广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2510号上诉人(原审原告)：宁钱女。委托代理人：李志芬。被上诉人(原审被告)：庄仰新。委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市安坤置业建设有限公司。法定代表人：陈伟栋。原审第三人：广州时装实业公司。法定代表人：陈顺华。上诉人宁钱女因与被上诉人庄仰新、广州市安坤置业建设有限公司（以下简称安坤公司）、原审第三人广州时装实业公司（以下简称时装公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原广州市荔湾区宝华路耀华中约6号2楼（建筑面积96.90平方米）由时装公司向房管部门承租作非住宅房使用。使用期间，时装公司将房屋改作住宅并安排宁钱女及案外人何意清居住。其中，宁钱女户三人居住第3房（居住面积32.52平方米）。1998年1月，房管部门将上述房屋发还给香港业主何某，之后何某没有与时装公司重新订立租约，但仍按房管部门原定租金标准收取租金。1997年，安某公司经批准拆迁上述房屋。1998年5月27日，安某公司与宁钱女签订了《房屋拆迁安置协议》约定，安某公司拆除上述房屋后应于2001年12月31日前在新建大楼第九层安排产权属于公有的房屋（使用面积41.76平方米）给宁钱女回迁居住。该《房屋拆迁安置协议》上没有房管部门的备案登记印章。上述协议签订后，安某公司与宁钱女及时装公司因腾空房屋拆迁、临迁费用及回迁等问题产生纠纷，于1998年在原审法院提起诉讼。后经原审法院（1998）荔法房初字第900号及广州市中级人民法院（1998)穗中法房终字第1458号民事判决书判决处理。其中，（1998)穗中法房终字第1458号民事判决书判令安某公司应在2002年6月1日前在新建大楼第9层提供居住面积不少于32.52平方米的套间给宁钱女户回迁居住，并由安某公司与时装公司订立住宅租约，时装公司按公房住宅租金标准交租。2001年12月8日，安坤公司将长寿西路66号903房（以下简称903房）交付给时装公司、宁钱女回迁使用，双方办理了房屋接收手续。之后，宁钱女入住该房屋至今。时装公司、房管部门、安某公司均没有与宁钱女签订租赁合同，宁钱女也没有向任何单位交纳房屋租金。2010年，庄仰新称其向安坤公司购买了文昌路文汇楼9层903房并办妥了房屋交接手续，但安某公司违反合同义务没有为其办理房屋产权证，遂在原审法院起诉安某公司要求其办理房屋产权证。该诉讼中安某公司到庭参加诉讼，并对庄仰新起诉主张的事实没有异议，同意为庄仰新办理产权证。为此原审法院出具了（2010）荔法民三初字第1745号民事调解书，内容为：安坤公司在调解书送达之日起30日内协助庄仰新办理长寿西路文昌阁文汇楼9层03号房的房地产权证。2011年，庄仰新取得上述房屋的产权证，房屋登记的地址为荔湾区长寿西路66号903房。庄仰新为证明自己依约支付了购房款及在购买房屋后曾向宁钱女主张过权利，向原审法院提供了下列证据：一、收款收据三张，证明已支付房款309060元；二、广州市德高物业管理有限公司于2013年3月8日出具的证明，主要内容为：庄仰新及其代理人在2002年6月接收房屋后多次向903房住户催收租金，并在903房大门张贴催收通知。在其请求下我公司派员陪同看见这一过程；三、张贴催收通知的照片。针对上述证据，宁钱女认为：1.对证明及照片的真实性不予确认。庄仰新并没有提供该证据的原件以证明其实际发生的时间。而且，十多年来庄仰新都是将同一通知贴在同一位置，通知后的背景都是一样的。由此可见上述通知都是在同一时间张贴的。庄仰新主张从2002年就开始要求宁钱女交租与事实不符。2.庄仰新与安某公司进行房屋买卖的大宗交易但却没有开具发票，既不符合通常的交易习惯，也违反了国家的发票管理规定。另外，也没有相应的转款凭证或提款凭证相互印证。因本案纠纷，宁钱女于2014年2月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.安坤公司、庄仰新于2001年11月20日签订的广州市荔湾区长寿西路66号903房的《房屋买卖合同》无效；2.宁钱女享有广州市荔湾区长寿西路66号903房的优先购买权；3.本案诉讼费由安某公司、宁钱女承担。原审中，宁钱女自愿撤回上述第一项诉讼请求。庄仰新答辩：不同意宁钱女的诉讼请求，其请求没有事实和法律依据。本案中，宁钱女通过到房管部门查档，提供了安某公司、庄仰新于2001年11月20日签订的《商品房买卖合同》。合同显示庄仰新以309060元向安某公司购买903房。