北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26063号原告（反诉被告）：北京大鹏物流服务有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路**楼，统一社会信用代码91110113102530168Y。法定代表人：宋怡达，执行董事。委托诉讼代理人：高丛松，北京竞法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京空港弘升汽车科技发展有限公司，，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路**楼****统一社会信用代码911101130592612649。法定代表人：崔鹏，总经理。委托诉讼代理人：吕波，男，1969年2月8日出生，汉族，北京空港弘升汽车科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司（以下简称大鹏公司）与被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称弘升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大鹏公司法定代表人宋怡达及委托诉讼代理人高丛松、赵晓娜，弘升公司委托诉讼代理人吕波、马颖秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大鹏公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2013年3月13日签订的《租赁合同》、《补充协议》及2015年8月15日签订的《补充协议（二）》，解除时间由法院裁判；2.请求判令被告向原告支付自2019年1月1日至判决租赁合同解除之日的欠付租金（暂计算至2019年7月23日为807888.72元）并按照年租金的3%向原告支付违约金；3.请求判令被告向原告支付欠款250万元；4.请求判令被告向原告支付自2019年6月12日起至租赁合同解除之日止的办公用房租金，按每月1.5万元计算；5.请求判令被告将租赁物腾退返还给原告；6.请求判令被告将涉案租赁物内改建房屋和道路的隐蔽工程图纸等相关资料移交给原告；7.请求判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际将租赁物交还之日止的使用费(按照合同约定的租金标准每月251976.15元计算，从2020年1月16日起按上年度租金的3％递增)；8.请求判令被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由：2013年3月13日，原告与被告签订了《租赁合同》及《补充协议》，协议约定，原告作为出租人将位于北京市顺义区×××内的场地及地上现有建筑物、构筑物租赁给被告。2015年8月15日，双方又签订了《补充协议二》。从合同内容来看，合同约定的租金每平米比周边租金相比较过低，按土地面积计算为每平米0.19元，按房产面积每平米0.26元，显失公平。在合同履行过程中，原告按约将租赁物交付被告使用，被告未按约定支付租金，未按约定及时解决租赁物的前期遗留问题，导致原告承担违约责任；未按约向原告报批，未办理房屋扩建、改造的审批手续，所建房屋系违建，既破坏市容影响安全，又因此造成原告原有合法建筑被拆除，导致国有资产流失，同时，政府拆违范围包括被告按约提供给原告的办公用房，导致原告没有办公场所，只能另行租房办公。目前，被告因利用承租涉案租赁物获得的使用权涉嫌进行犯罪活动，己被定性为涉恶团伙，其法定代表人刘岩、实际控制人吕岩、业务部经理王伟等已因强迫交易罪被提起公诉，该刑事案件被定性为涉恶团伙案件，系顺义区唯一一件扫黑除恶专项案件，被告亦因此长期处于非正常经营状态，诉争合同己无法继续履行，结合中央和顺义区打黑除恶督导组对涉黑涉恶团伙进行打掉保护伞、断血的处置精神和切断其一切经济来源的要求，依据诉争合同的约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除合同，因此，原告诉至法院。2020年9月21日，原告提交《变更、增加诉讼请求申请书》，将起诉状第5项诉讼请求变更为：判令被告将租赁场地及未被拆除的原有合法建筑（仅剩老办公楼和1号门脸房）腾退返还给原告。另增加4项诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租赁房屋被拆除的损失共计18839594元；2.判令被告赔偿原告职工宿舍房屋被拆除的损失共计9664110元；3.判令被告赔偿未向原告移交三套房屋的经济损失732000元（自2015年1月1日暂计算至2020年8月31日）；4.判令被告向原告移交变压器三台（编号分别为1042651003,1042651032,1038822839）及其相关手续资料，并配合原告办理电力部门的更名手续，2020年12月2日的庭审中，原告撤回该项诉讼请求。补充事实和理由：2020年9月份以来，顺义区政府开始对涉案租赁场地×××内被告改扩建的违章建筑进行强制拆除，目前租赁场地内的大部分违章建筑已被拆除，没有拆除的部分房屋已张贴违章建筑强制拆除通知，房屋内人员也已清理完毕，后续违章建筑将被全部拆除。鉴于大部分租赁房屋已被拆除的重大事实变化，返还全部租赁物在客观上已经无法实现，原告只能变更诉讼请求，请求被告腾退返还租赁场地，以及未被拆除的原有合法建筑，即返还原有办公用房（455.58㎡）及两处门面房（东门面房面积814.16㎡，西门面房面积808.65㎡）。而对于被告未经合法审批自行改、扩、建而整体被认定为违章建筑的租赁房屋，因该部分房屋被拆除给原告造成的巨额损失应由被告予以全额赔偿，根据租赁房屋移交时双方确认的房屋价值，共计18839594元。另外，根据双方合同约定建设的职工宿舍楼也将被拆除，由此造成原告的损失共计9664110元，亦应由被告予以赔偿。2013年7月18日，原告与被告签署《联合会议纪要》，约定乙方弘升公司出资改建职工宿舍一栋，甲方大鹏公司职工居住使用22套。该宿舍楼于2014年4月份左右建成分配，然而被告实际交付原告的房屋只有19套，至今未移交应当交付的另外3套房屋，因此给原告带来的经济损失应由被告予以赔偿。参照该宿舍楼相同房型的租金价格，自2015年1月1日暂计算至2020年8月31日，原告的经济损失为732000元（2015年租金3200元/月，2016年租金3500元/月，2017年租金3800元/月，2018年租金4000元/月，2019年租金3500元/月，2020年租金3500元/月）。被告弘升公司辩称：1.不同意原告诉讼请求。《租赁合同》经双方合法签订，合同约定的解除权行使条件没有事实基础，同时原告在向法院起诉前也没有按合同法的相关规定先行向被告发送解除合同通知，原告违反解除合同的法定程序。2.关于租金，原告要求被告交纳2019年1月1日至合同解除之日的租金，该诉请不明确，合同解除应当在诉讼之前发生，而不是由法院判定解除的时间。至原告起诉之前，被告已足额交纳租金，没有违约，谈不上承担违约责任，不同意支付原告主张的租金和违约金。3.关于欠款250万元。这笔欠款与本案租赁合同没有关系，根据三方协定，这笔钱是被告代原告向第三方支付的赔偿款，应当向第三方支付，而不是向原告支付。原告原与梁存春有租赁合同纠纷，后双方签订协议由原告补偿梁存春355万元，职工楼建成后原、被告协商给梁存春一套房，还剩下300万元，之后被告替原告支付了梁存春50万元，还剩250万元。但是355万元是15年租金的一次性交付，现在涉梁存春的房屋已经全部被拆除，所以被告不但不应给付原告250万元，原告还应当将余款返还被告。4.关于原告自行租赁办公用房的损失，原告的请求恰好说明被告的所有建筑是在原告默认同意的情况下所建，被告所建的自建房建筑一直由原告作为办公用房使用，原告作为办公用房之时，没有提出该房屋是违章建筑，所以该违章建筑被拆除并非被告的责任，而是原告不配合办理相关的改扩建手续造成。被告给原告提供的办公用房在整个租赁物范围之内，因租赁物属违章建筑被拆除导致原告自行租赁其他办公用房，系由原告自己造成，与被告无关，不同意赔偿原告自行租赁办公用房的租金。5.腾退租赁物属合同解除后的下一个法律关系，前提只有在解除合同后才能腾退租赁物，与本案是上下游的关系，本案不能同时审理，应当待解除合同关系之后另行起诉。6.双方若继续履行合同，所有的资料依合同约定都是被告进行管理，原告要求交付隐蔽工程图纸以及建设房屋和道路的相关资料没有合同和事实依据。7.与对原告第5项诉讼请求的答辩意见一致。就原告变更、增加的诉讼请求，被告辩称：原告所述的所有损失都不是被告造成，是因原告自己不作为。原告没有及时办理房屋登记相关事宜导致×××内房屋几近全部被拆除，与被告无关。关于原告所诉的未移交房屋的损失，其中一套已经顶给了梁存春，另有一套在原告的指示下交给了于锦涛，原告在2008年5月29日与于锦涛签订了租赁合同，向于锦涛赔偿其自建652平方米的赔偿款，原告向于锦涛交付该套房屋抵顶被告的赔偿款。第三套房屋原定是在职工楼二期中再行交付，所以与本案所涉职工楼没有任何关系，被告也不控制该房屋。被告弘升公司向本院提出反诉请求：1.判决原告返还被告已支付的职工楼占用的1039.5平方米自2013年7月1日至2019年11月12日的租金229555.39元（1039.3*0.19*2325/2）；2.判决原告返还被告已支付的四合院（面积为1796.6平方米）的租金差额，自2018年11月13日起至2019年11月12日共计45903.13元（1796.6*（0.26-0.19）*365）；3.判决原告向被告交付原办公室的控制权限，房屋面积495平方米，场地545平方米（后被告于2020年12月2日的庭审中撤回交付原办公室的请求），同时赔偿因迟延交付原办公楼给被告造成的自2019年1月1日至2019年11月12日的损失280137.5元（180675元+99462.5元）；4.判决原告协助被告解封大库（面积3095.12平方米）和小库（面积613.3平方米），并返还自2015年1月1日起至2019年11月12日止的租金2405937.95元（3095.12*0.26*1775+613.3*0.26*1775），因两库后被拆除，被告仅要求返还租金；5.判决原告返还被告已支付的原虹桥公寓所占用的面积900平方米自2019年6月6日至2019年11月12日的租金10017元（900*（0.26-0.19）*159）；后变更为要求原告退还虹桥公寓自2019年6月13日至2019年11月12日的租金9576元；6.判决原告协助被告办理×××内燃气设施的相关手续，后被告于2020年12月2日的庭审中撤回该项反诉请求；7.