广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4111号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所职员。被上诉人（原审原告）：黄志芬，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄志芳，住广州市越秀区。被上诉人黄志芬、黄志芳的共同委托代理人：李正亮，广东维永律师事务所律师。被上诉人黄志芬、黄志芳的共同委托代理人：罗杰芝，广东维永律师事务所律师。上诉人刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结2014年7月28日，黄志芬、黄志芳向原审法院起诉，请求判令：1.确认黄志芬、黄志芳和刘德民于2013年5月28日签订的《商铺买卖合同》已于2014年5月27日解除；2.刘德民立即退还已收取的房款162246元给黄志芬、黄志芳，并向黄志芬、黄志芳支付违约金27000元（按合同总价款270000元的10%计算）；3.刘德民立即退还已收取的9069元税费给黄志芬、黄志芳。原审法院查明：2013年5月28日，黄志芬、黄志芳（为买受人）与刘德民（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市北京路xx号xx层xx号铺，建筑面积共4.22平方米，其中套内面积1.76平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额270000元，买受人按揭付款方式付款，2013年5月30日前支付（包含定金）170000元，余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户。买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。刘德民于2013年5月28日向黄志芬、黄志芳出具定金50000元和首期款132246元的收款收据，并于2013年12月27日向黄志芬、黄志出具税费9069元的收款收据。2014年5月27日，黄志芬、黄志芳（为买受人）和刘德民（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘德民私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2013年5月28日签订的关于“广州市越秀区北京路xx号xx层xx号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额191315元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2014年6月25日支付金额20000元；2.2014年7月25日支付金额57105元；3.2014年8月25日支付金额57105元；4.2014年9月25日支付金额57105元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。涉案房屋从未过户至黄志芬、黄志芳名下。刘德民为证明是黄志芬、黄志芳委托金桥百信律师事务所人员代为办理交易过户等手续，过户程序中因税务部门核定交税价格远高于实际价格导致过户手续停滞不前，提交了内容为《委托书》的公证书、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》、《存量房交易计税价格核定通知书》照片打印件，黄志芬、黄志芳对上述公证书无异议，无法确认《广州市存量房网上交易价格自行申报表》和《存量房交易计税价格核定通知书》的真实性。一审庭审中，刘德民称其曾电话通知黄志芬、黄志芳办理按揭手续和付清余下房款，黄志芬、黄志芳称刘德民从未接到过刘德民的通知。另，黄志芬、黄志芳向原审法院提出了对刘德民价值189246元财产进行保全申请，原审法院依其申请发出了对刘德民价值189246元财产进行保全的裁定。黄志芬、黄志芳交纳了保全费1466元。原审法院认为：黄志芬、黄志芳与刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。鉴于双方在2014年5月27日签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》中已明确约定“一致同意解除之前双方于2013年5月28日签订的关于广州市越秀区北京路xx号xx层xx号铺的《商铺买卖合同》”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故黄志芬、黄志芳现要求确认双方签订的《商铺买卖合同》于2014年5月27日解除的诉讼请求合法有理，法院予以支持。因刘德民未能按《解除〈商铺买卖合同〉协议》约定的期限将已收款项退还给黄志芬、黄志芳，黄志芬、黄志芳有权依照该协议约定，“按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”，而刘德民未在买卖合同约定的期限内办理涉案房屋的交易过户手续，已构成违约，故在双方签订的买卖合同已解除的情况下，黄志芬、黄志芳主张返还应退还而未退还的房款、税费及支付违约金的依据充分，法院予以支持。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民应按房价款的10%向黄志芬、黄志芳支付违约金，刘德民要求调整违约金的计算标准依据不足，法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、确认黄志芬、黄志芳与刘德民于2013年5月28日签订的《商铺买卖合同》于2014年5月27日解除；二、刘德民自本判决发生法律效力之日起十日内，向黄志芬、黄志芳一次性返还房价款162246元、税费9069元；三、刘德民自本判决发生法律效力之日起十日内，向黄志芬、黄志芳一次性支付违约金27000元。刘德民如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4266元，保全费1466元，由刘德民负担。判后，上诉人刘德民不服，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。双方签订合同后，刘德民已积极着手准备为黄志芬、黄志芳办理相应的产权证等手续，并双方共同向房管部门提交了申办过户的申请及到税局核价，由于税局核定的涉案商铺的总价远远高于双方签订合同的交易价格，而导致双方税费大大增加，此后双方就税费问题一直协商，后协商不成及黄志芬、黄志芳没有按合同约定付清尾款，最终双方签订《解除协议》。由于该协议是双方对税费及尾款支付协商不成而签订的，刘德民不存在违约行为，无需承担违约责任。（二）原审判决适用法律错误。《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德民原因造成未能办证而解除合同，也没有对黄志芬、黄志芳造成损失，更何况未能办证是因为税局不能核价的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定予以调整，原审判决没有依法调整违约金的计算标准，属于适用法律错误。刘德民认为应按照已付房价款的活期存款利息计算违约金。据此，请求撤销原审判决第三项，并判令本案全部诉讼费用由黄志芬、黄志芳承担。被上诉人黄志芬、黄志芳答辩称：（一）按照双方签订的《商铺买卖合同》的约定，黄志芬、黄志芳作为买受人只有在收到刘德民的电话或书面通知后才支付，但刘德民一直没有通知黄志芬、黄志芳，且黄志芬、黄志芳一直催促刘德民办理相关手续，但刘德民并无办理，才导致双方解除合同。（二）对于违约金的计付问题。原审判决对违约金的认定符合双方签订的《商铺买卖合同》的约定，合同约定的违约金是按“房价款”的10%计算，而不是按“已付房价款”的10%计算，原审判决刘德民按房价款的10%计付违约金亦未超过法律规定的30%。上述合同是双方平等协商达成的，刘德民没有在规定期间内履行解除协议的内容，应当按照合同的约定，按房价款即270000元的10%计付违约金给黄志芬、黄志芳。不同意刘德民的上诉请求。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是刘德民应否支付违约金给黄志芬、黄志芳的问题。对此，原审判决已做充分评述，本院予以认同，在此不再赘述。因刘德民未能按双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》约定的期限将已收款项退还给黄志芬、黄志芳，故黄志芬、黄志芳有权依照该协议的约定“按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任”，刘德民未在买卖合同约定的期限内办理涉案房屋的交易过户手续，已构成违约，应承担违约责任。原审判决刘德民按合同约定向黄志芬、黄志芳支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于刘德民上诉认为《解除〈商铺买卖合同〉协议》是因双方对税费及尾款支付协商不成而签订，其不构成违约及不需承担违约责任的的问题。经查，黄志芬、黄志芳已按合同约定在2013年5月28日支付了首期房价款，并于2013年12月27日支付了税费9069元，刘德民未举证证实曾通知黄志芬、黄志芳办理按揭手续和付清余下房款，双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》也没有约定是因双方对税费及尾款的支付协商不成而导致解除合同，故刘德民上述上诉意见，理据不足，本院不予采纳。关于违约金的支付标准问题。双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款即270000元的10%计付违约金，该约定是双方的真实意思表示，是合法有效的。刘德民认为该约定标准过高，但并未举证证实明显超过其违约行为给黄志芬、黄志芳造成的损失，故原审判决刘德民向黄志芬、黄志芳支付违约金27000元，并无不当，本院予以维持。刘德民上诉请求按已付房价款的活期存款利息计算违约金，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人刘德民上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费475元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  钟淑敏审判员  苗玉红二〇一五年九月十八日书记员  邱穗珠何芷君