福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0783民初2453号原告：江臣茂，男，1984年7月5日出生，汉族，住建瓯市。原告：吴雪琴，女，1989年11月25日出生，汉族，住建瓯市。被告：建瓯市财富房地产开发有限公司，住所地建瓯市江滨路1号，统一社会信用代码91350783397523781W。法定代表人:林一峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈仁光，福建启世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。原告江臣茂、吴雪琴与被告建瓯市财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江臣茂、吴雪琴，被告财富公司的委托诉讼代理人陈仁光、王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江臣茂、吴雪琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除2018年2月10日江臣茂、吴雪琴与财富公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令财富公司按合同约定向江臣茂、吴雪琴支付利息65366.49元；3.判令财富公司支付违约金31324.2元。本案审理过程中，江臣茂、吴雪琴变更第一项诉讼请求为：1.依法判令解除2018年2月10日江臣茂、吴雪琴与财富公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，财富公司退回购房款626504元。事实和理由：江臣茂、吴雪琴与财富公司系商品房买卖合同关系，双方于2018年2月11日签署了合同编号为201800388的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。财富公司向江臣茂、吴雪琴出售位于建瓯市××路××巷××＃××＃楼××号商品房××，建筑面积72.41平方米，每平方米8652.18元，成交总金额为626504元。合同约定交房时间为2020年3月31日。江臣茂、吴雪琴在2017年12月24日起至合同签订之日先后通过刷卡等方式支付了购房款316504元，合同签订之后，又于2018年11月15日以建瓯市农村信用社按揭贷款的方式支付购房余款310000元。江臣茂、吴雪琴依据合同履行了付款义务，一直等待财富公司按期交房，但财富公司将交房日期一拖再拖，迟迟不履行合同的交房义务。江臣茂、吴雪琴于2020年8月3日向财富公司递交了解除合同的书面通知，至今财富公司的工地仍在施工中。财富公司延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给江臣茂、吴雪琴造成了巨大的经济损失。现根据双方签订的合同及有关法律规定，财富公司应与江臣茂、吴雪琴解除《商品房买卖合同（预售）》，并应支付截至2020年8月17日止的利息及违约金共计96691.69元（2017年12月24日支付3000元定金，利息为3000元×31个月÷12×4.9%＝379.75元；2018年1月27日支付27000元定金，利息为27000元×30个月÷12×4.9%＝3307.5元；2018年2月3日支付186504元购房款，利息为186504元×30个月÷12×4.9%＝22846.74元；2018年2月10日支付100000元购房款，利息为100000×30个月÷12×4.9%＝12250元；2018年11月15日信用社贷款支付310000元购房款，利息为310000×21个月÷12×4.9%＝26582.5元；违约金为626504元×5%＝31325.2元。合计96691.69元。）。财富公司辩称，一、财富公司延期交房是新冠病毒疫情这一不可抗力的原因造成的，并不存在故意违约的情形。双方签署的商品房买卖合同约定的交房日期为2020年3月31日，但同时也约定除不可抗力外，财富公司才承担延迟交房的违约责任。众所周知，新冠病毒疫情自2019年底爆发后，全国上下在一定时间内全部停止一切活动，财富公司在疫情期间同样也无法进行任何的施工行为，这也是最终导致被告财富公司无法依约交付案涉房屋的根本原因。而财富公司在疫情尚未得到全面解除时，就逐步恢复施工，加紧施工进度，案涉房产在江臣茂、吴雪琴起诉时已经达到符合合同约定的交付条件，故江臣茂、吴雪琴要求解除合同的条件已经消除，且解除合同也不利于合同交易的稳定。现该项目已经达到交房条件，财富公司也已经于2020年9月12日向江臣茂、吴雪琴发出交房通知书，告知可以在2020年9月23日至24日期间来接收案涉房产，但江臣茂、吴雪琴至今未依约接收案涉房产。财富公司认为：新冠病毒疫情是不可抗力因素，属于法定的免责事由，至今尚未有法定或权威部门宣布疫情全面解除，故财富公司本次延期交房具有法定的免责事由，并非故意违约。因此，江臣茂、吴雪琴要求解除案涉合同的诉求与本案的客观事实不符，不能成立，请求法院依法驳回该项诉讼请求。二、江臣茂、吴雪琴要求财富公司支付65366.49元的利息是错误的。1.江臣茂、吴雪琴2017年12月24日缴纳的3000元和2018年1月17日缴纳的27000元均是购房定金，双方在2018年2月10日正式签订商品房买卖合同时，才将该3万元款项转为购房款，故该3万元款项应当从2018年2月10日开始计算至2020年8月17日，再减去疫情期间的天数即63天（法定全国疫情时间2020年1月24日至2月26日，南平地区再顺延1个月即30天，合计63天），实际计算天数应为856天。故该30000元的利息为3447.45元（3万元×4.9%÷365天×856天）。2.购房款186504元从2018年2月3日开始计算无异议，但应当减去疫情期间的天数即63天（同上），故实际计算天数为862天，利息为21582.35元。3.