广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4234号上诉人(原审被告):刘彩珍。委托代理人:梁笑媚。上诉人（原审被告）:梁笑媚，住所地同上。被上诉人(原审原告):赖灿洪。被上诉人(原审原告):赖振波。上述两被上诉人共同委托代理人黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。上诉人刘彩珍、梁笑媚因与被上诉人赖灿洪、赖某癸返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市房地产档案馆出具的档案资料复印件显示：一、广州市人民政府房地产管理局于1953年核发了“小港路一O八、一一O号土地房屋系赖某壬、赖鑑泉共有”的《房地产共有权执照》；二、广州市房地产管理局于1991年1月登记小港路132号首层的所有权性质为“国家经租”；三、清远市清城区1993年10月14日出具（93）清城证字第634号曾用名公证书：兹证明赖某乙，男，一九三三年六月十四日出生，曾用名赖鑑泉。1991年8月6日，广州市海珠区房管部门发出通知：小港路（新）132、（旧）108；（新）134、（旧）110号地下全层部位，决定自1991年8月起发还业主赖某壬、赖鑑泉自行管业；希接本通知后，即携带房地产所有证及本通知会同住户到南华中路236号海珠区房管局房管科申请按私房租金标准调租，并订立租赁关系；不得借故逼迁，今后该屋由业主自行管理。通知附住户名：小港路（新）132、（旧）108地下全层的住户为黄某乙，月租1.51元；小港路（新）134号、（旧）110号地下全层的住户为梁某，月租金为4.87元。广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月31日登记核发了粤房地证字第××号房地产权证，该证记载：海珠区小港路132,134号房屋的产权人为赖某壬、赖某乙；基建面积22.015平方米；建筑面积44.0314平方米；附记：2003年6月24日以延拆许字[2003]第6号批准广州市富基房地产开发有限公司拆迁该房屋，拆迁期限由2003年2月1日至2004年6月20日，另有阁楼16.7408平方米未申请产权登记。广州市海珠公证处于2011年11月23日出具的（2011）粤穗海证民字第14441号公证书记载：该公证书查明事实：一、被继承人赖某壬于二OO一年八月四日死亡。二、申请人赖灿洪向该公证处申请继承赖某壬遗留的财产为：坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋（《广州市房地产证》编号：穗房地证字第114619号），该房屋是以赖某壬、赖某乙的名义登记的，赖某壬所占上述房屋的份额依法为赖某壬与其配偶谢某甲的夫妻共同财产，各占二分之一。三、赖某壬的配偶是谢某甲；赖某壬与配偶谢某甲共生育四名子女：赖某丙、赖某丁、赖某戊、赖灿洪。赖某壬的父母均先于其死亡。申请人共同确认，赖某壬生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，赖某壬所占上述房屋的份额依法为赖某壬与其配偶谢某甲的夫妻共同财产，各占二分之一。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人赖某壬的遗产应当由其配偶谢某甲、子女赖某丙、赖某丁、赖某戊、赖灿洪共同继承。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，谢某甲、赖某丙、赖某丁、赖某戊表示放弃对赖某壬上述遗产的继承权。赖灿洪要求继承赖某壬的上述遗产，上述遗产由赖灿洪继承。广州市海珠公证处于2011年11月23日出具的（2011）粤穗海证民字第14438号公证书记载：该公证书查明事实：一、被继承人赖某乙于一九九O年七月十二日死亡。