云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第604号原告文山州家和物业服务有限公司，组织机构代码：59933XXXX。法定代表人袁波，该公司执行董事。住所地：文山市开化北路三鑫建材市场。委托代理人胡家辅，云南君山律师事务所律师（特别授权）。委托代理人汤伟，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告艾宏，男，1978年12月26日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市军供路2号丽水龙庭小区********号，身份证号码：×××。原告文山州家和物业服务有限公司（以下简称家和物业公司）与被告艾宏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，2015年7月13日适用简易程序公开开庭进行了审理，于2015年9月11日转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告家和物业公司的委托代理人胡家辅、汤伟、被告艾宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家和物业公司诉称，原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了两次物业管理合同，其中第一次的合同有效期为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日；第二次的合同有效期为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积，于合同期间内每年的9月30日前向业主和物业使用人收取。原告在合同履行期间，一直按照合同约定履行合同义务。但时至今日，合同约定的缴纳物业管理费的期限早已届满，被告却一直未按合同约定给付物业管理费。原告多次催要，被告均以种种理由推脱，并表示拒绝给付物业管理费。现被告已逾期数月未缴纳物业管理费，其行为已经构成违约，按照合同“逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金”的约定承担违约责任，为此，原告起诉请求：被告向原告缴纳物业管理费1661.66元，并承担违约金1360.26元，共计3021.92元原告家和物业公司针对其主张，提供以下证据：1、组织机构代码、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告公司的基本信息；2、《文山丽水龙庭小区物业委托合同》、《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》复印件两份，证明原、被告主体适格，合同约定了缴纳物业管理费的时间，收费方式按建筑面积收取及违约金的承担；3、证明一份，证明文山丽水龙庭小区业主委员会是合法成立的，并在文山市住房管理中心登记备案。经庭审质证，被告艾宏对原告家和物业公司提交第1组证据的真实性无意见；对第2组证据的真实性不予认可，该合同对业主没有约束力，小区业主并不知道此合同的存在，是经过什么程序签订的不清楚，原、被告不存在合同关系；对第3组证据的真实性无异议，要求原告提供业主委员会的合法性证明及相关决议形成过程、参与人员名单。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告艾宏辩称，被告与原告未签订任何物业服务合同，不构成物业服务合同关系。丽水龙庭小区至今未召开业主大选聘物管公司，也未授权任何机构和个人与任何公司和单位签订物业管理合同。原告主张与丽水龙庭小区业主委员会签订过两次物业管理合同，这两次合同是什么时间签订、内容是什么、双方的权利义务如何约定，广大业主并不知情，也未经业主大会表决通过并授权同意。该合同不是广大业主的真实意思表示，对业主不具有约束力。丽水龙庭小区管理混乱，主要表现有：1、制度不健全，业主委员会不作为，乱作为，不召开业主大会，不制定议事规则，公共事务无人过问；2、脏乱差现象严重，垃圾成堆；3、公共设施损毁严重，无人维修；4、乱占乱建现象严重，无人过问；5、消防通道擅自改建、出租，造成消防通道堵塞，安全隐患严重；6、安保措施不到位，小区多次发生偷盗事件等等。综上，原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告不构成合同违约，原告起诉没有法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告艾宏针对其主张，提供以下证据：1、照片58张，证明原告对小区管理不到位、管理混乱的事实；2、证人证言四份、情况反映一份，证明小区业主委员会从未通知过业主商议与哪家物管公司签订协议，原告是怎样进驻丽水龙庭小区的业主并不知道，签订物业管理合同没有经过小区业主授权；3、证人王某某、苏某某的庭审证言，证明丽水龙庭小区管理混乱、不到位，没有召开过业主大会，没有任何形式通知业主商议选聘物业公司，原告提交的物业合同，业主没有授权签订。经庭审质证，原告家和物业公司对被告艾宏提交第1组证据的真实性、关联性不认可，无法核实照片的拍摄时间及其现象发生的时间，垃圾堆放在规定位置，这些现象的形成时间不清楚，不同意被告的证明观点；对第2组证据的真实性不认可，因证人未出庭作证，对其证人证言不予认可；对证人王某某、苏某某的庭审证言，证人已承认原告进驻丽水龙庭小区之前就出现其陈述管理乱的现象，不能证明原告进驻后才出现的。本院认为，被告提交第1、2、3组证据不能证明其主张的事实，本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了《文山丽水龙庭小区物业委托合同》、《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》，其中第一次合同约定的管理期限为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日、第二次合同约定的管理期限为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定：“原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为文山市丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积每月每平方米0.5元计算，商业物业（门面）按建筑面积每月每平方米0.7元计算，收费时间从2013年2月1日起，于合同期间内每年的9月30日前一次性交清物业管理费，逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金”。合同签订后，原告按照合同约定履行合同义务，被告从2013年2月1日起一直未按合同约定向原告交纳物业管理费。另查明,家和物业公司于2012年7月24日成立，经营范围为物业管理服务。2010年11月文山市住房管理中心对文山市丽水龙庭小区第一届业主委员会进行备案。被告艾宏系文山市军供路2号丽水龙庭小区57－2－201号房屋的业主，房屋建筑面积127.82平方米。本院认为，文山市丽水龙庭小区业主委员会成立经文山市住房管理中心备案同意，原告家和物业公司取得了从事物业管理业务的资质。原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会签订的《文山丽水龙庭小区物业委托合同》、《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。依照有关法律规定，业主委员会所签订的《物业管理服务合同》对本小区全体业主具有法律约束力。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告艾宏作为业主，接受了原告家和物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，被告应支付原告文山家和物业公司从2013年2月1日起至2015年4月1日的物业服务费1661.66元（127.82平方米×0.5元×26个月）。关于原告要求被告按合同约定支付违约金1360.26元，本院认为，《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》对违约金约定过高，被告迟延缴费物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.00%计算，违约金应为99.70元（1661.66元×6.00%）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。被告认为文山市丽水龙庭小区业主委员会成立不合法，被告也未与原告签订物业管理合同，原告未尽物业服务义务，不同意支付原告物业服务费和违约金的辩称，因无合法有效的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告艾宏于本判决生效之日起十日内支付原告文山州家和物业服务有限公司物业管理费1661.66元、违约金99.70元，合计1761.36元；二、驳回原告文山州家和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告艾宏负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 长  温录波审 判 员  刘胜娟人民陪审员  祁爱华二〇一五年九月二十一日书 记 员  何秋杰