贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2015）凯民初字第1115号原告中国工商银行股份有限公司凯里分行。负责人陈晓强，该分行行长。委托代理人（特别授权）熊武飞，中国工商银行股份有限公司凯里分行法律顾问。委托代理人（特别授权）张德金，贵州洲联合律师事务所律师。被告谭坚。被告梁秀兰。二被告委托代理人（特别授权）李健，贵州万木春律师事务所律师。被告凯里市金马房地产开发有限公司。法定代表人陈华宾，该公司总经理。委托代理人（特别授权）石红旗，贵州七律律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司凯里分行诉被告谭坚、梁秀兰、借款合同纠纷一案，本院2015年4月16日受理后，于2015年8月20日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司凯里分行（以下简称：工商银行）的委托代理人熊武飞，被告凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称：金马房产）的委托代理人石红旗到庭参加了诉讼，被告谭坚、梁秀兰经送达诉讼材料及开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月18日，谭坚因向凯里市金马房地产开发有限公司购买位于凯里市文化北路22号世纪兴城1层1-2号、1-3号、1-4号、1-5号门面向原告申请贷款。原告为此与被告谭坚签订了4份编号分别为A［商］字［凯里分行］（2012）年00001号、00002号、00003号、00004号《个人购房借款／担保合同》（以下称合同）。合同约定，原告向谭坚发放贷款756万元（4份合同的金额分别为185万元，185万元，200万元，186万元），借款期限10年。上述借款用被告谭坚所购房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。凯里市金马房地产开发有限公司（以下称金马公司）为该贷款提供连带责任保证担保。梁秀兰作为共同借款人、金马公司作为保证人在《个人购房借款／担保合同》上签字。合同签订后，原告于2012年1月18日依约向谭坚发放了4笔共计756万元贷款。此外，金马公司与原告还签订了《商品房回购协议》，约定当借款人不按合同约定履行还款义务时，金马公司保证在接到贷款人通知后20日内履行回购义务。根据合同约定，被告谭坚、梁秀兰应从贷款发放日起按月分期偿还贷款本息，并在每期还款日前向还款账户中存入足额款项按时还本付息，否则，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，并对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定。原告与被告之间签订的《个人购房借款／担保合同》以及在该合同中所订立的借款保证条款，是原告与被告谭坚、梁秀兰及金马公司等各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同和有效条款。因此，合同各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告按照合同约定向被告谭坚、梁秀兰提供贷款后，其就负有按照约定的期限、数额偿还借款的义务。但自2015年1月起，谭坚、梁秀兰未再依约偿还贷款本息，而是由保证人金马公司代偿。此外，谭坚还因涉及其他债务导致抵押财产被查封，严重危及贷款安全。被告已违反《个人购房借款／担保合同》第14.1条第A、B、F、H、J、K、N项的约定，严重损害原告的合法权利，构成严重违约。原告根据合同14.2条的约定宣布上述4个合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告谭坚、梁秀兰立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复息及其他费用。依据合同法、担保法等有关法律规定，请判令：1、被告谭坚、梁秀兰立即偿还所欠原告全部借款本金及至实际清偿之日止的全部利息、罚息、复息及实现债权的费用。截止2015年4月14日，谭坚尚欠原告借款本金5779464.68元，利息33174.13元，合计5812638.81元。2、确认原告对被告谭坚位于凯里市文化北路22号世纪兴城1层的1-2号、1-3号、1-4号、1-5号等抵押房屋具有优先受偿权。3、被告凯里市金马房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。4、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用。被告谭坚、梁秀兰未答辩。被告金马房产辩称：第一，原告的请求与大部分理由认可。第二，争议的房屋产权依然是金马公司，原告没有抵押权。第三，请法庭帮助解决以下四个问题：1、谭坚尚欠金马公司500余万元（税款）2、谭坚尚欠陈华宾现金1280万元。3、金马公司愿意履行回购协议。4、争议房屋已经被多家法院查封，要求法院解除查封。原告为支持自己的主张，提供的证据：1、营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、负责人身份证明书（原件），证明原告的主体资格。2、个人购房借款合同（复印件）、贷款凭证（复印件）、按揭贷款业务合作协议（复印件），证明原告与被告谭坚等存在借贷关系的事实。金马公司为谭坚等贷款提供连带担保的事实。被告谭坚等用所购房屋作贷款抵押担保的事实。原告已依照合同约定发放贷款，履行了原告的合同义务。