江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2015）于民一初字第242号原告(反诉被告)鹰潭晟合道复房地产营销策划有限公司（以下简称：“晟合道复营销策划公司”）。法定代表人汪锦春，总经理。住所地江西省鹰潭市龙虎山景区排衙石大道1号。委托代理人汪占魁，浙江国圣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）赣州市为尔房地产开发有限公司（以下简称：“为尔房地产公司”）。法定代表人胡益飞，董事长。住所地江西省赣州市于都县贡江镇龙脑一段诚鑫名居。委托代理人李力军，江西锐泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告晟合道复营销策划公司与被告为尔房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晟合道复营销策划公司的委托代理人汪占魁，被告为尔房地产公司的委托代理人李力军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月21日，原告晟合道复营销策划公司作为乙方与被告为尔房地产公司作为甲方签订《独家销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家销售代理甲方开发的于都县学府商街3号地块房地产商业项目，销售代理合作期限自2014年2月21日起至2014年12月31日止。客户已签署《商品房买卖合同》且已支付完购房首付款，视为该套房源销售成功，代理佣金按已销售商品房总合同金额的9％结算，甲方对代理佣金结算单核对完毕签字确认后3天内支付代理佣金，代理佣金每月结算并支付一次。合同签订后，原告依约积极开展销售代理工作，累计为被告销售商品房合同金额达4000余万元。但被告却从涉案楼盘4月份开盘销售后的第二个月起就不足额向原告支付代理佣金。原告一直向被告催讨，但被告却屡屡拖延。截止原告起诉止，被告仍拖欠原告代理佣金963756元。为维护合法权益，请求依法判决被告向原告支付代理佣金963756元；被告向原告支付逾期付款利息损失暂计49476元（按同期银行贷款基准年利率5.6％计算，自2014年5月23日暂计算至2015年3月18日，实际计算至判决确定的付款之日止）。本案诉讼费由被告承担。被告辩称：2014年2月21日，原告与答辩人签订了《赣州市于都县学府商街3号地块房地产商业项目独家销售代理合同书》，合同第十条第三款约定代理佣金结算标准按已售商品房总合同金额的9%结算，销售成功后由答辩人支付代理佣金。合同签订后，双方同意将代理佣金的结算标准调整为按已售商品房总合同金额的8.3%结算。原告诉称代理佣金结算标准按已售商品房总合同金额的9%结算与客观事实不符。原告自2014年4月起至同年12月20日止代理销售商品房的佣金数额应为3450039.73元。答辩人自2014年3月3日起至11月20日止先后向原告汇款共计2572733元。2014年12月30日，答辩人在征得原告的同意后，为其代发员工工资和佣金330000元。2015年2月6日，答辩人应原告的要求通过转账的方式代付给其员工董银海、李志宏、伍文涛、王颖等四人的工资65288元。答辩人代原告支付的上述员工的工资和佣金共计395288元应予充抵销售代理佣金。为此，答辩人仅余482018.73元代理佣金尚未支付。原告起诉要求答辩人向其支付代理佣金963756元是错误的。依合同约定，原告应开具收取代理佣金的发票给答辩人，然而，原告在收取代理佣金2968021元之后，尚有547173元代理佣金长时间拒不开具发票，因而造成答辩人的帐务处理困难。由于对剩余销售代理佣金的支付尚有争议，且原告收取代理佣金后拒不开具发票，原告要求答辩人支付逾期付款的利息损失不能成立。代理销售期间，因原告没有尽责催促已经认购商品房的客户在预订期限内签约付款，超期支付购房款，直接造成了答辩人的经济损失近十万元。原告自2014年4月起至12月31日止仅代理销售了188套，只占开盘房源的56.5%，没有完成依照合同约定的70%以上销售指标，显属违约。2014年9月6日，因原告长期拖欠员工工资，导致其员工在于都信息网上发布信息，信息发布后，答辩人的良好名誉和形象因此遭受到了严重损害，商铺销售业绩因此急剧下滑到低谷,原告理应承担违约责任，赔偿答辩人的经济损失。