海南省琼海市人民法院民事判决书（2021）琼9002民初551号        原告：李长岐，女，1959年10月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区，现住海南省琼海市。            被告：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地为海南省琼海市。            法定代表人：吴鹏，该公司总经理。            委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。            原告李长岐与被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长岐，被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉不动产公司）的委托诉讼代理人李大兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            原告李长岐向本院提出诉讼请求：判令被告支付给原告逾期办证违约金1995.63元（购房款199563元×1％=1995.63元）。事实和理由：2011年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的天来泉二期28幢1层107号商品房，并于2011年8月16日支付了购房款。原告在2011年11月15日接房时又向被告支付了房差、代收费等11463元（包括代为办理权属证书费用421元、维修基金2175元、房差、契税、印花税等费用），原告同时敦促被告早日按照合同约定代为办理好房屋所有权证书。根据双方签订的合同第十五条约定，原告支付了购房款和相关税费并完成接收房屋后，被告必须在90日内完成涉案房屋办理房产权属登记的各项备案手续，并使原告取得涉案房屋的房地产权属证书。但是被告未能在合同约定的期限内为原告办理房产权属证，直到2018年8月1日才给原告办理好涉案房屋的房地产权属证书。因此，按照双方签订合同第十五条第二款之规定，被告应该对其自身原因所导致的逾期为原告办理房地产权属证书而承担违约责任，应向原告支付已付购房款1％即1995.63元违约金。对于本案被告违反双方商品房买卖合同第十五条之约定应按第十五条第二款承担违约责任的事实，已为原告所在小区业主于2020年对本案被告向贵院提起的民事判决书（2020）琼9002民初680号与本案完全相同的基于同一被告、同一违约事实、同一诉讼请求的判决确认。2020年9月21日海南省第一中级人民法院作出的终审判决予以维持。对于该生效判决所认定的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款之规定，原告已无需另行举证证明。综上所述，被告因其自身原因造成逾期办证，理应承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。            被告天来泉不动产公司辩称，（一）原告的起诉已过诉讼时效，不受法律保护。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告履行交房义务后90日为办理权属证书期限，时效应从交房后90日之次日起计算，被告于2011年交房，离起诉日已近十年；原告没有提供时效中断的相关证据，依法应承担举证不能的不利后果。原告以已有生效判决确认、不需要举证为由不提供任何相关证据，是站不住脚的。因为时过境迁，生效判决认定的起诉没有过诉讼时效，并不能证明过了几年，甚至若干年后永远都不过时效，很简单的道理，现在过不过时效，并不能以之前的判决来认定，更不能因此免除原告的举证责任；生效判决认定时效中断的理由并不适用于原告。生效判决认定：被告未依约办理产权证后，原告等涉案项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向被告及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断。联络小组并不能代表所有业主，原告必须提供其同意、参与的相关证据，否则，原告就不能理所当然的坐享其成。更何况，判决认定的是第一批业主起诉之前联络组一直在要求，以此为由认定时效中断。但三年过去了，生效判决认定未过时效的证据，恰恰证明现在已经过了时效。原告必须举出新证据，之后又有时效中断的情形，否则时效过了就是不争的事实；办证和和支付违约金是两个不同的诉求，不能混为一谈。生效判决认定的是“要求办理产权证”，并未提及到要求支付违约金，办证和支付违约金是两个不同的行为，也是两个不同的诉求，不能混为一谈。而且办证是物权请求权，没有时效规定；支付违约金是债权请求权，有时效规定。该案的时效，应以要求支付违约金为中断理由，而不应以要求办证为理由。原告在起诉之前，从未向被告和有关部门提出支付违约金的要求，显然已过诉讼时效。（二）被告没有违约行为，不应该承担违约责任。合同约定的只是交材料，被告并没有违约。双方合同第十五条只是约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告及时向琼海市房管局递交了上述材料，并没有违约。