广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4349号上诉人(原审被告)：陈美琼，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁树松，经理。委托代理人：郭嘉亮，该司职员。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，所长。委托代理人：寇明茹，该所职员。上诉人陈美琼因与被上诉人广州市东晓物业管理有限公司(以下简称东晓公司)、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称房安物业二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区同福东路迎祥坊22号的房屋是广州市房地产管理局接管的公产，该局将上址房屋委托海珠区房管局管理。房安物业二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。东晓公司与房安物业二所之间签订合同约定东晓公司就房安物业二所辖区内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。2007年6月1日，东晓公司（出租人、甲方）与陈美琼（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方同意将坐落在海珠区同福东路迎祥坊22号地下尾房部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积19.81平方米；租赁期限从2007年12月1日至2011年5月31日，月租金70.7元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。原审法院另查明：据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，陈美琼名下自有产权房屋有：陈美琼与温碧莹、易伟彪共有的位于广州市海珠区纺城东一街12号601房的居住用房，建筑面积76.56平方米；陈美琼与易伟彪共有的位于海珠区同福东路元门口21、23号2楼东面的居住用房，建筑面积53.316平方米；陈美琼与易景文共有的位于海珠区革新路新民五街48号301房，建筑面积96.4966平方米；陈美琼与温碧莹、温志强、易伟彪共有的海珠区翠城南街76号3205房的住宅，建筑面积93.7848平方米；陈美琼所有的位于天河区东圃镇车陂明珠新村D栋602房的住宅，建筑面积99.36平方米。据广州市公安局常住人口资料记载，陈美琼的户籍地址在涉案房屋。2015年1月16日，东某公司、房某物业二所向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除陈美琼与东晓公司签订的关于广州市海珠区同福东路迎祥坊22号地下尾房房屋租赁合同；2、陈美琼在判决生效之日起3日内腾空并交付涉诉房屋；3、陈美琼按照70.7元/月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、陈美琼承担本案的全部诉讼费。一审庭审中，东某公司、房某物业二所确认陈美琼按每月70.7元的标准支付涉案房屋的租金至2014年5月31日，不清楚涉案房屋现由谁居住使用，本案中只要求陈美琼腾空并交付涉案房屋。原审法院认为，东晓公司与陈美琼签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但陈美琼继续使用涉案房屋。根据合同约定，陈美琼同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，广州市东晓物业管理有限公司有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给广州市东某物业管理有限公司，逾期不交回的，视为陈美琼违约。经查，陈美琼名下有自有产权房屋，故东某公司、房某物业二所要求解除与陈美琼之间的租赁关系并收回涉案房屋、支付使用费的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。搬迁时，陈美琼不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，原审法院于2015年5月20日作出如下判决：一、解除广州市东晓物业管理有限公司与陈美琼签订的关于广州市海珠区同福东路迎祥坊22号地下尾房的租赁合同；二、陈美琼在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区同福东路迎祥坊22号地下尾房，并将该房屋交还给广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所；陈美琼搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、陈美琼在本判决生效之日起15日内按每月70.7元标准向广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由陈美琼负担。上述受理费已经由东某公司、房某物业二所预交，东某公司、房某物业二所同意由陈美琼在履行本判决时将其应承担部分直接支付给东公司、房某物业二所。上诉人陈美琼不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人于2001年8月7日至2001年10月22日期间，通过广州市东晓房地产经营有限公司委托其下广州市海珠区海滨房地产经纪事务所，以6104元购买广州市海珠区迎详坊22号地下尾房的承租权，并有收款单据为证。2013年5月31日，公司无故停止续约。要求继续居住涉案房屋三至五年。综上所述，一审法院作出的判决没有事实依据和法律依据，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令一二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所共同答辩称：同意原审判决，不确认上诉人出资购买承租权，我方没有收到相关款项。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提交三张收款收据：证据一、2001年8月7日支付3000元收据（未有收款人名称和盖章）；证据二、2001年8月8日支付15元的发票，收款人东某公司；证据三、2001年10月22日支付工程款3104.46元的发票，收款人东某公司。被上诉人东某公司和房某物业二所表示没有相关收款记录，且上述单据没有注明承租权的内容，与本案无关。本院认为，二审争议焦点在于承租权的期限。上诉人与被上诉人东某公司签订租赁合同，双方的权利义务受租赁合同约束。上诉人二审主张其出资购买涉案房屋的承租权，但确认未明确租赁期限，故被上诉人在租赁合同期限届满后以上诉人另有私房居住为由要求收回房屋，有合同及法律依据，原审法院予以支持，并无不当。上诉人要求继续居住涉案房屋，缺乏依据，本院不予采纳。上诉人二审提交的付款单据，内容不能证明与本案争议的承租权期限存在关联，故二审不予作为新证据审查。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人陈美琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月十一日书 记 员  邝伟贤