眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）眉东民初字第1914号原告四川万景商业投资管理有限公司。法定代表人廖伦万，董事长。委托代理人王丽，四川达宽律师事务所律师。委托代理人蒋国安，四川达宽律师事务所律师。被告贺山英。委托代理人周国锋，四川齐协律师事务所律师。委托代理人田思，四川齐协律师事务所律师。原告四川万景商业投资管理有限公司（以下简称：万景公司）诉被告贺山英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭世春独任审判，公开开庭进行了审理。原告万景公司委托代理人王丽，被告贺山英委托代理人周国锋、田思到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万景公司诉称，2012年10月26日原、被告双方签订《商铺租赁合同》以及补充协议等，被告租赁原告经营的房屋，用于经营眉山市盛皇轩新派北京烤鸭店。合同约定：租赁期限从2012年12月24日至2017年12月23日；还约定了水、电、气、物业服务费、空调费、垃圾清运费用标准以及违约责任等。2015年3月23日，被告突然书面告知原告解除《商铺租赁合同》，原告于2015年3月25日书面回复，要求被告结算付款、赔偿损失，并在5日内腾退房屋等。但被告未及时腾退房屋，原告于2015年4月9日在四川省眉山市眉州公证处的见证下，清点了被告的物品后，将房屋收回。被告单方面解除合同违约，致使原告的房屋不能及时出租，造成原告的租金损失应予赔偿，被告至今尚拖欠水、电、物业服务、空调等费用应当支付。因此，特诉至贵院。诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的水、电、物业费、空调使用费及赔偿损失等各项共计176728.55元（含空调欠费99580元、水费1345.05元、电费12595.5元、垃圾清运费300元、因被告未提前告知解除合同导致的三个月租金和物业损失61173元、违约金4万元、证据保全费6400元，扣除被告预付费用：租赁合同保证金4万元（因违约抵扣作违约金）、水电保证金3000元、垃圾清运预付款1665元）；2.判令被告协助办理天然气过户手续；3.判令被告支付物品搬运及场地清洁费6000元，库房租赁费500元／月（2015年4月10日起计费至物品搬离库房）；4.由被告承担本案诉讼费。被告贺山英辩称，原告请求的是基于被告违约，但是被告并未违约，不应承担违约责任。被告一直按合同约定缴纳各项费用，配合原告搞好各项工作，合同签订后不久，被告发现原告空调达不到双方约定，制冷量远远达不到被告要求，双方多次协商未果，被告多次要求解除合同，原告同意解除，故是双方协商一致解除合同。被告并未违约，合同没有约定解除合同等行为具体违约金的数额，没有约定解除合同要提前3个月通知，原告计算的3个月租金损失没有依据，不存在支付违约金4万元问题。原告多次侵犯被告的经营自主权，随意停电，随意检查，拒开空调，检查时间段是在营业高峰期，导致被告经营出现问题。根据合同来修去丢的原则，对被告存放于原告库房中的物品，被告可以放弃所有权，产生的所有费用由原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年10月26日原告万景公司（甲方）与被告贺山英（乙方）签订《商铺租赁合同》以及补充协议，合同主要约定：原告将其承租的四川万景房地产开发有限公司的位于眉山市东坡区二环东路273号万景国际商业中心第四层编号为4-6房屋，建筑面积555.08平方米的营业用房出租给被告，被告用于经营餐饮使用，品牌为盛皇轩。房屋租赁期限为五年，从2012年12月24日起至2017年12月23日。约定了租金标准：即第一租赁年度221943元、第二租赁年度233040元、第三租赁年度244692元、第四租赁年度256927元、第五租赁年度269773元，乙方支付房屋租金的办法为：每季度支付一次，缴费时间为租金到期前二十日内，先交房屋租金后使用。还约定了物业服务费3元／平方米、空调使用费13元／平方米及水电费、垃圾清运费的支付方式，按每季度支付一次。乙方签订合同之日须交付4万元作为租赁押金，待甲方交房给乙方之日，该租赁押金自动转为租赁保证金。如乙方在合同有效期间有违约发生，甲方有权将该保证金作为抵扣违约金。甲方为乙方提供220千瓦的三相用电到乙方租赁区域，为乙方提供排烟管道，风量10000立方／小时（后厨总排烟至少满足15000风量）。提供中央空调，店堂内需按标准设置10个以上的空调出风口，制冷量=240W／平方＊小时＊租赁面积，空调运行时间与百货主力店开闭店时间相同（早上9：30至晚上9：30）。