广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1521号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陈志丽，住江苏省南通市港闸区。委托代理人：苏少华、陈寅荣，均系广东博浩律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告陈志丽租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人梁纪锋，被告陈志丽的委托代理人苏少华、陈寅荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2009年12月16日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层4号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2012年4月至2012年10月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2012年4月至2012年10月期间的租金（其中2012年4月拖欠87478元、2012年5月至7月各月拖欠92253元、2012年8月拖欠87324元、2012年9月拖欠92253元、2012年10月拖欠50590元）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告陈志丽答辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认为原告的部分租金已经超过了诉讼时效。按照租赁合同第四条第1点第3款约定交付租金的日期是每月5日前，在2012年4月5日的租金有效期限至2013年4月5日止，如此类计，2012年10月5日的租金到2013年10月5日已经过了诉讼时效。从原告向我方发出解除合同通知书追讨租金之日起，该通知原告向我方追讨租金的数额为257696元，故我方认为此部分的租金才构成诉讼时效中断的法律效果，其余30多万元原告已经丧失了胜诉权。二、关于违约金问题，我方认为计算标准没有合同依据。根据租赁合同第十条第三项第1点约定了违约金以未支付租金的60%为标准计算，但是根据原告起诉状事实与理由部分第二段的的陈述可以说明原告已经放弃了上述违约金计算标准的主张，而且在我方拖欠租金的期限，原告从来没有向我方主张过支付上述标准违约金。原告引用的千分之二的违约金标准是根据租赁合同第十条第三款第3点的约定，但此约定是针对管理费的，并非针对租金违约金。所以原告一直未向我方主张过正确的违约金标准，故我方认为原告对违约金的主张已经超过了诉讼时效。三、原告起诉状只是包括了租金及违约金，并没有包括合同中的保证金。根据备案的广州市房屋租赁合同的第四条约定原告将保证金退还给我方，原告已经收取了我方26万元的保证金，故原告应该向我方返还，如果原告主张没收保证金的话，也已经超过了诉讼时效。经审理查明：2009年12月16日，万菱公司（甲方、出租方）、陈志丽（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L2004），以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层4号铺（以下简称“讼争商铺”）作潮流女装经营，租赁期限为三年，甲方暂定2010年3月31日交付商铺，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二个月月租金87860元，首一个半月为免租期，第十三个月至第二十四个月月租金92253元，第二十五个月至第三十六个月月租金96865元；乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳175720元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为广州市海珠区东晓路雅敦街4-6号东某大厦201。凡万某汇租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年8月13日，万菱公司（甲方）、陈志丽（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案，该合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途，租金标准与讼争合同一致，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按《补充协议》付款方式缴付租金给甲方，乙方向甲方交纳263580元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方（退回乙方、抵偿租金），乙方依时交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的%向甲方支付违约金，其他约定为：按甲乙双方签订的《补充协议》执行；本合同与《补充协议》具有同等的法律效力，如有冲突以《补充协议》为准等。2010年7月1日，万某公司将讼争商铺交付陈志丽使用。2012年4月23日，万某公司向陈志丽发出《缴租缴费通知书》，要求其支付2011年10月1日至2012年4月30日期间的租金本金349444元及违约金66105.98元等。2012年5月23日，万某公司向陈志丽发出《缴租缴费通知书》，要求其支付2011年10月1日至2012年5月31日期间的租金本金305600元及违约金66697.20元等。2012年6月1日，万某公司（甲方、出租方）、陈志丽（乙方、承租方）签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议一》，约定：考虑到市场环境不理想，商户经营有困难等因素，甲方同意对乙方租金作如下调整：1、2011年10月1日至2012年10月31日期间（合共13个月）期间每月每平方米租金可调整为200元，即每月租金总额调整为38200元；2、2011年10月1日至2012年10月31日（合共13个月）期间每月每平方米物业管理费调整为30元；3、乙方按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的时间和方式按月缴纳上述期间的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊费等；4、上述租金调整期间届满后，租金标准自动恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定执行；5、乙方承诺，签订本补充协议之日起5个工作日内，一次性付清以往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊等一切费用；6、本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊费等一切费用之日起生效；7、以往甲乙签订、或约定的租金优惠文件，随本补充协议生效而失效；8、除上述内容为外，《广州市万某汇商铺租赁合同》其余条款均维持不变，本补充协议经双方签字盖章后正式生效。合同履行过程中如乙方出现违约行为，甲方有权立即解除本协议，并对上述租金调整期间恢复按照《广州市万某汇商铺租赁合同》约定的租金标准计收租金等。2012年6月26日，万某公司向陈志丽发出《缴租缴费通知书》，要求其支付2011年10月1日至2012年6月30日期间的租金本金109825元及违约金4373.90元等。