重庆市渝北区人民法院民事判决书                   （2020）渝0112民初21156号 原告：张敏，女，1979年3月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：梁海清，重庆太合律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡东余，重庆太合律师事务所律师。被告:肖宏，女，1971年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告张敏与被告肖宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人梁海清到庭参加诉讼。被告肖宏经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付拖欠的租金86 500元及相应的资金占用利息（以86 500元为基数，从2019年2月15日起计算至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，利随本清）；2.判决被告立即向原告支付违约金30 000元；3.判决被告立即缴纳水、电、物业管理费等费用共计27 606.03元并承担相应的滞纳金；4.判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用。事实和理由：原被告双方于2017年7月23日签订《商铺租赁协议》，约定原告将其位于重庆市渝北区XX大道XX号附XX号的房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年7月23日起至2022年8月24日止，其中，2017年7月23日至2017年8月24日为免租期，2017年8月25日至2018年8月24日期间月租金标准为8000元，2018年8月25日至2021年8月24日期间月租金标准为9000元，2021年8月25日至2022年8月24日期间月租金标准为9720元，租金按3个月为一个周期支付，支付时间为每个租金周期届满前10日。《商铺租赁协议》签订后，原告如约将房屋交付被告使用，根据权利义务对等原则，被告作为房屋承租人负有按照合同约定及时履行支付租金及物业费、水电费等义务，但被告自2019年2月15日起遂拖欠原告租金，原告经多次催收未果，2020年3月24日，被告要求提前终止双方租赁合同关系，但截止起诉之日，被告尚未结清其拖欠原告的租金86 500元及相应的物管费和水电费等费用。原告现为维护自身的权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告肖宏未作书面答辩。被告肖宏在举证期限内，未提供证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告肖宏经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月23日，以原告张敏为出租人（甲方）、被告肖宏为承租人（乙方），双方签订《商铺租赁协议》1份。协议主要约定：第一条：租赁商铺地址、面积，商铺地址：重庆市渝北区XX大道XX号附XX号，面积：83.41平方米。第二条：租赁期限1.租期五年：2017年7月23日至2022年8月24日。第三条：租金、保证金、支付方式和缴纳期限，1.租金：2017年7月23日-2017年8月24日，此时段为免租金期，2017年8月25日-2018年8月24日，每月租金¥8000元，2018年8月25日-2021年8月24日，每月租金¥9000元，2021年8月25日-2022年8月24日，每月租金¥9720元；2.保证金：8000元整；3.支付周期及时间：商铺租金按每3个月为一个周期支付，支付时间为每期租金届满前10天支付下期租金。首期租金和保证金在2017年7月23日前支付。4.付款方式：乙方将租金转入甲方指定账户。第四条：房屋的附属设施及费用，1.租赁期间，商铺产生物业管理费、水费、电费等均由乙方承担并向相关单位、企业缴纳。第八条：违约责任，3.在租赁期内，乙方如要提前终止协议，应提前一个月告知甲方，否则，乙方应向甲方支付违约金¥30 000元。原、被告双方均在合同尾部上签名并捺印。合同签订后，原告即将案涉房屋交予被告，被告使用该房屋至2020年3月24日。被告按照合同约定向原告给付保证金8000元以及2019年2月24日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年8月25日至2020年3月24日期间的租金至今未给付。庭审中，原告举示了其与昵称为“肖宏红酒咖啡”的人的微信聊天记录1份，并称该聊天记录系原告与被告之间的微信聊天，被告的微信号为XXXXXX。审理过程中，我院经被告同意，通过微信方式向被告送达相关法律文书，被告的微信号为XXXXXX。故本院对原告举示的其与被告的微信聊天记录予以采信。该微信聊天记录显示，2019年2月25日，原告向被告发送微信“肖姐，这季的房租该打了哟”，2019年2月27日，被告回复“收到，我现在钱紧张得很，再推迟些好吗？让那边在准备了”。2020年2月5日，被告向原告发消息“别人都是2月份免租，3.4月份减半哦”，原告回复“我同意，也理解······”。2020年3月24日，被告向原告发消息“店里面我所有东西拆走了，从明天开始我不租了，也没有钱给了”。原告在庭审中陈述被告搬离时没有退还其保证金，且原告认为合同的解除时间是2020年3月24日。2020年6月22日，重庆太合律师事务所受原告委托，向被告邮寄《关于要求肖宏支付86 500元租金并结清物业费、水电费等事宜的律师函》，该函件的主要内容为要求被告立即向原告支付2019年2月25日至2020年3月24日期间的房屋租金86 500元、违约金30 000元，并要求被告立即结清其所欠缴对的物业费、水电费等基于对租赁房屋的使用所产生的一切款项及费用。