上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33885号原告：保利(上海)城市建设服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴兰玉，董事长。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄思妤，上海小城(南京)律师事务所律师。被告：上海富都世界发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴路XXX号。法定代表人：李晋昭，董事长。委托诉讼代理人：庞春云，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润志，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告保利(上海)城市建设服务有限公司与被告上海富都世界发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序(独任制)审理，分别于2020年6月16日、2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆宇、原委托代理人王立、被告的委托诉讼代理人庞春云、王润志到庭参加了2020年6月16日的庭审，原告的委托诉讼代理人陆宇、狄思妤、被告的委托诉讼代理人庞春云、王润志到庭参加了2021年1月6日的庭审。本案现已审理终结。原告保利(上海)城市建设服务有限公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告支付2019年8月1日至2020年3月6日物业服务费人民币(以下币种相同)1,118,781.33元及车位管理费184,800元，合计1,303,581.33元；2、判令被告支付违约金(以每个月应付的物业费及车辆管理费为基数，自当月6日起按年利率24%的标准计算至实际支付之日止)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年7月18日与海富花园业主大会签订《上海市浦东新区(海富花园)项目业主大会物业服务合同》(以下简称“物业服务合同(合同编号：XXXXXXXXXXXXXXXX),合同约定由原告向海富花园小区提供物业管理服务,全体业主根据建筑面积向原告交纳物业服务费,车库车位管理费,合同期限为3年。自2019年8月1日起至2022年7月31日止。业主延期支付物业服务费用、停车费或者合同约定的其他应缴费用的,按照每日千分之三计违约金。被告系商业用房业主,收费面积为21581.43m,商业用房的收费标准为6.48元/月*平方米;车位数231个,收费标准为100元/月*位。自签订《物业服务合同》以来,被告一直拒绝交纳物业服务费、车位管理费,已拖欠物业服务费1,118,781.33元、车位管理费184,800元,共计1,303,581.33元。根据合同约定,已产生的违约金为91,250.68元。合同履行至今,原告按合同约定为包括被告在内的整个小区业主提供了优质高效的物业管理服务,但被告却至今不履行自己的交纳服务费义务,经原告多次催交,未有效果。为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告上海富都世界发展有限公司辩称：不同意全部诉请。原告与业主大会签订的物业服务合同中关于商业用房的物业费和车位费的条款无效，被告所有的物业是性质特殊的商业用房，原告没与被告就服务内容和标准进行协商。原告诉请1不成立，故诉请2事实基础不存在，被告非恶意拖欠物业费，被告发函给原告，原告始终未回复。原告起诉缺少合同依据，双方没有就被告所有的商业用房有明确约定，商场是唯一的商业用房，业委会没有就商场的相关情况听取被告的意见，原告也没有向被告提供任何物业服务，在商场中所有的物业服务都是被告自己在处理。经审理查明：2019年7月16日，海富花园业主大会向原告出具《海富花园》物业管理项目中标通知书，告知原告已中标成为海富花园项目物业服务企业。2019年7月18日，原告(作为乙方)与海富花园业主大会(作为甲方)签订《上海市浦东新区项目业主大会物业服务合同》，就海富花园的物业管理服务事宜达成协议：第一条“本合同所涉及的物业基本情况”约定：物业坐落位置为浦东新区东方路XXX-XXX号，总建筑面积139121.41平方米，其中商业面积为21581.43平方米；第二条，合同为期3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；第三条“业主根据下述约定按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用”约定：高层3.24元/月*平方米，商业用房6.48元/月*平方米；第五条，业主的物业服务费用应按月交纳，业主应在每月初5以前履行交纳义务，自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担，业主迟延支付物业服务费用，停车费或者本合同约定其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金；第六条，本项目物业服务费用的结算方式采用包干制：乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；第十一条，乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护,详见附件三。(二)物业公共区域绿化养护服务,详见附件四。(三)物业公共区域的清洁卫生服务,详见附件五。(四)物业公共区域的秩序维护服务,详见附件六。(五)物业使用禁止性行为的管理,详见附件七。(六)物业其他公共事务的管理服务,详见附件八；第十二条，在签订本合同前,甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料，甲、乙双方办理物业查验、移交手续,对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认,具体内容详见附件九；第十三条，停车位物业服务费：车库机动车车位100元/个*月。合同附件一约定：物业构成：本项目坐落于上海市浦东新区东方路XXX-XXX号;楼栋总数为6栋，房屋总数为683户；开发商为上海富都世界发展有限公司;占地面积37539平方米,总建筑面积139121.41平方米,其中住宅建筑面积103221.17平方米,商业建筑面积21581.43平方米；停车泊位555个,其中地上停车位243个,地下停车位312个。