江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初5912号原告：陆建，女，1969年11月19日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陶建平（特别授权），江苏泰临律师事务所律师。被告：陈志纲，男，1973年7月13日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：付强、石雪娇（特别授权），江苏敏政律师事务所律师。被告：丰华珍，女，1974年5月18日生，汉族，住南通市崇川区。被告：ＸＸ林，女，1943年7月29日生，汉族，住江苏省如皋市。被告：单正林，男，1947年10月10日生，汉族，住江苏省如皋市。原告陆建与被告陈志纲、丰华珍、ＸＸ林、单正林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆建及其委托代理人陶建平，被告陈志纲委托代理人付强、石雪娇及被告单正林到庭参加诉讼。被告丰华珍、ＸＸ林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆建向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告陈志纲于2014年1月27日签订的《房地产买卖协议》；二、被告陈志纲、丰华珍共同返还原告购房款人民币100万元，并按照每月1万元的标准赔偿原告自2014年5月1日至实际给付之日的利息损失，适用定金罚则赔偿20万元；三、被告ＸＸ林、单正林对上述债务承担连带清偿责任；四、本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：被告陈志纲、丰华珍系夫妻关系，被告ＸＸ林系被告陈志纲的父亲，被告单正林系被告陈志纲的舅舅。2014年1月27日，原告通过被告单正林的介绍，与陈志纲签订《房地产买卖协议》，约定原告购买陈志纲、丰华珍共有的位于南通市崇川区中南世纪城34幢1706室的房屋，总价款为120万元。协议签订后，原告按约向被告陈志纲给付定金20万元、购房款80万元。但被告陈志纲未按约办理房屋产权过户。2014年5月5日，原告与被告陈志纲签订《补充协议》，约定被告陈志纲应在2014年8月1日前退还房款103万元，自2014年5月1日期，过一个月付1万元，款清后原合同终止。经多次催要，被告陈志纲仍拒不履行该协议。2016年2月7日，被告ＸＸ林、单正林向原告出具承诺书，为陈志纲上述债务提供担保。原告认为，被告丰华珍与被告陈志纲系夫妻关系，上述债务应为夫妻共同债务。被告ＸＸ林、单正林为陈志纲提供担保，应承担连带担保责任。为维护合法权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告陈志纲辩称：一、案涉房地产买卖协议的买方为张又文、陆建，而本案的原告仅为陆建，遗漏了一个原告；二、案涉房屋属于被告陈志纲和丰华珍的共同财产（签订合同时是夫妻，现在已经离婚），被告丰华珍并未在该份协议书上签字，事后也未追认，故被告陈志纲无权擅自处分案涉房产，该份协议应为无效合同，且上述协议中甲方明确为陈志纲与丰华珍，说明原告对房屋系陈志纲、丰华珍共同财产的事实是明知的，因此在签订协议时主观上并非善意；三、原告无权要求被告适用定金罚则赔偿20万元，上述协议系无效合同，双方之间的合同关系不再存在，根据主合同无效从合同也无效的原则，对于定金部分的约定也应当无效，且原被告之间首先违约的是原告，其在2014年农历春节过后，便联系陈志纲表示其儿子不打算回南通发展，故不想继续购买案涉房产，双方遂于2014年5月5日就房屋及购房款退还事宜达成了补充协议，该补充协议中就购房款返还的金额与时间进行了明确的约定，双方签订的补充协议与主合同不一致之处应视为双方对主合同的变更，应以补充协议为准。因此原告只能要求被告陈志纲返还103万元；四、案涉债务属于合同之债，并未用于被告陈志纲与丰华珍的夫妻共同生活，不应当属于夫妻共同债务。被告单正林辩称：原告要求其承担责任没有依据，原告陆建曾到陈志纲家索要欠款并发生纠纷，为解决纠纷，便与ＸＸ林出具承诺书，表示协助原告劝说陈志纲出面解决此事，并非为陈志纲提供担保。被告丰华珍、ＸＸ林未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房地产买卖协议、原告付款凭证、补充协议、承诺书、房屋他项权证等，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，原告陆建（作为乙方）与被告陈志纲（作为甲方），崇川区慎和房产中介服务社（作为丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于南通市中南世纪城34幢1706室，建筑面积94.09平方米…的房屋出售给乙方，总价款为120万元整。