广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39811号原告：广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区。负责人：李国垣，社长。委托代理人：潘秀芬、黄梓伊，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习律师。被告：广州金信诚贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010670823673X8。法定代表人：谢金红，经理。委托代理人：徐军辉、罗玉彬，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习律师。原告广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社（下简称石东三社）诉被告广州金信诚贸易有限公司（下简称金信诚公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石东三社的委托代理人潘秀芬、黄梓伊，被告金信诚公司的委托代理人徐军辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石东三社诉称：原、被告于1998年1月12日签订《租赁协议书》，约定原告将位于广州市天河区*村*塘一至八幢市场住宅综合楼【本小区综合楼经广州市地名委员会“穗地名委（1995）**号”文批准命名为“粤华苑”】的全部首二层房屋【连同土地使用面积及公用配套设施（含供水供电设施）】出租给被告使用及出租经营，该房屋建筑面积共约11900平方米；租赁期限自1998年6月29日至2035年6月28日，共计37年；月租金以该房屋每平方米建筑面积11元计，按该房屋建筑面积11900平方米计算，共计月租金为130900元，租金从第三年后开始每隔五年递增15%；租金按转账（或现金等形式）每六个月结算一次，由原告在每年的六月底及十二月底凭合法收款凭证向被告收取本期（六个月）的租金；被告应依约按时交纳租金，逾期原告有权要求被告每月按所欠租金10‰的标准支付滞纳金。2000年4月8日，原、被告签订《补充协议书》，约定该房屋的租金起计日期改定在2000年9月1日。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，根据该法第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第二条规定，“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”本案《租赁协议书》约定的租赁期限为1998年6月29日至2035年6月28日，共计37年。据上规定，《租赁协议书》自1998年1月12日至2019年9月30日的租赁期限有效，2019年10月1日至2035年6月28日的租赁期限无效。为解决租赁期限不符合法律规定这一问题，原告委托律师于2019年3月14日向被告寄出《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起五日内与原告协商解决租赁期限超过法律规定最长期限的问题，但被告拒收《律师函》。原告还于2019年4月25日到被告注册地址的物业公告栏和租赁房屋所在地的物业管理处张贴上述《律师函》，但被告始终未与原告联系协商。截至本案起诉之日，租赁期限已满20年，《租赁协议书》及《补充协议书》约定的租赁期限于2019年9月30日届满，被告已于2018年12月7日、2019年3月14日、2019年6月13日向原告支付了租赁房屋2019年1月至9月的租金，但被告在租赁期限届满后仍继续占用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁期间届满后，被告应当腾空并返还租赁物，被告逾期返还租赁物的，原告有权要求被告按月租金标准支付逾期腾房占有使用费。原告作为村集体经济组织，被告在租赁期限届满后继续占用租赁房屋的行为会导致原告无法使用租赁房屋获取收益，从而导致村民股东无法享受分红。因此，虽然被告在2019年9月18日、12月10日、12月25日向原告转账合计1800000元时备注的用途为租金，但原告收下被告支付的该笔款项是为了保障村民在2019年年底的分红权益，并没有承认该款项属于租金，该款项在性质上属于被告向原告支付2019年10月至2020年6月的房屋占有使用费，被告应继续向原告支付自2020年7月1日起至被告腾空租赁房屋并返还给原告之日止的房屋占有使用费。