广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1461号上诉人（原审被告）深圳市xx茶xx有限公司，住所地深圳市福田区.法定代表人张启虹，执行董事。委托代理人黄猛，广东广和律师事务所律师。委托代理人伍肇斌，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市xxx投资发展有限公司，住所地深圳市.法定代表人李俊峰，总经理。上诉人深圳市xx茶xx有限公司（以下简称xxx茶公司）因与被上诉人深圳市xxx投资发展有限公司（xxx公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1461号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，xxx公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明：xxx公司、xxx茶公司双方于2013年5月7日签订了《商铺租赁合同书》，约定xxx公司将位于深圳市宝安区乐尚生活广场xx（建筑面积181平方米）出租给xxx茶公司，租期从2013年5月7日起至2016年5月6日止；租金每月人民币25，340元，第二年起租金以160元每年计算，第二年起租金每年递增5％；xxx公司于当日将租赁物及附属设施按现状交付xxx茶公司使用，xxx茶公司同意按现状承租；租金按实际交付时间计算；管理费每月人民币1，810元，空调费每月人民币2，715元；租赁保证金人民币50，680元，租赁保证金在主合同及其附件终止，且xxx茶公司无违约并结清所有费用后30天退还；xxx茶公司应在每月5日前付清当月租金、管理费及电费，逾期每日按欠款千分之五收取罚息；若xxx茶公司逾期支付约定费用超过15日的，xxx公司有权单方解除本合同；xxx茶公司单方面解除合同或存在违反本合同约定及管理规定的，xxx公司有权选择不退还租赁保证金；因xxx公司根本违约导致合同被解除或xxx公司违约解除合同的，xxx公司承担的违约及赔偿责任以两个月租金额度为限。涉案房产于合同签订当日交付。2013年4月30日xxx茶公司通过银行转账方式向xxx公司的股东李xx支付入场费25，340元，xxx茶公司于2013年5月8日转账支付36，020元，于2013年5月10日转账支付40，000元，共计101，360元。商铺交付xxx茶公司后，xxx茶公司开始进行装修，xxx茶公司提交了收款收据，拟证明为装修而支付的装修费、人工费共计人民币25，946元。在xxx茶公司装修期间，xxx公司为楼上电影院经营所需，在xxx茶公司承租的铺位内进行天花板拆改、降低了天花板，并在铺位内加建了一根立柱（经现场勘察，立柱为0.6密×0.6米）。对xxx公司改造装修的时间双方存在争议：xxx茶公司认为xxx公司从2013年6月即开始装修、一直持续到10月份合同解除；xxx公司表示是从2013年8月开始装修、9月7日即完成装修。xxx茶公司于2013年9月7日、9月17日、9月21日向xxx公司致函对租赁事宜进行协商，表示因乐尚生活广场延期开业及xxx公司擅自改变商铺装修的原因，在9月7日函件中请求解除租赁合同，在后面两份函件中请求xxx公司减少租金。xxx公司于2013年10月8日致函于xxx茶公司，要求xxx茶公司三日内进场装修，否则视为xxx茶公司自动放弃经营，xxx公司有权单方面终止合同。2013年10月12日xxx茶公司致函xxx公司，表示因三日内进场装修不符合实际，要求解除合同。2013年10月23日，xxx公司向xxx茶公司发出《解除合同通知书》，表示因xxx茶公司单方面原因迟迟不进场装修，严重影响xxx公司一楼整体经营，至今xxx公司一楼其他商铺无法正常起租，xxx公司遭到巨大经济损失。xxx公司多次向xxx茶公司催告进场，但是至今为止，xxx茶公司仍未能履行合同主要义务。依据双方签订租赁合同及乐尚生活广场管理公约之规定，xxx茶公司单方违约，xxx公司解除双方签订的商铺租赁合同，自本解除通知到达xxx茶公司之日生效。