武陟县人民法院民 事 判 决 书（2014）武民重字第00027号原告王征云，男，1938年8月26日出生，汉族。委托代理人刘士学，武陟县城镇法律服务所法律工作者。被告郭利军，男，1976年4月2日出生，汉族。原告王征云与被告郭利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日作出（2013）武民二初字第00225号民事判决，郭利军不服，上诉至焦作市中级人民法院，该院于2014年8月13日作出（2014）焦民一终字第233号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王征云的委托代理人刘士学、被告郭利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告的销售代表陈某某于2010年2月5日与被告签订购买协议��，将武陟县帝豪花园2单元6楼南户及配套房价值10万元卖给被告，合同约定首付房款7万元整，2010年6月30日交1万元，剩余每月20日交1000元，从3月1日开始计息，月利息为每元6里，协议约定后原告将房屋及配套房交付给被告使用至今，但被告除交付首付款外，余下房款和利息拒不按约定交纳，原告多次催要，被告以各种理由拒支付，原告诉至法院，请求判令；1、被告给付原告欠款31700元及利息7128元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称，原告诉讼主体错误，合同显示销售单位不是原告，原告讨要该房款主体不成立；原告和其销售方代表私刻公章，冒用武陟县龙源别墅小区对被告进行诈骗，建议转公安机关；若原告主体正确，因我方已提起反诉，故下余房款我方不应支付。被告反诉称，原告在合同上明确约定办房产证事宜，被告交纳72000元购房款，被告多次要求原告办理房产证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明而订立商品房买卖合同的，买受人可以要求解除合同，要求承担已付房款一倍的责任，并赔偿损失，故被告提出反诉，请求判令：1、解除本案双方签订的武陟县龙源别墅小区预定房协议书，同时判令原告支付被告购房款72000元，赔偿金72000元，各种损失150000元，共计294000元；2、本案的反诉费用由被告承担。原告针对被告的反诉辩称，反诉人所述不是事实，被反诉人并没有以各种形式进行宣传，也没有隐瞒对方关于该房产的任何信息，协议书上仅约定提供房产证手续，也并非承诺为其办理房产证；反诉人交过购房款后，被反诉人当即将房产给付反诉人，反诉人入住该房已将近四年时间，却未按约定支付下余房款及利息；该小区的房产系被反诉人与他人合伙所建，其作为合伙人有权出卖小区的房产并取得房款，双方存在房屋买卖合同关系，被告作为买受人，应按约支付剩余房款及利息；被反诉人没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，也没有将该房产抵押给其他人，也没有将房屋出卖给第三人，反诉人无权要求赔偿一倍房款的请求，该请求法院不应该支持；反诉人要求解除合同，应支付在该房屋内居住四年的房租，104平方米，每年房租6000元，共计24000元。根据双方的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：被告应否支付原告欠款及利息；涉案商品房买卖合同的原告诉讼主体是否适格；郭利军的反诉请求有无事实及法律依据，应否得到支持；。原告为支持自己的主张向本院提供的证据有：1、订房协议书原件一份。证明原被告存在房屋买卖合���关系，该房产已交付被告使用至今；被告应按约定到2010年6月30日前交10000元，剩余款每月交1000元，并从2010年3月1日开始计息，月息6厘；被告签字或支付定金后，视为认可该协议书上的条款；被告仍欠房款及利息。2、生效判决书一份。证明原告的主体资格，原告有权出卖房产，并取得房款。3、武陟县西石寺新村建设合同协议书（2005年11月24日）；4、2011年4月10日西石寺村委会证明一份，以证明本案所涉房屋，当时是原告王征云及王某甲、王某乙、刘某某四人与西石寺村委会协议开发该小区，房屋建成后原本是想让西石寺村民往内居住，因村民不愿意去该建设房屋内居住，这四人经与村委会协商，村委会同意该小区由四位合伙人出卖。5、法院庭审笔录（王征云诉杨某某一案）复印件三页，以证明原告诉讼主体合格。