广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1351号上诉人（原审原告）：深圳华海物业管理有限公司。法定代表人：陈雪琼，执行董事。委托代理人：傅祥鹏，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：陈强宇，广东淳锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑灼球。上诉人深圳华海物业管理有限公司（以下简称华海公司）因与被上诉人郑灼球房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2329号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：华海公司、郑灼球于2013年7月23日签订《商铺租赁合同》，约定华海公司将位于深圳市宝安新中心区宝源路1xx5号华海澜湾前海茶城AXX5号商铺出租给郑灼球经营茶叶，租赁期限为5年，自2013年8月26日起至2016年8月25日止，前3年商铺租金为4，488元／月，租金每季度收取一次，郑灼球应于上季度第三个月的10号前向华海公司一次性支付下季度的商铺租金。免租期共12个月，自2013年8月26日起至2014年2月15日止免租6个月，免租期内郑灼球无须支付商铺租金，但须承担商铺的经营管理费、水电费等费用。第二年每季度交2个月免1个月，第三年每半年免1个月。合同第七条约定经营管理费为1，122元／月，经营管理费每月收取一次，应于每月10号前支付当月经营管理费。租赁押金为10，000元。合同第四十六条约定，郑灼球未能按时支付商铺租金，每逾期一日，须按拖欠租金额的千分之八向华海公司支付违约金。合同第四十九条约定，郑灼球拖欠商铺租金、经营管理费、水电费及相关违约金、赔偿金、滞纳金等任何一项超过15天的，华海公司有权单方解除本合同并没收租赁押金。第五十八条约定，郑灼球须于合同期满或解除、终止之日起迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，华海公司按本合同商铺租金标准的两倍向华海公司支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计。华海公司、郑灼球签订合同后，郑灼球依约进场经营，缴纳租金及经营管理费。后郑灼球未按约定时间支付2014年8月26日至9月25日的租金4，488元，华海公司于2014年9月26日向郑灼球邮寄《解除〈前海茶城商铺租赁合同〉通知书》，要求与郑灼球解除《前海茶城商铺租赁合同》，并要求郑灼球于2014年9月28日前迁出涉案商铺，该通知书于2014年9月27日送达郑灼球。另查明，涉案租赁物的产权人为郑某玲，华海公司已与郑某玲签订自2013年4月1日起至2023年3月31日止的房屋租赁合同，合同约定华海公司有转租的权利，无须郑某玲另行确认。华海公司向原审法院提出的诉讼请求为：1、判决郑灼球支付2014年8月26日到2014年9月25日的租金4，488元及拖欠租金的违约金538.56元（违约金按每日千分之八的标准从2014年9月10日暂计算到2014年9月25日，违约金继续计算到郑灼球缴纳租金之日止）；2、判决郑灼球自2014年9月26日起按照每月8，976元的标准支付场地占用费，直到腾退前海茶城AXX5号商铺为止；3、判决郑灼球支付2014年8月26日之后的经营管理费1，122元（暂计算到2014年9月25日，经营管理费继续计算直到腾退前海茶城AXX5号商铺为止）；4、判决华海公司对于郑灼球所缴纳《商铺租赁合同》合同押金10，000元不予退还；5、判决确认华海公司与郑灼球2013年7月13日签订的《商铺租赁合同》于2014年9月26日解除，郑灼球立即清退前海茶城AXX5号商铺，并将商铺返还华海公司；6、判决郑灼球赔偿华海公司免租期免租损失26，928元；7、本案诉讼费用全部由郑灼球承担。原审法院认为，华海公司、郑灼球签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。郑灼球主张合同约定第二年租金每季度交2个月免1个月，其已交纳2014年2月26日至2014年8月25日期间的租金，故华海公司主张的2014年8月26日至2014年9月25日期间的租金应予以免收，郑灼球不存在拖欠租金的事实。原审法院认为，结合租赁合同的全文进行解释，第一年度租金的缴交应从合同签订之时即2013年8月26日起至2014年8月25日止，第二年度租金的缴交应从2014年8月26日起至2015年8月25日止，依此类推，而并非郑灼球所主张的从签订合同的第二年即开始计算。故对郑灼球关于租金应予免收的抗辩理由，原审法院不予采信。因此华海公司请求郑灼球支付2014年8月26日至2014年9月25日期间租金4，488元有事实和法律依据，原审法院予以支持，郑灼球逾期交纳租金，华海公司请求按约定的每日千分之八的标准计算自2014年9月10日起的逾期付款利息，原审法院认为，该约定的违约金标准过高，原审法院依法调整为按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍计付。华海公司已于2014年9月27日向郑灼球邮寄送达《解除〈前海茶城商铺租赁合同〉通知书》，故原审法院确认双方租赁合同于2014年9月27日解除。关于支付场地占用费的诉讼请求，华海公司请求郑灼球按租赁合同第五十八条约定的租金标准的两倍即8，976元／月向其支付自2014年9月26日起的场地占用费，原审法院认为，该约定给予郑灼球的搬迁时间过短，明显属于格式条款，郑灼球没有及时搬离给华海公司造成的损失主要为租金损失，华海公司请求支付双倍场地占用费依据不足，亦显失公平，原审法院不予支持；但是，郑灼球至今尚未将涉案商铺交还华海公司，故郑灼球应按合同约定的4，488元／月租金标准向华海公司支付自2014年9月26日起的房屋占有使用费。