山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民四终字第153号上诉人（原审被告）：王洪模。被上诉人（原审原告）：孙胜军。委托代理人：尹晓静，荣成明天法律服务所法律工作者。上诉人王洪模因租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣滕商初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2010年11月4日，被告与荣成海晶制盐有限公司签订荒滩租赁《协议书》，约定荣成海晶制盐有限公司将其所属宏远制盐工区西9号虾池以北约40米、东西约290米、面积约17亩的荒滩租赁给被告使用，租赁期间8年，自2011年1月1日至2018年12月31日止，租金约定每年5000元。荣成海晶制盐有限公司将荒滩交付被告后，被告又在承租荒滩上建造了虾池。2011年4月26日，被告将该虾池转给原告经营，原、被告为此签订了《转让合同书》，约定：一、转让事由和地点：王洪模承租荣成海晶制盐有限公司宏运制盐有限公司西9号虾池北约20亩，一次性转让给孙胜军从事海上养殖业务。二、转让的期限和交款方式：转让的时间从2011年1月1日起至2018年12月31日止，租期8年，每年每亩1500元，每年3万元，8年共计24万元，一次性交齐，有银行汇款票为证。三、双方的责任和权利：1、转让事宜由王洪模负责向荣成海晶制盐有限公司汇报备案，出现任何问题王洪模有责任处理好。2、转让之前出现的债权、债务均与孙胜军无关。3、如有政府行为所有赔偿归孙胜军与王洪模无关。4、到期后如王洪模对外出租，同等条件孙胜军优先，如孙胜军退出，所投资的建筑和设施作价处理给王洪模。合同签订后，被告对原告交给的24万元向原告出具了“收租虾池租金款5万元”和“收租虾池款19万元”两张收据，原告在接手虾池后即开始投资经营。2012年10月，涉案虾池被征用，原告获得了（自己投资部分）养殖物、池塘物资及其所建彩钢板房的补偿；被告获得了原告所得补偿之外的租赁损失费等项补偿，原告于当月月底退出虾池。另查，原告池塘养殖物为刺参，对补偿价值的确定，征用单位委托鉴定机构进行了评估，评估报告显示：池塘内刺参至长成成品参约需2.5年的养成期，评估价值是按照成品参计算。2014年9月25日，原告诉至原审法院称，与被告签订合同后，其按合同约定如数支付被告租金24万元，但仅仅经营一年，该虾池被政府征用，政府于2012年10月31日补偿被告租赁损失费29.5万元。原告没能租赁经营8年，被告理应退回原告所交纳租金24万元。被告辩称，与原告签订的转让合同，其性质为一次性转让，而非转租，且原告基于该转让行为就所受让的虾池进行了经营，并从政府获得了补偿，双方转让行为已经完成，被告不需要再向原告返还租金，故原告诉请没有事实根据，请求驳回原告诉讼请求。原审法院认为，被告将其承租荣成海晶制盐有限公司海滩所建虾池转给原告经营；期限8年，每年原告向被告交3万元，8年共计24万元一次性交齐；并在双方签订的《转让合同书》中约定“到期后如被告对外出租，同等条件原告优先，如原告退出，所投资的建筑和设施作价处理给被告”，上述事实清楚，证据充分。本案主要争执焦点是双方签订的合同书其实质内容是转让合同还是转租合同？从合同内容看，是被告将自己在其承租荒滩所建虾池交给原告使用、收益，被告按协议向原告收取费用，期满后原告归还被告虾池，整个过程仅是转移标的物的使用、收益权，并未转移标的物的所有权。从实际履行过程看，合同签订后，被告向原告出具了“收租虾池租金款50000元”和“收租虾池款19万元”两张收据。而当涉案虾池被征用时，原告获得了虾池之外自己投资部分的补偿，这与合同中关于虾池所有权的约定：“到期后如被告对外出租，同等条件原告优先，如原告退出，所投资的建筑和设施作价处理给被告”之条款相吻合。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案涉案合同书的标题虽为《转让合同书》及内容中有“一次性转让”字样，但其合同实质内容则符合租赁合同的法律特征，故原、被告之间所签订的《转让合同书》应认定为租赁合同。被告辩称涉案合同为转让合同，与事实相悖，于法无据，其辩称理由不能支持。因涉案虾池（租赁物）被征用，致使合同无法继续履行，原告合同目的不能完全实现。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。依据上述法律规定，被告对合同未履行期间的租金应予退还。