山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟商二终字第358号上诉人（原审被告）：烟台嘉诚实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区卧龙北路*号。法定代表人：周建明，该公司董事长。委托代理人：赵东平，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈铁军。委托代理人：刘永平，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人烟台嘉诚实业有限公司因与被上诉人陈铁军委托合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝商初字第1156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人委托代理人赵东平，被上诉人委托代理人刘永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：（一）2004年6月16日，上诉人与案外人寰宇公司在签订的合作开发商宅楼合同中约定：双方共同在福山区永安街西段路北福海路西寰宇小区进行第二期商宅楼工程开发。寰宇公司负责办理开工前的各项手续，负责“三通一平”费用（水、电、路通、清除拆房、平整场地），负责村民拆迁、搬迁、安置等一切费用，负责为上诉人办理出售房屋产权的有关手续（包括出具不动产发票）等；上诉人负责开工商宅楼项目的投资建设及二期小区内配套工程的投资，必须按工程确认的进度计划进行施工，接受工程师对施工进度的检查监督等；寰宇公司分得商宅楼建筑面积的40%，上诉人分得商宅楼建筑面积的60%。2006年，寰宇公司和上诉人签订了关于合作开发寰宇广场合同的补充协议，对双方的利益分成等进行了重新的约定和调整，合同约定补充协议与2004年6月16日两上诉人签订的合同具有同等效力，如补充协议与主合同相冲突，以协议为准。（二）被上诉人和寰宇公司于2008年5月19日签订的商品房预（销）售合同中约定：被上诉人购买寰宇公司坐落于福山区永安街261号寰宇.嘉诚广场一层1059号房，建筑面积15.95平方米，付款113425元。被上诉人与上诉人签订委托经营合同，双方就房产委托经营事宜达成以下条款：特别约定因被上诉人在购买房产时已享受前3年21%投资收益，本合同为不可撤销合同；委托标的物位于烟台福山区福海路与永安街交汇处大都会商业广场一层1059商铺，建筑面积15.95平方米；被上诉人就其拥有房产的经营管理权在委托期内全部委托给上诉人，由上诉人在法律规定的范围内进行合法经营，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市值；委托期限自2008年6月1日至2018年5月31日；因被上诉人在购买房产时，已享受前3年21%投资收益，即前3年被上诉人的收益上诉人已提前支付，所以前3年上诉人使用该房产不再支付任何费用给被上诉人；后7年收益标准为在合同有效期内，上诉人保证按商品房买卖合同约定房款金额加上前3年投资收益的总额143576元第4年-第7年每年8%，第8年-第10年每年9%的比例支付给被上诉人收益；被上诉人在委托期限内第4-10年的收益，每年1月支付上半年租金收益和6月支付下半年租金收益；自被上诉人签订商品房买卖合同之日起至第10年期满前3个月，被上诉人可提出书面申请要求上诉人回购；因大都会商业广场由烟台寰宇房地产开发公司与烟台嘉诚实业有限公司共同合作开发，本合同与被上诉人所约定的投资收益及合同到期时商铺回购款均由上诉人支付，与寰宇公司无关。（三）2010年12月28日，上诉人与寰宇公司签订协议书，载明双方于2004年6月16日、2006年8月3日分别签订了合作开发商宅楼合同和关于合作开发寰宇广场合同的补充协议，于2009年3月22日签订了解除合同协议书，解除了上述合作开发商宅楼合同及关于合作开发寰宇广场合同的补充协议，现双方本着友好、公平、合法的原则达成以下协议：一、根据上诉人在履行上述合同中的投资情况及对外债务情况，双方确定寰宇公司将开发的商业楼第五层2000平方米确定给上诉人作为对其原投资的返还；上述2000平方米商业房产在处置过程中，寰宇公司应予以配合并提供所需资料及凭证，所发生的所有税费上诉人不再承担；该合作项目中上诉人尚未支付的款项（见未付款明细表）及对外销售房屋（见上诉人已售房屋明细表）的所有履约责任，经双方签章同意，自签订本协议之日止，均由寰宇公司负责，上诉人不再承担；合作项目履行过程中，凡是经寰宇公司签章确认并已转为由双方与第三方签订的三方合同或已转为由寰宇公司与第三方签订的合同，视为寰宇公司已确认，不再单列明细表；双方此前签署的所有合同、协议等法律文件均失去对双方的约束力。协议后所附的寰宇嘉诚广场房产销售合同情况的有关说明载明：经核实寰宇嘉诚广场销售合同所涉销售面积1220.70平方米，房款总额8504985元（具体见附表）。附表中显示被上诉人购买了建筑面积为15.95平方米的1059号商铺。（四）原审法院于2013年1月17日受理了本案被上诉人陈铁军诉本案上诉人、寰宇公司委托合同纠纷一案并于2013年7月24日作出（2013）芝商初字第176号判决书，载明：“……被上诉人关于由寰宇公司承担连带偿付责任之主张，因寰宇公司非系合同相对方，被上诉人之诉请于法无据，依法不予支持。嘉诚公司关于委托经营合同的权利义务已全部转由寰宇公司承继，被上诉人应向寰宇公司主张2011年6月1日后的收益款项及利息之辩解，因该合同义务转移未经被上诉人同意，故嘉诚公司该辩解与法不合，依法不予采信。寰宇公司关于其不是委托经营合同相对方，被上诉人无权向其主张权利之辩解，与庭审查明的事实相符，依法予以采信。