上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第582号上诉人(原审被告，反诉原告)潘惠信。委托代理人陈俊。被上诉人(原审原告，反诉被告)吴九省。被上诉人(原审原告，反诉被告)吴雯雯。原审被告潘文玉。原审被告顾小妹。委托代理人陈俊，上海翊鸿律师事务所律师。上诉人潘惠信因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第2830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，潘惠信、潘文玉、顾小妹是上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人。2014年5月5日，吴九省、吴雯雯与潘惠信、潘文玉、顾小妹以及居间方上海新灵达房地产置换有限公司(以下简称“新灵达公司”)签订一份《房地产居间合同》，约定买卖双方委托新灵达公司作为居间方买卖系争房屋，房价人民币(以下币种均为人民币)1,245,000元。买卖双方在签定网上房地产买卖合同当日各支付中介费1%。如卖方或买方未能履行本合同，导致双方的《上海市网上房地产买卖合同》无法签定或签定后未能履行合同的，违约方应向守约方支付违约金20,000元，同时违约方或合意解除合同方应向居间方支付违约金中介费1%。签订居间合同当日，吴九省、吴雯雯向潘惠信、潘文玉、顾小妹支付定金2万元。同日，潘惠信签署《佣金确认书》，确认在签订买卖合同时支付佣金15,000元，该笔佣金由潘惠信自愿代交易相对方承担。2014年5月24日，吴九省、吴雯雯(乙方)与潘惠信、潘文玉、顾小妹(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积46.54平方米，房地产转让价1,245,000元。合同附件三付款协议约定，乙方于2014年5月5日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2014年5月25日前支付甲方房款36万元，于2014年8月30日前甲乙双方办理房屋过户手续后同时支付甲方房款55.5万元。甲方同意乙方以贷款30万元的形式支付第二期房价款。甲方将系争房屋交付乙方的同时，乙方支付甲方房价尾款1万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的百分之二十。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返回乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款第6条载明，自签订本合同之日起，若买卖双方中的任何一方违约，导致合同被解除或无法履行的，违约方除按照约定条款承担相应违约责任，同时还应赔偿居间方损失，损失按照买卖双方分别与居间方签定的佣金确认书约定佣金数额总和确定。签订该买卖合同当日，吴九省、吴雯雯向潘惠信、潘文玉、顾小妹支付房款36万元。潘惠信、潘文玉、顾小妹向中介公司支付中介费15,000元，收款事由记载为“彭浦新村XXX号XXX室中介费，其中2,500元下家一起的”。2014年9月9日，潘惠信、潘文玉、顾小妹书面通知吴九省、吴雯雯在9月19日前支付房款55.5万元，如不付清，作违约处理。同年9月22日，潘惠信、潘文玉、顾小妹发出《解除房地产买卖合同通知书》称，经潘惠信、潘文玉、顾小妹多次口头和书面通知，吴九省、吴雯雯都无法按协议约定的期限付款，所以潘惠信、潘文玉、顾小妹通知吴九省、吴雯雯解除购房合同，同时承担违约责任，并按合同约定支付违约金和赔偿金。2014年11月，吴九省、吴雯雯诉至原审法院，要求潘惠信、潘文玉、顾小妹返还其购房款38万元。潘惠信、潘文玉、顾小妹则提起反诉要求吴九省、吴雯雯支付违约金249,000元，赔偿中介费15,000元。原审法院审理中，吴九省、吴雯雯表示就买卖系争房屋其已向新灵达公司支付中介费10,000元。吴九省、吴雯雯还提供2014年5月18日吴九省与案外人邢某某、卢某某签订的《上海市房地产买卖合同》，证明吴九省已将其所有的上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋出售给邢某某、卢某某，房屋建筑面积49.79平方米，房地产转让价1,170,000元。合同约定买受方应于2014年4月26日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；于2014年5月18日前支付331,000元；于2014年9月5日前支付819,000元。吴九省、吴雯雯表示其收到首期房款后全部支付给了潘惠信、潘文玉、顾小妹，后因买受方未能按期获得贷款，导致吴九省、吴雯雯不能按时向潘惠信、潘文玉、顾小妹支付房款。