广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初37448号原告：广东华兴银行股份有限公司佛山分行。负责人：孙亚斌。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市恒筑物业管理有限公司。法定代表人：徐志盛。委托诉讼代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范毅强，广东毅隽达律师事务所律师。原告广东华兴银行股份有限公司佛山分行诉被告佛山市恒筑物业管理有限公司房屋租赁合同一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间关于佛山市禅城区清水一街9号恒强凯旋汇大厦1-4层（不包含佛山市禅城区清水一街9号首层P2号）的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》于2020年12月31日解除；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月7日，广东华兴银行股份有限公司（以下简称华兴银行）与四会市恒强房产开发有限公司（以下简称恒强公司）签订《房屋租赁合同》，约定：华兴银行向恒强公司承租位于佛山市禅城区部分物业（建筑面积共计4775㎡）用于开办华兴银行佛山分行，租赁期限自2012年6月1日至2027年5月31日，租金为70元／㎡；恒强公司承诺在华兴银行开业前协调政府有关部门移除大楼正门前方的市政绿化苗木，建设好正门前和北侧外停车广场，并无偿提供给华兴银行使用和管理。2012年6月27日，华兴银行与恒强公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定变更租赁期为2012年7月1日至2027年6月30日。2013年9月10日，恒强公司、被告及原告三方签订《变更合同主体协议书》，约定上述《房屋租赁合同》的甲方由恒强公司变更为被告，原告按原合同履行承租人的所有义务。2018年5月11日，黄校标通过参与佛山市禅城区人民法院组织的司法拍卖，竞得佛山市禅城区清水一街9号首层Ｐ2号房屋（面积653.19㎡），此后被告出租给原告使用的物业面积为4121.81㎡。2020年2月底，因A座3003的业主投诉原告占用了营业厅正门前方的市政绿化苗木用作车位，佛山市市场监督管理局张槎分局来原告处现场调查，并表示该地块规划用途为绿化用地，如原告无法与投诉人协商解决，需立即将目前车位占用的地块恢复绿化，不得再作车位使用。2020年4月22日，原告收到佛山市玫瑰园物业发展有限公司铂金公馆/凯旋汇管理处发送的《函》，物业管理公司表示：近日，经上级部门检查发现，贵行占用了凯旋汇C座物业管理用房，违反了物业管理用房使用的相关规定，应立即退出，恢复原貌，交还给物业管理企业按规定使用。被告未按合同约定妥善解决车位问题，已对原告的声誉及正常营业造成了严重不良影响，且因相关地块规划用途仍为绿化用地，日后随时可能会有其他业主投诉，车位能否使用存在极大的不确定性，将会严重影响原告的运营及后续发展。且，物业管理公司要求原告归还物业管理用房，将导致原告无法正常使用承租物业，被告已无法按合同约定提供完整的租赁物给原告。原告基于长远发展的考虑，不得不考虑另行选择经营场地。因被告严重违反合同约定，原告有权解除合同，且无需承担任何违约责任。原告已于2020年5月8日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告于2020年12月31日解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》。被告虽对解除合同有异议，但未在异议期内向法院提起诉讼，应视为其确认双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院判如所请。被告辩称：第一，被告不存在任何违约情形，原告的诉请没有事实、合同以及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。