广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4071号上诉人（原审原告）：吴婉萍，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：李倩勤，住广州市荔湾区。委托代理人：刘冠中，广东金山石律师事务所律师。委托代理人：苏思华，广东金山石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司（原广州市地下铁道总公司），住所地广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展贸中心写字楼第11至14层。法定代表人：丁建隆，总经理。委托代理人：彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：徐衍超，广东胜伦律师事务所实习律师。上诉人吴婉萍、李倩勤因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结原审法院查明：原广州市荔湾区华贵路马基巷xx号房屋是李祝根的房屋；1998年5月25日，原广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）（甲方）与李祝根（乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方把荔湾区华贵路马基巷xx号房屋由甲方拆除，甲方把座落在荔湾区华贵路马基巷原地段回迁楼第4层楼南向的自有建筑面积46.97㎡房屋单元用作拆除乙方房屋后的产权调换（补偿）。协议还约定，甲方应在2003年12月31日前将自有房屋交付乙方，将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权手续，所需的登记费用由甲方负责。协议签订后，李祝根依约把房屋交付地铁公司拆除。2004年7月15日，李祝根死亡。吴婉萍、李倩勤（乙方）经公证作为其继承人，于2009年4月20日，与地铁公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》约定，双方同意将荔湾区华贵路xx号xx层xxxx房用作乙方回迁。新建回迁房的建筑面积65.84平方米，套内建筑面积51.75平方米。由于新建回迁房建筑面积与应安置建筑面积之间存在的面积差异，乙方应向甲方支付房款60531元，在签订协议之日起两个月内一次性付清。根据广州市房屋建筑工程面积差异的有关规定，在新建回迁房竣工经综合验收，并经广州市国土房管局指定的测绘单位进行面积测绘后，对于实测面积比本协议约定回迁建筑面积增加的建筑面积，其中5平方米以内的面积按照人民币6500元/平方米的标准计算，超出5平方米部分的面积按照人民币8000元/平方米的标准计算。上述款项双方应在办理房产过户手续前结算完毕。双方同意在2011年12月31日前，完成新建回迁房的房屋交付使用手续。甲方将新建回迁房移交乙方时，甲方应在2013年12月31日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续。办证所需费用由甲方负责。补充协议签订后，吴婉萍、李倩勤向地铁公司支付了荔湾区华贵路xx号xxxx房的购房款71766元。2011年12月31日，地铁公司将荔湾区华贵路xx号xxxx房交付给地铁公司回迁，但至今未办理产权登记手续。2015年4月3日，吴婉萍、李倩勤向原审法院起诉，请求判令地铁公司立即为其办理位于广州市荔湾区华贵路xx号xx层xxxx房的房地产权属证书，并支付迟延办理产权证违约金8644.95元（以总房款为本金，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算，从2013年12月31日计至办妥产权证之日止，暂计至2015年4月3日）。原审法院认为：吴婉萍、李倩勤与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。补充协议约定地铁公司应在将新建房屋移交给吴婉萍、李倩勤时，提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助吴婉萍、李倩勤向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续。地铁公司至今未履行协议已构成违约，故吴婉萍、李倩勤要求地铁公司办理讼争房屋的房地产权证的请求合理，法院予以支持。上述两协议没有明确约定回迁房屋产权登记时间，也没有约定逾期办证的违约责任，吴婉萍、李倩勤亦无证据证明本案诉讼之前曾向地铁公司主张办证，且本案是因征用拆迁引起的产权登记纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期办证违约金的规定，故吴婉萍、李倩勤要求地铁公司支付从2013年12月31日起至办妥产权证之日止延迟办证违约金的诉讼请求，没有法律规定，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、地铁公司自本判决发生法律效力之日起30日内提供必要的证明文件，协助吴婉萍、李倩勤到房管部门办理广州市荔湾区华贵路xx号xxxx房房屋所有权证手续；二、驳回吴婉萍、李倩勤的其它诉讼请求。一审受理费50元，由吴婉萍、李倩勤负担25元，地铁公司负担25元。判后，上诉人吴婉萍、李倩勤不服，向本院提起上诉称：（一）本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对逾期办证违约金作出认定。根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》约定，吴婉萍、李倩勤需支付房款购买新建回迁房增大面积部分。随后，吴婉萍、李倩勤向地铁公司支付了房款，地铁公司亦向吴婉萍、李倩勤开具了款项性质为“购房款”的发票。原审判决却遗漏查明上述重要事实。