对退还租金的数额，应首先确定合同的未履行期间，而合同的未履行期间应根据原告退出涉案虾池的时间与评估报告中关于池内养殖物补偿价值的计算年限来确定。合同履行的期间自2011年1月1日至2018年12月31日止共8年；原告退出虾池的时间为2012年10月底；池塘养殖物的补偿价值计算至虾池被征用后2.5年，即相当于合同履行至2015年4月底，2015年5月1日至2018年12月31日为合同未履行期间，即3年零8个月。根据合同约定，每年租金3万元，未履行期间的租金应为11万元。现原告要求被告全额退还租金，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百三十一条之规定，判决：一、被告王洪模于判决生效后十日内向原告孙胜军退还租金11万元。二、驳回原告孙胜军其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，原告负担2654元，被告负担2246元。上诉人王洪模不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：1、原审认为王洪模与孙胜军之间签订的合同是租赁合同，但合同上明确写明是“转让合同书”，从形式上反映出双方当事人的真实意思表示为“转让”。2、原审适用法律错误，当事人签订的《转让合同书》中约定“如有政府行为所有赔偿归孙胜军，与王洪模无关”，从该约定可以看出，王洪模放弃了所有的政府补偿，补偿全部归孙胜军所有，减少了被上诉人孙胜军的投资风险，保障了被上诉人在征用中补偿的利益最大化，该合同实为一次性转让合同。原审认为合同性质是租赁，那么该条款对于政府补偿款归属的约定显失公平，王洪模的权益受到了侵害。因此当事人双方签订的合同性质为一次性转让合同。此外，原审认定上诉人获得的租赁损失费为29.5万元错误，实为8.5万元。被上诉人孙胜军答辩称，同意原审判决。双方协议为租赁协议，不是转让性质的协议。补偿款与上诉人无关，养殖物、池塘物资、建筑物，均由被上诉人出资建造。上诉人已经获得租金损失补偿，不应重复收取被上诉人租金。本院二审查明，上诉人王洪模自荣成海晶制盐公司领取租赁损失费8.5万元，每亩5000元。二审中，上诉人陈述，诉争养殖池补偿款不包括挖池补偿；与被上诉人签订合同后，上诉人未要求荣成海晶制盐公司与被上诉人另行签订合同。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：诉争合同的性质是转租还是一次性转让；上诉人应否返还被上诉人诉争租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的法律特征，是出租人以转移租赁物的使用收益权而取得利益，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利义务具有对应性和对价性。从诉争合同内容看，上诉人将自己在其承租荒滩所建虾池交给被上诉人使用、收益，上诉人按协议向被上诉人收取费用，期满后被上诉人归还上诉人养殖池，整个过程仅是转移标的物的使用、收益权，并未转移标的物养殖池的所有权。从实际履行过程看，合同签订后，上诉人向被上诉人出具了“收租虾池租金款50000元”和“收租虾池款19万元”两张收据。本案涉案合同书的标题虽为《转让合同书》及内容中有“一次性转让”字样，但其合同实质内容则符合租赁合同的法律特征，故原审认为上诉人与被上诉人之间签订的《转让合同书》应为租赁合同，并无不当。本案中，租赁损失费是专属于诉争养殖池征收时，实际经营人的上一手出租方（第一手承租方）可得租金利益的一种补偿，上诉人自荣成海晶制盐公司领取租赁损失费的行为亦表明，上诉人至征收时，依然是诉争养殖池所涉及的租赁合同的主体，是第一手承租方，上诉人并未将合同权利概括转让给被上诉人。至于上诉人主张诉争合同为一次性转让，降低了被上诉人的投资风险，因此双方约定如征用补偿款均归被上诉人，如认定非一次性转让对上诉人不公平，对此本院认为，虽然上诉人进行了挖池改造投资，但其亦陈述，补偿款中并不包括挖池补偿，上诉人据此认为该约定不公平，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2246元，由上诉人王洪模负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 芳代理审判员 于 晶代理审判员 葛俊生二〇一五年九月三十日书 记 员 李亚男