安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终801号上诉人（原审原告）：王军燕，女，1979年6月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州南路。上诉人（原审原告）：阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司,住所地安徽省阜阳市三里湾泉河风景带,组织机构代码05447920-5。负责人：王军燕，该公司总经理。上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：孙涛，男，1977年6月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：徐长付，安徽金睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阜阳市园林管理局,住所地阜阳市颍州北路287号,统一社会信用代码12341200485859576K。法定代表人：马西荣，该局局长。委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：金润甲，安徽风采律师事务所律师（实习）。上诉人王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司（以下简称天福源分公司）因与阜阳市园林管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第00622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理，上诉人王军燕、天福源分公司共同的委托诉讼代理人孙涛、徐长付，上诉人阜阳市园林管理局的委托诉讼代理人韦东、金润甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军燕、天福源分公司的上诉请求：依法撤销一审判决，改判阜阳市园林管理局赔偿其涉案房屋装修装饰损失1861861.27元；赔偿其监理、设计费250000元；赔偿其物品报废损失1049852.25元；提前搬迁造成的可得利益损失1120187.21元；赔偿违约金48400元并承担鉴定费120000元。事实与理由：一审判决对皖智会专字【2016】第34号测算报告不予采信，属认定事实错误；一审判决认定阜阳市园林管理局对其损失承担主要过错责任，以60%为宜，属自由裁量错误，阜阳市园林管理局应承担全部责任；一审判决未认定阜阳市园林管理局构成违约，亦未判决阜阳市园林管理局赔偿违约金，属认定事实错误。阜阳市园林管理局的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其单位不承担任何赔偿责任。事实与理由：由于政策变动导致合同无法履行，根据合同约定，阜阳市园林管理局对王军燕、天福源分公司主张的损失不应承担任何赔偿责任，一审判决阜阳市园林管理局赔偿王军燕、阜阳市天福源分公司装修装饰损失及承担鉴定费用没有事实和法律依据。王军燕、天福源分公司向一审法院的诉讼请求：1.判令解除王军燕与阜阳市园林管理局签订的《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》；2.判令阜阳市园林管理局赔偿王军燕、天福源分公司涉案房屋装修损失经变更后为1861861.27元；3、判令阜阳市园林管理局赔偿王军燕、天福源分公司经变更后监理费、设计费250000元、为开设涉案门店所购物品提前报废损失1096352.25元、因提前搬迁造成的可得利益损失1120187.21元；4.判令阜阳市园林管理局支付王军燕违约金48400元；5.判令阜阳市园林管理局承担诉讼费用。一审法院认定事实：王军燕从颍州晚报上知悉阜阳市园林管理局委托拍卖公司拍租其位于阜阳市泉河风景带一处曾经作为办公用房的建筑物，占地面积约为3300平方米。王军燕通过投标，获得上述建筑物2012年2月12日起至2022年2月11日止的租赁权，阜阳市园林管理局作为甲方、王军燕作为乙方签订《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》。合同约定：第一条合同标的及用途1、甲方将泉河风景带一处建筑物，由四座仿古建筑、三条仿古长廊、停车场组成，占地3300平方米出租给乙方使用……5、用途：乙方租用合同标的只能用于茶室、会所、办公或展览场所，不能作为大型饭店使用。第二条租期十年……第三条第一年至第六年年租金24.2万元，第七年年租金在第六年的标准上增加5%，以后每年依次类推……第四条履约保证金、水电气费等费用规定……第五条物业管理……第六条甲方权利和义务……第七条乙方权利和义务……第八条合同的变更、解除与终止……第九条标的物交付及收回验收……第十条甲方违约责任1、不按本合同约定按时交付合同标的物给乙方的，每逾期1日应向乙方支付约定日租金3‰的违约金；2、违反本合同约定提前收回合同标的物的，除退还当年合同租期内剩余租金及履约保证金外，还应按照本合同当年年租金总额的20%，向乙方支付违约金。第十一条乙方违约责任……第十二条免责条款1、因自然灾害、政策变动等不可抗力原因，致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙方互不承担责任；2、因国家政策，国家建设需要征用或者拆除、改造合同标的物，对甲乙方造成的损失互不承担责任，乙方应无条件搬迁。政府因以上行为给予的补偿除经核准的乙方室内装修费用归乙方所有外，其余补偿全部归甲方所有；3、因上述1、2项原因而终止合同的，租金按照实际使用天数计算，多退少补。第十三条合同争议的解决……第十四条其他约定事项合同自签字盖章后生效，正本一式四份，甲方、乙方和监督方各执一份，副本若干份。