房管局以项目土地需要办理土地变性为由不接受资料，不能归咎于被告。《不动产登记管理条例》第十七条规定：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。琼海市房管局虽然告知了理由，但并未当场采用书面形式，应视为受理，也就是说被告如约向产权登记部门提交了资料；合同签订时并不存在土地变性和追缴出让金的事实，属情势变更。被告与原告签订《商品房买卖合同》时，土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证等规划、建设和销售手续一应俱全，不存在土地变性和欠缴土地出让金的问题。合同签订后，政府部门突然提出相关方面的要求，属于《民法典》第五百三十三条规定的情势变更，不是被告违约。根据情势变更原则和商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，非因被告的原因而要求被告支付违约金，不仅是不公平的，也是不会被法律支持的。被告已为原告办理产权证，没有有违约。合同签订后，虽情势变更，给办证带来了困难和障碍，被告还是积极奔走，多方努力，筹措资金，抵押房产等，为原告办理了房地产权证，履行了开发商应尽的义务。（三）产权证的逾期颁发，不是被告的过错造成。如前所述，被告开发的房地产各种手续俱全，土地、规划、施工、销售均符合法律规定。被告按照合同要求，及时将办证的相关资料递交办证部门，办证部门拒收是违反法律规定的，且被告提交的资料符合《不动产登记管理条例》第三十五条规定的要求。办证部门违法不予办理非被告的过错；土地变性和追缴出让金不应该影响办证。政府部门拒绝办证的理由不成立。其一，办证是业主的义务，办证部门不能以他人的事由拒绝业主办证。其二，办证应在先，缴费应当在后；其三，政府部门对变性及缴费数额一直没有明确，才造成了迟延耽搁。总之，是政府部门的不作为才造成了逾期办证，不是被告的过错造成的。（四）判决的既判力只涉及判项，对“本院认为”部分可以通过相反证据推翻。原告基本没有提供任何证据，完全援引在先判决，仅凭在先判决“本院认为”部分的理由，就免除自己的举证责任，完全不顾时过境迁、事实、证据及法律的变化，是无论如何都说不通的。除了时效问题特别会受到时间的影响外，证据和法律的变化自然也会推翻在先判决的认定，比如新出台并生效的民法典增加的情势变更原则和自然资源部先办证后缴费的规定等。何况，我国法律并没有类似集团诉讼的规定，他人的判决不能自然适用于同类的判决。各个案件都有其特殊性，不一定完全一致，人民法院必须根据个案的审理情况，作出独立的认定和裁判。综上所述，原告的起诉已超过诉讼时效，被告没有违约，逾期办证不是被告的过错造成，在先判决不能自然适用于在后判决，请求人民法院根据个案的审理情况，依法裁决，驳回原告的诉讼请求。            本院经审理认定事实如下：被告系依法成立从事房地产开发经营、室内装饰装潢、酒店管理等经营的企业法人。2011年7月31日，原告为购买被告开发建设的位于琼海市官塘旅游开区天来泉二期28幢B单元107号商品房，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房价款195563元；交房期限在2011年7月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房出卖人按已付款的1％向买受人支付违约金。签订合同后，原告向被告支付了购房款195563元。2011年11月15日，原、被告办理涉案房屋交付手续，同时原告向被告支付了办理权属证书费用、维修基金、契税等相关费用。2018年8月9日，被告为原告办理了涉案房屋的《不动产权证书》［证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号］。因被告逾期办证，双方由此产生纠纷，为此于2021年1月25日向本院提起诉讼。对双方争议的事实，本院认定如下：（一）被告在办证过程中是否存在违约过错的事实。被告开发建设的天来泉二期预售商品房，其取得的土地使用性质为商服用地，但其在使用过程中建设商品房，改变了土地使用性质，其于2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局申请产权初始登记时，因土地使用性质与实际使用性质不一致、其提交的备案材料不符合相关规定，导致未能在约定的期限内办理产权登记。未能取得有关产权登记，系因被告使用土地时改变土地使用性质的过错所造成。被告以其及时向房屋管理部门提交备案材料，并以《不动产登记暂行管理条例》第十七条规定的情形主张系政府部门原因所造成、其不存在过错为由进行辩解，但《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起才施行，早已超过双方合同约定的办证期限，被告的辩解与事实不符，理由不成立，依法不予采纳。被告存在的违约过错事实，原告提供的本院作出的已经生效的（2020）琼9002民初680号民事判决书已经予以认定。因此，原告主张被告存在逾期办证的违约过错事实，所举证据足以证明，依法予以确认。（二）原告的起诉是否超过诉讼时效期间。