广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2793号上诉人（原审被告）：广州市海珠区人民政府素社街道办事处，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：舒辉，职务主任。委托代理人：肖姣、谢兰才，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林瑞荣，住所地广州市越秀区。委托代理人：蒋白婷，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街道办）因与被上诉人林瑞荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：案外人李某丙、李某乙作为原告曾向原审法院起诉素社街道办及林瑞荣（作为该案的第三人），要求确认素社街道办与林瑞荣签订的广州市海珠区素社直街21号802房的房地产买卖合同无效等。原审法院经审理查明，吴璧霞因拆迁合同纠纷于2004年向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2004年12月20日，广州市越秀区人民法院根据吴某的申请，发出（2004）越法民三初字第1556号民事裁定书查封了广州市海珠区素社直街17-21号A梯南向（位置为附图显示的东-西向、③、④、⑤轴与南-北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋。同日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法民三初字第1556号民事判决书，判决：一、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则市财贸公司、广房集团应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东-西向、③、④、⑤轴与南-北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，素社工业一公司予以协助；二、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，素社工业一公司予以协助等。广房集团不服判决，提出上诉，广州市中级人民法院经审理，于2005年6月23日作出（2005）穗中法民四终字第1180号民事判决书，判决：变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第一项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东-西向②、③、④、⑤轴与南-北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，长城公司、素社工业一公司予以协助；变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第二项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，长城公司、素社工业一公司予以协助；等。2005年7月27日，吴璧霞向越秀区人民法院申请执行，越秀区人民法院以（2005）越法执字第1904号立案。执行中，越秀区人民法院以素社直街17-21号地段大楼尚未通过验收，不具备申请执行条件为由驳回吴某的执行申请。2007年12月3日，李炽灿、李冠球向越秀区人民法院申请恢复该案的执行，由于涉案房屋被出售而执行未果。广州市公证处出具的（2006）穗证内字第3896号《公证书》记载：吴某于2005年10月24日死亡，坐落在广州市素社直街17-21号地段大楼第八层南向（位置为附图显示的东-西向2、3、4、5轴与南-北A、B、C轴交汇处）属于被继承人吴某死亡时遗留的与其丈夫李某丙的共有财产，各占二分之一产权……被继承人吴某的上述遗产应由李某乙一人继承；等。2007年10月10日，广州市海珠区素社工业公司取得广州市海珠区素社直街17、17-1、17-2，21、23、25号，仲恺路410-420（双号）[除15号夹层，19号地下室，21、23号保安室外]房屋的权属证明书。2008年1月9日，广州市海珠区人民政府向素社街道办发函，内容主要为，为加强企业资产监督管理，现由素社街道办接管广州市海珠区素社工业公司的物业，素社街道办有权处理广州市海珠区素社工业公司的物业。