3、共同债务确认书（复印件），证明该笔贷款系谭坚等人的共同债务的事实。4、抵押登记证明（复印件），证明原告对抵押物享有担保物权。5、商品房回购协议（复印件），证明金马公司为该笔贷款提供担保及回购义务的事实（这号证据不予举证了）。6、抵押物自用声明（复印件），证明借款人承诺抵押物为自己使用，无出租行为的事实。7、贷款清单及借据明细（复印件），证明被告尚欠原告贷款本息的情况。被告谭坚、梁秀兰未提交证据。被告金马房产为支持自己的主张，提交的证据：借条（复印件），证明谭坚欠陈华宾1280万元的事实。被告金马房产对原告提交证据的质证意见：对1、2、3、6、7号证据无异议，对4号证据无异议。但认为抵押物房子的产权仍然是金马公司的，没有过户给谭坚，没有产生抵押的效力。原告提交的5号证据因在诉讼中变更诉讼请求，庭审时5号不作证据举证质证。原告对被告金马房产提交证据的质证意见：与本案无关。根据原告、被告金马房产的陈述，结合原告、被告金马房产各自提交的证据，本案的事实认定如下：被告谭坚、梁秀兰系夫妻关系。被告谭坚因购买被告金马房产出售的位于凯里市文化北路22号世纪兴城1层2号、3号、4号、5号门面，于2012年1月18日向原告贷款，与原告分别签订了4份《个人购房借款／担保合同》。1层2号门面合同编号为：（2012）年00001号，面积180.35平方米、贷款金额185万元，抵押权预告登记：凯房预字第201200034号。1层3号门面合同编号为：（2012）年00002号，面积180.35平方米，贷款金额185万元，抵押权预告登记：凯房预字第201200035号。1层4号门面合同编号为：（2012）年00003号，面积180.35平方米，贷款金额200万元，抵押权预告登记：凯房预字第201200036号，1层5号门面合同编号为：（2012）年00004号，面积176.88平方米，贷款金额186万元，抵押权预告登记：凯房预字第201200038号。以上借款的总金额756万元，还款方式为：从借款之日起，采取“按月等额本息还款法（按月计息）”还款，被告梁秀兰均为以上合同的共同借款人，被告金马房产均为以上合同的担保人，担保方式：对借款人的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，……。以上合同的贷款期限均为10年，抵押物为所购买的门面。合同约定的违约责任：抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的……，贷款人（原告）有权解除合同，要求借款人立即清偿未偿还款项以及承担所产生的利息、罚息及其他费用（评估费、公证费、律师费等费用）。合同签订当日，原告按合同约定向被告发放贷款，贷款金额直接转账到金马房产账户上，被告谭坚获得贷款后，依合同约定的还款方式还款至2015年1月，之后不再还款，被告金马房产即从2015年2月起为被告谭坚还款，截止2015年8月18日止，被告尚欠原告本金5559813.38元，利息34192.86元，本息合计5594006.24元。被告谭坚未按合同履行还款义务，贷款抵押物也被多家法院查封，原告遂诉至本院。诉讼中，原告立案时主张的第二项请求，认为已有优先受偿的明文规定，庭审时不再主张该项请求。被告谭坚、梁秀兰经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案的事实还认定：被告谭坚购买的以上门面尚未办理产权登记。本院认为：债务应当清偿。原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》不违反国家法律、法规相关规定，应受法律保护。被告谭坚因购买被告金马房产出售的位于凯里市文化北路22号世纪兴城1层2号、3号、4号、5号门面向原告借款总金额756万元属实，该借款均已从原告的账户直接进入金马房产的账户，截止2015年8月18日止，被告谭坚和被告金马房产按月偿还原告本息后，尚欠原告本息合计5594006.24元，被告谭坚，共同借款人梁秀兰未按合同履行还款义务，原告依合同约定，诉请本院要求被告谭坚、梁秀兰立即还清尚欠的余款，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的实现债权的费用，无票据证明，本院不予支持。被告金马房产是借款人的担保人，借款人未按合同履行还款义务，原告主张被告金马房产承担连带还款责任，符合《担保法》第二十一条的规定，本院亦予以支持。被告金马房产在辩解中要求法院解决的事项，不属本案处理范围，本院不予处理。本案是借款合同纠纷，不是确认之诉，金马房产认为“抵押无效”的辩解，亦不属本案处理范围，本院亦不予确认。被告谭坚、梁秀兰经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭坚、梁秀兰在本判决生效之日起5日内偿还尚欠原告中国工商银行股份有限公司凯里分行2015年8月18日后的借款本金5559813.38元、利息34192.86元，本息合计5594006.24元以及至实际清偿之日止的全部利息、罚息、复息（具体金额以实际计算为准）。二、被告凯里市金马房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司凯里分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52490元，由被告谭坚、梁秀兰负担。原告已全额预交，被告在给付上列款项时，一并付清给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长  狄小承审判员  王 放审判员  佘 坤二〇一五年九月二十日书记员  马 瑞