辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01206号上诉人（原审原告）：北京北美经贸发展有限公司，住所地北京市海淀区苏州街20号院2号楼二层。法定代表人：王晓岚，该公司总经理。委托代理人：王建明，该公司监事。委托代理人：武正东，北京市正海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王景祥，系大连经济技术开发区隆祥印刷厂厂长。委托代理人：王万鸿，系大连经济技术开发区隆祥印刷厂职工。原审第三人：周旭晖。原审第三人：周丽伟。原审第三人：大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会，住所地大连经济技术开发区得胜镇东金村。���定代表人：王凤成，该村委会主任。委托代理人：孟亚晶，大连市金州新区湾里法律服务所法律工作者。原审原告北京北美经贸发展有限公司（以下简称“北美经贸公司”）与原审被告王景祥以及原审第三人周旭晖、周丽伟、大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会（以下简称“东金村”）返还原物纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年11月28日作出（2014）开民初字第1002号民事判决，北美经贸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北美经贸公司的委托代理人武正东、王建明，被上诉人王景祥及其委托代理人王万鸿以及原审第三人东金村的委托代理人孟亚晶到庭参加了诉讼，原审第三人周旭晖、周丽伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原审原告北美经贸公司在一审中诉称：1993年9月7日，佳木斯市进出口公司经济技术开发八部（以下简称开发八部）与第三人东金村签订《房产有偿使用合同书》，约定第三人东金村将其所有的1322㎡办公楼、厂房及6215㎡的场地，有偿给开发八部使用五十年，租金75万元；东金村负责办理600千伏安容量的用电手续，协助办理特钢厂营业执照等内容。合同签订后，开发八部支付了租金，第三人东金村将房屋、场地交付开发八部使用。1993年10月24日，佳木斯市公安局经济犯罪侦查支队因开发八部负责人周建锋涉嫌合同诈骗对其立案侦查。1998年8月31日，在佳木斯市公安局主持下，北美经贸公司与开发八部负责人周建锋签订协议书，将1993年9月7日的《房产有偿使用合同书》项下房屋及场地使用权定价100万元抵债给原告，第三人东金村对此予以确认。佳木���市进出口公司以开发八部主管单位名义出具证明，表示同意将涉案房屋、场地及相关权利义务无条件交给原告处置。现未经原告同意，第三人周建锋与被告于1999年7月31日签订了《租赁合同书》，将案涉部分房屋、土地出租给被告使用（使用期限为43年，自1999年至2042年）。现有证据证明原告对案涉房屋及土地拥有合法的使用权，被告未经原告同意占有使用上述房屋及场地，侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令被告腾退其占有使用的位于大连经济技术开发区得胜镇东金村12间房屋及土地使用权、院内动力电。原审被告王景祥在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有案涉房产的所有权和使用权。原告与周建锋之间是债务关系，原告应向周建锋主张权利。被告对案涉房屋、场地已实际占有使用十余年，添置很多房屋及附属设备。原告与周建��之间的协议被告不清楚。12间房屋及土地使用权均是被告租来的，房屋土地号为0××9号，租赁合同是合法有效的，动力电是经有关部门审批被告自己安装的，与原告没有任何关系。原审第三人东金村在一审中述称：只要在合同合理期限内合法取得房屋和土地使用权，村委会都没有异议。被告王景祥租赁的房屋产权证号为0××9号，没办理独立的土地使用证。动力电最早是在0228号方正院内，原告在2008年起诉的时候动力电就不存在了，现在已没有动力电，已并入国家电网统一管理。原审第三人周旭晖、周丽伟未到庭，也未提交书面答辩意见。一审法院经审理查明：1993年9月7日，东金村与开发八部（系非法人单位，主管单位为佳木斯市进出口公司，负责人为周建锋）签订《房产有偿使用合同书》，约定东金村将其所有的东金村办公楼及厂房1322㎡、场地6215㎡有偿给开发八部使用50年，自1993年9月10日至2043年9月10日止，租金75万。同时约定，对东金村出租有偿房产开发八部自修自用，其建厂投资开发八部自己投资，东金村负责办理用电手续（变压器600千伏安容量），协助办理特钢厂营业执照，其费用由开发八部承担。合同签订后，东金村将案涉房屋及场地交付开发八部使用，开发八部已支付租金75万元。1998年8月31日，原告与开发八部负责人周建锋在佳木斯市公安局主持下达成协议，约定：开发八部承租的大连市金州区德胜乡东金村原村委会的场地（租期50年），定价100万元无条件交给原告。根据实际情况可暂由周建锋看管并负责费用。期间，周可联系买主、联营及对外承租，但必须得经佳木斯市公安局经侦支队和原告的同意。如有未尽事宜及双方再发生争议，由佳木斯市公安局经侦支队负责查处。该协议签订后，佳木斯市公安局将1993年9月7日东金村与开发八部签订的《房产有偿使用合同书》及位于金州区得胜镇东金村王家甸屯的大房执金集字第0227号房产执照交付给原告，案涉房屋及场地仍由周建锋占有、使用、收益。2008年8月13日和2009年3月28日，佳木斯市进出口公司作为开发八部的主管单位出具证明，证明开发八部在1997年注销，其在1998年就认可原告与周建锋之间签订的协议。东金村对该合同书予以认可。1999年7月31日，周建锋与被告签订《租赁合同书》，约定周建锋将特钢厂院内南边瓦房12间租赁给被告，租期43年（1999年至2042年），租金55，000元一次性付清。