广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3438号上诉人(原审原告)：梁仁君，住四川省武胜县。委托代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。委托代理人：吴盛河，广东伟通律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：罗永强，职务：总经理。委托代理人：程祥煌，均系广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：严东兴，均系广东信德盛律师事务所律师。上诉人梁仁君、广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋303房。2009年9月6日，梁仁君（乙方、买受人）与致岭公司（甲方、出卖人）签订《商品房预售合同》，约定梁仁君向致岭公司购买致岭假日花园H7栋303房，购房总价款为313002元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用(相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准)及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，梁仁君按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭付款方式支付剩余购房款。致岭公司于2010年12月30日将涉案房屋交付给梁仁君使用。2014年2月17日，涉案房屋所在楼盘办妥了大确权手续，所有权人为致岭公司。2015年1月4日，梁仁君向致岭公司提交办证所需的资料。一审诉讼中，致岭公司提交广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2014年11月10日出具的《不具备购房资格告知书》（复印件）拟证明因梁仁君不具备购房资格而导致迟延办理房地产权证。梁仁君解释该证据系梁仁君购买的另外一套房子发生纠纷在法院处理时到房管部门查询得到的，该证据只能证明2014年11月10日当时梁仁君不具备购房资格，但涉案房屋于2009年购买且于2010年进行预告登记，不受政府限购政策的影响。对此梁仁君并提供2014年11月10日广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的个人名下房地产登记情况表予以证明。该登记情况表显示梁仁君名下有包括涉案房屋在内的两套房产已办理了预告登记，除此之外，梁仁君名下无其他房地产信息。原审法院认为：梁仁君与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，梁仁君已按约定履行向致岭公司支付购房款义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为梁仁君办妥产权登记，并将以梁仁君为产权人的房地产权证交付梁仁君。涉案房屋已于2010年12月30日交付梁仁君使用，但致岭公司未在约定期限内为梁仁君办妥产权登记，构成违约，故梁仁君要求致岭公司按合同约定办妥并交付房地产权证，并自逾期之日的次日（2011年11月5日）起至致岭公司办妥并交付房地产权证给梁仁君之日止,每天按房价款0.05%的标准支付逾期办证违约金合法有据。但2011年11月5日距梁仁君提起本案诉讼之日（2015年2月4日）已超过两年的诉讼时效期间，故违约金起算日应为梁仁君提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2013年2月5日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，法院予以采纳。关于梁仁君是否存在迟延提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，梁仁君是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，因此自2013年2月5日至2014年2月17日期间，致岭公司应承担逾期办证违约责任。在致岭公司办妥大确权登记手续后，梁仁君于2015年1月4日才向致岭公司提交办证所需的全部资料，应认定为逾期提交资料，梁仁君在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至梁仁君向致岭公司提交办证所需的全部资料之日（2015年1月4日）共322天的时间，致岭公司无须承担逾期办证违约责任。综上，致岭公司应承担从2013年2月5日起至梁仁君实际取得涉案房屋房地产权属证书之日止，并扣除322天时间的逾期办证违约金。致岭公司抗辩由于梁仁君不具备购房资格的原因导致迟延办证，但致岭公司拟证明其主张的《不具备购房资格告知书》出具时间为2014年11月10日，无法证明梁仁君在购买涉案房屋时不具备购房资格。该证据亦无法证明因梁仁君不具备购房资格的原因导致迟延办证，且涉案房屋已办理了预告登记，因此，致岭公司该抗辩意见证据不足，法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内，为梁仁君办妥位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋303房的房地产权属证书并交付给梁仁君。二、广州市致岭房地产开发有限公司向梁仁君支付从2013年2月5日起至梁仁君实际取得广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋303房的房地产权属证书之日止，并扣除322天时间的逾期办证违约金。三、驳回梁仁君的其他诉讼请求。一审案件受理费1764元，由梁仁君负担989元，广州市致岭房地产开发有限公司负担775元。判后，上诉人梁仁君不服，提起上诉并针对致岭公司的上诉意见答辩称：一审对致岭公司应支付逾期办证违约金的起算时间认定有误，其余事实均查明正确。梁仁君曾于2014年8月28日就本案向原审法院提起诉讼，但在庭审过程中，原审法院告知一个案件中只可处理一套涉案房产，于是梁仁君撤回了本案有关诉讼请求。梁仁君已在2014年8月28日向法院主张权利，应从2014年8月28曰起向前倒推两年计算相关违约金。据此请求撤销原判，改判致岭公司支付从2012年8月29曰起至梁仁君实际取得涉案房屋房地产权属证书之日止的违约金；本案诉讼费由致岭公司承担。上诉人致岭公司提出上诉并针对梁仁君的上诉意见答辩称：1.一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，导致一审判决认定的事实出现偏差。2.一审开庭时，致岭公司提交了五项答辩意见，并且详细列举了事实与法律依据，但一审判决仅仅简单罗列了三条答辩意见，并不予采纳，却没有阐述不予采纳的法律依据，损害了致岭公司的合法权益。3.梁仁君2015年1月4日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到资料后交花都房管局，房管局2015年3月27日出具受理回执。实际办证时间59个工作日，而合同约定210个工作日，致岭公司完全没有违反合同约定，不应支付违约金。4.一审判决违反合同约定，免除了梁仁君延迟提交办证资料的责任。5.法院应责令梁仁君提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据，梁仁君要求我方从2012年8月28日开始支付违约金没有事实依据。据此请求改判驳回梁仁君的诉讼请求，依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。本院查明事实与原审查明事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给梁仁君，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题，涉案房屋已于2010年12月30日交付使用，按照合同约定，致岭公司应当在2011年11月4日前办妥产权登记，致岭公司未依约履行，应自2011年4月5日起承担违约责任。致岭公司上诉认为其不应承担违约责任，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，故在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。对于梁仁君于大确权登记手续之后才向致岭公司提交办证所需的资料的情况，原审已据此认定梁仁君存在过错并扣除了逾期提交办证资料的期间，并无免除梁仁君延迟提交办证资料的责任。在此情况下，原审法院认定应以2011年11月5日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。对于梁仁君提出的曾于2014年8月28日就涉案房屋向法院主张权利，故构成诉讼时效中断的意见，经查，本案一审2015年3月20日庭审时，双方已就诉讼时效问题进行辩论，梁仁君既未提出该意见，亦未提供任何相关证据。二审期间，梁仁君仍未能提供新证据证明其主张，本院对该意见不予采纳。故此，本案违约金应自梁仁君向原审法院提起诉讼之日倒退两年计算，一审对此认定正确，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人梁仁君、致岭公司的主张均理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人梁仁君承担525元，上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担1550元。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月七日书 记 员  赵 琳邱穗珠