广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34423号原告：广州市建隆物业管理有限公司，住所地广州市越秀区流花路117号内自编22号二、三层。法定代表人：钟伟明。委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：冯朝斌，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市芭森餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西74号珠江新城花城汇UUPARK商场1059-1号商铺。法定代表人：冯朝斌。原告广州市建隆物业管理有限公司（以下简称“建隆物业公司”）与被告冯朝斌、广州市芭森餐饮服务有限公司（以下简称“芭森公司”）物业服务合同纠纷一案。本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告广州市建隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告冯朝斌向原告支付2018年2月21日至2018年3月20日期间逾期缴纳的电费9305.05元、水费918.54元、违约金8005.07元（违约金自2018年4月11日起算，每日按欠缴千分之一暂计至2020年5月31日）；2018年3月21日至2018年4月17日期间逾期缴纳的电费3276.81元、水费306.18元、违约金2780.4元（违约金自2018年4月18日起算，每日按欠缴费用千分之一暂计至2020年5月31日）；以上暂共计24592.05元；2.被告广州市芭森餐饮服务有限公司对上述费用承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年6月9日，广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称“城投珠江新城分公司”）与两被告签订了《花城汇商铺租赁合同》（CTZCGL-营收-2017-147）。合同约定由被告冯朝斌承租广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区1059-1、1061-2自编之三号商铺，租赁期限自2017年3月11日至2020年6月23日。水电费向珠江新城分公司委托的物业管理单位缴纳，应与物业管理单位发出缴款通知之日起十日内清缴，逾期缴纳的，每日按欠缴费用的0.1%支付违约金，被告芭森公司作为保证人，就被告冯朝斌履行合同承担连带保证责任。珠江新城分公司与原告签订了《花城汇物业管理服务合同（2018-2019）》，委托原告为承租方提供物业管理服务，并由原告向承租方收取水电费及违约金等费用。因被告冯朝斌严重违约，长期拖欠租金、综合管理费、水电费及违约金，2018年4月15日，珠江新城分公司向被告冯朝斌发出《关于解除租赁合同的通知》，通知被告冯朝斌租赁合同于2018年4月17日解除，并通知其支付所有欠缴费用。截止目前，被告冯朝斌仍欠缴原告2018年2月21日至2018年4月17日的水电费及违约金，经原告多次催缴仍未履行，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。特此向法院提起诉讼。两被告未答辩。经审理查明：原告建隆物业公司与案外人城投珠江新城分公司签订有《花城汇物业管理服务合同（2018-2019年）》，约定由建隆物业公司为城投珠江新城分公司提供花城汇物业管理服务，项目概况：项目位于花城汇北、中、南区负一层及北区局部负二层、负三层等商业经营部分，总面积约15万平方米。管理期限自2018年1月1日至2019年12月31日，共24个月。2017年6月9日，城投珠江新城分公司（甲方）与冯朝斌（乙方）、芭森公司（丙方/保证人）签订《花城汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区1059-1、1061-2自编之三号商铺（以下简称案涉商铺）按现状出租给乙方，该商铺计租面积为179平方米，其中餐饮厨房面积80平方米；乙方经营范围为餐饮、经营品牌为1928音乐餐厅；租赁期限自商铺交付之日起连续计约39个月，即自2017年3月11日起至2020年6月23日止，商铺交付日为2017年3月11日；首租装修期为3个月，从租赁生效日起计，即从2017年3月11日起至2017年6月10日止；首租装修期内，乙方免交月定额租金，但需按约定缴纳综合管理费及水电费；如果乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免租条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任；首年每月定额租金为71600元，租金按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月定额租金给甲方；乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日前交付租金；双方同意综合管理费按商铺计租面积计算，每月120元/平方米，即综合管理费每月金额为21480元；综合管理费按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月综合管理费给甲方；独立商铺以分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费＋线耗费10%）计算，支付电费；独立商铺以分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费＋排污费）计算，支付水费；乙方按月向甲方委托或指定的物业管理单位缴纳所租商铺之电费、水费（如有）、煤气费（如有），所租商铺之电、水及煤气消耗量以所租商铺之独立水、电、煤气表实际显示为依据，物业管理单位收款后开具发票；乙方拖欠水电费的，乙方仍向甲方承担责任，甲方有追索权；水电费用应于甲方或物业管理单位向乙方发出缴款通知书之日始计十天内清缴，否则因乙方逾期清缴费用导致所租商铺被停水、电、煤气（如有）等，全部相关责任由乙方自行承担；甲乙双方协商同意在签订本合同时，乙方须向甲方支付租金保证金和综合管理费保证金（以下统称为“履约保证金”），以保证乙方全面履行本合同；租金保证金为按照乙方第一年首月租金计算的二个月的租金总额即143200元、综合管理费保证金为第一年应交的二个月的综合管理费总额即42960元，以上两项履约保证金合计186160元；在签订本合同时，乙方应支付水电周转金，水电周转金相当于一个月综合管理费，作为乙方使用租赁物