陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015)延中民二终字第00687号上诉人（原审被告）绿地集团延安置业有限公司。住所地：延安市宝塔区宝塔办事处东苑社区****号。法定代表人陈军，该公司总经理委托代理人张文凯，北京金城同达律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）王溪文，女，1974年9月8日出生，汉族，延安市工商局干部。被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行。住所地：延安市宝塔区七里铺。负责人寇小雄，该支行行长经理。委托代理人韩平，男，1969年6月12日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行职工，现住延安市宝塔区建兴居民区。上诉人绿地集团延安置业有限公司因与被上诉人王溪文、中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2015)宝民初字第00110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人绿地集团延安置业有限公司的委托代理人张文凯，被上诉人王溪文，被上诉人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行的委托代理人韩平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年7月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于延安市宝塔区桥沟镇方塔村的“绿地山水天城”项目工程第15幢2单元5层20504号商品房,建筑面积162.77㎡，单价为每平米5727.86元，合计总价款为932323元，于2012年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。合同签订后，原告按约如期向被告交付了首付款382323元，2012年9月3日又在被告指定银行即第三人处以阶段性保证加所购房屋抵押办理按揭贷款550000元，足额向被告支付了房款，并按期向第三人每月偿还银行贷款本息4223.80元。合同约定交房期限届满后，被告未能按时交房，2014年12月10日原告以特快专递的形式向被告发出书面通知，以被告逾期两年未交房且房屋仍未达到交付使用条件为由要求解除合同，同时要求被告返还已付购房款932323元并赔偿按揭贷款利息损失及首付款在此期间产生的利息，因被告未作回应故成诉。另查明，2013年9月26日，被告取得了该项目的竣工验收备案表，但天然气至今仍未接通。原审法院认为，原、被告订立的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。双方已在合同中约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，至今被告未按合同约定向原告交付房屋，致解除合同的条件成就，现原告要求解除合同本院予以支持。原、被告约定，原告要求解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，原告在合同约定的解除期限内给被告发出书面解除合同通知书，故原告要求返还购房款的请求予以支持，本案原告支付被告的首付款为382323元，按揭贷款本金为550000元，故被告应返还原告及第三人购房款为932323元。被告违约未能按期交房，致使合同解除，故被告应承担因此给原告造成的损失，即原告要求被告支付首付款利息及按揭款的请求应予支持，原告要求的首付款利息以382323元为基数，从2012年7月16日起算，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算至付清为止；原告要求被告支付原告向第三人支付的按揭贷款本息，以原告实际向第三人支付按揭贷款本息为准。另外，原、被告及第三人订立的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据原、被告及第三人签订的《个人购房借款合同》的约定，此合同项下贷款用于购买“绿地山水天城”项目工程第15幢2单元5层20504号房，即原、被告签订的《商品房买卖合同》的标的物，现《商品房买卖合同》应当解除，《个人购房担保借款合同》的贷款目的便无法实现，故《个人购房担保借款合同》也应当解除，原告要求解除借款合同的诉讼请求本院予以支持。同时该房屋抵押合同亦应解除。《个人购房担保借款合同》系原、被告与第三人农行七里铺支行三方签订，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告应将借款合同剩余的本金及利息返还给第三人，根据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十五条、第九十七条，第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告王溪文与被告绿地集团延安置业有限公司2012年7月20日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告王溪文与被告绿地集团延安置业有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行2012年9月3日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告绿地集团延安置业有限公司于判决生效之日起一月内一次性向原告退还首付款382323元及利息（从2012年7月16日起算，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算至付清为止）；四、由被告绿地集团延安置业有限公司于本判决生效后3日内一次性支付原告王溪文向第三人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行支付贷款本金及利息（具体数额以原告王溪文向第三人实际支付数额为准）；五、由被告绿地集团延安置业有限公司于本判决生效后3日内一次性向第三人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行退还剩余的本金及利息(以第三人实际记载为准)。