广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字3525号上诉人（原审被告）：刘炳培，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：何健民，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘炳培。三上诉人共同委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周志伟，住深圳市福田区。委托代理人：郑中民，广州金鹏律师事务所律师。上诉人刘炳培、何健民、广州康创投���有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月24日，周志伟（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人）签订编号为穗房合字1041号的《商铺买卖合同》，其中约定：第一条买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1041号铺，该商铺建筑面积共11.4352平方米。第二条该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为648000元。第三条付款方式为按揭付款，2011年7月24日前支付全部房价款的20%（包含定金），计130000元；出示分割证三天内支付全部房价款的30%，计198000元；余下房价款320000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书���通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定���应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第六条出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续。第十条买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。第十三条本合同生效后的200个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。周志伟分别2011年7月21��、7月24日及2012年1月18日，向刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司支付购房款（含定金）合计328000元。2011年9月2日，周志伟（甲方）与广州康创投资有限公司（乙方）及广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》一份，约定涉案商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营等。2012年9月11日，广州康创投资有限公司向周志伟发出《敬告函》，表示：前段时间“按揭付款方式转为一次性付款，余款部分给予92折优惠”的活动得到广大业主的积极响应。经公司董事会研究决定，将优惠活动期限延长至2012年9月30日。若周志伟在此期间办理“按揭付款方式转为一次性付款”的，仍可享受余款部分92折的优惠。广州康创投资有限公司保证在周志伟付清余款后，将在30个工作日内完成交易过户手续。若周志伟仍然考虑以按揭付款方式完成交易，现永亨银行广州分行初步同意为符合条件的业主办理按揭贷款业务，周志伟可于2012年9月30日前向其公司提交相关资料，其公司将尽快提交银行进行有关审批手续等。广州康创投资有限公司分别于同年10月26日及11月2日，向周志伟发出《关于催办理按揭手续的函》，表示其公司已于2012年9月11日发函通知周志伟前往其公司指定地点办理按揭手续，如因周志伟自身原因未能前往办理的，请于该函签署之日起15个工作日之内带齐相关资料到指定地点办理，其公司将为周志伟提供永亨银行（中国）有限公司广州分行或兴业银行广州分行之按揭贷款服务，若周志伟在收到该函时已经提交相关资料、费用和办理相关按揭手续可无需理会该函等。2014年2月，刘炳培、何健民��广州康创投资有限公司向原审法院起诉周志伟[案号：（2014）穗越法民三初字第542号]，提出解除双方于2011年7月24日签订的《商铺买卖合同》、没收周志伟已付定金20000元和房价款308000元作为违约金的诉讼请求。同年4月8日，周志伟通过邮寄EMS特快专递邮件的方式向刘炳培、何健民及广州康创投资有限公司发出《关于解除的通知》，表示刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司应在2012年5月底前办理房产过户登记手续，但至今仍未办理，已构成根本违约，故周志伟决定解除商铺买卖合同，特此通知刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司等。该通知于同月9日送达给广州康创投资有限公司。在（2014）穗越法民三初字第542号案2014年4月14日的庭审过程中，周志伟表示已邮寄《关于解除的通知》，认为涉案《商铺买卖合同》已于2014年4月10日解除。后刘炳培、何健民及广州康创投资有限公司申请撤回该案的起诉，并获原审法院准许。另查明，根据房管部门出具的《房地产登记薄查册表》记载，涉案商铺产权原登记在何健民与案外人黄某名下，后于2012年6月7日登记在何健民、刘炳培名下，房产地址为越秀区东风西路132号141，建筑面积11.1313平方米，产权由何健民、刘炳培各占50%共有，何健民取得方式为分割，刘炳培取得方式为购买。