福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0982执异17号 异议人（案外人）：泰康人寿保险有限公司福建宁德中心支公司，住所地福建省宁德市八一五西路2号东方大厦1号楼4层东面、501-1东面，统一社会信用代码：91350900751388114D。 负责人：刘艾伦，该公司总经理。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司福鼎支行，住所地福建省福鼎市桐山街道中山中路612-618号，统一社会信用代码：91350982857502421B。 法定代表人：董平，该支行行长。 被执行人：福建福鼎海鸥水产食品有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市太姥山镇水井头（新工业园区），统一社会信用代码：91350982611158149Q。 法定代表人：徐嫩弟。 被执行人：福建海鹏水产实业有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市太姥山镇水井头工业园区，统一社会信用代码：913509827706881553。 法定代表人：徐嫩弟。 被执行人：福建海鸥投资发展有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市太姥山镇金安路21号，统一社会信用代码：91350982775373478T。 法定代表人：徐嫩弟。 被执行人：徐嫩弟，男，1958年11月12日出生，汉族，住福建省宁德市福鼎市。 被执行人：李爱凤，女，1957年3月28日出生，汉族，住福建省宁德市福鼎市。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福鼎支行（以下简称工行福鼎支行）与被执行人福建福鼎海鸥水产食品有限公司（以下简称海鸥水产食品公司）、福建海鹏水产实业有限公司（以下简称海鹏水产公司）、福建海鸥投资发展有限公司（以下简称海鸥投资发展公司）、徐嫩弟、李爱凤借款合同纠纷一案中，异议人泰康人寿保险有限公司福建宁德中心支公司（以下简称泰康保险宁德支公司）于2021年2月23日对本院作出的(2020)闽0982执1806号之一《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人泰康保险宁德支公司称，请求排除案涉房屋强制交付。事实与理由：案涉房屋的强制执行包括两个层次，一是权属的强制转让，二是强制交付。作为案外人，泰康保险宁德支公司主张对房屋享有租赁权，其不要求排除涉案房屋的强制转让，但要求排除强制交付。具体理由如下：2018年12月初，因业务发展需要泰康保险宁德支公司拟在福鼎市区找寻办公职场租赁，后在鼎融小区物业处了解到鼎融广场有楼层空置待租赁的情况。经过多方打听，联系上徐春清，其表示该栋楼内有好几层属于徐嫩弟、徐春清父子的，有对外出租意向。经了解，涉案房屋的产权所有人为海鸥投资发展公司，法定代表人为徐嫩弟。徐春清向其出具了海鸥投资发展公司与徐春清签订的《租赁合同》，合同约定海鸥投资发展公司统一将涉案房屋出租给徐春清作为办公使用，同时合同2.4约定海鸥投资发展公司同意徐春清将涉案房屋作为办公用房转租。同时，徐春清向其提供了编号为闽（2017）福鼎市不动产权第0××7号（××室）、0××3号（××室）、0××6号（××室）、0××1号（××室）、0××7号（××室）及0××2号（××室）等6本不动产权证书，该6份权属证书上并未记载房屋存在抵押权。之后，泰康保险宁德支公司与徐春清签订了《泰康人寿保险有限责任有限公司福建宁德福鼎营销服务部职场租赁合同》（以下简称《职场租赁合同》），合同约定同意将位于××广场××层的××、××、××、××、××、××单元出租给其，有效期为2019年2月15日起至2024年5月15日止，2019年2月15日至2019年5月15日为免租装修期，租金为年度结算。泰康保险宁德支公司按合同约定向徐春清支付水电保证金30000元及第一年租赁职场租金301865.28元。2019年3月份泰康保险宁德支公司耗资273000元进行装修，详见《装修工程施工合同书》。截至目前，泰康保险宁德支公司已经支付职场租金至2021年5月。近期，贵院到其职场张贴公告，要求限期腾空职场。其认为，其权益受到严重侵害。 