山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初10686号原告：刘松全，男，1982年12月17日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：苏静，胶州法伟法律服务所法律工作者。被告：日照银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市南区福州南路40号。法定代表人：尹一安，副行长。委托诉讼代理人：刘奕辰，山东英途律师事务所律师。第三人：青岛紫金能源发展有限公司，住所地山东省胶州市苏州路72号凯金大厦。法定代表人：刘泉，总经理。第三人：刘泉，男，1978年1月24日生，汉族，住山东省胶州市。第三人：许秋梅，女，汉族，住山东省胶州市。原告刘松全与被告日照银行股份有限公司青岛分行、第三人青岛紫金能源发展有限公司、刘泉、许秋梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘松全及其委托诉讼代理人苏静，被告日照银行股份有限公司青岛分行的委托诉讼代理人刘奕辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松全向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止（2016）鲁0281执1751号案件对原告在2011年就开始租赁和装修使用的土地和厂房的强制执行，土地证号为胶国用2011第7-22号土地和厂房证号胶私转91980号，并解除查封。该涉案土地和厂房年租金28万元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月1日，原告收到胶州市人民法院下达的（2020）鲁0281执异98号执行裁定书，原告对该裁定书裁定内容不服，认为缺乏事实和法律依据。原告与第三人刘泉在2011年12月20日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为期20年，且原告早已建设投资该厂房的方式支付折抵租金230万元，并由第三人财务许秋梅出具租金收到条并签字。该租赁合同早已于2011年生效至今，期间一直由原告对涉案土地和厂房进行建设管理和使用，该租赁符合法律规定，应合法维护原告对该涉案土地的合法权益。因第三人青岛紫金能源发展有限公司与被告日照银行股份有限公司青岛分行的（2012）青民四商字第136号案件，胶州市人民法院下达了（2016）鲁0281执1751号执行裁定，并在原告对该执行提出异议后作出了（2020）鲁0281执异98号执行裁定书，驳回了原告的合法请求，该裁定书内容严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，根据最高院执异司法解释第二十九条之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的，方可中止执行。综上，执行裁定书驳回了原告的执行异议，缺乏事实依据与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的相关规定，原告依法在收到执行裁定书十五日内起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告日照银行股份有限公司青岛分行辩称，原告没有足够证据证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告提交2013青民四商初字第169号民事调解书、2019鲁0281执异65号执行裁定书、不动产登记信息查询结果、土地及房产的他项权证、抵押物未出租的声明、同意抵押声明及产权共有人同意抵押声明、刘泉与银行签订的抵押合同、抵押财产清单，原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月20日，刘泉作为抵押人向胶州市农村信用合作联社阜安信用社出具抵押物未出租的声明和同意抵押声明。抵押物未出租的声明中写明：“我同意将所有权下的房屋所有权、土地使用权（详见编号20122004的房地产抵押清单）为青岛合金能源有限公司（借款人）向你社所形成的债务提供抵押担保，我承诺未将抵押物对外出租，由此造成的损失，由我自己承担。”同意抵押声明中写明：“我同意以刘泉名下位于胶州市的房屋所有权（房权证胶私转字第9××0号，面积7134.10平方米）和位于胶州市的土地使用权（胶国用〔2011〕第7-22号，地号1-7-29-374-1，面积22114.8平方米）为（借款人）青岛合金能源有限公司向胶州市农村信用合作联社阜安信用社借款人民币壹仟叁佰万元整提供抵押担保（其中房屋抵押价值玖佰万元，土地抵押价值肆佰万元）。”产权共有人杜淑芬也出具了同意抵押声明。编号为20122004号房地产抵押清单中记载的房产座落、房产证号、土地座落及地号、土地使用权类型及证号均与刘泉所出具的同意抵押声明中内容一致。2012年3月28日，青岛合金能源有限公司与胶州市农村信用合作联社阜安信用社（现名称为：青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行）签订《流动资金借款合同》，约定借款1000万元。同日，刘泉与胶州市农村信用合作联社阜安信用社签订《抵押合同》（合同编号为胶州阜安抵字2012年第2004号），并于当日办理抵押权登记，该土地的他项权证号为胶他项2012第2××9号，房产的他项权证编号为房他证胶监字第0××0号。合同签订后，青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行向其发放贷款1000万元。后因青岛合金能源有限公司到期未还贷款，青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行起诉至青岛市中级人民法院，该案以（2013）青民四商初字第169号民事调解书结案。