北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民再终字第06849号抗诉机关：北京市人民检察院。原审上诉人（一审原告）：李柔美，女，1971年7月7日出生。委托代理人：李柔强，女。原审被上诉人（一审被告）：汪军，男，1978年10月15日出生。原审被上诉人（一审被告）：杭炜，男，1965年4月9日出生。委托代理人：薛永利，北京市大地律师事务所律师。原审被告：北京中益海安科技发展有限公司，住所地北京市通州区杨庄南里93号1层3单元商业102。法定代表人：王林，经理。李柔美与汪军、杭炜、北京中益海安科技发展有限公司（以下简称中益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月10日作出(2009)二中民终字第02105号民事判决，已经发生法律效力。北京市人民检察院以京检民（行）监[2014]11000000105号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2014年10月30日作出（2014）高民抗字第04813号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第二分院代理检察员田东平、赵娟出庭。原审上诉人李柔美及其委托代理人李柔强，原审被上诉人汪军，原审被上诉人杭炜之委托代理人薛永利到庭参加诉讼。原审被告中益公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2008年3月，李柔美起诉至北京市朝阳区人民法院称，北京市朝阳区华威南路×号楼××室房屋（以下简称涉诉房屋）原系我与杭炜的夫妻共同财产。2007年4月13日，经北京市第一中级人民法院作出（2007）一中民终字第02748号终审判决，我与杭炜离婚，涉诉房屋判归我使用，杭炜对该房屋不再享有权利，亦不承担义务。2007年4月20日，杭炜私自与汪军订立合同，将涉诉房屋转让给汪军，并于2007年4月26日办理了过户登记。因杭炜对涉诉房屋既无所有权又无处分权，出卖争议房屋的行为未经我的同意，杭炜的行为违反了法律、行政法规的强制性规定。而且汪军购买涉诉房屋也不是善意取得，杭炜和汪军原来就认识，二人买卖该涉诉房屋的成交价也与市场价格存在较大差距，故现要求法院确认汪军、杭炜及中益公司所签订的关于北京市朝阳区华威南路×号楼××室的房屋买卖居间合同无效。汪军辩称，我与杭炜所签协议是真实有效的，也没有损害国家、集体利益，并且房屋产权已经房产部门登记确认，我购买房屋时已经通过了中介部门，并不知道房屋的权属情况，亦系善意购买的涉诉房屋，已经构成善意取得，应受到保护。李柔美依据尚未完全取得产权的判决下的使用权无法对抗我经房产部门登记确认的所有权，故请求驳回李柔美的诉讼请求。杭炜辩称，我与汪军交易涉诉房屋时我并不知道该房屋会判给李柔美，我认为我处分涉诉房屋时我是有处分权的，我与汪军所签的房屋买卖合同也应该是合法有效的。中益公司未出庭应诉亦未答辩。北京市朝阳区人民法院一审认为，已生效的判决确认杭炜对涉诉房屋不再享有权利，亦不承担义务，也即杭炜对涉诉房屋不再享有任何权益。杭炜向汪军出售涉诉房屋的行为系无权处分。但根据查明的事实和现有的证据，不能证明汪军在房屋买卖交易过程中存在恶意，鉴于汪军在受让房屋时支付了合理的对价，取得了涉诉房屋的权属证明，且实际入住涉诉房屋的事实，法院认定在杭炜、汪军、中益公司三方的房屋买卖交易过程中，汪军作为买受人是善意的，汪军基于善意取得了涉诉房屋的所有权。权利人李柔美对杭炜无权处分的行为拒绝追认不得对抗善意的相对人，故汪军的抗辩理由成立。杭炜、汪军、中益公司三方签订房屋买卖居间合同的效力不受影响。现李柔美要求确认杭炜、汪军、中益公司三方所签房屋买卖居间合同无效的诉讼请求，法院不予支持。李柔美因此受到的损失其可通过其他合法途径向杭炜主张权利。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。中益公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，北京市朝阳区人民法院于2008年10月作出（2008）朝民初字第11985号民事判决：驳回李柔美的诉讼请求。案件受理费七十元，由李柔美负担（其中三十五元已交纳，剩余三十五元于判决生效后七日内交纳）。判决后，李柔美不服，提出上诉，请求二审撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。