北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10875号上诉人（原审被告）北京五方天雅汽配城市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区王四营乡五方桥西南角。法定代表人程文龙，董事长。委托代理人李世亮，北京市高润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京润利来商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区王四营乡五方桥西南角五方天雅汽配城市场内南区1排03号。法定代表人许寒，经理。委托代理人费城，北京市华洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许寒，男，1977年11月3日出生。委托代理人费城，北京市华洋律师事务所律师。上诉人北京五方天雅汽配城市场有限责任公司（以下简称天雅汽配城）与北京润利来商贸有限责任公司（以下简称润利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2013年11月20日作出一审裁定，驳回润利来公司的起诉，润利来公司不服，上诉至本院。本院于2014年3月19日裁定撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33371号民事裁定，将本案指令北京市朝阳区人民法院审理。天雅汽配城不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润利来公司、许寒诉至原审法院称：许寒与天雅汽配城于2013年3月6日签订《租赁合同书》（以下简称合同），约定许寒承租天雅汽配城南区1排3号的商铺经营机油及汽车配件销售；租期1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金标准为每天每平方米3元。合同签订后，许寒以上述地址注册成立了润利来公司。进场前，润利来公司向天雅汽配城交纳了2013年3月至2013年6月的租金17550元，以及隔断费7006元。随后，润利来公司开始进行装修，由于天雅汽配城指定装修队的强迫交易行为，导致润利来公司支出装修费8000元。此外，润利来公司还花费门头及LED显示屏费用共计11500元。装修完毕后，仅正常经营一个月，2013年5月，天雅汽配城又向润利来公司要求缴纳2013年7月至2014年2月底的房租36450元，润利来公司不得已只得缴纳。2013年7月2日，天雅汽配城召开南区1排、2排所有商户大会，宣布市场南区1排、2排要拆迁，且没有任何书面通知，也没有任何拆迁补偿或损失补偿。由于润利来公司坚持在未与天雅汽配城达成书面一致意见的情况下撤场，天雅汽配城从8月1日起给润利来公司承租的房屋停电，润利来公司打电话要求通电后就给电，几分钟后又停电，如此反复，造成润利来公司空调完全烧毁。8月2日，天雅汽配城保安及拆迁队工人共计40余人将润利来公司承租的房屋围住企图进行强拆，润利来公司工作人员将身体挡在门口才使天雅汽配城无法将房屋拆除。当日，天雅汽配城见无法进行强拆，便向润利来公司下发一份书面通知，假意同意润利来公司继续经营至2013年12月31日，但此时天雅汽配城已经给润利来公司断水、断电达数日之久，周围已是一片废墟，润利来公司根本无法继续经营。8月5日一早，润利来公司发现承租的房屋北墙已被完全拆毁，室内物品散乱一地，经清查发现丢失现金9800元。润利来公司找到天雅汽配城，天雅汽配城却称是大风将墙吹倒的，与其无关。至此，润利来公司仅正常经营了3个月的时间，却在天雅汽配城的胁迫下交纳了1年的房租共54000元，各项经济损失达36406元。天雅汽配城的根本违约行为导致润利来公司无法继续使用承租房屋，且给润利来公司造成了极大的经济损失，故润利来公司、许寒诉至法院，请求判令：1.