上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1120号上诉人(原审被告)谈伟东。被上诉人(原审原告)上海复欣物业管理发展有限公司。法定代表人丁兰弟。委托代理人姚同林。委托代理人段继文。上诉人谈伟东因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年5月20日，上海复欣物业管理发展有限公司(以下简称“复欣物业公司”)与原上海市卢湾区(现为黄浦区)复兴苑业主大会(以下简称“复兴苑业主大会”)签订《物业服务合同》，约定由复欣物业公司自2008年6月1日至2010年5月31日为复兴苑小区提供物业服务，物业管理费为住宅每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.55元；物业管理费按月缴纳，业主应在次月15日前交付上月费用，逾期缴纳的，每逾期一天，按欠费总额的千分之三加收滞纳金。合同期满后，复欣物业公司继续为复兴苑提供物业服务。谈伟东系上海市黄浦区合肥路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积110.12平方米)业主，该房屋为商品房，每月应付物业管理费170.70元，谈伟东向复欣物业公司支付了2011年12月31日之前的物业管理费。2011年11月22日，上海培花物业管理有限公司(以下简称“培花物业公司”)与复兴苑业主大会签订《物业服务合同》，约定由培花物业公司自2011年12月1日至2012年11月30日为复兴苑小区提供物业服务，物业管理费为住宅每月每平方米1.55元。2011年11月28日，复欣物业公司向复兴苑小区业主发出《关于退出复兴苑物业管理服务的通知》，表示将于2011年11月30日退出复兴苑小区物业管理，复欣物业公司退出复兴苑小区后，一定时间内仍会在小区设置接待机构，方便业主支付2011年11月30日之前应付未付的费用，退还业主超付的2011年12月以后的费用及了结管理服务期间的未了事宜。2011年11月30日，复欣物业公司因故未退出小区，培花物业公司与复兴苑业主大会签订的《物业服务合同》未实际履行，复欣物业公司继续为复兴苑小区提供物业服务。2012年9月1日，复欣物业公司与上海市黄浦区复兴苑业主委员会(以下简称“复兴苑业委会”)签订《物业服务合同》，约定由复欣物业公司为上海市合肥路XXX号复兴苑小区提供物业服务，委托管理期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.55元，售后公房由业主承担管理服务费和电梯水泵运行费每月每平方米0.66元，基金承担每月每平方0.55元；物业管理费按月缴纳，业主应在每月15日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期一天，按照欠费总额的千分之三加收滞纳金。2014年9月，复欣物业公司以其是谈伟东居住的上海市合肥路289弄复兴苑的物业管理单位，谈伟东是复兴苑XXX号XXX室业主，谈伟东自2012年1月起至2014年6月拒付物业管理费，共拖欠物业管理费5,121元，复欣物业公司多次催讨遭拒为由，起诉至原审法院，请求判令：1、谈伟东支付自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费5,121元；2、谈伟东支付上述款项的滞纳金5,121元。原审另查明，2013年10月28日，复欣物业公司以谈伟东欠付物业管理费为由将谈伟东诉至原审法院，谈伟东到庭应诉，复欣物业公司因需要补充证据撤回起诉。原审审理中，谈伟东于2014年11月21日向复欣物业公司银行账户付款1,599元，备注为2012年9月至2014年6月的物业管理费，复欣物业公司承认收到上述款项，但认为谈伟东应该按照商品房的标准支付物业管理费，已经支付的部分款项可以予以扣除，并将本案诉请修改为要求谈伟东支付自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费3,522元及滞纳金5,121元。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。