广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4191号上诉人（原审被告）：广州加冕物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：程登玉。上诉人（原审被告）：贝汉明，身份证住址广州市越秀区。两上诉人的共同委托代理人：林小明、郭伟祥，均系广州加冕物业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：马晓明，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：马杰，身份证住址同上，与马晓明关系。委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。上诉人广州加冕物业管理有限公司（以下简称加冕公司）、贝汉明因与被上诉人马晓明租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月1日，马晓明向案外人张锦荣承租了位于广州市三元里大道岗贝商业城201号场地。2010年10月8日，加冕公司（原广州加冕文化传播有限公司）、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在三元里大道岗贝商业城201号二楼（下称“涉案场地”）全部出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1750平方米。租赁期限和租金情况如下：2010年10月15日至2013年10月14日每月105000元、2013年10月15日至2016年10月14日每月115500元、2016年10月15日至2019年12月30日每月127050元。乙方向甲方交纳21万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金。乙方进场之日起免月租4个月、甲方同意乙方有分租权等。同日，加冕公司、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《广州市房屋租赁合同补充合同》，约定：……二、乙方承租商业大楼第二层全层，建筑面积1750平方米，承租价为每平方米六十元，承租期为十年，租金递增见主合同，免租期为交场后四个月（自2010年10月15日至2011年2月14日），甲方在交付使用时需要完成以下设施设备的安装并付清其费用：1、二层空调、电梯工程并保证其运行正常；2、二层按商业规范消防工程并在乙方完成装修二层后60天内完成消防部门发出验收合格证；3、楼面已铺地砖，柱身已做饰面；4、公共照明系统保证工程正常。三、甲乙双方同意商业大楼全某物业由乙方管理（管理期限至2019年12月31日）1、管理范围包括：首、二、三层的内外营业场地、天面，首层广场，供水、供电……等一切物业管理范畴。2、乙方负责商业大楼的招商及物业管理工作，有权确定及收取管理费……。3、甲乙双方同意首层由乙方代甲方出租，首层租金收益（不含管理费）扣除成本后利润的15%归乙方所有，其他非正常性收入扣除成本后利润甲乙方各占50%……四、甲乙双方同意乙方在本合同签订后交付人民币150万元给甲方，作为乙方租赁商业大楼二层全层租赁期为十年的装修保证金及首月租金、二月租额保证金（其中首月租金105000元、保证金21万元，余下为装修保证金）该装修保证金在本合同租赁期满，可作为在租赁后期的租金扣减。甲方同意装修保证金和首月租金及保证金的款项仅用于商业大楼甲方原定未完成的工程费用，需按以下条件由乙方支付有关工程单位：消防工程款余额25万元、中央空调工程金额70万元……十一、……本补充合同条款如与甲乙双方于2010年10月8日签订的广州市房屋租赁合同有冲突之处，以本补充合同为准。上述合同签订后，加冕公司、贝汉明依约向马晓明支付了保证金共计121万元。2010年10月15日，加冕公司（乙方）与马晓明的委托代理人马杰（甲方）签订了《关于骏海商贸城交接相关事宜的确认》，双方约定：甲、乙双方对场地现状进行交接，交接日之后由乙方负责统一管理……双方同意交接日为2010年10月15日。2010年12月31日，贝汉明在《商场固定资产移交表》上签字确认，确认接收了涉案场地所在大楼的电梯、监控设备、电房、空调等。加冕公司、贝汉明接收涉案场地之后，用以经营淘美坊商场。2011年3月28日，加冕公司、贝汉明（乙方）与马晓明（甲方）签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议》，主要内容为：自本协议生效日起，由甲方承包经营乙方租赁的商城二层全部商铺（约1750平方米）及全幢商城的物业管理由甲方单独管理。甲方每月支付给乙方人民币4万元，作为承包经营税后利润（甲乙双方约定，每两年承包费增幅为10%）……甲乙双方同意，甲方将已租赁给商户的商铺租金授权乙方收取（含现首层广场前三个商铺及小食街四个商铺、二层如能成功出租给肯德基租赁的商铺）不足部分甲方分别另外按时支付，从而保证支付乙方每月4万元承包费。三、甲乙双方同意，甲方分期支付乙方人民币100万元承包按金支付方式如下：1.本协议签订之日，甲方支付给乙方协议按金人民币30万元整，本协议生效……甲方终止本协议，甲方支付给乙方的协议按金不予退还，甲方与乙方签订的“原合同”权利、义务自动恢复，乙方对全幢商城的经营管理权即恢复，甲方无异议等。