广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1035号上诉人（原审原告）:赵菁，身份证住址河北省廊坊市广阳区。委托代理人:刘莹，广东卓信律师事务所律师。委托代理人:翁俊永，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广东省广州市东山区。法定代表人：姜维涛。被上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地广东省广州市。负责人:吴颖桦。委托代理人:段戎伦，广东源通律师事务所律师。委托代理人:袁勇生，中国东方资产管理公司广州办事处职员。上诉人赵菁与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产办事处）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：赵菁提供《广州市房地产买卖合同》，合同载明买卖双方为赵菁、康某公司，签约日期为打印的“二000年九月十六日”，该合同约定：赵菁向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋902房，测绘面积为107.2263平方米，交易单价为￥2660元/m2,总价为￥285222元，付款方式及期限：一次性付款，于2000年9月25日前缴付。合同附页补充约定：一次性付款赠送六年管理费，日期由2000年10月至2006年10月止，凭合同办理收楼手续。签约日期打印为“二000年九月二十日”。上述合同无办理预售合同登记，对办理房产证事项未作约定。康某公司已于2007年1月24日被吊销工商登记，至今无协助赵菁办理涉案房屋的产权过户和登记手续。赵菁向原审法院提起本案诉讼，请求：1、康建公司及东方资产办事处办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋902房的涂销抵押手续；2、康建公司协助赵菁办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋902房的产权过户手续；3、本案的诉讼费由康某公司承担。康某公司原审无答辩。东方资产办事处原审答辩称：不同意赵菁的诉讼请求。1、赵菁购房不真实，对赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》及购房款收据的真实性均不予确认，不可能在十多年后的今天，合同上的盖章仍如此崭新。2、即使赵菁购房是真实的，但其合同没有备案，且多年后的今天才维权不符合客观事实。3、涉案房屋原抵押给中国建设银行广州市白云支行（以下简称建行白云支行），之后将债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达办事处），信达办事处又将债权转让给东方资产办事处，由于未依约还清抵押贷款，故东方资产办事处已另案起诉处理，现坚决不同意涂销抵押。一审中，赵菁为证明其购房、付款、交楼均属实，向原审法院提交了物业管理费等的收款收据、发票、购房款收据等证据。东方资产办事处对上述证据有异议。原审法院另查明，根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋902房，现地址为：松涛东街3号902房，预售地址为：广州市白云区同和镇永泰村白云堡大道北侧松涛北苑10栋211号9层02单元，曾用门牌为：白云堡大道松涛北苑211号，产权地址为：白云堡道松涛东街3号902房，产权人：康某公司，已办理预售合同备案，预售合同号：00038005，预购人简某文。根据在广州市房地产档案馆存档的涉案楼盘《申请门牌呈批表》载明：广州市公安局白云区分局于2001年12月7日批准同意康建公司申请将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。原审法院向广州市工商行政管理局调取康某公司的工商登记档案，经折角对比赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴“广州市康建房地产开发有限公司”，与康建公司2000年存档备案的公章印鉴式样“广州市康建房地产开发有限公司”，对比结果是前者印鉴大于后者印鉴式样；另在广州市工商行政管理局查询到康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在该局无查询到赵菁提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案。原审法院再查明，涉案房屋的抵押债权转让情况：建行白云支行与信达办事处于2004年6月28日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给信达办事处。其后，信达办事处与东方资产办事处于2004年11月29日签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给东方资产办事处。东方资产办事处在本案庭审中陈述其已另案起诉预购人要求清偿贷款本金利息等。一审中，经原审法院释明在目前涉案房屋已有案外人的预售合同登记备案且已抵押登记的情况下，赵菁诉求将难以实现，赵菁仍表示坚持诉讼请求不作变更。赵菁陈述其目前在本市不具备购房资格。以上事实,有合同、收款收据、发票、工商登记资料、房地产登记簿查册表、申请门牌呈批表、复函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：一方面，现有证据证明涉案房屋已预售登记在案外人名下，其性质属于预告登记，具有对抗第三人的效力，而赵菁提供的购房合同无办理预售登记备案。另涉案房屋已办理预售抵押登记，东方资产办事处亦明确表示不同意涂销抵押。经释明后，赵菁仍坚持其诉讼请求不作变更，属于其对自己诉讼权利的处分。