福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0681民初6041号原告：招商局物业管理有限公司漳州分公司，住所地漳州市漳州开发区太武路依山海9幢负二层，统一社会信用代码：91350681MA2Y5KE96X。负责人：李志鹏，总经理。委托诉讼代理人：朱明亮，该公司员工，男，住漳州市漳州开发区。委托诉讼代理人：谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。被告：石顺祯，男，1971年1月27日出生，汉族，户籍地建阳市，现住漳州市漳州开发区。委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：涂怡萍，福建自立律师事务所实习律师。第三人：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州市招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。法定代表人：黄强中，总经理。委托诉讼代理人：姜楠楠，该公司员工，女，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所执业律师。原告招商局物业管理有限公司漳州分公司（以下简称“招商物业漳州公司”）与被告石顺祯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因被告石顺祯提出反诉，本院于2019年12月5日作出（2019）闽0681民初6041号民事裁定“对石顺祯的反诉，本院不予受理”。后石顺祯提出上诉，2020年3月13日，漳州市中级人民法院作出（2020）闽06民终493号民事裁定“驳回上诉，维持原裁定”。因双方争议大，案件复杂，2019年12月30日，本院裁定“本案转为普通程序”。2020年1月20日，本院根据被告的申请，通知漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）为本案的第三人参加诉讼。后又两次公开开庭进行审理。原告招商物业漳州公司的委托诉讼代理人朱明亮、谢艺真，被告石顺祯及其委托诉讼代理人蔡瑜、涂怡萍，第三人招商地产公司的委托诉讼代理人姜楠楠、王金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商物业漳州公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费10036元，并支付逾期付款违约金3086.07元（从逾期之日起按每天万分之五计算，暂计至2019年10月31日，应计至款项付清之日止。具体计算方式附后）。暂计至2019年10月31日，本息合计13122.07元。2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系招商•卡达凯斯二期高层T1栋111室业主，于2015年6月27日与漳州招商局物业服务有限公司（以下简称“招商物业服务公司”）签订《招商•卡达凯斯二期高层T1-T5前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期物业服务协议》”），但却自2016年7月1日起拖欠物业服务费。2018年10月29日，招商物业服务公司依法注销，其与业主的物业服务合同等权利义务概括转移给原告，其与在本小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给原告。原告承续原物业公司的权利义务，持续稳定地为本小区提供物业服务。原物业公司及原告对物业公司变更相关事项均予以告知、备案。对此变更，涉案小区众所周知并事实上予以接受。原告接管该小区物业后，被告一如既往地继续拖欠物业费。虽经原告多次催讨，被告依然未付。依据《物权法》及《物业管理条例》等相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。依据前期物业服务协议约定，业主逾期交纳物业费应按每天万分之五缴纳违约金。请求判如所请。石顺祯辩称，（一）原告是分公司，不具备主体资格，应当驳回起诉。（二）原告于2018年5月29日与招商地产公司签订的《前期物业服务合同》，违反法律行政法规强制性规定，应认定为无效。被告与招商地产公司2012年9月9日签订的《商品房买卖合同》约定以【招标】方式选聘招商物业服务公司，现招商地产公司违反约定，以协议方式更换前期物业公司，属于开发商的关联企业。存在关联企业利益交换。属于恶意串通损害被告（以及广大业主）的合法利益，应认定为合同无效。（三）根据《物权法》和《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。