湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终497号上诉人(原审被告):湖南洪雄房地产开发有限公司,住所地:湖南省娄底市经济开发区凤阳街北侧(五洲国际广场)2栋201号。法定代表人：赵凤林，该公司总经理。诉讼代表人：湖南达利破产清算有限公司，住所地:湖南省邵阳市大祥区，系上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司的破产管理人。法定代表人：唐刚平，该公司负责人。委托诉讼代理人：杨献军，湖南木枫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘江**，男，1976年11月29日出生，汉族，住湖南省涟源市。上诉人（原审被告）：欧阳灿美，女，1980年2月5日出生，汉族，住湖南省涟源市，系上诉人刘江**之妻。上诉人刘江**、欧阳灿美共同委托诉讼代理人：严建林，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南双峰农村商业银行股份有限公司，住所地:湖南省双峰县永丰镇复兴街631号。法定代表人：周连华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司（以下简称“洪雄房地产公司”）、上诉人刘江**、欧阳灿美因与被上诉人湖南双峰农村商业银行股份有限公司（以下简称“双峰农商银行”）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪雄房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.撤销一审判决第三、第四判项，改判确认合同编号为2016字00000075号《个人住房、商业用房借款担保合同》无效，改判洪雄房地产公司对一审判决第三判项不承担连带责任，判决解除抵押权预告登记；3.本案一、二审诉讼费、保全费等诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一、一审法院认定本案购房按揭是依合法购房按揭流程办理购房按揭手续，系查明事实不清，认定事实错误。1.本案刘江**、欧阳灿美并未缴纳购房首付款，洪雄房地产公司未出具首付款增值税发票，也未向刘江**、欧阳灿美实际交付涉案房屋，刘江**、欧阳灿美按揭还款存折由洪雄房地产公司领取并保存，每月按揭款也是由洪雄房地产公司安排员工予以偿还。是洪雄房地产公司因资金周转困难，以公司员工或其亲友的名义在双峰农商银行处通过订立的《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》而套取银行贷款。刘江**、欧阳灿美与洪雄房地产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，实际履行贷款合同的主体是洪雄房地产公司，而不是刘江**、欧阳灿美。2.双峰农商银行对发放贷款未尽到合理、慎查的注意义务，有重大过错。自2014年以来，洪雄房地产公司已处于资金链断裂状态，所开发的万顺城市广场因资金短缺不能竣工。双峰农商银行在对此明知，但仍向刘江**、欧阳灿美发放购房按揭贷款，贷前调查不尽职。对购房人首付款是否缴纳、是否开具首付款增值税发票也未作形式审查。3.双峰农商银行在发放贷款的过程中存在重大过错，故可推定其对购房人刘江**、欧阳灿美为名义贷款人，而实际使用借款人为洪雄房地产公司明知。二、一审判决适用法律错误。一审在未查明事实的基础上，认定《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》合法有效，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，适用法律错误。涉案的《商品房买卖合同》不能体现刘江**、欧阳灿美和洪雄房地产公司之间存在真实的房屋买卖意思表示。商品房买卖关系虚构，通过签订虚假的《商品房买卖合同》，继而和双峰农商银行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》套取银行贷款。双峰农商银行在明知贷款材料虚假的情况下发放贷款，这是以签订合同的合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，涉案的《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》依法应认定为无效。涉案房屋所有权并未转移，仍在洪雄房地产公司名下，为洪雄房地产公司破产财产，双峰农商银行不能对涉案房屋行使抵押权。洪雄房地产公司不能因无效《个人住房、商业用房借款担保合同》承担担保责任。一审适用法律错误。综上，原审法院查明事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查明事实基础上依法改判，以正确适用法律，维护社会公平正义。