湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终139号上诉人(原审原告)：怀化市鹤城区企业改制服务办公室，住所地湖南省怀化市。法定代表人：张化利，该办公室主任。委托诉讼代理人：贺洪明，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：蒲俊均，怀化市鹤城区人民政府法制办公室公职律师。上诉人(原审被告)：李华，男，1972年5月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：杨成，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原审第三人：丁爱万，男，1958年6月14日出生，汉族，住湖南省中方县。原审第三人：周兆松，男，1970年2月2日出生，汉族，住安徽省六安市。原审第三人：陈必元，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人怀化市鹤城区企业改制服务办公室（以下简称鹤城区改制办）与上诉人李华租赁合同纠纷一案，均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2021年3月10日审理了本案。上诉人怀化市鹤城区企业改制服务办公室委托诉讼代理人贺洪明、蒲俊均，上诉人李华及其委托诉讼代理人杨成等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人怀化市鹤城区企业改制服务办公室上诉请求：判令李华承担18个门面2016年9月20日至2019年8月的租金1274298元（其中4个门面按70%租金计算）；李华承担全部诉讼费用。事实和理由：虽然上诉人于2016年9月20日通知了次承租人向上诉人支付租金，但实际上次承租人没有向上诉人支付租金，租金仍由李华收取，在一审法院协调下，李华直到2019年11月5日才移交全部门面，并形成移交表。上诉人认为，在2016年9月20日后，李华仍实际控制门面，且收取了租金，李华应当支付2016年9月20日至2019年11月5日的门面租金。李华辩称，租金计算至2016年9月，是因为鹤城区改制办向次承租人发出了通知，所有租金支付给鹤城区改制办，并且事实上收回了以上门面，2016年9月29日，鹤城区改制办第一次向法院起诉，要求解除双方的签订的两份租赁协议，本华收到诉状时，合同已解除，不应当再承担租金。上诉人李华上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判。事实和理由：关于上诉人交18万元的押金性质，上诉人虽然没有按合同约定及时交纳租金和按期对门面装修入店，但该押金的性质，并非违约金。押金是一种物权，其设定是为了保障交易安全，保障债权实现，当债务人不履行债务时，债权人可以从其受领的押金中优先受偿，不具有惩罚性。关于四个漏水门面的租金计算不当。双方在签订合同后，上诉人曾多次向出租方反映情况，自始自终未使用过四个门面，一审将四个门面的租金判决仍需支付，明显违背合同和公平原则。涉案门面中，有一个门面是怀化市城市建设投资有限公司的，被上诉人不是适格出租主体。本案应适用合同情势变更原则，对上诉人提出的租金予以减免。鹤城区改制办辩称，18万元押金不予退还是正确的，符合法律规定。关于门面漏水，没有书面报告，一审按照70%的租金是正确的。关于城投的门面，我们提交了城投的说明，可以依法使用和出租。商圈的变化属于商业风险，不适用情势变更原则。鹤城区改制办向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除鹤城区改制办与李华签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》；2．判令李华根据租赁协议支付欠缴租金2316750元（计算至2019年8月），并退还全部门面；3．判令被告承担违约责任，原告不予退还押金；4．判令李华承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，鹤城区改制办申请撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令李华根据租赁协议支付欠缴租金2316750元（计算至2019年8月）。