二、申请人赖某癸向该公证书申请继承赖某乙遗留的财产为：坐落在广州市海珠区小港路132，134号房房屋（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）及坐落在广州市海珠区小港路136号房房屋（《广州市房地产证》编号：穗房地证字第114619号），该房屋是以赖某壬、赖某乙的名义登记的，赖某乙所占上述房屋的份额依法为赖某乙与其配偶谢某乙的夫妻共同财产，各占二分之一。三、赖某乙的配偶是谢某乙；赖某乙与配偶谢某乙共生育四名子女：赖某己、赖某庚、赖某辛、赖某癸。赖某乙的父母均先于其死亡。申请人共同确认，赖某乙生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，赖某乙所占上述房屋的份额依法为赖某乙与其配偶谢某乙的夫妻共同财产，各占二分之一。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人赖某乙的遗产应当由其配偶谢某乙、子女赖某己、赖某庚、赖某辛、赖某癸共同继承。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，谢某乙、赖某己、赖某庚、赖某辛表示放弃对赖某乙上述遗产的继承权。赖某癸要求继承赖某乙的上述遗产，上述遗产由赖某癸继承。2011年11月17日，谢某甲自愿将属于其所有的坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋共有份额无偿赠与给赖灿洪；谢某乙自愿将属于其所有的坐落在广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋共有份额无偿赠与给赖某癸。同日，赖灿洪、赖某癸签订《协议书》，约定：赖灿洪、赖某癸各占广东省广州市海珠区小港路132，134号房房屋及坐落在广东省广州市海珠区小港路136号房房屋的二分之一产权份额并以两人的名义登记产权；等。上述两赠与及协议书均经广州市海珠公证处公证。赖灿洪、赖某癸于2013年12月13日提起本案诉讼。赖灿洪、赖某癸为广州市海珠区小港路132，134号房屋（建筑面积：44.0314平方米，其中海珠区小港路134号以下简称“涉案房屋”）的继承人和受赠人。涉案房屋原由房管局代管，后于1991年发还给原产权人赖某乙、赖某壬（均已故）。刘彩珍、梁笑媚在经租期间居住于涉案房屋，但房屋发还后一直都没有向赖灿洪、赖某癸缴纳租金，也没按照赖灿洪、赖某癸要求搬离涉案房屋。赖灿洪、赖某癸既没有与刘彩珍、梁笑媚签订过任何的租赁合同，也没有收取过刘彩珍、梁笑媚的租金，赖灿洪、赖某癸的物权权益己受到严重的侵害。故向原审法院起诉要求判令：1、刘彩珍、梁笑媚含同住人员立即返还位于广州市海珠区小港路134号房屋的房屋使用权给赖灿洪、赖某癸；2、刘彩珍、梁笑媚一次性支付从2011年12月13日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖某癸（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）；3、刘彩珍、梁笑媚按月交纳自判决发生法律效力之次日起至迁出涉案房屋给赖灿洪、赖某癸之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖某癸（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）。刘彩珍、梁笑媚原审辩称：建国前至1960年，父亲梁珠与前妻女一家三口居住于小港路东侧111号房屋。1961年前后应房管局要求搬至马路西侧的110号居住，即涉案房屋（九十年代改为1**号），面积约10平方米。因为面积不够使用，梁某在征得房管局有关同志同意的情况下，购买材料，在屋后空地搭建厨房和卧室。自1961年入住至1991年经租返还，一直按时向房管局缴纳“房屋管养费”。1991年，房管局通知该房屋发还赖家。《通知》要求业主“携带房地产所有证及通知会同住户到房管局订立租赁关系。”当时业主在港澳地区居住，刘彩珍、梁笑媚无法获悉其联系信息，由此无法订立租赁合同，此状况一直持续至1998年。