北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06679号上诉人（原审原告）王彦春，男，1985年5月2日出生。委托代理人吴国明，北京市中勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）极影电子（北京）有限公司，住所地北京市海淀区二里庄35号楼万和大厦205、207、314、309、310、313、314室205、207、314、309、310、313、314。法定代表人夏雷，总经理。委托代理人周凤，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。委托代理人范畅，女，1975年6月19日出生。上诉人王彦春因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第16184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王彦春之委托代理人吴国明，被上诉人极影电子（北京）有限公司（以下简称极影电子公司）之委托代理人周凤、范畅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦春在原审法院诉称：2013年1月28日，我通过竞拍方式竞得了位于北京市海淀区二里庄35号楼房产（以下简称35号楼房产），2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定书第二条明确载明：“北京市海淀区二里庄35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自本裁定书送达王彦春时起转移。”所以自2013年3月7日我依据执行裁定取得了房屋的所有权。我在办理交接过程中发现极影电子公司作为承租人与原房屋所有权人签订有租赁合同，承租房号为313号的房屋。2013年6月双方重新签订房屋租赁合同，合同初始期为2013年3月7日。合同签订后极影电子公司以房屋租金已交付给原产权人为由，拒绝支付2013年3月7日起至2013年5月15日的313号房屋租金。故现起诉要求判令极影电子公司支付房屋租金20511.4元，诉讼费由该公司承担。极影电子公司在原审法院辩称：2013年3月7日法院裁定35号楼房产所有权归王彦春所有，王彦春于2013年4月9日办理了产权登记，成为该房产所有权人。我公司与原产权人万和置业有限公司（以下简称万和公司）签订的房屋租赁合同约定“每两个月为一个租赁期，每期必须提前十天一次性付清下一个租赁期的租金”。我公司早在2013年3月4日依据上述合同约定交付了2013年3月16日至2013年5月15日期间的房租，在我公司交付房租时王彦春并未取得35号楼房产的所有权。另外，我公司认为王彦春取得产权的日期应当是房产证下发的日期2013年4月9日，而且王彦春与万和公司如何交接房租事项我公司也不知情。法院张贴的执行公告我公司没有看到，且公告内容也没有说谁接替万和公司成为业主，万和公司一直向我公司收取租金。我公司直到2013年6月21日才与王彦春签订新的租赁合同，租赁合同的起始日期虽为2013年3月7日，我公司曾就此提出过质疑，王彦春方面的解释是“为了体现该房产权取得日期为法院裁定的3月7日，所有与承租方新签订的日期均为3月7日，实际租金起始日期以实际给付时间为准，实际给付之前的租金由王彦春与万和公司在房屋交接时自行解决。”而且与王彦春的房屋租赁合同签订后，我公司一直按时缴纳租金，王彦春也没有向我公司主张过诉争期间的房租，综上我公司不同意王彦春的诉讼请求。原审法院经审理查明：王彦春于2013年1月28日通过拍卖以最高价竞得35号楼房产，2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自裁定书送达王彦春时起转移。王彦春于2013年4月9日取得35号楼房产的产权证。极影电子公司在王彦春取得35号楼房产所有权之前，即为35号楼房产313号房屋的承租人。该公司自述已在35号楼房产租赁办公多年。2012年3月2日，极影电子公司与35号楼房产的原产权人万和公司签订新一期房屋租赁合同，租赁期为2012年3月16日至2014年3月15日，租金每月55346元，每两个月为一个租赁期，每期必须提前十天一次性付清下一个租赁期租金。极影电子公司于2013年3月4日向万和公司支付了2013年3月16日至2013年5月15日期间的租金55346元，极影电子公司就此向法庭提交了万和公司开具的租金发票予以证明，王彦春认可发票的真实性，但表示发票不能作为已付租金的凭证，亦未就其否认的事实向法庭提供相应反证证明。2013年6月21日，王彦春与极影电子公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定313号房屋的租赁期为2013年3月7日至2014年3月15日，租金标准每月8918元，按二个月为一个租赁期支付租金，下一个租赁期的租金应提前十日一次性付清。极影电子公司向王彦春交纳了自2013年5月16日之后的租金，2013年3月7日至2013年5月15日期间的租金未交纳。极影电子公司陈述双方在商谈签订租赁合同时，就告知王彦春已向原产权人万和公司交纳了诉争期间的租金的事实，王彦春承诺双方合同倒签至2013年3月7日，是为了体现王彦春通过法院裁定取得房产的日期为该日，亦表示极影电子公司已交纳过的租金不再收取，由其自行向万和公司主张。王彦春认可在双方签订租赁合同前，极影电子公司告知过已向万和公司交纳了诉争期间租金的情况，但否认曾承诺放弃向极影电子公司收取诉争期间的房租。就极影电子公司所述，在双方租赁合同履行期间王彦春从未向该公司主张过诉争期间的租金一节，王彦春认可未发出过书面催缴通知，但曾口头向该公司主张过租金，但就此未向法庭提供相应证据证明。对于万和公司及王彦春何时告知极影电子公司房屋产权转移的事实，极影电子公司表示未接到过万和公司的通知，王彦春也是直到5月份才派人与其公司开始联系，告知王彦春是新的产权人。