中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3258号上诉人（原审原告）：黄辉，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：黎佩琼，美国国籍，现住美国。上诉人（原审原告）：黄迅，美国国籍，现住美国。上诉人（原审原告）：黄怡，香港特别行政区居民，现住香港。上述四上诉人共同委托代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。上述四上诉人共同委托代理人：李华明，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高丽容，住广州市越秀区。委托代理人：陈金燕，住址同上。被上诉人（原审第三人）：伍仲华，户籍地广州市萝岗区，现住广州市天河区。上诉人黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月21日，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡向原审法院起诉，请求判令：1.高丽容及同住人员停止侵权，搬离广州市越秀区海珠北路仓前街xx号xx房之二；2.高丽容向黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡支付从2014年12月23日起至搬离上述房屋之日止的房屋使用费（按照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）。原审法院查明：黄佑琚是黎佩琼之夫，黄辉、黄迅、黄怡之父，伍仲华之兄。1993年10月12日，黄佑琚与广州市越秀区北秀实业公司（以下简称“北秀公司”）签订《房屋拆迁补偿协议书》，将越秀区泰康路廻龙上街xx号之二房屋交由北秀公司拆迁。2005年4月4日，黄佑琚（为乙方）与北秀公司（为甲方）签订《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》，内容为：甲方经批准征用拆迁泰康路地段房屋拟兴建安置房，甲方原拆除产权属于乙方座落在泰康路廻龙上街xx号之二房屋，该房屋建筑面积共189.17平方米，其中商用面积80.85平方米，自住面积108.32平方米，双方并于1993年10月12日签署了《城市房屋拆迁补偿协议》，甲方将自有座落在泰康路新建楼Exx座xx层xx房和xx座xx房建筑面积108.32平方米的套间单元回迁安置乙方并作为拆除原址住宅部分房屋的产权调换。但该楼至今未动工，现甲方在仓前街的回迁楼已建成交付使用，甲乙双方同意变更1993年10月12日签署的《城市房屋拆迁补偿协议》中有关安置问题的内容，并就安置有关事宜，甲乙双方经再次协商达成如下协议；甲方现回迁安置乙方在海珠北路xx号仓前街回迁楼xx楼xx号房建筑面积105.05平方米等。黄佑琚于2006年5月10日死亡。黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡于2008年11月19日办理了继承公证，由广东省广州市广州公证处出具（2008）粤穗广证内字第13361号《公证书》予以公证，被继承人黄佑琚生前与其妻子黎佩琼的夫妻共同财产因拆迁越秀区泰康路廻龙上街xx号之2及越秀区泰康路廻龙上街xx号之6的房屋与北秀公司签订的下列合同项下的债权，与北秀公司于1993年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议书》、与北秀公司于1993年10月12日签订的《房屋拆迁补偿协议书》、与北秀公司于1993年10月12日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》、与北秀公司于2000年11月3日签订的《异地安置拆迁补偿房屋补偿协议（产权人用）》、与北秀公司于2005年4月4日签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》、与北秀公司于2007年3月12日签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议（产权人用）》，一半为黄佑琚的遗产，由黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡共同继承等。2014年12月18日，黄辉委托律师向高丽容发出《律师函》，要求高丽容停止履行与伍仲华的租赁合同，收到本函之日起5日内与黄辉重新签订租赁合同，向黄辉交纳租金。高丽容收函后未予理会。另查明，2014年12月23日，伍仲华以其为黄佑琚的委托代理人与高丽容签订了《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定由高丽容承租广州市越秀区海珠北路仓前街xx号xx房之二，建筑面积50.5平方米，租赁期限2012年5月3日至2016年6月2日，月租金额1800元。双方并到广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。一审期间，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡确认涉讼房屋至今未取得产权证。黄佑琚生前委托伍仲华管理该屋，该屋一直由伍仲华管理，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡曾多次口头提出异议，但无书面证据证实。黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡陈述称：2014年12月18日，黄辉向高丽容发律师函通知其交租，预计送达需5天时间，故房屋使用费从律师函送达之日即2014年12月23日起计。黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡同意按照伍仲华出租给高丽容的租金标准来计算房屋使用费，即1800元/月计。如高丽容愿意缴纳房屋使用费给黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡可继续给高丽容租住至2016年6月。伍仲华就其主张还提供了黄佑琚于1996年6月24日寄给其的信件（其中附有黄佑琚书写的“我的意愿书”）、台山县人民政府侨务办公室于1991年3月14日出具的亲属关系证明等证据予以证明。伍仲华并称：伍仲华已就与黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的继承纠纷提起了诉讼。2012年5月3日，伍仲华作为黄佑琚的代理人，以黄佑琚的名义与高丽容签订租赁合同，将其中1312房之二出租给高丽容。租期至2016年6月2日，租金为1800元/月。现租赁合同仍在履行当中，伍仲华收取高丽容租金至2015年3月份，租金标准没有变更过。另黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡提交的有关高丽容的入住证明显示，高丽容入住涉讼房屋的时间为2013年6月10日。高丽容称其与伍仲华于2012年签订租赁合同，2014年的那份租赁合同是为了交租赁税重签的；高丽容于2012年签订合同后即入住涉讼房屋了。伍仲华称以前的租赁合同没有备案，只是加盖出租中心的章；房管部门要求重新办理备案，故双方重新签订合同并办理备案。原审法院认为：伍仲华以其为黄佑琚的委托代理人与高丽容签订的租赁合同，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高丽容要求继续按租赁合同的约定履行，合法合理，故其抗辩理由成立，法院予以支持。因黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡至今未取得涉讼房屋的产权证，且与伍仲华之间还存在有关涉讼房屋产权的继承纠纷，而租赁合同是由伍仲华与高丽容签订的，租金也一直由伍仲华收取，故租金仍由伍仲华继续收取为宜。黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡可待涉讼房屋产权明确后再视情主张其权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，于2015年4月3日作出如下判决：驳回黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的诉讼请求。一审受理费75元，由黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡共同负担。判后，上诉人黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡不服，向本院提起上诉称：（一）原审法院以黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡至今尚未取得涉诉房屋产权，且与伍仲华存在涉案房屋产权的继承纠纷为由，认为租金仍由伍仲华继续收取为由，属于认定事实错误。我方提交的继承公证书已明确黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡对包含涉案房屋在内的黄佑琚的遗产具有合法继承的权利。伍仲华提交的《我的意愿书》等证据根本不涉及本案涉案房屋，不足以推翻公证书的内容。房地产权证仅具产权公示的作用，是否取得房地产权证不影响黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡对涉案房屋主张所有权的权利。（二）原审法院认定伍仲华以其为黄佑琚的委托代理人与高丽容签订的租赁合同合法有效不当。1.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第82条规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的继承人均予承认的；（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”被代理人去世后，委托代理人实施的代理行为必须在符合法定条件的情况下才具有法律效力。黄辉在2014年12月18日委托律师向高丽容发出《律师函》主张涉案房屋所有权，伍仲华竟于2014年12月23日以黄佑琚的委托代理人名义与高丽容签订《广州市房屋租赁合同》。由此可知，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡作为涉案房屋的继承人对高丽容、伍仲华的上述租赁行为是不予承认的。伍仲华虽声称涉案房屋代理事宜仅为黄佑琚与其口头约定，但伍仲华无法证实其与黄佑琚之间存在关于代理事项完成时代理权终止的约定。另外，伍仲华作为代理人在明知黄佑琚去世后，已多年未将代为收取的涉案房屋的租金交给黄辉等人，严重损害了继承人的合法利益。