广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3665号上诉人(原审被告):满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈戎。委托代理人：罗凯波，系公司职员，联系地址。委托代理人：刘捷文，系公司职员，联系地址。被上诉人(原审原告)：广州市龙讯文化发展有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：罗秋梅，职务：经理。委托代理人：邓卫东，系公司职员，联系地址。上诉人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）因与被上诉人广州市龙讯文化发展有限公司（以下简称龙讯公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2631号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月1日，龙某公司（出租方∕甲方）与满堂红公司（承租方∕乙方）签订了《商铺租赁补充协议》，约定甲方同意将其合法拥有的广州市天河区华景路华景街XX号之一自编A2（下简称“案涉商铺”）出租给乙方作为商业用途使用，承租面积约为27平方米；该物业租赁期自2013年9月1日至2015年7月31日止；2013年9月1日至2013年9月30日，每月纯收租金共计13000元；2013年10月1日至2014年9月30日，每月纯收租金共计14040元；2014年10月1日至2015年7月31日，每月纯收租金共计15163元；乙方须在本合同签订当天内向甲方缴纳26000元作为履约保证金及水电保证金（租赁期满后结算退回）、并预交一个月的租金13000元，合计39000元；租赁期满，在乙方缴清所有租金、水电费、物业管理费等应交费用后，由甲方确认该物业没有因为乙方原因造成损坏并没有违反本合同约定，甲方将保证金无息退还给乙方；乙方必须在每月3号前通过银行转账的方式缴纳当月租金及其它费用给甲方，如乙方逾期缴交租金、水电费，逾期每天按总额3%计算滞纳金，并计算至乙方实际缴付清日止；当月逾期超过十五天的则视为乙方违约，合同随之终止，乙方应立即退场，甲方有权收回该物业并没收乙方所交的保证金；若乙方须提前退出该物业，也应提前一个月通知甲方，乙方所交保证金甲方不作退还，并同时补所租赁物业三个月租金予甲方等。合同签订后，龙某公司将案涉商铺交付给满堂红公司使用。2013年11月8日，龙某公司开具《收据》，确认收到满堂红公司支付的履约保证金26000元。其后，满堂红公司向龙某公司支付了2014年1月至8月的租金，满堂红公司领取了龙某公司开具的直至2014年6月的租金发票。2014年8月25日，满堂红公司以电话方式向龙某公司表示将于2014年8月29日退场，但龙某公司认为满堂红公司没有按照合同约定于退场当月1日前告知，且没有任何书面资料，故龙某公司无法确认真实性，因此龙某公司并未于2014年8月29日与满堂红公司办理案涉商铺的交接手续。2014年9月16日，龙某公司向满堂红公司发出《关于催缴华景街商铺租金的告知函》，要求满堂红公司于当月20日前将应缴租金15260.87元划入合同约定的指定账号。满堂红公司否认收到该函件，龙某公司则提供了编号为107666174656的顺丰速运邮递凭证，根据该凭证显示，收件人为满堂红公司，地址为满堂红公司的工商登记地址，收件人签名位置加盖了刘某印章。满堂红公司确认该邮递凭证的真实性，确认其公司邮件收发人员为刘某，但坚持认为其公司没有收到上述函件。2014年9月26日，龙某公司向满堂红公司发出《关于解除华景新城商铺合同告知函》，内容为满堂红公司由2014年9月3日起尚未向龙某公司交纳2014年9月份租金，2014年9月16日龙某公司通过顺丰速运已向满堂红公司寄发了《关于催缴华景街商铺租金的告知函》，并在9月23日告知了满堂红公司经办人陈小姐尽快交纳租金事宜，她也答复在9月28日前交纳所欠租金，但龙某公司尚未收到满堂红公司任何款项；根据合同第八条约定，龙某公司解除双方的租赁合同，要求满堂红公司在2014年9月30日前向龙某公司交纳违约补偿金64705.43元。