吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第55号原告：沈云祥，男，1958年12月8日生，汉族，住江苏省海门市常乐镇如意村***组*号。委托代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被告：吉林市洪城地产置业有限公司，住所：吉林省吉林市昌邑区重庆路1367号。法定代表人：陈少清，该公司经理。委托代理人：曲红智，该公司法律顾问。委托代理人：祝裴研，该公司法律顾问。原告沈云祥诉被告吉林市洪城地产置业有限公司（以下简称吉林洪城公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈云祥的委托代理人杨建，被告吉林洪城公司的委托代理人曲红智、祝裴研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈云祥诉称：2010年5月28日，沈云祥分别与吉林洪城公司签订《商铺委托经营协议书》各一份，约定沈云祥委托吉林洪城公司经营位于吉林财富广场（D座）一层1260号和1261号商铺，委托经营期限为三年，从沈云祥向吉林洪城公司交付商铺后90天开始计算至满3年为止。经营回报收益款按照沈云祥购买该商铺总价款每年8%的回报率计算，在签订协议时，吉林洪城公司应将经营期限内的经营回报收益款一次性交付给沈云祥。协议约定吉林财富广场竣工日期为2010年10月30日，并可延长90天，但在约定的期满后，因吉林洪城公司原因，直至2011年5月31日吉林洪城公司才将两个商铺交付给沈云祥。按照商铺委托经营协议的约定，吉林洪城公司应从2011年8月31日开始给付经营回报收益款。沈云祥购买的1260号商铺总房款为925,042.00元，三年的经营回报收益款应为222,010.00元：1261号商铺总房款为943,542.00元，三年的经营回报收益款应为226,450.00元，两个商铺三年的经营回报收益款合计为448,460.00元。故请求法院判令：1、吉林洪城公司给付沈云祥自2011年8月31日至2014年8月31日止的1260号和1261号商铺的经营回报收益款共计448,460.00元；2、吉林洪城公司给付沈云祥自2014年8月31日至2017年8月31日止的1260号和1261号商铺的经营回报收益款共计448,460.00元；3、吉林洪城公司给付沈云祥上述期间的违约金298,972.00元。吉林洪城公司辩称：沈云祥均已收到本案所涉的1260号、1261号两个商铺经营回报收益款，且三年的委托经营期限尚未到期，故沈云祥提出的各项诉讼请求没有事实及法律依据，请法院驳回沈云祥的诉讼请求。吉林财富购物广场（D座）一层沃尔玛商店街是吉林洪城公司开发建设的室内产权式商铺。2010年5月28日，沈云祥与吉林洪城公司分别签订了《商铺认购协议书》及《商铺委托经营协议书》各一份，分别约定1260号和1261号商铺的三年经营回报收益为292,118.00元和297,961.00元，在上述合同签订之日，三年的经营回报收益就以优惠方式从购房款中一次性扣除。2012年6月19日，沈云祥又与吉林洪城公司分别签订了《吉林市商品房买卖合同》。2013年4月25日，吉林洪城公司正式向沈云祥交付了上述两个商铺。根据《商铺委托经营协议书》第二条约定：“本《协议书》委托经营期限为三年，自吉林洪城公司（商铺出卖人）向沈云祥正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止。”也就是说，委托经营期限起算之日应为2013年7月24日，三年期满之日为2016年7月23日。现沈云祥与吉林洪城公司签订的商铺委托经营协议尚处于履行期内，吉林洪城公司亦没有违约行为，故法院应驳回沈云祥的诉讼请求。经审理查明：2010年5月25日，沈云祥与吉林洪城公司分别签订吉林财富购物广场商店街认购定单各一份，定单中分别载明沈云祥认购吉林财富购物广场0001260号和0001261号商铺，建筑面积均为24.84平方米，认购总价分别为1,242,000.00元和1,266,840.00元，定金均为20,000.00元，并约定沈云祥应于2010年5月28日前与吉林洪城公司签订《商铺认购协议书》和《商铺委托经营协议书》。2010年5月28日，孙赫杨代沈云祥（乙方）与吉林洪城公司（甲方）分别签订《商铺认购协议书②》各一份，分别约定沈云祥购买吉林洪城公司开发建设的吉林财富购物广场（D座）一层0001260号、0001261号商铺，建筑面积均为24.84平方米，0001260号商铺单价为37,240.00元/平方米，总价925,042.00元；0001261号商铺单价为37,985.00元/平方米，总价943,542.00元；付款方式均为按揭贷款；两份认购协议书中除上述条款约定不一致外，其他条款内容均一致，认购协议第五条约定：“为保证商场有序经营，乙方签订本《协议书》时必须一并与吉林洪城公司签订《商铺委托经营协议书》。”