广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3074号上诉人（原审被告）：严小全，男，1968年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：穆银丽、李泽鑫，均为广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊军，男，1969年9月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人严小全因与被上诉人熊军租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月28日，熊军（乙方，承租人）与严小全（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方同意将座落在天河区华夏路28号2811房（以下简称案涉房屋）的房地产出租给乙方做办公用途使用，建筑（或使用）面积135.53平方米。甲乙双方协定2013年6月11日至2015年6月10日期间每月的租金为23718元，2015年6月11日至2016年6月10日期间每月的租金为25615元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按银行转账或现金付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳60000元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方（退回乙方、抵偿租金）。（第八条）其他约定：1、租赁期及免租期内该单元所产生的管理费、电费、水费等费用均由乙方支付。2、乙方享有10天免租期由2013年6月1日到2013年6月10日。……5、乙方须交付两个月管理费押金给甲方金额为6505元，中途乙方退租，若乙方已付清相关费用，则甲方在五天内全额退回给乙方。6、本合同生效后第三年即2015年6月11日当天甲方须退回装修押金12564元。乙方中途退租，甲方也须在五天内退回此押金，该装修押金已包含在本合同第四条60000元中……（第十三条）本合同自双方签字之日起生效。2013年6月9日，广州市国土资源和房屋管理局天河分局对该合同以穗租备2013D0601602225号予以登记备案。同日，熊军、严小全就天河区华夏路28号2810房签订《广州市房屋租赁合同》，约定严小全将天河区华夏路28号2810房出租给熊军做办公用途使用。2013年6月4日，严小全出具编号为0629410的《收据》，载明收取熊军盈信大厦2811单元租赁保证金47436元；严小全出具编号为0629408的《收据》，载明收取熊军盈信大厦2811单元管理费押金6505元。2014年1月21日，严小全（出租人）与广东双源农业产业投资有限公司（承租人）就穗租备2013D0601602225号合同签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》（以下简称申请表），约定双方同意于2014年1月21日起提前解除本合同。申请表出租人签章处有严小全签名，承租人签章处有熊军签名，并加盖有“广东双源农业产业投资有限公司”印章。另出租人签章上方有手写的“同意退回装修押金”字样，并加盖有“广东双源农业产业投资有限公司”印章。2014年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局天河分局对该申请表以穗租终2014J0601400210号予以注销登记备案。熊军称因熊军是广东双源农业产业投资有限公司的法定代表人，签订合同时该公司尚未成立，因此以熊军名义签订合同，因案涉商铺实际是作为该公司经营之用，故该公司成立后，即以该公司名义向严小全缴纳租金，解除合同时，申请表上也加盖有广东双源农业产业投资有限公司的印章。严小全确认签订合同时是熊军以个人名义签订的，解除合同时申请表上加盖有广东双源农业产业投资有限公司的印章。2014年4月18日，熊军向原审法院提起诉讼，请求判令：1.严小全向熊军返还保证金及管理费押金53941元及逾期利息（按中国人民银行逾期贷款利率计算，自解除《租赁合同》之日起算至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由严小全承担。一审期间，熊军提交广州市天河区冼村街流动人员和出租屋管理服务中心出具的发票证明，欲证明其已向严小全交纳了案涉房屋2014年1月11日至2014年1月21日的租金。发票显示开票日期2014年1月21日，行业分类委托代征单位代开—个人出租非住宅，付款方广东双源农业产业投资有限公司，收款方熊军，品名及金额为个人出租非住宅（华夏路28号2811房）税期2014.01-2014.01金额7898.09元，备注2014.01.11-2014.01.21。