广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1049号原告：佛山市鹏瑞利置业有限公司。法定代表人：PuaSeckGuan。委托代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托代理人：朱晓敏。被告：梁院媚，女，汉族，住广东省翁源县，公民身份号码×××422X。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于同年8月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱天养、被告梁院媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于佛山市南海区桂澜路45号之怡翠世嘉购物商场负一层B1-51号商铺出租给被告用于经营化妆品、美容，约定房屋交付日期为2013年5月20日，租赁期2年，自2013年8月22日至2015年8月21日，计费面积为60平方米，免租期94天，从2013年5月20日至2013年8月21日。合同同时约定了租金、物业管理费、推广费、提成租金标准、支付期限及违约责任等内容。合同同时约定，被告交还租赁房屋时应当将该房屋恢复原状，或原告有权自行拆除并由被告承担费用。原告依约履行了相关合同义务，但被告未经原告同意擅自停业，并拖欠2015年5月份租金6733.2元、管理费2139元、市场推广费597.66元、POS机租金200元。原告多次通知被告恢复经营，但被告均不予理会。被告的行为构成根本违约，除应当支付所拖欠的租金及物业管理费、推广费、POS机租金、水电费外，同时应向原告承担违约责任以及承担租赁场地恢复原状的费用。为维护原告合法利益，特起诉，请求判令：1.被告向原告支付2015年5月1日至2015年6月10日租金8905.2元、物业管理费2829元、市场推广费811.8元，并以物业管理费2829元及市场推广费811.8元共3640.8元为本金从2015年6月2日起至实际付清之日止按每日千分之一计算逾期付款违约金，并从2015年6月2日起至实际付清之日止每日按日租金3%计付租金违约金予原告；2.被告向原告支付2015年3月26日至2015年4月25日电费277.56元、水费10.08元，合计287.64元；3.被告向原告支付剩余租期（2015年6月11日至2015年8月21日）租金损失15638.4元、管理费损失4968元、推广费损失1425.6元，合计22032元；4.被告向原告支付恢复原状费用22400元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告于2015年5月已交纳2015年4月水电费。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体。2.被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体。3.房屋租赁合同原件1份。4.《怡翠世嘉购房商场房屋租赁合同》补充协议原件1份。证据3-4用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同对租金、租期及违约责任等进行明确约定。5.房产证原件1份，用以证明涉讼商铺所在的楼层权属人是原告。6.鹏瑞利季华广场交房通知原件1份。7.租户商铺移交接收记录原件1份。证据6-7用以证明原告已依约于2013年5月6日将涉讼商铺交付予被告使用。8.律师催告函原件1份，用以证明原告向被告催收欠费的事实。9.关于解除《房屋租赁合同》的律师告知函原件1份。10.顺丰快递单116059692075及快递查询复印件各1份。11.照片打印件1份。证据9-11用以证明因被告擅自停业及拖欠费用，原告向被告发送解除合同通知。12.水电费缴费通知单原件1份。13.水电读数记录表原件1份。证据12-13用以证明被告拖欠2015年3月26日至4月25日电费277.56元，水费10.08元，合计287.64元。14.保洁服务合同原件1份。15.发票联（发票号码008××××9498、00878709）原件2份。16.保安消防管理服务合同原件1份。17.发票联（发票号码026××××2535、04002728）原件2份。证据14-17用以证明原告委托第三方对涉讼商铺所在的商场提供保洁、保安及消防等物业服务。18.报价邀请函原件1份。19.佛山市豪派装饰设计有限公司营业执照、组织机构代码证复印件各1份。证据18-19用以证明涉讼商铺恢复原状所需费用为22400元。20.工程施工合同、发票原件各1份，用以证明原告就涉讼租赁商铺恢复原状工程发包给佛山市南海万鑫建筑工程有限公司进行施工，为此支付了恢复工程款6500元。经质证，被告对原告出示的证据1-3、5-7无异议。对证据4真实性无异议。对证据8-9真实性有异议，被告没有收到该函件。对证据10真实性有异议，原告邮寄地址是被告原租赁房屋的地址，但被告没有收到该邮件。对证据11真实性有异议，被告没有看到原告张贴的通知。对证据12无异议。对证据13真实性不予确认，是原告自行制作，原告每次向被告送达缴费通知单。对证据14-17真实性不予确认，被告不清楚。对证据18-19真实性不予确认，原告与被告签订涉讼租赁合同时约定被告缴纳1800元装修押金，被告退租时需将涉讼商铺恢复至毛坯后返还涉讼商铺，如没有恢复则1800元装修押金不退还予被告，所以1800元已抵扣恢复商铺毛坯状态的费用。对证据20，认为由法院认定。诉讼中，被告举证如下：1．收据复印件6份。2．照片彩色打印件1份。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但POS机租赁保证金因被告未办理POS机交还手续，保证金不予退还；租赁保证金，包括公用事业保证金，因被告提前停业逃场已构成根本违约，根据合同约定，原告有权不予退还；保险费用属于合同约定的费用，已经支付给保险公司；预付电费在2013年已扣完，与本案中原告主张的2015年3月26日至4月25日的电费无关；装修费用属于被告在2013年装修期间应支付的管理费及因装修而产生的垃圾清运费，与本案无关。