广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4479号上诉人(原审原告)：阮凤云，住广州市越秀区。委托代理人：王欢，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州润荣房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：何建梁，职务：董事长。委托代理人：董伟，系该公司员工，联系地址。上诉人阮凤云因与被上诉人广州润荣房地产开发有限公司（以下简称润荣公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：座落在本市应元路洪桂新街1、3、5号的“颐和雅轩”由润荣公司开发建设。2010年3月25日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗房预（网）字第20100001号-2的《广东省广州市商品房预售许可证》。2010年8月30日，阮凤云（乙方、买方）与润荣公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段颐和雅轩第（自编南塔）幢4层404房，房屋地址：越秀区洪桂新街3号（自编南塔）404房，建筑面积共99.37平方米，其中套内建设面积76.57平方米，共有分摊面积约22.8平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米21510元，总金额为2137449元；甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。同日，双方再签订《补充协议》作为前述合同的附件七，约定“十、买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。十七、双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。二十三、甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。二十四、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为真实意思的反映。等等。上述合同签订后，阮凤云已向润荣公司支付了购房款2137449元。2011年10月1日，润荣公司将涉讼商品房交付阮凤云使用至今。润荣公司至今仍未为阮凤云办理涉案房屋的房地产权证。2015年5月13日，阮凤云以润荣公司至今未办妥房产证已构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、润荣公司为阮凤云办理广州市越秀区洪桂新街3号404房（房地产预告登记地址：颐和雅轩自编南塔4层404房）的房地产权证；2、润荣公司支付逾期办证违约金（从2013年12月18日计至阮凤云实际取得房地产权证之日止，每日按商品房总房款的0.05％的标准计算）。润荣公司在原审中辩称同意将涉案房屋产权过户登记至阮凤云名下，润荣公司同意向阮凤云支付逾期办证违约金，但起算时点为2013年10月2日，且只同意按总房款的5％的为限计付违约金。原审法院认为，阮凤云、润荣公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，合法有效，双方当事人均应依约履行各自负担的义务。润荣公司于2011年10月1日将涉讼商品房交付阮凤云使用，润荣公司未能在阮凤云收楼后的730日内为阮凤云办妥房产证，已构成违约，阮凤云要求润荣公司办理房产证及支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有理，予以支持。关于逾期办证违约金的标准问题。根据双方合同的约定，润荣公司逾期办证的应按总房价的每日0.05%的标准承担违约责任，即润荣公司应自2013年10月1日起至实际交付房产证之日止向阮凤云支付逾期办证违约金。但根据双方在《补充协议》第十七条约定“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外”。该约定在第十一条关于逾期办证违约金的约定之后，联系上下文理解，第十一条约定应当受第十七条约定的限制，因此，润荣公司应支付予阮凤云的逾期办证违约金总额的上限为全部购房款2137449元的5%即106872.45元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2015年7月16日作出如下判决：一、润荣公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为阮凤云办理广州市越秀区洪桂新街3号404房的房地产权证；二、润荣公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向阮凤云支付自2013年10月1日起至将房地产权证交付给阮凤云之日止的逾期办证违约金（以全额购房款2137449元为基数，按每日0.05%的标准计付），违约金总额以不超过106872.45元为限；三、驳回阮凤云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9967元，由阮凤云负担7430元，润荣公司负担2537元。判后，阮凤云不服原审判决，向原审法院提起上诉，认为：原审判决认定事实、理解合同条款及适用法律均存在严重错误。一、原审判决在《广州市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》均对违约金计算标准有明确约定的情况下，错误适用《补充协议》第十七条的约定，认为违约金数额最高不得超过总购房价的5％，这属于认定事实错误和理解合同条款错误。1、《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十二条及《补充协议》第十一条均约定润荣公司违约办理房产证的违约金标准是每日按该商品房总价款的0.05％计算。双方已在《商品房买卖合同》有明确约定，却又在《补充协议》中对相同内容再次强调，这属于《补充协议》的具体约定。