贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民商终字第150号上诉人（原审原告）都匀市金恒物业服务有限责任公司，住所地都匀市。法定代表人沈煜，该公司总经理。委托代理人沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）戢奇，男，1965年1月28日生，汉族，湖北省杨梅县人，无职业，住都匀市。上诉人都匀市金恒物业服务有限责任公司与上诉人戢奇物业服务合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年4月17日作出（2015）都民初字第262号民事判决，都匀市金恒物业服务有限责任公司、戢奇均不服，分别提出上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2009年6月16日，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司与都匀银河房地产开发有限责任公司签订《银湖星城前期物业服务合同》，约定由原告向银湖星城小区提供前期物业管理服务，小区高层住宅物业服务费为1元／月／㎡，合同期限从2009年6月16日至2015年6月16日止；2010年1月25日，被告戢奇与都匀银河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了都匀银河房地产开发有限责任公司开发的位于都匀市银河路银湖星城5号楼6单元C户型、建筑面积142.38㎡房屋一套，并签订临时管理规约承诺书；被告戢奇入住银湖星城5号楼6单元C户型房屋后，按《银湖星城前期物业服务合同》约定交纳物业服务费至2012年10月12日；2015年1月23日，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司诉至法院，请求判决被告戢奇支付从2012年10月起欠缴的物业管理服务费3811元、垃圾处理费168元，并承担���案诉讼费。原审原告都匀市金恒物业服务有限责任公司以被告戢奇拖欠物业管理费、垃圾处理费发生纠纷提起诉讼，请求判决被告戢奇支付物业管理服务费3811元、垃圾处理费168元，并承担本案诉讼费。原审被告戢奇一审辩称：原告都匀市金恒物业服务有限责任公司为物业服务3级标准，未按照物业服务3级的标准进行服务，也未按照相关规定公布物业服务费用途、收支情况，每年也未向业主征询服务意见，物业服务不到位，小区被偷盗时有发生，原告存在不作为和严重失职，并将业主共有部分私自进行处分，侵害了业主的利益，被告的物业服务费已交至2012年10月12日，2012年6月以来原告就已停止向被告提供相关物业服务，并干扰被告的正常生活，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求，并退还被告多交的4个月服务费。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，在履行法定的明示及说明义务后，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀银河房地产开发有限责任公司签订的《银湖星城前期物业服务合同》不仅对原告都匀市金恒物业服务有限责任公司有约束力，对被告戢奇也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。衡量物业管理企业服务质量好坏的最关键因素是业主的满意度，在《银湖星城前期物业服务合同》关于满意度栏中，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司承诺指标为满意率≥90%，从其提供的证据看，满意度均未��到承诺指标，满意度测评的面及质量尚存质疑，且原告也认可对被告戢奇的服务确有不到位的情况，因此，对原告都匀市金恒物业服务有限责任公司已按约定履行物业服务义务，要求被告按约定全额支付物业费的主张，依法不予支持；但从物业服务系综合性服务，涉及小区的方方面面等特性看，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司不可能全面不作为，且物业公司不只是服务性企业，也是经营性企业，其运行及所服务小区的建设均离不开物业管理费的收取，作为业主，被告戢奇在有权对原告的物业服务提出建设性意见的同时，也不能仅以自身的满意度来衡量是否交纳物业费、垃圾清理费，其应按照合理合法途径主张自己的权利，在一个小区内，如果每户均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，广大业主也不会同意，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理，因此，对被告戢奇辩称不应交纳物业服务费的主张，依法也不予支持。