沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑南民二初字第02529号原告任碧波，男，汉族，无职业，住址南京市鼓楼区。委托代理人田苗、战歌，系辽宁铭博律师事务所律师。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人李德武，系该公司总经理。委托代理人王寅生，男，系该公司副总经理，住址辽宁省辽阳市文圣区。委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。原告任碧波与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由审判员孙迪独任审判，公开开庭进行了审理。原告任碧波的委托代理人田苗，被告沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区xx街xx号xx号房屋一套，建筑面积40.91平方米，房款267，836元。原告依照约定向被告支付全额房款，并于同日办理入住。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需相关材料报产权登记机关备案，以便原告取得房地产权属证书。但被告至今未履行该义务，依照合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告起诉，请求判令被告支付逾期办证违约金11，624.08元（从2014年6月25日至2015年9月1日，共434天，按已付房款日万分之一计算），并承担本案诉讼费用。被告辩称，一、本案逾期办证的责任不在被告，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为被告办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是被告的过错，而是在被告工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知被告。单位工程竣工验收后消防局才提出让被告整改，不整改就不给验收，致使被告向房产登记机关报备延迟，这是政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市像被告这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收，法院对这种普遍性问题应当予以考虑。被告开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。被告已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知被告，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对被告使用的外墙保温材料提出过异议。当被告申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使被告已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被告只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资人民币420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，被告也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为被告出具消防验收合格通知。因此，造成迟延办证的责任不在被告。原告以“合同相对性”为由，让被告先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是被告的过错，被告不承担责任。二、即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。即使法院判定被告应当承担违约责任，也应该是一年内的按已付房款日万分之一承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2013年6月25日签订该份合同，并就双方之间的权利义务关系进行约定，第十五条约定被告应在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需相关材料报登记机关备案以及未能履行该约定应承担的违约责任。被告对真实性没有异议，该证据证明不了原告的主张，房屋买卖合同约定的房价是在消防材料没有升级的情况下，材料升级增加了大楼成本和房屋造价。2、发票，证明原告按照双方之间的合同约定向被告支付诉争房屋全部房款，即原告不存在违约行为。被告对真实性没有异议，但提出这是消防提级前的价款，并不是消防提级后的价款。3、物业费发票，证明原告于2013年6月25日办理房屋入住。被告没有异议。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、建设工程施工合同，证明2009年6月20日曙光大厦工程开工，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。原告对真实性没有异议，对关联性有异议，该份证据是被告与建筑商之间签订施工的协议，与本案无关，并且被告想要证明的开工日期仅仅是合同文本约定，其实际开工日期不能用该份证据予以证明。2、审核意见书，证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过，现要求被告整改没有依据，逾期办证的责任在消防局而不在被告。原告没有异议。3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明曙光大厦建设批准文件齐全。原告没有异议。4、商品房预售许可证，证明曙光大厦商品房销售合法。原告没有异议。5、单位工程质量竣工验收记录，证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，证据3-5证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。原告没有异议。6、消防验收申请报告，证明被告已于2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。原告对真实性没有异议，但该证据仅为被告向消防部门提请消防验收的证据，不能证明被告没有违约。7、公安行政处罚决定书3份，证明曙光大厦因消防没验收投入使用，于2012年7月被处罚。因为消防局擅自提高消防等级，责任在消防局。原告对真实性没有异议，该份证据恰恰证明被告在明知消防未经消防合格的情况下对整体建筑擅自施工、投入使用，并且被告所述消防原因是由消防部门导致，若其说法成立，对于该三份决定书，应予提起行政诉讼，然而被告自认缴纳30万元的罚款，也说明了其认为处罚责任在于己方，因此，被告称消防原因在于消防部门该说法不成立。同时该份证据证明被告在2012年7月就知道其开发的建筑不合格，但被告迟迟未予以整改。8、申请，用以证明2-9证据，证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，责任不在被告。原告对真实性没有异议，该份证据中可以看出被告在2012年7月明知消防不合格的情况下，拖延到2014年5月12日仍在与沈阳市消防局就消防整改问题进行协商，其早于2012年便知道消防登记不合格，拖延了近2年的时间，仍然不对消防登记予以提升，这才是导致原告房屋产权证书迟迟不能办理的原因。9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定，证明该规定于2009年9月25日作出，证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定对曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使至今没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在被告。原告对真实性没有异议，该份通知于2009年9月25日下发，距被告施工开工日期仅仅3个月，被告完全可以有时间按照新的规定提升消防登记，同样被告的上一份证据系2014年5月12日向沈阳市消防局提交，被告于2014年10月22日便得到消防验收合格的通知，可见提升消防登记并非长期的工程，即在被告开工之初直到新法规下发之日，被告完全有能力、有时间对消防登记予以提升，即便其主张当时不知，但从2012年7月开始至今2年多的时间内，被告也没有积极提高消防登记，是因为被告的拖延，导致原告没有得到房屋产权证书。10、建设工程合同，证明被告为了通过消防验收，只好按消防局要求进行整改，整改时间不是2014年4月开始，而是在2012年按消防进行整改了。与施工企业签订消防整改合同，已经为消防整改投资上千万元。原告对真实性没有异议，依据该份合同记载，曙光大厦防火改造开工日期为2013年10月1日，竣工日期为2013年11月30日，从该份合同中得知被告主张2012年进行整改的事实不成立，同时工期依照合同约定仅为2个月，并且被告在明知消防登记不合格且经过了整改之后，仍然就消防整改问题于2014年5月12日向市消防局进行交涉，可见，在其提交申请时经过整改升级的消防仍旧不符合消防验收的标准，可见该消防不合格原因在于被告。11、2014年10月22日意见书，证明意见书是针对被告单位竣工消防验收申请有关资料收悉，综合评定为消防验收合格，证明被告在2011年6月7日单位工程竣工验收以后，就向消防部门提出申请。原告对真实性没有异议，该份证据可以证明原告在长达3年的时间里怠于履行其升级消防的义务，在明知消防不合格的情况下拖延整改，该份证据不能作为被告无责的证据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：原、被告于2013年6月25日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区xx街xx号xx号建筑面积40.91平方米的房屋，房屋总价款267，836元；被告应当在2013年6月20日前，将经验收合格的商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告一年内未取得房产证，被告逾期按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，被告保证原告注册公司成功，若二年内仍未取得房产证，被告赔偿原告发生的相应一切损失。原告于合同签订当日，一次性付清全部房款，并于当日办理了入住，该房屋至今未取得初始登记批复。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2013年6月25日交付房屋，应在365日内，即2014年6月26日（不含本日）前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，至今，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原、被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。本案中，原告主张的逾期办证违约金应从2014年6月26日计算至2015年9月1日止，共433天，违约金267，836元×万分之一／日×433天=11，597.3元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告任碧波逾期办证违约金11，597.3元；二、驳回原告任碧波的其它诉讼请求。案件受理费91元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  孙迪二〇一五年九月三十日书记员  王玥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。