广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终3176号上诉人（原审被告）：深圳市微轩投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道大浪社区洪浪北路63号XX苑A座202，统一社会信用代码：91440300358824039C。法定代表人：彭元。被上诉人（原审原告）：牛晓莉，女，1981年12月24日出生，汉族，住所地：河南省洛阳市涧西区。上诉人深圳市微轩投资发展有限公司（以下简称微轩公司）因与被上诉人牛晓莉返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初16367号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人微轩公司上诉请求：请求撤销（2020)粤0306民初16367号判决。事实与理由：1、微轩公司与房产持有人黄国雄于2015年10月签订了租赁合同，合同期限为2016年3月1日到2026年2月28日，本着买卖不破租赁的原则请求法院中止（2020)粵0306民初16367判决。2、深圳市宝安区人民法院（2020)粵0306民初16367判决书第4页，微轩公司现提供2015年9月23日、25日、30日4次招商银行深圳宝安支行缴纳押金租金转账交易记录以作凭证。3、深圳市宝安区人民法院（2020)粵0306民初16367判决书第3页代持协为复印件，因微轩公司为案外人现提出申请调查取证。被上诉人牛晓莉未作答辩。牛晓莉一审诉讼请求：判令微轩公司立即将位于深圳市宝安区房屋腾空并返还牛晓莉；2、判令微轩公司将房屋恢复原状；3、判令微轩公司支付自2019年12月5日至2020年5月15日（实际计至微轩公司腾空房屋之日）的房屋占有使用费、物业费等共人民币（以下币种同）48000元；4、判令微轩公司承担本案诉讼费用。一审法院认定：案涉房产位于深圳市宝安区（房产证号50××15），原登记在张玉兰名下，后经司法拍卖由张顺平竞拍取得所有权，再由张顺平转让给牛晓莉，现登记在牛晓莉名下。关于郭峰玲与黄国雄、王睿、张玉兰合同纠纷一案，深圳仲裁委员会（2016）深仲裁字第321号裁决书生效后，郭峰玲于2016年7月13日申请强制执行，深圳市中级人民法院受理案号为（2016）粤03执2328号，在执行过程中该院查封了张玉兰名下案涉房产，并于2018年6月20日作出裁定拍卖案涉房产。2018年9月10日，该院在京东商城司法拍卖网络平台采用网络司法拍卖方式拍卖案涉房产，买受人张顺平于2018年10月10日以起拍价竞得案涉房产，拍卖成交价为2018240元，张顺平已将全部款项缴入法院指定账户。2018年11月5日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执2328号之三执行裁定书，裁定将案涉房产以2018240元的价格强制转让给张顺平所有，同时作出（2016）粤03执2328号之二执行裁定书，裁定终结本次执行。2019年5月29日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执2328号公告并于次日张贴于案涉房产，责令占有案涉房产的人员于公告张贴之日起七日内迁出。微轩公司不服提出书面异议，请求中止执行（2016）粤03执2328号执行裁定书并撤销竞拍人张顺平对案涉房产的竞拍。深圳市中法院于2019年6月4日受理后，经审查认为微轩公司未在法律规定的执行程序终结就提出异议，于2019年8月15日作出（2019）粤03执异625号执行裁定书，裁定驳回微轩公司的异议申请。微轩公司未法定期限内对625号执行裁定书提出复议申请。2019年12月5日，张顺平与牛晓莉签订《深圳市二手房买卖合同》，将案涉房产以2018240元的价格转给牛晓莉，并于2019年12月12日办理产权变更登记至牛晓莉名下。经查，微轩公司提交《代持协议》《商铺租赁合作合同》，其中《代持协议》由黄国雄与张玉兰签订，约定案涉房产系由黄国雄以1765960元出资购买，登记在张玉兰名下。该代持协议为复印件，微轩公司未能提供原件以供核对，牛晓莉对该协议真实性不予认可。《商铺租赁合作合同》系由微轩公司与黄国雄签订，约定黄国雄将案涉房产以及相邻的其他3套房产出租给微轩公司投资合作，租赁期10年，自2016年3月1日至2026年2月28日止，2015年11月1日至2016年2月28日为装修免租期，4套房产前三年微轩公司按每月6000元支付租金，第四至七年按每月6600元支付租金……。该租赁合同载明的签订时间为2015年10月1日，且有原件以供核对。微轩公司提交2份由深圳广顺宏投资发展有限公司(下称：广顺宏公司）开具的《收款收据》，载明收到微轩公司支付的XX苑一栋A座201-204号房屋押金114000元。租金86000元，载明付款方式为“转账”。