广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3767号上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿，董事长。委托代理人：林志东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：卢维鼎，住福建省泉州市锂城区。被上诉人（原审原告）：卢维峻，住福建省泉州市锂城区。上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）因与被上诉人卢维鼎、卢维峻商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年4月25日，卢维鼎、卢维峻（乙方，认购方）与环博公司（甲方、出售方）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定乙方以总金额2406576元向甲方购买海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层375号房，房屋用途为展厅，层高为6米，建筑面积125.64平方米，套内建筑面积56.25平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积69.39平方米；付款方式为于2006年5月13日前支付431315元，于签约日起30日内支付240658元，60日内支付484603元，65日内支付5万元，其余120万元办理银行按揭；；甲方应当在2007年2月10日前将本合同（工程验收合格）标的物房屋交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日30日前通知乙方办理交接手续；乙方收到该通知后30日内会同甲方对房屋进行验收交接；双方进行验收交接时，甲方应当出示合同第十一条约定的交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；如甲方不出示上述证明文件及有关资料或不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意作如下处理，乙方收到交楼通知之日起30天内，视为乙方已接受房屋；甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等。该合同补充协议还约定：双方同意合同第八条第3款修改为，如乙方的按揭申请因乙方原因不能获得招商银行广州世贸大厦支行的批准，则乙方应在15日内向其自行选择的按揭银行申请办理按揭贷款手续，否则，乙方应在半年内向甲方付清全部剩余房款；同意第十八条补充如下如乙方未按买卖合同约定的条件向甲方支付该商品房地全部价款及有关税费，或不及时提供产权登记机关要求的需由乙方提供的文件，甲方有权顺延为乙方办理房屋产权交易过户手续的时间，或顺延将办理房屋产权交易过户所需的资料交给乙方的时间，并无需承担任何违约责任或赔偿责任等。该合同经广州市房地产交易中心预售登记。合同签订后，卢维鼎、卢维峻于2005年7月、2006年5月、2006年7月，分别某博公司支付了房款5万元、603288元、25万元，共计903288元。2007年12月27日，卢维鼎、卢维峻方又向环博公司支付了房款303288元。2009年9月12日、12月8日，环博公司先后两次向卢维鼎、卢维峻方发出收楼通知书。2008年，卢维鼎、卢维峻以环博公司一直未能交付房屋为由，向原审法院起诉，要求环博公司支付延期交房违约金。原审法院于2008年10月作出（2008）海民三初字第3012号民事判决书，判决驳回卢维鼎、卢维峻的诉讼请求。卢维鼎、卢维峻不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2010年作出（2009）穗中法民五终字第1821号民事判决书，判决：一、撤销（2008）海民三初字第3012号民事判决；二、广州市环博展览有限公司向卢维鼎、卢维峻支付从2007年2月11日起至环博公司将符合合同约定条件的房屋交付给卢维鼎、卢维峻之日止的逾期交楼的违约金（从2007年2月11日起至同年12月26日止，每日按已付房款903288元的万分之五计算，从2007年12月27日起至房屋实际交付之日止，每日按总房款1206576元的万分之五计算），其中至本判决生效之日（含生效之日）前的违约金由环博公司在本判决生效之日起10日内支付，之后的则每月支付一次，违约金总额以不超过卢维鼎、卢维峻已付房款为限；三、环博公司在本判决生效之日起10日内，协助卢维鼎、卢维峻办理房款120万元的银行按揭贷款。2015年1月12日，卢维鼎、卢维峻向原审法院提起诉讼，请求判令：1、环博公司立即向卢维鼎、卢维峻交付位于广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层375号房屋；2、环博公司立即为卢维鼎、卢维峻办理诉争房屋的房产证；3、环博公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中卢维鼎、卢维峻表示其收到环博公司的收楼通知，但等其前去办理收楼手续时，发现商铺尚未通水、通电、空调不符合要求，尚不具备使用条件；而且，环博公司提出要先还清其代向银行归还的按揭贷款后，才能办理收楼手续，亦不接受卢维鼎、卢维峻提出的用逾期交楼违约金抵销欠款的建议，双方协商不了，导致至今仍未能收楼，因而提起本案诉讼。此外，环博公司表示涉案商铺已符合交付条件，卢维鼎、卢维峻亦确认该房在2011年6月3日具备交付条件。