云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第228号原告何林宸，男，31岁，住开远市。原告刘某某，女，13岁，住开远市。法定代理人海琼丹，女，42岁，住址同上。系刘某某的母亲。二原告共同委托代理人王国防，云南砝码律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托代理人张远，云南砝码律师事务所律师，特别授权代理。被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司，住所地：开远市人民中路66号。法定代表人高文胤，公司董事长。被告开远新天地商业经营管理有限公司，住所地：开远市人民中路66号。法定代表人章跃辉，公司总经理及执行董事。二被告共同委托代理人李清林，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托代理人适艳红，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告何林宸、刘某某与被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司（以下简称嘉翔公司）、开远新天地商业经营管理有限公司（以下简称新天地公司）房屋买卖合同一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何林宸、刘某某的委托代理人王国防、张远，被告嘉翔公司、新天地公司的委托代理人李清林、适艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何林宸、刘某某共同诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。2010年5月，被告嘉翔公司在开发位于开远市人民中路66号“新天地”房地产的过程中，采用了虚假、违法的广告宣传手段，被告虚假违法宣传的种种承诺使原告与其订立购房合同产生了重大影响，致使原告于2010年9月20日与被告签订了《商品房购销合同》，该合同文本一式六份，原告签名后全部由被告收执，同时，嘉翔公司又让原告与新天地公司签订《承诺书》和房屋租赁合同，要求原告将预购的房产委托给新天地公司统一管理经营，使用期为三年，按三年期计算得出的房屋租金一次性直接冲抵购房款，并免两个月的租金，租赁期从2011年9月1日起至2014年8月31日止。购房合同和租赁合同签订后，原告按照约定支付购房款1437219.85元。2014年8月31日三年租期届满后，原告才拿到《商品房购售合同》及《房产证》，发现自己所购买的41.05平方米商铺房，产权证上仅标明有套内建筑面积25.6平方米，而不是合同上的41.05平方米，房产实际上的套内建筑面积被严重缩水了15.45平方米。购房合同第四条明确约定按套内建筑面积41.05平方米计价，每平方米单价33816.94元。在合同签订后，被告嘉翔公司以需要向房管部门备案为由，将一式六份合同全部收回，并在该合同书第三条尾部擅自加盖了“本合同中涉及的套内建筑面积均为建筑面积”的兰色条章，被告擅自加盖条章的行为原告事先完全不知情，事后也没有得到原告的签名认可，经过被告改动后的购房合同，每平方米单价高达54225.99元，造成了原告多付522518.07元的重大损失。原告在对比了“新天地”A幢商铺的房屋结构之后，发现该幢与此前被告在宣传和预售时所作的规划设计，在面积、结构、功能、楼道、观光电梯等方面均有不同，整幢房屋从外观到内部结构、功能用途上均有重大变化，原来前、后分体式的两幢商业楼房，现在已经被连接起来改建为一整幢楼，两幢房屋之间的连接处成了不见天的楼道，客观上扩大了原有的共同过道和分摊面积，而且整幢房屋在整体向北端退缩了3米，房屋建筑面积因此缩小了数百平方米。为了弥补所建成房屋建筑面积严重缩水局面，被告一方面隐瞒商业楼缩小的事实，擅自更改规划，另一方面在购房合同上作文章，私下恶意加注合同条款。原告认为，被告根据自己的开发情况，随意对预售房屋商铺功能进行调整，且采用隐瞒规划和建筑面积已变更，或擅自加注合同条款，私自改变合同单价，违反法律规定售后返租欺诈原告的行为，严重损害了原告的合法利益。请求人民法院依法判决确认原告与被告嘉翔公司签订的《商品房购销合同》中第三条附加条款内容无效，由被告嘉翔公司、新天地公司共同赔偿原告人民币522518.07元及利息。诉讼费用由二被告承担。被告嘉翔公司辩称：一、被答辩人向答辩人购买商铺时双方多次明确约定按建筑面积计价销售。在被答辩人签订的《认购书》、《商品房购销合同》、《附件一：该商品房屋分户平面图》、《确认函》等文件中，都清楚表明商铺是按照建筑面积进行计价销售的，建筑面积是由套内建筑面积与分摊的共有面积构成的。