福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2015）元民初字第1449号原告三明市久安物业管理有限公司，住所地三明物资大厦十三层。法定代表人张汉兵，总经理。委托代理人周鸣，福建明经律师事务所律师。委托代理人张慧敏，福建明经律师事务所实习律师。被告练寿昆，男，汉族，49岁。原告三明市久安物业管理有限公司（以下简称久安物业公司）诉被告练寿昆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员罗新荣适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告久安物业公司的委托代理人周鸣、张慧敏与被告练寿昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久安物业公司诉称，2013年9月，福建三明海鑫经济开发有限公司（以下简称海鑫公��）与原告签订了《物业服务合同》，聘请原告为三元区长安路19号“新桃源花园”小区提供物业管理服务。原告作为该小区物业管理服务公司，依据前期三明市鸿景物业管理有限公司关于业主住宅每月0.5元／平方米的物业管理服务费的约定，要求与小区业主重新签订《物业管理服务协议》。被告因拆迁安置成为该小区9幢502室房屋的业主，每月应交物业管理服务费45.5元。但被告从2013年9月至今未交物业管理服务费，经原告多次催讨仍拒绝缴纳，截至原告起诉时，被告未交物业管理服务费21个月，欠交物业管理服务费955.5元。为维护原告合法权益，故诉至法院要求依法判决：1、被告按月交纳物业管理服务费45.5元。被告支付拖欠的物业管理服务费955.5元（暂计至2015年5月）。3、被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告之间成立物业服务合同关系。2��被告按每月45.5元交纳物业管理服务费至双方物业服务合同关系终止。3、被告支付拖欠的物业管理服务费1046.5元（暂计至2015年7月）。4、本案诉讼费由被告承担。被告练寿昆辩称，一、原告久安物业从未履行其与海鑫公司签订的“新桃源花园”小区物业管理服务合同约定的责任与义务。1、原告未认真管理过小区，保安值勤人员不合格，未经正规培训，物业管理人员形同虚设；小区内屡屡发生失窃现象。2、原告从未执行其与海鑫公司签订的物业服务合同的服务标准。如有的楼梯转角的灯坏了几个月没人修；卫生好几天才打扫一次；8幢边上污水管长期没人疏通；原告于2014年阻挠小区电信和网络的设立；公共绿地杂草丛生等。二、原告进入“新桃源花园”小区至今从未和业主签订合同，答辩人与原告之间不存在物业服务合同关系。三、原告没有经过招投标方���与建设单位签订的前期物业服务合同无效。四、答辩人如果愿意、规范小区物业服务，答辩人也愿意与原告签订合同，交纳物业服务费。综上所述，由于原告久安物业公司存在以上种种问题，故答辩人拒交物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告于1999年5月12日经三明市工商行政管理局核准登记成立，于2013年6月24日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2013年9月，海鑫公司与原告签订了《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》，双方约定：海鑫公司将三元区长安路19号“新桃源花园”小区委托原告久安物业公司管理；管理期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止；服务费用多层住宅0.5元／月.平方米，每季末结算一次；本合同期满前，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；合同还��委托管理事项、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业使用与维护、违约责任等进行了约定。因“新桃源花园”小区未成立业主委员会，原告与海鑫公司又签订了《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》，双方约定：海鑫公司继续将三元区长安路19号“新桃源花园”小区委托原告久安物业公司管理；管理期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止；服务费用多层住宅0.5元／月.平方米，每季末结算一交；合同还就其他事项作了约定。因被告未按期交纳物业费，原告多次向被告催讨未果，遂具状诉至本院。又查明，本案涉讼房屋（三元区长安路19号9幢502室、住宅建筑面积90.74平方米）系被告练寿昆所有，被告自2013年9月始至今未交纳物业管理服务费。同时，原告在物业服务过程中，确有存在物业服务不到位，如公共绿化的养护和管理、卫生等方面，为此，部分业主与物业公司因服务质量产生矛盾。上述事实，有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书（三级）、（2010）115号三明市物价局、三明市房地产管理局关于公布《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准》的通知、《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》（二份）、《房屋拆迁补偿安置协议》、《通知》、律师函，被告提交的身份证、房屋产权证、《信访事项程序性受理告知书》、照片等，上述证据和原、被告双方在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋所在小区尚未成立业主委员会。关于原告与海鑫公司签订的前期物业服务合同效力，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案中，虽然原告没有证据证实其是经开发商通过招投标程序选聘的前期物业管理公司，但并不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，且原告和海鑫公司签订的前期物业服务合同双方主体适格，意思表示真实，符合法律规定，故原告与海鑫公司签订的《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》合法有效。因此，原告与海鑫公司签订的《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告主张未经其同意选聘物业服务企业、业主并非合同当事人、海鑫公司与未经招投标选聘的物业服务企业签订的合同无效等抗辩理由依法不能成立，本院不予采纳。原告作为“新桃源花园”小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照前期物业服务合同的约定向被告收取物业服务费。被告作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。对于具体的收费标准，本院参照《三元区长安路19号“新桃源花园”物业服务合同》约定的标准（即每月每平方米0.5元），综合考虑该小区的实际情况及原告服务内容、质量等因素，根据权利义务相一致原则，本院依据实际情况对该物业费予以适当调整，并酌减至每平方米0.4元。原告与海鑫公司签订的前期物业服务合同约定每季末结算一次物业服务费，原告��2015年7月10日诉至本院，据此，被告应支付原告自2013年9月始至2015年6月止的物业服务费共计798.51元（90.74平方米×0.4元／平方米×22个月）。对于2015年7月之后的物业服务费，原告可依法另行主张。本案纠纷的发生值得物业服务企业和业主共同深思，一个健康和谐的小区需要业主和物业服务企业共同维护，物业服务企业应努力提供优质服务，业主应当及时交纳物业费，否则易形成恶性循环，物业服务企业和业主都将遭受不同程度的损失，特别是原告，在提供物业服务的过程中，应多注重与业主沟通，听取业主的意见，不断改进自身的物业服务水平。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告三明市久安物业管理有限公司与被告练寿昆之间形成物业服务合同关系。二、被告练寿昆应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市久安物业管理有限公司自2013年9月1日起至2015年6月30日止物业服务费共计人民币798.51元。三、驳回原告三明市久安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告三明市久安物业管理有限公司负担5元，由被告练寿昆负担20元。本判决为终审判决。审判员 罗 新 荣二〇一五年九月十五日书记员 ��裴曹宏附相关法律条款：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出��法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。