六、驳回原、被告及第三人其它诉讼请求。上述三、四、五项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9385元，原告已预交，实际由被告绿地集团延安置业有限公司承担。宣判后，绿地集团延安置业有限公司不服，向本院提出上诉称，一、原审认定事实不清。在延安市政府政策变动及相关市政配套设施不到位的情况下，上诉人依照合同的约定据实延期交房是严格按照合同履行义务，第一被上诉人无权解除合同。一审法院一方面认可《商品房买卖合同》的真实性和有效性，一方面又对合同约定的可以延期交房的情形视而不见，不顾客观事实径行判决，严重违背合同当事人意思自治的基本原则，侵害了上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院在第一被上诉人解除权己丧失的情况下，仍然判决解除《商品房买卖合同》，违反合同解除权的相关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，首先，按照上述司法解释的规定，第一被上诉人应于交付期限后的15日内书面向上诉人提出解除合同，其直到2014年12月10日才向上诉人发出解除通知，解除权已经消灭。其次，即便解除权期限的约定效力待定，第一被上诉人也应在解除权发生之日起一年内书面行使解除权，但其通知解除时，除斥期间已经届满，解除权消灭。2、判决上诉人向第一被上诉人支付首付款利息，缺乏法律依据。一审判决引用的法律条文，并未规定在解除《商品房买卖合同》的情况下，出卖人需要按照贷款利率向买受人支付利息。即便具备解除条件，一审判决上诉人支付首付款利息缺乏法律依据支持。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令撤销延安市宝塔区人民法院（2015)宝民初字第00110号民事判决；一、二审诉讼费由第一被上诉人承担。被上诉人王溪文答辩称，合同约定的交房期限届满后，上诉人未能按期交房，其一直催促，但时至今日，房屋仍未达到合同约定的合格，不能实际使用，故其诉请解除不能实际履行的合同，要求上诉人返还首付款并承担相应迟延交房的责任。上诉人提供的证据不能有效证明其迟延交房的原因是合同约定的迟延交房理由，虽然形式合法，内容真实，但不能达到其证明目的。上诉人违反合同约定迟延交房，致使合同无法继续履行，故依据相关法律规定，其有权要求解除合同，并要求上诉人承担因合同无法履行而给其造成的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正，合情合理。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行答辩称，如解除商品房买卖合同，上诉人应当归还剩余贷款本息。其无过错不应承担任何责任。请求公正判决。经审理查明，原审法院查明的事实基本属实。上述事实,有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、明细对账单、通知、《延安市人民政府与上海绿地集团开展城市建设和资源开发战略合作协议》、《延安市城市管理局文件》、《延安市城市建设项目办公室文件》、《宝塔区信访联席会议纪要》、《延安市住房和城乡建设局关于申请拨付黄蒿洼至方塔新区道路延伸段工程征迁费的请示》、《延安市财政局关于黄蒿洼至方塔新区道路延伸段工程所需资金的意见》及双方当事人的陈述等在卷佐证。这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，上诉人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定的期限履行自己的交房义务；但时至今日，上诉人逾期交房已近三年，经被上诉人王溪文多次催要后，在合理的期限内仍未履行交房义务，且何时能够交房仍未可知，解除合同的条件成就，依据相关法律规定，被上诉人王溪文有权解除合同。上诉人提供的证据不能证明其迟延交房的理由正当。按照合同的约定，交房时间并不是不变的，在交房条件不具备时，上诉人可以迟延交房，所以在上诉人迟延交房后，合同原定的交房时间已发生变更，且不能确定；因此，在无法确定交房时间的情形下，被上诉人王溪文行使解除权起算时间亦是无法确定的，所以在被上诉人王溪文催告后的合理期限内，上诉人仍不能交付房屋，被上诉人王溪文有权解除合同，故被上诉人王溪文的解除权并未丧失。即使上诉人迟延交房确有延安市政府政策变动及相关市政配套设施不到位的因素，交房的延期也应有合理的期限，而不是无期限；上诉人也有义务积极排除妨碍，极早促成交房条件的成就，而不应以一句笼统的迟延交房约定为借口，推脱其迟延交房的责任。上诉人迟延交房的行为，违反了公平原则，侵害了被上诉人王溪文的合法权益，这不应该是一个企业应有或追求的品质，也不应当获得法律的支持。上诉人未能按期交房，无期限的延期，致使合同解除，应当承担因此给被上诉人王溪文造成的损失，将王溪文的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还王溪文和被上诉人中国农业银行股份有限公司延安七里铺支行。故上诉人绿地集团延安置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费12170元，由上诉人绿地集团延安置业有限公司承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  程晓元审判员  周俊杰审判员  牛 菲二〇一五年九月七日书记员  刘荣荣