广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）良民一初字第504号原告玉炳当。委托代理人韦文西，广西桂三力律师事务所律师。被告广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所南宁市东葛路86号星和园办公楼8楼3号。法定代表人梁锡伟，该公司董事长。委托代理人卢结余，该公司员工。第三人梁美鲜。委托代理人兰日林。原告玉炳当与被告广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌置业公司）、第三人梁美鲜居间合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理，依法由审判员李晓适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告玉炳当的委托代理人韦文西、被告辉煌置业公司的委托代理人卢结余、第三人梁美鲜的委托代理人兰日林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉炳当诉称：2014年8月10日，原告、第三人及被告签订了一份《房屋买卖合约》，该合同中含有中介条款，被告作为中介方也在合同上签字盖章。合同约定第三人将位于南宁市良庆区白鹤街3号房屋一幢以120万元的价格出售给原告，原告于合同签订之日支付定金10万元，于双方到房产局办理房产过户当日支付购房款100万元，余款10万元于双方办理土地证过户当日付清。同时约定该房屋买卖由被告作为中介方，提供中介服务，并收取中介服务费36000元。合同签订后，原告按约定向第三人支付了定金10万元，并向被告支付了中介费36000元。但第三人及被告一直没有依约办理房屋过户手续。经原告多次催促，第三人及被告才透露本案房屋有违建部分，无法办理过户手续。原告认为，由于第三人的房屋有违章建筑部分，导致本案合同无法履行，原告的合同目的落空。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的房屋买卖中介合同；2、被告退回原告已支付的中介服务费36000元。被告辉煌置业公司辩称：1、被告不同意解除双方签订的中介合同，被告可以继续为原告和第三人提供中介服务，协助双方办理房屋过户手续。本案合同签订前，原告已经去现场查看过房屋，并查看过本案房屋房产证、土地使用证之后才与第三人签订房屋买卖合同，不存在被告和第三人隐瞒违章建筑的情况。由于本案房屋存在加建部分，需要先办理加建部分的合法手续，才能办理房屋过户手续，办理上述手续所需时间较长，故原告和第三人没有将过户时间写到合同里。本案房屋加建部分现已补办了相关手续，已经递交材料给房产部门办理新的房产证，待第三人取得新的房产证后即可过户给原告。2、被告不同意退回原告中介服务费36000元。根据本案合同第九条第5项的约定，买卖一方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应向中介方支付中介服务费。第三人梁美鲜述称：第三人要求继续履行房屋买卖合同，故本案中介合同也应当继续履行。本案的争议焦点为：1、原告要求解除与被告于2014年8月10日签订的房屋买卖中介合同有何事实和法律依据；2、被告是否应当退还原告中介服务费36000元。针对争议焦点，原告玉炳当出示了以下证据：1、《房屋买卖合约》，证明原、被告签订房屋买卖中介合同的事实；2、收款收据，证明原告向被告支付36000元中介服务费的事实；3、《通知》，证明原告已书面通知被告和第三人尽快办理房屋过户手续；4、（2015）良民一初字第150号民事裁定书，证明原告曾就本案起诉后又撤诉。针对争议焦点，被告辉煌置业公司出示了以下证据：1、《房屋买卖合约》，证明原告在签订合同时已知道房屋存在加建部分，并就加建部分进行了约定；2、行政处罚决定书、行政处罚告知书，证明第三人正在办理房屋加建部分的合法手续；3、计算机绘图发票、收据、材料移交清单，证明交易手续正在办理中，不存在无法办理的情况；4、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，证明本案房屋的权属情况；5、情况说明，证明被告已将办理相关手续的程序和时间告知原告。针对争议焦点，第三人梁美鲜出示了如下证据：1、行政处罚决定书、行政处罚告知书，证明第三人正在办理房屋加建部分的合法手续；2、办理房产证加面积的收费收据、材料移交清单，证明第三人正在办理加建部分的罚款和权属手续；3、《房屋买卖合约》，证明原告与第三人之间存在房屋买卖合同关系；4、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，证明本案房屋的权属情况；5、情况说明，证明第三人已将办理相关手续的程序和时间告知原告；6、南宁市私有房屋建设项目工程规划竣工备案表、《建设工程规划许可证》、计算机绘图发票，证明第三人已办理房屋加建部分的《建设工程规划许可证》；7、南宁市房屋产权交易中心受理通知单（业务编号201507080824、201508030605），证明第三人已向房产部门提交办理新房产证的材料。经庭审质证，原告出示的证据，被告、第三人对证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院认定具有证明力。被告出示的证据，原告、第三人对证据真实性均无异议，且这些证据与本案具有关联性，本院认定具有证明力。第三人出示的证据，原告对证据1-6的真实性均无异议，对证据7的真实性提出无法确定；被告对第三人的证据真实性、合法性、关联性均无异议。鉴于原、被告对证据1-6的真实性均无异议，且这些证据与本案具有关联性，故本院认定具有证明力；证据7的受理通知单上加盖有南宁市房屋产权交易中心的登记收件章，能够证明第三人向南宁市房屋产权交易中心提交单上所载材料的事实。