原审法院查明：2012年1月18日，区商务管理处作为甲方与旺旺超市作为乙方签订《门面租赁协议》，该协议约定：“根据乙方申请，经甲方集体研究，同意乙方租赁位于火车站出站口右侧整体门面（共18个），并就有关租赁事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下租赁协议条款：一、租期期限：捌年，即2012年4月28日至2020年4月27日。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。二、租金及交租方式：甲方考虑到乙方整体租赁，自协议签订之日（即通水通电之日起）免收租金叁个月，用于门面装修。门面租金第一年每个门面按24700元，即每月2058元收取。一年后的租金定价，甲、乙双方平等协商，可参照同一通道内门面租金价格随行就市，居中收取。原则上不能低于第一年租金额，且每年租金成上涨趋势。乙方每季度交纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若乙方不按时交纳租金，甲方无条件收回门面（押金不予退还）。如因此造成的其它一切后果，均由乙方自行负责。三、每个门面交壹万元押金，共计18万元整，签订协议时乙方一次性交纳，待乙方退还门面时，在没有违反任何合同条款的情况下，甲方将押金如数退还（押金不计利息、不抵租金）。四、水电等其它费用由乙方按照有关部门的规定直接自行交纳。……。”双方在协议中还约定了其他权利与义务。2013年4月27日，区商务管理处作为甲方与旺旺超市作为乙方又签订一份《门面租赁补充协议》，该协议补充约定：“就甲方位于火车站出口右侧18个门面的租赁事宜，甲、乙双方于2012年1月28日签订了‘门面租赁协议’，关于租金及交租方式作了明确约定，并于2012年7月通水通电后交付，乙方已认可。原协议免收8-10共3个月租金，作为乙方装修时间，即从2012年11月1日起，乙方应向甲方交纳租金。因乙方没有按合同及时正常营业，现根据乙方申请，经甲、乙双方商定，特订立如下补充协议：一、考虑乙方经营现状，甲方同意再免除2012年11月、12月两个月的租金，从2013年1月1日起，乙方向甲方交纳租金。（经本月24日全体干部职工大会同意，并经4月26日全体班子成员会同意）。二、乙方须按甲方要求，在2013年12月31日前对全部门面装修入店，并正规营业。三、原协议所规定租金递增方式不变，但递增比例不低于上年度租金的10％。四、如乙方违反本协议第二、三款及原协议相关规定，即视为乙方自动中止租赁协议，甲方即可另行发租，并按合同约定不予退还乙方所交押金。五、本协议一式二份，经甲、乙双方签字生效。”被告李华在上述《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》乙方处签字，两份协议均未加盖有旺旺超市印章。上述协议签订后，李华于2012年3月21日至2014年1月23日共向区商务管理处支付款项19笔，共计924600元。庭审中，双方确认该款项中有本案18个门面所交租金64.4万元及门面押金18万元，还有一部分系另一处团结巷承租房屋的押金，但被告称其未作区分，记不得哪一笔钱为支付团结巷押金。李华承租上述18个门面后，并没有依约全面装修开店经营，而是在等待怀化市火车站周边营商环境的改变。然而，随着怀化高铁的开通等情况，怀化市火车站周边的商业氛围并未得到有效改善。2014年8月11日，李华以旺旺超市的名义向区商务处打了一份《关于火车站通道门面情况的报告》，指出其超市满怀希望与区商务管理处签订了八年的租赁合同，但二年过去了，火车站整个商圈经营惨淡，要死不活，已亏损60多万元，苦不堪言，签于这个情况，持向区商务管理处领导提出两个要求：一是退出合同，并要求区商务管理处退还所交押金及返还已付房租；二是继续经营，但要求优惠免租时间，达到英泰国际所给的政策，减免或下调房租，并将合同时间顺延。2015年2月9日，在区法制办主任夏梁峻的主持下，就区商务管理处与李华就火车站门面租赁一事进行协调，由国资委书记夏永检、区商务管理处局长李林、区商务管理处局书记杨安及李华参加了协调。李林在会上指出，由于经济形势不好，英泰国际做不起来，李华要求减免租金，开了三次会议，但双方达不成协议，目前李华已欠租金30万元左右，共18个门面，李华只租出去5个，目前使用4个。李华称要实事求是，现在人流量减少（高铁通了），做不起来，只要求8年租期内一次性减免19个月的租金，2015年减免50％的租金。李林又表示，通过开会的意见是李华要将前面所欠的租金交清，再一次性减免10万元左右的租金。夏永检明确合同是通过招标的要执行，关于19个月的租金，即英泰国际减免，建议参照英泰国际的做法，但必须将之前的账算清。最后总结：英泰的减免期限以实际为准，李华要结算好2014年的账，然后再按今日的讨论意见，向领导汇报。