青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3448号上诉人（原审原告、反诉被告）：张红梅，女，汉族，1980年12月18日出生，青海斯美商贸有限公司法定代表人，住青海省西宁市。        委托诉讼代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。        委托诉讼代理人：刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海八百年置业有限公司，住所地：青海省西宁市城西区。        法定代表人：高维必，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：文武，湖南金州律师事务所律师。        委托诉讼代理人：谭阳，湖南金州律师事务所实习律师。        被上诉人（原审被告）：青海量具刃具有限责任公司，住所地：西宁经济技术开发区。        法定代表人：贾友义，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：黄升，泰和泰（西宁）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马嬿，泰和泰（西宁）律师事务所实习律师。        上诉人张红梅因与被上诉人青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）、青海量具刃具有限责任公司（以下简称量具公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        张红梅上诉请求：1、撤销（2020）青0104民初3245号民事判决，或查清事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：在解除合同或继续履行合同的问题上，一审判决与生效裁定书确认的事实相反，违反证据规定，应当依法予以撤销。一审法院对八百年公司签订、履行合同过程中存在恶意违约、欺诈销售的事实不予认定是错误的。八百年公司故意隐瞒案涉商铺开发商真实身份及案涉商铺性质，将二手房当做商品房对外销售，导致张红梅购买商品房的目的不能实现，八百年公司以高额租金抵扣商铺价款为诱饵实施欺诈销售，通过设立青海酷卓拉商场管理有限公司转嫁商铺交付义务，违背诚信原则，构成根本违约，张红梅依法享有法定解除权。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。        八百年公司辩称，合同可以继续履行，请求二审法院驳回上诉维持原判。        量具公司辩称，张红梅不享有合同解除权或解除权已消灭，请求驳回上诉，维持一审判决。        张红梅向一审法院起诉请求：一、解除张红梅与八百年公司于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判决八百年公司、量具公司连带返还张红梅购房款307760元及利息（以购房款307760元为基数，自2014年10月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）；三、本案诉讼费用由八百年公司、量具公司共同承担。        八百年公司向一审法院反诉请求：一、请求判令八百年公司与张红梅继续履行《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》及《补充协议》；二、请求判令张红梅支付剩余房款280000元及支付房款总价10％的违约金58776元；三、请求判令张红梅承担本案的全部诉讼费用。        原判认定：2013年11月1日量具公司与西宁汇鑫房地产营销策划有限公司签订了《商品买卖合同》，合同约定量具公司将通过青海省高级人民法院依法执行给量具公司资产位于西宁市昆仑路19号王府花园一号楼一层建筑面积1662.96平方米，二层建筑面积2260.63平方米出售给西宁汇鑫房地产营销策划有限公司。量具公司又于2014年1月7日出具委托书，内容为：“兹委托青海八百年公司和西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置我公司（量具公司）名下资产：昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺，面积3927.85平方米商铺的策划和销售工作，特此证明”。2014年9月30日，作为代理人之一的八百年公司与张红梅签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，约定张红梅购买西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼2层257A室铺面（建筑面积27.7平方米，该商铺的最终编号以西宁市房地局最终核发的编号为准），单价21218.78元／平方米，总金额587760元整。该合同第十三条关于产权登记的约定“出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内，为买受人办理该商铺的产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_3％向买受人支付违约金。”同日双方签订《补充协议》，约定2014年9月30日前乙方张红梅支付本合同房款287760元，余款280000元以银行按揭贷款形式支付。2014年9月30日张红梅与青海酷卓拉商场管理有限公司签订了《酷卓拉．婴童世界委托经营管理合同》，约定将张红梅购买的酷卓拉．婴童世界商铺委托青海酷卓拉商场管理有限公司经营，委托经营期限自2015年1月29日至2017年1月30日止。张红梅一次性领取贰年商铺租金105487元，并由张红梅出具收条。庭审中双方均认可该款由张红梅折抵了商铺价款后形成了《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》的约定价款。后张红梅未再收取该商铺收益，亦未收回商铺。该商铺一直由青海酷卓拉商场管理有限公司经营。因张红梅未能办理房屋按揭贷款，后期房款一直未予交付，该商铺产权证亦未能办理。后张红梅以八百年公司不能办理商铺产权证，依据合同约定向仲裁机关提出解除商铺房买卖合同及退还已交付房款的申请，仲裁机关做出解除合同，退付已交付房款的裁决。后经八百年公司向西宁市中级人民法院申请，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民特36号民事裁定书，裁定撤销西宁仲裁委（2019）宁仲裁字第14号仲裁裁决书。导致纠纷产生。        