浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2015)绍越民初字第2713号原告绍兴市机关事务管理局。法定代表人房紧。原告绍兴市计划生育协会秘书处。负责人赵祖康。上述两原告共同委托代理人（特别授权代理）顾群英、李嘉玲。被告陈文海。原告绍兴市机关事务管理局、绍兴市计划生育协会秘书处诉被告陈文海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由代理审判员赵珠艳独任审判，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人顾群英、被告陈文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市机关事务管理局、绍兴市计划生育协会秘书处起诉称：原告二为东街马弄xx号房屋的所有权人，原告一按绍兴市财政局、绍兴市监察局、绍兴市机关事务管理局绍市财行【2011】6号《关于明确绍兴市级行政事业单位房产出租出借及闲置房产处置有关事项的通知》文件规定为该房屋的出租方，被告经公开招租为该房屋的承租人。2012年2月23日，三方就该房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租该房屋，租期自2012年3月1日至2015年2月28日止；第一年（2012年3月1日至2013年2月28日）年租金为101000元，第二年起年租金逐年递增10%，即第二年（2013年3月1日至2014年2月28日）年租金为111100元，第三年（2014年3月1日至2015年2月28日）年租金为122210元；第一年租金于合同签订之前有被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户；第二年和第三年租金由被告在上一年度租期届满前30天内支付至原告一指定的账户；被告承租期间的水电费由原告二凭相关部门的收费凭据按月向被告收取，被告应在次月30日前付清；被告不得无故提前终止合同，否则被告已缴租金、履约保证金不予返还，还应向原告支付当年租金20%的违约金等内容。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付该房屋，而被告在支付第一年度租金后，第二年度和第三年度租金均未按约支付。原告多次催缴，被告仍拖欠不付，且被告尚欠缴水费4361.7元。又被告于2014年6月18日擅自向承租房屋钥匙放置到原告二经办人的办公室，单方无故提前终止房屋租赁合同。两原告认为，被告的上述行为已违反法律规定和合同约定，严重损害两原告的合法权益，两原告有权要求被告支付承租期间的租金、水费等相关费用并要求被告承担提前终止合同的全部违约责任。两原告诉至本院，请求判令被告向原告一支付2013年3月1日起至2014年6月18日止的租金人民币147930元；被告向原告一支付违约金人民币24442元；被告无权向原告一退还履约保证金10000元；被告向原告二支付水费4361.7元；本案诉讼费用由被告承担。被告陈文海答辩称：原告多次催缴房租不是事实，原告之前一次都没有来催缴，直到2014年6月份才来向原告要房租，如果原告一早来催，被告的店早就关掉了。被告不承认违约，因为是原告方先违约的。经审理查明：2011年12月13日，被告通过绍兴市公共资源交易中心公开招租，以第一年10.1万元租金的成交价获得东街马弄xx号房屋的承租权。2012年2月23日，绍兴市市级机关事务管理局、原告绍兴市计划生育协会秘书处与被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告绍兴市计划生育协会秘书处所有的位于东街马弄xx号，建筑面积为xxx.99平方米，土地使用权面积为xxx.75平方米的房屋。被告通过公开交易方式租得该房屋，租赁用途为营业（不得从事餐饮、娱乐业）。租赁期限共3年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。第一年（2012年3月1日至2013年2月28日止）租金为101000元整，第二年起年租金逐年递增10%，即第二年（2013年3月1日至2014年2月28日止）租金为111100元，第三年（2014年3月1日至2015年2月28日止）租金为122210元。根据先付后用原则，租金每年分一期交纳。第一年租金于合同签订之前由被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户。第二年租金由被告在上一年度租期届满前30天内即于2013年1月31日前支付至绍兴市市级机关事务管理局指定账户并在缴款后通知绍兴市市级机关事务管理局，以此类推。被告需在本合同签订后2个工作日内向绍兴市市级机关事务管理局交纳履约保证金人民币壹万元整。本合同租赁期限届满前或合同因提前解除而终止的，被告在承租期间，发生的水电费、物业等相关费用等按国家相关部门的规定由被告自行承担，水电费由原告绍兴市计划生育协会秘书处凭相关部门的收费凭据按月向被告收取，被告应在次月30日前付清。同时约定，被告不得无故提前终止合同，否则被告已缴纳的租金、履约保证金不予返还，还应向绍兴市市级机关事务管理局支付当年租金20%的违约金。被告在支付第一年度租金后，第二、三年度租金未按约支付。原告曾向被告发函催缴租金，但被告至今仍未缴纳租金，并于2014年6月18日向原告返还房屋钥匙，单方提前终止合同。绍兴市市级机关事务管理局已更名为绍兴市机关事务管理局。现两原告诉至本院，请求解决。上述事实由两原告提供的绍市财行（2011）6号文件和绍市编（2013）43号文件各1份和房屋所有权证1份、房屋租赁合同1份、律师函1份、ems回执2份、快递查询打印件1份、退件1份、中国农业银行单位公务卡收款入账通知及发票各5份、绍兴市自来水有限公司水费机打发票存根2份、供用水合同1份，被告提供的成交确认书1份及原、被告的庭审陈述予以证实。被告提供的报告系打印件，且原告不予认可，亦无法证明被告的待证事实，故本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。被告虽辩称原告未经被告认可，修改了房屋租赁合同，但本院认为被告自认其持有的房屋租赁合同上对租期等亦进行了修改，两份合同内容基本一致，同时被告已在该合同上签字确认，可视为其对修改后的房屋租赁合同予以认可，故其应当按照该合同上的条款履行相应的合同义务。被告辩称原告迟延交付房屋构成先期违约，并造成被告损失，依据不足，本院不予采信。被告辩称，其于2014年6月8日已将房屋钥匙交还给原告，但其提供的证据尚不能证明该事实成立，故本院对该辩称意见不予采信，同时因原告自认被告于2014年6月18日将房屋钥匙返还给原告，对此，本院予以确认。故被告应当向原告绍兴市机关事务管理局房屋租金共计147930元。因合同约定，承租期间的水电费用应由被告支付，故相应的4361.7元水费应由被告支付给原告绍兴市计划生育协会秘书处。根据双方合同约定，被告不得无故提前终止合同，否则被告已缴纳的租金、履约保证金不予返还，还应向原告绍兴市机关事务管理局支付当年租金20%的违约金。故原告据此主张要求被告支付违约金24442元并主张被告无权向原告退还履约保证金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告陈文海应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市机关事务管理局2013年3月1日起至2014年6月18日止的房屋租金147930元；二、被告陈文海应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市机关事务管理局违约金24442元；三、被告陈文海无权要求原告绍兴市机关事务管理局退还履约保证金10000元；四、被告陈文海应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市计划生育协会秘书处水费4361.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2017.50元，由被告陈文海负担，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  赵珠艳二〇一五年九月九日书 记 员  刘婷婷附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。