山东省潍坊市寒亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0703民初2385号原告：中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行，住所地：潍坊市寒亭区益新街309号。法定代表人：杨博剑，行长。委托诉讼代理人：车香顺（系公司员工），女，朝鲜族，住潍坊市寒亭区。被告：陈媚琳，女，1986年8月3日生，汉族，现住潍坊市寒亭区。被告：徐坚尧（系陈媚琳之母），女，1962年8月16日生，汉族，现住潍坊市寒亭区。被告：潍坊盛壮置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区海龙路2739号1号楼。统一社会信用代码：91370703570463074D。法定代表人：张玉强，总经理。委托诉讼代理人：陈龙，山东鸢都英合律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行（以下简称寒亭农行）与被告陈媚琳、徐坚尧、潍坊盛壮置业有限公司（以下简称盛壮公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寒亭农行的委托诉讼代理人车香顺，被告陈媚琳、徐坚尧、潍坊盛壮置业有限公司的委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告偿还贷款本金723913.02元、利息10770.8元，本息共计734683.82元（利息计算截止2020年10月22日，包括正常息10598.83元，逾期利息171.97元，之后的利息按合同约定另行计付）；2.判令第三被告为上述债务承担连带责任保证；3.判令原告对第一被告抵押给原告的位于寒亭区祥亭街2236号17号楼2-1102号房产享有优先受偿权；4.原告为实现债权产生的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原告与被告陈媚琳签订个人购房担保借款合同，被告陈媚琳向原告申请借款780000元，用于购买商品房。原告于2018年5月4日向被告陈媚琳发放一手房贷款780000元，到期日2048年2月3日，由陈媚琳所购房产提供抵押担保，由徐坚尧作为共同还款人，由潍坊盛壮置业有限公司提供保证担保。借款人多次未按时足额还款，发生逾期，至今仍由三期尚未还款，至今尚欠我行贷款本金723913.02元、利息10770.8元（包括正常息10598.83元，逾期利息171.97元），本息共计734683.82元。依据个人购房担保借款合同之规定，被告均未履行合同义务，为了维护我行的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈媚琳、徐坚尧辩称，原告所述属实，但是被告现在没钱还款，房子一直没有卖出去。被告盛壮公司辩称，原告起诉我方无任何事实及法律依据，应依法驳回，诉讼费我方不应承担。其一，我方已办理完毕房屋大证，办理完房屋大证后我方一直通知第一、二被告办理房产证，但第一、二被告一直不配合办理，在此情况下不应当再由我方承担未办理房产证及正式抵押登记所产生的责任。其二，原告可依据有关担保制度的司法解释第52条等有关规定行使抵押权，则就相当于原告取得了他项权证，我方担保责任应当免除。其三，退一步讲，原告应在抵押物价值范围内优先实现自己的债权。若我方承担了担保责任，依据有关担保制度的司法解释第18条，可向借款人追偿并行使抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了个人购房担保借款合同、共同债务承诺书、个人借款凭证、贷款欠息证明、贷款合约基本信息、还款流水、房屋预告登记证明等证据，被告盛壮公司提交了房屋大证、商品房预售合同、不动产权证办理催告函等证据，双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，被告徐坚尧向原告出具共同债务承诺书，承诺对被告陈媚琳与原告寒亭农行的借款承担连带共同债务人责任。2018年3月16日，原告与陈媚琳、徐坚尧、盛壮公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告陈媚琳从原告处贷款780000元，用于购买住房，贷款期限为360月，借款利率执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮百分之伍拾收罚息，对应付未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利，还款方式为等本递减还款方式，抵押人以寒亭区祥亭街2236号恒信学府17-2-1102（购房合同编号：YS00547092）房产为该笔借款提供抵押担保，双方于2018年3月22日办理了抵押预告登记，原告取得鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产证明第0022224号不动产登记证明。被告盛壮公司为被告陈媚琳的上述借款提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，保证期间为借款到期日起二年。合同还约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。合同还约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订后，2018年5月4日，原告向被告陈媚琳发放了贷款780000元，执行年利率5.88%，逾期年利率8.82%，贷款到期日为2048年2月3日。借款后，被告陈媚琳未按期足额还款，截止到2020年10月22日，被告陈媚琳欠原告借款本金723913.02元及利息10770.8元未还，担保人也未履行保证义务。另查明，原告为本案支出财产保全申请费4270元。本院认为，原告与被告陈媚琳、徐坚尧、盛壮公司签订的《个人购房担保借款合同》及被告徐坚尧出具的共同债务承诺书，系各方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告陈媚琳未按约定按期足额还款，构成违约，原告要求被告陈媚琳提前归还全部借款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告徐坚尧作为被告陈媚琳的共同还款人向原告出具共同债务承诺书，应按约定对上述借款承担共同还款责任。被告陈媚琳以寒亭区祥亭街2236号恒信学府17-2-1102房产为该笔借款提供抵押担保，双方于2018年3月22日办理了抵押预告登记，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条第一款的规定，原告要求对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，依法予以支持。被告盛壮公司为被告陈媚琳的上述借款提供阶段性保证担保，盛壮公司所提交的证据不足以证实其已完成阶段性保证担保，故应按约定承担连带清偿责任。被告盛壮公司主张的原告应先行使抵押权的抗辩意见，与双方合同约定不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈媚琳、徐坚尧共同偿还原告中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行借款本金723913.02元及利息（截止到2020年10月22日的利息10770.8元，之后的利息按合同约定计算至付清之日），限于本判决生效后十日内付清；二、原告中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行就本判决第一项确定的债权对被告陈媚琳抵押的寒亭区祥亭街2236号恒信学府17-2-1102房产享有优先受偿权；三、被告潍坊盛壮置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5573元，保全费4270元，由被告陈媚琳、徐坚尧、潍坊盛壮置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  朱龙堂人民陪审员  王晓敏人民陪审员  王宝丽二〇二一年三月二十二日书 记 员  王宇航