镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2619号原告（反诉被告）：陈君，女，汉族，1964年7月生，住镇江市。委托诉讼代理人：侯祥，系陈君丈夫。被告（反诉原告）：镇江协信房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913211000586351138,住所地镇江市中山西路88号。法定代表人：王柯，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠芳瑛、罗婷，该公司法务。原告（反诉被告）陈君与被告（反诉原告）镇江协信房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人侯祥，被告（反诉原告）委托诉讼代理人惠芳瑛、罗婷参加诉讼。本案现已审理终结。陈君向本院提出诉讼请求：1、要求确认协信公司向陈君2020年4月14日发出的催告函、2020年7月28日发出的解除合同通知书不具备法律效力；2、要求确认太古城一区004幢25层2502室向陈君出售价格为每平方价格为10104.37元。事实与理由：原、被告双方为买卖座落于本市的商品房，在磋商的过程中，被告提供的合同及其附件包含大量的霸王条款双方就合同内容未达成一致意见。被告工作人员承诺案涉房屋以每平方10104.37元价格的价格向原告出售。陈君就其诉称提供如下证据材料：1.认购书、商品房买卖合同、补充协议（双方未签字盖章）；2.手写案涉房屋价格计算方法2份、定金收据；3.宣传广告页、微信聊天截图、庭审笔录；4.催告函、回复函等证据。协信公司辩称，双方签订的认购协议系预约合同，因原告未来签订商品房买卖合同，我司于2020年4月13日发函进行催告，原告经催告后仍未签订，我方于7月28日再次发函告知终止认购协议。案涉房屋价格在认购协议中已明确单价为10847.53元，房屋总价为1937694元，双方之间并未签订本约合同，达成合议的仅有预约合同，因此房屋价格应以认购书的为准。现房屋仍然未出售，但因为原告自身原因经催告后未签订合同，我方已发函要求终止认购协议，因此这个房屋不再出售给原告。协信公司未对本诉提交证据。协信公司向本院提出反诉请求：1、要求解除双方于2017年3月7日签订的《协信（太古城）认购协议》；2、要求确认不予返还定金10000元。事实和理由：2017年3月7日诉讼双方签订了《协信（太古城）认购协议书》，约定反诉被告陈君向反诉原告协信房地产公司购买镇江协信太古城项目一区4幢2502室房屋，认购协议约定房屋总价为1937694元，认购协议签署后反诉被告陈君支付1万元定金。认购协议签署至今，历经多次诉讼仍未能就房屋买卖达成一致，反诉原告于2020年4月向反诉被告发函要求签署商品房买卖合同，但反诉被告未能按期签约，故反诉原告要求法院解除认购协议且无需退还反诉被告支付的1万元定金。协信公司提交的证据为：认购协议、催告函。陈君就反诉辩称，不同意协信公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并佐证在卷。本院经审理认定以下事实：2017年3月7日，侯祥代表原告与被告协信开发公司签订协信（太古城）认购协议书一份。协议书约定由原告定购位于本市中山西路与黄山北路交汇处协信太古城一区项目4号楼2502室，建筑面积为178.63平方米，最终以政府职能部门实际测量面积为准，单价为每平方米10847.53元，总价为1937694元。付款方式如为按揭则享受98折。协议书第三条约定，原告在签署认购协议书时向被告交纳定金10000元，并在签订本认购协议书之日起3日内（即2017年3月10日前）凭本认购协议书原件、身份证及定金收据前往被告处签署《镇江市商品房买卖合同》（含附件），原告支付的定金不计息将全数转为该商品房买卖合同规定的购房款首期款。如原告未按本条约交付定金的，被告有权选择要求原告在规定的时间内交付定金或不通知原告而立即解除本认购书直接将认购房屋转售他人。协议书第四条约定，被告已将《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容进行公示，原告在签订本认购协议书时已知晓《镇江市商品房买卖合同》（含附件）内容及《业主临时规约》的内容，对内容予以认可并表示愿意签订前述合同等法律文件。如原告未在规定时间内与被告签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》的，即视为原告放弃此次购房，本认购协议书随即失效，所认购的物业单位被告勿需通知原告可自行决定处理，定金不予退还。协议书第五条约定，因政策（包括但不限于金融机构放弃政策等）或法律法规变更或其他非被告原因（包括但不限于原告资信状况不佳、存在贷款受限条件等），导致原告不能在约定时间获得按揭贷款的，不构成原告可以解除本认购书或《镇江市商品房买卖合同》的理由。除非被告书面认可原告的其他付款方法，否则原告应直接支付相应房款。不论何原因，原告若未按本认购书所约定的时间至被告指定地点与被告完成全部协议签署的，被告除有权将本认购书项下之物业转售他人外，原告亦同意被告没收其已经支付的定金，届时，本认购书无须被告通知即提前终止，原告不得以任何理由提出异议。认购协议书签订当日，原告即支付定金10000元。2017年3月10日，原告及代理人侯祥至被告案场，拟与被告签订商品房买卖合同，因原告需办理按揭贷款，且原告对《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》的条款预先不清楚，故当日双方未签订《镇江市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规定》。