福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1292号上诉人（原审被告）：郑金池，男，1969年1月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：许志勇，福建协兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵丽卿，女，1970年11月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：许志勇，福建协兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许亚华，女，1957年12月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林得胜，福建三和律师事务所律师。原审原告：陈俊源，男，1962年11月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原审被告：黄碧玉，女，1962年6月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原审第三人：郑金山，男，约60岁，汉族，住福建省漳州市芗城区。原审第三人：漳州国源房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路1号，现住所地福建省漳州市芗城区元光北路48号建设大楼9楼，统一社会信用代码913506026603960631。法定代表人：黄陈斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。上诉人郑金池、赵丽卿因与被上诉人许亚华、原审原告陈俊源、原审被告黄碧玉、原审第三人郑金山、漳州国源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑金池、赵丽卿的共同委托诉讼代理人许志勇，被上诉人许亚华及其委托诉讼代理人林得胜，原审第三人漳州国源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡先文到庭参加诉讼。原审原告陈俊源、原审被告黄碧玉、原审第三人郑金山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑金池、赵丽卿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许亚华的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：一、一审程序违法，一审组织双方对送鉴定材料进行质证并选择鉴定机构后，一审法院只是口头表示鉴定机构无法鉴定，没有组织双方当事人对鉴定机构的回复进行质证，也未在判决书中予以回应或说明，剥夺了当事人质证的权利。二、一审法院适用失效的政府文件对本案的事实进行认定，导致事实错误。2006年10月17日的《福建省人民政府关于芗城区2006年度第五批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》中已经载明自批准之日起两年内未实施征收土地方案的，本批准文件自动失效。在批准之日起两年内有实施征收土地方案行为，故该福建省政府文件为无效文件。一审法院却采用已失效的文件而认定讼争房屋所在地在2006年就列入芗城区土地利用规划范围，并认定讼争房屋的土地性质已经转为国有土地是错误的。一审法院无视2020年3月份征迁实施单位依然认定讼争房屋为郑金池、赵丽卿所有，在行政合同未被确认无效的情况下，一审法院直接认定本案当事人签订的房屋买卖合同有效是错误的。征收行为对本案买卖行为不具有追溯力。本案买卖合同签订在前，征收行为在后，一审法院认定讼争房屋已被征地拆迁，讼争房屋土地性质已经因征收转为国有土地，可以交易是错误的。合同无效是自始无效，签订协议时土地的性质是集体土地，就应当认定无效。许亚华于2019年10月15日就已提起诉讼，2020年4月29日撤诉，本案是之后再次起诉，而征收补偿安置协议的时间是2020年3月24日，故其起诉时，讼争房屋还未征收拆迁。一审法院认定讼争房屋已被征地拆迁是错误的。三、一审法院适用法律错误。涉诉农村房屋买受人许亚华及第三人黄碧玉均是城镇居民，不具备购买在集体土地上建设的房屋的资格。根据国家政策，漳州不是农村宅基地制度改革试点地区，人民法院不应支持城镇居民在农村购买房屋的诉讼请求，本案所涉及的买卖合同无效。许亚华答辩称：一、一审法院裁决符合法定程序。本案争议焦点是两份《房屋买卖合同协议书》是否合法有效。《房屋租赁合同》上“郑金池”的指模鉴定不影响本案的审理，在一审法院释明可能无法鉴定后，许亚华就不再申请鉴定，开庭时各方都没有提出异议，郑金池、赵丽卿上诉主张一审法院程序违法没有依据。二、《福建省人民政府关于芗城区2006年度第五批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》是合法有效的。讼争土地在2006年10月就因政府征收收归国有。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者征收决定等生效时发生生效”，本案所涉的集体土地一经政府征收就发生物权变动的效力，集体土地在2006年就因政府征收转为国有土地，所涉土地上的建筑物交易就没有违反法律强制性规定，本案所涉房屋买卖合同也是合法有效的。诗浦村民委员会在2002年4月就被芗城区人民政府撤销了，整合设立为社区居民委员会，郑金池、赵丽卿在签协议前已是城镇居民。因此，一审法院判决正确，适用法律也正确。