北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2015)三中民终字第10896号上诉人（原审被告、反诉原告）王仲武，男，1952年9月2日出生。委托代理人李诗茵，河南仰天律师事务所律师。上诉人（原审第三人）王娟，女，1980年9月30日出生。委托代理人李诗茵，河南仰天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）边雅峰，男，1969年2月6日出生。委托代理人王连华，河北天树律师事务所律师。上诉人王仲武、王娟因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。边雅峰在原审法院诉称：2003年1月12日，我与王仲武签订了一份租赁协议，约定王仲武将其位于朝阳区×村养殖小区房屋10间及院落南北29米、东西27米租赁给我，租期至2020年12月1日，并约定如遇国家占地，地上物补偿我所建的房屋归我所有，王仲武的原有10间房屋归其所有。2010年9月份上述房屋被朝阳区孙河乡政府拆迁，拆迁款于2013年9月20日补偿给了王仲武。我建造的房屋面积为793平方米，建造的彩钢房面积为2447平方米。孙河乡政府按照1500元补偿，但王仲武得到补偿款后只给付我70万元，剩余补偿款拒绝给付。故我诉至法院，要求王仲武给付我拆迁补偿款1651972.86元。王仲武在原审法院答辩并反诉称：边雅峰所述的租赁关系及租赁时间及位置都属实。涉案房屋及院落是我从孙河乡×村租赁来的，我租的地块统称为养殖小区。边雅峰租赁过程中，要求建房，经我同意，只同意边雅峰建四间房屋，后来边雅峰也找过我要再建房屋，我没有同意。后来边雅峰实际建了多少间房屋我不清楚。2010年春天，孙河乡拆迁办口头通知我要土地储备进行拆迁。拆迁前孙河乡拆迁办进行了航拍，边雅峰所建的房屋加上我出租给边雅峰的十间房屋，共计950平米，扣掉我出租的十间房屋面积159.5平米，剩余的面积是边雅峰建的。2013年9月份，我与孙河拆迁办签订了一份拆迁腾退补偿协议，拆迁办按照每平米1500元对我进行补偿。半个月后，我拿到了拆迁款，这个拆迁款总额除了我租赁的养殖小区的拆迁款，还包括我女儿王娟在村里租赁的另一块非养殖小区土地的拆迁款。2013年9月20日，经我和边雅峰协商，我给了边雅峰拆迁款70万元，边雅峰给我出具了收条，内容大概为“我一次性付清边雅峰拆迁补偿款70万元”。当时我给钱及边雅峰出具收条时其他人在场，收条后来被边雅峰背着我拿走了，我身边的人都看见了。对于边雅峰的诉讼请求，不同意其计算方式，不同的房屋的建筑作价不一样，其他设施价款49600元、停产停业补助1167064.36元、搬迁补助27065.5元中有我和王娟的相应补偿，我不同意再给他拆迁款，已经给了边雅峰不少钱了。另，我未经得村委会同意将涉案房屋转租给了边雅峰，所以我认为租赁协议书无效，无效的主要理由是按照合同约定未经村委会同意不得转租。所以，我提起反诉，要求法院判令我与边雅峰于2003年1月12日签订的《租屋协议书》无效。边雅峰在原审法院针对反诉答辩称：不同意王仲武的反诉请求。双方的租赁协议已经履行完毕，双方的租赁协议是有效的，而且在租赁过程中村委会对该行为是知情的。王娟在原审法院述称：不同意边雅峰的诉讼请求。王仲武签订的拆迁补偿协议中包括我作为承租的土地房屋补偿，王仲武与边雅峰协议约定应该给付边雅峰的补偿款均已给付。原审法院经审理后认为：根据本案查明的事实，涉案租赁场地及房屋已于2010年拆迁，《租屋协议书》在拆迁后已不具备履行条件且无法继续实际履行。结合双方对王仲武于2013年9月20日向边雅峰支付70万元一事的认识，法院认为《租屋协议书》已于此时解除。王仲武认为《租屋协议书》无效，但其所提出的无效理由并不符合法律的相关规定，故法院不予支持。