东源县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1625民初98号原告唐仕雄，男，1953年12月4日出生，汉族，住东源县。委托代理人ＸＸＸ，广东正显律师事务所律师。被告廖建珍，男，1960年8月2日出生，汉族，身份证住址东源县，现住东源县。原告唐仕雄诉被告廖建珍确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐仕雄及其委托代理人ＸＸＸ、被告廖建珍等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐仕雄诉称，原告原一直在东源县供销合作社合作商店（下称合作商店）工作。合作商店在顺天圩镇中心街建有一栋二层楼房，其中沿街有三卡门面。上世纪九十年代初，因体制下放，上述房屋分给合作商店职员梁某兴、吴某浓及唐仕雄（即原告）承包经营，其中原告分得沿街门面房一卡半面积约130平方米。因合作商店原以该栋房产的国土证抵押向银行贷款3万元，上述三位职员曾每人出资1万元共计3万元解除抵押。原告经营该一卡半门面房至2002年底。2003年起，被告提出将该一卡半门面转租给其经营，口头约定每月200元房租。2005年间，供销社拟将上述房产转卖给梁某兴等三位同志作为解决再就业出路，并于2005年8月出具证明请有关部门予以照顾办理。被告得知后提出门店如从供销社转卖给原告后，如原告要转让则要优先转卖给他，于是双方于2005年9月9日签订了《协议》，约定价格为58000元，先交定金500元，甲方即原告不负责过户手续费但应提供方便，如甲方内部不能落实划分转购手续，甲方应退还500元押金。在办好内部转购手续后，乙方交3万元即办乙方名下过户手续，办好手续后即付清全部房地价款。因转购未必能实现，双方因此口头约定，未办好手续前，乙方每年缴租金3000元。由于供销社的上述资产系集体资产，涉及下岗职工人数多，上级部门一直未为承包的少数职工落实转购过户手续，甲方无法将房屋过户至乙方名下。乙方一直承租经营至今，仅在2015年2月17日向甲方交纳至2014年度租金3000元，2015年起拒绝缴纳租金至今。上述房屋使用时间久远，长年失修已成危房。2016年1月，顺天镇安全生产管理委员会先后向原告发出《通知》要求拆除，同年2月继而发出《安全生产限期整改通知书》。原告因此找过被告要求其退房配合拆除但被告置之不理，原告于2016年3月23日自拟《限期搬迁告知书》，同时将上述安全管理部门的发函一并邮寄给被告，被告签收但也未见任何回复。原告于2016年12月向顺天镇人民政府、安全办、维稳中心、派出所、司法所等部门发出《关于唐仕雄与廖建珍房屋纠纷一事的请示》，至今未果。因上述土地登记在合作商店名下，房屋未办产权证，原告基于合作商店职工身份仅取得房屋的实际管理、使用权，尚未取得处分（转让）房屋的完全权能，不具备转让门店的资格，原被告双方原签订《协议》无效，双方无须继续履行。鉴于被告已拒交租金满两年，原告有权收回房屋并向其主张拖欠的租金，被告原交的押金500元扣减。现请求法院判决：一、原告与被告于2005年9月9日签订的《协议》无效；二、被告返还其租用的房屋；三、被告支付自拖欠日起至交还房屋时止的租金；四、本案诉讼费用由被告承担。被告廖建珍辩称，被告最先是向原告租赁门店的，并不是买卖房屋，但是租了该门店半年后，原告妻子打多次电话问被告买不买该房屋，后因原告无权处分无法过户，现在变成了危房，被告要求继续租赁下去，如果非要被告搬迁，则要求原告补偿违约金2万元，房租退回给被告，共计5万元，并且要给时间被告搬迁。经审理查明，原告曾系东源县供销合作社合作商店职工，被告曾系顺天镇供销合作社职工。2003年8月，原告将其承包经营的东源县供销合作商店口头约定出租给被告经营，租金每月180元。2005年9月9日，原告为甲方，被告为乙方，双方约定将该门店转让给被告，并签订《协议》，载明：“经双方协议特订如下条款：一、甲方由合作商店转购门店一卡半面积约130平方米，卖给乙方作营业住宅（实际面积按国土所划分为准）价格定为人民币伍万捌仟元整，现交定金伍佰整。二、甲方不负责过户手续费用，但应提供过户手续的方便。三、如甲方内部不能落实划分转购手续的情况下，甲方应退还伍佰元押金。四、如落实好转购手续，不得借口，转卖给第三者。五、在办好内部转购手续后，由乙方交三万元定金即办乙方名下过户手续，办好乙方过户手续后即付全部房地价款。”该协议签订后，被告向原告支付了定金500元。之后，因转购未必能实现，原告一直未能取得相关产权，更未能将该门店的产权过户至被告名下，该产权仍属原告所在单位东源县合作商店所有，被告除交付定金500元外亦未交付相关购房款，原告亦未按约定退还该定金500元。