原告举证对业主征求意见建筑面积登记为549269.91平方米（见公证书），而《前期物业服务合同》备案面积为590952.33平方米，《前期物业服务合同》第一条总建筑面积为640442.59平方米，三份文件中的建筑面积没有一份相同，业主总户数没有一份文件可以证实；其次原告没有提供业主签字的《业主征求意见函》，导致被告无法验证签字的业主身份以及是否已过半数，原告应当举证而故意不举证，属于举证不能。（四）原物业公司注销后权利义务转移给原告，因没有通知到被告本人，对被告不产生法律效力，因此原告无权代原来的物业公司向被告收取物业费。（五）原告的诉讼请求从2016开始计算物业服务费用没有依据，对原先物业公司的权利继承不涉及到被告，对前期物业服务费原告无权利向被告收取，且由于原告实施物业管理的行为未告知被告，也没有证据证明催缴物业费，按每天万分之五收取逾期利息不应当支持。请求驳回原告的诉讼请求。招商地产公司述称，（一）第三人并非物业服务合同纠纷的当事人，跟本案并无关系。（二）被告原来的前期物业协议与本案原告与第三人签订的前期物业服务合同是两份不同的合同，均受合同法调整，各自独立并有效。因此，本案与第三人无关，第三人与原告签订的物业服务合同有效。请求依法判决。根据当事人的诉辩意见，可以归纳本案各方当事人主要争议焦点为：1、原告是否具备主体资格？2、原告与第三人所签订的《前期物业服务合同》是否有效？3、原告是否有权主张被告支付物业费以及逾期付款违约金，即原告诉讼请求是否应当支持？当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告招商物业漳州公司提供的证据有：1、《前期物业服务协议》。欲证明被告石顺祯是招商·卡达凯斯二期高层T1栋111室业主，在2015年6月27日与招商物业服务公司签署了《前期物业服务协议》，约定收费方式及逾期付款违约责任等。2、变更物业通告公证书、清算公告；3、招商物业服务公司管理权限及债权债务转移公告；4、招商物业服务公司注销证明、注销公告；5、原告与开发商即第三人签订的《前期物业服务合同》；6、关于招商·卡达凯斯项目前期物业服务合同备案证明。证据2-6欲证明2018年10月29日，招商物业服务公司依法注销，其与业主的物业服务合同等权利义务概括转移给原告。原招商物业服务公司及原告对相关事项予以公告、备案，取得主管部门同意。7、消杀通知、试鸣防空警报通知、部分工作照片；8、催缴通知单；9、寄收催缴通知的邮寄凭证。证据7-9欲证明原告自2018年10月29日承续原物业公司权利义务，持续稳定地为涉案小区提供物业服务，涉案小区众所周知并事实上予以接受。被告自2016年7月开始拖欠物业费，虽经原物业公司及原告多次催讨，被告依然未付。10、注销内资企业登记基本情况表；11、招商物业服务公司清算报告。证据10-11欲证明（1）招商局物业管理有限公司为招商物业服务公司的唯一股东，即招商物业服务公司系招商局物业管理有限公司的全资子公司；（2）2018年10月，招商物业服务公司经清算，债权债务全部转移给原告，依法于2018年10月29日注销。12、说明函，欲证明原告系招商物业服务公司唯一股东在漳州依法注册成立的分公司，依法依规无缝承继子公司的权利义务，持续稳定的为案涉小区提供物业服务，原告向被告催讨拖欠子公司的物业费及分公司接管后的物业费，合法合规。13、小区日常照片；14、卡达凯斯工作简报；15、凌波社区居委会流动红旗。证据13-15欲证明原告为案涉小区提供专业周到的物业管理服务，案涉小区环境整洁优美，多次获得流动红旗，被告也充分享受原告提供的物业管理服务。16、民事起诉状（被告诉原告）、证据清单及证据、（2020）闽0681民初2307号民事判决书。欲证明原告概括承继原物业公司的权利义务，持续稳定的为案涉小区提供物业服务，案涉小区众所周知。被告对此不仅知情，而且持续享受原告提供的物业管理服务，且以诉讼的方式确认原告系案涉小区的前期物业公司，并确认双方的物业服务合同关系从其2015年入住一直延续至今。被告石顺祯质证认为：对证据1，真实性合法性无异议，但被告与原告没有签订书面的物业协议，原告在起诉时计算的万分之五违约金没有依据。对证据2-4，表面真实性认可，原告总共提供了四份变更物业公证书，都是进行现状的描述，并没有记录公告时间是从1月份一直贴到7月份，所以无法证实原告所谓的公告时间贴了这么长时间，且通告内容仅告知变更物业服务公司并没有取得业主的意见也没有说到原告所主张的权利义务概括转移。原告提交的证据中，没有与前物业公司签订关于权利义务概括转移的协议。原告没有履行通知义务，债权债务转移公告对被告不产生法律效力。对证据5，原告与第三人在2018年的5月份签订的前期物业服务合同中约定甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务。按照《物业管理条例》规定，必须要以招标的方式选聘物业公司。开发商以协议选聘的方式与原告签订的《前期物业服务合同》无效。对证据6，真实性予以认可，但备案不代表原告与第三人签订的合同有效。对证据7-9，真实性不予认可，原告提供的证据只是几张印在红色纸张的通知，没有加盖公章，任何人都可以事后打印，无法证实原告在这个时间点为被告所在的小区提供物业服务。