湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0624民初3018号 原告：邵敏，女，1986年1月30日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 原告：潘熊，男，1986年5月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：杨继红（特别授权），湘阴县文星法律服务所法律工作者。 被告：岳阳市艳阳天置业有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇湘水芙蓉城5栋215房。统一社会信用代码：914306007632922401。 法定代表人：谭艳平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。 原告邵敏、潘熊与被告岳阳市艳阳天置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵敏及委托诉讼代理人杨继红，被告岳阳市艳阳天置业有限公司的委托诉讼代理人韩喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵敏、潘熊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金14640元（暂计算至2020年8月31日，后期违约金按合同计算至实际交房日），庭审中变更为以已交房款611280元为基数按照日万分之一的标准自2020年1月1日计算至2020年12月16日；2.判令被告将入户门更换为甲级盼盼防盗门（采购成本不低于2000元／张），将除阳台以外的窗户更换为忠旺铝材50Ｃ型材质；3.判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ＹＳ20180633801。双方约定，原告向被告购买位于湘阴县××镇××道××宾馆××幢××层××号商品房。合同约定，被告应于2019年12月30日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告依约向被告交付购房款600000元（其中2018年7月24日支付首付款180000元，其余420000元通过中国建设银行贷款支付），支付维修基金11280元，共计611280元。至合同约定交房日即2019年12月30日，被告未向原告交房。同时，原告发现被告未按合同约定安装甲级盼盼防盗门作为入户门，而是安装的家美门业生产的门，窗户也未按合同约定使用忠旺铝材50Ｃ型材质。2020年5月6日，湘阴县建设工程质量安全监督站向被告下达了《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》，其理由是湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋没有完成联合验收、分户验收，且被告未组织竣工验收，不具备商品房交付条件，要求被告停止交房的违法行为。2020年7月20日，部分买受人向湘阴县人民政府申请公开“关于湘阴县文星镇新世纪大道北侧湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋是否取得建设工程验收证明文件的备案信息”。2020年7月21日，湘阴县政府网回复称“湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋没有完成联合验收、分户验收，不能进行竣工验收备案”。至原告起诉之日，被告依然没有取得交付商品房必备条件即建设工程竣工验收备案文件。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，交付商品房时，出卖人即被告应当出示满足第九条约定的条件即该商品房已经取得建设工程验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告等，否则，由此产生的逾期交付责任由出卖人即被告承担。该条虽未就被告应当怎样承担违约责任作出约定，但根据民法的基本原则即公平、对等原则，参照本合同第八条买受人即原告如逾期交付购房款按应付房款日万分之一支付违约金的约定，被告逾期交房，也应当按已交房款的日万分之一支付违约金。被告违反合同约定，损害了原告的权益，原告为维护自身合法权益特诉至法院。 被告岳阳市艳阳天置业有限公司辩称，1.原告在诉讼前已经办理入住手续，房屋已经实际交付给原告，原告于2020年3月28日实际入住。2.2020年9月14日房屋办理了竣工手续，承建商因疫情原因不能复工，未完善相关配套手续，才导致延期竣工备案。3.原告要求支付违约金无法定依据，要求按购房款日万分之一支付违约金没有合同约定依据。4.原告要求更换窗户不符合法律规定，虽然铝合金窗品牌不同，但由推拉改为平开，由忠旺改为振升，无论从品牌还是结构形式上而言均高于合同约定的交付条件，对原告有益。至于门的问题，大部分业主在2020年6月19日已经经过住建局、信访局达成一致意见，由被告付每户200元的差价，两种门之间的价格差在200至300元之间。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买湘水芙蓉城006幢08层808号商品房，建筑面积为125.33平方米，总价为600000元。原告应当在2018年7月24日前支付首期款180000元，余款通过向商业银行申请贷款的方式支付，被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房，且交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同附件六的第八项约定，窗户应该采用忠旺铝材50C型铝合金材质，附件十一约定入户门应该采用采购成本不低于2000元/张的甲级盼盼防盗门。合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告并未在2019年12月30日如期交付商品房。2020年3月28日，原告在物业处领取钥匙。收房后，原告发现案涉房屋的窗户是振升W0417MS型铝合金材质，入户门是乙级家美防火子母门。2020年5月6日,湘阴县建设工程质量安全监督站制发了《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》，称被告开发的湘水芙蓉城二期项目6#栋、9#栋没有完成联合验收、分户验收，且被告未组织竣工验收，将不具备交付条件的商品房交付使用违反相关法律规定，要求被告立即停止该行为，待竣工验收合格后才能交付使用等。