上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1524号上诉人（原审原告）上海望馨物资有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路＊＊＊号1幢126号。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人祝琳，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海农村商业银行股份有限公司金山支行。法定代表人阮鸣杰，行长。委托代理人徐廷廷，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海金久物流仓储有限公司。法定代表人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人上海望馨物资有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2006年9月4日（以下均为设定日期），上海金久物流仓储有限公司（以下简称金久物流公司）向上海农村商业银行股份有限公司金山支行（以下简称农商行金山支行）借款人民币（以下币种相同）2，800万元，并以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢在建工程及土地设立抵押，贷款期限自2006年9月4日至2010年1月25日；2007年7月26日，上海市金山区亭枫公路＊＊＊号房产取得上海市房地产权证，产权证号为沪房地金字（2007）第006375号，当日，农商行金山支行与金久物流公司就将在建工程抵押注销，更改为持证抵押，抵押期限自2006年9月4日至2010年1月25日，该抵押登记于2010年2月5日注销；2008年1月16日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押630万元，该抵押登记于2008年7月24日注销；2009年1月21日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押600万元，该抵押登记于2010年2月5日注销；2010年1月20日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押950万元，该抵押登记于2011年2月16日注销；2011年1月4日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记于2012年1月21日注销；2011年9月15日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年6月26日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年7月18日，金久物流公司五次以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押5，000万元，该抵押登记至今未注销；2012年9月7日，金久物流公司又以金山区亭枫公路＊＊＊号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押2，000万元，该抵押登记至今未注销。诉讼中，上海望馨物资有限公司（以下简称望馨公司）提供了其与金久物流公司于2010年5月12日签订的《房屋租赁协议》，约定金久物流公司将亭枫公路＊＊＊号1幢126号出租给望馨公司，总面积33平方米，月租金380元，租期自2010年5月12日至2020年5月11日，租金每季度一付。租赁期间，望馨公司支付了相应的水、电费。原审又查明，2012年9月26日，农商行金山支行向法院提起诉讼［二审注：（2012）金民二（商）初字第1292号］，请求上海XX金属材料有限公司、金久物流公司、上海添x实业有限公司、张xx、＊＊＊归还贷款1，000万元本金及利息，法院于2013年4月9日作出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海XX金属材料有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金＊＊＊8”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路＊＊＊号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币1，000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。2014年，农商行金山支行又分别向法院提起（2014）金民二（商）初字第755号、（2014）金民二（商）初字第757号、（2014）金民二（商）初字第758号、（2014）金民二（商）初字第770号、（2014）金民二（商）初字第771号、（2014）金民二（商）初字第772号、（2014）金民二（商）初字第773号诉讼，共请求上海添x实业有限公司、上海X帜实业有限公司、上海x朝物资有限公司、上海九x物资有限公司、上海凯x物资有限公司、上海昆x实业有限公司、上海x久实业有限公司、金久物流公司等归还贷款7，000万元本金及利息，原审于2014年12月16日对前述七起案件做出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海添x实业有限公司、上海X帜实业有限公司、上海x朝物资有限公司、上海九x物资有限公司、上海凯x物资有限公司、上海昆x实业有限公司、上海x久实业有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金＊＊＊9”、“金＊＊＊4”、“金＊＊＊8”、“金＊＊＊6”、“金＊＊＊1”、“金＊＊＊2”、“金＊＊＊3”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路＊＊＊号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款各在人民币1，000万元（共计7，000万元）范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。