江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆民再初字第0006号再审申请人（原审原告）梁华年。被申请人（原审被告）陆小明。再审申请人梁华年为与被申请人陆小明房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2014年2月28日作出（2013）昆民初字第0050号民事判决，向本院申请再审。经本院审判委员会讨论决定，本院于2015年3月19日作出（2015）昆民申字第0001号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年8月7日对本案公开开庭进行了审理。再审申请人梁华年到庭参加诉讼。被申请人陆小明因下落不明，对其公告送达开庭传票等诉讼文书，但其未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年12月24日，原告梁华年诉称：2012年5月，其与陆小明签订房屋买卖合同，其按约向陆小明支付了购房款，但陆小明未履行合同义务，至今未配合其办理房屋过户手续，故诉至法院，要求陆小明继续履行合同，配合其办理房屋过户，承担案件诉讼费用。被告陆小明未作答辩。原审经审理查明：2012年5月17日，梁华年与陆小明及中介方昆山市玉山镇峥嵘房产咨询服务部签订《房屋买卖成交合同》一份，就梁华年购买陆小明出售的住房事宜约定如下：第一条，陆小明同意将座落在昆山市玉山镇美陆佳园枫苑XX号楼XX室（房产证号10××86），建筑面积103.28+29.43（自行车库）平方米的房屋出售给梁华年，房屋的状态为毛坯；第二条，梁华年、陆小明双方同意上述房屋的成交总价格为32万元，在本合同签订之时，梁华年支付20万元作为购房定金，至房屋产权过户时支付房款12万元；第三条，双方同意本合同生效之日过户时将上述房款余额一次付清；第四条，陆小明保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与陆小明有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由陆小明负责清理，并承担民事责任，由此给梁华年造成的经济损失，由陆小明负责赔偿；第八条，梁华年负担办理产权证、土地证过户时一切费用；第九条，此房屋两个月内，梁华年需付款12万元房屋余款给陆小明，陆小明配合中介方和梁华年进行房屋过户事宜，如陆小明到时不配合，梁华年有权向人民法院起诉。合同签订当日，梁华年通过中国农业银行昆山周市支行向陆小明转账支付20万元。2012年7月10日，梁华年又向陆小明支付房屋尾款6万元，陆小明向梁华年出具收据一份。陆小明收取梁华年购房款共计26万元后，并未按约交付房屋亦未配合办理房屋过户事宜，故梁华年提起诉讼。原审另查明：梁华年、陆小明房屋买卖合同所涉的昆山市玉山镇美陆佳园枫苑XX号楼XX室房屋及XX号车库于2011年4月8日登记在陆小明个人名下，属拆迁所得。陆小明与覃金芳原系夫妻关系，双方于1991年11月20日登记结婚，已于XXXX年XX月XX日办理离婚登记手续，离婚协议书中载明：陆小明在美陆小区XX号楼动迁一套405室87.15平方米、覃金芳儿子陆海平美陆小区XX号楼XX室一套103.28平方米归覃金芳母子俩所有；母亲吴杏妹美陆小区XX号楼汽车库一只29.4平方米归吴杏妹居住，产权归儿子陆海平所有，等母亲过世后由陆小明享有居住权。2012年4月16日，覃金芳、陆海平依据上述离婚协议书将陆小明诉诸本院，本院依法主持调解，并于2012年5月19日制作（2012）昆民初字第0874号民事调解书，该调解书载明：覃金芳、陆海平与陆小明一致确认坐落于昆山市玉山镇美陆佳园枫苑XX幢XX室房屋归陆海平所有，陆小明于2012年6月29日前协助陆海平将房屋过户至陆海平名下。原审认为：梁华年与陆小明签订的房屋买卖成交合同，系双方真实意思表示，属合法有效合同。在合同的履行过程中，梁华年支付了部分购房款，陆小明并未如约交房并过户，是违约，应承担相应的违约责任。梁华年要求陆小明继续履行合同，但本案房屋买卖合同是否能继续履行？原审认为，从事实方面看，本案所涉房屋为拆迁安置所得，在2006年陆小明与覃金芳离婚之时已作如下协议：“美陆小区XX号楼XX室一套103.28平方米归覃金芳母子俩所有、汽车库一只29.4平方米归吴杏妹居住，产权归儿子陆海平所有。”离婚协议中约定的XX号楼虽与涉案房屋楼号不一致，但房屋与车库的面积与涉案房屋吻合，且离婚协议内容与（2012）昆民初字第0874号民事调解书协议内容相符，故在出售给梁华年前涉案房屋的实际产权共有人包括覃金芳，从梁华年实际向陆小明个人支付房款，涉案房屋至今仍未实际交付梁华年的情况，可推断陆小明于2012年5月17日出售房屋并未征得覃金芳同意，而在2012年5月29日达成调解协议时陆小明与覃金芳一致同意将涉案房屋过户至陆海平名下，且该房屋实际已由陆海平占有使用。从法律方面看，我国物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本院（2012）昆民初字第0874号民事调解书确认涉案房屋归陆海平所有，该生效法律文书已产生涉案房屋物权变更的法律效果，梁华年主张陆小明继续履行合同，将房屋所有权变更至其名下，已无法实际履行，故原审认为本案房屋买卖合同无法继续履行，梁华年可另行向陆小明主张其他违约责任。