新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民三初字第１０８４号原告（反诉被告）：陈金宏。委托代理人：蒲昊，乌鲁木齐市新市区平安法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李阿鹏。委托代理人：周勇，新疆方天律师事务所律师。原告(反诉被告)陈金宏与被告（反诉原告）李阿鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员张静独任审判，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈金宏及其委托代理人蒲昊，被告李阿鹏的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告申请进行评估，本院依法委托评估。后本案转为普通程序，于2015年7月2日公开开庭进行审理，原告陈金宏及其委托代理人蒲昊，被告李阿鹏及其委托代理人周勇到庭参加诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求。后本案于2015年7月21日公开开庭进行审理，原告陈金宏及其委托代理人蒲昊，被告李阿鹏的委托代理人周勇到庭参加诉讼，原告陈金宏再次当庭变更诉讼请求。本案于2015年8月7日再次公开开庭进行审理，原告陈金宏及其委托代理人蒲昊，被告李阿鹏的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈金宏诉称：2013年8月18日，我与被告签订商铺合租协议，约定被告将乌鲁木齐市广汇美居物流园C座负一层1区0001-0002号商铺其中一部分出租给我，租赁期限自2013年8月18日至2017年8月18日，租金为一年一交。后我交足了2014年的租金，但被告在2014年8月18日晚强行将我商铺内货物用品拆除并搬离商铺，要求与我解除租赁合同。导致我无法在该铺面内经营，造成我的损失。现双方合同未到期，我亦交纳了全年的房租，被告要求解除合同关系无法律依据。现诉至法院，要求被告继续履行租赁合同，要求被告赔偿店面物品损失77075元，要求被告赔偿营业损失30000元且本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。被告（反诉原告）李阿鹏辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。2013年8月18日，我与原告签订商铺合租协议，约定将广汇美居物流园C座负一层1区0001-0002号商铺其中一部分150.64平方米出租给原告出售楼梯、木门使用；租赁期限从2013年8月18日至2017年8月18日。合同履行过程中，原告违约，我于2014年7月23日向原告送达了解除协议通知书，解除双方的租赁合同关系。由于双方矛盾激化，原告的合作伙伴将我打伤住院一周。且我已将该部分商铺另行出租给他人使用。现诉至法院，要求解除2013年8月18日双方签订的合租商铺协议书，要求原告赔偿被告损失100000元。原告（反诉被告）陈金宏针对反诉辩称：我没有违约，按期缴纳了房租，被告主张的损失没有事实及法律依据。经审理查明：2013年8月18日，原、被告签订合租商铺协议书，约定原、被告就共同承租乌鲁木齐广汇美居物流园（以下简称：美居物流园）C座负一层1区0001-0002号商铺，商铺是由被告向美居物流园租赁的，被告将其中的一部分150.64平方米出租给原告做销售楼梯、木门用途；商铺租给原告的租金为实际使用面积（150.64平方米）*市场实际每平方米每日租金*365天+17656元/年；合同租赁期限为4年，从2013年8月18日至2017年8月18日止；对于商铺的续租、退租由双方协商一致后决定；原告按年交纳租金，原告要在每年合同到期前一个月交纳次年租金，逾期视为违约，被告有权取消合同再做他用；双方相互独立经营，自担风险，如果因一方的行为使另一方遭受损失的，过错方（或违约方）应赔偿对方因此遭受的全部损失（包括实现权利的费用）。合同签订后，2014年7月23日被告通过公证形式向原告送达解除协议的通知，认为原告应在2014年7月18日前将次年的租金交付被告，但原告一直未交纳，故解除与原告的协议，并要求原告在收到该通知三日内从商铺搬离。2014年7月24日，原告委托案外人苏代民将2014年至2015年的租金打入被告银行账户。被告在收到原告租赁费后，至今未退还原告。2014年8月18日晚，被告擅自进入原告经营的商铺内，将原告经营的商铺内作为样品的定制成品实木门门板及楼梯拆除。原告再未进入该商铺经营。本案审理中，原告申请对被告拆除的实木门门板及楼梯进行损失评估鉴定。经本院依法委托鉴定部门对被告拆除的实木门门板及楼梯的损失进行鉴定。鉴定结论认为已被拆除的实木门门板及楼梯的价值为77075元。鉴定结论本院依法送达了原、被告双方。原告对该鉴定结论无异议，被告提出异议认为该鉴定结论是被拆除门板及楼梯的物品价值，并非拆除的门板及楼梯而造成的损失。本院依法将被告异议书送达鉴定机构。鉴定机构答复鉴定结果是在估价对象无法继续使用的前提下作出的全部损失价值，未考虑其再利用价值。本院将异议答复依法送达被告。2015年3月，被告再次将原告在商铺内的样品门框全部拆除并自行处理。本案审理中，本院同原、被告双方前往被告仓库查看被告拆除的门板及楼梯的实际状况。仓库内原告的样品门的门板均有不同程度的碰伤划痕。对已经被告拆除的门框，被告表示拆除后全部报废已自行处理。仓库内仅有一副楼梯的扶手柱，且扶手柱木质部分有碰缺和刮漆，被告称其他楼梯在他处存放，且认可剩余楼梯在拆除中也有不同程度的碰伤。