广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2356号原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市**。法定代表人：武文勇。委托代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：赵爱娟，女，1981年9月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：李志强，男，1975年6月27日出生，汉族，住广东省中山市**。原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告赵爱娟、李志强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由审判员梁泳诗独任审判，并于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托代理人张强、萧妙连，被告赵爱娟、李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业公司诉称：原告于2011年2月25日受远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）的委托，并签订中山远洋城（A4区）前期物业服务合同，对中山远洋城（A4区）小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积2.3元/月/平方米收取。另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可收取所欠服务费每日3‰的违约金。被告是远洋城A16-26-1001房的业主，该物业已于2011年4月1日交付被告使用。该物业建筑面积为163.27平方米，每月应向原告交纳物业服务费375.52元。但两被告自2011年4月至今一直未交纳物业服务费，截至2015年3月，拖欠物业服务费18024.96元、逾期违约金（按每日万分之八计算）10289.55元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.两被告向原告支付物业服务费18024.96元及违约金10289.55元（物业服务费自2011年4月起按375.52元暂计至2015年3月，违约金自2011年4月按每日万分之八暂计至2015年3月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准）；2.两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中主张的物业服务费期间为2011年4月至2015年3月，逾期违约金的计算方法为从2011年4月起，以当月拖欠的物业服务费375.52元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止，并明确第2项诉讼请求中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.被告身份证复印件；2.资质证书；3.广东省经营服务性收费许可证及副本；4.物价局收费批复（中价函[2010]179号）；5.房地产权属证书复制件；6.中山远洋城（A14区）前期物业服务合同；7.中山远洋城（A4区）前期物业服务协议书；8.律师函；9.快递单；10.催款通知书；11.交款通知书；12.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；13.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。被告赵爱娟、李志强辩称：确认两被告与原告签订了中山远洋城（A4区）前期物业服务协议，涉案房屋至今未办理收楼手续，原因在于房屋存在质量问题无法正常居住，两被告已通过口头及书面方式多次要求远洋地产公司及原告对房屋进行修复，但至今未完全修复完毕。远洋地产公司对涉案房屋至今未能办理收楼手续存在过错，故收楼前产生的物业服务费应该由远洋地产公司承担，请求驳回原告的诉讼请求。两被告就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房买卖合同；2.房屋验收表；3.投诉书；4.登记表。经审理查明：赵爱娟、李志强系中山市东区兴文路88号远洋城荣域17幢601房的业主，该物业于2012年5月8日办理由赵爱娟、李志强作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2012）易21031**，房产证号：**××270212031928]，记载物业建筑面积163.27平方米。远洋城荣域商住小区由远洋物业公司提供物业服务。根据远洋物业公司与远洋地产公司签订的中山远洋城（A4区）前期物业服务合同以及远洋物业公司与赵爱娟、李志强签订的中山远洋城（A4区）前期物业服务协议之约定，住宅小高层按建筑面积2.3元/月/平方米收取物业服务费，每月物业服务费375.52元（163.27平方米×2.3元/平方米）在当月5日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰加收滞纳金。远洋物业公司称赵爱娟、李志强从2011年4月起，未依约向远洋物业公司交纳物业服务费，截至2015年3月，累计拖欠48个月，共计18024.96元（375.52元/月×48个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2015年7月13日诉至本院，主张前述实体权利。