甲方需满足乙方租赁商铺所需新风量的需求，甲方所提供新风为冷热补偿新风方式，其中新风补偿冷量不低于100W／㎡，新风补偿风量不低于1200立方米／H新风量。本合同期满或提前终止，应本着来修去丢的原则，甲方同意乙方拆除属于乙方的非固定设施、设备，乙方应保证该租赁房屋保持良好的使用状态，不得损坏房屋结构及其相关设施设备。租赁期限盖满，乙方除按约定拆走属于自己的可移动的物件外，应在届满次日起，五日内拆离租赁房屋及其场地，将房屋完整地交甲方验收。若不按时拆离，每延迟一日，向甲方按租赁期间总租金的0.5%承担违约金。本合同一经生效，双方须严格遵照执行，未经协商一致，任何一方不得无故解除合同（双方约定除外）。若有违反，违约方须向守约方赔偿经济损失，若双方协商不成交由法院判决。乙方所使用的水、电未单独在相关部门开户，须向甲方委托的物业公司缴纳费用，未按本合同规定的时间支付水、电、物业管理等费用，逾期在30天以内，每逾期一日，乙方按逾期应付款总额的2‰向物业公司缴纳滞纳金，并自行承担由此造成的一切后果。合同签订后，被告交纳租赁保证金4万元、水电保证金3000元、预交物业管理费1665元。在合同履行期间，因被告没有按时缴纳空调使用费，原告于2014年5月15日向被告发出商函，要求其在2014年5月20日前支付5个季度的空调使用费99580元（欠电费），因被告拖欠2014.12.24-2015.3.23的租金及物业费61173.2元，原告于2014年12月26日向四川省眉山市眉州公证处申请了证据保全送达《商函》，要求被告在2014年12月26日18：00前缴纳，逾期将从次日起以解除合同的方式终止《商铺租赁合同》的履行，为此，支付公正费1600元。被告在同月27日缴纳该租金。2015年3月23日，被告书面告知原告解除租赁合同关系，原告于2015年3月25日书面回复，要求被告缴清欠费、赔偿损失，并在5日内腾退房屋等，但被告未及时腾退房屋。原告于2015年4月9日在四川省眉山市眉州公证处的见证下，清点了被告的物品进行证据保全，支付公正费4800元，现场处理了不易保存的物品饮料、酒、卫生纸、食用油、调料，共计448元，公证从上午10：10分至18：10结束。原告于同月10日另行租赁库房（500元／月）堆放被告的物品，花费搬运费5800元、垃圾清理费200元。之后，原告将房屋收回招租，于2015年5月20日出租给彭东。庭审中，原告申请证人何光利、ＸＸ出庭作证，主要证明对被告遗留物品的搬迁及搬运费5800元、垃圾清理费200元情况，被告对证人证言的真实性不认可，搬运费过高。证人伍刘琳（万景国际运营部负责人）出庭作证，主要证明被告提出解除《商铺租赁合同》的情况，被告没有提前通知原告，公司是同意解除合同的，但需要被告来办理手续。被告第二天就没有营业，又不来办理手续。之后，通过商函、短信、电话联系要求其来解决，但被告一直没有来，其参与了被告财产的清点过程，被告最后一次缴纳租金是2014年12月27日。2013年7月份因停电，原告同意赔偿被告5000元，已在被告的水电费中抵扣，但没有提供证据。被告对证人证言的真实性不认可，称电话号码是贺山英的，对短信聊天内容，无法核实贺山英是否收到，短信内容说2015年4月9日前来办理，但原告当天办理了公证，要求对5000元进行品迭。被告提供9份商函，证明从2013年4月起被告多次因空调问题，制冷量不能达到合同的约定及不能满足被告的要求与原告进行协商，原告答应赔偿5000元的停电损失，双方是协商解除租赁合同。原告质证后认为，商函是被告单方制作，没有己方人员签字，对其所称空调不达标、停电及顶棚漏水不认可，被告没有表示过要解除租赁合同。被告另提供3份商函，证明空调不达标，原告违反了合同约定，己方才没有缴纳空调费，及5000元的损失没有抵扣。原告质证后认为，对真实性认可，但不能证明空调不达标，对5000元一事载明正在申请中。为避免损失扩大，被告的特别授权委托代理人周国锋庭审中表示，对物品的处理，由原告方进行处理后抵扣，原告方在与周国锋联系后于2015年7月5日进行打包处理给郑慧娟3000元。被告关门前原告于2015年2月5日抄表1161.4×100度，2015年4月2日抄表1254.7×100度，被告在此期间实际用电9330度，电价为9330×1.35=12595.5元。2015年2月5日的水表读数2637，2015年4月2日读数为2820，水价为183×7.35=1345.05元。经当庭询问，被告代理人称被告关门时没有看水、电表读数。被告尚欠原告库房租赁费1500元（2015年4月10日起计费500元／月，至2015年7月5日物品处理）、垃圾清运费300元。原告将请求租金损失变更为，支付房屋闲置的租金损失，即2个月的租金损失40782元，被告要求原告退回保证金4万元。庭审结束后，原告撤回请求判令被告协助办理天然气过户手续的诉讼请求。