北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09720号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。委托代理人王非，女，1989年1月10日出生。被上诉人（原审原告）李立鹏，男，1986年11月8日出生。委托代理人王志钢，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑、王非，被上诉人李立鹏之委托代理人王志钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，李立鹏起诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，我购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼11层1-×号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元×号）。合同第二十一条约定宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明，如因出卖人原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得诉争房屋的楼栋权属证明，且至今未协助我办理所购房屋的房屋所有权证书。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1.支付逾期取得楼栋权属证明的违约金183320.28元；2.协助我办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元×号房屋的房屋所有权证书；3.解除我与宝龙蓝德公司的委托代办关系；4.宝龙蓝德公司退还代收的契税39172元、公共维修基金19216元、代办费1000元及利息。宝龙蓝德公司辩称：不同意李立鹏的诉讼请求。对于李立鹏要求我方支付违约金的诉讼请求，我方请求法院降低违约金的标准；我方一直在努力协助李立鹏办理涉案房屋的所有权证，未能依照约定及时办理所有权证的责任也不在我方。另外鉴于我方尚未委托代办机构给李立鹏办理房屋所有权证书，故同意退还李立鹏所付的的代办费和契税。但不同意退还公共维修基金，公共维修基金我公司有理由收取，故不同意退还上述款项。原审法院经审理查明：2009年5月23日，李立鹏（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定李立鹏购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼11层1-×号（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元×号）房屋，预测建筑面积95.15平方米，总价款1293089元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人不超过人民币八百元，公司买受人不超过人民币二千元，增加一个买受人另行支付人民币二百元。合同附件中的《北京宝隆大厦业主临时公约》约定：第五章专项维修基金，第三十条专项维修基金的交存：1、专项维修基金的交纳：业主按照所拥有物业的建筑面积向开发商交存专项维修基金，每平方米建筑面积交存首期专项维修基金的数额为本物业售房款总价的2%。2、专项维修基金的保存：业主大会成立前，专项维修基金由开发商代替相关政府部门向单个业主收取，然后交由物业所在地人民政府建设（房地产）主管部门，由其代为保管。业主大会成立后……合同签订后，李立鹏向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款1293089元。此后，宝龙蓝德公司向李立鹏交付了涉案房屋。2010年11月20日，李立鹏与宝龙蓝德公司签订《房屋面积与价款补充协议》，约定因涉案房屋实际建筑面积变更为96.08平方米，总价款变更为1305727元。同日，李立鹏向宝龙蓝德公司补齐了购房款。2014年3月21日，李立鹏支付了代办费1000元、契税39172元、公共维修基金19216元。原审庭审中，双方均认可以变更后的总价款作为计算违约金的标准。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。李立鹏至今未取得涉案房屋的所有权证书。原审庭审中，宝龙蓝德公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但李立鹏主张的违约金应当减免，理由如下：1.宝龙蓝德公司对迟延取得楼栋权属没有主观过错，迟延取得楼栋权属证明系由于市国土局交付土地未达到3通1平、北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收、奥运会及残奥会期间停工、市国土局违反办事流程延迟签订补充协议等原因造成；2.迟延取得楼栋权属证明对李立鹏未造成任何损失，楼栋权属证明的所有权人是宝龙蓝德公司，是否延迟取得对李立鹏没有影响，如果李立鹏认为迟延取得楼栋权属证明会造成其取得房屋所有权证书延迟，可以通过延迟取得房屋所有权证书的违约金进行主张，而且李立鹏所购房屋市场价格一直在上涨，李立鹏没有实际损失。并就此提供如下证据：1.2013年10月18日的北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见。2.中国国际经济贸易仲裁委员会（2013）中国贸仲京裁字第0651号裁决书，申请仲裁时间为2012年10月15日，裁决时间为2013年9月18日，申请人为宝龙蓝德公司，被申请人为北京锦绣通商汽车贸易有限公司，主要内容是宝龙蓝德公司在2006年11月30日与北京锦绣通商汽车贸易有限公司签署《房屋买卖合同》及补充协议，约定宝龙蓝德公司将丰台区万柳桥甲三号院内房屋出售给北京锦绣通商汽车贸易有限公司，并约定宝龙蓝德公司未按约定时间完成房屋过户手续，北京锦绣通商汽车贸易有限公司可以选择退房或变更出售为租赁。