上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1785号上诉人（原审被告）上海汇阳广场资产管理有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人***。被上诉人（原审原告）上海五项管理企业管理有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人翁祖卿，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人何志法，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海汇阳广场资产管理有限公司（以下简称汇阳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人汇阳公司的委托代理人杜某、被上诉人上海五项管理企业管理有限公司（以下简称五项公司）的委托代理人翁祖卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年12月，五项公司（乙方）与汇阳公司（甲方）签订《租赁意向书》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市徐汇区***号7楼整层（以下简称系争房屋），房屋出租建筑面积为5,041.58平方米,乙方已经实地踏勘并测量现场,对租赁面积无异议;甲方同意乙方可将承租房屋用于办公使用,乙方在使用期内不得超越经营范围;本意向书约定的租赁期限为5年;本房屋的交房日为2015年2月1日;乙方的装修期是自交房日起的3个月,即2015年3月1日至2015年5月31日,期间无需支付租金及物业管理费,但须按统一规定支付装修押金及装修管理费,若客户提前开始办公,则从办公之日开始计算物业管理费;租赁起租日:2015年6月1日;租金:第一租赁年度至第三租赁年度的租金:日租金3.8元,第四租赁年度至第五租赁年度的租金:日租金4.2元;意向金(即订金):本意向书签订当日,乙方应支付给甲方意向订金人民币582,722.62元,订金在甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，冲抵首月租金，甲方以电话、短信、电子邮件、快递或挂号信形式，通知乙方前来签署《房屋租赁合同》；物业管理费标准为31元/月/平方米,乙方物业管理费为156,288.98元,物业管理费仅包含空调能耗费,超出部分的空调使用,需提前向物业管理公司申请,加时费为人民币650元每小时;付款方式为押三付一;甲乙双方在签订完本意向书后即确认租赁意向,之后双方应签订正式合法有效的《房屋租赁合同》，其他本意向书未列明的乙方应承担的费用在《房屋租赁合同》中予以确定；甲方以电话、短信、电子邮件、快递或挂号信形式，通知乙方前来签署《房屋租赁合同》，乙方应于收到通知后10日内前来签订《房屋租赁合同》，乙方违反协议不按时前来签署《房屋租赁合同》的，则甲方有权没收订金作为违约金，并将乙方意向金承租位置出租给第三人，反之甲方违反本协议不出租给乙方的，则将订金支付给乙方；双方签约时用甲方的标准合同作为缔约版本，标准合同内容，甲方已在签订本意向书时交付乙方，并就所有合同条款内容向乙方作了详细说明。2014年12月16日，五项公司通过转账支付给汇阳公司意向金582,722.62元。2014年12月18日，汇阳公司通过销售经理王某电子邮件发给五项公司的***合同文本。在合同文本中汇阳公司增加了以下款项：1、要求五项公司支付1,512,474元的装修复原保证金（保证期至租赁合同期满后，即5年）；2、要求五项公司支付物业管理费保证金468,866.94元(保证期至租赁合同期满后,即5年);3、要求五项公司无条件放弃对该房屋的优先购买权；4、五项公司须无条件接受汇阳公司或管理方不时地自主决定对物业管理费、超时空调费以及任何其他费用进行调整等。2014年12月19日，五项公司即对合同内容提出异议。汇阳公司的租赁经理王某负责与五项公司进行交涉。2014年12月29日，王某向***发出短信，内容是：“杨总，我这两天一直跟公司谈，现在最终的结果如下：装修保证金不付，后两年的保证金不要追加，车位没有，因为租赁价格太低，属于特批范围，再加上保证金等问题，我的佣金公司也要再谈，所以车位我本人贴补不了，这个条件不行的话，我们意向金退回。这个是最终结果，实在抱歉，谈不下来。王某。”五项公司的***回复短信：“一个车位也没有啦？”王某回复：“我真的不知道，一个我能够争取，但不能保证，被老板骂的不行”、“反正保证金老板也跟法务说了，就押三”、“一个可以接受的话我就再去试试，写进合同，不然再变，我吃不消”。五项公司的***回复：“既然你家老板那么强势，现在啥都没有支持，你就退意向金吧，我另找办公室！我带了多少波装修公司呀！”王某回复：“好的，实在抱歉，我们会尽快退回，节前。”