广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1667号上诉人（原审被告）：李雪丽，住广州市越秀区。委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：劳绮玲，该所职员。委托代理人：赖晓凤，该所职员。上诉人李雪丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第2828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区XXX马路X号502房是广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称为“越秀区房管三所”）管理的房屋，并安排给李雪丽承租。双方于2012年10月12日签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：越秀区房管三所将涉讼502房出租给李雪丽作住宅用途，使用面积11.45平方米，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金47.60元；李雪丽不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；李雪丽确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀区房管三所有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给越秀区房管三所，逾期不交回的，视为李雪丽违约，越秀区房管三所除要求李雪丽限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。李雪丽按每月47.60元的标准向越秀区房管三所支付租金至2014年12月止。2014年5月20日，越秀区房管三所向李雪丽发出《关于收回房屋的通知》，记载：经查，李雪丽已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》。请于2014年5月26日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。另查明，据2014年5月26日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区XX路XX号303房（建筑面积109.9317平方米）、海珠区XX大道中路后街X号804房（建筑面积67.1427平方米）是李雪丽名下的房产，所有权取得方式为购买，交易日期分别为2005年7月7日、2013年8月26日。李雪丽为证明涉讼502房为当时经房管部门批准由李雪丽及李某乙出资兴建且为与501房属同一套间，向原审法院提供如下证据：一、李雪丽、李某乙（乙方）与广州市东山区第二建筑工程公司（甲方，以下简称为“东山二建公司”）于1997年2月3日签订的《协议书》，其中约定：XXX路383号-387号是文德房管站管辖房屋，因属危房，由甲方带资承建，根据甲方与文某站协议精神，及乙方自愿要求，在该楼五楼北向自编501套间由乙方无偿投资，双方达成协议如下：乙方自愿无偿投资以4000元/㎡建筑面积（北面天台不计面积、乙方自用）投资上址套间（暂定110㎡面积，日后按实际丈量为准）合计人民币44万元；……该屋产权是文某房管站，乙方入住时，由文某站重新丈量面积并按国家住宅房屋标准统一计算租金，签订租赁条约并按月向乙方收取租金等。二、东山二建公司开具的住房款收据共4张及“刘X燎”开具的房款收条1张。三、广州市XXX马路X号501房的《房地产证》，其中记载权属人为李某乙，建筑面积为80.59平方米。四、（2001）东法房初字第974号民事判决书，其中记载李雪丽及李X坚因与东山二建公司建房款纠纷起诉至原广东省广州市东山区人民法院，要求其退回多收的房款及计付利息。该院经审理后判决东山二建公司向李雪丽及李某乙返还多收取的房款44717.6元及计付利息。越秀区房管三所质证认为，对上述证据真实性没有异议。涉讼502房重建前是文某房管站管理的直管房，后由东山二建公司带资重建。而且，双方签订的租赁合同已于2014年6月30日到期。越秀区房管三所于2014年11月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除越秀区房管三所与李雪丽之间的租赁合同关系，李雪丽户立即将广州市越秀区XXX马路X号502房腾空交还越秀区房管三所；2、李雪丽向越秀区房管三所支付房屋使用费（从2014年7月1日起至腾空房屋之日止，按2013年广州市房屋租金参考价计算，每月每平方米24元）。原审法院认为：公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。越秀区房管三所、李雪丽在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同明确约定李雪丽确认其或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀区房管三所有权解除本合同并收回房屋。本案中，李雪丽确认其另有海珠区XX路XX号303房、海珠区XX大道中路后街X号804房两套自有产权的住房，符合上述关于越秀区房管三所解除合同的约定。因此，越秀区房管三所现要求解除双方的租赁合同关系、李雪丽腾空交还房屋、清交租金的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。此外，越秀区房管三所已按照原标准向李雪丽收取租金至2014年12月止，表明双方仍按照原约定履行，故越秀区房管三所现要求李雪丽参照广州市同地段同类房屋租金参考价标准支付自2014年7月1日起的房屋使用费，缺乏依据，该院对此不予支持。至于李雪丽认为涉讼502房是李雪丽及李某乙经原文某房管站同意出资重建，且属于因政策原因无法通过房改购买才与文某房管站订立租赁关系的面积的抗辩意见，因李雪丽提供的上述证据仅能证明李雪丽及李某乙出资重建501房、502房，并未能证明房管部门同意以租赁形式将涉讼502房永久或长期交由李雪丽居住使用，作为李雪丽及李某乙出资的对价。因此，李雪丽上述抗辩，依据不足，该院对此不予接纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、广州市越秀区第三土地房屋管理所与李雪丽于2012年10月12日就广州市越秀区XXX马路X号502房签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》于本判决发生法律效力之日予以解除；二、李雪丽户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区XXX马路X号502房（所居住使用的部分），将该房屋腾空交还给广州市越秀区第三土地房屋管理所。