广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2766号上诉人（原审原告）：刘汉桢，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：列影梅，住广东省增城市。上诉人（原审原告）：余志礼，住广东省增城市。三上诉人的共同委托代理人：贾施平，广东润科律师事务所律师。三上诉人的共同委托代理人：伍可佳，广东润科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钟建伟，住广州市越秀区。委托代理人：钟建文，住址同上。上诉人刘汉桢、列影梅、余志礼因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区逢源路151号334号房（涉案房屋）是刘汉桢、列影梅、余志礼按份共有的房产。2013年9月4日，钟建伟（买受人）与刘汉桢、列影梅、余志礼（出卖人）及广州市隆煌投资咨询有限公司（刘汉桢、列影梅、余志礼的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，商铺建筑面积共12.2734平方米，房价款总金额为548896元；买受人在2013年9月4日前支付全部房价款的62%（包含定金）计人民币338896元；在出卖人向买受人发出关于共同签署《广州市存量房买卖合同》通知函约定的时间内，买受人须积极配合出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》，买受人须在买卖双方共同签署《广州市存量房买卖合同》的当天内向出卖人支付全部房价款的38%计人民币210000元；逾期付款超过30日后，出卖人有权单方面提出解除本合同；若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回；本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达等等。合同签订后，钟建伟向广州市隆煌投资咨询有限公司支付了购房款338896元，后广州市隆煌投资咨询有限公司将该购房款全部转交给刘汉桢、列影梅、余志礼。2013年12月31日，刘汉桢、列影梅、余志礼委托广东润科律师事务所向钟建伟发出《律师函》，敦促钟建伟在收到本函之日起三日内，与委托人办理签署《广州市存量房买卖合同》等手续并支付剩余购房款21万元。钟建伟于2014年1月3日收到该函件。2014年1月10日，刘汉桢、列影梅、余志礼向钟建伟发出《通知函》，要求刘汉桢、列影梅、余志礼及时联系出卖人办理相关的手续并支付剩余购房款。钟建伟于2014年1月11日收到该函。2014年3月14日，刘汉桢、列影梅、余志礼向钟建伟发出《关于解除的函》，提出自本函送达之日起，解除双方于2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》，按照合同约定，钟建伟已付购房款作违约金予以没收。钟建伟于2014年3月15日收到该函件。2014年3月18日，钟建伟向刘汉桢、列影梅、余志礼发出《关于解除的函》的回复函，认为出卖人提出解除合同后应返还钟建伟已付购房款并支付利息。刘汉桢、列影梅、余志礼、钟建伟至今没有签署《广州市存量房买卖合同》，钟建伟也没有支付剩余购房款。2014年12月22日，刘汉桢、列影梅、余志礼向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认刘汉桢、列影梅、余志礼于2014年3月14日发出的《关于解除的函》合法有效；2、由钟建伟向刘汉桢、列影梅、余志礼支付违约金338896元；3、本案诉讼费由钟建伟承担。又查，2014年4月1日，钟建伟向原审法院起诉刘汉桢、列影梅、余志礼、广州市隆煌投资咨询有限公司，请求：解除钟建伟与刘汉桢、列影梅、余志礼于2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》，刘汉桢、列影梅、余志礼退回收取的购房款人民币338896元；刘汉桢、列影梅、余志礼支付从2013年9月4日到退回购房款之日止的利息（以338896元为本金，按每日万分五计算）等。在该案的审理中，钟建伟确认涉案商铺的《商铺买卖合同》已于2014年3月15日解除。原审法院于2014年5月20日作出（2014）穗荔法民三初字第681号《民事判决书》，判决：一、原告钟建伟与被告刘汉桢、余志礼、列影梅在2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》于2014年3月15日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告刘汉桢、余志礼、列影梅向原告钟建伟返还购房款338896元；三、驳回原告钟建伟的其他诉讼请求。