宁钱女认为合同签订时间并非2001年11月20日，而是该日期之后签订的，安某公司、庄仰新存在倒签合同的行为。因此，宁钱女申请原审法院委托鉴定机构对合同签订时间的真实性进行笔迹鉴定。原审法院认为：宝华路耀华中约6号2楼原由时装公司向房管部门承租后安排宁钱女户居住使用，由此可见，宁钱女户使用宝华路耀华中约6号2楼房屋并非基于直接与房管部门建立租赁关系。在宝华路耀华中约6号2楼被拆迁后，由于房屋由房管部门发还给私人业主何某，故时装公司与房管部门就该房屋的租赁合同也已经终止。虽然长寿西路66号903房是安坤公司依据与宁钱女签订的《房屋拆迁安置协议》安排宁钱女入住的，但是就该房屋权属而言，首先，回迁后房管部门并没有与时装公司或宁钱女就该房屋签订租赁合同；其次，（1998)穗中法房终字第1458号民事判决书已判令回迁的房屋应由安某公司与时装公司订立住宅租约；再次，庄仰新与安某公司在办理903房产权过户时已经房管局审查后同意，由此可以判定903房既不属于房管部门管理的公房，也不属于原业主的私房，应属于安某公司自有的房屋。因903房属于安某公司所有，而安某公司与宁钱女没有就该房屋签订租赁合同，也没有向宁钱女收取租金，因此双方没有就该房屋形成房屋租赁合同关系。结合以上分析，无论是宝华路耀华中约6号2楼还是903房，宁钱女的身份是该两房屋的实际使用人而非承租人。法律规定的房屋优先购买权是相对于房屋的共有人或者承租人而言，宁钱女仅是房屋的实际使用人，其主张对903房享有优先购买权缺乏法律依据，不予支持。至于安某公司、庄仰新是否恶意串通、签订虚假买卖合同导致合同无效的问题，由于宁钱女并不享有相关房屋的优先购买权，故安某公司、庄仰新的买卖合同是否真实与宁钱女的权利是否受损并无必然联系。宁钱女申请笔迹形成时间鉴定所涉及的问题并非本案认定的必要依据，对此不予接纳。安某公司及时装公司经原审法院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回宁钱女的诉讼请求。本案一审受理费100元，由宁钱女负担。判决后，宁钱女不服，向本院提起上诉称：一、宁钱女是涉案房屋的使用人及承租人。宁钱女与安某公司于1998年5月27日签订《房屋拆迁安置协议》，之后经判决，由安某公司安排宁钱女回迁入住涉案房屋。宁钱女一直以来为涉案房屋的实际使用人和合法承租人。二、安某公司与庄仰新之间的买卖侵害了宁钱女就涉案房屋的优先购买权。宁钱女因与安某公司签订了《房屋拆迁安置协议》成为涉案房屋的使用人与承租人；安某公司作为涉案房屋所有人在与庄仰新签订买卖合同时应当告知宁钱女关于房屋买卖的事宜以便其行使优先购买权，但安某公司与庄仰新并未履行相应义务，导致宁钱女的合法权益受到侵害。综上，宁钱女上诉请求撤销原审判决，支持其诉讼请求。庄仰新答辩称：不同意宁钱女的上诉请求及理由。一审法院所查明的事实清楚，根据广州市中级人民法院的生效判决，就涉案房屋的租赁应当由安某公司与时装公司签订租约，而宁钱女实际上未与安某公司和时装公司签订租赁合同。在(2014)穗中法民五终字第1784号案中，宁钱女抗辩其与安某公司没有租赁关系，该说法与其在本案中的主张相互矛盾。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，关于宁钱女是否为案涉房屋承租人的问题，时装公司向房管部门承租广州市荔湾区宝华路耀华中约6号2楼，使用期间，时装公司将上述房屋安排给宁钱女居住使用。1997年安某公司经批准拆迁上述房屋，安某公司与宁钱女、时装公司因腾空房屋、临迁费用及回迁等问题产生纠纷并诉至法院。法院判决安某公司提供房屋给宁钱女回迁居住，并判令安某公司与时装公司订立住宅租约。2001年安某公司提供案涉房屋给时装公司、宁钱女回迁使用，宁钱女入住案涉房屋至今。宁钱女就案涉房屋并未与任何单位或个人签订过租赁合同或形成租赁关系，亦未向任何人支付过租金，宁钱女并非案涉房屋的承租人。宁钱女上诉称其为案涉房屋的承租人，缺乏理据，本院不予支持。关于宁钱女对案涉房屋是否前有优先购买权的问题，房屋优先购买权的权利基础为房屋共有权人或承租人，而宁钱女并非案涉房屋的承租人或共有权人，其主张对案涉房屋享有优先购买权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；宁钱女的上诉请求和由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人宁钱女负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月六日书 记 员