广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9156号原告（反诉被告）：广州市御峰酒店有限公司，住所地广州市花都区新华街凤凰北路30号新源雅居C幢，统一社会信用代码91440114683267758G。法定代表人：李庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟建春、徐震烁，均系广东誉理律师事务所律师。被告（反诉原告）：张志海，男，1967年12月26日出生，汉族，住福建省诏安县，委托诉讼代理人：杜殷毅、庾铭智，均系广东古谷律师事务所律师。原告广州市御峰酒店有限公司（以下简称御峰公司）与被告张志海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。诉讼中，张志海在法定期限内提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告即反诉被告（以下简称原告）御峰公司的委托诉讼代理人徐震烁、钟建春，被告即反诉原告（以下简称被告）张志海及其委托诉讼代理人杜殷毅、庾铭智均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。御峰公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2010年3月20日签订的《承包经营合同》，2010年12月30日、2016年7月22日、2016年12月23日签订的三份《补充协议》；2.张志海支付拖欠的租金110200元，并自2020年2月26日起至付清款项日止按月息2分计算利息给御峰公司；3.张志海支付分摊管理费20640元给御峰公司，并自起诉之日起至付清款项日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.御峰公司方有权没收张志海方交纳的保证金618000元；5.由张志海承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月23日，御峰公司与张志海及案外人江进展签订了一份《承包经营合同》。合同约定，御峰公司将位于广州市花都区凤凰北路30号C栋御峰酒店的首层大堂，五、六层客房承包给张志海及江进展经营，租赁期限自2010年4月1日起至2018年3月11日止，2010年4月1日至2015年3月31日的租金为每月92000元。张志海及江进展需在签订合同之日一次性交付首三个月租金，第四个月起承包费每月按时交付给御峰公司。2015年4月1日起至2018年3月31日租金为每月101200元，张志海应于本合同签订时向御峰公司交付保证金60万元。合同期满如张志海无违反合同行为或损坏御峰公司资产的，御峰公司在5个工作日内将保证金无息退还给张志海。张志海需按照先付款后使用的原则，在每月月底前10天向御峰公司交纳下月租金，每逾期一天，御峰公司按照该部分租金总额的千分之三交纳滞纳金。逾期30天不交纳，御峰公司有权解除合同，收回物业，没收保证金，合同同时还约定了双方其他方面相关的权利义务。2010年12月30日，御峰公司又与张志海及江进展签订《补充协议》一份，双方约定，原《承包经营合同》中，江进展退出，由张志海继续租赁经营。2016年7月22日、12月23日，御峰公司又与张志海分别签订两份《补充协议》，双方同意延长租期至2023年6月29日。2015年4月1日至2020年3月31日的租金为每月101200元。2020年4月1日至2023年6月29日的租金为每月111320元，合同内按实分摊管理费修改为2017年1月1日起至2021年12月31日9000元（不含税），2022年1月1日起至2023年6月29日分摊管理费9900元（不含税），租金及分摊管理费交纳的时间为每月25日前交纳下月的租金。自2020年1月起，张志海已开始拖欠御峰公司方水电费及分摊管理费，至2020年4月，张志海共拖欠水电费及分摊管理费达10万多元。自2020年3月1日起张志海又开始拖欠租金。至2020年5月，张志海方拖欠租金共计达350840元。御峰公司方分别于2020年3月11日，2020年4月13日发函催促张志海交纳上述款项，但张志海均置之不理。经御峰公司多次催收，张志海仅在2020年5月10日交纳了部分款项，但拖欠租金，分摊管理费用至今未交。