此外，在有效的协议期限内，双方当事人应根据协议的约定，全面充分履行各自的义务。原、被告签订《租赁协议书》后，原告已按约定将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按期足额向原告交纳租金，被告拖欠自2001年7月至2003年6月共24个月的租金，每月租金130900元，合计3141600元。被告逾期交纳租金，按《租赁协议书》约定，原告有权要求被告按每月所欠租金10‰的标准向原告支付滞纳金。原告曾于2014年9月10日及2016年11月24日致函敦促被告限时清缴所欠租金，但均未收到任何回复。被告至今仍未向原告交纳上述拖欠的租金及滞纳金。现《租赁协议书》的租赁期限已满二十年，超过二十年部分的租赁期限无效，且被告拒不交纳拖欠的租金及滞纳金，故原告提起本案诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告于1998年1月12日签订的《租赁协议书》及2000年4月8日签订的《补充协议书》于2019年9月30日终止；二、被告将位于广州市天河区*村*塘一至八幢市场住宅综合楼粤华苑的全部首二层的租赁房屋腾空并返还给原告；三、被告向原告支付自2020年7月1日起至被告腾空租赁房屋并返还给原告之日止的房屋占有使用费；四、被告按每月130900元的标准向原告支付拖欠的2001年7月至2003年6月的租金3141600元；五、被告向原告支付自2001年7月起至被告付清欠租之日止的滞纳金（滞纳金每月按所欠租金的1%计算，以不超过拖欠的租金本金3141600元为限）；六、本案的案件受理费由被告承担。被告金信诚公司辩称：一、原告的诉请有悖于诚信原则。（一）租赁房屋所在的粤华苑是广东粤华房地产开发公司与广州市天河区*村街石东村民委员会合作开发的房地产项目。后该项目因资金问题烂尾，首二层房屋仅完成框架，根本不具备使用条件。（二）原告与被告在1998年1月12日签订合同时，*村一带仍是城郊结合部，房产没有什么商业价值，房产发展的前景也不明朗，租赁房屋在当时不过价值30000000元左右。在此情况下，被告以每平方米11元且每5年递增15%的价格承租房屋，最终需要支付的租金高达88000000元。除租金外，被告还要投资对仅有框架的租赁物进行升级改造，以使其具备使用条件。（三）合同签订后，被告完成了租赁房屋的间隔和装修，但招租情况并不理想。为防止损失扩大，被告本想放弃押金和投入的装修改造费用以求退租。但原告以村集体经济困难为由恳求被告坚持一段时间，并主动提出从2000年9月1日起计收租金。被告出于帮扶原告的考虑，同时也顾及已投入的巨资，最终同意坚持并与原告于2000年4月8日签订了《补充协议书》。（四）《补充协议书》签订后，被告苦心经营，同时得益于经济形势向好，弥补前期投资后被告终于开始盈利。原告现起诉终止合同，无异于过桥抽板，有悖于诚信原则。二、被告与原告已签订新的租赁合同，有权继续承租租赁房屋至2031年6月28日。（一）鉴于《中华人民共和国合同法》施行后，租赁合同期限不得超过20年，被告经与原告充分磋商，双方于2011年5月23日签订《租赁合同》，约定租赁期限自2011年6月29日至2031年6月28日止，并约定了相应的租金标准；本合同生效时，原《租赁协议书》及《补充协议书》解除失效，双方权利义务关系以本合同为准。（二）《租赁合同》签订后，被告一直依约履行，从未欠租，原告向被告开具的发票也在备注栏注明收到的是租金。因此，双方事实上也是按照《租赁合同》的约定履行的，原告要求被告腾空交还租赁房屋，显然没有依据。三、原告诉请拖欠的租金已超过诉讼时效。（一）由于租赁房屋当时当地的情况所限，被告的经营一直较为困难，在2001年7月至2003年6月期间，被告确实有欠租行为，不过金额并没有原告所述的那么多，但由于年代久远，被告已难以找到当初交租的凭证。更重要的是，鉴于被告的困难情况，原告担心被告退租后更难找人接手承租房屋，故原告表示不再追讨被告的欠租。在经营好转后，被告就没有再拖欠租金了。在协商签订《租赁合同》的过程中，原告也没有提及付清欠租的问题。（二）根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，租金的诉讼时效为1年，原告的诉请早已超过诉讼时效。尽管如此，出于对原告的尊重，只要原告愿意继续履行《租赁合同》，被告仍愿意分期在剩余租期中支付欠租，金额以原告所述为准。但如果原告坚持收回租赁房屋，则被告将坚持时效抗辩。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：金信诚公司原名为广州金信诚物业管理有限公司，后于2002年变更名称为现名。