云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2015)楚中民一终字第412号上诉人（原审被告）李国芬，女，1953年4月22日生，汉族，初中文化，云南省泸西县人，个体经营户，住楚雄市XX厂生活小区**幢**号，现住楚雄市XX镇XX路XX花园北苑**幢，公民身份号码:XX。委托代理人XX，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）云南楚雄汇东实业有限责任公司。住所地：云南省楚雄州楚雄市XX路XX号，组织机构代码:XX。法定代表人高中明，该公司董事长。委托代理人XX，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人李国芬因与被上诉人云南楚雄汇东实业有限责任公司（以下简称汇东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认本案的法律事实是，原告汇东公司与被告李国芬已存在多年房屋租赁关系，《租房合同》每年签订一次，2013年12月30日签订的《租房合同》第二条、第三条约定“原告汇东公司作为甲方将位于北浦路54号房屋租赁给作为乙方的被告李国芬从事餐饮经营，租期为2014年1月1日至2014年12月31日;租金8280元/月，合计99360元/年”。第十四条约定“乙方对承租房屋的装修改造须经甲方批准，装修改造费用乙方承担，租期满后完好交回甲方，乙方不得拆除，甲方不作经济补偿”。第十六条约定“除甲方同意续租外，乙方应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的3倍向甲方支付房屋占用使用费;未经甲方同意超过合同期7日，甲方有权强行收回该房屋，造成的一切损失由乙方自行负责”。2014年12月31日原告汇东公司向各承租户发出通知，内容为“你所租用我公司房屋于2014年12月31日到期，2015年度房租合同已经开始签订，望各商户近期到汇东街管理办公室办理相关手续。经公司研究决定，新一轮合同最后签订期限为2015年1月2日，届时逾期拒不办理的商户我们将按《合同法》的相关规定，视为自主放弃优先续租权，所造成的一切损失由各商户自行承担”。2015年1月5日再次发出通知，内容为:“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，届时拒不办理续签的商户，视为自动放弃续租权，我公司将对你所租用的房屋另行招租，不再受理合同续签手续。未办理续租合同的商户于2015年1月15日前搬离，依照2014年度《租房合同》第十四条将房屋归还我公司。搬离前所产生的房屋租金按2014年度合同标准执行”。2015年1月12日又一次发出通知，内容为:“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，请需要继续承租的商户按我公司2015年1月5日下发的《通知》，在规定期限内到指定办公地点签订2015年《租房合同》。逾期不办理签订手续的租户，按我公司2015年1月5日下发的《通知》，请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不办理续租手续、并拒不搬离的商户我公司按步骤采取强制收回措施”。2015年2月27日，原告汇东公司在《楚雄日报》刊登公告，内容为：“一、您如果决定续租商铺，我公司保证您在同等条件下的优先承租权，请您于2015年3月5日前到我公司续签2015年度《租房合同》，租金按新标准执行;二、您如果决定不续租商铺，请于2015年3月5日前到我公司按2014年度租金标准交清2015年度房屋租赁费、水电费，将商铺交还我公司;三、部分商铺公司将计划进行维护、修缮，公司不再续签承租合同，待修缮完毕后，需要承租的原商户，公司将优先在原商铺相应位置提供优先承租”。在履行2010年度及2012年度合同时，汇东公司曾与承租人发生纠纷，2010年7月14日原告汇东公司的重声内容为“汇东街各经营户:汇东街是楚雄汇东实业有限责任公司长期投资的固定资产，虽列入城市规划改造范围，但不是像某些所说的年底就拆迁，我公司年初郑重向各经营户承诺在期内不拆迁，若有特殊情况提前半年通知。请各经营户放心经营，不可轻信其他说法。”2012年6月6日的通知内容为“汇东街经营户:汇东街是我公司的资产，我公司在五年内对汇东街没有改造的考虑，因此不可听信任何人的谣言。希望各经营户放心经营。”同时审理查明，被告李国芬2015年2月27日后未在承租的房屋内经营，但至今未将房屋交还原告，现原告汇东公司表示不愿再出租北浦路54号房屋，被告李国芬也不愿承租。