重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2020）渝0112民初23403号 原告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码91500000709374173D。法定代表人：李继鸿，董事长。委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓玉，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆方巨科技集团有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢6-3，统一社会信用代码91500113331539502B。法定代表人：李旭琼，职务不详。原告重庆渝高新兴科技发展有限公司与被告重庆方巨科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称“渝高科技公司”）的委托诉讼代理人王海勇、程晓玉到庭参加了诉讼。被告重庆方巨科技集团有限公司（以下简称“方巨科技公司”）经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本院现已审理终结。原告渝高科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2019年8月18日至合同解除之日的租金（按照每季度租金227 545.50元的标准计算，截止2020年7月10日拖欠的租金为841 918.50元，合同解除之日以人民法院认定为准）；3.判令被告自《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》解除之次日起按照2920元/日的标准向原告支付房屋占有使用费至将房屋交还原告之日（合同解除之日以人民法院认定为准）；4.判令被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，以159 282元为基数，按万分之三每日的标准从2019年8月3日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，按万分之三每日的标准从2019年10月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，按万分之三每日的标准从2020年1月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，按万分之三每日的标准从2020年4月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，按万分之三每日的标准从2020年7月7日计算至付清之日止（截止起诉之日违约金之和为117 106.31元）；5.确认原告不予返还被告交纳的保证金159 282元；6.判令被告立即将房屋恢复原状交还给原告（原告同意被告保留修建的建构筑物及设施设备的，被告可不恢复原状，但原告不给予被告补偿）；7.判令被告向原告支付实现债权产生的律师费23 517元；8.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，渝高科技公司将第四项要求按万分之三每日的标准计算违约金的诉讼请求，调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；将第六项诉讼请求明确为：要求判令被告立即将房屋交还给原告。事实和理由：2019年1月14日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区黄山大道XXXXX房屋出租给被告，租赁面积1166.9㎡；租赁期限自2019年1月21日起至2022年4月20日止，租赁期限为39个月；租金按建筑面积计算，租金单价65元/㎡/月；租金每季度支付一次，提前15日预付下期租金；合同签订时，乙方应向甲方缴纳保证金159 282元；逾期交纳租金的，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回房屋另行处置，乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还；若乙方未在约定时间内按要求将承租方交还于甲方的，则乙方应按合同有效期内最高租金标准上浮10%按日向甲方支付房屋占有使用费；如因乙方违约行为导致甲方采取诉讼方式追偿债权的，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年1月21日，原告将房屋交付给了被告使用至今。2019年8月23日，被告向原告支付了保证金159 282元。被告支付了2019年4月21日至2019年7月20日的至今227 545.50元，还支付了2019年7月21日至2019年8月17日的租金68 263.50元。被告拖欠了2019年8月18日至今的租金。原告为主张债权，委托律师事务所提起诉讼支付律师服务费23 517元。根据合同第九条的约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同且保证金作为违约金不予退还。被告逾期支付租金，原告有权要求被告按照万分之三每日的标准支付违约金。租赁合同解除后，被告继续占有房屋的，原告有权要求被告按照合同有效期内最高月租金标准上浮10%标准支付房屋占有使用费。被告的行为已经违反了法律规定和双方约定，原告遂起诉。被告方巨科技公司未作书面答辩。被告方巨科技公司在举证期限内，未提供证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告方巨科技公司经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：渝高科技公司系坐落于重庆市渝北区黄山大道XXXXX房屋的登记所有权人，建筑面积1166.90平方米。