广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2015）江海法民一初字第69号原告：姚伟斌，男，1980年出生，汉族，住广东省台山市台城。委托代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。委托代理人：陈艳连，广东五邑律师事务所律师。被告：江门市东华房地产开发有限公司，住所地：江门市江海花园24幢。法定代表人：杨树坪，董事长。委托代理人：李增臣，广东百格律师事务所律师。委托代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。原告姚伟斌诉被告江门市东华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由审判员姚佳纯适用简易程序审理，因本案属于系列案之一案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理，由审判员佘夏明担任审判长，与审判员姚佳纯、谢颖翔组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈艳连，被告的委托代理人钟淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚伟斌诉称：2013年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的天鹅湾XX室，购房款642341元。合同第八条约定，被告应于2014年8月30日前向原告交付经竣工验收备案合格的商品房，合同附件四约定了具体的交楼标准。2014年8月30日，原告未能交付商品房。2014年12月12日，被告虽向原告邮寄《通知》，但经原告等全体业主现场勘查，商品房尚未达到合同附件四的交楼标准，具体包括：未安装独立水表、电表，管道天然气、电话未开通。根据《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）款约定，被告逾期交房超过90天的，原告要求继续履行合同时，被告应从合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（即2014年8月31日起）至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金79007.94元（违约金暂计至2014年12月31日，起诉后继续计算到商品房符合交付条件且实际交付为止）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告姚伟斌对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、《商品房买卖合同》，证明：①本案是关于不动产纠纷，属于专属管辖，江海区人民法院对本案具有管辖权；②2013年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的天鹅湾XX室，购房款642341元；③《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年8月30日向原告交付经竣工验收备案合格的商品房；④《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交楼超过90天，原告要求继续履行合同时，被告应从合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（即2014年8月31日起）至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金；⑤合同附件四约定了具体的交楼标准，包括独立水表、电表，管道天然气到户。2、购房发票3张，证明原告已足额缴纳购房款642341元。3、《购房抵押借款合同》，证明原告自签订《商品房买卖合同》后，即根据合同约定与银行签订《购房抵押借款合同》，办理相关抵押手续。4、《借款借据》，证明银行经审批同意原告申请的购房贷款，于2014年5月9日向原告发放贷款。5、2014年11月28日被告发出的收楼《通知》，证明被告在涉案楼宇未竣工验收之前通知全体业主收楼，试图以欺诈手段欺骗业主收楼。6、拒绝收楼书，证明2014年11月28日被告发出通知欺骗业主收楼，业主们于2014年12月1日提出书面异议拒绝收楼，被告工作人员（副总经理李宁）签收了该书面异议。7、《竣工验收备案表》（复印件）两份，证明：①被告曾向原告出示过不同版本的竣工验收备案表，真假难辨，涉案工程目前消防设施仍未完善，尚不具备办理竣工验收备案手续的条件。②无论涉案工程是否通过竣工验收，涉案房屋都不符合合同附件4约定交楼条件。8、照片，现场照片可以看出，水表没有安装，电表箱处线头外露，没有入户，业主用电时要使用走廊公共用电，证明涉案楼宇未达到合同约定的交楼条件。9、信访录音资料（详见光碟2“12.2信访录音”文件夹），证明2014年11月28日被告发出通知后，面对业主的提问被告工作人员一直坚持涉案楼宇已经办理竣工验收备案手续，并出示伪造的竣工验收备案表，原告等业主为弄清楚情况，向江海区政府部门征询了解后得知涉案楼宇当时未办理竣工验收备案手续。被告恶劣的欺骗行导致政府出于维稳介入此事，被告在政府信访局工作人员（以及滘头街道办林书记）主持的协调会议上，承认涉案楼宇尚不具备交楼条件，并承诺出具书面文件确认涉案楼宇尚不具备交楼条件，保证作废2014年11月28日的收楼通知。10、视频资料、媒体报道资料（详见光碟2“媒体报道资料”文件夹），证明：①开发商欺骗原告等业主收楼的事实经过；②媒体拍摄的现场图片证实涉案楼宇尚未达到交楼条件。