1998年1月初，赖某壬女儿赖某丁（即赖灿洪、赖某癸妹妹，在《公证书》第14441号里提及）来到家里，告知刘彩珍、梁笑媚自己是赖某壬女儿，要求刘彩珍、梁笑媚开始缴纳房租。当时梁笑媚正读书，少不经事；刘彩珍不识字，不懂得签订租赁合同，查看房屋权属登记等信息，只是凭印象记得梁某生前曾提及赖家有一女儿，于是按照赖女士的要求，开始缴纳房租。自1998至2004年，刘彩珍都准时按要求将租金以现金形式直接交给从港澳地区回来收取房租的赖某丁女士，2005年曾某女士要求通过银行转账。此状况一直持续至2006年年底。2007年年初，赖某丁女士到家中，对刘彩珍称案涉房屋已是危房，刘彩珍称无处可去，只能暂时居住在案涉房屋。自此以后，赖女士不再向某甲彩珍、梁笑媚收租。赖女士很少回来，刘彩珍逢年过节都打电话给赖女士作节日问候，但她从来不曾提及房租或收回房屋。据刘彩珍回忆，两三年前赖女士曾与哥哥路过家门口，向某甲彩珍介绍说这是她哥哥，但随即与朋友离开，也没有提及任何有关房屋的事。赖灿洪、赖某癸从未通过口头或书面的形式要求刘彩珍、梁笑媚搬离涉案房屋。赖灿洪、赖某癸第2项诉讼请求不合理，首先，赖灿洪、赖某癸从未与刘彩珍、梁笑媚协商过或主张过要缴纳房屋使用费；其次，根据民法通则的相关规定，该诉讼请求不合法。另外，涉案房屋2003年被批准由广州市富基房地产有限公司拆迁，刘彩珍、梁笑媚也曾接到有关拆迁的通知，由此判断，涉案房屋已纳入拆迁范围。根据《广州市房屋租赁管理规定》的相关规定，涉案房屋在法律规定的“不得出租”的范围之内，该屋权属人无权出租房屋，因此无权问刘彩珍、梁笑媚要求缴纳房租。根据《房屋登记办法》等规定，刘彩珍、梁笑媚认为：涉案房屋的权属登记是非法的，赖灿洪、赖某癸对涉案房屋不享有合法权益。继承权是财产期待权，并非财产所有权。如房屋可依法进行继承，继承人应办理继承遗产公证后，依法向登记机构提出登记申请。在尚未完成房屋所有权转移登记之前，尚不拥有完全的物权，无权要求他人返还房屋并补缴房租。涉案房屋于1991年返还之后至今，包括1998至2006年刘彩珍、梁笑媚按时按要求缴纳房租期间，赖家从未对房屋进行任何的维护、修葺、加固等，未履行作为出租人的义务。根据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”在原审庭审中，刘彩珍、梁笑媚表示:根据法律规定，要求支付租金的诉讼时效只有一年，所以赖灿洪、赖某癸的诉讼请求已超过诉讼时效；涉案房屋只有刘彩珍、梁笑媚居住；其自行搭建的厨房及卧室是违章建筑，但经交纳违章建筑的罚款后，该违章建筑部分是被允许使用的；入住涉案房屋后，搭建了一个阁楼，之后每年对涉案房屋的结构进行加固，也粉刷了墙壁及铺了地砖，但由于时间久远，已无法找到相关证据；其没有主动联系业主要求支付租金或签订租赁合同。2014年9月2日，赖灿洪、赖某癸表示：赖某丁无权收取租金；如果法院认为双方当事人之间存在不定期的租赁关系，则要求解除租赁合同。刘彩珍、梁笑媚表示双方的租赁关系已经解除，现在刘彩珍、梁笑媚居住在涉案房屋内不安全，刘彩珍、梁笑媚同意归还涉案房屋，但是要求保留房屋前面的通道为刘彩珍、梁笑媚提供出入方便。原审诉讼中，刘彩珍、梁笑媚为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市房地产档案馆复印的档案资料（房屋所有权申请登记证件收据、房产证存根、查丈原图、房地产登记申请书、土地使用权登记申请收件收据、平面附图）。2、住房凭证。3、房屋管养费收据。4、租单、收据，其中租单记载：小港134号地下“六婶”交“租银”；收据记载：刘某交租金。上述单据计算租金的时间介乎98年至2007年，金额200元至600元不等。5、户口本复印件。6、证书，主要内容为：梁珠于92年11月3日向街道居委会、海珠电器城反应：其是小港路134号的住户，其屋后所属厨房原系砖木结构，属其私产（有据），现因后邻海珠电器城的建设遭严重损坏，当损坏方作无偿重建时，考虑到其邻壁的发电机房高温排烟管从本人房顶伸出，从防火、防盗、防噪音等角度出发，改建成砼楼面结构；改建后的砼楼面结构所属建筑面积均为其所有-即该结构的使用权及产权归其所有；以上请街道居委会及海珠电器城予以证明。