判决原告协助被告办理×××内所有租赁物及其同意改扩建建筑物、构筑物的相关合法手续，后将该项请求变更为要求原告协助被告办理后建职工楼的合法手续；8.诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告于2013年3月13日签订租赁合同，依据合同约定，租赁方式为整租，包括有证的房屋和无证的房屋。第一年租金为420万元，以后递增。场地面积为每天每平米0.19元，房产面积每天每平米0.26元。但是，自签订合同始，原告自己占用职工楼，面积共计1039.3平方米，占用办公室共计1796.6平方米，但被告一直交付租金。2015年1月，因消防不合格，大库和小库因消防不合格被查封，但原告作为出租方，不积极解决问题，导致被告对此一直不能商业经营。被告一直按商业用地向原告交付租金。2019年6月6日，原虹桥公寓被强制拆除，2018年11月13日，四合院被拆除，但原告作为业主，不积极维护自己的权益，而被告对拆除部分一直按房屋交纳租金。原告于2013年3月13日是将×××全部整租给被告，但自2019年1月起，强行占用其原办公室的房屋，导致被告与原租户签订的合同不能履行。综上，被告认为原告自行占用的场地职工楼、办公室的房屋场地的租金应由其自行支付。同时原告作为出租方，不积极维护自己已出租利益，给承租人造成的损失应当承担。对于强行占用原办公室的房屋行为，已违反双方合同约定。2020年9月30日，被告提交《增加反诉请求申请书》，增加反诉请求：判决原告偿还被告已代其向北京精通市政工程公司支付的工程款100万元。补充事实和理由：原告与案外人北京精通市政工程公司于2017年10月18日签订关于工程燃气外线及锅炉房煤气部分的《建设工程施工合同》。原告要求被告向精通市政工程公司垫付工程款，至今已垫付工程款100万元，但原告至今未偿还被告。被告认为，该合同是原告签署的，合同义务应由原告履行，被告仅是垫付行为，原告应当偿还被告垫付的工程款，故增加反诉请求。原告大鹏公司就反诉辩称：就第1项反诉请求，原职工楼14号和15号房有产权，被告将原职工楼拆除后建设了新的职工楼，导致原有资产灭失，合同约定原告的职工用房和办公用房应由被告保障，故不同意返还职工楼部分的租金并要求被告进行赔偿。就第2项反诉请求，四合院是1979年建设的老营房，有房产证，被告对此进行了翻建，导致城管执法强制拆除，是被告的违法行为导致原告有房产证的资产灭失，这部分的租金不应当退还，被告还要对原告进行赔偿。就第3项反诉请求，根据双方签订的交接确认单，老办公楼在2013年就交付被告，双方已签字确认，原告自始至终都在被告提供的办公用房里办公，直到2019年6月13日办公用房被拆除，原告自始至终没有占用老办公楼，老办公楼的日常维护、修复都是被告在进行。就第4项反诉请求，原告在2013年就已将两个库房交给被告，被告在使用过程中违规操作，属地政府相关部门对两个库房进行了查封，查封以后被告一直用这两个库作为仓库储存相应的家具、物品，原告不应退还被告这两个库的租金。就第5项反诉请求，原告已将虹桥公寓移交给了被告，被告对该房屋进行翻盖扩建导致成为违建，城管执法将该房屋强制拆除，该损失是由被告违规违法行为造成，不应由原告承担相应的责任。就第7项反诉请求，职工楼已被顺义区×××列为违建，已发限拆通知，被告从一开始就没有按照合同履行，导致该房屋成为违建。双方租赁合同第八条第二款第二项明确约定，被告负责办理房屋扩建改造的手续并承担所有费用，被告应当提交书面设计方案经原告书面同意，手续应由被告负责，原告没有义务配合被告办理相关合法手续。就被告增加的反诉请求，不同意偿还被告燃气管道工程款100万元，按照双方租赁合同第7条约定，租赁期间如因被告需要使用或因政府要求使用的市政设施费用由被告承担，燃气管道改造工程是被告承租房屋后使用，实际使用主体是被告，原告只是签订了工程施工合同，实际上商谈、议价、受益主体均是被告，被告也多次书面向原告承诺承担全部工程费用，故被告主张的100万元工程款应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、合同权利义务的约定（一）合同的签订情况大鹏公司与弘升公司就租赁关系共签订《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》三份书面合同，具体如下：1.2013年3月13日，北京大鹏物流服务中心（合同甲方，以下简称大鹏物流中心，后于2017年12月6日更名为大鹏公司）与弘升公司（合同乙方）签订《租赁合同》。双方就乙方租赁由大鹏物流中心经上级批准承租经营管理的所有权属北京戎利实业总公司的位于北京市顺义区×××内的场地及地上现有建筑物、构筑物，并对其进行投资改造、开办“北京空港汽车文化广场”，由乙方自主经营，同时保证甲方租金收入，正常办公用房及职工住房等事宜约定如下：一、租赁范围：×××，场地面积共58337.1平方米，有证建筑物、构筑物面积15762.57平方米，其余为临时搭建的棚、库、房等无证建筑物、构筑物面积28589.25平方米。二、租赁用途：主要用于投资建设开办集办公、仓储、物流、展厅、汽车维修服务、餐饮、住宿、酒店、商品销售等为一体的“北京空港汽车文化广场”。三、租赁期限：有偿租赁期限为15年，自2013年3月13日起算，甲方同意另给乙方15个月的免租期，主要用于解决处理遗留问题、办理投资改造相关手续审批、对原租户的清理腾退。免租期平均分摊至15个年度，即每年度按13个月计，其中免收最后一个月的租金，有偿租期依此顺延，合同实际到期时间为2029年6月12日。第四条、租金：第一年年租金为420万元，以后每年按3%递增，直至合同期满。第五条、付款方式：租金每月支付一次，以现金或支票支付、上付（提前一个月交付下一个月的租金）。第六条、租赁保证金：正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付70万元的租赁保证金，租赁期满后，乙方按合同约定向甲方移交所“租赁房屋”后，甲方将租赁保证金退还给乙方。第八条、权利和义务：约定甲方责任有：负责配合乙方提供办理房屋改造和经营许可所需相关手续，乙方对“租赁房屋”进行改、扩、建形成的地上建筑物及构筑物的产权归甲方及其上级单位所有，房屋改、扩建后有关权证记载的产权所有人均应为原产权所有人；甲方保证在乙方5年投资改造建设期内（自改造方案经政府批准时起算）不得擅自终止合同；甲方负责配合向乙方提供办理经营、扩建、改造所需的或可能发生的环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请批准手续，需甲方提供的资料。乙方责任有：乙方负责办理房屋扩建、改造所需的相关手续，并承担因此产生的全部费用，房屋改造方案必须先提交书面设计文件，经甲方书面同意；在甲方同意改造方案并经政府批准后，乙方必须保证总的相关投资扩建、改造成本不低于8000万元，并在5年内完成全部建设改造；乙方应保证甲方移交建筑物的完整，乙方因扩建、改造拆除甲方移交的“租赁房屋”时，均应事先就拆除征得甲方书面同意；乙方保证扩建、改造后甲方的办公用房及职工用房，符合国家规定的正常办公及无煤气住宅的基本标准，且不低于现有面积，具体位置视扩建、改造实际情况由双方商定确认，在租赁合同履行期间，办公用房及职工住房由甲方无偿使用。第九条、房屋改善：乙方在租赁期内为满足经营需要，可以出资对“租赁房屋”进行扩建、改造，在未取得地方政府有关部门审核批准手续前，不得擅自进行拆建改造。第十五条、违约责任：若乙方迟延交纳租金，每延迟一日，按应缴未缴租金的千分之一支付违约金，超过三十日仍未交纳的，甲方有权解除合同，所收取的租赁保证金不予退还，并对欠付的租金继续追缴；若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定的期限内补充履行完毕或采取有效的补救措施，否则甲方有权解除合同，解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达之日。2.签订《租赁合同》同日，双方签订《补充协议》。就解决甲方原与北京嘉缘休闲健身有限公司（以下简称嘉缘公司）租赁合同纠纷及其他租户遗留问题达成约定（为方便比较，具体约定内容后述）。就处理历史遗留问题，双方在本《补充协议》中约定：处理所有遗留问题，最终均须以甲方名义与原租户签订书面解除（终止）合同协议，保证今后不再追溯；因乙方处理遗留问题不当，由此引发的任何经济补偿及法律纠纷均由乙方负责承担；遗留问题的处理进度，不影响租赁合同其他条款的执行，乙方应按约缴纳租金，否则视为违约；如果在清退处理过程中发生其他经甲方同意建设的建筑物、构筑物，甲乙双方将另行协商处理。此协议与主合同具有同等法律效力。3.2015年8月15日，双方就《租赁合同》及《补充协议》签订《补充协议二》。双方约定：乙方应当办理房屋扩建、改造所需的相关手续，并承担因此产生的费用；乙方的房屋扩建、改造方案应经甲方书面同意并经政府有关部门批准；未经甲方书面同意及政府有关部门批准扩建改造的建筑物、构筑物，由乙方自行承担责任，如遇政府有关部门要求停止建设、拆除等，与甲方无关，甲方不予任何赔偿、补偿；因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。另就有关与嘉缘公司、孙广友、梁存春的历史遗留问题进行了补充约定（为方便比较，具体约定内容后述）。双方在《补充协议二》中同意将租期延长五年，租金以第15年的年租金为基数，每年按照3%的比例递增。（二）有关历史遗留问题处理的约定在与弘升公司签订《租赁合同》之前，大鹏物流中心将×××内的部分房屋已租他人，为解决好这些历史遗留问题，双方进行相关约定。1.有关嘉缘公司遗留问题处理的约定2013年3月13日，《补充协议》约定：对与嘉缘公司租赁合同纠纷案的处理，由甲方负责支付法院生效判决执行赔付余款约750万元和罚息，乙方应将该款项出借给甲方，以后逐年在应付甲方的租金中予以抵扣，具体抵扣金额由乙方根据当年效益情况确定，但实际抵扣金额每年不高于220万元。除上述案件涉及的建筑物之外，嘉缘公司在42号院场地内建造的其他房屋的拆迁及清理由乙方负责，费用由乙方承担，乙方应最终促成嘉缘公司与甲方就该等房屋的拆迁和清理问题达成和解，签订和解协议，敦促嘉缘公司尽早撤场。2014年6月18日，大鹏物流中心向弘升公司出具001号委托租赁函，约定针对解决与嘉缘公司遗留问题，需弘升公司协助提供650万元，此款不退本金、不计利息，将采取以下方式冲抵：大鹏物流中心将42号院内新悦酒店西侧原大鹏中心与嘉缘公司涉案房及附着门面房共5957.22平米一并委托弘升公司代为出租，租期为15年，自2014年7月1日起计，租金总额为650万元，并以此款项均摊冲抵15年租期内应缴该房屋全部租金。