云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）普中民终字第212号 上诉人（原审原告）：姚秋华，女，l957年6月30日生，汉族，大专文化，个体户，现住普洱市思茅区。 委托代理人：张虹，云南五木律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：杨少超，男，l987年3月4日生，汉族，湖南省邵东县人，高中文化，个体户，现住普洱市思茅区。 上诉人姚秋华因与被上诉人杨少超租赁合同纠纷一案，不服思茅区人民法院（2015）思民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年5月25日组织双方进行了二审调查、调解。上诉人姚秋华及其委托代理人张虹、被上诉人杨少超到庭参加诉讼。经本院主持调解，因双方分歧较大，最终未能达成调解合意。本案因案情复杂，经报请批准延长审限90日。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，并确认如下法律事实：2010年4月1日，杜希山与被告杨少超签订一份房屋租赁合同(以下简称租房合同)，合同约定：“甲方杜希山，乙方杨少超；l、甲方愿将普洱市五一步行街8段7号一楼商铺出租给乙方，租期五年，即2010年4月1日至2015年4月1日止。租金每月肆仟元整，每年合计租金肆万捌仟元整(4.8万元)。2、付款方式：前两年租金为每半年一付，后叁年为每一年付一次，每次需提前30天支付租金，否则按违约处理。3、交款时间：本着先付款后用房的原则，乙方每逾期一天，按200元赔付给甲方。4、甲方责任与权利：甲方有权按时收取房租，在乙方正常经营、正常交费情况下，甲方无权干涉，无权在合同期间抬高房租或强行收加，否则视为甲方违约。5、乙方权力（利）与责任：乙方装修时应维护好甲方房屋结构及主体不受损，租用期间所有设施、设备维护完好，合法经营，自负盈亏，按时交纳所产生的一切费用，并按时交付房租。租用期间若经营不当，乙方有权转让，转让费归乙方所有，甲方无权干涉，但要经甲方同意认可，转让后合同时间不再延续，五年期满无条件交还甲方。6、五年期满后如乙方需要合同自动延续五年，房租租金将由现在每年肆万捌仟元增到陆万元/年，不得再高，如乙方继续使用，则后五年由乙方使用，甲方无条件续约，如乙方觉得租金过高，可自动放弃。7、双方协定：甲、乙双方应严格按合同执行，任一方违约都要赔付守约方3倍的转让费，即叁拾万元整。8、未尽事宜，双方另行协商解决。9、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字即可生效。”经普洱市思茅区人民法院作出的(2014)思民初字第102号民事判决书认定，杨少超向杜希山支付了2010年4月1日至2013年3月31日的房屋租金。2011年10月8日，姚秋华与杜希山签订房屋买卖合同，杜希山将上述房屋商铺以158万元的价格出售给姚秋华，双方于2011年10月20日办理了房屋产权过户登记手续。姚秋华曾起诉要求杨少超支付2013年4月1日起共9个月的房屋租金4.9万元，并解除其与杨少超的租赁合同。该案开庭当日已核实，杨少超于2013年2月28日通过建设银行将2013年4月1日至2014年3月31日的房屋租金汇给了杜希山，杜希山于2014年4月17日开庭当时，已将此租金转付给了姚秋华。(2014)思民初字第102号民事判决据此认为姚秋华要求杨少超支付拖欠房租诉讼目的已实现，且杨少超与杜希山签订房屋买卖合同未违反合同约定，姚秋华要求解除租赁关系不成立，驳回姚秋华的诉讼请求。姚秋华不服，并就2014年3月31日后杨少超未支付的房屋租金提起上诉，普洱市中级人民法院作出(2014)普中民字第334号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年11月26日，杨少超签收(2014)普中民字第334号民事判决书后，2014年11月28日至2014年12月1日，多次与姚秋华就交纳房租事宜联系，均未果。2014年12月1日，杨少超将4.8万元房租交到思茅区人民法院。庭审中，姚秋华对其要求杨少超支付6万元违约金的诉讼请求变更为要求杨少超支付3.2万元违约金(违约金按131.O0元／天×244天，以整数计算)。 原审法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条、第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故杨少超与杜希山签订的租赁合同，并不影响作为新房主姚秋华与杨少超的续约租赁关系，双方均应按照合同约定予以履行各自义务。双方在履行合同中，姚秋华以杨少超滞于履行交纳2013年4月1日起至2014年2月止的4.9万元租金义务诉讼到法院要求解除合同。普洱市思茅区人民法院作出(2014)思民初字第102号民事判决书，驳回姚秋华诉讼请求。姚秋华不服上诉到普洱市中级人民法院，并就2014年3月31日后杨少超未支付的房屋租金提起上诉。以上情形因存在没有通过诉讼确认姚秋华与杨少超之间租赁合同关系是否应解除和姚秋华就2014年3月31日后杨少超未支付的房屋租金提起上诉结果不明的因素，导致杨少超不能如期交纳房屋租金，存有关联性。