上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第757号上诉人(原审被告、反诉原告)上海万艺建筑设计有限公司。法定代表人王华忠。委托代理人屈建军，上海海若律师事务所律师。委托代理人王元，上海海若律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海宝地杨浦房地产开发有限公司。法定代表人黄孔威。委托代理人王振华。上诉人上海万艺建筑设计有限公司(以下简称“万艺公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第1914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市大连路XXX号、XXX号、唐山路XXX号房屋产权人为上海宝地杨浦房地产开发有限公司(以下简称“宝地公司”)。2013年11月，宝地公司与万艺公司签订《办公楼租赁合同》1份，约定：“宝地公司将本市大连路XXX号宝地广场A座23层(名义楼层)01－06室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给万艺公司，建筑面积1,964.22平方米，租期自2014年3月1日至2017年2月28日，月租金人民币(以下币种均为人民币)310,674.13元，物业管理费每月41,248.62元。装修期120天，自2013年11月1日起至2014年2月28日止。装修期内的物业管理费，万艺公司需全额支付。万艺公司应当于合同签署之日起7个工作日内预付第一个月的租金并向物业管理公司预付第一个月的物业管理费。万艺公司应当支付相当于三个月租金及三个月物业管理费之和的租赁保证金1,055,768.25元。万艺公司对宝地公司及物业公司所有的款项，应以人民币电汇给书面指定的账户内。宝地公司最迟应于2013年11月1日将房屋交付给万艺公司，宝地公司向万艺公司交付该房屋应提前5个工作日向万艺公司发出书面房屋交付通知书，房屋交付通知书中载明的甲方交付日期为该房屋的交付日。万艺公司应于交付日前往宝地公司及物业公司办理该房屋的交接手续，在办理该房屋的交接手续之前，万艺公司应当向宝地公司付清首期租金和物业管理费、履约保证金及装修期的物业管理费等规定的应于该房屋交付之前或交付时同时支付的所有款项，否则宝地公司和物业公司无义务将该房屋交付给万艺公司，在宝地公司全额收到该等支付后，宝地公司和物业公司应向万艺公司交付该房屋，双方签署房屋交付凭证，即视为宝地公司已按合同规定条件履行了该房屋的交付给万艺公司的义务。若宝地公司自身原因未能于2013年11月1日向万艺公司交付该房屋，万艺公司给予宝地公司60天的宽限期，宝地公司在宽限期内向万艺公司交付房屋不需承担任何违约责任，在此种情况下，装修期及相关日期均相应顺延，若宝地公司逾期向万艺公司交付房屋超过60天，则万艺公司有权选择终止合同或继续履行合同，如万艺公司选择终止合同，宝地公司应当自收到万艺公司书面通知后30日内将万艺公司已付的履约保证金退还万艺公司，除此之外，宝地公司无需对万艺公司遭受的损失承担任何责任。如非宝地公司原因，万艺公司未能在交付日办理该房屋的交接手续，则该房屋仍应视为宝地公司于交付日按照合同约定的条件交付给了万艺公司，并且宝地公司有权按照约定计收租金和各项费用，如交付日后的期间是装修期，则装修期仍从交付日开始计算，如万艺公司在交付日起30日内仍未办理房屋的交接手续，则宝地公司有权(但无义务)经向万艺公司发出书面通知而终止合同，这种情况下，宝地公司有权没收履约保证金而无需向万艺公司退还，万艺公司由此给宝地公司造成的其他损失，万艺公司应当另外予以赔偿。万艺公司向宝地公司支付的履约保证金，作为万艺公司将全部履行合同义务的保证，如因万艺公司擅自中途退租或违反合同的其他约定，而导致宝地公司行使解除权的，宝地公司可全部没收履约保证金而无需返还万艺公司。除非征得宝地公司同意，万艺公司无权自行将履约保证金抵付其在合同项下的任何应付款项。双方均同意，下列情形的(……万艺公司逾期支付租金或其他应付费用超过30天的；合同约定或法律规定允许一方解除合同的其他情形，宝地公司交付房屋后，非合同规定的情况，万艺公司擅自中途退租，构成万艺公司严重违约……)守约一方书面通知违约一方解除合同的，违约方应向守约方按当年度月租金和物业管理费之和的6倍支付违约金，给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分。