江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第00152号原告沈雪龙，男，汉族，1969年3月5日生，住昆山市。原告沈建龙，男，汉族，1971年3月21日生，住昆山市。委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。代理上述两原告。被告朱云弟（曾用名朱引弟），男，汉族，1932年1月1日生，住昆山市。委托代理人朱永林，男，57岁，住昆山市。系被告朱云弟之子。被告蒋川生，男，汉族，1967年11月10日生，住昆山市。原告沈雪龙、沈建龙与被告朱云弟、蒋川生确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员夏宏光独任审判。后本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告沈雪龙、沈建龙及其共同委托代理人赵凤英，被告朱云弟及其委托代理人朱永林，被告蒋川生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雪龙、沈建龙共同诉称：2012年，产权人为张英的坐落于昆山市××镇××组的房屋动迁，由于张英家人在外地，一时联系不上，故由其亲属朱永生、朱永林、沈建龙、沈雪龙代为签署了动迁协议。嗣后经联系到张英的唯一继承人张玉麟，张玉麟将该房屋的拆迁所得的坐落于昆山市××花园××区××楼××室及车库赠与朱引弟和朱引忠。现动迁安置房已于2012年底交付。由于朱引忠已过世，后张玉麟出具书面说明，将原赠与朱引忠的份额赠与给本案两原告。但是在2013年3月，被告朱云弟未经与两原告商量，就通过假的房契协议和动迁安置协议复印件将拆迁所得房屋出售给了被告蒋川生。两原告得知后多次找到两被告沟通，表示不同意卖房，不同意被告蒋川生装修房屋，但两被告均不予理睬。现两原告认为，本案坐落于昆山市××花园××区××楼××室房屋及车库是两原告与被告朱云弟的共有财产，被告朱云弟未经原告同意私自处分该财产，被告蒋川生在买房时未经审慎义务，没有对相关权属进行查明，只凭一张虚假的协议复印件就与被告朱云弟签订合同，并非善意。经与被告多次协商无果，故诉至法院，请求：一、请求确认两被告所签订的房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费由被告承担。被告朱云弟辩称：涉案的动迁安置房应该属于张英所有，因该房屋在动迁时双方亲戚及村委无法联系到张英本人，考虑到及时动迁，为此由我的儿子朱永生、朱永林（本案被告朱云弟委托代理人）及两原告共计四人出面与动迁部门签署动迁安置协议。过后我方又联系到张英的儿子张玉麟，经双方信件联系，将房屋动迁事宜告知张玉麟，张玉麟表示由于自己年事已高、行动不便，由我全权处理涉案房屋的动迁事宜。此后，张玉麟于2012年10月8日寄给我一份委托书，委托内容是全权委托我处理房屋的事情，一切事宜由我决定，请求驳回两原告的诉请。被告蒋川生辩称：答辩人认为与被告朱云弟签订的房屋买卖合同合法有效，原告无权干涉双方的买卖合同。2013年3月16日，经昆山市淀山湖镇梦家缘房产中介与被告朱云弟签订了坐落于昆山市淀××花园××区××楼××室及XX车库房产的买卖合同。买卖过程中，被告朱云弟出具了产权人张英唯一继承人张玉麟于2012年10月8日亲笔书写的房屋处理全权委托书原件，真实有效；且原告起诉被告朱云弟所提供的假的房契协议和动迁安置协议与答辩人交易此房产一事事实不符：一、房契协议明确提到无法联系产权人，为了不影响拆迁进度，而由被告朱引弟之子朱永林、朱永生及原告签字，暂时享有房屋拆迁所得，如产权人得知信息后，由朱永林、朱永生及两原告与产权人协商解决，与村委会无关；更何况房屋拆迁安置协议有朱永林、朱永生及两原告代签，在此期间产权人并没有将房产赠与原告之意；二、房契协议与房屋安置协议分别签订于2012年8月30日和31日，而张玉麟出具给朱引弟的全权委托书是2012年10月8日，足以证明张玉麟已知房屋拆迁信息，故而委托朱引弟处理房产一事，另拆迁办于2013年11月15日交付房产予朱引弟，由此可见拆迁办是按照产权人的委托授权书为依据而交付。