上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初24797号原告(反诉被告)：上海亚有港口机械制造科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐有选，总经理。委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程恒贵，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海建一实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路XXX号。法定代表人：胡建华，董事长。委托诉讼代理人：戴儒杰，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维帆，上海市建纬律师事务所律师。原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司(以下简称亚有公司)与被告(反诉原告)上海建一实业有限公司(以下简称建一公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚有公司的法定代表人徐有选及其委托诉讼代理人营鹏飞，被告建一公司的委托诉讼代理人戴儒杰、张维帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚有公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告签署的《房屋租赁合同》租赁期限至2022年7月31日，双方之间的《房屋租赁合同》继续履行。事实和理由：原告承租被告坐落于上海市宝山区盘古路XXX号的原机修综合车间及辅助建筑，作为机械设备、港机再制造和服务之用。合同第二条约定，房屋租赁期自2015年8月1日起至2020年7月31日止，合同租赁期限为5年，若原告能在租赁期内完全履行合同义务，则租赁期顺延2年，租金另议。另第三条第三款租金递增中也约定，5年内租赁价格不变，若原告能在租赁期内完全履行合同义务，则租赁期顺延2年，2年租金另议。原告在2015年8月1日至2020年7月31日的租赁期限中，严格按照合同约定使用租赁房屋，按期支付租金，亦无其它违约事实。按照合同约定租赁期限应自动顺延2年，有效期至2022年7月31日。然被告在2020年8月14日向原告发出《告知函》,主张租赁合同已经到期，要求收回系争房屋，强制要求原告或签署期限为半年的租赁合同或者搬离，否则将断水断电。被告严重违约损害了原告的合法权益，故诉至本院。被告建一公司辩称，《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，双方签订的合同第三条第三款及合同第二条均约定五年期间内租赁价格不变，若原告履行全部合同义务则合同顺延2年，故续租需要双方另行约定租金且承租方履约无瑕疵。被告已经提前3个月提前告知原告合同履行期届满，且原告存在履行支付租金的瑕疵，其从未按期支付租金，最短逾期15天，最长的逾期130天。合同第8.2条约定原告逾期付款超过15日，被告可以单方终止合同，双方将逾期支付15日作为逾期的标准，故原告存在严重违约，租期不应该自动顺延。租赁合同于2020年7月31日届满，原告应当腾退房屋。被告建一公司向本院提出反诉请求：1、原告腾退上海市宝山区盘古路XXX号房屋并返还给被告；2、原告支付租金逾期利息共计258,485.37元；3、原告支付被告自2020年8月1日起至实际腾退并返还房屋之日止的房屋占用使用费，其中2020年8月1日至2020年8月15日按合同约定租金标准的两倍(每日3,178元)计算房屋占用费共计47,670元，自2020年8月16日至原告实际腾退并交还房屋之日止，按合同约定租金标准的三倍(每日4,767元)计算房屋占用费(应扣除本案起诉之后原告支付的145,000元、96,667元)。事实和理由：2020年4月30日，租赁期限届满前3个月，被告向原告发送告知函，告知原告因被告自身经营需要急需场地堆放物资设备等原因，到期后不再续租。租期届满后原告至今未退还系争房屋。合同履行期间，原告存在长期拖欠租金的行为。原告亚有公司针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。第一，对于租金实际支付时间，原、被告在房屋租金实际支付时没有严格按照合同执行，在长达五年的租期中双方达成了约定俗成的支付方式，原告可以根据自己的资金状况支付租金，原告在5年内都是如此支付租金的。