河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2015）双滦民初字第571号原告韩淑荣，女，1929年12月14日出生，汉族，现住承德市。委托代理人韩淑苹，女，系原告韩淑荣的妹妹。委托代理人徐学武。被告马惠珍，女，1938年2月24日出生，回族，现住承德市。第三人马跃臣，男，1962年4月25日出生，回族，住承德市。第三人马跃先，男，1967年3月31日出生，回族，现住承德市。第三人马丽新，女，1973年6月18日出生，回族，住河北省承德市。第三人马跃先、马丽新的委托代理人孙利民。原告韩淑荣与被告马惠珍、第三人马跃臣、马跃先、马丽新买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了第一次审理，于2015年8月31日公开开庭进行了第二次审理，原告韩淑荣的委托代理人韩淑苹、徐学武、第三人马跃臣及第三人马跃先、马丽新的委托代理人孙利民均到庭参加诉讼，被告马惠珍经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩淑荣诉称，原、被告相识多年，早年均是承德市丝绸厂职工，2004年2月4日经工友朱凤荣介绍，被告将其本人所有的位于丝绸厂3号楼1单元102室楼房以人民币30000.00元的价格出售给原告，被告之子第三人马跃先收取了购房款，并将该房屋及房屋所有权和土地使用权证书一并交付给原告，但被告交付楼房后，一直没有协助原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续，现为维护原告合法权益，起诉至法院，请求：一、确认原、被告于2004年2月4日签订的《买房卖房协议书》有效；二、责令被告及第三人立即协助原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续；本案诉讼费由被告承担。原告韩淑荣在本院指定的举证期限内提交如下证据：1、原、被告签订的《买房卖房协议书》一份，拟证明双方达成买卖房屋的合意，有见证人的签字及实际经手人马跃先的签字及捺印；2、房屋所有权证一份，拟证明被告在签订《买房卖房协议书》后将该证书及房屋一并交付给了原告；3、房屋土地使用权证一份，该证书系2005年5月8日更换后的证书，拟证明被告协助更换土地使用权证的行为系被告诚信履行买卖协议；4、承德市双滦区双塔山街道办事处东园社区居民委员会出具的证明一份，拟证明被告将本案的房屋出卖给原告韩淑荣，原告韩淑荣一直居住在该房屋内。被告马惠珍未提交书面答辩意见亦未提交证据。第三人马跃臣述称，我不清楚当时我母亲签订买房卖房协议的事，我认为这份合同无效。第三人马跃先、马丽新述称，一、此房屋现为马惠珍、马跃臣、马跃先、马丽新共同共有；二、被告马惠珍未经过共同共有人同意处分共有人的财产，是无权处分行为，应当认定无效；三、原告韩淑荣明知此房是共同共有财产而购买，现仍占有和使用是一种侵权行为。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人马跃先、马丽新在本院指定的举证期限内提交如下证据：1、承德市双滦区双塔山街道办事处东园社区居民委员会出具的证明一份，拟证明马惠珍与马志广系夫妻关系，且一直居住在该房屋内，二人有三子女马跃臣、马跃先、马丽新；2、承德市双滦区双塔山街道办事处东园社区居民委员会及双塔山派出所的证明一份，拟证明马志广于1999年11月13日去世。3、承德市双滦区公证处1996承滦证民字第2054号公证书一份，拟证明所争议的楼房为房改房，系马志广和马惠珍购买，该楼房系马志广和马惠珍的夫妻共同财产。马志广去世后，该争议楼房中马志广所有部分的第一顺序继承人应为马惠珍、马跃臣、马跃先、马丽新；4、朱凤荣出具的证明一份，拟证明马惠珍与韩淑荣签订《买房卖房协议书》时其他共有人不知情，侵犯了其他共同共有人的合法权益及其他共有人主张权利的过程。上述四份证据拟证明马志广去世后，马惠珍擅自与韩淑荣签订《买房卖房协议书》侵犯了共有人马跃臣、马跃先、马丽新所有权即物权，同时侵犯了共有人马跃臣、马跃先、马丽新的优先购买权，此协议为无效协议。本院对第三人马跃臣、马跃先、马丽新分别询问制作的询问笔录三份。经庭审质证，本院对原告、第三人马跃先、马丽新提交的证据确认如下：原告提交的三份证据及第三人马跃先、马丽新提交的前三份证据，对方均无异议，以上证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信；第三人马跃先、马丽新提交的第四份证据，原告对其无异议部分，本院予以采信；原告对其有异议部分，第三人未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；本院对第三人马跃臣、马跃先、马丽新的三份询问笔录经庭审质证，原告、第三人质证均无异议，本院予以采信。