综上，原告所诉与事实不符，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：被告朱云弟曾用名朱引弟；张阿大与张英系姐弟关系；张阿大生育两子：朱云弟（朱引弟）、朱引忠；张玉麟系张英之子。2012年8月30日，昆山市淀山湖镇XX村委会作为鉴证单位与两原告及被告朱云弟儿子朱永林、朱永生签订了《房契协议》一份并约定：XX村XX组张阿大老房子平房七路头三间，房屋原主人是张阿大兄弟张英，张英早年迁居外地，几十年尚未回来，老房子是张英送给姐姐张阿大常年居住的；2011年5月，根据规划，XX村需拆迁，该房屋在拆迁范围之内，并已由昆山房产评价公司评估（附评估清单）；一年多来，村委及兄弟四人设法向房屋主人联系，但实在无法联系到本人，为此，为了不影响拆迁进度，经村委与张阿大四个孙子协商同意由张阿大四孙子承办拆迁协议（附拆迁协议书），暂时享受该房屋拆迁所得；如果今后房屋主人得知信息后来村有异议，由张阿大四孙子与房主人协商解决，与村委无关；为了顺利做好拆迁工作，立此协议，一式五份，兄弟四人各执一份，村委留存一份。上述协议签订后，2012年8月31日，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司（拆迁人）与被拆迁人张英的代表即本案两原告及朱永生、朱永林，以及昆山市淀山湖镇金家村村民委员会签订了《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书（表一）》一份，约定：对被拆迁人张英位于昆山市淀山湖镇XX村（面积72.42平方米）的房屋进行拆迁安置，安置房屋坐落昆山市淀××花园××区××楼××室（建筑面积113平方米）及21号多层储藏室（面积17.62平方米）。依据被告朱云弟提供的《动迁户动迁安置结算表》反映，被拆迁人张英尚需向昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司缴纳拆迁结算款75914元。2013年3月16日，被告朱云弟（卖方、甲方）与被告蒋川生（买方、乙方）签订《动迁房买卖成交合同》一份，约定：甲方将坐落于昆山市淀××花园××区××楼××室（建筑面积113平方米）及21号车库（面积17.62平方米）转让给乙方，其中房屋按4000元/平方米、车库按2000元/平方米结算，面积以房产证为准，多退少补；房屋及车库转让总价为498540元，乙方于2013年2月16日先付甲方购房定金10000元，签订合同时支付190000元，交付房屋钥匙时支付268540元，余款30000元由甲乙双方办理好上述房屋产权过户手续后乙方一次性付清。上述房屋转让合同签订后，2013年10月22日，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司向被拆迁人张英发出《交房通知书》，明确位于昆山市××镇××（××区）安置房已竣工开始交房，并要求被拆迁人缴纳动迁安置补差款75914元。被告朱云弟于2013年11月13日向昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司缴纳了涉案房屋的动迁安置补差款75914元，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司开具了同等金额的收款收据一份。2013年11月20日，被告朱云弟向被告蒋川生出具了收条一份，内容载明：“今收到蒋川生购买昆山市淀××花园××区××楼××室及21号储藏室房款人民币贰拾柒万壹仟伍佰叁拾叁元整。（备注：上述房屋及储藏室按实际面积结算总价501533元整，现共收到蒋川生房款471533元整，余款叁万元由双方办理好产权过户手续后付清）。收款人：朱云弟，2013年11月20日；见证人：朱桂娥、沈建英，2013年11月20日”。审理中，两被告确认最终房屋转让总价按501533元计算，被告朱云弟确认收到被告蒋川生支付的房屋转让款471533元。被告朱云弟于2013年11月20日当天将涉案房屋钥匙交付被告蒋川生，被告蒋川生确认当日收到涉案房屋的钥匙。庭审中，被告蒋川生确认目前涉案房屋尚未入住，但装修已进行到五分之三。