广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法���五终字第3736号上诉人（原审原告）：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：颜桂兰，职务总经理。委托代理人：吴桂镛，该公司职工。委托代理人：袁焯频，该公司职工。上诉人（原审被告）：胡晓，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：卜娅辉，身份证地址长沙市芙蓉区。上诉人胡晓、卜娅辉的共同委托代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人胡晓、卜娅辉的共同委托代理人：林晓佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）因与上诉人胡晓、卜娅辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经��理查明：1994年2月4日，广州市东山城市建设开发总公司（甲方）与胡静（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经批准拆除乙方所有的东华西路251号三、四楼的房屋（建筑面积174.2平方米），甲方将自有的东华西路地段自编第五、六层楼建筑面积174.2平方米房屋作为拆除乙方原址房屋的产权补偿等。同年3月29日，该协议在房管部门办理了备案手续。2002年8月8日，胡某（乙方）与东某公司（甲方）签订《拆迁〈房屋补偿协议书〉补充协议》，约定…原《补偿协议》约定回迁补偿安置新建大楼第五、六层建筑面积174.2平方米予乙方回迁居住，现甲方无法按原签订的《补偿协议》的楼层、方位安排补偿安置执行，现经甲乙双方协商，乙方同意回迁安置调整为本地段新建大楼自编A座第十六层东南向建筑面积174.2平方米作为原方位拆迁补偿安置，其他条款按原《房屋补偿协议书》执行，产权面积174.2平方米分二套间，其中102.065平方米一套，72.135平方米一套等。2003年10月24日，胡某与东某公司签订《收楼确认书》，约定甲方将海谊华厦第十六层自编1603、1604单元房屋作为胡某原房屋拆迁补偿安置交付给胡某，自2003年11月1日起，该单元由东某公司交付给胡某回迁使用等。涉讼房屋因办理产权登记的诉讼案件经原审法院2013年9月27日作出（2013）穗越法民三初字第1685号（下称1685号）民事判决，判决东谊公司应自该判决发生法律效力之日起十五日内协同胡晓、卜娅辉办理广州市东华西路东华西新街2号1603、1604房的房地产权登记手续（胡晓、卜娅辉各占二分之一的产权份额）。2014年7月23日，房管部门向胡晓、卜娅辉核发了涉讼房屋的产权证，该证记载：1603房建筑面积101.6平方米，套内建筑面积81.2714平方米，共有分摊面积20.3306平方米，胡晓占1/2份额，卜娅辉占1/2份额；1064房建筑面积89.62平方米，套内建筑面积71.685平方米，共有分摊面积17.9326平方米，胡晓占1/2份额，卜娅辉占1/2份额。东某公司于2014年10月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：胡晓、卜娅辉向东谊公司支付广州市越秀区东华西新街2号1603房、1604房的超大面积款303119元（按17890元/平方米×17.0196平方米）。胡晓、卜娅辉原审答辩称：不同意东某公司的诉讼请求。东某公司和胡晓、卜娅辉于1994年2月4日签订的《房屋拆迁补偿协议书》及2002年8月8日签订的《房屋补偿协议书》对超大面积的购房款没有约定，2003年回迁的书面文件显示，实测面积已经出来，东某公司并没有要求胡晓、卜娅辉支付超大面积部分的购房款，双方的真实意思在《收楼确认书》已确认，东某公司过了10多年一直未向胡晓、卜娅辉主张权利，故东某公司的诉请已超过2年的诉讼时效。2011年通过政府解决历史遗留问题才办出产权证，是政府解决历史遗留问题的结果。涉讼的两套房屋按产权证记载建筑面积共191.2196平方米，公摊面积38.2632平方米，严重超标，按公摊面积占建筑面积的比例13%-15%计算，应扣除超标公摊面积13.315平方米，正确的增大面积应为3.70445平方米，即使要结算，也应按当时的拆迁政策及合同约定即超大面积按合同约定评估价格计算。东某公司一直未缴纳更改规划、违法建筑的政府罚款，东某公司无资格要求面积结算，故胡晓、卜娅辉不应当支付任何结算款。