1998年1月12日，石东三社（甲方）与金信诚公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将座落在广州市天河区*村*塘的一至八幢市场住宅综合楼【本小区综合楼经广州市地名委员会“穗地名委（1995）255号”文批准命名为“粤华苑”】的全部首二层房屋【连同土地使用面积及公用配套设施（含供水供电设施）的房屋，下简称案涉物业】出租给乙方使用及出租经营，该房屋建筑面积共约11900平方米（届时以产权证所核定的首二层建筑面积为准）；租赁期限自1998年6月29日起至2035年6月28日止，共计37年；月租金以该房屋每平方米建筑面积11元计，如按该房屋建筑面积为11900平方米计算，共计月租金为130900元；租金从第三年后开始每隔五年递增15%（即2006年6月29日至2011年6月28日止，该房屋每平方米建筑面积的每月租金按12.65元计算；2011年6月29日至2016年6月28日止，该房屋每平方米建筑面积的每月租金按14.55元计算；其后每平方米月租金每五年按此递增数类推）；租金按转账（或现金等形式）每六个月结算一次，由甲方在每年的六月底及十二月底凭合法收款凭证向乙方收取本期（六个月）的租金；乙方在经营过程中预计需投入不少于30000000元对该房屋进行分间施工及进行室内外装修（包括安装设备及架行人天桥等）施工，甲方同意；租赁期满后，由乙方施工在结构内或墙体内的电器设备和装修，乙方不用拆除及不得拆走，甲方亦不予补偿；在本协议书生效后三个月内乙方应向甲方交纳保证金300000元，甲方应在租赁期满之日将此保证金退回给乙方或抵偿租金（如租赁经营期间甲方大力支持乙方工作，乙方同意把此保证金转作奖励金给甲方）；乙方应依约按时交纳租金，逾期甲方有权计算乙方的每月千分之十滞纳金等。2000年4月8日，石东三社（甲方）与金信诚公司（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方租给乙方并由乙方负责经营及管理的案涉物业的租金起计日期改定在2000年9月1日（即甲方开始计收乙方租金日期）；本补充协议书条款有悖于《租赁协议书》条款时，以本补充协议书条款为准等。现石东三社提起本案诉讼，要求确认《租赁协议书》及《补充协议书》于2019年9月30日终止，并要求金信诚公司腾空返还案涉物业、支付房屋占有使用费及拖欠的租金、滞纳金等。诉讼过程中，石东三社与金信诚公司均确认双方签订合同后，石东三社已将案涉物业交付给金信诚公司使用，金信诚公司将案涉物业间隔后进行分租经营至今。石东三社主张金信诚公司拖欠2001年7月至2003年6月的租金3141600元，其分别于2014年9月10日、2016年11月24日致函金信诚公司催收拖欠租金，但未收到金信诚公司任何回复，金信诚公司至今仍未交纳拖欠的租金及滞纳金。为予证明，石东三社提交了《催交租金函》及快递详情单、交寄邮件收据、改退批条、《通知》（复印件）及快递详情单（复印件）、快递物流记录（打印件）等证据。金信诚公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为相关函件都没有妥投，其没有收到这些函件。另，金信诚公司主张其虽然有欠租，但实际欠的租金为2600000元左右，因当时金信诚公司投入资金进行升级改造，招租又很困难，导致经营困难，石东三社同意豁免上述拖欠租金；金信诚公司也不认可石东三社的计算方法，《租赁协议书》约定租金是半年结算一次，说明是先使用场地再支付租金，且石东三社的主张已经超过诉讼时效。石东三社主张租赁期限于2019年9月30日届满，金信诚公司应在租赁期限届满后腾空返还案涉物业，但金信诚公司仍继续占用案涉物业；金信诚公司已经向其支付了2019年10月至2020年6月的房屋占用使用费，虽然金信诚公司转账时备注用途为租金，但其收下该笔款项是为了保障村民分红的权益，并没有承认该款项属于租金，该款项在性质上应属房屋占有使用费，金信诚公司应继续向其支付自2020年7月1日起至腾空返还案涉物业之日止的房屋占有使用费。金信诚公司认为其向石东三社支付的款项，发票备注栏已备注款项的性质是租金。金信诚公司主张《中华人民共和国合同法》实施后，法律规定租赁期限不得超过20年，故其与石东三社经协商签订了新的《租赁合同》，约定租赁期限至2031年6月28日，因此，石东三社要求其腾空交还案涉物业没有依据。为予证明，金信诚公司提交了《租赁合同》作为证据。