湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二初字第00811号原告（反诉被告）湖北深中联置业顾问有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道招银大厦1703室。法定代表人蒋福清，总经理。委托代理人刘玮珊，该公司职员。代理权限为特别授权。委托代理人万鑫，该公司职员。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）魏厚振。委托代理人王健，湖北今天律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告（反诉被告）湖北深中联置业顾问有限公司（以下简称深中联公司）与被告（反诉原告）魏厚振居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理，深中联公司的委托代理人王健、刘玮珊、魏厚振及其委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深中联公司诉称，2014年8月25日，深中联公司与魏厚振及案外人陈丽英签订《存量房居间买卖合同》，约定魏厚振在深中联公司协助下向陈丽英购买房屋，魏厚振应在房屋过户后支付深中联公司佣金29000元。合同签订后，深中联公司履行了合同义务，并协助魏厚振办理了房屋过户手续，但魏厚振未向深中联公司支付剩余佣金14500元，并与陈丽英私下办理了土地证过户手续。综上，魏厚振已构成违约，应向深中联公司承担支付下欠佣金和违约金责任。故深中联公司诉至法院，请求判令如下：1、魏厚振支付深中联公司下余佣金14500元；2、魏厚振支付深中联公司违约金29000元；3、本案诉讼费用由魏厚振承担。魏厚振辩称，1、深中联公司未按合同约定履行合同，反而阻挠合同履行，在合同履行过程中存在违约行为；2、深中联公司未尽到居间审查义务，导致魏厚振在办理房产过户手续时才发现房屋存在抵押未解除，该时期距合同签订时已有一个月，对魏厚振购买房屋造成了直接影响；3、深中联公司在办证过程中以各种理由索取各种费用，魏厚振未支付该费用时，深中联公司就拒绝协助魏厚振办理相应权属证明，并带走办证材料，导致魏厚振不能办理有关手续。综上，深中联公司所提诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。魏厚振提起反诉诉称，因深中联公司违约导致魏厚振未能按期办理房产过户手续，造成魏厚振迟延出租房屋，并遭受两个月房屋租金损失，深中联公司应承担赔偿责任。同时，由于深中联公司存在严重违约，应承担已付14500元佣金返还责任。故魏厚振反诉请求判令如下：1、深中联公司返还魏厚振佣金14500元；2、深中联公司赔偿魏厚振房屋租金损失14500元；3、本案反诉诉讼费由深中联公司承担。深中联公司针对魏厚振的反诉辩称，深中联公司在合同履行期，积极履行了合同义务，因魏厚振告要求自己找银行办理按揭手续，深中联公司才未予协助；魏厚振称深中联公司拒绝协助房产过户不属实，从产权抵押状态中可以看出，最后一次抵押在2012年已到期，该抵押也未实际影响房产过户，且深中联公司只负责对房屋进行形式审查，陈丽英应对未告知房产抵押情况承担相应责任；魏厚振称深中联公司人员向其索要好处费不属实。综上，魏厚振所提反诉请求理由不能成立，请求法院予以驳回。经审理查明，坐落于武汉市江汉区解放大道路358号武汉广场写字楼22层03室房屋，其所有权原登记在陈丽英名下。2014年8月，陈丽英委托深中联公司出卖该房屋。经深中联公司提供居间服务后，魏厚振表达存在购房意向。同年8月25日，深中联公司、魏厚振与陈丽英签订《存量房居间（买卖合同）》一份，该合同约定：卖方（陈丽英）将上述房产转让给买方（魏厚振），转让款为人民币1368000元，首期款36800元，第二期款1318000元以银行按揭付款；买卖双方应于合同签订后60个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；卖方在收到全款后三日内将房产按合同约定的条件交付买方；鉴于经纪方（深中联公司）已促成双方之间签署本房产买卖合同，买方应向经纪方支付佣金34200元，佣金应于签订《武汉市存量房买卖合同》及办理递件过户手续之前付清，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。同日，三方签订《佣金支付确认书》一份，其主要内容为：通过经纪方深中联公司提供的居间服务促成了卖方陈丽英与买方魏厚振签订了《武汉市存量房买卖合同》，买方同意向经纪方支付佣金29000元，支付时间为过户当日，延期支付佣金则按佣金总额每日万分之五向经纪方支付延期付款违约金，逾期超过30日的，视为拒绝支付佣金而违约，委托方除承担继续履行支付佣金的义务外，须向经纪方支付违约金29000元。同日，深中联公司、魏厚振与陈丽英签订《金融中心按揭、权证代办服务协议》，约定深中联公司协助魏厚振联系按揭贷款银行、办理按揭贷款放款和房产抵押等事项，并约定了服务收费标准。合同签订后，魏厚振支付深中联公司佣金14500元，深中联公司为魏厚振联系了房款按揭贷款银行。