广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执异43号异议人（案外人）：姚瑞宁，男，汉族，1987年1月11日出生。委托诉讼代理人：姚文宇，广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳晓璇，广东科明律师事务所实习律师。申请执行人：惠州市惠阳区自然资源局，住所地：惠州市惠阳区淡水桥背益康一路行政服务中心B栋。负责人：黄向阳。委托诉讼代理人：严剑润，广东卓凡律师事务所律师。被执行人：惠阳区慧峰房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇开城大道安翠街D3号。法定代表人：邱伟洲。本院在执行申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被执行人惠阳区慧峰房地产开发有限公司一案[案号：（2019）粤13执1088号]过程中，案外人姚瑞宁提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。异议人姚瑞宁向本院提交书面《执行异议书》称，请求终止（2019）粤13执1088号执行、委托司法拍卖惠州市惠阳区××房的房产。事由如下：2016年3月9日，异议人和被执行人签订《广东省商品房买卖合同》，约定异议人购买被执行人开发的惠州市惠阳区××房的房产，面积35.74平方米，总价款379316元。异议人和被执行人签订《广东省商品房买卖合同》后，异议人于2016年3月9日一次性支付了总价款379316元，维修基金2145元，于2016年4月19日支付契税3793.16元，被执行人已即时向异议人交付了该房产，异议人装修居住至今，支付水电费、物业费等。以上，有《商品房买卖合同（现售）》《收据》《税收缴款书》等足以为证。异议人认为，异议人对于该房产的权属来源清晰，只是由于被执行人自身债务缠身、公司运营不正常，没有为异议人及时办理不动产登记发证而导致的，但不能否认异议人对于该房产享有实际权属和合法权益。综上所述，为维护自身合法权益，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出本案外人执行异议，请求惠州市中级人民法院依法裁定终止对该房产的执行、委托司法拍卖，维护异议人的合法权益。异议人姚瑞宁向本院提交以下证据材料：一、惠阳区慧峰房地产开发有限公司的企业信用公示报告；二、姚瑞宁身份证复印件；三、涉案房产的《广东省商品房买卖合同》复印件一份；四、惠阳区慧峰房地产开发有限公司于2016年3月9日出具的《收据》复印件3张，并加盖惠阳区慧峰房地产开发有限公司财务专用章；四、惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局于2016年4月19日出具的《税收缴款书》复印件；五、水电费票据复印件5张；六、深圳市彩生活物业有限管理公司惠阳幸福里分公司于2021年3月9日出具的《居住证明》复印件；七、《前期物业管理服务协议》复印件；八、“粤省事”不动产情况查询截图。惠州市惠阳区自然资源局向本院提交书面《执行异议答辩意见书》称，一、涉案的惠州市惠阳区××房产登记在开发商即本案被执行人惠阳区慧峰房地产开发有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断．．．．．．”之规定，被答辩人并非涉案不动产权利人。二、被答辩人所提供《收据》并不能充分证明其已支付购房款项。一方面，按照被答辩人提供的《商品房买卖合同》第六条约定，被答辩人应系通过银行转账的方式支付购房款项的，然而被答辩人并未提供购房款的转账凭证，不能排除被答辩人实际并未支付购房款，被答辩人单凭《收据》并不能充分证明其已支付购房款项。另一方面，《收据》所签盖“惠阳区慧峰房地产开发有限公司财务专用章”并非被执行人公章，其性质、效力不明，无法确认是否真是由被执行人出具。三、被答辩人所提供的物业费用及水电费用收据没有具体缴费人，也无法确认是否对应为涉案房屋所产生水电、物管费用。另外，收据载明支付的水电费用极少，远未达到房屋正常居住使用所产生费用水平，可见该房屋并非用于正常居住，该收据不能证明异议人合法占有、使用了涉案房屋。四、被答辩人并未证明非因其自身原因导致涉案房屋未办理过户登记。综上，虽然被答辩人称其与涉案房产的开发商即被执行人之间存在商品房买卖合同，但其提供证据未能充分证明其已支付购房款，也未能证明其在涉案房屋被查封前已合法占有该房屋及其购买房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，其提出执行异议不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，亦不符合第二十九条规定的排除执行条件，不能排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，被答辩人提出的执行异议不成立，恳请贵院驳回其异议。