江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张金民初字第00429号原告邵鹤鹏。委托代理人徐虹，江苏梁丰律师事务所律师。委托代理人万云霞，江苏梁丰律师事务所实习律师。被告陆卫清。被告徐新娣。原告邵鹤鹏与被告陆卫清、徐新娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈晓东独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告邵鹤鹏的委托代理人徐虹、被告陆卫清到庭参加了诉讼，被告徐新娣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后依法适用普通程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，原告邵鹤鹏的委托代理人徐虹、被告陆卫清到庭参加了诉讼，被告徐新娣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵鹤鹏诉称，两被告系夫妻。原告与被告陆卫清于2008年1月15日签订购买拆迁安置房协议书，约定被告陆卫清将其拥有的后塍小区（在建四期工程），预计在2008年6月前后交付的拆迁安置房指标转让给原告。具体楼层、房号由原告抓阄确定。原告出178000元（170000元为预付房款，8000元为指标费），房屋的预付房款根据实际抓阄得到的楼层价格结算，多退少补，差额归原告所有。后受市场房价上涨的影响，原告与被告陆卫清于2010年2月12日签订补充协议书，确定位于后塍新塍小区78幢306室，自行车库为78幢5号，汽车库为78幢15号的主房及汽车库由原告亲自抓阄获得。原告不再向被告陆卫清索要主房退还的余款，即原告相当于以178000元价格向被告购买住房（含自行车库）一套。汽车库70000元预付款由原告预交到金港镇安置办，其中的退还部分归被告所有，原告再补偿给被告5800元，即原告相当于以75800元的价格向被告购买了汽车库。合同中还特别约定被告陆卫清应该无偿协助原告办理过户等相关手续。原告已经履行了全部的合同义务，现根据相关政策及条件原告能够办理产权过户手续，但被告却迟迟不履行协助义务。为此原告起诉，请求判令：1、确认座落于金港镇新塍小区78幢306室及05#车库、金港镇新塍小区78幢15#汽车库归原告所有；2、二被告协助原告办理相关产权变更登记手续；3、案件受理费由两被告承担。被告陆卫清辩称，1、原告没有完全履行购房协议约定的义务。购房协议约定“在房子分配好后，如果实际房价高于十七万元，乙方应及时补交差价。”该买卖房屋属于拆迁安置房，房屋转让协议中的价款“十七万元”是政府安置房价格，并不是房屋市场价格。原房屋买卖协议中据此就差价进行了约定，乙方应及时补交高于十七万元的差价。现该房屋市场价格为45万元，政府安置房价格为25万元。拆迁房屋私人买卖实践中，都会对约定的差价条款进行协商，补交差价。被告在充分考虑原告利益的情况下，仅要求按照政府安置房的价格确定差价，但原告仍然拒绝履行。2、原购房协议中买卖的房屋是家庭共有财产，产权共有人要求原告按照原购房协议先行完全履行义务后，被告再协助办理过户手续。房子分配好后，被告按照原购房协议与原告就“补差价”进行协商。家中老人和子女多次打听到他人在补交差价后办理过户的大量实例，要求被告据此提请原告及时补交房屋差价，履行约定义务，在原告没有履行协议时应该拒绝办理过户手续。被告顶着家人的压力，本着协商解决的精神和自己利益进行一定让步的情况下，与原告多次协商未果。原告一再拒绝履行原购房协议约定补交房屋差价之义务，实则构成违约。综上，原告违约在先，其起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐新娣未作答辩。经审理查明，2008年1月15日，甲方陆卫清与乙方邵鹤鹏签订《购买拆迁安置房协议书》一份，约定：一、房屋的具体情况：1、经甲方姐姐的介绍，甲方拥有拆迁安置房一个大套指标（预计主房面积130平方米左右），安置在后塍新塍小区（在建第四期工程），预计在08年6月前后交房。具体楼层、房号到时由乙方亲自抓阄确定。现由于甲方不需要购买此套安置房，甲方自愿将该大套安置房指标转让给乙方。2、经甲乙双方协商，乙方出十七万八千元（其中十七万元为预付房款，八千元为指标费）向甲方购买一大套安置房（包括车库，）其中十七万元的的预付房款，到时根据实际抓阄得到的楼层价格结算，多退少补，差额归乙方所有。3、房屋实际价格及交房时间以村拆迁安置为准。