本案在审理期间，东谊公司于同年12月3日向原审法院提出了对广州市东华西路东华西新街2号1603、1604房市场价格的评估申请。原审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述房屋的市场价格进行评估。该公司于同年12月31日做出了穗华价估（2014）1078号《关���广州市东华西路东华西新街2号1603房、1604房市场单价评估结论书》，价格评估结论为：1.评估时点1994年2月4日的市场单价为3900元/平方米；2.评估时点2003年10月24日的市场单价为5200元/平方米；3.评估时点2014年10月14日的市场单价为20500元/平方米。东某公司对上述评估结论没有异议，认为应按2014年的评估时点结算。胡晓、卜娅辉对评估结论有异议，本案是拆迁合同纠纷，一切应当以该合同签订的时间点即1994年来适用法律和考虑财产价值，评估结论的市场单价太高，与实际不符，涉讼房屋与同小区的商品房相比差别很大，不能与通常市场上的商品房作比较，涉讼房屋的结构存在很大的问题，对房屋的价格产生巨大的影响，拆迁合同中已表明了评定财产的价值即47624.4元，该价格更符合当时的市场价值，这是合同双方无争议的情况下的理性评估，故应将合同评定的财产价值47624.4元÷174.2平方米＝273.38元/平方米作参考。原审法院认为：广州市越秀区东华西新街2号1603房、1604房是东谊公司拆除胡晓、卜娅辉原广州市东华西路251号三、四楼房屋的产权调换补偿，胡晓、卜娅辉已取得涉讼房屋产权证，对涉讼房屋依法享有了占有、使用、收益和处分的权利。按协议记载，胡晓、卜娅辉原拆迁房屋的合法产权为建筑面积174.2平方米，约定产权调换补偿的建筑面积是174.2平方米，现实际回迁作为产权调换的1603房、1604房的建筑面积共191.2平方米，比协议约定补偿的面积超出了17平方米，虽然上述产权补偿协议没有就超出产权补偿面积如何结算作出约定，而建筑面积17平方米对于两套房屋的面积而言不可分割，如果东某公司和胡晓、卜娅辉共有房屋也不利于房屋的整体管理和使用，故东某公司要求胡晓、卜娅辉支付超大面积款的诉讼请求，原审法院��以支持。胡晓、卜娅辉2003年回迁后，因东某公司没有履行办证的义务，导致胡晓、卜娅辉通过诉讼才取得涉讼房屋的产权证，且东某公司作为开发商，在规划设计回迁楼时应预见回迁房屋的面积误差，鉴于胡晓、卜娅辉已取得物权，依《中华人民共和国物权法》关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，房屋建筑面积以产权证记载为准，双方当时的补偿协议没有就超面积结算进行约定并不影响东某公司主张权利，且胡晓、卜娅辉2014年7月领取房产证后，东某公司向原审法院提起诉讼，故对胡晓、卜娅辉认为东某公司的主张超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。因此，根据公平合理原则，超面积的单价以胡晓、卜娅辉回迁时的市场价格即5200元/平方米为宜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：一、胡晓、卜娅辉自本判决发生法律效力之日起15日内，向广州市东谊房地产开发有限公司支付广州市越秀区东华西新街2号1603房、1604房的超大面积款（按5200元/平方米，共17.0196平方米计）；二、驳回广州市东谊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费5847元、评估费10350元，共16197元。由广州市东谊房地产开发有限公司负担9012元，胡晓、卜娅辉负担7185元。判后，东某公司与胡晓、卜娅辉均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人东谊公司上诉并答辩称：东谊公司经批准征用开发东山区东华西路、东华西横街地段兴建商住楼。原东山区东华西路251号三、四楼房屋产权人是胡某，1994年2月4日胡某与东某公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，2002年8月8日签订《〈拆迁房屋补偿协议书〉补充协议》，约定回迁补偿安置东华西路新建大楼自编A座第十六层东南向，建筑面积：174.2平方米(分二套间)作为原房屋拆迁补偿安置。2003年10月24日东某公司安置胡某回迁海谊华厦第十六层自编1603、1604房。该房屋经广州市房地产测绘所测量，总建筑面积为：191.2196平方米(其中：1603房101.6020平方米，1604房89.6176平方米)，测绘面积比胡某原产权房面积实际超大17.0196平方米。