二、被答辩人要求确认《商品房购销合同》中第三条附加条款内容无效没有法律依据。1、该约定是双方真实意思表示，其形式和内容合法有效。2、该约定与《认购书》的内容一致，能够客观反映出被答辩人在购买商铺时明知是按照建筑面积计价的。3、从签订购房合同至今已近五年时间，被答辩人接收商铺至今也近四年时间，购房合同已履行完毕。三、被答辩人无权要求答辩人按照25.6平方米退还购房款。答辩人向被答辩人实际交付的商铺面积是41.65平方米，按照购房合同第五条第一款的约定，应当按照产权登记面积中的套内建筑面积计算购房款。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告新天地公司辩称：一、答辩人不是本案诉争商品房购销合同的主体，也未参与履行商品房购销合同，答辩人不应承担任何责任。二、被答辩人对答辩人的起诉系滥用诉权。答辩人与被答辩人仅存在租赁合同关系，双方的租赁合同已履行完毕且不存在纠纷，被答辩人的起诉并未涉及到租赁合同关系，被答辩人将答辩人强拉入诉讼，是滥用诉权的行为，答辩人将予以追究其责任，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告何林宸、刘某某为证明其主张向本院提交如下证据：1、商品房购销合同复印件一份。证明原、被告签订了购房合同，合同约定按套内面积计价；2、交款明细单复印件一份。证明原告购房应交的款项；3、收据、发票复印件共二份。证明原告买房时所支付的款项；4、房产证复印件一份。证明原告所买商铺的套内建筑面积的数据；5、开远市工商局处罚通知书、新天地项目虚假广告复印件各一份。证明被告因虚假广告被开远市工商局处罚以及新天地项目在被处罚后依然用虚假广告欺骗原告的事实；6、开远新天地沿街效果图复印件二份。证明被告原来的规划设计；7、建设行政处罚决定书复印件一份。证明被告未按规划建设被开远市住建局处罚的事实；8、云南省建设工程规划许可证申请表、开远市房管局测量报告复印件各一份。证明新天地A幢建筑面积由2446.34平方米变更为1873.36平方米。被告嘉翔公司、新天地公司共同质证后认为：对证据1、2、3、4、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，但证据1不能证明原告的证明目的，合同已经清楚载明按建筑面积计价。证据2恰好能够证明原告参加了房屋的开盘仪式，证据4能够证明被告实际交付的房屋面积与购房合同约定的建筑面积相等，证据6不能证明原告的证明目的，该证据只是广告图，并非规划图，广告内容不应视为要约，证据7是针对C幢的电影院增加层高的处罚，与原告购买A幢没有关联性。对证据5的真实性无异议，但该证据与原告起诉的房屋面积缩水没有关联性，证据8因原告未提交原件，不予质证。被告嘉翔公司针对其答辩理由向本院提交如下了如下证据：1、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、预售许可证资料复印件各一份。证明1、原告向被告购买的“开远新天地”项目系被告开发的合法项目；2、被告向城建局提交的申办预售证的资料已经清楚标明以建筑面积进行销售；3、被告在向原告出售商铺前取得了相关证书及《商品房预售许可证》；2、项目开盘即销售照片共七张、（2012）开民二初字第9号民事判决书、（2012）红中民一终字第481号民事判决书复印件各一份。证明1、被告项目开盘及销售时已公开展示了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》，被告是按照建筑面积进行销售；2、展示平面图及价格均与购房合同一致；3、“开远新天地”项目于2010年9月17日开盘销售；3、认购书、交款收据、商品房购销合同、交款明细单、开远新天地代办协议复印件各一份。证明1、原告及被告多次在不同的文件中确认商铺是按照建筑面积进行销售的；2、双方约定的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有面积；3、原告于2010年9月17日参加了项目开盘并签署了《认购书》，且交纳了认购定金5万元；4、开远市建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、开远新天地接房单复印件各一份。证明1、项目建成后通过了各个部门的验收；2、原告于2011年6月30日接收了所购商铺；5、房产测量报告、房屋所有权权证、共有权证复印件各一份。证明原告所购商铺建筑面积和购房合同约定的建筑面积相等；6、案件调查终结报告、建设行政处罚事先告知书、建设行政处罚决定书复印件各一份。证明处罚决定与原告所购买的房屋没有任何关系；7、证人谭某某、冯某某的证人证言。