另一方面，因涉案房屋已有预售合同和抵押登记，故本案处理关键在于赵菁购房、付款的时间是否属实。对此分析认为，赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》、购房款收据所写日期为2000年9月、房屋地址位于“松涛东街”。但根据《门牌呈批表》载明公安机关是在2001年12月7日才内部批准同意康某公司将原地址门牌号“白云堡大道207#、209#、211#、213#、215#、217#”申领新门牌号为“白云堡道松涛东街1#、2#、3#、4#、5#、6#”。而预售合同登记所写涉案房屋地址仍写原旧的地址门牌号。据此，赵菁合同的房屋地址出现在康某公司申领新的门牌地址之前与常理不符，对此赵菁未有合理解释。加之赵菁合同无办理预售登记，其只提供收款收据称是一次性现金付款，赵菁提交的管理费发票等载明日期是近年。赵菁亦无举证证明曾在向康某公司主张过合同权利。故在缺乏充分证据予以相互印证的情况下，赵菁的合同及收款收据的时间存疑，不足以证明赵菁实际签约购房、付款均发生在2000年。综上，在涉案房屋已办理预售及抵押登记的情况下，赵菁请求判决涂销抵押并办理房屋产权过户手续的诉请显然缺乏法律依据，客观上亦无法实现，故对赵菁的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。但此结果之责任在于康某公司，故案件受理费应由康某公司负担。康某公司经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2014年5月15日作出判决如下：驳回原告赵菁的诉讼请求。案件受理费200元，由被告广州市康建房地产开发有限公司负担。判后，上诉人赵菁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未经司法鉴定程序便认定赵菁与康建公司签署的《广州市房地产买卖合同》上的印鉴和对应购房款《收据》之印章真实性存在争议，违反法定程序，属于认定事实不清。该《广州市房地产买卖合同》及购房款《收据》，均为双方真实意思表示，并且没有违反法律强制性规定，理应认定为依法真实有效，如对其印章真实性有异议，应通过司法鉴定程序进行查证，否则不得简单认定相关印章真实性存在争议。原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行“折角对比”便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清。二、案涉的抵押登记行为违反法律规定，应依法被认定无效，后续的抵押债权转让也应当被认定无效。（一）根据相关资料示，康某公司在将涉案房屋出售给赵菁后，又将涉案房屋出售给简某文，并由简某文与建行白云支行办理了房产按揭手续。按常理推断，简某文购房前应清楚了解拟购房产是否由他人实际使用的状况，而其仍与康某公司签订相关《购房合同》，显然其购房目的并不真实。简某文十余年来一直没有办理收楼手续，也未实际使用涉案房屋，更一直未向康某公司提出办理产权过户手续的要求。简某文自获得相应贷款后，并无参与处理涉案房屋的任何事宜。综上可知，简某文与康某公司签订《购房合同》的目的是通过购买房屋的方式骗取银行贷款，同时简某文与康某公司的行为也严重损害了赵菁作为实际购房者的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第2款、第3款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。可见，简某文并非涉案房屋的实际权属人，其与康某公司签订的《购房合同》应依法被认定无效，其无权就涉案房屋设定抵押登记。（二）简某文与建行白云支行签订《借款合同》的目的并非为了贷款购房，而是为了骗取贷款。这一诈骗行为，不仅造成国有资产的流失，更严重侵害了赵菁作为实际购房者的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第2款、第3款的规定，建行白云支行在知道或应当知道前述诈骗行为的情况下，仍然与简某文签订《借款合同》，该《借款合同》依法应被认定无效。根据我国《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此《抵押合同》作为《借款合同》的从合同，也应依法被认定无效。（三）建行白云支行与简某文签订的《抵押合同》违反法律规定，应依法被认定无效，据此设定的抵押登记也应被认定无效。1、建行白云支行在2001年至2002年期间才就涉案房屋设定抵押登记，明显迟于赵菁购买涉案房屋并实际使用的时间，因此建行白云支行在考察时知道或应当知道赵菁已购买并实际使用涉案房屋等相关情况。根据我国《合同法》第五十二条第2款、第3款的规定，建行白云支行在知道或应当知道赵菁已经依法购买涉案房屋并实际使用涉案房屋的情况下，仍与康某公司、简某文恶意串通签订《抵押合同》，并就涉案房屋设定抵押，严重损害了赵菁的合法权益，该《抵押合同》应依法被认定无效，据此设定的抵押登记也应被认定无效。2、涉案房屋在设定抵押时存在“所有权、使用权争议”，依法不得予以抵押，建行白云支行就涉案房屋设定抵押登记之行为应依法被认定无效。早于2000年，赵菁便购买并实际入住了涉案房屋，赵菁对涉案房屋已经享有实际的权益，仅仅是尚未办理产权过户手续。建行白云支行就涉案房屋设定抵押登记之前已经知道或应当知道该涉案房屋已由他人实际居住，存在“所有权、使用权不明或者存在争议”的法定不得抵押的情况，但是却仍然就涉案房屋设定抵押登记，该抵押行为违反了法律的强制性规定，应被依法认定无效。三、赵菁提供的合同所载地址晚于行政地址的公布时间，并不构成怀疑合同形成时间或真实性的理由，原审法院对该点的认定属于认定事实错误。（一）合同记载的涉案房屋地址是由康某公司提供的，赵菁作为普通购房者，当时有合理理由相信康某公司所提供的相关信息。