河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初462号原告：刘国安，男，汉族，1971年9月14日生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：马文阁，河南大乘律师事务所律师。被告：平顶山市彩悦来物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新城区龙翔大道与翠竹路交叉口常绿林溪美地小区10号楼底商，统一社会信用代码91410400MA47TH3UXO。法定代表人：王颖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任金巧，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟润昌，男，汉族，1990年6月19日生，住河南省平顶山市新华区，该公司员工。被告：河南悦来物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新城区崇文路口九鼎3号楼底商，统一社会信用代码9141040076020564XC。法定代表人：孙慧贞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任金巧，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜来，男，汉族，1985年2月5日生，住河南省确山县。原告刘国安诉被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司（以下简称“彩悦来公司”）、被告河南悦来物业服务有限公司（以下简称“悦来物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国安及其委托诉讼代理人马文阁、被告彩悦来公司的委托诉讼代理人孟润昌、任金巧同时作为被告彩悦来公司及被告悦来物业公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘国安向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告共同赔偿原告因房屋浸水经济损失34850元；2、请求依法判令二被告共同赔偿原告自行查找下水管堵水原因维修费2256元；3、本案案件受理费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告系平顶山市新城区房屋所有权人。被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司系该小区物业管理单位。2020年2月16日上午原告所有的房屋中坐便器及地漏反水，造成原告房屋严重受损。此次反水事件被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司并没有积极寻找造成反水的原因，反而推卸责任，造成了反复多次发生反水事件的情况。分别是2020年2月24日、2020年2月29日、2020年3月1日。在上述第一次反水事件后，被告不积极履行职责寻找具体造成反水的原因，并且在原告向其索要下水管图纸自行寻找原因时，被告拒不提供，于是造成了随后的多次反水事件。被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司作为现小区物业管理单位自始至终没有采取任何的补救措施。反而是原告多此自行聘请维修人员寻找反水原因，并支付相应费用。被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司作为涉案房屋小区现物业管理单位，应该对所管理小区房屋的共用设施、设备进行有效地维修、养护、运行和管理，造成原告的房屋损失的，应当向原告承担相应的赔偿责任。故，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。刘国安诉平顶山市彩悦来物业服务有限公司财产损害赔偿责任纠纷一案中，被告平顶山市彩悦来物业服务有限公司主张其不是本案适格被告，并辩称与原告存在书面物业服务合同关系的应该是被申请人河南悦来物业服务有限公司，其与被申请人河南悦来物业服务有限公司仅是合作关系。故，为查明案件事实，特依法向法院申请追加河南悦来物业服务有限公司为本案共同被告，并提出以上变更诉讼请求事项。彩悦来公司辩称：原告在今年年初多次反水，锯掉管子发现管道里面横了一个管道壁（管道碎片）及其他杂物，被告认为物业公司不是侵权主体，管道碎片是由其他户装修有意或故意投掷进去，原告说物业公司没有提供图纸，我这里有微信截图，并且被告在第一次接到传票时法院出具过调查令，物业公司已向其提供过楼上住户信息及管道图纸，堵塞物有照片为证。根据河南省物业管理条例第56条、第64条及中华人民共和国物权法第7章相邻关系第84条处理相邻关系的原则、第86条用水排水的相邻关系、第92条使用相邻不动产时相邻造成损害。一、平顶山市彩悦来物业服务有限公司不是原告小区的物业管理单位，原告签订的《前期物业服务协议》的合同主体是河南悦来物业服务有限公司，平顶山市彩悦来物业服务有限公司不是本案适格被告。