上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第6320号原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆金福，总经理。被告上海昱强电脑维修有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人李成平，经理。委托代理人沈美，女，1968年5月27日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海镇北轻纺服饰市场经营有限公司诉被告上海昱强电脑维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陆金福，被告的委托代理人沈美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镇北轻纺服饰市场经营有限公司诉称，2012年11月1日原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号A区12-31号房屋，用于开设数码电子（店），租赁期限2年9个月。合同履行期间，被告擅自改变约定的经营品种，违约在先，扰乱经营模式，原告予以制止后，被告仅口头答应履行合同，而无实际行动恢复原状。2014年6月18日，原告发催告函后，被告至今未有行动，原告认为被告违反合同约定的经营范围，且没有按时支付房租，故起诉来院，要求：1、判令被告向原告支付违约金人民币（以下币种同）280，000元；2、判令被告支付自2014年9月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费55，692元（自2014年9月10日起算，暂算至2015年3月10日，要求计算到返还房屋之日止）；3、判令确认被告与原告签署的《房屋租赁合同》于2014年9月10日解除；4、判令被告立即向原告返还其租赁的位于浦东新区康桥镇上南路XXX号A区12-31号的房屋。被告上海昱强电脑维修有限公司辩称，对原告诉请均不同意。理由是：双方合同约定租房是卖电子产品，但被告转租给他人后卖电器，原告不同意，要赶走实际承租人，导致被告没法交房租；被告法人代表李成平所写的承诺书是被原告逼迫下签字的；房子租下来以后，被告进行了约30万元的装修，并支付30万转让费给别人，现在原告不租给被告造成了损失。经审理查明：2012年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号A区12-31号房屋出租给乙方（被告），房屋面积为／平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为开设数码电子使用，保证不改变约定的使用用途；2012年11月1日甲方向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年11月25日起至2015年8月19日；年租金14万元，以六个月为一结算期，每个结算期的租金预付日为该结算期首日前十天向甲方支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同续租届满后的7日内返还该房屋，未经同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；租期内除甲方书面同意外，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金……D、乙方擅自转租该房屋……E、乙方逾期不支付租金累计超过一月的；合同另对其他事项作了约定。2014年6月18日，原告发催告函给被告，告知被告因擅自改变租房用途，要求其将使用用途在收函起15天内恢复至合同约定，否则将解除租赁合同等。2014年8月14日，被告的法人代表李成平出具“承诺书”，承诺：“保证对所欠原告房屋租金按合同约定支付，愿分两次付清，但不承担因此产生的违约责任及经济赔偿：第一次在2014年8月18日前支付5万元；第二次在2014年10月30日前全部付清诉前房租，保证对违反合同使用用途恢复原样于2014年8月16日搬清。”2014年9月8日，原告又发告知书，告知合同于2014年9月10日解除，要求被告支付欠租和违约金等。庭审中，原告表示：租赁期间，被告仅付清至2014年8月底的租金，余款至今未付；原告诉请的违约金28万元是按照合同第5.2条约定计算得出，即以月租金11，667元为基础，一倍是23，334元，两倍就是再翻一番是46，667元，再乘以6个月；如果合同解除，要求被告按照约定租金标准支付使用费。被告则表示：对租金支付情况不清楚；租赁期间，被告将房屋装修后予以招租；如果合同解除，则要求原告赔偿装修费用；经法庭释明后，被告坚持对装修价值不申请进行评估。以上事实，由《房屋租赁合同》、催告函、承诺书、告知书及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。审理查明，被告在租赁期间有不按约定经营范围经营和不支付租金等违约行为，原告根据相应的合同约定要求解除合同于法有据，予以支持。合同关系既已解除，被告应按照约定搬离系争房屋，故原告诉请要求被告迁出并返还房屋的诉请，于法有据，予以支持。合同解除后，原告以租金标准主张房屋使用费，于法不悖，予以准许。按合同约定，因被告逾期付租等原因解除合同的，应向原告支付月租金二倍的违约金，本案中原告主张违约金28万元，其主张的计算方式不符合合同约定，本院判决由被告支付相当于两倍月租金的违约金23，334元，超出部分不予支持。被告提出合同解除后原告应赔偿装修的主张，因本案系被告违约导致合同解除，该主张没有法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条判决如下：一、原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司与被告上海昱强电脑维修有限公司之间签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海昱强电脑维修有限公司应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号A区12-31号的承租房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司；三、被告上海昱强电脑维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司自2014年9月10日起至实际迁出之日止的使用费（按照每月11，667元的标准计算）；四、被告上海昱强电脑维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司违约金23，334元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元（原告上海镇北轻纺服饰市场经营管理有限公司已预付），由被告上海昱强电脑维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  梅丽华二〇一五年九月一日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。