……判决如下：一、限烟台嘉诚实业有限公司于本判决生效之日起10日内经本院偿付给陈铁军房屋收益款23929元（自2011年6月1日计算至2013年6月30日）、利息670元（自2013年1月17日按中国人民银行同期贷款利率计算至2013年7月17日）；二、驳回陈铁军对烟台嘉诚实业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陈铁军对烟台寰宇实业总公司房地产开发公司的诉讼请求。”现该判决书已生效并执结。（五）庭审中，上诉人辩称其与寰宇公司2010年12月28日签订协议书，将涉案委托经营合同中上诉人的权利义务一体转让给了寰宇公司，故应当由寰宇公司向被上诉人支付房屋收益款及利息；被上诉人则表示，上诉人将委托经营合同的权利义务转让给案外人寰宇公司时未通知被上诉人，没有征得被上诉人的同意，因此该转让协议对被上诉人不发生法律效力。原审法院认为：上诉人、被上诉人签订的委托经营合同条款清楚，权利义务明确，应认定为合法有效。被上诉人是委托人，上诉人是受托人。上诉人拖欠被上诉人2013年7月1日至2015年6月30日间的房屋收益款22972.08元的证据充分。故被上诉人主张上诉人偿付收益款22972.08元及利息1032.87元之诉讼请求，于约相合，于法有据，依法予以支持。上诉人关于委托经营合同的权利义务已全部转由案外人寰宇公司承继、被上诉人应向案外人寰宇公司主张收益款项及利息之辩解，因上诉人未通知被上诉人该合同义务的转移并经被上诉人同意的事实已被生效法律文书所确认，且本案中上诉人亦未提供相反证据足以推翻该事实，故对上诉人的辩解，依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第六十三条之规定，判决：限烟台嘉诚实业有限公司于本判决生效之日起10日内偿付给陈铁军2013年7月1日至2015年6月30日间的房屋收益款22972.08元及利息1032.87元（利息自2013年7月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年12月31日）。案件受理费401元，由烟台嘉诚实业有限公司负担。上诉人烟台嘉诚实业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决错误。被上诉人未按照委托经营合同的约定将商铺交付上诉人实际经营管理，构成违约，致使上诉人没有实际经营管理的主体，委托经营合同无法履行，其原因是被上诉人违约。事实上，该商铺自开始经营起就由寰宇公司将房屋租赁给其他人，其实际获取了经营收益，并且该公司收取收益未支付给被上诉人。上诉人在没有实际经营管理该商铺的情形下，原审法院判决上诉人向被上诉人支付房租收益款及利息，认定事实不清，违反公平正义原则。请求撤销原判，查清事实，追加寰宇公司房地产开发公司为被告，发回重审。被上诉人答辩称：被上诉人没有违约行为。1、被上诉人购买的商铺是上诉人的房产，是上诉人与寰宇公司合作开发的，上诉人按约定的分成比例分得的房产，因上诉人不具有销售房产的资质，所以以寰宇公司的名义对外销售，但房子是上诉人的。2、上诉人销售商铺时，是以购买商铺委托其经营，并每年给业主反复的方式对外销售，业主购买商铺时，房屋买卖合同与委托经营合同是同时签订的，因购买商铺时上诉人将前3年的经营收益提前支付给被上诉人，用以抵顶房款，所以在签订上述合同时，上诉人将商铺直接留下进行经营管理，不存在被上诉人不交付商铺违约的问题。3、商铺由寰宇公司出租经营也是上诉人交付给他的，从2001年12月28日上诉人与寰宇公司签订的协议可以看出。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人主张寰宇公司系无因管理。出租经营款项应由寰宇公司向被上诉人支付。涉案房屋不是上诉人的，上诉人只是建筑方，开发商是寰宇公司。上诉人与被上诉人签订买卖合同的原因是为了促销，所以以上诉人的名义卖，以上诉人的名义卖的房屋抵顶上诉人的工程款。上诉人与被上诉人签订买卖合同后，没有将房屋交付给被上诉人，因为寰宇公司没有交付给上诉人，上诉人没有实际控制该房屋。上诉人和寰宇公司签订委托经营合同的原因是为帮助寰宇公司促销。与寰宇公司的合作到后期在财务上纠缠不清，双方为了各自的利益不得已签订了转让协议，至此双方两清。签订转让合同时没有告知被上诉人。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人争执的焦点问题是上诉人应否支付房屋收益款给被上诉人。2008年5月19日，被上诉人与上诉人签订的委托经营合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同约定被上诉人将其购买的房屋委托上诉人经营管理，由上诉人在法律规定的范围内进行合法经营，上诉人按期向被上诉人支付收益款。烟台市芝罘区人民法院（2013）芝商初字第176号民事判决书已判令上诉人偿付给被上诉人自2011年6月1日至2013年6月30日的房屋收益款。现上诉人欠付被上诉人2013年7月1日至2015年6月30日收益款22972.08元的证据充分，被上诉人主张上诉人偿付收益款22972.08元及利息1032.87元理由正当，原审法院予以支持并无不当。上诉人上诉称委托经营合同的权利义务已全部转让给寰宇公司，本案应追加寰宇公司为被告。对此，本院认为上诉人与寰宇公司签订转让合同时并未通知被上诉人，亦未经被上诉人同意，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，该转让对被上诉人并不产生效力。上诉人该主张没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由上诉人烟台嘉诚实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建庆审判员  张秀波审判员  王汝娟二〇一五年九月一日书记员  汤学宇