湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）邵中民三终字第7号上诉人（原审被告）湖南荣兴置业有限公司，住所地：湖南省隆回县桃洪镇城东路6号。法定代表人陈琴，该公司执行董事。委托代理人刘君谊，湖南九天阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邹建华，男，1960年3月15日出生，汉族，住湖南省隆回县桃洪镇新村路***号。被上诉人（原审原告）刘彩云，女，1969年7月13日出生，汉族，住湖南省隆回县桃洪镇新村路***号。系被上诉人邹建华之妻。以上两被上诉人的共同委托代理人杨子固，湖南志涛律师事务所律师。原审第三人湖南方圆房地产营销策划有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区华天新城汇景幢5单元5－E号。法定代表人颜顺，该公司总经理。上诉人湖南荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）与被上诉人邹建华、刘彩云、原审第三人湖南方圆房地产营销策划有限公司（以下简称方圆公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省隆回县人民法院于二○一三年十一月十五日作出（2013）隆民一初字第946号民事判决，荣兴公司不服，向本院提出上诉，本院于2014年5月4日立案后，依法组成合议庭于2014年5月27日对本案进行公开开庭审理。2014年5月29日，本院作出（2014）邵中民三终字第7－1号民事裁定，裁定本案中止审理，2015年9月18日恢复审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告荣兴公司在隆回县桃洪镇城东路建设商品房，荣兴公司持有商品房预售许可证。2008年12月23日，以湖南荣兴置业有限公司为甲方，以湖南方圆房地产营销策划有限公司为乙方签订荣兴大厦委托销售代理合同。该合同主要内容为：“甲、乙双方经充分沟通和友好协商，就甲方在荣兴大厦（暂定）项目委托乙方独家进行销售代理服务的合作事宜，本着平等、互利、长期合作的原则，签订本合同并共同遵守。第一条、甲方委托乙方工作的主要内容和范围：本项目的全程营销策划及销售和招商服务、以及整合推广策划等；第二条、项目概况：2.1项目名称：荣兴大厦（暂定）……第三条、委托期限：3.1自本合同签署生效后到乙方完成本合同约定的全部服务内容和销售任务目标止……”合同签订后，方圆公司派人员在荣兴公司进行销售代理服务，颜文辉系方圆公司员工。邹建华、刘彩云为买门面，2009年10月6日，邹建华、刘彩云与荣兴公司签订投资卡认购单购VIP投资卡，并于当天缴纳VIP投资卡认购款100000元。2010年7月30日原告邹建华、刘彩云以转账方式将300000元转入颜文辉账户，颜文辉收到这300000元后，向原告出具了收条，该收条的主要内容为：“今收到邹建华、刘彩云交来荣兴国际洪塘街门面款叁十万元整（300000.00元）。收款人：颜文辉收款时间2010年7月30日。”颜文辉收到该款后，将这300000元上交给方圆公司，方圆公司收到这300000元后，未将此款交给荣兴公司。2011年1月31日邹建华又交30号房购房款120000元给被告荣兴公司，荣兴公司给原告邹建华出具了收款收据。原告邹建华、刘彩云共已交购房款520000元。2011年9月18日原告邹建华、刘彩云与被告荣兴公司，签订《商品房买卖合同》，该合同的主要内容为：“……第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房批准机关为隆回县房地产局，商品房预售许可证号为预许字（2009）第008号。第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第B［座］一［层］30号房。该商品房的用途为门面，属框架结构……该商品房［合同约定］建筑面积共61.73平方米，其中，套内建筑面积52.73平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算每平方米13984元，总金额（863232.00元）……第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：……3.银行按揭，合同签订之日起七日内付清房款433232元整，余款430000元整向银行按揭贷款。……”被告荣兴公司在出卖人栏内加盖了公司的合同专用章，原告邹建华、刘彩云在合同的买受人栏内签了名。《商品房买卖合同》签订后，该第B［座］一［层］30号房原、被告没有办理相关按揭手续。后被告荣兴公司要求原告邹建华、刘彩云另一次性交清购房款640000余元，原告认为已交购房款520000元，不同意再交640000余元，原告没有交剩余房款。原告另在荣兴公司购住房一套。2012年11月被告荣兴公司与钱某签订商品房买卖合同将第B［座］一［层］30号房以920000元的价格另卖给钱某，钱某现已占有该房。被告荣兴公司至今未返还原告邹建华、刘彩云购房款520000元。