广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2644号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市锐奇贸易有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：熊琴，职务:经理。委托代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：邓丹花，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖智荣，住湖南省双峰县。委托代理人：温舜猛，广东粤兴律师事务所律师。上诉人广州市锐奇贸易有限公司（以下简称锐奇公司）因与被上诉人廖智荣租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1838号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月23日，廖智荣与锐奇公司签订一份《商铺租赁合同》，约定由廖智荣承租锐奇公司位于广州市花都区狮岭镇雄狮东路5号（家宜多）三楼第A002号商铺（以下简称涉案商铺），用于经营联想、华硕品牌电脑，商铺建筑面积约78平方米，租期两年，从2012年9月28日起至2014年9月27日止。租金按建筑面积计算，每平方米单价120元，月租金9360元，每年递增12%。综合管理费按建筑面积计算，每平方米单价20元，月综合管理费1560元。廖智荣在签订合同时须缴纳两个月租金18720元作为履约保证金，并预缴一个月租金和综合管理费。后期缴款方式为每个月23号前预缴清下个月租金和管理费（如有调整锐奇公司以书面通知为准）。逾期未缴清的从24号起按应缴费用的1%每天计算违约金。逾期15天未缴清租金或管理费按违约清退处理。合同期满前35天内，双方可商议是否续签（续签条件以锐奇公司的书面通知为准），在同等条件下，廖智荣享有优先续约权。如廖智荣不再续签合同应在合同期满45天前以书面形式告知锐奇公司，否则视为违约。廖智荣有下列情形之一时，锐奇公司有权解除合同，廖智荣已交履约保证金锐奇公司不予退还：……2.逾期缴纳租金或管理费累计达15天。……合同还约定了其他内容。合同签订后，廖智荣向某甲公司交纳合同履约保证金18720元，锐奇公司将涉案商铺交付廖智荣使用。关于廖智荣交纳租金和管理费的情况，根据锐奇公司的陈述以及其开具的《收款收据》显示，廖智荣支付2012年9月28日至12月27日的租金合计22464元，支付2012年12月28日至2013年1月27日的租金9360元0.5=4680元，支付2013年1月28日至2月27日的租金9360元0.5=4680元，支付2013年2月28日至3月27日的租金9360元0.65=6084元，支付2013年3月28日至4月27日的租金6084元，支付2013年4月28日至5月27日的租金6084元，支付2013年5月28日至6月27日的租金93600.8=7488元，支付2013年6月28日至7月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2013年7月28日至8月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2013年8月28日至9月27日的租金7488元，支付2013年9月28日至10月27日的租金7488元，支付2013年10月28日至11月27日的租金7488元，支付2013年11月28日至2014年1月28日的租金12880元，支付2014年1月28日至2月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2014年2月28日至3月27日的租金9360元0.85=7956元，支付2014年3月28日至4月27日的租金9360元0.85=7956元，支付2014年4月28日至5月27日的租金9360元0.8=7956元，支付2014年5月28日至6月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2014年6月28日至7月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2014年7月28日至8月27日的租金9360元0.8=7488元，支付2014年8月28日至9月27日的租金9360元，另外廖智荣每月交纳管理费1560元至合同期满。廖智荣称因其不续签合同，锐奇公司要求其足额交纳2014年7月28日至9月27日两个月的租金，故其在2014年9月补交了2014年8月的租金，故2014年8月其支付的租金应为9360元，为此提交其补交2014年8月的租金收据予以证明。廖智荣称涉案商铺所在的狮岭电脑城因经营不善，锐奇公司为留住廖智荣继续经营，承诺每个月的租金打折，且合同约定的租金递增也未实际实行，廖智荣认为其每月按照锐奇公司发出的通知交纳租金，从未拖欠，对此，廖智荣提交狮岭电脑城于2013年3月28日及2013年6月28日发出的《通知》，拟证明租金减少是以锐奇公司的书面通知为准。