广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第1659号原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：马英文，董事长。委托代理人：唐超余、梁蕴姿，均是广东邦仁律师事务所律师。被告：张镇华，男，1975年7月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。被告：中山市实盈房地产投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄树标，总经理。委托代理人：卢浩慈，员工。原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）诉被告张镇华、中山市实盈房地产投资有限公司（以下简称实盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中山农商银行委托代理人唐超余、被告张镇华、被告实盈公司委托代理人卢浩慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山农商银行诉称：2012年9月20日，被告张镇华因购买位于中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园＊幢＊＊＊＊房的房产向原告中山农商银行申请贷款，并签订了《购房（一手楼）按揭贷款合同》，向原告中山农商银行借款374000元，并以所购房产为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告中山农商银行依约发放贷款，但被告张镇华未能按时还款，至2015年4月，被告张镇华已连续拖欠原告4期应供款未还，经多次敦促，仍怠于清还。被告张镇华怠于还款的行为已损害原告中山农商银行的合法权益，应根据合同及法律相关规定承担还款和违约责任。被告实盈公司作为上述债务的连带保证人，应对被告张镇华的上述债务承担连带清偿责任。据此，原告中山农商银行特向法院起诉，请求判令：1.解除原告中山农商银行与被告张镇华、实盈公司签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》；2.被告张镇华立即归还贷款本金360196.89元及利息（含正常利息、罚息、复利，暂计至2015年4月20日合计7404.93元，从2015年4月21日起至还清款项之日止，利息按合同约定计收）；3.被告张镇华支付原告中山农商银行实现债权、抵押权产生的律师费14266元；4.原告农商银行对被告张镇华位于中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园＊幢＊＊＊＊房的房产（易房抵字第DY2012331**号）处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告实盈公司对被告张镇华的上述债务承担连带清偿责任；6.被告张镇华、实盈公司承担本案的诉讼费。庭审中，原告中山农商银行称被告张镇华在起诉后仍没有还款，截止2015年6月10日的利息（含正常利息、罚息、复利）合计为10677.61元。原告中山农商银行对其陈述提供的证据有：1.被告张镇华身份证复印件、被告实盈公司工商登记资料；2.购房（一手楼）按揭贷款合同；3.借款借据；4.中山市商品房抵押登记备案证明；5.欠供明细表、贷款明细；6.委托代理协议、律师费发票；7.还本、还息明细表。被告张镇华辩称：确认向原告中山农商银行申请购房贷款374000元，所购房产已抵押给原告中山农商银行并已办理抵押登记手续；但对原告中山农商银行诉称其从2015年1月开始未供款的事实不承认，因为被告实盈公司委托代理人在本人存款余额不足时会通知其本人存款，其直至2015年4月才停止供款。购买的涉案的房产已被佛山市顺德区人民法院查封并拍卖。对原告中山农商银行所述其他事实无争议。被告张镇华对其辩解提供的证据有：账款明细查询。被告实盈公司辩称：对原告中山农商银行的主张及被告张镇华在庭审中的陈述均确认，无异议。被告实盈公司对其辩解未提供相应证据。经审理查明：中山农商银行前企业名称为中山市农村信用合作联社（以下简称中山农信社），于2013年6月8日变更为现名称。2012年9月20日，中山农信社作为甲方（贷款人，即抵押权人），张镇华作为乙方（借款人、抵押人），实盈公司作为丙方（保证人）签订《购房（一手楼）按揭贷款合同》【合同编号：中农信（联社）一手楼按借（2012）第100186号】，约定：贷款人向借款人发放购房贷款374000元，贷款期限25年，具体发放时间以借款借据为准。本合同项下贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率浮动执行，具体以借款借据上记载的利率为准。借款利率按月计付，利息从本合同项下的贷款发放之日起，按实际用款额和时间用款天数计算。每月扣款日为20日。在本合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息方法，本合同项下贷款利率或计息方法按有关规定作相应调整，调整时无须专门通知乙方。乙方选择等额法，即按月等额归还贷款本息。如乙方未按合同约定日期还款，即构成贷款逾期，甲方有权就逾期供款部分（包括本金及利息）计收逾期罚息，本合同项下贷款逾期利率为本合同执行的贷款利率上浮50%执行，对借款人不按期偿还的未支付利息计收复息。如乙方连续三期或累计六期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、评估费、拍卖费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。乙方愿以本合同所述之房产（抵押物房产地址：中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园＊幢＊＊＊＊房）设定抵押，作为乙方偿还本合同项下贷款的担保，当乙方不能按本合同约定履行还款义务时，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。本合同项下抵押物的抵押期限从本合同签署之日起至乙方或丙方全额清偿债务完毕之日止。丙方为乙方在本合同项下的贷款本息、违约金及实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费等）提供连带责任的保证担保。若乙方不能按期向甲方偿还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，甲方有权直接向丙方追索。