故对杨少超辩称是因(2014)思民初字第l02号案未审理完结，无法交纳房租予以支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，对姚秋华主张要求解除《房屋租赁合同》和赔偿3.2万元违约金的诉讼请求，不予支持。对杨少超应交纳的2014年4月1日至2015年3月31日止租金4.8万元，因在(2014)思民初字第102号案件结束后，已明确履行义务，杨少超在履行交纳租金义务过程中无法联系到原告，姚秋华有一定责任，杨少超现已将租金交到思茅区人民法院，视为履行，姚秋华即可领取该租金。综上，原审法院依照《合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第ll9条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：驳回原告姚秋华的诉讼请求。案件受理费2100.00元，减半收取l050.O0元，由原告姚秋华负担。 一审判决宣判后，原审原告姚秋华不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为:一、原判遗漏认定本案主要事实。姚秋华向杜希山买了商铺后，继续履行杜希山与杨少超签订的租赁合同。姚秋华办好商铺产权过户登记后，新老房主于2011年l0月至2012年多次分别通知和共同到商铺里发书面通知给杨少超，告知杨少超房东变更为姚秋华，以后的房租交给姚秋华。2013年2月，依合同约定杨少超应交付2013年4月1日至2014年3月31日的租金，由于杨少超拒不交付，姚秋华以杨少超拒交租金的违约事实向思茅区法院提起诉讼，杜希山作为第三人参加了诉讼。姚秋华请求杨少超交付房租及违约金，并解除合同。该案于2014年4月17日开庭审理，在开庭审理过程中，杨少超当庭陈述租金已支付到杜希山的建行账户。由于杨少超未告知杜希山该年的租金已付到其账户，而杜希山的该账户卡长期未使用，款到账杜希山不知情。杨少超当庭陈述后，法庭要求杜希山查明其账户内是否有该笔款，杜希山当庭向建行查询，才知道杨少超已经把租金4.8万元打到已未使用的建行账户内。杨少超不正当、恶意履行合同的行为，造成姚秋华逾期一年收不到租金，严重损害了姚秋华的合法权益，构成违约。在本案开庭审理中，姚秋华又得知杨少超将2014年4月1日至2015年3月31日的租金交至思茅区人民法院，交该租金时已逾期9个月。至今逾期一年零一个月。本案是以杨少超违约的事实及理由提起诉讼的，而一审判决自始至终未涉及和查明杨少超是否违约的问题，遗漏了本案的重要客观事实，是导致错判的重要原因。二、原判回避了姚秋华的诉讼请求。原审判决回避杨少超使用租赁房屋拒交租金的违约事实，就连正常租金的诉讼请求也被驳回。三、原判决理由错误，判决适用法律及判处错误。姚秋华起诉解除合同的理由是杨少超违约拒交租金，并非因买卖原因而请求解除合同。而一审判决以买卖不破租赁的理由来否定杨少超的违约行为。原判适用的法律是买卖不破租赁，举证不能的法律规定，没有针对起诉依据的事实适用相关法律规定。判决理由抛开了房屋租赁合同的规定。把支付正常租金的依据确定为(2014)第102号判决错误。杨少超从未找姚秋华交过租金，该租金交到区法院视为履行的理由不能成立。关于续租五年的条款，系无效条款。该条款排除了出租方的主要正当权利。综上所述，请求二审法院，撤销一审判决，判决支持姚秋华的一审诉讼请求。 被上诉人杨少超答辩称：双方应继续履行租赁合同。请求驳回上诉的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审组织调查中，经征询双方对一审判决认定事实的意见，杨少超无异议；姚秋华则提出两项异议。姚秋华认为，第一，原判遗漏了（2014）普中民终字第344号案件，就姚秋华新增的要求支付逾期租金的诉讼请求进行调解。但调解未成。其次，“2014年11月26日，杨少超签收(2014)普中民终字第334号民事判决书后，2014年11月28日至2014年12月1日，多次与姚秋华就交纳房租事宜联系，均未果。”不是事实。据此，本院对双方当事人无异议的一审判决认定事实部分予以确认。关于姚秋华提出的异议。第一项异议，有已生效的(2014)普中民终字第334号民事判决佐证，本院予以采纳。第二项异议。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。从在案的证据看，就杨少超联系姚秋华缴纳房租，有其2014年11月29日向姚秋华手机号码发送的内容明确的手机短信，2014年11月29日、12月1日拨打姚秋华手机号码的手机通话记录等证据证实，结合杨少超于2014年12月1日向思茅区法院缴纳4.8万元房租等事实。综合分析，可以认定2014年11月28日至2014年12月1日，杨少超多次与姚秋华就交纳房租事宜联系，均未果的事实。故一审法院的该项认定，符合法律规定。姚秋华的该项异议不能成立。本院不予采纳。另经审查核实，思茅区人民法院（2014)思民初字第102号民事判决，判决理由为姚秋华要求杨少超支付拖欠房租诉讼目的已实现，且杨少超与杜希山签订的租房合同未违反合同（法）相关规定，是合法有效合同。一审法院对该部分事实认定存在错误，本院二审予以更正。 经二审组织调查、审阅卷宗材料，本院经二审审理查明的法律事实如下：思茅区人民法院（2014)思民初字第102号民事判决，判决理由为姚秋华要求杨少超支付拖欠房租诉讼目的已实现，且杨少超与杜希山签订的租房合同未违反合同（法）相关规定，是合法有效有效合同。