甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初150号原告：张某，女，住天水市。委托诉讼代理人：赵某、马某，甘肃鉴远律师事务所律师。被告：董某1，男，住天水市。被告：董某2，女，住天水市。原告张某与被告董某1、董某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人马某，被告董某1、董某2均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某的诉讼请求为：1.依法判令被告立即返还原告位于天水市××区；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月30日，原告与二被告父亲董英明签订《房屋买卖协议（合同）》，合同主要内容为：1、原告同意将其位于天水市××区的房屋一套面积为77.43平方米卖给董英明；2、房屋转让款共计17万元；付款方式为分期付款，首付款10万元，其余7万元在两年内付清。合同签订后，原告收到董英明首付的10万元，后如约将上述房屋及其相关产权证明交给董英明。被告董某1及其父亲就搬至上述房屋居住至今，但被告父亲董英明一直没有将剩余的7万元购房款支付原告。2017年左右被告父亲去世，原告多次与被告董某1联系，要求其立即支付剩余的7万元购房款，被告董某1推脱不支付剩余购房款且不办理过户手续，后被告董某1同意解除合同，但至今不给原告退房。原告认为，原告与被告父亲签订的协议是双方真实意思的表示，双方应该依照合同履行，但被告拖欠原告的购房款至今不付也不退房，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告董某1辩称，原告诉状不是以事实及法律为依据，很多内容不符合事实。诉状中写的2011年7月30日，原告与被告父亲签订房屋买卖合同，那么在这之前该房屋是空着还是租出去的？诉状陈述说原告多次找被告协商办过户手续，说被告至今不给原告退房，都不是事实。原告诉请要求被告退房，被告同意退房，但要求原告按照协议约定承担违约赔偿。诉讼费被告不承担。被告董某2辩称，原告诉状陈述被告父亲与原告签订房屋买卖协议，原告是有意出售房屋是否是事实。被告一直催着原告办理过户手续，是原告迟迟拖着不办，诉状陈述被告不办过户手续不属实。原告不给被告办理过户手续，被告为何要给原告退房。因为原告没有给被告办理过户手续，所以被告才没有支付剩余购房款。房子是原告夫妻共有的，但原告没有告诉被告。房子是否退还，要看事情如何处理。被告多次找原告要求办理过户，但原告一直拖着不办还躲着被告，如果原告早点办理过户手续，被告早就将尾款支付了，原告颠倒事实。原告为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.原告与董英明于2011年7月30日签订的《房屋买卖协议(合同)》一份，拟证明涉案房屋的位置、价款；2.录音光盘附书面整理资料一份，录音时间是2020年9月11日，录音里面说话的人是原告和被告董某1，拟证明是因为被告的原因一直没有办理过户手续。3.居民死亡医学证明书一份，拟证明涉案房屋共有人杨建国于2019年10月24日死亡。质证后，被告董某1、董某2对房屋买卖协议均无异议。被告董某1对录音真实性无异议，证明目的不认可。认为原告在没有经过被告同意的情况下私自录音，不能作为证据使用，录音中对房子被水浸泡的情况说的很清楚。对死亡医学证明书无异议。被告董某2对录音真实性无异议，证明目的不认可。原告录音在2020年，原告为何没有把之前被告找原告催办房屋过户手续的对话录音。原告是有目的录音，录音不合法，也不符合事实。死亡医学证明书真实性无异议，但应当还有医师出具的证明。被告董某1针对其答辩提供了以下证据材料：1.涉案房屋的房屋所有权证一份、房屋共有权证一份，拟证明原告给被告父亲出售的房屋产权证上写的所有人是张某，共有人是原告配偶杨建国，夫妻各占50%产权，按照法律规定原告没有权利一个人处置房屋。原告在给被告父亲出售房屋的时候没有告知这一事实，原告只被告给了房屋产权证，没有给房屋共有权证。2.张某向被告父亲董英明出具的收条一份，拟证明被告按照协议约定首付了10万元购房款。3.户籍证明两份，拟证明被告父亲、母亲均已去世。4.