北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初6326号原告（反诉被告）：北京市水利自动化研究所，住所地北京市海淀区翠微路甲3号。法定代表人：张新，所长。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京今日风美容美发中心，住所地北京市海淀区翠微路甲3号。法定代表人：王秀清，经理。委托诉讼代理人：谢双利，北京恒圣（天津）律师事务所律师。原告北京市水利自动化研究所（以下简称水利研究所）与被告北京今日风美容美发中心（以下简称今日风中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水利研究所委托诉讼代理人孙钦永、刘晋卿，被告今日风中心法定代表人王秀清及其委托诉讼代理人谢双利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水利研究所向本院提出诉讼请求1、判令今日风中心将位于北京市海淀区翠微路甲×号院内南楼一层面积为160平米的房屋腾空并交还给我方；2、判令今日风中心向我方支付自2020年2月19日起至实际交还之日止的房屋使用费（按照每日630.14元计算)；3、判令今日风中心向我方支付拖欠的水费、电费、供暖费（暂计算至2020年11月11日279390元，其中水费93051.91元、电费148418元、供暖费37920元）；4、判令被告将其工商登记注册地从租赁房屋（即北京市海淀区翠微路甲3号院内南楼一层）迁出；5、本案全部诉讼费用由今日风中心承担。事实与理由：2014年8月12日，我方与今日风中心签订房屋租赁合同，今日风中心承租位于北京市海淀区翠微路甲3号院内南楼一层面积约为100平方米的房屋，租期自2014年8月19日至2019年8月18日，租金每年12万元。2016年3月8日，双方签订了一份补充协议，将承租面积调整为160平方米，租金调整为23万元，其余内容按原租赁合同执行。租期届满后，今日风中心拒绝交付房屋，今日风中心在我方起诉后又支付了截至2020年2月18日的房屋使用费。现我方诉至法院，请求依法判决。今日风中心辩称，不同意水利研究所的全部诉讼请求。我方承租对方的房屋至今已有多年，房屋的实际面积从最初租赁时一直都没有改变。2014年8月18日，及2016年2月15日我方应对方的要求，签署了《房屋租赁补充协议》及《补充协议》。将房屋面积调整为200平米，租金由原来的12万元上涨为23万元。事后水利研究所法人代表张新又给我方写下《承诺书》，大概内容就是“现为了配合北京市水利自动化研究所的工作，双方同意将原合同租赁期限五年暂定为三年。我所承诺于2017年8月18日到期后，租赁合同不终止，自动延续三年到2020年8月18日止，延续期间，房租不变，其他双方的权利义务仍执行原合同”。2017年4月份，我方为了经营需要对承租的房屋进行了整体装修。但在2018年2月4日，水利研究所称接到上级指示并称出租房屋中的部分是违章建筑，并出动大量人员把原承租面积的部分房屋(约100多平米）强行拆除，给我方的经营代来极大损失。仅拆除部分的装修损失就达到376286元(见评估报告）。另外被拆除房屋中的专为其添置的无法再次利用的用具价值177900元。水利研究所拆除所谓的违建后，我方的经营场所面积减少了将近一半，直接影响我方的经营收益。由于答辩人交纳的房租是整个房屋的租金，现被强迁后面积减少将近一半，被答辩人理应退还将近一半房租（期间自2018年2月至2020年2月）。2019年8月21日，水利研究所又突然给我方发来《通知》，声称“租赁合同已于2019年8月18日期满，根据合同约定和上级要求，我单位决定不再出租该房屋”。并要求我方在2019年8月26日前将租赁房屋腾空并交回房屋。此时双方仍然在合同期内，且我方的房租已经交至2020年2月18日。水利研究所曾给我方的经营场所断水、断电，造成我方停业近一个月之久。后经协商，才给我方通水通电。我方的经营损失无法估量。后发生新冠疫情，2020年1月23日政府要求停业，至2020年5月9日对方仍不让我方营业至今，给我方带来经济损失。现水利研究所以合同到期为由，要求我方腾空房屋并提起诉讼。我方认为，可以腾空承租的房屋，但同时要求对方赔偿我方的经营损失和拆除部分的装修及设备设施等损失，退还部分房租并开房屋租金发票。