吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0291民初624号原告：罗志强，男，1954年7月29日出生，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：罗南光（系罗志强之子），男，1980年5月15日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王晓东，吉林市龙潭区正达法律服务所法律工作者。被告：吉林市玖诚房地产经纪有限公司，住所地：吉林市丰满区宜山路宜隆小区4号楼1号网点。法定代表人：赵晓刚，总经理。委托诉讼代理人：高晶，女，吉林市玖诚房地产经纪有限公司职员。被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街72号。法定代表人：卢生英，董事长。委托诉讼代理人：李晓东，男，吉林市荣腾房地产开发有限责任公司总经理。原告罗志强诉被告吉林市玖诚房地产经纪有限公司（下称玖诚公司）、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗志强及委托诉讼代理人罗南光、王晓东，被告玖诚公司的法定代表人赵晓刚及委托诉讼代理人高晶，被告荣腾公司的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗志强向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告卖房款383715元整；被告承担此案的诉讼费。事实与理由：原告于2014年6月22日，在被告荣腾公司购买了吉林市臣山雅苑×号楼×单元×室的房屋。原告有购房合同，原告已经向被告荣腾公司交付了此房屋的全款，原告有收据为证。后原告委托被告玖诚公司将此房屋售出，并和被告玖诚公司签订了委托售房合同，现被告玖诚公司已经将原告的房屋出售出去了，但是被告玖诚公司将原告的房款打到了被告荣腾公司的名下。原告多次找到两个被告索要卖房款，但是两个被告以种种理由互相推脱克扣，拒不给付原告卖房款。两个被告的行为严重侵犯了原告的合法权益和财产。玖诚公司辩称，我签的是委托授权协议，合同上写的很清楚，这个房子也不是我卖的，谁卖的不知道。荣腾公司辩称：原告诉请返还卖房款不是事实，从原告提交的证据及法庭调取的证据看卖房款是32万元，庭前我与公司相关人员了解，被告曾在原告处借款20万元，2014年6月22日被告无能力还款，与原告协商同意原告将房屋出售，扣除20万元后，余款返还原告。原告与玖诚公司签订合同，预定房屋拟售价为383715元，实际能否卖到这个价格是未知数。案外人已经支付房款11万元及贷款21万元，被告只欠原告9万元。经审理查明：2013年5月份，荣腾公司向罗志强借款30万元，罗志强将该笔借款交给荣腾公司原法定代表人丁俊山。2014年6月22日，原告罗志强与被告荣腾公司签订《臣山雅苑内部认购协议书》，内容：罗志强认购臣山雅苑×栋×单元×层×××室，建筑面积81平方米，房屋单价6066元/平方米，折后单价5000元/平方米，折后总价405000元。付款方式：一次性付款。甲乙双方声明共同遵守的其他条款中：1.在甲乙双方签订《商品房买卖合同》之前，如因不可抗力致使本协议失去效力，甲乙双方经协商可以解除本认购协议，乙方应将本协议、定金和已付房款等相关收据及其他从甲方收到的文件退还给甲方，甲方应将乙方支付的房款无息退还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。6.签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以甲方电话通知为准。7.乙方签署完《商品房买卖合同》后，本协议书即行失效。该协议书中注明：此房为丁总个人转账（丁俊山）。同日，荣腾公司为罗志强开具收据，载明：交款人：罗志强。收款方式：抵账（丁俊山个人）。数额：405000元。收款事由：×××号房款。2015年9月份，原告罗志强与被告玖诚房地产经纪有限公司签订《委托售房合同》，约定，罗志强将位于臣山雅苑×-×-×××号，建筑面积85.27平方米的房产委托玖诚公司销售。拟售价格383715元。销售价格高出部分由玖诚公司收取作为佣金，低于部分由玖诚公司补齐。委托期限为6个月。另查明：臣山雅苑×号住宅于2015年6月15日取得商品房预售许可证。以上事实，有《臣山雅苑内部认购协议书》、收据、商品房预售许可证、银行交易明细、取款凭证、户口本、身份证、《委托售房合同》及庭审笔录等为证。对罗志强提举的臣山雅苑内部认购协议书（复印件）、收据（复印件），玖诚公司质证意见：无异议。荣腾公司质证意见：均无异议，确实有这个事情，需要明确的是银行首付款收据上写的是4层44号，与原告提供的银行收据中所载不符，与本案无关。对罗志强提举的《委托售房合同》，玖诚公司质证意见：无异议。荣腾公司质证意见：无异议。对罗志强提举的杨化云交购房款收据，玖诚公司质证意见：无异议。