山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0687民初579号原告（反诉被告）：黄义升，男，1983年1月8日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。被告（反诉被告）：烟台海盛置业有限公司（以下简称：海盛置业），住所地烟台市芝罘区长立街24-2号。统一社会信用代码913706027478163072。法定代表人：纪仁江，总经理。委托诉讼代理人：杨旭亮，公司员工。被告（反诉原告）：中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称：中国银行海阳支行），住所地山东省烟台市海阳市海政路160号，统一社会信用代码913706878653017859。法定代表人：谭红红，负责人。委托诉讼代理人：董明军、林颖，山东平和律师事务所律师。第三人（反诉被告）：海阳市方圆街道它山泊村民委员会（以下简称：它山泊村委），地址海阳市方圆街道它山泊村民委员会驻地。法定代表人：修永喜，村主任。委托诉讼代理人：孙明强，男，1986年11月19日出生，汉族，住海阳市。第三人（反诉被告）：烟台市住房置业担保中心，住所地烟台市莱山区新城北街1号。统一社会信用代码12370600494413146M。法定代表人：庞军，负责人。黄义升诉海盛置业、中国银行海阳支行、它山泊村委、烟台市住房置业担保中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄义升的委托诉讼代理人赵娜、海盛置业的委托诉讼代理人杨旭亮、中国银行海阳支行的委托诉讼代理人林颖、它山泊村委的委托诉讼代理人孙明强到庭参加诉讼，烟台市住房置业担保中心经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。黄义升向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告海盛置业签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告、被告、第三人之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、被告海盛置业向原告返还首付款48779元以及自2013年1月6日起至判决生效之日止原告已向被告中国银行海阳支行支付的贷款本金；4、被告海盛置业向原告赔偿以48779元为本金自2012年12月7日起至判决生效之日止按照中国银行同期银行贷款利率和ＬＰＲ计算的利息以及按揭贷款的利息损失（自2013年1月6日至判决生效之日原告已向被告中国银行股份有限公司海阳支行支付的贷款利息）；5、被告海盛置业向被告中国银行海阳支行返还自判决生效之日起《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的尚余贷款本息；6、它山泊村委对上述款项承担连带责任；7、本案诉讼费由被告海盛置业承担。事实与理由：2012年12月初，原告与被告海盛置业签订《商品房买卖合同》。合同约定被告海盛置业将开发的位于海阳市海佳路北“家和美景天成”第0022幢3单元2层206号房卖与原告。原告已经按照合同约定履行付款义务，但是至今被告海盛置业仍未将符合法律规定的房屋交付原告，给原告造成极大的经济损失以及生活的不便。为维护原告的合法权益，现依法具状诉至贵院，望贵院判如所请。海盛置业辩称：不同意解除合同，黄义升违约金请求已过诉讼时效。中国银行海阳支行辩称：对于原告与被告海盛置业之间的商品房买卖合同的履行情况，银行不清楚。若法院判决解除原告与被告海盛置业之间的商品房买卖合同，则被告银行提出反诉。它山泊村委辩称：本案与村委无关。烟台市住房置业担保中心未到庭，提交书面答辩状称：1、对黄义升关于要求解除与海盛置业的房屋买卖合同、与中国银行海阳支行的借款合同、与担保中心的担保合同的诉求没有异议；2、对黄义升要求海盛置业返还各类款项的诉求没有异议；3、对黄义升要求海盛置业偿还中国银行海阳支行贷款本息的诉求无异议；4.请求解除烟台市住房置业担保中心与中国银行海阳支行就黄义升向中国银行海阳支行借款的保证责任。中国银行海阳支行提出反诉请求：1、请求判令被反诉人黄义升偿还贷款本金229918.38元，并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率支付自2021年2月8日起至实际给付之日止的利息、罚息；2、由被反诉人海盛置业、烟台市住房置业担保中心、它山泊村委对上述债务承担连带清偿责任；3、要求海盛置业将购房款贷款本息剩余部分直接返还给反诉人中国银行；4、反诉费用由被反诉人黄义升海盛置业、它山泊村委承担。事实与理由：如果法院判决解除原告与海盛置业之间的商品房买卖合同势必要解除原告与中国银行签订的贷款合同。因商品房买卖合同与贷款合同具有经济上的整体性和关联性，在同时解除之后并不影响贷款合同中结算和清理条款的效力以及借款合同解除所产生的法律效力。对于中国银行与黄义升之间的借款关系，是基于贷款合同形成的金融借款合同关系。黄义升系借款贷款合同中的借款人，中国银行作为贷款人已经履行了出借的义务发放了贷款，为黄义升履行商品房买卖合同提供了条件。所以在任何情况下双方都应该恪守贷款合同的还款义务。