沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 [2015]于民三初字第01250号 原告（反诉被告）：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：潘子翔，系该公司董事长。 委托代理人：金兆成，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区。 法定代表人：孙洪涛，系该公司总经理。 委托代理人：吴玲、吴宇琪，系辽宁瀛沈律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司（以下简称“澳源公司”）诉被告（反诉原告）沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建公司”）委托合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法由审判员李旭莹独任审判，公开开庭进行了审理。澳源公司的委托代理人金兆成、绿建公司的委托代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澳源公司诉称：2012年6月6日，澳源公司与绿建公司签订了一份《俪锦城6#地块前期物业服务合同》，约定由绿建公司为澳源公司开发建设的俪锦城6#地块前期提供物业服务，合同有效期自2015年3月15日至2017年3月14日。该合同签订后到于洪区房产局物业管理处办理了备案手续，且根据沈阳市政府相关规定，在该合同签订后，该6地块所售房屋的维修基金也存入以绿建公司名义所开立的帐户之中。2015年2月份，我公司得知绿建公司于2014年11月在《物业服务合同》尚未发生法律效力的情况下，在我公司不知情的情况下，单方与沈阳司旗元亨电子产品租赁有效公司签订三份场地租赁合同，擅自将三处我公司承建的住宅楼的楼顶出租给沈阳司旗元亨电子产品租赁有限公司用来架设移动通讯设备。绿建公司的行为已经严重侵害了我公司的合法权益，并且由于移动通讯设备具有一定的辐射性，故一旦假设必将导致我公司的一部分潜在客户流失。鉴于绿建公司在《物业服务合同》尚未发生法律效力的情况下即严重侵害我公司的合法权益且对其侵权行为拒绝承认，在此情况下，我公司有理由认为合同一旦生效后绿建公司将会更加肆无忌惮的侵害我公司及广大业主的合法权益，并且也必将对我公司的后续销售行为产生严重负面影响，进而致使我公司通过招聘一家好的物业公司来提高服务质量、促进商品房销售的目的根本无法实现。为此，经与绿建公司多次协商后，确认解除与绿建公司所签订的俪锦城6#地块前期物业服务合同，并于2015年3月10日将“关于解除《物业服务合同》的通知”送达给绿建公司，明确《物业服务合同》已经解除。但合同解除后，绿建公司并不履行配合撤销备案的义务，致使我公司至今无法通过正常程序重新选聘新的物业公司。故诉至本院，请求法院判令：1、绿建公司配合澳源公司到沈阳市于洪区房地产物业管理处办理撤销《俪锦城6#地块前期物业服务合同》的备案手续；2、诉讼费用由绿建公司承担。 被告绿建公司辩称：澳源公司没有权利行使物业合同的解除权，物业合同为服务合同，必须存在违约行为合同一方才能够行使解除权，我公司并没有违反前期服务合同的约定致使澳源公司造成任何损失，故澳源公司的解除无效。基于物业服务的特殊性，我公司在合同未生效之前，已对澳源公司所述的园区进行了办理维修基金、进行电表更名等相关入住程序的配套工作。我公司与第三方签订的加设手机信号增强设施也属于对业主提供便利，同时该合同并未实际履行，没有对澳源公司造成任何损失，而且按照前期物业合同规定，我公司有权对园区公共部位的场地进行租赁、经营，并按合同约定的比例进行收益分配。综上，请求法庭驳回澳源公司的诉讼请求。 反诉原告绿建公司诉称：2012年6月6日，澳源公司与绿建公司签订《俪锦城6#地块前期物业服务合同》，合同签订后绿建公司按照合同的约定履行了向澳源公司及购房业主提供维修资金帐户审批、缴费手续办理等服务工作及该小区项目用电更名、用电押金缴纳等配合工作。现该项目入住在即，我公司于2015年6月1日要求入住时，澳源公司起诉我公司，向我公司发出解除通知要求解除物业合同，但通知当中提到的违约事实并不存在，根据《俪锦城6#地块前期物业服务合同》第14条的规定，共有部位应由我公司经营管理，故我公司与沈阳司旗元亨电子产品租赁有限公司签订租赁合同并无不当，不存在违反前期物业服务合同的行为，同时加装该设备的目的是解决已入住二期业主和待入住三期业主的手机信号问题。该合同至今并未实际履行，我公司也并未收取任何利益。综上所述，我公司在与澳源公司签订的前期物业服务合同已经房地产行政部门登记备案，合法有效，且我公司在合同签订后已实际履行了该合同，不存在违反合同条款的行为。现向法院提起反诉，请求：1、确认澳源公司发出的“关于解除《物业服务合同》的通知”无效；2、判决澳源公司继续履行《俪锦城6#地块前期物业服务合同》；3、如解除合同，则澳源公司赔偿绿建公司相应赔偿款；4、本案诉讼费用澳源公司承担。 反诉被告澳源公司辩称：依据《合同法》第96条之规定，物业合同至解除通知到达对方时即解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效果，同时，合同法司法解释也明确规定了在解除合同或者债务抵消通知送达三个月后才向人民法院起诉的人民法院不予以支持。