江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜民初字第00190号原告黄仲华。委托代理人郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。被告顾利生。被告吴艾梅。被告江苏强达房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼501室。法定代表人顾利生，该公司总经理。上列三被告共同委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。原告黄仲华诉被告顾利生、吴艾梅、江苏强达房地产开发有限公司（以下简称江苏强达公司）以房抵债纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日、8月4日公开开庭进行了审理。原告黄仲华及其委托代理人郭霞普、被告顾利生、吴艾梅、江苏强达公司的共同委托代理人郭欣立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仲华诉称，我与被告顾利生是朋友。因被告顾利生家庭经营需要，向我借款200万元，被告顾利生及其家庭投资经营的被告江苏强达公司于2013年5月16日共同向我出具了载明借款事项的收据1份，但是未能按约定归还借款本息。被告吴艾梅与被告顾利生是夫妻，共同投资经营被告江苏强达公司，三被告应共同承担偿还责任。为此，我多次向三被告追要，被告顾利生、吴艾梅夫妇遂于2015年4月10日向我谎称同意用位于阜宁县阜城街道办事处世福园100多平方米价值250万元的门市房抵债，如不同意抵债，其夫妇因无力清偿巨额债务将外出躲债。我听信其谎言，在没有查看房屋状况的情况下，直接到房屋交易中心与被告顾利生夫妇办理了房屋过户登记手续，我并当场同意借条作废。但事后我根据双方签订的房屋买卖合同记载的房屋地址到现场查看后发现，所抵债的房屋实为阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼附房，根本不是门市房，价值也不是被告顾利生夫妇介绍的250万元，只值二三十万元，冲抵利息都不够，显失公平。我此时方知上当受骗，但被告顾利生、吴艾梅夫妇已经外出躲债。所抵房屋经评估仅作价59.73万元，故我向法院起诉，请求依法确认原、被告双方以房抵债的数额为59.73万元；三被告差欠的剩余借款，另案主张；本案的诉讼费用和鉴定费用由被告承担。被告顾利生、吴艾梅、江苏强达公司共同辩称，对鉴定结论的真实性和合法性均无异议，但对鉴定价格有异议，该鉴定结论未将抵债房屋作为实际经营用房的用途进行价格评估，该鉴定结论书通篇看不出该房屋究竟是何用途，仅在其所附的照片上看出作为竹林大酒店的经营用房，且该房屋为二层。因该鉴定价格明显偏低，我们申请重新鉴定。根据双方签订的房屋买卖合同和2015年4月15日双方关于产权的约定均明确原告黄仲华接受以物清偿的房屋为阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼附房一侧，而原告黄仲华诉称是事后查看发现所抵房屋是附房，不是门市房，与事实不符，双方所签房屋买卖合同意思表示真实。鉴于当时被告负债较多，众多债权人的债权将有落空的可能性，被告考虑与原告黄仲华的关系，才将经营使用的门市房进行以物抵债，折价200万元给原告黄仲华，实际恰恰是平衡了双方的权利义务。当时其他债权人欲以250万元债权折抵该房屋，我们都未同意，所以现在原告黄仲华以显失公平为由请求变更抵债数额，不应获得法院的支持。经审理查明，被告顾利生、吴艾梅系夫妻关系，被告顾利生系被告江苏强达公司的股东和法定代表人。2013年5月16日，被告江苏强达公司、顾利生向原告黄仲华出具借款金额为200万元的借款收据1份，收据载明：“今欠到黄仲华现金（转账）人民币贰佰万元整，￥2000000.00元，月息2%计算，三个月结息一次”，被告顾利生以今欠人名义在借款收据上签名，并加盖了被告江苏强达公司财务专用章。当日，原告黄仲华通过银行转账汇给被告顾利生200万元。借款后，被告江苏强达公司、顾利生以200万元为本金按月利率2%向原告黄仲华支付了自2013年5月16日起至2014年11月15日止的利息。原告黄仲华多次向三被告追要剩余借款本息。2015年4月10日，被告顾利生、吴艾梅向原告黄仲华提出以其所有的位于阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼附房一层由东向西第一间建筑面积为102.98平方米的门市房以250万元的价格抵偿原告黄仲华的借款200万元，以阜宁县沟墩镇学府花苑小区商品房抵偿约定的4个月利息16万元。当日，被告顾利生、吴艾梅与原告黄仲华的家属姚盛平签订了《阜宁县存量房屋买卖合同》。2015年4月17日，姚盛平、被告顾利生、吴艾梅至阜宁县房产管理局办理了上述房屋产权过户手续。2015年4月20日，原告黄仲华以双方以房抵债协议显失公平为由，向本院提起诉讼。