广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9524号原告：易杰，男，1976年5月4日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：向华友，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萱，广东木棉律师事务所实习人员。被告：祝志兵，男，1971年2月3日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：何丽霞，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟彩，广东银德律师事务所律师。被告：广州市森亿盛电子科技有限公司，住所地广州市番禺区大石街岭南路6号103。法定代表人：李生斌，职务经理。委托诉讼代理人：黄国鹏，广东鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。原告易杰与被告祝志兵、广州市森亿盛电子科技有限公司（以下简称森亿盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告易杰及其委托诉讼代理人向华友、姜萱，被告祝志兵的委托诉讼代理人何丽霞、钟彩，被告森亿盛公司的委托诉讼代理人黄国鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易杰向本院提出诉讼请求：1.准予原告解除与被告祝志兵签署的《协议书》；2.被告祝志兵返还原告押金27000元；3.被告祝志兵赔偿原告机器设备空跑的“搬家费”5275元；4.被告祝志兵退还原告机器设备；5.被告祝志兵赔偿原告停工期间的利润损失（自2020年5月7日至原告搬出机器设备时止，按照每月利润13.5万元赔偿原告利润损失，平均生产总额45万元×30%平均利润率，截至目前为12万元）；6.被告森亿盛公司对上述第3-5项所涉责任承担连带责任。诉讼过程中，原告易杰撤回其第1、4项诉讼请求。事实和理由：祝志兵与森亿盛公司签署租赁合同，承租了森亿盛公司的工业二路12号泰坤壹号1楼C区场地。经森亿盛公司同意，原告与祝志兵于2019年8月2日签署转租《协议书》，祝志兵转租前述部分场地，约定：甲方（祝志兵）将位广州市番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼C区部分区域的场地出租给乙方（原告）用于生产经营；场地使用费为每月9000元，包含电损、治安、卫生费（不含税），乙方须在当月5号前将当月场地使用费、水费、电费、电梯费等相关费用一次性交付给甲方；签订本协议时，乙方必须向甲方缴付三个月押金27000元；合同到期前，甲乙双方提出解除合同时，必须提前三个月以书面形式通知，否则，押金被甲方没收，如果甲方违约应赔偿三个月租金；未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。经协商无效时，任何一方均可提请广州市番禺区人民法院裁决。合同尚未签订前，原告于2019年7月28日通过微信向祝志兵支付了20000元押金。合同签订后，原告即于2019年8月2日通过微信陆续向祝志兵支付剩余押金及当月租金共计16000元。随后原告于当月3日将机器设备搬迁进厂，并于18日正式开工生产。之后原告一直如约支付租金。由于突如其来的新冠××疫情爆发，导致员工不能如期到场，生产所需货源不稳定，销售大幅度滑坡，生产经营遭受巨大打击，导致原告实在无力支付房租，因此拖欠了2020年3、4月份的房租未能按时支付，截至4月份原告共计18719元租金尚未支付。在此期间原告与祝志兵协商减少或者缓交租金，原告也一直积极筹措资金，但因森亿盛公司与祝志兵发生争议，森亿盛公司于2020年5月7日即停止工厂的水电供应，并且锁住工厂大门，导致原告无法实施生产。原告为尽快复工复产，于2020年5月20日在货拉拉搬家公司上雇佣15名搬运工人希望将原告所有的机器设备取回，但森亿盛公司知悉后随即组织其工作人员横加阻拦，并且利用车辆进行拦堵。原告花费“搬家费”5275元（雇佣搬运工人3000元、搬运车辆费用975元，生活开支等费用1300元）。此后原告与两被告多次交涉，且经村委、派出所调解亦毫无效果。工厂锁门期间，多次出现原告的客户寻找其他工厂生产的情形，原告不仅不能接单，还因此导致客户流失，损失重大。另，原告以往每月生产总额在45万元左右，纯利润30%，每月利润12.5万元左右。原告认为：一、原告未能按时交纳3、4月租金，系因疫情影响所致，属于不可抗力，不应承担违约责任；二、祝志兵、森亿盛公司停水停电、锁住工厂大门，导致原告无法使用场地，构成根本违约，应承担违约责任，原告为此诉至法院。被告祝志兵辩称，一、我方同意解除双方签署的协议书，由于森亿盛公司确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方于2018年3月1日签订的租赁合同为无效合同，则我方与易杰所签署的协议书亦无效。二、我方同意返还押金27000元，但需扣除原告欠缴的租金18719元，以及2020年5月1日至6日的租金1741.9元（9000元/31天×6天），共计我方归还原告6539.1元。三、原告要求机器设备空跑的搬家费5275元与我方无关。首先机器设备是森亿盛公司锁住，并不是我方锁住，其次原告明知机器设备被锁住，还叫来员工车辆搬机器，原告应自担责任，因此与我方无关。四、原告要求我方打开房屋门锁，搬走机器设备，我方无法配合，因为大门是森亿盛公司所锁住的。五、原告停工期间的利益损失与我方无关，因为我方亦因森亿盛公司将厂房锁住而无法开工。被告森亿盛公司辩称，一、原告要求我方对祝志兵的所涉责任承担连带责任没有法律依据。不论原告本案诉请的各款项是否获得法院支持，但该权利均属于租赁合同关系下的合同之债权，而我方与原告之间不存在合同关系，该合同之债权不论有无均不能延伸到我方处；二、我方与祝志兵基于租赁合同产生的权利义务已于另案处理，即原告所主张的一切只能向祝志兵进行主张，与我方无关；三、根据原告的起诉状可知，原告不能按时缴纳3、4月份租金，存在过错，其也不能向祝志兵主张任何赔偿，而且根据原告提交的照片可见，在该场地的大门上挂有两把门锁，其中一把是我方的，另外一把我方不清楚是原告还是祝志兵的。