广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第1360号原告邓丽华，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。委托代理人曾桂张，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人傅竹林，广东赋诚律师事务所律师。被告东莞市天日实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：XXX。法定代表人袁映凤。被告袁苏女，女，汉族，XX年XX月XX日出生，香港特别行政区居民，现住址：XXXX，香港身份证号码：PXXX。被告袁映凤，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。三被告共同委托代理人吴书文，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。系东莞市天日实业投资有限公司员工。原告邓丽华诉被告东莞市天日实业投资有限公司（以下简称天日公司）、袁苏女、袁映凤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人曾桂张、傅竹林，三被告的共同委托代理人吴书文，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓丽华诉称，原告与被告袁苏女于2012年9月3日签订了《物业租赁合同书》，合同约定被告承租原告位于广东省东莞市XXXX一楼143号的商铺用于设立经营专业市场、百货商场等商业用途，商铺面积约为前铺42平方米。自2013年2月1日起正式计收租金，租金5040元／月，于每月5日前缴交。合同还约定被告逾期缴纳租金及其他应缴费用的，原告有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。逾期缴纳超过60天的，原告有权单方解除本合同，保证金不予退还，所有装修及设施均无偿归原告所有，并要求被告支付违约金。另外，还约定违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。合同签订后，原告按约定向被告移交租赁物以及履行相关义务，被告也将租赁物投入经营当中，但自2015年4月6日起至今，被告未向原告缴纳租金。综上，原告认为，原告在签订合同后已按约定履行完义务，但被告却未按照约定向原告缴纳租金，其行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告袁苏女于2012年9月3日签订的《物业租赁合同书》；2、被告袁苏女向原告支付拖欠租金10080元（以5040元／月，自2015年4月1日起计至法院判令解除合同之日止，暂计至2015年5月31日）及支付滞纳金584.64元（按逾期金额每日2‰计收，从2015年4月6日起计至缴清之日止，暂计至2015年5月20日）；3、被告袁苏女向原告支付租金损失补偿金60480元（5040元／月×12个月=60480元）；4、被告袁苏女于法院判决解除租赁合同之日起5日内腾空租赁物，并将租赁物交还给原告；5、被告袁苏女支付逾期不交回租赁物占有使用费给原告（从法院判处解除租赁合同之日起5日后按租金标准的两倍计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止）；6、被告袁苏女向原告支付律师费6691元；7、被告天日公司、袁映凤对上述债务承担连带清偿责任；8、三被告承担本案的诉讼费用。三被告共同答辩称，1、因为资金周转困难，被告袁苏女确认从2015年4月1日开始拖欠原告租金，即拖欠4月份、5月份租金共10080元，确认每月租金应于当月5日前支付，逾期付款的违约金从当月的6日起算；2、三被告认为案涉合同第八条第三款约定的违约金每日千分之二的比例过高，恳请法院依法予以调整；3、原告诉请被告支付租金损失60480元，没有合同依据；4、三被告不同意解除合同，希望继续履行合同，故对原告第4、5项诉讼请求不发表答辩意见。5、被告袁苏女为案涉合同的相对方，被告天日公司及袁映凤并非合同的相对方，原告起诉没有事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明，案外人卢柱权系本案原告邓丽华的丈夫，卢柱权于1998年6月1日与东莞市莞城区主山涡岭经济合作社签订《代建楼房铺位合同书》，约定卢柱权向东莞市莞城区主山涡岭经济合作社订建位于XXXX一楼39.42平方米，总价335070元的铺位。卢柱权于签订合同当天向东莞市莞城区主山涡岭经济合作社支付了335070元的房款。卢柱权向本院提交了一份《声明》，表明其与原告邓丽华合法共有位于东莞市XXXX一楼143号的商铺，卢柱权同意邓丽华将该商铺租出给袁苏女使用。2012年9月3日，原告邓丽华（甲方）与被告袁苏女（乙方）签订《物业租赁合同书》一份，合同约定涉及如下内容：一、甲方将位于东莞市XXXX一楼143号商铺出租给乙方，该商铺面积42平方米，乙方租赁该物业用于设立经营专业市场、百货商场等商业用途。二、物业租赁期为20年，从2013年1月1日至2032年12月31日止。免租装修期为两个月，自2012年12月1日至2013年1月31日。三、每月租金为5040元，租金前十五年每隔三年递增10%，后五年每隔三年递增20%。租金按月缴纳，乙方于每月5日前缴纳当月租金，甲方同时出具租金收款凭证给乙方。