上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第917号上诉人(原审原告)李利民。委托代理人刘洪涛，上海源泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)张昊颉。委托代理人梁述磊，上海沪港律师事务所律师。委托代理人陈佳佳，上海沪港律师事务所律师。原审第三人上海宝原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人张士文。上诉人李利民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月19日，李利民(乙方，买受方)与张昊颉(甲方，出卖方)及上海宝原物业顾问有限公司(丙方，居间方，以下简称“宝原公司”)三方签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价人民币(以下币种均为人民币)236.9万元。乙方支付意向金1.6万元，经甲方签收后转为定金，若甲方违约不出售房屋，应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买房屋，则已支付甲方的定金不予返还。同日，李利民与张昊颉签订《房地产买卖合同》，主要约定，签订本合同后40日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首付款72万元在签订示范合同直接或通过宝原公司转付张昊颉，第二期房款80万元由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。双方以交易中心出具李利民为权利人的房地产权证且第二期房价款到达张昊颉指定账户后5日内，对房屋进行验看、清点，确认无误后，由张昊颉交房给李利民，并支付尾款2万元。其他房价款84.9万元通过现金支付。上述协议、合同未对系争房屋内的家具如何处理作出书面约定。签订合同当日，李利民向张昊颉支付定金1.6万元。2014年8月，李利民起诉至原审法院，称其确有购买意愿，但在2014年2月28日，因其与张昊颉在房屋的交付时间、尾款支付以及屋内家具家电的折价均未能协商确定，导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》，现张昊颉已将系争房屋出售给他人，无法继续履行合同，李利民要求张昊颉返还定金1.6万元，但未果，故请求判令张昊颉向李利民返还1.6万元。原审另查明，2014年1月25日，李利民向张昊颉发短信希望张昊颉对房屋内需要搬走的东西进行明确。当日下午，李利民至张昊颉处，双方未能就所搬走的家具等达成一致意见。2014年2月28日，李利民与张昊颉至宝原公司处欲签订《上海市房地产买卖合同》，最终未签订。2014年3月，张昊颉将系争房屋另行挂牌出售。2014年3月10日，李利民妻子向宝原公司业务员程振询问定金如何处理，程振表示：“……这种情况她也了解了是退不了的，因为是你这边那天放弃的，我们定的签合同时间已经过去好多天了，所以我也没办法。”接着，李利民妻子向程振询问能否继续购买系争房屋，程振表示原先打算约双方再谈谈，后张昊颉态度变了，已将房产证交给张昊颉。而后，程振又提到按理李利民要赔偿中介费的，但考虑到李利民还是要在该处买，就把该事情压下来了，另提及“这套房屋的事情我知道我有些地方做的不到位你对我可能有看法，但我绝对没有偏袒对方的意思……”。李利民妻子则表示都没有完全谈拢，程振一个劲的催着签订意向合同，并表示张昊颉这边本来都谈好了，后来临时又变卦，李利民纯粹是被动违约的。原审审理中，李利民表示，2014年2月28日，双方主要就家具问题进行洽谈，张昊颉希望家具放在房屋里面折价给李利民，李利民则认为房款已经包括家具；后续协商中，李利民认可张昊颉可以搬走系争房屋内的桌子、柜子等，但是张昊颉则提出包括空调的室外机等小的家具也要搬走，再加上房款支付时间、房屋交付时间也没有谈成，到了下午四点，因为李利民要出差，就终止协商了；后来李利民就没有和张昊颉联系了，直接和宝原公司联系。张昊颉则表示，当时李利民不认可张昊颉要搬走的家具，张昊颉可以不搬走房屋内的两个衣柜，但是李利民不让张昊颉搬走室外机在内的小家具等，双方没谈拢，李利民当场表示不买房屋，张昊颉就让宝原公司出具《解约证明》，去其他中介另行挂牌出售系争房屋。原审庭审中，张昊颉提供一份程振在2014年2月28日出具的《解约证明》，主要内容为，系争房屋原定于2014年2月28日签订示范合同，由于买受方单方面解除合同，不愿继续进行交易，出卖方即日起可继续出售系争房屋。经质证，李利民认为，无法看出该证明由程振如实书写，未写明解约原因，相关证明应由宝原公司出具，对该证据真实性不予认可。