广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)茂中法民四终字第77号上诉人（原审被告）高州市云潭粮食管理所，住所地：高州市云潭圩。负责人曾伟杰。诉讼代理人陈金玉，广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨考坚，男，汉族，1961年2月18日出生，住高州市。诉讼代理人杨亚能，广东成就律师事务所律师。原审第三人张振芬，女，汉族，1968年7月9日出生，住高州市。诉讼代理人杨亚能，广东成就律师事务所律师。原审被告董亮，男，汉族，1965年4月5日出生，住高州市。上诉人高州市云潭粮食管理所（下称云潭粮所）因与被上诉人杨考坚、原审被告董亮、原审第三人张振芬房屋买卖合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2014）茂高法民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年7月20日，被告云潭粮所将位于云潭市场以北临街的五间商铺连同二、三层房屋以及该地产[该房地产土地使用面积为176平方米，国有土地使用权证为：高国用（89）字第××号，图号：21.7-17.6，地号：27，房屋所有权证为：粤房字第××号、粤房字第××号]转让给原告杨考坚。双方并签订《房屋转让合同》，合同的主要内容是：“双方议定该房屋按土地面积176平方米，按每平方5500元计算，二、三层混合楼因过于残旧不计残值，交易总额为人民币968000元。合同签订之日起三个月内，云潭粮所凭有效资料办妥《房地产权证》给杨考坚。鉴于该房地产现在出租，双方同意于2011年7月1日由云潭粮所将该房地产交给杨考坚使用，从2011年1月1日至2011年6月31日的租金交杨考坚。云潭粮所因产权纠纷或其他权利限制逾期一个月仍未交付房地产所有权和使用权以及未能按约办妥相关房地产证件时，作中途悔约处理，从悔约之日起七日内将所收到的转让款全额退还，并支付人民币伍万元违约金给杨考坚。”原告分四次以转帐方式付清了全部房价款968000元（由被告云潭粮所的负责人董亮代收），被告于2010年7月20日写下收据给原告。被告云潭粮所收到房款后，未按合同约定的期限办理该房屋及土地使用权的过户手续，致双方发生纠纷，引起诉讼。根据被告申请法院调取张振芬办理两笔银行交易清单的款项用途的要求，经原审法院向中国农业银行股份有限公司高州高新支行及中国农业银行股份有限公司高州新垌支行调取两笔银行交易清单查实均没有注明汇款用途。另查明，2011年1月14日高州市工商行政管理局信息中心企业机读档案登记资料显示被告董亮在2006年8月22日经高州市工商行政管理局核准云潭粮所的法定代表人。在2007年1月30日高州市粮食局发高粮（2007）1号文，确定董亮是云潭粮所的留守责任人负责全面工作。另查明，被告云潭粮所位于云潭镇的房地产办一个总证。2007年5月12日，经茂名市高州拍卖行将被告云潭粮所位于云潭市场以北临街的五间商铺连同二、三层房屋以及该地产[该房地产土地使用面积为176平方米，国有土地使用权证为：高国用（89）字第××号，图号：21.7-17.6，地号：27，房屋所有权证为：粤房字第××号、粤房字第××号]的部分房屋及土地使用权拍卖给竞卖人龙桂权等人,高州市人民法院于2007年10月10日作出（2005）高法执字第681-3号执行裁定书，对上述房屋解除查封并裁定归龙桂权等人所有。在诉讼过程中，原审法院于2012年4月20日向高州市公安局提出司法建议，据被告及高州市粮食管理局反映，董亮收到合同标的款后，携款潜逃。第三人董亮有重大犯罪嫌疑。为此，建议对董亮依法进行立案侦查。高州市公安局于2012年5月24日复函，认为董亮是公职人员，建议将该案先移交检察机关审查是否涉嫌职务犯罪，再作处理。2012年6月18日，原审法院向高州市人民检察院提出司法建议，建议对董亮依法进行立案侦查。高州市人民检察院于2013年4月9日复函，董亮涉嫌滥用职权罪已立案侦查，该案仍在侦查中。原审法院认为：被告云潭粮所的土地使用权、房屋所有权均属于国有资产，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式”的规定，被告没有披露房地产被法院查封、拍卖等情况，且没有通过在产权交易所公开方式进行房地产转让，违反上述规定，故其转让行为无效。