2015年8月15日，《补充协议二》就嘉缘公司在西南角自建约7900平方米房屋所占地约2700平方米的处理约定：鉴于嘉缘公司仍在承租上述场地，且就上述场地每年支付甲方30万元租金，该租金由甲方直接收取，并视同乙方向甲方支付的租金。2015年8月17日，中国新兴交通物流总公司向大鹏物流中心出具一份《关于大鹏物流与空港弘升〈补充协议（二）〉的有关说明》：1.原嘉缘涉案欠付赔款650万元由空港弘升先行支付给大鹏物流，依据2014年6月18日《委托租赁函》视为空港弘升对原嘉缘5957㎡涉案房15年租金的一次性交纳，大鹏物流每年在应收空港弘升总租金中对该部分房屋租金按面积予以抵减（抵减金额=房屋面积（㎡）*每㎡年租金）。3.嘉缘在西南角7900平方米房屋所占约2700平方米土地每年30万元租金由大鹏物流直接收取，大鹏物流每年在应收空港弘升租金中对该部分土地租金按固定金额予以抵减（固定金额=30万元）。2.有关孙广友遗留问题处理的约定《租赁合同》签订后，与孙广友有关的24号房一直未向弘升公司移交，仍由孙广友控制。2014年6月18日，大鹏物流中心（甲方）与弘升公司（乙方）签订《协议书》，就处理孙广友遗留问题达成如下协议：一、乙方同意出资100万元给孙广友，收回孙广友在与甲方合同期内自建房屋，该房屋收回后由乙方自行支配使用，对于乙方支付的100万元，甲方同意按以下方式处理：1.甲方将以此款均摊冲抵15年租期内应缴该房屋全部租金；2.因该租赁物系遗留问题处理范围，甲方未按《租赁合同》约定如期交付乙方，对此将同意顺延租期，起租期自2014年7月1日起计，租期仍按双方所签《租赁合同》约定不变，租期内若甲方需要提前收回该房屋，甲方应提前6个月通知乙方，并承担乙方对该租赁物的全部投资成本加倍返还乙方。3.租赁期满后，乙方拥有对该租赁物的继续租用权（该租用权租期为10年），如届时甲乙双方就继续租用未能达成一致，甲方将双倍返还乙方对该租赁物的全部投资成本。乙方收款后，须保证将该租赁物及新增部分现状交与甲方。如乙方自动放弃不再继续租用，应无条件将该租赁物及新增部分现状全部交与甲方，甲方不予任何补偿。4.因是乙方前期出资100万元收回孙广友自建房屋，故若在租期及续租期内遇政府规划拆迁，甲方同意对该地上物的全部拆迁补偿归乙方所有；……二、甲方同意乙方再出资285万元协同甲方处理原与孙广友租赁合同纠纷及增改扩建等历史遗留问题，对该款项本息（按银行同期贷款利率计）作为乙方续租期限内应缴甲方租金中全额抵顶至续租期满止，该租赁物现状全部归还甲方。2014年7月1日，弘升公司、孙广友及大鹏公司签订《关于孙广友自建房协议》，三方约定对于孙广友自建房具体处理方法为：房屋交接后弘升公司一次性支付孙广友房屋转让费100万元整，孙广友收到此款后，该房屋归弘升公司所有，孙广友不享有对该房屋的任何权利；弘升公司同意均分十五年支付孙广友补偿款共计825万元，计每年55万元，到2028年止。孙广友承诺在本协议签订后5日内腾退所有房屋。后孙广友向弘升公司交付24号约1000平方米房屋。2015年8月15日《补充协议二》，双方就孙广友遗留问题的处理约定：弘升公司除承担应由其支付给孙广友的550万元之外，原由甲方（大鹏公司）每年承担的25万元也改由乙方一并承担，且甲方无需偿还乙方。2015年8月17日，中国新兴交通物流总公司向大鹏物流中心出具一份《关于大鹏物流与空港弘升〈补充协议（二）〉的有关说明》：2.2014年6月18日《协议书》、2014年7月1日《关于孙广友自建房协议》中约定给付原租户孙广友的925万元全部由空港弘升承担，同时大鹏物流对该部分约1000㎡房屋的租金也不再收取。2019年12月6日，中国新兴交通物流有限责任公司出具一份有关《补充协议二》的补充说明，明确2015年8月17日说明第2条最后半句的意思是：按照2014年之前与孙广友签订的《房屋租赁合同》中约定孙广友给付大鹏物流4万元房屋租金，孙广友房屋交回大鹏物流后不再向孙广友收取租金。2014年7月1日《关于孙广友自建房协议》的三方协议签订后，弘升公司向孙广友支付100万元，孙广友将24号房交付弘升公司。弘升公司另按约每年向孙广友支付55万元补偿款至2017年。2018年始，弘升公司未按年向孙广友支付补偿款，孙广友于2018年至2020年连年起诉弘升公司、大鹏公司，要求二者连带给付其补偿款。本院作出的生效民事判决书支持了孙广友的诉讼请求。庭审中，大鹏公司增加诉讼请求要求弘升公司向孙广友履行2019年55万元的付款义务。3.有关梁存春遗留问题处理的约定2014年6月18日，大鹏物流中心向弘升公司出具第002号委托租赁函，就港茂源建材销售中心（法人代表梁存春）合作库利润分成问题约定：因为大鹏物流中心资金紧缺，为了方便弘升整体规划改造，需请弘升公司协助提供355万元，此项款不计利息、不退本金，大鹏物流中心采取以下方式进行冲抵：一、大鹏物流中心将42号院内合作库（库房编号23栋，面积3551.13平方米）委托弘升公司代为出租，租期15年，租金总额一次性支付355万元，并以此款项均摊冲抵15年租期内应缴该房屋全部租金；……三、因大鹏物流中心原因中途终止租赁委托，致使合同无法正常履行，大鹏物流中心愿按投入成本加倍给予赔偿，并提前6个月告知。2015年8月15日《补充协议二》双方在就北京港茂源建材销售中心（梁存春）遗留问题的处理约定：双方同意终止2014年6月18日就解决甲方与北京港茂源建材销售中心（梁存春）遗留问题甲方向乙方出具的《委托租赁函》，《委托租赁函》约定的权利义务也自此全部解除。解决港茂源建材销售中心（梁存春）遗留问题的355万元（含15年租期职工宿舍一套）全部由乙方承担，乙方在本协议签订后三年内分期将剩余300万元支付给甲方，对此甲方无需偿还乙方。2015年8月17日，中国新兴交通物流总公司向大鹏物流中心出具一份《关于大鹏物流与空港弘升〈补充协议（二）〉的有关说明》：4.原租户梁存春355万元空港弘升已给付房屋一套，剩余300万元由大鹏物流先行垫付，空港弘升在从2015年7月24日起三年内分期分批支付给大鹏物流。上述《补充协议二》签订后，弘升公司又付大鹏公司50万元，余250万元至今未付。（三）有关职工宿舍和办公用房的约定双方在《租赁合同》中约定，合同履行期间，弘升公司应无偿为大鹏公司提供职工住房及办公用房。2013年7月18日，大鹏物流中心和弘升公司召开会议达成以下意见：由弘升公司出资改建职工宿舍一栋，共40套住房；大鹏物流中心职工居住使用22套，弘升公司职工居住使用18套。同日，双方就职工宿舍翻建改造等相关事宜达成一致意见：弘升公司在大鹏中心院内职工宿舍原址翻建改造综合楼一套，建筑面积5229平方米；依据合同约定，弘升公司保证提供不少于大鹏物流中心院内现有职工居住面积，超出约定面积部分的房屋，优先考虑大鹏物流中心现有在岗异地员工居住，按建筑成本缴费。余下房屋由弘升公司安排其员工居住使用。2013年7月17日，弘升公司与北京国泰建设集团有限公司二分公司签订《建设工程施工合同》，由后者承包大鹏物流综合楼改造工程。2013年8月，14号房老职工宿舍被拆除。弘升公司出资在原址翻建一处职工住房。住房建成后，弘升公司提供19套给大鹏公司的职工居住，有12名职工自付了部分建筑成本。弘升公司另提供一套住房作价55万元折抵应付梁存春历史遗留问题的补偿款。弘升公司庭审中称还提供了一套给于锦涛，大鹏公司不予认可，弘升公司也未提交相关证据。2015年4月8日，大鹏物流中心与弘升公司制定联合会议纪要，约定依据《租赁合同》，弘升公司为大鹏物流中心在×××内居住的职工解决不低于原有居住面积的职工住房，在实施过程中，考虑到大鹏物流中心职工的现实居住情况，应大鹏物流中心要求，增加了建筑面积，这其中有一部分职工自付了部分的建筑成本，为明确这部分房屋居住人的权益，经双方协商同意，决定在合同执行期内，如遇政府拆迁补偿，弘升公司放弃由职工自付了部分的建筑成本的住房面积的拆迁补偿受益权。为了履行《租赁合同》约定的为大鹏公司提供办公用房的义务，弘升公司在42号院内新建一处办公楼，其中一半给大鹏公司办公使用，一半由弘升公司自用。后该办公楼被认定为违法建设，2019年6月13日，大鹏公司使用的一半办公用房被强制拆除。此后大鹏公司租赁院内荣丰酒店的5间房屋作为办公室，每月租金合计15000元，大鹏公司提交了与荣丰酒店签订的租赁合同及租金支付凭证。后因荣丰酒店亦被强制拆除，2020年5、6月，弘升公司在42号院内为大鹏公司无偿提供另一处办公用房，直到该房屋亦被强制拆除。2020年10月下旬，弘升公司自用的另一半办公用房被强制拆除。（四）有关租赁保证金折抵的约定2013年12月30日，双方签署《租赁保证金抵付确认书》，就双方《租赁合同》第六条约定的70万元租赁保证金，鉴于双方在协作处理遗留问题过程中，乙方垫付了应收嘉缘公司2013年-2014年5月所发生的水电费用、拆除原职工宿舍危房费用、清运历史长期遗留积攒生活垃圾堆费用，上述费用经双方协商，甲方同意乙方已作为70万元租赁保证金抵付，若实际发生（计算至2014年5月31日）超出保证金额度部分，甲方不再另行承担，不足保证金部分的，则由乙方另行支付。二、租赁标的×××国有土地使用证登记在北京戎利实业总公司名下，土地面积58337.1平方米。2001年，院内共41处房屋合计15762.57平方米登记在该公司名下，产权证号为×××号。但是截至大鹏公司与弘升公司签订《租赁合同》时，院内原进行产权登记的部分房屋已被拆除、翻建、加建、改建，另有部分新建房屋。（一）租赁标的的交接《租赁合同》签订后，大鹏物流中心与弘升公司就租赁标的进行了交接，在双方确认的交接文件中，42号院的房屋地上物按序号共划分为29栋房屋，其中，双方分别就第1-13号、15-17号、20-23号、26-28号房屋按栋单独签署交接确认书。关于合计29栋房屋的交接情况，双方签署的《北京大鹏物流服务中心房屋移交表》中记载如下：1号房包括门市房（有产权证，808.65平方米，残值549780元）和修理厂大棚（无产权证）。2号房为门卫（无产权证，61.06平方米，残值244860元）。3号房包括新建库房（无产权证，1800平方米，原37号产权证面积636.94平方米已拆除，残值1436985元）和新建办公用房（无产权证，150.68平方米，残值56375元）。4号房为库房（有产权证，2308.25平方米，残值1864995元）。5号房为库房（有产权证，962.29平方米，残值776710元）。6号房为新建库房（无产权证，70平方米，残值14490元）。7号房包括办公室卫生间（有产权证，25.08平方米，残值7470元）、办公室（有产权证，208.38平方米，残值43140元）及办公室卫生间（有产权证、19.89平方米、残值5625元）。8号房包括办公室（有产权证，455.58平方米的，残值106560元）及新建办公室卫生间（无产权证，34.67平方米，残值17760元）。9号房为库房（有产权证，204.11平方米，残值63360元）。