虽然没有按照合同约定的时间支付，但都是在季度中足额支付给被告。实际履行中，原告对租赁物承租的情况反复沟通，对租金的支付若被告有异议，被告可以随时提出的。根据合同约定，原告逾期支付租金被告可以主张，但被告从未按照合同约定主张过，故对于租金的支付，双方在实际履行中进行了调整。第二，对于租赁期限顺延，原告不同意被告陈述的顺延需要满足2个条件，并非被告陈述的租金需要另议。顺延在前租金另议在后，事实中2019年7月31日原约定5年的租赁期限到期后被告没有给原告协商机会直接发函告知原告合同终止，双方不是协商未果，故原告认为租赁期限顺延只需要满足原告支付租金即可。根据今年疫情及租赁市场的情况，原告承租的租赁物租金没有出现上涨的迹象，可能目前还会更便宜。2020年8月1日之后原告按照合同约定继续支付了租金。第三，对于被告主张的违约金及房屋占用使用费，原告没有违反合同约定。根据合同约定房屋租赁期限需要顺延，故不需要支付房屋占有使用费，双方对租金支付实际上进行了变更，故不需要支付违约金。合同中对逾期支付租金、违约金的约定过高，若法院认定原告需要支付的话，希望法院调整。第四，对于违约金的主张，被告部分主张违约金已经超过了诉讼时效，特别是被告表格中第1-10项产生在2017年10月之前，被告于2020年11月16日反诉时第一次向原告主张违约金，故被告列举的违约金计算第1-10项2015年8月10日至2017年10月10日期间的违约金已经超过了诉讼时效。第五，原告支付的两笔145,000元、96,667元系按照合同约定继续支付的租金，租金已经支付至2020年12月31日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，建一公司(甲方)与亚有公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方的上海市宝山区盘古路XXX号的原机修综合车间及辅助建筑，房屋面积4,566平方米，土地面积约3,000平方米，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日，年租金80万元，合同租赁期为5年，若乙方能在租赁期内完全履行合同义务，则租赁期顺延2年，租金另议，乙方先行支付给甲方67,000元作为履行保证金，日后租金支付每三个月结算，乙方在每三个月的第一个月10日前交付甲方；双方租赁关系终止时，甲方收取的67,000房屋租赁保证金应先行冲抵合同及补充协议约定应由乙方承担的费用，若有剩余款项，其剩余部分无息归还乙方。合同第6.3条约定，本合同终止后，乙方应将原租赁房内乙方投资的一切物品及设备全部撤去，恢复原状，逾期15日(含15日)后，对尚留在租赁房内的物品(设备)，甲方视作为乙方遗弃的无价值的废弃物品，甲方将其作为垃圾物品处理；未经甲方同意逾期搬离房屋的，延期15日内，占用费按原租金标准的双倍收取，超过15日的，占用费按原租金标准的3倍收取，同时甲方保留追究乙方违约责任的权利。合同第8.2条约定，乙方逾期付款，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之三向乙方加收滞纳金，如乙方逾期付款超过15天，甲方有权从保证金抵扣房租并视作乙方违约，且甲方可单方面终止合同。2018年12月30日，建一公司(甲方)与亚有公司(乙方)签订《补充合同》，约定乙方承租甲方坐落于系争房屋的二层区域自2019年1月1日起退还给甲方，自2019年1月1日起乙方的实际租赁面积为3,238平方米，场地面积约3,000平方米，乙方退出的原机修综合车间第二层房屋面价总价即1328平方米×0.34元×365日=1,648,000元，甲方充分考虑到乙方在二层区域投入的装修等事宜，故约定每年租金共减22万元，每年租金为58万元(80万元-22万元)，自2019年1月1日起乙方的年租金为58万元。2020年4月30日，建一公司向亚有公司发函，告知待租赁合同于2020年7月31日到期后收回系争房屋作为材料仓库自行使用，合同到期后不再续约。2020年8月14日，建一公司向亚有公司再次发函，考虑亚有公司短时间内无法找到相同规模的车间进行生产工作，请求建一公司将原合同期限顺延半年，建一公司已同意并拟顺延半年合同，但亚有公司不肯签约，特告知亚有公司于2020年8月24前签订完成房屋租赁合同或承诺于半年后无条件搬离的承诺书交予建一公司，若2020年8月25日建一公司未收到，建一公司将按照合同约定要求亚有公司搬离系争房屋。2020年8月21日，亚有公司回函，告知亚有公司已全面履行合同义务，租赁期应顺延至2022年7月31日。后双方还多次信函往来，但均未达成一致。