甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初8190号原告穆尚志被告唐致悌，原告穆尚志与被告唐致悌确认合同有效纠纷一案,本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆尚志、被告唐致悌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆尚志向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法确认位于嘉峪关东路罗马世家1号楼1单元1502室住宅房屋所有权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：因唐致悌长时间拖欠其钢材款，无奈之下其同意以被告所欠其的钢材款449,708元抵顶购房款，2004年8月28日，双方签订《商品房买卖合同》1份，将被告所欠其的钢材款一次性抵顶位于嘉峪关东路罗马世家1号楼1单元1502室住宅房屋购房款。唐致悌向其承诺很快办理产权转移登记，但一直未办理，且唐致悌多次将该房屋要出售给他人。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告唐致悌辩称，案涉房屋系其通过兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）在执行时以物抵债取得所有权，开始其并没有将该房屋出售给穆尚志，而是因穆尚志旅馆倒闭无处居住，其将该房屋借给穆尚志居住，后来才用钢材款抵顶了案涉房屋的购房款。现兰州中院作出了撤销以物抵债之民事裁定书，其无法办理案涉房屋产权转移登记。故请求人民法院依法确认《商品房买卖合同》无效，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，双方在开庭时进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、穆尚志提交的供货单据、《商品房买卖合同》、收据。该组证据主要内容为：其与唐致悌签订案涉房屋的买卖合同，约定购房款249,708元,一次性顶清钢材款；穆尚志在占有该房期间交付物业费等相关费用；供货单据载明唐致悌对穆尚志负有钢材款的债务。穆尚志拟证明其购买了案涉房屋并以唐致悌对其所负债务抵偿购房款的事实。唐致悌对该组证据中供货单据真实性不予认可；对房屋买卖合同有异议，其质证认为该合同是2011年或2012年为办房屋产权转移登记补签的，(2003）兰法执字第26号民事裁定书（以下简称第26号民事裁定书）生效后，其将案涉房屋借给穆尚志，虽欠钢材款属实，但当时没有协商抵账的事；对收据有异议，其质证认为因当时业主委员会要给业主办理产权登记，故其给穆尚志出具了收据，补签合同的同时出具的该收据。本院认为：穆尚志提交的该组证据与本案待证事实案涉房屋系其购买、双方约定购房款、穆尚志实际占有案涉房屋的事实具有关联性，故该组证据本院予以确认，可以作为定案依据。2、（2007）兰法行初字第07号行政判决书、（2006）甘行终字第101号函、（2015）武中行初字第208号行政裁定书。该组证据主要内容：甘肃省陇西选矿厂以兰州市房地产管理局为汉唐公司开发的商品房办理产权登记的行政行为违法为由，向兰州中院提起行政诉讼，业经人民法院审理，判决确认兰州市房地产管理局颁发产权证的具体行政行为违法。穆尚志因案涉房屋产权证登记的权利人为案外人孙月娥而提起行政诉讼，业经人民法院审理以超过诉讼时效驳回其起诉。穆尚志拟证明案涉房屋所有权登记在案外人孙月娥名下违法。唐致悌对该组证据系复印件而有异议。本院认为，该组证据中（2007）兰法行初字第07号行政判决书、（2006）甘行终字第101号函因系复印件，不符合证据合法性的要求，且与本案待证事实案涉房屋权属的归属问题没有关联性，故不能作为定案依据。（2015）武中行初字第208号行政裁定书因系复印件，但唐致悌对穆尚志提起该行政诉讼及裁判结果知晓，故本院对其真实性、合法性予以确认。该裁定与本案待证事实案涉房屋的归属具有关联性，本院予以采信。本院依职权从兰州房地产交易中心调取的案涉房屋所有权实际登记在案外人孙月娥名下的产权证、商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证。穆尚志、唐致悌对该部分证据的真实性均有异议。穆尚志质证认为该房产证是兰州汉唐置业有限公司（以下简称汉唐公司）在孙月娥不知情的情况下，冒用其身份证办理的，甘肃省高级人民法院（以下简称省高院）和兰州中院均认为房屋登记部门的上述行为违法；唐致悌质证认为案涉房屋因汉唐公司违法建设不具备产权登记条件，故证载权利人为孙月娥的产权证无证明力。本院认为，本案争议焦点为:1、案涉房屋买卖合同是否依法成立;2、穆尚志依案涉房屋买卖合同是否享有物权确认请求权。一、关于案涉房屋买卖合同是否依法成立。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依此法律规定，唐致悌虽因兰州中院作出的(2003）兰法执字第26号民事裁定书取得了案涉房屋1502室的所有权，其向穆尚志转让该房屋时处于有权处分的状态。但是，《物权法》第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本条是关于对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定。其含义为：一是要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。二是依本条规定，处分不动产物权时未登记的，仅仅是不发生物权效力，以该不动产为给付内容的债权合同仍属有效。本案中，穆尚志与唐致悌签订的案涉房屋买卖合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。穆尚志主张案涉房屋买卖合同依法成立的诉讼请求，本院予以支持。唐致悌关于案涉房屋系先借后抵，案涉房屋买卖合同无效的辩称理由，即使如唐致悌所述先借后买的事实存在，则先借后买仍系双方缔结的债权债务关系，且不存在合同法规定的合同无效的法定情形，故唐致悌的辩称理由有违上述法理，本院不予采纳。二、关于穆尚志依案涉房屋买卖合同是否享有物权确认请求权。我国物权法三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽穆尚志与唐致悌签订的案涉房屋买卖合同依法成立，但穆尚志不能依该生效的买卖合同取得案涉房屋的所有权。因唐致悌依兰州中院作出的以物抵债民事裁定书取得案涉房屋的所有权后，理应先行办理案涉房屋的产权登记，唐致悌在尚未办理案涉房屋产权登记的情况下，向穆尚志转让了案涉房屋，导致案涉房屋由穆尚志占有的实际状态与登记所体现的案外人孙月娥享有所有权的权利状态不一致，从而出现了权利冲突的局面。在此种情况下，穆尚志依据生效买卖合同仅享有债权请求权，其仅能向其合同相对人唐致悌主张继续履行，以实现物权变动的目的即取得所有权，但由于案涉房屋的出卖人唐致悌因已丧失对案涉房屋的所有权，唐致悌实际已无法继续履行案涉合同的相关义务。故穆尚志主张确认案涉房屋权属归属的请求本院不予支持。综上所述，穆尚志、唐致悌签订的房屋买卖合同合法有效，但不动产物权的变动除交付外，尚需办理权属登记，始发生物权效力，而穆尚志提出确认案涉房屋权属归其所有的诉讼请求因其不符合物权确认请求权之要件，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：一、原告穆尚志与被告唐致悌签订的位于兰州市城关区嘉峪关东路罗马世家1号楼1单元1502室《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告穆尚志的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告唐致悌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦审 判 员  丁雨宁人民陪审员  张繁芹二〇一七年六月三十日书 记 员  王 英