文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初16182号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道海三路北侧第XX、XX街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184XXXX。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告公司职员。被告：黎琼，女，1982年9月20日出生，汉族，住湖南省洞口县，原告中海物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“中海公司”）与被告黎琼物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静到庭参加了诉讼，被告黎琼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2015年8月至2018年10月期间的物业服务费及违约金；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：佛山中海千灯湖房地产开发有限公司（以下简称“中海房地产公司”）为中海千灯湖花园的发展商，与中海物业管理有限公司签订《中海千灯湖花园物业服务合同》，约定原告为中海千灯湖花园小区提供物业服务，对物业服务的内容、服务标准、物业服务费用、违约责任等事宜都做出了明确的约定。2014年4月16日，原、被告签订《中海千灯湖花园前期物业服务协议》，其中第三章物业服务费用第九条约定住宅用房物业服务费按照3.35元/月·平方米（不含公摊水电费）收取。同时第十一条约定被告应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳的从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的1‰支付违约金。被告所有的中海千灯湖花园小区11栋3202房的物业管理费按建筑面积284.75平方米计算，被告应支付的物业服务费本金计算方式为：3.35元/月·平方米×284.75平方米×欠费月数。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告自签订《中海千灯湖花园前期物业服务协议》以来，原告一直按约定提供优质的物业服务。而被告从2015年8月开始，无故拒向原告支付物业管理费，经原告多次发送短信以及函件催收，仍分文未付。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提供了证据，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辨证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法、内容真实，且与本案关联，本院均予采信，并据此认定事实如下：中海房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《中海千灯湖花园物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对中海千灯湖花园小区提供物业管理服务，住宅的物业管理服务费收费标准为4.2元/平方米（按建筑面积收费）/月（不含分摊公共水电费用）；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起至实际支付之日止应按每月应交服务费的千分之一交纳滞纳金。2014年2月17日，中海房地产公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20131120004702，房屋唯一码3869018692058FWN），约定被告购买位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园11栋3202房，中海房地产公司应在2014年4月30日前，将经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋交付予被告。2014年3月13日，案涉房屋抵押予中国工商银行股份有限公司佛山平州支行，不动产登记证明号0200205036。2014年3月19日，被告向原告预交3个月物业管理费，合计2861.7元。2014年4月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中海千灯湖花园前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，包括：共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑的养护和管理；本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助当地公安机关、政府有关部门维护小区公共秩序及日常巡视等工作（但不含人身、财产的保险保管责任）；业主室内装饰装修的监督、劝请整改，对违法装修行为向政府主管部门报告；社区文化活动的开展；房屋及共用设施设备档案资料的管理。物业服务费采取酬金制，高层按建筑面积3.35元/平方米/月计算，不含公共水电费。业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业服务费，并在入伙时一次性预交三个月的物业服务费。物业服务费按月交纳，业主于每月10日前预交本月物业服务费，逾期交纳则从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的1‰收取违约金。2014年6月20日，案涉房屋办理了不动产登记，权利人黎琼，房屋建筑面积284.75平方米。2016年6月、7月，2017年3月、4月，案涉房屋分别被广州市越秀区人民法院、佛山市禅城区人民法院、佛山市顺德区人民法院、佛山市南海区人民法院查封。原告持续为案涉房屋所在小区提供物业管理服务至今。被告拖欠原告2015年8月至2018年10月期间的物业服务费37202.49元（3.35元/平方米/月×284.75平方米=953.91元/月；953.91元/月×39个月=37202.49元）。期间，原告曾向被告发函催收物业欠费，未果。本院认为：原、被告签订的《中海千灯湖花园前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应依约履行。原、被告签订的上述协议约定被告应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业服务费，并在入伙时一次性预交三个月的物业服务费；而被告与中海房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年4月30日前。现有证据显示被告曾于2014年3月19日向原告交纳预收的三个月物业费，可见上述《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间与被告办理入伙相关缴费时间相互吻合，本院确认被告应从上述《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次月起缴交相关物业服务费。原告主张被告拖欠费用,而被告经本院合法传唤拒不到庭应诉抗辩，也不举证证明其交费情况，故本院采信原告所称，确认被告尚欠2015年8月至2018年10月期间的物业服务费37202.49元。被告逾期付款导致原告资金使用的损失，原告主张被告依合同约定按日1‰计付逾期支付物业服务费的违约金，由于该违约金标准过高，故本院根据公平合理原则予以调整，并参照我国民间借贷利率的有关规定，酌定被告的违约金按年利率24%计算。经核算，暂计至裁判之日即2018年11月9日的违约金如下表所示：            财务月份              物业服务费              违约金核算                  起算时间              结束时间              天数              年利率              总额                  2015-08              953.91               2015-9-1              2018-11-9              1166               24%              731.35                   2015-09              953.91               2015-10-1              2018-11-9              1136               24%              712.53                   2015-10              953.91               2015-11-1              2018-11-9              1105               24%              693.09                   2015-11              953.91               2015-12-1              2018-11-9              1075               24%              674.27                   2015-12              953.91               2016-1-1              2018-11-9              1044               24%              654.83                   2016-01              953.91               2016-2-1              2018-11-9              1013               24%              635.38                   2016-02              953.91               2016-3-1              2018-11-9              984               24%              617.19                   2016-03              953.91               2016-4-1              2018-11-9              953               24%              597.75                   2016-04              953.91               2016-5-1              2018-11-9              923               24%              578.93                   2016-05              