云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第00299号原告中国建设银行股份有限公司开远支行。负责人王映松，该行行长。委托代理人封锦堂，男，1969年11月11日生，彝族，中国建设银行股份有限公司开远支行金融部个人客户经理，住开远市。特别授权诉讼代理。被告梁雪峰，男，1986年5月15日生，彝族，蒙自市人，住蒙自市。被告红河州合纵房地产开发有限公司。法定代表人周满昌，公司经理。委托人代理人王海云，云南震序律师事务所律师。特别授权诉讼代理。原告中国建设银行股份有限公司开远支行（以下简称建行开远支行）与被告梁雪峰、被告红河州合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，依法由审判员段琳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建行开远支行的委托代理人封锦堂，被告梁雪峰、被告合纵公司的委托代理人王海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开远支行诉称：2012年10月29日，原告建行开远支行与被告梁雪峰签订了合同编号为5301xxxxx-014-201200xxxx的《个人住房（商业用房）借款合同》。双方约定：建行开远支行向被告梁雪峰发放贷款52万元，用于购商用房，贷款期限为10年，自2012年10月29日起至2022年10月29日止，采取按月等额本息还款方法。为确保合同的履行，被告梁雪峰以贷款所购买的由合纵公司开发的“泸江枫景”1幢第4层03号房屋担保，与建行开远支行签订合同编号为5301xxxxx-014-201200xxxx号的《个人住房（商业用房）借款合同》（注：借款合同和担保合同合二为一），并约定由合纵公司提供阶段性担保，并于2012年12月5日经开远市房地产管理处办妥了抵押预登记。合同订立后，建行开远支行如约发放贷款至合纵公司的账户上。被告梁雪峰从2012年10月29日至2015年01月29日期间均能按时归还我行贷款本息，现该笔贷款每月归还贷款本息6080.74元，但被告梁雪峰从2015年1月起至今未足额归还贷款本息，截止2015年6月11日止，被告尚欠原告贷款本金437890.58元及利息13444.66元。被告梁雪峰的行为违反了合同约定和相关法律的规定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请法院判令解除建行开远支行与被告梁雪峰于2012年10月29日签订的合同编号为5301xxxxx-014-201200xxxx的《个人住房（商业用房）借款合同》。判令被告梁雪峰一次性偿还原告截止2015年6月11日止的贷款本金437890.58元及利息13444.66元，计人民币451335.24元。请求法院判令被告梁雪峰承担2015年6月12日至贷款还清之日止的贷款利息。判令原告对抵押物享有优先受偿权。判令被告合纵公司承担连带保证责任。诉讼费费用由被告方承担。被告梁雪峰辩称：一、原、被告双方存在个人住房借款合同关系是事实，但是被告梁雪峰没有构成违约，因为被告合纵公司没有及时交房造成被告梁雪峰不能及时还款，本案中梁雪峰不存在恶意违约行为；二、被告梁雪峰起诉被告合纵公司要求解除购房合同（泸江枫景1幢403号），但是案件现在上诉中，我们提出中止审理本案。被告合纵公司辩称：1、合纵公司为本案贷款提供的是阶段性担保责任，即从贷款之日起到抵押登记办理完之日止，现在已经办理完登记，故合纵公司的阶段性担保责任已经免除，请求驳回原告对合纵公司的诉求；2、本案受之前解除商铺（泸江枫景1幢403号）购销合同案件处理的影响而前案在上诉过程中，请求中止本案审理。原告建行开远支行为证明其主张向本院提交如下证据：1证，个人住房（商业用房）借款合同、商品房购销合同、首付发票复印件各一份，证明原告购房借款及足额支付购房的首付款的事实。2证，个人住房贷款推荐保证书、个人贷款支付凭证、房屋他项权证复印件各一份，证明被告合纵公司向我行推荐被告梁雪峰进行个人购房贷款的申请、被告梁雪峰房屋办理抵押登记及合纵公司提供阶段性担保的事实。3证，中国建设银行个人贷款对账单复印件一份，证明截止2015年6月11日止被告欠款本息共计451335.24元。被告梁雪峰对原告建行开远支行提交的上述证据质证后认为：对于1证借款合同及商品房购销合同的三性没有异议，但是与本案没有直接关系，对其他证据没有异议。被告合纵公司对原告建行开远支行提交的上述证据质证后认为：对借款合同、商品房购销合同、首付发票、个人住房贷款推荐保证书、个人贷款支付凭证、房屋他项权证的真实性无异议，相反证明了合纵公司的阶段性担保责任已经免除。对中国建设银行个人贷款对账单的真实性有异议，因为合纵公司不是借款人，所以不能确认。本院认为，原告提交的证据经两被告质证均无异议，能证明梁雪峰贷款购买商铺及拖欠贷款金额的事实，本院予以采信。被告梁雪峰未向本院提供证据。被告合纵公司未向本院提供证据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年10月29日，梁雪峰、合纵公司与建行开远支行签订了合同编号为5301xxxxx-014-201200xxxx的《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：保证人提供的保证为连带责任保证。保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并有权解除与借款人借贷关系。合同中的特别签订条款约定：借款人应将借款用于购置以下房产：开远市泸江枫景小区1幢403号，该房屋性质为商业用房；借款人借款本金为52万元，借款期限为120个月，自2012年10月29日起至2022年10月29日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；该利率自起息日起至贷款本金全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。