贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初22号原告：王凡，女，1991年8月14日出生，汉族，户籍地云南省曲靖市富源县，现住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：潘发慧，贵州民众律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：胡志红，贵州民众律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告王凡与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凡及其委托诉讼代理人潘发慧、胡志红，被告龙有生的委托诉讼代理人肖卫华，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云到庭参加诉讼。被告路元明、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王凡向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决不得执行被告金竹源房开名下位于盘县；二、请求依法确认位于盘县为原告所有；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告金竹源房开于2017年11月5日签订《商品房买卖合同》，约定由被告金竹源房开将位于盘县房屋出售给原告，总价款为324540元。合同签订后，原告共计支付购房款304540元，被告金竹源房开收到款项后向原告出具了收据。房屋交付后，原告于2018年9月1日起一直居住使用至今。2019年8月28日贵州省六盘水市中级人民法院以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了被告金竹源房开名下位于盘县，包含涉案房屋在内。后贵州省六盘水市中级人民法院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日之前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元”，调解书生效后，六盘水市中级人民法院根据被告路元明、刘荣华、龙有生的申请对涉案房屋强制执行。原告对被查封房产中的1-9-2号房产即涉案房屋提出书面异议，六盘水市中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）黔02执异177号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，（2020）黔02执异177号执行裁定书认定原告支付购房款证据不足的理由不能成立，其驳回原告的异议请求错误，理由如下：一、原告提出的异议请求有事实依据和法律依据，依法应当支持。（一）原告与被告金竹源房开在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋于2019年8月28日被查封，而原告与被告金竹源房开于2017年11月5日就已签订《商品房买卖合同》，该合同明确约定了双方当事人姓名和名称、商品房的基本状况、价款的支付方式等主要内容，权利义务明确，且经双方签字盖章确认。该合同已包含商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，合法有效。（二）原告购买涉案房屋用于居住也已实际居住，名下无其他用于居住的房屋.经盘州市不动产登记中心查询，原告名下无其他房产，且自2018年9月1日起一直居住于涉案房屋，（三）原告已支付购房款304540元，远远超过合同约定总价款的50%。《商品房买卖合同》约定总价款为324540元，原告在提出异议申请时提交了微信转账凭证、被告金竹源房开出具的三张收据，证实原告共计支付了购房款304540元，综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所提出的异议申请依法应当予以支持。二、（2020）黔02执异177号执行裁定书认定原告支付购房款证据不足的理由不能成立，原告提供的证据足以证实支付购房款304540元的事实，应当予以认定，（一）原告提交的收据均加盖有被告金竹源房开的财务专用章，应当认定被告金竹源房开对收到原告购房款事实的认可。关于编号为“0280921”的收据，原告于2017年10月支付购房订金50000元，合同签订后于2017年11月7日支付购房款224540元，被告金竹源房开收到款项后均出具了收据。2017年11月17日被告金竹源房开将前述两份收据收回后，统一出具了编号为“0280921”的收据，记载金额为274540元，与《商品房买卖合同》约定的第一期应付房款数额一致，能够相互印证，应当认定被告金竹源房开收到该款项。关于编号为“0204522”的收据，原告提交的微信转账凭证证实收款人为瞿霞，数额与编号为“0204522”的收据记载的数额、经办人姓名均一致，能够相互印证，应当认定为被告金竹源收到购房款22000元。关于“0280926”的收据，记载金额为8000元，加盖有被告金竹源房开的财务专用章，应当认定其收到购房款。据此，原告实际交付了购房款304540元。