广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终213号上诉人（原审被告）：湛江宏林房地产开发有限公司，住所地:湛江市霞山区椹川大道中路11号（2幢），统一社会信用代码9144080079122937X8。法定代表人：谭尚志，经理。被上诉人（原审原告）：洪绿仁，女。被上诉人（原审原告）：周永，男。上诉人湛江宏林房地产开发有限公司（以下简称“宏林公司”）因与被上诉人洪绿仁、周永商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院作出的（2020）粤0803民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。被上诉人洪绿仁、周永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏林公司上诉请求：撤销一审判决，驳回洪绿仁、周永的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院不顾客观事实，判决宏林公司承担逾期交房责任，是错误的。宏林公司与洪绿仁、周永签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二项第二款载明：“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批，工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误”。本案中，宏林公司于2018年12月已向湛江市人防工程维护管理站申请人防工程质量验收。湛江市人防工程维护管理站推诿机构改革不收件；2019年1月4日，宏林公司又向湛江市建筑工程质量监督站提交《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，该机构也不受理。几经转辗，一直至2019年6月19日和2019年7月10日（经上诉多次恳请，几经周转）才得到政府有关部门作出该商品房的竣工验收和备案，（详见湛建人防[2019]127号《湛江市住房和城乡建设局关于航城家园一期防空地下室竣工验收备案意见》和(《建筑工程竣工验收报告》P3-12），这些证据都充分显示了是政府相关部门不能及时办理工程竣工验收及备案导致宏林公司不能依时交房的原因，根据宏林公司与洪绿仁、周永的《商品房买卖合同(预售)》第十一条第二项第二款的约定，宏林公司是不承担逾期交房责任的。所以，一审法院的判决是错误的。二、一审法院计算逾期交房违约金的起止时间也是错误的。由于宏林公司与洪绿仁、周永的约定交房时间是2019年2月28日，但政府有关部门到2019年7月10日经宏林公司多次的追讨才作竣工验收和备案，宏林公司于2019年5月8日就向洪绿仁、周永邮寄去了收楼通知书。假若要宏林公司负逾期交房的责任，也应从约定交房时间（2019年3月1日）计至工程竣工验收及备案的时间（2019年7月10日）共132日，但一审却纵容了洪绿仁、周永的耍赖行为，将逾期违约金从2019年3月1日计至洪绿仁、周永收房之日。这里宏林公司十分不容忍地表明，洪绿仁、周永是在一些教唆分子的教唆下故意拖延收房时间的，是在宏林公司的多次苦苦要求说服下才收房的，宏林公司除了邮寄收房通知书之外，还多次地电话通知洪绿仁、周永，所以洪绿仁、周永是故意为难宏林公司的。而一审法院却幼稚地纵容了这一行为，只要洪绿仁、周永不收房就要支付违约金。故一审的判决逾期违约金是显失公正的。三、洪绿仁、周永故意拖延收房时间，应向宏林公司支付违约金。宏林公司与洪绿仁、周永在《商品房买卖合同(预售)》中的第十一条约定P14“（3）买受人逾期办理房屋交接手续，或因买受人原因造成该房屋未能按期交付的，买受人同意每日按购房款总额的万分之一向出卖人支付违约金”。宏林公司于2019年5月8日就向洪绿仁、周永邮寄收房通知书，但其却久久不来办理房屋交接手续，其中直接原因是洪绿仁、周永造成的。所以，洪绿仁、周永应向宏林公司支付合同所约定的违约金，则每日为购房款总额的万分之一，应从2019年7月17日计至收房之日止。综上，一审判决不顾事实，证据不足，严重偏袒一方，恳请二审法院撤销一审判决，驳回洪绿仁、周永的诉讼请求。被宏林公司洪绿仁、周永答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回宏林公司的上诉请求，维持一审判决。洪绿仁、周永起诉请求：一、判决宏林公司支付逾期交房违约金7049元（违约金以全部房款的万分之零点五计至2019年9月4日为7049元）；二、判决由宏林公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2017年8月6日，洪绿仁、周永与宏林公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定洪绿仁、周永以749889元的价格购买宏林公司开发的位于湛江市霞山区椹川大道中路11号航城家园1号楼2号楼及商务公寓16层1602房（以下简称1602房）。合同中与本案诉争有关的主要内容有：第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任；1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的，因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，洪绿仁、周永按合同约定向宏林公司付清购房款。2019年9月4日，洪绿仁、周永签署《航城家园》商住楼验楼交接书，办理1602房交接手续。另查明，2019年4月19日，宏林公司取得1602房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的建筑工程竣工验收报告，该工程被评为合格工程。