重庆市长寿区人民法院  重庆市长寿区人民法院民事判决书                         （2021）渝0115民初385号       原告：黄建，男，1975年3月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：余磊，重庆余磊律师事务所律师。被告：重庆市长寿区缘吉房屋经纪有限公司，住所地，住所地重庆市长寿区小康路1号附41号，统一社会信用代码915001150703447817。法定代表人：樊普川，该公司总经理。被告：刘渝，女，1979年7月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：陶川丽，女，1982年8月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：姚文彬，重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。原告黄建与被告重庆市长寿区缘吉房屋经纪有限公司（以下简称缘吉公司）、刘渝、陶川丽中介合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建的委托诉讼代理人余磊及三被告的共同委托诉讼代理人姚文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房款135 000元，并支付资金占用损失（以135 000元为基数，从2019年11月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）。事实和理由：被告缘吉公司系房屋中介，被告刘渝系被告缘吉公司的法定代表人，被告陶川丽系被告缘吉公司的职工。2019年10月27日，原告黄建与被告缘吉公司签订《房屋预定协议书》，约定原告黄建预定购买由案外人重庆新康幸瑞置业有限公司（以下简称新康公司）开发的坐落在重庆市长寿区xx路x号x幢x-x的房屋，三被告向原告黄建告知该房屋的购买价格为820 000元。同日，原告黄建通过其妻子向被告陶川丽转账支付了房屋定金10 000元，被告缘吉公司向原告黄建出具了收据。2019年11月19日，原告黄建在被告缘吉公司的要求下向案外人新康公司支付了购房款214 028.24元，于次日向被告刘渝支付125 000元。后原告黄建与案外人新康公司签订《重庆市商品房买卖合同》时发现房屋真实售价为700 000元，远低于原告黄建与被告缘吉公司签订的《房屋预定协议书》上载明的价格。被告缘吉公司在委托过程中隐瞒了真实的售房价格，并利用交易信息的不对称从中赚取差价，损害了原告的权益，且原、被告之间签订的《房屋预定协议书》上也未约定该差价由被告享有，被告缘吉公司收取高额差价没有合同依据，故应当退还原告黄建多收取的购房款135 000元，并赔偿资金占用损失。三被告共同辩称，被告刘渝、陶川丽均是被告缘吉公司的员工，两人的行为均是职务行为，如果被告方要承担责任也均应由被告缘吉公司承担；案涉房屋系新康公司的尾房，2019年9月新康公司为销售尾房及缓解资金压力，将案涉房屋在内的17套尾房以低于市场的价格交由案外人王林认购，案外人王林与新康公司于2019年9月12日签订了包含案涉房屋的认购书及认购协议，约定案外人王林以每套价格为700 000元认购该17套房屋，且约定认购的所有房屋须于2019年11月30日前完成交易等内容。次日，案外人王林与案外人傅艳丽又签订了包含案涉房屋在内的转让协议书，约定王林以每套740 000元或730 000元的价格将该17套房屋全部转让给傅艳丽。案外人傅艳丽又于次日与被告缘吉公司签订了授权委托书，约定傅艳丽将案涉房屋在内的17套房屋交由被告缘吉公司进行销售且须在2019年11月30日前完成交易及最终交易以到新康公司签订正式的购房合同为准等内容。2019年10月27日，原告黄建与被告缘吉公司签订房屋预定协议书，约定案涉房屋的成交价格为820 000元，并须于2019年11月20日到售房中心网签购房合同等内容。原告黄建在整个交易过程中，知道案涉房屋的交易价格为820 000元，因为2019年10月19日，原告到重庆新康公司进行了合同草签，并且支付了214 028.24元的首付款、契税、大修基金等费用，原告同时也签订了重庆新康璞山供款时间表，该表明确约定供款金额为   700 000元，在签订该表和合同草签时原告已经签订了820 000元的预定协议书，也知道应该知道房屋总价为820 000元，但是原告没有提出任何异议，并于2019.11.20日10点8分7秒向被告2转款25 000元，同时又于10点3分52秒向被2转款100 000元，在转款后原告才与重庆新康签订了正式的购房合同，并且于2019年11月20日13点2分22秒进行网签，在整个过程中原告知道或者应当知道双方的交易价格是820 000元，也能够证明从缴款时间的先后顺序充分说明被告是完全告知了原告，原告也完全知道相关的价格和交易流程，整个过程不存在欺诈、胁迫、隐瞒等相关信息，其交易过程不违反国家的法律法规及相关政策的规定，是双方的真实意思表示。