湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民初字第01894号原告邓祖旺。委托代理人王京鹏、李娟，湖南正旺律师事务所律师。被告李运桂。原告邓祖旺与被告李运桂房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员张飞腾、刘若平参加的合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。书记员吴昺阳担任记录。本案原告邓祖旺及其委托代理人王京鹏、李娟，被告李运桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓祖旺诉称：2015年1月原告的房屋被拆毁，但原告没有依法得到补偿，原告的房屋补偿被被告侵占。因原告的房屋靠近被告厂房边上，被告想占有原告的土地，原告也因出行通道要经过被告的厂区，双方为此有些纠纷，被告便提出购买原告的房屋，2006年双方达成了买房协议，被告出资110000元购买原告房屋，协议达成后被告却借故对原告施加压力，动用公安对原告采取强制措施，当原告被拘留释放后被告撕毁原来的协议，强迫原告签订不公平的协议将原告367平方米的两栋房屋（一栋钢混结构，一栋土木结构还有32平方米配套用房）作价55000元买去。被告同时又采取欺骗的手段（说另外给原告三间门面）造成原告的错觉，直到2015年1月原告的房屋被拆除，原告没有得到一分钱的补偿，也没有得到三间门面，原告才明白过来是上当受骗了，于是找被告理论并委托律师给被告发了律师函，可是被告置之不理。被告的违法行为严重侵犯了原告的合法权利。根据《宪法》第十三条“公民的合法的私有财产不受侵犯”及《物权法》第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”的规定，被告侵占原告的财产，依法应予赔偿。综上所述，被告违反法律和政策规定实施了严重损害原告合法权益的行为，原告为了依法维护自己的合法权利，依据《物权法》、《民法通则》及《合同法》的相关规定，请求法院判令：1、确认原、被告签订的两份购房协议无效；2、被告赔偿因其违法侵权造成原告财产权损失255850元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李运桂辩称：原告诉称被告以三间门面欺骗原告签订购房协议、动用公安施工、侵占原告房屋的补偿款，均不属实。本案起因经过：2006年因为原告家出行通道的纠纷，双方本着务实的态度，签订了由被告购买原告房屋的购房协议，但原告不满足于该协议的售房价格，单方弃约。2007年，原告借被告任法定代表人的亮西东公司扩建厂房之机强力恶性阻工，以此达到提高售房价格的目的。后由沙市镇政府出面调解无效，通过派出所依法处理，由亮西东公司绕公司红线外修一条能通行货运车的砂石路供原告一家出行，之后原告又要求亮西东公司购买房屋，最后双方以55000元和建文路3份门面的地皮综合打包价达成协议。综上，原告诉讼请求依法不能成立，请求法院公正判决。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房屋买卖契约。2、被告购买原告房屋协议（注：庭审时原告陈述该协议上的名字虽是原告本人所签，但是在拘留之后被逼签的）。上列证据1、2拟证明被告侵权事实存在。3、律师函，拟证明2015年原告房屋被拆除后通知被告协调，但被告置之不理。4、湖南省政府（2014）政国土字第1512号农用地转用、审批单。5、浏阳市政府发布的浏政函（2014）265号关于征收包括寺山组土地在内的土地征收公告。6、征收公示表、确认书、面积表。7、勘测图。8、照片。上列证据4-8拟证明原告房屋被征收并被拆毁的事实。9、寺山村民小组证明，拟证明原、被告签订协议的经过以及原告宅基地被征收的事实。10、公安机关处罚决定书。拟证明原告在2006年9月被公安机关行政拘留5日。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1、2、4、5、6、7、8、10无异议。证据3律师函，当时被告因出差在外未看到，故没有及时回复。证据9内容有不实之处，2006年建变电站时间是在原告被拘留释放后；原告之妻在原告被拘留期间曾主动找到被告要求被告购买其房屋，后被告等原告拘留释放后才与其正式签订第二份购房协议。被告为支持其抗辩理由，在诉讼期限内向本院提交了以下证据：1、龙桂强、李国庆书面证明，拟证明第二份协议不是在被告强迫下，而是原告自己要求被告签订的，且协议签订是建立在等价有偿的基础上。2、李国阳、李长秋、许为腊书面证明，拟证明目的同证据1，另证明了门面用途。3、刘雨兴书面证明，拟证明第二份购房协议双方已履行完毕，另证明该房屋并非亮西东公司所需，而是原告要求被告购买；且原告在购买后长达七、八年之久的期间并未起诉。对于上述证据，原告发表如下质证意见：被告所提交的证据1、2、3并非在举证期限内所提交，且证人未到庭，证明的签名及形成时间等都无从查实。证人对本案事实是如何知道的，是否能够作为证人的身份都存在疑问，李国阳、李长秋、许为腊证明内涉及的三份门面的房基打包等情况都不能证明待证事实。故对该三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对原告提交的证据1-8、10的真实性予以认定。对证据9寺山村民小组书面证明本身的真实性予以认定，但证明内容需综合本案其他事实予以参考认定。对被告的证据认证如下：对证据1-3证明本身的真实性予以认定，因证人未出庭作证，故其证明内容需综合本案其他事实予以参考认定。