天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初83332号原告：刘淼，女，1986年7月26日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：季燕来（系原告之夫），男，1983年2月16日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：颜平，天津精诚律师事务所律师。被告：高东芳，女，1978年5月24日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙建丽，天津承前律师事务所律师。被告：李天峰，男，1977年1月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托代理人：孙建丽，天津承前律师事务所律师。原告刘淼诉被告高东芳、李天峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，于2016年11月22日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,并再次公开开庭审理了本案。原告刘淼的委托代理人季燕来、彦平，被告高东芳的委托代理孙建丽，被告李天峰及其委托代理人孙建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年8月16日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告支付违约金108000元；3、判令二被告赔偿房屋差价损失500000元；4、判令二被告赔偿居间服务费损失5000元；5、案件受理费、保全费，由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2016年6月18日，原、被告通过中介公司天津开发区万业源房地产经纪有限公司提供居间服务，签订了房屋买卖合同。合同约定被告将其位于天津开发区第十三大街15号3-2-903的房屋出售给原告，房屋价款108万元，支付方式为原告办理公积金按揭组合贷款，被告自行结清该房屋贷款，合同签订当日支付定金5000元，2016年9月13日前办理打协议手续。合同还约定任何一方拒绝履行合同，应由违约方向对方支付房屋实际成交价格10%的违约金。合同签订后，原告依约于当日支付定金5000元，并向居间方支付了居间服务费5000元。此后，被告拒不按照合同约定配合原告办理网签手续，并于2016年9月15日明确表示不再继续履行合同。故二被告需承担相应违约责任。此外，涉诉房屋的价格有了很大的涨幅，还导致了原告的房屋差价损失。综上，原告呈诉，请判如所请。被告高东芳辩称，对于原告主张的合同签订情况无异议，但被告并不存在原告所称的违约行为。被告在办理平贷手续过程中，因市场交易量大，银行的手续很慢，导致被告无法在9月13日前办理完毕。为此，被告联系原告，希望双方见面协商，但原告一直不予回复。此后，被告于2016年9月20日办理完毕平贷手续后，便通知中介联系原告继续履行合同，但原告仍未回复。此后，被告于10月10日向原告发出催告函，要求被告在收到函件5日内协商合同的办理事宜。但原告再次未回复，而是选择向法院起诉。综上，被告并无违约行为，应驳回原告的诉讼请求。被告李天峰辩称，其系作为被告高东芳的委托代理人签订合同，并非合同主体，无须承担责任。其他意见同高东芳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋买卖合同、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据前述双方无异议的证据，本院确认以下事实：2016年8月16日，被告李天峰代被告高东芳作为甲方、原告刘淼作为乙方签订了房屋买卖合同，约定将被告高东芳所有的天津开发区第十三大街15号3-2-903室房屋出售给原告，房屋面积95.46平方米，楼层9层，总楼层11层，总价款108万。在交付款一节约定：甲乙双方协商由乙方办理公积金按揭组合贷款；甲乙双方协商定于2016年8月16日由乙方交给甲方该房屋定金伍仟元整。在违约责任一节约定：任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向对方支付房屋实际成交价格10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，被告李天峰代被告高东芳作为甲方、原告刘淼作为乙方、天津开发区万业源房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了代办过户、贷款合同，约定甲、乙双方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续及相关事宜，丙方代为办理过户手续的过户服务费为5000元，由乙方承担。