重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第01253号原告李建奎，男，1965年10月11日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人李建芳，女，1970年2月9日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人张晓霞，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。被告重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓四楼。法定代表人谢精华，该公司董事长。委托代理人王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托代理人唐永新，重庆帅风律师事务所律师。上诉人李建奎因与重庆大帝集团房地产开发有限公司房屋买卖合同一案，不服重庆市开县人民法院（2015）开法民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年8月25日，原告李建奎与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定被告将其位于开县汉丰镇安康区（中央商务区）D幢2层505号门市（建筑面积14.76平方米）卖给原告，房屋价款为38000元。合同签订后，原告李建奎实际支付房款34200元。后因合同中约定的交房期限到达后，被告未能向原告交付房屋，原告李建奎于2007年4月10日向被告提出退房申请并解除了合同。2007年10月22日，原告李建奎向本院起诉，要求被告重庆大帝集团房地产开发有限公司退还其房款34200元及赔偿资金利息，该院作出的（2007）开法民初字第2145号《民事判决书》中判决被告重庆大帝集团房地产开发有限公司退还李建奎购房款34200元并按中国建设银行同期同类贷款利率支付利息至退还全款时止。该判决生效后，李建奎于2008年1月28日向该院提出执行申请。2012年2月25日，开县大时代商务管理处与李建奎签订《协议》，约定李建奎将D幢2层505号门市交给开县大时代商务管理处进行统一规划和招商。2012年2月27日，原告李建奎（乙方）与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司（甲方）签订《协议书》，约定双方根据重庆大帝集团房地产开发有限公司与“大时代”业主委员会等2012年1月8日签订的“协议书”（以下简称“1·8协议”）为据，甲乙双方达成如下协议：一、乙方保证提供的购买“大时代”一期《商品房买卖合同》和原始缴款凭证真实，购房合同总金额38000元，实缴房款34200元，下欠购房款3800元。按“1·8协议”第一条约定，由甲方一次性补偿乙方总计25650元。该款分两次支付，本次签约后，在甲方对“大时代”二期开发能正常施工的前提下，30天内付补偿款的35%，计8977元，余下65%，在签订本合同后十三个月内付清。……。二、甲方应按照与开县“大时代”业主委员会签订的“1.8协议”第二条约定在20个月内为乙方办理完毕房地产权证，乙方必须及时按办理房地产权证的要求提交身份证、缴收凭据、购房合同等个人资料。……。五、本协议经双方签字盖章生效，共同信守，不得反悔和违反，任何一方不履行或不完全履行本协议书约定视为违约，违约方需向守约方按本合同补偿金额的10%支付违约金，并补偿守约方一切直接和间接损失。六、“1.8协议”内容对甲、乙双方均具有法律约束力。2012年4月9日，李建奎与余代清签订《门市租赁合同》，约定：甲方（指李建奎）委托乙方（指余代清）将大时代D区二楼505号商铺整体出租经营，租用时间为10年，租金计算时间从2013年7月1日至2023年6月30日。租金前五年每年1151元，后五年每年1594元。2012年7月支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金，以后租金每年6月30日之前由乙方支付给甲方。2012年4月18日，该院作出（2008）开法民执字第122-1号《执行裁定书》，主要内容为：李建奎于2008年1月28日向该院申请执行，在执行过程中，申请执行人李建奎向该院书面提出撤销本案执行的申请，因此该院终结了对（2007）开法民初字第2145号民事判决书的执行。被告按2012年2月27日《协议书》支付给原告35%的赔偿款8977元后，被告发现其与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除而拒绝支付余下赔偿款，原告李建奎遂起诉要求被告支付，该院于2013年12月18日作出（2013）开法民初字第02048号《民事判决书》，认为原、被告于2012年2月27日签订的《协议书》中关于重新订立的赔偿条款是有效的，据此判决由被告支付原告李建奎余下65%的补偿款16673元及迟延给付的资金利息489.07元。被告不服向重庆市第二中级人民法院提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2014年4月1日作出（2014）渝二中法民终字第00409号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。