广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1418号上诉人（原审被告）：庞春光。委托代理人：伍淑杰，广东茂达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈森文。委托代理人：郭冠群，广东深兴律师事务所律师。上诉人庞春光与被上诉人陈森文因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈森文在原审中的诉讼请求为：一、被告向原告返还双倍定金人民币20万元；二、本案诉讼费田被告承担。原审法院基于庭审查明的事实，认为被告应当向原告返还双倍定金人民币200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告应于本判决生效之日起五日内返还原告双倍定金人民币200000元。本判决生效后，如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告负担。上诉人庞春光不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序严重违法。上诉人在举证期限内向原审法院提交取证申请，请求原审法院向宝安西乡街道司法所调取上诉人与被上诉人的代理人邱某来就案争返还定金问题达成《人民调解协议书》的案卷。原审法院在开庭前两天通知上诉人代理人领取法院出具的《协查函》向西乡街道司法所调取案卷，西乡街道司法所表示律师代理人只能阅卷，不得复制案卷。上诉人代理人将该情况当面告知原审法院相关工作人员并要求原审法院履行调卷职责，相关工作人员当即请示原审法院速裁庭庭长，该庭长当面回复上诉人代理人，表示如不能调取案卷应由取证申请人承担举证不能的责任，上诉人代理人当场表示该说法无任何法律依据，法院应当依法履行取证职责。遗憾的是，原审法院在未依申请取证的情况下，仍按期开庭，在庭审中对上诉人代理人要求取证的请求仍不管不顾，并当庭判决上诉人败诉。而判决依据居然是《中华人民共和国民事诉讼法》第64条，按照该条款，法院应当调查取证。二、原审严重违背事实，依据新民诉法解释105条、108条关于“自由心证”和民事诉讼“高度可能性”证明标准的相关规定，应当认定第三人邱某来向上诉入主张退赔定金的行为取得被上诉人的授权。1、根据第三人邱某来持有定金收条及三者之间的关系，可以推定邱某来追讨定金的行为取得被上诉人的授权。按交付定金习惯和客观事实，上诉人收到定金后出具的收条只有一份且仅被上诉人持有，而解除合同后，邱某来多次持该收条复印件向上诉人追讨定金退赔，邱某来取得该复印件来源及事由的唯一解释是被上诉人授权其向上诉人追讨定金，这一解释也印证了被上诉人从未亲自向上诉人主张权利并时隔近两年才起诉的原因。被上诉人作为最终权利人，在长达一年多的时间内既未主动找上诉人追讨，甚至未向上诉人电话追讨。另外，邱某来与被上诉人系朋友关系，房产交易系邱某来居中联络而达成，上诉人与被上诉人之间仅交付定金时见过一面，达成交易前与解除合同后双方均未谋面，邱某来本身与案争房屋交易有利益关系，被上诉人与邱某来有共同炒买该房屋获利之意，因此，上诉人有理由相信邱某来持收条追讨的行为取得了授权。2、从时间逻辑可以推定，被上诉人明知邱某来经其授权领取了上诉人的定金退赔，但由于邱某来已犯罪入狱导致其无法主张权利才转向上诉人提起恶意诉讼。上诉人与被上诉人于2013年6月4日达成交易并支付定金，当月上诉人即以村集体土地自建私房不能向村外他人转让及价格偏低等事由通知解除合同，直至2013年11月9日上诉人与邱某来达成调解协议，期间长达5个月之久，如果邱某来未获得授权而被上诉人又不向上诉人追讨是明显不合常识的。2014年7月2邱某来因诈骗被羁押随后被判处10年有期徒刑，2015年5月在诉讼时效即将届满前被上诉人才向法院起诉上诉人。从这些时间点上可以看出，被上诉人应当知道邱某来凭其提供的定金收条已经取得了上诉人的退赔，并默认其对邱某来给予了授权，其对上诉人的诉讼当属恶意诉讼，建议法院对其恶意诉讼行为进行处罚。3、从交易形式上看，也可以推定邱某来持定金收条追讨的行为取得了相关授权。中间人邱某来不是职业中介，上诉人出具的定金收条系被上诉人用蓝色圆珠笔书写交由上诉人签字，行文明显不规范，双方没有书面的购房协议，对交易方式、时间及付款等均未书面明确，从这些极不规范的行为来看，上诉人当然可以相信邱某来持有定金收条复印件属于取得被上诉人授权的行为。4、上诉人向邱某来退赔定金的行为履行了注意义务。在邱某来向上诉人追讨过程中，上诉人坚持同被上诉人面谈，但由于没有被上诉人联系电话而无法实现，在邱某来多次骚扰的情况下，经社区民警引导向人民调解委员会寻求帮助，并依法形成具有法律效力的调解书。