贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14859号原告（反诉被告）：贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市文化北路25号。统一社会信用代码：91522600714328518N。法定代表人：张林玉，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟，贵州中黔致合律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖浩，男，1967年1月31日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：王建萍，女，1973年4月1日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：黔东南州吉泰酒店有限责任公司，住所地：贵州省凯里市友庄路12号，统一社会信用代码：915226007988276556。法定代表人：杨光琼，执行董事。三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司（以下简称裕华公司）与被告肖浩、王建萍、黔东南州吉泰酒店有限责任公司（以下简称吉泰酒店）以及反诉原告肖浩与反诉被告裕华公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法适用普通程序，对本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。原告裕华公司的委托诉讼代理人杨伟，被告肖浩、王建萍、吉泰酒店的共同委托代理人兰银龙到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告裕华公司向本院提出诉讼，请求判令：1、三被告连带向原告支付房屋租金150万元；2、三被告连带向原告支付逾期交付租金违约金,其中:2009年7月30日起至2020年9月23日期间的违约金累计为3071900元,2020年9月24日至三被告向原告付清租金期间的违约金以所欠租金150万元为基数并按日千分之一计算;3、本案案件受理费、保全申请费、保险担保费等费用由三被告连带承担。事实和理由：原告因欠中国农业银行凯里市支行（以下简称“凯里农行”）贷款本金650万元及利息,被凯里农行于2005年10月20日起诉至黔东南州中级人民法院（以下简称州法院）,州法院于2005年11月29日作出（2005）黔东民一字第40号民事判决书,判决裕华公司向凯里农行支付650万元贷款本金及利息125580元（2005年9月30日以后至付清之日按中国人民银行同期逾期付款违约金计算）;凯里农行对裕华公司的抵押财产享有优先受偿权。由于原告未能根据前述判决履行付款义务,以致凯里农行向州法院申请强制执行,州法院对原告所有的位于凯里市房屋（以下简称“案涉房屋”）等资产进行拍卖,后因流拍,凯里农行不同意以物抵债。2009年4月,州法院执行中对原告所有的案涉资产进行招租,被告肖浩最终获得案涉房屋的承租权。2009年4月29日,州法院与被告肖浩就案涉房屋签订《裕华酒店租赁合同》,约定:酒店出租期为十年,从2009年4月30日起至2019年4月30日；前五年（2009年4月30日至2014年4月30日）每年固定支付租金30万元,后五年（2014年4月30日至2019年4月30日）每年固定支付租金40万元;乙方应按本合同的约定足额向甲方支付租金;甲方给予乙方三个月的装修时间,此期间的房租免费;乙方每年12月31日前一次性支付第二年租金（先交租金后承租）;乙方逾期向甲方支付租金,每逾期一日,由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金;该合同还对其他事项进行了约定。2010年3月22日,原告及被告肖浩共同到州法院执行局办公室,并在执行笔录上签字,该执行笔录约定:1、酒店出租期为十年,从2009年7月30日至2019年7月30日止,租金的起算时间从2009年7月30日起计算,以后每年均在7月30日前支付下一年租金;该执行笔录还对其他事项作出了约定。租赁合同签订后,被告肖浩并未按合同约定的时间按时足额向州法院支付租金,其仅向州法院交付了200万元款项,其中:1、2010年3月2日交付了30万元；2、2011年6月21日交付了30万元；3、2013年5月27日交付了30万元；4、2013年12月10日交付了30万元；5、2016年6月6日交付了80万元。