北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第1761号原告兼反诉被告付鹏，男，1985年7月31日出生。委托代理人孙茂成，北京高文律师事务所律师。委托代理人张清格，北京高文律师事务所律师。被告兼反诉原告董勇范，男，1966年7月2日出生。委托代理人昶广平，河北山庄（北京）律师事务所律师。第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼153-26。法定代表人胡彦明，总经理。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告付鹏与被告董勇范，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）及董勇范反诉付鹏，第三人金城阜业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成���议庭，公开开庭进行了审理。原告付鹏及其委托代理人孙茂成，被告董勇范及其委托代理人昶广平，第三人金城阜业公司的委托代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付鹏诉称：2014年11月7日，我通过金城阜业公司居间与董勇范签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以140万元的价格购买坐落于北京市门头沟区xxx5号楼1单元1402室（以下简称1402室）的房屋，其中应付现金60万元，拟贷款80万元。另外，合同附件一还约定我应支付董勇范附属设备、装饰装修价款（以下简称附属物价款）67.18万元。签订合同当日我支付了3.18万元的定金，同时向金城阜业公司支付中介费2.8万元。签约时，由于我没有公积金贷款资格，我与董勇范及金城阜业公司协商，以我叔叔傅全的名义办理贷款手续，但实际付款人和出资人都是我。合同约定董勇范���于2014年11月16日前办理抵押注销手续，但董勇范直到2014年12月17日才办理完毕该手续。根据合同约定，我有权解除合同并要求对方支付合同总价款20%的违约金。2015年2月4日，金城阜业公司通知我，傅全的公积金贷款已获批，可以去办理复审及过户相关事宜。同时，金城阜业公司告诉我，董勇范声称在海南度假，过了春节才能回京。之后一直等到2015年3月初，金城阜业公司给我打电话说董勇范回来了，可以继续办理。我们定好于2015年3月9日办理过户手续，但我叔叔傅全于2015年3月8日因心梗猝死，造成我买房目的落空。根据合同约定，董勇范逾期办理贷款复核手续超过15日，我有权解除合同并要求对方支付合同总价款20%的违约金。在履约过程中，我先后支付给董勇范67.18万元购房款，并支付了2.8万元的中介费、4500元的贷款手续费、1500元的房屋评估费，并为装修房���购买灯具花费3110元。综上，董勇范的违约行为给我造成了极大的经济损失，故我诉至法院，请求法院判令：一、解除我与董勇范于2014年11月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》；二、董勇范向我返还已支付的购房款67.18万元；三、董勇范向我支付违约金82.872万元。被告董勇范答辩并反诉称：关于逾期解抵押的问题，我认为所有交易手续都是中介办理，我只是配合，我并没有恶意拖延；办理解押手续逾期后，付鹏对我违约表示认可，并未提出解除合同，我们之间的交易仍继续进行，故现在付鹏无权再以此主张解除合同及支付违约金。关于贷款及过户问题，傅全的公积金贷款已于2015年2月4日批贷，依照合同约定，批贷后5日内应办理过户手续，办理过户手续前两个工作日付鹏需将预付款56.82万元支付给我。由于付鹏没有依约支付该笔款项，我才没有配合他办理过户手续，故应是付鹏违约而不是我违约。此外，我与付鹏签订的《房屋附属清单》中约定，付鹏应于网签当日一次性向我支付附属物价款67.18万元，但付鹏只实际支付了64万元。由于付鹏逾期付款已超过15天，我有权解除合同并要求对方支付合同总价款20%的违约金。故我不同意付鹏的全部诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：一、解除我与付鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》；二、付鹏向我赔偿违约金41.436万元。反诉被告付鹏辩称：关于附属物价款67.18万元的问题，在支付该笔款项前，金城阜业公司明确告知我签订买卖合同时支付的3.18万元定金视为附属物价款的一部分，网签时我再支付64万元即可，董勇范对此知情且认可，我也依约支付了该笔款项。房屋批贷后，董勇范在海南度假，不能回���办理过户手续。在过户时间不能确定的情况下，预付款的付款条件并不成就，我享有先履行抗辩权。第三人金城阜业公司述称：付鹏、董勇范之间的买卖合同确由我公司居间，我公司已尽到居间人的相应义务。我公司希望付鹏、董勇范能协商解决相关问题，或听从法院判决。付鹏与董勇范争议焦点如下：一、逾期办理解除抵押手续。董勇范主张，逾期办理解除抵押手续的原因系1402号房屋原抵押权人的他项权利证丢失，致使解押流程超过预期的时间；逾期后，付鹏并未提出要解除合同。