四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民终字第865号上诉人（原审被告）成都市益民房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道金银花街*号。法定代表人李春全，董事长。委托代理人余曼莉，四川均鼎律师事务所律师。委托代理人刁其怀，国浩律师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付涛，男，汉族，住四川省绵阳市。被上诉人（原审原告）李明菊，女，汉族，住四川省绵阳市。上述二被上诉人共同委托代理人李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。上诉人成都市益民房地产开发有限公司（以下简称成都益民房产公司）因与被上诉人付涛、李明菊商品房房屋买卖合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2015）简阳民初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员姜兵担任审判长，审判员张慧、助理审判员周杰组成的合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人成都益民房产公司的委托代理人余曼莉、刁其怀，被上诉人付涛、李明菊的委托代理人李忠涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2010年7月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，合同约定原告购买被告开发的位于简阳市贾家镇康居新城B区2-2-301号住房，总价233986元，被告应在2011年12月31日前交付房屋。《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”（二）“转移登记”中第1条第（2）项载明：“买受人同意委托成都市益民房地产开发有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”第2条载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该合同签订后，原告依约支付了购房款233986元。被告在约定的期限内向原告交付了商品房，并在约定的期限内于2012年11月15日为原告办理了该房的《房屋所有权证》，于2012年12月27日向原告交付该《房屋所有权证》的复印件。被告大约在2013年5月申请办理国有土地使用权证，由于被告超土地面积19㎡、超建筑面积400余㎡需接受处罚、补办手续，以及国土局办理相关手续需要一定的合理时间等原因，国土局于2014年1月2日出具《康居新城B区土地分布表》（注：该表的制作无需等待被告补办用地等手续，但国土局向政府报送资料时需被告完善有关手续后方能报送），该表载明简国用（2009）第04297号证书总面积37117㎡、补办用地手续19㎡。其中建筑面积11829㎡、道路及绿化用地25307㎡。简阳市人民政府根据国土局报送的《康居新城B区土地分布表》等资料于2014年5月26日制作简府地（2014）47号文件，该文件主要载明同意将位于贾家镇健康村的19㎡的国有建设用地使用权出让给被告；将11829㎡的房屋分摊用地确定给被告，并分栋办理15个土地使用证，将25307㎡道路及绿化占地予以注减。要求被告接文后及时到国土部门办理国有土地使用权注销登记手续，核发《国有土地使用证》。原、被告双方对房屋所有权证书原件的领取和土地使用权证的办理问题发生矛盾，原告等业主向贾家镇政府反映，被告于2014年6月10日承诺：“康居新城B区全体业主：我公司承诺B区的房屋土地使用证于2014年8月31日之前办理登记完毕。”简阳市贾家镇人民政府在该承诺上载明：“2014年6月10日，镇政府协调处理康居B区产权办理，兹证明在6月10日前，相关业主未领取到房屋产权证和土地使用证原件的情况属实。”被告于2014年7月28日为原告办理了该房的《国有土地使用权证》。为便于计算，原告以国土局办理土地使用权证的次日作为被告向原告交付房屋所有权证和土地使用权证的原件的时间，被告对此无异议。原告认为，被告构成违约，应依约支付违约金，形成本案诉讼。另查明，国土局在办理《国有土地使用权证》时，需对《房屋所有权证》原件进行核对。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2010年7月1日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，其中的“取得”是指房屋所有权证办理至买受人名下或交付房屋所有权证书的复印件，还是指将房屋所有权证书的原件交付给原告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”的规定，交付房屋所有权证应为被告的主要合同义务，从交易习惯应理解为交付原件而非复印件。且双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，原、被告双方对该条格式合同条款的理解出现歧义时，应当作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。因此，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”中的“取得”应解释为被告向原告交付房屋所有权证书的原件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告未在合同约定的办证期限内向原告交付房屋所有权证书的行为，已构成违约，应承担违约责任。故被告提出的“取得”是指办证而非实际交付房屋所有权证，其在约定的时间已向原告交付了房屋所有权证复印件，不应承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于违约金数额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据原被告双方约定“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”的起止时间，及“按日计算支付全部已付款万分之一”标准计算，违约金的数额为13431元（233986元×0.1‰×574天），由于原告主张13425元，因此，本院确认为13425元。