微轩公司还提交黄国雄签署的《授权委托书》以及2015年9月28日广顺宏公司与微轩公司签订的《补充协议书》，载明黄国雄授权广顺宏公司处理案涉房屋出租事宜，补充协议约定广顺宏公司给微轩公司租赁的商铺物业范围为二楼整层全部、一楼大堂、一楼到二楼楼梯间、楼梯间小阁楼及厕所等全部面积，租赁期内如因XX苑业主委员会阻挠而使微轩公司无法正常使用，广顺宏公司应协助解决，同时免收不能正常使用期间的费用，超过三个月无法解决，微轩公司可解除合同。收款收据、授权委托书及补充协议书，微轩公司均未当庭出示原件。经查，微轩公司自认一直占有案涉房屋，但从未向张顺平或牛晓莉支付过任何租金及费用。微轩公司辩称因部分公摊面积纠纷装修一直无法施工，导致微轩公司未能正常使用案涉房产，装修免租期一直顺延，故微轩公司无需支付租金。庭审中，微轩公司确认与黄国雄不存在租赁合同纠纷。微轩公司提交部分收据载明微轩公司2018年至2019年期间向管理处及供电局缴纳了案涉房屋部分水电费，牛晓莉提交的《缴费通知单》载明案涉房产欠缴2019年4月至2020年7月物业费及水费合计5900.08元（其中物业费5550.24元）。一审法院认为：牛晓莉以返还原物纠纷为由提起本案诉讼，根据法律规定，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。故本案争议焦点为微轩公司是否存在无权占有牛晓莉房产的行为。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案牛晓莉自2019年12月12日通过合法受让取得案涉房产的所有权，自此对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，一审法院对此予以确认。微轩公司占有案涉房产所依据的《商铺租赁合作合同》系微轩公司与黄国雄签订，而黄国雄从始至终都不是案涉房产登记的所有人或有权代理人，微轩公司提供的《代持协议》《收款收据》等均无原件以供核对，也无其他有效证据予以佐证，真实性无法确认，不能证明微轩公司占有案涉房产的合法依据。因此，一审法院认定微轩公司属无权占有案涉房产，牛晓莉诉请微轩公司搬离并返还案涉房产，有事实和法律依据，一审法院予以支持，一审法院酌定微轩公司应于本判决生效之曰起十五日内搬离案涉房产并返还给牛晓莉。至于牛晓莉主张微轩公司将案涉房屋恢复原状，因牛晓莉并未提供证据证明其取得案涉房产所有权时房屋状况，该项诉请没有依据，一审法院不予支持。微轩公司长期占有使用案涉房产，给牛晓莉造成损失，牛晓莉主张微轩公司支付房屋占有使用费、物业费，理据充分，一审法院予以支持。房屋占有使用费自2019年12月12日起算，因牛晓莉并未提供具体的费用计算标准及依据，一审法院酌定按1650元每月计算至微轩公司实际搬离案涉房产之日止。物业费及水费牛晓莉仅统计2019年4月至2020年8月止的欠缴金额为5900.08元，该笔费用系牛晓莉作为现业主所负的债务，应由实际占有使用人微轩公司来承担，一审法院予以支持。后续的物业费牛晓莉可另寻法律途径主张。一审判决结果：依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、微轩公司应于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市宝安区（房产证号50××15）的房屋，并将房屋返还牛晓莉； 二、微轩公司应于判决生效之日起五日内支付牛晓莉自2019年12月12日起按每月1650元标准计至微轩公司实际搬离之日止的房屋占有使用费；三、微轩公司应于判决生效之日起五日内支付牛晓莉2019年4月至2020年8月欠缴的物业费及水费5900.08元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本诉受理费500元，由微轩公司承担。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷一案，根据上诉人微轩公司的上诉内容，本案的争议焦点为上诉人微轩公司是否有权占有被上诉人的涉案房产。本院认为，在本院于2019年5月29日作出（2016）粤03执2328号公告并于次日张贴于涉案房产时，微轩公司不服，提出了书面异议，请求中止执行（2016)粤03执2328号执行裁定书并撤销竞拍人张顺平对案涉房产的竞拍。本院经审查，认为微轩公司未在法律规定的执行程序终结就提出异议，遂作出（2019）粤03执异625号执行裁定书，裁定驳回了微轩公司的异议申请。微轩公司未在法定期限内对625号执行裁定书提出复议申请，该执行裁定已经发生法律效力。由于其主张对涉案房产享有占有使用权的请求已经被本院生效的（2019）粤03执异625号执行裁定书予以驳回，故一审判决其搬离涉案房产并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人微轩公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费154元，由上诉人深圳市微轩投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年三月二十六日书记员  林晓翔