广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3859号上诉人（原审原告）：郑X，住所地湖南省琼中黎族苗族自治县。委托代理人:陈健彬，广东银德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市亿福物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：廖盛昔，该公司经理。原审第三人：王X华，住所地广东省蕉岭县，系广州市天河区元岗中泰建材厂个体经营者。委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广州市盛庭投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：郑强弟，该公司执行董事。委托代理人：陆晖、李伟业，均为广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州市塑料工业集团有限公司（原广州市塑料工业股份有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：莫凡，该公司董事长。委托代理人：冯小眉、郭磊，均为该公司员工。上诉人郑X因与被上诉人广州市亿福物业管理有限公司（以下简称亿福公司）,原审第三人王X华、广州市盛庭投资管理有限公司（以下简称盛庭公司）、广州市塑料工业集团有限公司（以下简称塑料集团）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月23日，广州市塑料工业股份有限公司（甲方、出租人）与盛庭公司（乙方、承租人）签订了四份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于海珠区工业大道石岗路24号20号、22-36号、37号、42-43号楼（产权证号码：穗房证字第0076520号、0076522-0076536号、0076539、0076542、0076543号）出租给乙方使用；租赁期限为2011年4月1日-2029年3月31日；等。广州市天河区元岗中泰建材厂是由王X华经营的个体工商户。2012年1月10日，王X华以广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方，承租人）名义与盛庭公司（甲方，出租人）就上述物业的租赁签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述物业，租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；等，该合同附件载明出租物业的性质为厂房、电房、仓库等。2012年4月19日，王X华以广州市天河区元岗中泰建材厂（甲方，出租人）名义与亿福公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将上述物业出租给乙方使用；租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算至2017年1月10日；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，由此所产生的租赁关系，甲方同意根据国家规定给予乙方及其分租户办理相关租赁合同备案手续，所产生费用由乙方负责；甲方须在合同生效后3个工作日内将房产证、建筑消防验收意见书、平面图等相关资料复印资料交与乙方；等。郑X提供了其与亿福公司签订的落款日期为2012年7月7日的《广州市亿福物业管理有限公司文化办公项目租赁合同》（合同编号：20120707），载明：产权方：广州市塑料工业股份有限公司；出租方：广州市亿福物业管理有限公司（甲方）；承租方：郑X（乙方）；甲方将坐落于广州市海珠区石岗路10号（原珠江塑料制品厂）自编号34-1出租给乙方作办公或画室使用；该物业建筑面积（加公摊）约为100平方米，以现状出租给乙方使用；该物业为甲方向广州市天河区中泰建材厂合法承租，根据双方租赁合同的约定，甲方对该物业有权转租、分租及自行经营管理；租期由2012年7月7日起至2021年7月6日止；租赁期内甲方给予乙方装修期（免租期）共90天；等。亿福公司对该合同没有异议；王X华认为该合同是郑X和亿福公司所签订，其并未参与，不确认真实性，且同期起诉的系列案件中郑X方合同地址部分重叠，故虚假的可能性较大；盛庭公司对该合同不予确认，认为与其司无关，根据合同相对性，郑X不能要求其司履行该合同约定的任何义务，且其司与王X华的租赁合同已解除，该合同事实上已无法履行，另外该合同约定的租期超过了其司与王X华约定的租期，该超出部分无效；塑料集团对该合同不予确认，表示对该合同不知情，与其司无关。