河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第1338号上诉人（原审被告）赵秀梅，女，1963年6月16日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。被上诉人（原审原告）杜红，女，1967年8月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。上诉人赵秀梅因买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民重初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年12月30日，经秦皇岛市广发中介介绍，被告赵秀梅作为出售方(甲方)、原告杜红作为购买方(乙方)签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将本人座落在秦皇岛市海港区团结里小区15栋5单元2号房屋包括下房一间出卖给乙方，建筑面积为55平方米，房屋总售价肆拾肆万元整(440000元)。合同第三条约定，乙方于签订合同的同时?付给甲方购房定金人民币或万元整(20000元)，甲方于2013年(笔误，应为2014年)6月1日前配合乙方办理产权过户手续后，乙方将购房余款人民币肆拾武万元付给甲方，甲方于2013年(笔误，应为2014年)6月1日前将此房交给乙方使用，房屋交接时，该房屋现有设施以前所发生的一切费用由甲方结清。合同第六条补充条款约定，甲方提供贷款过户所需的一切合法手续并配合乙方过户，乙方是给亲属买的房，如亲属不满意此房，甲方同意乙方转让此房，乙方贷款批下来以后，交首付款，余款以银行贷款方式付清。合同签订当天，原告给付被告2万元定金，被告给原告出具了收条一张，内容为”已收到杜红定金或万元整(20000元)元。如果甲方违约，退乙方定金双倍，房本、土地证于2014年1月30日前付给乙方，甲方以老本唯一过户。”被告称由于被告要求原告给付13万元首付款，原告未给付，故被告未将房本、土地证交付给原告。2014年2月15日，被告赵秀梅作为出售方(甲方)、吴高蕾作为购买方(乙方)签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将本人座落在秦皇岛市海港区团结里15栋5单元2号房屋包括下房一问出卖给乙方，面积55平方米，房屋总售价肆拾量万元整(410000元)。合同第三条约定，乙方于合同签订的同时，付给甲方购房定金人民币量拾陆万元(160000元)，甲方于2014年5月1日前配合乙方办理产权过户手续。被告赵秀梅称，其与吴高蕾签订的《房屋买卖合同》，是名为买卖实为借贷。在原一审中，吴高蕾作为被告赵秀梅证人出庭作证，证明被告赵秀梅2013年2月13日通过中介从吴高蕾手里借款16万元用于归还其他借款，将抵押的房本取回。被告说如果十天内不能归还16万元，就将海港区团结里的房子抵给证人。2月23日，被告已经归还其借款16万元，两人之间因为借款签订的房屋买卖合同已经终止。原一审中，原告申请秦皇岛市广发中介负责人陈陈某庭作证，证人证实原告是经其介绍购买被告房屋，合同上的2013年是其笔误，原告也知道当时没房本，经协商被告一个月后将房本交到中介，到2014年4月房本也没拿过来。2014年2月18日上午，证人约原、被告在人民公园碰碰凉见面，商谈时被告承认违约，也同意赔偿，但被告没有钱，当天下下午就去了达飞贷款咨询，答复说有人担保能贷出5万元。原告将被告的身份证和户口本要过去，让被告打了4.5万元的借条，被告没有从原告手里拿钱。诉讼中，原告向本院提交了当日被告出具的借条，内容为:“今借杜红人民币肆万伍忏元整(45000元)，一周内还清(25日还清)借款人:赵秀梅证明人:陈琳”陈琳即陈陈某人。原告称4.5万元包括4万元双倍定金和5000元中介费。被告称借条是原告逼着被告写的，是因为原告让被告退违约金，被告没有从原告手里借钱。身份证和户口本是原告从被告手里抢走的，但没有证据，当时录像已经没有了。另查明，被告赵秀梅以诉争房屋向秦皇岛市商业银行股份有限公司抵押贷款22万元，抵押开始日期2013-04-02，抵押结束日期2016-04-02，抵押权至今尚未解除。原审法院认为，原、被告于2013年12月30日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。在该合同履行过程中，双方约定被告于2014年1月30日前将诉争房屋房本、土地证交付给原告，被告因房本在他处抵押未能按期交付，已构成违约。2014年2月15日，被告赵秀梅和吴高蕾签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出售给吴高蕾。