若出现合同规定情形而行使解除权的，宝地公司除有权依据前述约定要求万艺公司承担违约金，宝地公司还有权追索万艺公司在装修期内所免去的所有租金，并没收万艺公司交付的履约保证金。合同当事人之间根据合同或与合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下列地址或传真号码发出。对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时即视为收讫，如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认，如用挂号信邮寄，在寄出5天后即视为收讫，如以快递交付，应于交予快递服务后发送后第3日视为收讫。”合同附件另约定，租赁期内，万艺公司可享有共计1个月的免租期，2014年4月1日起至2014年4月30日止。免租期内不需交付房屋租金，但仍需交付物业管理费及其他费用。租赁期内，万艺公司可以将该房屋的部分面积转租给万艺公司的关联公司，合作伙伴，但万艺公司有上述转租行为需事先书面通知宝地公司并报宝地公司备案，除上述约定外，未经宝地公司同意，万艺公司不得转租或以任何形式分租或放弃占用该房屋或其中任何部分。上述租赁合同，万艺公司于2013年10月29日盖章，宝地公司于2013年11月4日盖章确认。2013年8月9日，万艺公司支付宝地公司178,054.26元定金。2013年10月30日，宝地公司向万艺公司汪总发电子邮件，载明交房时间确定在11月1日，但仍未收到贵公司余额保证金，业主方无法将房屋交付给贵司，一旦收到保证金，贵司即可前来收房，同时，也请贵司抓紧付款以及安排好时间前来上海办理收房等事宜。电子邮件附件《房屋交付通知书》1份，要求万艺公司于2013年11月1日收房。2013年11月8日，万艺公司支付宝地公司剩余租赁保证金877,713.99元及2014年3月租金310,674.13元共计1,188,388.12元。2013年11月11日，宝地公司向万艺公司小周发出电子邮件载明：贵司于2013年11月8日网上支付的877,713.99元保证金的收据及310,674.13元的预付款租金发票的扫描件样本，等贵司前来上海，签署正式的签收函。万艺公司小周回复邮件称保证金收据及收讫房租费发票已收悉。2014年1月16日，万艺公司委托陈方达、王振锋至仲量联行宝地广场物业管理中心接收出租的宝地广场23F01-06室物业，其在接收文书上签字的行为，万艺公司均认可。2014年1月17日，陈方达签收物业管理费、租户办理交房、装修申请手续所需的材料清单等文件。2013年3月10日(此处系原审笔误，应为2014年3月10日，本院予以纠正)，万艺公司向宝地公司发函称：“因集团2014年总体战略调整，将我司的工作重心转移至西南地区，上海办公事宜暂缓，故将系争房屋转租。请贵司予以协助我司办理转租相关事宜，因我公司转租以上办公区域给贵司造成工作中的不便，敬请原谅。”2014年3月12日，宝地公司向万艺公司发函称：“贵司至今未支付收讫物业管理费及装修期间的物业管理费，且未与我司签署房屋交付凭证，办理正式的交房手续，该行为已严重违约，故要求贵司于2014年3月18日前办理交房手续，支付首期物业管理费、装修期内的物业管理费及其他交房前应付的费用，否则我司将按照租赁合同约定解除租赁合同，没收贵司的履约保证金，并追究违约责任。”2014年3月20日，万艺公司收到上述函件。2014年3月22日，宝地公司向万艺公司发函，认为万艺公司未在合同约定的时间内办理交接手续，并在宝地公司发出书面催告后，也未在催告的截止时间内前来办理交接手续，故通知万艺公司双方的租赁合同解除，没收租赁保证金并保留进一步追究责任的权利。万艺公司于2014年3月31日收到上述函件。2014年3月25日，万艺公司向宝地公司书面发函称：“根据合同，贵司应当于2013年11月1日提前5个工作日向我司发出书面房屋交付通知书，现逾期60天，我方有权终止合同，至2014年3月20日才接到你方发出的书面通知书，现要求解除租赁合同，返还全部款项等。”2014年5月14日，万艺公司再次向宝地公司发函要求于2014年5月20日前返还全部已付款项。