山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第685号上诉人（原审原告、反诉被告）山东佳华实业集团有限公司，住所地荣成市成山大道。法定代表人李忠会，董事长。委托代理人鞠兆模，系该公司职工。上诉人（原审被告、反诉原告）孙名。上诉人山东佳华实业集团有限公司、孙名因商品房销售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣民初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发的位于荣成市虎山大街888号楼商业05号房屋一套，建筑面积为407.86平方米，房屋价款为1500000元。同年10月l6日，原、被告签订补充协议一份，约定被告向原告支付首付款750000元，其余购房款办理银行按揭贷款，现房先办证后办理银行按揭贷款。被告保证于2013年11月15日前将余下购房款付清，逾期按中国银行同期贷款利率四倍加收欠款利息。被告付清购房款后，原告应将房屋钥匙交付被告并办理正式交付手续。上述合同及补充协议签订后，被告于2013年12月19日付完房款，但一直未向原告支付逾期利息，原告直到2014年6月30日才将涉案房屋交付给被告。2014年6月10日，原告诉至原审法院，要求被告支付逾期付款利息共21450元。被告提起反诉，要求原告支付自2014年1月1日至同年6月30日逾期交房的租金损失25000元。原审诉讼中，被告申请对涉案房屋自2014年1月1日至同年6月30日的租金价格进行评估，原审法院依法委托山东省方盛鉴定评估中心对涉案房屋的租金价格进行了评估，鉴定意见为：涉案房屋门市房6个月租金（2014年1月1日至同年6月30日）于鉴定基准日的金额约为25300元。为此原告支出鉴定费3000元。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同及补充协议、山东省方盛鉴定评估中心鉴定意见书等证据在案为证。原审法院认为，依法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。原、被告均应当在合同约定的期限内交付房屋及支付购房款，被告迟延支付购房款，应该按照补充协议约定支付相应的欠款利息，因被告于2013年12月19日交清了购房款，虽然未支付欠款利息，但原告不应以此为由拖延交付房屋，原告直到2014年6月30日才将涉案房屋交付给被告构成违约，应承担相应的责任。原告主张的逾期付款利息应按照补充合同约定以房款总额参照中国人民银行贷款利息的四倍计算35天，被告要求减少，但没有事实依据，其主张不予采纳。被告要求原告支付迟延交付房屋租金的期限范围为2014年1月1日至同年6月30日在被告逾期交付的期限范围之内，故其反诉请求原告支付房租，应予支持。但根据房地产市场交易习惯，原告在接受房屋后需对其进行装修才能进行经营或出租，故原告主张的租金期间应该扣除合理的期限对房屋进行装修以及招租、经营准备，该合理期限酌定为2个月，故被告主张的房屋租金期限计算标准应为4个月。山东省方盛鉴定评估中心对涉案房屋的租金价格作出的鉴定意见，程序合法，价格符合涉案房产同地段市场行情，故被告主张房屋租金价格计算标准应参照评估机构的鉴定意见。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决：一、被告孙名向原告山东佳华实业集团有限公司支付违约金15750元(750000元×5.6％/365天×4×35天)；二、原告山东佳华实业集团有限公司向被告孙名支付房屋租金16867元(25300元/6个月×4个月)。上述款项兑除后，原告山东佳华实业集团有限公司需向被告孙名支付1117元，原告山东佳华实业集团有限公司应于本判决生效后三十日内支付被告孙名。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由被告孙名负担；反诉案件受理费425元，原告山东佳华实业集团有限公司负担375元，被告孙名负担50元；鉴定费3000元，原告山东佳华实业集团有限公司负担2500元，被告孙名负担500元。上诉人山东佳华实业集团有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方在补充协议中约定了剩余购房款的付款期限，否则应承担相应利息。上诉人孙名虽然付清了购房款，但未付清相应利息，故上诉人山东佳华实业集团有限公司有权拒绝交付涉案房屋。综上，请求撤销原判，依法改判。上诉人孙名不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人山东佳华实业集团有限公司逾期交付房屋，其行为给上诉人孙名造成损失，应当按照租金标准予以赔偿，但原审判决扣除两个月的装修期限没有事实及法律依据。综上，请求撤销原判，依法改判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人签订的商品房销售合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人孙名于2013年12月19日付清购房款后，根据合同的权利义务对等原则，其已经履行了涉案合同的主要合同义务，此时上诉人山东佳华实业集团有限公司应当向上诉人孙名交付涉案房屋。虽然涉案合同约定了逾期付款利息，但该约定系对逾期付款情况下的违约责任，并非合同的主要义务，不构成上诉人山东佳华实业集团有限公司拒绝交付房屋的约定或法定条件，在上诉人孙名未支付相应违约金的情况下，不能免除上诉人山东佳华实业集团有限公司的交房责任，上诉人之该上诉主张理由不当，本院不予支持。上诉人山东佳华实业集团有限公司未按合同约定交付房屋，给上诉人孙名造成无法使用涉案房屋的损失，故上诉人孙名诉请承担赔偿责任于法有据，应予支持。因双方当事人在合同中逾期交房的违约责任，故原审判决参照租金标准计算上诉人的实际损失合理，但上诉人孙名的诉讼请求系因被上诉人逾期交房而产生，租金标准只是基于上诉人山东佳华实业集团有限公司的违约事实而采取的一种损失计算方式，并非上诉人孙名在实际管理使用涉案房屋时所产生的客观损失，故原审判决酌定装修时间为2个月并对相应的损失予以扣减，无事实及法律依据，本院予以纠正。根据山东省方盛鉴定评估中心出具的鉴定意见，结合双方当事人的实际损失情况，本院认定自2014年1月1日至同年6月30日，上诉人孙名因上诉人山东佳华实业集团有限公司逾期交房导致租金损失25300元，现上诉人孙名只主张25000元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持荣成市人民法院（2014）荣民初字第606号民事判决第一项，即（一）上诉人孙名向上诉人山东佳华实业集团有限公司支付逾期付款违约金15750元(750000元×5.6％/365天×4×35天)；二、变更荣成市人民法院（2014）荣民初字第606号民事判决第二项为：上诉人山东佳华实业集团有限公司向上诉人孙名支付逾期交房租金损失25000元。以上两项兑除后，上诉人山东佳华实业集团有限公司应向上诉人孙名支付款项9250元，于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，上诉人孙名负担123元，上诉人山东佳华实业集团有限公司负担45元；反诉案件受理费425元，由上诉人山东佳华实业集团有限公司负担；鉴定费3000元，由上诉人山东佳华实业集团有限公司负担；二审案件受理费272元，由上诉人山东佳华实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  蒋 涛代理审判员  侯善斌二〇一五年九月十四日书 记 员  刘双双