对洪雄房地产公司的上诉，双峰农商银行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。一、本案商品房买卖合同是合法有效的，商品房买卖合同是各方签字订立的，且签订之后买卖双方在不动产登记机构办理了转移不动产的预告登记，故应认定商品房买卖合同合法有效。洪雄房地产公司之所以主张商品房买卖合同无效，是因为想不承担还款责任。退一步讲，即便商品房合同被认定无效，也不影响本案的借款合同、抵押合同、保证合同的效力，因为借款合同是各方真实的意思表示，洪雄房地产公司认为是虚假意思表示，应适用民法典第146条之规定，但是在借款合同中，被上诉人双峰农商银行的意思表示是真实的，不但要求借款人办理房屋抵押预告登记，还要求洪雄房地产公司提供连带保证，且签订了书面保证合同，保证、抵押、借款合同，双峰农商银行均是真实意思表示。即使开发商与各购房者之间是虚假意思表示，也不影响双峰农商银行与购房者、开发商之间的合同效力。二、双峰农商银行在签订借款、保证、抵押合同过程中没有过错，双峰农商银行与借款人签订了借款合同且实际支付，又办理了抵押权预告登记手续。三、关于本案的法律适用问题，洪雄房地产公司的上诉日期是2021年1月25日上诉，此时民法典已经生效，但上诉人的上诉理由全部引用的是民法典生效之前的旧法，上诉人的破产管理人很不严谨。即便买卖双方是虚假意思套取银行贷款，也不影响对双峰农商银行的借款合同、抵押合同的效力，不影响还款义务、抵押责任、还款责任。对洪雄房地产公司的上诉，刘江**、欧阳灿美述称：一、本案中个人借款合同是无效的，不是借款人本人真实意思表示，双峰农商银行作为专业的金融机构在审查贷款资质的过程中对虚假的东西装作不知，可推定其办理的按揭贷款不是各借款人的真实意思。二、本案应由洪雄房地产公司向双峰农商银行承担所有偿还借款本息的责任。三、本案诉争事实发生在民法典实施之前，之前法律的一些规定放到现在也是能够成立的。上诉人刘江**、欧阳灿美上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，发回重审或者依法改判洪雄房地产公司向双峰农商银行承担偿还所有贷款本息的责任。2.判决由被上诉人承担本案一审及二审的全部诉讼费用及律师费。事实与理由：原判决认定基本事实错误，适用法律错误。因为刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司与双峰农商银行签订的《商品房买卖合同》和《个人住房、商业用房借款担保合同》均属于无效合同，无效合同自订立之日起就不具备法律效力，不受法律保护。合同无效的理由是：洪雄房地产公司因资金周转紧张以上诉人的名义做按揭贷款，并承诺按揭款放款到位后支付上诉人的工程款，上诉人在未被明确告知的情况下，按洪雄房地产公司的要求在《个人住房、商业用房借款担保合同》上签字，但所涉贷款均由双峰农商银行向洪雄房地产公司直接支付，分期偿还的按揭款也是由洪雄房地产公司负责支付，上诉人没有向洪雄房地产公司支付购房首付款，也没有收到相应的贷款，上诉人并未实际购买涉案房屋，洪雄房地产公司也未向上诉人实际交付涉案房屋，上诉人主观上并无真实购房及贷款的意愿，其只是为了从洪雄房地产公司处获得自己应得的工程款，故上诉人不是本案真实的债务人，真正的债务人是实际贷款的洪雄房地产公司。根据现行民法典第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，所以本案应当由洪雄房地产公司承担返还给双峰农商银行所有借款本息的民事责任。对刘江**、欧阳灿美的上诉，被上诉人双峰农商银行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人关于本案借款合同无效其不应承担偿还责任的上诉理由不能成立。本案借款合同是双方当事人的真实意思表示，借据上有借款人的签字，且双峰农商银行已实际交付借款，不能因房屋无法交付就认定借款合同无效。二、双峰农商银行在借款和抵押合同中没有任何的虚假意思表示，民法典第一百四十六条明确提到是行为人与相对人均是虚假意思表示，与本案客观事实不符。三、即使本案借款是洪雄房地产公司在偿还，也属于其正常履行保证责任的行为。四、房屋没有交付不影响借款合同的效力，洪雄房地产公司的违约不影响上诉人与洪雄房地产公司之间的买卖合同的效力。对刘江**、欧阳灿美的上诉，洪雄房地产公司辩称：上诉人刘江**、欧阳灿美的上诉理由成立。双峰农商银行向一审法院起诉请求：1.判令被告刘江**、欧阳灿美共同偿还原告借款本金1358231.56元及利息338403.11元（本息已算至2020年5月25日）及后段利息（自2020年5月25日起按月利率4.9‰，上浮30%算至清偿完毕之日止），赔偿原告律师代理费74000元；2.判令被告洪雄房地产公司对被告刘江**、欧阳灿美的上述债务承担连带清偿责任；3.判令被告刘江**、欧阳灿美在60日内协助原告将娄房预娄底字第Ｄ××4号预告抵押登记转为抵押本登记。