根据两份合同文件的类型及前后意思，只有合同未尽事宜或特别约定事项才有必要在《补充协议》中约定，很明显，《补充协议》第十一条是对《商品房买卖合同》第二十二条内容的特别强调和重要约定，而不是重复，因为如果只是重复合同内容，则《补充协议》第十一条根本没有必要存在。2、《补充协议》第十七条虽约定：“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房款的5％，但本补充协议另有具体约定的除外。”但是，在《补充协议》中，第十一条已对违约办证违约金的计算方式进行了具体约定，对于违约办证违约金的计算问题，明显属于《补充协议》第十七条中的“除外”条款，因此并不适用第十七条“违约金数额合计最高不得超过总购房款的5％”约定的约束。原审判决仅从第十一条和第十七条的上下文关系来认定“第十一条约定应当受第十七条约定的限制”，但却没有论证在第十一条已另有具体约定的情况下，第十七条的“除外”条款己将第十一条排除适用。原审判决对合同条款的理解和适用主要依靠法官的自由裁量权，缺乏事实根据和法律依据，得出的结论没有说服力。二、原审判决对本案合同条款的解释和对证据的采纳严重违反《合同法》等法律的相关规定。1、本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》均属于润荣公司提供的格式合同，依据《合同法》第三十九的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，根据阮凤云、陈某及其他该楼盘业主签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，所签订的合同条款内容均相同，均为润荣公司为重复使用而预先拟定的，在订立合同时也未与业主协商，应认定为格式条款。2、根据合同法第39条的规定，作为格式合同提供方，应该以合理的方式注意限制或免除其权益的条款，但是整个补充协议的条款采取字号都是一样的，没有任何标示符号，没有让阮凤云注意到润荣公司的免责条款与其他条款有不一致的地方，没有尽到必要的说明义务，所以补充协议在形式上是无效的。3、《补充协议》第十一条、第十七条作为格式条款，有两种以上解释，一种解释是原审判决的理解，认为第十一条受第十七条的限制；另一种解释是第十一条己另行对违约办证的违约金进行了具体约定，不受第十七条的限制。依据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，法院对格式条款的解释，应当作出不利于提供格式条款的润荣公司一方的解释，这才符合《合同法》第四十一条的规定。综上，阮凤云上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判润荣公司向阮凤云支付违约金616654元(违约金从逾期办证之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，现暂计至2015年4月30日)；二、一、二审案件受理费用全部由润荣公司承担。被上诉人润荣公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。补充协议第十一条只是约定了违约金的每日计算标准，没有限定总额，而补充协议第十七条是对违约行为的总额进行限定，是两种不同的方式，所以第十一条需要受第十七条的限制，也不存在两种以上的理解。第十七条约定中“但本补充协议另有具体约定的除外”是指补充协议中的第二条、第十六条第（4）项、第十八条第二款等约定的违约金按购房总价20%计算的情形。经二审审查，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，《补充协议》第二条约定“乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金”；第十六条第（4）款约定“如买方原因，未能按时向按揭银行还贷，造成卖方需承担保证责任时，买方应按购房总价的20%向卖方支付违约金”；第十八条第二款约定“若因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用”。庭审中，双方确认补充协议第十七条对双方的违约行为均适用。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定为合法有效正确，本院予以确认，双方当事人均应切实履行。阮凤云已依约履行了全部合同义务，现润荣公司未能在合同约定的期限内为阮凤云办妥涉案房屋的产权证，已构成违约，应向阮凤云支付违约金。现双方争议的焦点一是补充协议中的条款是否构成格式条款；焦点二是补充协议第十七条关于利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房款5%的约定应否适用。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”本案补充协议第二十四条明确约定“甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映”同时，阮凤云亦确认补充协议第十七条对双方的违约行为均适用，即该条款并非免除润荣公司责任或加重阮凤云责任、排除阮凤云权利的条款，阮凤云主张补充协议为无效的格式条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《补充协议》第十一条和第十七条是双方当事人从不同角度对违约金的约定：第十一条是就润荣公司逾期办证情况下，每日应按何标准支付违约金的具体约定；第十七条系双方当事人对双方违约产生的利息、赔偿金及违约金数额合计最高总额进行限制的约定条款，该两条款对双方当事人均具有约束力。阮凤云没有证据证明第十一条是第十七条约定中“本补充协议另有具体约定的除外”的情形，故阮凤云主张排除适用第十七条理据不足，本院不予支持。原审法院判决润荣公司向阮凤云支付逾期办证违约金的总额上限为全部购房款2137449元的5%符合合同约定，并无不妥，本院予以维持。综上，阮凤云的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7430元，由上诉人阮凤云负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  黄 嵩二〇一五年九月十八日书记员  杨银桃