11、《异议书》，证明因为被告交付的房屋不符合合同约定，原告以书面形式提出异议。12、短信图片，证明涉案小区的业主收到华润燃气发出的短信，被告之涉案小区于2015年4月7日开通管道燃气（天然气），即涉案商品房在2015年4月7日前尚未达到合同约定的交付标准。13、江门市东华房地产开发有限公司《申请》、《江门市商品房买卖合同备案变更注销申请表》，证明被告已自认涉案楼宇逾期交楼天数为103天。14、图片两张，证明涉案楼盘在2014年2月18日时已经完成土建并且封项，被告所称天气原因事实上没有影响楼宇建设，不能作为被告延期交楼的合法理由。15、网络资料，证明江门市中级人民法院（2015）江中法民一初字第369号《民事判决书》存在恶意串通虚假诉讼的可能，判决书所认定的事实不能作为本案审理的证据或指导性意见。16、判例一批（8宗）、气发[2004]206号文件、江门气象局地质灾害分布图，供人民法院参考适用。被告江门市东华房地产开发有限公司辩称：一、涉案房屋所在工程已竣工验收合格，各项单项工程均验收合格，符合交楼条件。原告所购房屋已竣工验收合格，被告于2014年12月12日取得工程竣工验收备案表。另外，涉案房屋供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用；受电工程已于2014年12月4日验收合格；管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收；消防工程已于2014年11月25日验收合格；2014年8月18日通过环境保护验收；2014年11月17日经核实符合规划条件；楼房电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记……以上各项单项项目说明，涉案楼房已符合交楼条件。二、被告已通知原告收楼，原告已办理收楼手续，被告已于2014年12月12日向原告邮寄交付收楼通知书，通过邮寄方式通知原告收楼，被告于2014年12月15日办理收楼手续。三、依双方合同第八条之约定，被告的交楼时间可根据天气等原因予以延期。2013年9月26日，被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》。双方合同第八条约定，被告应2014年8月30日前向原告交楼。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）的规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。又依双方合同第八条之约定，被告的交楼时间可根据天气等原因予以延期。根据《江门市气象台》出具的气象资料统计（选用礼乐自动气象站数据），在2013年9月26日至2014年8月30日期间，存在8天暴雨及以上量级降水天气，7天台风影响天气，11天最高气温大于等于37摄氏度的天气。则受台风、暴雨、高温天气影响的时间共有17.75天[其中暴雨8天+台风7天+高温2.75天（11×2小时÷8＝2.75天）],即双方约定交房日期可依合同延期至2014年9月19日。在延期的2014年8月31日至2014年9月19日，最高气温大于等于37摄氏度的天气有2天[折合0.5天（2×2小时÷8＝0.5天）]，受台风、暴雨影响的天数共有5天，故被告与原告实际交房日期再延期5.5天，即双方约定交房日期可依合同延期至2014年9月22日。四、原告逾期交房的天数应计至2014年12月12日。本案中约定的违约金属于惩罚性违约金。2014年12月12日，被告通知原告收楼，已完成被告的通知义务。至于原告没有及时收楼，过错不在被告。既然被告于2014年12月12日往后期间不存在迟延交楼的过错，被告则无需承担该期间内的违约责任，不能将原告迟延收楼过错，用来惩罚被告。而《商品房买卖合同》之《补充协议》第三条只是对原合同第十一条“交接”做特别补充，并没有对违约责任或违约金的计算方式做补充。本案的逾期交房天数应从2014年9月23日计至2014年12月12日，即81天。因此，根据双方商品房买卖合同第九条第1款第（1）项每日万分之一的违约金标准计算违约金。五、若逾期交房天数超过90天，合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于原告损失，法院应予调低。（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故原告应就其损失举证，但本案中原告未举证证明其存在有损失，说明被告的逾期交房行为没有给被答辩人造成损失，或造成的损失显著轻微。（二）被告已完成工程竣工备案合格，已符合交付条件，逾期时间短，违约及过错程度微弱。（三）按照最高院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”，即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。本案中，由于原告未对其损失进行举证，被告委托有资质的评估机构对涉案房屋租金水平进行评估。评估机构出具评估报告得出，涉案房屋租金水平只是2674元/月。即使原告存在损失，也仅仅是所购房屋出租的租金2674元/月收益损失。而原告主张的每月违约金约为19270.23元（642341×0.001×30＝19270.23），非常过分的高于损失的30%。六、原告存在迟延交付购房款给被告之情形，原告迟延交付购房款的违约金应当在本案中予以扣减。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款之约定，原告应当在2013年12月20日向答辩人支付449000元购房款。