履行期届满后，被告未履行该调解书确定的内容，青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行申请强制执行，执行案号为（2014）青执字第137号。2016年5月26日，青岛市中级人民法院指定胶州市人民法院执行，案号为（2016）鲁0281执2583号。后在执行过程中，青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行确认将其在（2013）青民四商初字第169号民事调解书中对青岛合金能源有限公司、刘泉享有的债权及其附属权利转让给青岛金胶州资产经营有限公司。2012年10月26日，日照银行股份有限公司青岛分行因与青岛紫金能源发展有限公司、刘泉金融借款合同纠纷一案起诉至青岛市中级人民法院，诉讼过程中，日照银行股份有限公司青岛分行申请财产保全，2012年10月30日，刘泉名下的涉案土地使用权及房屋被查封。青岛市中级人民法院于2013年11月7日作出（2012）青民四商初字第136号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛紫金能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告日照银行股份有限公司青岛分行借款本金1902.063838万元及利息128.021759万元（利息已计算至2013年8月31日，之后的利息按合同约定的利率计算至判决确定的给付之日止）；二、被告青岛紫金能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告日照银行股份有限公司青岛分行借款本金3000万元及利息201.034916万元（利息已计算至2013年8月31日，之后的利息按合同约定的利率计算至判决确定的给付之日止）；三、被告青岛紫金能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告日照银行股份有限公司青岛分行垫付款本金493万元及利息54.658514万元（利息已计算至2013年8月31日，之后的利息按合同约定的利率计算至判决确定的给付之日止）；四、被告青岛紫金能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告日照银行股份有限公司青岛分行垫付款本金492.994666万元及利息50.875722万元（利息已计算至2013年8月31日，之后的利息按合同约定的利率计算至判决确定的给付之日止）；五、被告青岛紫金能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告日照银行股份有限公司青岛分行律师费人民币70万元；六、如果被告青岛紫金能源发展有限公司未履行本判决第一项至第五项的给付义务，被告日照银行股份有限公司青岛分行有权对被告青岛紫金能源发展有限公司提供的位于胶州市共计142913吨的煤炭质押财产以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；七、被告刘泉对本判决第一项至第五项的给付义务承担连带清偿责任。被告刘泉承担保证责任后，有权向被告青岛紫金能源发展有限公司追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351800元，保全费5000元，合计356800元，由被告青岛紫金能源发展有限公司、被告刘泉负担。上述款项原告已预交至本院，各被告于本判决生效后10日内将上述款项直接支付给原告。”履行期限届满后，被告青岛紫金能源发展有限公司、刘泉未按时履行法律义务，案件进入执行程序，青岛市中级人民法院指定胶州市人民法院执行，案号为（2016）鲁0281执1751号。2020年7月12日，刘松全作为异议人向本院提出执行异议，该院于2020年9月28日作出（2020）鲁0281执异98号执行裁定书，驳回刘松全的执行异议。刘松全不服向本院提起案外人执行异议之诉。刘松全在（2020）鲁0281执异98号案件听证中提交的证据同本案中提交的证据。原、被告双方关于以下事实和证据有异议：原告主张，原告在2011年就已承租涉案厂房，租赁期限20年，现该厂房使用权为本案原告，原告对执行标的享有足以排除执行的民事权利，现该涉案厂房在原告的租赁期限内，且已交足租赁费，依据合同法第229条，原告对该涉案土地有优于被告的权利。本案原告已投资230万元建厂及支付200万元租赁费，原告在签订租赁合同时采取承兑支付的方式已向第三人支付租金200万元。原告提交厂房租赁合同及补充协议书各一份、收到条一份予以证明。原告提交的厂房租赁合同中载明内容大体如下：2011年12月20日，刘泉（甲方）与原告刘松全（乙方）签订厂房租赁合同，约定将涉案土地及地上附着物（厂房及办公楼）出租给乙方使用，租赁期20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，租赁费年28万元，20年共计560万元，乙方于合同签订后以现金或银行承兑汇票方式分期支付。原告提交的补充协议书中载明内容大体如下：2012年9月8日，刘泉与刘松全签订了补充协议书，约定乙方拟投资230万元扩建厂房、装修车间及整理硬化绿化空地，甲方同意用乙方投资抵顶部分租赁费用（乙方只能用投资建设投入资金的90%作为抵顶租赁费用），合同履行到期后乙方所建厂房及硬化地面归甲方所有。原告提交的收到条中载明：今收到刘松全马店土地、厂房租赁费贰佰万元整（银行承兑4张），经办人许秋梅，落款时间处有修改，原告认为是2012.1.10日。被告质证认为：对厂房租赁合同及补充协议书的真实性不予认可，原告没有证据证明刘泉与原告之间存在真实的租赁关系，无法证实原告实际占有使用了涉案厂房，且原告没有证据证明已经向刘泉支付了租金及原告为装修投入的资金，该装修事实不存在。对收到条的真实性不予认可，该收到条上没有许秋梅的摁印，且该证据存在损毁，真实性有异议，许秋梅与刘泉不存在任何关系，该证据与本案无关，且原告没有提供相关银行的承兑汇票予以证实承兑事实的存在，因此该证据是虚假证据不应予以采信。