湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂建始民初字第01116号原告建始家盛时代建材家居有限公司。法定代表人吴之祥，该公司总经理。委托代理人郑崇新（特别授权），湖北广润律师事务所律师。被告谭嵌迪，建始县电信局职工。原告建始家盛时代建材家居有限公司（以下简称家盛时代）诉被告谭嵌迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由审判员朱斌适用简易程序于2015年9月6日、9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑崇新、被告谭嵌迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2011年11月8日签订租赁合同，约定：原告将位于吉星城内一楼B区、面积为139.173㎡、编号为B122号的经营场地出租给被告使用；租金标准：50.00元／月／㎡，每年租金83503.80元，租期三年，鉴于租期为三年，对租金予以优惠：第一年免租费，第二年支付年租金50102.49元，第三年支付66803.00元；租费支付方式：平均每年支付38968.50元，应在年限到期前两个月支付；租费自开业起计算。此后，原告依约向被告交付了租赁物，原告的卖场于2011年11月26日整体开业，被告在租赁的场地内经营材料等。租赁合同于2014年11月26日到期后，被告仍然占有经营场地继续经营，但未签订租赁合同。2015年4月26日，被告搬离经营场地。截止目前，被告尚欠原告租期内租金17937.28元，物业管理费25051.00元，被告并应按照租赁合同期内第三年的租金标准给付原告租期外房屋占用费。诉讼请求：1、支付租金17937.28元；2、支付物业管理费25051.00元；3、支付房屋占用费29133.55元；4、承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、家盛时代《企业法人营业执照》复印件1份、法定代表人身份证明书1份。证明原告身份。二、《租赁合同》、《经营管理合同》复印件各1份。证明原告将位于吉星城内一楼B区、面积为139.173㎡、编号为B122号的经营场地出租给被告，双方约定了租期、租金标准、租金支付方式、物业管理等。三、建始县人民法院关于家盛时代诉张文平房屋租赁合同纠纷一案民事判决书复印件1份。证明原、被告之间的租赁合同合法，租金起算时间是2011年11月26日。经庭审质证，被告的质证意见：对证据一、三无异议；对证据二的真实性无异议，称经营管理合同是原告私自篡改，最后一条也已删去，而且物业管理费从每年3000.00元被原告改成了每年8350.00元。同时，被告也承认自己持有的经营管理合同中物业管理费为每年8350.00元，最后一条也已删去。被告辩称，被告第一年、第二年交纳的物业管理费都是3000.00元，原告第三年给被告送达的交费通知中物业管理费也是3000.00元，所以每年的物业管理费是3000.00元，而不是8350.00元；被告承租的经营场地含有公摊面积，但原告将公摊部分出租他人，从而阻塞了去被告商铺的通道，导致很多客户找不到被告的商铺，影响了被告的经营；原告出于整体规划，要被告从现经营场地调整到其他地方，承诺补装修损失1.5万元，更换的商铺由原告铺设木地板，还承诺更换的商铺无论多大面积，均按原来的商铺面积计算，但被告准备整修更换的商铺时原告变卦，要求按实际面积计算更换的商铺租金，因此被告于2015年4月21日搬离家盛时代商铺。被告承认原告的第一项诉讼请求，对原告的第二项诉讼请求有异议，表示只能按照3000.00元／年计算物业管理费，被告尚欠第三年的物业管理费3000.00元，按照租赁合同，第三年的租金标准为40.00元／月／㎡，但B区临街的商铺现在价格为35.00元／月／㎡，所以40.00元／月／㎡过高。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：《商函》1份。证明家盛时代管理办公室于2014年8月12日给被告发函，通知被告交纳第三年租期尚欠费用40936.00元，其中，场地租金37936.00元，物业管理费3000.00元。范贤敏出具的证明1份。范贤敏证明其于2014年农历2月至腊月就职于家盛时代办公室。任职期间，收到被告房租及物业管理费共计63000.00元，其中，2013年房租38968.00元，物业管理费3000.00元，2014年房租21032.00元（20000.00元系被告刷卡支付）。收款收据2份。证明被告向家盛时代交纳2011年11月19日至2012年11月18日房租38968.00元，2011年11月26日至2012年11月25日物业管理费3000.00元。经庭审质证，原告对被告证据的质证意见：对证据一有异议，认为《商函》上无原告公章，相关数据也没有写明是何费用；范贤敏的证明不符合证据形式要求，证人应出庭作证，内容亦不真实；对证据三无异议。本院对双方当事人无异议的证据依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院结合当事人陈述及质证意见，作如下认定：1、双方均认可《经营管理合同》中约定的物业管理费为8350.00元／年，且双方持有的《经营管理合同》最后一条款已经删去，因此对原告提交的《经营管理合同》本院依法予以采信；2、庭审中原告承认两个事实，一是被告2011年11月14日交房租38968.00元、2014年3月11日交房租40000.00元、2015年2月16日交房租20000.00元，二是范贤敏曾在原告处工作。