西藏自治区那曲地区中级人民法院民 事 判 决 书(2017)藏24民终28号上诉人（原审被告、反诉原告）：玉穷，男，1983年8月9日出生，藏族，西藏比如县人。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省泸州市建设工程公司。住所地：四川省泸州市酒城大道一段*号*号楼*层***号。组织机构代码：20474XXXX。法定代表人：曾川浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭刚，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人玉穷因与被上诉人四川省泸州市建设工程公司（以下简称泸州公司）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲县人民法院（2016）藏2421民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人玉穷及委托诉讼代理人央金，被上诉人泸州公司的委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉穷上诉请求：1、撤销西藏自治区那曲县人民法院（2016）藏2421民初268号民事判决之第一项、第二项、第三项、第四项、第六项判决主文并予以改判；2、泸州公司起诉书上的公章和公司注册备案公章不一致，请求对此进行司法鉴定；3、确认上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》无效；4、判令由被上诉人及西藏那曲地区文化局（以下简称地区文化局）对上诉人投资的装修价值予以赔偿；5、本案诉讼费由被上诉人承担。其事实和理由：1、被上诉人在一审中未提交证据证明划拨取得的土地已经向国土管理部门审批、签订出让合同、交纳出让金、土地变更为有偿出让、商业用地的任何审批文件、出让合同和变更后的土地使用权证。一审法院未追加有独立请求权的第三人地区文化局参加本案诉讼，因本案争议的租赁房屋所有权归地区文化局，上诉人的反诉请求也与地区文化局有关，上诉人认为一审法院遗漏有独立请求权的第三人地区文化局参加本案诉讼，故应将本案发回重审。2、上诉人认为地区文化局在未经国土局审批也未签订出让合同及向国家交纳出让金的前提下无权私自改变划拨用地的性质及用途作商业投入，地区文化局的行为及与被上诉人签订的《联合开发协议》因违反土地管理法律法规的强制性规定及最高人民法院相关司法解释的规定，属违法行为及违法建筑，由此对外出租的行为及合同也随之无效，不受法律保护，故被上诉人及地区文化局对上诉人投资的装修价值应予以赔偿。3、被上诉人在本案诉讼中提交的《起诉书》及《委托书》上的印章并非被上诉人注册及在公安部门备案刻制的印章，故被上诉人的诉讼及委托行为并非真正注册的泸州公司。泸州公司辩称：1、泸州公司与地区文化局签订的《协议书》、泸州公司与玉穷签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。地区文化局与泸州公司签订的合同明确约定，由地区文化局提供土地，泸州公司提供实施该项目所需的全部资金，并组织开发建设。在建设过程中，泸州公司依法办理了两证一书，文苑商贸大厦是合法建设的合法建筑。基于合作开发，地区文化局拥有文苑商贸大厦的所有权，泸州公司拥有文苑商贸大厦30年的经营使用权来收回投资。通过庭审可知，租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定且没有损害国家、集体或第三人利益，应属合法有效。2、根据双方约定，合同是因玉穷的原因提前解除的，其装修损失不予补偿，并且玉穷所提供的证据不足，完全不能证明其观点。3、本次诉讼为泸州公司真实意思表示,泸州公司总部及法定代表人已向法院出具了《情况说明》。4、地区文化局在本案中不具有第三人的地位。本案是房屋租赁合同纠纷，在2014年—2044年之间，地区文化局仅仅享有房屋所有权，而实际的使用受益权利归于泸州公司，在此期间因房屋经营使用而产生的全部收益归于泸州公司，与地区文化局无关。其请求二审法院驳回上诉、维持原判。泸州公司向一审法院起诉请求：1、解除冯立新与被告玉穷签订的《房屋租赁合同》；2、被告玉穷立即腾退所租房屋；3、被告向原告支付拖欠的2016年上半年的租金947856.00元及水电费、暖气费359948.00元，并支付违约金180000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由为：原告委托冯立新对外经营管理文苑商贸大厦。2013年8月22日，冯立新与被告签订了《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告位于那曲镇文化东路文苑商贸大厦B区二至五楼的清水房，租金缴纳的方式为先交后租，半年缴纳一次。若被告未按时缴纳水、电、暖气费超过10日，冯立新有权停水停电。2015年1月25日，因被告逾期未向冯立新缴纳2015年上半年的租金，被告向冯立新出具一份《承诺书》，保证以后不会再拖延缴纳租金，否则，逾期一天，则向冯立新支付日违约金2000.00元。因被告逾期未缴纳2016年1月至6月的房屋租金，2016年2月2日，冯立新委托律师向被告送达了一份《律师函》，要求被告在规定期限内缴纳租金和水、电、暖气费，但被告至今仍拒不履行缴纳义务。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。