广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3165号上诉人(原审被告)：广州市洲际物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王军。委托代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：张琬，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：陆雄耀，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：钟绮云，广东博导聚佳律师事务所律师。委托代理人：林健华，广东博导聚佳律师事务所实习律师。上诉人广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洲际公司的委托代理人王丹、张琬，被上诉人陆雄耀的委托代理人钟绮云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认为，陆雄耀与洲际公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。洲际公司逾期向陆雄耀支付租金已经超过30日，洲际公司的行为已构成违约，陆雄耀据此请求解除合同，收回房屋，并要求洲际公司支付拖欠的租金、逾期给付租金的违约金、补偿金合法有理。洲际公司经法院合法传唤没有到庭应诉，视为放弃对陆雄耀所举证据及陈述进行质证的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，于2015年4月17日判决：一、陆雄耀与洲际公司签订的《房屋租赁合同》应于本判决发生法律效力之日解除；二、洲际公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2206房，将房屋腾空交回给陆雄耀；三、洲际公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向陆雄耀支付广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2206房房屋从2014年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（其中2015年2月之前，按5000元/月元计算；2015年2月起，按5500元/月计算；2016年2月1日起，按6000元/月计算）；本判决发生法律效力之次日起，洲际公司应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价按月向陆雄耀交纳房屋使用费至实际腾空交还房屋之日止；四、洲际公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向陆雄耀支付逾期给付租金的违约金（以未支付租金总额按每天0.1%的标准，从2014年3月16日起计至洲际公司实际付清所有拖欠租金之日止）；违约金的总额不能超过同期未付租金的总额；五、洲际公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向陆雄耀支付补偿金5500元。判后，上诉人洲际公司不服，向本院提起上诉称：1.洲际公司已支付案涉房屋2014年5－6月期间的租金，原审判决未予抵扣，属认定事实不清。洲际公司在经营状况不佳的情况下仍分别于2014年8月、11月份向陆雄耀支付了2014年5月、6月的租金，陆雄耀在原审中隐瞒洲际公司己支付过相应租金的事实。2.《房屋租赁合同》已于2015年1月15日解除，原审法院对此事实未查明而径直判决，严重损害了洲际公司的权益。自双方签订合同后，因整体商业广场装修等问题，严重影响了洲际公司的经营情况，导致洲际公司无法向陆雄耀支付在此期间的租金，洲际公司曾与陆雄耀多次交涉，陆雄耀均予以拒绝。后陆雄耀于2015年1月15日强烈要求收回案涉房屋，应其要求，洲际公司于2015年1月16日清空屋内所有物品，并通知陆雄耀领取钥匙及办理相关收房手续，但陆雄耀一直未予回应。至此，案涉房屋至今一直处于空置状态。据此，请求：1.撤销原审判决第一项，判令洲际公司与陆雄耀签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月15日解除；2.撤销原审判决第三项，判令洲际公司仅应支付自2014年7月16日起至2015年1月15日止的房屋租金；3.撤销原审判决第四项，判令由洲际公司仅承担从2014年7月16日起至2015年1月15日止的违约金；4.由陆雄耀承担本案的诉讼费用。被上诉人陆雄耀答辩称：不同意洲际公司的上诉请求。经审理查明：2011年3月12日，陆雄耀与广州合银广场发展有限公司签订《商品房预售合同》，其中约定由陆雄耀以1877479元向广州合银广场发展有限公司购买广州市环市东路372号正佳东方国际广场第22层2206房，用途为办公，建筑面积67.88平方米，广州合银广场发展有限公司应当在2012年8月30日前将房屋交付陆雄耀使用等。该合同于当日办理了网签手续。2013年12月3日，陆雄耀（出租方，甲方）与洲际公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况，1.1甲方将其名下位于广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场的房产出租给乙方。1.2租赁房屋建筑面积为67.88平方米，出租目的为：乙方承租后另行出租经营。第二条租赁期限，租赁期为三年，自2014年2月1日至2017年1月31日止，其中免租装修期为1个月（即2014年1月1日起至2014年1月31日）。租金从免租装修期结束之次日起开始计算。