南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄锁民初字第292号原告南京市第十三中学锁金分校。法定代表人马剑波，该校校长。委托代理人潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。委托代理人孙韬，江苏刘洪律师事务所律师。被告孙小荣，男，1974年9月27日生，汉族。委托代理人汪小飞，江苏苏商律师事务所律师。第三人朱文斌，男，1985年10月3日生，汉族。第三人姜宗波，男，1968年2月10日生，汉族。原告南京市第十三中学锁金分校（以下简称十三中锁金分校）与被告孙小荣、第三人朱文斌、姜宗波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由代理审判员杜建军独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。后本案依法合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告十三中锁金分校的委托代理人潘建武、孙韬、被告孙小荣的委托代理人汪小飞、第三人朱文斌、姜宗波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告十三中锁金分校诉称：2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将面积为292.52平方米的三间门面房出租给被告，期限至2014年12月31日止，年租金为241148元。合同期满后，双方未续签，原告要求被告返还，其无法返还房屋。经查，被告于2014年4月10日将部分房屋转租给了第三人朱文斌及姜宗波，其中朱文斌租用面积为250-260平方米，年租金为154800元；姜宗波租用面积为20平方米左右，年租金为55000元。原告认为，原、被告租赁合同已经届满，被告及第三人无权继续占有原告房屋，故诉至法院请求判令：1、被告孙小荣立即返还锁金村71号门面房3间（面积为292.52平方米）房屋。2、被告孙小荣按241148元／年标准向原告支付房屋占有使用费（自2015年1月1日计算至被告实际返还之日）。3、第三人朱文斌、姜宗波在其占有房屋范围内对上述请求承担连带责任。后原告放弃要求第三人朱文斌、姜宗波就房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求。被告孙小荣辩称：1、涉案房屋现由第三人朱文斌及姜宗波占有，应由第三人返还，被告并未占有，不负有返还义务；2、占有使用费遵守谁占有谁支付使用费的方式，因房屋由第三人朱文斌及姜宗波占有，故应由第三人支付占有使用费；3、原告要求被告与第三人承担连带责任，没有法律依据。第三人朱文斌述称：朱文斌与被告签订合同，实际承租并使用房屋，并向被告支付房租。该合同没有约定使用期限，被告也承诺无使用期限，故不同意向原告返还房屋。第三人姜宗波述称：姜宗波自被告处承租房屋，被告曾承诺若拆迁，则姜宗波应搬走，若不拆迁，则姜宗波可一直使用，故不同意向原告返还房屋。经审理查明：2014年1月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于南京市玄武区锁金村71号的正房2间、附属房1间，房屋建筑面积为292.52平方米，租赁期限为一年，年租金为241148元，租金半年一付，提前一个月交，合同同时约定被告不得擅自将承租房屋转租，否则原告有权解除合同，收回房屋。在上述合同约定租赁期间内，被告将租赁房屋转租给第三人朱文斌及姜宗波使用，其中朱文斌承租锁金村71号二楼一间房屋，曾用于经营“吉米家烤肉”，现已不再营业；姜宗波承租锁金村71号一楼一间门面房，现经营“随缘小吃”。锁金村71号一楼“随缘小吃”旁一间门面房（沿锁金东路往北）无人使用，由朱文斌实际控制。另查明：南京市玄武区锁金村71号正房2间、附属房1间经过了建设规划许可，由原告建设，未办理房屋产权证。审理中，原告称，被告未经原告许可转租房屋，且在租赁合同到期后未向原告返还房屋，故被告应当向原告返还房屋并支付占有使用费。按照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还房屋并赔偿损失，承租人承担连带责任，故要求第三人承担连带责任。被告称，原告对被告的转租行为未提出异议，视为同意转租。本案不应适用《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条的规定，该条款适用前提是租赁合同期限届满后被转租的，而本案转租行为发生在租赁期限内，故不能以此认定承租人承担连带责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》到期后，被告已经积极履行了承租人义务，向实际占有房屋的第三人发出律师函，要求其搬出房屋，因第三人未搬出，原告不能要求被告承担责任。被告为证明其主张提供了以下证据：1、合作协议，证明被告与朱文斌之间的合作关系，双方共同承租锁金四村5-9号房屋（即锁金村71号房屋）；2、律师函及告知函、快递单，其中律师函证明被告已经尽到了自己的义务，主动与第三人沟通，通过书面方式告知第三人其与原告的合同已经到期，原告不愿意续租，要收回房屋，第三人应将房屋返还给原告并支付占有使用费，告知函证明被告主动告知原告，原告可以收回房屋，但房屋被朱文斌和姜宗波占有的事实，原告可以向他们主张权利。原告对证据1真实性无法确认，且认为与原告无关，该协议名为合作，实为转租；对证据2律师函与原告无关，对告知函已经收到，但对函件内容无法确认。朱文斌对证据1、2无异议。姜宗波对证据1无异议；对证据2中律师函部分内容有异议，房屋只是拆违，并不是拆迁，被告在继续经营，并未与第三人沟通，对告知函无异议。第三人朱文斌称，被告早在七年前就承租了涉案房屋，当时明确不可以转租，但被告还是转租了。朱文斌付款后才知道房屋是原告的，因为被告擅自转租，才导致了朱文斌受害，在此过程中原告也有责任。涉案房屋以前一直存在转租的情况，原告一直未追究，不知原告为何现在要追究。朱文斌曾要求将门面转让，但原、被告均未同意。2015年春节前，朱文斌曾准备向原告交房租，但是原告以双方没有合同关系而不收。后原告要求收房租，但朱文斌担心没有保障而未交。第三人姜宗波称，2014年底，姜宗波准备将房屋返还给被告，但被告不要。姜宗波曾准备向原告交房租，但原告以双方无合同关系而不收。因原、被告意见分歧，致调解未达成协议。以上事实有《房屋租赁合同》、建设工程规划许可证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告将经过规划许可的房屋出租给被告使用，被告应在合同租赁期限届满后将房屋返还给原告，并按合同约定的标准支付逾期交房的占有使用费。现因《房屋租赁合同》已经到期，被告未依约将房屋返还给原告，故原告要求被告返还房屋，并自2015年1月1日起按合同约定的租金标准241148元／年支付占有使用费至实际交房之日，理由充分，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任”，本案中因涉案房屋已经被被告转租给第三人朱文斌和姜宗波，由两第三人实际占有，故两第三人应在各自占有房屋范围内就返还义务与被告承担连带责任。被告辩称其不承担责任，无法律依据，本院不予采纳。两第三人不同意返还房屋，亦无法律依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告孙小荣及第三人朱文斌于本判决生效之日起十五日内向原告南京市第十三中学锁金分校连带返还位于南京市玄武区锁金村71号二楼一间门面房（曾经营“吉米家烤肉”）及一楼的一间门面房（“随缘小吃”旁，沿锁金东路往北）。二、被告孙小荣及第三人姜宗波于本判决生效之日起十五日内向原告南京市第十三中学锁金分校连带返还位于南京市玄武区锁金村71号一楼的一间门面房（现经营“随缘小吃”）。三、被告孙小荣于本判决生效之日起十五日内按241148元／年的标准支付原告南京市第十三中学锁金分校自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1387元，由被告孙小荣负担（被告在支付上述判决款时加付1387元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费1387元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 长  杜建军人民陪审员  赵元敬人民陪审员  张 虹二〇一五年九月十七日见习书记员  鲁天琳