广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2015）深福法民三初字第620号原告（反诉被告）王波，男，汉族，1969年11月3日出生，身份住址宁夏银川市兴庆区解放东街委托代理人张亚，广东博商律师事务所律师。委托代理人杨丽荣，广东博商律师事务所律师。被告（反诉原告）沈君委托代理人高红兵，广东知明律师事务所律师。原告王波诉被告沈君所有权确认纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，被告提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法由代理审判员吴颂适用简易程序独任审理，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。后本案转普通程序，并由代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、杨晓萍组成合议庭适用普通程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张亚、杨丽荣、被告沈君及其委托代理人高红兵到庭参加第一次庭审，原告委托代理人杨丽荣、被告委托代理人高红兵到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2001年3月19日，原告以原、被告（当时双方系男女朋友关系）名义,购买福田区鹏丽大厦丽馨阁6A号房产，原告支付该房产全部首期款200000元，并以自己名义办理了该房产抵押贷款合同。原告按贷款合同约定支付月供至2003年，后因经济紧张未依约支付月供，造成该房产抵押银行向法院起诉并申请强制执行，原告为了避免该房产被低价拍卖，2011年5月19日向案外人陈佳借款806848元归还了该房产全部贷款、利息等其他费用。2014年10月22日，案外人陈佳向法院起诉要求原、被告共同支付上述借款及利息，法院认定被告非借款当事人，判决该借款由原告承担。因该房产是原告在与被告恋爱期间由原告购买，虽购房合同中增加了被告之名，但100%购房款均为原告支付：首期款全部由原告支付，贷款人与还款人均为原告。被告分文未付购房款，且该房产至今未办理房产证。据此，请求法院判令：1、确认福田区鹏丽大厦丽馨阁6A号房产归原告所有；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告补充陈述称：1、涉案房产在2001年购买，当时首付款是原告以现金方式支付给开发商法定代表人，2001至2002年支付10万元，2011年5月份支付余款94799元，但上述支付款项的部分收据已经遗失。2、原告在2011年5月份向其朋友陈佳借款806848元，用于支付涉案房产所欠银行全部债务，还有月供款38956元由原告支付，但银行流水清单无法打印。原告根据原告首付款项及房价总款的比例确定，并根据公平原则将诉讼请求第一项减少为“确认涉案房产90%归原告所有”。其余与起诉状一致。被告答辩称：1、涉案房产是双方共同购买，购买价款为624799元。首付款194799元由被告支付，该首付款分一年支付，签订买卖合同时由被告支付约8万元定金，其余款项均由被告支付，剩余43万元由原、被告共同向农业银行贷款支付。原告陈述支付购房款的事实与实际情况不符。2、该房产的抵押贷款由双方共同办理，还款也是双方共同开立的联名账户。头几年归还贷款均由被告支付，后几年因双方分手故与原告协商用房屋租金来偿还银行贷款。由于被告长期居住在国外，出租房屋、收取租金事宜均由原告办理，但原告并未将租金用于归还贷款，导致不能按时归还银行贷款，而被银行起诉。3、在2010年房价上升后，原告想赎楼卖房，便通过多种途径与被告协商，要求借高利贷归还银行欠款，因被告不同意，原告自行借了高利贷归还了欠款，但该事项并不等同于原告支付了购房款，该两件事是不同的法律关系、不同的纠纷。原告错误将借高利贷归还银行欠款认为是支付购房款，与事实及法律约定不符。4、2014年原告看到房价上涨，为了要钱找出种种理由与被告协商办出房产证，原、被告双方已达成一致意见，各自占50%产权，并于2014年7月28日向深圳市国土局递交办证资料，房产转移登记表明确约定各自份额为50%，且递件是由原、被告双方到场确认的。而后因原告在银川法院有其他债务纠纷，导致房产被查封，不能办理出房产证，导致国土局退件。因被告相信原告，退件的全部资料由原告代理人陈佳保管。该事实充分说明原、被告双方对涉案房产有明确约定，且是双方真实意思表示。被告并提起反诉称：被告与原告在2001年为男女朋友关系，2001年3月在被告主张下双方共同购买了深圳市福田区鹏丽大厦丽馨阁6A房产。2001年3月19日被告同原告共同与开发商广新荣房地产开发（深圳）有限公司签订了购房合同，根据该合同约定该房产购买总价为624799元；款项支付为首期款194799元由被告分批全额支付，剩余购房款43万元由原被告共同向深圳市农业银行福田支行贷款支付，深圳市农业银行福田支行于2001年5月11日将双方贷款发放并支付给开发商；因2001年后被告经常前往新加坡求学工作，为了银行扣款还贷方便故还款银行卡由原告保管并处理银行业务。