云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第250号原告徐凤翔，男，1954年2月7日生，汉族，住云南省建水县。原告徐晶，女，1987年4月24日生，汉族，住址同上。二原告共同委托代理人王维柱，男，建水县腾林雅苑小区业主委员会委员，住建水县。代理权限：特别授权。被告昆明俊逸物业服务有限公司。住所地：昆明市度假区滇池高尔夫社区别墅**。法定代表人莫蕊嫣，系公司经理。被告红河州明宇房地产开发经营有限公司。;'>住所地：云南省红河州蒙自市凤麟街**div>法定代表人罗仲华，系公司董事长。委托代理人崔娥，云南铭萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告徐凤翔、徐晶诉被告昆明俊逸物业服务有限公司（以下简称俊逸物业公司）、红河州明宇房地产开发经营有限公司（以下简称明宇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，因按被，因按被告俊逸物业公司工商注册登记的住所地无法向其送达诉讼文书法公告送达，期满后，依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告徐凤翔、徐晶及其共同委托代理人王维柱、被告明宇房地产公司的委托代理人崔娥到庭参加诉讼。被告俊逸物业公司经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐凤翔、徐晶诉称，原告于2011年8月17日向被告明宇房地产公司购买了建水县腾林雅苑小区13幢1单元301号房屋一套，建筑面积113.84平方米。2013年11月18日，原告拿房屋钥匙时，向被告明宇房地产公司委托的俊逸物业公司建水分公司交纳了物业管理费、装修押金、楼道维护费共计3424元，2013年12月30日，俊逸物业公司建水分公司无故撤走，并于2014年1月15日在未进行清算的情况下被俊逸物业公司登记注销，对原告交纳的尚未履行的服务费用未予退还。故起诉要求被告退还原告交纳的各项费用合计2954元。被告俊逸物业公司经本院公告送达开庭传票后未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。被告明宇房地产公司辩称，本案是被告俊逸物业公司与业主之间在履行物业管理服务过程中发生的纠纷，被告明宇房地产公司未收过原告所交纳的服务费用，故被告明宇房地产公司不产生还返原告服务费的义务。其次，被告明宇房地产公司按照法律规定在房屋建成后选聘俊逸物业公司作为物业服务企业，该物业公司具备相应资质。虽前期《物业服务委托合同》系被告明宇房地产公司与被告俊逸物业公司签订，但该合同第28条明确约定：“在本合同有效期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务委托合同生效时，本合同自动终止”，而原告进驻小区时已与被告俊逸物业公司另行签订了《腾林雅苑物业服务协议》，故二被告之间签订的前期《物业服务委托合同》已自动终止。故本案纠纷的实质为原告与被告俊逸物业公司的物业服务纠纷，被告明宇房地产公司在本案中与原告不存在任何权利义务关系，请求驳回原告对被告明宇房地产公司的起诉。综合原被告的诉辩主张，本案双方当事人对被告明宇房地产公司是否应承担返还服务费的义务及原告主张返还费用的具体金额存在争议：针对以上争议，原告向本院提交了下列证据：1.《关于准予腾林雅苑小区第一届业主委员会筹备的通知》一份。证明腾林雅苑小区已成立第一届业主委员会并于2014年1月22日进行备案。2.建水县住房和城乡建设局出具的《函》一份。证明被告俊逸物业公司向原告收取了物业费、装修保证金、楼道维护费、垃圾清运费、电梯维护费等费用。3.《通知》一份。证明被告俊逸物业公司于2013年12月31日撤出物业管理。4.收费收据三张。证明原告向被告交纳了装修保证金2000元，装修垃圾处置费169元，装修管理费150元，楼道维护费200元，2013年10月13日至2014年10月13日期间的物业费785元，垃圾清运费96元，消防费24元，合计人民币3424元。5.物业服务委托合同一份。证明被告明宇房地产公司与被告俊逸物业公司签订了前期物业服务合同。经质证，被告明宇房地产公司对原告提交的以上证据的真实性均无异议。但认为上述证据所证明的事实都与被告明宇房地产公司无关联。