在案件审理过程中，原告黄仲华向本院申请对案涉房屋在签订阜宁县存量房屋买卖合同时的市场价格进行评估，本院依法定程序委托盐城市荣诚价格评估有限公司进行勘查和评估，盐城市荣诚价格评估有限公司于2015年7月15日作出盐荣诚鉴评字[2015]第025号价格鉴证结论书，结论为：阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼附房一层由东向西第一间房屋在估价时点2015年4月10日的市场价值为59.73万元整，原告黄仲华为此支付鉴定费用5000元。在本案审理期间，根据原告黄仲华的申请，本院依法于2015年4月20日作出（2015）阜民初字第00190号民事裁定书，裁定对被告顾利生、吴艾梅所有的阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼三层由南向北第一间、四层由南向北第一间、附房二层由东向西第四间-第六间房屋予以查封。上述事实，有原告黄仲华提供的借款收据、银行转账凭证、阜宁县存量房屋买卖合同、房产交易税票、购房款收据、商品房买卖合同、价格鉴证结论书、鉴定费发票及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案的争议焦点为：（一）关于三被告对盐荣诚鉴评字[2015]第025号价格鉴证结论书提出的异议是否应予支持问题。当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出的证据必须能证明存在下列情形之一：1、鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2、鉴定程序严重违法的；3、鉴定结论明显依据不足的；4、经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。但三被告未能提供证据证明价格鉴证存在程序违法或重大瑕疵等应予重新鉴定的情形，盐城市荣诚价格评估有限公司对案涉房屋所作出的价格评估，是经本院委托，并到现场进行勘验调查，程序合法，所作结论客观公正，可以作为定案依据，故对三被告重新鉴定的申请，本院不予准许。（二）关于原、被告达成的以物抵债协议是否违反了诚实信用、公平的原则，双方缔结协议是否存在可变更的法定事由的问题。原告黄仲华主张双方签订以房抵债的协议为显失公平，三被告抗辩认为鉴于当时三被告负债较多，众多债权人的债权将有落空的可能性，用案涉房屋抵偿差欠原告黄仲华的债务实际恰恰是平衡了双方的权利义务，因此，在双方以物抵债过程中并不存在显失公平的情形，不符合合同可变更的法定条件。本院认为，当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有合同法第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可变更，本案当事人未主张因重大误解订立、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立的情形，本院不予置评。合同显失公平应具备如下条件：一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或者对方草率、没有经验等订立了合同。就本案情形而言，根据本院查明的事实，被告顾利生、吴艾梅用市场价值为59.73万元的房屋抵偿差欠原告黄仲华200万元的债务，形成过于悬殊的状况，违背了案涉房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成原告黄仲华承担过多的义务在经济利益上遭受重大损失，三被告则以较少的代价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了民法等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。从本案以物抵债协议的当事人身份、磋商过程以及没有书面的合同等方面考察，可从认定被告顾利生、吴艾梅利用原告黄仲华急于受偿的心理状态，而使原告黄仲华过于草率的答应以物抵债的条件。综上，原、被告在达成以物抵债协议的过程中存在显失公平的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平的原则，以物抵债协议应因原告黄仲华的合法请求而变更。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：确认被告顾利生、吴艾梅于2015年4月10日以阜宁县阜城街道办事处世福园5号楼附房一层由东向西第一间房屋抵偿差欠原告黄仲华2013年5月16日200万元借据中的债务59.73万元。案件受理费24400元、保全费5000元、鉴定费5000元，合计34400元，由被告顾利生、吴艾梅、江苏强达房地产开发有限公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。(开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：)。审判长 张 益审判员 李有为审判员 吴菊兰二〇一五年九月九日书记员 曹金婷附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。