广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2347号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州玉秀物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：黄锐龙，职务：董事长。委托代理人：尤德卫，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐之珏，住广西壮族自治区灵山县。委托代理人：陈秋遐、潘彩丽，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州玉秀物业管理有限公司（以下简称玉秀公司）因商铺租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：徐之珏（承租方）与玉秀公司（出租方）于2013年9月25日签订了一份《商铺租赁合同》（合同编号：20130925，格式合同，由玉秀公司提供），约定徐之珏向玉秀公司租赁位于广州市番禺区大龙街市莲路石岗东村段41号“K1潮流汇”自编4F层A012号商铺，建筑面积78平方米，商铺用途为经营餐饮；租赁期限为2年，从2013年9月25日至2015年5月31日，出租方初定于2013年12月1日前将上述商铺交付承租方使用；该商铺的租金为3900元/月；本合同签订时，承租方须向出租方一次性支付11700元履约保证金，合同期满如双方不再续约，结清各项费用后将履约保证金余款无息退还承租方；出租方每月五日前向承租方代收空调费、物业管理费、公共卫生费1560元；租赁期限届满终止或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修物，如出租方要求保留，承租方一律不得拆走，出租方不予补偿，但出租方要求清理并恢复商铺至出租方交付承租方使用时的状况，承租方应履行此责任，并负责有关费用；从交铺日起计，如承租方在三十天内不开业或中途停业连续超过十天，视作违约，出租方有权收回商铺并解除合同。合同最后还约定：自交铺日起免租装修期一个月；免管理费一个月；预交三个月租金，该三个月租金可打七折。徐之珏和玉秀公司在《商铺租赁合同》中关于双方权利义务的约定如下：出租方的权利义务包括：“1、按合同规定向承租方收取租金，代收水电费、物业管理费、空调费、公共卫生费等及其他费用；2、因检修设备设施、卫生清洁、经营管理、救灾、排除危险、维护安全、防火检修等原因有权自行无偿进入承租方承租的商铺进行工作；3、依法对出租商铺进行管理，维护正当的经营秩序；4、为承租方提供合同约定的商铺及设备设施。”承租方的权利义务包括：“1、合法依约正当使用商铺，自负盈亏，自主经营，在租赁期内，承租方与他人发生债权债务、经济纠纷等均与出租方无关；2、经报请出租方审核同意后，对商铺进行必要的装修并自行承担相应费用。该装修如需报消防设计审核和消防验收手续的，承租方要自行依法办理；3、租赁期满后，在同等条件下，如出租方仍继续出租该商铺的，承租方享有优先续租权；4、按时足额缴纳租金、物业管理费、空调费、公共卫生费、水电费和国家及当地政府规定征收的有关费用，如：工商管理费、税收等；5、合理使用、积极维护商铺和设备设施，确保整体安全。因使用不善造成商铺毁损的，承租方应当承担赔偿责任；6、接受并配合统一的市场经营管理，遵守并履行有关商铺经营管理制度、租户公约、防火及治安责任书等的各项规定；7、在租赁期内，承租方应对商铺内的自有财产及人员进行投保，并自行办理保险手续。因承租方责任不慎发生的失火、失窃等事故及因此而引起的损失，责任由承租方负责，如累及他人的由承租方负责赔偿。”出租方的违约责任是：“未按合同规定提供商铺，影响承租方正常经营的，应承担违约责任”。合同签订当天，徐之珏向某公司支付了履约保证金11700元、首月租金3900元并另外预交了三个月租金8190元。上述合同签订后，玉秀公司于2013年9月30日将涉案商铺交付给徐之珏。2014年5月30日，玉秀公司向徐之珏发出《解除合同通知书》，以徐之珏从“2013年12月14日起擅自暂停营业，至今仍未正常营业，自2013年10月1日起未按合同约定向我司缴纳应缴费用”为由，提出解除双方签订的《商铺租赁合同》。玉秀公司还在《解除合同通知书》中表示徐之珏已缴纳的履约保证金11700元、预缴首月租金3900元、3个月七折租金8190元共计23790元不予退还，徐之珏所欠费用包括2013年10月至2014年4月管理费10920元、2013年10月至2014年4月租金23400元共计34320元。徐之珏于2014年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销徐之珏与玉秀公司于2013年9月25日签订的《商铺租赁合同》；2、玉秀公司向徐之珏退还履约保证金11700元、预缴首月租金3900元、三个月的七折租金8190元；3、玉秀公司赔偿徐之珏装修损失41100元。