另查明，亚有公司于2015年8月21日、2016年3月29日、5月25日、10月31日、12月14日、2017年3月20日、7月31日、9月20日、12月26日，2018年3月20日、6月20日、9月14日、12月6日各支付至建一公司名下租金20万元。亚有公司于2019年5月20日、6月27日、9月23日，12月13日各支付至建一公司名下租金145,000元。亚有公司分别于2020年3月24日、8月27日各支付至建一公司名下租金48,333元、145,000元。除建一公司已免除亚有公司2020年2月至4月的租金外，2020年7月31日前的租金亚有公司已付清。另，亚有公司支付至建一公司名下自2020年8月1日起的使用费241,667元。本院认为，亚有公司与建一公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，均应恪守。合同约定，若亚有公司能在租赁期限内完全履行合同义务，则租赁期限顺延2年，2年租金另议。关于建一公司称亚有公司存在逾期支付租金的事实，其未完全履行合同义务，故租期不应顺延的意见，根据本院查明事实，亚有公司在支付租金时确实存在多次逾期付款的行为，故亚有公司的行为难以认定其在租赁期限内完全履行了合同义务。另，合同虽约定“租赁期限顺延2年，2年租金另议”，因租赁合同中出租人的合同目的是收取租金，在租金标准无法协商一致的情况下，租赁合同的继续履行也存在难度。综上，亚有公司要求继续履行租赁合同，确认租赁期限至2022年7月31日的诉讼请求，本院难以准许。租赁期限届满，建一公司明确不再续租的情况下亚有公司应将其承租的系争房屋及场地返还给建一公司。故建一公司要求亚有公司返还系争房屋的主张，本院予以支持。关于逾期支付租金的主张，亚有公司称2015年8月10日至2017年10月10日期间的违约金已超过诉讼时效的意见，本院认为，根据诉讼时效的法律规定及建一公司通过反诉主张权利的事实，建一公司主张2017年10月10日前的逾期付款违约金已超过诉讼时效的意见，本院予以采信。关于建一公司称保证金67,000元已抵销2017年9月前的部分逾期付款违约金的意见，因当事人主张抵销，应当通知对方，通知自到达对方时生效，建一公司未通知亚有公司，故其称保证金67,000元已抵销2017年9月前的部分逾期付款违约金的意见，本院不予采信。关于逾期付款违约金，本院根据本案实际情况，酌情确定为2万元。租赁期满后保证金67,000元应予返还给亚有公司。关于租赁期满后的房屋占有使用费，合同第6.3条约定中逾期搬离情况下占用使用费具有违约金性质，本院结合本案实际情况，酌情按照每年租金60万元计算，直至亚有公司返还系争房屋及场地。合同期满后亚有公司支付的241,667元在上述占用使用费中予以扣除。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司于本判决生效之日十日内，将其承租的上海市宝山区盘古路XXX号房屋及场地返还给被告(反诉原告)上海建一实业有限公司；二、原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司于本判决生效之日十日内，支付被告(反诉原告)上海建一实业有限公司逾期付款违约金2万元；三、原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司于本判决生效之日十日内，按照年租金60万元标准支付被告(反诉原告)上海建一实业有限公司自2020年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费(需扣除上海亚有港口机械制造科技发展有限公司已支付钱款241,667元)；四、被告(反诉原告)上海建一实业有限公司于本判决生效之日十日内，返还原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司保证金67,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，由原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司负担。反诉案件受理费减半收取3,916元，由原告(反诉被告)上海亚有港口机械制造科技发展有限公司负担1,500元，被告(反诉原告)上海建一实业有限公司负担2,416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强法官助理 汤 娜书 记 员 张霜霜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……