山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁05民终549号上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号,统一社会信用代码91370502772063685K。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住山东省利津县。委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕丽华，女，1971年9月26日出生，汉族，江汉油田清河采油厂职工，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：曹国平，男，1966年4月5日出生，汉族，自由职业，住河北省衡水市景县。上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称“通懋公司”）因与被上诉人滕丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军，被上诉人滕丽华的委托诉讼代理人曹国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人通懋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，在查明事实基础上予以改判；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋买卖合同项下被上诉人实际支付给上诉人的房屋总价款错误，导致上诉人应向被上诉人支付的迟延办理产权登记违约金数额错误，应依法予以纠正。涉案商铺总价款应以商品房买卖合同第四条约定总价款为最终依据，而并非以认购书约定总价款为依据。二、被上诉人滕丽华主张2015年度租金超过诉讼时效期间，一审判决认定事实错误，应予纠正。三、一审判决认定上诉人系案外人嘉棣公司母公司，系认定事实错误，应依法予以纠正。被上诉人滕丽华辩称，涉案两处房屋总价款133224元，优惠后成交价为117062元，本案并不存在超过诉讼时效的情形。案外人嘉棣公司与通懋公司之间的关系可以从涉案补充协议载明的第三条予以证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告嘉棣公司未到庭，亦未向本院提交书面意见。滕丽华向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）20352元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金1209元，以上共计21561元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月27日，原告滕丽华与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书2份，分别约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C-247号房产一套，建筑面积暂计为4.88平方米，总价为65880元，优惠后成交价为57836元；原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C-248号房产一套，建筑面积暂计为4.88平方米，总价为67344元，优惠后成交价为59226.8元；并均特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签定后上述认购书自动失效。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同2份，原告同意将所购上述商铺委托嘉棣公司出租经营，租期均自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即分别冲抵13881元和14215元。并均约定，三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月13日，原告滕丽华作为买受人与出卖人嘉棣公司签订商品房买卖合同2份，分别约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-247号、2C-248号房产，建筑面积均为4.88平方米，房屋价款分别为43955元和45011元，原告应于2006年10月13日前分别付清43955元和45011元；并均约定原告如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月27日分别支付2C-247号房产购房款15037元、2C-248号房产购房款15398元，于2006年10月13日支付上述2C-247号、2C-248号房产购房款58531元，共计88966元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由被告实际管理。2010年1月2日，原、被告及嘉棣公司共同签订海翔数码港购房合同补充协议，约定1、房产证办理事宜：2010年6月30日前承建方办理完毕三证（房产证、土地证、契证）并交付业主，如违约无条件退换商铺实缴金，并按实缴金额1%支付违约金；2、被告在2014年12月31日后，在征得业主同意的情况下，对该业主购买的铺位根据认购书成交价进行回购；3、被告通懋公司系嘉棣公司母公司，具有相同法律效力。同日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的3.8%，计4449元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的4.8%，计5619元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告按约向原告支付了上述商铺租赁合同约定的返租款。上述商铺租赁合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。一审法院认为，原告滕丽华与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，被告通懋公司应依法承担由上述房屋买卖合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。根据原、被告及嘉棣公司共同签订的海翔数码港购房合同补充协议，2010年6月30日前承建方办理完毕三证（房产证、土地证、契证）并交付业主，如违约无条件退换商铺实缴金，并按实缴金额1%支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即共计冲抵28096元，原告另向嘉棣公司支付购房款88966元，因此原告实际已支付的上述房屋价款共计应为117062元。按照上述商品房买卖合同、补充协议关于产权登记的有关约定，被告应按原告实缴房款的1%向原告支付违约金1170.62元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。原告与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。2010年1月2日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告继续实际管理涉案房屋，且仍处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金为总房款的4.8%即5619元的标准计算，共计10745.38元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金1170.62元、自2015年1月1日起至2016年11月28止的租金10745.38元，共计11916元，理由正当、证据充分，予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告滕丽华支付逾期办理产权登记的违约金1170.62元、自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金10745.38元，共计11916元；二、驳回原告滕丽华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，减半收取计170元，由原告滕丽华负担76元，被告东营市通懋置业有限公司负担94元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。本院认为，二审本案的争议焦点是：1.一审法院认定滕丽华已支付房款为117062元并以此确定逾期办证登记违约金为1170.62元是否正确；2.一审法院认定滕丽华主张的2015年度的租金未超出诉讼时效，是否正确；3.通懋公司与嘉棣公司之间关系如何。关于第一个焦点问题。本院认为，民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。虽然涉案商品房买卖合同载明商铺价款不包含三年出租经营权折抵的24%的购房款，但委托经营合同约定滕丽华将涉案商品房三年的出租经营权让渡给嘉棣公司出租经营，用该三年的出租经营权补偿嘉棣公司给予其购买商铺合同总价款24%的价差，结合商铺认购书载明的涉案商铺优惠成交价及在商品房买卖合同之后所签订的商铺租赁合同中所约定的年返租款为总房款的4.8%，均可以看出，涉案商铺的总房款是包含三年出租经营权折抵的24%的购房款的。前述三年委托经营的收益实际系冲抵了涉案商铺24%的购房款，滕丽华亦无需再另行支付该部分购房款。因此，一审认定滕丽华已支付涉案商铺购房款为117062元是符合双方真实意思表示，亦是公平合理的，通懋公司关于一审认定滕丽华实际支付的房屋总价款错误的主张不能成立，本院不予支持。根据商品房买卖合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方约定明确具体，一审依据双方约定按已支付房屋价款的1%对逾期办理产权登记的违约金予以支持也是正确的。关于第二个焦点问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，双方对于涉案商铺的租赁期限、租金标准及支付期限等均未达成一致意见，但通懋公司至今仍继续占有使用涉案商铺，其应向滕丽华支付租金。因双方未明确租金的支付期限，对于后续的租金支付期限，可参照合同法第二百二十六条“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定执行。通懋公司自商铺租赁合同到期至本案一审时占有使用涉案商铺显然已超过一年，所涉2015年租金应在2015年12月31日前支付，滕丽华于2016年12月30日向人民法院提交民事起诉状，在法律规定的一年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效期间。且从本案的实际情况看，因涉案商铺现仍无法分割办理产权证等问题，滕丽华就委托出租的租金标准与通懋公司持续进行协商，客观上也不存在怠于行使权利致使超过诉讼时效期间的问题。因此，通懋公司关于滕丽华主张的2015年的租金已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于第三个焦点问题。涉案房屋系由通懋公司委托嘉棣公司对外销售，通懋公司依法承担由涉案房屋买卖合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。虽然通懋公司、滕丽华及嘉棣公司于2010年1月2日各方共同签订了海翔数码港购房合同补充协议约定“···3、通懋公司系嘉棣公司母公司···”，但该约定内容与本案并无关联，且通懋公司与嘉棣公司是否系母公司与子公司的关系亦未由一审法院认定，故上诉人针对双方关系问题上诉，本院不予审查。综上，上诉人通懋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，由上诉人东营市通懋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洪江代理审判员  王继印代理审判员  袁永林二〇一七年六月二十三日书 记 员  刘海涛