广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民三终字第315号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区夏美大厦业主委员会，住所地：珠海市香洲区。负责人：黄记清，主任。委托代理人：王萍，广东东方泽律师事务所律师。委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴銮英，女，汉族，住广东省汕头市潮南区，身份证号码：×××2065。委托代理人：代鹏，广东莱特律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区夏美大厦业主委员会（以下简称夏美大厦业委会）因与被上诉人吴銮英物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民二初字第1153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年8月7日，夏美大厦业委会解除与珠海市明城物业管理有限公司间的物业管理委托合同，珠海市明城物业管理有限公司撤离夏美大厦。此后，由夏美大厦业委会负责对夏美大厦的物业管理，按照珠海市明城物业管理有限公司的商铺每平方米1.2元的标准计收管理费。管理费主要用于支付清洁阿姨、保安、公用水电费、公共设备维修等开支。夏美大厦业委会的原审诉讼请求为：吴銮英支付2013年8月至2014年6月期间的管理费5176.6元、水费4421.3元，垃圾费176元，上述款项共计人民币9773.9元，并由吴銮英承担本案的诉讼费用。原审法院认为：夏美大厦业委会是业主大会选出的代表业主的民间组织，既没有物业管理资质、经营收费许可，也没有与吴銮英签订委托物业管理合同。因而夏美大厦业委会的诉讼请求没有法律依据，也没有合同依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，原审法院判决如下：驳回夏美大厦业委会的诉讼请求。一审案件受理费25元，由夏美大厦业委会负担。夏美大厦业委会不服原审判决,上诉请求：1、撤销原审判决，改判吴銮英向夏美大厦业委会支付2013年8月至2014年6月期间管理费5176.6元，垫付的水费4421.3元，垫付的垃圾费176元，共计9773.9元；2、一、二审诉讼费由吴銮英承担。其事实和理由是：一审法院查明事实不清，适用法律错误。一、夏美大厦业委会系民间组织，因涉及业主共同利益而实施物业管理行为，不具有营利性，不是物业管理公司，与物业管理公司具有本质性区别，不需要物业管理资质，也不需要经营收费许可。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业和其他管理人管理，即物业管理可以由第三方进行，只有涉及物业服务企业才需要具备资质。本案的焦点应为夏美大厦业委会是否提供了物业服务，而不是是否具备相关的资质。二、夏美大厦业委会与吴銮英已订立口头形式的物业服务合同，夏美大厦业委会的诉请有合同依据。1、珠海市明城物业管理有限公司撤离夏美大厦后，夏美大厦业委会也曾通过招投标形式、找街道办联系新的物业公司等形式招聘新的物业公司。可是由于业主与物业公司对收费标准未能达成一致意见，因此一直未谈妥物业公司进驻小区管理。因此，业主才同意由夏美大厦业委会暂时负责夏美大厦的物业管理，按照珠海市明城物业管理有限公司的收费标准计收管理费。2、在夏美大厦业委会负责管理小区后，吴銮英在小区二三楼经营珠海市博艺教育咨询有限公司，三楼博艺教育培训机构按时支付管理费、垫付的费用等，夏美大厦业委会也开具了收款收据。吴銮英以不开通二楼电梯为由拒绝支付各项费用。夏美大厦业委会认为，吴銮英已经对物业服务收费标准予以认可，并按照该标准支付过多次的管理费、垫付费用，双方系订立了口头形式的物业服务合同。3、夏美大厦业委会一直定期将收支情况在小区公告，夏美大厦业委会及业委会成员均未从中收取任何费用。吴銮英拒绝支付管理费用和分摊费用,违反《中华人民共和国合同法》第六十条规定。4、吴銮英的物业位于夏美大厦业委会行使物业服务范围内，享受了夏美大厦业委会的物业管理，因此应该支付报酬。三、水费、垃圾费等费用是夏美大厦业委会为吴銮英向第三方公司先行垫付的费用，不论双方是否存在物业服务合同，吴銮英都应支付给夏美大厦业委会。夏美大厦业委会的资金来源是业主缴纳的物业服务费、水费、垃圾费等费用。夏美大厦业委会在管理小区过程中，不可能单单每次都将各家各户的水费、垃圾费分开缴纳，全部为一次性支付给第三方公司。吴銮英不支付该笔费用的行为，侵害了其他业主的权利。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，维护夏美大厦业委会的合法权益。被上诉人吴銮英辩称：1、夏美大厦业委会作为业主代表的民间组织，法律并没有赋予其从事物业管理的资质，更没有擅自收费法律依据。夏美大厦业委会称其不是物业管理公司，不具有营利性，但其在一审起诉状中所述以及证据中列举的其收费依据，均为从事物业管理活动。其上诉状所述与一审起诉状自相矛盾。2、夏美大厦业委会与全体业主之间没有任何书面或口头的物业管理协议。夏美大厦业委会作为全体业主的代表，只能与有资质的物业管理公司签订物业管理合同，让物业公司来从事物业管理工作。而本案的夏美大厦业委会竟然声称自己代表业主与自己达成口头协议，委托自己作为物业管理公司收取管理费，荒谬之极。夏美大厦业委会擅自担任物业管理公司的行为，根本没有得到包括答辩人在内的业主的同意，更没有形成口头或书面的协议，完全是夏美大厦业委会越权自我代理的行为。3、事实上夏美大厦业委会也没有从事任何物业管理工作。在一审庭审中，答辩人列举包括电梯锁住、垃圾遍地、公共区域玻璃全部破碎、小偷肆意出入等多项证据，足以证明本小区根本无人管理。且不论夏美大厦业委会是否具有收费资质，单从事实上说，夏美大厦业委会也没有任何收费的理由。