北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10445号上诉人（原审原告、反诉被告）王守英，女，1963年3月1日出生。委托代理人史成续，北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人蒋莉，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）郭楠，男，1982年7月16日出生。委托代理人郭金海（郭楠之父），1956年11月16日出生。上诉人王守英因与上诉人郭楠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，王守英起诉至原审法院称：我与郭楠于2007年4月签订《转让协议》及《补充协议》，约定我将北京市朝阳区×号房屋（下称诉争房屋）的购房资格转让给了郭楠，当时我的家属并不知情，后我的家属不同意转让，且该房屋是我唯一住房，我于2013年4月诉至法院请求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效，一、二审均支持了我的诉讼请求。诉争房屋一直在我的控制之中，但在一审法院审理上述案件过程中，郭楠强行撬锁闯入诉争房屋，并非法占有至今。我多次要求郭楠返还该房屋均遭拒绝，为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令郭楠腾退并返还诉争房屋、返还《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《商品房预售合同（经济适用房）》。郭楠辩称并反诉称：经王守英的弟弟王×介绍，我与王守英于2007年4月27日签订了《转让协议》，并于2010年3月25日签订《补充协议》，约定王守英将诉争房屋购房权转让给我，待满足过户条件时再过户等。后我向王守英支付了转让款55000元、误工费600元、购房款298920元（2009年3月20日支付）。之后，我入住诉争房屋并进行了装修，因北京市房价暴涨，王守英违反诚实信用原则起诉至法院要求确认转让协议无效。我认为，我与王守英约定的不仅是转让购房资格，还包括房屋所有权及使用权，王守英所述的其亲属不知情、诉争房屋是唯一住房也均不是事实，王守英的弟弟曾经签字确认，有关诉争房屋的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等材料也交付给我作为保证。王守英的行为使我丧失了订约购房的机会，王守英理应赔偿房屋增值损失等，故王守英要求返还房屋及相关文件应当先向我返还购房款、转让款，并赔偿装修损失和房屋增值损失。现我反诉请求王守英返还购房款298920元及利息（自2009年3月20日起至付清日止，按照同期银行贷款利率计算）、返还转让款55000元及利息（自2009年3月17日起至付清之日止，按照同期银行贷款利率计算）、赔偿房屋增值即信赖利益损失及装修损失（均以评估结论为准）。王守英针对郭楠的反诉辩称：同意向郭楠返还购房款、转让款及利息，支付利息的期间也认可，但是应当按照银行同期存款利率计算，而且转让款是50000元，不是55000元；《转让协议》被确认无效后是自始无效，诉争房屋一直是我的合法财产，郭楠主张房屋增值损失没有依据；我从没有将诉争房屋交付给郭楠，是郭楠强行进入的，属于侵权行为，郭楠所谓的装修损失也不应由王守英赔偿。原审法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王守英、郭楠所签的《转让协议》及《补充协议》均已被法院已生效判决确认无效，关于王守英要求郭楠返还诉争房屋及附属材料《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同（经济适用房）》的诉讼请求，法院均予支持。关于郭楠要求王守英返还购房款、转让费及相应利息的反诉请求，法院亦予支持。关于已付转让费的数额，《收条》所载的金额为50000元，郭楠虽称支付了转让费55000元，但就此未提交有效证据予以佐证，其所提交的案外人所出具的借条与本案非同一法律关系，王守英对此亦不认可，故法院难以采信，法院将以《收条》所载金额认定已付转让费的数额。关于利率标准，郭楠要求按照银行同期贷款利率计息无依据，法院将参照银行同期存款利率予以调整。关于郭楠所诉的信赖利益损失，王守英明知诉争房屋系上市交易条件受限制的经济适用住房仍将该房屋购买资格转让，对《转让协议》及《补充协议》被确认无效负有主要过错，应当赔偿由此给郭楠造成的损失，郭楠明知诉争房屋的特殊性质仍选择购买，亦有一定过错，应当适当分担由此造成的损失，具体数额由法院参照房屋升值利益、订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。关于郭楠所述的房屋装修价值损失，王守英举证证明了其并未将诉争房屋交付给郭楠、其对郭楠占有并装修诉争房屋一直持有异议，郭楠虽称其占有诉争房屋有合法依据，但就此未提供证据予以佐证，法院难以采信。