被告肖浩至今还尚欠原告150万元租金。州法院与被告肖浩于2009年4月29日就案涉房屋签订《裕华酒店租赁合同》,实际的出租主体为原告,因为原告是案涉房屋的所有权人及被执行人（债务人）,州法院出租案涉房屋的目的就是为了获得房屋租金偿还原告欠凯里农行的债务,原告与被告肖浩于2010年3月22日到州法院执行笔录上签字确认对租赁期限、支付租金的时间进行了变更。被告肖浩未按时足额支付房屋租金及逾期付款违约金的行为,已构成根本性违约,给原告造成了巨大的经济损失。根据《裕华酒店租赁合同》及《执行笔录》的约定,被告肖浩依法依约应按《裕华酒店租赁合同》第七条第2项的约定,以所欠租金为基数并按日千分之一的标准向原告支付逾期付款违约金,其中:2009年7月30日起至2020年9月23日期间的违约金累计为3071900元（具体详见违约金计算清单）,2020年9月24日至三被告向原告付清租金期间的违约金以所欠租金150万元为基数并按日千分之一计算。被告肖浩与被告王建萍系夫妻关系,二人作为股东于2007年4月10日注册成立黔东南州吉泰酒店有限责任公司,由被告王建萍担任该公司执行董事、法定代表人。肖浩承租案涉房屋后,于2010年7月6日注册成立黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店,该分店的出资人为黔东南州吉泰酒店有限责任公司,由被告王建萍担任负责人。因此,被告王建萍系被告肖浩的妻子及洗马河分店的负责人、实际经营者,二人以夫妻名义共同经营吉泰酒店洗马河分店,被告王建萍依法应对肖浩欠付的租金及违约金等承担连带支付责任。被告黔东南州吉泰酒店有限责任公司作为黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店出资人,洗马河分店系被告黔东南州吉泰酒店有限责任公司的分支机构,现被告已将洗马河分店办理工商注销,其依法应对洗马河分店所欠付的租金及违约金等承担连带支付责任。原告被陈福青申请执行过程中,原告已申请州法院对被告肖浩所欠租金进行多次调解,被告肖浩以种种不成立的理由拒付租金及违约金,为了维护自身合法权益,特依法向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告如前诉请。被告肖浩、王建萍、吉泰酒店共同辩称：一、王建萍、吉泰酒店对涉案房屋租金不承担连带支付责任。且原告并非合同当事人,无权对本案提起诉讼。涉案合同系肖浩以个人名义与黔东南州中级人民法院(以下简称州法院)签订的,至于肖浩将承租房屋用于吉泰酒店洗马河分店的经营是其个人的权利,根据合同相对性原则,王建萍、吉泰酒店并非涉案合同主体,对涉案房屋租金及利息不承担连带清偿责任。故原告主张王建萍、吉泰酒店对所欠付的租金承担连带清偿责任,于法于约无据,理由不成立,不应予以支持。同理,涉案合同是肖浩与州法院签订,根据合同相对性原则,原告并非合同主体,无权提起本案诉讼。二、因州法院未能交付裕华酒店一楼大厅给肖浩租赁使用以及未依约对肖浩酒店投资的现有设施进行补偿,导致肖浩损失巨大,肖浩有权拒付租金,且造成的损失出租方应当赔偿或抵扣所欠租金。首先,肖浩与州法院签订的《裕华酒店租赁合同》约定,租赁裕华酒店的内容包括:一楼大厅、四、五、六、七、九、十、十一、十二楼房产及装修和内部现有设施、用品。但合同签订后,肖浩组织人员进场对酒店进行装修改造时发现酒店并无一楼大厅,而只是一个公共通过。于是肖浩便向州法院要求依约履行一楼酒店大厅交付问题,州法院允诺一定协调解决,告知肖浩放心对酒店其他地方先进行装修。但在肖浩投入500余万元对酒店装修改造后,在肖浩多次催促后,州法院还是没有按协议约定交付一楼酒店大厅。因没有酒店大厅,酒店无法经营,为防止损失扩大,肖浩便自行与凯运总公司、隆丰商贸城、贵州凯里万兴百货有限公司及裕华公司等协调,将公共通道更换至裕华酒店10号门面处,将原公共通道封闭起来和9号门面打通作为酒店大厅使用。为此,肖浩与裕华公司于2010年4月15日签订了《房屋门面租赁合同》租赁上述9号、10号门面完成酒店一楼大厅及通道更换事宜,截止肖浩退出酒店之日2019年7月4日共向裕华公司支付一楼酒店大厅租金1985791.67元,其中10号门面租金支付金额为992895.84元。此部分损失应当由出租方赔偿或在本案中予以抵扣。其次,肖浩(乙方)与州法院(甲方)签订的《裕华酒店租赁合同》约定,合同到期后或因法律原因需终止合同履行,甲方应按本合同第四条(即保护乙方投资利益,由甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿)办理后,乙方应将现承租的财产交给甲方,乙方承租期内投资的财产归甲方所有。