广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书(2014)穗中法行终字第1772号上诉人（原审原告）：周斯琴，住广东省从化市。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市越秀区。委托代理人：谢海昆、陈丹，均系广东合誉律师事务所律师。原审第三人：黄伟佳，住广州市花都区。委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。上诉人周斯琴因房屋产权登记一案，不服广州市花都区人民法院(2014)穗花法行初字第56号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。案经原审法院查明，广州新港机场实业有限公司（以下简称“新港公司”）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2010年6月28日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》一份，约定原告向第三人购买位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处的航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层2256号铺（合同约定以政府相关部门批复的最终地址为准，后涉案房产所在地址变更为广州白云机场北出口空港大道1号），新港公司作为第三人的委托代理人及保证人。关于产权登记，合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由第三人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同还约定，双方于房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同为准。原告还签订《委托书》一份，委托毕桂甜、黄某办理上述涉案房产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件。2010年7月14日，该委托书经广州市广州公证处公证确认。原告质证中确认签署过该《委托书》，但否认该委托书经过公证程序。2011年7月23日，黄静花作为原告的委托代理人与第三人签订《广州市房地产买卖合同》一份，约定原告向第三人购买涉案房产。同日，原告的委托代理人与第三人向被告递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。被告收件后，经审查认为资料齐全、手续完备，于2011年8月4日审批同意登记，登记字号为花房0389364，权属人为原告。后原告发现涉案房地产已经登记于自己名下，而原告未曾参与涉案房地产登记过程，未亲自签署相关文件，故原告认为被告产权登记行为违法，向原审法院起诉成讼。另查明，被告提交证据中，2011年7月23日《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，买方或代理人签名处均为“黄某”的签名而非原告本人的签名。原告认为该《广州市房地产买卖合同》为虚假合同。再查明，原告认为涉案房地产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向原审法院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。第三人向原审法院提交了广州市中级人民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房地产的消防验收情况。原审法院认为，建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为原告的委托代理人及第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房地产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。关于原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”原告确认其签订《委托书》的事实，故该《委托书》具有真实性、合法性、关联性；原告否认该委托经过公证程序，但未举证证明，故应对原告的该主张不予支持。据此，原告委托毕桂甜、黄某办理涉案房地产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件是其真实意思的表示，上述受托人向被告申请产权转移登记行为，符合约定。关于被告存档的《广州市房地产买卖合同》，其买卖双方、标的、金额均与原告、第三人之前签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故该《广州市房地产买卖合同》并非虚假合同。“黄静花”作为原告的受托人在该《广州市房地产买卖合同》以及2011年7月23日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》签名，并无不当。综上，原审法院认为原告委托毕桂甜、黄某办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的主张应不予支持。关于原告认为涉案房地产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形，故对原告的该主张应不予支持。关于原告认为涉案房地产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，应不予支持。综上，被告依照职权作出的对涉案房地产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，应予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，应不予支持。为此，原审法院依据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告周斯琴的全部诉讼请求。