广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2802号上诉人（原审被告）:广东九鼎投资担保有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：朱香云，该公司经理。委托代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律所。被上诉人（原审原告）:广州民间金融街管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：冼伟民，该公司董事长。委托代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：赖燕玲，广东合邦律师事务所律师。上诉人广东九鼎投资担保有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人广州民间金融街管理有限公司（以下简称金融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月28日，金融公司、九鼎公司就广州市长堤大马路354号全栋房屋办理交接手续，九鼎公司的工作人员在《长堤金融街物业场地交接表》接收单位经办人签名栏中签名确认。2013年1月9日，金融公司（出租人、甲方）与九鼎公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区长堤大马路354号二、三层房的房地产出租给乙方作商业用途使用，计租总面积301.929平方米（二层231.894平方米、三层70.035平方米）；租赁期限10年，自2012年10月1日至2022年9月30日，其中自2012年10月1日至2012年11月30日为免租装修期；月租金额40037元，从第二年起月租金每年环比递增5%，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳120111元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同7个工作日将保证金无息（退回乙方）；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金；甲、乙双方应负的修缮责任详见《广州市房屋租赁合同》之补充协议；未经甲方书面同意，乙方不得转租或分租等。金融公司、九鼎公司同时还签订了《广州市房屋租赁合同》之补充协议，约定：甲、乙双方在2012年9月19日就越秀区长堤大马路354号首层461.649平方米房屋租赁合同签署《广州市房屋租赁合同》的基础上，经协商一致达成以下条款，作为主合同的补充协议；甲乙双方约定的租赁期限自2012年12月1日至2022年9月30日，其中自2012年12月1日至2014年11月30日的月租金额为40037元，2014年12月1日至2015年11月30日的月租金额为42039元，自2015年12月1日至2016年11月30日的月租金额为44140元……乙方应于主合同签署之日向甲方缴交租赁保证金、首月租金、水电保证金，水电保证金20000元；在租赁期内，乙方需要对房屋进行装修或对房屋结构进行改造，必须将施工方案及图纸报甲方审核并书面同意后，由乙方向政府的相关管理部门办理施工报批手续方可动工，同时须向甲方提供房屋装修效果图、工程预算书、消防工程报建资料、给水排水系统分布范围图、电器、电路、灯光、照明分布图、线路图等资料，工程完工后，须向甲方提交验收、结算资料；如乙方存在逾期拖欠租金、水、电费等任何一项超过60天或未经甲方同意擅自改变房屋结构，租赁用途或擅自转租、分租的，如乙方原因造成房屋结构损坏经房屋安全鉴定部门鉴定房屋存在安全隐患的，甲方有权立即解除合同，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回房屋，无须对乙方投入及装修作任何补偿，并乙方须按本协议约定剩余租期租金的总额赔偿甲方；合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同通知之日起7天内搬走房内物品并交还房屋，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿；合同解除的，如乙方不在约定的期限搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施，乙方则须每月按合同约定最高月租金标准的叁倍向甲方支付房屋占用费，如该房屋占用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋占用费则按房管部门评定的同地段同类房屋租金标准计算，因此而造成的甲方的一切损失由乙方负责赔偿，并由乙方承担一切经济和法律责任；本补充协议作为主合同的补充，如与主合同条款有抵触的，以本补充协议条款为准等。