山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3316号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周忠明，男，1964年7月1日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：刘双梅，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党香连，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人周忠明房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审法院未考虑被上诉人系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决上诉人承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立的产权，仅具各使用权。若上诉人的违约行为导致被上诉人遭受损失，上诉人应承担的赔偿责任应通过法院给予整体性的处理，而无需上诉人单独对逾期交付车位承担违约责任。三、即使上诉人存在违约行为，原审法院违约金计算期间也存在错误。上诉人于2013年12月29日电话通知被上诉人办理房屋及车位交接手续，但由于被上诉人怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年9月8日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使上诉人存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28日，共计211天，而非原审法院认定的2013年5月31日至2014年9月8日的466天。四、上诉人电话通知被上诉人交房，不违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十一条关于书面通知买受人(即被上诉人)办理交付手续的约定予以变更。因此，上诉人电话通知被上诉人并没有违反合同约定。另外，在取得“综合验收备案证明”后，以最短的时间通知买受人交房，以此减轻逾期交房的责任，这种做法符合常理；上诉人主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。周忠明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。车位违约金是依据买卖合同约定判决的，对上诉人主张同地段租金不认可，对上诉人提交的物价局车位收费标准不认可。一是收费标准是复印件，二是不符合新证据的条件，法院依据合同约定来判决是符合法律规定的，依据法律及合同约定符合交房条件后上诉人需要给购房人送达入住通知书，一审违约金计算期是正确的，因涉案房屋上诉人一直未取得综合验收证明，周忠明也未收到任何书面及口头的任何入住通知书，2014年9月8日周忠明主动找到上诉人要求交房并办理了房屋交接手续，物业费也是从2014年9月8日开始收取，总之，计算违约金的期间是正确的，结果是正确的。周忠明向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业支付周忠明逾期交房违约金84151元；2.东拓置业承担本案全部费用。一审法院认定事实：2011年9月19日，周忠明（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由周忠明购买东拓置业开发的X房屋一套及X号储藏室一间。房屋建筑面积为120.70平方米，储藏室建筑面积为16.64平方米，房屋及储藏室总价款为526943元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，周忠明、东拓置业双方签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定周忠明向东拓置业购买X号车位使用权，计价75000元，于2013年5月30日前交付周忠明使用。如东拓置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，周忠明依约支付了全部购房款526943元及车位款75000元。2015年3月1日，周忠明、东拓置业双方签署《房屋及车位交接单》，确认东拓置业将上述房屋、储藏室及车位交付周忠明。周忠明主张东拓置业实际交房时间为2014年9月8日，要求东拓置业支付逾期交房违约金84151元（以601943元为基数，自2013年5月31日起至2014年9月8日止，按照日利率万分之三计算）。东拓置业对周忠明所述实际交房时间不予认可，称已于2014年1月20日书面通知周忠明进行交房。东拓置业未提供证据证实上主张。由于东拓置业逾期交房，周忠明等诸多购买东拓置业涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对周忠明的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涵玉翠岭小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。周忠明对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，周忠明与东拓置业于2011年9月19日签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。周忠明依照合同约定履行了支付房款及车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋及车位交付于周忠明。而东拓置业直至2014年9月8日才予以交付，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。周忠明主张东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求事实清楚。东拓置业抗辩已于2014年1月20日书面通知进行交房，但未提供证据予以证实，故一审法院不予认可。周忠明要求东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，周忠明、东拓置业双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，周忠明主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在周忠明未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。周忠明虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合周忠明所购房屋的价格及地下车位实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给周忠明造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持周忠明主张的房屋违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款75000元为基数，按日万分之三向周忠明支付违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周忠明自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金14586.88元（（120.70+16.64）平方米×0.38元/平方米/天×215天×130%）；二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周忠明自2014年1月1日至2014年9月8日期间的逾期交房违约金17925.62元[（120.70+16.64）平方米×0.40元/平方米/天×251天×130%]；三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周忠明自2013年5月31日至2014年9月8日期间的逾期交付车位违约金10485元（以75000元为基数，按日万分之三计466天）；四、驳回原告周忠明的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1904元，由原告周忠明负担931元，被告济南东拓置业有限公司负担973元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交车位服务费的收费意见的公示一份，证明一审判决的车位逾期交付违约金过高，并主张调整违约金。被上诉人质证称该公示并不是涉案的小区车位使用费标准，与本案没有关联性。本院经审查认为，上诉人提交的该证据在一审审理时即已存在，上诉人无正当理由未向一审法院提交，且该证据没有标明是本案涉案小区的车位使用费，与本案无关联性。本院认为该证据不是新证据，不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人称周忠明系团购客户，购房时已经享受优惠且涉案房屋增值巨大，故一审法院判决东拓置业公司承担巨额违约金，显失公平问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在商品房买卖合同中已约定了东拓置业逾期交房的违约责任，而东拓置业未能按合同约定向周忠明交付涉案房屋，违反了双方合同约定，其应按双方的合同约定向周忠明支付合同约定的违约金。东拓置业以涉案房屋增值为由不承担违约责任的理由不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。关于东拓置业称车位作为附属设施，不具备独立的产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任问题。本院认为，东拓置业逾期交付涉案车位，违反《地下车位使用权转让协议》约定，应当向周忠明承担逾期交付车位的违约责任。虽然东拓置业公司称因涉案房屋和车位具有依附性、车位属于房屋的附属设施、不具有独立的使用价值，但是，本案中涉案房屋和车位使用权的买卖系当事人之间订立的两份独立的买卖合同，逾期交付涉案房屋和车位的违约责任系在该两份独立的买卖合同中分别约定，因此东拓置业称车位逾期交付违约金不应单独计算的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。另，东拓置业未提交充分有效证据证明，东拓置业承担逾期交付车位违约金的数额过高，故对其关于调低逾期交付车位违约金的主张，本院不予支持。关于东拓置业主张一审认定的违约期间错误问题。东拓置业主张其已经于2013年12月29日电话通知周忠明办理房屋及车位交接手续，但由于周忠明怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年9月8日才办理房屋及车位交接手续，故违约期间应截止至2013年12月28日。因东拓置业未能提交证据证明其于2013年12月29日已电话通知周忠明交房的事实，故其该上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1904元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  翟 勇审判员  王立强二〇一七年六月二十六日书记员  李 环