湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0981民初1760号原告：中共应城市委党校，住所地：应城市东大街**。统一社会信用代码：1242098101130523X1。法定代表人：姚红兵，该校副校长。委托诉讼代理人：祁大红，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解和调解，提起上诉，申请执行，领取标的款，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：李和平，男，1969年8月10日出生，汉族，湖北省应城市人，该校副校长。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签署和解协议，提起上诉、反诉，签收法律文书等）。被告：姜彩波，女，1968年1月8日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。被告：赵颖，男，1993年8月20日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。现住湖北省武汉市硚口区。第三人：余伟明，男，1973年12月10日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。原告中共应城市委党校与被告姜彩波、赵颖、第三人余伟明租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。因该案处理结果与余伟明有法律上的利害关系，经被告姜彩波申请，本院依法通知余伟明为本案的第三人参加诉讼。在庭审过程中，因原告表示不愿接受法庭调解，为此本院在庭审后未再继续组织双方就争议问题进行调解。原告中共应城市委党校的委托诉讼代理人李和平、祁大红，被告姜彩波，第三人余伟明到庭参加诉讼。被告赵颖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中共应城市委党校向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付逾期占用房屋租金34000元（租金暂计至2020年7月31日，租金实际要求计算至返还占用房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2019年12月至2020年6月的电费计28905.88元。事实与理由：2015年2月28日，原告与赵某（已殁）分别签订两份《房屋租赁合同》合同中约定：原告将位于东大街33号的党校宾馆一楼9间房屋、食堂、操作间租给赵某用于餐饮业；党校宾馆2-5楼共28间租给赵某用于住宿、会议；租赁期限从2015年3月1日至2020年2月28日止；每年租金合计为204000元。合同签订后双方又于2015年4月15日签订《党校食堂餐厅厨房维修改造协议》约定合同到期后赵某维修改造部分无偿归原告所有。合同签订后，原告依约履行了合同义务，因合同到期时正值新冠病毒肺炎疫情期，原告根据湖北省人民政府文件精神的要求向被告免租三个月并要求被告按合同约定解除合同并搬出所承租的房屋。后经原告多次催要未果，严重侵害原告合法权益。因赵某已死亡，作为赵某的第一顺位继承人姜彩波、赵颖应作为本案被告，对上述合同承担共同责任。原告中共应城市委党校为支持自己的诉讼主张向本院提交了如下证据：证据1、事业单位法人证书。证明原告中共应城市委党校的基本情况及诉讼主体资格。证据2、补领结婚证档案信息、户籍证明、人口普查表。证明被告姜彩波、赵颖系赵某的第一顺序继承人。证据3、房屋租赁合同二份。证明原告与赵某之间已形成租赁关系；原告与赵某之间的租赁合同期限于2020年2月28日终止；合同约定双方租赁期满，赵某退还资产；合同约定双方租赁期满后，原告对赵某的装修不做任何补偿。证据4、党校食堂餐厅厨房维修改造协议。证明双方约定，赵某对党校食堂餐厅厨房维修于2020年2月28日（合同租赁期满）无偿归原告所有。证据5、通知。证明原告于2020年5月27日向被告发出合同到期解除双方租赁合同并要求被告一个月内搬出的通知。证据6、应城市委党校宾馆结构鉴定报告。证明1.租赁合同标的物2020年6月12日经武汉中和众建筑科学工程有限公司鉴定：建议停止使用；尽快委托专业机构对房屋进行加固或综合经济、安全、技术等方面研究拆除的可能性。2.该租赁标的已不适合继续使用，应予拆除。证据7、电费欠费清单18张。证明被告在2019年11月13日至2020年6月13日欠电费28905.88元。被告姜彩波辩称，1.被告与原告不存在解除合同及返还租赁房屋一说。2.原告要求被告支付逾期占用房屋租赁无理。3.原告与被告所签5年的房屋租赁合同中部分条款内容显失公平，完全不能体现合同主体地位的平等性原则。合同中显失公平的条款应依法判决无效。4.被告租赁原告房屋系二人合伙经营，请求法院追加合伙人余伟明参加本案诉讼。另外，国家在2020年2月9日颁布了疫情相关优惠政策，而我方与原告签订合同2020年2月28日到期，原告应减免被告20天的租金计11718元，同时被告还应享受2个月的租金减免和6个月的租金减半的优惠政策，由于原告一直未执行国家优惠政策，所以被告才未搬出所租赁的房屋。不存在被告违约及赔付。对原告要求被告支付的电费，根据省政府文件规定，在疫情期间中小企业租赁政府房屋的应享受减免电费30%的优惠政策，因此原告应该在28900元的电费之中优惠30%后，再由被告补交下欠的电费。还有，原告在没有我方允许情况下私自用党校宾馆的电长达三年之久，原告必须赔偿被告五倍电费共计4051.5元。党校的这种行为我们视作违法，我们保留追究其法律责任的权利。