广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4261号上诉人(原审原告)广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。委托代理人黄楚容，广东文领律师事务所律师。被上诉人(原审被告)广州市妇女儿童用品公司，住所地广州市。法定代表人刘广增，该司总经理。委托代理人罗珍，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人谭建和，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）因与被上诉人广州市妇女儿童用品公司（以下简称妇儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭，对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区下九路星泉里8-10号房屋登记所有权人是广州市房地产管理局（即现市房管局），所有权性质为经租，1984年接管，建基面积308平方米。该房屋委托荔湾区房管局管理，出租给广州百货公司下属的妇女儿童百货公司即现在的妇儿公司使用。2007年市房管局向原审法院提起诉讼，要求收回妇儿公司承租的广州市荔湾区下九路星泉里8-10号房屋使用权，及支付2007年7月至搬迁退房止欠缴的租金差额。经市房管局、妇儿公司在庭外自行达成和解协议约定：一、市房管局与妇儿公司搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移时止。二、按市房管局《关于规范2007直管房非住宅租赁有关工作的通知》【穗国房字（2007）313号】的文件，在原租金基础上上调10%租金，续订租约两年，如期满后广州市政府没有对国有企业承租广州市房管系统直管房屋的租金进行调整，则按原租约条件继续续租。四、妇儿公司自调解书发生法律效力之日起7日内，妇儿公司向市房管局支付2007年7月至2007年11月的租金差额15035.5元等。原审法院依据上述和解协议于2007年12月25日作出（2007）荔法民三初字第3043号民事调解书并已发生法律效力。2010年7月29日市房管局以穗国房函[2010]1225号《关于直管房非住宅续租租金标准问题的批复》回复荔湾区分局《关于2010年度非住宅直管房续租租金标准问题的请示》（荔国房[2010]85号）批复，其中第二点《关于国有企业租金标准问题》，关于直管房非住宅租金标准问题，我局于2009年8月下发了《关于直管房非住宅租赁工作的补充通知》（穗国房字[2009]789号），明确了属于国有企业、国有股份公司承租，用于粮、油、煤销售，农资、副食品供销，新华书店等社会基层供应和服务网点的经营性用房，国有部分按5%的幅度调升租金，国有股份公司中的非国有部分及其他国有企业的租金标准原则上参照最新公布的广州市租金参考价执行。居委会（100㎡以下）和社区卫生服务中心用房（1000㎡以下）按照5元/㎡·月租金标准续租。2012年2月15日，市房管局属下的广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与妇儿公司（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路星泉里8-10号全幢（产别：公产）房屋出租给妇儿公司作商业用途，建筑面积975.96平方米，租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日，月租金35600.30元，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。上述合同租期届满后，市房管局、妇儿公司未能就续租事宜达成一致协议。2014年7月29日，市房管局向妇儿公司发出《解除租赁关系的通知》，通知妇儿公司在2013年7月1日起，解除与妇儿公司就下九路星泉里8-10号全幢房屋的租赁关系，请妇儿公司于2014年7月30日前将该房屋腾空，将房屋的使用权交回给市房管局。并按照《2012年广州市房屋租金参考价》的规定，妇儿公司所承租市房管局房屋的租金，从2013年7月1日起已调升至每月41132.60元，要求妇儿公司依照上述标准，向市房管局交付2013年7月至2014年7月的房屋租金差额共71919.90元，继续占用承租房屋的，应依照上述标准向市房管局支付房屋的有偿使用金，直至将该房屋的使用权交还市房管局之日止。