广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3786号上诉人（原审原告）：王煌新，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：黄今非，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托代理人：麦志伟，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）:余巧生，住广东省台山市。委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:梁志，住广西。上诉人王煌新、黄今非因与被上诉人余巧生、梁志合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市同和村蚧山中街一巷12号一楼202房的宅基地使用权人为王煌新，该宅基地房结构为框架，层数为七层，建筑面积342.7平方米。2007年6月28日，王煌新、黄今非（甲方）与余巧生、梁志（共同作为乙方）签订《合作协议书》，约定：经甲、乙双方协商，同意就下列租赁合作事项订立契约，共同遵守：一、甲方同意将座落广州市蟹山（蚧山）中街一巷12号（127栋）壹至贰楼，五个单元约五百平方由乙方出资装修（约拾伍万元），建成单房，壹房壹厅出租，由甲、乙双方管理。二、甲方保证对该物业拥有合法权益，无房屋纠纷和保证合作期满。在合作期内双方不得有任何原因违约，如因房屋纠纷影响收益的，甲方要补偿乙方拾伍万元。三、合作期限从装修完毕起计（2007年7月1日起）至2018年12月31日止。四、收益回报：乙方出租收回租金，每个月底结算一次，除房租税、卫生费、治安费、电视费等，余额叁柒分成（甲方收叁成，乙方收柒成）。五、在合作期内，如因买家具和家电房屋维修费用，由乙方负责。六、甲方自己住的套间装修费用，甲方在壹年半内还清装修款。七、乙方不同意甲方养狗，因会影响租客，如养狗伤害到人由甲方负责乙方不负任何责任。八、本契约三份，甲、乙双方各执一份，具相同法律效力。上述协议签订后，余巧生依约投入资金对房屋进行装修。涉案房屋装修完毕后，梁志依约代余巧生向涉案房屋的租户收取租金。涉案房屋共分为22个小房间，自2007年9月开始出租。根据余巧生提交的收费表显示，涉案房屋自2007年9月30日至2014年5月左右约有20个房间对外出租，每月租金由260元/月至420元/月逐年上涨至300元/月至500元/月，少数至550元/月，原告对于该收费表不予确认，梁志予以认可。据梁志称，涉案房屋的租金在2007年为280元/月，2011年至2012年上涨为330元/月，2012年至2013年又上涨了50元/月至100元/月。梁志代余巧生收租至2014年7月。据王煌新、黄今非陈述，2014年7月当月，王煌新、黄今非收回涉案房屋的钥匙，同时收取了7个小房间的租金。自2014年8月至今，涉案房屋的租金均由王煌新、黄今非收取，每间房屋租金约为400元/月至500元/月。余巧生、梁志对于王煌新、黄今非陈述的上述租金标准予以确认。王煌新、黄今非于2014年8月12日向原审法院提起本案诉讼，以《合作协议》第二条显失公平，且余巧生、梁志未按约履行维修、支付电费、向王煌新、黄今非支付从2007年8月至2014年7月租金回报的义务，已经构成违约为由，请求：1.变更《合作协议》第二条，变更为：甲方保证对该物业拥有合法权益，无房屋纠纷和保证合作期满。在合作期内双方不得有任何原因违约，如因一方违约造成对方损失的，违约方要补偿守约方15万元；2.确认余巧生、梁志违约，支付十五万元违约金给王煌新、黄今非；3.余巧生、梁志共同支付2007年10月至2014年7月的投资回报款30%给王煌新、黄今非（具体数额待评估后确定）。债务利息自每期逾期支付之日起按人民银行同类贷款利率计至本案生效之日止；4.余巧生、梁志共同支付涉案房屋2013年12月至2014年7月的电费3999.36元；5.余巧生、梁志修复108、110、208、209房的墙壁及天花板，更换102、108、110三房的挡雨棚；6.本案受理费由余巧生、梁志承担（上述各项某请余巧生、梁志共同承担连带责任）。余巧生原审答辩称：我不同意王煌新、黄今非诉讼请求。