内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）乌勃民一初字第00370号原告任瑞芳，女，汉族，1963年10月4日生。委托代理人李俊芳，内蒙古济海律师事务所律师。被告鄂尔多斯世景房地产开发有限公司。法定代表人余美花，董事长。委托代理人张云生，男，汉族，1965年6月28日生。原告任瑞芳诉被告鄂尔多斯世景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苗丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任瑞芳的委托代理人李俊芳，被告的委托代理人张云生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月14日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于乌海市海勃湾区世景苑B区19号楼3单元1403室127.29平方米的房屋一处，房屋总价款599535.9元。双方约定房屋首付款为299536元，剩余款项办理公积金贷款。原告依约向被告履行了付款义务，但被告未按约定时间交付房屋，直到2014年4月15日才通知原告交房，原告在向被告交清物业费后，领取了房屋钥匙。按照购房合同约定，被告逾期交付房屋应支付逾期交房违约金，故原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交付违约金35252.72元。被告辩称，被告对原告陈述的交房时间有异议，被告交房时间应该是2014年1月21日，这一事实由被告2014年1月20日在乌海日报刊登交房公告及（2014）乌勃民一初字第00434号判决书已经证实。被告认为合同约定的商品房买卖违约金过高，请求依照（2014）乌勃民一初字第00434号判决书所使用法律和原则依法予以减少。经审理查明：2011年3月26日原告欲购买被告开发的位于乌海市海勃湾区滨河新区神华东街南一街坊世景苑B区19号楼3单元1403室房屋一处，向被告支付房屋预付款299536元。2012年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，“原告购买被告开发的位于乌海市海勃湾区滨河新区神华东街南一街坊世景苑B区19号楼3单元1403室127.29平方米的房屋一处，房屋价格每平方米4710元，总价款599535.90元。被告于2013年9月30日前，将验收合格的房屋交付原告。原告首付299536元，剩余款项办理公积金贷款，签署合同之日起，原告在15个工作日未办理完手续视为逾期交款，此贷款额度最终以公积金批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日内一次性付清。被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，被告还应按商品房价款的每日万分之三向原告支付违约金；原告如未按合同约定日期付款，逾期在30日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告应支付逾期付款利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，原告还应每日按商品房价款的万分之三向被告支付违约金。商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”合同签订后，2012年3月26日原告支付被告的房屋预付款299536元即为原告支付的房屋首付款，剩余款项300000元原告办理了公积金贷款。2012年12月16日乌海市住房公积金管理中心乌达区管理部拨付原告公积金贷款240000元，2011年12月19日原告又支付被告房款60000元。2014年1月20日被告在《乌海日报》发布交房公告，公告世景苑16#、19#楼全体业主，于2014年1月21日至2014年1月28日集中办理交房手续。2014年4月15日原告在缴纳各项费用后接收房屋。原告认为被逾期交房，已构成违约，故诉至人民法院，请求判令被告支付逾期交房违约金35252.72元。另查明，本院作出的（2014）乌勃民一初字第00434号生效民事判决书确认世景苑B区16号楼3单元某户房屋，经乌海市国力资产评估事务所评估，年租赁价格为16500元，该房屋与原告购买房屋为相邻两栋楼。以上事实有原告提供的2012年11月14日原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份、2012年3月26日预付款收据一份、2012年12月16日银行进账单二份、2012年12月15日划款通知书一份、2012年12月19日房款收据一份、2012年12月19日银行取款凭证一份，2012年7月31日物业费收据一份，被告提供的（2014）乌勃民一初字第00434号生效民事判决书一份、2014年1月20日《乌海日报》交房公告一份及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，双方均应依约履行。原告在履行交付全部房款义务后，被告应按约定交付原告房屋。对于双方争议的被告（反诉原告）逾期交房，是否应承担违约责任的问题，因双方签订商品房买卖合同明确约定被告于2013年9月30日前，将验收合格的房屋交付原告。根据被告向本院提供的在乌海日报发布的落款时间为2014年1月17日的交房公告，被告所建设的16#、19#楼于2014年1月21日具备交房条件，2014年1月21日才正式要求业主办理交房手续，因此被告逾期交房的客观事实存在。因被告在乌海日报上发布的交房公告证实被告可交房的具体时间，故被告交房时间本院确认为2014年1月21日。被告逾期交房的时间为2013年10月1日至2014年1月21日，逾期交房应当按照合同约定支付原告违约金，但被告认为合同约定的商品房价款日万分之三的违约金计算数额过高，应按照（2014）乌勃民一初字第00434号已生效判决标准予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；…”的规定，应对双方约定违约金进行调整。在本案中，被告提供的（2014）乌勃民一初字第00434号生效判决，确认与原告房屋同地段、相邻楼房的房屋经评估的年租赁费为16500元，即被告的违约行为给原告产生的直接损失即房屋租赁费为4972元（年房租16500元÷365天×逾期110天），故本院确认因被告违约造成原告的损失赔偿额为4972元。因立法时对于违约金的规定不仅具有补偿性，还具有惩罚性，根据上述司法解释，惩罚性违约金的最高限为实际损失的30%，故被告应承担的违约金为4972元的1.3倍，即4972元×130%=6464元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；…”之规定，判决如下：由被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司支付原告任瑞芳逾期交房违约金6464元，被告于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元，由原告负担369元，被告负担51元。（应收诉讼费341元，原告已预交，被告应于上述履行期限将应承担部分支付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人事提交副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员 苗 丽二〇一五年九月一日书记员 罗少丹