然而，原告却在2014年5月4日向被告支付449000元，逾期支付购房款天数达到134天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之十的违约金60166元（449000×0.001×134＝60166）。被告江门市东华房地产开发有限公司对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、竣工验收备案表，证明涉案房屋所在工程已于2014年12月12日竣工验收合格。2、证明，证明原告房屋与竣工验收备案表上竣工验收楼房为同一建筑工程。3、江门市建设项目供水单项验收，证明涉案供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用。4、客户受电工程竣工检验意见书，证明被告所建涉案房屋工程已于2014年12月4日验收各格。5、单项工程竣工验收证明书，证明所建涉案房屋管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收。6、江门市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明被告所建涉案房屋消防工程已于2014年11月25日验收合格。7、江门市建筑行业环境保护验收申请表，证明被告所建涉案工程已于2014年8月18日通过环境保护验收。8、江门市建设工程规划条件核实通知书，证明被告所建涉案工程已于2014年11月17日经核实符合规划条件。9、特种设备使用登记证、电梯监督检验报告，证明涉案房屋电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记。10、江门气象信息天气资料统计，证明自2013年9月26日至楼房竣工验收备案的2014年12月12日，存在10天暴雨及以上量级降水天气，13天最高气温大于等于37摄氏度的天气，10天台风影响天气。11、收楼通知书邮寄交寄清单，被告于2014年12月12日向邮局交付邮寄原告的收楼通知书，通知原告收楼。12、收楼通知签领表、天鹅湾收楼通知书，证明被告于2014年12月15日收楼。13、租赁协议书、房屋租赁合同，证明合同约定违约金标准每日万分之十过分高于诉争房屋所在小区及同地段租金水平。14、评估报告书，证明合同约定违约金标准每日万分之十过分高于原告所购房屋最高预期租金收益。15、法院判例，证明因约定违约金标准过高，法院依法调整。16、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要［2014］489号，证明北京市的法院对房屋买卖合同约定的逾期违约金过高时，一般按买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内予以调整。17、《广东省高温天气劳动保护办法》、《关于加强建设系统防灾减灾工作意见》、《广东省气象灾害防御条例》、《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范对工作的紧急通知》、《国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作坚决遏制重特大事故的通知》（国办发明电[2007]38号），证明国家及广东省相关法律及政策规定高温、暴雨、台风等恶劣天气不适合工程开工，应予停工。经审理查明：原、被告于2013年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于江门市江海区天鹅湾XX室房屋，按套销售，房屋总价款为642341元。双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人（被告）应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：……4、该商品房经竣工验收备案合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如遇重大灾害等原因，出卖人不可避免或克服的异常；3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期”，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第三条约定“对合同第十一条（房屋交接）作出如下补充约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人寄出‘收楼通知书’之日起（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮戳日期为准）开始计算，15日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人自该交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部责任。”上述合同签订后，原告已全部支付购房款。原告所购房产属于被告建筑工程编号为江海花园南区一期10-2栋楼房中的一套，该工程楼房于2014年11月27日进行竣工验收并一次通过验收合格，于2014年12月12日通过了江门市江海区住房城乡建设和水务局的工程竣工验收备案。被告于2014年12月13日向原告发出收楼通知，原告未按通知的时间到被告处办理收楼手续。原告认为被告未按合同约定的时间交楼，属于被告违约，遂诉至本院诉如所请。