湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初968号原告：湖南贤恩物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区。法定代表人：蔡镇业，总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。被告：刘灿华，女，1976年12月21日出生，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：王清煌，女，1953年6月19日出生，汉族，住岳阳市。原告湖南贤恩物业管理有限公司（以下简称贤恩物业）与被告刘灿华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贤恩物业的委托诉讼代理人彭铭望，被告刘灿华的委托诉讼代理人王清煌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贤恩物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘灿华支付拖欠的物业管理费6493.39元，并支付从逾期之日至实际支付之日止的滞纳金(其中2016年3月31日前的滞纳金按照每日千分之三的标准计算，2016年4月1日起的滞纳金按照每月千分之三的标准计算)；2、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃了对滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告一直按照物业服务合同的约定为巴陵尚都小区全体业主提供物业管理服务,被告为该小区7栋509号房的业主，被告自2017年9月1日至2019年12月31日共拖欠28个月物业管理费6493.39元。被告刘灿华辩称，与被答辩人贤恩物业签订《巴陵尚都商住小区物业服务合同》的“福隆巴陵尚都业主委员会”是未经业者选举并合法备案的非法组织，该合同为无效合同，对答辩人没有约束力，被答辩人无权要求答辩人按此合同履行支付物业管理费的义务。查明的事实2013年9月27日，原告贤恩物业与巴陵尚都小区的开发商岳阳福隆置业有限公司签订了一份《巴陵尚都物业管理服务合同书》，约定由原告为巴陵尚都小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2013年9月30日起至2016年10月1日止，物业管理费标准为住宅1.3元/月/平方米，业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的每日千分之三交纳滞纳金。2014年5月5日，巴陵尚都小区成立了福隆巴陵尚都业主委员会，业委会主任为徐湘平。诉讼过程中，被告刘灿华主张该业主委员会成立时，房产管理部门未最终批准，该业委会为非法组织。经查，福隆巴陵尚都业主委员会成立的相关资料报行政主管部门后，行政主管部门签署了“（居民选票存办事处）该业委会在办事处组织下成立，资料符合备案要求”的意见，但无审批人签名，也未加盖印章。2016年4月1日，福隆巴陵尚都业主委员会和原告签订了一份《巴陵尚都商住小区物业服务合同》,约定由原告为巴陵尚都小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日；物业管理费标准为住宅1.3元/月/平方米，业主或物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交金额的千分之三按月交纳滞纳金。两份物业合同还约定了原告应提供物业服务的主要内容为：对物业共用部分、共用设施设备承担维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；小区车辆的交通及停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。被告刘灿华为巴陵尚都小区7栋509号房业主，其房屋面积为178.39平方米，每月应交物业管理费231.907元。被告从2017年9月1日至2019年12月31日共拖欠28个月物业管理费6493.39元。诉讼中，被告主张原告提供的物业服务不符合合同约定，并提供了小区内垃圾堆放照片、电梯运行检验不合格的《特种设备检验意见通知书》、消防安全不合格的《责任限期改正通知书》作证据。另查明，巴陵尚都小区于2017年5月成立了岳阳市巴陵尚都业主委员会（以下简称巴陵尚都业委会），业委会主任为吴**安。巴陵尚都业委会于2019年将原告、徐湘平诉至本院，要求确认徐湘平任业主委员会主任时于2016年4月1日与原告签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》为无效合同。本院审理后于2020年2月25日作出(2019)湘0602民初7085号民事判决书，认为福隆巴陵尚都业主委员会成立时已履行向街道办事处报告、召开业主大会并选举、街道办事处同意向行政主管部门备案、向行政主管部门申请备案等相关程序。由于业主委员会属于自治性组织，其成立后的备案，只是一种告知，并不具备行政许可的性质，故行政主管部门是否备案，对业主委员会的成立并无影响，且行政主管部门自收到备案申请后未作出不予备案的决定；该届业主委员会的民事活动，对巴陵尚都业委会具有约束力，徐湘平代表原告签订物业服务合同的行为，应当得到认定。而且，在物业合同签订后，原告一直在为小区提供物业服务。故此，驳回了巴陵尚都业委会的诉讼请求。巴陵尚都业委会不服提出上诉，岳阳市中级人民法院作出的(2020)湘06民终1622号民事判决书维持了一审判决。2020年1月30日，原告与巴陵尚都业委会办理了设备移交手续，于2020年2月28日正式退出该小区物业服务。判决的理由及结果本院认为，原告贤恩物业与岳阳福隆置业有限公司订立的《巴陵尚都物业管理服务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定；福隆巴陵尚都业主委员会与原告签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》的效力已被人民法院生效判决书所确认。故此，两份合同均合法有效，对巴陵尚都小区全体业主具有约束力。原告为巴陵尚都小区提供了物业服务，刘灿华作为小区业主，亦享受了相应的物业服务，缴纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。被告提供的垃圾照片，是某一时间点的静态状况，不能证明垃圾未清理的时间长期存在；被告提供的《特种设备检验意见通知书》、《责任限期改正通知书》等证据能够证明电梯、消防设施确有安全隐患，但原告并非专业的电梯、消防安全检验机构，其责任是在发现安全隐患后及时处理，被告提交的证据不能证明在该安全隐患发生后原告未尽维修义务，故被告未充分举证证明原告的物业服务不符合合同约定，对原告要求被告支付拖欠的物业管理费6493.39元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告刘灿华在本判决生效后十日内向原告湖南贤恩物业管理有限公司支付2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6493.39元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费减半收取25元，由被告刘灿华负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  冯剩勇二〇二一年三月三十日书记员  傅 粲附相关法条:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。