辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一初字第02815号原告李作成，男，1971年11月17日出生，汉族，无职业，住北票市。委托代理人马立艳（系李作成妻子），女，1974年3月9日出生，汉族，无职业，住北票市。委托代理人唐邡媛，男，1981年3月23日出生，汉族，无职业，住北票市。被告辽宁金石实业发展有限公司，住所地北票市台吉镇东台吉村。法定代表人张桂霞，职务经理。委托代理人包庆贵，男，1951年7月16日出生，汉族，该公司副经理，住朝阳市。委托代理人司德玉，辽宁帅旗律师事务所律师。原告李作成与被告辽宁金石实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李作成委托代理人马立艳、唐邡媛，被告辽宁金石实业发展有限公司委托代理人包庆贵、司德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李作成诉称，2012年5月29日，我（乙方）与被告（甲方）签订《金石.欧韵蓝湾商品房认购协议书》，约定：“乙方于签订协议书前付房款的50%，于建筑主体二层时交清第二期房款即房款的25%，于商品房正式交付使用时付清第三期房款即剩余全部房款。甲方应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方使用，如逾期交付则向乙方按每日支付总房款万分之三的比例支付实际延期日的违约金。但如遭遇不可抗力事件甲方可据实予以延期”。我按认购协议书约定向被告交付了第一期房款85,500元，被告为我出具了收款收据。经被告通知,我于2013年9月16交纳了第二期房款40,527元，被告为我出具了收款收据，并于此日将第一期房款收款收据收回，为我重新出具了日期为该日的收款收据。2013年5月24日，经双方同意，将我认购的2栋1单元302室调换为A02栋2单元302室。被告未在认购协议书约定时间2013年10月30日前向我交付房屋，于2015年6月5日时短信通知，认购房屋具备入住装修条件，可随时办理交付。我去被告处办理房屋交付时，被告要求与我签订《商品房买卖合同》，因被告拒绝给付逾期交房违约金，且要求我签订的合同中又没有认购协议书中关于被告逾期交付房屋给付违约金的约定内容，按照认购协议书约定，签订《商品房买卖合同》后，将导致认购协议书失效，所以我拒绝签订了《商品房买卖合同》，因我拒绝签订《商品房买卖合同》，被告拒绝向我交付房屋，故我也未交纳第三期房款。现诉至法院，要求被告履行《金石.欧韵蓝湾商品房认购协议书》，向我交付认购房屋及该房屋所有权证书，按约定计算给付2013年10月30日至2016年1月15日期间的逾期交付房屋违约金41,450.4元。被告辽宁金石实业发展有限公司辩称，原、被告签订《金石.欧韵蓝湾商品房认购协议书》时的法定代表人是秦浩，原告签订上述协议书时交给被告的第一笔款项85,500元不是第一期房款，是秦浩向原告所借借款，当时为原告出具的是借条，不是收款收据。经我方通知，原告于2013年9月16日向被告交纳了第二期房款40,527元，被告为原告出具了日期为该日的收款收据，此时被告法定代表人已变更为现法定代表人张桂霞，被告于当日将上述为原告出具的借条收回并销毁，将该借款确认为了购房款，并为原告出具了日期为当日的收款收据。所以原告并未按认购协议书约定时间交纳第一期房款，已构成违约，又拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，应当按上述认购协议书约定向被告给付总房款171,000元（认购协议中认购房屋总价款）5%的违约金，给付定金20,000元,按中国人民银行贷款利率计算给付房屋总价款175,013元（调换后认购房屋总价款）2012年5月29日至2013年9月16日期间的利息。原、被告之间签订的《金石.欧韵蓝湾商品房认购协议书》系认购意向书，不是正式的《商品房买卖合同》，不存在违约的事实。被告未按期向各原告交付认购房屋是由于以下原因：1、政府未能及时完成动迁，导致原告认购房屋所在的A02号楼于2013年7月22日才施工。2、被告于2014年11月即已完工，因未能接通居民用水、用电、天然气、供暖，导致房屋不能验收，不能向原告交付。3、政府发放相关许可证件滞后。上述原因均是政府行为导致，属不可抗力，故被告不应承担违约责任。故不同意向原告给付逾期交房违约金，同意在原告与被告签订《商品房买卖合同》及交付第三期房款后，向原告交付认购房屋。经审理查明,被告辽宁金石实业发展有限公司系金石.欧韵蓝湾商品房开发商，原告李作成（乙方）通过北票市公安局团购，于2012年5月29日与被告（甲方）签订了《金石.欧韵蓝湾商品房认购协议书》，主要内容有：“付款方式：1、双方约定乙方以首次付款中的20,000元作为定金，作为履行本《认购书》和订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保，如乙方拒绝订立《商品房买卖合同》及补充协议或未付房款的，无权要求返还定金。如乙方未按约定日期交付房款的，甲方有权将该套商品房另行出售，并向乙方收取总房款5%的违约金。2、乙方于签订协议书前付房款的50%，于建筑主体二层时交清第二期房款即房款的25%，于商品房正式交付使用时付清第三期房款即剩余全部房款；乙方责任：乙方在此申明本《认购书》内所提供的资料全部属实，买卖双方签订在正式签订《商品房买卖合同》之前，本《认购书》作为法律有效之合约，买卖双方签订正式《商品房买卖合同》生效时，本《认购书》即被正式的合同所代替，本认购书的约定与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的以《商品房买卖合同》及补充协议为准；甲方责任：1、甲方应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方使用，如逾期交付则向乙方按每日支付总房款万分之三的比例支付实际延期日的违约金。