广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1623号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：胡晋文，住湖北省鄂州市鄂城区。委托代理人：邹宙阳，广东合拓律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）诉被告胡晋文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告胡晋文及其委托代理人邹宙阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年8月26日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层44号商铺，此后双方办理租赁登记备案手续。原告按合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年1月至2012年7月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。此后《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催交租金的《律师函》。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠的租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付自2011年1月6日至2012年7月11日期间的租金573806元及逾期付款违约金【以每月欠付的租金（2011年1月租金为25870元，2011年2月到10月每月租金为30845元，2011年11月租金为32130元，2011年12月至2012年6月每月租金为32387元，2012年7月租金为11492元）为本金，按每日2‰的标准计，分别自当月6日计至付清之日止，每月租金的违约金以本金为限】；2、被告承担本案诉讼费用。被告胡晋文辩称：一、涉案合同没有签约日期，所以该合同始终没有生效。二、双方就涉案商铺租赁事宜已向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局进行了备案，故应以该部门的备案合同《广州市房屋租赁合同》作为双方租约关系的凭据。三、根据双方签订的广州市房屋租赁合同第四条的约定，不存在原告有权没收被告押金的约定，原告应将押金退还给我方。四、根据《广州市房屋租赁合同》第六条第4款、第七条第1款的约定，双方并没有对违约金进行约定，视为未约定违约金条款。五、被告拖欠租金等费用均已超过诉讼时效，故被告可依法不再予以支付。六、原告主张的巨额违约金没有法律依据，也无合同约定。经审理查明：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L3044，以下简称租赁合同）。租赁合同首段载明双方因办理租赁登记备案手续已签订《广州市房地产租赁合同》，为了进一步明确双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，特订立本租赁合同。租赁合同约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L344号铺（以下简称涉案商铺）作经营家纺用品，经营名称为ECOH(生态家)；租赁期限为三年；甲方暂定甲、乙双方合同盖章后的7个工作日内交付该物业予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算；自起租日起首十二个月的月租金额为30845元，自起租日起首个月为免租期，第十三个月至第二十四个月的月租金额为32387元，第二十五个月至第三十六个月的月租金额为34006元；乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定的银行账户，逾期视为拖欠；乙方在签订本合同时交纳缴纳相当于三个月租金的按金92535元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管，甲方应将相应金额之收据交予乙方；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方……（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为广州市白云区新市新科工业区2号。凡万菱汇租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。关于租赁合同的签订时间，原告称于2010年8月签订，与备案合同同期签订；被告称于备案合同之前签订，不能明确具体日期。2010年8月17日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）就涉案铺位签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案铺位出租给乙方作商业用途使用；租期为2010年10月1日至2013年9月30日；2010年10月1日至2010年10月31日，每月租金为0元；2010年11月1日至2011年9月30日，每月租金为30845元；2011年10月1日至2012年9月30日，每月租金为32387元；2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为34006元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳92535元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方等条款。2010年8月23日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。2010年9月7日，被告向原告交纳保证金92535元；同日，原告向被告交付涉案铺位。原告提交落款时间为2012年6月11日的《解除合同通知书》（复印件，原告称原件已邮寄给被告），内容为原告通知被告其依法行使合同解除权，租赁合同、《广州市房屋租赁合同》自通知书到达被告之日正式解除，原告即日起收回商铺，不予退还被告已缴纳的保证金，要求被告立即清理场地并清付截止至2012年5月31日期间的租金438938元等欠费。原告称其通过邮寄方式于2012年6月19日向被告送达了上述《解除合同通知书》，并提交顺丰速运邮单（载明收件人为被告，收件地址为广州市白云区新市新科工业区2号，内件品名为万某L3-44解除合同通知书）及上述邮单复印件（显示寄件日期为6月18日，收件日期为6月19日，收件人“许某”，该复印件加盖有广州顺丰速运有限公司业务专用章）。被告称其未收到上述《解除合同通知书》，并称上述邮单上日期不清楚，无法证明寄出及收到日期，也无法证明邮寄的文件内容。2013年1月11日，原告委托广东法制盛邦律师事务所律师向被告发出《律师函》（邮件详情单载明收件地址为广州市白云区新市新科工业区2号，内件品名为律师函，该邮件于2013年1月12日他人收），函件内容为追偿2011年1月至2012年7月期间的租金450430元及暂计至2012年12月21日的逾期缴费违约金359127.88元等，要求被告收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。2013年12月31日，原告委托广东法制盛邦律师事务所律师向被告发出《律师函》【邮件详情单显示收件地址为广州市荔湾区东沙工业区园菏景南路19号，内件品名为律师函（万某汇L344生态家），2014年1月2日因“原址查无此人，且电话联系”退件】，函件内容为追偿2011年1月至2012年7月期间的租金450430元及暂计至2013年12月25日的逾期缴费违约金450430元等，要求被告收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。