判决生效后，农商行金山支行向法院申请拍卖金山区亭枫公路＊＊＊号房地产，法院在拍卖过程中，望馨公司向法院提出案外人执行异议［二审注：（2014）金执异字第3号］，法院依法驳回望馨公司的执行异议，望馨公司不服，遂向原审法院提起诉讼。望馨公司诉称，2010年6月1日，望馨公司与金久物流公司就亭枫公路＊＊＊号房产中的部分（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租期为十年。嗣后，望馨公司以涉案房屋为公司注册经营地址向工商部门办理工商注册登记，并在农商行金山支行处开立银行基本账户。《房屋租赁合同》签订后，望馨公司即入住、占有、使用租赁房屋至今。望馨公司认为，《房屋租赁合同》登记备案是房产管理部门行政行为，违反与否不影响民事权利设定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“占有”对于认定租赁权具有重要参照价值。本案中，望馨公司不仅与金久物流公司签订了书面租赁合同，而且实际占有、使用涉案房屋，望馨公司与金久物流公司间的租赁关系合法、有效，理应得到法律的保护。另外，涉案房屋的抵押权日为2011年9月19日，在《房屋租赁合同》签订之后，故农商行金山支行对于涉案房屋上存有租赁关系这一事实是明知的。关于望馨公司未能提供连续支付租金凭证的问题，望馨公司认为，租赁权的成立与否标准有两个：一是双方就租赁物达成合同，体现为租赁合同；二是承租人占有使用租赁物，望馨公司未能按约、按期履行租金给付义务，金久物流公司并未以此追究望馨公司的违约责任，只能视为对自己合法权利的处分，不能以此来否定合法的租赁关系。故，望馨公司作为承租人，其应当享有对抗抵押权人农商行金山支行的权利，租赁情况应在拍卖中予以披露。综上，望馨公司认为（2014）金执异字第3号案件执行中，存在故意隐瞒拍卖物存在租赁权，且租赁权在抵押权之前的事实，侵害了望馨公司的在先租赁权和优先购买权，将导致涉案房屋拍卖后，望馨公司租赁权无法得到保障。故，望馨公司向金山法院执行庭提出执行异议，遭裁定驳回，向上海市第一中级人民法院申请复议，上海市第一中级人民法院裁定撤销原裁定，发回重新审查，金山法院再次裁定驳回望馨公司的诉请。望馨公司对裁定内容不服，遂涉讼。请求判令：一、停止对（2014）金执异字第3号案件中涉案房产的执行；二、继续履行租赁合同至租赁期满；三、确认望馨公司对上述房产依法享有优先购买权，本案诉讼费由被告方承担。庭审中，望馨公司变更第一项诉讼请求为，请求拍卖亭枫公路＊＊＊号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现。农商行金山支行未作书面答辩，庭审中辩称，关于第一项诉请，（2014）金执异字第3号案件是农商行金山支行依法申请执行的，望馨公司要求停止执行没有事实及法律依据；关于第二项诉请，租赁合同当事人是望馨公司与金久物流公司，在本案中进行诉讼是不合适的；关于第三项诉请，优先购买权的前提条件是租赁权，本案不应认定，退一步而言，即便存在租赁事实，金久物流公司的抵押行为自2006年即设立，抵押权在先，租赁权不能对抗抵押权，故请求法院依法驳回望馨公司的全部诉请。金久物流公司未作书面答辩，庭审中辩称，同意望馨公司的诉请。另外，金久物流公司不反对望馨公司在本案中执行异议的诉请，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条，应列金久物流公司为本案第三人，而非本案被告。原审认为，本案的争议焦点在于，租赁和抵押的先后顺序如何认定？在租赁和抵押并存时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，租赁权对抗抵押权必须符合租赁权在抵押之前设立的要件。本案中，自2006年9月4日起至今，农商行金山支行向金久物流公司多次发放贷款，并就金山区亭枫公路＊＊＊号房地产设立多个抵押权，而设立的多个抵押权是否中断、是否具有连续性，原审认为，2006年9月4日设立在建房屋及土地抵押，2007年7月26日因在建工程取得上海市房地产权证而注销抵押并于当日更改为持证抵押，而其实际注销抵押登记日为2010年2月5日；而在2010年2月5日注销抵押登记之前，金久物流公司又先后多次进行余额抵押，其中2010年1月20日又以涉案房屋进行余额抵押950万元，而该抵押登记的注销日期是2011年2月16日；2011年1月4日，金久物流公司又以涉案房屋进行余额抵押1，000万元，注销日期为2012年1月21日，原审认为2012年1月21日之前的抵押未曾中断过，具有连续性；2011年9月15日之后，金久物流公司又进行多次余额抵押，贷款金额达9，000万元，该抵押至今未注销，综上原审认为，涉案房屋上设立的抵押自2006年9月4日起从未中断过，具有连续性；而望馨公司提供租赁合同的签订时间是2010年5月12日，即使租赁权成立，原审认为金久物流公司与农商行金山支行的抵押也在前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。另外，望馨公司虽提出证据证明与金久物流公司签订租赁合同，但未能提供足够的证据证明其自租赁之日起连续支付租金至今。