在抵押登记办妥后或者逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务；4.由被告刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2015年9月28日，被告刘江**与洪雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人刘江**购买洪雄房地产公司开发的位于万顺城市商业广场的0001幢101、107号预售商品房，总价3486600元，首付1746600元，按揭方式支付1740000元。二、2016年3月28日，被告刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司与原告双峰农商银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，其中贷款人为原告双峰农商银行，借款人为刘江**、抵押人为刘江**、欧阳灿美，保证人为洪雄房地产公司。合同约定：贷款金额为壹佰柒拾肆万元整；贷款期限为121月（期）；合同利率（月利率）为4.9‰；贷款用途为购买个人住房／商业用房；借款人不可撤销地授权贷款人，在本合同生效后，贷款人将合同项下的贷款划入借款人在贷款人开立的以下结算账户（还款账户），账号：×××11，再将全部贷款以转账形式划入售房人洪雄房地产公司在银行开立的账户，账号：×××12，以购买本合同第四条所列之住房／商业用房；自贷款发放次月起，借款人于每月25日按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法归还贷款本息；借款人保证在每期还款日和贷款到期日前足额在还款账户存入当期还本付息款项；贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行；抵押人保证以其合法拥有的本合同第四条规定之房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下贷款的担保；保证人自愿为本合同项下的借款人债务提供连带保证责任；保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息、违约金、实现债权的费用及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为本合同主债务履行期间届满之日起经过两年；被告刘江**、欧阳灿美在合同借款人处均签字、捺印确认，被告洪雄房地产公司在保证人处签章。三、2016年3月25日，被告刘江**、欧阳灿美与原告双峰农商银行签订了《最高额抵押合同》，同意以其位于娄底市万顺城市××广场××商铺作为抵押物为刘江**自2016年3月25日起至2026年4月25日止在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供抵押担保，其中主债务最高本金为壹佰柒拾肆万元整。被告欧阳灿美作为抵押物共有人在合同上签字、捺印；经查，上述抵押物办理了娄房预娄底字第Ｄ××4号预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记手续。四、上述《个人住房、商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》签订后，被告刘江**于2016年3月31日向原告双峰农商银行出具了借款借据，约定借款用途为购房，借款金额为人民币壹佰柒拾肆万元整，借款到期日为2026年3月31日，借款月利率为4.9‰，被告欧阳灿美作为共同借款人在借款人处签字。五、被告刘江**、欧阳灿美的贷款已偿还至2018年12月25日止，经查，计算至2020年5月25日止，被告刘江**、欧阳灿美共计结欠本金1358231.56元及利息114471.76元未予偿还。六、原告双峰农商银行委托湖南楚为律师事务所处理本次诉讼，支付律师费18190元。七、另查明，被告刘江**、欧阳灿美借款时系合法夫妻关系。八、案件审理过程中，原告双峰农商银行于2020年12月24日向一审法院提出撤回部分诉讼请求申请，请求撤回诉讼请求第三项中的“逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务”的诉讼主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条规定:借款人应当按照约定的期限支付利息并返还借款。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，原告双峰农商银行与被告刘江**、欧阳灿美所签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，该合同约定了借款金额、借款利率及借款期限等，约定内容未违反法律的禁止性规定，双方当事人应当自觉遵守并各自履行合同义务。