安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第00954号原告:曹新兰，女，1961年10月12日出生，回族，农民，住安徽省临泉县。委托代理人：拜建辉，男，1983年8月21日出生，回族，市民，住安徽省阜阳市颍州区，（原告之子）委托代理人：郭勇，安徽泉河律师事务所律师。被告：田利华，男，1951年10月6日出生，汉族，退休教师，住安徽省临泉县。被告：王干清，男，1956年8月28日出生，汉族，教师，住安徽省临泉县。第三人：临泉县杨桥镇中心学校（原临泉县杨桥镇教办室），住所地安徽省临泉县杨桥镇文明路，组织机构代码76901000-5号。法定代表人：杜家军，该校校长。被告及第三人的共同委托代理人：樊明全，浙江乾衡律师事务所律师。原告曹新兰与被告田利华、王干清（及杜家军）、第三人临泉县杨桥镇中心学校占有物返还纠纷一案，原告曹新兰于2015年3月5日起诉来院，本院依法组成合议庭。在审理过程中，本院依法裁定准许原告撤回对被告杜家军的起诉。本案于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告曹新兰的委托代理人郭勇、被告田利华、王干清及被告与第三人的共同委托代理人樊明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹新兰诉称：原告系杨桥镇居民，和拜杰是夫妻关系。1998年原告和拜杰在杨桥镇置办房产一处，面积为388.42平米。1999年7月17日，拜杰、曾塔共同与杨桥镇教办室签订购房合同。合同约定拜杰、曾塔将其所有的位于杨桥镇政府办公楼后侧、镇财政所东侧的26间总建筑面积860平方米的楼房出售给教办室，总价款40万元。合同签订后，教办室支付购房款20万元。为了督促教办室及时履行付款义务，维护原告的合法权益，拜杰与教办室再次协商后，于2000年3月27日签订房屋租赁协议。该协议约定：教办室租赁拜杰与曾塔的房屋期限为13年，租金每年1.5万元，总计租金19.5万元；双方签订的房屋买卖协议暂不执行，2003年镇政府如能按时支付余款，房屋买卖协议有效，如不能按时付款则按租房执行。2003年镇政府及教办室未能按合同约定支付剩余房款，因此，房屋租赁协议生效。2005年9月拜杰去世。2012年12月底，房屋租赁协议到期以后，原告发现被告在涉案房屋内居住。原告要求被告搬出，被告称系教办室（现变更为本案的第三人）分配给其的住房而拒绝搬出。为维护原告的合法权益，现起诉，请求判令被告和第三人从占有原告的房产中搬出，返还原告房产；由被告承担本案的诉讼费用。原告曹新兰为支持其上述主张，向本院提供以下证据材料：1、原告曹新兰身份证、户口本、派出所和居委会证明各一份；拟证明原告曹新兰的自然情况以及具有诉讼主体资格；2、2013年临泉县房地产管理部门出具的证明、房产局遗失补证公告各一份，拟证明原告家庭合法拥有坐落于杨桥，先卖后租给第三人的388.42平方米的房产一处。3、1999年7月17日、2000年3月27日拜杰、曾塔先后和杨桥镇教办室签订的购房协议、房屋租赁协议各一份，拟证明涉案房屋系第三人（原杨桥镇教办室）租赁的，合同到期时间为2012年12月。被告田利华辩称：1、本被告现居住的房屋系原杨桥镇教办室购买拜杰和曾塔所建的楼房，并且是教办室分配给本被告居住的。教办室参照杨桥镇政府住房收费标准让本被告交纳了一万元费用。本被告与原告之间不存在纠纷。2、1999年原杨桥镇教办室与拜杰和曾塔签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，镇政府领导也在协议上签字。购房款共计40万元，由镇政府和教办室各承担20万元，教办室的购房款20万元分七次已全部付清。3、至于拜杰后来为了不缴纳卖房的税金，与原教办室主任王干清私自签订的房屋租赁协议，未经教办室、镇政府集体研究，且事后拜杰又为王干清补写了一份确认该租赁协议无效的说明，足以说明此租赁协议不是当事人的真实意思表示，为无效协议。