山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初865号原告：杨雪莲，女，1981年7月24日出生，汉族，住吉林省长白朝鲜族自治县。委托诉讼代理人：王树海，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林，总经理委托诉讼代理人：杨贞祥，男，系该单位工作人员。原告杨雪莲与被告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨雪莲及其委托诉讼代理人王树海、被告鸿辉公司的委托诉讼代理人杨贞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雪莲向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨雪莲与鸿辉公司签订的HY2015-001854号《商品房买卖合同》；2.判令鸿辉公司返还杨雪莲已经支付的房款1072459元；3.判令鸿辉公司返还杨雪莲已经支付的物业费7296.14元；4.判令鸿辉公司返还杨雪莲已经支付房款的利息248064.5元；5.判令鸿辉公司返还杨雪莲已经支付物业费的利息1472.3元；6.判令鸿辉公司赔偿杨雪莲因房屋漏水造成的损失6000元；7.本案的诉讼费及相关费用由鸿辉公司承担。事实和理由：杨雪莲与鸿辉公司于2015年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定杨雪莲购买鸿辉公司开发的碧桂园·十里金滩Ｂ区商品房一套，总价款为1523934元，杨雪莲以分期付款的方式支付价款，双方就该房屋质量问题的约定由《商品房买卖合同》附件《住宅质量保证书》确认。因收房时不是夏天，杨雪莲并未发现房屋存在漏水问题，遂签收了房屋交接手续并缴纳了物业费打算入住。杨雪莲平常并不居住在该房屋。2016年夏天，杨雪莲发现该房屋二楼卧室的屋顶漏水，遂要求鸿辉公司及时修复漏水问题，鸿辉公司于2016年下半年通知原告漏水问题已经修好。2017年夏天，杨雪莲去居住时发现二楼卧室的漏水问题仍未解决，且又增加新的漏水点，因该问题已经严重影响居住，合同目的不能实现，杨雪莲遂告知鸿辉公司在漏水问题修复前不会再继续支付房款，鸿辉公司表示认同并允诺马上修好漏水问题。2018年夏天，杨雪莲去查看时发现漏水问题没有得到解决，而且很多墙外也开始往外喷水，遂通知鸿辉公司如果再不能修好会要求退房，鸿辉公司允诺当年一定会修好。直至2020年夏天，杨雪莲发现漏水问题仍然没有得到解决，更严重的是一楼的电源总闸也开始漏水，此外许多家具因为常年漏水原因已经泡坏。鸿辉公司向杨雪莲表示无法查明漏水的原因，并答应换房，但鸿辉公司至今未给杨雪莲换房。该房屋自杨雪莲购买至今，漏水问题一直存在无法修复，导致杨雪莲一直无法居住。为此，杨雪莲向法院申请解除购房合同，要求鸿辉公司退还全部购房款并支付房款利息。鸿辉公司辩称：1.案涉房屋交付后如存在质量问题属于鸿辉公司保修范围事项，杨雪莲无权解除《商品房买卖合同》，鸿辉公司已将符合法定及约定条件的房屋依约交付杨雪莲，杨雪莲在接收房屋时并未发现该房屋存在质量问题，视为鸿辉公司交付的房屋已经符合交付条件，杨雪莲起诉状中亦对此认可，杨雪莲主张该房屋交付近一年后发现漏水问题，即使该质量问题真实存在且非属于鸿辉公司原因造成的，因属于《住宅质量保证书》约定的“屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗透”项目，且在保修期限内，鸿辉公司应当履行维修义务，鸿辉公司未及时履行维修义务的，杨雪莲有权自行或委托他人修复，但杨雪莲无权据此要求解除《商品房买卖合同》；2.杨雪莲无权要求鸿辉公司返还物业费，该笔物业费为杨雪莲向物业公司支付，杨雪莲要求鸿辉公司返还无事实与法律依据，其次，物业公司提供物业服务，收取物业费，无任何不当，物业服务收费系为提供公共性服务所收取的费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，现杨雪莲收楼已经五年，期间即使杨雪莲未长期居住于该小区，也不能以未享受物业服务为由拒绝支付物业费；3.杨雪莲无权要求鸿辉公司返还利息，因杨雪莲无权要求解除合同并返还购房款、物业费，故不存在要求鸿辉公司支付利息事宜，鸿辉公司已经按照合同的约定将房屋交付杨雪莲，完成了合同约定的交付义务，杨雪莲也已收取并占有该房屋，鸿辉公司收取该房价款于法有据，不存在占用期间产生利息损失的问题，鸿辉公司亦未要求杨雪莲支付房屋占用期间的损失；4.关于漏水损失，原告应当承担相应的举证责任，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，现杨雪莲收房已经超过五年，期间即使鸿辉公司未及时修复，杨雪莲亦未自行修复，存在故意扩大损失的行为，鸿辉公司对该损失数额不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.杨雪莲提交合同编号为HY2015-001854的《商品房买卖合同》及其补充协议一份，证明杨雪莲与鸿辉公司存在房屋买卖关系。鸿辉公司对证据真实性没有异议，对证据关联性存在异议，根据合同第十六条及附录二《住宅质量保证书》的约定，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题的，应由鸿辉公司负责保修，附录二住宅质量保证书也约定屋面防水、有防水要求的卫生间及外墙防渗透属于保修项目，保修期限为五年，杨雪莲房屋的质量问题应由鸿辉公司承担保修责任，但杨雪莲无权解除合同。