2019年1月14日，原告渝高科技公司作为出租方（甲方），被告方巨科技公司作为承租方（乙方），签订了《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》1份（合同编号：XX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX）。合同主要约定如下：二、房屋基本状况 房屋名称渝兴广场地址重庆市渝北区黄山大道XXXX所有权人重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋类型用途楼幢号楼层房号建筑面积（㎡）写字楼办公XXXXX1166.9三、租赁期限、免租期、租金及支付方式 1.租赁期限：3年零3个月，自2019年1月21日起至2022年4月20日止。2.免租期：3个月，从2019年1月21日起至2019年4月20日为免租期，免租期内不计租金，但其他费用（包括但不限于物管费、水电费等）仍需乙方按期足额缴纳。3.租金：房屋按建筑面积计租。起始租金单价65元/㎡•月，租金单价从第三年起在上一年租金单价的基础上每年递增5%。租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其它相关费用等。4.支付方式：租金按期支付（每3个月为一个支付周期），乙方需至少提前15日将下期租金预付给甲方。首期租金（2019年4月21日至2019年7月20日）227 545.5元，乙方应在本合同签订后10个工作日内支付给甲方。租金明细表：租金支付周期租金单价（㎡•月）每期应付租金金额（元）每期租金时间段每期租金支付时间第1期65227545.502019.4.21-2019.7.20 第2期65227545.502019.7.21-2019.10.202019.7.7第3期65227545.502019.10.21-2020.1.202019.10.7第4期65227545.502020.1.21-2020.4.202020.1.7第5期65227545.502020.4.21-2020.7.202020.4.7第6期65227545.502020.7.21-2020.10.202020.7.7第7期65227545.502020.10.21-2021.1.202020.10.7第8期65227545.502021.1.21-2021.4.202021.1.7第9期68.25238922.782021.4.21-2021.7.202021.4.7第10期68.25238922.782021.7.21-2021.10.202021.7.7第11期68.25238922.782021.10.21-2022.1.202021.10.7第12期68.25238922.782021.1.21-2022.4.202022.1.7合计2776055.10四、履约保证金 1.为保证乙方按约履行合同、合理地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳2个月租金作为保证金（按租赁期内最高月租金标准）159 282元。2.退房手续办理完成后，若无任何扣款事项，甲方应在10个工作日内保证将保证金退还给乙方，保证金不计利息。五、交房时间、交房条件 1.交房时间：2019年1月21日，乙方向甲方支付保证金和第一期租金后，甲方向乙方开具《入住通知书》，乙方凭《入住通知书》到物业公司办理接房手续，若乙方逾期接房，则本合同约定的交房时间即为起租时间。2.交房条件：楼宇公共部分为精装，所承租房屋为简装，按现状交付房屋。六、双方的权利义务 …… 17.本合同项下租赁标的物不分零计租。合同租赁期届满前，除非法律法规另有规定，乙方不得退租全部或部分房屋。若因非甲方原因需要提前终止租赁合同，应提前1个月书面通知甲方，并承担1个月的租金（按解除合同时的租金标准）作为违约金。七、续租、退房的办理 …… 3.乙方在本合同租赁期满自然终止之日起1日内或因其它原因提前解除合同之日起30日内未搬离本合同项下房屋的，乙方同意甲方有权停水停电，自行对乙方进行强制搬迁，甲方有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，甲方处置乙方财产所发生的一切不可预估的后果有乙方自负，处置过程发生的合理费用及处置期间产生的房屋占用费由乙方承担，甲方有权没收履约保证金，有权从乙方预付租金中抵扣上述费用。抵扣后仍有结余的，甲方应当退还乙方，若不足抵扣，则甲方有权向乙方继续追偿。八、还房条件 1.乙方在本合同租赁期满自然终止之日起1日内或因其它原因提前解除合同之日起30日内，将房屋交还给甲方。退还房屋时，乙方须保证房屋内整洁干净，自行处理因搬离产生的一切废料垃圾。对乙方遗留的因装修、装饰而增添的添附物（包括但不限于吊顶、隔断、办公家具、照明器具、空调管线等），甲方有权做出判定，若判定为不影响房屋后续使用或不影响房屋二次装修的情况，则甲方同意乙方遗留，但甲方不对乙方作任何补偿；若甲方判定为不可继续使用或影响二次装修的情况，则乙方应在甲方限期内自行拆除。若乙方在约定时间内按上述要求将承租房屋交还给甲方的，待甲方验收完毕后，且乙方无任何欠款及其他违约行为则退还乙方保证金；若乙方违反上述约定，未在约定时间内将承租房屋交还于甲方的，则乙方应按合同有效期内最高月租金标准上浮10%按日向甲方支付房屋占有使用费。九、违约责任 …… 3.乙方应按合同约定按时支付租金及物管费、水费、电费、停车费等其它相关费用，如逾期未缴纳，按下列方式处理：……（2）如逾期超过30日，甲方有权对乙方承租的房屋断水断电，并且有权解除合同，将房屋收回另行处置，乙方缴纳的保证金不再退还。甲方不解除合同的，合同继续履行，乙方缴纳的保证金直接抵扣欠付租金，乙方应在接到甲方通知后10日内补足保证金，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。