广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3679号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：黄俊南，总经理。委托代理人：覃国宇，该公司职员。委托代理人：孙赛男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：吴卫民，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：刘辛红，住广州市黄埔区。委托代理人：吴卫民（系被上诉人刘辛红丈夫），基本情况同上。上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：珠江房产公司是广州市南沙珠江湾B2-4栋的开发商，已于2010年12月10日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2011年1月16日，吴卫民、刘辛红（乙方）与珠江房产公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区南沙珠江湾自编B2-4栋1703房（建筑面积137.71平方米），总金额为1099371元（甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，签约之日支付房价款333143元；2011年6月30日前支付300000元；2011年9月30日前支付200000元；2011年12月30日前支付266228元）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的费用及风险由乙方承担，该商品房的保修期自书面通知的收楼日期起算。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）向应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）向应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”上述合同《补充协议》（附件七）约定：“甲方交付房屋前，乙方应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限。甲乙双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条中的每日按总房价款0.05%的标准全部修改为每日按该商品房总房价款0.01%的标准。甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付，若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准等。”合同签订后，吴卫民、刘辛红付清了全部购房款。双方办理面积退差后，珠江房产公司于2014年7月16日向吴卫民、刘辛红出具发票，确认实际收取吴卫民、刘辛红支付的购房款总金额为1097786元。2013年1月10日，广州市番禺区邮政局确认涉案楼宇符合通邮条件。2013年2月22日，珠江房产公司与广州供电局有限公司南沙供电局就涉案楼宇签订《供用电方案协议》，约定用电性质为永久用电。2013年5月31日，涉案楼宇取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年1月8日，广州南沙发展燃气有限公司客户服务部出具《证明》，证明涉案楼宇燃气安装工程已完工，具备通气条件。2014年2月13日，珠江房产公司与广州南沙粤海水务有限公司就涉案楼宇签订《供用水合同》，约定用水性质为居民、商业、绿化、消防用水，吴卫民、刘辛红在庭审中确认涉案房屋在该日具备交楼条件。珠江房产公司曾在2013年2月26日、5月29日和9月27日分别向吴卫民、刘辛红发出《交楼通知书》、《再次敬请收楼通知书》和《敬请补办收楼手续的通知》，吴卫民、刘辛红认为涉案房屋尚不具备交楼条件，没有办理收楼手续。珠江房产公司于2014年4月18日向吴卫民、刘辛红发出《敬请收楼通知书》，吴卫民、刘辛红于2014年5月2日收楼。2014年12月26日，吴卫民、刘辛红向原审法院提起本案诉讼，请求珠江房产公司向吴卫民、刘辛红支付逾期交楼违约金，每日按实际总房价款1097786元万分之一的标准计算，从2013年1月1日起计至2014年4月18日止。原审法院审理认为：刘辛红、吴卫民与珠江房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《补充协议》约定珠江房产公司提供过渡性供气、供电、供水措施视为房屋已达到交付条件，但涉案楼盘在尚未具备永久供水、供气等证明材料的情况下，不能满足买受人基本居住要求，珠江房产公司主张其已于2013年5月31日达到房屋交付标准，依据不足，本院不予采纳。据此，珠江房产公司未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付给吴卫民、刘辛红使用，已构成违约，吴卫民、刘辛红要求珠江房产公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，该院予以支持。吴卫民、刘辛红确认涉案房屋于2014年2月13日具备交楼条件，要求违约金计算至该日后珠江房产公司向吴卫民、刘辛红发出《敬请收楼通知书》之日（2014年4月18日）止合理，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年4月21日作出如下判决：被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告刘辛红、吴卫民支付从2013年1月1日起至2014年4月18日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1097786元的每日万分之一的标准计算。案件受理费550元，由被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担。上诉人珠江房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：《补充协议》第27条约定：“甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件。”该条款是双方基于自愿、平等订立，合法有效。原审法院认为珠江房产公司提供过渡性用水不符合交付条件，违反双方当事人的自由意志，是法律适用错误。2013年5月31日，涉案房屋己取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时，涉案房屋己符合合同约定的交付条件。珠江房产公司于2013年9月27日向刘辛红、吴卫民发出《敬请补办收楼手续的通知》，通知其办理收楼手续，但是刘辛红、吴卫民仍不予收楼。根据《商品房买卖合同》第13条约定，“甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。”因此，涉案房屋应视为已于2013年9月27日向刘辛红、吴卫民交付。《商品房买卖合同》约定的交付时间为2012年12月31日，至20113年9月27日逾期天数为270天，即珠江房产公司应向刘辛红、吴卫民支付逾期交楼违约金为29640元。上诉请求：1、撤销原审判决，改判珠江房产公司向刘辛红、吴卫民赔偿29640元(比原审判决减少22285元)；2、刘辛红、吴卫民承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人刘辛红、吴卫民答辩称：《补充协议》27条的约定是珠江房产公司为了免除违约责任的格式条款，剥夺刘辛红、吴卫民基本的居住条件，未经双方协商，没有法律效力。同意原审判决，不同意珠江房产公司的上诉请求。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，上述2013年2月22日珠江房产公司（甲方）与广州供电局有限公司南沙供电局（乙方）就涉案楼宇签订的《供用电方案协议》中订明：双方就用电地址、设备容量、供电方式等供用电基础性问题达成该协议；“七、其他¨¨¨2、装表送电前甲方与当地供电营业部门应签订《供用电合同》。”珠江房产公司未能提供《供用电合同》或其他证据证明涉案楼宇永久用电完成送电的时间。广州供电局有限公司南沙供电局在另案中，于2015年3月31日向广州市南沙区人民法院出具了《关于南沙区珠江湾楼盘专变房永久用电情况的复函》。本案二审中，珠江房产公司确认：根据该复函内容，涉案珠江湾楼盘中的楼宇永久用电完成送电的最早时间为2014年4月28日。本院认为，商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。法定条件是根据房屋买卖合同特征确定的，当房屋是以居住为目的时，水电是居住生活的必备设施。因此，具备永久性正式水电设施是法定的交付条件之一。临时用水一般用于短期特定用水，按合同约定到期须拆除或另行申请正式用水，如建筑施工用水、市政施工用水、临时展览场馆用水等。临时用电是供电企业对基建工地、农田水利、市政建设等，按用电期限分类区别于正式供电的一种短期供电方式。临时用水、临时用电，依规并非用于居民日常生活的永久性正式水电。涉案《补充协议》虽约定“甲方提供过渡性供气、供电、供水设施，视为房屋已达到交付条件”，但涉案楼宇在尚未具备永久供水、永久供电等证明材料的情况下，不能满足买受人基本居住要求。珠江房产公司虽与广州供电局有限公司南沙供电局签订上述2013年2月22日《供用电方案协议》，约定用电性质为永久用电，但并未能提供《供用电合同》或其他证据证明涉案楼宇永久用电完成送电的时间，且该公司于2014年2月13日才与广州南沙粤海水务有限公司就涉案楼宇签订《供用水合同》，其上诉主张“已于2013年5月31日达到房屋交付标准”、“涉案房屋应视为已于2013年9月27日向刘辛红、吴卫民交付”，均依据不足，本院不予采纳。原审判决珠江房产公司向刘辛红、吴卫民支付2013年1月1日起至2014年4月18日止的延迟交楼违约金，并无不当。综上所述，上诉人珠江房产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元，由上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一五年九月二十三日书记员  邹凌青黄咏欣