刘汉桢、余志礼、列影梅不服上述判决上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理于2014年11月14日作出（2014）穗中法民五终字第2850号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为：钟建伟与刘汉桢、列影梅、余志礼及广州市隆煌投资咨询有限公司签订的《商铺买卖合同》，是各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该《商铺买卖合同》第四条第1款第（2）项约定：“在出卖人向买受人发出关于共同签署《广州市存量房买卖合同》通知函约定的时间内，买受人须积极配合出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》。”上述通知函“约定的时间”不一定是具体到某日某时，也可以是一定范围内的时间；2013年12月31日，刘汉桢、列影梅、余志礼委托广东润科律师事务所向钟建伟发出《律师函》，该《律师函》写明“请你在收到本函之日起三日内，与委托人办理签署《广州市存量房买卖合同》等手续并支付剩余购房款21万元”；钟建伟于2014年1月3日收到《该律师函》；因此刘汉桢、列影梅、余志礼完成了向钟建伟发出关于共同签署《广州市存量房买卖合同》通知函的合同义务。钟建伟应积极配合出卖人刘汉桢、列影梅、余志礼共同签署《广州市存量房买卖合同》，即与出卖人联系在三日内与出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》，而钟建伟没有与出卖人联系，也没有与出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》；所以钟建伟的不作为确违反了合同的约定。但是上述《商铺买卖合同》并没有约定钟建伟不配合出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》，钟建伟要承担什么责任。上述《商铺买卖合同》第四条第1款第（2）只是约定：“买受人须在买卖双方共同签署《广州市存量房买卖合同》的当天内向出卖人支付全部房价款的38%计人民币210000元”。即钟建伟在买卖双方共同签署《广州市存量房买卖合同》后才有义务向刘汉桢、列影梅、余志礼支付全部房价款的38%计人民币210000元，而买卖双方至今没有签署《广州市存量房买卖合同》，因此钟建伟没有义务向刘汉桢、列影梅、余志礼支付尚未支付的购房款210000元，钟建伟不存在逾期付款的问题，故刘汉桢、列影梅、余志礼于2014年3月14日向钟建伟发出《关于解除的函》，提出自本函送达之日起，解除双方于2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》，是不符合双方签订的《广州市存量房买卖合同》的约定的。鉴于在原审法院审理的（2014）穗荔法民三初字第681号案中，本案钟建伟确认即同意涉案商铺的《商铺买卖合同》已于2014年3月15日解除，故刘汉桢、列影梅、余志礼于2014年3月14日向钟建伟发出的《关于解除的函》中“自本函送达之日起，解除双方于2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》”的内容有效，但不符合合同约定；由于钟建伟同意解除合同，刘汉桢、列影梅、余志礼解除合同的要求从不合法变成了合法，而该《关于解除的函》的其他内容既不合法，也对钟建伟无效。以上已述，钟建伟不存在逾期付款的问题，刘汉桢、列影梅、余志礼根据涉案商铺的《商铺买卖合同》第五条第1款第（2）项“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。”的约定，诉请钟建伟向刘汉桢、列影梅、余志礼支付违约金338896元，不符合同约定，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款的规定，于2015年3月9日作出判决：一、刘汉桢、列影梅、余志礼于2014年3月14日向钟建伟发出的《关于解除的函》中“自本函送达之日起，解除双方于2013年9月4日签订的《商铺买卖合同》”的内容合法有效。二、驳回刘汉桢、列影梅、余志礼的其他诉讼请求。案件受理费3242元，由刘汉桢、列影梅、余志礼共同负担3217元，由钟建伟负担25元。案件诉讼保全费2214元，由刘汉桢、列影梅、余志礼共同负担。判后，上诉人刘汉桢、列影梅、余志礼不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实和适用法律错误。1、原审未正确认定钟建伟存在未配合刘汉桢、列影梅、余志礼共同签署《广州市存量房买卖合同》（即办理网签手续），以及逾期付款的两个行为。