江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第1324号上诉人（原审被告）徐州市固鑫新型建材有限公司，住所地本市泉山区桃园办事处临黄村三组原桃园铁矿石加工厂内。法定代理人王伯武，该公司总经理。委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孔凡顺，无业。上诉人徐州市固鑫新型建材有限公司（以下简称固鑫公司）与被上诉人孔凡顺租赁合同纠纷一案，徐州市泉山区人民法院于2014年12月15日作出（2014）泉民初字第2883号民事判决，固鑫公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年5月11日，桃园办事处临黄三组（甲方）与孔凡顺（乙方）签订《协议书》约定由于原桃园铁矿石加工厂经营不善，停产达三年，拖欠土地租金，为了挽回经济损失经甲方同意，桃园铁矿石加工厂地面附作物有偿转让给乙方，房屋约30间，钢构大棚车间约550平方米，车棚约40平方米、水井2口、80吨电子地磅一座，由乙方孔凡顺一次性买断，由乙方继续经营。一、甲乙双方相关事宜达成以下协议：1、该土地使用期限为二十年，从2011年5月1日开始至2031年4月30日止，每亩土地使用价格由原来的每年550元/亩上调为800元/亩，土地面积28.5亩（附图）土地租金22800元/年，每年5月1日前交清，拖欠三个月仍未交租金，甲方有权终止合同。2、甲方应保证让水、电、路三通，费用由乙方自理。乙方使用的土地归甲方所有，乙方享有协议期内土地使用权，地面资产投资归乙方所有。如果国家征用该土地或改变用途，乙方应无条件配合，地面附着物赔偿归乙方，土地赔偿归甲方。5、乙方经营期内所发生债权债务由乙方独自承担，一切债务纠纷与甲方无关。2011年6月9日，孔凡顺（甲方）与固鑫公司签订《租赁合同书》，约定原桃园铁矿石加工厂，场地和房屋约30间，钢构大棚车间约550平方米，车棚月40平方米，水井2口、80吨电子地磅一座，厂区土地28.5亩转租给徐州市固鑫新型建材有限公司合法经营，租金为人民币1500000元。付款方式：分5年付清，第一年200000元；第二年付300000元；第三年付330000元；第四年付330000元；第五年付340000元，付款时间按每年的5月1日之前付清，乙方在付款期内如不按期付款，甲方有权终止合同。一、甲乙双方相关事宜达成以下协议：1、该土地使用期限为二十年，从2011年6月10日开始至2031年6月10日终止，土地面积28.5亩，如乙方拖欠租金，甲方有权终止合同，如乙方在经营期内建厂房和车间资产归乙方。2、甲方应保证让水、电、路三通，费用由乙方自理，乙方使用的土地归桃园办事处临黄三组所有，乙方享有协议有效期内土地使用权，现有地面上的附属物归甲方所有。如果国家或其他单位和个人征用该土地或改变用途，需经甲方同意后方可转租转让，但给乙方造成的经济损失由征用单位或个人直接赔偿给乙方。乙方应拿出8%的赔偿金作为协调资金；土地赔偿归桃园办事处临黄三组。3、乙方在合同定期内，无法继续经营需提前三个月通知甲方，经甲方同意后方可终止合同。5、乙方自主经营，自负盈亏，遵守国家法律，法规，安全生产，必须优先考虑使用甲方人员就业。10、协议未尽事宜双方协商解决，如有之一可诉讼到甲方管辖区法院。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。11、本协议自签字之日起生效，签字之日付人民币100000元为定金，在2011年12月31日之前再付人民币100000元。该租赁合同有甲方签字：孔凡顺，乙方签字：徐州市固鑫新型建材有限公司，土地所有权单位签字：陈万益，并加盖徐州泉山区桃园街道办事处临黄村民委员会印章。2011年9月9日，徐州市房屋租赁部门颁发（2011）房租证第03-000481号《房屋租赁登记备案证明》显示：坐落于泉山区临黄路1号平房20间；出租人：徐州泉山区桃园办事处临黄村民委员会；承租人：徐州市固鑫新型建材有限公司；房屋结构：混合；面积：400平方米；载明经审查，该房屋符合仓库用房出租标准及有关租赁条件，房屋租赁合同已登记备案。特发此证。有效期24月，自2011年6月10日至2013年6月10日。2011年11月2日，孔凡顺（甲方）与固鑫公司（乙方）签订《变压器租赁协议》约定，一、乙方租用甲方315变压器机电设施及有关设备，总价值37万元，该变压器所有权归甲方，甲方负责开通使用。费用由乙方承担，租赁期间变压器由乙方维护，任何人使用该变压器的电，须经乙方同意，并安表计量收费。电费由乙方直接与供电所结算。二、乙方为了使用甲方的变压器须要把变压器户过到固鑫新型建材有限公司名下，如乙方不再使用甲方的变压器乙方应当无条件把变压器户过给甲方名下，费用由乙方承担。四、变压器租用费（厂区租金中已包含）。2011年12月16日，徐州市泉山区桃园街道办事处出具《产权证明》载明：兹有位于徐州市泉山区桃园街道办事处临黄村原铁矿石厂的房产是徐州市泉山区桃园街道办事处临黄村委会兴建，面积2000平方米，因徐州市部分行政区划调整原因至今未能领取房屋产权证书，但该房屋产权确属我单位所有，不存在产权上的瑕疵和争议。