安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宣中民四初字第00078号原告（反诉被告）：泾县国土资源局，住所地安徽省泾县。法定代表人：胡庆炎，该局局长。委托代理人：巢敏，泾县土地收购储备中心办公室主任。委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨志荣，住安徽省芜湖市南陵县。委托代理人：张茜茹，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告泾县国土资源局因与被告杨志荣建设用地使用权出让合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年11月13日立案受理后，依法向被告杨志荣送达了起诉状副本、应诉通知书、举证须知等诉讼材料。2015年1月4日，杨志荣向本院提起反诉，���院又依法向反诉被告泾县国土资源局送达了反诉状副本等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）泾县国土资源局的委托代理人巢敏和曹静、被告（反诉原告）杨志荣的委托代理人张茜茹到庭参加诉讼。2015年3月30日，泾县国土资源局和杨志荣共同申请本院给予双方当事人90日庭外和解期限，本院予以准许。2015年7月17日，泾县国土资源局和杨志荣又共同申请本院给予双方当事人60日庭外和解期限，本院予以准许。2015年9月21日，泾县国土资源局和杨志荣再次共同申请本院给予双方当事人30日庭外和解期限，本院亦予以准许。本案现已审理终结。泾县国土资源局诉称：2013年7月8日，泾县国土资源局发布公告对包括泾县幕桥商贸城地块在内的四宗国有建设用地使用权对外公开出让。2013年7月24日，杨志荣报名参加竞买��并缴纳竞买保证金1000万元。通过竞拍，2013年7月30日，泾县国土资源局与杨志荣签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定该合同项下出让宗地的用途为商业、其他普通商品住房用地；出让价款为人民币3520万元，其中定金为人民币700万元，杨志荣分两期付款，第一期于2013年8月29日前付1760万元，第二期于2014年1月29日前付1760万元，如受让人未按时支付价款，延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。合同签订后，杨志荣除先期交纳的1000万元竞买保证金外，未再付款，并经多次催要无果。为此，提起诉讼，请求判令：1、解除泾县国土资源局与杨志荣于2013年7月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、确认泾县国土资源局收取的杨志荣的1000万元土地出让款中的700万元定金不予返还；3、案件受理费由杨志荣负担。杨志荣未提交书面答辩意见，其委托代理人在庭审中辩称：1、杨志荣同意解除与泾县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、杨志荣并非不按时支付土地出让金，而是因为泾县国土资源局提出的建筑设计方案违反强制性规定且泾县国土资源局又不同意修改，导致杨志荣的合同目的不能实现，故泾县国土资源局的诉讼请求不能成立。泾县国土资源局为支持其诉讼主张，向本院提举的证据有：1、泾县人民政府泾政秘（2013）75号《关于同意拍卖出让泾县拍卖出让泾县幕桥商贸城地块国有建设用地使用权的批复》，证明泾县人民政府同意拍卖出让泾县幕桥商贸城地块的国有建设用地使用权；2、安徽省泾县国有建设用地使用权公开出让公告，证明泾县国土资源局公告出让案涉国有建设用地使用权；3、国有建设用地使用权拍卖出让须知，证明该宗土地拍卖须知。4、杨志荣的竞买申请书、竞买资格确认书、授权委托书、受托人身份证明、资信证明、竞买保证金承诺书、保证金收条各一份，证明杨志荣申请并委托他人参加竞买、资格被确认，开具资信证明、缴纳竞买保证金的事实。5、委托买卖合同、公证书、成交确认书、泾县土地收购储备交易中心事业单位法人登记证书、组织机构代码证各一份，证明泾县国土资源局下属的泾县土地收购储备中心委托华信拍卖公司拍卖该宗地块，杨志荣以3520万元竞得该宗地块的事实。6、《国有建设用地使用权出让合同》，证明杨志荣交纳的1000万元中有700万元是定金，杨志荣不按合同约定时间付款应承担定金不予返还的违约责任；7、安徽省政府非税收入一般缴款书一份、证明杨志荣交纳的竞买保证金1000万��自动转为土地出让价款，余下土地出让价款杨志荣未再交纳的事实。针对泾县国土资源局提举的上述证据，杨志荣质证意见为：证据1、2、3、4、5、7均无异议；证据6无异议，但对泾县国土资源局证明杨志荣违约的事实不予认可，杨志荣不存在违约行为。杨志荣因提起了反诉，为避免重复举证，故其在本诉中不予举证。对此，泾县国土资源局表示同意。杨志荣反诉称：2013年7月30日，杨志荣通过公开竞拍取得泾县幕桥商贸城地块国有建设用地使用权，并于同日与泾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第十三条约定将泾县住建委《关于幕桥商贸城地块规划设计条件的通知》（建办（2013）180号文件）作为合同附件，杨志荣应严格按照该规划设计条件《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》进行投资建设，同时杨志荣交纳的1000��元竞买保证金转作土地出让价款。