广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3408号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：田宝妮，该所职员，联系地址。委托代理人：劳绮玲，该所职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：梁杰生，户籍地址广州市越秀区。上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所因与被上诉人梁杰生租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年10月27日，广州市越秀区土地开发中心（甲方）与梁杰生、梁海云（乙方）签订《广州市越秀区越秀南复建房项目私房住宅拆迁安置（回迁）协议书》，协议约定，乙方被拆迁的房屋座落越秀南路镇龙下街李门巷3号之一，据房地产权证（证号：穗房地证字第93530号、穗房地共证字第010185号、登记字：统字218673），记载使用性质为住宅；乙方选择的补偿安置方式为原地段房屋产权调换，即回迁安置等;甲方应向乙方支付的临时安置补助费为385.8元/月；临时安置补助费从乙方将腾空的原址房屋交付给甲方之日起计至乙方发出入住通知之日的第三个月止；原址回迁房均价为12000元/平方米，最高限价为14000元/平方米，原址回迁房的回购价格根据原址回迁房户型、楼层、朝向等因素按均价增减调整确定乙方回迁房的价格，超出被拆迁房屋产权面积10平方米（含10平方米）以外的面积按回购时的市场评估价计，乙方应向甲方支付回迁房的价款；原址房屋有阁楼12.18平方米，甲方同意按100元/平方米计向乙方支付阁楼补偿费共1218元，该款项于乙方腾空房屋后7个工作日内一次性支付给乙方等。同日，双方又就座落越秀区南路镇龙下街李门巷5号签订《广州市越秀区越秀南复建房项目私房住宅拆迁安置（回迁）协议书》，约定，乙方被拆迁的房屋座落越秀南路镇龙下街李门巷5号，据房地产证（证号：穗房地证字第0353021号。穗房地共证字第035401号、登记字：统字568889）；乙方选择的补偿安置方式为原地段房屋产权调换，即回迁安置；甲方应向乙方支付的临时安置补助费为1639.2元/月，由甲方在乙方将腾空的原址房屋交给甲方后7个工作日内一次性支付；乙方应按最接近被拆迁房屋产权面积选择回迁房户型；原址回迁房均价为12000元/平方米，最高限价为14000元/平方米，原址回迁房的回购价格根据原址回迁户型，楼层、朝向等因素按均价增减调整确定乙方回迁房的价款，超出被拆迁房屋产权面积10平方米以外的面积按回购时的市场评估价格，乙方应向甲方支付回迁房的价款；原址房屋有阁楼15.7平方米，甲方同意按100元/平方米计向乙方支付阁楼补偿费共1570元，该款项于乙方腾空房屋后7个工作日内一次性支付给乙方。据广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称第三管理所）提供2013年10月28日，广州市越秀区土地开发中心出具关于李门巷3号之一梁杰生房屋安置房源问题的请示记载，梁杰生提出，其只占房屋的一半产权，原房屋产权面积偏小，且常住人口为6人，回迁后的房屋根本无法居住，而且母亲年老体弱多病，儿子还在读书期间，仅靠其打散工的微薄收入来支撑整个家庭，现要求安排一套有独立厨厕的房源解决其居住问题等。2014年3月6日，第三管理所向梁杰生发出通知，通知梁杰生于2014年3月12日前携带承租人夫妻双方户口簿、身份证的复印件、拆迁协议原件来第三管理所处办理承租手续，逾期未办理的，第三管理所将视你放弃文明路太平坊5号214房的承租权，并收回房屋。2014年3月13日第三管理所向梁杰生发出关于限期收回房屋的通知，要求梁杰生于2014年3月18日前，将文明路太平坊5号214房腾空交回给第三管理所，同时清缴相关费用，否则第三管理所将通过法律途径收回房屋，并自2014年1月1日起，按2013年广州市房屋租金参考价的租金标准收取房屋使用费。未果，第三管理所于同年7月21日以梁杰生至今不来办理案涉房屋承租手续为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.梁杰生户将广州市越秀区文明路太平坊5号214房腾空交还给第三管理所；2.参照2013年广州市房屋租金参考价的标准，缴交2014年1月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费（单价24元/平方米）。