二、甲方应负责任：1、保证上述房屋产权清楚，原产权归陆卫清所有，无安置房的债务遗留；2、及时准确的向乙方提供安置房分配信息，并配合乙方分房抓阄；3、在房价结算好后应如实向乙方提供票据、明细，并将多余款额及时足额退给乙方，不得推诿；4、无条件配合乙方办理安置房相关手续（通电、通水、接数字电视等）；5、上级部门下发的房产证、土地证等证件，应及时交给乙方，并无偿协助乙方办理过户手续；6、在没过户前，当乙方将房子转让给第三方时，甲方也必须无偿协助第三方办理过户手续。三、乙方应负责任：1、在房子分配好后，如果实际房价高于十七万元，乙方应及时补缴差价；2、承担全部房地产权过户费用；3、不得因楼层的高低而反悔。四、违约赔偿（略）。该协议签订当日，邵鹤鹏向陆卫清交付178000元，陆卫清出具收条一份，内容为“兹收到邵鹤鹏购房款壹拾柒万捌仟元正（存单），其中购房款壹拾柒万元正，贴补费捌仟元正，特此条为凭。”2010年2月12日，甲方陆卫清与乙方邵鹤鹏签订《购买拆迁安置房补充协议书》，载明：受市场房价上涨的影响，甲方要求乙方对2008年1月15日双方签订的购房协议提出变更，经双方家庭协商，乙方愿意满足甲方要求，并共同达成如下协议：一、房屋具体情况：主房及汽车库已由乙方亲自抓阄获得，主房位于后塍新塍小区78幢306室，自行车库为78幢5号，汽车库为78幢15号。二、乙方不再向甲方索要主房退还的余款。即乙方相当于以十七万八千元价格向甲方购买住房（含自行车库）一套。三、汽车库七万元预付款由乙方交到金港镇安置办，其中的退还部分归甲方所有，乙方再补偿给甲方五千八百元。即乙方相当于以七万五千八百元的价格向甲方购买汽车库一个。四、乙方已向甲方交足以上款项。五、甲方在房屋和汽车库产权没过户给乙方前，不得将房屋和汽车库转卖给他人。该协议甲方由陆卫清、徐新娣签字，乙方由邵鹤鹏签字。同日，邵鹤鹏向陆卫清交付5800元，陆卫清出具收条，内容为“今收到邵鹤鹏购买78幢3单元15号汽车库一只指标费5800元，人民币伍仟捌佰元正。”邵鹤鹏已向金港镇拆迁办交付汽车库购房款7万元。2013年12月2日，金港镇新塍小区78幢306室，05#车库、78幢15#汽车库进行了所有权登记，登记的所有人为陆卫清、徐新娣，房产证号分别为张房权证金字第××号、张房权证金字第××号；2014年9月22日，上述房屋办理了国有土地使用证，土地使用权人为陆卫清、徐新娣，土地证号分别为张国用（2014）第0690611号、张国用（2014）第06906**号。陆卫清、徐新娣系夫妻关系。以上事实，有购买拆迁安置房协议书、购买拆迁安置房补充协议书收条、现金解款单、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人陈述为证。本院认为，邵鹤鹏与陆卫清签订《购买拆迁安置房协议书》时，虽然陆卫清尚未取得《房地产买卖协议》中买卖房屋的所有权，但在本案法庭辩论终结前陆卫清已取得买卖房屋的所有权，且买卖房屋的共同所有人徐新娣在《购买拆迁安置房补充协议书》签名的行为说明其也知晓并同意该买卖行为，因此邵鹤鹏与陆卫清、徐新娣之间就金港镇新塍小区78幢306室，05#车库、78幢15#汽车库的买卖合同合法有效。现案涉房屋已领取房屋所有权证及国有土地使用证，邵鹤鹏求陆卫清、徐新娣协助将涉案房屋过户至邵鹤鹏名下的诉讼请求，于法有据，亦符合双方约定，依法应予支持。双方合同约定邵鹤鹏承担全部房地产权过户费用，不违反法律规定，可以准许。至于被告陆卫清抗辩的补足房屋差价问题，本院认为，结合该协议中“其中十七万元的预付房款，到时根据实际抓阄得到的楼层价格结算，多退少补，差额归乙方所有”的内容，双方约定的“在房子分配号后，如果实际房价高于十七万元，乙方应及时补缴差价”中的实际房价应是抓阄取得房屋的实际拆迁结算价格，而非当时的市场价格。之后双方签订的《购买拆迁安置房补充协议书》首部即载明“受市场房价上涨的影响，甲方要求乙方对2008年1月15日双方签订的购房协议提出变更，经双方家庭协商，乙方愿意满足甲方要求，并共同达成如下协议”，随后双方就买卖房屋的具体坐落及价格进行了补充约定，且邵鹤鹏也已支付差价。现陆卫清再提出补足差价的请求，不仅无合同及法律依据，亦有违诚实信用原则，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告陆卫清、徐新娣于本判决生效之日起十日内协助原告邵鹤鹏将金港镇新塍小区78幢306室，05#车库、78幢15#汽车库（房产证号分别为：张房权证金字第××号、张房权证金字第××号，土地证号分别为：张国用（2014）第×××号、张国用（2014）第×××号）过户至原告邵鹤鹏名下，过户的相关税费由原告邵鹤鹏负担。二、驳回原告邵鹤鹏的其他诉讼请求。案件受理费3860元，由被告陆卫清、徐新娣负担。该款原告邵鹤鹏已预交，本院不再退还，由被告陆卫清、徐新娣在履行本判决时一并支付原告邵鹤鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈晓东人民陪审员  黄栋成人民陪审员  刘进法二〇一五年九月二十八日书 记 员  卢 熙