黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]鸡民终字第305号上诉人（原审原告）王玉华，女，62岁。委托代理人蔡林海，律师。委托代理人王建东，律师。被上诉人（原审被告）鸡东县四百综合大厦。法定代表人赵明辉，经理。委托代理人李莉芳，律师。原审第三人管忠桓，男，64岁。上诉人王玉华因买卖合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2014）鸡东民初字第53-2号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉华及委托代理人蔡林海、王建东、被上诉人的法定代表人赵明辉及委托代理人李莉芳到庭参加诉讼。原审第三人管忠桓经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，被告鸡东县四百综合大厦在原有房屋的基础上翻扩建综合大楼，第三人管忠桓和张德才负责施工。在建综合大楼期间，因没有资金，1999年5月8日，开发商管忠桓与被告签订《开发商将四百综合楼所有产权委托四百对外出售协议》，约定开发商将四百综合楼的所有产权委托被告对外出售，所售款项用于该综合楼的建设和各种配套费用的缴纳，其中所售名单中包括原告王玉华的五个柜台。1999年6月4日，原告王玉华与被告鸡东县四百综合大厦签订《鸡东县百货商店综合大楼厅、柜台买卖合同》，约定原告购买被告35、36、48号厅、柜台（两节货架在内），柜台壹个21000元，有一个柱的扣款3000元，半个柱的相应扣款1/2，精品厅柜台每节6平方米，附墙柱不扣除面积，交付使用时间为1999年11月末，原告自交款后（全部交齐）已获得产权，交付使用后，原告持本合同到有关部门办理产权手续，税费由购厅、柜台者缴纳。同年同月同日，原告与被告又签订了鸡东县百货商店综合大楼厅、柜台买卖合同，原告又购买了被告37、38号厅、柜台，每个柜台240**元，其他内容与前一个买卖合同内容相同。1999年6月4日，原告向被告交付购买35、36、48号厅、柜台款60000元（3个柜台按照约定63000元，扣除一个柱款3000元）；1999年11月24日，原告向被告交付购买37、38号厅、柜台款48000元。原告购买的五个柜台原来是在被告一楼过道西侧（西侧是开发商面积），后来因为被告整体经营调整，西侧全部改成鞋厅，经被告与原告协商，一致同意将原告的五个柜台搬到被告一楼东侧即现在的位置，一楼东侧是被告产权部分，因串原告柜台开发商在一楼西侧给被告补面积。被告将垃圾桶放在原告现在使用的五个柜台的面积范围内。原告购买的五个柜台现在在被告第01552号公房产权执照范围内。在诉讼中，原告申请对上述柜台的使用面积进行司法鉴定，本院依法委托鸡西市科法司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：被鉴定的精品厅、柜台合计使用面积为22.68平方米；精品厅、柜台加上二分之一过道面积为36.43平方米。2014年12月16日，该司法鉴定中心根据原告申请对柜台内的垃圾桶和两根水泥柱占地面积出具了司法鉴定函，其答复如下：垃圾桶占地面积0.4125平方米，两根水泥柱占地面积0.5832平方米。五个精品厅、柜台实际使用面积22.68平方米中不包含垃圾桶和两根水泥柱占地面积。原告支付鉴定费2500元。第三人申请对原告购买的五个柜台建筑面积进行司法鉴定，鸡西市科法司法鉴定中心于2015年3月24日出具司法鉴定函，其内容为：经研究，申请中的“五个铝合金柜台”并非建筑物，不在《建筑面积计算规范》适用范围内，故予以退回。原审法院认为，原告王玉华与被告鸡东县四百综合大厦签订的购买鸡东县百货商店综合大楼35、36、48、37、38号厅、柜台的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且被告及第三人对合同的真实性无异议，按照合同约定，原告支付价款后取得五个柜台的产权，即该五个柜台占用范围内的经营使用权归原告所有，故对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。关于第三人管忠桓委托被告出售柜台的行为是第三人和被告之间建立的一种委托合同关系，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”依照该条规定，在本案中“受托人”是指被告鸡东县四百综合大厦，“委托人”是指第三人管忠桓，“第三人”是指原告王玉华，原告在签订购买合同时不知道被告与第三人之间存在代理关系，被告向原告披露第三人时，原告可以选择被告或者第三人作为相对人主张其权利，但一经选定不得变更，现原告选择要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。关于原告购买的五个柜台面积问题，原告在与被告签订购买合同时未对该面积是使用面积或建筑面积进行约定，按照鸡西市科法司法鉴定中心的意见，柜台不属于建筑物，不适用《建筑面积计算规范》，故面积应按五个柜台的实际使用面积进行确认；原告在购买柜台时有一个墙柱，搬到现在的位置时有两个墙柱，原告在现在的位置进行经营活动，这是原告认可并接受的事实，按照《柜台购买合同》“附墙柱不扣除面积”的约定，墙柱面积应计算在实际使用面积范围内，故原告的五个柜台实际使用面积应为23.2632平方米（22.68平方米+0.5832平方米），不足合同约定的30平方米，被告履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。