广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2585号上诉人（原审被告）:杨党恩，身份证住址:河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）:谢珍，身份证住址:广州市海珠区。委托代理人:张朝晖，广东德法理律师事务所律师。委托代理人:孙海燕，广东德法理律师事务所律师。原审被告:麦卓辉，身份证住址：广州市荔湾区，现下落不明。原审第三人:ＸＸ峰，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨卫洪，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:陈美荣，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨初，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨田，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨付星，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:邓合现，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨振魁，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:杨学成，身份证住址：河南省上蔡县。原审第三人:乔银庄（原告表示其为男性，），现下落不明。原审第三人:杨洪俊，身份证住址：河南省上蔡县。上诉人杨党恩因与被上诉人谢珍、原审被告麦卓辉、原审第三人ＸＸ峰、杨卫洪、陈美荣、杨初、杨田、杨付星、邓合现、杨振魁、杨学成、乔银庄、杨洪俊物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区达道路新庆路5号首层（建筑面积278.31平方米）原是以现代人报社名义登记的房产,1989年6月,现代人报社将该房屋卖给麦卓辉,并于同年10月起交付给麦卓辉使用，但双方一直没办理房屋产权变更登记。1994年3月9日，现代人报社又将该房屋出售给广州市圣安实业有限公司，并与该公司一起到广州市房管局办理了产权过户手续，同年11月18日，房管部门核发了上述房屋属广州市圣安实业有限公司所有的房地产证，但该房屋一直由麦卓辉管业。麦卓辉将新庆路5号首层西侧房屋出租给杨党恩，并签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于广州市东山新庆路五号首层140平方米及车库，租期从2007年12月1日至2012年12月1日止，每月租金3500元，租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准。杨党恩承租后，将上述首层140平方米间成七房一厅给崔某、裴某、朱某、邓某、徐某甲、徐某乙、杨某甲停、乔某、刘某、殷红英居住使用。因广州市圣安实业有限公司拖欠广州市商业银行股份有限公司南方支行的债务未清偿，原审法院于2008年4月15日查封了新庆路5号首层，并委托广东翔实拍卖有限公司拍卖该房屋。2009年4月，广东翔实拍卖有限公司发出了拍卖广州市达道路新庆路5号首层房产（不交吉）的公告，并发出了（2009）年度第13期《拍卖资料》，在此资料中显示：标的房屋门前大院所占用地及走廊面积不在本次拍卖范围内，属于违章搭建，过户时面积以实际测绘为准；标的首层二套房屋各有租约，其中一户为南方都市报发行站，另一户租户为民工宿舍，租约租期不详，本次拍卖按现状不交吉进行；拍卖成交后，如另一套房现居住人能提供合法有效的租赁合同，买受人应继续履行租约至期满为止，租金收益由买受人与承租方协商收取，如居住人未能提供合法有效的租赁合同，买受人需自行承担清场风险及相关费用。谢珍通过参与该期拍卖会，竞得该房屋。2009年5月10日，原审法院发出了（2001）东某执字第02158号恢字1号《民事裁定书》，裁定将广州市越秀区达道路新庆路5号首层过户给买受人谢珍所有。同年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发了上述房屋属谢珍所有的房产证。谢珍于2009年9月30日向原审法院提起诉讼，要求：1.杨党恩及其同住人员立即迁出广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧房屋（约建筑面积140平方米）；2.杨党恩、麦卓辉共同清付从2009年5月10日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用金（按房管部门评定的同期私房成本价租值计付）给谢珍。该案的第三人为崔某、裴某、朱某、邓某、徐某甲、徐某乙、杨某甲停、乔某、刘某、殷红英。原审法院于2009年12月30日作出（2009）越某三初字第3000号民事判决：一、麦卓辉应于本判决发生法律效力之日十日内，将从2009年5月10日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧（建筑面积约140平方米）房屋的使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅成本价格租值标准计）一次性支付给谢珍；二、驳回谢珍其它诉讼请求。该案的审理查明部分其中为：庭审中，谢珍、麦卓辉共同表示：现新庆路5号首层分作东、西两侧，杨党恩承租的是西侧房屋，建筑面积约140平方米，杨党恩、麦卓辉签订的租赁合同中约定的车库，不属于谢珍拍买的范围。