昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）呈民初字第1606号 原告昆明市呈贡钢厂，组织机构代码证号：77858094-X。 地址：昆明市呈贡区龙城镇三岔口。 法定代表人李琼仙，系钢厂厂长。 委托代理人梁敏、吴皞，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。 被告云南新正昌农产品有限公司，组织机构代码证号：05695398-6。 地址：昆明市呈贡区三岔口昆洛公路旁。 法定代表人张文忠，系该公司董事长。 委托代理人刘艺乒，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人肖勇，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。 原告昆明市呈贡钢厂（以下简称呈贡钢厂）诉被告云南新正昌农产品有限公司（以下简称新正昌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，适用普通程序由审判员普熙，人民陪审员李永明、白豫三组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告呈贡钢厂的委托代理人梁敏、吴皞，被告新正昌公司的委托代理人刘艺乒、肖勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告呈贡钢厂诉称：我公司与被告公司于2012年2月8日签订《租赁合同》，约定由被告承租我公司的原料车间、场地、设备等用于开设果品批发市场，对租期、租金、以及由被告承担土地使用税等问题进行了约定。后因被告未能按时足额向我公司支付租金及相关款项，我公司通知被告解除了该合同，双方于2013年6月27日共同签订了《关于解除合同的协议》，同日，双方另行签订了合同编号为2013-06-02的《租赁合同》，但该份合同签订后，被告依然拒不遵守合同约定，拖欠相关款项。原告在2014年4月15日向被告书面发出了《关于解除2013-06-02号的通知》。被告接获上述通知后，又积极来与原告协商，后双方达成一致，再次签订了合同编号为2014-05-01号《租赁合同》。在2014-05-01号《租赁合同》中，双方约定了租赁期限、租金以及违约方需要承担1000000元的违约金，同时，双方明确了解除2013-06-02的《租赁合同》的后续事项，即被告支付给原告700000元违约金，并按照昆明市的相关拆迁赔偿办法赔偿给原告被告拆除的房屋。该合同签订后，被告仍然未能按照合同约定履行付款义务，原告在2014年、2015年多次向被告发通知要求被告履行相关义务，被告置之不理。综上，为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、解除原、被告双方签订的合同编号为2014-05-01号《租赁合同》，并由被告返还租赁物；二、被告向原告支付拆迁补偿款2961750元及利息（自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、被告向原告支付土地使用税67479元（其中土地使用税60000元，滞纳金7479元）；四、被告向原告支付违约金人民币1700000元；五、诉讼费由被告承担。 被告新正昌公司辩称：一、我方是受原告的邀约组织成立的公司，双方当初订立了合作协议，公司从事的经营活动已经取得原告方同意，并且双方都认可。对方既是原告实际也是被告公司的股东。被告公司的相关责任也应由原告承担，诉请中原告要求解除合同的条件不成就。二、原告要求支付拆迁补偿款2961750元及利息的诉讼请求不能成立。因为双方合同中明确写明答辩人租用的土地上面的各种建筑物，都实行“来修去丢”的原则。这一原则也是一个基本的惯例。