广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2015)肇端法民四初字第382号原告：苏成杰，男，1985年11月1日出生，壮族，身份证登记住址广西贵港市覃塘区，原告的委托代理人：佘小莉，广东端庆律师事务所律师。被告：肇庆市汉一房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：赵怀勇。委托代理人：欧阳海春，广东安达信律师事务所律师。原告苏成杰诉被告肇庆市汉一房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林达独任审理，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告苏成杰及其委托代理人佘小莉，被告的委托代理人欧阳海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买端州区X轩X幢X层X房，套内面积为84.85平米，每平方米为5336元，总金额是452760元，被告应于2014年12月31日将商品房交付给原告。合同签订后，原告于2013年7月19日向被告全额支付房款。但至2015年1月，被告仍未将房交付给原告。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方理应信守合同条款。被告逾期向原告交付房产，根据合同约定，被告理应向原告承担违约责任并支付违约金6338.74元（452760元×1/10000×90天+452760元×5/1000)。综上，原告请求法院判决：1、被告向原告支付违约金6338.74元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告称违约金计算存在笔误，违约金数额应更正为6338.64元。被告辩称：一、根据《商品房买卖合同》约定，政府建设等行为或验收规范有所变动造成交楼延误及非出卖人所能控制的因素，被告可据予以延期交楼。肇庆市城市管理和综合行政执法局向市住房城乡建设局下发了《肇庆市城市管理和综合行政执法局关于协助开展小区庭院燃气工程竣工验收备案的工作的函》，通知自2014年11月1日起，凡房地产开发项目到肇庆市建设工程质量监督站办理工程竣工验收备案的，通知其及时到我局市政设施和公用事业管理科办理小区庭院燃气工竣工验收备案手续，完善燃气备案后方予办理工程竣工验收备案。但是2014年11月1日之前，肇庆市房地产开发项目办理工程竣工验收备案的，无需先办理小区庭院燃气工程竣工验收备案手续，而且由于该项制度是新的制度，肇庆市城市管理和综合行政执法局执行时又存在诸多理解不同之处，导致被告在2014年12月即已经完成了该项工作，却直至2015年4月7日才成功办理竣工验收备案手续。而该商品房项目取得工程竣工验收备案手续需要以取得燃气工竣工验收备案手续为前提条件，因此，肇庆市城市管理和综合行政执法局的该项新的制度和做法直接导致了被告延期至2015年4月份才取得商品房项目竣工验收备案证明，才符合交楼的条件。因此，被告延期交楼属于双方约定的免责事由，不应当承担因此而导致逾期交楼的违约责任。二、即使被告逾期交楼，但原告计算逾期交楼违约金的计算方式不符合双方签订合同的本意，明显对被告不公平。《商品房买卖合同》第九条关于“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理”的约定，从该条约定上来看，第1项和第2项没有共同存在的文意基础，而是选择性适用。经审理查明：2013年7月19日，原告苏成杰与被告肇庆市汉一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX），约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区XX路××层××房商品房××套，该商品房建筑面积100.09㎡，其中套内建筑面积84.85㎡，分摊建筑面积15.24㎡；按套内建筑面积每平方米5336元，总金额人民币452760元；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”及“‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了要程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，经出卖人尽力争取而政府有关部门未能及时解决的；水、电市政配套设施政府有关部门批准及安装延误，因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按买受人累计已付款额的5‰向买受人支付违约金，合同继续履行。如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交楼的，出卖人无须支付违约金给买受人；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在收到出卖人收楼通知书之日起30天内未能前来办理房屋交接手续的，或由于买受人联系地址、联系电话变更未通知出卖人，致使出卖人的交楼通知书不能送达买受人的，物业公司有权从出卖人交楼通知书所载日期30天后向买受人计收物业管理费。合同签订后，原告按约定支付房款452760元，被告亦向原告出具发票。由于被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房，原告遂于2015年6月29日向本院提起诉讼，要求被告支付延期交楼违约金。另查明：被告开发的位于肇庆市端州区X路X区X轩X、X、X幢商住楼于2015年4月3日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格，于同年4月14日办理备案登记手续。诉讼中，原告苏成杰确认其收楼日期为2015年5月9日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。本案争议的焦点为被告是否存在逾期交房违约行为，如逾期交房应承担何种违约责任的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告交付的商品房应同时具备两个条件，一是被告交付的商品房应在2014年12月31日前经验收合格；二是被告交付的商品房应在2014年12月31日前经当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。根据被告提供的证据，案涉房屋于2015年4月3日竣工并经综合验收合格，并于同年4月14日办理备案登记手续，可见被告存在逾期交房的行为。被告认为涉案房地产开发项目自2014年11月1日起需先办理燃气竣工验收备案手续后方可办理工程竣工验收备案，该项制度导致被告于2015年4月才可取得商品房项目竣工验收备案证明，上述情形符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形。据查明的事实，被告开发的涉案商住楼工程在2015年4月3日才竣工验收合格，此时已超过合同约定的交付时间。根据现有的证据无法证明因燃气工程验收备案延误造成被告逾期交楼，故本案不存在被告所主张因验收规范的变动造成“出卖人可据实予以延期”情形，对被告该抗辩理由，本院不予采纳。被告逾期交房的行为已构成违约，理应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房的违约责任以支付违约金的形式承担。至于违约金的计算标准，从合同约定最后交付期限之日次日（2015年1月1日）起至原告收楼之日（2015年5月9日）止，被告已逾期交楼128天。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的5‰计付违约金。原告要求被告支付逾期交房的违约金6338.64元（以购房款总数452760元为基数，逾期90天之内的违约金按照每日万分之一的标准计算；逾期90天之后的违约金按照千分之五的标准计算）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市汉一房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告苏成杰支付逾期交房的违约金人民币6338.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元（原告已预交），由被告肇庆市汉一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 林 达二〇一五年九月十八日书 记 员 林嘉慧