云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第217号上诉人（原审原告）玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等86人。诉讼代表人郭永旺，男，1952年9月18日生，汉族，居民。诉讼代表人柯仙，女，1982年8月27日生，汉族，居民。诉讼代表人董寿松，男，1941年1月18日生，汉族，居民。委托代理人周海智，云南周林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）玉溪龙马房地产开发有限公司。法定代表人薛志斌，总裁。委托代理人陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人玉溪市红塔区兰苑洋房业主范建军等36人。诉讼代表人范建军，男，1971年10月30日生，汉族，居民。诉讼代表人李应乔，男，1963年6月16日生，汉族，居民。上诉人玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等86人（以下简称郭永旺等86人）与被上诉人玉溪龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）、原审第三人玉溪市红塔区兰苑洋房业主范建军等36人（以下简称范建军等36人）建筑物区分所有权纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2014）玉红民一初字第1266号民事判决，郭永旺等86人不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭永旺等86人的诉讼代表人郭永旺、柯仙及委托代理人周海智，被上诉人龙马公司的委托代理人陈少敏，原审第三人范建军等36人的诉讼代表人范建军、李应乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定的案件事实如下：龙马公司属房地产开发企业，依玉溪市计划委员会玉市计（2002）40号文件批准“关于玉溪市中心城区凤凰路景观改造工程项目建议书”，玉溪市建设局于2002年4月27日向龙马公司颁发了（2002）010号建设用地规划许可证，准予龙马公司办理凤凰路立交桥周围的征用划拨土地手续。龙马公司于2005年6月，委托设计单位作出兰苑上居总平面图。之后，玉溪市建设局作出建工字（2005）第038号建设用地规划许可证，对兰苑上居的建筑规划予以行政许可，该工程于2007年4月完工并交付使用。2007年6月8日，经玉溪市红塔区建设局备案办发出（2007）22号建设工程竣工验收备案证。2006年4月26日，龙马公司委托设计单位作出兰苑洋房总平面图。2008年6月12日，经玉溪市红塔区建设局备案办发出（2007）12号建设工程竣工验收备案证。在两个小区的施工过程中，龙马公司将兰苑上居、兰苑洋房共用的消防水泵和10KV配电房建设在兰苑洋房内。两个项目完工交付业主后，玉溪龙马物业服务有限公司进行前期物业管理，因停车位紧张，玉溪龙马物业服务有限公司为部分兰苑上居业主办理停车卡后可将车停放于现争议的原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米的空地。截至起诉前，兰苑上居业主郭永旺等人办理了房屋所有权证和国有土地使用证，其国有土地使用证中宗地图均未涉及现争议的原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米的空地。兰苑洋房业主范建军等人办理了房屋所有权证和国有土地使用证，其国有土地使用证中宗地图包括现争议的原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米的空地。2014年，兰苑上居和兰苑洋房相继成立业主委员会，玉溪龙马物业服务有限公司退出前期物业管理，兰苑洋房的业主不再允许兰苑上居的业主将车停放在现争议空地上。2014年9月2日，郭永旺等86人向一审法院起诉称，郭永旺等86人于2006年先后与龙马公司签订商品房购销合同，购买了兰苑上居的房屋。当时，龙马公司称兰苑上居的场地有限，将在原玉溪市百货五交化采购供应站旁的空地上建停车场以满足兰苑上居业主使用，且兰苑上居总平面图上第六项载明“因场地有限，在相邻地块建盖停车场（库）以供兰苑上居住户使用。”