现涉案转让房屋及车库的初始登记证载明，房屋坐落于昆山市××镇××楼××室（建筑面积113.73平方米），车库坐落于昆山市××镇××楼××室（建筑面积17.62平方米）。2012年10月8日，涉案房屋所有人张英之子张玉麟向被告朱云弟出具了《房屋处理委托书》一份，内容为：“鉴于我父亲张英生前在昆山县淀东金家庄有一座房屋交与姑母张亚大及其家人居住至现在，现家乡亲人来信我们张家的房屋要拆迁，我父亲已去世多年，我在广东出生及工作多年，现已退休在家，年纪也大了，长途奔波也很辛苦，为了房屋处理妥善，本人特委托我表兄朱引弟作为全权代表，一切处理由他本人决定。委托人：张英儿子，张玉麟（私章），2012年10月8日”。广东省廉江市公安局安铺派出所及廉江市安铺镇东大社区居民委员会于2013年12月9日共同出具书面《证明》一份，载明“兹有我街东环路XX号居民张玉麟，身份证号码（XXX），和我街居民张英（原是安铺供电所职工，86年已故）是唯一的父子关系，特此证明。”。2013年12月11日，张玉麟寄给昆山市淀山湖镇XX村委会一份书信，内容为：“金家庄党总支、村委会:今次来信是因上段时间关于我父亲张英的房子纳入政府拆迁范围，上次我不知金家庄还有朱引忠的后代还在，朱引弟来信告知朱引忠已故，因不知道朱引忠还有儿子存在，所以只委托朱引弟一人办理拆迁一事。现在朱引忠的家属反映真实情况，我为有改变上次委托朱引弟的委托书：交由朱引弟及朱引忠共同办好、处理好这次拆迁的事。本来本人应亲自到家乡一趟，只可惜年岁已高，长途奔波也辛苦，所以不上金家庄了。为有从新委托朱引弟及（朱引忠）的儿子出面一齐处理好一切拆迁事件。另提示：如果房屋卖掉，除了朱引弟出钱修房子的费用扣除，剩下的财产应由朱引弟及朱引忠平均分配。注明：在处理及分配上，多多少少都要你们的舅舅的香烛钱，以安慰他老人家在天之灵。希望他们兄弟和和气气把事情办好，不知弄僵了。另附上我当地证明我是张英唯一儿子张玉麟。张玉麟（加盖私章），2013年12月11日”。2014年7月18日，张玉麟再次出具《委托情况说明》一份，内容载明：“我于2013年12月11日赠于朱引弟及朱引忠（注：座落于昆山市××花园××区××楼××室及车库的拆迁房屋），现由于朱引忠已过世，现将原赠予朱引忠的份额转赠朱引忠的儿子沈建龙和沈雪龙。注：以后办理房产证及一切手续均要有朱引弟及沈建龙、沈雪龙一起办理签字才生效。委托人：张玉麟，2014年7月18日”。2015年4月23日，张玉麟就涉案房屋事宜出具了《委托书》一份，并经广东省廉江市公证处以（2015）粤湛廉江第000697号公证书予以公证，《委托书》载明，委托人为张玉麟，受托人为本案两原告，委托内容为：“座落在昆山市××花园××区××楼××室（建筑面积113平方米）的房产及附属储藏室（建筑面积17.62平方米）是昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司拆迁补偿安置给我父亲张英（于一九八六年死亡）的产业，现我委托沈雪龙、沈建龙代我办理上述房屋（包括车库）的房产证及办理与之相关的一切事宜。受托人在办理上述事宜所签署的一切有关文件我均予以承认。委托期限至办结上述事宜止。受托人有转委托权。委托人：张玉麟，2015年4月23日”。另查明：原告提供了一份《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份，在于证明被告朱云弟与被告蒋川生签订涉案房屋转让合同之前，被告朱云弟通过中介向被告蒋川生出示了该份房屋拆迁补偿安置协议复印件，但该份复印件尾部落款签名处，作为被拆迁人仅有被告朱引弟一人签名，被告朱引弟对真实签名进行了造假修改，但协议其余内容没有改变。庭审中，被告蒋川生确认签约之前，其本人确实看到了2012年10月8日张玉麟的《房屋处理委托书》原件、2012年8月30日XX村委与两原告及朱永生、朱永林签署的《房契协议》，以及两原告举证的仅有被告朱引弟作为被拆迁人一人签字的拆迁补偿安置协议书复印件。对该份修改过的拆迁补偿安置协议书，被告朱云弟确认属实，系自己的儿子朱永生、朱永林将原拆迁补偿安置协议书被拆迁人处的四人签名隐去进行复印，让被告朱云弟签名后提交中介所，改动的原因系为了让买受人明确知晓涉案房屋及车库系被告朱云弟一人所有。