贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初18号原告：周騄，女，1976年10月12日生，汉族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：谭新，贵州宗圣律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告周騄与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周騄及其委托诉讼代理人谭新，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、龙有生、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周騄向本院提出诉讼请求：一、请求确认位于盘州市的房屋为原告周騄所有；二、请求判决不得执行登记在贵州金竹源房地产开发有限公司名下的位于盘州市的房屋；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、涉案房屋系金竹源房开公司基于原告周緑申请强制执行金竹源房开公司司法程序中，金竹源房开公司自愿以房屋抵债方式履行其应当承担的债务清偿义务而交付的房屋，该房屋所有权应当归属原告周騄。2015年12月17日，原告周騄与金竹源房开公司及冯全文之间的民间借贷纠纷案件，双方在贵州省盘州市人民法院主持调解下，形成了（2015）黔盘民初字第4123号、（2015）黔盘民初字第4125号两份民事调解书，确定由贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文共同偿还原告周騄本金合计130万元，利息合计32万元，本息总合计162万元。上述民事调解书发生法律效力后，由于金竹源房开公司、冯全文未按照生效的民事调解书履行其债务清偿义务，经原告周騄申请，贵州省盘州市人民法院对金竹源房开公司、冯全文进行强制执行。在执行过程中，原告周騄与贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文协商一致，金竹源房开公司自愿将其开发的位于贵州省盘州市项目中的2-5-2号房产抵偿给原告周騄，以履行其应当清偿的借款义务。2019年1月20日，周騄与金竹源房开公司为此签订了《商品房买卖合同》，金竹源房开公司随即依约将抵偿房屋交付给原告周騄，周驗已对抵偿房屋进行装修并投入了使用。因此，周騄作为涉案房屋形式上的购买人，其身份与一般的商品房消费者还不一样，金竹源房开公司对于涉案房屋的交付也与其对一般商品房消费者的房屋交付不同，双方权利义务的履行不是基于双方签订的《商品房买卖合同》，而是基于对生效司法文书强制执行过程中的义务履行及权利的享有，《商品房买卖合同》仅仅是双方为了履行金竹源房开公司的清偿义务而自愿采取的一种方式，该方式并不为法律所禁止。因此，涉案房屋自双方签订《商品房买卖合同》之后，其所有权就应当归属原告周騄。二、六盘水市中级人民法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，认定原告周騄的异议不足以排除对涉案房屋的强制执行，从而驳回其异议申请，法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。可见，即使将原告周騄视为一般购房人情形下，购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。而根据《执行异议和复议若干规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，涉案房屋系金竹源房开公司基于原告周騄申请强制执行金竹源房开公司司法程序中，金竹源房开公司自愿以房屋抵债方式履行其应当承担的债务清偿义务而交付的房屋。2019年1月20日，周騄与金竹源房开公司签订《商品房买卖合同》后，涉案房屋就已经由原告周騄实际占有并使用，周騄应当支付的款项已经与金竹源房开公司应当清偿的债务部分相抵，该事实行为的发生时间是在涉案房屋被查封之前。根据《执行异议和复议若干规定》第28条规定，周騄对涉案房屋拥有的权利完全符合排除执行的法律规定，依法应不得对涉案房屋采取强制执行措施。另，最高人民法院（2016）民申254号民事裁定书，该裁定书指出，执行异议和复议规定的28条和29条的适用相互并不排斥，六盘水市中级人民法院（2018）黔02民初193号该案和本案案件属于同于类型案件，该判决书适用第28条规定，认定以抵债房屋所签的商品房买卖合同合法有效，判决排除执行。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告周騄为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：身份证复印件一份，1页。拟证明原告周騄的身份信息及诉讼主体资格。第二组证据：（2020）黔02执126号公告复印件一份，1页；（2020）黔02执异158号执行裁定书复印件一份，4页。拟证明六盘水市中级人民法院对宝湖家园2-5-2进行查封，原告周騄以案外人名义对此提出书面异议，六盘水市中级人民法院作出（2020）黔02执异158号执行裁定书驳回周騄的异议，导致周騄提起本案执行异议之诉。第三组证据：（2015）黔盘民初字第4123、4125号民事调解书复印件各一份，各4页；贵州省盘县人民法院立案登记表，登记编号：（2016）黔0222执收644号、（2016）黔0222执收906号复印件各一份，2页。拟证明2015年12月17日，周騄与贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文之间因民间借贷纠纷，经盘县人民法院主持调解形成生效的（2015）黔盘民初字第4123、4125号民事调解书，确定由贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人共同偿还周騄借款本息162万元的事实，以及上述民事调解书发生法律效力后，由于贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文未按前述调解协议履行债务清偿义务，周騄于2016年4月、5月分别向贵州省盘县人民法院申请强制执行，执行案号为（2016）黔0222执收644号、（2016）黔0222执收906号的事实。第四组证据：《商品房买卖合同》原件一份，29页；收据原件两份，1页；结婚证复印件一份，1页；房屋装修照片4张、一页；手机银行转账截图三张，1页；当庭提交电费交费发票25张；拟证明1、在周騄申请强制执行贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文过程中，经双方协商一致，贵州金竹源房地产开发有限公司自愿将其开发的位于贵州省盘州市房屋抵偿给周騄,双方为此于2019年1月20日签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反国家禁止性法律规定，合法有效；2、贵州金竹源房地产开发有限公司依照约定将案涉房屋交付给周騄，已经以执行款项减低的方式全部支付了涉案房屋的购房款共计502436元；3、周騄已经在涉案房屋被查封前已经实际占有并使用该房屋，在2019年4月20日不仅补缴了以前拖欠的物业管理费，还缴纳了其后的物业管理费及其它费用；4、周騄已经在涉案房屋被查封前已经实际委托他人对房屋进行了装修，支付了相应的装修费用，并实际入住，缴纳的电费从2019年4月至2020年12月1日。