证明1、原告参加了项目开盘仪式，嘉翔公司在开盘仪式上展示了商铺户型及建筑面积表；2、原告对商铺按建筑面积计价及商铺的单价、总价都是知晓的；3、嘉翔公司在合同文本中加盖的条章是原有的，并非被告擅自加盖的。原告何林宸、刘某某共同质证后认为：对被告提供的证据1至证据6的真实性均无异议，但不能证明被告的证明目的，这些证据恰好能够证明被告擅自改变规划、建筑面积减少等问题。对被告提供的证据7不予认可。被告新天地公司质证后认为，对被告嘉翔公司提供的证据的真实性和证明力均无异议。被告新天地公司未向本院提供证据。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的证据1、2、3、4、6、7，被告对其真实性均无异议，但证据1只能证明合同约定了两种计价方式，上述证据能够证明原告参加了开盘仪式的事实，房产证中载明的房屋建筑面积和套内建筑面积均符合购房合同的约定；原告提供的证据6仅是宣传效果图，不符合法律规定的合同要约内容，本院对该证据的证明力不予采信；原告提供的证据8，系新天地项目早期设计方案的申请面积，而非规划部门的最终许可批准面积，该证据与原告所购房屋面积是否减少没有必然的关联性，本院对该证据的证明力不予采信。被告嘉翔公司提供的证据1、4，是规划建设和房地产行政管理部门依法颁发的公文书证，证明了新天地开发项目的合法性，本院对该证据的证明力予以确认；被告提供的证据2中的开盘销售照片，与证据3相互印证，两级法院的判决书已经确认嘉翔公司按建筑面积销售房屋的事实，本院对开盘销售照片和证据3的证明力均予以采信；被告提供的证据5，能够证明原告购买房屋的建筑面积符合商品房购房合同约定的建筑面积，本院对该证据的证明力予以采信；被告提供的证据6，是建设行政管理部门对新天地项目C幢房屋增加层高的处罚，而非对A幢房屋面积减少的处罚，本院对该证据的证明力予以采信；被告提供的证据7，与原告在认购书、确认函以及开盘照片等证据的签字相互印证，足以证明原告明知所购买的商铺按建筑面积计价及单价和总价款的事实，本院对该证据的证明力予以采信。根据双方当事人的举证、质证和本院的认证，本院确认如下法律事实：谭红仙与海琼丹系姐妹关系，谭红仙与何林宸系母子关系，谭红仙与海琼丹欲共同购买商铺。嘉翔公司开发建设了开远新天地项目，该项目由A、B、C、D幢房屋构成，并取得了建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证明文件。2010年9月17日，嘉翔公司开盘发售，发售现场公开展示了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》，明确A幢房屋的商铺按建筑面积进行销售。谭红仙当即与嘉翔公司签订了《认购书》，确认：乙方（谭红仙）认购甲方（嘉翔公司）发售的开远新天地A栋一层A-1-1号物业，建筑面积为42.5平方米，物业总价为1499347.00元，乙方须于签订本物业认购书当日支付定金5万元，并于签订本物业认购书7日内付清全部／按揭首期房款，并签署《购销合同》。认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。谭红仙当日向嘉翔公司交付了购房定金5万元。2010年9月20日，何林宸、刘某某（其母亲代签）与嘉翔公司签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》，购销合同约定：甲方（嘉翔公司）以出让方式取得位于开远市人民中路66号的土地使用权，经批准建设商品房，项目名称为开远新天地；乙方（何林宸、刘某某）购买的商品房为第A幢第壹层A-1-1号房；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；甲乙双方约定按第四条第一种方式计算该商品房价款，同时约定本合同中涉及到的套内建筑面积均为建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）；第四条第一种方式的内容是：商品房价款按套内建筑面积计价，商品房套内建筑面积为42.5平方米，单价为每平方米33816.94元（已包括分摊的共有建筑面积的价格），总金额1437220.00元。合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同及附件内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。《商品房购销合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。购房合同、补充协议签订后，谭红仙代表购买方通过银行按揭的方式向嘉翔公司付清了包括各种税费在内的全部购房款。2011年3月28日，新天地建设项目通过了勘察、设计、施工、监理等单位的验收。