广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2015）扶民初字第477号原告陈志明，男，壮族，1985年9月7日出生，住所地广西扶绥县。委托代理人钟志鸿，广西恒聚律师事务所律师。被告广西坛隆房地产开发有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区科园大道33号盛世龙腾B单元B-2-1905号。法定代表人吴高文，该公司董事长。委托代理人何国琳，广西进安律师事务所律师。原告陈志明诉被告广西坛隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由代理审判员黄赵伟适用简易程序于2015年5月12日、8月31日公开开庭进行了审理。书记员吴鸿亮担任法庭记录。本案审理期间，本院根据案件审理的需要依法到扶绥县住房与城乡建设局调查了相关案件材料。本案经双方当事人同意并经本院院长批准，延长审限3个月。原告陈志明委托代理人钟志鸿，被告广西坛隆房地产开发有限公司（以下简称坛隆公司）委托代理人何国琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志明诉称，原告于2011年3月17日与被告广西坛隆房地产开发有限公司（以下简称坛隆公司）签订合同，购买被告所开发的位于扶绥县东门镇政府斜对面坛隆印天国际商贸中心楼盘2号楼（以下简称印天国际2号楼）3层03号房，购房总金额230867元。双方签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付了首付款100867元，剩余房款以银行按揭方式支付，已完全履行原告的付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2011年12月30日前将符合合同要求的“取得建筑工程竣工备案表”并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，被告并未按上述合同约定的时间将商品房交付给原告使用。2013年6月20日，原告及其他50余户业主要求东门镇政府调解处理，被告项目施工负责人李剑明当日表态：1、下周一开始把2号楼基础设施（搞好）并交房；2、从今晚起开始正常供水供电。2013年6月24日，原告开始入住本案争议的商品房。但该商品房至本案提起诉讼时仍未取得“建筑工程竣工备案表”，房屋不具备交房条件，且原告并未放弃追究被告逾期交房的违约责任。本案中，被告逾期交房违约时间从2011年12月30日至2013年6月24日止，共541天，违约金为230867元×0.2‰×541天=24979.8元。2014年10月，原告向扶绥县人民法院提起诉讼，因证据不足，原告于2015年3月12日撤回起诉。现原告再次提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金24979.8元。原告陈志明对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、商品买卖合同，证明以下事实：⑴原告与被告存在商品房买卖的事实；⑵被告不按约定期限和条件交房；⑶商品房总价款；⑷被告应当按已交房款的万分之二支付每日的违约金；证据2、所付首付房款的凭证收据，证明原告已经交清首付款；证据3、个人购建（房）担保借款合同，证明原告已经付清房款，履行了支付购房款的义务；证据4、2013年6月20日东门镇政府的来访记录，证明原告的主张没有超过诉讼时效，还证实被告承诺在2013年6月24日之前交房；证据5、民事裁定书1份，证明原告因本案争议向法院提起过诉讼。被告坛隆公司辩称，首先，原告未按《商品房买卖合同》的约定提交有效贷款资料，属先行违约，其存在一定过错，这也是导致延期交房的原因之一。其次，被告已于2013年2月1日向原告交付房屋，原告作为业主也已实际入住。被告已于2012年10月8日向政府相关部门提交竣工验收资料，按合同第八条约定，竣工验收为政府行为，属于不可抗力，故交房日期应予以顺延。另外，按合同约定包括法定节假日、政府重大活动停工，以及停水、停电和下雨等情况，应作为延迟交房的依据。因此对原告主张被告存在逾期交房的违约行为不予认可。第三，被告就延期交房与陈志明等14户业主达成协议，不应再就该部分业主承担逾期交房的违约责任。另外，原告起诉的诉讼时效期间起算应以合同约定期（2011年12月30日）届满的次日起算的两年内提出，原告现在起诉已经超过诉讼时效，不应受法律保护。综上意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告坛隆公司为其辩解向本院提交的证据有：证据1、法定代表身份证，证明被告的主体适格；证据2、商品房买卖合同补充协议附件，证明原、被告约定贷款购房要在合同签订时间10天内由被告代为办理银行贷款，但是原告没有做到，故意拖延。