对证据2真实性不予确认，与本案无关。经审查，原告出示的证据1-7、12、被告出示的证据1均来源合法、内容真实，且被告对其真实性无异议，本院均予以采信。原告出示的证据8，没有证据显示已经送达被告，被告不予确认，本院不予采信。原告出示的证据10中的快递单以原告证据3（房屋租赁合同）载明地址为收件地址，且可与原告证据10中的送达信息相互印证，本院予以采信。原告证据9可与原告证据10相互印证，本院予以采信。原告出示的证据11，无法反映张贴的具体时间及地址，被告不予确认，本院不予采信。原告出示的证据13为原件，且可与原告证据12相互印证，本院予以采信。原告出示的证据14-17为原件，且合同与发票可以相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院均予以采信。原告出示的证据18-20为原件，本院均予以采信。被告出示的证据2无法显示与本案关联，本院不予采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2013年12月6日，行政部门登记位于广东省佛山市南海区桂城街道桂澜南路45号怡翠世嘉购物商场地下一层商业的房产为原告单独所有，规划用途为商业、金融和信息用房。2013年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租怡翠世嘉购物商场负一层B1-51号单元（以下简称涉讼商铺）用于经营化妆品、美容，所经营店铺的名称为汉芳；房屋租用面积为60平方米；租赁期限自2013年6月20日起至2015年6月20日止；被告须于2013年6月20日前完成室内装修，并在当天正式开始营业，原告保留调整此日期的权利；在被告租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，原告同意在租赁期内给予被告自交付日起30天内的免租装修期；自免租装修期期满后的次日起，租金按照固定租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；固定租金按租用面积计算，2014年6月20日至2015年6月19日租金为每日每平方米3.62元、每月6606.5元；物业管理费为每日每平方米1.15元、每月2098.75元；市场推广费为每日每平方米0.33元、每月600元；被告需在签订合同后三日内向原告支付租赁保证金17410.5元；被告应于每月第一个工作日或之前向原告付清当月租金、物业管理费、市场推广费；被告擅自中途退租的，构成被告严重违约，原告有权要求被告继续履行合同并就所发生的损失向被告索赔；被告违约而原告行使解除合同权利的，原告解除合同前被告已付的租金均不予退还，原告有权没收被告已付的保证金，并有权向被告索取装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或市场推广费，此外，被告还须按以下规定向原告支付违约金：……（2）原告支付给中介公司及其法律顾问的与本合同有关的费用；……（4）因被告提前退租和出现本合同所述的其他违约事件给原告造成的其他损失和使原告支出的其他费用；租赁期内，被告未能按照合同规定按时支付租金的，每逾期一日，被告需按日租金的3%支付违约金；租赁期内，被告逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费等，每逾期一天，则按逾期支付之款项的0.1%支付违约金；被告需于合同规定的营业时间内暂停或停止营业，应事先通知原告并获得原告书面同意；被告应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向原告交还涉讼商铺，并将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离商铺，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，使涉讼商铺恢复原状，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。2013年9月21日，原告与被告签订《﹤怡翠世嘉购物商场房屋租赁合同﹥补充协议》，约定变更涉讼商铺租赁期限为自2013年8月22日起至2015年8月21日止；被告须在2013年8月22日前完成室内装修，并在当天正式开始营业，原告保留调整此日期的权利；2014年8月22日至2015年8月21日租金为每日每平方米3.62元、每月6606.5元。2013年5月6日，原告将涉讼商铺移交被告使用。案外人佛山市豪派装饰设计有限公司出具《报价邀请函》，载明案外人就涉讼商铺复原毛坯工程向原告提出报价，总价为22400元，其中显示报价截止时间为2015年6月24日17时。2015年7月31日，原告与案外人佛山市南海万鑫建筑工程有限公司（以下简称万鑫公司）签订《工程施工合同》，约定由万鑫公司向原告承包涉讼商铺毛坯恢复工程，工程内容包括拆除工程围蔽、装修、装饰物的拆除，恢复毛坯状态以及拆除物的清理等与其他拆除有关的工作内容；承包方式包工包料，包拆除，包复原。施工日期为2015年7月31日一天；工程价为6500元。原告已向万鑫公司支付毛坯恢复工程款6500元。另查明，被告已向原告交纳租赁保证金17410.5元、装修管理费600元、建筑垃圾清运费900元、公用事业保证金1800元。被告已向原告交清2015年4月前的租金、物业管理费、市场推广费，尚欠2015年3月26日至2015年4月25日期间水电费287.64元，从2015年5月1日起没有交纳过任何费用。庭审中，被告确认2015年3月26日至2015年4月25日的水电费共计287.64元，但认为已经交清。原告自述称于2015年8月22日收回涉讼商铺。