即便贷款合同因商品房买卖合同的解除而被解除也不能免除黄义升作为借款人应当履行的还款责任，也不能免除海盛置业、烟台市住房置业担保中心、它山泊村民委员会的保证责任。综上请法院支持中国银行的反诉请求。黄义升辩称：未到期贷款本金以及相关利息、罚息都不应该由黄义升进行偿还。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第25条第二款规定，因该案是由被告海盛置业严重违约导致，因此应由海盛置业直接将剩余贷款以及应该赔偿给银行的款项直接支付给银行，这样可以避免不必要的重复诉讼，节省司法资源，又符合法律规定。海盛置业辩称：对中国银行海阳支行的反诉意见无答辩意见。它山泊村委辩称：与村委无关。烟台市住房置业担保中心未到庭，未对银行反诉答辩。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实确认如下:一、2012年12月，黄义升与海盛置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：201212070104），约定由黄义升购买海盛置业开发的家和·美景天城第0022幢3单元2层206号房屋。该房屋建筑面积为103.3平方米，总价为363379元。合同第六条约定：签署本合同时支付43379元，余额320000元，买受人于15日内办理银行按揭手续。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2方式处理：2.逾期时间分别处理（不做累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同落款处：出卖人：海盛置业加盖公章、它山泊村委加盖公章；买受人：黄义升签字按手印。二、合同签订后，黄义升按约支付首付款43379元，并于2013年1月6日作为借款人与中国银行海阳支行（贷款人）、海盛置业（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：HY-C-2012-AA-0526)，贷款320000元支付给海盛置业，黄义升用涉案房屋作为抵押，黄义升于2012年12月6日支付了担保抵押金5400元。贷款合同第十八条约定：海盛置业提供阶段性连带责任保证、烟台市住房置业担保中心提供全程连带责任保证。合同落款处：借款人：黄义升签字并按手印；贷款人：中国银行海阳支行加盖公章；保证人：海盛置业加盖公章、它山泊村委加盖公章。同日，中国银行海阳支行与烟台市住房置业担保中心签订《个人贷款保证合同》，约定烟台市住房置业担保中心为黄义升贷款提供全程连带责任保证。三、经调查海阳市住房保障和交易中心，2005年11月13日，为加快它山泊村建设步伐，改善村民居住条件，海阳市方圆街道它山泊村委（甲）与烟台海盛置业（乙）协商，就乙方投资开发建设它山泊村住宅楼事宜，签订合同书，达成如下协议：1、甲方承诺按规划局批准的（以规划局批准的五层住宅楼面积为准）它山泊村所有安置大龄青年、旧村改造及扗牌土地范围的商住楼开发均由烟台海盛置业有限公司开发建设。2、甲方负责开发建设范围内地上建筑物拆除，规划局批准30天内使施工现场达到三通一平。3、乙方在它山泊村委西开发的商住楼所占用的土地按每亩30000元人民币向甲方交付土地出让金，甲方辖区内村民及大龄青年购买乙方的商住楼，乙方给予优惠，甲方不收取村民及大龄青年所购商住楼按规定占用土地的土地出让金，其它土地的土地出让金按国家有关规定执行。4、它山泊村开发建设至竣工验收的所有手续由乙方负责办理，甲方协助，所需费用由乙方承担。四、2005年11月20日，烟台海盛置业（甲）与海阳市方圆街道它山泊村委（乙）签订联合开发协议，内容如下：“为加快它山泊村建设步伐，改善村民居住条件，从根本上改变它山泊村的村容村貌，经甲乙两方友好协商，甲方投资开发建设它山泊村住宅楼事宜，达成协议如下：一、甲方负责该项目的施工及安全、质量、进度、预售销售及售后服务等工作；二、乙方承诺它山泊村所有安置大龄青年、旧村改造及挂牌土地范围的商住楼开发均由甲方开发建设；三、乙方负责开发建设范围内地上建筑物拆除，规划局批准30天内使施工现场达到“三通一平；四、乙方辖区内村民及大龄青年购买甲方的商住楼，甲方给予优惠；五、它山泊村开发建设至竣工验收的所有手续由甲方负责办理，所需费用由甲方承担；六、它山泊村开发建设至竣工验收施工队伍由甲方指定，建筑费用由甲方承担，并保证按建设局发放的开工报告的开工竣工时间执；七、甲方不能按规定时间完成开发建设，由甲方赔偿乙方的经济损失。同样乙方不能保证甲方安全顺利进行施工建设，由乙方承担责任及甲方的经济损失；八、乙方应确保本合同的履行，不得违约，否则乙方应按规划局批准面积的总开发成本向甲方缴纳30%违约金”。……五、2012年8月30日，它山泊村委取得海国用（2011）第584、585、586、587换发号的土地使用权，2011年6月14日，它山泊村委取得建设用地规划许可证，证号为（2011）－050号、051号、052号、053号，2013年1月10日，它山泊村委取得建设工程规划许可证，证号为建字3706872013000号，2012年10月9日，取得建字370687201200033号建设工程规划许可证。2012年11月6日，它山泊村委取得建筑工程施工许可证，编号为（2012）－076号，2014年8月14日取得建筑工程施工许可证，编号为（2014）－071。