广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4408号原告：广州市从化区良口镇溪头村民委员会，住所广州市从化区良口镇溪头村民委员会，统一社会信用代码544401177315827379。法定代表人：蔡炳华，职务：书记、主任。委托诉讼代理人：李什康，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀连，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市从化区良口镇善施学校，住所广州市从化区良口镇善施学校，统一社会信用代码12440117455402436R。法定代表人：潘旭鹏，职务：校长。委托诉讼代理人：黄丁洲，该校教师。委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。被告：钱永强，男，1954年2月27日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：蔡福荣，男，1974年7月2日出生，汉族，住广州市从化区，被告：陈焕新，男，1975年8月25日出生，汉族，住广州市从化区，被告：龙伟志，男，1970年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，以上四被告共同委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：陈永燕，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告广州市从化区良口镇溪头村民委员会与被告广州市从化区良口镇善施学校（以下简称善施学校）、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志物权保护纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案,本院受理后,依法由审判员李健适用简易程序,于2020年10月12日首次公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年12月11日再次公开开庭进行审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人李什康、黄秀连，被告善施学校的委托诉讼代理人黄丁洲、潘光育，被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志的委托诉讼代理人陈丽婵、陈永燕到庭参加诉讼；第二次开庭原告的委托诉讼代理人李什康，被告善施学校的委托诉讼代理人黄丁洲、潘光育，被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志及其与钱永强的委托诉讼代理人陈丽婵、陈永燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与广州市从化区良口镇联溪小学于2005年5月31日签订的《协议书》自2020年7月26日起解除；2.判令五被告立即将位于广州市从××××村联溪小学的房屋及场地腾空并交还原告；3.判令五被告共同向原告支付场地占用费暂计5000元（占用费计算标准为：自2020年8月6日起，暂按每天500元的标准计算至交还房屋及场地之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市从化区良口镇联溪小学的校舍（含课室、教师宿舍等房屋）系由联溪大队统一领导各生产队，经过3年的时间以及全大队上下及村民共同艰辛的努力于1978年9月建成并正式投入使用。2005年5月31日，良口镇联溪小学在征得原告同意后，将原告所有的土地及部分房屋向钱永强出租，为此，良口镇联溪小学与钱永强签订了《租用合同》，后从化区人民政府依据《关于印发从化市中小学布局调整实施意见的通知》[从府办（2005）106号]文件对从化区中小学布局调整，决定撤销联溪小学，现联溪小学范围内的房屋及场地由被告善施学校管理。但钱永强租用联溪小学范围内的场地及房屋后，擅自将所租用的场地及房屋向蔡福荣、陈焕新、龙伟志转租。为此，钱永强与蔡福荣、陈焕新签订《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》以及钱永强与龙伟志签订了《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》。