辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1855号上诉人（原审被告）：徐鹏，男，1973年7月7日出生，汉族，系北京东方歌舞团演员，住沈阳市皇姑区。委托代理人：徐勤广，系辽宁龙德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杨艳丽，女，1957年6月10日出生，汉族，系沈阳市皇姑区金鹏鸟冷面店经营者，住沈阳市和平区。委托代理人：周继红，系辽宁元直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何欣，男，1970年2月26日出生，汉族，系辽宁省东方天一广告公司副总经理，住沈阳市皇姑区。委托代理人：张立红，女，1968年2月7日出生，汉族。委托代理人：王明利，系辽宁维权律师事务所律师。原审第三人：沈阳文鹏文化传媒有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号。法定代表人：宋延春，系该公司董事长。委托代理人：周继红，系辽宁元直律师事务所律师。上诉人徐鹏、杨艳丽因与被上诉人何欣，原审第三人沈阳文鹏文化传媒有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第00558号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告何欣诉称，请求法院判令被告履行《房屋买卖合同》义务，交付沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层的房屋及房产证、土地证、契证，并协助原告办理房产证、土地证的过户手续；本案诉讼费用由被告承担。原审被告徐鹏辩称，沈阳市中级人民法院作出的[2013]沈中民二终字第57号民事判决书生效后，我方依据该判决于2013年3月12日向沈阳市皇姑区法院执行局交付160万元购房款，原告已将此款从皇姑区法院执行局领走。到目前为止，原告没有依据房屋买卖协议的约定向我方交付160万元购房款，故其无权要求我方向其交付相关手续并协助其办理房屋更名过户。依据[2013]沈中民二终字第57号民事判决书，我方已于2013年4月4日将涉案房屋出租给第三人杨艳丽，租赁期限为20年，第三人杨艳丽在该房屋办理了相应的营业执照、进行实际经营，并投入数百万元的装修，故该房屋我方无法返还给原告。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。原审第三人杨艳丽述称，依据[2013]沈中民二终字第57号民事判决书，我方于2013年4月4日承租涉案房屋，并对该房屋进行装修，经营金家大冷面及文鹏传文化媒有限公司。我方与被告签订的租赁合同是合法有效的，我方是针对被告徐鹏签订的租赁合同，如果房屋所有权人发生变化，我方也要另行起诉。我方不同意腾房，要求继续使用该房屋。原审第三人沈阳文鹏文化传媒有限公司述称，徐培祥与我公司法人宋延春系朋友关系，沈阳文鹏文化传媒有限公司是徐培祥委托宋延春开办的，公司里有徐培祥的投资。我公司的营业执照是合法办理的，我公司不同意腾房。原审法院经审理查明，2007年5月16日，何欣作为买受人（乙方），徐鹏作为出卖人（甲方），双方签订《房屋买卖协议》一份，约定：“甲方将坐落于沈阳市皇姑区昆山西路43巷8号1-6A-D号1-3层网点房（建筑面积为402.06平方米,以下简称涉案房屋）卖给乙方，双方商定房屋价格为人民币1,600,000元；房屋价格款分三期付给甲方，第一期为30万元，在合同签订之日支付，第二期为425,743.3元，在2007年9月15日前支付，第三期为涉案房屋贷款796,893.45元，利息为74,891.46元(2007年8月20日还款后数额),由乙方每月20日前付给甲方人民币31,133.78元，最后还款到期日为2009年12月26日。乙方将诉争房贷款还清后，甲方协助被告办理更名过户手续；甲方应自本合同签订之日起15天内将房屋腾空，连同房屋所有权证交给乙方，土地证、契税证暂由甲方保存，待乙方将原银行贷款还清后交给乙方；在办理房屋产权过户登记时，甲方应积极配合办理相关手续，不得以各种理由拖延时间；房屋过户应缴纳的过户登记费、契税、估价费、印花税等所有费用由乙方自行承担；乙方如不按合同规定日期交付房款，甲方可解除合同，甲方将不退还乙方所交的前期房款，乙方付的房价款作为赔偿金归甲方所有。”合同签订后，徐鹏向何欣交付了房屋，何欣于2007年9月15日前给付徐鹏第一期、第二期房款共计725,743.30元。其后，何欣将还贷款交与徐鹏，由徐鹏向银行还款。2008年4月，双方口头约定，变更第三笔款项的付款方式，由何欣将房款存入徐鹏的银行还贷账户。