2014年9月28日，魏厚振、陈丽英向房产管理部门提交了房屋转让资料后，房产管理部门出具了《私房买卖登记收件单》。2014年10月9日，转让房屋的所有权变更登记至魏厚振名下。同年11月，魏厚振与陈丽英自行办理了转让房屋的《国有土地使用证》的变更登记，魏厚振向陈丽英付清购房款。2014年10月16日，魏厚振向房产管理部门递交信访资料，称深中联公司经办人员存在向其索取好处费和隐瞒转让房屋存在抵押的情况，并以此为由拒绝向深中联公司支付下余14500元佣金。深中联公司向魏厚振催要欠款未果，遂诉至本院。另查明，2011年12月29日，转让房屋在房产管理部门设定了抵押登记，该抵押登记于2014年9月29日注销。该房屋抵押情况未对涉案房屋买卖合同的履行造成影响。另查明，2014年11月17日，魏厚振与他人签订《办公楼租赁合同》，将所购房屋出租他人使用，租赁期限自2014年11月20日起至2016年11月19日止，月租金为10000元。以上事实，有深中联公司提交的三方签订的《存量房居间（买卖合同）》、《佣金支付确认书》、魏厚振提交的三方签订的《金融中心按揭、权证代办服务协议》、房屋权属证书、房屋信息查询单、《私房买卖登记收件单》以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，经深中联公司提供居间服务后，已促成魏厚振与陈丽英签订《存量房居间（买卖合同）》和《佣金支付确认书》，深中联公司与魏厚振形成了居间合同关系，合同中针对双方权利和义务作出的约定，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。以上两份合同对佣金、违约金条款约定不同，因《佣金支付确认书》是双方对佣金条款的特别确认，其形成时间也在《存量房居间（买卖合同）》之后，故佣金和违约金条款应以《佣金支付确认书》的内容为准。双方在《佣金支付确认书》中确认，通过深中联公司提供居间服务，已促成买卖双方签订房屋买卖合同，魏厚振同意向其支付佣金29000元，支付时间为过户当日。可见，深中联公司作为居间人，其主要义务促成当事人签订买卖合同，其提出佣金给付请求权的条件是房屋权属发生转移登记。本案中，买卖双方已签订《武汉市存量房买卖合同》，且房屋所有权于2014年10月9日登记至魏厚振名下，魏厚振应按照合同约定履行佣金给付义务。故深中联公司要求魏厚振支付下欠14500元佣金的诉求，具有合同和法律依据，本院予以支持。双方《佣金支付确认书》约定，魏厚振逾期支付佣金超过30日的，应支付深中联公司违约金29000元。因魏厚振延迟履行佣金给付债务时间已超过30日，应当向深中联公司承担违约金责任。鉴于双方约定的违约金过分高于违约给深中联公司造成的资金利息损失，且魏厚振对违约金过高提出调减要求，根据本案的实际情形以及合同法规定的公平原则和诚实信用原则，本院酌情将计算违约金的利率标准调整至中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍，魏厚振应按照此利率标准，以下余14500元佣金为基数，自2014年10月9日至本判决确定的债务履行期届满之日止，向深中联公司承担支付违约金责任。深中联公司主张的超出上述违约金金额的部分于法无据，本院不予支持。三方当事人签订的《金融中心按揭、权证代办服务协议》，系三方当事人对深中联公司协助魏厚振联系按揭贷款银行、办理按揭贷款放款和房产抵押等事项作出的专门约定，该合同与《存量房居间（买卖合同）》、《佣金支付确认书》属于独立合同，如深中联公司未履行协助办理银行按揭贷款等义务，魏厚振应根据《金融中心按揭、权证代办服务协议》的约定向其追究违约责任，魏厚振以深中联公司未尽上述义务为由抗辩深中联公司提出的支付佣金和违约金请求权，没有合同和法律依据，本院不予采纳。房屋买卖双方于2014年9月28日向房产管理部门提交房屋权属过户申请后，房屋权属随后转移到魏厚振，该房屋曾办理抵押登记情况未对房屋权属过户造成影响，魏厚振也未举证证明深中联公司存在其他严重违约行为，故魏厚振要求深中联公司返还佣金并赔偿租金损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏厚振偿付原告（反诉被告）湖北深中联置业顾问有限公司下余佣金14500元；二、被告（反诉原告）魏厚振支付原告（反诉被告）湖北深中联置业顾问有限公司违约金（以欠款14500元为基数，自2014年10月9日起至本判决确认的债务履行期届满之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利息的四倍计算）；三、驳回原告（反诉被告）湖北深中联置业顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏厚振的反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉受理费444元、其他诉讼费用80元，共计524元，由深中联公司负担280元，魏厚振负担244元（此款深中联公司已预付本院，魏厚振应随同上述判决款项一并支付深中联公司）；减半收取的反诉受理费331元，由魏厚振负担（魏厚振已付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员张军华二〇一五年九月一日书记员袁毅然