黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 裁 定 书（2015）让民初字第137号原告大庆市庆宏房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西虹路28号。法定代表人王亮，总经理。委托代理人李庆禄，男，1963年4月5日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托代理人魏子斌，男，1960年9月15日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告贾东武，男，1965年6月10日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人白刚，黑龙江玉朗律师事物所律师。原告大庆市庆宏房地产开发有限责任公司（以下简称庆宏公司）与被告贾东武房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行审理。原告庆宏公司委托代理人李庆禄、魏子斌，被告贾东武及委托代理人白刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告大庆市政府批准在大庆市让胡路区月湖街进行经济适用房建设，被告列入动迁范围，原、被告于2007年5月21日签订了《拆迁协议》，被告要求产权调换，被告动迁应得到补偿款50697元，应交楼房款131027元，剩余房款80330元未交，在原告没有给被告办理入户手续的情况下，被告将XX强行撬开入住并进行了装修。原告得知被告强行占有该房屋后，多次要求被告交付剩余房款，被告以种种理由拖延。由于原告没有按照经定时间支付剩余购房款，给原告造成了损失，为此原告要求被告按银行同期贷款利息7.29%支付利息，五年零九个月利息计33672.04元。为此原告诉至法院，要求被告支付剩余房款80330元，支付利息33672.04元被告辩称，原告诉求无理，请求不应得到保护，被告根本不再需要支付房款及损失，依法驳回原告请求。为证实自己的主张，原告向本院提交证据如下：为证实自己的主张，原告向本院提交证据如下：1、2007年4月27日大庆市发改委文件，庆发改发[XX]第XX号（与原件核对无异），申请单位让胡路房产建筑段，发改委答复同意核准让胡路区房产建筑段提出的经济适用房建设项目。被告对此无异议，本院对此证据的真实性予以确认。2、让胡路拆迁补偿方案及拆迁许可证存根复印件，从市征收办调取档案获得，补偿方案针对月湖小区动迁补偿标准，按照评估价给予补偿，保护价637元每平米，新楼回迁价格执行市物价局批准的销售价格。形成时间2007年5月10日。拆迁许可证，证实当时地段拆迁经过法定程序批准。2007年5月15日拆迁公告，公告在小区进行公示。被告质证意见：拆迁许可证是复印件，无法证明此件真实性。拆迁公告只明确了拆迁地段及拆迁时间，是否公告被告不知情，公告地点无法证实。拆迁补偿安置方案中，只明确了一个货币补偿，产权调换没有规定，应当是原告自认行为，被告没接到此通知，被告不认可。本院将结合其他事实对此进行认定。3、拆迁协议一份，协议中拆迁人是哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段，被拆迁人是被告，约定安置方式为产权调换，旧房补偿款40497元。拆迁承办单位为大庆市安和讯拆迁有限公司。原告签字时间是2007年5月21日，拆迁人签章时间2007年8月27日。证明双方形成了拆迁与被拆迁法律关系，协议对拆迁补偿及安置都有约定。拆迁协议中拆迁人公章盖的是哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段的公章。被告质证意见：真实性无异议，证明问题有异议，原告委托代理人扩展了拆迁协议中双方约定的条款，扩展部分属于原告方自认。拆迁协议中安置方式明确了产权调换，那么原告所提出安置补偿金额四万余元，安置补偿费用不含产权调换，此四万余元应当是过渡时期的补偿，包括菜窖、停水、停电、补偿搬家费、搬家奖励等等。本院对此证据的真实性以确认。