江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0483民初224号原告：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼，统一社会信用代码：913601007460845701。法定代表人：胡学群，该公司董事长。被告：梅后刚，男。原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群房地产公司）与被告梅后刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹤群房地产公司法定代表人胡学群、被告梅后刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤群房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照租赁合同约定，支付第三年商铺租金25862.40元。2、判令被告支付违约金10000元。3、本案诉讼费归被告承担。事实与理由：2018年11月26日，原告把庐山天街1#、2#楼，已竣工验收的底层店面租赁给被告，双方在租赁合同第二条特别约定，租赁商铺租金应在每期每年11月30日之前支付，在租赁合同违约责任第六条第二款约定：如乙方对本签订的租赁合同条款违约，乙方的押金包括用水用电押金不予退回，乙方并支付违约金5万元给甲方。根据双方签订的租赁合同，被告不履行向原告缴纳商铺租金的约定，霸占原告商铺经营，构成严重违约，原告依据租赁协议违约责任的约定，要求被告承担违约金10000元，警示被告。由于被告的违约行为，原告于2020年11月17日用特快专递通知被告未缴纳第三年商铺租金应承担违约责任，可被告不理不睬，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同”受法律保护，被告霸占原告的商铺，违约拒不缴纳租赁合同中约定的第三年商铺租金，原告特诉至法院，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告梅后刚辩称：1、合同未明确约定第三年租金的具体支付时间，但同意支付第三年租金25862.40元和诉讼费。2、出租人未履行租赁物的维修义务，造成下水道堵塞，双方都有违约，不同意支付违约金。原告鹤群房地产公司围绕其诉讼请求，提交了如下证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明：被告租赁原告商铺的事实，合同对租赁商铺的期限、价格、付款时间以及违约责任作出了明确的约定。被告至今未支付第三年租金，被告违约。被告梅后刚质证意见：租赁合同属实，但未明确第三年房租款的具体支付时间。2、《关于要求履行租赁庐山温泉天街商铺缴纳第三年租金的通知》及邮件交寄单，证明：原告已经向被告发送缴纳第三年租金的通知，明确说明未缴纳租金需承担违约责任。被告梅后刚质证认可《通知》是事实，缴纳租金的《通知》已收到。3、庐山市人民法院（2020）赣0483民初983号民事判决书，证明：第二年租金的利息因没有约定，法院没有支持，现在该案要求支付违约金有合同约定，且约定违约金50000元，原告主张违约金10000元请求法院支持。判决书已经认定第二年租金于2019年12月1日前支付，所以第三年租金也应该是2020年12月1日前支付。被告梅后刚质证意见：对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。租赁合同中没有明确第三年租金的支付时间。合同第五条约定的是店面内的维修责任，下水主管道堵塞不属于店面内的维修范围。被告实际租赁时间是2018年11月27日，约定从2018年12月1日起支付租金，但当时没有通电，变压器通电时间是2019年5月中旬。按照第六条违约责任第五点约定，原告方先违约。被告梅后刚为了证明自己的主张，向法庭提交了照片3张，证明下水主管道堵塞，原告方有维修义务。原告鹤群房地产公司质证意见：照片不事实，与本案无关。原告方出租的是竣工验收的新房，不存在下水主管道堵塞。被告在使用期间下水道堵塞，应由被告自行疏通。原告没有收取被告的物业管理费，在租赁协议中也没有这方面的约定。被告在租赁时已经知道当时没有通电，双方在合同中约定由被告到供电公司申报接通。本院认定事实如下：2018年11月27日，胡学群（原告鹤群房地产公司法定代表人）作为甲方，与被告梅后刚作为乙方签订了《租赁合同》，合同约定，甲方将位于店面租赁给乙方，租赁面积107.76平方米。承租期限为五年，即从2018年12月1日至2023年11月30日。第一年至第三年以每月20元／平方米的价格计算租金。每年的12月1日起交纳下一年度的租金。《租赁合同》第六条违约责任中的第二款约定，如果乙方对本签订的租赁合同条款违约，乙方的押金包括用水、用电押金不予退回，乙方并支付违约金5万元给甲方，甲方有权同时终止双方签订的租赁合同，清退乙方租赁权利。合同签订后，被告按照合同约定每年25862.40元（107.76平方米×20元／平方米×12个月）的租金标准，交纳了第一年租金，后通过诉讼交纳了第二年的租金，被告共交纳2018年12月1日至2020年11月30日的租金。2020年11月17日，原告邮寄书面通知，要求被告交纳第三年租金。因被告没有缴纳租金，原告遂于2021年1月22日诉至法院要求被告支付第三年的租金25862.40元及违约金10000元。本院认为，原告鹤群房地产公司与被告梅后刚签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主体。胡学群系鹤群房地产公司法定代表人，代表鹤群房地产公司与被告梅后刚签订《租赁合同》，该签订《租赁合同》的行为系法定代表人履行职务行为。本院已生效的（2020）赣0483民初983号判决书中，已认定了该《租赁合同》系原告鹤群房地产公司与被告梅后刚签订。关于租金。原、被告之间签订的《租赁合同》约定第一年至第三年租金按照每月20元/平方米计算，租赁面积107.76平方米，一年的租金总数为25862.40元（107.76平方米×20元/平方米×12个月）。每年的12月1日起交纳下一年度的租金。被告已经按照合同约定支付了2018年12月1日至2020年11月30日的租金（即交纳了第一年、第二年的租金）。原告要求被告支付第三年的租金，即2020年12月1日至2021年11月30日的租金25862.40元，符合《租赁合同》的约定，予以支持。被告辩称下水主管道堵塞，原告有维修义务，原告方先违约，因证据不充分，且未提起反诉，不予支持。关于违约金。《租赁合同》中，原、被告双方对支付租金的具体时间表述不够明确。在本院已生效的（2020）赣0483民初983号民事判决书中认定租金的交纳时间为每年的12月1日交纳下一年度的租金，且原、被告在庭审中也认可12月1日起交纳下一年度租金。被告没有按照《租赁合同》的约定支付租金，属违反合同约定的行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同约定违约金过分高于实际造成的损失，应当予以适当减少。应以被告所欠租金为基数，按照中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍利息计算损失，即年利率15.4%。自2020年12月2日至2021年3月1日，被告应支付给原告的利息损失为995.7元（25862.40元×15.4%÷12个月×3个月），以后顺延至还清日止。原告要求被告支付违约金10000元，多出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条规定，判决如下：一、被告梅后刚欠原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司租金25862.40元及违约金995.7元（以25862.40元为本金，按照年利率15.4%，自2020年12月2日起计算至2021年3月1日，以后顺延至租金付清日止），于本判决生效之日给付。二、驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费697元，减半收取348.5元，由原告承担87.5元，被告承担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 吴水林二〇二一年三月二十五日法官助理 邹 纬书 记 员 郭紫娟