原审原告李建奎一审起诉称：2006年8月25日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买“大时代”商业步行街（中央商务区）D栋2楼505号商业用房14.76平方米，合同签订后，原告按约定给付了购房款34200元，双方由于在交房过程中发生分歧，历经数年，后作为遗留问题，由“大时代”业主委员会与被告多次协商，2012年2月27日原、被告双方重新签订了协议，协议第一条约定，由被告给付原告补偿25650元，第二条约定被告在20个月内为原告办理完毕房地产权证，由于被告未全面履行第一条约定，2013年6月，原告向开县人民法院提起诉讼，2013年12月28日，经开县人民法院（2013）开法民初字第02048号民事判决书认定原、被告之间2012年2月27日订立的协议有效，判决被告在判决生效之日起七日内支付原告余下65%的补偿款16673元及迟延履行资金利息489.07元，被告不服判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，2014年4月1日，重庆市第二中级人民法院作出（2014）渝二中法民终字第00409号民事判决书，判决驳回了上诉，维持原判。之后，原告多次要求被告履行协议的约定，被告拒不履行义务，并且超过20个月未给原告办理房屋产权证，被告已违反了协议第五条约定，属违约，应当支付原告房屋总价款10%的违约金，房屋由被告统一出租，2012年和2013年的租金原告收取，后被告不允许把租金交给原告，2014年的租金原告没收到，故请求：1、被告及时为原告办理房屋产权证书及支付原告房屋统一出租的租赁费1151元；2、被告支付原告没有按协议第二条约定在20个月内办理房屋产权证的违约金3800元；3、诉讼费由被告承担。原审被告重庆大帝集团房地产开发有限公司一审答辩称：对原告诉称的支付了购房款34200元无异议，但原、被告2006年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2007年经开县人民法院判决解除。原告诉称双方于2012年2月27日签订了协议属实，但该协议已经开县人民法院（2013）开法民初字第02048号《民事判决书》和重庆市第二中级人民法院渝二中法民终字第00409号《民事判决书》处理，且该协议是补偿协议，并非房屋买卖协议。综上，原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》已解除，双方不存在房屋买卖关系，被告无义务为原告办理房屋产权证，不存在违约，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是否存在房屋买卖法律关系？原告以与被告于2012年2月27日签订的《协议书》为依据要求被告办理房地产权证、支付房屋统一出租租金1151元和支付逾期办证违约金3800元，而被告辩称双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，2012年2月27日签订的《协议书》是补偿协议，并非房屋买卖协议，双方之间关于房屋买卖的基础法律关系已经不存在，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，首先，原、被告于2006年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，并经本院（2007）开法民初字第2145号民事判决书判决被告退还购房款及支付利息，那么，根据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……。”之规定，原、被告双方基于该合同约定的权利义务已经终止，基于该合同建立的房屋买卖法律关系也已经不存在。其次，原、被告于2012年2月17日签订的《协议书》中并未重新约定被告将位于开县汉丰镇安康区（中央商务区）D幢2层505号门市出售给原告和原告支付被告房屋价款的相关条款，且该《协议书》中也无继续履行双方于2006年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》的相关约定，根据《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，该《协议书》不符合买卖合同的法律特征，不属房屋买卖合同，而只是一个补偿协议，故该院对原告认为原、被告双方基于该《协议书》建立了房屋买卖法律关系的主张不予支持。综上，原、被告于2012年2月17日签订的《协议书》第二条的约定及原告主张的租金均要以原、被告双方存在房屋买卖法律关系为基础，而根据上述分析得知原、被告双方并不存在房屋买卖法律关系，故该院对原告要求被告办理房地产权证、支付房屋统一出租租金1151元和支付逾期办证违约金3800元的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告李建奎诉讼请求。一审宣判后，原审原告李建奎对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人全面履行2012年2月27日签订的协议；2、被上诉人及时给上诉人办理房屋产权证书并支付房屋统一出租的租金费用；3、被上诉人支付逾期办证的违约金3800元。主要事实与理由：1、一审认定上诉人与被上诉人在2012年2月27日双方签订的协议书并非房屋买卖协议没有法律依据。事实上该协议依法成立，应当受到保护；虽然上诉人2007年起诉解除了买卖合同，但由于被上诉人一直没有履行退还购房款，在2012年2月27日被上诉人以公示的形式通知上诉人重新签订了协议。2、上诉人与被上诉人2012年2月27日在平等、自愿经过充分协商基础上签订的协议，被上诉人未申请撤销，又不符合合同无效的法定条件，因此该协议应当受到法律的保护。被上诉人答辩称，基于目前现有的证据和已经生效的法律文书，一审判决是正确的，请求维持原判。