广东省兴宁市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤1481执异5号案外人：岳文强，男，1963年5月1日出生，汉族，住所地湖南省南县。申请执行人：广东兴宁农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91441481196572683J，住所地广东省兴宁市兴城南郊205国道侧。法定代表人：杨帆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑培基、钟杰，系该行职员。被执行人：兴宁市科泰装饰有限公司，统一社会信用代码91441481579722757U，住所地兴宁市宁新城南205国道侧。法定代表人：王志强，系该公司执行董事。被执行人：王志强，男，汉族，1972年2月12日出生，住广东省梅州市梅江区。被执行人：姚翠娟，女，汉族，1977年1月9日出生，住广东省广州市越秀区。被执行人：李玉娟，女，汉族，1979年10月9日出生，住广东省广州市花都区。被执行人：王志雄，男，汉族，1974年8月9日出生，住广东省广州市花都区。在本院执行申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司与被执行人兴宁市科泰装饰有限公司、王志强、姚翠娟、李玉娟、王志雄金融借款合同纠纷执行一案过程中【执行案号：（2018）粤1481执恢53号】，案外人岳文强于2020年12月20日对（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》中关于要求相关部门对64号物业停止供电的内容提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年10月24日作出（2020）粤1481执异77号执行裁定，撤销本院（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》对广东省增城区（原增城市）新塘镇汇美新村Ａ6区四通路64号（粤房地权证增自字1××7号）房地产实施停止供电的执行行为。申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司不服该裁定申请复议，梅州市中级人民法院经审查作出（2021）粤14执复4号执行裁定，撤销本院（2020）粤1481执异77号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院于2021年3月12日受理后，重新组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人岳文强称，其于2014年5月9日与被执行人王志强签订了《物业租赁合同》，约定了将王志强所有的位于广东省广州市增城区（原增城市）新塘镇汇美新村A6区四通路64号的物业（以下简称64号物业）出租给案外人岳文强，租赁期限为2014年5月10日至2024年5月9日。案外人在64号物业设立抵押前就已经与原业主建立合法有效的租赁关系。根据“买卖不破租赁”原则以及相关法律规定，虽然该物业的业主已变更为广东兴宁农村商业银行股份有限公司，但并不影响原租赁合同的继续履行，即案外人对64号物业在租赁期内仍享有合法租赁权，不存在交付给广东兴宁农村商业银行股份有限公司管理使用的问题。根据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第三条第一款之规定，执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的，不予清场移交。即64号物业不适合强制执行移交的规定，故（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》适用法律错误，要求相关部门对64号物业停止供电的执行行为明显违法。因此，请求法院撤销（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》。申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司称，一、2014年6月，被执行人兴宁市科泰装饰有限公司向申请人借款，被执行人王志强提供了涉案的64号房地产作为抵押，并提供了其于2012年5月与湛淑姬签订的《房屋租赁合同》，租赁期自2012年6月7日至2018年6月6日，租金为每月38800元，租金按月结算。而被申请人岳文强在提出异议时，提交的《物业租赁合同》签订时间为2014年5月9日，租赁期自2014年5月10日起至2024年5月9日，租金为每月4300元，按季交付资金。对同一物业、出现二份租赁合同，岳文强向兴宁法院提交的《物业租赁合同》存在虚假情形。首先租赁价格畸低，远远低于市场价格；其次，岳文强未向法院提供缴纳租金的证据，也从未向申请人缴纳租金；第三，岳文强未向法院提供何时起使用64号物业的有效证据，而且王志强与湛淑姬签订的房屋租赁合同的终止时间是2018年6月6日，即使被执行人王志强与岳文强签订了物业租赁合同，那也是恶意串通，倒签合同，抵押后所签租赁合同对新的买受人不发生效力。