2010年9月21日，案外人黄某（为委托人）与何健民（为受托人）签订《委托合同》，内容为：委托人与被委托人是坐落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给被委托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：出售上述物业，收取售楼款、办理物业的一切转名过户手续、履���出售物业的相关手续；代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费；如因履行上述事项涉及诉讼的，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收相关法律文书；受托人具有转委托权等。该《委托合同》由广东省广州市广州公证处以（2010）粤穗广证内经字第108837号《公证书》公证。同日，黄某（甲方）与何健民（乙方）签订《协议书》，约定：坐落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房在法律层面是甲乙双方共有的房产；甲乙双方确认各自占有物业50%的份额，现甲方同意将所持有物业50%的份额全部无偿转让给乙方，转让后转名过户过程中如有需要由买卖双方缴纳的税费由乙方单方承担；乙方如在处分物业过程��产生的所有法律责任由乙方承担，与甲方无关，如因此给甲方造成任何损失的，乙方承诺予以赔偿。2012年8月2日，刘炳培、何健民和案外人雷某共同签署《委托书》，载明：坐落在广州市越秀区东风西路132号141等虽以刘炳培、何健民名义登记产权，但依法属于刘炳培与雷某的夫妻财产和何健民的个人财产，现我们委托受委托人罗某、广州康创投资有限公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司���律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220389号《公证书》公证。周志伟于2014年04月28日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认周志伟与广州康创投资有限公司于2011年7月24日签订的编号为“穗房合字第1041号”商铺买卖合同已于2014年4月9日解除；2、刘炳培、何健民返还周志伟已支付的购房款328000元及利息（以周志伟已支付的房款328000元为计算基数，从2014年4月9日起至刘炳培、何健民清付之日止��按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3、刘炳培、何健民向周志伟支付违约金32800元及利息（利息从2014年6月9日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算）；4、广州康创投资有限公司对刘炳培、何健民上述债务承担连带责任。在本案原审审理过程中，周志伟表示：我方在购买商铺时不知道房屋实际产权人的情况以及刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司之间的委托代理关系，我方同意何健民和案外人黄某将本案的商铺买卖合同中的权利义务转让给何健民、刘炳培，故不需要追加黄某作为本案当事人，也不需要其承担本案的责任。刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司表示同意周志伟关于合同主体的意见。刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司没有提供证据证明在出售涉案商铺时有向周志伟披露刘炳培、何健民、广州康创投资��限公司之间的代理关系。经释明后，刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司表示选择由委托人即刘炳培、何健民承担本案责任。双方均确认：商铺买卖合同中约定的1041号铺就是141号铺。原审法院认为：周志伟与广州康创投资有限公司签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同时的实际卖方应为何健民和案外人黄某，广州康创投资有限公司没有证据证明在合同签订时披露卖方的委托情况，故属于隐名代理。现本案周志伟及刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司均认可合同卖方的权利义务转移给了何健民及刘炳培，且何健民作为黄某的代理人也对此表示认可。故在隐名代理的情况下，对于周志伟要求现作为实际卖方的何健民及刘炳培承担责任，原审法院予以支持。刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司至今未为周志伟办理涉案商铺的产权交易过户手续，已违反合同的约定，周志伟据此提出解除合同，并要求刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司返还已收房款及利息并承担合同项下的违约责任，合法有理，原审法院予以支持。至于刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司抗辩周志伟存有逾期付款的违约行为，因《商铺买卖合同》并没有就逾期付款可作为迟延办理过户手续的抗辩条件作出明确约定，即无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以周志伟付清房价款为前提；且双方对于逾期付款所产生的违约责任亦另有约定，因此，刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司的该项抗辩理由缺乏合同依据，原审法院不予采纳。