苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初14160号原告陆剑丰。委托代理人朱永年，江苏恒渊律师事务所律师。委托代理人沈荣，江苏恒渊律师事务所律师。被告吴江市融峰投资担保有限公司,住所地苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号。法定代表人钱明华，总经理。第三人朱国平。第三人吴江市横扇镇姚家港国平羊毛衫厂，住所地苏州市吴江区太湖新城横扇社区姚家港村。投资人朱国平，厂长。原告陆剑丰诉被告吴江市融峰投资担保有限公司（以下简称融峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月8日立案受理。由审判员康琳、人民陪审员沈舜心、人民陪审员张芹芳依法组成合议庭，适用普通程序于2017年3月23日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加朱国平、吴江市横扇镇姚家港国平羊毛衫厂（以下简称国平羊毛衫厂）为本案第三人参加诉讼。原告陆剑丰及其委托代理人朱永年到庭参加诉讼。被告融峰公司、第三人朱国平、国平羊毛衫厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆剑丰诉称：被告融峰公司申请执行第三人朱国平、陆勤丰等追偿权纠纷一案，被告已与原告及第三人朱国平达成和解协议，融峰公司已向法院申请撤回对原告陆剑丰、陆勤丰、第三人朱国平的执行。本案所涉的国平羊毛衫厂的房产系第三人朱国平的个人财产。且原告与第三人国平羊毛衫厂于2014年6月25日就该厂的房产签订厂房（仓库）租赁合同，租期至2029年6月29日，至2024年6月29日的租金已付清，租赁合同签署时该房产他项权证在案外人李楠楠名下，李楠楠作为他项权方签字认可，且2014年6月26日在吴江区房管局也办理房屋租赁备案证明（证号：吴房租第00120号）。原告也对涉案房地产进行了占有和控制，除部分车间用于原告个人投资开办的神马羊毛衫厂外，原告也将其余车间另行转租给其他人获取收益。后该房产才抵押给原告融峰公司，登记抵押评估122万元。现为维护原告权益，原告故提起诉讼，请求1、停止执行位于苏州市××区横××镇姚家港国平羊毛衫厂抵押的财产的拍卖或变卖；2、确认原告对上述抵押财产具有合法的租赁权及优先购买权；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：请求带租拍卖位于吴江区××横××村的国平羊毛衫厂的土地和房产。被告融峰公司未作答辩。第三人朱国平、国平羊毛衫厂未作陈述。经审理查明：融峰公司起诉吴江市跃马针织有限公司、朱国平、陆勤丰、吴江市爱丝贝针纺有限公司、陆剑丰、张燕、朱晓鸣、周卫芬追偿权纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理，并于2015年3月10日作出(2014)吴江商初字第1351号民事判决书，判决主要内容为：吴江市跃马针织有限公司返还融峰公司代偿款3000499.46元，并偿付相应的利息损失；朱国平、陆勤丰、吴江市爱丝贝针纺有限公司、陆剑丰、张燕、朱晓鸣、周卫芬对吴江市跃马针织有限公司履行上述债务及其应承担的诉讼费用各自在最高额300万元内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；若吴江市跃马针织有限公司未按期履行上述债务，则融峰公司有就该案所涉债权（包括诉讼费用）以国平羊毛衫厂名下位于苏州市吴江区太湖新城横扇社区姚家港村的房产（证号：11002989）和国有土地使用权［证号：吴国用（2007）第17126006号］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围内优先受偿，不足部分由吴江市跃马针织有限公司继续清偿。裁判文书生效后，吴江市跃马针织有限公司等拒不履行，融峰公司向本院申请执行，本院于2015年6月24日立执行案件，于2016年2月18日作出（2015）吴江执字第3517号执行裁定书，裁定拍卖被执行人朱国平名下位于横××镇××村的国平羊毛衫厂[所有权证号：吴房权证横扇字第××号，土地证号：吴国用（2007）第171260**号]。陆剑丰于2016年10月13日提出执行异议，2016年10月24日本院出具了（2016）吴江执异字第120号执行裁定书，裁定驳回陆剑丰的异议请求。陆剑丰在收到执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。