解除许寒与天雅汽配城于2013年3月6日签订的合同；2.天雅汽配城返还润利来公司租金54000元；3.天雅汽配城支付润利来公司违约金4500元；4.天雅汽配城赔偿润利来公司装修费8000元、隔断费7006元、门头及LED显示屏费用11500元、空调损失2400元；5.天雅汽配城支付润利来公司搬家费3000元；6.天雅汽配城赔偿许寒丢失的现金9800元；7.天雅汽配城赔偿润利来公司2013年8月至11月润利来公司员工工资20000元。天雅汽配城辩称：润利来公司、许寒所述没有事实依据，且不符合合同及法律规定，故润利来公司、许寒的诉讼请求不成立。根据合同约定，润利来公司、许寒要解除合同应提前45天书面通知我方，但润利来公司、许寒至今未提出该通知，故润利来公司、许寒无权要求退还租金及支付违约金。涉案房屋系王四营乡政府因修路而需要拆迁，当时我方提出给润利来公司、许寒安排其他房屋继续承租，但润利来公司、许寒不同意，且要求拆迁补偿，但双方未达成一致。于是我公司与乡政府协调暂缓拆除润利来公司、许寒承租的房屋，并准许润利来公司、许寒继续使用房屋至租赁期满。合同约定的租期从2013年1月1日至2013年12月31日，但实际签订合同日期是2013年3月6日，租期截止至2014年2月28日。我公司于2014年3月3日开始了对润利来公司、许寒承租房屋的拆迁工作，并清理了屋内物品。在此之前润利来公司、许寒没有解除合同的行为，未清理屋内物品、设备等，也没有交还钥匙，故合同并未解除，而是一直履行至租期届满，现合同已经履行完毕，不同意返还租金，我公司也没有违约行为，不同意支付违约金。2013年8月4日是因自然原因导致润利来公司、许寒承租房屋的墙体倒塌，可能是因为周围的房屋被拆除，润利来公司、许寒承租的房屋受到影响。当时墙是向外倒的，显然不是我公司拆除的。许寒称丢失现金9800元，但没有证据证明。我公司是市场管理者，有装修公司提出申请，要求进场施工，我公司对其进行资质审查，我方提供给润利来公司、许寒多家装修公司进行选择，具体选哪家是润利来公司、许寒自己决定的。装修费不同意返还，因为合同已经履行完毕了，合同第十七条约定，合同期届满后，装修和隔断都归我公司所有。润利来公司、许寒所说的门头是2014年3月3日清理时我公司拆除的，LED显示屏当时并未悬挂，而是放在屋内，是否损坏不清楚，润利来公司、许寒要求我公司赔偿门头及LED显示屏的费用没有法律依据。我公司在清理润利来公司、许寒屋内物品时没有发现空调，是否损坏及何原因损坏不清楚，且润利来公司、许寒的空调本来就是旧空调。搬家费发生时间、原因不清楚，润利来公司、许寒搬家是要跟我公司打招呼的，我公司认为润利来公司、许寒并没有搬家，故不同意赔偿搬家费。员工工资不同意赔偿，没有事实和法律依据。原审法院经审理查明：2013年3月6日，天雅汽配城（作为甲方）与许寒（作为乙方）签订合同，约定乙方自愿承租甲方汽配城内位于南区1排03号场地，面积为50平方米，用以经营销售机油、配件；租赁期限一年，自2013年1月1日至2013年12月31日；租金每天每平方米3元；租金支付方式为上付款，一次性收取6个月租金；甲方在乙方交纳房屋租金后，按合同约定，将具备经营条件的房屋场地移交给乙方使用（乙方自行承担二次装修费用）；甲方保障提供乙方经营活动的用水用电；甲方或乙方因其经营状况或其他原因，在租赁期未满的情况下要求提前解除合同的，守约方将向违约方收取自解除合同之日起1个月的租金作为退租补偿金，剩余租金甲方将退还乙方；合同期限届满或解除，乙方所承租的房屋、自建的部分、内外装修均不得拆除或损坏，所有权归甲方；本合同如遇国家法律法规、国家征地和不可抗力因素导致本合同无法实施，已交租金未使用部分甲方无条件一个月内退还乙方。合同签订后，润利来公司陆续向天雅汽配城交纳了一年的租金54000元，并交纳隔断费7006元。后润利来公司对承租房屋进行装修，支出装修费8000元。