邮寄地址为湖南省长沙市XX区XX路XXX号XXX栋X单元XX房。该函件于2020年6月25日由他人代收，代收人为妈妈驿站。2020年8月6日，原告因本案支付律师费10 000元。2020年9月28日，绿城物业服务集团有限公司重庆分公司两江公元生活服务中心出具欠费证明，载明“兹证明截止2020年3月31日，XXXX期XX栋XX号商铺（地址：重庆市渝北区XX大道XX号附XX号）共计欠付水费、电费、物管费合计26 963.78元（大写：贰万陆仟玖佰陆拾叁元柒角捌分），具体明细如下：1.物管费12 928.55元（欠费期间：2017年9月1日至2020年3月31日，累计欠费83.41平方米*5元/平方米·月*31个月=12 928.55元）；2.水费435元（欠费期间：2018年5月1日至2020年3月31日，累计欠费435元）；3.电费13 600.23元（欠费期间：2018年5月1日至2020年3月31日，累计欠费13 600.23元）”。原告没有缴纳被告在租赁期间欠缴的物业费及水电费等费用。庭审中，原告陈述：案涉商铺的产权人是原告；双方对疫情期间租金减免达成了一致意见，2019年8月25日至2020年8月24日租金标准由9000元/月变更为7000元/月，并给予被告一个月的免租，免租期为2020年1月25日至2020年2月24日，2020年2月25日至2020年4月24日原告按照7000元/月标准减半收取被告租金；原告没有产生保全费。另查明，我院通过公安系统查明被告的户籍地为湖南省XX市XX区XX社区XX路XX号XXXX栋X单元XX。原告系位于重庆市XX区XX大道XX号附XX号房屋的所有权人，建筑面积为83.41平方米，房屋用途为批发零售用地/商业服务。2020年8月4日，原告要求被告支付租金、资金占用利息、违约金以及水、电、物业管理费等费用诉至本院。      上述事实，有商铺租赁协议、微信聊天记录、律师函、投递邮单、回执、欠费证明、委托合同、增值税发票、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，对原告要求被告立即支付拖欠的租金86 500元及相应的资金占用利息诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，以及根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。本案原告与被告签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付租赁期间租金，即支付2017年8月25日至2022年8月24日期间的租金。庭审中，原告举示了其与昵称为“肖宏红酒咖啡”的人的微信聊天记录，原告称该微信系被告本人，经查明，该微信号与我院向被告送达法律文书的微信号相同，故对原、被告间的微信聊天记录的真实性，本院予以采信。该微信聊天记录显示，被告于2020年3月24日告知原告“店里面我所有东西拆走了，从明天开始我不租了，也没有钱给了”，原告亦在庭审中陈述双方通过微信解除了租赁协议，故本院认为原、被告双方于2020年3月24日达成了解除《商铺租赁协议》的一致意思表示，双方签订的《商铺租赁协议》已于2020年3月24日解除。原告在庭审中陈述被告支付了2017年8月25日至2019年2月24日期间的租金，尚欠原告2019年2月25日至2020年3月24日期间的租金，被告未到庭举示充分有效的证据证明其已向原告支付2019年2月25日至2020年3月24日期间的租金，应承担举证不能的不利后果，故本院认为被告应当向原告支付2019年2月25日至2020年3月24日期间的房屋租金。原、被告双方在《商铺租赁协议》中约定2018年8月25日至2021年8月24日期间每月租金9000元。原告在庭审中陈述双方后来通过微信对租金标准进行了变更，2019年8月25日至2020年8月24日期间的租金标准变更为7000元/月，2020年1月25日至2020年2月24日变更为免租期，2020年2月25日至2020年4月24日期间的租金标准按照7000元/月的标准减半收取。被告未到庭举示证据证明2019年8月25日至2020年8月24日期间的租金标准，应承担举证不能的不利后果。且根据原告举示的微信聊天记录，原被告双方就2020年2月免租以及2020年3月、2020年4月减半收取租金的事实达成了合意。故本院对原告所陈述的变更后的租金标准予以采信。因此，本院认为被告应当向原告支付2019年2月25日至2020年3月24日期间尚欠的房屋租金92 500元（9000元/月×3个月+9000元/月×3个月+7000元/月×3个月+7000元/月×2个月+7000元/月÷2）。双方签订合同后，被告按照合同约定向原告给付保证金8000元，双方签订的《商铺租赁协议》已于2020年3月24日解除，原告应当退还被告所缴纳的保证金。原告在庭审中陈述该保证金8000元并未退还给被告。虽然被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，但为减少当事人的诉累，本院认为被告已经向原告缴纳的保证金应在被告欠付的租金中予以抵扣。因此，本院认为被告肖宏应向原告张敏支付2019年2月25日至2020年3月24日期间尚欠的房屋租金84 500元（92 500元-8000元）。关于原告要求被告支付资金占用利息的问题。被告确存在未按照《商铺租赁协议》及双方的约定向原告按约支付租金的行为，给原告造成资金占用损失，故对原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求，本院予以支持。但因双方对租金占用期间损失的标准未作约定，故本院对原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，商铺租金按每3个月为一个周期支付，支付时间为每期租金届满前10天支付下期租金，故被告支付资金占用利息的计算标准应当分段进行计算。