昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)呈民初字第1954号原告(反诉被告)陈丽珠，女，汉族，1971年7月5日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人周磊，云南云恒律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）刘艳，女，汉族，1989年2月23日生，住云南省昆明市西山区。委托代理人张恒嘉，云南建耀律师事务所律师。特别授权代理。被告云南时光影业发展有限公司。委托代理人李思南、王应叫，云南时光影业发展有限公司职工。特别授权代理。原告陈丽珠诉被告刘艳、云南时光影业发展有限公司（以下简称时光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，在诉讼的过程中，被告刘艳对原告陈丽珠提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员彭俊独任审理，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告陈丽珠（反诉被告）的委托代理人周磊，被告刘艳（反诉原告）及其委托代理人张恒嘉、时光公司的委托代理人李思南、王应叫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽珠诉称：2015年4月1日，我与被告刘艳就昆明市呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋时光影城3号场地房屋达成租赁意向，在得到被告时光公司及被告刘艳能做餐饮的承诺后，我与被告签订了《租赁合同》，约定刘艳将该房屋出租给我，用来经营凉米线，豆花米线，木瓜水，泡菜使用。之后，我付清合同约定的租金及履约保证金并搬入租赁房屋营业。我按照合同约定进行经营活动，却多次被告知需要办理营业执照才能经营。后我了解到，作为租赁物业出租的被告时光公司并没有从事餐饮的资质，并且租赁房屋由于无上、下通水以及其他结构性问题，根本无法取得卫生许可证及营业执照。根据《租赁合同》第三条的约定：“乙方应当在国家法律，法规，政策允许的范围内进行经营与办公，”我所租赁房屋由于租赁物自身瑕疵及两被告过错的原因无法经营餐饮服务，我签订租赁合同的合同目的不能实现。发现问题后，我多次要求两被告排除妨碍，但始终未果，两被告均不理会。因此，诉讼请求：一、依法解除原告陈丽珠与被告刘艳于2015年4月1日签订的《租赁合同》；二、判令被告刘艳返还原告支付房屋租金及履约保证金58000元。三、判令两被告向原告赔偿各项经济损失共计3514元。四、本案诉讼费由被告承担。被告刘艳（反诉原告）辩称并反诉称：2015年4月1日，我与陈丽珠签订《租赁合同》，陈丽珠向我租赁呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋时光影城3号场地。租赁期限为4年。合同生效后，陈丽珠却未进行经营，并拖欠应缴纳的水、电费，时光公司多次催促其开展经营并缴纳拖欠水、电费，但陈丽珠均置之不理，其行为已违背约定，给出租人时光公司造成损失。时光公司以此为由发出解约通知，解除我与时光公司的租赁关系。陈丽珠的行为违约在先，给我造成了巨大的经济损失。因此，反诉请求：一、请求判令驳回被反诉人在本诉中的全部诉讼请求并解除反诉人与被反诉人的租赁合同。二、请求判令被反诉人偿还反诉人装修款23500元，保证金11610元，以及所拖欠的水电费等2316.93元，剩余房屋租赁费6269元，共计人民币43695.93元。三、请求判令剩余设备款不再支付。四、请求判令被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费。被告时光公司辩称：我公司租赁给刘艳的呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋时光影城3号场地，未经我公司同意刘艳将该场地转租给陈丽珠，刘艳与陈丽珠的租赁合同不具有法律效力。刘艳拖欠我公司与其在租赁期间的水电、垃圾、物业费，我公司于2015年7月9日书面解除了与刘艳的《租赁合同》，原告起诉我公司无事实和法律依据。原告（反诉被告）对其主张的事实，向本院提交证据：一、被告刘艳身份证、内资企业登记基本情况。证明原告、被告身份情况及时光公司经营范围。