刘炳培、何健民及广州康创投资有限公司于2014年2月提起诉讼要求解除上述《商铺买卖合同》，周志伟则于同年4月8日邮寄《关于���除的通知》给刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司，即双方均同意解除上述买卖合同，该邮件于同月9日送达广州康创投资有限公司，故可认定涉案《商铺买卖合同》已于2014年4月9日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，原审判决如下：一、确认周志伟与广州康创投资有限公司于2011年7月24日签订的《商铺买卖合同》已于2014年4月9日解除。二、刘炳培、何健民在本判决发生法律效力之日起十日内，向周志伟返还已付购房款328000元及支付利息（自2014年4月9日起计至实际还款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计付）。三、刘炳培、何健民在本判决发生法律效力之日起十日内，向周志伟支付违约金32800元.四、驳回周志伟的其他诉��请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6816元、财产保全费2359元，由周志伟负担100元，刘炳培、何健民共同负担9075元。判后，上诉人刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院查明事实不清，导致错误判决，依法应当纠正。(1)上诉双方所签订的涉案合同，被上诉人应当依约向上诉人支付房款，若按揭不能的应当一次性支付所有房款。(2)根据被上诉人在原审庭审中自认两间银行均无法为被上诉人办理按揭。(3)房地产买卖交易属于大宗交易，涉及金额巨大，若被上诉人未能依约向上诉人支付全款前，会使上诉人不能为被上诉人办理房产证、上诉人权利属于不定悬空状态、上诉人权益无法得到保障。结合上述事实，依据权利义务相一致原则，上诉人为被上诉人办证的前提应为被上诉人取得银行按揭或一次性支付房款。原审法院认为双方未约定办理涉案商铺的过户手续应以周志伟付清房款为前提而判定上诉人承担违约责任缺乏法律和事实依据，应当纠正。2、原审法院适用法律错误，依法应当纠正。(1)依据《中华人民共和国合同法》的第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”(2)原审法院认定上诉人违约，判令上诉人承担违约责任，又判令上诉人支付利息，显然属于适用法律错误，依法应当纠正。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，违背现行市场经济体制下的交易平等原则，单方给上诉人附件合同之外的义务，要求上诉人承担合同���外之违约责任使上诉人合同权益遭致严重损失。为此上诉请求：1、判令撤销广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第994号民事判决第二、三项，改判上诉人无须承担任何赔偿责任。2、本案所有诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人周志伟当庭口头答辩称：1、原审判决查明了双方之间履行合同义务有先后顺序，应当有对方先履行过户办证的义务，对此原审判决认为对方构成违约是有合同依据，2、对方所称我方在原审庭审中自认的经两家银行都无法办理按揭，与事实不符，这应当是其他案件的情况，而不是本案的情况，3、原审判决认定对方违约并判处对方支付违约金有合同和法律依据，原审判决同时认定合同于2014年4月9日解除，对方应当除承担违约责任之外还应当承担自解除之日的利息，有法律依据，违约金和利息可以并行，并不矛盾，4、我方于2014年5月提起���讼，对方诉我方的一审案件在原审法院审理，但周志伟诉广州康创投资有限公司的案件中，广州康创投资有限公司拒收，迫使原审法院公告送达，致使一审程序花费大量时间，达到了刘炳培长期占用业主资金的目的，二审第一次庭询时无合理理由拒不到庭，是其采用拖延政策的一贯表现，恳请法院对此按照撤诉处理。本院经审理，确认原审查明事实。二审中，上诉人对于被上诉人关于合同约定办理涉案房产过户登记手续的时间“应是2012年5月底前”的表述予以确认。本院认为，被上诉人周志伟与上诉人广州康创投资有限公司签订的《商铺买卖合同》意思表示真实，合法有效，应切实履行。本案争议的焦点在于未按合同约定期限办理涉案房屋过户登记手续的过错责任问题。上诉人认为，在签订合同后，至2012年9月11日上诉人向被上诉人发出《敬告函》前，上诉人��直通过电话通知被上诉人前往办理贷款手续，过错在于被上诉人。但对该陈述并无法提供相应证据，本院不予采信。同时，上诉人还从一般交易习惯和交易标的价值巨大等方面，提出未能按时限约定办理过户登记手续属于对被上诉人未交齐款项引起的不安抗辩。但该上诉理由与双方合同约定不符，本院亦不予采纳。经审核，原审判决根据双方当事人所举证证据结合双方当事人合同约定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6742元，由上诉人刘炳培、何健民共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月九日书 记 员  李 杨