另房屋尾款中有60 000元是支付给案外人傅艳丽，有40 000元是支付给案外人王林，根据被告缘吉公司与案外人傅艳丽的口头约定，案外人傅艳丽应支付被告缘吉公司20 000元中介费，但因原告黄建拖欠5000元未支付，故案外人傅艳丽仅支付给了被告缘吉公司15 000元的中介费。整个交易过程中，被告缘吉公司仅是代收房款，未向原告黄建收取任何费用，收取的中介费用也是向案外人傅艳丽收取，原告诉请无事实和法律依据，应驳回原告黄建的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月27日，原告黄建（房屋买方、甲方）与缘吉房产菩提分行（买卖中介方、乙方）签订《重庆缘吉房屋经纪有限公司房屋预定协议书》，约定甲方经实地看房对本房屋的情况已了解，现与乙方签订《缘吉房产房屋预定协议书》如下：房屋坐落璞山 x-x-x，面积123㎡，楼层1，成交金额¥820 000，定金数额¥10 000，中介费、按揭费、过户费处为空白，双方权利义务：1.在甲方签订本预定协议后，乙方在预定期内不能再向其他客户推荐本房，若乙方将本房屋卖于第三方则双倍退还甲方定金；2.若甲方在预定期内不按本协议内容签订房屋买卖合同即当乙方在预定期限内争取到符合本协议的签约条件时，则甲方的预定金为违约金……此房是网签房，甲、乙双方约定2019年11月20日之前到璞山租售中心网签，如买方没如期到租售中心网签定金作废，如不能正常网签，定金返还给买方，约定时间正常网签，定金转为房款，此房卖方只搬室内东西。此协议的定金为甲方委托乙方向卖方邀约的诚意金，即当乙方在预定期限内争取到符合本协议的签约条件时，甲方应与房屋卖方签订房屋买卖合同，否则视为甲方违约，乙方有权不退还甲方定金……原告黄建在甲方签字处签名，被告陶川丽在乙方签字处签名，被告缘吉公司在乙方签字处盖章。同日，原告黄建向被告缘吉公司支付定金10 000元。2019年11月19日，原告黄建在新康公司处缴纳相关房屋契税、大修基金等费用，并签订《新康璞山供款时间表（住宅按揭）》，表上成交信息栏载明：已交定金20 000元，折后总价700 000元，贷款金额490 000元，首付款（含定金）210 000元；代收费用栏载明：契税14 095.24元，按揭印花税25元，大修基金9908元；签约时应付款栏载明：首付款（含定金）210 000元，代收费用24 028.24元，合计234 028.24元；销售审核确认栏载明：今日收银¥214 028.24元，新康公司工作人员刘建在现场收银处签字，原告黄建在客户签字确认处签字。 2019年11月20日，原告黄建（乙方、买方）与案外人新康公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方销售的位于重庆市长寿区xx路x号x幢x-x的现房，房地产权证号为渝（2017）长寿区不动产权第xx号，建筑面积123.85平方米，套内建筑面积105.77平方米，本商品房为清水房，总成交金额为700 000元整，建筑面积单价为5652元/平方米，套内建筑面积单价为6618.13元/平方米，乙方必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，支付该商品房首付房款210 000元给甲方，剩余房款490 000元乙方向贷款银行申请按揭贷款支付，支付时间以银行贷款到账为准等内容，同时该合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等。同日，原告黄建向被告刘渝转账支付125 000元。2019年11月21日，被告缘吉公司向案外人傅艳丽出具《收款收据》，载明被告缘吉公司收到案外人傅艳丽向其支付的黄建购买案涉房屋的服务佣金20 000元，并备注“实收15 000元，买方黄建还欠伍仟元整”等内容。同日，傅艳丽向被告刘渝出具收条，载明：今收到刘渝代买方黄建交来的购买案涉房屋的房款60 000元。王林向傅艳丽出具收条，载明：今收到傅艳丽购买长寿区璞山x-x-x房屋房款40 000元。