催缴通知书都是复印件且上面没有被告的任何签名，对原告陈述的多次催讨的事实予以否认。对证据10-11，真实性认可，证明对象不认可，原告从未通知被告关于物业费收取，所以债权债务转移对被告不产生法律效力，原告也无权向被告收取前物业公司的物业费。对证据12，物业管理公司开具的说明函件，没有法定代表人签字，对于证明内容不予认可。原告无权主张原公司的物业费。对证据13-15，真实性不认可。对证据16，真实性认可，但证明对象不认可。这些证据是2020年5月11日石顺祯起诉原告要求履行业主知情权，原告在起诉被告后，被告才知道物业公司已经发生变更，原告也曾说物业公司人员并未发生变化，作为业主完全不知物业公司发生了变更。是原告起诉被告后才知道。该诉讼材料中都没有被告确认与原告的合同关系从入住一直持续到现在的事实。第三人招商地产公司质证认为：对证据1，协议真实合法有效。对证据2-4，无异议。对证据5，真实性无异议，2018年房屋已经大部分交付，第三人在收到本案原告与前物业公司债权债务概括转移的前提下，只能以协议的方式，与本案的原告签订该协议。对其他证据三性均无异议。被告石顺祯提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，欲证明合同约定以招标方式选聘招商物业服务公司提供前期物业服务。2、（2018）漳证民内字第12068号《公证书》，欲证明关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告记载。本项目总建筑面积54.93万平方米，总户数3915户。3、《前期物业服务合同》，欲证明（1）甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务；（2）总建筑面积：640442.58平方米；（3）附件二，扣除物业用房、设备用房、架空层、其他，建筑面积合计642887.23平方米。4、备案证明，欲证明五个备案证明总建筑面积59万多平方米。所以说，没有一份材料的建筑面积是相吻合的。5、信访投诉，欲证明被告向漳州开发区规划建设局信访请求调查被告与第三人违法选聘物业公司一事，规划建设局回复该案进入司法程序，等司法审判结论，暂不处理。备案不代表合同有效。6、鉴定机构差旅费发票，欲证明由于原告无法提供比对鉴定检材，造成鉴定终止，费用应当由原告承担。7、物业管理价目表及视频，欲证明被告收取每平方米1.98元，而同体量小区，提供的服务差不多1.4元，该价目表可以作为参考，1.98元标准较高。原告招商物业漳州公司质证认为：对证据1，真实性合法性关联性无异议。对证据2-4，真实性合法性关联性无异议，证明的内容、对象有异议。前期物业服务合同涉及的卡达凯斯项目共分5期开发，1-3期是在2018年以前，在子公司变更为分公司以前就已经建设完毕并且交房入伙，征询意见的户主远远达到双过半的要求，4期也就是B6地块，目前还没有完全竣工，5期还未开发，所以不可能去征询业主是否同意。公证书涉及的项目面积是已经交房入伙的项目，其余还未建设完毕。对证据5，不清楚被告信访什么内容，信访部门给的答复与本案无关，不能证明被告要证明的对象。对证据6，这笔费用应由被告自行承担，被告申请鉴定是恶意鉴定，原告在鉴定过程中没有过错不应承担费用。对证据7，三性不予确认，无法确认价目表真实性，不能证明被告要证明的对象。第三人招商地产公司质证认为：对证据1，三性无异议，该份证据证明2012年第三人以招标的方式选聘原物业公司提供前期物业服务。对证据2，不清楚。对证据3，第三人2012年以招标的方式选聘原物业公司作为提供前期物业服务企业后，2018年，前物业服务公司因自身的情势变更原因，发生债权债务的概括转移，第三人只能与现在的原告签订前期物业服务合同。并不存在需要重新招标，或者重新选聘一家物业公司前提。对证据4，可证明前期物业合同的有效性。对证据5、证据7，与原告意见一致。对证据6，被告的举证费用应由被告承担。第三人招商地产公司没有提供证据。诉讼中，本院根据原告的申请，向漳州开发区规划建设局调取涉及本案涉案小区物业范围内《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》，该备案证明载明：备案审批时间为2018年8月17日，总建筑面积356912.31平方米。原告招商物业漳州公司质证认为：真实性无异议。被告石顺祯质证认为：真实性认可。第三人招商地产公司质证认为：三性均无异议，T1包含在备案的面积内。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。各方无异议及经公证证明、以及经生效裁判确认可予认定的事实为：2012年9月9日，被告石顺祯与第三人招商地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定石顺祯向招商地产公司购买其开发的漳州开发区××期××层××幢××号商品房，并约定出卖人以招标方式选聘招商物业服务公司提供前期物业服务。该商品房建筑面积【合同约定】125.14平方米，实际建筑面积【房屋所有权证登记】126.7平方米。