2019年7月4日,裕华公司收回酒店后,并未按照肖浩与州法院协议约定在收回时对肖浩酒店投资的现有设施,依法评估进行补偿。肖浩多次要求州法院和裕华公司补偿该费用,其均予以拒绝。此后,肖浩发现裕华公司在装修酒店,便前去制止,但裕华公司不予理睬。同时,肖浩向凯里市人民法院申请证据保全,但不予受理。无奈,肖浩只有委托律师向裕华公司发出律师函,告知裕华公司在评估鉴定酒店装修及设备设施价值之前,不得对我方投资酒店的装修及设备设施进行破坏、毁损或拆除。否则,造成投资利益无法评估,则视为裕华公司自愿按180万元赔偿我方投资利益损失。但裕华公司收到律师函后不予理会,继续进行装修,因此,若肖浩投资裕华酒店的装修残值无法评估,则裕华公司应当按180万元赔偿肖浩或抵扣本案款项。三、酒店租期应从2010年7月30日开始计算,在此之前的租金肖浩不应当承担,且出租方应承担肖浩因此造成的损失。因州法院未能交付酒店一楼大厅,导致酒店迟迟不能营业,在肖浩自行协调酒店大厅成功后,酒店于2010年7月30日才正式营业。在此之前,酒店不能正常经营的原因是州法院造成,租金应从酒店正常经营之日即2010年7月30日开始计算,且延误开业的损失出租方应当依约赔偿。故此,裕华公司要求肖浩支付2010年7月30日之前的租金没有事实及法律依据。四、裕华公司要求支付逾期付款违约金于法无据,且该违约金过分高于其实际损失。因未能依约交付酒店一楼大厅，出租方已构成违约,因此造成肖浩因实现酒店一楼大厅事宜所支出的租金损失以及不能正常使用酒店造成的损失应当予以赔偿，但多次协调，双方未能达成一致意见，故此，肖浩可主张先履行抗辩权，在出租方未赔偿损失前拒付租金或用损失抵偿租金。因此,裕华公司要求支付逾期付款违约金于法无据。退一步讲,即使法院认为肖浩应承担违约金,那么裕华公司按日利率千分之一计算违约金,也不能成立。因为,逾期付款导致的损失仅为资金占用利息,而日利率千分之一折合月利率为3%,显然过分高于其实际损失,若法院认为要承担也应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且裕华公司计算的违约金起止时间没有事实及法律依据，不能成立。综上所述,裕华公司起诉显然理据不足,依法应当驳回其全部诉请。反诉原告肖浩提出反诉，请求判令：1、反诉被告裕华公司赔偿反诉原告肖浩另行租赁酒店一楼大厅损失992895.84元；2、反诉被告补偿反诉原告酒店装修投资利益180万元(以申请法院委托评估价值为准)；3、反诉被告赔偿反诉原告不能正常承租酒店的延误违约金10645元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：因中国农业银行凯里市支行申请执行裕华公司一案,黔东南州中级人民法院(以下简称“州法院”)于2009年1月9日在本院网站上对裕华公司所有的裕华酒店进行公告招租,后确定肖浩租赁裕华酒店。2009年4月29日,州法院为甲方、肖浩作为乙方签订了《裕华酒店租赁合同》。该合同约定的主要内容为:甲方就其依法处置的位于凯里市文化北路25号裕华酒店(详见“资产评估报告书”中裕华酒店内容)出租给乙方经营。酒店出租期限十年,从2009年4月30日起至2019年4月30日止,前五年租金为每年30万元,后五年租金为每年40万元,甲方给予乙方三个月的装修免租期。由于甲方的原因造成在本合同有效期内不能使乙方正常承租酒店,甲方的租金从恢复正常出租的开始日计算,且甲方每延误一日应按该酒店的月租金的1‰向乙方支付违约金,合同到期后或因法律原因需终止合同履行,甲方应按本合同第四条(即保护乙方投资利益,由甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿)办理后,乙方应将现承租的财产交给甲方,乙方承租期内投资的财产归甲方所有。合同附件“资产评估报告书”中裕华酒店的内容包括:一楼大厅、四、五、六、七、九、十、十一、十二楼房产及装修和内部现有设施、用品。合同签订后,肖浩便组织人员进场对酒店进行装修改造,但发现酒店并无“资产评估报告书”中记载的一楼酒店大厅,而只是一个公共通过(裕华酒店8号至9号门面之间),于是肖浩便向州法院要求依约履行一楼酒店大厅交付问题,州法院允诺一定协调解决,告知肖浩放心对酒店其他地方先进行装修。但在肖浩投入500余万元对酒店装修改造后,在肖浩多次催促后,州法院还是没有按协议约定交付一楼酒店大厅。因没有酒店大厅,酒店无法经营,为防止损失扩大,肖浩便自行与凯运总公司、隆丰商贸城、贵州凯里万兴百货有限公司及裕华公司等协调,将公共通道更换至裕华酒店10号门面处,将原公共通道封闭起来和9号门面打通作为酒店大厅使用。