上述合同签订后，2011年5月1日，加冕公司、贝汉明将涉案场地交付马晓明经营管理，马晓明自2011年4月开始向加冕公司、贝汉明交付承包费。2012年2月23日，案外人张锦荣收回涉案场地。另查，2013年1月28日，加冕公司、贝汉明曾就涉案场地依照双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》、《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》向原审法院起诉马晓明，主张因涉案场地被收回，造成其重大经济损失为由，要求马晓明返还保证金及赔偿损失等。该案经原审法院审理后，原审法院于2014年5月19日做出（2013）穗云法民四初字第306号《民事判决书》，该判决书中查明：……马晓明确认与加冕公司、贝汉明签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》后，由其直接管理淘美坊商城，并直接向租户收取租金……原审法院曾于2012年10月30日作出（2011）穗云法民四初字第1644号民事判决书，查明位于棠景街三元里大道东侧、岗贝路北侧地段的地块属于待定区，该地块规划控制为公共绿地及道路用地。该判决书认定：涉案场地所在的建筑物没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，加冕公司、贝汉明与马晓明签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充合同》无效。根据无效合同相互返还的原则，现加冕公司、贝汉明要求马晓明返还涉案场地保证金合理合法，原审法院予以支持，马晓明应当向加冕公司、贝汉明返还保证金121万元。对于马晓明抗辩加冕公司、贝汉明欠租131.25万元应该从加冕公司、贝汉明所支付的保证金中抵扣的问题，因马晓明未在该案中提出反诉，且加冕公司、贝汉明亦明确不愿意在该案中将保证金直接抵扣租金，故在该案中对马晓明提出的租金抵扣问题不予直接处理，马晓明可另案主张。故判令马晓明向加冕公司、贝汉明返还保证金121万元。上述判决现已发生法律效力。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》、《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》、民事判决书及当事人陈述等证据证实。2014年7月2日，马晓明以案涉租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令：一、加冕公司、贝汉明共同连带支付房屋使用费173.25万元（从2010年10月16日至2012年2月底，按照双方签订的合同2010年10月15日至2013年10月14日期间均按105000元/月计）及利息（利息从2012年3月1日起计，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至全部款项清偿为止）；二、本案受理费由加冕公司、贝汉明承担。原审法院认为：马晓明与加冕公司、贝汉明签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充合同》已被生效民事判决认定无效，原审法院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持，故对加冕公司、贝汉明要求马晓明参照租赁合同的约定支付涉案场地使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，但对于使用费计算的起止时间，应以原审法院的认定为准。双方在《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充合同》约定，涉案场地2010年10月15日至2013年10月14日的月租金为105000元，并约定加冕公司、贝汉明接收涉案场地后有四个月的免租期（自2010年10月15日至2011年2月14日），故场地占有使用费的可参照上述租金标准和免租期的约定，按月租金标准105000元，从2011年2月15日起算。加冕公司、贝汉明抗辩称马晓明于2010年12月31日才交付涉案场地，因根据加冕公司在《关于骏海商贸城交接相关事宜的确认》中已确认涉案场地的交接日期为2010年10月15日，而2010年12月31日贝汉明在《商场固定资产移交表》上签字确认仅是对涉案场地部分附属设施的移交的确认，故原审法院确认马晓明已于2010年10月15日将涉案场地移交给加冕公司、贝汉明，加冕公司、贝汉明主张马晓明于2010年12月31日才交付房屋的抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。关于涉案场地使用费应计算至何时的问题。马晓明主张应计算至2012年2月23日（案外人张锦荣收回涉案场地）时止，对此原审法院认为，马晓明与加冕公司、贝汉明签订《三元里大道商业城经营及管理承包协议书》后，加冕公司、贝汉明已将涉案场地交由马晓明经营管理，马晓明亦因此取得对涉案场地租户直接收取租金的权利，即加冕公司、贝汉明将直接向小租户收取租金的权利交给了马晓明，故加冕公司、贝汉明在马晓明经营管理期间无需再向马晓明支付涉案场地的租金。