上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初1819号原告：上海怡东物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。法定代表人：梁兵，董事长。委托诉讼代理人：葛志浩，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：戴家振，男，汉族，户籍地上海市。原告上海怡东物业管理有限公司（以下简称怡东物业）与被告戴家振物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用小额程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛志浩、被告戴家振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡东物业向本院提出诉讼请求,要求戴家振支付：1、本市XX路XX弄XX号XXX层房屋自2016年7月至2016年12月以及2018年1月至2018年6月期间的物业管理费共计6,254.40元；2、逾期付款违约金2,281.30元。事实和理由：怡东物业早在2014年就与上海市徐汇区XX路XXX弄XXX业主委员会签订了《物业服务合同》，建立物业服务合同法律关系。戴家振是上海市XX路XX弄XX号XXX层房屋（以下简称系争房屋）业主。至2019年11月，怡东物业为XXX小区提供物业服务，2019年12月撤离小区。物业合同约定物业费按建筑面积收取：联排别墅2.5元/月/平方米。戴家振在2016年7月至12月期间，以物业未能履行漏水维修服务等要求减免物业费，怡东物业未予同意。2018年1月至6月，戴家振亦未缴纳物业服务费。怡东物业通过邮寄律师函方式向戴家振催缴未果，故诉至本院。物业服务合同约定的违约金按欠费的日3‰计，怡东物业主动调整为欠费的日0.5‰主张。戴家振辩称，戴家振从未因为漏水维修等原因提出过减免物业费等请求。戴家振向来按时支付物业费，通常是半年一付或一年一付。2019年11月，戴家振听说怡东物业要撤场，便在小区物业管理处缴清了全部物业管理费，并且交至2019年12月。2019年12月1日起，沃棠（上海）物业管理有限公司入驻小区管理后开始向小区业主收取物业费。因此戴家振还向移动物业多交了2019年12月份的物业管理费。戴家振通常仅保留两年内的物业费缴费凭证，两年前的物业费发票已清理，怡东物业起诉超过诉讼时效，故不同意怡东物业诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的怡东物业提交的物业服务合同、补充协议、不动产登记簿、催缴函、（2019）沪0104民初24662号民事判决书，戴家振提供的增值税发票等证据，本院认定事实如下：戴家振为系争房屋所有权人，系争房屋建筑面积为208.49平方米。2014年5月18日，案外人上海市徐汇区XXX业主委员会（甲方）与怡东物业（乙方）签订《物业服务合同》（以下简称2014年物业合同），约定乙方为徐汇区XX路XXX弄XXX住宅小区总建筑面积162000平方米提供物业管理服务，其中地上住宅建筑面积约为146112.62平方米，地上商业建筑面积约为11244平方米。乙方根据下述规定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：高层1.5元/月·平方米；叠加别墅1.5元/月·平方米；联排别墅2.5元/月·平方米；（二）办公楼：2.2元/月·平方米；（三）商业用房：2.2元/月·平方米；（四）会所用房：2.2元/月·平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按日0.3%计算。合同期三年，自2014年2月1日起至2017年1月31日止。2017年3月20日，双方签订物业服务合同补充协议，将物业服务合同延续到2017年12月31日。2018年5月4日，双方再次签订补充协议，约定2018年1月1日至2018年5月4日选聘物业服务企业期间，怡东物业按原物业服务合同继续为XXX小区提供物业服务，服务内容及收费标准都按原物业服务合同约定不变。同日，2018年5月4日，上海市徐汇区XXX业主委员会（甲方）与怡东物业（乙方）签订《物业服务合同》（以下简称2018年物业合同），2018年物业合同中约定的服务内容、物业费价格、履行期限、违约金等约定均与2014年物业合同相同。第三十四条约定，本合同为期三年，自2018年5月5日起至2021年5月4日止，本合同期为1+2模式，即乙方履行合同一年后，经向小区全体业主征询，如甲方业主对乙方的服务满意率达到67%及以上，则乙方可以继续履约二年。