2014年10月，邢某某、卢某某向上海市宝山区人民法院起诉吴九省要求继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续。吴九省则提起反诉，要求解除合同，由邢某某、卢某某赔付违约金。目前该案正在审理中。潘惠信、潘文玉、顾小妹提供房屋买卖合同，证明2014年5月25日，潘惠信、潘文玉、顾小妹潘信惠向案外人吴永华购买本市陈川路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积63.35平方米，房屋价款605,000元。该房屋买卖合同约定2014年5月22日支付2万元作为购房定金，以后抵作房款；2014年5月25日前支付房款30万元；第三期房款285,000元未约定支付时间。房屋定购单约定2014年9月30日之前过户，结清房款，中介费11,000元由潘惠信支付。合同签订后，潘惠信、潘文玉、顾小妹已支付房款总计32万元，中介费尚未支付。潘惠信、潘文玉、顾小妹表示其购买的是动迁安置房，因上家产证还未办理，故目前尚未办理产权过户手续。潘惠信、潘文玉、顾小妹已花费10万余元用于装修、购置相应设施设备。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。吴九省、吴雯雯与潘惠信、潘文玉、顾小妹签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，当事人应当恪守履行。因吴九省、吴雯雯未按合同约定支付第二期房款，故潘惠信、潘文玉、顾小妹依约书面通知吴九省、吴雯雯解除买卖合同，吴九省、吴雯雯在收到解除通知后未提出异议，且起诉要求潘惠信、潘文玉、顾小妹返还购房款，故法院确认双方之间的房屋买卖合同予以解除。合同解除后，潘惠信、潘文玉、顾小妹应当将收取的房款返还给吴九省、吴雯雯，而未按照合同约定付款的吴九省、吴雯雯应当承担相应的违约责任。案件所涉房屋买卖合同在居间合同之后签订，买卖双方对逾期付款以及解约违约金在买卖合同中作出了具体约定，与居间合同的约定并不矛盾，且在买卖合同中双方的违约责任是对等的，故吴九省、吴雯雯主张买卖合同的违约条款与居间合同不一致且无效的抗辩意见，法院难以采纳。吴九省、吴雯雯对违约金数额的合理性提出异议，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以衡量。根据潘惠信、潘文玉、顾小妹提供的一系列证据，难以证明目前吴九省、吴雯雯的违约行为给其造成了20多万元的实际损失。据此，吴九省、吴雯雯主张的违约金数额确实过高，法院酌情调整为80,000元。鉴于吴九省、吴雯雯应支付的违约金已经能弥补潘惠信、潘文玉、顾小妹的损失，故潘惠信、潘文玉、顾小妹再要求吴九省、吴雯雯赔偿中介费的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、潘惠信、潘文玉、顾小妹应于判决生效之日起十五日内返还吴九省、吴雯雯房款380,000元；二、吴九省、吴雯雯应于判决生效之日起十五日内向潘惠信、潘文玉、顾小妹支付违约金80,000元；三、驳回潘惠信、潘文玉、顾小妹其余诉讼请求。原审法院判决后，上诉人潘惠信不服，向本院提起上诉称，被上诉人的行为显属违约，应当按照签订的房地产买卖合同承担违约责任。上诉人与吴永华签订房屋买卖合同后进行了装修，花费了10万元，因为系争房屋无法售出，陈川路房屋变成了第三套房屋，与吴永华之间的房屋买卖合同无法顺利履行。请求本院依法撤销原审判决，并改判被上诉人吴九省、吴雯雯支付违约金249,000元，中介费15,000元。被上诉人吴九省、吴雯雯辩称，上诉人与吴永华签订的房屋买卖合同没有约定付款期限，至今尚未解除，其实际损失不到10,000元。装修费应由其自行承担。原审法院应以实际损失为依据判定违约金数额。在原审庭审中，上诉人提出赔偿金额包括中介费在内为90,000元，原审法院据此判定违约金数额为80,000元已属不公。故不同意上诉人的上诉请求。原审被告潘文玉、顾小妹同意上诉人潘惠信的意见。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示且与法不悖，双方均应恪守。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金数额作出的调整尚属合理，本院予以确认。被上诉人未按合同约定时间交付房款，理应承担违约责任。被上诉人提出原审判决判定违约金数额过高，但因其未提起上诉，故本院不予采纳。上诉人坚持其原审反诉请求，但其所称的装修损失与被上诉人违约并不存在直接关联，故对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,330元，由上诉人潘惠信负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年九月九日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……