于2018年2月10日支付的10万元购房款自2018年2月10日开始计算无异议，但应当减去疫情期间的天数即63天（同上），故实际计算天数为855天，利息为11478.08元。4.于2018年11月15日支付的31万元以贷款方式支付的购房款利息自2018年11月15日计算无异议，但应当扣除疫情的63天后，截至2020年8月17日，即实际计算天数为567元，利息为23596.52元。以上利息均截至2020年8月17日，合计60104.4元。三、江臣茂、吴雪琴要求财富公司支付31325.2元的违约金有误。商品房买卖合同第十二条约定：因财富公司逾期交房达到60日以上的，买受人有权解除合同，并有权要求财富公司支付利息和违约金，而违约金的计算依据为“按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金”。通过计算，本案的购房款全价为626504元，违约金则为313.25元（即626504元×0.05%=313.25元）。四、本案应当追加按揭贷款银行即建瓯市农村信用合作联社作为本案的第三人。因本案中31万元的购房款系通过办理按揭贷款支付，且案涉的房产也已经办理了抵押预告登记手续，财富公司系按揭贷款债务的阶段性担保人，而预告抵押登记的抵押权人系建瓯市农村信用合作联社。若是法院判令解除商品房买卖合同，必然涉及解除抵押预告登记事项，而解除抵押预告登记手续必须由建瓯市农村信用合作联社办理。所以应当通知建瓯市农村信用联社参加诉讼。另外，就根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的第25条的规定，解除商品房买卖合同要与案涉贷款合同一并审理，若贷款合同被解除，购房款是分别返还给购房人和贷款银行的。江臣茂、吴雪琴要求全额退还购房款，在银行按揭贷款未清偿的前提下，银行将追究财富公司的阶段性担保责任，若财富公司偿还该贷款，又要向江臣茂、吴雪琴追偿，因此，江臣茂、吴雪琴要求全额返还购房款的诉求肯定是不能成立的，只能针对他自己支付的部分，没有向银行清偿的部分是不能要求返还的。本院经审理认定事实如下：江臣茂、吴雪琴系夫妻关系。2018年2月10日，江臣茂、吴雪琴与财富公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：江臣茂、吴雪琴向财富公司购买其开发建设的建瓯市江滨国际商业广场3#楼1209号房；建筑面积72.41平方米；总购房款626504元；付款方式为2018年2月10日前支付316504元，余款310000元办理银行商业贷款；交房期限为2020年3月31日前。合同第十二条约定了逾期交房责任：除不可抗力外，（1）逾期交房在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同还约定了其他事项。江臣茂、吴雪琴依约向财富公司支付购房款，财富公司于2018年3月28日向江臣茂、吴雪琴开具了房地产预收款316504元的发票。购房余款310000元由江臣茂、吴雪琴向原福建农村信用社申请按揭贷款后，于2018年11月15日通过江臣茂存款账户如约支付给财富公司。因财富公司未按约定期限交房，2020年8月3日，江臣茂、吴雪琴向财富公司发出解除购房合同通知书。2020年9月17日，财富公司通过邮政快递向江臣茂、吴雪琴发出交房通知书,江臣茂、吴雪琴于2020年9月18日签收。以上事实有江臣茂、吴雪琴提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房预收款发票、银行转账流水、解除购房合同通知书、12345诉求回复网页截图、《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展十条措施的通知》、结婚证复印件各一份，财富公司提交的交房通知书、快递回执、竣工验收备案表各一份以及双方当事人的庭审陈述证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，江臣茂、吴雪琴与财富公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当履行各自的义务。本案主要争议焦点为1.案涉商品房买卖合同是否解除，财富公司是否应退还全部购房款；2.江臣茂、吴雪琴主张的利息及违约金是否合理。对此本院分析认定如下：首先，案涉合同约定的交房期限内发生了众所周知的新冠疫情，该疫情是不能预见、不能避免、不能克服的,属于不可抗力事件，也即本案存在不可抗力情形，可不再按案涉合同第十二条约定的解除条件处理。其次，依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件的有关指导意见，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。再次，虽然财富公司未能在合同约定期限交房，但其系受新冠疫情影响，且从双方履行合同情况分析，江臣茂、吴雪琴依合同约定支付全部购房款，财富公司亦于2020年9月17日通知办理交房手续，双方存在履行合同的基础，合同目的并非不能实现，从促进交易、平衡各方利益的角度考虑，亦不宜支持解除案涉合同。此外，本案亦不存在其他符合法定解除的情形，故对于江臣茂、吴雪琴要求解除合同，并据此提出的退还全部购房款、支付违约金及利息的诉讼请求，本院均不予支持。鉴于本案纠纷系因财富公司逾期交房而引发，从衡平双方权利义务关系角度考虑，本院酌情决定诉讼费由原、被告双方各自负担一半为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回江臣茂、吴雪琴的全部诉讼请求。案件受理费11032元，减半收取计5516元，由江臣茂、吴雪琴负担2758元（已预交），由建瓯市财富房地产开发有限公司负担2758元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 员 吴慧艳二〇二一年三月二十六日法官助理 刘庆文书 记 员 林 洁附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。