新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）博中民二终字第75号上诉人（原审原告）中国人民解放军69339部队。法定代表人王江兵。委托代理人李绍彦，博乐市宏维法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）黄庆国，男，汉族。委托代理人逯彦云，新疆亚桥律师事务所律师。上诉人中国人民解放军69339部队（以下简称69339部队）与上诉人黄庆国建设用地使用权转让合同纠纷一案，双方均不服博乐市人民法院（2014）博民二初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成由审判员王晓雷担任审判长、审理员李新建、代理审判员杜娟参加的合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案，书记员申疆担任法庭记录。上诉人69339部队的委托代理人李绍彦、上诉人黄庆国的委托代理人逯彦云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1996年1月1日，原告中国人民解放军69339部队（甲方）与被告黄庆国（乙方）签订了1份《空闲土地租赁合同》，该合同约定：“甲方将位于博乐市北京南路所属的空闲土地239.36平方米（0.36亩）出租给黄庆国使用，使用年限为为肆拾年，从一九九六年一月一日至二O三五年十二月三十日止。土地租赁费为每亩35000元，总计12000元。付款方式从签订本合同时一次付清。土地所有权归甲方所有，乙方黄庆国在40年租用期间有使用权和转让权，但必须经甲方备案，如不经甲方许可和备案，不允许转让他人和单位，如有违反，甲方收回乙方土地使用权，一切损失乙方自负，甲方不负任何责任。乙方在甲方土地上所建建筑物及设施需报请甲方核算、定价、备案，并为将来变更赔偿的依据，乙方如不申报、备案，甲方不予赔偿；如甲方根据上级要求，需要收回乙方租用土地时，对其在租地上的建筑物依据备案造价给予经济赔偿，具体赔偿办法是，第一个十年内按每年1%折旧，第二个十年内按每年2%折旧，第三个十年内按每年3%折旧，第四个十年内按每年4%折旧，扣除按以上年限内规定的折旧累计经费后，甲方赔偿给乙方备案造价的其余部分。租用土地经费，按每使用一年，甲方扣留2.5%，其余部分退还乙方；乙方租用甲方土地期限（40年）满后，乙方所建建筑物及设施归甲方所有，如租用期内乙方新增的楼房，以楼房建成后报甲方备案之日起，甲方按国家规定的使用年限折旧赔偿。该合同还对其它权利义务进行约定。合同签订后，原告将土地交付被告使用，被告黄庆国亦按合同约定一次性将租赁费12000元付清。合同履行至1996年4月12日，中国人民解放军博尔塔拉军分区对边防七团下发了关于边防七团收回对外出租军用土地建房四十年一事的指示（其中包括被告黄庆国土地在内）。该指示下发后，一直未得到执行。新疆博尔塔拉军分区后勤部根据新疆军区《关于空余房地产租赁存在问题整改事》新联（2013）43号通知要求，于2013年5月1日向边防第七团下发了关于终止40年租赁合同的通知。为此，中国人民解放军69339部队依据上级文件精神及按合同第五条约定，向法院提起诉讼，要求解除双方于1996年1月1日签订的合同，并返还土地239.36平方米。另查明，原告中国人民解放军69339部队对外出租的空闲土地使用类型为划拨，用途为军事用地。被告黄庆国在该土地上建造的房屋未办理房屋产权证。原审法院认为，一、关于双方签订的《空闲土地租赁合同》效力的问题。本案系涉军土地租赁合同纠纷，双方当事人签订涉军土地租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定：“军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定”；总后勤部《军队空余房地产租赁规定》第十三条规定：“空余房地产租赁项目，按以下权限审批：（一）整坐落出租或者出租房屋面积3000平方米以上或者出租场地面积10亩以上或者租期3年（不含）以上的，报总后勤部审批……”；中国人民解放军总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条：“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批”；国家财政部、国家土地管理局、总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二条：“军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物、其他附着物等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定，到当地县以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，在补办土地使用权出让手续时免交土地出让金。”本案中，双方订立的《空闲土地租赁合同》是中国人民解放军69339部队将自有土地使用权属的面积为239.36平方米的军事用地出租给被告黄庆国，并按约定收取固定的租金。但双方对于租赁军产却没有履行必要的报批程序。中国人民解放军69339部队在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地，违反了军队关于房地产管理的相关规定。因此，双方订立的《空闲土地租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，为无效合同。二、关于本案所涉及的土地及租金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据以上合同无效的处理原则，黄庆国应将所占用的土地归还中国人民解放军69339部队。黄庆国已支付的租赁费12000元，该租赁费是40年租赁费的总额，应扣除已使用的20年的租赁费，剩余20年的租赁费由中国人民解放军69339部队返还给黄庆国，即6000元（12000元÷40年×20年＝6000元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决：一、被告黄庆国于本判决生效后三十日内返还原告中国人民解放军69339部队239.36平方米土地；二、原告中国人民解放军69339部队于本判决生效后三十日内返还被告黄庆国租赁费6000元。案件受理费70元，由被告黄庆国负担。