广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初17516号原告：万丹，女，1989年2月24日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：李慧，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴耿锋，广东经纶律师事务所律师。被告：侯玉启，男，1986年4月6日出生，汉族，住河南省泌阳县，原告万丹与被告侯玉启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告万丹的委托诉讼代理人李慧、吴耿锋到庭参加诉讼。被告侯玉启经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除万丹与侯玉启签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令侯玉启向万丹双倍返还定金660000元，赔偿万丹居间服务费19920元、交易服务费6960元、律师代理费35000元、财产保全保险费730元；3.诉讼费用由侯玉启负担。万丹于2021年1月26日变更第2项诉讼请求的财产保全保险费数额为722.61元。万丹于2021年3月4日向本院撤回第2项诉讼请求的居间服务费19920元、交易服务费6960元、律师代理费35000元、财产保全保险费730元。事实和理由：万丹与侯玉启于2020年3月27日签订《存量房屋买卖合同》，约定：万丹购买侯玉启位于广州市花都区××人花园××街××房，建筑面积87.75平方米，按套转让价款1660000元。定金330000元，万丹应于签订买卖合同当天支付第一笔定金100000元，签订网签合同当天支付第二笔定金230000元，过户当天再支付首付款170000元，剩余1160000元通过银行按揭贷款支付。房屋已设定抵押，抵押权人中国建设银行，抵押登记日期2018年12月27日，侯玉启承诺抵押贷款本息余额不超过1160000元，2020年11月1日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。万丹与侯玉启应于2020年12月31日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如侯玉启提供的房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，或者该房屋被查封或者限制转让，导致万丹无法取得房屋所有权的，或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，侯玉启构成根本违约，万丹有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求双倍返还定金或要求支付房屋转让价20%的违约金，同时要求退还万丹已支付的其他款项。在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。发生纠纷，协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。万丹签订合同后，向侯玉启支付330000元定金，向中介方支付居间服务费19920元和交易服务费6960元。但，侯玉启没有按照合同约定在2020年11月1日前向原贷款机构申请一次性还清按揭贷款。房屋在2020年8月3日被广州市天河区人民法院另案查封。不动产登记簿查册表显示，房屋在2020年1月13日抵押给中国建设银行花都分行，抵押债权数额1842750元，2020年1月17日二次抵押给陈庆垣，抵押债权数额500000元，合计234万余元。经多次协商，侯玉启既不解除房屋的查封，也不配合一次性还清原有抵押贷款。侯玉启隐瞒房屋存在两次抵押且债权金额高达234万余元，远超过房屋成交价，也不按约定及时还清原有抵押贷款，且不解除房屋的查封，导致本合同无法继续履行，已构成根本违约。万丹因本案支付律师代理费35000元。万丹有权按照合同约定解除房屋买卖合同，要求双倍返还定金和赔偿居间服务费、交易服务费、律师代理费等相关费用。原告万丹为证明主张，提交证据：1.《存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务费用确认书》、收据；2.不动产登记簿查册表；3.银行账户交易明细；4.微信记录，《敦促履行通知书》；5.《民事委托代理合同》，广东增值税普通发票。被告侯玉启没有提交答辩意见及证据。原告万丹围绕诉讼请求提交证据，没有影响证据效力因素及相反证据予以反驳，且保证陈述事实及提交证据真实，本院依法核证、确认并在卷佐证。本院据证审理认定事实如下：广州市花都区××人花园××街××房于2018年12月4日登记权属人侯玉启，建筑面积87.75平方米，附记：根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须取得《不动产权证书》满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年12月4日起。2020年1月13日登记设定债权数额1842750元的最高额抵押，抵押权人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。2020年1月17日登记设定债权数额500000元的抵押，抵押权人陈庆垣。2020年8月3日被广东省广州市天河区人民法院以（2020）粤0106执保2800号查封。侯玉启（出售方）与万丹（购买方）、广州市幸康房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称幸康经纪公司）于2020年3月27日签订《存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》。《存量房屋买卖合同》约定：房屋坐落为广州市花都区××人花园××街××房，建筑面积87.75平方米，已设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2018年12月27日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过1160000元，2020年11月1日前向该房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，自筹赎楼资金来源，最迟于原贷款机构通知还贷之日起10日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第三条关于成交方式，约定：出售方与购买方通过幸康经纪公司居间介绍成交。……具体的居间服务费金额及支付期限以购买方及出售方签署的《居间服务费用确认书》为准。第四条关于房屋成交价格，约定：该房屋按套转让，成交价款1660000元，不含税费。第五条关于付款方式，约定：㈠定金。双方约定定金为330000元。购买方应于签订买卖合同当天将第一笔定金100000元自行支付给出售方，签订网签合同当天将第二笔定金230000元自行支付给出售方。㈡首付款（不含定金）。购买方应在过户当天将第一笔首付款170000元自行支付给出售方。㈢贷款。购买方拟商业贷款1160000元。出售方与购买方应于2020年11月1日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……贷款金额由贷款机构支付给出售方……㈣物业交割保证金。购买方从本合同约定的购房款中留存2000元作为物业交割保证金。第六条关于权属转移登记，约定：出售方与购买方于2020年12月31日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。第七条关于房屋的交付，约定：出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后7个工作日内将房屋交付给购买方。