买房开发商售楼人员称只要在买卖合同体现是2个人就是2个人共有，故在买卖合同中对该房产未作明确的份额约定。2002年被告因自身发展需要前往新加坡工作。2002年6月被告与原告商量后同意将该房产出租，用出租租金按月归还银行贷款，如租金不够支付贷款差额部分由原告支付。哪知原告将房产租金用于自己花销并未用于归还银行贷款，导致深圳市农业银行福田支行起诉被告及原告要求共同归还欠款。2011年因房产价格大涨，原告与被告协商准备借高利贷将房产欠款还清，解除法院对该房查封办出房产证然后再将房产卖了。被告对原告借款一事不同意，因为利息太高且被告认为该房产所有款项均为被告支付且双方说好用房产租金来归还银行贷款，近10年将近几十万租金由原告收取并花费了，且被告人在国外暂时无法回国，要求原告等本人回国商量后再作打算；而原告并未理会被告建议，并向其女朋友陈佳借了款项归还欠款，在还完款项后原告及陈佳多次要求被告回国协助办理房产证将房产出售，因得知深圳对房地产限购了，外地户籍人在深圳只能有一套房产，考虑到自己将来还要回深圳生活，故被告不同意将房产出售。2014年，被告与原告及陈佳多次协商后同意将房产办出房产证，双方各自占50%产权，房产交由被告居住使用，由被告按市场价购买原告的份额。2014年6月被告回国，原告及陈佳将房产交由被告居住使用，各方在按国土局要求准备好资料后，双方（及王波朋友陈佳）于2014年7月28日向深圳市国土局递交了办理房产证的资料，双方登记表确认双方各自占50%份额，国土局房产交易中心出具了收文回执，回执号为9C-214043704；本以为几天就可以办出房产证，哪知突然有法院查封了原告的产权导致房产证不能办理出来，国土部门退件，所退全部资料全部被原告委托代理人陈佳拿走。原告一直称很快能解决纠纷配合办理房产证，但被告等来的是一场又一场官司诉讼。综上所述均为本案真实事实，被告认为涉案房产深圳市福田区鹏丽大厦丽馨阁6A首期款194799元由被告全额出资，剩余房款43万由被告及原告共同贷款支付，被告在涉案房产中出资比例占70%。据此，请求法院判令：1、请求判令确认深圳市福田区鹏丽大厦丽馨阁6A房产70%产权归被告所有（房产购买价格624799元）；2、原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉，原告答辩称：1、被告在反诉状中诉称其在2001年经常前往新加坡求学工作，为了银行扣款方便，故还款银行卡由原告保管，并处理银行业务。由此可以看出，2001年原、被告购买涉案房产后，被告并未处理银行业务，也未向银行提供月供款。在此情形下，原告一直在自行承担涉案房产的月供还款。被告对于其分期支付首期款的事实表述不清，也没有任何证据证明。2、被告的买房目的是用于居住，不存在将房屋出租支付月供款的事实。即便将房屋出租，在2001年时的租金与银行月供也存在较大差距。被告却称租金不够支付贷款差额部分由原告支付，足以证明该房产为原告个人购买，如果是原、被告共同购买，则所谓租金差额部分的月供款无理由由原告一人支付。3、被告称2011年房价大涨，原告与被告协商准备借高利贷还清房产欠款，与事实不符。据原告本人陈述，2008年以后被告在新加坡可能涉嫌涉毒犯罪，被新加坡警方羁押，直至2014年6月被遣返回国，在此期间原告无法与被告取得联系。4、被告在分文未付购房款的情况下，要求占有房产70%的产权，纯属无理要求。原告诉讼请求中未将借高利贷的利息计入房屋总价。综上，被告的反诉请求没有事实依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，2001年，原告与被告系男女朋友关系。2001年3月19日，原告与被告共同向广新荣房地产开发（深圳）有限公司购买位于深圳市福田区华强南路鹏丽大厦丽馨阁6A房产，建筑面积98.64平方米，单价为6334.13元/平方米，总金额为624799元；付款方式为自签约日起7日内付全部楼价款的30%，即194799元，剩余部分采取银行按揭付款方式支付。庭审中，双方确认虽然合同约定首付款194799元需在签约日起七日内付清，但实际涉案房产采取的首付款付款方式为零首付。原告主张签订合同后，首付款系按季度支付，每个季度支付25000元，共支付了4个季度。四个季度的首付款10万元是原告采取现金方式向开发商的法定代表人本人支付，该法定代表人也向原告开具了收据，但是收据已经遗失。剩余首付款94799元，系2011年5月份原告向开发商的法定代表人本人支付。被告则陈述为首付款确实采取零首付的方式支付。但是全部都是由被告支付的。但是因为被告之后出国留学，所以都是由被告从新加坡银行汇款到原告的账户，再由原告向开发商支付的。房产开发商也开具了收据，都保存在原告处。2001年4月15日，原告与被告共同向中国农业银行深圳市分行福田支行办理楼宇按揭贷款，共同向该银行借款43万元购买涉案房产。涉案房产并于2001年5月10日办理了楼花抵押登记，权利人为中国农业银行深圳市分行福田支行。