贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0102民初3456号原告:曾某某，女，汉族，1974年9月12日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：袁某、姚某（实习），北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被告:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人:肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人:李某某，贵州华顿律师事务所律师,一般代理。委托诉讼代理人:王某，贵州华顿律师事务所律师,一般代理。第三人：中国银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路347号中银大厦。负责人：黄黎阳，该行行长。委托诉讼代理人：严某，贵州心典律师事务所律师，特别代理。原告曾某某诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：“宏益房开”）、第三人中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“中国银行贵州分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告曾某某委托诉讼代理人袁某、姚某（实习），被告宏益房开委托诉讼代理人李某某、王某、第三人中国银行贵州分行委托诉讼代理人严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾某某向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告2017年8月22日于贵阳市南明区签订的《商品房买卖合同》;二、解除原告与第三人的下级银行中国银行股份有限公司贵阳市市东支行签订的2018年市东花借字Ｃ036号《个人一手住房贷款合同》;三、判令被告退还原告首期购房款132805.00元;四、判令被告支付原告违约金4726.00元;五、判令被告立即退还原告专项维修资金8656.00元;六、判令被告退还原告截止至2020年6月23日已向第三人的下级银行中国银行股份有限公司贵阳市市东支行归还的贷款本息105310.15元（以第三人出具的按账户查询剩余还款计划为准）;七、判令被告向第三人偿还原告就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息、违约金。事实及理由：2017年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，总价款432805.00元，其中首期房款为132805.00元，余款300000.00元以银行按揭方式支付，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款132805.00元及专项维修基金8656.00元。2018年7月2日，原告与第三人的下级银行中国银行股份有限公司贵阳市市东支行（以下简称“中国银行市东支行”）签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向中国银行市东支行借款300000.00元用于购买上述商品房，后中国银行市东支行将该笔借款支付给被告，截止至2020年6月23日原告已经归还中国银行市东支行本息共计105310.15元。经查，2020年11月20日，第三人中国银行股份有限公司贵州省分行申请注销其下级银行中国银行市东支行。贵阳市市场监督管理局于2020年11月24作出准予注销登记通知书。至今，被告未按合同约定向原告交付商品房，已构成根本违约。被告宏益房开辩称：一、根据原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，超出约定日期180个工作日以后，原告有权退房。即自2019年9月19日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时买受人选择解除合同的，必须在60日内(从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算)书面通知买受人”之约定，原告应于2019年11月17日前行使合同解除权，但原告并未行使。截止原告起诉解除合同时，该合同解除权已超过合同约定的除斥期间，解除权已经消灭。原告无权单方解除合同，请驳回原告全部诉请。二、自新型冠状病毒爆发以来，为避免病毒大规模传播，全国全面进入疫情防控阶段，导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后。但随着疫情情况好转，企业开始逐渐复工复产，被告也在加大建设力度，力求尽快完成案涉房屋的建设，并将案涉房屋交付给原告。为了维护交易及合同的稳定性，在被告有能力交付房屋，且合同存在继续履行可能性的情况下，恳请贵院考虑被告实际情况，驳回原告全部诉请。三、本案所涉房屋的维修基金被告已交至住建部门，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还该笔费用。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。四、如果贵院仍判决解除合同，则被告应按照合同约定承担违约责任，即“按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金”。根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理注销备案及注销预告登记等手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人中国银行贵州分行辩称，一、答辩人认为购房合同的解除，应以购房贷款结清为前提条件。被答辩人之间签订的购房合同是否解除，由人民法院依法裁判，如符合购房合同中约定的退房条件，曾某某亦应先结清在答辩人处的借款，因答辩人在本案中并无过错，不应承受损失，且也将因贷款未结清，无法配合办理案涉房屋的担保物权注销手续和撤销备案等事务。二、如人民法院认定购房合同确符合解除条件的，答辩人作为有独立请求权的第三人请求一并解除贷款合同，且由宏益公司退还答辩人的贷款本息。如人民法院判决解除购房合同的，答辩人请求一并解除的贷款合同，并请求人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第2款:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，判决由宏益公司退还曾某某未偿还答辩人的贷款本息。三、如贷款合同解除的，解除之日为判决生效之日。如法院判决解除曾某某与答辩人之间的贷款合同的，答辩人认为合同解除之日为判决生效之日。在此之前，曾某某应继续履行贷款合同义务。四、贷款剩余贷款的利息应计算至贷款结清之日。答辩人在本案中系第三人，并无过错，因购房合同的解除而导致贷款合同解除的，将遭受不必要的损失，如利息仅计算到判决生效之日，而不计算至贷款结清之日，将使答辩人的损失进一步扩大，即从判决生效到被答辩人履行判决时的利息无法保障。