合同附件三约定了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务：公共部位包括房屋结构的检修；保持玻璃及门窗开闭正常；楼内墙面、顶面、地面的维护；管道、排水沟、屋项的清扫、疏通；围墙巡查、修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好；道路、场地巡查、修复；休闲椅、室外健身设施巡查、修复；安全标志等每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。供水系统包括对供水设备、水泵、原房、管道、泵房、水箱、蓄水池、溢流管口的保养维修、水质检测、高层房屋减压阀测压。公共照明包括公灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯、公共电气柜等维修保养。消防系统包括消防泵、消防栓、火警功能、报警功能、探测器、消防水带、阀杆、灭火器的检查维护。避雷系统包括检查避雷装置符合国家相关标准。弱电系统包括楼宇对讲系统、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更的运行维护。升降系统包括对电梯、轿厢的维护保养。水景(动力)包括喷水池、水泵及其它附属设施的维护保养。附件四为公共区域绿化养护服务的相关约定。附件五为物业公共区域的清洁卫生服务，楼内公共区域包括地面和墙面每日清扫;大堂、门厅花岗石、大理石的保养；楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、指示牌等公共设施、天花板、公共灯具、门、窗等玻璃、天台、屋顶的清洁。垃圾收集按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次；电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光。楼外公共区域包括道路地面、绿地、明沟道路、地面、绿地的清扫、冲洗等；公共灯具、宣传栏、小品、水景的清洁；垃圾厢房、果皮箱、垃圾桶设置、清理；每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。附件六为公共区域秩序的维护服务，包括各出入口24小时值班看守、对进出小区的车辆进行管理和疏导、按规定巡逻、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜、收费管理的车库应24小时有专人管理等。2019年11月7日，原告向被告发出《关于海富花园商业用房物业管理费的联系函》，向被告催缴自2019年8月1日起的物业服务费及车位管理费。2019年11月11日，被告向原告发出《关于富都广场物业管理费事宜的复函》，就物业费事宜提出异议。审理中，原、被告均确认涉案商场物业的建筑面积21581.43平方米，产权车位为227个。根据现场勘验情况，原、被告无争议的部分包括：原告提供小区公共区域的路面照明、绿化、弱电系统、安保巡逻、公共设施设备的维护保养、公共区域污水管的清理；商场地下车库由被告自行管理，但从小区的三个门均可通行；水泵房由被告自行管理；消防泵房的商场专用部分由被告自行管理；商场使用的垃圾房由被告自行负责清运并支付租金；隔油池由被告自行清理，但清理油污的车辆原告不收取停车费；商场卸货区的保洁、安保、工程维护由被告自行负责；商场直达电梯的维护保养、商场屋顶、天台的保洁、商场水箱均由被告自行负责。另查明，被告与案外人上海富都物业管理有限公司签订了《富都广场物业管理委托合同》，物业名称为富都广场，地址为上海市浦东新区东方路XXX号，总建筑面积为21443平方米，委托管理期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，管理事项包括该物业范围内建筑物、通道、广场等的维护保养，该物业范围内设施设备的维修、养护和管理，环境卫生保洁服务，保安服务等。还查明，被告曾另案对原告及案外人上海市浦东新区海富花园业主大会提起诉讼，要求撤销案涉《物业服务合同》中关于商业用房物业服务费的相关内容及关于机动车位停车管理费的相关内容，后被告对该案撤回起诉。以上事实，由原、被告当庭陈述，以及《物业管理项目中标通知书》《上海市浦东新区项目业主大会物业服务合同》《关于海富花园商业用房物业管理费的联系函》《关于富都广场物业管理费事宜的复函》、民事起诉书、民事裁定书等证据在案佐证，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与海富花园业主大会签订的《上海市浦东新区项目业主大会物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告作为海富花园业主之一，亦应受该合同约束。本案的争议焦点在于，原告是否按照合同约定向被告提供了物业服务以及物业费的支付标准。根据原告的举证及现场勘验，原告向被告提供的物业服务主要是小区公共区域的路面照明、绿化、弱电系统、安保巡逻、公共设施设备的维护保养、公共区域污水管的清理。而涉案商业建筑两面临街，仅另外两侧在小区内，且该商业建筑与小区5、6号楼相连，其所享受的公告区域的路面照明、绿化、安保巡逻、公共设施设备维护保养的物业服务较为有限。此外，涉案物业合同并未就商业用房的物业服务作出明确约定，原告亦自认商场地下车库、水泵房、商场使用的垃圾房、隔油池、商场卸货区的保洁、安保、工程维护、商场直达电梯的维护保养、商场屋顶、天台的保洁、商场水箱均由被告自行管理。故本院认为，原告并未按照合同约定全面履行物业管理服务，原告仅就公共区域向被告提供了物业服务，而被告就公共区域所享受的部分物业服务内容甚至低于小区住宅，就小区住宅3.24元/月/平方米的收费标准，不仅涉及到公共区域，还涉及专门针对小区住宅的物业服务。根据涉案物业合同约定，住宅物业费为3.24元/月*平方米，而商业用房物业费为6.48元/月*平方米，原告据此按照合同约定的6.48元/月*平方米的标准主张物业服务费显属不当，本院综合考量涉案合同的履行情况，酌定物业服务费标准为1.62元/月*平方米。因被告所有的地下车库车位系被告自行管理，原告主张车位管理费并无依据，本院不予支持。鉴于原、被告双方就涉案物业服务范围一直未达成一致，物业费的金额尚不明确，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告上海富都世界发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告保利(上海)城市建设服务有限公司物业服务费279,695.33元；二、驳回原告保利(上海)城市建设服务有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,353元，由原告保利(上海)城市建设服务有限公司负担13,875元，由被告上海富都世界发展有限公司负担3,478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐慧莉法官助理 张曼倩书 记 员 魏本月附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。