云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）楚中民一终字第384号上诉人（原审被告）陈吕，男，1964年1月1日生，汉族，云南省楚雄市人。委托代理人卢家周，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）云南楚雄汇东实业有限责任公司。委托代理人聂宗林，云南聂宗林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陈吕因与被上诉人云南楚雄汇东实业有限责任公司（以下简称汇东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是，2013年12月30日，陈吕与汇东公司双方签订《租房合同》，合同约定:汇东公司将位于楚雄市汇东街70、72、74、76号共4间房屋租赁给陈吕从事餐饮经营，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为10120元/月，合计121440元/年;陈吕租房经营期内对所使用的商铺进行改造装修，必须书面上报汇东公司批准，签订装修合同后方可进行装修，装修改造费用由陈吕自己承担；除汇东公司同意陈吕续租外，陈吕应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经汇东公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，陈吕应按合同所规定的租金标准的3倍向汇东公司支付房屋占用费，未经汇东公司同意，过合同期7日，汇东公司有权强行收回该房屋，造成的一切损失由陈吕自行负责。2014年12月31日，汇东公司向陈吕等各承租户发出通知，通知内容为：“你所租用公司房屋于2014年12月31日到期，2015年度房租合同已经开始签订，望各商户近期到汇东街管理办公室办理相关手续。经公司研究决定，新一轮合同最后签订期限为2015年1月2日，届时逾期拒不办理的商户将按《合同法》的相关规定，视为自动放弃优先续租权，所造成的一切损失由各商户自行承担。2015年1月5日，汇东公司再次向陈吕等各承租户发出通知，通知内容为：“2015年度租房合同签订的最后期限为2015年1月12日，届时拒不办理续签的商户，视为自动放弃续租权，公司将对所租用的房屋另行招租，不再受理合同续签手续......”。2015年1月12日，汇东公司第三次向陈吕等各承租户发出通知，通知内容：“2015年度租房合同签订的最后期限为2015年1月12日，请需要继续承租的商户按公司2015年1月5日下发的《通知》，在规定期限内到指定办公地点签订2015年租房合同。逾期不办理签订手续的租户，按公司2015年1月5日下发的《通知》，请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不办理续租手续、并拒不搬离的商户公司按步骤采取强制收回措施”。2015年2月27日，汇东公司在《楚雄日报》刊登公告，公告内容为:一、您如果决定续租商铺，公司保证您在同等条件下的优先承租权，请您于2015年3月5日前到公司续签2015年度租房合同，租金按新标准执行；二、您如果决定不续租商铺，请于2015年3月5日前到公司按2014年度租金标准交清2015年度房屋租赁费、水电费，将商铺交还公司；三、部分商铺公司将计划进行维护、修缮，公司不再续签承租合同，修缮完毕后，需要承租的原商户，公司将优先在原商铺相应位置提供优先承租。至本案开庭审理之日，陈吕未与汇东公司签订2015年度租房合同，也未搬出汇东街70、72、74、76号房屋。另查明，2010年7月14日，汇东公司向汇东街各经营户发出《重声》，《重声》内容为：“汇东街是楚雄汇东实业有限责任公司长期投资的固定资产，虽列入城市规划改造范围，但不是像某些所说的年底就拆迁，公司年初郑重向各经营户承诺在期内不拆迁，若有特殊情况提前半年通知。请各经营户放心经营，不可轻信其他说法”。2012年6月6日，汇东公司向汇东街经营户发出《通知》，《通知》内容为：“汇东街是公司的资产，公司在五年内对汇东街没有改造的考虑，因此不可听信任何人的谣言。希望各经营户放心经营”。原审法院认为，本案争议焦点为：1、陈吕是否应搬出汇东街70、72、74、76号房屋?2、陈吕逾期使用汇东街70、72、74、76号房屋的占用费应如何计算?3、汇东公司于2010年7月14日向汇东街各承租人发出的重声及2012年6月6日发出的通知，是否属于2014年度《租房合同》的组成部分?关于本案争议焦点一，即陈吕是否应搬出汇东街70、72、74、76号房屋，根据双方于2013年12月30日签订的《租房合同》约定，陈吕租赁的汇东街70、72、74、76号房屋的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租期届满后，汇东公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月12日、2月27日以书面和刊登公告形式通知陈吕续签2015年度租房合同，至今陈吕未与汇东公司续签2015年度租房合同，仍在继续使用汇东街70、72、74、76号房屋，汇东公司作为汇东街70、72、74、76号房屋的所有权人，依法享有处分其房屋的权利，因此，汇东公司要求陈吕搬出汇东街70、72、74、76号房屋的诉请，予以支持。陈吕辩解2015年度租房合同未签订，责任不在于陈吕的理由，由于陈吕提交的证据不能证实，不予采纳。关于本案的争议焦点二，即陈吕逾期使用汇东街70、72、74、76号房屋的占用费应如何计算?