熊军称租赁期间一直按以下流程操作：熊军向严小全支付租金后，严小全到广州市天河区冼村街流动人员和出租屋管理服务中心缴纳相应税收后，该中心向严小全出具发票再由严小全将发票交付熊军。严小全对上述发票真实性无异议，但否认收到上述租金，且认为交易过程中可能存在先开发票再支付租金的可能，发票应是严小全直接向熊军开具。严小全提交广州天力物业发展有限公司2014年1月21日出具的编号为07175746的发票复印件，载明收取了广东双源农业产业投资有限公司2014年1月1日至2014年1月31日的管理费6507元；广州天力物业发展有限公司2014年1月21日出具的编号为07898797的发票复印件，载明收取了广东双源农业产业投资有限公司2013年11月的电费1039.6元、2013年12月的电费942元、2014年1月1日至2014年1月21日的电费548.1元。上述发票复印件上均有手写“费用由钟生代交在原押金中扣除”、“已收原件熊军2014.1.21”字样。严小全称上述费用是案涉房屋及天河区华夏路28号2810房的的管理费及电费，严小全代垫了上述费用后，双方同意将上述费用9036.7元（6507元+1039.6元+942元+548.1元）平摊至上述两个房屋后在押金中扣除，即本案中扣除4518.35元（9036.7元÷2）。熊军确认上述证据的真实性，但认为2014年1月22日至31日的管理费不应由熊军承担，熊军确认应扣除的金额为6937.67元（6507元×21/31+1039.6元+942元+548.1元），分摊至本案为3468.84元（6937.67元÷2）。熊军明确其交纳的保证金共6万元，包含房租保证金47436元及装修押金12564元，其中装修押金12564元严小全已退还熊军，故熊军第一项诉讼请求中的保证金及管理费押金53941元包括房租保证金47436元及管理费押金6505元。后熊军申请变更第一项诉讼请求为要求严小全返还保证金47436元及管理费押金3036.16元，共计50472.16元，并明确其主张的利息分两部分计算：其中保证金的利息的计算以47436元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月22日起计至本金付清之日止；管理费押金的利息的计算以3036.16元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月27日起计至本金付清之日止。一审另查明，在熊军提起本案诉讼同日，熊军起诉严小全，以双方就天河区华夏路2810号房签订的《广州市房屋租赁合同》解除后，严小全未依约返还保证金及管理费押金为由，向原审法院提起诉讼［案号：（2014）穗天法民四初字第1447号］，要求严小全返还保证金及管理费押金53941元及逾期利息。该案与本案合并审理。原审法院认为:熊军减少诉讼标的的数额是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，故原审法院对熊军的申请予以准许。熊军与严小全签订的合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。根据关于严小全是否应向熊军返还保证金47436元及管理费押金3036.16元的问题。根据合同第四条约定，严小全应在租赁期满或解除合同之日将保证金60000元（包含保证金47436元和装修押金12564元）退回熊军，但严小全仅将装修押金12564元退还熊军，而根据双方2014年1月26日签订的申请表，双方同意于2014年1月21日起提前解除合同，至此退还保证金的条件已于2014年1月21日成就，故原审法院对熊军要求严小全返还保证金47436元的诉讼请求予以支持。根据合同第八条第5款规定，熊军交付管理费押金6505元给严小全，中途熊军退租，若熊军已付清相关费用，则严小全在五天内全额退回给熊军，因合同在2014年1月21日解除，故严小全应于2014年1月26日之前在扣除相关费用后向熊军返还剩余管理费押金。至于扣除费用的数额，结合合同于2014年1月21日解除，且管理费及电费发票均在2014年1月21日出具，且电费结算时间亦为2014年1月21日，故原审法院合理采纳熊军主张，发票所载“费用由钟生代交在原押金中扣除”并不能得出熊军同意扣除2014年1月22日至31日的管理费的结论，故严小全应将剩余管理费押金3036.16元（6505元-3468.84元）退还熊军。因双方合同没有约定提前解除合同时严小全有权没收熊军的保证金及管理费押金，熊军放弃其权利应作出明确的意思表示，故严小全认为双方已达成一致意见，其仅须退回装修押金，租赁保证金及管理费押金归严小全所有，无须退还，于法无据，原审法院不予采纳。综上，严小全应向熊军返还保证金及管理费押金共计50472.16元（47436元+3036.16元）。严小全逾期返还上述款项，应支付相应利息。按合同约定，严小全应于2014年1月21日向熊军返还保证金47436元，2014年1月26日之前向熊军返还管理费押金3036.16元。