北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8801号原告：谢承颖，男，1981年12月30日出生，住台湾省。委托诉讼代理人：杜超，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：宜宾红楼梦酒业股份有限公司，住所地四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。法定代表人：文万彬，董事长。被告：浙江凯恩特种材料股份有限公司，住所地浙江省遂昌凯恩路1008号。法定代表人：刘溪，董事长。二被告委托诉讼代理人：宫兆明，北京圣伟律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：韩羽嘉，北京圣伟律师事务所实习律师。第三人：郭宣成，男，1963年11月22日出生，住北京市东城区。原告谢承颖与被告宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称宜宾红楼梦公司）、浙江凯恩特种材料股份有限公司（以下简称浙江凯恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法追加郭宣成为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告谢承颖的委托诉讼代理人杜超，被告浙江凯恩公司和宜宾红楼梦公司的委托诉讼代理人宫兆明、韩羽嘉及第三人郭宣成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢承颖向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告的租赁关系于2019年5月31日解除；2、请求判令二被告立即腾退位于北京市东城区内务部街××号房屋；3、请求判令二被告共同支付原告自2019年6月1日至实际腾退之日的占用费用；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于北京东城区内务部街××号院原属郭宣成所有。2011年12月23日，郭宣成与宜宾红楼梦公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给被告宜宾红楼梦公司办公使用，租期7年，自2012年5月31日至2019年5月31日。2012年3月，原告自郭宣成处购买了涉案房屋，基于买卖不破租赁的原则，原告取得涉案房屋所有权后并未影响被告宜宾红楼梦公司使用租赁房屋，并承继了原房屋租赁合同中出租方的权利义务，与被告宜宾红楼梦公司依约履行租赁合同。租赁期间，被告宜宾红楼梦公司未经原告同意擅自将涉案房屋交由被告浙江凯恩公司使用。2019年5月，按照房屋租赁合同约定，租赁关系将到期，原告拟自行使用涉案房屋，故多次通知被告宜宾红楼梦公司要求解除租赁合同关系并腾退房屋。但被告宜宾红楼梦公司并不仍退房屋，并让被告浙江凯恩公司占有涉案房屋且不支付任何费用。按照相关法律规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。恳请法院查明事实，判如所请。被告宜宾红楼梦公司辩称：不同意原告的诉讼请求。郭宣成与浙江凯恩公司就涉案房屋签订房屋租赁合同之日即2016年5月31日起，被告宜宾红楼梦公司与郭宣成之间的租赁合同关系即终止，被告宜宾红楼梦公司不再是涉案房屋的承租人。郭宣成将涉案房屋出售给原告时，双方恶意串通，未履行通知义务，侵害了被告宜宾红楼梦公司的优先购买权，故郭宣成与原告之间的房屋买卖合同应为无效合同。被告宜宾红楼梦公司未实际占有涉案房屋，无腾退涉案房房屋的义务，亦无支付涉案房屋占有费的义务。被告浙江凯恩公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2016年5月31日，被告浙江凯恩公司与郭宣成签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告浙江凯恩公司自2016年5月31日至2019年5月30日承租涉案房屋，租赁期限3年+3年，租金为1760130元。合同签订后，浙江凯恩公司按时支付租金。2019年，原告告知被告浙江凯恩公司其从郭宣成处购买了涉案房屋，要求后3年租金涨至190万元，并要求另行支付房屋押金，否则不再租给被告浙江凯恩公司。原告的行为违反了诚实信用原则，应按照原合同依法履行至2022年5月30日合同期限日。郭宣成与原告隐瞒涉案房屋产权变更的重大事实，给被告浙江凯恩公司造成了巨大的经济损失。原告的产权证及土地证取得不合法，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人郭宣成述称：同原告的意见。经审理本院认定事实如下：2011年12月23日，郭宣成（甲方）与被告宜宾红楼梦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将其所有的位于北京市东城区内务部街胡同××号，建筑面积437.52平方米，房屋29间，新翻建中式古建，出租给乙方，用途为办公、会所。