上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1474号原告柴尧荣，男，1950年1月24日出生，汉族，住上海市。原告王荷芬，女，1953年6月15日出生，汉族，住同上。原告共同委托代理人柴忆罗，男，1979年11月28日出生，汉族，户籍地上海市。原告共同委托代理人李轶文，江苏法德东恒(上海)律师事务所律师。被告上海真如物业有限公司，住上海市兰溪路XXX弄XXX号。法定代表人张亮。委托代理人王兆东。第三人顾伟明，男，1956年10月19日出生，汉族，住上海市。原告柴尧荣、王荷芬与被告上海真如物业有限公司、第三人顾伟明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴尧荣、王荷芬的共同委托代理人柴忆罗、李轶文，被告上海真如物业有限公司的委托代理人王兆东、第三人顾伟明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柴尧荣、王荷芬诉称，原告为本市铜川路XXX弄XXX号XXX室业主，被告为系争房屋所在小区提供物业服务。2019年8月6日，同楼602室业主曾因雨后房屋所在大楼屋顶排水管道堵塞向被告报修，但被告未及时清理；2019年8月16日凌晨降雨后，上述管道堵塞导致雨水自排水管满溢，上层楼面积水并波及原告居住的系争房屋，使房屋房顶大面积漏水，装修、家具、家电、盆栽、书籍等损坏严重，原告为处理事故产生了保洁、搬运、仓储、误工、在外住宿等各类损失，损坏的物品已被原告弃置，家具家电等部分物品仍留置于现场。此外，原告于事故当日发现第三人为602室的阳台排水管排堵并取出了堵塞物。上述事实由房产证、物业服务协议及物业费缴费凭证、报修记录、被告的情况说明、现场照片、包括待支出预算及已支出记录在内的各类损失的统计等证据予以证实。原告认为，虽然引发事故的具体原因仍未得知，但根据物业服务协议，被告对小区内的公共排水管道负有管理、疏通等职责，本次事故中涉及的屋顶排水管道属小区共有部分，应由被告作日常维护，而被告对该部位疏于管理，其行为与事故发生有直接的因果关系，故提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿房屋的修复费用48584.76元(除根据司法估值结论所需的修复费46926元外，另须赔偿家具拆装费1500元，主卧顶部的额外装修费158.76元)；二、被告赔偿物品损失8120元；三、被告赔偿其他损失共计27249.5元，包括保洁费850元、防霉干燥费199.5元、住宿费12000元、物品仓储费2000元、物品搬运费3000元、误工费9200元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告上海真如物业有限公司辩称，被告自2019年3月14日始为系争房屋所在小区提供物业服务，期间针对第三人在楼顶违章搭建的鸽禽养殖棚分别于2019年4月23日、2019年5月29日张贴了告示及整治告知书，而该违章搭建妨碍了被告的楼顶维修与保洁工作；2019年8月16日凌晨降下暴雨，工作人员接居民报修后上门查看，发现系争房屋室内进水但阳台排水管并未堵塞，经与各方沟通及现场勘察，被告初步判断事故发生原因系雨水将楼顶鸽禽养殖棚中的鸽粪、鸽毛冲入排水管，导致大楼内602室阳台管道堵塞产生积水外溢继而波及到了系争房屋，而第三人在为602室业主疏通管道时隐匿了堵塞物；2019年9月11日，相关部门对第三人的违建进行了拆除。上述事实由事故现场照片、拆违现场照片、相关单位出具的整治告知书等予以证实。被告认为，首先，被告作为物业管理方，对小区地面及大楼屋顶排水总管作每年两次的定期维护，而住户室内阳台管道的故障排除则基于业主的主动报修，不属于被告日常维护之列；其次，本次事故的原因是管道非正常堵塞而非被告的维护工作不力；最后，修复方案中体现出的系争房屋房顶空鼓现象与本次事故无关、对原告单方提供的包括待支出预算及已支出记录在内的各类损失的统计与证据亦不予认可。综上，对原告诉请不能同意。第三人顾伟明述称，本人从2012年始在系争房屋所在大楼楼顶用木板、竹片搭建了面积约为三十平方米左右的鸽禽养殖棚，其中利用602室屋顶的部分约三平方米左右，为此相关部门曾向第三人发送过整治告知书。2019年8月16日晚间，第三人发现602室积水外溢，在征得业主同意后入室查看，发现渗水源自于阳台排水管，打开管道后内有砂浆等杂物，第三人顺手对管道进行了疏通且在此过程中未隐匿任何堵塞物。