上诉人周斯琴不服原审判决，上诉至本院称：第一、原审法院事实认定错误。首先，原审法院查明黄静花与原审第三人签订《广州市房地产买卖合同》标的物、金额与上诉人与原审第三人签订的《商铺买卖合同》一致，上诉人签署一份《授权委托书》授权黄某办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续，就此认定被上诉人备案的《广州市房地产买卖合同》是《商铺买卖合同》的补充协议而非虚假合同是错误的。上诉人在原审第三人指示下签署《授权委托书》授权黄某办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续，但并未授权黄某签署合同，且《商铺买卖合同》一式肆份已经预留备案登记之用，被上诉人及原审第三人在明知黄某在无授权代签合同的情况下，采用黄某与原审第三人签订的虚假合同进行备案，属于违法行为。同时，被上诉人没有核实签署《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》是否是上诉人真实意思表示，没有核实涉案商铺是否存在加建、改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格等情况。而涉案商铺是存在改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格情况的，根据《消防法》强制性规定，未通过消防验收合格不许投入使用，上诉人在商铺未通过消防验收合格之前是不同意办理过户交易手续的，被上诉人任由原审第三人用虚假合同备案，不是上诉人真实意思表示，被上诉人有义务对此进行审核。原审法院对此部分事实认定错误。其次，原审法院认定涉案房产在办理过户登记时已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情况，是错误的。原审法院只凭《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》就认定商铺完成分割，忽视客观事实。客观事实是：涉案商场自2009年至2012年8、9月之间，一直是空的场地，未进行任何物理上的分割，上诉人的商铺在物理意义上并不存在。原审法院认定涉案商铺在办理产权过户登记时不存在未完成分割的情形，是错误的。第二、原审法院适用法院错误。首先，备案的《广州市房地产买卖合同》与《商铺买卖合同》有本质上不同，后者是上诉人与原审第三人之间真实的买卖合同，后者约定涉案商铺付款方式为按揭，按揭实际上无法办理，上诉人也没有付清房款，上诉人也没意愿办理房产证，相反，原审第三人明知此事实，仍然与黄某(原审第三人指定的受托人)签订一份虚假合同，无法反映按揭事实，在明知按揭未办妥的情况下出具全额房款发票；被上诉人在明知黄某无代签合同的权限，仍然接受《广州市房地产买卖合同》作为备案合同，是违法的。其次，原审第三人没有完成商铺实际分割、涉案商场及商铺均未通过《消防法》强制性规定的验收合格，此时办理房产证，并不是上诉人真实的意思表示，原审法院忽视客观事实，采用房产证已实际办妥这种结果论而变相肯定被上诉人的违法登记，有违行政诉讼设立的初衷，即行政审判对具体行政行为违法必纠，而不是袒护行政机关。再次，原审法院认为被上诉人办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，是错误的。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料(五)：房屋已竣工的证明”，相对应为被上诉人提供的证据3《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表第3页“工程竣工验收备案文件目录”1-9项中6项明确注明：规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用的文件等。可见，被上诉人是有义务审核涉案房产消防验收文件的，被上诉人办理产权登记审核的内容应当包括消防验收情况，是否存在加建、扩建、内部装修等情况,而且《消防法》的法律效力等级要高于《房屋登记管理办法》。故上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院(2014)穗花法行初字第56号行政判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；二、判决本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人广州市国土资源和房屋管理局辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，同意一审判决。第一，本案有公证的授权委托书，上诉人的受托人有签署相关文件的权限，因此被上诉人所收取的备案房地产合同真实有效的合同。第二，消防验收并不在被上诉人本案办证过程的审核范围内。第三，被上诉人是依法收取房屋登记办法33条的全部材料，才办理涉案的房产证，不存在违法情况。原审第三人黄伟佳辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果公平公正，请求二审法院应予维持。二、除了坚持一审期间发表的答辩意见外，增加以下意见：1、本案是涉案商铺的物权所有人提起的撤证诉讼，这与其他的非业主提起的撤证诉讼是不同的。上诉人作为买受人，其签订商铺买卖合同的目的就是为了获取涉案商铺的物权，即取得房地产权证。换而言之，被上诉人为上诉人办理产权登记并没有损害上诉人任何的合法权益，同理，我方作为出卖方，按约定履行办证义务更没有违背上诉人的合同目的。2、我方与上诉人之间的商铺买卖交易关系是客观、真实存在的，这一事实双方在一审期间也是认可的。另根据买卖双方签订的商铺买卖合同或商品房买卖合同，对于一手商品房买卖的，合同中明确约定了上诉人委托我方办理产权过户、登记等手续；对于二手买卖，上诉人办理了委托黄某等人办理产权过户、登记手续公证委托手续。以上事实均有充分的证据予以证实，因此，我方或黄某等人受上诉人委托代办产权过户、登记手续是符合国家法律或行政主管部门规定的。3、双方因办理产权过户登记手续向被上诉人国土房管部门提交的材料都是真实、合法、有效的，其中《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》、委托办证的《委托书》等更是由行政主管部门依职权作出的，或者是经公证机关公证的具有法律效力的法律文件，上诉人也没有提供相反的证据推翻上述法律文件。