江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审二民申字第01286号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：苏州金鹏凌海实业发展有限公司。住所地：江苏省苏州市金门路*****号。法定代表人：徐成格，该公司董事长。委托代理人：汪洪,江苏益友天元律师事务所律师。委托代理人：朱彦,江苏益友天元律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高荣。委托代理人：项苏农，江苏法凯律师事务所律师。再审申请人苏州金鹏凌海实业发展有限公司（以下简称金鹏公司）因与被申请人高荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第03184号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。金鹏公司申请再审称：1.涉案房屋在2013年5月7日交还金鹏公司后，金鹏公司已另行出租，原装饰装修物绝大部分已经拆除，一审法院2014年2月13日的现场勘验状况无法与2012年9月11日的现场勘验状况进行对比，金鹏公司也未到场，无法得出金鹏公司利用了高荣添附的装饰装修物的结论，金鹏公司不应承担补偿款及鉴定费用。2.高荣在2012年5月3日支付的455000元仅为租金，不包括物业费。3.房屋租赁合同约定承租人逾期支付租金及有关费用的，出租人有权终止合同，收回房屋，已付租金及保证金作为违约金。因高荣违约导致房屋租赁合同解除，高荣已付的租金及保证金应作为违约金，不应返还。4.金鹏公司系合法解除房屋租赁合同，高荣的经营成本损失系其自身过错造成，且金鹏公司既已返还2012年6月的租金，不应再行承担赔偿6月份经营成本损失的责任。请求对本案进行再审，撤销一、二审判决，驳回高荣要求赔偿直接经济损失、返还2012年6月租金、返还2012年7-9月租金及物业费、返还保证金及要求金鹏公司承担鉴定费用的诉讼请求，判令高荣承担除与2012年6月物业费对应诉讼费用之外的全部诉讼费用。高荣提交意见称：1.接手承租涉案房屋的承租人也是经营七天酒店，其没有必要将之前的装修全部拆除。2014年2月13日现场勘验时，一审法院已经通知了金鹏公司，金鹏公司不予配合未到场，现场勘验结果与之前勘验结果相符。2.虽然金鹏公司2012年5月3日出具的收据上载明收款事由为租金455000元，但其中包含了物业费，之前金鹏公司出具的收据上也没有载明物业费。3.双方对于分期支付租金及物业费已达成共识，否则高荣不可能提前支付2012年7-9月的租金及物业费，金鹏公司在租期未届满的情况下停水停电，构成根本违约，因此已付租金及保证金应予退还。4.高荣为经营已交纳了相关费用，因金鹏公司提前解除合同导致2012年6月未能正常经营，由此造成的经营成本损失应由金鹏公司承担。请求驳回金鹏公司的再审申请。本院审查查明：2010年1月24日，金鹏公司（甲方）与高荣（乙方）签订房屋租赁合同及物业管理合同。房屋租赁合同约定乙方承租甲方位于苏州市枫桥路117号C、D座第二至四层房屋，建筑面积4989平方米，租赁用途为商业，租期自2010年3月1日至2018年12月31日止，其中免租期为2010年3月1日至2010年6月30日。首年租金160万元，在2010年2月2日前支付80万，2010年6月30日前支付80万，此后每年租金按3%递增，租金一年一付，每年4月30日前付清。租赁保证金为50000元。乙方履行合同约定的义务，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息。乙方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者扩建设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同终止时，应当无偿移交给甲方。乙方在租赁期满时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并不得向甲方索取一切装修及设备费用。乙方应按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等应由其承担的费用，除特殊原因并得到甲方同意外，逾期交付时间不得超过一个月。如乙方违反合同约定，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方已付租金及保证金作为违约金。若上述违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方逾期交付租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞纳交费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期三十日，甲方有权解除合同并收回属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供电供水，乙方在没有结清租金和其他费用之前不得搬走属于乙方的财产，并承担由此产生对其不利的法律后果，逾期六十日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠费用，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足。