2015年7月27日，就协调处理区商务管理处与旺旺超市（李华）门面租赁一事，又进行了协调。会议主要内容为：“旺旺超市（李华）通过公开招租，获得区商管处位于火车站地下通道18间门面的经营权8年，时间从2012年4月27日至2020年4月27日，年应缴租金44．46万元，同时交纳押金28万元。后因受大气候影响，经营惨淡，难以维持，目前在用的门面实际仅6间，其余的全部闲置，其中还有4间漏水。截止到2015年7月底，旺旺超市（李华）欠缴2014年租金24.46万元，2015年1-7月欠缴25.935万元，合计欠缴50．395万元。为此，旺旺超市（李华）提出：①租金减半收取，②参照周边英泰国际招租模式，免租24个月，同时对4间漏水门面进行维修。通过商讨，最后会议一致形成决议：1、旺旺超市（李华）是通过公开招标获得的经营权，合法有效，必须执行。2、旺旺超市（李华）必须结清2015年7月底以前所欠的租金50.395万元。3、旺旺超市（李华）结清所有的租金后，可以提出书面终止合同，同时，商管处启动第二次招租程序，充分考虑市场周边行情，放宽招租条件，旺旺超市（李华）也可以参加招租，享受优先权。4、充分考虑到旺旺超市（李华）所承租的18间门面中，有4间漏水，而未使用的事实存在，由区商管处将该4间门面收回，所收的租金予以返还即2年零7个月，合计以255224元。”2014年1月23日之后，李华在未再向区商务管理处交纳租金。2015年9月18日，区商务管理处向旺旺超市负责同志发出通知，载明：“你旺旺超市自2014年拖欠我处火车站门面租金贰拾肆万元（24万元）以来，截止2015年第四季度，己累计欠缴门面租金陆拾捌万玖仟贰佰元（¥689200.00元）整。希你接此通知后，切实认真、全面履行门面租赁协议中所约定的义务，并在2015年9月30日前将所欠缴的租金交与我处。否则，我处将保留通过法律途径予以依法追缴你旺旺超市所欠租金的权利。”李华在该通知下方签名，同时注明：“今天李林局长在区政府办找我说火车站门面的事宜，但2014年在区法制办召开的协调会议，各方都签字认可，为什么至今不执行？”。2016年9月20日，原告向法院提起诉讼，要求解除李华与原区商务管理处局签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》。同年9月29日，原告向火车站出站口门面经营户发布通知，载明：“你们现在所租用的门面产权属鹤城区企业改制服务办公室（鹤城区原商业事务管理处与其他单位撤并组建而成）。旺旺超市李华，因拖欠我办租金数额巨大，我办已将其起诉至鹤城区人民法院，案件正在等待审理。为了维护我办权益和避免你们经宽营户的经济损关，我办特作如下通知：一、未经我办同意，李华擅自转租门面的行为，已经构成违约，你们之间所签订的门面合同不受法律保护。二、你们须如实提供与旺旺超市李华所签订的协议复印件。三、从通知之日起，将应交租金交与我办，若再将租金交给李华，由此造成的一切损失我办概不负责。特此通知”。2016年10月8日，法院将原告起诉状副本送达给李华。2019年11月5日，区企改办与李华及实际承租人（第三人陈必元、周兆松等）办理了诉争门面交接手续，原告亦明确同实际承租人已达成新的租赁协议。实际承租人在交接表中注明“未交李华2016年房租。”2016年6月7日，怀化市鹤城区人民政府办公室下发《怀化市鹤城区企业改制服务办公室主要职责内设机构和人员编制规定》，确定怀化市鹤城区商业事务管理处等部门撤销后成立怀化市鹤城区企业改制服务办公室，负责处置怀化市鹤城区商业事务管理处等部门资产和债务。李华在怀化市工商行政管理局登记注册的个体工商户名称为“怀化市鹤城区旺旺超市”和“怀化市鹤城区旺旺超市五三五店”，“怀化市鹤城区旺旺超市”于2015年5月14日已注销。庭审中，双方认同“旺旺超市”一方的合同履行主体系李华。再查明：鹤城改制办用于出租的18个门面尚未办理产权登记。为此，李华曾对其中两个门面的权属有所质疑。2016年11月29日，怀化市城市建设投资有限公司对区企改办出具《关于原鹤城区商业事务管理处门面安置情况的复函》，主要内容为：“根据我公司与原鹤城区商业事务管理处签订的《城市房屋拆迁安置协议》，怀化市鹤城区鹤州北路17米道路下侧18个门面（门面编号11040#-11057）系怀化火车站站前广场改扩建项目原鹤城区商业事务管理处产权置换门面，相关门面已交付贵单位，贵单位可依法使用或出租。因不可归责于我公司的原因，该区域门面房屋产权证书尚未办理，我公司将积极协调推动产权证办理。”原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。