满堂红公司于2014年9月28日收到上述函件。2014年12月5日，满堂红公司向龙某公司发出《通知函》，内容为其于2014年11月24日收到关于交还案涉商铺门匙告知函，其多次致电龙某公司邓先生与罗小姐沟通有关交还钥匙事宜，但其未收到回复；满通红公司要求龙某公司收到函后与其联系，沟通交收事宜。龙某公司于2014年11月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、满堂红公司补偿3个月的租金45489元予龙某公司作为提前解约的赔偿，并补交2014年9月份租金14040元、10月份租金15163元（合计29203）予龙某公司；二、满堂红公司向龙某公司支付合同约定的滞纳金（以2014年9、10月份所欠租金为本金，分别自每月4日起计至实际清偿之日止，按每日3%的标准计算，计至起诉之日41003.98元）；三、满堂红公司交纳的租赁保证金26000元归龙某公司所有；四、诉讼费由满堂红公司承担。满堂红公司在原审中答辩称：满堂红公司一直按约定支付租金，但由于龙某公司在2014年7月之后未再按税务要求向满堂红公司开具相关租赁发票，导致满堂红公司多次收到税务部门的斥责。经满堂红公司多次催促，龙某公司未能补足相应的发票，满堂红公司迫于无奈，于2014年8月29日退出了上述租赁物业。后满堂红公司多次与龙某公司就租赁物业的钥匙交接事宜进行处理，直至本案立案后，满堂红公司多次与龙某公司就相关的钥匙交接进行磋商，但龙某公司均予以拒绝。原审诉讼过程中，龙某公司确认其于2014年9月电话联系满堂红公司催促交付租金，满堂红公司称其已搬走；但满堂红公司一直没有与龙某公司协商解除合同和办理交接手续，且满堂红公司一直未交还案涉商铺的钥匙，其后龙某公司催促满堂红公司交还钥匙、协商解除合同事宜，但满堂红公司没有将钥匙交还龙某公司，所以龙某公司自行于2014年12月1日收回案涉商铺。对于满堂红公司称龙某公司自2014年7月后没有开具租金发票的抗辩，龙某公司回应称其每月开具租金发票后，由满堂红公司人员到龙某公司处领取发票，其亦按时开具了2014年7月至11月期间的发票，只是满堂红公司未领取上述发票，因此不存在满堂红公司所抗辩称由于龙某公司未开具租金发票而导致其满堂红公司不再继续租用案涉商铺的事实。为予证明，龙某公司提供了其所开具的案涉商铺的2014年7月至11月期间的租金发票5张及满堂红公司签收发票的资料1张。2014年7月至11月期间的租金发票收款方名称均为龙某公司、付款方名称均为满堂红公司，开票时间依次为2014年7月25日、2014年8月22日、2014年9月23日、2014年10月20日、2014年11月19日。满堂红公司签收发票的资料显示2013年9月至2014年6月份租金发票由满堂红公司人员每隔两、三个月签收一次。满堂红公司确认该资料的真实性，确认由其向龙某公司签收2013年9月至2014年6月份租金发票，但其坚持认为龙某公司未将2014年7月、8月租金发票交付给其公司。龙某公司称在租赁过程中，均是由满堂红公司派人到龙某公司的营业场所签收领取租金发票，2014年7月、8月租金发票其早已开具，只是满堂红公司一直未派人领取。满堂红公司确认租赁过程中的惯例是其公司派人到龙某公司的营业场所签收发票。满堂红公司表示没有书面证据证明其曾向龙某公司要求交付2014年7月、8月租金发票而龙某公司予以拒绝。对于租赁保证金26000元，龙某公司认为由于满堂红公司违约，其根据合同约定予以没收。满堂红公司则认为双方的租赁关系已解除的情况下，根据补充协议第8条第1点的约定，满堂红公司逾期超过15天支付租金的，合同视为终止关系，相关的保证金作为违约的补偿，其公司对该约定没有异议。满堂红公司提出龙某公司要求支付迟延交付租金的滞纳金标准明显过高，龙某公司未提供证据证明因满堂红公司迟延交付租金所造成的实际损失。原审法院认为：龙某公司与满堂红公司签订的《商铺租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。龙某公司已根据合同约定将案涉商铺交付满堂红公司使用，满堂红公司应向龙某公司支付租金，并租用案涉商铺直至合同约定的期限届满为止。