重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝高法民终字���00001号上诉人(原审原告)：游绍龙。委托代理人:许龙华，重庆维淮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：垫江县人民政府,住所地重庆市垫江县桂溪大道南段208号。法定代表人：梅时雨，该县县长。委托代理人:王平，重庆欣凯律师事务所律师。委托代理人：蒋定华，垫江县国土房管局工作人员。上诉人游绍龙与上诉人垫江县人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）渝三中法民初字第00038号民事判决。游绍龙、垫江县人民政府均对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年2月4日、2015年8月14日公开开庭审理了本案，游绍龙及其委托代理人许龙华，垫江县人民政府的委托代理人王平、蒋定华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：四川垫ＸＸ龙隔热材料有限公司属外资企业，法定代表人为游绍龙，该公司于1997年12月23日被吊销营业执照。1999年10月18日，游绍龙以四川垫ＸＸ龙隔热材料有限公司（乙方）的名义与垫江县桂东大道建设领导小组（甲方）签订了《垫江县城桂东大道拓宽改造房屋拆迁补偿协议书》(以下简称《拆迁补偿协议书》），约定：乙方在规定的时间内，自行拆除桂东大道建设规划红线内的各类建筑物、构筑物，其残值归乙方所有，工资自付。房屋拆迁面积为652.20平方米，房屋补偿费为117819.93元（房屋建筑面积652.20平方米×补偿价180.65元/平方米）；附属设施拆迁补偿费为5620.45元；过渡费：门市（对前面营业，后面堆货，按文件执行折算）建筑面积92.70平方米×标准价5元/月·平方米×13月=6025.50元，住宅建筑面积559.50元平方米×标准价1.25元/月·平方米×13月=9091.88元；以上补偿补助共计138557.76元。还约定：“该单位���桂东大道被拆迁单位，今后自建安置房时，按县府（1999）42号文件规定，按规划退让建房，享受县府出台的各项优惠政策。”游绍龙持有的《垫权字第08631号房屋所有权证》上登记的房屋面积为664.50平方米，房屋坐落于垫江县城东保合村三社围子湾左侧。游绍龙持有的《垫东国用（1993）字第027号国有土地使用证》上登记的城镇用地面积为632.29平方米，其中建筑占地221.39平方米，农村耕地面积为0.948亩，土地用途为住宅用地。《垫江县人民政府关于做好县城桂东大道建设及房屋拆迁补偿安置工作的通知》（垫府发（1999）42号）规定拆迁房屋面积计算办法为：房屋拆迁面积以房屋产权单位或个人房屋产权证书登记的面积或有关职能部门批准的建房手续为依据，经拆迁单位核查需要拆除房屋的实际面积确定。拆迁房屋层高在2.2米以上（含2.2米）的，计算全面积；层高在1.7-2.2米（含1.7米）的，计算50%的面积；层高在1.7米以下的，不计算面积。还规定：在同一门市内前面营业，后面堆放经营货物的，营业用房部分按门市计算过渡费补助，其余按同类结构住房计算过渡费补助。游绍龙自行对被拆迁房屋进行了拆除，垫江县人民政府支付了房屋拆迁补偿费和附属设施拆迁补偿费，过渡费补偿至2000年11月18日，共计138757.76元（含拆迁提前奖励200元）。《拆迁补偿协议书》签订后，因协议中约定的就地退让自行建房一直未能落实，游绍龙、垫江县人民政府双方均同意进行货币安置补偿，并对游绍龙的被拆迁房屋的价值进行了评估。经垫江县城乡建设委员会委托，重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司于2014年1月9日作出房地产估价报告，确定游绍龙的被拆迁房屋在估价时点2014年1月1日的评估价值为306.38万元（含搬迁费、提前搬迁奖励费、货币补偿补助费、装饰装修补偿费），其中住宅单价为3813元/平方米，门市单价为8005元/平方米。该估价报告的有效期为2014年1月9日至2015年1月8日。经游绍龙委托，重庆金地安越会计师事务所于2013年5月30日对过渡费和项目办证等费用进行了审计。