根据上述有效证据及庭审调查，本院查明如下事实：原告韩淑荣与被告马惠珍原均系承德市丝绸厂职工，现均已退休；马志广与被告马惠珍系夫妻关系，夫妻二人单独生活，二人有三个子女即本案第三人马跃臣、马跃先、马丽新，三个子女均已成年，亦成立家庭单过。1996年10月10日马惠珍夫妻二人与承德市丝绸厂签订承德市公有住房买卖协议书，购买了承德市丝绸厂坐落于承德市双滦区双塔山镇棋盘地3号楼1单元102室楼房（建筑面积41.96平方米）一套，同年12月17日取得房屋所有权证，该证的所有权人处登记为马慧珍，共有人处为空。1999年11月13日马志广去世，其生前未立有遗嘱，被告马惠珍、第三人马跃臣、马跃先、马丽新作为马志广第一顺序继承人均不放弃继承，均不存在多分、少分、不分遗产的情形，被告马惠珍首先对该房屋享有一半的所有权，该房屋的另一半为马志广的遗产，由其继承人按法定继承，四个继承人对每人平均各继承一份遗产亦没有争议，即每人对该房屋的另一半享有1／4份额的继承权。2004年2月4日经工友朱凤荣介绍，被告马惠珍将上述楼房以人民币30000.00元的价格卖给原告韩淑荣，原告韩淑荣与被告马惠珍签订了《买房卖房协议书》，第三人马跃先以经手人形式签字，原告韩淑荣的妹妹韩淑苹及朱凤荣作为证明人在协议书上签字。协议签订后，被告马惠珍的儿子第三人马跃先收取了原告购房款30000.00元，并将该房屋及房屋所有权证交付给原告，2005年5月8日，被告马惠珍的儿子第三人马跃先又协助办理了土地使用权证，办完后将该证书交给原告，后被告到承德市双滦区房产局为原告办理过户手续，因被告的子女第三人马跃臣、马丽新不同意而未办成。本院认为，本案诉争房屋原系被告马惠珍与其夫马志广的夫妻共同财产，马志广生前未立有遗嘱，其去世后，被告马惠珍、第三人马跃臣、马跃先、马丽新对该房屋享有的所有权和继承权均无争议，且符合《中华人民共和国继承法》和《中华人民共和国婚姻法》的相关规定。由于四继承人均认可由四个继承人按法定继承每人平均各继承该房屋一半所有权的四分之一，故马惠珍与马跃先共占该房屋3／4所有权份额（4／8＋1／8＋1／8＝3／4），根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，符合经占有份额三分之二以上按份共有人同意的规定，被告马惠珍有权处分坐落于承德市双滦区双塔山镇棋盘地3号楼1单元102室房屋。在马志广去世后，原告韩淑荣与被告马惠珍就该楼房买卖签订的《买房卖房协议书》，系原告韩淑荣与被告马惠珍双方买卖房屋的意思表示真实，且第三人马跃先参与了该《买房卖房协议书》签订和履行，作为按份共有人被告马惠珍和第三人马跃先占房屋份额的3／4，故原告韩淑荣与被告马惠珍签订的房屋买卖协议有效，双方应当遵照履行。协议签订后，双方当事人应全面履行各自义务，原告韩淑荣已按约定向被告支付了购房款30000.00元，被告马惠珍已按约定将该楼房及房屋所有权证、土地使用权证交付原告，只是未办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续，而且变更手续能够履行，故被告马惠珍应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助的义务。第三人马跃臣、马跃先、马丽新不是合同当事人，不具有履行合同的法定义务，包括履行协助过户的义务，故原告主张第三人协助原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续理由不能成立，本院不予支持。被告马惠珍经本院合法传唤未到庭举证、质证、辩论，视为其自愿放弃以上权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩淑荣与被告马惠珍于2004年2月4日签订的《买房卖房协议书》有效；二、被告马惠珍自本判决生效后三十日内协助原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。三、驳回原告韩淑荣其它诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告马惠珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  卜云东代理审判员  王立立人民陪审员  王 雪二〇一五年九月一日书 记 员  马庆博