山东省鱼台县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0827民初925号原告：段成峰，男，汉族，1977年3月25日生人，住微山县。委托诉讼代理人：李红雷、刘强，山东英辩律师事务所律师。被告：山东金泰华房地产有限公司（以下简称金泰华），统一社会信用代码9137082779036502XA，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：宋克刚、李阳，山东德亿律师事务所律师，特别授权。原告段成峰与被告金泰华房��买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红雷、刘强，被告金泰华委托诉讼代理人宋克刚、李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段成峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告金泰华为原告办理所购房产的不动产登记；2、判令被告金泰华支付逾期交房违约金7286.02元及逾期办理房产证违约金3917.22元。事实和理由：原告于2014年4月18日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的金泰华城小区1号楼ｘｘ号房。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前交房，并应于交付使用后360日内办理权属登记，但被告时至今日仍未办理，已构成违约。被告金泰华辩称：1、被告的义务是向房屋登记部门提交相关资料，被告已提交。涉案房屋在建设和签订合同时，国家是办理房屋登记���后来，由于政策调整，变成了不动产登记，在政策衔接和政府办理交接的过程中，由于工作的不衔接导致没有办理成，应属于不可抗力，责任不在被告；2、原告要求逾期交房违约金过高，被告申请参照实际损失予以调整。原告段成峰围绕其诉讼请求提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，证实原告于2014年4月18日在被告处购买了房屋，并约定了付款方式、金额、履行期限及违约责任。2、被告向原告出具的收据5张，证实原告于2013年9月20日交付定金10000元，11月27日交购房款40000元，2014年3月27日交购房款50000元，4月18日交购房款21722元，6月4日交购房款270000元，共计391722元。3、入住通知单，证实原告入住时间为2016年1月1日。被告金泰华提供证据如下：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《���有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《不动产测量报告》，证实工程的合法性，还证实2016年10月28日被告向房管部门提交竣工验收资料，被告同时可向房管部门申请对涉案工程的实测报告，10月初，房管部门停止接受相关业务材料，直到11月底才开始办理业务，但是由于不动产登记条例和实施细则对相关意外情况的处理没有作出详细规定，至今鱼台县相关部门仍然未出台相关处理办法。上述证据及说明，证明被告按约定完成了必要的工作，提交了相关资料，履行了合同义务。对原告提交的3组证据，被告不持异议，本院确认其证据效力。对被告提交的证据，原告不持异议。认为该证据证明2016年11月28日才完成整个小区工程竣工验收备案，法律规定、合同约定竣工验收合格的工程才能交付���用，被告交付时没经合法验收，没有证据证明被告已将上述材料交到房屋产权登记机关。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，被告在鱼台县北环路南、湖凌四路西以出让方式取得33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-6号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。2014年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告建设的金泰华城小区1号楼ｘｘ号房，建筑面积127.68平方米（以实际测量为准），单价3068元，总金额391722元；首付121722元，贷款270000元，合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3日内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人应在3日内付清提高部分，按揭贷款在合同备案��60日内未能办理的，买受人应当在3日内付清全部款项；买受人逾期付款15日之内的，按日支付应付款万分之二的违约金，超过15日后，买受人按日支付应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期；出卖人未按约定交房的，1、逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；2、逾期超过15日，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金（该比率应不小于第1项中的比率）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应出示约定的证明文件（验收合格文件）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署交接单，出卖人不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年9月20日，原告交付定金10000元，11月27日交定金40000元，2014年3月27日交购房款50000元，4月18日交购房款21722元，6月4日交购房款270000元，共计391722元。2016年1月1日，被告通知原告入住，超出约定交房时间62天。该楼2015年12月26日竣工验收，2016年7月21日消防验收，2016年11月28日备案。2016年12月1日��被告委托鱼台县诚建房地产评估测绘有限公司进行了测量，目前尚未办理不动产首次登记。本院认为，被告对其开发的商品房取得销售权后与原告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关。办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。双方约定被告应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应在2016年10月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关。诉讼中，本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地还存在超容积率问题，需开发商���善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。对此回复，原告不持异议，被告认为该回复恰能证明被告已提交相关材料。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记，是国家政策的调整及登记部门工作不衔接所致，属不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害，政府行为中的征收、征用等。被告并没有证据证实在合同履行中出现了上述情形，该楼2015年12月25日竣工验收，即使按被告陈述的2016年10月初，登记机关出现了工作中的不衔接，被告能够在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。故被告不可抗力的观点本院不予采纳。综上，被告未按登记要求提供资料违反了双方的约定，且其违约行为不能归责于原告。关于原告主张被告支付逾期交房违约金7286.02元及逾期办理房产证违约金3917.22元的问题，双方约定被告应当在2015年10月31日前，将验收合格的房屋交付。延期交房的约定情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日。由于原告按约定履行了交纳购房款的义务，合同履行中未出现不可抗力，故被告2016年1月1日通知原告入住，迟于约定的2015年10月31日的交房日期，已违约。由于未出现延期交房的情形，双方约定的交房时间即为不变时间，故被告未在2016年10月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关，亦违反约定。被告提出逾期交房违约金过高，要求参照实际损失予以调整。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也���以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于违约，双方约定按比例承担责任，形式上是对等的，计算方法也是双方的合意，违约金不仅仅具有弥补损失的功能，同时也具有惩罚功能，当事人强调和突出惩罚功能，如果是其意思自治，不过分高于实际损失，法律亦应尊重。因此，被告请求调整约定违约金，本院不予支持。综上所述，原告段成峰要求判令被告金泰华办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分及支付逾期交房违约金7286.02元、逾期办理房产证违约金3917.22元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告段成��的涉案房屋提供符合登记条件的资料。二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告段成峰逾期交房违约金7286.02元、逾期办理房产证违约金3917.22元，合计11203.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由被告山东金泰华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵伟军二〇一七年六月二十九日书记员  马 蕊