另查明，盛庭公司曾以王X华为被告、以亿福公司为第三人提起（2013）穗海法民三初字第1266号案诉讼，原审法院于2014年1月28日作出（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决书，判决：一、确认广州市盛庭投资管理有限公司与王X华（广州市天河区元岗中泰建材厂的个体经营者）之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》己于2012年8月14日解除；……四、王X华及广州市亿福物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼物业交还给广州市盛庭投资管理有限公司；等。之后，亿福公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）穗中法民五终字第3857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。亿福公司于2013年10月31日以王X华为被告、以盛庭公司为第三人提起（2013）穗海法民三初字第3138号诉讼，要求：1、亿福公司与王X华继续履行编号为2012041701的《租赁合同》；2、王X华为亿福公司及分租户办理租赁合同备案手续，向亿福公司交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书，及产权方授权王X华出租涉案物业的委托资料等相关资料、协助亿福公司将涉案物业使用性质改变为商业；3、盛庭公司协助王X华为亿福公司办理涉案物业的租赁合同备案手续；4、诉讼费由王X华承担。该案审理过程中，原审法院要求亿福公司对第一项诉讼请求予以明确，亿福公司未对要求继续履行合同的内容予以明确，而是要求确认由广州市天河区元岗中泰建材厂与其于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效。该案判决如下：一、确认亿福公司与广州市天河区元岗中泰建材厂（系个体工商户，经营者为王X华）于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效；二、驳回亿福公司的其他诉讼请求。亿福公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗中法民五终字第2594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。郑X于2015年1月14日向原审法院提起本案诉讼，以其与亿福公司之间的租赁合同合法有效，但亿福公司因与王X华、盛庭公司、塑料集团之间的关系导致一直没有为王建舟办理工商营业执照及租赁合同备案手续为由，请求1、判令郑X与亿福公司继续履行双方签订于2012年7月7日的《租赁合同》（编号：20120707），由郑X继续承租使用该合同项下的物业；2、判令亿福公司履行该合同约定，为郑X办理租赁合同备案手续，为郑X办理工商营业执照；3、判令亿福公司履行对涉案场地进行物业管理服务的约定和义务；4、判令王X华、盛庭公司、塑料集团协助亿福公司共同为郑X办理涉案物业的租赁合同备案手续和工商执照；5、判令亿福公司和王X华、盛庭公司、塑料集团承担本案的全部诉讼费用。亿福公司原审答辩称：不同意郑X的诉讼请求。理由：由于郑X没有支付租金，亿福公司已经口头通知郑X解除双方的租赁合同，并且亿福公司已经退出涉案物业的经营，并将涉案物业交还给盛庭公司，郑X应向对物业享有管理权的盛庭公司主张权利。关于郑X要求办理租赁备案和营业执照等请求，亿福公司认为亿福公司未能履行该合同约定是由于相关第三人的行为而造成，与亿福公司无关。原审第三人王X华述称：不同意郑X的诉讼请求。第一，本案是郑X与亿福公司恶意串通所进行的虚假诉讼，严重浪费诉讼资源，目的是抗拒和拖延（2014）穗中法民五终字第2594、3857号案的执行。在（2013）穗海法民三初字第1266号案中，法院曾依法到涉案场地张贴公告，告知全体租户到法院申报权利并参与诉讼，但期限届满后没有相关权利人到法院申报权利，法院当时也要求亿福公司提供各租户的资料参与诉讼，但亿福公司拒绝向法院提供。第二，本案郑X的诉讼请求与已经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2594、3857号案民事判决内容相冲突，郑X的诉讼请求已无法履行。第三，因亿福公司存在严重的违约行为，拒绝依约向我方支付租金，我方解除了与亿福公司的租赁合同，我方与郑X没有签订过合同，双方不存在法律上的权利义务关系，郑X的诉讼请求没有法律依据以及履行的条件。第四，事实上，我方从未收到过郑X以及亿福公司要求办理租赁合同备案手续以及工商执照的任何请求。原审第三人盛庭公司述称：不同意郑X的诉讼请求。一、我司没有协助亿福公司为郑X办理租赁备案及工商执照的义务，我司与郑X、亿福公司之间不存在任何合同关系。二、郑X、亿福公司之间的租赁合同事实上已无法履行。1、郑X、亿福公司之间的租赁合同是建立在亿福公司与王X华以及王X华与我司之间存在租赁合同关系基础之上的，而（2013）穗海法民三初字第1266号生效民事判决已确认我司与王X华之间的租赁合同已于2012年8月14日解除。