原审法院认为，根据原、被告双方于2013年12月30日签订的《租房合同》约定，被告李国芬租赁的北浦路54号房屋的期限至2014年12月31日止，租期届满后，原告汇东公司于2014年12月31日、2015年l月5日、1月12日、2月27日以书面和刊登公告形式通知被告李国芬续签2015年度租房合同。虽然原、被告双方均表示不再续租该房屋，但被告李国芬未将房屋交还原告汇东公司，原告汇东公司作为该房屋的所有权人，依法享有处分其房屋的权利，因此，原告汇东公司要求被告李国芬搬出北浦路54号房屋的诉请，予以支持。原告汇东公司作为北浦路54号房屋的所有权人，可根据市场需求，以增加房屋租金的方式处分其财产，但处分权利时不得损害他人利益，原告汇东公司于2014年度《租房合同》的租期届满后告知被告李国芬增加租金的决定，被告李国芬租用原告汇东公司的房屋从事经营活动，房屋租金增加后，对被告李国芬的经营会产生一定影响，原告汇东公司应在租期届满前的合理期限内告知被告李国芬增加租金的决定及增加的具体数额，但原告汇东公司并未在租期届满前通知被告李国芬增加房屋租金的决定，租期届满后虽然以书面、公告的形式告知了被告李国芬最迟于2015年3月5日前续签合同，但根据原告汇东公司提交的证据亦不能证实其也告知了被告李国芬房屋租金增加的具体数额，被告李国芬于本案第一次开庭审理时才得知房屋租金增加的具体数额，被告李国芬得知租金增加的具体数额后，原告汇东公司应给被告李国芬合理的考虑期限，本院认为自租期届满之日起6个月即自2015年1月1日起至2015年6月30日止作为被告李国芬决定考虑的合理期限，此期间内的逾期占用费按2014年度租金标准予以计算；原、被告签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，双方当事人应按合同约定履行义务，根据双方的约定，2015年7月1日之后的房屋逾期占用费，应按2014年度租金的3倍予以计算。原告汇东公司于2010年7月14日向汇东街各承租人发出的重声及2012年6月6日发出的通知，仅证明了原告汇东公司向各承租人承诺五年内对汇东街不予改造的事实，并不能证明原告汇东公司向各承租人承诺了不增加房屋租金，因此，该重声和通知不属于2014年度《租房合同》的组成部分，对被告辩解重声和通知属于2014年度《租房合同》的组成部分的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告李国芬于本判决生效之日起十日内搬出楚雄市鹿城镇北浦路54号房屋，将房屋交还原告云南楚雄汇东实业有限责任公司；二、由被告李国芬支付原告云南楚雄汇东实业有限责任公司自2015年1月1日起至2015年6月30日止的逾期占用费49680元;2015年7月1日以后的逾期占用费按2014年度租金的3倍计算至被告李国芬搬出北浦路54号房屋之日止。宣判后，李国芬不服，提起上诉，请求1、撤销（2015）楚民初字第711号民事判决第一项、第二项。2、改判由上诉人按照2014年度租金的标准结清2015年度1月1日起至2月28日止的房租16560元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由是：一、一审第一项判决没有事实和法律依据，与判决认定的事实相互矛盾，判决错误，依法应当撤销。上诉人已经腾空搬出房屋，并要求被上诉人进行交接，故不存在搬出房屋的必要性，又因上诉人早在判决之前就把房屋钥匙交给被上诉人，因被上诉人的原因没有及时与上诉人进行正式的书面交接的确认程序，上诉人已经完成了必要的交接义务。故一审判决第一项没有事实和法律依据，与认定的事实相互矛盾，判决错误，依法应当撤销。二、一审判决第二项与事实不符，应当予以撤销，并依法改判。从上诉人在2015年2月27日就己经腾空搬出北浦路54号承租的房屋，3月初又到被上诉人公司交还钥匙，因租金结算方面的分歧，被上诉人拒绝接受。此时，除没有双方确认已经交接房屋的书面凭证外，房屋实际已经处于被上诉人的完全掌控之下。且被上诉人直到2015年4月9日第一次开庭正式明确不愿意出租给上诉人，上诉人也表示不愿意承租，且上诉人要求双方应及早正式交接房屋，并按照被上诉人在楚雄日报公告承诺的2014年度标准结清实际使用房屋期间的租金。此后，又再次在2015年6月26日第二次开庭时提出，双方要早日交接，同样因租金方面的分歧，没有结果，故该房屋未能正式交接的过错在被上诉人。上诉人在被上诉人起诉前就没有使用房屋，在判决之时双方已经正式交接房屋，一审判决第二项错误，应当予以撤销。并按照实际使用时间和被上诉人承诺的按2014年度租金结算。改判由上诉人支付被上诉人2015年度1月1日起至2月28日止的房租16560元。