张志海逾期交款的行为已达90多天，已构成严重违约，给御峰公司的经营造成极度困难。根据《承包经营合同》第五条之约定，御峰公司方有权解除合同，收回物业，没收保证金。现御峰公司方具状诉至法院，请求依法判决。张志海对御峰公司的起诉进行答辩并提起反诉称，一、张志海不同意第一项诉讼请求，要求继续履行《承包经营合同》及三份《补充协议》。因疫情防控，张志海承包的酒店从2020年1月底至2020年2月底被责令停业，张志海实际并未使用租赁物，即使复工复产，疫情对酒店生意也造成严重的影响，张志海多次向御峰公司提出减免租金、分摊管理费等费用，但双方未达成一致意见，张志海并非故意拖延支付租金和分摊管理费等费用。且御峰公司已收取张志海除双方争议期间的费用，以实际行为同意继续履行合同。张志海承租用于商业经营的租赁物，因政府采取疫情防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的，承租人因疫情导致经营困难延期交租的，出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的，不予支持；承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情影响的期间和程度，酌情予以支持。二、张志海请求租金予以减免，且御峰公司请求的利息并无依据。承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情影响的期间和程度，酌情予以支持。三、张志海不认可拖欠分摊管理费的金额，张志海只欠一个月的管理费20640元。四、张志海不同意第四项诉讼请求，张志海因不可抗力逾期交租，不属于违约，御峰公司无权没收保证金。即使认定张志海违约，也应结合御峰公司的实际损失来确定没收的金额。五、本案诉讼费用应由败诉方承担。另外，张志海与御峰公司签订《补充协议》，约定合同内按实分摊管理费为每月按照6元／平方米收取，电费按1.2元／度收取。张志海认为，御峰公司原本有物业员工10多人，现已大部分裁员，对酒店日常管理造成严重影响，因此应减免分摊管理费。对于电费收取，根据《中华人民共和国电力法》规定,应严格按照中国南方电网电度电价标准去收取。据此，张志海提出反诉请求：1.变更御峰公司与张志海于2016年7月22日签订的《补充协议》第6条和于2016年l2月23日签订的《补充协议》第4条为电费的收费标准按中国南方电网电度电价标准计算；2.张志海自提起反诉之日起，按每月10320元的标准支付分摊管理费至2023年6月29日；3.御峰公司承担本案的诉讼费用。御峰公司针对张志海的反诉辩称，请求驳回张志海的全部反诉请求，1.双方已有合同约定且合同合法有效，双方均应遵守。2.我方需要提供水电安装工程，水电设备及设备维护必然产生成本。张志海是直接使用上述设备并获益，没有相应的支出，因此我方以合同标准收取水电费并无不当，且我方的标准与花都区房屋租赁中水电费收费惯例一致。3.关于分摊管理费，双方也有合同约定，我方并没有辞退物管人员，而是辞退了停车场的部分保安，是因为我方引进了停车场电子管理系统和监控设备，故而不需要那么多人员，新系统和新设备加入后，大大提高了效率和能力，完全没有影响张志海的经营，反而有助于其经营活动。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区凤凰北路30号C栋御峰酒店。房屋所有权人为广州市花都区新华街莲塘村民委员会，于2006年12月13日取得建设工程规划验收合格证。御峰公司主张其通过法定代表人王伟明向高矩森承租案涉房屋而获取房屋的转租权。2010年3月2日，御峰公司（甲方）与张志海、江进展（乙方）签订《承包经营合同》，约定甲方将首层大堂区及五、六层客房等以上区域交给乙方承租使用，承包期间为2010年4月1日至2018年3月31日止，保证金60万元由乙方于本合同签订时向甲方支付。第五条约定，缴费方式，乙方需按照现付款后使用的原则，在每月月底前十天向甲方交纳下月度承包费，每逾期一天，甲方按该部分承包分总额的每天千分之三交纳滞纳金，非经甲方同意，逾期30天不交纳的，甲方有权解除合同，收回该物业，没收保证金。合同第六条第（9）约定，甲方保留物业部，并在该物业六楼客房区免费使用两间套房办公……物业部的工作只能为：停车场管理、大厦保安、工程管理、报税、收交水电杂费等。