结合被告提交的《商函》看，家盛时代管理办公室催交的是第三年即2013年至2014年度的费用40936.00元，分两笔费用，其中一笔为37936.00元，若按房租标准38968.00元／年计算，说明被告此前已经交清第二年租金38968.00元，还交纳了第三年部分租金1032.00元，尚欠第三年租金37936.00元，正好等于家盛时代管理办公室催交的租金数额。又，被告接到催交通知后于2015年2月16日交租金20000.00元，加上上述被告已交的第三年租金1032.00元，被告共计交纳第三年租金21032.00元，按照房租标准38968.00元／年计算，被告还欠原告第三年租金17936.00元，该数额与原告的诉请基本一致。被告范贤敏的证明也佐证了上述推定事实。因此，可以认定双方在实际履行《租赁合同》时，房租按38968.00元／年执行。被告应向原告交纳的费用有两项，一项是房租，一项是物业管理费，所以《商函》中37936.00元为欠交房租，另一笔费用3000.00元就只能是物业管理费。结合范贤敏的证明，同样可以认定被告已经交清此前的物业管理费，尚欠第三年的物业管理费3000.00元。该事实还证明，双方在实际履行《经营管理合同》时，物业管理费按3000.00元／年执行，而未按《经营管理合同》约定的8350.00元／年执行。至此，本院对被告的证据一、二依法予以采信。经审理查明，原告（甲方）将位于建始县业州镇工业园吉星城内一楼B区、面积为139.173㎡、编号为B122号的经营场地出租给被告（乙方）使用，《租赁合同》约定：租期三年，自2011年11月19日至2014年11月18日，免租期：第一年度免租费，第二年度30元／月／㎡，第三年度40元／月／㎡；第四条租金及付款方式：乙方在所租场地每平方米租金标准为50.00元，每年应支付甲方租金83503.80元，付款方式：1、第一年度：免租费，第二年度：139.173×30元×12个月=50102.496元，第三年度139.173×40元×12个月=66803.00元，平均每年：38968.50元。租金的支付在年期限到期前两个月提前支付。第六条：租费从开业之日起计算。此后，原告依约向被告交付了租赁物，原告的卖场于2011年11月26日整体开业，被告在租赁的场地内经营装饰装修材料（中相盟线条）。2011年11月26日，原、被告签订《经营管理合同》，约定被告按年交纳经营管理费用即双方在本案中所称物业管理费8350.00元。双方在实际履行《租赁合同》、《经营管理合同》中，被告已支付第一、第二年度房租各38968.00元，物业管理费各3000.00元，第三年度房租21032.00元。租赁期在2014年11月26日届满后，双方因更换经营场地等事宜协商不成，被告于2015年4月21日搬离经营场地。审理中，被告表示放弃原告将公摊房屋面积部分出租他人从而影响被告正常经营的抗辩意见，请求依据事实和证据认定被告尚欠原告的房租、物业管理费和租期届满后的房屋占用费。而原告要求按照《租赁合同》、《经营管理合同》约定的房租和物业管理费标准计算被告尚欠房租、物业管理费及期满后的房屋占用费，要求被告给付尚欠房租17937.28元，物业管理费25051.00元，变更房屋占用费请求为27834.60元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在履行合同过程中，原告分别按38968.00元／年、3000.00元／年收取了被告第一、第二年度的房租、物业管理费，对被告第三年度所欠房租和物业管理费也是按38968.00元／年、3000.00元／年的标准催交的，因此，从双方的履行行为可以确定双方实际履行的房租标准为38968.00元／年，物业管理费标准为3000.00元／年，被告应依该标准给付第三年度的物业管理费3000.00元，尚欠该年度的房租17936.00元。根据本案实际，被告在租期届满后继续使用房屋期间的占用费，亦可以参照双方的房租实际履行标准计算。截止2015年4月21日，被告应支付原告房屋占用费15804.00元（38968元／年÷360×146天，取整）。原告关于被告按40.00元／月／㎡计付期满后继续占用房屋的使用费27834.60元，按8350.00元／年给付租赁期间的物业管理费25051.00元的主张与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告谭嵌迪于本判决生效后十日内给付原告建始家盛时代建材家居有限公司房租17936.00元、物业管理费3000.00元、房屋占用费15804.00元，合计36740.00元。二、驳回原告建始家盛时代建材家居有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1603.00元减半收取802.00元，由原告建始家盛时代建材家居有限公司负担393.00元，被告谭嵌迪负担409.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）审判员 朱 斌二〇一五年九月三十日书记员 余诗俊