贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第2638号原告黄太刚，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人周静韵，贵州文熙律师事务所律师。委托代理人张燕娇，贵州文熙律师事务所实习律师。被告钱海玲，女，苗族，贵州省务川县人，住贵州省务川县仡佬族苗族自治县。被告高明堂，男，仡佬族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告黄太刚与被告钱海玲、高明堂执行异议之诉纠纷一案。本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成由法官任晓珊担任审判长、人民陪审员冉吉祥、徐明良参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告黄太刚及其委托代理人周静韵、张燕娇、被告高明堂到庭参加了诉讼。被告钱海玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄太刚诉称：原告于2004年4月调至遵义工作，与本单位驾驶员即被告高明堂协商，购买了其位于遵义市汇川区广州路天安星园2号楼4单元3楼面积为138平方米的房屋，双方达成口头协议，约定房屋价款为160080元，其中50000元银行按揭贷款由原告按期偿还，另外110080元由原告分数次付给第二被告。2008年12月26日，原告与被告高明堂补签书面的《房屋买卖合同书》，再次确认原告已于2005年11月前将110080元付给被告高明堂。原告于2006年7月搬入上述房屋居住，户口本、身份证、水电开户等均以此作为原告的住址，银行按揭贷款至今仍由原告偿还。由于房地产开发公司在2012年之前一直未依法缴纳土地出让金，以及房屋质量存在问题，加之原告的银行按揭贷款要到2023年才还清等原因，原告一直未能办理房屋过户手续。2015年5月，因被告高明堂欠被告钱海玲的款项导致房屋被查封，故原告于2015年5月18日向法院提出书面执行异议，法院作出（2015）汇执异字第18号执行裁定书驳回了原告的执行异议，现我依法提起执行异议之诉。请求法院判决解除对涉案房屋的查封；确认原告与被告高明堂签订的《房屋买卖合同书》有效；判令被告高明堂履行协助我办理房屋过户手续的义务。被告高明堂辩称：房屋卖给原告是事实，总价款为160080元；原告已经支付我购房款50000元，系分三次支付；银行按揭贷款约定由原告自行偿还，自2005年7月之后确系原告支付；剩余房款并未付清，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告钱海玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：位于贵州省遵义市汇川区广州路天安星园开发区管委会住宅区**楼****房屋（证书编号：**，面积132.77平方米）登记在被告高明堂名下。2003年6月10日，被告高明堂与中国建设银行遵义市分行签订《个人购房抵押借款合同》（合同编号：2003-27-025），约定以涉案房屋为抵押贷款62000元，借款期限为2003年7月22日起至2023年7月22日止，并办理了他项权证（编号：遵房遵义市他字第00012749号）。2005年7月，原告黄太刚与被告高明堂达成口头协议，并于2008年12月26日原告黄太刚为乙方、被告高明堂为甲方补签《房屋买卖合同书》，约定被告高明堂将涉案房屋以总价款160080元的价格出售给原告黄太刚（合同注明房屋面积为138平方米，1160元／平方米），并注明“……二、乙方于2005年11月前已将购房款全部付给甲方。其中现金110080元，该房屋甲方在建行按揭贷款伍万元由乙方偿还，同时乙方还支付了甲方已缴纳的按揭款。三、甲方应协助乙方办理房屋过户等相关手续……（本合同书代收款收据）”。后房屋于2005年11月交付原告黄太刚，原告从2006年7月至今一直居住在涉案房屋内。根据被告钱海玲的申请，本院依据已经发生法律效力的（2014）汇民一初字第1213号民事调解书，受理钱海玲申请执行梁小红、高明堂民间借贷纠纷一案，执行案号为（2015）汇执字第123号，并裁定冻结、划拨被执行人梁小红、高明堂银行存款230000元或查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖其相应价额的其他财产，于2015年1月15日查封了登记在被告高明堂名下的位于贵州省遵义市汇川区广州路天安星园开发区管委会住宅区2号楼2幢3-4号房屋（证书编号：200931735号），遵义市住房和城乡建设局当即办理了查封手续。2015年5月18日，原告黄太刚向本院提交书面执行异议书，主张其与被告高明堂的房屋买卖合法有效，法院对该房屋不应查封，请人民法院解除对该房屋的查封。本院经审理后驳回了原告黄太刚的执行异议，其遂向本院提起了执行异议之诉。