现我方提出反诉，反诉请求为：1、判令水利研究所赔偿我方被强拆部分的装修损失费376286元；2、判令水利研究所支付上述鉴定费5645元；3、判令水利研究所赔偿我方被强拆部分内无法再次使用的配套设备设施177900元；4、判令水利研究所向我方开具房屋租赁发票（自2014年8月至2020年2月按照年租金23万元开具发票）；5、判令反诉水利研究所退还被强拆部分的房租22万元，自2018年2月份强拆部分房屋之后至2020年2月（由于拆面积是整个承租房屋一半的面积，每年按11万退还，共两年）；6、判令反诉水利研究所赔偿我方自2020年5月1日以后至2020年8月18日期间，因水利研究所不准我方营业造成的停业损失（参考2018年5月1日以后至2018年8月18日期间为183686元）；7、诉讼费水利研究所承担。水利研究所对今日风中心的反诉辩称，对今日风中心的反诉请求均不予认可，没有事实及法律依据。第一项双方租赁合同没有包含所谓的拆除部分，该拆除部分是我方免费提供给今日风中心使用的，本身是临时搭建的建筑，因此也不存在装修损失的问题。该损失鉴定费是今日风中心单方进行的评估，本身不认可，同时该房屋及装修情况本身不具有鉴定的可能性，该鉴定本身不具有客观性，不具有定案依据。第三项请求今日风中心单方制作的同时根据其相关列明的记载，无法这证明是客观存在的设备，即使存在，也并非无法再次使用。关于发票问题我方均已按时按期足额开具发票，不存在拖欠发票的问题。因为涉案房屋租赁收费面积部分并未包括强拆部分，因为租赁合同已经到期，我方并未同意续签的情况下，我方已经提前今日风中心发出合同终止的通知并要求办理。因此不存在因我方原因不能继续经营的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，北京市海淀区翠微路甲3号院（以下简称甲3号院）产权人为北京市水务局，水利研究所为北京市水务局的下属事业单位，甲3号院内南楼一层由北京市水务局授权水利研究所使用并进行管理。水利研究所确认：甲3号院内南楼一层及四五六层均是水利研究所使用。2011年起，水利研究所与今日风中心就甲3号院内南楼一层部分房屋建立了租赁关系，2014年7月，今日风中心提出书面申请续租。2014年8月12日，水利研究所（甲方，出租方）与今日风中心（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将甲3号院内南楼一层100平米房屋（以下简称案涉房屋）出租于乙方用于开设今日风美容美发中心，或符合国家法律规定的事项，乙方已对上述房屋及周边情况作了充分了解，原因承租该房屋；租赁期限为五年，自2014年8月19日起至2019年8月18日止；房屋及场地租金为每年12万元，全年租金按季支付，每季前10天将本季租金支付至甲方；房屋租赁期间，与房屋有关的以下费用由乙方承担，电费、水费、电话费均按实际发生情况及院内核算价格收费，供暖费按承租面积及北京市非居民供暖价格收费；在本合同签订后的3日内，甲、乙双方对上述房屋及房屋内设备设施进行检查清点后甲方交于乙方，交接清单由双方签章后作为本合同附件；承租期满或本合同终止后，乙方应按照交接清单将房屋及房屋内的设备设施交还甲方，其中乙方所装修改造部分不得拆除，其他乙方所拥有的可以移动的设施应当在10内清理，逾期则视为放弃，所有权转移为甲方所有；甲方的义务和责任：1、按合同约定如期将出租房屋交付乙方使用；2、保证出租房屋及场地权益清晰，使用权无争议；3、协调乙方于周边单位的关系；乙方在承租期间，乙方对该房屋场地及全部设施、设备承担维修养护责任，不得擅自改变或破坏房屋结构；需要进行装修、改造、新建时，须事先将申请书及方案报于甲方，在征得甲方书面批准方可实施；本合同履行届满合同终止后，甲方享有优先续约权，即在本合同期满前3个月内，若甲方继续出租该租赁物，乙方在同等条件下可优先与甲方签订本租赁物的租赁合同。同年8月18日，双方签订补充协议（以下简称补充协议1），约定：2014年8月12日，甲乙双方签订了房屋租赁合同，经双方商议合同内容变更如下：租赁标的由甲3号院内南楼一层100平米房屋变更为200平米，租金由壹拾贰万元变更为贰拾叁万元，其他内容不变。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行。双方确认并未按合同约定制作交接清单进行房屋交接。水利研究所确认出租的案涉房屋中有部分为违章建筑，无产权证。今日风中心确认签订合同时水利研究所未向其出示产权证，亦未告知过其产权情况。2017年11月，北京市水务局开展行业安全隐患大排查大清理大整治专项活动，本案所涉房屋中无产权证部分被列入整改范围；2018年2月4日，上述无证房屋被拆除。双方确认被拆除的房屋在有房产证房屋后面，与有证房屋相通，该部分房屋并非今日风中心所建。关于今日风中心承租的案涉房屋中有房产证部分的面积，水利研究所确认有证房屋在甲×号院大产权证内，并无单独产权证，故未显示该部分面积。