江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第02816号上诉人（原审原告）陈玉文，退休职工。被上诉人（原审被告）徐州市徐房房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市欧洲广场D-b-2101室。法定代表人李德娟，该公司经理。委托代理人周浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人陈玉文因与被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司（以下简称徐房经纪公司）居间合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉民初字第593号民事判决，向��院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈玉文，被上诉人徐房经纪公司的委托代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，双方当事人于2010年10月24日签订委托购房协议书一份，委托方（甲方）为陈玉文，受托方（乙方）为徐房经纪公司，协议内容为：1、甲方委托乙方购买徐州市君廷商务公寓小区2号楼1809室房产，建筑面积约109.59平方米。2、该房产价格为人民币大写：贰拾柒万叁仟玖佰柒拾伍元整（￥273975元整）（2500元/平方×109.59平方=273975元）。3、甲方须支付乙方转让费：伍仟元整（￥5000.00元），服务佣金人民币大写贰仟柒佰叁拾玖元整（2739.00元）。4、当甲方在开发公司签订完商品房购房合同或签定完购房认购书后，乙方的服务即告结束。5、甲方付预订金人民币伍仟元整，由乙方保管。如若该房产签订不成商品房买卖合同或购房认购书，则全额退款（含服务佣金），双方不计违约责任。6、经甲乙双方约定于2010年10月31日之前签订商品房买卖合同。该协议下方有陈玉文的签名及徐房经纪公司的盖章。签订委托购房协议当天，陈玉文交纳了7739元的购房预定金，徐房经纪公司出具收据一份，载明客户名称为陈玉文，项目为君廷商务公寓2-1809购房预订金。2010年10月25日，陈玉文与徐州华美房地产经营有限公司（以下简称华美房产公司）签订售房协议一份，约定陈玉文购买华美房产公司所代理的君廷商务公寓2#-1809室房产，建筑面积109.59平方米。房产以2500元/平方米（三层为基价，以上每层加20元/平方米）为销售价，房产总价为人民币：贰拾柒万叁仟玖佰柒拾伍元整（￥273975.00）。其中商品房买卖合同签约价为2300元/平方米×109.59平方米=252057元，其余款项21918元为房屋层差加价，层差加价部分由华美房产公司以宣传服务费的形式开具票据。商品房买卖合同价款由徐州博顿置业有限公司开具发票。双方协议签订当天，陈玉文向华美房产公司交付了21918元，华美房产公司出具收据一份，载明交款单位为陈玉文，收款方式为现金，人民币贰万壹仟玖佰壹拾捌元，收款事由为宣传服务费（2#-1809）。2010年10月28日，陈玉文与徐州博顿置业有限公司签订商品房买卖合同，约定陈玉文购买的商品房为淮海五金机电大市场2幢1单元1809号，建筑面积共109.59平方米，商品房单价为人民币每平方米2300元，总金额为252057元。2013年3月8日，陈玉文向徐州博顿置业有限公司交付购房款（含预售定金和预收购房款，以建筑面积109.07平方米计算）250861元。另查明，徐州博顿置业有限公司与华美房产公司于2010年9月签订房地产代理销售合同，约定华美房产公司为徐州博顿置业���限公司的独家销售代理，销售徐州博顿置业有限公司拥有的“君廷商务公寓”楼，合同代理期限为2010年10月1日至2011年5月31日。原审法院认为，当事人请求人民法院撤销合同的应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，一年内没有行使的，撤销权消灭。