原告黄太刚主张其购买了争议房屋，向本院提供了下列证据：一、原告黄太刚与被告高明堂于2008年12月26日补签的《房屋买卖合同书》、原告自2005年7月以来代被告向银行偿还按揭贷款的凭证（包括存款单、转账凭条、高明堂还款账户银行流水记录），证明双方存在房屋买卖合同关系，且原告按照约定支付了房款，其中110080元于2005年11月前已经支付给被告高明堂，其余50000元银行按揭贷款自2005年7月起一直由原告代被告高明堂向银行偿还；被告高明堂认可原告自2005年7月以来代被告向银行偿还按揭贷款的凭证（包括存款单、转账凭条、高明堂还款账户银行流水记录）的真实性，亦确认合同上“高明堂”系其本人所签，但辩解合同内容不清楚；故对该组证据的真实性本院予以确认；二、乌江恬苑居委会证明、户口薄、有线电视用户证、管理费收款收据、水费电费缴纳凭证，证明原告自2006年7月起就一直居住在涉案房屋内；对于该组证据，被告高明堂均无异议，本院予以确认；三、天安星园小区业主委员会和遵义市泽昌物业服务有限公司出具的两份证明、中国建设银行个人购房抵押借款合同，证明涉案房屋小区因土地出让金等问题至2012年底才完善手续，之后又因相关设施未能验收导致至今才开始办理房产登记手续，且房屋存在抵押登记，原告不是出于自身原因未办理房屋产权证；被告高明堂确认抵押借款合同系真实的，但认为两份证明的真实性不清楚，对该组证据中抵押借款合同的真实性、合法性、关联性本院予以确认，两份证明均系相关单位出具且盖有公章，对其真实性本院亦予以确认。本案审理过程中，原告黄太刚向本院表示在其胜诉的情况下愿意代被告高明堂向中国建设银行遵义市分行偿还涉案房屋抵押贷款产生的一切债务，本院就由原告黄太刚代被告高明堂清偿债务是否可行致函中国建设银行遵义市分行，征询其意见。中国建设银行遵义市分行口头答复如下：一、截止2015年9月6日，借款人高明堂尚欠《个人购房抵押借款合同》（合同编号：2003-27-025）债务共计32921.07元，其中本金32778.60元、利息142.47元；二、若你院依法判决由受让人黄太刚代为清偿借款人高明堂《个人购房抵押借款合同》（合同编号：2003-27-025）项下的所有债务，在我行的全部债权得到清偿后，我行将配合办理撤销抵押登记的手续。2015年9月28日，原告黄太刚向本院表示愿意由法院直接判决由其代被告高明堂偿还涉案房屋在银行抵押贷款产生的全部债务并提供33000元由本院予以冻结作为清偿债务的保证。本院认为：原告黄太刚与被告高明堂于2008年12月26日补签的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同签订后，原告黄太刚依约支付了110080元的购房款，并从2005年7月至今一直代为偿还涉案房屋的银行按揭贷款，被告高明堂亦于2005年11月将涉案房屋交付给原告黄太刚使用。涉案房屋虽处于抵押期间，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，该条款对抵押人转让抵押财产设定两个任意条件：或须经抵押权人同意并将转让款提前清偿债务，或抵押权因债务的清偿而消灭。因被告高明堂在将涉案房屋出售给原告黄太刚之前已将该房屋抵押给银行予以贷款，属抵押期间转让抵押财产之情形，转让行为涉及抵押权人的利益，依照上述法律规定，转让行为有效要么取得抵押权人的同意并提前清偿债务，要么清偿债务解除抵押。鉴于原告黄太刚已明确表示其愿意代被告高明堂清偿涉案房屋向银行抵押贷款产生的全部债务并已将相应款项汇至本院提存，抵押权人的利益已得到保证，故原告黄太刚与被告高明堂签订的房屋买卖合同应确认有效，涉案房屋应属原告黄太刚所有，被告高明堂应履行协助办理房屋产权变更手续的义务。涉案房屋因被告高明堂与被告钱海玲之间的民间借贷纠纷被查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该资产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，涉案房屋于2005年8月26日签订合法有效的书面买卖合同，原告黄太刚自2006年7月即搬进涉案房屋居住至今，原告已支付了大部购房款且合同约定由其承担的银行按揭贷款也已汇至本院提存，且房屋未办理过户系由于涉案房屋所在小区原因且房屋存在抵押登记原因导致，并非原告自身原因，故涉案房屋符合本条法律规定的情形，能够排除执行，故对于原告主张解除对涉案房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告高明堂辩解仅收到50000元购房款，且补签的合同的内容其并不清楚，但被告高明堂作为完全民事行为能力人，理应对自己的行为承担相应的法律责任，合同中已注明“乙方于2005年11月前已将购房款全部付给甲方。其中现金110080元，该房屋甲方在建行按揭贷款伍万元由乙方偿还，同时乙方还支付了甲方已缴纳的按揭款……（本合同书代收款收据）”字样，被告高明堂仍旧在合同上签字，应视为其对合同内容的认可，对其该项辩解，本院不予采纳。被告高明堂辩解房屋价款不包含银行按揭贷款，但合同中写明房屋面积为138平方米，1160元／平方米，故房屋总价款为160080元，且明确现金110080元已于2005年11月前支付，按揭贷款50000元由原告黄太刚继续偿还，被告高明堂的该项辩解不符合常理，且未提交证据证明其主张，对其该项辩解，本院不予采纳。被告钱海玲经本院合法传唤无正当理由未到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销本院于2015年1月15日对登记在被告高明堂名下的位于贵州省遵义市汇川区广州路天安星园开发区管委会住宅区2号楼2幢3-4号房屋的查封，不得执行该房屋；二、位于贵州省遵义市汇、位于贵州省遵义市汇川区广州路天安星园开发区管委会住宅区**楼****房屋（证书编号：**方米）属原告黄太刚所有，被告高明堂于本判决生效后十五日内协助原告黄太刚将前述房屋变更登记到原告黄太刚名下，办理房屋产权变更登记的相关费用由原告黄太刚承担，并由原告黄太刚代为清偿被告高明堂《个人购房抵押借款合同》（合同编号：2003-27-025）项下的所有债务。案件受理费9080元，由被告高明堂承担。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。审 判 长  任晓珊人民陪审员  徐明良人民陪审员  冉吉祥二〇一五年九月二十八日书 记 员  谭吉飞