广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗荔法民三初字第43号原告：黄X昌，香港居民，住广州市荔湾区。原告：朱X英，香港居民，住广州市荔湾区。上述两原告的共同委托代理人：郑铭、王晓莉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州XX物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代理人：钟X宇，职务：总经理。委托代理人：郭X新，该公司职员，联系地址。被告：钟X宇，住广州市越秀区。两被告共同委托代理人：许可，广东仁美律师事务所律师。原告黄X昌、朱X英诉被告广州XX物业管理有限公司、被告钟X宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人郑铭，两被告的共同委托代理人许可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄X昌、朱X英诉称：两原告分别是位于广州市荔湾区XX号房屋业主。被告钟X宇与两原告代理人于2012年9月5日签订《广州市房屋租赁合同》，约定两原告将上述房屋出租给被告作商业及住宅用途。两原告依约将涉案房屋交予被告使用，后因被告在装修涉案房屋过程中未按法律规定办理文物报建审批手续，被相关执法部门分别作出停工及罚款等行政处罚措施。2013年7月13日，双方签订《确认函》，确认被告撤出涉案房屋交还原告，并确认拖欠原告5个月的租金。被告在使用涉案房屋期间，将涉案房屋部分分租予次承租人，并收取次承租人按金、入场费等费用。但被告在撤出涉案房屋时拒绝将其收取的次承租人的按金、入场费等费用移交予两原告，次承租人申请解除、终止房屋租赁合同时，两原告只能代被告垫付退场费，金额共102200元。原告多次催促两被告偿还上述费用，但两被告至今仍未支付。原告认为，被告XX公司是涉案房屋的实际使用人，被告钟X宇作为签订合同的乙方同时亦是被告XX公司法定代表人，故两被告对本案应承担连带责任。两被告拖欠租金及退场费的行为违反了法律规定，严重损害了原告的合法权益，故两原告起诉要求法院判令：1、请求依法判令两被告向两原告支付拖欠的租金489000元（90000元／月，共拖欠5个月零13天）。2、依法判令两被告向两原告支付两原告为其向案外人代垫付的退场费102200元。3、依法判令被告钟X宇对第1、2项诉讼请求承担连带责任。4、诉讼费用由两被告承担。被告XX公司辩称，不同意两原告的全部诉讼请求，理由是：1、在被告无法得知涉案房屋是文物的情况下，两原告隐瞒涉案房屋为文物的事实与我方签订了《广州市房屋租赁合同》。租赁合同中明确约定有免租装修期，即原告知道我方要进行装修，但原告未履行告知及向文物管理部门申请批准装修的义务导致我方在装修尚未完工时就被文物管理部门责令停工，无法使用涉案房屋。本案过错全在原告方，我方没有任何过错。故原告无权要求我方支付从停工开始的租金。被告钟X宇辩称，被告钟X宇只是XX公司的法定代表人，本案合同当事人应是被告XX公司，故钟X宇不应成为被告。其它答辩意见与被告XX公司一致，经审理查明：广州市荔湾区多宝路211号房屋是原告黄X昌所有的房屋，广州市荔湾区多宝路213号房屋是原告朱X英所有的房屋。涉案房屋及相连的房屋于2000年被文物保护部门核定为文物，并在该相连房屋的前端部位设立“文物保护”等标志。2012年2月2日、2月3日，原告朱X英、黄X昌分别公证委托冼穗萍、齐某代为对上述两房产进行出租等行为。2012年9月5日，委托代理人冼穗萍、齐慧娅（甲方）与被告XX公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区XX号房地产出租给乙方作商业经营及住宅用途使用，租赁期限自2012年12月1日至2020年11月30日止，2012年12月1日至2014年11月30日每月租金为人民币90000元；2014年12月1日至2017年11月30日每年租金递增5%；2017年12月1日至2020年11月30日每年租金递增10%。乙方向甲方交纳180000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应负的修缮责任，装修期内乙方要注意安全施工，如发生安全问题一概与甲方无关。由2012年9月6日至2012年11月20日为免租金装修期等。被告钟X宇作为法定代人也在合同上签名。签订合同后，被告XX公司在向两原告支付了180000元的合同保证金以及租金255000元，并对涉案房屋进行了装修。