湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂江岸民初字第02339号原告：李敦贵，男，1939年11月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：刘家运（特别授权代理），湖北联正律师事务所律师。原告：张安莉，女，1941年1月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：刘家运（特别授权代理），湖北联正律师事务所律师。被告：李绍华，男，1966年1月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：王小红，女，1971年9月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：郭珺，男，1984年5月13日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托代理人：邓欢（特别授权代理），湖北高驰律师事务所律师。被告：赵春生，男，1974年3月14日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托代理人：邓欢（特别授权代理），湖北高驰律师事务所律师。被告：林涛，男，1971年5月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告李敦贵、张安莉诉被告王小红、李绍华、郭珺、赵春生、林涛物权确认纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理，原告李敦贵、张安莉及共同委托代理人刘家运、被告郭珺、赵春生的共同委托代理人邓欢到庭参加诉讼。被告李绍华、王小红经本院依法公告送达开庭传票，被告林涛经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院延长审限及双方当事人进行庭外和解，现本案已审理终结。原告李敦贵、张安莉诉称：位于武汉市江岸区花桥一村32号2楼2室房屋，系2002年4月1日原告取得的房改房。因资金周转困难，为取得银行按揭贷款，2005年虚拟二手房买卖方式，原告将该房过户至其二儿媳王琼名下；以同样方式，2009年5月间从王琼名下过户到李绍华名下。王琼与李绍华的二手房按揭手续由林涛办理（原告取得15年期的32万元银行贷款，每月还贷2,400元，2009年6月至2011年6月，累计还贷67,200元）。按揭期间，2009年5月12日原告与李绍华签订协议，约定：原告为原告现住房的实际所有人，李绍华、王小红为盖房的名义产权人。原告按期还贷，如无违约，四年内李绍华应即时将房产过户给原告。其后，2009年6月26日，原告及李绍华、王小红与林涛签订借款协议，约定原告的二儿子李崇武向林涛借款5万元，李绍华、王小红作该借款的担保人；李绍华名下原告现住房的房产证、土地使用权证的原件由林涛保管。2012年5月上旬，原告收到（2012）鄂江岸民初字第01512号的民事起诉状后方知：2011年10月9日，李绍华、王小红委托赵春生办理出售原告现住房的相关事宜；第二天，李绍华、王小红与郭珺签订房屋买卖合同，将原告现住房以60万元的低价卖给郭珺；当日李绍华收取了赵春生公司提前归还的出纳蔡利娜支付的30万元离开了武汉；其后，赵春生公司提前归还原告现住房的银行贷款余额28万余元。2012年1月，郭珺取得原告现住房的二证；然后，郭珺提起（2012）鄂江岸民初字第01512号房屋腾退诉讼。（2012）鄂江岸民初字第03323号案件中，林涛在答辩状中称，李绍华代李崇武偿还借款后，林涛将其保管的原告现住房的两证交给了李绍华。综上所述，李绍华、王小红在没有原告现住房的处分权的情况下，为获取非法所得，低价将原告现住房卖给郭珺；赵春生、郭珺为低价获取原告现住房，不管交易风险，盲目与李绍华签订并履行合同；林涛为了索债，将原告委托其保管的原告现住房的二证原件交给了李绍华，促成了李绍华与郭珺签订原告现住房的房屋买卖合同，导致原告现住房过户至郭珺名下。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求依法判令：1、原告为武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋的产权人；2、被告李绍华、王小红对武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋无处分权；3、被告林涛承担原告现住房两证由郭珺过户到原告名下的一切费用；4、本案诉讼费用由被告连带承担。