福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0623民初528号原告：林万清，男，1976年11月4日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：孙文彬，福建卓来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金川，福建卓来律师事务所律师。被告：陈丽珍，女，1982年6月13日出生，汉族，住闽侯县。委托诉讼代理人：林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴刘聪，福建仁胜律师事务所实习律师。原告林万清与被告陈丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林万清的诉讼代理人孙文彬，被告陈丽珍及其诉讼代理人林汉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林万清向本院提出诉讼请求：1、判决解除林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》；2、判决陈丽珍将承租的漳浦县绥安镇麦市街紫荆庭3＃Ｂ幢Ｄ03号528.31平方米的商场腾空后返还林万清；3、判决陈丽珍支付租金651373元，并支付自起诉之日起至还清款项之日止按日利率0.5%计算的滞纳金；4、判令陈丽珍按年租金474382元的标准向林万清支付自起诉之日起至实际归还租赁物之日止的占用费；5、判决陈丽珍支付履约保证金100000元归林万清所有。本案审理过程中，林万清变更诉讼请求：1、将诉讼请求第一项变更为：判决确认林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》已解除；2、放弃第二项、第四项诉讼请求。事实和理由：2016年7月4日，林万清与陈丽珍签订《商场租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、林万清将位于漳浦县××镇××街××段××＃××幢××号商场的一部分出租给陈丽珍经营超市。2、租金每月按55元／平方米计算，出租面积为528.31平方米。3、场地履约保证金100000元，履约保证金不得冲抵租金，陈丽珍如违约履约保证金不予返还。4、陈丽珍有以下情形视为根本违约，林万清有权解除合同：ａ.未按本合同约定交纳应付款项达20000元；ｂ.累计迟延支付租金达15日的，或连续迟延支付租金达7日的。5、违约责任：如陈丽珍未能按时向林万清缴纳租金，每迟延一日应按拖欠总金额的日0.5%向林万清支付滞纳金，逾期20日的，林万清有权单方面解除合同，并有权要求陈丽珍承担违约金，违约金数额按本合同总租金的20%。陈丽珍辩称，2016年7月4日，原、被告双方签订《商场租赁合同》后，林万清未能按合同的约定提供用水、用电，直到2016年11月11日才通电开业，故租金应从2016年11月11日起计算。后陈丽珍因经营不善，于2020年4月23日将承租房屋返还林万清；且林万清所主张的陈丽珍已付履约保证金100000元归其所有的诉讼请求不能成立，履约保证金与违约金不能重复适用。林万清围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、房屋所有权证1份，证明林万清有权出租涉案商铺及收取租金的事实；2、《商场租赁合同》1份，证明陈丽珍向林万清租赁商铺，双方对商铺的租金计价标准、支付时间、支付方式以及违约金等进行约定的事实。陈丽珍质证后对证据1、2的真实性均无异议，对证据2证明的内容有无异议，林万清未能按合同约定给陈丽珍提供用电，直至2016年11月11日才提供用电。陈丽珍为支持其辩解主张，依法提交如下证据：1、微信聊天记录1份，证明陈丽珍于2020年4月23日将涉案租赁房屋退还林万清，租赁合同双方已协商解除的事实；2、银行流水、租金支付明细各1份，证明陈丽珍已支付林万清租金740570元的事实；3、照片、手机微息截图各1份，证明陈丽珍已将涉案承租的房屋退还林万清，现林万清又将该房屋出租他人的事实；4、用电客户信息及用电发票各1份，证明林万清出租的房屋于2016年11月11日正式通电，租金应从2016年11月11日起算的事实。林万清质证后对证据1、2、3、4的真实性均无异议，对证据4证明的内容有异议，不能以通电时间作为计算租金的起始日期。本院认证如下：林万清提供的证据1、2及陈丽珍提供的证据1-4的真实性双方均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月4日林万清与陈丽珍签订《商场租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、林万清将址在漳浦县××镇××街××段××＃××幢××号的部分商铺面积528.31平方米，出租给陈丽珍经营超市；2、甲方（以下均特指林万清）场地的现状室内为框架、毛坯、消防设施，经消防部门审批后乙方（以下均特指陈丽珍）有权更改消防设施的使用方案，甲方有义务配水、电给乙方使用，周围场地作为公共停车位；3、租赁期限自2016年7月4日起至2026年7月3日止（含装修期2个月）；4、租金：租赁费用标准每月按55元／平方米，面积为528.31平方米，以后每年租金按8%递增；第一年租金为348685元（免收2个月装修期租金，实际收取租金290570元）、第二年租金376580元，以后每一年度以此类推；5、租金支付方式：第一年分四次支付，合同签订之日支付押金100000元，合同签订后三天内付租金90570元，第三次支付于2016年12月4日前支付100000元，第四次支付于2017年3月4日前付100000元。