广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3410号上诉人（原审原告）：聂平华，住广东省从化市。委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭少英，住广州市荔湾区。委托代理人：何卫冬，广东安国律师事务所律师。委托代理人：刘华，广东安国律师事务所实习人员。上诉人聂平华因房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月1日，聂平华（承租人、乙方）与郭少英（出租人、甲方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方将越秀区登峰村下塘南约直街6号铺位租给乙方使用，租赁面积25平方米，租金6000元，租赁期限从2013年6月8日起至2015年2月28日止，乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金18000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）；本合同期内每年租金递增5%；乙方应在每月5号前向甲方缴交当月租金6000元；电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格收费，次月15日前应交清上月的水电费；甲方保证乙方正常经营等。合同签订后，聂平华向郭少英支付了保证金18000元，郭少英亦将涉讼房屋交付给聂平华作经营使用。聂平华按照合同约定的标准向郭少英支付租金至2014年11月。2014年11月20日，广州市工商行政管理局越秀分局向聂平华发出《责令改正通知书》，称其未取得营业执照擅自在南约直街6号从事床上用品的经营活动，违反了《广东省查处无牌经营行为条例》的规定，现责令停止经营活动等。2014年12月19日，聂平华以广州市太和沙亭岗村委对面为收件地址、郭少英为收件人邮寄发出《解除合同通知书》称，鉴于我租的档口越秀区登峰村下塘南约直街6号从2014年11月19日起因资料不齐办不到营业执照而不得不关门停业，这对我方造成很大的经济损失，根据大家合同约定，由你方保证我方正常经营。考虑现实情况如此，我方现要求你方在一周内办好营业执照，并且免除自11月19日起至正常营业期间的所有租金及基于档口产生的相应费用，如一周内还不能办理营业执照，则我方要求解除合约退回所有押金并免除停业后续所有租金及赔偿本人所遭受的一切损失。郭少英称没有收到该通知书。2015年1月14日，聂平华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除聂平华、郭少英签订的《铺位租赁合同》；2、郭少英立即退还聂平华保证金18000元以及聂平华已付的2014年11月租金2000元及计付利息（从起诉之日即2015年1月14日起至郭少英实际支付上述款项之日止，以20000元基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；3、郭少英赔偿聂平华各项损失共15000元，包括装修残值以及可期待利益损失。郭少英一审辩称：不同意聂平华的诉讼请求。1、涉诉合同已经于2015年2月28日终止。聂平华未缴纳2014年12月至2015年2月共三个月的租金，存在违约行为，郭少英认为保证金应抵扣未付租金。2、合同约定郭少英将涉诉商铺出租给聂平华，至于是聂平华自身原因或者其他原因造成聂平华没有营业，与郭少英无关。3、不同意聂平华主张的损失，聂平华没有提供充足证据证明其对涉诉房屋进行装修。本案中聂平华未支付的租金、水电费已经超过18000元，郭少英不需要赔偿聂平华损失。聂平华未付的租金等费用应以聂平华缴纳的保证金来抵扣。聂平华称，合同签订后，其曾向工商部门申办营业执照，但由于郭少英没有提供相应材料，故未能办理。郭少英表示，涉讼房屋是郭少英向某公司承租后分租给聂平华的，该房屋确实不能办理工商营业执照，只能办理临时营业执照；合同签订后，郭少英已向聂平华提供了郭少英与登峰公司签订的租赁合同及聂平华、郭少英之间的合同。聂平华称其没有收到过郭少英提供的上述材料，郭少英只是称其可以保证聂平华正常经营。就上述合同是否已经解除的问题，聂平华认为合同于2014年11月20日已经解除；郭少英则认为合同于2015年2月28日终止，假如法院认为合同尚未解除，则同意解除合同。聂平华为证明其装修支出，向原审法院提供了2013年6月15日开具的收据，其中记载“今收到下塘南约直街6号档口装修费15000元”，经手人为王某。郭少英对该收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。此外，聂平华表示，其已于2014年11月20日退出涉讼房屋，并将房屋钥匙交付给郭少英的员工关某宗，同时结清了该日前的电费。关某宗于2014年11月15日曾向聂平华补开过租金及电费收据。聂平华现已没有在涉讼房屋内经营，而且部分装修已经拆除，故认为无法评估，要求原审法院对其诉请中主张的装修残值酌情处理。聂平华表示不同意以其交纳的保证金抵扣郭少英所述的租金。郭少英称其没有收到涉讼房屋钥匙，同时于2015年3月4日的庭审中向原审法院表示，基于房屋现情况，郭少英同意自行收回房屋。