在还贷期间，何欣共十次超过银行规定的还款期限还款，造成徐鹏个人信用产生不良记录。2009年12月18日，徐鹏将何欣起诉至本院，要求依法解除双方签订的《房屋买卖协议》，并判令何欣承担违约责任，给付其违约金人民币十余万元。何欣于2009年12月17日、22日、30日分三次将剩余房贷款全部还清。本院于2011年8月11日作出（2010）皇民二初字第37号民事判决书，判决：一、驳回徐鹏要求解除与何欣签订的房屋买卖合同的诉讼请求；二、何欣于本判决生效后十日内一次性赔偿徐鹏违约损失人民币180000元。后徐鹏不服，上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2011年11月28日作出[2011]沈中民二终字第2261号民事裁定书，裁定:一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2010）皇民二初字第37号民事判决书；二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。本院另行组成合议庭，于2012年9月7日作出（2012）皇民二初字第920号民事判决书，判决：一、驳回徐鹏要求解除房屋买卖协议的诉讼请求；二、何欣于本判决生效后十日内赔偿徐鹏违约损失10万元。后徐鹏不服，上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2013年2月17日作出[2013]沈中民二终字第57号民事判决书，判决:一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字第920号民事判决书二、解除徐鹏与何欣就坐落于沈阳市皇姑区昆山西路43巷8号1-6A-D号1-3层网点房签订的房屋买卖协议及补充协议；三、徐鹏于本判决生效后10日内返还何欣购房款160万元；四、准许徐鹏撤回要求何欣给付赔偿10万元的诉讼请求。该判决生效后，何欣向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年5月27日作出（2013）辽沈一民申字第452号民事裁定书，裁定：一、指令沈阳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。沈阳市中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书，判决：一、撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第57号民事判决及沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字920号民事判决；二、何欣于该判决生效后10日内给付徐鹏35万元补偿款；三、驳回徐鹏的诉讼请求。案外人李威与徐鹏系母子关系，案外人张立红与何欣系夫妻关系。2009年，张立红与李威签订《房屋租赁合同》一份，约定张立红将涉案房屋租给李威经营使用，租赁期限自2009年3月20日至2012年3月19日止，年租金15万元。租赁合同到期后，李威未与张立红就交回诉争房屋办理交接手续。案外人徐培祥与杨艳丽系夫妻关系，徐培祥系徐鹏的叔叔。2013年4月4日，徐鹏与杨艳丽签订《房屋租赁合同协议》一份，约定徐鹏将涉案房屋租给杨艳丽经营使用，租期自2013年4月4日起至2033年4月1日止，每年租金为10万元。依原告申请，经本院到沈阳市皇姑区工商行政管理局调查工商档案得知：2014年5月21日，徐鹏作为出租方，杨艳丽作为承租方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定徐鹏将涉案房屋一楼（100㎡）出租给杨艳丽，租期自2014年5月21日起至2015年5月20日止，年租金36000元；2014年7月17日，徐鹏作为出租方，沈阳文鹏文化传媒有限公司法定代表人宋延春作为承租方，双方签订《租房协议书》一份，约定徐鹏将涉案房屋三楼（35㎡）出租给宋延春，租期自2014年7月17日起至2015年7月16日止，年租金14400元；沈阳文鹏文化传媒有限公司共有四名股东，分别为宋延春、徐鹏、刘某某及汪某，徐鹏在该公司担任监事一职。现涉案房屋一楼由杨艳丽经营金家大冷面，工商执照注册名称为沈阳市皇姑区金朋鸟冷面店；三楼部分房屋则由沈阳文鹏文化传媒有限公司经营使用。该房屋的房产证、土地证及契证现由徐鹏保管。自2013年7月1日起至今，该房屋被司法查封。2014年12月19日，沈阳市皇姑区三洞桥街道中光社区委员会出具《情况说明》，证实金家大冷面开业时间为2013年7月。