被告姜彩波为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据1、照片一张。证明原告没经过被告同意私自接电用电三年之久，应返还被告电费。证据2、省政府文件。证明被告在疫情期间应享受电费减免30%的优惠；被告享受减免三个月租金的优惠。第三人余伟明述称，同被告姜彩波的答辩意见一致。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告中共应城市委党校提交的证据4（维修改造协议）、6（鉴定报告）来源合法且与本案存在关联性，被告姜彩波、第三人余伟明虽然对该证据的真实性提出异议，但两人未提交反驳证据予以佐证。对于鉴定报告，被告姜彩波也提出了重新鉴定申请，但其未提出充足的理由，也未在规定的时间内提供足以推翻原鉴定意见的反驳证据，故此，对于该鉴定报告的真实性、关联性、合法性本院予以确认。对原告中共应城市委党校提交的证据5（通知），具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵某从2010年开始便租赁原告中共应城市委党校的房屋与他人合伙经营。2015年2月28日，赵某（乙方）与原告中共应城市委党校（甲方）再次分别签订了两份《房屋租赁合同》，合同主要约定，“原告将位于东大街33号的党校宾馆一楼9间房屋、食堂、操作间租给赵某用于餐饮业，党校宾馆2-5楼共28间租给赵某用于住宿、会议；租赁期限从2015年3月1日至2020年2月28日止；每年租金分别为66000元和138000元”。合同还约定，“租赁期内，乙方在不破坏房屋结构和保证安全的前提下，经甲方同意可以对房屋进行装修，费用由乙方自负。租赁期满后，甲方不作任何补偿。经甲方同意，乙方可在房屋内添置设备；租赁期满，乙方应按期将房产退还甲方。甲方若需继续出租房屋，须经过公开竞价招租或竞争性谈判，优先考虑乙方，若通过公开竞价招租或竞争性谈判后另有其他人承租，甲方负责协调新老承租方的资产问题，但不承接新老承租方任何资产”。同年4月15日原告中共应城市委党校（甲方）与赵某（乙方）又了一份签订《党校食堂餐厅厨房维修改造协议》，协议主要约定，“因党校食堂餐厅厨房漏水，年久失修，经双方协商由乙方出资维修改造；甲方承认乙方对该房屋的维修改造成本，五年内由乙方使用。五年后（2020年2月28日起）维修改造部分无偿归原告所有”。合同签订后，原告也依约履行了作为出租人应有的合同义务，赵某与第三人余伟明合伙对租赁物进行经营、使用期间也按合同约定支付了房屋租金并依《党校食堂餐厅厨房维修改造协议》约定的事项对租赁物进行了相应的维修。在合同履行期届满前赵某因病去世后，其法定继承人即本案的被告姜彩波、赵颖未与第三人就原合伙事宜进行清算，而是由第三人余伟明夫妻继续主持经营，并按原合同约定将房屋租金交至了2020年2月28日止。被告姜彩波还曾在2020年新冠疫情期间主动联系将所承租的宾馆提供给疫情防控部门用作“隔离”场所。2020年2月28日合同履行期届满时亦正值新冠疫情期间。湖北省人民政府在2020年2月9日发布《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，通知第一条规定“1.降低生产成本。工业用水价格、用天然气价格均下调10%，期限为2020年1月1日至2020年6月30日。对中小微企业生产经营所需的用电、用气、用水等，实行欠费不停供措施；疫情结束后3个月内，由企业补缴缓缴的各项费用，免收滞纳金。对参与生活物资保供的商贸流通和防疫药品、医疗设备、物资器材等相关生产的中小微企业，由企业注册所在地政府按销售目录电价中电度电价的30%给予电费补贴，省财政按地方政府实际补贴额的50%给予补助。2.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用，对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。对租用其他经营房的，鼓励业主（房东）为租金减免租金，具体由双方协商解决”。2020年5月27日原告向第三人余伟明送达通知书表示已将党校宾馆的合同延长至2020年5月28日，并决定减免其一个月的租金，同时要求被告方于2020年6月15日前结清电费并于2020年6月29日前按合同约定处理资产和清场，否则将于2020年6月30日起按500元/天收取场地使用费。2020年6月16日经原告委托，武汉中合众建筑科学工程有限公司对党校宾馆主体结构进行鉴定，最终综合评定鉴定房屋安全性等级为DSU级（即房屋承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房），同时建议1.停止使用，2.尽快委托专业机构对房屋进行加固或综合经济、安全、技术等方面研究拆除的可行性。现原告要求被告方按通知要求搬出承租房屋未果，故此成讼。另查明，赵某生前与其妻子即本案的被告姜彩波育有一子名赵颖（已成年），在诉讼过程中，赵颖向本院提出书面意见，明确表示自愿放弃本案诉争合同项下的权利。还查明，原告中共应城市委党校在房屋出租期间，对承租人经营所使用的电费实行代收代缴方式。从2019年11月13日至2020年6月13日止，原告代为被告姜彩波、第三人支付电费28905.88元，此款被告姜彩波及第三人至今未向原告支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，赵某与原告中共应城市委党校签订的二份《房屋租赁合同》及《党校食堂餐厅厨房维修改造协议》，系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。