第六条约定：“双方共同认为：乙方购买的本《协议书》项下的商铺不同于一般房屋，其用途是用于从事商品专柜经营活动。…乙方（含从业人员）同意接受和执行吉林洪城公司所属吉林财富购物广场管理部门实行的“统一规划布局、统一经营分区、统一商品标准、统一美陈装饰”等各项管理规定和规章制度。”同时，认购协议书亦对商铺的统一商业管理、物业管理、人员管理和财务结算管理等方面进行相应的约定；双方在协议中还约定，在双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书同时作为《商品房买卖合同》的附件，《商铺委托经营协议书》作为该认购协议书的附件。同日，孙赫杨代沈云祥（甲方）又与吉林洪城公司（乙方）分别签订《商铺委托经营协议书》各一份，分别约定沈云祥将其所购买的0001260号商铺和0001261号商铺委托给吉林洪城公司经营；委托经营协议第二条约定：“本《协议书》委托经营期限为三年，自吉林洪城公司向甲方正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止。”委托经营协议第三条分别约定，在协议签订时，吉林洪城公司每年按照沈云祥购买的商铺总价款8%的回报率，将上述委托经营期限内的经营回报收益一次性支付给沈云祥，0001260号商铺为292,118.00元、0001261号商铺为297,961.00元；两份委托经营协议除第三条关于经营回报收益数额约定不一致外，其他条款均一致，第四条第4项约定：“本《协议书》签订后，未经对方同意，任何一方无权提出终止本《协议书》的履行。否则视为违约，违约方应向守约方支付该商铺总价款8%的违约金，因违约所造成的损失及相关法律后果均由违约方承担。”该条第5项约定：“本《协议书》委托期限届满前三个月，甲、乙双方均有权提出是否延长或终止本《协议书》委托期限的权利，如甲、乙各方均未提出终止，则本《商铺委托经营协议书》自动顺延至下一个三年期的“委托经营期”。依此类推至本《协议书》终止。”上述协议签订后，沈云祥交付了两个商铺的全部购房款。在签订委托经营协议书的同时，孙赫杨代沈云祥分别向吉林洪城公司出具两份收条，两份收条分别载明，沈云祥收到吉林洪城公司向沈云祥正式交付的0001260号商铺和0001261号商铺第90天开始起算至满三年时止的此商铺回报收益：292,118.00元和297,961.00元。2012年6月19日，沈云祥与吉林洪城公司分别签订《吉林市商品房买卖合同》各一份，分别约定沈云祥购买吉林洪城公司开发的坐落于吉林财富广场1层260号、261号网点，房屋用途为商业服务，建筑面积、房屋单价及总价款同认购协议约定的相同，房屋交付时间为2013年10月31日前。2013年4月25日，孙力代沈云祥给吉林洪城公司分别签收了两份《商铺接收确认书》，确认书中载明沈云祥均于2013年4月25日接收了本案所涉的两个商铺。2014年7月15日、16日，沈云祥分别取得了260号、261号商铺的房屋所有权证。认定上述事实的证据有：《商铺认购协议书》、《商铺委托经营协议书》、《吉林市商品房买卖合同》、收条、《商铺接收确认书》、《吉林财富购物广场商店街认购定单》、《签约审批单》、吉林市住房保障和房地产管理局颁发的房屋所有证等证据。沈云祥提供的吉林市中级人民法院于2013年9月16日作出的（2013）吉中民二初字第40号民事判决书和吉林洪城公司提供的吉林市发展和改革委员会于2009年3月6日作出的《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》，因上述证据与本案不具有关联性，故本院未采信。根据沈云祥提出的诉讼请求和吉林洪城公司的答辩意见，归纳本案所争议的焦点为：1、吉林洪城公司是否应当给付沈云祥2011年8月31日至2014年8月31日及2014年8月31日至2017年8月31日期间两个商铺的经营回报收益款共计896,920.00元；2、沈云祥要求吉林洪城公司给付违约金298,972.00元的诉讼请求是否应予支持。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为：沈云祥与吉林洪城公司签订的《商铺认购协议书》、《商铺委托经营协议书》、《吉林市商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。结合上述合同的内容及庭审调查的事实可知，沈云祥购买的两个商铺均位于吉林洪城公司开发建设的吉林财富购物广场（D座）一层商铺内，双方在签订认购协议时，即约定将商铺通过售后委托经营的方式，由吉林洪城公司进行统一经营管理，沈云祥以期获得一定数额的投资回报实现其收益，故本案商铺的性质属于产权式商铺。按照商铺认购协议书和商品房买卖合同的约定，吉林洪城公司作为商铺的出售方，其已将两个商铺出售给沈云祥，而沈云祥作为买受人亦支付了全部房款，并取得了两个商铺的房屋所有权证，故双方签订的商铺买卖合同已履行完毕。按照商铺委托经营协议的约定，在沈云祥接收商铺后，由吉林洪城公司进行委托经营，吉林洪城公司负有向沈云祥支付商铺经营回报收益款的义务。