原审法院认为：卢维鼎、卢维峻与环博公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。卢维鼎、卢维峻在签订合同后，已先后向环博公司支付了房款共1206576元，剩下房款120万元尚未交纳。现环博公司辩称因卢维鼎、卢维峻一直未支付剩余房款，故有权不交付房屋。对此，首先，对该剩余房款，已经法院生效判决由环博公司协助卢维鼎、卢维峻办理银行按揭贷款手续以支付该剩余房款。其次，双方在合同中已明确约定交房时间是2007年2月10日前，该期限早已届满，且双方并未约定当卢维鼎、卢维峻未付清剩余房款时，环博公司可以不交付房屋。再次，虽然卢维鼎、卢维峻一直未付清房款，但环博公司在此之前曾多次发出通知要求卢维鼎、卢维峻收楼，此也表明环博公司对所提出的交房需以付清房款为前提的说法，自己也没有依约执行。因此，环博公司的辩解不能成立。卢维鼎、卢维峻庭审中表示涉案商铺直至2011年6月3日才具备交付条件，据此，环博公司理应将符合工程验收合格条件的房屋交付给卢维鼎、卢维峻。由于合同约定“甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方”，故卢维鼎、卢维峻要求环博公司办理涉案房屋房产证的期限尚未届满，故卢维鼎、卢维峻的该项请求，不能支持。待条件具备后，卢维鼎、卢维峻可另循途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条的规定，作出如下判决：一、广州市环博展览有限公司在本判决生效之日起10日内将符合合同约定条件的广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第A-1幢3层375号房屋交付给卢维鼎、卢维峻；二、驳回卢维鼎、卢维峻的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由卢维鼎、卢维峻负担25元，由广州市环博展览有限公司负担25元。判后，上诉人环博公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：卢维鼎、卢维峻不依约履行合同在先，其故意隐瞒自己不依约履行合同的事实而诉至法院要求环博公司依约履行交付“商品房”的义务，显属无理请求。本案是购房合同纠纷，纯属简单的买卖关系，买方依约支付应付款后才能取得商品房，总不可能支付部分的购房款就有权获得整体房屋的所有权。原审诉讼从卢维鼎、卢维峻提起诉讼到庭审结束时，卢维鼎、卢维峻均没有提供合法有效的证据，证明卢维鼎、卢维峻已经依合同约定履行了自己付款义务。卢维鼎、卢维峻在与环博公司签订《商品房买卖合同》(预售)后，未能按合同约定时间支付应付的购房款。卢维鼎、卢维峻未付清应付购房款事实清楚。但原审法院却以“所形成的是新的债权债务关系，不能据此否定卢维鼎、卢维峻已向环博公司付清了涉案商铺房款的事实”等为由，支持了卢维鼎、卢维峻的不付清房款而强行要收取货物“商品房”的无理要求。原审这项判决显然对环博公司不公，不但未能解决双方纠纷，更会令双方纠纷扩大化或复杂化。事实上，依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可知，卢维鼎、卢维峻早已经以其行为证明其不履行购房合同。卢维鼎、卢维峻按揭贷款是由环博公司代为办理，卢维鼎、卢维峻不按贷款合同约定供款就证实其不愿履行该贷款合同，其不履行贷款合同怎样完成付清购房款的责任。卢维鼎、卢维峻之前已经就双方合同履行问题向环博公司追究违约责任，环博公司不愿将问题复杂化而暂时未依约追究卢维鼎、卢维峻逾期付款的违约责任，环博公司已经是作出了很大的让步。现在如依此判决履行，环博公司的合法权益将进一步受损。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、案件受理费由卢维鼎、卢维峻承担。被上诉人卢维鼎、卢维峻经本院送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为：卢维鼎、卢维峻与环博公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。卢维鼎、卢维峻在签订合同后，先后向环博公司支付房款1206576元，剩下房款120万元尚未交纳。现环博公司上诉主张卢维鼎、卢维峻一直未支付剩余房款，故有权不交付房屋。对于剩余120万房款，本院已经生效的（2009）穗中法民五终字第1821号民事判决明确由环博公司协助卢维鼎、卢维峻办理银行按揭贷款手续以支付该剩余房款。环博公司并未举证证明由于卢维鼎、卢维峻未提供合法有效文件导致其无法得到按揭贷款。虽然卢维鼎、卢维峻一直未能付清房款，但环博公司仍然多次通知卢维鼎、卢维峻收楼，且双方并未约定当卢维鼎、卢维峻未付清剩余房款时，环博公司可以不交付房屋，原审法院据此认定环博公司对所提出的交房需以付清房款为前提的抗辩理由不能成立并判令环博公司将符合工程验收合格条件的房屋交付给卢维鼎、卢维峻，并无不当，本院予以维持。环博公司上诉主张卢维鼎、卢维峻并未向其支付涉案房屋房款并请求驳回卢维鼎、卢维峻的理由不能成立，该主张本院不予采纳。被上诉人卢维鼎、卢维峻经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，环博公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人环博公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月十二日书 记 员  陈 迪邝伟贤