综上，伍仲华的代理行为不符合法定有效情形。2.涉案房屋事实上为黄佑琚和黎佩琼的夫妻共同财产，对此，伍仲华也并未否认。黎佩琼作为涉案房屋的共有人，其委托黄辉聘请律师向高丽容出具的《律师函》具有法律效力。高丽容、伍仲华明知涉案房屋的所有权人主张房屋权利，却置之不理仍继续就涉案房屋签订租赁合同，因此该合同不具法律效力，伍仲华的代理行为也应被认定为无效行为。据此，请求撤销原审判决，改判支持黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由高丽容承担。被上诉人高丽容答辩称：不同意黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的上诉请求，2014年12月23日并非重新签订合同，而是为了进行租赁合同登记备案。同意伍仲华的答辩意见。被上诉人伍仲华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。上诉人没有提供任何新证据和事实，应驳回上诉，维持原判。（一）四上诉人在办理公证时隐瞒黄佑琚有遗嘱的事实，四上诉人一审提交的继承公证书不能作为认定本案事实的依据。该公证书载明“据申请人称：被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。”而事实正好相反，1996年6月24日黄佑琚自书《我的意愿书》，载明“自愿在我逝世后，将上述xx座xx房的全部和xx座第二层xx铺的一半产权，作为遗产由我同父同母生胞弟伍仲华（黄佑璞）继承，希望我其他亲属，切实执行我这一意愿。”由于上述回迁安置房未能建起，北秀公司于2005年4月改为补偿广州市越秀区海珠北路仓前街xx号xx房和应元路商铺。黄佑琚生前已将涉案房屋交伍仲华以实现其意愿。（二）四上诉人认为黄佑琚的《我的意愿书》与涉案房屋无关，是错误的。从黄佑琚与北秀公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》和《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》可知，黄佑琚书写的《我的意愿书》所指的房产是源于廻龙上街xx号之二房屋拆迁而最终变更安置的海珠北路仓前街xx号xx房。2005年4月回迁协议签订后，黄佑琚随即明确将海珠北路仓前街xx号xx房交给伍仲华，由伍仲华拥有房屋产权，并接收回迁、领回入住通知书、装修、租赁、办理及领取产权证等，租金收入也归伍仲华所有，待房产证领到后再将房屋转到伍仲华名下。近10年来，涉案房屋一直由伍仲华管理和收租并依法登记纳税，但因房屋未能过户，所以在对外租赁时仍以黄佑琚的名义出租，没有任何亲人对房屋及租金提出异议。（三）廻龙上街xx号之二房屋是解放前黄佑琚用其与父亲遗留的资金购置和兴建的，而黎佩琼与黄佑琚是1956年结婚，该房屋属于黄佑琚的婚前财产。即使廻龙上街xx号之二房屋属于夫妻共同财产，涉案房产才50多平方米，也达不到原房屋一半的面积，更远远未到两人财产的一半，黄佑琚完全有权单独处分涉案房屋的全部份额。（四）按照黄佑琚的意愿和生前的安排，伍仲华从2005年4月开始至今10年多一直对涉案房屋占有、使用、收益、处分。伍仲华与高丽容于2012年5月3日签订租赁合同，租期到2016年6月2日。该租赁合同经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局租赁登记备案，依法纳税。现租赁期未到，高丽容也并未欠租，四上诉人要求承租人高丽容立即搬离，毫无道理。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。二审期间，黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡等四人对伍仲华提交的《我的意愿书》的真实性不予确认，并向本院申请对《我的意愿书》上黄佑琚的签名和书写形成时间进行鉴定。本院认为：关于上诉人黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡等人于二审期间申请笔迹鉴定的问题。四上诉人虽对伍仲华提交的《我的意愿书》的真实性有异议，但其于一审期间并无申请对《我的意愿书》进行司法鉴定，其于二审期间才提出鉴定申请，已超出举证期限，且本案并非涉案房屋的继承权纠纷，故对四上诉人的上述申请，本院不予准许。关于四上诉人直接向涉案房屋的承租人高丽容主张权利的问题，原审判决已做评述，本院予以认同。虽然四上诉人于一审期间提交继承公证书，主张其对涉案房屋享有继承权，但伍仲华也提交了署名为“黄佑琚”的《我的意愿书》予以反驳，并据此主张对涉案房屋享有继承权，且伍仲华已就涉案房屋的继承问题另案起诉，该案尚在审理中。鉴于四上诉人现尚未取得涉案房屋的产权证，且与伍仲华就涉案房屋的继承问题存在争议，高丽容亦没有与四上诉人签订租赁合同，故四上诉人现主ＸＸＸ容搬离涉案房屋并向其支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。四上诉人可待涉案房屋产权明确后再视情主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费150元，由上诉人黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  钟淑敏审判员  苗玉红二〇一五年九月十七日书记员  邱穗珠黄蔚