广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3012号上诉人(原审原告)：广州建和房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：谭跃进，董事长。委托代理人：张国华，中国法律律师事务所律师。委托代理人：董志华，广东广大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：ＸＸ，户籍地址广州市越秀区。上诉人广州建和房地产开发有限公司（以下简称建和公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告建和公司诉称：2001年9月6日，因地产开发需要，经广州市国土局拆迁许可，广州市富银房地产开发有限公司（以下简称富银公司）与被告ＸＸ签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定拆除被告所有的原东山区农林下路53号301房（建筑面积167.9454平方米），以供富某公司在该地段开发建和商业广场项目，富某公司应当于2005年6月30日前将相同面积的自建房屋交付给被告。后项目在开发过程中，经广州市规划局批准，改由原告进行开发建设。接手建和商业广场项目后，原告克服种种困难，终于在2011年底完成建设并具备交楼条件。2012年年初即开始安排各拆迁户回迁，截止当年年底已基本完成总计近300个拆迁户的回迁工作。但被告则始终无法与之联系，无论是2009年与各拆迁户签订补充协议以落实具体房号，还是在2012年年初原告开始实际安排回迁，均联系不上被告本人。即便如此，原告自始保留一套面积相近的房屋即广州市越秀区农林下路39号1604房，建筑面积150.8317平方米，以备被告回迁之用。只是被告至今尚无下落，致使该户的回迁安置工作始终无法完成。被告与富某公司（权利义务由原告承继）签订拆迁补偿协议后，理应承担配合原告确认回迁房坐落、及时办理收楼手续的义务，被告至今不来确认房产和办理收楼手续明显属于违约，严重影响了原告拆迁补偿和回迁工作的整体进展。故诉请法院判令：一、确认广州市越秀区农林下路39号1604房作为回迁房补偿给被告所有；二、被告限期办理广州市越秀区农林下路39号1604房的收楼手续。被告无答辩。原审法院经审理查明：2001年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局向富银公司核发了延拆许字（2001）第16号《房屋拆迁许可证》，批准富某公司因办公、商住楼项目建设，拆迁东山区农林下路31-41号、45-57号范围内的房屋及其附属物。2001年9月6日，富银公司（为拆迁人、甲方）与ＸＸ（为被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已经广州市房地产管理局鉴证备案），约定：市国土局以穗国土建用通字（1996）374号、市规划局以（1996）城地批字第70号文决��，收回农林下路31-41、45-57号地段的土地，现市房地产管理局以拆许字（1999）第214号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋，经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：乙方同意甲方拆除座落在东山区农林下路53号301房的房屋，该房屋建筑面积167.9454平方米；甲方将自有的座落在东山区（注：现为越秀区）农林下路原地段回迁楼框架结构第十三层楼，位置东向的自有房屋，建筑面积167.9454平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应在本协议鉴定生效后的5月30日前，已将其上述房屋交由甲方拆除，甲方应在2005年6月30日将自有房屋交付给乙方；本协议经甲乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效等。上述房屋所在地块于2000年11月14日经广州市城市规划局批准转由项目公司即建��公司进行开发建设。建和公司将房屋建成后，于2012年2月9日登报公告通知包括ＸＸ在内的农林下路31-41号、45-57号、59-79号、61号之一、73号之一、77号之一地段的全体拆迁回迁户前来办理回迁收楼手续。因本案纠纷，建和公司于2014年4月21日向原审法院提起诉讼。诉讼中，建和公司称：建和公司已穷尽所有方法均无法联系到ＸＸ。建和公司提供的广州市越秀区农林下路39号1604房现为空置，位于原地段回迁楼16层东南向，建筑面积150.8317平方米。回迁大楼共30层，现建和公司安置给ＸＸ回迁的1604房位于16层，楼层适中。与拆迁补偿协议约定回迁的房屋相比，楼层不同，方向基本相同，面积相差17.1137平方米。对于面积差部分建和公司同意按照市场价格补偿。该房屋没有抵押，但有法院查封，是因ＸＸ的债务纠纷被查封。除了该房屋外，没有其他房屋可供安置ＸＸ，其余房屋均已安置给其他拆迁户回迁。合同约定的13层东向房屋已安置给其他拆迁户回迁了。据建和公司提交的广州市房地产测绘成果表显示，1604房建筑面积为150.8317平方米。原审法院认为：富银公司与ＸＸ签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是拆迁双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。涉讼被拆迁地块经广州市城市规划局批准转由建和公司开发建设后，上述协议中拆迁人的权利和义务由建和公司承受。该协议约定补偿的房屋为“越秀区农林下路原地段回迁楼框架结构第十三层楼，位置东向的自有房屋，建筑面积167.9454平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内）”，而建和公司提供的房屋广州市越秀区农林下路39号1604房，建筑面积150.8317平方米，与协议约定的补偿房屋面积少了17.1137平方米��且楼层也不相符。建和公司作为拆迁人和回迁大楼的建设单位，清楚拆迁协议约定的补偿房屋条件，理应提供符合约定条件的补偿房屋给ＸＸ回迁。现建和公司不能按照约定提供符合条件的房屋给ＸＸ回迁，反而单方要求ＸＸ回迁不符合约定条件的广州市越秀区农林下路39号1604房，于法无据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，作出一审判决：驳回原告广州建和房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元、公告费500元，由原告广州建和房地产开发有限公司负担。建和公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人开发的建和商业广场项目经批准整体规划设计几经调整，加上地块本身存在的问题，最终建成的楼盘已不可能完全按照原先和拆迁户签订的回迁协议内容来落实。被上诉人ＸＸ原拟回迁到13层，上诉人预留的1604房楼层更好，回迁面积减少的也明确同意补偿，根本谈不上违约的问题。既然所有拆迁户均按此办法解决，可见对被上诉人也是公平的，在其不应诉不参加庭审的情况下，应当认定接受这种解决办法。被上诉人迟迟不来接收回迁房屋导致上诉人作为项目公司无法结束营业，本案实际是被上诉人违约且给上诉人造成重大损害。由于与被上诉人始终无法与之取得联系，双方之间的拆迁权利义务关系始终无法完结，上诉人拿出合情合理的方案意图解决，应予支持。上诉请求：１、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第933号民事判决；２、在查明事实的基础上改判支持上诉人于一审时提出的诉讼请求。被上诉人ＸＸ经公告送达传票，未出庭参加诉讼，未予答辩。经审理查明，上诉人对原审法院认定的案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，根��《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，债权人下落不明，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。债务人依法将标的物提存，是合同权利义务关系终止的正当方式。建和公司为了消灭自己的债务而提起本案诉讼的方式，与法律规定并不相符；对其所提诉讼请求确认广州市越秀区农林下路39号1604房作为回迁房补偿给ＸＸ所有、ＸＸ限期办理广州市收楼手续，原审法院不予支持的处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费100元，由广州建和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  黄 嵩二〇一五年九月八日书记员  王 健