2014年7月，宝地公司以其与万艺公司签订《租赁合同》后，万艺公司违反合同约定不办理系争房屋交接手续，致使租赁合同无法继续履行为由，起诉至原审法院，请求判令：一、解除宝地公司与万艺公司签订的《办公楼租赁合同》；二、万艺公司按约向宝地公司支付违约金3,167,304.75元(六个月租金和六个月物业管理费、履约保证金)；三、万艺公司赔偿宝地公司装修期内免去的租金1,242,696.52元。万艺公司答辩并反诉称，不同意宝地公司全部诉讼请求。根据《租赁合同》的约定，宝地公司最迟应于2013年11月1日将系争房屋交付万艺公司，在交房之前，宝地公司应当提前五个工作日向万艺公司书面发出交付通知书，若宝地公司逾期交房超过60日，万艺公司有权选择终止协议。故宝地公司解约通知无合同依据，其行为已构成违约。据此，万艺公司向宝地公司发出解约通知，租赁合同于宝地公司收到解除函之日已解除。万艺公司反诉要求判令：一、宝地公司与万艺公司签订的《办公楼租赁合同》于2013年3月20日解除；二、宝地公司归还万艺公司1,366,442.38元；三、宝地公司支付万艺公司自2014年4月20日起至判决生效之日止利息损失(以1,366,442.38元为本金，按照银行同期贷款年利率6%计算)。原审另查明，宝地公司向原审法院提交《宝地广场中介服务费确认书》及2014年2月10日的转账凭证一组，载明宝地公司为系争房屋向案外人上海易得舍居房地产经纪有限公司支付中介费621,348.26元。万艺公司在《独家中介委托书》上盖章确认由上海易得舍居房地产经纪有限公司全程免费为万艺公司提供租赁服务。原审法院经审理后认为，宝地公司与万艺公司签订的《宝地广场办公楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。根据租赁合同载明的签约时间，宝地公司于2013年11月4日盖章，万艺公司于2013年10月29日盖章签字，因此租赁合同约定“2013年11月1日交付系争房屋并提前五个工作日书面发出交房通知”不符合实际情况。宝地公司以电子邮件的形式告知万艺公司前来交房并补足履约保证金，万艺公司也按电子邮件的要求补足了定金，并于2014年1月17日派员签收了交房前所需缴纳费用的通知以及进户装修所需的材料，但之后未能缴纳装修期内的物业管理费和办理接收房屋的手续。至2014年3月10日发函给宝地公司称公司因战略调整要将房屋转租，函件中也未提及宝地公司至今未交房或要求交房等，更未主张房屋存在交付瑕疵。因此双方未能正常履约的原因在于万艺公司，双方签订的租赁合同应于万艺公司收到解除通知之日即2014年3月31日之日解除。根据租赁合同约定，违约金为月租金和物业管理费之和的6倍，并有权追索装修期内免除的所有租金及没收履约保证金，但宝地公司作为出租人，在万艺公司迟迟未来收房的情况下附有止损义务。诉讼中，万艺公司亦对上述违约标准提出异议，认为违约金过高，要求法院调整。原审法院对宝地公司主张的违约金根据双方履行租赁合同的实际情况予以调整，酌定由万艺公司支付宝地公司相当于三个月租金金额的违约金，租赁保证金根据合同约定予以没收。关于免租期内的租金问题，原审法院认为，免租期通常是出租人与承租人为了履行租赁合同而约定免除一定时间租金将房屋等交给承租人进行装修、改建等活动。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，考虑到万艺公司亦未实际使用系争房屋，对宝地公司要求支付免租期的租金之诉请不予支持。鉴于万艺公司并未实际使用系争房屋并已承担了违约责任，万艺公司要求返还已付租金之反诉诉讼请求，可予支持，万艺公司要求返还已付保证金并支付利息之反诉诉请，均不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海宝地杨浦房地产开发有限公司与上海万艺建筑设计有限公司签订的《办公楼租赁合同》于2014年3月31日解除；二、上海万艺建筑设计有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宝地杨浦房地产开发有限公司违约金932,022.39元；三、上海宝地杨浦房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海万艺建筑设计有限公司房屋租金310,674.13元；四、上海万艺建筑设计有限公司已支付上海宝地杨浦房地产开发有限公司的租赁保证金1,055,768.25元，不予返还；五、上海宝地杨浦房地产开发有限公司其余本诉诉讼请求，不予支持；六、上海万艺建筑设计有限公司其余反诉诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人万艺公司不服，向本院提起上诉称：第一、万艺公司于2014年3月20日向宝地公司发出《解约通知书》，宝地公司确认于2014年3月20日收到，合同解除属于形成权，解除到达生效，且宝地公司未在三个月内提出异议之诉，故双方签订的《办公楼租赁合同》于2014年3月20日解除。