杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1105号原告谢静。委托代理人（特别授权）杨杰。被告杭州凯瑞置业有限公司。法定代表人陈素琴。委托代理人（特别授权）陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。原告谢静诉被告杭州凯瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，本案依法由审判员杨仙林独任审理，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨杰、被告委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢静起诉称，2012年4月20日，原告与被告间签定了一份编号为2012预1142584号的《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：原告购买的杭州市滨江区凯瑞金座409室房屋于2013年12月31日前交付。但到期后被告未能如期交房。2014年9月13日原、被告双方达成新的《补充协议》一份，被告就房产证办理口头许诺很快办理好，但并未展示任何交付条件中的有效法律文本，就欺骗原告让其收房，否则不给予违约金，时至今日还未办出房产证也未通告任何关于房产证信息。因此，原告无法注册公司，租赁办公都受影响，等同未收房，给原告带来严重利益损失。被告还对原告隐瞒权属证书办理进程，严重影响房屋出售以及出租。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金109743元（暂自2014年10月1日计算至2015年7月1日止，后计算至被告实际交付房屋之日止，按照总购房款每日万分之四计算违约金）；2、被告立即支付原告逾期交付权属证书违约金45760元（暂自2014年4月1日计算至2015年7月1日止，后计算至房产证实际办理之日止，按照总购房款每日万分之一计算违约金）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据1.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告购买房屋的事实。证据2.发票、收据，证明原告购房款已支付完毕。证据3.补充协议1份，证明原、被告达成协议，由被告承担逾期交房的违约责任，违约金按照总购房款每日万分之四计算。证据4.商品房交接书，证明原告必须签署商品房交接书后才能领取被告支付的逾期交房违约金的事实。被告杭州凯瑞置业有限公司答辩称，原告逾期交房违约金的要求没有事实依据；对于逾期交付权属证书的违约金，按照合同约定，应当自被告实际交付房屋后三个月起，被告未能办理权属证书时才能产生支付义务。被告未提供证据。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：被告对原告提供的证据1、2均无异议，本院予以认定。被告对于证据3的真实性无异议，但是认为被告方已经实际履行了交房的义务，不应承担2014年10月1日后逾期交房的违约金。对于该证据的真实性本院予以认定。被告对于证据4的三性无异议，但对证明对象有异议，认为其证明了双方对交接日期及相关情况的约定。本院对该证据予以认定。原、被告之间的分歧系本案争议焦点，本院将根据查明的事实，依据法律规定予以处理。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2012年4月20日，原、被告签订合同编号为2012预1142584的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：1、被告将其开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座409室房屋一套转让并交付给原告；2、买受人于2012年4月20日缴交首期款501302元，余款500000元按揭贷款，并于签署合同当日（或出卖人通知的7天内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用；3、出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天”；4、合同第十条规定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；5、合同第十六条约定逾期办理权属证书的违约责任：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接等事项进行约定。原告共计缴交房款1001302元。后被告未能如期交房。原、被告双方于2014年9月13日签订补充协议一份，就被告逾期交房的违约责任进行约定。协议约定：一、被告逾期交房期间的违约金按照如下方式处理：1.2014年4月1日起至2014年9月30日止，被告以现金方式按日向原告支付已交付房款万分之四的违约金，计73295元，该违约金于补充协议签订日后15个工作日内结清；二、原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。协议签订后，被告已按约定向原告支付2014年9月30日以前的逾期交房违约金。原、被告于2014年9月13日签署房屋交接单，原告业已领取房屋钥匙。但被告至今未向原告交付房产证，原告继续主张被告支付逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金，故此成诉。另查明，涉案房屋于2014年3月28日竣工验收合格。本院认为，本案争议焦点在于逾期交房违约金、逾期办理权属证书的违约金如何认定。（一）逾期交房违约金：根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，原、被告对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，原、被告均应遵照履行。被告已于2014年9月30日前交付房屋，原告也已领取房屋钥匙，虽然被告交付的房屋与原、被告约定的房屋交付条件存在差距，但是原告仍签署房屋交接单、接收被告交付的房屋，此系原告自行处分权利的行为。原告现以房屋交付时不符合约定为由主张被告逾期交房，有违诚实信用原则。故对于原告请求被告继续支付2014年10月1日后，按照总购房款每日万分之四的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。（二）逾期办理权属证书的违约金：根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，被告应当在2014年3月31日前，取得土地、房屋权属证书并交付给原告，被告在约定日期前不能交付权属证书的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告起诉请求被告按照已付房款每日万分之一的标准支付逾期办理权属证书的违约金。被告抗辩称，应当在房屋实际交付后的三个月起才承担支付逾期交付权属证书违约金的责任。本院认为，被告的抗辩不成立，根据合同约定，本院核定被告承担逾期办理权属证书违约金的方式为：被告应自2014年4月1日起至被告实际交付房产证或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谢静逾期办理权属证书违约金（具体计算方式：以1001302元为本金，自2014年4月1日起至被告实际交付房产证或者登记证明之日止，按照每日万分之一计算）。二、驳回原告谢静本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，减半收取1705元，由原告谢静负担1194元，被告杭州凯瑞置业有限公司负担511元。原告谢静于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）审 判 员 杨仙林二〇一五年九月二十一日代书记员 汤 舒