该《租赁合同》显示由石东三社（甲方）与金信诚公司（乙方）于2011年5月23日签订，约定甲方将案涉物业出租给乙方使用及出租经营；甲乙双方同意该房屋租赁期限自2011年6月29日起至2031年6月28日止；租赁期间的租金标准为：2011年6月29日至2016年6月28日，每月173115.25元；2016年6月29日至2021年6月28日，每月199082.54元；2021年6月29日至2026年6月28日，每月228944.93元；2026年6月29日至2031年6月28日，每月263286.67元；双方认可计租面积为建筑面积，按11900平方米计算；在租赁期限内，双方都不得以任何借口理由单方提出终止（解除）本合同，否则要赔偿对方一切经济损失及负一切有关责任；乙方根据原《租赁协议书》交纳的保证金300000元，转作本合同的保证金，甲方应在租期届满后1个月内将保证金退回给乙方或抵偿租金；乙方应依约按时交纳租金，逾期甲方有权按欠付金额的每月1%计收违约金等。石东三社对《租赁合同》的真实性不予确认，认为其没有与金信诚公司签订过该份合同，也未曾见过该份合同，合同落款处没有双方法定代表人签名，且双方一直是按《租赁协议书》及《补充协议书》的约定履行各自的义务。根据石东三社申请，本院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所（下简称广州分析鉴定所）对以下问题进行鉴定：1、《租赁合同》第1页与第2页的打印字迹是否均在同一打印机一次性整体打印形成；2、《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印章真伪；3、第1页抬头处、第2页落款处甲方“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印章的相对形成时间是否均在《租赁合同》第2页显示的“2011年5月23日”当日形成。广州分析鉴定所于2020年11月9日作出中广测〔2020〕文鉴字第0251号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检的检材《租赁合同》第1页与第2页的打印字迹是用同台机具一次打印形成；2、送检的检材《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方的“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印文与样本1至样本10上的“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印文是同一枚印章盖印；3、无法判断送检的检材《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印文的具体盖印形成时间。石东三社对《司法鉴定意见书》的真实性没有异议，但认为其已按照广州分析鉴定所的要求提供了时间段从2011年起至物证出示时间止（2011年5月23日），即落款时间段为2011年4月至6月的样本材料，不存在《司法鉴定意见书》第5页第四部分最后一行所述的“受样本条件限制，无法判断检材第1页抬头处、第2页落款处印文的具体盖印形成时间”的情形；《司法鉴定意见书》所述“检材《租赁合同》两处的印文与样本1至样本6时间段的印文反映为相近时间段盖印”的意见，明显依据不足；石东三社提交的《司法鉴定申请书》第三项请求事项为申请鉴定《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方印章的相对形成时间是否均在《租赁合同》第2页显示的“2011年5月23日”形成，广州分析鉴定所仅在《司法鉴定意见书》第五部分“鉴定意见”第3点中认定无法判断检材《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方印文的具体盖印形成时间，但并未就石东三社上述第三项请求事项即甲方印章的相对形成时间进行分析鉴定，属于重大失误，其作出的《司法鉴定意见书》第五部分“鉴定意见”第3点的依据不足；石东三社申请法院依法委托广州分析鉴定所以外的其他有资质的司法鉴定机构对《租赁合同》重新进行司法鉴定。金信诚公司对该《司法鉴定意见书》，认可鉴定机构出具的前两点鉴定意见，即认可检材《租赁合同》的打印字迹是同台打印机具一次打印形成，《租赁合同》的印文与石东三社提供的样本是同一枚印章盖印；对鉴定机构出具的第三点鉴定意见“无法判断送检的检材《租赁合同》第1页抬头处、第2页落款处甲方‘广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社’印文的具体盖印形成时间”，金信诚公司认为由《司法鉴定意见书》的陈述可知，石东三社送检样本1至样本6的落款日期为2010年至2012年期间，样本7至样本10的落款日期为2019年至2020年期间；鉴定机构将检材《租赁合同》印文与样本1至样本6的印文进行比较检验，反映为“相近时间段盖印的形成特征”；将检材《租赁合同》印文与样本7至样本10的印文进行比较检验，反映为“不同时间段盖印的形成特征”；因此，虽然不能判断《租赁合同》印文的具体盖印形成时间，但仍可以推断印文的盖章时间范围在2010年左右至2012年左右。