广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3578号上诉人（原审原告）：广州市淦灿贸易有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：黄志成，该司经理。上诉人（原审原告）：广州市淦灿贸易有限公司海珠第二分公司，住所地：广州市海珠区。负责人：黄志成。被上诉人（原审被告）：方月华，住所地广州市海珠区。委托代理人：李志鹏，广东安国律师事务所律师。上诉人广州市淦灿贸易有限公司（以下简称淦灿公司）、广州市淦灿贸易有限公司海珠第二分公司（以下简称淦灿公司第二分公司）因与被上诉人方月华租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市海珠区荔福路56号103房是方月华所有的房屋。2014年6月4日，方月华（甲方）与淦灿公司（乙方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区荔福路56号103房出租给乙方作批发和零售贸易用途使用，建筑面积28平方米，租赁期限从2014年6月4日至2015年6月3日，月租金额2800元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳5600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的%向甲方支付违约金；……甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的的损失由责任方承担；等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记备案。2014年6月5日，方月华（甲方，出租方）与淦灿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为3年，从2014年6月27日至2017年6月26日止；月租金费用为9000元，租金在上一年基础上每年5%递增，第二年租金为9450元，第三年租金为9922元。租金按月结算，乙方在每月的第3日前结清上月的租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之三支付滞纳金；乙方与甲方签署本租赁合同之日向甲方交付保证金18000元以及首月租金9000元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，该物业需要交纳的税费由乙方按规定承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房屋而产生的费用由乙方负责支付；（第十条）乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；拖欠租金或相关费用超过十天；……（第十五条）双方约定的其他事项：1、甲方给予乙方免租装修期7天，由2014年6月28日起计到2014年7月5日，……4、一次性进场费3万元，签约时付15000元，2014年7月28日付15000元不得拖欠，如拖欠超过2014年7月30日本合同视为乙方违约。5、其他合同与本合同有冲突以本合同为准，甲方收齐款项42000元整及满足本合同第十五条第4款并开具收据时本合同生效。6、签署本合同乙方交5000元定金给甲方，如因街道办事处不批准该物业临时商业场地使用证明时，甲方原款不计息退还乙方。7、有关该物业办理所有费用乙方承担。等。2014年6月13日，广州市海珠区沙园街道办事处出具了淦灿公司使用涉案房屋做生产（经营）性场所使用的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》。淦灿公司也使用涉案房屋的地址办理了淦灿公司第二分公司的工商登记。之后，方月华将涉案场地交付给淦灿公司和淦灿公司第二分公司使用。由于淦灿公司与方月华产生租赁纠纷，方月华曾向原审法院提起（2014）穗海法民三初字第1577号案诉讼，要求解除淦灿公司和方月华于2014年6月5日签订的房屋租赁合同，同时要求淦灿公司注销在出租屋管理中心的租赁合同备案登记、并向方月华支付拖欠的租金、滞纳金、第二期入场费、出租屋税费等多项费用。在该案的诉讼过程中，淦灿公司与方月华均确认淦灿公司已于2014年11月13日将涉案房屋交还给方月华。淦灿公司表示双方实际是按照2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定来履行的，淦灿公司于2014年6月4日通过银行划帐支付保证金5000元，之后又通过银行划帐支付款项给方月华，具体金额不记得了。方月华表示双方实际是按照2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》的约定来履行，淦灿公司分别在2014年6月5日、2014年6月27日、2014年6月28日以现金方式支付了定金5000元、33000元以及2000元给方月华；2014年7月11日，淦灿公司向方月华转帐支付2000元。2014年12月17日,淦灿公司、淦灿第二分公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认其与方月华于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效；2、方月华承担本案所有的诉讼费；3、方月华退回其多交的2014年10月至2015年6月期间的租金19600元、水电费2800元、保证金5600元。原审法院认为：淦灿公司与方月华于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记备案，是合法有效的合同。淦灿公司、方月华在签订了该合同后，又于2014年6月5日重新就涉案房屋的租赁关系签订了一份《房屋租赁合同》，该合同也是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。按照《房屋租赁合同》的约定，其他合同与该合同冲突时以该合同约定为准，故双方应按照《房屋租赁合同》的约定来履行义务。综合淦灿公司、方月华在履行合同时的情况可以看出，双方也是实际按照该《房屋租赁合同》的约定来履行。