杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1166号原告：许福生。委托代理人：陈春鸿（特别授权），杭州市天官法律服务所法律工作者。被告一：来瀛川。被告二：吴长法。被告三：吴刚。被告四：来立芳。被告五：吴某甲，女，汉族，2001年10月29日出生，公民身份号码3301082001********，住杭州市滨江区西兴街道襄七房社区襄*房中**号。法定代理人：来立芳，系被告吴某甲母亲。被告六：吴某乙。法定代理人：来立芳，系被告吴某乙母亲。原告许福生诉被告来瀛川、吴长法、吴刚、来立芳、吴某甲、吴某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告许福生的委托代理人陈春鸿到庭参加了诉讼，被告来瀛川、吴长法、吴刚、来立芳、吴某甲、吴某乙经本院合法传唤以后，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许福生起诉称：2007年下半年，被告来瀛川因资金周转困难，经案外人来贤兴协调，被告来瀛川、吴长法、吴刚同意将以被告来瀛川为户主可能分得的位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室的拆迁安置房屋一套转让给原告。2007年11月1日，原告支付给被告来瀛川购房定金人民币18万元，另支付人民币1万元，由来贤兴出具给原告一份保证书，保证被告来瀛川只能将上述房产出售给原告。2007年11月5日，原告又支付给被告来瀛川购房定金人民币15万元。2008年1月20日，经公证抽号，以被告来瀛川为户主分得位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室房屋（建筑面积为120.88平方米，一间建筑面积为9.45平方米的32-2-7架空层）。2008年1月29日，原告和被告来瀛川、吴长法、吴刚签订了一份《房屋转让协议书》，约定：被告将上述房屋以453300元转让给原告；原告在签约之日支付给被告443300元，余款10000元在房屋三证办理完毕之日当天付清；被告将上述房屋的一间一间建筑面积为9.45平方米的32-2-7架空层的使用权以人民币9500元转让给原告，并一次性付清；办理三证，被告必须提供相关资料，过户费用由原告承担。协议签订后，被告将转让房屋、架空层一间及公证书、购房协议书、购房发票原件交付给原告。2008年1月31日，原告按约付清了房款。房屋转让后，原告对上述房屋进行了简单装修，并一直居住至今。后滨康小区安置房可以办理三证，但因案外人方凤妹与被告来立芳民间借贷纠纷执行一案，杭州市滨江区人民法院于2013年9月25日查封了上述转让房屋，导致三证无法办理。2014年10月22日，原告作为案外异议人向杭州市滨江区人民法院提出执行异议，要求撤销上述房屋的查封，后被法院裁定驳回异议。2015年3月23日，原告再次向杭州市滨江区人民法院提起了案外人执行异议之诉，经审理后，法院依法判决停止对上述房屋的执行。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，要求判令：1、确认原、被告于2008年1月29日所签订的《协议书》有效；2、判令六被告协助原告办理杭州市滨江区滨康小区32楼2单元502室房屋产权过户登记。六被告均未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状。原告许福生向本院提交并出示了下列证据：1、查询资料原件一份，拟证明本案诉争房屋由六被告共同所有的事实。2、协议书原件一份，拟证明原、被告签订协议将本案诉争房屋转让给原告等事实。3、收条原件三份，拟证明原告已按约付清全部房款的事实。4、公证书、征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书、往来款票据原件各一份，拟证明被告已将本案诉争房屋的相关资料交付给原告等事实。5、证明复印件一份、照片四张和客户变更用电申请表原件一份，拟证明本案诉争房屋已转让给原告并由原告居住至今等事实。6、执行裁定书原件一份，拟证明杭州市滨江区人民法院以本案诉争房屋目前尚未办理权属登记为由驳回了原告的执行异议之诉等事实。7、（2015）杭滨执异初字第1号民事判决书原件一份，拟证明杭州市滨江区人民法院依法判决停止对本案诉争房屋的执行等事实。六被告均未向本院提交证据。经审查后，本院认为，六被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据，应视为自动放弃了质证和抗辩的权利。原告所提交的上述证据中除证据5的证明系复印件外，其余均为原件，来源合法、内容真实，能相互印证，能证明原告的主张，本院均予以采信。综上，结合原告在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：2007年下半年，原告许福生向被告来瀛川协商购买拆迁安置房屋一套。2007年11月1日，原告支付给被告来瀛川位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室的购房定金人民币18万元和预付款人民币1万元。2007年11月5日，原告又支付给被告来瀛川购房定金人民币15万元。2008年1月20日，经浙江省杭州市之江公证处公证抽号，以被告来瀛川为户主分得位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室房屋（建筑面积为120.88平方米）和一间位于32楼2单元7号的储物间（建筑面积为9.45平方米）。2008年1月29日，原告和被告来瀛川、吴长法、吴刚签订了一份《协议书》，约定：被告将位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室的房屋以总价453300元转让给原告；被告将上述房屋的一间位于32楼2单元7号的储物间的使用权以人民币9500元转让给原告，并一次性付清；办理三证转让过户时，被告必须提供相关资料，过户费用由原告承担。协议签订后，原告于2008年1月31日支付给被告来瀛川房款122800元，至此原告付清全部购房款。被告将公证书、征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书、购房发票等相关资料原件交付给原告。房屋转让后，原告装修了上述房屋并一直居住至今。2013年9月25日，因案外人方凤妹与被告来立芳民间借贷纠纷执行一案，杭州市滨江区人民法院查封了上述转让房屋。2014年10月22日，原告作为案外异议人向杭州市滨江区人民法院提出执行异议，要求撤销上述房屋的查封，后被法院以诉争房屋尚未办理权属登记及原告未提供充足证据证明涉案房屋已转让给原告为由依法裁定驳回许福生的异议。2015年3月25日，原告再次向杭州市滨江区人民法院提起了案外人执行异议之诉，经审理后，本院于2015年5月28日依法判决停止对杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室房屋的执行。判决生效后，被告并未将本案诉讼房屋过户登记在原告名下。本院认为：一、关于原、被告之间签订的房屋转让《协议书》的效力问题。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让协议签订时，案涉房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，案涉房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，案涉房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即案涉房屋转让协议并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。原告许福生与被告来瀛川、吴长法、吴刚签订上述房屋转让协议时，被告来立芳虽未在协议书上签字，但作为同住成年人，在签订协议时并未明确表示反对，嗣后也未提出任何异议，被告吴某甲、吴某乙属于无民事行为能力人，作为其法定代理人的吴刚有权代理其民事行为。综上，案涉房屋转让协议系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故原告要求确认案涉房屋转让合同有效的诉讼请求合法有理，本院予以支持。二、关于六被告协助原告办理案涉房屋产权过户登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”，房地产转让需办理权属登记，案涉房屋转让协议合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，案涉房屋转让协议签订后，原告已支付了全部房款，则六被告就有义务协助原告办理上述房屋产权过户登记，故原告要求判令六被告协助原告办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求也合法有理，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告许福生与被告来瀛川、吴长法、吴刚于2008年1月29日签订的房屋转让《协议书》有效。二、被告来瀛川、吴长法、吴刚、来立芳、吴某甲、吴某乙自本判决生效之日起十五日内协助原告许福生办理位于杭州市滨江区西兴街道滨康小区32楼2单元502室及32楼2单元7号储物间的房屋产权过户登记。案件受理费人民币8242元，减半收取人民币4121元，由被告来瀛川、吴长法、吴刚、来立芳、吴某甲、吴某乙共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8242元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员 莫启荣二〇一五年九月十六日代书记员 兰天蔚