结合双方所述及证据、法院调查事实，可以认定王仲武作为被拆迁人签订的拆迁协议涉及王仲武和王娟分别承租的两块土地上的房屋，拆迁协议中分别进行了标示，本案涉及的王仲武承租土地上的房屋建筑面积2477.56平米，其中实际经营建筑面积953.05平米（其中边雅峰建造面积793.55平米，王仲武原十间房屋面积159.5平米），其他房屋建筑面积1524.5平米为边雅峰建造，根据《租屋协议书》第三条的约定，王仲武原十间房屋的相应补偿款应归王仲武，其他房屋及建筑物的补偿款应归边雅峰所有，补偿款的金额将由法院根据非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单的相关价格予以综合确定。拆迁发生在《租屋协议书》的履行期间，边雅峰为拆迁前土地房屋的实际使用人，除王娟土地对应部分外，其他设施价款应归其所有。停产停业补助及搬迁补助均按实际经营建筑面积补偿，除王仲武建造的159.5平米及王娟土地对应部分外，边雅峰建造的793.55平米对应的补偿款应归其所有。综上，王仲武领取的腾退补偿款2451972.86元中扣除其自己和王娟应得的补偿款及已支付给边雅峰的70万元，剩余腾退补偿款应全部支付给边雅峰。王仲武称其2013年9月20日向边雅峰支付70万元时，双方的所有问题已全部解决，但其未提供充分证据证明其所述，故法院不予采信。就边雅峰建房的情况，王仲武前后陈述明显不一致，法院只采信对其不利的最先陈述，对其之后的变更陈述不予采信。据此，原审法院判决：一、王仲武于判决生效之日起七日内支付边雅峰腾退补偿款一百零六万零二百一十五元四角七分；二、驳回边雅峰的其他诉讼请求；三、驳回王仲武的反诉请求。判决后，王仲武、王娟不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回边雅峰的诉讼请求。其理由为：一审认定事实不清，证据不足，涉诉土地上可能存在他人建造的房屋，且有违双方合同约定。边雅峰辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。经审理查明：2003年1月12日，王仲武作为甲方与边雅峰作为乙方签订了《租屋协议书》，该协议约定：1、甲方将养殖小区房屋10间及院落南北29米、东西27米租给乙方，使用18年，自2003年1月1日使用到2020年12月1日，租金10万元；2、在使用期间，双方无条件服从当地国家总体规划，如果国家用地，乙方将无条件搬出；3、如遇国家占地，乙方所盖房屋归乙方所有，甲方原房屋10间归甲方所有；等等。合同签订之后，边雅峰向王仲武交纳了租金10万元。2013年9月4日，王仲武作为乙方与北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室（以下简称孙河拆迁办）作为甲方签订了《协议书》，约定：一、腾退范围：甲方因土地储备项目腾退，需要腾退乙方在腾退范围内所有房屋，被腾退房屋产别为非宅，乙方在腾退范围内有建筑面积3140.05平方米（2477.56平方米+662.49平方米），实际经营建筑面积1082.62平方米（953.05平方米+129.57平方米），其他房屋建筑面积2057.43平方米（1524.50平方米+532.92平方米）；二、补偿金额：1、实际经营面积房屋价款850442元（740506元+109936元），其他房屋价款357801元（227925元+129876元）；2、其他设施价款49600元（40428元+9172元）；3、停产停业补助1167064.36元（停产停业补助面积1082.62元）；4、搬迁补助27065.50元（搬家补助面积1082.62平方米）。合计人民币2451972.86元；三、其他事宜：1、本协议生效后五日内乙方负责将被腾退房屋和设施交给甲方；2、签订协议后，腾退资料经审计及乡联审会审核通过后，十五个工作日内甲方向乙方支付协议约定总补偿款；3、自协议签订之日起，乙方签订的租地协议自动终止，且乙方签订的租地协议原件需移交甲方，由甲方收入腾退档案中存档。王仲武称其在签订协议后的半个月内领到了拆迁款2451972.86元。之后，王仲武向边雅峰支付了70万元。关于租赁场地中的房屋情况。边雅峰称其从王仲武处租赁十间房屋及院落之后，就开始陆续建房，一共建房四、五十间，建房总面积为794平方米，并在房屋上建造了彩钢房，面积为2447平方米。