本院二审查明，李柔美与杭炜原系夫妻关系。2007年4月13日经北京市第一中级人民法院终审判决，双方离婚，北京市朝阳区华威西里华辉苑×号楼××号房屋（即本案涉诉房屋）判归李柔美使用，杭炜对该房屋不再享有权利，亦不承担义务。杭炜于2007年4月18日取得该判决。2007年4月20日，出卖人杭炜（甲方）与买受人汪军（乙方）和代理方（丙方）中益公司（原名称为北京顺通家业房地产经纪有限公司，以下统称中益公司）签订房屋买卖居间合同，三方约定：甲方出售房屋坐落于北京市朝阳区华威南路×号楼××号，房屋所有权证编号为朝私07字第×××号，房屋所有权人是杭炜。双方确认交易价格为85万元，本合同签订时，乙方应向甲方支付定金38万元，于2007年4月20日银行还贷当天乙方支付甲方，剩余尾款47万元分两次付清，于2007年4月20日该房屋过户当天乙方支付甲方10万元，于2007年4月22日甲方将该房屋交接之前的所有物业费、供暖费等一切费用结清后，乙方支付甲方37万元。2007年4月20日，汪军分两次向杭炜账户内汇款共计379761.23元。后汪军分三次按照杭炜的指示向刘哲账户内存款共计47万元。2007年4月22日，杭炜出具收条，内容为已收到汪军交来的购买涉诉房屋的购房款80万元，三日内付清剩余房款4万元，同时交付物业欠费承诺书一份。2007年4月26日，刘哲出具收条，内容为已收到华辉苑1号楼602的房款4万元，代杭炜收取。2007年4月26日，汪军取得涉诉房屋的房屋所有权证。因汪军与李柔美就使用诉争房屋问题引发纠纷，经有关部门协调，该房屋双方均未使用。本院二审审理期间，汪军委托北京国土联房地产评估中心有限公司就涉诉房屋价格进行评估，并提供评估报告。报告显示涉诉房屋在2007年4月26日的市场参考价为903637元，每平方米为6729元。此外，汪军还提供案外人购房合同及我爱我家房地产经纪公司的售房记录，证明当时房屋交易价格每平米低于7000元。李柔美对上述证据的真实性不予认可。另查，汪军与杭炜原系同事关系。本院二审经向北京链家房地产经纪有限公司咨询，涉诉房屋所在地华辉苑小区在2007年4月期间的房屋交易价格为每平方米13600元至13700元之间。再查，杭炜于2000年11月6日与北京首都工程有限公司就涉诉房屋签订北京市内销商品房预售契约，房屋建筑面积为134.29平方米，售价为73万元。本院二审认为，根据本案查明的事实及现有证据，生效判决已经确认涉诉房屋由李柔美使用，杭炜对涉诉房屋不再享有权利，亦不承担义务。为此，杭炜自判决生效后即对涉诉房屋不再享有处分权。涉诉房屋确认由李柔美使用后，杭炜未经李柔美同意擅自将涉诉房屋进行出让，且事后亦未取得李柔美追认，故杭炜的行为应属无权处分，且行为存在明显恶意。因此杭炜与汪军、中益公司就涉诉房屋所签订的房屋买卖居间合同应属无效。汪军与杭炜原系同事关系，依常理汪军应当知晓杭炜已婚。在房屋交易过程中，汪军应当征求而并未征求杭炜配偶李柔美的意见。且汪军与杭炜就涉诉房屋的交易价格明显低于市场交易价格。汪军虽提供了评估报告等证据证明其与杭炜房屋交易价格合理，但该评估报告系其自行委托评估，案外人的售房合同及我爱我家公司售房记录的真实性尚不能确定，故本院不予采信。现汪军虽然已经取得涉诉房屋的所有权，但根据本案查明的事实及综合考虑本案的实际情况，汪军取得涉诉房屋不构成善意取得。故李柔美上诉请求确认汪军、杭炜及中益公司就涉诉房屋达成的房屋买卖居间合同无效，依据充分，本院予以支持。原审法院判决有误，本院予以纠正。据此，本院于2009年12月10日作出(2009)二中民终字第02105号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第11985号民事判决。二、汪军、杭炜及北京中益海安科技发展有限公司就位于北京市朝阳区华威南路×号楼××室房屋签订的房屋买卖居间合同无效。一审案件受理费70元，由汪军、杭炜负担（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由汪军、杭炜负担（于判决生效后七日内交纳）。北京市人民检察院抗诉认为：二审判决认定汪军取得涉诉房屋不构成善意取得，缺乏事实和法律依据。一、二审判决认定汪军受让该不动产不是善意的，缺乏证据证明。首先，汪军与杭炜于2000年曾经存在同事关系并不当然得出汪军在2007年购房时应当知晓杭炜已婚的结论。