该证明左下方有广州市海珠区纺织街第八居民委员会盖章确认：以上证书内容情况确实，特此证明。右下方有广州市海珠区海珠电器城盖章确认：情况属实，特此证明。7、广州市海珠区纺织街法律服务所于1996年8月15日出具的证明书，该证明书内容为：根据现居住广州市小港路134号居民刘彩珍的申请，要求证明小港路134号该屋厨房的建造时间，经该所派员到当地居委会和老街坊调查核实，小港路134号房屋原来由刘彩珍的丈夫梁珠（已于1994年9月死亡）向滨江房管站承租，后因人口多不够使用，于1967年在该屋后空地自搭砖木结构小房一间，作为厨房使用，已作违章建筑罚款处理；至1992年，海珠电器城改建时将该原搭的厨房压毁，遂由海珠电器城无偿将已压毁的厨房重新改建为现在的二层砼楼结构房，二层的面积约共40多平方米；特此证明。广州市海珠区人民政府纺织街道办事处在该证明书左下方盖章确认：以上情况属实。证据6、7拟证明刘彩珍、梁笑媚在小港路134号正后方搭建部分居住。经质证，赖灿洪、赖某癸表示：对证据l的真实性、合法性无异议。对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可。对证据3中，地址反映是110号的收据的真实性无法确认，关联性不予认可，对记载有（新1**号）的收据的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但签名人不是本案赖灿洪、赖某癸本人的签名，赖灿洪、赖某癸事后也向赖某丁核实，当时赖某丁确实有收取过刘彩珍、梁笑媚的租金，但从租金金额反映租金呈现降低的趋势，从600元降至200元，赖灿洪、赖某癸是根据刘彩珍、梁笑媚提供的单据才向赖某丁查实，所以对于之前租金的收取及标准赖灿洪、赖某癸当时是不知情的；从租单可以知道刘彩珍、梁笑媚从2007年1月起没有向赖灿洪、赖某癸或赖某丁缴纳过任何租金；从工商银行转帐记录可以知道刘彩珍、梁笑媚知道赖某丁的工商银行帐户，如刘彩珍、梁笑媚想要缴纳租金，刘彩珍、梁笑媚只要向该帐户缴纳租金即可，不存在联系不到的情况出现。对证据5的真实性无异议，但户籍登记并不是产权凭证，不能证明刘彩珍、梁笑媚可以拥有涉案房屋产权。对证据6、7的真实性、合法性及关联性不予认可，因为证明书反映梁珠是小港路134号的住户，该房屋是属于梁某的私产的说法是违法的，也是虚报真实情况，赖灿洪、赖某癸对于刘彩珍、梁笑媚是否存在加建行为及加建部分是否属于刘彩珍、梁笑媚不予认可。赖灿洪、赖某癸与刘彩珍、梁笑媚均确认刘彩珍、梁笑媚提交的证据4租单中是赖某丁签名。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或受赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力”及《中华人民共和国合同法》第一百八十八条中关于“经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”的规定，经广州市海珠公证处公证的继承、赠予后，赖灿洪、赖某癸已取得海珠区小港路132，134号的部分产权并可依继承、赠与就涉案房屋而主张交付。鉴于上述房屋已于赖灿洪、赖某癸取得上述权利前由房管部门发还业主管理，故赖灿洪、赖某癸有权就涉案房屋主张权利。因刘彩珍、梁笑媚也同意归还涉案房屋，故赖灿洪、赖某癸要求刘彩珍、梁笑媚返还海珠区小港路134号房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。关于刘彩珍、梁笑媚主张的保留通道的问题。因刘彩珍、梁笑媚自认其主张的海珠区小港路134号的加建部分为违章建筑，该部分并非法院处理范围，故是否保留通往违章建筑部分的通道，应由刘彩珍、梁笑媚在该部分建筑物得到有效处理后另循途径解决。同时需要指出的是，本案中，赖灿洪、赖某癸也只能在房管部门登记的范围内对海珠区小港路134号房屋主张权利。