宝龙蓝德公司认为北京锦通京南汽车贸易有限公司与北京锦绣通商汽车贸易有限公司系同一体，并依据其与北京锦通京南汽车贸易有限公司所签的补充协议认为其与北京锦绣通商汽车贸易有限公司所签租赁合同已经到期（2011年9月30日），要求北京锦绣通商汽车贸易有限公司腾退所租场地，支付房屋占有使用费。仲裁庭认为北京锦通京南汽车贸易有限公司与北京锦绣通商汽车贸易有限公司并非同一体，但根据双方签订房屋买卖合同认定北京锦绣通商汽车贸易有限公司选择了变更出售为租赁，确认了双方的租赁关系，另外依据北京市规划委员会于2013年5月23日发出的责令限期拆除通知书认定双方租赁的房屋应在2013年6月23日拆除，据此作出裁决要求北京锦绣通商汽车贸易有限公司腾退所租场地。另，庭审中宝龙蓝德公司自述其在该仲裁裁决作出前通过与北京锦绣通商汽车贸易有限公司协商将租赁房屋拆除。3.北京市国土资源局办事流程，其中办理国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让合同变更的办理时限为16个工作日。4.北京市国土资源局行政许可申请补正材料告知书，显示宝龙蓝德公司申请合同变更的申请时间为2014年4月1日。5.2014年10月21日，北京市国土资源局与宝龙蓝德公司所签的补充协议，变更内容为受让人法定代表人、出让宗地面积、出让宗地总建筑面积、政府土地收益。原审庭审中，宝龙蓝德公司认可其尚未就办理房屋所有权证事宜委托代办公司，故同意退还李立鹏所付的代办费和契税，但拒绝退还公共维修基金，认为：1.其收取公共维修基金有合同依据；2.涉案房产收取公共维修基金不违反法律法规的强制性规定；3.涉案房屋所在楼栋确实需要维修和维护，如果退还李立鹏的公共维修基金将产生极大影响（剩余户业主均可能要求退还公共维修基金），可能无法保证楼栋的正常维修和维护；4.其同意按业主委员会的要求与业主委员会共同管理全体业主的公共维修基金。案件审理中，法院就该类办公、商业用房是否需要收取公共维修基金的问题询问了北京市物业服务指导中心，该中心告知法院现有的法律、法规未规定该类办公、商业用房需要交纳专项维修基金（公共维修基金），相关政府部门仅依据《住宅专项维修资金管理办法》收取住宅用房的专项维修基金，所以也不会收取该类办公、商业用房的专项维修基金。原审法院认为：李立鹏与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，属于违约行为，理应承担相应的违约责任。关于宝龙蓝德公司所提迟延办理楼栋权属证明的违约金是否应当减免的问题，首先，根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任，因此宝龙蓝德公司对迟延办理楼栋权属是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担；其次，宝龙蓝德公司主张由于市国土局的行政行为导致其延迟办理了楼栋权属证明，但宝龙蓝德公司就此向法院提供的证据不足以证明由于行政行为造成了宝龙蓝德公司办理楼栋权属证明延期，故法院对于宝龙蓝德公司的该项抗辩主张不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收，但通过仲裁裁决内容可以发现造成北京锦绣通商汽车贸易有限公司长期占用场地系由于宝龙蓝德公司自身的经营行为所致，因此宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，法院不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张奥运会及残奥会期间停工影响施工进度，但本案涉案合同签订时间晚于奥运会及残奥会期间，即宝龙蓝德公司在签订合同时已经知悉奥运会及残奥会期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；最后，宝龙蓝德公司主张李立鹏没有实际损失的问题，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整，另李立鹏选择通过延迟取得楼栋所有权证书违约金还是延迟取得房屋所有权证书违约金主张其损失系李立鹏的权利。综上，李立鹏要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金183320.28元的请求，并无不当，法院应予支持。关于协助办理房屋产权过户手续的问题，宝龙蓝德公司作为房屋出卖人理应协助李立鹏办理所购房屋的房屋产权过户手续。故李立鹏要求宝龙蓝德公司协助其办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元×号房屋的产权过户手续的请求，并无不当，法院应予支持。关于解除委托代办关系及退还契税、代办费的问题，鉴于合同约定李立鹏应委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，而非委托宝龙蓝德公司代为办理房屋所有权证书，即李立鹏与宝龙蓝德公司之间不存在委托代办关系，故李立鹏要求解除与宝龙蓝德公司委托代办关系的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。原审庭审中，宝龙蓝德公司认可其尚未就办理房屋所有权证事宜委托代办公司，且同意退还所代收的代办费、契税，法院对此不持异议。另，李立鹏要求支付代办费、契税利息的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。关于公共维修基金的问题，虽然按照《商品房预售合同》的约定宝龙蓝德公司有权代收李立鹏的公共维修基金，但需要注意的是该行为的性质为代收，即宝龙蓝德公司在收取公共维修基金后需要将该款项转交公共维修基金的专管部门。而根据北京市物业服务指导中心对法院的答复，可知宝龙蓝德公司收取公共维修基金的行为没有相应的法律依据，同时宝龙蓝德公司亦无法按照合同约定向相关部门交存。因此，李立鹏要求宝龙蓝德公司退还公共维修基金及支付利息的请求，并无不当，法院应予支持。综上，原审法院于2015年6月18日判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付李立鹏逾期办理楼栋权属证明的违约金十八万三千三百二十元二角八分。