广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1036号上诉人（原审原告）:陈一飞，住广州市越秀区。委托代理人:刘莹，广东卓信律师事务所律师。委托代理人:翁俊永，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市东山区。法定代表人：姜维涛。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。负责人：廖永红，行长。委托代理人：钟兰香，系中国建设银行股份有限公司广东省分行职员。委托代理人：林锐敏，系中国建设银行股份有限公司广东省分行职员。上诉人陈一飞因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、中国建设银行广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈一飞提供《广州市房地产买卖合同》，合同载明买卖双方为陈一飞、康某公司，签约日期为打印的“二000年四月二日”，该合同约定：陈一飞向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁11栋905房（以下简称涉案房屋），测绘面积为101.77平方米，交易单价为￥2550元/m2,总价为￥259514元，付款方式：一次性，付款期限：于2000年4月5日前缴付等等。合同附页补充约定：一次性付款赠送六年管理费，日期由2000年4月至2006年4月止，凭合同办理收楼手续，落款日期打印为“二000年四月三日”。上述合同无办理预售合同登记，对办理房产证事项未作约定。康某公司已于2007年1月24日被吊销工商登记,至今无协助陈一飞办理涉案房屋的产权过户和登记手续。陈一飞向原审法院提起本案诉讼，请求：1、康建公司及建行白云支行办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁11栋905房的涂销抵押手续；2、康建公司协助陈一飞办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁11栋905房的产权过户手续；3、本案的诉讼费由康某公司承担。康某公司原审无答辩。建行白云支行原审答辩称：不同意陈一飞的诉讼请求。1、陈一飞的合同有可能是伪造，应是后来补签的，建行白云支行申请对涉案买卖合同签名的形成时间进行鉴定。2、2001年前涉案房屋是空置，无人居住。3、物业管理公司也是建行白云支行的债务人的下属单位，有可能物业管理公司为协助债务人逃避债务而制作虚假证据。4、陈一飞的房款收据很新，字迹清晰，不像是2000年的收据。5、涉案抵押贷款时间是2003年，借款人是，办理抵押时建行白云支行曾到涉案房屋看过，是无人居住。6、建行白云支行坚决不同意涂销抵押。一审中，陈一飞为证明其购房、付款、交楼均属实，向原审法院提交了物业管理费等的收款收据、发票、购房款收据等证据。建行白云支行对上述证据有异议。原审法院另查明，根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁11栋905房，现地址为：松涛东街5号905房，曾用门牌为：白云堡大道松涛北苑213号，产权地址为：白云堡道松涛东街5号905房，产权人：康某公司，契证类型：房地产证，抵押登记权利人：建行白云支行，权利部位为全部，他项证号：526934，他项案号：2003登记58415。根据在广州市房地产档案馆存档的涉案楼盘《申请门牌呈批表》载明：广州市公安局白云区分局于2001年12月7日批准同意康建公司申请将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。原审法院向广州市工商行政管理局调取康某公司的工商登记档案，经折角对比陈一飞提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴“广州市康建房地产开发有限公司”，与康建公司存档备案的公章印鉴式样“广州市康建房地产开发有限公司”，对比结果是前者印鉴大于后者印鉴式样；另在广州市工商行政管理局查询到康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在该局无查询到陈一飞提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案。一审中，经原审法院释明在目前涉案房屋已有抵押登记的情况下，陈一飞诉求将难以实现，陈一飞仍表示坚持诉讼请求不作变更。