同时，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用场地及房屋过程中，违法建设砖房、棚架，建筑面积共约450㎡，由此导致广州市从化区良口镇人民政府向原告发出《强制拆除违法建设通知书》之后，在钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志未按要求自行拆除的情况下，广州市从化区良口镇人民政府依法实施强制拆除。鉴于原告与联溪小学签订的《协议书》未约定具体期限，同时鉴于钱永强在使用过程中存在转租行为，以及钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用土地及房屋过程中存在擅自违建的行为，而被告善施学校却对此视而不见，被告善施学校未尽合理的管理义务，导致原告的合法权益被严重侵犯，同时原告已向各被告邮寄了《律师函》，要求各被告于2020年8月5日前撤出场地并交还房屋，但各被告至今仍未撤出场地并交还房屋，严重侵犯了原告对场地的土地及房屋的合法权益。现原告特诉至法院，请求确认原告与联溪小学于2005年5月31日签订的《协议书》自2020年7月26日起解除，同时请法院判令五被告立即将位于广州市从××××村联溪小学范围内的房屋及场地腾空并交还原告。同时，因五被告未按期限将联溪小学范围内的房屋及场地腾空，因此应向原告支付占用费。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：《协议书》，证明：（1）原告对涉案场地具有所有权的事实；（2）原告交付涉案场地给联溪小学的事实，其中并未约定期限，原告有权要求被告返还涉案场地。《租用合同》，证明联溪小学将涉案房屋租赁给被告钱永强的事实。《关于印发从化市中小学布局调整实施意见的通知》（从府办[2005]106号），证明联溪小学于2005年因广州市从化区教育局政策的调整被撤销的事实。事业单位法人证书，证明联溪小学于2004年设立。组织机构代码系统查询截图，证明目前联溪小学主体现已不存在的事实。请示、证明，证明被告善施学校一直以来对涉案校舍进行管理的事实。《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，证明：（1）2015年6月30日，钱永强未经同意，擅自将租用的场地与房屋转租给蔡福荣、陈焕新、龙伟志；（2）钱永强的行为严重损害原告的利益；（3）蔡福荣、陈焕新、龙伟志是实际占用人，应承担交还场地的义务；（4）被告善施学校未尽合理的管理义务。《强制拆除违法建设通知书》、联溪小学拆除前照片与拆除后照片，证明：（1）钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志存在违建的行为，导致原告被处罚，严重损害原告的合法权益；（2）被告善施学校未尽合理的管理义务。《律师函》、邮单及妥投证明，证明2020年7月26日，溪头村委会委托律师向善施学校及钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志发出《律师函》，要求其归还场地及房屋，但对方至今仍拒不撤出场地，并拒绝归还房屋给原告。《村民委员会会议记录》，证明关于收回联溪小学土地权属事宜，系经村民代表决议所作出的决定。《溪头村金果湾农庄诉求》，证明（1）蔡福荣已于2016年3月开始使用校舍经营金果湾农庄近4年多，经营权转让协议已实际履行的事实；（2）被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在诉讼中违反诚信原则，违背基本事实作出虚假陈述的事实，应予以处罚。《收据》，证明：（1）钱永强收到蔡福荣支付的转让费20万元整；（2）经营权转让协议已实际履行的事实。被告善施学校辩称，1.对本案案由有异议，在案证据显示本案原告与其他被告均没有租赁合同关系，就涉案校舍、场地建立租赁关系的当事人主要是几个被告，且原告并非租赁合同当事人。然后，原告诉求主要是要求返还场地与支付占用费，所以本案案由应改为物权保护更适宜，具体由法庭决定；2.针对原告第一项诉求，我方同意解除，因据了解该协议书，当时在被告善施学校与被告钱永强协定协议书时，因尊重村委，有相应告知他们，所以该协议书并非被告善施学校自愿签订，该协议书中涉案土地的权属为村委，但并无达到该效果，物权法规定为登记主义，原告方并无相关证据证明校舍的权属，我方认为该协议书关于土地权属认定无效，但对于解除协议书我方同意；3.