本案诉讼费由玉秀公司承担。玉秀公司反诉称：该公司与徐之珏签订《商铺租赁合同》后，依约提供了场地给徐之珏，但徐之珏却违反合同约定未能按期支付租金和物业管理费，合同未到期就单方终止合同，构成严重违约，严重影响了该公司的正常经营活动。截至目前为止，徐之珏尚未支付2014年3月至4月租金共计7800元，尚未支付2013年10月至2014年4月物业管理费共计10920元。因徐之珏单方提前终止合同，构成严重违约，该公司反诉请求：1、徐之珏支付拖欠租金7800元；2、徐之珏支付拖欠物业管理费10920元；3、该公司无须向徐之珏退还履约保证金11700元。诉讼费由徐之珏承担。玉秀公司、徐之珏原审均答辩不同意对方的诉讼请求。一审中，徐之珏提供了《创越广告收款收据》和另外两份收据，证实为了对涉案商铺进行装修，共花费41100元。玉秀公司对装修的花费不予确认。徐之珏主张涉案商铺装修完毕后，玉秀公司不通水电不同意开业（要求等待6楼电影院开业后才能开业），涉案商铺一直到2013年11月15日才正式开业，经协商，玉秀公司同意对11月15日至12月31日期间的租金和管理费全免，2014年1月至3月租金全免。玉秀公司确认徐之珏的开业时间，但不确认承诺过免除租金和管理费。徐之珏提供了电子邮件打印件和谈话录音，证实玉秀公司同意免除租金和管理费的情况。玉秀公司对其真实性不予确认。徐之珏陈述开业后，由于商场人流稀少，环境恶劣（手扶电梯不开、卫生条件差、2楼商户撤走、3楼多处围蔽），经营期间一直亏损，迫于压力于2013年12月15日停业。一审中，徐之珏提供了：1、编号为（2014）粤广广州第076912号《公证书》，公证时间为2014年5月13日，公证内容为2014年5月12日网页上关于“K1潮流汇”的描述共21页，证实招商广告中宣传“少量餐馆档口”、“对外招商进驻率已达到90%”、“1、2、5、6楼已招满，目前招租3、4楼”、“配套设施完善有手扶电梯、高级地砖”等等；2、编号为（2014）粤广广州第076941号《公证书》，公证时间为2014年5月14日，公证内容为2014年5月12日在“K1潮流汇”现场所拍摄的照片45张，证实一、二楼空置面积达80%以上，三层全围蔽空置，四层空置面积达90%以上，二、三、四层之间的手扶电梯禁用，观光梯旁边张贴的楼层导购图也存在虚假宣传；3、2014年6月16日徐之珏的委托代理人陈秋遐与玉秀公司招商代表的通话录像，证实编号为（2014）粤广广州第076912号的《公证书》所打印的网页上的招商广告是玉秀公司发布。玉秀公司对上述证据质证认为，两份《公证书》都是反映2014年5月的情况，是徐之珏退场后制作的，不能反映双方签订合同和发生纠纷时的情况；对陈秋遐的通话录像不予确认。此外，徐之珏还提供了“K1潮流汇4F商户询问函”、“关于4楼商户联名来信的回复”、“天涯论坛上众多商户于2011年联名信访投诉被告的网页”、“2014年4月10日被告召集四楼租户开会的录音及文字整理”、“关于K1潮流汇存在问题的函”、“2014年4月22日被告与四楼租户就停业一事进行商谈的录音及文字整理”、“玉秀广场二层平面布局图、K1潮流汇四层平面布局图”、“情况说明（3份”等证据，证实曾就商场环境差、虚假宣传等问题与玉秀公司负责人沟通，玉秀公司负责人承诺给予免租免管理费的优惠措施，但不同意4楼商户停业。玉秀公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。为证明涉案商铺符合合同约定，玉秀公司也提供了《K1潮流汇收铺确认书》、《关于K1潮流汇4楼交铺标准和装修标准》、《装修申请表》等证据，其中收铺确认书中交付的铺内装饰仅有地面瓷砖、电源开关箱、电表、水表。原审法院认为：徐之珏主张基于玉秀公司的虚假宣传而决定签订《商铺租赁合同》，现由于玉秀公司未兑现之前的承诺而要求撤销合同，针对上述情况，徐之珏虽然提供了《公证书》、谈话录音、网页资料、证人证言等证据，但仍然无法完全还原双方签订《商铺租赁合同》前的相关事实。徐之珏如认为玉秀公司在宣传中提到的内容与其经营决策有重大关系，应当要求将相关内容写入双方的合同约定，如果对方拒绝或者合同条款中没有提到，尤其在目前市场诚信体系尚未建立的情况下，徐之珏应当提高风险防范意识并谨慎作出经营决策，而并非在无法维持经营的状况下才提出撤销合同。徐之珏所提供的一份证据是“天涯论坛上众多商户于2011年联名信访投诉被告的网页”，徐之珏陈述是与玉秀公司发生纠纷后才上网发现的，这也说明徐之珏在签订租赁合同前，并未进行充分的市场调查和风险评估，并且决定商户经营状况是否良好的前提因素很多，商场环境只是其中一部分，市场风险、自身的经营、管理、定位等都会产生影响，徐之珏认为导致合同解除的过错完全在于玉秀公司，与事实不符，因此徐之珏以重大误解、显失公平为由要求撤销双方签订的《商铺租赁合同》，依据不足，不予支持。原审法院认定《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。