安徽省无为市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0225民初867号原告：季大林，男，1963年1月25日出生，汉族，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：徐胡龙，安徽宝睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荆湘，安徽宝睿律师事务所实习律师。被告：邢飞，男，1987年3月11日出生，汉族，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：章进宏，安徽方华律师事务所律师。被告:无为县吉安房地产开发有限公司,住所地安徽省无为市无城镇秀水世纪花园9号门面房。法定代表人：张先立，公司总经理。第三人：邢献双，男，1962年9月18日出生，汉族，住安徽省无为市。第三人：阮永芳，女，1962年5月5日出生，汉族，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：吴宗保，安徽点津律师事务所律师。原告季大林与被告邢飞、无为县吉安房地产开发有限公司（以下简称吉安房产公司）、第三人邢献双、阮永芳合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季大林及其诉讼代理人徐胡龙、刘荆湘，被告邢飞的诉讼代理人章进宏，第三人邢献双，第三人阮永芳的诉讼代理人吴宗保到庭参加诉讼，被告吉安房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季大林向本院提出诉讼请求：1.判令被告将无为市无城镇金元华府3幢17-1室及17-2室两间门面不动产权证转移至原告名下；2.判令被告承担违约责任,支付以80万元为基数,按LPR利率3.85%自2020年5月8日起至案涉房屋不动产权转移至原告名下止的资金占用费；3.诉讼费、保全费及保全担保费由被告负担。庭前季大林变更前两项诉讼请求为：判令被告返还原告280万元及其资金占用利息（自2020年5月8日起按LPR利率3.85%计算）。后季大林再次变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告签订的《协议书》；2.判令被告赔偿原告损失280万元；3.诉讼费、保全费及保全担保费由被告负担。事实及理由:邢献双曾于2013年3月向老师阮永芳借款100万元,并承诺2分息；后因宾馆装修又于2015年春节向阮永芳借款60万元，合计欠阮永芳本息200万元。2020年4月下旬，邢献双之子邢飞名下一处房产因欠银行80万元抵押款将到期,如不能清偿邢飞将被列入失信名单。为此邢献双希望阮永芳能借款80万元或帮忙寻找出借人,并承诺愿意将案涉房屋过户给出借人,同时出借人应受让邢献双对阮永芳的200万元的利息及债务,在房屋过户给出借人后,由出借人解决阮永芳该200万元欠款本息。抱着收回200万元本息的希望,阮永芳找到学生季大林,季大林基于对阮永芳的信任,遂答应借给邢飞80万元用于还贷。邢飞和吉安房产公司亦表示愿意将房子过户至季大林名下,以清偿上述80万元欠款及邢献双对阮永芳的200万欠款本息。因此，三方于2020年5月7日签订了由邢飞起草的《协议书》，约定将案涉两间门面房产权转移给季大林,季大林承担邢飞欠吉安房产公司的80万元款项,并在第六条确认吉安房产公司无条件出具购房合同、发票等相关材料,配合季大林办理案涉房产产权证。季大林按约将80万元转给邢飞，但被告至今未办理过户手续。因案涉房产已从邢飞名下转移至他人名下，致使季大林不能实现合同目的，被告构成严重违约，故季大林要求解除合同，并要求被告赔偿相应损失，由此致讼。邢飞辩称，1.当事人签订《协议书》时，案涉房产不在邢飞名下，被告方不存在根本违约，原告要求解除协议于法无据。该协议实际是以房抵债性质，虽协议未约定房屋价款和付款时间，但根据合同法的规定，可以依照当时市场价格确定房屋价格，且债权人可以随时要求原告付款。邢飞是2014年8月向吉安房产公司购买案涉房产，当时房价款合计4464795元，而原告在签协议时仅支付80万元房款，故原告未能全面履行协议约定的义务，导致房屋无法过户。原告在已付80万元、承担邢献双欠阮永芳的200万元债务的基础上，还要支付房屋差价款200万元，若能履约，则被告愿意配合将房产过户；2.原告诉请赔偿损失280万元，无依据。邢飞不构成违约，不存在赔偿责任。