广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3512号上诉人(原审被告)：刘孚凌，住广州市番禺区。委托代理人：詹晨。被上诉人（原审原告）：广州盛隆商业管理有限公司，住所地：广州市。法定代表人：马国祥，职务：执行董事。委托代理人：潘健敏，系该公司员工。委托代理人：钟双萍，系该公司员工。上诉人刘孚凌因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2015）穗从法房初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年10月28日，广州盛隆商业管理有限公司（以下简称盛隆公司）与刘孚凌签订《商铺租赁合同》[编号：XRH（SMC）-招商-2013-011]，双方约定：甲方（盛隆公司）将其拥有合法使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等权利的，坐落在广州从化市江埔街从城大道113号之4、5商铺租赁给乙方（刘孚凌）按本合同约定使用；该商铺建筑面积为741.01平方米；该商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为餐饮；租赁期限自2013年11月1日起至2021年10月31日止；租赁期限内，租金如下：其中，2013年11月1日至2014年10月31日按建筑面积63.06元/平方米/月计算，每月租金为46729元；2014年11月1日至2015年10月31日按建筑面积85.75元/平方米/月计算，每月租金为63541元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）；本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期租金，每次（期）支付一个月租金，除首月租金于起租日支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金；最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日至合同终止之日止）乘以日租金额所计算出的得数，最后一个月的日租金额为月租金额除以当月的天数的得数；乙方应在签订本合同时向甲方支付134492元租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证；甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、赔偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内予以补足；租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七个工作日内，将租赁保证金（无息）归还给乙方；乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失；若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止；乙方未按合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失；甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止，乙方收到该通知后应立即将该商铺交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项，甲方在发出上述通知后，有权进入该商铺并要求乙方人员即刻无条件迁出该商铺；甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，任何一方有权向该商铺所在地人民法院起诉。合同签订后，刘孚凌验收了该商铺并进场装修。合同履行过程中，刘孚凌向盛隆公司交纳了租赁保证金134492元。2014年8月14日，双方签订了《补充协议》，约定：刘孚凌于本补充协议签订之日一次性缴纳两个月租金（2014年8月1日至2014年9月30日的租金），盛隆公司同意给予刘孚凌上述两个月租金9折优惠，优惠后的租金为42056.1元/月，共计84112.2元，2014年10月1日起的租金仍按原合同执行；刘孚凌在原合同约定的租赁期限内，应严格按照原合同、本补充协议及双方签订的其它有效文件的约定履行相应义务，且不得有任何违约行为，否则本补充协议自始无效，乙方应将按照本补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还盛隆公司。刘孚凌从2014年10月1日起拖欠租金，其中拖欠10月1日至10月31日1个月租金46729元，拖欠12月1日至12月12日租金24596.52元（63541元÷31天×12天），11月份的租金刘孚凌已付清，共拖欠租金71325.52元。盛隆公司分别于2014年11月14日、11月19日向刘孚凌发出《租金催缴通知书》，催促刘孚凌缴纳租金。