2013年9月27日因双方对超大面积未达成购买意见。胡晓、卜娅辉向越秀法院提起另案1685号诉讼，法院认为：涉案回迁的(二间)房屋面积未经房管部门最终认定，结清房款有现实障碍。要求双方应在房管部门核发房产证，涉讼房屋的实际面积最终确定后，另循法律途径处理。并依法作出1685号民事判决。胡晓、卜娅辉于2014年7月23日向房管局办理了涉案二房屋的产权登记手续，根据广州市房地产档案馆出具的“房地产登记簿查册表”，房地产登记号：2014登记字1009815号，越秀区东华西新街2号1603房建筑面积为101.602平方米。房地产登记号：2014登记字1009819号，越秀区东华西新街2号1604房建筑面积为89.6176平方米。涉讼房屋总建筑面积经房管部门确认为191.2196平方米，比胡晓、卜娅辉原产权面积174.2平方米超大了17.0196平方米，该超大的面积应由胡晓、卜娅辉向某公司购买。原审法院根据《中华人民共和国物权法》“不动产登记簿是物权归属和内容的依据的根据”的规定，认定房屋建筑面积以产权证记载为准，就应认定胡晓、卜娅辉在2014年7月23日前对涉讼房屋超大面积部分没有归属权，应参照2014年10月14日的市场单价2500元／平方米的评估时点结算超大面积购房款。综上所述，东谊公司上诉请求：改判胡晓、卜娅辉支付本市越秀区东华西新街2号1603房、1604房超大面积款348901元(按20500元／平方米×17.0196平方米)。上诉人胡晓、卜娅辉上诉并答辩称：一、原审忽略了房屋交付的先后顺序问题，业主得先补面积差异款，开发商才交付房屋给业主，这是房屋交付惯例。况且《收楼确认书》已经明确写明胡晓、卜娅辉无需支付增大面积购房款。1994年2月4日胡某(胡晓的父亲，卜娅辉的丈夫)与东某公司签订《房屋拆迁补偿协议书》、2002年8月8日签订《拆迁补充协议》都未对房屋面积差异补偿进行约定。2003年胡某查看了回迁房屋，因房屋卫生间建在客厅中间，有臭味溢出，胡某当场拒绝收楼。之后东某公司员工多次找胡某协商，称虽置换的房屋与以前相比朝向、户型等都有所降低，但面积比之前拆迁房有所增大，双方互不补钱，胡某这才同意收楼。并且东某公司在2003年10月24日在《收楼确认书》将面积补差部分特别用笔作划斜杠，明确表示胡某无需支付增大面积购房款。另外，根据当时情况，所在楼盘回迁业主中，有些在《收楼通知书》上签字时是需要缴交增加面积购房款才能收楼的，因此胡晓、卜娅辉的情况和其他人是不一样的。二、涉讼房屋是拆迁安置房并非商品房，但原审法院却以回迁时(2003年10月24日)的商品房市场价格即5200元／平方米计算超面积价款，显然不合理。此外，涉讼房屋结构存在问题还经常漏水，鉴定机构又未对涉讼房屋及附属设施进行测试，该评估结论不应予认可。本案是拆迁安置补偿合同纠纷，应以该合同签订的时间点(即1994年)来适用法律和考虑财产价值。况且，即使存在补差情况，也应按当时被拆迁房屋评定价“47624.40元”来计算即47624.40元÷174.2／平方米=273.38元／平方米。另外，涉讼房屋因东某公司过错导致胡晓、卜娅辉至2014年才取到产权证，已经历二十年之久，不能以现在的市场价值来衡量当时的房屋价值。况且东某公司严重延期交搂，胡晓、卜娅辉本就有权利要求其赔偿延期交楼的违约金。三、从产权证看,两套房屋公摊面积共计38.2632平方米，占建筑总面积191.2196平方米的20.01％，超出国家规定的18层以下房屋公摊面积应当占建筑总面积的13％-15％的标准达13.31513平方米，这是东某公司违规变更规划造成的。因此，涉讼房屋真正增大面积是3.70445平方米，原审以17.0196平方米计算面积差，对胡晓、卜娅辉不公平。四、2003年涉讼房屋实测面积出来，东某公司就未曾主张过补差这权利，东某公司现提起本案诉讼已超出诉讼时效期间，原审以2014年7月才领取涉讼房屋产权证为由认定东某公司诉请未过诉讼时效期间，依据不足。东某公司一直未主张涉���房屋增大面积差价款，也可证实双方原本就有对增大面积进行“互不补钱”的约定。综上所述，胡晓、卜娅辉上诉请求判令其无需支付涉案1603、1604房超出面积17.0196平方米的购房款。本院二审经庭询调查确认原审查明事实，双方当事人二审期间均无证据提交。另外，胡晓、卜娅辉二审中补充陈述：双方对于超面积差价款没有约定就不应该补偿，即使要补偿，按照1992年《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定超过补偿面积的10平方内是按照建筑成本价格结算，超过10平方米的部分按照商品房的价格计算。