重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04217号上诉人（原审原告）：郭建中。委托代理人：余达荣。被上诉人（原审被告）：重庆金田置业有限公司。委托代理人：唐渝。上诉人郭建中与被上诉人重庆金田置业有限公司（以下简称金田公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年5月20日作出（2014）合法民初字第05600号民事判决。上诉人郭建中对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，并于2015年8月18日、19日分别进行了询问，上诉人郭建中及其委托代理人余达荣，被上诉人金田公司之委托代理人唐渝参加了询问。本案现已审理终结。郭建中一审诉称，1、郭建中、金田公司于2013年8月27日签订重庆市商品房买卖合同，购房总金额533758元，分二次付清，第一次付款2013年8月27日（即签订合同时间），付款金额273758元，郭建中当天将此款和购房相关的一切手续和资料交付金田公司，金田公司出具收据一张，2014年4月16日金田公司通知郭建中要办理房地产权，更换了原来的收据，给郭建中出具了一张销售不动产统一发票，金额273758元。按照合同约定金田公司应于2013年9月25日向房屋土地登记机构提交资料并实际取得产权登记受理单，于2013年9月5日向房屋土地登记机构提交合同备案并取得受理单，然而金田公司迟迟未房屋土地登记机构提交资料并取得受理单，拖至2014年8月13日才去办理，金田公司分别产权登记违约296天，合同备案违约316天，按照合同约定，金田公司分别应当按照已付房款的万分之二支付郭建中违约金。2、金田公司擅自减少规划设计要求施工的项目，不但不给郭建中所购商品房做上楼的现浇楼梯，连楼梯预埋钢筋都没有设置，致使郭建中无法再做现浇楼梯，按照合同约定金田公司应当赔付郭建中损失50000元。综上所述，郭建中按合同约定已完全履行了义务，金田公司不遵守双方签订的合同，已违背了合同的诚信用原则，金田公司的行为显然违约并违法，根据相关法律规定，特起诉，1、判令金田公司支付郭建中迟延取得产权登记受理单违约金16206元；2、判令金田公司支付郭建中合同备案违约金17301元；3、判令金田公司支付郭建中擅自减少设计要求施工项目损失50000元。金田公司一审辩称，产权登记受理单是2014年8月18日取得的，合同约定，该违约金从交房后90天开始计算至取得受理单为止。郭建中所购房屋为现房，不存在合同备案违约金；我公司按照规划设计图上标明“室内楼梯由用户自理”的设计要求进行的施工，无违约行为，所以不应赔偿损失。一审法院经审理查明，郭建中（乙方）与金田公司（甲方）于2013年8月27日签订重庆市商品房买卖合同，约定郭建中购买金田公司商品一套，建筑面积76.8M2，总房款为533758元，第一期于2013年8月27日前付房款273758元，第二期于2014年8月27日前付房款260000元，第二、七条约定，本商品房销售依据为预售商品房；甲方应于2012年6月30日前交房，该合同第十二条对预售商品房，办理预售商品房合同登记备案的相关事谊及违约责任进行了约定。第十三条还约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，由甲乙方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品产房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得受理单之日30日内支付违约金。第十五条还约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。合同签订后，至取得产权登记受理单之日止，郭建中向金田公司支付房价款273758元。金田公司于2013年8月27日将房屋交付郭建中使用，另查明，郭建中所购房屋于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，2013年12月4日取得产权初始登记，金田公司于2014年7月17日取得上列商品房的产权登记受理单。郭建中所购上列房屋规划设计图表明“室内楼梯由用户自理”。一审法院认为，郭建中、金田公司于2013年8月27日签订的重庆市商品房买卖合同，约定郭建中购买的该商品房于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，根据《商品房销售管理办法》第三条商品房现售是指商地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为的规定，金田公司出售给郭建中的商品房，符合现房销售的规定，双方虽约定为预售商品房并于2012年6月30日前交房，但该约定系统一合同未删除的结果，明显与商品房现状不相符合，因此，郭建中所购商品房为现售商品房。其相关约定条款，应当适用现房销售的约定。根据合同第十三条的约定，金田公司应在签订合同之日起30日内取得出售给郭建中的商品房产权登记受理单，但金田公司于2014年7月17日才取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，违约时间从2013年9月25日起至2014年7月17日为296日，其行为已构成违约，应当承担违约责任，且支付违约金条件成立，按照每日违约金为已付房价款万分之二计算，共计违约金为27.3758×2×296﹦16206元，故应当由金田公司支付给郭建中违约金16206元。因郭建中所购商品房为现售商品房，郭建中、金田公司双方所签订的合同并未对现售商品房销售需进行合同备案的约定。郭建中基于预售商品房约定的合同备案时间主张现售商品房未备案的违约责任于法无据，故郭建中要求金田公司支付逾期办理合同备案登记违约金的诉讼请求，一审法院不予主张并依法驳回。本案的合同备案登记在于规避一房二主为郭建中带来的隐患，使商品房买卖交易的合法性和唯一性得到有效保障，现郭建中已取得所购房屋的产权且无实际损失。关于郭建中要求金田公司支付擅自减少设计要求施工项目损失50000元的问题，根据双方所签订的合同第十五条约定，金田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。金田公司提供的规划图表明“室内楼梯由用户自理”，现该房屋已取得重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，表明金田公司已按照批准的规划、设计建设商品记、房并未变更，因此，郭建中所购商品房的室内楼梯由郭建中自行修建，金田公司无违约行为，不承担赔偿损失的民事责任，故郭建中要求金田公司支付擅自减少设计要求施工项目损失50000元的诉讼请请求，亦于法无据，一审法院不予主张并依法驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给郭建中因迟延取得产权登记受理单产生的违约金16206元。二、驳回郭建中的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1888元，由郭建中承担1683元，重庆金田置业有限公司承担205元。重庆金田置业有限公司承担的案件受理费205元，郭建中已垫付，由重庆金田置业有限公司在给付标的款时一并支付给郭建中。上诉人郭建中对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付房屋备案违约金并赔偿楼梯制作费，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：双方对合同备案时间有约定；楼梯没有制作，上诉人无法使用，制作费应由被上诉人承担。被上诉人金田公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、被上诉人应否支付合同逾期备案违约金；2、被上诉人应否承担制作楼梯的责任。现评析如下：1、关于被上诉人应否支付合同逾期备案违约金的问题。《商品房销售管理办法》第三条规定：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”本案中，涉案商品房于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，郭建中、金田公司于2013年8月27日签订了重庆市商品房买卖合同，故上诉人所购房屋系现售商品房，双方签订的合同并未对现售商品房销售需进行合同备案进行约定，故上诉人要求被上诉人支付逾期办理合同备案登记违约金的请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。对于上诉人基于预售商品房约定的合同备案时间主张现售商品房未备案的违约责任于法无据，本院不予支持。2、关于被上诉人应否承担制作楼梯的责任的问题。根据双方签订的合同第十五条之约定，被上诉人应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。上诉人提供的规划设计图表明“室内楼梯由用户自理”，现该房屋已取得了重庆市建设工程竣工验收合格备案登记证，表明被上诉人已按照批准的规划、设计建设商品房，未变更。因此，上诉人所购房屋室内楼梯应由上诉人自行修建，被上诉人无违约行为，不承担赔偿责任。对于上诉人在二审中提出的应由被上诉人承担楼梯制作费的主张，于法无据，本院亦不予支持。综上，上诉人郭建中的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1888元，由郭建中负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一五年九月十日书 记 员  赵晓娟