苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01609号原告苏州市好旺商务管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街2号楼4F65号。法定代表人丁国英，总经理。委托代理人侯肖枫，江苏德富信律师事务所律师。被告林秀之。委托代理人林传黄，浙江安瑞律师事务所律师。原告苏州市好旺商务管理有限公司与被告林秀之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理，由审判员舒馨适用简易程序独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转普通程序进行审理，本案合议庭由审判员高爱东担任审判长、审判员舒馨主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告苏州市好旺商务管理有限公司的委托代理人侯肖枫，被告林秀之的委托代理人林传黄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市好旺商务管理有限公司诉称，原告与被告就苏州市相城区恒达中环百汇广场项目的商铺签订《租赁合同》一份，原告向被告交付了租赁的商铺，至2014年7月15日，被告共结欠原告租金253630元及违约金226641元，经原告多次催讨，被告仍不肯支付，故原告诉至法院。请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告交还承租的房屋；二、被告支付租金及违约金共计480271元；三、被告支付原商铺内商品在仓库的保管费用，暂时按照1200元/月计算，自2014年7月16日起算，以及支付商品运输费用6500元，装修拆除费用4000元；四、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿放弃第三项诉讼请求，并明确，请求确认租赁合同于2014年7月15日解除，房屋已经收回，无须被告交还，第二项诉讼请求中的租金为300762元，违约金为179509元。被告林秀之辩称，原、被告双方在2011年10月签订了合同，但该合同双方早已解除，没有进入实际履行阶段。被告没有向原告交付租金，同时原告也没有向被告交付承租的房屋，被告没有参与过任何经营，也没有进行过装修，被告不存在违约的情况。原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回。经审理查明，2011年10月25日，原告作为出租方甲方、被告林秀之作为承租方乙方，签订《中环百汇广场租赁合同（B）》一份，约定在中环百汇商业广场建设完成后，甲方将其中1幢-112、1幢-111、29#-13、29#-14号商铺（具体位置、面积等见合同附件）租赁给被告作为“安芙罗迪”品牌经营使用，租赁面积为186平方米，免租装修期为2011年12月31日至2012年4月30日，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止；2012年5月1日起至2014年4月30日止期间的租金为4.2元/平方米/天，2014年5月1日起至2016年4月30日止期间的租金为4.41元/平方米/天，2016年5月1日起至2017年4月30日止期间的租金为4.63元/平方米/天，租金以6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，合同项下第一个缴租期租金的支付方式为合同签订并于进场装修前20个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务交付该房屋；乙方在该房屋内经营品牌为安芙罗迪，经营项目为零售，应接受和服从甲方的统一经营管理，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；合同项下的进场日为2011年12月31日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则前述进场日顺延，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿；双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件；合同项下之开业日暂定为2012年5月1日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）；乙方迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过15日，甲方有权单方解除合同；合同另约定了双方其他权利义务事项。原告在甲方处签章，被告在乙方处签字、捺印。因履约发生纠纷，原告以解除合同、支付租金及违约金为由起诉至法院。以上事实，由原告提供的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、身份证复印件、租赁合同、以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告陈述，中环百汇商业广场延期至2012年12月25日正式开业，故自该日起计算涉案房屋的租金，提供2012年12月24日的苏州日报及苏州姑苏晚报打印件各一份予以证明；原告在开业之前已经将涉案房屋交付给被告，但是由于原告处工作人员的疏忽，未要求被告进行签收确认，故无法提供相应书面证据，提供被告方员工签名的停止供电供水通知单一份予以证明交付情况；被告在2012年9月10日通过银行现金交款的方式向原告交付第一期6个月的租金共计142569元，提供现金交款单、入账通知书各一份予以证明；之后被告再未向原告缴纳租金，原告经多次催要无果，于2014年5月20日作出《催款及解约告知函》一份，要求被告于2014年5月31日前付清全部拖欠的款项和费用，否则自逾期之日起双方签订的租赁合同解除，该函件通过挂号信邮寄至被告住所地，于2014年6月3日由他人代为签收，提供《催款及解约告知函》及邮件查询单各一份予以证明；2014年7月15日，原告派工作人员至涉案租赁房屋，将房屋内的物品进行清点、包装并搬离涉案房屋，双方租赁关系至此解除，提供公证书一份予以证明。