江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0622民初222号原告：江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司，统一社会信用代码：913650622584005293F，住所地：江西省鹰潭市余江区沿河南路蔬菜巷104号。法定代表人：危拥贵，公司总经理。委托代理人：余云青，江西融冰律师事务所，代理权限为特别授权代理。被告：骆新辉，男，1970年8月5日生，汉族，江西省余江区人，住江西省鹰潭市余江区，现住江西省鹰潭市余江区白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第16幢9单元906号。被告：俞贵珍，女，1971年12月25日出生，汉族，余江区人，住江西省鹰潭市余江区，现住鹰潭市余江区白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第16幢9单元906号。原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司（以下简称“建鑫房产余江公司”）诉被告骆新辉、俞贵珍追偿权纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公司委托代理人余云青到庭参加诉讼，被告骆新辉、俞贵珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建鑫房产余江公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告偿还原告代为支付的借款本息（含罚息）计81,292.19元，并判令两被告向原告承担违约金36,123元（利息暂计从2016年9月30日起算至2021年1月20日止，以代扣金额为基数按日利率万分之五计算），合计人民币117,415.19元；并判令两被告继续支付从2021年1月21日止至代扣金额实际不清之日的违约金，以款还金额为基数按日万分之五计算；二、判令两被告立即配合原告办理其名下房屋产权证，并向原告支付逾期办证违约金19,300元；三、判令两被告向原告支付律师费4000元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年2月1日原告与两被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为120800339。合同约定，两被告购买原告开发的位于鹰潭市余江白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第16幢9单元906号房产，该房总价478,427元，被告应于签订合同之日向原告支付首付款148,427元，剩余房款33万元由两被告进行银行按揭贷款予以支付。后中国建设银行余江支行与原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向银行贷款33万元用于支付剩余购房款，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，被告应按月分期向银行偿还贷款，若被告逾期还款发生违约情况，银行有权直接从原告的保证金账户扣划被告每月应还本息、罚息等。合同签订后，被告向原告支付了首付款，并向银行申请了贷款，银行足额发放了贷款33万元，从2016年9月30日起被告断断续续未按时足额偿还借款本息，银行直接从原告的账户扣划本息用于偿还当月应还款项。至今，被告共有25笔未按时足额还款本息（含罚息）总计81,292.19元，已由原告代替被告直接支付给银行。原、被告签订的签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告在获得银行按揭贷款后，应按借款合同约定如期足额向银行归还借款本息。如被告未及时归还而导致银行直接向原告代扣借款本息及相关费用，被告应到原告处归还垫付的相关款项并按总购房款日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现债权而支出的律师费、诉讼费；被告在获得按揭款后，应当接到原告办理房产证的通知之日起七日内向原告提供办理房产证所需要的全部材料，并及时到房管部门办理签字等办证手续，如因延期提供办证资料或延期办理签字等，导致房产证不能及时办好，每延误一天，被告应当向原告支付每日50元的违约金等其他条款。2019年12月17日原告向两被告发出办证通知书和归还借款本息及违约金通知书，却至今未果，特向法院起诉。原告为支持其主张，向法院提供了如下证据：A1、原告的营业执照、证明、身份证复印件，证明原被告的诉讼主体信息；A2、《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2013年2月1日原告与两被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为120800339合同约定，两被告购买原告开发的位于鹰潭市余江白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第16幢9单元906号房产，该房总房价为478,427元，被告应于签订合同之日向原告支付房屋首付款148,427元，剩余房款330000由两被告进行银行按揭贷款予以支付等办证、违约责任等；A3、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告向银行贷款33万元用于支付剩余购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任，被告应按月分期向银行偿还贷款，若被告逾期还款发生违约情况，银行有权直接从原告的保证金账户扣划被告每月应还本息、罚息等；A4、个人贷款支付凭证、明细，证明从2016年9月30日起被告断断续续未按时足额偿还借款本息，银行直接从原告的账户直接扣划本息（含罚息）用于偿还被告当月应还款项。至今，被告总共有25笔未按时足额向银行偿还借款本息（含罚息），总计81,292.19元，已由原告代替被告直接支付给银行。A5、房屋所有权证办证通知书、催款通知公函、中国邮政快递单、中国邮政寄递平台，证明原告于2019年12月17日向被告发出办证通知书和归还借款本息及违约金通知书，但两被告至今不肯办理房产证也不归还借款本息及违约金。A6、委托代理合同、律师费发票，证明原告本次起诉花费律师费4000元。被告骆新辉、俞贵珍未作答辩，未到庭发表质证意见，未向本院提交证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，由其承担不利后果。