二、在法院2019年7月19日作出的（2018）粤1481执恢53号之三的裁定书时，岳文强已经清楚已将案涉房产以物抵债给其行，但岳文强从未向其行支付过任何租赁费用。同时据其方了解，岳文强从未向王志强支付过任何费用，在（2020）粤1481执异77号、（2021）粤14执复4号案中其也未提交过任何交付过租金的依据。涉案的贷款是在2014年6月9日发放的，岳文强提交的合同签订日期显示是2014年5月9日，存在倒签合同的嫌疑，且该租赁合同并未到相关部门备案。本院查明，（2016）粤1481民初178号民事调解书确认兴宁市科泰装饰有限公司同意在2016年10月31日前向广东兴宁农村商业银行股份有限公司偿还贷款本金40438037.84元，支付计至2015年12月31日的欠息2527636.08元和自2016年1月1日起至还清之日止按年利率14.39%计算的利息；广东兴宁农村商业银行股份有限公司对涉案标的物64号房产等享有优先受偿权；被告王志强、姚翠娟、李玉娟、王志雄对兴宁市科泰装饰有限公司的欠款本息承担连带保证责任。2016年3月18日本院依据已发生法律效力的（2016）粤1481民初178号民事调解书向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行完毕生效法律文书确定的义务，但被执行人仍未履行完毕。在执行过程中，本院于2016年11月30日作出（2016）粤1481执850号执行裁定书，查封了权属人为王志强的案涉64号房地产（粤房地权证增自字1××7号）。2019年7月16日本院作出（2018）粤1481执恢53号之三裁定书，裁定该64号房地产作价5418550元，以物抵债给申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司（原兴宁市农村信用合作联社）。2020年12月14日本院发出（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》，请相关部门协助执行对涉案标的物64号物业停止供电六个月。2020年12月20日案外人岳文强作为利害关系人对（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》中要求相关部门对64号物业停止供电的执行行为向本院提出书面异议，请求法院依法撤销（2018）粤1481执恢53号《协助执行通知书》。查明：案外人岳文强于2014年5月9日与被执行人王志强签订了《物业租赁合同》，由岳文强租赁涉案标的物64号房产，租赁期限为2014年5月10日至2024年5月9日，租金每月4300元（出租方只提供收据），每二年5%递增，按季度交付租金。另查明，2014年6月4日，被执行人兴宁市科泰装饰有限公司向申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司借款；被执行人王志强、姚翠娟、李玉娟、王志雄就该笔借款作为抵押人，自愿提供了各自的房产和土地作为抵押物（其中包括涉案的64号房地产），分别与申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司签订了《抵押担保合同》，案涉标的物64号房产于2014年6月9日办理了抵押登记手续。执行中，本院于2016年11月30日查封了案涉标的物64号房产。本院认为，本案的争议焦点为对案外人岳文强与被异议人（原执行人）王志强之间就涉案标的物64号房产存在的租赁关系是否真实、合法。案外人岳文强主张执行标的物64号房产其已与被执行人王志强签订了租赁合同，租赁期从2014年5月10日起至2024年5月9日止，现仍在承租期内，要求停止对该房屋停止供电的执行行为。申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司则辩称该《物业租赁合同》存在虚假情形，该合同约定的租赁价格畸低，也未有缴纳租金及从何时起使用64号物业的有效证据。前述查明案外人岳文强提供的《房屋租赁合同》显示合同签订人为出租方王志强、承租方岳文强，约定租赁期限自2014年5月10日起至2024年5月9日，月租4300元（出租方只提供收据），每二年5%递增，按季度交付租金。审查过程中，案外人岳文强、被执行人王志强均未向法院提交证据证明岳文强已按双方签订的合同约定每季度足额交付租金，也未提供证据证明从2014年5月10日起案涉标的物64号房产由岳文强实际占有使用。同时申请执行人广东兴宁农村商业银行股份有限公司提交的《房屋租赁合同》出租人亦为王志强、租赁物同为涉案标的物64号房产，在租赁时间有重叠部分，但租金约定相差9倍多。故案外人岳文强仅提供一份《房屋租赁合同》不足以证明其与王志强之间存在真实合法的租赁关系，案外人岳文强提出的异议不足以阻止本案的强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回岳文强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邱万波审判员  丘松新审判员  曾巧玲二〇二一年三月二十五日书记员  李晓君