乙方于合同签订时一次性向甲方缴纳租赁保证金15120元，该保证金待租赁期届满后，如乙方无违约行为、无损坏租赁物并结清所有费用，清偿交还租赁物业后三日内，甲方无息退还。四、乙方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，甲方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。逾期缴纳超过60天的，甲方有权选择以下方式之一处理：A）继续履行合同，并要求乙方支付违约金；B）单方解除本合同，并按照本条第2款的规定（即乙方违反本合同提前要求解除合同的，甲方不退还所收保证金；所有装修及固定设施均无偿归甲方所有。如乙方单方要求解除合同时租赁期履行未超过五年的，乙方应当另行向甲方支付十二个月租金作为损失补偿，租赁期履行未超过十年的，乙方应当另行向甲方支付六个月租金作为损失补偿）追究乙方违约责任。五、违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。六、合同第十三条约定乙方商业项目注册公司后，该公司与乙方共同作为本合同承租方，与乙方对本合同义务承担连带责任。该公司成立后必须在本合同乙方处添署印章。庭审中，原告与被告袁苏女均确认，原告于2012年12月1日将案涉物业交付给被告袁苏女使用，原告收取了被告袁苏女支付的租赁保证金15120元，2015年3月之前的租金被告袁苏女均已向原告支付完毕，被告袁苏女从2015年4月起因资金周转困难开始拖欠原告的租金。三被告主张，案涉《物业租赁合同书》签订后，被告袁苏女将案涉商铺转租给被告天日公司，由被告天日公司统一对外进行分租，并由被告天日公司统一与次承租人签订租赁合同，租金也是由被告天日公司收取。本院要求三被告于庭后五个工作日内提交被告袁苏女与被告天日公司之间转租案涉商铺的有关证据，但三被告逾期未向本院提交。关于案涉租赁合同的租金支付情况，三被告在庭审中确认部分租金是被告袁映凤以转账的方式支付，被告袁苏女也支付过一部分租金。原告主张其为本案委托律师花费律师费6691元，并向本院提交了《委托代理合同》及发票为证。《委托代理合同》及发票显示，原告与广东赋诚律师事务所签订合同，广东赋诚律师事务所指派张旭东、傅竹林律师作为原告的代理人参加诉讼，广东赋诚律师事务所向原告开具了金额为6691元的律师费的增值税发票。原告向本院提交了案涉商铺所在的楼盘的建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收证书以及建筑工程消防验收意见书，拟证明案涉商铺属合法出租。另查，东莞市骏光物业投资有限公司于2012年5月23日成立，该公司成立时的公司类型是自然人独资的有限责任公司，法人及股东均是袁映凤。2012年8月28日，东莞市骏光物业投资有限公司将公司名称变更为东莞市天日实业投资有限公司。2014年12月17日，天日公司的股东由袁映凤一人变更为袁映凤、高坚杰两个股东。以上事实，有本院审查认定的证据：《物业租赁合同书》、《代建楼房铺位合同书》、收据、声明、委托代理合同、发票、建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收证书、建筑工程消防验收意见书、公司名称预先核准通知书、公司设立登记审核表、公司设立登记申请书、企业法人营业执照、公司名称核准变更登记通知书、有限责任公司变更登记申请书、东莞市骏光物业投资有限公司股东决定、东莞市骏光物业投资有限公司章程修正案、营业执照、公司变更登记审核表、公司登记（备案）申请书、东莞市天日实业投资有限公司股东决定、营业执照以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。本院认为，原告提交的建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收证书及建筑工程消防验收意见书能证明原告出租的案涉商铺属于依法可以出租的房产，案涉租赁合同依法应被认定为合法有效的合同。原告与被告袁苏女签订案涉《物业租赁合同书》，双方之间形成租赁合同关系，双方对此并无异议，本院予以确认。关于被告天日公司是否为案涉租赁合同的承租人的问题，本院认为，首先，被告袁苏女主张其将案涉租赁商铺转租给天日公司，但未在本院指定的期限内提交相应的证据予以证明，本院对其主张不予采信；其次，被告袁苏女确认其将案涉租赁店铺交给被告天日公司统一对外分租，并由被告天日公司统一与次承租人签订租赁合同，租金也由被告天日公司收取，另外，案涉租赁合同向原告支付租金的是被告袁苏女和被告天日公司的股东、法人袁映凤。综上，本院依法认定，被告天日公司以其名义对案涉租赁商铺进行转租、收取租金、其法人和股东袁映凤还向原告支付案涉租赁合同的租金，被告天日公司与被告袁苏女应属案涉租赁合同的共同承租人，均应依照《物业租赁合同书》的约定享有权利和履行义务。庭审中，原告与被告袁苏女均确认，被告袁苏女从2015年4月起因资金周转困难开始拖欠原告的租金，至庭审当时拖欠租金已经超过60天。依照案涉《物业租赁合同书》的约定，每月租金当月5日前交纳，逾期交纳租金超过60天的，原告有权解除合同，因此，原告诉求解除案涉《物业租赁合同书》，合法有据，本院予以支持。被告天日公司和袁苏女作为案涉物业租赁合同的承租方，自2015年4月起没有再向原告支付租金，天日公司和袁苏女理应按每月5040元从2015年4月1日起向原告支付拖欠租金至合同解除之日止。