但根据已查明的事实可知，在合同期限届满前，满堂红公司自行搬离案涉商铺，且未与龙某公司办理案涉商铺的交接手续，该行为已构成违约。其后龙某公司以满堂红公司未交付租金为由，发函要求解除双方的租赁合同，满堂红公司于2014年9月28日收到该函件，至此，双方的租赁合同关系解除。关于租赁合同关系解除的法律责任问题。满堂红公司辩称由于龙某公司未向其交付2014年7月、8月份的租金发票影响其正常租用案涉商铺，故其向龙某公司表示搬离案涉商铺。但根据已查明的事实可知，双方在租赁过程中的惯例是满堂红公司派人直接到龙某公司的营业场所领取租金发票，而现在龙某公司已举证证明其在2014年7月25日已开具了该月份的租金发票，在2014年8月22日已开具了该月份的租金发票，在此情况下，龙某公司拒绝将租金发票交付给满堂红公司不符合生活常理；相反，满堂红公司却未提供证据证明其曾要求龙某公司交付2014年7月、8月租金发票而龙某公司拒绝。而且，本案中满堂红公司并未举证证明其没有领取2014年7月、8月租金发票对其继续租用案涉商铺造成影响。综上，原审法院对满堂红公司的上述抗辩意见不予采纳。因此，满堂红公司在未与龙某公司就合同解除问题协商一致的情况下自行搬离案涉商铺、且并未交付2014年9月份起的租金，该行为是满堂红公司单方面解除合同的违约行为，满堂红公司应对租赁合同解除承担相应的违约责任。现龙某公司要求没收满堂红公司的租赁保证金26000元、要求满堂红公司支付相当于三个月租金的违约金的诉讼请求，均符合合同约定，予以支持，但由于租赁合同于2014年9月28日解除，合同解除前每月租金为14040元，故满堂红公司应向龙某公司支付的违约金金额应为42120元（14040元/月×3个月），龙某公司主张该违约金金额为45489元缺乏依据，故对于超出42120元的金额部分不予支持。在单方要求解除合同的情况下，满堂红公司应积极与龙某公司协商合同解除的后续事宜、将案涉商铺交还龙某公司，但根据现有证据显示，满堂红公司在未能与龙某公司就合同解除事宜协商一致、未与龙某公司办理案涉商铺的交接手续的情况下，自行搬离案涉商铺，致使龙某公司一直未能收回案涉商铺，故满堂红公司应承担直至龙某公司收回案涉商铺之日止的租金损失。关于龙某公司收回案涉商铺的时间，根据已查明事实可知，满堂红公司一直持有案涉商铺的钥匙而未交还龙某公司，其直至2014年12月5日才发函要求龙某公司协商商铺交接事宜，而龙某公司已确认由于满堂红公司一直未交还案涉商铺且未交租金的情况下其自行于2014年12月1日收回案涉商铺，因此，在满堂红公司未提供证据证明其在该日期前曾通知龙某公司收回案涉商铺而龙某公司拒绝收回商铺、未提供证据证明龙某公司实际收回案涉商铺的时间的情况下，满堂红公司应自行承担相应的举证不能的法律责任，原审法院对龙某公司所主张的其于2014年12月1日收回案涉商铺的事实予以确认。因此，现龙某公司起诉要求满堂红公司支付2014年9月租金14040元、2014年10月租金15163元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。由于满堂红公司一直未支付上述租金给龙某公司造成经济损失，满堂红公司主张该滞纳金标准过高而龙某公司未举证证明因满堂红公司迟延交付租金的行为给其造成的实际损失，而又由于双方的租赁合同于2014年9月28日解除，综上，原审法院根据公平原则判令满堂红公司支付龙某公司的租金利息损失，该利息损失以各月所欠租金为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自当月4日计至清偿之日止。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、满堂红公司所交的租赁保证金26000元归龙某公司所有；二、满堂红公司自本判决发生法律效力之日起十日内向龙某公司支付提前解除合同的违约金42120元；三、满堂红（中国）置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市龙某文化发展有限公司支付2014年9月租金14040元、2014年10月租金15163元；四、满堂红（中国）置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市龙某文化发展有限公司支付迟延支付上述租金的利息损失（以各月所欠租金为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自当月4日计至清偿之日止）；五、驳回广州市龙某文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2610元，由广州市龙某文化发展有限公司负担610元、满堂红（中国）置业有限公司负担2000元。