广州市海珠区素社工业公司的物业地址：海珠区素社直街17、17-1、17-2、21、23、25号，仲恺路410-420（双号），等。2008年1月8日，素社街道办与林瑞荣签订《广州市房地产买卖合同》，内容主要为林瑞荣以总价225641元向素社街道办购买位于广州市海珠区素社直街21号8楼802房，建筑面积49.0526平方米，等。2008年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局向林瑞荣核发了广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产权证》。另查明，2003年8月7日，广州房地产实业建设集团有限公司向广州市规划局海珠分局发函，内容如下，我司与海珠区素社工业公司联名建设位于前进路素社郭墩街的项目“住宅综合楼”，规划证编号：93城规海建字067号。原是作为大德路德利大厦拆迁安置房。由于德利大厦项目停建，我司退出该项目的总承包，故亦退出素社“住宅综合楼”的建设。（见三方和双方的终止协议书）。以后项目的建设我司并未参予。素社街道办在该函中加盖了印章。2003年10月29日，广州市海珠区素社工业公司、广州房地产实业建设集团有限公司向广州市规划局报告，内容如下，广州市海珠区素社工业公司于1991年中向贵局申请征用广州市海珠区素社郭墩街地段，贵局以(91)城地批字第404号《征用土地通知书》、（91）穗城规地0419号《建设用地规划许可证》准予办理征用划拨土地。94年1月16日，经我广州市海珠区素社工业公司申请，贵局以穗城规南片地复字(1994)第67号复函同意增加广州市房地产实业总公司（现广州房地产实业集团有限公司）为用地单位。加名后，广州市房地产实业总公司因资金周转困难退出了该地块的开发，由我广州市海珠区素社工业公司投资开发。为此，广州市海珠区素社工业司特向贵局申请删除广州市房地产实业总公司为上述用地单位，请批准；等。2012年8月27日，原审法院作出（2009）海民三初字第2772号民事判决书，判决：素社街道办与林瑞荣签订的关于广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产买卖合同》无效等。该案一审判决后，素社街道办和林瑞荣均不服提起上诉。广州市中级人民法院于2013年5月14日作出（2013)穗中法民五终字第78号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案在二审中另查明素社街道办于2007年12月24日向广州市房地产交易登记中心发函，表示同意素社工业公司将位于素社直街21号、23号、25号部分房屋销售，其中素社直街21号802房屋销售给林瑞荣。另素社街道办于2008年1月10日向海珠区国资局作出《素社街道关于素社综合楼产权交易手续办理问题的函》，内容包括“我街原素社工业公司建设的位于海珠区素社直街17号，17-1，17-2,21，23，25号，仲恺路410-420（双号）的建筑物，统称素社综合楼。除回迁户外，综合楼现有住户基本是原街道属下的企业，单位职工。该综合楼建设的目的是为了解决原街道属下企业职工的住房困难问题。由于建成后错过了房改的期限，2001年-2002年机构改革时，经有关主管部门同意，将综合楼剩余的套间以当年的市场优惠价格出售给原街道属下企业职工居住。出于多种原因，该综合楼迟迟未能办理产权。2007年10月10日，综合楼取得了广州市房地产权属证明书，现已进入确权后的产权交易阶段。由于该综合楼的建设单位原素社工业公司属行政性公司，目前已停止运作。因此到广州市国土房管局办理有关产权交易手续时，广州市国土房管局认为素社工业公司不具备相关的资质和条件，应由其上级主管部门素社街道办代为办理，但必须由海珠区政府同意素社街道办办理。”另查，案外人ＸＸＸ曾于2005年4月向广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求判令市财贸公司、广房集团安置其回迁居住。原审法院经审理认为，素社工业公司已明知讼争房是用于安置任某。仍将讼争房出卖给第三人广州市万昊房地产开发有限公司，故应首先保护任某的合法权益，并对素社工业公司的恶意行为予以谴责。该案经二审，广州市中级人民法院以（2005）穗中法民四终字第4114号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。