即2000年11月19日-2001年6月30日的过渡费按协议价执行，每月为1162.88元（门面92.7平方米，补偿标准为5元/月·平方米；住宅559.5平方米，补偿标准为1.25元/月·平方米）；2001年7月1日-2013年5月30日按垫江府发（2001）32号文件执行，每月为2341.65元（门面92.7平方米，补偿标准为15元/月·平方米；住宅559.5平方米，补偿标准为1.70元/月·平方米）；利息损失按同期银行贷款基准利率以年复利方式进行测算，2000年11月19日-2013年5月30日的过渡费损失为343461.26元，相应的利息损失为169835.36元，本息合计513296.62元。已支付的项目办��等费用及利息共计75631.31元。垫江县财政局进行核实后复函：对拆迁过渡费34.35万元，只按人民银行规定利率计息，不计复利，其利息为12.77万元，本息为47.12万元；重建费用中的白条和游绍龙本人出条不予认可，只认可重建费用2.76万元，利息1.05万元，计3.81万元。过渡费和重建费共计本息为50.93万元。游绍龙、垫江县人民政府未就货币安置具体数额达成一致意见，2014年2月11日游绍龙遂提起诉讼。另查明：游绍龙提出对住宅和门市按新房价格进行价值鉴定，经一审法院释明，只能按照房屋存续到现在的状态进行价值鉴定，游绍龙明确表示不申请鉴定。一审庭审中，垫江县人民政府认可游绍龙作为赔偿请求主体，对原告的诉讼主体资格问题无异议。垫江县人民政府确认了《垫江县人民政府关于调整垫江县国有土地上房屋征收费额标准的通知》（垫江府发（2011）23号��中所规定的“同一产权内既有住宅也有非住宅的，按就高不就低的原则，合并给予一次补助，不能分别补助两次，按非住宅计算”，只是针对货币补偿补助费。搬迁费、提前搬迁奖励费对住宅和非住宅部分均应进行补偿；同意过渡费按协议约定标准百分之一百加付至判决生效时为止。游绍龙提起诉讼，请求：垫江县人民政府给付游绍龙9207182元。一审庭审中，游绍龙变更诉讼请求为：垫江县人民政府给付游绍龙土地补偿费475681.53元、房屋补偿费5231030.70元、一次性停产停业损失费313861.84元、房屋征收补偿费用743978.54元、前期费用75631.31元、过渡费补偿1921666.82元，共计8761850.74元。后游绍龙放弃要求垫江县人民政府给付其土地补偿费的诉讼请求。一审法院认为，游绍龙、垫江县人民政府签订的《拆迁补偿协议书》合法有效，应受法律保护。现游绍龙、垫江县人民政府双方均同意对游绍龙被拆迁的房屋进行货币补偿，一审法院对具体补偿金额依法确认如下：一、关于房屋面积的确定和补偿标准的确定问题。关于房屋总面积的确定问题。游绍龙持有的垫权字第08631号房屋所有权证上登记的房屋面积为664.50平方米，而《垫江县城桂东大道拓宽改造房屋拆迁补偿协议书》上记载的房屋拆迁面积为652.20平方米，该面积系根据《垫江县人民政府关于做好县城桂东大道建设及房屋拆迁补偿安置工作的通知》（垫府发（1999）42号）中规定的拆迁房屋面积计算办法而来，即房屋拆迁面积以房屋产权单位或个人房屋产权证书登记的面积或有关职能部门批准的建房手续为依据，经拆迁单位核查需要拆除房屋的实际面积确定。拆迁房屋层高在2.2米以上（含2.2米）的，计算全面积；层高在1.7-2.2米（含1.7米）的，计算50%的面积；层高在1.7米以下的，不计算面积。现因双方均同意货币安置，故房屋总面积应当以产权证上登记的面积664.50平方米为准。关于门市面积和住宅面积的确定问题。双方签订的拆迁补偿协议书中仅在过渡费的计算中对门市面积确定为92.70平方米，即过渡费：门市（对前面营业，后面堆货，按文件执行折算）建筑面积92.70平方米×标准价5元/月·平方米×13月=6025.50元，住宅建筑面积559.50元平方米×标准价1.25元/月·平方米×13月=9091.88元，所依据的是《垫江县人民政府关于做好县城桂东大道建设及房屋拆迁补偿安置工作的通知》（垫府发（1999）42号）中规定的“在同一门市内前面营业，后面堆放经营货物的，营业用房部分按门市计算过渡费补助，其余按同类结构住房计算过渡费补助”。据此可知，拆迁补偿协议书中计算过渡费的门市面积确定的只是同一门市内前面营业的部分，后面堆放经营货物的也应属于同一门市，游绍龙关于整个底楼均是门市的主张应予支持。故对门市面积依法确定为208.8平方米(18米长×进深11.6米)，住宅面积确定为455.7平方米（664.50平方米-208.8平方米）。