事故发生后，第三人搭建的鸽禽养殖棚被相关部门整治拆除，还曾接当地居委通知与原被告等各方就事故责任问题进行了沟通但无果。第三人认为，本次事故发生的责任在于被告，与第三人无关。经审理查明，两原告为系争房屋业主并按每年886.8元的标准支付物业管理费。被告为房屋所在小区物业服务方，并与当地业主大会签有《绿洲公寓小区临时物业服务协议》，主要约定内容有：物业的服务期限为2019年3月14日至2019年9月13日，小区内的物业类型包括商品房、售后房、商业用房等，业主根据所住房屋的性质与楼层按不同标准支付物业管理费，物业提供的服务包括公共区域的清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及共用部位与设施的日常运行、保养与维修等。2019年8月16日降雨后，上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋与系争房屋先后发生了排水外溢与漏积水事故，当事人之间就赔偿事宜无法达成一致，602室业主于2019年12月2日提起(2019)沪0107民初26997号物业服务合同纠纷诉讼，以被告未尽合同义务造成其财产损害为由，要求被告承担赔偿责任；原告于2020年1月21日诉至本院，请求判决如其诉请。另查明，2019年5月29日，相关部门曾向第三人发送“五违综合整治告知书”，要求其于2019年6月3日前对搭建的违法建筑作自行整改。诉讼过程中，本院根据当事人的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司、上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的损害修复方案及相对应的造价进行了鉴定，结论为：修复工程造价为46926元。原告认为，对修复方案的结论无异议，造价结论中未将房屋次卧顶部的修复费用列入，且未将涉及房屋主卧顶部的两种不同修复方案所产生的修复费用作统一考量以便一次性修复；被告认为，对修复方案及造价的结论均无异议；第三人认为，本方非专业人士，故对修复方案及造价的结论均不发表意见。造价鉴定方的反馈意见为：房屋次卧顶部的维修费用已列出并散见于部分项目下，鉴定方已按修复方案中针对房屋主卧顶部有空鼓现象与无空鼓现象的两种修复方式分别作了修复费用评估，而对此类修复能否一次性完成或分阶段完成的判断则不属于鉴定方的专业范围。本院认为，结合各方当事人的陈述及查实的证据，可判定系争房屋室内发生的漏水、积水现象与小区公共设备的排水故障具有一定的相关性，被告作为向系争房屋所在小区提供物业服务的企业，既然收取了服务费用，就应按合同的约定对小区内的公共设施与设备进行保养与维护，其中当然包括保持各住宅楼的正常排水、排污功能，以保障业主的正常生活不因设施的故障而受到影响。现原告作为业主因雨后户内进水而造成财产损失及生活不便，而被告的维护工作不利是导致本次事故的因素之一，违反了其与业主之间的合同约定，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告赔偿损失的诉请予以支持，但原告的赔偿请求中部分缺乏法律依据、部分请求证据不足，故本院依据公平合理、等价有偿的民法原则结合客观案情对赔偿的钱款数额予以酌定，酌定的参考因素包括：具有资质的专业机构所作出鉴定评估结论、当事人在事故发生中的过错程度、物业服务合同的特殊性质、房屋的居住使用状况、财产的损耗与折旧、原告的劳务与费用的支出与事故之间的关联度及必要性等。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：被告上海真如物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王荷芬、柴尧荣赔偿损失人民币15000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案修复方案鉴定费15000元，由原被告各半负担。本案修复评估费人民币1945.75元，由原被告负担。本案受理费人民币2041元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  沈小妹人民陪审员  邓一波书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。