（二）以出具收据的方式确认收到购房款符合双方交易习惯。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”原告与被告金竹源房开签订的《商品房买卖合同》并未约定以发票或收据作为收款凭证，亦未约定以现金或转账方式进行支付，可根据交易习惯予以认定。原告共提交了三张收据，能够证实被告均是以收据作为收款凭证。且原告提供的编号为“0280921”的收据载明金额为274540元，备注有：“2017年11月17日之前所开收据作废”，据此该收据系多次付款后，对多张收据进行汇总结算而得，该274540元并非一次性支付完毕，多次以现金支付符合日常生活习惯，故以收据作为收款凭证符合双方交易习惯，应当认定被告金竹源房开收到原告交付的购房款。（三）被告金竹源方开在销售被查封的25套商品房过程中均是收据作为收款凭证。经查询其他被查封房屋购买人提出异议的的执行裁定书，如（2020）黔02执异162号、164号、172号、175号、176号执行裁定书均显示案外人提供有被告金竹源房开出具的收据，其中（2020）黔02执异162号执行裁定书载明案外人转账20万元给瞿霞，瞿霞出具收据加盖被告金竹源房开的财务专用章，贵院据此认定案外人已支付购房款。故被告金竹源房开在销售涉案被查封的系列房屋时，均是以出具收据作为收款凭证，其出具的收据应当作为收到购房款的依据。（四）认定原告未支付购房款不符合常理。本案中原告作为消费者系弱势一方，被告金竹源房开作为经营者，若原告未按约支付购房款，其不可能向原告交付房屋，更不可能放任原告使用房屋多年一直未提出异议。其将涉案房屋交付给原告使用多年，而六盘水市中级人民法院却认定原告支付购房款的证据不充分，显然有悖于常理。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告王凡为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。第二组证据：（2020）黔02执异177号执行裁定书，拟证明原告提出执行异议，被裁定驳回异议请求的事实。第三组证据：商品房买卖合同，拟证明原告与被告金竹源房开于2017年11月5日即在法院查封涉案房屋之前就已签订《商品房买卖合同》，约定由被告金竹源房开将位于盘县房屋出售给原告，总价款为324540元的事实。第四组证据：贵州省不动产登记查询结果、盘州市亦资街道东湖居委会及贵州福鹏物业服务有限公司分别出具的证明、物业服务合同、物业费缴纳收据、水电落户费缴纳收据，拟证明原告于2018年9月1日起至今一直居住在涉案房屋，原告购买涉案房屋用于居住，且已实际居住，名下无其他房产的事实。第五组证据：被告金竹源房开于2021年1月4日出具的情况说明、购房款收据三张、原告与其父的关系证明、原告之父王万生个人账户明细、瞿霞个人账户明细、原告转账给瞿霞的微信支付转账电子凭证七张，拟证明原告于2017年10月底用现金向被告金竹源房开交付购房定金5万元，于2017年11月7日用现金交购房款224540元，其中106200元存入瞿霞账户，两次付款分别出具收据。2017年11月17日被告金竹源房开将前述两张收据收回后统一出具了金额为274540元的收据。2017年12月21日至2018年10月12日原告通过微信转账方式支付购房款22000元，2019年8月5日用现金交付购房款8000元，共计向被告金竹源房开支付购房款304540元。合同约定总价款为324540元，原告已付款项超过合同约定总价款的50%，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告龙有生质证意见：对身份证复印件的三性无异议，对《执行裁定书》三性无异议。对《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，该合同签订的日期为2017年11月5日但一直未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理；其次，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对《贵州省不动产登记查询结果》三性无异议，证明目的有异议。该证据只能证明在盘州市范围内没有商品房。对社区证明的真实性、合法性有异议。首先，《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该两份证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不合法。其次，证明出具日期为2021年1月5日明显系在强制执行后补充的证据。其三，应当提供水电费开户信息及缴费记录予以证明。对物业证明的真实性、合法性有异议。首先，该证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不符合《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条之规定。其次，根据福鹏物业服务合同中对物业服务期的约定，福鹏公司只能证明2021年1月1日之后的事实，不能证明其还没服务的事实。其三，证明出具日期为2021年1月5日明显系在强制执行后补充的证据。对宝湖家园物业服务合同的真实性、合法性有异议。