上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初26997号原告邢光遂，男，1956年10月7日出生，汉族，住上海市。原告潘广云，女，1958年5月7日出生，汉族，住同上。原告共同委托代理人潘邢华，男，1988年1月30日出生，汉族，住同上。原告共同委托代理人李轶文，江苏法德东恒(上海)律师事务所律师。被告上海真如物业有限公司，住上海市兰溪路XXX弄XXX号。法定代表人张亮。委托代理人王兆东、朱琏华。第三人顾伟明，男，1956年10月19日出生，汉族，住上海市。原告邢光遂、潘广云与被告上海真如物业有限公司，第三人顾伟明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢光遂、潘广云的共同委托代理人潘邢华、李轶文，被告上海真如物业有限公司的委托代理人王兆东、朱琏华，第三人顾伟明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邢光遂、潘广云诉称，原告为本市铜川路XXX弄XXX号XXX室业主，被告为系争房屋所在小区提供物业服务。2019年8月6日，原告曾因雨后房屋所在大楼屋顶排水管道堵塞向被告报修，但被告未及时清理；2019年8月16日凌晨雨后，系争房屋阳台的排水管道被异物堵塞，雨水溢出后造成室内积水，导致地板、墙面以及其他装修损坏严重必须进行修复，原告及实际居住人为处理事故产生了交通费、误工费、电话费等损失，还将于修复期间在外租房居住。此外，第三人在系争房屋的屋顶违章搭建了鸽禽养殖棚，事发后第三人曾为原告疏通管道并携走了堵塞物，堵塞管道的杂物中有鸽粪，但也不排除屋顶上的其他垃圾。上述事实由房产证、物业服务协议、报修记录、被告的情况说明、现场照片、第三方的房屋修复及房租报价、收入证明等证据予以证实。原告认为，根据物业服务协议，被告对小区内的公共排水管道负有管理、疏通等职责，本次事故中涉及的屋顶排水管道属小区共有部分，应由被告作日常维护，而被告对该部位疏于管理且在明知楼顶有违章建筑及水管有堵塞的情形下未及时采取应对措施，其行为与事故发生有直接的因果关系，故被告应按物业服务合同承担违约责任，如被告认为第三人对事故发生有过错的，则由其自行向第三人维权。现提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿房屋的修复费用48417.11元(除根据司法估值结论所需的修复费33268元外，另须赔偿更换地板的额外差价12149.11元、家具拆装费3000元)；二、被告赔偿预计须支出的房租5200元、误工费800元、交通及电话费200元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告上海真如物业有限公司辩称，被告自2019年3月14日始为系争房屋所在小区提供物业服务，期间针对第三人在楼顶违章搭建的鸽禽养殖棚分别于2019年4月23日、2019年5月29日张贴了告示及整治告知书，而该违章搭建妨害了被告的楼顶维修与保洁工作；2019年8月16日凌晨降下暴雨，工作人员接居民报修后上门查看，发现室内有积水，但阳台排水管不再溢水且未堵塞，经与各方沟通及现场勘察，被告初步判断管道堵塞系雨水将楼顶鸽禽养殖棚中的鸽粪、鸽毛冲入排水管所致，而第三人在进入系争房屋为原告疏通管道时隐匿了堵塞物；2019年9月11日，相关部门对第三人的违建进行了拆除。上述事实由事故现场照片、拆违现场照片、相关单位出具的整治告知书等予以证实。被告认为，首先，被告作为物业管理方，对小区地面总管道与支管道每年作两次维护，而住户室内阳台管道的故障排除则基于业主的报修，不属于被告日常维护之列；其次，本次事故的原因是管道非正常堵塞而非被告的维护工作不力；最后，对装修材料的赔偿应考虑折旧费用、对原告关于各类损失费用的报价亦不认可。综上，对原告诉请不能同意。第三人顾伟明述称，本人从2012年始在系争房屋所在大楼楼顶用木板、竹片搭建了面积约为三十平方米左右的鸽禽养殖棚，其中利用系争房屋屋顶的部分约三平方米左右，为此相关部门曾向第三人发送过整治告知书。2019年8月16日晚间，第三人发现系争房屋积水外渗，在征求了业主意见后入室查看，发现渗水源自于阳台排水管，打开管道后发现有砂浆等杂物，第三人顺手对管道进行了疏通且在此过程中未隐匿任何堵塞物。事故发生后，第三人搭建的鸽禽养殖棚被相关部门整治拆除，第三人曾接当地居委通知与原被告等各方就事故责任问题进行了沟通但无果。第三人认为，本次事故发生的责任在于被告，与第三人无关。经审理查明，两原告为系争房屋业主并按每年886.8元的标准支付物业管理费。被告为房屋所在小区物业服务方，并与当地业主大会签有《绿洲公寓小区临时物业服务协议》，主要约定内容有：物业的服务期限为2019年3月14日至2019年9月13日，小区内的物业类型包括商品房、售后房、商业用房等，业主根据所住房屋的性质与楼层按不同标准支付物业管理费，物业提供的服务包括公共区域的清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及共用部位与设施的日常运行、保养与维修等。2019年8月16日降雨后，系争房屋因阳台排水管道堵塞发生室内溢水、积水，当事人之间就赔偿事宜无法达成一致，原告于2019年12月2日诉至本院，请求判决如其诉请。另查明，2019年5月29日，相关部门曾向第三人发送“五违综合整治告知书”，要求其于2019年6月3日前对搭建的违法建筑作自行整改。诉讼过程中，本院根据当事人的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司、上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的损害修复方案及相对应的造价进行了鉴定，结论为：修复工程造价为33268万元。原告认为，对修复方案的结论无异议，造价结论中对实木地板单价估值过低，而原有门套与地板的拆除费、地板安装时所需的家具拆装搬移费、家具与地板的保护费等未被列入估价范围；被告认为，对修复方案及造价的结论均无异议；第三人认为，本方非专业人士，故对修复方案及造价的结论均不发表意见。造价鉴定方的反馈意见为：地板单价套用了普通标准、门套与地板的拆除费、家具保护费等已被列入估价范围，家具拆装搬移费未被列入修复方案故不纳入造价的考量范围。本院认为，结合各方当事人的陈述及查实的证据，可判定系争房屋室内发生的溢水、积水现象与小区公共设备的排水故障具有一定的相关性，被告作为向系争房屋所在小区提供物业服务的企业，既然收取了服务费用，就应按合同的约定对小区内的公共设备与设施进行保养与维护，其中当然包括保持各住宅楼的正常排水、排污功能，以保障业主的正常生活不因设施的故障而受到影响。现原告作为业主因雨后户内进水而造成财产损失及生活不便，而被告的维护工作不利是导致本次事故的因素之一，违反了其与业主之间的合同约定，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告赔偿损失的诉请予以支持，但原告的赔偿请求中部分缺乏法律依据、部分请求证据不足，故本院依据公平合理、等价有偿的民法原则结合客观案情对赔偿的钱款数额予以酌定，酌定的参考因素包括具有资质的专业机构所作出鉴定评估结论、当事人在事故发生中的过错程度、物业服务合同的特殊性质、房屋的居住使用状况、财产的损耗与折旧、原告的劳务与费用的支出与事故之间的关联度及必要性等。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：被告上海真如物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邢光遂、潘广云赔偿损失人民币10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案修复方案鉴定费人民币15000元，由原被告各半负担。本案修复造价评估费人民币1960.75元，由原被告各半负担。本案受理费人民币1299元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  沈小妹人民陪审员  邓一波书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。