基准利率按利率调整当日的基准利率确定。合同项下的利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上上浮50%。约定还款日为每月的29日，如当月没有该日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方法为等额本息还款法。合同项下担保方式为保证和抵押。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。以开远市泸江枫景小区1幢403号房屋设定抵押。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，建行开远支行同日向梁雪峰发放了52万元贷款。2012年12月5日，在开远市房地产管理局办理了按揭登记。梁雪峰按时归还建行开远支行贷款本息至2015年1月29日后未能按约还款，截止2015年6月11日止，尚欠建行开远支行贷款本金437890.58元及利息13444.66元，共计451335.24元未归还。原告催款未果，向本院提起诉讼。另查明，梁雪峰于2014年12月30以合纵公司逾期交付涉案房屋为由诉请法院解除双方签订的《商品房购销合同》，要求合纵公司退还购房款并支付违约金，该案现在上诉过程中。本案抵押物开远市泸江枫景小区1幢403号房屋于2015年5月27日被红河州中级人民法院查封，查封期限为叁年。综合原、被告的诉辩主张，各方当事人争议的焦点本院归纳为：1、本案是否应中止审理；2、梁雪峰是否应该偿还借款本息；3、原告对开远市泸江枫景小区1幢403号商铺是否享有优先受偿权；4、被告合纵公司的连带担保责任是否免除。针对本案的争议焦点，本院认为：一、关于本案是否应中止审理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”两被告均以本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结为由主张本案中止审理，本院认为，合同具有相对性，本案原、被告之间借款合同合法有效，被告梁雪峰逾期还款构成违约是事实，本案的审理并不以商品房购销合同案件的审理结果为依据，故对两被告中止审理的抗辩理由，本院不予支持。二、关于梁雪峰是否应该偿还借款本息的问题。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但在原告按约放款后，被告梁雪峰未按约定偿还借款本息，已违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”因被告梁雪峰未按时归还借款，借款合同中约定的解除条件已成就，原告可要求解除合同，提前收回已发放的贷款本息，梁雪峰应向原告偿还借款本息。三、关于原告对开远市泸江枫景小区1幢403号商铺是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案梁雪峰虽然以其所购商品房为原告发放的贷款设定抵押，并进行了按揭登记，但登记时，作为法律之物的房屋正在建造之中，所有权尚未形成，以不存在的房屋设定抵押无法律依据，房屋按揭登记属于抵押预登记，并不等同于抵押登记，至本案庭审日梁雪峰并未取得涉案商铺的产权证亦未完成抵押登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告主张对梁雪峰所购房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。四、关于被告合纵公司的连带担保责任是否免除的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十六条第二款规定：“在合同约定的保证期间和欠款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案原、被告在借款合同中约定的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，如以上焦点中分析所述，本案实际并未进行抵押登记，故原告的起诉在与合纵公司约定的保证期间内，原告及时要求合纵公司承担连带担保责任，被告合纵公司的担保责任不能免除，应按合同约定对梁雪峰的贷款本息承担连带保证还款责任。综上所述，本案事实清楚，证据充分，借款和保证法律关系明确，原告的主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第五条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开远支行与被告梁雪峰、红河州合纵房地产开发有限公司于2012年10月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告梁雪峰偿还原告中国建设银行股份有限公司开远支行借款本息451335.24元。三、被告梁雪峰从2015年6月12日起至本判决确定履行期届满之日止按年利率7.0725%（中国人民银行2015年1月1日的长期基准贷款利率6.15%上浮15%）向原告中国建设银行股份有限公司开远支行支付利息。四、以上款项于本判决生效之日起十日内付清。五、被告红河州合纵房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司开远支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4035元，被告梁雪峰和被告红河州合纵房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 段 琳二〇一五年九月十六日书记员 胡双莹