上述事实，有组织机构代码证、营业执照、法人身份证明、房产证、原告的租赁房产合同，《商铺租赁合同》及补充协议、被告的书面通知、原告的商函及邮寄回单，《公证书》两份及发票、房屋租赁协议、何光利领条、ＸＸ收条及何光利、ＸＸ、伍刘琳的证言，商铺出租给彭东的合同，水电费票据、租赁房屋方位图、被告的商函及当事人的到庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方自愿签订的《商铺租赁合同》以及补充协议，是其真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告因自身经营原因于2015年3月23日书面告知原告解除租赁合同关系，原告于2015年3月25日书面回复，要求被告缴清欠费、赔偿损失，并在5日内腾退房屋等。虽被告未提前告知原告解除租赁合同关系，未及时腾退房屋，但从双方来往的商函说明，原告是同意被告解除租赁合同关系的，其只是要求被告缴清欠费、赔偿损失，并在5日内腾退房屋。因此，双方的租赁合同关系已合意解除。对被告尚欠的空调费99580元、垃圾清运费300元、库房租赁费1500元、被告交纳租赁保证金4万元、水电保证金3000元、预交物业管理费1665元、被告的损失5000元、原告支付的公正费6400元，双方无异议，本院予以确认。对被告欠电费9330×1.35=12595.5元、水费183×7.35=1345.05元，经当庭询问，被告代理人称被告关门时没有看水、电表读数，原告又提供了相应票据证实，对此，本院予以确认。对原告现场处理不易保存的物品（饮料、酒、卫生纸、食用油、调料）共计448元，符合实际情况，2015年7月5日进行打包处理给郑慧娟的3000元，有被告委托代理人的意思表示，本院予以确认。原告要求被告承担违约金4万元，而按租赁合同约定：租赁期限盖满，乙方除按约定拆走属于自己的可移动的物件外，应在届满次日起，五日内拆离租赁房屋及其场地，将房屋完整地交甲方验收。若不按时拆离，每延迟一日，向甲方按租赁期间总租金的0.5%承担违约金，既然双方的租赁合同已合意解除，被告应在次日起五日内将房屋交还甲方，逾期则应承担违约责任，按此计算被告违约10天，应承担从2012年12月24日起至2015年3月23日总租金516156元（221943元＋233040元＋244692÷12×3元）×0.5%×10天=25807.8元的违约金。另按约定，乙方未按合同规定的时间向甲方委托的物业公司缴纳水、电、物业管理等费用，逾期在30天以内，每逾期一日，乙方按逾期应付款总额的2‰向物业公司缴纳滞纳金，因此，被告应缴纳14240.55元（电费12595.5元＋水费1345.05元＋垃圾清运费300元）×2‰×30=854.43元的滞纳金。对原告要求支付房屋闲置的租金损失，即2个月的租金损失40782元，因合同无约定，且双方已合意解除租赁合同关系，并被确定承担违约责任。对此，本院不予支持。对原告撤回请求判令被告协助办理天然气过户手续的诉讼请求，因是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院准许。对原告的其余请求，依法予以支持。对被告辩称的在合同履行中，制冷量远远达不到被告要求，双方多次协商未果，因被告没有提出反诉要求原告承担相应违约责任，故本案不一并处理。对被告辩称的花费搬运费5800元、垃圾清理费200元过高及2015年7月5日进行打包处理给郑慧娟3000元过低，因原告是正当行使权利，而被告怠于行使权利，有被告委托代理人的意思表示，本院不予支持。综上，对被告预交费用及请求在本案中品迭的，本院一并进行。品迭后被告应支付原告101269.78元【（空调费99580元＋电费12595.5元＋水费1345.05元＋垃圾清运费300元＋库房租赁费1500元＋公正费6400元＋搬运费5800元＋垃圾清理费200元）＋违约金、滞纳金26662.23元－（租赁保证金4万元＋水电保证金3000元＋预交物业管理费1665元＋被告的损失5000元＋448元＋3000元）】。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一.由被告贺山英在本判决生效之日起十日内支付原告四川万景商业投资管理有限公司各项费用共计101269.78元；二.驳回原告四川万景商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1987元，由四川万景商业投资管理有限公司负担887元，被告贺山英负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。审判员  彭世春二〇一五年九月十六日书记员  廖智惠