镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初71号原告：屈金海，男，汉族，1964年8月11日生，住镇江市。委托诉讼代理人：宋晨飞，江苏汇典律师事务所律师。被告：李景龙，男，汉族，1983年2月1日生，住吉林省长岭县。被告：刘治国，男，汉族，1977年6月12日生，住山东省文登市。原告屈金海与被告李景龙、刘治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈金海及其委托诉讼代理人宋晨飞，被告刘治国到庭参加诉讼，被告李景龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈金海向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、两被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的商铺租金367500元、2015年5月5日至2017年12月31日物业费77609元，并承担违约金100000元，合计545109元；2、两被告承担原告律师代理费34818元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年4月16日，原告与李景龙签订《租赁合同》，原告将位于镇江市商铺出租给被告李景龙经营餐饮，租赁期间为2015年5月1日起至2020年5月1日止。双方对租金标准、支付方式、违约责任、物业费的承担等事项进行了明确约定。两被告一直使用案涉商铺至2017年年底搬离，在租赁期间多次拖欠原告租金和物业费，刘治国作为共同经营人向原告出具欠条进行确认。现两被告仍结欠租金和物业费合计445109元，经多次催要无果，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告李景龙未应诉答辩，也未提供证据。被告刘治国辩称，1、被告不同意支付2017年的租金，早在2016年12月份，被告提前告知原告不再租赁商铺；2017年1、2月份，被告即搬离案涉商铺停止经营活动，据被告所知2017年9、10月份商铺已由苏尚棉店承租，后由一点点奶茶店使用。2、租赁期间，房屋存在渗水漏水现象，物业公司接报修后怠于维修处理，且营业期间屡有突然停电断电问题，给被告造成重大损失，被告不同意支付物业费。3、被告已向原告交纳了租房押金50000元，加上搬离时未拆除的空调均归原告所有，足以弥补原告损失，被告不承担违约金。至于原告主张的律师费，该费用未实际发生，不应得到支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月份，李景龙、刘治国成立镇江国龙餐饮管理有限公司，注册地址为镇江市润州区万达广场D03幢第1至2层1017、1018室。位于镇江万达广场C02幢2-3层2080号（建筑面积197.56㎡）、2081号（建筑面积209.9平方米）系屈金海、蔡菊华2010年从镇江万达广场投资有限公司购买。2015年4月16日，屈金海作为出租人（甲方）、李景龙作为承租人（乙方），签订《房产租赁合同》。屈金海将位于镇江建筑面积约为405.85㎡的商铺租赁给李景龙经营餐饮，租赁期限5年，自2015年5月1日起至2020年5月1日止。合同主要内容：1、租金分段计算：合同签订之日2015年4月16日支付半年租金175000元和50000元押金（30000元水电押金、20000元租房押金），租赁期满，押金一并付清，不含利息。以后需提前一个月交付下一年或下半年租金，即分别在2015年11月1日支付2016年度租金350000元，2016年11月2日支付2017年租金367500元，2017年11月2日支付2018年租金396900元，2018年11月2日支付租金420000元。经甲方催交后乙方仍不及时交纳的，甲方有权终止合同，收回房屋。2、在房屋租赁期间，由乙方支付实际使用产生的水、电、煤气、电话、电脑宽带及物业费等费用，按单如期交纳，与甲方无关。3、承租期间乙方逾期不交或者拖欠租金达15日的，甲方有权终止合同，收回房屋。租赁期间如乙方因经营不当、市场经营、业态规划等因素终止租赁合同，乙方需提前三个月以书面形式通知甲方，甲方则以书面形式3个月内予以答复，乙方所付的年租金以及押金，不予退还。4、甲乙双方应当按照合同规定严格执行，任意一方违反合同，另一方有权要求对方按照当年租金的50%赔偿。5、租赁期满，合同终止。乙方需将房屋就现状退还甲方，除可移动设施外，屋内固定装修及固定设施不得刻意毁损，否则30000元押金不予退还。租赁期满乙方不再续租或者因违约被收回房屋或在合同解除或终止后，承租方对装修固定的东西不得拆除，自然完好无偿归属甲方。拖延清让回交的，则双方特别约定租金转换为上调增加房屋使用费（本规定并非违约金），按照合同每日折算租金的4倍按日计收至房屋实际交还之日止；同时，乙方还应支付合同项下约定的违约金和按实承担诉讼及律师等费用。