原告的第二、三诉求无法律依据，原告无法提供涉案土地的相关权属证明，其要求被告清空及返还涉案场地无事实与法律依据，现该涉案土地除了部分地方已出租，其余部分均在正常办学状态。被告善施学校为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.《关于广州市从化区良口镇善施学校联溪幼儿园的权属情况说明》及案涉校舍图纸，证明（1）广州市从化区教育局北片教育指导中心确认涉案善施学校联溪幼儿园（原良口镇联溪小学）产权属于教育局，因历史遗留问题没有办理产权证，并且目前有在读学生17人，不属于闲置校产。家长们曾自发联名表达不愿意改变学校权属，因为改变权属将会让孩子没有了就近上学的地方；（2）根据图纸显示，目前原告已非法占用校舍。2.从化区教育局北片教育指导中心于2020年10月20日出具的《证明》，证明涉案校舍的土地、建筑物各类资产隶属从化区教育局所有，归从化良口善施学校管理。3.《不同意溪头村委收回联溪小学的申请》，证明溪头村和下溪村各社正副社长及村民代表联名不同意收回联溪小学，其中，溪头村的正副社长及村民代表一共21人，签名的有15人；下溪村的正副社长及村民代表一共16人，签名的有15人，也就是绝大部分村民不同意收回联溪小学。被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回，理由如下：一、四被告不是适格主体，不应成为本案被告：第一，四被告与原告没有任何法律关系。在本案主体中存在租赁关系的是善施学校与钱永强，而蔡福荣、陈焕新、龙伟志不是本案的承租方，无论与原告或善施学校都没有租赁关系或其他法律关系。四被告跟原告没有就案涉校舍签署过任何协议或合同；第二，原告主张四被告与善施学校存在转租关系，缺乏事实依据。原告提交的证据《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，在签订后因未得到善施学校的同意确认，协议并没有实际履行。同时，钱永强和蔡福荣、陈焕新、龙伟志后来分别签署了解除协议，原协议自始无效。善施学校当庭也确认对此不知情，也从未确认过转租，更没有书面证据证明善施学校同意转租，向善施学校支付租金的是钱永强，承租人是钱永强，不是蔡福荣、陈焕新、龙伟志。二、原告并非涉案校舍的产权人，无权提起本案诉讼：第一，原告提起本租赁纠纷，首先要证明其是案涉校舍的产权人，但原告没有提供不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及用地许可证等证明涉案校舍产权的证据材料，由此可推定原告非案涉校舍的产权人，因此其无权出租案涉校舍，更无权要求“收回”涉案校舍；第二，原告提交的《协议书》不是房屋租赁协议，也不能证明其是涉案校舍的产权人。首先，该协议书只有短短三条，有具体内容的只有第一和第二条，协议条款及内容均不符合《合同法》关于租赁合同的规定，该协议不属于房屋租赁协议；其次，协议书是私权行为，仅代表协议主体的意思表示，就算协议主体协商确认涉案校舍的土地和建筑物的归属，也不能因此对抗任何第三人，除非是不动产登记机关的权属证明；第三，百年大计，教育为本，学校的留存直接影响公共利益，应当由从化区政府依法依规决定，并由从化区教育局依照合法程序执行，原告无权要求善施学校搬走。原告只是一个村委会，在没有案涉校舍产权证明的情况下，断章取义引用从府办（2005）106号文件并罔顾本村村民以及下溪村村民的强烈反对，试图强行要求尚在正常办学状态的善施学校搬走，这是毫无事实和法律依据的行为；第四，从府办（2005）106号文件明确要求保留善施学校的全部分教点以及多次提到利用闲置校舍发展学前教育。目前，案涉联溪小学是公办幼儿园，接收溪头村和下溪村学前阶段的幼儿，共有在读学生17人。善施学校对联溪小学的管理符合从化区政府的文件要求，合法合理；第五，原告无权要求五被告支付任何租金或场地使用费，如前所述，原告不是案涉校舍的产权人，无权主张案涉校舍的租金或场地使用费。同时，也没有任何文件或协议要求善施学校支付租金，至于钱永强的租金只需要支付给善施学校，跟原告无关。三、其余答辩意见与被告善施学校的答辩意见一致。