本院对该证据的真实性予以确认。2.杨雪莲提交鸿辉公司向杨雪莲出具的案涉房屋《商品住宅质量保证书》一份，证明《商品住宅质量保证书》第四条约定若房屋渗漏严重且无法修复，杨雪莲可以要求退房。鸿辉公司对该证据的真实性予以认可，但对关联性存在异议，根据《商品住宅质量保证书》的内容可以看出，房屋交付时工程质量已经合格，且《商品住宅质量保证书》已经将屋面防水、有防水要求的卫生间及外墙防渗透列为保修项目，保修期限为五年，杨雪莲主张的漏水不属于解除合同事由，尽管《商品住宅质量保证书》第四条约定渗漏严重无法修复可以要求退房，但该规定与其他条款明显不同，应当理解为在交付时如渗漏严重且无法修复杨雪莲才可要求退房。本院对该证据的真实性予以确认。3.杨雪莲提交鸿辉公司向杨雪莲开具的收据3张以及杨雪莲向鸿辉公司付款的转账记录2张，证明杨雪莲已经向鸿辉公司支付房款共计1072459元。鸿辉公司对证据真实性无异议，但对关联性存在异议，原告缴纳购房款是履行合同义务的行为，鸿辉公司也已经交付了房屋，杨雪莲无权要求返还购房款。本院对该证据的真实性予以确认。4.杨雪莲提交广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司向杨雪莲开具的发票一张、收据一张，证明杨雪莲已经缴纳物业费及维修基金7296.14元。鸿辉公司对证据真实性无异议，但对关联性存在异议，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司与鸿辉公司是两个独立的法人主体，杨雪莲无权向鸿辉公司要求返还，且物业服务是为提供公共服务所收取的费用，原告收楼已经超过5年，期间即使未长期居住也无权拒绝缴纳物业费，更不能要求返还。本院对该证据的真实性予以确认。5.杨雪莲提交案涉房屋自2017年至2018年的照片24张以及2017年至2018年的视频多段，证明案涉房屋在杨雪莲接收以后，一直处于严重渗漏状态，经鸿辉公司多年维修后仍未修复。鸿辉公司对证据真实性存在异议，认为不能证明是案涉房屋；对证据的关联性存在异议，照片及视频均是在2017年8月后拍摄，此时交房已经超过2年，时间过长，不能证明漏水问题是鸿辉公司原因导致，且照片和视频反映的问题属于交付后的保修事项，鸿辉公司已经进行维修，鸿辉公司未修理完毕的，杨雪莲可自行或者委托他人维修，从照片和视频中也不能看出质量问题已经达到无法修复的程度。本院对该证据的真实性予以确认。6.杨雪莲提交杨雪莲丈夫李华斌与鸿辉公司服务部部门经理李师傅的电话录音一份、李华斌与鸿辉公司销售部门员工李翠的电话录音一份，证明杨雪莲在发现房屋出现渗漏后，一直积极向鸿辉公司反映问题，但鸿辉公司始终未解决。鸿辉公司对该证据真实性不予认可，认为不能证明李师傅和李翠是鸿辉公司员工。对该证据关联性不予认可，该证据不能证明漏水问题是鸿辉公司原因导致，且录音内容可以证明漏水并未达到无法修复的程度，鸿辉公司也承诺进行维修，且原告收房已经超过五年，期间鸿辉公司虽未及时修复，但杨雪莲也未自行或委托他人修复，存在扩大损失的情形。本院对该证据真实性予以认可。7.鸿辉公司向本院提交合同编号为HY2015-001854的《商品房买卖合同》及其补充协议一份，证明《商品房买卖合同》第十六条条约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，鸿辉公司应当履行保修义务，附录二《住宅质量保证书》约定保修期限内，在正常使用情况下，发生质量问题的，由鸿辉公司负责保修，同时约定“屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗透”属于保修项目，保修期限为5年，杨雪莲主张的漏水问题属于交付后的保修事项范围，应由鸿辉公司承担保修责任，但杨雪莲无权主张解除合同并要求鸿辉公司返还其已经支付的购房款及利息。杨雪莲对证据真实性无异议，但对证据的关联性存在异议，根据《住宅质量保证书》第四条约定，若房屋渗漏严重且无法修复，杨雪莲可以要求退房。本院对该证据真实性予以认可。8.鸿辉公司向本院提交碧桂园·十里金滩Ｂ区商品房逾期付款违约金明细表一份，证明杨雪莲并未依据合同约定缴纳购房款，已经构成违约在先，杨雪莲如要求解除合同的，应当按照商品房买卖合同第七条的约定承担合同总价款15%的违约金。杨雪莲对逾期付款违约金明细表中载明的实交金额认可，对逾期付款违约金不认可，且从该证据来看，鸿辉公司的销售人员是李翠，与杨雪莲提交的录音材料中对话的人员为同一人，可以证明录音材料的真实性。本院对该证据的真实性予以认可。经本院确认，鸿辉公司表示暂不就杨雪莲逾期付款事宜提起反诉，仅作为抗辩理由提出。9.鸿辉公司向本院提交碧桂园·十里金滩一期三161-194、197-218、225-367#楼竣工验收备案表一份，证明案涉房屋已经通过竣工验收，交付时不存在质量问题。杨雪莲对该证据不予认可，认为工程名称与涉案房产地址不符，具体真实性请法院核实。经本院核实，案涉房屋规划楼号为碧桂园·十里金滩一期三。本院对该证据真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨雪莲与鸿辉公司于2015年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定杨雪莲购买鸿辉公司开发的碧桂园·十里金滩Ｂ区商品房一套，总价款为1523934元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。