黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0109民初965号原告：孙奇，男，1979年5月11日出生，汉族，哈尔滨市中医医院临床医生，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区。法定代表人：神敏，职务董事长。委托代理人：张磊，该单位法务。原告孙奇与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称哈润恒物流公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告孙奇、被告哈润恒物流公司的委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙奇向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙奇与哈润恒物流公司签订的商铺转让合同，哈润恒物流公司向孙奇返还转让总价款1,092,608元及违约金358,316元（按照中国人民银行同期贷款利息计算自2011年5月28日至起诉之日即2016年5月20日止），合计1,450,924元；2、判令解除孙奇与哈润恒物流公司签订的房屋租赁合同，哈润恒物流公司向孙奇支付房屋租赁合同约定的2015、2016年租金60,000元及违约金3000元（按合同第7条约定的年租金3万元的5%，计算2015、2016年的租金），合计63,000元；3、以上1、2项诉讼请求违约金均计算至起诉之日止，并给付至实际付清全部欠款时止；4、诉讼费由哈润恒物流公司承担。事实及理由：2011年5月28日，孙奇与哈润恒物流公司签订了商铺转让合同和补充协议，由孙奇购买该公司出售的商铺。合同约定：合同总价款为1,126,400元，优惠3%后商铺时机转让价款为1,092,608元，扣除哈润恒物流公司返租三年的租金262,226元，孙奇实际于签订合同当日缴纳830,382元，双方办理了商铺交界手续。按照合同第六条第1款约定，哈润恒物流公司应在交付商铺之日起一年半内取得该商铺的权属证明。否则孙奇有权并要求支付违约金，违约金金额自约定的交房期限届满之日起一年半其至实际交付之日止，以孙奇全部已付款的银行同期贷款利息计算。但孙奇至今未取得该商铺的权属证明。2016年4月20日，孙奇向哈润恒物流公司递交了退铺申请书及解除租赁合同及追缴租金和违约金通知书。哈润恒物流公司未予答复。三年返租到期后，双方又于2014年11月18日，签订了房屋租赁合同，约定哈润恒物流公司继续租用，租期自2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金30,000元，根据合同第七条（三）1、第八条（一）的约定，哈润恒物流公司应在2015年1月30日前支付全部租金，否则孙奇有权解除合同，收回房屋，哈润恒物流公司须年租金的5%支付违约金。但哈润恒物流公司没有给付租金。现房屋由润恒公司控制。故孙奇诉至法院。哈润恒物流公司辩称:和孙奇签订的商铺转让合同和房屋租金合同均属实，同意解除合同，但是不同意返还总价款1,092,608元，同意返还已付款830,382元。合同第六条明确约定，选择退铺的话，按照缴纳的已付款返还。违约金按法律规定应从违约之日按照净价款计算，不能是孙奇交钱就违约。对孙奇要求的两年6万元租金，同意给付2015年1月1日到2016年1月1日期间的租金3万元及违约金1500元；同意给付2016年1月1日到2016年4月20日之间的租金9166元及违约金500元，因为孙奇在诉状中写明2016年4月20日向哈润恒物流公司送达了退铺通知书和解除租赁合同及追缴租金和违约金通知书，表明孙奇在那个时候就想解除合同，哈润恒物流公司口头表示同意解除合同，对其他事项没有处理。孙奇围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。哈润恒物流公司未举示证据。对无争议的证据1商铺转让合同及补充协议书、证据2黑龙江省单位往来资金票据、证据3房屋租赁合同、证据42016年4月12日送达书，本院认定如下：证据1-4，来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月28日，孙奇与被告哈润恒物流公司签订哈尔滨润恒农副产品物流园《商铺转让合同》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为”哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》约定，哈润恒物流公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场D3栋1、2层20号转让给孙奇。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式约定，按照预测建筑面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米8800元，转让总价款为1,126,400元。第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠3%，按照折后价（1,092,608元）减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为人民币830,382元。第六条产权登记约定,哈润恒物流公司保证在交付该商铺之日起一年半内，取得该商铺的权属证明。如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，双方同意孙奇有权退铺。孙奇若选择退铺，哈润恒物流公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还孙奇已付款项，并按照孙奇已付款的银行同期贷款利息向孙奇支付违约金，本合同终止。