广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3327号上诉人（原审被告）：周醒芳，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：何璇玑，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州盈兴房地产中介有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：黎尧东，该公司总经理。委托代理人：陈忠扬，广东南粤律师事务所律师。上诉人周醒芳因与被上诉人广州盈兴房地产中介有限公司（下简称盈兴公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明:盈兴公司是一家经营范围为房地产中介服务的企业法人。位于广州市番禺区市桥街大北路207号207房的权属人为案外人陈树培。2013年9月25日，案外人陈树培（作为卖方），周醒芳（作为买方）及盈兴公司（作为经纪方）三方签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋以610000元的价格出售给周醒芳，买方通过按揭付款的方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；经买卖双方约定于2013年12月1日前必须办理交易过户手续。此外，三方在合同的第十条约定“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币12200元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的5‰向经纪方支付违约金。……。”盈兴公司于2014年1月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周醒芳支付盈兴公司房屋买卖的中介费12200元。上述款项从2013年9月25日起按每天千分之五支付违约金至款项清偿时止（暂计至2013年11月25日，违约金3660元，两项合计15860元）；2、周醒芳承担本案全部诉讼费用。周醒芳在原审中答辩称：盈兴公司无权要求周醒芳支付任何报酬，请求法院驳回盈兴公司的全部诉讼请求。原审庭审中，双方均陈述涉讼《房屋买卖合同》没有履行完毕。盈兴公司称买卖交易没有完成是合同签订后周醒芳表示不愿意购买涉讼房屋所致。周醒芳则认为是因盈兴公司存在欺诈行为，且其合同原件已被业主拿走，业主单方解除《房屋买卖合同》，其无需再履行合同。周醒芳对此提供了录音资料、通话清单、照片及梁某的名片证实其上述主张。盈兴公司对上述证据中的录音资料和照片的真实性不予确认，对通话清单和名片无异议，但认为该清单无法体现与本案存在关联，也无法证明其中158××××XXXX的号码是其员工梁某的，其确认梁某为其工作人员，但具体是由哪个工作人员与周醒芳联络并不清楚，其已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，即其与周醒芳之间已建立了居间合同关系，周醒芳作为购房者应向其支付中介费，周醒芳提供的上述证据均无法免除支付中介费的责任。另外，周醒芳在庭审中表示其为非广州市户籍人员，签订《房屋买卖合同》时其尚未购买满一年的社保，其已在当时将该情况告知盈兴公司，但确认合同约定的交易期限2013年12月1日届满时，其社保刚满一年可以在广州市购买房屋，因需要回家乡盖章办理手续，因此认为不能够在购买社保满一年的当天就能办理过户。盈兴公司则认为签订合同时周醒芳并未告知购买社保的情况，且即使周醒芳陈述的情况真实存在，《房屋买卖合同》约定2013年12月1日办理过户，因此本案交易本应可以顺利进行，但最终是周醒芳拒绝履行合同。原审法院认为：盈兴公司与周醒芳及案外人陈树培因涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》包含周醒芳与案外人陈树培之间的买卖合同法律关系以及盈兴公司与周醒芳的居间合同法律关系，其中本案就盈兴公司的主张审查盈兴公司与周醒芳之间的居间合同法律关系。盈兴公司是依法登记从事房地产中介服务的企业法人，盈兴公司与周醒芳就涉讼房屋买卖提供居间服务达成的合同内容，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应自觉遵照履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。盈兴公司作为居间人已向周醒芳提供订立房屋买卖合同的机会，并促成周醒芳与卖方陈树培签订了《房屋买卖合同》，应视为盈兴公司已履行了自己的义务，周醒芳应按合同的约定支付报酬给盈兴公司。周醒芳至今未向盈兴公司支付咨询及中介服务费，已经构成违约，现盈兴公司要求周醒芳支付咨询及中介服务费12200元符合双方合同约定及法律规定，予以支持。至于周醒芳主张盈兴公司故意隐瞒事实违背其本人的委托意愿，导致其在盈兴公司的怂恿下签订上述合同，盈兴公司应对造成买卖交易未能继续履行承担重大过错责任，但周醒芳对于其提出的盈兴公司存在故意隐瞒和欺诈行为等主张，未能提供有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。而且，周醒芳作为具有完全民事行为能力的成年人，应当负有对其所购房屋的状况、周边环境、自身购买要求、协订合同内容等事实情况进行审查和核实的责任。故周醒芳的上述抗辩理由理据不成立，不予采纳。根据《房屋买卖合同》的约定，盈兴公司已经提供了居间服务并已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，应视为盈兴公司已履行了自己的义务，周醒芳应按约定支付报酬给盈兴公司。周醒芳抗辩称盈兴公司未完成房产过户、水电煤气过户等居间义务，鉴于导致买卖交易未能继续履行的责任并非盈兴公司，故周醒芳上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于盈兴公司主张周醒芳向其支付逾期付款的违约金的问题。盈兴公司要求周醒芳按合同约定每日千分之五的标准支付逾期付款违约金。