第二年租金于2017年7月4日前付清，以后年度的租金一年支付一次，且均于每年的7月4日之前付清；6、场地履约保证金100000元，履约保证金不得冲抵租金，承租方如违约，履约保证金不予以返还，合同租赁期满后7日内或双方协商达成一致且乙方无违约、无欠费的情况下如数无息返还给承租方；7、如承租方未能按时向出租方缴纳租金，延迟一日应按拖欠总金额的日0.5%向出租方支付滞纳金；逾期20日的，出租方有权单方面解除合同，并有权要求承租方承担违约金，违约金数额为本合同租金总额的30%。合同签订后，林万清将址在漳浦县××镇××街紫荆庭3#B幢××商场交付陈丽珍经营超市，因经营亏损双方于2020年4月23日协商解除《商场租赁合同》，陈丽珍于合同解除当日将涉案出租的商铺交还林万清。截至2020年4月23日陈丽珍应支付林万清租金为1427656元。陈丽珍分别于2016年7月3日支付押金50000元、7日支付押金50000元，合计支付押金100000元；2016年7月11日付租金90570元，2017年1月23日付租金100000元、5月26日付租金30000元、6月15日付租金70000元、10月9日付租金30000元、12月1日付租金40000元，2018年1月8日付租金40000元、2月14日付租金100000元、6月26日付租金40000元，2018年5月20日付租金100000元，合计支付租金640570元，尚欠林万清租金787086元。庭审中林万清同意陈丽珍已付的押金100000元抵扣租金，扣抵后陈丽珍尚欠林万清租金687086元。本院认为，林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效，因陈丽珍租赁商场后未能按合同的约定支付租金，构成违约的事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，林万清有权请求陈丽珍支付尚欠的租金及违约金。关于尚欠租金的问题，林万清认为，租金应从2016年7月4日开始计算，扣除陈丽珍已付租金740570元及免除二个月装修期租金后，截至2020年4月23日陈丽珍尚欠租金687086元。陈丽珍认为，租金应从2016年11月11日开始计算（从通电之日起开始计算租金），扣除陈丽珍已付租金740570元及免除二个月装修期租金后，截至2020年4月23日陈丽珍尚欠租金531302元。根据《商场租赁合同》，租赁期限自2016年7月4日至2026年7月3日，租金应从2016年7月4日开始计算，陈丽珍主张租金自2016年11月11日开始计算没有合同或法律依据，且涉案商场何时通电，根据上述合同的约定，只能证明林万清是否违约的事实，而不能证明租金应从通电之日开始计算，故陈丽珍主张的租金从2016年11月11日起开始计算的辩解意见，不予采信；截至2020年4月23日陈丽珍尚欠林万清租金为687086元。关于违约金的问题，从《商场租赁合同》第9.2条约定的内容分析，上述约定的滞纳金其实质是以逾期支付租金所体现的违约金。林万清请求陈丽珍每日按迟延支付租金总金额的5‰支付违约金的诉讼请求，陈丽珍认为林万清主张的违约金偏高，请求依法予以调整；因林万清未能提供证据证明由于陈丽珍的违约造成其履行利益损失的金额，且庭审中查明，因陈丽珍的违约行为造成林万清履行利益的损失，主要为林万清的资金被占用的利息损失，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，林万清主张的违约金存在过高的情形，结合本案的实际情况及林万清提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率1%计算逾期付款违约金。综上所述，林万清请求判决确认双方签订的《商场租赁合同》已解除的诉讼请求，庭审中双方均确认《商场租赁合同》已协商解除，陈丽珍于2020年4月23日将承租房屋退还林万清，林万清的上述主张，有事实和法律依据，应予以支持。林万清请求判决陈丽珍支付租金651373元，并支付自起诉之日起至还清款项之日止按日利率0.5%计算滞纳金的诉讼请求，经庭审查明，陈丽珍尚欠林万清的租金为687086元，林万清请求陈丽珍支付租金651373元，系林万清对自己诉讼权益的自由处分，应予准许；林万清请求陈丽珍按日利率0.5%支付违约金的诉讼主张，该违约金存在过高的情形，将违约金调整为按月利率1%计算。林万清请求陈丽珍支付的履约保证金100000元归林万清所有的诉讼主张，因庭审中林万清已同意将陈丽珍支付的履约保证金100000元扣抵租金，故林万清的上述主张，不予支持。陈丽珍提出的租金应从2016年11月11日开始计算的辩解意见，缺乏证据，不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款规定，判决如下：一、确认林万清与陈丽珍签订的《商场租赁合同》于2020年4月23日解除；二、陈丽珍应于本判决生效后十日内支付林万清租金651373元，并支付自2021年1月13日起至付清租金之日止按月利率1%计算的违约金；三、驳回林万清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44601.20元，减半收取计22300.60元，由林万清负担17143.60元，陈丽珍负担5157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  林文波二〇二一年三月二十三日书记员  苏 彦申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。