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼铺位已办理房地产权证，原、被告签订的涉讼合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约全面履行各自义务。被告未经与原告协商一致而自行停业撤场，属单方面解除租赁合同，已构成根本违约。虽然原、被告一直未办理场地交接手续，但原告已经发函被告解除合同，要求被告于2015年6月10日前交回涉讼商铺，并表示逾期则自行收回，结合原告邀请案外人就涉讼商铺恢复毛坯工程报价的时间（2015年6月24日前），以及原告自行于2015年7月31日委托案外人实际实施恢复原状工程的事实，本院认为原告不存在自行接收涉讼商铺的障碍且已经于2015年6月10日实际收回涉讼商铺，这一认定可与原告诉请中有关租金、物业管理费、市场推广费计算至2015年6月10日的主张相互印证。被告无证据证明在2015年6月10日前将涉讼商铺按约定交还给原告，应计付截至该日的租金、物业管理费、市场推广费。被告从2015年5月1日起未交纳任何费用，则按照合同约定的标准，被告应向原告支付2015年5月1日起至2015年6月10日的租金欠款8905.2元（按3.62元×60平方米×41日计算）、物业管理费2829元（按1.15元×60平方米×41日计算）、市场推广费811.8元（按0.33元×60平方米×41日计算）。涉讼合同约定被告应于每月第一个工作日支付相应租金、物业管理费、市场推广费，现逾期支付，应计付相应违约金。原告主张从2015年6月2日起计算逾期付款违约金，本院予以照准。原告主张的每日千分之一、每日百分之三的标准过高，本院根据公平合理、诚实信用原则，酌定按每日万分之五计算，故被告应支付以12546元（按8905.2元＋2829元＋811.8元计算）为本金按照每日万分之五的标准计算的从2015年6月2日起至该款实际清偿之日止的逾期付款违约金予原告。原告有关租金、物业管理费、市场推广费及相应滞纳金的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告诉请的租金及费用损失实际为违约损失。对此，本院分析如下：涉讼合同仅约定提前退租剩余租赁期超过六个月的，应按剩余租赁期租金的一定比例计付违约金，但从被告实际收回涉讼商铺的时间即2015年6月10日至合同届满日期2015年8月21日，剩余租赁期尚不足六个月，故原告主张依据合同上述约定计付剩余租赁期租金作为违约金没有合同依据，本院不予支持。但涉讼合同因被告单方面违约终止履行，原告作为出租方，必然会产生空租期损失，原告再次招租也需给予新租户装修免租期，考虑被告终止经营后未积极与原告办理场地交接手续，导致原告收回场地迟延且于2015年7月31日才实际对涉讼商铺恢复原状，结合合同约定的被告违约责任，本院确定被告应支付两个月全部费用给原告作为因违约终止履行合同所造成损失，即本案中被告应支付违约损失赔偿18610.5元（6606.5元×2＋2098.75元×2＋600元×2）予原告，原告有关租金及费用损失的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于水电费，被告虽主张已经清偿但未能举证证明，本院不予采纳；原告诉请的水电费287.64元合情合理、证据充分，被告对数额无异议，本院予以支持。关于恢复原状费用。涉讼合同约定被告应在合同解除后将涉讼商铺恢复原状交还给原告，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用。现原告已经委托案外人对涉讼商铺恢复原状，并支付工程费用6500元，该费用应由被告承担并支付予原告，被告主张双方约定以其缴纳的装修押金抵扣恢复原状费用但未举证证明，本院不予采纳，原告诉请恢复原状费用22400元没有依据，超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告梁院媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金欠款8905.2元、物业管理费欠款2829元、市场推广费欠款811.8元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；二、被告梁院媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以12546元为本金按照每日万分之五的标准计算的从2015年6月2日起至该款实际清偿之日止的逾期付款违约金予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；三、被告梁院媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约损失赔偿18610.5元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；四、被告梁院媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费287.64元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；五、被告梁院媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恢复原状费用6500元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；六、驳回原告佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取619.5元（原告已预交），由原告负担238元，由被告负担381.05元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 黄 伟二〇一五年九月二十二日书 记 员 蓝斯艺