业所产生水电费的担保，即21480元；乙方须于本合同签订后十个工作日内，向甲方预缴第一个月定额租金71600元、综合管理费21480元；乙方未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水等强制措施；逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；甲方有权留置承租人租赁物内的动产，并有权处置该动产并优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁单位清理或处置，该租赁单位内属乙方所有的物品因此而发生损毁或灭失的后果由乙方承担；租赁期内无法定或约定理由而单方面解除合同的，需提前一个月向对方书面提出，如乙方无法定或约定理由单方面提出解除合同的，甲方有权自乙方交还商铺并恢复原状之日起计按3个月当期租金总额收取违约金；丙方作为乙方履行本合同的保证人，保证乙方按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向甲方承担连带责任，丙方保证担保的范围包括乙方所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和甲方实现各项债权所发生的一切费用；丙方所承担的是延续性连带责任保证，自本合同签订之日起生效，保证期间直至本合同项下的全部债务履行期限届满之日起两年等。2017年3月11日，原告将案涉商铺交付给冯朝斌使用。被告冯朝斌支付了2017年6月11日至2017年9月30日期间的租金。2017年8月18日，被告冯朝斌支付2017年3月11日至2017年4月10日期间的物业管理费21480元。原告主张被告冯朝斌长期拖欠租金、水电费及综合管理费。2018年2月26日，城投珠江新城分公司向冯朝斌邮寄发出《关于限期付清租金及综合管理费否则采取一切必要的管控措施的通知》。2018年3月31日，原告建隆物业公司向租赁商铺所在地送达《收费通知单》，载明：1059-1音乐餐厅2018年2月21日至2018年3月20日期间电费9305.05元、2018年2月21日至2018年3月20日期间水费918.54元，并注明“如果贵司在收到该通知书三个工作日内对缴费金额未提出异议，我司将视同贵司认可上述费用”。原告建隆物业公司在本案中提交了2018年4月17日《收费通知书》，载明：1059-1音乐餐厅2018年3月21日至2018年4月17日电费3276.81元，2018年3月21日至2018年4月17日水费306.18元。2018年4月15日，城投珠江新城分公司向冯朝斌邮寄《关于解除租赁合同的通知》载明:从2018年4月17日起解除与您签订的《花城汇商铺租赁合同》，请您把租赁商铺连同原附属物交回我司。2018年5月24日，城投珠江新城分公司收回案涉商铺。2018年5月17日，广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心出具《关于水电费追偿的说明》载明，案涉商铺拖欠2018年2月21日至2018年4月18日期间的水费1224.72元（包含：2018年2月21日至2018年3月20日期间水费918.54元；2018年3月21日至2018年4月17日水费306.18元），电费12581.86元（包含：2018年2月21日至2018年3月20日期间逾期缴纳电费9305.05元；2018年3月21日至2018年4月17日逾期缴纳电费3276.81元），合计13806.58元，水电费违约金计至清偿之日止，我司同意城投珠江新城分公司按合同约定追偿该商铺拖欠的水电费，我司不再主张权利。另查明，2018年4月8日，冯朝斌、芭森公司向本院提起（2018）粤0106民初9251号诉讼，请求：1.确认案涉商铺实际承租人为芭森公司，原告与冯朝斌于2017年6月9日签订的《花城汇商铺租赁合同》约定的权利义务由芭森公司享有和承担；2.城投珠江新城分公司向税务部门申请开具以芭森公司为付款名称的2017年6月至9月租金及管理费增值税普通发票；3.本案诉讼费由城投珠江新城分公司承担。本院于2018年6月12日作出（2018）粤0106民初9251号民事判决，认为：冯朝斌及芭森公司主张芭森公司实际使用案涉商铺并履行《租赁合同》义务，但上述行为亦不能改变《租赁合同》相对性，在冯朝斌、芭森公司未举证证明已与城投珠江新城分公司就《租赁合同》权利义务的转移达成一致的情况下，其主张确认《租赁合同》的承租人为芭森公司，缺乏事实和法律依据。判决：驳回冯朝斌、芭森公司的全部诉讼请求。冯朝斌、芭森公司对判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月15日作出（2018）粤01民终14181号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。又查明，城投珠江新城分公司曾向本院提起（2018）粤0106民初15657号租赁合同纠纷诉讼，要求：1.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司支付2017年10月1日至2018年4月17日期间的租金及2017年3月11日至2017年6月10日免租期的租金691703.73元；2.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司支付2017年4月11日至2018年4月17日期间的物业管理费262772元；3.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司支付2018年2月21日至2018年4月17日期间的水费共1224.72元、电费共12581.86元；4.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；5.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司逾期支付综合管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；6.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司支付逾期支付水电费的违约金至付清之日止（2018年2月21日至2018年3月20日期间水电费的违约金是以10223.39元为本金，自2018年4月11日起计至被告实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；逾期支付2018年3月21日至2018年4月17日期间水电费的违约金是以3582.99元为本金，自2018年4月18日起计至被告实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算。）