上述事实有合租商铺协议书、公证书、委托书、银行打款凭证、照片、乌国价评字（2014）第1026号价格评估报告、答复函、现场调查笔录及庭审笔录存卷为证。本院认为，庭审中，原、被告均确认争议的商铺内原告的所有样品已经被告陆续全部拆除完毕，且已经进行了重新装修，原告要求继续履行合同的请求，在客观事实上已无法再实现，故原告要求继续履行合同的请求，本院不予支持。被告反诉要求解除2013年8月18日的合租商铺协议书的请求，本院予以准许。庭审中，原告称其向法院申请行为保全，法院未予准许，致使双方丧失了继续履行合同的可能性。原告在本案审理过程中曾两次表示要求行为保全。2015年3月，原告表示要申请行为保全，要求被告停止拆除其门框的行为。本院限期要求原告提交书面申请明确保全内容及提供相应担保。后原告未提交书面申请且明确表示不申请行为保全。2015年6月，原告再次提出申请行为保全，要求被告停止装修行为。本院认为原告的全部经营物品已经完全拆除，原告再履行该租赁合同的客观条件已不存在，且该房屋内实施装修行为的是否是被告在尚未确定的情况下，法院未予准许原告的行为保全申请。法院是审理案件的司法机关，不是原告租赁合同的当事人，原、被告双方租赁合同能否继续履行，应根据案件的客观情况从事实上及法律上审查，并非如原告所称的只有法院对被告行为进行保全就可以实现其继续履行合同的诉请。原告所称的因法院未实施行为保全导致其合同无法继续履行的理由，违反了诉讼行为保全的法理基础，亦与常理相悖。对于原告本诉部分主张拆除的样品门门板及楼梯损失77075元的诉讼请求。被告辩称原告应当在2014年7月18日向其交付下一个年度租金，故原告违约其有权解除合同。原告称合同到期前一个月内其向被告交纳租金均符合约定。双方签订的合租商铺协议书约定，原告按年交纳租金，原告要在每年合同到期前一个月交纳次年租金，逾期视为违约，被告有权取消合同再做他用。无论原、被告对该条约定理解是否存在分歧，被告在合同履行期间的最后一日擅自进入原告经营的商铺自行拆除原告的样品门及楼梯的行为，构成了合同履行期内的违约。被告对其拆除的物品的损失应当向原告进行赔偿。对于鉴定结论，被告辩称鉴定机构没有认定其拆除物品的损失，是拆除物品的现存价值认定，而拆除的门板及楼梯均可以再次作为样品使用，故鉴定结论不应成为认定原告物品损失的依据。本院在现场勘查被告拆除的门板及楼梯时，原、被告均确认拆除的是原告作为样品的成品定制门的门板，且各个门板所附属的门框已经拆除报废，被告已经自行处理。被告仓库内仅有一副实木楼梯的扶手柱，且存在木质结构碰缺及喷漆划伤的情况。原、被告都对拆除的物品是展示样品的事实无异议。展示样品应是原告为更好的出售其商品而展示出的无瑕疵的产品。被告拆除的原告作为样品的定制门门板，每个门板属同一商标下不同的型号，颜色均不相同。定制门的制作需要在测量门洞的尺寸后，制作相应尺寸的门框及门板，故被告拆除的原告样品门属特定物。现门板所属的门框已经被告损坏无法使用。如被告辩称可以再次使用，则必须先对门板划伤部分进行修复，再依据现有的门板定制无色差且尺寸相符的门框，后依据门板及制作好的门框找尺寸相符的门洞才可再次作为样品使用。被告称可另行制作与门板相符的门框，但亦承认另行制作的门框会存在色差，即被告即使修复门框也无法使门框与门板的颜色相一致。因此，该批门板只有在被告制作完全无色差门框及找到完全尺寸相符的门洞，原告才有可能实现再次利用该批门板作为样品使用。被告在拆除过程中对门板及门框造成的破坏，使原告再次利用该部分门板作样品门的前提已难以再次实现，被告应对拆除门板的剩余价值进行赔付。对于拆除的楼梯，现场勘查时，仅有一副楼梯的扶手柱在被告仓库，且该扶手柱有部分木质结构被碰缺，被告承认其他楼梯均有不同的碰伤及掉漆现象。楼梯亦为原告的展示样品，被告承认即使修复亦存在色差。实木楼梯作为房屋内价值较高功能性组成部分亦有装饰性的功能，被告拆除的实木楼梯作为展示品，其即使经被告修复后仍存在色差，其作为展示样品的目的亦无法实现。故被告对拆除原告的楼梯的价值亦应全部赔偿。综上，原告要求被告赔偿店内物品损失77075元的诉讼请求，本院予以支持。原告本诉主张的营业损失30000元，原告未出示证据证明该损失的客观发生，本院对该诉讼请求，不予支持。被告反诉要求原告赔偿其100000元损失的请求。被告称原告配偶长期扰乱其经营活动造成其经济损失。被告反诉请求属侵权主张，且侵权的主体不是本案原告，且对其主张的损失其未提供任何有效证据。故被告反诉要求原告赔偿100000元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈金宏与被告（反诉原告）李阿鹏于2013年8月18日签订的合租商铺协议书；二、被告（反诉原告）李阿鹏赔偿原告（反诉被告）陈金宏店内物品（门板、楼梯）损失77075元；三、驳回原告（反诉被告）陈金宏对被告（反诉原告）李阿鹏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李阿鹏对原告（反诉被告）陈金宏的其他反诉请求。上述被告给付款项，被告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉请求标的142500元，给付标的77075元，占请求标的54.09%。案件受理费3150元，鉴定费2000元（原告均已预交）。案件受理费现由被告承担1703.76元，原告承担1446.24元；鉴定费由被告承担。被告承担的案件受理费、鉴定费可连同本案案款一并给付原告。本案反诉受理费减半收取1150元（被告已预交），现由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  金安灵人民陪审员  张建华二〇一五年九月二日书 记 员  王 艺