（以上员工薪资费用由乙方支付，费用详见附表“物业部人员工资清单”）。该部员工应当遵守甲乙双方指定的管理制度，履行职责，否则乙方有权拒绝支付其工资。第（10）约定，甲方负责办理好酒店旅业的相关证照，并每年负责相关证照的年审……2010年12月30日，双方签订第一份《补充协议》（以下简称补充协议一），约定上述《承包经营合同》的乙方变更为张志海一人，原合同权利义务不变。2016年7月22日，御峰公司（甲方）和张志海（乙方）签订第二份《补充协议》（以下简称补充协议二），对前述两份协议补充约定，原合同承包期延长至2023年6月29日，租金按原合同标准收取，即2015年4月1日至2020年3月31日租金为每月101200元，2020年4月1日至2023年6月29日租金为每月111320元。其中第3条约定，合同内按实分摊物业管理费修改为每月按照6元/平方米收取，租赁面积为3290平方米，酒店大堂公共部分的电费、空调费按实比例分摊。第4条约定：电费、水费按现时电力局、自来水公司的收费标准基础上，物业的收费标准是电费1.2元/度，水费7.06元/吨，如遇电力局、自来水公司对电费、水费有调整，按他们的调整幅度相应调整。2016年12月23日，御峰公司（甲方）和张志海（乙方）签订第三份《补充协议》（以下简称补充协议三），约定由乙方承包御峰酒店七楼建筑部分约500平方米，承包期限为2017年1月1日至2023年6月29日，其中2017年1月1日至2021年12月31日期间每月承包及分摊管理费为9000元，2022年1月1日至2023年6月29日每月承包费及分摊管理费为9900元。缴纳时间为，每月25日缴纳下月承包费。承包押金为，合同签订之日缴纳18万元。第6条约定：电费、水费按现时电力局、自来水公司的收费标准基础上，物业的收费标准是电费1.2元/度，水费7.06元/吨，如遇电力局、自来水公司对电费、水费有调整，按他们的调整幅度相应调整。双方约定该补充协议是原《承包经营合同》的补充协议，与《承包经营合同》具有相同效力，本协议未约定之内容按照原承包经营合同执行。上述合同及补充协议签订后，张志海向御峰公司支付了租赁保证金618000元，并承租使用案涉物业至今。租金、分摊管理费、水电费均由张志海支付给御峰公司。御峰公司主张，张志海自2020年1月始开始存在逾期支付租金的行为，其已于2020年3月4日、3月24日催缴租金及分摊管理费，并于2020年4月13日通知缴费，否则依约解除合同。御峰公司为证明其主张，提交了催收函、通知函以及应交款明细表作为证据。据应交款明细表记载，张志海对2020年2月至8月期间的租金、分摊管理费、水电费均存在不同程度的逾期。张志海称，其承租案涉物业用于经营酒店，2020年受疫情及疫情防控措施影响，自2月7日至3月中旬应政府的通知停业，由于2月未经营，张志海又已在2020年1月预缴纳了2月份的租金及管理费，故顺延下来为需免缴3月份租金及管理费。张志海主张，其自2020年2月始多次向御峰公司申请减免3月份的租金、管理费，之后在2020年5月取得银行发放的经营贷款后对后续的费用均有缴纳，御峰公司提交的应交款明细表显示存在逾期，实际上是其计算问题，是因为御峰酒店不认可扣减3月份的费用，因此才会顺延到后续的费用均逾期。张志海为证明其主张，提交了微信聊天记录和转账记录作为证据。该微信聊天记录显示，御峰公司的联络人于2020年2月29日告知张志海，在国家没有正式出台书面政策前，要按合同约定支付租金等费用。张志海后收到3月24日催收函时发出减免申请，申请减免2月份的租金和管理费、减半3月至4月份的租金和管理费以及之4月份开始减半管理费。御峰公司称，其一直按时足额向其上一手出租人支付租赁费用，因此张志海也应当按照合同约定按时足额支付租金，且从聊天记录显示，张志海经营的物业4月份仍产生酒店客户刷信用卡的刷卡明细单和电费，由此可见张志海在3月份是在正常承租经营使用物业的。张志海确认4月份仍产生刷卡明细单，但其申请的2月份是没有刷卡明细单的，由此可见2月份其已停业。据微信聊天记录显示，张志海于2020年4月21日一次性向御峰公司发送2020年1月、3月、4月的刷卡明细单。关于御峰公司诉讼请求中所主张张志海欠付的租金110200元及分摊管理费20640元，合计130840元，御峰公司确认在诉讼中收到张志海支付的65420元，主张张志海仍拖欠5楼、6楼在3月份的租金65420元（130840元-65420元）。