湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂猇亭民初字第00276号原告宜昌市吉诚中心市场有限公司。法定代表人刘光圣，该公司董事长。委托代理人梁鸿，该公司副经理，代理权限为特别授权。委托代理人张晓清，湖北至成律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告张明祥，个体工商户。原告宜昌市吉诚中心市场有限公司（下称吉诚公司）与被告张明祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员张斌适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告吉诚公司的委托代理人梁鸿、张晓清及被告张明祥到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请庭外和解两个月，并同意在简易程序审理期限届满后继续适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。原告吉诚公司诉称：原、被告于2011年10月签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告的黄龙宾馆二楼和金猇路88-1号房屋及部分设备从事经营活动，租金为房屋11600元／月，设备1000元／月，同时约定押金和违约金均为60000元，合同期限为2012年1月1日至2013年12月31日。该合同签订后，被告长期拖欠租金，经原告多次催收，被告仍不履行合同义务。合同到期后，被告继续占用原告的房屋和设备至今，且拒不交纳租金等费用。请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房屋及设备；3、判令被告支付原告租金及公益费487866元及违约金60000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告对租赁的房屋恢复原状，并要求将被告应付的租金及公益费计算至被告返还房屋及设备之日止。同时原告表示，对2013年6月至2014年11月猇亭区金岭路修路期间被告应交纳的房屋和设备租金按合同约定的标准减半收取，将要求被告支付的违约金调减为30000元。被告张明祥辩称：一、按猇亭当地惯例，新房子装修时间是半年，《房屋租赁合同》中约定的装修时间只有2个月，该房屋装修到2012年3月18日才完工。其茶楼第一年经营因要投入大量的广告、宣传费用而亏损。2013年上半年经营状况比较好，但2013年6月中旬至2014年11月中旬金岭路修路，致使茶楼生意萧条。修路初期被告曾要求停业，原告方曾答应考虑修路期间的租金问题。金岭路修好后，其茶楼原有的十多个停车位没有了，客人来了没有地方停车，导致茶楼生意很不景气。二、被告不应承担公益费，被告不知道公益费包含哪些费用。三、被告也不应当支付设备的租金，因为被告租原告的房子原告应当给被告配备相应的设备。四、黄龙宾馆三楼在装修期间经常出现漏水情况，导致期其茶楼766号房间的灯具、麻将机、墙纸、复合地板都被损坏。五、2014年6月23日原告方的催款函中要求被告每年暂交20000元的租金，待被告生意好转后再结算租金，但是被告的生意至今没有走上正轨。被告承诺每年支付租金20000元，被告已实际交纳了10000元现金，用餐饮费抵扣了35700元，被告没有违约，不应承担违约金。六、不同意解除合同，如果原告方单方解除合同，原告应当补偿被告的装修费。经审理查明：2011年10月28日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：被告租赁原告位于金猇路88-1号二楼房屋及黄龙宾馆二楼房屋开办茶楼；合同期限为2012年1月1日至2013年12月31日；第一年房屋租金为11600元／月，第二年房屋租金在此基础上增加5%，空调等设备租金为1000元／月；租金以货币方式每半年一支付，第一次支付时间为本合同生效当日，以后每半年的租金在前半年最后一月25号以前支付；原告按照合同约定向被告收取公益费（租赁区域以外公用水电费、公用场地清运费等（不包括停车费））；被告于合同签字生效之日交纳押金60000元，在合同终止、解除条件出现时，被告办理完交接手续后原告退还押金；由被告负责安装消防喷淋系统，原告承担30000元包干费用，原告承担的30000元费用在第一年分两次用租金抵扣，合同到期后该消防喷淋系统归原告所有；被告的装修成本应在合同期内摊销完毕，在本合同到期或解除时，装修实物无偿归原告所有；违约金60000元，被告未按时足额交纳租金超过10天的，应承担违约责任；该合同自双方签字之日生效。