江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民一初字第914号原告邓志辉。委托代理人刘垣亮。被告许琳韫。委托代理人周红莉。原告邓志辉与被告��琳韫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓志辉的委托代理人刘垣亮、被告许琳韫及委托代理人周红莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓志辉诉称：原、被告于2013年8月29日签订租赁合同，约定原告将座落于吉安市阳明商城A1第35－37号门面租给被告许琳韫使用，租赁时间为2013年9月1日至2019年8月30日止，共6年，租金金额以3年为一阶段收取，第一阶段从2013年9月1日至2016年8月30日，年租金为160000元，付款方式为半年付，后半年租金提前30天付清等内容。2015年3月1日，被告未经原告同意擅自搬离该门面，并至今拖欠应在2015年2月1日前应缴纳的租金80000元。原告多次催收未果，诉请判令被告继续履行房屋租赁合同，支付2015年3月1日至8月30日的房屋租金80000元，并按每月600元的标准赔偿原���6个月违约金损失，计3600元。被告许琳韫辩称:被告已付清2015年3月1日前的租金。2015年3月1日，被告向原告明确表示因经营不善无法维持，不能再租赁该店面了，双方已协商解除了租赁合同，被告搬离了该店面并归还了钥匙。3月8日，原告同意被告解除合同，并帮助进行店面出租。故不同意支付租金，但同意将交付的20000元押金作为对原告损失的补偿。本案的争执焦点是：1、被告搬出店面的行为是否表明合同已解除；2、被告搬出店面后的租金是否应该给付；3、双方的租赁合同是否仍应继续履行；4、被告违约造成原告的损失应如何计算。针对争执焦点，均有双方的当庭陈述为证，且原、被告均提供了相关证据证实：原告提供了如下证据证实：1、原告身份证1份，证明原告的诉讼主体资格；2、原告与门面房东胡桂香签订的《门面租赁协议》1份，证明该门面系原告租赁后转租给被告的且原告有权转租的；3、胡桂香的证明，证明原告的转租行为经过房东同意；4、原、被告签订的《门面租赁协议》1份，证明租赁房屋的位置、租赁期限、租金、收取方式及双方不得自主解除合同等内容；5、转帐凭证3份，证明双方按协议履行，被告按约支付了2013年8月29日至2015年2月28日止的租金。被告提供了如下证据证实：1、原、被告签订的《门面租赁协议》1份，证明租金数额及支付方式、租赁时间及押金数额；2、银行进帐单3份，证明被告已支付了前期的租金；3、收条1份，证明原告收取被告押金20000元；4、2015年3月1日被告发给原告的短信，证明被告已通知原告解除合同��5、2015年3月8日原告发给被告的短信，证明原告同意解除合同；6、工商注销登记表，证明被告于2015年3月3日注销工商登记；7、电费缴费单，证明被告因经营不善缴纳电费至2015年3月；8、证人谢某的证言，证明被告于2015年2月28日搬离店面，停止营业。被告对原告提供的5份证据及原告对被告提供的证1、2、3均无异议，本院予以确认。原告对被告提供证4、5真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为不能证明原告同意解除合同，解除合同应按原告回复的短信中的二个条件进行。否则不同意解除合同；对证6、7、8认为与本案无关；本院认为，被告提供的证4、5能够证明被告因经营不善向原告提出了解除合同，被告知晓并回复了相关内容；证6、7、8能够证明被告于2015年3月开始不再经营该店铺，并于2015年2月底搬出的事实。经审理查明：原告与胡桂香于2013年8月1日签订了《门面租赁协议》1份，约定：原告租赁胡桂香座落于吉州区阳明商城A1第35－37门面，租赁期限为9年，原告有权转租给他人等内容。同月29日，原、被告签订了《门面租赁协议》1份，约定：原告将座落于吉州区阳明商城A1第35－37门面给被告使用，租赁时间为2013年9月1日至2019年8月31日止，租金金额以3年为一个阶段收取。第一阶段年租金为160000元，付款方式为半年一付，后半年租金须提前30天付清。被告需交付原告押金20000元整，如有违背协议，原告将视情况扣罚被告押金，并有权终止合同。本协议自签订之日起生效，原、被告双方不得自主变更或解除，否则造成违约，违约方须赔偿对方一切损失等内容。2013年8月18日，被告支付给原告20000元，原告出具收条1份，载明“今收到阳明商城店铺���金20000元整”。协议签订后，被告即搬入店铺进行营业，并按协议约定分三次支付至2015年2月28日止的租金共计240000元。2015年2月28日，原告搬出了店面，并于3月1日通过短信告知原告因无力再经营将店面交还给原告，同时将门店钥匙归还原告，并留下了钥匙一把协助原告将门面租出。3月3日，被告注销了其在该门面经营的吉州区喜多滋休闲食品店阳明店。3月8日，因有人有意向租该门面，被告再次发短信给原告，问如何处理，原告回复：“不能分租，分租了另外一个更不好租，租金不能低于14万，开价15万吧”。此后，因该店面一直未能出租，2015年7月7日，原告向本院起诉。本院认为：原告租赁他人店面后经房东同意转租给被告，其行为符合法律规定。被告在履行协议过程中因经营不善搬离店面、注销店铺名并逾期支付租金构成违约，其行为已经表明不履行主要债务而造成合同无法继续履行，此时作为合同当事人的被告即违约方也有权解除合同，且被告已通知原告要求解除合同，双方的租赁合同自被告通知原告时解除，原告要求继续履行合同的诉讼请求，应予驳回。被告违约解除合同应承担违约责任，双方虽约定违约方应赔偿对方的一切损失，但未明确具体损失，应以实际损失为准。本案中，因被告违约给原告造成了租金损失，可酌定被告支付原告二个月的租金损失26667元为宜，而后原告在明知被告违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大而未采取，导致损失扩大部分法院不予支持。现原告收取被告押金20000元，双方在合同中约定如被告违背协议，原告可扣罚被告押金，现被告亦同意用该押金赔偿原告的损失。故在用该押金折抵后，被告尚应支付原告租金损失6667元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告许琳韫支付原告邓志辉租金损失26667元，在与原告交纳的20000元押金相抵后，被告尚应支付原告租金损失6667元，限判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回原告邓志辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，由原告负担1287元，被告负担603元。如��服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享受权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  周白云审 判 员  邓大敏人民陪审员  宣春华二〇一五年九月十四日书 记 员  王佳莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国���同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十��条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。