原审法院认为，该标准虽然符合双方的合同约定，但远高于盈兴公司因周醒芳逾期付款而造成的损失，依法应予调整。故，周醒芳应从逾期之日即2013年9月26日起至清偿之日止，以12200元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定支付违约金给盈兴公司，违约金总额以本金为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年11月18日作出判决：一、周醒芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州盈兴房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费12200元及违约金（违约金以12200元为本金，从2013年9月26日起计至清偿之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限）；二、驳回广州盈兴房地产中介有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费196元，由周醒芳负担。判后，周醒芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、盈兴公司虚构汽车站会搬迁的事实，刻意欺骗周醒芳，违背周醒芳的委托意愿，损害周醒芳的利益。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，盈兴公司无权要求周醒芳支付任何报酬。周醒芳在法定的举证期限内提交了下列证据用以证明上述事实：周醒芳与盈兴公司员工梁某的通话录音、周醒芳的通话清单、工作人员梁某的名片等。既然盈兴公司确认梁某为其工作人员，为查明案件事实，请求二审法院责令盈兴公司员工梁某到庭说明情况并进行声音比对。如有必要，请二审法院指定鉴定机构对通话录音中与周醒芳通话的一方是否为梁某进行鉴定。如果盈兴公司拒绝配合，应推定通话录音是真实的。另一方面，根据证据的高度盖然性规则，也应该认定周醒芳主张的事实；二、盈兴公司作为专业的房地产中介服务机构，理应诚信经营并严格按委托人的要求提供专业周到的服务。周醒芳以前没有买卖房屋的相关经验，正是因为充分信赖盈兴公司才委托其提供相关服务。周醒芳把自己对房屋的基本要求对盈兴公司做了充分说明，在签订合同后的第二天还特地对盈兴公司声称的“汽车站会搬迁”一事进行核实。当发现自己被骗后，周醒芳当即与盈兴公司进行交涉。由此可见，周醒芳并没有任何过失，原审判决不采纳周醒芳抗辩理由的说法完全是罔顾事实；三、卖方陈树培将周醒芳的《房屋买卖合同》原件拿走不肯归还，应视为卖方单方解除《房屋买卖合同》。依据《房屋买卖合同》第十条之规定，即便盈兴公司可以收取报酬，也应该向卖方提出主张；四、买卖交易因盈兴公司的欺诈行为而失败，盈兴公司并未办理房产过户、水电煤气过户等相关手续(上述工作是在交易正常进行的情况下盈兴公司应该提供的服务)，未完成全部工作。因此，退一万步讲，即便盈兴公司有权收取报酬，周醒芳也无需支付全额费用。综上，周醒芳上诉请求撤销原审判决，改判驳回盈兴公司的全部诉讼请求，并判令本案诉讼费用均由盈兴公司负担。被上诉人盈兴公司答辩称：周醒芳提出的上诉请求完全没有道理，请求驳回周醒芳的上诉请求。通过盈兴公司从中履行中介义务，周醒芳与涉案房屋的产权人达成房屋转让合同，盈兴公司应当取得相关的居间费用。而且，周醒芳作为具有完全民事行为能力人，不可能随意作出购买房屋这一重大财产的决定，而应当是在作出充分的了解及相应的评估后才决定购买。周醒芳不购买涉案房屋是其单方违约造成的结果，不应将其应承担的违约责任作为不支付中介费用的理由。因此，应当驳回其全部的上诉请求。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：周醒芳以盈兴公司虚构汽车站将搬迁的事实欺骗周醒芳损害其利益为由，上诉主张盈兴公司无权要求其支付报酬，但涉案房屋旁设置的汽车站是否会搬迁并不属于作为中介机构的盈兴公司应当了解并告知周醒芳的与涉案房屋交易相关的事项范畴，即使盈兴公司工作人员梁某确曾告知其汽车站将搬迁的信息，作为一名具备完全民事行为能力的自然人，周醒芳亦应当知晓汽车站是否搬迁属于相关行政主管部门依照法定程序决定的事项，如该项信息对其决定是否购买涉案房屋确实存在重大实质影响，则周醒芳尤其应当通过相关途径审慎核实该项信息的真伪，周醒芳在未核实该项信息真伪的情况下仅仅基于对盈兴公司的信任而作出该项信息为真的判断并不属于合理信赖，而系非理性认知，如周醒芳据此作出了购买涉案房屋的决定，该项购买行为与盈兴公司行为之间也并不存在必然因果关系，故周醒芳主张盈兴公司虚构汽车站将搬迁的事实构成欺诈，并据此主张其无需向盈兴公司支付咨询及中介服务费，缺乏理据，本院不予采纳。虽然如此，盈兴公司作为专业的房屋买卖中介机构，其在房屋买卖交易活动中提供的服务不应仅限于促成买卖双方签订合同，还应包括协助买卖双方办理后续的交易手续等服务，鉴于盈兴公司促成周醒芳与案外人陈树培签订的《房屋买卖合同》并未实际履行，盈兴公司要求周醒芳依照《房屋买卖合同》约定全额支付咨询及中介服务费缺乏充分理据，原审判决支持盈兴公司的该项诉讼请求有失妥当，应予纠正，本院酌情确定周醒芳应按《房屋买卖合同》约定的咨询及中介服务费的50%即6100元实际支付。综上，周醒芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第46号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第46号民事判决第一项为：周醒芳于本判决发生法律效力之日起五日内向广州盈兴房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费6100元及违约金（违约金以6100元为本金，从2013年9月26日起计至清偿之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各196元，分别由周醒芳与广州盈兴房地产中介有限公司各负担98元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年九月七日书记员  王 健