郭楠在诉争房屋权属存在争议的情况下仍选择占据诉争房屋并进行装修，存在明显的主观过错，其要求王守英赔偿就此产生的装修损失于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、郭楠于判决生效后七日内将北京市朝阳区×号房屋腾空并交还给王守英；二、郭楠于判决生效后七日内将王守英分别于二○○五年二月二日、二○一○年三月二十五日与北京市土地整理储备中心朝阳区分中心、北京住总房地产开发有限责任公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同（经济适用住房）》返还给王守英；三、王守英于判决生效后七日内向郭楠返还购房款二十九万八千九百二十元，并按中国人民银行同期存款利率支付该笔款项自二○○九年三月二十日起至实际支付之日止的利息；四、王守英于判决生效后七日内向郭楠返还转让费五万元，并按中国人民银行同期存款利率支付该笔款项自二○○九年三月十七日起至实际支付之日止的利息；五、王守英于判决生效后七日内赔偿郭楠五十八万元；六、驳回郭楠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王守英、郭楠均不服，上诉至本院。王守英认为：郭楠未经王守英同意强占房屋，对房屋依法不具有任何利益，其无权取得房屋增值利益；诉争房屋系经济适用房，不能上市流通，原审法院判决王守英赔偿郭楠58万元没有事实及法律依据；双方签订协议时均明知房屋性质不能转让买卖，故双方对合同无效具有同等过错，原判认定王守英系主要过错是不公正的；原审在判决王守英支付利息损失的情况下，不应再判决王守英赔偿其他损失；郭楠强行撬锁占有王守英的房屋，给王守英造成巨大损失，原判未予考虑，却让王守英赔偿利息和房屋增值损失，亦属不公。综上，请求二审法院撤销原判第三、四项中利息的全额赔偿和第五项中58万元的赔偿。郭楠认为：双方签订合同虽然无效，但不妨碍违约条款的适用，王守英不得以任何理由收回房屋。另外按照合同，王守英违约应由其承担后果，原审法院判决郭楠承担30%的责任明显不妥；《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同（经济适用房）》不具有任何经济利益和价值，王守英相应诉讼请求应被驳回；郭楠基于双方合同关系占用房屋，在合同未解除情况下系合法占用，郭楠对房屋装修的事实存在，原审判决驳回郭楠要求赔偿装修损失的请求明显不公；原审法院漏列当事人，未允许将担保人王×列为当事人是错误的。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、六项，改判驳回王守英的诉讼请求，并赔偿郭楠的装修费损失。经审理查明：2007年4月27日，经案外人王×（王守英之弟）介绍，王守英与郭楠签订《转让协议》，约定：王守英自愿将翠城定向经济适用房第1080号购房权以人民币50000元（未付）转让给郭楠，王守英需无偿为郭楠提供购房所需一切手续、所需费用由郭楠自行承担；郭楠需先向王守英交纳5000元押金（已付），剩余的45000元一次性支付；因是经济适用房，不能过户，如果以后房子升值，王守英不得以任何方式要回房产；在国家政策允许的情况下，王守英应为郭楠随时提供过户所需的一切手续等。2010年3月25日，王守英与北京住总房地产开发有限责任公司（以下称住总公司）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定王守英购买诉争房屋，总价款298920元。同日，王守英与郭楠签订《补充协议》，约定王守英在其亲属均已知晓并一致同意双方关于翠城房屋房号转让情况下，自愿将翠城定向拆迁经济适用房第1080号购房权以人民币55000（已付清）转让给郭楠；待郭楠购房时王守英需无偿为郭楠提供购房所需的手续，所需要费用由郭楠自行承担；在房屋未过户前须王守英办理相关事宜的，王守英没（“没”系笔误，应为“每”）出面为郭楠（办理一次事情），（郭楠）支付100元／天（包括误工费、车马费）的经济补偿款。2009年3月17日，郭楠向王守英支付转让费（“房号款”）50000元。同日，王×为郭楠出具《借条》一份，向郭楠借款5000元，并承诺于2009年10月1日前还清。2009年3月20日，郭楠向住总公司支付诉争房屋的购房款298920元。2011年10月30日，住总公司向王守英发出《翠城馨园入住通知书》，通知向王守英交付涉诉房屋，并通知王守英补交因面积增加而产生的差额房款8968元。另查，王守英曾于2013年诉至原审法院要求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。原审法院审理后作出（2013）朝民初字第17905号民事判决书，以双方转让的房屋实为经济适用住房，双方交易时并不满足经济适用住房上市交易条件为由确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。该判决还判令王守英返还郭楠转让费50000元、购房款298920元、赔偿郭楠损失50000元。后郭楠不服该判决并上诉至我院，我院审理后作出（2014）三中民终字第673号民事判决书，维持了原审判决关于确认《转让协议》及《补充协议》无效的判项，同时以超出当事人诉讼请求范围为由撤销了其他判项。2013年5月，郭楠自行打开诉争房屋。后其对诉争房屋进行了装修并占住至今。庭审中，王守英提供其于2013年5月8日向原审法院提交的《先予执行申请书》、报警记录及2014年1月9日二审开庭笔录，欲证明王守英在2013年5月6日（原一审诉讼过程中）发现郭楠强行撬锁强占诉争房屋并简单装修、王守英曾要求法院进行制止、郭楠恶意占房无权主张装修损失。郭楠认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。郭楠提交《收条》、《借条》、银行卡刷卡凭证、购房款发票，欲证明已向郭楠支付了转让费55000元、购房款298920元、误工费600元。