上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第367号原告中国人民解放军91150部队，住所地上海市宝山区。法定代表人丁连俊，司令员。委托代理人徐国华，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海韬骋实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张长龙，经理。委托代理人沈超英，上海嘉创润华律师事务所律师。原告中国人民解放军91150部队（以下简称91150部队）与被告上海韬骋实业有限公司（以下简称韬骋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告91150部队的委托代理人徐国华，被告韬骋公司的委托代理人沈超英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告91150部队诉称，被告于2002年起向原告租赁房屋、场地，双方于2009年、2010年续签五份租赁合同，分别约定，被告租赁原告宝山区双城路XXX-XXX号二层门面房2，864平方米，租期从2010年4月1日起至2013年3月31日止，年租金为1，463，504元；宝山区淞宝路XXX-XXX号场地面积1，081平方米，租期从2009年7月1日起至2013年5月31日止，年租金为149，935元；被告租赁原告宝山区牡丹江路XXX-XXX号三层商业房，租期从2010年8月1日起至2013年7月31日止，年租金为1，198，951元；被告租赁原告宝山区牡丹江路XXX-XXX号二层商业房，租期从2010年8月1日至2013年7月31日止，年租金为117，034元；被告租赁原告宝山区牡丹江路XXX号二层商业房，租期从2010年8月1日至2013年7月31日止，年租金为38，264元。上述合同期满后，被告表示不再续签合同，但需要时间处理与次承租人的善后事宜。然而被告继续收取承租人租金，原告于2014年6月发函要求解除租赁关系，并敦促被告支付租金及使用费。2014年7月1日，双方就上述房屋及场地办理了交接手续，被告返还了上述房屋及场地。现原告起诉要求被告支付上述欠租956，106元，使用费3，233，205元。被告韬骋公司辩称，被告与次承租人签订的租赁合同租期均至2016年，被告将与次承租人的租赁合同交给原告备案，原告对此没有异议，口头同意将系争房屋出租给被告至2016年，故原、被告的租赁合同实际未到期。原告要求提前收回房屋，双方于2014年7月1日办理了房屋交接手续，被告当时就提出对被告在系争房屋上的添附进行补偿。被告提前返还房屋后，尚有57万余元的租金未向次承租人收取，原、被告口头协议该部分租金由原告收取，抵作被告的租金。上述五份租赁合同租期内的租金共计为12，273，708.42元，被告已付租金为12，223，704元（含上述57万余元租金），已经付清了绝大部分的租金。被告认为原告还应当对被告在系争房屋上的装修进行补偿，故不同意原告的诉请。被告并申请对装修进行审价。经审理查明，2009年7月1日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，约定，原告将宝山区淞宝路XXX-XXX号场地1，081平方米出租给被告，租期从2009年7月1日起至2013年5月31日止；乙方租赁上述场地年租金149，935元。2010年4月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定，原告将宝山区双城路XXX-XXX号二层门面房2，864平方米出租给被告，租期从2010年4月1日起至2013年3月31日止，年租金为1，463，504元。2010年8月1日，原、被告分别签订了三份《房地产租赁合同》，约定，原告将宝山区牡丹江路XXX-XXX号三层商业房出租给被告，租期从2010年8月1日起至2013年7月31日止，年租金为1，198，951元；原告将宝山区牡丹江路XXX-XXX号二层商业房出租给被告，租期从2010年8月1日至2013年7月31日止，年租金为117，034元；原告将宝山区牡丹江路XXX号二层商业房出租给被告，租期从2010年8月1日至2013年7月31日止，年租金为38，264元。2014年7月1日，原、被告签订房屋交接书，载明，基于被告无力支付原告租金，因此原、被告同意于2014年7月1日起解除房屋租赁合同，被告将牡丹江路XXX号、692-708号、淞宝路XXX-XXX号，双城路XXX-XXX号房屋及水电等设施移交给原告。被告的原法定代表人张金良在该交接书注明，双方解除合同的前提是必须对被告在租赁物的投入进行清算。另查明，2002年3月10日，原、被告签订了《房地产租赁合同》，约定，原告将宝山区双城路XXX-XXX号两层商业房出租给被告，租期从2002年4月1日起至2007年3月31日止，年租金为731，752元。2006年1月1日，原、被告签订了《房地产租赁合同》，约定，原告将宝山区双城路内商业用房一层楼374平方米，二层楼969平方米出租给被告，租期从2006年1月1日起至2008年12月31日止，每年租金147，058元。审理中，被告提供：1、2009年8月3日至2014年4月17日期间的转账付款记录。被告表示，被告在上述期间转账支付原告租金11，833，704元。2、原告于2012年1月18日出具的租金收费票据，金额为26万元，收费项目为2011年房租。3、被告制作的2014年6月房租应收情况表。被告表示，被告在交接房屋前少收了次承租人租金共计572，783.09元，该款由原告收取抵扣租金。原告针对上述证据表示，原告对于被告上述付款金额无异议，但被告在2010年5月1日前都是补付2009年的租金，且原、被告之间还有宝山区牡丹江路XXX-XXX号场地租赁合同，及张金良担任法定代表人的上海韬爱工贸有限公司与原告之间的宝山区同济路XXX号房屋的租赁合同，被告提供的付款记录中部分是支付该两份租赁合同的租金；原、被告未协商过次承租人的租金由原告收取抵扣被告的租金，实际上被告已经超收了次承租人的租金。原告提供：1、原告与被告就宝山区牡丹江路XXX-XXX号门面房后场地690平方米签订的房地产租赁合同，约定，租期从2010年8月1日起至2013年7月31日止，年租金为37，778元。2、原告与上海韬爱工贸有限公司就宝山区同济路XXX号内房屋2880平方米、场地620平方米签订的房地产租赁合同，约定，租期从2010年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为349，305元。原告表示，上海韬爱工贸有限公司的法定代表人和被告的原法定代表人均系张金良，韬爱公司的租金和被告是一并支付的。被告表示，上海韬爱工贸有限公司与被告非同一主体，上述两份房地产租赁合同也非本案处理范围，被告支付的五份房地产租赁合同的租金不能抵扣上述两份合同的租金。审理过程中，经本院释明，被告未提供2009年8月3日之前的付款记录。以上事实，有原告提供的房地产租赁合同、房屋交接书、国有土地使用证，被告提供的付款记录、租金收费票据、房租应收情况表，及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的五份系争房地产租赁合同于2013年8月前均已到期，原、被告对系争房屋亦办理了交接，被告要求原告对系争房屋上的添附进行补偿，不符合法律规定，本院不予准许。被告主张系争的五份房地产租赁合同尚未到期，未提供相应证据证明，本院不予采信。被告作为承租方，对租金的支付情况负有举证义务。原、被告的房屋租赁关系始于2002年，被告仅提供2009年8月3日至2014年4月17日期间的付款记录，该付款记录不能反映支付何时的租金，不足以证明被告付清了五份系争房地产租赁合同的租金。被告主张原告可直接向次承租人收取租金57万余元，以抵扣其应付给原告的租金，亦无确凿证据证明，本院不予采纳。被告经本院释明，未进一步提供支付租金的证据，应对此承担不利的后果。故原告起诉要求被告支付租金956，106元、使用费3，233，205元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海韬骋实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国人民解放军91150部队租金956，106元、使用费3，233，205元。案件受理费40，314元，由被告上海韬骋实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  苏坤明二〇一五年九月二十三日书 记 员  童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。