上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1721号上诉人（原审原告）上海恒土装饰有限公司。委托代理人方燕，上海市光明律师事务所律师。委托代理人方妮，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海典尊物资有限公司。委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。原审第三人上海银鸥金属装饰工程有限公司。委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。上诉人上海恒土装饰有限公司（以下简称恒土公司）因与被上诉人上海典尊物资有限公司（以下简称典尊公司）、原审第三人上海银鸥金属装饰工程有限公司（以下简称银鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭，于同年7月7日公开开庭进行了审理，上诉人恒土公司之法定代表人***及其委托代理人方燕、方妮，被上诉人典尊公司及原审第三人银鸥公司之共同委托代理人李晓茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：坐落于上海市松江区九亭镇***路***号房屋的权利人为恒土公司。2007年8月9日，恒土公司与典尊公司签订租赁厂房协议，约定典尊公司租赁恒土公司位于上海市松江区九亭镇久富经济开发区***路一号厂区（东面厂房加办公楼面积为1,100平方米）；租赁期限为10年，自2007年8月20日至2017年8月19日；租赁金额每天人民币（下同）0.55元每平方米，年租金220,825元，每租赁三年年租金上涨5%；典尊公司交纳合同保证金2万元，合同到期后归还，如中途毁约或厂房设施损坏，保证金不予退还；先付后用，每三个月支付一次，提前一个月支付，租金为税后金额，发票由典尊公司负责，若典尊公司不及时支付租金，恒土公司可解除合同；典尊公司在租用期间，如需装饰、搭建航架、改变线路等，施工方案要经恒土公司同意后方可实施；典尊公司在合同期内不得私自把厂房转租他人，不得用任何方式或借口转租他人，否则恒土公司有权解除协议。2007年9月22日，恒土公司、典尊公司签订安全协议书。2009年4月8日，恒土公司、典尊公司签订租赁厂房变更合同一份，约定典尊公司租赁面积变更为593.90平方米；租赁期限不变；合同对租金、付款方式等其他相关问题进行了约定。2010年2月9日，恒土公司、典尊公司签订补充协议一份，约定：经恒土公司书面同意，典尊公司可将租赁厂房面积的部分面积转租，但转租部分的管理工作由典尊公司负责，包括收取房租等各种费用。该协议对转租所涉及的相应问题进行了约定。2010年8月28日，恒土公司、典尊公司签订补充合同2，对场地使用及付款事宜进行了约定，场地使用时间为2010年9月1日至2017年8月19日；使用场地位置后附图纸，现场用油漆将边界线画出；使用的场地面积为37+41=78平方米；使用单价0.30平方米；费用8,541元每年；因所有款项为税后款项，自2010年9月1日后，款项支付到恒土公司法定代表人个人账号；若典尊公司用支票付款，须支付税款，税额按9%计算，恒土公司将提供发票；违反合同及补充合同条款都属于违约，如出现下列情况可解除合同：一方持续违约累计在10天以上、一年内累计违约5次、二年内累计违约10次、三年内累计违约12次；合同以外不再需交任何费用；本补充合同与原合同条款有冲突的以本合同为准。在该合同后附了场地位置，并用斜线标出，在该部分右上方标注了“郭”、右下方标注了“江”。江徐金和郭***代表典尊公司在该合同上签字。2014年4月，恒土公司、典尊公司就租赁房屋及场地的使用问题发生争议，典尊公司发短信称恒土公司未提供租赁发票，其可至相关部门举报。恒土公司于2014年4月30日至2014年6月13日期间，开具了2007年至2014年的租金发票。恒土公司由此交纳了相应的税款。2014年7月9日，恒土公司向典尊公司发出解除租赁合同通知书，载明：因典尊公司存在多处违约，包括：超范围使用场地、在场地上乱搭建、露天喷漆、占用消防通道、擅自转租、擅自安排人员住宿、拖欠租金税款。