广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3713号上诉人(原审被告)陈伟强，1976年5月1日，海南省白沙黎族自治县国营卫星农场作业区十五队，现联系地址广州市番禺区。委托代理人李伟悦，广东启兴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)赖小柳，1956年3月1日，住广州市荔湾区。委托代理人何丽霞，广东银德律师事务所律师。上诉人陈伟强因与被上诉人赖小柳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州番禺区大石街岗东路26号2幢602房（以下简称涉案房产）为陈伟强母亲李玉珍名下的房产。2010年4月2日陈伟强的母亲李某甲与父亲陈某办理公证委托，委托陈伟强办理上述涉案房产的出售及收取房款等相关事宜。2012年10月1日赖小柳、陈伟强在经纪方的促成下就上述涉案房产的买卖签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房产出售给赖小柳。该《房屋买卖合同》第三条约定涉案房产的成交价为76万元；第四条约定2012年10月2日前支付5万元作为定金，楼价余款71万元在三方到房管所办理交易登记过户（2013年1月30日当天或之前），出税单当天或之前，由赖小柳一次性支付给陈伟强；第五条约定在交易登记过户当天，由卖方向经纪方支付5000元、买方向经纪方支付10000元作为咨询及中介服务费；第六条约定卖方同意交易过户时，买方可以指定需要过户房产证所有人的姓名。上述《房屋买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。在赖小柳、陈伟强签订上述《房屋买卖合同》当天，赖小柳向陈伟强支付了1.5万元定金，签订《房屋买卖合同》后不久赖小柳又向陈伟强支付了剩余3.5万元定金，陈伟强收到赖小柳支付的定金共计5万元。2013年10月21日赖小柳、陈伟强一同到广州市番禺区公证处办理了出售及收取上述涉案房产房款的转委托公证，公证书号为（2013）粤广番禺第39750号，但因未交纳公证费用，而未能领取已办理好的公证书。2013年11月29日陈伟强向赖小柳出具《收据》一份，该《收据》载明：“今收到赖小柳购买岗东路26号602房房款50万，大写伍拾万元整。收款人：陈伟强2013.11.29”。2014年6月10日陈伟强前往广州市番禺公证处办理撤销公证委托《声明书》，该《声明书》载明：“我（陈伟强）于二O一三年十月二十一日在广东省广州市番禺公证处申请办理了转委托公证书，公证书编号为（2013）粤广番禺第39750号（详见附后附件）。因我无须上述转委托书中受委托人继续办理有关委托事项，故现我声明取消上述转委托书并愿意承担因取消上述转委托书而产生的一切法律后果。”因赖小柳、陈伟强双方在履行《房屋买卖合同》中产生纠纷，经协商未果，赖小柳遂于2014年9月16日将陈伟强诉至一审法院，在一审法院所立案号为（2014）穗番法石民初字第898号。该案在审理过程中，因赖小柳经一审法院传票传唤拒不到庭而被一审法院裁定按赖小柳撤诉处理。2015年1月4日赖小柳再次将陈伟强诉至一审法院，陈伟强到庭应诉。陈伟强在本案庭询中称只收到赖小柳支付的5万元定金，且其后曾于2013年1月25将15000元定金退还给赖小柳，但陈伟强仅提供2013年1月25日赖小柳出具收回15000元定金的《收据》的复印件，而未能提供该《收据》原件，赖小柳对此《收据》不予认可。陈伟强另在庭询中辩称2013年11月29日收到赖小柳50万元购房款的《收据》是在赖小柳欺骗、引诱的情况下出具给赖小柳的，陈伟强对此主张未提供证据证明。在本案庭询中，一审法院要求赖小柳明确利息的计算标准及起止时间，赖小柳答称：“2013年11月29日起开始计算，按中国人民银行贷款利率的标准，计算至还清之日止。”赖小柳在庭询中并表示：“（涉案房产）现状是由我占有使用，但是因为陈伟强骚扰我，所以现在是由我朋友居住。如果陈伟强返还我方全部购房款，我方是愿意将房屋交还给陈伟强的。”另，在本案庭审中一审法院告知陈伟强如有反诉请求，应当在举证期限届满前提出，陈伟强在对此表示：“明白。我方会另案向赖小柳主张我的权利。”一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。赖小柳、陈伟强及经纪方签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。纵观全案事实，本案争议的焦点为陈伟强是否收取了赖小柳支付的50万元房款。根据赖小柳提供的陈伟强收取赖小柳50万元房款《收据》等证据，陈伟强应当已收取了赖小柳交付的50万元购房款。陈伟强辩称其向赖小柳出具《收据》时系受赖小柳欺骗和引诱，但陈伟强对此未提供证据证明，赖小柳对陈伟强此项辩解也不认可，故一审法院对陈伟强的主张不予采信。