复兴苑业主大会或复兴苑业委会代表全体业主与复欣物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，对每一个业主具有约束力，复欣物业公司作为谈伟东居住小区的物业管理单位，已按照《物业服务合同》履行了物业服务职责，谈伟东作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。谈伟东辩称复欣物业公司不应该收取2010年6月至2012年8月的物业管理费，谈伟东已经缴纳的2010年6月至2011年12月的物业管理费应该予以抵扣，法院认为，复欣物业公司与复兴苑业主大会签订的《物业服务合同》虽然于2010年5月31日到期，但期满后复欣物业公司继续为复兴苑小区提供物业服务，虽然复欣物业公司曾经通知业主将于2011年11月30日撤离复兴苑小区，但事实上复欣物业公司因故并未撤离，2010年6月至2012年8月期间仍为复兴苑小区提供物业服务，谈伟东对此也予以认可，并缴纳了2010年6月至2011年12月的物业管理费，复欣物业公司提供了物业服务，谈伟东享受了服务并支付了费用，双方的义务已经履行完毕，谈伟东关于2010年6月至2011年12月没有物业服务合同不应该缴纳物业管理费并要求抵扣的辩称意见，原审法院不予采纳。谈伟东辩称2011年12月至2012年8月复欣物业公司非法留在小区，但谈伟东提交的证据亦不足以证明业委会要求复欣物业公司离开小区而复欣物业公司拒绝离开，谈伟东以该期间没有合同不应该支付物业管理费的意见无事实和法律依据，依法不予采纳。谈伟东辩称复兴苑小区存在两种支付物业管理费的标准，谈伟东已经按照售后公房的物业管理费标准向复欣物业公司支付了2012年9月至2014年6月的物业管理费，原审法院认为，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》[沪房管规范物(2012)29号]，谈伟东居住的小区是混合小区，即同一物业管理区域，实行同一物业服务标准，但商品住宅和公有住宅售后房屋执行不同物业服务收费标准的小区，混合小区中的公有住宅售后物业业主支付的物业管理费在2015年9月1日前可以低于商品住宅物业管理费标准，复欣物业公司与复兴苑业委会签订的《物业服务合同》对于商品住宅和公有住宅售后物业约定不同的标准并无不当，谈伟东的房屋为商品住宅，应该按照合同约定的商品住宅的标准支付物业管理费，谈伟东之前也一直按照商品房的标准支付物业管理费，故谈伟东要求按照售后公房的标准支付物业管理费无事实和法律依据，依法不予采纳，谈伟东仍应按照合同约定的商品住宅物业管理费标准支付物业管理费，谈伟东已经支付的1,599元从应付的物业管理费中予以扣减，故复欣物业公司要求谈伟东支付自2012年1月1日起至2014年6月30日止物业管理费3,522元的诉请，合法有据，原审法院依法予以支持。鉴于谈伟东存在拖欠物业管理费的事实，复欣物业公司要求谈伟东支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，谈伟东还应按照合同约定支付滞纳金，考虑到谈伟东在诉讼中支付了部分欠费的事实，滞纳金的数额做相应调整。原审法院据此作出判决：一、谈伟东应在判决生效之日起十日内支付上海复欣物业管理发展有限公司自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费3,522元；二、谈伟东应在判决生效之日起十日内支付上海复欣物业管理发展有限公司上述欠款的滞纳金3,522元。原审判决后，上诉人谈伟东不服，向本院提起上诉称：第一，原审程序不当。原审庭审中根本没有时间进行质证，谈伟东当庭指出复欣物业公司作为诉讼主体未向法院和谈伟东提供有效的企业证明(有效的营业执照和资质证书)，对其诉讼主体存有疑义，并提出因争议很大，要求转为普通程序审理、对双方证据予以质证。谈伟东认为，原审法院违规所作的判决是违法的。第二，谈伟东不应支付2012年1月1日至2012年8月31日期间的物业管理费，理由是复欣物业公司与谈伟东之间没有物业服务合同，当时复欣物业公司应该退出小区且也同意退出。关于2012年9月1日之后的物业管理费标准，谈伟东认为“售后公房”中的“售后”即指出售以后，已卖出的房产即为私产，已经转为商品房，即便冠以“售后公房”之名，它的物业类型也是商品房。物业服务收费是以物业服务内容和标准为依据，谈伟东得到的物业服务内容和标准与所谓的“售后公房”是一样的，故谈伟东可以选择按照2012年9月的《物业服务合同》约定的每月每平方米0.66元的标准支付，且原审中谈伟东已全额支付了2012年9月1日至2014年6月30日期间的物业管理费。