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原告系浏阳市沙市镇寺山村民小组居民，被告系湖南省亮西东服饰有限公司（以下简称亮西东公司）法定代表人。2004年，亮西东公司落户于沙市镇后，其厂房与原告住房相邻。2006年，亮西东公司扩建厂房，而原告认为公司扩建行为影响了其通行权，为此双方产生纠纷，被告因此欲购买原告房屋以解决相邻矛盾。经协商，2006年4月5日，原、被告签订《房屋买卖契约》，其主要内容为：“立房契人，卖主沙市镇寺山组邓祖旺，买主亮西东服饰公司李运桂。为了发展企业的需要，亮西东服饰有限公司老总李运桂先生自愿购买邓祖旺的住房两栋、砖混结构楼房壹栋、土木结构的杂房壹栋。……卖主邓祖旺自愿将座落在现亮西东宾馆西北侧的砖混和土木结构房屋两栋出卖给亮西东服饰有限公司李运桂使用。经双方反复协商议定价格为壹拾壹万元整。……为考虑好邓祖旺重建家庭住所，李运桂以最优惠的办法在沙市集镇建文路边安排商品房基叁份（宽十二米长十五米的占地面积）供邓祖旺及后裔按照镇城建规划建房。……”该房屋买卖契约签订后，原、被告并未实际履行该契约。2006年9月10日上午，原告以亮西东公司变压器站建筑工地占用了其住宅出路为由，采取推墙砖、坐墙基等方式阻碍该工地施工，被告报案后，浏阳市公安局于当日向原告送达了《公安行政处罚决定书》，决定对原告予以行政拘留5日之处罚。2007年3月24日，原、被告又签订了一份《李运桂购买邓祖旺住房协议》，该协议内容为：“一、李运桂购买邓祖旺住房。经双方协商，达成如下协议，以此共同遵守：购买物：邓祖旺全家现有住房（含前栋砖混结构与后栋土砖结构）、所有所辖屋基地及其房屋和周边的所有附属物。二、购买方式：李运桂以打包价伍万伍仟元承付给邓祖旺作为购房金。李运桂在建文路安排3份门面给邓祖旺作为邓祖旺原屋基地及所有附属物的登记兑换。其建房用地性质按建文路拆迁户安置的办法同等对待。三、交付使用及付款方式：签订协议一个月内支付叁万元，其余款项在全部交房时一次付清。四、此协议一式两份，双方签字生效”。协议签订后，被告向原告支付了人民币55000元。2007年，被告为原告安排了沙市镇建文路三份共180平方米的门面地块使用权。原告于2008年在上述被告安排的地块上建设了三层楼房，其中第一层为门面，并于2009年入住。2009年，原告将其与亮西东公司相邻的原住房及附属设施均交付给被告。2014年因集镇开发，经省人民政府批准，包括原告已交付给被告的住宅在内的寺山村民小组土地被浏阳市人民政府征收。2015年1月，被告应政府征收拆迁之需，自行将原告之前出售并已交付的住宅拆除。2015年5月5日，原告向本院起诉。庭审过程中，原告向本院提交一份其按现行拆迁补偿标准计算的因房屋被拆毁造成的财产损失明细表，其中：①土木结构、砖混结构房屋各1栋计248850元；②水井、茶园、树木、竹园计5000元；③组合灶2000元，合计255850元，被告对依此方式计算的损失结果无异议，但认为被告不应承担该损失赔偿。本院认为，原告位于浏阳市沙市镇寺山村民小组的宅基地属于寺山村民小组集体所有，根据我国房屋转让实行“房地一体”的原则，原、被告于2006年4月5日签订的《房屋买卖契约》以及2007年3月24日签订的《李运桂购买邓祖旺住房协议》将宅基地使用权以房屋买卖的形式，转让给不属于本集体经济组织成员的被告，违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，应当确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，原告因合同取得的购房款以及被告基于协议取得的房屋，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方在签订房屋买卖合同时均应当知道本案所涉农村房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，而且原告作为出卖人在出卖房屋多年后，特别是在得知房屋被政府征收可获拆迁补偿款之利益后，又以被告违法购买房屋为由主张合同无效，造成被告作为买受人的信赖利益损失，故原、被告双方均有过错，均应对合同无效承担相应的过错责任。本案买卖合同所涉房屋因征收被拆毁，而被告安排给原告的三份门面地块已建成房屋，故对于原告主张其财产损失赔偿，应当综合本案案情，全面考虑被告因房屋征收拆迁按规定所获利益、合同履行情况、双方过错程度、被告作为买受人的信赖利益损失等因素予以确定，本院酌情认定被告应赔偿原告70000元财产损失（已考虑被告支付原告购房款55000元及安排原告三份门面地在内）。据此，依照《中华人民共和国土地管理法法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认邓祖旺、李运桂签订的《房屋买卖契约》、《李运桂购买邓祖旺住房协议》无效。二、李运桂赔偿邓祖旺财产损失70000元，限本判决生效后3日内履行清楚。三、驳回邓祖旺其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5138元，由邓祖旺、李运桂各负担2569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何桂海人民陪审员  张飞腾人民陪审员  刘若平二〇一五年九月二十二日书 记 员  吴昺阳附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。