锐奇公司质证对上述通知的真实性、合法性和关联性不予确认，认为通知上的盖章不是锐奇公司的公章。锐奇公司认为其从未与廖智荣协商租金打折或减少租金，廖智荣每个月交多少租金锐奇公司就收多少，廖智荣每月均有拖欠租金，锐奇公司称其每月均口头向某乙荣催缴租金，但廖智荣称保证金在锐奇公司这，不用担心会欠缴。合同期满后，廖智荣、锐奇公司未续签合同，廖智荣将涉案商铺交还给锐奇公司。另查，涉案商铺所在的建筑物由案外人杨某于2006年12月11日出租给深圳市家某多实业有限公司使用，租赁期限为十年，从2007年5月30日至2017年5月30日止。2012年2月17日，锐奇公司向深圳市家宜多实业有限公司承租了花都区狮岭镇雄狮东路5号家某多百货第三层，第三层建筑面积4000平方米，租期由2011年12月1日至2017年5月30日止。为查明涉案商铺所在建筑物是否办理了规划报建手续，原审法院向广州市规划局花都分局发函咨询，该局复函：一、由于贵院来函所附的资料信息过于模糊，我局未能查到咨询地块相关规划报建信息；二、请贵院提供查询建筑具体建设位置、现场照片、用地权属资料，以便我局准确核查相关规划报建信息。为查明涉案商铺的权属情况，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函咨询，该局复函：经查广州市房屋管理系统及我局登记簿管理系统，未见位于广州市花都区狮岭镇雄狮东路5号（家宜多）三楼涉案商铺的登记信息（含预购商品房预告登记）。廖智荣于2014年10月13日向原审法院起本案诉讼，请求判令：1.锐奇公司立即向某乙荣返还履约保证金18720元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2014年9月28日起计至还清之日止；2.案件受理费由锐奇公司承担。锐奇公司在原审辩称：请求驳回廖智荣的全部诉讼请求，理由如下：1.廖智荣、锐奇公司于2012年9月23日签订《商铺租赁合同》一份，该合同明确约定了双方的权利义务。之后锐奇公司将编号A002号，面积78平方米的铺位交付给廖智荣使用，廖智荣使用商铺后并没有按合同第一至四条有关租赁面积单价租金递增，廖智荣没有按时和足额交纳租金和管理费，已经构成违约；2.关于续签合同问题，合同第四条约定廖智荣享有优先续约权，如廖智荣不再续签合同，应在合同期满45天前书面告知锐奇公司，否则视为违约。廖智荣没有在合同期满45天前以书面形式告知锐奇公司，也证明了廖智荣违约。合同约定每月租金是从23号开始交下个月租金，如果不交，租金违约金从24号开始计算。根据合同第九条第三项规定，廖智荣的履约保证金不能得到退还。锐奇公司原审反诉称：合同签订后，廖智荣一直没有按时、按面积足额交付租金和管理费，已构成违约，廖智荣应承担相应的违约责任，反诉请求判令：1.廖智荣支付租金67054.4元；2.廖智荣支付违约金67054.4元；3.廖智荣承担全部诉讼费用。原审诉讼中，锐奇公司变更反诉请求为：1.廖智荣支付房屋占有使用费134108.8元；2.廖智荣承担全部诉讼费用。廖智荣针对锐奇公司的反诉辩称：请求驳回锐奇公司的反诉请求，理由如下：1.我方从未有拖欠锐奇公司租金和管理费，因此锐奇公司要求我方补交租金和管理费没有事实和法律依据，因为双方签订合同后狮岭城的经营效益不好，为了留住廖智荣继续经营，锐奇公司承诺不再按照合同约定缴纳租金，每年12%递增的租金也不需要缴纳，并且承诺每月租金都有相应的折扣，具体折扣以锐奇公司的通知书折扣为准，这从我方提交的通知书和锐奇公司提交的收据里可体现，是相对应的。因此，廖智荣、锐奇公司签订的合同约定的金额由双方进行了变更，不再适用该合同约定的金额；2.假如知道廖智荣存在拖欠租金和管理费的行为，锐奇公司不可能让廖智荣继续经营到合同期满，锐奇公司也没有对廖智荣进行催缴，不合常理。并且锐奇公司的主张已经超过诉讼时效；3.签订合同之后我方并未存在违约行为，按照锐奇公司所发通知书缴纳相应租金、管理费和水电费，合同第四条约定廖智荣享有优先续约权，前提是以锐奇公司的书面通知为准，但至今锐奇公司至今没有发书面续约通知给廖智荣，因此我方无法在合同期满前45天告知锐奇公司。对锐奇公司变更的反诉请求，我方坚持认为我方没有拖欠锐奇公司租金，在合同实际履行期间，双方达成了变更租金的约定，具体体现在锐奇公司向我方出具的收款收据上显示的合同约定的租金乘以一定系数得出，这是锐奇公司给我方的租金优惠价格，我方足额缴纳，没有拖欠。原审诉讼中，原审法院依法向某乙荣、锐奇公司行使释明权，若涉案合同为无效合同，廖智荣、锐奇公司是否变更诉讼请求，廖智荣表示无需变更诉讼请求，锐奇公司表示若合同为无效合同，根据市场的实际情况，廖智荣应支付的房屋占有使用费应计算为其拖欠的租金的两倍，故变更诉讼请求为：1.廖智荣支付房屋占有使用费134108.8元；2.廖智荣承担全部诉讼费用。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经原审法院多次释明，廖智荣、锐奇公司均未提交证据证明涉案综合楼已取得建设规划许可证或经主管部门批准建设，原审法院向规划部门和房管部门发函调查，亦未查到涉案建筑物已办理规划报建手续或办理权属登记的记录。