荣腾公司质证意见：有异议，不是事实，我公司售房是0首付，这张收据是为了进行银行贷款而做的虚假手续，事实上我公司没有收到这笔钱，而且只是11万元，并且已经返还原告。对罗志强提举的法院协助查询银行回执，玖诚公司、荣腾公司质证意见：无异议。对罗志强提举的中国工商银行交易明细、户口本复印件、身份证复印件、工商银行卡复印件、吉林银行个人账户明细对账单，玖诚公司质证意见：无异议。荣腾公司质证意见：对真实性、合法性均无异议，对证明问题有异议，不能证明30万元交付给荣腾公司。对玖诚公司提举的李秋颖证人证言，罗志强质证意见：有异议，房屋确实是玖诚房地产卖出的。荣腾公司质证意见：不清楚。对荣腾公司提举的刘敏证人证言，罗志强质证意见：对关于11万元打入刘敏账户的事实无异议，对其他部分有异议。玖诚公司质证意见：无异议。本院认为：一、罗志强与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效。荣腾公司销售的房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》并不违反法律规定，合法有效。二、荣腾公司应当给付罗志强381000元。第一，本案中，罗志强自认购房款系以借款抵充，且双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》及荣腾公司开具的收据均注明付款方式为抵账，据此，可以判定罗志强并未直接向荣腾公司交纳购房款，而是以借款抵顶购房款。罗志强提举的银行流水、取款凭证可以证明在罗志强主张借款前，从其爱人账户提款299900元，结合荣腾公司出具的《臣山雅苑内部认购协议书》、收据及荣腾公司在庭审中自认在罗志强处借款20万元的情况，按照高度盖然性证明标准，可以认定罗志强主张借款给荣腾公司30万元现金的事实成立。第二，关于利息数额问题。在罗志强未提举证据证明双方约定利息为年息9万的主张成立的情况下，荣腾公司出具的收据中所载的金额扣除借款本金的部分，视为荣腾公司认可的利息数额。该利息数额为105000元（合同总价款405000元-借款本金300000元）。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，人民法院应予支持”之规定，因荣腾公司未向罗志强交付房屋，故对罗志强的借款利息不能认定荣腾公司已经自动履行，对罗志强的借款利息应按照年利率24%的标准计算。罗志强的借款本金及利息计算至双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》时，总计金额为81000元（30万元×13.5个月×2%）。第三，因荣腾公司庭审中明确表示不履行《臣山雅苑内部认购协议书》，且罗志强表示如主张法律关系错误，同意解除《臣山雅苑内部认购协议书》，故在罗志强未取得《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋的情况下，应当解除双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》，荣腾公司返还罗志强购房款。购房款系罗志强以借款本金及利息抵充，荣腾公司应当按照借款本金及法律保护的利息数额予以返还，即返还罗志强381000元。关于荣腾公司抗辩依据给付罗志强11万元一节，因荣腾公司申请其公司工作人员刘敏出庭证实，罗志强收到的11万元已经返还荣腾公司，故对此抗辩主张不予采纳。三、玖诚公司不承担责任。罗志强提举的证据不能证明玖诚公司将《臣山雅苑内部认购协议书》约定罗志强购买房屋的权利转让他人。因罗志强提举的《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋为臣山雅苑×号楼×单元×室，而罗志强主张该房屋出卖给案外人杨化云，罗志强申请本院调取的杨化云贷款购买房屋的银行凭证所载为臣山雅苑×号楼×单元×××号房屋，两处房屋位置并不相同，在罗志强未提举其他证据证明杨化云购买的房屋即是罗志强签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋，且荣腾公司不予认可的情况下，本院无法认定杨化云购买的房屋即是罗志强签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋。因玖诚公司未将《臣山雅苑内部认购协议书》中约定的房屋转让并收取购房款，故玖诚公司不承担给付购房款的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内给付原告罗志强381000元；二、驳回原告罗志强其他诉讼请求。如果被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7055元，由原告罗志强负担40元，由被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担7015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  张泽君人民陪审员  付永海二〇一七年六月十六日书 记 员  高千惠