广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第3028号原告：叶淑珍，女，汉族，1976年12月20日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。第一被告：钟流，男，汉族，1965年12月5日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：欧惠忠，广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：许燕妮，广东惠泰律师事务所律师。第二被告：黄鸿，男，壮族，1966年3月20日出生，住址：惠州市惠城区。原告叶淑珍诉被告钟流、黄鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶淑珍及其委托代理人李晓明、第一被告钟流及其委托代理人欧惠忠、许燕妮、第二被告黄鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告叶淑珍诉称：原告叶淑珍与被告黄鸿于1998年11月13日在广东省紫金县附城镇人民政府登记结婚（结婚证号：粤紫附婚字第189号)，于1999年10月8日生育一子取名黄煜。婚后，原告与被告黄鸿于2003年通过银行按揭方式购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，房产证登记产权人为黄鸿，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，至起诉时原告一直居住于此。婚后原告与被告黄鸿经常吵架，被告黄鸿有家庭暴力，性格粗暴，无故发脾气，于2008年开始分居生活。此后被告长期不归家，基本上没有支付孩子的生活费。原告一个人独自上班，又要抚养照料年幼的孩子生活、上学。2014年初原告向法院起诉请求与被告黄鸿离婚[案号：（2014)惠城法民一初字第621号],但法院于2014年7月作出判决不准原告与被告黄鸿离婚。2014年12月1日原告正在单位上班时，被告黄鸿租车派人将本人的生活用品、电视机等物运到原告上班地方，并交给原告一封信，通知原告：“叶淑珍：房已卖，东西搬回给你！……”。原告接此信，伤心欲绝，顿感五雷轰顶，感到天都要塌下来了。原告一直居住的房子突然莫名其妙地被共同生活了十七年的丈夫，以极不正常、极不合理的低价，偷偷地转让给他人，将使原告母子从此居无定所，有家不能回。原告当即急忙去房产局查询，得知被告黄鸿与被告钟流于2014年8月26日签订了编号为惠州（2014)20010851号《房地产买卖合同》，被告黄鸿将其名下的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面��130.27平方米，约定以总价26万元（单价1995.85元/m2)转让给被告钟流，并已迅速于2014年9月9日将该房产转让过户登记在被告钟流名下（房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号)。经了解，该房产现市场价在50万元以上，均价约4000元/m2以上。原告多次联系被告黄鸿，其电话也已关机，不知其下落。原告立即联系被告钟流问明情况，被告钟流态度极不正常，支支吾吾，疑窦丛生。原告认为，根据我国婚姻法、民法通则之规定，原告与被告黄鸿系合法夫妻关系，婚后购买的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，是原告与被告黄鸿的夫妻共同财产。被告黄鸿未经原告同意，擅自将夫妻共有的上述房产，以极不正常极不合理的低廉价格转让给被告钟流，侵犯了原告的夫妻财产所有权。为此，原告特向法院起诉，请依法判决，以保护原告的合法权益。1、依法撤销被告黄鸿与被告钟流于2014年8月26日签订的编号为惠州（2014)20010851号《房地产买卖合同》，确认被告钟流名下的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，属原告叶淑珍和被告黄鸿所有，被告协助将该房产办理过户登记到被告黄鸿名下（该房产价值约50万元)。2、本案受理费、财产保全费、评估费及其他诉讼费均由被告负担。本案审理过程中，原告申请确认上述合同无效。第一被告钟流辩称：一、被答辩人要求撤销惠州20010851号《房地产买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据。在本案中，答辩人与黄鸿之间签订的《房地产买卖合同》并不符合上述法律规定中的任意一种情形，依法应当有效。首先，答辩人与黄鸿是在双方自愿、平等的基础上签订了房屋转让协议，后答辩人又依照约定将购房款33万元足额支付给黄鸿，相关的文书均有两人的签名捺印，不存在欺诈、胁迫一说；其次，答辩人与黄鸿之间并不存在恶意串通，整个买卖过程中答辩人均是善意、支付合理对价并且已依法办理房屋登记，完全符合善意取得的所有要件；最后，答辩人购买房屋的行为及目的均是合法的，不存在损害公共利益。二、被答辩人要求答辩人将惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给第二被告黄鸿，并协助将该房产办理过户登记，于理无据。首先，被答辩人声称的位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋系其与黄鸿共同共有一事并未得到法律认可，单从黄鸿原有的编号为“惠州字第××号《粤房地权证》”可见，该房屋共有情况显示为单独所有。也就是说，黄鸿对位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的处分是否无权处分尚未能确定。其次,即便黄鸿对上述房屋是无权处分，答辩人对该房屋所有权��取得也适用“善意取得制度”：1、答辩人在购买上述房屋时，曾多次上门实地查看，但均没有看见过被答辩人，也不曾听说过有被答辩人的存在。2、在黄鸿出示的《粤房地权证》上，该房屋的共有情况为单独所有，且房地产权属人也只有黄鸿一人，答辩人不知并不应知黄鸿是无权处分人。3、答辩人是以合理的对价向黄鸿购买该房屋的。2015年6月27日，经惠城区人民法院委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的市场价值约为509500元，该价格是包含补缴地价后的价格。后,又经惠州市国土资源局惠城区分局委托广东金兰德房地产评估咨询有限公司惠州分公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋土地面积为17.1平方米，应补地价为78352元。综上，在扣除应补地价后，惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的市场���应为431148元。答辩人购买该房屋价格为33万元。在本案中，答辩人购买该房屋的实际价格已经达到了房屋市场价格的70%，也就是说，答辩人是以合理的对价向黄鸿购买该房屋的。4、该房屋已经依法办理了产权转让登记。也就是说，即使黄鸿存在无权处分行为，答辩人也取得该房屋的所有权。