关于补偿标准的确定问题。游绍龙依据《垫江县国土资源和房屋管理局关于垫江县实施城市规划建设征地拆迁房屋补偿安置方案的公告》中的相关规定，主张住宅价格为5167元/平方米﹛〔30平方米×均价4500元+2万元货币安置奖励〕÷30平方米﹜，门市价格为13776元/平方米（新门市的市场交易均价1.2万元+1.2万元×货币安置奖励2万元/30平方米×均价4500元），因游绍龙的房屋属于城市房屋，而上述征地拆迁房屋补偿安置方案适用的对象是农村房屋的拆迁，故游绍龙的计算方式明显依据不足，对游绍龙主张的房屋补偿标准不予采纳。重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司作出估价报告确定游绍龙的被拆迁房屋的门市单价为8005元/平方米，住宅单价为3813元/平方米，其评估价值的估价时点为2014年1月1日，有效期为2014年1月9日至2015年1月8日。游绍龙虽对该估价报告不服，也向一审法院提出对住宅和门市按新房价格进行价值鉴定，但经一审法院释明只能按照房屋存续到现在的状态进行价值鉴定，游绍龙明确表示不申请鉴定。上述估价报告系有资质的评估机构作出的，游绍龙并未提出足以反驳的证据和理由，一审法院对该估价报告中的门市单价8005元/平方米和住宅单价3813元/平方米，依法予以采信。故游绍龙被拆迁房屋的门市价值为1671444元（门市面积208.8平方米×门市单价8005元/平方米），住宅价值为1737584.10元（住宅面积455.7平方米×住宅单价3813元/平方米），房屋总价值3409028.10元。二、关于一次性停产停业损失的问题。停业停产损失的补偿对象只能是非住宅房屋，即按门市价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费100286.64元（1671444元×6%）。三、关于房屋征收补偿费用的问题。根据《垫江县人民政府关于调整垫江县国有土地上房屋征收费额标准的通知》（垫江府发（2011）23号），搬迁费、提前搬迁奖励费、货币补偿补助费、装饰装修补偿费计算如下：搬迁费8416.80元（非住宅36元/平方米·次×门市面积208.8平方米+住宅900元/户·次）、提前搬迁奖励费113832元（非住宅18元/平方米·日×30日×门市面积208.8平方米+住宅36元/户·日×30日）、货币补偿补助费83572.20元（门市价值1671444元×5%）、装饰装修补偿费99675元（150元/平方米×664.5平方米），共计305496元。四、关于前期费用问题。经重庆金地安越会计师事务所审计的已支付的项目办证等费用及利息共计75631.31元（利息算至2013年5月30日）。垫江县人民政府��认可27677元，利息10467元，计38144元；不认可地勘费2500元、设计费15000元、施工图审查费2700元、勘界社员误工补助（业务招待费）2000元、地质灾害评估费5000元，原因是属白条和游绍龙本人出具。经审查，地勘费2500元、设计费15000元、施工图审查费2700元、勘界社员误工补助（业务招待费）2000元、地质灾害评估费5000元，均无正式票据，依法不应予以认定。因游绍龙未主张2013年5月30日以后的利息，故对前期费用确认为27677元，利息10467元（计算至2013年5月30日）。五、关于过渡费的问题。2000年11月19日至2001年6月30日之间的过渡费按照拆迁补偿协议书中的协议价执行，门面补偿标准为5元/月·平方米，住宅补偿标准为1.25元/月·平方米，每月为1613.63元（208.8平方米×5元/月·平方米+455.7平方米×1.25元/月·平方米）。对游绍龙主张每月1613.60元，予以认可。重庆金地安越会���师事务所在对过渡费进行审计时，对2001年7月1日以后的过渡费按垫江府发（2001）32号文件执行，门面补偿标准为15元/月·平方米，住宅补偿标准为1.70元/月·平方米，垫江县人民政府在审核中认可该标准，故对垫江县人民政府要求2001年7月1日以后的过渡费仍按原协议标准执行，一审法院不予采纳。故2001年7月1日以后的过渡费每月为3906.69元（208.8平方米×15元/月·平方米+455.7平方米×1.70元/月·平方米）。