4、哈铁劳卫联（XX）XX号文件，《铁路局局党委关于房建系统生产布局调整机构编制设置的通知》，证明铁路局撤销了让胡路房产建筑段将其划交齐齐哈尔房产建筑段；哈铁劳卫联（XX）XXX号函，《铁路局局党委关于成立哈铁房建集团公司及党组的通知》，将齐齐哈尔房产建筑段及其他单位合并成立法人单位哈尔滨铁路房建置业集团有限公司；哈尔滨铁路局给大庆市人民政府的《关于企业内部机构重组变更隶属及业务关系》的函，函中说明原齐齐哈尔铁路房产建筑段在大庆市辖区内的房地产开发、铁路职工住宅改造项目等工程均交由庆宏公司接续开发和管理；大庆市人民政府对于上述函的回复一份，庆政函（XX）XX号《关于让胡路房产建筑段建设的经济适用住房项目变更建设单位名称等问题的函》，证明原齐齐哈尔房产建筑段在大庆市申报的北湖馨苑经济适用住房建设项目由哈尔滨铁路局下属单位大庆市庆宏房地产开发有限公司继续办理相关建设手续改变了建设单位主体；哈尔滨铁路房建置业集团有限公司出具的证明一份，证明开发项目权利人是庆宏公司，由庆宏公司承担相应的义务。被告质证意见：铁路机构内部名称变更或建设单位主体变更无异议，但是对于变更时间存在异议。本院将对上述证据结合其他事实综合认定。5、贾东武居住房屋的房产面积分摊分户汇总表，证明贾东武现居房屋面积为79.41平米。被告质证意见：因为在测绘时没告知被告，被告没参加，测绘公司不是原、被告共同委托的，属于原告单方制作的证据，不予认可。本院对此证据予以确认。6、大庆市物价局庆价函发（XX）X号文件，《关于让铁月湖北湖馨苑经济适用价格的批复》，批复中同意房屋出卖的基准价1630.48元每平米；证明庆宏公司将拆迁价格进行公示；庆宏公司制定的销售价格表按照均价1630.33元每平米。被告所在楼层的房屋的价格是1650元每平米。被告质证意见：庆价函发（XXX）X号文件是复印件真实性无法认定。此文件发文时间2008年2月18日，根据原告前面提交的证据，此时还未成立大庆市庆宏房地产开发有限公司，庆宏公司成立时间2010年，此批复存在开发主体认定问题，即使此文件是真实的，那么这个文件也是有错误的。被告不认可销售价格己公示，此价格表并未在明显位置张贴未告知被告，被告无从得知原告申请评估的价格。因物价部门只将价格公示交给原告，并未告知产权调换人及其他购买房屋的住户，因为北湖馨苑住房最后的销售价格与原告认可的价格明显不符。本院将结合其他事实对此进行认定。为证实自己的主张，被告向本院提交证据如下：1、大庆市棚户区改造实施方案第四项第三款拆迁安置政策中明确说明，通过市场化运作方式改造的，房屋拆迁补偿安置采取产权调换或货币补偿方式，被拆迁人选择产权调换的，原则实行拆一还一。黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见第六项优惠政策第三款，明确写明城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换或货币补偿的方式，被拆迁人选择产权调换的原则实行拆一还一，各地要结合本地实际，确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准（最低保障户型不得小于40平方米）。两份文件均证明了我省及我市对于棚户区改造中产权调换方式进行安置的原则，实行拆一还一，原告方应对动迁房屋原面积返还，最小面积不得低于40平方米。超出部分面积按照商品房销售管理办法，超出3%的面积之内的被告予以承担，其余部分由原告自行承担。大庆市棚户区改造方案中明确月湖北湖馨苑地块为棚户区改造地块，所以被告居住的动迁房屋含在此地块之内。原告质证意见：大庆市棚户区改造方案是于2008年7月18日印发的，涉案房屋拆迁时间是2007年5月份，这个文件不适用于本案争议的房屋。黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见是2008年5月12日，也晚于涉案房屋拆迁时间，不适用本案。本院将结合其他事实对此进行认定。2、收据复印件一份，证明2008年12月31日被告向原告交款50697元，收款事项为8－2-201房款。此证据充分证明被告拆迁之后，进行产权调换时又向原告交款五万余元，已经取得全部房屋产权。原告质证意见：无异议，该款是房屋补偿款加动迁过程中房屋租赁的过渡费用，原告为被告出具收条与房款相抵了，这部分我方在诉讼中没主张。本院对此证据的真实性予以确认。3、哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段与被告签订的动迁协议，证明被告与哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段签订的动迁协议中明确约定了安置补偿措施为产权调换，过渡补助为每户每月600元，主房面积44.93平方米，其他菜窖500元、停水停电补助3000元、搬家费1500元、奖励3000元，自签订协议之日起交新楼预付款60000元，具体交款时间地点另行通知。