同时还约定由甲方自行结清该房屋尾款，在2016年9月13日前办理打协议手续（到房管局签订天津市房屋买卖协议）。上述合同签订后，原告向被告交付了定金5000元，同时向居间人天津开发区万业源房地产经纪有限公司支付了代办费5000元。合同履行过程中，被告高东芳于2016年8月24日结清了全部贷款，于2016年9月20日办理了涉诉房屋的抵押权注销手续。双方对于合同履行中的下列事实存在争议：原告主张被告拒绝履行合同，被告则认为因为时间较紧，无法在约定的时间内完成平贷，在办理完毕平贷手续后，原告拒绝协商履行合同。为此，原告提供了短信记录、录音等证据，并申请中介公司的工作人员出庭作证。其中，短信系被告李天峰9月15日发送，内容为：由于家庭出了问题导致跟您原本定好的交易无法进行，责任全在我，给您带来的损失和不便，我诚恳的表示歉意。录音系被告李天峰和中介公司工作人员在9月14日、9月15日、9月18日、9月23日、9月28日、9月29日、10月8日的录音，录音中被告向中介公司表示高东芳不想卖了，同时沟通加价、违约赔偿等事宜；中介公司工作人员李福娟出庭作证，称：9月13日给被告李天峰打电话，他说有事请明天说。9月14日李天峰告诉我，说高东芳不想卖了。对于原告提供的短信，被告认可真实性，但认为其在短信中并没有表示拒绝履行合同。对于通话录音，认可系被告和中介公司工作人员的通话录音，但认为不完整，但未具体说明，也未提交相反证据。对于中介公司李福娟的当庭证言，不予认可。被告为证明其主张，提供了短信记录等证据。短信记录系被告李天峰向原告和中介公司工作人员发出，其中被告于9月29日向原告发出的短信，内容是：现在贷款的问题解决了，房产证也办好了，继续交易吧。原告收到该短信后未回复。被告于9月29日向中介公司工作人员发出同样内容的的短信，中介公司工作人员回复称原告不接电话。原告对于被告向其发送的短信，认可真实性，表示被告系要求加价10万元钱继续履行，但未提供证据。原告同时认为被告已经违约，故无需回复。被告李天峰于2016年10月10日向原告发出催告函，称：…该交易已经具备履行条件，我曾于9月底短信告知您和中介，表达及时履行合同的意愿，同时中介与您电话及微信联系，以上均未得到您的回复。基于这种情况，故正式通知您，请您于函发日起的5个工作日内（即2016年10月15日之前）主动与我联系，协商合同的办理事宜并执行。原告收到催告函后未回复，已于2016年10月8日向本院起诉，被告于2016年10月14日收到原告的起诉状等材料。庭审中，原告明确表示同意继续履行合同，但被告以原告已经起诉解除合同为由不同意继续履行。关于涉诉房产的价格变化，本院向天津开发区万业源房地产经纪有限公司调取了涉诉房产所在小区房屋2016年8月至2017年2月的交易数据，显示：2016年8月7日（交易日期）、楼层14层（共17层）、面积94.93平方米，价格96万元，均价10112元/平方米；2016年8月31日、楼层3层（共17层）、面积92.31平方米，价格130万元，均价14082元/平方米；2016年9月24日、楼层9层（共17层）、面积74.68平方米、价格105万、均价14059元；2016年10月15日、楼层9层（共17层）、面积74.91平方米、价格116万元、均价15485元/平方米；2016年11月19日、楼层4层（共11层）、面积88.68平方米、价格131.5万元、均价14828元；2017年2月19日、楼层12层（共17层）、面积92.31平方米、价格155.5万元、均价16845元/平方米。对此，原告认可该交易价格，认为和2017年2月的交易价格比较，应支持其差价损失50万元。被告认为其并不存在违约行为，该交易数据与本案无关联性。退一步讲，被告于2016年9月通知原告继续履行，原告不予回复，房屋差价也应该根据2016年9月的交易价格认定。案件审理过程中，根据原告的保全申请，本院依法查封了诉争房屋。为此，原告缴纳了保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人对有法律约束力。本案中，房屋买卖合同真实有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。否则，应承担相应的法律责任。本案的焦点问题在于：1、二被告在买卖合同中的身份、地位问题；2、被告方是否存在根本性违约行；3、如被告存在根本性违约，该如何承担违约责任，即违约金是否过高，违约金是否不足以弥补原告的损失，是否还需支持原告主张的房屋涨价损失。关于二被告在合同中的身份、地位问题，原告主张二被告系夫妻关系,涉诉房产属于二被告共有财产,双方应共同承担责任,本院认为，本案为合同纠纷,夫妻关系、房产共有并不必然导致共同承担合同责任。合同约束的系合同当事人，对合同当事人的认定应从当事人的缔约本意认定。