杨党恩表示：我承租的西侧房屋间成七房一厅，其中三间由刘某、崔某、徐某甲分别承租使用，余下四间由我的员工作宿舍使用；在拍卖前的2009年4月，麦卓辉已按每月3500元的标准收取了从2009年1月起至2009年12月止的租金，该每月3500元租金中车库的租金为1000元、余下部位的租金为2500元。麦卓辉表示：在2009年4月我已按每月3500元的租金标准收取了杨党恩从2009年1月起至2009年12月止的租金，该每月3500元年租金中车库的租金为1000元、余下部位的租金为2500元；对杨党恩承租讼争房后如何使用，我不干涉，也不过问，故不清楚其如何使用。谢珍表示：我不清楚杨党恩如何使用讼争房，也不认可杨党恩与麦卓辉签订租约中约定的每月3500元租值中只有2500元是西侧房屋的租金，对该部位房屋，杨党恩应按房管部门评定的租值支付租金给谢珍；因讼争房的产权人是广州市圣安实业有限公司，麦卓辉也不是该公司的代理人，故麦卓辉与杨党恩签订的租赁合同不是合法有效的合同，杨党恩不是合法的使用人。判后，谢珍不服，上诉于某，本院于2011年8月10日作出（2010）穗中法民五终字第1206号民事判决：驳回上诉，维持原判。谢珍于2013年10月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：麦卓辉、杨党恩及第三人（含同住人员）立即迁出广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧房屋（约建筑面积140平方米）。麦卓辉原审没有作答辩。杨党恩原审辩称：1.我承租涉案房屋是与麦卓辉签订有房屋租赁合同的，是合理合法进行居住，应当受法律保护。2、我与麦卓辉之间所签订的房屋租赁合同是因我给麦卓辉进行房屋装修及对涉案房屋改造，拖欠工程款和工人工资而进行抵债，即我是交纳了所有承租费用的。且其雇用的工人工资作为房租由居住权所代替，全由我承担完毕。3.本案是谢珍与麦卓辉之间的历史性房产纠纷，经过了漫长的演变，双方应当是另行进行协商或诉讼解决。而不应当牵涉到我，更不应当牵涉到无辜的靠租房和打工为生的民工身上。原审第三人陈美荣、杨田、邓合现、杨洪俊原审共同述称：我们与杨党恩签订了租赁合同，租期尚未届满，且我们没有其他房屋可供搬迁，故不同意搬迁。在本案一审审理过程中，杨党恩提供了1.2012年11月30日其（乙方、承租人）与麦卓辉（甲方、出租人）签订的《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方确认业经广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第3000号民事判决书和广东省广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第1206号民事判决书判决的广州市越秀区达道路新庆路5号首层西头约140平方米房屋和车库，因有其投入35万元装饰款没有在拍卖中得到补偿，故仍应当是其管辖下的房屋抵债物业，并有权继续行使租赁权。2.甲乙双方确认仍有25万元的工程款债权债务没有结清，所以甲方愿意将广州市越秀区达道路新庆路5号首层西头约140平方米房屋和车库继续租赁给乙方，全当偿付所欠的工程款。在此特别注明经本期五年续租房屋后双方的债权债务一笔勾销，从此清算完毕。3.甲乙双方确认该租赁房屋的租金由原来的每月3500元增加至每月4500元。其中车库每月1500元；140平方米房屋每月3000元。4.租赁期限为2012年12月1日起至2017年11月30日止等。谢珍对该证据的真实性没有异议，但表示：1.该证据是无效的，因为在（2009）越某三初字第3000号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第1206号民事判决书已认定麦卓辉、杨党恩租赁期限已于2012年12月1日结束，所以该份租赁合同是无效的。2.其与第三人ＸＸ峰、杨卫洪、杨初、杨振魁、杨洪俊于2012年11月30日分别签订的《租房合同》，约定杨党恩分别将涉案房屋的其中1个房间出租给上述第三人，租期从2012年12月1日起至2017年11月30日。谢珍对该证据的真实性没有异议，并表示：本证据是无效的，杨党恩不是涉案房屋的产权人，其无权把涉案房屋转租给上述第三人，杨党恩是非法占用涉案房屋。在原审诉讼中，杨党恩另表示：第三人ＸＸ峰与第三人陈美荣是夫妻关系、儿子为杨某乙，我于2010年4月开始出租广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧南边房（自编1号房）给他们居住，租赁合同虽然没有约定租金标准，但租金实际上是500元/月。第三人杨卫洪与妻子陈小暖、儿子杨帅于2010年开始居住在广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧东边房（自编2号房），原来没有签订合同，后来于2012年才签订租赁合同，租赁合同上没有约定租金标准，但租金实际上是500元/月。第三人杨初与第三人杨田是夫妻关系、儿子杨某丁，我于2005年开始出租广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧东北房（自编3号房）给他们居住，原来没有签订合同，后来于2012年才签订租赁合同，租赁合同上没有约定租金标准，但租金实际上是500元/月。我于2010年把广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧北边房（自编4号房）出租给第三人杨付星居住，杨付星就安排东山酒家的员工在那里居住，后来东山酒家的员工搬走了，现在是第三人杨付星与妻子杨某戊、儿子（具体名字不清楚）在居住。