广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初25137号原告：郭某某，女，汉族，1990年2月11日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：黄晓阳，广东瀚宇律师事务所律师。委托代理人：刘志文，广东瀚宇律师事务所实习律师。被告：孙某某，女，汉族，1968年7月21日出生，住址深圳市盐田区，委托代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人：林剑锋，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人：李耀智。原告郭某某与被告孙某某、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄晓阳，被告委托代理人刘超、林剑锋到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金1402000元；3、被告向第三人支付佣金9万元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告于2016年9月6日与任月桥（原买方）在第三人的居间服务下签订《二手房买卖合同》，约定由任月桥以701万元的价格向被告购买位于深圳市福田区彩田路恒运豪庭1栋8层E单元（以下称涉案房产），任月桥于合同签订后即向被告支付定金35万元，以上定金由买卖双与第三人依合同约定，签订《资金托管协议》后交由第三人监管。合同签订当天，原、被告与任月桥三人又签订了一份《买方主体变更确认书》，约定买卖合同的买方主体变更为原告，由原告继续履行《二手房买合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》约定的义务，任月桥对原告承担保证责任。合同签订后，原告积极履行合同约定，多次电话联系及通过第三人联系被告，要求其前往所约定的银行办理资金监管手续，被告均不予理会。迫于无奈，原告于2016年10月10日在第三人的协助下前往中国银行深圳市分行办理资金委托监管手续，同日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款176万元支付至监管账户，并委托律师于2016年10月10日以快递的形式向被告送达履约催告函，被告收到催告函后仍未依约履行合同。原告认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应当诚信履行合同，被告以涉案房产被法院查封为由不依约履行合同的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告辩称，1、原买方任月桥签订《二手房买卖合同》系基于炒房投机，目的是为了转售原告，被告与任月桥签订的《二手房买卖合同》因其存在非真实意思表示不成立，原告主张的违约金没有事实依据，被告不予认可。2、涉案房产在签订涉案买卖合同之前处于法院查封状态，被告无法处置或出售涉案房产，因此双方签订的《二手房买卖合同》不成立。3、因深圳市福田区法院（2016）粤0304民初598号案件已查封涉案房产，查封后法院未尽送达通知义务，被告对涉案房产查封情况不知情，在被告未接收到相关查封通知的情形下，并不会再另行对涉案房产的产权现状进行查档，若被告在签约前已知悉涉案房产已被查封，则不会与买方签署《二手房买卖合同》，被告也不可能从中获取任何利益。4、第三人作为专业的中介机构，负有为交易双方提供专业交易居间服务职责，其在提供居间服务时，应当对涉案房产现状进行核查，具有专业的手段和途径核查，以对交易双方提供真实的交易信息。本案第三人未履行查档义务即对外发布涉案房产房源信息，且安排被告与原买方签署《二手房买卖合同》，第三人未尽居间服务职责，如原告有损失，其应当向过错方即本案第三人主张损失赔偿，而非向无过错方的被告主张损失赔偿。5、被告签订合同之前不知道涉案房产被查封，2016年9月6日被告与原买方签署《二手房买卖合同》，9月19日第三人才告知被告涉案房产被查封一事，9月28日明确向第三人表示买方过户要待解封之后才能进行，10月10日原告在被告反对的情况下仍旧与中介办理了首期款监管及按揭。被告从签约到知悉房产被查封时间间隔13日，至原告办理首期款监管及按揭时间间隔12日，所有时间间隔共计25日，后期原告的损失是可控的。被告在本案中无任何过错，在被告明确反对原告办理首期款监管及按揭的态度之后，原告仍旧办理首期款监管及按揭的损失系自身原因造成，该部分损失不应由被告来承担，应由其自行承担。6、本案中，原告请求被告向第三人支付佣金9万元，缺乏事实依据，且请求权的主体不适格，被告不予认可，请求法院依法予以驳回。综上，《二手房买卖合同》因买方任月桥缺乏真实意思表示不成立，原告主张支付违约金无事实依据；被告主观上并无恶意，且原告的损失主要是第三人的失职行为造成，原告自身亦未及时减损。请求法院根据上述事实和理由，依法保护被告的权益，依法进行审理。经审理查明，2016年9月6日，案外人任月桥（买方）与被告（卖方）在第三人的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易涉案房产（建筑面积105.94平方米），卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为701万元；买方在合同生效当日支付定金20万元，在合同生效后3日内再支付定金15万元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金；买方须于2016年10月10日前（含当日）将处定金、交房押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺函为准支付至买卖双方约定的银行监管银行账号或其他第三方的监管账号中；双同意在定金或首期款中预留2万元作为交楼押金交由第三方监管；买方须于2016年10月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任；涉案房产没有设定抵押，卖方对涉案房产享有完全的处分权，卖方保证与前述合同后3日内将房产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。