此后，因为被告去新加坡留学，涉案房产由原告占有使用，并由原告支付每月的按揭贷款。被告主张，出国前已告知原告，将该房产出租，租金抵扣每月贷款。原告则主张每月均是原告将房贷转至原告与被告共同的还款账号，再由银行扣划贷款。房屋一直由原告个人居住，并未对外出租。原告并申请法院前往银行调取还款账户的资金流水以证明每月房贷均是原告支付至共同账号进行扣款的。本院经向中国农业银行深圳分行福田支行以及中国农业银行深圳分行资产处置部调查原告与被告共同还款账户的资金流水。但均被口头告知因贷款已偿还完毕，无法调取共同还款账号的资金流水。后因原告与被告未按时向银行归还贷款，导致银行提起诉讼。案外人陈佳作为原告的朋友，偿还原告与被告拖欠银行的贷款本息、诉讼费共计806848元。2012年11月21日，原告向陈佳出具证明，因陈佳代原告偿还所欠银行本息及法院的诉讼费用，同意将涉案房产产权转让给陈佳。另查，原告提交一份手写的纸条。上面标注为“270万-65万，收65万，税金一人一半”、“280-70=210沈君收70万，自己付自己的税金”、“260-60=200沈君收60万，王波给完税金”、“280-90=190（95、95）-70=120”。沈君在该份纸条上签字确认。对该纸条，原告陈述系原告、被告以及陈佳协商将涉案房产出售，根据出售价格计算的被告可以得到的房款，也可以从侧面反映出被告应占有的份额。被告庭后提交书面说明称，2014年陈佳找到被告协商，劝说被告不要与原告打官司，陈佳急需用钱，想把房子卖了。但是被告没有同意，说不想出售该房产，但是如果用房产证去贷款则同意。并在字条上写明，如果贷款260万元，被告拿60万元贷款，以此类推。2014年7月28日，原告的委托代理人陈佳与被告共同前往深圳市房地产权登记中心办理涉案房产的房产证。但是涉案房产因已被案外法院预查封，无法办理产权变更手续，而被退件。庭审中，原告称不记得当时申请登记时双方约定的份额是多少。被告则称是各50%，但是陈佳害怕原告与被告拿到房产证后，不给她钱。所以房地产权登记中心退回的所有资料全在陈佳处。案外人陈佳在庭前陈述称不清楚原告与被告约定的份额，其是原告办理房产证的委托代理人，与被告共同前往房地产权登记中心办理房产证，办完房产证后已将所有资料的原件和复印件寄还原告。原告本人庭后提交书面陈述称，办理房产证的资料在陈佳处，因为办不成，所以原告要求陈佳将原告的证件及手续寄还给原告。但是其余资料原告没有保留，已经遗失。本院依当事人申请向深圳市房地产权登记中心查询原告与被告办理转移登记时的申请材料。该中心3楼综合收文41号窗口工作人员口头答复，因被预查封无法办理产权变更手续，收文申请资料于2014年8月6日退还申请人，该中心也没有留存资料的复印件。经查，涉案房产于2014年7月22日被银川市兴庆区人民法院预查封。在房地产权登记中心出具的查封备案表上查封说明处备注为：在开发商提供的《分户汇总表》上，涉案房产记载权利人为原告、被告。房产权属由法院确认，如有纠纷由法院协调解决。预查封期间不得抵押、转让等。2014年11月3日，涉案房产被本院第一位轮候预查封。本院认为，涉案房产系原告与被告双方共同购买，即双方在购房之时有共同享有房产份额的意思表示。关于购房款的支付问题。对于首期款，双方虽均主张首期款系自己支付，但均未提交相应的证据证明；对于剩余购房款，是由原告和被告共同向银行申请按揭贷款支付，银行发放的按揭贷款也是向原告和被告共同发放直接支付给房产开发商的，而原告和被告作为共同借款人，也是由双方共同的账户每月向银行偿还按揭贷款。银行向原告和被告发放按揭贷款至开发商账户后，购房款已经支付完毕，据此应认定购房款的支付方为原告与被告共同支付。即便确如原告与被告均陈述的是己方支付的首付款或者按揭贷款，也相当于替对方承担了其应承担的购房款（包括首期款和按揭贷款），这也只在原告与被告内部之间产生债权债务关系，并不能改变原告与被告共同支付了购房款的事实。综上，在没有其他证据证明双方对房产的份额做出过其他的约定的情况下，应视为双方各占涉案房产50%的产权。至于原告主张的被告手写纸条上注明的分割卖房款的比例（即被告主张的字条上的金额是办理房产证后向银行贷款金额的分配问题），可以看出双方对产权已有约定，但该字条并不能证明双方对房产的产权比例做出约定，仅是双方在处分房产后的债权债务关系的约定，与本案没有关联性。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认深圳市福田区鹏丽大厦丽馨阁6A的房产50%产权归原告王波所有，50%产权归被告沈君所有；二、驳回原告王波的其他诉讼请求；三、驳回被告沈君的其他反诉请求。本诉案件受理费10048元（已由原告预交），由原告负担5024元、被告负担5024元。反诉案件受理费7861元（已由被告预交），由原告负担5615元、被告负担2246元。如不服本判决，应在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 杨  晓  萍二〇一五年九月十六日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。