广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3517号上诉人（原审被告）：樊兆强，身份证住址广州市越秀区，现住广州市白云区。委托代理人：艾银，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：章丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原炳林，住广州市白云区。委托代理人：梁劭文，广东新正律师事务所律师。委托代理人：冯骏，广东新正律师事务所实习律师。上诉人樊兆强因合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明：1988年2月11日，樊兆强（乙方）与案外人原炳南、原堂以及原炳林（共同作为甲方）签订《私资合建房屋协议书》，约定：甲乙两方协议私资合建房屋两间，地点位于广州市白云区罗溪村罗冲村。乙方出全部资金建房，甲方出房屋一间，占地面积共48.4平方米，空地为67.6平方米。甲乙双方建筑面积各占一半，即每方占58平方米。乙方负责建设一间占地58平方米的两层楼房给甲方永久居住。乙方自行按甲方拨出的58平方米面积建四层楼房永久居住使用，房屋建成后，产权各占50%，即每方占58平方米作自主权使用，但声明不准出售，如某方违反协议，由建设者负全部损失的经济责任。房屋产权现用名称为原堂名字，实际樊兆强占百分之五十。正本在樊兆强处存放，副本在原堂处存放。乙方的四层楼自行设计建筑，甲方的两层楼房由甲方自行设计，由乙方出全部资金自建。协议书落款有证明人李某等签名。同日，原炳南与樊兆强签订协议，由樊兆强提供给原炳南壹万元保证金。该笔保证金在樊兆强将房屋建至两层结构时，由原炳南退还给樊兆强建房用。上述协议签订后，原堂以其本人名义办妥相关拆旧房建新房的报建手续。樊兆强于1988年2月开始拆旧建新，新建房屋于1988年11月建成。房屋建好后，樊兆强将前面二层房屋交付原炳林，自行占用使用后座四层房屋至今。一审期间，樊兆强向法院提交房产登记费、土地登记费收据以及广州市房地产登记所通知书，拟证明樊兆强按政策办理涉案房屋产权，得到行政主管部门受理，但原炳林拒不配合提供乡政府同意合资建房的文件，导致樊兆强至今未能领取涉案房屋权属证书的情况。原炳林对樊兆强拟证事实不予确认，辩称其曾试图为樊兆强办证，但由于未有乡政府同意双方合建房的文件，故无法为樊兆强办证。樊兆强申请证人李某出庭作证，拟证明合资建房的经过及原炳林为涉案合同实际履行人；向原审法院提交个人名下住房查册表，拟证明涉案房屋为其唯一住房；向原审法院提交管理费收据，水费、排污费收据，有线电视卡，电费通知单等，拟证明樊兆强实际使用涉案房屋。原炳林认为樊兆强实际使用房屋与房屋的权属并无必然关联，上述证据均与本案无关联性。原棠为涉案房屋所在集体经济组织成员，与案外人郭某于1952年结婚，婚后生育四子，分别为原炳南、原炳欣、原汉波、原炳林。新建房屋已于1988年4月28日核发宅基地证（宅基地证号：穗郊字第2447**号，使用人是原堂，层数2、4层，建筑面积为380.48平方米）。原棠于1997年去世。1997年8月27日，原炳林向广州市白云区松洲街螺溪村民委员会提交《申请报告》，该报告载明：因原堂去世，使用人为原堂的宅基地房屋现由原炳林继承，故申请将宅基地使用人变更为原炳林。郭某、原炳南、原炳欣、原汉波在落款处签字、捺印。广州市白云区松洲街螺溪村民委员会于当日批准给予变更更名手续。1996年8月27日，涉案房屋核发了宅基地使用人为原炳林的宅基地证（宅基地证号：穗郊字第01045**号，地址为广州市白云区石井镇螺溪乡螺涌村花园巷68号，现地址为广州市白云区螺涌孖涌路29号）。一审期间，郭某、原汉波、原炳欣、原炳南确认涉案宅基地房屋由原炳林继承。经原审法院释明，上述案外人明确表示不参加本案诉讼，放弃就涉案房屋主张权利。樊兆强非新建房屋所在地集体经济组织成员，樊兆强明确不在本案中解决涉案上盖物价值补偿问题。上述事实由宅基地使用证、证明、协议、私资合建房协议书、收据、报建申请表、建房许可证、通知书、证人笔录、个人名下产权证明、照片、有线电视用户卡、电费通知单、询问笔录及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：樊兆强非新建房屋集体经济组织成员，亦非回乡落户的干部、职工、退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞，故原炳林、原堂、原炳南与樊兆强之间所签订的《建房协议书》属以合建形式变相买卖宅基地上房屋，该协议书应为无效。樊兆强抗辩原炳林要求确认合同无效的诉讼请求已超过20年的最长保护期，但诉讼时效只适用于请求权，而请求确认合同效力权利的行使不需要合同另一方的同意或者给付，故不受诉讼时效制度的限制，樊兆强的抗辩意见于法无据，不予采纳。