《商品房买卖合同》第十六条约定“买受人所购的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。《商品房买卖合同》附录二《商品住宅质量保证书》第二条约定“在正常使用条件下，本公司出售的商品房屋的最低保修期限为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙石砌防渗漏为5年”；第四条约定“购房者买到商品房后，因下列原因可以要求退房：……2、墙体、地面大面积开裂、脱落起砂和渗漏严重，无法修复的”；第五条约定“商品房在正常使用情况下，如出现质量问题，属于保修范围和保修期限的，保修单位应立即进行勘察、鉴定和维修”。《商品房买卖合同》签订后，杨雪莲于2015年6月5日至2017年12月12日期间向鸿辉公司支付购房款共1072459元，余款451475元至今未付；杨雪莲于2015年12月1日向广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司支付维修基金及物业费共7296.14元。2015年4月30日，鸿辉公司取得案涉房屋的竣工验收备案表。2015年12月1日，鸿辉公司向杨雪莲交付了案涉房屋，杨雪莲在办理完案涉房屋的交接手续后接收了案涉房屋。2016年夏天，杨雪莲发现案涉房屋二楼卧室存在漏水问题，遂向鸿辉公司报修，鸿辉公司工作人员承诺为杨雪莲进行维修，但并未修复。截至原告起诉之时，案涉房屋漏水问题仍未得到解决，包括二楼卧室、外墙及一楼电源总闸在内的多处位置均有不同程度的漏水情况。杨雪莲此前并未向鸿辉公司提出过书面解除合同的申请。本院认为，杨雪莲与鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》系缔约双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同依法成立并生效，杨雪莲与鸿辉公司应当严格按照合同约定享受权利并履行义务。杨雪莲主张依据《商品房买卖合同》附录二《商品住宅质量保证书》第四条之约定以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定解除《商品房买卖合同》，因鸿辉公司已于2015年4月30日取得案涉房屋的竣工验收备案表，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，且杨雪莲也于2015年12月1日办理完案涉房屋的交接手续后接收了该房屋，故案涉房屋在交付之时并不存在《商品房买卖合同》附录二《商品住宅质量保证书》第四条以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条载明的解除合同事由。案涉房屋在交付之后出现漏水问题的，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定的“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”以及《商品房买卖合同》附录二《商品住宅质量保证书》第五条约定的“商品房在正常使用情况下，如出现质量问题，属于保修范围和保修期限的，保修单位应立即进行勘察、鉴定和维修”，应由鸿辉公司承担保修责任。尽管《商品房买卖合同》附录二《商品住宅质量保证书》第四条约定“墙体、地面大面积开裂、脱落起砂和渗漏严重，无法修复的，购房者可以要求退房”，但杨雪莲发现案涉房屋存在漏水问题之时距离其接收房屋已达半年之久，案涉房屋在该期间内一直处于杨雪莲的实际控制之下，且从杨雪莲提交的证据来看，尽管该房屋存在较为严重的漏水问题，但并未达到无法修复的程度。故本院对杨雪莲要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。因《商品房买卖合同》未解除，杨雪莲亦不存在要求鸿辉公司返还已支付购房款及其利息的请求权基础，本院对杨雪莲要求鸿辉公司返还已支付的购房款及利息的诉讼请求同样不予支持。就杨雪莲要求鸿辉公司返还物业费及其利息的诉讼请求，因该笔物业费系杨雪莲向广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司支付，而非鸿辉公司，故杨雪莲向鸿辉公司请求返还于法无据，本院对杨雪莲要求鸿辉公司返还已支付的物业费及利息的诉讼请求不予支持。就杨雪莲要求鸿辉公司赔偿其损失6000元的诉讼请求，杨雪莲称案涉房屋为精装修交房，且杨雪莲在入住时购置了部分家具，因房屋漏水造成其家具浸泡发霉，故主张鸿辉公司赔偿其6000元的损失，但杨雪莲并未提供相应的证据证明其损失，结合杨雪莲提交其他证据，本院酌情认定杨雪莲的损失为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十四条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：一、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向杨雪莲支付赔偿金5000元；二、驳回杨雪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18515元，减半收取计9258元，由海阳鸿辉发展有限公司负担5000元，由扬雪莲负担4258元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王洪沛二〇二一年三月十九日书记员  王紫燚