广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4362号上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李思廉，职务：董事长。委托代理人：黄威、兰小铃，均系北京市中伦(广州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏少伟，住广州市越秀区。委托代理人：项友武，男，汉族，1974年8月13日出生，住广州市海珠区赤岗东路***号***房。上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）因与被上诉人夏少伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：利某公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2010年10月15日，夏少伟（乙方）与利某公司（甲方）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定夏少伟购买利合公司建造的广州市番禺区亚运城媒体北村9座302号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为78.7011平方米，套内建筑面积为60.3534平方米,按套内建筑面积计算房价，总金额972365元，付款方式为按揭贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的50.64%，金额为492365元，剩余房价款480000元须于2011年10月15日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。该合同附件三为甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）：1、甲方针对该商品房及其所在楼宇、项目、红线规划范围内所做的广告宣传资料（包括不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、媒体广告、宣传册等）以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有的权利义务以本合同及其补充协议的约定为准。该合同附件六为装饰、设备标准，其中门扇为木饰面实心入户门配门锁；灯具为客厅、卧室、餐厅、厨房、阳台配吸顶灯……关于设备、设施标准的补充内容：1、该商品房交付时，若其装饰、设备与合同附件六《装饰、设备标准》约定的标准存在差异的，甲方承担保修义务，但属下列特别情形的除外：（2）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房交付时其装饰、设备的数量除合同附件六《装饰、设备标准》的约定外，还附着其他装饰、设备的，乙方同意按该附着的实际现状一并接收。（3）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准。该合同附件七为本合同补充协议，其中第七条对合同第十二条、第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定变更如下：2、若由于行政主管部门等原因，甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时甲方已取得《竣工验收备案表》并提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，则视为该商品房达到交付条件，乙方同意办理收楼手续，甲方不承担逾期交楼的违约责任。后夏少伟以利某公司未能按合同约定提供有关资料证明交付商品房质量已合格及达到交房条件而拒绝收楼，经双方协商不成，夏少伟遂起诉至原审法院。另查明，广东电网公司广州番禺供电局与广州市重点公共建设项目管理办公室于2009年8月28日就亚运城媒体村、运动员村签订《供用电方案协议》，分别于2010年8月26日和9月14日签订《供用电合同》，用电性质为永久性、电价分类为非工业、住宅。广州市番禺水务股份有限公司与利合公司于2011年1月31日就亚运城媒体村、运动员村签订《广州市番禺区供用水合同》，用水性质为居民用水（高质水）、执行居民供水价格。2011年6月29日，广州燃气集团有限公司与利某公司于2011年6月29日就亚运城小区签订《管道燃气开户合同》，用气性质为永久用气。亚运城运动员村、媒体村通气点火时间为2011年7月～2011年9月。2011年12月31日，广州市番禺区邮政局报刊投递中心与广州利某物业管理有限公司于2011年12月31日签订《定位妥投协议书》，根据协议内容，该中心石楼投递站将广州利合物业管理有限公司未办理投递登记手续的广州亚运城住址及单位的报刊、邮件投送给广州市番禺区清河东路亚运城运动员村客户服务中心首层前台的广州利某物业管理有限公司指定人员负责接收，协议书有效期为2012年1月1日至2012年3月31日。2012年4月5日，利合公司以具备通邮条件为由向广州市番禺区邮政局就亚运城兴亚三路等楼房共86栋8078户提交《住宅楼房申请投递表》和《通邮申报表》，申请该局验收并安排投递，广州市番禺区邮政局受理后于2012年4月29日作出符合通邮条件、可予通邮的意见，投递日期2012年5月1日。广州市城乡建设委员会就涉案房屋工程的竣工验收备案文件（包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、规划公共消防环保部人防部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书及法规、规章、规定必须提供的其他文件等等）于2011年6月9日已收讫并确认文件齐全，同意该工程予以备案（建设单位为广州市重点公共建设项目管理办公室）。夏少伟确认接收涉案房屋的时间为2012年5月23日。以上事实，有夏少伟、利某公司提供的《商品房预售合同及补充协议》、原审法院调查取证的《定位妥投协议书》、《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》、《广州燃气集团有限公司复函》、《广州市番禺区供用水合同》、《供用电合同》以及原审法院庭审笔录等予以证实。2013年7月5日，夏少伟以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令：一、利某公司向夏少伟支付逾期交楼违约金31308元；二、利某公司承担逾期交房期间的物业管理费2420元；三、利某公司履行房屋维修义务；四、本案诉讼费用由利某公司承担。诉讼中，夏少伟以房屋质量正在协商及物业管理费催缴主体与利某公司不一致为由，当庭撤销原诉讼请求的第二、三项。原审法院认为：夏少伟（买方、乙方）和利某公司（卖方、甲方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案夏少伟、利某公司之间主要争议焦点在于利某公司是否构成延迟交楼。利某公司作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的夏少伟交付约定商品房的义务，夏少伟负有向利某公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，夏少伟已按约定期限向利某公司支付了商品房价款，但利某公司却未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。