广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第490号上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市华凌再生资源有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人潘仕景，董事长。委托代理人关养才，广东言法律师事务所律师。委托代理人陈祯辉，广东言法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）冯祥胜，男，汉族，1971年6月16日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人欧阳杰，广东宏骏律师事务所律师。原审被告潘仕景，男，汉族，1961年10月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人关养才，广东言法律师事务所律师。委托代理人陈祯辉，广东言法律师事务所律师。上诉人佛山市华凌再生资源有限公司（以下简称华凌公司）因与被上诉人冯祥胜、原审被告潘仕景土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法杏民初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：华凌公司于2006年向佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社签订了一份《有偿使用土地协议书》，华凌公司租赁位于杏坛镇光华村百安路东侧的地块50亩［地块编号：顺规条件（杏坛）（2012）223B号］使用，使用年限自2005年至2055年，为期五十年。之后，华凌公司与冯祥胜于2013年11月15日签订了一份《土地租赁转让协议书》，双方约定：一、华凌公司将上述地块中的约20亩转租给冯祥胜使用，地块的用途为一类工业用地；二、租金合共13000000元，冯祥胜定于本合同签订后十天内支付第一期款10000000元，于本地块的建设工程开始封顶后七天内支付余款3000000元；三、华凌公司负责协助冯祥胜本项目建设全过程的相关政府部门工作（包括国土、城建、供水、供电等），费用由冯祥胜负责；四、合同经双方签字并由冯祥胜支付第一期租赁转让款后生效。协议书签订后，冯祥胜于2013年11月20日通过银行转账的方式向华凌公司支付了2000000元（款项转入华凌公司法定代表人即潘仕景的银行帐户）。因供电部门的“10KV东海线光华北围支线”供电线路跨越涉案地块，华凌公司与某机电安装工程有限公司于2013年12月9日签订了《工程施工承包合同》，并于2014年3月14日向供电部门申请对上述线路进行迁改工程。华凌公司支付了线路迁改费用480000元。经查，上述《土地租赁转让协议书》所涉的地块［属顺规条件（杏坛）（2012）223B号范围内］，土地性质为集体土地，土地所有权人为杏坛镇光华股份合作经济社，在顺德区土地利用总体规划（2010-2020年）属于建设用地，至2014年10月28日，该地块已办理顺建用地（2012）110号建设用地批文，未办理供地手续。另查，涉案的地块至今未办理供地手续和土地使用权登记手续，暂未满足申请核发《建筑工程施工许可证》的条件。经协商无果，冯祥胜遂于2014年6月27日提起诉讼。冯祥胜认为涉案土地属集体土地，未依法取得相关的土地使用权证，亦未经所在村民委员会表决同意转租事项，《土地租赁转让协议书》无效，双方应互负返还责任，诉讼请求为：1.确认冯祥胜与华凌公司签订的《土地租赁转让协议书》无效；2.华凌公司、潘仕景连带向冯祥胜返还2000000元及利息（利息自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由华凌公司、潘仕景负担。华凌公司认为涉案土地可以按照相关规定合法使用，双方签订的协议有效，华凌公司对原位于地块上的供电线路进行了迁改工程，支付费用480000元，冯祥胜应予赔偿。遂提起反诉，请求判令：1.确认冯祥胜与华凌公司签订的《土地租赁转让协议书》有效；2.冯祥胜赔偿因未按期支付转让款11000000元的利息损失580500元；3.冯祥胜赔偿供电线路迁改款480000元；4.冯祥胜赔偿其他损失1000000元。原审法院认为：华凌公司与冯祥胜于2013年11月15日签订的《土地租赁转让协议书》属土地租赁合同，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条规定，集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料），按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。涉案的地块，位于顺规条件（杏坛）（2012）223B号土地的范围内，土地性质为集体土地，土地所有权人为杏坛镇光华股份合作经济社，在顺德区土地利用总体规划（2010-2020年）属于建设用地，至起诉时止，该地块已办理顺建用地（2012）110号建设用地批文，但未办理供地手续和土地使用权登记手续。按照上述规定，华凌公司与冯祥胜于2013年11月15日签订的《土地租赁转让协议书》违反了法律、行政性法规的强制性规定，属无效合同。华凌公司请求确认上述协议书有效并请求判令冯祥胜继续履行，理由不充分，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，冯祥胜在签订《土地租赁转让协议书》后向华凌公司支付的2000000元应予返还，华凌公司并应从2014年6月27日起按中国人民银行同期存款利率计算利息给冯祥胜。《中华人民共和国合同法》第五十八条同时规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。冯祥胜与华凌公司在签订上述协议的过程中，华凌公司作为出租方，有责任保证出租物可满足双方约定的使用价值且无瑕疵，但涉案的地块至起诉时止仍未办理供地手续和土地使用权登记手续，对此，华凌公司存在过错；冯祥胜未审查涉案地块的供地手续和土地使用权登记手续是否完善就与华凌公司签订涉案租赁协议书，亦存在过错。