呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第00858号上诉人（原审原告）石建华，男，1965年10月14日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市金桥开发区。被上诉人（原审被告）呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼*层）法定代表人苗磊，该公司总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人石建华因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕区房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人石建华、被上诉人赛罕区房地产公司的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月1日，石建华（买受人）与赛罕区房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由石建华购买赛罕区房地产公司开发的金桥左岸阳光小区一套房屋。合同约定房屋建筑面积共86.97平方米，单价为每平方米2835元，房屋总价款246560元。合同约定付款方式为银行按揭，房屋首付款为房屋总价款的50%，合计人民币124560元，贷款额度为房屋总价款的50%，合计人民币122000元。赛罕区房地产公司应当在2011年6月30日前向石建华交付该商品房。石建华于2010年4月1日向赛罕区房地产公司支付购房款124318元，2013年1月21日石建华向赛罕区房地产公司支付购房款242元。2013年4月9日，赛罕区房地产公司向石建华交付了房屋。2015年2月3日，石建华与赛罕区房地产公司签订了合同编号为YS（2015）00003171的《商品房买卖合同》、《补充协议》，该合同对原合同的部分条款进行了变更，其中包括“出卖人逾期交房的违约责任”。该合同约定赛罕区房地产公司如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，赛罕区房地产公司支付原告已付房款0.1%的违约金。另查明，石建华所购房屋按揭贷款已于赛罕区房地产公司交付房屋前办理完毕。又查明，赛罕区房地产公司预售房许可证取得时间为2012年12月11日。石建华诉至法院，请求赛罕区房地产公司支付迟延交房554天的违约金6887.2元。原审法院认为，石建华（买受人）与赛罕区房地产公司（出卖人）于2010年4月1日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕区房地产公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此双方于2015年2月3日签订的合同编号为YS（2015）00003171的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。该合同中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，因此赛罕区房地产公司逾期交房的违约责任应该以合同编号为YS（2015）00003171《商品房买卖合同》为依据。由于石建华所购房屋按揭贷款已经办理完毕，视为石建华已经全额支付了购房款246560元。按照合同约定，赛罕区房地产公司应当向石建华支付已付房款0.1%的违约金247元，超出部分不予支持。根据双方在《合同补充协议》中约定，如赛罕区房地产公司未按期交房，石建华同意合同继续履行，但双方就合同的履行日期未作明确约定，履行时间应以赛罕区房地产公司的实际交房日期而确定，石建华主张赛罕区房地产公司承担延期交房违约责任的诉讼时效应从赛罕区房地产公司实际交房日期的次日起计算，赛罕区房地产公司于2013年4月9日交付房屋，迟延履行时间到2013年4月9日确定，石建华自此两年内应向赛罕区房地产公司主张权利，赛罕区房地产公司关于时效的抗辩理由依法不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告石建华支付违约金247元。二、驳回原告石建华的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（原告石建华已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。上诉人石建华不服一审判决，向本院提起上诉称，石建华与赛罕区房地产公司在2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》中第九条出卖人逾期交房违约责任的约定应当被认定为无效。该合同的签订是赛罕区房地产公司以办理网签合同为由通知石建华，并与石建华重新签订的。该合同签订时，赛罕区房地产公司并未采取合理的方式提请石建华注意免除或者限制其责任的条款，也未对该条款予以说明，此条款应被认定为格式条款，为无效的合同条款。应按原合同“自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之壹向石建华支付违约金”的条款执行，赛罕区房地产公司应支付逾期交房违约金6887.2元，自2011年7月1起至2013年4月9日止，共逾期554日。请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人赛罕区房地产公司答辩称，违约金的计算应按照双方新签订的网签合同内容确认。石建华所称新合同第九条无效的理由不能成立，因为我方在签订时是明确告知石建华仔细阅读，阅读后双方达成的合同，不存在强迫。故一审判决的违约金金额是正确的。二审中，石建华提交了双方于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》，拟证明该合同中王建华妻子李瑞清签名存在错误，该合同应该认定为无效合同。赛罕区房地产公司的质证意见为，名字写错了是笔误，不能证明合同是无效的。本院对《商品房买卖合同》的真实性予以认可，但该证据不能证明该合同无效。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为石建华要求赛罕区房地产公司承担迟延交付房屋的违约金应如何计算。石建华认为赛罕区房地产公司违约，并以双方于2010年4月1日签订的第一份《商品房买卖合同》予以佐证。在该份合同中，双方对于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“逾期超过90日后……合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”，该内容是双方在购买房屋时所达成的意思表示，故赛罕区房地产公司承担迟延交付房屋违约金的计算应当按照此条款进行计算，赛罕区房地产公司所出示的编号为YS（2015）00003171号《商品房买卖合同》因未尽提示及说明义务，应属无效合同条款。本案中，在赛罕区房地产公司所出示的YS（2015）00003171号《商品房买卖合同》中第九条明确约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第贰种方式处理……2、（1）合同继续履行，出卖人支付已付房款0.1%的违约金……”从该份合同的形式上看，赛罕区房地产公司对出卖人逾期交房违约责任条款的处理方式下，用了下划横线予以提示说明，尽到了出卖人的告知义务，并且在同日签订的另一份《补充协议》中，在最后的签名盖章处，再次用带有下划横线的文字（“签字之前本人已经仔细阅读以上条款，相关内容已经于甲方进行充分协商”）告知签订方石建华应对签订的内容要仔细阅读。故石建华所称赛罕区房地产公司未对签订内容进行告知及说明提示的上诉理由不能成立。从签订该合同的主体看，石建华具有完全民事行为能力，对于自己所签订的合同内容应当仔细阅读，对所签订合同的法律后果也应当知晓。合同应当在不违背法律规定的前提下，遵循当事人的意思自治，维护交易市场的秩序，恪守诚实信用的原则。本院认为，该份编号为YS（2015）00003171号《商品房买卖合同》签订双方主体适格，内容客观真实，并不符合《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效之情形，也不属于格式条款规定的出卖人未尽合理提示提请对方注意免除或限制其责任的条款，可以认定YS（2015）00003171号《商品房买卖合同》为有效合同，该合同中第九条所约定的出卖人逾期交付房屋的违约责任有效。因该合同将双方于2010年4月1日签订的第一份《商品房买卖合同》关于此违约条款的重新约定，故违约金的计算应当按照YS（2015）00003171号《商品房买卖合同》第九条约定内容计算，一审法院的违约金计算依据准确，本院予以确认。关于合同效力问题，石建华对签订该《商品房买卖合同》的事实并没有异议，石建华的妻子李瑞清将名字误写成李端清，并不必然导致合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。而本案的情形不属于合同无效的法定情形，对于名字书写错误，可以进行更正。综上，上诉人石建华的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由石建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴玉英代理审判员  刘 伟代理审判员  韩东妹二〇一五年九月六日书 记 员  贾沛然