原告杨考坚与被告云潭粮所于2010年7月20日签订的房屋转让合同之前，被告云潭粮所位于云潭市场以北临街的五间商铺连同二、三层房屋以及该地产[该房地产土地使用面积为176平方米，国有土地使用权证为：高国用（89）字第××号，图号：21.7-17.6，地号：27，房屋所有权证为：粤房字第××号、粤房字字第1084711号]的部分房屋及土地使用权被法院查封、评估、拍卖，经茂名市高州拍卖行将上述房地产拍卖成交且经原审法院裁定确认给龙桂权等人所有，虽然其中房屋并没有包括证号粤房字第××号的房屋，被告云潭粮所的房地产只办有使用权证一个总证，按《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，转让土地使用权时房屋一并转让。按《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，被告云潭粮所的房地产从法院裁定发生法律效力后的2007年10月10日已归龙桂权等人所有。按《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。被告云潭粮所的房地产已归他人，被告无权再处分其房地产，原告杨考坚与被告云潭粮所于2010年7月20日签订的房屋转让合同无效。按《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告已按合同约定支付了房屋及土地使用权价款，因双方签订的合同无效，原告主张被告云潭粮所返还购房款968000元，应予支持。签订合同时，被告云潭粮所并没有向原告披露该房屋已被拍卖的事实，主要过错应在被告，故原告主张被告云潭粮所赔偿利息损失，原审法院予以支持。因原告与第三人是夫妻关系，该返还财产应属夫妻共同财产，但第三人张振芬主张该款由被告退还给原告杨考坚，是第三人自行处分自己的权利，依法应当允许。由于合同无效，原告主张被告支付违约金50000元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于被告云潭粮所申请追加董亮为被告，认为当时的负责人董亮未经批准，擅自违法个人操作，自己收款，是个人的行为，并要求董亮承担返还转让款的全部责任。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员。以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为已有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”的规定，被告董亮作为被告云潭粮所当时的留守负责人，负责云潭粮所的全面工作，被告董亮以被告云潭粮所的名义与原告签订《房屋转让合同》，并收取原告购房款968000元占为已有。被告云潭粮所对被告董亮造成原告的损失应当承担民事责任。被告董亮经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，原审法院依法作缺席判决。综上所述，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决如下：一、被告云潭粮所应在本判决生效后十日内返还购房款968000元及赔偿利息损失（购房款968000元的利息按人民银行同期贷款利率从2010年7月20日起计至付清该款之日止）给原告杨考坚。二、驳回原告的其他诉求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13530元，由被告云潭粮所负担。保全费5000元，由原告杨考坚负担。上诉人云潭粮所不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定被上诉人杨考坚主张的已支付购房款没有事实依据。根据被上诉人在起诉状中的陈述，其明确主张在2010年7月20日，即签订《房屋转让合同》当天，被告云潭粮所收取了其支付的购房款。事实上，上诉人并没有收取过被上诉人的任何款项。结合涉案的《房屋转让合同》第二条可知，该交易及付款是虚假的。1、被上诉人无法提供2010年当天一次过支付购房款的有效凭证。被上诉人杨考坚提供的《收据》及《银行交易回单》，恰恰证明了其交易及付款的虚假性具体如下：（1）《收据》的付款方式及日期指向的《房屋转让合同》明确为当天一次性付款；（2）《银行交易回单》的付款对象为董亮本人而不是云潭粮所，且银行的交易款项用途并没有标明是购房款。