2015年6月27日，石顺祯（乙方）与招商物业服务公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：招商物业服务公司为招商·卡达凯斯二期高层Ｔ1-Ｔ5业主提供物业服务，物业服务费为高层住宅1.98元／月·平方米（不包含水电公摊），从通知入伙的时间起计收；入伙时交纳六个月物业服务费，以后每月的5日前缴纳下月的物业服务费。并约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”等。后石顺祯缴交了至2016年6月底的物业服务费。自2016年7月1日起的物业服务费，虽经催讨，石顺祯未再缴交。2018年1月16日上午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年2月14日出具（2018）漳证民内字第3787号《公证书》，证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司共同向招商·卡达凯斯全体业主发出拟将招商·卡达凯斯小区物业服务企业由招商物业服务公司变更为招商物业漳州公司的《通告》，并于2018年1月16日上午将该《通告》张贴于漳州开发区××道××号××小区入口处的事实。2018年1月30日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年2月14日出具（2018）漳证民内字第3792号《公证书》，证明2018年1月30日下午上述招商·卡达凯斯小区入口处所粘贴的《通告》“《通告》粘贴情况完好”的事实。2018年7月4日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行保全证据公证，并于2018年8月7日出具（2018）漳证民内字第12068号《公证书》，证明招商物业服务公司、招商物业漳州公司共同向招商·卡达凯斯项目全体业主发出《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》，并于2018年7月4日下午将该《通告》张贴于漳州开发区××道××号××小区入口的环保宣传处及“本公证书相粘连的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》复印件一份一页与张贴件内容相符”的事实。2018年7月16日下午，漳州市公证处根据招商物业服务公司申请，派员现场进行上述“张贴的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》的现状”保全证据公证，并于2018年8月7日出具（2018）漳证民内字第12069号《公证书》，证明上述《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》粘贴情况完好的事实。上述《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》载明：变更物业公司的《通告》于2018年1月16日公示后，就关于变更物业公司的《意见征询函》对业主进行意见征询统计结果为“本项目总建筑面积54.93万平方米，总户数3915户”、“户数占总户数的59.90%、专有部份面积占建筑总面积50.61%的业主同意从今年7月份开始，在原物业服务人员结构配比、物业服务内容、物业服务标准、物业费单价、停车服务费单价保持现行标准不变的前提下，同意变更物业公司为招商局物业管理有限公司漳州分公司”。2018年5月29日，第三人招商地产公司（甲方）与原告招商物业漳州公司（乙方）签订一份招商·卡达凯斯项目《前期物业服务合同》，约定招商地产公司以协议方式选聘招商物业漳州公司为招商·卡达凯斯物业项目物业服务企业，合同期限三年，自合同签订之日起至2021年5月30日止；物业管理服务费标准为高层住宅1.98元／月·平方米（不包含水电公摊）。并约定“业主应于每月5日前向乙方交付物业服务费”、“业主……，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之三的标准向乙方支付违约金”、“本物业分五期开发建设，……，总建筑面积640442.58平方米。其中：高层住宅353789.12平方米，……”、物业服务等级为“一级物业服务标准”等。2018年8月17日，经招商地产公司申请，漳州开发区规划建设局出具包括案涉小区物业范围在内的《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》4份，总建筑面积分别为：356912.31平方米（案涉小区）、32299.04平方米、114090.13平方米、61047.87平方米，合计总建筑面积564349.35平方米。2018年9月5日，招商局物业管理有限公司作为招商物业服务公司的单一股东，依照国资委《关于中央企业开展压缩管理层级减少法人户数工作的通知》要求，决定解散注销招商物业服务公司，并成立清算组对该公司债权债务进行清算。