一、其在签订《职场租赁合同》之前，已经尽到足够审查义务，徐春清提供了涉案房屋的权属证书，并未记录该房产存在抵押登记情况。且截至目前为止，泰康保险宁德支公司尚未看到有体现涉案房产被抵押登记的证据材料。二、即便涉案房产签订《职场租赁合同》之前已经设立了抵押权，立法对于买卖不破租赁的例外也是基于承租人明知房屋已经设立抵押权或者已经被法院查封，在此情况下对于该风险的自愿承担。执行申请人工行福鼎支行在《关于泰康人寿及王建青等人情况说明的复函》中提出，《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”但是《民法典》并没有规定，抵押权设立之后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、其是过错受害方，在签订合同时尽到谨慎审查义务，租赁了毛坯房屋，花费27万余元进行职场装修，截至目前还支付了60余万元的租赁费用，并在该地点建立了一定的经营口碑和市场形象。现要求其短期之内迅速搬迁，一方面，保险公司是金融行业，保险公司的职场搬迁时需要向当地银保监分局进行报批，经过监管部门同意才能搬走和迁入，包括旧职场的撤销和新职场的审批，期间手续复杂、耗时至少数月，未经报批搬迁属于严重违规行为；另一方面，其在该职场通过苦心经营建立了良好商业形象，该地块对其有特殊的商业价值，讼争房屋是办公用地，即便有新的所有权人，也需要通过续租实现购买价值，而其是能够实现讼争房屋价值的承租户，其还有3年的租期，其可将后续租金支付给新的所有权人，实现双方价值，而不是通过腾空房屋、清空职场进行拍卖才是最好实现债权的方式。其认为，带租拍卖等方式均是更为合适的执行方式。因此，泰康保险宁德支公司对于执行房屋强制交付提出执行异议。 异议人泰康人寿保险有限公司福建宁德中心支公司在提出异议的同时向本院提供以下证据：1.异议人泰康保险宁德支公司的营业执照、《任免通知》、身份证，以此证明异议人泰康保险宁德支公司的主体资格；2.《租赁合同》，以此证明海鸥投资发展公司与徐春清之间存在租赁关系，且徐春清有权将讼争房屋出租给第三方；3.《康泰人寿保险有限责任公司福建宁德福鼎营销服务部职场租赁合同》，以此证明泰康保险宁德支公司与徐春清签订了租赁合同。有效期为2019年2月15日起至2024年5月15日止；4.产权证复印件，以此证明泰康保险宁德支公司在签订合同时，已尽到足够审查义务，徐春清提供了涉案房屋的权属证书，并未记录该房产存在抵押登记情况；5.《装修工程施工合同书》、押金支付凭证、银行流水及物业缴交记录，以此证明泰康保险宁德支公司花费27万余元职场装修费用，截至目前还支付了60余万的租赁费用、3余万元的物业费用、3万元水电保证金。 本院依职权调取了《最高额抵押合同》、《最高额抵押合同》变更协议、《最高额抵押合同》展期协议及闽（2020）福鼎市不动产证明第0××3号不动产登记证明，以此证明工行福鼎支行与海鸥投资发展公司于2017年7月5日签订《最高额抵押合同》、于2018年8月16日《最高额抵押合同》变更协议，又于2020年7月1日签订《最高额抵押合同》展期协议，海鸥投资发展公司将位于福鼎市桐城××广场××栋××梯××室××室××室××室××室××室××室等7处房产房产抵押于工行福鼎支行，并于2017年7月26日办理最高额抵押首次登记，又分别于2018年8月17日、2020年7月1日办理抵押变更登记。 本院查明，2017年7月5日，工行福鼎支行与海鸥投资发展公司签订编号为0××04-2017年福鼎（抵）字0051号《最高额抵押合同》，合同约定：1.担保的主债权为自2017年7月4日起至2020年7月3日期间（包括起始日和届满日），在7394000元的最高额内，工行福鼎支行有权依据与海鹏水产公司签订的本外币借款合同等以及其他文件而享有的对外债务人的债权；2.抵押物为海鸥投资发展公司单独所有的位于福鼎市桐城××广场××栋××梯××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××4号］、××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××3号］、××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××6号］、××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××1号］、××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××7号］、××室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××5号］、2307室［不动产权证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0××2号］房产。