夏少伟、利某公司双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条之约定，交房条件为取得《建设工程竣工备案表》及满足永久供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。利某公司虽于2011年6月9日已取得涉案房屋工程的《竣工验收备案表》，但涉及必要居住条件的永久供水、供气、供电及通邮尚未在合同约定的交付期限即2011年6月30日前取得公共服务单位出具的证明文件。结合上述本案查明的事实可知，作为交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利某公司提出申报时间为2012年4月5日，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，晚于交付房屋日期，此不属于合同规定的“由于行政主管部门等原因”，是利某公司自身原因所致。因利某公司未达到合同约定的交房条件，故承担延期交房的违约责任。依据双方所签合同第十四条延期交房违约责任约定“甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金”。作为涉案交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利某公司于2012年5月1日才取得相关公共服务单位核准，故利某公司应承担自2011年7月1日至实际达到合同约定的全部交房条件（即2012年5月1日前)按商品房价款总金额（即972365元）0.01%的标准支付违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，于2014年10月23日作出如下判决：一、广州利某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向夏少伟支付迟延交楼违约金29559.90元。二、驳回夏少伟的其他诉讼请求。本案诉讼费322元，由夏少伟、广州利某房地产开发有限公司各承担一半。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对利某公司与夏少伟约定的涉案房屋交付条件审查错误：《商品房买卖合同》补充协议第七条第2项规定：“若由于行政主管部门等原因甲方无法取得上述相关报告或者资料，导致第(一)至第(六)项文件资料不齐全的，但该商品房交付时已经取得《竣工验收备案表》、《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》的，视为房屋达到交付条件，甲方不承担逾期违约责任”，该规定实际上是对交楼时利某公司应提供资料的特别约定，是对《商品房买卖合同》第12条、15条约定的交房条件进行了变更的约定，对该特别约定应作如下理解：1、该条款的核心内容是强调房屋交付时利某公司必须取得《竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》（以下简称“一表两书”）。开发商在交房时提供“一表两书”并且讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）是确定交楼标准的法定基本条件。本案中，涉案房屋是完全满足此交楼的法定基本条件的。2、“若由于行政主管部门等原因，导致甲方无法取得全部资料文件”的理解。该约定的真实意思应该是：由于他人并不可归责于甲方自身过错等因素的发生，包括政府行政主管部门不作为、其它相关方怠于履行义务等，导致利某公司无法取得全部文件资料。即强调如果利某公司无法取得相关的交楼资料（除一表两书外）是由于他人原因并不可归责于某公司造成的，视为符合交楼条件，利某公司不承担逾期交楼的违约责任。二、一审法院认为涉案房屋交付时未达到“永久通邮”不属于合同约定的免责事由，该认定违背合同约定和事实基础：（一）2009年12月22日，利合公司股东与广州市国土资源与房屋管理局签署的《广州市国有建设用地出让合同(亚运城整体项目补充合同一含已建成物业)及《三大村报箱移交标准》关于三大村移交标准中明确约定：住宅首层均设有各户专用不锈钢信箱。实际上，政府主管部门在亚运城项目整体移交时却并未履行合同约定的安装信箱的义务。（二）2011年3月4日，利合公司向该项目的政府主管部门广州市重点公共建设项目管理办公室发出《关于请求尽快完善亚运城整体项目移交后后续事宜的函》，请求相关政府部门按照合同履行安装信箱的义务，但相关政府行政部门一直怠于履行合同义务。（三）由于相关政府主管部门的不作为，利某公司只得自行聘请第三方安装，并采取赶工措施于房屋交付前安装完毕。（四）2011年5月，利某公司与广州市番禺区邮政局签署了《通邮投递服务协议书》，对通邮相关事宜进行了约定。综上所述，根据利某公司与夏少伟之间的合同约定，因不可归责于某公司的原因导致相关交楼材料无法取得的，利某公司不承担逾期交楼的违约责任。据此，利某公司上诉请求：1.撤销原审第一项判决；2.驳回夏少伟的全部诉讼请求。被上诉人夏少伟答辩称：同意原审判决，不同意利某公司的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案争议的焦点为：利某公司主张免除因永久通邮未能完成的逾期交楼责任是否成立？评析如下。首先，利某公司认为应对《商品房买卖合同》补充协议第七条第2项的规定作如下理解：1、该条款的核心内容是强调房屋交付时利某公司必须取得《竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》（以下简称“一表两书”）。开发商在交房时提供“一表两书”并且讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）是确定交楼标准的法定基本条件。2、“若由于行政主管部门等原因，导致甲方无法取得全部资料文件”的理解真实意思应该是：由于他人并不可归责于甲方自身过错等因素的发生，包括政府行政主管部门不作为、其它相关方怠于履行义务等，导致利某公司无法取得全部文件资料，视为符合交楼条件，利某公司不承担逾期交楼的违约责任。由于案涉《商品房买卖合同》版本由利某公司拟定，利某公司并无依据证实其将上述理解告知夏少伟且被认同，故利某公司以其自身对该合同条款的理解而主张免责理据不足，本院不予采信。其次，利合公司主张免责的另一理由是利合公司股东与广州市国土资源与房屋管理局2009年12月22日签署的《广州市国有建设用地出让合同》(亚运城整体项目补充合同一含已建成物业)及《三大村报箱移交标准》中明确约定住宅首层均设有各户专用不锈钢信箱，但之后政府主管部门在亚运城项目整体移交时却并未履行合同约定的安装信箱的义务。对此，本院认为，一方面，利某公司2010年10月15日与夏少伟签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定由第三方履行永久通邮义务，亦未约定利某公司可因此免责；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，利某公司若认为是案外人导致其不能履约亦应另循法律途径向案外人主张，其以此为由主张免除其对夏少伟的逾期交楼责任于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人利某公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费322元，由上诉人广州利合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月二十一日书 记 员  张 辉