三、郑金池、赵丽卿作为房屋出卖方，在与黄碧玉交易距今11年，黄碧玉与许亚华交易也5年多，这期间从没有提出异议，本案的实质是，交易的房产价值大幅上涨，出卖方为获取非法利益不顾诚信提出无理请求，理应驳回。漳州国源房地产开发有限公司述称，该地块是芗城区人民政府颁布征收的，当时分成是AB两个地块开发，因为开发商的原因进展很缓慢，但是中间没有间断，在征收过程中合法有据，至于房屋买卖的事情公司不知情的，由法院依法裁决。陈俊源、黄碧玉、郑金山未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利。许亚华、陈俊源向一审法院起诉请求：一、依法确认郑金池、赵丽卿与黄碧玉、郑金山2010年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》及许亚华与黄碧玉、郑金池、郑金山2015年10月23日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效；二、依法确认许亚华、陈俊源享有址于漳州市芗城区××镇××村××号（集体土地建设用地使用证：漳集建97清字第2132号）150㎡拆迁安置权益；三、案件受理费等费用由郑金池、赵丽卿、黄碧玉承担。一审法院查明，讼争的址在芗城区××镇××村××号房屋，占地面积69.90平方米（该块土地四至为：东至许国转宅，南至路，西至郑金山宅，北至空地）。据1997年3月漳州市土地管理局给郑金池颁发漳集建（97清）字第2132号集体土地建设使用证，确认该块土地系由郑金池使用。郑金池在该土地上建成一幢二层的房屋，一层123.4平方米作为店面征迁，二层123.39平方米，总建筑面积共计246.79平方米。芗城区芝山镇诗浦村系城中村，该讼争芗城区××镇××村××号房屋即位于丹霞路东侧，建元路南侧，在2006年就列入芗城区土地利用规划范围内，属于征迁范围内的房产。2010年5月23日，郑金池、赵丽卿作为卖方与黄碧玉作为买方，第三人郑金山作为担保人签订一份《房屋买卖合同协议书》，内容为：“芗城区××镇××村××号，系卖方私有旧宅，位置属于即将开发：丹霞路侧纯属卖方私人所有，于其他兄弟、旁系毫无关系。现郑金池急用款，愿把该房屋150㎡建筑面积卖给买方黄碧玉。”“双方议定每平方米房屋价格人民币贰仟元，合计人民币叁十万元正，本房屋买卖合同协议签署后，款项付清交给卖方。”“该宅要待丹霞路拆迁改造回迁后的房屋及手续，卖方保证直接办买方的名字，并将该回迁的房屋所有权（及房屋）归卖方所有，决不食言。”“因该房屋属待拆迁，回迁有一定的时间，为保证卖方的诚信，现卖方把（1）漳集建（清99）字第04910号即芗城区××镇××村××号；（2）漳集建（清99）字第04893号即芗城区××镇××村××号；二本土地建设用地使用证给买方作抵押。”“为保证卖方把上述房屋、拆迁回迁时房屋所有权（包括房屋）毫无争议的交给卖方掌管，卖方其二兄郑金山作为担保人。”漳州市芗城区新桥街道诗浦社区居民委员会在该《房屋买卖合同协议书》上加盖公章确认了该转让事实。协议签订后，黄碧玉支付给郑金池购房款，郑金池、赵丽卿收款后出具一份《收款条》交给黄碧玉收执。其上郑金山作为担保人也签名见证。黄碧玉急需用资金，要转让讼争的房屋150㎡建筑面积。2015年10月23日，许亚华作为甲方（买方）与黄碧玉作为乙方（卖方），郑金池、赵丽卿作为丙方，郑金山作为见证人签订了一份《房屋买卖合同协议书》，协议约定将郑金池、赵丽娜转让给黄碧玉的讼争房屋150㎡全部转让给许亚华，每平方米人民币叁仟元，合计肆拾伍万元，该宅在丹霞路拆迁改造回迁后的房屋及手续，丙方保证直接办到甲方的小叔陈俊源的名下，并将该回迁的房屋所有权（及房屋）对甲方小叔陈俊源所有，决不食言。黄碧玉也把郑金池、赵丽卿提供两块宅基地使用权证给许亚华作抵押（1、漳集建（清99）字第04893号集体建设用地使用证，地址：芗城区××镇××村××号；2、漳集建（清99）字第04910号集体建设用地使用证，地址：芗城区××镇××村××号），郑金池作为丙方签名，郑金山作为见证人签字。2010年5月23日郑金池、赵丽卿与黄碧玉签订的协议书作为附件。协议签订后，2015年10月28日，许亚华支付给黄碧玉购房款肆拾伍万元，黄碧玉出具《收条》一张交给原告收执。2018年11月，征迁单位对讼争芗城区××镇××村××号房屋进行实地勘丈测量，确认房屋建筑面积为246.79平方米。2019年9月24日，芗城区人民政府发布了《关于芗城区丹霞路南段配套用地B地块征地拆迁的通告》。2020年3月，该讼争房产已被政府征迁拆除。2020年5月11日，许亚华、陈俊源诉至一审法院，请求依法确认址于漳州市芗城区××镇××村××号中150㎡房屋面积（包括拆迁权益）归其所有等。在诉讼过程中，变更诉讼请求为请求依法确认郑金池、赵丽卿与黄碧玉、郑金山2010年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》及许亚华与黄碧玉、郑金池、郑金山2015年10月23日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效；依法确认许亚华、陈俊源享有址于漳州市芗城区××镇××村××号（集体土地建设用地使用证：漳集建97清字第2132号）150㎡拆迁安置权益；案件受理费等费用由郑金池、赵丽卿、黄碧玉承担。一审法院认为，郑金池、赵丽卿与黄碧玉、郑金山于2010年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》及2015年10月23日许亚华与黄碧玉、郑金池、郑金山所签订的《房屋买卖合同协议书》，应是各方真实意思表示，并且黄碧玉及许亚华均已付清了购房款。