第三条租金及支付方式，3.2租金支付方式：租金分期按月支付，乙方应于每月的15日前通过银行划帐一次性向甲方支付该月租金；租金标准按如下表支付：2014年2月1日至2015年1月31日，月租金为5000元；2015年2月1日至2016年1月31日，月租金为5500元；2016年2月1日至2017年1月31日，月租金为6000元。第四条房屋装饰装修，甲方同意将租赁房屋交付至乙方进行统一装修和整饰，并以以下方式对乙方进行补偿（附装修及添置物品清单，租赁期满后，添置物品交由甲方使用）：在租金中予以抵扣人民币15000元。第六条甲方的权利和义务，6.8甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金三十天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第九条违约责任，9.2如乙方未有依约向甲方支付约定租金的，乙方应以每天按未支付的租金总额的0.1%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期付款超过30日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担一个月租金作为补偿金，但乙方已经代甲方支出的租赁房屋相关的费用（包括预付物业管理费、装饰装修款等）甲方一直未以任何形式支付的（已成功用租金抵扣的不在此列），甲方应予补偿等。《房屋租赁合同》附件一《正佳东方国际房间配置清单》附注内容为房间的家具及电器用品由经营方统一配备，房间设备期间所产生的实际费用，由业主直接现金支付，或从业主每个月收取的房租中抵扣，直至抵扣完为止；甲方签名为陆雄耀，日期为2013年12月3日。上述《房屋租赁合同》签订后，陆雄耀将案涉房屋交由洲际公司使用。洲际公司于2014年8月12日向陆雄耀支付2014年5月份的租金5000元，2014年11月26日向陆雄耀支付租金5000元。二审期间，洲际公司向本院提交案涉房屋水电表读数，拟证明案涉房屋自2015年1月16日一直处于空置状态。洲际公司对于原审判决第三项认定的租金标准并无异议，主张双方口头约定以2014年2月至4月的租金15000元抵扣案涉房屋内添置的物品。陆雄耀认为合同并未约定以哪个月的租金进行抵扣，《正佳东方国际房间配置清单》附注内容是可以选择现金支付，也可以选择以租金抵扣，对方没有证据证明陆雄耀已同意上述抵扣；至于陆雄耀所签收2014年5月份租金的收据是对方所写，陆雄耀签名之后即交给对方，当时没有具体日期，是事后添加的。本院认为，关于洲际公司上诉认为双方租赁合同已于2015年1月15日解除的问题，尽管洲际公司在二审期间向本院提交案涉房屋水电表读数，但该证据未能证明洲际公司已于2015年1月15日将案涉房屋交付陆雄耀，故洲际公司上诉主张双方租赁合同已于2015年1月15日解除，理据不足，本院不予支持。关于租金是否抵扣的问题。洲际公司主张双方同意以2014年2月至4月租金15000元抵扣案涉房屋内添置的物品，但陆雄耀对此予以否认，而《房屋租赁合同》并未具体约定从何时开始抵扣，关键是洲际公司亦未能证明案涉房屋内已有上述添置物品，故其主张租金已经发生抵扣不能成立。洲际公司已于2014年8月12日向陆雄耀支付2014年5月份的租金5000元，于2014年11月26日向陆雄耀支付1个月的租金5000元，故洲际公司还应向陆雄耀支付2014年3月1日至2014年4月30日的租金和2014年6月1日起至判决发生法律效力之日止的租金以及判决发生法律效力之后的房屋使用费，并应自欠付租金当月16日起承担逾期给付租金违约金。综上所述，基于二审期间发现的新事实，本院对于原审判决相应予以纠正，其余部分予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第533号民事判决第一、二、五项。二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第533号民事判决第三项为：上诉人广州市洲际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人陆雄耀支付广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场xx房2014年3月1日至2014年4月30日的租金和2014年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2015年2月之前按每月5000元计算，2015年2月起按每月5500元计算，2016年2月1日起按每月6000元计算）；本判决发生法律效力之次日起，上诉人广州市洲际物业管理有限公司应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价按月向被上诉人陆雄耀交纳房屋使用费至实际腾空交还房屋之日止。三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第533号民事判决第四项为：上诉人广州市洲际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人陆雄耀支付逾期给付租金的违约金（以欠付租金总额为本金，按每日0.1%的标准，其中2014年5月租金的逾期给付违约金自2014年5月16日起计至2014年8月12日止，其余欠付租金逾期给付违约金从欠付当月16日起计至上诉人广州市洲际物业管理有限公司付清拖欠租金之日止，违约金总额以同期未付租金为限）。四、驳回被上诉人陆雄耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1594元，保全费697.5元，由广州市洲际物业管理有限公司负担2181.5元，由陆雄耀负担110元。二审案件受理费1356元，由广州市洲际物业管理有限公司负担1247元，由陆雄耀负担109元。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  苗玉红审判员  钟淑敏二〇一五年九月二十四日书记员  陈颖斯邱穗珠