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，遂于2014年2月28日作出（2013）昆民初字第0050号民事判决：驳回梁华年的全部诉讼请求；案件受理费690元，由梁华年负担。再审申请人梁华年申请再审称：（1）原审部分定案证据未经庭审质证。原审对离婚证、离婚协议、民事调解书未经庭审质证，即作为定案依据违反法律规定。（2）原审认定事实不清，适用法律错误。第一，覃金芳、陆海平与陆小明执行一案中，梁华年提出执行异议，原审在执行机构作出执行异议裁定前，径行判决，损害梁华年合法权益。第二，原审在发现生效民事调解书后，没有向梁华年法律释明，而是简单判决驳回诉讼请求，剥夺了梁华年享有变更诉讼请求的权利。第三，依据物权法第9条、第14条、第16条、第17条规定，产权证是证明房屋所有人有效凭证。2012年5月19日前，涉案房屋所有权证登记的产权人就是陆小明一人，原审认定“故在出售给原告前涉案房屋的实际产权共有人包括覃金芳”显系原审认定事实错误。第四，原审未查明本案房屋买卖合同生效时间在民事调解书生效之前，故梁华年买受涉案房屋时双方主体资格均合法有效，买卖合同当然有效。第五，陆小明与前妻覃金芳、儿子陆海平之间的离婚财产分配调解协议侵犯了梁华年合法权益，应当确认为无效。梁华年与陆小明之间的房屋买卖合同生效在前，陆小明与陆海平之间赠与关系生效在后。陆小明赠与财产行为实为故意转移财产行为。综上，原审认定事实错误，关健证据未经质证，适用法律明显错误，请求再审支持梁华年原审诉讼请求。被申请人陆小明未提交答辩意见。经再审查明,本院审理（2012）昆民初字第0874号覃金芳、陆海平与陆小明离婚后财产纠纷一案中，依据覃金芳、陆海平的申请，对登记在陆小明名下的美陆佳园枫苑XX幢XX室房屋采取财产保全。本院于2012年4月25日作出保全裁定，查封了美陆佳园枫苑XX幢XX室房屋，查封期间不得过户、买卖、赠与，查封期间为两年。民事裁定及协助执行通知书均于裁定作出当日送达了不动产登记机关昆山市房产交易管理中心。另审明，原审判决书“另查明”部分事实，即有关陆小明与覃金芳协议离婚、协议离婚时财产分割情况及离婚后财产纠纷诉讼的事实认定，对定案证据离婚协议书、（2012）昆民初字第0874号民事调解书未经原审庭审质证。再审庭审中，梁华年基于本案新的事实，申请变更原审诉讼请求，要求陆小明返还购房款26万元，并按同期银行贷款利率四倍赔偿占用该款项期间的利息损失。再审查明的其他事实与原审所查明的事实一致。上述事实，本院依职权调取的（2012）昆民初字第0874号覃金芳、陆海平与陆小明离婚财产纠纷一案卷宗材料：离婚协议书、财产保全民事裁定书、民事调解书、向昆山市房产交易管理中心签收裁定书、协助执行通知书的送达回证，原审庭审笔录；再审中梁华年提供的陆小明与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于2004年10月8日签订的《昆山市房屋动迁安置协议书》、梁华年的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原审认定梁华年与陆小明签订的房屋买卖合同合法有效及陆小明不履行合同约定义务构成单方违约正确，再审予以维持。再审审理中，梁华年基于新的事实，申请变更原审诉讼请求，即请求陆小明返还购房款26万元并赔偿占用该款项期间的利息损失，自占用该款之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算。对梁华年变更后的诉讼请求，本院认为，因陆小明的违约行为，客观上继续履行房屋买卖合同已成不可能，梁华年要求陆小明返还购房款的请求符合法律规定，应予支持。关于梁华年主张的利息损失赔偿问题，本院认为，双方签订的合同第四条约定“陆小明保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与陆小明有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由陆小明负责清理，并承担民事责任，由此给梁华年造成的经济损失，由陆小明负责赔偿。”故梁华年向陆小明主张利息损失有合同依据，因合同未对损失的计算方式作出约定，故梁华年主张按“同期银行贷款利率四倍”的标准计算损失无法律、事实依据，本院按同期同类银行贷款利率的计算标准确定陆小明向梁华年赔偿占用购房款期间的利息损失，计算至实际支付之日止。原审认定事实的部分证据未经质证，审判程序错误，再审予以纠正。梁华年对此提出的再审理由成立。基于梁年华再审变更诉讼请求，对其其他再审事由，本院不再作出评价。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）昆民初字第0050号民事判决。二、被申请人陆小明于本判决生效后十日内返还再审申请人梁华年购房款26万元，并支付占用该款项期间的利息损失（其中，2012年5月17日起本金按20万元计算，2012年7月10日起本金按26万元计算），按同期同类银行贷款利率计算至判决执行之日止。原审案件受理费690元、原审公告费690元、再审公告费690元，由被申请人陆小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  李作龙代理审判员  吴伟萍人民陪审员  贾青君二〇一五年九月十八日书 记 员  许云翔