双方均确认在今日风中心承租后至无证房屋被拆除前其承租的本案所涉房屋的面积均未改变过。水利研究所分别于2019年6月19日、2019年8月21日书面通知今日风中心租期至2019年8月18日届满，期满后不再续租，要求今日风公司最迟于2019年8月26日腾退房屋。但今日风中心至今仍使用案涉房屋。今日风中心按每年23万元的标准交纳租金至2020年2月18日。水利研究所提起本案诉讼后，双方在本案审理过程中曾自行进行过调解，但未达成一致。水利研究所确认：在调解过程中曾要求今日风中心提供第三方机构的相应材料作为今日风中心索要经济补偿的依据。今日风中心于2020年9月自行委托北京中创伟业房地产评估有限责任公司（以下简称中创公司）对被拆除部分房屋及附属物的重置成新价值、停产停业损失补偿及搬迁补助费进行评估，估值时间点为2018年2月4日。中创公司于2020年9月30日出具评估报告，该报告载明：房屋面积为132.26平方米，房屋重置成新补偿价为102604元，房屋装修、设备及附属物补偿价为68679元，停产停业损失补偿费198390元，搬迁补助费6613元，总腾退补偿金额376286元。今日风中心支付鉴定费5645元。今日风中心确认：评估报告所依据的现场照片是其在房屋拆除之前提前拍摄。水利研究所表示因调解未成功，诉讼阶段不认可上述评估报告。2016年2月15日，水利研究所（甲方）曾与今日风中心（乙方）签订补充协议（以下简称补充协议2），主要内容为：双方曾于2014年8月19日签订房屋租赁合同，现就该合同有关事宜达成如下补充协议：1、租赁面积由100平米扩大到160平米，年租金由12万元增加到23万元，租赁时间从2016年2月19日到2017年8月18日；2、主合同中约定的其他条款不变更；3、本协议经甲、乙双方签章后生效。今日风中心确认该补充协议是为了配合水利研究所应对巡视组检查产生。关于案涉房屋的水、电、暖气费用，水利研究所确认水电费系其按照总表统一对外代缴，今日风中心有单独的水、电表，但水利研究所未就今日风中心使用期间产生的水、电费用提供相应充足证据证明。今日风中心确认自2014年8月12日房屋租赁合同签订后未交纳过水、电、暖气费用。双方在2014年8月12日及此后未核对过水、电表情况。今日风中心主张水利研究所法定代表人张新曾承诺其租期至2020年8月18日，未提供相应充足证据证明。今日风中心主张无法再次使用的配套设备设施价值，未提供相应充足证据证明。庭审中，水利研究所表示已为今日风中心开具了租金发票，可以向今日风中心提供。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，关于水利研究所出租的案涉房屋中有房产证部分及无房产证部分的面积，水利研究所虽未提交相应证据证明，但根据双方在2014年8月12签订的房屋租赁合同及6日后签订补充协议1,双方将承租面积调整为原面积的2倍后，租金也做了相应比例的上调，结合今日风中心自最初承租后房屋面积从未变更的事实，可以确定今日风中心实际承租面积中，有房产证部分与无房产证部分的面积比例应各占50%。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案补充协议1中超过100平方米的部分无效。关于补充协议1中的无效部分的责任，因案涉房屋并无单独的房产证，房屋产权人为北京市水务局，水利研究所未向今日风中心出示过产权或告知过产权情况，故今日风中心作为承租人，无法主动核查案涉房屋的产权情况，因此，合同无效的责任系水利研究所原因造成，水利研究所应对今日风中心因合同部分无效造成的损失承担赔偿责任。关于案涉房屋的租期，双方虽在2016年2月15日签有补充协议2，但该协议约定的租赁期间与房屋租赁合同的租赁期间不一致，亦与水利研究所主张的租赁期满时间不一致，补充协议2的租赁期间并非双方实际履行的租赁期间，且面积约定与房屋租赁合同及补充协议1均不一致，故本院对于该补充协议2不予采信。今日风中心主张水利研究所法定代表人张新曾承诺其租期至2020年8月18日，未提供相应充足证据证明，本院不予采信。因此，案涉房屋的租赁时间，本院根据房屋租赁合同确定为2014年8月19日起至2019年8月18日止。合同到期后，水利研究所已明确告知今日风中心不再续租并要求其腾房，但今日风中心至今未腾房，显系违约，因此，水利研究所要求今日风中心腾退房屋并支付使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于使用费的标准，本院参照房屋租赁合同确定为年12万元。