2019年7月10日，宏林公司取得1602房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的工程竣工验收备案。宏林公司主张其在取得竣工验收备案后，在涉案楼房粘贴告示，通知业主收房，但未提交证据予以证实，洪绿仁、周永也予以否认。一审法院审理认为，本案为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据洪绿仁、周永的诉讼请求和宏林公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1.宏林公司逾期交房是否应承担逾期交房的违约责任；2.逾期交房违约金的起止时间如何确定。关于宏林公司逾期交房是否应承担违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，宏林公司在遭受不可抗力或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因导致逾期交房才能免除其逾期交房的责任。《商品房买卖合同（预售）》约定在2019年2月28日前交房，宏林公司在2019年4月19日才取得涉案楼房所在建设工程竣工验收报告，2019年7月10日才取得涉案楼房所在整体工程的竣工验收备案，故宏林公司存在逾期交房的事实。宏林公司主张是政府机构改革要求免责，由于政府机构改革要求“实现无缝对接，不得影响企业办事”，宏林公司未能提交其于2019年1月4日向有关政府部门申请验收的证据，其提供的证据不足以证实其因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因导致逾期交房，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，宏林公司应承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给洪绿仁、周永使用，已构成违约，应按合同约定按洪绿仁、周永已付房款的日万分之零点五承担逾期交房违约责任。宏林公司辩解其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，不予采纳。关于计算逾期交房违约金的起止时间如何确定的问题。宏林公司于2019年7月10日才取得1602房所在整体工程竣工验收备案，即1602房于2019年7月10日才符合交房条件。因此，即使宏林公司在2019年7月10日之前向洪绿仁、周永邮寄了收楼通知书，洪绿仁、周永亦有权拒绝收房。根据合同约定，宏林公司应当在交付条件成就后重新向洪绿仁、周永发出书面通知。宏林公司主张其在2019年7月10日张贴告示但未提供证据予以证实，且也不符合书面通知的要求，不予采纳。宏林公司于2019年9月4日才将1602房交付洪绿仁、周永，逾期交房的违约金应从2019年3月1日起至2019年9月4日止（共188日），计为7049元（749889元×0.00005×188日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：湛江宏林房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向洪绿仁、周永支付逾期交房违约金7049元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：宏林公司与洪绿仁于2019年9月4日签订航城家园商住楼验楼交接书。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据宏林公司的上诉请求和理由，及洪绿仁、周永的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、宏林公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏林公司上诉主张由于政府机构改革，相关职能部门未及时履行验收职责，及政府有关部门在涉案工程验收后未及时办理备案手续，才导致宏林公司迟延取得竣工验收备案表及迟延交付涉案房屋，其不应承担逾期交房违约责任。但是，宏林公司对其上述主张并未提供足够证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由宏林公司承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给洪绿仁、周永使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宏林公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。因宏林公司于2019年7月10日才取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2019年7月10日才符合交房条件。因此，即使宏林公司于2019年5月8日向洪绿仁、周永邮寄了收楼通知书，在涉案房屋尚不符合交房条件的情况下，洪绿仁、周永有权拒绝收房。故宏林公司以其于2019年5月8日向洪绿仁、周永邮寄了收楼通知书为由，上诉主张2019年5月8日为计算逾期交房违约金的截止日期，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于宏林公司主张洪绿仁、周永故意拖延收房，对此宏林公司未提供证据予以证明，一审法院根据双方签订验楼交接书的时间认定宏林公司于2019年9月4日才交付涉案房屋，并无不当，本院予以确认，综上，一审法院认定宏林公司支付从2019年3月1日起至2019年9月4日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，宏林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年三月十九日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。