2011年5月5日，经开远市房地产交易服务中心对开远市新天地A幢房屋进行测量，确认A-1-1号商铺套内建筑面积为25.6平方米，分摊公用建筑面积为16.05平方米，房屋的建筑面积合计41.65平方米。2011年6月30日，嘉翔公司向何林宸交付了A-1-1号房屋。2013年2月6日，开远市住房和城乡建设局批准颁发开远市新天地项目竣工规划验收合格证。2014年7月28日，开远市房地产管理局为A-1-1号房屋进行了产权登记，确认该房屋建筑面积为41.65平方米，套面建筑面积为25.6平方米。综合原、被告的诉辩主张，双方当事人争议的焦点本院归纳为：1、购房合同约定了两种计价方式时应按何种方式计价；2、被告是否更改规划建筑面积导致了原告所购房屋面积减少。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：关于购房合同约定了两种计价方式时应按何种方式计价的问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告嘉翔公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及《认购书》、是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同、协议及认购书均合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告有关《商品房购销合同》第三条末尾附加条款的内容，系被告嘉翔公司在未取得其同意的情况下擅自添加的主张，未向本院提供证据加以证明，本院不予采信，原告应承担举证不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”被告嘉翔公司提供的《商品房购销合同》是云南省建设行政管理部门制定的格式合同，该格式合同只规定了按套内建筑面积计价和按套计价两种计价方式，而没有按建筑面积计价的选择，原告与被告嘉翔公司在平等协商的基础上，选择了按建筑面积计价，合同第三条末尾的附加条款与合同第四条相比较，显然附加条款属于非格式条款，在附加条款与格式条款不一致的情况下，应当采用非格式条款即附加条款，故本院认定购销合同中的附加条款合法有效。开盘发售照片、认购书、购销合同已经形成了一个完整的证据链，足以证明原告在购房前、购房后以及接房时已经知道其所购房屋按建筑面积计价，原告在房屋买卖合同已经履行完毕后，主张按套内面积计价的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否更改规划建筑面积导致了原告所购房屋面积减少的问题。新天地项目早期设计方案A幢的面积为2446.34平方米，该面积确与项目最终完工的1873.36平方米不相符，但设计方案是早在2009年项目开工前的申请面积，尚未经过建设规划行政管理部门批准，原告依据未经批准的申请面积证明被告嘉翔公司擅自更改规划建筑面积，明显属于无事实依据，本院不予采信。原告所有的A-1-1号房屋经开远市房地产管理局进行产权登记后确认建筑面积为41.65平方米，而《商品房购销合同》约定的建筑面积42.5平方米，二者相差了0.85平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”的规定，被告嘉翔公司向原告交付的房屋建筑面积误差在3%以内，理应退还原告购房款28744.40元（0.85平方米×33816.94元）。《商品房购销合同》系原告与被告嘉翔公司所签订，新天地公司并未参与该合同的签订或履行，原告因履行《商品房购销合同》而发生的纠纷，向新天地公司主张权利不符合合同的相对性原则，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告主张应套内面积计价的诉请不符合双方当事人的真实意思表示，被告是否更改规划建筑面积与原告所购房屋面积是否减少没有直接的关联性，原告的诉讼请求本院仅予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告何林宸、刘某某多交付的购房款28744.40元。二、驳回原告何林宸、刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9025.00元，由被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司负担100.00元，原告何林宸、刘某某共同负担8925.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  陆国论人民陪审员  江跃成人民陪审员  江 磊二〇一五年九月二十四日书 记 员  罗文淇