福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）连民初字第2060号 原告福州腾云物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区岳前路**汇杰公寓**楼**，组织机构代码：77065304-0。 法定代表人林发球，董事长。 委托代理人李在忠，男，1968年12月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系公司副总经理。 被告陈松，男，1953年6月29日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州腾云物业管理有限公司与被告陈松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李在忠到庭参加诉讼，被告陈松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告福州腾云物业管理有限公司诉称，原告于2011年02月23日与傲江景城小区业主委员会签订了《傲江景城小区物业管理委托合同》，并从2011年02月24日起至2014年02月28日服务于傲江景城小区。被告是B区19幢901单元业主。在原告为傲江景城小区物业提供服务期间，原告与被告都应该切实履行《连江县傲江景城小区物业管理委托合同》。在原告与傲江景城业主委员会签定的《物业管理服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准向业主（住户）收取，小高层每月0.75元/平方米；公共照明、绿化卫生、景观用水（每户公摊每套8元/月）；电梯用电（每户按3-4层16元/月，5-6层18元/月，7、8、9层20元/月。）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。被告向融凤房地产开发有限公司购买江滨东路傲江景城B区9幢901单元，原建筑面积为137.61平方米，后办理房产登记时改为161.03平方米，物业费按原面积计算。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2013年01月起至2014年02月,共拖欠管理费1444.9元（137.61㎡×0.75元/㎡×14个月)，公共公摊费112.00元（8元/月×14个月），电梯用电公摊费280.00元（20元/月×14个月），总金额为1836.90元。被告在原告多次催收的情况下，拒绝缴纳。按《物业管理条例》第七条第五项：按时缴纳物业服务费是业主的义务；《中华人民共和国物权法》72条：“业主放弃权利而不履行义务。”同时《物权法》第78条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费相关费用按合同约定，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之五的滞纳金。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告缴纳物业管理费，但经原告一再催缴，至今被告一共欠缴原告物业管理各项费用达2274.28元。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请求依法判令1．被告支付物业管理服务费：1444.9元，公共公摊费：112.00元，电梯费：280.00元，滞纳金：437.38元，四项合计2274.28元。2．本案诉讼费用由被告承担。 被告陈松未做答辩。 经审理查明：2011年2月23日，原告（乙方）与傲江景城业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定乙方接受甲方委托为傲江景城提供物业管理服务。同时约定：“……第三条合同期限本合同期限为三年，自2011年2月28日至2014年2月27日止。……第七条管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列第（2）、（3）项执行：……（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，多层每月0.55元/㎡；小高层每月0.75元/㎡；……（不含公共照明，电梯用电分摊费及绿化用水）；（3）公共照明、绿化用水、电梯用电、自来水正常比例损耗等分摊费由业主每户分摊：a.公共照明、绿化卫生、景观用水（每户公摊每套8元/月）、b.电梯用户（每户按3-4层16元/月，5-6层18元/月，7、8、9层20元/月。）……7.因开发商、销售商（产权人）责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第（1）、（2）项执行：……（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五缴纳滞纳金；……第十条其他事项……7.本合同自签订日起（试用期为三个月）。8.本合同自试用期满后正式生效。”合同签订后，原告即入驻傲江景城小区，为该小区提供物业服务。2012年4月5日，连江县建设局向原告出具编号为2012003的福州市物业服务合同备案证明。 另查明，原告系三级物业服务企业。被告为连江县凤城镇傲江景城小区B区19幢901单元业主，房屋面积是161.03平方米。被告自2013年1月起至2014年2月止均未缴纳物业费用。连江县建设局于2010年1月27日同意对于2010年1月16日成立的连江县凤城镇傲江景城业委会给予备案。2014年7月16日，原告在小区张贴公告，通知被告缴纳物业服务费、电梯费和公摊费，但被告仍未缴纳。诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。 上述事实，有原告陈述和原告提供的证据（均为复印件）：企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证、企业法人身份证明书、物业管理委托合同、福州市物业服务合同备案证明、业主委员会备案证明、业主公约、傲江景城业委会征询意见通告、物业管理方案上墙公示照片、物业委托合同上墙公示照片、业主(用户)基本信息登记表、催交物业管理服务费公告及上墙照片、房屋登记簿，以及本院依职权调取的被告陈松的身份信息查询单所证实，并经本院审查，予以确认。 综上事实，本院认为，原告依法领取了《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，具有物业服务资质。根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，傲江景城业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，其与原告签订的《物业管理委托合同》已经连江县建设局备案，对原、被告具有法律约束力。原告依约向被告提供物业服务，有权按约定收取相应的物业服务费用；被告作为业主，有交纳物业服务费的义务，因此，原告请求被告支付物业服务费，依法予以支持。因合同中对物业管理服务费和水电公摊费的缴纳标准做了约定，故原告诉求被告应按合同约定向原告支付从2013年1月起至2014年2月止的物业管理费1444.9元（137.61㎡×0.75元/㎡×14个月)，公共公摊费112元（8元/月×14个月），电梯用电公摊费280元（20元/月×14个月），合计人民币1836.9元，未超出约定，应予支持。因双方合同中并没有对缴费时间进行约定，且合同中约定的“从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五缴纳滞纳金”是适用于“因开发商、销售商（产权人）责任而造成的物业空置并产生的管理费用”的情形，所以，原告主张要求被告缴纳滞纳金，依据不足，不予采纳。诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条、第四十二条第一款、第四十五条，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告陈松应在本判决生效之日起五日内向原告福州腾云物业管理有限公司缴纳从2013年1月起至2014年2月止的物业管理服务费1444.9元，公共公摊费112元，电梯用电公摊费280元，合计人民币1836.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币25元，由被告陈松负担。 本判决为终审判决。 审判员  张质蕴 二〇一五年九月二日 书记员  陈 莉 附注（法律条文）： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 （执行申请提示） “执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”