广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初236号原告一：朱祥万，男，汉族，1968年8月18日出生，住址：四川省岳池县。原告二：杨艳平，女，汉族，1982年11月15日出生，住址：广东省深圳市福田区。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县福田镇福新居委会车桥头。法定代表人：黄**璇。委托代理人：陈晓丽、廖翔韬，广东科明律师事务所律师、实习律师。原告朱祥万、杨艳平诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱祥万、杨艳平，被告委托代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月27日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》合同编号：博罗（2016）10018374号预售，合同约定了房款总额为663568元，房屋为山水华章花园51栋6层604房，建筑面积140.63平方米。原告根据合同约定的时间于2016年支付给被告购房首付款203568元，贷款部分460000元银行已于2016年10月18日审批完毕放款后支付给被告，原告已经完成了合同约定的付款义务。根据合同约定，交房后365天内予以办理房产登记，但至今被告仍以各种理由推诿不予办理。合同的违约约定及相关的法律规定及现阶段中国人民银行公布的利率标准（一至三年6.15%）确定被告逾期不予办理房产登记违约金92624元（暂计到现在，逾期827天，每天违约金约112元）。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告退回原告所交的办证费契税收据号0000303,663568*0.015=9954元；逾期办理房产证的违约金92624元，合计102578元；2、判令被告在商品房未达到验收标准合同弄第九、十条之前免除原告物业管理费；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：原告主张逾期办证没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。这是因为双方签订的商品房买卖合同中有详细约定买受人需按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担。而且合同只是注明委托出卖人代领预告登记、代领房地产权证，而且约定由于出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内，取得商品房所有权证书，而本案中原告并未能提供其已收楼的任何证据，所以又哪来的逾期办证。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，所以这些规定都表明契税的缴纳，首先应该由原告依法申报，由相关部门核定后缴纳契税才能相应的提供办证材料，申请办证。而事实上原告并未依法申报，导致其房地产权属证书不能依法办理的主要原因，我们有提供与原告同一栋的其他业主，都有按照上述的流程成功办理了不动产权证书。所以原告的第一项诉讼请求没有事实依据和法律依据。第二点依据合同的相对性对于原告请求免除其物业管理费的诉求，原告应当向相应的物业管理公司主张，其错误的诉讼请求应依法驳回。第三点原告诉求无事实和法律依据，应自行承担诉讼费用。经审理查明，两原告与被告于2016年9月27日签订编号为博罗（2016）10018374号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由两原告向被告购买博罗县福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园51栋6层604房，价格为663568元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2016年6月2日前支付首期房价款人民币203568元，占全部房款的30.68%。余款人民币460000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，两原告按约向被告支付了相关购房款项。被告于2016年6月3日向原告出具办证费收款收据（0000303），载明原告交来山水华章花园51栋604房办证费9954元。庭审时原告主张案涉房屋于2017年9月3日交付，并跟惠州市嘉华达物业管理有限公司签订管理服务协议，被告则表示不清楚具体交付时间。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1...买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。2.详见合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，故属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于案涉房屋有无交付、具体的交付时间，原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担；办证费是否应该退回。关于案涉房屋的交付时间。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，两原告主张案涉房屋交付时间为2017年9月3日，被告则表示不清楚具体交付时间，结合本批系列案的实际，本院予以认可两原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2017年9月3日。关于原告是否已缴纳契税，根据两原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，两原告于2016年6月3日向被告支付了山水华章花园51栋604房办证费9954元，本院对两原告已向被告支付办证费的事实予以采信。根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件；另根据当时契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为9953.52元（663568元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，两原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故两原告诉请被告支付827天的逾期办证违约金，本院予以支持，但计算标准应以年利率6%计算，即被告应支付两原告逾期办证违约金90208.89元[663568×（827÷365）×6%]。关于两原告诉请被告退回办证费9954元的问题。案涉办证费是两原告为办理案涉房屋的房产证而预先向被告支付的相关契税，现被告未能如期协助两原告办理案涉房屋的房产证，两原告诉请被告返还上述办证费用，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱祥万、杨艳平支付逾期办证违约金90208.89元（2018年9月4日起至2020年12月9日止，共827天）。二、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱祥万、杨艳平返还办证费9954元。三、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175.78元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担1150元，由原告朱祥万、杨艳平负担25.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二一年三月三十日法官助理 林义鸿书 记 员 蒙帮宇