湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1445号原告：涧塘集体资产管理小组，住所地长沙市岳麓区望城坡街道涧塘小区50栋118号5楼501房。负责人：喻学辉，理事长。委托诉讼代理人：陈学文，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙瑜，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。被告：李军，男，1973年2月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：李满金，女，1977年7月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：罗家麟，湖南湘天律师事务所律师。原告涧塘集体资产管理小组（以下简称“涧塘资产管理小组”）诉被告李军、李满金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涧塘资产管理小组的负责人喻学辉及其委托诉讼代理人陈学文，被告李满金及其委托诉讼代理人罗家麟到庭参加了诉讼，被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告涧塘资产管理小组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年9月1日签订的《商业门面用房用地租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付欠交的租金524140元、违约金8万元（暂计算至2020年8月31日）；3、判令被告向原告交纳的10.5万元履约保证金归原告所有；4、判令被告承担本案诉讼费及原告实现债权的一切费用。事实和理由：原、被告双方就原告所有的位于长沙市岳麓区望城坡三角坪的房屋及场地租赁事宜，充分协商一致，特别是就租赁物概况、租赁期限、租金标准及支付方式、履约保证金及退还方式、双方的权利义务及违约责任等进行了反复沟通协商后，于2018年9月1日依法签订了《商业门面用房用地租赁合同》。租赁合同履行半年后，被告就陆陆续续欠付租金，原告不断催收，被告却不理不睬。2020年5月12日，原告无奈求助长沙市岳麓区望城坡法律服务所，可被告收到《法律意见函》后，既没有如期付款，也没有书面回复其拒付租金的理由。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告李满金辩称：一、涧塘资产管理小组主张诉讼请求所依据的《商业门面用房用地租赁合同》中所约定的租赁标的物长沙市岳麓区望城坡三角坪的商业用房用地，其所有权及出租权并不属于涧塘资产管理小组，其从未向李满金出示过其对于该租赁商业门面用房用地的所有权及出租权的相关权属证明。1、涧塘资产管理小组提供的《商业门面用房用地租赁合同》中本来甲方只有喻学辉、艾智永、彭艳辉三人签名，并未盖有涧塘资产管理小组公章，李满金手中合同原件即如此，经多次交涉，涧塘资产管理小组至今未出示任何证明其对涉案标的物的所有权和出租权的权属证明，李满金一直担心涧塘资产管理小组不具有该房的所有权和出租权，不能放心支付租金给涧塘资产管理小组。2、租赁标的物长沙市岳麓区望城坡三角坪的商业用房用地并无任何合法报建手续，其上面的所谓商业用房属于违法建筑，不能用于出租，亦并非商业用房。3、涧塘资产管理小组明知李满金租赁该房屋是用于从事儿童教育培训之用，故意隐瞒其没有房屋权属证书的事实，致使李满金无法办理儿童教育培训相关手续，且不能正常营业，给李满金造成巨大损失。二、涧塘资产管理小组在签订合同时即明知李满金和李军是分租关系，李满金租赁二楼从事儿童教育培训，李军租赁一楼从事水产经营，涧塘资产管理小组后来对李满金只收取二楼的租金亦证明涧塘资产管理小组知道且认可李满金与李军分别租赁二楼和一楼。李满金之所以与李军共同在乙方签字是因为李军与涧塘资产管理小组熟悉，李满金想借助于李军与涧塘资产管理小组更熟悉来获取相应优惠的租赁价格。综上，涧塘资产管理小组所主张的诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。被告李军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证等权利。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告涧塘资产管理小组（甲方、出租方）与被告李满金、李军（乙方、承租方）签订一份《商业门面用房用地租赁合同》，其中约定：1.1甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，且乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于长沙市岳麓区望城坡三角坪的商业用房用地……1.2承租场所的建筑地上面积约3200㎡（以上均含公摊面积）……2.1承租场所的承租期为6年，自合同签订之日起计算租金及物业费，装修期包括在承租期内。