2014年8月26日，取得商品房预售许可证，证号为海房预许字2012第51号，预售单位为它山泊村委及海盛置业，预售楼号为家和美景天城20#-22#、24#-26A#楼。2014年9月11日，取得海房预许字2014第29号商品房预售许可证，房屋预售单位为它山泊村委、海盛置业，预售楼号为家和美景天城21A#、23#、26B#楼。四、经调查它山泊村委，？关于商品房买卖合同和贷款合同，村委为何要盖章。：海盛置业开发的项目属于旧村改造项目，有些政策是村里可以享受的，优惠政策要以村的名义办理。？有些政策是什么意思，你举个例子。：比如说旧村改造拆迁政策，拆一户可以建三户，一户安置，两户对外销售，办理房地产开发的这些手续需要村委配合办理，房子建设开发都是我们公司付的钱，村委只是配合，村委不花钱。？为什么要配合。：旧村改造是村的名义才能享受这个政策，不能以开发商的名义享受政策。当时这个政策只针对旧村改造。？村委在商品房买卖合同上盖章是什么意思。：借款合同盖章是银行要求的，不是我们主动盖的。？商品房买卖合同为什么有村委盖章。：因为房地产开发有些手续村委配合盖章，商品房买卖合同也是顺下来盖得章。？银行为什么要求在贷款合同上盖章。：因为手续顺下来村都盖得章，银行就要求也盖章，不是我们要求盖的。当时房产开发都是海盛置业出钱办理的。？土地是谁的地。：享受政策必须以村的名义，土地、规划、销售都以村的名义，后期预售把海盛名字加上了。？预售许可证之前的几证由谁办理盖章。：开发商办理的，村委盖章的。后期预售才加上了开发商。五、涉案房产现没有取得竣工验收备案表。涉案房屋办理了预抵押登记，证号：海房预方圆字2××4号。对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：一、黄义升主张其按约支付房款，但海盛置业至今未交付房屋，黄义升的合同目的不能实现，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，海盛置业退还黄义升已付款项48779元及黄义升已向银行偿还的贷款本金。它山泊村委在商品房买卖合同出卖人处盖章，对上述款项应承担连带责任。提交证据：商品房买卖合同、首付款43379元收据及担保抵押金5400元收据、2020年7月30日黄义升催告海盛置业交付房屋通知函（催告海盛置业三个月内将符合条件的房屋交付黄义升，否则将解除买卖合同）、邮件跟踪查询表（显示：通知函海盛置业于2020年8月2日签收）、2020年10月30日黄义升通知海盛置业解除合同通知书、特快专递单各一份。海盛置业对以上证据无异议，但不同意解除购房合同。中国银行海阳支行对以上收据不发表质证意见，主张截至2021年3月1日，黄义升已偿还本金90081.62元，利息124994.8元。提交证据：还款流水明细一份。它山泊村委称：不清楚，与村委无关。二、黄义升主张购房合同解除后，《个人一手住房贷款合同》应一并解除，由海盛置业向中国银行海阳支行支付剩余的贷款本息。它山泊村委在贷款合同上盖章，对上述款项应承担连带责任。理由：贷款合同系为了保证黄义升购得涉案房屋，并且与海盛置业进行正常的房屋买卖交易而设立的。在海盛置业违约造成黄义升与海盛置业的房屋买卖合同解除的前提下，该借款合同已经没有继续履行的必要性与合法性。法律依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23、24、25条规定及最高人民法院评选的特等奖文章《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司商品房预售合同按揭贷款合同案》。提交证据：《个人一手住房贷款合同》。海盛置业没有异议。中国银行海阳支行有异议，主张黄义升应按贷款合同约定偿还银行剩余贷款本息，海盛置业、烟台市住房置业担保中心、它山泊村委对上述债务承担连带清偿责任，其他同反诉意见。它山泊村委称：不清楚，与村委无关。三、黄义升要求海盛置业支付以已付款项48779元为基数自2012年12月7日起至判决生效之日止按照中国银行同期银行贷款利率和LPR计算的利息及按揭贷款的利息损失(自2013年1月6日至判决生效之日原告已向被告中国银行股份有限公司海阳支行支付的贷款利息)，它山泊村委承担连带责任。海盛置业不认可，主张黄义升此请求已过诉讼时效，对利息计算方式也不清楚。中国银行海阳支行称2013年1月6日是发放贷款的时间，但是支付第一笔本息的时间应是2013年2月6日，其他意见同反诉意见。它山泊村委称：不清楚，与村委无关。四、中国银行海阳支行主张若判决解除涉案的商品房买卖合同及贷款合同，则其反诉请求黄义升偿还剩余贷款本金229918.38元，并按照贷款合同约定的利率支付自2021年2月8日起至实际给付之日止的利息、罚息，海盛置业、烟台市住房置业担保中心、它山泊村委对上述债务承担连带清偿责任，理由为它山泊村委与海盛置业系合伙关系。提交证据：《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》、还款明细（截至2021年3月6日前，剩余贷款本金是229918.38元）。黄义升意见同答辩意见。海盛置业称：对银行反诉没有意见。它山泊村委主张因涉案项目属于旧村改造项目，办理手续期间均需村委配合盖章。房子由海盛置业建设、销售，与村委无关，村委不应承担连带责任。海盛置业称：这个确实与村委没有关系，村委不应承担责任。