2018年9月6日，清算组在《海峡导报》上刊登《清算公告》，后于2018年10月21日在《海峡导报》上刊登《招商物业服务公司管理权限及债权债务转移公告》，明确载明“我公司通过征询业主意见，按照各项目取得‘双过半’业主同意后，至政府主管部门办理我公司退出所有在管项目物业服务经营管理，变更登记备案为招商局物业管理有限公司漳州分公司，备案于2018年8月30日完成。我司已成立清算组，请所有债权人和债务人及时处理，招商局物业管理有限公司漳州分公司有权采取法律途径予以追索”，并于2018年10月22日形成《招商物业服务公司清算报告》。该清算报告明确载明招商物业服务公司的债权债务全部转移到原告招商物业漳州公司。同日，招商局物业管理有限公司决定确认招商物业服务公司清算组提交的清算报告并同意由清算组向公司登记机关申请注销登记。2018年10月29日，漳州市工商局漳州开发区分局作出（招）登记内注核字（2018）第647号《准予注销登记通知书》，依法核准招商物业服务公司注销登记，并于2018年11月16日在《海峡导报》上刊登《注销公告》。招商物业服务公司决定注销进行清算期间，其与在涉案小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给原告，由原告承继相关的权利义务，并提供相应的物业服务。本案诉讼中，被告石顺祯于2020年5月19日作为原告以本案原告为被告提起业主知情权诉讼，本院经审理后于2020年8月17日作出（2020）闽0681民初2307号民事判决“驳回石顺祯的诉讼请求”，后双方均未上诉，该判决已生效。2020年5月28日，被告石顺祯以其怀疑原告与第三人所签订的《前期物业服务合同》签订时间不是2018年5月29日而是原告起诉之后补签，涉嫌伪造签订时间为由，申请对该《前期物业服务合同》签字形成时间进行鉴定。后经本院委托，福建历思司法鉴定所于2020年7月27日向本院发送《退鉴函》“检材中待检的签字笔迹均不具备形成时间检验的条件，故予以退鉴处理”。2020年8月5日，被告石顺祯以相同理由，申请对该《前期物业服务合同》公章形成时间进行鉴定。经本院委托并提供由原告提交的2018年7月30日至2019年8月29日间共9个原告公章使用的检材样本后，福建正泰司法鉴定中心于2021年1月11日向本院发送《司法鉴定材料补充函》，认为现有样本数量不够、不连续，要求“需补充2018年5月29日之前的比对样本6张以上（最好每张间隔一周至半个月），需补充2018年5月29日之后的比对样本6张以上（最好每张间隔一周至半个月）；”、“请明确怀疑时间，并提供怀疑时间前后的比对样本（前后各6张，最好每张间隔一周至半个月）”。2021年1月25日，原告向本院反馈认为“原告不可能提前预测有如此数量巨多的鉴定检材要求，无法提前准备如此巨量的盖章文件备用。……，再无更多的文件可供作检材”，并申请本院调取开发区规划建设局的合同备案材料以证明合同公章形成时间。2021年2月3日，福建正泰司法鉴定中心以“因无法补充比对样本，依据我中心鉴定技术，现有样本无法完成此次鉴定”为由决定终止该鉴定。另查明，被告石顺祯所住招商·卡达凯斯小区至今未成立业主委员会。招商物业服务公司依法注销后，该公司与在招商·卡达凯斯小区提供服务的员工的劳动合同关系也概括转移给原告招商物业漳州公司并为该小区提供物业服务。因被告石顺祯就本案涉案《前期物业服务合同》效力问题向漳州开发区规划建设局进行信访投诉，2019年12月20日，该局以本院已受理诉讼为由，向石顺祯出具《信访事项告知书》，决定不予受理。后石顺祯不服申请复查，漳州开发区管委会于2020年1月6日向石顺祯出具《信访复查事项不予受理告知书》，决定不予受理。对当事人争议的问题，本院分析认定如下：1、关于原告是否具备主体资格问题。原告招商物业漳州公司认为，关于分公司是否具备主体资格，无论是从法律规定还是司法裁判都明确分公司有主体资格。被告石顺祯认为，原告是分公司，不具备主体资格，应当驳回起诉。本院认为，原告提供的《营业执照》载明原告公司成立日期为2017年4月14日，类型为有限责任公司分公司。统一社会信用代码为91350681MA2Y5KE96X。根据公司法有关规定，原告经登记机关注册登记，显然具备诉讼主体资格。2、关于原告招商物业漳州公司与第三人招商地产公司所签订的《前期物业服务合同》是否有效问题。原告招商物业漳州公司认为，被告主张原告与第三人2018年5月29日签订的《前期物业服务合同》无效的理由不能成立。理由：（一）该《前期物业服务合同》也是对原物业公司在履行合同中发生重大事项，将权利义务概括转移给现物业公司（原告）的一种确认，并未要求必须采用招投标方式。（二）《物业管理条例》关于招投标的规定应属于管理性强制规范，并不导致合同无效，且物业行政主管部门亦通过对该份《前期物业服务合同》依法备案的方式确认该种协议选聘方式符合管理性规定。（三）原告与第三人也不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为。