二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助李立鹏办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元×号房屋的产权过户手续。三、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还李立鹏代办费一千元、契税三万九千一百七十二元。四、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还李立鹏公共维修基金一万九千二百一十六元，并支付该款项的利息，自二〇一四年三月二十一日起至实际付清上述款项之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。五、驳回李立鹏的其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服，向本院提出上诉，请求：1.撤销原审判决第一项、第四项；2.依法改判减免违约金。宝龙蓝德公司的主要上诉理由为：1.原审判决关于延期办理楼栋产权的责任，存在认定事实不清；2.原审判决关于违约金的认定标准，存在法律适用错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案李立鹏未提供任何有关实际损失的证据，我公司已如约实际交付了房屋，未影响李立鹏实际占有、使用房屋的合法权利，另我公司对延迟办理楼宇权属登记并无主观恶意，且诉争房产至今均已大幅度升值，迟延办证并未对其造成任何实际损失。原审法院应以李立鹏的实际损失作为基础，兼顾合同履行情况，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。另有北京市朝阳区人民法院已生效判决案情与本案基本相同，判决时大幅减少了违约金，故请法院考虑在适用标准时应予以统一；3.我公司收取公共维修基金合法、合情、合理。我公司收取公共维修基金未违反现行法律法规的禁止性规定，我公司收取公共维修基金具有合法的合同依据，若退还公共维修基金可能无法保证楼栋的正常维修和维护。我公司在一审庭审中明确表示将会妥善保管该笔资金，并同意按照业主委员会的要求与业主委员会共同管理全体业主的公共维修基金。李立鹏答辩称：宝龙蓝德公司的上诉理由均不能成立，同意原审判决。经审理查明：针对李立鹏因宝龙蓝德公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，李立鹏称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、（2013）中国贸仲京裁字第0651号裁决书、北京市国土资源局办事流程、补正材料告知书、补充协议、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：李立鹏与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理为，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，李立鹏要求该公司承担违约责任，应予支持。李立鹏请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。宝龙蓝德公司认为李立鹏没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。李立鹏应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。因李立鹏不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对李立鹏的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对李立鹏使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给李立鹏的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于本案公共维修基金是否应当退还的问题。宝龙蓝德公司与李立鹏签订的《北京市商品房预售合同》约定该公司代收李立鹏的公共维修基金，而根据北京市物业服务指导中心对法院的答复内容，宝龙蓝德公司收取公共维修基金的行为目前没有相应的法律依据，且宝龙蓝德公司亦无法按照合同约定向相关部门交存，故李立鹏要求宝龙蓝德公司退还公共维修基金及支付利息的请求，原审法院予以支持并无不当。宝龙蓝德公司上诉请求撤销原审判决第四项的理由不充分，本院不予支持。综上，宝龙蓝德公司部分上诉理由成立，本院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00078号民事判决第二、三、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00078号民事判决第五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00078号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付李立鹏逾期办理楼栋权属证明的违约金十万九千九百九十二元一角七分；四、驳回李立鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2470元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1119元（于本判决生效后七日内交纳），由李立鹏负担1351元（已交纳）；二审案件受理费4338元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担2603元（已交纳），由李立鹏负担1735元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒋春燕代理审判员李淼代理审判员李俊晔二〇一五年九月十八日书记员 刘                佳