5.物业费收据上的交款人胡江系周騄的丈夫，二人系夫妻关系。需要特别说明的是，涉案房屋通过签订商品房买卖合同以执行款抵减购房款的形式进行抵债该事实以及过程已经告知过在原告申请执行借款纠纷一案中的执行法官。庭审结束后，原告补充提供如下证据：补充提交第一组证据：原告作为出租方与承租方杨鑫于2019年10月签订的租赁合同，将涉案房屋租赁给杨鑫租期从2019年10月6日至2020年10月6日；第二组证据：原告作为出租方与杨鑫签订的第二份房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给杨鑫租期从2020年10月3日至2021年10月3日；第三组证据：收条一份，拟证明原告于2020年10月10日收到杨鑫交的房租费18000元，该三份证据综合证明涉案房屋在查封前由原告接受后并进行了装修，装修完毕后将该房出租给第三方。被告龙有生质证意见：对身份证复印件的三性无异议。对《执行裁定书》三性无异议。对两份《民事调解书》真实性、合法性无异议，关联性有异议。调解书只能证明双方的债权债务关系，不能证明双方系以物抵债。对(2016）黔0222执收644号、（2016）黔0222执收906号有异议，首先原告未能提供该证据的原件，无法核实其真实性，其次，只能证明双方的债权债务关系，不能证明双方系以物抵债。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性有异议。首先，该合同签订的日期为2019年1月20日，但一直未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理。其次，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对两份收据的真实性、合法性有异议，购房款收据原告未能提供以物抵债的协议，不能证明存在真实的以房款抵债的事实。对物业费收据的质证意见与民初17号案件的质证意见一致。对结婚证的三性无异议，对照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明系涉案房屋的现状。对手机银行转账记录的三性均有异议，首先，该证据无法显示交易的一方系原告，其次，该交易明细中未显示款项用途，无法证明是支付的装修款。对电费交费发票的三性有异议，首先，原告未出示发票的原件，无法证明其真实性，其次，发票中记载的购买方的名称为周樟，并不是本案的原告。对原告庭后提交的证据质证意见如下：本案证据形成的最迟时间为2020年10月10日，不属于新的证据，且已经超过的举证期限，根据民事诉讼法司法解释第102条的规定，当事人因故意或者重大过失逾期提交证据的，人民法院不予采纳，人民法院采纳的，依据相关规定予以训诫或者罚款。其次，原告提供的证据证明涉案房屋并未用于自己居住，且在第二次庭审已经查明原告名下有3套房屋，故其主张不符合执行异议和复议案件规定第29条的规定。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对原告提供的上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一、二组证据：被告及第三人无异议，予以采信。第三组证据：（2015）黔盘民初字第4123、4125号民事调解书复印件各一份，可周騄与贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文之间因民间借贷纠纷，经盘县人民法院主持调解形成生效的（2015）黔盘民初字第4123、4125号民事调解书，确定由贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人共同偿还周騄借款本息162万元的事实，以及上述民事调解书发生法律效力后，由于贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文未按前述调解协议履行债务清偿义务，周騄向贵州省盘县人民法院申请强制执行的事实，予以有采信。第四组证据：《商品房买卖合同》原件一份，29页；收据原件两份，1页；结婚证复印件一份，1页；房屋装修照片4张、1页；手机银行转账截图三张，1页；电费交费发票25张，该组各份证据相互印证，结合第三组证据及房屋出卖方的质证意见，可证明如下事实：周騄申请强制执行贵州金竹源房地产开发有限公司及其法定代表人冯全文过程中，经双方协商一致，贵州金竹源房地产开发有限公司自愿将其开发的位于贵州省盘州市房屋抵偿给周騄,双方为此于2019年1月20日签订了《商品房买卖合同》、贵州金竹源房地产开发有限公司依照约定将案涉房屋交付给周騄，并以房款抵扣执行款项的事实、周騄已经在涉案房屋被查封前已经实际占有并使用该房屋。对该组证据予以采信。原告庭后补充提供的证据与第四组证据相互印证，予以采信。原告申请证人胡某出庭作证，本院组织各方当事人进行了质证，该证人提供的证言与原告提供的其他证据能相互印证，可证明原告于案涉执行查封前已占有房屋的事实，予以采信。本案审理过程中为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与第三人冯全文、金竹源房开民间借贷两案，经贵州省盘州市人民法院进行调解，分别作出（2015）黔盘民初字第4123号民事调解书、（2015）黔盘民初字第4123号民事调解书，两份调解书约定，由冯全文、金竹源房分期偿还原告借款本息共计1620000元。冯全文、金竹源房开未按调解书约定偿还上述借款本息。后原告向贵州省盘州市人民法院申请执行。2019年1月20日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为502436元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据，原告及冯全文、金竹源房开均陈述，该已付购房款系以前述调解书确定的冯全文、金竹源房开所欠原告的款项抵扣。第三人被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月28日作出（2020）黔02执异158号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，虽原告及第三人均陈述房款为第三人欠款抵扣，但金竹源房开认可收到转让款项，已达到了支付购房款的法律效果。虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋不得执行的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求亦不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行；二、驳回原告周騄的其他诉讼请求。案件受费8824元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