4、登记在上诉人名下的房产与合同约定的商铺是同一标的。这一事实有《商品房预售合同》、《商铺买卖合同》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产权证》以及广州市公安局花都区分局出具的《证明》可以证实，其中该《证明》明确确认涉案商场原自编地址经广州市人民政府地名委员会命名为广州白云机场北出口空港大道1号，并确认两地址实为同一地址。三、涉案房产符合办理产权过户、登记的法定条件，被上诉人依职权为上诉人办理产权过户登记手续行为符合法律的规定，被上诉人和原审第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为，上诉人的相关说法纯属主观臆测且无证据予以证实。经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。另，上诉人在二审庭审过程中提交了两份证据，一份是《建设工程规划验收测量情况说明》，一份是《广州市公安消防局关于李小龙、刘厚奖申请消防信息查询的复函》(穗公消函【2014】88号)。被上诉人发表质证意见称，上述两份证据不属于新证据。关于证据一，被上诉人在一审的时候已经提交了由广州市城市规划局出具的建设规划验收合格证。而所涉的建筑物是否规划验收合格，应以职能部门出具的文件为准。关于第二份证据，被上诉人坚持与本案办证无关。原审第三人发表质证意见称，首先同意被上诉人质证意见，其次，对于证据一，根据该情况说明显示，现场核查的时间为2009年12月12日。实际上应由行政职能部门最终出具相应的竣工验收和规划验收合格。对于证据二，也能证明涉案商场是有通过消防验收合格的，至于2012年10月之后的消防检查属于经营者与物权所有人的义务，与本案无关。本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，上诉人的委托代理人与原审第三人向被上诉人递件，申请办理涉案商铺的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为原审第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。被上诉人收件后，经审查认为资料齐全、手续完备后作出涉案商铺转移登记的具体行政行为符合上述规定，原审判决据此对被上诉人作出的对涉案商铺转移登记具体行政行为予以支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人认为其未与原审第三人签订《广州市房地产买卖合同》，而被上诉人采信该合同及伪造的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等材料对涉案商铺予以登记错误应予撤销的主张能否成立的问题。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”本案中，上诉人签订《委托书》委托毕桂甜、黄某办理上述涉案商铺的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件，且该《委托书》经过公证程序，故本院对该《委托书》的合法性、真实性、关联性予以认可。黄某据此依据上述委托办理涉案房地产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件，并向被上诉人申请产权转移登记行为，以及在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《广州市房地产买卖合同》签名，均未违反双方的约定。而且，在被上诉人处存档的《广州市房地产买卖合同》，其买卖双方、标的、金额均与上诉人、原审第三人之前签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故《广州市房地产买卖合同》并未违背上诉人与原审第三人之间买卖涉案商铺真实意思的表示，被上诉人采信《广州市房地产买卖合同》等材料核发涉案商铺产权证，将上诉人作为涉案商铺物权人予以公示，并未侵犯上诉人的合法权益。因此上诉人的上述主张理据不足，本院不予支持。关于上诉人认为涉案商铺未实际分割、未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，被上诉人的产权登记行为违法的主张能否成立的问题。本案中，被上诉人提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，涉案商铺已特定化，故被上诉人核发涉案商铺的产权证并未违反《房屋登记办法》第二十二条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定。此外，消防验收亦不属于办理产权转移登记时的审核要件。因此上诉人的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人在二审中提交的《建设工程规划验收测量情况说明》和穗公消函【2014】88号《广州市公安消防局关于李某、刘某奖申请消防信息查询的复函》，经审查，《说明》的形成时间是2009年12月30日，上诉人的查档时间为2014年7月21日，《复函》的形成时间为2014年6月17日，而上诉人就本案提起一审诉讼的时间是2014年5月30日，一审开庭的时间是2014年7月25日。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条：“原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”的规定，上述两份证据属于上诉人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，本院依法不予接纳。综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周斯琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  肖晓丽代理审判员  姚 伟二〇一五年九月十日书 记 员  潘星钿甘尚钊