广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法金民终字第1391号上诉人（原审被告）：严红，身份证住址：湖北省武汉市江汉区。委托代理人：杨文君，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：杨燚，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地：广州市越秀区。负责人：靳彦民，职务：行长。委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地：广州市越秀区。负责人：廖锐浩，职务：行长。委托代理人：文玲，该行职员。委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：涂国钧，身份证住址：广州市荔湾区。上诉人严红因与被上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）、涂国钧金融借款合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民二初字第1946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年6月14日，建行广东省分行与严红缔结编号440420016-026-2011002186《个人住房（商业用房）借款合同》，双方商定：严红向建行广东省分行借款27万元，用于向涂国钧购买位于广州市白云区机场路537-547号273商业用房；借款期限自2011年7月12日至2021年7月12日，借款利率为月利率7.366671‰；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；本合同生效之后，在不损害严红利益的前提下，严红同意建行广东省分行在办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入严红指定的涂国钧账户；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3396.91元；严红未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，建行广东省分行有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；如严红发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形的，均构成违约，建行广东省分行有权解除与严红的借贷关系并行使担保权利；本合同项下贷款发放后，建行广东省分行将本合同项下的债权及抵押权交由建行越秀支行行使，等。同年7月12日，建行广东省分行依约将借款27万元划付到涂国钧账户。同年8月23日，广州市国土资源和房屋管理局发出粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》，内容为：房地产他项权利人为建行广东省分行，房地产权属人为严红，房屋坐落在广州市白云区机场路537-547号273房，他项权利种类为抵押权。严红自2013年4月起无履行还款义务。截至2013年11月28日止，严红尚欠借款本金240106.48元、利息132.14元、罚息511.93元、复利533.76元未付给建行广东省分行。从而引发本案诉讼。建行广东省分行、建行越秀支行在一审时的诉讼请求为：1.解除上述《个人住房（商业用房）借款合同》；2.严红归还借款本金240106.48元及相应利息、罚息、复利；3.建行广东省分行对抵押物享有优先受偿权。另查明，严红诉涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2013年11月6日作出（2013）穗云法民四初字第727号民事判决，判决：1.严红与涂国钧于2010年8月28日签订的《商铺买卖合同》于2013年4月17日解除；2.涂国钧向某红返还购房款27万元及支付利息；3.涂国钧向某红赔偿税费损失16498元和按揭服务费3240元；4.驳回严红其他诉讼请求。原审法院认为，1.建行广东省分行与严红缔结的《个人住房（商业用房）借款合同》，内容意思表示真实，意志表达自由充分，其内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，上述合同为合法有效之约定，合同当事人均应恪守。建行广东省分行已履行了发放贷款义务，严红未按期履行供款义务，已构成违约，符合上述合同约定的解除条件。故建行广东省分行关于解除上述借款合同、提前收回全部借款、行使抵押权的诉请成立。严红应将尚欠借款本金余额240106.48元偿还给建行广东省分行，所欠借款利息、罚息、复利按合同约定标准计算。2.严红不履行上述债务时，建行广东省分行、建行越秀支行有权以其上述抵押物折价，或以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。3.《个人住房（商业用房）借款合同》并无约定如出现约定事由，则严红享有解除权；或者因出现法定事由，导致严红可以行使解除权。故原审法院不采信严红主张《个人住房（商业用房）借款合同》已经解除的抗辩。4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）相关规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据上述已查明事实证实，《商铺买卖合同》缔约当事人并不具备上述司法解释规定的房地产开发企业主体资格，导致本案纠纷不适用该司法解释。况且，本案纠纷跟严红与涂国钧之间的房屋买卖合同纠纷，分属两个不同性质的民事法律关系。故原审法院不采信严红主张适用该司法解释，并依照该司法解释相关规定，由涂国钧承担还款责任的抗辩。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、判决发生法律效力之日，中国建设银行股份有限公司广东省分行与严红于2011年6月14日缔结的编号440420016-026-2011002186《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。二、自判决发生法律效力之日起10日内，严红给付借款本金余额240106.48元及利息、罚息、复利[截至2013年11月28日止的利息132.14元、罚息511.93元、复利533.76元，从2013年11月29日起至判决指定给付日止的利息、罚息、复利按照编号440420016-026-2011002186《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准计算]给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行。