熊军主张利息分两部分计算：其中保证金的利息的计算以47436元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月22日起计至本金付清之日；管理费押金的利息的计算以3036.16元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月27日起计至本金付清之日。熊军上述主张并无不当，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，作出如下判决：严小全于本判决发生法律效力之日起10日内向熊军返还保证金47436元、管理押金3036.16元，合计50472.16元并支付利息（利息的计算分两部分：其中保证金47436元的利息的计算以47436元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月22日起计至本金付清之日止；管理费押金3036.16元的利息的计算以3036.16元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2014年1月27日起计至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由严小全负担。判后，上诉人严小全不服原审法院判决，向本院提起上诉称：熊军于2014年1月下旬提出因经营困难要提前终止合同，因临近春节，为保证双方的损失降到最低，双方就提前终止合同一事，经协商双方达成一致意见，仅退回装修押金，并一起去租赁所提交解除、终止房屋租赁合同申请。双方当事人在《解除、终止房屋租赁合同申请表》中记载了“同意退回装修押金”字样，是双方协商的解除合同后续收尾的全部内容，即我方仅退回装修押金给熊军的意思表示是双方协商一致的结果，并经熊军签字确认，后又在“同意退回装修押金”字迹上加盖公章予以确认。我方提交的2014年1月的管理费发票显示：收取管理费金额为2014年1月1日至1月31日，管理费金额为6507元。熊军在发票复印件上记载“费用由钟生代交在原押金中扣除，已收原件”并经熊军签字确认。发票中的金额即为6507元，缴费期间即为2014年1月1日至1月31日。熊军作为完全民事行为能力人，从原押金扣除管理费6507元是其真实的意思表示。双方经协商解除了租赁合同，有双方当事人的签字盖章，并且，经协商我方仅退还装修押金，不退还租赁保证金，这是双方的真实意思表示，广州市国土资源和房屋管理局确认了该章。综上所述，上诉请求：1.请求撤销原审判决；2.请求依法改判驳回熊军的诉讼请求；3.由熊军承担本案一、二审的诉讼费。被上诉人熊军答辩称：申请表只是取消双方合同的意思，通过微信和信息通知了代理人及严小全，在办理解除合同以后，而不是双方协调的意思。如果说我愿意放弃这个权利的话，“同意退回装修押金”字样，这个字不是本人签的。我方认为严小全歪曲事实，同意原审判决，请求维持。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，本案二审双方争议的焦点是严小全是否应当退回熊军所缴纳的全部保证金以及2014年1月22日至31日的管理费押金。原审法院根据熊军与严小全2013年5月28日签订的合同第四条关于保证金的约定，认定严小全退还熊军保证金的条件已于2014年1月21日成就，并据此判令严小全返还熊军保证金47436元，并无不当，本院予以维持。严小全上诉主张双方协商同意其仅需向熊军退回装修押金，《解除、终止房屋租赁合同申请表》上熊军签字确认“同意退回装修押金”即表示熊军放弃保证金47436元。但熊军对此不予确认，熊军签字确认“同意退回装修押金”只能认定双方对于退回装修押金达成一致意见，并未涉及保证金的处理，严小全也未提出相关证据证明熊军同意放弃追索保证金，故本院对严小全该主张不予支持。由于双方合同并未约定提前解除合同时严小全有权没收熊军的保证金及管理费押金，而涉案商铺的管理费、电费发票均于2014年1月21日出具，该日亦为电费结算时间，严小全上诉要求其有权根据熊军在发票复印件上签字确认的“费用由钟生代交在原押金中扣除”的意思表示，扣除涉案商铺2014年1月22日至31日的管理费，但从熊军该意思表示并不能得出熊军有放弃保证金及管理费押金的明确意思表示，严小全也未能提交相应证据证明，原审法院据此认定严小全应向熊军返还保证金及管理费押金共计50472.16元及相应利息，并无不当，本院予以维持。严小全该上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。严小全的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1150元，由上诉人严小全负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月二十四日书 记 员  宋德光邝伟贤