赖某丁作为原房屋所有权人赖某壬的亲属，在赖灿洪、赖某癸公证继承与受赠房屋之前，收取刘彩珍、梁笑媚的租金多年，且并无人对此提出异议，故应视为刘彩珍、梁笑媚与房屋权利人之间就涉案房屋建立了不定期的租赁关系。赖灿洪、赖某癸作为权利继受人与刘彩珍、梁笑媚之间也应为不定期的租赁关系。虽然赖灿洪、赖某癸可根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定随时要求解除合同，刘彩珍、梁笑媚也主张租赁关系已经解除，但在赖灿洪、赖某癸起诉前仍应受租赁关系的约束，故赖灿洪、赖某癸在本案中主张的房屋使用费的本质是租金。根据刘彩珍、梁笑媚提交的收据等证据显示，刘彩珍、梁笑媚虽然按月支付租金，但仅支付至2007年，故刘彩珍、梁笑媚仍应履行支付租金的义务。现刘彩珍、梁笑媚在本案中对赖灿洪、赖某癸要求的租金提出诉讼时效的抗辩，而赖灿洪、赖某癸并无证据证明其在起诉前曾要求刘彩珍、梁笑媚支付租金，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，刘彩珍、梁笑媚的上述抗辩意见合法有理，本院予以采纳。赖灿洪、赖某癸在本案中主张的租金应从起诉前一年即2012年12月13日起计算。鉴于赖灿洪、赖某癸与刘彩珍、梁笑媚并未对租金的具体数额进行约定，且广州市海珠区房管部门发出发还通知中也记载“希接本通知后，即携带房地产所有证及本通知会同住户到南华中路236号海珠区房管局房管科申请按私房租金标准调租，并订立租赁关系”，故本案租金应以有资质的评估机构评定的私房租金参考价计算为宜。对赖灿洪、赖某癸超出原审法院支持以外部分的租金请求，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，于2014年9月18日作出判决如下：一、刘彩珍、梁笑媚在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区小港路134号房屋腾空并交还给赖灿洪、赖某癸。二、刘彩珍、梁笑媚在本判决生效之日起10日内，按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房租金参考价向赖灿洪、赖某癸支付上述房屋自2012年12月13日至实际交还上述房屋给赖灿洪、赖某癸之日止的租金。三、驳回赖灿洪、赖某癸的其他诉讼请求。判后，刘彩珍、梁笑媚不服原审判决，向本院提起上诉称，1、刘彩珍、梁笑媚并不否定案涉房屋在1953年代是属于赖某壬与赖某乙共有。继承于2011年发生后，案涉房屋仍登记在赖灿洪已故父亲赖某壬、赖某癸已故父亲赖某乙名下。在尚未完成房屋所有权转移登记之前，赖灿洪、赖某癸尚不对涉案房屋拥有完全的物权，无权要求返还房屋或缴纳房租。《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第三十一条，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(三)赠与；(四)继承、受遗赠。”《广州市城镇房地产登记技术规范》第九条规定，“以下情形应当申请办理房地产转移登记：(一)因转让、继承或受赠取得国有土地使用权的，办理国有土地使用权转移登记；(七)房屋权利人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，房屋由其他人继承的，办理继承登记。”依照以上法律规定，我方请求判令赖灿洪、赖某癸依法完成房屋确权及所有权转移登记。在赖灿洪、赖某癸完成房屋确权并获得登记于其名下的《房地产权证》后，我方愿意及时返还涉案房屋。2、涉案房屋后方的加建部分，是由于历史原因而形成，加建时得到当时房管部门有关同志的同意，并接受了有关部门违章建筑处罚，得到许可继续使用直至国家征收拆迁。对此广州市海珠区人民政府纺织街街道办事处及纺织街法律服务所有文书确认。加建部分是我方赖以生活的惟一居所，不得不经由涉案房屋形成的必经通道出入。