福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终648号上诉人（原审被告）：陈东城，男，1973年2月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：南靖县国有资产经营中心，住所地福建省南靖县财政局培训大楼。统一社会信用代码123506274898498779。法定代表人：戴如海，主任。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所执业律师。原审第三人：南靖县丰华畜牧有限公司，住所地福建省南靖县丰田镇凤安作区。统一社会信用代码91350627555069917T。法定代表人：陈东升，总经理。委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所执业律师。上诉人陈东城因与被上诉人南靖县国有资产经营中心、第三人南靖县丰华畜牧有限公司租赁合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈东城及原审第三人南靖县丰华畜牧有限公司的共同委托诉讼代理人冯卢亮、被上诉人南靖县国有资产经营中心的委托诉讼代理人蒋彩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈东城上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判驳回南靖县国有资产经营中心的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由南靖县国有资产经营中心承担。事实和理由：一、陈东城无需将丰田猪场饲料基地腾空并恢复原状（含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房）后返还南靖县国有资产经营中心。理由如下：1.陈东城每年按约向南靖县国有资产经营中心缴交相应的租金，并经过南靖县国有资产经营中心的许可后进行枣树种植以及养殖虾的生产活动。南靖县国有资产经营中心对此行为自始至终均未提出异议，陈东城也进行了多年的种植、养殖活动，并将该租赁标的物盘活，提高了土地的生产能力，南靖县国有资产经营中心在租赁期间也从未提出任何异议。案涉《丰田猪场饲料基地租赁协议》仅在第六条约定“……乙方若不续租，必须在协议期最后三个月内逐步将种植业收获处理完毕，按协议终止日期全场移交给甲方，……”，合同明确约定陈东城将种植业收获处理完毕，而不是移除枣树，也不是腾空恢复原状。且案涉《丰田猪场饲料基地租赁协议》并未约定租赁期限届满后，陈东城需将租赁标的物按租赁前原状移交返还给南靖县国有资产经营中心。一审法院判决陈东城腾空并恢复原状（包含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房）缺乏合同依据。2.陈东城搭建的二座管理房并不在承租的丰田猪场饲料基地范围内，一审法院判决陈东城拆除搭建的二座管理房缺乏事实依据。3.陈东城现仍就案涉租赁物与南靖县国有资产经营中心进行租金价格的协商，若南靖县国有资产经营中心不同意重新拟定新的租赁合同，陈东城同意将丰田猪场饲料基地腾退返还给南靖县国有资产经营中心，但并不是腾空以及恢复原状（包含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房）。陈东城在租赁期间投入了大量资金精力对丰田猪场饲料基地进行扩大经营，新建扩建了相应的建筑及相关配套设施。南靖县国有资产经营中心应当对陈东城投资部分予以补偿，陈东城就该补偿事宜已另案提起诉讼解决。4.一审法院判决陈东城腾空并恢复原状（包含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房），将造成更大的损失。因受非洲猪瘟疫情的影响，目前丰田猪场饲料基地已经不适合进行养殖业的发展，陈东城灵活地进行了盘活处理，按照现状移交能达到物尽其用的目的，更有利于产业的发展。二、一审法院认定的占用费标准及占用期限不当。1.一审法院按照评估价值32700元/年计算土地占用费缺乏依据。《南靖县国有资产经营中心、南靖县食品公司拟进行资产出租所涉及的房地产租赁价值资产评估报告》（漳兴评估字（2020）第026号）是南靖县国有资产经营中心单方委托，且其评估是以实物现状（评估报告书第5页，（二）实物现状：1、评估对象土地使用权位于南靖县丰田华侨农场凤安作区，包括2个地块、面积合计54.4089亩，评估对象现为虾塘和枣园用地，地上共建有三座管理房，面积合计286.89平方米）进行评估，该现状的价值已经在陈东城的努力下有了一定程度的增值。