判后，满堂红公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审判决事实认定错误。满堂红公司提供的通话记录显示，满堂红公司早在搬离前已电话通知龙某公司，龙某公司在庭审时也表示，已收到满堂红公司的电话通知，是龙某公司不到场协助满堂红公司办理交接手续，由此造成的损失应当由龙某公司自行承担。在搬离商铺后，满堂红公司积极与龙某公司电话联系，希望能与龙某公司协商并办理商铺交接手续；但龙某公司均不给予任何的回复，每次约谈均找各种借口推脱；在协商后期拒绝接听满堂红公司的电话，故意拖延时间，制造满堂红公司不配合的假象，刻意扩大自身损失。龙某公司所主张的损失，是因其不配合满堂红公司而产生的，扩大的损失部分应当由龙某公司自行承担。二、原审法院认定双方租赁合同关系解除，仍判令满堂红公司支付2014年9月、10月的租金及租金利息于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。如前所述，满堂红公司早已向龙某公司明确提出解除合同关系，是龙某公司迟迟不配合办理解约手续。既然合同已经解除，即从合同解除之日起，双方的权利义务即告终止，双方对合同未履行部分无需再履行，而原审法院在认定双方合同关系解除后，仍判令满堂红公司支付2014年9月、10月的租金及租赁利息明显违背了法律的本意，将已解除的合同的义务强加于满堂红公司。综上，满堂红公司上诉请求：撤销原审判决第三、四项，并判令龙某公司承担本案一、二审的诉讼费。被上诉人龙某公司答辩：同意原审判决，不同意满堂红公司的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，原审庭审中，满堂红公司述称我方于2014年8月25日致电龙某公司告知其司将于2014年8月29日退场，其后，我方又于2014年8月29日致电通知龙某公司要求其到场办理交接手续，但龙某公司并没有到现场交接手续，故我方自行撤场，并保管涉案商铺钥匙。本院认为，本案二审争议焦点在于双方合同解除后，龙某公司有无拖延接收场地。满堂红公司述称其已于2014年8月25日告知龙某公司其将于2014年8月29日退场及通知龙某公司于当天办理交接手续，但由于满堂红公司从通知到退场不符合合同约定提前一个月的情形，故龙某公司提出异议及不予办理交接手续并无不当。此后，满堂红公司虽自行撤场，但继续持有涉案房屋商铺钥匙，涉案商铺仍在满堂红公司的控制之下。满堂红公司未能提供证据证明其在收到龙某公司发出的《关于解除华景新城商铺合同告知函》后，已以适当的方式通知龙某公司收回涉案商铺遭到拒绝，或已以适当的方式向龙某公司表明放弃对涉案商铺的管控。直至2014年12月5日满堂红公司才向龙某公司发出《通知函》，要求龙某公司收到通知后与其联系交还钥匙及沟通交收事宜，而龙某公司确认其已于2014年12月1日自行收回涉案商铺。故满堂红公司上诉称没有办理商铺交接手续是龙某公司故意拖延所致，理据不足，不足采信。满堂红公司在案涉商铺租赁合同解除后，继续持有涉案商铺钥匙，导致龙某公司无法及时收回商铺出租，由此产生的商铺空置损失应由满堂红公司承担，龙某公司请求满堂红公司赔偿9月、10月租金以及相应利息，合法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上，满堂红公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费530元，由上诉人满堂红（中国）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年九月二十五日书记员  杨银桃