；7.被告冯朝斌向城投珠江新城分公司支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的占有使用费96134.93元；8.被告芭森公司对上述1-7项被告冯朝斌应付的款项承担连带清偿责任；9.两被告承担本案诉讼费用。本院于2019年2月26日作出（2018）粤0106民初15657号民事判决书，认为：经生效判决认定被告冯朝斌系《租赁合同》的承租人，本院在此予以确认。原告提交《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》、《建设管理专用合同》《建设用地批准书》、《关于花城汇商铺租赁的确认函》、建设工程规划许可证等证据足以证明案涉商铺经合法报建、具备商业用途，其系案涉商铺合法的出租人。原告与被告冯朝斌签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，签署人应依约履行。被告芭森公司虽然支付了租金并且实际使用案涉房屋，但并不能否定冯朝斌作为合同相对人的事实。判决：一、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年3月11日至2017年6月10日期间、2017年10月1日至2018年4月17日期间的租金685743.23元；二、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2018年4月18日至2018年5月24日期间的房屋占用费86458.93元；三、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年4月10日至2018年4月17日期间的综合管理费262772元；四、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付租金的违约金[以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）计至清偿之日止，但以不超过所欠本金为限]；五、被告冯朝斌自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付管理费的违约金（以每月所欠管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自当月8日起计至清偿之日止，但以不超过所欠本金为限）；六、被告广州市芭森餐饮服务有限公司对上述五项判决内容承担连带清偿责任。七、驳回广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。城投珠江新城分公司在该案件中确认案涉商铺的水电费统一由案涉商铺所在商场的物业管理公司代收代缴。上述判决内容经二审维持原判。建隆物业公司于2019年8月10日、2020年3月6日按照《租赁合同》所注明的冯朝斌联系地址快递发出《关于催缴水电费的函》，均被退回。又查明，建隆物业公司提交了花城汇物业项目电费缴费单及发票（2018年2月1日至2018年5月1日），提交了花城汇物业项目水费、污水处理费通知单、缴费发票（2018年1月28日至2018年4月28日），拟证明其已实际缴交上述期间水电费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，经生效判决认定被告冯朝斌系《租赁合同》的承租人，本院认定冯朝斌为物业承租人。经生效判决认定芭森公司实际使用涉案房屋，本院在此认定芭森公司为物业使用人。本案为物业服务纠纷。关于水电费。根据合同约定，冯朝斌应每月支付因使用案涉商铺所产生的水电费至指定的物业管理单位的银行账户，且城投珠江新城分公司亦确认案涉商铺的水电费是由商场的物业管理公司即本案原告代收代缴。原告建隆物业公司已举证证明其代缴了所管理物业的水电费，原告为追索水电费的适格主体。关于被告冯朝斌欠缴水电费金额。2018年3月31日，建隆物业公司向租赁商铺所在地送达《收费通知单》，载明：1059-1音乐餐厅2018年2月21日至2018年3月20日期间电费9305.05元、2018年2月21日至2018年3月20日期间水费918.54元，并注明“如果贵司在收到该通知书三个工作日内对缴费金额未提出异议，我司将视同贵司认可上述费用”。2018年4月17日《收费通知书》，载明：1059-1音乐餐厅2018年3月21日至2018年4月17日电费3276.81元，2018年3月21日至2018年4月17日水费306.18元。现无证据证明冯朝斌对于2018年4月1日之前的水电费金额提出异议。冯朝斌曾于（2018）粤0106民初15657号案中提出异议主张其2018年4月1日至2018年4月17日期间未使用涉案商铺，但没有证据证明。综上，冯朝斌未到庭抗辩，原告已尽到通知缴交水电费义务，冯朝斌未举证证明其异议内容成立，本院对原告主张的水电费金额予以采纳。原告已提交证据证明其实际缴纳上述期间水电费。被告冯朝斌为承租人，根据上述司法解释规定，应予以支付欠缴水电费。芭森公司为涉案商铺共同实际使用人，对水电费的支付承担连带清偿义务。关于违约金的追索，原告广州市建隆物业管理有限公司并非《租赁合同》相对方，原告广州市建隆物业管理有限公司与案外人城投珠江新城分公司签订有《花城汇物业管理服务合同（2018-2019年）》中也没有关于业主迟延缴纳水电费的违约金约定。原告广州市建隆物业管理有限公司并非追索违约金适格主体，本院不予支持。被告冯朝斌、芭森公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告冯朝斌支付原告广州市建隆物业管理有限公司欠缴2018年2月21日至2018年3月20日期间逾期缴纳的电费9305.05元、水费918.54元；二、自本判决生效之日起7日内，被告冯朝斌支付原告广州市建隆物业管理有限公司欠缴2018年3月21日至2018年4月17日期间逾期缴纳的电费3276.81元、水费306.18元；三、被告广州市芭森餐饮服务有限公司对被告冯朝斌所负支付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州市建隆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费414元，由原告广州市建隆物业管理有限公司负担269元，被告冯朝斌、广州市芭森餐饮服务有限公司连带负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年三月十日书记员  邱莉晶