上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第2403号上诉人(原审被告)上海赛元房地产发展有限公司。法定代表人徐彬。委托代理人林关琴，上海艾帝尔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海新盛元物业管理有限公司。法定代表人孙爱民。委托代理人蔡玮杰。委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。上诉人上海赛元房地产发展有限公司(以下简称“赛元公司”)因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：赛元公司系上海市陆家浜路XXX弄XXX号底层车库(建筑面积1669.29平方米)和地下车库(建筑面积2172.45平方米)业主，2003年4月26日取得产权。2005年12月8日，上海市房屋土地资源管理局信访办对百汇公寓李蔚波等业主有关车库产权和收费问题作出《书面答复意见书》，该意见书指出，赛元公司于2003年取得百汇公寓地上和地下车库产权，2005年4月上海南房(集团)物业管理有限公司(以下简称“南房物业公司”)从赛元公司下属的上海豪门物业管理有限公司接手管理百汇公寓，但车库仍由赛元公司经营和管理，经协调，南房物业公司和赛元公司达成协议，南房物业公司对小区实施全面管理，车库内的经营管理仍由赛元公司负责，但应按规定支付物业管理费。2007年12月，南房物业公司将赛元公司诉至法院，要求赛元公司支付地下车库的物业管理费，赛元公司辩称车库由其自行管理，不应支付物业管理费，法院经过审理，判决赛元公司向南房物业公司支付物业管理费。2008年9月8日，赛元公司与陈建春签订《租赁合同》，约定由陈建春向赛元公司租赁百汇公寓底层及地下一层车库，租赁期限为2008年9月8日至2018年9月30日，租赁期间，陈建春负责保安、保洁及车库日常维修(如调换灯泡等)等工作。车库停车费由陈建春收取。2012年6月30日，上海新盛元物业管理有限公司(以下简称“新盛元公司”)与上海市黄浦区百汇公寓业主委员会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由新盛元公司为上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号、XXX号百汇公寓提供物业服务，委托管理期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止；新盛元公司为百汇公寓提供下列服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向新盛元公司报修，也可以自行维修，经报修由新盛元公司维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；物业管理费为每月每平方米1.90元，物业管理费按季交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，无故和恶意拖欠并逾期交纳的，按季度加收应缴物业管理费千分之二违约金；因政府调整最低人员工资及公共事业费用的，甲方应直接从经营性收入中予以补贴或增加物业管理费；业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金，物业专项维修资金续筹方式为在业主大会确定的时限内，业主足额交纳应续筹的装修维修资金及每月向业主收取每月每平方米0.20元的维修基金，由物业代为收取，最后存入维修基金账户。2012年7月1日，新盛元公司与上海市黄浦区百汇公寓业主大会、上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，约定新盛元公司可以根据《物业服务合同》向地面车库及地下车库的物业所有人收取每月每平方米1.90元的物业管理费，及代业主大会收取每月每平方米0.20元的维修基金费用。2013年6月30日，新盛元公司再次与上海市黄浦区百汇公寓业主大会、上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，根据《物业服务合同》中“因政府调整最低人员工资及公共事业费用的，甲方应直接从经营性收入中予以补贴或增加物业管理费”的相关约定，经业主大会表决通过，自2013年7月起(含7月)，上涨物业管理费0.10元，即每月每平方米2元，维修基金费用收取不变。因赛元公司未支付2012年7月至2014年6月的物业管理费，新盛元公司曾于2014年4月15日向赛元公司发函催讨，未果。2014年8月4日，新盛元公司诉至法院，请求判令：1.赛元公司支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费179,793.40元；2.赛元公司支付拖欠上述款项的滞纳金(以179,793.40元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月4日起计算至判决生效日止)；3.赛元公司支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金18,440.35元。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中新盛元公司与上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》合法有效，对全体业主均有约束力，新盛元公司、赛元公司均应按约履行。《物业服务合同》约定由新盛元公司代收每月每平方米0.20元的维修基金，赛元公司亦同意支付，故新盛元公司要求赛元公司支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金18,440.35元的诉讼请求，法院依法予以支持。按照《物业服务合同》的约定，新盛元公司为百汇公寓提供小区公共区域的秩序维护、清洁卫生和共用部位、共用设施的运行和维护等服务，赛元公司作为业主享受了新盛元公司提供上述服务，应该按照《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的约定支付物业管理费，赛元公司辩称车库系其自行管理，新盛元公司并未提供服务，不应该支付物业管理费，法院认为，小区车库通常属于全体业主共有，由物业公司提供保安、保洁和停车管理服务并收取停车费，但本案系争的车库产权属于赛元公司，属于业主自用部位，由赛元公司自行经营管理，新盛元公司并不负有为赛元公司自有部位提供保安、保洁等服务的义务，自用设备损坏时，赛元公司可以选择自行修理，也可以选择向新盛元公司报修并支付修理费用，赛元公司并未提供向新盛元公司报修而新盛元公司拒绝修理的证据，不能证明新盛元公司提供服务不符合合同约定，赛元公司该辩称意见，法院不予采信，故新盛元公司要求赛元公司支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止物业管理费的诉请，法院予以支持。鉴于赛元公司存在拖欠物业管理费的事实，新盛元公司要求赛元公司支付上述欠款利息损失的理由亦成立，新盛元公司要求赛元公司支付物业管理费利息损失的诉请，法院依法亦予以支持。原审法院据此判决：一、上海赛元房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛元物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币179,793.40元；二、上海赛元房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛元物业管理有限公司上述物业管理费的利息损失(以人民币179,793.40元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年8月4日起计算至判决生效日止，以本金为限)；三、上海赛元房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛元物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金人民币18,440.35元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人赛元公司不服，向本院提起上诉称：上诉人自2008年起已将地面和地下车库承包给案外人管理，包括清洁卫生、巡逻保卫、设施维护等所有物业管理的内容，被上诉人自入驻管理后，从未对上述部位进行任何管理工作，不能根据《服务协议》收取物业管理费。故上诉请求撤销原判第一、二项，依法改判对被上诉人的一审相应诉讼请求不予支持。被上诉人新盛元公司辩称：上诉人车库内部应由其自行负责，被上诉人只对共用部位进行物业管理服务。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人依据《物业服务合同》向上诉人所在小区提供物业服务，在履行合同义务后，有权主张合同约定的物业管理费。上诉人作为地面、地下车库的产权人，较小区其他业主只是产权面积大小的差异，就物业服务合同的一方当事人而言，其权利义务没有区别。上诉人产权面积之内的部分并非《物业服务合同》约定的服务内容，其以此为由拒付物业管理费没有依据。原审法院所作认定与判决并无不当，本院予以维持。上诉人赛元公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,570.86元，由上诉人上海赛元房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邬 梅代理审判员  卞晓勇代理审判员  刘 菲二〇一五年九月二十五日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……