综上，恳请法院查明事实依据法律，保护被告的合法权益，更保护溪头村和下溪村村民就近读书的权益，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《请愿书》及联溪村村民联名，证明联溪村村民向政府和教育局请愿要求继续开办联溪幼儿园（善施学校联溪分教点），联溪幼儿园有存在的客观必要性。2.善施学校联溪分教点的照片，证明善施学校联溪分教点目前处于正常教学状态，善施学校响应从府办（2005）106号文件的要求，利用搬迁后的联溪小学发展学前教育，满足溪头村和下溪村村民的学前教育需求。3.授权委托书，证明钱永强仍是《从良见字（2005）39号租用合同》的承租人，其因身体原因委托蔡福荣、陈焕新和龙伟志履行该合同的部分义务，不是原告主张的转租行为。4.《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议》之解除协议，证明《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议》因出租人善施学校不确认，该协议没有实际履行，协议主体因此签署解除协议。5.《见证书》，证明钱永强因年纪大、身体差等原因，委托蔡福荣、陈焕新、龙伟志代为行使《从良见字（2005）39号租用合同》相关事务。经审理查明，本案所涉原联溪小学校舍（含课室、教师宿舍等房屋24间）约6.76亩，由村民集资、政府资助的方式于80年代初建成投入使用。后因布局调整需要，原联溪小学自1999年至2005年分批撤并一到六年级的学生到从××××学校就读，2006年起原良口镇联溪小学办成联溪幼儿园（善施学校附属幼儿园，为公办幼儿园），归善施学校维护和日常管理。2005年5月31日，原告与从化市良口镇联溪小学签订《协议书》一份，其中约定：1.现溪头小学的土地权属归原告所有，不论以后联溪小学搬迁，还是国家征用、征收，其权属仍归原告所有，土地补偿款归原告收益；2.如今后此土地需办理证件（如国有土地证件等）时，办证费用原告支付。同日，从化市良口镇联溪小学（甲方）与被告钱永强（乙方）就出租联溪小学空置的平房及荒地签订《租用合同》一份，其中约定：一、租用地共有：①学校东面的课室四间；②礼堂1间；③礼堂前约150平方米的空地；④西面的杂物房2间、宿舍10间、厨房1间；⑤厨房背后的一块荒地约60平方米。二、租用期限：共三十年，即从2005年6月1日至2035年5月31日止。三、租金及付款方式：上列租用地每年租金为1300元整，以后每5年增加100元（即到最后5年，2030年6月1日至2035年5月31日止，租金每年为1800元）。钱永强在合同签字之日缴交当年租金，以后在每年的五月三十一日前付清当年租金。四、双方的权利、义务。（一）联溪小学的权利、义务：（1）在租用期内，钱永强必须按时缴交租金，如逾期三个月未交，即联溪小学有权终止本合同；（2）在租用期内，如联溪小学急需部分出租场地，钱永强必须无条件提供靠近教学楼的四间房屋及整条走廊给联溪小学使用，直到学校搬迁为止；（3）联溪小学有责任监督钱永强的经营形式。（二）钱永强的权利、义务：（1）钱永强必须守法经营，否则，造成的违法行为与联溪小学无关；（2）钱永强从签字之日起一年内必须投入使用；（3）钱永强在所租用的地方除绿化带外全部要硬底化，房屋要全部维修、保养，确保安全，不能存在安全隐患；（4）钱永强在所租用期间，必须确保生活用水，垃圾不能影响到联溪小学的环境卫生，经营时产生噪音不能影响到学校正常教学秩序。（三）双方的权利和义务：（1）合同签字前，上述租用范围内所涉及的债权、债务由联溪小学负责，合同签订后，所发生的债权、债务归钱永强负责；（2）在租赁期间，因上述租用范围的房屋、空地发生权属界线争议，联溪小学负责解决，否则，钱永强有权拒付租金，并向联溪小学要求赔偿所造成的损失；（3）在租用期间，如遇国家征收上述租用范围的房屋、空地时，土地补偿款归联溪小学收益，处理原有房屋及钱永强今后新增加的，双方再进行协商；（4）今后，如联溪小学教学需要扩建的，联溪小学必须先保障钱永强东面房屋的正常使用，钱永强优先让出西面房屋给联溪小学，届时双方再进行协商减少租金事宜；（五）合同期间，联溪小学允许钱永强在东面房屋基础上进行加建，合同期满，加建的物业全部归联溪小学所有。五、责任：1、租用期间，如遇不可抗力等意外原因造成本合同无法继续履行，双方不得互相追究责任。上述合同签订后，钱永强向联溪小学支付了2005年的租金，联溪小学将涉案场地交付钱永强使用。租赁期间，钱永强出资将西面最后一房屋改作洗手间供师生使用，并将学校后门加固后长期关闭。对此，善施学校于2015年6月11日出具证明予以证实。