广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1740号上诉人(原审原告)：杨穗琴，身份证住址广州市白云区。上诉人(原审原告)：陈强，身份证住址广州市白云区。被上诉人(原审被告)：广州市天河金迪实业开发总公司，住所地广州市。法定代表人：唐燕春。被上诉人(原审被告)：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张庆忠。委托代理人：江时攀，系该公司职员。委托代理人：陈峰早，系该公司职员。上诉人杨穗琴、陈强因与被上诉人广州市天河金迪实业开发总公司（以下简称金迪公司）、广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:2000年7月28日，杨穗琴、陈强（乙方）与金迪公司、省信托公司（甲方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第95076858号），约定甲方将座落在广州市白云区机场路西侧金迪城市花园金煌阁6楼J座（以下简称涉案房屋）出售给乙方，该单元建筑面积53.7142平方米；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为￥300142元，乙方由一九/年/月/日前分七成20年银行按揭付清给甲方，购房订金在第一次付款时冲抵；甲方应于二000年八月三十日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用。除特殊情况外，甲方还应于二OO二年十二月三十日前为乙方办理《房地产证》的手续；违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还订金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将订金退还给乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产总价款千分之一的违约金。该合同于2000年8月9日办理了预售合同登记手续，已预征契税2251元。2000年7月31日，杨穗琴、陈强向广州市金迪城市花园管理处支付涉案房屋的周转金400元、公告维修基金500元、管理费207元、垃圾桶费70元。杨穗琴、陈强无向金迪公司、省信托公司支付房款。金迪公司、省信托公司无向杨穗琴、陈强交付房屋，无为杨穗琴、陈强办理房地产权证。另查明：广州市房地产交易登记中心于2014年3月12日向杨穗琴、陈强作出《依申请信息公开答复书》，内容答复如下：“经查：金某甲城市花园是广州市天河金某甲实业开发总公司的开发项目，已领取预售证950277。该项目已纳入历史遗留办证项目，未办证初始登记，有部分业主持协执办理产权登记。金迪城市花园金煌阁楼6楼J座已办理预售备案（预售契约为95076858），预购人为陈强、杨穗琴。无抵押登记记录。以上查询期限截止2014年3月12日。……”金某甲公司于2004年10月14日被工商部门吊销营业执照。2014年3月14日，杨穗琴、陈强向原审法院提起本案诉讼，请求：1、金迪公司、省信托公司继续履行穗房预契字第95076858号的《房地产预售契约》，交付房屋，办理房产证；2、本案所有诉讼费由金某甲公司、省信托公司连带承担。信托公司向原审法院辩称：不同意杨穗琴、陈强的诉讼请求，理由如下：1、我司不是涉案房产项目的真正开发商，开发商只有金某甲公司。我司与金某甲公司是名为合作开发，实为土地使用权转让。我司向某公司转让涉案房屋所在楼盘的土地使用权给金某甲公司开发，我司只收取固定的转让费用，不参与经营、开发、销售，不承担风险，所以请求法院认定我司与金某甲公司名为合作开发、实为土地转让使用权的关系。2、涉案购房合同售价是300142元，但杨穗琴、陈强无支付过定金及房款，故杨穗琴、陈强违约在先，无权主张本案诉求。3、购房合同双方均无实际履行，杨穗琴、陈强没有支付房款，我司也没有向杨穗琴、陈强交付房屋，我司某要求解除合同。4、合同约定的交房时间为2000年8月30日，这么多年过去了杨穗琴、陈强一直没有主张交付房屋，所以杨穗琴、陈强的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审庭审中，杨穗琴、陈强对第1项诉讼请求明确如下：在判决生效之日起三十日内，杨穗琴、陈强向某公司、省信托公司支付300142元，金迪公司、省信托公司在收到300142元后立即将涉案房屋交付给杨穗琴、陈强并协助杨穗琴、陈强办理房产证。对此，省信托公司认为属于增加诉讼请求，不同意该项诉讼请求请求，并要求解除合同。原审法院认为：杨穗琴、陈强与金迪公司、省信托公司签订的《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。