涉案租赁物大楼正门前方的市政绿化苗木已被移除并铺设绿化砖，被告已履行合同约定义务，且合同中未有约定使用用途，原告如何使用与被告无关。原告自行将铺设绿化砖的范围作停车位使用，至今长达七年，期间并不存在任何使用障碍，且原告至今并未提供任何使用障碍的证据，包括但不限于相关部门出具的行政处罚或行政强制等文件。因此，被告认为停车位的使用并不影响原告使用涉案租赁物，更不会导致合同目的无法实现，原告要求解除整个《房屋租赁合同》并无依据。原告所承租的租赁物面积并不包括物业管理用房，也不可能包括物业管理用房，被告对原告私下占用物业管理用房毫不知情。产权证显示所涉租赁物的实际面积为5074.86平方米（其中首层为1365.35平方米、二层为1233.88平方米、三层为1365.35平方米、四层为1110.28平方米），合同签订时约定的计租面积为4775平方米（与产权证相差299.86平方米），而物业管理用房仅约53平方米，从而可推定出，原告所承租的租赁物面积并不包括物业管理用房。第二，在被告不存在根本违约情形下，原告要求解除合同的，需依约履行提前书面通知及支付违约金的义务。《房屋租赁合同》第九条第（四）项明确规定：“一方经提前十二个月书面通知对方并支付对方相当于十二个月租金金额的违约金，可提前解除合同。”本案中，原告单方无故提出解除合同，需提前十二个月通知被告，鉴于被告于2020年5月8日收到原告发出的《解除合同通知书》，故即使双方解除《房屋租赁合同》，解除时间最早应于2021年5月8日才解除，原告要求确认于2020年12月31日解除并无事实依据，且与合同约定不符。同时，原告还应向被告支付相当于十二个月租金金额的违约金。被告为维护自身合法权益，已提出反诉。综上，被告认为原告要求解除合同并无依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告国家企业信用信息公示报告，证明双方诉讼主体适格。2.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》、房产证，证明2012年5月7日，华兴银行与恒强公司签订《房屋租赁合同》，约定：华兴银行向恒强公司承租位于佛山市禅城区部分物业（建筑面积共计4775㎡）用于开办华兴银行佛山分行，租赁期限自2012年6月1日至2027年5月31日，租金为70元／㎡；恒强公司承诺在华兴银行开业前协调政府有关部门移除大楼正门前方的市政绿化苗木，建设好正门前和北侧外停车广场，并无偿提供给华兴银行使用和管理。2012年6月27日，华兴银行与恒强公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定变更租赁期为2012年7月1日至2027年6月30日。2013年9月10日，恒强公司、被告及原告三方签订《变更合同主体协议书》，约定上述《房屋租赁合同》的甲方由恒强公司变更为被告，原告按原合同履行承租人的所有义务。2018年5月11日，黄校标通过参与佛山市禅城区人民法院组织的司法拍卖，竞得佛山市禅城区清水一街9号首层Ｐ2号房屋（面积653.19㎡），此后被告出租给原告使用的物业面积为4121.81㎡。3.《函》，证明2020年4月22日，原告收到佛山市玫瑰园物业发展有限公司铂金公馆/凯旋汇管理处发送的《函》，物业管理公司表示：近日，经上级部门检查发现，贵行占用了凯旋汇C座物业管理用房，违反了物业管理用房使用的相关规定，应立即退出，恢复原貌，交还给物业管理企业按规定使用。4.《解除合同通知书》、移交清单，证明被告未按合同约定妥善解决车位问题，已对原告的声誉及正常营业造成了严重不良影响，且因相关地块规划用途仍为绿化用地，日后随时可能会有其他业主投诉，车位能否使用存在极大的不确定性，将会严重影响原告的运营及后续发展。且，物业管理公司要求原告归还物业管理用房，将导致原告无法正常使用承租物业，被告已无法按合同约定提供完整的租赁物给原告。原告基于长远发展的考虑，不得不考虑另行选择经营场地。因被告严重违反合同约定，原告有权解除合同，且无需承担任何违约责任。