广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第358号上诉人（一审被告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市八步区星光路28号。法定代理人：覃展敏，董事长。委托代理人：张启利，广西灵丰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李国全。被上诉人（一审原告）：何玉群。两被上诉人的共同委托代理人：陶智录，广西宏民律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：朱伟尧，广西宏民律师事务所实习律师。上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称“桂东公司”）因与被上诉人李国全、何玉群商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第626号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案。书记员李经连担任法庭记录。上诉人桂东公司的委托代理人张启利，被上诉人李国全、何玉群的共同委托代理人陶智录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年2月19日，原告李国全、何玉群（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年3月18日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7栋2单元1904号房出卖给原告，房屋总价款213345元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款。被告桂东公司至今未将符合合同约定的房屋交付给原告。桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为82天。根据2008年12月-2014年1月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为359天，因桩基延误的82天中包含了下雨停工天数51天，该51天不应重复扣除。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为390天。该院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。双方约定的交房时间为2011年10月31日前。桂东公司至今未向原告交付房屋。计算至2015年1月31日，逾期交房天数为1187天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为797天（1187天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为58414元（213345元×0.1‰×90天＋213345元×0.2‰×90天＋213345元×0.4‰×617天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李国全、何玉群与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司2011年3月18日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告李国全、何玉群支付逾期交房违约金58414元（违约金计算至2015年1月31日，之后以213345元为基数按日万分之四计算至被告实际交房日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1661元，减半收取831元，由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。上诉人桂东公司不服一审判决，上诉称：一、一审中被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》仅为复印件，其内容的真实性无法确定，不能作为认定本案的依据。一审法院认定其“合法有效”存在错误。二、双方对逾期交房违约金计算标准约定不明，应当认定没有约定违约金计算标准。上诉人在一审中并没有认可被上诉人对违约金的计算标准，一审法院认定“被告对原告主张的违约金计算标准无异议”存在错误。此外，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第二种方式处理：即按原、被告双方签订的《商品房定向优惠销售协议》中有关规定处理。”但被上诉人没有提供《商品房定向开发协议》原件，《商品房定向优惠销售协议》也没有作为《商品房买卖合同》附件附后。被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》对违约金计算标准约定的内容是否真实无法确定，双方当事人对违约金计算标准也不能达成一致，应该认定《商品房买卖合同》对违约金约定不明。综上，一审认定事实错误，判决错误，请求依法改判。被上诉人李国全、何玉群答辩称，1、上诉人在一审时是认可《商品房定向优惠销售协议》的；2、《商品房定向优惠销售协议》虽然是复印件，但在订立买卖合同时上诉人将原件收回，根据买卖合同的约定，违约金是引用《商品房定向优惠销售协议》的，《商品房定向优惠销售协议》应该由上诉人提交，否则应由上诉人承担举证不能的后果。另，买卖合同约定违约金按照《商品房定向优惠销售协议》的约定，并没有约定不明；一审时上诉人对违约金计算标准和时间无异议。上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人与被上诉人是否签订有《商品房定向优惠销售协议》及《商品房定向优惠销售协议》的内容。上诉人对争议事实的意见：上诉人认为被上诉人一审提交的《商品房定向优惠销售协议》为复印件，不能确定其真实性，不能作为本案的定案依据。被上诉人对争议事实的意见：被上诉人认为上诉人一审中对被上诉人提交的《商品房定向优惠销售协议》是认可的，对一审查明的事实无异议。二审中，上诉人没有提供新的证据。二审中，被上诉人提供乙方为邹璇、赵志强的《商品房定向优惠销售协议》原件两份，证明违约金的计算标准与买卖合同第九条相对应。对被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》，上诉人无异议，但认为证明上诉人没有收回《商品房定向优惠销售协议》；被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》客观真实，本院予以确认。对当事人争议事实的分析和认定：上诉人在一审庭审中已明确表示认可涉案房屋有定向协议，违约金的计算方式按照定向协议规定的计算。上诉人以被上诉人一审提供的《商品房定向优惠销售协议》为复印件而对其真实性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，本院不予采纳。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人桂东公司应否承担违约责任？本院认为，一审庭审中上诉人桂东公司的委托代理人对被上诉人提供的证据没有异议，对违约金计算标准也没有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”的规定，视为桂东公司承认。因此，上诉人桂东公司的上诉主张无理，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，上诉人上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1661元，由上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓行奇代理审判员  蒙晓华代理审判员  张依传二〇一五年九月二十九日书 记 员  李经连