可续租（6年6个月）……4.1装修期包括在承租期内（一个月零十一天装修期为免租金期）……5.1租金：甲方以税后净得租金，根据经济之发展，租金实行递增制，分期计算如下：（1）2018年9月1日至2021年8月31日每年全年租金761800元；（2）2021年9月1日至2022年8月31日全年租金784654元……7.2租金支付方法为：1）租金采取收现金按每季度向甲方支付一次，先租再用的原则，提前15天支付下一期的租金。2）自商业用房交付之日起的物业管理费由乙方自理。7.3若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费总额的日千分之二（2‰）计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。7.4若乙方欠缴租金或其他费用达10天时，甲方除有权在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相当于该欠款之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；若乙方拖欠上述费用达30天，甲方有权在书面告知的情况下，对乙方采取断水断电、锁门等措施，并可终止合同，保证金不予退还。乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金。8.保证金100000元。8.1本合同签订之日十天内乙方向甲方交纳履约保证金，该保证金在合同期满后且乙方无违约情形或无结欠费用后无息退还。如乙方不按期支付，则本合同不生效……8.3在承租期内，若乙方拖欠甲方之租金及其延期付款违约金，或因乙方违反本合同或由乙方的过错，而对甲方造成损失，甲方有权按本合同第7.4条终止合同，或在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相等于该欠缴之款项或甲方所受损失的赔偿；乙方应在15天内缴付保证金或提供担保以补足所扣除部分，如乙方未能在期限内补足所扣除部分，甲方有权终止合同并收回承租场所，乙方承担违约责任。8.4承租期内，保证金将由甲方保管，并且不需向乙方支付利息。承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，甲方应在乙方按照本合同的规定将承租场所交还甲方后30天内退还乙方所缴纳之保证金，如甲方未及时返还，应支付乙方相当于银行短期存款利息……11.乙方义务……11.3及时缴付及补足本合同下的租金，保证金以及其他应付费用。在租赁期内，承租方应付之租金，将不会因承租方停止使用该铺面而减免或免收（本合同有不同规定除外）16.1乙方在承租期内的一切活动，均需遵守中华人民共和国的法律、法规及规章，并须对甲方就乙方违反本合同而引致甲方所蒙受的任何损失（包括罚款、诉讼费、仲裁费及律师费等）承担赔偿责任……16.5乙方应对在承租期间由于其（含乙方的员工授权人士）违约行为、过错而对甲方造成的一切损失（包括租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费用、调查取证费等）承担责任。乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成的实际损失，不可抗力及其他依法免责的除外……16.7无法定的或约定的事由，一方提前终止合同的，应向对方支付本合同总租期范围内剩余租期租金加物业管理费之和的20%的金额作为违约金。该合同签订后，涧塘资产管理小组将案涉房屋交给李军、李满金使用。2020年5月12日，涧塘资产管理小组委托长沙市岳麓区望城坡法律服务所向李军出具一份《法律意见函》，告知：依据双方于2018年9月1日所签《商业门面用房用地租赁合同》第7条第1项的约定，截至2020年5月16日前，您已欠付租金432950元；同时，根据该合同第7条第3、4项的约定，您已构成严重违约，应承担日千分之二的延期付款违约金和终止合同的法律后果。请您于收悉本函件后三日内书面明确答复是否继续履行合同，如要求继续履行合同则须于明确答复之日起七日内付清欠款，如逾期未书面答复则视同您同意解除本合同，并愿意承担违约的全部法律责任。查，1、李军、李满金就案涉所租赁房屋向涧塘资产管理小组交纳了10万元履约保证金。2、自2018年9月1日至2020年8月31日期间，两被告共计向涧塘资产管理小组交纳租金1039610元，两年度累计欠租483990元。又查，1、长沙市岳麓区望城坡街道涧塘社区居委会、商贸城社区居委会、老虎岭社区居委会、竹马塘社区居委会于2020年11月23日共同出具《证明》，证实：原涧塘村和望新村集体资产于2015年由望城坡街道交望涧集体资产管理小组管理后，原涧塘村和望新村集体资产又于2018年1月拆分，即原涧塘村集体资产由涧塘集体资产管理小组管理。