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还，现原堂死亡，其配偶及其他子女均表示放弃就涉案房屋主张权利，故原炳林要求樊兆强返还涉案后座四层房屋的诉讼请求合理合法，予以支持。关于原炳林主张的房屋使用费的问题，首先，因《私资合建房屋协议书》无效，合同双方当事人均有过错，故应当由双方各自承担相应的责任，无权要求对方进行赔偿。其次，樊兆强分得涉案房屋后座四层是基于买卖关系所得。虽然涉案协议无效，但不能否定双方签订协议时出于买卖房屋的原意，即原炳林是自愿将房屋交付樊兆强，长达二十余年的时间内亦从未向樊兆强主张该笔费用，故樊兆强并非非法占用房屋。最后，房屋使用费属使用房屋的对价，双方当事人对此无约定，樊兆强在订立合同时无法预见。综合以上情况，原炳林要求樊兆强支付非法占用使用费的诉讼请求依法不能成立，不予采纳。经原审法院释明合同效力，樊兆强明确不在本案中就涉案房屋的上盖物价值装修补偿提出诉求，属处分已方权利，法院予以准许。据此，原审法院于2015年4月13日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，判决如下：一、原炳林与樊兆强履行的于1988年2月11日签订的《私资合建房屋协议书》无效；二、判决生效之日起三十日内，樊兆强将广州市白云区螺涌孖涌路29号后座四层房屋交还原炳林；三、驳回原炳林其他的诉讼请求。一审案件受理费9660元，由原炳林负担9460元，樊兆强负担200元。判后，樊兆强不服，向本院提起上诉称：1.原审判决适用《合同法》第五十二条第（五）项的规定来认定《合建房屋协议书》无效，是法律适用错误。原审判决并未指出该协议书具体违反哪部法律或行政法规的强制性规定，若系依照现行《土地管理法》第六十三条的规定，则违反《立法法》第九十三条规定的不溯及既往原则。本案《私资合建房屋协议书》签订时间以及协议的履行完毕时间都是在1988年，1986年颁布《土地管理法》第41条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准……”，证明城镇居民可以使用农村土地，上诉人在1991年对于涉案的房屋向土地管理部门、房管部门递交材料，土地管理和房屋部门均有受理，可以证明当时是可以流转的。2.原审判决认定本案不受诉讼时效限制是错误的。原炳林确认合同无效的目的在于请求上诉人樊兆强交还宅基地及房屋，已包含请求权之诉，故该案应当适用诉讼时效。《合建房屋协议书》从签订至原炳林提起诉讼之日已超过诉讼时效。3.合资建房的行为并未损害任何一方的利益且得到村委会及村民的同意与认可，现原炳林的主要目的是为了收回宅基地继而得到拆迁补偿。4.原炳林已改变涉案房屋的原状且房屋现属于违建。5.原堂于1997年8月去世，但涉案房产却已于1996年8月27日登记在原炳林名下，一审判决原炳林是继承，但当时转名时原堂尚未死亡，只是纯粹的转名行为，而不是继承行为。而且原炳林在1988年就是城镇居民。据此请求：1.撤销原判第一项、第二项，改判驳回原炳林的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由原炳林承担。被上诉人原炳林答辩称：1.其系在房管部门出具涉案房屋的危房鉴定之后才于2014年重新拆迁修建的，且办理了相关报建手续。2.原堂一家对分得的宅基地有处分权并有权对财产进行分配。3.原堂去世于1997年8月，而更名的时间是1996年8月27日，可能是宅基地证上出现了笔误。但不管宅基地证的日期是否有误，该宅基地证是经过白云区石井镇发放的有效宅基地证。据此请求维持原判。本院查明事实与原审查明事实一致。本院认为：本案争议的焦点为双方当事人签订的《住房合建协议书》是否有效及本案是否适用诉讼时效的规定。关于《住房合建协议书》的效力问题。该协议签订于1988年2月，1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，可见，城镇非农业户口居民使用集体所有的土地建住宅的，建房前需经过县级人民政府批准，并支付相应的补偿费和安置补助费。本案中，涉案房屋系以原堂名义报建，无支付补偿费和安置补助费，按照上述法律规定，樊兆强亦无权在涉案土地建房及要求房屋产权。双方的《住房合建协议书》与法律规定相悖，应属无效。合同无效的，应相互返还财产，原审对此认定正确，本院予以确认。樊兆强就涉案房屋的上盖物价值补偿问题，在原审中表示不在本案中处理，本院亦不予调处。关于本案是否适用诉讼时效规定的问题。樊兆强上诉认为应当适用，该意见在一审时其已经提出，原审亦已作出明确回应，说理清晰，认定准确，本院不予重复。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人樊兆强的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人樊兆强负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月十四日书 记 员  赵 琳ＸＸ