第九条交付时间约定,哈润恒物流公司应当在2011年12月31日前向孙奇交付该商铺。《补充协议》约定：商铺折后转让总价款为1,092,608元；孙奇同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给哈润恒物流公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款1,092,608的8%，哈润恒物流公司据此一次性支付孙奇前三年租赁收益262,226元。在租赁期内，该商铺的所有权属于孙奇。孙奇于合同订立当日交付商铺转让款830,382元，哈润恒物流公司为孙奇开具了金额为830,382元的黑龙江省往来资金结算票据一张。合同签订后，孙奇与哈润恒物流公司办理了交接手续。2014年11月30日，孙奇与哈润恒物流公司签订了《房屋租赁合同》，约定哈润恒物流公司继续租用，租期自2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金30,000元，如有违约，哈润恒物流公司应按年租金的5%支付违约金。哈润恒物流公司没有给付租金。至本案法庭辩论终结前，润恒公司未能依约取得商铺权属证明。商铺现由被告润恒公司占有和使用。本院认为，孙奇与哈润恒物流公司订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。润恒公司与孙奇在合同中约定，润恒公司未能在交付商铺之日起两年内取得该商铺的权属证明，孙奇有权退铺。该约定是退铺条件，亦即合同解除条件。现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，双方合同约定的合同解除条件成就，本院对孙奇要求解除《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》的诉讼请求予以支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于”哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的孙奇与哈润恒物流公司签订的《补充协议》及2014年11月30日的房屋租赁合同已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。哈润恒物流公司在庭审中同意解除合同，故2016年11月29日为上述合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，哈润恒物流公司应当返还孙奇商铺款并承担违约责任，孙奇应当将商铺返还润恒公司。关于润恒公司应当返还王宇的商铺转让款及应当承担的违约金，本院认为，该合同虽然约定商铺转让总价款为1,126,400元，但该合同关于付款方式的约定表明，润恒公司以一次性付款优惠3%的打折让利方式向孙奇转让商铺，商铺由润恒公司返租，返租租金的计算基数为转让总价款折后价1,092,608元，三年返租租金262,226元（年租金按折后价1,092,608元的8%计算）计入应付款，因此商铺转让款亦即孙奇应付款应认定为1,092,608元。该约定还表明，孙奇应付的商铺转让款1,092,608元由两部分构成：一部分是商铺转让净价款830,382元，另一部分是以三年返租租金262,226元所冲抵款项，故返租租金的性质应认定为以返租租金方式冲抵的应付转让款。至本案诉讼前，哈润恒物流公司已实际管理使用案涉商铺满三年，三年返租租金冲抵的商铺转让款理应计入孙奇已付转让款范畴，故孙奇已付转让款为1,092,608元，此款应由哈润恒物流公司向孙奇返还，此外，根据合同约定，此款亦应作为违约金的计算基数。双方在合同中约定了违约金的计算标准为银行同期贷款利息，哈润恒物流公司对此无异议，本院予以确认。关于违约金的起算时间，本院认为，未能在交付商铺之日起一年半内即2013年7月1日前取得权属证明，构成违约，故应当依约自2013年7月1日起以1,092,608元为基数向孙奇支付违约金至合同解除之日，即2016年11月29日。孙奇关于违约金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。孙奇请求自付款之日即开始计算违约金，无合同约定，本院不予支持。哈润恒物流公司关于孙宇已付款为830,382元的相关抗辩主张依据不足，本院不予支持。孙奇要求的续租后哈润恒物流公司迟延交付租金60,000元及按房屋租赁合同约定年租金60,000元的5%支付迟延支付租金的违约金3000元的诉讼请求，本院予以支持。哈润恒物流公司相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、哈尔滨润恒物流发展有限公司返还孙奇商铺总价款1,092,608元，此款于本判决生效之日付清；二、哈尔滨润恒物流发展有限公司给付孙奇1,092,608元的按中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年7月1日至2016年11月29日止的违约金，此款于本判决生效之日付清；三、哈尔滨润恒物流发展有限公司给付孙奇租金60,000元，此款于本判决生效之日付清；四、哈尔滨润恒物流发展有限公司给付孙奇60,000元的违约金3000元，此款于本判决生效之日付清；五、孙奇于本判决生效之日将位于哈尔滨润恒农副产品物流园交易市场D3栋1、2层20号商铺（建筑面积为128平方米）返还哈尔滨润恒物流发展有限公司。六、驳回孙奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,426元（原告孙奇已预付），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司须于本判决生效之日将此款给付原告孙奇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王 丹代理审判员 王 倩人民陪审员 武秀君二〇一七年六月二十日书 记 员 范慧君