三、严红不履行上述债务时，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行有权以严红抵押的广州市白云区机场路537-547号273房折价，或以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4952元，由严红负担；公告费1000元，由涂国钧负担。上诉人严红不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院遗漏查明建行广东省分行、建行越秀支行未尽审查义务，违规放贷，并与涂国钧串通损害严红合法利益的事实。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条之规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”建行广东省分行、建行越秀支行对于涉案抵押物未尽到严格审查义务，忽视涉案抵押物实际情况与评估报告严重不符，涉案抵押物在评估时实体上是不存在的，仅是在规划图纸上予以划分，未进行实体间隔，然而在涂国钧提供的评估报告中涉案抵押物己作好间隔并且附有照片，建行广东省分行、建行越秀支行怠于行使审查义务，轻信涂国钧提供的评估报告，建行广东省分行、建行越秀支行的行为明显存在违规放贷，严红深受其害。建行广东省分行、建行越秀支行未尽审查义务，违规放贷的行为对双方订立《个人住房(商业用房)借款合同》是存在缔约过失的，并且建行广东省分行、建行越秀支行与涂国钧串通损害严红的利益。二、《个人住房(商业用房)借款合同》已于2013年4月20日解除。严红与建行广东省分行、建行越秀支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》的合同目的在于严红需购买涉案抵押物而申请贷款。然而严红与涂国钧之间关于涉案抵押物的《商铺买卖合同》己于2013年4月17日合法解除，由此必然导致《个人住房(商业用房)借款合同》的合同目的无法实现，根据我国《合同法》第九十四条的规定，合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。严红据此于2013年4月17日发函解除《个人住房(商业用房)借款合同》，该函并于2013年4月20目送达，根据《合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。因此《个人住房(商业用房)借款合同》已于2013年4月20日解除，严红不存在违约行为。三、应由涂国钧向建行广东省分行、建行越秀支行给付借款本金、利息及罚息。严红签订《个人住房(商业用房)借款合同》是根据涂国钧的要求签订的，并且借款也是直接支付给涂国钧。现严红与涂国钧之间的《商铺买卖合同》己于2013年4月17日解除，经广州市白云区法院判决由涂国钧向严红返还购房款本金27万元及支付利息，在商铺买卖合同已确认解除的情况下，此时，严红既失去了房屋，也没有持有贷款，也未能全额收回房款的情况下，如果由严红继续偿还建行广东省分行、建行越秀支行借款余额及利息，显然极不公平。四、建行广东省分行、建行越秀支行应及时返还严红偿还的贷款并清除严红的信用不良记录。严红按照涂国钧的要求与建行广东省分行、建行越秀支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》后，按时偿还贷款，已偿还20期，共人民币68731.96元，因涂国钧的违约行为，严红依法解除与涂国钧签订的《商铺买卖合同》，故《个人住房（商业用途）借款合同》的合同目的也无法实现，严红依法发函解除《个人住房（商业用途）借款合同》，因此，建行广东省分行、建行越秀支行应及时返还严红已偿还的贷款并清除严红的信用不良记录。综上，严红上诉请求：撤销原审判决，改判确认借款合同于2013年4月20日解除，借款本金余额、利息、罚息、复利应该由涂国钧支付，驳回建行广东省分行、建行越秀支行对抵押房屋的优先受偿权、一、二审诉讼费、公告费用全部由严红承担。被上诉人建行广东省分行、建行越秀支行答辩称，严红的上诉事实与理由与其一审答辩是一致的，建行越秀支行、建行广东省分行不再一一答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回严红的上诉请求，维持原判。被上诉人涂国钧经本院合法传唤，未到庭，亦未答辩。本院确认原审法院查明的事实。另查明，二审庭询时，建行广东省分行、建行越秀支行提交对账单一份，拟证明涉案借款截至2014年11月20日的利息、罚息、复利的数额。严红质证称，真实性、合法性予以确认，但认为其不需要支付利息、复利、罚息。本院认为，本案二审争议焦点在于严红应否承担还款责任。首先，建行广东省分行与严红签订的涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。其次，严红主张建行广东省分行违规放贷存在缔约过失、建行广东省分行、建行越秀支行与涂国钧串通损害严红的利益。但建行广东省分行已为涉案借款办理《房地产他项权证》，房地产权属人是严红，抵押权人是建行广东省分行，而严红提供的证据不能证实其上述主张，本院对其上述主张不予采纳。再次，严红主张其与涂国钧之间《商铺买卖合同》己解除，由此必然导致涉案《个人住房(商业用房)借款合同》合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条的规定可以解除合同。对此，本院认为，虽然广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第727号民事判决判决严红与涂国钧签订的《商铺买卖合同》解除，但并未对涉案抵押物的归属作出处理，涉案抵押物现仍登记在严红名下，故严红的上述主张理由不成立，本院不予采纳。最后，严红主张应由涂国钧偿还借款，但涂国钧并未在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》上签名，建行广东省分行、建行越秀支行也未起诉要求涂国钧还款，即使因涂国钧原因造成严红违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，严红仍应向建行广东省分行、建行越秀支行承担还款责任。至于严红主张建行广东省分行、建行越秀支行应及时返还严红偿还的贷款并清除严红的信用不良记录，因其未提起反诉，本院不作处理，严红可另循途径解决。另外，建行广东省分行、建行越秀支行二审期间提交的对账单，不影响本案的处理，且建行广东省分行、建行越秀支行未提起上诉，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。严红的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4952元，由上诉人严红负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文莉代理审判员  谭建初代理审判员  吴 湛二〇一五年九月十一日书 记 员  李晓婷