安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初17894号原告（反诉被告）：孙汉文,男,1971年8月15日出生,汉族,住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：王俊，安徽华腾律师事务所律师。被告（反诉原告）:安徽万基置业集团有限公司,住所地安徽省合肥市北京路21号,统一社会信用代码913401007299939087。法定代表人:程永崇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。第三人：安徽海杰建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河花园小区商办楼B31幢4楼，统一社会信用代码913401007711433929。法定代表人：金功如，该公司总经理。委托诉讼代理人：成鹤松，该公司员工。原告孙汉文与被告安徽万基置业集团有限公司（以下简称万基公司）、第三人安徽海杰建设工程有限公司（以下简称海杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2019）皖0111民初18452号民事判决，万基公司不服该判决，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2020年9月9日裁定发回重审。在重申期间，万基公司提起反诉，本院依法追加第三人海杰公司参加诉讼。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙汉文委托诉讼代理人王俊，被告（反诉原告）万基公司委托诉讼代理人宁奇，第三人海杰公司委托诉讼代理人成鹤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙汉文向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判令被告将位于合肥市包河区的房屋办理不动产登记至原告名下。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年原告与海杰公司签订《建设工程施工劳务分包合同》,原告对海杰公司承建由被告开发的位于合肥市包河区交口的铂澜商务中心提供木工劳务,在施工期间,因被告不能支付工程款,海杰公司也不能向原告支付工程款,为此,2014年8月经协商,被告将铂澜商务中心1＃楼606室和607室以单价6751元／㎡的98折抵给原告,在工程竣工验收后,2017年2月被告将上述房屋交付给原告,被告交房后,原告要求被告给办理房屋产权登记手续,但被告至今未给予办理,为此,原告为了维护自身的合法权益,特具状诉至贵院,望依法判如所请。被告万基公司辩称：一、本案案由错误，应当是建设工程施工合同纠纷，适用建设工程施工合同相关法律规定。本案为万基公司以房产抵付海杰公司工程款产生的纠纷，原告孙汉文为万基公司发包工程实际施工人，万基公司与海杰公司、孙汉文之间纠纷本质为建设工程施工合同纠纷，因此案由应为建设工程施工合同纠纷，适用建设工程施工合同相关法律规定审理。二、根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，原告应当依据原债权债务关系提起诉讼，要求海杰公司支付欠付工程款。根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：“当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”。该规定中的抵债物“交付”债权人，即为以物抵债协议双方当事人已经实际履行协议，动产已经交付，不动产已经办理过户。因本案中以房抵债协议签订时债务履行期尚未届满，且房产未过户登记，双方实际并未履行抵房协议，原告应当依据与海杰公司之间的工程款债权向海杰公司主张债权，其要求万基公司履行以房抵债协议没有法律依据。三、本案中《工程款抵购房款申请》（以下简称“抵房申请”）签订时债务履行期限尚未届满，该申请属于实践合同，因双方未就履行达成一致意见，并未实际履行协议，该协议尚未成立。2012年，海杰公司陆续承接万基公司发包的包河铂澜商务中心工程。2016年11月，工程造价经审计机构审计陆续确定。案涉抵房申请签订于2014年8月18日，签订于工程施工过程中，此时工程款债权尚未到期。结合万基置业公司与海杰公司实际履行情况，双方在签订抵房申请后，仅仅确定了抵房范围、价格等因素，如履行以房抵债，需经双方就工程进度款进行确认后，由海杰公司提供委托书、收据、工程款发票，双方另行签订正式《商品房买卖合同》，此时才形成抵债效果。综上所述，双方签订的抵房申请应属于实践合同，双方未实际履行该协时，并不产生抵债效果，合同并未成立生效。