陈一飞目前在本市具备购房资格。以上事实，有合同、收款收据、发票、工商登记资料、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：一方面，现有证据证明涉案房屋已办理预售抵押登记，建行白云支行明确表示不同意涂销抵押。经原审法院释明后，陈一飞仍坚持其诉讼请求不作变更，属于其对自己诉讼权利的处分。另一方面，因涉案房屋已有抵押登记，故本案处理关键在于陈一飞购房、付款的时间是否属实。对此分析认为，陈一飞提供的《广州市房地产买卖合同》、购房款收据所写日期为2000年4月、房屋地址位于“松涛东街”。但根据《门牌呈批表》载明公安机关是在2001年12月7日才内部批准同意康某公司将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。而同一系列案件中其他房屋的预售合同登记所写涉案房屋地址仍写原旧的地址门牌号。据此，陈一飞合同的房屋地址出现在康某公司申领新的门牌地址之前与常理不符，对此陈一飞未有合理解释。加之陈一飞合同无办理预售登记，其只提供收款收据称是一次性现金付款，陈一飞提交的管理费发票等载明日期是近年。陈一飞亦无举证证明曾在向康某公司主张过合同权利。故在缺乏充分证据予以相互印证的情况下，陈一飞的合同及收款收据的时间存疑，不足以证明陈一飞实际签约购房、付款均发生在2000年。综上，在涉案房屋已办理抵押登记的情况下，陈一飞请求判决涂销抵押并办理房屋产权过户手续的诉请显然缺乏法律依据，客观上亦无法实现，故对陈一飞的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。但此结果之责任在于康某公司，故案件受理费应由康某公司负担。康某公司经原审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2014年5月15日作出判决如下：驳回原告陈一飞的诉讼请求。案件受理费200元，由被告广州市康建房地产开发有限公司负担。判后，上诉人陈一飞不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院未经司法鉴定程序便认定陈一飞与康建公司签署的《广州市房地产买卖合同》上的印鉴和对应购房款《收据》之印章真实性存在争议，违反法定程序，属于认定事实不清。该《广州市房地产买卖合同》及购房款《收据》，均为双方真实意思表示，并且没有违反法律强制性规定，理应认定为依法真实有效，如对其印章真实性有异议，应通过司法鉴定程序进行查证，否则不得简单认定相关印章真实性存在争议。原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行“折角对比”便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清。（二）原审法院错误认定建行白云支行的抵押行为有效，严重损害了陈一飞作为合法产权人的权益。根据现有资料显示，建行白云支行是在2002年期间与康某公司签订《抵押合同》、于2003年办理抵押登记手续的。按照建行白云支行的陈述，其当时已对涉案房屋进行了实地考察，当时涉案房屋仍属“在建工程”。但是，早在2000年期间，陈一飞已经依法购买并实际使用涉案房屋。因此，建行白云支行在考察涉案房屋时已知道或应当知道前述情况。即使建行白云支行无法确认涉案房屋是否已由他人购买或使用，但至少可确定涉案房屋并非“在建工程”，而应是“竣工工程”。由此可见，建行白云支行的陈述并不属实，其明显是在知道或应当知道陈一飞已经依法购买并实际使用涉案房屋的情况下，仍恶意串通康某公司，就涉案房屋设定抵押。根据法律规定，前述抵押行为应依法被认定无效，陈一飞有权要求康某公司、建行白云支行办理涉案房产的抵押涂销手续。（三）陈一飞提供的合同所载地址晚于行政地址的公布时间，并不构成怀疑合同形成时间或真实性的理由，原审法院对该点的认定属于认定事实错误。1、合同记载的涉案房屋地址是由康某公司提供的，陈一飞作为普通购房者，当时有合理理由相信康某公司所提供的相关信息。2、行政文件出具时间晚于实际情况发生时间并不罕见，并不能以此推定“合同形成时间存疑”。为筹建松涛北苑楼盘，康某公司在该地区实际运作了很长一段时间，过程中也经常前往辖区内各个行政部门办理业务，能及时掌握行政地址的变更信息也是符合常理的。3、陈一飞曾明确表示同意原审法院对合同的形成时间进行司法鉴定，以准确认定合同签订时间，然而原审法院在没有进行任何司法鉴定的情况下便妄作认定。对于合同形成时间的问题，陈一飞曾当庭表示同意进行相关司法鉴定，并以此作为认定合同形成时间的法律依据。