2018年8月16日，双方签订《最高额抵押合同》变更协议，2020年7月1日签订，双方签订《最高额抵押合同》展期协议，变更为：担保的主债权为自2017年7月4日至2023年7月3日期间的7394000元的最高余额内，工行福鼎支行与海鹏水产公司、海鸥水产食品公司签订的本外币借款合同而享有的对债务人的债权。海鸥投资发展公司于2017年7月26日办理最高额抵押首次登记，于2018年8月17日办理抵押变更登记，又于2020年7月1日办理抵押变更登记，权利人系工行福鼎支行。 徐春清与海鸥投资发展公司签订《租赁合同》，徐春清承租海鸥投资发展公司所有的坐落于福建省福鼎市桐城××广场××栋××梯××室××室××室××室××室××室，同时双方在合同中约定：出租期限为2019年2月15日起至2024年4月30日；该房屋乙方（徐春清）做为办公使用，乙方（徐春清）有权转租他人使用（仅限办公使用），甲方（海鸥投资发展公司）无条件同意。泰康保险宁德支公司因业务发展需要，于2019年4月3日与徐春清签订《职场租赁合同》，约定：甲方（徐春清）出租给乙方（泰康保险宁德支公司）的房屋坐落福建省福鼎市桐城××广场××栋××梯××室××室××室××室××室××室；出租期限：共5年，即自2019年2月15日起至2024年5月15日止；其中2019年2月15日起至2019年5月15日为免租装修期。租金每平方米36.5元／月（含税），月度租金25155.44元，年度租金301865.28（含税），第三年起按上一年度的年租金的5%递增。第一年度（2019年度）租金在本合同签订之日7个工作日内付301865.28元，第二年开始于每年5月1日前已转账方式支付当年年度租金，以此类推。泰康保险宁德支公司于2019年4月10日向徐春清支付了2019年度租金301865.28元及水电保证金30000元，同年7月10日向温州星河物业管理有限公司福鼎分公司支付了物业费16540.56元，2020年5月12分别向徐春清支付了2020年度租金301865.28元，向温州星河物业管理有限公司福鼎分公司支付了2020年度物业费16540.56元。泰康保险宁德支公司于2019年4月23日与福建业烜建设工程有限公司签订《装修工程施工合同书》，合同总金额为273000元。 因被执行人海鸥水产食品公司、海鹏水产公司、海鸥投资发展公司、徐嫩弟、李爱凤未履行（2020）闽0982民初2732号民事调解书确定的义务，工行福鼎支行向我院申请强制执行，我院于2020年12月17日作出（2020）闽0982执1806号之一，裁定拍卖被执行人海鸥投资发展公司所有的坐落于福鼎市桐城××广场××栋××梯××室××室××室××室××室××室××室房地产。泰康保险宁德支公司以其享有租赁权为由，向本院提出执行异议。 本院认为，《中华人人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，海鸥投资公司于2017年7月26日办理最高额抵押首次登记，将涉案房屋抵押于工行福鼎支行，泰康保险宁德支公司于2019年4月3日与徐春清签订《职场租赁合同》。因《职场租赁合同》系在涉案房产被抵押登记之后签订,故泰康保险宁德支公司主张的租赁权不能阻却执行。因此，泰康保险宁德支公司的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法法院关于执行异议与复议若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回泰康人寿保险有限公司福建宁德中心支公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省宁德市中级人民法院申请复议。 审 判 长 金成铃 审 判 员 周友泉 审 判 员 谢维芳 二〇二一年三月二日 法官助理 袁丽婷 书 记 员 陈美玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。