广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民一初字第12号原告岑永芬。被告马健裁，现下落不明。第三人中国银行股份有限公司武鸣支行，住所武鸣县城兴武大道168号。负责人陈勇胜，行长。委托代理人黄干民，该行业务发展部主任。原告岑永芬与被告马健裁、第三人中国银行股份有限公司武鸣支行（以下简称中行武鸣支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员潘知兴担任审判长，与人民陪审员谭庆仁、邱艳燕组成合议庭，并于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告岑永芬和第三人中行武鸣支行的委托代理人黄干民到庭参加诉讼。被告马健裁经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告岑永芬诉称，原告与被告于2011年3月28日签订了《房屋买卖协议���》，双方约定：1、被告将位于武鸣县城聚宝城B区第××幢2单元203号房出售给原告，面积115.53㎡，房款总价为人民币叁拾贰万元整（￥320000元）；2、签订协议三年后办理房屋过户手续，被告负责协助原告办理过户手续，原告负责房屋过户的所有费用；3、被告负责偿还该房屋在银行的全部按揭贷款本金及利息；4、被告在出售该房屋给原告前后，不能将该房屋出售给他人。签订协议当日，原告已一次性付给被告房款320000元。后，原告即投入十多万元装修，并在2011年底入住至今。原告与被告签订房屋买卖协议时，被告故意隐瞒该房屋在银行按揭贷款的事实。2014年3月份，签订协议到期三年后，原告多次要求被告将该房屋过户给原告，但被告多次以各种理由推脱，逃避责任，不配合原告办理房屋过户手续，也未全部偿还在中行武鸣支行的按揭贷款本金和利息。以至于协议���订将近四年，双方买卖的房屋未能办理过户手续给原告。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，原告并已付清全部房款给被告，原告对该房屋产权的取得属于善意取得，原告已经取得该房的所有权。被告已严重违反协议的多项约定，损害了原告的合法利益，致使原告蒙受巨大的经济损失。根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，原告依法向人民法院提起诉讼，请求判令：一、原告岑永芬与被告马健裁关于武鸣县聚宝城B区第××幢2单元203号房屋的《房屋买卖协议书》有效；二、被告马健裁名下位于武鸣县聚宝城B区第××幢2单元203号房屋产权归原告所有；三、本案诉讼费由被告负担。原告岑永芬为证实其主张，向本院提交以下证据：1、房屋买卖协议书一份，拟证明原、被告之间存在买卖房屋的事实；2、收条二份及转账��务凭证、结婚证各一份，拟证明原告已向被告付清购房款的事实。被告马健裁未答辩和提交相关证据。第三人中行武鸣支行述称，被告马健裁在2009年11月6日在中行武鸣支行办理住房公积金委托贷款178000元，用于购买武鸣县城香山大道聚宝城小区B区××幢2单元203号房，现原告岑永芬起诉被告马健裁要求将讼争房过户到其名下，第三人认为被告马健裁在贷款时已将讼争房抵押给中行武鸣支行，双方订立有抵押贷款合同。对于原告的诉讼请求，必须还清被告马健裁所欠第三人贷款本息的情况下才能解除抵押给马健裁，至于原告与被告买卖讼争房屋如何交易、交易价格与第三人中行武鸣支行无关。第三人中行武鸣支行为证实其主张，向本院提交以下证据：1、住房公积金委托贷款通知单，拟证明南宁住房公积金管理中心武鸣县管理部委托中行���鸣支行向被告发放贷款的事实；2、个人住房贷款、抵押、保证合同，拟证明第三人对讼争房享有优先受偿权；3、借款借据，拟证明被告与第三人存在借贷关系及支付贷款的事实；4、还款明细清单，拟证明被告还款记录及拖欠情况。本案的调查重点是：1、原告与被告关于本案讼争房屋的买卖行为是否成立？2、本案讼争房屋的产权是否应归原告所有？经本院审理查明，2009年7月2日，马健裁因购买广西桂鑫房地产开发有限责任公司开发的坐落于武鸣县城新兴社区香山大道66号聚宝城B区××栋2单元203号房向南宁住房公积金管理中心武鸣县管理部申请贷款178000元，南宁住房公积金管理中心武鸣县管理部经审核后委托中行武鸣支行向马健裁发放贷款178000元，2009年7月10日，借款人马健裁、贷款人中行武鸣支行及保证人广西桂鑫房地产开发有限责任公司共��签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定贷款金额178000元，贷款期限20年（240个月），借款人马健裁以所购买房屋即聚宝城B区18－1栋2单元203号房抵押给贷款人中行武鸣支行，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。