关于被告的这一违约行为，原告要求补足面积，原告的该项请求不明确、不唯一，无法实际执行，事实上也无法实际履行，经本院释明后原告仍要求补足面积，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”对原告的该项请求本院不予支持，原告可以通过其他途径另行主张经济损失。关于原告要求被告协助办理过户的诉讼请求，《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，在共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”《城市房地产管理法》第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。从房屋的概念来看，应当具备两个基本特征：一是要有固定界限(一般应具备屋顶、墙界等围护结构);二是可以独立使用(可供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等活动)，这样的建筑物及构筑物才能称为房屋，才能进行登记。本案原告的五个柜台与其他柜台相互之间没有分隔的墙体，与通常的房屋四周有围护不同，五个柜台可以移动，没有明显、明确、永久的四至界限结构能明确到幢、层、套、间，不符合办理产权登记的条件，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告要求被告搬走占用其精品厅面积的垃圾桶，因被告将垃圾桶放在原告购买的五个柜台的使用面积范围内，占地面积0.4125平方米，违反合同约定，应承担违约责任，故被告应将其垃圾桶搬走。原告称被告将其柜台推在一起致使其受有损失，要求赔偿经济损失6万元的诉讼请求，其不是原、被告之间因履行合同发生的违约行为，而是一种侵权行为，至于侵权行为是否存在以及是否受有损失，是一种侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予评审。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告王玉华与被告鸡东县四百综合大厦于1999年6月4日签订的《鸡东县鸡东百货商店综合大楼厅、柜台买卖合同（二份）》合法有效，35、36、48、37、38五个柜台占用范围内的经营使用权归原告王玉华所有。二、被告鸡东县四百综合大厦于本判决生效后将占用原告王玉华五个柜台使用面积范围内的垃圾桶搬走。三、驳回原告王玉华的其他诉讼请求。宣判后，原告王玉华不服，向本院提出上诉。主要上诉理由：一、一审认定事实不清，证据不足。二、一审判决书中没有列举上诉人、被上诉人、第三人提交的证据，也没注明质证意见，同时没有体现出采信各种证据的理由，却径直下发判决内容，显然是错误。三、一审判决适用法律、法规错误。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人原审各项诉讼请求。被上诉人鸡东县四百综合大厦以原审判决正确为由答辩。现双方争议的焦点是：上诉人王玉华与被上诉人四百综合大厦签订的合同是否真实有效，被上诉人是否构成违约应否承担赔偿责任。二审期间上诉人提供了如下证据：1、鸡东县建筑质量监督站说明一份，旨在证明第三人管忠桓不是开发商，与本案无关。经质证，被上诉人提出异议，认为上诉人提供的只是对竣工工程的登记，不是对产权分配的确认。证据2、照片6张，旨在证明东侧大部分厅由被上诉人出租，被上诉人有多余面积补足上诉人缺少的面积。经质证被上诉人对此提出异议，上诉人从一楼西侧搬到东侧是对现有面积的确认，被上诉人是否有其他位置出租是被上诉人经营规划与上诉人无关。因上诉人提供的证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。被上诉人未提供证据。依据原审认定证据及双方当事人当庭陈述，本院认定事实与原审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的购买35、36、37、38、48厅、柜台合同，其实质是柜台买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同签订后上诉人交付了价款，取得了该柜台的经营使用权，被上诉人亦将合同约定的五个柜台交付给上诉人使用，故原审认定买卖合同有效并无不当。现案涉标的并非房屋，不符合办理产权登记的条件，原审对其要求办理产权过户续的诉请未予支持正确。现上诉人称其购买的是精品厅，其中包括柜台无证据证实，上诉人所提上诉理由，无充分证据加以证实，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（上诉人已交纳），由上诉人王玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘伟国代理审判员  徐立群代理审判员  张 晶二〇一五年九月十五日书 记 员  苏 爽附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。