此外，上述两份协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，尤其具备了价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容。同时，地铁公司也确已按约定收受了购房款。因此，双方签订的上述协议虽名为拆迁补偿协议，实已具备商品房买卖合同的性质。（二）原审判决认定地铁公司不承担违约责任，缺乏法律依据。双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》第九条明确约定，地铁公司应在2013年12月31日前向吴婉萍、李倩勤提供相关证明文件，并协助吴婉萍、李倩勤办理房地产权证。原审判决已经查明地铁公司未在限期内协助办证的事实，并据此认定地铁公司构成违约，又以双方没有明确约定回迁房屋产权登记时间及吴婉萍、李倩勤没有在本案诉讼之前曾向地铁公司主张办证为由，认定地铁公司不承担违约责任不当。（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，即使双方没有约定逾期办证的违约责任，地铁公司亦应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向吴婉萍、李倩勤支付违约金，况且吴婉萍、李倩勤也确实产生了利息损失，依照合同法的相关规定，地铁公司理应赔偿损失。据此，请求撤销原审判决第二项，改判地铁公司向吴婉萍、李倩勤支付迟延办理房地产权证违约金8644.95元（以总房款71766元为本金，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算，从2013年12月31日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计算至2015年4月3日），并承担全部诉讼费用。被上诉人地铁公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴婉萍、李倩勤的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。（一）原审判决已查明涉案回迁房的建筑面积与安置房建筑面积之间的差异，以及吴婉萍、李倩勤如何补缴相应的面积差额等重要内容，不存在遗漏重要事实的情况。（二）涉案房屋属于拆迁安置房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。1.从《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》的签订目的和历史背景来看，协议是为了解决吴婉萍、李倩勤房屋拆迁安置事宜而签订的，其与以房屋买卖交易为目的而签订的商品房买卖合同性质不同。从内容上看，协议主要约定的是拆迁安置的内容，与商品房交易、交割过户等内容为主的商品房买卖合同具有显著区别。2.吴婉萍、李倩勤支付的“购房款”是基于回迁房比原拆迁房多出的面积差而产生的，与以商品房实际面积计算的购房款性质不同。涉案房屋属于回迁房而非普通商品房，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。（三）地铁公司已在合同约定的时间内向吴婉萍、李倩勤交付了涉案房屋，取得了办理房屋所有权证所需的用地、报建、建筑质量、验收等材料，履行了补充协议中约定的义务。双方签订的协议仅约定了地铁公司协助提供相应材料的时间，没有约定具体办证的日期以及逾期办证的违约金事宜。事实上，地铁公司随时能够且愿意根据吴婉萍、李倩勤的要求，配合其前往办证机关提供办证所需的材料，与吴婉萍、李倩勤一同办理相应房屋所有权登记手续。但办理涉案房屋所有权证的主动权在于吴婉萍、李倩勤，而吴婉萍、李倩勤在本案起诉前从未以任何形式请求地铁公司协助其办证，可见迟延办证的原因在于吴婉萍、李倩勤自身。地铁公司此前也已多次主动通知吴婉萍、李倩勤前去房管部门配合办证，然而吴婉萍、李倩勤均未予以回应。此外，涉案房屋所在大厦的回迁户数量众多，许多回迁户因自身原因根本不具备办理房屋所有权证的条件，因此，地铁公司协助办证的义务是在回迁户提起办证请求后才会产生。综上，地铁公司无任何过错，无须向吴婉萍、李倩勤支付逾期办证违约金。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。另查明，经广州市工商行政管理局核准，原广州市地下铁道总公司于2015年6月30日改制为有限责任公司（国有独资），改制后名称为“广州地铁集团有限公司”。本院认为：本案争议的焦点是地铁公司应否向吴婉萍、李倩勤支付逾期办证违约金的问题。因涉案房屋为拆迁安置房并非商品房，吴婉萍、李倩勤向地铁公司补缴的购房款是基于回迁房比原拆迁房多出的面积而产生，与商品房买卖有本质区别，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》也不属于商品房买卖合同，故吴婉萍、李倩勤请求地铁公司支付逾期办证违约金的问题，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。其次，根据吴婉萍、李倩勤与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议的补充协议》第九条的约定，地铁公司仅负有协助吴婉萍、李倩勤办理房屋所有权证的义务，双方没有约定如地铁公司在约定期限内未协助吴婉萍、李倩勤办理房地产权证需要支付违约金，吴婉萍、李倩勤亦未举证证实其存在实际损失。因此，吴婉萍、李倩勤请求地铁公司向其支付逾期办理房地产权证的违约金，理据不足，本院不予支持。原审判决驳回吴婉萍、李倩勤关于逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人吴婉萍、李倩勤的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人吴婉萍、李倩勤负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  钟淑敏审判员  苗玉红二〇一五年九月十七日书记员  邱穗珠何芷君