辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1865号上诉人（原审被告）：沈阳明华恒基房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义经济开发区京沈西一街18号。法定代表人：洪岩华，系该公司总经理。委托代理人：徐娜，女，1974年10月25日出生，满族，系该公司法律顾问。委托代理人：张岩，女，1981年12月22日出生，汉族，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：何凯翔，男，1979年4月6日出生，汉族，公司职员，住址山西省大同市矿区。委托代理人：何凯洁（何凯翔妹妹），女，1981年12月28日出生，汉族，个体业主。上诉人沈阳明华恒基房地产开发有限公司（以下简称“明华恒基公司”）因与被上诉人何凯翔商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第02559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年8月7日公开开庭审理了本案，上诉人明华恒基公司的委托代理人徐娜，被上诉人何凯翔的委托代理人何凯洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何凯翔一审诉称，要求明华恒基公司支付逾期办理房证违约金，以已付房款为基数，自2014年5月14日起至2015年6月8日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。明华恒基公司一审辩称，不同意何凯翔的诉讼请求，应按合同约定已付房款的0.1%支付违约金。原审法院审理查明，2012年11月9日，何凯翔与明华恒基公司签订《商品房买卖合同》，双方约定何凯翔购买明华恒基公司开发的位于沈阳市沈北新区沈北路35-19号3-4／5-1商品房一套，建筑面积为108.72平方米，总价款为706680元；合同第十五条另约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，何凯翔以交纳首付款及贷款的方式支付了全部购房款。2012年12月3日，明华恒基公司将涉案房屋交付何凯翔。原审法院认为，何凯翔与明华恒基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。明华恒基公司逾期未能为何凯翔办理涉案房证，违反了合同约定，应向何凯翔支付违约金。但合同约定的违约金数额，因明华恒基公司逾期办理房证至今已有一年之久，且尚无办理完毕的明确期限，远低于何凯翔交纳房款的利息损失和房屋不能正常交易所带来的损失，另外该约定目前看来已失去对明华恒基公司尽快办理房证的约束力，同时排除了何凯翔要求明华恒基公司尽快办理房证的权利，故根据何凯翔的请求，违约金计算方法应予调整、数额适当增加。以已付房款为基数，结合明华恒基公司逾期办理房证时间，按银行同期贷款利率计算违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决：一、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告何凯翔逾期办理房证违约金（以已付房款706680元为基数，自2014年5月15日起至2015年6月8日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，由原告何凯翔承担130元，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担445元。宣判后，上诉人明华恒基公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判按照已付购房款0.1%支付违约金，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该合同合法有效。因此本案不能适用本条解释关于没有约定或者损失数额难以确定的规定。二、原审判决引用《合同法》114条，本条法律只适用已经给相对人造成损失，损失金额过分高于造成的损失，本案中被上诉人没有提供任何证据证明自己有远远高于约定违约金的损失，因此不应适用本条法律规定。被上诉人何凯翔辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、进住通知单、销售不动产统一发票等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人明华恒基公司与被上诉人何凯翔签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”。明华恒基公司未按照合同约定在规定期限内为何凯翔办理房地产权属证书，故应当承担逾期办证的责任，支付违约金。关于上诉人明华恒基公司认为原审判决违约金过高的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，合同约定的违约金数额事实上确实低于何凯翔的经济损失，应当予以调整。但根据上述司法解释第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金的计算方式有明确约定，即为已付房款的0.1%，因此不能适用上述条款，原审判决以此计算违约金显属不当，本院对此予以纠正。根据何凯翔的实际损失，本院认为明华恒基公司承担合同约定的违约金数额的两倍为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第02559号民事判决书第二项，即：驳回原、被告其他诉讼请求。二、变更沈北新区人民法院（2015）北新民初字第02559号民事判决书第一项，即：“被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告何凯翔逾期办理房证违约金（以已付房款706680元为基数，自2014年5月15日起至2015年6月8日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为：沈阳明华恒基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内按照已付房款的0.2%给付何凯翔逾期办理房证违约金。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，减半收取575元，由何凯翔承担130元，沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担445元。二审案件受理费1150元，由上诉人沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担575元，被上诉人何凯翔承担575元。本判决为终审判决。审 判 长  于利军代理审判员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一五年九月一日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。