原审法院认为：聂平华、郭少英就涉讼广州市越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号房屋所签订的上述《铺位租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同中并未约定应由哪方办理工商营业执照，因此，根据一般交易习惯，应当推定由聂平华负责办理，郭少英对此负有协助义务。现郭少英亦确认涉讼房屋不能办理工商登记，只能办理临时营业执照。然而，郭少英于2013年6月将涉讼房屋交付给聂平华后，聂平华使用涉讼房屋经营了长达一年半的时间,至2014年12月才就办理工商营业执照的问题向郭少英提出异议，并不符合常理，应当视为聂平华此前已经知道或应当知道涉讼房屋不能办理工商营业执照的情况。聂平华现以此为由主张解除双方的租赁合同，依据不足；鉴于郭少英亦表示同意解除合同，原审法院对此予以照准。根据上述合同约定，租赁期满，费用结算清楚并经郭少英验收商铺合格后，郭少英退回上述保证金给聂平华。现聂平华主张其已向郭少英的员工关某宗交还房屋钥匙，郭少英对此予以否认，聂平华亦未能提供其他证据证明其已向郭少英交还房屋钥匙，因此，聂平华应对此承担举证不能的责任，即聂平华并未向郭少英交还涉讼房屋。聂平华现仅向郭少英支付租金至2014年11月，且郭少英亦抗辩认为聂平华并未交纳此后的租金，故双方并未就涉讼房屋的费用结算清楚，聂平华现要求郭少英退还保证金，不符合上述约定，缺乏依据，对此不予支持。同理，聂平华至本案起诉时仍未向郭少英交还涉讼房屋，即房屋一直由聂平华掌控，聂平华现要求郭少英退还2014年11月的租金2000元亦缺乏依据，对此不予支持。至于聂平华要求郭少英赔偿各项损失合共15000元的诉讼请求，聂平华现提供的证据并不足以证明其遭受的实际损失，郭少英对此亦不予认可，且即使聂平华确实支出了装修款，装修物价值亦应当在租赁期内消耗完毕，故聂平华该项诉讼请求亦缺乏依据，对此不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，于2015年4月10日作出判决：一、聂平华与郭少英于2013年6月1日就广州市越秀区登峰村下塘南约直街6号房屋签订的《铺位租赁合同》于判决发生法律效力之日解除。二、驳回聂平华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取338元,由聂平华负担。判后，上诉人聂平华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院无视《铺位租赁合同》的性质及《铺位租赁合同》的明确约定，定性完全错误。1、聂平华向郭少英租赁的是“铺位”，聂平华租赁该铺位的合同目的是为了经营使用。2、原审法院偷换概念，将办理营业执照与保证正常经营相混淆、两者简单等同。二、原审法院对工商部门《责令改正通知书》视而不见，对聂平华解除合同所存在的客观事实视而不见，对郭少英构成根本违约这一事实未予以认定。三、原审法院主观臆断，不依据国家法律规定而根据常理判案，且其所依据的常理根本就不成立。1、首先，聂平华在租赁该铺位后多次要求郭少英提供房产证办理营业执照，但是郭少英一直无法提供房产证给聂平华办理营业执照；其次，聂平华经营一年半时间一直按时缴纳租金电费，是因为虽然未办理营业执照，但是可以正常开业经营；最后，2014年11月20日工商部门向聂平华下发《责令改正通知书》，聂平华无法正常经营，虽多次口头与郭少英进行商议，但是郭少英仍是无法履行保证正常经营的义务，所以聂平华才以书面方式提出合同解除事宜，这才符合常理。2、原审法院随意给合同解除权设定条件，没有任何法律依据。3、聂平华的合同解除权是基于郭少英未能保证聂平华正常经营所提出，而非办理营业执照这个单独事项。四、聂平华已经通过合法的方式解除了《铺位租赁合同》，双方合同关系已经于2014年11月20日解除。2014年12月19日聂平华通过中国邮政快递向郭少英发出《解除合同通知书》，这有中国邮政的单据，郭少英虽然当庭否认收到该证据，但并没有提供任何证据可以证明并未收到该《解除合同通知书》，该事实应予以确认，双方租赁合同关系已于2014年11月20日解除。五、《铺位租赁合同》解除后，郭少英应该退还押金给聂平华，并赔偿聂平华相应的损失。首先，聂平华已经结清了全部的费用，否则郭少英怎么可能让聂平华在此持续经营长达一年半的时间；其次，费用结清与验收是另外一层法律关系，郭少英并没有提起反诉或者另案起诉，根据“不告不理”的审判原则，费用与验收不在本案审理范畴之内，原审法院越权审理案件；最后，本案已经进入到诉讼程序，双方之间显然存在不可调和的矛盾，如何能够按照正常情况下，费用结清并经郭少英验收合格后，才退回保证金给聂平华?聂平华对涉案商铺进行了装修，且因为郭少英的根本违约行为导致聂平华无法正常经营，并导致聂平华预期利益损失，二审法院应酌情判决由郭少英赔偿聂平华的损失。六、原审法院依据是否交钥匙作为评判合同是否解除这明显错误，且又错误的将举证责任强加到聂平华。聂平华租赁铺位是为了经营，但是事实上已经无法经营，且根本原因是因为郭少英没能保证聂平华正常经营所导致。聂平华在收到《责令改正通知书》后，已知无法正常经营，多次与郭少英沟通未果后，所以聂平华才发出《解除合同通知书》，从而清走全部货物，而后向郭少英的员工关某宗交还钥匙，这才符合常理，这也是事实。