2015年6月30日，钱永强向善施学校发出请求：“因我早年租赁的善施学校溪头分教点的西面平房年久失修，现时天面木瓦结构腐烂严重，下雨天到处漏水，且多处墙体已出现裂痕（见照片），容易倒塌。为了师生在校园的安全，我将在2015年暑假期间对西面平房进行加固维修，现申请在靠近西面的运动场临时存放维修物料（在2015年9月1日前维修完毕并清场以便开学）。另维修时接用的水、电由我方负责安全并支付费用。恳请善施学校给予批示为盼”，善施学校于2015年7月1日加具意见“同意维修，并注意安全，确保9月1日前竣工并清场”，并加盖公章确认。2015年6月30日，钱永强与蔡福荣、陈焕新签订《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》，约定将涉案场地的部分房屋、荒地（学校西面的杂物房二间、宿舍10间、厨房1间，厨房背后地属学校的一幅空地）的经营权转让给蔡福荣、陈焕新，转让期限从2015年6月30日起至2035年5月31日止。2016年8月29日，钱永强与龙伟志签订《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，约定将涉案场地的剩余房屋、土地、现状已经建成房屋（原学校东面的课室四间、礼堂1间、礼堂前约150平方米的空地）的经营权转让给龙伟志，转让期限从2016年9月1日起至2035年5月31日止，转让金额为160万元。经营过程中，钱永强擅自在涉案场地（好休游农庄）进行违法建设砖房、棚架共约450平方米，良口镇政府于2019年5月9日向钱永强、溪头村民委员会发出《强制拆除违法建设通知书》，要求其必须立即停止在涉案场地违法建设建（构）筑物的行为，并在三天内自行拆除该违法建设的建（构）筑物及其他设施，恢复原状。钱永强未按上述通知要求自行拆除，2019年7月2日，良口镇政府依法实施强制拆除。2019年12月20日，钱永强以出租方善施学校不确认上述经营权转让协议书的效力和不确认经营主体为由，与龙伟志签订了书面解除协议。2019年12月28日，钱永强以同样理由与蔡福荣、陈焕新签订书面解除协议。2020年3月13日，钱永强与龙伟志、陈焕新、蔡福荣签订《授权委托书》一份，委托其代为处理《从良见字（2005）39号租用合同》相关事务。2020年5月26日，原告就收回涉案场地的问题召开村民委员会会议，会议一致同意通过与有关部门协商的方式或经法律途径取回涉案场地的权属。同年6月4日，原告就以上事项召开村民代表大会，会议一致同意通过以上决议。2020年7月22日，原告委托律师分别向钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志邮寄发出关于交还房屋场地事宜的《律师函》，以其与联溪小学签订的《协议书》未约定具体期限，且钱永强在使用过程中存在擅自转租及违建的行为，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用土地及房屋过程中存在擅自违建的行为，要求解除《协议书》并限期于2020年8月5日撤出场地及交还房屋。上述邮件均已妥投。另查明，涉案场地的使用现状：教学楼一共8间课室，其中3间作为联溪幼儿园的课室，现有在读幼儿17人，其余课室因窗户被拆除而闲置；有两列瓦房，靠山的那一列瓦房因年久失修，已荒废不使用，另一列瓦房由被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农庄；教学楼门前的操场仅一半用于活动，另一半被工程队占据。案件审理过程中，为查明案件事实，本院于2020年10月20日就善施学校（原良口镇联溪小学）所在用地、校舍设施的权属登记、以及校舍建设情况（包括但不限于学校的筹办、建设立项、规划报建及施工报建、实际施工建设等）分别向广州市规划和自然资源局从化区分局、广州市从化区教育局、广州市从化区人民政府国有资产监督管理局（广州市从化区财政局）发出《调查函》。广州市规划和自然资源局、广州市从化区教育局分别于2020年11月9日复函了我院，均表示善施学校没有不动产登记记录，也未查询到办理该校校舍的规划报建、乡村建设规划许可证的档案材料。广州市从化区财政局向本院提供了《广州市从化区财政局关于〈从化区良口镇人民政府关于收回原联溪小学等校产资源用于乡村振兴产业发展的请示〉的复函》，该复函意见明确：同意良口镇收回原联溪小学闲置校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，将原联溪小学委托溪头村委统一管理。