根据合同约定，如承租方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，出租方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。被告天日公司和袁苏女主张合同约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，本院认为案涉物业租赁合同中约定的违约金标准是双方自由协商而达成的一致意见，法律应当尊重双方当事人的意思自治，故本院对被告要求调整违约金标准的主张不予采纳，但被告承担的违约金应以尚欠的租金总额为限。原告诉求被告依照案涉物业租赁合同的约定向原告支付12个月的租金损失补偿，本院认为，案涉物业租赁合同约定因被告逾期交纳租金而产生的违约责任包括：按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金、没收保证金及向原告支付十二个月的租金作为损失补偿，结合本案案情及案涉商铺的具体情况，因被告的违约行为导致案涉租赁合同解除会造成原告重新出租房屋致房屋空置无租金收入等损失，现原告未能举证证明其受到损失的具体金额，原告确认已收取被告袁苏女支付的保证金15120元，依照案涉合同的约定，原告依法可没收该保证金15120元，另加上本院前述支持的违约金已足以弥补原告的损失，故原告的该项诉求已超出其损失范围，本院不予支持。原告与被告天日公司、袁苏女之间的物业租赁合同解除后，两被告理应向原告返还案涉租赁物，因此原告诉求被告天日公司、袁苏女腾空并返还租赁物，合法有理，本院予以支持。被告天日公司、袁苏女腾退案涉租赁物业前仍实际占有使用案涉租赁物，故应当向原告支付自合同解除次日起至实际返还案涉租赁物之日止期间的商铺占有使用费，该费用的支付标准应参照合同约定的租金标准5040元／月计算。原告主张其因本案诉讼而支出律师费6691元，对此，有原告举证的委托代理合同和律师费发票等证据予以证实，故本院对原告的主张予以认定。案涉物业租赁合同约定，违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。本案是由于被告天日公司、袁苏女违约拖欠租金而导致合同解除，因此根据案涉合同约定，天日公司和袁苏女应当向原告赔偿其因本案诉讼而支出的律师费6691元，据此，本院对原告的律师费请求予以支持。原告诉求被告袁映凤对案涉债务承担连带清偿责任，经查，2014年12月16日前，被告天日公司是自然人独资的有限责任公司，其股东是袁映凤，但2014年12月17日，天日公司的股东由袁映凤一人变更为袁映凤、高坚杰两个股东。而被告天日公司是从2015年4月起拖欠案涉租金的，被告天日公司在拖欠案涉租金的期间并非一人有限责任公司，因此，原告诉求被告袁映凤对被告天日公司的案涉债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告邓丽华与被告袁苏女于2012年9月3日签订的《物业租赁合同书》；二、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓丽华支付租金（租金按每月5040元从2015年4月1日起计至本判决生效之日止）及逾期付款违约金（以每月当月租金为本金，按每日2‰的标准分别从当天6日计至款项付清之日止，每段违约金的总额以不超过当月租金本金为限。具体的本金及起算日期、截至日期详见判决书附表）；三、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓丽华支付租金场地使用费（场地使用费按每月5040元从本判决生效的次日起计至被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女将案涉租赁商铺交付给原告之日止）；四、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市XXXX一楼143号的商铺腾空并交还给原告邓丽华；五、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓丽华赔偿律师费损失6691元；六、驳回原告邓丽华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1745.89元，由原告邓丽华承担945.89元，被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女共同承担800元。如不服本判决，原告邓丽华、被告东莞市天日实业投资有限公司、袁映凤可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告袁苏女可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李艳婷人民陪审员  袁影霞人民陪审员  尹镜明二〇一五年九月十五日书 记 员  蒋戎婧附表：序号拖欠租金违约金起算日期截止日期12015年4月租金5040元2015-04-6款项付清之日22015年5月租金5040元2015-05-6款项付清之日32015年6月租金5040元2015-06-6款项付清之日42015年7月租金5040元2015-07-6款项付清之日5………………6本判决生效当月租金本判决生效当月6日款项付清之日附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第12页共14页