2020年6月20日，原告开始装修。2020年9月15日，被告向湘阴县住房和城乡建设局作出《关于湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋房屋竣工备案的报告》，称湘水芙蓉城二期项目（6#栋、7#栋、8#栋、9#栋）于2018年4月领取施工许可证并开工建设，合同约定2019年12月30日交房，受疫情影响，延期至2020年8月在住建云网完成联合验收，9月14日通过各责任单位验收合格，符合验收标准，但在办理竣工备案表时发现二期项目施工许可证是一本证，在网上不好分栋办理竣工备案表，因此造成6#栋、9#栋无法单独办理备案，只能待二期项目全部完工后才能办理，希望湘阴县住房和城乡建设局解决该问题。2020年9月21日，湘阴县建设工程质量安全监督站在该报告上答复，称该项目6#栋、9#栋已于2020年9月14日进行了竣工验收，因6#栋、7#栋、8#栋、9#栋为同一施工许可，竣工验收备案表须待7#栋、8#栋完成竣工验收后一并办理。原告多次与被告就迟延交房违约金、门窗更换等问题协商，均未达成一致意见，遂于2020年12月1日诉至法院。2021年1月11日，湘阴县建设工程质量安全监督站出具《关于商品房交付条件的说明》，称经其单位了解核实，被告开发的湘水芙蓉城6#栋、9#栋建设工程已于2020年9月14日由被告组织设计、施工、工程监理、勘察等有关单位进行工程质量竣工验收，五方责任主体达成了验收合格的一致意见。 另查明，案涉商品房采用的振升铝合金平开窗综合单价为463.29元/平方米，合同约定的忠旺铝合金窗综合单价为450.43元/平方米;案涉商品房采用的乙级家美防火子母门约为1428元/张，低于合同约定标准572元/张。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方由此形成的合同关系受法律保护。在履约过程中，被告未能在约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：一、迟延交付商品房的期间如何计算；二、迟延交付商品房的违约金如何计算；三、原告主张更换门窗的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一： 迟延交付商品房期间的计算，应当以约定的交房日次日即2019年12月31日为起算日，以实际交付具备交房条件的商品房之日为止算日。原告主张以2020年1月1日为起算日，系原告对自身权益的处分，本院予以支持。至于止算日，被告主张是2020年3月28日原告领取钥匙之日，而原告认为是2020年12月16日。本院认为，湘阴县建设工程质量安全监督站于2020年5月6日制发的《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》中明确表示案涉商品房当时不具备交付条件，故2020年3月28日原告领取钥匙的行为不应当视为被告对原告的有效交付。案涉商品房所在的湘水芙蓉城6#栋于2020年9月14日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，证明该商品房已经符合交付条件。湘阴县建设工程质量安全监督站对被告为何没有取得竣工验收备案证明文件也作出了合理说明，即湘水芙蓉城二期项目共四栋，编号为6#栋、7#栋、8#栋、9#栋，四栋系同一施工许可，7#栋、8#栋没有完成竣工验收，故6#栋、9#栋暂时无法办理竣工验收备案。故，应当以2020年9月14日作为迟延交付商品房的止算日。被告提出抗辩称，受疫情影响，工期应当顺延。为此，被告提交了湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋承建方湖南省沙田建筑工程有限责任公司出具的证明，称该项目施工班组的负责人及施工工人多数系湖北省人员，受疫情影响均未能在春节假期后来工地复工，直到2020年6月18日才在建设部门的帮助下复工。本院认为，我国的新型冠状病毒感染肺炎疫情，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。考虑湖南省疫情的实际情况，酌情认定扣减3个月，即认定迟延交付期间为5个月14天。 关于争议焦点二： 本案中，《商品房买卖合同（预售）》对被告迟延交付商品房的违约责任仅约定为“出卖人与买受人协商处理”，应当视为约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，……,逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告提交了湘阴县好房子地产咨询公司出具的证明，拟证实同地段120-145平方米的电梯房租赁价格评估为700-900元/月。2021年1月22日，本院工作人员到该咨询公司门店走访调查，该公司实际负责人刘杰称案涉小区三室两厅130平方米左右的带装修房屋出租价格为12000-15000元/年。经查，该公司经营范围包括房地产估价，结合日常经验，本院对该公司实际负责人刘杰的陈述予以采信。原告所购房屋建筑面积为125.33平方米，酌定按照1100元/月计算违约金。结合争议焦点一，迟延交房违约金为：1100×5+1100÷30×14=6013元。 关于争议焦点三： 被告提供的证据能够证明，案涉商品房采用的振升铝合金平开窗综合单价略高于合同约定的忠旺铝合金窗，案涉商品房采用的乙级家美防火子母门则低于合同约定标准572元/张。本案中，原告已经对案涉商品房进行装修，从经济的角度而言，由被告向原告补偿差价更加合理。本院支持被告向原告补偿入户门的差价572元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限岳阳市艳阳天置业有限公司在本判决生效之日起3日内向邵敏、潘熊支付迟延交房违约金6013元； 二、限岳阳市艳阳天置业有限公司在本判决生效之日起3日内向邵敏、潘熊支付入户门差价572元； 三、驳回邵敏、潘熊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费216元，减半收取计108元，由岳阳市艳阳天置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇二一年三月二十三日 法官助理徐颖 书记员颜驰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。