玉穷向一审法院提出反诉请求：1、确认冯立新与反诉原告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告向反诉原告支付装修损失共计9046000.00元；3、判令反诉被告向反诉原告支付2016年5月至7月的损失共计146600.00元；4、判令反诉被告向反诉原告返还保证金200000.00元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。其事实和理由为：反诉原告与冯立新签订的《房屋租赁合同》中明确约定反诉被告需向反诉原告保证房屋权属的合法性和真实性，因地区文化局所在的土地属于办公生活用地而非商业用地，反诉原告所承租的房屋也未办理两证一书，故反诉原告承租的房屋属于违法建筑，案涉的《房屋租赁合同》属无效合同。因反诉被告的过错导致该合同无效，故反诉被告应当承担由此给反诉原告造成的损失，具体损失包括装修损失费、反诉被告停水停电造成反诉原告员工工资损失、电信网络费、座机费、电视闭路费等。一审法院认定的事实：2012年6月，原告泸州公司与地区文化局签订了一份《联合开发文苑商贸大厦项目协议书》，约定由原告开发地区文化局位于那曲镇文化路东段的文苑商贸大厦。该大厦于2012年6月25日办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》，于2012年8月20日办理了《建筑工程施工许可证》。2012年12月10日，原告与冯立新签订了一份《委托经营管理协议书》，约定原告全权委托冯立新对外出租及经营管理文苑商贸大厦，委托期限为2014年1月1日至2044年1月1日。2013年8月22日，冯立新与被告玉穷签订《房屋租赁合同》，约定冯立新将文苑商贸大厦B区二至五楼租赁给被告，建筑面积为5642平方米，租赁期限为2014年1月1日至2028年12月30日；被告的经营范围为酒店、宾馆、网吧，房屋租金为每月157976.00元，房屋租金不包括取暖费、水电费；租金缴纳时间及方式为先交后租，半年缴纳一次；被告用电按实际用电收取电费，电费按那曲电力局价格及电损每个月计取一次，由冯立新收取；水费按那曲市民用水价格及损耗计算；供暖费用按实际发生另行收取；在租赁期间，如被告未按时交纳水费、电费、供暖费用超过10日，冯立新有权停水停电，因此产生的损失由被告自行承担；被告在经营期间，所发生的一切费用包括员工工资等由被告自行负责；被告向冯立新支付违约保证金200000.00元（该200000.00元保证金作为因被告违约给冯立新造成的经济损失，如待租损失、财产损坏、欠交费用等的违约责任担保）；租赁期间或因被告责任导致合同解除的，被告的装修无偿归冯立新所有，且被告不得为投资、损失等要求冯立新做任何补偿或向冯立新主张任何权利；冯立新向被告保证出租房权属的合法性和真实性。合同订立后，被告向冯立新支付了200000.00元保证金。被告承租文苑商贸大厦后对其经营的牧人大酒店进行了装修。被告未向冯立新缴纳2016年1月至6月的房屋租金。被告欠缴2016年1月1日至2016年4月1日的水、电、暖气费。合同还约定，如被告逾期未交纳的各项费用（如租金、水、电任一项或几项）累计十日以上的。冯立新有权解除合同，并无偿收回出租房，且由此造成的所有损失由被告承担。另查明，被告于2015年1月25日向冯立新出具一份《承诺书》，承诺2015年下半年的租金交纳方式和时间及下一年度的租金交纳方式和时间仍按租赁合同的约定履行。若未按该《承诺书》的任何一项内容履行，逾期一天，则向冯立新支付每日2000.00元之违约金。一审法院认为，原告泸州公司将其开发的文苑商贸大厦委托给冯立新经营管理，是其真实意思表示。冯立新在其受托范围内与被告玉穷签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，属合法、有效，该合同直接约束委托人和第三人，即本案原告和被告。对于被告在庭审中提出其所承租的房屋因属于违法建筑从而导致案涉《房屋租赁合同》无效的辩解，一审法院经调查查明，被告所承租的文苑商贸大厦于2012年在那曲地区住建局办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建筑工程施工许可证》等相关手续，故，该院对被告的此项辩解不予采纳。被告应依合同约定按时向原告缴纳租金、水费、电费、暖气费等费用。被告对欠缴2016年1月至6月的租金的事实予以认可，据《房屋租赁合同》第三条的约定，被告承租原告房屋的租金为每月157976.00元，2016年1月至6月的租金共计947856.00元。故，该院对原告主张支付947856.00元房屋租金的诉讼请求予以支持。对于原告诉请的水费、电费、暖气费等费用，被告虽承认未缴纳2016年1月1日至4月1日的费用，但因原告未向该院提供证据证实该部分诉讼请求中的数额，故原告应承担举证不力的法律后果，该院对原告提出的该项诉请未予支持。对于违约金问题，该院认为被告玉穷出具的《承诺书》虽有其签字及捺印，为其真实意思表示，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，被告承诺的违约金属于定额的惩罚性违约金，亦不得超过合同标的额的20%。本案中原、被告双方约定的房屋租金为每月157976.00元，即每天约为5266.00元。被告承诺支付的违约金数额已达每天房屋租金数额的38%。对于超过20%的部分，该院未予支持。该院认为被告逾期缴纳租金，逾期一天，应支付日违约金1053.00元。原告主张违约金的期限为90天，该院认定被告应向原告支付的违约金数额应为94770.00元。对于原告提出的第一、二项诉讼请求，该院认为，因被告未按《房屋租赁合同》的约定履行合同义务，逾期未缴房租已超十日，达到符合约定解除合同的条件，故该院对于原告要求解除冯立新与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告将不再承租原告的文苑商贸大厦。故，该院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求亦予支持。