广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1745号原告：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗红卫路靖晖街6号64铺。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告：黄海鸥，女，1958年8月13日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州家华物业管理有限公司与被告黄海鸥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托诉讼代理人邓树东、魏世军，被告的委托诉讼代理人梁耀颢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区广州大道北云新街12号云新小区72-60号车位自2018年5月15日起至2020年10月30日期间的物业管理费3540元（120元×29.5月）；2.被告向原告支付滞纳金，以每月物业管理费为本金，按每日3‰计算分别自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告没有提供车位管理服务，无权收取车位管理费。二、原告主张车位管理费依据的物业管理合同效力存疑。目前案外人雷达和被告都提起了合同条款的效力之诉，另有案外人廖祥稳提起了合同效力之诉；在廖祥稳的案件中发现业主大会的召开程序存在问题，出现了多个合同版本，以及多个证人证明该选举乃至合同条款的拟定存在暗箱操作，故合同效力存疑。目前上述两案在贵院审理，还没宣判。另外，廖祥稳起诉的（2021）粤0111民初4105号案中特别出现了合同的滞纳金条款与此前公布的合同版本不一致，也与原告投标时提供的合同版本不一致，具体的不一致情况是直到原告起诉被告所提交的管理合同版本里才有所谓的滞纳金，而其他版本里从来没出现过滞纳金条款，被告对滞纳金条款不予认可。而且，在雷达和被告起诉云东小区第五届业委会的案件中，云东小区业委会明确指出其与原告签订的物业合同约定的并不是车位管理费，而是物业管理费。而本案的实际情况是原告并没有提供车位管理，提供的只是物业管理，故原告的诉讼请求有问题。建议原告予以变更，请求人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街12号60车位的产权人。涉案车位所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区第五届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；物业用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代为收取住宅每月每户垃圾中转费5元；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车费的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。自原告进驻云东小区后，被告至今未支付过任何费用。原告提交了广州市白云区云东小区第五届业主委员会于2020年8月5日出具的《证明》，载明：家华公司是通过竞选投票的方式，于2018年5月15日正式接管云东小区，并与业委会签订了物业管理合同，合同内容和收费标准是由业委会组织业主投票，超过三分之二以上业主授权业委会成立物业招标委员会，最终确定的合同方案和收费标准。另查，原告曾于2020年10月12日向本院提起诉讼，要求雷达支付广州市白云区广州大道北云新街12号云新小区1号车位自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费（120元/月）及滞纳金，案号为（2020）粤0111民初34925号。该案中原告与雷达均确认涉案小区共有72个业主自有产权车位，黄海鸥购买了47个，雷达购买了25个。雷达确认其与黄海鸥将该72个车位委托案外人广州维维中介物业管理有限公司进行经营，每个车位的收费标准为600元/月；停车场的保安、保洁及水电费均由黄海鸥与雷达自行承担，并不需要原告提供物业服务。原告对雷达自行管理停车场的事实无异议，但主张车辆经过小区大门及小区内部道路，均是需要由原告进行维护保养，且原告出示涉案小区的消防维护合同，主张该消防维护也包括对停车场的消防系统维护。另，原告与雷达均确认物业管理费在2020年11月前是2个月收取一次。2020年10月30日，本院作出该案民事判决书，判决雷达按照40元/月的标准支付车位管理费及每两个月起算一次滞纳金。判后双方均不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2020）粤01民终23417号立案受理。2020年12月28日，广州市中级人民法院做出该案民事判决书，认为经形式审查，认定该案《云东小区物业管理合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。雷达以另行聘请其他公司进行管理的行为，排除业委会聘请的物业服务公司对停车场公共区域的服务，违反上述《物业管理条例》的规定。雷达另行聘请公司对车位内部进行的经营管理也不同于业委会聘请物业公司对小区公共区域提供的物业管理服务。因此涉案小区车位管理费应当按照《云东小区物业管理合同》约定的每月120元的标准计算。据此，广州市中级人民法院做出判决由雷达按照120元/月的标准向原告支付车位管理费。审理中，原告明确其诉讼请求为车位物业管理费。被告确认其名下车位的经营管理方式与上述案件中雷达车位的经营管理方式一致。另外，被告认为原告诉请的120元/月的标准为车位管理费，并非物业管理费，并主张因原告未能接管云东小区停车场故而没有为被告名下车位提供车位管理，但未能提供证据证实被告曾愿意将云东小区停车场向原告交付，且被告不能明确车位物业管理费的收费标准。本院认为，本案的争议焦点为：涉案小区车位管理费标准的认定。涉案小区已由业委会聘请家华公司实施物业管理，并签订《云东小区物业管理合同》，该合同约定是云东小区业委会经业主大会投票通过将涉案云东小区委托家华公司实行物业管理，业委会也出具证明说明涉案合同的签订和收费标准经过了业主投票程序。涉案《云东小区物业管理合同》自2018年5月13日签订至今，并未被确认合同无效或撤销该合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，在民法典实施前签订的合同产生的纠纷适用民法典之前的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，本院经形式审查，认定本案《云东小区物业管理合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。黄海鸥以另行聘请其他公司进行管理的行为，排除业委会聘请的物业服务公司对停车场公共区域的服务，违反上述《物业管理条例》的规定。黄海鸥另行聘请公司对车位内部进行的经营管理也不同于业委会聘请物业公司对小区公共区域提供的物业管理服务。因此涉案小区车位管理费应当按照《云东小区物业管理合同》约定的每月120元的标准计算，经计算，2018年5月15日至2020年10月30日期间的物业管理费为3540元（120元×29.5月）。关于被告主张车位的物业管理费与车位管理费性质不同、收费不同的问题，本院认为，物业管理服务合同中将车位与住宅的物业管理收费标准进行区分，区分后住宅收取的是物业管理服务费，而车位则收取的是车位管理费，两者只是名称不同；同时根据《广东省物业服务收费管理办法》的规定，住宅须按照建筑面积收取物业服务费，而自有产权车位的物业服务收费可按车位的数量计收，故原告以车位数量计收车位物业服务费即车位管理费并无不当。关于被告提及物业服务合同条款或合同签订程序可能存在瑕疵，本院认为，若相关合同条款或合同签订存在瑕疵最终导致合同条款无效或被撤销，应视为合同约定的收费标准不被签约双方认可。那么在无约定标准的情况下，原告已实际入驻涉案小区并为涉案小区提供物业服务，故对于原告已经提供的服务，被告仍应按照合理标准向原告支付相关费用。现原告主张的车位管理费并未超出政府相关部门的指导价，收费合理，被告仍应承担缴纳义务。关于滞纳金的计算，由于被告与雷达将名下车位委托他人进行经营管理且成立停车场，故对于费用缴纳标准存疑从而未交纳车位管理费系事出有因，并非其故意违约，故酌情调整滞纳金标准，2019年8月19日前为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。原告确认每2个月的物业管理费在第三个月收取，故每笔滞纳金以2个月车位管理费即240元为基数，自2018年7月每单数月16日起计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，第七十八条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第三十四条，《广东省物业服务收费管理办法》第十五条之规定，判决如下：一、被告黄海鸥于本判决生效之日起五日向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年10月30日期间的车位管理费3540元；二、被告黄海鸥于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司逾期支付2018年5月15日至2020年10月30日期间的车位管理费滞纳金（每一笔滞纳金以240元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止，2019年8月19日前滞纳金标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起滞纳金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄海鸥负担。被告负担的受理费应于本判决生效之日起5日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年三月三十日书记员  孔捷昕