若原告诉请的280万元损失中包含阮永芳的债权200万元，由于阮永芳并未在协议上签字，其是否同意将债权转让给原告尚不清楚。且原告要求赔偿80万元也无依据，因为是原告未支付房屋差价致不能过户，其应承担违约责任；3.原告构成违约，本起诉讼是其自身所导致，故诉讼费应由其自行承担。综上，应驳回原告的诉讼请求。吉安房产公司未予答辩。邢献双述称，截止目前我欠阮永芳本息共计200万元；原告如果愿意替我偿还阮永芳200万元，加上其已付款80万元，再补房屋差价款200万元，我愿意将案涉两间门面房过户给原告。阮永芳述称，原告诉状所述的《协议书》签订过程及背景是真实的，邢献双欠我本息200万元借款也是真实的。原、被告签订协议书时，我已将200万元债权转让给原告。经审查，本院对本案事实认定如下：邢献双曾于2013年向阮永芳借款100万元（约定2分息），后于2015年春节又借款60万元，故其分别于2015年2月17日及3月11日向阮永芳出具金额为60万元、140万元的两份《收据》。邢献双系吉安房产公司的股东。为帮助公司融资，该公司将其开发的金元华府3号楼中15-1、15-2、16-1、16-2、17-1、17-2六套商铺交由邢献双之子邢飞代持，由邢飞向银行申请按揭贷款以供吉安房产公司使用。2014年8月19日，吉安房产公司与邢飞签订六份《商品房买卖合同》，其中两份合同记载：3#17-1门面房的建筑面积为175.09m2，单价为18500元/m2，合同总价款为3239165元；3#17-2门面房的建筑面积为175.09m2，单价为7000元/m2，合同总价款为1225630元。2018年9月14日，邢献双、邢飞作为甲方，与乙方吉安房产公司签订《结账协议书》，约定：根据《邢献双股东20180825日记账清单》《邢献双股东20180904日结账清单》结算的乙欠甲款项，以及邢飞代还代持房屋的贷款等情况，乙将金元华府3#17-1及17-2两间门面房抵偿给甲，抵债后甲欠乙80万元，由甲卖这两间门面房所得款项偿还。为偿还欠阮永芳及吉安房产公司的上述债务，邢献双于2020年4月找到阮永芳，让其帮忙找人出资受让其子邢飞代持的案涉两间门面房，为此阮永芳找到季大林。2020年5月7日，邢飞作为甲方、吉安房产公司作为乙方，与季大林作为丙方共同签订一份《协议书》，记载甲乙双方于2018年9月14日签订一份结账协议书，就其所涉及的无为市金元华府小区3#17-1、3#17-2的二间门面房产权问题，经甲乙丙三方协商，达成以下协议：1.甲将其与乙签订的结账协议中属于甲的上述两间门面房产权转给丙；2.乙同意本协议第1条；3.甲乙的该份2018年9月14日结账协议中甲结账后欠乙的80万元款项由丙承担；4.乙丙协商于2020年5月11日共同出资，将甲为乙所代持的金元华府六间门面房在无为农村商业银行的贷款还清。丙出资80万元，不足部分由乙承担；5.本协议第4条贷款还清以后，乙负责撤除原备案手续；6.乙无条件出具购房合同、发票等相关材料，配合丙办理该两间门面房产权证，办证费由丙承担；7.本协议是各方真实意思表示，皆依约履行，若有争议且协商不成的，由房屋所在地法院管辖；8.本协议一式三份，自签字之日起生效。《协议书》签订后，季大林于当月11日向邢飞的账户转账80万元，阮永芳也将其持有的邢献双所出具的两份《收据》原件交给季大林。另查明，本院于2019年2月27日作出（2019）皖0225民初1033号民事判决，以“双方（邢飞与吉安房产公司）签约时没有买卖房屋并受合同约束的意图，双方意思表示与内心真意不符，且无效果意思，均系虚假意思表示”为由，认定吉安房产公司与邢飞签订的六份《商品房买卖合同》无效。但其后邢飞与吉安房产公司就案涉3#17-1、17-2门面房所签订的《商品房买卖合同》并未撤销网签备案，直至2021年1月11日，该门面房网签备案登记的购房人变更为邢俊。邢献双及邢飞、邢俊三人均认可，经吉安房产公司将上述案涉二间门面房抵债给股东邢献双后，该房产的实际所有人系邢献双，其子邢飞、其女邢俊均是为邢献双代持该房产。该两间门面房至今尚未办理不动产权证。2020年9月，季大林曾向本院提起对邢飞、吉安房产公司的诉讼，要求继续履行《协议书》，将房产过户登记至季大林名下。该案案号为(2020)皖0225民初4311号，后以季大林撤诉结案。上述事实，有《协议书》、收据、(2019)皖0225民初1033号民事判决书、(2020)皖0225民初4311号案件卷宗材料中《结账协议书》等证据以及当事人陈述，在卷佐证。本院认为，季大林与邢飞、吉安房产公司签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方当事人均具有约束力。