原告于当日又支付了490000元给被告，当日被告开具了收据给原告，连同此前支付的10000元，合计为500000元，收据注明收取的500000元为大平层4#2502定金。此后，原告因为对合同条款、补充协议的条款及被告未能提供户型图等原因与被告代理销售公司的人员进行协商。2017年3月17日，被告发签约催告函给原告，提醒原告于2017年3月17日之前来被告处办理相关签约手续，逾期仍未签约的，视同原告放弃此次购房，所认购的房屋将另行出售，原告交付的定金不予退还。原告于2017年3月18日收到上述催告函，并于3月20日回函给被告，告知被告催告函于3月18日才收到，故3月17日无法来签约。双方未能签订合同的原因是卡在了被告提供的格式合同中附件内容的条款上，被告除提出退款外，没有合理的替代方案以促成交易，原告愿意购买上述房屋。后原告至镇江市消费者协会投诉，双方仍未能协商一致。原告遂向本院提起诉讼，要求确认被告解除协信（太古城）认购书无效，并判令被告依法签订镇江市商品房买卖合同及其补充协议和业主临时规约。2017年11月2日，本院作出（2017）苏1111民初2731号民事判决，确认2017年3月17日被告镇江协信房地产开发有限公司发给原告陈君的签约催告函中涉及解除认购协议书的内容为无效并驳回原告陈君的其他诉讼请求。原告不服，提起上诉。在该案上诉期内，被告于2017年11月28日向原告发出通知，通知载明由于原告未能按期签约，视为放弃购房，要求在收到通知后三日内到被告处办理退还定金手续2018年3月26日，镇江市中级人民法院作出（2018）苏11民终52号民事裁定，撤销（2017）苏1111民初2731号民事判决，发回本院重新审理。本院在重新审理该案过程中，原告变更诉讼请求为要求被告与原告签订《商品房买卖合同》及《附件》，要求被告赔偿原告利息损失52947元、契税损失20074.14元。2019年3月29日本院作出（2018）苏1111民初1768号民事判决。陈君不服，提起上诉，二审法院维持一审判决。该判决认为，原、被告于2017年3月7日签订了认购协议书，从认购协议书的形式及协议书的约定来看，原、被告之间形成的是预约合同法律关系。从原、被告均提供的被告打印的双方未签字的合同文本上来看，文本上载明的房屋单价与认购协议书不同，从原告与被告销售人员通信往来上来看，有被告的销售人员要求原告按期签约，否则折扣就没有的意思表示，故双方之间欠缺房屋单价一致的意思表示，认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间形成的是预约合同法律关系。被告在2017年3月17日发出催告函，其要求原告签约时间为同一日，而该函在2017年3月18日才到达原告处，其要求签约时间早于到达时间，故该函上有关解除合同的意思表示对原告不发生法律效力。在本案审理期间被告虽再次发函，要求解除双方的认购协议，由于本案正在法院审理期间，被告行使解除权不当，依法不发生解除合同的效力。双方的认购协议继续有效。根据我国合同法的相关规定，当事人依法享有自愿的订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故合同自由为原则，但合同自由原则受到公平、社会公共利益等民法基本原则的限制，这为强制缔约的运用留下了合理空间，但强制缔约的情形应由法律的明确规定为限。本案中，原、被告之间是一般民事法律关系，原告要求与被告强制缔约缺乏法律依据。原、被告之间为预约合同法律关系，双方未签合同的原因是因为双方对合同及附件的条款未能达成一致所致，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人的规定。故判决驳回原告陈君的诉讼请求另，陈君另行向本院提起诉讼，要求撤销《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第1款、第2款、第3款，第六条第1款，第七条，第八条，第九条，第十条；变更《镇江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第1款、第2款、第3款、第4款、第5款、第6款、第7款。2018年6月10日，本院作出（2018）苏1111民初1232号民事判决，驳回原告陈君的诉讼请求。陈君不服，提起上诉，二审法院维持一审判决。另，协信公司向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2017年3月7日签订的《协信（太古城）认购协议书》，本院于2019年5月15日作出（2018）苏1111民初2625号民事判决，认为陈君未违反认购协议书约定，仍愿意履行与协信签订商品房买卖合同，且双方签订商品房买卖合同目的仍能实现，因此协信公司无权要求解除双方间认购协议书，其于2017年11月28日发出的解除通知无效，判决驳回协信公司的诉讼请求。协信公司不服，提起上诉，二审法院维持一审判决。2020年4月13日，协信公司向陈君发出《催告函》，要求陈君于2020年4月17日前至其售楼处办理签约手续，签订正式《商品房买卖合同》，一次性按照每平方米10847.53元，总价1937694元付款，按揭享受98折优惠。如陈君不能履行签约义务，协信公司将终止认购协议，且不再退还定金10000元。2020年4月22日，陈君向协信公司发函，载明如下内容：4月17日，陈君前往协信公司商讨签约问题，因双方对房屋价格问题未达成一致意见，未能签订合同。