现结合本案争议焦点分析评判如下：一、吉林洪城公司不应给付沈云祥所购买的两个商铺经营回报收益款896,920.00元。本院认为：解决上述争议焦点，首先要明确吉林洪城公司是从什么时间将商铺交付给沈云祥，以便确定吉林洪城公司给付沈云祥商铺经营回报收益款的起算期限。沈云祥认为吉林洪城公司是在2011年5月31日将本案所涉商铺交付给自己，应按照《商铺委托经营协议书》第二条的约定，主张本案所涉两个商铺的委托经营期限自2011年8月31日开始计算，其虽提交了的吉林市中级人民法院民事判决书，但该证据与吉林洪城公司是何时将两个商铺交付给沈云祥的事实无关，故本院对该证据不予采信。而吉林洪城公司提供的两份商铺接收确认书中均明确载明，吉林洪城公司是在2013年4月25日将两个商铺交付给沈云祥，而根据双方签订的商品房买卖协议的约定，商铺的交付时间是在2013年10月31日前，故综合全案，吉林洪城公司交付商铺的时间应为2013年4月25日。按照两份《商铺委托经营协议书》第二条约定：“本《协议书》委托经营期限为三年，自吉林洪城公司向甲方（沈云祥）正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止。”本案所涉两个商铺的委托经营期限均应自2013年4月25日吉林洪城公司交付商铺后的90天开始计算，即2013年7月24日开始计算商铺的委托经营期限，因此，在本案审理期间，沈云祥仅能向吉林洪城公司主张自2013年7月24日起至2016年7月23日止的商铺经营回报收益款。其次，关于沈云祥要求吉林洪城公司给付其两个商铺三年经营回报收益款合计448,460.00元的问题，按照双方签订的《商铺委托经营协议书》第三条约定，0001260号商铺和0001261号商铺的三年经营回报收益款分别为292,118.00元和297,961.00元，而沈云祥主张要求给付的两个商铺经营回报收益款是以认购协议书约定的两个商铺总价款为基数，按照每年商铺总价款8%的计算的，但由此计算的数额与商铺委托经营协议约定的经营回报收益不一致，对此，沈云祥也没有进行合理解释。而吉林洪城公司在庭审中对于经营回报收益款计算过程以及经营回报收益款已抵偿部分购房款进行了抗辩，其称本案所涉两个商铺是在沈云祥同意采取委托经营方式的前提下，即将三年经营回报收益款抵偿了部分购房款出售给沈云祥，即本案所涉0001260号和0001261号商铺原单价分别为50,000.00元/㎡和51,000.00元/㎡，总价款为1,242,000.00元和1,266,840.00元，由于沈云祥采取按揭贷款方法付款，故吉林洪城公司对其房款给予98折优惠，优惠后总房款分别为1,217,160.00和1,241,503.00元，鉴于沈云祥同意将两个商铺委托给吉林洪城公司经营，即将三年的经营回报收益款292,118.00和297,961.00元（每年的经营回报收益款按照总价款1,217,160.00和1,241,503.00元的8%计算）抵偿部分总房款，抵偿后0001260号商铺和0001261号商铺单价分别为37,240.00元/㎡和37,985.00元/㎡，最终的总房款分别为925,042.00元和943,542.00元，双方签订认购协议书及商品房买卖合同的价款均按照抵偿后的房款执行，而三年的商铺经营回报收益款292,118.00和297,961.00元，在双方签订商铺委托经营协议时由沈云祥出具收条予以签收确认，吉林洪城公司无需实际支付此款项。吉林洪城公司针对其上述抗辩理由，向本院提交了吉林财富购物广场商店街认购定单、《商铺认购协议书》、《商铺委托经营协议书》、《签约审批单》、收条等证据予以佐证，根据产权式商铺的特点及吉林财富购物广场（D座）一层其他业户购买商铺的情况和庭审调查的事实，并结合沈云祥出具收条的行为亦能表明其确已收到了两个商铺的三年经营回报收益款。本院认为，吉林洪城公司对于上述事实的陈述符合客观事实，沈云祥要求吉林洪城公司给付2013年7月24日起至2016年7月23日止期间经营回报收益款的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。二、沈云祥要求吉林洪城公司给付违约金298,972.00元的理由不成立。本院认为：沈云祥以吉林洪城公司未给付经营回报收益款为由，要求吉林洪城公司支付该商铺总价款8%的违约金298,972.00元，因吉林洪城公司不应给付沈云祥自2013年7月24日起至2016年7月23日止期间经营回报收益款（理由不再此赘述），即吉林洪城公司没有违约行为，故沈云祥提出的此项诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百三十条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈云祥的诉讼请求。案件受理费15,563.00元，由原告沈云祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  邱 妍人民陪审员  于耀香二〇一五年九月九日代理书记员  孙诗洋