如因提供虚假证明而产生的法律责任由我单位承担。该产权证明上有徐州市泉山区桃园街道办事处的印章。2013年12月5日，临黄三组（甲方）与孔凡顺（乙方）签订《补充协议》约定，因响应政府规划配合城北开发区现有孔凡顺所租用的青砖厂的土地，因城北开发区修路所占的土地征用事宜，经和临黄村三组组长协商达成以下协议：原租的土地是28.5亩，每亩800元现已被城北开发区修路所占去，南北长120米，东西宽27米。还剩23.6亩，每亩租金800元，实际向临黄村三组上交租金合计18880元。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，村委会留档一份。2014年9月15日，徐州市泉山区桃园街道临黄社区居民委员会出具《证明》一份载明：兹证明徐州市城北开发区，租用临黄三组孔凡顺租用的青砖厂土地修路的实际拆除地上附着物的施工时间为2013年8月中旬。特此证明。另查明，固鑫公司已经支付孔凡顺2011年、2012年应付租金款500000元。后孔凡顺以要求判令固鑫公司支付欠付租赁费660000元（根据合同约定2013、2014年被告应付两期租金共66万元），逾期付款利息21945元（根据2013年银行同期贷款利率6%计算）等为由提起诉讼。一审庭审中，双方均认可涉案土地中的部分地块于2013年8月中旬被拆迁占用，且双方均不要求解除合同，同意按照现有租赁土地面积将租金在后期的应付款中作出相应比例的扣除。原审认为，第一、孔凡顺要求固鑫公司按照合同约定的支付方式即2011年支付200000元，2012年支付300000元，2013年支付330000元，2014年支付330000元,2015年支付340000元的约定，支付2013年、2014年应付的租金款项，并提供孔凡顺与桃园办事处临黄三组签订的协议书、补充协议、租赁合同书、变压器租赁协议、临黄社区居民委员会出具的证明、照片予以证实。根据孔凡顺与固鑫公司2011年6月9日签订《租赁合同书》显示，固鑫公司转租用孔凡顺租赁的原桃园铁矿石加工厂，场地和房屋约30间，钢构大棚车间约550平方米，车棚月40平方米，水井2口、80吨电子地磅一座，租赁期限为二十年，从2011年6月10日开始至2031年6月10日终止，土地面积28.5亩，租金为人民币1500000元。付款方式：分5年付清，第一年200000元；第二年付300000元；第三年付330000元；第四年付330000元；第五年付340000元，付款时间按每年的5月1日之前付清，乙方在付款期内如不按期付款，甲方有权终止合同的约定。结合庭审中，均陈述不要求解除合同意见，故对孔凡顺要求固鑫公司按照合同约定方式支付租金的诉讼请求予以支持。第二、关于租金数额的确定。孔凡顺要求固鑫公司支付2013年、2014年应付租金款项660000元。固鑫公司抗辩称，因孔凡顺未经固鑫公司准许，擅自占用租赁场地中的1.5亩建房，后包括该1.5亩场地在内的土地已在孔凡顺与第三方协调下被第三方拆迁。因此应当根据现有的实际面积重新核算。孔凡顺认可占用固鑫公司租赁的土地建房但占用面积约为1.1亩，后被案外人即城北开发区拆迁4.9亩的事实，同时主张建房系经固鑫公司同意且系双方联合建房。并提供证人权某的证言予以证实。根据其证言显示孔凡顺在涉案土地上建房用砖系由固鑫公司提供，且建房行为持续二十余天。固鑫公司陈述孔凡顺涉案建房用砖系其公司出售，其建房行为公司负责人虽然知晓，但并未准许，也非联合建房。因孔凡顺未提交证据证实建房系双方联合行为，且固鑫公司不予认可，故孔凡顺的该建房行为不应视为固鑫公司同意，其应当将该房屋所占据相应面积的租金予以扣除。庭审中，固鑫公司主张涉案所建房屋占地面积为1.5亩，孔凡顺主张该房屋占地面积为1.1亩，但均未提供证据予以证实，故应采纳孔凡顺自认占地面积1.1亩计算。因双方均认可占地建房时间为2012年8月，故认定建房时间以2012年8月15日为准。同时，庭审中双方均认可实际占地拆迁时间为2013年8月中旬，结合孔凡顺认可其2013年8月20日签订拆迁协议的陈述，确定拆迁时间以2013年8月20日计算。故孔凡顺应扣除其自2012年8月15日起至2013年8月20日止占用固鑫公司1.1亩场地租金。根据2013年12月5日，临黄三组与孔凡顺签订《补充协议》显示，涉案28.5亩土地被城北开发区修路所占去南北长120米，东西宽27米后，还剩23.6亩的内容，可以认定拆迁占地面积为4.9亩。固鑫公司应自2011年6月10起至2012年8月15日止按照28.5亩的标准支付租金88541.6元；自2012年8月16日起至2013年8月20日止按照27.4亩的标准支付租金72903.2元；自2013年8月21日起至2031年6月10日，按照23.6亩的标准支付租金1105615.1元，以上共计应支付1267059.9元。