广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第948号 原告蔡美界，男，汉族，1971年10月3日出生，住址广东省普宁市下架山镇 委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。 被告洪梅康 被告王惠 两被告共同委托代理人夏学义，广东国晖律师事务所律师。 上列原告蔡美界诉被告洪梅康、王惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘子孺、被告洪梅康、两被告共同委托代理人夏学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，刁越标、林雪静于2014年1月15日与被告洪梅康签订《房地产买卖合同》，约定将登记在两被告名下的深圳市福田区北环路东港中旅花园25栋6D号房产以总价600万元出售给刁越标、林雪静，在签订合同当天刁越标己经按照合同约定支付了定金30万元，同时刁越标、林雪静与洪梅康以及原告约定，在转移登记时，房产证名字登记为原告，而刁越标、林雪静对合同下所有原告义务承担连带责任。2014年1月17日，洪梅康与林雪静达成一致，约定在2014年2月18日前，洪梅康将涉案房产的钥匙及门卡收交给刁越标。2014年2月，原告在收到上述钥匙及门卡后，对涉案的房屋花费了十几万元进行了装修并入住。2014年5月13日洪梅康再次与刁越标达成一致，将资金监管时间推延15日。2014年5月28日，原告与洪梅康以及王惠在建设银行深圳市南山区蛇口海上世界支行办理了资金监管手续，双方共同监管金额为157万元。与此同时，原告也向该支行申请了按揭贷款，然而因在此期间房价上涨较快，两被告迟迟不愿意配合原告办理银行按揭贷款手续，并私自更换门锁收回了涉案房产，刁越标在此期间经多次催促，两被告仍然拒不履行，并且于2014年11月正式告之不再愿意出售涉案房产。原告认为，其已经履行了支付定金的手续，也将涉案房产进行了收房并装修入住，同时也进行了资金监管并向银行申请了按揭贷款，而两被告经多次催促拒不配合原告办理按揭手续，并收回已经交付给原告的房产，并最终在2014年11月正式告之不再出售房产，其行为已经构成违约，损害了原告的合同权益。据此诉至法院请求判令：两被告双倍返还原告定金60万元并承担本案诉讼费用。 两被告口头答辩称，1、原告要求双倍返还定金60万元没有事实依据。双方签订的房地产买卖合同约定,对于支付除购房定金以外的房款157万元，卖方应接到买方或第三方通知后积极办理并签订相关协议，即到买方贷款银行进行监管。依据合同约定，由买方进行银行按揭贷款，我方积极履行了配合义务，由于原告没有贷款的资格，被银行驳回了贷款申请，我方向中介介绍人进行调查取证，均证实是由于原告没有按照银行的要求提供相应贷款资质，而没有审批到贷款。申请贷款的期限前后已经拖了一年之久，由于原告的过错，导致双方不能进行房产过户，违约在先的是原告。2、原告要求双倍返还定金的法律依据不足。根据合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，卖方有权解除合同、没收定金，或要求买方支付房款20%的违约金。综上，请依法驳回原告诉求。 经审理查明，2014年1月15日,被告洪梅康（卖方）与案外人刁越标、林雪静（均为买方）签订《房地产买卖合同》，约定:卖方同意将位于深圳市福田区的港中旅花园25栋6D号房产以总价600万元出售给买方；签订合同后2日内买方支付购房定金为30万元；买方须于2014年5月15日之前支付首期款157万元，并到买方贷款银行监管作资金托（监管），依据监管合同存入监管账户，卖方应接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首付款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署银行要求签署的相关文件；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让10%的违约金；卖方若违约，买方有权要求卖方支付房价的10%作为违约金。同时，双方还签订了《价格确认书》，确认涉案房产交易成交价为600万元，第一部分3451164元为交易物业本体价格，第二部分2548836元为交易物业附属设施、设备、装修及相关物品补偿费。 同日，原告、林美玲（均为新买方）与被告洪梅康（卖方）、刁越标、林雪静（买方）就上述关于涉案房产的房屋买卖合同履行事宜签订《买房主体变更确认书》，约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为新买方名下，由新买方继续履行二手房买卖合同及相关附件补充协议等项下的原买方未履行的义务，原买方对新买方承担连带保证责任。