原告无理由起诉本被告，应依法驳回原告的诉讼请求。被告王干清答辩意见同被告田利华。第三人临泉县杨桥镇中心学校述称：1999年原杨桥镇教办室与拜杰、曾塔签订的购房协议是有效协议，后来签订的房屋租赁协议无效。第三人为涉案房屋合法产权所有人。应依法驳回原告的诉讼请求。被告田利华、王干清及第三人杨桥镇中心学校为支持其上述主张，向本院提交以下证据材料：1、被告身份证、第三人组织机构代码证，证明当事人的主体身份信息。2、购房合同，拟证明1999年7月17日杨桥镇教办室与曾塔、拜杰签订了房屋买卖合同，该合同不违反法律规定，为有效协议。3、领条七份（1999年7月--11月），拟证明曾塔和拜杰于房屋买卖合同签订后已收到第三人购房款20万元。4、房屋租赁协议，拟证明在房屋买卖合同履行过程中，应拜杰的要求，教办室与其订立了虚假的房屋租赁协议，目的是拜杰为了不交卖房税金，且曾塔没有到场签名。5、《关于杨桥镇教办室购楼问题的决议》，拟证明2000年4月4日，杨桥镇政府、教办室与拜杰、曾塔约定：房屋买卖合同中的20万元购房款，由杨桥镇政府承担。曾塔、拜杰和杨桥镇教办室就房屋买卖合同所涉债权债务结清。6、拜杰2000年5月9日给教办室负责人王干清出具的承诺说明，拟证明房屋租赁协议无效，购房合同有效。7、2000年12月8日教办室向临泉县房产局缴纳办理产权证的相关税费的凭证，拟证明杨桥镇教办室为涉案房屋办理产权证交税。8、2001年4月13日临泉县房产局为杨桥镇教办室负责同志王干清颁发的临房字第××号产权证，拟证明涉案房屋产权已经转移。9、《2005年12月锁定债务变动情况》，拟证明2005年拜杰、曾塔就涉案房屋剩余购房款向杨桥镇政府主张债权，杨桥镇政府予以认可。本院应原告申请调取的（2013）临民一初字02941号案件庭审笔录一份，证明曾塔为此事曾于2013年起诉及案件的相关事实。本院应被告、第三人申请调取的（2014）临行00011号行政案件卷宗材料，证明曾塔于2014年起诉要求撤销临泉县房地产管理局为张世良颁发的200942号房屋所有权证，被法院依法驳回诉讼请求。经审理查明：原告曹新兰及其夫拜杰系杨桥镇居民。1998年，原告夫妇与案外人曾塔在杨桥镇政府办公楼后侧、镇财政所东侧合建楼房一处，总面积为860平方米。原告夫妇分得房屋面积为388.42平方米，并在临泉县房产局进行了房产登记，房产证号为98××02。1999年7月17日，拜杰、曾塔共同与杨桥镇教办室（现变更为本案的第三人临泉县杨桥镇中心学校）签订购房合同。该合同约定拜杰、曾塔将其所有的总建筑面积860平方米的（上述）房屋出售给杨桥镇教办室，包括全部房屋、室内装修、房产证、土地使用证、原购买土地协议等全部手续；总价款为40万元；于签订合同后10日内付10万元，2000年春节前付10万元，2000年6月30日前付10万元，余款于2000年底付清；房屋于1999年9月底交付使用。杨桥镇教办室、拜杰、曾塔、中介人田磊（杨桥镇党委副书记）分别在合同上签名盖章。合同签订后，杨桥镇教办室分七次支付拜杰、曾塔购房款20万元。拜杰、曾塔也将房屋交付给杨桥镇教办室。教办室后来将部分房屋分配本案被告及其他工作人员居住至今。2000年3月27日，拜杰与杨桥镇教办室负责人王干清两人又签订了一份房屋租赁协议。该协议约定：“甲方：杨桥镇教办室，乙方：拜杰、曾塔。甲方因住房困难，经于上级请示同意，租乙方楼房上下三层计837平方米作办公、住宿、教育发行使用，经协商达成如下租房协议：一、该房租期暂定十三年，每年租金壹万伍千元，总计租金拾玖万伍千元。二、付款方式，甲方暂付给乙方租金貮拾万元作乙方建房还账使用，到2012年底，重新签订租房协议。三、原与镇签定的买房协议暂不执行，因为等到2003年镇政府是否按时付款，如按时付款，原买房协议有效，甲方预付租房款作为买房金使用。如不能按时付款按租房执行。四、此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，镇政府存档一份。从协议签订之日起生效。”甲方负责人王干清签名并加盖教办室公章，乙方拜杰签名并代曾塔签名。