2、涉案租赁物业场地已被政府收储，我司与塑料集团已共同对涉案租赁物业地块全面开展清退撤场及建筑物拆卸工作，郑X、亿福公司之间的租赁合同事实上已无法履行。原审第三人塑料集团述称：一、我司对郑X与亿福公司之间的租赁关系并不知情。盛庭公司向我司租赁该物业后继续转租，但并未将次承租人信息告知我司，对于后续的租赁关系，我司并不知情。二、本案与我司无关，无需由我司协助亿福公司为郑X办理租赁合同备案手续。依郑X的起诉状，郑X与亿福公司签订租赁合同，依据合同相对性原则，郑X支付租金，应由亿福公司协助办理租赁合同备案，郑X与亿福公司之间关于彼此权利义务的约定并不能及于我司。我司与盛庭公司签订租赁合同时即已登记备案，并未影响次承租户的正常经营和登记备案。综上，本案与我司无关。在本案原审审理过程中，原审法院向郑X释明其与亿福公司约定的租期超出了亿福公司与王X华约定租期的剩余租赁期限,超出的部分依法应为无效，并询问郑X是否变更诉讼请求，郑X表示合同应继续履行，故不变更诉讼请求。原审法院认为：涉案房屋系由王X华向盛庭公司承租后再转租给亿福公司，郑X与亿福公司签订的租赁合同所约定的租赁期限超过亿福公司与王X华所签租赁合同约定租期的剩余租赁期限，对于超出部分的约定依法应为无效。对于未超出部分的约定，因生效民事判决已确认王X华与盛庭公司之间的租赁合同已于2012年8月14日解除，并判令亿福公司与王X华将涉案物业交还给盛庭公司，故亿福公司与王X华签订的租赁合同事实上已无法履行，郑X与亿福公司之间关于有效租期部分的约定也事实上无法履行。综上，郑X的全部诉讼请求均依据不足，对郑X的全部诉讼请求均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：驳回郑X的全部诉讼请求。一审案件受理费100元由郑X负担。判后，上诉人郑X不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，郑X与亿福公司签订的合同合法有效，郑X是涉案场地的实际使用人。亿福公司与王X华、盛庭公司均为转租方，其三方之间关于合同的解除纠纷，郑X均有知情权和参与权，在实际承租使用人遗漏的情况下各方私自解除合同的行为均属损害他人合法权益的情况，根据《民法通则》、《合同法》等有关规定，该行为应当认定为无效行为。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，郑X有权要求代付租金请求继续履行合同。此外，郑X提交的证据显示盛庭公司在涉案场地被政府通知征收作为储备用地后。其仍然将场地出租给郑X之外的其他人，证明盛庭公司认为政府征收通知不影响该场地使用，且同意继续出租场地，因此郑X也有权继续使用场地。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.支持郑X一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由亿福公司承担。被上诉人亿福公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。原审第三人王X华答辩称：郑X的上诉请求没有事实及法律依据，没有提交任何证据予以证明，本案是郑X与亿福公司为拖延（2014）穗中法民五终字3857、2594号生效文书的执行工作，应驳回郑X的上诉请求。原审第三人王X华答辩称:一、郑X与亿福公司之间的租赁合同盛庭公司已经无法履行，因盛庭公司与王X华的租赁合同已经解除，有生效判决证明，因此郑X与亿福公司之间的履行合同失去了履行基础；二、涉案场地由政府收储，现委托第三人对涉案场地进行全面的撤场工作。塑料集团答辩称:塑料集团对郑X与亿福公司之间的租赁关系不知情，也没有基于任何事实和理由是由塑料集团导致的。涉案场地由相关部门收储，郑X通过恶意诉讼阻止生效判决执行，也导致塑料集团无法向相关部门交付土地，造成塑料集团严重损失。各方当事人对原审法院查明事实没有异议，且未提供新证据予以证明，本院予以确认。本院认为:郑X与亿福公司之间的租赁关系是基于本案各第三人之间的转租行为产生的，具有依附性。现生效的本院（2014）穗中法民五终字3857号民事判决已确认王X华与盛庭公司之间的租赁合同已于2012年8月14日解除，并判令亿福公司与王X华将涉案物业交还给盛庭公司；生效的本院（2014）穗中法民五终字2594号民事判决亦驳回了亿福公司要求继续履行其与王X华之间《租赁合同》的诉讼请求。故郑X要求履行其与亿福公司之间的租赁关系存在客观履行障碍，郑X请求继续履行涉案合同、办理租赁合同备案手续和工商营业执照，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。原审法院判决驳回郑X的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，郑X的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人郑X负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月十六日书 记 员  原 炜