关于滞纳金，谈伟东多支付了2012年之前的物业管理费，复欣物业公司应予退还或抵扣谈伟东之后的物业管理费，且谈伟东和复欣物业公司就物业管理费在协商中，后因复欣物业公司提起诉讼，谈伟东就没有再支付费用。第三，复欣物业公司原审中提供的《物业服务合同》文本仅有九页，但实际合同应为十五页，谈伟东认为缺少的部分对于业主来说恰恰是合同的核心部分。第四、复欣物业公司违法将维修基金挪作他用，用于给工作人员发放工资等，违反了《上海市住宅物业管理规定》的相关规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审。被上诉人复欣物业公司则请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，谈伟东提供下列证据：1、在上海市住房保障和房屋管理局网站查询到的复欣物业公司资质及小区物业经理情况，以证明复欣物业公司及小区物业经理不具有物业服务资质，故涉案物业服务合同应为无效，谈伟东无需承担2012年9月之后的物业费；2、前任业委会成员出具的证明，证明复兴苑业委会并没有与复欣物业公司签订《物业服务合同》，业委会也要求复欣物业公司从小区撤走，故谈伟东无需支付物业管理费。复欣物业公司对二审中谈伟东提供的证据一真实性无异议，但认为与本案无关，且复欣物业公司的资质等级是一级；对证据二不予认可，复欣物业公司实际提供了物业服务。复欣物业公司并提供(2014)沪高民一(民)申字第1447号民事裁定书、复欣物业公司的《物业服务企业资质证书》，以进一步证明其主张。谈伟东对复欣物业公司提供的民事裁定书真实性无异议，但认为裁定书不能证明2011年12月到2012年8月期间为复兴苑小区提供物业服务的是复欣物业公司，且当时复兴苑业委会要求复欣物业公司撤出小区；资质证书是2010年颁发的，复欣物业公司没有提供之后的年检材料，故对该资质证书不予认可。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：案外人毕伟年因与复兴苑业委会业主撤销权纠纷一案，不服本院作出的(2014)沪二中民二(民)终字第19号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院经审理后于2015年2月9日作出民事裁定，驳回毕伟年的再审申请。在该民事裁定书中，上海市高级人民法院认为，复欣物业公司原系复兴苑小区物业服务管理企业，虽在2011年11月30日终止物业服务关系，原业委会与培花物业公司也签订了《物业服务合同》，但该合同并未实际履行，而仍由复欣物业公司为复兴苑小区提供物业服务。本院认为，复欣物业公司与复兴苑业主大会或业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对谈伟东具有约束力。根据查明的事实，2011年12月至2012年8月期间，复欣物业公司虽未与复兴苑业主大会签订《物业服务合同》，但复欣物业公司在该期间内为复兴苑小区提供了物业服务，而谈伟东一直接受复欣物业公司的物业管理服务，其理应支付相应的物业服务费用，故谈伟东提出复欣物业公司不应收取2012年1月至2012年8月期间的物业管理费的上诉意见，本院不予支持。关于物业管理费的收费标准，谈伟东虽有异议，但根据复欣物业公司与复兴苑业委会签订的《物业服务合同》约定，售后公房与商品住宅采取不同的收费标准，而谈伟东所有的房屋为商品住宅，故复欣物业公司依据《物业服务合同》约定的商品住宅物业管理费标准计收物业管理费，并无不当。谈伟东提出复欣物业公司擅自将维修基金用于给工作人员发放工资等意见，鉴于此系涉及小区全体业主公共利益的范畴，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，谈伟东以此作为其拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院亦不予支持。关于谈伟东提出原审法院程序违法的意见，经本院审查，原审审理期间并未存在程序违法问题。综上，谈伟东的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币56元，由上诉人谈伟东负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年九月七日书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……