二、2020年2月16日原告所有的房屋坐便器及地漏反水，首先是物业公司人员发现并及时通知原告，协助原告联系人员疏通，物业公司不存在懈怠的情况，相反是积极配合，无论是拉业主群、发图纸还是帮原告清理打扫维修监督均体现了物业公司的积极配合，不存在推卸责任。三、堵塞管道的异物体积较大，不是普通的疏通可以解决的，且人为通过马桶口塞进去的可能性极低，原告于2019年6月26日开始装修房屋极有可能是造成堵塞的原因，或者是楼上所有业主使用不当造成的，原告应当请求侵权人承担责任而不是物业公司承担责任。四、物业公司只负责公共管道（户外部分）的维护和管理，原告室内的不是物业公司维护和管理的范围，且物业公司将管道的疏通和清运委托专门的公司处理，严格按照《前期物业服务协议》履行义务，房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用不是物业公司应当承担的费用，该类费用涉及到维修基金的启动，物业公司无权自作主张动用维修基金。综上，被告与原告直接不存在侵权法律关系，作为《前期物业服务协议》服务一方河南悦来物业服务有限公司的合作方，平顶山市彩悦来物业服务有限公司不是适格被告，且物业公司积极履行义务，保障业主的居住安宁和权益，不应当承担损害赔偿责任，请求法院驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。悦来物业公司辩称：一、原告与河南悦来物业服务有限公司签订的是《前期物业服务协议》，双方存在的是物业服务合同关系，河南悦来物业服务有限公司与原告的损失之间不存在因果关系，河南悦来物业服务有限公司也不是直接侵权人，与原告之间不存在侵权责任法律关系。二、2020年2月16日原告所有的房屋坐便器及地漏反水，首先是物业公司人员发现并及时通知原告，协助原告联系人员疏通，物业公司不存在懈怠的情况，相反是积极配合，无论是拉业主群、发图纸还是帮原告清理打扫维修监督均体现了物业公司的积极配合，不存在推卸责任。三、堵塞管道的异物体积较大，不是普通的疏通可以解决的，且人为通过马桶口塞进去的可能性极低，原告于2019年6月26日开始装修房屋极有可能是造成堵塞的原因，或者是楼上所有业主使用不当造成的，原告应当请求侵权人承担责任而不是物业公司承担责任。四、物业公司只负责公共管道（户外部分）的维护和管理，原告室内的不是物业公司维护和管理的范围，且物业公司将管道的疏通和清运委托专门的公司处理，严格按照《前期物业服务协议》履行义务，房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用不是物业公司应当承担的费用，该类费用涉及到维修基金的启动，物业公司无权自作主张动用维修基金。综上，被告与原告直接不存在侵权法律关系，作为《前期物业服务协议》服务一方河南悦来物业服务有限公司，物业公司积极履行义务，保障业主的居住安宁和权益，不应当承担损害赔偿责任，请求法院驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。经审理查明，刘国安系位于平顶山市新城区房屋的所有权人。在林溪美地小区的开发商向刘国安交付房屋后，刘国安与河南悦来物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，协议的部分内容为：“第1.1.5，物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体服务责任转让给第三方；第1.1.6，依据本协议向乙方收取物业服务费用；第2.2，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括共用的上下水管道（户外部分）、落水管、水箱、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用房屋；第3.2.4，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经业主委员会同意后，由甲方组织维修或者更新改造”。2019年6月，刘国安在悦来物业公司处办理了装修手续，并在2019年12月按前期物业服务协议的约定交付了2020年度的物业管理费用，但该物业费用的收款单位为彩悦来公司。关于悦来物业公司与彩悦来公司的关系，庭审中经法庭询问，两公司均称悦来物业公司是林溪美地小区的物业服务公司，与刘国安签订前期物业服务协议的是悦来物业公司，彩悦来公司是悦来物业公司的合作公司，处理部分林溪美地小区事务。在2020年2月16日至2020年3月1日期间，案涉房屋连续发生四次反水事故，据刘国安所述，房屋反水经过为“第一次2月16日是物业管家发现漏水，通知我去，我到场后发现是洗脸池下水管反水，马桶此时已满但未溢出，物业管家让我找人疏通，因我并未熟知此类工人，物业管家给了我一个维修水管的工人电话，由我通知该工人来疏通并支付了工具费但是工人没有疏通开，工人将工具留下我们自己进行疏通的。第二次是2月24日，本次也是物业管家发现漏水通知我去，我立即联系上次联系过的疏通工人，本次是该工人进行的疏通，并且我告知物业请尽快查找原因。第三次是2月29日还是物业管家发现后通知我来的，我立即联系上次联系过的疏通工人，本次是该工人进行的疏通，仍然要求物业尽快查找原因。第四次3月1日本次由我自己发现，因为我担心再次反水就去了小区查看，我立即联系上次联系过的疏通工人，本次是该工人进行的疏通，我和我儿子及工人因等不了物业查找原因，自行寻找发现并不是我家专用管道发生的堵塞，可能发生在别处，再三要求物业提供下水管图纸查找具体原因后，物业并未提供完善。