涧塘集体资产管理小组虽没有登记注册，但行使了管理集体资产的职责。2、案涉房屋系由涧塘资产管理小组管理的集体资产。据原告陈述，案涉房屋建于20世纪七十年代，现无法办理权属登记。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《商业门面用房用地租赁合同》、收据、《法律意见函》、微信聊天记录、《证明》等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点主要有：（一）原告涧塘资产管理小组有无权利出租案涉房屋；（二）涉案《商业门面用房用地租赁合同》是否应予解除；（三）如合同解除，则合同解除后的法律后果及责任承担问题。一、关于原告涧塘资产管理小组有无权利出租案涉房屋的问题。被告李满金辩称因案涉房屋的所有权及出租权不属于原告，故其无权出租。对此，本院认为，长沙市岳麓区望城坡街道涧塘社区居委会、商贸城社区居委会、老虎岭社区居委会、竹马塘社区居委会已经联合出具了证明，证实涧塘资产管理小组系原涧塘村集体资产的管理人，而案涉房屋没有取得权属证明，亦不影响原告履行对其进行管理的职责，故本院确认原告涧塘资产管理小组有权对案涉房屋进行出租。另外，关于李满金提出案涉房屋属于违法建筑的辩称意见，因其未提交证据予以佐证，故本院对该辩称意见不予采信。二、关于案涉《商业门面用房用地租赁合同》是否应予解除的问题。前已述及，原告涧塘资产管理小组对案涉房屋有出租的权利，而其与被告李军、李满金签订的《商业门面用房用地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原告作为出租人，已依约将涉案商铺交付给被告使用。被告作为承租人，理应依约向原告支付约定的租金，然合同履行过程中，被告确实存在拖欠租金的行为，且经原告委托长沙市岳麓区望城坡法律服务所出具《法律意见函》后，两被告仍继续拖欠租金。现原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院确定为本案起诉之日即2021年1月18日。三、关于案涉《商业门面用房用地租赁合同》解除后的法律后果问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于租金的支付问题。自2018年9月1日至2020年8月31日期间，两被告尚欠租金483990元，现原告主张两被告支付，于法有据，但考虑2020年年初新冠肺炎疫情对两被告使用案涉房屋从事经营活动确实会产生一定影响，故本院依据公平原则，酌情给予两被告两个月的租金减免，核减之后两被告尚需支付此期间的租金357023元，对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。2、关于违约金的支付及履约保证金如何处理的问题。本案中，被告未按照约定及时缴纳租金，其行为构成违约，应当向原告承担违约责任。双方在合同中约定逾期交付租金或其他费用，两被告应向原告支付延期付款违约金，同时又约定如两被告拖欠租金等费用达30天，保证金不予退还。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依照公平和诚实信用原则，对双方关于履约保证金及违约金的诉求做如下判定：（1）被告向原告交纳的10万元履约保证金不予退还；（2）原告主张的违约金，不予支持。3、关于律师费的主张。因原告提交的票据上的交款方与本案原告名称不一致，现原告据此主张律师费依据不足，本院不予支持。另外，关于被告李满金提出的其与李军系分租关系的辩称意见，因其与李军在案涉《商业门面用房用地租赁合同》上共同签字，该协议中对于两被告租赁房屋面积未做区分，且李满金亦未提交其他证据证实双方存在分租协议，故对于李满金的前述辩称意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告涧塘集体资产管理小组与被告李军、李满金于2018年9月1日签订的《商业门面用房用地租赁合同》于2021年1月18日解除；二、被告李军、李满金于本判决生效之日起十日内向原告涧塘集体资产管理小组支付截至2020年8月31日前拖欠的租金357023元；三、被告李军、李满金向原告涧塘集体资产管理小组交纳的10万元履约保证金不予退还；四、驳回原告涧塘集体资产管理小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5441元，由被告李军、李满金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年三月二十四日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。