对此，御峰公司于2021年1月7日提交了一份《情况说明》并附重新制作的应交款明细表（为作区分，简称新应交款明细表）。御峰公司确认张志海于2020年9月29日向御峰公司支付的65420元，系用于支付2月分摊管理费20640元、3月7楼租金9000元及5楼、6楼的部分租金35780元，因此张志海尚欠5楼、6楼租金65420元。张志海抗辩称未付的3月租金110200元应视为2月租金，应与2月分摊管理费20640元一并减免，其支付65420元是由于御峰公司停水停电迫于无奈而支付一半费用，最终需按法院判决的金额多退少补。结合该组证据，并与张志海提交的转账记录以及御峰公司员工与张志海之间关于催款的微信聊天记录进行比对，显示：御峰公司主张张志海对2020年1月至7月期间的每月应缴款包括上月水电费、分摊管理费及次月租金均存在不同程度的逾期，合计逾期23笔，（一）1月至5月逾期15笔，尚有3月的5、6楼租金余款65420元未付清。经比对，应于2月25日支付的3月5、6楼租金101200元系于9月29日支付35780元，余款65420元逾期至今；7楼租金9000元、2月分摊管理费20640元于9月29日支付；其余12笔均于5月30日前付清，其中应于1月25日前支付的2月5、6楼租金101200元于1月23日支付63123元，余款38077元于3月5日付清，逾期38天。（二）6月、7月逾期8笔，均已付清。1.应于6月25日支付的5、6及7楼租金两笔合计120320元系于7月5日支付，逾期10天；2.应于6月15日支付5月分摊管理费及水电费两笔合计57515元系于7月5日支付，逾期20天；3.应于7月25日支付的5、6及7楼租金两笔合计120320元系于8月1日支付，逾期6天；4.应于7月15日支付5月分摊管理费及水电费两笔合计59001元系于8月1日支付，逾期16天。张志海提交的转账记录、聊天记录可以与上述（一）项中的5月30日前付清的12笔缴款情况相对应，关于应于1月25日前支付的2月5、6楼租金，御峰公司同意张志海延期至春节后支付，并于2月11日催促张志海于2月15日前付清。张志海在2020年5月10日、5月26日表示其尚欠一个月租金的和管理费，均为2月产生，要求御峰公司减免。另查明，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年2月7日发布第3号《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，通告第二条要求，所有居住××××）实施封闭管理。加强人员（车辆）出入管理，限制非本小区××）业主、住户或使用人及车辆进入物业管理区域。后于2020年3月2日发布第4号《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，严格居住××××）管理。实施居住××××）进出人员体温检测、通行认证管理等措施。……第六条要求，严格商业服务区防控。商场、写字楼、超市、餐馆、酒店、农贸市场、会展等商业单位在落实清洁、消毒、通风的基础上，严格实施出入人员体温检测、戴口罩等措施，对有发热（体温超过37.3摄氏度）、干咳等症状的人员，不得入内，建议其到就近发热门诊就医。各商业单位制定合理的人员路线和分流措施，视情况适当控制进入人员的数量，单位内外避免出现人群聚集……。后于2020年3月21日发出第6号《关于继续做好疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，持续做好居住××××）、住宅楼宇、酒店管理。实施进入人员体温检测、“穗康码”认证管理，进入人员凭“穗康码”绿码或蓝码通行，对红码人员按有关指引规范处置。后于2020年5月16日发布第9号《关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告》，通告第六条载明“稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市、宾馆、餐馆、农贸市场等工作生活场所……”。