赵某在合同履行期间届满之前因病去世，其妻子姜彩波、儿子赵颖及合伙经营者第三人余伟明依法可以按原租赁合同租赁房屋，承继原租赁合同的相关权利、义务，鉴于被告姜彩波和第三人余伟明也实际承继并行使了原租赁合同确定的权利，故其对该合同项下的所有义务当然也应承担。赵颖在诉讼过程中，向本院提出书面意见明确表示自愿放弃前述合同权利，属其对自己民事权利的正当处分，此举与法不悖且未损害国家、集体和他人利益，本院予以确认。故此，赵颖在本案未享有合同权利，也就不再承担本案所涉的合同义务。本案所涉的二份房屋租赁合同均约定了租赁期限，合同履行期限本应至2020年2月28日就已届满，但此时正值新冠疫情期间，原告为落实《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的相关精神，以书面形式通知被告方将二份房屋租赁合同的履行期限延长到了2020年5月28日并减免了延期期间被告方应承担的相应房屋租金，嗣后双方并未就租赁事宜另行续签新的租赁合同，所以案涉二份房屋租赁合同应自2020年5月29日起因履行期间届满而解除。合同解除后，被告姜彩波、第三人余伟明应当按约定返还租赁物并付清所欠电费。故此对原告要求解除房屋租赁合同，由被告返还租赁物并支付下欠电费28905.88元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告所要求被告支付房屋占用期间的房屋租金实际上就是房屋租金的损失，但该房屋自2020年6月16日起就已经被确定为“危房”应予停用，也就是说该房屋不再具备产生收益的条件了，继而该房屋的租金损失也就不复存在，故对原告的该项诉讼主张，缺乏事实依据，本院不予支持。被告姜彩波抗辩称要求原告返还其经营期间支出的燃气初装费及剩余燃气费共计33000元，按租赁合同第十四条“租赁期满，乙方应按期将房产退还甲方。甲方若需继续出租房屋，须经过公开竞价招租或竞争性谈判，优先考虑乙方，若通过公开竞价招租或竞争性谈判后另有其人承租，甲方负责协调新老承租方的资产问题，但不承接新老承租方任何资产”的约定，此费用是被告方在租赁经营期间为经营之需添置设备所支付、产生的费用，因为原告对被告方租赁经营的资产并不负有接收义务，故也不应承担返还价款的义务，因此，被告的该抗辩主张无合同依据和法律依据，本院不予支持；被告姜彩波还认为其在新冠疫情期间主动将其所承租的宾馆提供给疫情防控部门用作“隔离”场所，因此其应享有减免30%的电费的优惠政策，在原告落实该减免政策减免其相应的电费后，再向原告支付下欠的电费。对此本院认为，被告姜彩波在新冠疫情期间积极主动参与疫情防控的善良举措值得肯定，在同等条件下，有权享受国家相关优惠政策。但是，按《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第一条“1….对参与生活物资保供的商贸流通和防疫药品、医疗设备、物资器材等相关生产的中小微企业，由企业注册所在地政府按销售目录电价中电度电价的30%给予电费补贴，省财政按地方政府实际补贴额的50%给予补助”之规定，国家仅是对参与生活物资保供的商贸流通和防疫药品、医疗设备、物资器材等相关生产的中小微企业给予电费补贴，且作出补贴的部门是政府部门而非本案中的房屋出租人。因此，对被告姜彩波主张要求原告方按相关防疫优惠政策的规定减免其30%的电费的辩解意见，与实际规定不符，本院不予采纳；至于被告姜彩波主张要求原告补偿其两个月的租金34000元之请求也没有事实依据和合同依据，并且在2020年2月28日合同履行期届满后，原告又通知被告方将合同履行期间延长至2020年5月28日，同时减免了被告方在此期间的相应租金，原告此举完全符合国家的相关政策要求。故此，对被告姜彩波的该意见，本院不予采纳。另外，被告姜彩波认为原告需按《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定向其返还已经收取的且属于“减免房租（3个月）”范畴内20天的房屋租金，以及原告私自搭接被告用电所发生的电费4051.5元均应属反诉事项。在诉讼过程中，被告对此提出反诉后未在规定的期间内按要求进一步明确诉讼请求，也未在规定的期间内交纳反诉费，并且在庭审中又明确表示对反诉部分不再作主张，对此本院按被告姜彩波自动撤回反诉处理。故对该节内容本院亦不再作认定、评析。被告赵颖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百五十七条第一款第（六）项、第二款、第七百零三条、第七百三十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告中共应城市委党校与被告姜彩波、第三人余伟明的二份房屋租赁合同于2020年5月29日起因合同履行期间届满而解除；二、被告姜彩波、第三人余伟明于本判决生效后三十日内支付原告中共应城市委党校电费28905.88元；三、被告姜彩波、第三人余伟明于本判决生效后三十日内向中共应城市委党校返还房屋租赁合同所涉的房屋（位于东大街××党校宾馆××楼的9间房屋、食堂、操作间及党校宾馆2-5楼计28间房屋）；四、驳回原告中共应城市委党校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告姜彩波、第三人余伟明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费650元，汇款至孝感市中级人民法院（账户：1749********；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）。审 判 长  周红兵人民陪审员  陈亮红人民陪审员  彭 琴二〇二一年三月五日书 记 员  陈 丽