二、租赁合同、经营范围变更申请、现场照片。证明本案应当由呈贡区法院管辖，原告签订租赁合同是为经营餐饮业务，两被告明知并向原告承诺租赁房屋能开展餐饮业务，被告刘艳向原告所提供的租赁房屋由于自身瑕疵不能进行餐饮业务，导致的合同不能履行，原告有权要求刘艳支付违约金10000元，解除合同并且要求赔偿损失。三、现场照片、合同解除通知函。证明租赁房屋被被告时光公司其他广告遮挡，根本无法正常经营，2015年6月7日被告时光公司向原告告知已经解除与被告刘艳租赁合同，并告知原告等结果再处理，被告时光公司在租赁合同存续期间存在过错，应当对原告损失承担赔偿责任。四、铺面租赁保证金、租金收据、其他收据。证明原告向被告刘艳支付租金等义务已经履行完毕，刘艳应当向原告返还费用58000元，因被告刘艳的违约及被告时光公司的过错，共计给原告造成3514元的损失，两被告应向原告进行赔偿。被告刘艳对原告的证据质证认为：对证据一的身份证三性认可，经营范围需要确认。证据二的《租赁合同》，当时原告对现场进行了考察，该租赁场地可以经营餐饮，原告知道该租赁场地可以转租，才签订与原告的《租赁合同》，该合同第四条第8项有收回场地不退还租金、保证金的约定，原告知道可转租，对《租赁合同》的三性认可，对经营范围的变更申请也认可，现场照片不能说明任何问题，对该证据的“三性”不认可，上、下水问题是原告当时现场看了才签订《租赁合同》，对于遮挡物是原告长期不开门不经营，才临时摆放的。对证据三的“三性”不认可。证据四的收费是依据合同约定收取的，原告诉称的经济损失3514元的证据“三性”不认可且不是直接损失。被告时光公司对原告质证认为：对证据一无异议。证据二我公司没有承诺可以做餐饮，只是有规划，但不是百分之百可以做餐饮。原告认为我公司租赁场地有瑕疵不认可，上、下水管道是有的，已经通过正规部门的验收。我公司的广告可以移动的，不影响原告经营。由于刘艳欠费，解除合同我公司是7月9日发给刘艳的，原告与刘艳的租金我公司不清楚。被告刘艳（反诉原告）针对其主张向本院提交证据：一、《租赁合同》。证明原、被告有法律约定，原告知晓拖欠费用的责任后果以及法律责任。二、《租赁合同》。证明刘艳和时光公司具有租赁的法律关系，合同约定逾期30天未缴纳的相关后果。三、场地租赁费用通知单。证明原告使用过该租赁场地。四、《通知单》。证明时光公司下发过通知，原告应知晓租赁户应该正常开门经营。五、收据。证明转租之前已经结清时光公司的所有水电费。六、合同解除通知函。证明发过相关函件给原告，因为拖欠水电费，依据合同约定解除合同。七、邮件短信。证明被告多次通知原告解除合同。八、装修租赁场地区域铺面费用。证明在与原告签订《租赁合同》之前装修该租赁场地的费用23500元。原告对被告证据质证认为：对证据一的真实性、关联性认可，证明内容不认可，缴纳的租金以外的其他费用是变量，每个月不固定，原告总共缴纳租赁费用58000元。证据二、三是时光公司和刘艳的法律关系，和原告无关。证据四，原告没有进场经营，不认可。证据五是复印件，对证据“三性”不认可。证据六原告没有签收过，对“三性”不认可。对证据七、八的“三性”不认可。被告时光公司对被告刘艳的证据质证无异议。被告时光公司针对其主张及抗辩主张的事实，向本院提交的证据：一、《场地租赁合同》。证明时光公司有合法场地租赁资质。二、税费缴纳单据。证明时光公司按照国家规定缴纳税费。三、《营业执照》副本。证明时光公司的经营范围。四、交费单据。证明承租人刘艳交费期间。五、合同解除通知函。证明时光公司与刘艳解除租赁合同。六、合同解除通知函邮寄单据。证明合同解除通知函邮寄给刘艳。七、建设工程竣工工程验收备案表。证明时光公司出租的房屋已经竣工验收。八至九、《卫生许可证》、《排污许可证》。证明时光公司出租场地已经办理相关证照。十至十一、《营业时间及照片》、《营业执照》。证明时光公司出租场地已经办理相关证照及承租户违约的证明资料。原告对被告时光的证据质证认为：对证据一至九的“三性”认可。对证据十、十一，是因被告刘艳没有经营，时光公司才解除与刘艳的合同。被告刘艳对被告时光的证据质证认为：对证据五的三性不认可，其他无异议。本院认为：原告（反诉被告）提交的证据一客观、真实，与本案关联，本院予以采信。证据二虽客观、真实，与本案关联，但不能证明两被告明知并向原告承诺租赁房屋能进行餐饮业务，被告刘艳向原告所提供的租赁房屋由于自身瑕疵不能进行餐饮业务，导致的合同不能履行，原告有权要求刘艳支付违约金10000元。