关于张志海要求御峰公司变更2016年7月22日签订的《补充协议》第6条及2016年12月23日签订的《补充协议》第4条中关于的电费收费约定标准为按中国南方电网电度电价标准计算，以及变更分摊管理费标准为每月合计支付10320元。张志海称，电网单价三四年来一直降价，2020年3月至5月期间的电度电价约为0.68元，御峰公司收取的电费却从0.8元涨到1.2元，是不合理的，张志海当时在变更后的补充协议上签字是由于想承租案涉物业才迫于无奈接受该条件。分摊管理费主要用于支付物业管理部的工资，该费用按照约定由张志海支付，但由于御峰公司现在辞退了多名员工，影响物业服务质量，张志海以情势变更为由要求变更原约定。御峰公司称，双方约定的电费标准是符合租赁市场惯例的，除包含实际产生的电费外，还包含了电力设备安装和维护的成本，且该约定系经过双方协商一致才达成，如张志海认为该条款不公平，也应当在一年内行使撤销权，但该期间已届满，张志海如当时表示不同意，御峰公司也不会将案涉物业出租给张志海；至于分摊管理费，御峰公司并未辞退多名员工，是因为提供了电子停车设备才辞退了一两名员工，即使辞退了也并不影响管理经营。本院认为，御峰公司与张志海签订的《承包经营合同》及三份补充协议，虽名为承包经营，但双方约定由御峰公司提供房屋场地，张志海按月交纳固定的使用对价并自负盈亏，双方之间主要的合同关系应属房屋租赁合同关系，合同中所约定的承包费为租金。上述四份合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、御峰公司与张志海之间关于电费、分摊物业管理费约定应否变更；二、张志海的欠费情况，以及御峰公司要求张志海支付2020年3月租金余款65420元的主张是否成立？三、张志海逾期支付租金等费用的行为是否构成违约，以及如违约所需承担的违约责任问题；四、御峰公司是否具有合同解除权。关于争议焦点一。（一）电费条款的效力问题。张志海主张第二份《补充协议》第6条及第三份《补充协议》中关于电费的约定不合理，系迫于无奈所签订，遂要求变更双方之间的约定为按中国南方电网电度电价标准计付电费。对此本院认为，首先，两份《补充协议》均签订于2016年，处于《承包经营合同》约定的承租期间的第六年，张志海对承租需支付电费的事宜是清楚知悉的，其在此情况下签订两份《补充协议》延长租期并同意电费按每度1.2元计付，不属于危困状态亦并非缺乏判断能力，亦未有证据显示其受到胁迫，张志海主张该电费标准并非其真实意思表示，理据不足。其次，退一步而言，即使该约定并非张志海的真实意思表示，其在2016年签订第二、第三份《补充协议》后按约定履行近四年期间而未曾向人民法院或仲裁机构请求予以撤销，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条的规定，其撤销权已消灭。最后，御峰公司对为何按每度1.2元的标准收取电费解释称该金额除包含实际产生的电费外，还包含了电力设备安装和维护的成本，该电费计费标准属于双方当事人的意思自治，张志海要求调整该计费标准，有违诚实信用原则，本院不予支持。（二）分摊管理费的调整问题，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案中，张志海主张御峰公司提供的物业管理服务与签订合同时存在巨大的差别，但未能提供证据予以证明，御峰公司对此亦予以否认，张志海应对其主张承担举证不能的后果，本院对其要求减半支付分摊管理费的主张不予支持。关于争议焦点二。当事人双方均确认张志海未支付应于2020年2月25日支付的3月租金及3月15日支付的2月分摊管理费，庭审后，张志海于2020年9月29日向御峰公司支付了65420元。御峰公司主张该款系用于支付2月分摊管理费20640元、3月7楼租金9000元及5楼、6楼的部分租金35780元，张志海尚欠5楼、6楼租金65420元。张志海抗辩称未付的3月租金应视为2月租金，与2月分摊管理费均应减免，其支付65420元是由于御峰公司停水停电迫于无奈而支付，并非其同意以该款支付。本院对此认为，第一，张志海租赁御峰公司提供的客房场地用于酒店经营，疫情或疫情防控措施会导致承租人营业收入明显减少，继续按照原合同约定支付租金对承租人而言并不公平，结合2020年2月小区封闭管理和3月、4月有条件地控制宾馆出入人员，以及2020年5月16日起才全面放开宾馆等公共场所的情况，基于公平原则，受疫情影响的风险应由出租人与承租人共担。