2020年11月26日，本院向从化区良口镇人民政府发出《意见征询函》，向其征询如下情况的意见：1、在收到区财政局复函后是否收回了原联溪小学闲置校舍，对村委起诉要求被告返还并腾空场地有何意见；2、若溪头村委收回校舍，对现已开办的幼儿园的现有学生的安置有何意见和建议。2020年12月3日，从化区良口镇人民政府复函称：“一、回收校舍方面：关于原告溪头村委与被告善施学校对原联溪小学的校舍（含课室、教师宿舍等房屋）的权属发生争议问题，我镇在收到区财政局复函后，就启动回收程序，但该校已转租给钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农家乐等，上述人员要求补偿高额经济损失，存在国有资产损失风险，故起诉至法院。对于本案原告溪头村委会起诉要求善施学校及钱永强等人返还并腾空场地问题。为响应《中共广州市从化区委广州市从化区人民政府关于推进乡村振兴战略的实施意见》（从发〔2018〕27号）有关精神，加快实施乡村振兴战略，充分利用闲置资产，推进溪头徒步小镇建设，我镇同意回收原联溪小学，并交由溪头村委统一管理。二、幼儿就读方面：对于原联溪小学校舍现有开办幼儿园问题，我镇认为该学校年久失修，存在严重的安全隐患且师资力量不足，不符合办幼儿园条件。拟将该村幼儿转到教学环境更好、设备设施更全、师资质量更高的广州市流溪河林场幼儿园，并安排校巴进行接送”。本院认为，本案主要涉及以下几方面问题：一、本案案由问题。被告善施学校对本案作为租赁合同纠纷受理提出异议，认为本案应为物权保护纠纷。本院认为：从原告与从化市良口镇联溪小学签订的《协议书》内容来看有两层意思，一是从化市良口镇联溪小学明确告知原告，准备将小学场地房屋出租给钱永强，二是从化市良口镇联溪小学承认小学的土地权属归原告。从原告起诉请求来看，原告请求解除《协议书》并收回场地房屋，虽然涉及被告善施学校与被告钱永强之间的出租合同，也涉及被告钱永强与其他三被告的转租合同，但原告主张上述诉请的事实理由却是原告认为涉案场地为其所有，故本案案由应定为物权保护纠纷更加适宜。基于上述分析，《协议书》虽然冠以“协议”之名，但实质上是从化市良口镇联溪小学对涉案场地权属的认可，不存在解除问题，故对原告要求确认《协议书》解除的诉请，本院不予支持。二、被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志是否为适格被告。原告认为，被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志为涉案场地实际使用方，且被告钱永强与被告善施学校存在租用合同关系，被告钱永强转租给被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志，四被告存在利害关系，且清空并交还涉案场地亦要其予以配合，故四被告均为适格主体。被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志对此不予认可，以被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志与被告钱永强之间为委托关系而非转租关系提出抗辩。本院认为，被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志签订的《见证书》，名为解除合同后授权委托管理，实为继续履行转租合同，理由如下：1、钱永强分别于2015年与蔡福荣、陈焕新，2016年与龙伟志签订转租协议的事实清楚，直至2019年12月签订解除协议，期间蔡福荣、陈焕新、龙伟志已实际投入并使用经营。2、审查解除协议及《见证书》的内容，解除协议中“双方无须承担违约责任”、“委托乙方经营”的表述，《见证书》中委托权限基本覆盖了经营中诸如扩建、加建、处理有关人员、发放报酬、与政府部门洽谈、处理涉及征用、甚至收取土地补偿款、土地搬迁费的全过程全事项，并特别备注了“《从良见字（2005）39号租用合同》原件已由委托人钱永强已交给受委托人陈焕新、蔡福荣、龙伟志持有”，一方面，从常理来说上述约定已远远超出委托管理范畴，钱永强在《从良见字（2005）39号租用合同》中已没有保留任何权利，甚至连合同原件也交出了，另一方面，蔡福荣、陈焕新、龙伟志支付高额转租金取得转租场地后已实际投入并使用经营，在仅仅使用三年多就同意与钱永强解除协议且约定“双方无须承担违约责任”，显然也不符合常理。