因此，在海杰公司与万基公司未实际办理抵房手续并签订商品房买卖合同前，抵房申请并未成立，海杰公司与其委托的抵房人不能依据未成立的协议享有物权请求权，要求万基公司交付房屋并办理过户。四、抵房申请本质为万基公司与海杰公司约定增加一种新的债务清偿方式，双方在申请中并未明确约定该协议签订后原债务消灭，抵房申请在性质上属于新债清偿。海杰公司与万基公司签订抵房申请时，工程款债权履行期限尚未届满，双方在工程款支付过程中同时采用现金和抵房的方式支付，说明抵房申请仅仅是约定增加一种清偿债务的方式，抵房协议未约定原有的工程款债权的消灭，并不意味着协议签订后海杰公司不能主张工程款债权。恰相反，海杰公司可以在抵房申请约定的范围内与万基公司协商签订商品房买卖合同，以房产抵付工程款，也可以要求万基公司以现金方式支付工程款。如果海杰公司与万基公司履行抵房申请，原工程款债务才消灭。综上，如果原工程款债权债务已消灭，抵房申请所约定的新债权债务关系就因丧失了履行的前提和基础而消灭。五、万基公司与海杰公司未实际履行案涉抵房申请，且旧债务已清偿，新债务因此消灭，原告要求万基公司办理房屋过户没有事实依据。经海杰公司确认，其承建的土建水电安装工程造价为97680611元、土方工程造价为1020850元、室外工程造价为7276266元，上述工程款万基公司均已支付完毕。海杰公司承建的铺贴工程，报审价为7650931元，经审计部门审计，工程造价为4940000元，万基公司已付款为6129727元，因工程款已超付，海杰公司拖延与万基公司办理工程结算，亦可证明万基公司已不存在欠付工程款。因万基公司与海杰公司在未履行以房抵付工程款时，已不欠付海杰公司工程款，双方之间旧债务履行完毕，新债务已无存在的事实基础，故原告孙汉文要求万基公司办理房屋过户登记手续没有事实依据。六、物业公司未经万基公司同意，擅自将房屋交付原告使用，并非万基公司自愿履行抵房申请，且万基公司与海杰公司并未就是否履行该协议形成合意（即签订正式商品房买卖合同），原告孙汉文无权占用案涉房屋，应当依法返还给万基公司并支付占用费。案涉房屋系由物业公司在未经万基置业公司同意的情况下擅自交付给原告孙汉文使用，孙汉文与海杰公司也未能提供万基公司作出交房意思表示的相关证据，说明房屋交付并非万基公司真实意思表示。另因海杰公司并未向万基公司出具委托书，授权孙汉文与万基公司签订商品房买卖合同，也未向万基公司出具收据与发票，海杰公司与万基公司并未就案涉房产抵付工程款达成一致意见。综上，原告孙汉文占用案涉房产没有任何事实和法律依据，应当依法将案涉房屋返还给万基公司并支付占用费。反诉原告万基公司向本院提出的反诉请求：一.请求判令反诉被告孙汉文立即将位于合肥市包河区房屋返还给反诉原告。二、请求判令反诉被告孙汉文按照25元／平方／月的标准，向反诉原告支付铂澜商务中心1＃楼606室、607室从2017年2月至房屋返还之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费暂计算至2020年11月30日为109530元）。三、本案反诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2012至2014年，反诉原告万基公司与海杰公司签订了4份《建设工程施工合同》，约定万基公司将合肥市包河区铂澜商务中心土方、土建、室外和铺贴工程发包给海杰公司施工。后经双方达成结算，土方、土建、室外工程工程款已全部付清。室外工程经审计部门审计，工程造价为4940000元，万基公司已付款为6129727元，因工程款已超付，海杰公司拖延与万基公司办理工程结算。海杰公司承建万基公司上述工程期间，于2014年8月18日向万基公司出具申请，请求以合肥市铂澜商务中心1#楼606室、607室两套房产冲抵工程款657278元，抵房户主为反诉被告孙汉文。此后，海杰公司并未委托万基公司办理工程款抵房手续，万基公司也没有与孙汉文签订《商品房买卖合同》或办理过户登记。2017年2月，铂澜商务中心物业公司合肥恒康物业管理有限公司在未经万基公司同意的情况下，擅自将案涉房屋交付给孙汉文使用。因万基公司与海杰公司并未实际履行以房抵债协议，且海杰公司已无工程款足以抵付购房款，以房抵债协议无法继续履行，万基公司也未与孙汉文办理过交房手续。因此，孙汉文无权占用案涉房屋，依法应将房屋返还给万基公司，并向万基公司支付房屋占用期间的占用费。现反诉原告为维护自身合法权益，具状诉至贵院，请求判允所请。反诉被告孙汉文辩称：反诉被告占有反诉原告诉称的房屋合法。一、双方2014年8月进行协商，万基公司将合肥市铂澜商务中心1#楼606室、607室两套房产抵给孙汉文，该房屋是由万基公司聘请的初始管理物业公司交付给孙汉文的，并不是物业公司擅自交付，在双方签订的工程款抵扣购房款申请已经明确诉争的房屋由孙汉文购买，现万基公司要求返还无事实依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。