另查：赵爱娟、李志强（买受人）与远洋地产公司（出卖人）于2010年12月9日签订的中山市商品房买卖合同中约定“出卖人应当在2011年3月30日前将具备第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4.双方同意该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告”。对于涉案物业的竣工验收时间，远洋物业公司向本院提交了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表作为证据，备案表中显示涉案物业所在的远洋城A4区第17幢工程的竣工验收日期为2011年1月7日。又查：远洋物业公司与赵爱娟、李志强均确认涉案物业至今未办理收楼手续，远洋物业公司向本院提交了快递单回执作为证据，回执显示远洋地产公司在涉案物业届至交付期限后分别于2011年5月、7月向赵爱娟、李志强邮寄送达催收楼信及房屋责任告知书，赵爱娟、李志强否认曾收取上述文件，同时远洋物业公司亦无法进一步提供上述文件材料的签收情况。赵爱娟、李志强向本院提交的房屋验收表、投诉书及登记表显示：远洋物业公司工作人员曾代表远洋地产公司与赵爱娟、李志强分别于2012年7月29日、2015年9月4日进行房屋验收，但赵爱娟、李志强均以涉案物业存在墙体多处开裂、厨房天花有渗水痕迹等质量问题为由拒绝办理收楼手续。再查：为证明涉案物业存在质量问题的事实，赵爱娟、李志强当庭向本院及远洋物业公司出示储存在手提电脑中的50张照片，但未向本院及远洋物业公司提交书面的照片复印件，鉴于该组照片不符合证据要求，故本院要求赵爱娟、李志强在庭后七天内按照庭审中出示的照片内容及数量提交复印件，逾期提交或提交的照片内容及数量与庭审出示的内容不一致时视为赵爱娟、李志强放弃对该事实的举证权利。庭审结束后，赵爱娟、李志强至2015年9月17日才向本院提交上述照片复印件，且提交的数量只有35张，与庭审时出示的照片数量不一致，故本院对其逾期提交的照片证据不予认可。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。对于赵爱娟、李志强以涉案物业存在质量不合格为由拒绝收楼并因此拒交物业服务费的答辩意见，本院分析如下：首先，涉案物业所在工程已取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案；其次，赵爱娟、李志强提交的证据未能客观反映涉案物业确实存在严重的质量问题以致对正常居住产生影响；最后，远洋物业公司作为远洋城荣域商住小区的物业管理者，其只是秉承对业主负责的态度在远洋地产公司委托下与业主对房屋进行验收，并对验收中发现的问题督促远洋地产公司进行整改，即使该涉案物业确实存在质量问题，根据合同相对性原则，也应由涉案物业的开发商即远洋地产公司与赵爱娟、李志强协商解决。综上，远洋物业公司已依约向远洋城荣域商住小区提供物业服务，赵爱娟、李志强作为远洋城荣域17幢601房的业主则应按时向远洋物业公司交纳物业服务费，故本院对于赵爱娟、李志强拒交物业服务费原因的答辩意见不予采纳。虽然远洋物业公司提交的证据已证明涉案物业所在工程于2011年1月7日竣工验收，在商品房买卖合同约定的2011年3月30日前已符合约定的交楼条件，但鉴于远洋物业公司未向本院提交证据证明在合同约定的交付期限届满后远洋地产公司已有效通知赵爱娟、李志强收楼的事实，因此，现其向赵爱娟、李志强主张拖欠的物业服务费，应从涉案物业办理由赵爱娟、李志强作为权利人的房地产权属证书之日（2012年5月8日）起计算为宜，赵爱娟、李志强应向原告远洋物业公司支付拖欠的2012年5月8日至2015年3月期间的物业服务费13068.09元（375.52元/月÷30天×24天+375.52元/月×34个月），原告远洋物业公司诉请赵爱娟、李志强支付18024.96元，本院不予全部支持。违约金部分，鉴于前期物业服务合同以及前期物业服务协议中对逾期付款违约金的计收有明确约定，该约定对赵爱娟、李志强依法具有约束力，现赵爱娟、李志强经原告多次催讨仍拖欠未付的行为已构成违约。因此，原告诉请被告以其拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计收逾期付款违约金，既不超出双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。同时，鉴于2012年5月的物业服务费应从5月8日起算，故至2012年6月拖欠的物业服务费为675.93元（375.52元/月÷30天×24天+375.52元/月×1个月），并以此为基数从当月6日计算；2012年7月至2015年3月期间则以每月拖欠的物业服务费375.52元为基数从当月6日计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵爱娟、李志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2012年5月8日起至2015年3月期间的物业服务费13068.09元及逾期付款违约金（计算方法：其中2012年6月，以拖欠的物业服务费675.93元为基数；2012年7月起～2015年3月，以该期间每月拖欠的物业服务费375.52元为基数；均从当月6日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，减半收取为254元（原告已预交），由原告中山远洋物业服务有限公司负担62元，被告赵爱娟、李志强负担192元（被告赵爱娟、李志强负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山远洋物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二○二○一五年九月二十八日书记员  谢雅怡