广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第3623号上诉人（原审原告）：曾彩联，身份证住址：广东省佛山市顺德区。委托代理人：刘玉琴、蓝俏琳，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州国际商品展贸城股份有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张蕴坚，职务：董事长。委托代理人：黄伟雄、冼童，均系该司职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：广州市恒太建筑科技有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张永超，职务：董事。委托代理人：苏晓军，系广东天胜律师事务所律师。委托代理人：杨志坚，系该司职员，联系地址。上诉人曾彩联因与被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司（以下简称展贸城公司）、广州市恒太建筑科技有限公司（以下简称恒太公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月10日，曾彩联与展贸城公司、恒太公司签订了编号为（租字）第A0196号、（租字）第B0196号的两份《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》，其中租字第A0196号合同约定：由曾彩联向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第一层编号为1280号的商铺，商铺面积为65.9平方米；商铺交付标准为公共部分做好天花地板、商铺天花、水泥地板均为毛坯，根据曾彩联所需商铺面积设置防火隔墙，不统一安装商铺门面；本合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；展贸城公司、恒太公司须于2011年内向曾彩联交付商铺，展贸城公司、恒太公司提前3天通知曾彩联，曾彩联应当在展贸城公司、恒太公司通知的期限内办理交付手续，超过期限的视为已交付。曾彩联应在商铺交付之日起60天内正式开业。如因展贸城公司、恒太公司原因，在2012年1月1日前仍未能交付商铺，逾期超过30天后，每逾期一天，展贸城公司、恒太公司按已收款总额的万分之一向曾彩联支付违约金。曾彩联一次性承租商铺20年，租金累计为738973元。此外，双方还约定有关其他事项：自合同签订之日起至2014年12月31日止，曾彩联全权委托展贸城公司、恒太公司代租，如有租金收益与曾彩联应付综合服务费全部相抵，如有差额，双方互不追究。第B0196号合同约定：由曾彩联向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第一层编号为1280号的商铺，商铺面积为65.9平方米。合同约定租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止，展贸城公司、恒太公司于2011年内向曾彩联交付商铺，曾彩联一次性支付承租商铺五年租金82108元，展贸城公司、恒太公司同意曾彩联于商铺交付使用时一次性支付五年租金全款，其他合同约定的内容与租字第A0196号合同约定内容一致。两份合同签订后，恒太公司于2012年4月12日向曾彩联开具了（租字）第A0196号合同的租金738973元，以及（租字）第B0196号合同的租金82108元，合计为821081元的发票。原审另查明：广州国际商品展贸城一期工程（展览交易A2馆）于2011年1月11日取得建设工程规划许可证，2011年6月16日取得建设工程施工许可证，2011年10月9日通过建设工程消防验收，2012年2月17日通过主体结构质量验收。以上事实，有《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》（编号为租字第A0196号、租字第B0196号）、发票、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《质量验收登记表》、《建设工程消防验收意见书》、《证明》及原审法院的庭审笔录等证据予以证实。2014年7月28日，曾彩联向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除曾彩联与展贸城公司、恒太公司签订之《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》（合同编号：租字第A0196号）；二、展贸城公司、恒太公司立即向曾彩联返还租金738973元及自2012年4月10日起按银行同期贷款利率向曾彩联赔偿利息损失，直至返还日为止，暂计至2014年7月21日合计102212.49元；三、展贸城公司、恒太公司立即向曾彩联支付已收取租金738973元按每天万分之一的标准计算自2012年4月10日至实际返还日止的违约金，暂计至2014年7月21日合计为60817.48元及自起诉之日起按银行同期贷款利率向曾彩联支付以上款项之迟延履行滞纳金，直至还清日为止；四、曾彩联与展贸城公司、恒太公司签订的《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》（合同编号：租字第B0196号）无效；五、展贸城公司、恒太公司向曾彩联返还自2032年1月1日至2036年12月31日租金82108元及自2012年4月10日起按银行同期贷款利率向曾彩联赔偿利息损失，直至返还日为止，暂计至2014年7月21日合计11356.93元；六、判令展贸城公司、恒太公司承担本案诉讼费。