其次，房屋产权证登记为杭炜个人所有，汪军基于对杭炜持有的房屋产权证的信任，有理由相信杭炜对涉诉房屋享有处分权，且汪军系通过中介公司在公开市场与杭炜签订的房屋买卖居间合同，中介公司亦发挥交易的审核作用，汪军已尽到一般人所应尽到的审查注意义务。第三，杭炜未经李柔美同意擅自出让涉诉房屋存在明显恶意，但不能以此得出汪军也为恶意的结论。二、二审判决认定汪军与杭炜就涉诉房屋的交易价格明显低于市场交易价格，缺乏证据证明。汪军提交了评估报告、我爱我家公司的售房记录、同小区案外人购房合同，证明自己的交易价格并没有明显低于市场价格。李柔美虽在诉讼中对汪军提交的证据的真实性不予认可，但并未提供证据证明自己的主张。二审法院仅依据向单一的房屋中介公司人员询问情况认定房屋价格，明显缺乏充分有效证据。本院再审过程中，汪军称：一、二审判决违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，根据该条规定，汪军购买涉诉房屋属于善意购买，李柔美的诉讼请求不应支持。二、二审判决违反《物权法》第九条、第十四条等有关不动产登记效力和公示公信原则的相关规定以及第一百零六条第一款有关不动产善意取得的相关规定，由于杭炜是房屋的合法且唯一的产权登记人，汪军基于对杭炜是合法产权登记人这一基本事实的信赖而与杭炜进行交易，故汪军是合理、善意和谨慎的，应该认定为善意取得。三、二审判决推定汪军知晓杭炜已婚属于重大事实认定错误，仅凭汪军与杭炜原系同事关系这一情节就”依常理”推定汪军应当知晓杭炜已婚是没有依据的，并且汪军就杭炜的婚姻情况进行了合理的审慎调查，故汪军与杭炜的同事关系不影响汪军构成善意取得。四、二审判决认定汪军和杭炜房屋交易价格畸低缺乏任何事实论据，属于重大事实错误，实际上汪军买受该房屋的对价不仅合理，并且高于市场平均价格，因此汪军支付了合理对价，应当认定为善意买受。五、汪军和杭炜签署二手房买卖合同时，二审判决援引的生效离婚判决并未作出，汪军不可能知悉该生效判决结果和内容，故该判决的作出不影响汪军构成善意取得。六、二审判决及类似的错误认定和做法如不及时纠正和制止，不仅制造了社会不公平，还将严重威胁到社会主义市场经济条件的公平自由交易秩序，严重阻碍社会主义市场经济的发展，同时也将造成社会信任危机的爆发。故请求再审依法撤销原二审判决，维持原一审判决。李柔美同意原二审判决。杭炜不同意原二审判决，同意汪军的再审请求。中益公司虽未出庭应诉，但提交书面答辩意见称：中益公司于2008年4月变更了法定代表人、股东及公司名称等事项，涉诉房屋买卖发生于公司变更之前，与中益公司无关。本院再审查明，原审查明的事实属实，再审予以确认。另查一，汪军于2007年5月曾以财产权属纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉，要求李柔美腾退涉诉房屋。北京市朝阳区人民法院以（2007）朝民初字第12818号民事案件立案，后以可能涉及刑事犯罪为由，将该案移送北京市公安局朝阳分局。在北京市公安局朝阳分局于2007年10月30日对汪军的询问笔录中，汪军称：2006年底，杭炜致电汪军称想出售涉诉房屋，并带汪军看了房，当时汪军未确定是否购买。2007年4月10日左右，杭炜致电汪军询问是否购买。汪军于2007年4月20日在京瑞大厦杭炜公司的办公室与杭炜签订买卖合同。中益公司的赵惟（时任法定代表人）是汪军的朋友。买房当日，汪军找赵惟，让他帮忙把关，就用了中益公司的房屋买卖居间合同，中益公司是给汪军帮忙，没收汪军的钱。签订买卖合同当日下午，汪军与杭炜到北京市朝阳区房屋管理局办理过户手续。不认为杭炜对汪军构成诈骗。在北京市公安局朝阳分局于2007年11月6日对杭炜的讯问笔录中，杭炜称：涉诉房屋买卖时，杭炜对汪军讲过涉诉房屋在一审时判给其，诉讼尚在二审期间，认为二审也应将房屋判给其。汪军在2001年左右在杭炜的公司工作过，对杭炜的情况比较了解，包括杭炜与李柔美的婚姻状况，汪军还当过杭炜的司机。卖房时，汪军找了一个中介公司，先签了一份合同，约定先公证后交房款，因为办完公证后可先不过户，等房屋五年后过户时能免一笔税款，但公证时需要杭炜和李柔美在公证书上签字，汪军当时想到李柔美不会在公证上签字，所以后来就换成2007年4月20日的合同，不做公证，直接过户。再审中，汪军、杭炜均认可上述笔录的真实性，但汪军对杭炜陈述的内容予以否认。另查二，汪军、杭炜曾于2007年4月12日共同到北京市朝阳区房屋管理局。当日，二人签署用于备案的二手房买卖合同，该合同仅约定交易总价87万元，未约定付款、交付、过户等具体事宜。