为此,肖浩与裕华公司于2010年4月15日签订了《房屋门面租赁合同》租赁上述9号、10号门面完成酒店一楼大厅及通道更换事宜,截止肖浩退出酒店之日2019年7月4日共向反诉被告支付一楼酒店大厅租金1985791.67元,其中10号门面租金支付金额为992895.84元。2019年7月4日,裕华公司收回酒店后,并未按照协议约定在收回时对肖浩酒店投资的现有设施,依法评估后对肖浩进行补偿。肖浩多次要求裕华公司补偿该费用,其均予以拒绝。另外,因州法院未能交付酒店一楼大厅,导致酒店迟迟不能营业,在肖浩自行协调酒店大厅成功后,酒店于2010年7月30日才正式营业。在此之前,酒店不能正常经营的原因是州法院造成,租金应从酒店正常经营之日即2010年7月30日开始计算,且每延误一日应按该酒店的月租金的1‰向肖浩支付违约金。故此,裕华公司要求肖浩支付2010年7月30日之前的租金没有事实及法律依据。综上所述,州法院因处置裕华公司被执行财产与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》,出租方权利义务的承受人实际为裕华公司,裕华公司应承担本案出租方的责任。因未能依约交付酒店一楼大厅,裕华公司已构成违约,因此造成肖浩因实现酒店一楼大厅事宜所支出的租金损失以及不能正常使用酒店造成迟延的违约金其应当予以赔偿。依据租赁合同约定,为保证肖浩投资利益,合同到期后收回酒店的,应当按收回时肖浩投资到洒店的现有设施,评估后补偿给肖浩。现裕华公司已收回酒店,但其拒不依约补偿肖浩投资利益,亦构成违约,依法应当承担补偿责任。再者,因裕华公司不能交付一楼大厅导致肖浩2010年7月30日才能正常使用酒店经营,在此之前的租金肖浩无须支付。为此,反诉原告特诉至贵院,请依法判如诉请。庭审中补充：在法定期限内，反诉原告已向人民法院就投资裕华酒店的装修残值申请司法鉴定，但因反诉被告已对酒店进行装修，人民法院对残值是否鉴定未予答复，而在反诉原告知晓反诉被告装修后，已前去制止，并向人民法院申请权利救济，但反诉被告并未停止装修，为此，反诉原告已委托律师向反诉被告发出律师函，要求其在酒店残值未评估补偿前不得对酒店装修进行破坏、损毁或拆除，否则视为反诉被告自愿按180万元赔偿反诉原告投资裕华酒店的残值，若本案的酒店装修残值无法评估，原因也是因为反诉被告造成的，反诉被告应当按照180万元补充反诉原告。反诉被告裕华公司辩称：一、关于肖浩反诉主张的一楼大厅损失992895.84元。首先,裕华公司分别于2002年2月6日、2002年6月25日向凯里农行贷款650万元时,分别用价值400万元的土地使用权、隆丰二期价值378万元的7间商业门面、价值197万元的在建工程作抵押。2003年6月12日,经双方协商并达成一致意见形成《会议决议》约定由裕华公司提供隆丰二期B栋商业门面及裕华酒店4-7层和9-12层房屋和地产抵押。因此,裕华公司抵押给凯里农行的抵押物并没有裕华酒店一楼的房屋。其次,肖浩与黔东南州中级人民法院于2009年4月29日签订《裕华酒店租赁合同》时,原裕华酒店是向买受人承租8号门面(现饺子馆所在门面)为酒店大厅,公共通道位于9号门面。10号门面、现通道所在门面、11号门面为洗马河农商行购买的门面用于经营。肖浩在承租案涉房屋时,已在租赁房屋现场了解、查看,核实了房屋现状及产权归属。再次,肖浩向州法院承租案涉房屋后,向8号门面的所有权人租赁8号门面继续作为酒店大厅,但未能租赁成功,于是肖浩想更换该酒店大楼的通道,并将原来的通道作为酒店大厅。裕华公司与肖浩于2009年12月2日在黔东南州中级人民法院执行局办公室达成一致意见并签订执行笔录,约定:裕华公司同意将裕华大厦一楼12号门面出租给肖浩,前五年租金按3500元/月计算,后五年租金按照4000元/月计算;肖浩承诺9号和12号通道的协调问题由其自行解决,酒店的安全保险等其他费用由其自己处理。该执行笔录的约定,肖浩并未履行,后肖浩直接向张林玉、赵子奎承租9、10号门面,并将通道改到10号、11号门面的中间的门面。同时,由于当时洗马河农商行购置的门面并不在裕华大厦大楼的侧面现在所在位置,而是在现在裕华大厦一楼正面10号、现通道及11号门面(泰丰烟酒店)所在位置,当时实际面积涉及3间门面,于是裕华公司为了帮助肖浩解决通道更换的问题,与洗马河农商行协调,提出将洗马河农商行办公区搬迁到裕华大厦侧面即现在所在位置的3间门面,多余的11个平方的面积差免费赠与给农商行,同时农商行再用低于原来市场价的单价又向裕华公司购买了一间门面,以致现农商行办公使用的门面为4间门面。此外,肖浩并与隆丰商贸城、凯里万兴百货公司签订通道更改及交换使用协议。