广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3536号上诉人（原审原告）：陈小芸，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：谢素玲，住广州市越秀区。二上诉人共同委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州亮宇投资有限公司，住所地广州市萝岗区。法定代表人：孔健涛，董事长。委托代理人：柯东明，系该司职员。上诉人陈小芸、谢素玲因与被上诉人广州亮宇投资有限公司（以下简称亮宇公司）装饰装修合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月12日，陈小芸、谢素玲（乙方、卖方）与亮宇公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：陈小芸、谢素玲向亮宇公司购买位于萝岗区科学城科汇发展中心（自编J-1栋）1012房，房屋建筑面积36.3549平方米，每平方米单价20100.88元，总价548754元，亮宇公司应当在2011年6月30日前将房屋交付陈小芸、谢素玲。合同第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方预定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按附件六的标准进行修改。合同附件六约定装饰、设备标准为“该物业按毛坯交楼”。2010年10月13日，陈小芸、谢素玲（乙方）与亮宇公司（甲方）签订《委托装修协议》，载明：协议就乙方委托甲方选聘装修公司对该商品房进行装修事宜达成如下意见：“二、乙方委托甲方选聘装修公司在乙方办妥收楼手续后按《委托装修申请书》附件《科汇金谷J1栋A户型装修标准》的约定对该商品房进行装修改造。乙方同意于2011年12月30日或于甲方另行通知的时间按照《科汇金谷J1栋A户型装修标准》的约定对该商品房的装修改造工程进行验收。如因乙方原因未能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间办理该商品房收楼手续，甲方有权选择顺延进行该装修改造工程或是未经乙方同意直接进行该装修改造工程或是不再进行该装修改造工程，乙方对此无异议并承诺不得以此为由拒绝收楼或追究甲方任何法律责任。”协议后附《科汇金谷J1栋A户型装修标准》。2011年6月30日，陈小芸、谢素玲签署《确认书》，确认收到亮宇公司交付的涉案房屋毛坯楼，同日将钥匙五条交给亮宇公司装修。2011年12月27日，经亮宇公司通知，陈小芸、谢素玲对涉案房屋装修部分进行查验，并在《科汇发展中心房屋装修部分查验表》中得查验情况记载如下问题：“1、厕所里的瓷砖起鼓；2、厨房的玻璃胶未打好（钢板）；3、马桶旁边的滴漏铺设不均匀；4、浴室里的下水道去水不畅；5、马桶后面地砖铺设不平，直接影响地面排水。”亮宇公司确认当时存在查验表上载明的问题，但称该问题属于装修瑕疵，并不影响使用，不能因此拒绝接收。陈小芸、谢素玲认为房屋可以使用，但影响陈小芸、谢素玲的正常生活，因为上述问题导致陈小芸、谢素玲生活上不便，问题都集中在厕所、厨房和浴室中。2013年6月16日，陈小芸、谢素玲签署《确认书》、《科汇发展中心房屋装修部分查验表》及《科汇发展中心业户回访表》，确认接收涉案房屋，并在《科汇发展中心房屋装修部分查验表》中记载“电磁炉摆放位置需调整”。访问人员在《科汇发展中心业户回访表》的访问提纲一栏记载：“该单元业主已于2011年6月30日签署《商品房使用说明书》、商品房质量保证书，物业服务中心已顺利将该单元房屋交接给业主，因此，该单元业主有义务由法定约定的交楼日期交付相关费用，但财务系统显示该单元从2012年1月至2013年6月共欠费2985.90元未交付物业服务中心”；陈小芸、谢素玲在业主意见栏填写意见，称：“亮宇公司本应于2011年12月31日前将该商品房交付我们使用，但直到今日才交付，已严重违法和违约。有关物业等费用应由亮宇公司承担，并赔偿我们的损失，我们保留追究的权利。”陈小芸、谢素玲提交落款日期为2013年5月29日及2013年10月24日的《律师函》，显示陈小芸、谢素玲向某甲公司主张交楼及赔偿损失。亮宇公司不予确认。双方当事人确认，合同约定房屋毛坯交楼。陈小芸、谢素玲对交房无异议，基于与亮宇公司之间的委托装修协议提起本案诉讼。陈小芸、谢素玲确认其第2项诉讼请求主张的各项费用尚未缴纳。双方确认合同并未对装修的验收条件作特别约定，陈小芸、谢素玲认为装修应当符合国家标准或行业标准，最起码要满足正常使用的标准。关于房屋完成装修的时间，双方存在争议。陈小芸、谢素玲认为，亮宇公司于2011年12月27日通知陈小芸、谢素玲房屋已经装修好，但查验表上体现的几个严重情况导致陈小芸、谢素玲无法验收，到2012年11月16日亮宇公司再次通知陈小芸、谢素玲验收，最终验收是2013年6月16日。