广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法审监民再字第45号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：广州市恒城房产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：傅冠长。委托代理人：吴俊冰，广东一粤律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：伍耀辉，住在广州市越秀区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈荣，住广州市荔湾区。委托代理人：伍耀辉，身份信息同上。被申请人（一审原告、二审上诉人）：林日兴，住佛山市南海区。原审被上诉人(一审被告):广州三新实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张明园。委托代理人：刘冠中，广东金山石律师事务所律师。委托代理人：苏思华,广东金山石律师事务所律师。申请再审人广州市恒城房产开发有限公司（以下简称恒城公司）因与被申请人陈荣、伍耀辉、林日兴，原审被上诉人广州三新实业有限公司（以下简称三新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2014年9月22日作出的(2014)穗中法民五终字第3190号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月17日作出（2015）穗中法民申字第5号民事裁定，本案由本院进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈荣、伍耀辉、林日兴以案涉房屋实际面积小于合同约定面积为由，于2013年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、恒城公司向陈荣、伍耀辉、林日兴返还产权登记面积小于合同约定的面积误差比3%部分的房价款本金24317元及利息（自1999年1月1日起计至付清之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算），三新公司承担连带清偿责任；2、恒城公司向陈荣、伍耀辉、林日兴双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款182006元，三新公司承担连带清偿责任；3、恒城公司、三新公司承担本案诉讼费用。恒城公司一审答辩称：不同意陈荣、伍耀辉、林日兴的诉讼请求。三新公司一审答辩称：不同意陈荣、伍耀辉、林日兴的诉讼请求。广州市天河区人民法院一审查明：1997年5月29日，陈荣、伍耀辉、林日兴（乙方、买方）与恒城公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在广州市天河区南住一区恒城大厦中塔二十五楼B室（下简称案涉房屋）的房地产（建筑面积92.5平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为810572元，1997年5月29日前支付房款5%即243172元，余款70%即567400元办理银行按揭，乙方交齐30%楼款后领取钥匙等。该契约于1997年6月4日在广州市房地产交易所办理预售契约监证手续。合同签订后，恒城公司将案涉房屋交付陈荣、伍耀辉、林日兴使用；1998年12月30日，恒城公司向陈荣、伍耀辉、林日兴出具了案涉房屋的购房款发票810572元。2009年5月21日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房屋的《房地产权证》，该证载明的权属人为陈荣、伍耀辉、林日兴，房屋地址为天河区黄埔大道西53号2502房，建筑面积为79.34平方米。陈荣、伍耀辉、林日兴为证明三新公司为案涉房屋的实际收款人，在一审中提供以下证据予以证明：1、广州市三新置业有限公司于1997年4月28日开具《收据》（显示：林日兴购买恒城大厦中塔二十五楼A、B单位手续费1000元）；2、广州市三新置业有限公司于1997年6月29日开具《收据》（显示：B2501-02预交设备损耗费300元）；3、广州三新物业管理有限公司于1998年8月26日开具《房屋所有权申请登记回执》（复印件，显示：兹收到陈荣、伍耀辉、林日兴申请恒城大厦B座B2501、B2501号房屋以下资料原件：房地产预售契约原件贰份、身份证复印件叁份等）。经质证，三新公司对证据1-3的真实性均有异议，称《收据》显示的单位为广州市三新置业有限公司，与三新公司无关；而证据3为复印件，无法确认真实性。广州市天河区人民法院一审认为：陈荣、伍耀辉、林日兴与恒城公司签订的《房地产预售契约》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。依照《房地产预售契约》约定，案涉房屋建筑面积为92.5平方米，而恒城公司实际交付的建筑面积，根据《房地产权证》显示为79.34平方米，即案涉房屋的面积误差比为14.227%[（92.5平方米-79.34平方米）÷92.5平方米]，恒城公司交付的房屋显然与约定不符。