安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0123民初1347号原告：温章健，男，1983年11月22日出生，汉族，住安徽省肥东县，现住肥西县。原告：俞世梅，女，1982年12月6日出生，汉族，住安徽省肥西县，现住肥西县。以上两原告委托诉讼代理人：陈定好，安徽睿正律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：黄梅，安徽睿正律师事务所实习律师。被告吴哲，男，1970年12月7日出生，汉族，住合肥市蜀山区。被告：汪若飞，女，1974年6月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。以上两被告委托诉讼代理人：金权，安徽征宇律师事务所律师。原告温章健、俞世梅与被告吴哲、汪若飞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告本人及其委托诉讼代理人陈定好、黄梅、被告汪若飞本人及其与被告吴哲的共同委托诉讼代理人金权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。温章健、俞世梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《购房协议》，立即配合原告办理房屋产权过户的相关手续并赔偿原告违约金1万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系男女朋友关系，二被告系夫妻关系，原、被告之间系朋友关系。原告俞世梅自2011年年底租住案涉房屋。2014年11月2日，原、被告双方签订了《购房协议》，协议约定被告以房屋总价款315000元将案涉房屋出售给原告，首付款为110000元，余款205000元在不超过两年时间内付清，余款月息7.24‰。协议签订后，原告出资对房屋进行装修并一直入住至今，且原告依约支付了首付款及按月支付利息，并于2017年2月25日将购房尾款205000元一次性转账至被告汪若飞银行账户且告知了被告吴哲。后，原告要求两被告协助办理房屋产权过户手续，被告均拖延不办，且在2017年3月17日将购房尾款退回原告转款账户，原告又将购房尾款转给被告并再次要求被告协助办理过户手续，但被告又将该房款退回原告并拒绝协助原告办理产权过户手续。原告已按约履行的给付购房款的义务，被告应按约履行房屋过户义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。吴哲、汪若飞共同辩称：一、被告在2011年11月将案涉房屋出租给原告时已经进行了装修，2014年11月2日双方签订了《购房协议》，协议约定购房尾款205000元在不超过两年的时间即2016年11月3日前付清，但原告未能在此日期前给付尾款，在被告催要的三个月的合理宽限期内，原告也未如期支付，直到2017年2月25日原告才支付尾款并要求被告继续履行合同，原告的行为已经构成根本违约，被告亦予以拒绝，并退还购房款，后原告虽多次转账购房款，但被告均予以退还，可见，被告已履行了通知原告解除合同，原、被告双方的《购房协议》实际已解除，且购房协议的解除，不影响原、被告双方的结算及原告的违约责任承担，案涉房屋由租转卖，原告在合同已经解除的情况下支付的利息可以冲抵房租，且原告应担按协议约定承担违约金1万元；二、两被告已协议离婚，案涉房屋系被告汪若飞唯一住房；三、2016年1月24日，原告从被告处借款20万元，月息一分，利息每半年支付一次，于2016年年底支付完利息和归还本金，但原告直到2017年3月17日才将本金归还，利息未支付完毕，该借贷关系系同一主体且原告的到期债务均未履行完毕，上述购房协议的解除，不影响原、被告之间的债务结算。本院经审理认定事实如下:2014年11月2日，被告作为出卖方将位于上派镇青年路中街水晶城一期公寓502室（房地产权证号肥西字第2011904072-0），建筑面积46017平方米的房产，以总价款315000元出售给原告，原、被告双方签订《购房协议》一份，协议第二条付款方式、过户费用约定：“乙方（原告）首付款壹拾壹万元整，余款贰拾万零伍仟元整，在不超过两年时间内付清，余款按月息7.24‰付息，还款期间乙方每次还款贰万元及以上整数，便于计算利息。过户产生的一切税、费由乙方承担。房款以收条或银行转账单据为准”，并对违约责任予以明确约定。原、被告均在《购房协议》上签字确认。协议签订后，原告如约支付被告房屋首付款11万元，并自2015年2月始至2017年2月止每月支付利息1485元。2017年2月25日，原告以转账方式将205000元购房尾款支付给被告，被告于2017年3月17日以转账方式将案涉房屋购房款315000元退还原告账户，原告又分别于2017年3月22日、2017年4月2日、2017年5月19日再次将案涉房屋购房款转账至被告账户，被告又分别于2017年3月23日、2017年4月5日、2017年5月19日将购房款以转账方式退还至原告账户。另查明：2011年11月7日，原告俞世梅与被告汪若飞就案涉房屋签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2017年4月26日，被告吴哲与被告汪若飞协议离婚。以上事实有原、被告当庭陈述，及原告提交身份证复印件、《购房协议》原件、转账记录、微信记录及被告提交的《房屋租赁协议》、离婚协议、中国银行汇款凭证等附卷佐证，经庭审质证具有真实性、合法性、关联性，足以作为认定案件事实的依据。本院认为:原、被告签订的《购房协议》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的相关规定，对双方当事人均具有约束力。被告辩称因原告未能于2016年11月3日前支付购房尾款，原告之违约行为，致协议已被解除，原告协议解除之后支付的利息应冲抵房租。庭审查明，原告虽未能在2016年11月3日前支付购房尾款，但其一直按协议约定支付利息至2017年2月，期间被告未表示异议，也未向原告提出解除该协议。原告后于2017年2月25日以转账方式向被告支付205000元购房尾款，被告虽于2017年3月17日以转账方式将案涉房屋购房款315000元退还原告账户，但被告之退还行为并不意味双方《购房协议》已解除，原告后又分别于2017年3月22日、2017年4月2日、2017年5月19日再次将案涉房屋购房款转账至被告账户，可见原告具有履行之意和能力，至于冲抵房租，因案涉房屋的《房屋租赁协议》已于2013年11月6日履行到期，被告所称之利息冲抵房租无事实依据，故对被告之辩称，本院不予采信。被告另辩称，两被告已协议离婚，且案涉房屋系被告汪若飞的唯一住房。本案中，两被告虽于2017年4月26日办理离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋所有权归被告汪若飞所有，但鉴于两原告离婚时间系在与原告签订《购房协议》之后，且依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。两被告在离婚协议中关于涉案房屋的处分，仅对两被告具有约束力，未经依法登记，不能发生物权变动之效力，同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条之规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，故原告诉求两被告共同履行义务，符合法律规定。被告在原告多次转账支付购房款的情况下，非但未能按协议约定协助原告办理案涉房屋产权过户手续，且多次将购房款退还原告，应属违约。现原告诉求被告继续履行《购房协议》，协助办理房屋产权过户手续并赔偿违约金1万元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于被告提出与原告之间20万元的借贷关系，与本案无关，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告吴哲、汪若飞应继续履行与原告温章健、俞世梅于2014年11月2日签订的《购房协议》，并于本判决生效后十五日内协助原告温章健、俞世梅办理位于肥西县上派镇青年路中街水晶城一期A公寓502室房屋的过户变更登记手续；二、被告吴哲、汪若飞于本判决生效后十五日内一次性给付原告温章健、俞世梅逾期履行违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6175元，减半收取3087.5元，保全费2095元，共计5182.5元，均由被告吴哲、汪若飞负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  朱丽晖二〇一七年六月十六日书 记 员  张媛媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。