4、水电费及垃圾处理费等均有相关部门依法收取，夏美大厦业委会没有代收的资格。综上，夏美大厦业委会没有诉讼主体资格，没有物业管理资质，更没有物业服务之实。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请二审法院依据事实和法律，驳回夏美大厦业委会的上诉请求。5、业主自行管理应当是指业主本人对自己的物业进行管理，不存在收费问题，而本案业主委员会在没有获得业主授权和委托的情况下自行收费管理，其性质就是在代理物业公司行使物业管理，而业主委员会是没有收取物业管理费的法律和合同依据的。本案的焦点也不是业委会是否具备资质，而是业委会收费的依据从何而来。夏美大厦业委会向本院提交如下证据：1、《通知》；2、三楼收款收据；3、1806房收款收据。吴銮英无证据向本院提交。本院经审理查明，吴銮英为香洲夏美路98号204号铺的产权人，该铺用途为商业服务，建筑面积392.15平方米。夏美大厦共1栋19层，1至5层为商铺和办公用途；6层以上为住宅，每层8户。夏美大厦业委会对兼管物业管理事项征询业主意见，征询业主范围为6层以上住宅业主，签名同意的业主总户数为72户、总面积7982平方米；夏美大厦总户数108户，总户数总面积10766平方米；签名同意的业主面积占夏美大厦总面积的74.14%，签名同意的业主户数占夏美大厦总户数66.7%。夏美大厦业委会主张总户数108户是依据选举业委会时小区居委会根据房产中心出具的产权登记信息统计所得。夏美大厦业委会每月向珠海市香洲区环境卫生管理所支付垃圾处置费300元。夏美大厦供水管道改造之前，整栋大厦每月水费由夏美大厦业委会以其主任“黄记清”的名义向珠海水务集团有限公司支付。2013年12月16日，夏美大厦业委会向珠海市供水总公司设计研究室支付管道整改工程设计费用8000元。2014年6月5日，夏美大厦业委会向珠海市宏燕管道安装有限公司支付供水管道改造抄表到户工程款15万元。2014年6月15日，夏美大厦业委会发出公告，称“本大厦管道工程5月30日已经完工，水表也移交水务集团有限公司接管。管道改造费用15万元，设计图8000元。总计158000元，业主资金分摊101700元，业委会维修资金投资56300元，现特向夏美大厦全体业主告知。”2014年7月2日，夏美大厦业委会出具《证明》，称“夏美大厦因历史遗留了很多问题，从2012年8月起，夏美大厦由新一届业委会接手自管，业委会百分之九十是退休人员，以做义工的形式组成，不计报酬，分文不取，账目公开透明，深受各位业主的好评，得到广大业主的一致拥护。”同日，珠海市香洲区狮山街幸福社区居民委员会注明“情况属实”，并加盖公章。夏美大厦业委会主张涉案商铺的垃圾费按照16元/月收取。一审中吴銮英表示清楚并同意夏美大厦业委会解除与珠海市明城物业管理有限公司之间的物业管理委托合同，清楚但不同意业委会进行物业管理。2015年7月，夏美大厦的物业服务由大成物业负责，夏美大厦业委会不再兼管。一审判决查明的其他事实与本院查明事实相一致，本院予以确认。本案的争议焦点为夏美大厦业委会能否对夏美大厦进行物业管理并据此收费。对此本院认为，第一，夏美大厦业委会是涉案小区业主依法成立的自治管理性质的组织。第二，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。即物业服务不局限于物业公司管理一种模式，业委会管理物业小区的模式亦为法律所允许。第三，《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，根据夏美大厦业委会就兼管物业管理事项征询业主意见的书面调查显示，签名同意的业主户数占夏美大厦总户数66.7%，签名同意的业主面积占夏美大厦总面积的74.14%，这符合《物业管理条例》第十二条第三款“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，则夏美大厦业委会兼管物业管理事项已经过了法定程序。第四，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力。则吴銮英作为夏美大厦的业主，亦受夏美大厦业委会兼管物业管理这一决议的约束。综上，本院认为，夏美大厦业委会作为业主自治组织在经法定程序后可以对涉案小区进行物业管理。根据夏美大厦业委会提供的各种费用支出票据、供水管道改造公告、居委会证明等证据可知，夏美大厦业委会实际上对涉案小区提供了物业服务，其主张按照原珠海市明城物业管理有限公司的收费标准即1.2元/平方米物业服务费、垃圾费16元/月较为合理，且其他业主亦按照该标准支付，则本院认为吴銮英应按该标准向夏美大厦业委会支付2013年8月至2014年6月期间的物业服务费5176.6元（392.15平方米×1.2元/平方米/月×11个月），垃圾费176元（16元/月×11个月）。水费4421.3元为夏美大厦业委会垫付的涉案商铺自行使用的费用，吴銮英理应支付。综上所述，夏美大厦业委会的上诉有理，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、《物业管理条例》第十二条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1153号民事判决；二、吴銮英于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区夏美大厦业委会支付2013年8月至2014年6月期间的物业服务费5176.6元、水费4421.3元、垃圾费176元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由吴銮英负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨卫星代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一五年九月二十一日书 记 员  王 莉