第三人海杰公司陈述：海杰公司不应当是本案的第三人，原被告直至今天，第三人方才听说本案是发回重审，第三人对原审情况一概不知，且第三人请求万基公司以房抵算工程款行为，如果万基公司要求海杰公司完善手续，海杰公司愿意完善手续。抵房是客观的，除此如果海杰公司多收了被告工程款，那是另一层法律关系，因此本买卖合同纠纷一案与第三人无涉，第三人不愿意参与本案诉讼。第三人与本案反诉无涉。第三人与万基签订的建设工程施工合同，其工程款约定本工程开工后按约支付工程款，而本案的反诉被告所抵算的房款应当是已到期债权债务，即分段计算的工程款，不适用反诉原告认为的根据最高院民商事审判工作会议纪要第45条规定，第三人与万基之间的债务系到期债务以后的以房抵债，万基公司已经同意以房抵债给反诉被告的具体价款，且打98折计算，在2014年8月14日的证据中可见。第三人海杰公司已经于2017年向万基公司出具收条，认可孙汉文以房抵债款为工程款。万基公司认为孙汉文未经授权从物业公司获得房屋，此说法肯定有误，该物业公司系万基公司首次聘用的物业公司，万基公司应当提供首次服务合同的证据，物业公司的行为代表了万基公司给付的房屋，其认为物业公司擅自说法与事实不符，除此，第三人认为孙汉文已经领取到新商品房的质量保证等相关证书，这些证书应当是物权所有人万基公司所第一个拥有的，在孙汉文获得房屋后，应当属于万基公司的交付房屋行为。综上，以工程款抵算房款的行为已经实现终了，海杰公司不应当作为本案第三人。经审理查明：2012年，被告万基公司与第三人海杰公司签订《建设工程施工合同》等多份合同，其中由被告万基公司将位于合肥市、5＃（含Ｓ1＃楼）、Ｓ2＃、Ｓ3＃、Ｓ5＃楼及室外工程的相关土建、水电安装工程发包给第三人海杰公司承建。2012年10月20日，原告孙汉文（乙方）与第三人海杰公司签订一份《建设工程施工劳务分包合同》一份，双方约定：根据工程需要，甲方将铂澜商务中心1＃、5＃、Ｓ1＃、Ｓ2＃、Ｓ3＃楼及地下室模板及安装工程承包给乙方施工；所有与模板制作、安装、拆除有关全部内容；包工包料，1＃、5＃、Ｓ1＃、Ｓ2＃、Ｓ3＃楼及地下室按设计全套图纸及相关标准图集、设计变更、施工技术要求、质量保证措施，业主要求变更等全部工作内容的模板工程；本协议单价为综合单价包干。《建设工程施工劳务分包合同》第二条约定：1#、5#、S1#、S2#、S3#按图纸和变更图纸的实际混凝土与模板的接触面计算，以每平方米肆拾叁元计算。正负零以下的以实际混凝土与模板接触面每平方米伍拾元计算。《建设工程施工劳务分包合同》第三条约定：如乙方工程进度达不到进度计划要求，甲方有权不予支付工程款。正负零以下每月每人支付1000元生活费为标准，以后按每月进度以当月已做工程量的60%结算；2012年年底付至已完成量的70%；主体结构验收通过后付至70%的工程款（包括已经所做的工程量），2013年年底付至80%的工程款，余款审计结束后三个月内付清（或余额2014年之内付清）。原告孙汉文与海杰公司在合同中对其他事项还进行了约定。在上述合同履行过程中，2014年8月18日，第三人海杰公司向被告万基公司递交《工程款抵扣购房款申请》，该申请载明：“安徽万基置业集团有限公司：安徽海杰建设工程有限公司承建贵公司铂澜商务中心（分A、B区）项目，贵公司现出售该项目的商品房，我公司愿意从贵公司代付该项目（B区）的工程款中抵扣购房款。具体楼号、房号见附表”。2014年8月23日，万基公司在该申请空白处写明：所选房源1#楼606、607、609、610、1008室房源未销售，可以办理工程款抵房手续，请领导批示。并注明：经程总指示，抵工程款客户等所有竣工验收备案表拿到后需报程总后才可办证。并加盖万基公司印章和由其工作人员签名。海杰公司愿意从被告万基公司欠付工程款中抵扣原告孙汉文涉案的1#楼606室、607室在内的商品房购房款，总计为1631363元（1664656元，按98折），其中用于抵扣原告孙汉文房屋为涉案的1#楼606室、607室，总价款634591元。2015年1月19日，被告万基公司法定代表人在该申请书上签名。海杰公司向万基公司曾提出抵扣1#楼606室房源申请表，2017年2月28日，海杰公司开出317295.58元收据给万基公司，并注明抵房款。另查明，合肥铂澜商务中心1#楼已经竣工备案，案涉房屋已经具备办证条件。2017年2月，万基公司聘请的前期物业公司将案涉1#楼606室、607室房屋已经交付给原告孙汉文，并将该房屋的《合肥市住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、交付原告孙汉文，孙汉文且与合肥鑫恒康物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，且有向该公司缴纳物业费的收据。涉案房屋交付后孙汉文占有使用至今，万基公司与原告没有签订书面的买卖合同和办理产权登记。再查，第三人海杰公司当庭陈述，原告孙汉文与海杰公司没有关系，海杰公司与实际施工人丁某之间存在以工程款抵房，海杰公司与万基公司存在工程款抵房，海杰公司也不否认原告孙汉文以房抵债。