宝原公司则认为，该证明系程振签名，然内容不是程振起草的，无法认可。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李利民、张昊颉双方所签合同已对房款支付时间、房屋交付时间做出约定，可根据约定及交易情况进行履行，并不对双方履行合同构成实质障碍。本案一审争议焦点在于双方在签订合同时未对家具处理作出约定嗣后双方又不能协商一致时，李利民的行为是否构成单方解除合同。法院认为，依照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，李利民、张昊颉未对家具处理作出约定又不能达成补充协议，按交易习惯，不动产内可移动的桌子、衣柜或空调挂机等动产应归出卖方所有，出卖方有处分的权利。本案中，合同生效后，张昊颉既然已同意让渡部分动产的权利，在此情况下，李利民应积极协商以便合同继续履行。然从短信记录内容看，宝原公司的业务员称系李利民当天放弃致签约时间徒过，该陈述与之后宝原公司将房产证交还给张昊颉、张昊颉另行挂牌出售系争房屋等有关解约后续事项处理的事实相互印证，可以证明系李利民的放弃致双方无法继续履行合同，该放弃的表示应视为李利民违约不购买房屋，依照合同约定，李利民已支付的定金不予返还，现其起诉返还定金1.6万元，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院据此作出判决：李利民要求张昊颉返还1.6万元的诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人李利民不服，向本院提起上诉称：第一，《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》签订后，李利民与张昊颉在2014年1月25日以短信方式协商家具等事宜，这是对居间协议和买卖合同的变更，且是对实质性条款进行的谈判。实际上，居间协议和买卖合同中的房款是包括家具的，是李利民因为想要购买系争房屋而作的让步。最后，双方没有签订《上海房地产买卖合同》是因为对房屋交付的时间、尾款支付及屋内家具家电折价等事宜未谈妥，这属于实质性条款，且因张昊颉及其家人故意刁难而未将实质性问题谈妥，故违约方是张昊颉。第二，程振出具的《解约证明》的内容和日期均不符合常理，涉嫌造假。第三，程振在2014年3月10日15时6分发给李利民的短信内容为“可能性蛮大的，前两天她给我打过电话，问我她的房子能不能挂出去卖，我告诉最好不要挂，你这边还是想要的，礼拜一咱们就再约过来谈谈，谁知道今天态度就变了”。上述短信足以证明李利民与张昊颉是同意继续按照居间协议条款交易的，但张昊颉同意后又无故变卦。第四，因系争房屋是大户型，屋内家具很大，张昊颉无法处理，只能协商卖给李利民。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持李利民的原审诉讼请求。被上诉人张昊颉答辩称：2014年1月25日双方的短信往来不是对合同的实质性变更。李利民单方面臆测张昊颉无法搬走家具，事实上，家具是可以移动的，属于张昊颉。房地产买卖合同对于房屋交付、尾款支付已作约定，是李利民单方面解除合同才导致合同无法履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人宝原公司陈述称：居间协议和房地产买卖合同约定的房屋价格不包括家具。居间协议和房地产买卖合同签订后，李利民就到外地出差，且李利民认为张昊颉应赠送系争房屋内的家具，但张昊颉不同意，双方最后未能签订《上海市房地产买卖合同》。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，李利民、张昊颉在签订《房地产买卖合同》时，未对系争房屋内家具等动产的处理作出书面约定，双方亦无确切证据证明对上述事项另达成补充协议，故可认定系争房屋内的家具及空调挂机等动产应归张昊颉所有，其有权作出相应处分。原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据认定双方最终未能继续履行合同系因李利民在2014年2月28日当日表示放弃所致，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院认同。李利民的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由上诉人李利民负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年九月十日书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……