该合同签订后，被告向原告交纳了60000元押金，原告将租赁的房屋交给被告装修、使用，并向被告提供了空调设备。被告按约定安装了消防喷淋系统。2013年6月至2014年11月，被告所租赁房屋处的金岭路进行修建，对被告的经营造成了一定影响。为支持被告的经营，原告曾同意被告在可抵扣的费用之外每年暂交纳现金20000元，待被告经营情况好转后再结算租金。但被告除在2014年6月27日用原告的进餐费35700元抵付租金外，仅于2014年7月23日交纳现金10000元。2014年6月23日，原告向被告发函催款，要求被告于2014年6月30日之前补交欠款。2015年1月30日，原告再次向被告发函催款，要求被告于2015年2月5日之前补交欠款。但被告仍未交纳所欠租金和公益费。因黄龙宾馆三楼曾漏水给被告造成了损失，庭审中，原、被告双方同意原告赔偿被告损失5000元。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《宜昌市吉诚中心市场有限公司关于缴纳租金和相关费用的函》、《宜昌市吉诚中心市场有限公司关于缴纳租金和电费的函》及原、被告双方的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：一、原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应遵照履行。二、上述合同到期后，被告继续使用租赁的房屋和设备，原告没有提出异议，上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在租赁合同为不定期的情况下，原告有权解除合同。三、被告在租赁期间，原告对被告的租金已经给予了宽延，但被告未按原告的要求交纳租金，在原告进行两次书面催收租金后，被告仍拖欠原告绝大部分租金，现原告要求解除房屋租赁合同并要求被告承担违约责任的请求合法，本院予以支持。四、被告对房屋进行装修征得了原告的同意，原告要求被告恢复原状的请求没有法律依据；同时，双方在合同中也未约定被告有此义务；故对原告要求被告对租赁房屋恢复原状的请求，本院不予支持。五、原告要求被告支付公益费的请求，因原告在举证期内未提交公益费计算标准方面的证据，本院在本案对原告的该项请求也不予支持。该项费用原告可另行主张权利。六、原告对于金岭路修路期间的租金要求按合同约定标准的50%计算的意见公平合理，本院予以采纳。七、关于被告提出的原告给予的2个月装修时间不足和停车位减少的问题。原告交付房屋后，是否装修、如何装修和怎么安排装修均是被告的事情，被告不能在2个月内完成装修应由被告自己负责，该事由不能成为被告拖欠租金的正当理由。双方在合同中并未约定原告有给被告提供多少停车位的义务，该事由也不能成为被告拖欠租金的正当理由。八、关于被告提出的不应交纳空调设备的租金问题。原告向被告出租房屋，原告并不具有必须向被告提供空调设备的义务，是否提供空调设备要根据租金情况而定。双方所约定的房屋租金并不包括空调设备的租金，双方对空调设备的租金已进行了专项约定，原告已向被告提供了空调设备，被告应按合同约定支付空调设备的租金。九、关于被告提出的若解除合同原告应补偿其装修费的问题。双方已在合同中明确约定合同到期或被解除后装修物归原告无偿所有，该约定有效，应按该约定执行；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告宜昌市吉诚中心市场有限公司与被告张明祥之间存在的不定期房屋租赁合同。二、被告张明祥于判决生效之日起三日内，将所租赁的黄龙宾馆二楼和金猇路88-1号二楼房屋及空调设备返还给原告宜昌市吉诚中心市场有限公司。三、被告张明祥于判决生效之日起三日内，以按下列方式计算的数额向原告宜昌市吉诚中心市场有限公司支付租金：租金计算期限从2012年1月1日起计算至被告实际返还原告房屋和空调设备之日止；2013年6月至2014年11月（共计18个月）的房屋租金按5800元／月计算，空调设备租金按500元／月计算；其余时间房屋租金按11600元／月计算，空调设备租金按1000元／月计算。按上述标准计算的租金减去被告已支付和抵付的租金45700元及原告应承担的消防喷淋系统安装费用30000元以及原告应赔偿的损失5000元，所得的数额为被告张明祥应支付的租金。四、被告张明祥于判决生效之日起三日内向原告宜昌市吉诚中心市场有限公司支付违约金30000元。五、驳回原告宜昌市吉诚中心市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元9278，减半收取4639元（原告已预交），由被告张明祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一五年九月一日书记员 严雪丹