上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第2402号原告彭某诉被告陈某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托代理人、被告陈某委托代理人到庭参加诉讼，被告陈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年11月24日签订房屋买卖合同，两被告将其所有的飞虹北村某号301室房屋出售给原告，价格为56.5万元。合同的附件三“付款协议”中约定：“若甲方中途违约不卖，则按房价款20%赔偿乙方”。原告为履行合同支付了1万元的定金和1.13万元的佣金。因两被告就谁收取首付款不能达成协议，原告与两被告约定，在2015年6月10日之前支付首付款。2015年6月8日，原告与被告陈某均来到中介处，准备支付首付款并办理过户手续。但被告陈某却不出现，且明确告知中介，房子不卖了，也不肯收首付款。虽然中介多方努力，但被告陈某始终不肯出现，打电话也不再接。由于被告的行为已构成事实上的违约，且造成原告至今无法另外购房。原告遂涉诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年11月24日签订的上海市房地产买卖合同；2、两被告依据定金罚则，双倍返还定金2万元；3、两被告赔偿原告已付佣金1.13万元；4、两被告按照合同约定赔偿原告房价的20%，计人民币11.3万元，本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，仅要求被告陈某承担赔偿责任，放弃对被告陈某的赔偿请求。被告陈某辩称，（2014）金民一（民）初字第3234号判决书确认系争房屋所有权人为被告陈某，被告陈某非本案适格主体；系争房屋买卖合同的违约人系被告陈某，而非被告陈某，定金也是被告陈某收取的，被告陈某是为了配合房屋交易才在房屋买卖合同上签字，后被告陈某违约，导致房屋无法交易；20%的赔偿比例过高，佣金也是损失，应包含在20%的赔偿中。此外，上述（2014）金民一（民）初字第3234号判决生效后，被告陈某拒不履行生效判决，被告陈某积极向法院申请执行，被告陈某在执行阶段同意出售房屋以支付被告陈某钱款。执行阶段，在金山法院执行法官的调解下将系争房屋挂牌，约定房屋于2015年挂牌。被告陈某未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利和质证权利。经审理查明，2014年11月24日，原、被告通过中介公司上海禹诺房产经纪事务所介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落于上海市金山区金山卫镇飞虹北村某号301室的房屋出售给原告，合同总价为565，000元。合同第六条约定“甲、乙双方确认，在2015年06月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”；第十条约定“……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。……”同日，原告向被告陈某支付定金10，000元，向中介公司支付佣金11，300元。因签订合同时，被告陈某与被告陈某已经离婚，双方均不同意将首付款打进其账户，后经协商，原被告约定于2015年6月10日前支付首付款。2015年6月8日，原告与被告陈某均到中介公司协商支付首付款事宜，并办理相关房产手续，但被告陈某未到场，经中介公司上门联系，被告陈某表示不同意出售系争房屋。另查明，被告陈某与被告陈某原系夫妻，2013年6月经本院本院主持调解离婚，但对婚后财产双方表示自行分割未作处理。2014年8月15日，被告陈某向本院提起诉讼，要求与被告陈某分割夫妻共同财产，该案已于2014年10月27日作出判决：讼争的位于上海市金山区金山卫镇飞虹北村某号301室房屋归被告陈某所有，被告陈某于判决生效之日起十日内支付被告陈某共同财产折价款450，000元。该案现已生效并进入执行阶段。在该案执行阶段，被告陈某同意出售系争房屋，并同意将房款打入其名下的账户。但在履行本案所涉合同的过程中，被告陈某不但不同意将首付款打入其账户，也不同意出售系争房屋。以上事实，由房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、收款收据、说明、（2014）金民一（民）初字第3234号民事判决书、执行笔录及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，房地产买卖合同系原被告真实意思表示，与法不悖，当属有效，双方当事人应按约履行。但在买卖合同签订时，系争房产所有权人已经法院生效判决确认为被告陈某，被告陈某已经不是该房产的所有权人，其在合同上签字只是为了便于对系争房产进行过户，尽快拿到另案的执行款，且庭审中原告放弃对被告陈某的赔偿请求，本院认为被告陈某没有过错，不让其承担赔偿责任合理，本院予以支持。被告陈某作为房产的实际所有权人，未按合同约定及双方协议约定的时间接受涉案合同首付款，也未按合同约定的时间交付房产、办理产权过户，并明确表示不同意出售系争房屋，其行为违反合同约定，致使原告不能取得系争房屋所有权，现原告依据合同要求解除房地产买卖合同的请求，于法有据，本院予以支持。原告在起诉前就解除合同未曾通知过被告陈某，故合同解除之日确定为被告陈某收到起诉状之日即2015年8月5日。被告陈某未按约履行合同，应当按照合同约定承担赔偿责任，总房价款20%的赔偿数额系双方自愿约定，本院予以支持。佣金是原告的损失之一，但应当包含在总房价款20%的赔偿中，对原告要求被告陈某赔偿佣金的诉讼请求，本院不予支持。原告已经主张被告赔偿违约损失，再要求被告陈某双倍返还定金，无法律依据，但原告已经支付的10000元定金陈某应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、 第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭某与被告陈某、被告陈某签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年8月5日解除；二、被告陈某于本判决生效之日起十日内返还原告彭某定金10，000元；三、被告陈某于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭某损失人民币113，000元；四、驳回原告彭某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1，493元，由被告陈某负担，此款应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一五年九月二十九日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。