经认证，原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5、A6真实性、合法性，与本案具有关联性，符合证据属性，本院依法予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2013年2月1日原告建鑫房产余江公司与被告骆新辉、俞贵珍签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为120800339。合同约定，两被告购买原告开发的位于鹰潭市余江白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第16幢9单元906号房产，该房总价478,427元，被告于签订合同之日向原告支付首付款148,427元，剩余房款33万元由两被告进行银行按揭贷款予以支付。《合同补充协议》第一条第4款第（4）项约定，买受人在获得按揭贷款后，应按借款合同约定如期足额向银行归还借款本息。如买受人未及时归还借款本息而导致银行向出卖人代扣借款本息及相关费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起十日内到出卖人处归还垫付的相关款项并按总购房款日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等。之后，中国建设银行余江支行与原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，两被告向银行贷款33万元用于支付剩余购房款，执行利率依据利率调整日当日的基准利率，逾期罚息在执行利率的水平上上浮50%。原告建鑫房产余江公司为上述贷款保证人，提供连带保证责任，保证期间为借款的债务履行期限届满之后两年止。还款方法为：采用等额本息还款法，在借款合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3,755.48元。自2016年9月30日至2020年11月30日，两被告陆续对中国建设银行余江支行的按揭贷款产生25笔逾期，所欠银行本息及罚息共计81,292.19元。逾期后，原告建鑫房产余江公司将上述所欠款项代被告向银行进行了偿还。2019年12月16日、26日原告先后以邮寄和发送信息的方式通知被告骆新辉、俞贵珍于2019年12月31日前将其垫付的银行逾期按揭未还款本息68,427.44元归还原告。被告骆新辉、俞贵珍至今未偿还原告垫付款分文，原告遂一并向法院起诉，本院立案后于2021年2月3日向两被告送达了起诉状副本。本院认为，本案焦点为：1.原告追偿权是否成立。根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。原告代两被告向中国建设银行余江支行偿还逾期欠款81,292.19元，符合中国建设银行余江支行与原、被告签订的《借款合同》约定的利率、罚息条款，未违反法律强制性规定，合法有效，未损害两被告的合法利益，原告作为两被告向银行借款的保证人，代偿后有权向两被告追偿，两被告应当偿还原告代偿款81,292.19元。2.两被告违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条之规定，《合同补充协议》约定买受人应于出卖人发出还款通知之日起十日内到出卖人处归还垫付的相关款项并按总购房款日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等。原告提供证据证明其通知被告骆新辉、俞贵珍于12月31日前归还垫付款。根据原、被告约定的违约金计算方法，违约金为自2020年1月1日计算至原告诉请日2021年1月20日为478,427元*5/10000*（365+20）＝92,097元，该计算结果明显过高，有违公平原则。原、被告约定的违约金其本质系对被告逾期还款的处罚，原告的损失实质为逾期借款利息，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，原告损失应分两段计算，一是自2020年1月1日至判决之日仍未归还的垫付款68,427.44元的逾期还款损失，以不超过一年期贷款市场报价利率四倍为限，2020年1月1日全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率为4.15%。即为68,427.44*4.15%*1.291*4＝14,664.4元。二是自诉状副本送达之日2021年2月3日至判决之日仍未归还的垫付款81292.19－68427.44＝12,864.75元的逾期还款损失，2021年2月3日全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率为3.85%。即为12,864.75*3.85%*4*0.117＝232元。综上，原告可得最大利益的损失为14664.42+32＝14,696.42元，原告诉请的违约金为36,123元及律师费4000元明显高于该损失有违公平原则，根据《中华人民共和国民法典》第六条规定，应予以调整，合理确定各方的权利和义务，可调整被告违约金为该14,696.42元损失，由两被告承担。3.原告要求被告办理产权证的诉请问题。该诉请是原告基于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中因房屋买卖产生的民事法律关系，原告追偿垫付款的诉请是基于中国建设银行余江支行与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中因保证责任产生的民事法律关系，两个民事法律关系相互独立，互不相同，不宜在同一案件中处理，原告应另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百七十五条、第六百七十六条、第七百条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告骆新辉、俞贵珍偿还原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司垫付款81,292.19元，并向原告支付违约金14,696.42元；二、驳回原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司其他诉讼请求。以上给付义务限判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计取1558元，由被告骆新辉、俞贵珍负担1,273.68元，由原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司负担284.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  许健二〇二一年三月十五日书记员  王萃