原告李敦贵、张安莉为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、2002年4月1日协议书、岸国用（交2005）第126号土地使用权证、武房权证市字第××号房产证，拟证明武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室面积107.45平方米的房屋按房改政策由原告购买；证据二、自愿离婚协议书、二手房按揭委托代办协议、个人住房抵押贷款合同、岸国用（交2009）第2447号土地使用权证、武房权证岸字第××号房产证、个人存款回单、王琼的登记两证，拟证明原告为取得银行贷款，原告将原告现住房过户二儿媳王琼名下，后过户被告李绍华名下；原告取得了15年期的32万元贷款，并按期归还贷款，未发生违约现象，四年内，李绍华应及时将原告现住房过户给原告。被告林涛为该次原告现住房买卖按揭的经办人；证据三、借款协议、答辩状，拟证明因向林涛借款，李绍华名下的原告现住房两证原件由林涛保管；后李绍华为取得原告现住房的两证，偿还借款，取得原告现住房的两证原件；证据四、民事起诉状、委托书、房屋买卖合同、招商银行转账汇款单笔对账单、武汉市存量房买卖合同、房屋登记申请书、房产证、土地使用权证，拟证明李绍华、王小红以本案房屋与赵春生、郭珺之间的交易是两证原件，并没有交付房屋，将原告现住房以60万元低价出售给被告赵春生、郭珺。被告郭珺、赵春生辩称：我方认为李绍华、王小红有房屋处分权，在不动产上登记的个人系产权人，李绍华、王小红是房屋的产权人可以进行交易；原告不是涉案房屋的房屋产权人，郭珺买房时支付了对价也看了房，应当保护其房屋的所有权。被告郭珺为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、银行流水，拟证明我方偿还30万元的银行贷款；证据二、（2012）鄂江岸民初字第03323号开庭笔录，拟证明我方购房时去看房的事实。被告李绍华、王小红经本院依法公告送达开庭传票，被告林涛经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视其为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利。经庭审质证，被告郭珺、赵春生对原告提交的证据一、二、三、四真实性无异议。原告对被告郭珺、赵春生提交的证据一、二的真实性无异议。结合庭审查明的事实，本院对原告提交的证据一、二、三、四的真实性予以认可，对被告郭珺、赵春生提交的证据一、二的真实性予以认可。经审理查明：李敦贵、张安莉系夫妻。2002年4月1日，李敦贵与武汉市房产管理局签订《协议书》，购买了位于武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室的直管公有住房，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，土地使用权证号为岸国用（改2002）第5605号，房屋建筑面积107.45平方米，房屋所有权人为李敦贵。李敦贵、张安莉及其家人在该房屋内居住生活至今。2005年原告为获得银行按揭贷款，与儿媳王琼虚假买卖上述房屋。该房屋过户登记至王琼名下，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，土地使用权证号为岸国用（交2005）第162号。2008年1月22日，原告之子李崇武与王琼签订自愿离婚协议书，该协议第三条约定诉争房屋的债权债务关系与王琼无关，王琼应协助李崇武办理过户手续，李崇武在外的一切债务与王琼无关。2009年4月21日，李崇武、李敦贵、张安莉、李绍华与武汉恒骅房地产投资顾问有限公司签订二手房按揭委托代办协议，约定由该公司代为办理房产申贷、提前结清、解押、交易过户、抵押、评估等手续。李崇武作为售房人，李敦贵、张安莉作为担保人，李绍华作为购买人，林涛作为经办人在该协议上签字。次日，李绍华与交通银行股份有限公司湖北省分行签订个人住房抵押贷款合同，以欲购买的诉争房屋作抵押向该银行贷款320,000元；李绍华之妻王小红作为共有人在该合同上签字，武汉利嘉投资担保有限公司作为保证人在该合同上盖章。2009年5月12日，李敦贵、张安莉与李绍华签订协议，主要写明：武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋实际所有人为李敦贵、张安莉；现将该房产由原名义所有人王琼、李崇武，过户到李绍华、王小红，过户完毕后，李绍华、王小红为该房产新名义所有人，但该过户行为并不改变李敦贵、张安莉为该房产实际所有人的事实；以李绍华名义向银行贷款的320,000元由李敦贵、张安莉偿还，过户费用全部由李敦贵、张安莉承担；该房产过户后四年内李敦贵、张安莉应及时将该房产重新过户，李绍华无条件配合李敦贵、张安莉办理过户手续，过户对象由李敦贵、张安莉自行确定，过户费用由李敦贵、张安莉自理，期间所有因此发生的债权债务关系均与李绍华无关；如李敦贵、张安莉连续三次或累计五次不能按时足额偿还银行贷款，李敦贵、张安莉应在发生之时起30日内，提前处置该房产，及时偿还银行本息，不得让李绍华银行信用记录受损。