河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀05民终992号上诉人（原审原告、反诉被告）：邢台市顺和物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区新八一路4号楼119号。负责人：李义芹,该公司经理。委托诉讼代理人：苗壮，河北和生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹光磊，男，1981年7月18日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝辉辉，河北鑫旺律师事务所律师。上诉人邢台市顺和物业服务有限公司（以下简称顺和物业）因与被上诉人曹光磊物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺和物业的负责人李义芹及该公司的委托诉讼代理人苗壮，被上诉人曹光磊的委托诉讼代理人高俊学、郝辉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺和物业上诉请求：一、撤销一审判决第一项。二、改判被上诉人支付上诉人自2011年9月1日至2015年8月31日的物业服务费5712元。三、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为在整个物业服务期限内，上诉人认真履行物业服务协议，全面提供物业服务，收费率达到99%，得到小区业主和街道办事处党工委的一致认可。一审中，没有证据证实上诉人的物业服务存在不足之处。被上诉人提交的照片均是2014年11月份拍摄，仅仅依据该照片不能客观、全面、真实反映物业服务存在不足。一审判决认定上诉人管理期间对小区存在的问题和需要改进的地方未及时处理，服务确实存在不足之处。判决按照60%交纳物业费明显事实不清、证据不足。曹光磊辩称，顺和物业服务不到位，导致小区处于无人管理状态。门岗监控无人值守，公共秩序无人维护，更无人24小时巡查。公用设施无人日常维护、管理，房顶漏水，楼外墙多处墙皮脱落，地下室入口塑料棚老化断裂，楼宇门掉下半扇。电梯多年未检修，消防设备被挪用，小区道路上的减速带被拆除，公共绿地花草无人养护、管理等，严重影响全体业主的正常生活和人身、财产安全。2012年10月11日，小区内3户发现家中被盗，大量贵重物品丢失，给业主造成巨大的财产损失。几年来，小区物业收支账目从未向业主公开，上诉人称被上诉人以莫须有的理由无故拖欠物业管理费不符合事实。被上诉人曾多次向上诉人反映物业存在的问题，上诉人一再推脱不予处理，严重侵害被上诉人的权益，要求其赔偿损失10000元。顺和物业向一审法院起诉请求：要求曹光磊支付自2011年9月1日至2014年12月31日拖欠的物业服务费4760元，并承担该案的诉讼费。在一审审理过程中顺和物业变更诉讼请求为判决曹光磊支付自2011年9月1日至2015年8月31日拖欠的物业服务费5712元。曹光磊向一审法院反诉请求：判令顺和物业按照物业服务协议的约定履行物业服务义务。在一审审理过程中变更反诉请求为要求顺和物业承担违约责任并赔偿损失10000元。一审法院认定事实：被告曹光磊是凯旋城小区3号楼1单元1001室业主，房屋面积148.77平方米。2011年9月1日、2012年10月20日邢台市凯旋城小区业委会与顺和物业分别签订了《凯旋城小区物业委托管理服务协议》，顺和物业的服务期限为2011年9月1日至2015年8月31日。上述两份协议约定高层住宅的物业费均是0.8元/月/平方米。协议签订后顺和物业便向该小区提供物业服务，被告曹光磊自2011年9月1日至2015年8月31日未支付物业费。另查明，顺和物业2013年7月23日取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。一审庭审中，被告曹光磊提交大量照片证明顺和物业在管理期间物业服务存在严重问题，并称顺和物业在服务期间存在擅自停电停水的行为。原告顺和物业对此不予认可。一审法院认为，关于诉讼时效问题。因本案属于物业服务合同纠纷，被告曹光磊拖欠物业费的行为自2011年9月至2015年8月31日持续存在，故诉讼时效应该自2015年9月1日开始起算，原告顺和物业2015年1月30日起诉，故该案并未超过诉讼时效。本案原告顺和物业在2011年9月1日至2013年7月23日之间未取得物业服务资质便从事物业管理活动，其行为应由相关行政管理部门进行处罚。但顺和物业已经根据与邢台市凯旋城小区业委会签订的物业管理服务协议提供了物业服务，被告也实际享受原告提供的服务，因此被告应该向原告交纳物业费。被告提出的反诉内容，因为原告已经不再该小区服务，故被告的诉请无法支持，依据被告提供的照片，原告管理期间对小区存在的问题和需要改进的地方并未及时处理，被告的服务确实存在不足之处，要求业主按照协议约定交纳足额的物业费显然不妥，故被告应按物业费标准的60%交纳物业费，即148.77平方米×0.8元/月/平方米×48个月×60%=3427.6元。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告曹光磊于本判决生效之日起十日内给付原告邢台市顺和物业服务有限公司物业费3427.6元。二、驳回反诉原告曹光磊的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。顺和物业二审提交：邢台市桥西区人民法院作出的（2015）西民初字第612号民事判决书、（2016）冀0503民初2088号民事判决书以及本院作出的（2016）冀05民终3710号民事判决书。其中上述第612号判决书判决住户向顺和物业缴纳50%物业费，顺和物业上诉后，二审法院发回重申，邢台市桥西区人民法院做出判决，支持顺和物业的全部请求。上述第3710号判决维持一审判决。上述判决证明与本案相似情况的住户经法院一审、二审、发还重申后一审、二审，法院依法支持顺和物业的全部诉讼请求。上述判决书认定顺和物业在对该小区进行物业服务中已尽到自己的职责。曹光磊所述的各项情况均没有证据予以证实，且其他住户遭盗窃与曹光磊不缴纳物业费无任何关联性。其所述未向住户公开账目的原因是顺和物业与该小区签订的合同收费制为包干制，并不需要向任何人公布账目，该费用是固定费用。曹光磊对顺和物业提交的上述证据质证称，对三份证据的真实性没有异议，但是该证据与本案没有关联性。因曹光磊对顺和物业提交的三份证据的真实性无异议，本院对该三份判决书的真实性予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。顺和物业与曹光磊所在小区的业主委员会签订物业服务合同，并自2011年9月至2015年8月31日为包括曹光磊在内的业主提供物业服务，曹光磊应依约交纳物业服务费用。曹光磊以顺和物业提供的物业服务没有达到合同约定的标准为由，主张其不应缴纳物业服务费用。因物业服务存在特殊性、连续性，曹光磊一审提交的证据还不足以证明顺和物业违反物业合同的约定，不履行其物业服务义务。一审法院认定顺和物业服务期间对小区存在的问题和需要改进的地方未及时处理，服务确实存在不足之处，判令曹光磊按物业费标准的60%交纳物业费的事实和法律依据不足，本院予以纠正。综上所述，顺和物业的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第597号民事判决第二项，即驳回反诉原告曹光磊的诉讼请求；二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第597号民事判决第一项为：被告曹光磊于本判决生效之日起十日内给付原告邢台市顺和物业服务有限公司物业费5712元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费80元，由曹光磊负担；二审案件受理费50元，由曹光磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  张志春代理审判员  王小英二〇一七年六月一日书 记 员  高蔚龙