昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第5166号原告：昆明市天昊物业管理有限公司组织机构代码证：74149023-8法定代表人：高英住所：昆明市武成路天昊大厦19楼B-1委托代理人：李娟，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：张祖瑞，云南北川律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：王怀仁，男，汉族，1939年5月4日出生，住址：昆明市西山区馨安苑14-3-102，公民身份号码：5301031939********。委托代理人：王荣，男，汉族，1968年4月24日出生，系被告之子，公民身份号码：5301031968********，特别授权代理。原告昆明市天昊物业管理有限公司诉被告王怀仁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后依法适用小额诉讼程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李娟、张祖瑞、被告王怀仁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系昆明市南市区前卫西路馨安苑（原安康园）住宅小区14幢3单元102号房屋的业主，原告系该小区的物业服务公司。双方约定由原告提供物业服务，被告每月按照服务建筑面积支付物业服务费。但被告尚欠2009年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费6104.30元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计1866.20元。2014年1月原告结束了对馨安苑住宅小区的物业服务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令被告：1.支付原告拖欠的物管费6104.30元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计1866.20元、违约金1327.60元，合计9298.10元（违约金支付至全部费用完毕为止）；2.承担本案的诉讼费用。被告答辩称：被告从2005年入住该小区一直正常缴纳物管费至2009年，之后被告之所以没有交纳物管费是因为自2005年被告入住小区后，车库和住房一直漏水，导致车库积水、车库内的物品腐烂。被告多次找原告进行维修，直到2007年原告才安排人员进行了简单维修，但是漏水情况比以前更严重。另外原告在没有经得被告的同意下，擅自在被告车库顶上装了一个照明灯，致使漏水更严重。被告向原告反映要求进行维修，但是原告置之不理。因这个事情在2013年4月被告打了市长热线反映了此事情，之后住建局要求原告尽快修缮，但是原告一直没有进行维修。后来致使被告只能将车辆停在车库门口因此车辆经常被刮花，被告不交纳物管费是因为原告公司没有尽到自己的职责。原告现在向人民法院起诉其诉讼请求已经超过了诉讼时效。因此被告要求原告将被告车库及住房修理好并保证五年不漏水，其次要求原告赔偿被告各项损失2000元、精神损失费5000元。若原告能完成以上要求被告愿意将拖欠物管费交上，前提是原告先履行好职责。原告针对其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.营业执照、资质证书、组织机构代码证、房屋权属登记摘抄表各一份。证明原告具备相应物业管理资质及诉讼主体资格，被告系欠费房屋业主。被告对该组证据无异议。2.《安康园前期物业服务合同》、《安康园物业续聘协议》、《安康园前期物业管理服务协议》、《昆明市物业服务收费备案通知书》各一份、太阳能热水费收费单据六张。证明原告系安康园小区开发商聘请的前期物业管理公司，并且又分别与各户业主签订了物管合同，实际为业主提供了物业相关服务；证明服务协议中明确约定了物业管理服务费、车库管理费、水池清洗消毒费等费用的收费标准、交纳时间、逾期缴费的违约责任；证明服务协议中约定的收费已经进行了备案，具备合法性；证明涉案小区内约定俗称的太阳能热水费为3.45元／吨。被告对该组证据中六张单据不予认可、认为与其无关，被告对该组证据中的其他证据均无异议。3.巡查签到表、公共安全组排班表、消防监控中心值班记录表各一份。证明原告依约履行了合同义务。被告对该组证据不予认可。被告针对其答辩观点向本院提交了照片十张、收据六张。证明原告在车库前安装了照明灯致使车库漏水的情况；证明被告交纳物管费、车库管理费的情况。原告对十张照片不予认可，认为无法证明安装照明灯与车库漏水之间存在因果关系；原告对六张收据的真实性无异议，并表示重复计算的车库管理费其愿意扣减。本院认为：原告提交的所有证据（除证据2中太阳能热水费收费单据）及被告提交的六张收据来源合法、形式完备，本院予以认定。原告提交的证据2中的水费收费单据，该六张单据均系案外人的缴费单据、与被告无关，本院不予认定。至于被告提交的十张照片，无法客观的证明被告的待证观点，本院不予认定。经审查，本院确认如下事实：2005年1月18日，原告与案外人昆明华信房地产开发有限公司（下称华信房地产）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区广福路安康园住宅小区提供物业服务。