……5.如因一方违约导致另一方采取诉讼方式追偿债权，相关实现债权的费用包括：律师费、诉讼费、财产保全费、合理且必要的差旅费由违约方承担。合同尾部加盖了原告渝高科技公司的合同专用章，落款时间为2019年1月14日；被告方巨科技公司亦加盖了单位印章。2019年1月23 日，原告渝高科技公司向重庆渝高物业管理有限责任公司发出《入住通知书》。该通知书载明：方巨科技公司已租用渝兴广场XX栋XX楼X号房屋，该房屋建筑面积为1166.9平方米，租赁时间从2019年1月21日起至2022年4月20日止，请办理相关入住手续。2019年8月23日，原告渝高科技公司向被告方巨科技公司出具收据。收据载明：收费金额为159 282元，收款方式为转，交款事由为租赁保证金，备注：渝兴广场X期。2020年6月16日，原告渝高科技公司签订《法律事务委托合同》委托北京大成（重庆）律师事务所就与被告方巨科技公司房屋租赁合同纠纷一案在一审、二审中提供法律服务，担任代理人，法律服务费23 517元。原告渝高科技公司支付服务费后，北京大成（重庆）律师事务所开具了重庆增值税专用发票。庭审中，原告渝高科技公司陈述，被告方巨科技公司给付了2019年4月21日至2019年7月20日的租金22 754.45元，给付了2019年7月21日至2019年8月17日期间的租金68 263.50元，拖欠了2019年8月18日至今的租金；房屋除了办公家具之外，房屋装饰装修可以保留现状原来是简装，双方均未保留房屋原有状况，以现状为准。同时还陈述房屋由被告上锁，原告在双方的租赁合同解除前无权擅自进入该租赁房屋，因此无法具体判断哪些物品。诉讼过程中，原告渝高科技公司将第四项要求按万分之三每日的标准计算违约金的诉讼请求，调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；将第六项诉讼请求明确为：要求判令被告立即将房屋交还给原告。另查明，本院于2020年11月5日在人民法院报刊登公告，向被告方巨科技公司公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书。上述事实，有当事人举示的重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同、入住证明、法律事务委托合同、发票、支付凭证、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。因此，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。原告在庭审中陈述被告给付了2019年4月21日至2019年7月20日的租金227 545.45元，给付了2019年7月21日至2019年8月17日的租金68 263.50元，拖欠了2019年8月18日至今的租金，被告未到庭举示充分有效的证据证明其已向原告支付2019年8月18日之后的租金，应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定被告已经向原告支付2019年4月21日至2019年8月17日期间房屋租金的事实。    关于解除合同的问题。本院认为，当事人未以书面或口头方式通知相对方解除合同，而是直接起诉至人民法院，请求解除合同的，如果原告享有解除权，则以被告收到人民法院送达的起诉状副本之日，即为合同解除之日。原告在庭审中陈述被告给付了2019年4月21日至2019年7月20日的租金227 545.45元，给付了2019年7月21日至2019年8月17日的租金68 263.50元，拖欠了2019年8月18日至今的租金，被告未到庭举示充分有效的证据证明其已向原告支付2019年8月18日之后的租金，应承担举证不能的不利后果。根据《租赁合同》第三条第4款关于“租金按期支付（每3个月为一个支付周期），乙方需至少提前15日将下期租金预付给甲方。”的约定、被告应当在2019年7月7日向原告缴纳第二期（即2019年7月21日-2019年10月20日）的租金，但被告仅向原告缴纳了当期的部分租金，即仅缴纳了给付了2019年7月21日至2019年8月17日的租金68 263.50元，剩余期间的租金至今未向原告缴纳，被告已经构成违约，原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定和该解释第十条关于“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”的规定，以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款关于“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本案原告未向被告发送解除合同通知书，本院于2020年11月5日刊登公告向被告送达起诉状副本，经过60日即视为送达，故本院向被告送达起诉状副本之日（即2021年1月5日）为合同解除的时间点。因此，原告关于请求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的租赁合同约定，2019年7月21日至2021年1月20日期间被告每季度给付租金的标准为227 545.50元，故被告应当给付2019年8月18日至2021年1月5日期间（16个月17天，每月按30天计算）的租金为1 256 556.82元（227 545.50元/季度÷3个月/季度÷30天/月×497天）。关于房屋占有使用费的问题。本院认为，合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋。根据《租赁合同》第八条关于“乙方在本合同租赁期满自然终止之日起1日内或因其它原因提前解除合同之日起30日内，将房屋交还给甲方。……若乙方违反上述约定，未在约定时间内将承租房屋交还于甲方的，则乙方应按合同期内最高租金标准上浮10%按日向甲方支付房屋占有使用费”的约定，该条约定的适用条件是方巨科技公司违反关于“未在约定时间内按要求将承租房屋交还于甲方的”的约定。