（四）关于鉴定，原告已按鉴定机构要求提供不同时间段的多份检材，鉴定机构的委托函也明确说明鉴定方法“无法做到精确”，且存在“无法判断”的风险，鉴定并非是有效的证明方式。而该合同由原告与第三人共同盖章并提交主管部门备案，且主管部门在合同原件骑缝处盖章，主管部门备案时间为2018年8月17日。现有证据能证明该合同形成于2018年5月，足以证明被告的怀疑不成立。此外，鉴定机构终止鉴定的理由是“其他需要终止鉴定的情形”，并非是“被鉴定人不配合”，而且鉴定机构除收取被告500元差旅费之外，鉴定费全额退还，进一步证明终止鉴定的原因为技术原因。该鉴定费用应由被告承担。被告石顺祯认为，（一）《前期物业服务合同》鉴定问题：从原告举证中“卡达凯斯物管中心于2018年1月16日将关于变更物业公司《通知》在小区公共宣传栏张贴”，但原告与开发商签订《前期物业服务合同》的时间是2018年5月29日，2018年8月17日交漳州开发区规划建设局备案，由于本案原告主张被告应支付2016年7月至2019年10月的物业管理费，故开发商何时委托原告提供物业服务，原告何时接替原物业公司，对明确物业费起算有重要影响，且原告之前起诉其他业主拖欠物业管理费的案件中，未提交《前期物业服务合同》，故被告有理由怀疑《前期物业服务合同》的签订时间不是2018年5月29日而是起诉后签的，原告可能涉嫌伪造《前期物业服务合同》签订时间。被告于2020年5月28日向法庭提出鉴定《前期物业服务合同》的真实性，经法庭同意委托司法鉴定机构鉴定。2021年1月21日鉴定机构发函要求补充鉴定材料，“该案件需补充2018年5月29日之前的比对样本6张以上，需补充2018年5月29日之后的比对样本6张以上……”，2021年2月3日鉴定机构发函“由于无法补充比对样本，现有样本无法完成此次鉴定”。在鉴定过程中，由于需要原告和第三人提供相应检材才能完成鉴定，而原告和第三人未能提供。从常理上两家公司在2018年5月29日之前不可能没有6份以上的盖有公章的材料，所以可以断定原告和第三人是故意不提供鉴定检材，致使无法鉴定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第三十一条第二款规定。原告应承担举证不能的法律后果，即该合同的真实性不予认可。由于《前期物业服务合同》的签订时间无法确定（存在伪造时间嫌疑），故不采纳该合同于2018年8月17日向漳州开发区规划建设局备案的备案行为的效力，对原告经开发商委托成为小区物业公司不予认可，对《前期物业服务合同》约定的物业费标准不予认可，鉴定费用500元由原告承担。被告因原告起诉后提供的与第三人的签订的《前期物业服务合同》和备案证明向漳州开发区规划建设局信访，规划建设局回复因该案已进入司法程序，由司法程序解决。因此，行政机关的备案不代表合同合法有效。（二）案涉原告与开发商签订的《前期物业服务合同》不合法，理由如下：（1）依照《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律行政法规强制性规定应认定为合同无效。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。《物业管理条例》属于行政法规，该规范属于效力性强制规范。涉案小区属于规模较大综合性小区，第三人未经行政机关批准，也未经与业主协商，擅自以选聘方式聘用自已下属企业，违反上述强制性规范，属于无效合同。（2）该合同属于原告与第三人恶意串通损害包括被告在内的广大业主的合法利益，应认定为无效。被告与第三人于2012年9月9日签订《商品房买卖合同》时约定出卖人依法以【招标】方式选聘招商物业服务公司，现第三人违反上述与业主们的约定，于2018年5月29日与原告签订《前期物业服务合同》约定以协议方式更换前期物业公司，且更换的物业公司是开发商的关联企业，存在关联企业利益交换，原告向法庭解释为招商局物业公司剥离属于政策调整，但从企业信息注销的招商物业服务公司和招商物业漳州公司的股东都是招商局物业管理有限公司，就是公司名称主体变更，很显然是恶意串通损害被告以及广大业主的合法利益。依照《合同法》第五十二条第（二）项应认定为无效合同。第三人招商地产公司认为，第三人与原告签订的物业服务合同为有效合同。本院认为，因本案涉案合同均签订于民法典施行前，且原告请求被告支付截止至2019年10月的物业服务费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。关于《前期物业服务合同》鉴定问题。本院认为，被告石顺祯对原告与第三人的《前期物业服务合同》签订于2018年5月29日的事实提出质疑，怀疑该合同为2019年9月6日至11月5日间补签，并先后申请对合同签字形成时间、公章形成时间进行鉴定。经本院委托后，福建历思司法鉴定所、福建正泰司法鉴定中心先后以不具备检验条件、无法完成鉴定而退鉴和终止鉴定，显然该结果无法支持被告的质疑。原告对公章形成时间鉴定已提供不同时间段的9个公章样本，其因客观原因未能继续提供比对样本属情理之中。