山东省青岛市城阳区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0214执异45号异议人（案外人）：刘帅，女，1980年12月5日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托代理人：周凯，山东诚功律师事务所律师。委托代理人：尹虹，山东诚功律师事务所实习律师。申请执行人：青岛银盛泰典当有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区文阳路**。法定代表人：于希政，公司总经理。委托代理人：曹冶，山东科誉律师事务所律师。被执行人：文胜，男，1972年4月17日出生，汉族，住青岛市城阳区。被执行人：陈默，男，1980年9月9日出生，汉族，住青岛市市**。本院在执行申请执行人青岛银盛泰典当有限公司（以下简称银盛泰公司）与被执行人文胜、陈默借款合同纠纷一案中，案外人刘帅对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘帅向本院提出执行异议：请求中止对位于青岛市城阳区房屋（产权证号：鲁02**青岛市城阳区不动产权第**，以下简称案涉房屋）的执行并解除保全措施。事实与理由：贵院在（2020）鲁0214执3911号执行案件中，拟执行登记在文胜名下的案涉房屋并下达公告，异议人认为法院对该房屋执行错误，请求中止对该房屋的执行。2017年6月27日，异议人与文胜签订《房地产买卖合同》，文胜将案涉房屋出售给刘帅，房屋总价款280万元，因该房屋未满两年不符合过户政策暂不能过户，异议人先行支付150万元，其余款项待过户时支付。合同签订后，异议人按照约定支付了款项，文胜出具了收条，并交付了房屋钥匙。自此，异议人开始装修及布置，前后历时1年多，斥资200余万元。2019年6月，异议人及家人正式入住至今。自2018年10月，该房屋符合过户政策后至今两年时间里，异议人多次要求文胜履行过户义务，均被文胜以各种理由推脱，导致至今未完成过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条之规定，请求法院中止对案涉房屋的执行。为证明自己的主张，异议人向本院提交证据为：1、《房地产买卖合同》一份，证明事项：异议人（乙方）与文胜（甲方）签订合同购买案涉房屋的事实。2、银行转账记录四张、收据一份，证明事项：异议人依约于2017年6月29日前支付房款150万元,文胜出具收条。3、电费电子发票五张，历史电费明细、新奥燃气公司收费凭证、天然气开卡凭证、天然气入户维修单、家庭燃气投保单、物业公司出具水费收据、物业公司出具办理蓝牙卡收据、联通业务对账单各一份，证明事项：异议人及家人2017年7月交接房屋后开始装修，于2019年6月左右正式入住案涉房屋。4、亲属关系证明一份，证明事项：证据3中刘树山系异议人父亲。银盛泰公司发表意见称，《异议复议规定》第二十八条规定的四个条件异议人均不符合。第一条，购房合同违反国家地方政府限购规定，不属于合法有效；第二条，没有任何证据证明异议人合法占有房屋；第三条，异议人既未支付全部价款也未将剩余房款交予法院；第四条，案涉房屋未能办理过户，系因异议人所自述的交易行为本身就不符合登记条件，属于法律明确的不应当办理过户、法律不予保护的行为。异议人自述的购房协议签订日期是2017年6月，当时房管局即已明确登记抵押情况，抵押权人是平安公司，并且异议人购房后未能办理登记权，也并未按照我国物权法规定申请预告登记，该房屋长达4年之久始终未能过户，异议人却从未通过法律等手段维护自身权益，不符合常理。为证明自己的主张，申请执行人向本院提交证据为：1、《房地产最高额抵押典当借款合同》（复印件）一份，证明内容：该合同第一条第二款证明，文胜签署抵押借款相关材料时案涉房屋是文胜自用的，可证明2017年6月文胜并未将房屋卖给异议人，之后也并未将房屋交给异议人占有过。2、《不动产登记簿》（复印件）一份，证明内容：（1）异议人签署购房协议时该房屋上已明确登记有抵押；（2）申请执行人办理抵押时，案涉房屋上并未查询到有其他过户记录，预告登记等交易记录或纠纷记录；（3）异议人签署房屋买卖合同时，该房屋法律禁止交易。文胜等被执行人未发表意见。本院查明，银盛泰公司与文胜、陈默借款合同纠纷一案，本院于2020年6月29日作出（2020）鲁0214民初8号民事判决书，主要内容为：一、文胜于本判决生效之日起十日内支付银盛泰公司当金本金8500000元……五、银盛泰公司对文胜位于青岛市城阳区阁楼层02号（不动产产权证号为：鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0020613号）、青岛市城阳区瑞阳路78号42号楼3单元4_阁楼层01号（不动产产权证号为：鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0020616号）、青岛市城阳区瑞阳路78号37号楼1单元4_阁楼层01号（不动产产权证号为：鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0020615号）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因被执行人均未履行还款义务，经银盛泰公司申请，本院立案执行，执行案号为（2020）鲁0214执3911号。另查明，案涉房屋登记权利人为文胜，办理产权登记时间为2016年9月27日。2016年9月29日，该房屋设定抵押，抵押权人为平安惠普融资担保有限公司，2018年2月9日注销该抵押。2018年2月11日再次设定抵押，抵押权人为银盛泰公司，即为本案所涉债务提供的抵押担保。2019年12月13日，本院以（2019）鲁0214财保54号民事裁定书，保全查封案涉房屋。执行过程中，本院于2020年12月16日作出（2020）鲁0214执3911号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖登记在文胜名下的案涉房屋等。异议人提交的《房地产买卖合同》第九条约定：“补充条款：在标的房产在过户乙方名下前，乙方同意甲方以本房产为抵押用于融资。若因甲方原因不能在合同约定的期限内将本房产过户给乙方形成违约，甲方赔付违约金……”。本院认为，案涉房屋登记权利人为文胜，本院予以查封，并无不当，本次主要审查异议人的权利是否符合排除执行的情形。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，银盛泰公司作为申请执行人，本院已在（2020）鲁0214民初8号民事判决书中，确认其对案涉房屋享有优先受偿权。而异议人提交的占用案涉房屋的证据均发生于2019年之后，晚于本案所涉抵押设定时间，不足以证明在设定抵押之前其已合法占有案涉房屋。异议人明知案涉房屋尚未过政策限售年限，仍与文胜签订《房地产买卖合同》，且在合同中约定，在案涉房屋过户到异议人名下之前，异议人同意文胜以该房屋为抵押用于融资，后该房屋为本案债权设定抵押担保并被查封，异议人对该房屋未办理过户登记存有自身原因。综上，异议人排除对案涉房屋执行的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）刘帅的执行异议请求。案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张孝振人民陪审员  苏雪峰人民陪审员  刘文静二〇二一年三月二十二日书 记 员  隋文选