中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终70号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。住所地云南省安宁市中华路133号。负责人：郭磊，该支行行长。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：江妮伲，云南刘胡乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆开林，男，1976年8月19日生，汉族，住云南省文山州广南县。委托诉讼代理人：冯正云，云南庄诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦嵩，云南庄诚律师事务所律师。一审被告：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。法定代表人：张依依，该公司经理。一审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地云南省昆明市安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。一审第三人：蒋勇，男，1971年10月31日生，汉族，住云南省安宁市。一审第三人：陈树昆，男，1960年4月23日生，汉族，住云南省安宁市。一审第三人：梁夏，男，1968年5月6日生，汉族，住云南省安宁市。上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）与被上诉人骆开林、一审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司），一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判，改判支持农行安宁支行的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由骆开林承担。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条都对本案涉及的法律问题进行了规定，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对作为房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。本案系房地产开发企业作为被执行人，案外人要排除执行既需符合第二十八条规定，也要符合第二十九条规定。一审中，案外人均未提供相关证据证明符合第二十九条的规定，其主张不应支持。二、案外人提供的证据不能证明其在查封前已签订合法有效的书面买卖合同。1.签署时间存疑。在本系列案中，昆都房地产公司迫于压力，与回迁户等购房者后补了大量材料，一审法院即使不对合同形成时间进行鉴定，也应对相关证据进行审慎认定。2.商品房购销合同的合法性存在问题。按照相关行政法律法规规定，商品房购销合同需要进行备案，且需进行网签备案。但案涉合同并未进行网签及备案，农行安宁支行对该证据的合法性不予认可。三、案外人不能仅凭收据证明其已支付房屋价款。一审庭审中，昆都房地产公司对案外人的所有主张和证据一律予以认可。一审法院应结合银行转款凭证、银行流水等确认案外人的付款情况。四、案外人不能仅凭房屋使用协议书证明其已占有案涉房屋。签署了房屋使用协议书也不能证明该协议实际履行，且该协议书的形成时间存疑。农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.判令撤销云南省高级人民法院（2020）云执异6号执行裁定，继续查封、执行昆都房地产公司名下位于昆明市五华区XX、XXX房屋；2.骆开林、昆都房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，云南省高级人民法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定，查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏价值301493839.56元的财产，并作出（2017）云执保23号及23号之一协助执行通知书，查封了包括本案XX花园XX、XXX号房产在内的财产。案件进入执行程序后，案外人骆开林以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。云南省高级人民法院审查后作出（2020）云执异6号执行裁定，认定骆开林所提异议符合法律规定的可排除执行的情形，裁定中止对案涉房产的执行。农行安宁支行对上述裁定不服，向云南省高级人民法院提起本案申请执行人执行异议之诉。一审另查明，2014年8月12日，骆开林与昆都房地产公司签订案涉XX号房产的《商品房认购协议》，2014年8月14日，双方签订案涉XXX号房产的《商品房认购协议》。2014年10月19日，骆开林与昆都房地产公司分别签订两份《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定骆开林以总金额532664元购买昆都房地产公司开发的案涉XX号商品房；以总金额797720元购买昆都公司开发的案涉XXX号商品房。同日，昆都房地产公司向骆开林出具收到上述两套商品房房款的《收据》。一审法院认为，首先，对于骆开林提出农行安宁支行是否在法律规定期限内起诉问题。