综上，望馨公司既未提供足够证据证明连续租赁的事实，其主张也缺乏法律依据，故望馨公司请求拍卖亭枫公路＊＊＊号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现以及继续履行租赁合同至租赁期满的诉讼请求，法院不予支持。关于优先购买权的问题，即便望馨公司与金久物流公司租赁关系是真实的，但金山区亭枫公路＊＊＊号系大产权物业，望馨公司承租的房屋仅仅是涉案房屋的一小部分面积，由于望馨公司承租的房屋没有独立产权证，无法分割，且涉案房屋中的承租人并非仅望馨公司一家（实际承租户达上百家），其要求在涉案房屋整体拍卖时享有优先购买权，不具有可操作性，也无法律上的依据，法院无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于二〇一五年四月二十四日作出判决：驳回上海望馨物资有限公司全部诉讼请求。本案诉讼费407.5元，由上海望馨物资有限公司负担。判决后，望馨公司不服，上诉于本院称，1、（2014）金执异字第3号一审和重审裁定金山区亭枫公路＊＊＊号房产抵押权成立时间是2011年9月19日，上诉人和被上诉人对认定的抵押权成立时间都未提出异议，上诉人是对该裁定中的其他裁定不服提起诉讼，一审法院违反程序，错误进行判决。2、一审认定金山区亭枫公路＊＊＊号房产存在连续抵押，混淆了主从合同关系，即本案中的从合同抵押权与不同的主合同主体关系，也并非双方争议的（2014）金执异字第3号的主合同执行案件。3、被上诉人农商行金山支行于2006年9月放贷给被上诉人金久物流公司，还款来源明确为金久物流公司的租金收入，退一步说，上诉人在租赁时已发生抵押，上诉人认为金久物流公司完全有能力经营好市场，还清贷款，风险在上诉人可控范围内。在上诉人租赁后，金久物流公司多次向第三人提供抵押，被上诉人农商行金山支行没有征求上诉人意见，故上诉人不应对租赁后发生的风险承担责任。4、本案有充分的证据表明租赁权成立于抵押权之前，上诉人提供的《回执》系承租人放弃租赁权对抗抵押权的声明，证明被上诉人农商行金山支行明知涉案金山区亭枫公路＊＊＊号房产存有大量的租赁权，故要求债务人即被上诉人金久物流公司向租赁户发放该《回执》，并要求相应的租赁户盖章确认，但一审法院未予采信。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉请或发回重审。庭后，上诉人补充意见，认为一审遗漏作为债务人的被执行人上海XX金属材料有限公司作为当事人，且当事人金久物流公司的诉讼地位错误。被上诉人农商行金山支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。被上诉人金久物流公司辩称，同意上诉人的上诉请求和意见。经本院审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人金久物流公司补充以下证据材料：上海新农钢材市场开业典礼签到名册和照片，证明2007年市场开业时，农商行金山支行、新农支行、朱泾支行等行长、工作人员参加了，也证明2006年9月4日的项目是用租金还贷的项目。上诉人认为，对该证据的真实性无异议，同意被上诉人金久物流公司的证明目的。被上诉人农商行金山支行认为，该材料不属于二审中的新证据，也反映不出被上诉人金久物流公司所需的证明目的，钢材市场开业典礼与是否用租金还贷没有关联性。本院认为，关于优先购买权之争议。被上诉人金久物流公司系涉案金山区亭枫公路＊＊＊号房产的权利人，该房产包括了1、2、3、4幢房屋，上诉人仅承租了其中1幢126号，没有独立的产权证，且生效判决确定的被上诉人金久物流公司的责任是以2299号房产折价清偿，因此，在2299号房产整体拍卖时，不具备上诉人可行使优先购买权的条件。原审认为上诉人的请求不具有可操作性，也无法律上的依据，本院认同。关于拍卖亭枫公路＊＊＊号房产时，是否应当披露该房产的租赁信息，同时负担租赁权予以变现之争议。本案系案外人执行异议之诉，当事人的诉讼目的应当是排除对执行标的执行，但上诉人在原审审理中已变更了诉请，即撤销了要求排除对执行标的执行之诉请，因此，拍卖时是否应当披露该房产的租赁信息，同时负担租赁权予以变现，已非本案民事纠纷处理范围。关于能否继续履行租赁合同之争议，上诉人与被上诉人金久物流公司存在租赁关系，被上诉人金久物流公司与被上诉人农商行金山支行存在抵押关系。原审查明，两被上诉人之间的抵押关系发生于2006年始，之后，被上诉人金久物流公司多次以2299号房产余额抵押给被上诉人农商行金山支行，因该房产系大产权物业之故，原审认定2299号房产上设立的抵押没有中断过，本院亦认同。而上诉人提供的租赁合同于2010年签订，因此，根据相关法律规定，上诉人主张继续履行租赁合同，缺乏法律依据。关于原审程序问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。同时规定，当被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，而非应当、必须。本案上诉人在起诉时已将金久物流公司列为被告，所以原审列其为被告并无不当。而上诉人作为案外人提出异议之诉，针对的是申请执行人和与上诉人具有法律关系的被执行人，与其他被执行人无关。综上所述，原审法院的判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人望馨公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币407.50元，由上诉人上海望馨物资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年九月一日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……