合同签订当日，刘治国向屈金海出具欠条，确认欠半年租金175000元以及水电押金30000元、租房押金20000元，合计225000元。此后，刘治国分别于2015年11月5日、2016年5月17日、2017年1月18日向原告出具欠条，明确结欠2016年上半年租金175000元、2016年5月至2016年11月份的租金200000元，以及2015年5月1日至2017年2月28日物业费未付的事实。经向深圳市大众物业管理有限公司镇江分公司调查核实，2015年5月5日至2017年12月31日C02-2080号房屋物业费为37640.89元，C02-2081号房屋物业费为39968.11元，合计77609元。该物业费屈金海已经交纳。2017年12月5日，屈金海向两被告发函，以两被告拖欠房租、物业费、水电费等费用经催交后仍未支付为由解除租赁合同。被告陈述收到过律师函和解除合同函。庭审中，原告提供委托代理合同一份，拟证明委托江苏汇典律师事务所代理租赁合同纠纷的诉讼事务需支付律师代理费34818元。原告针对被告提出的案涉房屋出租给他人的事实，提供了租金支付凭证和租赁合同，C02-2081号商铺中的47㎡根据合同于2018年2月1日租赁给案外人。以上事实，有租赁合同、欠条、解除合同函、国内挂号信函收据等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告屈金海与被告李景龙签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。虽然房产租赁合同的承租人仅有李景龙签字，但李景龙、刘治国共同投资并从事经营活动，刘治国在房屋租赁过程中对结欠的租金和物业费进行确认并承诺在一定期限内支付，可以认定两被告系共同债务人，对房屋租赁的债务承担共同的清偿责任。合同的解除通常情况下是法律允许非违约方在对方违约的情况下所采取的补救措施，是否愿意继续受到合同的约束选择权一般在非违约方。两被告未按照合同约定交纳租金和物业费，作为违约方在不具备法定解除和约定解除条件下，只有与原告协商一致的情况下才能解除合同。即便两被告认为双方签订了长期的租赁合同，由于经济形势的变化、履约能力等原因导致其不能履行长期合同，需要提前解约而出租人拒绝的，也应当申请法院通过审查司法判定合同解除，在合同解除之前两被告仍应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。本案中，两被告基于经营状况不愿意履行租赁合同，并且实际搬离停止经营并非解除合同的法定事由，故被告辩称2017年1月份合同已经解除的观点不能成立。两被告应当于2016年11月2日交纳2017年租金367500元，其延迟履行债务经催告在合理期限内仍未履行，原告向两被告主张解除合同并履行通知义务，房屋租赁合同自通知到达两被告时解除。原告诉请两被告支付2017年租金367500元，并支付物业费77609元，有事实和法律依据，本院予以支持。因两被告根本违约行为导致房屋租赁合同解除，根据合同约定违约方应当支付守约方相当于当年租金的50%作为赔偿（367500元/年×50%=183750元），该项赔偿应当认定为违约金性质，原告房屋闲置期间的租金损失可以参照租期内租金标准计算3至6个月（367500元/年÷12个月×3-6个月），原告主张违约金100000元未过分高于造成的损失，被告主张人民法院予以适当减少的请求不予支持。被告已经向原告预交了房屋、水电押金5万元，原告未提供证据证明合同解除时存在结欠水电费用、房屋或者装饰装修、固定设施非正常损坏等情形，租房押金和水电押金50000元应当予以退还，可在原告违约金中予以相应扣减，则两被告还应承担违约金50000元。至于律师代理费，本院认为该项规定在合同第十四条租赁期满的法律责任中，适用的前提就本案的情况应当是承租人因违约致使合同解除被收回房屋，并且拖延清让返还房屋，法律责任和后果即为承租人向出租人支付房屋使用费、违约金和为维权产生的诉讼费和律师费。原告未提供合同解除后，房屋拖延清场延迟交付的情况，原告也仅主张了2017年度的租金，故对律师代理费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李景龙、刘治国于本判决生效后十日内向原告屈金海支付2017年1月至2017年12月31日期间的房屋租金367500元、2015年5月5日至2017年12月31日期间的物业服务费77609元、承担违约金50000元，合计495109元。二、驳回原告屈金海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费9600元，由原告屈金海负担870元，被告李景龙、刘治国负担8730元（此款原告已预付，两被告于本判决生效之日起十日内将应负担的部分连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  何莉婷人民陪审员  陈 芸人民陪审员  倪秀芳二〇二一年三月三十日书 记 员  周 阳