安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）镜民二初字第01171号原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：江辉，行长。委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。被告：汤德美，女，1963年8月1日出生。被告：刘长海，男，1957年3月2日出生。被告：芜湖柏庄跨界置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：施永，董事长。委托代理人：孙卓峰，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）诉被告汤德美、刘长海、芜湖柏庄跨界置业有限公司（以下简称柏庄置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理。依法由代理审判员吴贤佼独任审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告农行金桥支行的委托代理人江琦、被告柏庄置业公司的委托代理人孙卓峰到庭参加诉讼。被告汤德美、刘长海经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告农行金桥支行诉称：2011年8月10日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告汤德美向原告借款69万元用于购买房屋，借款期限自2011年8月10日起至2021年8月9日止，年利率7.05%，借款实行等额本息还款法，对逾期借款按10.575%计收罚息，对应付未付利息计收复利，另约定借款人违约的贷款人可提前收回贷款，三被告应当承担实现债权费用。被告汤德美、刘长海以柏庄跨界房屋为借款提供抵押担保，被告柏庄置业公司为借款提供阶段性连带责任保证。原告依约提供借款，但被告自2012年10月起逾期还款。后被告柏庄置业公司从保证金中代偿部分还款，故原告诉至法院请求判令：1、被告汤德美立即偿还原告借款本金493651.23元，利息2529.96元、复利7.13元、罚息14.79元及自2015年4月27日起至实际清偿之日的罚息（以本金为基数，按年利率10.575%计算）和复利（以利息和罚息为基数，按年利率10.575%计算）；2、被告刘长海、柏庄置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对抵押物即位于芜湖市弋江区柏庄跨界折价或者拍卖、变卖价款有优先受偿权；4、三被告承担原告实现债权费用25800元及诉讼费。被告汤德美、刘长海提交书面答辩状辩称：答辩人不应承担本案的还款责任，答辩人曾与案外人刘文军口头约定，刘文军借答辩人名义购房，故应由实际购房人即案外人刘文军承担该房屋差欠贷款的还款责任。被告柏庄置业公司辩称：对原告的诉请没有异议，但答辩人在被告汤德美逾期还款后，代偿了部分欠款。经审理查明：2011年8月10日，原告农行金桥支行与被告汤德美、刘长海、柏庄置业公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人汤德美，贷款人农行金桥支行，抵押人汤德美、刘长海，保证人柏庄置业公司；1、原告向被告汤德美提供借款69万元，用于购买位于芜湖市柏庄跨界房产（建筑面积126.28平方米）；借款期限共120个月；合同利率为浮动利率，执行年利率7.05%；借款实行等额本息还款法；2、未按合同约定期限归还借款的，罚息利率为合同执行利率上浮50%；对应付未付利息计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款；3、抵押人自合同签订之日起办妥抵押预告登记，自抵押房屋满足约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记，抵押范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权和抵押权的一切费用；4、保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为债务提供连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。合同签订后，2011年8月15日，被告汤德美、刘长海以柏庄跨界房产在芜湖市房地产登记管理处办理抵押权预告登记，抵押范围69万元。上述贷款于2011年8月26日发放，被告汤德美未依合同约定按时足额归还借款本息，自2012年10月起逾期还款，截止2015年7月被告柏庄置业公司已代为偿还合计267960.6元（包括借款本金163948元、利息102420.25元、罚息919.97元、复利672.25元）。截止2015年8月26日，被告汤德美逾期5353.61元未归还（包括本金2421.61元、利息2421.61元、罚息2.74元、复利1.24元），尚欠借款本金472508.35元（含逾期部分）。另查明：1、原告农行金桥提交支付律师代理费票据25800元；2、借款时，被告汤德美、刘长海系夫妻关系。本院认为：原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同各方均具有法律约束力。被告汤德美、刘长海辩称系案外人借用其名义购房的意见，经查与原告签订购房担保合同的系两被告本人，借款亦实际发放给被告汤德美，依据合同相对性原则，被告汤德美、刘长海是本案适格主体，故对两被告相关辩解本院不予采纳。被告汤德美向原告借款，应当按照合同约定的还款方式和期限向原告支付借款本息，被告自2012年10月起未按期足额归还借款本息，原告有权提前收回全部借款并按合同约定计收逾期贷款利息和未支付的利息的复利，故对原告要求被告给付借款本金、利息、罚息、复利的诉请，本院予以支持。原告为实现债权而支付律师代理费，根据《安徽省律师收费办法》，本院确认为9000元，对原告诉请过高部分不予支持。上述债务发生在被告汤德美、刘长海婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告刘长海应承担共同还款责任。被告柏庄置业公司为借款人提供连带责任保证并约定放弃要求贷款人首先对抵押物先行处置的权利，故应对借款人的还款承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤德美、刘长海于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金472508.35元、利息2421.61元、罚息2.74元、复利1.24元，并支付自2015年8月27日起至实际清偿之日止的罚息和复利（上述罚息和复利的计算标准均为年利率10.575%）；二、被告汤德美、刘长海于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行实现债权的费用9000元；三、被告芜湖柏庄跨界置业有限公司对上述第一、二项确定的责任承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告汤德美、刘长海追偿；四、原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行对抵押物芜湖市柏庄跨界房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在690000元范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4650元，由被告汤德美、刘长海、芜湖柏庄跨界置业有限公司承担（原告已预交，三被告于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  吴贤佼二〇一五年九月一日书 记 员  滕小进附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人于债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。