王仲武认可边雅峰建房793.55平米，称其他房屋均为其与王娟所建，其中彩钢房是其在拆迁前建造的。原审案件庭审中，边雅峰提交了个体工商户营业执照正副本复印件，已证明其在涉案租赁场地经营建材销售，并称营业执照原件已被孙河拆迁办收走，并认为因其有营业执照，故就应该有停产停业损失补偿。该营业执照显示，经营字号为北京市朝阳区孙河乡边雅峰建材销售中心，经营者姓名为边雅峰，组成形式为个人经营，经营场所为北京市朝阳区孙河乡×村南，经营范围及方式为零售五金、建材，执照有限期为自2009年11月24日至2013年11月23日。对此，王仲武称边雅峰并未在租赁场地实际经营过，并称听说过边雅峰提交的营业执照，但并未实际见到过。另查，2013年4月26日，边雅峰与王仲武曾共同声明：“兹有北京市朝阳区孙河乡边雅峰建材销售中心法人代表边雅峰与土地承租人王仲武系属合作经营，经双方协商，边雅峰同意将停产停业补偿款做到承租人王仲武名下，所发生一切法律纠纷与拆迁公司、村委会、腾退办公室无关”。本案原审审理中，边雅峰提交拆除房屋通知单两份，两份通知单被腾退人均为王仲武，其中编号为8的通知单载明房屋建筑662.49平米，编号为9的通知单载明房屋建筑面积2477.56平米，并在备注栏有养殖小区的标注。法院到×村委会就相关事实进行调查，该村负责人称王仲武作为被拆迁人签订的拆迁协议实际涉及两块地，一块是王仲武租赁的，位置在养殖小区，另一块是王仲武女儿王娟租赁的，在原村委会西侧，王娟租赁土地时村里的老书记生病后来去世了，因此一直没有签订书面合同，后来因为拆迁与王仲武的地一起走的拆迁程序。关于《租屋协议书》的状态，边雅峰称2013年9月20日王仲武向其支付70万元时，该协议已解除，王仲武称2013年9月20日王仲武向其支付70万元时，该协议书及拆迁款的所有事项全部解决完毕。双方均认可《租屋协议书》中涉及的房屋及院落已经在2010年拆迁。原审案件庭审中，王仲武提交《养殖小区土地租赁合同》，欲以证明出租给边雅峰房屋及院落的来源，并称该合同第六条第四项约定未经出租方同意，不擅自转租土地及房屋，其出租给边雅峰的行为未经北京市×村农工商合作社的同意，所以《租屋协议书》应该无效。对此，边雅峰表示王仲武确实系从村里租赁的场地，但认为该合同的约定不能对抗边雅峰。依据原审案件法院调取的《协议书》、非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单等拆迁材料，拆迁建筑面积3140.05平方米中正式房屋建筑面积为1082.62平方米，彩钢房屋及砖混结构房屋构成了其他房屋面积；正式房屋建筑面积为1082.62平方米中的各个房屋的补偿价格虽略有不同，但差别不大，无法确定哪些房屋为王仲武出租给边雅峰的原房屋十间。以上事实有《租屋协议书》、《协议书》、个体工商户营业执照、非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单、《养殖小区土地租赁合同》、拆除房屋通知单、调查笔录以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，关于涉案房屋等地上物拆迁补偿款的分配，一审法院结合双方签订的《租屋协议书》、各方拥有的建筑面积和相关补偿名目，对三方当事人所当享有的份额作出的认定并无不当。王仲武、王娟上诉认为边雅峰仅仅享有“地上物补偿”缺乏法律依据，本院不予支持。王仲武、王娟上诉认为涉诉场地上还有案外人建造的房屋，但对此未提供任何证据，亦无法明确案外人的姓名，本院不予采信。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费19668元，由边雅峰负担5326元（已交纳），王仲武负担14342元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费35元由王仲武负担（已交纳）。二审案件受理费14340元，由王仲武、王娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  解学锋代理审判员  张 羽代理审判员  史智军二〇一五年九月七日书 记 员  陈 振