所以原告存在违约；证据3、入伙通知书，证明2013年2月1日，双方已经实际履行买卖合同的约定，被告已经交房，故不存在违约;证据4、雨天记录、中考期间、停水、停电记录等，证明在这些时间应该作为被告交房的顺延时间，即从2010年12月17日—2012年10月8日，雨天有247天，停水58天等共计361天;证据5、扶绥县建设局质量安全监管站出具的收据、竣工验收备案表、建设工程竣工意见书各一份，证明被告已经于2012年10月8日向建设主管部门提供建设工程竣工资料并已于2013年1月19日取得竣工备案表。2015年4月24日，验收主管部门才在验收材料上盖章，且逾期取得建设工程竣工备案表的责任是由于建设主管部门所造成，并非被告的责任；证据6、逾期办理按揭贷款统计表及银行转账凭证，证明原告未按照合同约定及时办理贷款手续，逾期付款的事实；证据7、入伙手续书，证明被告向原告交付房屋的时间；证据8、向业主交房日期清单及收取物业费、垃圾清运费、电梯使用费、水电开户费等费用的收据，证明被告向原告交付房屋的时间；证据9、2011年12月6日通知及签收单、挂号信回执，证明被告已就延期交房的原因和延期时间通知原告，原告未回应，视为原告认可延期交房的事实；证据10、关于本案墙改费减免的申请相关审批文件、付款收据，证明被告没有拖欠支付相关费用，被告于2012年10月8日向建设主管部门提交相关竣工验收材料后，该部门未及时安排竣工验收并非由于被告的原因造成的;证据11、赠送物业电梯费确认书，证明被告就延期交房与原告达成协议。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但对证据1、2、3的证明的目的有异议，认为原告未按合同约定的时间才与银行签订贷款合同，存在违约在先的情况；对证据4来访记录的内容有异议，认为记载不属实，原告已按入伙通知书的时间收房并装修入住，并不是2013年6月24日才收房；对证据5没有异议。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证实原告逾期付款的违约事实；证据3入伙通知书只能证实被告通知原告交房的时间，但没有按合同约定向原告提供《建设工程竣工验收备案表》，因此被告提出以该入伙通知书通知原告已履行交房义务的主张不成立，被告应承担违约责任；对证据4的真实性无异议，但关联性有异议，认为上述因素不能作为被告违约的免责事由，也不是法律上的不可抗力的事实依据，且该组证据只有在2010年12月31日至2011年12月31日期间产生的才能作为可以证实延迟交房的依据；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但原告未取得建筑工程竣工备案表是因其不能提供完整合格的材料给相关验收部门，所以才未能及时取得该备案表；对证据6的真实性没有异议，但被告用原告逾期付款来抵扣迟延交房时间没有法律依据，同时被告的主张已超过诉讼时效且未提起反诉；对证据7入伙手续书不予认可，因为该入伙手续不是原告所签，被告应提供房屋验收交接表作为认定交房的实际时间；对证据8收据真性没有异议，但原告交物业费等费用的时间与该证据注明的时间有差异，故对这份证据不认可；对证据9的真实性有异议，原告没收到通知书，且该通知变更房屋交付时间，属单方变更合同条款，应经过双方协商书面同意，故本案房屋交付应按原约定交房时间来履行；对证据10的真实性无法确认，且该证据与本案没有关联性;对证据11真实性没有异议，虽然原告接受被告的物业费赠送，但原告并未放弃追究被告延期交房的责任。对本案当事人有异议的证据，本院认为，原告提交的证据1-3足以证实双方存在商品房买卖的事实以及原告已向被告支付购房款的事实，故本院对上述证据的关联性予以认定；至于被告主张原告支付本案商品房购房款时存在逾期付款的情况，因被告未提起反诉，本院不予处理。被告对原告提交的证据4真实性无异议，证实双方确实因本案争议曾于2013年6月20日在东门镇政府进行调解，故证据均与本案存在关联性，至于是否足以证实被告存在逾期交房的违约事实，将结合庭审笔录和各方的证据待后予以认定。对于被告提交的证据，本院认为证据2只能证实原告应于签订《商品房买卖合同》后的10内按银行要求提供办理按揭所需的材料和缴纳相关费用，并不能证实原告存在逾期办理按揭首先的违约事实；证据3确已证实原告收到坛隆公司通知其于2013年2月1日到售楼部办理房屋交接手续的事实，但并不能证实原告已按通知日期接收房屋，被告应同时提供原告已于当日收房的证据予以佐证；证据4中的东盟博览会中注明的日期并非法定节假日，且没有证据证实相关部门因此通知被告停工，故上述情况与本案没有关联性，中考期间是否对坛隆公司的施工造成影响，本院待后予以认定，停水、停电和降雨记录中记载的情况是否影响工程进度，应当结合的停水、停电的时间和降雨大小等情况予以综合认定；证据5、扶绥县建设局质量安全监管站出具的收据、竣工验收备案表、建设工程竣工意见书各一份，证实被告确已经于2012年10月8日向建设主管部门提供建设工程竣工资料，且该证据与本案存在关联性，故本院对该证据予以认定;被告提交证据6主张原告存在逾期支付购房款的事实，但因被告未提起反诉，且双方签订的合同中并未有关于迟延支付购房款可以抵扣迟延交房时间的约定，故本院对该证据的关联性不予认定；原告对证据7不予认可，但经本院释明未申请对签名的笔迹进行鉴定，结合被告提交的证据8，本院对该证据予以认定；原告对证据8的真实性没有异议