贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初28号原告：张春，女，1988年4月11日生，汉族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。原告：牟铭，男，1989年9月21日生，土家族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。二原告共同特别授权委托诉讼代理人：吴林艳，贵州忠章律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。被告：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。原告张春、牟铭与被告路元明、龙有生、刘荣华、冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春、牟铭的委托诉讼代理人吴林艳，被告龙有生的委托诉讼代理人肖卫华，被告金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云，到庭参加诉讼。被告路元明、刘荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张春、牟铭共同向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二原告与被告贵州金竹源房地产开发有限公司于2017年8月27日签订的《商品房买卖合同》有效；二、请求依法判令停止对位于盘州市房屋的强制执行，并依法解除对该房屋的查封；三、本案案件受理费由五被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年8月27日二原告与被告贵州金竹源房地产开发有限公司达成口头合意，被告贵州金竹源房地产开发有限公司将其开发的位于盘州市原告，并于同日被告贵州金竹源房地产开发有限公司将该房产交付给二原告使用，二原告随即办理了该房产的用电开户手续。2017年8月27日被告贵州金竹源房地产开发有限公司与二原告就协商达成的具体事项补签订了书面的《商品房买卖合同》，对房产面积，单价，总价、交房时间进行了明确约定。随后，二原告对上述房产进行了装饰装修，且入住至今。期间，二原告多次要求被告贵州金竹源房地产开发有限公司办理房产过户手续，但被告贵州金竹源房地产开发有限公司均以各种理由拖延，至今未为二原告办理该房产的过户手续，导致该房产至今仍然登记在被告贵州金竹源房地产开发有限公司名下。2020年10月28日六盘水市中级人民法院发出（2020）黔02执126号公告，二原告看到该公告后才知晓，二原告购买取得的上述房产因路元明、龙有生、刘荣华与冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案被查封，为此，二原告向六盘水市中级人民法院提出执行异议，六盘水市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异议159号执行裁定书，该裁定书以二原告提交的《商品房买卖合同》约定的交房时间早于合同签订时间，违背常理，执行程序中不能确认该《商品房买卖合同》的效力为由，裁定驳回了二原告的异议请求。二原告认为，二原告与被告贵州金竹源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间并不违反常理，反而是根据实际交房时间做出的客观约定，且该合同内容未违反法律强制性规定，是合法有效的合同。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。被告金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。原告张春、牟铭为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告张春、牟铭的身份证，拟证明二原告的身份情况及在本案的诉讼主体资格。第二组证据：（2020）黔02执126号公告、（2020）黔02执异159号执行裁定书，拟证明贵院作出的（2020）黔02执行126号公告中查封的2-11-2号房屋是原告向被告贵州金竹源房地产开发有限公司购买的住房，贵院无权对原告购买取得的该房屋进行查封。第三组证据：《商品房买卖合同》、收据，拟证明二原告与被告贵州金竹源房地产开发有限公司于2017年8月27日就双方达成的原告购买该公司开发的位于盘州市补充签订书面《商品房买卖合同》的事实。同时还证实了原告已按照合同约定履行了全部付款义务。其合同签订时间及付款时间均在本案采取查封措施之前。第四组证据：金竹源房开向原告出具的收款收据,拟证明原告已按照合同约定履行了全部付款义务。但对于款项的支付原告需要进行如下说明，购房款363004元中，有170180元是用借款本息转化支付，有192824元是用现金支付。被告收到原告借款本息转化支付及支付的现金之后，合计向二原告出具了一张收到购房款363004元的收据。第五组证据：被告冯全文及其妻子向原告出具的借条、协议，拟证明证明1、被告冯全文于2016年3月24日向原告张春借款127000元的事实，被告冯全文因无法按照约定期限履行还款义务，同意用宝湖家园的一套房屋出售给二原告抵扣借款本息，按照市场价格，多退少补，因此，才出现了2017年8月23日就二原告购买房屋的房号、价格达成口头协议后先向二原告交付房屋，后补充签订《商品房买卖合同》的情况。2、虽然借款约定利息是月利率3%，但在实际抵扣购房款时是按月利率2%计算利息，因此，截止至2017年8月23日，被告应当支付原告借款本息170180元，用该款项抵扣购房款170180元。第六组证据：二原告的结婚证，拟证明二原告的结婚时间在与被告贵州金竹源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》前一个月，拟证明，二原告用现金支付给被告贵州金竹源房开公司的购房款192824元中，有8万元是用原告牟铭父母给原告张春的彩礼钱支付。第七组证据：原告张春的借记卡账目历史明细清单，由中国工商银行出具，拟证明该流水清单中的最后两笔，两次分别向刘某粉转账50000元，共计转账10万元金额的款项，是原告张春偿还给其姨妈刘朝粉的借款。拟证明二原告用现金支付给贵州金竹源房地产开发有限公司的192824元中款项中有10万元是用张春向其姨妈刘朝粉借来的款项支付的。第八组证据：用电客户基本信息，拟证明被告贵州金竹源房地产开发有限公司于2017年8月23日将房屋交付给原告使用，并为原告办理了用电开户手续的事实。即二原告在本案查封之前已经合法占用案涉房屋。第九组证据：水表资料明细表，拟证明位于盘州市原告占用使用的事实。第十组证据：贵州不动产登记查询结果，拟证明二原告名下无其他用于居住的住房。被告龙有生质证意见：对证据一、二的三性无异议。对《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，购房合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2017年8月27日但却一直未进行备案登记、预告登记或办理房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向金竹源房开主张过权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对收据的真实性、合法性有异议，原告未提供银行凭证，亦不能提供购房发票，也不能说明款项来源，不能证明真实支付了相关款项。对证据五的借条及决议的三性有异议，原告未提供借条的原件及付款的凭证，不能证明其真实性。其次，原告在起诉状中也没有对款项来源及构成进行披露，且该证据并不是在法定的举证期间内提交，完全有虚假补充的可能。对对证据六的三性无异议，对证明目的有异议，该证据不能达到原告的证明目的。对证据七的三性有异议，原告未能提供证据原件不能证明该证据的真实性。其余质证意见与证据五的一致。对证据八、九的三性无异议，证明目的有异议，原告未能提交用电用水的记录及缴费记录，无法证明其在涉案房屋居住。对证据十的三性无异议。被告金竹源房开、冯全文质证意见：对上述证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组、第二组证据，被告及第三人无异议，予以采信，第三组证据商品房买卖合同，房屋出卖方金竹源公司予以认可，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实。第四组证据金竹源房开向原告出具的收款收据,第五组证据被告冯全文及其妻子向原告出具的借条、协议，第六组证据二原告的结婚证，第七组证据原告张春的借记卡账目历史明细清单，这几组证据相互印证，且房屋出卖方认可已支付购房款的事实，故可达到原告已支付购房款的证明目的。第八组证据用电客户基本信息，第九组证据水表资料明细表相互印证，且房屋出卖方认可房屋交付的事实，结合本院提取的现场照片，可证明二原告在本案查封之前已经合法占用案涉房屋的事实，予以采信。第十组证据：贵州不动产登记查询结果，根据该证据所载明的信息，可证明原告无其他用于居住的房的事实，予以采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、金竹源房开、冯全文未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月27日，原告与被告金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定被告金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为36304元。后被告金竹源房开向原告方出具购房款收据。被告金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月18日作出（2020）黔02执异159号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋不得执行并解除查封措施的诉讼请求予以支持。对于原告提出的其他诉讼请求，因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定,对该诉讼请求本案不予处理，原告可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告张春、牟铭的其他诉讼请求。案件受理费6745元，由被告路元明、龙有生、刘荣华、冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