湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10543号原告：龙解放，男，汉族，1976年4月24日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：王玉，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘紫琼，湖南锐杰律师事务所律师。被告：长沙洛璐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道福祥路72号蜜城家园22栋202房。法定代表人：赵静，系总经理。委托诉讼代理人：李雪，泰和泰律师事务所律师。第三人：长沙蓝光和骏置业有限公司，住长沙市岳麓区洋湖街道机关大院内1栋综合楼。法定代表人：蔡辰，系总经理。委托诉讼代理人：徐平恩，男，汉族，1983年12月10日出生，住江苏省徐州市，公民身份信息：371322198312104956，系公司员工。原告龙解放诉被告长沙洛璐商业管理有限公司（以下简称“洛璐公司”），第三人长沙蓝光和骏置业有限公司（以下简称“蓝光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙解放及其委托诉讼代理人王玉，被告洛璐公司的委托诉讼代理人李雪，第三人蓝光公司的委托诉讼代理人徐平恩到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求被告以500元／天的标准向原告赔偿2017年7月2日至2017年10月24日的经营收入57500元；2.、请求被告向原告赔偿2017年7月2日至2017年10月25日的房租、物业费、水电费等损失14511元；3、请求被告向原告赔偿2017年7月1日至2020年7月31日的装修损失121894元，以上1、2、3项共计193905元；4、请求被告承担本案的诉讼费、保全费等费用；5、请求第三人对以上四项费用承担连带责任。事实与理由：2016年7月15日，原告承租第三人开发的位于长沙市岳麓区××栋××号××号××号××商铺用于经营餐饮，并于当日签订租赁合同，三件商铺的租赁期间均为2016年8月1日至2020年7月31日。2016年12月8日，原告、第三人和被告三方签订了《带租约销售协议补充协议》，确定涉案房屋租赁合同的权利义务关系由第三人转移给被告。2017年6月23日,三间商铺的地面开始大面积出现沉降，并且墙面出现漏水、渗水现象，原告立即告知第三人、被告的物业公司，第三人、房屋的施工方和物业公司均派人看过现场，之后房屋开发商第三人也承认是房屋本身质量的问题，但一直未予以实际修理。之后，房屋地面的塌陷，墙面开裂、漏水越来越严重，导致原告无法在承租的房屋中经营，只能在2017年7月2日正式停止营业。被告是房屋的所有方、出租方，第三人是房屋的开发商，两者均对原告承租房屋的质量问题承担责任，但被告、第三人对承租房屋不予维修导致原告一直无法经营，在2017年10月24日，原、被告解除了三间商铺的租赁协议，原告已支付租赁期间所有租金、水电等费用。但至今为止，被告、第三人都未向原告赔偿其损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法庭判如诉请。被告洛璐公司辩称：一、原告龙解放诉被告洛璐公司、第三人蓝光公司租赁合同纠纷已由生效调解书（2020）湘01民终5092号予以确认、约束，双方在调解书中也再次明确了双方就本租赁合同及租赁关系项下再无其他争执，被告无权就房屋地面塌陷，墙面开裂、漏水等向被告主张权利。龙解放诉洛璐公司、蓝光公司合同纠纷已由生效调解书（2020）湘01民终5092号予以确认、约束，明确了商铺租赁合同的解除时间、物业费、水电费的承担问题，双方在调解书中也再次明确了双方就本租赁合同及租赁关系项下再无其他争执，原告无权就房屋地面塌陷，墙面开裂、漏水等向被告主张权利。