原告对于其提出的证据无法证明其真实性，应当承担举证不能的责任，对租赁事实应当不予认可，在法律适用方面，原告所主张的合同法229条不适用于本案，原告的起诉没有法律依据，应予驳回。被告主张，2012年3月28日，刘泉因自愿为青岛合金能源有限公司的借款用其名下的涉案土地使用权、房屋所有权提供抵押担保，并于当日办理抵押权登记。该借贷事实及抵押事实经（2013）青民四商初字第169号民事调解书予以确认，刘泉在调解过程中未提出任何异议，亦未主张在抵押前已经对外出租。2019年5月24日，青岛金胶州资产经营有限公司为2013青民四商初字第169号生效法律文书的申请执行人，现涉案房产的抵押权人为青岛金胶州资产经营有限公司。被告因与青岛紫金能源发展有限公司、刘泉金融借款合同一案申请财产保全，涉案房产于2012年10月30日被法院查封，被告为首封债权人。此外，2012年3月20日，刘泉向胶州市农村信用合作联社阜安信用社出具抵押物未出租的声明，声明涉案土地及房产在2012年3月20日之前未对外出租，刘泉本人在该声明上签字并按印，房地产抵押清单上亦注明，2012年3月20日之前，涉案房产及土地无租赁。刘泉在《抵押合同》第8.2条声明，刘泉享有对抵押物的完全处分权，抵押财产不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议。《抵押合同》第4.2条约定，未经抵押权人书面同意，抵押人不得出租。刘泉本人已经承认涉案房产及土地抵押合同签订前不存在租赁情况，抵押合同签订后，银行从未书面同意刘泉将涉案房产及土地对外出租。因此，原告主张的租赁关系，未经刘泉本人同意，亦未经银行认可，原告的租赁协议不成立，租赁事实不存在。被告提交2013青民四商初字第169号民事调解书、2019鲁0281执异65号执行裁定书、不动产登记信息查询结果、土地及房产的他项权证、抵押物未出租的声明、同意抵押声明及产权共有人同意抵押声明、刘泉与银行签订的抵押合同、抵押财产清单予以证明。原告质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但第三人刘泉为该土地的实际所有人，原告不能剥夺其抵押权，第三人刘泉已将涉案土地租赁原告使用20年，原告享有涉案土地的使用权。对刘泉向胶州市农村信用合作联社阜安信用社出具的相关证据及抵押合同，其中抵押人不得出租是对第三人刘泉的限制，不应因此剥夺本案原告的权益，在刘泉签订抵押协议时该涉案土地已经签订租赁协议，刘泉在签订抵押协议时保证了涉案土地没有租赁不成立。经询问，原告自述，原告是2019年夏天，银行去厂子找他，才知道涉案土地、厂房被刘泉做抵押，他与许秋梅没有关系，许秋梅是刘泉的会计，原告交付给许秋梅的银行承兑无其他证据证明。根据原告提供的第三人青岛紫金能源发展有限公司、刘泉、许秋梅的地址和联系方式，经直接送达、邮寄送达、电子送达均未通知到该三方，原告找不到他们，无法提供他们的其他联系方式和地址，电话都停机了。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该规定贯彻了“买卖不破租赁”规则，根据该规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：1.承租人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2.承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；3.承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中刘松全应当就其主张符合以上要件承担举证证明责任，若其不能提供充分证据证明，则应承担举证不利的后果。根据全案事实，刘松全提交的其与刘泉签订的落款时间为2011年12月20日的《厂房租赁合同》、落款时间为2012年9月8日的《补充协议书》的真实性无法确认，对其据此主张的租赁关系不予认定，具体分析如下：1.依据原告在诉讼中提供的刘泉、许秋梅的联系方式及住址，本院无法通知许秋梅、刘泉到庭，故对原告提交的《厂房租赁合同》、2012年9月8日的《补充协议书》的真实性无法确认。2.《厂房租赁合同》约定的租金支付方式不合常理。刘松全与刘泉签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，租赁费年28万元，20年租金高达560万元，仅约定于合同签订后以现金或银行承兑汇票方式分期支付，未约定具体的分期支付时间和金额，2012年9月8日的《补充协议书》中对此也并无明确约定，不符合通常市场交易习惯。3.租金实际支付情况难以认定。刘松全主张，已投资230万元建厂及在签订租赁合同时采取银行承兑支付的方式已向第三人支付租金200万元，剩余130万元租赁费未支付。庭审中，刘松全自述，其提交的200万元收到条是刘泉的会计“许秋梅”出具的。因许秋梅、刘泉未到庭，无法核实收到条的真实性，刘松全未提交证据证明许秋梅与刘泉之间的关系，也未提交支付200万元的银行承兑汇票。原告提交的《补充协议书》中记载刘松全拟投资230万元，刘松全未提交证据证明其在涉案房屋和土地办理抵押权登记（2012年3月28日）之前就已投资230万元扩建厂房、装修车间及整理硬化绿化空地。在刘松全未能作出合理解释的情况下，尚不能认定刘松全已经支付430万元租金的事实。4.刘松全主张依据双方签订的《厂房租赁合同》自2011年12月20日起即占有使用涉案厂房，证据不足。涉案《厂房租赁合同》并未约定明确的交付时间，且原告未提交证据证明其在2011年12月20日就搬入涉案厂房的证据材料，也未提交任何有关装修或扩建的证据材料。综上，刘松全的诉求请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告刘松全的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 臧辉艳审判员 孙 超二〇二一年三月二十二日书记员 董 梅