并且拆除行为已经由原告认同且约定了赔偿方式原告提供的2013年6月27日经原被告双方确认无误，达成一致的《云南新正昌农产品有限公司改造拆除昆明市呈贡钢厂房屋设施统计表》中明确约定：以上拆除的房屋及设施的名称、结构、层数、面积经双方确认无误，双方达成一致，用云南新正昌农产品有限公司在昆明市呈贡钢厂范围内的新建部分等价置换。即，原告同意被告对租赁物进行改造，在改造中被拆除的部分由被告新建部分等价置换。三、原告要求支付土地使用税诉讼也不能成立的。2012年以前钢厂全部土地的土地使用税只有人民币60000元，2013年已经全部支付。双方合同中明确写明土地使用税的支付是按照国家政策进行缴纳，至今原告未向我公司出具合法的、正规的税票。四、原告主张的违约金，根据2014-05-01号《租赁合同》的约定，被告即使存在违约行为也只可能是一般性违约，该违约不可能影响原告与被告对该合同的实际履行，也不会给原告造成任何的实际损失。所以，即使法庭认定被告存在违约行为，需要支付违约金，数额应当根据原告的实际损失来计算，且不能超过其实际损失的30%（土地使用税滞纳金2000元＋2000元×30%）。 综合原告呈贡钢厂的诉讼请求以及被告新正昌公司的答辩意见，本案争议的焦点是：2014-05-01号《租赁合同》合同解除条件是否成就；如合同解除的条件成就，相应的违约责任应如何承担；原告起诉的土地使用税及房屋拆迁赔偿应否及如何支持。 原告呈贡钢厂针对其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、2012年2月8日呈贡钢厂与张文忠、陆晓阳签订的《租赁合同》、《关于解除合同的协议》各一份，欲证明2012年2月8日原、被告双方签订了合同，后经原告多次催要租金无果后双方同意解除2012年2月8日签订的合同。 二、2013年6月27日签订编号为2013-06-02的《租赁合同》及资产移交清单、由呈贡钢厂分别于2013年9月25日、2014年4月3日向新正昌公司发出的两份《催款通知》、新正昌公司向呈贡钢厂发出的《2014年4月3日催款通知的回复》、2013年6月23日新正昌公司向呈贡钢厂发出的承诺书，欲证明2012年的合同解除后，被告和原告协商签订了2013-06-02号《租赁合同》，在该份合同签订后，被告的违约行为一直持续，原告数次向被告进行催款，并发出催款通知，并且被告方均签收。被告新正昌公司于2013年6月23日向呈贡钢厂发出承诺书，承诺由其缴纳土地使用税等费用。 三、2014年8月23日签订编号为2014-05-01的《租赁合同》、租赁物现状实物图片、移交清单、新正昌公司拆除呈钢资产明细及赔偿金额计算明细清单、《呈贡县人民政府关于印发的通知》，欲证明双方协商一致解除2013-06-02的《租赁合同》，又于2014年8月23日签订编号为2014-05-01的《租赁合同》，原告诉请解除的合同是编号为2014-05-01的《租赁合同》，该合同明确约定，1.因被告在履行2013年合同时违约应支付700000元的违约金；2.被告拆除属于原告所有的地上建筑物的情况，并约定由被告按照昆明市相关赔偿办法向原告赔偿，原告按照《呈贡县人民政府关于印发的通知》的标准计算，被告应支付的拆迁补偿款是2916760元；3.双方在履行合同过程中，原告多次通过书面函件的形式向被告催促履行合同义务，但被告仍然违约，合同第七条约定，如原告向被告追讨违约金和拆迁补偿款时，被告未按照原告提出的金额和期限支付，则被告违约，本合同及附件自动解除。 四、呈贡钢厂于2014年8月18日向新正昌公司发送的通知一份、新正昌公司于2014年8月20日向呈贡钢厂出具承诺书一份、土地使用税完税证明五张、《关于解除租赁合同及催款的通知》、照片一组，欲证明1.原告在2012、2013年交纳了土地使用税共计12万元，交税的标准是3元/㎡/年，被告新正昌公司应当向原告支付2014年5月1日至2015年8月31日的已缴税款67479元；2.原告在2014年8月18日已经向被告发出通知，主张权利，并告知如被告未能履行双方签订的2014-5-1的合同的付款义务，原告有权解除租赁合同。