上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第23492号原告上海同鹏企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人孙益功。委托代理人万旭粼，女。被告上海新浪潮房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人周旭东。原告上海同鹏企业管理有限公司与被告上海新浪潮房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年8月4日、8月13日公开开庭进行了审理。原告上海同鹏企业管理有限公司的委托代理人万旭粼、被告上海新浪潮房地产经纪事务所的投资人周旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同鹏企业管理有限公司诉称，原、被告于2012年7月30日签订《租赁合同》，合同约定，被告自2012年8月15日起至2016年8月31日止承租原告位于浦东新区繁锦路712、714号(中治商城)一楼建筑面积约40.81平方米的商铺(以下简称系争商铺)作为商业使用，2014年9月1日至2015年8月31日的月租金为人民币(以下币种相同)4,966元，租金按3个月为一个支付期，每一支付期开始支付，先付后用，逾期支付的，每逾期支付一天，应支付租金总额的千分之二作为违约金，若逾期支付租金或不足支付租金超过10天的，原告有权单方解除合同，并且被告应向原告支付等额于3个月租金的违约金。合同还约定被告在签订合同时向原告支付保证金8,193元，保证金优先用于抵扣违约金。截止2015年5月15日，被告拖欠原告自2015年3月1日至2015年5月15日租金合计12,415元。2015年5月11日，原告向被告寄发《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并催收租金及违约金，被告以种种理由推脱，至今仍未履行付款义务，故提起诉讼，要求：1、确认原、被告签署的《租赁合同》于2015年5月15日解除；2、判令被告支付拖欠的2015年3月1日至5月15日房屋租金12,415元(4,966元/月)、逾期支付违约金1,887.08元(按12,415元的每日千分之二自2015年3月1日起计算至同年5月15日)及解除合同违约金14,898元(4,966元*3)，被告已支付的保证金8,193元优先抵扣租金违约金后，被告实际还应支付租金和违约金总额为21,007.08元；3、判令被告按月租金4,966元支付原告自2015年5月16日起至2015年5月26日止的房屋使用费。被告上海新浪潮房地产经纪事务所辩称，当时负责与被告签订合同的王蒙经理向被告承诺整个商铺只引进二家房产中介，但2013年初起，原告又陆续引进了好几家房产中介，至今商铺内共计有六家房产中介，直接导致被告生意不好。2014年5月左右，被告口头通知原告工作人员小陈，准备提前解约，小陈让被告自行找人转租，但是由于商铺的市口不好，房租又高，无法转租。2014年10月，被告告诉小陈，房租付不出，不租了，但小陈说，年底商铺不好租，过了年应该好租，大家一起努力把系争商铺租掉，并答应被告租金可以一个月一付，被告就答应了。2015年1月底，被告口头通知原告工作人员韩玮，实在付不出租金，商铺不租了，同年3月3日，被告从系争商铺内搬走，3月中旬，被告碰到韩玮，问他怎么不来收钥匙，他说公司要求签商铺交接单，当时被告提出原告没收一个月租金的押金作为违约金，另二个月租金的押金退还给被告，但原告不同意，这样原告拖着一直不肯来收钥匙。2015年5月11日，被告收到原告寄来的《解除合同通知书》。被告认为，《租赁合同》没有约定解除合同需要书面通知，被告跟原告的二个员工说过付不出租金不租了，且被告在2015年3月3日正式搬离系争商铺，是原告故意拖延不收钥匙。现被告同意由原告没收押金，不同意支付其他费用。另外，如果法院认为被告违约需承担违约金，合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。经审理查明，案外人陈某某、高某某系上海市浦东新区繁锦路712、714号一、二层房屋的所有权人，2011年6月18日，陈某某、高某某与原告签订《房屋租赁合同》和《确认书》，将前述房屋出租给原告，由原告实施管理、添附改建、转租收益。2012年7月30日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将系争商铺出租出乙方作为商业使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营中介公司；租赁期限自2012年8月15日起至2016年8月31日止；双方议定：第一年即2012年8月15日至2013年8月31日，每月租金为2,731元(除免租期外)，第二年即2013年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金为3,973元，第三年即2014年9月1日起至2015年8月31日止，每月租金为4,966元，第四年即2015年9月1日起至2016年8月31日止，每月租金为6,207元，租金按3个月为一支付期，先支付后使用，首期租金支付时间签约当日，总数为8,193元，以后乙方必须在每一支付期开始前支付完毕；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付租金总额的千分之二作为违约金；乙方逾期支付房租或不足额支付房租超过10天的，甲方有权选择解除本合同，合同解除的，乙方应支付甲方等额于3个月租金的违约金(保证金优先抵扣违约金)，乙方在屋内的装潢视作放弃；为确保房屋附属设施安全及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签定(订)本房屋租赁合同的同时支付给甲方保证金8,193元；等等。