现通道所在位置一方面为通道使用,且有隆丰商贸城将该通道近一半的面积作为商业门面对外出租作为手机经营店。这才是肖浩向张林玉及赵子奎承租9-10号门面、洗马河农商行办公区换房搬迁、肖浩更改通道及交换使用通道的真实经过。最后,张林玉与肖浩于2010年4月15日签订《房屋门面租赁合同》,约定肖浩向张林玉承租裕华大厦一层9号、10号门面和8楼6间房,租赁期限从2010年6月1日至2019年4月30日止。2015年1月22日,王建萍与赵子奎就肖浩向张林玉承租裕华大厦一层9号、10号门面和8楼6间房的租赁合同达成补充协议。前述合同及补充协议的签订时间在肖浩与州法院签订《裕华酒店租赁合同》之后,也是经过肖浩与张林玉友好协商及州法院执行局组织协调的结果,是双方的真实意思表示,并不是裕华公司、张林玉、赵子奎强迫肖浩、王建萍签订,且在前述合同及补充协议签订后,肖浩、王建萍也依约向张林玉、赵子奎支付了一定期间的租金,这也足以证明肖浩、王建萍已认可及履行前述合同、补充协议。因此,原裕华酒店使用的大厅是向8号门面的产权人承租所得,该8号门面不属于裕华公司资产,后肖浩向张林玉、赵子奎承租一楼大厅的9-10号门面是其真实意思表示,通道是肖浩自愿协调更换及交换使用,且根据州法院作出的（2020)黔26民终2863号民事判决书已认定肖浩、王建萍已向张林玉、赵子奎付清一楼大厅的9-10号门面2019年2月28日前的全部租金,仅欠付2019年2月28日至2019年7月4日期间的租金。故,肖浩向裕华公司主张一楼大厅损失992895.84元,没有事实和法律依据,依法不应得到支持。二、关于肖浩反诉主张的酒店装修投资利益180万元。首先,根据肖浩与州法院于2009年4月29日签订《裕华酒店租赁合同》第四条约定“如因法律原因甲方必须提前收回酒店时,应提前3个月通知乙方,并应保护乙方的投资利益,并由甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿”。该合同第八条约定的“合同到期后或因法律原因需终止合同履行,甲方按本合同第四条办理后,乙方应将现承租的财产交给甲方,乙方承租期内投资的财产归甲方所有”,该条文实际是约定合同到期或因法律原因终止,乙方应将现承租的财产交给甲方,乙方承租期内投资的财产归甲方所有；按本合同第四条办理实际本意为出租方收回酒店及乙方对酒店投资产生的设施,并未约定或明确约定出租方对承租方进行补偿。其次,根据裕华公司法定代表人张林玉与肖浩于2010年3月22日,共同到州法院执行局办公室,并在《执行笔录》上签字,该执行笔录第3条约定“合同到期后,承租人肖浩投资酒店的财产归出租方所有,承租方不得转移毁损”,即该次执行笔录已对承租人投资酒店形成的资产在合同到期后的产权归属已明确约定归出租方所有。最后,在张林玉与肖浩于2010年4月15日签订的《房屋门面租赁合同》第二条也明确约定“合同履行期满,乙方按原状无偿转归甲方所有”。因此,肖浩、王建萍承租裕华公司所有的房屋投资经营的酒店形成的全部资产,依法依约应归裕华公司所有,肖浩主张的酒店装修投资利益180万元,没有事实和法律依据,依法不应得到支持,也严重违反了最基本的诚实信用原则。三、关于肖浩反诉主张的不能正常承租酒店的延误违约金10645元。根据黔东南州中级人民法院与肖浩于2009年4月29日签订的《裕华酒店租赁合同》已明确约定给予肖浩三个月的装修免租期,至于肖浩承租后何时开始装修、何时营业、如何更改通道等均与裕华公司无关,即便其不能在装修免租期满后营业,也是其自身行为导致的,裕华公司不存在任何过错及违约行为。因此,肖浩反诉主张的不能正常承租酒店的延误违约金1065元,没有事实和法律依据,依法不应得到支持。综上所述,肖浩提起的反诉主张的反诉请求没有事实和法律依据,依法不应得到支持,请依法驳回其全部反诉请求,以维护裕华公司的合法权益,维护法律的公平和公正。庭审中补充：州法院委托凯里黔元会计师事务所出具的资产评估报告书上所载明的一楼大厅实际并没有详细具体的图纸，无法确定该报告书多载明的一楼大厅所在位置，结合该评估报告、租赁合同及实际租赁的房屋，该报告书上所载明的一楼大厅应为该酒店一楼的通道，因为该酒店一楼的通道也是一间门面，跟原裕华酒店所承租的8号门面面积基本等同；肖浩与州法院签订租赁合同后，基本上按照合同的约定，向州法院支付了2016年之前的房屋租金，同时也依约向张林玉、赵子奎支付了2019年2月28日前的租金，也就是说，肖浩在与州法院签订该合同后前五年的基本上全部履行了合同的约定，仅是在2016年过后才存在长时间延付租金以及向州法院提出相关无理的要求；肖浩与州法院签订合同前，其已到房屋租赁的现场进行了了解及查看，该合同签订