广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3291号上诉人（原审被告）：邓玉琼，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖爱芳，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人邓玉琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月21日，肖爱芳与邓玉琼签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定邓玉琼向肖爱芳认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】2D层89号铺位，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用，认购价为307988元，邓玉琼须于2010年6月26日前……到指定律师行与出售方签署《商铺买卖合同》。2010年6月26日，肖爱芳（甲方、出卖人）与邓玉琼（乙方、买受人）、案外人广州新港机场实业有限公司（出卖人的委托代理人及保证人，以下简称新港公司）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层289号铺，该商铺属现房，房价款总金额为307988元。合同第四条约定，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年6月26日前支付全部房价款的30%，计92396元，于2010年7月26日前支付全部房价款的21%，计65592元；余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。第五条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、商铺的交付，出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。第八条、出卖人应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人。第十三条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址……出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起的3天内视为送达。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。邓玉琼合计已向肖爱芳支付购铺款157988元，余款150000元向银行申请按揭贷款，但银行最终未批准邓玉琼的贷款申请。2011年6月26日，新港公司向邓玉琼寄送《关于办理按揭手续的通知》，通知邓玉琼在通知发出的3天内，到肖爱芳指定的律师事务所办理按揭贷款手续。2012年9月28日，新港公司及广州福地商务有限公司向邓玉琼发出《通知书》，通知邓玉琼于2012年10月8日至2012年10月12日办理接收涉案商铺的手续。2012年10月19日，上述两公司向邓玉琼寄出《告知书》，催告邓玉琼于2012年10月30日前办理商铺接收手续。邓玉琼至今未按上述通知要求办理商铺接收手续。2014年6月27日，新港公司同时向邓玉琼在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址及邓玉琼的户籍地址发出《催款函》，要求邓玉琼向出卖人肖爱芳支付购房余款150000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等。另查明，2011年8月3日，涉案商铺登记至邓玉琼名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2089商铺。邓玉琼至今尚欠肖爱芳购房款150000元未付，肖爱芳遂提起本案诉讼。肖爱芳于2015年01月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、邓玉琼向肖爱芳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2089号商铺购房余款150000元及违约金（违约金以应付房价款150000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至邓玉琼实际付清款之日止）；2、邓玉琼承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：双方签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，邓玉琼须向肖爱芳支付首期及二期购房款共157988元，余款150000元采取银行按揭方式支付。邓玉琼至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，肖爱芳请求邓玉琼支付购房余款150000元合理合法，原审法院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但邓玉琼办理按揭贷款的相关手续是由肖爱芳代理的，而邓玉琼已依约支付全部购房款的51%以上，肖爱芳也不能证明银行不放款完全归责于邓玉琼。因此，肖爱芳要求邓玉琼支付违约金的请求理由不充分，原审法院不予支持。邓玉琼认为按揭贷款没有办妥的责任不在其一方，但未提供相应的证据证明；邓玉琼关于其可能享有合同解除权的理由亦不成立，故对邓玉琼的抗辩意见，原审法院均不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、邓玉琼于本判决发生法律效力之日起15日内向肖爱芳支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2089商铺的购房余款150000元；二、驳回肖爱芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由邓玉琼负担。判后，上诉人邓玉琼不服原审判决，向本院提起上诉称：第一、原审法院事实查明错误。1、上诉人没有收到《通知书》《告知书》，对此原审查明错误。2、按揭没有办妥的责任在于被上诉人，原审没有查明，分清责任。第二、原审适用法律错误。按揭没有办妥，属于双方对合同主要条款付款条款没有达成一致。应重新确定付款方式，而不能直接判决上诉人付款。因此，上诉人不服花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第317号民事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。为此请求：1、撤消广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第317号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、判决本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人肖爱芳答辩同意原审判决，不同意邓玉琼的上诉请求，并当庭口头答辩如下：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商铺买卖合同》，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。上诉人认为涉案房屋没有办妥按揭手续的责任在于被上诉人，但无论从合同义务约定还是证据反映的实际履行看，该上诉理由均理据不足。首先，双方合同约定内容看，按揭付款或按揭不成直接支付属于上诉人的支付义务，上诉人并无充分证据被上诉人存在违约责任。其次，从合同实际履行看，被上诉人已经依据双方合同确认的地址向上诉人发出办理按揭手续通知，虽然上诉人称未收到相关函件，但原审及二审中均对该约定地址予以确认。原审综合考虑合同支付义务约定、按揭办理约定及双方归责证据的充分性，对于实际未能办理按揭不予归责，既尊重合同自治亦符合本案实际情况，并且兼顾双方权益，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人邓玉琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月七日书 记 员  党春婷