广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3980号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：黄俊南，职务总经理。委托代理人：覃国宇，该公司职员。委托代理人：孙赛男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：万鹏飞，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：陈会敏，住广东省广州市天河区。上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江房产公司）因与被上诉人万鹏飞、陈会敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2014)穗南法民三初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：珠江房产公司是广州市南沙珠江湾B1-1、B1-2栋的开发商，于2011年12月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年4月12日，万鹏飞、陈会敏（为乙方）与珠江房产公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区南沙珠江湾自编B1-2栋802房（建筑面积132.89平方米），总金额为1083314元。付款方式为按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付333314元，剩余房款750000元须于2012年4月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。如果乙方未按照约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的费用及风险由乙方承担。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任，由甲方按合同约定的标准进行维修、更换或补偿差价，甲方履行保修责任的，不构成迟延交付等。”上述合同补充协议（附件七）约定：“甲方唯一通讯地址为广州市南沙区环市大道南漾滨路南沙珠江湾销售中心。甲方按合同载明的地址寄出特快专递，寄出的第3日为通知书到达时间。甲方交付房屋前，乙方应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，乙方以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至甲方帐户），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，甲方顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除乙方逾期履行义务的违约责任。甲乙双方同意：合同第十条、第十四条、第二十二条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’全部修改为‘每日按该商品房总房价款0.01%的标准’。甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件等。”之后，万鹏飞、陈会敏已支付购房款给珠江房产公司。涉案楼宇于2013年1月10日通邮，2013年12月31日取得《竣工验收备案表》。珠江房产公司曾在2013年12月31日向万鹏飞、陈会敏发出《收楼通知书》，万鹏飞、陈会敏于2014年1月14日邮寄《收楼异议函》。2014年9月12日，珠江房产公司向万鹏飞、陈会敏发出《关于对收楼意见的复函》，告知万鹏飞、陈会敏涉案商品房符合合同约定的交付标准和条件，不存在影响居住和使用的重大质量问题，并敬请万鹏飞、陈会敏尽快接收该商品房。万鹏飞、陈会敏确认于2014年9月12日收到该函件，但以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。原审诉讼中，广州供电局有限公司南沙供电局于2015年3月31日向原审法院出具了《关于南沙区珠江湾楼盘专变房永久用电情况的复函》，内容为“经核查，目前南沙珠江湾楼盘报装了6个公变房作为城乡用电的永久用电，2个专变房作为租赁和商务服务、居民服务和其他服务的永久用电，其中1#、2#公变房已在2014年4月28日完成送电，3#、4#、5#、6#公变房已经在2014年8月25日完成送电，1#专变房已经在2014年11月10日完成送电，2#专变房已经在2014年8月29日完成送电，相应楼宇具备了永久用电。广州南沙粤海水务有限公司于2015年4月7日向原审法院出具了《关于珠江房地产开发有限公司（珠江湾一期C地块）用水调查函的复函》，内容为“珠江湾一期（C地块）属于我司供水范围；该地块已于2014年2月13日供永久水，函中珠江湾一期（C地块）是否包含B1-1、B1-2栋房，因该房屋自编号由开发商自编，我司无法确定”。经原审质证，当事人确认涉案房屋在C地块。2014年12月4日，万鹏飞、陈会敏向原审法院提起本案诉讼，请求：1.珠江房产公司完全承担所购房屋的延期交楼责任，向万鹏飞、陈会敏支付从2013年11月30日起至2014年10月31日止每天按本房地产总价款1083314元0.01%的标准计算的逾期交楼违约金36291元；2.由珠江房产公司承担万鹏飞、陈会敏自行聘请他人维修房屋所产生的费用4000元；3.珠江房产公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，万鹏飞、陈会敏变更诉讼请求，逾期交楼违约金变更从2013年12月1日起计算，撤回要求珠江房产公司承担万鹏飞、陈会敏自行聘请他人维修房屋所产生的费用4000元的诉讼请求。