付鹏表示不清楚逾期解押的原因，也没有放弃解除合同的权利。二、附属物价款的数额及支付方式。付鹏主张，依照双方的约定，附属物价款为67.18万元，其中包含定金3.18万元，故其仅需再向董勇范支付64万元的附属物价��；网签当日，由于自己手头没有足够的现金，故先行支付了50万元，并与董勇范商定2015年1月14日再付清剩余的14万元。董勇范主张，67.18万元的附属物价款并不包含定金，网签当日，付鹏表示资金紧张，先付50万，剩余的钱会尽快支付，但2015年1月14日仅支付了14万元，尚差3.18万元未付，亦未说明何时支付。三、批贷后过户、支付预付款等后续交易流程的履行情况。付鹏主张，中介公司通知批贷时，由于董勇范在海南度假，双方未能就过户时间协商一致；2015年3月初董勇范返京后，金城阜业公司协商双方于2015年3月9日办理过户手续，于过户当日支付预付款，并未提出需先行支付预付款的要求。董勇范主张，金城阜业公司通知其办理过户手续时其确在海南度假，但其已明确表示要求付鹏先行支付预付款，付款后立即返京办理过户手续；2015年3月其返京后仍要求付鹏先付预付款再过户，由于付鹏未付款，双方未能确定过户时间。就上述争议事实，金城阜业公司申请证人张鹏出庭作证。张鹏系金城阜业公司门店店长，涉争买卖交易系在该门店办理。张鹏陈述：一、解押时，1402号房屋的他项权利证丢失，需登报补办，我公司第一时间将这个情况通知买方，买方表示可以等待；二、附属物价款为67.18万元，订立合同当日已支付3.18万元，网签当日，由于买方资金不足，只支付了50万元，剩余14万元双方协商于7日内付清，并由买方给卖方打了一个欠条，卖方并未提出过还差钱；三、2015年2月初，我公司得知1402号房屋贷款已获审批，遂电话通知买卖双方办理过户手续；当时买方说随时可以过户，卖方说在海南，要3月初才能回来，卖方未提出过需买方先行支付预付款的要求；3月初卖方回京后，经我公司联系，双方确定于2015年3月9日办理过户手续，过户当日给付预付款。经审理查明：董勇范（出卖人）与付鹏（买受人）经金城阜业公司居间于2014年11月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：一、买卖房屋为1402号房屋；二、该房屋已经设定抵押，抵押权人为周成梅，出卖人应于2014年11月16日前办理抵押注销手续；三、房屋成交价格为140万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款80万元；四、买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为3.18万元；买受人于办理产权转移登记前两个工作日向出卖人支付预付款56.82万元，支付方式为存入专用账户划转；五、出卖人应当在网签当日将房屋交付给买受人；六、买受人未按照约定的时间或条件付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15���内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向出卖人支付违约金；七、出卖人或买受人未按照公积金管理中心约定的时间或条件办理有关贷款手续的，逾期超过15日，守约方有权解除合同；守约方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向守约方支付违约金；八、出卖人未按合同约定的时间或条件办理抵押注销相关手续的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向买受人支付违约金；九、双方应于房屋校验通过及购房资格审核通过后办理网上签约手续，网签后3日内办理贷款申请手续，并于贷款银行或公积金管理中心批贷后5日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，董勇范与付鹏签订《房屋附属清单》，约定：1402号房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格总和为67.18万元，买受人于网签当日一次性向出卖人支付。在签订上述合同的过程中，由于付鹏没有公积金贷款资格，付鹏、董勇范及金城阜业公司协商一致，同意以付鹏叔叔傅全的名义签订1402号房屋的网签合同并办理公积金贷款手续，但1402号房屋的实际买受人为付鹏，买卖合同相应的权利义务亦由付鹏承担。签订上述合同后，付鹏于2014年11月7日当天向董勇范支付定金3.18万元。董勇范于2014年12月17日办理完毕1402号房屋的解抵押手续。2015年1月5日，董勇范与傅全就1402号房屋签订《存量房屋买卖合同》，并办理网上签约手续及公积金贷款手续。网签当日，付鹏向董勇范支付附属物价款50万元，后于2015年1月14日支付附属物价款14万元。订立网��合同后，董勇范将1402号房屋交付付鹏。1402号房屋批贷后，需先行办理过户手续，房屋过户后，再由买卖双方到银行办理抵押手续。2015年2月4日，金城阜业公司业务员通知付鹏、董勇范公积金贷款已获审批，可办理房产过户手续，但由于董勇范在海南，买卖双方未确定过户时间。董勇范于2015年3月初返回北京，之后双方约定于2015年3月9日办理过户手续，过户当日给付首付款。2015年3月8日，傅全死亡。