根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费”的规定，且垫江县人民政府亦同意双倍计算过渡费，故对游绍龙主张双倍计算过渡费的诉讼请求，予以支持；但对游绍龙要求的利息损失不再予以支持。2000年11月19日-2001��6月30日的过渡费按双倍计算为23881.28元（1613.60元×2×7.4月）。2001年7月1日以后的过渡费按双倍计算每月为7813.38元（3906.69元×2），应计算至判决生效时为止。关于本案的法律适用问题。2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”故本案适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条、第五条，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条之规定，一审法院判决：一、垫江县人民政府于本判决生效之日起10日内支付游绍龙房屋补偿费3409028.10元、一次性停产停业损失100286.64元、房屋征收补偿费用305496元、前期费用38144元，共计3852954.74元。二、垫江县人民政府于本判决生效之日起10日内支付游绍龙2000年11月19日至2001年6月30日的过渡费23881.28元，以及2001年7月1日以后的过渡费按每月7813.38元计算至本判决生效时为止。三、驳回游绍龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69803元，由垫江县人民政府负担48290元，游绍龙负担21513元。游绍龙与垫江县人民政府均不服一审判决，向本院提起上诉。游绍龙上诉请求：撤销原判，改判垫江县人民政府多支付游绍龙2232559.03��。主要事实和理由：1.一审判决对房屋征收补偿费用少算347382.40元。根据垫江府发[2011]23号文件“同一产权内既有住宅也有非住宅的，按就高不就低的原则，合并给予一次补助…本次评估中，非住宅的补偿高于住宅的，搬迁费、提前搬迁奖励费、货币补偿救助费均按非住宅计算。”之规定，游绍龙的住宅应与非住宅合并计算面积，即搬迁费23922元（36元/平方米·次×664.5平方米[总面积]），提前搬迁奖励费358830元（18元/平方米·日×30日×664.5平方米），货币补偿费170451.40元（3409028.10元[总安置款]×5%），装饰装修费99675元（150元/平方米×664.5平方米），共计652878.40元。2.逾期过渡费应计算利息。3.一审判决适用法律错误。《垫江县实施城市归还建设征地拆迁房屋补偿安置方案》并非只适用于农村房屋拆迁。根据该安置方案，游绍龙的住房安置款应为2050650元（4500元/平方米×455.7平方米）。4.关于门市的安置费计算，应以评估报告中二手房门市的最高价1.2万元/平方米作为安置房的门市价格，门市安置款应为2505600元（1.2万元/平方米×208.8平方米）。垫江县人民政府答辩称：1.货币安置政策是就高不就低，如果是门市面积多，则按门市面积计算补偿费用，而非一律按门市面积计算补偿费用。2.过渡费已经按双倍支付，再计算利息没有法律依据。3.关于房屋的价值，应依据房地产评估公司的评估报告。垫江县人民政府上诉请求：1.撤销原判，改判垫江县人民政府少支付游绍龙120万元。2.判令游绍龙承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.一审法院判决内容超越了民事审判范围。根据法律规定，房屋拆迁安置补偿合同未达成之前，对房屋拆迁面积、用途、性质等提出的异议属行政机关的行政裁决范畴，不属于民事审判范围。一审判决认定房屋的相关面积、性质、用途等不以《拆迁补偿协议书》为依据，而以“城市拆迁政策”为依据直接作出认定是错误的。2.当事人双方签订的《拆迁补偿协议书》中记载的被拆迁房屋面积就是由拆迁单位核查出的房屋实际面积，一审法院以产权证上登记的面积计算房屋面积是没有法律依据的。3.一审法院对被拆迁房屋性质认定错误。房屋的性质用途应以房屋所有权证及国有土地使用权证上的记载内容为依据。《拆迁补偿协议书》只是在过渡费计算时以“门市的面积”为依据进行核算，属于灵活处理方式，但并不涉及房屋的性质。4.游绍龙已经一次性领取了房屋拆迁的相关补偿费用及奖励，一审法院判决垫江县人民政府支付游绍龙“房屋征收补偿费”，将导致垫江县人民政府重复支付。