广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第1708号原告王金霞。委托代理人傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。被告柳州连和房地产开发有限公司。法定代表人陈青兰，公司经理。委托代理人黄锐，广西景耀律师事务所律师。委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。原告王金霞诉被告柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告王金霞的委托代理人傅凯旋，被告柳州连和房地产开发有限公司的代理人兰齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金霞诉称，原被告2013年4月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告出售柳州市桂中大道XX号文源华都XX栋X单元XX-X号房屋一套，房屋建筑面积51.55平方米，房屋售价418122元。本合同第八条约定被告于2013年12月31日之前将该房屋交付原告使用。本合同签订之日，原告已一次性付清全部购房款418122元。但直至2014年8月25日被告出售给原告的房屋才取得工程竣工备案表，被告才将房屋交付原告使用。从合同约定的交房期限至被告取得竣工备案表交付房屋，被告逾期236天，被告应当按每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，因此原告向法院起诉，请求法院判令1、被告支付给原告逾期交房违约金19735元（违约金计算方法：从2014年1月1日起计至2014年8月25日止，已付房款418122元×每日万分之二×236天=19735元）2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、双方签订的商品房认购书、买卖合同都是合法有效的，应当按照合同履行。2、被告并没有逾期交房，按照第八条约定，被告应当13年12月31日前将符合交房条件的房屋交付，并约定如遇不可抗力、政府行为、原告未付清应付款项等特殊原因造成延误的，被告交房时间可以延期。签订认购书后，因为不可抗力原因导致停工，停工天数应当扣除。3、本案涉及的房屋已经在2014年6月11日已经经过五家单位共同验收合同，符合购房合同第八条约定的交房条件，房屋应当2014年7月18日刊登公告的交房日，早于公告交房日之前已经实际收房的，则实际收房日即为交房日。请求法院予以驳回原告的诉请。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票，证明原告已经向被告支付购房款；3、政府信息告知书，证明被告竣工备案的时间；当庭提交4、质保书，证明产生的时间是7月18日，被告存在违约，交房的时候还不存在质保书。按照合同约定11条，房屋交接时应当有质保书，但是交房时没有得到该质保书，交房行为是无效行为。被告的质证意见如下：1、真实性予以认可，该证据证明原被告在合同中对付款方式、交房条件、延期交房条件作出了约定；2、真实性没有异议，被告已经收到发票上显示的房款；3、真实性没有异议，但是证明目的存在异议，合同第八条已经约定交房条件，且被告的房屋已经经过合同约定的五家单位共同验收合格，争议的房屋已经于2014年6月11日竣工验收合格，符合交房条件。4、真实性予以认可，但是证明目的不予认可，购房合同第11条约定，本次开庭的案件中早于2014年7月18日收房的原告，并没有拒绝被告的交房。被告向本院提交如下证据：1、停工汇总表，证明房屋是由施工、监理、建设等五家单位共同确认自2011年1月1日到14年7月17日阴雨天、停电、高考等原因停工的情况，符合延期交房的情况；2、气象证明（2011.1-2013.12）；3、气象证明（2014.1-2014.6）；4、气象证明（2017.7）；证据2-4共同证明12年7月至14年7月房屋所在区域的气象情况雨天情况，该证明是由具备资质的部门专门为被告所属区域开发项目的气象证明；5、设计变更报建图（12#）；证明被告分别在13年12月根据规划局对争议房屋地段的规划要求对房屋做出设计变更的情况，12号楼工期延误时间从13年12月30日至14年4月2日，交房时间也应当据实予以延期；上述1-5共同证明被告工期延误的情况；6、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案涉及的房屋已于14年6月11日竣工验收，具备购房合同约定的交付条件；7、公告，证明房屋合格后，被告依照合同约定于14年7月15日公告通知业主收房以及缴纳相关费用的事实。被告已经于7月15日完成了交付通知的义务。8、物品领用清单，证明原告在被告刊登公告前已经收房。原告的质证意见如下：1、真实性不予认可，证明目的不予认可，是被告自行制作，不能证明下雨导致被告停工的事实。2-4、真实性予以认可，证明目的不予认可。该证据只能证明柳州市下雨状况，不能证明雨天一直持续并且导致停工。5、复印件真实性不予认可，被告也没有通知原告，证明目的、关联系均不予认可。6、只是意见书、不是合格书，证明目的不予认可，被告陈述的竣工日期与意见书上载明时间是不一致的。7、公告日期是7月15日，备案时间是8月25日，被告刊登公告也是无效的，合同中已经有明确的约定。8、真实性没有异议。本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：2013年4月1日原告与被告签订合同，约定：“原告向被告购买位于柳州市桂中大道XX号文源华都XX-X-XX-X号商品房，房屋总价款418122元。合同第六条约定，原告选择一次性付款的方式交付房款；签订合同之日付清购房款人民币418122元。合同第七条约定原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的贰%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。原告于2013年4月1日将房款418122元支付完毕。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，被告在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。原告于2014年7月3日接收涉案房屋。本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年7月3日接收涉案房屋。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，被告于2014年7月3日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月3日。二、关于被告逾期交房的天数问题。被告逾期期间为2014年1月1日至2014年7月3日，共184天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”被告提供相关证据以主张涉案工程从原被告签订的《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。本院认为，关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在原被告签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此被告主张从签订认购书之日开始起算被告可延期交房的天数，本院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明被告由于以上原因导致施工无法正常进行，但是被告没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，故本院对被告的此项主张不予采纳，被告应当承担举证不能的不利后果。另外，被告主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工544天可以逾期交房的事由，均不予扣除，被告辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于被告逾期交房违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告支付购房款343548元，被告自2014年1月1日至实际交房日2014年7月3日共计逾期交房184天，被告需向原告支付违约金418122元×0.0002×184天≈15387元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告柳州连和房地产开发有限公司向原告王金霞支付逾期交房违约金15387元。案件受理费293元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司负担228，由原告王金霞负担65元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  林 蔚人民陪审员  刘莉英人民陪审员  杨萍彦二〇一五年九月十日代书 记员  梁骞予