本院查明：本院立案申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被行人惠阳区慧峰房地产开发有限公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2019年4月4日作出的（2018）惠仲案字第204号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人惠阳区慧峰房地产开发有限公司向申请人惠州市国土资源局惠阳区分局交纳国有土地出让金人民币5327570元（不含契税）及利息（利息以出让金人民币5327570元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年9月8日起计至出让金实际缴清之日）；（二）被申请人惠阳区慧峰房地产开发有限公司补偿申请人惠州市国土资源局惠阳区分局因办理本案所支出的律师费人民币51465元；（三）本案仲裁费人民币57479元，由被申请人惠阳区慧峰房地产开发有限公司承担。申请人惠州市国土资源局惠阳区分局预交的本案仲裁费不予退回，由被申请人惠阳区慧峰房地产开发有限公司承担的仲裁费待本裁决执行时由被申请人惠阳区慧峰房地产开发有限公司径付给申请人惠州市国土资源局惠阳区分局；（四）申请人惠州市国土资源局惠阳区分局的其他仲裁请求不予支持。被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人惠州市惠阳区自然资源局向本院申请强制执行，本院于2019年9月5日依法立案执行，案号为（2019）粤13执1088号。2019年9月9日，本院作出（2019）粤13执1088号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。2020年9月10日，本院作出（2019）粤13执1088号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人惠阳区慧峰房地产开发有限公司位于惠州市惠阳区××房（产权证号：Ｃ××6号）的不动产。根据不动产登记结果显示，涉案房屋权利人为惠阳区慧峰房地产开发有限公司，产权证书：××6，共有情况为单独所有，建筑面积：35.74平方米，房屋登记时间为2014年3月14日，该房屋无抵押权人，该房屋于2020年9月11日被本院（2019）粤13执1088号之一查封。根据异议人提供的证据材料显示，2016年3月9日，出卖人惠阳区慧峰房地产开发有限公司与姚瑞宁签订《广东省商品房买卖合同》，涉案房屋售价为379316元，约定该房总价款379316元于合同签署当日全额付清。并约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年3月9日，惠阳区慧峰房地产开发有限公司向姚瑞宁出具《收据》（No.6004169），收到姚瑞宁交来代办××房房产证费用200元，并加盖财务专用章。2016年3月9日，惠阳区慧峰房地产开发有限公司向姚瑞宁出具《收据》（No.6007675），收到姚瑞宁交来购买××房购房款379316元，并加盖财务专用章。2016年3月9日，惠阳区慧峰房地产开发有限公司向姚瑞宁出具《收据》（No.4000337），收到姚瑞宁交来代缴××房维修基金2145元，并加盖财务专用章。异议人姚瑞宁还提交了深圳市彩生活物业管理有限公司惠阳幸福里分公司出具的2019年至2021年期间部分物业服务费、水费、公摊公共电费和热水费收据。异议人姚瑞宁提交“粤省事”不动产情况查询截图，显示其名下在广东省内无其他住房。在法院查询中，异议人姚瑞宁称该房总价款379316元，其中20多万转账，现金10多万。法庭要求其提交相应的转账凭证，异议人姚瑞宁未按规定提交任何转账凭证。本院认为，本案的争议焦点为异议人姚瑞宁对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院于2020年9月11日查封涉案房产，异议人姚瑞宁与惠阳区慧峰房地产开发有限公司于2016年3月9日签订涉案房产《商品房买卖合同》，该合同是在本院查封前签订，异议人姚瑞宁亦提交了物业公司出具的物业服务费、水电费等收据和“粤省事”不动产情况查询，以证明该房系用于居住且买受人名下无其他房产。但是，异议人姚瑞宁主张总房款379316元已付清，除了惠阳区慧峰房地产开发有限公司出具的《收据》外，未提交相应的转账凭证，不足以证明已支付了379316元房款。因此，异议人所提供的现有证据不足以推翻惠阳区慧峰房地产开发有限公司作为经不动产物权登记机构登记的所有权人所具有的对外公示效力。异议人请求本院终止对涉案房屋的执行，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人姚瑞宁的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 林峥云二〇二一年三月三十一日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