展贸城公司、恒太公司原审共同答辩辩称：我方不同意曾彩联的诉讼请求，理由如下：一、曾彩联称我方至今尚未依据租赁合同之约定将涉案商铺交付给曾彩联，以此要求解除第A0196号合同并主张赔偿金与违约金是没有根据的，因我方已将涉案商铺交付给曾彩联。根据租赁合同第11条补充约定，双方已明确“自合同签订之日起至2014年12月31日止，乙方（曾彩联）全权委托甲方（展贸城公司、恒太公司）代租，如有租金收益与乙方（曾彩联）应付综合服务费全部相抵，如有差额双方互不追究”。该约定可证实，在合同签订之日曾彩联已收铺并取得了商铺的使用权，同时曾彩联才能全权委托我方在2014年12月31日前代其寻找租客，若曾彩联未收铺就不能授权我方代为出租涉案商铺，由此可知，我方已将涉案商铺交付给曾彩联。二、第B0196号租赁合同的期限是自2032年1月1日至2036年12月31日，故第B0196号租赁合同与第A0196号是两份相互独立的合同，并不违反法律关于租赁期限不超过二十年的强制性规定，故曾彩联主张第B0196号租赁合同无效没有依据，且签订该合同为双方真实意思表示，曾彩联主张合同无效也不能要求赔偿利息损失。三、本案讼争的两份合同签订时间是2012年4月10日，从这一天曾彩联就知道合同是否无效，曾彩联在2014年7月28日提出诉讼，已经是过了诉讼时效。原审法院认为：本案争议的焦点有二：一是展贸城公司、恒太公司是否已按照第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的约定将涉案商铺交付给了曾彩联。二是第B0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是否为无效合同，该合同无效是否适用有关诉讼时效的规定。一、关于涉案商铺是否已交付给曾彩联的问题。原审法院认为，第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，合同双方均应按合同的约定履行各自的义务。现曾彩联主张展贸城公司、恒太公司未按约定于2011年年内将涉案商铺交付给曾彩联，已构成违约，请求解除第A0196号合同，并要求展贸城公司、恒太公司承担相应的违约责任，而展贸城公司、恒太公司则认为双方约定自合同签订之日起至2014年12月31日止，曾彩联就已全权委托展贸城公司、恒太公司代为出租涉案商铺，如有租金收益与曾彩联应付综合服务费全部相抵，如有差额双方互不追究。该约定可证实，在合同签订之日曾彩联已收铺并取得了商铺的使用权，同时曾彩联才能全权委托展贸城公司、恒太公司在2014年12月31日前代其寻找租客。对此，原审法院认为，虽然双方未办理涉案商铺交付的具体手续，但从合同的签订时间及相关条款内容可以得出曾彩联在签订第A0196号租赁合同时已同意按现状于2011年内收铺，即双方在签订第A0196号租赁合同时均已确认涉案商铺已按合同约定于2011年内交付，理由如下：一、双方签订第A0196号租赁合同的时间是2012年4月10日，而该合同约定的涉案商铺交付时间是2011年年内，也即涉案商铺的交付时间早于合同的签订时间，可见在签订合同时，曾彩联就已知晓并同意涉案商铺视为合同签订之前交付，这也印证了双方约定的合同的履行期限自2012年1月1日起。二、在第A0196号租赁合同第11条中，双方另行约定自合同签订之日起至2014年12月31日止，曾彩联全权委托展贸城公司、恒太公司代租，可见，自签订第A0196号租赁合同起，曾彩联就已将涉案商铺委托展贸城公司、恒太公司进行代租。从该条的约定，并结合前述分析，可以得出曾彩联在签订第A0196号租赁合同时就已确认了将涉案商铺视为2011年年内交付，同时双方也同意合同履行期自2012年1月1日开始，并于签订合同当日又将涉案商铺委托展贸城公司、恒太公司代为出租。综合上述分析，原审法院认为展贸城公司、恒太公司已按第A0196号租赁合同的约定履行了交付商铺的义务，曾彩联提出的展贸城公司、恒太公司未依约履行交铺义务的主张不能成立，因此曾彩联主张解除双方签订的第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，曾彩联基于解除第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》而要求展贸城公司、恒太公司返还租金738973元并赔偿利息损失及相关违约金的诉讼请求，亦没有事实和法律依据，不予支持。二、第B0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是否为无效合同，该合同无效是否适用有关诉讼时效的规定。从内容上看，两份合同为曾彩联与展贸城公司、恒太公司双方就同一租赁物在同一时间签订的两份时间刚好衔接的租赁合同，其中租字第A0196号合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；租字第B0196号合同租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止。即实际租赁期限为自2012年1月1日至2036年12月31日，共25年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。