东某公司对此陈述称：上述实施办法规定是被拆迁人可以享受10平方米的购买优惠价，而本案双方未约定该优惠购买大面积的问题，并不适用该条款；另外，胡晓、卜娅辉称涉讼房屋存在瑕疵的问题，从未向某公司主张过；双方也从未约定过面积超大部分不进行补差。本院认为，双方签订的房屋拆迁补偿协议书及补充协议明确记载胡晓、卜娅辉原拆迁房屋的合法产权为建筑面积174.2平方米，约定产权调换补偿的建筑面积是174.2平方米，现实际回迁作为产权调换的1603房、1604房的建筑面积共191.2平方米，比协议约定补偿面积超出17平方米。虽然上述房屋拆迁补偿协议没有就超出产权补偿面积如何结算作出约定，而建筑面积17平方米对于两套房屋的面积而言不可分割，胡晓、卜娅辉的房产证也确认享有涉讼房屋全部产权面积。原审法院基于具体案情及公平合理原则判令涉案房屋超出原合同约定的回迁面积差价款以胡晓、卜娅辉于2003年10月24日实际回迁时的市场价格即5200元/平方米为计算依据并无不妥，可予维持。至于东某公司上诉主张按其提起本案诉讼时的房屋市场价格作为补差标准，因在胡晓、卜娅辉2003年回迁后，���某公司并未履行办证义务，导致胡晓、卜娅辉通过另案诉讼才取得涉讼房屋产权证，且东某公司作为开发商，在规划设计回迁楼时应预见回迁房屋的面积误差，但对双方权利义务未作明确约定引发本案诉讼。因此，原审处理公平合理，东某公司上诉主张按其提起本案诉讼时的房屋市场价格作为补差依据，不予采信。至于胡晓、卜娅辉上诉主张依据《收楼确认书》的约定其不应承担补差价的义务、应按1994年签订协议时的房屋市场价格计差价款、涉讼房屋公摊面积不合理、东某公司诉请已超过诉讼时效期间等问题。因双方房屋拆迁补偿协议及补充协议对于回迁补偿房屋的面积已作明确约定，双方于2003年10月24日实际对回迁房进行交接时，房屋实际面积与约定有误差的事实才现实发生。《收楼确认书》明确差价面积以房产证登记为准，因此，该条款应看作是对于超大面积如何进行结算未作约定，而非不作补偿。关于胡晓、卜娅辉上诉提出涉讼房屋公摊面积不合理的问题，不属于本案民事纠纷审查范围，胡晓、卜娅辉主张按增大面积3.7平方米作为补差依据，缺乏事实基础。关于诉讼时效的问题，另案生效判决已经查实在涉讼房屋办理产权证之前双方曾就此有争议，且另案判决明确东某公司可另循法律途径解决。依据《中华人民共和国物权法》关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，房屋建筑面积以产权证记载为准，双方当时的补偿协议没有就超面积结算进行约定并不影响东某公司主张权利，且房屋面积差价款是基于物权而产生的款项结算问题，并不适用诉讼时效期间的相关规定。胡晓、卜娅辉认为东某公司原审诉请超过诉讼时效期间的主张，本院不予采纳。另外，关于胡晓、卜娅辉上诉主张本案适用《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的规定，对于十平方米以下的面积差按成本价结算，超出十平方米的部分按商品房价格结算的。因《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。补偿建筑面积超过原建筑面积，是指房屋所有权的房屋因按人均不足五平方米居住面积或在异地安置或补偿的房屋难以分割需增加安置并计入产权的面积。结算价款原则上一次付清，如当事人确有困难的，可分期付款，但最后一期付款不得超过补偿的房屋交付使用之日”。据此，东���公司主张该条款是双方在拆迁安置补偿协议签订过程中对购大面积价款标准作出的约定的法律适用，并且明确规定在房屋交付使用之日前要支付完毕，而本案双方约定的回迁面积与原房屋产权面积不存在超大面积，也未约定胡晓、卜娅辉购买了超大面积，不应适用此条款。本院认为产生本案纠纷是因为实际回迁房面积超出合同约定的补偿面积的差价款补偿问题，双方就补偿增大面积的购买未进行约定，本案并不适用该条款。因此，胡晓、卜娅辉主张据此规定进行涉案房屋面积差价款的结算，依据不足，不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东某公司与胡晓、卜娅辉的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10382元，由上诉人广州市东谊房地产开发有限公司负担4535元，胡晓、卜娅辉负担5847元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月二十八日书 记 员  璩方慧