宣判后，69339部队不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审案由定性错误，69339部队诉讼的是土地租赁合同纠纷，不是一审法院定性的“建设用地使用权转让合同纠纷”，69339部队只是对黄庆国出租空闲的土地，不是转让给黄庆国的，所以定性为“建设用地使用权转让合同纠纷”错误。2、原审认定69339部队违反了军队的相关规定，属于无效合同是错误的。该案双方均认可合同是有效的，但法院未采纳双方当事人的意见，随意改变当事人的意思，违反意思自治原则，认定合同无效属于滥用职权的行为。3、原审法院适用法律错误，判决错误。军队的相关规定既不是法律、也不是行政法规，原审以双方合同违反了《合同法》第52条第（5）项的规定，即合同违反法律、行政法规来认定合同无效，属于适用法律错误。4、原审判决69339部队返还租赁费属于超诉讼请求判决。综上，请求依法撤销博乐市人民法院作出的（2014）博民二初字第236号民事判决，依法改判解除原、被告在1996年1月1日签订的《空闲土地租赁合同》；判令被上诉人返还上诉人出租的土地239.36平方米。上诉人当庭变更上诉请求为：1、维持原审判决第一项，即被告黄庆国于本判决生效后三十日内返还原告中国人民解放军69339部队239.36平方米土地；2、撤销原审判决第二项，即原告中国人民解放军69339部队于本判决生效后三十日内返还被告黄庆国租赁费6000元；3、解除双方于1996年1月1日签订的《空闲土地租赁合同》；4、一、二审诉讼费由被上诉人黄庆国负担。上诉人黄庆国答辩称，双方所签订的合同是有效的，要求继续履行合同，不存在返还租金的问题。宣判后，黄庆国亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决错误。理由：1、上诉人与被上诉人于1996年1月1日签订的《空闲土地租赁合同》，《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行，《中国人民解放军房地产管理条例》自2000年颁布实施。原审法院适用当事人双方签订并已经履行了合同四、五年之久后才出台并实施的法律来约束法律颁布实施四、五年之前的民事活动，显然违背了法不溯及既往之原则，严重侵害了上诉人的合法权益，系适用法律错误。2、被上诉人一审以双方签订的《空闲土地租赁合同》有效为前提，起诉要求按照合同第五条之规定解除合同并返还土地，原审法院不顾当事人的诉讼请求，无视合同第五条的内容，依职权自行作出合同无效之判决，此种滥用职权之行为违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第35条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第34条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”之规定，严重侵犯了当事人的诉讼权利。3、即使双方签订的合同确实违反了军队关于房地产管理的相关规定，那么也是被上诉人在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地所造成的，过错全部在被上诉人一方，军事方面的文件及规定并非法律，不具有普遍适用性，不能约束普通农民，故上诉人没有任何过错及责任，如双方签订的合同必须解除或者被认定无效，那么被上诉人应当按合同约定对上诉人在土地上的建筑物按照市场价格予以赔偿，并返还租赁费用，以显示公平合理之原则。综上，请求依法撤销（2014）博民二初字第236号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。上诉人69339部队的答辩意见与其上诉意见一致。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，中央军事委员会《中国人民解放军房地产管理条例》、总后勤部《军队空余房地产租赁规定》、中国人民解放军总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》等军事法规、军事规章系由中央军事委员会及各总部、军兵种、军区制定的，只在武装力量内部实施，不属于法律、行政法规。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定认定69339部队与黄庆国签订的《空闲土地租赁合同》无效，缺乏法律依据，本院予以纠正。上述合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据总后勤部《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》、中国人民解放军新疆军区下发的新联（2013）43号《关于空余房地产租赁存在问题整改事项》及中国人民解放军新疆博尔塔拉军分区下发的《关于边防七团收回对外出租军用土地建房四十年一事的指示》等文件精神，均要求对已出租的空余房地产予以收回土地。69339部队依据上述法律及上级文件精神，依照双方签订的《空闲土地租赁合同》第五条的约定要求解除合同，符合《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现解除合同的条件成就，故，69339部队要求解除合同、返还土地的上诉请求具有事实根据和法律依据，本院应予支持。反之，上诉人黄庆国的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原判决适用法律不当，判决错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持博乐市人民法院（2014）博民二初字第236号民事判决第一项，即：一、被告黄庆国于本判决生效后三十日内返还原告中国人民解放军69339部队239.36平方米土地；二、撤销博乐市人民法院（2014）博民二初字第236号民事判决第二项，即：二、原告中国人民解放军69339部队于本判决生效后三十日内返还被告黄庆国租赁费6000元；三、解除上诉人中国人民解放军69339部队与上诉人黄庆国于1996年1月1日签订的《空闲土地租赁合同》。一审案件受理费70元，由上诉人中国人民解放军69339部队负担；二审案件受理费140元，由上诉人黄庆国负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓雷审 判 员  李新建代理审判员  杜 娟二〇一五年九月十五日书 记 员  申 疆