10月25日，xxx茶公司回函xxx公司，称：一、xxx公司以xxx茶公司未进场装修给xxx公司造成严重经济损失并提出解约，完全没有依据；二、商铺移交后，未经xxx茶公司许可，xxx公司拆除xxx茶公司已经装修的设施，私自拆除商铺全部的天花板，将楼层层高降低近30厘米，并在商铺内新增加两根立柱，xxx公司的行为严重违约；三、在xxx公司违约后，xxx茶公司提出异议，但xxx公司未给予合理解释，对拆除新建的天花板安全性未提供任何资料保障xxx茶公司的知情权；四、xxx公司应在收到函件之日起三日内，将xxx茶公司的房屋租金人民币25，340元、租赁保证金50，680元、装修损失20，700元一次性归还xxx茶公司。另查明，2013年7月5日，xxx公司与案外人深圳市xx影业投资管理有限公司签订《影院场地租赁合同》，约定xxx公司将位于深圳市宝安区裕安一路融景园商业裙楼2楼部分面积，套内实际使用面积895平方米，建筑面积1119平方米的场地出租给案外人深圳市xx影业投资管理有限公司。根据xxx公司提供的证据显示，工程名称为《宝安融景园夹层》图纸目录显示设计日期为2013年7月18日。乐尚生活广场第一层1006号铺位（建筑面积181平方米）出租给xxx茶公司。再查，涉案房产登记在案外人深圳市融景实业有限公司名下，深圳市融景实业有限公司将涉案房产出租给xxx公司法定代表人。xxx公司在2013年10月8日给xxx茶公司的函件中提到乐尚生活广场于2013年10月9日试营业。上述事实有经庭审质证的房租租赁合同、收款收据、转账记录、租赁物现状照片等证据及经过质证的庭审笔录在卷为凭，可以认定。xxx公司在原审中诉请，诉讼请求：1、xxx茶公司支付商铺租金120，787元、管理费10，437元、空调费15，656元；2、xxx茶公司支付罚息168，559元（暂计至2014年4月15日）；3、xxx茶公司承担诉讼费。原审法院认为，xxx公司和xxx茶公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。xxx公司将房屋出租给xxx茶公司使用，xxx茶公司应当按照约定的时间和金额向xxx公司支付租金。2013年5月7日xxx茶公司入场后，仅支付了一个月的租金。其后xxx公司改动了涉案铺位的装修且加装了一根立柱。本案的争议焦点有二：一为是哪方构成违约？二为相应的责任如何承担？对于第一个争议焦点，xxx公司主张系xxx茶公司迟延缴纳租金等费用构成违约，xxx茶公司主张系xxx公司擅自改动装修对xxx茶公司造成影响。原审法院认为，租赁合同约定若xxx茶公司延期支付费用超过15日，xxx公司有权解除合同，但是xxx公司在合同履行期间，从未以xxx茶公司未按期缴纳租金为由要求解除合同，而仅是以xxx茶公司迟迟不装修给xxx公司经营造成不良影响为由解除了合同。xxx茶公司在庭审中也表示双方已经解除了合同，因此原审法院确认合同解除时间是在2013年10月23日。xxx公司解除合同的理由并没有合同约定或符合法律规定，因此xxx公司的解除合同行为属违约解除。对于xxx公司擅自改变涉案商铺装修的事实双方均予以认可，在xxx公司进场装修之前，未取得xxx茶公司的同意，亦未有合同约定xxx公司可以在xxx茶公司拖欠租金的情况下随意处置涉案房产，因此xxx公司擅自装修而改变xxx茶公司铺位结构的行为属违约行为。另一方面，xxx茶公司主张xxx公司系2013年6月即进场装修，对此举证责任应由xxx茶公司承担，xxx茶公司并未出示充分的证据对xxx公司装修时间进行证明，应承担举证不能的法律后果，因此原审法院根据xxx公司与案外人深圳市xx影业投资管理有限公司签订《影院场地租赁合同》认定案外人2013年7月5日入场装修。xxx茶公司只缴纳了2013年5月份的租金，拖欠6月租金的行为已经构成违约。对于第二个争议焦点，双方的责任如何承担？一、关于租金。xxx茶公司实际占有使用了涉案房产，xxx公司违约改建行为发生在2013年7月5日，故xxx茶公司应当向xxx公司支付2013年6月的租金人民币25，340元，xxx茶公司已付的2013年5月份租金不应返还。关于2013年7月5日之后的租金，因双方自9月份开始一直在协商是否继续承租及租金优惠的问题，xxx茶公司曾在2013年9月7日的函件中提出过解除合同，因双方再未达成一致意见，终导致xxx公司于2013年10月23日函告xxx茶公司解除合同。xxx公司擅自改建装修的行为造成了xxx公司承租铺位的重大改变，因此xxx茶公司有权解除租赁合同，在双方协商是否解约或减租的期间，xxx茶公司没有义务向xxx公司支付租金。二、关于拖欠租金的利息。合同约定逾期按日千分之五收取罚息，因罚息利率约定过高，原审法院酌定调整为按日万分之五计算。2013年6月的租金xxx茶公司应于当月5日支付，因此6月租金人民币25，340元的利息自2013年6月6日起算。