原告又于2015年3月16日将解除合同的通知粘贴于被告公司办公场所，并要求其承担相关的付款义务。 五、呈贡钢厂用地批划手续、租赁协议三份（呈贡钢厂与原新光实业社区于1996年3月25日签订的土地房产协议、呈贡钢厂与龙街社区居民委会于1995年3月30日签订的租赁协议、呈贡钢厂与龙街社区居民委会于2012年11月22日签订的租赁协议）、厂房产权证书、涉案租赁物及场地的四至图，欲证明本案涉及的呈贡钢厂用地包括四个部分，合同附件图纸1-1部分，面积为29164.07平方米，是划拨用地，一部分是出让，合同附件图纸1-2部分，面积为1627平方米，其他两部分合同附件图纸2、3部分从龙城街道石碑村租赁而来，租赁用地为建设乡镇企业使用，图纸2、3部分范围土地因钢厂技改征地经过政府土地管理部门的批准，并同意征用的104.2亩土地缓征耕地占用税，但因为历史原因，该部分土地还是以租赁形式在使用。合同附件图纸图3范围以内的房屋没有办理产权证，已经被新正昌公司拆除并新建了现在农资市场内的房屋。涉案合同合法、有效。 被告新正昌公司质证认为：证据一对于租赁合同的真实性无异议，充分证明合同不是原、被告之间签订，是原告和被告的两个股东签订。当时签合同还没有被告新正昌公司。作为呈贡钢厂的法定代表人戴丽青，他既代表呈贡钢厂，又是被告的股东。对于解除合同的协议这份证据没有原件，对于“三性”有异议，这份解除合同的协议与本案无关，本案涉及的是新的合同。证据二，对租赁合同的真实性无异议，但是与本案无关，原告的诉讼不是针对这份合同，相应的资产移交清单与本案无关。在附件第一项和第九项，与后面的移交清单有明显区别，面积增加，第一项增加了500个平方，第九项增加了5000多个平方。这说明我们在2012年2月8日承租后一直是被告方承租管理，原告一直没有参与，为何在这两份清单里会增加这么多。在新正昌公司改造拆除统计表的最后写有的一行话，以上拆除的房屋及设施的名称、结构、层数面积经双方确认无误，双方达成一致，用新正昌在呈贡钢厂范围以内新建部分等价置换，现在原告起诉被告支付拆迁补偿款无理由。两份催款通知、2014年4月3日《催款通知》的回复是原告单方的行为，并且与本案无关。承诺书是原告当庭提交的证据我方不予质证。证据三租赁合同真实性无异议，我们已经交清所有合同约定的房租。新建房屋都是我方建盖的。移交清单是原告当庭提交的证据我方不予质证。新正昌拆除呈钢资产明细及赔偿金额是后补的，在原件里面没有，应该是原告自己写的，与本案无关。证据四，通知是原告当庭提交的证据我方不予质证，承诺书应加盖新正昌公司章而不应该是合同章。属于2014-5-1的合同附件，但是在这个租赁合同的附件没有这份承诺书，已经排除在外了。合同签订是2014年8月23日，而承诺书时间是在2014年8月20日，所以是在合同之前的承诺。承诺书不管真实与否应以后面的合同为准。税收在双方合同中明确，应该按照合同条款执行。完税证明真实性无异议，税收应该是60000元。2013年交付的60000元的税收是我方交的，但是后来的税收凭证原告不给我们，不是我们不交税。关于解除《租赁合同》及催款的通知、照片，是原告单方的行为，通知是贴在门上不是交给法定代表人。在催款通知最后一页，承诺书成立在合同之前，租赁合同成立在后，在时间上有矛盾。呈贡县人民政府的通知是原告当庭提交的证据我方不予发表质证。证据五原告提交证据超过过举证期限，不予质证。 被告新正昌公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据： 一、昆明市呈贡钢厂改造项目简介、章程、承诺书、关于我公司应交土地使用税的说明、图纸，欲证明1.原告邀约被告参与原告改造项目，原告改造项目的项目联系人为戴丽青，戴丽青既是原告公司家族的人，又是我公司的股东，我公司的公章一直是放在戴丽青所在钢厂的办公室保险柜里；2.