亮宇公司认为，装修完毕的时间在2011年12月30日之前，陈小芸、谢素玲提出的问题属于正常的装修瑕疵问题，不影响接收使用，且亮宇公司也积极履行保修义务。上述事实有《广州市商品房买卖合同》、《委托装修协议》、《确认书》、《科汇发展中心房屋装修部分查验表》、《科汇发展中心业户回访表》以及双方当事人的陈述等证据证实。亮宇公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.亮宇公司向某乙芸、谢素玲赔偿违约迟延交付装修房屋造成的房屋使用费损失36000元（参照租金指导价）、律师费4000元；2.相关物业管理费5578.3元、水某231.3元、电费394.2元、电梯电泵电损分摊202.1元，公共照明274.9元，共6680.8元由亮宇公司承担；3.本案诉讼费由亮宇公司承担。原审法院认为，陈小芸、谢素玲与亮宇公司双方签订的《广州市商品房买卖合同》、《委托装修协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，陈小芸、谢素玲明确，对涉案房屋的交房问题无异议，基于与亮宇公司之间的《委托装修协议》提起本案诉讼，因此，本案的争议焦点在逾期交付房屋装修部分的责任认定及损失承担。关于房屋装修部分的验收时间及方式，双方签订的《委托装修协议》第二条约定：“乙方（陈小芸、谢素玲）同意于2011年12月30日或于甲方（亮宇公司）另行通知的时间按照《科汇金谷J1栋A户型装修标准》的约定对该商品房的装修改造工程进行验收。如因乙方原因未能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间办理该商品房收楼手续，甲方有权选择顺延进行该装修改造工程或是未经乙方同意直接进行该装修改造工程或是不再进行该装修改造工程，乙方对此无异议并承诺不得以此为由拒绝收楼或追究甲方任何法律责任。”2011年12月27日，经亮宇公司通知，陈小芸、谢素玲对涉案房屋装修部分进行查验，发现房屋装修存在“厕所里的瓷砖起鼓、厨房的玻璃胶未打好（钢板）、马桶旁边的滴漏铺设不均匀、浴室里的下水道去水不畅、马桶后面地砖铺设不平，直接影响地面排水”等装修质量问题。亮宇公司方对上述质量问题予以确认，原审法院予以采信。庭审中双方确认，房屋装修的上述质量问题不影响房屋正常的使用，但关于上述质量问题是否影响房屋装修部分的验收，双方持不同意见。亮宇公司认为，房屋上述质量问题属于装修瑕疵，并不影响使用，不能因此拒绝接收。陈小芸、谢素玲则认为，房屋可以使用，但影响陈小芸、谢素玲的正常生活，因为上述问题导致陈小芸、谢素玲生活上不便，问题都集中在厕所、厨房和浴室中。陈小芸、谢素玲主张房屋装修不符合国家、行业标准及正常使用的标准，但经原审法院告知，陈小芸、谢素玲未在指定的期限内向原审法院提交其所主张的具体标准。原审法院认为，委托装修协议对装修的验收及交付条件缺乏明确约定。涉案房屋装修部分虽确存在问题，但质量问题并不严重，陈小芸、谢素玲同时也确认，房屋该装修问题不影响房屋正常的使用。合同的履行需要遵循诚实信用原则，一方面，涉案房屋装修部分确存在瑕疵，亮宇公司应当及时整改、履行修复义务并向某乙芸、谢素玲交付房屋，另一方面，陈小芸、谢素玲亦应当尽量配合房屋装修的验收，以使房屋使用效益的最大化。详细来讲，首先，亮宇公司应积极履行维修义务；其次，对于不影响房屋正常使用的房屋装修问题，陈小芸、谢素玲亦可先接收房屋，再要求亮宇公司履行保修义务及瑕疵担保的义务，或另行委托其他单位修复后要求亮宇公司承担相应费用，不应简单拒收房屋，导致房屋长时间的空置。因此，陈小芸、谢素玲因房屋该装修质量问题而拒收房屋产生的扩大损失应由陈小芸、谢素玲自行承担。但是，考虑到陈小芸、谢素玲与亮宇公司之间的纠纷确是由于亮宇公司方的装修瑕疵问题引起，亮宇公司方亦未能举证证明履行完修复义务的具体时间，根据日常生活经验规则及公平原则，原审法院酌情判令亮宇公司向某乙芸、谢素玲支付房屋完成瑕疵修复所需的合理期间的房屋使用费损失。结合房屋装修的质量问题的实际情况、同期同地段同类型房屋的租金标准及修复所需的合理期间等因素，原审法院酌情支持迟延交付装修房屋造成陈小芸、谢素玲的房屋使用费损失共计2000元。陈小芸、谢素玲超出上述标准的主张缺乏依据，原审法院依法予以驳回。陈小芸、谢素玲另主张律师费，但律师费是陈小芸、谢素玲自身的诉讼成本，陈小芸、谢素玲主张律师费4000元缺乏法律依据，原审法院不予支持。陈小芸、谢素玲还主张物业管理费5578.3元、水某231.3元、电费394.2元、电梯电泵电损分摊202.1元、公共照明274.9元，同时陈小芸、谢素玲确认未缴纳上述费用，因此，陈小芸、谢素玲主张的该损失并未实际产生，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：广州亮宇投资有限公司自本判决生效之日起十日内向某乙芸、谢素玲支付损失2000元。