在被告万基公司提供的《工程结算清单》中载明海杰公司有多次以房抵款事项等、原告孙汉文申请证人丁某出庭作证陈述：案涉项目是丁某挂靠海杰公司，孙汉文是其找来的，承包木工，包工包料，根据孙汉文与海杰公司签订的合同，孙汉文是与海杰公司结算，孙汉文整个工程款接近500万元，过程中海杰公司转账转到孙汉杰卡上，孙汉文与我结算过了，最后还欠孙汉文劳务费就是抵房款，抵房给孙汉文后，与孙汉文的账就结清了。2014年万基公司欠我们工程款,Ｂ标段至少欠1000万元暂停付款，工程也属于停工状态。当时还有其他项目都是以房抵款，我知道后，我就找万基公司程永崇，当时拿不到工程款，在班组也同意拿房，就达成以房抵款协议。上述事实，有原告（反诉被告）提供的《建设工程施工劳务分包合同》、工程款抵扣购房款申请及附表、工程款抵房客户签约合同申请表、收据、合肥市住宅质量保证书、合肥市住宅使用说明书、铂澜商务中心前期物业协议暨业主临时规约、前期物业管理服务协议、收据、证人证言，被告（反诉原告）提供的《建设工程施工合同》、《工程施工合同》、付款明细、工程款抵扣购房款申请等及当事人的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告万基公司与第三人海杰公司签订《建设工程施工合同》等，约定由被告万基公司将其位于合肥市交口的合肥铂澜商务中心工程的相关土建、水电安装等工程发包给第三人海杰公司承建。后海杰公司又与原告孙汉文签订《木工劳务分包合同书》，由海杰公司将其案涉工程中木工模板和安装工程分包给原告孙汉文施工。在上述合同履行过程中，2014年8月18日，海杰公司向万基公司提交《工程款抵扣购房申请》，明确因被告万基公司出售的商品房，海杰公司愿意从万基公司欠付工程款中抵扣包括涉案的1＃楼606室、607室在内的商品房购房款，被告万基公司明确表示同意，该申请书及附表明确记载购房人、房号、单价、面积、总价款及优惠条件、办证条件等，案涉房屋也于2017年2月完成交付，鉴于万基公司为案涉商品房开发公司，由对外销售商品房的资格，双方在附表中记载的内容符合合同的主要要素，且该相关约定也是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且在当时其欠付海杰公司工程款未能及时支付，且海杰公司也欠原告劳务费下，为了解决纠纷，各方作出以房抵款决定，且房屋已经实际交付原告占有使用至今，除原告外结合被告万基公司也存在多次以房抵款行为，故应认定原告孙汉文与被告万基公司之间形成了商品房买卖合同法律关系。双方应当按照约定履行义务。现涉案房屋具备双方约定的办理房屋产权登记条件。在民事活动中当事人应当遵循诚信原则、秉持诚实，恪守承诺，被告万基公司有义务协助原告办理涉案房屋产权登记。原告孙汉文的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于被告万基公司与第三人海杰公司之间是否存在的纠纷，被告万基公司可以另行主张，不应影响原告的孙汉文的诉请。被告辩称本案应为建设工程施工合同纠纷，万基公司以房产抵付海杰公司工程款产生的纠纷，根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，原告应当依据原债权债务关系提起诉讼，要求海杰公司支付欠付工程款，当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼的意见，与事实不符，不予采纳。万基公司辩称与海杰公司未实际履行案涉抵房申请，且旧债务已清偿，新债务因此消灭，原告要求万基公司办理房屋过户没有事实依据的意见。本院认为万基公司现认为支付海杰公司款项实际已付清，海杰公司怠于结算，上述工程款万基公司均已支付完毕，以房抵款不能成就，但这是其内部管理问题，至于被告万基公司与第三人海杰公司之间的纠纷，被告万基可以另行主张，海杰公司欠付原告劳务费已经通过以房抵款支付，故不应影响原告的主张。综上所述，反诉原告的请求不能成立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽万基置业集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告孙汉文将涉案的位于合肥市包河区产权办理登记至原告孙汉文名下；二、驳回反诉原告安徽万基置业集团有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取5120元，反诉案件受理费减半收取5120元，合计10240元，由被告（反诉原被告）安徽万基置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李孝荣人民陪审员  汪 胜人民陪审员  黄丽玲二〇二一年三月二十六日书 记 员  贾倩倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初17894号原告（反诉被告）：孙汉文,男,1971年8月15日出生,汉族,住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：王俊，安徽华腾律师事务所律师。