原告已于2020年5月8日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告于2020年12月31日解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》。被告虽对解除合同有异议，但未在异议期内向法院提起诉讼，应视为其确认双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除。5.租赁物正门前照片，证明被告并未按《房屋租赁合同》第十三条第（五）项第5点“移除大楼正门前方的市政绿化苗木，建设好正门前停车广场”的约定履行合同义务，租赁物正门前目前仍存在市政绿化苗木，自原告租赁以来一直严重遮挡银行名称和标识，严重影响了客户前往原告处办理业务。同时，因被告提供给原告使用的正门前的停车位占地规划用途仍为绿化用地，导致原告被其他业主投诉，且日后随时可能会被其他业主投诉，车位能否使用存在极大的不确定性，被告的违约行为不仅给原告的声誉造成不良影响，且严重影响原告的正常经营及后续发展，已构成根本违约。6.《佛山市禅城区金融工作办公室关于印发的通知》、《佛山市禅城区十三五金融发展规划》、《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发佛山市禅城区扶持金融产业发展办法（2017年修订）的通知》、《佛山市禅城区扶持金融产业发展办法》、招商邀请函、佛山市禅城区人民政府授予万科金融中心禅城区金融发展示范载体牌匾、《关于支持华兴银行佛山分行做好搬迁工作的函》，证明根据佛山市禅城区十三五金融发展规划及禅城区政府关于扶持金融产业发展的办法，2019年10月30日，祖庙街道向原告发出邀请，希望原告能够积极响应区政府号召，邀请原告前往季华中央商务带考察。鉴于被告一直无法解决停车位及物业用房等问题，也未能按照租赁合同的约定，迁移银行门口苗木等，其提供的物业已远远无法满足原告的发展需要。为此，原告基于长远发展的考虑，接受祖庙街道的邀请前往考察了解，经考察，万科金融中心更有利于原告后续的经营发展，为此，2020年初原告决定响应区政府的号召，准备进行搬迁。据此，自2020年2月开始原告就多次与被告协商，沟通搬迁事宜。2020年3月4日，佛山市禅城区金融工作局出具《关于支持华兴银行佛山分行做好搬迁工作的函》给被告，说明原告响应区政府号召，拟搬迁至禅城区核心金融总部聚集区，需提前解除租约，希望被告予以配合，并在退租违约金方面酌情给予优惠。被告在其提交的《对华兴银行佛山分行解除合同通知书的复函》第二页第二段已确认收到该函。综上，根据《房屋租赁合同》第十一条第（七）款约定：“乙方因经营情况发生变化或政府、监管部门要求或其他原因需提前退租的，甲方应予同意并配合，在此情况下，甲乙双方同意乙方仅向甲方支付三个月租金作为违约金及赔偿金”，即使法院最终认定被告不构成根本违约，认为原告解除合同需承担相应责任的，根据上述合同约定，原告应承担的责任也仅以3个月租金为限。7.通知书、EMS快递单、快递寄送结果查询、微信截图、租赁物现场已清空的照片，证明原告已于2020年12月30日完成搬迁撤场。原告电话联系被告沟通移交事宜，被告拒绝沟通和配合。为此，原告将移交通知书张贴在租赁物业处，通过微信发送通知书给被告法定代表人徐志盛，并通过EMS寄送该通知书给被告，明确告知被告原告已搬迁撤场，将从2020年12月31日起停止使用租赁物业，要求被告与原告办理移交手续，收回租赁物业。目前被告拒收快递，且拒绝接收物业。因被告拒收文件，原告迫于无奈已于2020年12月30日将移交通知书张贴在租赁物业处。原告已完成搬迁撤场，原告与被告之间的租赁关系已于2020年12月31日实际解除，被告拒绝接收物业所导致的损失应由被告自行承担。被告在诉讼中举证：1.《对华兴银行佛山分行的复函》、资料交接清单，证明被告于2020年5月15日就原告要求解除房屋租赁合同一事复函，并明确表示不同意解除合同，原告明确收到该复函。合同履行期间，被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同并无事实、合同及法律依据。2.相片，证明涉案租赁物大楼正门前方的市政绿化苗木已被移除并铺设绿化砖，被告已履行合同约定义务。