河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民二终字第964号上诉人（原审原告）李秀荣，女，1938年11月11日出生，汉族。委托代理人高江坤，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张志忠，男，1934年11月4日出生，汉族。被上诉人（原审被告）段志伟，男，1934年11月11日出生，汉族。委托代理人吕亚东，河南昊文律师事务所律师。委托代理人王晓芳，河南昊文律师事务所律师。上诉人李秀荣与被上诉人张志忠、段志伟确认合同无效纠纷一案，李秀荣于2014年5月22日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：确认张志忠、段志伟于2009年9月12日签订的房屋转让协议无效。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年3月20日作出（2014）开民初字第3736号民事判决。原审原告李秀荣不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人李秀荣的委托代理人高江坤，被上诉人张志忠，段志伟的委托代理人吕亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李秀荣与张志忠系夫妻关系。2009年9月12日，张志忠（甲方）与段志伟（乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方所转让房屋位于郑州市东风东路3号“祥和花园”1号楼1－105号（该房屋是甲方所有的私人房产）。甲方自愿将该房屋转让给乙方，房款共计玖拾伍万元。预付房款证明为甲方手写收条为证。甲方保证能办理商品房房产证。乙方在甲方房产证办理之前一次性付给甲方玖拾伍万元。甲方保证房产证必须是非经济适用房屋所有权证。如无法过户（因土地性质或房屋性质等政策原因），甲方应退还全部房款费用，乙方退房给甲方。乙方同意承担支付下列费用：由经济适用房变商品房的补养费用（305.00元／平方米）；物业维修基金（65.00元／平方米）；契税（售价的4%）；今后办理房产过户的全部费用。由于房屋属于不动产，房屋转让并付清房款玖拾伍万元后，各自承担相应风险，不论出现任何情况，甲乙双方均不得反悔，并严格遵守协议约定的条款。甲方转让的房屋属于甲方私人财产，甲方在征得子女同意的情况下转让此房屋，甲方认定该房屋不存在子女继承问题，甲方继承人无权继承，甲方个人全权负责转让房屋事宜。由于甲方系老年人，如发生意外情况，则由甲方法定继承人履约，继续按本协议执行。下方有双方的签字。合同签订后，段志伟依约履行了合同义务向张志忠支付了购房款95万元，并支付了东区经济适用住房差价款57231.04元、购房面积补差款20000元、税费27661.21元及物业费等费用。张志忠也将房子交付给了段志伟。段志伟称，对该房屋进行了装修，房屋转让协议是张志忠起草，并在张志忠家签订的。张志忠提交的房屋所有权证显示，房屋所有权人张志忠；单独所有；建筑面积189.35㎡，成套住宅；房屋坐落位置郑州市郑东新区东风东路3号1号楼1单元3层5号；房产证号：郑房权证字第10010568**号；登记时间2010年6月9日；土地使用权取得方式划拨。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张志忠作为卖方与段志伟签订《房屋转让协议》将其夫妻共有的争议房产转让给段志伟，合同签订后买卖双方均按照协议的约定履行了各自的义务，经查此系买卖双方的真实意思表示，协议内容并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效协议。关于李秀荣称其不同意卖房，且对张志忠、段志伟签订的房屋转让协议不知情，要求确认张志忠、段志伟之间房屋转让协议无效的主张，该院认为，房产的买卖对一个家庭来说是比较大的收入，该协议的签订后，段志伟支付张志忠购房款95万元，李秀荣称其对上述事实不知情，显然不符合常理。同时，段志伟作为善意第三人，其有理由相信张志忠转让涉案房屋为夫妻双方共同意思表示。李秀荣称争议房产转让价95万元与当时的房产市场价240万元相差甚远，但并未提交足以证明其主张的相应证据，故对此该院不予采信。原告称涉案房屋土地使用权取得方式为划拨，为经济适用房，经查张志忠、段志伟在协议中明确约定，张志忠保证能办理商品房房产证，根据张志忠提供的房产证显示为成套住宅，也未注明涉案房屋为经济适用房，该院认为，上述理由并非法定的导致合同无效的事由，故李秀荣以此理由请求依法判令张志忠与段志伟签订的房屋转让协议无效的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李秀荣的诉讼请求。案件受理费一百元，由原告李秀荣负担。宣判后，原审原告李秀荣不服向本院提起上诉称：一、转让房产是夫妻共同财产，未经上诉人同意，被上诉人张志忠的处分行为无效。