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告必须在交房之日起90日内为原告办理涉案房屋的产权登记并取得产权证书，原告（买受人）不退房被告（出卖人）按已付款的1％向买受人支付违约金。原、被告于2011年11月15日办理交房，办证期限为2011年11月16日至2012年2月14日，但被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权证书，已经构成违约，被告应当按照合同约定以已付购房款的1％向原告支付违约金。依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告的主张违约金系合同中约定的权利，原告应当知道其权利已经被侵害，故诉讼时效期间应自2012年2月15日起计算，原告须在2014年2月15日之前主张权利。依据《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。本案中是否存在诉讼时效中断的情形，原告以所在小区业主推选联络小组主张权利诉讼时效中断，并以本院作出的已经生效的（2020）琼9002民初680号民事判决书作为证据主张诉讼没有超过法律规定的诉讼时效期间。原告所在小区推选的联络小组向被告主张权利，于2014年1月7日向被告发出《催告函》，要求被告在接到催告函后30个工作日内到琼海市房管局办理房屋产权登记、逾期不办理应按合同约定自交付之日起向业主支付违约金及赔偿经济损失，并有权主张解除合同、退回房屋、双倍返还房款等。该《催告函》足以证明原告及其所在小区业主向被告主张支付违约金的权利，诉讼时效中断，诉讼时效期间可重新计算。而民事诉讼权利是法律赋予公民的民事诉讼权利，是否行使该权利应当由当事人在法律规定的范围内处分，即原告是否主张诉讼权利和民事权利，依法只能由原告自己决定，原告提供本院作出的已经生效的（2020）琼9002民初680号民事判决书，仅能证明原告所在小区业主姜凤英等业主提起诉讼主张违约金、要求被告履行办理房屋产权登记的事实，不足以证明本案诉讼时效中断的事实，原告仍应就诉讼时效中断的情形提供证据予以证明。依据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条规定，诉讼时效期间为三年；2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百八十八条规定，诉讼时效期间为三年，自2014年1月8日起至2017年10月1日《民法总则》开始施行期间，原告也未能举证证明其向被告主张违约金权利的事实，自《民法总则》开始施行后至原告于2021年1月25日向本院提起诉讼期间，原告没有提交证据证明其向被告主张违约金权利或者被告同意支付违约金的事实。因此，原告提供的证据不足以证明诉讼时效中断的情形，依法应当承担举证不能的不利后果，依法认定原告的起诉已经超过诉讼时效期间。            本院认为，原告向被告购买的是期房并非现房，故本案系因商品房预售合同引起的民事纠纷，本案立案时确定案由为商品房销售合同纠纷不当，应变更案由为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行合同义务。而被告在履行合同过程中，虽然为原告办理了涉案房屋产权登记、原告也取得了不动产权利证书，但因其过错未在约定的期限履行办证义务，依法应当承担相应的违约责任，并按照合同约定支付逾期办证违约金给原告。原告主张逾期办证违约金1995.63元，系按合同约定的违约金计算方法以购房价款199563元按1％计算，其该项诉讼请求有事实根据。而原告主张的违约金1995.63元，系按合同约定以购房款总额按照1％计算，该债务因被告违约自逾期办证之日起即已经产生，原告可按照合约主张该权利，但原告自权利被侵害之日起至2021年1月25日起诉之日止已经超过法律规定的三年诉讼时效期间，现原告未能举证证明诉讼时效中断的情形，且被告以原告所诉超过诉讼时效予以抗辩，故原告请求判令被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，已经超过法律规定的诉讼时效保护期间，依法不予支持。            综上所述，原告请求判令被告支付逾期办证违约金，未能举证证明诉讼时效中断的事实，依法应当承担举证不能的不利后果，其诉讼请求已经超过诉讼时效期间不受法律保护，依法应予驳回。被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由成立，依法应予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：            驳回原告李长岐的诉讼请求。            案件受理费50元，减半收取计25元，由原告李长岐负担。            如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                审判员王裕    二〇二一年三月二十三日            法官助理黄雪莹            书记员杨国强            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。