（3）更为重要的是，交易金额为40万的回单，其交易日期为2010年6月11日，不是被上诉人所声称的2010年7月20日；（4）上述两笔付款的用途并没有表示为向云潭粮所购买房屋。2、被上诉人主张的付款总金额中有15.8万没有任何的支付凭证。对于该笔15.8万元的巨款，被上诉人即没有提供汇款证明，也无法提供任何关于该笔款项的取款凭证。3、被上诉人提供的《收据》为被上诉人与董亮的个人行为。然而庭讯查明，被上诉人提供的81万元悉数划入董亮的个人账户，并没有划入上诉人云潭粮所的账户，该《收据》也没有上诉人云潭粮所财务人员的签名经手，应为被告董亮的个人行为。二、该案实质上缘起被上诉人与被告董亮之间的民间借贷纠纷。如前所述，被上诉人早在2011年6月11日通过第三人张振芬经银行向董亮的账户划入40万元巨款时，其时双方并未有任何关于要购买上诉人云潭粮所房屋的合意，显然，该笔款项为董亮与被上诉人的民间借贷往来，其后一笔同样也是民间借贷款项，与所谓的房屋买卖无关。三、涉案的房屋已经被人民法院查封拍卖的事实在云潭当地众所周知，作为租户，被上诉人不可能不知道该事实。更何况，被上诉人所主张购买的房屋还带长期的租约在身[高州市人民法院作出的(2012)高法民初字第32号民事判决书认定上诉人与邓锋签订的租赁合同为20年]。因此，身为本乡本土对商铺上述情况应当非常清楚，就算不清楚，在购买前也会进行充分的了解才会交易。在这种情况下被上诉人也不可能购买该房屋，并支付将近百万元的巨额购房款的。因此，被上诉人主张的向云潭粮所支付购房款是没有事实依据的。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销（2014）高法民重字第12号民事判决第一项判决；本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人杨考坚答辩称：双方签订的房屋转让合同是真实的，是双方的真实意思表示，被上诉人已实际支付了合同约定的968000元购房款，上诉人云潭粮所的法定代表人董亮出具加盖云潭粮所公章的收款收据并签名，但是在被上诉人支付完购房款后不但不把房屋交付给被上诉人，也不同意退还购房款，因此被上诉人请求二审法院判决上诉人把购房款全额退回给被上诉人杨考坚，并支付相应的利息。原审判决认定事实清楚，请求二审法院依法维持原判。原审第三人发表意见称：同意被上诉人杨考坚的答辩意见，无补充。原审被告董亮不作答辩。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点问题为云潭粮所应否返还购房款给杨考坚。云潭粮所上诉称涉案款项的支付是虚构的，其并没有收到杨考坚的款项，无需返还购房款给杨考坚。经查，杨考坚主张其与云潭粮所经协商约定，由云潭粮所转让涉案房屋及土地给其使用，由其向云潭粮所支付购房款968000元，提供有《房屋转让合同》、《收据》为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。虽然云潭粮所否认收到968000元购房款，但对上述《房屋转让合同》、《收据》落款处字样为“高州市云潭粮食管理所”的印章是其所盖没有异议，对董亮是其法定代表人的身份也没有异议，故本院对上述《房屋转让合同》、《收据》的真实性予以确认。由于云潭粮所属于全民所有制企业，其名下的土地使用权、房屋所有权均属于国有资产，且在涉案《房屋转让合同》签订时合同标的物的土地证已被法院依法查封，并根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式”的规定，云潭粮所没有披露涉案房产所在的土地已被法院查封等情况，也没有通过在产权交易所公开方式进行房地产转让，违反上述规定，因此涉案房屋转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，云潭粮所应返还购房款968000元给杨考坚。云潭粮所该上诉主张理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。云潭粮所的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13530元，由上诉人云潭粮所负担。本判决为终审判决。审 判 长  江剑兵审 判 员  陈朝通代理审判员  陈春何二〇一五年九月十八日书 记 员  梁 哲速 录 员  陈 颖