辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初12922号 原告：陈雅中，男，1956年11月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。 被告：沈阳市大东区华语房产中介服务中心，住所沈阳市大东区小东路1号1405。 经营者：夏传宇。 原告陈雅中与被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雅中到庭参加诉讼。被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雅中向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告租金3900元，违约金1300元，共计5200元；二、判决被告支付原告逾期违约金5200元*5%*63天=16380元；三、判决被告支付由于调换和损坏家具家电所造成的损失2200元，并清除出租屋内不属于原告的物品；四、本案全部的诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告陈雅中于2018年2月7日与被告签订房屋出租代理合同，地址为一世界1618房间，出租代理期二年（2018年2月7日至2020年2月7日），租金标准为1300元/月，约定三个月支付一次（期间有2个月的空档期），合同约定出租代理期限可延长1-12个月，由双方口头或书面另行约定。依据此约定，出租代理期限届满，陈雅中要收回此房，但是夏传宇在合同到期后又把该房出租给代富宇，代富宇并说租金已经交了夏传宇，陈雅中无奈，只好继续同意夏传宇出租，双方口头约定延长12个月，空闲期改放在第四季度。截止2020年6月末此房屋一直在续租中。被告最后一次支（补）付上季度租金为2020年4月25日，而至今已经拖欠三个月的租金。夏传宇不给我房租款，依据合同第十一条的约定，任何一方违反约定条款，守约方有权终止合同，违约方必须支付守约方一个月租金。双方于2018年8月7日又补充约定，如不定期支付租金逾期1天按5%加付。因为夏传宇不继续履行合同，原告依据合同规定要求被告终止合同，支付所欠租金、违约金以及逾期违约金，可是被告拒不配合。2020年6月28日，房主已经通过公AN机关皇城派出所配合协调从现承租方（代）手中收回此套房屋。收房过程中发现房间设施存在丢失、损坏和调换的情况，丢失LG微波炉（价值900元）、LG洗衣机（价值1100元）被调换为陈旧杂牌洗衣机、落地高级窗帘被调换为短小布帘（损失200元）。依据合同第十一条约定，若给守约方造成额外损失的应等额赔偿。多次催告拒不按约履行合同条款，甚至公司经营人失去联系（办公地点无人，无理由拒不接电话），其行为已经严重构成违约，侵犯了原告的合法权益。依据双方签订的《房屋出租代理合同》约定和《合同法》的规定，解除双方合同并支付租金、违约金、逾期违约金和赔偿金。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心未提供书面答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月7日，原告与被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心签订《房屋出租代理合同》，合同约定由被告代理出租原告名下房屋，案涉房屋坐落于沈阳市沈河区，建筑面积40.6平方米，装修状况为简装，未设定抵押；出租代理期限为2018年2月7日至2020年2月7日，出租代理期限可延长1-12月，出租代理期限的变更由双方口头或书面另行约定；租金标准为1300元/月，租金自2018年2月7日起开始支付，每三个月支付一次，其中有2个月为空档期免除被告支付房租费用，分别为2018年2月7日至2018年3月7日、2019年2月7日至2019年3月7日；原、被告双方任何一方违反上述约定条款，守约方有权终止合同，违约方必须支付守约方一个月租金作为违约金，若给守约方造成额外损失的应等额赔偿；同时约定如不定期打钱，每延迟1天按1%加付款。 被告于2018年8月7日为原告出具说明一份，载明：“如付款日期按合同租金支付时间为准，逾期1天按5%加付。” 原告在庭审中述称，合同到期后原、被告双方口头约定将合同期限延长12个月，将空闲期改为第四季度。 被告将房屋代理出租给案外人代富宇，原告于2020年6月28日收回案涉房屋，并与案外人代富宇签订《房屋交接清单》进行屋内物品交接。 被告于2020年2月19日交付租金2600元，于2020年4月11日交付1300元，最后交付房租日期为2020年4月25日，交付金额为1300元。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院传唤均未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利。 依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋出租代理合同》系当事人双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。合同签订后，原告履行义务提供房屋，被告应按合同约定承担支付租金的责任。现被告未能按约定履行给付义务，已侵害了原告的合法权益，系违约行为，应向原告承担违约及给付责任。 关于应支付租金的数额，原告提供的中国银行交易流水明细清单能够证明被告在合同到期后共向原告缴纳房租5200元，结合原告在庭审中的陈述，其中被告缴纳的3900元系2019年11月7日至2020年2月7日期间拖欠的房租。自2020年2月8日至2020年6月28日的租金，因考虑双方并未签订新的房屋出租代理合同，故继续履行的合同应为原合同的延续。2020年2月8日至2020年3月7日应为空档期，免除被告房租费用。被告应给付原告2020年3月8日至2020年6月28日期间的房租4810元（1300×3＋1300÷30×21），其中已支付1300元，尚欠3510元，对原告主张超过该数额的租金本院不予支持。原告自称空档期改为第四季度，但无相关证据证明，本院不予采信。 关于违约金及逾期违约金的问题，原、被告签订的《房屋出租代理合同》明确约定：“双方任何一方违反上述约定条款，守约方有权终止合同，违约方必须支付守约方一个月租金作为违约金，若给守约方造成额外损失的应等额赔偿。同时约定如不定期打钱，每延迟1天按1%加付款”，合同约定违约金标准过高，原告主张违约金1300元的情形下，同时主张逾期1天按5%支付违约金，明显过分高于被告违约给其造成的实际损失，故本院对原告主张的一个月租金1300元违约金予以支持，对逾期违约金16380元不予支持。 关于原告主张被告支付调换和损坏家电造成的损失并清除其他物品，因原告无法提供证据证明损坏家具、电器的原始状态及损坏程度，且考虑被告逾期支付租金的数额及时间，本院予以支持的1300元违约金应部分包含该项损失的数额，故对原告该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告陈雅中租金3510元及违约金1300元； 二、驳回原告陈雅中其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费395元，由原告陈雅中负担345元，被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心负担50元；公告费800元，由被告沈阳市大东区华语房产中介服务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 芳 人民陪审员  张宗瑞 人民陪审员  李晓霞 二〇二一年三月二十九日 法官 助理  李曜辰 书 记 员  张青楠