后也向一楼9号10号门面的产权人承租了门面，作为吉泰酒店大厅并对原酒店大楼的一楼通道进行更换及交换使用，应当视为肖浩接受了租赁物的现状，且其对实际的租赁物进行了再装修，因此肖浩与州法院签订的租赁合同约定的租赁房屋的面积及位置应当以肖浩实际使用的房屋为准，但不包含9号10号门面，以及8楼的6间房屋；肖浩于2019年7月4日搬离案涉租赁房屋，裕华公司于2020年9月29日在州法院及执行申请人陈福青的同意下，将该房屋出租给怀化百达丽酒店管理公司，该酒店支付的租金，裕华公司已全部用于向州法院支付执行案件款，从肖浩搬离案涉租赁房屋到裕华公司出租案涉租赁房屋，期间共计15个月的时间，肖浩从未向裕华公司主张过任何权利包括主张装饰装修补偿，且裕华公司也从未收到过肖浩送达了律师函，因为裕华公司根本没有工作人员在凯里，至于肖浩提供的证据所证明的他人代收，裕华公司完全不知情。本院经审理认定事实如下：裕华公司因欠中国农业银行凯里市支行（以下简称凯里农行）贷款,凯里农行于2005年10月20日向黔东南州中级人民法院（以下简称州法院）提起诉讼,州法院于2005年11月29日作出（2005）黔东民一字第40号民事判决书,判决由裕华公司偿还凯里农行贷款本金650万元及利息125580元，凯里农行对裕华公司的抵押财产享有优先受偿权。因裕华公司未能履行判决确定的付款义务,凯里农行向州法院申请强制执行,州法院对裕华公司所有的位于凯里市房屋（以下简称涉案房屋）等资产进行拍卖,后因流拍,凯里农行不同意以物抵债。2009年4月,州法院执行中对裕华公司所有的涉案房屋进行招租,肖浩获得涉案房屋的承租权。2009年4月29日,州法院作为甲方与乙方肖浩签订《裕华酒店租赁合同》,主要约定:“甲方就其依法处置的位于凯里市文化北路25号裕华酒店出租给乙方经营，出租期为十年,从2009年4月30日起至2019年4月30日止；前五年（2009年4月30日至2014年4月30日）每年固定支付租金30万元,后五年（2014年4月30日至2019年4月30日）每年固定支付租金40万元;乙方应按本合同的约定足额向甲方支付租金;如因法律原因甲方必须提前收回酒店时,应提前3个月通知乙方,并应保护乙方的投资利益,并由甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿；由于甲方的原因造成在合同有效期内不能使乙方正常承租酒店，甲方的租金从恢复正常出租的开始日计算，且甲方每延误一日应按该酒店的月租金的1‰向乙方支付违约金；乙方逾期向甲方支付租金,每逾期一日,由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金;合同到期后或因法律原因需终止合同履行，甲方按本合同第四条办理后，乙方将现承租的财产交给甲方，乙方承租期内投资的财产归甲方所有。……”2009年12月2日，裕华酒店的法定代表人张林玉与肖浩在州法院执行局对裕华酒店承租相关事项进行协调，裕华酒店的意见是将12号门面出租给肖浩用于消防通道并收取租金，肖浩表示同意。2010年3月22日,裕华酒店的法定代表人张林玉与肖浩在州法院执行局对涉案租赁房屋事宜进行再次协商后达成如下意见：“1、酒店出租期为10年，从2009年7月30日至2019年7月30日止，租金的起算时间从2009年7月30日起计算，以后每年均在7月30日前支付下一年的租金；2、租赁物财产保险由承租人肖浩投保，如因不投保造成出租物毁损灭失的由肖浩承担赔偿责任；3、合同到期后，承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损；4、在租赁期间，承租方不得转租租赁，如需转租的必须取得出租方同意；5、合同到期或中途终止承租必须保证现有设施物正常运行。”2010年4月1日，肖浩（乙方）与贵州凯里万兴百货有限责任公司（甲方）签订《通道更改协议》，约定甲方同意乙方请求，将8号门面与9号门面之间公共通道改到隔壁10号门面作为公共通道。2010年4月15日，张林玉与肖浩签订《房屋门面租赁合同》，约定张林玉将裕华酒店的一层9号门面、10号门面和八楼6间房出租给肖浩使用。2010年7月25日，凯运总公司（甲方）与黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店（乙方）签订《通道交换使用协议》，约定甲方同意乙方请求，将裕华大厦楼下商场一楼8号门面与9号门面之间的通道与10号门面作为通道交换使用。上述合同签订后，肖浩将其承租的房屋用于黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店的经营。