该承诺书形成在2014年8月20日，却承诺了2014年8月23日形成的2014-05-01《租赁合同》及附件全部自动解除和被告公司愿意承担“合同约定”的所有违约责任及给原告带来的损失，这只能说明戴丽青在保管被告公章过程中未经被告法定代表人和其他股东同意的情况下，单方面给予原告承诺，且是对还未形成的2014-05-01《租赁合同》的承诺；3.我方认可的税收是以税务局开具的发票为准，为每年60000元，且每年60000元的土地使用税是包括整个钢厂100多亩的土地，而我公司只使用了88.175亩的土地。 二、2012年2月8日呈贡钢厂与张文忠、陆晓阳签订的《租赁合同》、合作协议，欲证明1.原告授权戴丽青与张文忠、陆晓阳签订了租赁合同；2.戴丽青是原告的代理人；3.租赁合同签订后原告与被告签订合作协议，协议中约定了原告与被告共同成立云南新正昌农产品有限公司，且约定了原、被告的股份份额及权利义务的承担；4.原告是被告的隐名股东，戴丽青则是作为原告的显名股东；5.原、被告约定在租赁期间新增的所有房屋、地上定着物及装修等，租赁期满后被告应完整无偿的移交甲方，按照“来修去丢原则”归原告所有，即被告不存在拆迁补偿问题。 三、照片一组（分别拍摄于2012年7月10日、2013年9月），欲证明1.被告所拆除的部分建筑是原告闲置多年，且不可利用部分；2.被告在签订租赁合同后投入大量的资金对该租赁场地进行了修缮、装修及建设，使租赁场地焕然一新，大大增加了其实际价值；3.原告出租的场地价值不但没有下降反而是在不断提升。 四、2014年8月23日签订的租赁合同、税收收据、完税凭证、关于农资市场经营收入及资产情况的确认书、呈贡潮涌经贸有限公司营业执照、章程，欲证明1.原、被告约定土地使用税按照政府当年的价格计算定额支付；2.被告向原告支付过2013年的土地使用税60000元；3.被告经呈贡潮涌经贸有限责任公司在2014年4月15日缴纳了2014年1月1日至2014年6月30日的土地使用税27900元；4.呈贡潮涌经贸有限责任公司与被告公司存在借用资质关联关系，而且两个公司的股东都是一样的。收房租也是潮涌公司收，潮涌公司是原告的公司，戴丽青是公司股东。现在新正昌公司租的地是两个牌子一个公司实际经营。在2014年6月5日被告以潮涌公司的名义向地税交了土地使用税，税款也是被告方新正昌公司所交。 五、昆明市商务局文件《关于设立云南新正昌农产品有限公司果品物流交流中心符合商业发展布局规划意见》、中共昆明市呈贡区委文件《中共昆明市呈贡区委、昆明市呈贡区人民政府关于对重点企业挂牌扶持服务的决定》复印件各一份，欲证明新正昌公司建盖的农资市场得到政府的批划和扶持，系合法建设的项目。 原告呈贡钢厂质证认为：证据一昆明市呈贡钢厂改造项目简介、章程“三性”无异议，承诺书与我方提交的记载内容完全一致，“三性”认可但证明内容不认可。土地使用税的说明无原件，不予质证，“三性”不予认可。我方也提交过图纸，不认可证明内容。证据二租赁合同，与我方提交一样，但证明内容不认可。合作协议无关联性，原告并没有实际成为新正昌股东没有实际履行，所以被告的证明目的不能成立。不能证明承诺书是戴丽青自行加盖公章，签订合同的前提条件是被告把承诺书签订之后我们才签订新的合同，这是由于被告之前两次违约逾期交纳或不交租金的情况才做的承诺书。证据三照片的“三性”不予认可。证据四租赁合同“三性”认可，但证明目的不认可。收据予以认可，这6万元原告已经代被告交给了税务局，完税证明与本案无关。关于农资市场经营收入及资产情况的确认书，与本案无关。新正昌公司和其他公司的约定与我方无关。呈贡潮涌经贸有限公司营业执照、章程，与本案无关。证据五农资市场加盖的批划是新正昌公司办理，我方认可该建筑的合法性。 本院认为：原告提交的证据一、二真实、合法，但该两份合同并非本案诉争的合同，与本案无关联，本院不予采信，证据三真实、合法，与本案关联，对新正昌公司拆除资产赔偿金额的计算明细由原告单方面制作，是否采纳在说理部分予以评判，证据四真实、合法，与本案关联，本院予以采信，证据五真实、合法，但合同条款的问题在说理部分予以评判。