第二，结合张志海向御峰公司支付租金及沟通减免租金的情况，张志海已缴纳2020年2月及4月之后的租金，租金部分仅就2020年3月租金与御峰公司存在争议，结合上述第一点，本院认定2020年3月的租金110200元（5、6楼101200元+7楼9000元）减半计算，张志海应按55100元支付。张志海要求减免的主张缺乏理据，本院不予采纳。第三，关于分摊管理费。结合《承包经营合同》第七条第（9）款及2016年签订的第二、第三份《补充协议》可知，该款为分摊物业管理费，包括停车场管理、大堂保安、工程管理、报税、收交水电杂费等人力成本，张志海作为租赁物业的使用人，在占有使用案涉物业期间无论是否进行生产经营，均应按照约定支付该款，御峰公司要求张志海支付2月份的分摊管理费20640元，本院予以支持。张志海以受疫情影响2月停业未经营为由主张该款免于支付，缺乏依据，本院不予采信。综上，张志海应支付给御峰公司的款项为租金55100元和分摊管理费20640元。第四，关于张志海在2020年9月29日支付的65420元所履行债务的确定问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十条规定：“债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行。”张志海在庭审后于2020年9月29日向御峰公司支付了65420元，现张志海未能举证证明其在清偿时指定履行的债务，而其在付款时尚欠应于2020年2月25日支付的3月租金55100元及应于3月15日支付的2月分摊管理费20640元，基于上述法律规定，张志海所付65420元应先用于清偿55100元，后清偿分摊管理费20640元。按上述顺序对65420元进行清偿，张志海已付清拖欠的租金，尚欠分摊管理费10320元（65420元-55100元），因此，御峰公司要求张志海支付租金及利息，本院不予支持。因本院对御峰公司主张的清偿顺序不予支持，御峰公司原要求张志海支付分摊管理费20640元并支付自起诉之日即2020年6月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院对该主张予以裁判。如前所述，因张志海系于2020年9月29日才支付其中的10320元，至今尚欠10320元未付，故张志海应向御峰公司支付分摊管理费10320元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向御峰公司分两段支付利息，第一段以20640元为基数自2020年6月5日起计至9月29日止，第二段以10320元为基数自2020年9月30日起计算至付清款日止。御峰公司主张中超出部分，本院不予支持。关于争议焦点三。依照第三份《补充协议》的约定，当事人双方变更缴纳租金的期限为每月25日前交纳下月租金，御峰公司主张张志海逾期缴纳2020年2月至8月期间的租金，构成违约，要求张志海依照《承包经营合同》第五条的约定按月利率2%的标准支付逾期付款违约金。对此本院认为，第一，如前所述，张志海租赁御峰公司提供的客房等场地用于酒店经营，疫情或疫情防控措施会导致承租人营业收入明显减少，张志海在迟延履行期间亦多次向御峰公司提出受疫情影响的事宜，后也陆续足额支付了租金款项，张志海请求免除合理期限内的迟延履行违约责任，合理合法，本院予以采纳。第二，因案涉租金系当月25日前支付次月租金，故张志海受疫情影响迟延缴纳的租金月份为2020年3月、4月、5月、6月，其中3月租金系由于存在争议于9月付清，4至6月租金已于5月30日前付清，张志海无需对该四个月的租金支付迟延履行违约金。第三，（一）张志海应于2020年1月25日前支付2020年2月的租金，经御峰公司同意，张志海余38077元需于当年春节后及时支付，双方并未明确约定该款的具体支付期限，但张志海经御峰公司催促于2月15日前支付却直至3月5日才付清该款，该笔债务产生时并未受疫情或疫情防控措施所影响，结合御峰公司的催收情况，本院认定张志海自2月16日起逾期，逾期时间为19天。（二）张志海应于2020年6月25日支付7月租金120320元，7月25日支付8月租金120320元，御峰公司主张张志海分别于7月5日、8月1日付清，分别逾期10天、7天，因张志海在提交其他月份支付租金流水的情况下未对该两个月提供证据证明已按时付租，本院对御峰公司的主张予以采信。