其次，原告存在恶意诉讼行为，根据（2017）湘01民终5092号判决书可以看出，原告就租赁合同项下同一事由在2017年已提起诉讼要求被告支付装修、广告费损失、租金损失、物业费损失等，但原告经合法传唤，无正当理由未到庭，法院裁定撤诉；后原告就法院撤诉裁定及判决又再次上诉，在二审过程中，为了缓和与租户关系，被告就租金支付、物业费支付、水电费支付均在一审判决中做了让步，进行调解并由法院出具了调解书予以确认，双方确认就本租赁合同及租赁关系项下再无其他纠纷。现原告又再次就同一事由提起诉讼，被告认为原告重复多次起诉的行为违反诚信原则，无视司法权威、浪费司法资源，应诉给被告造成了严重损失，对于原告滥用诉权的行为法院应不予认可。二、原告租赁的房屋不存在质量问题，对原告主张的房屋地面坍塌、墙面开裂、漏水严重的事实不予认可，被告在租赁合同履行过程中，不存在任何违约行为或过错，损失不应由被告承担。关于房屋是否存在质量问题，被告是否存在过错或违约行为。原告陈述的房屋地面塌陷、墙面开裂、漏水严重等事实没有提供明确的证据予以证明，在庭审中原告仅提交了证据五（2017）湘0104民初10106号开庭笔录、证据六《关于龙解放反映COCO蜜城22栋106、107铺面下沉信访事项书面答复意见书》，均为原告与第三人之间的庭审笔录、信访事宜，与被告无关，且该份证据为非直接证据，也不能直接反应房屋地面塌陷、墙面开裂、漏水严重的事实，原告应承担举证不能的责任。原告要求被告支付经营性损失、房租、物业费、水电费、装修损失等没有充分证据予以支撑，且证据之间存在矛盾，法院应依法予以驳回。就损失是否应当得到支持问题。首先，房屋塌陷、墙面漏水并非被告导致，合同中也未进行约定该部分损失应由被告承担，对其发生的时间期间也无法确定，损失期间也无法确定；其次，原告要求被告支付经营性损失、房租、物业费、水电费、装修损失等，没有证据予以支撑，无法得到支持。具体来说，就经营性损失而言，原告并未提供证据证明原告正常经营期间有500元/天的收益，对经营性损失应承担举证不能的责任；就房租、物业费、水电费、装修损失等仅能提供缴纳收据，无法证明原告已实际支付该笔费用。装修损失的合同为与个人签订，真实性被告也不予认可，装修金额被告也不予认可，再其次，装修合同、装修收据无法形成对应的证据链，比如与原告签订装修合同的主体为李新加，装修收据出具人为李昌国，证据间无法对应；原告主张的装修损失，但收据中存在大量的比如91页灭火器、灭火箱购买收据、新福家电批发销售单、灯箱及灯片的收款收据，无法达到证明装修损失的证明目的。另外对于部分收据的内容模糊看不清楚，具体收据信息、金额、费用明细也无法核实。故就原告主张的损失而言，无法形成完整的、充分的证据证明实际导致了原告该部分损失，法院应驳回原告损失赔偿的诉求。第三人蓝光公司辩称：一、原告将第三人列为案件第三人属于诉讼主体错误。本案中，原告龙解放与第三人以及洛璐公司签订的《带租约销售协议》第三条约定：“协议各方确认并同意，自标的物交付或视同交付之日起买受人立即概括承受租赁合同所载明的出租人的权利义务，承租人按合同约定向买受人承担权利义务，包括租金支付、标的物退还等”。上述各方签订的《带租约销售协议补充协议》第二条约定：“自本协议签订之日起，出卖人（即第三人）与承租人（即原告）在租赁合同项下无任何权利义务纠纷，后续关于标的物租赁事宜如有任何法律纠纷，由承租人与买受人自行解决”。以上明确可见，第三人对本案争议的诉讼标的不存在独立请求权，且与案件的处理结果亦无法律上的利害关系，请求人法院驳回原告对第三人的起诉。第三人的各项诉讼请求无事实与法律依据。（2019）湘01民终5092号案件已概括解决了包括原告就本案诉争的全部请求，原告再次起诉无请求权基础。原告在（2019）湘01民终5092号案件中与长沙洛璐商业管理有限公司调解约定了包括合同解除、租金及违约金、水电费、物业费及案件受理费等数额后，另一条款明确双方再无其他争执。原告本次的诉讼请求，已在该案中由生效的法律文书进行明确，即对于全部纠纷已经解决并再次强调双方无其他争执的纠纷。