2020年7月28日，协信公司向陈君发出《解除合同通知书》，通知陈君解除双方签订的认购协议，不再退还定金10000元。本院认为，陈君与协信公司签订的认购协议系双方真实意思的表示，合法有效，该协议法律性质为预约合同。预约合同的目的在于签订本约合同，本约合同应当在预约合同约定的基础上由当事人充分磋商后进行签订。本案中，双方自2017年签订认购协议后，虽然历经多次磋商和诉讼，但协信公司并未将案涉房屋出售给他人，陈君任然主张购买案涉房屋，故仍然存在签订本约合同的基础。本案在审理过程中，多次组织双方进行调解。陈君不再对合同及其附件提出异议，其认可价格从180万左右提高到185万左右，协信公司认购协议价格1937694元，双方的差距逐步减小，且双方争议由多个方面减少到仅为价格争议，故双方存在进一步磋商并签订本约合同的可能性。协信公司提供的认购协议系格式合同，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。认购协议约定“不论何原因，原告若未按本认购书所约定的时间至被告指定地点与被告完成全部协议签署的，被告除有权将本认购书项下之物业转售他人外，原告亦同意被告没收其已经支付的定金，届时，本认购书无须被告通知即提前终止，原告不得以任何理由提出异议”，本院认为，该约定明显违背了民法的公平原则，协信公司不能证明按照对方的要求，对该条款予以说明，协信公司不能依据该约定解除双方的认购协议。且在双方存在进一步磋商并签订本约合同的可能性的前提下，解除认购协议是不妥的，也不利于矛盾纠纷的解决。协信公司向陈君2020年4月14日发出的催告函、2020年7月28日发出的解除合同通知书，陈君依约前往磋商，但就合同条款未达成一致意见，并非陈君拒绝签约。故协信公司发出催告函、解除合同通知书，解除认购协议没有合同依据和法律依据，故对陈君要求确认催告函、解除合同通知书不具备法律效力的请求，本院予以支持。对协信公司要求解除认购协议的诉讼请求，本院不予支持。当事人意思自治、契约自由是民事法律关系的基石。强制缔约是指依照法律、行政法规的规定，对特定的民事主体施加的与他人缔结合同的义务，非有正当理由，该民事主体不得拒绝订立该合同。强制缔约制度主要目的在于保护弱势群体利益以及维护公共利益，避免缔约地位事实上的不平等带来不公平的后果，这种判断即强制缔约的对象和缔约内容只能来源于法律的规定，否则会对契约自由原则造成极大的冲击，故契约自由是原则，强制缔约只能是例外。民法典第四百九十四条、第六百四十八条、第六百五十六条、第八百一十条对强制缔约作出了专门的规定，其他法律也有相应的规定。根据民法典及其他法律的规定，强制缔约制度的主要适用领域是存在垄断和提供公共服务的行业，具体包括国家指令性计划合同相对人、供水、供电、供气、供热、电信、邮政、医疗机构、公共承运人、责任保险保险人（如交强险）等相关社会主体。本案中，原、被告之间是普通民事法律关系，不属于法律规定的强制缔约范围，法律不能要求双方进行强制缔约，陈君要求确认案涉房屋的价格，虽然未明确要求强制缔约，但属于强制缔约的内容，故对陈君要求确认案涉房屋价格的诉讼请求，本院不予支持。不予返还定金以合同解除并且对方违约为前提，本院不予解除订购协议，且陈君并无明显违反订购协议的行为，故对协信公司要求不予返还定金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第四百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）镇江协信房地产开发有限公司向原告（反诉被告）陈君于2020年4月13日发出的《催告函》、2020年7月28日发出的《解除合同通知书》不具备法律效力。二、驳回原告（反诉被告）陈君的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）镇江协信房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费减半收取40元合计120元，由原告（反诉被告）陈君负担80元，被告（反诉原告）镇江协信房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  房东升人民陪审员  徐怀根人民陪审员  王 璟二〇二一年三月十五日法官 助理  焦增文书 记 员  李 昕上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出诉讼费缓交、减交、免交申请的，第二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人交纳上诉费用，应向我院承办法官要取虚拟子账号（针对每个上诉案件的一案一账号），汇款至该账号；或凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院诉讼服务大厅交费，直接交费不方便的，也可汇款至镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行股份有限公司镇江永安路支行，帐号：11×××61，请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交镇江市中级人民法院。四、当事人提起上诉未书面变更送达地址的，其在一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序的送达地址。2021年3月15日