广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2515号上诉人（原审被告）：何棨江，住香港，香港居民。上诉人（原审被告）：叶傲霜，住香港九龙，香港居民。上列二上诉人共同委托代理人：谭业森，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂成，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：李淮远，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吴淑贞，住广州市越秀区。上诉人何棨江、叶傲霜因与被上诉人李桂成、李淮远租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市逢源北横街13号房屋（涉案房屋）原为房管部门代管房屋。该屋为砖木结构2层，建筑面积76.84平方米。代管期间由李桂成的外祖母一家承租居住在该房屋首层头厅头房，之后该房屋部位（约20平方米）由李桂成及其妻子吴淑贞、其儿子李淮远一户共同居住。后该房屋于八十年代发还给私人业主。何棨江与何某甲于1995年4月向何某乙继承了该房屋。何某甲于2002年3月21日在香港死亡。叶傲霜于2013年5月20日办理了继承权公证，继承了何某甲的上述遗产。现上述房屋部位由李桂成及吴淑贞共同居住，何棨江、叶傲霜与李桂成、李淮远之间没有签订租赁合同。2000年3月16日，广州市荔湾区房管公司向涉案房屋所有权人及使用人发出通知，告知该房屋经安全普查发现存在危险，依规定要求所有权人或使用人对该房屋进行安全鉴定及采取有效防护措施，确保住用人的生命财产安全。2014年6月18日，李桂成、李淮远向原审法院提起诉讼，请求判令：1.何棨江、叶傲霜偿还给何棨江、叶傲霜多年代垫付的房屋抢修维护费180582.09元、贷款利息19417.91元，共计人民币200000元；2.本案诉讼费由何棨江、叶傲霜承担。原审庭审中，李桂成、李淮远陈述由于涉案房屋业主从没有出现过及对该房屋尽到维护的责任，故其居住的1981年至2006年期间对使用的房屋部位进行了抢修和维护，并因此支付了相应的费用。为证明支出的维修费用，李桂成、李淮远提供了时间为1998年至2006年期间的材料内部调拨单、收据、送货单、订货单、出仓单等证据拟以证实。李桂成、李淮远自行将上述证据分成五套，第一套为1998年购买装饰材料的商品调拨单及收据等，费用合计16716.04元；第二套为2000-2001年购买装饰材料的单据，费用合计11992.26元；第三套2002年购买装饰材料的单据，费用合计8689.09元；第四套是是由广州市越秀区建新建筑装饰工程公司白云工程部在2006年10月23日开具的维修款收据67300元及购买装饰材料的其他单据，费用合计73049.3元；第五套是2006年的工程项目列表57760元、1986年填高地面、厨房砌墙费用3100元、2001年和2006年灭白蚁费用5500元等单据，合计70135.5元。上述几套单据费用合计180582.09元。上述费用单据除了2006年维修款收据67300元、1986年填高地面、厨房砌墙费用3100元、2001年和2006年灭白蚁费用5500元有列明之外，其余大多是材料及零部件收据。李桂成、李淮远明确不对房屋维修费用进行评估。针对涉案房屋历年的维修情况，李桂成、李淮远陈述原来的房屋是用木板间隔的，地面离街平面低60厘米，由于生白蚁和水浸街问题，李桂成、李淮远买了新的木板重新搭建和不断填高地面。从2000年收到危房通知书之日起又继续维修房屋。2002年购买新的木板聘请人工重新进行间隔。2004年又用新的木板、木坊替换被白蚁蛀烂的部分，不断重复进行维修维护。直至2006年，李桂成、李淮远才聘请越秀区建新建筑装修工程公司将涉案房屋里的木板拆除、改用砖砌墙。工程大概做了半年多时间，有部分是包工报料，有些材料李桂成、李淮远自行购买的。最后结算的维修款（已含装修公司购买的材料费）67300元。原审另查明：何棨江、叶傲霜曾于2013年在原审法院起诉李桂成、李淮远及其他住户要求搬迁及支付使用费。经原审法院及广州市中级人民法院一、二审判决李桂成、李淮远限期搬迁及向何棨江、叶傲霜支付相应的使用费。李桂成、李淮远至今未搬迁。原审法院认为：虽然李桂成、李淮远与何棨江、叶傲霜之间没有就涉案房屋签订租赁合同，但是李桂成、李淮远居住使用涉案房屋具有一定的历史原因，并非恶意侵占何棨江、叶傲霜财产。何棨江、叶傲霜若干年来对于自身财产（涉案房屋）疏于管理，没有履行维护之义务，而李桂成、李淮远一户在居住使用期间积极对该房屋进行维修，特别在2000年房管部门发出抢修通知之后进一步维修加固房屋，使房屋免受白蚁侵害，财产安全得以保障。该过程中，李桂成、李淮远一户作为实际使用人当属得益，但何棨江、叶傲霜的房产亦因此得以保全。所以，在何棨江、叶傲霜对该房屋主张所有权能的同时，也应依据公平合理原则对李桂成、李淮远作出一定的财产补偿。结合李桂成、李淮远陈述的维修房屋情况及提供的费用单据来看，可以认定李桂成、李淮远确实对该房屋进行维修维护及支付相关费用。但是单据中除了2006年维修款收据67300元、1986年填高地面、厨房砌墙费用3100元、2001年和2006年灭白蚁费用5500元有列明之外，其余大部分单据显示的材料零散，也没有注明用处。