庭审中季大林和邢飞、邢献双均认可，邢献双与邢飞同意将网签备案登记在邢飞名下的案涉两间门面房的产权（实际所有权人为邢献双）转让给季大林的条件是，除了《协议书》约定的季大林支付邢飞80万元以偿还银行房贷款之外，双方还口头约定由季大林负担邢献双欠阮永芳的200万元债务（债务转移后，季大林对邢献双的债权与该房产部分价款进行抵销，邢献双的200万元债务予以消灭），本院对该事实予以确认。虽然邢飞辩称，除上述两个条件外，季大林还须支付房屋差价200万元，但其未能提供证据佐证，季大林亦予以否认，故邢飞应承担举证不能的不利后果，本院对该项辩称不予采信。因季大林已按照《协议书》的约定向邢飞支付了80万元，并已按照口头约定受让了邢献双欠阮永芳的200万元债务，其已履行完毕合同约定的义务，故作为合同相对人的邢飞，理应按照约定，将案涉房产过户给季大林，但其拒不履行过户义务，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百六十三条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，季大林要求解除《协议书》的请求，于法有据，本院予以支持。根据《民法典》的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”一、对于季大林已支付给邢飞的80万元，邢飞应予返还。二、对于季大林承担的邢献双欠阮永芳的200万元债务，若邢飞履行了房产过户的义务，则其父亲邢献双的该笔债务消灭，邢献双无须向阮永芳或季大林承担还款义务，故相对应的，合同解除后，“恢复原状”应当是指邢献双重新对阮永芳或其债权受让人季大林承担还款义务。因此，1.由于邢献双当庭表示该笔债务仍由其自行偿还阮永芳，若阮永芳同意，则该笔债务仍由邢献双偿还阮永芳；2.若阮永芳认为该笔债务已发生转移，则阮永芳与邢献双之间的债务消灭，变更为邢献双对季大林负有200万元债务。季大林应当向邢献双主张该笔债务，而无权要求邢飞赔偿200万元损失。具体理由为：（1）邢飞同意将案涉房产过户的条件之一是通过季大林受让债务的方式达到消灭邢献双与阮永芳之间的债务的目的，但这并不等同于邢飞受让了邢献双对阮永芳或季大林所负债务。邢飞在《协议书》上并未作出若房产不能过户，由其承担偿还阮永芳或季大林债务的承诺；（2）即使因为债务转让而使季大林对阮永芳负担了债务，但同时其也受让了阮永芳对邢献双的债权，故季大林并未因邢飞的违约而造成200万元的损失，其无权要求邢飞赔偿200万元。三、因邢飞的违约导致《协议书》解除，给守约方季大林造成的损失应当是季大林已付款80万元的利息损失，故邢飞应承担自季大林付款之日（2020年5月11日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、《协议书》仅约定吉安房产公司负有协助邢飞与季大林办理房产过户登记手续的义务，并未约定该公司负有担保义务或者其他合同义务，故季大林要求吉安房产公司承担赔偿责任的请求，无法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，案涉《协议书》依法予以解除，该协议自季大林提交的变更诉讼请求申请书（诉请要求解除《协议书》）送达对方时即2021年3月16日解除。邢飞应返还季大林80万元，并赔偿利息损失。季大林或阮永芳可就200万元借款本息另行向邢献双主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告季大林与被告邢飞、无为县吉安房地产开发有限公司于2020年5月7日签订的《协议书》；二、被告邢飞于本判决生效后十日内返还原告季大林80万元，并自2020年5月11日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；三、驳回原告季大林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，减半收取计14600元，保全费5000元，共计19600元，由原告季大林负担9180元（受理费8700元+保全费480元），被告邢飞负担10420元（受理费5900+保全费4520）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  盛俊二〇二一年三月三十日书记员  姜珊附件:本判决引用的法律和司法解释原文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。