主要理由：1、2007年生效判决已经证明了双方之间的买卖合同关系已经解除，上诉人在此情况下提出的一、二审的主张缺乏法律依据；2、（2013）开法民初字第02048号民事判决书和（2014）渝二中法民终字第00409号民事判决书两份生效文书均确认的是赔偿条款有效，不是确认房屋买卖合同关系有效；3、2012年的协议书不具备商品房买卖合同的特征，不是双方重新建立买卖合同法律关系的凭证。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议也未提供新的证据，据此本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人于2006年8月25日与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》后，由于被上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，上诉人提起诉讼要求解除合同并得到重庆市开县人民法院的判决支持，因此该房屋买卖合同已经解除，被上诉人应当按照判决履行退还房款的义务，但被上诉人并未自觉履行，在上诉人申请执行后也未实际履行；直到2012年“大帝·大时代商业步行街（一期）”业主不断急访后，当地政府相关部门组织业主、开发商（被上诉人）等各方协调，形成“1.8”协议后，上诉人按照“1.8”协议的约定于2012年2月27日与被上诉人签订了《协议书》，“1.8”协议形成的背景主要是因为“业主签订房屋买卖合同后，由于各方面原因，开发商在履行过程中在交房及办证等义务上存在瑕疵，开发商、业主、政府部门三个主体间形成三角结”，经过协商各方就开县“大时代”一期遗留问题以及“大时代”二期土地开发达成的协议；“1.8”协议确定“大时代”一期开发商应承担业主的各项违约金及损失为实际所缴纳购房款金额的75%进行一次性赔（补）偿，分两次兑现；“1.8”协议还对业主所欠购房款如何与赔（补）偿抵扣进行了约定，同时还约定开发商为业主办理房地产权证的时间为协议的20个月内以及办证业主应当提供的资料等；该协议另约定开发商应与每一个业主签订相应的补偿合同，涉及个案应以双方书面的约定依法进行协商解决。而2012年2月27日《协议书》系在“1.8协议”的基础上进行细化后形成，被上诉人在该协议中对上诉人一次性补偿金额、支付时间等进行了明确约定；同时约定上诉人尚欠的购房款应如数付清，此款可在第二次补偿款时扣除，如第二次补偿不足扣除的，在首次补偿中扣除；双方还就办证涉及的税收及费用等进行了约定；因此从“1.8协议”到2012年2月27日《协议书》均是上诉人与被上诉人就商品房买卖合同由于违约所导致的遗留问题如何处理进行的约定，该协议既有对违约补偿款的约定也有对履行房屋买卖合同的约定；虽然上诉人与被上诉人的房屋买卖协议已经被法院判决解除，但双方并没有实际履行该判决，双方在2012年2月27日签订的《协议书》，应当视为双方对已经解除的房屋买卖合同重新履行进行的约定，同时2012年2月27日双方当事人如果没有重新建立房屋买卖关系，那么被上诉人是不会将买卖的房屋交付给上诉人，也不会在协议中对购房尾款、办证时间、办证税费等问题进行约定；因此该《协议书》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应当有效；如果被上诉人认为该协议存在可撤销的事由，应当按照合同法的规定，申请仲裁机构或者人民法院撤销，而本案中被上诉人并未依法申请撤销；因此双方当事人应当按照该协议履行，否则应当承担协议约定的责任。本案中由于被上诉人未按约定在20个月内未上诉人办理房地产权证书，而该房又已经具备办证条件，因此本院应当支持上诉人办证的诉请，同时由于被上诉人逾期办证违约，应当按照合同约定承担补偿金额10%的违约金即2565元，而不是上诉人诉请主张的违约金3800元；对上诉人主张的房屋统一出租的租赁费1151元，由于上诉人的房屋系委托案外人余某清对外整体出租，与被上诉人之间未产生权利义务关系，因此被上诉人不应当支付该费用，上诉人可按照《门市租赁合同》的约定另行解决。对于被上诉人提出原房屋买卖合同已经解除、而（2013）开法民初字第02048号民事判决书和（2014）渝二中法民终字第00409号民事判决书两份生效文书均确认的是赔偿条款的问题，本院认为原房屋买卖合同被依法解除后双方当事人仍然可以通过协商的方式恢复履行；而两份生效判决系因被上诉人未按照2012年2月27日《协议书》约定支付补偿款，上诉人诉请支付，一、二审法院围绕上诉人的诉请对《协议书》补偿款性质及效力在认为中进行了评判，其评判效力并不当然地即与本案，因为本案双方当事人争议的是是否应当按照2012年2月27日《协议书》的约定履行办证义务以及不履行承担什么责任的问题，同时2012年2月27日《协议书》的内容并不只是涉及赔偿问题，还包括继续履行房屋买卖、商业打造等方面的内容。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。一审法院认定事实正确，但适用法律不当，应当予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市开县人民法院（2015）开法民初字第00099号民事判决；二、重庆大帝集团房地产开发有限公司至本判决生效后10日内协助李建奎办理开县汉丰镇安康区（中央商务区）D幢2层505号门市的房地产权证书；三、重庆大帝集团房地产开发有限公司至本判决生效后10日支付李建奎违约金2565元；四、驳回李建奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由李建奎负担10元，重庆大帝集团房地产开发有限公司负担90元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 超代理审判员  熊德才代理审判员  毋向娟二〇一五年九月一日书 记 员  柯 进