5.一审法院适用法律错误。一审法院一方面认定本案不适用《国有土地上房屋征��与补偿条例》，另一方面又依据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》判决垫江县人民政府支付“一次性停产停业损失”。该办法就是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的。游绍龙答辩称：1.在《拆迁补偿协议书》签订之后，因垫江县人民政府履行不能，双方同意进行货币安置，一审法院对安置方案和相关内容进行认定没有超越民事审判范围。2.一审法院对房屋面积和性质的认定是正确的。虽然在计算过渡费时只计算了营业部分的门市面积，但不能否认底楼都是门市的性质。3.游绍龙已领取的房屋拆迁补偿费用金额是依据《拆迁补偿协议书》计算的，现在垫江县人民政府不能按原协议执行，要实行货币安置，一审法院按货币安置相关法律法规进行重新计算是合理的。4.一审法院判决垫江县人民政府支付一次性停产停业损失正确。本院二审中，游绍龙向本院提交鉴定申请，申请对房屋安置价格按2013年垫江县新商品住房和门市平均售价以及2013年新房建筑成本进行司法鉴定。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司、重庆海特工程造价咨询有限责任公司接受本院委托进行了相关鉴定，并于2015年7月23日分别出具了渝海特[2015]评鉴字第53号、54号《房地产估价报告书》、渝海特鉴字（2015）第07-06号《司法鉴定报告书》。渝海特[2015]评鉴字第53号《房地产估计报告书》载明：位于垫江县城东保合村三社围子湾左侧新建的建筑面积为92.7平方米商品房门市和559.5平方米住宅，总建筑面积为652.2平方米的房屋评估总价为319.89万元。价值时点为2013年11月1日。渝海特[2015]评鉴字第54号《房地产估价报告书》载明：位于垫江县城东保合村三社围子湾左侧的新建的建筑面积为208.8平方米的商品房门市和455.7平方米住宅，总建筑面积664.5平方米的商品房评估总价为382.54万元。价值时点为2013年11月1日。《司法鉴定报告书》载明:1.按房屋建筑面积652.2平方米，其中门市建筑面积92.7平方米，住宅建筑面积559.5平方米，计算此面积的新房建筑成本为783820.48元。2.按房屋建筑面积664.5平方米，其中门市建筑面积208.8平方米、住宅建筑面积455.7平方米，计算此面积的新房建筑成本为798602.75元。估算时点为2013年11月。游绍龙对渝海特[2015]评鉴字第54号《房地产估价报告书》及《司法鉴定报告书》的真实性、关联性、合法性无异议，对渝海特[2015]评鉴字第53号《房地产估价报告书》中所鉴定房屋的面积有异议，认为该份报告书中鉴定的房屋面积系房屋拆迁补偿协议上记载的面积，不应作为货币安置补偿的评估依据，故法院不应采纳该份报告。游绍龙还提出应以政府规划意见中游绍龙享有��建筑面积4060平方米或建筑层高6+1层来计算房屋价值和成本。垫江县人民政府对渝海特[2015]评鉴字第53号、第54号《房地产估价报告书》和《司法鉴定报告书》的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院二审查明：1.被拆迁房屋所占用的土地为划拨用地。2.垫江县建设委员会于2004年9月22日向游绍龙、邓世发发出的《建设工程初步设计审查意见通知书》(以下简称《审查意见通知书》)中对拟建的游绍龙、邓世发综合楼的核定建筑面积不超过4060平方米，总建筑高度是6+1层。并载明“取得本通知书后六个月内未向我委申领建设工程规划许可证……本通知书及其他批准文件自行失效。”2004年12月13日垫江县建设委员会向游绍龙、邓世发出具《关于游绍龙、邓世发综合楼工程办理规划管理手续的函复意见书》，载明“你们报建的综合楼因差土地出让手续，现退件，请完善后再报。”另查明：1.垫江县财政局于2013年复函垫江县城乡建设委员会《的复函》(垫江财政函[2013]114号)。2.垫江县国土资源和房屋管理局于2013年11月6日复函垫江县城乡建设委员会《垫江县国土资源和房屋管理局关于游绍龙房屋拆迁可否实行货币安置的复函》（垫国土房管函[2013]537号），明确游绍龙可以选择货币安置。