，同时提出原告支付物业费等费用的时间与该证据注明的时间有差异，但未能提供证据予以反驳，故本院对该证据予以认定；证据9系被告单方通知原告变更房屋交付时间属单方变更合同重要条款，且变更后的交房时间未经原告同意，故本院对该证据不予认定；证据10系被告申请墙改费等费用的减免审批手续,并不能证实原告拟证明的目的，故该证据与本案没有关联性;对于证据11是否能够作为认定原告放弃追究被告延期交房责任的事实本院待后再予以综合认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年3月17日,原告与被告坛隆公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于扶绥县东门镇政府斜对面印天国际2号楼3层03号房，该商品房购房总价款为230867元。双方签订购房合同的当天，原告即向被告支付了首付款100867元，剩余部分购房款以银行按揭方式支付。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2011年12月30日前将取得建筑工程竣工备案表并符合合同约定的商品房交付原告使用。同时该条第二款还约定，因政府行政行为导致误工延期或不可预见的突发性事件以及天气（雨天、洪水、台风、冰雹）等原因；如政府节日、庆典、检查、城市基础建设施工而要求停止施工或长时间停水、停电以及突发性流行疾病等特殊原因，以及出卖人将竣工资料报告提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或测量所需时间，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。上述购房合同第九条约定：“出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。2012年10月8日，扶绥县建设工程质量安全监督站收到坛隆公司开发的印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料。2013年1月19日，印天国际2号楼的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位均在《建设工程质量竣工验收意见书》和《竣工验收备案表》上盖章，负责人同时在上述文件上签字确认。随后，坛隆公司向原告发送《入伙通知书》，通知原告于2013年2月1日到坛隆公司售楼部办理了房屋交接手续。2013年2月4日，被告坛隆公司将印天国际2号楼3层03号房交付给原告，原告也于当日向坛隆公司支付了一年物业管理费、垃圾清运费、电梯使用费、水电开户费等费用。2013年6月20日，韦华新、黄道雄、潘海明等75人到扶绥县东门镇政府信访，提出解决印天国际2号楼商品房交付的问题的要求：1、本月内搞好基础设施并交房；2、月内按延期违约赔偿违约金；3、从今日起水电要正常供应。扶绥县东门镇政府随即组织上述业主及被告施工方负责人李全胜进行调处，施工方表态：1、下周一开始把（印天国际）2号楼基础设施（搞好）并交房；2、从今晚开始正常供电供水。2015年4月24日，扶绥县住房和城乡建设局才在本案讼争的印天国际2号楼《竣工验收备案表》上盖章确认备案。2015年4月，原告向法院起诉要求被告支付逾期交房的违约金24979.8元而成讼。另查明，原告曾于2015年1月6日向本院提起第一次诉讼，随后于同年3月12日撤回诉讼。还查明，原告在被告坛隆公司提供的《送物业及电梯使用费确认书》上签字，该确认书的内容为“尊敬的陆仕福业主：您好！非常感谢购买了我公司开发的坛隆·印天国际商贸中心2号楼303号房，由于各种原因，我公司延迟交房时间，对此我们表示诚挚的歉意，同时希望得到您和您家人的谅解。为感谢您一直以来的关注、信任和支持，我公司决定送1年物业费、送1年电梯使用费（送日期从2014年1月1日起至2014年12月31日止）”。再查明，2011年3月17日至12月31日期间，东门镇停电26次，停电超过6小时的有6次；同期东门镇停水的天数为28天，下雨90天，雨量超过10毫米以上的有35天。本院认为，本案的争议焦点有:1、原告要求被告承担违约责任是否已经超过诉讼时效；2、原告要求被告承担逾期交房的违约责任是否有事实与法律依据；3、原告要求被告向原告支付逾期交房的违约金24979.8元是否有事实与法律依据，应否以予支持。关于本案争议焦点1。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2011年12月30日前将取得建筑工程竣工备案表的商品房交付给原告使用。但本案中，被告向原告交付房屋的时间为2013年2月4日，因此原告向法院起诉的诉讼时效应当从上述房屋交付的次日起算。原告于2015年1月6日向本院提起第一次诉讼，未超过两年的诉讼时效。原告随后于2015年3月12日撤回本案的第一次诉讼，应视为本案诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算，因此原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。