2013年3月18日，金融公司作出穗金融街函【2013】31号《关于九鼎申请减免租金的复函》，称：金融公司在2012年9月28日将涉案物业交九鼎公司使用，同年10月1日与九鼎公司签订租赁合同，金融公司已给予2个月的免租装修期；租赁合同的备案工作不是合同租金交付的前置条件，请九鼎公司在2013年3月15日将拖欠的租金交付金融公司等。同年9月24日，金融公司向九鼎公司发出《关于催缴长堤大马路354号首层、二层及三层物业租金的通知》，写明：贵司自2013年2月至9月已连续8个月未向我司支付物业租金，虽因长堤大马路354-364号外立面整饰工程影响贵司正常营业，我司减免贵司长堤大马路354号首层、二层及三层自2013年4月11日至5月31日共42日的物业租金，贵司仍违反双方约定，拖欠我司580490元。请贵司务必于2013年9月30日前，按照协议约定，向我司缴纳2013年2月至9月拖欠的租金等。同年9月29日，九鼎公司向金融公司作出《的复函》，称：金融公司作为出租方及物业管理人，未按照合同约定合同履行出租方义务，包括未向租用场地及时通电、供电等，影响了九鼎公司的正常生产经营活动，造成一定的经济损失，请金融公司考虑到实际情况减免部分租金等。同年10月18日，九鼎公司再向金融公司发出《关于请求减免租金的说明》，写明：贵司通知我公司交纳租金的函收悉，但请求贵司考虑我公司的特殊情况予以适当减免部分租金，宜减免8个月为宜等。原审另查明，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，坐落本市越秀区长堤大马路354号的房屋，房地产权属人为广州市越秀区国有资产经营有限公司，建筑面积为461.65平方米。2014年1月14日，广州市越秀区国有资产经营有限公司出具《关于房屋管理经营的情况说明》，写明：我公司拥有位于广州市越秀区长堤大马路354号房屋整栋的所有权，为促进民间金融街的发展，我公司将广州市越秀区长堤大马路354号房屋整栋的出租权和管理权委托给金融公司，委托的期限自2012年12月1日至2022年9月30日。金融公司有权以自己的名义出租该房屋并收取租金。金融公司负责督促承租户维护房屋安全、合法经营和及时缴纳租金。原审再查明，2012年12月28日，金融公司向九鼎公司发出《立即停止违章建设行为的函》，称：九鼎公司在长堤大马路358号二、三层物业装修现场存在有严重的违章施工行为，并要求九鼎公司立即停止违法行为，将场地恢复原状界址清楚后交回金融公司。并要求九鼎公司就涉案的354号物业装修事宜配合提交补强设计施工图纸及该物业的钢结构施工设计图纸，以在保证该物业安全的前提下，完善报备手续，待我司向物业产权单位报备并经得同意的情况下方可动工等。九鼎公司的工作人员赵某静签收了该函件。2013年1月15日，广州市立国房屋鉴定有限公司受金融公司之委托对涉案房屋作出《房屋安全鉴定报告》，经该鉴定公司现现场检查，涉案房屋首层前厅、二层大厅及三层大厅均有拆除墙体等情况，鉴定结论为涉案房屋为严重损坏房，建议对倾斜、开裂的墙体和开裂的楼板采取维修加固措施，拆改承重墙体应由有资质的设计单位进行加固设计和由有资质的施工单位进行施工，以确保房屋安全等。同年1月21日，人民街道办事处、城管科以及金融公司、九鼎公司共同召开会议，并制作了穗金融街会纪【2013】2号的《会议纪要》。该《会议纪要》载明：由于某公司改变354-356号及358-364号房屋结构，擅自拆除房屋部分梁某的事宜，经广州市房屋安全鉴定有限公司鉴定上述房屋为“严重损坏房”，要求九鼎公司聘请有资质的设计单位进行加固设计和由有资质的施工单位进行加固施工，确保该房屋在安全状态下，方可开业经营；九鼎公司清楚以上两项整改工作的严肃性，在2013年2月1日前书面回复金融公司违建恢复原状及加固房屋的意见，明确整改及加固的时间计划等。九鼎公司的工作人员在《会议签到表》签名。同年2月20日、7月29日，金融公司、九鼎公司以及人民街道办事处等相关部门两次就涉案房屋存在安全隐患问题召开协商会议。九鼎公司均有派员参加，根据两次会议制作的《会议纪要》显示，因九鼎公司的装修行为造成涉案房屋被评定为“严重损坏房”，九鼎公司负责对安全隐患进行整改。因本案纠纷，金融公司于2014年3月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除金融公司、九鼎公司签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2.九鼎公司支付拖欠的租金413715.67元（自2013年2月1日计至2014年1月31日，减去免租部分66728.33元）；3.九鼎公司支付拖欠租金的违约金（以每月租金为基数，自2013年2月1日计至2014年1月31日，按每日0.1%的标准计付）；4.金融公司没收九鼎公司缴纳的保证金120111元；5.九鼎公司赔偿金融公司的损失240222元（按九鼎公司交还房屋至房屋重新出租的空置期6个月计算）。原审庭审中，金融公司明确其诉讼请求第一项要求解除合同及补充协议，包含了要求将涉案场地腾空并交还给金融公司。原审庭审中，九鼎公司确认其实施装修未取得金融公司书面同意及办理相关手续，但九鼎公司称其只是进行了部分扩建及基本水电和常规装修。