被告（反诉原告）:安徽万基置业集团有限公司,住所地安徽省合肥市北京路21号,统一社会信用代码913401007299939087。法定代表人:程永崇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。第三人：安徽海杰建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河花园小区商办楼B31幢4楼，统一社会信用代码913401007711433929。法定代表人：金功如，该公司总经理。委托诉讼代理人：成鹤松，该公司员工。原告孙汉文与被告安徽万基置业集团有限公司（以下简称万基公司）、第三人安徽海杰建设工程有限公司（以下简称海杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2019）皖0111民初18452号民事判决，万基公司不服该判决，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2020年9月9日裁定发回重审。在重申期间，万基公司提起反诉，本院依法追加第三人海杰公司参加诉讼。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙汉文委托诉讼代理人王俊，被告（反诉原告）万基公司委托诉讼代理人宁奇，第三人海杰公司委托诉讼代理人成鹤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙汉文向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判令被告将位于合肥市包河区的房屋办理不动产登记至原告名下。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年原告与海杰公司签订《建设工程施工劳务分包合同》,原告对海杰公司承建由被告开发的位于合肥市包河区交口的铂澜商务中心提供木工劳务,在施工期间,因被告不能支付工程款,海杰公司也不能向原告支付工程款,为此,2014年8月经协商,被告将铂澜商务中心1＃楼606室和607室以单价6751元／㎡的98折抵给原告,在工程竣工验收后,2017年2月被告将上述房屋交付给原告,被告交房后,原告要求被告给办理房屋产权登记手续,但被告至今未给予办理,为此,原告为了维护自身的合法权益,特具状诉至贵院,望依法判如所请。被告万基公司辩称：一、本案案由错误，应当是建设工程施工合同纠纷，适用建设工程施工合同相关法律规定。本案为万基公司以房产抵付海杰公司工程款产生的纠纷，原告孙汉文为万基公司发包工程实际施工人，万基公司与海杰公司、孙汉文之间纠纷本质为建设工程施工合同纠纷，因此案由应为建设工程施工合同纠纷，适用建设工程施工合同相关法律规定审理。二、根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，原告应当依据原债权债务关系提起诉讼，要求海杰公司支付欠付工程款。根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：“当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”。该规定中的抵债物“交付”债权人，即为以物抵债协议双方当事人已经实际履行协议，动产已经交付，不动产已经办理过户。因本案中以房抵债协议签订时债务履行期尚未届满，且房产未过户登记，双方实际并未履行抵房协议，原告应当依据与海杰公司之间的工程款债权向海杰公司主张债权，其要求万基公司履行以房抵债协议没有法律依据。三、本案中《工程款抵购房款申请》（以下简称“抵房申请”）签订时债务履行期限尚未届满，该申请属于实践合同，因双方未就履行达成一致意见，并未实际履行协议，该协议尚未成立。2012年，海杰公司陆续承接万基公司发包的包河铂澜商务中心工程。2016年11月，工程造价经审计机构审计陆续确定。案涉抵房申请签订于2014年8月18日，签订于工程施工过程中，此时工程款债权尚未到期。结合万基置业公司与海杰公司实际履行情况，双方在签订抵房申请后，仅仅确定了抵房范围、价格等因素，如履行以房抵债，需经双方就工程进度款进行确认后，由海杰公司提供委托书、收据、工程款发票，双方另行签订正式《商品房买卖合同》，此时才形成抵债效果。综上所述，双方签订的抵房申请应属于实践合同，双方未实际履行该协时，并不产生抵债效果，合同并未成立生效。因此，在海杰公司与万基公司未实际办理抵房手续并签订商品房买卖合同前，抵房申请并未成立，海杰公司与其委托的抵房人不能依据未成立的协议享有物权请求权，要求万基公司交付房屋并办理过户。