虽然《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，禁止城镇居民购买农村房屋，但案涉房屋所在土地在2006年就列入芗城区土地利用规划范围内，现本案讼争房屋已被征地拆迁，讼争房屋的土地性质已经因征收转为国有土地，具备《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定的情形，即经过国家征收程序，讼争建筑物所占用的土地使用权才有可能成为市场交易的标的物。因此，原有房屋宅基地的性质和郑金池的农民身份都已发生变化。本案许亚华与郑金池及黄碧玉所签订的房屋转让合同中转让标的物即讼争房屋所涉及的土地在讼争房屋被征迁后，亦可作为市场交易的标的物。故许亚华与郑金池及黄碧玉所签订的房屋买卖合同不存在违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定。因此，许亚华与郑金池及黄碧玉所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。故许亚华、陈俊源请求依法确认郑金池、赵丽卿与黄碧玉、郑金山2010年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》及许亚华与黄碧玉、郑金池、郑金山2015年10月23日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效及享有址于漳州市芗城区××镇××村××号××㎡拆迁安置权益的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、郑金池、赵丽卿与黄碧玉、郑金山2010年5月23日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效。二、许亚华与黄碧玉、郑金池、郑金山2015年10月23日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效。三、许亚华享有址于漳州市芗城区××镇××村××号××㎡拆迁安置权益，郑金池、赵丽卿及黄碧玉应予协助办理。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由郑金池、赵丽卿负担3450元，黄碧玉负担3450元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。案经本院二审审理，郑金池、赵丽卿对一审查明的“在2006年就列入芗城区土地利用规划范围内，属于征迁范围内的房产”及“许亚华支付给黄碧玉购房款45万元”的事实有异议，认为2006年批复后并未在两年内实施征收行为，福建省政府的批复已经过期，不能视为已经列入规划范围，黄碧玉实际收款是37.5万元。本院认为，一审法院根据福建省人民政府的批复认定讼争房屋所在的土地在2006年就列入征迁范围并无不妥，至于批复的效力及征收的效力问题属于行政行为的审查，本案系民事诉讼无权对此进行认定，若郑金池、赵丽卿有异议，可另行主张解决。郑金池、赵丽卿主张黄碧玉实际收款是37.5万元，未能提供证据证明，其异议缺乏依据，不能成立。对一审查明的其他事实各方当事人均无异议，本院予以确认。综上，本院二审查明的事实与一审法院一致。本院另查明，许亚华于2019年曾以相同案由及事实向一审法院提起诉讼，后于2020年4月28日向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定准许撤回起诉。本案当事人争议的焦点是：两份《房屋买卖合同协议书》的效力。本院认为，一审审理中许亚华申请对《房屋租赁合同》上的指模进行鉴定，后鉴定未能进行，应由许亚华对其主张承担举证不能的法律后果，一审法院对许亚华主张的租赁讼争房屋给郑金池、赵丽卿的事实并未采信，符合法律规定。本案系确认《房屋买卖合同协议书》效力的纠纷，与讼争房屋是否出租无关，故一审法院未继续进行鉴定，并无不当，郑金池、赵丽卿上诉主张一审法院剥夺其质证的权利，程序违法，不能成立。本案系因买卖房屋而产生的民事纠纷，且讼争房屋在本案诉讼前已经征收拆迁，郑金池、赵丽卿要求法院审查福建省人民政府批复文件的效力，该主张与本案纠纷不是同一法律关系，不予采纳。根据福建省人民政府闽政地【2006】375号文件，案涉房屋所在土地在2006年就列入土地利用规划范围内，漳州市芗城区人民政府于2019年9月24日发布《关于芗城区丹霞路南段配套用地B地块征地拆迁的通告》，对包含本案讼争房屋在内的征迁范围内的房屋进行征迁，本案讼争房屋现也已被拆除，上述事实可以证明讼争房屋的土地性质在本案诉讼前已因政府的征收行为转为国有土地。许亚华起诉后再撤诉，是对自己诉讼权利的处分，与两份《房屋买卖合同协议书》效力无关，且第一次起诉也是在漳州市芗城区人民政府发布拆迁通告之后。郑金池、赵丽卿主张以签订拆迁安置补偿协议的时间作为涉案土地房屋的征收拆迁时间，缺乏法律依据，不能成立。故郑金池、赵丽卿主张涉案房屋的土地为集体所有制土地，不具备对外转让的条件，两份《房屋买卖合同协议书》无效，与事实不符，不予采纳。征迁实施单位与讼争房屋的产权登记人郑金池、赵丽卿签订拆迁安置协议符合法律规定，但该行为并不否定郑金池、赵丽卿将自己的拆迁安置权利处分给他人的行为效力，故郑金池、赵丽卿主张在行政合同未被确认无效的情况下，不能认定本案《房屋买卖合同协议书》有效，缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，郑金池、赵丽卿的上诉请求依据不足，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。陈俊源、黄碧玉、郑金山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由郑金池、赵丽卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年三月二十六日法官助理 徐明水书 记 员 邹晓倩