上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）��字第17744号原告（反诉被告）龚明安，男，1950年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龚玲鹰（系原告龚明安之子），住上海市浦东新区。委托代理人王寅生，上海市君志律师事务所律师。被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部，住所地上海市浦东新区。经营者王怀纯，男，1971年9月13日生，汉族，户籍地重庆市，现住上海市浦东新区。委托代理人房超建，上海申恒律师事务所律师。原告（反诉被告）龚明安（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部（以下简称被告忠诚修理部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起了反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告龚明安及其委托代理人龚玲鹰、王寅生，被告忠诚修理部的经营者王怀纯及其委托代理人房超建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚明安诉称，2013年1月31日，原、被告签订了一份房屋《租房合同》。合同约定，被告承租原告坐落于上海市浦东新区合庆镇勤昌村蔡路公园对面街面房三下四上共7间（以下简称系争房屋）。租期从2013年2月1日起至2016年1月31日止，共计36个月。租金为每年人民币（以下币种相同）3.50万元，每半年一付。合同签订后，开始被告如约向原告缴纳房租，但从2014年8月1日起至今，被告无理拒付房租，原告多次催讨被告不予理睬，故原告诉至本院请求判令：1、被告支付拖欠的2014年8月1日至2015年7月31日的房租3.50万元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告称被告应于2015年7月支付2015年8月1日至2016年1月31日的租金，因此当庭变更诉请1为：要求被告支付拖欠的房租5.25万元（从2014年8月1日起计算至2016年1月31日止，标准为每年3.50万元）。被告忠诚修理部辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年1月以前的房租被告已经全部支付。2015年2月以后的租金之所以没有支付是因为原告起诉了被告，并且当时被告要求原告赔偿火灾产生的损失。至于2015年8月1日至2016年1月31日的租金，根据合同约定应当提前7天即2015年7月24日支付，还未到付款期限，所以原告新增的诉请没有依据。被告忠诚修理部反诉诉称，2003年前后，被告承租了原告坐落于上海市浦东新区合庆镇勤昌村一队西蔡家宅XXX号102室房屋，并在该地址办理了个体工商户营业执照。2011年2月1日，原、被告就上海市浦东新区合庆镇勤昌村一队西蔡家宅XXX号的三间房屋签订房屋租赁合同一份，租期从2011���2月1日起至2021年1月31日止。2013年1月31日，原、被告就系争房屋签订租赁合同，租期从2013年2月1日起至2016年1月31日止。2014年9月21日，系争房屋发生火灾，导致被告的衣物、被褥、锂子电瓶被烧毁。同日，上海市浦东新区公安消防支队出具《轻微火灾处置记录》一份，载明起火原因为“电线老化引起”。原告作为出租人，违反合同约定将不符合安全使用要求的房屋交付给被告使用，导致发生火灾，给被告造成财产及经营上的损失，故被告反诉请求：1、判令原告赔偿被告因火灾导致的财产损失231，848元和经营损失81，000元；2、反诉诉讼费由原告承担。针对反诉，原告龚明安辩称，不同意被告的反诉请求。原、被告签订的租赁合同只有两份，签订日期分别为2010年1月30日及2013年1月31日。原、被告确实在2011年2月1日签订过租期为10年的《房屋租赁协议》，但该协���当时为了被告至工商局办理公司注册所签，所以协议内容并不真实。另外，火灾原因是被告私拉电线导致的电线短路，且火灾对被告的经营并未产生影响，因此被告要求原告赔偿其损失没有依据。经审理查明，2010年1月30日，原、被告就系争房屋签订《租房合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；租期从2010年2月1日至2013年1月31日止，共三年，年租金为3.20万元；付款方式：先付款后使用，每次预付6个月房租；被告支付原告押金3，000元。2011年2月1日，原、被告就上海市浦东新区合庆镇勤昌村一队西蔡家宅33路XXX号房屋签订《房屋租赁协议》，协议约定房屋出租给被告用于开设自行车修理公司；房屋面积为3间共计90平方米；租赁期限10年，自2011年2月1日起至2021年1月31日止；房屋租金每月为2，750元，年租金计3.30万元；租金支付方式为半年一付。原告对《房屋租赁协议》内容的真实性不予认可，认为是作被告注册公司所用。2013年1月31日，原、被告就系争房屋签订《租房合同》，合同约定年租金为3.50万元；租期从2013年2月1日起至2016年1月31日止；付款方式为先付款后使用，每次提前7天预付6个月房租；自签约之日起3天内，被告支付押金3，000元；房屋年租金应随着市场价格上涨，每年增长（三年无）。被告对该《租房合同》的真实性不予认可。之后，被告支付了押金3，000元及2014年7月31日以前的全部租金。