租赁期间，肖浩支付租金共计200万元，其中：1、2010年3月2日支付30万元；2、2011年6月21日支付30万元；3、2013年5月27日支付30万元；4、2013年12月10日支付30万元；5、2016年6月6日支付80万元。2019年7月4日，肖浩搬离涉案房屋。嗣后，裕华公司以肖浩尚欠租金为由诉至本院，肖浩遂提起反诉。案经本院调解未果。另查明，2020年9月29日，裕华公司与案外人怀化百达丽酒店管理有限公司签订《宾馆租赁合同书》，约定裕华公司将凯里市文化北路25号裕华大厦1楼9号10号门面，4楼至12楼出租给怀化百达丽酒店管理有限公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于本案主体问题，州法院在执行凯里农行与裕华公司合同纠纷一案过程中，以州法院的名义，与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》，就其依法处置的裕华公司名下所有的位于凯里市文化北路25号裕华酒店出租给肖浩经营，该合同的目的是将所收取的租金用于偿还裕华公司欠凯里农行的贷款，合同的权利义务人应系裕华酒店所有权人裕华公司和肖浩，且在该合同签订后，裕华公司的法定代表人张林玉与肖浩就涉案房屋租赁事宜再次进行协商后签订执行笔录，双方达成一致意见，即对租赁起算时间进行了变更以及合同到期后承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损等。故，涉案房屋的出租人实际系裕华公司，现裕华公司作为原告提起诉讼并无不当，肖浩关于裕华公司非合同主体无权提起诉讼的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告王建萍、吉泰酒店对涉案租金、违约金应否承担连带支付责任的问题。涉案租赁合同及执行笔录等均系肖浩个人签订，应视为肖浩的个人行为，虽然王建萍与肖浩系夫妻关系，但肖浩将承租的房屋用于经营吉泰酒店是其个人对权利的处分，根据合同相对性原则，涉案租赁合同仅对肖浩具有法律约束力，合同义务人为肖浩，王建萍与吉泰酒店并非合同义务人，其二者无履行合同的义务，不应承担连带责任。故王建萍与吉泰酒店的抗辩理由成立，本院予以采纳。裕华酒店主张王建萍与吉泰酒店承担连带责任的诉请缺乏事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。关于房屋租金。裕华公司、肖浩均认可肖浩已支付涉案房屋租金200万元，根据涉案合同约定，房屋十年的租金共计350万元，扣除肖浩已支付的200万元，肖浩应尚有150万元租金未予以支付。现裕华公司主张肖浩支付欠付的租金150万元，事实清楚，理由成立，本院予以支持。肖浩辩解称其未支付租金系因出租方未按涉案合同约定交付一楼大厅给其使用以及合同到期后裕华公司未对酒店投资的现有设施进行补偿导致肖浩损失巨大，其有权拒付租金，所造成的损失应由出租方赔偿或抵扣租金。本院认为，肖浩在与州法院签订《裕华酒店租赁合同》之后，又与房屋所有权人裕华公司以及凯里万兴百货有限责任公司、凯运总公司等进行协商后对酒店通道、大厅等进行更换，并对租赁房屋进行实际管理使用。按常理，承租人在租赁前应对承租房屋进行实地查看后再签订书面合同，而本案中，肖浩自身未尽审慎义务，其称合同签订后才发现没有一楼大厅，但仍对租赁房屋继续进行管理使用直至2019年7月4日，期间其对没有一楼大厅所造成的损失并未主张过权利，且肖浩已自行通过与各方协调解决酒店所需的大厅及通道等问题，应视为其对租赁房屋现状的一种接受，所产生的相应后果应由其自己承担。现肖浩用其因经营需要租用其他房屋而产生的租金作为损失来要求抵扣原告主张的租金缺乏事实及法律依据，理由不成立，本院不予采纳。关于逾期支付租金违约金，肖浩未按约定的期限及金额支付租金，其行为已构成违约，依约应向裕华公司支付逾期付款违约金，根据合同约定，肖浩逾期支付租金,每逾期一日,按月租金的1‰支付逾期付款违约金，违约金分段计算，截止2020年9月23日，违约金共计269046元（详见违约金计算表）。原告裕华公司主张以欠付租金金额为基数计算违约金为3071900元，不符合合同约定，且明显高于法律规定及其实际损失，故其超过部分本院不予支持。肖浩关于违约金的抗辩部分理由成立，本院予以采纳。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司赔偿其另行租赁酒店一楼大厅损失992895.84元的诉请。