综上，《见证书》中双方当事人的真实意思并非钱永强委托蔡福荣、陈焕新、龙伟志代为管理，而是被告钱永强继续转租涉案场地，被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志自主经营、自负盈亏，四被告的做法虽冠以“委托”之名，内容无异于是继续履行在前签订的《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，故对被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志辩称其为委托关系而非租赁关系的抗辩理由，本院不予采纳。结合原、被告双方提交的证据以及庭审笔录来看，被告钱永强承租了涉案场地后转租给了被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农庄，钱永强为涉案场地的承租人，蔡福荣、陈焕新和龙伟志为涉案场地的实际使用人，根据原告的诉讼请求、事实和理由，以上四被告与本案纠纷均具有法律上的直接利害关系，原告将其作为本案被告提起诉讼，符合法律规定，即被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志均是本案适格的被告。三、原告可否收回涉案场地。本院认为，原告有权收回涉案场地，理由如下：（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”的规定，涉案场地联溪小学位于广州市从××××村，在村集体用地范围内，在没有其他材料证明属于国家所有的情况下，本院认为该涉案场地的土地为原告所有；此外，《协议书》中第一条清楚载明“现溪头小学的土地权属归甲方所有”以及被告钱永强与被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志签署的《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》第一条“房屋基本情况”中也清楚记载“良口镇联溪小学位于从××××村……土地所有权是从××××村民委员会”，可见，被告善施学校在接手管理联溪小学、被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在签署相关租用场地协议书时，对其出租、承租或使用的标的物所涉土地的权属均有清楚的认识，即该校舍所在地的土地权属为原告。根据举证责任的分配和转移规则，本案现有证据均指向土地所有权属于原告，原告的举证责任已完成，善施学校等五被告若不予认可的，应当对涉案土地的权属属于被告善施学校的事实承担举证责任，被告善施学校提交了《关于广州市从化区良口镇善施学校联溪幼儿园的权属情况说明》以及从化区教育局北片教育指导中心出具的《证明》，但两份证据只能证明被告善施学校负责对闲置校产进行维护和日常管理，而非涉案土地权属人，故被告善施学校等五被告的举证责任未完成，应当承担举证不能的法律后果。（二）如广州市从化区教育局复函本院所述，“按《印发从化市学校闲置校产处置的实施意见的通知》（从府〔2008〕53号）文件意见，‘农村中小学布局调整后，公办学校的国有和集体所有的闲置建设用地及房产，由区、县级市政府统筹安排，原则上继续用于公办教育学校（含幼儿教育）；联办小学负责对闲置校产行使具体的管理权，负责对闲置校产的维护和日常管理（即联溪幼儿园归善施学校管理）’”故性质为办公学校的联溪小学，在被撤销并入善施学校后，闲置校舍的处分权归属于从化市政府（现从化区政府），被告善施学校只是负责维护和日常管理。此外，良口镇政府就收回涉案校产用于乡村振兴产业发展请示从化区财政局，从化区财政局明确复函：“同意贵镇收回原联溪小学闲置校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，将原联溪小学委托溪头村委统一管理”，本院就原告回收校舍方面征询良口镇政府意见时，良口镇政府的也明确了意见：“我镇同意回收原联溪小学，并交由溪头村委统一管理”，综上，本院认为目前涉案场地房屋的管理权已归由原告行使。（三）一方面，针对涉案土地，原告将其所有的土地无偿给被告联溪小学使用，联溪小学经原告同意后将涉案场地出租给被告钱永强，后联溪小学被撤销并入被告善施学校，被告善施学校承继了《租用合同》的权利义务，但被告钱永强在未经被告善施学校同意擅自将涉案场地转租给被告蔡福荣、陈焕新、龙志伟经营农庄，被告蔡福荣、陈焕新、龙志伟在经营过程中违法建设砖房、棚架，导致原告也被处罚，损害了原告的合法权益。