由于该门锁不属于我方控制，实际上造成了我方对案涉厂房的无法使用，扩大了我方的损失；四、根据原告第二次提交的微信记录证据显示，于2019年9月16日的对话记录中可以看出，原告在疫情之前的自身经营状况不佳，有可能处于亏损状态，在疫情之后，由于疫情和出口的冲击，生意只能更差。原告主张的利润实际上是不存在的。客观上来说，其没有进行加工生产，是为其避免了亏损。而且根据原告补充提交的证据显示，其购买的机器价值仅为119500元，但原告诉讼中竟然要求搬走价值22万元的机器设备，因此我方认为原告主张的机器设备价值以及生产的利润均不合理。综上，请求法院驳回原告对我方的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.位于广州市番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼C区的厂房由森亿盛公司向广州泰坤物业管理有限公司承租，后由森亿盛公司出租予祝志兵，该建筑物没有取得建设工程规划许可证。2.2019年7月28日，易杰通过微信转账向祝志兵支付20000元。3.2019年8月2日，祝志兵作为甲方与易杰作为乙方签订《协议书》，双方就位于广州市番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼C区部分区域（以下简称涉讼物业）的场地使用与车间经营管理问题达成以下约定：合作期限为一年，自2019年8月1日起至2020年7月31日止，签订本协议之日起，场地按现状交付给乙方使用；场地使用费为每月9000元，包含电损、治安、卫生费（不含税）；水电费及公共公摊费等相关费用按月计算，按月收取（公共分摊费用包括公共地方的照明电费、线损及水费和日常变压器维修及保养费，按照实际用量10%收取，若日后国家有关部门调整水、电价格，甲方向乙方收取的标准随之调整）；乙方须在当月5号前将当月场地使用费、水费、电费、电梯费等相关费用一次性交付给甲方；签订本协议时，乙方必须向甲方缴付三个月押金共计27000元，另外缴纳一个月的场地使用费9000元作为第一个月的场地使用费；等等。同日，易杰通过微信转账向祝志兵支付10000元、6000元。4.2020年6月30日，易杰提起本案诉讼。庭审过程中，易杰与祝志兵均确认以下事实：一、双方为租赁合同法律关系，出租人为祝志兵，承租人为易杰；二、签订《协议书》时，易杰已向祝志兵告知其承租涉讼物业的目的为经营制衣厂；三、易杰已向祝志兵支付押金27000元；四、易杰已结清涉讼物业2019年9月至2020年2月的租金，自2020年3月起开始拖欠租金；五、2020年3月中旬，易杰经营的工厂开始复工；2020年5月6日，涉讼物业被停电，次日涉讼物业被森亿盛公司上锁，后易杰亦对涉讼物业进行加锁。另查明，2020年4月17日，祝志兵以森亿盛公司为被告提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2020）粤0113民初5485号（以下简称5485号案）。本院于2020年12月20日作出该案民事判决书，认定自2020年5月7日起涉讼物业已实际处于森亿盛公司的控制之下，故祝志兵仅需支付2020年5月7日之前的占有使用费等，无需支付自该日起的相关费用，另因新型冠状病毒感染××疫情造成的影响，本院酌情认定祝志兵于2020年3月31日前的占有使用费为双方约定费用的70%，自2020年4月1日至2020年5月6日的占有使用费参照双方约定的租金标准计付。现该案民事判决已生效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业未取得建设工程规划许可证，故易杰与祝志兵签订的《协议书》应为无效合同。就易杰要求祝志兵返还押金27000元的诉请。就已收取的押金，祝志兵同意返还，但表示需扣除易杰拖欠的租金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因《协议书》无效，故祝志兵应向易杰返还已收取的押金27000元，而易杰亦应向祝志兵支付占用涉讼物业期间的占有使用费等。已生效的5485号案民事判决认定，涉讼物业于2020年5月7日已处于森亿盛公司控制下，导致涉讼物业无法正常使用，故祝志兵无需向森亿盛公司支付自2020年5月7日起的占有使用费，同理，易杰亦无需向祝志兵支付涉讼物业自该日起的占有使用费，仅需支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的占有使用费。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，确对涉讼物业的生产经营使用造成一定阻碍，但易杰经营的工厂自2020年3月中旬复工复产，故本院酌情认定2020年3月的占有使用费为双方约定费用的70%，2020年4月1日起的占有使用费应按照《协议书》约定的租金标准支付。因此，易杰应向祝志兵支付涉讼物业2020年3月1日至2020年5月6日的占有使用费17041.94元（9000元×70%+9000元+9000元/31天×6天）。经抵扣后，祝志兵应向易杰返还的押金为9958.06元（27000元-17041.94元）。就易杰要求祝志兵赔偿搬家费5275元及停工期间的利润损失的诉请，因缺乏理据，本院均不予支持。而就易杰要求森亿盛公司承担连带责任的诉请，基于合同相对性原则，涉讼物业的出租方为祝志兵，森亿盛公司并非《协议书》的合同主体，故就该诉请，本院亦不予支持。综上所述，本院对易杰的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、祝志兵应于本判决发生法律效力之日起三日内向易杰返还押金9958.06元（已抵扣易杰应支付的占有使用费）；二、驳回易杰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3346元，由易杰负担3296元，祝志兵负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年三月二十日书记员  凌绮珊