经恒土公司致函，典尊公司仍未纠正违约行为，因此从即日起解除租赁合同，典尊公司于收到通知书之日起的7日内，向恒土公司返还房屋与场地。典尊公司于次日收到该通知书。因典尊公司在消防通道搭建了员工宿舍，2014年7月25日，上海市公安局松江分局九亭派出所民警对郭***进行询问并制作了询问笔录，且对现场进行了拍摄。2014年11月19日，法院至租赁房屋现场查看，发现租赁房屋及场地现由典尊公司及第三人共同使用，第三人确认进行了搭建，主要系因为恒土公司未提供厕所。恒土公司于2014年8月26日诉诸原审法院，请求判令：1、确认其与典尊公司的租赁合同于2014年7月10日解除；2、典尊公司将租赁房屋及场地恢复原状后迁出，并将租赁房屋和场地返还恒土公司，并支付逾期使用费（按照房屋每日0.67元/平方米、场地每日0.33元/平方米的标准自2014年7月11日起算至典尊公司实际返还租赁房屋及场地之日止，房屋面积为593.90平方米，场地面积132平方米）；3、典尊公司支付恒土公司租金税款104,583元及逾期利息损失（按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起至判决生效日止）；4、第三人履行腾房义务，并支付逾期腾房的使用费（按照房屋每日0.67元/平方米、场地每日0.33元/平方米的标准，自2014年7月11日起算至第三人实际返还租赁房屋及场地之日止，房屋面积为593.90平方米，场地面积为132平方米）。原审审理中，双方当事人确认支付款项的流程为：恒土公司向典尊公司开出收据，典尊公司领取收据后再向恒土公司付款。恒土公司发出解除通知后，不再向典尊公司开出收据，典尊公司支付了至2015年5月20日的租金。原审认为：恒土公司、典尊公司之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。典尊公司主张要求解除合同主要基于恒土公司转租、搭建、占用场地及迟延支付租金税款。首先，关于转租问题。根据恒土公司、典尊公司签订的补充协议和补充合同2，恒土公司对典尊公司将部分房屋转租给第三人是明知并且同意的，因为补充协议就是专门对转租所涉及的各项事宜进行了详细约定，而补充合同2对典尊公司和第三人使用的部分进行了区分，因此恒土公司以此为由要求解除合同理由不成立。其次，关于搭建问题。根据法院现场勘查的结果，主要是占用消防通道搭建了厕所。而搭建在2012年就已经发生，此前恒土公司亦未提出异议。再次，关于占用场地及露天喷漆等问题。双方就场地问题专门进行了约定，典尊公司应当按照约定使用场地并考虑安全因素，但因生产经营的需要偶然性的占用范围之外的场地，恒土公司亦应给予适当的便利。最后，关于租金税款。双方对此进行了明确的约定：发票由典尊公司负责，不要求恒土公司开具发票。故恒土公司因开具发票所产生的税款不得要求典尊公司承担。综合双方合同签订情况、履行情况，法院考虑到双方合同长达十年，现已履行近八年之久，且在履行过程中，典尊公司均能正常支付租金，本案系争租赁合同仍有履行基础。恒土公司要求解除合同的主要原因系典尊公司称要对恒土公司的行为向有关部门举报恒土公司为此开具了发票，其所提供的有关部门的检查都是在发生争议后，从维护租赁合同稳定性的角度，合同应继续履行。故恒土公司要求解除合同、典尊公司支付税款及利息损失的请求法院不予支持。同时，典尊公司及原审第三人亦应按照合同约定使用租赁标的物。恒土公司基于合同解除所提出的返还租赁标的物及恢复原状的请求，因前述理由同样不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款的规定，于二〇一五年五月十四日判决：驳回上海恒土装饰有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2,420元由恒土公司负担(已付)。判决后，恒土公司不服，上诉称，原审认定错误：《补充协议》、《补充协议2》中从无其同意或知道典尊公司转租表示，原审认定所谓其解约原因系典尊公司举报云云更无事实依据；同时原审遗漏事实，即典尊公司违法转租他人及拖欠支付租金等；原审中部分证据材料未质证，属程序违法；另典尊公司存在违法搭建，即使不解约亦应判令其恢复原状；故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。