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求，被告反诉称：2014年2月21日，反诉人与被反诉人签订了《赣州市于都县学府商街3号地块房地产商业项目独家销售代理合同书》，反诉人委托被反诉人代理销售反诉人开发的于都县学府商街3号地块“华联商厦”一楼商场铺位，代理销售期限自2014年2月21日起至2014年12月31日止。同时，合同书还对双方的权利义务、销售业绩考核和代理佣金的结算及支付方式等内容进行了约定。合同签订后，双方同意将代理佣金的结算标准调整为按已售商品房总合同金额的8.3%结算，并将佣金结算和支付的时间协商变更为根据销售业绩情况不定期结算和支付代理佣金。合同履行过程中，被反诉人没有切实全面履行合同义务，构成加害履行。被反诉人的违约行为主要表现为，一、被反诉人未依约开具收取代理佣金的发票，因而造成反诉人的帐务处理困难。二、被反诉人没有依约尽责催促已购商铺的客户及时支付购房款，有很多购房户存在超期签约付款的现象，直接造成了反诉人的经济损失。三、被反诉人没有依照合同约定完成商铺销售指标。自2014年4月6日开盘起至12月31日止被反诉人实际代理销售的商铺只有181套，只占开盘房源的54%。四、被反诉人拖欠员工工资致使反诉人的名誉受损，反诉人因此遭受重大经济损失。在委托代理销售期间，因被反诉人长期拖欠员工工资，其员工催薪无果之下于2014年9月6日在于都信息网上发布信息。信息发布后，反诉人的良好名誉和形象因此遭受到了严重损害，商铺销售业绩因此急剧下滑跌落低谷。反诉人3号地块“华联商厦”一楼商场铺位截止2014年12月31日尚有152套没有销售，按每套在房地产管理部门备案价格约260445元计算，该152套商铺的销售价款共计39587640元，按照同期银行贷款基准利率年利率5.6%计算，在2014年9月起至2014年12月止的长达四个月期间，每月的利息损失184742.32元，反诉人因此直接造成了738969.28元的利息损失。综上，由于被反诉人没有切实全面履行合同约定的义务，被反诉人理应承担违约责任，赔偿因其违约给反诉人造成的经济损失。为此，请求依法判令被反诉人赔偿反诉人的经济损失共计738969.28元。反诉诉讼费由被反诉人负担。反诉被告辩称：反诉被告认可本案双方在签订合同后经协商将代理佣金的结算标准由9%调整为8.3%，将每月结算起止日期由每月1日到月末调整为每月21日到下月20日，其他合同内容并未作变更，反诉原告仍应按合同约定在“对代理佣金结款单核对完毕签字确认后3天内支付代理佣金”。自2014年4月份开盘销售后，反诉原告没有一次是按照约定及时和足额向反诉被告支付代理佣金的，导致反诉被告公司资金严重困难，无法维持项目销售的正常运作，严重影响的该项目的销售业绩。反诉被告在本案合同期限内已经超额向反诉原告开具发票，不存在造成反诉原告账目处理困难的情况。反诉被告实际上经常催促客户付款，由于反诉被告每月代理佣金是根据到款情况来进行结算的，也就是说，客户签约后不付款，反诉被告是无法向反诉原告结算代理佣金的，故客观上反诉被告为早日收取代理佣金也必然会主动的催促客户付款。在合同履行过程中，反诉原告从未作出过任何因反诉被告未完成销售指标而要终止合同的意思表示，即说明反诉原告认可学府商街项目的销售状况，同意继续履行本案代理合同。五、自学府商街开盘销售后，反诉原告就开始长期拖欠反诉被告巨额代理佣金，导致反诉被告始终无法结清部分员工的报酬，由此才发生了相关投诉，故网上投诉的发生正是由于反诉原告拖欠反诉被告代理佣金造成的。从反诉原告提供的证据上看，相关投诉只是关于员工讨要工资的有关叙述，既没有负面评价学府商街项目的品质，也没有诋毁反诉原告的名誉和形象，根本不会导致学府商街项目销售业绩的急剧下滑。反诉原告所谓的相关信息的发布与销售业绩的下滑不存在因果关系。销售大幅下滑的主要原因就是反诉原告未按约向反诉被告支付代理佣金。因此，反诉原告据此主张反诉被告违约没有事实和法律依据。反诉原告主张的损失是以未售房源总价为基础计算的贷款利息，该损失计算方法也没有任何事实和法律依据。反诉原告主张因其名誉受损要求赔偿损失系侵权诉讼，但反诉被告从未在网上发布任何不利于反诉原告的信息，不是侵权主体，反诉原告应当另行向侵权人主张。