甲方阜阳市园林管理局加盖公章，乙方王军燕签字，监督方阜阳市住房和城乡建设委员会、阜阳市城市建设投资有限公司加盖公章。阜阳市园林管理局将上述建筑物租赁给王军燕开办天福源会馆，工商登记名称为阜阳市天福源足疗咨询管理有限公司颍上路分公司，后更名为阜阳市天福源养生会所管理有限公司颍上路分公司，2014年9月，该公司再次更名为阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司。2011年10月，王军燕在获得阜阳市园林管理局认可，并经阜阳市住建委、阜阳市颍泉区公安消防大队同意的情况下，开始对租赁物进行装饰装修，2012年2月装修结束并投入使用。阜阳市园林管理局以王军燕的承租经营行为违反《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》为由，2014年11月24日，阜阳市园林管理局向王军燕送达《通知》，要求王军燕立即停止天福源分公司的营业。因阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司曾使用会所名称，在2014年11月28日阜阳市人民政府专题会议纪要就泉河风景带出租房屋清理工作进行了部署，明确清理工作要于2014年12月31日前全部完成。房屋收回后用作群众文化活动场所，免费向市民开放。2015年1月26日，阜阳市城投公司、阜阳市园林管理局、天福源分公司代表三方按照搬迁会议精神，对物品予以清点盘存，存放在阜阳市园林管理局。因经营场所协调未能达成一致意见，天福源分公司自行择址重新开业，在开业时未申请使用原购置物品。一审法院认为，双方当事人签订合同后，王军燕经过装修进行经营。由于《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》自2014年11月1日起施行，各地进行清理整顿。其公园定义为，指政府投资建设和管理，具有相应设施和管理机构的公共绿地；向公众开放，用于开展游览观赏、休憩健身、文化娱乐、科学普及等活动的公共场所。案涉房屋坐落于泉河风景带，应属于文件规定的公园范畴。2014年11月24日，阜阳市园林管理局向天福源分公司发出《通知》后，阜阳市政府为此做了专项会议纪要。在有关部门召集下，天福源分公司人员曾参加了相关清理工作会议，对搬迁工作予以配合，双方对停业搬迁事实无争议。停业拆迁后，双方租赁合同目的已不能实现，双方庭审中均同意解除合同，故王军燕、天福源分公司诉请第一项予以支持。本案争议主要焦点为：一、如何理解本合同第十条、第十二条约定；双方当事人通过拍租方式，签订《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，双方当事人对合同签订、履行情况均无异议。双方就使用租赁物用途进行了约定，天福源分公司在工商登记使用过会所名称，受群众反映，媒体予以报道。王军燕、天福源分公司以阜阳市园林管理局未及时澄清事实，且天福源分公司自身经营性质非特定会员制，而是面向大众，一般消费，原场所地址系办公楼改建，非公园、历史古迹名胜，阜阳市园林管理局停电导致天福源分公司中止营业，致使天福源分公司遭受巨大利益损失，要求阜阳市园林管理局根据合同第十条第二款承担违约责任，即按年租金的20%计算违约金；同时合同第十二条免责条款约定，因政策变动原因导致合同不能履行，互不承担责任。本案中，天福源分公司使用会所名称在前，群众反映，媒体报道在后。双方在签订合同时对涉案房屋坐落于泉河风景带是明知的，该房屋及回廊具有大众休闲娱乐功能，系公共资源。《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》的立足点在于普及大众化的公共资源，群众共享。而在签订合同时，该规定尚未制定实施，因此落实该规定，应属于政策性变动，阜阳市园林管理局据此抗辩成立，天福源分公司该项诉请不予支持。二、不承担约定违约责任，是否承担赔偿责任，王军燕、天福源分公司按照合同约定经营，根据经营形式要求对房屋进行装修装饰，且经阜阳市园林管理局认可，并向有关部门报批，事实清楚。双方就房屋拆迁安置，因签订合同之日无法预见，事出突然，采取应对方式不可能趋于完善。甚至针对如何拆除、物品保管（场所、期限、管理人、费用）、再度使用，双方均未能再次协商达成一致意见。房屋租赁期限十年，在租期仅二年左右，租赁物被拆除损失是客观存在的。庭审中，阜阳市园林管理局亦认可客观损失，认为在合理范围的损失应分担。三、损失范围、依据、标准问题。王军燕、天福源分公司诉请事项中，由于物品保管约定不明，王军燕、天福源分公司重新择址开业亦未要求使用原购置物品，也无阜阳市园林管理局不同意其使用的相关证明，其要求阜阳市园林管理局赔偿物品提前报废损失的此项诉请不予支持；可得利益损失、设计费用损失的相关证据举证不力，不予采信。装修装饰损失根据鉴定意见书及出庭鉴定机构人员说明，残值不足以支付拆除费用，双方均不持异议，由于阜阳市园林管理局未举证拆除费用数额及如何负担，残值权利享有，且目前保管现状不明，参照鉴定意见及鉴定机构庭审说明，残值可不计，按照折旧率计算为1861861.27元x（1015/3650）=517750.46元，则装修装饰损失为1861861.27元-517750.46元=1344110.81元。根据双方在合同签订、履行中的实际情况，均未认识到在国有资产租赁时，是否对公共资源占用、管理、使用处置不当，应对政策调整后，群众关注措施不力，解释不清，阜阳市园林管理局虽公开拍租在先，天福源分公司启用会所名称在后，均不同程度引发了关注。针对此纠纷的缘起、发生发展经过，合同双方均不存在主观不履行的故意，作为出租方发布拍租信息，明确房屋位置，同意天福源分公司装修装饰，对该项损失的造成负主要过错责任，以60%为宜。王军燕、天福源分公司支付的该项鉴定费用60000元阜阳市园林管理局应同比负担。案经审判委员会讨论决定，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、第十一条的规定,判决:一、解除王军燕与阜阳市园林管理局签订的《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》。