庭审中，润利来公司、许寒提交“五方天雅汽配城装修公司联系电话表”，表上列有5家装修公司，润利来公司、许寒称天雅汽配城指定装修公司系强迫交易，天雅汽配城对该份证据的真实性表示认可，并表示其确实对装修公司的资质进行审核，但其并未指定润利来公司、许寒必须与某一家装修公司签订施工合同，润利来公司、许寒有权在列明的5家装修公司中自由选择。此外，润利来公司还在承租的房屋安装了门头和LED显示屏，共花费11500元，润利来公司另表示，LED显示屏被天雅汽配城工作人员摔坏，但天雅汽配城对此不予认可，润利来公司亦未提交证据对此予以佐证。另据天雅汽配城陈述，门头及LED显示屏于2014年3月3日天雅汽配城对润利来公司承租的房屋进行清理时清走并处理。另，润利来公司、许寒与天雅汽配城均认可合同的履行期限变更为自合同签订之日起至2014年2月28日止。2013年7月，天雅汽配城通知润利来公司、许寒其承租的房屋因王四营乡政府修路而需拆除，因就拆除后的相关事宜未能达成一致，润利来公司、许寒并未将承租房屋交天雅汽配城拆除，润利来公司、许寒承租房屋周围的房屋均已被天雅汽配城拆除。2013年8月2日，天雅汽配城向润利来公司发出通知，表示同意润利来公司在承租房屋内经营至2013年12月31日，并要求润利来公司保持全天营业。2013年8月5日，许寒发现其承租房屋的北墙倒塌，并称其放在屋内的9800元现金丢失。天雅汽配城则表示房屋北墙系因自然原因倒塌，虽可能是因为周围房屋被拆除，影响了润利来公司、许寒承租的房屋，但由于墙体系向外倒下，故并非天雅汽配城拆除。后许寒就钱款被盗一案报警，经法院向有关公安机关调查了解，此案尚未侦破。润利来公司、许寒认为，其承租房屋外墙倒塌，导致房屋无法使用，天雅汽配城系根本违约，润利来公司、许寒要求解除合同，天雅汽配城返还租金并按照合同约定支付一个月的租金作为违约金。天雅汽配城提供照片等证据并称，在润利来公司、许寒承租的房屋北墙倒塌后，其为润利来公司、许寒重新建起了新墙，可以满足润利来公司、许寒的使用要求。润利来公司、许寒则表示，其承租房屋门牌号为03号，在其北侧的01、02号房屋均已被拆除，而01号房屋的外墙即是整栋房屋的外墙，天雅汽配城所谓的建起新墙，是将01号房屋北侧的外墙砌起，润利来公司、许寒承租房屋的北墙一直处于倒塌状态。庭审中，润利来公司、许寒提交搬家费收据1张，金额为3000元，称系承租的房屋背墙倒塌后，润利来公司搬家发生的费用。天雅汽配城对收据的真实性不予认可，并表示不知道是从何地搬往何地的费用。润利来公司、许寒另提交2013年员工工资表1份，证明润利来公司承租的房屋无法使用导致润利来公司无法正常营业，但润利来公司仍需支付员工工资。天雅汽配城对员工工资表的真实性、关联性均不予认可。润利来公司、许寒提交空调及安装费收据1张，金额为2400元，润利来公司表示因其拒绝了天雅汽配城腾退房屋的要求，天雅汽配城多次对其进行断水、断电，多次反复的断电、给电导致空调烧毁。天雅汽配城不认可该收据的真实性及与本案的关联性。原审法院审理认为：许寒与天雅汽配城签订的合同系双方真实意思表示，许寒以承租房屋注册润利来公司后，润利来公司以其行为对合同予以确认，实际享有了合同权利、履行了合同义务，可以认定为合同主体，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。润利来公司已经按照合同约定交纳了租赁期限内的全部租金，天雅汽配城有义务提供能够满足合同目的的房屋供润利来公司使用，但在2013年8月5日，润利来公司承租房屋的北墙的倒塌导致该房屋已经无法正常使用，天雅汽配城所进行的修复行为未能有效改变这一状况，就房屋租赁合同的合同目的及性质而言，天雅汽配城已经构成根本违约，润利来公司、许寒有权要求解除合同，故法院对于润利来公司、许寒要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，截止至2013年8月5日房屋出现不能使用情况，润利来公司实际使用房屋5个月，而润利来公司实际交纳了12个月的租金，故天雅汽配城应退还润利来公司剩余7个月租期内的租金31500元。