保证期间自本合同生效之日起，至甲方取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产权证》及《他项权证》正本之日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农信社于2012年10月11日依约定向张镇华发放贷款374000元，借款借据上载明借款利率为年利率6.55%，借款日期为2012年10月11日，到期日期为2013年10月11日。中山农信社的实际扣款日为每月21日。中山农商银行提供的张镇华的涉案还本、还息明细表内容显示：张镇华在2013年5月21日前尚能按时足额还款，但之后未能按时足额还款，时有迟延或不足额还款的情况发生，其中2013年10月至2014年1月、2015年2月没有还款，2015年4月开始没有再还款。中山农商银行追讨无果，遂诉至本院，提出前述诉求。截止2015年6月10日，张镇华尚欠贷款本金360196.89元、利息10677.61元（含正常利息10383.84元、罚息289.19元、复利4.58元）未还。另查：张镇华提供的抵押物即位于中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园＊幢＊＊＊＊房的房产，已办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201233136号），抵押权人为中山农信社。诉讼期间，本院依据中山农商银行的申请，依法作出（2015）中一法民二初字第1659-1号民事裁定，拟到中山市国土资源管理局查封张镇华名下的上述房产。但中山市国土资源管理局于2015年8月26日答复本院：该房产已被佛山市顺德区人民法院于2015年7月28日作出的（2014）佛顺法容执字第215号文书裁定，转移给赵丽华所有，故不受理该查封。据此，本院无法对该房产进行查封。本院将该情况告知各方当事人，各方当事人对此均无异议。再查：2014年5月4日，中山农商银行作为甲方与广东邦仁律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，双方约定：由甲方委托乙方代理以甲方或甲方辖下分支机构为原告的住房按揭诉讼业务，为甲方提供一审、二审工作（如有）、执行阶段的法律服务，律师代理费的收费标准根据《广东省律师服务收费管理办法》规定计算，具体收费标准为：每件案件在收取基础费用3000元的基础上在按其争议标的额分的按比例累加计算收取。同年5月19日，广东邦仁律师事务所向中山农商银行开具广东增值税普通发票1张，写明律师费，票面金额14266元。中山农商银行称该金额是在双方约定的收费标准基础上下浮30%计收。本院认为：中山农商银行前身中山农信社与张镇华、实盈公司之间签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。中山农信社依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，其因企业名称变更登记，由中山农商银行行使原有权利义务，符合相关规定。张镇华作为借款人，应当全面履行还款义务。因张镇华时有拖欠或不足额还款情况发生，至中山农商银行起诉时已连续三期未能按时还本付息，且涉案的抵押房产已被佛山市顺德区人民法院查封并拍卖给他人，双方约定解除合同以及法定解除合同的条件均已成就，故中山农商银行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于张镇华拖欠的本息金额，有中山农商银行提交的欠供明细表、贷款明细及还本、还息明细表予以证明，经质证，张镇华再无异议，也没有证据予以推翻，故本院采信中山农商银行的主张，确认其主张的金额。此外，依据双方合同约定，张镇华还应承担中山农商银行因实现债权而产生的律师费。现中山农商银行提供了律师费的计收依据以及已实际发生的证据，张镇华、实盈公司也无异议，本院对此诉求予以支持。张镇华提供的抵押房产已办理抵押登记，当其不履行债务时，中山农商银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实盈公司承诺对张镇华所欠中山农商银行的本案债务承担阶段性的连带保证责任且尚在保证期间内，故实盈公司应对张镇华所欠中山农商银行的本案债务承担连带保证责任。本案中，中山农商银行对张镇华享有的债权既有债务人张镇华提供的物的担保，又有实盈公司提供人的担保，而《购房（一手楼）按揭贷款合同》并没有约定担保实现债权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，应先就张镇华提供的抵押物实现债权，不足部分由实盈公司承担连带保证责任。实盈公司承担保证责任后，有权向张镇华追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山农村商业银行股份有限公司与被告张镇华、中山市实盈房地产投资有限公司签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》【合同编号：中农信（联社）一手楼按借（2012）第100186号】。二、被告张镇华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司清偿借款本金360196.89元及利息{含正常利息、罚息、复利，计至2015年6月10日合计为10677.61元；之后至实际清偿之日止的正常利息、罚息、复利以实欠款额按《购房（一手楼）按揭贷款合同》【合同编号：中农信（联社）一手楼按借（2012）第100186号】约定计算}。三、被告张镇华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司支付律师费14266元。四、被告张镇华逾期履行上述债务，原告中山农村商业银行股份有限公司有权对被告张镇华提供的抵押物即位于中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园＊幢＊＊＊＊房（易房抵字第DY2012331**号）的房地产折价或拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市实盈房地产投资有限公司承担连带保证责任。被告中山市实盈房地产投资有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张镇华追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元（原告中山农村商业银行股份有限公司已预交），由被告张镇华、中山市实盈房地产投资有限公司连带负担并于判决生效之日起七日内直接返回给原告中山农村商业银行股份有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈嘉莹二〇一五年九月十四日书 记 员  郭淑玲李小穆