被告善施学校作为涉案土地的管理者、出租方，在明知相关法律禁止的情况下，仍放任被告钱永强转租以及违建的行为，以致原告因此被罚，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害……（四）返还财产……”的规定，现原告要求五被告返还涉案土地依法有据。另一方面，针对涉案闲置校产，《从化市中小学布局调整实施意见的通知》（从府办〔2005〕106号）第六条“保障措施”中规定：“在学校布局调整过程中，要合理利用原有校舍，防止教育资源的浪费或流失。学校布局调整过程中产生的空置校舍由各教育指导中心统一管理、使用，按照国家有关规定拍卖、置换空置校舍的所得，必须用于中小学建设”，《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的指导意见》（粤教财〔2017〕3号）第三条规定：“坚持教育优先，合理有效处置利用……（二）整合用于发展非营利性社会公益事业。闲置校园校舍可在不改变教育属性、权属关系的前提下，统筹发展社会公共事业，用于举办文化书屋、党员活动室、文化广场，体育健身中心等惠民助教设施，符合当地教育文化事业”，因此，闲置的校园校舍应用于惠民助教设施，而被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志租用涉案校舍后用于经营农庄，显然与发展当地教育文化事业的目标的相悖，现原告基于管理者身份收回涉案联溪小学校园校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，符合上述规定的要求。综上所述，原告基于其对土地的所有权和对闲置校舍的管理人身份均有权收回涉案场地，现其起诉要求五被告腾空涉案场地后返还，符合法律规定，本院予以支持。四、五被告应否支付场地占用费。原告诉请五被告于2020年8月5日前撤出涉案场地并交还房屋，但五被告不予配合至今仍侵占涉案场地，侵犯了原告的合法权益，故五被告应支付场地占用费。本院认为，原告在向被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志发出《律师函》要求其腾空并交还场地时并未提供相关材料证明其对涉案校产具有管理权限，上述四被告基于与前管理人被告善施学校签订的《租用合同》未按时腾空涉案场地属人之常情，且在双方对涉案场地有争议的情况下，任何一方不宜改变土地利用现状。此外，被告善施学校将涉案场地出租给被告钱永强和被告钱永强转租给被告蔡福荣、陈焕新、龙伟志使用期间，被告善施学校基于其管理者身份督促被告钱永强履行《租用合同》中硬底化场地、维修保养房屋、维持学校正常教学秩序等义务；被告钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用期间，为保障师生安全出资加固维修房屋、改建厕所、平整并硬底化场地等，上述做法使得涉案场地的经济价值大大提高，为原告后期利用涉案场地支持和发展溪头徒步小镇建设提供了极大方便，该价值已经足够弥补原告所主张的场地占用费，故对原告提出的五被告支付场地占用费的请求，本院不予支持。需要强调的是，联溪幼儿园现正使用部分涉案场地，尚有在读幼儿17人，各方在处理本案纠纷时应遵循尊重历史、正视现实的原则，合理平衡各方当事人利益，实现法律效果和社会效果的最大限度统一，故妥善安排校巴接送、将在读幼儿转到教学环境更好、设备设施更全、师资质量更高的广州市流溪河林场幼儿园就读，从而收回涉案场地用于推进溪头徒步小镇建设，更能为村民大众情感上接受。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：被告广州市从化区良口镇善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市从化区良口镇溪头村联溪小学涉及的土地及闲置校舍腾空并交还给原告广州市从化区良口镇溪头村民委员会；驳回原告广州市从化区良口镇溪头村民委员会的其他诉讼请求。本案受理费9600元（原告广州市从化区良口镇溪头村民委员会已预交），由原告广州市从化区良口镇溪头村民委员会负担4800元，由被告广州市从化区良口镇善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二一年三月十六日书记员 郑梓康