被告提交的证据一、二真实、合法，但案外人戴丽青或者呈贡钢厂与新正昌公司法定代表人、股东张文忠、陆晓阳等的约定与本案无关联，本案仅涉及原、被告两家独立法人之间的租赁合同关系，至于公司内部股东的约定不在审理范围以内，对以上证据不予采信，至于“来修去丢原则”的问题，将在说理部分评判，证据三真实、合法，但并不足以证实被告的抗辩观点，本院不予采信，证据四，因原告已认可被告交纳税款的事实，本院予以采信，但呈贡潮涌经贸有限责任公司与被告公司是否存在关联关系，因不在审理范围内，本院不予评判，证据五真实、合法，但并不足以证实新正昌公司建盖的农资市场内房屋系合法建筑物。 归纳原、被告双方的诉辩主张及举证、质证的情况，本院确认以下法律事实：2014年8月23日，呈贡钢厂（甲方）与新正昌公司（乙方）签订编号为2014-05-01的《租赁合同》，该合同第一条对租赁物范围及用途进行了约定：甲方将坐落在昆洛公路旁的昆明市呈贡钢厂炼钢车间、580车间、场地、设备（详细设备见附件清单，范围参见附件图1-1、1-2的不超出属于甲方范围内）、坐落在昆洛公路旁的昆明市呈贡钢厂原料车间、场地、设备（详细设备见附件清单，范围参见附件图2的不超出属于甲方范围内）及坐落在昆明市呈贡钢厂变电站以东的原停车场的房屋、场地（详细设备见附件清单范围参见附件图3的不超出属于甲方范围内）按现状全部出租给乙方作果品批发市场使用（本判决中所有涉及租赁土地范围和租赁物位置记载为“图1-1、图2、图3”等均参见判决附件）。合同第二条约定：租赁期限自2014年5月1日起至2026年3月26日止。合同第三条对租金的计算和支付方式进行了约定，并载明甲方于2014年5月5日以前将租赁资产交给乙方使用。合同第六条第1款约定：乙方应按时足额支付租金、卫生费、土地使用税、水电费等应由乙方承担的相关费用，土地使用税按照政府当年的价格计算足额支付。合同第七条第5款约定：甲方保留在本合同签订后13年内任何时间向乙方追讨2013-06-02号《租赁合同》的未支付完的违约金700000元人民币及向乙方追讨按照昆明市的相关赔偿办法进行计算被乙方拆除的甲方资产的权利（被拆除资产详见附件），在甲方书面通知追讨时，乙方必须按照甲方书面提出的金额及在规定的期限内一次性付清给甲方，否则乙方违约，本合同及附件自动解除。合同第八条约定：本合同一经签订双方应严格履行，任意一方如违反本合同则违约方将向守约方支付人民币1000000元的违约金。 2014-05-01号《租赁合同》附件包括：租赁资产范围图一份、租赁资产实物照片54张、资产移交清单一份、房屋拆除统计表一份。资产移交清单与租赁资产范围图相对应，记载了移交租赁物的名称、位置、结构、面积，并载明“甲方按照双方签订的2014-05-01号《租赁合同》约定，将以上全部出租资产按现状移交给乙方使用”由呈贡钢厂的移交人韩秀丽和新正昌公司的接收人张文忠签字确认，并加盖两公司的公章。房屋拆除统计表记载了新正昌公司改造拆除呈贡钢厂的房屋设施的名称、结构、面积，并载明，以上全部被乙方拆除的资产已经双方确认无误，就被拆除后的赔偿问题双方达成共识，甲方在今后的任何时间都拥有要求乙方赔偿的权利。由呈贡钢厂的经办人韩秀丽和新正昌公司的经办人张文忠签字确认，并加盖两公司的公章。 另查明，呈贡钢厂和新正昌公司曾于2013年6月27日签订编号为2013-06-02号《租赁合同》，除图3（见判决附件）范围以内的房屋面积有出入（2014-05-01号《租赁合同》中记载面积为7907平方米，2013-06-02号《租赁合同》记载面积为7437平方米）以外，该2013-06-02号合同租赁物与2014-05-01号《租赁合同》租赁物相同。2013-06-02号《租赁合同》第八条约定：本合同一经签订双方应严格履行，任意一方如违反本合同则违约方将向守约方支付人民币1000000元的违约金，该项约定的违约金已经由新正昌公司向呈贡钢厂支付300000元。2014年4月15日，呈贡钢厂和新正昌公司双方自愿协商解除了2013-06-02号《租赁合同》，又于2014年8月23日签订2014-05-01号《租赁合同》。