广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3437号上诉人（原审原告）：苏荣华，住广州市花都区。委托代理人：杜健君、龚雪莹，均系广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：罗永强，职务：总经理。委托代理人：程祥煌、严东兴，均系广东信德盛律师事务所律师。上诉人苏荣华因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园26栋201房。广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）是致岭假日花园的开发商。2012年9月18日，苏荣华（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定苏荣华向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为705456元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2012年12月1日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本���同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用(相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准)及专项维修资金。否则，甲方有权相��推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。关于逾期办证违约责任，双方同意更改为自逾期180天之次日起每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到360日的，乙方有权自该360日届满之日起半年内解除合同。合同签订后，苏荣华按约定向致岭公司支付了全部购房款。2012年10月22日，致岭公司将涉案房屋交付给苏荣华使用。2013年5月20日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2013年7月31日，苏荣华向致岭公司提交办理房地产权证所需的资料。2014年5月22日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2014年8月14日，致岭公司取得涉案房屋的权属证书。原审法院认为：苏荣华与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，苏荣华已按约定向致岭公司支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为苏荣华办妥产权登记，并将以苏荣华为产权人的房地产权证交付其。涉案房屋已于2012年10月22日交付苏荣华使用，根据上述约定，致岭公司应���2013年8月21日前为苏荣华办妥产权登记。根据合同附件约定，乙方（苏荣华）应在办理交付手续的同时，缴齐办证所需资料。苏荣华于2013年7月31日才向致岭公司提交办证所需资料，已超出合同约定时间。而根据查明事实，涉案房屋所在项目已于2013年5月20日办妥了大确权登记手续，即在合同约定应办证时间之前，致岭公司已履行了相关义务。因此虽然合同未约定在按揭付款业主未按时提交办证资料的情况下，致岭公司有权顺延办证时间，但苏荣华迟延提交资料的行为也必然对办证期限造成影响，致岭公司有权顺延相应的办证时间。在苏荣华应交办证所需资料之日（2012年10月22日）至其提交办证所需资料之日（2013年7月31日）共283天，因此致岭公司应办证时间亦可相应顺延283天。综上，致岭公司应于2014年5月31日前为苏荣华办妥房地产权证。根据合同附件约定，如逾期180天以上，应自逾期第180天的次日起承担支付违约金的责任。自2014年5月31日起第180天为2014年11月27日，致岭公司于2014年8月14日为苏荣华办妥房地产权证未超过该时间，本案系苏荣华自身原因导致迟延办证，苏荣华要求致岭公司支付逾期办证违约金无理，法院不予支持。致岭公司关于苏荣华迟延提交资料导致迟延办证的抗辩有理，法院予以采纳。综上，原审法院于2015年4月30日依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回苏荣华的诉讼请求。一审案件受理费1437元，由苏荣华负担。判后，苏荣华不服，向本院提起上诉称：1.原审法院认定��荣华延迟提交资料缺乏事实及法律依据，且致岭公司负有告知办证所需资料的义务，但无论是主合同、补充协议抑或在签订合同之时，致岭公司均未明确办理房产证需提交哪些资料。2.原审法院认定的“涉案房屋所在项目已于2013年5月20日办妥大确权登记手续，致岭公司已履行了相关义务”，“本案系苏荣华自身原因导致延迟办证”，缺乏事实及法律依据。根据《商品房买卖合同司法解释》的规定和双方签订的商品房买卖合同约定，致岭公司的办证义务是指办理住宅项目的大确权和为购房者(苏荣华)所购买的房屋办理单独的房屋产权证。故其本案中，致岭公司办妥大确权仅是履行了部分办证义务。致岭公司在苏荣华递交了办证所需资料之后的10个月后才向房屋管理部门递交办证申请，延迟办证，已经构成违约。3.原审法院认定的“苏荣华延迟提交办证资料的行为，必然对办证期限造成影响，致岭公司有权延迟相应的办证时间……被告应办证时间可相应顺延283天”，缺乏事实及法律依据。根据《广州市商品房买卖合同》附件七：合同补充协议第19条的约定，苏荣华是按揭付款购房的业主，致岭公司无权顺延办证时间。涉案房屋所在项目在2013年5月21日办理了大确权手续，才具备了办理涉案房屋房产证的条件，此前苏荣华是否提交办证所需资料对办证不产生任何影响。另，苏荣华在办证期限前已经递交了办证资料，致岭公司完全能在2013年8月21日向房管局递交办证申请。