江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执复字第00079号申请复议人（被执行人）连云港吾盛贸易有限公司，住所地江苏省连云港市连云区板桥西路133号。法定代表人黄常锦，该公司总经理。申请执行人交通银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路141号。负责人曹云杰，该分行行长。被执行人黄常锦。被执行人谢周玉。申请复议人连云港吾盛贸易有限公司（以下简称吾盛公司）因申请执行人交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）与被执行人吾盛公司、黄常锦、谢周玉金融借款合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2015）连执异字第00007号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。本院经审查查明：连云港中院于2013年8月2日立案受理了原告交行连云港分行与被告吾盛公司、黄常锦、谢周玉金融借款合同纠纷一案，于2013年12月20日作出（2013）连商初字第0111号民事判决：一、吾盛公司于判决生效之日起十日内偿还交行连云港分行借款本金550万元及利息、复利、逾期罚息（截止2013年7月20日的利息、复利、逾期罚息共计315619.87元，从2013年7月21日起至判决确定的给付之日止的逾期罚息按年利率10.80%计算，复利按合同约定计算）；二、黄常锦、谢周玉对第一项债务承担连带清偿责任；三、吾盛公司不履行第一项债务，交行连云港分行有权对吾盛公司提供的下列抵押财产：位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场202号房屋（房产证号：连房权证新字第××）、位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场203号房屋（房产证号：连房权证新字第××）在登记范围内享有优先受偿权。案件受理费52509元，保全费5000元，公告费600元，合计58109元，由吾盛公司、黄常锦、谢周玉连带负担。上述民事判决书发生法律效力后，因吾盛公司、黄常锦、谢周玉未履行义务，交行连云港分行申请执行。连云港中院于2014年4月16日立案执行，案号为（2014）连执字第00185号。执行过程中，连云港中院依法委托连云港市旺达房地产估价师事务所有限公司（以下简称旺达公司）对吾盛公司所有的位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场202号、203号房地产市场价值进行评估。旺达公司于2014年12月10日出具连旺房估（鉴）字第2014-12013号《房地产估价报告》，载明：委估房地产在估价时点2014年8月26日的市场价值为人民币894.62万元，单价7787元／㎡。其中，新浦区朝阳东路30号凯旋广场202号房屋建筑面积663.36㎡，土地使用权面积103.90㎡，房地产总价516.56万元；新浦区朝阳东路30号凯旋广场203号房屋建筑面积485.50㎡，土地使用权面积76㎡，房地产总价378.06万元。估价人员在委估方的陪同下，对本估价报告中的估价对象进行了详细的实地查勘。本次评估价值包括装修价值，估价对象房地产装修较好，符合业主现状利用要求。估价对象所在建筑为19层楼房，建成年份2009年，估价对象位于楼房第2层，钢混结构，层高3.70米。本次评估采用市场比较法和收益法测算估价对象房地产价值：由于估价对象为商业用房，所在区域具有较为活跃和成熟的交易市场，能够收集到较为丰富的房地产交易资料，故可采用市场比较法评估其价值；因估价对象为商业用房，所在区域此类型房屋具有较为活跃和成熟的交易市场，客观收益的确定较为容易，且估价对象现出租使用，故宜采用收益法评估其市场价格。该估价报告亦说明了比较法定义及技术路线、收益法定义及基本公式，还在《估价的假设和限制条件》部分第二条第四点确定：“本估价技术报告仅供估价机构存档和当地房地产主管部门审查使用，不提供给委估方”；该条第七点确定：本估价报告有效期为一年。吾盛公司向连云港中院提出执行异议称：一、本案估价对象房地产所处地理位置优越，吾盛公司通过市场调查，旺达公司确定的评估价值远低于市场平均价格，若强制执行必将给吾盛公司造成难以弥补的损失。二、本案评估方法采用了市场比较法，但估价报告中没有体现所比较的对象。综上，请求立即中止对上述房产的执行，重新评估抵押房产。申请执行人交行连云港分行答辩称：法院依法委托专业评估机构对抵押物市场价值进行评估，评估结论公正合理。在执行异议审查过程中，连云港中院于2015年2月12日组织听证，吾盛公司为了证明评估价值过低，陈述其可提供如下证据：1.苏信房地产评估有限公司于2012年出具的估价报告，委托人为鼎庚贸易公司，评估对象为连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场两处房产，评估单价分别为8800元／㎡、8900元／㎡；2.吾盛公司从网络下载的香豪凯旋广场商铺及二手房售价，部分单价接近1万元／㎡。吾盛公司称庭后补充提供证据复印件。但在连云港中院执行异议卷宗中仅有证据2的网页信息。旺达公司到庭述称：一、旺达公司接受连云港中院委托后，在执行法院及当事人陪同下进行了现场勘察，采用市场比较法和收益还原法进行评估。