广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1754号原告：石水连，女，1993年6月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱共清、李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。被告：曾锦招，女，1969年3月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘国萍、高慧，广东绿儒律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。原告石水连诉被告曾锦招，第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石水连及其委托诉讼代理人李庆波，被告曾锦招的委托诉讼代理人潘泽通到庭参加诉讼。第三人保值公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石水连向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2020年8月17日签订的《房地产买卖合同》；二、被告承担违约责任与支付223500元违约金给原告（按总楼价百分之十计算违约金）；三、被告返还原告支付的首期房款705000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、由被告偿付原告支付的按揭服务费23000元和聘请律师的费用50000元及其他的一切诉讼费用。事实和理由：原告经第三人居间与被告于2020年8月17日签订了《房地产买卖合同》，由被告将其所位于广州市增城区荔城街府佑路228号6幢1202房的房屋出售给原告，约定价款2235000元，合同签订后，原告依约于2020年9月23日向被告支付了首期款705000元（含10万元的定金），并向中国建设银行股份有限公司广州增城支行申请了150万元的个人住房贷款，并得到了同意，但被告却无依约办理其提前还贷以及注销其原贷款抵押登记致使无法办理过户变更登记手续，虽经原告的催促，但被告至今仍拒不履行，被告的行为己严重违反了合同约定，构成违约。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，望判如所请。被告曾锦招辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案合同仍然在履行当中也有履行的可能。由于涂销一押阻碍了交易过程，一押暂时无法涂销并非被告一人的过错，且被告愿意继续履行合同，本案没有达到根本解除或无法履行的情况，不同意解除涉案合同，更不同意赔偿原告主张的相关费用。第三人保值公司未述称。经审理查明：2020年8月17日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增××××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币2235000元。……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任或因应诉而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：……2、买方同意协助卖方赎证，首期赎证。……付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币100000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）人民币705000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方……3、剩余楼价款人民币1530000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。……4、买方应在签订本合同后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方同意贷款书出具七日向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。……”。被告出具《定金收据》，载明收到原告支付的涉案房屋的定金100000元。2020年9月23日，被告出具《首期收据》，载明收到原告支付的涉案房屋的首期款605000元。同日，广州市规划和自然资源局出具粤（2020）广州市不动产证明第10068374号《不动产登记证明》，载明：证明权利或事项：抵押权；权利人：石水连；坐落：增城区荔城街府佑路228号6幢1202房。其他：债权数额：人民币705000元。2020年10月23日，原告向被告发出《履约催促函》，载明要求被告在2020年10月30日前向银行提前还贷并涂销抵押登记以便合同继续履行。如仍未履行，原告将按合同约定解除合同并追究违约责任等内容。2020年11月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明要求被告在本月底前履行义务，配合原告办理过户手续等内容。2021年1月14日，广东民诚众信律师事务所开具发票，载明石水连律师费50000元等内容。2021年2月7日，广州市规划和自然资源局出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，载明：权利人曾锦招；抵押权人广发银行股份有限公司广州分行，债权数额175万元，存续期限10年；抵押权人石水连，债权数额70.5万元，债务履行结束时间2020年12月31日。审理中，原告另提供如下证据：1、落款日期为2020年9月17日的《个人住房贷款初审结果通知书》，载明：经本行初审已获批准商业性人民币贷款金额壹佰伍拾叁万元整等内容。2、收据，载明今收到石水连按揭服务费23000元。经手人：梁尚立。另查明，本院于2021年1月30日向被告送达起诉状副本。审理中，一、原、被告共同确认以下事实：原告共向被告支付了705000元房款。二、原告陈述以下内容：1、原告的第一项诉讼请求是解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。2、原告第三项诉讼请求利息计算到被告还清房款705000元之日止。3、原告申请按揭的具体日期不记得了，但是同贷书于2020年9月17日出具。原告是委托其他按揭公司办理的，不清楚有无签订委托合同，按揭服务费是用现金支付给按揭公司的经办人。4、不确认双方对提前还贷时间做了修改。三、被告陈述以下内容：1、有约定由被告出资赎契，合同虽然约定了在同贷书出具后7天申请提前还贷，但是双方对该时间做了修改，没有约定变更后的具体时间，只是说尽快申请。2、在2020年9月20日左右被告知道同贷书作出后就有向银行口头申请提前还贷，在银行答复可以后，被告找垫资公司垫资赎契，垫资公司初审同意，但是2020年9月23日原、被告就涉案房屋做了二押，当时被告以为这是房屋交易的正常流程没有想太多，但9月底垫底公司提出涉案房屋的两次抵押已经超过房屋价值，无法垫资，导致被告一直无法提前还款涂销抵押。3、本案未达到合同约定的10%违约金的约定，应该适用双倍返还定金，且双倍返还定金包含原告的所有损失，且律师费过高。本院认为：原、被告以及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《房地产买卖合同》付款方式第二条第5点“如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方同意贷款书出具七日向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。”以及合同备注“2、买方同意协助卖方赎证，首期赎证。”的约定，以及被告庭审陈述的涉案房屋是由被告出资赎契，但被告并无证据证明其在上述时间内办理提前还款并涂销抵押，故被告的行为已经构成违约。关于被告辩称因涉案房屋办理二押导致无法垫资赎契不构成违约，理据不足，本院不予采纳。现原告请求解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本院确认原、被告之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系自2021年1月30日解除。因被告违约，故原告请求被告返还首期款705000元、从起诉之日即2021年1月22日起算利息以及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。利息应以705000元为本金，从2021年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。关于违约金的计算，根据《房地产买卖合同》第六条第2点的约定，违约金总额为223500元（2235000元×10%）。关于违约金的问题，被告抗辩应适用双倍返还定金且包含了原告所有损失，被告并无证据证明该违约金过高，并结合被告在原告发出催促函及律师函后仍未履行，对于被告上述抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿按揭服务费及律师费的请求。根据《房地产买卖合同》第六条第4点的约定，原告要求被告赔偿律师费50000元，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩律师费过高，理据不足，本院不予采纳。关于按揭服务费，原告仅提供个人收款收据，并无其他证据予以佐证，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告石水连与被告曾锦招签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系自2021年1月30日解除；二、被告曾锦招在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款705000元及利息（利息以705000元为本金，从2021年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）给原告石水连；三、被告曾锦招在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金223500元给原告石水连；四、被告曾锦招在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费50000元给原告石水连；五、驳回原告石水连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12632元，由原告石水连负担126元，被告曾锦招负担12506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年三月十八日书记员  赖蓝婷