贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2015）黔义民商初字第00066号原告（反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司。法定代表人王世伦，该公司经理。委托代理人毛敏，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）黔西南州兴兴机电设备有限责任公司。法定代表人陈秋林，该公司经理。委托代理人黄焰，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人黄誉，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司（以下简称农机供应公司）诉被告（反诉原告）黔西南州兴兴机电设备有限责任公司（以下简称兴兴机电公司）土地租赁合同纠纷一案，本院2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）农机供应公司的法定代表人王世伦及其委托代理人毛敏，被告（反诉原告）兴兴机电公司的法定代表人陈秋林及其委托代理人黄焰、黄誉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）农机供应公司诉称，2008年11月17日，经原、被告协商，原告将其位于兴义市坪东大道，宗地编号0001300062，登记使用面积为4525.70平方米的土地租赁给被告使用，使用年限为12年，时间从2008年11月24日至2020年11月23日。然而，双方在履行合同的过程中，被告如期交纳了2012年、2013年的租金，2014年的租金至今未交。为此，根据合同第五条约定，起诉要求：1、依法解除原告与被告于2008年11月17日签订的《土地使用权租赁合同》，并返还租赁的土地。2、判令被告支付2014年11月至2015年6月共计7个月的租金人民币104213.90元。3、判令被告按月利率2%支付违约金共计14589.95元。4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）兴兴机电公司答辩暨反诉称，双方签订合同的前几年，双方都按照约定履行合同。大约在2011年农机供应公司就起了恶意解除合同之心，无理恶意向法院起诉解除合同被驳回。在此以后的几年，每年约定收取租金的时间，农机供应公司既不通知兴兴机电公司缴纳租金，也不开具正规税票收据收取租金，找理由延迟或暂不收取租金，其目的就是制造合同纠纷恶意解除合同。在2012年，农机供应公司不收取租金，兴兴机电公司只能请求农机供应公司出具《证明》，证明不是兴兴机电公司不交租金。2013年农机供应公司开出收款凭证，可以证明这几年收取租金的票据，均不是正规税票收据，造成兴兴机电公司每年都被税务局征税。为避免纠纷，兴兴机电公司每年在农机供应公司不收取租金时，均上门催其收取租金。2014年11月又是农机供应公司收取租金的时候，但其故计重施，又不来收取租金。为此，兴兴机电公司特指定副总兼财务总监兰萌电话催促农机供应公司的法定代表人王世伦派人开具正规发票来是收取租金。在电话催促未果的情况下，兴兴机电公司又于在2015年4月、5月、6月多次派财务人员上门缴纳租金，农机供应公司却无人上班，大门紧闭。农机供应公司恶意将兴兴机电公司告上法庭，恶意诉讼解除合同。特提起反诉请求：1、驳回原告解除《土地使用权租赁合同》、支付违约金、租金、返还土地之诉；2、判令原告履行双方订立的《土地使用权租赁合同》，开具正式税票收据到被告处收取2014年11月至2015年11月土地租金；3、原告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）农机供应公司针对被告（反诉原告）兴兴机电公司的反诉辩称，对方所称电话记录是了解公司的兼并及其他事宜；税票是税务局开具，税费是由我方承担，但并没有约定由哪一方开具税票，且由于被告未交钱无法开具税务发票；交纳租金是被告的法定义务，不需要原告通知；原告虽然在改制，但每天都有人上班；兰萌打电话给王世伦，虽有电话往来，但不能证明是谈交纳租金的事实。请驳回兴兴机电公司的反诉请求。本案争议焦点：一、2014年至2015年期间的租金是兴兴机电公司不交付，还是农机供应公司不收取？二、农机供应公司以兴兴机电公司未交付租金为由要求解除合同是否符合合同约定和法律规定的解除条件？三、本案的《土地使用权租赁合同》是否应予解除？如果解除，农机供应公司的其余两项诉讼请求是否应予支持？如果合同不解除，兴兴机电公司的反诉请求是否应予支持？原告（反诉被告）农机供应公司为证明自己的诉讼主张提供了如下证据：1、营业执照和组织机构代码证拟证明其主体资格；2、《土地使用权租赁合同》拟证明双方签订合同属实及解除合同约定的条件；3、收款凭证拟证明兴兴机电公司每年交纳的租金都是按约定时间交纳。