并将房屋分租他人使用。2012年11月21日，广州市文化广电新闻出版局以“擅自修缮不可移动文物，明显改变文物原状”为由向被告发出《停工通知》。2013年5月16日，广州市文化市场综合行政执法总队作出穗文总罚字（2013）第1020号《行政处罚决定书》，以未经许可，擅自对广州市文物保护单位“多宝路211号、213号旧民居建筑”进行修缮为由，给予被告罚款80000元的行政处罚。2013年7月24日，被告XX公司与部分次承租人到房管部门办理了解除、终止房屋租赁合同注销登记备案手续。在本案原告提供了一份反映有部分次承租人签名确认收到退场费的明细表。该表反映原告共向部分次承租人垫付退场所费102200元。被告不确认该明细表的真实性。2013年7月13日，被告钟X宇（乙方）与原告（甲方）签订《确认函》，内容是“乙方承租的广州市荔湾区XX号，至2013年7月13日，乙方未按合同约定时间交租，合计共欠5个月未交，现乙方同意撤场。遗留下的乙方物品（见清单1份）交给甲方，乙方同意不拆除，双方确认以现状交接场地。2013年7月15日前的债权债务由乙方承担与甲方无关，甲方接收日之后该场地的债权债务由甲方承担与乙方无关。在本案庭审中，被告确认2013年2月1日至同年7月13日的租金没有交纳。另查，被告XX公司于2012年6月26日成立，法定代表人是钟X宇。本院认为：涉案房屋已于2000年期间被核定为文物并设立保护标志。《中华人民共和国文物保护法》第二十一条规定“国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养；非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养……。对不可移动文物进行修缮、保养、迁移，必须遵守不改变文物原状的原则。”《广州市文物保护规定》第二十一条规定“不可移动文物保护管理责任人可以依法合理利用文物，要求文物行政主管部门提供文物保护、修缮方面的信息和技术指导……”根据上述规定涉案房屋被核定为文物，原告是该房产的保护管理责任人，但原告仍可依法合理利用涉案房屋，包括按原用途出租使用及依法定程序进行装修。因此，原告将涉案房屋出租给被告XX公司，并允许其进行装修没有违反法律规定。由于被告XX公司在2013年7月13日才将涉案房屋退还给原告，被告XX公司在此之前已实际使用了该房屋，并且被告钟X宇也出具《确认函》，确认至搬迁房屋日止共欠5个月的租金没有交。故原告要求被告XX公司清缴2013年2月1日至同年7月13日止的租金是合法合理的，本院予以支持。被告不同意清交租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告XX公司与次承租人签订的租赁合同，根据合同的相对性，租赁合同的法律关系只产生在XX公司与次承租人之间，如存在解除合同被告XX公司要退还款项给次承租人的情况下，退款人应为被告XX公司。被告XX公司、两原告及次承租人之间并未就退还款项达成一致意见，在被告XX公司不确认应退的款项，原告擅自代为退还退场费。据此，两原告要求被告返还代垫的退场费的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。另外，被告钟X宇只是作为法定代表人的身份，在原告与被告XX公司签订的《广州市房屋租赁合同》上签了名。涉案房屋实际是被告XX公司使用。原告要求被告钟X宇与被告XX公司共同清缴租金和承担连带责任，没有合同与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国文物保护法》第二十一条、《广州市文物保护规定》第二十一条，《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州XX物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告黄X昌、朱X英支付从2013年2月1日至同年7月13日止的租金（每月按90000元计算）。二、驳回原告黄X昌、朱X英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9712元，由原告黄X昌、朱X英负担1077元，被告广州XX物业管理有限公司承担8635元。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘瑞冰人民陪审员  黎耀强人民陪审员  梁国伟二〇一五年九月二日书 记 员  卢健华