原告自行将绿化砖范围作停车位使用，与被告无关，且使用期限至今长达七年，没有任何使用障碍。3.房地产权证四份，证明产权证显示所涉租赁物的实际面积为5074.86平方米，合同签订时约定的计租面积为4775平方米（与产权证相差299.86平方米），物业管理用房仅约53平方米，从而可推定出，原告所承租的租赁物面积并不包括物业管理用房。4.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》，证明被告与原告约定涉案租赁物计租面积为4775平方米，每月租金为70元/㎡，租赁期限自2012年7月1日至2027年6月30日。合同第十三条第五项第1点约定：“自2012年9月1日开始计租日起，第一、二、三年内不变，自第四年开始，每三年以上一年租金标准为基础递增10%。”合同第九条第四项规定“一方经提前十二个月书面通知对方并支付对方相当于十二个月租金金额的违约金，可提前解除合同。”现原告无证据证明被告存在根本违约行为的情况下，无故提前解除合同，属于严重违约，应依约提前十二个月书面通知被告并向被告支付相当于十二个月租金金额的违约金。5.佛山市禅城区商业用房指导租金标准，证明若合同解除，对被告的预期利益损失巨大，损害被告的合法权益。本院依职权调取的证据：1.佛山市玫瑰园物业发展有限公司的回复函。2.佛山市自然资源局禅城分局的复函及附件。3.佛山市禅城区城市管理和综合执法局的复函及附件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据3、5，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年5月27日，案外人恒强公司（甲方、出租方）与华兴银行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条租赁物（一）租赁物位于：佛山市禅城区清水一街9号恒强凯旋汇大厦。租赁物建筑面积分别为首层为1209.22平方米，二层为1319.78平方米，三层为1237.66平方米，四层为1008.34平方米，总计4775.00平方米。（具体位置及面积详见附件一，最终租赁面积以房屋产权证或房地产主管部门确定的测量面积并经双方协商认定为准）。（二）租赁物用途：作为广东华兴银行佛山分行（暂定名）经营、办公场所。（七）甲方提供乙方租赁物正面及北侧地面作为停车位免费使用和管理、十个地下负二层收费停车位。除上述专用停车位外，甲方在同等条件下为乙方优先安排其他停车位。甲方应为乙方使用上述停车位提供必要的协助与服务。第二条租赁期限（一）租赁期限为15年（180个月），自2012年6月1日起至2027年5月31日止。其中免租期为：自2012年6月1日起至2012年8月31日止，免租期内乙方免交房屋租金，但需缴纳物业管理费以及乙方施工实耗水、电等能源费用。第三条租金及支付方式（一）租金金额：一至四楼综合月房屋租赁费为70元/建筑平方米；月物业管理费为3.5元/建筑平方米。（二）租金的支付方式1、首期租金所对应的租赁期间为2012年9月1日至2012年11月30日。乙方应在本合同签订之日起十日内向甲方缴纳首期租金1002750元，缴纳首期物业管理费50137.50元，合计1052887.50元（已扣除免租期）。2、除首期租金外，租金按季缴纳，具体缴纳时间为每季第壹个月十五日前。第五条租赁保证金（一）乙方无需向甲方交纳租赁保证金。第六条物业管理（一）甲方应该或者促使其依法委托的物业管理公司（公司名称为佛山市玫瑰园物业发展有限公司）向乙方提供物业管理服务。第九条违约责任（四）一方经提前十二个月书面通知对方并支付对方相当于十二个月租金金额的违约金，可提前解除合同。若支付的违约金不足补偿对方经济损失（包括但不限于对方装修、购置设备的费用以及增加的经营成本等各项直接损失），应按对方的实际损失（指收取违约金后仍不足补偿的经济损失）支付赔偿金。