汇东公司作为汇东街70、72、74、76号房屋的所有权人，可根据市场需求，以增加房屋租金的方式处分其财产，但行使权利时不得损害他人利益，汇东公司于2014年度《租房合同》的租期届满后告知陈吕增加下年度房屋租金的决定，陈吕租用汇东公司的房屋用于经营水吧，房屋租金增加后，对陈吕的今后经营会产生一定影响，汇东公司应在租期届满前的合理期限内告知陈吕增加租金的决定及增加的具体数额，但汇东公司并未在租期届满前通知陈吕增加房屋租金的决定，租期届满后虽然以书面、公告的形式告知了陈吕最迟于2015年3月5日前续签合同，但根据汇东公司提交的证据亦不能证实其也告知了陈吕房屋租金增加的具体数额，陈吕于本案开庭审理时才得知房屋租金增加的具体数额，陈吕得知租金增加的具体数额后，需考虑决定是否续租房屋，汇东公司应给陈吕合理的考虑期限，自租期届满之日起6个月即自2015年1月1日起至2015年6月30日止作为陈吕考虑决定的合理期限，此期间内的逾期占用费按2014年度租金标准予以计算;双方签订的《租房合同》第16条约定：“除汇东公司同意陈吕续租外，陈吕应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经汇东公司同意，逾期返还房屋的，每逾期一日，陈吕应按合同所规定的租金标准的3倍向汇东公司支付房屋占用费”，该约定是双方的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，双方当事人应按合同约定履行义务，根据该约定，2015年7月1日之后的房屋逾期占用费，应按2014年度租金的3倍予以计算。关于本案的争议焦点三，即汇东公司于2010年7月14日向汇东街各承租人发出的重声及2012年6月6日发出的通知，是否属于2014年度《租房合同》的组成部分?该重声和通知，仅证明了汇东公司向各承租人承诺五年内对汇东街不予改造的事实，并不能证明汇东公司向各承租人承诺了不增加房屋租金，因此，该重声和通知不属于2014年度《租房合同》的组成部分，对陈吕辩解重声和通知属于2014年度《租房合同》的组成部分的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、陈吕于判决生效之日起十日内搬出位于楚雄市汇东街70、72、74、76号房屋，将房屋交还云南楚雄汇东实业有限责任公司;二、由陈吕支付云南楚雄汇东实业有限责任公司自2015年1月1日起至2015年6月30日止的逾期占用费60720元，2015年7月1日以后的逾期占用费按2014年度租金的3倍计算至陈吕搬出汇东街70、72、74、76号房屋之日止(计算公式为:年租金121440元÷365天×逾期天数×3倍)。案件受理费1297元，由汇东公司承担648.50元(已交)，由陈吕承担648.50元(未交)。原审判决宣判后，陈吕不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回汇东公司的诉讼请求。其主要上诉理由是，1、汇东公司的《重声》、《通知》是双方连续订立房屋合同的前提，是房屋租赁的重要组成部分，属于补充条款，其效力高于合同条款，原判认定《重声》、《通知》不属于合同的组成部分，不符合客观情况，违背法律相关规定；2、汇东公司不愿出租房屋给陈吕，应当提前半年通知，也就是说陈吕有半年的搬出准备时间，汇东公司没有通知陈吕不再愿意出租该房屋的情况下，在双方正在协商下一期租赁合同期间向法院提起诉讼，要求陈吕搬出房屋，其诉讼请求不应得到支持，就算法院判决支持汇东公司要求陈吕搬出房屋的主张，搬出的时间应当是“判决生效后半年内”搬出，而不是一审判决的“判决生效后十日内”搬出；3、一审判决2015年1月1日至2015年6月30日房屋占用费按2014年合同的租金标准支付，是正确的。汇东公司通知陈吕不再愿意出租该房屋之日起的半年内的房屋占用费也应适用2014年合同租金标准，而不是一审判决的2015年7月1日以后“按三倍计算”。被上诉人汇东公司口头答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对原判认定的事实均未提出异议，故对原判认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是，原判判处是否正确？上诉人陈吕主张原判判处不正确，陈吕搬出房屋的时间应在判决生效后半年内，2015年7月1日以后的房租应适用2014年合同的租金标准，不应按三倍计算。被上诉人汇东公司主张原判判处正确。本院认为，针对陈吕提出搬出房屋的时间应在判决生效后半年内的上诉主张，经审查，根据陈吕与汇东公司于2013年12月30日签订的《租房合同》约定，陈吕租赁的汇东街70、72、74、76号房屋的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。租期届满后，汇东公司以书面和刊登公告的形式进行了通知续签2015年度租房合同的相关事宜，至今陈吕与汇东公司未续签2015年度的租房合同，汇东公司作为汇东街70、72、74、76号房屋的所有权人，依法享有处分其房屋的权利。现陈吕占用70、72、74、76号房屋已没有合法前提，故其提出应在判决生效后半年内搬出房屋的主张，无事实和法律依据，不予支持。针对陈吕提出2015年7月1日之后的房屋逾期占用费，只应按2014年度合同的租金标准计算，不应按三倍计算的上诉主张，经审查，对逾期返还房屋的占用费，双方签订的《租房合同》第16条已有明确约定，且该约定是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务，原判结合案件实际，已确定了自2015年1月1日至6月30日半年的时间作为陈吕考虑是否租房的合理期限，故原判判处2015年7月1日之后的房屋逾期占用费，应按2014年度租金的三倍予以计算有事实和法律依据，应予支持。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297元，由陈吕负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后二年内向原审人民法院或者与原审人民法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。审判长  杨鸿旭审判员  蒋文娟审判员  王丽娟二〇一五年九月一日书记员  文起丽