此动迁协议充分证实，被告与齐齐哈尔房产建筑段明确约定安置方式为产权调换，故原告现在要求的支付房屋购买款明显与产权调换安置方式不符。原告质证意见：真实性无异议，产权调换没问题，但是产权调换用什么方式如何调换，当时房屋拆迁补偿安置方案中约定了安置方式，对于原有的房屋给予评估作价，回迁的新房按照物价局批准的价格计算房价，不是拆一还一。本院对此证据的真实性予以确认。4、庆价函发（XX）X号文件，证明大庆市物价局于2008年2月18日才对让铁月湖和北湖馨苑经济适用房作出批复确定价格为1630.48元每平方米，此价格明显高于2007年动迁时市场价格，所以此价格只能作为2008年棚户区改造或经济适用房标准使用。原告质证意见：真实性及合法性无异议，证明问题有异议。本院对此证据的真实性予以确认。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：被告系哈尔滨铁路局哈尔滨电务段工人。2007年8月27日，哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段与被告签订了拆迁协议，约定为建设经济适用房将被告房屋（原单位分配的住房）拆迁，被告选择产权调换的补偿方式。同时约定：过渡期间每月按陆佰元给付补助，搬家费1500元，提前搬家奖励3000元，菜窖补偿500元，水电费补助3000元，房屋补偿32497元。上述款项至原告起诉时仍没有支付给被告。拆迁协议中没有约定，产权调换后，如何计算超出补偿面积部分价格，原告认为应按经济适用住房的标准补交房款，被告认为应当按照黑龙江省棚户区改造的标准计算房价款。另查明，原告大庆市庆宏房地产开发有限公司隶属于哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段；2010年7月，哈尔滨铁路局组建哈尔滨铁路房建置业集团有限公司，将哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段并入房建置业集团；诉讼过程中，哈尔滨铁路房建置业集团有限公司向法院出具证明，主要内容为:齐齐哈尔房产建筑段开发的项目各种手续办理，全部授权给大庆市庆宏房地产开发有限公司负责（即本案原告），大庆市庆宏房地产开发有限公司享有利利，承担义务。还查明，庭审经法庭询问，原告承认哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段单位仍然存在。本院认为:一、本案被拆迁的房屋系铁路系统职工的住房，该房屋原系单位分配给被告居住，后经过房改的房屋，该房屋土地使用权性质系划拨取得，现铁路为了对职工住房进行改造，将被告房屋拆迁，因为补偿标准的问题产生争议，本院认为，该案虽然签订有拆迁协议，但拆迁人系铁路内部单位，被拆迁人系内部职工，双方不具有平等性，仍然具有福利性质，具体如何分配福利，应属于企业内部事务，不属于法院审理范围。二、本案拆迁协议系哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段与被告签订的，根据合同相对性原则，享有向被告主张权利的主体应当为哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段，大庆市庆宏房地产开发有限公司作为下属单位无权主张，虽然哈尔滨铁路房建置业集团有限公司向法院出具了证明，但此证明系在本案诉讼中特别向法院出具的，而且主要内容系授权大庆市庆宏房地产开发有限公司办理房产开发手续，不能构成法律意义上的债权转移，根据庭审中原告陈述哈尔滨铁路齐齐哈尔房产建筑段单位仍然存在，故原告的主体不适格。综上，原告的起诉不符合法律规定，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告大庆市庆宏房地产开发有限公司的起诉。案件受理费2580元免收。如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  崔 潇人民陪审员  王冰冰二〇一五年九月十一日书 记 员  刘宇欣《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。