广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3516号上诉人（原审被告）：黄浩勇，住广东省从化市。上诉人（原审被告）：李冰桃，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）：罗丹，住广州市海珠区。委托代理人：俞锦旺，住广州市白云区。原审第三人：广州市从化街口百连房地产中介服务部，住所地：广东省广州市。经营者：刘北连，住广东省清新县。上诉人黄浩勇、李冰桃因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年4月21日，黄浩勇、李冰桃通过广州市从化街口百连房地产中介服务部（以下简称百连服务部）与罗丹签署了《房屋买卖合约》，约定将他们共同所有的位于从化市城郊街向阳路22号1栋103房（《房地产权证》编号：粤房地权证从字第××号）卖给罗丹。《房屋买卖合约》签署后，罗丹向黄浩勇、李冰桃支付了合同定金2万元，支付了百连服务部中介代理费及咨询费1万元，依约支付了首期款，并申请按揭贷款支付了全部房款，该涉案房产已经过户至罗丹名下。该涉案房产上挂有该房产前业主莫一琳等人的户口，截止本案法庭辩论终结前仍未能迁出。罗丹与黄浩勇、李冰桃签署的《房屋买卖合约》第一条“物业权属情况”中载明涉案房产“未挂有户口”，在第三条关于“买卖双方及经纪方的权利和义务”中第二点约定：卖方逾期迁出户口或者逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。第四条“违约责任”约定：1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。（5）其他不履约或不完全履约之情形。2.若任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，主要的争议焦点如下：一、黄浩勇、李冰桃应否向罗丹承担违约责任的问题。涉案房产已经过户至罗丹名下，罗丹已经可以实际控制涉案房产，黄浩勇、李冰桃在交楼方面不存在违约行为。罗丹与黄浩勇、李冰桃之间由于原业主莫一琳等人的户口未迁出引起的纠纷，由于双方在《房屋买卖合约》中第三条关于“买卖双方及经纪方的权利和义务”中第二点约定：卖方逾期迁出户口或者逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨”。黄浩勇、李冰桃作为卖方，在向罗丹出售房屋后未能做到将挂靠在涉案房屋上的户口迁出，已经构成违约，故罗丹要求黄浩勇、李冰桃向其承担违约责任的诉讼请求，于法有据，故予以支持。二、黄浩勇、李冰桃应向罗丹承担违约金的数额以及应否赔偿罗丹中介代理费及咨询费1万元的问题。罗丹主张应依据《房屋买卖合约》第四条的约定：“1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。（5）其他不履约或不完全履约之情形。2.若任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。”据此，罗丹认为黄浩勇、李冰桃的行为是故意隐瞒涉案房产挂靠由户口的事实，黄浩勇、李冰桃应向其承担的违约责任为双倍定金，即4万元，另需向其支付中介代理费及咨询费1万元。原审认为，《房屋买卖合约》第四条第一款第三点约定的违约责任适用的情形为：任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。一审中，罗丹购买黄浩勇、李冰桃的涉案房产，房产已经成功过户给罗丹，涉案房产挂有莫一琳等人户口的事实并未导致罗丹与黄浩勇、李冰桃《房屋买卖合约》的目的不能实现，因此罗丹认为应适用《房屋买卖合约》第四条约定由黄浩勇、李冰桃向其赔偿4万元违约金并向其支付中介代理费及咨询费1万元的诉讼意见，不予支持。黄浩勇、李冰桃在向罗丹出售房屋后未能将登记在涉案房产上的户口在合理期限内迁出，而双方在买卖合同中就户口迁出问题做出了明确的约定，即《房屋买卖合约》第三条约定：卖方逾期迁出户口或者逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨”。由于罗丹在一审中未提供证据证明其实际损失的数额，黄浩勇、李冰桃应参照该条合同约定向罗丹赔偿与定金同等数目之金额，即2万元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2015年4月15日作出如下判决：一、黄浩勇、李冰桃应自判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元给罗丹；二、驳回罗丹的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由罗丹负担375元，由黄浩勇、李冰桃负担150元。判后，黄浩勇、李冰桃不服，向本院提出上诉称：一、一审混淆黄浩勇、李冰桃与莫一琳的身份，对挂靠户口迁出义务人认定有误，其并非户口迁入人故无法将户口迁出，因此无须承担违约责任。二、《房屋买卖合约》上并未特殊约定莫一琳挂靠户口的情况也未对此提供任何协助。三、百连服务部在未经过其允许的情况下自行与罗丹完成房屋买卖过程，因此协助户口迁出义务方应为百连服务部。请求撤销原判第一项，一、二审诉讼费用均由罗丹承担。被上诉人罗丹答辩同意一审判决，并称其与黄浩勇、李冰桃签订《房屋买卖和约》时该合同注明“未挂有户口”，其对挂靠有莫一琳等四个户口的情况并不知情，该户口迁出的责任应当由黄浩勇、李冰桃承担。百连服务部未到庭参加答辩。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为黄浩勇、李冰桃与罗丹签订的以百连服务部为第三方（即经纪方）的《房屋买卖合约》中存在额外已挂靠的户口的情况应由谁承担责任的问题。经查，根据该《房屋买卖合约》第三条显示，“经纪方须协助买卖双方办理银行按揭……过户、取房产证等交易手续，同时，经纪方还须协助买卖双方办理交楼……户口迁移等手续。”此外，根据该合约第四条第一款第一项“任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现……对方有权解除本合约并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。”双方签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思的表示，自签订之日起依法成立，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定严格履行。虽该合约对户口问题并未作出详尽规定，但双方合同条款对户口迁入的情况及其违约责任作了明确约定，上诉人黄浩勇、李冰桃上诉称该合约未特殊约定莫一琳的情况也未对其他事项作出相近约定故应改判的意见本院不予采纳，因为《房屋买卖合约》无法对如此特殊的个例进行全部涵盖约定，其上诉理据不能成为改判依据，应予驳回。根据从化市公安局的调查复函，涉案房屋确有一户三人的情况。黄浩勇、李冰桃作为房屋的出卖人，在签订合同之前有义务对涉案房屋详细情况进行审查，其上诉称应由百连服务部对涉案房屋户口进行审查的上诉意见理据不足，作为经纪人的百连服务部是为双方提供交易信息的中介机构，对涉案房屋的户口问题并无审查义务，故黄浩勇、李冰桃该上诉意见不予采纳。截至本案审理终结，此二人亦未按时按约迁出，故作为房屋出卖方的理应按照约定承担违约责任。原判依《房屋买卖合约》第四条对违约责任约定，认定黄浩勇、李冰桃退还罗丹定金2万元的判决于法有据，本院予以支持。审查原判说理清晰、理据充分，本院不予重复。综上，上诉人黄浩勇、李冰桃的上诉称其无须负担违约责任的理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费300元，由上诉人黄浩勇、李冰桃负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月六日书 记 员  赵 琳ＸＸ