另查明，江门市气象台出具的《天气资料统计》显示，在2013年1月1日至2014年12月31日，该段时间内出现不适宜露天作业的暴雨以上降水量天气的日子有18日，分别是：2013年的3月30日、5月8日、7月16日、7月28日、8月3日、8月14日、8月15日、8月23日、12月15日、12月17日和2014年的3月30日、3月31日、5月8日、5月9日、5月11日、7月25日、9月16日、9月17日；限制工作时间在6小时以内的气温大于或等于37摄氏度的日子有22日，分别是：2013年的6月19日、6月20日、6月21日、7月11日、7月13日、8月9日、8月12日、8月28日、9月21日和2014年的5月27日、6月14日、6月15日、6月16日、7月5日、7月6日、7月22日、7月23日、7月24日、7月31日、8月1日、9月3日、9月10日；受台风影响不能进行建筑作业的日子有22日，分别是：2013年的6月22日到23日、7月1日到2日、8月2日到3日、8月13日到16日、9月22日到23日、9月30日、11月10日到12日和2014年的7月17日到19日、9月15日到17日。其中，出现不适宜露天作业的暴雨以上降水量天气的日子与受台风影响不能进行建筑作业的日子重合的共有5日，分别是：2013年的8月3日、8月14日、8月15日和2014年的9月16日、9月17日。本院认为，本案涉及原、被告间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际履行应交房的日期是何时的问题；二、被告是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。一、关于双方实际应履行交房的日期是何时的问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2014年8月30日前，但还约定可延期变更的情形，如受天气影响的情形。参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡……”和2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期。参照《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项“日最高气温达到37℃以上至39℃以下（不含39℃），全天户外露天工作时间不得超过6小时，12时至16时应当暂停户外露天工作”的规定，自双方签订合同的2013年9月26日至双方约定交房的2014年8月30日，37度以上的高温天气有11日，每日有2小时不适宜作业，则11日的高温天气折合应有2.75日不适宜作业（11×2÷8＝2.75）；受暴雨、台风天气影响的时间共有15日（8＋7＝15），故被告与原告约定的实际交房日期可延期17.75日（2.75＋15＝17.75），即双方约定的交房日期可依合同延期至2014年9月17日。在延期的2014年8月31日至2014年9月17日期间，37度以上的高温天气有2日，每日有2小时不适宜作业，则2日的高温天气折合应有0.5日不适宜作业（2×2÷8＝0.5），故被告与原告约定的实际交房日期可再延期1日，即双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年9月18日。因2014年9月15日至17日受台风、暴雨天气影响，所以双方实际履行的交房日期可延至2014年9月21日。二、关于被告是否逾期交房及逾期天数问题。由上述论证的内容可知，被告的延期交房时间只可延期至2014年9月21日，但被告于2014年12月13日才向原告发出收楼通知，原告未按通知的时间到被告处办理收楼手续，按照《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第三条的约定，2014年12月27日视作被告实际已将该商品房交付原告使用。故2014年9月22日至2014年12月27日属被告逾期交楼的时间，共逾期97日。三、关于本案违约金的计算是否适用万之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金收益方面的损失。依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，综合参考涉案楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，该合同约定的违约金按已付购房款的日万分之十计算过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，本院酌情确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之四。因此，被告应支付给原告的违约金为24922.83元（642341×97×4/10000=24922.83）。本案中，被告提出原告违约逾期支付购房款应支付违约金的问题，但被告没有提起反诉，故对被告的该请求本案不予以处理，被告可以另行起诉。综上所述，原告诉请被告支付违约金79007.94元过高，应调整为24922.83元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《诉讼费用交纳办法》的相关规定，判决如下：被告江门市东华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金24922.83元给原告姚伟斌。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费1776元，由原告姚伟斌负担1216元，被告江门市东华房地产开发有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  佘夏明审判员  谢颖翔审判员  姚佳纯二〇一五年九月十七日书记员  周叶翠第11页共14页