江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2795号上诉人（原审原告）徐州圣博宏康创意服务有限公司，住所地江苏省徐州市民主北路68号。法定代表人王志宏，该公司总经理。委托代理人曹英博，江苏金铎律师事务所律师。委托代理人徐瑾，江苏金铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广东大地影院建设有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田南路中深花园A座2903A07。法定代表人岑建勋，该公司董事长。委托代理人文力男，该公司职员。上诉人徐州圣博宏康创意服务有限公司（以下简称圣博宏康公司）因与被上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人圣博宏康公司的委托代理人曹英博，被上诉人大地影院的委托代理人文力男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2010年12月24日，圣博宏康公司与大地影院双方签订创意68房屋租赁合同一份，约定圣博宏康公司将位于徐州市鼓楼区民主北路68号四号楼5楼出租给大地影院经营使用，合同第2.2条约定免租期为自双方交接场地至影院开业满6个月止。乙方（大地影院）承诺自甲方（圣博宏康公司）按本合同4.2条的约定交付租赁场地后6个月内完成土建工程与装修工程施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延；第2.3条约定计租期为自免租期满次日起计14年，第2.4条约定乙方开业后一年内，甲方整体开业率不足60%的期间，甲方免收租赁费；第3.1条约定本合同签订次日起10天内，乙方应当向甲方支付定金25万元。本合同终止之日起5天内由甲方无息返还乙方；第3.2条约定计租期前三年，年租金为75万元，以后每三年递增8%。第3.3条约定本合同签订次日起10天内，乙方应当向甲方一次性预付租金55万元；第3.5条约定计租期内，租金按每季度为一期支付，乙方应于每季度最后一个月的10号之前将下一期的租金直接汇入甲方指定的银行账号；第4.1条约定本合同签订次日起90天内，乙方应委托建筑设计院依据“租赁合同”附件1所列图纸完成土建工程与消防工程施工图纸，经甲方确认后请设计院出具盖章的施工蓝图，甲方以此施工蓝图完成影院一次消防报建工作。乙方影院装修过程中涉及甲方一次消防工程改造的，其费用和施工由乙方承担，甲方予以协助；第4.2条约定甲方在确认乙方交付相关施工图之日起10天内负责将租赁场地清理完毕，向乙方交付租赁场地；第4.3条约定乙方自行负责完成影院土建（含掀顶改造工程、增设消防梯工程等）与装修工程施工，并投入影院空调系统设备和数字电影放映设备；第4.4条约定乙方负责影院装修消防工程的施工及验收，甲方积极协助乙方以影院分公司的名义获取装修消防验收合格意见书和消防安全检查合格证。当日，双方签订了徐州创意68电影院租赁房屋交接协议，该协议约定甲方（圣博宏康公司）应经双方共同确认的“租赁合同”附件1所列图纸完成影院建设消防系统（包括室内外消防火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统、火灾自动报警系统）工程施工图纸后，报送消防部门审核前应将图纸交乙方（大地影院）书面确认，如消防部门按规范要求修改经乙方确认的施工图纸，则应再次经乙方确认，且双方应共同制作书面确认记录后予以存档，并作为双方交接租赁场地时的验收依据；甲方应按通过消防部门审核的图纸完成影院土建消防系统工程，并负责通过消防部门验收，并在乙方报建装修消防工程设计审核前10天内向乙方提供建设（一次）消防验收合格证；本协议为“租赁合同”的必要组成部分，与“租赁合同”具有同等法律效力，本协议与“租赁合同”不一致之处以本协议为准，与本协议相关的其他事宜以及本协议的解释，以“租赁合同”为准，“租赁合同”及本协议均未约定的事宜由双方友好协商后签订补充协议。2010年12月30日，大地影院向圣博宏康公司银行汇款80万元，其中含大地影院向圣博宏康公司一次性预付租金55万元。2011年12月16日，徐州市消防支队向大地影院下达建设工程消防设计违法通知书，涉案房屋因消防设计存在问题，工程消防设计检查不合格，需立即整改。2013年8月14日徐州市公安消防支队向圣博宏康公司下达建设工程消防验收意见书，对徐州创意68文化产业园局部装修改造工程进行了消防验收，该验收意见书中验收合格的部分不包含涉案房屋。2014年1月30日，徐州市公安消防支队向大地影院下达建设工程消防验收意见书，该意见书对徐州创意68大地数字电影院装修改造建设工程进行了消防验收，验收意见为合格。涉案房屋于2014年3月7日取得消防安全检查合格证。2014年4月2日，大地影院取得徐州市民主北路68号创意68产业园的电影放映经营许可证。一审法院经审理认为：圣博宏康公司与大地影院签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。根据双方的房屋租赁合同约定，免租期为影院开业满6个月止，乙方（大地影院）承诺自甲方（圣博宏康公司）按本合同4.2条的约定交付租赁场地后6个月内完成土建工程与装修工程施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延。但签订租赁合同当日，双方又签订了徐州创意68电影院租赁房屋交接协议，约定“甲方（圣博宏康公司）应经双方共同确认的“租赁合同”附件1所列图纸完成影院建设消防系统（包括室内外消防火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统、火灾自动报警系统）工程施工图纸后，报送消防部门审核前应将图纸交乙方（大地影院）书面确认，如消防部门按规范要求修改经乙方确认的施工图纸，则应再次经乙方确认，且双方应共同制作书面确认记录后予以存档，并作为双方交接租赁场地时的验收依据；甲方应按通过消防部门审核的图纸完成影院土建消防系统工程，并负责通过消防部门验收，并在乙方报建装修消防工程设计审核前10天内向乙方提供建设（一次）消防验收合格证”，并且该协议明确约定与“租赁合同”不一致之处以本协议为准，因此该协议作为房屋租赁合同的修改和补充，双方应当以房屋租赁合同和租赁房屋交接协议中的约定内容履行各自的义务。