北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初5713��原告北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。法定代表人张小勇，总经理。委托代理人孙丽，女，1975年11月4日出生，北京法政王府物业管理中心职员。被告孔祥佳，女，1978年9月14日出生，户籍所在地北京市朝阳区。原告北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业中心）与被告孔祥佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告法政物业中心的委托代理人孙丽到庭参加了诉讼，被告孔祥佳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法政物业中心诉称：2002年11月29日，原、被告协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第四条约定，被告应于每月十日前按住宅建筑面积每月每平方米1.50元的标准向原告支付物业管理公共服务费。但原告依约履行物业管理服务后，被告从2003年12月至今未履行付款义务。期间，原告采用电话、书面发信等方式不间断地向被告催要欠款，但截止到2016年12月，被告已拖欠物业管理公共服务费28988.48元。根据该协议第十条第四款约定，原告还有权要求被告支付违约金8301.58元。综上，原告在与被告签订协议后，在被告未付款情况下仍按约定履行物业管理服务义务，并积极催要欠款，但被告始终置之不理，被告的行为给原告造成了很大的经济损失。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付原告物业管理费28988.48元，逾期付款违约金8301.58元，并计算至付清之日止；2、全部诉讼费用由被告承担。被告孔祥佳提交书面答辩状辩称：我于2002年11月29日与法政物业中心签订《前期印业管理服务协议》，并交纳了���2002年9月的物业管理费和暖气费等，也交纳了公共维修基金，其后每年按时交纳暖气费从无拖欠。物业费不交是事出有因，有关事实如下：1.双方签订的《前期物业管理服务协议》，本应在正式签订物业管理合同时中止，但至今仍未走正式合同签订流程，造成物业服务标准不清，物业公司责任不明，物业价格无处理论，相比周边小区，物业费价格高而实际感受服务差，我多次向物业提出公示服务标准、调整价格要求，物业公司从不理会；2.小区一层住户侵占公共绿地，物业不作为，造成小区生活环境质量降低；3.小区保安不力，一楼单元门锁坏数年不修，我家楼道内、防盗门上广告遍布，居住环境根本体现不出物业费的价值。2014年我家防盗门门锁多次被胶水堵住，频繁发生显然非顽童所为，这也是物业保安不力的证据；4.小区原提供24小时热水，自2006年起热水就不热，冬天都不能保证老人小孩的洗澡温度，后物业以成本原因擅自停止供应热水，未经业主同意擅自降低服务标准，我与物业多次沟通降低物业费标准，也都没有任何正式回应；5.关于原告书面发函、发律师函催交物业费的问题。原告提交催缴函及律师函应该是为了造成一直在催而我不交费的事实。其实我从来没有否认过这个事实，我知道管理处一直在催，但我一直在回应。管理处不仅有电话、上门催交、发催交信、律师函，还多次断电、断煤气来提醒我交费，特别是在换电表、换煤气表时，都要求先结清物业费用再给换。物业管理处几任主任，从李军等到现在的王姓主任，每个人都谈过多次。应该说，我们花费的时间和精力，要比发个催款函多得多。另外，律师函中律师事务所居然没有章，盖的是物业管理处的章，律师签名都是打印的而不是亲笔签名，即使收到了��我也无法相信这是律师函。我认为这是造假，请法院质询其原因。催交函与律师函均贴于业主大门上，这样的律师函、催交函不仅不具有法律效果，而且已经构成侵犯业主隐私的事实。我曾多次接到房产中介公司的电话，问我是不是要卖房或租房，他们所打电话是我城里住处的座机。我问过管理处他们为什么会有我的座机号码，管理处说可能是前任管理者所为。单从这一件事看，管理处对于保护业主的隐私是相当有问题的；6.2016年因我家与四楼连接处暖气管漏水，多次致电物业，先是以物业费未交纳为由拒绝上门修理，后告知暖气费是按时交纳的，多次催促才来人修理，因物业未能及时维修，漏水导致我家楼下卫生间浸泡，造成经济损失，并且物业派人维修，要求我出的材料费，实际我也出了。先不论材料费，我每年度暖气费是按时缴纳的，暖气管漏水未能及时修理导致的经济损失是不是有物业的责任。综上所述，原告所称已经依约履行物业管理服务是不成立的，与事实不符。在物业催款时，我也多次跟物业进行沟通。我认为业主与物业的关系应该是和谐友好互相照顾的关系，而不应该是弄上法庭这种不说敌对也是相互极不友好的关系。物业是一个大集团，而业主都是“散户”，以一己之力去与一个大集团抗衡，所受的困扰和打击是可想而知的。物业公司一直是以强硬的态度来对待业主，从不说自己的错，除了催款之外，该做的几乎没做。我的时间与精力有限，本想息事宁人，在2016年时就跟物业表示可以交纳部分物业费，物业予以拒绝，不管不顾之前物业行为过失，要求必须全额交纳，并补齐以前的物业费。但是如前所诉，原告违约在先，存在多种服务未尽义务的情况，并且原告在没有任何回复与沟通的情况下自行起诉，至此，我也只能积极应诉，寻求法律的公正，让物业管理走上合理合法的途径。经本院审理查明：被告系北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓18号楼2单元502室的物业使用人。2002年11月29日，原告法政物业中心（甲方）与被告孔祥佳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.50元的标准收取，于每月十日前交纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。现孔祥佳未交纳2003年12月1日至2016年12月31日期间的物业费28177.58元。上述事实，有原、被告的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》等证据材料在案佐证。本院认为：被告孔祥佳与原告北京法政王府物业管理中心签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告提供了物业服务，被告作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳物业费。现原告要求被告交纳物业费，理由正当，证据充足，本院予以支持。被告提出的原告存在未尽物业服务义务的情形一节，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持；但现有证据无法证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可在交费后要求原告履行相应义务。被告提出的因暖气管跑水造成的损失应当在交费后另行向相��的责任主体另行主张。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。被告孔祥佳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法视为其放弃了当庭质证和答辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孔祥佳给付原告北京法政王府物业管理中心二○○三年十二月一日至二○一六年十二月三十一日期间��物业费二万八千一百七十七元五角八分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京法政王府物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百六十六元，由原告北京法政王府物业管理中心负担一百一十四元，已交纳；由被告孔祥佳负担二百五十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  赵娟二〇一七年六月十五日���记员王雅楠