（2014）普中民终字第344号案件，普洱市中级人民法院就姚秋华新增的要求支付逾期租金的诉讼请求进行调解，但调解未成。其他查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，杨少超与杜希山签订的租房合同，系合法有效合同。虽然姚秋华通过向杜希山购买，取得了租房合同项下商铺的所有权，但租房合同项下杨少超的取得的承租权不受影响，其相关权利受法律保护。 租房合同约定，租期为五年，期满后如承租人需要合同自动续期五年，出租人无条件续约。姚秋华主张该约定排除了出租方的主要正当权利，属无效条款。但从法律规定看，出租人的主要权利系通过发挥租赁物的使用价值，以获得租金方式取得收益（对价）。上述约定系平等、自愿协商条件下订立，且已明确约定了延期后的租金（增至陆万元/年）等，并未排除出租人的主要权利。而姚秋华对购买何种权利状况的商铺，享有市场交易的选择权。姚秋华实施购买的行为，表明其原意接受商铺已租赁的既定权利状况。故姚秋华的该项上诉主张，无相关事实及法律依据，本院不予采纳。 关于合同租期的问题。本案中，租房合同约定五年租期届满承租人单方有权选择是否续租。姚秋华诉至一审法院时，租赁合同确定的五年租期尚未届满。故是否续租尚不具备判定的条件。上诉人径直要求将租赁合同的租期确认为五年，与合同约定不符。故姚秋华主张确认租房合同的租期为5年的诉请，与租房合同约定及查明事实不符。原审判决对其该项诉请，不予支持，于法有据，并无不当。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 关于杨少超的行为是否构成违约的问题。租房合同约定，后叁年租金按年支付，每次付款须提前30天，否则按违约处理。从已生效的（2014）思民初字第102号民事判决确认的事实可知，杨少超已按约定向出租人支付了2013年3月31日止的租金。2013年4月1日至2014年3月31日租金的缴纳是否构成违约，已经本院（2014）普中民终字第334号民事判决终审判处。按照“一事不再理”的民事诉讼原则，在本案中不作重复评判。关于杨少超就2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金缴纳是否构成违约的问题。根据《合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。虽然按租房合同约定，杨少超应提前30天缴纳租金，但姚秋华于2014年1月已诉至法院，要求解除双方的租房合同。此时，缴纳下一年度租金的履行期限尚未届满。而租房合同是否解除，直接关涉下一年度租金是否继续缴纳。杨少超于合同是否继续履行处于待定状态的情形下，延缓缴纳租金，并不与诚实信用原则相悖，亦可以确认为具有合理的延期支付租金的正当理由。而本案，合同约定的租期内，发生了租赁物所有权变动。变动双方就向杨少超提供了其单方即可向新权利人有效完成缴纳租金的履行方式（如姚秋华的收款账户等），无充分证据证实。相反，就杨少超联系姚秋华缴纳租金，有其2014年11月29日向姚秋华手机号码发送的内容明确的手机短信（即：告知对方收取房租或提供收款的银行账号），2014年11月29日、12月1日拨打姚秋华手机号码的手机通话记录等证据证实，结合双方因租房合同多次发生纠纷、杨少超于2014年12月1日向思茅区法院主动交纳4.8万元房租等事实。综合分析，杨少超向姚秋华履行缴纳租金义务，存在姚秋华怠于受领的高度可能性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。据此，可以认定姚秋华存在怠于受领租金的行为。在杨少超具有合理理由延缓缴纳租金，且于该理由解除后，合理期限内即采取多找方式促成缴纳租金义务的履行，而相对方怠于受领，仍认定杨少超行为构成（实质性）违约，与诚实信用原则相悖，亦显失公平。故原审法院对杨少超的抗辩主张予以采纳，对姚秋华的该项诉请不予支持，并无不当。姚秋华关于杨少超的行为构成违约及赔偿违约金的上诉主张，理由并不充分，亦不符合相关法律规定。对其上诉请求，本院亦不予支持。因杨少超的行为，尚不构成根本性（即：双方订立合同目的不能实现）违约。双方之间亦不存在法定或约定解除租房合同的情形。对姚秋华要求解除租房合同的诉请，原审判决不予支持，符合法律规定。因姚秋华所举证据，不足以支持其诉请，原审判决以其证据不足驳回，亦无不当。姚秋华的上述上诉请求，无相关事实及法律依据，本院亦不予支持。但杨少超的行为是否构成违约及租房合同应否解除，系本案争议焦点。对该部分争议问题的评判，原审判决存在引用法律或司法解释规定不够全面的瑕疵，本院予以纠正，并在二审判决中予以列明。 综上所述，姚秋华的上诉请求，均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，但判决适用法律存在瑕疵。鉴于原审判决裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2100.00元，由上诉人姚秋华承担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 山 审判员 熊西南 审判员 邱继娇 二〇一五年九月十八日 书记员 杜 殊