含房屋共有部位、共用设施设备日常小维修费用及绿化养护、秩序维护、环卫清洁等所需的管理费）。……”还查明：昇达公司取得的涉案房屋所有权证载明本案房屋规划用途为商铺。本院认为，庞振坚作为涉案商铺的承租人，与中昶公司签订的《房屋租赁合同》约定，在房屋租赁期间的物业管理费由庞振坚支付。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，庞振坚应按《前期物业服务合同》的约定向名臣物业公司履行支付物业服务费的义务。根据中昶公司与名臣物业公司签订的《前期物业服务合同》第五条的约定，物业服务费按照物业的建筑面积交纳，故一审判决以房管部门登记的涉案商铺的建筑面积615.37平方米来计算物业服务费并无不当，对庞振坚上诉主张应以实际租用面积553平方米计算物业服务费，本院不予支持。庞振坚与中昶公司签订的《房屋租赁合同》约定租期从2008年2月1日起，庞振坚提供的横县公安消防大队出具的《建筑工程消防验收意见书》不足以证明涉案商铺系在2008年7月17日交房，故一审以庞振坚的租赁商铺起始时间2008年2月1日开始计算物业服务费并无不当，对庞振坚上诉主张应以2008年7月17日开始计算物业服务费，本院不予支持。中昶公司与名臣物业公司签订的《前期物业服务合同》第五条的约定，除室内车位之外的其它物业类型的物业服务费由名臣物业公司根据市场状况和服务内容在合理范围内确定。该条款未明确约定商铺的物业服务费标准，属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就价款内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，价款按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据《广西壮族自治区物业服务收费暂行办法》第七条，由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理和服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价，因此双方对商铺的物业服务费标准约定不明的，应按照订立合同履行地的市场价格履行。名臣物业公司提交的与其他经营户签订的《香城广场商铺管理协议》，仅为名臣物业公司管理的物业商铺的物业服务费标准，不足以证明合同履行地的市场价格，而中昶公司与昇达公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定商业物业（非住宅）的物业服务费按1元/平方米每月收取，但系中昶公司与昇达公司间的法律关系，与本案无关，故一审以此为由确定本案物业服务费按1元/平方米每月计算，依据不足，本院予以纠正。横县物价局结合横县实际情况，经调查审核作出横价字[2006]12号《关于香城广场小区物业管理收费标准的批复》，批复涉案小区物业管理综合服务费每平方米每月0.5元，该物业服务费并未区分住宅和非住宅，本院参照该批复以此作为本案物业服务费的计算标准，故庞振坚应支付名臣物业公司的物业服务费计算为：2413天×（0.5元/月÷30天）×615.37平方米=24748.13元。相应地，中昶公司应连带承担的物业服务费计算为：1528天×（0.5元/月÷30天）×615.37平方米=15671.42元；昇达公司应连带承担的物业服务费计算为：24748.13元-15671.42元=9076.71元。综上所述，庞振坚的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以采纳；一审判决认定部分事实不清，导致判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区横县人民法院（2016）桂0127民初2061号民事判决第四项；二、变更广西壮族自治区横县人民法院（2016）桂0127民初2061号民事判决第一项为：上诉人庞振坚支付被上诉人南宁市名臣物业服务有限责任公司物业服务费24748.13元；三、变更广西壮族自治区横县人民法院（2016）桂0127民初2061号民事判决第二项为：被上诉人广西中昶房地产开发有限公司对上诉人庞振坚应付的2008年2月1日起至2012年4月9日期间的物业服务费15671.42元承担连带责任；四、变更广西壮族自治区横县人民法院（2016）桂0127民初2061号民事判决第三项为：被上诉人广西昇达建筑工程有限公司对上诉人庞振坚应付的2012年4月10日至2014年10月15日期间的物业服务费9076.71元承担连带责任；五、驳回被上诉人南宁市名臣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1666元，由上诉人庞振坚负担838元，被上诉人南宁市名臣物业服务有限责任公司负担828元；二审案件受理费1666元，由上诉人庞振坚负担838元，被上诉人南宁市名臣物业服务有限责任公司负担828元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 邓 杰审 判 员 韦 婷代理审判员 兰 帅二〇一七年六月三十日书 记 员 王熙伟