2000年5月9日，拜杰又为王干清补写了一份说明，载明：“二〇〇〇年三月二十七合同为无效合同，仍以99年7月17日合同为准。拜杰”。王干清在该说明下方注明“3.27合同为应付地税检查及收费”。2001年4月，杨桥镇教办室主任王干清、副主任张世良分别取得涉案房屋的《房屋所有权证》。（王干清庭审时称：过户时，房产局工作人员说过户到教办室单位名下收费高、手续繁琐，所以才过户的个人名下。事后多次要求临泉县房产局更正到教办室名下未果。）2013年曾塔在临泉县牛庄人民法庭起诉，要求教办室返还房屋，后撤诉。2014年曾塔又在本院提起行政诉讼，要求撤销临泉县房地产管理局为张世良颁发的房屋所有权证，被本院判决驳回诉讼请求。另查明：2000年4月4日，杨桥镇政府经研究同意：杨桥教办室购房款由镇政府负担负担20万元，并书面通知了相关单位和个人。但此款杨桥镇政府至今未付。2005年12月杨桥镇政府在《锁定债务变动情况表》中确认其镇政府欠拜杰、曾塔购房款20万元。拜杰于2005年9月去世。其继承人有配偶曹新兰（即本案原告）、子女拜建东、拜建辉、拜建梅、李存影。在本案审理过程中，拜建东、拜建辉、拜建梅、李存影共同书面声明：放弃其在本案中的诉讼权利和实体权利，相关权利均由原告行使。本案庭审后，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求。上述事实有当事人陈述、辩解，及其提供的上述证据在卷佐证，本院足以认定。本案争议焦点：双方签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同的效力；原告诉讼请求应否得到支持。本院认为：依照我国有关法律规定，签订合同的当事人必须具备相应的民事权利能力和民事行为能力。签订的合同内容必须是双方当事人的真实意思表示，且不得损害国家、集体或者第三人利益；不得以合法形式掩盖非法目的；不得损害社会公共利益等。1999年7月17日杨桥镇教办室与曾塔、拜杰签订房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的有关规定，依法为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2000年3月27日，拜杰与杨桥镇教办室（王干清）又签订了房屋租赁协议，但该协议对房屋位置没有明确，房屋面积与买卖合同的房屋面积也不相同；该房屋租赁协议中约定“甲方暂付给乙方租金貮拾万元作乙方建房还账使用”也与原买卖合同内容无关联，不能因此表明双方解除了原双方签订的买卖合同。并且在租赁协议中也没有原买卖合同的另一方当事人曾塔的签字同意；租赁协议内容涉及到合同主体之外的杨桥镇政府的义务，而该镇政府也没有在合同上签章。更重要的是双方签订该租赁协议目的是为了应付税务机关的检查，逃避法律义务（纳税），损害国家利益和社会公共利益，违反法律的有关规定，依法为无效合同。事后，拜杰又给合同的对方当事人杨桥镇教办室出具书面“说明”：该租赁协议无效，以原买卖协议为准。该“说明”本身就足以说明签订的房屋租赁合同不是双方当事人的真实意思表示。综上，杨桥镇教办室取得本案争议房屋的所有权有法律和事实依据，原告要求返还房屋，本院依法不予支持。至于杨桥镇教办室（现为本案第三人）把购买的房屋分配该其单位工作人员（即本案被告）使用，并把产权登记在个人名下，该行为是否合法则属于另一种法律关系，本院依法在本案中不予审理，当事人可另行处理。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告曹新兰的诉讼请求。案件受理费80元，由原告曹新兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  徐先杰审 判 员  王大红人民陪审员  魏 玮二〇一五年九月二十五日书 记 员  范 振附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。