第二、本案中违约方是宝地公司，而非万艺公司，理由如下：1、宝地公司违反合同关于交房时间最晚不晚于2013年11月1日的约定，逾期60日交房，构成根本违约；2、宝地公司在万艺公司未收到书面的《交房通知》(2014年3月12日宝地公司以挂号信寄出)之前，即发出了解除合同的通知，可见宝地公司意欲恶意解约；3、租赁合同约定所有通知应当以书面形式邮寄到确定地址，故宝地公司合法有效的交房通知应是2014年3月12日的挂号信，但该通知已超过合同约定的交房日期140天，宝地公司违约在先；4、2014年1月16日，并非交房，只是来验房，因有空调、配电问题需要整改，物业公司没有交钥匙给万艺公司。第三、租赁合同中约定“履约保证金”以保证万艺公司履行合同并在一定条件下宝地公司的损失可以从中抵扣的行为，实质上是“压租”，是一种保证行为。租赁保证金除抵充合同约定的由承租人承担的费用外，剩余部分应退还给承租人。将履约保证金全部没收没有法律依据，该约定无效。综上，请求二审法院撤销原审判决文第一、第二、第四、第六项，改判：一、双方签订的《办公楼租赁合同》于2014年3月20日解除；二、驳回宝地公司要求万艺公司支付违约金的原审诉讼请求；三、宝地公司返还万艺公司租赁保证金1,055,768.25元；四、支持万艺公司的原审反诉请求。被上诉人宝地公司答辩称：在宝地公司通知万艺公司前来收房的情况下，万艺公司虽派员签收了办理交房手续需填写并盖章的相关资料及资料清单，但万艺公司未按约在交房前支付装修期内的物业管理费等费用，未能完成办理交房的手续，故租赁合同无法实际履行系因万艺公司违约所致。双方签订的《办公楼租赁合同》没有违反《合同法》规定，合同条款应为有效。宝地公司根据合同约定有权没收万艺公司已支付的履约保证金并向万艺公司主张违约金。宝地公司除合同约定的损失外还有中介费的损失，原审法院已酌情调整了违约金，不存在违约金过高的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《办公楼租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。租赁合同虽约定宝地公司需提前五个工作日发出书面交房通知并最迟于2013年11月1日交付系争房屋，但根据合同尾部双方当事人签约盖章的时间来看，宝地公司无法在合同生效后按上述约定履行其交房义务。故万艺公司上诉提出宝地公司违反合同关于交房时间不迟于2013年11月1日的约定，逾期60日交房，构成根本违约的意见，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实，认定《办公楼租赁合同》无法正常履行的原因在于万艺公司，并基于万艺公司系于2014年3月31日收到宝地公司解约通知而确定该日为合同解除日期，合法合理，理由阐述充分，本院不再赘述。本案中，万艺公司构成违约，原审法院依据本案实际情况，酌情判令万艺公司承担相当于三个月租金金额的违约金并无不妥。关于履约保证金一节，双方租赁合同约定，万艺公司向宝地公司支付相等于三个月之租金及物业管理费之和的金额(1,055,768.25元)作为房屋租赁履约保证金，该履约保证金作为万艺公司将全部履行合同义务的保证，若出现合同规定情形而宝地公司行使解除合同之权利的，宝地公司有权要求万艺公司承担违约金，并有权没收万艺公司支付的履约保证金。故万艺公司上诉要求判令宝地公司向其返还1,055,768.25元租赁保证金的请求，本院难以支持。综上，原审法院依据查明的事实所作判决并无不当，应予维持。万艺公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,135元，由上诉人上海万艺建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年九月九日书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……