被告要求原告应承担举证不能的法律后果从而评定不采纳原告与第三人于2018年5月29日签订《前期物业服务合同》的主张，没有依据。被告石顺祯未能提供证据证明《前期物业服务合同》不是2018年5月29日所签，故对其质疑，本院不予采信。被告因鉴定支付的差旅费500元应自行承担。原告与第三人签订的《前期物业服务合同》落款时间为2018年5月29日，该合同骑缝有原告、第三人及主管部门漳州开发区规划建设局的公章，而主管部门存档的《关于招商卡达凯斯项目前期物业服务合同的备案证明》显示合同备案时间为2018年8月17日，故本院认定原告与第三人《前期物业服务合同》的签订时间为2018年5月29日。关于案涉《前期物业服务合同》效力问题。本院认为，案涉小区《前期物业服务合同》，虽约定第三人招商地产公司以协议方式选聘原告为物业项目物业服务企业，但在2018年5月29日合同签订之前已由原物业服务企业招商物业服务公司和拟承接物业服务的企业即原告共同进行公告公示、征询小区业主意见，并经专有部份面积占建筑总面积超过50%且总户数超过50%即“双过半”的业主同意变更由原告提供物业服务，并进行公告公示和公证。根据《物业管理条例》第十二条第三款“……。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应当认定原告与第三人签订的《前期物业服务合同》已经小区业主同意并追认其效力，故该合同合法有效。退一步讲，根据《物业管理条例》第二十四条、第五十六条规定，采用招投标方式选聘物业服务企业应属于管理性规范，而不是效力性强制性规范。未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，并不导致物业服务合同无效。被告石顺祯主张第三人与原告恶意串通损害被告以及广大业主的合法利益，涉案物业服务合同无效，没有事实和法律依据，不予采信。故本院认定原告招商物业漳州公司与第三人招商地产公司2018年5月29日所签订的《前期物业服务合同》合法有效。3、关于原告是否有权主张被告支付物业服务费以及逾期付款违约金，即原告诉讼请求是否应当支持问题。原告招商物业漳州公司认为，被告与招商物业服务公司的前期物业服务合同合法有效，被告违法违约拖欠物业费，原告有权向被告追索该物业费及逾期付款违约金。理由：（一）招商局物业管理有限公司系原物业公司的唯一股东，在原物业公司依法注销后，被告拖欠原物业公司的费用，招商局物业管理有限公司有权向债务人追索。招商局物业管理有限公司授权分公司即原告概括承继原物业公司的权利义务，原告有权向被告主张。（二）物业服务合同是一种涉众型和管理型合同，具有特殊性，原告与第三人2018年5月签订的前期物业合同，依法对全体业主具有约束力。（三）被告以起诉原告业主知情权的方式，确认原告为其前期物业服务公司并且确认双方的物业服务关系自被告2015年入驻小区起算。被告这种自认，足以证明原告向被告追索物业费及违约金的理由完全成立，甚至无须其他证据佐证。被告石顺祯认为，（一）原告与开发商签订的《前期物业服务合同》签订时间存在瑕疵，无法证明原告何时接收卡达凯斯物业服务，何时起为小区提供物业服务。（二）原告提出2018年10月29日前物业公司注销将权利义务转让给原告，所以原告有权向业主收取前物业公司未收的物业管理费，但未履行通知被告的义务，该权利义务转让对被告不产生法律效力。（三）被告与前物业服务公司有签订《前期物业服务合同》，更换物业公司后也应当与小区业主重新签订新的《前期物业服务合同》，从重新签订合同时间起新物业公司才有权利向小区业主收取物业服务费。原告甚至从未提出过与业主重新签订合同，就要求业主缴交物业服务费，相当于强制性消费。（四）《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果通告》只有统计结果，没有业主意见征询的资料。《物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第十一条第四款都规定了选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告在证据中举证对业主征求意见建筑面积、备案面积、《前期物业服务合同》总建筑面积三份文件中的建筑面积没有一份相同，业主总户数没有一份文件可以证实；原告没有提供业主签字的《业主征求意见函》，导致被告无法验证签字的业主身份以及是否已过半数，原告应当举证而故意不举证。因此，原告发动业主表决的结果不符合建筑面积和人数双过半的强制性规定，对未表决业主不产生法律效力，对被告没有约束力。第三人招商地产公司对此未发表意见。本院认为，被告石顺祯与招商物业服务公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效，被告石顺祯应当按照协议约定履行支付物业服务费的义务。如前述分析认定，原告招商物业漳州公司与第三人招商地产公司2018年5月29日所签订的《前期物业服务合同》亦有效。