被告（反诉原告）兴兴机电公司为证明自己的诉讼主张提供了如下证据：1、《土地使用权租赁合同》拟证明土地租赁的事实、12年租赁期限及由农机供应公司承担税费；2、2012年11月22日的《证明》，拟证明农机供应公司推迟收取租金的事实，并且是由兴兴机电公司多次电话催要才开具的；3、农机供应公司2013年11月27日、2013年6月27日的《收款凭证》，拟证明农机供应公司要求以现金交付的方式支付租金，及交纳租金的时间并不是按照合同约定的时间交纳，而是根据农机供应公司的要求变化的，而且是农机供应公司派人到兴兴机电公司收取现金；4、2014年11月，兰萌与农机供应公司法定代表人王世伦的通话记录清单，拟证明兴兴机电公司催促农机供应公司开具正规税票来收取租金的事实；5、农机供应公司于2013年向人民法院提起诉讼的民事起诉状、2013年6月26日撤诉裁定及6月27日开具的收款凭证，拟证明在过往的交易中农机供应公司多次拒收租金，意欲解除合同；6、现场照片，拟证明农机供应公司的办公场所无人上班，兴兴机电公司交纳租金找不到人；7、证人兰萌出庭作证，拟证明兴兴机电公司要求农机供应公司开具税票收取租金以及上门交纳租金找不到人交的事实。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）农机供应公司所举的3组证据，被告（反诉原告）兴兴机电公司对真实性、关联性、合法性未提出异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）兴兴机电公司所举的第1-6组证据，原告（反诉被告）农机供应公司对证据的真实性、合法性、关联性并未提出异议，本院予以确认。被告（反诉原告）兴兴机电公司所举的第7组证据，系证人出庭作证所作的证言，虽然证人系兴兴机电公司的工作人员，但并非不能作为证人出庭作证，只是证明力较弱，不能单独作为定案依据，但可以与其他证据相印证，因此，本院予以确认。经审理查明，原告（反诉被告）农机供应公司与被告（反诉原告）兴兴机电公司于2008年11月17日签订了一份《土地使用权租赁合同》，该合同主要约定：农机供应公司将其位于兴义坪东大道，宗地编号0001300062，登记使用面积为4525.7平方米，土地证号为兴市国用（籍）第200500**号的土地使用权租赁给兴兴机电公司使用，租赁期限为12年（自2008年11月24日至2020年11月23日）；租金每年基数为15万元，前四年60万元（2008年11月24日至2012年11月23日）在合同签订后三日内一次付清；2012年至2013年的租金在15万的基础上递增6%即159000元，2013年以后每年的租金在前一年租金的基础上递增6%；“兴兴机电公司从2012年起必须在每年的11月24日前向农机供应公司交纳年租金，逾期交付的，从滞纳之日起，每日按应缴未缴纳租金的1%缴纳滞纳金，逾期30日不交付的，农机供应公司有权解除合同，并要求兴兴机电公司赔偿因违约造成的损失”（合同第五条）；本合同项下的宗地，土地用途为综合用地；因本《土地使用权租赁合同》产生的税费由农机供应公司承担；因兴兴机电公司建设、经营所产生的相关税费由兴兴机电公司自行承担；本合同租赁期间，租赁合同不可撤销，双方均不能单方解除合同，如农机供应公司违约，应向兴兴机电公司支付违约金100000元并赔偿兴兴机电公司的实际损失，如兴兴机电公司违约应向农机供应公司支付违约金100000元并赔偿农机供应公司的实际损失，当年已交租金不予退还。合同签订后，农机供应公司将土地交付给了兴兴机电公司使用，兴兴机电公司也按约一次性交纳了前4年的租金60万元。至2012年11月，兴兴机电公司应交纳2012年11月24日至2013年11月23日一年的租金159000元，农机供应公司未予以收取，并于2012年11月22日向兴兴机电公司出具一份《证明》载明：因主管部门要求企业改制，原出租土地租金暂不能收缴，按合同规定第五年交款时间到期，经协商，租金暂缓收交，不视贵公司违约，待征得主管部门同意后，再定处理意见。2013年4月，农机供应公司以企业不能正常经营申请改制为由，向本院起诉请求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》，后申请撤回起诉。本院2013年6月26日作出准予农机供应公司撤回起诉的民事裁定书。2013年6月27日，农机供应公司出具《收款凭证》，收取了兴兴机电公司所交的2012年11月24日至2013年11月23日的土地租金款159000元，并注明“交现金”。2013年11月27日，农机供应公司仍然出具《收款凭证》，收取了兴兴机电公司所交的2013年11月至2014年11月土地租金168540元，该款也是现金支付。2014年11月，又是兴兴机电公司应当交纳租金的时期，兴兴机电公司安排公司副总及财务总监兰萌与农机供应公司电话联系，之后又安排工作人员到农机供应公司交纳租金，但农机供应公司未正常经营，因而未能实际交纳当年应缴租金。