云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临中民终字第234号 上诉人（原审被告）金长军，男，1977年3月6日生，白族，住临沧。 委托代理人向勇，云南广运律师事务所律师，代理权限:特别授权代理。 被上诉人（原审原告）临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地:临沧市临翔区茶苑路**。 法定代表人刘宗泽，该公司董事长。 委托代理人王增跃，该公司办公室主任，代理权限：特别授权代理。 委托代理人李鸿云，该公司业务经理，代理权限：特别授权代理。 上诉人金长军因与被上诉人临沧市祥宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2015）临民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人金长军的委托代理人向勇，被上诉人临沧市祥宁物业管理有限公司的委托代理人王增跃、李鸿云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原审确认：“原告祥宁物业公司于2012年10月31日受云南临锐祥房地产开发有限公司的委托，对临沧印象小区进行物业管理服务，并与云南临锐祥房地产开发有限公司签订了《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业管理委托服务合同》，合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日。按照合同约定，原告公司收取的物业管理费标准，连排别墅为每平方米1.00元／月，被告金长军购买居住的户型属于连排别墅，建筑面积为235.30平方米，每月的物业管理费标准为235.30元。合同签订后，原告公司对临沧印象小区进行了物业服务，经原告向被告催收物业费，被告至今未付。现原告起诉要求被告支付2010年6月1日至2014年12月31日的物业管理服务费及逾期滞纳金。在庭审中，原、被告双方均同意物业费从2013年1月开始计收，同时原告变更诉讼请求为要求被告支付2013年1月至2015年5月的物业管理服务费及逾期滞纳金。另确认，临沧市临翔区前期物业收费办法没有对别墅的物业服务费收费标准作出政府指导价，云南省物业服务收费实施细则规定别墅物业服务费实行市场调节价。原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业管理委托服务合同》时没有经过招投标，也没有经过临沧市临翔区住房和城乡建设局的批准”。 原审认为：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中原告的诉请有事实依据，符合法律规定的，本院予以支持，即2013年1月至2015年5月期间的物业服务费，连排别墅为每平方米1.00元／月，被告居住的户型属于连排别墅，建筑面积为235.30平方米，每月的物业服务费标准为235.30元，2013年1月至2015年5月共计29个月，合计应当交纳物业服务费6823.7元。被告认为原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业管理委托服务合同》没有经过招投标，合同无效，对被告没有法律约束力，连排别墅的收费标准过高，只同意按每平方米0.4元／月的标准交纳物业服务费。《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。该条例第二十四条并没有规定只能通过以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在一定条件下可以采用协议方式选聘物业服务企业。并且该条例第五十七条对违反第二十四条规定的，只是作行政处罚，对于涉及的前期物业服务合同效力没有做出规定，故该条例第二十四条的规定系管理性规定，非效力性规定，本案中的前期物业服务合同有效，被告的辩称意见不成立，本院不予支持。被告认为原告公司在提供物业服务过程中没有完全按照合同约定进行服务，有瑕疵，应减少物业服务费的辩称意见与庭审查明的事实相符，本院予以支持，可以适当减少被告应交纳的物业服务费。2013年1月至2015年5月被告应交纳的物业服务费6823.7元，由被告交纳80﹪的物业服务费，计5458.96元，原告自行承担20﹪的物业服务费及逾期滞纳金”。遂依照《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第二十一条、第二十四条、第三十六条、第四十一条、第五十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：由被告金长军在本判决书生效之日起十日内一次性向原告临沧市祥宁物业管理有限公司交纳2013年1月至2015年5月期间的物业服务费5458.96元。 上诉人金长军不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求二审法院依法驳回临沧市祥宁物业管理有限公司的诉讼请求。主要上诉理由为：1.本案临沧市祥宁物业管理有限公司同建设单位云南临锐祥房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同并未通过招投标，也没有经临沧市或临翔区住房和城乡建设局批准，建设单位与上诉人签订的买卖合同也没有包含前期物业服务合同约定的内容，故该前期物业服务合同并不具备依法对业主有约束力的条件，所以不应该对上诉人产生约束力。2.一审判决以前期物业服务合同的有效性来判断其对业主的约束力系对法律的误解。上诉人不否认被上诉人与建设单位云南临锐祥房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同的有效性，只是否认其对上诉人的约束力。该合同并不对上诉人有约束力，一审判决不应以合同有效为由，判决作为合同第三人的上诉人依合同支付物业服务费。请求二审法院撤销一审判决，公正改判。 被上诉人临沧市祥宁物业管理有限公司当庭口头答辩称：上诉人无视自己作为业主已接受了临沧市祥宁物业管理有限公司的物业服务，并且欠缴服务费用的客观实际，其目的是抵制少交或不交服务费，我公司已通过相关职能部门的资格审核，属合法经营。一审裁判正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 在二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据，各自重申了上诉及答辩理由。 综合本案所收集在卷的证据，本院二审确认的事实与一审确认的事实一致，不再赘述。 本案二审争议的焦点为：本案临沧市祥宁物业管理有限公司同建设单位云南临锐祥房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对金长军是否具有约束力。 针对争议焦点，本院评判如下： 本院认为，根据合同义务原理，基于诚实信用原则产生的附随义务，当事人应当履行。附随义务因合同的类型、性质不同其义务也不尽相同，在商品房买卖合同中，选聘前期物业服务企业进行物业服务管理应当作为建设单位的附随义务，该附随义务应延伸到在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。本案中，云南临锐祥房地产开发有限公司对临沧印象小区房屋销售以及业主入住是个持续的过程，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，整个小区的管理服务处于一个空白期，故临锐祥房地产开发有限公司选聘临沧市祥宁物业管理有限公司进行管理是对全体业主的利益最大保护，同时也符合物业管理条例立法的宗旨，云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧市祥宁物业管理有限公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业管理委托服务合同》明确了第三人临沧印象小区的业主的权利义务关系，该合同因云南临锐祥房地产开发有限公司在商品房买卖合同中并未附有前期物业服务合同，该前期物业服务合同只有临沧印象小区的业主追认后才能对其具有约束力。临沧市祥宁物业管理有限公司入驻临沧印象小区后，配备管理人员，提供物业服务行为，临沧印象小区业主以默认的方式在事实上接受其物业服务，双方通过事实行为使意思表示一致，临沧市祥宁物业管理有限公司与临沧印象小区业主之间形成了物业服务事实合同，临沧市祥宁物业管理有限公司已提供了备案申请、材料，临沧印象小区业主应当受到前期物业服务合同的约束，该物业服务合同对临沧印象小区业主应具有约束力。《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条的规定系管理性规定，非效力性规定，本案中的前期物业服务合同有效。上诉人金长军以前期物业合同对其无约束力为由，请求确认云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧市祥宁物业管理有限对的物业服务合同对其无约束力，并驳回临沧市祥宁物业管理有限公司的诉求，与本院确认的法律事实及相关法律规定不符，其上诉理由，本院不予支持。 本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。上诉人金长军的上诉请求与法律规定不符，其上诉理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140元，由上诉人金长军负担。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。 审判长  张建红 审判员  苏国权 审判员  龙 伟 二〇一五年九月二十八日 书记员  保 红