山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初762号原告：胡杨，男，汉族，1963年4月1日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：慕建新，山东华夏明德律师事务所。委托诉讼代理人：殷凌霄,山东华夏明德律师事务所。被告：威海宝华置业有限公司（统一社会信用代码91371000566204959B），住所地威海市经济技术开发区天泽府花园25A号。法定代表人:常学圣，董事长。委托诉讼代理人：崔媛，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告胡杨诉被告威海宝华置业有限公司（以下简称宝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人慕建新、殷凌霄到庭参加诉讼，被告宝华公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。胡杨向本院提出诉讼请求：1、宝华公司返还房款150900元及利息20270.9元，并继续支付利息至实际返还房价款日；2.宝华公司返还双倍房款142072.36元；3.宝华公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月29日，胡杨与宝华公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定购买天泽府花园商品房一栋，房屋建筑面积272.65平方米，总房款503万元。2019年胡杨办证发现房屋面积仅有260.62平方米，比合同约定少12.03平方米，误差高达4.41%，宝华公司多收取房款221936.18元。胡杨多次要求说明房屋面积缩水的原因，宝华公司称无需说明，如有异议通过司法途径解决。胡杨认为本案非现房买卖，宝华公司先在格式合同中玩弄文字游戏，后在施工中故意缩水，双方签订的合同中并未约定误差范围，合同中“该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围，双方约定以房管局最终测绘面积为准，面积增减不影响房屋总价变化”属霸王条款而导致无效。应当视为双方就误差范围没有约定或约定不明，适用法定误差规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定，按每平方米18448.56元(503万元/272.65㎡)计算，在误差3%范围内8.18平方米，应返还购房款150900元；超出3%部分3.85平方米，应双倍返还购房款142072.36元。宝华公司辩称，第一，宝华公司交付的商品房建筑面积远超过合同约定的建筑面积，同时依据双方约定的房屋按套出售、房屋面积差异不影响房屋总价款变化的合同内容，胡杨的主张没有事实依据。依据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.5条规定，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。涉案房屋中的地下一层面积属于合同约定的建筑面积，胡杨所获得的面积多于272.65㎡。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条面积差异处理约定不是格式条款，未排除胡杨主要权利、加重其义务，免除宝华公司责任，且下方画有下划线以突出显示、提醒，胡杨没有提出反对意见。并且，该条内容同样免除了宝华公司在交付房屋面积大于合同约定面积时要求补交差价的权利，系双方真实意思表示，亦予尊重。第二，即使涉案房屋存在面积差异，本案房屋为按套出售，胡杨主张双倍赔偿亦没有法律依据。根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，即使存在面积不符的情形，有约定的从约定，没有约定的可以退房或重新定价，但并不存在双倍赔偿的情形。即使按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，存在面积差异的，首先也是有约定的按约定处理，而不应直接适用双倍赔偿原则，况且，双倍赔偿是以存在欺诈为适用条件的，涉案合同对按套买卖房屋及误差处理做了明确约定，不存在欺诈等因素，宝华公司不存在过错，亦不应承担赔偿责任。该司法解释2021年1月1日修订后已经没有关于双倍赔偿的条款。第三，涉案房屋为按套计价，房屋面积包括地上2层和地下1层的面积，胡杨以房屋总价只除以地上建筑物的面积计算房屋单价与事实不符。双方在合同第6条中明确约定涉案房屋为按套计价，故而地下1层未单独计价，但是该约定并不代表该建筑物不计价，并且地下1层面积多达100多平方米，胡杨无偿获得如此大的利益，既违反公平原则，也与常理不符，据此，在双方并未约定合同单价的情况下，胡杨只以地上建筑物的面积计算房屋单价与事实不符。第四，双方并未约定关于返还购房款的违约责任问题，胡杨主张按照年利率4.65%计算利息没有依据，不应予以支持。经审理查明，2016年11月29日，宝华公司与胡杨签订《商品房买卖合同（预售）》，约定胡杨购买天泽府花园-21号-4，建筑面积272.65平方米，房款按套计算，总价款503万元，面积差异处理为：商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：按套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：以房管局最终测绘面积为准，面积增减不影响房屋总价变化。合同附件一为房屋平面图，但并未约定误差范围。2019年11月26日，胡杨办理了案涉房屋的房权证，房屋座落登记为天泽府花园-21号-104，房屋建筑面积登记为260.62平方米，比合同约定少12.03平方米。上述事实有胡杨提供的合同、房权证等在卷佐证，本院予以确认。宝华公司经依法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，本院对胡杨提供的证据确认为有效证据。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应信守履行。双方签订的商品房预售合同，虽然约定为按套计价，但同时约定应当在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，如超出约定的误差范围，面积增减不影响房屋总价变化。而在合同附件中双方并未约定误差范围，应属约定不明。另外，胡杨在购买案涉房屋时系预售，其作为消费者无法知晓实际交付的房屋与合同约定面积的差异，而宝华公司作为开发商，无论是商品房规划、设计、建设、预售，应当对直接影响房屋买卖合同重要因素之一的房屋面积，在预售时与实际测绘时的实际误差有预判，而案涉房屋的实际面积比预售面积少12.03㎡，误差高达4.41%，明显超出合理范围，损害了购房者的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(二)房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故胡杨要求返还房屋实际面积小于合同约定面积的3%部分的房款及利息，并要求支付超出3%部分的双倍房款，予以支持。面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款为503万元÷272.65㎡×（272.65㎡×3%)=150900元；面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还房价款为503万元÷272.65㎡×（12.03㎡-272.48㎡×3%）×2=142054元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决如下：一、威海宝华置业有限公司返还胡杨房屋面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款150900元及利息（以150900元为基数，自2019年11月26日起至实际的履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、威海宝华置业有限公司双倍返还胡杨房屋面积误差比超过3%部分的房价款142054元。上述一、二项合计292954元，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2999元，由威海宝华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王凤华二〇二一年三月三十一日书记员  王 姣