物业管理合同约定，上述房屋的物业费按2元/月/平方米计算，每年119736元，在每年4月30日前付清。合同签订后，高荣按约支付了租赁保证金50000元，接收房屋后投入装修，用于经营七天酒店。2010年5月30日，高荣与马根所、李婧、汪雁飞、翁琴、朱丽萍、张正华等七人签订宾馆合伙协议书，共同投资经营七天酒店。2012年4月5日，金鹏公司书面通知高荣及七天酒店，要求其在2012年4月30日前缴清2012年7月1日至2013年6月30日期间租金1697000元及物业费119736元。4月28日，七天酒店向金鹏公司书面申请，称因酒店经营业绩较差，且2010年9月开业前周边一直在拆迁，故请求将原合同约定的租金一年一付、提前2月支付变更为一季一付，提前2月支付。4月30日，金鹏公司回复称，同意七天酒店在支付2012年7月1日至2013年6月30日期间租金及物业费时可平均分两次支付，即2012年4月30日前付清一半、2012年5月30日前再付清一半，逾期不付，后果自负。5月3日，高荣向金鹏公司支付2012年7-9月租金及物业费455000元。5月15日，金鹏公司再次书面催款，要求高荣及七天酒店在接函后7日内支付剩余租金及物业费1361736元。若不支付，则将考虑按约行使解除合同的权利，保留停止供水供电的权利。5月30日，金鹏公司向高荣及七天酒店书面寄发解除函，称因高荣未按约支付租金及物业费，且经催讨未果，现通知解除双方房屋租赁合同，并于2012年6月1日正式停止供水供电，要求高荣在2012年6月1日迁出承租房屋。同时，金鹏公司将依约主张逾期违约金，没收已付租金及保证金作为违约金，保留进一步追求违约责任及要求赔偿损失的权利。6月1日下午，金鹏公司对七天酒店所在房屋停止供水供电。6月7日，金鹏公司以挂号信方式寄出函件一份，要求高荣在接函后3日内书面回复，妥善处理租金支付及其他相关租赁事宜，同时告知高荣即日起可以正常使用水电。6月11日、6月28日、7月6日，金鹏公司多次发函称高荣未按约支付租金，且将房屋转租给马根所经营七天酒店，故要求高荣书面回应、缴清结欠租金，否则将行使合同解除权。另查明，金鹏公司在房屋租赁合同签订后向高荣交付的房屋状态为毛坯房，后由高荣及其合伙人投入装修用于经营七天酒店。2012年6月1日,金鹏公司停止供水供电后，高荣即将七天酒店关门停止经营，后未再开业。高荣已足额支付2012年6月30日前的租金及物业费。2012年7月10日，高荣诉至江苏省苏州市姑苏区人民法院，请求判令金鹏公司：1、赔偿单方擅自解除房屋租赁合同造成的直接经济损失4109721.40元；2、退还2012年6月租金和物业费147311元；3、退还2012年7-9月租金及物业费455000元；4、退还保证金50000元；5、支付单方擅自解除房屋租赁合同违约金989000元；6、归还垫付的消防安全罚款5000元；7、承担本案鉴定费用24400元；8、承担本案诉讼费用。2012年9月11日，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验并拍摄了照片。苏州市价格认证中心经一审法院委托对七天酒店一至四层内的装修、管道设施、消防设施、电器（照明）设施、卫生设施及不可移动的固定性家具以2012年6月1日作为基准日进行价格鉴定，结论为3744861元。鉴定期间，鉴定人员于2013年4月16日、2013年5月7日进行了实地勘验，对相关财物作了清点及丈量。经一审法院调解，高荣与金鹏公司在2013年5月7日对涉案房屋进行了交接。2014年2月13日，一审法院又进行了现场勘验，此时涉案房屋已被金鹏公司另行出租，新的承租人使用涉案房屋开办经营的仍是七天酒店。经勘验，一楼大厅、二楼餐厅、客房、员工宿舍及设备间、消防通道与2012年9月11日现场勘验及照片在硬装上面基本一致，只有二楼餐厅地板更换过。此次勘验，金鹏公司经通知未派人参加。高荣主张直接经济损失为4103899.61元，计算方式及提供如下证据：1、客房装修损失3744861元，以价格鉴证结论为准。2、灯箱广告费用103590元（91590元+12000元），其中石路地区广告按合同总金额128500元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，为91590元；火车站地区广告按合同总金额72000元，以广告合同一年期按未使用2个月计算，为12000元；高荣为此提供广告合同、进账单及发票一组。3、二代身份证阅读器及软件初装费4170元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供1850元及4000元发票两张。