一审案件受理费967元，由陈小芸、谢素玲负担926元，广州亮宇投资有限公司负担41元。判后，上诉人陈小芸、谢素玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人对装修缺陷整改长达11个月导致延期交楼。2011年12月22日，被上诉人通知上诉人收楼，经双方现场查验，上诉人发现该商品房装修存在下列质量问题：“1、厕所里的瓷砖起鼓；2、厨房的玻璃胶未打好(钢板)；3、马桶旁边的滴漏铺设不均匀；4、浴室里的下水道去水不畅；5、马桶后面地砖铺设不平，直接影响地面排水”。上诉人当场向被上诉人指出，被上诉人同意返工整改。正是由于该房屋装修存在上述质量问题，造成该房屋厕所、浴室下水道堵塞，排水不畅，厕所、浴室地面凸起高过房间、厨房地面，污水倒流入房间、厨房，房间、厨房进水不能正常使用，故上诉人一直不认可该房屋可以正常使用，也不能接受该每平方米4000元精装修房屋存在这样的装修质量问题可以验收。2012年11月16日，被上诉人通知上诉人装修质量问题整改已基本完成可验收收楼，这也说明被告对上述存在的装修质量问题是承认的，事后也确实进行了返工整改，但是返工整改施工的时间较长，共11个月。已逾期约定时间318天。被上诉人应当承担一切违约责任和赔偿。另外，该商品房附送装修表面上是无偿的，但实际上是有条件下的附送，是有偿的，是商品房买卖的一个组成部分(见售楼广告)。二、上诉人没有拒收房屋。上诉人不但没有拒收楼，而且还是多次督促(包括上门督促)要求被上诉人尽快完成装修质量整改收楼，多次交涉(包括上门交涉)要求被上诉人尽快交楼，希望能早日收到和使用质量保证、安全可靠、居住舒适的新房屋。三、被上诉人以收物业水电费为名拒绝交楼。2012年11月16日装修整改基本完工，被上诉人委托宁某物业公司通知上诉人来验收收楼时，被上诉人却以上诉人未交纳2012年1月一11月的物业管理费为由，无理拒绝交楼。当时上诉人对此及交纳物业管理费有异议，并在施工明细单上注明交给被上诉人。上诉人写道：“2011年12月22日，我们接收楼通知来验收J2-1012，发现下述问题：l、厕所墙面瓷砖空鼓。2、马桶旁的地砖铺得不平，排水不畅有积水。3、浴室下水道去水不顺畅。当时反映给验房陪同人员。我们在2012年3月、5月、6月、8月、9月、10月、11月多次前来验收是否完成整改，9月份由简先生(注：亮宇公司)联络，开始动工完成马桶地砖重新铺过，10月下水道排水不顺也得到处理。我们认为，10月份才完成全部验房整改，至此，管理费应从2012年11月开始交”。被上诉人签字并写道：“只作收到此份文件，其它维修问题有待核实”。亮宇公司收件后表示研究后再答复，后无下文。上诉人曾于2013年3月30日以发函、5月29日发律师函、10月24日发律师函，要求被上诉人尽快交楼及赔偿损失，这些函件也充分说明了上诉人要求被上诉人交楼的事实。被上诉人都没有交楼、上诉人实际上都没有居住，被上诉人理应承担由此违约违法逾期交楼产生的物业管理等费用。四、被上诉人擅自使用上诉人的该商品房，应当向上诉人交付相关的使用费用、水电费用及承担相关物业管理等费用。综上所述，请求判令：1、撤销原审判决，改判被上诉人给付因其装修违约造成的房屋使用费等损失人民币40000元(参照市场同地段月租金：2000元×18月共36000元，擅自使用房屋4个月的水电、物管、公摊等杂费共4000元)，并负担由此违约产生的一切费用。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。被上诉人亮宇公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，被上诉人已于2011年6月30日向上诉人交付了案涉房屋，上诉人也出具确认书予以确认。双方当事人争议的是被上诉人对案涉房屋的装修部分是否存在质量问题及是否应承担赔偿责任。根据2011年12月27日的《科汇发展中心房屋装修部分查验表》的记载可以认定，上诉人提及的装修存在的不足，不属于严重的质量问题，不属于上诉人无法使用案涉房屋的质量问题。但被上诉人对上诉人提出的装修不足，也应于履行整改保修义务。双方当事人对于被上诉人何时完成装修不足的整改保修，均未能提交充分的证据。原审法院酌情认定被上诉人因此需向上诉人赔偿的损失为2000元并无不当，本院予以维持。至于物业管理费、水某、电费、电梯电泵电损分摊、公共照明等，原审法院以上诉人未缴纳上述费用为由，确认上述损失未实际发生而驳回上诉人的相关诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人陈小芸、谢素玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月九日书 记 员  宋德光