因本案纠纷，市房管局于2015年1月14日向原审法院起诉请求：1、解除市房管局与妇儿公司之间关于广州市荔湾区下九路星泉里8-10号房屋的租赁关系，并要求妇儿公司迁出该房屋，将该屋的使用权交还市房管局；2、本案诉讼费用由妇儿公司承担。妇儿公司原审辩称：本案涉讼的荔湾区原下九路星泉里8-10号房屋产权已不存在，物权已经消灭，基于产权（物权）而存在的使用权（经租权）也随之消灭，市房管局无事实和法律依据对现下九路星泉里8-10号房屋主张使用权。原审法院经审理认为：对于市房管局、妇儿公司在涉案房屋的租赁期满后，没有续签租赁合同，是否构成解除双方租赁关系和迁出涉案房屋的问题。根据已经发生法律效力的（2007）荔法民三初字第3043号《民事调解书》和2010年7月29日市房管局以穗国房函[2010]1225号《关于直管房非住宅续租租金标准问题的批复》文件。妇儿公司是基于历史原因一直承租涉案房屋，其租金的计付是由广州市政府确定。在（2007）荔法民三初字第3043号《民事调解书》中，明确市房管局、妇儿公司对妇儿公司所承租部分存在权属争议。目前，市房管局、妇儿公司的证据不能证实该争议已经解决。且妇儿公司所经营的场地包含向案外人租赁的场地，无法确定市房管局所出租的场地的准确位置。现租赁合同期满，市房管局要求妇儿公司按广州市房屋租金参考价计付涉案房屋租金，市房管局不能提供广州市政府对国有企业承租直管房调整按广州市房屋租金参考价计付租金的依据。市房管局以与妇儿公司无签订新的租赁合同为由，要求解除与妇儿公司的租赁关系，并要求妇儿司迁出广州市荔湾区星泉里8-10号房屋，将房屋的使用权交回市房管局的理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月13日判决：驳回原告广州市国土资源和房屋管理局全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。判后，市房管局不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：原审法院认定事实不清，适用法律不当。1、市房管局与妇儿公司于2012年2月15日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方的真实意思表示，是平等自愿基础上签订的合同，双方应该严格履行。该协议内容与2007年12月25日生效（2007）荔法民三初字第3043号民事调解书内容不一致的地方，应该视为是双方对自己民事权利的处分，理应得到法律的支持。由于《广州市直管房租赁合同（非住宅）》合法有效，妇儿公司不依约提出续租申请，不与市房管局签订新的租赁合同，依约市房管局有权解除该不定期的租赁合同。2、市房管局是广州市人民政府的职能部门，负责全市房屋（包含直管公房）的管理工作，当然包含了其直管公房租的管理工作。2010年7月29日市房管局穗国法函[2010]1225号《关于直管房非住宅续租租金标准的批复》是合法有效的文件，原审法院认为市房管局不能提供广州市政府对国有企业承租直管房调整按广州市房屋租金参考价值计付租金的依据，这样的认定显然是错误的。市房管局上诉请求：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第348号判决，解除市房管局与妇儿公司之间关于广州市荔湾区下九路星泉里8-10号房屋的租赁关系，并判令妇儿公司迁出该房屋，将该房屋的使用权交还市房管局。妇儿公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、市房管局以租赁合同期满收回房屋缺乏事实法律依据，是依据民事调解书的内容签订的，2007年之后没有间断签订租赁合同，该调解书具有法律效力且双方一直履行，市房管局以新合同第3条约定要求解除租赁关系不合理。妇儿公司认为双方在2007年以后已没有按该条款执行，且该合同是市房管局提供的格式合同，租赁合同不可能也没有改变《调解书》的实际内容和法律效力，更不属于签订该合同就改变了《调解书》确认的内容。本案二审只应该审查租赁合同是否应解除，房屋是否应该收回，不用涉及租金问题。本案如果要按市房管局的要求处理的话，实质上是无法履行的，因为房屋的具体位置面积，即使市房管局也无法确认，判决也无法执行。本院确认一审法院查明事实。另查明，一、市房管局确认妇儿公司未存在欠缴租金情况。