另查明，原告所交购房款的利息按中国人民银行同期贷款利率计息，2009年10月6日原告所交100000元的购房款至2013年7月1日，已产生利息21520元（1345天×100000元×5.76%÷360天）。2010年7月30日原告所交300000元的购房款至2013年7月1日，已产生利息47295元（1051天×300000元×5.40%÷360天）。2011年1月31日原告所交120000元的购房款至2013年7月1日，已产生利息16984.5元（871天×120000元×5.85%÷360天）。至2013年7月1日原告邹建华、刘彩云所交520000元的购房款共已产生利息85799.5元。原审法院认为，原、被告已签订商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，该合同成立并已生效。合同签订后原告邹建华、刘彩云已交部分房款，而被告荣兴公司擅自又将房屋另卖给钱某，违反了诚实信用原则，现钱某已实际占有该房屋，原告邹建华、刘彩云已无法取得该房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故对原告邹建华、刘彩云要求解除原、被告于2011年9月18日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。第三人方圆公司与被告荣兴公司签订《荣兴大厦委托销售代理合同》后，原告邹建华、刘彩云将300000元购房款交给方圆公司的工作人员颜文辉，颜文辉收到此款后上交给方圆公司，颜文辉收款的行为是履行职务的行为，方圆公司作为销售代理商，收取了原告300000元购房款，应视为原告已付300000元购房款给被告荣兴公司。原告邹建华、刘彩云共已交购房款520000元，被告将30号房另卖给他人后，被告荣兴公司至今未返还原告邹建华、刘彩云购房款520000元，对原告邹建华、刘彩云要求被告荣兴公司返还购房款520000元的诉讼请求，本院予以支持。至2013年7月1日，原告邹建华、刘彩云所交520000元的购房款已产生利息85799.5元，被告荣兴公司理应支付原告邹建华、刘彩云购房款利息85799.5元。对原告邹建华、刘彩云要求被告湖南荣兴置业有限公司支付利息92400元的诉讼请求，只能部分予以支持。利息数额以法院核准的85799.5元为准。原告邹建华、刘彩云要求被告荣兴公司赔偿一倍的购房款即520000元，根据本地近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，酌情由被告荣兴公司赔偿原告邹建华、刘彩云2000**元为宜。对原告的该项诉讼请求，只能部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告邹建华、刘彩云与被告湖南荣兴置业有限公司2011年9月18日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告湖南荣兴置业有限公司返还原告邹建华、刘彩云购房款520000元，此款限本判决生效后十日内付清；三、由被告湖南荣兴置业有限公司支付原告邹建华、刘彩云购房款利息85799.5元，此款限本判决生效后十日内付清。由被告湖南荣兴置业有限公司按年利率5.85%向原告邹建华、刘彩云支付2013年7月2日起至购房款全部付清之日的利息；四、由被告湖南荣兴置业有限公司赔偿原告邹建华、刘彩云2000**元整，此款限本判决生效后十日内付清；五、驳回原告邹建华、刘彩云的其他诉讼请求。荣兴公司不服上述判决，向本院上诉称，原判认定事实错误，处理不当，请求依法撤销（2013）隆民一初字第946号民事判决第二、三、四项，并依法改判。主要理由是：一、原判认定被上诉人与上诉人于2011年9月18日签订《商品房买卖合同》错误，上诉人与原审第三人于2008年12月23日签订了《荣兴大厦委托销售代理合同》，将荣兴大厦交由方圆公司代理销售，但在合同履行过程中双方发生矛盾，方圆公司于2010年10月31日撬坏上诉人保管购房合同的文件柜，并拿走销售印章，退出了荣兴大厦的销售代理工作，双方的委托代理合同事实上已终止。因此，涉案合同应为补签合同，且方圆公司在向隆回县荣兴国际商住楼遗留问题处理工作领导小组移交其所签合同中也没有涉案合同。二、原判认为方圆公司作为销售代理商，收取被上诉人30万元购房款，应视为被上诉人已付30万元购房款给上诉人，该一认定错误。根据《委托销售代理合同》，方圆公司只能代表上诉人与购房户签订合同，无权收取任何款项，该笔购房款是交给颜文辉个人，上诉人并没有收到该笔款，原审法院判决上诉人承担相关责任错误。三、即使认定被上诉人与原审第三人丧失代理权后补签的《商品房买卖合同》有效，那么被上诉人也存在违约行为。根据涉案的《商品房买卖合同》约定，可以看出被上诉人是自知其所交的30万元房款不能算作交给上诉人的购房款，故而在购房合同中才做那样的付款约定，且其也未按照合同约定的付款方式与金额履行合同义务，应当承担违约责任。综上，本案纠纷应是被上诉人不当付款和原审第三人不当收款造成，上诉人在没有收到被上诉人约定款项的情况下将房屋另行出售，未违反诚实信用原则，不应当承担相应法律责任。被上诉人邹建华、刘彩云辩称，对上诉人的上诉请求与理由均不予认可，主要理由是：一、上诉人没有任何证据证明其早已与方圆公司终止了销售代理合同。