经审理查明：2014年8月10日，原告玉炳当（买方）与第三人梁美鲜（卖方）、被告辉煌置业公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将其所有的位于南宁市良庆区白鹤街3号房屋和土地使用权转让给买方，该房屋建筑面积为238.38平方米（以《房屋所有权证》为准），实建建筑面积为322.19平方米，土地证面积为92平方米。该物业成交价为120万元整，该宗交易所产生的所有交易税费均由买方承担。付款方式：定金10万元整，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；首付款100万元整，由买方在买卖双方至房产局办理房产证当日直接支付给卖方；房价余款10万元整，买方应在买卖双方办理土地过户当日支付给卖方。物业交付时间为卖方收到买方所有房款当日。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费，买方应向经纪方支付中介服务费36000元。若因买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应按照本合约第七条的约定向经纪方支付中介服务费；签署本合约后，如买卖双方协议取消本合约的，买卖双方仍应按照本合约第七条的约定向经纪方支付中介服务费。除上述约定外，三方还就其他相关事项进行了约定。此外，原、被告及第三人还在《房屋买卖合约》上备注：1、若新办的房产证体现的面积少于300平方米，则买卖双方可解除合同，各方不存在违约责任，卖方退回所收款项；2、买方产权落定人为玉炳义。合同签订后，原告向第三人支付了定金10万元，并向被告支付了中介服务费36000元。2014年12月8日，原告委托广西桂三力律师事务所韦文西律师向被告及第三人发出《通知》，要求被告和第三人在接到该《通知》一个月内持相关文件与原告一起去房产部门办理本案房屋转户手续，逾期不配合办理的，原告将解除该房地产买卖合约。另查明，2013年7月30日，南宁市住房保障和房产管理局向被告梁美鲜核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为梁美鲜，房屋坐落为良庆区白鹤街3号，房屋总层数为3层，建筑面积为238.38㎡。并在附记中载明：2013年7月向黄正银购买所有；该栋房屋实建建筑面积322.19平方米，核准房屋权属登记面积238.38平方米。2015年4月22日，南宁市规划管理局向被告核发了建字第450108201500150号《建设工程规划许可证》，建设个人为梁美鲜，建设项目名称为补办加层，建设位置为南宁市良庆区白鹤街3号，建设规模为：层数：地上3＋1层，地下0层；总建筑面积79.58平方米。2015年6月9日，原告向本院提起本案诉讼的同时，还另案起诉梁美鲜，要求解除与梁美鲜签订的《房屋买卖合约》，并要求梁美鲜返还其定金10万元。该案庭审过程中，原告自认其签订本案《房屋买卖合约》前已查看过本案房屋的所有权证，并到现场查看过本案房屋。本院曾向原告释明，如本案房屋具备办理新房产证及过户手续的条件，原告是否变更诉请。原告坚持要求解除合同，并表示合同已经签订1年了，梁美鲜何时能协助原告办理房屋过户手续不得而知，原告不愿意继续履行合同。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案《房屋买卖合约》既包含原告与第三人的房屋买卖内容，又包含被告作为经纪方提供居间服务的内容，具有一定的复合性。《房屋买卖合约》中的居间合同是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案居间服务的内容主要为原告通过被告居间购买本案房屋，被告为其提供协助办理房地产权属变更登记等服务。而房屋买卖部分，《房屋买卖合约》对房屋的基本信息、房价、房款支付方式等主要内同进行了约定，具备了买卖合同的基本形式，房屋买卖合同已成立，故被告已完成向原告提供订立合同的媒介服务并促成原告和第三人签订房屋买卖合同的居间事项。由于原告已明确表示即使本案房屋具备办理新房产证及过户手续的条件，其仍坚持要求解除房屋买卖合同，故被告辉煌置业公司作为本案房屋买卖合同履行过程中的房地产权属变更登记工作的联系方，在本案中已没有履行此方面合同义务的必要性，实际的义务亦已不存在。原告诉请解除双方的居间合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于中介服务费应否退还的问题。本案合同约定中介服务费由原告支付，被告已促成原告和第三人签订房屋买卖合同，原告应依约向被告支付中介服务费。虽然本案最终未能办理房地产权属过户手续，但被告对此并不存在过错。原告主张其解除房屋买卖合同系因签订房屋买卖合同后1年都未能办理房屋过户手续，但原告未能举证证明被告在此过程中怠于履行居间义务。且本案居间合同并未约定办理房屋过户手续的具体期限，而阻却本案房屋办理过户登记的事由系本案房屋加建部分未办理合法手续，为此，被告做了联系有关部门进行测绘、协助第三人办理建设工程规划许可证等工作，并将办理相关手续的进展情况告知原告，故履约过程中亦难以认定被告存在过错。综上，被告已履行了提供房地产信息、陪同看房、促成买卖双方进行交易的居间服务，其未能向原告提供协助办理房地产过户登记手续服务的原因亦不能归咎于被告，故原告诉请被告退还中介服务费36000元，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项和第九十四条第五项的规定，判决如下：一、解除原告玉炳当与被告广西辉煌置业咨询服务有限公司于2014年8月10日签订的居间合同；二、驳回原告玉炳当的其他诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告玉炳当负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓二〇一五年九月二日书记员  陆茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。