区商务管理处与李华以“旺旺超市”名义签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信、全面履行合同约定。区企改办通过承继享有区商务管理处相关合同权利与义务，并管理区商务管理处相关资产，有权作为原告参与本案诉讼。而协议中“旺旺超市”并未工商注册登记，且双方认同该方合同履行主体为李华，故李华作为本案被告，亦符合法律规定。结合原告变更后的诉讼请求，需本案中予以解决的系被告尚欠原告的租金及被告交纳给原告押金的处理。第一、关于尚欠租金。双方对从2013年1月1日起开始计算租金没有争议，双方对每个门面第一年租金为24700元也无异议，虽然双方在协议中约定每年租金上浮，递增比例不低于上年度租金的10％，但是，原告请求被告支付租金的标准没有增加浮度，一直以每个门面每年24700元确定，系原告对自身权利的处分，法院予以确认。关于租金计算的截止时间，双方争议较大，被告认为双方签订的两份协议已于2014年1月1日终止，租金也只能计算到此（除其另行转租的4个门面外），理由是其没有依补充协议的约定按时开业，违反了补充协议第四条的约定，应视为自动终止租赁协议，但是从该条约定的全文理解，享有终止协议的权利主体应当为合同甲方，即区企改办的前身区商务管理处，但是区商务管理处并没有选择在李华违约时终止合同，从双方履约的过程看，李华也没有认为所签协议已在2014年1月1日就已终止，否则就不可能出现李华多次申请并协商租金减免事宜，故被告认为双方所签两份协议于2014年1月1日已自动终止的观点，没有事实依据，法院不予支持。而原告认为，被告没有办理交接手续，租金应当计算至门面交接手续办理时，即2019年11月5日，法院认为，因被告违约，原告于2016年9月20日向法院起诉要求解除双方所签订的《门面租赁协议》及《门面租凭补充协议》，在被告收到起诉状副本时，该解除合同的通知就已发生法律效力，即两份协议于2016年10月8日已解除，对此，被告也没有提出异议。且原告于2016年9月29日通知承租门面经营户，自即日起应将租金交与区企改办，若交于李华，造成损失自负，从实际经营户（第三人）在门面交接表中注明的“未交李华2016年房租”，亦可以看出，李华在合同解除后，不可能再有效管理和使用所承租的门面，至于迟迟未办理书面交接手续，原告并未提供证据证实系被告故意或重大过失所致，故原告要求被告支付2016年10月8日之后的门面租金，理由并不充分，法院不予支持。关于李华提出的应当按会议记录执行，减免租金并收回漏水门面的问题，因会议记录只是附条件的意向协议，并没有形成最终协议或会议记要，且两次会议记录都附有要求李华先结清之前所欠租金的条件，李华并没有按所附条件履行，故其认为承租门面应当减免租金的理由不能成立，法院不予支持，李华签订门面租赁协议时认为所承租门面具有较高的商业价值，但客观上不符合预期而引发亏损，应为正常的经营风险，原告没有过错，至于在协商过程中所作意向性让步，不能作为本案裁判的依据。另外，关于四个漏水门面的问题，虽然引起被告没有整体装修营业的主要原因是当时经济大氛围不佳，但是，存在漏水的事实，对于门面使用也具有一定的影响，属于租赁物的瑕疵，故对该4个门面的租金应予适当减少，以双方约定租金的70％支付为宜。法院计算被告尚欠原告的门面租金为956016元［24700元／年÷12个月×46.27个月（2013年1月1日至2016年10月8日）×14门面＋24700元／年÷12个月×70％×46.27个月（2013年1月1日至2016年10月8日）×4门面-644000元（已交）］，原告请求租金超出部分，法院不予支持。第二、关于被告交纳给原告的押金18万元，因被告未按时缴纳租金，亦没有按期对全部门面装修入店并正规营业，按《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》的约定，原告交纳的押金不予退还，该押金具有违约金的性质，且在合理范围之内，被告认为押金可在其违约时充抵租金的主张，不符合双方约定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李华于判决生效后十日内向原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室支付租金956016元；二、原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室不予退还被告李华门面押金180000元；三、驳回原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25334元，由原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室负担11974元，被告李华负担13360元。