典尊公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求解除合同的理由不符合法定、约定解除条件，一审判决合同继续履行有合同以及法律依据，且有实际履行的可能。关于税费是上诉人的法定义务，上诉人按约在之前向被上诉人和第三人开具的收据，在补充协议中也明确了除了租金之外不再支付其他任何费用，上诉人要求典尊公司承担税费，没有事实和法律依据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。银鸥公司述称，其同意被上诉人典尊公司答辩意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2010年8月28日，双方签署的《补充合同2》曾约定：“为确保整个厂区的环境，场地上不得乱搭乱建（已有除外不含消防通道）”。本院认为，上诉人恒土公司与被上诉人典尊公司签订的《租赁厂房协议》、《租赁厂房变更合同》、《补充协议》、《补充合同2》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束双方当事人按约全面履行。本案上诉争议焦点为承租人典尊公司履行行为是否构成解约。出租人恒土公司上诉再次主张，尊典公司履约中存在转租问题，根据查明事实，双方2010年初签订的《补充协议》整个合同内容即为对承租人转租情况下义务及责任的约定，2010年8月双方签订的《补充合同2》附图中承租区域中明确表示了“郭”、“江”分立之字样，即使在原审庭审中，上诉人亦明确表示2013年底亦知被上诉人转租事实，而前者关于反对转租等解约之意思通知则发生在2014年7月。应该认为，根据现有证据，双方确无明确意思表示在未经出租人同意情况下尊典公司可自行转租，但根据正常商业惯例及普通逻辑常识，如无转租之商业需求，双方不可能于2010年初订立专门的补充协议以确定转租状态下详细之权利、义务。即至少双方对承租人转租需求及权利、义务已达成意思表示合致；其次，2010年8月补充合同2中附图实际已划出被上诉人作为承租人之外的他人承租区域；再次，即使根据上诉人原审质证，作为出租人，其知晓转租至双方产生纠纷解约亦已超过6个月。应该认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，上诉人作为出租人知道转租超逾六个月未提异议，再以之主张租赁合同无效，本院依法不能支持。恒土公司主张典尊公司承租期间存在违法搭建，经查承租人搭建属实，但正如原审指出，主要搭建在2012年就已经发生，恒土公司应该知道，然其直至本案纠纷前并未提出异议。同时，我们注意到，本案标的房屋、场地“搭建”现象并非罕见，即使在《补充合同2》中双方除约定“不得乱搭乱建”外，还特别明确“已有除外不含消防通道”，应该认为，现有事实至少可以推定承租人实际容忍了现有搭建，即至本案诉讼为止，阻却了承租人该部行为的违约性，故以之为据的解约主张，本院不能支持。考虑到本案上诉人告诉及其请求系形成之诉，实际亦无拆除“搭建”部分的给付请求，恒土公司上诉主张“拆除”并无程序依据，本院难予独立采纳。需要指出的是，本案租约项下，尊典公司在消防通道内搭建涉嫌违反有关消防管理法规，其应予即行整改拆除，出租人恒土公司应予监督、敦促，并及时向有关行政管理部门报告，尊典公司如未及时履行该部公法义务，其后行为之违法性可能涉及公共安全，在双方租赁关系范围内不予改正将可能构成实质性、严重违约，尊典公司、恒土公司不可不察。另上诉人关于原审程序违法、遗漏事实等主张经查或无实据或对原判定谳不具有实质性影响，本院不能支持。其余上诉主张原审阐述详尽、合法，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人恒土公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,420元，由上诉人上海恒土装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年九月十七日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……