新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)乌中民四终字第1119号上诉人（原审原告）：李富珍，女，汉族，1927年10月4日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托代理人：朱延军，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：徐淳，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市八一酱醋厂，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区，法定代表人:刘新刚，八一酱醋厂厂长。委托代理人：童晓兵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托代理人：范丽，新疆鼎泽凯律师事务所律师助理。上诉人李富珍因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人李富珍的委托代理人朱延军、徐淳，上诉人乌鲁木齐市八一酱醋厂（下称八一酱醋厂）的委托代理人童晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1994年11月9日，李富珍委托其子盛有国与乌鲁木齐农垦商贸中心筹建处（简称农垦中心筹建处）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定农垦中心筹建处拆除李富珍私房三间，建筑面积61.04平方米，无证房一间，建筑面积10.21平方米；农垦中心筹建处就地给李富珍在安置楼一层投资代建25平方米的商店，商店临街单独开门……2000年，因农垦中心筹建处撤销，由八一酱醋厂代其继续履行上述协议。2006年4月19日，盛有国与八一酱醋厂签订《协议书》，约定：“原农垦局商贸中心筹建处征迁李富珍私房一处，原农垦局商贸中心撤销，造成合同条款无法兑现，双方协商签订协议如下：拆迁户主李富珍年岁已高，行动不便，履行合同由其子盛有国全权代理，李富珍出具委托书；原协议约定的甲方（原告）25平方米建筑面积商铺，双方协商同意安置在现添资市场与清真寺��临的摊位处，产权证于2006年12月办理完毕，因为该处摊位在八一酱醋厂接管市场前就已签订了20年使用合同，故甲方位于该摊位处的25平方米建筑面积商铺，在2020年再交付甲方使用，在其之前，甲方不得以任何借口要求取得经营使用权；在甲方商铺未正式交付使用前，乙方仍按双方2000年8月10日的协议，乙方每月支付甲方5000元经济补偿，直至商铺交付经营时止……本协议双方签字生效后，原合同自行废止”。2009年5月15日，盛有国又与八一酱醋厂签订《协议书》一份，约定：“原协议约定的甲方（李富珍）25平方米建筑面积摊位，双方已经同意确定安置在现添资市场与小西门清真寺相邻处的摊位，产权证于2012年12月31日前办理完毕。因为该处摊位在八一酱醋厂接管市场前就已签订了20年使用合同，故甲方位于该摊位处的25平方米建筑面积商铺，在2020年8月1日再交付甲方��用，在2020年8月1前，甲方不得以任何借口要求取得经营使用权；在甲方商铺未正式交付使用前，乙方（八一酱醋厂）按照每月5000元支付甲方过渡费，一直到2020年8月1日……”后，李富珍每年从八一酱醋厂领取过渡费60000元至2014年12月31日。八一酱醋厂至今未能为李富珍办理商铺产权证，2015年1月7日，李富珍诉至原审法院，提出上述诉讼请求。庭审中，李富珍与八一酱醋厂均同意变更双方签订的协议中的部分内容，由实物补偿变更为货币补偿。经李富珍申请，原审法院委托乌鲁木齐市众恒房地产评估有限公司（简称众恒房产评估公司）对双方约定位置的25平方米商业用房房地产市场价值进行评定估算。2015年5月22日，众恒房产评估公司作出乌众评字（2015-004）号房地产估价报告，估价结果为：正街房地产价值2618860元，单价为104754元/平方米，旁街房地产价值为1538946元，��价为61558元/平方米，委托对象区域平均价值为1887955元，单价75518元/平方米。估价报告送达双方后，双方均提出异议，众恒房产评估公司对异议进行了答复。另查：添资大厦原管理人乌鲁木齐市洋兆产业有限公司于2000年7月10日将添资市场正面0-1号集资门面租赁给案外人吴建民使用，约20平方米，房租每平方米每月300元，使用期为永久性。原审法院认为：李富珍与八一酱醋厂签订的协议书系其真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效协议。