另查，2018年11月9日，西宁市房地产交易服务中心出具《关于城西区昆仑路19号1号楼负1层及地上1-2层商铺房屋产权交易备案情况说明》：“1.2014年7月11日依据青海省高级人民法院2008青执字第1-2号民事裁定书及2008青执字第1-2号协助执行通知书将青海华峰房地产有限公司位于城西区昆仑路19号1号楼19-4室（负一层）建筑面积1637.81平方米、19-8室（第一层）建筑面积1662.96平方米、19-10室（第二层）建筑面积2260.63平方米的商铺过户登记到青海量具刃具公司名下；2．青海量具刃具公司于2014年12月申请办理了第一层及第二层铺面的分割，共分割为110间铺面，负1层及地上1-2层共计111间房屋；3.2016年4、5、11月分次将青海量具刃具公司名下位于昆仑路19号1号楼地上1-2层34套铺面以二手房买卖的形式办理到了青海八百年公司名下；4．在2016年青海量具刃具公司将此楼负1层（整体）及地上1-2层部分（8套）铺面以买卖的形式为业主办理了房产过户手续；5．青海八百年公司于2017年2月23日前后与34户业主（买房）进行了《青海省二手房买卖合同》，因为是大宗件，为了方便群众办事西宁市房地产交易管理所集中进行了网上签约让青海八百年公司经办人统一取走，回单位统一让业主签字后，由经办人将材料（含身份证复印件）递交给西宁市房地产交易管理所进行了统一办理了房产二手房交易备案业务；6．目前产权登记在量具公司名下的有68套，建筑面积3054.61平方米，登记在业主名下有43套，建筑面积2506.86平方米，以八百年公司出售的由34套，建筑面积732.82平方米，八百年公司名下无产权”。        再查，庭审中量具公司向一审法院提出追加西宁汇鑫房地产营销策划有限公司为共同被告的申请，经查证西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与八百年公司系两个独立的法人，双方均为量具公司销售委托代理人，西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与本案涉案商铺销售无关联关系，不予追加。同时量具公司当庭表示，八百年公司出售酷卓拉婴童世界商铺可以由量具公司协助办理产权证事宜。        一审法院认为，八百年公司受量具公司的委托销售其位于西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺（面积3927.85平方米）110间，对此量具公司予以认可，双方为委托代理关系，八百年公司对外以自己的名义签订合同并收取房款，量具公司对此未提出异议，在房屋产权过户中，双方存在两种方式：一是由委托人和买受人之间直接完成过户，二是由委托人过户给代理人，代理人再向买受人完成过户，代理模式的不同不影响双方之间的委托代理关系，代理人的行为后果应由委托人承担。张红梅在交付部分房款，将商铺租赁与青海酷卓拉商场管理有限公司经营，并以收取租金向八百年公司折抵房款，现查证该商铺仍由青海酷卓拉商场管理有限公司经营，对此，应认定张红梅已收到涉案商铺并且正常经营，现量具公司明确办理该商铺产权证条件具备，可以配合办理，故张红梅提出八百年公司出售商铺为二手房、涉案商铺无法交付及不能办理商铺产权证的主张不予认定，其要求解除《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》及《补充协议》、退还已交付房款的本诉诉讼请求不予支持。八百年公司以涉案商铺已交付使用，张红梅无法办理商铺产权证理由不能成立的抗辩理由予以采纳。因张红梅在2014年9月30日已收取涉案商铺收益金，该商铺仍由青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理，张红梅对之后收益金享有追索主张权利，应认定八百年公司已向张红梅交付涉案商铺，八百年公司主张继续履行双方签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》及《补充协议》的主张合理，应予以认定；张红梅对未交付剩余商铺款不持异议，同时因八百年公司、张红梅均不能证明无法办理商铺尾款贷款是由哪一方造成，故应认定无法办理贷款双方责任不明，八百年公司主张继续履行由张红梅支付剩余商铺买卖合同价款的主张合理，提出由张红梅因逾期支付商铺尾款存在违约的事实不予认定，要求张红梅支付逾期履行违约金的诉讼请求不予支持。量具公司与八百年公司签订的《委托书》合法有效，作为委托人及房屋实际登记人，应在张红梅与受委托人即合同相对人八百年公司履行合同义务后，与八百年公司共同协助办理商铺产权过户手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十九条之规定，判决：一、驳回张红梅的全部本诉诉讼请求；二、张红梅与八百年公司签订的《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》及《补充协议》继续履行；三、张红梅支付八百年公司商铺尾款280000元，判决生效后十五日内履行；四、驳回八百年公司其他反诉诉讼请求。本诉案件诉讼费7532元，由张红梅负担，反诉诉讼费3385元，张红梅负担2750元，八百年公司负担635元。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，2014年9月30日张红梅与八百年公司签订的《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》及补充协议和张红梅与青海酷卓拉商场管理有限公司签订的《酷卓拉·婴童世界委托经营管理合同》均系当事人真实意思表示。八百年公司根据上述合同约定将商铺交付给张红梅指定的青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理，张红梅亦出具了收到租金的收条，表明张红梅与八百年公司的合同已处于履行状态。张红梅所持案涉商铺属于二手房，八百年公司存在虚假宣传、欺诈销售的理由与查明的事实不符，张红梅亦未提供有效证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，一审未支持张红梅据此提出的解除商铺买卖合同的请求正确。对于张红梅所持一审判决与生效的（2020）青01民特36号民事裁定书相矛盾的上诉理由，人民法院的生效裁判具有既判力，但效力仅限于生效裁判的判项，（2020）青01民特36号民事裁定书的裁定结果是撤销仲裁裁决，故该裁定书对本案诉讼不具有溯及力，对张红梅此节上诉理由不予支持。现八百年公司愿意继续履行合同，且量具公司同意协助张红梅办理案涉商铺过户事宜，张红梅可以获得案涉商铺的产权，实现其购买合同约定商铺的目的。综上，张红梅以合同目的不能实现为由要求解除双方之间商铺买卖合同及补充协议的上诉理由不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费10917.00元，由张红梅负担。        本判决为终审判决。        审判长    张敏娟审判员    林建平审判员    任宁二○二一年三月十七日法官助理    刘姗姗书记员    高静《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。