北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第14176号原告付阳远，男，1993年6月8日出生。委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被告北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。法定代表人吕照清，董事长。委托代理人葛锦标，北京市天银律师事务所律师.委托代理人周一麟，北京市天银律师事务所律师。原告付阳远与被告北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告付阳远委托代理人王训军，被告北京金兰甫房地产开发有限公司（以下称金兰甫公司）委托代理人周一麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付阳远诉称：2013年6月8日，我与被告金兰甫公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：由我购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区葛家村西里1号房屋，总价款为1380076元，房屋应当于2013年11月15日前交付。其后，我向被告金兰甫公司支付了全部购房款，但被告金兰甫公司未按合同约定向我交付房屋，直到2014年4月中旬被告金兰甫公司才通知我可以收房，并告知逾期交房的违约金按照购房款的月万分之二计算。我认为被告金兰甫公司拟定的合同条款存在问题，购买房屋的部分业主合同约定了违约金为日万分之二，而我们的合同却是月万分之二；该条款并不公平，不足以弥补我的损失；根据《合同法》的规定，违约金的数额过低不足以弥补损失的，可以要求增加违约金的数额。故我诉至法院，要求被告金兰甫公司按照合同约定房屋价款的日万分之二支付自2013年11月15日起至2014年4月23日止的逾期交房违约金29851元。被告金兰甫公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、双方签订的《北京市商品房预售合同》中第3页“说明”中第4条提示，签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容；第5条载明本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。预售合同第十四条明确约定了逾期交房，若买受人要求继续履行合同的，按已经交付房价款的月万分之二标准支付违约金。此条款即属于选择性、补充性条款，这是买卖双方自由、真实的意思表示，双方均应遵守。2、预售合同中亦有关于逾期付款违约责任的约定，标准与逾期交房相同，故合同是对等且公平的。由于所有业主签订合同的时间以及市场环境并不相同，房屋楼层、户型、付款方式都有所差异，所以违约条款的约定有所不同，这是企业经营自主权的体现，不存在显失公平或格式条款的问题。3、合同约定的交房时间是2013年11月15日，我公司确实逾期交房，但依据双方所签《北京市商品房预售合同》第十四条第2项约定的内容，若出卖人逾期交房，买受人同意交房时间顺延最迟不超过60日，60日内出卖人不承担违约责任。故我方承担逾期交房违约责任的起始时间应为2014年1月15日。另本案房屋在2014年4月21日已经具备交付条件，我公司已通知业主办理入住手续，故我公司只同意按照合同中约定的购房款的月万分之二支付2014年1月15日至2014年4月21日期间的逾期交房违约金。4、原告主张违约金过低要求予以调整，却并未举证证明其存在明显损失，不符合法律规定的调整违约金条件。经审理查明：2013年6月8日，原告付阳远与被告北京金兰甫房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：原告付阳远购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区葛家村西里1号房屋，该商品房的用途为写字楼，房屋总价款为1380076元。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。关于买受人的逾期付款责任，逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按合同价款总额与买受人实际已付款差额的万分之二／月计算违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付。关于出卖人的逾期交房责任，如出卖人不能按照预售合同约定的时间交付房屋，买受人同意交房时间予以顺延，但最迟不超过60日，顺延时间内出卖人不承担任何违约责任；交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按已交付房价款的万分之二／月向买受人支付违约金。合同还对其他相关内容进行了约定。《北京市商品房预售合同》签订后，原告付阳远依照合同约定支付了购房款，庭审中，被告金兰甫公司确认已经收到原告付阳远的全部购房款。其后，被告金兰甫公司并未依照合同约定的时间在2013年11月15日前向业主交付房屋。2014年3月21日，被告金兰甫公司取得了《工程竣工验收备案表》。2014年4月14日，被告金兰甫公司向业主发送了《入住通知书》，通知业主可以在2014年4月21日至4月23日收房。原告付阳远于2014年6月30日办理了收房手续。庭审中，关于逾期交房违约金计算标准，原告付阳远称双方所签《北京市商品房预售合同》中原来约定的违约金标准是已付房价款的日万分之二，后来发现被告将文本内容变更为月万分之二，且现场收房时仍有业主所持合同中约定违约金标准是日万分之二；被告对此不予认可，称违约金标准约定为月万分之二是买卖双方自由、真实的意思表示，由于所有业主签订合同的时间以及市场环境并不相同，房屋楼层、户型、付款方式都有所差异，所以违约条款的约定有所不同，这是企业经营自主权的体现。但双方就其上述主张均未提供相应证据予以佐证。庭审中，原告付阳远向本院提供证据证明房屋所在区域的房屋出租价格为5元／平方米／天，其认为双方在《北京市商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金数额过低，不足以弥补被告金兰甫公司逾期交房给其造成的损失，请求本院对违约金的数额进行调整，要求被告金兰甫公司按合同约定购房款的日万分之二向其支付逾期交房违约金。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款收据、《入住通知书》、证明等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告付阳远与被告金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告付阳远已经依照合同约定支付了全部购房款，被告金兰甫公司应当依照合同的约定在2013年11月15日前交付房屋。但被告金兰甫公司迟至2014年4月14日，才通知业主可以在2014年4月21日至4月23日收房，违反了合同约定，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为，逾期交房的违约行为不同于其他违约行为，直接导致买房人使用房屋的目的在逾期交房的期间内无法实现，造成其房屋使用费的损失。涉案房屋用途为写字楼，被告与其他部分业主签订的合同中约定了日万分之二标准的违约金，被告称由于所有业主签订合同的时间以及市场环境并不相同，房屋楼层、户型、付款方式都有所差异，所以违约条款的约定有所不同，却并未提供相应证据证明，且一个月不足400元的违约金，确实明显过低，不足以补偿逾期交房给购房人造成的房屋使用费损失。故本院结合案件的具体情况，对违约金的数额酌情予以调整。另依据双方合同约定，原告付阳远诉讼请求中主张的逾期交房违约金起止期间部分有误，本院对其诉讼请求中的合理期间、合理部分，予以支持，超出部分，不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京金兰甫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付阳远支付逾期交房违约金一万三千五百二十五元。二、驳回原告付阳远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由原告付阳远负担150元（已交纳）被告北京金兰甫房地产开发有限公司负担123元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑阳二〇一五年九月十八日书 记 员  阚爽