二、方圆公司作为销售代理商，其收取被上诉人的购房款应视为上诉人收取购房款。三、如上诉人未办理银行按揭贷款手续，这确实属于违约行为，但不能作为解除合同的必要条件，且是否办理按揭贷款手续在于上诉人。在二审审理过程中，上诉人向本院提交了六份新证据：证据一，合同移交表，拟证明：方圆公司退出销售之后，房屋买卖合同是方圆公司与被上诉人事后补签的。证据二，情况说明，拟证明：2010年10月31日，上诉人与方圆公司发生矛盾之后，其未再参与房屋销售，上诉人另行委托他人销售。证据三，隆回县荣兴国际商住楼销售情况核查登记本，拟证明：被上诉人只交纳房款22万元。证据四，荣兴大厦委托销售代理合同，拟证明：方圆公司没有权利接收任何房款。证据五，（2013）邵中民二初字第27号民事判决书，拟证明：法院没有认定上诉人已付30万元代理费给方圆公司。证据六，民事上诉状，拟证明：因法院没有认定上诉人与第三人的合同已事实终止，上诉人已就该判决提起上诉。被上诉人的质证意见是：证据一、三、四不属于新证据，不予举证。证据二没有负责人签名，形式上不符合法律要件，且工作组不属于本案的相关当事人，无法证实上诉人与第三人于2010年11月终止了代理销售合同。对证据五无异议。证据六没有受案通知书，不予认可。经审查，上诉人能在一审举证期限内提交证据一、三、四，但其未提交，故不属于二审新证据，不予采信。对证据二，因工作组在2012年11月22日才成立，而签订合同的日期是2011年9月18日，交款日期是2010年7月30日，故对工作组成立日期前发生的事，工作组的书面证明需要其他证据佐证，但上诉人未提交其他证据来佐证，故对该份证据不予采信。对证据五、六，因上诉人不服（2013）邵中民二初字第27号民事判决，提起上诉，该民事判决已被（2014）湘高法民二终字第67号民事裁定予以撤销，并发回重审，经重审后，湖南省高级人民法院已作出（2015）湘高法民二终字第95号民事判决，荣兴公司的上诉内容也已无实际意义，故对该份民事判决书与上诉状均不予采信。本院二审审理查明的事实及证据认定与原审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？方圆公司收取的30万元购房款应否认定为上诉人收取？二、上诉人是否违反合同约定将房屋另行出售？上诉人与被上诉人早在2009年10月6日就购买商铺事宜签订了荣兴国际VIP投资卡认购单，该认购单上有上诉人公司合同专用章的签章。后被上诉人分别于2009年10月6日、2010年7月30日、2011年1月31日交纳了52万元购房款，其中2009年10月6日与2011年1月31日交纳的22万元购房款，收款收据上盖有上诉人公司的财务专用章，双方对该笔22万元的购房款并无争议。由此可见，被上诉人在2011年9月18日签订合同前就已交纳了部分房款，而在双方签订的《商品房买卖合同》上，有上诉人公司的合同专用章的签章，也有被上诉人的签名。上诉人称其与方圆公司的委托销售合同在2010年10月31日就已终止，但未提交证据予以证实。因此，双方签订的《商品房买卖合同》应为真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。方圆公司的销售人员颜文辉收取的30万元购房款，系履行工作职务的行为，出具的收条上也有方圆公司的签章。被上诉人交纳给方圆公司的30万元购房款，虽没有荣兴公司出具的收据，但对被上诉人来说，其在购买商铺的过程中，一直是方圆公司代理荣兴公司进行商铺销售，上诉人无从得知方圆公司与荣兴公司的委托代理合同内容，也无从得知方圆公司是在何时丧失了代理权的，因此，被上诉人有理由相信，方圆公司有权限收取购房款，上诉人也没有提交证据证明被上诉人在交纳房款的过程中存在明显过错，因此，方圆公司收取的30万元购房款，应当视为荣兴公司收取。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人要求被上诉人付清64万余元房款，而被上诉人认为已付了52万元，双方因30万元的已付房款发生矛盾，从而使得涉案《商品房买卖合同》未再履行，也未办理按揭贷款手续。而上诉人在未通过合法途径解除与被上诉人签订的合同的情况下，就将房屋另行出售给他人，应当认定为违反合同约定，其应当承担相应法律责任。现涉案商铺已被案外人购买并实际占有，被上诉人已无法取得该房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已无法履行，故应予解除。被上诉人交纳的52万元购房款，上诉人应予退还及承担相应利息，并承担相应赔偿责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，对解除合同后的处理也无不当，全案应予维持，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费14992元，由上诉人湖南荣兴置业有限公司承担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  李盛刚审判员  胡文彬审判员  莫佩华二〇一五年九月二十一日书记员  王巾英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……