图纸上兰苑上居与兰苑洋房区划内的场地中间还画有人行天桥的图样。2008年12月，郭永旺等86人逐步入住，发现龙马公司未兑现承诺，经交涉后龙马公司将原玉溪市百货五交化采购供应站旁约1230平方米的空地划给兰苑上居的业主作停车使用。2014年3月，龙马公司不再直接管理兰苑上居、兰苑洋房的物业，两个小区为原玉溪市百货五交化采购供应站旁约1230平方米空地的使用权发生争议，龙马公司竟将该空间擅自划归兰苑洋房使用，后兰苑洋房更换停车卡，不再允许兰苑上居的业主停车。郭永旺等86人认为，其购买房屋之后已共同取得了小区规划用地的土地使用权，该权利及于地表、地上和地下，并在该领域内排除他人侵害或干预，其权利受法律保护。当初龙马公司对郭永旺等86人所购房屋涉及的车位设置所作的说明和允诺是其依据供求关系、销售策略等综合衡量后构成要约而作出的合同内容，对订立《商品房购销合同》及房屋价格的确定有重大影响。其购房时，对开发商明示的配套车位，已产生了信赖利益，即合理期待能够享受到承诺中所载明的配套设施提供的便利和服务。配建停车位是完善小区整体功能，满足小区业主最基本的停车需求所必不可少的。车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。当初约定的“在相邻地块建盖停车场（库）以供兰苑上居住户使用”是本案处理权属争议的依据，属龙马公司附赠购房者用于停放汽车的车位、车库。故要求判令龙马公司将相邻地块（位于兰苑洋房和兰苑上居中间的原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米〈价值约60万元〉的空地）返还郭永旺等86人作停车场使用，以满足停车需要。一审法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建筑用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案中，兰苑上居和兰苑洋房虽系龙马公司开发的“玉溪市中心城区凤凰路景观改造工程项目”的部分，但两个小区总体设计、施工、规划、竣工验收等都是单独完成，并且开工和完工时间相差近一年，两小区也未统一规划，故郭永旺等86人主张两个小区为同一项目的理由不成立。郭永旺等86人陈述在兰苑洋房有共用的消防水泵和10KV配电房的事实，因共用的消防水泵和10KV配电房在小区建设时就已形成，不应因共用该非经营性用房而使兰苑上居业主享有兰苑洋房小区内空地的共有权或管理权。郭永旺等86人对兰苑洋房建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分无所有权，对专有部分以外的共有部分也就不享有共有和共同管理的权利，其主张原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米的空地的使用权无事实、法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，判决：“驳回原告玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等86人的诉讼请求。”宣判后，郭永旺等86人不服，向本院提起上诉称，一审法院就诉争地块的四至、规划，龙马公司承诺“相邻地块”的内涵、外延，“相邻地块”供兰苑上居业主停车属出租还是附赠，地面停车位与住户比例是否符合规定，兰苑上居的配套设施为何设置到兰苑洋房小区内等事实认定不清。根据物权法第七十四条的规定，其对争议土地享有使用权，一审法院适用物权法第七十条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条第二款的规定进行判决不当，违背了立法本意。一审时，一审法院未依其申请向玉溪市规划局调取兰苑上居总平面图及相关资料，违反了法定程序。综上，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。被上诉人龙马公司答辩同意原判原审第三人范建军等36人答辩同意原判。二审中，郭永旺等86人申请证人吴某祥、黄某英、普某珍出庭作证，证明购房时龙马公司承诺将本案争议地块划给兰苑上居的住户停车。吴某祥陈述：其出资给女儿向龙马公司购买了兰苑上居的房屋，购房时龙马公司承诺兰苑上居的住户可以到兰苑洋房内停车，将来会在两个小区之间建盖天桥方便通行，并把建房图纸拿给其查看。黄某英陈述：其儿子于2006年上半年向龙马公司购买兰苑上居的房屋，买房前就考虑要有车位才会购买，所以在龙马公司介绍小区旁有一块地可以停车，承诺可修天桥通行后，才购买了兰苑上居的房屋。