953.91               2016-6-1              2018-11-9              892               24%              559.49                   2016-06              953.91               2016-7-1              2018-11-9              862               24%              540.67                   2016-07              953.91               2016-8-1              2018-11-9              831               24%              521.23                   2016-08              953.91               2016-9-1              2018-11-9              800               24%              501.78                   2016-09              953.91               2016-10-1              2018-11-9              770               24%              482.97                   2016-10              953.91               2016-11-1              2018-11-9              739               24%              463.52                   2016-11              953.91               2016-12-1              2018-11-9              709               24%              444.71                   2016-12              953.91               2017-1-1              2018-11-9              678               24%              425.26                   2017-01              953.91               2017-2-1              2018-11-9              647               24%              405.82                   2017-02              953.91               2017-3-1              2018-11-9              619               24%              388.25                   2017-03              953.91               2017-4-1              2018-11-9              588               24%              368.81                   2017-04              953.91               2017-5-1              2018-11-9              558               24%              349.99                   2017-05              953.91               2017-6-1              2018-11-9              527               24%              330.55                   2017-06              953.91               2017-7-1              2018-11-9              497               24%              311.73                   2017-07              953.91               2017-8-1              2018-11-9              466               24%              292.29                   2017-08              953.91               2017-9-1              2018-11-9              435               24%              272.84                   2017-09              953.91               2017-10-1              2018-11-9              405               24%              254.03                   2017-10              953.91               2017-11-1              2018-11-9              374               24%              234.58                   2017-11              953.91               2017-12-1              2018-11-9              344               24%              215.77                   2017-12              953.91               2018-1-1              2018-11-9              313               24%              196.32                   2018-01              953.91               2018-2-1              2018-11-9              282               24%              176.88                   2018-02              953.91               2018-3-1              2018-11-9              254               24%              159.32                   2018-03              953.91               2018-4-1              2018-11-9              223               24%              139.87                   2018-04              953.91               2018-5-1              2018-11-9              193               24%              121.06                   2018-05              953.91               2018-6-1              2018-11-9              162               24%              101.61                   2018-06              953.91               2018-7-1              2018-11-9              132               24%              82.79                   2018-07              953.91               2018-8-1              2018-11-9              101               24%              63.35                   2018-08              953.91               2018-9-1              2018-11-9              70               24%              43.91                   2018-09              953.91               2018-10-1              2018-11-9              40               24%              25.09                   2018-10              953.91               2018-11-1              2018-11-9              9               24%              5.65                   合计              37202.49                                                                           14375.45       被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黎琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向中海物业管理有限公司佛山分公司支付2015年8月至2018年10月期间的物业服务费37202.49元及计至2018年11月9日的违约金14375.45元，并以37202.49元为本金从2018年11月10日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予中海物业管理有限公司佛山分公司。二、驳回中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费556.42元（原告已预交），由原告负担41.42元，由被告负担515元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇一八年十一月九日书记员  潘绮雯