根据案涉《丰田猪场饲料基地租赁协议》约定，租金为每年一万二千元，既然双方之间是有合同约定，该占用费也应当参照合同约定标准计算，而不能以南靖县国有资产经营中心单方委托评估的结果作为认定占用费的依据。2.占用费不应计算至实际腾退丰田猪场饲料基地止，占用期应是2020年6月1日至2020年9月3日。陈东城于2020年9月3日拟将案涉标的物腾退移交给南靖县国有资产经营中心，南靖县国有资产经营中心不予接收。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陈东城已经主动提出腾退移交，但南靖县国有资产经营中心却拒不接收，因此自2020年9月4日起所产生的占用费损失部分，应当由南靖县国有资产经营中心自行承担。南靖县国有资产经营中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；陈东城的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由如下：一、陈东城擅自改变案涉土地用途，并未经过南靖县国有资产经营中心同意，明显违反了合同约定，南靖县国有资产经营中心有权依照合同约定要求陈东城恢复原状后移交返还，且无需补偿该损失。1.陈东城在租赁期间擅自改变土地用途，将其用于种植枣树及养虾，既未告知南靖县国有资产经营中心，更未经过南靖县国有资产经营中心同意，其自称已经南靖县国有资产经营中心许可明显违背事实，且缺乏证据。双方签订的《丰田猪场饲料基地租赁协议》第六条约定：“…乙方若不续租，必须在协议期最后三个月内逐步将种植业收获处理完毕，按协议终止日期全场移交给甲方…”，此处的“将种植业收获处理完毕”意为将协议所约定的猪场配套种植物收获处理完毕，系在不改变土地用途的前提下进行种植的种植业，而本案中陈东城种植枣树及养虾明显与猪场配套种植无关，其行为已经违反了合同约定。南靖县国有资产经营中心要求陈东城腾空租赁物并恢复原状合法有据。2.漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司出具的漳兴评估字（2020）第026号《南靖县国有资产经营中心、南靖县食品公司拟进行资产出租所涉及的房地产租赁价值资产评估报告》（以下简称“资产评估报告”）明确载明：“…、评估对象和评估范围…（二）实物状况…1、评估对象土地使用权位于南靖县丰田华侨农场凤安作区，包括2个地块，面积合计54.4089亩，评估对象现为虾塘和枣园用地，地上共建有三座管理房，面积合计286.89平方米。”即案涉土地上仅有三座管理房，陈东城已自认其中有二座属于其搭建，现陈东城称该二座管理房不在案涉土地上明显自相矛盾，与事实相悖。3.陈东城在租赁期间擅自改变土地用途已违反合同约定，因该行为导致的损失应当由其自行承担，其要求南靖县国有资产经营中心对此进行补偿缺乏事实和法律依据。4.陈东城在上诉状中已自认其已在案涉地块上“进行了多年的种植、养殖活动…”，说明其改变土地用途的主要原因与非洲猪瘟疫情无关。退一步讲，合同也并未约定因疫情影响可改变土地用途，因此，其所称的盘活处理改变不了其违反合同约定的事实。二、《资产评估报告》系由专业第三方作出的，其结论具备客观性，南靖县国有资产经营中心以该报告认定的标准要求陈东城支付占用费，合法有据。1.陈东城在一审中仅对《资产评估报告》载明的租金标准提出异议，对南靖县国有资产经营中心委托评估的其他事宜并未提出异议，现陈东城以该评估系南靖县国有资产经营中心单方委托为理由，不能成立。且该报告明确载明（第12页第11点）“本次评估中，评估对象于评估基准日的实际用途为虾塘和枣园用地，根据委托方的要求，评估设定评估对象的用途为一般田地…”即该评估报告仅单纯按照一般田地进行价值评估，并未考虑陈东城所称的因其“努力”导致的“增值”，因此，南靖县国有资产经营中心要求根据评估报告确定的标准计算占用费合法有据。2.2020年9月3日，陈东城声称其拟将案涉租赁物移交给南靖县国有资产经营中心，南靖县国有资产经营中心组织相关人员到现场欲进行交接，但因案涉租赁物达不到合同约定的移交条件（一审法院制作的笔录可以证明该事实，陈东城至今仍在种植枣树及养虾，且拒绝腾空或者放弃对枣树及虾苗的所有权），南靖县国有资产经营中心无法与其办理交接手续。因此，占用费应计算至其实际返还租赁物为止，陈东城的上诉理由不能成立。南靖县丰华畜牧有限公司述称，其意见与陈东城一致。南靖县国有资产经营中心向一审法院起诉请求：1.判令陈东城立即腾空并归还南靖县国有资产经营中心所有的丰田猪场饲料基地；2.判令陈东城按照评估的租金价值32700元/年（即89.59元/日）的标准向南靖县国有资产经营中心支付自2020年5月31日起至归还丰田猪场饲料基地之日止的土地占用费；3.判令陈东城按照100元/日的标准向南靖县国有资产经营中心支付自2020年5月31日起至归还丰田猪场饲料基地之日止的违约金。