根据经公证证明的《关于项目变更物业公司对业主意见征询结果的通告》载明的事实，变更物业公司的《通告》于2018年1月16日公示后，“双过半”的招商•卡达凯斯业主同意从2018年7月份开始变更物业公司为招商物业漳州公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在物业服务企业变更为原告招商物业漳州公司即2018年7月1日后，《前期物业服务合同》对包括被告石顺祯在内的所有小区业主均具有约束力。因此，2018年6月30日前，石顺祯应按《前期物业服务协议》履行义务，2018年7月1日后，应按《前期物业服务合同》履行义务。如前所述，招商物业服务公司注销后，其唯一股东即设立人授权原告承继招商物业服务公司的债权债务，且原告与招商物业服务公司的物业服务事项变更及债权转移承继事项，已经在所涉小区及报纸上进行公示、公告。经由上述公示公告后，原告即因招商物业服务公司债权转移承继而依法取得债权人地位，享有对被告石顺祯2016年7月1日-2018年6月30日未支付物业费的债权。况且原告所提供的催缴通知单及其邮寄凭证，能够证明原告至少已于2019年1月10日向被告发送催缴通知书主张权利，要求被告交纳物业费7527元的事实。原告招商物业漳州公司已尽通知义务，上述承继的债权已对被告石顺祯发生效力。被告石顺祯主张原告未履行通知义务与事实不符，也不符合常理。如前所述，原告已就包括被告所在小区总建筑面积356912.31平方米在内的“总建筑面积54.93万平米，总户数3915户”的业主进行意见征询，并经“双过半”业主同意从当年7月份开始变更物业服务企业，且该事项经过公证证明，并向物业主管部门进行备案。被告以业主征求意见总建筑面积、总备案面积、《前期物业服务合同》总建筑面积不一致，主张原告发动业主表决的结果不符合建筑面积和人数双过半的强制性规定，没有法律依据，不予采信。被告主张原告没有提供业主签字的《业主征求意见函》，导致被告无法验证签字的业主身份以及是否已过半数，原告应当举证而故意不举证。因《业主征求意见函》为各业主的真实意愿，且可能涉及个人隐私，未经业主同意，被告无权查验《业主征求意见函》。故对原告上述主张，本院不予采信。综合上述事实和分析，本院认为，原告要求被告石顺祯支付2016年7月1日至2019年10月31日的物业服务费并支付逾期付款违约金，合法有据，应予支持。其中2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费及逾期付款违约金标准应按《前期物业服务协议》约定，2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费及逾期付款违约金标准应按《前期物业服务合同》约定。因上述两份合同对物业服务费约定均为1.98元/月·平方米，故被告应当向原告交纳的2016年7月1日至2019年10月31日物业服务费为10034.64元（126.7平方米×1.98元/月·平方米×40月）。关于违约金，根据《前期物业服务协议》约定，业主应于每月的5日前缴纳下月的物业服务费，逾期从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故被告石顺祯2016年7月份的物业费从当月6日起即逾期，该月物业费250.87元（126.7平方米×1.98元/月·平方米）的违约金应从2016年7月6日起按每天万分之五计算至实际交纳之日止。其他月份依此类推。全部逾期付款违约金应每月分别计算后累计。因《前期物业服务合同》约定，业主应于每月的5日前缴纳物业服务费，逾期按日万分之三支付违约金，故被告石顺祯从2018年7月起每月物业费250.87元的违约金应从各该月6日起按日万分之三计算至实际交纳之日止。原告的诉讼请求在上述范围内的部分，予以支持。超过上述范围的部分，应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条第三款、第二十四条、第四十一条第一款、第五十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告石顺祯应于本判决生效后十日内支付原告招商局物业管理有限公司漳州分公司物业服务费10034.64元及逾期付款违约金（违约金分段累计计算。其中：2016年7月至2018年6月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数，按每日0.05%标准从各月6日起计算至实际支付之日止；2018年7月至2019年10月间各月的违约金以每月物业费250.87元为基数按每日0.03%标准从各月6日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告招商局物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由被告石顺祯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  洪河根人民陪审员  陈燕煌人民陪审员  赵加坤二〇二一年三月二十九日法官 助理  卢铂浜书 记 员  黄文娟