由于合同解除系因天雅汽配城的原因导致，故润利来公司有权根据合同的约定要求天雅汽配城支付1个月的租金作为违约金，违约金的具体数额根据合同约定应为4500元。关于润利来公司主张的装修费8000元、隔断费7006元，合同虽约定合同到期终止后全部装修、隔断等归天雅汽配城所有，但本案中合同在到期前就因天雅汽配城的原因导致解除，故法院结合润利来公司、许寒使用房屋的时间及天雅汽配城的过错程度判决润利来公司与天雅汽配城分摊装修、隔断费用，天雅汽配城所应承担的装修费用数额法院酌定为5000元、隔断费数额法院酌定为4000元。关于润利来公司主张的门头及LED显示屏费用，法院认为，门头与LED显示屏虽均系动产，理论上润利来公司可以拆除后移至他处使用，而在合同到期前润利来公司并未对门头及LED显示屏进行处理，合同到期后，天雅汽配城对润利来公司承租房屋进行清理时将该两件物品清走，润利来公司、许寒对该两件物品未能物尽其用存在一定的过错。但考虑到合同因天雅汽配城的过错仅仅履行了5个月，且门头和LED显示屏系为涉案店铺订制，门头和LED显示屏未能物尽其用亦存在天雅汽配城的过错，故天雅汽配城应当对润利来公司、许寒的该项支出进行补偿，法院结合门头和LED显示屏的购买、安装费用、双方的过错程度、合同实际履行时间、门头及LED显示屏挪至他处继续使用的可行性及拆除及挪至他处重新安装可能产生的费用等因素酌定天雅汽配城应当支付的门头及LED显示屏补偿款数额为7000元。关于润利来公司主张的空调损失，法院认为，润利来公司并未提交充分证据证明空调存在损坏以及空调的损坏与天雅汽配城的行为之间具有因果关系，故法院对润利来公司该项诉讼请求难以支持。关于许寒丢失的现金9800元，许寒并未举证证明该笔款项的存在，法院无法认定相应损失的发生，故对于许寒的该项诉讼请求不予支持。关于搬家费，法院认为，由于天雅汽配城的原因，涉案租赁合同无法继续履行，润利来公司不得不提前搬家，故产生了相应的搬家费用，该笔费用与合同正常履行至期满后润利来公司搬家所将产生的搬家费用应存在一定的差距，因在合同到期前润利来公司将有机会通过合理的经营安排充分降低搬家成本，而天雅汽配城提前解除合同导致润利来公司失去了事先进行此种安排的机会，产生了高额的搬家费用，故因天雅汽配城提前解除合同导致润利来公司增加的搬家费用应当由天雅汽配城负担，但考虑法院已经判决天雅汽配城因提前解除合同而向润利来公司支付4500元的违约金，该笔违约金理应包含上述增加的搬家费用，故天雅汽配城不需另行向润利来公司支付搬家费；关于润利来公司主张的员工工资，润利来公司并未提交充分证据证明其实际雇佣员工情况，且该项请求与本案不具有相关性，亦无合同及法律依据，故法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定于2015年5月25日判决如下：一、解除许寒与北京五方天雅汽配城市场有限责任公司于二○一三年三月六日签订的《租赁合同书》；二、北京五方天雅汽配城市场有限责任公司于判决生效之日起七日内返还北京润利来商贸有限责任公司租金三万一千五百元；三、北京五方天雅汽配城市场有限责任公司于判决生效之日起七日内给付北京润利来商贸有限责任公司违约金四千五百元、装修费五千元、隔断费四千元、门头及LED显示屏费用七千元；四、驳回许寒、北京润利来商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，天雅汽配城上诉至本院称原审判决认定事实存在重大错误，被上诉人租期届满，上诉人依约收回房屋，并将被上诉人遗留物品（包括LED显示屏）进行了清理和保存，并非进行任何“处理”。被上诉人所述的墙体倒塌系危言耸听，仅仅是承租范围内作为仓库部分的房屋单侧较短的石膏板倒塌，没有导致房屋无法正常使用，没有影响被上诉人的正常经营，不能因此判决解除双方的合同。即便判决解除合同，原审法院在酌定装修费、隔断费等分摊数额时没有考虑折旧的因素。原审法院没有查清和落实是否存在“搬家”这一客观事实的前提下认定上诉人应该承担搬家费，而且被上诉人的东西一直存放在上诉人处，不存在搬家的说法。