10号房包括库房（有产权证，72平方米，残值20295元）、新建第二层库房（前述72平方米库房二层加建，无产权证，72平方米，残值34595元）及库房（有产权证，298.77平方米，残值65400元）。11号房为办公室（有产权证，311.85平方米，残值65310元）。12号房为食堂（有产权证，303.88平方米，残值61800元）。13号房为办公室（有产权证，520.82平方米，残值107490元）。14号包括大鹏职工宿舍（无产权证，原20号产权证面积302.72平方米已拆除，面积302.72平方米，2013年8月拆，未移交）、大鹏修理间（无产权证，2013年8月拆）及大鹏锅炉房（无产权证，2013年8月拆除）。15号房因盖大鹏职工宿舍拆除（2000年建，200平方米，原面积891.6平方米、691.6平方米已拆除，残值84671元）。16号房为库房（有产权证，814.16平方米，残值289710元）。17号房为新建门市房（无产权证，295平方米，残值124670元）。18号房为二层公寓占地（无产权证、2000年建，桂德忠占地530平方米）。19号房包括库房（无产权证，原17号产权证面积751.94平方米已拆除，1507.44平方米，未移交）、库房（无产权证，原18号产权证面积108.51平方米已拆除，1683.84平方米，未移交）、库房（无产权证、原19号产权证面积755.5平方米已拆除，1241.76平方米，未移交）。20号房为库房（无产权证，3084平方米，残值3345900元）。21号房为办公室（无产权证，面积76.95平方米，残值40950元）。22号房为库房（无产权证，原8号产权证面积280.11平方米已拆除、780平方米，残值519525元）。23号房为新建库房（无产权证，原11号产权证面积754.43平方米、原12号产权证面积764.26平方米已拆除，3551.13平方米，残值3110874元）。24号房为三层公寓（他建，无产权证，原9号产权证面积286.56平方米已拆除，1000平方米，未移交）。25号房为库房（有产权证，48.87平方米，未移交）。26号房为水井房（无产权证，20平方米，残值32880元）。27号房为库房（有产权证，2049.31平方米，残值1735800元）。28号房为门市房、库房（无产权证、原10号产权证面积351.56平方米已拆除，5957.22平方米，残值4011614元）。29号房为新建三层库房（无产权证，原21号产权证面积209.57平方米、原33号产权证面积24.99平方米、原34号产权证面积192.66平方米已拆除，7000平方米，未移交）。根据上述记载，双方交接确认的29栋房屋中有产权证的面积合计9411.89平方米，无产权证的面积合计29418.47平方米。根据双方签署的《北京大鹏物流服务中心房屋移交表》备注记载，作为租赁标的的14号、19号、24号、25号、29号，大鹏物流中心未向弘升公司移交。其中，14号为后来拆除的老职工宿舍，19号涉及与伟民时代的纠纷，24号涉及与孙广友的纠纷，29号涉及与嘉缘公司的纠纷。14栋、24栋、29栋的后续处理情况如前述。关于涉伟民时代的19号房屋的交付情况。2016年8月9日，大鹏公司（甲方）、伟民时代（乙方）、弘升公司（丙方）与北京亚美达国际酒店有限公司（丁方，以下简称亚美达公司）四方拟定一份《四方协议》，就顺义区×××库房第10、11、12栋房屋（伟民时代承租后对三栋房屋进行了改造，在大鹏公司与弘升公司的交接确认书中为19号房屋）继续租赁经营事宜达成以下协议：一、甲方已将42号院整租给丙方经营；二、乙方将其全部权利、义务转让给丁方；三、丙方、丁方自行签订租赁合同，自丙、丁双方租赁合同生效之日起，《四方协议》生效，甲乙双方签订的合同终止。甲、乙、丁方在该《四方协议》上签名盖章，但丙方未签章。丙方与丁方也未签订租赁合同。大鹏公司据《四方协议》主张已将19号房交付弘升公司，弘升公司则称因其未在《四方协议》上签名盖章，且弘升公司与亚美达公司并未签订租赁合同，故《四方协议》未生效，《四方协议》无法证明已交付19号房，大鹏公司未向弘升公司交付该房屋。（二）租赁标的的改造经营弘升公司接收房屋后将部分房屋进行了转租，次承租人租用房屋经营公寓、酒店等。弘升公司或其承租人对房屋进行了改造。包括：1号门面房加盖二层钢结构。对2号门卫用房进行加建、扩建。3号房原一层被改造为二层又加盖三层，经营荣丰酒店。4号房进行装修改造，经营和谐公寓。5号房经营虹桥公寓，弘升公司称其将该库的苯板外观拆除，在里面加盖砖混结构；大鹏公司称弘升公司将该库完全拆除重建。弘升公司的承租人将9-10号房改造后经营窝趣公司。7号以及11-13号组成四合院，弘升公司自称将四栋房屋均加高20厘米。将16-17号库房加建、改造为门脸房。20号为羽毛球场（大库），22号为茶叶库（小库）。弘升公司承租21号房后拆除改建成消防站，后消防站构成违建被拆除。弘升公司将23号房屋转租后，次承租人改造后经营芒果公寓。弘升公司的承租人将27号房改造后经营新悦酒店。28号房原为嘉缘公司承租，大鹏公司将该房屋交付弘升公司后，弘升公司的承租人对该库进行了改建。为了证明在上述房屋的改造过程中履行了向大鹏公司的报批手续，弘升公司提交以下证据：1.关于28号房的改建。（1）2015年12月10日，瑞金公司向弘升公司报送的《关于请大鹏物流协助报送〈暂缓处理违章建筑请示〉的说明》，载明瑞金公司在经营管理期间产生了部分违章建筑，并被城管部门要求限期拆除，请求由大鹏物流中心向区政府提交《暂缓处理违章建筑请示》，以促成政府暂缓处理目前违建问题，使我公司有时间补办相关手续。（2）加盖瑞金公司公章的《暂缓处理违章建筑请示》。（3）2015年12月29日，顺义区违法建设查处工作领导小组办公室作出的《关于暂缓处理违章建筑的答复》，抬头为大鹏物流中心，内容如下：接到你中心报送的《暂缓处理违章建筑请示》后，经与市专指办沟通，其明确表示：不同意你中心请示。统一规划补办手续的前提是必须处置该地块新生违法建设，销账完毕后方可向规划部门申请手续合理规划。故请你中心按照原要求，按时处置该宗违法建设，确保销账。2.关于3号房的改建。2014年10月8日，大鹏物流中心向北京市顺义区城管监察局出具一份《证明材料》。因荣丰酒店租赁房屋主体建筑原采用属非防火材料，顺义区公安消防支队多次检查直至2012年8月30日安全检查强制要求我方对所使用的房屋进行安全防火改造。鉴于此，我们对所使用的原房屋区域内1800平方米进行改造，我方于2014年4月15日开始改造施工于2014年7月15日主体完工，完工后由城管贴告知单并贴封条。鉴于目前区域隐患较多，政府监管力度极大，为减少人力物力资源的浪费，我方积极配合、尽快整改、配合政府改变周边环境，树立干净卫生区，达到政府要求标准。我方在原有的房屋基础上加固改造，没有加高、加宽，所用材料均符合安全消防标准。改造单位北京荣丰酒店管理有限公司同时加盖公章。除上述外，弘升公司未向本院提交其在承租期间向大鹏公司报送房屋扩建、改造手续及申请大鹏公司同意改建的证据。庭审中，大鹏公司提交一份2019年6月17日的《关于立即停止×××违建的通知》，载明弘升公司未经申报、审核与批准，擅自新增违建面积36649平方米，近日，顺义区城管部门已对违建房屋强制拆除约8500平方米，经查，弘升公司的承租户河北建设公司目前仍在院区内未经申报、审核与批准擅自装修改造。现责令弘升公司立即履行合同义务，对仍在私搭乱建的河北建设公司要求其于2019年6月18日12:00前停止一切装修改造活动。大鹏公司称将该通知贴在了弘升公司的办公室门口，也向弘升公司的工作人员进行了送达。弘升公司称未收到该通知。大鹏公司未提交证据证明向弘升公司送达了该通知。（三）租赁标的的整改拆除2016年11月，顺义公安消防支队就20号、22号房向大鹏物流中心发出责令限期整改通知书，指出两库使用苯乙烯可燃彩钢板搭建，不符合消防技术要求，要求在2017年1月25日前改正，并查封了两个库，大鹏公司和弘升公司均未对库房进行整改，直至被认定为违建拆除。两库被拆除前，本院曾去现场勘验，库内装有物品，大鹏公司称是弘升公司的物品，弘升公司称有部分物品是大鹏公司办公室拆除时搬来的办公用品。大鹏公司认为双方签订合同后，已将上述两个库移交给弘升公司，弘升公司必须履行合同义务，按照整改要求办理消除火灾隐患。弘升公司称从接收两个库以后，对两个库房都没有进行过改造。2018年11月13日，7号与11-13号组成的四合院被认定为违建强制拆除。2019年6月13日，5号虹桥公寓被认定为违建、连同旁边的6号一并被拆除。16号、17号门面房及1号门面房的二层加盖部分被认定为违建于2019年12月被拆除。2020年6月，2号房及其加建部分被拆除。20号大库、22号小库被认定违法建设于2020年6月被拆除。4号房改造的和谐公寓被认定为违法建设于2020年8月被拆除。3号房的荣丰酒店被认定为违法建设于2020年8月拆除。29号嘉缘公寓被认定违法建设于2020年8月被强制拆除。9号、10号房改造的窝趣公寓被认定为违法建设于2020年8月被强制拆除。18号房张建军使用的房屋被认定为违建依法于2020年8月被强制拆除。19号房亚美国际酒店房屋被认定为违法建设于2020年9月被强制拆除。27号房新悦酒店因构成违法建设于2020年9月被拆除。28号瑞金公司承租的房屋因构成违法建设于2020年9月被强制拆除。23号房芒果公寓被认定为违法建设于2020年9月被强制拆除。2020年11月，职工住房被认定为违法建设，至本案法庭辩论终结时尚未拆除。大鹏公司于庭审中增加诉求，要求弘升公司在职工宿舍楼拆除后向梁存春支付55万元。至本案法庭辩论终结前，42号院内的有产权登记的房屋除1号门脸房和8号老办公楼之外，其余房屋均被拆除。弘升公司于庭审中增加反诉请求：1.要求法院确认自2020年10月1日起大鹏公司按照0.19元/平方米的标准收取场地租金；2.2014年6月18日，双方约定就嘉缘公寓由弘升公司一次性交付大鹏公司650万元计为15年的租金，现嘉缘公寓已被拆除，故增加反诉请求要求大鹏公司返还自2020年10月1日至2029年6月30日多交的嘉缘公寓的租金共计3107958.93元。就上述两项反诉请求，大鹏公司辩称：弘升公司要求按照0.19元/平方米标准计算场地租金，没有依据。大鹏公司在起诉状上提出0.19元的标准是为了表明双方的租金价格明显低于周边市场价格，对于大鹏公司来说显失公平，是大鹏公司要求解除合同的依据，若按照弘升公司主张，以单价分别乘以房屋和土地的面积，租金之和远高于双方约定的420万元的标准，不同意弘升公司的该项请求。关于嘉缘公寓15年的租金，在双方租赁合同解除之前的租金应由弘升公司负担，合同解除之后的租金是否应退还由法院裁判。三、租金的交纳《租赁合同》约定租期为15年，并给予15个月的免租期。双方均认可在每个租赁年度分摊一个月的免租期，即计算一个租赁年度的租金总额后分摊到13个月，按月交纳。（一）2017年以前双方对账1.