（五）除本合同另有约定外，符合下列情形之一的，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方赔偿所造成的实际损失：1、甲方逾期三十日未交付租赁物；2、甲方或物业管理公司未按照合同约定履行维护、维修责任，影响乙方经营及人身安全，逾期达三十个工作日的；3、因包括但不限于甲方或甲方委托的物业管理公司发生或将发生歇业、清算、重组、解散、无力偿债或破产等非因乙方原因导致乙方无法在租赁物内进行正常的办公、经营活动，或致使乙方无法实现本合同之目的；4、甲方存在其他违约行为，经乙方发出书面通知十五日内仍未能纠正或采取任何救济措施的。第十一条抵押、转租、转让、交换、退租和扩租（七）乙方因经营情况发生变化或政府、监管部门要求或其它原因需提前退租的，甲方应予同意并配合，在此情况下，甲乙双方同意乙方仅向甲方支付三个月租金作为违约金及赔偿金。第十三条其他事项（五）其他约定：3、本合同自广东华兴银行佛山分行成立之日起，乙方在本合同项下的全部权利和义务转移至广东华兴银行佛山分行。双方同意广东华兴银行佛山分行届时可在本合同上加盖其公章，但是否加盖其公章不影响本条款效力。5、甲方承诺在乙方开业前协调政府有关部门移除大楼正门前方的市政绿化苗木，建设好正门前和北侧外停车广场，并无偿提供给乙方使用和管理，乙方无需缴纳物业管理费用。2012年6月27日，恒强公司与华兴银行签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：租赁起止日期租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日。2013年9月10日，恒强公司（甲方、原出租方）、被告（乙方，现出租方）与原告（丙方、承租方）签订《变更合同主体协议书》，约定：鉴于甲方与丙方于2012年6月27日签订了《房屋租赁合同》，约定丙方租赁甲方位于佛山市禅城区清水一街9号恒强凯旋汇大厦（首层及二、三、四层，面积总共4775平方米），现三方就变更上述合同的出租方等事宜达成如下条款：一、原合同中的出租方由甲方变更为乙方，甲方作为出租方的权利、义务自本协议签订之日起全部由乙方享有和承担，甲方退出与丙方的租赁关系。二、丙方承诺按原合同约定履行承租人的所有义务，自本协议签订后，向乙方按时交付租金等。2018年5月11日，涉案佛山市禅城区清水一街9号首层P2号房屋经拍卖成交，房屋建筑面积653.19平方米，权利人为黄校标。2020年4月22日，佛山市玫瑰园物业发展有限公司铂金公馆凯旋汇管理处向原告出具《函》，上载：“近日，经上级部门检查发现，贵行占用了凯旋汇C座物业管理用房，违反了物业管理用房使用的相关规定，应立即退出，恢复原貌，交还给物业管理企业按规定使用。”2020年5月8日，原告向被告送达《解除合同通知书》，因被告未能按合同约定妥善解决停车位问题，相关地块规划用途仍为绿化用地，日后随时可能会有其他业主投诉，且物业管理公司要求原告归还物业管理用房导致原告无法正常使用承租物业，故通知被告涉案合同及协议于2020年12月31日解除，并无需承担违约责任。2020年5月15日，被告向原告送达《对华兴银行佛山分行的复函》，明确表示不同意原告提出的解除合同并不承担违约责任的主张，应该继续履行合同。据本院依职权调查，佛山市玫瑰园物业发展有限公司作出回复，称：1、2020年4月22日的《函》是我司下属管理处向原告发出。2、经上级部门检查发现，恒强凯旋汇C座物业管理用房被原告占用，因无法找到租赁方恒强公司相关负责人协调此事，故发函告知物业使用人即原告，要求恢复物业管理用房按规定适用。此前不知此事与被告的关系。3、恒强凯旋汇C座物业管理用房地址为：禅城区清水一街9号恒强凯旋汇二层，面积：53.2平方米。4、恒强凯旋汇C座一至四层的业主至今一直未办理收楼手续，我司没有关于一至四层的房屋产权证明文件等相关资料。我司只有备存的一份恒强公司与原告签订的租赁合同复印件，合同内显示一至四层的面积共计4775平方，原告也一直按此面积交纳物业管理费，管理费交纳至2020年12月。不能明确此面积是否包括物业用房面积。据本院依职权调查，佛山市禅城区城市管理和综合执法局作出回复，称：一、我局于2020年2月16日接到投诉，反映清水一街9号广东华兴银行对出黄色停车位位置空地存在占用绿化改建停车位的情况。