游绍龙与垫江县人民政府虽然在2013年11月同意进行货币安置，但就货币安置的内容一直未能协商一致，故未达成新的货币安置协议。双方对原有的《拆迁补偿协议书》也未要求解除。二审审理中，游绍龙向本院明确其诉讼请求实际是因垫江县人民政府一直不履行拆迁补偿协议约定的安置义务，故要求垫江县人民政府进行赔偿。本院二审查明的其他事实与一审查明的��实相同。本院认为，本案的争议焦点是:一、垫江县人民政府对游绍龙承担赔偿责任的依据；二、垫江县人民政府应赔偿游绍龙的金额。一、关于垫江县人民政府对游绍龙承担赔偿责任的依据的问题。本案应以《拆迁补偿协议书》作为赔偿依据。主要事实和理由：1.垫江县人民政府与游绍龙于1999年达成的《拆迁补偿协议书》真实合法有效。双方在协议书中约定的房屋拆迁补偿、过渡费等内容已履行完毕，仅余下协议书中约定的安置义务未能履行。2.2013年垫江县人民政府和游绍龙虽然均同意进行货币安置，但是双方就货币安置的具体内容一直未能达成一致意见，故对原有的《拆迁补偿协议书》双方未作出变更。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议……由房屋征收部门报请��出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”之规定，在游绍龙和垫江县人民政府无法达成货币安置协议的情况下，人民法院不能依据货币安置相关政策径行裁判货币安置的相关内容。4.现游绍龙因垫江县人民政府不履行合同约定的安置义务而提起民事诉讼请求赔偿，人民法院只能根据双方签订的《拆迁补偿协议书》作出裁判。本案中，一审法院依据货币安置相关政策而非《拆迁补偿协议书》对垫江县人民政府的赔偿责任作出裁判，属于法律适用错误，应予纠正。二、关于垫江县人民政府应赔偿游绍龙的金额问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符���约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，垫江县人民政府在没有继续履行合同时应承担违约责任。本案中，《拆迁补偿协议书》没有约定违约责任，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，垫江县人民政府应赔偿游绍龙相应的损失，损失赔偿额既包括实际损失，也包括合同履行后游绍龙可以获得的利益。（一）可以获得的利益的计算。1.《拆迁补偿协议书》约定：“……今后自建安置房时，按县府（1999）42号文件规定，按规划退让建房，享受县府出台的各项优惠政策。���垫府发[1999]42号文件规定：“（三）单位房拆除安置办法……房屋拆除后，如确实无法就地退让自行建房安置的，按土地使用性质安置。如系划拨用地，按规划自行选点安置；如系出让土地，则按规定给予适当的土地补偿。”因游绍龙被拆除的房屋所占土地系划拨用地，故应按规划自行选点安置。但因无土地可供自行选点安置，该约定无法履行。2.《拆迁补偿协议书》对安置方式的约定是就地退让后，由游绍龙自行建房。即垫江县人民政府在签约时应该能预见到在履行安置义务后游绍龙可能会新建房屋。游绍龙在垫江县人民政府履行安置义务后可获得的利益损失应为新建房屋价格减去建房成本之差额。3.本案中的房屋虽然在1999年即被拆除，但是因垫江县人民政府在2013年11月才确定不能履行原有合同约定的安置义务，故应以此时点作为计算游绍龙可以获得的利益损失���时点。（二）房屋的面积。游绍龙提出依据《审查意见通知书》等相关文件，其按规划享有的建筑面积是4060平方米，建筑高度为6+1层，故根据”按规划退让建房”之约定，应以4060平方米或以建筑高度6+1层计算房屋面积。对该请求本院依法不予支持，因前述通知书等相关文件系在《拆迁补偿协议书》签订几年之后公布，垫江县人民政府在签订协议时无法预见城市规划的变更，更无法预见游绍龙是否会投入成本修建远超过被拆迁房屋建筑面积的房屋，且因政府无法出让土地，规划要求的手续无法完善，相关规划文件已经失效。故游绍龙要求按4060平方米或6+1层的楼高计算新建房屋面积，并以此为基础计算可以获得的利益金额的请求超出了垫江县人民政府在签约时能够预见到的违约可能造成的损失，依法不予支持。