辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第00926号上诉人（原审被告）：丁宏伟，无职业。委托代理人：杨宗韬，大连新天地人和公共设施管理有限公司职员。被上诉人（原审原告）：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区中山路672号。法定代表人：孙滨，总经理。委托代理人：刘静，公司法务部经理。委托代理人：白晶，该公司商业管理部经理。原审原告大连友好物业服务有限公司（以下简称“友好物业”）与原审被告丁宏伟物业服务合同纠纷一案，沙河口区人民法院于2015年5月18日作出（2015）沙民初字第1475号民事判决，丁宏伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁宏伟及委托代理人杨宗韬，被上诉人友好物业的委托代理人刘静、白晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友好物业一审诉称：2013年12月25日，原告与被告签订《商用物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，物业单元位于大连市沙河口区中山路688号辰熙商场二层239号房屋，物业服务期限为2013年12月25日至2019年2月24日止。2013年12月25日，原告开始向被告提供物业服务。按照物业协议约定，该物业管理费为1.5元／天／平，由被告按季度缴纳。自2014年8月25日至今，被告以各种理由拒绝缴纳物业管理费，经原告多次口头及书面催缴无果，现诉至法院，请求判令被告支付自2014年8月25日至2015年2月24日拖欠的物业费82125元及按照日千分之五计算至2015年2月24日的违约金56666.25元。被告丁宏伟一审辩称：我租赁的是辰熙商场的房屋，与原告没有法律关系。我与原告没有签过合同，对此事不知情。原告主张违约金按日千分之五计算过高，不同意支付。一审法院审理查明：2013年12月25日，被告丁宏伟与大连辰熙房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定被告租赁大连辰熙房地产开发有限公司所有的位于大连市沙河口区中山路688号辰熙商场二层239号房屋，面积为300平方米，租赁期自2013年12月25日至2019年2月24日止，物业管理人为原告大连友好物业服务有限公司，物业管理费由被告按双方约定标准缴纳。原告系三级资质物业服务企业，有效期至2016年4月20日。当日，原告与被告签订《商用物业管理服务协议》，该协议首页记载甲方为大连辰熙房地产开发有限公司，系物业管理人，协议尾页甲方签章处盖有“大连友好物业服务有限公司合同专用章”，乙方签章处系被告签名。双方约定被告承租的大连市沙河口区中山路688号辰熙商场二层239号房屋为商业用途，物业服务期限自2013年12月25日至2019年2月24日，物业费费用标准为每平方米每日1.5元，服务期限内物业管理费总额821250元，交纳期限为季度预交，被告应于交纳期限届满前提前7天全额付清下一期间物业管理费，否则视为逾期交纳。被告未按规定及时足额缴付物业管理费及其他费用，原告应向被告发出违约通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未缴纳，原告可依次采取以下督促或救济措施，自应付之日起至被告实际付清之日止，每日按应付欠缴款项的5‰收取延迟履行违约金。该协议附有物业费缴纳明细表载明：2014年8月25日至2014年11月24日物业费41062.50元，缴费日期为2014年8月10日；2014年11月25日至2015年2月24日物业费41062.50元，缴费日期为2014年11月10日，该明细表上有原告的盖章及被告的签名。2013年12月30日被告向原告交纳了5000元装修保证金，原告向被告出具了收款收据。2014年9月1日，被告通过中国建设银行向原告账号为21×××05汇入36250元，用途为物业费。2014年9月2日，大连辰熙房地产开发有限公司向原告通过中国建设银行向原告账户为21×××05转账17187.5元。被告在经营使用的涉案商铺过程中，自2014年8月25日起未缴纳物业费，截止至2015年2月24日，被告共欠缴物业费82125元（300平×1.5元／平／天×182.5天）。2014年8月11日，被告在《保证书》上签字，主要内容为：“本人丁宏伟，系新星际台球负责人，截止2014年8月11日尚欠大连辰熙房地产开发有限公司和大连友好物业服务有限公司的租金和物业费合计51250元（大写伍万壹仟贰佰伍拾元整），近日保证于2014年8月24日前将所欠租金和物业费全部付清。如未能付清，本公司将解除与您的合作关系，并请您于2014年8月24日撤离本商场”。一审法院认为：商厦、写字楼、公寓和其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。大连辰熙房地产开发有限公司作为大连市沙河区中山路688号辰熙商场二层239号房屋所有权人，与原告签订的《房屋租赁合同书》中约定案涉房屋物业管理人为原告。被告作为涉案商铺承租人和使用人签订的《商用物业管理服务协议》，合同的相对人应以签字或盖章为准，该协议落款处加盖有原告的合同专用章，系双方真实意思表示，合法有效，协议对收费标准及时间等作出了明确约定，故被告应当按照合同约定向原告按期缴纳物业管理费，逾期不交应当承担相应的违约责任。被告辩称与原告未签订过合同，不存在法律关系，结合双方签订的《商用物业管理服务协议》，以及协议签订后被告向原告交纳的装修保证金、通过汇款交纳的物业费、被告签写的《保证书》，可形成证据链证明原告与被告存在物业服务关系，合同已经实际履行，对被告的辩称，不予采纳。现原告要求被告给付拖欠的物业管理费82125元，予以支持。