王守英认可《收条》、发票及刷卡凭证的真实性，不认可《借条》的关联性，称其收到了转让费50000元，并非55000元。郭楠提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同（经济适用住房）》，欲证明王守英为表诚意曾将该些原件交与郭楠，现王守英违反诚信原则对合同无效负有主要过错，应当赔偿郭楠相关损失。王守英认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。郭楠提交经济适用住房审批表，欲证明郭楠具备购买经济适用住房的资格。王守英认可该份证据的真实性，但称诉争房屋是具有回迁性质的定向安置住房，并非普通的经济适用住房。郭楠提交业主签章处为“王守英”的《临时管理规约》，欲证明其系合法占有诉争房屋。王守英认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，王守英称该份证据恰恰证明了王守英是诉争房屋合法所有权人。案件审理过程中，经王守英申请，原审法院前往北京市公安局朝阳分局勤务指挥中心调取了王守英就郭楠强占诉争房屋一事的报警记录。经查，2013年5月6日，王守英报警称诉争房屋被强占；2013年5月7日，王守英报警称诉争房屋门锁被撬开、被装修人员强占；2013年5月14日，王守英报警称诉争房屋因强行装修发生纠纷，相关民警接警后均到现场了解了情况，因系民事纠纷，未进行行政处理。双方对报警记录的真实性均予认可。原审法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对诉争房屋满足市场交易条件下的价值及装修价值进行了评估，结论为：在不考虑估价对象上市交易政策限制的前提下，诉争房屋的经济适用房价值（不含装修）为314046元（含专项维修基金6158元）、在估价时点即2014年10月11日的房地产参考市场价值（不含装修价值）为1134900元（已扣除应缴纳的综合地价款）、房屋装修价值为81280元。双方均认可估价报告的真实性，但王守英称诉争房屋存在上市交易限制，不能在本案中直接适用市场价值。郭楠为此支付评估费用6000元（其中房地产价值评估费用4000元，装修价值评估费用2000元）。上述事实，有双方当事人陈述、《转让协议》及《补充协议》、（2013）朝民初字第17905号民事判决书、（2014）三中民终字第673号民事判决书、报警记录、房地产估价报告、评估费发票、《收费说明》等证据在案佐证。本院认为：王守英与郭楠就诉争房屋买卖问题产生纠纷，郭楠在双方对协议效力存在争议的情况下占用房屋，现双方签订的《转让协议》及《补充协议》已被生效判决确认为无效，王守英有权要求郭楠返还诉争房屋，同时，其应向郭楠返还购房款、转让费及占用期间的相应利息。郭楠引用无效协议中的相关约定作为抗辩理由拒绝返还房屋，于法无据，本院对其此项上诉请求不予支持。因此次房屋买卖行为发生，王守英将其与案外人签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同（经济适用房）》等合同交付给郭楠，郭楠在返还房屋时，应将上述文件一并返还。协议无效，郭楠已无法再以交易时的市场价格购买房屋，其主张信赖利益损失应当予以支持。原审判决考虑房屋升值利益、订约机会损失、双方的过错程度等因素确定损失数额，做法正确。双方对合同无效均负有过错，王守英作为卖方应承担主要责任，王守英上诉要求郭楠承担50%责任及郭楠要求王守英承担全部责任均有失公平，本院对双方此项上诉意见均不予采纳。有关王守英主张诉争房屋性质为经济适用房，不能上市流通，故评估结论不能作为认定房屋升值利益的依据，本院认为，诉争房屋虽不能上市流通，但其仍具有一定的经济价值，可以作为信赖利益损失数额的参考依据，王守英的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于郭楠所诉的房屋装修价值损失。据已查明的事实，郭楠系在诉争房屋权属存在争议的情况下占据诉争房屋并进行装修，并未与王守英或房屋开发商办理过任何交接手续。该行为不利于双方纠纷的解决，存在明显的主观过错，故应自行承担相应的装修损失，郭楠上诉要求王守英支付此项费用，于理不合，本院不予支持。有关郭楠主张原判漏列当事人一节，鉴于本案并非合同之诉，王×是否应承担保证责任并非本案审理范围，故原审法院未追加其为当事人并无不当，郭楠此项上诉意见，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费用6000元，由王守英负担2800元（郭楠已预交，王守英于本判决生效之日起7日内支付给郭楠），由郭楠负担3200元（已交纳）。公告费用260元，由郭楠负担（王守英已预交，郭楠于本判决生效之日起7日内支付给王守英）。一审案件受理费35元，由郭楠负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费9466元，由郭楠负担3866元（已交纳），由王守英负担5600元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费11432元，由王守英负担9600元（已交纳），由郭楠负担1832元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍代理审判员  李春香代理审判员  孙承松二〇一五年九月十八日书 记 员  杜超男