原告称由于被告拖欠租金，其逐月向被告派送《催促缴纳租金通知书》。原告提交其分别于2011年1月24日、2月28日、4月30日、5月25日、6月27日、7月21日、8月25日出具的《催促缴纳租金通知书》（复印件），于2012年1月30日、2月23日、3月23日、4月23日、5月23日出具的《缴租缴费通知书》（复印件）。被告称未收到上述通知书。关于涉案商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，原告称其被告于2012年7月11日单方撤场，被告称其于2011年7月退场。现原告以被告拖欠2011年1月6日至2012年7月11日的租金为由于2014年5月13日提起本次诉讼。原告明确起租日为2010年11月6日，该日为万某汇商场的整体开业时间。被告确认2010年12月6日至2011年1月5日的租金已交纳，自2011年1月6日起没有向原告交付租金。另，原被告均确认租金按自然月收取。本院认为：原、被告就涉案商铺签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。关于双方签订且经登记备案的《广州市房屋租赁合同》，因租赁合同中已明确约定一切文件往来及为备案登记签订的合同与租赁合同不一致，应以租赁合同为准，故本案中应以租赁合同作为确定双方权利义务的依据。被告以租赁合同未签署日期为由主张租赁合同没有生效缺乏法律依据，本院不予支持。原告作为出租人负有向承租人交付符合约定条件的商铺，而被告作为承租人负有按时交付租金的义务。原告已于2010年9月7日向被告交付了涉案商铺，按租金合同约定，被告应于每月的五日前向原告交纳租金，被告确认自2011年1月6日起没有向原告交付租金，其行为已构成违约。原告提交了《解除合同通知书》复印件、顺丰速运邮单及加盖有广州顺丰速运有限公司业务专用章的邮单复印件，上述证据已形成完整证据链，证明原告向租赁合同约定的被告的联系地址邮寄了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同及追偿截止至2012年5月31日期间的租金，且该邮件已妥投。被告称其未收到上述《解除合同通知书》，本院不予采信。关于上述邮件妥投时间，综合《解除合同通知书》的落款时间及邮单所载的收件时间，在被告未能提交相反证据予以推翻的情况下，本院合理采信原告所称该邮件于2012年6月19日妥投的主张。因原告已通过送达《解除合同通知书》的方式主张解除租赁合同，故本院确认租赁合同于2012年6月19日解除。原告主张被告于2012年7月11日单方撤场，被告则称其于2011年7月退场，双方均未能就此提交证据。因交还商铺系承租人即被告在租赁合同期满或合同解除后的义务，应由被告就何时交还涉案商铺承担举证责任，在被告未能提交证据证明的情况下，应承担举证不能的责任，故本院采信原告称被告于2012年7月11日撤场的主张。被告在2012年6月20日至7月11日期间占用涉案商铺，应按租赁合同约定的租金标准及支付时间向原告支付占用费。关于诉讼时效问题。本案中被告提出诉讼时效的答辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为1年……（三）延付或者拒付租金……”；第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”按查明的事实，原告最早于2012年6月19日通过向被告送达《解除合同通知书》的方式主张截止至2012年5月31日期间的租金，故诉讼时效于2012年6月19日中断。原被告均确认租金按自然月收取，故2012年6月19日往前倒推一年前即2011年6月20日之前按租赁合同约定已届清偿期的租金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。按此，被告应向原告支付自2011年7月1日至2012年5月31日期间的租金，其中2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元（30845元÷31天×5天+32387元÷30天×25天），2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，上述租金共计349666元。至于原告所主张的2012年6月1日至2012年7月11日的租金，原告后于2013年1月12日通过向被告送达了《律师函》的方式主张2011年1月至2012年7月期间的租金，故诉讼时效于2013年1月12日再次中断，2013年1月12日往前倒推一年前即2012年1月13日之后的按租金合同约定已届清偿期的租金、占用费并未超过诉讼时效，故被告应向原告支付自2012年6月1日至2012年6月19日期间的租金、2012年6月20日至2012年7月11日期间的占用费。租金按自然月收取，2012年6月的租金为20512元（32387元÷30天×19天）；2012年6月的占用费为11875元（32387元÷30天×11天），2012年7月的占用费为11492元（32387元÷31天×11天），上述占用费共计23367元（11875元+11492元）。综上，被告应向原告支付的租金共计370178元（349666元+20512元），占用费共计23367元（11875元+11492元）。被告拖欠租金，应承担相应的违约责任。按租赁合同约定，被告必须在每月的五日前交纳当月租金，每逾期一日，按应付款项的2‰支付违约金。被告提出原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。按此，逾期支付自2011年7月1日至2012年6月19日期间租金的违约金，应以每月拖欠的租金（2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元，2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，2012年6月的租金为20512元）为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，分别自当月6日起计至付清之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限。因租赁合同已于2012年6月19日解除，原告主张被告支付2012年6月20日至2012年7月11日期间占用费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告胡晋文于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付自2011年7月1日至2012年6月19日期间的租金370178元及逾期支付租金的违约金【以每月拖欠的租金（2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元，2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，2012年6月的租金为20512元）为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，分别自当月6日起计至付清之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限】。二、被告胡晋文于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付自2011年6月20日至2012年7月11日期间的占用费23367元。三、驳回原告万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15125元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担7125元，被告胡晋文负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈楚珠人民陪审员  吴旭英人民陪审员  刘道桂二〇一五年九月三十日书 记 员  梁怡筠林碧锋本判决书于2015年月日送达