经现场调查取证，该处位置为禅城区园林绿化技术服务中心管养范围，现场被设置了植草砖，有车辆进行停车。因现场无法确认该处的土地权属和土地性质，我局张槎分局发函到张槎街道国土城建和水务局进行咨询。根据回函，该处土地为规划绿化用地。经协调，投诉人表示撤诉，终止案件。二、原告营业厅正门前方为生态停车场，不存在占用绿地的情况。据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，涉案佛山市禅城区清水一街9号首层P1号、二层、三层、四层的权利人系佛山市禅城区张槎街道弼唐弼东股份合作经济社，房屋建筑面积分别为：P1号712.15平方米、二层1233.88平方米、三层1365.35平方米、四层1110.28平方米，合计4421.66平方米。其中二层平面图显示有物业管理用房。诉讼中，被告提起反诉，主张解除涉案《房屋租赁合同》及协议，并要求原告支付十二个月的租金4608348.45元作为违约金，及支付赔偿金17002229.52元。本院经审查予以接纳。后因被告未能在限期内缴纳反诉受理费，本院依法裁定按被告撤回反诉处理。庭审中，原告陈述：原告营业厅正门前方有在使用绿化用地停车位，但接到其他业主投诉。除正门前方的停车位，北侧外也有几个停车位，数量不多。涉案合同租赁面积不包含车位部分，就车位部分，原告没有向被告支付租金。物业管理用房属原告二楼饭堂的一部分，被告提供租赁物给原告时从未说明其中哪部份属于物业管理用房。被告陈述：被告已向政府部门申请将绿化苗木外移，铺设绿化砖，系原告将绿化砖设为停车位。被告出租时尚未取得房产证，也不清楚物业管理用房在何处。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案外人恒强公司与华兴银行签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。案外人恒强公司与原告、被告签订《变更合同主体协议书》，确认将上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的出租方变更为本案被告，被告享有和承担恒强公司在上述合同及协议中作为出租人的权利与义务。虽上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的签订主体系案外人华兴银行，但结合该合同第一条第（二）项“租赁物用途：作为广东华兴银行佛山分行（暂定名）经营、办公场所”、第十三条第（五）项第3点“本合同自广东华兴银行佛山分行成立之日起，乙方（即案外人华兴银行）在本合同项下的全部权利和义务转移至广东华兴银行佛山分行，双方同意广东华兴银行佛山分行届时可在本合同上加盖公章，但是否加盖其公章不影响本条款效力”的约定，及原告与原出租人恒强公司、现出租人即本案被告共同签订《变更合同主体协议书》，可认定原告是涉案合同的实际承租人。故，原、被告均应依照上述合同及协议的约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张解除合同的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《房屋租赁合同》第九条第（五）项约定了原告有权提前解除合同的情形。原告主张被告存在违约行为，主要为被告未能按约妥善解决停车位问题，及原告需归还物业管理用房，被告无法提供完整的租赁物给原告，影响原告的正常经营，故原告依约有权提前解除合同。原告的该项主张能否得到支持，本院具体分析如下：第一，关于停车位的问题。合同第十三条第（五）项第5点约定：“甲方承诺在乙方开业前协调政府有关部门移除大楼正门前方的市政绿化苗木，建设好正门前和北侧外停车广场，并无偿提供给乙方使用和管理，乙方无需缴纳物业管理费用。”经查明，原告营业厅正门前方设置了植草砖，有车辆进行停车。且，原告营业厅正门前方为生态停车场，不存在占用绿地的情况，该停车场及北侧停车场均可正常使用，无需交纳租金和物业管理费。据此可推定，被告已为原告无偿提供停车场进行使用，并不存在原告主张的违约情形。