故对于被告提出原告在本案中的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于本案争议焦点2。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条关于商品房交付和逾期交付违约责任承担的约定，双方均无异议，本院予以确认。本案中，原、被告于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋应于2011年12月30日前交付。上述条款同时还约定了因雨天等天气原因、长时间停水、停电等情况的，出卖人可据实予以延期交房的内容。2011年3月17日至12月31日期间，东门镇停电26次，停电超过6小时的有6次；同期东门镇停水的天数为28天，下雨90天，雨量超过10毫米以上的有35天。本院认为，上述停电、停水和下雨等情况的出现，确在一定程度上影响建设单位的施工进度，结合双方签订的《商品房买卖合同》相关约定和停水、停电及降雨日期重合的情况，本院认为被告延迟2个月交付房屋属合理期限，即被告应于2012年2月29日前将房屋交付给原告。本案中被告存在符合合同约定延期交房的客观事实，但被告仍未能在上述期限内向原告交付房屋，已构成违约。因此，原告要求被告承担逾期交房的违约责任有事实与法律依据。关于本案的争议焦点3。本案中，被告主张原告已在《送物业及电梯使用费确认书》上签字，应视为双方已达成和解，原告已放弃追究被告逾期交房的违约责任。对此，原告提出其虽然在被告提供的《送物业及电梯使用费确认书》上签字，但是并非属于放弃追究被告逾期交房违约责任的意思表示。本院认为，原告对被告的上述抗辩主张不予认可，而且《送物业及电梯使用费确认书》的内容中并没有明确载明原告放弃追究被告逾期交房的责任或双方已就被告的逾期交房违约行为达成和解、谅解的意思表示，因此，本院对被告的上述主张不予支持。原告提出要求被告支付逾期交房的违约金主张有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，被告虽主张其已通知原告于2013年2月1日接收房屋，但未能提供原告已于上述日期收房，原告对被告主张其已于该日接收房屋的主张不予认可，且被告当时并未取得《商品房买卖合同》中约定房屋交付必须具备的《建筑工程竣工备案表》备案的条件，原告即使拒绝接收房屋亦属合情合理，故不能以2013年2月1日作为认定被告向原告交付房屋的时间。被告提交的入伙手续书、物业管理费收据等证据证实原告接收房屋的时间为2013年2月4日，原告虽提出异议但未能提供证据予以反驳，故本院以该日期作为原告接收房屋的时间。另外，被告坛隆公司提出其于2012年10月8日将印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料交给扶绥县建设部门审核，审核期间按《商品房买卖合同》约定为政府行为，交房日期应予以顺延的主张。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款中约定：出卖人将竣工资料报告提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或测量所需时间，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。本案中，坛隆公司已于2012年10月8日将印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料提交给扶绥县建设工程质量安全监督站。2013年1月19日，印天国际2号楼的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位才对该2号楼进行验收，并在《建设工程质量竣工验收意见书》和《竣工验收备案表》上盖章。因此，2012年10月8日至2013年1月19日期间符合双方第八条第二款延期交房的相关约定，故应予以扣减。原告依法应获支持的逾期交房违约金从2012年3月1日起至2013年2月4日止，扣减被告2012年10月8日至2013年1月19日期间向建设主管部门提交相关材料等待验收的期间，被告逾期交房天数共计236天。因此，本案结合双方关于房屋逾期交付每日按万分之二计算违约金的约定，被告应当支付的违约金为230867元×0.2‰×236天=10896.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西坛隆房地产开发有限公司向原告陈志明支付逾期交房违约金人民币10896.92元；二、驳回原告陈志明的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币212元，由原告陈志明承担72元，被告广西坛隆房地产开发有限公司承担140元。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。代理审判员  黄赵伟二〇一五年九月二十日书 记 员  吴鸿亮附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。