2009年5月14日，诉争房屋变更登记至李绍华名下，房屋所有权证号为武房权证岸字第××号；同年6月2日变更登记土地使用权人为李绍华，土地使用权证号为岸国用（交2009）第2447号。同年6月26日，李崇武向林涛借款，李绍华、王小红作为担保人在借款协议上签字，并将诉争房屋作为抵押物，该抵押物的房屋所有权证及土地使用权证原件交林涛保管。2009年6月至2011年9月，原告以李绍华的名义每月向交通银行还贷2,400元。2011年9月，赵春生与李绍华及中介人蔡利那、王蔚、张玓去诉争房屋看房时，张安莉及其子李崇武、李崇文在该房屋内，双方没有进行言语交流。赵春生等人没有询问张安莉、李崇武、李崇文为何在该房屋内，几分钟后，赵春生等人离开。2011年10月9日，李绍华、王小红通过公证的方式委托赵春生代为办理偿还诉争房屋银行贷款、注销抵押、领取他项权证、出售诉争房屋、代收售房款、办理过户等事宜，湖北省武汉市江天公证处为此出具（2011）鄂江天证民字第8630号公证书。2011年10月10日，李绍华与郭珺签订房屋买卖合同，约定李绍华将诉争房屋出售给郭珺，出售价格为600,000元。同年10月10日，赵春生通过蔡利那以银行转账的方式支付李绍华300,000元，银行转账汇款单笔对账单的备注里写明：李绍华借款。2011年12月30日，赵春生以李绍华名义向交通银行股份有限公司湖北省分行偿还金额278,405.43，该银行出具结清证明，证明李绍华的320,000元贷款已结清。2012年1月6日，李绍华、王小红与郭珺签订武汉市存量房买卖合同，将诉争房屋出售给郭珺，成交价格为500,000元，赵春生作为卖方代理人签字并加盖手印。同年1月12日，诉争房屋所有权人变更登记至郭珺名下，房屋所有权证号为武房权证岸字第××号；同年1月17日变更登记土地使用权人为郭珺，土地使用权证号为岸国用（交2012）第271号。郭珺系赵春生公司员工，赵春生购买诉争房屋送给郭珺过户至郭珺名下。2012年3月23日，郭珺起诉至法院，要求李敦贵、张安莉腾退诉争房屋。2012年7月16日，李崇武起诉来院，请求判令诉争房屋的产权归其所有，后李崇武撤回起诉，本院作出（2012）鄂江岸民初字第03323号民事裁定书，准许李崇武撤回起诉。现原告李敦贵、张安莉起诉至本院，请求支持其诉讼请求。审理中，因双方当事人意见不一致，故调解未成。本院认为：关于郭珺是否善意取得武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2011年9月，赵春生与李绍华及中介人蔡利那、王蔚、张玓去诉争房屋看房时，赵春生明知张安莉、李崇武、李崇文在该房屋内居住生活，作为买房人却不进行询问，其行为与常理不合，不构成善意。赵春生通过蔡利那以银行转账的方式支付李绍华300,000元，银行转账汇款单笔对账单的备注里写明：李绍华借款；被告赵春生、郭珺提交的证据不足以证明该300,000元系支付李绍华购买诉争房屋的对价；故诉争房屋的转让价格不合理。综上，郭珺购买诉争房屋，不构成善意取得。关于原告李敦贵、张安莉是否系武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋的所有权人。2005年原告为获得银行按揭贷款，与儿媳王琼虚假买卖诉争房屋，并将诉争房屋过户登记至王琼名下，此时，诉争房屋的实际所有人为原告李敦贵、张安莉。根据李敦贵、张安莉与李绍华于2009年5月12日签订的协议，虽然诉争房屋过户到李绍华名下，但该房屋的实际所有人仍为原告李敦贵、张安莉。综上，原告李敦贵、张安莉系诉争房屋的所有权人。原告为获得银行按揭贷款，与他人虚假买卖房屋，其行为存在风险、不利于交易安全，其要求确认被告李绍华、王小红对诉争房屋无处分权，以及要求被告林涛承担诉争房屋两证由郭珺过户到原告名下的一切费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李敦贵、张安莉系武汉市江岸区花桥一村32号19栋1单元2层2室房屋的所有权人；二、驳回原告李敦贵、张安莉的其他诉讼请求。案件受理费14,700元，公告费260元，由被告王小红、李绍华负担7,480元、被告郭珺、赵春生负担7,480元。因原告李敦贵、张安莉立案时预交了7,610元，故被告郭珺、赵春生应于本判决生效之日起三日内支付原告李敦贵、张安莉7,480元。被告王小红、李绍华负担的7,480元，于本案执行时予以缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  曾明亮人民陪审员  刘静萍人民陪审员  李国良二〇一七年六月二十六日书 记 员  周 郴