傅全死亡后，付鹏将1402号房屋返还董勇范。另查，傅全生前无配偶、子女，其父为傅廷江，已于2004年死亡，其母为彭惠琴。本案审理过程中，本院就1402号房屋的交易情况与彭惠琴进行谈话，彭惠琴认可1402号房屋实际购买人为付鹏，而非傅全，傅全亦未在交易过程中出资。上述事实，有当事人及代理人陈述、《北京市存量房屋买卖居间合同》、《房屋附属清单》、付款凭证、身份关系证明、证人证言等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。董勇范与付鹏于2014年11月7日就1402号房屋签订买卖合同，虽然后续贷款相关手续系以傅全的名义办理，但当事人及傅全的继承人均认可付鹏系房屋的实际买受人，对此本院不持异议。就本案诉争的各项违约问题，本院作出如下认定：一、关于逾期办理抵押注销手续。从本案已查明的事实来看，董勇范确实未在合同约定的时间内办理完毕1402号房屋的抵押注销手续。根据合同约定，逾期办理抵押注销手续的，买受人有权退房，即付鹏有权要求解除合同。但应当指出，付鹏的合同解除权需于合理期间内行使。这是因为：一方面，如果合同解除权的行使期限完全由守约方自��选择，会使买卖双方的合同关系长期处于一种不稳定的状态，与合同法鼓励交易的立法目的不符；另一方面，如果守约方未作出解除合同的意思表示，并继续履行合同或接受对方继续履行，而对方当事人基于对守约方继续履行的信赖，为合同履行继续付出时间和成本，此种情况下，再允许守约方任意解除合同，则明显有违诚实信用原则。就本案而言，在董勇范逾期办理抵押注销手续后，付鹏并未提出解除合同，并且配合董勇范继续办理网签及贷款相关事宜，故本院认为付鹏以逾期办理抵押注销手续为由要求解除合同并支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。二、关于附属物价款。从买卖双方的合同约定来看，1402号房屋成交价格为140万元，其中定金为3.18万元、预付款56.82万元、贷款80万元，买方另需支付附属物价款67.18万元。但在合同实际履行过程中，付鹏先后支付了64万元的附属物价款，现未有证据证明董勇范在接受上述款项时对款项数额提出异议，故本院认为当事人在合同履行过程中已对附属物价款的付款时间作出了重新约定，故对于董勇范以付鹏逾期支付附属物价款超过15日为由要求解除合同并要求付鹏支付合同总价款20%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于批贷后合同的履行问题。根据买卖合同约定，买卖双方需于批贷后5日内办理过户手续，买受人需于办理产权转移登记手续前两个工作日向出卖人支付预付款56.82万元。金城阜业公司于2015年2月初通知买卖双方可办理过户手续，董勇范表示在海南，2015年3月初才能返回北京。在董勇范表示不能按期履行过户义务的情形下，虽然付鹏的付款义务在先，但为了维持双方当事人在利益关系上的公平，付鹏享有暂时��止支付预付款的权利。此后，双方当事人均未向对方主张解除合同。在董勇范返京后，经金城阜业公司从中协调，双方定于2015年3月9日办理过户手续并于同日支付预付款。故本院认为，买卖双方已对过户及付款时间作出了重新约定。在双方已达成继续履行合同的意向的情形下，付鹏以董勇范逾期办理贷款手续超过15日为由要求解除合同并要求董勇范支付合同总价款20%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，董勇范主张付鹏逾期付款系其不能按期办理过户所导致，且根据证人证言，双方重新商定在2015年3月9日办理过户手续的同日支付预付款，故对于董勇范以付鹏逾期付款超过15日为由要求解除合同并要求付鹏支付合同总价款20%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于傅全已于2015年3月8日死亡，董勇范、付鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的合同目的无法实现。董勇范、付鹏均同意解除上述合同，对此本院不持异议。合同解除后，由于合同解除系不可归责于双方的原因造成的，双方无须互负违约责任，付鹏已付的定金3.18万元及附属物价款64万元应由董勇范向其返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除董勇范与付鹏于二○一四年十一月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》。二、董勇范于本判决生效之日起七日内向付鹏返还定金及房屋附属设施设备装饰装修价款共计六十七万一千八百元。三、驳回付鹏的其他诉讼请求。四、驳回董勇范的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照���中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万三千三百七十四元，由付鹏负担，已交纳。反诉案件受理费二万三千三百七十四元，由董勇范负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵 琳代理审判员  谢耀宗代理审判员  王丽娟二〇一五年九月十五日书 记 员  朱丹枫