五、答辩人在贷款结清前不配合办理注销担保物权的手续。答辩人为案件中的两套案涉房屋的预告抵押权利人，该预告登记权利是答辩人未来享有房屋抵押权的请求权，也是债权的基本保障，故在贷款本息全部结清，债权消灭之前，答辩人不配合办理预告抵押的注销手续。经审理查明，本院认定事实如下：2017年8月22日，曾某某与宏益房开签订《商品房买卖合同》，曾某某向宏益房开购买位于贵阳市的房屋（以下简称“5号房”），购房款共计432805元，约定首期房款为132805元，余款300000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定交付时间及条件载明:“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房;（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……；”合同第十三条逾期交房责任载明:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）:（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房;买受人退房的，应当书面房通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条房屋登记约定:“一、预告登记:双方约定申请预告登记。……二、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……”合同第二十九条载明:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附份十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一务的修订和补充）”载明:“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2018年12月31日。……7.3:“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”第20.2条载明:“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款132805元及维修基金8656元，被告向原告出具的维修基金收据。2018年7月2日，原、被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号为:2018年市东花借字Ｃ036号），原告通过向第三人贷款向被告支付300000元。庭后，原告向本院提交一份贵阳市市场监督管理局于2020年11月24日作出的准予注销登记通知书，载明贵阳市市场监督管理局准予注销中国银行市东支行。以上事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、注销登记通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。原告在与被告签订《商品房买卖合同》之后，已依约将购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2018年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，且至庭审时被告认可案涉房屋尚未修建完毕，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“......(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;.....”。原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。同时，合同约定交房时间为2018年12月31日，此时，新型冠状病毒感染的肺炎疫情尚未发生，故被告辩称因疫情影响建设进度的理由亦不成立，本院依法不予采纳。合同解除后，被告收取的首期购房款132805元应向原告退还。对原告要求被告支付违约金4726元的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，故原告诉请被告支付违约金4726元的主张，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请被告返还维修基金8656元的主张。因该维修基金8656元原告代收后已交纳至贵阳市住房和城乡建设局，该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人商业用房资合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的主张，本院认为合同解除以后，注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故本院对相关备案登记、预告登记的注销在本案中一并进行处理。综上所述，依照《中人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下:一、原告曾某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、原告曾某某与中国银行股份有限公司贵阳市市东支行于2018年7月2日签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号为:2018年市东花借字C036号)于本判决生效之日起解除；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾某某首期购房款132805元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告曾某某违约金4726元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告曾某某已向中国银行股份有限公司贵阳市市东支行归还的贷款本金及利息(以第三人中国银行股份有限公司贵州省分行于判决生效当月出具的对账单为准)；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵州省分行偿还原告曾某某就《商业用房贷款借款(抵押)合同》剩余的贷款本金、利息等；七、原告曾某某于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市房屋的《商品房买卖合同》备案登记、预告登记的注销手续；八、驳回原告曾某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4670元，减半收取2335元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担(该款原告曾某某已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付月给原告曾某某)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇二一年三月三十日书记员 首自萍