山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民二初字第128号原告张立强。委托代理人王丹阳，广东德而赛律师事务所律师，一般代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告张立强与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2015年4月14日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立强及其委托代理人王丹阳、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张立强诉称，原被告于2011年6月09日签订商品房买卖合同四份（合同编号：滨博住000344、000345、000346、000385）及空中花园协议二份，合同约定被告将其开发建设的中博家园XXXX幢2单元202室、302室、201室及XXXX幢3单元302室四套房产预售给原告，总计房款832303元，交房期限为2011年6月30日，逾期交房原告可要求被告继续履行合同并按已交房价款日万分之二承担违约责任。空中花园协议约定，鉴于原告购买被告房产，被告将空中花园二处（使用面积均为30平方米）的专有使用权赠与原告。以上合同签订后，原告如约履行了给付832303元房款的义务，但被告至今未能交付相关房产。请求判令：1、被告立即履行双方于2011年6月9日签订的商品房买卖合同及空中花园协议，交付房屋及办理权属登记；2、被告承担以购房款832303元为基数，自2011年7月1日起至实际交付房屋日止，按日万分之二计算的逾期交房违约金，截止起诉之日违约金为232046.08元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、对原告第一项诉讼请求，被告所建的原告所购商品房，现正在进行建设，尚未达到交付条件，待达到交付条件后再通知原告前来交房并办理权属登记；2、对原告的第二项诉讼请求违约金，被告认为原告主张的违约金数额及计算标准过高，要求予以调低；3、对原告的第三项诉讼请求，诉讼费不应全部由被告承担。经审理查明，2011年6月9日，原告张立强（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订商品房买卖合同两份（合同编号分别为：滨博住000344、滨博住000345、滨博住000346、滨博住000385），约定，买受人购买的商品房分别为位于滨州市长江五路以北渤海二十五路以东中博豪园第XXXX幢2单元202号房、第XXXX幢2单元302号房、第XXXX幢2单元201号房、第XXXX幢3单元302号房；上述商品房的用途均为住宅，其中第XXXX幢2单元202号房房款为2096146元于2010年3月21日一次性付清，第XXXX幢2单元302号房房款为192656元于2010年3月19日一次性付清，第XXXX幢2单元201号房房款为209146元于2010年3月19日一次性付清，第XXXX幢3单元302号房房款为221355元于2010年3月15日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人均应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人均应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告张立强（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订空中花园协议两份，约定，乙方因于2010年3月14日购买中博豪园XXXX号楼2单元202号住宅，XXXX号楼2单元201号住宅，分别受赠空中花园专有使用权，空中花园使用面积分别为30平方米，使用期限均同购买住宅所占宗地使用年限，即2008年3月22日至2078年3月21日。原告依约分别于2010年3月21日向被告交付购房款209146元，于2010年3月19日交付192656元、209146元，于2010年3月15日交付221355元。上述四套房屋的总价款832303元原告已经交付给被告。截止法庭辩论终结之日，涉案四套房屋所在楼体均未验收，不符合交房条件，被告滨州市中博房地产有限公司也未将涉案房屋及空中花园交付原告张立强。原告诉至本院。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同四份、收款收据四份、空中花园协议二份及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告张立强与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的四份商品房买卖合同及二份空中花园协议，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，被告应自交付条件成就后十日内将涉案房屋交付原告并按合同约定在交付后90日内协助原告办理产权登记手续。关于原告主张的逾期交房违约金。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2011年6月30日前交付涉案房屋及空中花园，被告至今未交付。被告未提供证据证明其延期交房存在合同约定的可以据实延期的情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。四份合同均约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效。结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的违约金计算应以购房款832303元为基数，自2011年7月1日起至实际交付上述商品房之日止，按日万分之二计算。被告辩称违约金计算标准过高。本院认为，有约定的从约定，双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人依约履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，则应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。其该项辩解，本院不予采纳。被告未依约支付违约金，而致原告产生的诉讼费应予以分担，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司将坐落于滨州市滨城区长江五路以北渤海二十五路以东中博豪园XXXX幢2单元202室及空中花园、XXXX幢2单元302室、XXXX幢2单元201室及空中花园、XXXX幢3单元302室自交付条件成就后十日内交付原告张立强并于交付使用后90日内协助原告张立强办理上述四套房屋的产权登记手续；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张立强支付逾期交房违约金（以832303元为基数，自2011年7月1日起至实际交付上述商品房之日止，按日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4781元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  孙春华人民陪审员  王新民人民陪审员  李惠珍二〇一五年九月一日书 记 员  温淑娟