合同签订后，杨志荣即委托浙ＸＸ洲国际设计有限公司按照《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》进行施工设计，但该公司在进行施工设计时，发现该方案设计中有多处违反消防及建筑设计强制性规定，该公司遂对此方案设计作了进一步修改，杨志荣即将此情况和修改方案报泾县规划局要求批准杨志荣的调整方案，但却迟迟得不到回复。2013年11月，杨志荣在泾县注册成立安徽泾县荣邦置业有限公司，之后杨志荣与浙ＸＸ洲国际设计有限公司的设计人员又多次到泾县规划局请求对方案进行调整修订，但仍得不到答复。在修改方案不能确定的情况下，杨志荣的合同目的能否实现成为不确定状态，故而杨志荣对剩余的土地转让款暂未支付，等待规划部门确认调整设计方案。因此，杨志荣未按合同约定按时支付土地转让款是因为泾县规划局的方案设计存在问题导致杨志荣无法实施而暂停支付剩余土地转让款的，杨志荣不存在违约情形，故在杨志荣合同目的无法实现的情况下，泾县国土资源局应将杨志荣交纳的1000万元土地出让款返还给杨志荣。故提起反诉，请求判令：1、解除双方当事人于2013年7月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、泾县国土资源局返还杨志荣已交纳的土地出让金1000万元；3、本案诉讼费用由泾县国土资源局负担。泾县国土资源局未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审中答辩称：1、本案属于建设用地使用权出让合同纠纷，应按合同约定时间付款，合同并未将建设方案修改作为付款条件，故方案是否修改与本案没有法律关系；2、对设计方案是否调整，泾县国土资源局无权决定；3、浙ＸＸ洲国际设计有限公司是中介机构不是双方共同委托的，该公司的意见不具有法律效力。杨志荣为支持其反诉主张，向本院提举的证据有：1、安徽省泾县国有建设用地使用权公开出让公告、拍卖出让须知等竞买资料一组，证明杨志荣竞买案涉地块的事实；2、《国有建设用地使用权出让合同》及合同附件3，证明该合同十三条约定的附件3即泾县住建委建办（2013）180号文《关于幕桥商贸城地块规划设计条件的通知》和根据该通知做出的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》应当与合同具有同等效力，但该建办（2013）180号文规定的设计方案可以局部调整，但需要通过批准，并非原拍卖资料中要求的必须按设计方案执行；3、缴款凭证，证明杨志荣已向泾县国土资源局交纳1000万元竞买保证金，且该款已转为土地出让款；4、浙ＸＸ洲国际设计有限公司营业执照及该公司工作人员阚栋出具的“情况说明”一份，证明浙ＸＸ洲国际设计有限公司认为泾县国土资源局提供的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》违反消防及建筑设计相关规定，需要进行修改，且浙ＸＸ洲国际设计有限公司技术人员多次陪同安徽泾县荣邦置业有限公司工作人员徐海华、俞喜传前往泾县规划局反映此事，但一直未得到解决；5、2013年8月18日浙ＸＸ洲国际设计有限公司向杨志荣提交的《关于安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》修改意见，证明浙ＸＸ洲国际设计有限公司对泾县国土资源局提供的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》向杨志荣提交了书面修改意见；6、2014年5月15日，安徽泾县荣邦置业有限公司出具的《关于要求调整幕桥商贸城规划方案的请示》，证明杨志荣向泾县人民政府送交了要求调整合同附件《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》的书面请示报告；7、电子邮件截图一份及浙ＸＸ洲国际设计有限公司修改方案的三稿，证明2013年8月杨志荣与设计公司就建筑设计方案存在的问题进行了沟通，并确认了调整方案；8、证人阚栋和证人俞喜传的证言，证明浙ＸＸ洲国际设计有限公司接受了杨志荣关于案涉工程建筑方案设计的委托，并就泾县国土资源局提供的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》中存在的问题提出了修改意见，阚栋与安徽泾县荣邦置业有限公司工作人员俞喜传一道多次到泾县国土资源局和泾县住房和城乡建设委员会反映此事，但一直未得到解决。针对杨志荣的举的上述证据，泾县国土资源局质证意见为：对证据1、3无异议；对证据2真实性无异议，但对证明目的不认可，因为合同第十三条将泾县住建委建办（2013）180号文作为合同附件3与合同约定的付款时间没有联系；对证据4的真实性、���法性和关联性均有异议，浙ＸＸ洲国际设计有限公司只是中介机构，其出具的“情况说明”不具有法律效力；对证据5、6的的真实性、合法性和关联性均有异议；对证据7的真实性、合法性和关联性均有异议，截图来源不清，且收发双方身份不确定；对证人证言，由法院审查决定。泾县国土资源局表示其在本诉中提举的证据即作为反诉中的证据。杨志荣表示对泾县国土资源局在反诉中提举的证据质证意见与本诉中的质证意见相同。根据当事人的举证、质证意见，并结合庭审中双方当事人陈述，合议庭认证意见为：一、关于泾县国土资源局提举的证据。