广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第162号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。负责人：陈益华，职务行长。委托代理人：施昕，广东穗卫律师事务所律师。委托代理人：姚志康���广东穗卫律师事务所律师。被告洪某某：女，住广州市黄埔区。被告：增城香江房地产有限公司，住所地广州市。法定代表人：瞿美卿，该公司董事长。委托代理人：邓喜文，住广州市番禺区。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）诉被告洪某某、增城香江房地产有限公司（以下简称香江地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告建行番禺支行的委托代理人姚志康到庭参加诉讼。被告香江地产公司的委托代理人邓喜文到庭，被告洪某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行番禺支行诉称：2003年5月30日，原告建行番禺支行与洪某某签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方对香江��产公司开发建设并依法销售的位于锦绣香江翡翠绿洲（包括被告洪某某一所购房屋）进行按揭合作，洪某某对所有购房人的按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任。2007年7月19日，原告建行番禺支行与被告洪某某签订《个人住房借款合同》，合同约定：（1）原告建行番禺支行向被告洪某某提供人民币贷款430000元，用于购买增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲森林半岛30号803号房，贷款期限为15年，从2007年7月起至2022年7月止，贷款月利率为5.10‰；（2）被告洪某某以所购房屋提供抵押，抵押房产已办理抵押登记；（3）若被告洪某某违约，则原告建行番禺支行可采取相应的方式实现全部债权。2007年7月19日，原告建行番禺支行依约发放了贷款，履行合同义务。但被告洪某某自2011年10月19日开始拖欠贷款本息，截至2014年12月19日止共欠原告建行番禺支行贷款本息，合计366724.28元。综上，两被告的违约行为已严重损害原告建行番禺支行的合法权益，原告建行番禺支行为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告建行番禺支行与被告洪某某之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告洪某某立即向原告建行番禺支行偿还贷款本金310555.86元及利息（截至2014年12月19日，利息为56168.42元，其后利息按合同约定利率基础上上浮50%计算，计至清偿之日止）；3、原告建行番禺支行对抵押房产享有优先受偿权；4、洪某某对上述债务承担连带清偿责任；5、两被告洪某某承担本案全部诉讼费用。被告洪某某无到庭应诉答辩，也未提交任何证据。被告香江地产有限公司辩称：我公司对原告主张的一至四项诉讼请求没有异议，但本案诉讼费应由被告洪某某承担。经审理查明：建行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。2003年5月30日，原告建行番禺支行与被告香江地产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，其中协议约定：双方对香江地产公司开发建设并依法销售的位于锦绣香江翡翠绿洲的商品楼宇进行按揭合作，香江房地公司对建行番禺支行向购房人连续发放的按揭贷款，在建行番禺支行最高按揭贷款额限度内，同意为所有有购房人每一份按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任；被告香江地产公司保证责任的范围包括：（1）按揭贷款本金；（2）按揭贷款本金产生的利息；（3）原告建行番禺支行为实现债权发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；在被告香江地产公司履行连带保证责任后，原告建行番禺支行同意将《楼宇按揭合同》���下购房人抵押房产的处分权转让给原告建行番禺支行，有关转让费用被告香江地产公司缴付后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；被告香江地产公司对原告建行番禺支行每一按揭贷款的保证期限仅从《楼宇按揭合同》生效之日起至被告香江地产公司为购房人办妥正式产权证，并移交原告建行番禺支行保管之日止，保证期满后，未经被告香江地产公司同意，原告建行番禺支行无权延长被告香江地产公司保证期限；在被告香江地产公司履行保证责任后，原告建行番禺支行有义务支持、协助被告香江地产公司向购房人追偿已支付的贷款本息及费用，同时原告建行番禺支行也有义务协助被告香江地产公司处理购房人抵押房产，直至该抵押房产变现为止。2007年7月5日，被告洪某某（合同为买受人）与被告香江地产有限公司（合同为出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：2007004046），其中合同约定被告洪某某以617826元的价格向被告香江地产有限公司购买位于位于增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲森林半岛30号803号的预售商品房（以下简称“涉讼房屋”），购房余款430000元某应选择向原告建行番禺支行以按揭贷款的形式支付。2007年7月19日，洪某某作为借款人、抵押人，建行番禺支行作为贷款人，签订《个人住房借款合同》，其中约定：借款人应将借款用于购买增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲森林半岛30号803号房屋（以下简称涉讼房屋），房屋建筑面积149.06平方米，成交价617826元；借款本金为430000元；借款期限为15年，即2007年7月19日起至2022年7月19日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15.00%，即月利率为5.10‰；本合同项下借款逾期的，罚息利率���在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证（借款借据）所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；本合同生效之后，贷款人将款项一次划入增城香江房地产有限公司的账户；借款人选取委托扣款方式还款，还款方法为等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2388.89元，利息逐月结算还清；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；本合同项目的担保方式为抵押加阶段性保证；借款人以涉讼该房屋为借款提供抵押担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生��相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费某）；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用构成违约；出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利等。2007年7月19日，中国建设银行番禺市支行向指定的增城香江房地产有限公司账户发放贷款430000元。2007年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局出具了《增城市商品房抵押（按揭）备案证明书》（收件号：20123046、增押备字第：34030���，记载涉讼房屋的抵押权人为建行番禺支行，抵押期限为2007年7月19日于2024年7月19日，抵押备案登记时间为2007年10月25日。2015年1月27日，建行番禺支行以两被告逾期还款为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，建行番禺支行称，自2012年1月起洪某某拖欠贷款本息至今，截至2015年9月6日止，尚欠贷款本金310555.86元，利息70041.79元，为此提交了《中国建设银行个人贷款对账单》证明。本院认为：原告建行番禺支行与被告洪某某签订的《个人住房借款合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。建行番禺支行依约向洪某某发放了贷款，洪某某亦应按约定偿还借款本息。现洪某某自2012年1月起开始欠供款，已构成根本性违约，根据《个人住房借款合同》约定，洪某某未按本合同��定按时足额偿还借款本息的行为已构成违约，建行番禺支行有权宣布贷款立即到期，要求洪某某立即清偿借款本息及相关费用，解除与洪某某的借贷关系，并行使担保权利。因此，建行番禺支行要求解除上述《个人住房借款合同》，并要求洪某某立即清偿贷款本金310555.86元及利息（计至2014年9月6日利息为70041.79元，其后利息按《个人住房借款合同》的约定计至本息清偿之日止），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉讼房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所��记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行番禺支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权，因此建行番禺支行提出其对涉讼房屋享有抵押优先受偿权的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，香江地产公司提供阶段性连带保证的主合同为诉争贷款合同，现主合同虽被解除，在香江地产公司与建行番禺支行在《楼宇抵押贷款合作协议》中另有约定的情况下，保证人香江地产公司应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告建行番禺支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，香江地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。因此，香江地产公司应对洪某某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于香江地产公司承担连带清偿责任之后与洪某某之间的权利义务关系，双方应另行解决，本案中不予处理追偿权问题。被告洪某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告洪某某于2007年7月19日签订的《个人住房借款合同》；二、被告洪某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金310555.86元及利息（计至2018年9月6日利息为70041.79元，其后利息按《个人住房借款合同》约定计至本息清偿之日止）；三、被告增城香江房地产有限公司对被告洪某某承担上述第二项判项的债务负连带清偿责任；四、驳回上诉人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行其他诉讼请求；本案受理费6800元，由被告洪某某负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘志强��民陪审员梁玉谊人民陪审员  李丽娥二〇一五年九月七日书 记 员  范津津