重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第06904号原告：重庆春林物业管理有限公司,住所地：重庆市九龙坡区西彭镇彭湖花园13栋1-3-1号，组织机构代码66891254-4。法定代表人：吴春林，职务：总经理。委托代理人：邓云（公司员工），男，汉族，1952年5月25日出生，住重庆市永川区，特别授权。被告：孔祥君，女，汉族，1967年5月17日出生，住重庆市江津区。原告重庆春林物业管理有限公司（以下简称春林物业公司）诉被告孔祥君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告春林物业公司的法定代表人吴春林、委托代理人邓云，被告孔祥君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春林物业公司诉称：原告春林物业公司系被告孔祥君所在小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务至今。被告自2013年4月起至2015年6月拒不缴纳物业服务费、电梯费、消防费、垃圾处置费、路灯费等费用，经原告多次催收无果。请求判决被告立即支付原告拖欠的物业服务费、电梯费、消防费、垃圾处置费、路灯费、庭院路灯费、水费等费用共计3167.30元，逾期缴纳上述费用的违约金3725.80元。被告孔祥君辩称：拖欠物业服务费的理由有：物业费用乱收费，对电梯电费、二次供水费、路灯费等费用未据实分摊；物业管理混乱，小区建筑外墙瓷砖、绿化带等没有维护，小区内违章搭建现象严重，经营场所随处开设，卫生条件恶劣，小广告管理不到位，安保安全存在隐患，公共场所被锁闭。经审理查明：被告孔祥君系重庆市江津区某号房屋（产权证号：203房地证2012字第54453号）的产权人，房屋建筑面积83.07平方米。被告孔祥君于2011年3月21日与原告签订了《入住物业服务合同》（以下简称物业服务合同）。合同第三条约定物业服务费实行包干制，住宅物业服务费标准为0.80元/㎡·月；电梯运行费按层计算，每人每月的费用为10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；共用设备的能源消耗、庭院路灯、楼道路灯、二次供水电费等费用按入住户数据据实分摊。第七条约定未按时如数缴纳物业服务费和相关费用的，应按所欠费用金额收取每日千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告一直为被告所在小区提供物业服务至今，物业服务费收费标准为0.50元/㎡。被告孔祥君接房后居住至今，并一直缴纳物业服务费至2013年3月份，自2013年4月至2015年6月期间，被告以上述答辩理由拒绝缴纳的费用如下：1.物业服务费1121.45元（0.5元/㎡*83.07㎡*27月）；2.水费655.52元（19.28+14.46+14.46+33.74+19.28+28.92+19.28+14.46+24.10+14.46+28.92+28.92+33.74+28.92+33.74+19.28+38.56+19.28+33.74+24.10+14.46+24.10+19.28+24.10+28.92+14.46+38.56）；3.电梯费1004.40元（每人10.00元+（11-3）*0.30元，按三人计算）；4.消防费81.00元（3.00元/月*27月）；5.垃圾处置费202.50元（7.50元/月*27月）；6.楼道路灯费135.00元（5.00元/月*27月）；7.庭院路灯费41.10元（7.30+1.50+1.00+1.00+1.00+1.20+1.50+1.70+1.90+2.00+1.90+1.70+1.40+1.20+1.10+1.10+1.00+1.00+1.00+1.10+1.20+1.50+1.70+1.50+1.30+1.30）。2015年7月9日，原告春林物业公司以邮寄的方式向被告孔祥君发出了物业费律师催款函，但被告并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼来院，提出上述主张。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告物业公司提供的房屋产权信息档案、入住物业服务合同、律师催款函、水厂发票、二次供水分摊明细、庭院路灯分摊明细、代收代缴费用收据、物业服务相关记录，被告提交的照片一组等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告春林物业公司与被告孔祥君签订的《入住物业服务合同》，是双方的真实意思表示，与法不悖，上述协议对原、被告均具有约束力，双方应依该协议享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告缴纳物业服务费等费用：1.物业服务费的收费标准合同约定为0.80元/㎡，原告自愿按照0.50元/㎡的标准收取，低于合同约定，原告请求的1120.50元，低于本院审理查明的金额，本院予以支持；2.水费，原告向本院提交了水费发票及每个月的二次供水分摊明细，本院予以确认，原告请求的655.70元系计算错误，经本院审理查明应为655.52元，本院予以支持；3.电梯费的收费标准按照约定计算，被告为11楼，应为每人每月12.40元，原告自愿按照每人11.50元收取，本院予以支持，原告对小区内每户均按常住人口三人计算收取电梯费，亦符合日常生活经验，本院予以认可，原告请求的电梯费931.50元，低于本院审理查明的金额，本院予以支持；4.消防费81.00元，系原告代收代缴费用，原告提交了自来水公司开具的发票，本院予以支持；5.垃圾处置费202.50元，系原告代收代缴费用，原告提交了自来水公司开具的发票，本院予以支持；6.楼道路灯费135.00元，小区楼道照明使用必然产生费用，原告以每月每户5.00元的标准收取，本院予以支持；7.庭院路灯费41.10元，小区庭院照明使用必然产生费用，原告向本院提交了庭院路灯费的分摊明细，本院予以支持。关于被告提出的抗辩意见：1.物业费用乱收费，对电梯电费、二次供水费、路灯费等费用未据实分摊，物业服务费、电梯费的收费标准均低于合同约定的标准收取，并不存在乱收费事实，二次供水、路灯费等费用均有发票和分摊计算明细，被告可自行到物业公司进行核实。2.关于小区乱搭乱建问题，物业公司已尽到劝阻义务，发出了限期整改通知，并将该情况向相关部门书面报告，已经尽到了物业服务的义务，如被告的权利确因违章搭建受到侵害，可直接起诉相关业主。3.关于小区内营业场所的开设，物业公司也向相关部门进行了书面汇报，且营业场所的开设并非物业公司许可，如被告的权利受到营业场所的侵害，可直接起诉相关业主或经营人。4.关于小区公共活动室被锁闭问题，被告并未提交证据证明系原告物业公司锁闭。5.关于小区内绿化带没有维护、卫生打扫不及时、小广告管理不到位等问题，均系物业服务瑕疵，该问题业主可与物业公司进行协商，要求物业公司提高物业服务质量，如业主权利确因物业服务瑕疵受到损害，业主可另案主张。上述抗辩理由均不构成法律规定的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院不予采纳。关于原告请求的违约金，被告系因物业服务存在瑕疵拒绝缴纳物业服务费，并非恶意拖欠，因此对原告请求的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孔祥君在本判决生效后十日内支付原告重庆春林物业管理有限公司2013年4月至2015年6月期间的物业服务费1120.50元、水费655.52元、电梯费931.50元、消防费81.00元、垃圾处置费202.50元、楼道路灯费135.00元、庭院路灯费41.10元，共计3167.12元。二、驳回原告重庆春林物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告孔祥君未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孔祥君负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一五年九月八日书 记 员  陈春梅