四、抵房申请本质为万基公司与海杰公司约定增加一种新的债务清偿方式，双方在申请中并未明确约定该协议签订后原债务消灭，抵房申请在性质上属于新债清偿。海杰公司与万基公司签订抵房申请时，工程款债权履行期限尚未届满，双方在工程款支付过程中同时采用现金和抵房的方式支付，说明抵房申请仅仅是约定增加一种清偿债务的方式，抵房协议未约定原有的工程款债权的消灭，并不意味着协议签订后海杰公司不能主张工程款债权。恰相反，海杰公司可以在抵房申请约定的范围内与万基公司协商签订商品房买卖合同，以房产抵付工程款，也可以要求万基公司以现金方式支付工程款。如果海杰公司与万基公司履行抵房申请，原工程款债务才消灭。综上，如果原工程款债权债务已消灭，抵房申请所约定的新债权债务关系就因丧失了履行的前提和基础而消灭。五、万基公司与海杰公司未实际履行案涉抵房申请，且旧债务已清偿，新债务因此消灭，原告要求万基公司办理房屋过户没有事实依据。经海杰公司确认，其承建的土建水电安装工程造价为97680611元、土方工程造价为1020850元、室外工程造价为7276266元，上述工程款万基公司均已支付完毕。海杰公司承建的铺贴工程，报审价为7650931元，经审计部门审计，工程造价为4940000元，万基公司已付款为6129727元，因工程款已超付，海杰公司拖延与万基公司办理工程结算，亦可证明万基公司已不存在欠付工程款。因万基公司与海杰公司在未履行以房抵付工程款时，已不欠付海杰公司工程款，双方之间旧债务履行完毕，新债务已无存在的事实基础，故原告孙汉文要求万基公司办理房屋过户登记手续没有事实依据。六、物业公司未经万基公司同意，擅自将房屋交付原告使用，并非万基公司自愿履行抵房申请，且万基公司与海杰公司并未就是否履行该协议形成合意（即签订正式商品房买卖合同），原告孙汉文无权占用案涉房屋，应当依法返还给万基公司并支付占用费。案涉房屋系由物业公司在未经万基置业公司同意的情况下擅自交付给原告孙汉文使用，孙汉文与海杰公司也未能提供万基公司作出交房意思表示的相关证据，说明房屋交付并非万基公司真实意思表示。另因海杰公司并未向万基公司出具委托书，授权孙汉文与万基公司签订商品房买卖合同，也未向万基公司出具收据与发票，海杰公司与万基公司并未就案涉房产抵付工程款达成一致意见。综上，原告孙汉文占用案涉房产没有任何事实和法律依据，应当依法将案涉房屋返还给万基公司并支付占用费。反诉原告万基公司向本院提出的反诉请求：一.请求判令反诉被告孙汉文立即将位于合肥市包河区房屋返还给反诉原告。二、请求判令反诉被告孙汉文按照25元／平方／月的标准，向反诉原告支付铂澜商务中心1＃楼606室、607室从2017年2月至房屋返还之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费暂计算至2020年11月30日为109530元）。三、本案反诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2012至2014年，反诉原告万基公司与海杰公司签订了4份《建设工程施工合同》，约定万基公司将合肥市包河区铂澜商务中心土方、土建、室外和铺贴工程发包给海杰公司施工。后经双方达成结算，土方、土建、室外工程工程款已全部付清。室外工程经审计部门审计，工程造价为4940000元，万基公司已付款为6129727元，因工程款已超付，海杰公司拖延与万基公司办理工程结算。海杰公司承建万基公司上述工程期间，于2014年8月18日向万基公司出具申请，请求以合肥市铂澜商务中心1#楼606室、607室两套房产冲抵工程款657278元，抵房户主为反诉被告孙汉文。此后，海杰公司并未委托万基公司办理工程款抵房手续，万基公司也没有与孙汉文签订《商品房买卖合同》或办理过户登记。2017年2月，铂澜商务中心物业公司合肥恒康物业管理有限公司在未经万基公司同意的情况下，擅自将案涉房屋交付给孙汉文使用。因万基公司与海杰公司并未实际履行以房抵债协议，且海杰公司已无工程款足以抵付购房款，以房抵债协议无法继续履行，万基公司也未与孙汉文办理过交房手续。因此，孙汉文无权占用案涉房屋，依法应将房屋返还给万基公司，并向万基公司支付房屋占用期间的占用费。现反诉原告为维护自身合法权益，具状诉至贵院，请求判允所请。反诉被告孙汉文辩称：反诉被告占有反诉原告诉称的房屋合法。一、双方2014年8月进行协商，万基公司将合肥市铂澜商务中心1#楼606室、607室两套房产抵给孙汉文，该房屋是由万基公司聘请的初始管理物业公司交付给孙汉文的，并不是物业公司擅自交付，在双方签订的工程款抵扣购房款申请已经明确诉争的房屋由孙汉文购买，现万基公司要求返还无事实依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。