广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3409号上诉人（原审被告）：关华珊，住广州市越秀区。委托代理人：刘峰，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：詹楚瑜，住广东省惠东县。委托代理人：卢翠玲，广东中泽律师事务所律师。委托代理人：金少佳，广东中泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梅泽志，住广州市越秀区。委托代理人：夏岩，广东中天律师事务所律师。上诉人关华珊、詹楚瑜因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区起义路高第街27号后座房屋为梅泽志所有的房产，建筑面积662.77平方米，首、二层使用性质为住宅，三楼使用性质为办公。该房屋一直由关华珊向梅泽志承租。2013年7月20日，梅泽志（出租方、甲方）与关华珊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于高第街27号后座二楼前房，建筑面积约120平方米，房屋用途为仓库；租赁期限自2013年8月6日起至2015年8月5日止，每月租金为4800元，租金按月结算；乙方应于本合同生效之日向甲方支付按金9600元；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须结清租赁期内应缴费用后将房屋退还甲方，甲方须将按金无息退回给乙方；合同期未满，乙方提早终止合约，甲方收回房屋，押金不退，押金不能当作租金使用；乙方擅自将承租的房屋转租或拖欠租金累计达五天的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿等。合同签订后，梅泽志将涉讼房屋交付给关华珊使用，关华珊亦向梅泽志交纳了9600元的按金。关华珊将该房屋转租给詹楚瑜使用，双方先后于2011年8月5日、2013年7月16日签订两份《租赁合同》，约定：关华珊将广州起义路高第街27号后座二楼前仓暂租给詹楚瑜使用，其中2011年8月6日至2012年8月5日期间每月租金为4800元，2012年8月6日至2013年8月5日期间每月租金为4900元，2013年8月6日至2015年8月5日每月租金为5300元等。从2014年3月6日起，关华珊未再向梅泽志交纳过租金。涉讼房屋现由詹楚瑜使用。2014年6月10日，梅泽志向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除梅泽志、关华珊签订的有关广州市起义路高第街27号后座二楼前房的《房屋租赁合同》；2、关华珊立即将上述房屋腾空交还梅泽志，及立即向梅泽志支付房屋租金（自从2014年3月6日起至关华珊将房屋交还梅泽志之日止，每月按4800元计算）；3、詹楚瑜对上述第二项诉讼请求中关华珊交还房屋及支付租金的责任承担连带责任。关华珊表示，梅泽志是知悉关华珊转租行为的，双方之前签订的租赁合同亦约定关华珊可以转租，因每两年双方会续签合同，故原有合同已交还给梅泽志，目前未能提供书面证据证明。梅泽志对此予以否认。此外，梅泽志表示，对于关华珊已交纳的按金9600元，梅泽志要求予以没收。涉讼房屋曾于2014年2月6日发生火灾。詹楚瑜称已就火灾造成的损失向法院提起财产损害赔偿的诉讼，目前该案尚未审结。原审法院认为：梅泽志、关华珊就租赁涉讼的广州市起义路高第街27号后座前房约120平方米的房屋签订上述《房屋租赁合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定，如关华珊擅自将承租的房屋转租的，梅泽志可终止合同并收回房屋。关华珊抗辩认为梅泽志知悉关华珊的转租行为，但未能提供证据予以证明，故对关华珊该抗辩，不予采信。此外，关华珊至今未向梅泽志交纳2014年3月6日起的租金，亦已构成违约，梅泽志以关华珊存在两种违约行为为由要求解除租赁合同、关华珊交还房屋及清交租金的诉讼请求合法合理，予以支持。因涉讼房屋由詹楚瑜实际使用，故詹楚瑜应与关华珊共同承担交还房屋的义务。至于梅泽志要求詹楚瑜承担连带支付租金责任的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，对此不予支持。此外，由于梅泽志、关华珊并未约定合同解除后关华珊已交纳的按金9600元如何处理，故根据公平合理原则，应当在关华珊的应付租金中予以抵扣。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2015年3月19日作出判决：一、梅泽志与关华珊就广州市起义路高第街27号后座二楼前房房屋所签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日予以解除。二、关华珊、詹楚瑜应于判决发生法律效力之日起5日内迁出广州市起义路高第街27号后座二楼前房房屋（所承租使用的部分），将该房屋腾空交还给梅泽志。三、关华珊应于判决发生法律效力之日起5日内向梅泽志支付2014年3月6日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月4800元计，其中应抵扣关华珊已付的按金9600元）。