北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初333号原告：北京京贝餐饮有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路17号东1号。法定代表人：张广进，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张广才，男，1979年4月25日出生，汉族，该公司工作人员，住北京市怀柔区。被告：雷彬，男，1985年12月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告北京京贝餐饮有限公司（以下称京贝公司）与被告雷彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京贝公司的委托诉讼代理人张广才与被告雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京贝公司向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签订的《租赁合同》自被告签收原告合同解除函之日起解除；2．判令被告将位于北京市怀柔区×房屋（以下称涉案房屋）立即腾退返还给原告；3．判令被告支付原告2020年9月13日起至2021年9月12日的尚欠付房屋租金35620元；4．判令被告按照合同约定租金标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；5．判令被告支付房屋承租期间产生的水费；6．判令被告支付延期违约金7124元；7．诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2020年9月12日签订《租赁合同》。该合同约定：原告将涉案房屋出租于被告，租赁期限为4年，自2020年9月12日至2024年9月11日；年租金为122400元。合同签订后，被告未按约定在2020年9月12日之前付全年房租，已经构成违约。2020年10月7日，原告向被告发出律师函，并张贴于涉案房屋处。经原告多次催要，被告仍然拒付租金，故原告诉至法院。雷彬辩称，我没有收到过律师函。我认可欠付原告2021年5月12日至2021年9月12日四个月的租金，但不欠付水费、电费。之所以不支付租金，是因为涉案房屋不归原告所有，而归北京豪润博兴商贸有限责任公司（以下称豪润博兴公司）所有。因此，我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2020年9月12日，京贝公司（甲方）与雷彬（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋（总建筑面积170平方米）出租给乙方用于经营，租赁期限为4年，年租金为122400元；乙方应于2020年9月12日前支付全年租金，甲方于2020年9月12日前向乙方交付房屋及附属设施，租期自交付之日起开始计算；在乙方使用房屋期间的水、电、暖、气等费用由乙方按照国家标准交纳。该合同对于乙方的违约责任约定如下：乙方如未按本合同规定的时间交纳费用，逾期超过30日后，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，乙方按累计应交纳费用的20%向甲方支付延期违约费用。乙方愿意继续履行本合同，经甲方同意，合同继续履行。如乙方提前解除合同，应将自己所做添附物无偿完整移交甲方所有。同日，双方又签订了《京贝深夜食街物业管理合同》，约定物业费标准等，该合同作为《租赁合同》的附件。对于房租付款时间，双方书面约定乙方应于2020年9月13日前支付租金109500元、物业费6120元，于2021年9月12日前支付租金122400元、物业费6120元，此后租金及物业费以此类推。上述两份合同及关于房租付款时间的书面协议乙方落款处均有雷彬签名及北京笑帅餐饮服务有限公司（以下称笑帅公司）盖章。合同签订后，雷彬向京贝公司支付租金85880元、物业费6120元，合计92000元。2020年9月13日，雷彬向京贝公司出具欠条，其上载明：“今欠京贝物业公司房租35620元，定于2020年10月15日付清。”此后，雷彬未再支付租金。庭审中，京贝公司还提交了编号为京怀国用（2011出）第×××号《国有土地使用权证》及编号为2003怀规建字0014《建设工程规划许可证》（均系加盖有豪润博兴公司公章的复印件），分别载明坐落于怀柔区×号土地使用权人为豪润博兴公司以及位于怀柔区兴怀大街北侧管理用房的建设单位为北京东兴新世界经贸中心。经质证，雷彬对上述证据的真实性均不予认可，理由为上述证书所载位置与涉案房屋所在地并非同一地点，且豪润博兴公司曾表示只向其本人出具过盖章的《国有土地使用权证》。为此，雷彬提交了编号为京怀国用（2014出）第×××号《国有土地使用权证》（系加盖有豪润博兴公司公章的复印件）以及豪润博兴公司出具的证明一份，该证明内容为“我公司拥有位于北京市怀柔区×号房产及土地，现经我司调查核实，我司从未与京贝公司签订过租赁合同，京贝公司也未向我司缴纳过租金，因此我司与京贝公司不存在租赁关系，京贝公司不享有上述房产合法使用权和租赁权，该公司无权对外出租涉案房屋和收取租金。”经质证，京贝公司对上述《国有土地使用权证》无异议，对证明的真实性不予认可。经询，雷彬称其以自己名义交纳租金，并表示在承租涉案房屋后办理的笑帅公司营业执照。京贝公司称涉案房屋所有权人为豪润博兴公司。另查，雷彬系笑帅公司的法定代表人。本院向雷彬送达起诉状副本的时间为2021年2月24日。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，京贝公司与雷彬均未对涉案《租赁合同》主体提出异议，均认可该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同约定雷彬未按约定期限支付租金超过30日后，京贝公司享有解除权。现雷彬以京贝公司并非涉案房屋所有权人为由向该公司中止履行租金给付义务，旨在提出不安履行抗辩，但并未提供确切证据证明京贝公司存在下列情形之一：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。故雷彬之抗辩意见，依据不足，本院难以采纳。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。雷彬承诺于2020年10月15日付清诉争租金35620元，但至今未履行，已经构成违约。故京贝公司主张解除《租赁合同》并要求支付租金35620元的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于合同解除时间一节，京贝公司主张以律师函的形式通知过雷彬要求解除合同，但雷彬否认收到通知，因京贝公司未举证证明上述事实存在，故本院难以认定京贝公司向雷彬发出过合同解除通知。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。故本院确认《租赁合同》自起诉状副本送达雷彬时即2021年2月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，京贝公司要求雷彬将涉案房屋恢复原状并腾退返还的诉讼请求，理由正当，应予支持。对于房屋占用费一节，根据本案实际，现京贝公司参照合同约定租金标准要求雷彬支付房屋占用费的理由尚属合理，本院予以支持，具体金额由本院核定。对于违约金一节，根据合同约定，基于上述理由，京贝公司按应交纳费用的20%向雷彬主张违约金的请求依据充分，本院予以支持。对于水费一节，因京贝公司未明确具体金额，亦未提交相应证据予以证明，故本院对此不予处理，当事人可另行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认北京京贝餐饮有限公司与雷彬就位于北京市怀柔区×房屋签订的《租赁合同》于2021年2月24日解除；二、雷彬于本判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区×房屋腾退返还给北京京贝餐饮有限公司；三、雷彬于本判决生效后十日内给付北京京贝餐饮有限公司自2020年9月13日起至2021年9月12日的房屋租金35620元；四、雷彬于本判决生效后十日内给付北京京贝餐饮有限公司房屋占用费（按每日335.3元的标准，自2021年2月25日起计算至实际腾退之日止）；五、雷彬于本判决生效后十五日内给付北京京贝餐饮有限公司违约金7124元；六、驳回北京京贝餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8644元，减半收取计4322元，由雷彬负担（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二一年三月二十三日法官助理 吕娟娟书 记 员 王 也书 记 员 赵颖慧