原告明确，自2012年12月25日开业至被告实际搬离日2014年7月15日共计1年6个月20日，每年租金是285138元，租赁期间的租金共计443331元，扣除被告缴纳的142569元，尚欠300762元；合同约定租金先付后用，均按照3‰每天的标准计算，2013年6月20日前应该缴纳的半年租金142569元自2013年6月21日起至2014年7月15日期间逾期390天的违约金为166805.73元，2013年12月20日前应该缴纳的租金142569元自2013年12月21日起至2014年7月15日期间逾期205天的违约金为87679.94元，2014年6月20日前应该缴纳的租金142569元自2014年6月21日起至2014年7月15日期间逾期25天的违约金为10692.68元，合计为265178.35元，现原告自愿将违约金调整为179509元，没有超过合同约定的违约金。原告另明确，对于搬离物品的保管费用、运输费用、涉案房屋装修拆除费用的主张，自愿在本案中放弃，不再主张。经质证，被告对于租赁合同中被告签名的真实性表示认可，但认为合同文本存在更换，签订合同不久，被告就向原告表示要解除合同，由于被告本人文化程度不高，未与原告办理解除手续，而直接将自己保留的那份合同撕毁，租赁合同并未实际履行，被告未接收承租房屋，也未支付租金；对于报纸打印件真实性不予认可；停止供电供水通知单恰好证明案外人郑仙方是承租人；现金交款单、入账通知书真实性无异议，但非被告缴纳，系案外人以被告的名义缴纳；被告未收到《催款及解约告知函》；对公证书的真实性无异议，关联性有异议，公证书无法证实被告与原告存在租赁关系及商铺内货物系被告所有，被告对货物并不知情；认可合同约定的半年租金为142569元，但违约金标准过高。审理过程中，被告未提供任何证据以证明其陈述。本院认为，原告提供的租赁合同，来源合法、内容真实、结构完整，系原、被告双方真实意思的表示，该合同合法有效，本院予以认定。原告提供的2012年9月10日142569元的支付凭证及现金缴款单，内容包含“安芙罗迪”字样，与租赁合同内容所指向的名称一致，金额与合同约定的第一期租金金额也相吻合，支付凭证及现金缴款单与租赁合同相关联，予以认定。被告辩称未缴纳该笔款项，款项系他人所缴纳，但未就其陈述举证证明，故本院采信原告的陈述，认定该笔款项系被告所缴纳。被告对记载开业时间的报纸打印件真实性存在异议，但未能举证证明涉案房屋的开业时间为其他时间，故本院对2012年12月24日的报纸打印件真实性予以认可，认定中环百汇商业广场的开业时间为2012年12月25日。对原告提供的告知函及邮件查询单，寄送地址系租赁合同上被告确认的地址，且该地址与本案被告的送达地址一致，可认定该函件已经送达被告。结合原告关于交付房屋的陈述、被告缴纳房屋租金金额及时间、收到原告催缴租金函件后未提出异议、租赁房屋内确有经营的物品等情况，被告关于房屋未交付的辩称既不符合交易习惯，亦无相应证据予以佐证，原告的陈述更为可信，故本院认定原告在2012年12月25日开业前已将涉案房屋交付给被告。被告虽辩称租赁合同内容有异议，未实际履行合同，未取得租赁房屋，但均未能举证证明，被告的辩解意见缺乏事实依据，不予采纳。被告结欠原告租金，经原告催要后仍不支付的行为，已经违反合同的约定，原告依此主张解除合同，在发函催促租金未果情况下，于2014年7月15日将被告承租房屋内的物品搬离，以实际行为表明不再履行合同，故双方的租赁关系于2014年7月15日解除。原告主张被告支付2012年12月25日至2014年7月15日期间结欠的租金300762元，未超出合同约定的金额，亦不违反法律规定，应予支持。对原告主张要求被告支付的违约金，虽协议中约定违约金按应交租金的3‰每天计算，但考虑到当事人约定的违约金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现因被告违约给原告造成的损失，原告未提供依据，本院对原告主张的违约金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，并按每期应交租金计算违约金，即按142569元自2013年6月21日、2013年12月21日起，按15624元自2014年6月21日起分别计算至2014年7月15日止，分别计算390天、205天、25天，为12179.10元、6245.69元、77.91元，合计为18502.7元。原告自愿放弃其他诉讼请求，系原告对其自身权利的处分，于法不悖，予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：一、原告苏州市好旺商务管理有限公司与被告林秀之2011年10月25日签订的《中环百汇广场租赁合同（B）》于2014年7月15日解除。二、被告林秀之于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市好旺商务管理有限公司结欠的租金人民币300762元及违约金18502.7元，合计人民币319264.7元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币18151元，由被告林秀之负担（被告林秀之负担之款，原告苏州市好旺商务管理有限公司已自愿垫付，不再退还，被告林秀之于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市好旺商务管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  高爱东代理审判员  舒 馨人民陪审员  邱玉芳二〇一五年九月十六日书 记 员  沈 雯