现淦灿公司要求方月华按照《广州市房屋租赁合同》的约定，退回其缴纳的租金19600元、水电费2800元及保证金5600元，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年4月7日作出如下判决：一、淦灿公司与方月华于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效；二、驳回淦灿公司、淦灿公司第二分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1140元，由淦灿公司和淦灿公司第二分公司共同负担1040元，方月华负担100元。上述受理费已经由淦灿公司和淦灿公司第二分公司预交，淦灿公司和淦灿公司第二分公司同意由方月华在履行本判决时将其应承担部分直接支付给淦灿公司和淦灿公司第二分公司。判后，上诉人淦灿公司与淦灿公司第二分公司不服原审判决，上诉至本院称：一、根据原审判决查明事实，淦灿公司与方月华于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》办理了房屋租赁登记备案，是双方真实的意思表示。之后，合同双方当事人一起到广州市海珠区沙园街道办事处申请办理了《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，同时我方向方月华支付了5000元定金，我方还使用涉案房屋地址办理了淦灿公司第二分公司的工商登记，方月华也将涉案场地交付我方使用。原审法院否认上述合同及临时经营场所使用证明的真实性、关联性，违反我国法定程序。二、淦灿公司与方月华于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》没有办理备案登记，是没有通过广州市政府所属职能部门确认的合同。根据《广州市人民政府办公厅关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》【穗府办(2012)1号】第三项、(二)1．2条的规定，该合同应为无效。由于方月华在交房后说急用钱，希望我方多付些租金，故我方于2014年6月27日交了33000元给方月华，次日又支付租金2000元，并于2014年7月11日转帐支付2000元水电费保证金，我方是按2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定来支付租金。原审法院对此认定事实错误。综上所述，我方上诉请求判令撤销原审判决第二项，改判方月华退回我方多交的2014年10月至2015年6月期间的租金19600元、水电费2000元、保证金5600元，并由方月华承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人方月华答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。具体理由如下：一、淦灿公司根据《广州市人民政府办公厅关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》认为双方2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效属于适用法律错误。1．上述意见与本案租赁合同无关，我方并无违反该意见。2．该意见第一条规定只适用于农村地区、“城中村”和城乡结合部地区，而涉案房屋位于市中心，不是引导区，故并不适用。3．该意见只是地方规范性文件，并不是法律、行政法规等具有法律效力的强制性规定。二、双方当事人实际上是按照双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》来履行合同义务，而不是按照2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》。1．淦灿公司在原审庭审和上诉状的陈述中均多次承认其是按照双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》先支付5000元定金，而不是按照双方于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》约定支付5600元的保证金。2．虽然淦灿公司在原审庭审表示其于2014年6月4日通过银行划账支付保证金5000元，之后通过银行划账支付款项给我，具体金额不记得了，且其司已付清按每月2800元的标准计算的2014年的租金。但淦灿公司对此无法提供证据证明，故原审法院认定其应承担举证不能的不利后果，不予采信其抗辩。三、2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等自愿基础上达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。按照该合同的约定，其他合同与该合同冲突时以该合同约定为准，故双方应按照《房屋租赁合同》的约定来履行义务。四、上诉人在原审庭审中承认一直使用涉案房屋直至2014年11月13日才搬离，其上诉要求退回2014年10月至2015年6月的租金是无理的。各方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：虽然淦灿公司和方月华在2014年6月4日签订了一份《广州市房屋租赁合同》，并办理了该合同的租赁登记备案手续，但淦灿公司和方月华在2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“其他合同与本合同有冲突以本合同为准”，且从淦灿公司的付款事实及现有证据，结合各方当事人陈述来看，合同双方当事人实际履行的是2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》，原审据此驳回了淦灿公司和淦灿公司第二分公司要求按上述《广州市房屋租赁合同》约定退回多交租金、水电费和保证金的诉求并无不当，本院予以维持。淦灿公司和淦灿公司第二分公司未举证推翻原审上述认定，其对此的上诉主张理据不足，本院不予采纳。至于是否办理租赁合同的登记备案手续属于行政管理范畴，并不影响合同效力，故淦灿公司以上述《房屋租赁合同》未办理租赁登记备案手续为由，上诉主张该合同无效的理由不成立，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人淦灿公司和淦灿公司第二分公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费506元，由上诉人广州市淦灿贸易有限公司、广州市淦灿贸易有限公司海珠第二分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月八日书 记 员  党春婷