另查明：2014年6月25日，国平羊毛衫厂（甲方）作为出租方与陆剑丰（乙方）作为承租方签订厂房（仓库）租赁合同，约定甲方将涉案的厂房或仓库租赁乙方使用。租赁物为土地证号吴国用（2007）第17126006号使用权面积1656.**，房产证号吴房权证横扇字第××号，房屋面积668.29平方，及其土地附着物。甲方在土地使用权范围内另行建造的建筑也属于租赁合同的租赁物。租赁期限为15年，即从2014年6月30日起至2029年6月29日止。合同签订后30日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起30日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁合同的租赁押金为5万元，租金第1年至第5年为26万元，第5年至第10年租金为30万元，10年合计56万元，合同签订后付清。第10年起的租金，由双方另行商定。租赁期限内，乙方可将租赁物转租。2014年6月26日，陆剑丰向朱国平分别转账5万元租赁保证金、26万元前5年租金；并向陆勤丰转账30万房租金。同日，国平羊毛衫厂与陆剑丰办理吴房租证第120号房屋租赁备案证明，载明陆剑丰承租国平羊毛衫厂坐落横××镇××村建筑面积668.29平方米，房屋所有权证第11002989的房屋，有效期180月，自2014年6月30日至2029年6月29日。又查明，2014年1月23日，国平羊毛衫厂作为反担保抵押人与融峰公司作为反担保抵押权人签订《反担保最高额抵押合同》两份，约定国平羊毛衫厂以其名下位于苏州市吴江区太湖新城横扇社区姚家港村的房产（证号：11002989）和国有土地使用权［证号：吴国用（2007）第17126006号］为债务人吴江市跃马针织有限公司与反担保权利人融峰公司就前述担保所形成的债务提供最高额反担保抵押。2014年6月30日，融峰公司就国平羊毛衫厂名下的上述房产和国有土地使用权办理了相应的抵押登记手续。为证明自己实际占有涉案房屋，陆剑丰提供了其与案外人徐雷光于2015年3月12日、与龚纪林于2015年8月25日、与夏春龙于2016年8月25日签订的厂房租赁合同及相应的租金收据。并提供了苏州市吴江区松陵镇朱家港村村民委员会出具的证明，该证明载明：房屋座落于苏州市××区横××镇××村国平羊毛衫厂所有车间、厂房从2014年6月30日起出租给陆剑丰。目前陆剑丰个人投资神马羊毛衫厂使用部分房屋作为仓库，并由陆剑丰将其他车间、厂房转租给徐雷光、夏春龙、徐黎明等人。以上事实，由生效法律文书、执行裁定书、厂房（仓库）租赁合同书、租赁合同、租金收据、村委会证明及原告的当庭陈述予以证实。本院经审查认为：原告陆剑丰提供了其与第三人国平羊毛衫厂之间于2014年6月25日签订的厂房租赁合同，并提供了相应的房屋租赁备案证明及租金支付的转账记录，上述证据可以证明双方之间的房屋租赁合同成立并合法有效。虽然租赁合同约定的租赁期限为15年，即从2014年6月30日起至2029年6月29日止，但合同同时约定“合同签订后30日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起30日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用”，而原告提供的其与案外人签订的转租合同也分别为2015年3月12日、2015年8月25日、2016年8月25日。故本院认为，原告并未提供足够的证据证明其已于2014年6月30日之前实际占有了涉案房地产；而国平羊毛衫厂以其名下的房产和国有土地使用权为被告融峰公司提供反担保抵押，相应的担保合同签订于2014年1月23日，办理抵押登记手续时间为2014年6月30日，被告据此享有的抵押权自登记时即2014年6月30日设立。故原告陆剑丰并未举证证明其作为承租人在被告融峰公司的抵押权设立之前就已经实际占有使用租赁物，不应认定为先租赁后抵押。根据《中华人民共和国物权法》的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告以其与第三人国平羊毛衫厂存在租赁关系为由提出阻却执行的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陆剑丰的诉讼请求。案件受理费15780元，由原告陆剑丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  康 琳人民陪审员  沈舜心人民陪审员  张芹芳二〇一七年六月二十七日书 记 员  杨宇红