房屋买卖协议一份，拟证明原告提交的协议是被告董某1起草的，原告作为卖房人应该由其起草协议。原告的质证意见是，证据1真实性无异议，证明目的不认可，共有权证原告当时也一并交给了被告。证据2、3、4无异议。被告董某2未提交证据。为查明案情，本院依职权调取的证据有：1.从麦积区组织部老干部工作局调取的董英明档案资料；2.从麦积区桥南派出所调取的户籍资料，质证后原、被告均无异议。本院经审查，对原告提交的房屋买卖协议、居民死亡医学证明书被告无异议，予以认定。对录音资料证明的与当事人陈述印证的事实予以认定。对被告提交的证据1、2、3、4真实性原告无异议，与本案具备关联性，予以认定。对本案依职权调取的证据，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系原告张某工作单位出售给原告的有限制全部产权性质的房屋，2006年5月30日取得房屋所有权证及房屋共有权证，登记的所有权人是原告张某，共有权人是原告丈夫杨建国，共有权人所占份额为50%。2006年4月被告董某1及父亲董英明开始承租涉案房屋。后原告与被告父亲董英明协商将该房屋转让给董英明。2011年7月30日，原告在被告董某1书写的房屋买卖协议（合同）上签名，其签名时董英明已在合同上签字。协议签订当日，董英明支付原告房款10万元，2011年8月4日原告补写收到房屋首付款10万元的收条，并将房产证交给董英明及被告，被告董某1发现房产证上有共有人后曾到房产交易部门咨询了解相关事宜。后原告以办理过户手续为由将房产证拿回。2013年被告董某1将房屋所有权证及共有权证要回并保管至今。此后，双方因房屋过户、未付房款事宜及房屋漏水受损维修等多次沟通无果。2020年6月，原告与其子杨毅前往被告董某1家中就房屋过户等沟通无果。同时查明，原告丈夫杨建国于2019年10月24日因病去世，二人婚姻关系存续期间有一子取名杨毅，有一女取名杨柳，杨建国的继承人为杨毅、杨柳。被告董某1、董某2的母亲文延芳于2016年8月去世，父亲董英明于2016年9月去世，董英明的父母亲均在董英明去世前已经去世。被告父母除董某1、董某2外再无子女。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋买卖协议的效力；二、原告的诉讼请求能否成立。一、涉案房屋买卖协议的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告与被告父亲董英明签订房屋买卖协议时，该房屋属于原告与其丈夫杨建国共有的房屋，协议签订时杨建国未在协议上签字。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。涉案房屋买卖协议签订时共有人杨建国未签名也没有其书面同意转让的材料。审理中，查明杨建国已去世，其第一顺序继承人之一即其子杨毅对涉案房屋买卖协议的效力亦不予追认，综上，应认定本案原告与董英明签订的房屋买卖协议无效。二、原告要求被告返还位于天水市××区的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”无效的合同，自始无效，对当事人不具有约束力。被告基于无效合同取得的财产，即天水市麦积区渭河南路工商银行住××区应当返还原告。原告因无效合同而取得的房款10万元，应当退还被告。由于涉案房屋买卖协议无效，对于合同无效双方均有过错，各自损失自行承担。被告要求原告赔偿合同无效给其造成的房屋上涨损失50万元、双倍退还已付房款20万元、支付二被告每人精神损失费10万元及支付已付10万元自2010年5月起按照3年期存款利率计算利息至裁判之日的请求，均于法无据，不予支持。原告要求被告支付自2013年7月30日至2021年3月房屋租金7万元的请求，亦于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、由张某返还董某1、董某2已付房款10万元；二、由董某1、董某2返还张某位于天水市××区26号南楼361号房屋一套。以上判决一、二项于判决生效后30日内履行。案件受理费3700元，适用简易程序减半收取1850元，由张某负担925元，由董某1、董某2负担925元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 李惠芳二〇二一年三月二十九日法官助理 孙 炜书记员 蔡中梅