广东省广州��中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2355号上诉人(原审被告)：周惠梅。委托代理人：颜紫君，广东红棉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市国土资源和房屋管理局。法定代表人：李俊夫，局长。委托代理人：何卓君，该局工作人员，联系地址。委托代理人：何嘉华，该局工作人员，联系地址。上诉人周惠梅因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）租赁合同一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：广州市中山七路紫贵坊4号是市国土房管局经管的直管公房。2009年7月3日，市国土房管局属下的广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）和周惠梅（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区中山七路紫贵坊4号202房（产别：经租）出租给乙方，作住宅用途，使用面积25.99平方米；租赁期限从2008年7月1日至2012年9月30日，月租金107.2元；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。合同附件1《乙方家属名单》成员为：周惠梅和陈某乙。承租期间周惠梅一直依约向市国土房管局交纳租金。经查，周惠梅拥有自有房产位于广州市白云区闻桂街5号403房，建筑面积92.7526平方米。另查，原审法院于2014年9月22日向周惠梅送达本案起诉状副本、证据及开庭传票等诉讼材料。因本案纠纷，市国土房管局于2014年9���4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除市国土房管局、周惠梅之间就广州市中山七路紫贵坊4号202房房屋的租赁关系，并要求周惠梅及同住人员将该屋的使用权交还市国土房管局并迁出该屋；2.本案的诉讼费用由周惠梅承担。周惠梅原审答辩不同意市国土房管局的诉讼请求。庭审中，周惠梅陈述，案涉房屋目前由周惠梅及其丈夫丘达平、周惠梅儿子陈某丙、周惠梅哥哥周某甲父子共五人居住。上述403房由周惠梅儿子陈某乙一家三口及亲家母共四人居住。周惠梅为证明丘达平是同住人员的事实，提供了周惠梅与丘达平于2014年11月13日登记结婚的《结婚证》；为证明周惠梅一家属于低收入社会困难户的事实，提供了周惠梅与陈某丙的《广东省就业失业手册》、丘达平的《××人证》、陈某乙的《在职证明》以及周某甲的《释放证明书》。原审法院认为：广州市紫贵坊4号202房是市国土房管局经管的直管公房，市国土房管局对上述房屋依法享有占有、使用、收益的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，市国土房管局、周惠梅签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是周惠梅一直按月向市国土房管局支付租金，因此，市国土房管局、周惠梅之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依据合同约定，周惠梅如有私有产权房屋，出租人有权解除合同并收回房屋。周惠梅经查实另有私房，且面积较大，具备立即搬迁的条件。市国土房管局通过向原审法院起诉的方式行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，在单方解除合同的��况下，合同自解除通知到达相对方时解除。因此原审法院确认市国土房管局、周惠梅之间的租赁关系在周惠梅收到原审法院送达的起诉状副本之日即2014年9月22日解除。合同解除后，周惠梅应将案涉房屋交还给市国土房管局，因此对于市国土房管局要求解除其与周惠梅之间的租赁关系，及要求周惠梅及同住人员迁出案涉房屋，将该屋的使用权交还市国土房管局的诉讼请求，原审法院予以支持。关于周惠梅的抗辩理由，因双方签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》附件1记载的乙方家属只有陈某乙一人，周惠梅在租赁期间自行安排多人在案涉房屋内居住，事前没有向市国土房管局提出申请，事后亦未及时告知市国土房管局，现周惠梅以人口众多、居住困难为由不同意搬迁理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十六条的规定,作出如下判决:一、确认广州市国土资源和房屋管理局与周惠梅之间关于广州市紫贵坊4号202房的租赁关系于2014年9月22日解除；二、周惠梅（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起一个月内，迁出广州市紫贵坊4号202房，将该房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局。本案一审受理费50元，由周惠梅负担。判后，周惠梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、周惠梅不具备立即搬迁的条件。是否具备搬迁条件按照人均住房面积和家庭经济收入两条标准。1、目前周惠梅家户籍人员6人（周惠梅、陈某乙、陈某丙、李某、林某、陈某丁），加上配偶丘达平、哥哥周某甲及其儿子周某乙共计9人，以白云区闻桂街5号403房的套内建筑面积算，9人的人均套内居住面积仅为9平方米，低于《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》规定的人均建筑面积15平方米（或人均居住面积低于10平方米）的规定，属于被救济的对象范围。2、家庭收入低微。前述九人中仅陈某乙和李某两人有工作，其余成员失业，还有婴幼儿、××人的情况。参照《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》附件一的规定，其符合低收入家庭标准。3、同住涉案房屋的陈某丙、丘达平、周某甲和周某乙均是周惠梅至亲，且这些人员没有其他住所，与周惠梅一起住合乎常理。在租赁期间增加居住的家庭成员应该向市国土房管局申报没有法律依据，也无合同依据。二、本案属于政府住房保障制度范畴下的租赁关系，与一般的房屋租赁关系有本职区别，不应仅以《合同法》作为裁量依据。本案租赁本质上是为了解决广州市区低收入住房困难家庭的住房问题而设，与普通房屋租赁关系不同。合同内容也体现了《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》、《城镇廉租住房管理办法》及《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》等文件精神，因此合同的订立、履行及解除等问题不能仅适用《合同法》，应当参考相关政策。三、根据相关规定，涉案房屋不符合被收回的条件。依《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》第三十五条及建设部民政部关于印发《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的通知（住建房【2005】122号）第十五条规定，周惠梅及家庭成员未有前述情形，故不应收回涉案房屋。综上，周惠梅上诉请求撤销原审判决，驳回市国土房管局的诉讼请求。市国土房管局答辩称不同意周惠梅上诉请求及理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审��，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，市国土房管局与周惠梅就涉案房屋所签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》属于租赁合同，在双方合同到期后，承租人周惠梅依合同标准交纳租金继续使用涉案房屋，出租人市国土房管局对此无异议，双方之间成立不定期租赁合同关系。现周惠梅个人拥有广州市白云区闻桂街5号403房的所有权，且建筑面积达92.7平方米，依《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定，周惠梅理应与市国土房管局解除合同并交还涉案房屋，但周惠梅至今使用涉案房屋未予交还，属于合同违约。在此情形下，市国土房管局依合同约定行使单方解除权，符合法律规定，原审法院判决认定双方当事人关于案涉房屋的租赁关系于2014年9月22日解除并责令周惠梅及同住人员限期搬离涉案房屋，并无不当，本院予以确认。周惠梅抗辩其家庭住房紧���，收入低下，属于政府救济范围，其不应搬出涉案房屋，且双方之间的《广州市直管房租赁合同（住宅）》不应仅依照《中华人民共和国合同法》以普通房屋租赁关系处理，需考虑涉案房屋的保障性功能。因本案处理的是双方之间的租赁合同关系，应当依照合同有关约定处理当事人之间的关系，至于周惠梅家庭是否属于城市住房保障范围等问题需经由政府有关部门认定，不属于本案审查范围。因此，周惠梅上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，应予维持；上诉人周惠梅的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周惠梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月九日书 记 员  杨仁义