另查，2013年3月8日，何欣作为申请人向本院提交执行申请，申请执行（2013）沈中民二终字第57号民事判决书，要求返还购房款160万元。2013年3月27日被执行人徐鹏自动履行，执行案件终结。2014年6月26日，徐鹏依据（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书，作为执行回转申请人向本院提交执行申请，请求执行回转被申请人何欣返还购房款160万元及利息，现案件正在执行过程中（执行案号为（2014）皇执字第1399号）。2014年6月26日，徐鹏依据（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书向本院提交执行申请，请求执行被执行人何欣给付补偿款35万元及延期履行期间的利息，现案件正在执行过程中。原审法院认为，关于何欣与徐鹏对涉案房屋享有权利的问题。沈阳市中级人民法院（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书，其主文实质系确定房屋买卖合同继续履行。何欣作为买受人，在履行合同约定的付款义务的情形下，对房屋具有实现物权的期待权。同时徐鹏作为出卖人，其在接受房款后，具有交付房屋及相关房产手续并协助办理相关更名过户手续的义务。在上述判决书生效前，徐鹏对涉案房屋具有相关权利，该判决书生效后，何欣在履行房屋买卖合同相关义务后取得对该房屋应享有相关权利，同时徐鹏无权处分（包括出租）该房屋。关于涉案三份租赁协议的效力性问题。《房屋租赁协议》与《租房协议书》系本院依原告申请从工商档案中调取的，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：（一）……(二)物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言…”，对涉案房屋租赁事实的证明力，《房屋租赁协议》与《租房协议书》要高于《房屋租赁合同协议》。徐鹏与杨艳丽间的《房屋租赁合同协议》签订于2013年4月4日，《房屋租赁协议》则签订于2014年5月21日，故自《房屋租赁协议》签订时起，《房屋租赁合同协议》自动终止。《房屋租赁协议》与《租房协议书》的签订时间，均发生在沈阳市中级人民法院（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书生效之后。此时，在未经何欣同意的情况下，徐鹏无权对外出租该房屋，该出租行为事后亦未取得何欣的追认。因而，徐鹏与杨艳丽间《房屋租赁协议》及徐鹏与沈阳文鹏文化传媒有限公司间《租房协议书》均属无效。关于何欣与徐鹏的合同权利义务问题。何欣作为买受人，负有向徐鹏支付160万元购房款的义务。徐鹏作为出卖人，负有向何欣交付房屋及房产证、土地证、契证，并协助何欣办理房产证、土地证更名过户手续的义务，因办理相关更名过户手续所发生的所有相关费用均由何欣承担。何欣与徐鹏间的房屋买卖合同关系，经过双方多年诉讼，其履行条件已发生变化，故何欣与徐鹏应同时履行其负有的相应义务。关于何欣主张的腾房问题。现涉案房屋一楼由杨艳丽经营使用，三楼部分房屋则由沈阳文鹏文化传媒有限公司经营使用。因徐鹏与杨艳丽间《房屋租赁协议》及徐鹏与沈阳文鹏文化传媒有限公司间《租房协议书》均属无效，而无效的合同自始没有法律约束力，故杨艳丽及沈阳文鹏文化传媒有限公司无权占有使用前述房屋，应将该部分房屋腾出交与买受人何欣。就涉案房屋二楼及三楼其他部分房屋的使用问题，三次庭审过程中，徐鹏、杨艳丽及沈阳文鹏文化传媒有限公司的陈述前后矛盾，且均未提供证据证明该部分房屋由杨艳丽或其丈夫徐培祥或沈阳文鹏文化传媒有限公司经营使用，故该部分房屋的实际使用人应认定为徐鹏，对该部分房屋徐鹏负有腾房义务。关于徐鹏主张的160万元购房款问题。何欣系依据（2013）沈中民二终字第57号民事判决书而要求徐鹏返还160万元购房款。后该判决书被（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书予以撤销，故何欣收取徐鹏返还的160万元购房款失去依据，其应向徐鹏返还该笔款项。但该笔款项应通过执行回转程序予以解决，本案不予处理。待该执行回转完结，徐鹏应立即履行其所负有的相关义务。关于徐鹏主张的35万元赔偿款问题。（2013）沈中审民终再字第83号民事判决书生效后，徐鹏针对该笔款项已向本院申请强制执行，故该笔款项应通过执行程序予以解决，本案不予处理。