2014年8月18日呈贡钢厂曾向新正昌公司发出通知，催讨2012年2月1日至2014年8月15日止，未交足的土地使用税共计人民币325500元、第2013-06-02号《租赁合同》未付清的剩余违约金共计700000元、第2013-06-02《租赁合同》附件中被新正昌公司拆除的资产（根据昆明市集体土地拆迁补偿办法计算的赔偿款共计2961750元）、2014年5月1日至2014年8月15日止的使用费共计人民币994875元，新正昌公司在该通知上加盖公章。2015年3月16日，呈贡钢厂向新正昌公司发出《关于解除租赁合同及催款的通知》，载明：呈贡钢厂决定解除包括该厂在2015年1月8日发《通知》给贵公司解除的第2014-05-01号《租赁合同》和新正昌公司在本《通知》之日前签署的所有租赁合约，自本《通知》之日起，所有的租赁合约全部解除失效，合约解除后呈贡钢厂不再和新正昌公司签署新的租赁合约；请新正昌公司于2015年3月31日以前将呈贡钢厂追讨的承诺款项和未支付完的违约金700000元和拆除资产的赔偿款2961750元等款项全部付清，逾期不付清，将采取相应措施，并通过法律途径追款和追究违约责任。 再查明，2014-05-01号《租赁合同》附件租赁资产范围图中，图1-1（见判决附件）的土地性质为划拨用地，图1-2（见判决附件）土地性质为出让土地，该两块土地的使用权人为呈贡钢厂。呈贡钢厂与龙街社区居民委会于1995年3月30日签订租地协议，约定：“呈贡钢厂因建设需要，租用龙街办事处石碑村一社位于呈钢新建520轧钢车间北面旱地，租用面积60.9亩，租期自本协议签订之日起长期租用。”合同附件租赁资产范围图3（见判决附件）的用地在呈贡钢厂与龙街社区居民委租赁协议土地范围以内。呈贡钢厂与原新光实业社区于1996年3月25日签订土地房产协议，约定：“原新光实业社全部围墙内土地、房屋交呈贡钢厂有偿使用，使用期为三十年，原新光实业社全部围墙内土地共计15.38亩，使用费为每年五万元整，钢厂必须于使用前的每年12月31日以前交付，原新光实业社全部围墙外一社耕地2.93亩以每年每亩一千元有偿使用，围墙边的1.53亩集体荒坡划归钢厂使用，待钢厂技改用地规划结束后，从新光社围墙内剩余部分处拨出抵补归还集体。”合同附件租赁资产范围图2的用地在呈贡钢厂与原新光实业社租赁协议土地范围以内。2012年11月22日，呈贡钢厂与昆明市呈贡区龙城街道办事处龙街社区居委会签订协议，对呈贡钢厂租赁土地的租金进行了调整。图2、3范围（见判决附件）内出租土地系呈贡钢厂分别向原新光实业社、龙街社区居委会租赁后转租给新正昌公司使用，新正昌公司在图3范围（见判决附件）内建盖农资市场范围内的房屋，该部分房屋在本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证及主管部门的建设批准。 本院认为：针对“2014-05-01号《租赁合同》合同解除条件是否成就”的争议焦点，合同得以合法解除的前提是该合同成立并合法有效，该合同的租赁物租赁资产范围图3（见判决附件）部分，即农资市场房屋的建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉及该部分房屋租赁的租期、租金计付方式等的合同条款无效。此外，呈贡钢厂与原新光实业社、龙街社区居委会签订租赁合同的时间分别是1996年3月25日、1995年3月30日，在《中华人民共和国合同法》施行前（合同法于1999年10月1日起施行），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”该两份租赁合同成立于合同法实施之前，当时的《中华人民共和国经济合同法》对租赁期限的最长时限未作规定，适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的部分无效。”