人民调解委员会作为专门组织当然对邱某来有无授权进行了调查和确认，经上诉人代理律师向西乡司法所档案室查阅，该调解案卷完整，有调查笔录，有双方身份证复印件、有定金收条复印件、有邱某来出具给上诉人的收到退赔款的收条复印件。如一审所判，则将置西乡街道人民调解委员会于法律尴尬之境地。三、原审判决与案件处理有法律上的矛盾。如认定邱某来取得定金收条复印件的行为不是被上诉人的授权，则应当认定邱某来所持收条复印件系从被上诉人处窃取，邱某来凭窃取收条并假冒被上诉人授权骗取定金退赔款的行为明显构成诈骗罪，依法原审法院应当将该案移送公安机关，并待刑事案件审结后再进行本案民事审理，而不应当直接判决。在本院二审庭庭审中，上诉人庞春光补充的事实与理由：一、定金合同是无效合同，因标的物不是商品房，而是农村自建房，不能买卖，由于合同无效，由于合同无效，所以不应适用定金罚则，上诉人与被上诉人的代理人即邱某来进行退还定金的协议中，已退还了13万元，比法定要退还的多了三万元，足以说明上诉人是善意的，是诚信的。二、即使案外人邱某来取得陈森文的收条复印件的行为，不能被法庭认定为取得授权，也构成表见代理，因为案外人邱某来持有收条，只有被上诉人持有原件，其复印件的取得要么是被上诉人自愿给的，要么是案外人邱某来非法取得，不管是其是如何取得，由于案外人邱某来在整个房产交易中都是由其出面与上诉人进行交涉，交付定金，出具收条，都是三人同时在场，被上诉人陈森文在整个交易过程中与上诉人只见过一面，就是领取收条时。更为重要的是，上诉人在与案外人达成调解协议过程中，是经过民警介绍，由西乡街道办调解委员会依法作出的确认，因此，上诉人属于善意第三人，案外人邱某来的行为至少构成表见代理。本院经审理查明，2013年5月，庞春光将位于深圳市宝安区某村某巷六号的自建房向外出售，陈森文有意购买该房屋。双方达成购买合意。2013年6月4日，庞春光向陈森文出具《收条》，内容为：“本人庞春光收到陈森文交来购买某巷六号定金人民币拾万元整（￥100000），售价为人民币壹百叁拾万元整（￥1300000）。如卖方毁约，将赔偿给陈森文双倍定金，即人民币贰拾万元整（￥200000）。”后庞春光没有向陈森文出售该房屋，故陈森文诉至法院，要求庞春光双倍返还定金200000元。庞春光在诉讼中称，已与案外人邱某来在人民调解委员会达成《人民调解协议书》，并已经返还了涉案定金13万元。但陈森文对此未予认可。另查，宝安区西乡街道某社区某巷6号房屋登记在姜某某名下，宗地面积118.43平方米，建筑面积251.72平方米，用途为私宅，土地用途为乡村居住自留用地，属非市场商品房。庞春光与姜某某属夫妻关系。以上事实有收条、房产证复印件、起诉状、常住人口登记卡、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，庞春光与陈森文买卖的房屋位于宝安区西乡街道某社区某巷6号，该房屋属于庞春光与姜某某的自建房，用途为私宅，土地用途为乡村居住自留用地，而非商品房。根据国家有关法律法规，该房屋不允许自由转让，因而庞春光与陈森文之间的房屋买卖合同属无效合同。根据合同法的有关规定，无效合同不适用定金罚则，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，庞春光应当返还收取陈森文的定金100，000元。原审法院没有查清本案案涉房屋的性质，认定本案买卖合同为有效合同，并判令庞春光双倍返还定金，认定事实与适用法律均有错误，本院予以纠正。至于庞春光主张与邱某来达成调解协议，并向其支付了130，000元问题，因庞春光未能举证证明邱某来取得了陈森文授权，而陈森文对此又不予认可，因此，本院认定庞春光向邱某来付款行为不能认为是向陈森文返还了购房定金。至于庞春光与邱某来之间的债权债务纠纷，双方可另循途径解决。综上所述，上诉人庞春光的上诉事实与理由部分成立，其部分上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，实理处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第956号民事判决；二、上诉人庞春光应于本判决生效之日起五日内返还被上诉人陈森文定金人民币100000元。本判决生效后，如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元、二审案件受理费4300元由上诉人庞春光与被上诉人陈森文各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一五年九月十四日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…………