2019年9月，上海市徐汇区XXX业主委员会向怡东物业发函称，业委会在小区内公开开展满意度评测，统计结果满意度41.66%，未达到物业服务合同约定的合同继续履行条款。后怡东物业于2019年12月撤离XXX小区，双方涉讼。2019年11月11日，怡东物业向戴家振开具增值税普通发票一张，“生活服务X物业费”的“规格型号”列为“19/1-12”“18/7-12”，价税合计金额为9,381.60元。2020年10月，怡东物业向戴家振发《法务催缴函》，经查怡东物业的财务记录，系争房屋有以下费用6,254.4元已欠缴尚未付清，具体明细如下：物业服务费2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日，请收到本函后于2020年10月31日前付清上述费用。戴家振收到之后提出异议，怡东物业遂起诉。审理中，戴家振提出，怡东物业主张2016年7月至2016年12月期间（以下简称第一段欠费期间）的物业费，但怡东物业直至2020年10月才第一次发函催要，已超过诉讼时效；怡东物业主张2018年1月至2018年6月期间（以下简称第二段欠费期间）的物业费戴家振已交纳，但其无法提供交款转账记录或收款凭证。怡东物业认为，物业服务是一个连续的过程，直到2019年12月初撤离小区，合同债务才得以明确，并应从此时开始计算诉讼时效；除已提供的催缴函，怡东物业没有其他催交证据。本院认为，怡东物业主张的欠费期间均发生在怡东物业为XXX小区提供物业服务的连续期间内。第一段欠费期间发生在2016年7月至2016年12月，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，怡东物业自认戴家振交纳了2017年1月至12月的物业费，故戴家振若有欠费，怡东物业自2017年1月起即知道或应当知道，可向戴家振催要或主张权利。审理中，怡东物业除提供了2020年10月催款函外，尚无其他证据证明在2017年1月之后的两年诉讼时效内向戴家振主张过权利。故戴家振提出诉讼时效之抗辩，本院予以采纳，怡东物业怠于行使诉讼权利的后果应自行承担。怡东物业提出的诉讼时效期间自2019年12月起算的意见，与法律规定相悖，故怡东物业主张第一段欠费期间的物业费及违约金，本院均不予支持。关于第二段欠费期间，戴家振提出物业费已支付，即双方间的债务因履行而消灭。主张法律关系消灭的当事人，应当对该法律关系消灭的基本事实承担举证证明责任。现戴家振在诉讼中未能提供交款转账记录或收款凭证，故戴家振应承担举证不利的后果。怡东物业要求戴家振支付第二段欠费期间的物业费，本院予以支持。1999年《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据本院已认定的事实可知，2019年11月在怡东物业即将撤离XXX小区之际，戴家振一次性支付了18个月的物业费共计9,381.60元，而此时怡东物业开具的发票载明支付物业费的期间为2018年7月至2019年12月。对此，怡东物业在审理中解释为，戴家振指明要求发票注明支付期间为“2018年7月至2019年12月”，而不愿意支付2018年1月至6月期间的物业费；戴家振的解释为，自己对2018年1月至6月期间欠费并不知情，也并不知道怡东物业在12月将撤离小区，否则不可能不先交纳欠费而多支付2019年12月份的物业费。本院认为，戴家振的解释更符合逻辑和常理。本院判令戴家振支付第二段欠费主要系依据举证责任分配规则，而非认定戴家振存在拖欠物业费的主观故意。且怡东物业在明知戴家振有欠费时，收取物业费不冲抵欠费，却收取未来期间的物业费，造成欠费期至次年起诉时止的损失扩大。综上因素考虑，怡东物业要求戴家振支付第二段欠费期间的违约金，理由不充分，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及1986年《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，判决如下：一、戴家振于本判决生效之日起十日内向上海怡东物业管理有限公司支付上海市徐汇区XX路XX弄XX号XXX层房屋2018年1月至2018年6月期间的物业管理费合计3,127.20元；二、驳回上海怡东物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由上海怡东物业管理有限公司、戴家振各半负担。本判决为终审判决。审 判 员  袁 欣法官助理  林文阳书 记 员  林文阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。