不同意变更协议第二条内容，这个合作协议是双方经过讨论和修改自愿平等签订的合作协议，故在协议的有效期内，王煌新、黄今非作为协议的一方不能任意修改或者变更合作协议的相关约定和条文，除非我同意；而且在协议第二条的内容主要是指涉案房屋的产权纠纷，产权纠纷主要是制约作为房屋业主的王煌新、黄今非，当房屋有产权纠纷可能导致协议不能履行或不可能达到履行的目的时才出现的违约责任，从合同签订至今暂时没有产权的纠纷，我认为王煌新、黄今非的第一项诉求是不妥当的，不应当得到法院支持。对第二项诉求，违约金15万元从合作协议的内容上看主要还是指第二条的产权纠纷问题，本案诉争的主要目的、王煌新、黄今非的诉求、双方纠纷的过程都没有关于产权纠纷的问题，所以我认为王煌新、黄今非提出的违约金诉求没有合同的依据也没有法律和事实的支持。对第三项的诉求，本案是在（2014）穗云法民四字第810号（下称“810号案”）案件派生出来的，在810号案中我已经明确相关事实，在单方收租之前30%的回报，我都是按月全额向王煌新、黄今非支付的，并由梁志进行经手支付，协议签订之后梁志退出合作协议，其作为我的代理人居住在涉案房屋中管理涉案房屋，为我管理、修缮房屋及缴纳相关费用和收取租金，租金的30%是每个月收取之后经现金方式按时按额支付给王煌新、黄今非。在长达7年的期间，如果我没有将30%的租金向王煌新、黄今非支付，那么王煌新、黄今非早就该提出异议及主张了或者擅自将房屋收回，故王煌新、黄今非第三项诉求没有事实依据，虽然双方没有签署收据，但双方还是合作愉快的，假设王煌新、黄今非现在还是坚持该诉求，我也认为其已超过了诉讼时效，所以第三项诉请不应得到法院的支持。关于第四项诉请，具体用电由梁志负责，但是我确认王煌新、黄今非主张的电费。关于修复问题，由于现在房屋的管理权被王煌新、黄今非收回，王煌新、黄今非认为房屋的天花、批荡下坠、挡雨棚问题，我同意修理，因为一直由我在修理。梁志辩称：我不同意王煌新、黄今非变更第二条的内容；也不同意第二项诉请；另30%的分成已向王煌新、黄今非付清，故不同意第三项诉请，2007年开始我每个月都会与王煌新、黄今非结清租金。而电费一直在我银行卡中扣除，但王煌新、黄今非主张的讼争期间电费，由王煌新、黄今非自行将户名变更为其本人，我无法交纳，所以未交。出租期间我方都有对房屋进行修缮，所以不存在漏水的问题，故不同意王煌新、黄今非第五项诉请。在本案原审审理过程中，关于余巧生是否向王煌新、黄今非支付了租金，双方当事人存在争议，王煌新、黄今非表示，余巧生未有向其支付租金，双方达成口头协议：由余巧生全额收取至2014年6月份的租金；自2014年7月开始，由王煌新、黄今非全额收取租金。为证实上述情况，王煌新、黄今非向原审法院提交了《声明》一份，内容主要为涉案房屋部分租户确认从2014年7月起向王煌新、黄今非支付租金；电费发票若干，证明王煌新、黄今非自2013年12月至2014年6月期间支付涉案房屋电费的事实。余巧生、梁志否认与王煌新、黄今非达成上述口头协议，并抗辩称上述《声明》仅能证明部分租户确认王煌新、黄今非收取了租金，实际情况是王煌新、黄今非自行交纳了电费，并自行向租户收租。梁志亦不确认王煌新、黄今非的陈述及举证，同时表示由于王煌新、黄今非与余巧生均不与其结算电费，故而导致其无法交纳讼争期间的电费。另余巧生、梁志对于王煌新、黄今非主张的讼争期间电费没有异议。为证实梁志已代余巧生向王煌新、黄今非支付了投资收益，余巧生向原审法院提交了2007年9月至2014年5月的收费表及收支明细，该表有梁志签名，但无王煌新、黄今非的签字确认。对此，梁志解释为其向王煌新、黄今非提供收费表时，王煌新、黄今非均表示无需签字。王煌新、黄今非对此提出异议，主张梁志并无向其出示过收费表也无支付过租金。另据余巧生陈述，梁志向其交纳租金时由其本人签字确认。审理中，余巧生表示其已付给王煌新、黄今非的款项均按照租金收入的30%且不扣除王煌新、黄今非应承担的水电费及卫生费计算、尚未支付的款项仍同意按照上述标准计算。余巧生对于王煌新、黄今非主张的投资回报提出诉讼时效异议，认为王煌新、黄今非的诉请已超过法律规定的短期诉讼时效，即一年。王煌新、黄今非则认为其自2014年7月才得知其利益受损，故而其诉讼请求并未超过诉讼时效。另王煌新、黄今非表示，投资回报不属于租金，故即使适用，亦应适用普通诉讼时效的规定。关于双方对于合作协议中投资回报如何分配的问题，余巧生表示同意依合作协议的约定继续履行；王煌新、黄今非则表示，只要余巧生依约支付款项，其亦同意继续依照合作协议的内容履行。