二审认为：已生效的（2005）穗中法民四终字第1180号民事判决已判令素社工业公司对吴某的回迁安置负有协助义务，且该院相关的（2005）穗中法民四终字第4114号判决亦对素社工业公司将用于安置任某的房屋另卖他人的行为予以否定，但在此情况下，素社工业公司仍拒不履行生效法律文书确定的义务，反而拟将用于安置吴某的涉案房屋销售给林瑞荣，对该恶意行为应予谴责，同时，从2008年1月10日素社街道办向海珠区国资局作出的《素社街道关于素社综合楼产权交易手续办理问题的函》内容可见，素社街道办当时知道素社综合楼存在回迁户，而素社街道办接管素社工业公司的物业是出于将素社综合楼出售给原街道属下企业职工需到房管部门办理有关产权交易手续的需要等。2014年4月16日，林瑞荣向原审法院提起诉讼，请求判令素社街道办：1.归还购房款225641元，并支付从2007年12月4日至实际付清上述房款之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；2.赔偿购房税费12703.58元，并支付从2008年4月9日至实际付清上述购房税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.赔偿房屋装修损失35000元；4.赔偿林瑞荣房屋升值损失700000元；5.赔偿林瑞荣225641元；6、承担本案全部诉讼费用（包括评估费用3234元、工程计价费3000元）。林瑞荣为证明其主张还提交了以下证据：1、开票日期为2007年12月4日的《销售不动产统一发票》，载明付款方为林瑞荣、收款方为广州市海珠区素社工业公司，销售标的为素社直街21号802房购房款，金额为225641元，税额为12703.58元；2、填发日期为2008年4月9日的《房屋契税发票》，载明房地产位置为素社直街21号802房，房屋契税实纳金额为3385元；3、广州市房地产交易登记中心于2008年3月27日出具的《发票》，载明房地产交易手续费为147元。素社街道办质证表示对证据1的《销售不动产统一发票》的真实性予以确认，但认为林瑞荣应当提交银行转账凭证，发票不能足以证明付款事实的真实存在；证据2和证据3只证明林瑞荣交纳了3385元税费，代开发票的税款并不一定实际发生。一审诉讼中，林瑞荣、素社街道办确认：涉案房屋出售给林瑞荣时是毛坯状态；林瑞荣、素社街道办在签订房地产买卖合同前已经实际交付涉案房屋。林瑞荣陈述其在办理房产证后对涉案房屋进行装修（装修期为3个月），素社街道办表示不清楚林瑞荣进行装修的时间。根据林瑞荣的申请，原审法院委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉案房屋在2007年12月4日和2014年4月16日的毛坯房市场价格进行评估，林瑞荣为此支付了评估费3234元。该公司出具了粤穗公评（估）字（2014）2421995号《房地产估价报告书》，该报告载明:估价对象于2007年12月4日的市场价值为296915元，于2014年4月16日的市场价值为646759元。另根据林瑞荣的申请，原审法院又委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对涉案房屋在2008年4-7月间的室内外装修的价值及2014年4月16日的装修残值进行估价，林瑞荣为此支付了工程计价费3000元。该公司出具了粤诚价字【2014】55号《工程造价鉴定报告》，载明涉案房屋2008年4-7月间的室内外装修造价为31085元，2014年4月16日的残值为12434元。经开庭质证，林瑞荣、素社街道办对上述《房地产估价报告书》及《工程造价鉴定报告》均没有异议。一审另查，广州市国土资源和房屋管理局于2013年10月23日向案外人李炽灿、李冠球核发了涉案房屋的《房地产权证》。之后李某丙、李某乙向原审法院起诉林瑞荣，要求林瑞荣立即搬离并返还涉案房屋等。原审法院于2014年7月30日对该案作出的（2014）穗海法民三初字第939号民事调解书中，确认林瑞荣在2014年7月19日将涉案房屋返还给李某丙、李某乙等。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林瑞荣与素社街道办之间签订的关于涉案房屋的买卖合同已经生效的法律文书确认为无效合同，并认定素社工业公司拒不履行生效法律文书确定的义务，反而将拟用于安置吴某的涉案房屋销售给林瑞荣，对该恶意行为应予谴责，素社街道办当时知道素社综合楼存在回迁户的情况。素社街道办并未举证证明林瑞荣在购买涉案房屋时明知该房屋为回迁安置房，故素社街道办对造成买卖合同无效负有全部过错责任。