房子四至为：北至房北墙外1米，南至南大墙外1米，东至东另建大墙，不准超过大门西边，其中走特钢厂大门，直到另开大门为止。被告有权使用特钢厂动力电量20千瓦左右，不拿增容费，��套动力表。合同签订后，被告向周建锋付清租金，周建锋将特钢厂院内南边瓦房12间及相应场地交付被告使用至今，被告将原12间瓦房进行了翻建并添附了若干厂房（约600余㎡），以上添附物均没有相关的审批手续。被告承租的上述房屋、场地包含在1993年9月7日开发八部承租东金村房屋及场地范围内。另查明，因原审第三人周建锋死亡，一审法院在重审时依法通知其继承人周丽伟、周旭晖参加诉讼，但其二人无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院认为：东金村与开发八部之间签订的《房产有偿使用合同书》虽系双方当事人真实意思表示，但该合同书中关于对于出租期限五十年的约定违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，对于超出的部分应认定无效。合同法同时规定，对于租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此一审法院可以确认案涉房屋及场地的租赁期限应为二十年，即自1993年9月10日始至2013年9月9日止，相关权利人在此期限内对案涉房屋及场地享有占有、使用及收益的权利；如租赁期间届满，权利人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案原告与周建锋就《房产有偿使用合同书》项下的房屋及场地使用权达成协议后，开发八部的主管单位佳木斯市进出口公司出具证明予以认可，东金村对此没有异议，故原告由此取得案涉房屋及场地的使用、收益权，自该协议签订之日，案涉房屋及场地的承租人应为原告。原告在与周建锋的协议中，授予周建锋看管、联系买主，经营及对外出租的权利，案涉房屋及场地一直由周建锋占有使用，原告并未实际管理，使用和经营。因此被告在���周建锋签订《租赁合同书》时，完全有理由相信周建锋合法享有案涉房屋及场地的使用权，没有证据证明被告知道或应当知道案涉房屋及场地的使用权已转移给原告，虽该租赁合同未得到原告的同意或追认，但被告作为善意承租人，在付清全部租金后，已实际占用使用案涉房屋及场地至今，并在案涉场地上添附了房屋及相关设施，因此被告已善意取得了案涉房屋及场地的使用权。依据合同法关于租赁期限的规定，由于案涉房屋及场地的租赁期限至2013年9月9日已届满，原告、被告对案涉房屋及场地享有使用权的期限也均截止于2013年9月9日，故原告、被告均丧失了对案涉房屋及场地享有占有和使用的权利。原告在未续签租赁合同时，无权要求被告腾退案涉房屋及场地。故原告要求被告腾退其占有使用的位于大连经济技术开发区得胜镇东金村12间房屋及土地使用权的主张，无法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定，作出如下判决：驳回原告北京北美经贸发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京北美经贸发展有限公司负担。宣判后，北美经贸公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其基本上诉理由为：一、原审查明事实有误。1.被上诉人并未向周建锋付清租金；2.案涉房屋及场地并非仍由周建锋占有、使用、收益，而是暂时看管并负责费用；3.所谓对12间瓦房进行了翻建，但被上诉人并没有任何证据来支持其主张。4.被上诉人在上诉人拥有使用权的土地上私搭乱建房屋，并且是上诉人已经提出诉讼法院判决后私搭乱建的，是违章建筑，绝不是“添附”。二、判决理由��误。被上诉人仅和周建锋有所谓的合同，并未尽审查的义务，原判决认为被上诉人对案涉房屋及场地属于善意占有，毫无根据。三、1993年开发八部与东金村签订《房产有偿使用合同书》是双方真实意思的表示，对房屋及土地使用权的租赁期为50年，该约定并不违反当时的法律和法规，是合法有效的，应该受到法律的保护。被上诉人王景祥表示服从一审判决。原审第三人东金村表示服从一审判决。原审第三人周旭晖、周丽伟二审即未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发��纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，周建锋为负责人的开发八部与东金村签订的《房产有偿使用合同书》是在1993年9月，双方约定的租赁期限为自1993年9月10日至2043年9月10日止。签订该合同当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据前述司法解释的规定，因该《房产有偿使用合同书》而产生的本案纠纷可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，开发八部与东金村于1993年签订的《房产有偿使用合同书》中租赁期限超过20年部分无效，即《房产有偿使用合同书》中的租赁期限应为自1993年9月10日至2013年9月9日���。这样的话，在各方都没有续订租赁合同的情况下，上诉人从周建锋处受让的《房产有偿使用合同书》项下的房屋、场地使用权的期限也于2013年9月9日届满。既然2013年9月9日租期已满20年，那么，上诉人不再对案涉房屋及场地享有占有使用的权利，其再无权要求王景祥腾退，一审驳回北美经贸公司的诉讼请求并无不当。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人北京北美经贸发展有限公司已预交），由上诉人北京北美经贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘丽媛审判员  陈 伟二〇一五年九月二十二日书记员  王 亮