鉴于《商铺租赁合同》是格式合同，由玉秀公司提供，该合同所约定的出租人义务仅为“为承租方提供合同约定的商铺及设备设施”，而其中的“设备设施”无任何具体内容，导致双方出现争议，玉秀公司作为合同提供方，对此应承担举证不能的责任。如前所述，徐之珏和玉秀公司对于解除合同均存在过错，对于造成的损失应承担相应的责任。涉案商铺于2013年11月15日开业，2013年12月15日停业，开业时间仅1个月，徐之珏已预交4个月租金，玉秀公司应退回徐之珏未实际经营的3个月租金8190元。徐之珏称玉秀公司口头承诺2014年1-3月免租金，对此并无书面约定证实徐之珏的主张，不予采信。至于管理费。玉秀公司在合同中仅与徐之珏约定了应缴纳的管理费金额，对于玉秀公司应当提供的物业管理服务内容和标准没有任何具体内容，双方对于玉秀公司的服务管理是否到位又一直存在很大争议，鉴于本案合同由玉秀公司提供，玉秀公司应承担举证不能的责任，玉秀公司要求徐之珏支付管理费10920元，不予支持。由于徐之珏和玉秀公司已解除租赁合同，玉秀公司应将履约保证金11700元退还给徐之珏。至于徐之珏装修的花费，双方在租赁合同中明确约定：“租赁期限届满终止或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修物，如出租方要求保留，承租方一律不得拆走，出租方不予补偿……”，徐之珏关于装修款的主张，不予支持。综上所述，徐之珏和玉秀公司的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年1月21日作出判决如下：一、广州玉秀物业管理有限公司于判决生效之日起五日内退还履约保证金11700元、3个月租金8190元给徐之珏；二、驳回徐之珏的其余诉讼请求；三、驳回广州玉秀物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费711元、反诉受理费280元，由徐之珏负担562元，广州玉秀物业管理有限公司负担429元。判后，上诉人玉秀公司不服原审判决，向本院提起上诉称：只要涉案场地根据合同交付给徐之珏，徐之珏占用场地就应该支付租金。涉案整个大楼正常经营，物业管理、服务实际发生，徐之珏使用、占有场地，该公司实际尽到物业管理义务。即使如徐之珏所述管理存在问题，也只是物业管理不完善的问题，不是没有提供物业管理的问题，原审法院认为徐之珏不需要承担物业管理费不当。徐之珏违约没有缴纳租金的情况下，该公司可以没收履约保证金。即使认为合同解除双方均存在过错，保证金也不应该全部退还。提供设备设施及物业服务的举证责任，均应由主张玉秀公司没有履行义务的徐之珏承担，不应由该公司承担。上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项；2、徐之珏向某公司支付拖欠租金7800元、物业管理费10920元；3、徐之珏承担案件受理费。被上诉人徐之珏没有上诉，答辩不同意玉秀公司的上诉请求。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，玉秀公司表示该公司提供的《K1潮流汇收铺确认书》中提及商铺有水表、电表、地面瓷砖，证明该公司向徐之珏提供了约定的设备设施，履行了提供设备设施的义务。对此，徐之珏不予认可，认为玉秀公司提供的物业服务基本为零，各种设施不完善、管理不到位。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对玉秀公司的上诉意见，评析如下。涉案《商铺租赁合同》是由玉秀公司提供的格式合同，该合同约定的出租人义务仅为“为承租方提供合同约定的商铺及设备设施”，其中对“设备设施”无任何具体内容，该合同中虽约定了徐之珏应缴纳的管理费金额，但对于玉秀公司应提供的物业管理服务内容和标准没有任何具体约定，导致双方对“设备设施”及玉秀公司的管理服务是否到位发生争议。设备设施，既包括涉案商铺内的设备设施，亦应包括与商铺的经营使用相关的涉案市场即“K1潮流汇”的设备设施。徐之珏提供的《公证书》虽无法完全还原双方签订《商铺租赁合同》前的相关事实，但却在一定程度上反映玉秀公司向徐之珏发出2014年5月30日《解除合同通知书》前的涉案市场即“K1潮流汇”现场相关情况，而玉秀公司未能提供充分证据证明“设备设施齐备、物业管理服务到位”。原审法院认定由作为格式合同提供方及对“设备设施”、“物业管理服务”负有履行义务的玉秀公司承担举证不能的责任，并无不当。原审法院综合涉案租赁合同已经解除、双方对解除合同均存在过错、涉案商铺实际营业时间等案件情况，酌情判定玉秀公司退还徐之珏缴纳的履约保证金、未实际经营期间的租金，驳回徐之珏赔偿装修损失等其余诉讼请求，驳回玉秀公司支付物业管理费等全部诉讼请求，亦无不妥。综上所述，玉秀公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费560元，由上诉人广州玉秀物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月二十九日书记员  邹凌青黄咏欣