协议约定八一酱醋厂拆迁李富珍位于乌鲁木齐市天山区中桥三巷48号的房屋后，应补偿李富珍位于添资市场与清真寺相临处、建筑面积为25平方米的商铺，现添资市场的所有临街商铺均未办理房屋产权证，且商铺也已长期租赁给他人，再无法向李富珍交付。李富珍与八一酱醋厂协商一致，同意将实物补偿变更为货币补偿，原审法院对李富珍主张经济补偿的方式予以支持。对于经济补偿数额的认定，原审法院认为，位于乌鲁木齐市天山区小西门添资市场与清真寺相临处的摊位共有两处，一处位于西河街临街，一处位于中桥三巷旁街。李富珍与八一酱醋厂在合同中仅约定商铺位于添资市场与清真寺相临处，未能明确约定补偿安置的商铺具体位置，故原审法院认为八一酱醋厂应当按照正街与旁街两处房地产价值的平均价值补偿给李富珍。众恒房产评估公司采用科学合理的估价方法，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定的房地产价值，结论客观公正，原审法院依法作为定案依据，即八一酱醋厂应补偿李富珍款项为2078903元【（2618860元＋1538946元）÷2】，李富珍按照正街的房地产价值主张的超出部分，原审法院不予支持。李富珍与八一酱醋厂在2009年5月15日签订的协议中对延期办证的违约责任并无约定，庭审中，李富珍与八一酱醋厂约定将实物补偿变更为货币补偿，八一酱醋厂无须再履行办理房产证的义务，合同履行期间，八一酱醋厂虽未能及时给李富珍办理房产证，但其已经给付李富珍至2014年12月的过渡费，原审法院委托众恒评估公司进行评估的价值时点亦为2015年4月，八一酱醋厂延期办证的行为并未造成李富珍其他损失，故李富珍以正街商铺的租金与过渡费的差额向八一酱醋厂主张延期办证损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上判决八一酱醋厂给予李富珍经济赔偿2078903元；驳回李富珍的其他诉讼请求。上诉人李富珍不服上诉称：原审认定的赔偿方式错误，应按正街门面价值给我方进行赔偿。根据我们双方订立的协议，明确约定了安置摊位系就地原址安置，根据我方的房产档案可以确定，我方被拆迁的房屋原���位于正街，故八一酱醋厂应按正街位置摊位价值给我方补偿。原审法院判决错误，请二审法院查明事实，依法改判支持我方原审全部诉讼请求。上诉人八一酱醋厂答辩并上诉称：李富珍的上诉无事实依据。我们双方的协议并未明确约定安置摊位的具体位置。现摊位已无法安置，补偿标准应以评估部门出具的报告为依据。评估报告中已确定了该地段门面的平均价值，而原审法院却自行确定了补偿标准，与客观事实不符，也无法律依据。故我方既不认可李富珍的主张，也不认可原审法院的判决标准，应以评估部门出具的平均价值予以补偿。请二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。上诉人李富珍针对八一酱醋厂的上诉答辩称：我方坚持上诉意见。八一酱醋厂的上诉主张无事实及法律依据。请二审法院驳回其上诉主张，支持我方的上诉主张。经本院审理查明��事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有协议书、合同书、评估报告当事人的陈述及一、二审庭审笔录在卷为证。本院认为：本案双方当事人对双方的拆迁安置补偿合同关系均无异议，现双方争议的焦点在于八一酱醋厂给李富珍补偿摊位损失的标准问题。对此，李富珍主张应以正街门面的价值进行补偿，八一酱醋厂主张应以该地段门面的平均价值进行补偿。对此，本院认为，该补偿标准如何确定，应以双方协议的约定为准。双方对于拆迁安置先后达成了三份协议书，最初于1994年签订的协议书中约定“甲方就地给乙方在安置楼一层投资代建25平方米的商店，商店临街单独开门…”。此后，在2006年签订的第二份协议中约定“原协议约定的甲方25平方米建筑面积商铺，双方协商同意安置在现添资市场与清真寺相临的摊位处…”。在2009年签订的第三份协议中又继续���定“原协议约定的甲方25平方米建筑面积商铺，双方协商同意安置在现添资市场与清真寺相临的摊位处…”。根据上述协议，双方虽在第一份协议中约定就地安置，但在第二份协议中对该约定进行了变更，变更为添资市场与清真寺相临处，在第三份协议中又延续了该变更的约定。故双方对安置商铺的条款进行了变更，变更之后双方对商铺的具体位置并未做明确约定。在双方对商铺的具体位置约定不明的情况下，李富珍的主张及八一酱醋厂的主张均无事实依据。原审法院采取正街与旁街商铺的平均价值确定补偿标准较为客观，并无不妥。故李富珍与八一酱醋厂的上诉主张均不成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18399.14元，上诉人李富珍与上诉人八一酱醋厂各预交9199.57元，由各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎 剑审 判 员  王 宏代理审判员  黄淑梅二〇一五年九月十八日书 记 员  杨鹏飞