因此，被告支付资金占用利息为：以27 000元为基数，从2019年2月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以27 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以27 000元为基数，从2019年5月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以27 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以21 000元为基数，从2019年8月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以21 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以14 000元为基数，从2019年11月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以3500元为基数，从2020年2月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。关于原告要求被告支付违约金30 000元诉讼请求的问题。本案中，原、被告双方在《商铺租赁协议》中约定了违约责任，即在租赁期内，乙方如要提前终止协议，应提前一个月告知甲方，否则，乙方应向甲方支付违约金30 000元。2020年3月24日，被告通过微信告知原告“店里面我所有东西拆走了，从明天开始我不租了，也没有钱给了”。被告并未按照《商铺租赁协议》的约定向原告履行解除合同需提前一个月告知的义务，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。双方解除《商铺租赁协议》后，被告应当按照合同约定承担违约金30 000元。因此，原告要求被告支付违约金30 000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告缴纳水、电、物业管理费等费用共计27 606.03元并承担相应的滞纳金的诉讼请求的问题。虽然双方签订的《商铺租赁协议》中有关于“租赁期间，商铺产生物业管理费、水费、电费等均由乙方承担并向相关单位、企业缴纳”的约定，但《商铺租赁协议》并未明确约定案涉房屋对上述费用的具体标准及具体分摊方式，且《欠费证明》显示物管费、水费、电费均计算至2020年3月31日，而原被告双方已于2020年3月24日解除了《商铺租赁协议》。仅根据《欠费证明》载明的内容，无法准确计算被告租赁案涉房屋在解除合同前应承担的物业管理费、水费、电费的具体金额；同时，原告也未提供其他证明被告对案涉房屋应承担相应物业管理费、水费、电费具体数额的相应证据。因此，对原告要求被告缴纳水、电、物业管理费等费用共计27 606.03元并承担相应的滞纳金的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。关于原告要求被告承担保全费、律师费的诉讼请求。因本案原告并未申请财产保全，其要求被告承担保全费的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。原、被告双方在《商铺租赁协议》中并未对律师费做明确约定，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖宏于本判决生效之日起十日内，向原告张敏支付尚欠的房屋租金84 500元。二、被告肖宏于本判决生效之日起十日内，向原告张敏支付资金占用利息（资金占用利息的计算方式为：以27 000元为基数，从2019年2月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以27 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以27 000元为基数，从2019年5月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以27 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以21 000元为基数，从2019年8月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以21 000元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以14 000元为基数，从2019年11月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。以3500元为基数，从2020年2月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）。三、被告肖宏于本判决生效之日起十日内，向原告张敏支付违约金30 000元。四、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3182.12元，由被告肖宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                                 审  判  长   邹富奎                            人民陪审员   卢  维人民陪审员   蒋  霞                                二○二一年三月五日                             书  记  员   粟  兮1