赖小柳、陈伟强签订《房屋买卖合同》至今已有两年多的时间，已远超合同约定的交易登记过户期限，陈伟强也向公证机关申请办理了撤销转委托声明即陈伟强不欲再将涉案房产出售给赖小柳，且双方就是否收取50万元购房款产生严重分岐而一直无法协商解决，本案所涉房屋买卖合同已不具备继续履行的条件。根据赖小柳提供的证据及本案查明的情况，陈伟强已收取了赖小柳交付的50万元购房款，在不能继续完成交易过户的情况下，陈伟强应当将所收的50万元购房款返还给赖小柳。陈伟强在庭审中辩称其曾将赖小柳支付的15000元定金返还给赖小柳，但陈伟强对此未能提交证据原件以供核对，赖小柳对此也不认可，且即便陈伟强曾向赖小柳退还15000元定金，但因陈伟强向赖小柳出具《收据》收取50万元购房款的时间发生在陈伟强辩称的返还15000元定金之后，故从此角度分析，陈伟强的此项辩解一审法院亦不能支持。因双方在履行涉案房屋买卖合同的过程中均存在一定责任和过错，赖小柳在未支付完全部房款的情况下即占有使用涉案房产至今，故一审法院从公平合理原则予以考量，酌情确定陈伟强无需支付上述50万元购房款的利息。至于赖小柳在本案中主张的中介费2000元，因赖小柳对此未提供证据予以证明，且赖小柳主张的中介费用与《房屋买卖合同》中约定不符，陈伟强对此也不予认可，故一审法院对赖小柳的此项主张不予支持。综上所述，一审法院驳回赖小柳的其他诉讼请求。陈伟强在本案庭审中提出的要求，其表示将另案主张，陈伟强可另行起诉予以解决，本案不作调处。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，于2015年4月3日判决：一、陈伟强应当于本判决发生法律效力之日起七日内向赖小柳返还购房款50万元；二、驳回赖小柳的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4410元，由陈伟强承担。判后，陈伟强不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原判决认定基本事实不清，请求二审法院查明事实后依法改判。1、赖小柳的50万元购房款的来源不清楚。2、赖小柳如何支付50万元购房款事实没有查清。二、原判决运用法律错误，应依法改判。原判决的主要法律依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条，陈伟强认为适用法律错误，应援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条之二款作为本案的法律依据。赖小柳提供的《收据》存在严重瑕疵，证明力较小，不能证明存在陈伟强已实际收取赖小柳50万元房款的高度盖然性。1、《收据》的来源与内容在法律上自相矛盾，根据赖小柳的陈述可知收据来源属确认收款性质，而收据内容本身则是当日收款性质，两者在本质上是排斥的。2、赖小柳提供的1.5万元定金收据与赖小柳提供的50万元购房款收据能形成当日收款性质的相互印证，这与原判决认定50万元收据具有确认收款性质是矛盾的。3、《收据》不能佐证赖小柳关于如何支付50万元给陈伟强的陈述。赖小柳的陈述完全违背日常生活经验，其理应进一步举证证明陈述内容存在的可能性。疑点一、值得注意的是，赖小柳在2012年9月份到10月份2个月期间先后以购买合同的方式与六家中介及个人同时签下六份购房合同，价值约300万元之巨，而且无一例外的都是只给付定金，而不给付房款，就向原房东要来钥匙，而搬东西进去居住，并四处放盘，骗他人说房子是她的。涉案合同都是无法继续履行是由于赖小柳恶意投资、炒楼而造成涉嫌空手套白狼的诈骗手法。疑点二、假设这个收据是真的，赖小柳所说的几次（其中几次的时间都是跨度很大的）收款都陈伟强拿走，是否有这个可能性？疑点三、赖小柳称在旺家地产中介以上述签订的购房合同交付陈伟强定金1万元，中介费2000元，都是说1万元，而不是当时陈伟强明确说出收取的15000元，并拿出收据，赖小柳都不记得给付的是15000元定金，又如何记得之后几月份给了多少钱给陈伟强。最大的疑点是没有任何给付证明及银行转账证明，50万毕竟不是小数目，赖小柳每天都带着如此多现金给付？疑点四、陈伟强拿出赖小柳自己签名已给回定金的事，却装作糊涂你，以复印件和不记得敷衍了事。赖小柳利用陈伟强的同情，骗取陈伟强写下那么奇怪的收据。疑点五、赖小柳自称有抑郁症，如何证明？是否是要避开法律责任的借口？疑点六、本来双方按购房合同于2012年12月31日办理赖小柳给付陈伟强房款，陈伟强就将此房过户给赖小柳，为什么赖小柳不按此办理？试问，一个无任何经济来源的低收入人群同一时期向六家个人或中介购买六套房产，是不是不符合常理？陈伟强承认收取赖小柳5万元定金，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，赖小柳已构成违约，陈伟强有权没收定金作为违约金。三、陈伟强不具有主体资格。