普某珍陈述：其女儿于2006年9月份向龙马公司购买了兰苑上居的房屋，因小区停车场地太小，在购房时就问龙马公司小区内停车问题如何处理，龙马公司口头承诺可将车无偿停到兰苑洋房小区内，且会在两个小区之间修建天桥以方便通行。否则其不会购买该小区的房屋。经质证，上诉人郭永旺等86人对证人证言均无异议；被上诉人龙马公司、原审第三人范建军等36人对证人证言均不认可，认为证人不是业主，反映的问题不具有针对性。本院认为，证人与兰苑上居小区的业主系亲属关系，本案的处理结果与其具有利害关系，在无其他证据相印证的情况下，本院对三名证人的证言不予采信。经二审审理，除一审认定“玉溪市建设局作出建工字（2005）第038号建设用地规划许可证”、“兰苑洋房工程经玉溪市红塔区建设局备案办作出（2007）12号建设工程竣工验收备案证”应为“玉溪市建设局作出（2005）第038号建设工程规划许可证”、“兰苑洋房项目经玉溪市红塔区建设局作出（2008）12号建设工程竣工验收备案证”外，其余查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，龙马公司于2007年8月20日，取得兰苑上居的国有土地使用权证（预登记），编号为玉国用（2007）第3167号，所载土地使用范围不包含本案争议的1230平方米土地。本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是兰苑上居的业主是否享有原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米空地的使用权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”本案中，兰苑上居和兰苑洋房属不同的建设项目，二者分开规划、设计、施工、竣工验收并分别领取相关证书、办理国有土地使用证，系两个独立的小区。经审查，玉溪市人民政府就两个项目向龙马公司及两个小区业主颁发的国有土地使用证中的宗地图，本案所涉原玉溪市百货五交化采购供应站旁1230平方米空地未登记在兰苑上居的土地使用证中，而是登记在兰苑洋房的土地使用证中，郭永旺等86人不是兰苑洋房的业主，对登记在兰苑洋房范围内的土地不享有使用权，其上诉认为兰苑上居与兰苑洋房属同一项目，对争议土地享有使用权，要求龙马公司予以返还的理由不成立，不予支持。一审中，郭永旺等86人申请调取兰苑上居平面图等材料，因双方均提供了兰苑上居的总平面图，一审结合案件审理情况未予调取并不违反法定程序，郭永旺等86人上诉认为一审法院程序违法理由不成立，不予支持。综上，一审处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等86人负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄延林审 判 员  龚 辉代理审判员  王惠兰二〇一五年九月一日书 记 员  龚 旭上诉人玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等86人名单、原审第三人玉溪市红塔区兰苑洋房业主范建军等36人名单附后：上诉人玉溪市红塔区兰苑上居业主郭永旺等参加诉讼人员名单（86人）：徐永丽朱明娟王志伟林亚波（刘婷）李江平（马丽）郑景荣李彦梅杨倩赵健陶莉杨菲梁丽红孟伟李俊（郭丽波）刘志敏陈敏梁登全（曾素平）周海燕普丽萍刘永芬张益飞汤斐斐（杨聪）方国俊刘玉坤（孙海玲）刀莉芸金春贵（杨琼华）张慧明张莉（杨光平）朱佘清邓光模黄雯雯高翠玲张时荣杨涛张淑玲董健（周世华）张世秀李会琼万平文张丽伟（刘琴玲）徐勇贤（刘灿）张文斌孔令元张晋勇（尹秀琦）杨存武（杨俊芬）陈飞何国富周玉刚（张美琴）李发平刘丽青姜向斌普赢强普春艳施纯维柯仙董寿松朱利梅吴素月郭云龙周尧殷文全陈小红（高玖）孔祥磊石忠武（许海艳）王昆义闵世会聂文均温淑英普玉红聂涛郭蓉郭永旺周小苇（曾晓伟）王荣高李俊凌红英江小霞（施立凯）资云宁（王蓉）唐建平申泳灿杜家波赵学（施玉华）马跃玲曹如斌周玉刚邢志英原审第三人玉溪市红塔区兰苑洋房业主范建军等参加诉讼人员名单（36人）：武秀萍孙雪梅范建军（王琼红）陈跃玲周士荃梁洁武自梅李芝张云浩（何志平）杨永安李侠钱正辉文艳芳黄锦芳左丽娟何波周芸郭鑫鑫房常亮蔡昌辉陈义许丽萍蒋培伟（张其俭）孙晶星马智衡李刚杨玲刘晶晶王晓平陈静董春艳李明珠杨丽萍马贵云代其芬李应乔