南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）玄锁民初字第558号 原告李玉伟，男，1989年4月6日生，汉族，住南京市玄武区。 委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。 委托代理人董三军，江苏禾汇律师事务所律师。 被告朱林，男，1974年11月22日生，汉族，住南京市玄武区。 被告江苏苏商房产销售有限公司第一分公司，住所地在南京市建邺区集庆门大街169号02幢169-7号。 负责人尹美林，该公司经理。 委托代理人薛锦龙，男，1962年10月26日生，汉族，该公司职员，住南京市鼓楼区。 原告李玉伟与被告朱林、江苏苏商房产销售有限公司第一分公司（以下简称苏商房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告李玉伟的委托代理人熊发兵，被告朱林，被告苏商房地产公司的委托代理人薛锦龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉伟诉称：2009年7月15日，原告与两被告签订了房地产买卖中介合同一份，约定被告朱林将坐落于南京市玄武区××的房屋（以下简称69号10室房屋）出卖给原告，并向原告保证在房屋交付前负责将户口迁出，保证房内无户口，否则视为违约并承担违约责任。2014年年底，原告因结婚需要欲将户口迁到涉案房屋内时，才发现涉案69号10室房屋内有4个陌生人的户口，原告多次找到两被告要求解决此事，两被告均置之不理。被告朱林没有履行合同义务，应承担违约责任。被告苏商房产公司根据专业知识及工作经验，有义务将房屋的情况如实告知原告，其中包括房内有无户口这一情况，而被告苏商房产公司作为一个专业的中介机构，对房屋内是否存在户口这一重要信息竟然没有向原告告知，未履行告知义务，已违反合同约定，也应承担违约责任。综上所述，两被告的行为已违反合同，侵害了原告的权利，故原告诉至法院，请求判令被告朱林支付违约金3万元及佣金、代办费6540元；被告苏商房产公司支付违约金3万元。 被告朱林辩称：1、涉案69号10室房屋是被告朱林从案外人处购买的二手房，被告从未将自己的户口迁入到该房屋内，故在2009年7月15日朱林与原告签订房屋买卖合同时，朱林的户口不在诉争房屋内，因为购买房屋时被告从未将户口迁入，故朱林认为该房屋内没有任何户口争议。2、截止目前，朱林也不知道房屋内所存在哪些人的户口，如果存在其他人的户口，将该户口迁出应由公安机关进行办理。3、房屋买卖交易完成后不久，原告就向朱林提出房屋内有户口，但朱林没有看到相应材料，从原告发现存在户口问题至今，已超过诉讼时效。4、原告和被告朱林都委托了专业的中介机构代为处理房屋交易过户事宜，也是基于此，原告和被告朱林均认为不存在户口问题，才订立了相应的合同，被告朱林已经尽了应尽的谨慎义务。5、关于违约金，不认可原告主张的违约金数额，因为在违约金条款中并没有提及户口问题，而补充协议约定的违约金支付对象是苏商房产公司。原告要求被告朱林承担代办费无事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，依法判决。 被告苏商房产公司辩称：关于户口问题，被告苏商房产公司无权解决户口问题，且苏商房产公司当时询问过朱林本人户口是否在房屋内，朱林表示不在，故苏商房产公司尽到了审查义务。苏商房产公司作为中介机构，已完成了买卖双方的交易，当事人也支付了中介费，故不应承担任何赔偿责任。 经审理查明，2009年7月15日，原告李玉伟（委托人、买受方、乙方）、被告朱林（委托人、出售方、甲方）与被告苏商房产公司（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将69号10室房屋以545000元的价格出售给乙方，甲方委托丙方出售该房屋，乙方委托丙方购买该房屋；甲方的义务包括保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，在房屋交付前，负责户口迁出等；乙方的义务包括按照约定支付定金和房款、佣金和代办费等；丙方的义务包括根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；丙方完成本合同约定的甲方和乙方委托及待办事项，甲乙双方各向丙方支付佣金及代办费6540元；任何一方违约，要分别支付给守约方违约金3万元；三方于本合同的补充协议中另约定甲方保证房内无户口，甲乙双方不得违约，违约方承担违约责任并支付甲乙双方中介服务费总额给丙方。 另查明，原告向被告朱林如约交付了全部购房款，并向被告苏商房产公司支付了6540元佣金和代办费。2009年7月30日，原告取得69号10室房屋的所有权。 审理中，原告称：2014年年底，原告才发现涉案房屋内有其他户口，故原告的起诉未超过诉讼时效。被告朱林作为卖房人，在有合同约定的即保证该房屋内无户口的情况下，未将房屋内户口核实清楚，或明知房屋内有户口将房屋出卖给原告，其行为严重违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。苏商房产公司作为专业中介机构，应尽到专业知识对房屋内户口认真核实，但苏商房产公司未认真核实，构成违约，也应承担违约责任。 被告朱林称：被告朱林保证当时房屋内无户口是基于朱林本人的户口不在诉争房屋内，且朱林在购买涉案房屋时核实过卖房人的不在涉案房屋内，故朱林的上述保证应理解为朱林保证其本人的户口不在涉案房屋内，而不能保证其他人的户口不在涉案房屋内。 被告苏商房产公司称：买卖双方均没有提到户口问题，被告苏商房产公司也不清楚涉案房屋内有其他人的户口，且原告在购房时并没有核实房屋内的户口情况，而苏商房产公司已经向朱林核实过房屋内有无户口，故苏商房产公司已尽到合同义务。 因被告苏商房产公司不同意调解，致本案无法调解。 上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、房屋产权证等为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。关于户口问题，三方在《房地产买卖中介合同》中明确约定“（甲方）在房屋交付前，负责户口迁出”，并在补充协议中明确约定“（甲方）保证房内无户口，甲、乙双方不得违约，违约方应承担违约责任并支付甲乙双方中介服务费的总额给丙方”，故被告朱林作为房屋出售方，应当按约保证在售房时涉案房屋内无户口，但朱林在将涉案房屋出售给原告时，涉案房屋内挂有户口，朱林因此构成违约，应按约承担违约责任。朱林辩称其只保证涉案房屋内没有自己的户口，于法无据，故本院对被告朱林的上述抗辩理由不予采纳。 被告苏商房产公司作为房屋买卖的中介方，已经按照合同约定协助双方完成房屋买卖事宜，被告作为中介方既无法定义务也无约定义务对涉案房屋的户籍状况进行审查，故被告苏商房产公司不构成违约。原告要求被告苏商房产公司承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱林于本判决生效之日起十五日内支付原告李玉伟违约金30000元，并赔偿佣金和代办费6540元，合计36540元。 二、驳回原告李玉伟对被告江苏苏商房产销售有限公司第一分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1464元，减半收取732元，由原告李玉伟负担330元，被告朱林负担402元（此款原告已预交，被告朱林于本判决生效之日起十五日内将此款支付给原告，原告预交的案件受理费余款732元由本院退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(南京市中级人民法院开户银行：农行鼓楼支行；账号：10×××76)。 审 判 员  李伟 二〇一五年九月八日 法官 助理  赵佳 见习书记员  李程