南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2014)浦民初字第1186号原告赵静雪，女，1990年9月20日生，汉族。原告龚兴火，男，1984年7月13日生，汉族。以上两原告委托代理人秦理澎，江苏秦理澎律师事务所律师。被告陈燕，女，1969年9月27日生，汉族。被告陈静，男，1989年5月14日生。原告赵静雪、龚兴火与被告陈燕、陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄文婷、人民陪审员黄长兰、人民陪审员黄玉荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵静雪、龚兴火的委托代理人秦理澎、被告陈燕到庭参加诉讼，被告陈静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵静雪、龚兴火诉称，2014年3月，被告陈燕称要转让位于浦口区江浦街道珠江村全红组美食街四川酒家旁约25㎡房屋（原店名：美丽心情），原告通过其了解得知，转租租金一年4万元、押金5000元、另转让费8万元，当时双方未具体谈及转让内容及明细，被告陈燕即口头喊来出租人陈静与原告直接签订了商铺租赁合同，租期一年自2014年3月1日至2015年3月1日，租金4万元，押金5000元（后原告得知被告陈静和父亲陈立付与产权人陈某的租赁合同至2014年8月18日到期且不再续租，导致原告实际租期不到半年），被告陈燕要求原告将租金、押金、转让费共125000元支付给她，2014年3月25日，原告通过平安银行将钱如数汇给了被告陈燕。之后原告找到被告陈燕要求其提供该出租房权属证明、营业执照及转让内容明细清单，但被告陈燕人去楼空，不接电话，后由出租人陈静出面交接了该房屋钥匙并告知原告陈燕于前天晚上将房内东西全部搬走了。后来原告了解到，该出租房屋并无产权证明，系未经批准建设的临时建筑，根据法律规定，应依法认定原被告间的转让（被告陈燕口头转让房屋）无效，被告应返还租金、押金和转让费。现向法院起诉，请求判令：1、被告转租转让无效，被告返还租金、押金和转让费；2、被告负担本案诉讼费用。被告陈燕辩称，此案中涉及的店面是我于2013年5月7日从承租人郭世托处转让过来，交付了转让费108500元（含三匹空调3000元，电脑、摄像头、音响设备、收银系统等3500元、货架2000元），8个月的房租.我是原承租人，陈静是四川酒家的出租人，他将房屋的一部分租给我，我也是从上个承租人郭世托手中租来。本案涉案商铺是我承租陈静的房屋，当时是我与原告协商将我承租陈静的那一部分商铺由原告赵静雪承租，然后原告就找到陈静，取得他同意。我与原告是经过双方协商并即时结清转让费，双方意思表示真实，属于合法有效民事行为。此行为与原告和陈静的房屋租赁并无必然关系，属于两个法律关系。即使房屋租赁无效，也不影响我与原告房屋装潢费及空调等实物转让的效力，原告将租金交付给我，实质是受让我对陈静的已付租金的权利。原告支付我的2014年3月至2015年3月1日的租金以及押金5000元，我已经向房东陈静支付。被告陈静未答辩。为证明其主张，原告申请证人陈某出庭作证。证人陈某在庭审中陈述：“江浦街道全红组美食街四川酒家和旁边一个25平方的房子是我的，四川酒家有房产证，25平的小屋没有单独的房产证，此房是坯房。我那边房子房产证面积为200多平方，此房不在房产证图的范围内，当时办理房产证的时候，这间门面不在房产证内，是后来搭建的，所以也算是没有证。上述房屋包括25平的房子一起出租给陈静的，当时提供过房产证，没证陈静领不到营业执照，2014年8月到期，当时我是与陈静父亲签订的合同，我与陈静没有签过合同，之前我也不知道他的全名。我不认识陈燕。但原告打过电话给我，没见过面”。经审理查明，2014年3月1日，陈静与陈燕签订商铺租赁合同，约定：“乙方（陈燕）租用甲方（陈静）商铺约25平米，租金每年（四万元整）。房租一年一交。租赁期为2014年3月1日至2015年3月1日；商铺地址：审计学院美食街全红组四川酒家隔壁。