安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0523民初75号原告：中国农业银行股份有限公司和县支行，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇陋室西街229号，统一社会信用代码91340523853815105R。负责人：刘艳。委托诉讼代理人：何笑，该公司员工。委托诉讼代理人：黄冲，该公司员工。被告：毛强，男，1991年2月6日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：李元元，女，1996年4月20日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：安徽和县顺达房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇朝阳社区文昌北路286号，统一社会信用代码91340523675883876D。法定代表人：徐弟兵。委托诉讼代理人：葛英龙，男，1970年12月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。原告中国农业银行银行股份有限公司和县支行诉被告毛强、李元元、安徽和县顺达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行银行股份有限公司和县支行委托诉讼代理人何笑、黄冲及被告安徽和县顺达房地产开发有限公司委托诉讼代理人葛英龙到庭参加诉讼。被告毛强、李元元经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司和县支行向本院提出诉讼请求：1．判令毛强、李元元立即归还原告借款所欠本金289,393.21元及利息（利息自2020年7月21日起按照合同约定的标准计算至该款实际清偿之日止）；2．判令原告对被告为借款提供抵押担保的房地产处置款项优先受偿权；3．判令安徽和县顺达房地产开发有限公司对上述贷款承担连带保证责任；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月8日，被告毛强、李元元与原告中国农业银行股份有限公司和县支行签订了一份个人购房担保借款合同，约定两被告向原告贷款296000元，期限30年，利率为浮动利率，还款方式是等额本息还款，还款周期为一个月，两被告以位于和县做抵押担保，办理了预告抵押登记，被告毛强、李元元履行合同至2018年1月20日后未再履行，经原告催要，被告陆续支付了部分欠款，仍欠贷款本金289393.21元及利息。原告索要贷款本息未果无奈遂提起诉讼。毛强、李元元未做答辩。安徽和县顺达房地产开发有限公司辩称：无异议，但要先执行两被告的房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证。中国农业银行股份有限公司和县支行围绕其诉讼请求向本院举证：1．被告毛强、李元元身份证、户口簿、结婚证复印件以及被告三的营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告的主体身份资格。2．个人购房担保借款合同、借款凭证的截屏、还款明细记录、同意房产抵押承诺书、不动产登记证明复印件以及我们和被告三签订的一手房银企合作协议，证明债权债务的关系成立，被告三的保证责任义务。毛强、李元元未到庭质证。毛强、李元元未举证。安徽和县顺达房地产开发有限公司质证意见：无异议。安徽和县顺达房地产开发有限公司未举证。本院认证：原告中国农业银行股份有限公司和县支行所举证据，被告安徽和县顺达房地产开发有限公司无异议，被告毛强、李元元虽未质证，但结合本案案情，对原告所举证据均予以认定。经审理查明：2018年10月8日，原告中国农业银行股份有限公司和县支行与被告毛强、李元元签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：两被告向原告贷款296000元，期限30年，利率为浮动利率，还款方式是等额本息还款，还款周期为一个月，两被告以位于和县做抵押担保，办理了抵押预告登记。被告毛强、李元元履行合同至2018年1月20日后未再履行，经原告催要，两被告陆续支付了部分欠款，至诉讼时仍欠贷款本金289393.21元及2020年7月21日以后的利息。原告中国农业银行股份有限公司和县支行催要无果遂提起诉讼。同时查明，2017年6月14日，原告中国农业银行股份有限公司和县支行与被告安徽和县顺达房地产开发有限公司签订了一份《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：原告向被告开发的“东桥河畔”（二期）房地产项目购房人提供贷款，被告为贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保范围为毛强、李元元（即购房人）与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。双方还约定了其他事项。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，被告毛强、李元元向原告借款，就应当按照合同约定履行还本付息的义务。但被告毛强、李元元在合同确定的履行期限内没有按约定按期足额偿还本合同项下或其他与贷款人发生的债务，按合同约定原告有权提前收回已发放借款。原告据此主张要求被告毛强、李元元归还贷款本金289,393.21元及2020年7月21日以后的利息，利息按合同约定的标准计算，符合法律规定，应予支持；我国民法典规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；而本案中，原告自2020年9月3日起至2020年12月3日止90日内就能够进行不动产登记而未申请登记的，抵押预告登记已经失效，据此，原告主张对抵押预告登记失效的房地产享有优先受偿权，于法无据，不予支持；因原、被告约定由被告安徽和县顺达房地产开发有限公司对上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，原告主张被告安徽和县顺达房地产开发有限公司对上述贷款承担连带保证责任，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、法释（2020）28号《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告毛强、被告李元元于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司和县支行贷款本金289,393.21元及2020年7月21日之后的贷款利息（利息按约定）；二、被告安徽和县顺达房地产开发有限公司对上述贷款本息负连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5642元，减半收取2821元，由被告毛强、李元元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 孙 雨二〇二一年三月四日书记员 胡佳佳附：本案所适用的相关法条一、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。