随后，农机供应公司向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告（反诉被告）农机供应公司与被告（反诉原告）兴兴机电公司于2008年11月17日签订的《土地使用权租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现农机供应公司以兴兴机电公司未交纳2014年租金为由起诉解除合同。根据原、被告的陈述和所举证据，证实在合同签订的前几年，双方均按约定履行了自己的义务。到2012年后，农机供应公司因准备进行改制，公司未正常经营，从而未按时收取兴兴机电公司应在2012年11月24日前交纳的2012年11月24日至2013年11月23日期间的租金。此后，农机供应公司以改制为由向法院起诉解除合同，后撤诉，在撤诉之后才收取了兴兴机电公司当年应交的租金159000元。之后，农机供应公司按时收取了兴兴机电公司2013年应交的租金168540元。到2014年11月，又是兴兴机电公司应当交纳租金的时期，兴兴机电公司与农机供应公司电话联系，之后又到农机供应公司交纳租金，但农机供应公司未正常经营，因而未能实际交纳当年应缴租金。对此，双方各持己见。兴兴机电公司认为，兴兴机电公司不是不交租金，而是通过电话联系农机供应公司来收取租金，农机供应公司不来收取；兴兴机电公司到农机供应公司所在地去交纳而因大门紧闭无从交纳；之前农机供应公司称其资金账户被冻结要求现金交付，且也未提供账户而无从转账交付租金；农机供应公司是恶意不收取租金，并恶意诉讼解除合同；兴兴机电公司可以现在就交付租金。农机供应公司认为，电话联系不能证明是谈交付租金，而是谈其他事宜；农机供应公司未正常经营，但仍有人上班，兴兴机电公司仍能交付租金；资金账户被冻结，但还有其他账户可以转账交付租金。本院认为，根据租赁合同的性质，尤其是不动产的租赁使用，交付租金一方固有主动交付租金的义务，但作为收取租金的一方，也应主动提出要求。纵观全案已查明的事实，兴兴机电公司没有理由不交付租金，确实存在交付不能的情形；农机供应公司二次起诉解除合同，意欲解除合同的意思明显。结合双方此前的租金交付，是农机供应公司到兴兴机电公司收取现金，即便兴兴机电公司不主动交付租金，农机供应公司也应主动到兴兴机电公司收取。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”即兴兴机电公司若不交付或迟延交付租金，农机供应公司也应根据租赁合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。因此，可以认定，2014年11月24日至2015年11月23日期间的租金，不是兴兴机电公司不交付，不能认定是兴兴机电公司违约，不符合合同解除的条件。故对农机供应公司本诉主张解除合同、返还租赁土地、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。兴兴机电公司反诉请求第一项，实为对农机供应公司本诉诉讼请求的抗辩，不再论述。对农机供应公司本诉要求支付租金的诉讼请求，与兴兴机电公司反诉要求收取租金的诉讼请求一致，本院予以确认。但兴兴机电公司反诉中提出要求农机供应公司开具正式税票收据收取租金。对此，合同中仅约定产生的税费由农机供应公司承担，并未明确由哪一方去开具税务发票，结合双方此前的交易习惯，农机供应公司是出具《收款凭证》到收取兴兴机电公司所交付租金，因此，对兴兴机电公司反诉要求农机供应公司开具正式税票收据的主张，本院不予支持。本案诉争中，还隐含有一个争议，即租金交付地点。兴兴机电公司诉讼请求中要求农机供应公司“收取”租金，根据本案的事实，合同中对租金交付地点及方式未明确约定；农机供应公司未正常经营；此前的租金是农机供应公司到兴兴机电公司出具《收款凭证》收取；因此，为避免双方再生争议，本院加以明确表述，即由农机供应公司出具《收款凭证》到兴兴机电公司收取2014年11月24日至2015年11月23日期间的租金178652.40元（168540＋168540×6%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司要求解除与被告（反诉原告）黔西南州兴兴机电设备有限责任公司于2008年11月17日签订的《土地使用权租赁合同》、返还租赁土地、支付违约金的诉讼请求。二、由原告（反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司出具《收款凭证》到被告（反诉原告）黔西南州兴兴机电设备有限责任公司收取2014年11月24日至2015年11月23日期间的租金178652.40元。诉讼费3173元（其中，本诉案件受理费减半收取1338元，反诉案件受理费减半收取1835元），由原告（反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司承担。上列义务，限判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王明快二〇一五年九月一日书记员  保飞飞