二、阜阳市园林管理局于判决生效之日起三十日内赔偿王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司装修装饰损失806466.48元，承担鉴定费用36000元。三、驳回王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明：经王军燕、天福源分公司申请，一审法院委托，安徽正诚项目管理有限公司于2016年5月9日出具诚基造价鉴定[2016]第149号司法鉴定报告，鉴定意见为：涉案建筑物装饰工程造价鉴定金额为1861861.27元。本院对于一审查明的其他事实予以确认。根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.阜阳市园林管理局在涉案合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；2.王军燕、天福源分公司主张的可得利益损失、所购物品提前报废损失是否应予支持；3.对于因合同解除给天福源分公司造成的损失，阜阳市园林管理局是否应当承担赔偿责任，一审判决阜阳市园林管理局承担60%的赔偿责任是否适当。本院认为：（一）关于阜阳市园林管理局在涉案合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任问题。本案租赁合同履行过程中，阜阳市园林管理局是为了落实国家和地方政府政策，按照阜阳市人民政府《泉河风景带出租房屋清理工作协调会议纪要》的要求，收回涉案房屋，是政策要求的调整，导致合同履行过程中客观情况发生重大变化，且该变化是合同双方意志之外，无法预见的。故阜阳市园林管理局为贯彻落实政策要求，提前收回涉案房屋的行为，不属于违约行为，不应承担违约责任。王军燕、天福源分公司称租赁合同解除是阜阳市园林管理局的过错造成，阜阳市园林管理局应当支付给其公司48400元违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于王军燕、天福源分公司主张的可得利益损失、所购物品提前报废损失是否应予支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，虽然规定合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，损失赔偿范围包括预期可得利益，但该法律规定是以合同相对方存在违约行为为基本前提的。而本案中，阜阳市园林管理局并不存在违约行为，故王军燕、天福源分公司主张的预期可得利益损失，没有法律依据，不予支持。同时，对于经双方清点确认后，从涉案房屋中搬出的物品，王军燕、天福源分公司并未举出充分证据证明阜阳市园林管理局阻止其使用，亦未举证证明上述物品因搬出房屋而已经提前报废，故其要求阜阳市园林管理局赔偿所购物品提前报废损失，没有事实及法律依据，不应予以支持。（三）对于因合同解除给天福源分公司造成的损失，阜阳市园林管理局是否应当承担赔偿责任，一审判决阜阳市园林管理局承担60%的赔偿责任是否适当问题。本案并非因合同一方存在主观过错导致合同解除的情形，在双方对因合同解除发生的损失如何处理不能协商解决的情况下，应该根据公平原则处理。王军燕是通过公开拍租，与阜阳市园林管理局签订的租赁合同，租赁合同约定租赁物可以用于会所，且王军燕是在先后征得园林、城建、公安消防、市容管理等部门同意后，才对涉案房屋进行的装修，故其在履行合同过程中，已经尽到谨慎注意义务。虽因政策原因，租赁合同解除，但合同解除后，王军燕、天福源分公司对涉案房屋的装饰装修，也随房屋被一并收回，按照公平原则，对于王军燕、天福源分公司投入装饰装修的残值损失，阜阳市园林管理局应当予以补偿。故一审判决阜阳市园林管理局仅承担60%的责任不当，本院予以纠正。即对于一审判决认定的装饰装修损失1344110.81元，阜阳市园林管理局应予补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第00622号民事判决第一、三项，即：解除王军燕与阜阳市园林管理局签订的《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》；驳回王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司其他诉讼请求。二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第00622号民事判决第二项，即：阜阳市园林管理局于判决生效之日起三十日内赔偿王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司装修装饰损失806466.48元，承担鉴定费用36000元为：阜阳市园林管理局于判决书生效之日起三十日内补偿王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司装修装饰损失1344110.81元，承担鉴定费用60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42215元，由王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司负担19574元，阜阳市园林管理局负担22641元；二审案件受理费55440元，由王军燕、阜阳市天福源健康服务有限公司颍上路分公司负担32799元，阜阳市园林管理局负担22641元。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年六月八日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。