合同第十一条约定：卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价20%的违约金或双倍返还定金。合同备注条款约定：买卖双方协商同意卖方售出涉案房产实收价格为666万元，与本合同成交价差额部分用作缴纳国土局税费（以实际缴纳金额为准）多退少补。合同还对递件过户、交付房产等其他事项作出约定。同日，案外人任月桥（买方）、被告（卖方）与第三人（托管方）签署了《资金托管协议》，约定：买卖双方同意将定金35万元、交楼押金2万元交由第三人进行托管。当日，原告（新买方，丙方）、被告（卖方、甲方）与案外人任月桥（买方、乙方）签署了一份《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2016年9月6日共同签署了关于涉案房产的《二手房买卖合同》，买卖双方于2016年9月6日与第三人签署了关于涉案房产的《资金托管协议》，且买卖双方均分别向第三人出具了关于涉案房产的《佣金支付承诺书》；经买卖双方协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书（买方）》项下原买方未履行的义务，原买方对丙方承担保证责任。合同签订当晚即次日凌晨，案外人任月桥在第三人处刷卡支付定金20万元，被告于2016年9月7日出具20万元的定金收款收据。2016年9月10日，任月桥又在第三人处刷卡支付定金15万元，第三人出具了两份金额分别为8万元、7万元的保证金收据。原告确认托管于第三人处的35万元定金已退回给原告。被告提交的其与第三人的工作人员黄国华的短信往来记录显示：2016年9月7日、9月8日、9月19日，黄国华均要求被告提供房产证到第三人处；2016年9月19日晚，黄国华向被告询问涉案房产怎么被查封了？被告回答：“怎么可能？”黄国华随即要求被告赶紧处理解封手续，被告回复：“估计是他们搞错了，明天给回复”；2016年9月21日，黄国华提出让被告以置换的方式将涉案房产解封，并提出如果被告愿意置换，则先不跟买方说此事；2016年9月28日，黄国华称客户（即原告）今天问了人，说房产查封的情况下不可能不通知被告。2016年10月9日，黄国华通知被告次日到银行办理按揭申请；2016年10月10日，被告答复其从未接到过房产查封通知，目前房产查封状态下无法过交易过户，买方要过户要待解封后才能进行。2016年10月10日，原告自行前往中国银行深圳时代金融支行往中国银行交易资金委托监管账户91×××08转入176万元。2016年10月12日，中国银行将上述款项转回原告平安银行的账户，转账留言备注：客户未来银行签资金监管协议。审理过程中，本院依被告申请调取了（2016）粤0304民初598号案的保全裁定书及查封、冻结、扣押财产通知书，上述材料显示在（2016）粤0304民初598号案中并未查封涉案房产。另查，涉案房产于2016年5月27日登记在被告名下。涉案房产的不动产查封（备案）表（查档日期2017年4月24日）显示：涉案房产于2016年5月18日被本院（2016）粤0304民初11129号案查封，于2017年2月7日被本案第一位轮候查封。以上事实有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《买方主体变更确认书》，定金支付凭证，短信记录，首期款转入及退回凭证，（2016）粤0304民初598号案的保全裁定书及查封、冻结、扣押财产通知书，不动产权资料电脑查询结果表、不动产查封（备案）表及当事人的陈述予以证实。本院认为，被告与案外人任月桥签订的《二手房买卖合同》及原、被告与案外人任月桥签订的《买方主体变更确认书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《买方主体变更确认书》的约定，涉案房产交易的买方由案外人任月桥变更为本案原告，经三方签字确认生效，《二手房买卖合同》中所约定的关于买方的权利义务归属于原告。被告辩称案外人任月桥签订《二手房买卖合同》系基于炒房投机，目的是为了转售原告，《二手房买卖合同》因任月桥存在非真实意思表示而不成立，无事实依据，本院不予采信。合同签订后，买方依约支付定金，原告履行合同义务符合双方约定。涉案房产因被告原因被另案查封，且在2016年9月19日第三人通知被告涉案房产存在查封后，被告亦未积极通过置换等方式将涉案房产解除查封以继续履行合同，被告的行为构成根本违约，原告有权请求解除合同、被告支付违约金。关于违约金金额，原告依据合同约定的按转让价20%的标准主张违约金1402000元，被告抗辩其签订合同之前不知道涉案房产被查封，没有过错，且从签订合同到原告在被告明确反对原告办理首期款资金监管及按揭的情况下仍自行办理的时间间隔共计25天，原告对后期可控的损失应自行承担，视为被告对违约金过高的抗辩。从被告与第三人工作人员的短信记录可看出原告在2016年9月28日前即已得知涉案房产存在查封的情况，原告此时可选择另购其他房产以减少损失。综合考虑签订合同之日2016年9月6日至原告得知涉案房产存在查封的时间2016年9月28日期间深圳市二手房交易价格的涨跌走势，兼顾涉案合同的履行情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则和止损原则予以衡量，本院酌情调整违约金为转让价的5%即350500元（701万元×5%），原告过高请求部分，本院不予支持。关于原告请求被告向第三人支付佣金的问题。本院认为系另一法律关系，不属于本案审理范围，对原告的该项诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告郭某某与被告孙某某之间的《二手房买卖合同》关系；二、被告孙某某应于本判决生效之日起十日内向原告郭某某支付违约金350500元；三、驳回原告郭某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18228元（已由原告预交），由原告负担11570元，由被告负担6658元；保全费5000元（已由原告预交），由原告负担2827元，由被告负担2173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 黄  绮  玲二〇一七年六月六日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。