本案中，陈玉文称在其购房过程中，徐房经纪公司存在欺诈行为，陈玉文并不知道徐房经纪公司为中介机构及层差价等事项，并以此要求撤销委托购房协议、返还购房预定金及多付的房款，但根据陈玉文庭审中自述，在其交完订金后便得知徐房经纪公司为中介机构，且根据双方签订的委托购房协议，其中明确载明了购房款、转让费、服务佣金、预定金等费用；在陈玉文与华美房产公司签订的售房协议中亦明确载明了房产销售价、商品房买卖合同签约价、房屋层差加价等；在陈玉文与徐州博顿置业有���公司签订的商品房买卖合同中亦载明房屋每平方单价及房屋总价款。因此，陈玉文最迟应当在2010年10月28日与徐州博顿置业有限公司签订商品房买卖合同时已知道商品房买卖合同签约价与其与徐房经纪公司签订的委托购房协议中签订的房屋价款不一致。自2010年10月28日起至陈玉文起诉之日已超过法定一年的撤销权除斥期间，故对于陈玉文要求撤销委托购房协议的主张，不予支持。徐房经纪公司2010年10月24日为陈玉文开具的收款收据收取陈玉文的7739元虽然载明收费项目为君廷商务公寓2-1809购房预定金，但根据双方协议约定，该款实际为转让费和服务佣金构成，徐房经纪公司收取该款项具有合同依据，在双方签订的《委托购房协议书》已经履行且未被撤销的情况下，陈玉文要求徐房经纪公司返还该款项不符合法律规定，不予支持。另外，陈玉文主张的21918元购房款并非��房经纪公司收取，陈玉文要求徐房经纪公司返还不当，亦不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈玉文的诉讼请求。案件受理费620元，减半收取310元由陈玉文负担。上诉人陈玉文不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清。第一，上诉人知道合同撤销事由的时间应为起诉前一个多月左右，这在起诉事由中也已写明，并在法庭上也两次陈述过。因为上诉人是在开发商的售楼处买的房子，并不知道是中介的人在卖房子，当上诉人交了7739元的购房预定金之后，在委托合同签字时才知道是中介。在缴款过程中，该公司的工作人员先带上诉人到华美房产公司缴了21918元说是层差。在买房时徐房经纪公司的工作人员承诺可以迁户口，当派出所告诉上诉人不能��户口时，上诉人有一种上当受骗的感觉。当上诉人拿着购房材料咨询律师时，才知道被骗了两万多元钱。因买的是一手房不是二手房，5000元转让费是不存在的，它就是预定金也是要退还的。交给开发商的房款里包含层差，并没有在总房款里将层差减去，徐房经纪公司和华美房产公司均是中介机构，只能收取一次服务佣金2739元，不能重复收取，所以21918元是不合理的。与华美房产公司所签的这份合同只是让不合理的交易显得合理化有蒙骗性。上诉人多次到徐房经纪公司讨要这笔钱要无果，这也是被骗几年后才起诉的原因。第二，一审法院没有通过质证程序，仅凭徐房经纪公司出示的房地产代理销售合同复印件，就直接认定华美房产公司独家代理销售权，程序上不合法。被上诉人作为居间人，在收取了上诉人居间服务费后，就应该直接与徐州博顿置业有限公司接洽，以2300元的房屋真实单价促成这笔交易。但是，被上诉人却通过增加所谓独家代理销售商华美房产公司这样一道环节，巧设名目（宣传服务费），以2500元房屋单价作为幌子，赚取非法利润，损害上诉人的利益，其行为已经构成违约。作为格式合同提供方的被上诉人，就应该对自己不是直接的代理销售商阐释清楚。既然被上诉人没有告知上诉人此种情况，给上诉人造成了不必要的损失（21918元），构成了违约。根据合同法的相关规定，其违约行为要承担损害赔偿责任，返还上诉人购房定金7739元及购房款21918元。2、一审法院适用法律错误，应认定双方签订的委托购房协议无效。第一，被上诉人为赚取非法利润，与华美房产公司相互串通，在华美房产公司没有出面的情况下，直接持盖有华美房产公司公章的合同，让上诉人在上面直接签字，并虚假告知上诉人这部分先收取的房款可以在与开发商徐州博顿置业有限公司结算房款时充抵掉，这种层层设套的交易模式，使得不是行业人士的上诉人根本无法识别，并最终跌入圈套。第二，在上诉人与华美房产公司签订的售房协议中，到处充斥着欺诈、串通，损害上诉人利益：A、华美房产公司既然为代理销售商，而不是开发商，却将代理销售协议写为售房协议。