七、原审法院任意延长《铺位租赁合同》期限，明显错误。原审法院认为房屋一直由聂平华所控制，自判决发生法律效力之日起《铺位租赁合同》解除。聂平华以书面方式提出合同解除，郭少英虽不同意，但也认为2015年2月28日终止，而原审法院不顾客观事实存在，随意延长合同期限。请求法院判决：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、聂平华与郭少英所签署的《铺位租赁合同》于2014年11月20日已经解除；3、郭少英立即退还聂平华保证金人民币18000元、租金2000及利息(自起诉之日起以20000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息给聂平华至款项付清为止)；4、郭少英赔偿聂平华各项损失共计15000元；5、郭少英承担一审、二审诉讼费用。被上诉人郭少英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。涉案商铺办理工商营业执照应由聂平华负责办理，郭少英已经提供适合出租、符合经营条件的场所给聂平华经营，已经履行了租赁合同中的保证经营的义务。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：二审期间，聂平华提交广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2015年4月15日出具妥投证明，证明聂平华于2014年12月19日交寄的1013262523506邮件（即解除合同通知书）于2014年12月20日已妥投，签收人为本人。郭少英对此不予确认。本院庭审时，证人黄某到庭作证，证人陈述聂平华于2014年12月19日搬离涉案商铺。郭少英认为，如按照证人的陈述，聂平华尚未发出解除合同通知前已经搬离涉案商铺属于违约行为。在本院庭审后，郭少英又向本院提交了以下证据复印件：证据1、个体工商户营业执照，拟证明商铺是可以办理营业执照；证据2、工程验收证明书；证据3、报建审核书；证据4、规划许可证；证据5、验收合格证，证据2至证据5拟证明商铺有合法手续。聂平华对上述证据的关联性均不予确认，认为郭少英在聂平华承租期间并未向其提交上述材料。本院认为:聂平华与郭少英签订的《铺位租赁合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。聂平华承租期间，因被工商部门查处，其于2014年12月19日向郭少英发出《解除合同通知书》，该解除合同通知是否具有解除合同的效力为本案争议的焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致的，可以解除合同，本案显然双方未经协商一致，属于聂平华单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有具备法定解除合同条件的，才可解除合同。现聂平华以郭少英未能保证其正常经营构成违约为由要求解除合同。本院认为，对于合同约定“甲方保证乙方正常经营”双方存在不同的理解，该保证正常经营如指的是办理营业证照的问题，原审法院对此已经进行了阐述，本院予以认可，不再赘述。如聂平华认为应该保证其承租期间不被有关行政部门查处，显然基于基本的常识，未领取营业执照而经营属于违法行为，如保证正常经营是指上述内容，该约定也是无效的，聂平华并不能以此主张郭少英承担违约责任。因此，聂平华以郭少英违约为由发出的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。聂平华向原审法院起诉郭少英，要求判决解除合同。至原审法院开庭审理时双方的租赁合同期限已经届满，郭少英亦确认合同于2015年2月28日终止，即合同期限届满后双方的租赁合同关系已经终止，原审法院仍判决本案判决生效后解除双方的租赁合同关系不当，本院予以纠正。关于聂平华主张郭少英返还保证金、退回租金、赔偿损失的问题。聂平华发出《解除合同通知书》后何时将涉案商铺交回给郭少英双方各执一词，如上所述，聂平华并不享有单方解除合同的权利，本案中也无书面的商铺交接证据，证人所陈述聂平华于2014年12月19日搬离涉案商铺与聂平华一审期间的陈述也不一致，在没有证据证实郭少英在合同期限届满前同意解除合同和自愿收回商铺的情况下，至合同期限届满前的租金聂平华仍需支付。根据合同约定，保证金在费用结算清楚后退回，现郭少英以聂平华应以保证金冲抵未付租金的抗辩意见合理有据，原审法院予以支持并无不当。而聂平华要求郭少英退回租金及赔偿装修损失亦缺乏依据，对于该上诉请求本院不予采纳。上诉人聂平华上诉有理部分，本院予以采纳，其余上诉理由依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第408号民事判决第二项;二、撤销广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第408号民事判决第一项;三、驳回聂平华要求解除聂平华与郭少英签订的《铺位租赁合同》的诉讼请求。一审案件受理费338元，二审案件受理费676元，均由聂平华负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一五年九月一日书 记 员  徐毅敏