云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第343号上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市。法定代表人赵同领，该公司董事长。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）张忠友，男，1978年9月14日生，彝族，初中文化，个体工商户，住云南省普洱市。被上诉人（原审原告）罗志芬，女，1982年1月15日生，汉族，小学文化，个体工商户，住云南省普洱市。二被上诉人的共同委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人思茅维地房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2014年5月22日，二原告与被告维地公司签订了一份《商品房购销合同》，合同约定被告将自己开发的位于景东县凌云路月牙湾广场旁的维地.银座商品房一套出售给二原告。合同约定了房屋的单元楼层、计价方式与价款、付款方式及期限、交房时间、逾期付款和逾期交房的违约责任等。其中逾期交房的违约责任约定为：被告如未按合同约定向原告交房，自时间届满后的次日至实际交房之日止l5日内，被告按每天l00元支付原告违约金，合同继续履行；逾期l5天后，被告按原告已付房款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告按约定支付被告全部购房款共计315305元。原、被告双方约定的交房时间为2014年8月1日前，但后来由于建筑公司建设的房屋未按期竣工、验收，使被告也未能按期向原告交付房屋，至2015年1月25日被告才向原告公告交房，被告逾期交房176天。原审法院认为，原告张忠友、罗志芬与被告维地公司签订的《商品房购销合同》是双方在自愿、平等的前提下签订，合同内容未违反法律规定，合同自双方签字或盖章之日成立、生效，对双方有法律约束力，双方应当诚信履行。合同签订后，二原告已按约定向被告支付购房款，但被告违反应于2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告的约定，至2015年1月25日才向原告交付房屋，逾期交房l76天，被告的行为客观上已对原告构成了违约，应当向原告承担违约责任。被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。被告要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定适用的是双方对违约金的计算没有约定的情况。本案中，原、被告双方已对违约金的计算方式作了明确约定，该约定是双方在自愿、平等的前提下达成，主要目的在于约束双方及时的按约定支付购房款和交房。双方签订合同并没有约定按原告发生的损失额计算违约金，原审法院对被告要求按公租房或周转房租金计算违约金的辩解意见不予采纳。对因被告违约给原告造成的损失数额的举证责任问题，因合同对违约金的计算方式已作明确约定，原告只需证明有无约定、约定是否有效即可，只有在无约定、约定不明或约定无效情况下，原告才有必要举证证明自己的损失。参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下适用。故本案违约金的计算并不适用‘参照租金标准’这一规定。现被告认为约定的违约金远远高于原告的实际损失，但被告未提供证据予以证明，没有事实和法律依据，原审法院对被告的该辩解意见不予采纳。双方应坚守合同的诚实信用原则和自愿原则，对自己在合同中约定的内容，双方都应该严格履行。现原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。根据双方约定的违约金计算方式，被告逾期176天应承担的违约金应为：52264.11元（15天×l00元／天＋315305元×0.1％×l61天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百二十一条、第一百三十五条之规定，判决为：由被告思茅维地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张忠友、罗志芬违约金52264.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费ll00元，减半收取550元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。原审判决宣判后，原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。思茅维地房地产开发有限公司上诉称：1、原判认定事实不清。原判对二被上诉人向上诉人购买商品房的面积没有认定，也未在判决中认定和载明二被上诉人诉请上诉人支付的每天违约金是296.95元，从而不能正确判断违约金是否过分高于造成的损失。原审法院对上诉人提交的部分证据不予认定及不予采信不当，双方约定的违约金过分高于被上诉人造成的损失。2、原审法院对本案的评判存在错误。合同违约条款的约定，不具有与法律一样的效力，上诉人主张调整过高的违约金确有法律依据。3、原审法院适用法律存在重大错误。请求二审法院依法撤销原判，并根据查明案件事实，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条等相关规定公正判决，本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。被上诉人张忠友、罗志芬则以原判认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判作了相应的答辩。二审审理过程中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司、被上诉人张忠友、罗志芬均未向本院提供新的证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人张忠友、罗志芬于2014年5月22日签订的《商品房购销合同》，是在自愿、平等互利、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实、自愿的意思表示，所签订的《商品房购销合同》的内容不违反国家法律和政策之规定，应确定为有效，具有法律约束力。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人张忠友、罗志芬按照合同的约定，将购房款交付给了上诉人思茅维地房地产开发有限公司，上诉人思茅维地房地产开发有限公司理应按照合同约定的时间将验收合格的房屋交付给被上诉人张忠友、罗志芬，而上诉人思茅维地房地产开发有限公司没有按合同约定的时间向被上诉人张忠友、罗志芬交付房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人张忠友、罗志芬所签订的《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算方式，故原审法院依据双方签订的合同的约定及逾期交房的天数确定违约金的赔偿额并无不当。关于上诉人思茅维地房地产开发有限公司提出的《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人张忠友、罗志芬造成的损失的问题。本院认为，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人张忠友、罗志芬所签订的《商品房购销合同》系上诉人思茅维地房地产开发有限公司提供的格式合同，对相关合同条款，特别是交房期限的确定和违约条款的约定，均由上诉人思茅维地房地产开发有限公司单方制定，其在合同签订中处于优势地位。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同中不仅涉及上诉人思茅维地房地产开发有限公司逾期交付房屋的违约责任，还涉及被上诉人张忠友、罗志芬逾期交款的违约责任，这两种违约责任的违约金计算标准一致，双方的违约责任对等，且合同约定的违约金标准并未超出法律规定。上诉人思茅维地房地产开发有限公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，也未充分举证证明《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人张忠友、罗志芬所遭受的损失，故上诉人思茅维地房地产开发有限公司要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人思茅维地房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省景东县人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判长  李宏程审判员  邹春林审判员  陶仕群二〇一五年九月一日书记员  李 赟