广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2829号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强。委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴少峰，住广东省增城市。委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人吴少峰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）民三初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园3栋702房。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。2010年1月15日，吴少峰（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价款为714273元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2010年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，吴少峰按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际付款额为713329元。致岭公司亦于2010年12月26日将涉案房屋交付给吴少峰使用。2013年9月22日，吴少峰向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续，所有权人为致岭公司。2014年3月27日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2014年6月27日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记权属人为吴少峰。吴少峰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司向吴少峰支付迟延办理产权登记违约金416227.47元（从2011年10月15日暂计至2014年12月25日，共1167天，416227.47元＝713329元×0.05%×1167天）；2、致岭公司承担本案诉讼费用。诉讼中，吴少峰将第一项诉讼请求变更为：致岭公司向吴少峰支付迟延办理产权登记违约金351671.20元（从2011年10月15日计至2014年6月27日，共986天）。原审法院认为：吴少峰与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，吴少峰已按约定履行向致岭公司支付全部购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为吴少峰办妥产权登记，并将以吴少峰为产权人的房地产权证交付吴少峰。涉案房屋已于2010年12月26日交付吴少峰使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2011年11月1日。致岭公司未在约定期限内为吴少峰办妥及交付房地产权证，构成违约，应承担逾期办证违约责任。致岭公司抗辩吴少峰的主张已超过诉讼时效的规定。因2011年11月1日至吴少峰提起诉讼之日（2014年12月25日）已超过两年的诉讼时效期间，故违约金应从吴少峰起诉之日向前倒推两年之日，即2012年12月26日起算,至2014年6月27日共549天。因此，致岭公司应向吴少峰支付逾期办证违约金为195808.81元（713329元×0.05%×549天）。对吴少峰请求未超出195808.81元的部分，原审法院予以支持，对超出部分，原审法院不予支持。致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是吴少峰与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，吴少峰有权根据《广州市商品房买卖合同》的约定向某公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。其次，即使吴少峰于2013年9月22日才向某公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在项目于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证期限；吴少峰提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件。因此，本案吴少峰提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。另外，吴少峰所选择的付款方式为按揭付款，合同附件七第19条关于致岭公司有权顺延办证时间的相关约定并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证期限的理由。因此，对致岭公司的上述抗辩意见，原审法院均不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付迟延办证违约金195808.81元给吴少峰；二、驳回吴少峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3772元，由吴少峰负担1998元，广州市致岭房地产开发有限公司负担1774元。判后，广州市致岭房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案被上诉人2013年9月22目向上诉人提交办理房产证资料，上诉人收到资料后交花都房管局，房管局2014年3月27日出具受理回执。实际办证时间127个工作日，而合同约定210个工作日，上诉人完全没有违反合同约定。一审判决上诉人支付549天逾期办证违约金，完全无视事实和法律规定。造成如此错误是因为一审判决违反合同和法律规定计算违约金起止时间。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、本案办理房产证期限是210工作日，过此期限才能计算违约金，这是双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是被上诉人的权利，但该权利必须由被上诉人自愿主张，其他人不能强迫被上诉人主张，而被上诉人主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在被上诉人没有主张办证，没有提交办证资料，判决上诉人支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州中院审判惯例。本案吴某2013年9月22日交办证资料，一审判决从2012年12月26日开始计算违约金。由上可知，即使上诉人在被上诉人提交办证资料的当天就办好房产证，一审仍然判决上诉人支付违约金，这显然是荒唐的。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：被上诉人交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在被上诉人没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决上诉人支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。一审判决为了掩盖这一偏袒被上诉人的事实，在判决书中故意不写明被上诉人交清购房款时间，并且完全不写缴税时间和缴纳住房维修基金时间。4、合同期限起点。按照双方合同约定，被上诉人委托上诉人办证，被上诉人必须将办理房产证所需资料递交上诉人，上诉人只有在收到被上诉人办证资料后，才能在约定的210工作日，为被上诉人办好房产证。这是必要条件，这也是常识。但一审判决完全不顾被上诉人延迟提交办证资料的事实，判决上诉人在被上诉人不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的上诉人210工作日的办证期限。