根据合同相对性原则，出卖人是陈伟强的母亲，陈伟强只是代理人，赖小柳要求退款的话，应向李某乙主张。赖小柳所述所有购房款均为现金支付，不符合现有的生活习惯。陈伟强上诉请求：一、判令撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第55号判决书。二、判令陈伟强无需向赖小柳返还购房款50万元。赖小柳二审答辩称：陈伟强是合同的一方，且陈伟强一审时未提出其不是适格被告。双方在签署购房合同时，由陈伟强本人签名确认，且收据上的签名也是陈伟强的亲笔签名。另外房产登记的产权人李某甲是陈伟强的母亲，其在与赖小柳签署合同时李某甲已死亡，而陈伟强是李某甲的唯一继承人。本案涉及的收据金额总计50万元，一审法院并非仅以收据认定购房款而是结合庭审情况结合陈伟强的确认，该收据由其亲笔书写并签名确认，另结合赖小柳银行账户的余额情况可以印证。陈伟强与赖小柳之间并没有多次的买卖合同关系，在两人并没有形成惯例或交易习惯的情况，本案确实具有特殊性，由其是赖小柳多次向陈伟强付款，最后却只有陈伟强仅签署的一张统计的收据，但这陈伟强本人也是确认的。赖小柳因为很喜欢陈伟强的儿子并让陈伟强的儿子做其孙子，以这些事实可以看出两人关系原本是比较亲近的，由于该亲近的关系导致赖小柳对陈伟强产生信任，所以在陈伟强开立50万元的收据之前已经居住在案涉房屋中，故没有每一次付款都要其出具收据。赖小柳确实有签订好几份房屋买卖合同但当时赖小柳是在其他人违约之后履行了与陈伟强的买卖合同的，且赖小柳也具有履约能力。赖小柳在本案中已经履行自身的义务，多次向陈伟强付款，并且在付款之后，陈伟强与赖小柳曾一起办理公证委托，通过公证委托将房屋过户至赖小柳名下，但是陈伟强没有领取公证委托导致赖小柳无法履行，这是陈伟强违反了合同义务，应当向赖小柳返还50万元。本院经庭询调查确认原审法院查明事实。另查明，2010年3月1日，李玉珍在广东省广州市番禺公证处办理（2010）粤穗番内证字第3987号《遗嘱公证》，将坐落在广州市番禺大石街岗东路26号2幢602房屋及其土地使用权{房地产权证号码：粤房地证字第××}指定由丈夫陈某继承。李某甲于2010年6月17日在海南省白沙黎族自治县因病去世。二审期间，陈伟强向本院提交（2010）粤穗番内证字第3987号《公证书》、李某甲死亡证明公证书。陈伟强另向本院提交罗英群的《收据》共4份，农行交易回单1份以证明赖小柳在同一时间内不具有购买多套房屋的能力。赖小柳也向本院提供了赖调丁和赖和英委托赖小柳出售大石街新城东路南区39号楼201房的委托公证书，公证号（2014）粤莞东莞第001313号。大石街新城东路南区39号楼201房产权证，权属人为赖某甲，产权证号粤房地证字第C5901821号，确认大石街新城东路南区39号楼201房于2008年5月向赖小柳购买。赖小柳还提交了旺家地产的名片和银行取款凭证，证明其有购房能力。本院认为：根据陈伟强的上诉请求和某对对方的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：陈伟强是否真实收取了50万元及其是否需要返还50万元？对陈伟强的上诉，分析如下：从本案证据及当事人陈述可知陈伟强在以李某甲的名义与赖某乙签订买卖合同时，李某甲已经死亡，虽然李某甲和丈夫陈某在生前已经办理了委托公证，委托陈伟强办理房屋出售及收取房款的事宜，但李某甲在办理委托公证之前已经办理了遗嘱公证，明确房屋由其丈夫陈某继承。因此，在李某甲去世之后，涉案房屋依据遗嘱继承现应属于陈某所有。陈某此后并未授权陈伟强出售房屋，而之前李某甲及丈夫出具的委托公证，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十一条的规定“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”本案当事人并没有另外做约定，本案委托事务的性质也不适用不应该终止的条件，因此，李某甲死亡后其委托合同已经终止，陈伟强再以李某甲的名义与赖小柳签订的涉案房屋买卖合同不成立。陈伟强依该合同取得的购房款亦应返还。陈伟强对于书写收据的行为予以认可，但解释该收据是在未收取对方款项的情况下出具的，提出主张的理由缺乏依据，并且无法做出合理解释。根据证据优势的角度，一审判令陈伟强直接返还购房款50万元并无不妥。至于陈伟强抗辩陈某才是本案适格当事人的问题，如上所述，涉案房屋买卖合同不成立，故本案不需增列产权人作为本案当事人。陈伟强要求增列陈某为本案当事人并由陈某承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈伟强的上诉请求、理由均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由陈伟强负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月二十二日书 记 员  罗 涛