关于违约金是否过高，是否应予调减问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然被告存在违约行为，但被告在约定期限内为原告办理了房屋所有权证，因办理国有土地使用权证时需提交房屋所有权证原件进行核对，故未在约定的期限内向原告交付房屋所有权证的原件，被告的违约行为轻微；其次，被告在约定期限内已为原告办理了房屋所有权证，根据《物权法》关于不动产所有权登记取得的原则，原告已经实际取得房屋所有权，没有证据表明其遭受了实际损失及损失大小。但是，对自愿签订的合同条款双方均应共同遵守，被告的违约行为亦因其超面积需接受处罚、补办手续等原因所致，被告应当承担适当的违约责任。综上，本院酌定减少违约金，由被告承担40%的违约金为5370元（13425元×40%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告成都市益民房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告付涛、李明菊违约金5370元；二、驳回原告付涛、李明菊的其他诉讼请求。案件受理费68元，由原告付涛、李明菊负担41元，由被告成都市益民房地产开发有限公司负担27元。上诉人成都益民房产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原审法院认定事实错误，上诉人不存在违约行为，理由如下：1、《商品房买卖合同》不是上诉人提供的格式合同，而是四川省建设厅和工商行政管理局提供的范本，也是由专家及学者起草的，房管部门要求必须按照此合同范本签订才能予以合同备案的，该合同的使用不是由上诉人控制的，亦不可能是上诉人单方提供的格式合同。故对其中第二十条的理解发生歧义时，不适用《合同法》第四十一条的规定，故原审由此推导认定的事实显然是错误的。其次，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十八条仍然使用的“取得“一词，此“取得”的理解发生歧义时。难道亦适用关于格式条款的规定2、上诉人认为双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记中第二项中的“取得”应当理解为：房屋所有权证办理至买受人（即被上诉人）名下，即指该证的登记时间，不是指该证交付给原告。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。故该证一经登记至被上诉人名下，被上诉人即取得该房屋所有权，任何人不可对抗。而并非原审判决认为的“取得”应为房屋所有权证书原件的交付时间。3、上诉人在规定的期限内，为被上诉人办理了房屋所有权证，且将该证复印件交付给被上诉人（交付复印件原因是为被上诉人办理国有土地使用证需要提供原件）。因此，房屋产权证书原件是否交付，并不影响被上诉人的任何权利。二、因上诉人不存在违约，故原审法院判令上诉人支付违约金是错误的，应当予以撤销原审判决并改判。三、假定上诉人存在违约行为，上诉人认为原审法院判决违约金仍过高，不符合相关法律规定。根据《合同法解释（二）》第29条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。”，本案中，上诉人未给被上诉人造成任何实际损失，且被上诉人并未提交相应证据证明其实际损失，故原审法院直接按照合同约定的40％确定违约金显然与该司法解释的规定不符。综上所述，一审判决认定事实错误，上诉人不存在违约，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求，撤销原审法院判决并改判驳回原告的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。被上诉人付涛、李明菊针对成都益民房产公司的上诉理由辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。上诉人成都益民房产公司向被上诉人提供格式合同的事实毋庸置疑，对合同中约定的“取得”理解当然应按照合同法第三十九、四十条规定作出不利于提供格式条款一方的解释，上诉人未按照合同约定交付权属证书，属单方违约，应承担违约责任，原审法院违约金已经做出了调减，故不存在违约金过高的情形。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人付涛、李明菊与上诉人成都益民房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性的规定，属有效成立的合同，双方当事人应按约全面履行合同义务。本案的争议焦点成都益民房产公司是否逾期交付房屋产权证书以及原审判决的违约金是否过高。关于成都益民房产公司是否逾期交付房屋产权证书问题。成都益民房产公司于2014年8月才交付房屋产权书，明显存在违约行为。上诉人认为“取得”应当理解为：房屋所有权证办理至买受人（即被上诉人）名下。根据双方签订的合同而言，其文义是取得证书，而不是取得产权，上诉人的理解是被上诉人对产权的取得，并不是合同约定的证书的取得。因此，合同该处的“取得”应当理解为上诉人向被上诉人交付产权证书。上诉人认为交付房屋产权证书复印件视为交付，该观点与合同约定不符。合同约定的取得房屋产权证书从生活常识和习惯而言，当然是房屋产权证书原件，上诉人擅自扩大解释为房屋产权证书或者其复印件的观点不符合生活常识和交易习惯，其观点本院不予认可，其上诉请求本院不予支持。原审判决的违约金是否过高？根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原审法院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度的基础上，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已将违约金进行了调减，其判决并无不当，上诉人认为原审判决的违约金还过高的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人成都市益民房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 姜 兵审 判 员 张 慧代理审判员 周 杰二〇一五年九月二十三日书 记 员 江先兰