原告认为有业主投诉的案件发生，日后也可能再次发生相似的投诉，会影响原告的运营和发展，但该投诉案件实际已撤诉，且未对原告使用租赁物产生实质影响，原告据此主张被告未依约解决车位问题导致合同解除，缺乏理据，本院不予支持。第二，关于物业管理用房的问题。原告认为涉案租赁物中包含物业管理用房，需归还给物业管理公司，被告未能按约提供完整的租赁物，导致原告无法正常使用租赁物。根据合同约定，被告出租予原告的租赁物一至四层面积合计4775平方米，但最终租赁面积以房屋产权证或房地产主管部门确定的测量面积并经双方协商认定为准。后因该租赁物首层P2号经法院拍卖，由案外人取得所有权，根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果的记载，涉案租赁物即首层P1号、二至四层的面积合计4421.66平方米。上述合同约定涉案租赁物的面积应以房地产主管部门确定的测量面积为准，即为4421.66平方米。在本案诉讼前，原告收到物业管理公司关于其占用物业管理用房并要求其返还的函件。诉讼中，该物业管理公司向本院回复称，该物业管理用房位于清水一街9号恒强凯旋汇二层，面积53.2平方米，原告为该物业管理用房的实际使用人，故发函通知原告返还。被告抗辩称原告所承租的租赁物不包括物业管理用房，被告对原告私下占用物业管理用房不知情。根据被告的证据及陈述，被告将包括第二层在内的涉案租赁物出租给原告，其所提交的房产证记载该层面积为1233.88平方米。据二层平面图记载，该层设有物业管理用房，包含物业管理用房在内的产权面积为1233.88平方米，即被告将该物业的二层全部出租予原告使用。且，物业管理公司明确该物业管理用房位于清水一街9号二层，与涉案租赁物地址一致。故，被告提供给原告的租赁物包含二层的物业管理用房。在物业管理公司要求返还的情形下，确对原告的使用有一定的影响。考虑到被告并非该租赁物的所有权人，在出租时尚未取得房产证及平面图，并不能以此认定被告将包含物业管理用房在内的租赁物出租予原告存在恶意。且，该物业管理用房的面积在整个租赁物中占比较小，原告可与被告协商减免该部分租金等方式进行解决，并不必然导致整个合同解除。故，原告以被告未能依约提供正常使用的租赁物为由主张解除合同，缺乏理据，本院不予支持。第三，涉案合同第十一条第（七）款约定：“乙方因经营情况发生变化或政府、监管部门要求或其他原因需提前退租的，甲方应予同意并配合，在此情况下，甲乙双方同意乙方仅向甲方支付三个月租金作为违约金及赔偿金。”根据原告的证据及陈述，其应政府相关部门的邀请到他处进行商业考察并决定搬离涉案租赁物，但并非基于政府部门的强制性要求而必须搬迁，故不适用上述合同条款，非因政府部门强制要求并不必然导致合同解除。第四，原告于2020年5月8日将《解除合同通知书》送达给被告，被告已书面回复明确表示不同意解除合同的主张。故，在未认定被告存在违约行为或存在法定解除的情况下，原告提出提前解除合同且被告明确不同意解除合同的情形下，此时合同尚未解除。第五，原告于2020年12月30日实际搬离涉案租赁物，并同时通过张贴公告、邮寄、微信形式通知被告，被告对此知情，但拒绝接收租赁物。原告实际清空并搬离租赁物，已无法强制其继续履行租赁合同，故原、被告之间的合同事实上已于2020年12月30日解除。因被告在诉讼中撤回反诉请求，本院于本案中不再处理被告因原告提前解除合同可能产生的违约或损失赔偿的相关主张。第六，关于诉讼费，因涉案合同的解除原因在于原告提前解除合同，并非被告的过错所致，故本案的诉讼费应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告广东华兴银行股份有限公司佛山分行与被告佛山市恒筑物业管理有限公司之间关于佛山市禅城区清水一街9号首层P1号、二至四层的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《变更合同主体协议书》于2020年12月30日解除。本案受理费177956元，由原告广东华兴银行股份有限公司佛山分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  王松凯人民陪审员  刘英俊二〇二一年三月十八日书 记 员  林嘉敏