同日，马健裁和中行武鸣支行到武鸣县房地产管理所办理房屋抵押登记。2009年11月6日，中行武鸣支行将马健裁的贷款178000元直接付至广西桂鑫房地产开发有限责任公司的账户。2011年3月27日，经双方协商，马健裁将其名下坐落于武鸣县城新兴社区香山大道66号聚宝城B区××栋2单元203号毛坯房一套以320000元的价格转让给岑永芬，当日，岑永芬预付定金20000元给马健裁，次日，马健裁与岑永芬订立《房屋买卖协议书》后，岑永芬又通过其丈夫黄光阳的账户转账支付300000元购房款给马健裁，马健裁收款后均出具收条给岑永芬收执。双方约定签订协议后五天内腾房交付，三年后才能办理房屋过户手续。办理房屋过户手续前，马健裁对该房在银行的全部按揭贷款本金及利息由其负责偿还。马健裁于签订协议后三日内交房给岑永芬后，岑永芬即投资装修房屋完毕，并于2011年底入住至今。期间，2011年10月25日，马健裁向武鸣县房地产管理所办理了上述房屋产权登记，并取得《房屋所有权证》［证号：武房权证2011字第××号］。双方约定的办理房屋过户期限届满后，岑永芬因要求马健裁配合办理房屋过户手续未果而诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，截至2015年5月18日止，马健裁共偿还中行武鸣支行按揭贷款62期，已偿还本金31864.25元、利息26023.01元、本金罚息126.50元、利息罚息125.46元，尚欠本金余额146135.75元、应收利息2454.33元、应收利息的罚息28.78元。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告马健裁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。本案讼争房屋系被告马健裁购买所得，并已办理房屋所有权证，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实的意思表示，不存在法律法规规定的合同无效的情形，应为合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行自已的义务。因原告付清房款后，被告不履行协助房产过户的义务，导致协议不能履行的违约责任在于马健裁，故原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，确认聚宝城B区××栋2单元203号房屋所有权归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋过户手续，有事实根据，符合法律规定，本院均予以支持。由于被告马健裁以讼争房屋设置抵押贷款���按照双方签订的《房屋买卖协议书》的约定，该抵押贷款应由被告负责偿还，因被告未清偿贷款，造成讼争房产无法过户，又因原告岑永芬要求继续履行《房屋买卖协议书》，并愿意代被告清偿涉案房屋（坐落于武鸣县城新兴社区香山大道66号聚宝城B区××栋2单元203号房）在第三人中行武鸣支行尚欠的贷款，消灭抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，由原告岑永芬代被告马健裁办理结清尚欠中行武鸣支行的购房贷款（具体金额由中行武鸣支行核定），中行武鸣支行在该房解押款到位后，按办理解押规定的期限内办理贷款结清手续及抵押注销手续给岑永芬，岑永芬代马健裁向中行武鸣支行支付贷款的数额，可向马健裁另行追偿。提前注销抵押的手续费用、房屋过户手续费用由岑永芬负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告岑永芬应于本判决生效之日起15日内代被告马健裁结清其购买武鸣县城新兴社区香山大道66号聚宝城B区××幢2单元203号房屋［房屋所有权证号：武房权证2011字第××号］尚欠第三人中国银行股份有限公司武鸣支行的购房贷款（具体金额由中国银行股份有限公司武鸣支行核定）；第三人中国银行股份有限公司武鸣支行在讼争房屋贷款结清后，按银行规定的期限办理该房屋贷款结清手续及抵押注销手续给原告岑永芬；二、被告马健裁于本判决生效之日起15日内协助原告岑永芬将武鸣县城新兴社区香山大道66号聚宝城B区××幢2单元203号房屋过户到岑永��名下。办理银行还贷注销抵押的手续费用、房屋过户手续费用由原告岑永芬负担。案件受理费100元，被告马健裁负担。上述义务，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审 判 长  潘知兴人民陪审员  谭庆仁人民陪审员  邱艳燕二〇一五年九月十六日书 记 员  韦 强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。