综上，请求依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2014年2月21日，原告晟合道复营销策划公司与被告为尔房地产公司签订《赣州市于都县学府商街3号地块房地产商业项目独家销售代理合同书》。合同约定，被告委托原告独家销售代理被告开发的于都县学府商街3号地块房地产项目的所有商业物业，凡购买本项目商业物业的客户与被告签订《商品房买卖合同》并按照合同支付购房款，全部都视作原告完成销售代理的房屋；代理销售的期限自2014年2月21日起至2014年12月31日止；原告销售业绩考核指标为，自首期房预售证取得后且项目正式开盘后三个月内，完成每次开盘所售房源数量的70％以上或等同于该数量房源的销售指标，此后每三个月或每次开盘后三个月内，完成每次开盘所售房源数量的70％以上或等同于该数量房源的销售指标。如原告当期销售指标未完成，被告有权在5天内单方面终止本合同，并书面通知原告，如被告在5天内未终止合同，则本合同继续履行；客户已签署《商品房买卖合同》且已支付完购房首付款，视为该套房源销售成功。销售成功后，由被告每月按已售商品房的总合同金额的9%与原告结算并支付代理佣金；原、被告对每月的销售合同金额进行核算，被告应于收到代理佣金结款单后予以核对完毕并由被告授权代表签字确认，回复给原告。如果被告在3天内未签字回复的，视为被告认可该代理佣金结款单之内容。同时，合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约组织销售团队为被告开展销售代理工作，被告也依约向原告结算并支付代理佣金。自2014年4月1日起，被告未依合同约定定期与原告结算和支付代理佣金，经双方口头约定并以销售代理佣金结算表的形式确认，代理佣金结算期间变更为从每月的21日至下一月的20日止，代理佣金的结算标准调整为按已售商品房的总合同金额的8.3%结算。经双方结算，自2014年4月1日起至同年12月20日止，被告应支付原告代理佣金3450039.73元。自2014年3月3日起至同年12月20日止，被告先后支付原告代理佣金共计2902733元，尚欠原告代理佣金547306.73元。2015年1月5日，原告将2014年12月21日至12月29日销售代理佣金结算表（金额为57519元）、已签约未结算佣金结算表（金额为58930元）通过特快专递邮寄给被告并签收。经原告催收，被告未向原告支付所欠代理佣金，原告遂于2015年3月24日诉至本院要求处理。另查明，2014年9月7日，原告公司销售员工在于都信息网发布信息，声称原告拖欠其工资。2015年2月27日，于都县人力资源和社会保障局向原告下发（于）人社监字【2015】009号行政处理决定书，责令原告支付伍文涛等8名员工工资共计112415元。原告对该行政处理决定书不服，于2015年3月24日向赣州市人力资源和社会保障局申请行政复议。2015年5月18日，赣州市人力资源和社会保障局作出赣市人社复决定字【2015】9号行政复议决定书，撤销于都县人力资源和社会保障局作出的（于）人社监字【2015】009号行政处理决定书，由于都县人力资源和社会保障局在本复议决定生效之日起60日内重新作出行政处理决定。现该行政复议决定书已生效，于都县人力资源和社会保障局未规定期限内重新作出行政处理决定。2015年2月5日，李志宏、伍文涛、董银海、王颖向被告提出申请，声称原告共欠其四人工资65288元，要求被告在原告的佣金款中予以垫付。次日，被告向李志宏、伍文涛、董银海、王颖支付工资65288元。2015年3月13日，于都县人力资源和社会保障局向被告下发于人社【2015】14号协办函，要求被告在结算支付原告剩余佣金款时，协助扣减其所欠李志宏等8名员工工资共计112415元。庭审后，原告将第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期付款利息损失暂计6721元（以欠付代理佣金663756元为基数，按同期银行贷款基准年利率5.6％计算，自2015年1月12日起暂计算至2015年3月18日，实际计算至判决确定的付款之日止）。上述事实，有原告提交的销售代理合同、代理佣金结算表、已签约未结算佣金结算表、商品房买卖合同、签约信息表、首付款收据、特快专递单、（于）人社监字【2015】009号行政处理决定书、赣市人社复决定字【2015】9号行政复议决定书，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、销售代理合同、代理佣金结算表、电汇凭证、结算业务申请书、付款凭证、进帐单、承诺函、佣金发票、收文处理专用纸、信息抄告单、申请书、于人社【2015】14号协办函，本院依原告申请调取的建设银行借款借据、贷款支付凭证。