根据《商铺买卖合同》第四条第1款第（2）项的约定，在刘汉桢、列影梅、余志礼向钟建伟发出共同签署《广州市存量房买卖合同》通知函约定时间内，钟建伟须积极配合刘汉桢、列影梅、余志礼共同签署《广州市存量房买卖合同》。从合同条款的表述看，刘汉桢、列影梅、余志礼的合同义务是通知办理网签手续，而钟建伟的合同义务是同日办理网签手续和支付购房余款，钟建伟两项合同义务不可分割，合同约定钟建伟在同一日内履行两项合同义务，没有明确的先后顺序，应同时履行。一审法院把两种义务割裂了，一审判决实际上是支持了钟建伟不诚信的行为。2、在法律适用上，原审判决错误认定刘汉桢、列影梅、余志礼向钟建伟发函要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，不符合合同约定，应予纠正。钟建伟同时存在不配合办理网签手续和逾期付款两项违约行为，根据《商铺买卖合同》第五条约定，在刘汉桢、列影梅、余志礼指定的配合网签手续及支付余款期限届满的30日后，涉案的《商铺买卖合同》的解除权已经形成，刘汉桢、列影梅、余志礼按照合同约定的送达方式和送达地址向钟建伟发出解约通知，刘汉桢、列影梅、余志礼履约及行使合同权利的行为均无任何问题和瑕疵。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项，改判钟建伟向刘汉桢、列影梅、余志礼支付违约金338896元；2、本案一、二审诉讼费由钟建伟承担。被上诉人钟建伟答辩称：一、刘汉桢、列影梅、余志礼并无按照合同约定全面履行合同的通知、协助义务，导致双方无法去共同签署《广州市存量房买卖合同》，应承担怠于履行合同约定义务的违约责任。根据双方签订的《商铺买卖合同》第四条第1款的约定，刘汉桢、列影梅、余志礼(出卖人)应向钟建伟(买受人)发出《关于共同签署通知函》这一书面通知形式而且该通知函应写明约定的时间，这是合同关于房价余款支付的重要约定。刘汉桢、列影梅、余志礼应按照约定全面履行自己的通知、协助义务。《商铺买卖合同》第十二条也规定了双方约定以函件方式视为送达。刘汉桢、列影梅、余志礼没有发出书面通知钟建伟什么时候什么地点去共同签署《广州市存量房买卖合同》，只是委托代理人电话通知钟建伟先去刘汉桢、列影梅、余志礼委托代理人的财务部交纳房价余款才予以办理，对于这种违反合同约定的无理行为钟建伟理所当然的予以拒绝，并无构成违约。钟建伟没有收到刘汉桢、列影梅、余志礼书面签署《广州市存量房买卖合同》通知函，并无不去配合刘汉桢、列影梅、余志礼共同签署《广州市存量房买卖合同》的违约事实。在双方没有共同签署《广州市存量房买卖合同》办理产权转移的前提下，钟建伟并没有支付房价余款的义务，钟建伟并无构成违约。刘汉桢、列影梅、余志礼主张钟建伟违约没有事实和法律依据，解除合同理应返还所收房款。二、刘汉桢、列影梅、余志礼指钟建伟无积极配合共同签署《广州市存量房买卖合同》构成违约没有事实依据，也不符合双方签订的合同约定。刘汉桢、列影梅、余志礼曾在2013年12月31日委托律师发出《律师函》，该通知实际是让钟建伟先去其委托代理人的财务部那里交齐商铺余款再去签署《广州市存量房买卖合同》，这与钟建伟约定的先签署《广州市存量房买卖合同》再当天付房价余款不相符。电话通知不是双方合同约定的送达方式，《通知函》也没有告知钟建伟在什么时间地点共同签署《广州市存量房买卖合同》，也没有刘汉桢、列影梅、余志礼的任何联系方式?该《通知函》是一种警告性质的函件而且反过来要钟建伟联系出卖人却不提供联系方式，推卸合同约定刘汉桢、列影梅、余志礼应该履行的通知协助义务，因此，该《通知函》同样不能视为刘汉桢、列影梅、余志礼履行了合同的通知协助义务。三、刘汉桢、列影梅、余志礼和钟建伟对合同条款存在不同的理解，刘汉桢、列影梅、余志礼将其意志强加给钟建伟，钟建伟并无存在过错。钟建伟认为双方合同约定：共同签署《广州市存量房买卖合同》的当天才是钟建伟(买受人)应该履行约定支付刘汉桢、列影梅、余志礼(出卖人)房价余款的规定时间，钟建伟作为买受人没有不按合同规定的时间付款，不应承担逾期付款的违约责任。刘汉桢、列影梅、余志礼的商铺并无实体移交，在商铺产权没有确认转移前钟建伟拒绝先支付余下的38%房价余款符合交易习惯，钟建伟不构成违约。请求法院驳回上诉人刘汉桢、列影梅、余志礼的上诉请求。经审理查明，刘汉桢、列影梅、余志礼、钟建伟对原审法院查明事实部分没有异议，本院予以确认。另查明：《商铺买卖合同》第七条出卖人逾期交付商铺的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理[即下列（1）、(2)两点不合并执行]（1）逾期不超过45日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交接之日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款l‰违约金，本合同继续履行；(2)逾期超过45日后，按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金，本合同继续履行。