三、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2003】24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了上诉人只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，上诉人在收到被上诉人提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给被上诉人或者按揭银行的。从上诉人将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间上诉人不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。四、一审判决违法更改合同约定，免除了被上诉人延迟提交办证资料的责任，明显偏袒被上诉人一方。一审判决认为，在大确权手续办妥之前，被上诉人是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，并且据此免除了被上诉人延迟提交办证资料的责任。如果这一逻辑能够成立，那么也可以认为：在被上诉人提交办证资料之前，上诉人是否大确权对办证期限并不造成影响。很明显，谁都不能这么随心所欲，应当依照合同约定确认提交办证资料责任。五、一审判决通过歪曲合同约定，粗暴剥夺办证期限。1、一审判决认为，被上诉人所选择的付款方式为按揭付款，《商品房买卖合同》及该合同附件七第19条关于上诉人有权顺延办证时间的约定，并不包括按揭付款的业主在内，上诉人亦不能以此作为顺延办证时间的理由。这一认定完全不顾事实。2、请看合同文本：“乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。这里“按揭付款的业主除外”是用括号附属在15日内之后的，不是独立的一句话，在语法上仅仅只是对15日内作补充说明，因按揭业主提交资料牵涉到银行，15日期限可能不够。完全不是说按揭业主可以无限期的延迟提交办证资料，完全不是说上诉人办证时间不能顺延。3、事实上不管是不是按揭业主，15日内或者150日内等提交资料，权利在被上诉人，上诉人不能干涉。但上诉人的办证时间只能顺延，否则就剥夺了合同约定的210工作日双方认可的办证期限。4、如果按揭付款业主可以无限期延迟提交办证资料，而上诉人办证时间不能顺延，那么被上诉人都可以通过故意延迟提交办证资料来索取违约金，谋求非法利益，那还有什么公平正义可言。本案判决书无论在合同文本上还是在法律公平正义上均站不住脚。六、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒被上诉人的实际效果。七、一审判决回避了上诉人一审时的五项答辩意见，对上诉人答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略上诉人答辩意见。没有阐述不予采纳上诉人答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒被上诉人乙方的作用。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文从七个方面，指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，上诉人致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》“第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。上诉人请求二审法院依法责令一审被上诉人提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。以上意见敬呈二审法院合议庭法官审查并望采纳，维护司法公正。综上所述，请求判令：一、请求二审广州市中级人民法院依法驳回被上诉人(一审原告)没有事实及法律依据的诉讼请求。二、请求二审法院依照证据和法律公正认定一审双方过错责任，纠正上诉人致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人吴少峰答辩称：一、涉案房产在办理房产证的最后期限之日，仍然不具备办理房产证的条件，上诉人违反双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(简称“合同”)第21条产权登记的约定。根据合同第21条产权登记的规定，“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”从以上无争议的事实和合同的约定可知，涉案房产所在项目于2014年2月17日才完成大确权，而在合同约定的最后办证期限2011年11月1日的当天，涉案房产仍然不具备办理房产证的条件，即上诉人无法在最后期限为被上诉人办妥房产证，其违反合同约定的事实十分明显。对此，上诉人在一审庭审中亦已经承认涉案房屋确实存在迟延办证事实。同时，因为上诉人已经无法在合同约定的期限内，使涉案房产具备办理房产证的条件，至于何时符合办证条件，被上诉人是无法知晓的。所以，上诉人应当在可以办证的时候履行告知义务。二、迟延办理房产证的违约金应当计算至房产证登记之日，即2014年6月27日。根据合同第22条迟延办理产权登记的违约责任，第2点，乙方委托甲方办理产权登记第三款的规定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日…”。该合同约定十分明确并且无任何歧义，违约金计算的截止日期至“乙方实际取得《房地产权证》之日止”。结合本案的情况，房产登记机关于2014年6月27日核发涉案房产的《房地产权证》，因此，该时问点就是违约金计算的截止时点。综上所述，上诉人的上诉请求及理由是没有事实和法律依据的，恳请法院驳回上诉人的上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为上诉人应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了上诉人应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给被上诉人，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，上诉人未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定上诉人应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。上诉人上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，上诉人作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案被上诉人已于大确权登记手续之前提交了办证资料，上诉人如认为被上诉人未交齐办证资料应及时通知被上诉人补齐相关资料，但上诉人未举证证明被上诉人尚欠办证资料并通知被上诉人补交，故上诉人关于被上诉人未交齐购房款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。因此，原审法院认定应以2012年12月26日为逾期办证违约金的起算日期,并无不当，本院予以认可。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，上诉人应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为被上诉人办妥产权登记，并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付被上诉人。故原审法院认定逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。上诉人认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4216元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月一日书 记 员  宋德光邝伟贤