葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初187号原告郑某某，男，1984年7月25日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告陈某某，女，1981年8月20日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告杨某某，男，1981年11月17日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告罗某，男，1980年11月30日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告闫某某，女，1979年9月28日生，满族，住葫芦岛市龙港区。原告刘某某，女，1979年6月2日生，满族，住葫芦岛市龙港区。原告马某某，女，1979年2月4日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告赵某，女，1979年10月7日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告吕某，女，1954年2月11日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告李某某，女，1962年11月17日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。共同委托代理人王思涵，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告葫芦岛市龙港区首创象墅小区业主委员会，住所地葫芦岛市龙港区文萃路16号16-8号楼3单元902室。负责人王某某1，1973年6月26日生，汉族，该委员会主任，住葫芦岛市龙港区。委托代理人石冲，辽宁同方律师事务所律师。原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某诉被告葫芦岛市龙港区首创象墅小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员岳英凯担任审判长，与人民陪审员陈翠、唐锦辉组成合议庭，书记员于雅菲担任法庭记录，并于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某委托代理人王思涵，被告葫芦岛市龙港区首创象墅小区业主委员会负责人王某某1及委托代理人石冲，到庭参加了诉讼。原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某，经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某系葫芦岛市龙港区首创象墅小区的业主，分别于2010年、2011年、2012年、2013年和2019年先后办理入住，房屋地址为葫芦岛龙港区文翠路16号和文化路16号；被告系案涉小区业主委员会，于2019年8月10日成立。被告发布案涉小区将于2020年5月7日至5月25日期间，采用走楼书面征求意见形式召集召开第一次业主大会。会议议题为“1、是否同意按原服务标准与盛世物业公司续签服务合同；2、是否同意授权业主委员会采取公开招标形式选聘其他物业服务企业；3、是否同意授权业主委员会及业主代表大会采取邀请招标形式选聘其他物业服务企业”。但经对该次业主大会全部过程的查询以及对本小区《议事规则》的查阅，发现本次业主大会的召开存在违规行为，具体如下：1、《议事规则》第十六条约定“业主大会会议采用以下第AB种方法进行发放、回收表决票：（一）设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见，由业主委员会组织有关人员住户送迗并回收业主意见”。2020年5月29日，被告发布通告称，“经过业委会和业主代表以及诸多热心业主的多次走楼和电话咨询……”，其中的电话咨询完全不符合《议事规则》第十六条的约定，并不存在通过电话咨询进行发放和回收表决票的内容，属于违约行为。且在投票截止时间后对没有表达意见的业主再次给予延长投票时间，该行为也不符合《议事规则》第十七条第一款的约定，即“已确认参会未表决的业主，其投票权数按照不计入已表决的多数票统计”。故按照该规定，剩余没有表达意见的业主，其投票权数不应再计入多数票中进行统计。2、《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和苐（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《议审觇则》第十七条规定，“业主大会采取以下方法进行表决票的统计。……（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第1项办法统计：1.予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；2.不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；……”而在本次业主大会选举过程中，社区、业主委员会以及业主代表从未到案涉小区的物业公司进行核实，表决票中是否存在未按规定交存物业专项维修资金、物业费、存在违建等损害公共利益行为的业主不得而知；本小区共计2500多户，其中850多户存在未按规定交物业费情况以及75户违建业主，表决票中不能排除存在此种情况，故同意票数存在未达到双过半的法定及约定条件，最终导致本次业主大会无效的后果。