辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2271号上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：应建仁，该公司董事长。委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：韩明君，女，1982年1月9日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）:金学峰，男，1977年11月24日出生，朝鲜族，个体业者，住址沈阳市于洪区。上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城”）因与被上诉人金学峰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金学峰一审诉称，金学峰、纺织服装城签订《商品房买卖合同》一份，约定金学峰购买纺织服装城开发的沈阳国际纺织服装城商业用房一套，建筑面积19.2平方米。房屋交付后，金学峰发现实际建筑面积比约定少3.21平方米，故请求法院判令纺织服装城向金学峰给付建筑面积差额款18,712元及利息（自2008年1月5日起至实际给付差额款之日止按银行同期利息计算）。纺织服装城一审辩称，我方不同意金学峰诉讼请求。双方签署的合同中第二条商品房销售依据即为商品房预售许可证，证号为沈房预售第07421号，该证中明确确定了预售许可为套内面积，不含公摊，而无论备案合同还是非备案合同，双方均约定了套内面积为9.6平方米，约定销售内容和实际销售的标的，从套内面积上看并无任何区别。纺织服装城的销售行为只有依据预售许可证才具有合法性，且合同中已明确约定销售依据，该依据应当作为纺织服装城销售该标的合法的有效证件。原始合同中建筑面积约定与第二条销售依据约定，存在本质冲突，应当以政府颁发文件并在合同中已经明确约定的预售许可证为准。纺织服装城不存在应向金学峰支付利息，金学峰在诉状中陈述面积差事项我方存在违约，没有任何合同和法律依据，无论按原始合同还是备案合同，也无论从法定销售依据，还是双方在合同第三条约定的套内建筑面积，均不能确定建筑面积差，属于纺织服装城违约行为，故主张利息不应予以支持。原审法院审理查明，金学峰、纺织服装城双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份，约定金学峰购买纺织服装城开发的坐落于沈阳市铁西区北一中路19号B3-1211房屋。纺织服装城述称涉案房屋地址现已变更为沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-1211，金学峰对此没有异议。合同第三条约定：“该商品房合同约定建筑面积共19.2平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5322元，总金额102,187元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理;1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同签订后金学峰付清全部房款。金学峰、纺织服装城均认可涉案房屋初始登记备案的实际建筑面积为15.99平方米。原审法院认为，金学峰提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于纺织服装城提出的经金学峰同意对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现金学峰对纺织服装城主张的变更合同事宜予以否认，纺织服装城亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了金学峰的同意，故对纺织服装城提出的合同变更的抗辩主张，原审法院不予采纳，以金学峰提交的原始合同为准。关于纺织服装城辩称应以商品房预售许可证载明的套内面积为销售依据的抗辩意见，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款的约定，对此抗辩意见，原审法院不予采纳。关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.2平方米，单价为每平方米5322元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现金学峰、纺织服装城均认可该房屋初始登记备案的实际建筑面积为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故纺织服装城应给付金学峰面积差额款17,083.62元（5322元×3.21平方米）。关于金学峰主张纺织服装城应向其支付面积差额款利息的问题，因金学峰、纺织服装城双方在《商品房买卖合同》原始合同中对面积差额款的给付时间和利息均没有约定，纺织服装城应自金学峰起诉之日起向金学峰给付面积差额款17,083.62元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审法院判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告金学峰面积差额款17,083.62元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告金学峰面积差额款17,083.62元的利息，自2015年5月5日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告金学峰的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，上诉人纺织服装城不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审判决；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为，原审法院适用原审合同的判决错误，要求适用备案合同，理由是原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同，取得预售许可证之后，当事人双方确立了备案合同，并得到相关权利义务，备案合同具有法律效力，若仍以无效的原始合同认定双方权利义务关系，就必然导致备案合同无效，那么无效的备案合同就不应作为合同备案和办理产权登记的依据，但由于原始合同不符合预售许可证，无法实施备案，更无法作为办理产权登记的依据，这将为双方当事人履行合同造成无法逾越的障碍，对双方当事人尤其是被上诉人取得房屋产权证的权利造成不可避免的损害，因此为保护被上诉人的合法物权这一根本性合同权利，实现产权的根本目的，应认定备案合同合法有效，故需撤销判决第一项。另被上诉人在原审法院提交的原始合同关于面积积差问题的处理也是明确记载“房款差额据实结算”，显然约定并不存在利息，因此需撤销判决第二项。被上诉人金学峰辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有《商品房买卖合同》原始合同等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案的争议焦点为上诉人是否应当给付被上诉人房屋面积差价款的问题。本院认为，被上诉人提供的上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》原始合同，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。上诉人现无法提供有效证据证明其更换合同的行为取得了被上诉人的同意，且被上诉人对上诉人提出变更合同的主张予以否认，故应以被上诉人提交的原始合同约定的条款为准。按照原始合同约定建筑面积为19.2平方米，单价为5322元，现案涉房屋产权登记的面积与原始合同约定的建筑面积少了3.21平方米，故一审法院判令上诉人给付被上诉人房屋面积差额款17,083.62元，本院予以确认。因双方在合同中对差额款给付时间和利息均没有约定，故原审判决从上诉人起诉之日起按中国人民银行同期存款利率支付差额款的利息并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年九月十一日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。