北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08367号上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李慧，女，1982年6月25日出生。上诉人北京天和国际服装商城有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月，李慧起诉至原审法院称：2012年5月17日，北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）与我签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，合同约定天和国际公司提供经营场所、定期对商城进行检查和维修，并进行宣传和推广，在租赁期限内为我提供良好的经营环境，租期自2012年7月28日起。我依照合同约定，于2012年5月17日交纳租金205724元。至2012年7月28日，天和国际公司未按合同约定办理工商登记，未如期开业。天和国际公司的行为属无照经营、非法经营，其行为导致我也无法正常办理营业执照等营业需要的相关手续，导致我的经营场所违法。天和国际公司无故推迟商城开业时间，直到现在也未正常营业，却在合同和信息中只规定我方的义务。现我诉至法院，要求解除我与天和国际公司于2012年5月17日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还我租金205724元，本案诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称：李慧所述的双方签订租赁合同、支付租金的数额及合同约定的租赁期间无异议。我公司不存在违约的情形，要求继续履行合同。第一，双方约定的起租日是固定日期，不以开业为条件，且合同中并没有约定开业时间。第二，我公司已经按合同约定如期交付了商铺，现在商铺满足了李慧经营条件，双方签订的租赁合同第三条约定合同目的是经营服装服饰，我公司作为商城已取得了营业执照，登记的经营范围包括销售服装鞋帽和出租商业设施等，其内容涵盖了合同约定的经营范围，且双方签订的是租赁合同，而且李慧已经接收商铺并实际使用，双方合同目的已经实现，李慧应当支付租金。故我公司不同意李慧的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李慧与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。对于解除租赁合同一节，根据双方合同约定，李慧须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。现依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司出租给李慧的经营场所并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使李慧不能实现合同约定的持证合法经营之目的，现李慧要求解除双方签订的商铺租赁合同理由正当，法院予以支持。对于商场开业时间一节，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。根据北京市第二中级人民法院生效判决书及李慧提交的证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。天和国际公司不认可上述开业时间，其述商城于2012年7月28日开业，其未能提交充分证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，对其所述法院不予采信。对于李慧主张退还租金一节，其中商城开业之前的商铺租金，天和国际公司在合同签订后将涉案商铺交付李慧，因商城尚未开业，李慧商铺无法正常经营，且开业时间的推迟并非李慧所致，故对于上述期间商铺租金，天和国际公司应予退还。商城开业后李慧实际对商铺进行了使用，亦获得了经营收益，故李慧应承担上述期间商铺租金，现李慧主张天和国际公司退还上述期间的商铺租金，无事实及法律依据，法院不予支持。对于占用期间一节，李慧提出于2015年4月23日前将商铺腾空并将商铺钥匙交还天和国际公司，李慧当日将商铺腾空并表示向天和国际公司交付商铺钥匙，李慧租赁商铺无法取得营业执照并非李慧过错所致，在未取得营业执照下导致商铺无法正常经营，李慧提出交还商铺并无不当，依此可以认定李慧使用商铺至2015年4月23日。天和国际公司则持合同继续履行为由不予接收抗辩主张，法院不予采信。对于2015年4月23日至2015年7月27日间商铺租金，因李慧未再实际控制使用，故天和国际公司应退还上述期间的商铺租金。据此，原审法院于2015年5月判决：一、解除李慧与北京天和国际服装商城有限公司于二○一二年五月十七日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1358号）。二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还李慧自二○一二年七月二十八日至二○一三年三月十七日期间租金四万三千八百一十一元五角五分、二○一五年四月二十三日至二○一五年七月二十七日间租金一万八千零九十六元零八分。三、驳回李慧的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天和国际公司不服，向本院提出上诉称：同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足李慧的经营条件，即使李慧不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还李慧2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。李慧单方“腾退房屋”，我公司并未与之办理交接手续，不同意退还李慧2015年4月23日至2015年7月27日间租金。李慧同意原判。经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月17日，李慧与天和北京天和国际服装批发商城有限公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定李慧租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）B1层第B1358号的商铺，使用面积为4.59平方米；李慧承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，李慧须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计205724元（按商铺使用面积计单价：1245元/平方米·月），租金不含李慧需交付的物业管理服务费、李慧独立使用有关设备而产生的相应费用、因李慧经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；李慧须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如李慧提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。合同签订后，李慧向天和国际公司交纳了第一笔租金205724元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。原审审理中，李慧表示于2015年4月23日前将商铺腾空并将商铺钥匙交还天和国际公司，天和国际公司以继续履行租赁合同为由拒绝接收商铺。关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“***市场有限公司”，且经营范围中含有“承办***市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。关于商城开业时间，李慧提交的活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业。本院对该商城另一租户徐维平租赁合同纠纷一案作出的（2015）二中民终字第00442号已生效的民事判决书中认定，该商城的开业时间为2013年3月18日。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、入驻证明、照片、开业一周年优秀商户代表证、活动通告、验收表、领用登记表、购电/购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册、北京市工商行政管理局西城分局回函、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第00442号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：李慧与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据开业一周年庆典仪式客户代表证、活动通告等证据可以证明天和国际公司推迟了开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年7月28日开业，但未能提交充分证据加以证明，且本院对该商城另一租户徐维平租赁合同纠纷一案作出的（2015）二中民终字第00442号已生效的民事判决书中认定，该商城的开业时间为2013年3月18日。故天和国际公司上诉不认可商城的开业时间为2013年3月18日的主张，本院不予支持。因商城未开业其所辖商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非李慧所致，故天和国际公司上诉不同意返还李慧开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还李慧已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使李慧无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。对于天和国际公司上诉不同意退还李慧2015年4月23日至2015年7月27日期间的租金一节，李慧提出于2015年4月23日前将商铺腾空并将商铺钥匙交还天和国际公司，天和国际公司虽对李慧单方腾退商铺的行为不予接受，但李慧租赁商铺无法取得营业执照系天和国际公司过错所致，李慧在未取得营业执照导致商铺无法正常经营的情况下提出交还商铺并无不当，依此可以认定李慧实际使用商铺至2015年4月23日。天和国际公司以合同继续履行为由不予接收抗辩而拒绝退还李慧2015年4月23日至2015年7月27日期间租金的行为有违法律规定，本院对天和国际公司该项上诉请求亦不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2193元，由李慧负担1519元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担674元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1527元，由北京天和国际服装商城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林代理审判员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一五年九月一日书 记 员  房依彤