同年12月9日，盛隆公司向刘孚凌发出《合同解除通知书》，通知刘孚凌2014年12月12日合同解除，没收租赁保证金等。2015年1月16日，盛隆公司对涉案商铺上锁等待后续处置。另查明，从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城的权利人为广州市宏都房地产有限公司，该公司将涉案商铺及其它相关物业租赁给盛隆公司经营管理，并授权盛隆公司与租赁商铺的承租人签订租赁合同、履行合同，并作为唯一原告参与诉讼，按租赁合同的约定向承租人追索租金、违约金、占用费等相关费用。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，权利人广州市宏都房地产有限公司将涉案商铺租赁给盛隆公司经营管理，并授权盛隆公司以盛隆公司名义与租赁商铺的承租人签订租赁合同、履行合同，并作为唯一原告参与诉讼，故盛隆公司有权对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。盛隆公司与刘孚凌签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。合同履行中，因刘孚凌拖欠租金，盛隆公司于2014年12月9日向刘孚凌发出《合同解除通知书》，注明2014年12月12日合同解除，没收租赁保证金等内容。刘孚凌对《合同解除通知书》无异议。原审认为，双方签订的《商铺租赁合同》约定，甲方（盛隆公司）根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。故该案合同于2014年12月12日解除。关于支付租金及违约金问题。合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，盛隆公司已分别两次向刘孚凌发出《租金催缴通知书》，刘孚凌仍未付清租金给盛隆公司，已构成违约，应承担相应的违约责任。故盛隆公司主张刘孚凌支付租金71325.52元于法有据，予以支持。关于违约金问题，盛隆公司认为依照合同约定，若刘孚凌未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。原审认为，由于盛隆公司未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据该案合同的履行情况及公平原则，一审的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。因租赁合同约定，乙方（刘孚凌）每月25日向甲方（盛隆公司）支付下月租金，故违约金从2014年9月26日起以46729元为基数，从2014年11月26日起以71325.52元为基数，计至刘孚凌付清租金之日止。至于刘孚凌提出盛隆公司欺骗其经营的问题，因无相关证据证实，且盛隆公司予以否认，不予采信。关于支付解除合同后的房屋占用费问题。盛隆公司认为，根据合同约定“未获得甲方同意而继续占用该商铺的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费作为占用费”。原审认为，因刘孚凌未交清租金，盛隆公司已通知刘孚凌于2014年12月12日解除双方的租赁合同，其后刘孚凌仍占用涉案商铺。但2015年1月16日盛隆公司对涉案商铺上锁，应视为盛隆公司已实际管控了涉案商铺的使用权。因合同解除后，双方基于合同产生的权利义务关系已终止，但刘孚凌在盛隆公司上锁前仍占用涉案商铺，故对盛隆公司请求刘孚凌支付房屋占用费，予以支持。但房屋占用费应以刘孚凌实际占用商铺的时间为限，租赁合同于2014年12月12日解除，盛隆公司于2015年1月16日上锁，故房屋占用费应从合同解除之日起以合同约定的标准计算至盛隆公司上锁日2015年1月16日止（共35天）。为此，刘孚凌应支付房屋占用费为107609.76元[63541元÷31天×35天×150%]。关于返还优惠租金问题。补充协议约定，刘孚凌于补充协议签订之日一次性缴纳2014年8月、9月两个月租金，盛隆公司给予上述两个月租金9折优惠，优惠后的租金为42056.1元/月，共计84112.2元，但补充协议同时约定刘孚凌在原合同约定的租赁期限内，应严格按照原合同、补充协议等约定履行相应义务，且不得有任何违约行为，否则应将按照本补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还盛隆公司。故盛隆公司主张刘孚凌返还上述优惠租金9345.80元及相关违约金，应予以支持。关于租赁保证金问题。根据合同约定，刘孚凌未按合同约定交纳租金超过30日的，盛隆公司有权解除合同，收回该商铺，并有权没收刘孚凌交付的租赁保证金、已预付的租金。故对刘孚凌主张租赁保证金不应没收的意见不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月7日作出如下判决：一、刘孚凌自判决发生法律效力之日起10日内支付租金71325.52元及违约金（从2014年9月26日起至2014年11月25日止以46729元为基数，从2014年11月26日起至付清租金之日止以71325.52元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给盛隆公司。