王煌新、黄今非向原审法院提交照片，拟证明涉案房屋部分房屋天花板存在脱落、墙壁因渗水出现损坏的事实。针对王煌新、黄今非提出的108、110、208、209房的墙壁及天花板、102、108、110三房的挡雨棚发生损害的问题，原审法院于2015年1月16日组织双方当事人到现场进行勘查，王煌新、黄今非的委托代理人麦志伟、余巧生的委托代理人徐兆明到场。经查看：涉案房屋108、110、208、209房的墙壁潮湿、天花板脱落；102、108、110房的挡雨棚发生了损坏，王煌新、黄今非及余巧生均确认上述事实。梁志对于原审法院的勘查情况无异议。审理中，余巧生、梁志表示同意对上述情况进行修理。以上事实：有合作协议、照片、电费发票、历史明细表、身份证、特别说明、收据、装修凭证、收费表、证明及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：王煌新、黄今非主张讼争《合作协议书》中的第二条仅约定余巧生、梁志的责任而未有约定王煌新、黄今非责任，属显失公平，但合同条款订立公平与否，应从合同整体内容予以考察，而不是究其某一条中未有约定双方责任，即认定该条款显失公平。该条款订立的前提是王煌新、黄今非须保障对涉案房屋拥有合法权益，无房屋纠纷和保证合作期满。而补偿条件为因房屋纠纷影响收益，补偿标准又恰恰与余巧生投资金额相符。故可以认定该条款订立的原意在于保障一旦涉案房屋发生纠纷，余巧生、梁志的投资得予以补偿，故由此看来，该条款并未存在王煌新、黄今非所主张的显失公平之处。讼争的《合作协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。王煌新、黄今非要求变更上述协议书第二项内容且根据其主张变更后的条款要求余巧生、梁志赔偿15万元违约金的诉讼请求理据不足，不予支持。关于王煌新、黄今非主张的收益回报，因余巧生、梁志无充分证据证实已将2007年8月至2014年7月的上述款项支付给王煌新、黄今非，故王煌新、黄今非的该项某求合理，予以支持。但由于讼争《合作协议书》已约定了该项收益回报于月底结算，王煌新、黄今非对该结算时间属明知，王煌新、黄今非至今才向法院提起诉讼，又未能提供构成诉讼时效中止或中断的有效证据，余巧生提出诉讼请求抗辩，王煌新、黄今非的部分诉讼请求已超过诉讼时效。由于本案讼争款项为收益回报而非租金，故应适用2年的普通诉讼时效。余巧生、梁志抗辩称应适用短期诉讼时效的意见无据，不予采信。综合以上情况，王煌新、黄今非主张余巧生、梁志支付自2012年8月至2014年7月期间投资回报的部分诉讼请求合理合法，予以支持。关于投资回报的计算标准，依原审法院查明事实，涉案房屋在讼争期间并未完全出租，且针对各房间的具体租金标准，双方当事人陈述基本相符，有王煌新提交的租金费用表予以佐证，上述证据及陈述直观的反应出涉案房屋真实的出租价格，优于通过司法鉴定机构参照当地平均市场价格评估出的一般租金标准，原审法院已可通过上述证据对租金标准进行认定，无需启动评估程序，形成讼累、造成双方当事人不必要的经济负担，故此，对王煌新、黄今非提出的租金评估申请予以驳回。涉案房屋在2012年8月至2014年5月平均出租小房间约20间，租金自300元/月至500元/月之间，少数至550元/月。原审法院酌情认定2012年8月至2014年7月的租金收益为192000元。余巧生确认同意不扣除相应期间的水电费和卫生费，按租金收益的30%直接支付王煌新、黄今非，属处分已方权利，予以准许，余巧生应向王煌新、黄今非支付上述租金收益共计57600元，超出的诉讼请求部分，予以驳回。梁志虽抗辩其仅代余巧生收取租金，但其无法证实其已将王煌新、黄今非应得款项支付王煌新、黄今非，且梁志为讼争《合作协议书》相对人之一，应按双方约定的内容承担其应尽义务，对王煌新陈述的分配惯例无提出异议。故王煌新、黄今非要求梁志与余巧生就上述诉求连带承责的意见合理合法，予以支持。对于王煌新、黄今非主张的电费，《合作协议书》约定了从租金中支出，合同中的乙方即余巧生、梁志收取了租金，故应由余巧生、梁志支付讼争期间电费。但证据显示讼争期间电费由王煌新、黄今非垫付，余巧生、梁志对王煌新、黄今非就电费提出的主张予以确认，故王煌新、黄今非要求余巧生、梁志支付代垫电费的诉求，予以支持。关于108、110、208、209房的墙壁、天花板维修及102、108、110房的挡雨棚更换问题。