三、关于管理费和空调费。因xxx公司称乐尚生活广场于2013年10月9日试营业，故此之前未产生管理费及空调费，对xxx公司的该两项诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、深圳市xx茶xx有限公司应于判决生效之日起三日内向深圳市xxx投资发展有限公司支付2013年6月租金人民币25，340元及利息（以人民币25，340元为基数，按日万分之五自2013年6月6日起算计算至本判决指定付款之日止）；二、驳回深圳市xxx投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币3，015元，由深圳市xxx投资发展有限公司承担人民币2，286元，由深圳市xx茶xx有限公司承担人民币245元。上诉人xxx茶公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决第一项，改判驳回xxx公司的全部诉讼请求；2、xxx公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、原审法院认定事实存在错误，xxx茶公司无需缴纳2013年6月份起的租金及利息。根据原审庭审查明的事实，xxx公司在租赁合同履行期间，擅自变更租赁房屋结构，擅自拆除xxx茶公司装修设施、拆除租赁房屋天花板并降低高度，以及在租赁房屋内增加立柱等行为构成严重违约，xxx茶公司有权不支付租金。关于xxx公司擅自拆除装修设施及拆除天花板的时间，本身应当由xxx公司承担举证责任。原审法院根据xxx公司与案外人影院签署租赁合同时间作为实际违约时间，xxx茶公司认为该认定与实际情况存在差异。xxx公司与影院签署正式的租赁合同前，xxx公司已经与影院达成相关协议，在拆除xxx茶公司的装修及租赁房屋天花板之后，影院才同xxx公司签署三楼的租赁合同。因此，原审以2013年7月5日作为xxx公司违约起算时间，是不正确的。二、在租金支付时间上，xxx茶公司与xxx公司达成共识，在商场开业前xxx茶公司可以不缴纳租金。根据原审查明事实，从2013年5月7日签订租赁合同起直至2013年10月23日租赁合同解除，xxx公司从没有向xxx茶公司追讨过租金，xxx公司违约解除合同的理由中也没有主张xxx茶公司存在违约不支付租金的情况。因此原审认定xxx茶公司没有缴纳2013年6月份租金存在违约，并由xxx茶公司承担租金及利息，缺乏相应依据。被上诉人xxx公司未应诉亦未答辩。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审经审理查明，xxx茶公司确认xxx公司交付涉案租赁物的时间为2013年5月7日。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同书》合法有效，双方均应遵照履行。本案二审争议的焦点为，xxx茶公司是否需要支付2013年6月的租金及利息。首先，双方签订的《商铺租赁合同书》中约定，租金按实际交付时间计算，则按照xxx茶公司确认的交付时间，涉案商铺应自2013年5月7日起算租金。xxx茶公司上诉认为双方已协商一致商场开业前可以不支付租金，但其现提交的证据既无法证明商场实际的开业时间，也不能证明双方已就此达成一致意见，因此，对于该抗辩，本院不予采纳。其次，xxx茶公司认为xxx公司自2013年6月开始即对涉案商铺装修进行拆改，根据“谁主张、谁举证”的基本举证原则，xxx茶公司对此应负有举证责任，在其未能举证的情况下，原审法院以xxx公司与案外人深圳市xx影业投资管理有限公司签订《影院场地租赁合同》的时间作为xxx公司开始装修的时间并无不当，本院予以确认。因此，xxx茶公司实际占有使用涉案租赁物的时间为2013年5月7日至2013年7月5日，合同签订后，xxx茶公司仅支付了1个月租金，因此，原审判令其再行支付2013年6月的租金及利息正确，本院予以维持。综上，xxx茶公司上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费490元，由深圳市xx茶xx有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一五年九月八日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。