故廖智荣、锐奇公司签订的《狮岭电脑城商铺租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”廖智荣要求锐奇公司返还保证金符合法律规定，予以支持。因合同无效，双方均有过错，廖智荣要求锐奇公司支付保证金利息依据不足，不予支持。关于锐奇公司要求廖智荣支付房屋占有使用费的诉讼请求。根据锐奇公司开具的租金收据书写的内容，廖智荣支付的租金金额均由约定的月租金乘以一定折扣得出，廖智荣均按打折后的金额支付租金，锐奇公司认为廖智荣一直拖欠租金，其对廖智荣进行了催缴，但无提交证据证明，对此不予采信。锐奇公司接受廖智荣支付的租金，长达两年时间，而未对廖智荣减少交租金额提出异议或对廖智荣欠租进行催缴，而廖智荣陈述的双方约定租金打折的说法，与廖智荣每月的交租记录，以及租金收据书写的折扣内容对应一致，逻辑充分,且按常理，如果当时廖智荣尚拖欠锐奇公司的租金，锐奇公司应先将廖智荣所交租金偿还之前拖欠租金，再将多余部分计算入之后的租金范围，对此，锐奇公司亦无合理解释。综上，原审法院对廖智荣陈述的双方约定减租的事实予以采信。廖智荣按照双方变更后的租金标准足额缴纳了租金，锐奇公司认为廖智荣拖欠租金、要求廖智荣按拖欠租金的两倍标准支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2015年3月17日作出判决:一、锐奇公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某乙荣返还保证金18720元；二、驳回廖智荣的其他诉讼请求；三、驳回锐奇公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费268元，反诉案件受理费1491元，均由锐奇公司负担。判后，锐奇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》无效，是错误的。因为涉案房屋是否处于城镇规划区内或者是乡、村庄规划区内，至今没有查清；二、假设原审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》无效是正确的，本案应完全执行无效合同“恢复原状”的处理原则，但原审法院没有这样做是错误的。首先，根据无效合同恢复原状的处理原则，房屋占有使用费应自交付房屋之日起计至房屋返还时止即2012年9月28日起至2014年9月27日止，并参照合同约定的月租金标准计算，包括每年递增12%计算次年租金。其次，原审法院以廖智荣向某甲公司交付租金计算方法作依据进而认定锐奇公司放弃对其余未交租金的主张，明显缺乏事实和依据。综上，廖智荣向某甲公司支付保证金为人民币18720元；廖智荣向某甲公司支付租金为人民币171064元；廖智荣应向某甲公司支付房屋占有使用费为人民币238118.4元[9360元/月×12个月+9360元/月×(1+12%)×12个月]。上述三项数据相加减后，廖智荣应向某甲公司支付房屋使用费48334.4元。为此，锐奇公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项；二、改判廖智荣向某甲公司支付48334.4元房屋使用费；三、本案一、二审案件受理费均由廖智荣承担。被上诉人廖智荣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点有二，其一是双方所签订《商铺租赁合同》的效力问题；其二是廖智荣是否应向某甲公司支付房屋占有使用费。关于双方所签订的《商铺租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”原审法院依据上述司法解释第二条的规定认定涉案合同应属无效，并无不当，本院予以认可。因锐奇公司并无提供证据证明涉案房屋不属于城市、镇规划区或乡、村规划区内，故其以涉案房屋处于城镇规划区内还是乡、村庄规划区内的状态不明为由认为原审法院适用法律错误，依据不足，本院不予采纳。因合同无效，锐奇公司收取廖智荣保证金缺乏依据，故原审法院判令锐奇公司返还保证金并无不当，本院予以认可。关于房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故在合同无效的情况下，廖智荣应参照双方约定的租金标准支付涉案房屋占用期间的房屋占有使用费。廖智荣对此主张租赁期间其已按照锐奇公司的通知付清了租金，本院认为，根据锐奇公司开具的租金收据书写的内容，反映锐奇公司所收取的每月租金金额均由约定的月租金乘以一定折扣得出；同时，锐奇公司认为廖智荣一直拖欠租金，其对廖智荣进行了催缴，但无提交证据证明。综合上述情形，廖智荣关于双方约定减租的陈述合理，本院予以采纳，鉴于廖智荣已按照双方实际变更后的租金标准足额缴纳了租金，故锐奇公司上诉要求廖智荣支付房屋占有使用费的理由不充分，本院不予支持。综上所述，锐奇公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1476.36元，由上诉人广州市锐奇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年××月××日书记员  杨银桃