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，原审法院判决如下：一、被告徐鹏向原告何欣交付位于沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层房屋的房产证、契证及土地证；二、被告徐鹏协助原告何欣办理位于沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层房屋的房产证及土地证的相关更名过户手续至原告何欣名下，因此而发生的相关费用均由原告何欣承担；三、被告徐鹏将其占有使用的位于沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层房屋的二楼及部分三楼房屋腾出，交与原告何欣；四、第三人杨艳丽将其占有使用的位于沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层房屋的一楼房屋腾出，交与原告何欣；五、第三人沈阳文鹏文化传媒有限公司将其占有使用的位于沈阳市皇姑区昆山中路43巷8号1-6A-D的1-3层房屋的部分三楼房屋腾出，交与原告何欣；六、上述一至五项，待（2014）皇执字第1399号案件执行完结后立即履行；七、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费19200元，由被告徐鹏承担12800元，第三人杨艳丽承担3200元，第三人沈阳文鹏文化传媒有限公司承担3200元。宣判后，徐鹏、杨艳丽不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原审判决主文第三、四、六项；诉讼费用由被上诉人何欣负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判令上诉人及原审第三人腾出房屋属于超出诉讼请求的违法判决；在本案三份租房协议中，只有《房屋租赁合同协议》是协议双方真实签订并实际履行的合同，其余二份所谓的租房协议均是为了办理工商执照而由代办人签订的协议，原审判决未予查明此项事实就无端认定《房屋租赁合同协议》自动终止，属事实不清。二、原审判决适用法律错误。原审法院未被上诉人调取工商档案证据行为违法；三份租房协议并非同一事实，原审判决适用《证据规则》第77条显属适用法律错误。被上诉人何欣答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审两个第三人是涉案房屋的实际占有人，原审法院追加并判令二者腾房，是正确的；原审判决采纳后签订的两份工商备案的租赁协议时正确的；原审法院根据何欣的书面申请到工商局调取证据，程序合法。原审第三人沈阳文鹏文化传媒有限公司陈述称，不同意原审判决第五项。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋买卖协议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《租房协议书》、公司登记（备案）申请书、《情况说明》、民事判决书等证据证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确认，并在卷佐证。本院认为，生效的裁判文书驳回了徐鹏要求解除与何欣房屋买卖合同的诉讼请求，因此何欣有权主张其与徐鹏之间的房屋买卖合同双方继续履行。关于上诉人徐鹏、杨艳丽提出原审判决其二人腾房是否超出诉讼请求的主张。因双方之间的房屋买卖合同，经过法院生效判决认定，应当继续履行，即何欣向徐鹏支付购房款，徐鹏向何欣交付房屋，因涉案房屋被徐鹏、杨艳丽及沈阳文鹏文化传媒有限公司实际使用，原审法院判决徐鹏、杨艳丽腾出房屋系基于徐鹏向何欣交付房屋的诉讼请求，故并没有超出原审原告何欣的诉讼请求，故上诉人徐鹏、杨艳丽的该项上诉请求，本院不予支持。关于工商局备案的徐鹏与杨艳丽之间的租赁合同的问题。庭审中杨艳丽陈述该协议是并非其与徐鹏签字，而是为了办理工商备案所签，杨艳丽明知非本人签字，仍然用此合同办理备案，该办理工商备案的行为有利于杨艳丽，且杨艳丽亦未曾对此合同提出异议，本院对该备案合同的证明效力应予采信。另外徐鹏与杨艳丽既是亲属关系，徐鹏又是出租人，徐鹏应当知晓办理工商备案需要双方的房屋租赁合同，在本次诉讼前，徐鹏亦未曾对该工商备案的租赁合同提出过质疑，应视为对该备案合同的认可。故原审法院以该工商局备案合同认定双方的租赁关系，并无不当，本院予以维持。关于上诉人杨艳丽、徐鹏主张的一审法院调取证据程序违法的问题。一审法院依据被上诉人何欣的书面申请到工商局调取工商档案，符合法律规定，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人徐鹏负担2000元，上诉人杨艳丽负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年九月十四日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；