对于被告在庭审中提出的因在工商信息查询系统中无法查询原告的信息，故而对原告的主体产生的异议，该院认为，工商信息查询系统并不具有工商登记证明的法律效力，工商登记的效力应当以营业执照为准，故该院对被告的该辩称不予采纳。对于反诉原告提出，请求确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》无效之诉请，因该院依反诉原告申请调取的证据可证实该文苑商贸大厦确已办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建筑工程施工许可证》等相关手续，不属违法建筑。被告主张《房屋租赁合同》无效的理由不能成立。该院对反诉原告提出的该项诉请未予支持。对于反诉原告提出要求反诉被告支付其装修损失费9046000.00元之诉请，该院认为，因《房屋租赁合同》的解除系被告的违约行为造成，且双方在《房屋租赁合同》中明确约定合同解除后后续事宜的责任担负等内容，故该院认为反诉原告应对其自身的装修损失负责。对于反诉原告提出的该项反诉请求，该院未予支持。反诉原告对承租房屋进行的装饰装修，在不影响房屋价值的前提下，其可对可拆卸部分自行拆除。对于反诉原告提出的要求反诉被告向其支付损失费146600.00元之诉请，该院认为因反诉原告未向该院提供证据证实该部分反诉请求中的数额，故该院对反诉原告的该反诉请求未予支持。对于反诉原告提出的，要求反诉被告返还保证金200000元之诉请，因被告未缴清2016年1月至2016年6月的房屋租金共947856.00元，据《房屋租赁合同》第五条第三款的约定，此200000.00元保证金应作为因乙方的违约行为给甲方造成经济损失之责任保证，该笔违约金应抵作被告欠缴的房屋租金，不应返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项之规定，该院作出判决如下：1、解除冯立新与被告（反诉原告）玉穷签订的《房屋租赁合同》；2、被告（反诉原告）玉穷于本判决生效之日起一个月内从文苑商贸大厦B区二至五楼搬出；3、被告（反诉原告）玉穷于本判决生效之日起一个月内向原告（反诉被告）四川省泸州市建设工程公司支付房屋租金747856.00元；4、被告（反诉原告）玉穷于本判决生效之日起一个月内向原告（反诉被告）四川省泸州市建设工程公司支付违约金94770.00元；5、驳回原告（反诉被告）四川省泸州市建设工程公司的其他诉讼请求；6、驳回被告（反诉原告）玉穷的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对于上诉人玉穷提出的泸州公司《起诉书》的公章和公司注册备案公章不一致，请求本院进行司法鉴定的上诉理由，经本院向被上诉人泸州公司调查证实该公司早已知晓本次诉讼事宜，该诉讼是公司的真实意思表示，愿意承担一切法律责任及后果并向本院提交了《情况说明》（其上附有该公司法定代表人的签名并加盖有公司印章）。故，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对于上诉人提出的所承租房屋因属违法建筑从而应予认定其与冯立新签订的《房屋租赁合同》属无效合同的上诉请求，本院认为，上诉人所承租的文苑商贸大厦于2012年在那曲地区住建局办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程施工许可证》，并由那曲地区公安消防支队出具了那公消验字〖2015〗第0025号《那曲地区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，据对那曲地区住建局规划科工作人员仁增巴珠所作的《调查笔录》、那曲地区住建局出具的《关于的回复意见》等证据足以证明，被上诉人开发建设文苑商贸大厦的证件齐全，手续合法。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十五条，《城市房地产管理法》第五十六条：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”之规定，本院认为对以划拨方式取得的土地上承建的房屋，我国行政法规未作出完全禁止对外出租的规定，经本院调查，地区文化局将案涉划拨土地上所取得的土地收益已上缴国家相关部门，且泸州公司与地区文化局联合开发大厦及泸州公司对外出租该房屋的行为并未违反法律规定，未损害国家和社会公共利益，也未损害第三人的合法权益。被上诉人泸州公司将其开发的文苑商贸大厦委托给冯立新经营管理，其真实意思表示，双方间之委托代理法律关系依法成立。冯立新在其委托范围内与上诉人玉穷在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规之强制性规定，属合法、有效。原判对于案涉合同的效力认定正确，本院予以维持。上诉人的该项上诉请求依法不能成立，本院不予支持。对于上诉人提出的追加地区文化局为第三人的上诉请求，本院认为，本案标的为上诉人玉穷与被上诉人泸州公司间的租赁合同法律关系，地区文化局与该法律关系无关，上诉人玉穷与地区文化局间未设立有民事法律关系，本案裁判结果与地区文化局不具有利害关系。故，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，玉穷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院审判程序合法，证据分析及认定事实正确，适用法律准确，判决结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51000.36元，由上诉人玉穷负担。本判决为终审判决。审判长 次仁旺秋审判员 次仁永西审判员 吉罗嘎姆二〇一七年六月七日书记员 旦增旺姆