山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2014）胶民初字第6180号原告阎忠琴，女，汉族，住胶州市。委托代理人王佰禄，山东禄嘉律师事务所律师。被告曲连盛，男，汉族，住胶州市。委托代理人唐国臣，山东汇融律师事务所律师。被���张龙，男，汉族，住胶州市。委托代理人臧贻峰，胶州润衡法律服务所法律工作者。原告阎忠琴与被告曲连盛、张龙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人王佰禄，被告曲连盛的委托代理人唐国臣，被告张龙的委托代理人臧贻峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎忠琴诉称，原告与被告曲连盛系夫妻关系，于1976年5月1日登记结婚，二人共有财产房屋位于胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼1号楼2单元202（西）户，于1999年8月登记确权并取得产权证书。2014年8月原告得知：被告曲连盛在未征得原告同意的情况下，擅自将涉案房屋卖给了被告张龙，张龙未支付分文房款却取得了涉案房屋产权登记。（假买卖合同房屋价值142278元）。根据《物权法》第九十七条、第一百零六条��婚姻法解释一第十七条规定，涉案房屋属于原告与被告曲连盛的夫妻共有财产，在未取得共有人原告的同意的情况下，二被告之间签订的胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼1号楼2单元202（西）户的房屋买卖合同无效。请求依法判决确认二被告之间签订的胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼1号楼2单元202（西）户的房屋买卖合同无效，由被告负担诉讼费用。被告曲连盛辩称，当时的房屋买卖是虚假的买卖，实际上是赠予，曲连盛同意原告的诉讼请求。被告张龙辩称，张龙于2009年8月4日取得了合法的产权登记，关于该产权登记原告应该知情，却在五年之后主张其权利，属于默认该产权登记，时隔五年之后才主张其民事权利，已经超过了诉讼时效。原告应该起诉胶州市房产局撤销该房产证，而并不是起诉房屋买卖合同无效。原告于2014年9月19日起诉了胶州市房产局要求撤销该房产证，而于2014年10月28日撤诉，根据婚姻法司法解释的规定，被告曲连盛单方处理涉案房屋行为是合法有效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告阎忠琴与被告曲连盛于1976年5月1日登记结婚。1999年3月9日曲连盛交纳购房款60269.68元，1999年7月28日胶州市房产管理局颁发房屋所有权证，曲连盛于1999年8月领取涉案房屋所有权证。2009年8月3日，曲连盛作为甲方与乙方张龙就买卖涉案房屋的确权到房产管理部门填写了申请审批表，约定：“房屋价值132278元。乙方于2009年12月31日前将房款一次付清，同时甲方于2009年12月31日前将房地产交付给乙方。房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”2009年8月4日，胶州市房产管理部门将胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼1号楼2单元202（西）户及其附房的��屋所有权证颁发给张龙。被告曲连盛向本院提交如下证据：1、2014年8月21日曲连盛与迟桂花的谈话录音及整理资料，主要内容有：曲连盛说“这个房子不管用什么方式给了张龙，你有什么权利卖了？把这个房子给了张龙，张龙拿一分钱来？他不叫我爸爸我能给他房子？你不说张龙是我的，我能一分钱不要给他套房子？”迟桂花说“去办手续没拿钱？你承诺了一辈子的事你兑现了一点了没有？承诺29年的事你做了一点了？我说张龙是你的就是你的”。欲证明涉案房屋是在张龙与迟桂花的操控下，将涉案房屋赠予给张龙，并以买卖形式办理了过户手续。2、曲连盛与张龙的谈话录音及整理资料主要内容有：曲连盛说“我把房子给了你，是不是前提我住着？这个房子是不是我给的你？这个房子和你妈没关系，我就像个痴巴样的一分钱不要我给了你“。张龙说”房子是俺妈要的，我就是当时在家里给我的，过给我是因为俺妈叨叨着说让你过给我，这个房子是俺妈要来的，不是你要给我的，这个房子我说的不算啊。欲证明张龙对涉案房屋过户的真实背景完全不知情，并认可整个房屋过户是在迟桂花的操控下进行的。张龙也认可没有支付分文房款。3、2009年7月28日缴款人为张龙的缴纳城市交易服务费、房屋所有权登记费、查档费合计596元的收款收据一份，2009年7月28日纳税人为张龙的缴纳契税1421元的完税证一份，2009年7月29日纳税人为曲连盛的缴纳房屋转让个人所得税2845.56元的完税证一份。欲证明被告曲连盛在将房屋过户给被告张龙时产生的过户手续费，都是由被告曲连盛交纳的。原告对被告曲连盛提交的证据没有异议。被告张龙质证称对证据的真实性无异议，但在录音中迟桂花也提到“不给你钱怎么给你房子”，她没有认可该买卖是虚假的，只是一个谈话，在买卖中曲连盛作为一个完全民事行为能力人，如果不支付购房款不可能过户到张龙名下，原告与被告曲连盛在张龙于2009年取得房屋产权的五年内从未向张龙主张过权利，说明原告对房屋交易应该是知情的，而且对该交易没有任何异议。个人所得税应该由曲连盛交纳，对于其他二份纳税人都写明是张龙，该二笔款项是张龙交的，张龙当时忽略了单据。另查明，原告就本案向胶州市人民法院起诉胶州市房产管理局，要求撤销涉案房产的房产证，后撤诉，被胶州市人民法院以（2014）胶行初字第103号行政裁定书准予撤诉。庭审中被告张龙称以现金的方式支付了137000元购房款，因为时隔五年且房屋已经过户，张龙没有保留该证据，对于被告曲连盛提交的录音中张龙认可曲连盛所说“一分钱不���，把房子给了你”，认为这是一次谈话的录音，只是双方的闲聊，不能作为证据使用。上述事实，有原告提供的结婚证、胶州市房产局的查询资料，被告曲连盛提交的录音及整理资料、收款收据、完税证，被告张龙提交的房产证复印件、（2014）胶行初字第103号行政裁定书及当事人的陈述在案为凭，并经本院审查，足以认定。本院认为，讼争房屋系原告与被告曲连盛在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，曲连盛处分共有财产应征得原告的同意。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据上述规定，第三人非善意或无偿取得财产时，其权利均得不到保护，显名共有人的擅自处分行为无效，第三人不得对抗隐名共有人的权利主张。本案被告张龙在录音中认可未支付房款，因此其购买房屋未支付对价，不属善意第三人。因此，被告张龙辩称根据婚姻法司法解释的规定，被告曲连盛单方处理涉案房屋的行为是合法有效的主张，于法无据，本院不予支持。因此，曲连盛与被告张龙就��卖上述房屋签订的买卖合同应为无效。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》(试行)第八十九条的规定，判决如下：确认被告曲连盛与被告张龙于2009年8月3日就胶州市郑州东路进出口公司宿舍楼1号楼2单元202（西）户的房屋买卖合同无效。案件受理费3100元，保全费1220元，合计3320元，由被告张龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  管清娟代理审判员  刘婷婷人民陪审员  张晓晓二〇一五年九月十四日书 记 员  冷 甜