该合同第十三条约定：本合同履行过程中，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收，直至收回全部贷款本息，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（三）借款人挪用贷款或未按期偿还贷款本息。上述借款被告刘江**、欧阳灿美夫妻双方共同签字，应当由被告刘江**、欧阳灿美共同偿还。被告刘江**、欧阳灿美未按约支付原告借款本息导致逾期，二被告经原告催讨后，仍未支付剩余借款本息，显属违约，现原告双峰农商银行宣布合同项下的全部贷款提前到期符合合同约定，故对原告主张要求两被告提前偿还借款本金1358231.56元的诉讼请求，法院予以支持。对于借款利息和罚息，原、被告在借款合同第九条中明确约定“贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行”，双方约定的正常合同借款利率为月利率4.9‰，逾期上浮30%，未违反相关法律、法规的禁止性规定，被告要求后段利息按月利率4.9‰，上浮30%算至清偿完毕之日止的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。但本案中，原告对被告未偿还的借款利息数额计算有误，法院予以纠正，计算至2020年5月25日止，二被告所欠原告借款利息应为114471.76元。原告双峰农商银行与被告刘江**、欧阳灿美签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》第十五条约定：订立、执行本合同所需有关费用，包括合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息及罚息、复利）、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，由借款人负责支付。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，被告刘江**、欧阳灿美未按约及时偿还贷款，原告双峰农商银行为维护自己合法权益，遂诉至法院，并因此而支付律师费18190元，上述费用有委托代理合同、增值税发票及付款凭证等材料予以佐证，故对原告要求被告承担本案律师费18190元的诉讼请求，法院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告洪雄房地产公司为被告刘江**、欧阳灿美在原告处的借款本息提供担保，签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定了保证范围、保证方式等内容，现被告刘江**、欧阳灿美未依约支付原告借款本息，原告双峰农商银行有权要求被告洪雄房地产公司在其保证范围内承担连带保证责任，被告洪雄房地产公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告刘江**、欧阳灿美追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。原、被告签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》第二十三条规定，设定抵押需要到房地产抵押登记部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。本案中被告刘江**、欧阳灿美所购的房屋尚未完成交付，两被告亦未领取房地产权属证书，重新办理房地产抵押登记的条件尚未成就且尚不能确定条件成就的时间，但一旦重新办理房地产抵押登记的条件成就，则根据合同约定，被告刘江**、欧阳灿美有协助原告办理将预告抵押登记转为抵押本登记的义务。故对原告要求被告刘江**、欧阳灿美在60日内协助原告将娄房预娄底字第Ｄ××4号预告抵押登记转为抵押本登记的诉讼请求，法院予以部分支持。本案审理过程中，原告请求撤回诉讼请求第三项中的“逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务”的诉讼主张。该申请符合法律规定，法院予以准许，并另行制作裁定书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、被告刘江**、欧阳灿美在判决生效后十日内共同偿还原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司借款本金1358231.56元，利息114471.76元（利息已计算至2020年5月25日止），并自2020年5月26日起按月利率4.9‰，上浮30%支付后段利息至履行完毕之日止；二、被告刘江**、欧阳灿美在判决生效后十日内共同支付原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司律师费18190元；三、被告湖南洪雄房地产开发有限公司对上述应由被告刘江**、欧阳灿美支付的款项承担连带清偿责任，被告湖南洪雄房地产开发有限公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告刘江**、欧阳灿美追偿；四、被告刘江**、欧阳灿美自办理房地产抵押登记的条件成就之日起60日内协助原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司办理娄底市万顺城市商业广场玉石街南侧0001栋101、107商品房的抵押登记手续，被告湖南洪雄房地产开发有限公司协助、配合刘江**、欧阳灿美办理抵押登记手续。