被上诉人汇东公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，对一审认定的事实本院予以确认。同时，上诉人认为，一审遗漏认定了上诉人于2015年2月28日已经将房屋钥匙交付给被上诉人，并愿意按照2014年的租金标准支付2015年1月1日至2月28日的租金的事实。上诉人对其主张的一审遗漏认定的事实，申请证人韩俊明出庭作证。经质证，上诉人对韩俊明出庭作证的证人证言无异议。被上诉人认为，韩俊明的证言不客观，被上诉人至今没有收到上诉人的钥匙，而且证人陈述的时间也是前后矛盾，证人与本案有利害关系，所以其证言不具备证据的真实性，不予认可。本院认为，证人韩俊明是汇东公司商铺的承租人，证人与本案具有利害关系，而且没有其他证据与其证言相印证，对其证人证言不予采信。上诉人主张的事实不能成立。二审另查明，上诉人李国芬与被上诉人汇东公司于2015年7月3日签订了汇东街商贸街商铺租赁移交清单，水电费于2015年9月28日结清。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：原审判处是否正确？上诉人李国芬认为，上诉人2015年2月27日已腾空并搬出房屋，并于次日即2月28日把房屋钥匙交给了被上诉人，房屋已经返还了被上诉人，房屋租金只应该支付到2015年2月28日。因此，上诉人应该按2014年的租金标准支付2015年1月1日至2015年2月28日的租金。被上诉人认为，上诉人现在没有经营是事实，但上诉人并没有把房屋钥匙交给被上诉人，因此上诉人的租金应该支付到实际交付房屋时为止，而且上诉人应该按合同的约定支付逾期占用费。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人李国芬2015年2月27日后虽然未在承租的房屋内经营，但其不能提交充分证据证明其于2015年2月28将房屋钥匙交给了被上诉人，不能认定李国芬已经搬出所承租的房屋，因此，一审判决由李国芬搬出并返还承租房屋并无不当。但一审判决后，上诉人李国芬与被上诉人汇东公司于2015年7月3日签订了商铺租赁移交清单，2015年7月3日上诉人李国芬已经返还了汇东公司所承租的商铺。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁期间届满后，出租人汇东公司先后三次向承租人发出签订2015年租赁合同的通知，并于2015年2月27日在楚雄日报刊登了签订2015年租赁合同的公告，公告内容除了续签2015年的租赁合同外，还确定了不签订租赁合同应返还房屋的时间。但汇东公司发出的通知及公告均未明确2015年租金的金额或者收取的标准，因此通知或公告关于签订2015年租赁合同的内容属于要约邀请。鉴于双方多年来的租赁关系及双方在租赁期限届满后承租人继续使用房屋的事实，应当确认双方的租赁期限为不定期租赁。双方在公告确定的签约期限内没有签订2015年租赁合同，汇东公司虽未向承租人李国芬发出解除租赁合同的通知，但其刊登的公告已明确了不能续签2015的租赁合同双方合同关系解除的意思。但解除合同应当给予李国芬一定合理的期限，一审对合理期限的确定恰当，在合理期限内应该按照2014年的租金标准支付房屋租金。被上诉人汇东公司愿意上诉人的房屋租金支付到2015年6月30日止，根据本案的事实，上诉人李国芬应支付从2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋租金，租金按2014年合同约定的8280元/月计算，合计应支付的租金为49680元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但案件事实在二审期间发生了改变，对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销楚雄市人民法院（2015）楚民初字第711号民事判决；二、由李国芬支付云南楚雄汇东实业有限公司2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金49680元（于本判决生效后十日内履行）。一审案件受理费1025元（汇东公司已预交），二审案件受理费621元（李国芬已预交），合计1646元，由汇东公司承担525元，其余由李国芬承担，由李国芬在履行上述款项时一并支付云南楚雄汇东实业有限公司500元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院或与原审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。（此页无正文）审判长 刘 芳审判员 吴启贤审判员 陈翠连二〇一五年九月三十日书记员 苏正生