第三人海杰公司陈述：海杰公司不应当是本案的第三人，原被告直至今天，第三人方才听说本案是发回重审，第三人对原审情况一概不知，且第三人请求万基公司以房抵算工程款行为，如果万基公司要求海杰公司完善手续，海杰公司愿意完善手续。抵房是客观的，除此如果海杰公司多收了被告工程款，那是另一层法律关系，因此本买卖合同纠纷一案与第三人无涉，第三人不愿意参与本案诉讼。第三人与本案反诉无涉。第三人与万基签订的建设工程施工合同，其工程款约定本工程开工后按约支付工程款，而本案的反诉被告所抵算的房款应当是已到期债权债务，即分段计算的工程款，不适用反诉原告认为的根据最高院民商事审判工作会议纪要第45条规定，第三人与万基之间的债务系到期债务以后的以房抵债，万基公司已经同意以房抵债给反诉被告的具体价款，且打98折计算，在2014年8月14日的证据中可见。第三人海杰公司已经于2017年向万基公司出具收条，认可孙汉文以房抵债款为工程款。万基公司认为孙汉文未经授权从物业公司获得房屋，此说法肯定有误，该物业公司系万基公司首次聘用的物业公司，万基公司应当提供首次服务合同的证据，物业公司的行为代表了万基公司给付的房屋，其认为物业公司擅自说法与事实不符，除此，第三人认为孙汉文已经领取到新商品房的质量保证等相关证书，这些证书应当是物权所有人万基公司所第一个拥有的，在孙汉文获得房屋后，应当属于万基公司的交付房屋行为。综上，以工程款抵算房款的行为已经实现终了，海杰公司不应当作为本案第三人。经审理查明：2012年，被告万基公司与第三人海杰公司签订《建设工程施工合同》等多份合同，其中由被告万基公司将位于合肥市、5＃（含Ｓ1＃楼）、Ｓ2＃、Ｓ3＃、Ｓ5＃楼及室外工程的相关土建、水电安装工程发包给第三人海杰公司承建。2012年10月20日，原告孙汉文（乙方）与第三人海杰公司签订一份《建设工程施工劳务分包合同》一份，双方约定：根据工程需要，甲方将铂澜商务中心1＃、5＃、Ｓ1＃、Ｓ2＃、Ｓ3＃楼及地下室模板及安装工程承包给乙方施工；所有与模板制作、安装、拆除有关全部内容；包工包料，1＃、5＃、Ｓ1＃、Ｓ2＃、Ｓ3＃楼及地下室按设计全套图纸及相关标准图集、设计变更、施工技术要求、质量保证措施，业主要求变更等全部工作内容的模板工程；本协议单价为综合单价包干。《建设工程施工劳务分包合同》第二条约定：1#、5#、S1#、S2#、S3#按图纸和变更图纸的实际混凝土与模板的接触面计算，以每平方米肆拾叁元计算。正负零以下的以实际混凝土与模板接触面每平方米伍拾元计算。《建设工程施工劳务分包合同》第三条约定：如乙方工程进度达不到进度计划要求，甲方有权不予支付工程款。正负零以下每月每人支付1000元生活费为标准，以后按每月进度以当月已做工程量的60%结算；2012年年底付至已完成量的70%；主体结构验收通过后付至70%的工程款（包括已经所做的工程量），2013年年底付至80%的工程款，余款审计结束后三个月内付清（或余额2014年之内付清）。原告孙汉文与海杰公司在合同中对其他事项还进行了约定。在上述合同履行过程中，2014年8月18日，第三人海杰公司向被告万基公司递交《工程款抵扣购房款申请》，该申请载明：“安徽万基置业集团有限公司：安徽海杰建设工程有限公司承建贵公司铂澜商务中心（分A、B区）项目，贵公司现出售该项目的商品房，我公司愿意从贵公司代付该项目（B区）的工程款中抵扣购房款。具体楼号、房号见附表”。2014年8月23日，万基公司在该申请空白处写明：所选房源1#楼606、607、609、610、1008室房源未销售，可以办理工程款抵房手续，请领导批示。并注明：经程总指示，抵工程款客户等所有竣工验收备案表拿到后需报程总后才可办证。并加盖万基公司印章和由其工作人员签名。海杰公司愿意从被告万基公司欠付工程款中抵扣原告孙汉文涉案的1#楼606室、607室在内的商品房购房款，总计为1631363元（1664656元，按98折），其中用于抵扣原告孙汉文房屋为涉案的1#楼606室、607室，总价款634591元。2015年1月19日，被告万基公司法定代表人在该申请书上签名。海杰公司向万基公司曾提出抵扣1#楼606室房源申请表，2017年2月28日，海杰公司开出317295.58元收据给万基公司，并注明抵房款。另查明，合肥铂澜商务中心1#楼已经竣工备案，案涉房屋已经具备办证条件。2017年2月，万基公司聘请的前期物业公司将案涉1#楼606室、607室房屋已经交付给原告孙汉文，并将该房屋的《合肥市住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、交付原告孙汉文，孙汉文且与合肥鑫恒康物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，且有向该公司缴纳物业费的收据。涉案房屋交付后孙汉文占有使用至今，万基公司与原告没有签订书面的买卖合同和办理产权登记。再查，第三人海杰公司当庭陈述，原告孙汉文与海杰公司没有关系，海杰公司与实际施工人丁某之间存在以工程款抵房，海杰公司与万基公司存在工程款抵房，海杰公司也不否认原告孙汉文以房抵债。