因本案中原告未向被告发送合同解除通知书，合同解除时间点系法院依职权确定，故关于房屋占有使用费计算标准的约定不满足适用条件，故对原告要求按每日2920元/日的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院酌情以合同约定的租赁期间最高房租标准计算房屋占有使用费，即2654.70元/日（238 922.78元/季度÷3个月/季度÷30天/月）。至于起算时间点，因《租赁合同》约定了30日的腾房期限，本院以2021年2月5日为起算时间点。合同解除后，被告应当向原告交还房屋，交还标准为合同约定的恢复原状。关于资金占用损失的问题。本院认为，依据《租赁合同》第三条第5款关于“租金按期支付（每3个月为一个支付周期），乙方需至少提前15日将下期租金预付给甲方”的约定，被告应于2019年7月7日应当支付2019年7月21日至2019年10月20日的租金227 545.50元；于2019年10月7日应当支付2019年10月21日至2020年1月20日的租金227 545.50元；于2020年1月7日应当支付2020年1月21日至2020年4月20日的租金227 545.50元；于2020年4月7日应当支付2020年4月21日至2020年7月20日的租金227 545.50元；于2020年7月7日应当支付2020年7月21日至2020年10月20日的租金227 545.50元；于2020年10月7日应当支付2020年10月21日至2021年1月5日期间的租金。被告没有按期支付租金，应当从逾期之日起承担资金占用损失至款项付清之日止。诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求中要求将按万分之三每日的标准计算违约金的标准调整为，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，本院对2019年8月19日前的按中国人民银行同期贷款利率,从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%标准计算。关于保证金退还的问题。本院认为，原告依据《租赁合同》第九条第5款第（3）项关于“如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还”的约定，主张保证金不予退还符合双方合同的约定，本院予以支持。关于律师费负担的问题。本院认为，依据《租赁合同》第九条第5项关于“如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担”的约定，被告应当支付律师费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆渝高新兴科技发展有限公司与被告重庆方巨科技集团有限公司签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》于2021年1月5日解除。二、被告重庆方巨科技集团有限公司在本判决生效后三十日内，将位于重庆市渝北区黄山大道XXXX号XX幢XX楼X号房屋返还给原告重庆渝高新兴科技发展有限公司。三、被告重庆方巨科技集团有限公司在本判决生效后十日内，向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付2019年8月18日至2021年1月5日期间的租金1 256 556.82元。四、被告重庆方巨科技集团有限公司于本判决生效后十日内，给付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方法：从2021年2月5日起，至被告重庆方巨科技集团有限公司将位于重庆市渝北区黄山大道XXXX号XX幢XX楼X号房屋返还之日止，按2654.70元/日的标准计算）。五、被告重庆方巨科技集团有限公司于本判决生效后十日内，给付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司逾期支付租金的违约金（违约金的计算标准为：分别以15 675.57元为基数，从2019年7月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，从2019年10月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，从2020年1月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，从2020年4月7日计算至付清之日止；以227 545.50元为基数，从2020年7月7日计算至付清之日止；以189 621.25元为基数，从2020年10月7日计算至付清之日止。其利率标准分别为2018年12月5日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率130%计算；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。六、原告重庆渝高新兴科技发展有限公司不退还被告重庆方巨科技集团有限公司支付的保证金159 282元。七、被告重庆方巨科技集团有限公司于本判决生效后十日内，给付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费23 517元。八、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17 497.04元，由被告重庆方巨科技集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。      审  判  长  邹富奎人民陪审员    蒋  霞  人民陪审员    卢  菁  二〇二一年三月二十四日 书 记 员  粟  兮 1