另外，在签订上述协议后至2014年3月14日华凌公司向供电部门申请对供电线路进行迁改工程期间，冯祥胜未按照约定在签订协议之日起十日内（即2012年11月25日前）向华凌公司支付第一期款项10000000元，而只支付了2000000元，在此情况下，华凌公司应该知道冯祥胜已丧失履行涉案协议书的信用。但在此情况下，华凌公司仍向供电部门办理供电线路的迁改工程，对于华凌公司因迁改涉案地块上的供电线路所支出的480000元，华凌公司应负主要责任。综合双方在签订及履行《土地租赁转让协议书》过程中的过错程度，法院酌定由冯祥胜承担上述损失的40%，华凌公司自行承担60%的责任。即冯祥胜应赔偿华凌公司192000元。华凌公司请求的超出上述数额部分的损失，理由不充分，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、确认冯祥胜与华凌公司于2013年11月15日签订的《土地租赁转让协议书》无效；二、华凌公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向冯祥胜返还2000000元并支付利息（利息从2014年6月27日起至清偿之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；三、冯祥胜于判决发生法律效力之日起十五日内，向华凌公司赔偿192000元；四、驳回冯祥胜的其他诉讼请求；五、驳回华凌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费减半收取为11400元、财产保全费5000元，二项合共16400元，由华凌公司负担；反诉受理费50081.5元、财产保全费5000元，二项合共55081.5元，由华凌公司负担51531.5元，冯祥胜负担3550元。上诉人华凌公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为《土地租赁转让协议书》违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条“按规定向市、县人民政府主管部门中请办理土地登记和领取相关权属证明”的规定而无效，属于法律适用错误。第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形之一是“违反法律、行政法规的强制性规定”，从法律位阶上来说，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》既不属于法律，也不属于行政法规，仅是地方性法规。原审判决以地方性法规来认定民事合同的效力不符合《中华人民共和国合同法》的规定。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，从法律规范来说，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条不属于强制性规定，更不属于效力性强制规定，充其量仅是一个行政管理方面的义务性规范。“土地登记”仅仅是行政管理性规定，目的是加强土地管理，合同各方当事人可以在履行合同过程中去履行该管理性规定。原审判决适用法律不符合最高人民法院司法解释及法理。第三，维护交易安全，不轻易使合同无效，是立法和司法实践中的基本理念。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条：双方当事人在签订合同后，应按法律和行政法规和合同的约定到行政主管部门办理土地使用权变更登记或其他手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记或其他有关手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记或其他有关手续，这是广东省高级人民法院对司法实践的指导意见，原审判决所说的土地登记等手续就是该指导意见中的相关手续，所以原审判决不符合上述意见的内容。二、华凌公司和冯祥胜签订的《土地租赁转让协议书》，土地性质为集体建设用地，符合规划部门的整体规划，也已经办理了建设用地批文，完全符合我国法律、行政法规的规定，完全符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中集体建设用地流转范畴，是合法有效的合同。即便存在需要办理土地流转登记的程序也是合同履行的问题，不是合同无效的问题。在合同履行过程中，假设存在由于华凌公司的原因导致无法办理土地登记、冯祥胜签订合同的目的无法实现的情形，冯祥胜仅可以请求解除合同，而不是合同无效的问题。三、本案是土地租赁转让合同纠纷，不是出让、出租纠纷。华凌公司取得涉案地块的土地使用权没有任何权利瑕疵。案涉地块的所有权人佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社未对冯祥胜提出任何权利异议，且完全同意土地租赁权转让，冯祥胜使用案涉地块没有任何阻碍。四、华凌公司按照合同约定履行了自己的义务，迁移了电线并垫付480000元。冯祥胜签订合同后没有进行任何工程申报、建设，没有正当理由不继续履行合同，应当承担继续履行合同、支付垫付费用、承担违约责任、赔偿华凌公司损失的责任。诚实信用是民法及市场经济的一个基本原则，为维护市场经济的基本秩序，维护交易安全，冯祥胜理当按照合同约定履行义务。冯祥胜违约不支付相应款项，应支付相应的利息及赔偿华凌公司的损失。华凌公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判第三项，支持华凌公司的反诉请求，即确认冯祥胜与华凌公司签订的《土地租赁转让协议书》有效、冯祥胜赔偿因未按期支付转让款11000000元的利息损失580500元、冯祥胜赔偿供电线路迁改款480000元、冯祥胜赔偿其他损失1000000元；2.冯祥胜承担本案诉讼费。