《物权法》第97条规定：处分共同的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。法律这样规定的目的就是要充分保护共有人各方的财产权，防止共有人之一擅自侵犯其他共有人的财产权益。本案涉及的房产就是上诉人与被上诉人张志忠的共有财产，在上诉人没有同意的情况下，被上诉人张志忠无处分权，二被上诉人之间签订的协议没有法律效力。原审法院以“上诉人不知情不合常理，段志伟为善意第三人，有理由相信转让房屋是夫妻共同意思的表示”为由，推定上诉人同意房产转让，是明显错误的。理由如下：1、上诉人已是七十多岁的老人，常年身体不好，耳朵又聋，家中对外大小事务基本由张志忠来处理，上诉人很少过问，上诉人当时确实不知道卖方的事情，上诉人也没有在转让协议上面签字，被上诉人段志伟没有提供任何证据可以证明上诉人同意卖房，上诉人当时不知道且现在不同意卖房，完全符合常理。2、二被上诉人签订转让协议时，段志伟知道房产是张志忠单位集资所建的经济适用房，且知道上诉人是张志忠的妻子，当然也明白房产是双方的共同财产，段志伟没有同上诉人商量过卖房的事，也没有要求上诉人在转让协议上签字，因此段志伟签订转让协议时不是善意的，判断段志伟是否善意，就是要看段志伟签订转让协议时是否知道上诉人是房屋的共有人，如果知道，没有征得上诉人同意就不是善意。《城市房产管理法》第38条是禁止房产转让的情形，该条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让，这与《物权法》的规定是一致的，且明确是书面同意。二被告签订的转让协议未经其他共有人同意，违反了《物权法》、《城市房产管理法》的强制性规定，因此是无效的。三、本案房产是经济适用房，土地性质是划拨，依据目前的法律和相关政策，本案房产是禁止上市自由交易的。上诉人提供的证据证明本案的房产是经济适用房，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发（2007）24号明确规定：经济适用房属于政策性住房，对购房人的资格有严格的限定，且购买后五年内不得直接上市交易；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土部、国土资源部、人民银行、税务总局制定的《经济适用住房管理办法》进一步明确了上述政策，二被上诉人签订转让协议时，段志伟对房产的性质是明知的，且此时房产没有房产证，二被上诉人的转让行为违背了经济适用房的政策和法律规定，不受法律保护，是无效行为。另外，本案房产的土地性质是国有划拨土地，没有向国家缴纳土地出让金，不属于商品房，不能够像商品一样上市自由交易。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综上所述，二被上诉人之间签订房屋转让协议，违反了法律禁止性规定，侵犯了上诉人的财产所有权，其转让行为不应受到法律保护，该协议是无效的。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人张志忠辩称：涉案房屋是其单位集资建房的，因为是经济适用房不能卖，原本打算出租的，后来段志伟看了该房屋想要，因此其和段志伟签订了协议，让段志伟先住在涉案房屋里。其妻子李秀荣在家不管事，家里的事都是其说了算。当时签订合同时，李秀荣不知道这件事，也没有在场。现在和段志伟也没有就房款达成协议，还涉及到土地问题，现在不能过户。认同上诉人李秀荣的上诉意见。被上诉人段志伟辩称：1、买卖合同属于有效合同，上诉人称对买卖房屋合同不知情不符合常理，段志伟夫妇经常到家里了解情况，张志忠的家人、同事、邻居都知道此事。2、在买卖房屋过程中，段志伟支付了合理对价，属于善意第三人。3、李秀荣提出上诉，其应对张志忠主张自己的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人李秀荣提供医院出院证三份，拟证明李秀荣生病住院，对卖房事实不知情。被上诉人段志伟质证称该证据不能证明李秀荣的主张。二审经审理查明事实与原审查明事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。上诉人李秀荣上诉称，转让的涉案房产是夫妻共同财产，未经上诉人李秀荣同意，被上诉人张志忠的处分行为无效，主张确认涉案《房屋转让协议》无效。李秀荣该上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决驳回上诉人李秀荣的诉讼请求并无不当。上诉人李秀荣还上诉称，涉案房产用地为划拨，属经济适用房，主张涉案合同无效。因该上诉理由不成立，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李秀荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  马增军审 判 员  贾建新代理审判员  黄跃敏二〇一五年九月三十日书 记 员  李 杨