结合双方原对租金的数额、支付方式及比例的约定，固鑫公司应分别于2011年支付孔凡顺168519元即（1267059.9元*13.3%）；于2012年支付253412元即（1267059.9元*20%）；于2013年支付278753元即（1267059.9元*22%）；于2014年支付278753元即（1267059.9元*22%）；于2015年支付287622.6元即（1267059.9元*22.7%）。因固鑫公司已经于2011年、2012年支付孔凡顺租金500000元，其多支付的78069元应从之后的应付款项中予以扣除。故固鑫公司应按照双方约定付款进度，支付孔凡顺2013年应付租金200684元即（278753元-78069元）、2014年应付租金即278753元，共计479437元。第三、孔凡顺要求固鑫公司年息按照银行同期贷款利率支付从2012年5月1日起至2014年7月7日止的逾期付款利息21945元。结合双方合同约定的付款时间及固鑫公司逾期事实，该项诉请并不违反法律规定，故予以支持。第四，固鑫公司虽抗辩根据合同约定孔凡顺应将其在该次征用拆迁过程中产生的经济损失在租金中予以抵扣，但未就其损失的事实及损失数额提供证据予以证实，对其抗辩意见不予采纳。其可待完善证据后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审判决：一、本判决生效之日起十日内，固鑫公司支付孔凡顺2013年、2014年应付租金款项479437元，利息21945元，共计501382元。二、驳回孔凡顺的其他诉讼请求。上诉人固鑫公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决证据不足、认定事实不清。因被上诉人私自占用已经租赁给上诉人的部分场地，后又私自与第三方协议拆迁征用了已租赁的部分场地，导致上诉人实际租赁使用的场地面积减少。一审庭审中，因上诉人与被上诉人关于减少面积存在争议，上诉人对此申请法院进行实地调查，现场测量，但一审未予准许。一审判决在认定减少面积时仅依据被上诉人与第三方临黄村三组签订的《补充协议》确定减少的面积为4.9亩，但一方面临黄村三组不具有签订该《补充协议》的法律主体资格，该补充协议效力无法确认，另一方面临黄村三组也不具有证明土地实际面积的相关资质或资格，因此一审判决仅依据该《补充协议》认定实际减少的面积证据不足，认定事实不清。二、根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同的约定，因国家或其他单位和个人征用该土地或改变用途，给上诉人造成的经济损失由征用单位或个人直接赔偿给上诉人，但因被上诉人私自占用已租赁场地，并私自与第三方达成拆迁征用协议，导致上诉人未获得相应的赔偿，被上诉人应当根据合同约定将该部分赔偿款支付给上诉人。上诉人与被上诉人之所以未就租金支付达成一致，亦是因为被上诉人本身的违约行为所导致，因此逾期支付租金的利息，应当由被上诉人自行承担。一审判决不仅未判令被上诉人支付上诉人拆迁赔偿款，反而让上诉人承担逾期利息，有失公平，属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。被上诉人孔凡顺答辩称：上诉人上诉理由不成立。被上诉人一审起诉仅是租金问题，与赔偿款无涉。被上诉人并非私自占用涉案地块。关于土地面积问题，上诉人一审中未提交面积的尺寸。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明事实与原审查明一致。双方当事人二审期间均没有提供新的证据。本院认为，本案中，上诉人固鑫公司转租用被上诉人孔凡顺租赁的原桃园铁矿石加工厂，后部分地块被城北开发区修路所占用为不争事实。关于被占用地块面积问题，原审中孔凡顺已提供其于2013年12月5日与临黄三组签订的《补充协议》，证实涉案28.5亩土地被城北开发区修路所占去南北长120米，东西宽27米后，还剩23.6亩。虽然固鑫公司对此不予认可，并提供砖厂平面图予以抗辩，但鉴于该平面图系固鑫公司单方制作，且该公司未提供其他证据予以佐证其主张，因此原审认定拆迁占地面积为4.9亩并无不当。关于固鑫公司提出的因孔凡顺私自占用已租赁场地，并与第三方达成拆迁征用协议，导致固鑫公司未获得相应的赔偿，孔凡顺应当根据合同约定将该部分赔偿款支付给固鑫公司的主张，本院认为，虽然在孔凡顺与固鑫公司签订的租赁合同中有关于遇国家或其他单位和个人征用该土地或改变用途，给固鑫公司造成的经济损失由征用单位或个人直接赔偿的相关约定，但一、二审期间，固鑫公司均未就其损失的事实及损失数额提供证据予以证实，因此原审向其作出可待完善证据后另行主张权利的释明亦无不当。综上，上诉人固鑫公司关于一审认定其租赁使用场地减少面积与实际不符、因第三方拆迁征用涉案土地，给固鑫公司造成的经济损失孔凡顺应予赔偿等上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8813元，由上诉人徐州市固鑫新型建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  韩 军代理审判员  周美来二〇一五年九月十日书 记 员  郭晓艳