贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2600号上诉人（一审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。法定代表人：金晓梅，公司执行董事。被上诉人（一审原告）：倪红，女，汉族，生于1981年，原籍贵州省习水县，现已将户口迁至湖南省益阳市，住湖南省益阳市资阳区，被上诉人（一审原告）：倪建梅，女，汉族，生于1983年，贵州习水人，户籍所在地习水县，被上诉人（一审原告）：倪晓玉，女，汉族，生于1977年，贵州习水人，户籍所在地习水县，上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）因与被上诉人倪红、倪建梅、倪晓玉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销一审判决，驳回一审原告的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，一审判决认定上诉人逾期交房造成违约系认定事实不清楚。事实是被上诉人违约在先，是对方未交清房款而且迟迟没来接房造成，所以上诉人未违约；二、被上诉人于2014年7月3日合同全部款项才付清到帐，他已违约在先，根据合同第八条第4项的规定，被上诉人应该支付上诉人违约金。三、一审法院认定违约金时间有误，上诉人在2014年1月开始交房，而合同约定的交房时间是2014年5月30日，被上诉人交房钥匙的时间是2015年4月8日，被上诉人���己不来接房是其自己的原因。被上诉人倪红、倪建梅、倪晓玉在本案二审期间答辩称：双方签订买卖合同，答辩人在合同签订后将首期款606000元交出卖人，余下的600000按揭贷款，答辩人也将有关资料在规定时间交给出卖人。双方约定的交房时间是2014年5月30日，但出卖人未按期交房，实属违约。由于我们已将有关按揭贷款的资料在规定时间前交出卖人，有关按揭贷款手续应由出卖人办理，其在交房期限到期后未通知我方接房，答辩人多次找公司，上诉人均以各种理由拖延。综上，一审判决正确，请求二审法院维持。倪红、倪建梅、倪晓玉向一审法院起诉请求:1、被告支付（自2014年5月30日起至实际交房之日2015年4月8日止，共308天）原告全部房款（￥1206000.00元）的万分之二的（日计算）违约金74289.6元，即：308天×（1206000.00元×2/10000）=74289.60元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2013年11月19日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：14-68），合同约定：被告将坐落于习水县杉王大道御景山居14B-1-4号门面出售给原告，总售价为1206000.00元人民币，合同签订后原告按照合同约定履行支付了全部房款，现按合同第十一条第一项之约定，被告应于2014年5月30日前交付该门面，而实际交房时间为2015年4月8日，交房逾期308天。原告认为，被告迟延交房的行为已构成了严重的违约，该违约行为致使原告不能按计划进行出租门面，给原告造成了直接的经济损失，请求贵院判令被告支付合同约定的逾期308天的违约金74289.60元。现原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定依法提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：原告倪红、倪建梅、��晓玉于2013年11月19日与被告华居公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发修建的位于习××县东皇镇天生路御景山居14B-1-4的商业营业用房1套，建筑面积67平方米，套内建筑面积65.52平方米。合同第八条约定付款方式为银行按揭。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款606000.00元，余款600000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定交房时间为2014年5月30日，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条约定逾期交房超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出���人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，二原告于2014年7月3日交清全部购房款。2016年5月8日，被告华居公司首次正式以张贴交接房屋通知的方式通知14、15、16、17号楼的业主接房。另查明，倪红、倪建梅、倪晓玉于2015年4月8日领取该涉案房屋的钥匙。以上事实，有《商品房买卖合同》、票据、调查笔录以及原、被告双方当庭陈述等证据在卷佐证，并经当庭举证质证，本院予以确认。一审法院认为，原、被告于2013年11月19日的签订《商品房买卖���同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，三原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了购房款，被告应按合同约定向三原告交付房屋，但被告未依约交房，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，向三原告支付违约金。被告当庭辩称违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对被告要求减少违约金的抗辩，本院予以支持。被告违约造成三原告不能如期将门面出租，三原告的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，对三原告的损失，本院酌情支��每年50000.00元的租金，即每年的违约金为50000.00元×（1＋30%）＝65000.00元。被告辩称要在交清房款的情况下才交房，因被告未举证证明系原告的原因导致银行按揭迟延办理，致使房屋无法按期交付，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对被告的辩称，本院不予支持。因三原告领取该涉案房屋钥匙的时间为2015年4月8日，故本院支持从2014年5月31日开始计算违约金至2015年4月8日共313天，被告应当向三原告支付违约金：65000.00元÷365天×313天=55739.73元。综上，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、限被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告倪红、倪建梅、倪晓玉支付违约金55739.73元；二、驳回原告倪红、倪建梅、倪晓玉的其余诉讼请求。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取计829.00元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。本案二审查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思���示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效的民事法律行为，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，买受人按照《商品房买卖合同》约定向出卖人支付了购房款首付款，并将有关按揭贷款的资料交出卖人，其已完成了有关合同的主要义务。出卖人应按合同约定向买卖受人交付买卖标的，但出卖人未在规定的时间内交房，其行为构成违约，依法应当承担有关违约责任。应按照《商品房买卖合同》第十三条的约定支付违约金。对双方约定的违约金，因出卖人在一审程序中提出违约金的约定过高并要求法院减少，一审法院根据有关规定，结合实际，本着公平的原则，对违约金适当进行调整，符合规定和实际，一审法院据此作出判决并无不当。上诉人关于买受人先行违约，在购房款未付清的情况下未交房，应是被上诉人违约造成的上诉理由，因双方签订��卖合同后，买受人已按约将首期款全部进行交付，并将有关资料在规定时间交给出卖人。现出卖人也未举证证明系买受人的原因导致银行按揭迟延办理，故其有关上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1657元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅审 判 员  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年六月三十日书 记 员  吴明英