第三人邓合现1个人于2010年开始居住在广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧北边房（自编5号房），我与其没有签订租赁合同，但租金实际上是100元/月。第三人杨振魁、妻子（具体名字不清楚）、孙某（具体名字不清楚），我于2010年开始出租广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧西北角房（自编6号房）给其居住，租赁合同上虽然没有约定租金标准，但租金实际上是500元/月。第三人乔银庄1个人于2010年开始居住在广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧西北角房（自编6号房）阁楼，我与其没有签订租赁合同，但租金实际上是100元/月。第三人杨学成一个人于2005年开始居住在广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧西北角房（自编6号房）阁楼，其是我弟弟，没有签订合同，没有收取租金。第三人杨洪俊与妻子王某、女儿杨某己，我于2012年开始出租广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧西南角房（自编7号房）给其居住，租赁合同上虽然没有约订租金标准，但租金实际上是500元/月。原审法院认为：生效判决已经确认杨党恩租赁涉案房屋的时间至2012年12月1日止，现期限已经届满，谢珍作为涉案房屋的产权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的合法权利，故谢珍要求收回涉案房屋合法有理，予以支持。因谢珍已于2009年5月10日取得涉案房屋的产权，此时起，麦卓辉既不是涉案房屋的产权人，也不是涉案房屋的管某，其无权将涉案房屋进行出租，麦卓辉于2012年11月30日仍与杨党恩签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给杨党恩使用，因此，该《房屋租赁合同》对谢珍不产生约束力，杨党恩据此请求继续使用涉案房屋理由不成立，不予采纳。至于杨党恩认为麦卓辉拖欠其装修涉案房屋的装修费，杨党恩可另寻途径予以解决，杨党恩据此请求继续使用涉案房屋，用租金抵扣装修费理由也不成立，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，于2014年8月22日作出如下判决：麦卓辉、杨党恩及第三人ＸＸ峰、杨卫洪、陈美荣、杨初、杨田、杨付星、邓合现、杨振魁、杨学成、乔银庄、杨洪俊（含同住人员）应于判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区达道路新庆路5号首层西侧（建筑面积约140平方米）房屋，将房屋腾空交回给谢珍。一审案件受理费100元,公告费1000元，由麦卓辉承担。判后，上诉人杨党恩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨党恩居住在诉讼争议房屋是有合同约定的，应当居住合理合法，受法律保护，原审法院判决合同无效是不对的，违背了当事人双方的自愿原则。杨党恩依据麦卓辉是该房屋的实际管理人而与之签订租房合同，双方没违反法律原则。二、杨党恩与麦卓辉的租房合同中已明确约定所有责任均由麦卓辉承担，与杨党恩无关，且免于承担任何民事责任。谢珍应当和麦卓辉理清双方关系和渊源，不应当把杨党恩扯进房屋所有权关系中来，影响杨党恩合理合法的租赁居住权益。一审判决杨党恩和第三人搬离现居住房屋是损害其合法权益的。责任不在杨党恩和第三人身上，是谢珍和麦卓辉之间的问题，显然原审判决有误，应当予以改判。为此上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.本案的诉讼费、公告费均由谢珍承担。被上诉人谢珍答辩同意原审判决，不同意杨党恩的上诉请求。原审被告麦卓辉经本院传票合法传唤，未到庭陈述答辩意见。原审第三人ＸＸ峰、杨某庚、陈美荣、杨初、杨田、杨付星、邓合现、杨振魁、杨学成、乔银庄、杨洪俊经本院传票合法传唤，无到庭陈述意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨党恩表示：签订涉案房屋的租赁合同时，杨党恩明知谢珍为涉案房屋的产权人，因为麦卓辉是涉案房屋管理人，故与其于2012年12月20日签订租赁合同，与原审第三人签订的最早的一份合同是在2012年11月30日。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，谢珍于2009年5月10日经拍卖依法取得涉案房屋所有权，成为涉案房屋所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故其要求收回涉案房屋的请求合法有理，原审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。因麦卓辉既不是涉案房屋的所有权人，也无取得谢珍的委托对涉案房屋进行管业，且杨党恩已明知谢珍为涉案房屋所有权人仍与麦卓辉就涉案房屋签订租赁合同，故原审法院认定该合同不能约束谢珍正确，本院予以确认。杨党恩上诉认为麦卓辉为涉案房屋实际管理人并未提供证据予以证明，故其主张与麦卓辉签订的租赁合同应予保护，并要求继续租赁和使用涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人杨党恩的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人杨党恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  蔡峰代理审判员  余盾二〇一五年九月七日书 记 员  李扬