B、上诉人与华美签订的协议中约定，房屋价款的大部分由开发商徐州博顿置业有限公司收取并开具发票，而另一部分却由华美房产公司收取并以宣传服务费的形式开具票据。作为格式合同提供方的被上诉人以及华美房产公司互相串通，蒙骗上诉人，在华美房产公司没有出面的情况下，直接持盖有华美房产公司公章的合同，让上诉人在上面直接签字。C、协议中约定华美房产公司协助上诉人办理产权证、土地证等事宜，但实际上协助上��人办理相关事宜的却是徐房经纪公司。第三，在上诉人与华美房产公司签订的售房协议中，约定21918元为房屋层差差价，层差加价部分由华美房产公司以宣传服务费的形式开具票据。通常，层差部分等影响房屋单价的因素都已经体现在开发商销售的单价中，即一房一价。可见，被上诉人与华美房产公司相互串通，损害上诉人利益。第四，华美房产公司收取的所谓21918元宣传服务费，没有以发票形式出具，而以收据形式体现出来，具有逃避国家监管的意图。综上，双方签订的委托购房协议，其实质内容为被上诉人与华美房产公司相互串通，损害上诉人利益，应认定无效。即使上诉人和被上诉人签订的委托购房协议有效，被上诉人的行为也已经构成违约。被上诉人均应返还购房定金7739元和购房款21918元。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人返还购房定金7739元，返还购房款21918元。被上诉人徐房经纪公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉是其单方推断和猜测，请求二审法院依法维持原判。根据双方当事人的诉辩主张，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案委托购房协议应否撤销，相关费用（7739元及21918元）应否予以返还。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，具有撤销权的当事人应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则该撤销权消灭。本案中，上诉人陈玉文主张其知道合同撤销事由的时间应为起诉前一个多月左右。但是，陈玉文在一审庭审中陈述，在其交完订金后便得知徐房经纪公司为中介机构，二审中陈玉文也陈述，在签订委托购房协议时知道其是中介机构。2010年10月25日，陈玉文与华美房产公司签订的售房协议中亦明确载明了房���销售价、商品房买卖合同签约价、房屋层差加价等。也就是说，在2010年10月28日与徐州博顿置业有限公司签订商品房买卖合同时，陈玉文已知道商品房买卖合同签约价与委托购房协议中约定的房屋价款不一致。原审法院据此认定，自2010年10月28日起至陈玉文起诉之日已超过一年的撤销权除斥期间并无不当，上诉人陈玉文关于其知道合同撤销事由的时间应为起诉前一个多月左右的主张不能成立。原审法院对于陈玉文要求撤销委托购房协议的主张不予支持符合法律规定。另外，陈玉文还主张，徐房经纪公司与华美房产公司相互串通，损害其利益，其签订的委托购房协议应认定无效。但是陈玉文与华美房产公司于2010年10月25日签订的售房协议中，明确约定房产销售价273975元，与委托购房协议的约定一致；约定的商品房买卖合同签约价252057元，与商品房买卖合同的约定一致，陈玉文关于徐房经纪公司与华美房产公司相互串通的主张缺乏事实依据。且陈玉文一审中主张对委托购房协议应予撤销，二审中又主张该协议无效，其主张也不一致。陈玉文在2010年10月25日与华美房产公司签订的售房协议已明确约定，其余款项21918元为房屋层差加价，该部分以宣传服务费的形式开具发票，该款并非徐房经纪公司收取，陈玉文关于徐房经纪公司应返还21918元的主张也无事实依据。综上，陈玉文的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人陈玉文负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  赵淑霞代理审判员  黄传宝二〇一五年九月十八日书 记 员  薛淑淑