中国银行海阳支行有异议，主张村委会在购房合同上盖章，是作为与出卖人一样的合同地位对合同的履行提供保障，其在贷款合同保证人处盖章，就对黄义升的还款责任提供了保证，故应承担保证责任。根据担保法司法解释的规定，即使借款合同中没有担保条款，而保证人以保证人的身份在保证人处签章的，保证合同就成立。本院认为，黄义升与海盛置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当及时诚信履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，黄义升按约付清总房款，海盛置业未交房，也未取得《竣工验收备案表》，黄义升的合同目的不能实现，故黄义升要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。上述法律第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。黄义升要求海盛置业返还其已付的48779元（首付款43379元+担保抵押金5400元）及黄义升已向银行偿还的贷款本金（以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准）和赔偿上述款项的利息损失，合法合理，本院予以支持。因黄义升诉求的是利息而非违约金，故海盛置业抗辩黄义升此项诉请超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。黄义升主张按银行同期贷款利率及LPR分段计算48779元产生的利息损失即以48779元为基数自2012年12月7日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算为17968.11元；自2019年8月20日至判决生效之日止按照LPR计算，不超出法律规定，本院予以支持。黄义升已向银行支付的按揭贷款的利息损失，本院认定以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销产、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，应予支持。因此，本案黄义升与海盛置业签订的《商品房买卖合同》解除后，《个人一手住房贷款合同》及《个人贷款保证合同》应当予以解除。上述解释第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，海盛置业应当向中国银行海阳支行偿还剩余的贷款本金、利息、罚息(以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准)。中国银行海阳支行反诉要求黄义升继续履行贷款合同，偿还银行剩余贷款本息，本院不予支持。烟台市住房置业担保中心作为贷款的全程连带责任保证人，应对剩余贷款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。关于它山泊村委是否对原告的房款返还、利息损失及银行剩余贷款本金、利息、罚息承担连带责任：本院认为通过海盛置业与它山泊村委签订的合同书、联合开发协议的具体内容来看，涉案小区属于旧村改造项目，小区是由海盛置业建设并出售，村委仅负责协助海盛置业顺利施工，且房产系海盛置业出售，房款系海盛置业收取，应当认定村委在商品房买卖合同上盖章是履行协助义务，并不是作为出卖方，而相应的村委根据银行要求在借款合同上盖章也是履行协助义务，并不是作为保证人，且原告及银行未向本院提供村委应当承担连带责任的有效证据，故原告主张它山泊村委作为出卖人对其房款返还、利息损失承担连带责任，本院不予支持，中国银行海阳支行要求它山泊村委对剩余贷款本金、利息、罚息承担保证责任，本院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除黄义升与烟台海盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201212070104）；二、解除黄义升与中国银行股份有限公司海阳支行、烟台海盛置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：HY-C-2012-AA-0526);三、烟台海盛置业有限公司于本判决生效后三十日内向黄义升返还房款48779元及黄义升已向银行偿还的贷款本金及利息（以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准）；四、烟台海盛置业有限公司于本判决生效后三十日内向黄义升支付利息损失17968.11元，并自2019年8月20日起以48779元为基数按照LPR计算至判决生效之日止；五、烟台海盛置业有限公司于本判决生效后三十日内向中国银行股份有限公司海阳支行支付剩余的贷款本金、利息、罚息(以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准)，烟台市住房置业担保中心对上述款项承担连带清偿责任；六、驳回黄义升的其他诉讼请求；七、驳回中国银行股份有限公司海阳支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5749元由烟台海盛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 丛 艳二〇二一年三月三日书记员 宋雅宁