证据1、2、3、4、5、7，因杨志荣均无异议，予以认定；证据6，真实、合法，且与本案具有关联性，予以认定，并对杨志荣未按合同约定时间付款的事实予以认定，但对于杨志荣��按合同约定时间付款是否构成违约，在证据认定中不作评价。二、关于杨志荣提举的证据。证据1、3，国泾县国土资源局无异议，予以认定；证据3与泾县国土资源局提举合同一致，真实、合法，且与本案相关联，予以认定；证据4、5、6、7、8均能相互印证，且泾县国土资源局未提供相反证据予以反驳，故均予以认定。根据采信的证据，并结合双方当事人陈述，本院查明案件事实如下：2013年7月4日，安徽省泾县住房和城乡建设委员会向泾县国土资源局作出建办（2013）180号《关于幕桥商贸城地块规划设计条件的通知》，并向泾县国土资源局提供其委托泾县规划设计院根据该文件做出的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》。2013年7月8日，安徽省泾县国土资源局公告出让泾县幕桥商贸城等地块国有建设用地使用权，同时在“拍卖须知”中明确了该地块的建设要求，并将《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》列入“拍卖须知”内容之一。2013年7月24日，杨志荣申请参加竞买，并于同日按要求向泾县国土资源局交纳竞买保证金1000万元，泾县土地收购储备交易中心当日向杨志荣出具了收条。杨志荣通过竞拍以3520万元总成交价取得案涉地块国有建设用地使用权，并于2013年7月30日签订成交确认书。2013年7月30日，泾县国土资源局作为出让人与受让人杨志荣就案涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地编号为2013-01，宗地面积为9532.9平方米，宗地位置为泾县幕桥路南侧、泾川大道西侧，宗地用途为商业和其他普通商品住房用地，出让人同意于2013年9月10日前将该宗土地交付给受让人；案涉宗地国有建设用地使用权出让价款为3520万元，该宗地定金为700万元，定金抵作土地出让价款，受让人于2013年8月29日前付款1760万元，余款1760万元于2014年1月29日前支付；受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除合同约定的定金以外的全部或者部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿；受让人承诺合同项下宗地用于非���业项目建设，开发投资总额不低于人民币1.2亿元等。另合同第十三条约定：受让人在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。该“附件3”为泾县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件即泾县住房和城乡建设委员会建办（2013）180号《关于幕桥商贸城地块规划设计条件的通知》和根据该180文由泾县规划设计院做出的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，杨志荣即委托浙ＸＸ洲国际设计有限公司对泾县幕桥商贸城进行建筑施工设计。2013年8月18日，浙ＸＸ洲国际设计有限公司针对杨志荣提交的泾县住房和城乡建设委员会给泾县国土资局的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》，根据相关法律法规和国家强制性规范，以书面形式向杨志荣提出了7点修改意见，并明确“如不按上述意见对该建筑方案设计进行修改，将会导致根据《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》做出的施工图将无法通过施工图审查，未经施工图审查合格的工程将无法办理工程手续、开工建设、相关验收，无法交付业主使用”。其后，浙ＸＸ洲国际设计有限公司的技术人员与杨志荣在泾县注册成立的安徽泾县荣邦置业有限公司的工作人员多次到泾县国土资源局、泾县住房和城乡建设委员会进行反映，并向泾县规划局提交了修改后的设计方案，但一直未得到解决。2014年5月15日，安徽泾县荣邦置业有限公司又向泾县人民政府书面提交了《关于要求调整幕桥商贸城规划方案的请示》，并抄送泾县国土资源局及泾县住房和城乡建设委员会，仍一直未得到处理。杨志荣除于2013年7月24日向泾县国土资源��交纳1000万元竞买保证金外，案涉的宗地国有建设用地使用权出让价款3520万元未按合同约定予以交纳。现该宗地块尚未开发建设。另，泾县住房和城乡建设委员会建办（2013）180号《关于幕桥商贸城地块规划设计条件的通知》第七条关于规划设计方案报审要求规定：报送的规划设计方案应符合本规划设计条件的各项规定，凡未具体规定的，应按国家现行有关法规和规范执行；报送的规划设计方案地上部分除局部因使用功能、结构设计、消防安全等经批准调整外，原则上应与政府批准的《幕桥商贸城建筑方案设计》一致。地下部分允许结合本规划设计条件的各项规定和使用要求，在符合规范和标准的前提下综合考虑设计，机动车位允许按机械停车位设计，非机动车位可按二层设计。本案在本院审理过程中，因双方当事人之间存在分歧意见，本案庭外和解���果。本案争议焦点为：泾县国土资源局收取杨志荣就案涉宗地国有建设用地使用权出让交纳的竞买保证金700万元应否退还给杨志荣。