广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第318号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳，系该公司员工。委托代理人：麦镜波，系该公司员工。被告：江伟溪，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称为华勤公司）诉被告江伟溪物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托代理人何燕芳到庭参加诉讼，被告江伟溪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司诉称：2013年4月由沙园新村物业业主与华勤公司签订《沙园新村小区物业管理委托合同》，约定管理期限从2013年5月1日至2016年4月30日止。该合同也约定物业服务费是由业主按房产证自用占地面积交纳，标准为：别墅住宅管理服务费1.8元/月/㎡，临街商铺管理服务费60元/月。江伟溪自2013年7月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已拖欠物业管理费共3960元，经华勤公司多次催收，均未果。华勤公司已通过合法程序成为本小区物业服务企业，其与沙园新村物业业主签订的《沙园新村小区物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律的约束力，双方均应严格履行合同的义务。华勤公司已按照合同约定标准向江伟溪提供了物业管理服务，江伟溪应当履行按时足额支付物业管理服务费的义务，江伟溪拖欠物业服务费用的行为严重损害了华勤公司的合法权益。因此，请求法院判令：一、被告江伟溪支付拖欠的物业管理服务费3960元（暂计自2013年7月1日至2015年2月28日）以及违约金1519.94元（暂计至2015年2月28日，按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算），合计5479.94元；二、被告江伟溪承担本案的诉讼费用。被告江伟溪未答辩，亦未在举证期限内提交任何证据。经审理查明：江伟溪为位于广州市番禺区（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人，该商铺建基面积86.3平方米，建筑面积293.7平方米。2013年，华勤公司（受托方、乙方）与广州市番禺区市桥街沙园社区居民委员会（委托方、甲方）签订《沙园新村小区物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对沙园新邨提供物业管理服务，小区内物业类型包括别墅、洋房和商铺，乙方提供服务的受益人为本物业的全体住宅业主和物业使用人。委托管理的项目主要包括公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关工程图纸、住（用）档案与竣工资料；负责向业主和物业使用人收取包括物业管理费、商铺管理费、车辆停放费及临时停车费等费用。委托管理期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日止。物业别墅住宅管理服务费1.8元/月/㎡（按房产证自用占地面积计收），临街商铺管理服务费为60元/月/户。物业服务费用及代收代缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前向乙方交纳当月物业服务费用及代收代缴费用。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的，每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止等。2014年1月10日，华勤公司（受托方、乙方）与沙园新村第一届业主委员会（委托方、甲方）签订《沙园新邨物业管理委托合同》，委托管理期限为36个月，自2014年1月10日至2017年1月9日止，其他内容均与《沙园新村小区物业管理委托合同》一致。2015年3月25日，华勤公司以江伟溪欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，华勤公司陈述涉讼房屋属于别墅，其于2013年5月1日与广州市番禺区市桥街沙园社区居民委员会签订《沙园新村小区物业管理委托合同》后进入涉讼小区，按照上述合同的约定为涉讼小区提供物业管理服务；后涉讼小区于2014年1月8日成立了第一届业主委员会，华勤公司遂于2014年1月10日与沙园新村第一届业主委员会签订《沙园新邨物业管理委托合同》；华勤公司主张涉讼房屋的建筑面积为293.7平方米，根据合同约定别墅的物业管理费为1.8元/月/㎡，故涉讼房屋每个月的物业管理费为528.66元，华勤公司自愿降低收费标准，只要求江伟溪按照198元/月的标准向其支付涉讼房屋的物业管理费。江伟溪自2013年7月1日起拖欠物业管理费，至2015年2月28日止，已累计拖欠20个月，物业管理费共计3960元，其多次通过电话、上门张贴催费纸及发送律师函的方式向江伟溪催收物业管理费，均未果。因本院以直接送达、邮寄送达以及法律规定其他方式均无法与江伟溪取得联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见江伟溪与本院联系。本院认为:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此华勤公司与广州市番禺区市桥街沙园社区居民委员会签订的《沙园新村小区物业管理委托合同》以及其与沙园新村第一届业主委员会签订的《沙园新邨物业管理委托合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。华勤公司作为涉讼小区的物业服务企业，已经按照《沙园新村小区物业管理委托合同》以及《沙园新邨物业管理委托合同》的约定履行其合同义务，江伟溪作为涉讼小区的业主，在其实际享受了华勤公司提供的物业服务的同时，根据公平、等价有偿原则，理应向华勤公司支付相应的对价——物业管理费。现华勤公司主张江伟溪欠缴涉讼房屋2013年7月1日至2015年2月28日的物业服务费，而江伟溪未举证证明其已履行了该项义务，故对于华勤公司提出要求江伟溪向其支付2013年7月1日至2015年2月28日的物业管理费的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。关于江伟溪应向华勤公司支付物业管理费的数额问题。涉讼房屋为别墅，根据《沙园新村小区物业管理委托合同》和《沙园新邨物业管理委托合同》的约定，别墅的物业管理费为1.8元/月/㎡（按房产证自用占地面积计收），现涉讼房屋的建基面积为86.3平方米，故物业管理费应按占地面积即建基面积计收，应为155元（86.3㎡×1.8元/㎡），故对于华勤公司要求江伟溪按照建筑面积293.7平方米交纳物业管理费的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。因此，江伟溪应向华勤公司支付涉讼房屋2013年7月1日至2015年2月28日的物业服务费3100元（155元/月×20个月），超出部分本院不予支持。至于华勤公司所主张的违约金的问题，根据《沙园新村小区物业管理委托合同》和《沙园新邨物业管理委托合同》的约定，业主或物业使用人应在每月20日前向华勤公司交纳当月物业服务费用及代收代缴费用，否则每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止等。现江伟溪违反上述合同的约定，未在合同约定的期限内向华勤公司支付涉讼房屋的物业管理费，理应承担相应的违约责任。因此，江伟溪应当以每月物业管理费155元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月21日起向华勤公司支付2013年7月1日至2015年2月28日期间逾期交纳涉讼房屋物业管理费的违约金至实际清偿之日止的。江伟溪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：江伟溪于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市华勤物业管理有限公司支付位于广州市番禺区房屋自2013年7月1日至2015年2月28日的物业管理费3100元及违约金（每月违约金以155元为本金，按照每日千分之一的标准自当月21日起计付至实际清偿之日止；每月违约金以155元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告江伟溪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  李丽娥二〇一五年九月八日书 记 员  范津津