淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)淮开商初字第149号原告淮安远恒置业有限公司。法定代表人孔雪元，该公司经理。委托代理人王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。被告苏州百仕达房地产咨询有限公司。法定代表人陆顺，该公司董事长。委托代理人魏松明，江苏淮宁律师事务所律师。原告淮安远恒置业有限公司（以下简称远恒置业）与被告苏州百仕达房地产咨询有限公司（以下简称百仕达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后因案件复杂依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告委托代理人王兆平，被告委托代理人魏松明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远恒置业诉称，2011年8月，原告与被告签订代理销售合同，约定被告为原告销售其开发的淮安东城新天地房屋。原告按一定比例支付佣金。2014年初，双方因佣金发生纠纷，同年9月，被告向淮安仲裁委申请裁决。2015年2月，仲裁委裁决原告向被告支付佣金395033元，仲裁委对被告收取的第三人张丙荣购房款528395元未作处理，该款经原告多次催要，被告拒绝返还。现具状，请求法院判令被告返还528395元，并承担本案诉讼费用。被告百仕达公司辩称，被告受张丙荣委托向原告支付购房款，接受委托后，被告已将张丙荣所交全部购房款向原告缴纳。现原告起诉无任何事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，原、被告于2011年8月先后签订代理销售意向书及三份代理销售合同，约定原告委托被告代理销售其开发的东城新天地商品房。合同第三条原告的责任中第5项约定：原告应配合被告在代理期间的销售工作，负责与买方签订认购书，签署销售合同、收取售楼款等；第七条销售费用约定：销售过程中现场售楼人员的薪资、奖金、费用等由被告负责（不含原告人员薪资）；第十条特别条款约定，原告委托被告与购房客户办理房屋认购手续，由原告与购房户直接签订合同；购房定金由原告直接收取，由原告向客户开具收据及正式发票。合同约定解决争议的方式为提请仲载。合同还约定了其他相关条款。以上合同签订后，双方遂开始履行。2013年12月19日，案外人张丙荣与原告签订商品房买卖合同，房屋总款为528395元。张丙荣以现金方式向被告法定代表人陆顺支付了首付款，余款40万元于2014年1月7日通过银行卡转至陆顺个人的银行卡帐户。同年1月8日，由原告销售人员开具张丙荣房屋销售发票。2014年9月，百仁达公司因佣金与远恒置业产生纠纷，遂向淮安仲裁委申请裁决。2015年2月，淮安仲裁委裁决远恒置业向百仁达公司支付佣金395033元。仲裁委对双方争议的有关百仁达公司收取第三人张丙荣购房款528395元事宜，以不属该委管辖为由，未予理涉。2015年4月，原告诉至本院并提出上列诉请求。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、淮安仲载委（2014）淮仲裁字第203号仲裁裁决书，证明原、被告存在代理销售合同关系；2、商品房买卖合同、银行汇款凭证，证明被告于2013年12月19日以原告的名义向第三人张丙荣销售东城新天地一号楼3单元305室房屋及收取购房款的事实。经庭审质证，被告对仲裁裁决书无异议，但认为不能证明被告有替原告代收购房款的义务；对证据2，真实性、合法性无异议，但认为商品房买卖合同不能够达到原告的证明目的，从形式上看合同有原告公章和法定代表人的私章，原告是合同的实际持有人，表明合同是原告签订的，不是如原告所述被告以原告名义签订；对银行汇款凭证无异议。被告为支持其抗辩，向本院提交下列证据：1、原告于2014年1月8日开具的收据，收据载明原告收到张丙荣购房款528395元，证明被告已经将委托人张丙荣的全部购房款交给原告；证据2，原告于2014年1月8日开具的发票，发票载明收到张丙荣购房款528395元，证明被告已将委托人张丙荣的全部购房款交给原告；3、三份代理销售合同及一份意向书，证明原被告之间存在商品房代理销售关系以及原被告之间权利义务的分配关系。经庭审质证，原告对证据1表示涉案所有楼盘均发包给被告销售，售楼部所有工作人员都是被告雇用，由于被告财务正常不在售楼部办公，为便于被告收取客户小额定金，被告从原告处领取部分空白收据，但收据上加盖的是发票专用章，我公司正常使用的收据加盖的是财务专用章。从被告提交的该收据可以看出，该收据应是由被告在收取客户张丙荣房款后出具给张丙荣。被告对原告上述质证意见表示，原告所说售楼部所有工作人员都是被告雇用不是事实，售楼部的售楼人员和其他人员是被告方工作人员，但原告方在售楼部也派出部分工作人员，主要包括保管公章及收取现金的会计等。另原告称被告从原告财务处领取加盖发票专用章的空白收据不是事实，被告所举收据记载的非常清楚，收款人是孔，就是指原告的法定代表人孔雪元，并且收款的形式也很清楚就是现金。因此原告认为被告所举的收据是被告方开具给张丙荣的，完全不是事实。原告对证据2真实性没有异议，但认为发票不能证明实际款项已经支付，只能证明原告与张丙荣存在商品房买卖关系；对证据3无异议。就原告主张被告从原告处领取了加盖发票专用章的空白收据，原告表示被告当时领取空白收据时，财务有记录，后因多次搬家，记录遗失。本案审理中，本院向案外人张丙荣进行了调查，张丙荣向本院反映，其为购房向陆顺付过528000多元，其中转帐40万元，其余给的是现金。当时陆顺要开收据，其未同意，要求开发票。首付款付过后，陆顺先打了收条，钱付清后陆顺开了发票，原收条被收回，其没有见过2014年6月8日的收据。原、被告认为张丙荣向本院反映情况基本属实。另双方均认可除本案讼争的购房款外，被告无其他收取购房款的行为。上述事实，有原、被告向本院提交的相关证据、本院的调查材料及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告所订立的代理销售合同是双方当事人真实意思表示，约定合法有效，当事应按约行使权利并履行相关义务。关于双方的职责，所订合同有明确的约定，有关订立合同、收款、开收据及开具正式购房发票均由原告方负责。合同履行中，被告收取案外人张丙荣购房款的行为，超出其职责范围。但被告对此所作出的解释，具有一定的合理性。首先，依常识、交易习惯和财务制度，发票的开据，应在给付相应的款项后才能开具，除非有特别约定。本案中，收款和开具发票由原告负责，原告并未就其在未收到购房款就开具发票举出相关证据，证明其与被告或购房人有特别约定，可以先开发票后进行付款，且该发票已经由案外人张丙荣持有。其次，关于收款收据，原告所称的该收据由被告领取空白的收据备用，但其无证据证明被告从原告处领取了空白的收据，且被告对此并未认可。该收据由原告制作并盖有发票专用章，收据载明收到客户张丙荣购房款现金528395元。该收据与本案具有关联，印证了被告所称的其向原告交付款项后原告开具收据的事实。第三，原、被告之间，除本案讼争的标的外，被告无其他收取购房款的情况，就此也可以看出上述所收房款在原、被告之间，存在约定代收的可能。因此，被告关于代为购案外人张丙荣收取房款，是应原告法定代表人的要求并将所收房款交给原告，符合客观事实。原告要求被告返还所收房款，依据不足，主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定判决如下：驳回原告淮安远恒置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9084元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）审 判 长  陈建淮人民陪审员  杨万新人民陪审员  潘益波二〇一五年九月一日书 记 员  史 洋