至于2014年8月1日之后的租金，原告称被告尚未支付，被告称其已于2014年8月支付房租至2015年1月，2015年1月之后的房租确实没有支付。庭审中，原、被告一致确认被告应于每年的1月和7月支付房租；被告支付房租，原告从未出具过收据。另，年租金事实上并未增长过，每年3.50万元。2014年9月21日，系争房屋发生火灾。同日，上海市浦东新区公安消防支队出具《轻微火灾处置记录》一份，载明：起火部位为二楼卧室，火灾面积为5平方米；起火经过为电线老化自燃，起火原因为电线老化引起；烧毁主要物品清单为衣物、被褥、锂子电瓶。同时，该表还列明：同时符合下列条件的火灾，填写此表：……（三）直接财产损失在5，000元以下（不含5，000元）的；（四）起火原因清楚，当事人对《轻微火灾处置记录》无异议，且不需要公安消防机构出具《火灾事故认定书》的。被告经营者王怀纯在该份记录上签字确认。火灾发生后，消防部门并未对系争房屋内的损失进行统计。被告为证明其直接财产损失，提交了自制的火灾损失统计表一份。2015年4月4日，原、被告在系争房屋内发生纠纷，原告经营者的儿子（即原告代理人）龚玲鹰遂向蔡路��出所报警。2015年4月13日，龚玲鹰因原、被告的房屋租金纠纷至合庆司法所申请调解，经调解无结果。庭审中，原告申请证人蔡某、余某某出庭作证。蔡某称其在勤昌村委会工作，平时对系争房屋进行例行检查时发现被告私拉电线严重，二楼在起火前就堆放杂物；火灾发生后其每天经过系争房屋，被告的商店都开着。余某某称其是火灾发生后第一个到现场的，当时楼道上堆了很多杂物，地上有很多电线；火灾第二天，被告就把杂物搬下来了。另查明，被告系有字号的个体工商户，经营者为王怀纯。被告承租系争房屋用于经营自行车修理服务及摩托车、电瓶车零售业务。以上事实，由经庭审质证的《租房合同》二份、《房屋租赁协议》、《轻微火灾处置记录》、上海市公安局案（事）件接报回执单、法律咨询登记表、营业执照、现场照��、勤昌村委会出具的情况汇报、证人证言等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告先后就系争房屋签订过三份合同，从三份合同的时间及内容看，其中二份《租房合同》时间上具有延续性，租金也有所递增，而《房屋租赁协议》独立于该二份《租房合同》，且被告目前租金的支付金额及方式等，均按照2013年1月31日签订的《租房合同》履行，故原告所称的《房屋租赁协议》作为他用的事实，具有可信度，本院予以采纳。双方理应恪守2013年1月31日签订的《租房合同》全面履行，该合同意思表示真实，合法有效。一、关于被告欠付租金的金额。被告认可2015年1月之后的租金尚未支付，而根据双方约定，其中2015年8月1日至2016年1月31日的租金，现付款期限已到，故原告要求被告支付欠付自2015年2月1日起至2016年1月31日止期间的租金3.50万元，可予支持。对于2014年8月至2015年1月期间的租金，被告称已全部付清，原告否认，其也未进一步提供证据证实，故本院不予采信。故原告要求被告支付欠付的自2014年8月1日起至2016年1月31日止的租金5.25万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于被告因火灾造成的损失的赔偿问题。系争房屋发生火灾的原因系电线老化引起，对此引发责任原、被告各持己见，但本院认为作为出租者的原告当负主要责任，原告就此应当赔偿被告一定的损失。对于财产损失，被告仅提供自已所作的火灾损失统计表，该统计表没有公安机关消防机构印章，原告也予否认，本院无法认定，但结合消防部门出具的《轻微火灾处置记录》看，其中填写此表应当符合条件之一，即直接财产损失在5，000元以下（不含5，000元），并注明“起火单位或户主对起火原因和损失统计无异议”��被告经营者王怀纯在该记录上签字确认，故本院推定火灾给被告造成的财产损失应在5，000元以下，本院酌定原告赔偿被告财产损失4，000元。对于经营损失，火灾发生地点在二楼卧室5平方米的空间而非经营场所，且被告提交的证据不足以证明其主张，故被告要求原告赔偿经营损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部应于本判决生效之日起十内支付原告（反诉被告）龚明安自2014年8月1日起至2016年1月31日止的租金5.25万元；二、原告（反诉被告）龚明安应于本判决生效之日起十内支付被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部财产损失4，000元；三、驳回被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部的其他反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，112元，减半收取计556元，由被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部负担；反诉案件受理费2，996元，由原告（反诉被告）龚明安负担25元，被告（反诉原告）上海市浦东新区合庆镇忠诚自行车修理部负担2971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一五年九月十八日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人���共和国合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。