因此，林瑞荣要求被告归还购房款及利息并赔偿税费及利息、装修损失及房屋的升值损失均符合法律规定，原审法院予以支持。关于购房款及利息。林瑞荣已提交了开票日期为2007年12月4日的《销售不动产统一发票》证明其支付了购房款225641元，且房管部门于2008年4月10日向林瑞荣核发了涉案房屋的房产证，素社街道办对此并无提出异议。现素社街道办否认林瑞荣有付款的事实，但没有提交相应的证据证实，且不符合常理，故对素社街道办的该抗辩意见，原审法院不予采纳。因此，林瑞荣要求素社街道办归还购房款225641元并支付从2007年12月4日起至实际付清上述房款之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）有理，原审法院予以支持。关于购房税费及利息。林瑞荣虽然提交了《房屋契税发票》和房地产交易手续费的发票，但该两项费用总额为3532元，林瑞荣提交的《销售不动产统一发票》是作为付款方的付款凭证，并非缴税证明，故素社街道办抗辩林瑞荣已缴纳的税费为3532元的意见有理，原审法院予以采纳。林瑞荣要求素社街道办赔偿购房税费12703.58元依据不足，按照林瑞荣提交的证据，该费用应为3532元。故林瑞荣要求素社街道办赔偿上述购房税费3532元及支付从2008年4月9日起至实际付清上述购房税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）合法有据，原审法院也予以支持，对林瑞荣的其余税费及利息请求，原审法院予以驳回。关于房屋的装修损失和升值损失。由于原告在诉讼中申请了相应的评估及造价鉴定，且林瑞荣、素社街道办告对《房地产估价报告书》及《工程造价鉴定报告》均没有异议，故对上述两份报告，原审法院均予以采信。根据《工程造价鉴定报告》载明的内容，涉案房屋2008年4-7月间的室内外装修造价为31085元，2014年4月16日的残值为12434元。由于素社街道办的过错导致林瑞荣、素社街道办签订的房地产买卖合同被确认无效，故林瑞荣要求素社街道办赔偿装修损失合法有理，原审法院予以支持。由于林瑞荣在对涉案房屋装修后已实际居住了多年，故涉案房屋的装修损失应为装修未使用的价值即现在的残值12434元，林瑞荣主张素社街道办赔偿房屋装修损失为35000元的依据不足，原审法院不予采纳。根据《房地产估价报告书》载明的内容，涉案房屋于2007年12月4日的市场价值为296915元，于2014年4月16日的市场价值为646759元。根据林瑞荣、素社街道办签订的合同约定，涉案房屋的交易价格为225641元，故林瑞荣因合同无效造成的房屋升值损失应为421118元（646759元-225641元）。林瑞荣主张素社街道办赔偿房屋升值损失为700000元也缺乏依据，原审法院不予采纳。关于林瑞荣要求素社街道办赔偿一倍已付购房款的问题。《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据已经发生法律效力的（2013）穗中法民五终字第78号民事判决书认定的内容，是素社工业公司将拟用于安置吴某的涉案房屋销售给林瑞荣，素社街道办当时虽然知道素社综合楼存在回迁户的情况，但其对造成买卖合同无效负有的是过错责任，林瑞荣现主张素社街道办故意隐瞒涉案房屋为回迁房，恶意误导林瑞荣进行交易依据不足，对该意见，原审法院不予采纳。林瑞荣据此要求素社街道办赔偿一倍已付购房款的请求，原审法院也不予支持。关于素社街道办要求林瑞荣交付涉案房屋和支付房屋使用费问题。由于生效的民事调解书已经确认林瑞荣在2014年7月19日将涉案房屋返还给案外人李某丙和李某乙，故原审法院对房屋的交付问题不再处理。素社街道办要求林瑞荣支付自2008年1月起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费在本案中是作为答辩意见提出，没有作为反诉请求提出，故对素社街道办的上述意见原审法院不予调处。