广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4164号上诉人（原审被告）：广州市港龙实业有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：杨松波，该公司总经理。委托代理人：黄静仪、余琳，广东周航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧邦柱，住湖南省宁乡县。被上诉人（原审原告）：王莹，住湖南省宁乡县。上述两被上诉人委托代理人：李永快，广东道怡律师事务所律师。上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院(2015)穗增法民三初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街新新七路313号太阳城御园居住小区的开发商。2012年4月24日，欧邦柱、王莹（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园（自编号B1栋群房）……1幢3层301房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）606213元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议书约定为准”。2012年8月21日和2013年12月11日，港龙公司分别出具了两张发票给欧邦柱、王莹收执，确认收到售房款424000元和首期款178632元。2013年11月13日，欧邦柱接收了涉案房屋。鉴于港龙公司迟延交楼，欧邦柱、王莹于2015年2月11日向原审法院提起诉讼，请求：一、港龙公司立即向其支付迟延交楼违约金82862元（以已付房款602632元为本金，按每日0.05％的标准，自2013年10月1日起计至2014年7月2日共275天)；二、诉讼费由港龙公司承担。港龙公司原审答辩称：欧邦柱、王莹的诉讼请求与事实不符，港龙公司是在具备了法定的交楼条件下通知欧邦柱、王莹收楼，欧邦柱、王莹也已经收楼，在整个收楼的过程中欧邦柱、王莹对房屋的情况是清楚的，双方也顺利完成了收楼手续。欧邦柱、王莹已经收楼，并不存在违约责任的计算问题。而且，根据已有的生效判决，违约责任计算至欧邦柱、王莹实际收楼之日。因此，欧邦柱、王莹的计算标准不准确，港龙公司不认可。原审法院另案查明以下事实：一、2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。二、欧邦柱、王莹所购买的涉案房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。欧邦柱、王莹原审庭审中主张以下事实：一、其在接收涉案房屋时已要求港龙公司提供涉案合同约定的收楼文件，但港龙公司没有提供。二、其在接收涉案房屋后发现不具备交房条件，在使用冷气设备时用电开关会跳闸。原审法院认为：欧邦柱、王莹与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同约定港龙公司应在2013年9月30日前将完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件的涉案房屋交付给欧邦柱、王莹，但涉案房屋截至2014年6月20日才完全具备上述居住使用条件。对此，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。欧邦柱、王莹要求港龙公司支付自2013年10月1日起的延期交房违约金，于法有据，予以支持。鉴于欧邦柱、王莹在2013年11月13日已接收了涉案房屋，故原审法院认为延期交房违约金应计算至该日止。经核算，港龙公司应向欧邦柱、王莹支付上述期间的延期交房违约金13257.90元（以购房款602632元为本金，以每天0.05%，延期44天计算）。欧邦柱、王莹要求港龙公司支付上述期间之后至2014年7月2日期间的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年4月17日作出判决：一、广州市港龙实业有限公司应于原审判决发生法律效力之日起十日内向欧邦柱、王莹支付延期交房违约金13257.90元；二、驳回欧邦柱、王莹的其他诉讼请求。一审案件受理费940元，由欧邦柱、王莹负担790元，由港龙公司负担150元。判后，上诉人港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定其未按照合同约定履行交付房屋义务，构成违约，属于认定法律事实错误。原审判令其支付逾期交房违约金依法无据。（一）其公司早在2013年8月已经向供电局申报永久用电，之所以无法如期达到永久用电条件的根本原因在于市政供电配套设备不足，而非因为其怠于履行义务；其公司已按照申请程序于2014年1月26日与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》申请开户，但由于广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件而导致该楼盘迟迟未能接驳通气。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第九条第四款第一、三项约定，其公司可据实延期交楼。（二）其公司作为开发商无权控制政府的审批行为、市政设施的配备与进程，其公司向广州市供电局提交申报材料之日起应视为其履行完毕应尽义务之日。二、涉案房屋具备交付条件后，欧邦柱、王莹迟迟不办理收楼手续，由此产生的迟延交楼责任不应归咎于其公司，原审不结合实际情况而是以欧邦柱、王莹接收房屋时间作为延期交房违约金计算的截止时间，依法无据。三、港龙公司虽存在违约情节，但并非全部违约，而是部分违约，且并未对欧邦柱、王莹造成实质性的经济损失，港龙公司多次提出违约金计算标准过高且不合理应当作出调整，但原审法院并未在庭审过程中就该事实进行认定，故原审法院在没有全面考虑事实的情况而径自作出判决属于事实不清。港龙公司上诉请求撤销一审判决，驳回欧邦柱、王莹的所有诉讼请求。被上诉人欧邦柱、王莹二审答辩称：原审判决仅以欧邦柱、王莹已接收涉案房屋为由继而认定港龙公司无需支付收楼之后的延期交房违约金于法无据，其不同意原审判决但没有提出上诉。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条第四款约定，如遇下列特殊情况之一，港龙公司可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况；第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。本院认为，原审法院对于欧邦柱、王莹与港龙公司之间的合同性质及各方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对港龙公司的上诉主张，本院认定如下：关于逾期交楼的违约责任问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条第四款的约定，如遇下列特殊情况之一，港龙公司可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。港龙公司作为房地产开发企业，对其公司开发的涉案房屋在交付时是否具备永久用电、永久用气的生活条件是可以预见的，理应承担开发建设风险，且上述生活条件亦不属于政府部门批准的事宜。港龙公司上诉主张因政府部门延迟批准，市政设施配备不足而有权延期交楼的主张不成立。港龙公司未依合同约定的时间2013年6月30前将具备四通生活条件的房屋交付买受人已构成违约，原审认定港龙公司应承担相应的违约责任并无不当。关于逾期交楼违约责任的截止时间。涉案小区于2014年6月20日具备商品房买卖合同中约定的永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气等交楼条件，港龙公司在涉案房屋尚未符合上述交楼条件前要求欧邦柱、王莹收楼，该收楼通知不具法律效力。但鉴于欧邦柱、王莹已于2013年11月13日实际接收涉案房屋，原审法院以欧邦柱、王莹实际收楼时间作为港龙公司计付逾期交楼违约金截止时间并无不当。关于违约交楼违约金的标准问题。港龙公司和欧邦柱、王莹已对延期交房违约金的计算标准作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，港龙公司上诉认为双方于合同中约定的违约金标准过高，但未能举证证实。据此，港龙公司主张违约金予以调整依据不足，本院不予采纳。鉴于欧邦柱、王莹没有提出上诉，对其答辩提出的异议，本案不予审查。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。港龙公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  蔡粤海代理审判员  曹佑平二〇一五年九月十五日书 记 员  谢 淳