福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初320号原告：庄志鸿，男，1981年9月16日出生，汉族，住泉州市惠安县。委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。被告：郑淑英，女，1949年11月3日出生，回族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：盛庆川，福建诺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志敏，福建诺道律师事务所律师。原告庄志鸿与被告郑淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄敬虹、被告的委托诉讼代理人盛庆川、郑志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄志鸿向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方《房屋租赁协议》；2.判决被告郑淑英立即退回原告的保证金20000元。事实和理由：原、被告于2012年11月25日签订《房屋租赁协议》1份，约定原告租赁被告位于惠安县涂寨镇学兴路沿街房屋“汾阳××楼××层××楼××栋××层房屋用于家电经营。租赁期限为十年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止。租金及支付方式：该房屋年租金为人民币160000元，原告每六个月支付一次租金合计人民币80000元，租金需预付，原告应于协议签订后每六个月的最后一天前（第一次租金于2013年2月15日前付清，以后于每年2月1日前及8月1日前为付款日）将下六个月房屋租金及时汇入被告提供的银行账户（账号：1823××××6234，开户行：建设银行福州湖东支行）上，半个月内逾期未支付按月租金10%加收滞纳金。前五年租金不变，第六年开始租金按20%递增。双方约定，协议签订之日，原告即向被告支付20000元作为保证金。2012年11月26日付10000元保证金，其余10000元2013年2月15日前付清。协议期内，原告若无违反上述条款，被告不得提前收回房屋。如发生被告能力之外或不可抗力时间的情况，被告有权中止协议并提前收回房屋。租期未满而原告要求退租时，应与被告协商一致，并支付违约金20000元。原告若有违约，应赔偿被告上述违约金20000元并根据本协议条款交清各项费用，被告有权中止协议收回房屋。原告根据协议支付了20000元保证金和租金，2017年7月间被告向原告购买美的空调2台5600元，至今款项没付。被告于2018年9月2日至9月28日期间多次通过微信、短信、电话通知原告，不把上述房屋租赁给原告，并派人强力把原告赶走，并把该房屋租赁给他人。因被告违约行为，造成了原告的损失。被告郑淑英辩称，1、原告未提供证据证明其已向被告支付了保证金20000元，其应当承担举证不能的法律后果；2、案涉租赁关系提前终止是因为原告经营不善无法承担房租主动退租所致，原告起诉的事实和理由内容不属实。原告2018年8月开始无法支付下半年房租80000元，只能分三次支付了当月房租13330元且原告2018年8月份又主动要求退租两个房间；2018年9月份又分三次方才支付了当月房租8333元。双方提前终止租赁关系的原因是原告主动表示无法继续承租，要求提前退租。即使本案原告有支付保证金20000元，因原告租期未满主动要求退租，及其未能及时支付合同约定的租金，依照《房屋租赁协议》第六条第2款、第3款之约定，其已经构成违约，应向被告支付违约金20000元，原告支付的保证金系履约保证金，在原告违约情形下被告有权将保证金充抵违约金，不予退还。3、原告诉状中提及的5600元与本案无关，且原告未提出主张，被告也无须支付。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查原告提供《房屋租赁协议》、微信聊天记录截图、照片、网银转账流水、被告提供的银行流水及转账截图、微信聊天语音记录及文字整理的等证据，结合当事人的陈述，对本案主要事实作如下认定：原、被告于2012年11月25日签订《房屋租赁协议》1份，约定原告向被告租赁位于惠安县涂寨镇学兴路沿街房屋“汾阳××楼××层××楼××栋××层房屋用于家电经营。租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月31日止。协议第三条约定：租金及支付方式：该房屋年租金为人民币160000元，原告每六个月支付一次租金合计人民币80000元，租金需预付，原告应于协议签订后每六个月的最后一天前（第一次租金于2013年2月15日前付清，以后于每年2月1日前及8月1日前为付款日）将下六个月房屋租金及时汇入被告提供的银行账户（账号：1823××××6234，开户行：建设银行福州湖东支行）上，半个月内逾期未支付按月租金10%加收滞纳金。前五年租金不变，第六年开始租金按20%递增。双方约定，协议签订之日，原告即向被告支付人民币20000元作为保证金。2012年11月26日付一万元保证金，其余一万元2013年2月15日前付清。协议第六条约定：有关退租、违约等条款：……2、租期未满而原告要求退租时，应与被告协商一致，并支付违约金人民币20000元。3、原告若有违约，应赔偿原告上述违约金人民币20000元并根据本协议条款交清各项费用，原告有权中止协议收回房屋。双方并对其他权利义务进行约定。庭审中双方共认，原告于2018年10月搬离案涉租赁场所，并已结清全部租金。双方当事人争议的焦点：被告是否应退还原告保证金20000元。原告认为，原告不存在任何违约行为的情况，被告在2018年9月间通知原告搬离，并派人强制将原告赶出案涉租赁场所，已构成违约并造成原告损失，故被告应退还原告保证金20000元。被告认为，原告至今未能举证证明其已支付保证金20000元，应承担举证不能的法律后果，且本案双方提前解除租赁关系是因为原告未能按照协议约定支付租金，原告存在违约行为，且从被告提供的微信聊天语音记录亦可以证明原告因自身经济原因主动要求与被告解除租赁关系，根据双方签订的《房屋租赁协议》第六条约定，原告存在逾期支付租金的违约行为及提前退租的情形，其应支付被告违约金20000元，故被告有权将20000元保证金作为违约金予以没收，不予退还原告。本院经审查认为，原告提供的网银转账流水仅能体现其支付被告保证金10000元，且从被告提供的2018年10月1日原告本人发送的微信语音内容可以证明原告系因自身经济问题无力继续承租案涉房屋，其主动要求解除与被告之间的《房屋租赁协议》，故根据双方签订的《房屋租赁协议》第六条“……租期未满而原告要求退租时，应与被告协商一致，并支付违约金人民币20000元”的约定，原告提前退租，已构成违约，应支付被告违约金20000元。因案涉保证金是原告向被告预先支付的履约保证金，其违约在先，故其无权请求被告返还保证金。综上事实，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定合法有效。因原告提供的证据仅能证明其向被告支付保证金10000元，且原告因自身经济原因提前于2018年10月与被告解除租赁关系，已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁协议》第六条的约定，原告存在违约行为应支付被告违约金20000元，故被告主张原告已支付的履约保证金应作为违约金予以抵扣，不予退还，符合双方约定和法律规定，本院予以采纳。原告陈述的5600元货款属于不同的法律关系，可另行主张权利。综上，原告的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告庄志鸿的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告庄志鸿负担，原告多预交的150元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  吴燕芬二〇二一年三月十七日书记员  连 绵附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。