合同约定郑灼球应每月向华海公司支付经营管理费1，122元，故华海公司请求按1，122元／月的标准支付自2014年8月26日起的经营管理费有事实依据，原审法院予以支持。郑灼球已承担了相应的违约责任，足以弥补华海公司的相应损失，故对华海公司请求不予退还已收取的租赁押金10，000元的诉讼请求，原审法院不予支持。华海公司请求郑灼球赔偿免租期损失26，928元无事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院支持华海公司诉讼请求中的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：一、确认华海公司、郑灼球签订的《商铺租赁合同》于2014年9月27日解除，郑灼球应于判决生效之日起二十日内搬离涉案商铺；二、郑灼球应于判决生效之日起五日内支付华海公司2014年8月26日至2014年9月25日期间的租金4，488元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍自2014年9月10日起计付至判决指定支付之日止）；三、郑灼球应于判决生效之日起五日内支付华海公司自2014年9月26日起的场地占用费（按租金4，488元／月的标准支付至判决确定的搬离之日止）；四、郑灼球应于判决生效之日起五日内支付华海公司自2014年8月26日起的经营管理费（按1，122元／月的标准支付至判决确定的搬离之日止）；五、驳回华海公司的其他诉讼请求。若郑灼球未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，由华海公司负担525元，郑灼球负担26元；保全费351元，由郑灼球负担。上诉人华海公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、华海公司对于郑灼球所缴纳《商铺租赁合同》租赁押金人民币10000元不予退还。2、郑灼球自2014年9月26日起按照每月人民币8976元的标准支付场地占用费，直到腾退前海茶城AXX5号商铺为止。3、郑灼球赔偿华海公司免租期免租损失人民币26928元。4、本案一二审诉讼费用全部由郑灼球担。事实和理由：华海公司认为，一审法院认定事实基本准确，但存在适用法律错误，对于租赁押金不予退还、合同解除后场地占用费不予双倍支付的判决明显违反现行法律，错误认为本案合同为格式合同。另外，基于合同的整体性，顺利履行完整个合同5年是前期免租1年的基本前提，合同没有履行完毕即违约解除合同必然郑灼球赔偿华海公司免租期损失。华海公司与郑灼球2013年7月23日签订的《商铺租赁合同》，约定郑灼球租赁华海公司出租的位于深圳市宝安区宝源路1xx5号华海澜湾（楼盘招牌名）前海茶城AXX5号商铺，该商铺仅限于经营茶叶用途，租赁期限5年，租赁其自2013年8月26日至2018年8月25日止。前3年商铺租金按套＼间计算，乙方（郑灼球，下同）每月向甲方（华海公司，下同）支付商铺租金为人民币4488元，商铺租金每季度收取一次，乙方应于上季度第三个月的10号前向甲方一次性支付下季度的商铺租金。免租期共12个月，自2013年8月26日起至2014年2月25日止，免租6个月，免租期内乙方无须支付商铺租金，但乙方需承担商铺的经营管理费、水电费等各项费用。第二年每季度交2个月免1个月，第三年每半年免1个月。双方还约定了经营管理费，违约责任等条款。郑灼球在签订《商铺租赁合同》后，依约进场开业经营，依约缴纳租金及经营管理费。但是，到了2014年9月10日，郑灼球不仅自己拒不缴纳租金及经营管理费，还鼓动其他商户联合拒缴租金及经营管理费，对于自觉缴纳的商户还对其进行辱骂，严重影响前海茶城正常的经营秩序，华海公司多次对其进行警告，但郑灼球拒不改正。一直拖欠租金等款项至今。上诉基本理由：一、租赁押金在郑灼球违约的情况下，依法依约均应不予退还。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四十九明确约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿：1、乙方拖欠商铺租金、经营管理费、水电费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过15天；7、乙方或其从业人员在茶城内聚众或参与闹事、扰乱茶城秩序，经警告后仍不予改正的”。本案中郑灼球拖欠租金、管理费等款项，还带头阻挠其他租户缴费，严重违反合同约定。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十五条规定：“出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定”，可见，法律是确认《商铺租赁合同》第四十九明确约定有效。该条款没有违反《中华人民共和国合同法》等法律或国务院的强制性规定，当然是有效的。一审法院此判决明显适用法律错误。二、郑灼球应自2014年9月26日起支付双倍租金的场地占用费。一审法院认定，郑灼球拖欠租金、管理费等款项超过合同约定期限，华海公司据此解除租赁合同，但是，却不支持华海公司要求双倍支付租金的场地占用费，也是明显适用法律错误。根据《商铺租赁合同》第五十八条约定：“乙方须于期满或解除／终止之日起迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，乙方安本合同商铺租金标准的两倍向甲方支付场地占用费”。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金，造成出租人损失的，应当负赔偿责任。