关于原告要求被告给付违约金一节，被告与原告签订的《商用物业管理服务协议》约定，如被告未按期缴纳物业管理费，每日按应付欠缴款项的5‰收取延迟履行违约金，故原告请求被告支付违约金属合理，但被告提出约定的违约金过高请求予以调整，符合事实及法律规定，应予以调整，违约金以日万分之三标准计算为宜，按照双方确定的物业费季度缴纳时间2014年8月10日、2014年11月25日分段计算如下：2014年8月25日至2014年11月24日所欠物业费41062.50元自2014年8月10日至2015年2月24日计算违约金为2254.33元（41062.5元×0.3‰×183天）；2014年11月25日至2015年2月24日所欠物业费41062.50元自2014年11月10日至2015年2月24日计算违约金为1305.79元（41062.5元×0.3‰×106天），合计3560.12元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告丁宏伟于本判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司物业管理费82125元及违约金3560.12元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3080元（原告已预付），减半收取1540元，退回原告1540元，由原告承担600元，被告承担940元，给付时间同上。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宣判后，丁宏伟不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；解除双方物业合同。主要上诉理由如下：1、原审法院认定上诉人在《商用物业管理服务协议》和该协议所附物业缴费明细表上签字与事实不符，上诉人签字时该协议首页甲方记载为大连辰熙房地产开发有限公司，上诉人签字后对方拿回去盖章后返回的合同尾页处盖有被上诉人的合同专用章，故该合同上诉人不承认。并且物业费过高，没有物业服务，停水停电，该合同被上诉人是以合法形式掩盖非法目的，要求二审法院解除；2、原审法院认定上诉人在《保证书》上签字，上诉人不予承认。上诉人签字只是收到而不是对内容的认可，无法律意义，并不能作为证据使用；3、原审法院所认定的装修保证金折抵物业费及两次交纳物业费均不属实，均是上诉人交给大连辰熙房地产开发有限公司的房屋租金。被上诉人友好物业二审辩称：案涉《商用物业管理服务协议》是双方所签，协议内容是物业管理服务，已经明确物业交费明细，并在协议中说明该协议是由物业管理人和物业使用人签订。合同签署是以签字和盖章为准，签字人和盖章确实为被上诉人和上诉人本人，所以双方《商用物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，双方各执一份，上诉人收到协议，也未提出协议主体的异议，并且其已经通过银行汇款、现金等形式向被上诉人交纳过物业费，同时也签署了保证书，可以证明被上诉人与上诉人之间存在物业服务合同关系，合同已经实际履行。根据物业费标准，案涉房屋为商业性公建，实行市场调节价，由双方合同约定，协议已经明确了收费标准和收费时间，所以上诉人应该按照合同约定向被上诉人交纳物业管理费。原审认定事实清楚，请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另行查明，上诉人丁宏伟所承租的商用房屋所有权人大连辰熙房地产开发有限公司是委托被上诉人物业服务管理并收费。上诉人丁宏伟曾在其身份证复印件上注明“本人同意把五千元装修保证金转物业费”。本院所确认的上述事实，有原审采信的证据及被上诉人在二审期间提供的《辰熙·星海国际大厦物业服务合同》、丁宏伟签字的身份证复印件及双方当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，案涉《商用物业管理服务协议》虽然首部物业管理人处书写的是案外人大连辰熙房地产开发有限公司，但协议盖章是被上诉人，同日双方所签署的《房屋租赁合同书》中也明确约定案涉房屋的物业管理人为被上诉人，且协议的内容均为物业服务管理的内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。该协议虽上诉人先签字，被上诉人后盖章，但上诉人收到返回的合同时对合同主体未提出异议，故该协议自被上诉人盖章时成立并发生法律效力。根据被上诉人提供的上诉人自己书写的将装修保证金转为物业费的证据、已交付的物业费票据及保证书等证据证明双方已经按照物业服务合同的内容实际履行物业服务合同。故上诉人提出未与被上诉人签订过物业服务合同的上诉主张与事实相悖，本院不予支持。上诉人提出该协议是以合法形式掩盖非法目的要求解除一节，首先，无论是合同无效还是解除，均以合同成立为前提，其提出的该项上诉意见与其上述提出的与被上诉人不存在物业服务合同关系的上诉意见相矛盾，自我否定了第一项上诉主张；其次，上诉人未能提供证据证明与被上诉人间所签订的合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形；再次，根据合同法相关规定，以合法形式掩盖非法目的的合同是自始无效，不存在解除的问题。即使双方物业服务合同存在解除的约定或法定情形，因上诉人在一审时未提出主张，不属于二审法院审查的范围，如果上诉人认为双方物业合同具备解除的条件，应当另行主张。上诉人提出被上诉人未尽物业服务义务，无权收取物业费一节，亦未能提供相应的证据证明，且被上诉人所主张的是其对上诉人所使用的物业停水停电之前的物业费，故上诉人该上诉主张本院不予支持。关于上诉人提出物业费过高一节，案涉房屋为商业性公建，实行市场调节价，由双方合同约定，协议已经明确了收费标准和收费时间，所以上诉人应该按照合同约定向被上诉人交纳物业管理费，故上诉人该上诉主张亦无法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人丁宏伟负担。本判决为终审判决。审判长  王丽明审判员  宁 宁审判员  王慧莹二〇一五年九月九日书记员  李 波