自判决发生法律效力之次日起，关华珊应按每月4800元的标准向梅泽志逐月计付房屋使用费至实际交还房屋之日止。四、驳回梅泽志的其他诉讼请求。案件受理费220元,由梅泽志负担50元，关华珊负担170元。判后，上诉人关华珊不服原审判决，向本院提起上诉称：关华珊与梅泽志之间的《房屋租赁合同》早于2014年3月1日已经解除，2014年2月6日涉讼房屋发生火灾后，便已经无法再继续出租，梅泽志在火灾后已经通知关华珊双方解除租赁关系，关华珊也通知了实际承租人詹楚瑜，但詹楚瑜不同意搬离涉讼房屋，并一直使用至今，而且一直未向关华珊支付租金。所以，涉讼房屋实际的占用人是詹楚瑜，不存在关华珊将涉讼房屋腾空交还给梅泽志，房屋的使用人也是詹楚瑜，房屋中的货物均为詹楚瑜所有，应由詹楚瑜将房屋租金支付给梅泽志。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、关华珊与梅泽志之间的《房屋租赁合同》于2014年3月1日已经解除；3、詹楚瑜将房屋归还给关华珊；4、詹楚瑜向梅泽志支付2014年3月6日至今的租金；5、梅泽志承担本案一、二审的全部诉讼费。上诉人詹楚瑜亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关华珊将涉讼房屋转租给詹楚瑜，梅泽志知情且未提异议。关华珊与梅泽志之间已有多年的租赁关系，关华珊多年来一直向梅泽志承租涉讼房屋，承租后用于转租收益，梅泽志是清楚知道关华珊的转租行为的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，梅泽志以承租人未经同意为由请求解除合同的，不应支持。二、涉讼房屋于2014年2月6日发生火灾，而根据《中华人民共和国合同法》第216条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，关华珊及詹楚瑜自火灾发生后停止支付相应租金是对梅泽志未能提供符合约定的租赁物的抗辩，因此，梅泽志以关华珊不支付火灾发生后的租金为由请求解除合同，于法无据。三、自涉讼房屋发生火灾之后，就火灾造成的损失及责任承担问题詹楚瑜与梅泽志、关华珊之间存在巨大的争议，詹楚瑜无奈向原审法院提起财产损害赔偿诉讼，要求梅泽志、关华珊承担火灾给詹楚瑜造成的损失，现该案已在原审法院审理中[案号：(2014)穗越法民一初字第2265号]，为了查明案件事实，火灾现场的保留至关重要，梅泽志、关华珊作为争议的一方，也有保留好火灾现场的义务，解除梅泽志、关华珊之间的租赁合同、要求关华珊与詹楚瑜将房屋腾空交还梅泽志，将严重损害詹楚瑜的合法权益。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回梅泽志的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由梅泽志、关华珊承担。被上诉人梅泽志答辩称：不同意上诉人关华珊、詹楚瑜的上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：二审庭审时，证人周某、王某乙出庭作证，证人陈述梅泽志知道关华珊转租的事实。梅泽志认为周某是梅泽志的原承租人，王某乙是梅泽志的原员工，均与梅泽志有矛盾，其陈述只是主观判断而非客观的认识，证言不能采信。本院认为:梅泽志与关华珊签有《房屋租赁合同》，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。关华珊承租涉讼房屋后又转租给詹楚瑜，并由詹楚瑜实际使用涉讼房屋，故詹楚瑜为次承租人。关华珊自2014年3月6日起未支付租金，根据《房屋租赁合同》的约定，租金按月结算，拖欠租金累计达五天的，梅泽志可终止合同。至梅泽志提起本案涉讼，关华珊未交纳租金，故原审法院支持梅泽志要求解除其与关华珊的《房屋租赁合同》理据充分。关于关华珊主张《房屋租赁合同》于2014年3月1日已解除的意见。2014年2月6日涉讼房屋发生火灾而引发纠纷，但关华珊未能提交其与梅泽志达成书面解除合同的协议，梅泽志对此也不予确认，且涉讼房屋实际由次承租人詹楚瑜使用，涉讼房屋并无交还给梅泽志，故关华珊主张其与梅泽志的《房屋租赁合同》已于2014年3月1日解除的意见，本院不予认定。关华珊作为承租人负有支付租金和交还房屋的义务。关于詹楚瑜以涉讼房屋发生火灾，关华珊、詹楚瑜未支付租金是行使其抗辩权及对于詹楚瑜的财物损失应保留现场的意见。关华珊与梅泽志之间、关华珊与詹楚瑜之间为租赁合同关系，承租人交纳租金为其合同义务，至于发生火灾后的损失赔偿问题属另一法律关系，当事人之间存在争议的只能另行予以解决，且对于损失财产的清点、评估工作并不需要长期保留现场，故詹楚瑜的该上诉意见依据不足，本院不予采纳。詹楚瑜作为次承租人负有交还房屋的义务。上诉人关华珊、詹楚瑜的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由关华珊负担110元，詹楚瑜负担110元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一五年九月一日书 记 员  徐毅敏