本次评估，对估价对象市场上类似的房地产进行大量市场调查，根据法律规定和估价规范，对交易时间、交易情况、交易形式、区域因素、个别因素进行了修正，在区域因素中又进行了六个小项的修正，在个别因素中进行了九个小项的修正，最终修正得出市场比较法的结果：评估对象单价为8356元／㎡。根据《房地产估价规范》的规定以及估价报告中《估价的假设和限制条件》部分第二条第四点的内容，本案市场比较法的比较对象已在估价的基础报告中列明，而无须在《房地产估价报告》中体现。另外，根据委托方提供的租赁合同及现场调查情况，本次估价对象的使用方式为出租经营，本案采用收益还原法评估分为两个阶段：一是在租赁期限内的租金收益，二是在租赁期限外的客观租金收益，根据国家标准《房地产估价规范》规定的公式模型，确定估价对象的单价为7217元／㎡。上述两种方法测算出的评估对象单价相差不大，经过综合判断最终采用两种方法测算结果的简单平均数7787元／㎡作为结论。二、对于吾盛公司举证的评估报告，因与本案评估目的、价值时点不同，故评估价格不同；对于吾盛公司提出的网络出售消息：香溢世纪花城的阳关排屋和住宅房与本案估价对象的商业用房明显不同。根据旺达公司近期收集的网络信息，凯旋广场三楼一套办公房网上挂价不到5500元／㎡。三、关于吾盛公司主张市场比较法没有体现比较对象的问题。根据国家标准《房地产估价规范》以及《房地产估价报告》中《估价的假设和限制条件》部分第二条第四点的内容，比较对象体现在估价的基础技术报告之中，在对外的估价结果报告中无需体现估价对象。综上，旺达公司评估依据充分，过程参数合理，评估结果公正。连云港中院认为：该院在执行过程中，依法委托有鉴定资质并符合相关规定的鉴定机构对涉案资产进行评估，委托司法评估的手续完备，程序合法。房地产评估机构依照鉴定程序，经过实地勘察及市场调查作出的估价报告应当作为该院执行过程中对拍卖房地产进行拍卖的依据。吾盛公司以涉案房产于2012年评估价格及网上挂牌出售房产价格作为参照，认为本次评估价格偏低。该院认为，吾盛公司提供的2012年评估价格，未提供评估目的，且该评估价格已经超过评估报告的有效期限；另网上挂牌房产未反映该房产所处楼层、装修情况等因素，且网上挂牌出售房产价格不能反映挂牌房产最终成交价格及实际价值，故吾盛公司提出本次评估价格偏低的异议申请不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回吾盛公司异议请求。吾盛公司不服上述裁定，向本院申请复议称：本案执行中，吾盛公司对评估报告书多处提出质疑，连云港中院均未予以释明。吾盛公司已举证证明评估价格过低，但连云港中院仅因未提供评估目的不予采纳。连云港中院在没有查清事实的情况下，即对自行委托评估公司作出的评估结论予以认定违背公平公正原则。综上，连云港中院（2015）连执异字第00007号执行裁定认定事实不清、适用法律不当，请求依法撤销并重新评估抵押房产。本案的争议焦点是：吾盛公司主张本案评估价格明显低于市场价值应重新委托评估，有无事实和法律依据。本院认为：吾盛公司主张本案评估价格明显低于市场价值应重新委托评估，没有事实和法律依据。理由如下：首先，本案《房地产估价报告》虽未体现采用市场比较法时的比较对象，但并不影响该报告的效力。国家标准《房地产估价规范》附录A《估价报告的规范格式》A.0.2目录中第五条规定：“估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）”，第六条附件部分A.0.7估价技术报告规定：“房地产估价技术报告包括：……（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）；（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）；（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）”。根据上述规定，旺达公司在估价报告中《估价的假设和限制条件》部分第二条第四点亦明确：估价技术报告仅供估价机构存档和当地房地产主管部门审查使用，不提供给委估方。故吾盛公司不能因评估公司未说明比较对象而主张重新评估。其次，吾盛公司主张本案评估价格明显低于市场价值应重新委托评估，没有事实和法律依据。本案中，吾盛公司主张评估价值过低，应当承担相应的举证责任。为此，吾盛公司主张其他评估公司对案涉两套房地产出具的估价报告确定的单价高于旺达公司的评估结论，但吾盛公司并未实际向法院提供上述估价报告，并且吾盛公司主张的估价报告与本案评估报告的价值时点、估价目的、委托人均不同，不能证明估价对象在2014年12月10日的市场价值。吾盛公司还提供了网络下载的二手房售价信息，但该网页信息由吾盛公司自行打印且其与本案评估对象的自然状况存在差异。故吾盛公司提供的证据不能证明本案评估价格明显低于市场价值，其关于重新评估的主张不能成立。最后，旺达公司对估价对象进行了实地勘察，对于吾盛公司的相关主张，亦出庭接受质询并作出了详尽说明。旺达公司根据勘察及市场调查结果，采用市场比较法和收益还原法进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十二条之规定，裁定如下：驳回申请复议人连云港吾盛贸易有限公司的执行复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2015）连执异字第00007号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 沈 燕代理审判员 苏 峰代理审判员 孙 凯二〇一五年九月一日书 记 员 沈晓雯