上述款项限被告在判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号7603××××1275，并注明该案案号。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20736元、财产保全费5000元，共计25736元，由原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司负担2518元，被告刘江**、欧阳灿美、湖南洪雄房地产开发有限公司负担23218元。二审期间，洪雄房地产公司向本院提交如下证据:证据一，《商品房买卖合同》。拟证明：洪雄房地产公司与刘江**于2015年9月28日签订的《商品房买卖合同》属虚假合同，系以合法形式掩盖非法目的的无效合同；合同约定交付房屋的时间为2015年12月31日，但该合同签订后至今未实际交付，是洪雄房地产公司在使用，充分证明双方签订房屋买卖合同是为了取得银行贷款，应属无效。证据二，2016年4月至2018年12月间洪雄房地产公司向银行偿还按揭贷款的银行转账凭证、记账凭证。拟证明：虽然在双峰农商银行的174万元是以刘江**的名义贷款的，但刘江**并未支付按揭首付款，且按揭贷款也是洪雄房地产公司实际在偿还本息。从2016年3月签订《个人住房/商业用房借款、担保合同》开始，均是由洪雄房地产公司偿还（分别以洪雄房地产公司、洪雄房地产公司实际控制人杨建雄、出纳李利华账户汇入刘江**账户偿还）本息，中间从未间断。实际上刘江**对该笔贷款从未支付过本息，即刘江**从未为购买该房屋支付过任何款项，其签订案涉商品房买卖合同是为了帮助洪雄房地产公司向银行贷款，是虚假合同，因此该合同是无效的。证据三，刘江**按揭还款银行卡及存折。拟证明：刘江**按揭还款的银行卡一直在洪雄房地产公司处保管，充分说明了在商品房买卖合同签订后，刘江**从未管理过银行贷款偿还事宜，既未保存按揭款偿还的银行卡及存折，也没有实际还款。双方签订商品房买卖合同是为了向银行贷款，该合同无效，《个人住房、商业用房贷款合同》及《最高额抵押合同》同时无效。证据四，工资表、企查查截屏。拟证明：杨建雄系洪雄房地产公司实际控制人；李利华系洪雄房地产公司出纳。洪雄房地产公司分别以其自身账户、实际控制人杨建雄账户、出纳李利华账户汇入刘江**账户偿还按揭贷款。证据五，与洪雄房地产公司2014年实际控制人杨建雄谈话笔录。拟证明：2014年洪雄房地产公司大股东、实际控制人杨建雄向洪雄房地产公司破产管理人陈述与刘江**等人假按揭的详细情况，即刘江**系洪雄房地产公司当时的总经理，帮助杨建雄办理洪雄房地产公司的假按揭支付工程款及周转资金，并没有真实购买商品房的意思。证据六，与洪雄房地产公司出纳李利华谈话笔录。拟证明：李利华为洪雄房地产公司出纳，刘江**的按揭贷款实际为洪雄房地产公司一直在偿还，存折及银行卡也由洪雄房地产公司保存，其个人从未偿还过贷款，并没有贷款买房的真实意思，相关贷款及抵押合同当属无效。证据七，洪雄房地产公司2014年-2015年部分月份工资表及工资发放流水。拟证明：刘江**作为当时洪雄房地产公司总经理，月薪只有5000元，收入根本不可能支付174万余元首付款及偿还每月近2万元的贷款。证据八，《万顺北城商铺购买协议》；证据九，湖南东升房地产评估有限公司湘东升（2020）第2020-65号评估报告摘要（初稿）。拟共同证明：1.2015年时，洪雄房地产公司对外实际出售商铺的价格为1.72万元/平，本案刘江**购买的同等房屋合同售价高达3万元/平；2.洪雄房地产公司管理人进场后，委托评估机构对洪雄房地产公司案涉商铺进行评估，刘江**购买的商铺评估均价为8110.5元/平，远远低于案涉商品房买卖合同的合同单价。故洪雄房地产公司与刘江**签订的《商品房买卖合同》虚高价格明显属于为获取银行高额贷款而虚假购房的合同，相关借贷合同及担保合同系为虚假购房签订的合同，当属无效。上诉人刘江**、欧阳灿美经质证认为：证据一，商品房买卖合同确实不是借款人本人签字，可以说明不是双方的真实意思表示。证据二，按揭贷款没有异议。证据三，对三性无异议。证据四，无异议。证据五，对三性无异议。证据六，对三性无异议。证据七，贷款确实是洪雄房地产公司偿还的。证据八，无异议。证据九，对三性无异议。