因此，原审法院对上述列明项目的单据予以确认，对于其他单据则酌情判定补偿数额。综合认定何棨江、叶傲霜应向李桂成、李淮远补偿款项80000元。李桂成、李淮远主张的维修费用超过部分，原审法院不予支持。至于李桂成、李淮远要求何棨江、叶傲霜支付贷款利息，缺乏依据，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条及参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，何棨江、叶傲霜向李桂成、李淮远支付款项80000元；二、驳回李桂成、李淮远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由李桂成、李淮远负担2580元、何棨江、叶傲霜负担1720元（李桂成、李淮远经原审法院批准缓交受理费，在本判决生效之日起十日内，李桂成、李淮远应将负担的受理费2580元缴纳至原审法院）。判后，上诉人何棨江、叶傲霜不服原审法院判决，向本院提起上诉称：抢修危房通知书注明“要求房屋所有人和使用人进行抢修”，因此，李桂成、李淮远作为涉讼房屋的使用人，有义务对涉讼房屋进行维修。否则如房屋倒塌，李桂成、李淮远将无地方可居住。所以李桂成、李淮远成为受益人是毋庸置疑的。李桂成、李淮远在(2013)穗荔法民三初字第33号案中主张涉讼房屋为其外婆庞纺桥女士所有。李桂成、李淮远称“2000年3月6日广州市荔湾区房管局公司发出抢修危房通知书……李桂成、李淮远只好代何棨江、叶傲霜垫款进行抢修”明显违背事实，即使其对涉讼房屋进行了维修，也不属于垫款抢修。李桂成、李淮远为避免房屋倒塌而进行抢修，我方才能从中受益，该抢修费用我方才需承担。若是一般的维修费用，我方不属于受益人，无需承担。2006年67300元维修款收据，没有维修的具体项目名称，况且抢修危房通知书是在2000年发出的，而该笔费用产生在2006年，难以证明其是为了使涉案房屋的安全而进行的必要的维修。该笔费用我方不应承担。1986年3100元的维修款收据，该费用并没注明用于涉讼房屋，该款项即使是用于涉讼房屋，也不是为了房屋的安全而进行必要的维修支出。我方1995年4月取得涉讼房屋产权，李桂成、李淮远1986年居住在涉讼房屋，是向政府交租。故该笔维修费用不应由我方承担。2006年防治白蚁的工程款3200元，因受益人是双方，故我方只需承担1600元。李桂成、李淮远对涉讼房屋进行抢修，受益人是双方，其抢修费用应由双方分担。因此，我方愿意承担40000元的抢修费用。综上所述，上诉请求：1．撤销原审第一项判决，改判何棨江、叶傲霜向李桂成、李淮远支付40000元抢修费用；2．一审和二审的诉讼费由李桂成、李淮远承担。被上诉人李桂成、李淮远答辩称：虽然我方与何棨江、叶傲霜之间没有就涉案房屋签订租赁合同，但我方居住使用涉案房屋具有一定的历史原因，并非恶意侵占何棨江、叶傲霜财产，何棨江、叶傲霜若干年来对自身财产(涉案房屋)疏于管理，没有履行维护之义务，而我方在居住使用期间积极对该房屋进行维修，特别在2000年房管部门发出抢修通知之后，进一步维修加固房屋，使房屋免受白蚁侵害，财产安全得以保障。该过程中，我方作为实际使用人当属得益，但何棨江、叶傲霜的房产亦因此得以保全。所以，在何棨江、叶傲霜对该房屋主张所有权能的同时，应依公平合理原则，对我方作一定的财产补偿。何棨江、叶傲霜以房屋租赁以营利为目的，却不履行涉案房屋管理维修义务，将权利与义务强行分割。自1995年4月何棨江、叶傲霜取得涉案房屋产权至今近二十年，拒不履行涉案房屋的一切管理，维修责任义务至使该砖木结构老屋，一而再再而三地任由房屋险、危情发生，直接威胁李桂成、李淮远一户生命财产安全。请求法院驳回何棨江、叶傲霜上诉请求，维持原判。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，李桂成、李淮远基于历史原因居住使用涉案房屋，并非恶意侵占。涉案房屋政府早已发还私人业主，但何棨江、叶傲霜作为业主长期怠于管理维护，未能尽到所有权人职责。而李桂成、李淮远一户在居住使用期间积极对该房屋进行维修，特别在2000年房管部门发出抢修通知之后进一步维修加固房屋，使涉案房屋的财产安全得以保障，居住功能正常使用。该过程中，李桂成、李淮远一户作为房屋实际使用人固然受益，但涉案房屋亦无损毁之虞，何棨江、叶傲霜作为业主更是坐享其利。何棨江、叶傲霜作为涉案房屋所有权人对李桂成、李淮远作出补偿符合公平合理原则，原审法院据此结合李桂成、李淮远陈述的维修房屋情况及提供的费用单据，酌情判令何棨江、叶傲霜应向李桂成、李淮远补偿80000元，于法有据，本院予以维持。何棨江、叶傲霜上诉主张其不应承担部分房屋维修费用，理据不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何棨江、叶傲霜的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由上诉人何棨江、叶傲霜负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月十八日书 记 员  陈 迪邝伟贤