关于案涉房屋无房产证部分，今日风中心应当根据实际使用时间向水利研究所支付相应的使用费，使用费的计算标准，本院结合房屋租赁合同及补充协议1确定为每年11万元。无房产证房屋被拆除之后今日风中心已经实际向水利研究所支付的房屋使用费，本院折抵有房产证部分应支付的租金及使用费后计算。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于水利研究所主张的水、电费，因双方在2014年8月12日及此后未核对过水、电表情况，且水利研究所在本案中未能就今日风中心实际使用房屋期间产生的水、电费用提供相应充足证据证明，故本院在本案中暂不予支持。关于暖气费，本院结合上文论述，按有房产证部分面积100平方米计算，按照北京市相关标准，2017年度之前按每平方米37元计算，2017年度之后按每平方米42元计算。关于水利研究所要求今日风中心迁移工商登记注册地的诉讼请求，因工商登记注册属工商部门行政管理事项，不属于法院审理民事案件范围，故本院不予支持。关于今日风中心反诉主张的装修损失及鉴定费，本院认为，今日风中心提交的评估报告系在水利研究所提起诉讼后，双方自行调解过程中，基于水利研究所的要求形成的，具有一定的双方合意基础，并非完全基于今日风中心的单方意愿形成；本案所涉无房产证部分的房屋被拆除系由于水利研究所的原因造成，如上文所述，合同无效的责任系水利研究所原因造成，水利研究所应对今日风中心因合同部分无效造成的损失承担赔偿责任，鉴于房屋早已于2018年2月4日被拆除，现场已无法回复，综合考虑上述因素，本院以今日风中心提交的评估报告作为判定今日风中心损失的参照依据。因此，今日风中心反诉要求水利研究所赔偿损失及鉴定费，于法有据，本院予以支持；鉴于被拆除房屋并非今日风中心所建，因此对于评估报告中房屋重置成新补偿价本院不予支持。关于今日风中心反诉主张的无法再次使用的配套设备设施价值，因其未提交充足证据证明，且其提交的评估报告中已经包含了设备及附属物损失，故本院对其该项反诉请求不予支持。关于今日风中心反诉主张的开具发票一节，因双方合同中并未就开具发票进行约定，开具发票是税务机关行政管理事项，不属于法院民事案件审理范围，且水利研究所确认可以向今日风中心提供发票，故本院对今日风中心的该项诉讼请求不予支持。关于今日风中心反诉主张的返还被拆除部分使用费一节，本院上文已有论述，与有房产证部分房屋使用费折抵后一并处理。关于今日风中心主张的2020年5月1日至8月18日期间的停业损失，因该期间双方租赁合同早已到期，今日风中心未及时腾退房屋，故其该项诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条之规定，判决如下：一、北京今日风美容美发中心于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区翠微路甲3号院南楼一层承租房屋腾空交与北京市水利自动化研究所；二、北京今日风美容美发中心于本判决生效后七日内向北京市水利自动化研究所支付房屋使用费，其中2021年3月18日及之前已付清，2021年3月19日起按每日333.33元的标准支付；三、北京今日风美容美发中心于本判决生效后七日内向北京市水利自动化研究所支付取暖费23700元；四、北京市水利自动化研究所于本判决生效后七日内赔偿北京今日风美容美发中心房屋装修、设备及附属物补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助共计273682元；五、北京市水利自动化研究所于本判决生效后七日内返还北京今日风美容美发中心房屋使用费90000元；六、驳回北京市水利自动化研究所的其他诉讼请求；七、驳回北京今日风美容美发中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京市水利自动化研究所已预交），由北京今日风美容美发中心负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费5491元，由北京市水利自动化研究所负担5025元，其中50元已交纳，余款4975元于本判决生效后七日内交纳；由北京今日风美容美发中心负担466元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费13435元（北京今日风美容美发中心已预交），由北京今日风美容美发中心负担9201元，已交纳；由北京市水利自动化研究所负担4234元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二一年三月十八日书记员  张晓晨