审理中，原、被告一致认可被告戢奇未交纳的物业服务费为3811元、垃圾处理费为168元，综合以上因素，该院酌定被告戢奇应交纳物业服务费2600元、垃圾处理费168元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一、第二十二、第二十三条、第三十二条、第三十三条、第三十六条、第四十一条和第四十二条之规定，判决：被告戢奇于本判决生效之日起十日内向原告都匀市金恒物业服务有限责任公司交纳物业服务费2600元、垃圾处理费168元。如果被告戢奇���按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、因适用简易程序审理减半收取25元，原告都匀市金恒物业服务有限责任公司负担10元，被告戢奇负担15元。一审宣判后，上诉人都匀市金恒物业服务有限责任公司、戢奇均不服，分别向本院提起上诉。上诉人都匀市金恒物业服务有限责任公司上诉称：根据贵州省住宅小区物业管理服务等级标准，三级资质物业管理服务标准满意率是70%以上，它只是标准中六大项38条中的其中1条基本要求，而不是最关键因素。小区的实际管理情况是住宅629户，欠费业主60户，收费率达90%以上，如果业主满意度达不到90%，按照一审判决逻辑，这些业主是不会交纳物业服务费的，况且上诉人一审也提供了业��满意度达90%以上的测评抽查，说明上诉人已按前期物业服务合同提供了超值的管理和服务，履行了自己的职责和义务，根据相关规定，戢奇作为业主应按合同约定足额交纳物业服务费。请求撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉人戢奇上诉称：都匀市金恒物业服务有限责任公司没有按照物业服务三级标准提供全方位的服务，管理混乱，对有意见的业主不提供物业服务，该公司在2012年6月至2014年11月8日期间就拒绝打扫上诉人家门口楼道、清理垃圾，不仅如此，其还故意破坏和干扰业主正常生活，给上诉人和一些业主造成了一定的经济和精神损失，因此，上诉人有权根据合同法第六十七条规定，拒绝交纳物业服务费和垃圾清运费，并根据贵州省物业管理条例第六十六条规定要求该公司赔偿损失。综上，请求二审法院纠正一审的错误判决，改判上诉人在2012年10月12日到2014年11月8日期间，除了向被上诉人交纳人均公共耗电费外，无需交纳其他任何费用，并判决被上诉人赔偿上诉人经济损失和精神损失1万元。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，《银湖星城前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。本院认为：首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。据此，银湖星城小区的建设单位于2009年6月16日与上诉人都匀市金恒物业服务有限责任公司签订的《银湖星城前期物业服务合同》，效力及于包括上诉人戢奇在内的银湖星城小区全体业主，各方均���按照合同约定履行义务。其次，都匀市金恒物业服务有限责任公司虽为小区提供了物业服务，但在涉及与戢奇利益具有密切关联的某项服务上，该公司认可确有不到位的情况，依据等价有偿原则，一审对该公司要求戢奇全额交纳物业服务费的主张酌情予以部分支持恰当。再次，物业服务是对物业服务区域内的全体业主及物业使用人提供的公共、整体服务，服务内容涉及小区的方方面面，都匀市金恒物业服务有限责任公司对戢奇的服务虽有不到位之处，但不能就以此推定都匀市金恒物业服务有限责任公司未为小区提供任何服务，且《银湖星城前期物业服务合同》第七条约定了业主应在每月10日前履行交纳物业服务费，现上诉人戢奇拖欠物业服务费拒不支付的行为，不仅违反了合同约定，也损害了小区内已支付物业服务费的其他业主的利益，因此，戢奇理应承担向都匀市金恒物业服务有限责任公司交纳相应物业服务费的违约责任。《银湖星城前期物业服务合同》没有明确合同双方权利义务的先后履行顺序，且在对都匀市金恒物业服务有限责任公司服务瑕疵上已酌情处理，故戢奇主张其有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。最后，业主对物业公司的服务有意见时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；或是向物业公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门进行督促整改。业主有权就服务不足之处提出合理化建议与意见，物业公司则应积极改进。协商不成或者整改未果，业主亦可依据相关法律及司法解释的规定另诉主张权利。此外，上诉人戢奇关于要求都匀市金恒物业服务有限责任公司赔偿损失的上诉主张，因其未能提供证据证明，且一���中亦未提出反诉，故本院不作审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人都匀市金恒物业服务有限责任公司、戢奇各自预交的二审案件受理费50元，由双方各自承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国红代理审判员  王开恒代理审判员  万 青二〇一五年九月十四日书 记 员  安敏捷