一审法院认定事实：2004年5月27日，南靖县国有资产经营中心与陈东城签订《丰田猪场饲料基地租赁协议》，协议主要约定：“南靖县国有资产经营中心将毗邻南靖县食品公司丰田万头猪场的约60亩土地及三座管理用房（即本案丰田猪场饲料基地）出租给猪场承包者（即陈东城）作为猪场配套种植基地，租赁期限为十六年（从2004年5月30日起至2020年5月30日止），租金每年12000元。租赁期间，陈东城如需搭建其他建筑物，须事前征得南靖县国有资产经营中心同意。陈东城若要求继续租用，应于协议期满前半年提出；陈东城若不续租，必须在协议期最后三个月内逐步将种植业收获处理完毕，按协议终止日期全场移交给南靖县国有资产经营中心，若逾期按每日罚款100元处理。租赁期间，若一方违约，违约方应赔偿因违约给对方造成的损失。”2020年4月24日，漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司对南靖县国有资产经营中心、南靖县食品公司委托的评估范围为位于南靖县丰田镇凤安作区（丰田猪场饲料基地）的共计54.4098亩土地使用权租金价值进行评估，评估对象的用途为一般田地，租金评估价值为32700元/年，评估结论为委托方拟进行资产出租提供参考建议。2020年5月15日，针对陈东城租赁的丰田猪场饲料基地租期即将到期（2020年5月30日）的后续出租问题，南靖县国有资产经营中心按漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司评估的丰田猪场饲料基地租金价值，在《海峡都市报》A05版刊对“南靖县食品公司丰田猪场饲料基地8年租赁权”刊登拍卖公告，定于2020年5月26日15：30时在南靖县行政服务中心六楼大厅公开拍卖。2020年5月18日，南靖县国有资产经营中心将拍卖事宜及陈东城享有的权利义务通知书以EMS快递方式寄送陈东城，陈东城于2020年5月19日签收。因陈东城未报名参加拍卖活动，放弃了优先购买权及竞拍资格。2020年6月1日，南靖县国有资产经营中心通知陈东城应于2020年6月10日前与南靖县国有资产经营中心办理猪场饲料基地资产归还手续，但陈东城至今尚未与南靖县国有资产经营中心办理归还手续，仍占用该基地。另查明，因企业改制，南靖县国有资产经营中心负责管理南靖县食品公司所属的丰田猪场饲料基地。2010年5月，陈东城与案外人陈东升投资设立南靖县丰华畜牧有限公司。2020年9月3日，陈东城拟将丰田猪场饲料基地腾退移交给南靖县国有资产经营中心，因该基地尚种植果树、养殖虾子，南靖县国有资产经营中心不予接收。同日，陈东城对南靖县国有资产经营中心提出反诉，要求南靖县国有资产经营中心补偿其新建、扩建的建筑及相关配套设施资产的损失，并申请对其在承包期间新建、扩建的建筑及配套设施等的资产价值进行评估鉴定。因陈东城在一审法院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，该院于2020年10月12日作出裁定，裁定按陈东城撤回反诉处理。鉴定结果对证明待证事实已无意义，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，不予准许陈东城的鉴定申请。再查明，丰田猪场饲料基地上现有三座管理房（其中面积为99.79平方米的管理房为南靖县食品公司原有的管理房，另二座管理房为陈东城所搭建）、2处地块（虾塘和枣园，为陈东城所挖掘并养殖虾子和种植枣树）。一审法院认为，南靖县国有资产经营中心与陈东城签订的《丰田猪场饲料基地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈东城未经南靖县国有资产经营中心同意，对租赁物进行改善和增设他物，现该协议约定的租赁期限已届满，陈东城没有继续承租，因此，南靖县国有资产经营中心主张陈东城应当将丰田猪场饲料基地腾空并恢复原状（含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房）后返还南靖县国有资产经营中心，于法有据，予以支持。关于土地占用费问题，南靖县国有资产经营中心在租赁期限届满前委托评估机构对租赁物即丰田猪场饲料基地进行评估（按用途为一般田地的租金评估价值为32700元/年，评估结论为委托方拟进行资产出租提供参考建议）后，委托拍卖机构对该租赁物8年租赁权进行拍卖，陈东城没有参与拍卖放弃了优先购买权，但在南靖县国有资产经营中心通知陈东城应于2020年6月10日前与南靖县国有资产经营中心办理猪场饲料基地资产归还手续后，陈东城至今仍占用该基地，因此陈东城应按照32700元/年的租金向南靖县国有资产经营中心支付自2020年5月31日起至实际腾退丰田猪场饲料基地止的土地占用费。