王彦春表示在2013年3月中旬就在35号楼房产采取张贴公告的方式通知产权人变更一事，但就此未向法庭提供相应证据证明。经查，北京市第一中级人民法院曾于2012年8月29日在35号楼房产张贴公告，公告内容为涉案房产已被查封，自2011年11月28日查封之日起，上述财产不得办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，凡查封期间办理上述手续，将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。极影电子公司表示未曾见过法院张贴的公告，也没有见过王彦春张贴的公告。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同，租金发票，（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，（2012）一中执字第506号公告，房产证等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。本案中，极影电子公司与万和公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，在双方租赁合同的履行过程中，租赁房屋被法院查封并拍卖，房屋所有权发生转移，故在王彦春通过法院裁定取得租赁房屋所有权之日起，极影电子公司与王彦春之间成立新的租赁关系。但在租赁房屋所有权发生转移之前，万和公司仍是该房产的所有权人。王彦春于2013年1月28日就已通过拍卖竞得租赁房屋，但其未提供充分证据证明已将该事实及时通知承租人极影电子公司，而极影电子公司作为一直使用租赁房屋进行经营的承租方，其按与万和公司之间的合同约定按期预交租金时并不知晓租赁房屋所有权已转移至王彦春的事实，其预交租金的行为并不存在恶意，如让诚信履约的承租人因此承担双倍支付诉争期间的租金的后果则有失公平。王彦春虽主张按照其与极影电子公司签订的新的房屋租赁合同约定，租期从其取得租赁房屋所有权时起算，但该合同签订时间为倒签，从双方实际履行合同的情况来看，按约定租金应按期结算，极影电子公司自2013年5月以来一直按期交付诉争期间之后的租金，从未拖欠，且王彦春未提供充分证据证明在合同履行期间向该公司催缴过诉争期间的租金，履行过程中也没有主张过以后付的租金先抵缴双方争议期间的租金，结合上述情形，极影电子公司所述王彦春在双方倒签合同时口头承诺放弃索要诉争期间的租金明显更符合合同实际履行情况；且承租人作为弱势和被动的一方，在缔约地位上与出租人并不平等，故不能以合同所确定的起租日期作为极影电子公司应当向其交纳诉争期间租金的依据。另外，王彦春虽对极影电子公司已向万和公司交纳了诉争期间的租金的事实不予认可，但极影电子公司就此事实向法庭提交了万和公司开具的诉争期间的租金发票，而王彦春未就此异议向法庭提供任何反证予以推翻，故本院对其该项反驳不予采信。综上，王彦春向极影电子公司主张诉争期间的租金缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：驳回王彦春全部诉讼请求。王彦春不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：１、一审庭审中被上诉人明确承认自2012年底就已经知道万和大厦房产即将被拍卖的事实，但是一审法院却在判决书中对该事实并不提及，明显的认定事实错误。2、一审法院已经查明2012年8月29日北京市第一中级人民法院张贴公告的事实，但是对于该公告的通知效力及内容不予描述，也不予采信其证明效力，而是采用被上诉人自述的未经证据证实的内容，明显采信证据错误。3、一审法院认为上诉人与被上诉人的合同为时间倒签，极影电子公司一直按时交纳租金，且上诉人没有证据证明合同履行期间向被上诉人催缴诉争期间租金，就认定上诉人有过口头承诺放弃过诉争期间的租金，明显证据不足，属于偷换概念。4、一审法院认为被上诉人作为承租人是弱势和被动的一方，故不能以合同所确定的起租日期作为极影电子公司应当向其交纳诉争期间租金的依据，明显违反法律规定。5、一审法院适用合同法第六条、第八条，判决驳回上诉人的诉讼请求完全不符合本案事实情况，按照上述法条及合同内容，应该完全支持上诉人的诉讼请求。6、一审法院认定王彦春于2013年1月28日就已经通过拍卖竞得租赁房屋，但未提供充分证据证明已将该事实及时通知被上诉人，明显与事实不符，属于认定事实错误。7、一审法院仅凭房租的发票就认定了被上诉人不存在恶意，明显是错误的，没有对租金支付方式、开票日期及对应房号进行核实。极影电子公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持。王彦春取得诉争房屋产权后，应及时通知承租人产权变更时间以及租金交纳事项，但王彦春未提供充分证据证明其向承租人及时告知了产权变更事宜，且被上诉人亦是在产权变更前即按合同约定支付了租金，故王彦春要求被上诉人再次支付租金于法无据，一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。王彦春与被上诉人重新签订房屋租赁合同，虽然约定合同起租时间为王彦春取得房屋产权的时间，但被上诉人实际交纳租金的时间为本案诉争期间之后，且王彦春在之后未向被上诉人催缴过这期间的租金，亦未主张后交的租金折抵双方争议期间的租金，故一审法院综合本案查明事实，推定王彦春口头承诺放弃向被上诉人追索诉争期间的租金并无不妥，本院对此予以确认。王彦春主张诉争房屋在2012年8月29日经我院张贴公告后，被上诉人即应当按公告履行职责并停止向万和公司支付租金，无事实与法律依据，本院不予认可。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百五十六元，由王彦春负担（已交纳）。二审案件受理费三百一十二元，由王彦春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊代理审判员  朱文君代理审判员  夏根辉二〇一五年九月十六日书 记 员  舒 妍