***回复：“好的，哎，我还得再找楼。”王某回复：“我也不想，但我实在谈不下来，吴总也最多一个的能力。”***回复：“这事黄了，你家法务有责任。”王某回复：“我也有责任，3个车位我想当然了，我尽快去找财务退钱。”***回复：“我把你们的条件和反馈跟我们老板说了，我家老板也恼了，所以准备退款，不借了！一会一个方案，没有诚信，我们担心入住后，给我们小鞋穿”、“不能你们想要咋样就咋样，现在我们也不想借了，就是你家老板退步，我们也不借了”“不能，我们接受就加保证金，我们不接受就退租，我们退租就让步，做合作不是这样的！你们违背了租房中的意向，加出装修保证金来，我司不同意，要求退意向金，由于你家公司违背意向在先，我们要求退意向金，取消合作！”2015年1月5日，王某向***发送邮件，确认五项公司所有的合同修改均予以认可，并同意按此进行合同签署，要求五项公司尽快安排时间；并附修改的租赁合同，在该修改的租赁合同中，五项公司提出异议的装修复原保证金、物业管理费保证金、五项公司无条件放弃对该房屋的优先购买权等均予以划去。此后，五项公司、汇阳公司经过多次协商。2015年1月7日，王某向***发出短信：“杨总，你们法务刚刚给我电话了，你我都清楚之前复原保证金公司已经不用付了，车位数量、广告位也是您签意向书后另外在合同里增加的，我也尽量在帮你争取，这些处于协商阶段，总要讨价还价的，不然您也不会改这个合同，我也跟您说了我会跟公司说客户不给车位就不租了，看他们要不要客户，现在公司好不容易同意全部让步了，你们又说不租了，这个真说不过去。”***回复：“我们29日就说不租了，你看短信，你说节前退意向金给我，现在你1月5日又通知签合同，你不能这样的，你在29日就知道我们不租了，你也告诉我由于你们违约，可以退意向金，你现在通知我签约，我这怎么处理”、“这一切我都在29日通知你退意向金后，都不可能扭转了，在31日早上我又一次电话通知你退意向金。”2015年1月12日，汇阳公司向五项公司发出通知书，内容是：贵司与我司原定于2014年12月完成我司标准《房屋租赁合同》的签署，2015年2月1日为我司交房日。《租赁意向书》签订后，贵司就我司标准《房屋租赁合同》进行了修改，更提出我司标准《房屋租赁合同》约定之外增加免费车位、免费广告位及大堂免费铭牌等商务条件，我司秉承最大的诚意与贵司进行磋商，在2014年12月20日至2015年1月4日期间，我司与贵司多次协商，贵司仍坚持修改意见，更以不满足条件就结束合作作为谈判筹码。直至2015年1月5日，我司做出最终让步，并以邮件方式明确表示同意贵司2014年12月19日对合同的签署，但是贵司收到我司邮件后，却以各种理由推诿，拒绝签署《房屋租赁合同》，现我司特以书面方式通知贵司，请贵司收到本通知书后10日内前来我司签订标准《房屋租赁合同》或贵司2014年12月19日修改后的《房屋租赁合同》，如贵司不按时前来签署《房屋租赁合同》，我司将按照《租赁意向书》约定，没收贵司的订金作为违约金，并将贵司意向承租位置出租给第三人。2015年3月19日，五项公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：汇阳公司返还五项公司租赁意向金582,722.62元以及以582,722.62元为基础，按中国人民银行同期银行贷款基准利率为标准，自2015年1月2日起至本判决生效之日止的利息。在本案原审审理过程中，五项公司确认：2014年12月29日，因双方已经协商一致退还意向金，故双方之间的合作已经终止，坚持诉讼请求。汇阳公司确认：2015年1月5日，汇阳公司已经完全接受了五项公司提出的全部要求；2014年12月29日，王某与***之间的短信内容不能作为解约条件；2015年1月8日，汇阳公司书面通知应当作为解约时间，五项公司违约在先。原审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方在《租赁意向书》中约定了租赁房产的位置、面积以及租赁系争房屋的租赁期限、租金数额等。在违约责任一款中亦约定：“甲方以电话、短信、电子邮件、快递或挂号信形式，通知乙方前来签署《房屋租赁合同》，乙方应于收到通知后10日内前来签订《房屋租赁合同》，乙方违反协议不按时前来签署《房屋租赁合同》的，则甲方有权没收订金作为违约金，并将乙方意向金承租位置出租给第三人，反之甲方违反本协议不出租乙方的，则将订金支付给乙方。”虽然《租赁意向书》约定汇阳公司在签订意向书时已经将标准的《房屋租赁合同》文本交付五项公司，但经原审庭审查明，汇阳公司并未在签订意向书时交付标准的《房屋租赁合同》文本。2014年12月18日，汇阳公司才将其拟定的合同文本通过销售经理王某邮箱送达五项公司的***。之后，***与王某反复磋商合同文本，最终未能达成一致，双方于2014年12月29日协商一致终止合作，汇阳公司退还五项公司意向金。