对于欠付租金原因，九鼎公司称是由于金融公司提供的房屋为危房，致使其投入大量的资金进行装修，但却无法办证及正常使用。金融公司、九鼎公司对于逾期付款违约金的计付标准以及金融公司主张的损失赔偿标准均无争议。原审法院认为：金融公司、九鼎公司就租赁越秀区长堤大马路二、三层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《之补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据前述合同约定，九鼎公司应于每月5日前支付当月租金，九鼎公司逾期支付租金超过60天、擅自改变房屋结构或造成房屋安全隐患的，金融公司均有权解除合同、收回房屋并要求九鼎公司缴清欠付费用。金融公司、九鼎公司双方形成租赁合同关系后，九鼎公司不仅自2013年2月起至今未依约向金融公司支付租金，而且其在未书面征得金融公司同意的情况下擅自对涉案房屋进行装修及结构改造，经房屋安全鉴定机构鉴定，涉案房屋现为“严重损坏房”。九鼎公司的行为显已构成根本性违约，故对金融公司诉请要求解除前述租赁合同、收回房屋，要求九鼎公司清缴欠付租金的诉请，合理合法，原审法院予以支持。由于2013年4月11日至5月31日期间因涉案房屋所处金融街外立面装饰，金融公司自愿扣减该期间的租金，原审法院予以照准。九鼎公司辩称金融公司提供的房屋为危房，致使其无法获取经营执照进行正常经营，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。至于金融公司要求九鼎公司支付逾期付款违约金的诉请，根据前述合同的约定，九鼎公司逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向金融公司支付违约金，因合同约定九鼎公司每月5日前支付租金，现九鼎公司逾期支付租金的，应自每月6日起计付逾期付款违约金，金融公司主张自当月首日起计逾期付款违约金，依据不足，原审法院依法予以调整。至于金融公司关于没收保证金及九鼎公司赔偿损失的诉请。根据合同的约定，因九鼎公司违反合同约定致使金融公司行使合同解除权解除合同的，金融公司有权没收九鼎公司缴付的保证金，并要求九鼎公司按协议约定剩余租期租金的总额赔偿金融公司。基于前述，因九鼎公司的根本性违约致使金融公司行使解除权，金融公司有权依约没收保证金，故对金融公司的该诉请，符合合同的约定，原审法院予以支持。此外，根据双方合同的约定，金融公司有权要求九鼎公司赔偿剩余租期的租金总额，现金融公司主动调整为要求自九鼎公司交还房屋之日起由九鼎公司赔偿6个月的租金作为其空置损失，属金融公司处分自己的民事权利，原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条之规定，于2014年8月19日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除广州民间金融街管理有限公司与广东九鼎投资担保有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《之补充协议》；二、广东九鼎投资担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区长堤大马路354号二、三层房屋腾空，并交还给广州民间金融街管理有限公司；三、广东九鼎投资担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性将自2013年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按40037元/月的标准计付，扣减免租66728.33元）支付给广州民间金融街管理有限公司；自本判决发生法律效力之次日起至广东九鼎投资担保有限公司实际交还房屋之日止的房屋占用费由广东九鼎投资担保有限公司逐月支付给广州民间金融街管理有限公司（2014年11月30日前按40037元/月的标准计付，此后占用费依前述《之补充协议》约定的相应时段内租金标准计付）；四、广东九鼎投资担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性将自2013年2月6日起至实际付清租金之日止的逾期支付租金的违约金支付给广州民间金融街管理有限公司（以每月欠付租金为基数，按每日0.1%的标准计付）。每月逾期支付租金的违约金总额不得超过当月欠付租金本金；五、广州民间金融街管理有限公司收取广东九鼎投资担保有限公司已付的租赁保证金120111元不予退回；六、广东九鼎投资担保有限公司赔偿广东九鼎投资担保有限公司损失240222元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12477元由广东九鼎投资担保有限公司负担。判后，上诉人九鼎公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，金融公司亦存在过错。