被上诉人冯祥胜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。原审被告潘仕景答辩称：同意华凌公司的上诉意见。二审期间，上诉人华凌公司、被上诉人冯祥胜、原审被告潘仕景均未向本院提交新的证据。本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：华凌公司与冯祥胜于2013年11月15日签订的《土地租赁转让协议书》，约定华凌公司负责协助冯祥胜本项目建设全过程的相关政府部门工作（包括国土、城建、供水、供电等），费用由冯祥胜负责，如冯祥胜工程在建设中因地块手续问题而不准建设，双方确认短期内不能建设，则已施工的全部工程费用按实际工程量由华凌公司在停工后10天内全部退给冯祥胜，包括已支付的1000万元在停工的10天内也要退回给冯祥胜；冯祥胜保证在签订合同后半年内工程封顶，如冯祥胜工期滞后，在签订本合同7个月内须支付余款300万元；结清款项后，双方到光华村股份合作社重新签订土地租赁合同，签订后双方协议书终止；……。华凌公司于2013年11月18日提交申请书，告知其将涉案土地20亩工业用地租赁权转让给冯祥胜，佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社盖章确认同意转让。一、二审诉讼期间，对于如果合同有效冯祥胜是否愿意继续履行的问题，冯祥胜陈述“如果合同有效，不继续履行合同，要求解除合同”。本院认为：本案二审争议焦点有三个：一是《土地租赁转让协议书》的效力及履行；二是冯祥胜应否赔偿华凌公司的利息等损失；三是冯祥胜应否赔偿华凌公司供电线路迁改款480000元。关于争议焦点一。（一）合同效力问题。涉案地块位于顺规条件（杏坛）（2012）223B号土地范围内，土地性质为集体土地，已办理顺建用地（2012）110号建设用地批文，土地所有权人佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社亦已同意华凌公司将涉案土地转租给冯祥胜，故华凌公司与冯祥胜签订的《土地租赁转让协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华凌公司上诉主张《土地租赁转让协议书》有效，本院予以支持。原审判决认为《土地租赁转让协议书》因违反《中华人民共和国合同法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等规定而无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。（二）合同履行情况。华凌公司与冯祥胜签订的《土地租赁转让协议书》约定冯祥胜保证在签订合同后半年内工程封顶，即冯祥胜应该在签订合同后半年内即2014年5月14日内完成涉案土地上的工程建设，但是直至今日涉案土地尚未办理供地手续和土地使用权登记手续，未满足申请核发《建筑工程施工许可证》的条件，冯祥胜在签订合同后半年内完成涉案土地上的工程建设在法律上、事实上均不能实际履行。根据双方约定“因地块手续问题而不准建设，双方确认短期内不能建设，则已施工的全部工程费用按实际工程量由华凌公司在停工后10天内全部退给冯祥胜，包括已支付的1000万元在停工的10天内也要退回给冯祥胜”，因地块手续问题导致冯祥胜不能建设，合同无法继续履行。华凌公司上诉主张冯祥胜应按照合同约定继续履行义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《土地租赁转让协议书》因地块手续问题导致冯祥胜不能建设，合同无法继续履行，冯祥胜无需继续支付剩余款项11000000元予华凌公司。华凌公司上诉主张冯祥胜应支付未付款项800万元和300万元的利息并赔偿其他损失，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三。《土地租赁转让协议书》约定因地块手续问题而不准建设，双方确认短期内不能建设，华凌公司应将冯祥胜支付的款项退回给冯祥胜。冯祥胜向华凌公司支付了2000000元，华凌公司应依约将该款项退回予冯祥胜。《土地租赁转让协议书》无法继续履行，华凌公司、冯祥胜均存在过错，华凌公司有责任保证出租物满足双方约定的使用价值且无瑕疵，冯祥胜有责任审查涉案地块的供地手续和土地使用权登记手续是否完善，双方应按照过错承担相应的责任。华凌公司因迁改涉案地块上的供电线路支出480000元，结合协议约定“华凌公司负责协助冯祥胜本项目建设全过程的相关政府部门工作（包括国土、城建、供水、供电等），费用由冯祥胜负责”的内容，按照双方的过错责任，冯祥胜承担上述损失的40%即192000元，其余损失由华凌公司自行承担。华凌公司上诉主张冯祥胜应赔偿华凌公司迁改涉案地块供电线路的全部损失480000元，理由不充分，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。华凌公司上诉主张合同有效，本院予以支持；华凌公司其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法杏民初字第532号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法杏民初字第532号民事判决第一项为：确认被上诉人冯祥胜与上诉人佛山市华凌再生资源有限公司于2013年11月15日签订的《土地租赁转让协议书》有效。一审本诉受理费减半收取为11400元、财产保全费5000元，二项合共16400元，由上诉人佛山市华凌再生资源有限公司负担9840元，被上诉人冯祥胜负担6560元；反诉受理费50081.5元、财产保全费5000元，二项合共55081.5元，由上诉人佛山市华凌再生资源有限公司负担33049元，被上诉人冯祥胜负担22032.5元。二审案件受理费111011元，由上诉人佛山市华凌再生资源有限公司华凌公司负担66606.6元，被上诉人冯祥胜负担44404.4元。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一五年九月一日书 记 员  梁丽萍