广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4282号上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄海涛，总经理。委托代理人：覃国宇，该公司职员。委托代理人：孙赛男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：吴志民，住所地广东省佛山市顺德区。委托代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（下简称珠江纺织公司）因与被上诉人吴志民商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第229号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月31日，吴志民（认购方、乙方）与珠江纺织公司（发展商、甲方）签订《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定乙方向甲方认购珠江国际纺织城A1栋[自然层10]1004号写字楼，建筑面积145.27平方米，套内建筑面积117.47平方米，公摊面积27.8平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），该房屋优惠后总房价为2958214元；等。2011年12月8日，吴志民（乙方、买方）与珠江纺织公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）自编A1栋10层1004号房；该商品房合同约定建筑面积共140.78平方米，其中，套内建筑面积107.07平方米，共有分摊面积约33.71平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27628.78元，总金额2958214元；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（附件七第4条）甲乙双方同意将本合同第四条约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共145.27平方米，其中套内建筑面积117.47平方米，共有分摊面积约27.8平方米；为保障乙方利益，双方同意保持本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同，因此将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25182.72元；……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；（附件七第8条）……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；等。合同签订后，吴志民向珠江纺织公司支付合同约定的全部购房款。据《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为142.32平方米，套内建筑面积为117.48平方米。2015年1月8日，吴志民向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、珠江纺织公司向吴志民返还面积差异款60276.13元（2958214元÷145.27平方米×2.96平方米）；2、珠江纺织公司承担本案诉讼费用。珠江纺织公司原审辩称，不同意吴志民的诉讼请求，认购书及商品房买卖合同都约定以套内面积计算房价，吴志民要求对分摊面积进行补差没有法律依据，请求法院予以驳回。原审法院认为，吴志民、珠江纺织公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为142.32平方米，套内建筑面积为117.48平方米。即涉案房屋的分摊面积为24.84平方米，即涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定大0.01平方米，实测的分摊面积比合同约定的分摊面积小2.96平方米，实测分摊面积误差比绝对值在3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”。涉案房屋实际分摊面积确实小于约定的分摊面积，故吴志民有权要求珠江纺织公司支付分摊面积差异款，分摊面积差异款应按合同约定的总房价款2958214元÷合同约定的建筑面积145.27平方米×共有分摊面积差2.96平方米计算。吴志民主张的面积差异款60276.13元未超过按上述方法计算的结果，故予以支持。珠江纺织公司以涉案房屋是按套内建筑面积结算由而认为该房屋不应再进行面积差异款的结算的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2015年3月30日作出如下判决：珠江纺织公司在本判决生效之日起10日内，向吴志民支付共有分摊面积差异款60276.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1306元，由珠江纺织公司负担。上述受理费已经由吴志民预交，吴志民同意由珠江纺织公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给吴志民。判后，珠江纺织公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案房屋应分别按照套内建筑面积、公摊建筑面积两种计价方式退补面积差异款，自相矛盾，属于认定事实不清。按常理，同一标的买卖合同只能有一个确定的价格，但原审判决既认可吴志民应向我方支付套内建筑面积差异款，又判决我方支付公摊建筑面积差异款，在事实上形成“一房两价”的结果，明显自相矛盾，违背常理；二、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积计价，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，处理面积差异应以合同约定作为依据。认购书中虽未明确25451.03元的价格是套内面积单价，但按总价除以套内建筑面积等于25451.03元，表明认购书约定的是以套内建筑面积计价。双方于2011年12月8日签订的《广州市商品房买卖合同》正文第十八条、合同附件七补充协议第四条、第八条对前述按照套内建筑面积及套内建筑面积的单价计价并结算的方式进一步确认。这与认购书的约定一致，充分表明按套内建筑面积计价是双方的真实意思表示。珠江纺织公司与吴志民在合同中载明房屋基本状况时虽然约定公共分摊建筑面积，但并未约定公共分摊建筑面积的价格，也未约定实测公共分摊建筑面积与约定面积存在差异时双方应进行退补差价，结合双方仅约定就面积补差最终按照测绘报告以套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，表明仅在套内建筑面积发生变化时才退补面积差价，公摊面积不计价，无论其增加或减少都不能影响房价。原审法院要求珠江纺织公司支付公摊建筑面积差异款并无约定及法定依据。综上，珠江纺织公司上诉请求:1、撤销原审判决，改判珠江纺织公司无须向吴志民支付涉案房屋建筑面积差异款60276.13元；2、吴志民承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人吴志民答辩认为：一、认购书和合同上均注明了房屋的建筑面积、分摊面积，而且注明了分摊面积的单价，所以本案中分摊面积有出入的，应该据实结算。二、本案的实际履行中从房屋的发票可以看出，是按照建筑面积实际计算房屋价格的。三、我方购买的是一个特定物，支付相应的对价就应该享受相应的配套，珠江纺织公司实际交付的房屋分摊面积比认购书、合同上约定的分摊面积减少，在合同没有明确约定分摊面积结算情况下应该适用最高院关于审理商品房预售合同的相关司法解释来进行据实结算。四、本案是一个楼盘，同一户型的其他楼层的业主也有相关案件已经判决生效，珠江纺织公司按照判决书的判项履行了义务。综上，请求驳回珠江纺织公司的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于双方争议的分摊建筑面积差异款结算问题，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。珠江纺织公司对于分摊建筑面积不足的原因未举证证明存在免责事由，且分摊建筑面积的减少必然会在一定程度上损害买方吴志民的利益，故珠江纺织公司应向吴志民承担违约责任，原审判令珠江纺织公司向吴志民支付共有分摊面积差异款60276.13元并无不当，本院予以维持。珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差异款，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，珠江纺织公司的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1306，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年九月十五日书 记 员  邹文芳