福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第5337号原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会，住所地惠安县。代表人郑琼芬，负责人。委托代理人程建国，男，惠安县惠南法律服务所法律服务工作者。被告陈锦辉，男，1966年7月18日出生，汉族，住惠安县。原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会（简称涂寨村委会）与被告陈锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由审判员黄钕婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂寨村委会的委托代理人程建国到庭参加诉讼，被告陈锦辉经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告涂寨村委会诉称，2009年7月29日，被告因经营家私需要，向原告租赁惠安县新光包袋有限公司综合楼厂房一幢（面积合计4038m2）。双方于当日签订了《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》1份，合同就租赁场所、期限、租金支付方式、双方的权利义务、续租、合同的变更和解除、违约责任及赔偿等都进行明确约定。现被告经营出现问题，并自2014年11月1日起拖欠租金。期间，原告曾多次向被告催讨租金，并于2015年5月6日向被告发出《租金催款通知书》1份，由被告亲自签名并按捺手印确认，同时该催款通知书也再次告知被告若再违约，其必须按双方租赁合同约定以当年租金的日千分之五支付违约金（共计244800元）。请求判决：1、解除原、被告于2009年7月29日签订的《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》。2、被告向原告支付租金142800元（自2014年11月1日至2015年6月30日共8个月按每月租金17850元计算）。3、被告向原告支付违约金224800元（按年租金的日千分之五���算）。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：以当年租金为基数、按月利率2%计算违约金。被告陈锦辉未作答辩。本案在审理过程中，原告涂寨村委会提供以下证据：1、组织机构代码年度申报报告表、组织机构代码证、村委会证明、法定代表人身份证明各1份，以此证明原告的主体资格情况；2、被告身份证复印件1份，以此证明被告的主体资格情况；3、《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》1份，以此证明租赁合同的具体条款情况。4、租金催款通知书1份，以此证明原告曾向被告催讨租金的事实。为查明案件事实，本院到涉讼厂房进行查看并对被告制作询问笔录。被告称对原告起诉的事实与理由没有异议，家私城仍在经营，合同约定的违约金偏高，原告在庭审中调减按月2%计算违约金同样偏高，要求调减，近期将与原告协商此事。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。在本院调查后，被告对原告提供的上述证据没有异议，本院予以采信。经庭审认证，结合原告的陈述以及本院调查的内容，对本案的主要事实作如下认定：2009年7月29日，原、被告签订《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》1份，约定原告将位于涂寨镇的惠安县新光包袋有限公司综合楼及厂房出租给被告，租赁期为10年（自2009年7月30日至2019年7月29日），每季度租金51000元，第6年起每月租金增加5%，即自2014年8月1日起每月租金为17850元；被告支付20000元给原告作为押金；被告未按约定期限交付租金超过30天以上的，原告可解除合同，且有权要求被告按当年租金的日千分之五计算违约金。2015年5月6日，原告向被告发出《租金催款通知书》1份，载明：被告仅缴交租金至2014年7月30日，应于2015年5月30日前缴纳租金及违约金，逾期未缴纳的，原告将解除涉讼租赁合同等。被告收到该通知书后于2015年6月9日缴纳1个季度的租金53550元，故原告自2014年11月1日起计算本案租金。目前，涉讼房屋仍由被告使用。综上事实，本院认为，原、被告签订的《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》，主体适格，内容没有违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。被告自2014年11月1起未向原告支付租金，根据合同约定，原告有权要求解除合同、收取租金及违约金。现原告要求被告缴纳自2014年11月1日起至2015年6月30日的租金以及以当年租金214200元（月租金17850元×12月）为基础计算违约金，符合法律规定，应予支持，但双方约定的日千分��五以及原告调减按月利率2%计算违约金，因原告未能举证证明自己的实际损失，该违约金计算标准明显偏高，应调减按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为妥；被告于合同签订当时缴纳的押金20000元应抵扣租金，因此，被告需缴纳的租金为122800元（17850元／月×8个月（2014年11月1日起至2015年6月30日止）-20000元押金］。被告杨子江经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，判决如下：解除原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会与被告陈锦辉于2009年7月29日签订的《涂寨村集体综合楼（厂房）租赁合同书》。被告陈锦辉应于本判决生效之日起十五日内向原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会支付自2014年11月1日起至2015年6月30日止的租金122800元（押金20000元已折抵租金），及以年租金214200元为基础按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算自2014年11月1日起至2015年6月30日止的违约金。驳回原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6172元，减半收取3086元，由被告陈锦辉负担2824元，原告惠安县涂寨镇涂寨村民委员会负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员 ���黄钕婷二〇一五年九月二十日书记员 庄  彦  为附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期��支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。