第九条关于税费，约定：出售方确认交易房屋所有权证满两年未满五年……第十条关于房屋产权及具体状况的承诺，约定：㈠出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋成交价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。㈣若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，出售方承诺在购买方知悉之日起15个工作日内解除查封或限制转让情形的，如出售方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形的，则视为出售方构成根本违约。第十一条关于违约责任，约定：㈡出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……㈢购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋成交价20%的违约金……㈤出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。第十三条关于其他事宜，约定：本合同自三方签字（盖章）后生效。合同另约定其他事项。《房屋交易保障服务合同》第一条关于服务内容，约定：㈠居间方协助购买方向银行申请办理按揭贷款手续，具体服务事项包括协助收集并提交办理贷款所需资料，协助办理贷款申请，协助房屋评估手续以及抵押登记手续等，及时跟进贷款审批、发放进度，代为领取他项权证服务。㈡居间方为其提供交易房屋权属过户手续的服务，具体服务事项包括协助收集并提交相关资料，协助办理过户手续等，代为领取《不动产权证书》。第二条关于收费标准，约定：出售方与购买方确认，收费标准为乙方拟贷款金额的0.6%，即6960元，由购买方承担，于本合同签订当日一次性向居间方支付。第三条关于权利义务，约定：㈤下列情况造成居间方不能履行此合同，居间方不承担任何责任，收取的费用不予退还：1.买卖双方解除房屋买卖合同致使本协议无法履行的；2.出售方与购买方不配合居间方办理相关事项；3.因购买方原因导致贷款审批未通过的；4.其他非因居间方原因导致合同无法继续履行的。第四条关于违约责任，约定：㈠出售方与购买方如未按照本合同约定履行义务导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因出售方或购买方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。第六条关于其他，约定：本合同自各方签字或盖章之日起生效。合同另约定其他事项。万丹于2020年3月27日向侯玉启转账支付30000元，2020年3月28日转账支付280000元。万丹主张于2020年3月27日另通过现金支付侯玉启20000元，提供银行账户交易明细，证明万丹于2020年3月27日取款5000元4笔，合计20000元。侯玉启于2020年3月27日出具收取万丹定金330000元收据。万丹于2020年3月27日在《居间服务费用确认书》上签名捺印，确认居间服务费19920元。幸康经纪公司于2020年3月27日出具收据，收取万丹居间服务费19920元、交易服务费6960元。万丹于2020年12月7日通过微信向侯玉启发送《敦促履行通知书》。万丹（甲方）与广东经纶律师事务所（乙方）于2020年12月8日签订《民事委托代理合同》，约定：甲方与侯玉启房屋买卖合同一案，委托乙方律师作为委托代理人，一审阶段律师代理费35000元。广东经纶律师事务所于2020年12月9日及18日各开具价税17500元的广东增值税普通发票，价税合计35000元。本院通过EMS邮政专递方式向侯玉启送达民事起诉状等诉讼材料，侯玉启于2021年1月8日签收。在诉讼过程中，万丹主张：约定侯玉启应于2020年11月1日还清银行按揭贷款，2020年12月30日办理房屋过户手续，在付清购房款后交付房屋。但，404房于2020年8月3日被另案查封，致使无法继续履行，至今没有交付和过户。其经幸康经纪公司已向银行转交申请办理按揭贷款材料，因银行查询到404房已被查封，没有同意发放贷款。幸康经纪公司提出并非因自身原因导致且已协助其办理按揭贷款手续，不同意退回交易服务费。万丹向本院申请对侯玉启的财产采取保全措施，向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司投保诉讼财产保全责任保险，支出保费722.61元，由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供担保，向本院预缴财产保全费4133元，本院于2020年12月23日作出（2020）粤0114民初17516号民事裁定，裁定冻结侯玉启的银行存款722610元或者查封、扣押、冻结其他的等值财产。本院认为：万丹与侯玉启、幸康经纪公司签订的《存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》，依法成立，具有法律约束力。关于万丹主张解除《存量房屋买卖合同》的问题。本院评判如下：1.《存量房屋买卖合同》约定：侯玉启自筹赎楼资金，2020年11月1日前申请提前偿还按揭贷款，接通知还贷后10日内偿还贷款并解除抵押登记，2020年11月1日与万丹共同前往贷款机构办理贷款申请，2020年12月31日前与万丹共同前往房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如在履行过程中发现被查封或者限制转让的，侯玉启在15个工作日内解除查封或限制转让情形，否则视为根本违约，万丹可以解除房屋买卖合同。不动产登记簿查册表证明，404房设定最高额抵押和一般抵押，2020年8月3日被人民法院司法查封，至今未涂销抵押和解除查封，致至今未能办理贷款申请和房屋权属转移登记手续。侯玉启迟延履行主要债务，经万丹通过《敦促履行通知书》催告后在合理期限内仍未履行，已致使不能实现合同目的。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百六十二条、第五百六十三条分别规定，约定解除权和法定解除权。根据法律规定和《存量房屋买卖合同》约定，万丹均具有解除权。2.民法典第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼……的方式依法主张解除合同，人民法院……确认该主张的，合同自起诉状副本……副本送达对方时解除。”万丹起诉主张解除《存量房屋买卖合同》，本院于2021年1月8日向侯玉启送达民事起诉状等诉讼材料，该解除合同的意思表示同日到达侯玉启。本院确认该《存量房屋买卖合同》于2021年1月8日解除。关于万丹主张双倍返还定金。本院评判如下：民法典第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”《存量房屋买卖合同》约定，万丹支付定金，如万丹违约的，侯玉启有权没收定金，如侯玉启违约的，应双倍返还定金。该约定是法律规定的定金条款。万丹主张双倍返还定金660000元，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。侯玉启经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告万丹与被告侯玉启于2020年3月27日签订的《存量房屋买卖合同》于2021年1月8日解除；二、被告侯玉启于本判决发生法律效力之日起十日内向原告万丹双倍返还定金660000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11355元，由被告侯玉启负担；财产保全费4133元，由被告侯玉启负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年三月九日书记员  刘雄燕