因此，原告再次起诉无请求权基础。该案一审（2017）湘0104民初10106号案件中原告主张装修、物业等各项损失，洛璐公司进行了反诉，长沙市岳麓区人民法院做出判决：解除租赁合同，龙解放支付租金46449元、违约金24000元，合计7万余元。而龙解放上诉后，二审法院的调解中，双方互迭后龙解放支付3663元，长沙洛璐放弃了近6万元。以此基础上，双方达成调解并确认再无其他纠纷。原告此次起诉，违反了原处理方案，也违背了一事不再理的原则，请依法驳回其起诉。原告要求第三人承担连带责任无事实与法律依据。原告主张第三人承担连带责任无事实及法律依据，原告应就其该主张举出证据、事实依据、法律规定、请求权基础等充分证据及依据。鉴于原告举证事实等不足且缺乏法律依据，应依法驳回其此项诉讼请求。综上，请人民法院依法驳回其起诉。经审理查明：2016年7月15日，蓝光公司（出租方）和龙解放（承租方）签订三份《商品房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），分别约定由龙解放承租案涉房屋106号、107号、108号房屋。合同第二条约定，租赁期限为48个月（即自2016年8月1日起至2020年7月31日止）。第三条约定租金支付方式，2016年8月1日至2017年7月31日，106号房的租金为11232元、107号房的租金为17550元、108号房的租金为17667元；2017年8月1日至2018年7月31日，106号房的租金金额为11232元、107号房的租金金额为17550元、108号房的租金金额为17667元；2018年8月1日至2019年7月31日，106号房的租金金额为23587.2元、107号房的租金金额为36855元、108号房的租金金额为37100.76元；2019年8月1日至2020年7月31日，106号房的租金金额为24768元、107号房的租金金额为38700元、108号房的租金金额为38958元。第四条约定，本合同签订后，龙解放于2016年7月15日向蓝光公司支付106号房2000元、107号房3000元、108号房3000元作为本合同的租赁保证金。原告于2016年8月1日开始使用涉案房屋。2016年7月20日，原告与案外人李新加签订《门面装修合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定原告委托李新加对涉案房屋进行装修，施工期限为2016年7月22日至2016年8月22日，合同并约定了承包项目、承包方式、承包单价等事项。根据原告向本院提交的证据，装修合同签订后，原告共计支付的装修费用17万余元。2016年12月8日，蓝光公司（出租人）、洛璐公司、龙解放（承租人）三方就案涉106号、107号、108号商品房签订三份《带租约销售协议》及补充协议，协议第三条约定，协议各方确认并同意，自标的物交付或视同交付之日起长沙洛璐公司立即概括承受租赁合同所载明的蓝光公司权利义务，龙解放按租赁合同约定向洛璐公司承担权利义务，包括租金支付、标的物退还等。第四条约定，洛璐公司同意，概括承受租赁合同的权利义务后，将按协议约定及法律规定保证租赁合同的继续履行，直至租赁期限到期为止。补充协议约定，洛璐公司已于2016年6月30日按约定付清了全部购房款，房屋即视为交付。蓝光公司、洛璐公司、龙解放在协议和补充协议的落款处盖章或签字确认。2017年6月28日，因涉案房屋存在漏水、地面塌陷等原因，原告向湖南湘江新区信访维稳工作办公室上访。2017年7月4日，长沙市建设工程质量监督站湘江新区分站向原告出具《关于龙解放反映COCO蜜城22栋106、107铺面地面下沉信访事项答复意见书》，该意见书载明经长沙市建设工程质量监督站湘江新区分站调查，涉案房屋由于回填土下陷引起的门面内地面下沉，不属于建筑地基结构下沉。长沙市建设工程质量监督站湘江新区分站已经责成开发商和施工单位立即到现场查勘处理，施工单位已承诺进行整改，并对门面营业的问题进行协商。