曾彩联与展贸城公司、恒太公司就同一租赁物用两份合同所签署的租赁期限为25年，已超出法律规定最长的20年租赁期限。故第B0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》为无效合同。至于展贸城公司、恒太公司提出的两份合同为两份独立的合同，期限均未超过20年的抗辩，原审法院认为，该两份合同表面虽为两份独立合同，但签订的时间和内容来看，其实质是想规避合同法中有关租赁期限的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，故对于展贸城公司、恒太公司的此项抗辩，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，展贸城公司、恒太公司应当将收取曾彩联的租金82108元返还给曾彩联。而至于曾彩联主张该82108元租金的利息损失问题，从查明的事实来看，曾彩联与展贸城公司、恒太公司双方在签订合同时均已知晓B0196号合同违反法律规定，对于该合同的无效双方均有过错，故对于曾彩联主张赔偿利息损失的请求，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月24日作出如下判决：一、原告曾彩联与被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司签订的编号为租字第B0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效；二、被告广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾彩联返还租金人民币82108元；三、驳回原告曾彩联的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13754元，由原告曾彩联承担11902元，由被告广州国际商品展贸城股份有限公司负担926元、广州市恒太建筑科技有限公司共同承担926元。本案管辖权异议费100元，由被告广州国际商品展贸城股份有限公司负担。判后，上诉人曾彩联不服原审判决，向本院提起上诉称：一、展贸城公司、恒太公司至今尚未交付涉案商铺，一审法院认定事实错误。一审法院关于交付的认定缺乏事实及法律依据。理由如下：1、根据双方所签署的第A0196号租赁合同第3.1条，双方均约定了商铺的交付必须是由展贸城公司、恒太公司向曾彩联发出交付通知，曾彩联收到通知后办理交付手续，而本案展贸城公司、恒太公司完全没有属行交付的通知义务。2、合同系双方的意思表示，双方约定的事项属于应然范畴；而双方对于合同的履行属于实然范畴。从合同所约定的内容根本无法得出展贸城公司、恒太公司己于2011年内完成了交付并且是以现状交付，也没有任何条款可以看出曾彩联确认了这一事实，一审法院仅凭双方对于交付时间的约定而推出已交付及交付状态的事实，缺乏基本的事实依据。3、此外，曾彩联委托展贸城公司、恒太公司对涉案商铺代为出租，其基于的前提系展贸城公司、恒太公司履行了交付的义务，而代租的约定仅为约定。二、涉案商铺至今尚未完成竣工验收，不符合交付条件。1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，本案中，涉案商铺仅完成了消防验收以及工程主体结构质量验收，并无任何竣工验收材料的体现，展贸城公司、恒太公司在原审庭审中也确认涉案房屋至今尚未完成竣工验收，可见，涉案商铺并未完成建筑工程竣工验收，未取得《建筑工程竣工验收证书》。根据前述法律规定，未以验收的不得交付使用，故涉案房屋不具备交付使用的条件。三、一审法院对展贸城公司、恒太公司的合同义务履行情况未作清晰查明，导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，具体到本案，本合同的目的在于曾彩联应在商铺交付之日起60天内正式开业，也即是最迟不得于2012年3月1日曾彩联必须开业，但合同的签署时间是2012年4月10日，己超出这一期限，展贸城公司、恒太公司亦无其它证据证实曾彩联已于2011年内接收了涉案商铺。故因展贸城公司、恒太公司未能如约交付商铺，致使合同目的不能实现。曾彩联对涉案合同享有法定解除权，应解除涉案合同。四、一审法院认为曾彩联要求展贸城公司、恒太公司返还租金并赔偿利息损失及相关违约金的诉讼请求无法律依据，属法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，基于展贸城公司、恒太公司严重迟延履行债务的行为，其返还租金并且赔偿曾彩联利息损失，且根据合同之约定，支付曾彩联违约金。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、解除曾彩联与展贸城公司、恒太公司签订的《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》(合同编号：租字第A0196号)；3、判令展贸城公司、恒太公司向曾彩联返还租金738973元，并按银行同期贷款利率赔偿利息损失。期间自2012年4月10日起至清偿为止。暂计至2014年7月21日合计102212.49元；4、判令展贸城公司、恒太公司向曾彩联支付违约金，以738973元为本金按每天万分之一的标准计算。期间自2012年4月10目至实际清偿为止的，暂计至2014年7月21日合计为60817.48元。