4、电信安装费35866元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供2010年5月、8月支付给中国电信的进账单两份，金额合计50320元。5、火灾保险1333元，以保险期一年及未使用4个月计算，提供2011年9月保险发票一份，金额为4000元。6、消防维护费7933元，以维护期一年及未使用7个月计算，提供2010年12月、2011年4月发票各一份，金额均为6845元。7、杀虫费4800元，以杀虫一年期及未使用6个月计算，提供2011年11月发票一份，金额9600元。8、加盟费160000元，以加盟期60个月及未使用32个月计算，提供加盟合同一份，加盟期5年，加盟金30万元及付款凭证一份。9、培训费、培训成本损失18983元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供培训费6000元收据及培训路费、餐费等20633元报销凭证。10、员工宿舍租金7300元，提供租赁合同两份，其中一份为月租金2100元，保证金2000元；一份为月租金1700元，保证金1500元。11、2012年6月员工工资15063.61元，提供劳务派遣费10697.31元发票一份及记账凭证一组。此外，高荣还向金鹏公司主张消防罚款5000元，并提供因2012年2月七天酒店南一层安全出口被堵塞而被公安消防部门行政处罚决定书及罚款5000元收据一份。金鹏公司在一审期间要求高荣支付占用涉案房屋期间的租金1088249元并赔偿损失989000元，但未在法定期间提起反诉。江苏省苏州市姑苏区人民法院认为：高荣未按合同约定及金鹏公司给予的分二期支付的宽限方案履行支付租金义务，违约在先，系形成本案纠纷的起因。双方房屋租赁合同已于2012年6月1日实际解除。由于高荣上年度租金已支付至2012年6月30日，故虽高荣未按约定支付租金构成违约，金鹏公司有权行使合同解除权，但金鹏公司在2012年5月30日发函通知6月1日解除合同、停水停电并实际采取上述措施，未给予高荣合理的搬离期限，且系在高荣正常支付上年度租金的期限内解除合同，金鹏公司上述行使合同解除权的行为已超过必要限度，对于本案纠纷的引发，金鹏公司亦存在一定过错。关于租金及物业费，鉴于本案中未理涉高荣是否应向金鹏公司支付合同解除后至实际交付房屋期间房屋使用费事宜，且在已认定房屋租赁合同于2012年6月1日解除的情形下，对于高荣主张返还预付的2012年7-9月租金及物业费455000元的诉讼请求，予以支持。金鹏公司因高荣未按约预交下一年度租金在上一年度租金对应的租期内解除合同，停水停电，致使高荣无法在已付2012年6月租金的情况下使用房屋收益，金鹏公司应当退还高荣2012年6月租金及物业费。关于直接经济损失，分述如下：关于客房装修损失。金鹏公司对于高荣添附的装修及留在涉案房屋内的物品进行了合理使用，应当折价补偿。考虑到高荣违约在先，金鹏公司对于合同解除亦有一定过错，酌定金鹏公司按上述物品鉴定价值3744861元的70%向高荣支付补偿款，即2621402.70元。关于灯箱广告费、二代身份证阅读器及软件初装费、电信安装费、火灾保险、消防维护费、杀虫费、加盟费、培训费、员工宿舍租金、2012年6月员工工资等损失。因金鹏公司在2012年6月1日解除合同超出必要限度，故对于2012年6月当月高荣投入的经营成本，应予赔偿；因高荣违约在先，故对于其所主张的涉及2012年7月起的经营成本损失，应由其自行负担。其中：1、灯箱广告费中仅有价款为54500元/年的合同及付款凭证与本案有关，故支持4541.67元（54500元/年÷12月）；2、二代身份证阅读器及软件初装费，支持62.23元（5850元÷总租期94个月）；3、电信安装费，因无合同佐证对应的使用期间，不予支持；4、火灾保险费，支持333.33元（4000元/年÷12月）；5、消防维护费，因发票注明工程为消防工程，在已支持装修工程的情况下，不予支持；6、杀虫费，因无合同佐证对应的使用期间，不予支持；7、加盟费，合同约定5年300000元，故折算2012年6月为5000元；8、培训费，因证据形式不符且项目存疑，不予支持；9、员工宿舍租金，因金鹏公司对关联性有异议，高荣未进一步举证证明，不予支持；10、2012年6月员工工资系必要支出，但应以发票为准，支持10697.31元，以上合计20634.54元。关于保证金，因房屋租赁合同已解除，涉案房屋亦已交接完毕，故金鹏公司应当返还保证金50000元。关于违约金，虽金鹏公司行使解除权超出必要限度，但高荣未按约支付租金系合同解除的主要原因，在已支持高荣2012年6月经营成本损失的情况下，对高荣主张金鹏公司再行支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于消防罚款，因消防机关处罚对象为马根所，在行政处罚决定书中明确处罚的行为系七天酒店封堵出口，现高荣未提供证据证明系金鹏公司原因所致，且金鹏公司对此不予认可，故对高荣该项诉请不予支持。关于鉴定费用24400元，鉴于本案系高荣未按约支付租金及物业费违约在先，而金鹏公司在2012年6月1日解除房屋租赁合同超出必要限度，也有一定过错，故酌定由金鹏公司承担鉴定费用7320元。