安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00685号上诉人（原审被告）：刘静,男,汉族，1972年4月6日生,住所地安徽省六安市金安区。委托代理人：腾旭辉，安徽皖西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅秀谱,女,汉族，1948年8月3日生,住安徽省六安市金安区。被上诉人（原审原告）:葛欣,女,汉族，1997年1月31日生，住安徽省六安市金安区。两被上诉人共同委托代理人：梅岭，女，汉族，1973年4月26日生，住安徽省六安市裕安区，系梅秀谱女儿、葛欣母亲。上诉人刘静与被上诉人梅秀谱、葛欣租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2015年7月7日作出(2015)六裕民一初字第00939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人刘静及其委托代理人滕旭辉，被上诉人梅秀谱、葛欣共同委托代理人梅岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告梅秀谱、葛欣诉称：原、被告于2010年3月22日签订房屋租赁协议，约定租赁期限为2010年3月22日至2015年3月22日。租赁期届满后，原告已通过书面方式告知被告不再继续出租房屋。但被告拒绝交还房屋及租金。现原告要求：一、被告交还房屋；二、被告向原告支付房租费及利息（从2015年3月23日起，计算至交还房屋之日为止，月租金按照4000元/月、日租金按照133元/日的标准计算）；三、被告结清所欠水电费用；四、房屋押金按照协议归原告所有。被告刘静辩称：原告的诉讼请求不能成立。理由为：1、原告诉讼主体不适格，不能证明其是房屋所有人；2、依据法律规定，房屋作为不动产，能够证明其合法所有权的只有房地产管理部门颁发的房地产权证书，原告不能提供就无法证明是房屋合法所有人，不具有诉讼主体资格；3、被告从六安房地产产权管理部门调取的证明可以证明原告在六安市无住房信息；4、原告提供的证据显示坐落位置是“六安市名都花园东区1-1-W4号”，并非诉状上写的文庙街4号；5、租赁合同上的梅秀谱签字与诉状上明显不一致，实际上被告的房屋是从他人处租来的，每次收取房租的也非原告本人。原审法院查明：2010年3月22日原、被告双方签订房屋租赁协议。协议约定房屋的租期为2010年3月22日至2015年3月22日。另外，协议内容有：第三条约定“月租金2500元。租金一年一定,双方随行情商定。首期并付租房押金￥2000”；第五条约定“装修改动等费用由乙方（即本案的被告）自行承担”；第九条约定“双方终止租房，彼此不存在任何转让费用或装修折算费用。结清房租、水、电费用后此协议终止”；第十条约定“乙方（即本案的被告）若违反以上协议，自行放弃押金”等内容。原审法院另查明，六安市明都花园东区1-1-W4号门面与六安市文庙街4号门面为同一处房产。根据原告提供的商品房购房合同，房屋的买受人为原告梅秀谱、葛欣。原审法院认为：根据原告提供的商品房购房合同并结合其他证据，可以认定原告是本案租赁房屋的所有人，被告关于原告非房屋所有人主张不成立。原、被告所签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。由于协议约定的房屋租赁期限已经到期且双方未达成续租协议，因此被告拒绝返还承租房屋及拖欠租金的行为构成违约。而被告要求原告向其支付30000元转让费用及20000元装修费用的主张缺乏协议约定及法律的依据，亦未提供证据加以证明，被告的主张不能成立。因此按照双方约定，原告要求被告返还房屋以及押金不予退还的主张，本院予以支持。但原告主张的租金按照4000元/月、日租金按照133元/日的标准过高且缺乏依据，本院结合双方的协议约定，酌定2015年3月22日以后的租金仍为2500元/月。另外，根据双方协议约定，被告违约时，押金归原告所有。该约定不违反法律强制性规定，本院予以确认。对于原告提出的关于迟延交付租金产生的利息损失的主张，于法无据，因此对利息的主张本院不予支持。另外，原告虽提出要求被告结清水、电等费用的主张，但未提供水、电等费用的相关票据或凭证，因此本院对此不作处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告刘静于本判决生效后十日内将位于六安市文庙街4号的房屋返还给原告梅秀谱、葛欣返还承租的房屋；二、2000元押金归原告梅秀谱、葛欣所有；三、被告刘静于本判决生效后十日内向原告梅秀谱、葛欣支付欠交的房屋租金，租金按照2500元/月计算，自2015年3月23日起，计算至本判决确定之日止；四、驳回原告梅秀谱、葛欣其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告刘静负担。上诉人刘静上诉称：1、本案案由应是租赁合同纠纷，原审将案由定性为返还原物纠纷，明显不当；2、被上诉人不是涉案房屋的合法所有者，且上诉人没有非法侵占涉案房屋，当事人双方间存在租赁合同；3、即便房屋属于被上诉人，上诉人承租了该房屋，租赁合同到期后，双方间形成不定期租赁关系，被上诉人要求解除租赁应当先在合理的期限内通知被上诉人，然后才能解除租赁关系。请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人梅秀谱、葛欣答辩称：答辩人对涉案房屋拥有合法所有权；双方签订的《租房协议》真实有效，且履行期间，上诉人未提任何异议；根据协议约定，双方终止《租房协议》时互不存在任何转让费用或装修折算费用，结清房租、水、电等费用后协议终止。合同到期后，答辩人于2015年3月多次要求上诉人交还房屋，并于2015年4月10日以快递形式书面通知上诉人交还房屋，上诉人均不予理睬，并拒付任何费用。二审时，上诉人刘静提交水电费交费单一份，证明涉案房屋的户主并非本案被上诉人。被上诉人梅秀谱、葛欣质证称：户名是开发商填报错误所致，我们已到供电局更改了，现涉案房屋电费账户户主是被上诉人。法院认证：真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，不予采信。被上诉人梅秀谱、葛欣提交两份证据。证据1、租房协议一份，证明双方是自愿签订租房协议。证据2、快递单一份，证明房屋到期后我方通知对方交还房屋。上诉人刘静质证称：对证据1的真实性不持异议，刘静的签名也是真实的，但房子是从刘益好处转租，转租时梅秀谱未在场，且协议中梅秀谱的签字与诉状中梅秀谱的签字不一致，故不能达到对方的证明目的。对证明2的三性均持有异议，快递单没有收件人签名，且无法知晓快递内容是什么。法院认证：对证据1的三性均不持异议，且协议履行期间上诉人均缴纳房租，故对于被上诉人的证明目的，本院予以采信。对证据2该份快递签收栏记载上诉人签收，故其应当知晓该份快递，若有异议，应当提供其收到的邮件予以证明，然未能提供，因此被上诉人该份证据，予以确认。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的租赁合同已于2015年3月22日到期，刘静应将房屋返还给梅秀谱、葛欣，故上诉人认为本案案由应是租赁合同纠纷，而不是返还原物纠纷的上诉理由成立，本院予以采信。根据梅秀谱、葛欣提供的购房合同、居委会证明、原审法院查证的事实，上诉人认为涉案房屋并非梅秀谱、葛欣所有的上诉理由，本院不予采信。双方在租赁合同届满前，并未就租赁期届满继续履行合同达成共识，且上诉人也未继续交付租金，故上诉人继续占有房屋于法无据，应依约返还房屋，原判比照合同约定的租金确定实际占用费符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一五年九月十四日书 记 员  马 龙附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……