经审查，农行安宁支行在其收到云南省高级人民法院（2020）云执异6号民事裁定后已在规定的时限内提起诉讼，故其具备原告诉讼主体资格。本案中判断骆开林是否享有足以排除执行的权利，主要审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案情形属于在金融借款合同纠纷案件即金钱债权执行中引发的执行异议，具体审查骆开林的情形是否符合上述司法解释第二十八条规定的四项条件。从本案查明的事实看，首先，骆开林与昆都房地产公司在2014年10月19日签订了案涉两套房产的《商品房购销合同》及相关补充协议。农行安宁支行虽认为该合同没有备案网签，但不能否认其真实性，该合同符合法律规定的形式要件。签约时间早于云南高级人民法院2017年3月31日作出的（2017）云民初44号民事裁定及采取查封措施之前。第二，从骆开林提交的交房手续材料、缴纳物业管理费、电费发票等证据足以证实其在购买案涉两套房屋后，实际占有使用。虽然农行安宁支行认为部分费用缴纳主体与骆开林不一致，但并不影响骆开林对案涉两套房屋占有的事实认定。第三，骆开林出具了缴纳案涉房屋房款的银行交易流水，虽然农行安宁支行认为银行流水清单信息不全面，但庭审中认可骆开林银行转账的事实。结合昆都房地产公司出具的部分定金收据及两套房屋的收款收据，能证实骆开林为案涉两套房屋支付了全部购房款。第四，按照骆开林与昆都房地产公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》及此后交房过程中双方在确认书中的约定，过户登记手续由昆都房地产公司在项目正式竣工备案后申报办理。昆都房地产公司此后因对外债务引发诉讼，导致案涉房产查封，故未能及时办理过户登记非骆开林自身原因所致。一审法院认为，骆开林关于案涉两套房屋享有足以排除农行安宁支行申请执行的权利，应予保护。综上，农行安宁支行所提申请执行人执行异议之诉缺乏事实基础及法律依据，云南省高级人民法院作出（2020）云执异6号民事裁定书裁定中止案涉房屋的执行并无不当。农行安宁支行关于继续查封、执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回农行安宁支行的诉讼请求。案件受理费20100元，由农行安宁支行负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：骆开林对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用。第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉竞合，买受人符合其中一条规定的情形即可排除执行。农行安宁支行称案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定条件的上诉理由没有法律依据，不予支持。一审判决适用该司法解释第二十八条的规定判断骆开林对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益并无不当。关于骆开林是否支付了案涉房屋价款及是否在查封前已签订合法有效的买卖合同问题。据原审查明，2014年8月12日，骆开林与昆都房地产公司签订案涉XX号房产的《商品房认购协议》。同日，骆开林向昆都房地产公司分别刷卡支付24万元、16万元。2014年8月14日，双方签订案涉XXX号房产的《商品房认购协议》。2014年10月19日，骆开林与昆都房地产公司分别签订两份《商品房购销合同》及补充协议，约定骆开林以总金额532664元购买昆都房地产公司开发的案涉XX号商品房；以总金额797720元购买昆都房地产公司开发的案涉XXX号商品房。同日，骆开林向昆都房地产公司分别刷卡支付20384元、910000元，昆都房地产公司向骆开林出具收到上述两套商品房房款的《收据》。农行安宁支行在一审庭审中亦认可骆开林银行转账的事实，骆开林付款金额与合同约定金额一致。一审判决结合骆开林提交的银行交易流水、收据等证据，认定骆开林已支付全部购房价款并无不当。同时，上述付款行为亦能够印证《商品房购销合同》及补充协议的真实性，农行安宁支行未提供证据证明其关于案涉《商品房购销合同》及补充协议系事后补签的主张。云南省高级人民法院于2017年3月31日作出查封案涉房屋裁定及具体采取查封措施，一审据此认定骆开林与昆都房地产公司在案涉房产查封前签订了合法有效的商品房买卖合同并无不当。关于骆开林查封前是否已合法占有房屋问题。原审查明，2016年12月29日，昆都房地产公司相关人员及骆开林在《壹号广场接房流程卡》上签名，办理了验房、钥匙领取等交接房手续。一审法院结合骆开林提交的支付物管费的相关增值税发票等证据，认定案涉房屋在查封前已由骆开林合法占有并无不当。此外，案涉《商品房购销合同》及补充协议约定过户登记手续由昆都房地产公司在项目正式竣工备案后申报办理，昆都房地产公司在一审庭审中亦自认系因案涉房产项目未整体验收，不具备办理产权登记的条件，故未能及时办理过户登记并非骆开林自身原因所致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，骆开林对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。农行安宁支行的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓光审 判 员 王海峰审 判 员 司 伟二〇二一年三月四日法官助理 马 露书 记 员 何玉瑩