原审法院审理认为：珠江房产公司与万鹏飞、陈会敏签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。虽然珠江房产公司已于2013年12月31日取得《竣工验收备案表》，珠江房产公司于该日向万鹏飞、陈会敏发出收楼通知书，但在涉案楼盘于2014年2月13日才具备永久供水，于2014年8月25日具备永久用电，通知时不能满足买受人基本居住要求。据此，珠江房产公司未能按照合同约定的期限，将具备用水、用电条件的房屋交付给万鹏飞、陈会敏使用，已构成违约，万鹏飞、陈会敏要求珠江房产公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。珠江房产公司在涉案房屋具备交楼条件后于2014年9月12日向万鹏飞、陈会敏发出《关于对收楼意见的复函》，通知万鹏飞、陈会敏尽快接收该商品房，但万鹏飞、陈会敏仍以涉案房屋不具备交楼条件为由拒绝收楼，故逾期交楼违约金从2013年12月1日起至2014年9月12日止以总房价款1083314元每日按0.01%计算共30982.78元，万鹏飞、陈会敏要求珠江房产公司支付至2014年10月31日逾期交楼违约金共36291元的依据不足，超出30982.78元以外部分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向万鹏飞、陈会敏支付逾期交楼违约金30982.78元；二、驳回万鹏飞、陈会敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费708元，由万鹏飞、陈会敏负担133元，珠江房产公司负担575元。上述受理费708元已经由万鹏飞、陈会敏预交，经万鹏飞、陈会敏同意，珠江房产公司在履行本判决义务时将其应负担的受理费直接支付给万鹏飞、陈会敏。上诉人珠江房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定涉案楼盘于2014年2月13日具备永久供水，于2014年8月25日具备永久用电，却错误认定珠江房产公司于2014年9月12日向万鹏飞、陈会敏交付房屋。根据广州供电局有限公司南沙供电局于2015年3月31日所出具的《关于南沙区珠江湾楼盘专变房永久用电情况的复函》，涉案房屋于2014年8月25日完成送电。因此在珠江房产公司取得永电后，涉案房屋已完全符合交付条件而应视为珠江房产公司交付涉案房屋。珠江房产公司应支付逾期交楼违约金的期间为2013年12月1日起至2014年8月25日，共268天，金额应为29032.82元。请求：1.撤销原审法院判决，改判珠江房产公司向万鹏飞、陈会敏赔偿29032.82元；（比原审判决减少1949.97元）；2.判令万鹏飞、陈会敏承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人万鹏飞答辩称：根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条、十三条规定，珠江房产公司在交付房屋时，需要具备相关的验收合格证明及永久用水用电等证明文件，同时珠江房产公司还应当向万鹏飞、陈会敏发出《收楼通知书》。珠江房产公司在2013年12月31日向万鹏飞、陈会敏发出《收楼通知书》时，涉案房屋并不具备交付条件。2014年8月25日涉案房屋具备永久用电，但珠江房产公司在2014年9月12日才向万鹏飞、陈会敏发出书面的《收楼复函》。因此违约期间的认定应以珠江房产公司向我方发送书面《收楼复函》的时间为准。关于诉讼费的问题，根据国务院的相关规定，诉讼费应由败诉方即本案的违约方承担。无论法院认定赔偿金额为多少，均不影响对珠江房产公司违约事实的认定。被上诉人陈会敏答辩称：同意万鹏飞的答辩意见。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，万鹏飞、陈会敏与珠江房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现珠江房产公司未按合同约定于2013年11月30日前向万鹏飞、陈会敏交付具备用水、用电条件的房屋，已构成违约，原审判决责令珠江房产公司向万鹏飞、陈会敏支付逾期交楼违约金，并无不当。关于珠江房产公司上诉提出的涉案房屋于2014年8月25日具备永久用电，至此已符合交付条件而应视为珠江房产公司交付该房屋的问题。本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，珠江房产公司向万鹏飞、陈会敏交付房屋时，应当向万鹏飞、陈会敏发出收楼通知书，…如万鹏飞、陈会敏未按书面通知的收楼时间收楼，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付万鹏飞、陈会敏。珠江房产公司第一次向万鹏飞、陈会敏发出收楼通知书时，涉案房屋尚未具备用水、用电等交付条件，万鹏飞、陈会敏对此提出异议并不同意收楼，因此，在涉案房屋具备合同约定的交付条件后，珠江房产公司也应当向万鹏飞、陈会敏发出书面通知并以该书面通知的收楼日期作为其交付涉案房屋的日期。故珠江房产公司的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。原审依据珠江房产公司向万鹏飞、陈会敏发出《关于对收楼意见的复函》的时间认定涉案房屋逾期交楼违约金从2013年12月1日起至2014年9月12日止以总房价款1083314元每日按0.01%计算共30982.78元，并无不当。综上所述，上诉人珠江房产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖俊莲审 判 员  覃信群代理审判员  林锐君二〇一五年九月××日书 记 员  熊志遥高宝韫