肖浩在签订合同时未尽审慎义务，其称合同签订后才发现酒店没有一楼大厅，但其已自行通过与各方协调解决酒店所需的大厅及通道等问题，并对租赁房屋继续进行管理使用直至2019年7月4日，期间其对没有一楼大厅所造成的损失并未主张过权利，应视为其对租赁房屋现状的一种接受，所产生的相应后果应由其自己承担。故肖浩主张其另行租赁房屋所产生的租赁费用应由裕华公司赔偿的诉请于法于约无据，理由不成立，本院不予支持。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司补偿其装修投资利益180万元的诉请。在州法院与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》中第四条和第八条中虽有“甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿”及“合同到期后或因法律原因需终止合同履行，甲方按本合同第四条办理后，乙方将现承租的财产交给甲方，乙方承租期内投资的财产归甲方所有”的约定，但之后肖浩与裕华公司法定代表人张林玉在对涉案房屋租赁事宜再次进行协商时，双方对原合同中部分条款内容进行变更，其中约定有“合同到期后，承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损”，此条款应视为双方对《裕华酒店租赁合同》中第四条及第八条的内容进行了变更，现肖浩主张按《裕华酒店租赁合同》第四条及第八条的约定由裕华公司补偿其装修投资利益180万元，与事实不符，理由不成立，本院不予支持。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司支付不能正常承租酒店的延误违约金10645元的诉请。肖浩与裕华公司在对合同内容进行协商变更时约定：“酒店出租期为10年，从2009年7月30日至2019年7月30日止，租金的起算时间从2009年7月30日起计算，以后每年均在7月30日前支付下一年的租金。”该合同明确约定了租金起算时间，现反诉原告主张因裕华酒店未能交付一楼大厅而导致其不能正常使用酒店经营，诉请反诉被告支付违约金10645元，于法于约无据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司房屋租金150万元。二、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司逾期支付租金违约金269046元。三、驳回本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告肖浩的反诉请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43376元，由本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司负担22655元，本诉被告肖浩负担20721元。此款本诉原告已先行交付，本诉被告在支付上述款项时一并支付给本诉原告；反诉费14614元，由反诉原告肖浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  张 英人民陪审员  罗绍敏二〇二一年三月十一日书 记 员  王 宇逾期支付租金违约金计算表序号约定交租时间应交租金数额实交租金时间或违约金计至实交租金数额违约金计算基数逾期交租天数违约金标准应付违约（金）元备注12009年7月30日30万元2010年3月2日30万元25000元/月2151‰537522010年7月30日30万元2011年6月21日30万元25000元/月3261‰815032011年7月30日30万元2013年5月27日30万元25000元/月6671‰1667542012年7月30日30万元2013年12月10日30万元25000元/月4981‰1245052013年7月30日30万元2016年6月6日30万元25000元/月10421‰260502016年6月6日付80万元62014年7月30日40万元2016年6月6日40万元33333元/月6771‰2256472015年7月30日40万元2016年6月6日1033333元/月3121‰103992016年6月7日—2020年9月23日033333元/月15695229582016年7月30日40万元2020年9月23日033333元/月15161‰5052892017年7月30日40万元2020年9月23日033333元/月11511‰38363102018年7月30日40万元2020年9月23日033333元/月7861‰26197截止2020年9月23日的违约金共计269046元。