因此，被答辩人要求答辩人将惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给第二被告黄鸿，并协助将该房产办理过户登记，于理无据，法院不应予以支持。第二被告黄鸿辩称：同意第一被告的答辩意见，没有其他补充。查明的案件事实经审理查明：原告与第二被告系夫妻关系。2014年3月31日，原告以夫妻感情破裂为由诉至本院，请求判令与被告离婚。本院于2014年7月1日作出（2014）惠城法民一初字第621号《民事判决书》判令：不准予原告叶淑珍���被告黄鸿离婚。双方婚后购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（建筑面积：130.27m2），该房产原先登记在第二被告名下。原告与第二被告长期在该房屋居住。原告称2014年12月1日正在单位上班时，第二被告租车派人将原告本人的衣服、生活用品、电视机等物运到原告上班地方，并交给原告一封信，告知房屋已被卖掉。据原告从惠州市房产档案馆复印的《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）载明：第一、二被告于2014年8月26日签订合同，约定：第二被告将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房转让给第一被告，交易总金额为人民币贰拾陆万元（260000元）。第一、二被告称实际交易价格为330000元，备案合同写的价格260000元是为了少缴税，所以少报的。第一、二被告称本次交易房款其中230000元通过现金的方式支付，100000元通过银行转帐��式支付。原告认为交易的房款应按备案合同载明的260000元为准。2014年9月9日，第一、二被告办理了房产过户手续，将上述房产过户到第一被告名下。第二被告称已将该房交付给第一被告。庭审时，法庭询问第二被告出售该房产是否征询过原告的意见，第二被告表示该房产是其努力所得，也登记其名下，无须征求原告意见就可以处分。法庭询问第一被告购买该房产时，是否了解过该房产的权属情况及向第二被告询问过原告的意见。第一被告表示，已向房管部门了解该房产是否可以交易过户，没有向第二被告了解原告的意见。第一、二被告称之前双方并不认识，2014年七月底八月初在房产中介公司那边了解到房屋出售信息后，才逐步达成协议。第一被告称几次上门看房子均未看见原告。据第一、二被告提交的《房屋转让协议》显示，双方是自行达成协议，未经过房产中介公司协助办理。经原告申请，本院摇珠确定，惠州德信房地产评估有限公司于2015年3月9日作出惠德房评字（2015）018号《报告书》，评估惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房的价值为613200元，评估单价4707元/m2。该《报告书》第5页估价的假设和限制条件第6条载明：根据房地合一的评估原则，纳入本次评估范围包括房地产及其应分摊占用的土地使用权价值。原告支付本次评估费3100元。第一被告对本次评估持异议，认为认定事实与客观事实不符，特别是土地性质，房产证载明是“划拨”，而报告书上却写明“不祥”，另评估依据不足，评估结论缺乏公正性和完整性。因此，第一被告请求重新评估。经征询原告及第二被告意见，均表示同意重新评估。本院重新摇珠确定，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年5月26日作出惠正房地评字（2015���第05125号《报告书》，评定该房产总价值为509500元，评估单价3911元/m2。该《报告书》第6页第六项第2条载明：划拨土地使用权再转让应补缴出让金，已在估价结果中扣除。第二次评估费用2500元由第一被告支付。经第一被告申请，惠州市国土资源局惠城区分局委托广东金兰德房地产评估咨询有限公司惠州分公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋土地面积为17.1平方米，应补地价为78352元。本案审理过程中，原告申请财产保全。本院于2014年12月23日作出（2014）惠城法民一初字第3028号《民事裁定书》裁定：查封第一被告钟流名下位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），价值50万元的房地产权（查封期限为二年）。裁决理由和结果本院认为：原告与第二被告在婚后购买了位于惠州市河���岸演达一路石湖苑第10栋A808房，该房产系夫妻共同财产。在离婚诉求被本院驳回后，第二被告未征得原告同意，擅自将房产出售给第一被告，侵害了原告的合法权益。第一、二被告主张本次房产买卖实际交易价格为330000元，在惠州市房产管理局备案的交易合同明确载明为260000元。涉案房产经两次评估，鉴于第一次评估时，未载明土地性质，存在瑕疵，第二次评估，明确载明划拨土地使用权再转让应补缴出让金，已在估价结果中扣除。因此，对于第二评估该房产价值为509500元，评估单价3911元/m2，本院予以采纳。无论两被告主张的交易价格330000元还是备案合同记载的260000元，均与评估价509500元相差甚远，均未达到评估价的七成。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价���，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，可以认定第一、二被告的交易价格明显不合理。原告作为涉案房产的权属人，也是房地产买卖合同的利害方。两被告不合理的交易价格，已损害了原告的合法权益，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该合同应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同撤销，取得财产应当予以返还。因此，第一被告应当将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给原告和第二被告，并协助将该房产过户到第二被告名下，有关过户的税费由第二被告承担。第二被告给第��被告造成的损失，第一被告可另行主张权利。鉴于本案系由第二被告的过错导致，本案的两次评估费合计5600元及有关诉讼费用应由第二被告承担。案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销第一被告钟流、第二被告黄鸿于2014年8月26日签订的合同编号为惠州（2014）20010851《房地产买卖合同》。二、第一被告钟流应在本判决生效之日起七日内将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）返还给原告叶淑珍和第二被告黄鸿，并协助将该房办理过户登记到第二被告黄鸿名下，有关过��的税费由第二被告黄鸿承担。本案受理费8800元（原告已预交4400元）、保全费3020元，由第二被告黄鸿承担；本案两次房产评估费5600元，由第二被告黄鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  黄链生代理审判员  杨燕红二〇一五年九月十五日书 记 员  郭 淼