梁杰生原审没有到庭答辩。另查，梁杰生的户籍登记在广州市越秀区李门巷3号之一。在本案一审审理过程中，第三管理所陈述没有与梁杰生所签订租赁合同，梁杰生没有向第三管理缴纳过租金，并不知道涉讼房屋由谁居住。原审法院认为：第三管理所仅凭2013年10月28日《关于李门巷3号之一梁杰生房屋安置房源问题的请示》认定梁杰生居住使用涉讼房屋，但在庭审中又有不清楚由谁居住在涉讼房屋的陈述，故对第三管理所认为梁杰生是涉讼房屋的使用人的事实，该院不予认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，第三管理所上述主张的关系没有提供相关证据，因梁杰生没有办理涉讼房屋承租手续而主张梁杰生将房屋交还及缴纳房屋使用费，不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，于2015年1月8日作出如下判决：驳回第三管理所的诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费416元，合计共516元，由第三管理所负担。判后，上诉人第三管理所不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：（一）原审查明事实错误。第三管理所陈述“不清楚由谁居住案涉房屋”的陈述是因为案涉房屋的使用人不配合，对第三管理所的询问不予理睬，故当时不清楚案涉房屋是否由梁杰生实际居住。原审法院在尚未查明案件事实，同时未要求第三管理所提供相关证据的情况下，直接作出了对第三管理所极为不利的判决，严重损害了第三管理所的合法权益。第三管理所与越秀区珠光街出租屋管理中心工作人员于2015年1月8日上门巡查证实，案涉房屋一直由梁杰生及家人使用。（二）原审法院适用法律错误。梁杰生既未与第三管理所签订租赁合同又无缴纳租金，属于不合法使用住房，应立即腾空房屋交还。梁杰生名下有多套房屋，原审法院在未查清案件事实的情况下，否定第三管理所的主张，驳回第三管理所的请求于某无据。据此请求法院判令：1.撤销原审判决；2.梁杰生将越秀区文明路太平坊5号214房腾空交还给第三管理所；3.梁杰生参照2013年广州是房屋租金参考价的标准，向第三管理所缴交2014年1月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（单价24元/平方米,暂计至2014年7月31日为6068.30元）;4.梁杰生承担本案的全部诉讼费用.被上诉人梁杰生经本院合法传唤,未到庭陈述答辩意见。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，第三管理所向本院提交以下证据：2015年1月12日，第三管理所就文明路太平坊5号214房现居住作出的情况说明,主要内容是：第三管理所与越秀区珠光街出租屋管理中心工作人员于2015年1月8日下午查看案涉房屋居住情况，当时现场仅有一老人在家，拒绝开门，经工作人员询问，该老人自称甄如秋，是梁杰生的母亲，该房屋有梁杰生及家人在上址房屋居住使用。广州市越秀区珠光街流动人员和出租屋管理服务中心，以及广州市越秀区珠光街文某路社区居民委员会在该情况说明中“上门情况属实”部分加盖公章。第三管理所表示该证据拟证明案涉房屋由梁杰生在实际使用。二审庭审后，第三管理所向本院提交一份2015年8月27日越秀区土地开发中心出具的证明复印件，主要内容是：该中心于2013年11月12日提供越秀区太平坊5号214房给梁杰生使用，同时督促其必须前往越秀区第三管理所办理上址房屋的承租手续。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，第三管理所以公房租赁合同关系为由主张梁杰生向其交还案涉房屋并支付占用期间的使用费，对此，第三管理所作为原告理应承担因公房租赁法律关系而产生交付行为的证明责任，但是，从本案现有证据并不能充分证明案涉房屋为第三管理所交付，且第三管理所亦不能证明梁杰生入住案涉房屋是基于公房承租的法律关系，因此，第三管理所以公房租赁合同关系为由主张梁杰生向其交还案涉房屋并支付占用期间的使用费，缺乏事实依据，原审法院驳回其全部诉求正确，本院予以维持。第三管理所上诉主张本案应适用公房管理的相关规定，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年九月七日书 记 员 张永亮