次年提前一个月交房租，房租拖欠一星期视为违约，甲方可收回房屋；房屋乙方可以改造装修，期满不得向甲方提出条件。乙方承租期间可以自由转让，转让该店铺，甲方不得向乙方提出任何条件。乙方租赁期间转让给第三方，房租不变，合同继续履行，甲方退还乙方押金，新的押金由第三方交付”。2014年3月1日，原告赵静雪与被告陈静签订商铺租赁合同一份，该合同约定内容与陈静与陈燕签订商铺租赁合同约定内容一致。另查明，2011年2月18日，陈立付（陈静父亲）与陈某签订租房协议一份，约定：“乙方（陈立付）租用甲方（陈某）楼房上下约280平方米做饮食生意，租金为每年壹拾贰万元正，另付押金（伍仟元整），房租一次性付清。房租拖欠一星期视为乙方违约，甲方可收回房屋（押金不退）；在使用期内可自主经营，不损坏甲方利益乙方有权转让，需经甲方同意；院子里乙方可以改造，但期满后不得跟甲方提条件，全部留给甲方，期满后，在同等条件下，租给乙方。另麻辣烫，乙方有转租权”。再查明，2014年1月13日，被告陈燕向被告陈静名下账号为62×××13的账户存入现金40000元；2014年3月15日，原告龚兴火向被告陈燕名下平安银行账号为62×××99的账户汇款125000元。庭审中，被告陈燕陈述：本案店铺是我从上一个承租人郭世托手中以总价135900元转来。其中8个月租金26000元，押金5000元，转让费108500元。转让费是本条街上店铺转让的惯例。收取原告108500元的原因，此店铺多次转让也是这样转让并以此方式与陈静签的合同。上述事实，有房屋租赁合同、银行转账汇款凭证以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。本院认为，本案主要涉及以下问题：1、涉案商铺租赁合同的效力；2、原告赵静雪与陈燕与陈静之间的法律关系的性质；1、根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，陈静与陈燕、陈静与赵静雪《商铺租赁合同》以及陈立付与陈某之间的《商铺租赁合同》依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、通过对原告赵静雪与陈静之间签订的商铺租赁合同以及陈燕与陈静之间签订的商铺租赁合同进行分析，可以看出以下三个内容，一是上述两份商铺租赁合同约定的条款、内容一致；二是原告赵静雪虽是与被告陈静签订的商铺租赁合同，但原告赵静雪、龚兴火将租金、押金以及转让费系直接支付给被告陈燕；三、涉案房屋系由被告陈燕交付给原告。综上，被告陈燕将其与陈静之间签订的《商铺租赁合同》中的权利义务一并转让给原告赵静雪，陈燕与赵静雪之间实为租赁合同权利义务的概括转让，而不是涉案租赁物的转租，但陈静与陈燕之间签订的《商铺租赁合同》系无效合同，涉案租赁合同权利义务的概括转让行为亦系无效，合同目的落空。据此，涉案租赁合同权利义务的概括转让行为系无效，被告陈燕因转让行为获得的租金、押金及转让费应返还给原告赵静雪、龚兴火。本案为租赁合同权利义务的概括转让，涉案租赁物亦已转移给原告赵静雪占有使用，原告赵静雪依法应承担租赁物上的基本义务，虽租赁合同权利义务的转让行为无效，因该转让取得的财产，应当予以返还。因原涉案房屋的实际房主陈某已经将房屋从两原告处收回。故被告陈燕应返还两原告租金40000元、押金5000元以及转让费80000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈燕就其与陈静于2014年3月1日签订的租赁合同的权利义务向原告赵静雪概括转让行为无效；二、被告陈燕于本判决生效之日起七日内返还原告赵静雪、龚兴火租金40000元、押金5000元以及转让费80000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告陈燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄文婷人民陪审员  黄长兰人民陪审员  黄玉荣二〇一五年九月十九日书 记 员  狄王莹