山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）同商终字第269号上诉人（原审原告）赵保军，男，汉族，无业。被上诉人（原审被告）大同市博兴房地产开发有限责任公司，住所地大同市新胜园117号。法定代表人魏建利，该公司董事长。委托代理人谢波，男，汉族，。上诉人赵保军因与被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月24日受理后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官郑翔、张文参加的合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人赵保军的委托代理人赵毅宏、被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司的委托代理人谢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵保军在一审中起诉称：2010年1月7日，原、被告签订《御锦源内部认购书》（后因办房本签订商品房买卖合同）由原告购买被告大同市城区御锦源南区X号楼X单元X号房屋，建筑面积139.5平方米，总价629324元。双方约定交房时间为2011年12月30日。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告于2013年4月5日才交房，共违约455天，累计赔偿原告违约金21157元。故诉至法院请求依法判令被告支付违约金21157元；诉讼费由被告承担。被告大同市博兴房地产开发有限责任公司一审未出庭，亦未提交书面答辩意见和证据。一审法院审理查明：原、被告先签订了内部认购书，2013年1月17日重新签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大同市城区御锦源南区X号楼X单元X号房屋一套，建筑面积137平方米，房屋总价629324元，原告于2010年1月7日一次性付款陆拾贰万玖仟叁佰贰拾肆元，被告于2011年12月30日将原告所购买的房屋交付使用。合同签订后，原告于2011年3月18日、2013年1月16日分别向被告交纳房款200000元和429324元，共计629324元，被告给原告出具收款收据两份。2013年4月5日被告将房屋交付原告。一审法院判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。就原告要求被告支付从2011年12月30日至2013年4月5日迟延交房455天的违约金21157元的诉求，因双方签订的买卖合同第六条约定“买受人于2010年1月7日一次性缴纳房款629324元”。合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求…”。现原告提供的收款收据证实原告于2013年1月16日才将剩余的大部分房款（429324元）交清，故原告要求被告于2011年12月30日履行交房义务并承担违约责任的依据不足。但被告在原告交清房款后仍未交付房屋，应承担相应的违约责任。故该院按原告所购房屋总面积137平方米，比照大同市物价局的指导性租金标准相类地段租金每平方米每月10元计算（2013年1月16日至2013年4月5日）80天的违约金（137×10÷30×80）3653元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告大同市博兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告赵保军违约金3653元。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由被告负担57元（于判决生效后十日内给付原告），由原告负担272元。赵保军不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付违约金21157元，上诉费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：上诉人与被上诉人于2010年签订认购协议书，并于当日缴纳了购房款，且由被上诉人出具收据。此后被上诉人于2013年1月为上诉人更换了正式发票和合同书。同时，后更换的合同是在2013年1月17日签订的，而合同中条款载明了第六条“买受人于2010年1月7日缴纳房款…”，第八条“出卖人应当在2011年12月30日…交付房屋”。显然对于提供格式条款的被上诉人不可能如此违反常理填写以上内容。上诉人认为一审法院在事实不清、证据不足的前提下错误判决，有损上诉人的合法权益。上诉人在二审中提供了大同市博兴房地产开发有限责任公司收据复印件一份，时间2010年1月7日，载明：赵保军购买大同市御锦源小区X号楼X单元X室房款429324元。欲证实上诉人于2010年1月7日向被上诉人交付房款429324元。被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司服从一审判决，答辩称原判正确，应予维持。被上诉人在二审中未提供新的证据。经审理查明，对一审法院查明的事实，除上诉人对上诉人于2013年1月16日交纳房款429324元的事实有异议外，双方当事人对其余事实均无异议，对双方无争议的事实，本院依法予以确认。关于上诉人交纳购房款429324元的时间一节。上诉人主张交纳时间为2010年1月7日，当时被上诉人出具了收据，2013年1月16日的发票系为了提取公积金而换取，并在二审中提供了大同市博兴房地产开发有限责任公司2010年1月7日收据复印件一份，并称原件在更换发票后由被上诉人收走。被上诉人认为该收据系复印件，故不予认可。本院认为，被上诉人虽对上诉人二审中提供的收据复印件不予认可，但并未对此作出合理解释，其作为房屋出售方亦未提供与该收据编号一致的收据原件，上诉人主张收据原件系因更换发票而由被上诉人收回亦符合本地商品房买卖的交易习惯。上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》于2013年1月7日签订，合同中约定上诉人于2010年1月7日一次性付款629324元，被上诉人于2011年12月30日将上诉人所购买的房屋交付使用，该合同约定的内容明显与常理不符，但可以与上诉人提供的收据相吻合，亦与上诉人主张的先签订房屋认购书并交纳房款后更换商品房买卖合同和发票的事实相互印证，故本院对该收据予以采信，并依法确认上诉人于2010年1月7日向被上诉人交纳购房款429324元，于2013年1月16日更换发票的事实。一审法院认定上诉人于2013年1月16日交纳购房款429324元不当，本院依法予以纠正。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。上诉人虽然未按合同约定于2010年1月7日一次性付款629324元，但是其于2010年1月7日交纳了大部分购房款429324元，并在合同约定的被上诉人交付房屋时间前即2011年3月18日交纳了其余的20万元购房款，应当认定其履行了合同约定的义务。但被上诉人在上诉人交清全部房款后，并未按合同约定的交付房屋的时间即2011年12月30日交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院参照大同市物价局相类地段指导性租金标准即每平方米每月10元的标准计算违约金并无不当。关于违约金计算的起止时间，应当从2011年12月30起计算至2013年4月5日，违约金应计算为137平米×10元÷30天×455天=20778元。一审法院对违约金的计算不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第998号民事判决；二、被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付上诉人赵保军违约金20778元。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费329元，由上诉人赵保军负担6元，由被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司负担323元；二审案件受理费238元，由上诉人赵保军负担5元，由被上诉人大同市博兴房地产开发有限责任公司负担233元。本判决为终审判决。审 判 长  马卉妍代理审判员  郑 翔代理审判员  张 文二〇一五年九月十八日书 记 员  常 佳