呈贡钢厂与原新光实业社、龙街社区居委会租赁土地的期限从合同法施行之日（1999年10月1日）起计算二十年，即2019年10月1日，根据《最高人民法院》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案原、被告之间签订的2014-05-01号《租赁合同》中约定租赁期限自2014年5月1日起至2026年3月26日止，超过2019年10月1日的租赁期限不存在解除的问题。故此，本院已经向原告释明，诉争租赁合同可能存在部分无效的情形，是否变更诉讼请求，但原告认为，即使合同部分无效也不影响诉讼请求，被告仍然应向原告返还租赁物，不再变更诉讼请求。除无效部分以外，针对“合同解除的条件是否成就，相应的违约责任应如何承担”的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同第七条第5款约定：甲方保留在本合同签订后13年内任何时间向乙方追讨2013-06-02号《租赁合同》的未支付完的违约金700000元人民币及向乙方追讨按照昆明市的相关赔偿办法进行计算被乙方拆除的甲方资产的权利（被拆除资产详见附件），在甲方书面通知追讨时，乙方必须按照甲方书面提出的金额及在规定的期限内一次性付清给甲方，否则乙方违约，本合同及附件自动解除。该条款系双方对合同解除权的约定，并且呈贡钢厂于2015年3月16日向新正昌公司发出《关于解除租赁合同及催款的通知》，并载明“新正昌公司应于2015年3月31日以前将呈贡钢厂追讨的承诺款项和未支付完的违约金700000元和拆除资产的赔偿款2961750元等款项全部付清……”故此，解除合同的条件已经成就，合同有效部分可依法解除。 至于“违约责任应如何承担”的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告返还租赁物，坐落在昆洛公路旁的昆明市呈贡钢厂炼钢车间、580车间、场地、设备（详细设备见附件清单，范围参见附件图1-1、1-2的不超出属于甲方范围内）、坐落在昆洛公路旁的昆明市呈贡钢厂原料车间、场地、设备（详细设备见附件清单，范围参见附件图2的不超出属于甲方范围内），以上租赁物应当由被告向原告返还，但涉及坐落在昆明市呈贡钢厂变电站以东的原停车场的房屋，即农资市场范围内由新正昌公司建盖的房屋则不在应返还范围以内，虽然在2014-05-01号《租赁合同》以及2013-06-02号《租赁合同》中均有约定“乙方在租赁期间新增的所有房屋、地上定着物及专修等，租赁期限届满后乙方应完整无偿的移交甲方，按照来修去丢原则，归甲方所有”，该部分房屋在2013-06-02号《租赁合同》解除后，作为租赁物交还原告，在2014-05-01号《租赁合同》签订后，又作为租赁物移交被告使用，在前后两份合同中，该部分房屋作为租赁物并约定了租期、租金的计付方式，但该部分房屋由新正昌公司建盖，即使未取得相应的建筑规划许可，在相关管理部门尚未依法处理该部分房屋之前，新正昌公司基于建盖房屋这一事实行为可以占有该部分房屋，而呈贡钢厂要求新正昌公司返还该部分房屋仅基于合同约定，但涉及该部分房屋的约定均属无效条款，租赁期限也未届满，原告不能基于无效合同条款要求被告返还该部分房屋，故此，呈贡钢厂要求返还该部分租赁物的诉讼请求应予以驳回。再者，该部分房屋占用的原属呈贡钢厂向龙街社区租赁之后又转租给新正昌公司的场地，参照“地随房走”的原理，在相关管理部门尚未依法处理该部分房屋之前，占用的场地亦不能依法返还，呈贡钢厂将场地出租给新正昌公司建盖未经合法建设规划的房屋也应承担相应的风险。 原告诉讼的土地使用税，依照合同约定“乙方应按时足额支付租金、卫生费、土地使用税、水电费等应由乙方承担的相关费用，土地使用税按照政府当年的价格计算足额支付”，原告向本院提交的完税凭证能够证实，其向税务机关交纳了2014年5月1日至2015年8月31日土地使用税60000元，滞纳金7479元，共计67479元，在此期间以内，相应的土地由被告使用，其应履行合同约定承担该笔土地使用税。 