原审法院没有查清和落实LED显示屏的全部情况，错误的让上诉人分摊这笔费用，该显示屏不是承租房屋的专用和定制设备，其显示内容不得而知，而且该显示屏并未实际悬挂使用，而是被放置在被上诉人承租的房屋内，该显示屏由上诉人清理和保存，未予以处理。故请求撤销原审判决第一、二、三项判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求。润利来公司和许寒均同意原判。本院经审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。以上事实，有各方当事人陈述、合同、通知、发票、收据、照片、视频光盘、询问笔录等在案佐证。本院认为：许寒与天雅汽配城于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应受合同约束。因许寒系为注册润利来公司并将其作为公司的经营场所而承租该房屋，润利来公司注册成立后，许寒系该公司的法定代表人，润利来公司用其实际行为代替了许寒成为该《房屋租赁合同》的主体，因此润利来公司享有《房屋租赁合同》的合同权利，并负有该合同的义务。作为承租方，润利来公司的合同项下的根本义务系按时向出租方交付租金。作为出租方，天雅汽配城的合同项下的根本义务系在整个租赁期限内向润利来公司提供适租的房屋。润利来公司已支付了租赁期内全部租金，履行了其合同项下的根本义务，应享有天雅汽配城提供的适租房屋进行经营的权利，但在2013年8月5日，其承租的房屋北墙倒塌造成该房屋实际上已经无法实现润利来公司在此房屋内正常经营的合同目的，而且天雅汽配城一直未能对该墙体进行有效的修复，保证润利来公司在该房屋内正常经营。天雅汽配城已经构成根本违约，故润利来公司有权解除合同。原审判决双方之间合同解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。润利来公司正常使用涉案房屋5个月，但实际交纳了12个月的租金，天雅汽配城应该退还润利来公司7个月的租金31500元，故原审法院对于天雅汽配城应该退还租金以及退还数额的判项并无不当。因天雅汽配城是违约方，根据双方合同约定，违约方应向守约方支付一个月的租金作为退租补偿金，故天雅汽配城应向润利来公司支付4500元的违约金，原审法院对该违约金的判项并无不当。虽然合同约定合同期限届满或者解除后全部装修或隔断所有权归天雅汽配城，但因为天雅汽配城的违约行为，导致合同到期前合同就解除，故天雅汽配城应该分担部分装修费和隔断费用。原审法院考虑了润利来公司实际使用装修和隔断的时间以及天雅汽配城的过错程度酌定天雅汽配城应该分担的数额经本院审查合理适当。关于天雅汽配城是否应该分担LED显示屏一部分费用的问题，如前所述，因为天雅汽配城的过错，导致润利来公司为该承租房屋定制的LED显示屏不能在租赁期内继续正常使用，因此天雅汽配城应当分担一部分费用，在这个问题上，原审法院也考虑到LED是动产，润利来公司在合同到期前并未对LED进行处理，认定润利来公司存在一定过错，原审法院结合双方的过错程度，LED显示屏的费用、安装费用以及合同实际履行期间等因素酌定天雅汽配城应该分摊LED的费用本院认为合情合理。关于搬家费，原审法院考虑到天雅汽配城支付的违约金里理应包含润利来公司提前搬家产生的高昂搬家费用，因此并未判令天雅汽配城另行支付搬家费。天雅汽配城关于此项的诉请没有依据。综上，上诉人的上诉请求和理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2704元，由许寒、北京润利来商贸有限责任公司负担1030元（已交纳）、北京五方天雅汽配城市场有限责任公司负担1674元（于本判决生效之日七日内交纳）。二审案件受理费1100元由北京五方天雅汽配城市场有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘建刚代理审判员刘正韬代理审判员郑吉喆二〇一五年九月十八日书记员 吴        可        加