第十条商铺过户约定，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理[即下列(1)、(2)两点不合并执行](1)逾期30日之内,本合同继续履行,自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款1‰的违约金；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金；买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。本院认为:刘汉桢、列影梅、余志礼与钟建伟及广州市隆煌投资咨询有限公司签订的《商铺买卖合同》，是当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。本案争议的是《商铺买卖合同》未能履行是否是因某一方的违约行为所致。根据《商铺买卖合同》的约定，在出卖人向买受人发出关于共同签署《广州市存量房买卖合同》通知函约定的时间内，买受人须积极配合出卖人共同签署《广州市存量房买卖合同》，因此，钟建伟作为买受人签订《广州市存量房买卖合同》是其合同义务，刘汉桢、列影梅、余志礼委托律师事务所于2013年12月31日向钟建伟发出《律师函》，明确要求钟建伟在接到函件后3日内签署《广州市存量房买卖合同》，刘汉桢、列影梅、余志礼委托律师事务所发出该通知，符合《商铺买卖合同》的约定。钟建伟认为该通知函因未明确具体的时间、地点而主张刘汉桢、列影梅、余志礼未全面履行自己的通知、协助义务。本院认为，《商铺买卖合同》约定的是在“通知函约定的时间内”，通常情况下，给予一定的期限更有利于买受人去签订合同，《商铺买卖合同》也已记载买卖双方的地址及电话，故钟建伟以通知函没有明确的时间及地点作为其抗辩理由，本院不予采纳。原判认定钟建伟的不作为违反了合同的约定理据充分。关于钟建伟主张刘汉桢、列影梅、余志礼的代理人要求其先支付剩余房款再签订《广州市存量房买卖合同》的问题，首先，钟建伟对于该事实负有举证的责任，但钟建伟并没有提交相应的证据证实，刘汉桢、列影梅、余志礼亦予以否认，故该事实本院不予认定；其次，根据《商铺买卖合同》的约定，买受人须在买卖双方共同签署《广州市存量房买卖合同》的当天内向出卖人支付剩余房款，签约、付款是在同一日履行，钟建伟完全可以同时履行。因此，钟建伟以刘汉桢、列影梅、余志礼的代理人要求其先付款再签约构成违约的主张依据不足，本院不予认定。由于钟建伟未按通知函通知的时间内履行其签约义务，致使合同无法继续履行，本院认定钟建伟构成违约。关于钟建伟应承担的违约责任。合同虽对钟建伟拒绝签约应承担何种违约责任未作约定，但不等于其无需承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘汉桢、列影梅、余志礼有权向钟建伟主张承担违约责任。《商铺买卖合同》对于买受人不支付剩余房款应承担的违约责任有明确约定，即刘汉桢、列影梅、余志礼有权解除合同并没收钟建伟已付房款。买受人不付款导致合同无法继续履行，如买受人不签订《广州市存量房买卖合同》同样可以导致合同无法继续履行，该两种行为均构成违约，因此，可以参照该违约条款处理。本院注意到《商铺买卖合同》对于出卖人不履行合同导致买受人行使解除权的情况下，出卖人需要承担退回已付房款和支付银行同期贷款利率的违约责任，而对于出卖人逾期履行其承担的违约责任是按照买受人已付房款的每日1‰或1.5‰计付违约金。考虑到以上约定，并根据本案情况，本院认定钟建伟应以已付房款的10%作为其应付的违约金为宜，即钟建伟应向刘汉桢、列影梅、余志礼支付违约金33889.6元（338896元×10％）。刘汉桢、列影梅、余志礼的其余诉讼请求，本院予以驳回。上诉人刘汉桢、列影梅、余志礼上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第54号民事判决第一、二项;二、钟建伟在本判决书送达之日起10日内，向刘汉桢、列影梅、余志礼支付违约金33889.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3242元，由刘汉桢、列影梅、余志礼负担2918元，钟建伟负担324元，财产保全费2214元，由刘汉桢、列影梅、余志礼负担1993元，钟建伟负担221元，二审案件受理费6434元，由刘汉桢、列影梅、余志礼负担5791元，钟建伟负担643元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  万力平代理审判员  曹佑平二〇一五年九月六日书 记 员  徐毅敏