因陈荣、伍耀辉、林日兴与恒城公司在《房地产预售契约》中并未对案涉房屋实际交付面积与《房地产预售契约》约定面积不符时如何处理作出约定，现有证据亦无法证明恒城公司就此存在合理免责事由，故根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，陈荣、伍耀辉、林日兴要求恒城公司按照合同约定的价格据实结算返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款、双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款具有事实和法律依据，予以支持。综上，恒城公司应向陈荣、伍耀辉、林日兴返还案涉房屋面积差异房款206372元[810572元×3%+810572元×（14.23%－3%）×2]，现陈荣、伍耀辉、林日兴要求返还案涉房屋面积差异房款为206323元（24317+182006元）并无不妥，予以支持。关于陈荣、伍耀辉、林日兴要求恒城公司支付面积误差比在3%以内（含3%）房价款的利息问题。恒城公司至今未付该部分面积差异房款确给陈荣、伍耀辉、林日兴造成一定的损失，陈荣、伍耀辉、林日兴主张以面积误差比在3%以内（含3%）房价款24317元（810572×3%）为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准给付利息损失并无不妥，予以支持。另，因《房地产预售契约》并未对此作出约定，而陈荣、伍耀辉、林日兴亦未提供证据证明在提起本案诉讼（2013年4月11日）前就案涉房屋面积差异房款的利息问题向恒城公司主张权利，故陈荣、伍耀辉、林日兴要求自1999年1月1日起计付该部分面积差异房款的利息缺乏依据，不予支持，该部分房款的利息应自2013年4月11日起计至实际付清之日为妥，综上，恒城公司应向陈荣、伍耀辉、林日兴支付案涉房屋面积误差比在3%以内（含3%）房价款的利息（以24317元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2013年4月11日起计至实际付清之日止）。关于恒城公司抗辩陈荣、伍耀辉、林日兴返还案涉房屋面积差异房款及利息的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因本案所涉的案涉房屋建筑面积差异房款属于房屋房款的一部分，不适用诉讼时效的规定，故恒城公司该抗辩理由不成立，不予采纳。另，因三新公司并非《房地产预售契约》的相对人，陈荣、伍耀辉、林日兴提供的《收据》、《房屋所有权申请登记回执》均未能证明三新公司收取了案涉房屋房款，且恒城公司、三新公司对此亦予以否认，故陈荣、伍耀辉、林日兴起诉要求三新公司承担连带清偿责任的诉请缺乏依据，不予支持。恒城公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2014年6月9日作出如下判决：一、恒城公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈荣、伍耀辉、林日兴返还面积差异房款206323元；二、恒城公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈荣、伍耀辉、林日兴支付面积误差比在3%（含3%）房价款的利息（以24317元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2013年4月11日起计至实际付清之日止）；三、驳回陈荣、伍耀辉、林日兴的其它诉讼请求。如果恒城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4730元、公告费750元，合计5480元，由陈荣、伍耀辉、林日兴负担465元，由恒城公司负担5015元。一审判决后，陈荣、伍耀辉、林日兴不服，向本院提起上诉称：一审判决以“陈荣、伍耀辉、林日兴提供的《收据》、《房屋所有权申请登记回执》均未能证明三新公司收取了案涉房屋房款，且恒城公司、三新公司对此亦予以否认”为由，驳回陈荣、伍耀辉、林日兴要求三新公司承担连带清偿责任。陈荣、伍耀辉、林日兴对此不予认同。(2002)天法执字第2271号民事裁定书已对三新公司是否收取案涉房款，是否涉案楼盘的投资方已作出了明确的查明认定。恒城公司是由广州市城镇建设开发总公司与香港恒加投资有限公司开办的项目公司，该项目建设时，由三新公司投资部分款项，以恒城公司名义销售。本案的实际收款单位是三新公司。对如此重要的且是同一法院已认定的事实证据，一审法院竟视而不见，以陈荣、伍耀辉、林日兴证据不足为由，否决了三新公司收取案涉房款的事实，作出了与同一法院前已认定事实截然相反及矛盾的错误认定。基于三新公司对本涉案房屋楼盘项目建设时作为投资商进行了投资，并以恒城公司名义销售，实际收取了楼款，分享该项目的权益、利润，因此，当陈荣、伍耀辉、林日兴的合同权益受到侵害时，理应承担合作开发的义务和风险，对恒城公司的债务承担连带清偿责任。故请求：1.撤销一审判决第三项，改判三新公司对恒城公司返还陈荣、伍耀辉、林日兴面积差异房款206323元及支付面积误差比在3%以内房价款的利息负连带清偿责任；2.由恒城公司、三新公司负担诉讼费。恒城公司答辩认为：一、陈荣、伍耀辉、林日兴在取得房产证时从未以任何形式向恒城公司提出过任何异议或主张权利，直至本案立案已经有四年时间，远远超过了两年诉讼时效；二、双方在签订合同时约定按整套房屋来买卖，合同没有任何条款约定每平方米单价是多少，陈荣、伍耀辉、林日兴以自己主观臆测来计算面积差异为理由诉请退回部分房款非常荒谬；三、陈荣、伍耀辉、林日兴在本案中提交的房产证附图显示建筑面积是86.0819平方米，远远多于其房产证所写的面积79.34平方米，也多于双方在合同中约定的面积，所以陈荣、伍耀辉、林日兴的证据自相矛盾，在实际面积没有经过房管局或一审法院认定清楚的前提下，一审判决退房款是错误的；四、一审法院判决利息是以本案一审立案之日来计算是错误的，即使计算有面积差异应该退房款，应该由法院判决生效之日算起，而不是立案之日算起。