江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第00276号上诉人（原审被告）徐州市国有资产投资经营集团有限公司，住所地徐州市彭城路81号。法定代表人李晓东，该公司总经理。委托代理人田宇，江苏义行律师事务所律师。委托代理人夏雨，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张语馨，(邮寄送达地址徐州市鼓楼区解放北路6号兴隆大厦620室顾爱军收)。委托代理人顾爱军，江苏彭隆律师事务所律师。上诉人徐州市国有资产投资经营集团有限公司（以下简称国投公司）因与被上诉人张语馨买卖合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国投公司的委托代理人田宇、夏雨，被上诉人张语馨的委托代理人顾爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年5月26日，双方当事人签订房地产买卖契约，该合同约定：“……甲方国投公司将座落于泉山区泰山小区1号综合楼105室、205室的房地产（房屋建筑面积305平方米）出售给乙方张语馨；成交价格为130万元；甲方于2009年6月1日将上述房地产交付乙方，房屋移交时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方；该契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；乙方付给甲方的130万元款项中，包括甲方出让房屋交纳的营业税及其他附加，如转让过程中需交纳土地出让金，由甲方承担，其他因出让房屋所产生的费用，包括由乙方交纳的契税及过户手续费用等其他费用，全部由乙方承担……”合同签订后，国投公司将上述房产交付张语馨使用，张语馨依约支付了购房款。2013年5月14日，张语馨向徐州市国土资源局交纳上述房产土地出让金477500元。另查明，国投公司同意向张语馨返还193600元，对于超出部分，国投公司主张系由张语馨过错造成的扩大损失，张语馨对此不予认可，国投公司亦未提交充分证据予以证实。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房地产买卖契约、收款收据、工商登记资料查询表等证据予以证实，予以确认。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，对协议双方均有约束力。按照协议约定，张语馨付给国投公司的130万元款项中，包括国投公司出让房屋交纳的营业税及其他附加，如转让过程中需交纳土地出让金，由国投公司承担，该约定具体明确，国投公司应依约承担土地出让金。国投公司辩称应按照订立合同时履行地的市场价格确定应支付的土地出让金数额，没有事实及法律依据，不予采纳。关于国投公司主张超出193600元的部分系由张语馨过错造成的扩大损失，因张语馨对此不予认可，国投公司亦未提交充分证据予以证实，故亦不予采纳。现张语馨实际交纳了土地出让金477500元，依据双方的约定，构成对国投公司的垫付，张语馨有权要求国投公司返还上述垫付款，故对于张语馨要求国投公司返还土地出让金垫付款477500元的主张，予以支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：国投公司于本判决生效之日起十日内返还张语馨土地出让金垫付款477500元。案件受理费8465元，由国投公司负担。上诉人国投公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、法律规定划拨土地的出让手续应由被上诉人办理，因此被上诉人张语馨应当举证证明其迟延办理手续没有过错，否则将承担不利后果。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”张语馨应负责办理土地划拨转出让的相关手续，国投公司无权利也无义务办理该手续。实际上，该手续也是在国投公司没有实际参与的情况下由张语馨自行办理下来的。原审法院将张语馨是否存在过错的举证责任分配给国投公司的认定有误。二、双方当事人就土地出让金的数额未做明确约定，根据法律规定，应当按照订立合同时的市场价格或政府指导价确定该数额。2009年签订合同时，国投公司经办人员与张语馨曾对土地出让金的数额有过口头约定，该数额约为8万元，但因为该约定为口头约定，至今已无法取证，所以双方对于土地出让金的约定应当属于合同价款约定不明的情况。国投公司一审提供的土地评估报告评估的土地出让金为193600元，应当以此数额作为国投公司应当返还张语馨的垫付金额。三、土地出让金是按照缴纳土地出让金时土地评估价值作为基数确定的，即根据徐州地区的计算标准，如果缴纳土地出让金时的土地评估价值为R，则土地出让金的缴纳数额为R*50%。2013年的土地出让金为477500元，高于2009年的193600元，该高出的283900元实际是张语馨实际享受土地增值收益后应当与国家分享的增值部分，如果该部分由国投公司为张语馨承担，则是否意味着国投公司2009年时仅交付了房屋而未交付土地，国投公司可以另就土地部分的价值向张语馨追收土地款，并可向其追偿该期间的土地使用费用。根据张语馨的主张，如果其迟迟不办理出让手续，有朝一日，土地出让金的数额超过130万时，国投公司反倒要将所收取的房款全额甚至超额退还张语馨。综上，请求依法撤销一审判决，改判国投公司返还张语馨土地出让金垫付款193600元。