垫江县人民政府认为应该依据《拆迁补偿协议书》中约定的房屋拆迁面积652.2平方米计算新建房屋面积，对该上诉理由本院依法不予支持，因为拆迁协议上约定的拆迁面积仅是计算房屋拆迁补偿的依据，游绍龙按原房屋权证上记载的面积修建房屋属于垫江县人民政府在签订《拆迁补偿协议书》时可以预见的范围。因此，在本案中房屋总面积应以房屋权证上记载的总面积（664.5平方米）为准。关于门市面积和住宅面积的确定。垫江县人民政府称应以《拆迁补偿协议书》上记载的门市面积和住宅面积为准。因《拆迁补偿协议书》上仅是在计算过渡费时将门市面积确定为92.7平方米，且协议书注明“门市（对前面营业，后面堆货，按文件执行折算)”，现在是计算新建房屋的面积，故不应再实行折算，而应根据实际面积来进行计算。一审法院对于门市和住宅的面积认定并无不当，即门市面积为208.8平方米，住宅面积为455.7平方米���（三）其他费用。除前述损失赔偿外，垫江县人民政府还应赔偿因履行不能给游绍龙造成的实际损失。1.前期费用。游绍龙为了配合政府履行安置义务而发生的该笔费用属于实际损失的范畴，一审法院对该笔费用确认为38144元，双方均未提起上诉，应予以确认。2.一次性停产停业损失。游绍龙并没有提出相应的证据证明该笔损失的金额以及是否实际发生，协议对此也没有约定，故不予支持。3.逾期的临时安置补助费。虽然《拆迁补偿协议书》没有明确约定逾期的临时安置补助费，但是明确约定了13个月的过渡期，因此，超过该过渡期的期间均应支付逾期的临时安置补助费。根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费……”之规定，垫江县人民政府应承担从逾期之日起双倍支付游绍龙临时安置补助费的责任。垫江县财政局在复函（垫江财政函[2013]114号）中对过渡费的标准从2001年7月以后按新标准进行了计算，但是并不能构成垫江县人民政府对逾期的临时安置补助费计算标准的自认。因为垫江县财政局复函的对象是垫江县城乡建设委员会，复函的内容是受城乡建设委员会的委托对游绍龙委托的会计师事务所审计的过渡费和项目办证等费用进行审核。无论是游绍龙的委托审计，还是垫江县人民政府对审计结果的审核，均是在准备达成货币安置协议前提下进行的，现在货币安置协议并未达成，根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条的规定，应按《拆迁补偿协议书》约定的原标准即每月1613.63元双倍计算逾期临时安置补助费。因垫江县人民政府在2013年11月确定不能履行安置���务，故逾期临时安置补助费应计算至2013年11月。临时安置补助费从2000年11月19日计算至2013年11月6日，共计502161.66元（1613.63元×2×12月×12年+1613.63元×2×11.6月）。垫江县人民政府迟延履行付款义务，则从应付款之日起计算逾期付款的利息。4.房屋征收补偿费用。因《拆迁补偿协议书》对房屋征收补偿的费用进行了约定，双方已经履行完毕，故不应再计算该笔费用。综上，垫江县人民政府应赔偿游绍龙的金额为3567102.91元（新房的价格382.54万元-修建成本798602.75元+前期费用38144元+逾期的临时安置补助费502161.66元）。综上所述，游绍龙的上诉请求部分成立，垫江县人民政府的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一��第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院（2014）渝三中法民初字第00038号民事判决；二、垫江县人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿游绍龙3567102.91元；并以3567102.91元为基数，自2013年11月6日起至付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息；三、驳回游绍龙的其他诉讼请求。一审案件受理费69803元，由垫江县人民政府负担48290元，游绍龙负担21513元。二审案件受理费37510元，由垫江县人民政府负担12850元，游绍龙负担24660元。鉴定费8万元，由垫江县人民政府负担4万元，游绍龙负担4万元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 勇代理审判员 周 倩代理审判员 陈青青二〇一五年九月八日书 记 员 张永川