至于南靖县国有资产经营中心主张陈东城按照100元/日的标准计算违约金的问题，陈东城认为约定的违约金明显过高，要求予以调整的主张，予以采纳，违约金酌情按照每日20元的标准自2020年6月11日起计算至实际腾退丰田猪场饲料基地止。陈东城提出南靖县国有资产经营中心应因其新建、扩建了相应的建筑及配套设施而予以补偿的主张，因依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈东城应于判决生效之日起三十日内将丰田猪场饲料基地腾空并恢复原状（含填平虾池、移除枣树、拆除搭建的二座管理房）后返还南靖县国有资产经营中心；二、陈东城应于判决生效之日起十日内支付南靖县国有资产经营中心土地占用费（按照32700元/年的租金标准，自2020年5月31日起计算至实际腾退丰田猪场饲料基地止）；三、陈东城应于判决生效之日起十日内支付南靖县国有资产经营中心逾期腾退丰田猪场饲料基地的违约金（按照每日20元的标准，自2020年6月11日起计算至实际腾退丰田猪场饲料基地止）；四、驳回南靖县国有资产经营中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由陈东城负担。二审中，当事人没有提交新证据。案经本院开庭审理，对一审判决查明的事实中，陈东城、南靖县丰华畜牧有限公司对评估时间为2020年4月24日及评估报告中载明的“评估对象的用途为一般田地”有异议，其认为，委托评估时间为2020年3月24日，评估对象为“虾塘和枣园”，对其余事实无异议；南靖县国有资产经营中心对“2020年9月3日，陈东城拟将丰田猪场饲料基地腾退移交给南靖县国有资产经营中心，因该基地尚种植果树、养殖虾子，南靖县国有资产经营中心不予接收”有异议，其认为系陈东城的移交不符合合同约定才未予接受，对其余事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认，对有异议的事实将在焦点分析中一并予以认定。本案当事人争议的焦点是：1.陈东城应否将案涉场地恢复原状；2.案涉场地占用费应按何标准计算，应计算至何时。对此，本院分析认定如下：1.关于陈东城应否将案涉场地恢复原状的问题本院认为，根据案涉《丰田猪场饲料基地租赁协议》第六条约定：“…乙方（陈东城）若不续租，必须在协议期最后三个月内逐步将种植业收获处理完毕，按协议终止日期全场移交给甲方（南靖县国有资产经营中心）”。案涉合同并未明确约定移交案涉场地时，陈东城需将案涉场地恢复原状，且在租赁期间，南靖县国有资产经营中心从未对陈东城使用案涉场地的行为及方式提出过异议，故南靖县国有资产经营中心要求陈东城将案涉场地恢复原状，无合同及法律依据，不予支持。2.关于案涉场地占用费应按何标准计算，应计算至何时的问题本院认为，案涉《丰田猪场饲料基地租赁协议》约定的租赁期限已届满，陈东城未继续承租，陈东城继续占用案涉场地已无合同依据，陈东城上诉主张应按原合同约定的租金12000元/年计算租金，于法无据，不予采纳。南靖县国有资产经营中心在租赁期限届满前委托评估机构对租赁物即丰田猪场饲料基地进行评估，租金评估价值为32700元/年，陈东城虽对评估结果有异议，但其未提供证据推翻该评估报告，且该评估报告系按一般田地用途为假设评估对象，并非陈东城主张的以实物现状为评估对象，故该评估报告可作为定案依据，占用费应以32700元/年的标准进行计算。二审时，陈东城确认其案涉场地尚种植果树、养殖虾子，因案涉场地尚在陈东城的掌管使用中，无法移交，故陈东城上诉主张其于2020年9月3日拟移交案涉场地给南靖县国有资产经营中心，占用费应计至2020年9月3日，无事实依据，不予采纳，本案占用费应计至陈东城实际腾退案涉场地之日止。综上所述，陈东城的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1650号民事判决第二、四项；二、撤销福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1650号民事判决第三项；三、变更福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1650号民事判决第一项为陈东城应于本判决生效之日起三十日内将丰田猪场饲料基地腾空后返还南靖县国有资产经营中心；四、驳回南靖县国有资产经营中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费100元，减半收取计50元，二审案件受理费100元，均由陈东城负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨小红审 判 员 戴 旭审 判 员 朱俊平二〇二一年三月二十六日法官助理 谢建才书 记 员 曾晓宇执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。