租赁期间2012年5月31日至2019年5月31日。租金第一年和第二年每年150万元，第三年和第四年每年162万元。第五年、第六年和第七年每年1717200元。甲方应于2011年12月31日前将房屋按照约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应当结清各自应当承担的费用。经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。本合同实际为7年+3年租赁期限，在本合同7年租期到期后如甲方不自用，后3年乙方为第一承租人。本合同三方签字盖章生效后5个工作日之内乙方需将第一年租金150万元加房屋保证金25万元转账给甲方。在租赁期内，如甲方出售房屋或因任何原因更换产权人，乙方都不会干涉，但甲方须保障乙方在本合同规定下期限的完全使用权，甲方不得以此为由推卸甲方所有义务。2012年3月26日，郭宣成与原告签订《存量房屋买卖合同》，郭宣成将位于北京市东城区内务部街××号房屋（简称涉案房屋），产权证号为X京房权证东字第××号，出售给原告谢承颖，价款1500万元。原告于2012年4月23日取得涉案房屋的产权证。直到2019年，原告和郭宣成才将涉案房屋产权变更事宜告知被告宜宾红楼梦公司和浙江凯恩公司。上述房屋租赁合同签订后，郭宣成将涉案房屋交付被告宜宾红楼梦公司使用。被告宜宾红楼梦公司按照上述租赁合同约定的租金数额向郭宣成交纳了2012年5月31日至2016年5月31日期间的房屋租金，并实际使用涉案房屋至2016年5月31日。之后，涉案房屋由被告浙江凯恩公司使用至今，被告浙江凯恩公司以自己的名义向郭宣成缴纳租金，郭宣成亦向被告浙江凯恩公司开具发票。庭审中，被告浙江凯恩公司还提交了其与郭宣成就涉案房屋于2016年5月31日签订《北京市房屋租赁合同》，租期为2016年5月31日至2019年5月30日，同时注明本合同实际为3+3租赁期限，在本合同到期后如不自用后3年被告浙江凯恩公司为第一优先承租人。但对于该租赁合同，原告和郭宣成均称郭宣成未签订该合同，不认可“郭宣成”的签字。被告浙江凯恩公司庭审中称，其履行自己与郭宣成之间的租赁合同，并按照合同约定的租金数额向郭宣成交纳租金。基于被告浙江凯恩公司实际占有涉案房屋并以自己名义缴纳租金等法律行为，承办人向当事人释明，被告浙江凯恩公司与原告、郭宣成之间法律关系，跟原告与被告宜宾红楼梦公司之间的法律关系并非同一法律关系，本案仅审理原告与被告宜宾红楼梦公司之间的房屋租赁合同关系，原告、郭宣成与被告浙江凯恩公司之间的法律关系另案解决。基于此，被告浙江凯恩公司撤回反诉请求。另，被告宜宾红楼梦公司对本案的原告提出反诉请求，但被告宜宾红楼梦公司逾期未交纳反诉案件受理费用。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据查明事实，郭宣成就涉案房屋与被告宜宾红楼梦公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。租赁期间，郭宣成将涉案房屋出售给原告，根据“买卖不破租赁的原则”，上述租赁合同对原告发生法律效力。上述租赁合同履行过程中，自2016年5月31日起，被告宜宾红楼梦公司不再使用涉案房屋，涉案房屋实际由被告浙江凯恩公司使用，浙江凯恩公司以自己名义向郭宣成交纳租金，郭宣成也向被告浙江凯恩公司开具发票。虽然原告和郭宣成不认可与被告浙江凯恩公司重新签订房屋租赁合同，但郭宣成收取被告浙江凯恩公司支付的租金并向其开具发票的行为，至少说明郭宣成对其与被告宜宾红楼梦公司之间的租赁合同终止履行知情并同意。基于此，可以认定郭宣成与被告宜宾红楼梦公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年5月31日解除。因郭宣成与原告未将房屋产权变更事宜告知被告宜宾红楼梦公司，该解除对原告发生法律效力。被告宜宾红楼梦公司并未拖欠使用涉案房屋期间的租金，现也不占有使用涉案房屋，原告要求被告宜宾红楼梦公司交纳租金及腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告宜宾红楼梦公司逾期未交纳反诉案件受理费，按其自动撤回反诉处理。原告、郭宣成与被告浙江凯恩公司之间的法律关系，跟原告与被告宜宾红楼梦公司之间的法律关系并非同一法律关系，被告浙江凯恩公司是否应当交纳租金及腾房的问题，应另案解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告谢承颖与被告宜宾红楼梦酒业股份有限公司之间的租赁合同关系于2016年5月31日解除；二、驳回原告谢承颖的其他诉讼请求。案件受理费17714元，由原告谢承颖负担（已交纳）。如不服本判决，原告谢承颖可于判决书送达之日起三十日内，其他当事人可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二一年三月二十四日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