双方当事人在二审中没有新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另，李华一共支付了924600元租金(含涉案18个门面押金18万元，案外团结巷门面押金10万元)。2019年11月，一审法院组织双方当事人交接之时，有四个门面处于使用状态。对一审法院查明的事实，本院予以确认。针对双方当事人上诉的上诉理由，本院分别论述如下。一、关于四个漏水门面是否应当计算租金的问题。本院认为，根据2015年7月27日的会议记录，涉及四个漏水门面，该会议记录称：有4间漏水，而未使用的事实存在，由区商管处将该4间门面收回，所收的租金予以返还。此会议记录虽鹤城区改制办认为没有双方签字不符合证据的形式要件，但对该事实，鹤城区改制办并无异议。该记录说明，4间门面漏水的事实存在，且鹤城区改制办已同意收回门面且退回租金。因而，本院认为，向承租人提供符合合同约定的租赁物是出租人的义务，而四间门面漏水，是双方当事人均认可的事实，且漏水的门面，双方当事人已于2015年7月27日达成了一致，漏水门面由鹤城区改制办收回，且不收取之前的租金。因此，四个漏水门面不能计算租金，则李华应予支付的2013年1月1日至2016年10月8日的租金为1333347元【24700元／年÷12个月×46.27个月（2013年1月1日至2016年10月8日）×14门面】二、关于2016年10月8日之后到2019年11月之间的租金能否计算的问题。本院认为，鹤城区改制办已于2016年9月提起了诉讼，表达了解除合同的意思表示，视为李华已经收到解除合同通知，租赁合同已经解除。同时，鹤城区改制办于2016年9月给次承租人下达了通知，由其收取次承租人的租金。但双方当事人并未就门面事宜办理交接手续，致使门面处于失控状态，直至2019年11月，在一审法院主持下正式办理交接手续，期间，有四间门面处于使用状态，2016年9月，鹤城区改制办已通知次承租人向其交纳租金，李华已实质上收不到租金，应视为鹤城区改制办已收回门面并允许次承租人继续使用门面，因而该四个门面的租金应由鹤城区改制办收取。其余十个门面，在此期间，双方当事人均有责任，应当由李华承担50%的租金，其余50%由鹤城区改制办自负。因此，应由李华支付鹤城区改制办租金380792元【24700元／年÷12个月×37个月（2016年10月至2019年11月）×10门面×50%】。三、关于18万元的押金问题。本院认为，从双方当事人合同履行的过程看，李华虽未主动及时交纳租金，导致鹤城区改制办通过诉讼方式收取租金，但合同的履行一直处于相互协商状态，李华没有恶意违约的故意。因其中的四个漏水门面本院已认定退还鹤城区改制办，因而该四个门面的4万元押金应当退还李华。另外，14万元，根据双方当事人合同条款的约定，该押金具有违约金性质。现李华主张不应扣除押金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院酌定由李华就逾期交纳租金承担7万元的违约责任。四、关于其中一个门面鹤城区改制办是否有资格主张租金的问题。本院认为，并没有案外人对李华所说的门面主张权利，且鹤城区改制办已向法院提交了区城投公司的书面说明，证明鹤城区改制办有权就该门面主张租金，因而，即便鹤城区改制办不是其中一个门面的所有权人，他仍有权利主张租金。综上所述，双方当事人上诉均部分有理。李华应当支付给鹤城区改制办的租金及违约金为959539元【1333347元+380792元+70000元-824600元（924600元-100000元（团结巷押金）】。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5485号民事判决；二、李华于判决生效后十日内向怀化市鹤城区企业改制服务办公室支付租金以及违约金共计959539元；三、驳回怀化市鹤城区企业改制服务办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费25334元，由怀化市鹤城区企业改制服务办公室负担11974元，李华负担13360元；二审案件受理费21098元，由李华负担15024元，怀化市鹤城区企业改制服务办公室负担6074元。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年三月十九日书记员  申沁瑶