结合上述两项，张志海应对38077元逾期支付19天、120320元逾期支付10天、120320元逾期支付7天的违约行为支付逾期付款违约金。至于逾期支付租金的违约金计算标准，合同约定为按每日5‰计算，御峰公司自愿调整为按月利率2%计算，结合合同规定履行情况、守约方御峰公司的损失情况以及违约方张志海的违约程度，本院认定张志海应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向御峰公司支付逾期付款违约金，经计算，逾期付款违约金合计450.20元（38077元×4.05%×1.5×19天/360天+120320元×3.85%×1.5×17天/360天），御峰公司主张中超出部分，本院不予支持。关于争议焦点四。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，依照《承包经营合同》第5条的约定，张志海需于每月月底前10天向御峰公司支付下月承包费，非经御峰公司同意，逾期30天不交纳租金的，御峰公司有权解除合同，收回该物业，没收保证金。如前所述，本院认定张志海需承担违约责任的逾期支付租金情况为：38077元逾期支付19天、120320元逾期支付10天、120320元逾期支付7天，御峰公司据此要求解除案涉合同并收回案涉物业。对此，本院认为，第一，案涉合同即将履行届满，当事人需审慎行使合同解除权。案涉房屋租赁合同的租赁期为2010年4月1日至2023年6月29日，为期13年有余，至御峰公司要求解除案涉合同时已履行10年，合同即将履行完毕，应综合整个合同履行期间的履行情况审慎对待合同的解除权。第二，张志海的违约程度较为轻微，合同具备继续履行的基础，并不影响合同目的的实现。御峰公司确认张志海在2020年1月之前不存在逾期的违约行为，在2020年1月之后，结合御峰公司提交的明细表和张志海提交的转账记录可知，张志海确实存在逾期支付租金及公摊管理费和水电费的情况，但御峰公司所主张的张志海逾期支付款项的违约行为，均发生在新冠疫情防控戒严期间，张志海在其取得经营贷款后在合理期间内已付清了2月、4月至5月疫情防控戒严期间的全部租金，后也在诉讼过程中支付了3月的租金，并未欠付租金，张志海表明了继续履行合同的意愿，合同具备继续履行的基础，不影响合同目的的实现。第三，当事人行使权利、履行义务应遵循公平原则和诚实信用原则。案涉合同的继续履行，符合御峰公司与张志海签订合同的预期利益，并不会对御峰公司不公平，也有利于维护平等主体间交易的稳定。基于平等保护各方当事人的合法权益，秉承公平原则、诚实信用原则，维护市场交易秩序和市场交易安全，本案合同及补充协议不宜解除。御峰公司以张志海逾期支付租金为由要求解除合同及补充协议、收回商铺、没收履约保证金，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十条、第五百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张志海自本判决生效之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付逾期付款违约金450.20元；二、被告张志海自本判决生效之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付分摊管理费10320元及利息（计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分两段计算，第一段以20640元为基数自2020年6月5日起计至2020年9月29日止，第二段以10320元为基数自2020年9月30日起计算至付清款日止；三、驳回原告广州市御峰酒店有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张志海的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27040元，由原告广州市御峰酒店有限公司负担26925元，被告张志海负担115元；反诉案件受理费3359元，由被告张志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年三月二十四日书记员  陈晓敏高波