合同约定房屋维修费用应由乙方即余巧生、梁志负责，余巧生、梁志亦同意维修及更换，故对王煌新、黄今非要求余巧生、梁志对上述相应诉求承责的意见予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月13日作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，余巧生、梁志向王煌新、黄今非支付2012年8月至2014年7月的收益回报57600元；二、判决生效之日起十日内，余巧生、梁志支付王煌新、黄今非电费3999.36元；三、判决生效之日起十日内，余巧生、梁志修复广州市蟹山（蚧山）中街一巷12号108、110、208、209房的墙壁及天花板并更换广州市蟹山中街一巷12号102、108、110房的挡雨棚。四、驳回王煌新、黄今非其他的诉讼请求。本案一审受理费3480元，由王煌新、黄今非负担2040元；由余巧生、梁志负担1440元。判后，上诉人王煌新、黄今非不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《合作协议》第二条载明的违约责任只有王煌新、黄今非一方承担，属于显失公平的事由，为公平起见应当予以变更；二、双方在合作期内余巧生、梁志有三项违约行为；①无向王煌新、黄今非支付由2007年10月至2014年7月的投资收益30％。②无修复涉案房屋108、110、208、209房的墙壁及天花板，无更换102、108、110房的挡雨棚。③无支付电费3999．36元。故应向王煌新、黄今非支付违约金15万元；三、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释[20081]11号第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《合作协议》第三条约定合作期限从装修完毕起计(2007年1月起)至2018年12月31日止。故本案投资收益的诉讼时效期间应从2018年12月31日起计算。为此上诉请求：1.变更《合作协议》第二条，变更为：甲方保证对该物业拥有合法权益，无房屋纠纷和保证合作期满。在合作期内双方不得有任何原因违约，如因一方违约造成对方损失的，违约方要补偿守约方15万元。2.确认余巧生、梁志违约，支付15万元违约金给余巧生、梁志。3.变更判决第一项：本判决生效之日起十日内，余巧生、梁志支付王煌新、黄今非2007年10月至2014年7月的收益回报30％(可采用原审法院计算方式确定具体数额)。4.维持原审判决第三项，一、二审案件受理费由余巧生、梁志共同承担。被上诉人余巧生、梁志答辩称涉案合作协议违约金是根据房屋产权纠纷争议才产生的，特指房屋产权纠纷，因此王煌新、黄今非的第一、第二项诉讼请求没有合同依据；至于租金收益余巧生、梁志已经支付只是没有凭证。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:本案争议的焦点问题主要有：1.《涉案合同》第二条是否显失公平及被上诉人是否应支付15万元违约金。2.本案涉及到的诉讼时效期间应如何计算。上述《合作协议》第二条针对房屋产权纠纷，而涉案房屋作为租赁物无其他权属纠纷应属出租方即王煌新、黄今非方的义务，因此本条协议意在约束王煌新、黄今非方，故不存在显失公平的情况。王煌新、黄今非请求变更该协议并由对方支付15万违约金的理由不能成立。原审法院据此驳回王煌新、黄今非要求余巧生、梁志赔偿15万元违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。本案中，王煌新、黄今非主张的收益回报是依附于余巧生、梁志收取租金，收取租金约定是按月结算，且金额具有不确定性，应属不同债务而非同一债务的分期履行。因此，王煌新、黄今非针对诉讼时效期间的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院根据普通诉讼时效确定余巧生、梁志履行义务期间自2012年8月至2014年7月依据充分，本院予以维持。综上所述，王煌新、黄今非的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2040元，由上诉人王煌新、黄今非共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  穆 健审 判 员  张燕宁代理审判员  黄春成二〇一五年八月××日书 记 员  杨仁义原炜