江苏省苏州市姑苏区人民法院于2014年6月5日作出（2013）姑苏民五初字第0632号民事判决：一、金鹏公司于判决生效之日起10日内支付高荣因合理使用苏州市枫桥路117号C、D座第二至四层房屋中装修及不可移动家具等设施设备补偿款2621402.70元；二、金鹏公司于判决生效之日起10日内返还高荣2012年6月已付租金及物业费147311元；三、金鹏公司于判决生效之日起10日内返还高荣2012年7-9月已付租金及物业费455000元；四、金鹏公司于判决生效之日起10日内返还高荣租赁保证金50000元；五、金鹏公司于判决生效之日起10日内赔偿高荣2012年6月经营成本损失20634.54元；六、驳回高荣的其他诉讼请求。案件受理费52263元，由高荣负担19108元，金鹏公司负担33155元；鉴定费24400元，由高荣负担17080元，金鹏公司负担7320元。金鹏公司不服，上诉至江苏省苏州市中级人民法院。二审中，金鹏公司申请对沿用部分装修的价值重新进行鉴定。江苏省苏州市中级人民法院于2014年11月4日作出（2014）苏中民终字第03184号民事判决：驳回上诉，维持原判。金鹏公司仍不服，向本院申请再审。还查明，2014年12月24日，金鹏公司诉至江苏省苏州市姑苏区人民法院，请求判令：1、高荣支付逾期归还房屋违约金4735863元（2012年6月1日至2013年5月6日，按租金标准的3倍计算）；2、高荣赔偿房屋闲置损失273755元（2013年5月7日至2013年6月30日，按约定的租金、物业费标准计算）。江苏省苏州市姑苏区人民法院认为，高荣与金鹏公司的房屋租赁合同自2012年6月1日解除后，直至2013年5月7日才交还房屋，应承担此期间的逾期交房违约金。高荣在合同履行两年左右即违约导致合同解除且在合同解除后一直未确定明确的搬离时间，必然给金鹏公司造成重新招租期间的房屋闲置损失，包括预期租金和对房屋进行维护管理的物业费损失，金鹏公司举证证明其在2012年7月1日将房屋重新出租，高荣应赔偿2012年5月7日至6月30日期间的房屋闲置损失。江苏省苏州市姑苏区人民法院于2015年6月16日作出（2015）姑苏民五初字第00005号民事判决：高荣于判决生效后十日内一次性向金鹏公司支付逾期交房违约金1578621元、赔偿房屋闲置损失273755元，合计1852376元。本院认为，本案中，高荣与金鹏公司在房屋租赁合同中仅对合同租赁期满或正常终止时装饰装修物的归属作出约定，而对承租人违约导致合同解除时装饰装修物的处理未有明确约定。根据《最高人民法院》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，在双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，因承租人违约导致合同解除的，如出租人同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿。双方房屋租赁合同因高荣违约导致解除，经鉴定合同解除时的装饰装修残值价值为3744861元。金鹏公司在接收涉案房屋时对于一并接收添附的装饰装修物并无异议，经一审法院现场勘验，新承租人仍利用涉案房屋经营七天酒店，一楼大厅、二楼餐厅、客房、员工宿舍及设备间、消防通道与鉴定时在硬装上面基本一致，金鹏公司虽主张原装修装饰物绝大部分已经拆除，但未提供证据证实，故一、二审判决认定金鹏公司利用了涉案房屋的装饰装修物，并酌定按照鉴定价值的70%支付补偿款并承担相应的鉴定费用，并无不当。虽然金鹏公司2012年5月3日出具的收据上载明的收款事由为租金，但一审期间，金鹏公司认可455000元款项为租金及物业费，且从数额上分析，2012年7-9月的租金应为424250元，物业费应为29934元，其总额与455000元基本吻合，而金鹏公司主张455000元全部为租金，但按照双方约定的租金计算方法无法与该数额相对应，故高荣关于455000元包含2012年7-9月的租金及物业费的主张更具合理性，一、二审判决对于金鹏公司的主张未予采信，亦无不当。2012年6月1日房屋租赁合同解除后，高荣未再使用涉案房屋从事经营，金鹏公司应将高荣实际交纳的2012年6-9月的租金及物业费返还给高荣。虽然房屋租赁合同约定如承租人违约，已付租金及保证金作为违约金用于弥补损失。但根据查明事实，金鹏公司已就高荣违约造成的逾期归还房屋及房屋闲置导致的租金及物业费损失另案提起诉讼，金鹏公司未提供证据证实其尚存在其他损失，故其再行扣留高荣交纳的租金、物业费及保证金，没有事实和法律依据。金鹏公司虽然基于高荣的违约行为有权行使合同解除权，但由于金鹏公司采取停水停电措施导致高荣在已支付2012年6月租金及相关费用的情况下无法正常经营，金鹏公司对由此造成的经营成本损失应予赔偿。综上，金鹏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回苏州金鹏凌海实业发展有限公司的再审申请。审 判 长  张 娅审 判 员  薛爱娟代理审判员  吴晓玲二〇一五年九月十一日书 记 员  闫 朋