另，金信诚公司庭审后提交了业务回单（付款）、石东三社出具的发票、银行进账单，以证明其已向石东三社支付了2020年7月至2021年3月的租金。石东三社对上述证据的真实性予以确认，但认为双方当事人实际履行的《租赁协议书》及《补充协议书》约定的超过二十年的租赁期限部分应为无效，案涉物业的租赁期限已于2019年9月30日届满，但金信诚公司在租赁期限届满后仍继续占用案涉物业至今，石东三社有权要求金信诚公司按照月租金标准支付房屋占有使用费；石东三社作为村集体经济组织，收取金信诚公司支付的上述款项是为了保障村民获得分红的权益，并没有承认该款项属于租金。又，金信诚公司表示由于石东三社坚持诉请确认合同无效，要求收回案涉物业，故其对于石东三社的第四项诉讼请求坚持诉讼时效抗辩。本院认为：石东三社与金信诚公司签订了《租赁协议书》，约定案涉物业的租赁期限为1998年6月29日至2035年6月28日。现石东三社主张根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条及第二条的规定，租赁合同中超过二十年的租赁期限部分无效，故其起诉要求确认《租赁协议书》及《补充协议书》于2019年9月30日终止。对此，金信诚公司则抗辩称双方当事人已于2011年5月23日签订了新的租赁合同，约定租赁期限自2011年6月29日起至2031年6月28日止，并提交了《租赁合同》予以证明。石东三社对《租赁合同》的真实性不予确认，并提出鉴定申请。后本院依法委托的广州分析鉴定所作出了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为金信诚提交的《租赁合同》落款处甲方的“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印文与石东三社提交的样本上的“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印文是同一枚印章盖印。因此，根据上述鉴定意见可知，《租赁合同》上加盖的“广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社”印章确为石东三社的印章，《租赁合同》为合法有效合同。根据《租赁合同》约定，在《租赁合同》经双方盖章生效时，原《租赁协议书》及《补充协议书》解除失效。因此，石东三社现以《租赁协议书》约定的租赁期限超过20年为由，要求确认《租赁协议书》及《补充协议》于2019年9月30日终止的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，案涉物业的租赁期限为2011年6月29日至2031年6月28日，在该租赁期限内，石东三社作为出租人应将案涉物业交付给金信诚公司使用，金信诚公司作为承租人应依约支付租金。现石东三社以《租赁协议书》于2019年9月30日终止为由，要求金信诚公司腾空返还案涉物业及支付房屋占有使用费的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持，但金信诚公司应依据《租赁合同》的约定向石东三社支付相应的租金。而根据双方当事人确认的事实可知，虽然石东三社认为金信诚公司支付款项的性质不是租金，但金信诚公司确实已向石东三社支付了直至2021年3月的租金，并未存在拖欠。对于石东三社要求金信诚公司支付拖欠的2001年7月至2003年6月的租金3141600元及滞纳金的诉讼请求。虽然石东三社提交证据证明其分别于2014年9月10日、2016年11月24日致函金信诚公司催收欠款，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，石东三社在发出上述催收租金的函件时已经超过了法律规定的诉讼时效，故金信诚公司的诉讼时效抗辩合法有据，本院予以采纳，石东三社的上述诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社的全部诉讼请求。本案受理费55780元、鉴定费45792元，均由原告广州市天河区*村街石东第三股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李俊霞人民陪审员  田常国二〇二一年三月二日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