河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第677号原告张海霞，女，汉族，1973年8月8日生，住新乡市。委托代理人张杰，男，汉族，1970年11月13日生，住址同上。委托代理人高东升，河南精新律师事务所律师。被告河南隆基房地产开发有限责任公司，住所地新乡市东大街53号。法定代表人罗全起，职务董事长。委托代理人袁武强，河南书豪律师事务所律师。原告张海霞诉被告河南隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海霞的委托代理人张杰、高东升，被告隆基房地产公司的委托代理人袁武强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海霞诉称，2011年6月2日，被告河南隆基房地产开发有限责任公司（以下称隆基公司）收取原告张海霞更名费71870元后，与原告签订了商品房买卖合同（合同编号为：2011-013577），合同约定：隆基公司将位于新乡市开发区纺织路以南、和平路以东隆基新友谊城第25号楼1单元11层011102号房出卖给原告，建筑面积143.74平方米，单价每平方米2558元，总金额367687元。出卖人不得再向买受人价外收费。隆基公司收取原告张海霞更名费71870元，即没有合同约定，也没有法律依据，根据《中华人民共和国民法通则》第92条的规定“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还损失人。”故被告应退还更名费。另，被告违法收取原告燃气初装费25元/平方米，暖气开口费35元/平方米，合计：8624元，不符合新乡市人民政府【新政（2008）22号】文件的规定，也应退还。依据购房合同，交房标准为：外窗及阳台：（中空玻璃），但实际交房为单玻璃；开发商在房款外又收取封闭阳台费用6000元/户，收费过高且与合同约定不符。要求退还部分费用4000元。原告多次找被告协商，被告以各种理由推托，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告不当得利（更名费）款71870元及利息；2、被告退还违规收取的燃气初装费、暖气开口费合计8624元及利息；3、被告退还封闭阳台费4000元及利息；4、本案诉讼费用由被告承担。被告隆基房地产公司书面辩称，一、关于更名费：被答辩人购买的商品房，是答辩人针对新乡市部分行政机关单位团购定制机的团购优惠政策中的一套房，售价为2558元/平方米，行政机关团购以外的商品房销售均价为4000元/平方米左右。该套房屋本来为公路局一名职工报名购买，后答辩人顶替该职工购买该房屋，由于被答辩人不符合答辩人的团购优惠政策，不能享受团购优惠价格。被答辩人为购买该房屋，与答辩人协商，以更名费的名义，另外支付部分房款，折合总销售价为3058元/平方米，仍远远低于市场价，被答辩人仍从中受益。双方收取该更名费是双方协商、并且被答辩人获得受益的，不属于不当得利。二、关于燃气初装费和暖气开口费：根据《商品房买卖合同》，天然气初装费和暖气开口费，是答辩人代收代缴纳费用，即由答辩人代行政机关向被答辩人收取，代被答辩人向行政机关缴纳，答辩人的行为，是经过被答辩人和行政机关双方授权的双方代理行为，答辩人如约完成代理事项，应由委托人本人承担该行为后果。如果应当退还该费用，答辩人不是退还主体。三、关于封闭阳台费用：本案所涉封闭阳台部分，按照原设计，是开发式，未封闭状态，根据《房产测量规范》（GBT17986.1-2000）的约定，该部分按一半面积计算，但是如果封闭，应当按照全面积计算（约多出7平方米左右，折合2万多元）。出于同意规划及美观等因素考虑，答辩人与业主协商对阳台进行了封闭，面积仍按照封闭前面积计算，至按照6000元/户收取了费用。该部分费用的收取，是双方平等协商的结果，无论从哪个角度讲，均不存在收费过高的问题。综上请依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告张海霞向本院提交的证据材料有：1、购房合同，证明购房事实；2、收据4张（3张是购房款1张是更名费）、发票3张、结算单1张、代收单明细1份；3、于琳君身份证及证明各一份；4、录音光盘及录音书面整理，证明诉讼时效未超。被告隆基房地产公司向本院提交证据材料有：记账凭证5张，证明代缴问题。庭审期间，被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为原告提供的票据可以证实答辩状提到的第一个问题，更名是双方协商，真实意思的表示。被告收取的双气费是代收和代缴，被告是经过双方授权的合法代理人，应由双方承担责任，而不是代理人承担责任。代收的问题是经过约定的，是明确约定的，且被告确实将费用交给暖气、燃气公司。原告对被告提交证据有异议，认为是单方制作的，被告所述收据的费用是配套费，不是双气费，不能证明被告所述的目的。经庭审质证及合议庭评议，对原、被告提交证据的真实性予以确认。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下事实：2010年初，于琳君在隆基房地产公司认购隆基新谊城小区25号楼1单元011102号房屋一套，面积为143.74平方米，房屋单价为2558元/平方米（房屋总价为367687），于琳君已交房款227687元，并交纳维修基金8624元，封阳台、暖气流量表等费用13185元（其中阳台封闭费6000元），合计共缴纳了249496元。之后于琳君同意将该房屋以已交的价款转予张海霞，张海霞并按于琳君已交的款数支付给了于琳君，在张海霞和于琳君向隆基房地产公司申请将该房屋转予张海霞期间，隆基房地产公司于2011年5月31日以更名费的名义收取张海霞71870元，并于2011年6月5日与张海霞以原价格（2558元/平方米）签订了商品房买卖合同（预售商品房），于琳君已缴纳的各项款项转至张海霞名下，张海霞并在银行办理了按揭手续，按揭贷款140000元。之后，张海霞认为隆基房地产公司不应收取更名费、燃气初装费、暖气开口费、封闭阳台费，并与隆基房地产公司进行长期协商未果，为此，张海霞诉至法院。另查明，张海霞与隆基房地产公司签订的商品房买卖合同，其房屋系开放式阳台设计，在履行合同中，张海霞支付隆基房地产公司封闭阳台费6000元，隆基房地产公司已对该房屋阳台进行了封闭。张海霞主张的燃气初装费、暖气开口费已包含在2558元/平方米的房价中。本院认为，2010年4月13日住房和城乡建设部颁布的《关于进一步加强地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》出台后，该《通知》第十条规定：“……商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名……”。对商品房更名进行了严格规定，实际上开发商已不能进行更名，即丧失了取得更名费的依据。但被告收取了原告71870元的更名费，其收取更名费无法律依据，故原告要求被告返还已缴纳的71870元的更名费，本院予以支持。被告辩称原告为购买该房屋，与答辩人协商，以更名费的名义，另外支付部分房款的意见，但未提交证据证明，故其答辩意见本院不予采信。原告主张被告返还燃气初装费、暖气开口费，从本案查明的事实来看，该两项费用已包含在房价中，被告并未房价外另行收取，故其诉讼请求，本院不予支持。原告还主张被告退还4000元阳台封闭费，因该房屋阳台设计为开放式，原告购房后，缴纳6000元委托被告对阳台封闭，且被告已按约对阳台进行了封闭，原告诉称被告未按约定的要求进行封闭阳台，但未提交证据证明，故其诉讼请求本院不予支持。被告还辩称，原告的诉讼请求超出了诉讼时效，但原告提交的录音证据能够证明原告一直在向被告主张权利，存在诉讼时效中断，故该辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南隆基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还张海霞71870元；二、驳回张海霞的其他诉讼请求。如果河南隆基房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，由河南隆基房地产开发有限责任公司承担1600元，张海霞承担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一五年九月三十日代书 记员  齐亚利