关于2013年租金。弘升公司提交：1.其于2013年12月31日出具的《2013年度扣减租金说明》，记载：本年度合同时间2013年1月1日止2013年12月31日，应移交总面积44351.82平方米，应付租金420万元，本年度未移交部分应扣减租金苏勇（注：涉嘉缘公司的28号和29号）应移交未交面积约12223.86平方米，扣减1160044.31元。李伟春（注：涉伟民时代的19号）未移交面积4744.2平方米，扣减金额450224.58元，孙广友（注：24号）应移交未交面积约1000平方米，扣减金额94900元。合计面积约17968.06平方米，暂按租赁合同应扣减合计1705168.89元。上述2013年暂未移交面积，望北京大鹏物流服务中心尽快与北京空港弘升汽车科技发展有限公司交接。该说明手写以下内容并加盖大鹏物流中心公章：上述未能按合同约定面积交付，是因历史遗留问题造成，目前仍在处理过程中，情况属实，经大鹏中心班子研究，我方认同2013年度未交付部分面积应扣减租金，此外差额部分请空港弘升汽车科技发展有限公司进行补齐。2.2014年1月10日《2013年度与大鹏物流中心往来款对账单》。内容为：原房租合同金额420万元（2013年1月至12月），按租赁面积扣减金额1705168.89元（见《2013年度扣减租金说明》），应收房租总额2494831.11元，已缴纳房租总额2300000元，房租欠款194831.11元，大鹏转入往来款66145.47元（此款项已经在2014年1月已经结清），合计260976.58元。截至到2013年12月31日，我司共欠北京大鹏物流中心款项合计260976.58元，相关款项结算以此对账单为准。大鹏物流中心在该对账单上加盖财务专用章。2.关于2014年租金。弘升公司提交2014年11月24日，大鹏物流中心向弘升公司出具的《2014年北京大鹏应收空港弘升租金情况说明》：一、本年度租金时间2014年1月1日至2014年12月31日。1.2014年度应交纳租金2494831.11元（按上年度未交部分房屋面积扣减的租金），加上按合同规定每年按3%递增74844.93元，计2014年度应交大鹏租金2569676.04元，截止到2014年11月24日弘升已付165万元，还欠大鹏2014年度租金919676.04元；2.弘升欠大鹏2013年度租金19488.31元；3.以上两项弘升应欠大鹏2014年租金939164.35元。二、2014年1-10月份代收代之电费支付税金及附加735445.67*5.5%=40449.51元。3.2015年4月16日，大鹏物流中心与弘升公司签署《2014年2月1日至2015年2月28日大鹏物流应收空港弘升租金确认》：一、依合同应移交总面积44351.82平方米，依据评估报告实际现有面积38300.36平方米，实际交付依据确认书确认面积25515.73平方米。二、本年度依合同空港弘升应付大鹏租金420万元。三、本年度未移交部分应扣减租金：（全部按原租赁价格扣减）1.嘉缘公司应移交未交面积约7000平方米，扣减金额664300平方米，李伟春应移交未交面积约4433.04平方米，扣减金额420695.5元，孙广友应移交未交面积约1000平方米，扣减租金47450元，已于2014年7月1日拆除。以后年度不再扣减该项。4.关于合作库（注：涉梁存春23号房）。大鹏与空港弘升于2014年6月18日达成协议，将合作库3551.13平方米采取委托租赁，租期为15年，租金为355万元人民币一次性付给大鹏，应扣减面积3551.13平方米，年租金为337002.24元。5.关于委托租赁，大鹏与空港弘升于2014年6月18日达成协议，将原苏勇遗留问题房屋5957.22平方米采取委托租赁，租期为15年，租金为650万元人民币一次性付给大鹏，由于租金已一次支付，所以应扣减金额为565340.18元。按合同约定空港弘升应付大鹏2014年2月1日至2015年2月28日租金420万元，应扣减应移交未交面积折合人民币金额2034787.92元，空港弘升应付大鹏14年2月1日至15年2月28日租金2165212.08（4200000-2034787.92元），加上年度租金2494831.11元*3%递增74844.93元，合计应付总金额2240057.01元，截至到2月28日收到空港弘升租金2050000元，欠190057.01元。4.2015年5月29日，双方签署《大鹏与空港弘升对账明细》：一、大鹏物流应收弘升款项如下：1.空港弘升欠大鹏2013年1月1日-2014年1月31日租金94831.11元；2.应收空港弘升2015年4月-5月31日租金352501.33元，以上两项大鹏应收金额为447332.44元。二、大鹏物流应付空港弘升款项如下1.应付空港弘升2013年8月16日-2014年1月15日电费71221.8元；2.应付空港弘升2014年1月16日-2014年12月10日电费82133.52元；3.应付空港弘升2014年12月11日-2015年3月10日电费31133.88元；4.大鹏物流应付空港弘升代付2014年7月1日至2014年12月31日孙广友赔偿款125000元。以上四项大鹏应付空港弘升电费及赔偿款309489.2元。三、空港弘升代垫李伟春律师费30万元，代垫孙广友律师费20万元，李伟春诉讼费15951元，反诉受理费29840元，鉴定费25300元，共计571091元，大鹏应开具收据暂借款。四、关于委托租赁。大鹏与空港弘升于2014年6月18日达成协议2份：1.合作库3551.13平方米（梁存春）租期为15年，租金为300万元人民币一次性付给大鹏，至今未付。2.涉案房5957.22平方米（28号），租期15年，租金为650万元人民币一次性付给大鹏，现至今已付620万元。5.2016年12月5日，双方签署《北京大鹏物流服务中心与北京空港弘升汽车科技发展有限公司租金收缴情况说明》：1.截至2016年11月30日前，大鹏物流中心与弘升公司正常房屋租金全部结清。2.大鹏物流中心委托弘升公司将涉案房（嘉缘公司苏勇）及附着门面房共5957.22平方米代为出租，租期15年，起租日期自2014年7月1日至2029年6月30日，租金总额为人民币650万元已全部结清。6.庭审中，弘升公司提交一份双方于2016年10月25日签署的《2015年8月16日-2016年9月15日大鹏物流应收空港弘升租金收缴备忘录》，内容为：目前由于伟民时代经营部尚未解决，2016年10月24日经双方协商，伟民时代租金暂定由大鹏物流收取，大鹏应从空港弘升2015年8月16日至2016年9月15日总租金420万元减去涉案房565340.18元，减去孙广友94900元，减去嘉缘300000元，减去伟民时代420695.5元，等于2819064.32*103%=2903636.25元。空港弘升应付大鹏物流2015年8月16日-2016年9月15日租金2903636.25元。2016年9月16日-2017年10月15日应收空港弘升租金2903636.25元*103%=2990745.34元/13月=230057.33元/月租金。2016年9月16日-2016年10月31日应收空港弘升租金345086元（月租金230057.33*1.5个月），2015年8月16日-2016年10月31日应收空港弘升总租金3248722.25元，已收租金3051919.59元，欠收196802.6元（明细附后），截止到2016年10月31日已开发票金额为3469147.24元（明细附后）。上述为第一页内容，第二页有大鹏公司及弘升公司的盖章，但因合同签章页与上述内容不在同一页上，大鹏公司对上述备忘录的内容不予认可。弘升公司申请对上述两页内容打印同一性进行鉴定。案件审理过程中，双方未再提交其后的对账证据。（二）2017年11月以后按月交纳租金及开具发票2017年11月、12月及2018年1至10月，弘升公司按照每月236959.05元的标准向大鹏公司交纳租金，大鹏公司按照该数额按月向被告开具发票，其中2018年6月、7月、8月、9月系先开发票后付款。大鹏公司按照240513.44元的数额开具2018年11月租金发票，根据该月租金发票备注记载，2018年11月1日至15日的租金为118479.525元，2018年11月16日至30日的租金为122033.91元。大鹏公司按照244067.82元金额开具2018年12月租金发票。租金开始按比上一年度递增3%上调。庭审中，除涉及孙广友24号房的租金后，双方对2018年之前的租金支付标准未提出异议。（三）2019年的租金交纳情况1.2019年1月25日，弘升公司的吕波向大鹏公司支付租金244067.82元，大鹏公司就此向弘升公司开具等额发票，注明2019年1月租金。2019年3月，大鹏公司将该笔租金退给吕波。吕波称因后来与大鹏公司就代收租金达成一致，大鹏公司要求统一结算，故将2019年1月的租金退回。2.因弘升公司的法定代表人涉嫌犯罪被羁押，公司公章被扣押，就2019年的租金，弘升公司于2019年2月22日委托大鹏公司与首都空港贵宾服务管理有限公司（以下简称贵宾服务公司）就格林公寓（共47间客房）签订2018年1月1日至2019年6月30日《房屋租赁合同》，由大鹏公司代弘升公司收取房屋租金及水电费并开具发票，大鹏公司从收取的租金中扣除弘升公司应向大鹏公司交纳的租金。2019年2月28日，大鹏公司与贵宾服务公司签订《房屋租赁合同》，约定将岗山路42号8栋现房（3层楼，共47间，面积1378.83平方米）租给贵宾服务公司作为员工宿舍居住，租期自2018年1月1日至2019年6月30日，租金每月112800元，年租金1353600元，双方另约定能源费水费每吨13元，电费每度1.5元，由贵宾服务公司根据实际需要预存，实际发生费用由双方授权代表签字确认，供暖季期间的暖气费在未实施集中供暖前，产生的电费由双方各承担50%；关于付款双方约定，首次支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金1353600元；第二次支付为2019年4月，支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金338440元，第三次支付为2019年7月，支付2019年3月31日至2019年6月30日的租金338400元。2019年3月1日，贵宾服务公司向大鹏公司支付租金1353600元及水电费225000元。2019年3月，大鹏公司代弘升公司缴纳电费390475.67元。2019年5月，贵宾服务公司向大鹏公司支付租金338400元。2019年7月23日，大鹏公司向本院提起诉讼。2019年7月26日，贵宾服务公司向大鹏公司交纳水电费50000元。2019年7月30日，大鹏公司收弘升公司支付的租金131950.41元（转账备注7月的部分租金），2019年9月27日，贵宾服务公司向大鹏公司支付租金338400元。