房款及产权交接：（1）本协议签订时乙方支付人民币贰拾万元作购房定金，由丙方转交与甲方…（2）甲乙双方定于2014年4月30日前办理产权过户手续，同时，乙方支付人民币贰拾万元给甲方，如因甲方或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.1%给对方合同继续履行…违约责任：（1）甲方违约：定金退还给乙方，并支付违约金贰拾万元…其他事项：2014年1月30日上午前，乙方支付房款捌拾万元，如果乙方未支付，乙方违约，违约金贰拾万元整，合同继续生效。此外，合同还就佣金支付等其他事项进行了约定。原告陆建、被告陈志纲分别在该合同落款处签名，该合同卖方另载有丰华珍名字，买方载有张又文姓名。上述合同签订当日，原告陆建按约向被告陈志纲支付购房定金20万元，2014年1月29日，原告陆建支付被告陈志纲购房款80万元。2014年5月5日，原、被告（原告陆建作为乙方，被告陈志纲作为甲方）签订补充协议一份，载明：甲、乙双方协商将中南世纪城34幢1706室退房条款约定如下：1、乙方将中南世界城34-1706室的房屋退给甲方，并于2014年8月1日之前退房款壹佰零叁万给乙方（双方约定从2014年5月1日起过一个月付壹万元整）。2、原合同继续生效。3、款清退房产证给甲方，合同终止。2016年2月7日，被告单正林、ＸＸ林向原告出具承诺书一份，载明：张育民与陈志纲购房款纠纷一事，因春节期间各人都有事，一时无法说清，我二人得到陈志纲认可，一致同意2016年3月10日左右我二人参加张育民和陈志纲购房纠纷款解决事宜，陈志纲由我二人担保，不得推诿，若双方达不成协议，另行司法处理，我二人保证协助提供一切证据，一定秉公说话。另查明，据被告提供的房屋他项权证载明，坐落于中南世纪城34幢1706室房屋的所有权人为陈志纲、丰华珍。本案在审理过程中，对于原告同时主张违约金及定金罚则进行释明，原告坚持同时主张。诉讼中，被告陈志纲陈述，其与被告丰华珍已于2015年协议离婚。本院认为，案涉房地产买卖协议买卖主体，虽载有被告丰华珍及案外人张又文名字，但其并未在合同落款签名，且事后买卖双方达成的补充协议甲、乙方的落款也仅为原告陆建、被告陈志纲，故本案合同主体应为原告陆建及被告陈志纲。被告抗辩，本案遗漏原告，本院不予采信。原、被告双方签订的房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房产登记在被告陈志纲、丰华珍名下，而据被告陈志纲所述，其二人为夫妻关系，即便被告陈志纲对外出卖案涉房屋时未经其共有人丰华珍同意，据上述规定，该合同亦合法有效。本案中，原告陆建已按约履行付款义务，被告陈志纲未能履行房屋过户，构成根本违约，原告有权解除合同，要求赔偿。原告要求解除案涉合同，被告陈志纲退还购房款100万元，于法有据，本院予以支持。关于违约损害赔偿的数额，原告同时主张适用定金罚则及按约支付违约金，本院认为，我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此而言，定金条款与违约金条款不可并用，当事人可择其一而行使之。本案在审理过程中，虽经本院依法释明，原告仍坚持一并主张。对此，本院认为，案涉补充协议与双方签订房产买卖协议具有承继性、补充性，效力同等性。补充协议约定的违约金赔偿标准及数额高于定金罚则，但符合法律规定亦不失当，为保护债权人权益，本院酌定支持原告的违约金赔偿诉请，对于其主张的定金罚则适用，本院依法不再支持。被告陈志纲、丰华珍夫妻关系存续期间一方对外发生的债务，应认定为夫妻共同债务。被告ＸＸ林、单正林虽向原告出具承诺书，但据承诺书所载内容来看，仅系承诺协助解决纠纷，并无为陈志纲所涉房款债务担保保证的意思表示。原告陆建要求被告ＸＸ林、单正林承担连带担保责任，于法无据，本院不予支持。另被告丰华珍、ＸＸ林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其抗辩权的放弃，本院据查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告陆建与被告陈志纲于2014年1月27日签订的《房地产买卖协议》。二、被告陈志纲、丰华珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆建返还购房款人民币100万元。三、被告陈志纲、丰华珍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陆建自2014年5月1日起至上述款项实际给付之日止按每月1万元计算的利息损失。四、驳回原告陆建其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18300元，由被告陈志纲、丰华珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费18300元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一七年六月六日书 记 员  施 维