同年2月24日，原、被告签订《安康园前期物业管理服务协议》，约定被告接受原告对其所有的昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区14幢3单元102号房屋提供的物业管理服务，该房屋建筑面积为161.49㎡；被告交纳物业管理费及相关费用的开始时间为2005年7月1日，每月15日以前交纳；物业管理费为0.7元／月／㎡、自来水二次加压费为5元／户／月；水池清洗及消毒费为2元／户／月；车库管理费为6元／户／月；被告逾期交纳相关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按应收金额每天3‰支付违约金。2007年1月20日，原告与华信房地产签订《安康园（现名馨安苑）物业续聘协议》，鉴于安康园住宅小区尚未成立业主委员会，2007年3月18日以后继续由原告对安康园住宅小区提供物业管理服务。同年10月16日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市物业服务收费备案通知书》，该通知明确昆明市发展和改革委员会同意原告物业服务收费标准多层按每月每平方米0.70元±10%范围内计收，二次加压供水费按昆发改价格函（2006）63号文件执行。2013年6月8日，被告向原告交纳了2009年6月4日至2013年6月6日期间的车库管理费481元。2015年7月30日，原告将被告就本案诉至本院。庭审中，原告主张2009年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费为6104.30元、水泵运行费为270元、2009年7月1日至2012年3月31日期间的水池清洗费为66元、2006年7月18日至2013年10月31日期间的太阳能热水费为320.90元、2009年7月1日至2012年6月30日期间的生活垃圾清运费为360元、2009年7月1日至2011年12月31日期间车库1的管理费为300元、2009年6月3日至2013年12月31日期间车库2的管理费为549.30元、违约金1327.60元从逾期之日起按照每天应收额千分之0.22计算。原告认可对于2009年7月1日以前的费用被告均已交清。原告陈述其于2013年12月31日零时撤出昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区，结束了对该小区的物业服务。另查明，昆明市发展与改革委员会《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》（2011（1129）号］文规定配备电梯及二次供水设施的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实施代收代管。昆明市城市生活垃圾清运费2004年至2007年为每月每户5元、2008年至2009年为每月每户8元、2010年至2012年为每月每户10元。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”以及民法通则第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及民法通则第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，本案被告通过购买的方式成为昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区14幢3单元102号房屋的业主，其作为安康园住宅小区的业主受到《安康园前期物业服务合同》的约束，被告应当按照合同约定于每月15日前向原告交纳物业服务费。则原告主张的2013年7月以前的各项费用至迟应于2013年7月15日交纳，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间截止于2015年7月16日。原告于2015年7月30日向本院提起诉讼，故2013年7月以前的各项费用已经超过了诉讼时效期间，本院不予支持。被告应向原告支付2013年8月至12月的物业管理费取整为565元（0.7元／月／㎡×161.49㎡×5个月）、水泵运行费25元（5元／月×5个月）、车库管理费30元（6元／月×5个月）。被告每个月应向原告交纳的物业管理费、水泵运行费、车库管理费取整合计124元。至于原告主张的违约金，根据我国合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合被告的违约情形，原告计算违约金的标准过高，被告应向原告支付的违约金以124元为基数从2013年8月至12月每月16日起分期按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至被告实际付款之日止。至于原告主张的太阳能热水费，原告未向本院提交原始的水费抄表单、亦未提交被告历年的交费单据，则该笔费用没有事实依据、本院不予支持。至于原告主张被告两个车库的管理费，没有任何证据显示被告使用两个车库，对原告的该项主张本院不予采信。至于被告的答辩观点与本案属不同的法律关系，被告可另案向原告主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告王怀仁于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市天昊物业管理有限公司物业管理费565元、水泵运行费25元、车库管理费30元及以124元为基数从2013年8月至12月每月16日起至被告实际付款之日止分期按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。二、驳回原告昆明市天昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取，退还原告昆明市天昊物业管理有限公司承担25元，另25元由原告昆明市天昊物业管理有限公司承担。本案系按照小额诉讼案件审理，一审终审。审判员 赵 佳二〇一五年九月二十三日书记员 刘筱燕