此后，弘升公司未再向大鹏公司缴纳租金。（四）大鹏公司向弘升公司催缴租金的情况2019年6月始，大鹏公司连续向弘升公司发出催款函。1.2019年6月6日，大鹏公司向弘升公司发出《关于催收空港弘升公司所欠款项的函》，提出截至2019年6月6日，弘升公司的欠款如下：1.2018年4月16日，大鹏公司向弘升公司发送《关于北京伟民时代装饰材料经营部涉案房屋移交的通知》，伟民时代原欠大鹏公司租金由弘升公司负责追缴和偿还，经核实弘升公司尚欠大鹏公司2263895元；2.2015年8月15日，双方签订《补充协议二》，约定弘升公司3年内分期将所补偿梁存春300万元支付给大鹏公司，经核实尚欠250万元；3.2014年7月1日，大鹏物流中心、弘升公司与孙广友签订三方协议，约定2018年7月1日前，弘升公司应付孙广友55万元，经核实至今未付，造成大鹏公司违约；4.2013年3月13日，双方签订租赁合同，截至当日，弘升公司尚欠大鹏公司租金516260.33元（上付）。限于5个工作日内，将上述款项足额支付至我公司，以财务到账凭证为准，我公司将保留进一步追讨权力。2.2019年7月1日，大鹏公司向弘升公司发出第二份催款函，催款的数额中应付孙广友的金额增长至110万元，欠租金数额增长至803294.44元。3.2019年8月1日，大鹏公司向弘升公司发出第三份催款函，催款金额中的欠付租金增长至1043441.76元。4.2019年9月1日，大鹏公司向弘升公司发出第四份催款函，欠付租金数额增长至1198525.44元，同时提出“未提供办公用房形成的租金，2019年6月12日-2019年9月11日租金共计4.5万元；上诉孙广友案费用9300元。”催款合计7116720.44元。本案，大鹏公司以弘升公司欠付2019年租金，且逾期超过30日，要求解除双方的租赁合同，要求弘升公司按照每月251976.15元（244067.82元+94900/12）的标准支付2019年1月以后的租金，并补交2015年8月16日至2018年12月31日孙广友的租金320580元（按年租金94900元计算）。四、其他问题1.关于水电费结算自2019年11月20日起，大鹏公司接管42号院的自来水管理工作。2020年8月，大鹏公司与弘升公司签署说明，约定自2020年8月起，弘升公司向大鹏公司缴纳42号院的自来水费、电费，自来水费单价为11.1元/吨，电费单价为1.08元/吨。2020年9月28日，大鹏公司向弘升公司发出《关于催缴二、三季度水电费的通知》，提出自2020年5月至今，弘升公司已拖欠首都机场动力能源公司水费共计21万余元，截至9月26日已拖欠国网北京顺义供电公司电费121362.76元（自9月25日起每日需额外缴纳千分之二的滞纳金）。2020年10月13日，弘升公司回函，称自2019年10月起，由大鹏物流代商户缴费（收到的商户水费均已抵扣房屋租金）以及2020年2月至4月水费共计146443.5元。2019年1月至10月，2020年2月至8月均没有发票凭证，导致我司至今未能平账。部分发票跨年无法开出，现与贵司协商将缴费名称变更为弘升公司，变更缴费名后我司会于5日内缴清水费欠款。2020年11月26日，大鹏公司向弘升公司发出催缴电费通知书，提出变压器缴费信息归属大鹏公司之前租户和家属楼住户实际电费已由弘升公司收取，但弘升公司收取后没有交给大鹏公司。要求弘升公司在11月30日之前缴清电费16289.92元。就上述欠付电费，大鹏公司已经先行向供电公司交纳，大鹏公司增加诉讼请求要求被告给付电费16289.92元。弘升公司认可欠缴电费16289.92元，但提出大鹏公司同时欠弘升公司2018年和2019年的电费128325.64元，且因大鹏公司将弘升公司的银行账户冻结，才无法按时交纳水费，弘升公司增加反诉请求要求大鹏公司向弘升公司支付欠付的水电费合计128325.64元。大鹏公司称并不是其故意拖欠弘升公司2018年和2019年的水电费，而是以往均是在年底结算水电费，并从弘升公司应付租金中扣除，但因2018年和2019年弘升公司银行账户被冻结，就水电费没有结算，所以没有抵扣水电费。2.关于精通市政工程款2017年10月18日，大鹏公司（发包人）与北京精通市政工程公司（承包人，以下简称精通公司）签订《建设工程施工合同》，约定大鹏公司将位于北京大鹏物流服务中心工程燃气外线及锅炉房燃气部分发包给精通公司施工，合同采用固定总价合同形式，合同金额为200万元。合同履行过程中，弘升公司付精通公司工程款100万元。因未收到余款，精通公司将大鹏公司诉至本院索要剩余工程款。大鹏公司在该案中辩称：精通公司诉称的工程款事宜系弘升公司承租上述场地房屋后为经营使用而进行，该建设工程的实际合同主体为弘升公司，大鹏公司只是应弘升公司的申请作为产权方出面签订了工程合同，事实上与精通公司商谈议价、监督工程履行、支付工程款、受益工程结果的主体均为弘升公司，大鹏公司不了解也从未参与过整个过程。在该案审理过程中，精通公司提交的工程竣工验收记录上，建设单位处除加盖大鹏公司的公章外，弘升公司的员工王伟在该验收记录上签名。就该案，本院作出（2020）京0113民初15752号民事判决书，认为施工合同由大鹏公司与精通公司签订，该合同合法有效，大鹏公司应给付精通公司剩余工程款，大鹏公司与弘升公司的纠纷可另行解决。现弘升公司提起反诉要求大鹏公司向其支付已付精通公司的工程款100万元。大鹏公司持答辩意见不同意支付。五、2019年7月23日，大鹏公司向本院提起诉讼，要求行使合同解除权解除与弘升公司之间的《租赁合同》及两份补充协议。概括其主张的弘升公司的违约行为包括：1.未按期交纳2019年1月以后的租金且逾期超过30天，以及未交纳自2015年8月16日至2018年12月31日涉孙广友24号房屋的年租金94900元，合计320580元；2.未能按照合同约定义务解决历史遗留问题导致大鹏公司被起诉；3.未按合同约定就房屋改、扩建履行报批手续，导致房屋被认定为违建而拆除；4.没有按照合同约定的租赁标的用途履行合同，合同约定弘升公司租赁×××的场地房屋应用于开办“北京空港汽车文化广场”。此外，大鹏公司另主张，因×××内的绝大部分房屋已被拆除，且相关政府部门已将该土地规划为绿地用途，合同履行条件已经发生变化，双方签订的《租赁合同》及其补充协议应当予以解除。2019年10月23日，本院将大鹏公司的起诉状送达弘升公司。大鹏公司向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年8月26日作出民事裁定书，冻结了弘升公司银行账户存款限额330万元。大鹏公司交纳保全费5000元。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》、交接确认书、国有土地使用证、房屋产权证、整改通知书、拆除通知书、对账单、租金支付凭证、发票、催款函等在案佐证。本院认为：双方的权利义务关系错综复杂，本案仅就法庭辩论结束前双方明确提出的诉讼请求进行审理，未尽事宜双方另行解决。因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。一、关于《租赁合同》及其补充协议效力的认定依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。大鹏公司与弘升公司签订《租赁合同》，约定将×××内的场地及地上现有建筑物、构筑物出租给弘升公司使用。从双方权利义务条款来看，主要围绕弘升公司如何使用、改造房屋进行约定；双方办理交接手续时围绕房屋进行交接；双方在计算租金时亦是完全按照房屋的面积计算。综上，本院认为双方主要围绕着租赁房屋约定权利义务，双方之间系房屋租赁合同关系。关于合同效力的认定应适用前述《房屋租赁合同司法解释》的规定。根据产权登记证书，2001年院内房屋均进行了产权登记，属合法建筑。但是，截至2013年大鹏公司与弘升公司签订《租赁合同》时，院内原有合法产权登记的房屋有的维持原状，有的被拆除翻建，有的被改建、加建。现无证据证明经过翻建、改建、加建的房屋经过建设工程规划许可。根据前述法律和司法解释的规定，就有合法产权登记的房屋签订的租赁合同部分属合法有效，就未经规划许可翻、改、扩建的房屋签订的租赁合同部分应属无效。具体来说，根据双方签署的交接确认单记载，有产权登记的1号门市房、4号、5号、7号、8号办公室、9号、10号一层库房、11号、12号、13号、16号、25号、27号签订的租赁合同部分是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行；就其余未经规划许可建设的建筑物、构筑物签订的租赁合同因违反了法律法规的强制性规定应属无效。《补充协议》、《补充协议（二）》是《租赁合同》未尽事宜的补充，其效力认定与《租赁合同》相同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效部分，大鹏公司要求弘升公司腾退返还，符合法律规定的合同无效的后果，本院予以支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，有效部分的合同条款对双方有约束力。大鹏公司起诉要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》，应审查合同中的有效部分是否能解除。关于大鹏公司所提要求解除合同的依据是否成立，于下文论述。二、关于争议租金的认定根据《房屋租赁合同司法解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，出租人可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。据此，弘升公司就有效部分的房屋应支付租金，就无效部分应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方在《租赁合同》中对租赁标的以及年租金的递增、交纳方式进行了约定。但由于历史遗留问题的影响，双方之间的标的交付和租金交纳并未完全按照合同履行。故此，2013年至2016年，双方对每个年度租金支付情况进行对账，并以书面形式确认；2017年、2018年的租金弘升公司按月交纳、大鹏公司按月开具发票。上述合同履行期间，大鹏公司并未对弘升公司交纳租金的数额提出过异议。本案中，大鹏公司提出异议，认为自2015年8月16日之后涉孙广友房屋的年租金94900元不应从总租金中扣除，弘升公司则认为应当扣除。关于该争议，本院结合双方提交的证据分析如下：1.根据2013年、2014年双方对账的信息，因大鹏公司未向弘升公司交付涉孙广友的24号房屋，故2013年至2014年7月1日按年94900元扣除弘升公司应付费用；2014年7月1日，孙广友向弘升公司交付24号房，视为大鹏公司已向弘升公司交付24号房，从权利义务对等的角度，弘升公司应向大鹏公司交纳该房屋的使用费。