杨穗琴、陈强原第1项诉讼请求对继续履行合同的内容未予明确，故其在庭审中作进一步明确内容属于对自己诉讼权利的处分，原审法院予以准许。关于合同的履行情况，杨穗琴、陈强主张已付定金1454元但无提供证据证明，信托公司否认，故杨穗琴、陈强该主张依据不足，原审法院不予采信。合同签订后至今已十几年，期间杨穗琴、陈强无支付过任何购房款，且无举证证明是金某甲公司、省信托公司责任导致，而金迪公司、省信托公司亦无向杨穗琴、陈强交楼及办证，杨穗琴、陈强无举证证明其曾向某公司、省信托公司主张过合同权利。结合杨穗琴、陈强起诉状所述的杨穗琴、陈强以为此事已就此作罢，及杨穗琴、陈强在庭审中陈述杨穗琴、陈强已忘记购买涉案房屋事宜，直至2013年10月30日杨穗琴、陈强办理其他房屋登记手续时才发现杨穗琴、陈强名下有涉案房屋的合同备案的情况，原审法院认为，买卖双方均无履行合同主要义务，亦不排除存在当时合同双方一致认为合同无须继续履行的可能。综上，在目前开发商金某甲公司已被吊销、省信托公司已明确不同意继续履行合同的情况下，同时考虑到实际操作的可行性问题，本案不宜判决双方继续履行合同。现杨穗琴、陈强仍坚持要求判决由杨穗琴、陈强向金迪公司、省信托公司支付购房款，金迪公司、省信托公司收款后将房屋交付杨穗琴、陈强并办理房产证的诉讼请求理据不足，原审法院不予支持，依法予以驳回。省信托公司认为合同上的公章是伪造但无举证证明，也无申请鉴定，故原审法院不予采信。金某甲公司经原审法院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2014年10月17日作出如下判决：驳回杨穗琴、陈强的诉讼请求。本案一审受理费6002元，由杨穗琴、陈强负担。判后，上诉人杨穗琴、陈强不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审没有根据事实情况和法律规定作出判决，完全违背以事实为基础，以法律为准绳的法律精神，其判决罔顾事实，损害我方利益。我方于2013年lO月30日因买房子需要到房管局调查个人名下房屋情况对才得知该房屋登记在自己名下并备案有效，为此,后买的房屋因此套房屋存在而多付了两万多元税费。涉案预售契约已经房管部门备案，并预交了2251元契税，这明显体现金迪公司收到订金的事实和明确同意履行合同的意愿。基于当年金某甲公司没有留下订金收据和所签的《房地产预售契约》给我方，我方也不知道该合同仍然存在并已备案，鉴于无法联系金某甲公司，所以也无从履行该合同，并不是蓄意不履行。二、预售契约约定2000年8月30日将房屋交付使用，还应于2000年12月30日前为我方办理《房地产证》手续，而对于付款时间却没有具体约定。也就是收到金某甲公司通知去办理七成二十年银行按揭之时或其他任何时间都可以视为交付房款时间，那么我方现在请求交付房款符合合同约定，并非一审认为的“请求理据不足”。三、一审考虑到实际操作的可行性问题认为不宜继续履行合同，但没有正确的理由。杨穗琴、陈强上诉请求：撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。被上诉人省信托公司二审答辩称：同意原审判决。涉案合同不是双方真实意思表示，属于无效合同，即使合同有效也是对方违约，没有必要履行，应当解除。被上诉人金某甲公司二审无答辩意见。经审查，一审查明的事实无误，且各方均未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为杨穗琴、陈强要求继续履行涉案《房地产预售契约》的主张是否合法有据，应予支持。经本案查明的事实，涉案合同签订于2000年7月28日，合同明确约定了交楼以及办理房地产证的时间，但至本案诉讼时止，涉案房屋未交付，更未办证，而作为房屋买受人的杨穗琴、陈强也未按照合同约定办理银行按揭手续，支付房款，杨穗琴、陈强也从未就涉案房屋向某公司、省信托公司主张合同权利，杨穗琴、陈强也表示不知道合同仍然存在并已备案。故从上述事实反映，虽然涉案合同已经备案，但买卖双方却均无履行合同主要义务，故原审法院认为不排除存在当时合同双方一致认为合同无须继续履行的可能，并无不当。因金某甲公司已被工商部门吊销营业执照，经法院公告也未参加本案的诉讼，故未能查明合同的履行情况，而本案省信托公司明确表示不同意继续履行合同，在此情况下，原审法院认为不宜判决双方继续合同，不予支持杨穗琴、陈强要求继续履行合同以及相关的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。金某甲公司经本院公告未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，杨穗琴、陈强的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6002元，由杨穗琴、陈强负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月七日书 记 员  原 炜