北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初9758号原告：刘奇龙，男，1969年9月3日出生，汉族，无业，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京金地科创置业有限公司，住所地北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。法定代表人：赵五岳，董事长。委托诉讼代理人：王万利，男，1970年6月25日出生，汉族，北京金地科创置业有限公司法务部经理，住北京市丰台区。原告刘奇龙与被告北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘奇龙的委托诉讼代理人许亮，被告金地公司的委托诉讼代理人王万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘奇龙向本院提出诉讼请求：1.判令金地公司继续履行其与刘奇龙签订的《房屋买卖合同》，协助刘奇龙办理位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦B楼320号房屋的所有权转移登记手续；2.判令金地公司按日万分之一的标准向刘奇龙支付延迟办证违约金（以343209元为基数，自2014年10月28日起计算至实际办证之日止，暂时计算至起诉之日为31712元）；3.本案诉讼费由金地公司承担。事实和理由：刘奇龙与金地公司于2009年12月19日签订《房屋买卖合同》，约定刘奇龙向金地公司购买其开发的位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦B楼320号房屋，合同中对房屋价款、房屋交付期限、逾期办理产权登记的违约责任等均作出明确规定。其中第十六条约定，金地公司应于涉案房屋交付之日起365个工作日内为刘奇龙办理涉案房屋产权登记，如逾期金地公司应当每日按照已付购房款万分之一的标准向刘奇龙支付违约金。后刘奇龙按照合同约定向金地公司支付购房款343209元，金地公司于2012年11月8日向刘奇龙交付房屋，但金地公司因自身原因一直拖延履行办理产权登记的合同义务至今，金地公司的违约行为给刘奇龙带来重大经济损失，故诉至法院。金地公司辩称，刘奇龙所述房屋情况属实。关于办理产权登记的问题，金地公司同意为刘奇龙办理房屋产权登记证书，但是由于政策变化，目前产权登记部门实际上已经停止办理该房屋的产权登记手续，如果不能够办理金地公司也无能为力，但是金地公司是同意办理的。关于违约金，鉴于刘奇龙在起诉时提到起算时间2014年10月28日，金地公司有异议，金地科创在2016年10月17日通过申通快递向刘奇龙发过催办函，金地公司同意自2014年10月28日开始计算违约金，截止日期到2016年10月17日。金地公司通知刘奇龙办理，没有办理是刘奇龙自己的原因。而且根据相关规定违约金最多不能超过两年，金地公司认为违约金超过诉讼时效，截止到起诉往前超过两年的部分的违约金，法院不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。刘奇龙提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.购房发票、购房款收据；3.物业服务协议。金地公司提交如下证据：1.京国土用480号文件；2.开发区管委会会议纪要；3.北京市建委510号文件；4.土地出让补充协议及发票；5.特快专递单及尽快办理产权证的函。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年12月19日，刘奇龙（买受人）与金地公司（出卖人）签订编号为102的《房屋买卖合同》，约定金地公司将北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦B楼320号房屋出售给刘奇龙，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为343209元。该合同还约定：出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。刘奇龙按约定向金地公司交纳了购房款343209元。2012年11月8日，双方办理了房屋交付手续。金地公司至今未为刘奇龙办理房屋所有权证书。另查，2010年10月8日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号文件）。该文件内容为：“各区（县）发展改革委、经济信息化委、国土分局、规划分局、住房城乡建设委、房管局：为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，现将有关问题通知如下：一、2010年10月1日起，新办理立项……二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。”2011年4月28日，北京经济技术开发区管委会办公室印发了议题为“金地科创项目有关问题研究”的《北京经济技术开发区管委会会议纪要（专题）》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中“会议决定”部分第4条载明“关于兴盛国际创业大厦产权证办理问题。鉴于该大厦在建设时符合开发区的规划要求，同时建设目的主要是为了解决诺基亚等企业的生活配套问题，原则上同意协助项目方办理相关权证。由房地局负责，对大厦研发部分按照研发办公性质及建设时的规划条件进行地价评估，根据评估价格和项目的实际情况，合理确定补缴地价款的额度，进行土地用途变性后，再办理相关权证。”2012年11月28日，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市住房和城乡建设委员会关于加强枢密院等六个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发〔2012〕510号文件）。该文件内容为：“按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号）要求，经相关委办局研究并报请市政府批准，同意通州区枢密院项目（一期）……兴盛国际项目（B、B楼）等6个研发工业项目有条件进行现房销售。同时，按照《联席会会议纪要》要求，买受人资格必须由属地管委会书面确认。”诉讼中，金地公司主张其一直在积极办理房产证，延迟办证是受上述政府相关政策的影响。金地公司主张其为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，向法庭提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”，载明金地公司于2013年5月13日与北京市国土资源局经济技术开发区分局就诉争房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。虽然刘奇龙与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。双方签订合同时，涉诉房屋所在土地属于工业项目国有建设用地，金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌。此后，金地公司与相关行政机关协调，补缴地价款并将土地用途变更为科研性质后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故刘奇龙与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效。刘奇龙已经支付了全部房款且实际使用涉诉房屋，金地公司应该按照合同约定为刘奇龙办理房屋产权登记。刘奇龙要求金地公司协助办理房屋所有权转移登记，金地公司表示同意，本院对此不持异议。关于违约金的诉求，金地公司在涉诉房屋已具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为刘奇龙办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。刘奇龙要求金地公司自2014年10月28日起支付逾期办理产权证违约金，金地公司表示同意，本院对此不持异议。金地公司提交快递单主张于2016年10月17日向刘奇龙送达办理房屋所有权证告知函，是刘奇龙怠于办理，刘奇龙否认收到该函件，金地公司未提供充分证据证明，故金地公司的该项主张，本院不予采信。合同约定违约金的支付期限为买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。故金地公司违约金超过诉讼时效的意见，没有依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内协助原告刘奇龙办理位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦B楼320号房屋的所有权转移登记手续；二、被告北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内向原告刘奇龙支付延迟办证违约金（以343209元为基数，按日万分之一的标准计算，自2014年10月28日起至实际办证之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3462元，由被告北京金地科创置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一七年六月三十日书记员  董 惠-8--1-