在被告万基公司提供的《工程结算清单》中载明海杰公司有多次以房抵款事项等、原告孙汉文申请证人丁某出庭作证陈述：案涉项目是丁某挂靠海杰公司，孙汉文是其找来的，承包木工，包工包料，根据孙汉文与海杰公司签订的合同，孙汉文是与海杰公司结算，孙汉文整个工程款接近500万元，过程中海杰公司转账转到孙汉杰卡上，孙汉文与我结算过了，最后还欠孙汉文劳务费就是抵房款，抵房给孙汉文后，与孙汉文的账就结清了。2014年万基公司欠我们工程款,Ｂ标段至少欠1000万元暂停付款，工程也属于停工状态。当时还有其他项目都是以房抵款，我知道后，我就找万基公司程永崇，当时拿不到工程款，在班组也同意拿房，就达成以房抵款协议。上述事实，有原告（反诉被告）提供的《建设工程施工劳务分包合同》、工程款抵扣购房款申请及附表、工程款抵房客户签约合同申请表、收据、合肥市住宅质量保证书、合肥市住宅使用说明书、铂澜商务中心前期物业协议暨业主临时规约、前期物业管理服务协议、收据、证人证言，被告（反诉原告）提供的《建设工程施工合同》、《工程施工合同》、付款明细、工程款抵扣购房款申请等及当事人的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告万基公司与第三人海杰公司签订《建设工程施工合同》等，约定由被告万基公司将其位于合肥市交口的合肥铂澜商务中心工程的相关土建、水电安装等工程发包给第三人海杰公司承建。后海杰公司又与原告孙汉文签订《木工劳务分包合同书》，由海杰公司将其案涉工程中木工模板和安装工程分包给原告孙汉文施工。在上述合同履行过程中，2014年8月18日，海杰公司向万基公司提交《工程款抵扣购房申请》，明确因被告万基公司出售的商品房，海杰公司愿意从万基公司欠付工程款中抵扣包括涉案的1＃楼606室、607室在内的商品房购房款，被告万基公司明确表示同意，该申请书及附表明确记载购房人、房号、单价、面积、总价款及优惠条件、办证条件等，案涉房屋也于2017年2月完成交付，鉴于万基公司为案涉商品房开发公司，由对外销售商品房的资格，双方在附表中记载的内容符合合同的主要要素，且该相关约定也是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且在当时其欠付海杰公司工程款未能及时支付，且海杰公司也欠原告劳务费下，为了解决纠纷，各方作出以房抵款决定，且房屋已经实际交付原告占有使用至今，除原告外结合被告万基公司也存在多次以房抵款行为，故应认定原告孙汉文与被告万基公司之间形成了商品房买卖合同法律关系。双方应当按照约定履行义务。现涉案房屋具备双方约定的办理房屋产权登记条件。在民事活动中当事人应当遵循诚信原则、秉持诚实，恪守承诺，被告万基公司有义务协助原告办理涉案房屋产权登记。原告孙汉文的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于被告万基公司与第三人海杰公司之间是否存在的纠纷，被告万基公司可以另行主张，不应影响原告的孙汉文的诉请。被告辩称本案应为建设工程施工合同纠纷，万基公司以房产抵付海杰公司工程款产生的纠纷，根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，原告应当依据原债权债务关系提起诉讼，要求海杰公司支付欠付工程款，当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼的意见，与事实不符，不予采纳。万基公司辩称与海杰公司未实际履行案涉抵房申请，且旧债务已清偿，新债务因此消灭，原告要求万基公司办理房屋过户没有事实依据的意见。本院认为万基公司现认为支付海杰公司款项实际已付清，海杰公司怠于结算，上述工程款万基公司均已支付完毕，以房抵款不能成就，但这是其内部管理问题，至于被告万基公司与第三人海杰公司之间的纠纷，被告万基可以另行主张，海杰公司欠付原告劳务费已经通过以房抵款支付，故不应影响原告的主张。综上所述，反诉原告的请求不能成立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽万基置业集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告孙汉文将涉案的位于合肥市包河区产权办理登记至原告孙汉文名下；二、驳回反诉原告安徽万基置业集团有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取5120元，反诉案件受理费减半收取5120元，合计10240元，由被告（反诉原被告）安徽万基置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李孝荣人民陪审员  汪 胜人民陪审员  黄丽玲二〇二一年三月二十六日书 记 员  贾倩倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。