原告诉讼的拆迁赔偿款2961750元，双方在2014-05-01号《租赁合同》的附件“房屋拆除统计表”记载“新正昌公司改造拆除呈贡钢厂的房屋设施的名称、结构（砖混、砖木、钢混）、面积，并载明，以上全部被乙方拆除的资产已经双方确认无误，就被拆除后的赔偿问题双方达成共识，甲方在今后的任何时间都拥有要求乙方赔偿的权利。”同时约定“甲方在以后的13年中有权向乙方追讨按照昆明市的相关赔偿办法进行计算被乙方拆除的甲方资产的权利（被拆除资产详见附件），原告诉讼的赔偿数额参照昆明市呈贡区政府《龙斗一号地块新社区建设项目一期房屋征收补偿方案》中的农村集体土地地上建（构）筑物补偿标准计算，符合合同的约定，而该部分房屋已经被拆除已不具备通过资产价值评估的方式确定赔偿数额的可能性，并且呈贡钢厂曾于2014年8月18日向新正昌公司发出通知，催讨第2013-06-02《租赁合同》附件中被新正昌公司拆除的资产（根据昆明市集体土地拆迁补偿办法计算的赔偿款共计2961750元），新正昌公司在该通知上加盖公章，但并未提出异议，至于被告提出2013年6月27日原、被告双方曾约定，新正昌公司拆除的房屋由其新建房屋等价置换以及“来修去丢”的约定，已经被之后2014年5月2日和2014-05-01号《租赁合同》中拆迁赔偿的约定取代，故此，原告的该项诉讼请求应予以支持，原告诉讼的逾期付款利息，将通过违约金的支付进行补偿，不再重复支持。针对违约金如何支付的问题，原告主张的其中1000000元的违约金系设置于2014-05-01号《租赁合同》中的违约责任条款，旨在督促该合同双方当事人全面履行合同，而被告未在合理期限内向原告支付2013-06-02号合同未支付完的违约金700000元和拆除资产的赔偿款2961750元等款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告未及时（在2015年3月31日前）向原告支付包括2013-06-02号合同未支付完的违约金700000元和拆除资产的赔偿款2961750元以及土地使用税67479元（共计3729229元），所造成的损失参照银行同期同类贷款年利率5.75%计算一年，即214430元，本院将违约金酌情减少为278759元（214430元＋214430元×30%），2013-06-02号合同未支付完的违约金700000元，又作为2014-05-01号合同的条款和行使合同解除权的条件，视为被告对该笔违约金的支付没有异议，本院不再酌情扣减，两笔违约金相加，被告应向原告支付的违约金为978759元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、原告昆明市呈贡钢厂与被告云南新正昌农产品有限公司于2014年8月23日签订2014-05-01号《租赁合同》（涉及图3范围以内农资市场房屋的条款除外）于本判决生效之日起解除； 二、由被告云南新正昌农产品有限公司在本判决生效后十五日以内向原告昆明市呈贡钢厂返还2014-05-01号《租赁合同》租赁资产范围图（判决附件）图1-1范围车间仓库，图2、1-1范围车间仓库，图2范围炼钢车间办公室、图2、1-1范围房屋（砖混），图2、1-2范围房屋（框架），图2范围内服务楼、服务楼附屋、服务厕所、职工宿舍主楼及副楼、深水井一口及配套设施； 三、由被告云南新正昌农产品有限公司在本判决生效后十五日以内向原告昆明市呈贡钢厂支付土地使用税及滞纳金67479元、拆迁赔偿款2961750元、违约金978759元，共计4007988元； 四、驳回原告昆明市呈贡钢厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48079元，由被告云南新正昌农产品有限公司承担37181元，原告昆明市呈贡钢厂承担10898元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  普 熙 人民陪审员  李永明 人民陪审员  白豫三 二〇一五年九月六日 书 记 员  张 倩 （2015）年度呈民初字第1606号民事判决附件