二、刘孚凌自判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占用费107609.76元给盛隆公司。三、刘孚凌自判决发生法律效力之日起10日内支付2014年8月和9月的优惠租金9345.80元及违约金（从2014年11月26日起至付清之日止以9345.80元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给盛隆公司。四、驳回盛隆公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2731元，由盛隆公司负担789元，由刘孚凌负担1942元。判后，刘孚凌不服，向本院提出上诉称：一、盛隆公司单方面擅自锁门，且违反主要义务。刘孚凌未交租金的情况属实，但在2014年12月25日第一次锁门后已按盛隆公司要求支付了租金63541元，后又在1月16日再次锁门，在支付盛隆公司租金时已认同双方协商支付租金事宜，却多次锁门，对刘孚凌交纳租金造成极大的影响，无法经营，更无法缴纳租金。二、一审认定刘孚凌承担违约金和锁门期间的租金和占用费，两者相差极其悬殊，完全不合理，而且盛隆公司也未能举证证明未及时缴纳租金或给其造成的经济损失。三、一审关于未腾退房屋的事实认定存在错误。本案纠纷发生后，一审诉讼前，盛隆公司已经单方面将餐厅大门锁闭并收回房屋，这导致餐厅无法经营，员工工资无法发放，厨房设备及财产无法取回，刘孚凌因盛隆公司无法收回租赁房屋的厨房设备及财物，当然无需支付房屋占用费及违约金。四、其多次要求协商支付租金及转让事宜，盛隆公司不予回复，造成刘孚凌违约。五、因所经营的场地投资较大，屡次锁门对刘孚凌缴纳租金有极大的影响，造成极大的损失。如在支付了租金6354l元租金的情况下，盛隆公司依旧多次锁门。六、8月和9月己支付租金，当时盛隆公司并未提出违约金一事，因视为认同此事，当然也无需支付违约金。七、在2012年5月5日我们就已经和广州宏都房地产有限公司(盛隆公司前生)签订了合同，上面明确的写明2012年10月1日整体开业，但却无疾而终，后又多次发函要求开业。在2013年6月发函说明主力商家乐购超市入场装修，要求刘孚凌2013年6月15日前按场装修，明确说明装修期至乐购开业为止，希望我们配合进场装修提高整体开业率，后因租的位置涉及公用厕所面积改变，才在2013年lO月28日和盛隆公司签订了现在的合同。八、盛隆公司开发商与各个商户签署的合同都不一样，对商户完全不公平对待!综上所述，原判认定刘孚凌没有返还盛隆公司房屋而判决刘孚凌支付租金及违约金、占有费是错误的，适用诉讼时效期间的法律规定是错误的，而且违反法定程序。因此，请求二审撤销原判决，确认刘孚凌不因盛隆公司之过错支付租金违约金，房屋占用金107609.76元，及优惠租金9345.80元及违约金，并返还租赁保证金134492元及租赁店面内的所有设备及财物，并请求支持退还刘孚凌2014年12月底即乐购未开张之前的租金共计560768元，并由盛隆公司承担案件全部诉讼费。被上诉人盛隆公司答辩同意原审判决，请求维持原判，并提出如下答辩意见：一、《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。刘孚凌未按约定支付租金的事实清楚、证据充分。二、因刘孚凌未按约定支付租金，盛隆公司根据《商铺租赁合同》约定已于2014年12月9日向刘孚凌发出《合同解除通知书》，双方于同年12月12日解除了租赁关系，锁门是合法行为，且只收回商铺的使用权未阻止刘孚凌清理物品。三、关于租金、占用费差异及转租的问题，应当依据《商铺租赁合同》的标准进行处理，故刘孚凌不得转租。四、盛隆公司其并不存在虚假宣传的行为，刘孚凌与其他公司签订的合同与本案无关，华润超市已经在涉案地段开业。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为刘孚凌与盛隆公司是否违反合同义务及应承担的责任。盛隆公司与刘孚凌签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原判对合同解除、支付租金及违约金、支付解除合同后的房屋占用费、返还优惠租金、租赁保证金等诸问题均进行了论述，说理清晰、理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人刘孚凌主张因盛隆公司擅自锁门导致其无法交租且造成经济损失，但未能提供充分的证据证实，本院不予支持；同样，上诉人刘孚凌对盛隆公司虚假宣传的主张亦未提供证据证实，本院不予采纳。综上，上诉人刘孚凌的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5462元由上诉人刘孚凌承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月七日书 记 员  赵 琳ＸＸ