原告与两被告均确认：变更买方的原因是原买方不符合购房条件，故变更为原告名义购买。 2014年1月17日，被告洪梅康与林雪静签订《补充协议》，同意买方将涉案买卖合同约定的定金30万元于2014年1月17日前存入卖方指定账号，同时卖方于2014年2月18日前将房屋钥匙和门卡交给买方。同日，刁越标向被告洪梅康支付了定金30万元，被告洪梅康开具了相应的定金收据。 2014年2月份，被告洪梅康向刁越标交付了房产。 2014年5月13日，被告洪梅康签字确认：同意涉案房产交易的资金监管时间延后15日。 2014年5月27日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）及中国建设银行股份有限公司深圳蛇口支行（以下简称建行蛇口支行）就涉案房产交易签订资金监管协议，约定：甲乙双方同意以买方名义建立子账户，并将乙方的购房资金157万元存入子账户；交易资金划转的条件是甲乙双方共同出具《房易安交易资金划转通知书》且交易房产已从甲方过户至乙方名下，建设银行留存权利人已登记为乙方的房地产证复印件；交易条件成就时，交易资金划转至卖方个人结算账户；交易资金退回的条件是（满足以下条件之一即可）托管期间届满且上述交易资金划转条件未成就或托管期间内甲乙双方共同签署《资金退回通知书》，满足上述交易资金退回条件的，交易资金退回至买方个人结算账户；本协议项下建设银行的托管期间为三个月，自签署日开始计算。 之后，原告向建行蛇口支行申请按揭贷款，但直至庭审时，没有证据显示该银行批准了原告的贷款申请。 2014年7月10日，被告洪梅康向刁越标发短信称，若这两天银行批不下贷款，则视为买方违约，终止合同。被告洪梅康陈述，在此之后就更换门锁，收回了涉案房产。 2014年8月份期间，刁越标几次向被告洪梅康发短信要求到“蛇口建行”、“蛇口银行”办理手续，并要求继续履行合同，办理房产过户。被告洪梅康未予明确回应。2014年9月29日，刁越标发短信给被告洪梅康，要求次日“过去银行办理首期款按揭手续”，被告洪梅康未予理会，原告在庭审时陈述该短信中所提及的“银行”是指原告在建行蛇口支行无法获得贷款审批后另找的其它贷款银行。 庭审时，原告确认其未获得建行蛇口支行的贷款审批。对于原告未获贷款审批通过的原因，目前没有证据能够加以证明。原告陈述其未获审批通过的原因是银行已没有贷款额度可用，两被告对原告的该陈述不予确认。在未获得贷款审批后，原告称其及时将此情况及未获审批的原因告知了被告洪梅康，被告洪梅康对此不予认可。原告称其已另找了表示同意提供贷款的其它银行，但对此亦无证据加以证明。 又查，登记日期为2014年3月13日的涉案房产产权证显示：两被告为涉案房产的权利人，各占50%产权份额，其中被告王惠的50%份额系通过继承取得。 另，诉讼过程中，案外人林美玲向本院出具声明称，“本人原计划向洪梅康、王惠购买港中旅花园25栋6D房产一处并在《买房主体变更确认书》上签名。后因本人在深圳已有房产，不再具备购房资格，本人自动放弃且退出该项交易。”林美玲并在声明中表示：其对本案诉讼知情且无异议，涉案房产的一切权利义务与其本人无关。 本院认为，被告洪梅康与刁越标、林雪静就涉案房产签订房产买卖合同之后，经双方同意确认，买方主体变更为原告和林美玲，但林美玲主动退出涉案房产交易，原告与两被告并随后签订了资金监管协议；庭审时，原告与两被告再次确认其双方为涉案房产买卖合同的主体，因此，本院确认原告与两被告之间就涉案房产成立买卖合同关系，该合同关系合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。在双方办理资金监管手续后，原告的按揭贷款申请未能获得银行批准，致使合同无法继续履行，没有证据显示原告未获贷款审批的原因在于两被告，也没有证据显示在两被告要求终止合同之前存在合同确定可以继续履行而受阻于两被告的情形，因此，原告未依约取得按揭贷款以支付剩余购房款，构成违约并导致合同无法继续履行，据此无权要求返还定金，对原告要求两被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告蔡美界的诉讼请求。 本案案件受理费9800元（已由原告预交），由原告负担。 如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌炜 人民陪审员  陈绍粦 人民陪审员  杨晓萍 二〇一五年九月三十日 书 记 员  殷智华 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。