请求驳回上诉，维持原判。三新公司答辩认为：一、三新公司不是适格的被告，没有实际收取涉案房款。二、本案已经超过了诉讼时效。三、涉案房屋是按套销售，恒城公司无需返还面积差异款，在本案的一审判决书中写明房地产证显示的房地产分户图显示建筑面积为86.0819平方米，但是在房号是2502的房地产权登记的是79.34平方米，两者明显不符，如果按照房地产分户图记载的面积，不仅没有小于预售合同的面积，甚至比合同约定的面积还要大，即恒城公司无需退还任何房款，甚至有权要求陈荣、伍耀辉、林日兴支付余款，一审判决没有对同一房地产证上面积差异作出任何说明，显然是事实认定不清，陈荣、伍耀辉、林日兴有义务证明涉案房屋的实际产权面积，否则应该驳回其所有的诉讼请求。经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市国土资源和房屋管理局核发的涉案房屋的《房地产权证》记载涉案房屋的面积为79.34平方米，但是该《房地产权证》所附的房地产分户图载明涉案房屋的面积为86.0819平方米。陈荣、伍耀辉、林日兴于2014年9月9日向本院出具《补充说明书》，内称：广州市天河区黄埔大道西53号2502房的房地产权证记载面积79.34平方米与房地产权证分户附图86.08平方米不符的情形，是房管部门工作疏忽，涉案房屋的实际面积应该为86.08平方米，同时房管部门已经就此更换了新的《房地产权证》。二审中，恒城公司表示涉案房屋的用地主体是其司，楼盘亦是大确权在其司名下，没有其他合作主体。关于一审法院出具的(2002)天法执字第2271号民事裁定，一审法院从没找过我司核实情况，也没有到房管部门调取涉案房屋的报批和产权登记情况就出具裁定，认定三新公司投资涉案楼盘，该认定是错误的，我司并没有收到该裁定书，故也没有提出再审申请。本院二审认为：关于陈荣、伍耀辉、林日兴主张三新公司应对返还面积差异房款承担连带清偿责任一节，三新公司并非涉案楼盘的出售主体，亦没有证据证实三新公司收取了涉案房屋的房款，一审法院作出的(2002)天法执字第2271号民事裁定只是在执行另案过程中作出的裁定，其所述情况并未有相应的证据材料予以证实，该裁定尚不足以证明陈荣、伍耀辉、林日兴的主张。一审判令三新公司无需承责，并无不当，本院予以维持。本案二审中房管部门已经就涉案房屋重新出具《房地产权证》，最终核定涉案房屋的面积为86.08平方米，因恒城公司并未对本案提出上诉，故本院对恒城公司抗辩称一审法院计算面积差有误一节不予审查。综上，陈荣、伍耀辉、林日兴的上诉请求理据不足，本院二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4730元，由陈荣、伍耀辉、林日兴负担。二审判决生效后，恒城公司向本院申请再审称：一审、二审时恒城公司已提出答辩，涉案房屋的建筑面积是79.34平方米，但所附《房地产分户图》显示的建筑面积却为86.0819平方米。二审中，陈荣等三人向法院出具《补充说明书》，称涉案房屋的房地产权证记载面积79.34平方米与房地产权证分户附图86.08平方米不符的情形，是房管部门工作疏忽，涉案房屋的实际面积应该为86.08平方米，同时房管部门已经就此更换了新的《房地产权证》。因二审恒城公司非上诉方，所以二审法院称“本院对恒城公司抗辩称一审法院计算面积差有误一节不予审查”，要求恒城公司申请再审。一审法院认定事实不清，计算面积差异的结果错误，二审法院不予处理，请贵院撤销一、二审判决，指定一审法院再审，查清事实。陈荣、伍耀辉、林日兴答辩称：房产证出错不是我方的问题，对于房屋面积，以房产证为准。三新公司未答辩。本院再审查明：双方当事人对原审查明的事实并无异议，本院再审予以确认。再审庭审中，恒城公司称因工作人员失误导致对本案未提出上诉。再审时，经本院组织双方当事人调解，陈荣、伍耀辉、林日兴确认一审判决计算涉案房屋的面积有误，愿意按照现房产证记载的面积，并根据法律的相关规定计算恒城公司应返还面积差异款，但恒城公司坚持不同意调解。本院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者侵害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”一审判决后，因恒城公司并未对本案提出上诉，二审判决对恒城公司抗辩所称的“一审法院对案涉房屋面积计算有误”一节不予审查符合上述法律规定，并无不当。本案原审判决是由第二审法院作出的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案再审应按照第二审程序审理。恒城公司因自身的过错未提出上诉，应视为其放弃上诉主张权利。在此情形下，对于恒城公司提出的“一审法院计算面积差异有误”这一申请再审意见，本院再审不予审查。再审期间，经本院组织调解，陈荣、伍耀辉、林日兴同意根据现有房产证记载的面积及法律规定重新计算案涉房屋的面积差异款，即恒城公司提出的再审请求可以通过调解的方式得以实现，但恒城公司无正当理由拒绝调解，属其对自身权利的处分，本院再审不予调处。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2014）穗中法民五终字第3190号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  王 维审 判 员  廖俊莲代理审判员  林锐君二〇一五年九月一日书 记 员  温国林