2019年11月26日，案外人新康公司向原告黄建出具增值税发票两张，发票上载明的金额分别为210 000元、490 000元。同时查明，被告陶川丽系被告缘吉公司的员工，被告刘渝原系被告缘吉公司的法定代表人，被告缘吉公司于2021年1月27日依法变更了法定代表人，现被告刘渝系被告缘吉公司的员工。另查明，2020年5月6日，原告黄建以不当得利纠纷向本院提起诉讼，诉请被告缘吉公司、刘渝、陶川丽返还原告黄建多缴纳的135 000元并要求支付资金占用损失，本院以（2020）渝0015民初2389号立案受理。该案审理过程中，本院依法追加案外人王林、傅艳丽作为第三人参加诉讼，同时查明：重庆新康置业有限公司（系新康公司的母公司）为清盘其在长寿区新康璞山小区项目的洋房尾房，以包销形式将案涉房屋在内的17套房屋均以700 000元的价格包销给渠道公司，渠道公司针对每套房屋缴纳20 000元定金并承诺于2019年11月30日前完成签约，否则缴纳的定金不予退还。2019年9月12日，王林以每套700 000元的价格向新康公司认购了包含案涉房屋在内的17套尾房，并于次日以730 000元或740 000元的单价将上述17套房屋转让给傅艳丽，其中案涉房屋的转让价格为740 000元。后傅艳丽于2019年9月14日委托被告缘吉公司对上述17套房屋进行销售。案涉房屋由原告黄建购买后，傅艳丽本应支付被告缘吉公司20 000元中介费，但由于原告黄建拖欠被告缘吉公司5000元，故仅支付了150 00元中介费给被告缘吉公司。2020年7月24日，该案原告黄建向本院提出申请要求撤回起诉，本院作出（2020）渝0115民初2389号民事裁定书，裁定准许撤诉。原告黄建现已于2020年1月办理了重庆市长寿区xx路x号x幢x-x即涉案房屋的单独所有产权，产权证号为渝（2020）长寿区不动产产权第xx号且已实际入住该房屋。以上事实，有当事人双方的陈述、《重庆缘吉房屋经纪有限公司房屋预定协议书》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市增值税普通发票、收税完税证明、中国银行交易流水、（2020）渝0115民初2389号卷宗、裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告黄建与被告缘吉公司于2019年10月27日签订的《重庆缘吉房屋经纪有限公司房屋预定协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然2019年11月20日原告黄建向被告刘渝转账支付125 000元，但次日被告刘渝就将这笔款项分别代买方黄建作为购买案涉房屋的房款支付给了案外人傅艳丽及王林，被告缘吉公司在整个交易过程中仅实际收取了案外人傅艳丽支付的中介费15 000元，并未赚取原告黄建所称的房屋差价，不存在退还相关款项的事实基础。原告黄建诉称被告缘吉公司向其隐瞒了订立合同的重要事实，但其并未以受欺诈为由请求确认其与被告缘吉公司之间签订的合同无效，也未请求解除合同，故其请求被告缘吉公司退还房款缺乏法律依据。另，原告黄建在与案外人新康公司签订《重庆市商品房买卖合同》之前已签订了《新康璞山供款时间表（住宅按揭）》，从表上显示的内容来看，其当时已经知晓该房屋在新康公司处的定价为700 000元，与原、被告双方签订的《重庆缘吉房屋经纪有限公司房屋预定协议书》上载明的房屋价格820 000元不一致且差价数额较大，在此情况下其仍于次日委托其妻子与案外人新康公司签订了正式的房屋买卖合同，表明其知晓并同意以820 000元的价格购买该房屋，被告缘吉公司不存在隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为。同时原告黄建现已经实际入住，其在未要求退房的情况下诉请退还房款不符合一般交易习惯，不予支持。另，根据合同相对性，原告黄建与被告刘渝、陶川丽并无合同关系，其请求被告刘渝、陶川丽退还款项缺乏合同依据，不予支持。综上，原告黄建的诉请缺乏事实依据及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：    驳回原告黄建的诉讼请求。案件受理费1547.64元，由原告黄建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。               审    判  员   黄尤秀                二〇二一年三月十九日    法  官  助  理      曾  丽                      书  记  员   梅  姣 - 1 –