福鹏物业服务合同中对物业服务期的约定为2021年1月1日至2031年12月31日，物业合同签订的日期却为2018年10月1日，不能证明之前提供了物业服务，不合常理。对支付房款的情况说明的三性有异议。首先，该证据没有单位负责人及制作人签名，证据形式不符合《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条之规定。其次，情况说明中陈述的交易过程明显与交易习惯不符。（1）原告可以直接通过转账支付完全没必要费力费时分多次取现，进而通过现金支付；（2）原告支付20几万购房款不选择在金竹源房开财务室支付，而是在其他地方将现金给金竹源房开业务员，由业务员带回公司，明显有违常理；（3）业务员收到现金后并不是将所有现金带回公司，或者是将现金全部存入公司账户，而是部分存入个人账户、部分以现金方式带回，完全不合常理。其三，该情况说明的出具单位为作为被执行人的金竹源房开，出具单位与作为本案被告的申请执行人之间存在明显的利益冲突。其四，该情况说明的出具日期为2021年1月4日，明显系金竹源房开与原告恶意串通对抗申请执行人的强制执行。对购房收据的真实性、合法性有异议。原告未提供相应金额的银行取款凭证，亦不能提供相关发票，不能证明真实支付了相关款项。对亲属关系证明的三性无异议。对银行凭证王万生个人账户明细的关联性有异议。首先，该银行取款的交易凭证不能证明系用于支付了涉案购房款；其次，王万生个人账户明细中显示2017年11月6、7日的取现的总金额只有13多，与原告陈述的现金支付了27.454万元的事实明显不符。对瞿霞个人账户明细的对该证据的关联性有异议。该明细显示瞿霞存入的10.62万元购房款并未支付给金竹源房开，与金竹源房开出具的支付房款的情况说明中陈述的内容相矛盾。对微信支付转账电子凭证的对该证据的三性有异议。首先，该电子凭证并未注明转款的用途，亦与购房合同第六条的约定不符，不能证明系支付涉案的房款。其次，从其支付的金额、次数及时间来看，双方更像是其他的经济往来，而不是支付购房款。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对上述证据无异议。但是对于差欠的购房款应当进一步核实。收条是我公司出具的。实际也收到了原告提供证据支付的款项。至于还有多少款项没有付清需要财务核实，代理人不清楚。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组证据、第二组证据，被告及第三人无异议，予以采信。第三组证据：商品房买卖合同，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实，房屋出卖方金竹源公司无予以认可，予以采信。第四组证据：贵州省不动产登记查询结果、盘州市亦资街道东湖居委会及贵州福鹏物业服务有限公司分别出具的证明、物业服务合同、物业费缴纳收据、水电落户费缴纳收据，可证明原告在房屋查封前已占有该房屋的事实，名下无其他房产的事实，予以采信。第五组证据：被告金竹源房开于2021年1月4日出具的情况说明、购房款收据三张、原告与其父的关系证明、原告之父王万生个人账户明细、瞿霞个人账户明细、原告转账给瞿霞的微信支付转账电子凭证七张，该组各份证据相互印证，可证明原告共计向金竹源房开支付购房款超过50%的事实。原告申请张昕通出庭作证，张昕通证实，我是原告的姐夫，我证明原告在2017年11月7日在我家里向我借款8万元现金。在2017年11月7日前原告说要在我现在居住的小区买房，但是还差8万元，所以我就在我家借了她8万元。原告确实是住在宝湖家园一单元902房，从2018年下半年开始居住。本院组织各方当事人进行了质证，该证人提供的证言与原告提供的其他证据能相互印证，可证明原告支付房款的事实及于案涉执行查封前已占有房屋的事实，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月5日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为324540元。后金竹源房开向原告方出具购房款收据。金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月25日作出（2020）黔02执异177号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，盘州市不动产登记中心于2021年1月5日出具《贵州省不动产登记查询结果》，显示原告在盘州市无不动产登记信息。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。本案合同约定的购房款为324540元，出示的证据证明原告已支付的购房款远远超过了房屋总价款的50%，且原告亦举证证实其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，对其请求判令不得执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求不能成立。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行；二、驳回原告王凡的其他诉讼请求。案件受理费6168元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