被告明宇房地产公司对其答辩理由，向本院提交了下列证据：1.红河州明宇房地产开发经营有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。证明明宇房地产公司具有独立经营主体资格，且经营范围是房地产开发经营，没有开展物业服务的项目。2.物业服务委托合同一份。证明2010年12月，明宇房地产公司委托俊逸公司就小区公共财产部分签订了前期物业服务合同。2012年7月16日小区建成并交房后，该合同已自动终止。经质证，原告对被告明宇房地产公司提交的证据1无异议，证据2的真实性无异议，但认为明宇房地产公司选定物业管理公司时应采取招投标的方式，现因其私自选定物业管理公司导致原告受损，被告明宇房地产公司应该承担责任。本院认为，原告及被告明宇房地产公司提交的证据经质证后，双方对对方证据的真实性无异议，本院对双方提交的证据的真实性均予以认定。根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：建水县腾林雅苑住宅小区为被告明宇房地产公司开发建设。在小区建设过程中，被告明宇房地产公司与被告俊逸物业公司签订了前期《物业服务委托合同》，约定由被告俊逸物业公司对腾林雅苑小区的物业进行前期管理服务，管理期限至小区业主委员会成立并选聘新的物业公司之日止，合同第28条同时约定：“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务委托合同生效时，本合同自动终止”。2013年11月18日，原告在接收房屋钥匙的同时与被告俊逸物业公司就物业管理签订《腾林雅苑物业服务协议》，约定服务期限自2012年7月16日起至2014年7月15日止，物业服务费按面积计收为小高层0.58元/平方米/月，高层0.68元/平方米/月，合同还约定了被告俊逸物业公司代收代缴其他费用等。该合同签订后，原告实际交纳了装修保证金2000元，装修垃圾处置费169元，装修管理费150元，楼道维护费200元，2013年10月13日至2014年10月13日期间的物业费785元，垃圾清运费96元，消防费24元，合计人民币3424元；被告俊逸物业公司在服务至2013年12月31日后撤出对小区物业的管理，并书面通知小区业主尽快选举产生业主委员会，接管小区物业，但对已收取的物业费及其它费用未作结算。2014年1月22日，腾林雅苑小区第一届业主委员会正式成立并通过备案登记。2015年1月27日，原告起诉来院，要求二被告返还各项费用合计2954元。本院认为，被告明宇房地产公司与被告俊逸物业公司签订的前期《物业服务委托合同》在原告与被告俊逸物业公司签订《腾林雅苑物业服务协议》生效后已自动终止，故本案物业服务管理纠纷系原告与被告俊逸物业公司基于《腾林雅苑物业服务协议》的履行发生的纠纷，被告明宇房地产公司不属于本案物业服务合同的相对人，在本案中不应承担责任。《腾林雅苑物业服务协议》签订后，原告按约定支付了2013年10月13日至2014年10月13日间的物业管理费785元；被告俊逸物业公司在服务期限未满的情况下于2013年12月31日撤出对小区的管理，实际服务2个月。故被告俊逸物业公司应对不履行合同给原告造成的损失承担违约责任。被告俊逸物业公司未履行服务的10个月的物业管理费654.17元应当退还原告。被告俊逸物业公司在收取物业服务费的同时，向原告收取的装修保证金2000元，装修垃圾处置费169元，装修管理费150元，楼道维护费200元，垃圾清运费96元，消防费24元。其中保证金2000元应当在装修完毕后退还原告；楼道维护费200元因被告俊逸物业公司撤出后不能履行对楼道的维护管理，故应当退还原告；其它费用为俊逸物业公司代收代缴的费用及双方合意达成的服务费用，原告亦自愿支付，可不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、条三十六条之规定，判决如下：一、由被告昆明俊逸物业服务有限公司退还原告徐凤翔、徐晶物业管理费654.17元、装修保证金2000元、楼道维护费200元，合计人民币2854.17元，限期于本判决生效后十日内支付。二、被告红河州明宇房地产开发经营有限公司在本案中不承担责任。案件受理费50元，由被告昆明俊逸物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长  普晋东审判员  张永波审判员  唐世红二〇一五年九月三日书记员  师红仙