最终与306住户协商去其家中查看是否是下水主管道堵塞，并承诺对其墙壁拆除后及时恢复，于是约定于3月6日进行破墙排查发现堵塞发生在本楼中主管道306户段。以上发生各种费用均由我个人支付”，而据彩悦来公司和悦来物业公司的举证意见所述“物业公司管家姚纲在发现刘国安家管道堵塞后第一时间通知刘国安，且提供疏通工人联系方式，积极协调刘国安与其他可能侵权人建群协商，提供管道图纸等协助工作；刘国安维修及疏通过程，物业公司人员均在场予以协助、监督，并帮助刘国安打扫清理现场。”本案审理过程中，经刘国安申请，本院委托河南永平价格评估有限公司对平顶山市新城区房屋泡水损失（含人工费用）进行鉴定，河南永平价格评估有限公司于2020年11月20日作出豫永价估字（2020）第010009号价格评估意见书，评估结论为案涉房屋在评估基准日（2020年10月28日）的损失为34850元。另查明，2019年9月30日，彩悦来公司与平顶山市昶成建筑工程有限公司签订了林溪美地管道疏通及清掏委托服务合同，合同期限为2019年10月1日至2021年2月28日，清掏、疏通服务内容包括：1、化粪池清掏服务一年不定时抽污；2、窖井不定时清掏服务含园区内外所有窖井；3、室外排污、雨水管网清掏疏通服务一年不定时疏通。上述事实，由刘国安提交的不动产权证、物业费收据、视听资料，悦来物业公司提交的前期物业服务协议、疏通及清掏委托合同、微信聊天记录，彩悦来公司提交的前期物业服务协议、疏通及清掏委托合同、微信聊天记录，以及价格评估意见书、庭审笔录在卷予以证实。本院认为，关于本案案由，庭审中经法庭释明，刘国安表示要求悦来物业公司及彩悦来公司承担违约责任，故本案案由本院依法变更为物业服务合同纠纷。关于本案的法律适用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条之规定，本院依法适用引起纠纷的法律事实发生时的法律、司法解释审理本案。根据前期物业服务协议的约定，悦来物业公司有权委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，且刘国安提交的证据尚不足以证明其与彩悦来公司之间存在事实上的合同关系，故依照合同相对性原则，彩悦来公司不应承担刘国安所主张的违约责任。另外，按照刘国安与悦来物业公司签订的前期物业服务协议的约定，悦来物业公司提供的房屋共用设施设备及其运行的维护和管理服务包括共用的上下水管道（户外部分）、落水管、水箱、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用房屋。据此约定，悦来物业公司辩称，本案中的堵塞的排污管道不是合同中约定的户外部分，物业公司不应当承担维修费用。对此，本院认为，根据《河南省物业管理条例》第九十一条第六款规定，物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场（库）、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。而悦来物业公司作为提供格式条款的一方，其将应当维护和管理的共用上下水管道特别定义为户外部分是存在免除自身责任的情况的，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定本院认定该条款为无效条款，悦来物业公司应当对室内共用的上下水管道提供维护和管理服务。根据刘国安和悦来物业公司在庭审中所述可以认定悦来物业公司在刘国安房屋多次发生反水事故时，均及时的通知了刘国安，但并未提供直接的维修服务，而是由刘国安自行找人疏通管道，这也导致在2020年3月1日前未能找到刘国安房屋反水的根本原因，致使2020年3月1日的反水事故给刘国安造成了较大损失，损失金额达到34850元。而且根据彩悦来公司与平顶山市昶成建筑工程有限公司签订了林溪美地管道疏通及清掏委托服务合同来看，管道疏通及清掏也不包括室内共用上下水管道，故悦来物业公司虽然尽到了通知义务，但未尽到维修义务及日常管理义务，本院认定悦来物业公司应对刘国安的损失承担80%的赔偿责任。关于刘国安受到的损失，认定为反水事故造成的损失34850元，并酌定四次反水时刘国安支出的维修费用为1500元，共计36350元，故悦来物业公司应当向刘国安赔偿的数额为29080元。因刘国安庭审中并未向法庭提交鉴定费票据，故对于刘国安主张要求赔偿鉴定费3000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南悦来物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向刘国安赔偿损失29080元；二、驳回刘国安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，由河南悦来物业服务有限公司负担540元，由刘国安负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 孙运涛审 判 员 王焕丽审 判 员 赵小飞二〇二一年三月十五日法官助理 陈 卓书 记 员 徐鑫茹附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。