山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳滨民初字第381���原告张路。原告张广平。委托代理人李军桥，上海明伦律师事务所律师。委托代理人周慧，上海明伦律师事务所律师。被告日照丽城建设发展有限公司。住所地：山东省日照市新市区济南路277号丽城花园房产办公室。法定代表人ＸＸ田，经理。被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：山东省乳山市海阳所镇海林小区。代表人ＸＸ田，经理。二被告委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。二被告委托代理人宋振，乳山义帆法律服务所工作人员。原告张路、张广平诉被告日照丽城建设发展有限公司（以下简称“日照丽城公司”）、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称“日照丽城山译分公司”）商品房销售合���纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张路、张广平委托代理人李军桥，二被告委托代理人于晓磊、宋振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张路、张广平诉称，二原告与被告于2009年12月19日签订商品房买卖合同和委托装修协议。合同约定，原告购买被告日照丽城山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城小区16幢4单元411号房屋，房屋总价款为265600元、房屋装修款10624元，并对付款期限、交房条件、违约责任等做了明确约定。合同签订后，原告按照约定足额、及时的支付了购房款，但被告并没有在合同约定的时间内将符合条件的房屋交付给原告，且三番几次的在不符合合同约定条件下要求原告接房，以致于双方发生多次争执，至今被告的房屋仍不符合交付条件。而且经了解，被告仍未办理该幢房屋的大产权证登��，导致原告亦无法办理房屋产权登记，故原告提起诉讼，要求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同及委托装修协议，返还购房款265600元及装修款10624元，并支付违约金人民币55279.7元（根据原告已付款总额自2011年7月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2014年9月30日止的利息）以及2014年10月1日以后的违约金（根据原告已付款总额自2014年10月1日起按银行同期贷款利率计算至执行之日止的利息）。被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符，被告日照丽城山译分公司作为分公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，原告将其列为被告属于主体不适格，应予驳回；原告在被告处购买房屋，并付清购房款属实，但涉案房屋已达到交付条件，被告不存在违约，根据双方签订的商品房买卖合同附件三第六条约定���原告未在约定的时间到被告处交接房屋，系原告个人原因，而非诉状中称不符合交付条件。经审理查明，2009年12月19日，原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订编号为（乳）W1000153的商品房买卖合同，约定原告张路、张广平购买被告日照丽城山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城第16幢4单元411号房，建筑面积为53.12平方米，单价为5000元／平方米，总金额为人民币265600元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。签定合同时付定金叁万元整，余款235600元于2009年12月25日前一次性付清。2.分期付款。3.其他方式”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失。”。原告张路、张广平在合同买受人处签名捺印，被告日照丽城山译分公司负责人ＸＸ田在出卖人处签名并加盖公司合同专用章。合同签订后，二原告分别于2009年12月26日支付购房款235600元、于2009年12月26日支付装修费10624元、于2010年7月22日支付购房款30000元。涉案合同附件三：合同补充协议第六条约定“买受人须按合同约定的交房时间到出卖人处办理交接��续（出卖人无须另行通知）”。签订商品房买卖合同当日，原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订委托装修协议，约定由被告日照丽城山译分公司为原告购买的涉案房屋进行装修，总装修费人民币10624元，原告交付装修费的时间为2009年12月26日。该协议由二原告签字捺印，被告日照丽城山译分公司加盖了公司合同专用印章。2010年1月4日，乳山市住房保障和房产管理局为原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同办理了备案登记。另查，2012年12月27日，被告日照丽城公司山译分公司取得香港平远国际城16#楼竣工验收备案证。被告日照丽城山译分公司对原告张路、张广平已付清购房款人民币265600元及已缴纳房屋装修费人民币10624元的事实均无异议。被告日照丽城山译分公司曾通知原告接收房屋，但原告称���屋不符合交付条件，一直未能接收房屋。现房屋未交付。被告日照丽城山译分公司没有为原告办理涉案房产的相关产权证，对未办理的原因未作答辩。原告另提供被告日照丽城公司山译分公司向业主发出的通知复印件一份，通知主要内容为被告将其开发的房产按照顺序为业主办理房产证，并于2014年12月31日前办理完毕；被告对该份证据质证意见为“由于是复印件无法表述质证意见，并且上面的印章不清楚”。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述，原告提供的商品房买卖合同、付款收据、视频资料，被告提供的工程竣工验收报告复印件、竣工验收备案证复印件等在案为证。本院认为，原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同及委托装修协议是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系���真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权���更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告日照丽城公司及其山译分公司均未对没有为原告办理涉案商品房的产权证的原因作出陈述，亦未提交相关证据证实逾期办证存在免责事由，故应承担举证不能的法律后果。因原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同约定被告日照丽城山译分公司应在自商品房买卖合同约定的交付使用之日即2011年6月30日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2012年12月27日才取得竣工验收备案证，此时涉案房产才达到交付条件，故涉案房产未按时交付的责任在于被告，因被告的原因截至原告张路、张广平起诉之日即2014年9月16日，办理房屋所有权登记的期限届满后已超过1年，仍无法办理房屋所有权登记手续，故对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，���院予以支持。另外双方签订的委托装修协议属于商品房买卖合同的从合同，主合同予以解除的，作为从合同的委托装修协议亦应解除，故对原告张路、张广平要求解除与被告日照丽城山译分公司签订的委托装修协议，并要求被告日照丽城山译分公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告张路、张广平要求被告日照丽城山译分公司支付违约金人民币55279.7元（根据原告已付款总额自2011年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年9月30日止的利息）以及2014年10月1日以后的违约金（根据原告已付款总额自2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决执行完毕之日止的利息）的诉讼请求，本案中，被告日照丽城山译分公司最迟应于2011年6月30日将涉案房屋交付给原告使用，并于合同约定的交付之日起第90日即2011年9月28日将办理权属登���需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但根据现已查明的事实，被告日照丽城山译分公司至今仍未将涉案房产交付给原告张路、张广平使用并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故被告日照丽城公司在交付房屋和协助办理产权证两方面均存在违约行为。另外，原告张路、张广平没有实际接收涉案房产，也未曾对涉案房产进行使用受益，故原告主张违约金根据原告已付款总额自2011年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决执行之日止的利息来确定的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。虽然商品房买卖合同中约定按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，但该违约金的约定明显低于给原告张路、张广平造成的损失，故原告张路、张广平关于调整违约金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告张路、张广平与被告日照丽城山译分公司签订的商品房买卖合同及委托装修协议解除后，原告张路、张广平要求被告日照丽城山译分公司返还购房款人民币265600元、装修费人民币10624元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告日照丽城山译分公司是被告日照丽城公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告日照丽城公司应对被告日照丽城山译分公司对外所欠的债务承担连带清偿责任，原告张路、张广平要求被告日照丽城公司对其分公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：解除原告张路、张广平与被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于2009年12月19日签订的编号为（乳）W1000153商品房买卖合同及委托装修协议；二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内返还原告张路、张广平购房款人民币265600元、装修费10624元，共计人民币276224元；三、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内给付原告张路、张广平违约金（按二原告已付款总额人民币276224元自2011年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决执行之日止的利息）���四、被告日照丽城建设发展有限公司对本判决二、三项承担连带清偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6273元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  宋吉波人民陪审员  张胜夕二〇一五年九月七日书 记 员  程 程