呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第00859号上诉人（原审原告）王晔，男，1974年11月1日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市赛罕区金桥开发区。被上诉人（原审被告）呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼*层）法定代表人苗磊，该公司总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人王晔因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕区房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人王晔、被上诉人赛罕区房地产公司的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月8日，王晔（买受人）与赛罕区房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由王晔购买赛罕区房地产公司开发的金桥左岸阳光小区第17号楼5单元301号房屋。合同约定房屋建筑面积共90.27平方米，单价为每平方米3090元，房屋总价款278934元。合同约定付款方式为银行按揭，房屋首付款为房屋总价款的40%，合计人民币119341元，贷款额度为房屋总价款的60%，合计人民币167000元。赛罕区房地产公司应当在2011年6月30日前向王晔交付该商品房。王晔于2010年4月8日向赛罕区房地产公司支付购房款84378元。2013年4月17日，赛罕区房地产公司向王晔交付了房屋。2015年1月30日，王晔与赛罕区房地产公司签订了合同编号为YS（2015）00002837的《商品房买卖合同》、《补充协议》，该合同对原合同的部分条款进行了变更，其中包括“出卖人逾期交房的违约责任”。该合同约定赛罕区房地产公司如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，赛罕区房地产公司支付王晔已付房款0.1%的违约金。另查明，王晔所购房屋按揭贷款已于赛罕区房地产公司交付房屋前办理完毕。又查明，赛罕区房地产公司预售房许可证取得时间为2012年12月11日。王晔诉至法院，请求赛罕区房地产公司支付迟延交房562天的违约金4742元。原审法院认为，王晔（买受人）与赛罕区房地产公司（出卖人）于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕区房地产公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此双方于2015年1月30日签订的合同编号为YS（2015）00002837的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。该合同中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，因此赛罕区房地产公司逾期交房的违约责任应该以合同编号为YS（2015）00002837《商品房买卖合同》为依据。由于王晔所购房屋按揭贷款已经办理完毕，视为王晔已经全额支付了购房款278934元。按照合同约定，赛罕区房地产公司应当向王晔支付已付房款0.1%的违约金279元，超出部分不予支持。根据双方在《合同补充协议》中约定，如赛罕区房地产公司未按期交房，王晔同意合同继续履行，但双方就合同的履行日期未作明确约定，履行时间应以赛罕区房地产公司的实际交房日期而确定，王晔主张赛罕区房地产公司承担延期交房违约责任的诉讼时效应从赛罕区房地产公司实际交房日期的次日起计算，赛罕区房地产公司于2013年4月17日交付房屋，迟延履行时间到2013年4月17日确定，王晔自此两年内应向赛罕区房地产公司主张权利，赛罕区房地产公司关于时效的抗辩理由依法不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告王晔支付违约金279元。二、驳回原告王晔的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（原告王晔已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。上诉人王晔不服一审判决，向本院提起上诉称，王晔与赛罕区房地产公司在2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》中第九条出卖人逾期交房违约责任的约定应当被认定为无效。该合同的签订是赛罕区房地产公司以办理网签合同为由通知王晔，并与王晔重新签订的。该合同签订时，赛罕区房地产公司并未采取合理的方式提请王晔注意免除或者限制其责任的条款，也未对该条款予以说明，此条款应被认定为格式条款，为无效的合同条款。应按原合同“自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之壹向王晔支付违约金”的条款执行，赛罕区房地产公司应支付逾期交房违约金4742元，自2011年6月30起至2013年4月17日止，共逾期562日。请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人赛罕区房地产公司答辩称，违约金的计算应按照双方新签订的网签合同内容确认。王晔所称新合同第九条无效的理由不能成立，因为我方在签订时是明确告知王晔仔细阅读，阅读后双方达成的合同，不存在强迫。故一审判决的违约金金额是正确的。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王晔要求赛罕区房地产公司承担迟延交付房屋的违约金应如何计算。王晔认为赛罕区房地产公司违约，并以双方于2010年4月8日签订的第一份《商品房买卖合同》予以佐证。在该份合同中，双方对于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“逾期超过90日后……合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”，该内容是双方在购买房屋时所达成的意思表示，故赛罕区房地产公司承担迟延交付房屋违约金的计算应当按照此条款进行计算，赛罕区房地产公司所出示的编号为YS（2015）00002837号《商品房买卖合同》因未尽提示及说明义务，应属无效合同条款。本案中，在赛罕区房地产公司所出示的YS（2015）00002837号《商品房买卖合同》中第九条明确约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第贰种方式处理……2、（1）合同继续履行，出卖人支付已付房款0.1%的违约金……”从该份合同的形式上看，赛罕区房地产公司对出卖人逾期交房违约责任条款的处理方式下，用了下划横线予以提示说明，尽到了出卖人的告知义务，并且在同日签订的另一份《补充协议》中，在最后的签名盖章处，再次用带有下划横线的文字（“签字之前本人已经仔细阅读以上条款，相关内容已经于甲方进行充分协商”）告知签订方王晔应对签订的内容要仔细阅读。故王晔所称赛罕区房地产公司未对签订内容进行告知及说明提示的上诉理由不能成立。从签订该合同的主体看，王晔具有完全民事行为能力，对于自己所签订的合同内容应当仔细阅读，对所签订合同的法律后果也应当知晓。合同应当在不违背法律规定的前提下，遵循当事人的意思自治，维护交易市场的秩序，恪守诚实信用的原则。本院认为，该份编号为YS（2015）00002873号《商品房买卖合同》签订双方主体适格，内容客观真实，并不符合《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效之情形，也不属于格式条款规定的出卖人未尽合理提示提请对方注意免除或限制其责任的条款，可以认定YS（2015）00002873号《商品房买卖合同》为有效合同，该合同中第九条所约定的出卖人逾期交付房屋的违约责任有效。因该合同将双方于2010年4月8日签订的第一份《商品房买卖合同》关于此违约条款的重新约定，故违约金的计算应当按照YS（2015）00002873号《商品房买卖合同》第九条约定内容计算，一审法院的违约金计算依据准确，本院予以确认。综上，上诉人王晔的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由王晔负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴玉英代理审判员  刘 伟代理审判员  韩东妹二〇一五年九月六日书 记 员  贾沛然