但如遭遇不可抗力事件甲方可据实予以延期”。签订认购协议书时原告向被告交付了第一期房款85,500元，被告为原告出具了收款收据。2013年5月24日，经双方同意将原告认购房屋由2栋1单元302室调换为A02栋2单元302室。经被告通知，原告于2013年9月16向被告交付第二期房款40,527元时，被告为原告出具了日期为当日的收款收据。并于当日将第一期房款收款收据收回，为原告重新出具了日期为2013年9月16、金额为85,500元的收款收据。被告于2015年6月5日短信通知原告，认购房屋已具备入住装修条件，可随时办理交付，望在30日内与公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期将视为单方放弃签订正式的《商品房买卖合同》。因被告拒绝向原告给付逾期交付房屋违约金，被告要求原告签订的《商品房买卖合同》中没有关于被告逾期交付房屋向原告给付违约金的约定，故原告拒绝签订该合同，被告拒绝向原告交付房屋，原告亦未向被告交付第三期房款。被告辽宁金石实业发展有限公司于2013年9月2日取得建设工程规划许可证（建字第211381201300029号）；于2013年12月17日取得商品房预售许可证；于2013年6月6日取得坐落于滨河路北段东侧铁路北侧地号：0040020020地块的土地使用权证（北票国用（2013）第130126号）、地号：0040010001地块的土地使用权证（北票国用（2013）第130127号）、地号：0040010002地块的土地使用权证（北票国用（2013）第130128号），于2012年8月28日竞得编号2012-20、2012-21、2012-22地块的国有建设用地使用权。于2013年6月13日取得金石.欧韵蓝湾小区坐落于北票市滨河路北段东侧铁路北侧建设用地规划许可证（地字第211381201300024号）。于2013年6月17日取得金石.欧韵蓝湾小区（A）建设项目建设用地批准书[北票市（2013）北政国土资第37号]、金石.欧韵蓝湾小区（B）建设项目建设用地批准书[北票市（2013）北政国土资第38号]、金石.欧韵蓝湾小区（C）建设项目建设用地批准书[北票市（2013）北政国土资第39号]。于2013年10月28日取得建设单位：辽宁金石实业发展有限公司，建设地址：朝阳市北票市滨河路北段东侧，工程名称：金石.欧韵蓝湾建设项目（一标段、二标段、三标段、四标段）的建筑工程施工许可证（编号:304050、211300201310281801）、（编号:304051、211300201310281901）、（编号：304052、211300201310282001）、（编号：304053、211300201310282101）。上述事实，有原、被告陈述、认购协议书、收款收据、团购房号确认书、短信告知、团购房交款专户、商品房买卖合同、书面证言、商品房买卖合同说明、工程报验审核表、钢筋隐蔽工程检查验收记录、核准变更登记通知书、团购业主明细、房屋面积测绘报告、明细账、通用计账凭证、收据、房屋拆迁补偿合同、北票市城乡建设用地归划许可证、建设用地批准书、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、土地成交确认书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、宗地图、商品房买卖合同佐证，经审查和质证，具有证明效力。本院认为，被告逾期交付房屋，是多种原因造成，不是被告单方违约。原告不主动交付第三期房款，与被告签订《商品房买卖合同》，被告不能向原告交付认购房屋。故对原告要求被告交付认购房屋及该房屋所有权证书，按约定计算给付2013年10月30日至2016年1月15日期间逾期交付房屋违约金41,450.4的诉讼请求，本院不予支持;被告辩称原告签订认购协议书时交付给被告的第一笔款项85,500元系借款,非购房款的意见,因原告不予认可,被告称借条已被其销毁，其亦未能提供其他证据予以证明系借款,根据日常生活常理,此款认定为购房款较为合理。原告交付第二期购房款时间，虽可能与认购协议约定交付时间不一致，但是应被告要求时间交付，所以原告在交款上不存在违约。原告拒绝签订《商品房买卖合同》是因为被告拒绝向原告给付逾期交付房屋违约金，且该《商品房买卖合同》中没有约定认购协议书中约定的被告逾期交付房屋向原告给付违约金的内容，同时根据认购协议书约定，签订《商品房买卖合同》后，将会导致认购协议书失效才拒绝签订，因被告确实存在延期交房的事实，故对被告以原告交款违约、拒绝签订《商品房买卖合同》为由要求原告给付总房款171,000元（认购协议中认购房屋总价款）5%的违约金，给付定金20,000元，按中国人民银行贷款利率计算给付房屋总价款175,013元（调换后认购房屋总价款）2012年5月29日至2013年9月16日期间利息的反驳意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李作成的诉讼请求。案件受理费4,345元，由原告李作成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王凤春人民陪审员  代凤涛人民陪审员  付安春二〇一五年九月十四日书 记 员  李 楠