万某公司称于2012年6月26日向陈志丽发出《缴租缴费通知书》（要求支付2011年10月1日至2012年6月30日期间租金等）、于2012年7月23日向陈志丽发出《万某汇租户欠费催缴通知函》（要求支付租金148025元等），陈志丽否认收取上述两函件，万某公司未能就上述两函件的有效送达进行举证。2012年9月25日，万某公司向陈志丽发出《万某汇租户欠费催缴通知函》，要求其支付累计未付租金219496元及违约金35289.10元等。万某公司称于2012年10月24日向陈志丽发出《万某汇租户欠费催缴通知函》（要求支付累计未付租金257696元等），陈志丽否认收取上述该函件，万某公司未能就函件的有效送达进行举证。2012年10月22日，万某公司向陈志丽发出《解除合同通知书》，内容为：阁下截至2012年10月31日未付租金257696元等，你方构成严重违约，现行使合同解除权，《广州市万某汇商铺租赁合同》及其补充协议（如有）自本通知到达阁下之日正式解除，因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房地产租赁合同》等相关文件亦同时解除，我司即日起收回商铺，不予退还阁下已经缴纳的保证金，请阁下立即清理场地并清付前述各项欠费等。2013年1月9日，万某公司向陈志丽发出《律师函》，内容为：截至目前，阁下尚未缴付2012年4月至2012年10月期间的租金257696元及暂计至2012年12月21日的逾期缴费违约金78294.60元等，欠费金额以万某公司、卓著公司的计算数据为准，阁下因未经万某公司同意擅自单方终止合同，但至今仍拖欠上述各项费用，要求阁下在五日内缴清各项欠费等。2013年12月27日，万某公司向陈志丽发出《律师函》，内容为：截至目前，阁下尚未缴付2012年4月至2012年10月期间的租金257696元及暂计至2012年12月25日的逾期缴费违约金248333.30元等，欠费金额以万某公司、卓著公司的计算数据为准，阁下因未经万某公司同意擅自单方终止合同，但至今仍拖欠上述各项费用，要求阁下在五日内缴清各项欠费等。2014年4月25日，万某公司提起本案诉讼。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，万某公司称其于2012年10月18日实际收回商铺，其租金计算至2012年10月17日，陈志丽称于2012年10月16日搬出商铺。庭审时，万某公司表示陈志丽向其支付租赁保证金263580元，支付2012年4月部分租金4775元；陈志丽表示已付租赁保证金263580元及2012年4月租金4775元。对于租金违约金标准，本院询问双方对损失的意见，万某公司表示为利息损失，陈志丽表示该标准应为管理费违约金标准，非租金违约金标准，且标准过高，请求调整。本院认为：原、被告就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。双方签订的《广州市房屋租赁合同》为备案需要签订，《广州市房屋租赁合同》约定“《补充协议》”，双方均未提供证据予以证实双方除签订上述讼争合同外另行签订《补充协议》，故此双方的租赁合同关系应执行上述《广州市万某汇商铺租赁合同》及《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》。《广州市万某汇商铺租赁合同》明确约定“凡万某汇租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准”，故此租金违约金及租赁保证金返还条件应以《广州市万某汇商铺租赁合同》为准。支付租金系陈志丽的义务，应由其进行举证，现其未提交证据证实其实际支付情况，本院对万某公司主张2012年4月收取部分租金4775元予以采信。合同因陈志丽违约导致万某公司行使合同解除权予以解除，在合同解除通知书发出后，双方未办理商铺交接手续，交还商铺时间应由陈志丽举证，现万某公司主张其于2012年10月18日收回商铺，予以采信。万某公司主张租金计至2012年10月17日，并无不当。关于租金标准，双方签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》，该补充协议附带生效条件“本补充协议自乙方缴清过往拖欠的租金、物业管理费、水电费、公共能源分摊费等一切费用之日起生效”，现陈志丽未履行上述义务，该补充协议未生效，故此租金应执行《广州市万某汇商铺租赁合同》约定标准。万某公司及后主张的发函催收，虽未将准确无误的具体欠费金额列明，但未有放弃收取足额租金的意思表示，其在《律师函》中明确“欠费金额以万某公司、卓著公司的计算数据为准”，陈志丽抗辩执行《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》计算租金缺乏合同依据，不予采纳。本案争议焦点诉讼时效问题。租金应适用一年的诉讼时效，讼争合同约定每月支付租金的期限为当月5日前，即自当月6日起，万某公司应知悉其权利受到侵害，现其主张2012年4月至2012年10月期间租金，万某公司分别于2012年4月23日、2012年5月23日、2012年6月1日、2012年6月26日、2012年9月25日、2012年10月22日、2013年1月9日、2013年12月27日、2014年4月25日主张权利，诉讼时效发生中断，万某公司在法定期限主张权利，不丧失胜诉权，陈志丽的诉讼时效抗辩缺乏依据，不予采纳。故此万某公司主张2012年4月至2012年10月期间的租金合计594404元（其中2012年4月拖欠87478元，2012年5月至2012年7月各月拖欠92253元，2012年8月拖欠87324元，2012年9月拖欠92253元，2012年10月拖欠50590元）具有合同依据，应予支持。对于2012年10月租金，经计算为50590.35元，万某公司主张50590元，予以照准。陈志丽逾期支付租金，按约定“甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收”，该约定为拖欠租金违约金的计算标准约定，陈志丽抗辩该仅为物业管理费违约金标准缺乏依据，不予采纳。另讼争合同约定，陈志丽拖欠租金，万某公司有权予以没收租赁保证金，陈志丽请求冲抵租金缺乏依据，不予采纳。对于该违约金标准，现陈志丽抗辩过高，在万某公司未能充分合理举证其实际损失的情况下，本院从公平角度，调整该违约金为中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月的6日起计至付清为止，以当月拖欠租金本金为限。对于万某公司主张的超出部分，本院予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付2012年4月至2012年10月期间的租金合计594404元（其中2012年4月拖欠87478元，2012年5月至2012年7月各月拖欠92253元，2012年8月拖欠87324元，2012年9月拖欠92253元，2012年10月拖欠50590元）及逾期支付上述期间租金的违约金（当月逾期支付租金的违约金以当月拖欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月6日起计至付清为止；当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限）。二、驳回原告万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15150元，由被告陈志丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  李淑仪人民陪审员  赖小玲二〇一五年九月九日书 记 员  何嘉杰曾妙仪本判决书于2015年月日送达