根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”《民法通则司法解释》101条规定，“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”《物权法》第八十七条规定，“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”依照以上法律规定，我方请求判令赖灿洪、赖某癸留予我必要的出入通道，进出涉案房屋后座生活。我方愿意按照《2013年广州市房屋租金参考价》的相关规定，对所占用的通道空间支付使用费用。3、2013年12月13日提起诉讼之前，赖灿洪、赖某癸从来没有踏足涉案房屋或联系我方，亦没有任何口头或书面的通知，提出收回房屋或要求缴纳房租。自1991年起，涉案房屋业主从未曾为房屋作任何形式的修葺和维护，履行作为房屋业主的义务。我方在过去二十多年，多次对房屋进行结构加固，粉刷墙壁，铺垫地砖。但因为房屋年代久远日久失修，存在严重的安全隐患，对此赖灿洪、赖某癸曾于2014年4月致函我方强调该情况。基于安全考虑，在过去多年，我方大多数时候都不敢在其下久留，基本上只是将之作为通道使用。根据《合同法》第二百二十一条，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”综上，刘彩珍、梁笑媚请求本院：1、撤销原审判决第一项，判令赖灿洪、赖某癸依法完成房屋确权及所有权转移登记；2、判令赖灿洪、赖某癸留予必要的出入通道，进出涉案房屋后座生活；3、撤销原审判决第二项，改判刘彩珍、梁笑媚按照2013年12月广州市房地产租赁管理所发布的《2013年广州市房屋租金参考价》相关规定，支付自2012年12月13日至刘彩珍、梁笑媚实际交还涉案房屋给赖灿洪、赖某癸日止，占用涉案房屋通道空间的使用费；4、判令本案一、二审案件受理费由刘彩珍、梁笑媚与赖灿洪、赖某癸各承担一半。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，赖灿洪、赖某癸向本院提交广州市国土资源和房屋管理局颁发的案涉房屋《广东省房地产权证》，该证登记时间为2015年8月22日，记载案涉房屋的房地产权属人为赖灿洪、赖某癸，两人按份共有，各占二分之一产权份额。赖灿洪、赖某癸提供上述证据拟证明其对为案涉房屋权属人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。刘彩珍、梁笑媚对该证据的合法性、关联性、真实性均无异议。本院认为，关于刘彩珍、梁笑媚请求本院判令赖灿洪、赖某癸完成房屋确权及所有权转移登记的问题，首先，赖灿洪、赖某癸已办理案涉房屋的所有权转移登记手续，取得案涉房屋的房地产权证，赖灿洪、赖某癸作为权属人，有权对案涉房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。刘彩珍、梁笑媚与赖灿洪、赖某癸之间并未签订租赁合同，赖灿洪、赖某癸作为房屋所有权人可主张房屋使用人交还房屋。其次，赖灿洪、赖某癸是否办理案涉房屋的确权及所有权转移登记，属于其对自有权利的处分，不属本案调处范围。刘彩珍、梁笑媚上诉请求判令赖灿洪、赖某癸依法完成房屋确权及所有权转移登记，于法无据，本院不予支持。关于是否在案涉房屋留出必要通道的问题，刘彩珍、梁笑媚未在原审诉讼中就该项诉请提起反诉请求，其在二审中提出该项新的诉讼请求，在赖灿洪、赖某癸表示不愿就该项诉讼请求进行调解的情况下，本院对该问题不作调处。关于案涉房屋的租金问题，刘彩珍、梁笑媚上诉称仅使用了案涉房屋的一部分用作出入通道，故仅支付涉案房屋通道空间的使用费。刘彩珍、梁笑媚并未就上述情况提供证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果，对其上述主张，本院不予支持。综上，刘彩珍、梁笑媚上诉请求和理由均不成立，本院不以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费425元，由上诉人刘彩珍、梁笑媚承担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月六日书 记 员  杨仁义