为配合上述工作，陈一飞也将相关合同原件提交给原审法院。为说明该事宜，陈一飞更应原审法院的要求，亲自在主办法官面前作出口头和书面保证，确认合同形成时间与其主张情况完全属实。然而，在客观条件均满足司法鉴定，且陈一飞已作出保证的情况下，原审法院却无启动适当程序，草率地认定“合同形成时间存疑”。上诉请求：1、撤销原审判决；2、康建公司、建行白云支行办理广州市白云区白云堡道松涛东街5号905房的抵押涂销手续；3、康建公司协助陈一飞办理广州市白云区白云堡道松涛东街5号905房的产权过户手续；4、康某公司、建行白云支行承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人建行白云支行答辩同意原审判决，不同意陈一飞的上诉请求。康某公司经本院公告送达传票没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：陈一飞向原审法院提起本案诉讼的时间为2011年12月28日。原审法院于2014年4月11日到涉案房屋现场了解收楼过程及房屋使用情况时，陈一飞表示：陈一飞于2000年签订购房合同，大概是2002年或2003年收楼，具体时间不记得，“2004年左右入住”涉案房屋。一审庭询中，建行白云支行曾表示：申请对上述陈一飞提供的《广州市房地产买卖合同》的签订时间进行司法鉴定，庭后将提交书面申请。但在此后的庭询中又表示对上述提出的鉴定申请“须回去商量后再决定是否做鉴定”。后建行白云支行并未就涉案《广州市房地产买卖合同》的签订时间向原审法院提交书面的鉴定申请。本院认为，首先，陈一飞上诉虽提出其早在2000年已经购买涉案房屋，但其提供的其与康建公司签订的《广州市房地产买卖合同》并没有办理预售合同登记备案手续，不具有对抗第三人的效力。而建行白云支行签订《抵押合同》后已于2003年办理了抵押登记，其抵押权具有对抗第三人的效力。其次，一审中，陈一飞承认其于2004年左右入住涉案房屋，而其提交的管理费发票等载明的日期是近年。故陈一飞上诉以其“早在2000年已经购买并实际入住涉案房屋”为由，主张“建行白云支行知道或应当知道陈一飞已经购买并实际使用涉案房屋、恶意串通康某公司就涉案房屋设定抵押”，依据不足，本院不予认定。现抵押权人建行白云支行已明确表示不同意涂销抵押，陈一飞请求涂销抵押并办理涉案房屋产权过户手续存在事实上的障碍，原审判决驳回陈一飞的诉讼请求，并无不当。原审法院在查明事实中关于对陈一飞提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴及康某公司的工商登记档案中存档备案的公章印鉴式样以“折角对比”的方式进行比对，及工商登记档案中康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在广州市工商行政管理局无查询到陈一飞提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案的内容，只是对印章式样的客观描述，且对于印章比对结果的尺寸大小、形状方圆，属能够凭日常生活经验直观认识和判断的常识性问题，并非需要进行鉴定的专门性问题。故陈一飞上诉主张“原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行‘折角对比’便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清”，缺乏依据，本院不予认定。关于陈一飞上诉提出“合同所载地址晚于行政地址的公布时间，并不构成怀疑合同形成时间或真实性的理由”的问题。首先，康某公司“经常前往辖区内各个行政部门办理业务”，即使“能及时掌握行政地址的变更信息”符合常理，也不足以证明康某公司在公安机关内部批准同意变更行政地址之前“事先预知并提前使用”符合常理。其次，本案各方当事人一审中均没有就陈一飞提供的《广州市房地产买卖合同》的形成时间提出司法鉴定申请，仅凭陈一飞在一审中提交合同原件及“作出保证”，并不足以证明“客观条件均满足司法鉴定”。故陈一飞该项上诉理由，本院不予采纳。原审法院综合考量案件事实情况，指明“在缺乏充分证据的情况下，陈一飞的合同及收款收据的时间存疑”，并无不当。综上所述，审查陈一飞上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。康某公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人陈一飞负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月八日书记员  邹凌青张旭燕