自2014年12月18日起至2014年12月29日止，双方协商的10天内，五项公司并未违反协议不前来签署《房屋租赁合同》，而是与汇阳公司积极磋商《房屋租赁合同》内容，双方仅是对原《租赁意向书》中未约定的条款不能达成一致，致使双方于2014年12月29日协商一致终止合作，汇阳公司同意退还五项公司意向金。2015年1月5日，王某通知五项公司的***同意五项公司提出的要求，并将按照五项公司要求修改的合同文本再次发送至***邮箱中，该通知为新的要约，但该要约经五项公司拒绝，故汇阳公司的要约失效。关于汇阳公司辩称仅凭2014年12月29日的一条王某的短信并不能构成协议终止合作，因在双方合作过程中，王某一直作为汇阳公司的代理人与五项公司谈判；无论是12月18日发送合同文本、洽谈合同条款以及2015年1月5日后，汇阳公司自认要求五项公司确认的修改合同亦是王某向五项公司发送并联系，故汇阳公司辩称法院不予以采信。综上，双方未能在约定的10日期限内签订《房屋租赁合同》；2014年12月29日，双方已经协议终止合作，汇阳公司同意返还意向金；五项公司的诉讼请求，法院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年5月6日作出判决：一、被告上海汇阳广场资产管理有限公司于判决生效后十日内返还原告上海五项管理企业管理有限公司租赁意向金人民币582,722.62元；二、被告上海汇阳广场资产管理有限公司于判决生效后十日内支付原告上海五项管理企业管理有限公司自2015年1月2日起至判决生效之日止的利息,以人民币582,722.62元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,827元，由被告上海汇阳广场资产管理有限公司负担。原审判决后，汇阳公司不服，上诉至本院称，原审认定事实不清、判决结果显失公平：首先，原审有关2015年1月5日王某通知五项公司的通知函为新要约，但该要约经五项公司拒绝，故要约失效的认定，显属不当。汇阳公司自始至终就同一租赁标的中的相关条款与五项公司进行协商，因此不存在所谓新的要约的说法。五项公司在《租赁意向书》签订后协商签订正式合同的过程中提及的相关条款均涉及价款的变更，而价格条款是合同不可或缺的主要条款，故双方之间不产生新的要约。况且五项公司额外增加要求免费的相关条款，从本质上是对双方已经约定的价格条款进行变更，属于五项公司违约在先。原审将同一租赁标的认定为两个要约，属于认定事实不清。其次，五项公司对于有关物业管理费、保证金、放弃优先购买权、免费停车位、广告位等合同条款的内容均反悔在先，原审未认定五项公司违约在先，亦属不当。五项公司在《租赁意向书》依法成立后，额外增加免费条款，应承担相应的违约责任；且汇阳公司最终满足了五项公司的全部条件后，五项公司仍拒绝签约。在此情况下，汇阳公司根据双方约定有权没收五项公司支付的意向金作为违约金。原审判决结果显失公平。因此，汇阳公司要求撤销原审判决，改判驳回五项公司的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由五项公司承担。被上诉人五项公司辩称，原审认定事实及适用法律均无误，不同意汇阳公司的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，汇阳公司、五项公司经协商签订了关于系争房屋的《租赁意向书》，该意向书是双方的真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。从该合同的内容看，属于预约合同性质，双方约定了在规定的时间内需要签订正式的《房屋租赁合同》。在双方签订《租赁意向书》后磋商签订正式房屋租赁合同的过程中，根据双方磋商代表之间手机短信来往的内容，截止2014年12月29日，双方已同意以汇阳公司退还五项公司意向金的方式解除《租赁意向书》。故上述《租赁意向书》已于2014年12月29日经双方协商一致而予以了解除。在双方之间的《租赁意向书》已经解除的情况下，汇阳公司此后就系争房屋租赁合同的订立事宜向五项公司发函对五项公司并无约束力，五项公司不予同意，并未构成对《租赁意向书》的违反。汇阳公司以五项公司违约在先为由而主张没收五项公司支付的意向金作为违约金，缺乏相应的依据。原审有关2015年1月5日王某通知五项公司的通知函为新要约，但该要约经五项公司拒绝，故要约失效的认定，并无明显不当之处。汇阳公司不返还五项公司已支付的款项，与其曾作出的意思表示不符。因此，原审对于五项公司要求返还款项及相应利息的请求予以支持，具有相应的事实根据和法律依据。上诉人汇阳公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,654元，由上诉人上海汇阳广场资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀代理审判员  翟从海二〇一五年九月二十四日书 记 员  李 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……