证据三至四虽客观、真实，与本案关联，但不能证明因被告刘艳的违约及被告时光公司的过错及原告的损失3514元；被告刘艳（反诉原告）提交的证据一至七客观、真实，与本案关联，本院予以采信。证据八不符合证据的形式要件，且不能证明与原告签订《租赁合同》之前装修该租赁场地具有关联性，本院不予采信；被告时光公司提交的证据一至十一客观、真实，与本案关联，本院予以采信。经审理本院确认以下法律事实：陈丽珠为经营凉米线、豆花米线、木瓜水、泡菜，于2015年4月1日与刘艳签订《租赁合同》，向李艳租赁呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋时光影城3号场地为经营使用，租赁期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止。合同签订后，陈丽珠向刘艳支付了一年的保证金10000元及租金48000元，相关费用如水电费、物业管理费等由陈丽珠支付给刘艳，如果逾期未交纳，刘艳有权收回租赁场地并不退还保证金。陈丽珠因未能办理经营凉米线、豆花米线、木瓜水、泡菜的营业执照未能经营。2015年7月21日，陈丽珠拖欠水电等相关费用，刘艳书面通知陈丽珠解除《租赁合同》，现该租赁场地仍由陈丽珠管理。另查明：刘艳与时光公司于2014年8月20日签订《租赁合同》，时光公司将其呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋时光影城3号场地租赁给刘艳，租赁期限自2014年8月20日起至2019年8月19日止。合同签订后，刘艳向时光公司支付了一年的保证金11610元及租金23684元，相关费用如水电费、物业管理费由刘艳支付，在租赁期间，刘艳拖欠时光公司水电费、物业费等费用2316.93元，2015年7月9日，时光公司以刘艳拖欠相关费用为由，书面通知刘艳解除与其签订的《租赁合同》，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告时光公司认为刘艳与陈丽珠签订转租合同没有经过其同意的辩称，因不能提交证据证实，本院不予采信。由于原告陈丽珠签订的合同目的不能实现，刘艳拖欠时光公司相关费用如水电费、物业管理费用，陈丽珠拖欠刘艳相关费用如水电费、物业管理费用，双方亦有解除本案《租赁合同》的意思表示，对此，本院予以确认。被告时光公司与刘艳的租赁合同是否解除，属另一事实的法律关系，本院不予评判，但刘艳与陈丽珠签订的《租赁合同》应予解除，截止本案庭审之日2015年9月15日，原告共计使用该租赁场地165天，被告刘艳应退还原告陈丽珠未使用完的租金，即48000元÷365天×200天＝26301元；至于保证金是否退还，在刘艳与陈丽珠签订的《租赁合同》中有约定：“承租人不交纳由其承担的各项相关费用的，保证金不予退还”此约定不违反法律规定，本院予以支持；至于原告诉请被告时光公司承担责任的请求，因原告不能提交证据证实时光公司对原告陈丽珠与被告刘艳履行《租赁合同》是否存在过错，对此本院不予采信；原告诉请被告刘艳赔偿各项经济损失3514元的请求，因不能提交证据证实，本院不予采信；反诉原告刘艳诉请判令反诉被告陈丽珠的诉讼请求，因系刘艳与被告时光公司之间的租赁法律关系，即反诉原告刘艳诉请的经济损失系时光公司解除与刘艳《租赁合同》的经济损失，与陈丽珠和刘艳之间的《租赁合同》属不同的租赁事实关系，时光公司解除与刘艳之间的《租赁合同》后，刘艳认为系陈丽珠给其造成了经济损失，刘艳的该反诉事实及理由与本案查证的事实相悖，反诉原告刘艳的诉讼请求，本院不予采信。本案中，本院已经向原告陈丽珠释明该《租赁合同》解除后租赁物的返还问题，原告陈丽珠愿意主动归还该租赁场地给时光公司，以避免由此产生新的诉累。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告陈丽珠与被告刘艳于2014年4月1日签订的《租赁合同》。二、被告刘艳在本判决生效后的十日内退还原告陈丽珠租金人民币26301元。三、驳回原告陈丽珠的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘艳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取794元，由被告刘艳承担294元，原告陈丽珠承担500元；反诉案件受理费减半收取397元，由反诉原告刘艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审判员  彭俊二〇一五年九月二十二日书记员  张倩