2017年12月4日，龙解放以洛璐公司与蓝光公司为被告，向本院提起诉讼，案号为（2017）湘0104民初10106号，龙解放的诉请为：1、赔偿合同内租赁物的装修和广告费156200元；2、退还2017年7月已经缴纳租金3870.75元，退还租赁保证金8000元；3、补偿2017年7月份4人工资16000元以及各项物业费用（以物业公司出账为准）；4、支付违约金24000元；5、诉讼费由洛璐公司与蓝光公司支付。该案审理过程中，洛璐公司以龙解放为被告在该案中提起反诉，反诉诉请为：1、判令解除蓝光公司和龙解放之间关于蓝光COCO蜜城项目22#106、107、108三间商品房的《商品房租赁合同》，并判令反诉被告龙解放立即退还案涉租赁房屋，且办理退还该租赁房屋的相关手续；2、请求判令反诉被告龙解放立即支付租赁房屋的欠付租金暂计46449元，以及逾期违约金暂计4412.66元（以上欠付租金和违约金均暂计至2018年7月31日，应付租金实际计算至反诉被告实际退还租赁房屋之日止，逾期违约金实际计算至应付租金全部清偿完毕止）；3、判令反诉被告龙解放立即支付合同终止违约金合计24000元;4、判令反诉被告龙解放承担本案反诉费。后因龙解放经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案对龙解放的本诉按撤诉处理，2018年12月5日，本院作出（2017）湘0104民初10106号民事判决书，对该案的反诉进行了缺席判决，判决结果为:一、解除洛璐公司与龙解放之间在蓝光COCO蜜城项目22栋106、107、108三间房屋上存在的房屋租赁合同关系；二、龙解放向洛璐公司支付租金46449元；三、龙解放向洛璐公司支付24000元违约金。因龙解放对该案的判决结果不服，遂以洛璐公司为被上诉人，向长沙市中级人民法院提起上诉，上诉请求为撤销一审判决，发回重审。2017年11月7日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终5092号民事调解书，调解内容为：一、洛璐公司与龙解放在蓝光COCO蜜城项目22栋106、107、108三间房屋上存在的房屋租赁合同关系于2017年10月24日解除；二、龙解放应付洛璐公司欠付的租金10688元以及违约金975元，合计11663元，洛璐公司应退龙解放租赁保证金8000元，综上，龙解放应付洛璐公司3663元……（2019）湘01民终5092号民事调解书生效后，龙解放认为因（2017）湘0104民初10106号的本诉已按撤诉处理，自身的损失仍未得到赔偿，遂于2020年8月11日向本院提起诉讼，要求洛璐公司及蓝光公司赔偿其损失。另查明：一、根据（2017）湘0104民初10106号的开庭笔录，蓝光公司（系涉案房屋开发商）承认涉案房屋确有地面下陷的情况，并对房屋进行维修；二、2016年6月13日，蓝光公司（出卖人）与洛璐公司（买受人）签订三份《长沙市商品房买卖合同》，由洛璐公司购买蓝光公司坐落于长沙市岳麓区××路××号××栋××单元××层××号××号××号房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的商品房租赁合同（106、107、108商铺）、带租约销售协议（106、107、108商铺）、带租约销售协议补充协议（106、107、108商铺）、（2019）湘01民终5092号调解书、（2017）湘0104民初10106号开庭笔录、地面下沉信访事项答复意见书、装修合同、装修收据、销售单，被告提供并经庭审质证的（2017）湘0104民初10106号判决书、（2020）湘01民终5092号调解书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告龙解放的诉请是否为重复起诉；二、原告龙解放各项损失的认定以及被告洛璐公司是否应向原告龙解放赔偿损失；三、第三人蓝光公司是否应承担连带责任。