由此可见，苏荣华于2013年7月31日递交资料的行为并不会对办证造成影响。据此请求：撤销一审判决，改判致岭公司向苏荣华支付迟延办证违约金62432.86元；本案全部诉讼费用由致岭公司承担。致岭公司答辩称：一、根据双方合同及补充协议约定，苏荣华应当在交楼15日内提交办理房产证材料，致岭公司不再另行通知。1.根据双方签订的合同以及补充协议第19条约定“……之日起15日内(按揭付款的业主除外)，……”，这里“按揭付款的业主除外”是用括号附属在15日内之后的，不是独立的一句话，在语法上仅仅只是对15日内作补充说明，因按揭业主提交资料牵涉到银行，15日期限可能不够。完全不是说按揭业主可以无限期的延迟提交办证资料，完全不是说致岭公司办证时间不能顺延。2.事实上不管是不是按揭业主，15日内或者150日内等提交资料，权利在苏荣华，致岭公司不能干涉。但致岭公司的办证时间只能顺延，否则就剥夺了合同约定的210日工作日的办证期限。3.如果按揭付款业主可以无限期延迟提交办证资料，而致岭公司办证时间不能顺延，那么业主都可以通过故意延迟提交办证资料来索取违约金，谋求非法利益。二、根据《最���人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因……出卖人应当承担违约责任”，该法条明确规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，而致岭公司在本案中没有任何过错，延迟办证是因为苏荣华延迟缴纳房款、契税、延迟提交办证材料等自身原因造成的。1.苏荣华提交的购房款发票证明苏荣华是在2013年4月28日才交清购房款，缴税时间更晚，且没有缴纳住房维修基金凭证。2.根据《办理房产证物件签收证明》和《广州市国土资源和房屋管理局花都区分居受理回执》等证据，证明苏荣华是在2013年7月31日才将办理房产证材料提交给致岭公司。致岭公司签收办证材料后即已交花都区房管局办证。三、迟延办理房产证未对苏荣华造成任何损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“��事人一方不履行合同义务……应当赔偿损失”。第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务……因违反合同可能造成的损失”，而本案没有证据证明苏荣华遭受了损失。四、本案是苏荣华委托致岭公司办理房产证，这种委托是无偿免费的，致岭公司不承担赔偿责任。据此请求维持原判。本院查明事实与原审查明事实一致。本院认为：本案争议的焦点为苏荣华提交办证材料是否构成迟延以及致岭公司应否承担逾期办证违约责任。1.苏荣华提交办证材料是否构成迟延的问题。双方签订的合同补充协议第19条约定：“乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清���结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。”本案中，双方均无证据证明涉案房屋收楼通知书的具体送达时间，但双方对于涉案房屋已于2012年10月22日交付苏荣华使用均无异议，可认定该通知书至少于收楼当天已经送达。根据上述第19条的约定，在办证需提交的材料不发生变化的情况下，致岭公司无需再就提交办证材料进行书面通知。对于苏荣华“其属于按揭付款的业主，不适用上述19条约定，甲方无权顺延办证期限”的意见，首先，上述条款中，“按揭付款的业主除外”的字句附列于“15日内”之后而非“乙方”之后，在语句表达上系对“15日内”的解释而非对“乙方”的解释；其次，乙方提交办证材料是甲方办证的必要条件，对前提条件的达成时间不加约束却对最终结果的完成时间加以约束，明显违背逻辑规律和合���双方当事人权利义务相一致的原则。另外，致岭公司对于对按揭付款的业主做出例外规定的原因亦能够做出合理解释。故此，本院认为苏荣华应在合理的期限提交办证材料。对于该合理期限的认定，双方均无证据证明曾就该问题进行过协商，本院结合实践中按揭贷款办理期限的普遍情况，酌情认定为3个月为宜，即苏荣华应在收房后的3个月内，即2013年1月21日前提交办证资料。苏荣华于2013年7月31日提交，迟延191天。2.致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据合同约定，业主迟延提交办证材料的，致岭公司的办证期限应予以顺延。致岭公司原应于交楼之日起210个工作日，即2013年8月21日办妥房产证并交付给苏荣华，现因苏荣华迟延提交材料191天，故其办证期限相应顺延191天，即应于2014年2月28日办妥房产证并交付给苏荣华。另根据合同约定，如逾期180天以上，���自逾期第180天的次日起承担支付违约金的责任。自2014年2月28日起第180天为2014年8月27日，致岭公司于2014年8月14日为苏荣华办妥房地产权证未超过该时间，无需承担违约责任。对于苏荣华提出的在涉案房产进行大确权之前，其是否提交材料不影响办证的意见，双方签署合同时，大确权的时间尚不明确，双方对此亦无约定，故在合同约定的期限内，致岭公司如何安排其工作进度是应有权利，苏荣华无权干涉。现涉案房屋所在项目已于2013年5月20日办妥了大确权登记手续，致岭公司不存在违约，而苏荣华则存在迟延提交材料的情况，故相应的法律后果应由有过错的一方承担。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，虽对苏荣华提交办证资料的期限未酌情放宽不当，但该情节对本案处理结果不产生实际影响，依法应予维持。上诉人苏荣华的主张理据不足，本��不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1360.8元，由上诉人苏荣华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月六日书 记 员  杨 晶赵琳