当日，二人还签署房屋所有权转移登记申请书一份。再审庭审中，汪军称：2007年4月12日汪军与杭炜商定交易价格85万元，但当时二人对具体分期付款及给付期限未约定；当时汪军向杭炜提出还银行贷款后钱可能不够，杭炜说钱不够可以以后再给；在2007年4月20日签署房屋买卖居间合同时对付款方式及期限进行了约定。关于为何在尚未约定具体付款事宜的情况下就先签署二手房买卖合同及所有权转移登记申请书等用于过户的文件，汪军称：当时看出杭炜很着急，杭炜说着急去外地，汪军也急着结婚；房管局让把该填的都填好，方便之后过户；在2007年4月12日提前把过户的手续办好了。经查，在（2007）朝民初字第12818号民事案件庭审笔录、北京市公安局朝阳分局询（讯）问笔录以及本案一、二审期间，汪军、杭炜均未提及二人于2007年4月12日到北京市朝阳区房屋管理局并签署上述文件的事实。对此，汪军称：之前未提过2007年4月12日的合同，是因为汪军自己也忘了这份合同。另查三，汪军、杭炜在2007年4月20日签署的房屋买卖居间合同中约定交易价格为85万元，在2007年4月12日签署的二手房买卖合同中则约定为87万元。对此，汪军、杭炜称：87万元是涉诉房屋的政府指导价，房管局认为85万元低于政府指导价，就根据房管局的要求写成87万元，并按照87万元交纳了税费。另查四，汪军称房款分四笔支付：2007年4月20日，汪军分两笔共向杭炜汇款379761.23元，当日杭炜用该款结清银行贷款；2007年4月20日，汪军向案外人刘哲汇款10万元；2007年4月22日，汪军向刘哲汇款33万元；2007年4月27日，汪军取出4万元支付给刘哲。另查五，原判决生效后，李柔美取得涉诉房屋的所有权证书。2012年李柔美将涉诉房屋出售，现涉诉房屋所有权登记在案外人名下。另查六，中益公司原名称为北京顺通家业房地产经纪有限公司，原法定代表人为赵惟，于2007年12月申请变更为现名称，法定代表人变更为王林。上述事实，有北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第02748号民事判决书、房屋买卖居间合同、银行转账凭条及存款凭条、收条、房屋所有权证、北京市内销商品房预售契约、中益公司工商档案、公安机关询（讯）问笔录、二手房买卖合同、所有权转移登记申请书、（2007）朝民初字第12818号民事案件庭审笔录、本案一、二审庭审笔录、涉诉房屋档案资料及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院再审认为，根据查明的事实，北京市第一中级人民法院作出生效判决确认涉诉房屋系李柔美与杭炜在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，并判决涉诉房屋归李柔美使用，杭炜对该房屋不再享有权利，亦不承担义务。在离婚诉讼期间及生效判决对涉诉房屋作出处理之后，杭炜未征得李柔美的同意，与汪军就涉诉房屋签署买卖合同，并将所有权转移登记至汪军名下，杭炜的行为构成无权处分，且具有明显恶意，显系不当。本案的争议焦点在于汪军是否基于善意取得涉诉房屋的所有权，并据此抗辩李柔美的诉讼请求。根据汪军自认的事实，汪军与杭炜不是通过公开市场进行交易，中益公司签署房屋买卖居间合同只是出于为汪军帮忙，故汪军与杭炜之间实为自行交易，不能仅以产权登记的公示内容认定汪军尽到审查注意义务。从交易过程看，汪军在公安机关所作的询问笔录中自述2007年4月10日左右杭炜询问是否购房，同年4月12日二人即赴房管部门，并在当日签署用于过户的备案合同及所有权转移登记申请书，同年4月20日在尚有37万元房款未付的情况下二人即办理过户手续。在公安机关对杭炜讯问时，杭炜称涉诉房屋买卖时，其对汪军讲过涉诉房屋在一审时判给其，诉讼尚在二审期间，认为二审也应将房屋判给其；汪军对其情况比较了解，在公司期间当过其司机，对其与李柔美的婚姻状况及涉诉房屋情况均知情。对此，汪军的相关解释不符合常理。结合汪军与杭炜合同约定的房屋交易价格低于政府指导价的客观事实，综观历次诉讼陈述及案件全貌，汪军关于其不知道杭炜无权处分、是善意相对人的抗辩主张，本院再审无法采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院(2009)二中民终字第02105号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  孙 盈代理审判员  江慕南代理审判员  王 伦二〇一五年九月七日书 记 员  贾丽雅