北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第05787号原告北京鑫洁森物业管理有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇望马台村东路186号。法定代表人周东华，经理。委托代理人闫海霞，北京市时雨律师事务所律师。委托代理人张振元，男，1954年7月26日出生。被告王文成，男，1954年12月13日出生。原告北京鑫洁森物业管理有限公司（以下简称鑫洁森公司）与被告王文成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜德利独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫海霞、张振元，被告王文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫洁森公司诉称：被告居住在平谷区×小区×1号楼×单元×号，楼房建筑面积94.14平方米。2013年9月7日，该小区业主委员会（以下简称×小区业委会）与我公司签订《物业服务合同》，物业费的收费标准为每月0.46元每平方米。被告尚欠我公司2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业费1039元未付，故起诉要求被告支付所欠物业费。被告王文成辩称：原告起诉属实，但我们楼道的卫生及院内垃圾桶旁卫生差，楼道三四天打扫一次；楼道内张贴小广告现象严重；小区内私搭乱建严重，影响通行；小区内私设地锁，私建门外门、院外院的现象；小区内私自摆放搅拌机、大架子等大型工具；在北门口摆放活动房；在×1号楼北面三四单元之间地下车库的窗户损坏，无人修理；院内绿化杂草丛生，还有私自种菜、乱搭架子现象，无人管理；小区内私搭大柴锅做饭，无人管理；小区内偷到抢劫现象严重；每栋楼都有雨漏管损坏，无人修理；小区内×2号楼和×3号楼之间的化粪池地面下沉，臭气熏天；2013年10月3日，我家放在楼底下的三轮车电瓶被盗及2015年3月，充电器丢失，物业公司不管；2013年年底，我家荣威350牌汽车右侧被刮蹭，因没有摄像头，我们无法找到侵权人；2014年开春，房顶漏雨，物业公司说没有合适的瓦不给修理，是我们自己换了8块瓦，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告系平谷区×小区×1号楼×单元×号业主，楼房建筑面积94.14平方米。2013年9月7日，×小区业委会与鑫洁森公司签订《物业服务合同》，约定鑫洁森公司物业服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶、停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。业委会与鑫洁森公司约定物业收费标准为每月0.75元／平方米，由鑫洁森公司按年收取，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5‰标准支付违约金。另约定：合同期限为2013年10月1日至2014年9月30日；合同期满后业委会不委托鑫洁森公司的，应提前三个月书面通知鑫洁森公司；合同期满业委会没有将续聘或者解聘鑫洁森公司的意见通知且没有选聘新的物业管理企业，鑫洁森公司继续管理的，视为合同自动延续。合同还约定了其他内容。当日，双方签订了《补充协议》，约定：1、前期物业所欠费用及关于自行车棚的任何纠纷，其他所属前任物业公司的所有债权债务，与鑫洁森公司无关。2、属违章建筑的，业委会与物业公司联合上报上级有关部门处理。3、属于占用绿地等其他公共区域私自搭建的围栏、围挡等限期（2013年12月31日）自行拆除；种植的农作物、蔬菜等，2013年收成后明年禁止种植；栽种的果树等明年春季（2014年3月）自行移除本小区。不愿自行解决的，2014年4月，政府、业委会与物业公司将联合有关职能部门强制恢复公共区域使用功能。业委会与物业公司不承担任何后果。3、监控设备、电动门、北大门、院落照明及线路、垃圾桶、井盖、道路设施、单元门、雨漏管等损坏、丢失现象相当严重。修缮需大量资金支持，如果不能得到政府的支持，启动维修资金时间会很长，修缮期也会相应加长。4、上述修缮项目由居委会协调有关部门申请优惠政策及资金支持，如不能及时到位×业委会委托鑫洁森公司启用维修资金进行修缮解决。5、2013年10月1日-2014年3月31日物业费每月0.46元／平方米，2014年4月1日-2014年9月30日物业费每月0.75元／平方米。2014年10月1日，双方又签订了《补充协议》，约定：10月1日至9月30日为一个交费年度，业主或物业使用人应在前三个月即12月31日前履行缴纳义务，物业服务费暂定0.46元／月／平方米，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按欠费额的5‰标准支付违约金，本协议期限至2015年9月30日等内容。原告自2013年9月23日始在×小区提供服务至今。本院现场勘查时，业主认为×小区物业服务存在以下问题：小区东门里右侧设有夜间停车位2个；东门里侧两旁停放有电动自行车约10辆；门两侧楼房为三层楼房（最北端楼房为二层楼房）；小区入口两侧楼房前侧一层业主围有护栏；东门楼房最北侧业主在楼房北侧拆毁栅栏，设有铁门；楼道内堆有杂物；车棚顶与墙之间存在裂缝；小区车辆停放有不规范现象；道路不通畅，车辆有停放在绿地的现象；北门东侧堆有杂物；北门警卫室没有警卫；×4号楼南东侧围堵车位、外扒门；南侧非小区业主楼房向北开门通行；3个地下车库上方绿化用地栽有花草树木（业主反映有野草、绿化不足）、车库入口放有两个搅拌机；物业办公室门口南侧设有2个停车位；单元门坏损。原告对于被告的辩称及现场勘查情况答复称：东门外夜间停车位已经取消；小区划有停车位，但部分业主不按照车位停车，虽经多次制止未果，电动车和自行车停放混乱也属此情况所致；小区建设规划时即自行车棚不足，难以解决；违章建筑、私搭乱建现象是历史遗留问题，我公司没有强制执行的权力，虽经多次制止，也向城管和规划局反映过，但是均未解决；业主在楼道和小区堆放杂物和搅拌机我们已张贴公告限期让业主清除；设立北门是部分业主出行不方便顺应其要求所开；不能24小时打扫卫生，以后尽力做到最好；接手之前小区即无绿化，现已经种植部分植被，以后逐渐改进。本院向×业委会调查，×业委会证实：×业委会与原告约定先期物业费为每月0.46元／平方米，以后欲提高收费标准，但征询意见小区一半以上的业主不同意提高，为此原告有意退出小区，经业委会与之协商才继续提供服务，无其他物业公司愿意按照现在的收费标准提供服务。原告进入小区的时候，绿化已经基本没有，各单元楼楼顶漏水，违章建筑和私搭乱建现象已经形成，后业委会与原告向建委和城管都反映过该情况；交接时各楼单元门也已损坏，已经申请了维修基金还未批下来。原告入驻后维修路灯、新建北门、重新做楼顶防水、栽种部分植被、修建东大门等，原告提供的服务是比较好的。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《物业服务合同》及《补充协议》、现场照片，本院现场勘查笔录、现场照片、调查笔录等在案佐证。本院认为：原告与×业委会签订《物业服务合同》及补充协议后，对×小区的物业进行服务，被告应按此合同和协议交纳相应物业费。被告提出的物业服务问题大部分属于历史原因形成，综合勘验情况以及向业委会所进行的调查结果，原告所提供的物业服务较好，原告要求按楼房面积每月每平方米0.46元标准收取物业费合理，本院予以支持。原告提供的物业服务虽有瑕疵，但其表示在以后的服务中逐步完善，被告应予谅解。故对被告的辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告王文成于本判决生效后十日内给付原告北京鑫洁森物业管理有限公司二○一三年十月一日至二○一五年九月三十日期间的物业费一千零三十九元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告王文成负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杜德利二〇一五年九月十五日书记员  赵海丽