以及当事人的当庭陈述在卷，经庭审质证，可以作为认定本案上述事实的依据。本院认为：原、被告签订的销售代理合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应依合同约定履行各自的义务。虽然合同对代理佣金的结算标准、期限均进行了明确约定，但根据双方确认的代理佣金结算表，可以证实双方对代理佣金的结算标准、期限进行了变更约定。对2014年4月至12月20日止的代理佣金金额，双方已结算并确认，被告理应据实支付。对2014年12月21日至12月29日的代理佣金57519元，以及已签约未结算代理佣金28930元，原告已将这二份代理佣金结算单通过快递的方式邮寄给被告，但被告在签收佣金结算单后，未在3天内签字回复原告。根据合同约定，该行为视为被告对佣金结算单内容之认可。同时，业经庭审查明，这二份佣金结算单所涉销售金额为已销售成功未结算部分的合同金额，被告亦应与原告结算并支付给原告。综上，扣除被告已支付的2902733元，被告尚欠原告代理佣金663755.73元。被告未依约履行代理佣金给付义务，其行为构成履行迟延。原告要求被告承担按同期银行贷款基准年利率5.6％计算利息的违约责任，其主张符合法律规定，应予以支持，但计算起止期间从起诉之日至付清款项之日较为合理。关于2015年2月6日，被告依李志宏、伍文涛、董银海、王颖申请，向其支付工资65288元能否在佣金中抵扣的问题。根据日常交易规则或法律法规的相关规定，被告代原告支付其所欠的员工工资，应当征得原告的同意或事后追认，或依据生效法律文书协助履行。虽然于都县人力资源和社会保障局向被告下发于人社【2015】14号协办函，但该协办函所依据的（于）人社监字【2015】009号行政处理决定书已被赣市人社复决定字【2015】9号行政复议决定书撤销。为此，被告代为履行缺乏法律依据，也未得到原告的事后追认，应由被告自己承担法律后果。关于被告要求原告承担违约责任，赔偿其经济损失738969.28元的反诉请求能否得到支持的问题。针对该反诉请求被告在反诉状提出了四点理由，庭审中，被告明确其主要理由是，原告员工的投诉行为致使被告的名誉受损，销售业绩下滑从而遭受重大经济损失。综观本案案情，原告员工在于都信息网投诉其拖欠工资的行为，与被告未及时依约向原告支付代理佣金具有一定的因果关系。从投诉内容而言，仅是员工讨要工资了陈述，并未对被告进行负面评价的语言，原告员工的行为与被告的名誉、形象和项目销售业绩下滑没有必然的因果关系。项目销售业绩下滑是由原、被告的经营管理、市场供需关系、当前经济形势等一系列因素相关联。换言而知，即使原告员工的投诉行为致被告名誉受损，其侵权主体应为原告员工而非原告，被告要求原告承担责任于法无据。根据合同约定，原告未依约完成销售业绩考核指标，被告有权在5天内单方终止合同。但在原告未完成销售业绩考核指标的情况下，被告仍未通知原告终止合同，直至合同履行期满。因此，应当视为被告对原告行为的一种默认。同时，被告以未销售房源总价按贷款基准利率计算的利息作为反诉主张的损失，该损失的计算方法缺乏法律依据。为此，被告的反诉请求本院不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告赣州市为尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭晟合道复房地产营销策划有限公司代理佣金663756.73元；被告赣州市为尔房地产开发有限公司向原告鹰潭晟合道复房地产营销策划有限公司支付所欠上述代理佣金的利息（自2015年3月24日至付清欠款之日止，按年利率5.6％计算）；驳回被告赣州市为尔房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费13919元，反诉费5595元。由原告负担3919元，被告负担15595元。如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  段德辉人民陪审员  钟志勇人民陪审员  孙菊英二〇一五年九月十七日书 记 员  张星辉