被上诉人双峰农商银行经质证认为：商品房买卖合同在本案不是诉争借款、抵押、担保合同的范围，与本案不具有关联性。商品房买卖合同是双方的真实意思表示，否则不可能到登记机关办理转移预告登记再办理抵押预告登记，且这些证据在一审时就已经存在，不是二审中的新证据。至于合同上的签名是否是其本人所签无法确认，但是事后有追认，去办理了预告登记。还款情况不是二审中的新证据，真实性、合法性、关联性均有异议，还款究竟是谁打入借款人的账户，银行是不去审查的，本身洪雄房地产公司也是连带责任保证人，其还款也是正常的履行连带保证责任。谈话笔录有些不是单独进行的谈话，且不是每一页都有谈话人签名，谈话人自己没有签字，是由被谈话人签字，故对其合法性提出异议；对于真实性亦有异议；对关联性没有异议。本案审理的是借款，借款实际交付、偿还，至于购房者与洪雄房地产公司之间的关系，银行没有查明的义务。申报登记表等与本案不具有关联性。洪雄房地产公司的评估报告初稿，不能作为证据使用。上诉人洪雄房地产公司向本院所提交的证据，因本案系金融借款合同纠纷，刘江**与洪雄房地产公司所签的《商品房买卖合同》及其履行情况等不属于本案的审理范围，故与本案不具有关联性。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为：刘江**与洪雄房地产公司签订《商品房买卖合同》后，刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司与双峰农商银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定刘江**向双峰农商银行贷款，贷款用途为购买个人住房/商业用房，洪雄房地产公司为案涉贷款提供了担保。合同生效后，双峰农商银行将全部贷款划入售房人洪雄房地产公司的银行账户。此后，刘江**未按合同约定还本付息已构成违约。刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司均上诉称，双方所签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，而是双方通过签订虚假的《商品房买卖合同》套取银行贷款，双峰农商银行对此明知，故《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》均为无效合同。刘江**、欧阳灿美据此主张应由洪雄房地产公司承担还款责任。另本案中，刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司均不能提交充分的证据证明双峰农商银行明知或应当知道刘江**、欧阳灿美与洪雄房地产公司虚构购房事实，套取银行贷款。因此，可以认定《个人住房、商业用房借款担保合同》系各方真实意思表示，因贷款已经交付，刘江**作为该合同约定的借款人，刘江**之妻欧阳灿美以借款人身份在前述合同中签名，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条之规定，刘江**、欧阳灿美应当偿还借款本金，支付借款利息，并按合同约定赔偿双峰农商银行为实现债权所支出的律师费。洪雄房地产公司作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国担保法》第八十条之规定，应对前述债务承担连带清偿责任。本案中，《商品房买卖合同》与《个人住房、商业用房借款担保合同》相互独立，并非主、从合同关系，《商品房买卖合同》的效力不影响《个人住房、商业用房借款担保合同》的效力。洪雄房地产公司还以案涉房屋仍在洪雄房地产公司名下，系公司破产财产为由，主张双峰农商银行不得对案涉房屋行使抵押权。经查，为担保前述债务履行，案涉房屋已由刘江**、欧阳灿美与双峰农商银行签订了《最高额抵押合同》，并已办理抵押权预告登记。因案涉房屋尚未交付，刘江**、欧阳灿美尚未领取房地产权属证书，原审判决刘江**、欧阳灿美自办理房地产抵押登记的条件成就之日起60日内协助双峰农商银行办理房屋抵押登记手续，洪雄房地产公司予以协助，符合法律规定，并无不当。洪雄房地产公司的前述上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人洪雄房地产公司与上诉人刘江**、欧阳灿美的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37526元，由上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司负担18763元（缓交），上诉人刘江**、欧阳灿美负担18763元。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 周 怡审判员 李云霞二〇二一年三月三十一日书记员 康润心附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。