因双方当事人一致同意解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，另泾县国土资源局自认除700万元定金不予退还外，其余300万元予以退还给杨志荣，故对该合同是否解除及该300万元应否退还，不作为本案争议焦点。本院认为：杨志荣通过竞拍程序于2013年7月30日与泾县国土资源局作为出让人就案涉地块签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人理应按照该合同约定全面履行各自的义务。现泾县国土资源局诉请解除案涉合同，杨志荣亦同意解除该合同，本院对此予以确认。关于本案争议焦点，即泾县国土资源局收取杨志荣就案涉宗地国有建设用地使用权出让交纳的竞买保证金700万元应否退还给杨志荣。本院认为：泾县国土资源局与杨志荣签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，双方理应按照合同约定全面履行各自义务。但杨志荣购买案涉地块国有建设用地使用权，目的是对该地块进行不少于投资总额1.2亿元的非工业项目建设，因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》的附件3《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》对杨志荣十分重要。本案中，杨志荣在合同签订后于合同约定的第一批土地出让金交纳期限届满前即委托浙ＸＸ洲国际设计有限公司对该地块建设根据合同附件《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》进行施工图设计，表明杨志荣意在履行合同。浙ＸＸ洲国际设计有限公司虽系中介设计机构，但其在对案涉地块幕桥商贸城施工图设计过程中依据相关国家强制性规范指出该建筑方案设计存在诸多问题，这并非对该设计方案的否认，而是依据相关规范对该设计方案进一步完善，况且根据合同附件3中的泾县住房和城乡建设委员会建办（2013）180号文的第七条规定，附件中的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》在规划设计中可以局部调整。浙ＸＸ洲国际设计有限公司依据相关强制规范在幕桥商贸城施工图设计中对合同附件中的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》提出了书面修改方案，杨志荣和浙ＸＸ洲国际设计有限公司的技术人员亦多次向泾县国土资源局等部门进行反映要求对《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》进行修改，但泾县国土资源局及相关行政部门对杨志荣反映的意见和要求一直未予处理，从而导致杨志荣未按合同约定向泾县国土资源局交纳该宗地块国有建设用地使用权出��金。因此，杨志荣未按合同约定向泾县国土资源局交纳该宗土地出让金虽构成违约，但杨志荣未按合同约定向泾县国土资源局交纳案涉宗地土地出让金，与泾县国土资源局对杨志荣反映的《安徽泾县幕桥商贸城建筑方案设计》存在问题未予处理有很大关联。当然，杨志荣未按合同约定向泾县国土资源局交纳土地出让金，可能与国家宏观调控政策和市场环境发生变化等多种因素有关。故综合考量双方当事人的主体地位、本案实际情况和诸多因素，并兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定杨志荣在已交纳的700万元定金中承担100万元的违约责任。综上，原告泾县国土资源局的起诉理由及请求部分成立，本院部分予以支持。反诉原告杨志荣的反诉理由及请求亦部分成立，本院亦部分予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条��第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告泾县国土资源局与被告杨志荣于2013年7月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、确认原告泾县国土资源局不退还被告杨志荣案涉宗地竞买保证金100万元；三、反诉被告泾县国土资源局于本判决生效之日起30日内退还反诉原告杨志荣案涉宗地土地出让金和竞买保证金共计900万元；四、驳回原告泾县国土资源局其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨志荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费217800元（已由泾县国土资源局预交），由原告泾县国土��源局负担67800元，由被告杨志荣负担150000元；已由杨志荣全额预交的反诉案件受理费81800元减半收取40900元，由反诉原告杨志荣负担4900元，由反诉被告泾县国土资源局负担36000万元。以上合计，泾县国土资源局共负担103800元，杨志荣共负担154900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 吴 环审判员 陈月银审判员 魏牟莉二〇一五年九月二十二日书记员 李翼飞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。