以上事实由原告提供的房契协议1份、淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书2份、结算单1份、房屋初始登记证2份、廉江市公安局安铺派出所及廉江市安铺镇东大社区居民委员会证明1份、2013年12月11日张玉麟信件1份、2014年7月18日张玉麟委托情况说明1份、动迁房买卖成交合同1份、公证书1份、昆山市公安局淀山湖派出所及昆山市淀山湖镇XX村村民委员会证明1份，被告朱云弟提供的2012年10月8日张玉麟房屋处理委托书1份、动迁户动迁安置结算单1份、交房通知单1份、收据1份，被告蒋川生提供的动迁房买卖成交合同1份、收条1份及原被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：涉案讼争房屋及车库，即位于昆山市××镇××楼××室房屋及××于××镇××楼××室车库，系张英所有的老房拆迁安置而来，因张英迁居外地生活，故其将房屋交由姐姐张阿大及家人使用，现因房屋动迁事宜，其在昆山的亲属无法与其联系，故昆山市淀山湖镇XX村委考虑到不影响拆迁的进度，与张英在昆山的亲属协商后，由XX村委与两原告及朱永生、朱永林签署了《房契协议》，约定拆迁安置房屋暂由两原告及朱永生、朱永林享有，待房屋主人知晓信息后，由两原告及朱永生、朱永林与房屋主人协商处理。故此两原告及朱永生、朱永林与拆迁部门于2012年8月31日签署了动迁房屋拆迁补偿安置协议书。2012年10月8日，涉案房屋所有权人张英唯一继承人张玉麟向被告朱云弟出具了房屋处理委托书，该委托书内容反映张玉麟对涉案房屋拆迁事宜已知晓，并全权委托被告朱云弟对房屋进行处理，并明确一切处理事宜由被告朱云弟决定。基于此份委托书、《房契协议》以及房屋拆迁补偿安置协议书所明确的张英动迁安置房屋的信息状况，两被告于2013年3月16日签订了《动迁房买卖成交合同》，被告朱云弟基于委托书授权代张英将动迁安置的涉案房屋及车库转让给被告蒋川生。原告诉称2012年10月8日张英的委托书委托被告朱云弟的权限仅限于房屋拆迁安置事宜，并未委托代为出售转让的意见，本院认为该份委托书授权范围虽未详细说明，但明确了张英的涉案房屋处理的一切事宜由被告朱云弟决定，故不能当然排除房屋的转让事宜。被告蒋川生在签订房屋转让合同之前，看到了张玉麟出具的房屋处理委托书原件、《房契协议》及被告朱云弟提供的淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书复印件，尽管被告朱云弟确认该份淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书落款处被拆迁人更改为其一人，并不足以影响被告朱云弟基于委托书授权代为张英转让涉案房屋及车库，故被告蒋川生签约时属于善意，两被告之间签订的《动迁房买卖成交合同》成立有效，且被告朱云弟按交房通知，及时代为张英垫付了拆迁补偿差价款，并将涉案房屋及车库向被告蒋川生进行了交付，现房屋及车库在被告蒋川生控制之中。故原告要求确认两被告之间签订的《动迁房买卖成交合同》无效的请求，依据不足，本院不予支持。至于张玉麟在两被告签订《动迁房买卖成交合同》之后，向XX村委邮寄的信件，以及就涉案房屋处理分别于2014年7月18日出具的《委托情况说明》和2015年4月23日办理的公证委托，仅系表明张玉麟对涉案房屋及车库转让后相关权益的处置分割意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈雪龙、沈建龙的诉讼请求。案件受理费80元，由原告沈雪龙、沈建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  夏宏光人民陪审员  俞 绮人民陪审员  朱 炜二〇一五年九月十四日书 记 员  沈 洁附判决引用条款：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当条差收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。