原告作为本小区的业主，对侵害业主合法权益的行为有权请求予以撤销，对涉及业主公共利益的事项有权要求被告公开，对业主大会的相关决议有知情权和监督权。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五）其他应当向业主公开的情况和资料。综上，请求法院依法支持原告诉请。诉讼请求如下：1、请求撤销葫芦岛市龙港区首创象墅小区2020年第一次业主大会的决定;2、被告承担本案诉讼费。被告葫芦岛市龙港区首创象墅小区业主委员会辩称，一、业主大会召开程序形式合法，业主投票真实有效，符合法律规定及物业管理部门的要求。1.首创象墅小区业主大会召开时，正值新冠疫情防控期间，根据葫芦岛龙港区防疫指挥部的疫情防控要求,本次业主大会不能采取大规模召集人员聚集开会的方式进行投票。在经被告向物业主管部门及社区请示,物业主管部及社区同意采用走楼与电话回访的形式完成业主投票。2.本次业主大会投票充分体现业主对园区自治的意思表示。为充分表达业主意见，在业主投票已满足业主大会表决要求的情况下,对于因疫情原因没有及时表达意见的业主,被告仍给予时间充分行使其权利，给予其参与投票的机会，充分尊重业主意见。3.小区业主的投票权是以其占有的小区内专有建筑面积为基础，该权利是法定权利,不因未交物业费、或未交物业专项维修基金而丧失。同时也没有相关的法律、法规明确规定，小区业主未交物业费、或未交物业专项维修基金而丧失投票权。即便在未交物业费的情况下，法律只规定了未交物业费不能当选业委会成员，而非丧失投票权。4.物业主管部门对业主大会投票计票全过程进行了全程监督。小区业主的投票计票过程中，社区领导直接进行有效督导，并对唱票过程全过程监督,有效确保了票数统计的真实性。二、在主管部门对案外人盛世物业拒不撤场违法违约行为的监管过程中，物业主管部明确认可业主大会结果。2020年11月3日，被告向案外人盛世物业(原物业公司)送达《终止物业服务全面撤场通知书》，盛世物业拒不撤场。在此情况下，葫芦岛市龙港区住房和城乡建设局依法向其送达《建设行政执法责令改正通知书》。确认了被告通过业主大会投票解除与盛世物业《物业服务合同》的事实,明确认可业主大会的效力。综上，被告召开业主大会决议程序合法、投票表决真实有效并依法公布，原告要求撤销没有依据。原告诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回,维护被告合法权益。本院经审理查明，原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某系葫芦岛市龙港区首创象墅小区的业主，分别于2010年、2011年、2012年、2013年和2019年先后办理入住，房屋地址为葫芦岛龙港区文翠路16号和文化路16号；被告系案涉小区业主委员会，在业主委员会成立过程中，正直疫情期间，在街道和社区的监督指导下根据龙港区防疫指挥部的疫情防控要求，业主大会的召开不能采取大规模聚集人员聚集的要求经请示物业主管部门的批准采用走楼和电话回访的方式在充分尊重全体业主自愿的基础上完成了业主大会的投票，形式、程序均是合法有效的，并于2019年8月10日成立。2018年12月31日被告业主委员会与北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司物业服务合同期满。业委会成立后发布案涉小区将于2020年5月7日至5月25日期间，采用走楼书面征求意见形式召集召开第一次业主大会。会议议题为“1、是否同意按原服务标准与盛世物业公司续签服务合同；2、是否同意授权业主委员会采取公开招标形式选聘其他物业服务企业；3、是否同意授权业主委员会及业主代表大会采取邀请招标形式选聘其他物业服务企业”。2020年8月31日小区业主大会决议不再与北京盛世物业公司葫芦岛分公司续签物业服务合同。2020年11月20日葫芦岛市龙港区住房和城乡建设局做出建设行政执法责令改正通知书，要求北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司在七日内搬出首创象墅小区。上述事实，有原、被告双方当事人陈述、《协调函》、《通知》、《首创象墅业主委员会关于第一次业主代表扩大会议决议结果的公告》、《首创象墅小区业主委员会通告》、《首创象墅小区业主征求意见表》、《首创象墅小区业主委员会通告》、《首创象墅小区业主大会议事规划》、《葫芦岛市首创象墅业主欠缴物业费明细》、《首创象墅业主委员会成员欠费明细》、《葫芦岛市首创象墅园区违建明细》等证据在卷佐证，经开庭质证，本院审查予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定："业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"据此，业主行使撤销权的成立要件为：一、撤销权提出的主体为受侵害的业主；二、提出的对象为业主大会或业主委员会；三、指向的客体为业主大会或业主委员会作出的“决定”；四、必须为业主的合法权益受到侵害。本案被告业主委员会的成立是在街道和社区的指导和监督下依法成立的。业主委员会成立符合法律规定，做出的决定在不侵害业主权益不违反法律法规和其他禁止性规定的应受法律保护。故原告诉请要求撤销葫芦岛市龙港区首创象墅小区2020年第一次业主大会的决定，没有事实和法律依据，原告的诉请证据不足，事实不清本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告郑某某、陈某某、杨某某、罗某、闫某某、刘某某、马某某、赵某、吕某、李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  岳英凯人民陪审员  陈 翠人民陪审员  唐锦辉二〇二一年三月九日书 记 员  于雅菲