被告基于与原告的口头租赁协议，从2003年8月起租赁该门店经营，并从2007年起该门店租金双方口头约定涨至每月250元，被告租赁经营该门店至今，但租金支付至2014年12月。2016年1月的11日和18日，东源县安全生产管理委员会，根据群众反映及其核查情况，先后向该门店的承包经营人即原告发出《通知》和《安全生产限期整改通知书》，认为原告承包的上述泥砖瓦房门店存在外墙脱落、室内存在倒塌的安全隐患，已严重危及街镇行人、隔壁居民及该房实际经营者的生命财产安全，责令原告对该门店进行拆除，并于2016年2月29日前整改完毕。2016年3月23日，原告向被告邮寄了上述通知的复印件及及自拟的《限期搬迁告知书》，并于2016年12月23日向顺天镇政府、顺天镇安全生产管理委员会等请示调处其与被告之间房屋纠纷一事，但调处未果。另查明，上述门店的国有土地使用证证号为：河郊府国用总字（1988）第16110300023号，土地使用者为：合作商店（集体）。2017年1月16日，原告向本院提起诉讼。审理中，被告认为无法办理房屋产权是原告的事，至今未退还押金500元，其曾交付房屋租赁税1000元，房屋维修曾用去3500元，这些钱原告应退还，要求原告赔偿因房屋不能买卖导致的各项损失至少35000元；原告增加第二项诉讼请求，即要求解除与被告的口头租赁合同，同意免除2014年底后被告未付租金7000多元，作为抵销对被告所述的租赁税、房屋维修费及按约定应返还的定金等损失，并同意补偿被告15000元作为搬迁费用。调解无效。上述事实，有原告的身份证复印件、被告人口信息查询资料复印件、《协议》复印件、国有土地使用证复印件、店租收据复印件、《通知》复印件、《安全生产限期整改通知书》复印件、《限期搬迁告知书》复印件、快递签收回单复印件、被告支付店租复印件和庭审笔录等证据证实，证据并经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告于2005年9月9日签订的《协议》，约定原告将其承包经营的东源县供销合作商店卖给被告，被告亦于协议时向原告交付了定金500元，但因该协议签订时双方都明知原告并非该合作商店的产权人，该协议签订后并未经过原告所在单位的追认，至今该门店的土地使用者仍登记在合作商店（集体）名下，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该协议签订至今已超过20年仍未经原告所在单位追认，且至今未能办理产权变更登记手续，原告请求确认该协议无效的请求，符合法律规定，本院予以支持；关于2003年8月原告将其承包经营的东源县供销合作商店口头约定转租给被告的协议，因双方并未约定租赁时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告与被告对该门店租赁并未签订书面合同，该门店租赁属不定期租赁，依上述规定，原告可以随时解除合同，故原告要求解除与被告的口头门店租赁合同，被告返还租赁物即租赁门店的请求，符合上述规定，本院予以支持。关于被告认为原告至今未退还押金500元，其曾交付房屋租赁税1000元，房屋维修曾用去3500元，这些钱要求原告退还，要求原告赔偿因房屋不能买卖导致的各项损失至少35000元的意见，因原告与被告在签订《协议》时约定的买卖标的物即门店原告并未取得产权，导致该协议履行不能，约定归于无效，双方均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”考虑到双方的过错情况，原告同意免除2014年底后被告未付租金7000多元，作为抵销对被告所述的租赁税、房屋维修费及按约定应返还的定金等损失，本院予以确认；另原告同意补偿被告15000元作为搬迁费用，此属原告权利的自主处分，不违反法律规定，本院予以采纳；被告的赔偿要求超过上述部分，证据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告唐仕雄与被告廖建珍于2005年9月9日签订的《协议》无效。二、解除原告唐仕雄与被告廖建珍口头约定的东源县顺天镇供销合作商店门店租赁合同。三、被告廖建珍应于本判决生效后60日内向原告归还租赁物即原告承包经营的东源县顺天镇供销合作商店门店。四、原告唐仕雄除用2014年底后被告廖建珍未付的门店租金折抵被告廖建珍所述的因门店买卖协议无效导致的损失包括定金500元、租赁税1000元、维修费3500元等外，仍应在被告廖建珍返还租赁物即上述合作商店门店后七日内向被告廖建珍支付搬迁费15000元。本案受理费1250元，由原告唐仕雄负担650元，被告廖建珍负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长 田伟恩审 判 员 季小芹审 判 员 钟 斌二〇一七年六月十五日法官助理 叶成才书 记 员 邹移文