根据双方在庭审中确认的事实，加冕公司、贝汉明于2011年5月1日将涉案场地交付马晓明经营管理，故加冕公司、贝汉明应支付其实际占用涉案场地期间的使用费至其交付场地给马晓明之时止，马晓明要求加冕公司、贝汉明交付场地使用费直至2012年2月23日缺乏依据，涉案场地使用费应计算至2011年4月30日。综上，加冕公司、贝汉明应当参照双方租赁合同约定，向马晓明支付从2011年2月15日起计算至2011年4月30日共计两个半月的场地占有使用费共262500元。对于涉案场地使用费的利息，应从马晓明向加冕公司、贝汉明提出支付场地使用费的主张之时起算，即从马晓明向原审法院起诉之日（2014年6月13日）起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年3月26日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，广州加冕物业管理有限公司、贝汉明共同向马晓明支付涉案场地使用费262500元及利息（以262500元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2014年6月13日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回马晓明的其他诉讼请求。本案一审受理费20393元，由马晓明负担15155元，广州加冕物业管理有限公司、贝汉明共同负担5238元（广州加冕物业管理有限公司、贝汉明应承担部分于一审判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。判后，上诉人加冕公司、贝汉明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院依据双方2010年10月15日签订的《关于骏海商贸城交接相关事宜的确认》(简称“交接事宜的确认”)为凭，判决双方的交接日期为2010年10月15日存在事实认定错误：1、从该证据的具体内容看，只证明了双方仅就交接的具体事宜，如：“场地交接方面”、“人员方面”、“财务方面”以及“其他方面”等交接事项进行约定，明显是协商行为而非交接本身。2、2010年10月8日，《广州市房屋租赁合同补充合同》第二条规定证明：免租期为交场后4个月，而交场的前提条件是甲方在交付使用时需要完成以下实施设备的安装，并付清费用：①、空调、电梯正常；②、消防合格证；③、公共照明系统正常等。显然，马晓明在签订《交接事宜的确定》时，并没有完成合同上约定的这些条件。因此，加冕公司也不可能在2010年10月15日与马晓明在协商订立《交接事宜的确定》时，进行交接。3、在马晓明提供的《验收单据等资料》中的分别于2010年10月15日、同年12月24日和同年12月31日，由贝汉明签收的3份证据证明，马晓明截至2010年12月31日才将出租场地完成，交付给加冕公司的。因此，加冕公司主张的双方于2010年12月31日才完成交接是有事实依据的。二、原审认为加冕公司支付两个半月的场地占有使用费错误。加冕公司认为，鉴于原审法院对双方交接时间上的判断出现偏差，故在对实际免租期的理解上产生错误。从常理上讲，双方订立租赁合同，其中所围绕的最为敏感的焦点就是“租金”和“租期”。既然加冕公司在《租赁合同》中争取到了4个月的免租期，就没有理由主动并随意放弃两个半月的既定利益。综上，加冕公司、贝汉明上诉请求撤销原审判决,改判驳回马晓明的诉讼请求；一、二审诉讼费由马晓明承担。被上诉人马晓明答辩称应驳回上诉，但原审法院部分认定事实不当，应发回重审。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为应如何计算场地使用费的缴纳时间？评析如下。首先，加冕公司、贝汉明亦确认日期为2010年10月15日《关于骏海商贸城交接相关事宜的确认》已就“场地交接方面”、“人员方面”、“财务方面”以及“其他方面”等交接事项进行约定，但认为是协商行为而非交接本身，该解释与常理不符，且加冕公司在上述确认函件上亦未对此注明，而2010年12月31日贝汉明在《商场固定资产移交表》上签字确认仅是对涉案场地部分附属设施的移交的确认，故加冕公司、贝汉明抗辩称马晓明于2010年12月31日才交付涉案场地缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于涉案场地使用费应计算至何时的问题。原审认定加冕公司、贝汉明应支付其实际占用涉案场地期间的使用费至其交付场地给马晓明之时止即至2011年4月30日亦无不妥，本院亦予以维持。加冕公司以原审法院对双方交接时间上的判断出现偏差而对实际免租期的理解产生错误为由，主张不应承担2010年12月31日至2011年4月30日的使用费，没有理据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人加冕公司、贝汉明的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5238元，由上诉人广州加冕物业管理有限公司、贝汉明负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月九日书 记 员  张 辉