关于评估费及工程计价费的负担问题,应按原审法院处理结果由林瑞荣、素社街道办合理分担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项的规定，于2015年3月19日作出如下判决：一、广州市海珠区人民政府素社街道办事处在本判决生效之日起15日内向林瑞荣返还购房款225641元并支付该款从2007年12月4日起至实际付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；二、广州市海珠区人民政府素社街道办事处在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿购房税费损失3532元并支付该款从2008年4月9日起至实际付清上述税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；三、广州市海珠区人民政府素社街道办事处在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿装修损失12434元；四、广州市海珠区人民政府素社街道办事处在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿房屋升值损失421118元；五、驳回林瑞荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15591元由林瑞荣负担5166元，广州市海珠区人民政府素社街道办事处负担10425元。本案评估费3234元及工程计价费3000元（共6234元）由林瑞荣负担2057元,广州市海珠区人民政府素社街道办事处负担4177元。广州市海珠区人民政府素社街道办事处在本判决生效之日起15日内将其应承担的4177元直接支付给林瑞荣。判后，上诉人素社街道办不服原审法院判决，向本院提起上诉称：林瑞荣与素社街道办签订的(《房地产买卖合同》被确认无效后，林瑞荣应当将依据该无效合同所取得的802房返还给素社街道办；而其已使用涉案房屋达7年之久，亦应当就此向素社街道办予以折价补偿，也就是上诉人向被上诉人主张的房屋使用期间的房屋使用费。林瑞荣自2006年6月即已居住802房，并持续使用至今，亦应向素社街道办支付居住使用802房期间的房屋使用费。素社街道办没有收取林瑞荣支付的802房购房款225641元。林瑞荣为证实其因购买涉案房屋支付了购房款225641元，向法庭提交的证据材料仅为一张由广州市海珠区地方税务局代开的((销售不动产统一发票》，并无提交银行转账记录、收款方出具的收款收据等凭证以证实其向素社街道办或素社工业公司已实际支付购房款的事实。双方签订的《房地产买卖合同》，于2013年5月14日经(2013)穗中法民五终字第78号民事判决书，方确认该合同无效。至此，林瑞荣方可向素社街道办主张返还购房款，并自该判决生效之日起支付利息。素社街道办在签订及履行《房地产买卖合同》的过程中，并无故意隐瞒交易真实情况、恶意误导林瑞荣进行交易的行为，并无主观过错。对于吴某回迁安置问题，(2004)越某三初字第l556号、(2005)穗中法民四终字第1180号民事判决书并未确定涉案房屋系回迁安置房，也未确定涉案房屋面积包含在回迁安置房的面积范围内。在1904号执行案中，也未能对上述问题予以确认。(2013)穗中法民五终字第78号民事判决确认涉案房屋面积包含在回迁安置房的面积范围内，方才确认林瑞荣、素社街道办之间的涉案房屋买卖合同无效。在此之前，无法确定涉案房屋是回迁安置房，在双方就涉案房屋进行交易时，素社街道办当然也不知道802房属于回迁安置房屋范围。广州国土房管局作为拆迁主管行政机关及房地产登记主管机关也不认为涉案房屋为回迁安置房，否则，不可能办理产权登记过户手续。从2772号判决、78号判决看，被上诉人也确认了上诉人出售802房给被上诉人的行为没有过错，不存在故意隐瞒交易真实情况、恶意误导被上诉人进行交易的情形。素社街道办在2772号判决中答辩，涉案房屋在越秀法院判决前已经固定界限，为可以独立使用的物。虽然现在的802房在越秀法院判决的轴交汇的范围内，但不可以说在范围内就是固定物，也不能说现在的802房就是其中的一部分。林瑞荣完全同意上诉人的意见。78号判决林瑞荣多次确认素社街道办对802房系属回迁安置房面积范围内不知情，房屋买卖行为无任何过错，但在本案中又称故意隐瞒交易真实情况、恶意误导林瑞荣进行交易。素社街道办为了照顾被上诉人母亲住房困难问题，在2008年仍以2002年机构改革时的市场优惠价格将802房出售给林瑞荣，从估价报告亦可看出成交价确实明显低于市场价格。素社街道办出售802房给林瑞荣，完全是出于善意，同时亦遵循了诚实信用的交易原则全面履行了双方约定。素社街道办并无主观过错，亦未违反诚实信用原则，不应对林瑞荣承担赔偿责任。涉案房屋的房屋买卖合同有效且得到实际履行的情况下所应获得的全部利益即为交易价款225641元。若一方对合同无效存在过错且对方当事人因此遭受损失的，对方当事人所获得的信赖利益的赔偿数额不应超过225641元。若对方当事人也存在过错的，应根据自己的过错程度承担相应的责任。