自本判决发生法律效力之日起的房屋使用费，李雪丽应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价逐月向广州市越秀区第三土地房屋管理所交纳至李雪丽实际腾空交还房屋之日止；三、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由李雪丽负担。判后，上诉人李雪丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏查明的事实。(一)本案中，虽然之前被拆除的房屋属于公房，但房屋拆除后的重建的房屋是由李雪丽及李某乙个人出资的，己不再属于公房。1、越秀区房管三所没有提供的证据证明其是争议房产的权属人，广州市国土房管局的一份接管通知也没有显示该局是争议房产的权属人。2、涉案房产是全部由李雪丽及李某乙出资重建，根据《广东省公有房产管理条例》第二十一条的规定，李雪丽及李某乙是争议房产实际权属人。而且当时是按照4000元平方米出资的，就是相当于购买相同地段房产的市场价，双方真实意思表示是购买房产，但受当时政策限制，暂时不能确权到个人名下。(三)根据争议房屋的建设施工图纸显示，本案争议的房产为502房，与案外人李某乙拥有的501房实际上是一套房屋，502房不具备房屋所具有的功能，无法单独使用。二、原审法院查明事实错误。双方签订的租赁合同不是双方全部真实意思表示，涉案《广州市直管房租赁合同》属于格式合同，是出于管理涉案房产需要签订的，合同约定的内容包括解除条件不是双方真实意思表示。涉案房产虽未登记在申请人名下，但申请人是实际权属人，对涉案房产有长期使用权。虽然包括争议的502房屋在内的整套房屋是李雪丽及李某乙出资，但当时房屋政策无法将整套房屋转到李雪丽的祖父李X宗名下，只好将其中一部分转名，留一部分继续挂在房管所。不能转名的一部分房产不得不以公房的形式管理，象征式的按公房收租，双方的真实意思并不是房屋租赁关系。越秀区房管三所作为广州国土房管局的下属机构，不可能不知道李雪丽和李某乙自有房屋的情况，但是仍然与李雪丽签订了长期的合同关系。根据有关的事实可以推断出双方订立合同的本意是交由李雪丽长期使用。上诉请求：l、撤销原审判决，改为驳回越秀区房管三所的诉讼请求；2、越秀区房管三所承担案件的一审、二审受理费。被上诉人越秀区房管三所答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意李雪丽的上诉请求，一审判决应予维持。李雪丽的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。另查明，原广东省广州市东山区人民法院作出的（2001）东法房初字第974号民事判决书中查明：“……1997年10月被告（即东山二建公司，下同）建好该房屋交付给原告（即李雪丽、李某乙）使用，但从未对该房屋进行丈量测绘。1999年6月17日李某丙参加房改而购买该房屋，为此广州市国土局房管局核发了上述501房的房产证，总建筑面积为72.81平方米，公共分摊面积7.78平方米；李某丙及其妻子分别于2001年1月6日及1999年9月死亡。上述房屋经广东省公证处公证由原告李某乙继承。2000年11月13日，原告李雪丽与文某房管站签订房地产租赁合同，约定李雪丽向该房管站承租上址自编502房，使用面积11.54平方米。两原告遂以上述501、自编502房的建筑面积比与被告所签订的协议书约定的建筑面积110平方米相差了13.2611平方米而且没有为其安装独立电表为由，要求被告退回收取的房款及利息。另在本案审理过程中，经广州市房地产测绘所对上述501房（含原告承租的自编502房）的建筑面积进行测绘，结论为501房建筑面积97.5706平方米，502房建筑面积139.5225平方米……”，并判决：“被告应自本判决发生法律效力之日起l5日内向原告返还多收的房款55717.6元（按446000元－4000元/平方米×97.5706平方米）及从2000年11月13日起的利息（按中国人民银行同期存款利率计付）”。二审期间，李雪丽、越秀区房管三所均确认上述判决所指“自编502房”实际上就是本案所涉502房。本院认为：本案的争议焦点在于李雪丽与越秀区房管三所就涉案502房所签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》应否予以解除。根据本案已查明的事实，李雪丽、李志坚与东山二建公司签订的《协议书》中约定由李雪丽、李志坚以4000元/㎡建筑面积投资XXX路383号-387号自编501套间，面积暂定110㎡，李雪丽、李某乙入住时，由文某房管站重新丈量面积并按国家住宅房屋标准统一计算租金，签订租赁条约并按月向李雪丽、李某乙收取租金等。事实上，东山二建公司亦于重建后将涉案501、502房交付给李雪丽、李某乙使用，李雪丽亦与越秀区房管三所签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，并向越秀区房管三所支付涉案502房的租金至2014年12月，由此可见，李雪丽就涉案502房与越秀区房管三所之间为房屋租赁关系。李雪丽以涉案502房是由其与李某乙个人出资重建的房屋为由，认为涉案502房不再属于公房、李雪丽与李某乙为涉案502房实际权属人的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于租赁的房屋为公房，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，故双方除应按照租赁合同的约定履行，也应遵循国家有关公房的管理规定。李雪丽另行拥有产权房，越秀区房管三所据此提出解除租赁合同符合合同约定及有关公房的管理规定。原审法院判决解除双方的租赁合同关系，李雪丽（含同住人员）迁出涉案502房以及判令李雪丽自判决生效之日起按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付至腾空交还房屋之日止的房屋使用费的处理可行，本院予以认可。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李雪丽负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年九月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