《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十九条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（四）超过合同约定期限的：合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。双方《商铺租赁合同》第五十八条约定，并没有违反《中华人民共和国合同法》等法律或国务院的强制性规定，是有效的。而且，一审法院认为“被告已承担了相应的违约责任，足以弥补原告的相应损失”没有任何事实依据，没有任何评估确定华海公司的损失情况。更何况，违约条款不仅可以是补偿性的，而且可以是惩罚性的。三、郑灼球应赔偿华海公司免租期免租损失人民币26928元。华海公司为什么给予1年的免租期？是因为郑灼球承诺租赁5年且承诺支付合同约定的租金、管理费，以及承诺履行其他条款。如果郑灼球只租赁1年，根本不可能免租其1年，因为这100%会造成华海公司巨大损失。《商铺租赁合同》所有的条款是一个整体，不能割裂开来分析。基于合同的整体性，顺利履行完整个合同5年是前期免租1年的基本前提，合同没有履行完毕即违约解除合同必然郑灼球赔偿华海公司免租期损失。反过来，如果华海公司违约造成合同解除，除赔偿郑灼球损失外，免租期租金损失当然是华海公司承担。这是《中华人民共和国合同法》的公平原则的基本要求，一审判决不予支持华海公司请求是错误的。四、受理费承担方式不合法、不合理。一审法院认定了郑灼球违约，判决其承担违约金、支付租金管理费等款项，但是，551元的受理费，原告承担525元，被告承担26元，违约方承担如此少的受理费，于法无据。五、一审法院认为本案《商铺租赁合同》为格式合同，显失公平也是对于法律的错误理解。根据《中华人民共和国》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。首先，本案的《商铺租赁合同》不属于格式条款，不能认为凡是打印的合同就是格式条款，一般来说，只有保险公司、供电局等强势方的合同条款，并在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。在房屋租赁市场，竞争非常激烈，华海公司都要以前期免租的形式争取租户，怎么可能合同条款不协商，怎么可能为格式条款呢？其次，假设属于格式条款，只有没有违反合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，都是有效的、公平的。综上，华海公司为维护自己的合法权益，依法提起上诉，请二审人民法院依法判决。针对华海公司的上诉，郑灼球未答辩。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另查，华海公司于2014年lO月31日发出华通字2014016号《通知》，载明“受经济大环境的影响，造成商户经营困难……10月份A、B、D区以5折优惠收取租金”；于2014年11月3日发出华通字2014017号《通知》，要求“茶城九月租金还未缴纳的部分商户，请在11月4日下午18：00前到管理处缴纳9月份应缴费用。”本院认为，华海公司、郑灼球签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，原审判决认定其合法有效正确，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于华海公司上诉提出的场地占用费问题，华海公司请求郑灼球按租赁合同第五十八条约定的租金标准的两倍即8976元／月向其支付自2014年9月26日起的场地占用费，本院认为，该约定系双方的真实意思表示，对郑灼球有法律约束力。但考虑到华海公司于2014年1O月31日发出华通字2014016号《通知》，载明“受经济大环境的影响，造成商户经营困难……10月份A、B、D区以5折优惠收取租金”的事实，且郑灼球没有及时搬离给华海公司造成的损失主要为租金损失，原审判决按合同约定的4488元／月租金标准计算自2014年9月26日起的房屋占有使用费是公平的，本院对此予以维持。关于租赁押金，本院认为，《商铺租赁合同》第四十九条约定，郑灼球拖欠商铺租金、经营管理费、水电费及相关违约金、赔偿金、滞纳金等任何一项超过15天的，华海公司有权单方解除本合同并没收租赁押金，如前所述，郑灼球未依约交纳租金的行为构成违约，并达到没收租赁押金的条件，因此华海公司对于郑灼球所缴纳《商铺租赁合同》合同押金10，000元不予退还的诉讼请求成立，依法应予支持。原审判决对华海公司该诉讼请求不予支持，适用法律错误，本院予以纠正。关于华海公司上诉请求郑灼球赔偿免租期损失26928元，该诉讼请求缺乏合同依据或法律依据，理由不成立，本院不予支持。综上，华海公司关于租赁押金的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2329号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2329号民事判决第五项；三、华海公司不予退还郑灼球所缴纳的租赁押金10，000元；四、驳回华海公司一审的其他诉讼请求。若郑灼球未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费551元，由华海公司负担303元，郑灼球负担248元；保全费351元，由郑灼球负担。二审案件受理费1845元，由华海公司负担1015元、郑灼球负担830元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 爽审 判 员  杨潮声代理审判员  王丹妮二〇一五年九月七日书 记 员  李全慧附法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。