并自起诉之日起按银行同期贷款利率向上诉人支付前述款项之迟延履行滞纳金，直至清偿为止。5、判令展贸城公司、恒太公司向曾彩联以82108元为本金按银行同期贷款利率赔偿利息损失。期间自2012年4月10日起至清偿为止，暂计至2014年7月21日合计11359.2元。6、判令展贸城公司、恒太公司承担本案一、二审诉讼费。展贸城公司二审答辩认为：不同意曾彩联的上诉请求。坚持我方一审的答辩意见。恒太公司二审答辩认为：不同意曾彩联的上诉请求，请求二审法院维持原判。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审认定双方的租字第B0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》为无效合同，双方均无提出异议，本院予以确认。展贸城公司、恒太公司应将该合同的租金82108元返还给曾彩联，关于是否应支付利息，虽然导致合同无效双方均有过错，但鉴于利息是属于孳息，且展贸城公司、恒太公司占用了曾彩联的82108元，因此，展贸城公司、恒太公司应支付利息给曾彩联，利息应按中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年4月12日起计付利息付清之日止。原审不支持曾彩联的利息请求，处理不当，本院予以纠正。关于双方的租字第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力及能否履行的问题。原审认定该合同合法有效，双方均无提出异议，本院予以确认。对于该合同约定自合同签订之日起至2014年12月31日止，曾彩联全权委托展贸城公司、恒太公司代租的问题，虽然可以认定自签订第A0196号租赁合同起，曾彩联就已将涉案商铺委托展贸城公司、恒太公司进行代租，但根据已经查明的事实以及展贸城公司、恒太公司的自认，包括涉案商铺在内的涉案项目商贸城尚未通过竣工验收，以及展贸城公司、恒太公司实际没有将涉案商铺出租出去。本院认为，商贸城尚未通过竣工验收，说明涉案商铺不具备交付条件，这也导致展贸城公司、恒太公司实际没有将涉案商铺出租出去，在2014年12月31日代租期限届满后展贸城公司、恒太公司也无法将符合交付条件的涉案商铺交付给曾彩联，且也无证据证明展贸城公司、恒太公司在2014年12月31日代租期限届满后已将涉案商铺，交付给曾彩联。综上，本院认定展贸城公司、恒太公司在代租期限届满后没有将合同约定的商铺交付标准向曾彩联交付商铺，构成违约，且涉案项目商贸城尚未通过竣工验收，涉案合同不具备继续履行的条件，故曾彩联主张要求解除合同及退还支付的租金及利息，合法有据，应予支持，利息应按中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年4月12日起计付利息付清之日止。据此，本院将原审判决第二项变更为展贸城公司、恒太公司应返还82108元以及738973元，合共821081元及利息（以821081元为本金，从2012年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计付利息付清之日止）。至于曾彩联主张展贸城公司、恒太公司支付违约金的问题，因双方对解除合同的违约责任未作约定，且本院判决展贸城公司、恒太公司支付利息足以弥补其因合同解除造成的损失，因此，曾彩联主张展贸城公司、恒太公司支付违约金，本院不予支持。综上所述，审查原审判决认定事实有部分错误，部分处理不当，本院予以变更。曾彩联部分上诉主张解除合同、返还租金及计付利息，理由成立，本院予以支持，违约金的主张，理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第104号民事判决第一、三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第104号民事判决第二项为：被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司应于本判决送达之日起十日内向上诉人曾彩联返还租金人民币821081元及利息（以821081元为本金，从2012年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计付利息付清之日止）；三、解除上诉人曾彩联与被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司签订的编号为租字第A0196号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》。本案一审案件受理费13754元，由上诉人曾彩联负担1320元，由被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司负担12434元；一审管辖权异议费100元，由被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司负担。二审案件受理费12933元，由上诉人曾彩联负担1320元，由被上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司、广州市恒太建筑科技有限公司负担11613元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年九月十六日书 记 员  邹文芳颜玉婵