（二）行政文件出具时间晚于实际情况发生时间并不罕见，并不能以此推定“合同形成时间存疑”。为筹建松涛北苑楼盘，康某公司在该地区实际运作了很长一段时间，过程中也经常前往辖区内各个行政部门办理业务，能及时掌握行政地址的变更信息也是符合常理的。（三）赵菁曾明确表示同意原审法院对合同的形成时间进行司法鉴定，以准确认定合同签订时间，然而原审法院在没有进行任何司法鉴定的情况下便妄作认定。对于合同形成时间的问题，赵菁曾当庭表示同意进行相关司法鉴定，并以此作为认定合同形成时间的法律依据。为配合上述工作，赵菁也将相关合同原件提交给原审法院。为说明该事宜，赵菁更应原审法院的要求，亲自在主办法官面前作出口头和书面保证，确认合同形成时间与其主张情况完全属实。然而，在客观条件均满足司法鉴定，且赵菁已作出保证的情况下，原审法院却无启动适当程序，草率地认定“合同形成时间存疑”。四、合同是在2000年签订的，当时本市并无任何限制购房资格的政策，原审法院以之后形成的政策约束之前已经发生法律效力的行为显然违背了“法不溯及既往”的法律精神与原则。上诉请求：1、撤销原审判决；2、康建公司和东方资产办事处办理广州市白云区白云堡道永泰松涛东街3号902房的抵押涂销手续；3、康建公司协助赵菁办理广州市白云区白云堡道永泰松涛东街3号902房的产权过户手续；4、康某公司、东方资产办事处承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人东方资产办事处答辩同意原审判决，不同意赵菁的上诉请求。康某公司经本院公告送达传票没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：赵菁向原审法院提起本案诉讼的时间为2011年12月28日。原审法院于2014年4月11日到涉案房屋现场了解收楼过程及房屋使用情况时，赵菁表示：赵菁于2000年约12月收楼，于2010年入住涉案房屋；购房款是一次性付款，“款项是到处向他人借的，因为要还款及装修才那么久入住”。一审中，本案各方当事人均没有就上述赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》的形成时间提出司法鉴定申请。本院认为：首先，现有证据证明涉案房屋已预售登记在案外人名下，且已办理预售抵押登记，该预售抵押登记具有对抗第三人的效力。而赵菁提供的其与康建公司签订的《广州市房地产买卖合同》并没有办理预售合同登记备案手续，不具有对抗第三人的效力。其次，赵菁一审中已承认其于2010年才入住涉案房屋，其承认的入住时间与其提交的管理费发票等载明的日期是近年的情况相印证。赵菁上诉以其“早在2000年已经购买并实际入住涉案房屋”为由，主张“案外人清楚了解拟购房产由他人实际使用”、“建行白云支行知道或应当知道赵菁已经购买并实际使用涉案房屋及存在‘所有权、使用权争议’”，依据不足，本院不予认定。再次，商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同并不因此而无效，且案外人与康某公司之间的《购房合同》关系及与建行白云支行之间的《借款合同》关系均与本案不属同一法律关系，不属本案二审审理范围，本院不予审理。综上，赵菁上诉主张“建行白云支行与案外人恶意串通签订《抵押合同》、并就涉案房屋设定抵押”，依据不足，本院不予认定。现东方资产办事处已明确表示不同意涂销抵押，赵菁请求涂销抵押并办理涉案房屋产权过户手续存在事实上的障碍，原审判决驳回赵菁的诉讼请求，处理并无不当。关于赵菁上诉提出“合同所载地址晚于行政地址的公布时间，并不构成怀疑合同形成时间或真实性的理由”的问题。首先，康某公司“经常前往辖区内各个行政部门办理业务”，即使“能及时掌握行政地址的变更信息”符合常理，也不足以证明康某公司在公安机关内部批准同意变更行政地址之前“事先预知并提前使用”符合常理。其次，本案各方当事人一审中均没有就赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》的形成时间提出司法鉴定申请，仅凭赵菁在一审中提交合同原件及“作出保证”，并不足以证明“客观条件均满足司法鉴定”。故赵菁该项上诉理由，本院不予采纳。原审法院综合考量案件事实情况，指明“在缺乏充分证据的情况下，赵菁的合同及收款收据的时间存疑”，并无不当。原审法院在查明事实中关于对赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴及康某公司的工商登记档案中存档备案的公章印鉴式样以“折角对比”的方式进行比对，及工商登记档案中康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在广州市工商行政管理局无查询到赵菁提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案的内容，只是对印章式样的客观描述，且对于印章比对结果的尺寸大小、形状方圆，属能够凭日常生活经验直观认识和判断的常识性问题，并非需要进行鉴定的专门性问题。故赵菁上诉主张“原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行‘折角对比’便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清”，缺乏依据，本院不予认定。鉴于赵菁提供的《广州市房地产买卖合同》并没有办理预售合同登记备案，原审法院查明赵菁是否具备本市购房资格，亦无不当。综上所述，审查赵菁上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。康某公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人赵菁负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月八日书记员  邹凌青张旭燕