安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2015）芜民二初字第00377号原告：中国工商银行股份有限公司芜湖县支行，住所地安徽省芜湖县。负责人：乔斌，行长。委托代理人：曹金吉，该银行客户经理。委托代理人：丁翔，安徽青弋江律师事务所律师。被告：后荣林，男，1968年10月12日出生，汉族，居民，住安徽省芜湖县。被告：洪雪娣，女，1966年10月16日出生，汉族，个体户，住安徽省芜湖县。被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽新芜经济开发区。法定代表人：翟厚圣，董事长。原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行（以下简称工行芜湖县支行）诉被告后荣林、洪雪娣、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告工行芜湖县支行委托代理人曹金吉、丁翔，被告后荣林均到庭参加了诉讼，被告洪雪娣、首创房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行芜湖县支行诉称：2010年2月1日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告后荣林、洪雪娣向原告借款39万元，借款期限120个月，还款方式依照按月等额本息法，以坐落在芜湖县湾沚镇机械工业园南区阳光半岛28幢904号房屋提供担保，并于2010年3月18日在芜湖县房地产管理局办理抵押备案登记，登记权利人为原告；被告首创房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。现被告后荣林、洪雪娣违反合同义务，已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告宣布贷款提前到期，被告清偿全部或部分贷款。截止2015年3月25日，被告尚欠借款本息及罚息等共计236142.52元。另依合同约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。原告多次向三被告催要借款未果，特诉至法院，请求判令被告后荣林、洪雪娣立即偿还借款本息及罚息等共计236142.52元，息随本清；原告依法对抵押物享有优先受偿权，被告首创房地产公司承担连带还款义务；原告的律师代理费15800元由被告承担；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：一、原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证，证明原告诉讼主体资格适格；二、被告后荣林、洪雪娣身份证复印件、结婚证，被告首创房地产公司企业信息查询单、组织机构代码证、法定代表人身份信息查询，证明三被告诉讼主体资格适格；三、《个人借款／担保合同》、“借款凭证”、“预购商品房抵押权预告登记”，证明原、被告之间的借款合同生效，三被告应承担还款义务，且涉案房屋设定预抵押，原告对抵押物享有优先受偿权；四、“贷款账户查询”，证明截止2015年3月25日，被告应偿还借款本息及罚息等共计236142.52元；五、委托代理合同、发票，证明按照合同约定，原告律师代理费人民币15800元应由各被告承担。被告后荣林辩称：诉争房屋至今未办理房产证和土地证，且水电不通，无法居住；首创房地产公司曾以700元／平方米收取精装修费，也未给装修。被告后荣林对原告所举证据的质证意见为：对证据一至四的真实性和证明目的无异议；对律师费有异议，因诉争房屋本身存在问题所以我未交按揭贷款，故律师费不应由我承担。被告洪雪娣、首创房地产公司未在法定答辩、举证期限内向法庭提交书面答辩意见和相关证据，也未到庭参加诉讼，系其对质证权、抗辩权的放弃。本院对原告所举证据，将根据庭审查证的事实结合全案予以综合分析确认。经审理查明：2010年2月1日，被告后荣林、洪雪娣与原告工行芜湖县支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：2010065），约定：被告后荣林、洪雪娣贷款390000元，用于购买坐落于芜湖县阳光半岛28幢904号商品房；贷款利率为浮动利率方式，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，浮动比例-30%，确定年利率为4.158%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率及利率浮动比例确定实际执行利率；利息从实际放款日起算并按月结算，采用按月等额本息还款法；贷款期限为120个月；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。2010年3月18日，被告后荣林、洪雪娣以芜湖县阳光半岛28幢904号的房产与原告办理了预购商品房抵押权预告登记手续（房预告芜县字第2010000710号），保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，抵押期限自2010年2月2日至2021年2月2日。被告首创房地产公司承担阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，则保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依约宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2010年4月27日，原告放款。但自2014年12月25日，被告后荣林、洪雪娣已连续三个月以上未按合同约定履行还本付息的义务，保证人未尽保证责任。该诉争房产至今未办理抵押登记手续。截止2015年3月25日，被告后荣林、洪雪娣欠借款本金233127.88元，利息3014.64元，合计236142.52元。原告多次催要无果，诉至法院，产生律师代理费15800元。本院认为：原、被告签订《个人借款／担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告发放借款后，但被告后荣林、洪雪娣自2014年12月25日已连续三个月未支付本息，构成违约，原告有权按合同约定宣布贷款提前到期并要求借款人还款。被告后荣林在庭审中辩称，诉争房屋没有土地使用证、房产证，且水电不通，首创房地产公司未依约装修，均是被告后荣林与首创房地产公司之间的纠纷，与本案金融借款合同是两个法律关系，不能混淆。对原告要求被告后荣林、洪雪娣归还借款本息及实现债权的费用的诉讼请求，本院予以支持。被告后荣林可就其主张另行起诉。被告后荣林、洪雪娣以系争预购房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，对原告依据该抵押权预告登记主张对抵押物享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告首创房地产公司作为保证人，自愿为原告对被告后荣林、洪雪娣的还本付息承担连带保证责任，原告请求被告首创房地产公司对借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。原告基于诉讼产生的律师费属于双方约定的“实现债权费用”，应当由被告承担，综合全案分析，本案事实清楚，证据充分，案情比较简单，又属系列案件，不应在收费幅度范围内以最高标准计算费用而加重被告负担，原告律师代理费酌定为：争议标的在10万元（含10万元）以下的，按8000元标准，10万元至50万元以下的，按4%计算，合计约13400元。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告后荣林、洪雪娣于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行借款本金233127.88元及利息（截止2015年3月25日为3014.64元，之后至本判决确定给付之日止，按合同约定及中国人民银行有关规定计算）；二、被告后荣林、洪雪娣于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行为实现债权支付的律师费13400元；三、被告芜湖首创房地产开发有限公司对上述第一、二项债权承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司芜湖县支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费5079元，由被告后荣林、洪雪娣、芜湖首创房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审 判 长  李渝林审 判 员  黄诗祥人民陪审员  崔国宝二〇一五年九月二十九日书 记 员  曹成成附：判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。