吴高蕾虽出庭证明其与被告之间系借贷关系，签订的《房屋买卖合同》是为了借款提供担保，但原告对此并不知情。2月17日，原告从中介处获悉被告将房屋另售，通过中介协商解决此事。2月18目，三方在协商时，证人陈陈某实被告承认违约并同意赔偿。因原告让被告退违约金，被告没钱，被告向原告出具了借条，并将身份证和户口本原件交给原告。虽然吴高蕾证明被告已将借款还清，其与被告的《房屋买卖合同》已终止履行，但是被告归还借款是在原、被告协商解决此事之后。当时被告对其违约行为是认可的。被告称是受原告胁迫而出具的借条未提供证据，抗辩理由不能成立。原、被告房屋买卖合同约定的付款方式是原告先付定金，原告贷款审批后交首付款，余款以银行贷款方式付清。但在合同订立前，被告已将诉争房屋向银行抵押贷款22万元。签订合同时，被告未提供证据证明已告知原告诉争房屋有抵押贷款的事实。房屋买卖合同如正常履行，被告应首先偿还银行贷款本息，注销抵押权后，双方方可办理产权过户手续。但时至今日抵押权仍未注销，被告行为已构成违约。在双方约定产权过户之日前，被告未履行义务导致合同无法继续履行。对原告要求解除原、被告于2013年12月30日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。由于被告违约，对原告要求被告双倍返还定金4万元的诉讼请求，予以支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、解除原告杜红与被告赵秀梅于2013年12月30日签订的《房屋买卖合同》;二、被告赵秀梅于本判决生效后十日内向原告杜红双倍返还定金4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，保全费2720元，由被告赵秀梅承担，于本判决生效后十日内缴纳。上诉人赵秀梅不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。1、一审法院认定:上诉人在双方约定的产权过户前，未履行义务导致合同不能继续履行事实不清是错误。依据上诉人与被上诉人双方2013年12月30日签订买卖合同及合同第六条的补充条款约定的:被上诉人的付款方式为:被上诉人签订合同时，先付定金2万元，然后被上诉人即去银行办理贷款手续，贷款审批后交首付，(此款用于上诉人偿还银行贷款，双方在签订房屋买卖合同时已经说明)余款以银行贷款的方式付清。办理贷款到审批正常的合理时间应在20日之内即可完成，因此双方才约定给付被上诉人房本的日期为2014年的1月30日，但上诉人至今没有去办理贷款手续，更没有给付上诉人首付款，因此上诉人没有给付被上诉人房本及土地证，被上诉人违约在先，一审法院认定的上诉人将房本在他处抵押，未能交付，己构成违约是错误的。在本案中首先违约的是被上诉人，依据合同法第六十七条的规定:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因此上诉人不给被上诉人提供房本及土地证、不为被上诉人办理过户手续合理合法不构成违约。2、上诉人虽然在2013年2月13日与吴高蕾签订了名为买卖实为借贷的协议，但并未影响上诉人与被上诉人双方签订的诉争买卖合同的履行。综上，一审法院认定上诉人违约系认定事实不清，本案双方诉争的房屋买卖合同不能履行的原因是由于被上诉人签订了合同之后，因房屋市场价格回落，故意挑事，先行违约不履行合同导致，并不是因为上诉人违约，故上诉人请求二审法院依法查明本案事实驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人杜红辩称：2013年12月30日买的争议房屋，赵秀梅根本就没有把房本及土地使用证交中介，赵秀梅属于一房二卖，赵秀梅也承认一房二卖，赵秀梅写的字据欠条承认自己错了，并将身份证和户口本给杜红，赵秀梅称是杜红抢走的不是事实。综上，请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵秀梅上诉称，杜红未给其首付款用以偿还银行贷款，因此赵秀梅在银行的抵押无法解除，是杜红违约在先。但是双方在合同及补充合同中均没有该项约定，赵秀梅亦未提交其他证据证明应由杜红先行交付首付款以涤除该房屋的他项权利，双方却在合同中约定办理房本后由杜红支付余款。赵秀梅至今未将房屋抵押权涤除，赵秀梅未履行义务导致合同无法继续履行。构成根本违约，原审判决并无不当，赵秀梅的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人赵秀梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年九月二十一日书 记 员 孙秀丽