《租赁合同》签订后，被告支付原告保证金8,193元，2012年8月15日原告将系争商铺交付给被告使用。被告于2015年3月3日从系争商铺内迁出，2015年5月26日，被告将系争商铺的钥匙交还给原告。另被告租金支付至2015年2月底。2015年5月11日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，通知被告，因被告拖欠租金构成违约，根据合同约定，自2015年5月15日起双方签订的《租赁合同》解除，请被告于2015年5月25日前向原告支付拖欠租金12,415元及违约金14,898元，并交还商铺。以上事实，由经庭审质证的原告与陈某某、高某某签订的《房屋租赁合同》和《确认书》、原、被告签订的《租赁合同》、《解除合同通知书》及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，原告从未向被告承诺商铺内只开设二家中介，被告对此也未举证。被告提出的解除合同情形不符合《租赁合同》约定的解除条件。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。被告自2015年3月起未向原告支付租金，被告称，由于原告在商铺内引进了好几家做房产的中介，导致其生意做不出，故被告已口头通知原告解除合同，并于2015年3月3日搬离系争商铺，故不再支付租金，对此本院认为，被告对其所述的原告口头承诺被告商铺内只引进二家房产中介及被告口头通知原告因付不出租金而解除合同未举证证明，既使被告曾口头通知原告解除合同，因被告主张解除合同的理由并不符合合同约定及法律规定，故该解除通知也不产生解除合同的法律效力，因此，即便被告已于2015年3月3日搬离系争商铺，也不能免除其支付租金的义务。鉴于被告逾期支付租金，且超过合同约定的宽限期，故原告于2015年5月11日向被告发送解除函，符合合同约定及法律规定，为此，原、被告签订的《租赁合同》于2015年5月15日解除。合同解除后被告应当将系争房屋返还给原告，并与原告结清所欠租金。原告主张由被告承担2015年3月1日至2015年5月26日止的房屋租金及使用费，符合合同约定及法律规定，应予准许。至于原告主张的违约金，本院认为，原告主张由被告承担自2015年3月1日起至2015年5月15日止的逾期付款违约金，符合合同约定，可予准许。但是，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期付款违约金按应付租金总额的日千分之二计算，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给被告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为按应付租金的日万分之五计算。因合同解除至租期结束还有一年多，故原告主张的相当于3个月租金的合同解除违约金，尚属合理，被告主张过高，依据不足，本院不予采纳。原告主张被告已付保证金抵扣违约金，符合合同约定，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告上海同鹏企业管理有限公司与被告上海新浪潮房地产经纪事务所签订的《租赁合同》于2015年5月15日解除；二、被告上海新浪潮房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十五日内按每月4,966元支付原告上海同鹏企业管理有限公司自2015年3月1日起至同年5月26日止的房屋租金及使用费；三、被告上海新浪潮房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海同鹏企业管理有限公司《租赁合同》合同解除违约金6,705元(已扣除保证金)；四、被告上海新浪潮房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十五日内按12,415元的日万分之五向原告上海同鹏企业管理有限公司支付自2015年3月1日起至2015年5月15日止的逾期付款违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取计216元，由被告上海新浪潮房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张敏二〇一五年九月二十四日书记员  项欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。