被上诉人张语馨辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：一、关于土地使用权出让手续办理责任的问题，原审查明在2009年双方关于本案诉争房屋合同签订后，就及时办理了产权过户手续，国投公司未提供证据证明张语馨推诿办理土地使用权出让手续，事实上办理土地使用权出让手续最大的障碍是土地出让金的缴纳，正是因为国投公司拒绝缴纳合同约定其应当承担的土地出让金才造成土地出让手续直到2013年才办理，因房屋两证办理过户的最大受益人是张语馨，两证办的越快张语馨的房屋所有权、土地使用权才越快得到确认，国投公司主张张语馨推诿办理土地使用权出让手续与事实不符，张语馨没有任何动机和动力拖延办理相关手续；二、关于土地出让金数额的问题：双方之间签订的转让协议中只是约定土地出让金承担的义务主体是国投公司，如果国投公司正常履行其合同义务，土地出让金是一分钱还是一百万都与张语馨没有任何关系，国投公司提供的关于合同签订时土地出让金的价值鉴定没有任何意义，因造成土地出让金增加的原因是国投公司和市场价格的变化，但市场本身不是一成不变，价格有涨有跌，根据国投公司的观点，如果现在该宗土地的出让金降为5万元，张语馨持193600元的评估价要求国投公司补偿差价143600元一样不会得到支持，另外，国投公司主张的曾经口头约定8万元的土地出让金与事实不符；三、土地出让金的缴纳是国投公司的合同义务，张语馨并未因此受益，事实上，张语馨因为国投公司违反约定拒不缴纳土地出让金的行为已经受到很大的经济损失，张语馨迫于无奈支付了477500元的土地出让金，至今已超过两年，为此受到的直接经济损失按照银行同期贷款利率保守计算已达57300元，因为国投公司的违约行为，张语馨还缴纳了诉讼费、律师费，将选择另案起诉追偿。张语馨购买房屋初衷就是无需缴纳土地出让金和自由正常交易，事实上无论土地出让金数字是多少，本身也没有给国投公司造成损失，国投公司属于经营国有资产的国有公司，张语馨缴纳的土地出让金也计入了徐州市财政账务，该部分资金一直处于徐州市政府的监管之下，对国投公司不构成损失，真正损失的是张语馨。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的诉辩主张，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人国投公司应承担的土地出让金数额应如何确定。二审期间，应上诉人国投公司申请，本院向徐州市国土资源局调取了张语馨于2011年7月7日提交的《房地产买卖契约》及《关于划拨土地转出让的申请》，上诉人国投公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为涉案买卖合同签订于2009年5月，被上诉人于2011年7月才申请办理划拨转出让手续，属于迟延办理申请，对因此增加的出让金存在过错。该份证据中的《房地产买卖契约》与一审及二审中被上诉人提供的不一致，该《房地产买卖契约》第十一条关于合同书面增加的约定事项并没有双方当事人的盖章及签字确认，请求法院审查该增加约定事项的真实性。被上诉人张语馨质证认为，对证据的真实性无异议，能够证明被上诉人一直积极要求上诉人国投公司协助办理土地的划拨转出让手续，并按合同约定承担土地出让金，多次要求无果后被上诉人于2011年7月向国土部门提出申请，提出申请后上诉人国投公司仍不履行其合同约定的缴纳土地出让金的义务，迫于无奈，被上诉人于2013年5月自行缴纳了土地出让金。本院认为，双方对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认，该证据能否证明张语馨在办理转出让手续上存在过错，需要结合转出让手续办理过程及其他证据予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，不能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利后果。本案中，被上诉人张语馨要求上诉人国投公司返还由其垫付的土地出让金477500元，国投公司辩称因张语馨迟延办理土地转出让手续造成的扩大损失不应由其承担，故国投公司应提供证据证明张语馨在办理土地转出让手续方面存在过错。因双方在房屋买卖合同中明确约定由国投公司承担土地出让金，即承担土地出让金的义务方系国投公司。一审期间国投公司提交的其工作人员工作日志的真实性无法确认，不能证明张语馨在办理转出让手续方面存在过错。张语馨于2013年5月14日垫付涉案土地出让金477500元，二审期间本院依国投公司申请调取的证据显示，早在2011年7月7日张语馨即向徐州市国土资源局提交《关于划转拨出让的申请》，故该证据亦不能证明张语馨在办理土地转出让手续方面存在过错。原审法院判决国投公司返还张语馨垫付的土地出让金477500元，并无不当。综上，徐州市国有资产投资经营集团有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，原审判决依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4172元，由上诉人徐州市国有资产投资经营集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超代理审判员  赵淑霞代理审判员  黄传宝二〇一五年九月八日书 记 员  薛淑淑