广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法常民一初字第425号原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司，住所地：东莞市。法定代表人宋廷阳。委托代理人徐超，广东尚宽律师事务所律师。委托代理人刘功荣，广东尚宽律师事务所辅助人员。被告东莞市惠仁电子有限公司，住所地：东莞市。法定代表人朴哲龙。原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司诉被告东莞市惠仁电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐超到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司诉称，原、被告于2013年6月28日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市桥头镇桥常路北一街腾声龙业工业园生产厂房一楼共计1500平方米的厂房及宿舍租给被告用于生产用途。合同约定租金每月13250元、保安费每月2500元、垃圾费每月125元、电力设施空损费每月5200元，如被告逾期15天未付租金，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，所收押金也不予退还。2015年1月，被告投资人在未通知原告的情况下弃厂逃走，被告以其行为确定不再履行合同。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》；二、被告立即向原告支付2015年1月份租金13250元、2月份租金13250元；三、被告立即支付2015年1、2月份保安费5000元、垃圾费250元；四、被告立即支付原告代垫的2014年12月份电费19634.50元、2015年1月份电费7910.60元、2月份电力设施空损费5200元；五、被告立即支付从2015年3月1日起至实际清场之日止其设备占用原告场地的场地占用费（每月5100元），该请求为原告保管被告设备所产生的共益费用，应在被告设备拍卖款中优先受偿；六、本案诉讼费由被告承担。被告东莞市惠仁电子有限公司没有答辩，亦没有提交证据。经审理查明，2012年7月6日，原告向东莞市桥光实业集团公司签订《厂房租赁合同书》，约定由原告承租东莞市桥光实业集团公司位于东莞市桥头镇桥常路北一街＊号＊栋厂房用于工厂经营之用，租期为5年，即从2012年7月6日至2017年7月5日，装修期45天，正式起租期为2012年8月20日，租赁物面积为6748平方米（其中厂房3151平方米，宿舍2247平方米，办公楼740平方米，铁皮厂房及其他配套设施610平方米）；租金为每月57358元；原告支付114716元作为保证金；原告应于每月10日或之前向东莞市桥光实业集团公司支付当月租金。2013年6月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市桥头镇桥常路北一街＊号腾声龙业工业园生产厂房一楼，厂房及宿舍面积共计1500平方米；租赁期限为4年，从2013年7月1日至2017年6月30日，前30天为装修期，装修期内原告免收租金，正式起租时间为2013年8月1日；租金为每月13250元，被告支付押金26500元；被告应于每月5日前按时交付租金，逾期15天未付租金，原告有权终止合同；原告将原有户头的400KVA变压器过户给被告，被告承担过户费用，原告承担每月4000元的空损费，被告承担剩余的5200元；被告需承担一个保安费用2500元／月，原有垃圾费用125元。另查，被告2014年11月（用电月）的电费为47123.60元、12月电费为74525.44元、2015年1月电费为51946.12元。原告主张为被告名下的电表有其他人使用，被告实际应付2014年12月的电费19634.50元、2015年1月的电费7910.60元及2月份的电力设施空损费5200元，并提供了电费单及发票为凭。诉讼过程中，原告确认被告在2015年1月弃厂逃走，案涉租赁物内的设备被法院查封，2015年2月底经法院同意将被告厂房内的设备搬至原告仓库（大约600平方米），故原告诉求被告支付2015年1月、2月的租金及3月开始的占用费。另，案涉租赁物没有办理权属证明，没有取得建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同》、说明、电费单、民事裁定书、申请、查封清单、发票及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告东莞市惠仁电子有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不符合出租条件，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《厂房租赁合同》无效。因该《厂房租赁合同》无效，原、被告双方基于《厂房租赁合同》取得的财产，应当互相返还，原告应当将收取的26500元押金退还给被告。由于被告已经停止经营，且厂房内的设备已经搬迁，故被告无须再将案涉租赁物交还给原告。虽然案涉《厂房租赁合同》无效，但被告实际占有使用了案涉租赁物，合同约定的“租金”实际上转化成了因被告占有使用原告的租赁物而需赔偿原告损失的“占有使用费”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应当参照约定的租金标准向原告支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。原告主张被告拖欠2015年1月、2月的租金，且在2015年2月底将被告厂房内的设备搬迁至原告仓库，故被告需向原告支付2015年1月、2月的占有使用费共计26500元及3月开始至实际搬迁之日的占有使用费。由于被告的设备在2015年2月底已经实际搬迁至原告仓库，故该部分占有使用费酌定为4500元／月，对原告诉求超出部分，本院不予支持。原告诉求2015年3月开始的占有使用费优先受偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于保安费及垃圾费。原、被告虽在《厂房租赁合同》中约定了保安费和垃圾费的负担，但原告没有提供证据证明其已经代被告支付了上述费用。故原告诉求被告支付保安费、垃圾费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于垫付电费。原告主张代被告垫付了2014年12月的电费19634.50元、2015年1月的电费7910.60元及2月份的电力设施空损费5200元，并提供了电费单及发票为凭，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司与被告东莞市惠仁电子有限公司于2013年6月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告东莞市惠仁电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司支付占有使用费（其中2015年1月至2月的占有使用费共计26500元，从2015年3月起按每月4500元的标准计算至被告将设备搬离原告仓库之日止）；三、限被告东莞市惠仁电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司返还垫付的电费及电力设施空损费共计32745.10元；四、驳回原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1412元，由原告东莞市腾声龙业音响实业有限公司负担112元，被告东莞市惠仁电子有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  熊艳萍人民陪审员  陈明锋人民陪审员  周福如二〇一五年九月一日书 记 员  陈志雄附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。