根据交接协议的约定，圣博宏康公司需负责完成涉案房屋一次消防验收合格，在双方签订的房屋租赁合同中约定，免租期为影院开业满6个月止，圣博宏康公司主张的租金是影院开业前的租金，但圣博宏康公司所举证据不足以证明该期间的租金支付条件已成就，亦不足以证明大地影院阻却合同约定租金支付条件成就的事实，综上，圣博宏康公司要求大地影院支付租金1512500元及违约金232034元的主张，证据不足，且大地影院亦抗辩圣博宏康公司主张支付租金并支付逾期违约金无事实和法律依据，因此，法院对圣博宏康公司的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、九十一条之规定，判决驳回徐州圣博宏康创意服务有限公司的诉讼请求。案件受理费20500元（圣博宏康公司已预交），由圣博宏康公司承担。上诉人圣博宏康公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判，判决支持上诉人的一审诉讼请求。本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、事实情况是我公司在交付租赁物时已有完备的消防喷淋系统，被上诉人将房屋加高二米，将原喷淋系统全部拆除，由于其又自行安装的喷淋系统及装修材料不符合消防验收标准致使上诉人管理的整个园区无法通过消防验收。上诉人经多次与徐州市公安消防支队协调，徐州市公安消防支队同意先对其他商户统一验收，后经被上诉人多次整改其消防方通过验收。二、上诉人和被上诉人于2010年12月24日签订租赁合同，约定交付租赁场地6个月内完成土建工程与装修工程，免租期为交接场地至影院开业满6个月，但是由于被上诉人自己的原因，2014年4月2日才取得放映许可证、方开业。一审判决被上诉人在2011年12月24日至2014年9月3日期间不应支付上诉人租金1512500元及违约金232034元，即驳回上诉人的一审诉讼请求，没有事实和法律依据。被上诉人大地影院公司答辩称：上诉人在一审中认为喷淋器已经做了被我们拆了，二审的时候认为我们根本没有做喷淋器，应当属于我们二次消防范围。根据租赁合同附件3双方签订的交接协议，其中第1.3条明确约定甲方应当完成影院建设消防系统包括室内外消防栓，喷淋系统等，在这份合同中已经明确喷淋系统的安装义务属于上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人主张的2011年12月24日至2014年9月23日期间是否属于被上诉人的免租期。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同以及房屋交接协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人主张的2011年12月24日至2014年9月23日期间是否属于被上诉人的免租期问题，应当根据双方房屋租赁合同和交接协议中关于免租期的有关约定来予以判定。圣博宏康公司和大地影院签订的房屋租赁合同第2.2条约定“免租期：自双方交接场地至影院开业满六个月止。乙方承诺自甲方按本合同4.2条的约定交付租赁场地后六个月内完成土建工程与装修工程施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延。”由此可见，免租期的计取时限是从双方交接场地至影院开业满六个月止，其前提是双方交接了租赁场地，而在圣博宏康公司和大地影院签订的房屋交接协议中对于租赁场地的交接有明确约定，该协议第1.3条约定“甲方应按经双方共同确认的“租赁合同”附件1所列图纸完成影院建设消防系统（包括室内外消火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统、火灾自动报警系统）工程施工图纸后，报送消防部分审核前应将图纸交乙方书面确认……”，该协议第1.4条约定“甲方应按通过消防部门审核的图纸完成影院土建消防系统工程，并负责通过消防部门验收，并在乙方报建装修消防工程设计审核前10天内向乙方提供建设（一次）消防验收合格证”。同时该协议还约定，房屋租赁合同与该协议不一致之处以该协议为准，由此可见，双方当事人共同协商确定了涉案房屋交接的相应条件即上诉人应当履行完成影院土建消防系统工程并负责通过消防部门验收等一系列义务后房屋才进行交接。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，上诉人主张其单位建设的工程是市重点工程，一次消防和二次消防是统一一起验收，在上诉人交付房屋时已具备完备的消防喷淋系统，是被上诉人的原因导致消防验收未通过，但是并未提供相应的证据予以证明，同时上诉人亦未能举证证明其已经按照双方房屋交接协议的约定履行了相应的房屋交接义务，二审庭审中法庭要求上诉人庭后提供其按照房屋交接协议第一条的约定履行相应义务的证据，上诉人亦未能提供。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故上诉人主张的2011年12月24日至2014年9月23日期间属于被上诉人的免租期内，上诉人主张要求被上诉人支付此段期间的租金及违约金的请求没有依据，本院不予支持。综上，上诉人圣博宏康公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20500元，由上诉人徐州圣博宏康创意服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民代理审判员  程 叶代理审判员  胡元静二〇一五年九月二十四日书 记 员  苗 鑫