2.有关孙广友房屋的最终解决方案。审查双方有关孙广友房屋处理的约定，最终方案是由弘升公司出资100万元收回孙广友的自建房后自行支配使用，孙广友对该房屋不再享有任何权利，该100万元均摊冲抵该房屋15年的租金（使用费），租期自2014年7月1日起算；弘升公司还应再补偿孙广友825万元，分15年补齐，每年55万元。从该约定可以看出，从2014年7月1日之后24号房屋15年的租金（使用费）以弘升公司支付孙广友的100万元予以冲抵，故弘升公司已向大鹏公司支付了24号房15年的使用费。在计算弘升公司每年应向大鹏公司支付租金（使用费）数额时，应从总额中扣除24号房1000平方米左右的使用费94900元，否则就构成了重复交纳。3.有关弘升公司提交的2016年10月25日《租金收缴备忘录》，该备忘录约定2015年8月16日至2016年9月15日的租金中应扣除孙广友的94900元，同时记载2015年8月16日至2016年9月15日的租金2903636.25元，2016年9月16日至2017年10月15日在上一年度基础上递增3%再分摊至13个月，每月交租金数额为230057.33元。大鹏公司以该租金收缴备忘录首页无大鹏物流中心盖章对真实性不予认可。弘升公司申请对该收缴备忘录两页纸内容的打印同一性进行鉴定。根据2017年10月租金发票、2018年11月租金发票备注内容，可以看出双方实际履行中，2017年10月15日之前的月租金应为115028.67元*2=230057.34元，与租金备忘录上记载的数字一致；2018年11月15日之前的月租金应为118479.525元*2=236959.05元，比230057.34元增长3%。因此，根据2017年、2018年租金交纳和发票开具情况，在大鹏公司未提交其他计算方式的情况下，本院对弘升公司主张的从年租金中扣除孙广友94900元的意见予以采信，并进而推定双方曾就扣减孙广友94900元达成过一致意见。在上述推定下，本院对弘升公司申请鉴定的请求不再予以准许。综上，本院认为，双方就从年总租金420万元中扣除涉孙广友房94900元达成一致意见，且诉讼发生前大鹏公司对从弘升公司应交租金（使用费）总额中扣除涉孙广友部分并未提出异议。弘升公司以出资100万元收回孙广友房屋的方式及2014年6月18日双方协议、2014年7月1日三方协议约定，应视为弘升公司已支付了24号房15年的使用费，从权利义务对等的角度也应从年租金中扣除94900元。大鹏公司要求弘升公司补交2015年8月16日至2018年12月31日关于24号房的租金（使用费）320580元的诉讼请求本院不予支持。三、关于弘升公司是否逾期支付2019年租金的认定大鹏公司以弘升公司逾期支付2019年租金超过30天，主张其可依合同约定行使合同解除权。就大鹏公司是否享有合同解除权解除《租赁合同》的有效部分，本院分析如下：合同履行满足约定或法定解除条件的，享有合同解除权的一方可以行使解除权解除合同。双方签订《租赁合同》第十五条约定：若乙方迟延交纳租金，每延迟一日，按应缴未缴租金的千分之一支付违约金，超过三十日仍未交纳的，甲方有权解除合同。大鹏公司与弘升公司签订的租赁合同有效部分，当满足约定或法定条件时，一方当事人可行使解除权解除合同。因《租赁合同》部分有效、部分无效，关于弘升公司是否迟延交纳有效部分的月租金，只能从弘升公司每月支付租金（使用费）总额来判断。按照双方约定，租金按月上付。2019年每月的租金最晚应于上月月底前支付。2019年1月25日，弘升公司向大鹏公司支付租金（使用费）244067.82元，但大鹏公司于2019年3月退回，大鹏公司不能基于弘升公司逾期交纳2019年1月租金行使合同解除权。根据弘升公司对大鹏公司的委托及大鹏公司与贵宾服务公司签订的《租赁合同》，贵宾服务公司向大鹏公司交纳的租金应抵作弘升公司向大鹏公司交纳的租金，水电费等由大鹏公司与贵宾服务公司另行约定计算。按照双方约定，2019年3月1日，大鹏公司收贵宾服务公司1353600元；2019年5月，大鹏公司又收贵宾服务公司338400元；2019年7月30日，弘升公司交来租金131950.41元；2019年9月27日，大鹏公司收贵宾服务公司338400元；上述租金数额基本可冲抵弘升公司2019年9月底之前应交的租金或使用费。根据上述租金交纳接收情况，按照每月244067.82元的标准，2019年7月底之前弘升公司并无逾期交纳租金超过30天的情况。2019年7月23日，大鹏公司提起本案诉讼，以弘升公司逾期支付租金超过30天为由要求行使合同解除权，但其行使单方合同解除权的条件并不具备，故大鹏公司解除合同的该项理由不能成立。大鹏公司以弘升公司逾期支付租金超过30天为由行使合同解决权虽不能成立，但弘升公司仍应就其在大鹏公司起诉前逾期支付租金的行为承担向大鹏公司支付违约金的违约责任，本院根据合同有效部分的租金占每月应交总额的比例、弘升公司每笔租金支付逾期的天数，结合弘升公司逾期交纳租金给大鹏公司造成的损失，酌情确定违约金的数额。四、租赁标的被强制拆除的责任认定合同签订时，按照双方签署的交接确认书，大鹏公司共向弘升公司交付了24栋标的，后期合同履行过程中，又交付了涉孙广友的24号房。对于涉伟民时代的19号房是否交付双方有争议。根据《四方协议》的约定，大鹏公司欲将出租人的权利义务转移给弘升公司，伟民时代欲将承租人的权利义务转让给亚美达公司，但只有弘升公司与亚美达公司签署正式的租赁合同后，上述《四方协议》方才生效，实际上弘升公司并未与亚美达公司签署书面租赁合同，故四方协议未生效，伟民时代仍与大鹏公司存在租赁合同关系，大鹏公司主张已将19号房屋交付弘升公司本院不予采信。1.在大鹏公司交付弘升公司的合计25栋标的中，双方签字确认的有产权登记的属于合法建筑。因弘升公司承租过程中无论是自行还是其承租人对房屋进行翻、改、扩，弘升公司所举证明不能证明其在对房屋进行建设改造前向大鹏公司或相关政府部门履行了合法报批手续，导致房屋被政府相关部门认定为违法建设，弘升公司应对此承担主要责任。但是，在合同履行过程中，大鹏公司明知弘升公司在未取得合法审批手续的情况下对承租房屋进行违法改、扩、建，但大鹏公司未举证证明其完全尽到了出租人对承租人的监督管理的责任，应对合法房屋被改造为违法房屋承担次要责任。本院根据双方的过错程度认定对于合法房屋被改造为违法建设的责任，由弘升公司承担70%，由大鹏公司承担30%。因合法房屋被拆除，大鹏公司要求弘升公司按照双方交接时约定的残值损失进行赔偿，本院根据弘升公司的过错比例及交接时合法房屋的残值数额，确定由弘升公司赔偿大鹏公司因合法房屋被拆除的损失合计4034412元，大鹏公司主张过高部分本院不予支持。2.交付时即无产权证的房屋，弘升公司在履行合同中又进行了拆、改、建，并被强制拆除。因这些房屋在交付时即未取得建设工程规划许可，被认定为违建而拆除的责任不应由弘升公司承担，而应由大鹏公司自行承担。大鹏公司要求弘升公司赔偿上述房屋被拆除的损失，本院不予支持。五、双方的租赁合同及其补充协议能否解除的认定如前述，大鹏公司不能以弘升公司逾期支付2019年租金超过30天为由解除合同。《租赁合同》第十五条约定：若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定的期限内补充履行完毕或采取有效的补救措施，否则甲方有权解除合同，解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达之日。关于大鹏公司所述其他解除合同的理由，本院分析如下：1.关于未按约向原告报批，未办理房屋扩建、改造的审批手续，所建房屋构成违建的问题。双方《租赁合同》第八条明确约定乙方负责办理房屋扩建、改造所需的相关手续，房屋改造方案必须先提交书面设计文件经甲方书面同意；乙方因扩建、改造拆除甲方移交的租赁房屋时，均应事先就拆除征得甲方书面同意；乙方在租赁期内为满足经营需要，可以出资对租赁房屋进行扩建、改造，在未取得地方政府有关部门审核批准手续前，不得擅自进行拆改改造。双方签订的《补充协议（二）》再次对弘升公司在改建、扩建前应当履行的报批手续进行了约定。庭审中，弘升公司为证明其向大鹏公司履行了报批手续，向本院提交瑞金公司有关28号房改造的请示等手续，系在瑞金公司违章建设后的手续，不能证明在改造前弘升公司向大鹏公司履行了报批手续。有关3号房改造的由大鹏公司加盖公章的证明材料，可以视为大鹏公司在3号房改造后对改造的认可。除此之外，弘升公司未再向本院提交其他证据证明其在×××内进行大面积拆、改、建经过了大鹏公司的同意并办理了政府审批手续。弘升公司有上述违约行为，但根据合同约定，大鹏公司应向弘升公司指定期限补充履行或采取有效的补救措施，弘升公司逾期未补充履行或未采取有效补救措施的，大鹏公司方可享有合同解除权。大鹏公司所举2019年6月17日《关于立即停止×××违建的通知》，未能证明已向弘升公司实际送达，本院不予采信，大鹏公司也未提交其他证据证明其在合同履行期间发现弘升公司违法改、扩、建后指令其整改或补救，故其不具备合同约定解除权的条件。大鹏公司以此为由要求解除合同本院不予支持。2.关于未解决租赁物的前期遗留问题解决历史遗留问题是弘升公司履行租赁合同的一项义务，也是大鹏公司给予弘升公司15个月免租期的条件。弘升公司应当按照双方约定解决大鹏物流的历史遗留问题。双方主要对涉及嘉缘公司、梁存春及孙广友的历史遗留问题进行了约定。按照双方合同履行过程中签署的文件，有关嘉缘公司的历史遗留问题弘升公司已按约履行。关于梁存春和孙广友的历史遗留问题，弘升公司到目前为止尚未履行完毕款项给付义务。就此，本院认为大鹏公司、弘升公司已就梁存春、孙广友的历史遗留问题的解决达成一致意见，明确了义务主体，大鹏公司所提事项仅是协议内容的款项支付问题，且并不影响大鹏公司合同根本目的的实现，大鹏公司以此为由要求解除合同，本院不予支持。3.关于大鹏公司主张弘升公司未按合同约定目的使用承租房屋，要求解除合同的意见。本院认为双方并未约定有上述事项时大鹏公司可解除合同，且大鹏公司对于弘升公司多年来使用房屋的方式并未提出异议，大鹏公司以此为由要求解除合同，本院不予支持。虽然，本院认定大鹏公司不享有单方合同解除权，但是双方签订的《租赁合同》绝大部分属于无效，弘升公司应就合同无效部分的房屋向大鹏公司腾退。而合同有效部分涉及的房屋除1号和8号外已全部被拆除，合同履行的条件发生了巨大变化，双方对于后续履行事项不能达成一致意见，双方订立合同时的合同目的均难以实现，本院认为合同有效部分因租赁物绝大部分灭失已基本不具备履行的条件。将《租赁合同》作为整体考量，本院认为双方《租赁合同》及其补充协议中的有效部分应当予以解除，解除时间为本判决生效之日。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》有效部分已解除，无效部分自始不具有法律约束力。