从合同的表述来看，买卖合同出售一方的当事人系被告高东芳，被告李天峰系以代理人的身份在合同上签字。同时，被告高东芳、李天峰在庭审中亦确认双方的前述合同身份、地位。故被告高东芳系合同的当事人，被告李天峰系高东芳的代理人，其行为应由高东芳承担法律责任。进而，原告对被告李天峰的各项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告是否存在违约的问题，首先，双方在合同中约定9月13日前到房管局签订天津市房屋买卖合同，则意味着被告应在此之前办理完毕涉诉房屋的抵押权注销手续，但被告未依约办理完毕；其次，综合原告所提供的各项证据，包括短信、通话录音、证人证言等，上述证据能够认定被告拒绝履行合同义务；最后，被告于9月29日向原告发送短信、于10月10日向原告发函，提出继续履行合同,尽管原告拒绝协商,存在相应过错,但被告在庭审中的最后意见则是不同意继续履行。综上，被告的行为已构成根本性违约，原告有权据此解除，并要求被告承担违约责任。本案原告系以诉讼的方式主张解除合同，本院按照起诉状副本的送达日期即2016年10月14日确认双方的买卖合同解除。关于被告违约责任的承担，双方在合同中明确约定了违约金的标准，对被告具有约束力，被告应承担相应违约责任。根据《合同法》的相关规定，约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，关于约定的违约金是否过分高于原告的损失，从本院调取的销售数据来看，涉诉房产的市场价格确有了较大幅度的增长，该涨幅与违约金的数额相比较，违约金并不过高，故被告要求予以调整的抗辩意见，不能成立。对于原告主张的违约金108000元，本院予以支持。关于原告主张的服务费损失5000元，尽管原告已实际支付，但因为中介方的代办事项并未实际完成，故原告已支付的中介服务费并不必然构成原告的损失。同时，即便存在该服务费损失，违约金已对此予考虑，故对原告的该请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋涨价损失500000元，应首先合理认定涉诉房屋的涨价数额。原告主张以2017年2月作为时间点计算涉诉小区房产的涨价数额，对此，应结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大等因素综合确定。根据合同的履行情况来看，被告首先存在迟延履行且拒绝履行合同的行为，此后被告在2016年9月29日则明确通知原告继续履行合同，而此时原告则拒绝与被告协商继续履行事宜。可见，在合同约定的打协议日期即9月13日之后被告的违约行为即以确定，而之后原告拒绝就继续履行回复被告的行为，则主动丧失了与被告继续履行合同的机会。此外，原告在该时间段亦可另行购买其他房屋。根据以上分析，原告主张以2017年2月的市场价格作为时间点，缺乏合理性，本案应以2016年9月底作为房价涨幅计算的时间点。根据本院调取的销售数据，诉争房产的涨价数额应认定在20万至25万之间为宜。关于涨价损失的赔偿，该损失并未实际发生，对其认定应结合总房款、已付款、履行的进展、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合认定。本案中，总房款108万元，原告的已付款仅为5000元（定金），合同从订立到约定的打协议不到一个月，从本院调取的数据来看，房价在8月7日到8月31日短短不到一个月的时间里，房价涨幅之大，实在超出买卖双方订立合同的预见能力。此外，从履行过程来看，被告尽管存在迟延履行且拒绝履行的行为，但在9月29日则明确提出继续履行合同，反而原告拒不回应，由此可见，原告对于合同的最终无法继续履行亦具有一定过错。综合考虑上述因素，本院已支持的违约金108000元已能够弥补因被告违约行为导致的原告损失，故对于原告主张的涨价损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告2016年8月16日签订的房屋买卖合同于2016年10月14日解除；二、被告高东芳于本判决生效之日起十日内给付原告刘淼违约金108000元；三、驳回原告刘淼的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9930元，由原告承担8181元，被告高东芳承担1749元。保全费5000元,由原告承担4119元,被告高东芳承担881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王玉强代理审判员  张红杰人民陪审员  张金明二〇一七年六月八日书 记 员  班丽丽附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。⒉《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。