二、妇儿公司二审向本院提交下列证据：1、中国百货公司广东省公司文（1956年1月16日）；2、中国百货公司广东省广州市公司文件；3、广州市第一商业一商情况（1986年10月6日）；4、关于市百货公司妇女儿童百货商店改为公司的批复【一商企（1992）116号】；5、广州市志资料卡等，以证明妇儿公司于1956年经政府部门批准成立、设在涉案房屋所在地段的商业网点，至今其企业性质、经营性质、经营地点一直未发生变化；在80-90年代，妇儿公司出资在涉案房屋所在地段依法新建、扩建、加建房屋，目前，涉案房屋产权不清，市房管局诉请收回房屋使用权违反事实和法律依据。三、市房管局未按时回复本院有关荔湾区下九路星泉里8-10号查册表中所记载1232平方米所附测绘图及该局于2009年8月下发的《关于直管房非住宅租赁工作的补充通知》（穗国房字[2009]789号）中：“属于国有企业、国有股份公司承租，用于粮、油、煤销售，农资、副食品供销，新华书店等社会基层供应和服务网点的经营性用房……”之“等”所包含范围。四、针对本案双方于2007年所签订的调解协议第一条约定的“市房管局与妇儿公司搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移时止。”所指的是何条件，市房管局答复认为没有明确是何条件。妇儿公司回复本院为：当时诉讼的时候，市房管局作为原告，出示了1992年办理的房产证，在市房管局出示证据之前，妇儿公司不知道市房管局已办理房产证。在法庭质证过程中，该房产证存在明显瑕疵，该房产证来源是接管封建产，接管面积仅308平方米，出证的面积是1232平方米，租赁面积是970多平方米，房产证上没有四至图和测绘图，连具体楼层面积都不清楚。房产证在1992年出具的时候已是4层，但根据每次报建和违章处罚的情况，是到1995年终才完成4层建设，而原建筑物只有2层，房产证出具的时候本身就不真实不客观。正因为根据当时庭审的质证过程，双方确认了维持原位置、原面积、原租赁关系，产权关系解决纠纷，双方都确认由妇儿公司申请产权确权，如果能申请产权确权，原租赁关系解除。事后，妇儿公司和上级公司广州市百货公司多次向上级主管部门报告启动确权诉讼，但作为主管部门的广百集团认为应该通过市国资委协调解决。因为妇儿公司和广州百货公司都是广百集团的下属企业，跟市房管局管理的房产都属于国资委的资产，是可以通过协调解决，因此该问题拖延至现在。该条款的意思并不是出售转移而是通过协调把房产划回出资投资的妇儿公司或广州百货公司名下。本院认为，根据市房管局的上诉请求和妇儿公司对对方的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：市房管局以双方存在不定期租赁关系要求解除合同，并要求妇儿公司迁出交还案涉房屋是否成立？对市房管局的上诉，分析如下：第一、市房管局主张解除的租赁合同是在已经生效的（2007）荔法民三初字第3043号《民事调解书》的基础上为了明确双方就《民事调解书》而确定的租赁关系的具体履行事项才签订的，故市房管局所称租赁合同的约定应视为对上述调解书相应条款变更的抗辩，本院不予采信。第二、市房管局虽以其持有1992年涉案房屋的产权证请求妇儿公司返还涉案房屋，但根据已经发生法律效力的（2007）荔法民三初字第3043号《民事调解书》中第一条记载，“市房管局与妇儿公司就案涉房屋搁置产权争议，继续维持原租赁位置、原租赁面积、原租赁关系至房屋权属发生转移时止。”从双方对该条款的理解来看，妇儿公司陈述更为合理，且现本案未有证据显示该条所约定的“至房屋权属发生转移时止”的条件已成就。另妇儿公司所经营的场地包含向案外人租赁的场地，市房管局二审未向本院提交有关荔湾区下九路星泉里8-10号查册表中所记载1232平方米所附测绘图，无法确定市房管局所出租的场地的准确位置，故对市房管局所称妇儿公司所租赁场地并不存在争议的抗辩，本院不予采信。第三、妇儿公司根据其2012年与市房管局签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》缴租至今，不存在欠缴租金的情况，对此，市房管局予以确认，市房管局亦无证据证实因妇儿公司的原因未续签合同。据此，本案市房管局以妇儿公司无签订新的租赁合同，双方存在不定期租赁关系为由，其可要求解除本案双方的租赁关系，并要求妇儿公司迁出广州市荔湾区星泉里8-10号房屋，将房屋的使用权交回该局的理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，市房管局的上诉请求、理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由50元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月二十二日书 记 员  罗 涛