对于购房税费及其利息，林瑞荣在交易时实际缴纳的税款应向税务机关申请退税，一审判决由素社街道办承担税费及自2008年4月9日起的利息，没有依据。司法鉴定显示，涉案房屋升值为349844元，远远低干林瑞荣所主张的损失。素社街道办在出售802房时应当预见到的损失就是房屋交易总价款225641元。即便素社街道办应承担林瑞荣损失，也不应当超过交易总价款225641元，且应当扣减林瑞荣应付而未付的房屋使用费，并将涉案房屋交付给素社街道办。素社街道办之所以向林瑞荣出售涉案房屋，完全是因为林瑞荣以解决其母亲住房困难问题为由，请求素社街道办将802房出售给自己。对涉案房屋买卖合同无效，林瑞荣存在重大过错，应当承担主要责任。退一步讲，即便一审法院认为素社街道办应当向林瑞荣赔偿涉案房屋的全部升值损失，亦只能按评估的市场价计算差价为349844元，而不应当按成交价计算差价为421118元(646759元一225641元)。一审判决以交易时的优惠成交价计算差价，严重不公。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，并改判驳回林瑞荣的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由林瑞荣承担。被上诉人林瑞荣答辩称：根据(2005)穗中法民四终字第4114号、(2013)穗中法民五终字第78号的民事判决书认定，素社街道办损害了ＸＸＸ、吴璧霞、李炽灿、李冠球(吴璧霞的房屋共有人和继承人)、林瑞荣的合法权益，且拒不履行生效的判决书确定的义务。一审法院要求上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任时要求林瑞荣承担举证责任，是举证责任分配错误。即便是不适用该司法解释，基于公平正义的原则，权利受损时也应获得相等的赔偿。林瑞荣将涉案房屋返还给物权人李某丙、李某乙的行为正当、合法。林瑞荣移交涉案房产至李某丙、李某乙时，其二人已经取得该房房产证，林瑞荣依法移交物业，并无任何不妥。素社街道办与林瑞荣的房屋使用费纠纷已经由广州市海珠区人民法院立案审理，请求法院在此案中不再重复处理。综上所述，被上诉人请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，本院已经生效的(2013)穗中法民五终字第78号民事判决确认林瑞荣与素社街道办签订的房屋买卖合同为无效合同并认定素社工业公司拒不履行生效法律文书确定的义务，反而将拟用于安置吴某的涉案房屋销售给林瑞荣，对该恶意行为应予谴责，素社街道办当时知道素社综合楼存在回迁户的情况。素社街道办并未举证证明林瑞荣在购买涉案房屋时明知该房屋为回迁安置房，故素社街道办对造成买卖合同无效负有全部过错责任。素社街道办上诉主张其在签订及履行《房地产买卖合同》的过程中，不知道802房属于回迁安置房屋范围。并无主观过错，亦未违反诚实信用原则，该主张与(2013)穗中法民五终字第78号民事判决认定的事实不符，本院对此不予采纳。由于素社街道办对造成买卖合同无效负有过错，理应承担相应的赔偿责任，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令素社街道办向林瑞荣归还购房款225641元并支付从2007年12月4日起至实际付清上述房款之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）、购房税费3532元及支付从2008年4月9日起至实际付清上述购房税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算），以及根据《房地产估价报告书》及《工程造价鉴定报告》，确定素社街道办向林瑞荣赔偿涉案房屋的装修损失12434元、房屋升值损失421118元，于法有据，本院予以维持。素社街道办上诉主张其赔偿数额不应当超过评估的市场价计算差价349844元，并无理据，本院不予支持。由于素社街道办未在本案中反诉要求林瑞荣支付自2008年1月起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，其可就该使用费另案主张，原审法院对素社街道办的该意见不予调处，符合法律规定。综上所述，素社街道办的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15591元，由上诉人广州市海珠区人民政府素社街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月六日书 记 员  宋德光邝伟贤