基于以上法律规定，本案中解除通知已经发生法律，物业服务合同已经解除，绿建公司已经丧失请求确认解除通知效力的诉讼时效，故其第一、第二项反诉请求不应予以支持。同时双方的合同签订于2012年6月6日，此后绿建公司为履行该合同做了前期的准备工作，但合同明确约定了该合同的生效日期为2015年3月15日，在此之前本合同是不发生法律效力的。绿建公司在合同尚未生效的情况下，单方与第三方签订场地租赁合同已经侵害了我公司的合法权益，并且侵害了全体业主的合法权益，其主张依据物业服务之规定对外出租场地的主张因合同尚未生效而不能成立。鉴于绿建公司的违约行为已经侵害了我公司及业主的合法权益，因此我公司解除合同依法有据，请求驳回绿建公司的反诉请求。 经审理查明：2012年6月6日，澳源公司与绿建公司签订了《“俪锦城6#地块”前期物业服务合同》，约定澳源公司将俪锦城三期委托绿建公司实行物业管理服务，合同期限自2015年3月15日起至2017年3月14日止，澳源公司在本合同期限内向绿建公司支付物业管理开办费用为77,900元。同时约定物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其它物业共用部分、公用设备设施统一委托绿建公司经营，经营项目包括场地临时租赁。合同签订后，绿建公司进行了开设维修基金帐户、设置电表等前期工作。 另查明，2014年11月，绿建公司与案外人沈阳司旗元亨电子产品租赁有限公司签订《场地租赁合同》三份，将涉案小区楼顶场地租赁给沈阳司旗元亨电子产品租赁有限公司用于安装移动通信设备。后该合同并未实际履行。 再查明，2015年3月10日，澳源公司向绿建公司发出《关于解除的通知》。并于2015年6月3日及2015年6月9日向绿建公司发出《告知书》及《告知函》。 又查明，2015年7月1日，澳源公司与沈阳凯盛源物业服务有限公司（以下简称“凯盛源公司”）签订《俪锦城6#地块前期物业服务临时合同》，将俪锦城三期委托凯盛源公司实行临时物业管理服务。后澳源公司向凯盛源公司支付物业管理服务费77,900元。且凯盛源公司已实际入住该小区。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、“俪锦城6#地块”前期物业服务合同、场地租赁合同、关于解除的通知、告知书、告知函等在卷佐证，经开庭质证及本院审查，予以采信。 本院认为：合法的委托合同关系受法律保护。原、被告签订《“俪锦城6#地块”前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的相关规定，也未侵害第三人的合法权益，此合同合法有效，应受法律保护。 关于物业服务合同应否解除，本院认为，根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。本案中，物业服务合同的期限自2015年3月15日起至2017年3月14日止，该份合同并未实际履行，澳源公司于2015年3月10日向绿建公司发出解除合同的通知，明确表示不履行该份合同，该份合同解除。且凯盛源公司已实际入住该小区，澳源公司与绿建公司签订的物业服务合同事实也已不能继续履行，故该份物业服务合同应解除。 关于解除合同的法律后果，本院认为，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故绿建公司应配合澳源公司办理撤销该份物业服务合同的相关备案手续。鉴于物业服务合同约定绿建公司有权对物业共用部分的场地临时租赁，且该《场地租赁合同》并未实际履行，故不能构成解除合同的理由；物业服务合同虽未实际履行，但绿建公司已进行了开设维修基金帐户、设置电表等前期工作，现因澳源公司的原因解除合同，造成绿建公司期待利益损失，故澳源公司应赔偿绿建公司相应损失。关于损失的具体数额，本院认为，根据物业服务合同约定，澳源公司在合同期限内应向绿建公司支付物业管理开办费用77,900元，考虑到本案双方的过错程度并结合本案案情，损失数额为23,370元（77,900元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第九十四条、第九十七条、第三百九十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈阳绿建物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内配合原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司办理撤销《“俪锦城6#地块”前期物业服务合同》的相关备案手续； 二、原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内给付被告（反诉原告）沈阳绿建物业服务有限公司赔偿款23,370元； 三、驳回原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）沈阳绿建物业服务有限公司其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费100元及反诉部分案件受理费50元，均由原告（反诉被告）沈阳澳源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  李旭莹 二〇一五年九月二十五日 书记员  唐 琦