针对焦点一，原告龙解放与第三人蓝光公司签订《商品房租赁合同》，由原告租赁蓝光公司开发的涉案房屋，后原告龙解放与被告洛璐公司、第三人蓝光公司签订《带租销售协议》及补充协议，由被告洛璐公司概括承受蓝光公司在《商品房租赁合同》的权利义务，本院认为，《商品房租赁合同》与《带租销售协议》及补充协议系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。后原告因房屋质量问题与被告洛璐公司发生争议，向本院诉请洛璐公司与蓝光公司赔偿装修费与广告费等损失，被告洛璐公司反诉诉请龙解放支付租金，后因原告龙解放未到庭参加诉讼，本院对龙解放的本诉按撤诉处理，并对反诉进行了判决，原告遂向长沙市中级人民法院提起上诉，在长沙市中级人民法院审理过程中，双方达成调解协议，并由长沙市中级人民法院出具调解书。本院认为，原告在第一次向本院起诉时要求赔偿损失的诉请因被按撤诉处理未进行实体处理，且原告仅是对反诉的结果不服提起上诉，在二审过程中，双方仅对合同的解除及原告欠付租金、水电费、物业服务费问题达成调解协议，并未对原告本诉中诉请的损失、违约金确认达成协议，故原告龙解放的本次起诉并非重复起诉。针对焦点二，1、原告主张被告以500元/天的标准向其赔偿2017年7月2日至2017年10月24日的经营收入57500元。本院认为，原告虽然因涉案房屋质量问题与被告及第三人发生争议，但原告未提交充分证据证明房屋的质量问题达到使其无法经营的程度，且也未提供充分证据证明其经营收入情况，故本院对原告该主张不予支持。2、原告主张被告向其赔偿2017年7月2日至2017年10月24日的房租、物业费、水电费损失14511元，本院认为，（2020）湘01民终5092号调解书已经对2017年10月24日之前欠付的租金、水电费及物业费进行了处理，且原告未提供充分证据证明涉案房屋的质量问题达到使其无法经营的程度，故本院对原告该主张不予支持；3、原告主张被告向其赔偿2017年7月1日至2020年7月31日的装修损失121894元，本院认为，原、被告签订了四年的租赁合同，但由于涉案租赁房屋的质量问题导致双方合意解除租赁合同，根据（2020）湘01民终5092号调解书的调解内容，原告租赁涉案租赁房屋仅一年零两个月，且原告在2017年6月28日就因涉案房屋存在漏水、地面塌陷等原因向湖南湘江新区信访维稳工作办公室上访，则原告实际使用涉案租赁房屋不足一年零两个月，故原告存在装修损失。被告作为房屋出租方，应确保涉案房屋不存在下陷等质量问题，本案中，被告未尽到该合同义务，应当对原告的装修损失进行赔偿。原告主张按121894元计算装修损失，本院综合考虑原告的装修费用、被告的过错程度、原告使用涉案租赁房屋的时间，酌情确定被告向原告赔偿装修损失50000元。三、原告龙解放与第三人蓝光公司签订《商品房租赁合同》后，原告龙解放与被告洛璐公司、第三人蓝光公司于2016年12月8日签订《带租销售协议》及补充协议，由被告洛璐公司概括承受蓝光公司在《商品房租赁合同》的权利义务。《带租销售协议》及补充协议签订后，涉案房屋发生质量问题，原告龙解放依法仅能向被告洛璐公司主张权利，第三人蓝光公司已不是租赁合同的相对人，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙洛璐商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告龙解放赔偿装修损失50000元；二、驳回原告龙解放的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4178元，因适用简易程序减半收取2089元，由原告龙解放负担522元，由被告长沙洛璐商业管理有限公司负担1567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 尹辉霞二〇二一年三月二十三日法官助理 王洋洋书 记 员 张 浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。