大鹏公司要求弘升公司腾退×××场地及其上现有房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。弘升公司要求继续承租场地并自2020年10月1日起按照0.19元/平方米的标准交纳场地租金的反诉请求本院不予支持。六、合同被认定无效及解除后，弘升公司应如何向大鹏公司支付租金和使用费？2019年9月27日，贵宾服务公司向大鹏公司交纳最后一笔租金之前，大鹏公司与弘升公司对于双方租金交纳情况均未提出异议。2019年2月，弘升公司委托大鹏公司代收贵宾服务公司的租金。2019年7月30日，弘升公司还自行向大鹏公司交了一笔租金。彼时四合院或虹桥公寓已经拆除，但弘升公司并未提出要求扣减四合院或虹桥公寓的租金，说明双方均同意按照先前确定的标准支付租金，即使在房屋拆除后弘升公司亦同意按原先标准支付租金。因此，在2019年9月27日之前的租金交纳情况，本院视为双方均无异议，现在弘升公司要求大鹏公司退还已经交纳的四合院、虹桥公寓被拆除后的租金，本院不予支持。关于2019年9月底之后期间的租金或使用费如何交纳，根据弘升公司实际使用的情况，分述如下：1.合同有效部分的房屋，已被强制拆除的，弘升公司应向大鹏公司交纳租金至房屋被拆除之日，按照双方约定的年度租金数额及计租房屋面积，按照每年递增的比例，经本院核算为512341元；尚存的1号房和8号房的租金应支付至合同解除之日，截至2021年3月，上述未拆除房屋弘升公司应交租金数额为200381元，自2021年4月起至合同解除之日及合同解除后至弘升公司实际腾退上述房屋之日止按照每月11315元的标准交纳租金（使用费）。2.对合同无效部分，弘升公司应就其实际使用的房屋向大鹏公司支付使用费至房屋灭失之日，经本院核算为1555820元，无效部分的房屋被拆除后，弘升公司不应再向大鹏公司支付房屋占有使用费。3.关于弘升公司要求大鹏公司返还职工楼占用土地面积的租金。从双方交付的标的及往年关于租金的对账记录来看，弘升公司系按照大鹏公司实际交付的房屋面积交纳租金，且为大鹏公司免费提供职工楼是双方合同约定的弘升公司应承担的义务，弘升公司现要求大鹏公司退还大鹏公司占用职工楼占地面积的租金，本院不予支持。4.关于弘升公司要求大鹏公司返还20号和22号库因被查封导致无法使用的租金。因双方在本案诉讼发生前，对于两库被查封后的租金并无异议，弘升公司已默认仍就两库向大鹏公司支付费用，现弘升公司要求大鹏公司返还两库因被查封无法使用的租金，本院不予支持。5.关于弘升公司要求大鹏公司返还2020年10月1日至2029年6月30日多交的涉嘉缘公司租金的请求。根据双方关于嘉缘公司历史遗留问题的约定，弘升公司协助大鹏公司提供650万元解决与嘉缘公司的纠纷，该650万元视为对嘉缘公司所涉28号房屋十五年租金的一次性交纳，十五年租期自2014年7月1日起算。28号房在交付时即无产权证，但自2014年7月1日至2020年该房被强制拆除之前，弘升公司应向大鹏公司支付使用费。现弘升公司要求大鹏公司退还2020年10月1日至2029年6月30日的费用3107958.93元，本院予以支持。七、其他诉求1.关于大鹏公司要求弘升公司支付解决梁存春遗留问题的250万元的请求。关于梁存春的遗留问题，大鹏公司先是于2014年6月18日向弘升公司出具002号《委托租赁函》，由弘升公司提供355万元解决问题，大鹏公司将23号房委托弘升公司出租，355万元冲抵15年的租金。但是2015年8月15日双方签订的《补充协议二》解除了上述有关委托租赁的权利义务，约定解决梁存春的355万元全部由弘升公司承担，且大鹏公司无需偿还弘升公司。从本质上来说，弘升公司为大鹏公司提供解决梁存春问题的款项，是为了获得23号房在双方约定租期内的承租权，从2014年6月18日弘升公司接收该房后到该房屋被强制拆除，弘升公司应交纳上述期间的使用费，根据双方2015年4月16日签订的《2014年2月1日至2015年2月28日大鹏物流应收空港弘升租金确认》的约定，2014年2月1日至2015年2月28日涉23号房的租金337002.24元已从总租金中扣除，而从2015年8月16日开始，涉23号房的年租金不再从总租金中扣除，故弘升公司应向大鹏公司交纳2014年6月18日至2015年8月15日的使用费。现在弘升公司已付梁存春一套职工宿舍作价55万元，又付大鹏公司50万元，上述费用总和足可抵作弘升公司应付的使用费，现大鹏公司要求弘升公司支付剩余250万元，本院不予支持。2.关于大鹏公司要求弘升公司支付办公用房被拆除后另行租用办公用房的租金损失。按照合同约定弘升公司应在合同履行期限内无偿为大鹏公司提供办公用房，但双方并未约定办公用房具体的位置、坐落，当弘升公司新建的办公用房被强制拆除后，弘升公司为大鹏公司提供办公用房的义务并不免除，大鹏公司在合理期限内另行租赁办公用房的租金损失应由弘升公司承担，本院根据合同履行情况、院内房屋拆除情况酌定确定赔偿的金额。3.关于大鹏公司要求弘升公司移交改造房屋和道路的隐蔽工程图纸等相关资料的诉讼请求。因院内绝大部分房屋已拆除，合同有效部分亦解除。大鹏公司的上述请求无实际意义，弘升公司又不同意移交，本院对该项请求不予支持。4.大鹏公司要求弘升公司赔偿职工宿舍被拆除的损失。本案法庭辩论终结前，职工宿舍尚未拆除，大鹏公司主张的损失尚未发生。此外，将老职工楼拆除建设新职工楼是双方约定的事项，新职工楼因未取得合法审批手续被认定为违建，双方对此均有过错，大鹏公司的该项请求本院不予支持。5.关于大鹏公司主张的弘升公司未向其移交三套职工住房的损失。双方约定弘升公司应为大鹏公司提供22套职工住房，现实际提供了19套。职工宿舍建设未经合法审批，已被认定为违法建设，大鹏公司要求弘升公司按照市场租金价格对其进行赔偿，无法律依据，大鹏公司也未证明有实际损失发生，对该项诉求本院不予支持。6.大鹏公司要求弘升公司支付电费的请求。弘升公司认可欠付大鹏公司电费16289.92元，但以大鹏供公司亦欠付其水电费为由不同意支付。弘升公司的抗辩意见不能成立，大鹏公司要求弘升公司支付电费16289.92元，本院予以支持。7.关于大鹏公司要求弘升公司在职工宿舍楼被拆除后向梁存春支付55万元的诉求以及要求弘升公司履行向孙广友支付2019年55万元补偿款的诉求。职工宿舍楼尚未拆除，大鹏公司亦不是适格的请求权主体，其要求弘升公司在职工楼被拆除后支付梁存春55万元本院不予支持。弘升公司需向孙广友支付2019年补偿款55万元已经本院判决，是否实际履行系判决执行问题，大鹏公司的相应诉求本院不予支持。8.关于弘升公司要求大鹏公司赔偿迟延交付原办公楼的损失的请求。原办公楼所在8号房，根据双方签订的交接确认单记载，大鹏公司已将该房屋交付弘升公司，弘升公司主张大鹏公司迟延交付无相应证据，本院不予采信，相应诉求本院不予支持。9.关于弘升公司要求大鹏公司协助办理职工楼合法手续的请求。因双方的租赁合同关系部分无效，有效部分应解除，弘升公司要求大鹏公司继续协助其办理职工楼的合法手续本院不予支持。10.关于弘升公司要求大鹏公司支付精通市政100万元工程款的请求。根据大鹏公司提交的证据及本院在另案中查明的事实，与精通市政的建设工程施工合同虽以大鹏公司的名义签订，本院一审也从合同相对性的角度判令大鹏公司支付精通市政剩余工程款，但从大鹏公司与弘升公司内部来看，该工程实际由弘升公司发包，弘升公司系工程款的实际负担主体，弘升公司要求大鹏公司支付其已付的100万元工程款本院不予支持。11.弘升公司要求大鹏公司支付水电费128325.64元的请求。大鹏公司亦认可欠付弘升公司水电费，但因双方尚未结算，弘升公司对于其主张的水电费的数额未举证证明，本院对此不予处理，待弘升供公司取得相关证据后可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京大鹏物流服务中心与被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于二〇一三年三月十三日签订的《租赁合同》及《补充协议》，以及于二〇一五年八月十五日签订的《补充协议二》有效部分于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司租金及使用费合计2268542元，并支付逾期违约金5000元；三、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内将顺义区×××的场地房屋腾退返还给原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司；四、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司自二〇二一年四月起按每月11315元的标准向原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司支付租金（使用费）至实际腾退之日止；五、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司租赁房屋被拆除的损失4034412元；六、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司电费16289.92元；七、被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司办公用房租金损失60000元；八、原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司涉嘉缘公寓的租金3107958.93元；九、驳回原告（反诉被告）北京大鹏物流服务有限责任公司其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）北京空港弘升汽车科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178400元，由北京大鹏物流服务有限责任公司负担89200元（已交纳），由北京空港弘升汽车科技发展有限公司负担89200元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费12814元，由北京空港弘升汽车科技发展有限公司负担6407元（已交纳），由北京大鹏物流服务有限责任公司负担6407元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由北京空港弘升汽车科技发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内直接给付给北京大鹏物流服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  穆希超人民陪审员  王 健二〇二一年三月三十一日法官 助理  曾庆贺书 记 员  王梦伟