九鼎公司与金融公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，但金融公司作为出租方及物业管理人，却未按照合同的约定履行出租方的义务，未保障涉案房屋及时通电供电，且房屋属于危房，严重影响到合同履行以及九鼎公司的正常经营活动。因此，金融公司亦存在过错，原审法院却对此不加甄别和确认，明显存在偏袒。二、九鼎公司迟交租金并非故意拖欠，确属情有可原。涉案房屋系危房，且金融公司对金融街外墙装修达数月，严重影响九鼎公司的经营活动，而九鼎公司的成本（人员工资、管理成本）却成倍上升，为此九鼎公司向金融公司提出减免租金的申请，金融公司却不予理会。另外，由于金融公司的原因，房屋租赁合同未在房屋管理部门登记备案，导致九鼎公司没有办法正常营业，并对九鼎公司的正常经营活动影响达八个月之久。综上所述，九鼎公司上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回金融公司原审全部诉请。被上诉人金融公司答辩称：同意原审判决，不同意九鼎公司的上诉请求。一、九鼎公司上诉认为涉案房屋没有及时通电供电不能成立。双方签订租赁协议，金融公司交付的房屋属正常通水通电状态，否则九鼎公司也无法对涉案场地进行装修和使用。二、九鼎公司认为涉案房屋属于危房也不能成立。涉案房屋确实是比较旧的，交接时九鼎公司到现场勘察过，房屋是安全的。九鼎公司在接手房屋之后未经金融公司的同意，擅自在装修及使用过程中对涉案房屋进行拆建、改建、加建，使涉案房屋变成危房，相应责任在于九鼎公司，这也是金融公司要求与对方解除合同的原因。另外，双方在协商过程中，金融公司要求九鼎公司对房屋进行加固，九鼎公司予以同意，也可证实上述事实。三、金融公司对金融街外墙装修的事实不予否认，但是在装修期间九鼎公司仍然能够正常使用，金融公司考虑到对九鼎公司有一定影响，已实际减免了部分租金。四、金融公司认为九鼎公司应当依约缴纳租金，双方租赁合同尚未履行完毕，未来租期内的租金属于金融公司可以预见的收益，金融公司有权提出请求并得到支持。五、关于逾期支付租金的违约金问题，因九鼎公司没有按期交付租金，理应支付逾期付租的违约金，而且合同也有明确约定。六、关于赔偿损失的问题，九鼎公司将房屋交还给金融公司之后，金融公司能否将房屋及时出租，也是不确定的，在合同没有到期的情况下，金融公司有权酌情要求对方支付房屋空置的损失。七、以保证金抵扣租金的问题，金融公司保证金是对金融公司损失的弥补，不应当抵扣。双方二审均无新证据提交，本院经二审庭询调查确认原审查明事实。本院认为，原审法院对金融公司、九鼎公司就租赁涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的效力认定合法有据，不作赘述。针对九鼎公司的上诉理由和请求，认定如下：双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议第十条约定“如乙方（九鼎公司）存在以下情形，甲方（金融公司）有权立即解除合同，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回房屋，无须对乙方投入及装修作任何补偿，乙方须按本协议约定剩余租期租金的总额赔偿甲方：（一）乙方逾期拖欠租金、水、电费等任何一项超过60天。（二）乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构，租赁用途或擅自转租、分租的；如乙方原因造成房屋结构损坏经房屋安全鉴定部门鉴定房屋存在安全隐患的。”据此，九鼎公司自2013年2月开始欠付租金，欠租期已逾60天，且在装修过程中擅自改变了房屋结构。金融公司有权依据合同约定主张解除合同，对此，九鼎公司应承担相应责任。至于某公司上诉称由于金融公司提供的涉案房屋为危房且存在没有通水通电等问题，九鼎公司有权减交或者缓交租金的问题。本院认为，作为合同签约方，九鼎公司应当在签订合同时对于租赁物的现状尽到审慎注意的审查义务。自2012年9月28日双方办理房屋交接手续之后，九鼎公司未就此提出过异议，并实际对房屋进行装修使用，故九鼎公司以金融公司交付的房屋为危房为由减免或缓交租金的理由不成立。由于金融公司已经免除了九鼎公司部分租金，故九鼎公司现仍以金融公司对金融街外墙进行装修等为由再次主张扣除部分租金理据不足，金融公司亦不同意，本院不予支持。另外，九鼎公司原审确认其实施装修未取得金融公司书面同意及办理相关手续，并对逾期付款违约金的计付标准以及金融公司主张的损失赔偿标准均无争议。因此，原审依据合同约定判令九鼎公司向金融公司支付租金及违约金、没收保证金并赔偿金融公司的损失，并无不妥。现九鼎公司二审对违约金计付标准及损失赔偿标准提出上诉主张，并未提供证据予以支持，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人九鼎公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12477元，由上诉人广东九鼎投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月九日书 记 员  璩方慧