被告质证后认为，对证据1、2真实性无异议��但对协议书合法性有异议，违反法律规定，应系无效合同，合同中销售单位没有办理商品房预售许可证，系违法经营房屋，不应得到法律保护，销售单位是一个单位，而不是王征云个人，故原告不具有本案的主体资格。判决认定的事实是错误的，不应支持非法经营的行为。证据3、4只能证明这四个人只是建筑商和承包商，证据4、对其公章和内容有怀疑；证据5是别人的事，与本案被告无关。被告为支持自己的主张向本院提供的证据有，协议书原件一份。证明备注第一项、第二项，证明原告具有欺诈我方的行为，由于原告没有办理商品房预售许可证，属于违法经营，应对我方进行赔偿；证明原告方捏造虚假单位对我方进行诈骗，原告方存在私刻公章的犯罪行为，原告方存在重大过错，应对我方进行赔偿。原告质证后认为，对真实性无异议，对指向有异议，协议书及条款经双方确认才签的字，不存在欺诈行为，反诉人交过住房定金以后，被反诉人已将房屋实际交付反诉人使用，并不存在欺诈行为，也不符合反诉的要求。经本院审核，对双方均无异议的证据的证明效力予以确认，作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据1，被告对其合法性有异议，经本院审核，该协议系双方真实意思表示，来源合法，对该证据本院予以采信。对原告提供的证据2的判决书，与本案原被告之间的争议不具有关联性，不采作本案的定案依据。原告的证据4，被告无相反证据反驳，故本院予以采信。原告的证据5，系法院案卷中复印而来，本院予以采信。经审理查明，2005年11月24日，王征云、王某甲、王某乙、刘某某四人合伙与武陟县龙源镇西石寺村签订武陟县西石寺新村建设合作协议，共同出资建设武陟西石寺新村，投资��式为西石寺村委会以安置搬迁户的宅基地及办理全部手续费用的方式投资，原告等四人以现金出资工程建设方式投资。后原告等四人出资建设了该新村，即现在的武陟县龙源别墅小区，由于西石寺村无人购买搬迁到龙源别墅小区，西石寺村委与原告等四人协商，该小区的所有房产及地上建筑物场归四位合伙人所有，并由王征云及四位合伙人出售。2010年2月5日，原告以武陟县龙源别墅小区项目部的名义与被告郭利军签订武陟龙源别墅小区预定房协议书，该协议书约定被告郭利军购买2单元6楼南户及配套房南边8.2㎡，房价为10万元，被告郭利军在预定单签署时支付定金7万元，2010年6月30日交1万元，剩余款项每月20日交1000元，从3月1日起开始计息6厘／月。原、被告双方在2010年5月25日将配套房由8.2平米换成13.59平米，房价相应的增加2700元。原告已将房屋交付被告郭利军，被告在向原告支付定金7000元后，又向原告支付2000元，就不按约定支付原告房款。另查明，在武陟县工商行政管理局的登记中不存在武陟县龙源别墅小区项目部。经法庭询问原告：涉案房屋是否办理有规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证等手续？原告表示不能提供这些手续。本院认为，本案的关键在于原、被告双方签订的房屋买卖合同是否合法有效。我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建造在农村集体土地上的房屋禁止转让。原告与他人合伙建立了龙源别墅小区所使用的土地系农村集体土地，建造在该土地上的小区房屋禁止转让，原、被告双方签订的房屋买卖合同因违反法律规定应认定为无效合同。原告主张被告支付其剩余房款及利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于郭利军要求解除合同及要求原告支付购房款72000元，赔偿金72000元，各种损失150000元，共计294000元的请求，本院认为，反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连，反诉的目的在于抵消、吞并本诉，使本诉失去意义。本案王征云起诉要求郭利军支付房款，而郭利军反诉要求解除合同及支付购房款并赔偿损失，现郭利军尚占有涉案房屋，故其上述请求不应在本案中处理，郭利军可待本案涉及的合同的效力的判决生效后另行诉讼，故郭利军的反诉请求在本案中不予评判，其缴纳的诉讼费用应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王征云的诉讼请求。案件受理费771元，由原告王征云负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯立军人民陪审员  刘文红人民陪审员  何继平二〇一五年九月十日书 记 员  崔境萍