江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3805号上诉人（原审被告、反诉原告）陈秀祥，男，汉族，1971年5月27日生，华夏银行厦门分行员工。委托代理人刘露萍，女，汉族，1971年3月17日生，无业。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市莲花物业管理有限公司南京皇册家园管理服务中心，住所地南京市秦淮区双塘路19号。负责人孔凡华，该公司经理。委托代理人孙志凯，男，汉族，1983年6月18日生，该公司员工。上诉人陈秀祥因与被上诉人深圳市莲花物业管理有限公司南京皇册家园管理服务中心（以下简称莲花物业皇册家园管理中心）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈秀祥的委托代理人刘露萍、被上诉人莲花物业皇册家园管理中心的委托代理人孙志凯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莲花物业皇册家园管理中心原审诉称，陈秀祥系南京市秦淮区皇册家园三期某栋某单元702室业主，房屋面积为129.49平方米。按双方签订的前期物业管理服务协议、费用缴纳协议书、业主临时公约，约定陈秀祥应按照每月每平方米1.5元支付物业服务费，如逾期不给付，按照应交数额的日万分之五向莲花物业皇册家园管理中心支付违约金。但陈秀祥自2012年4月起至今未支付物业服务费，目前物业服务费和公摊费合计已达7903.5元。物业工作人员上门沟通多次，还通过电话、律师函向陈秀祥进行催要，但其至今仍未能支付。故诉至法院，请求判令：1.陈秀祥支付2012年4月至2014年12月的物业服务费6408.6元，公摊费1494.9元，合计7903.5元；2.陈秀祥承担本案诉讼费用。陈秀祥原审辩称：首先，陈秀祥的房屋是空置的，所以不应足额向物业公司缴纳物业服务费用；其次，莲花物业皇册家园管理中心私自拆除了陈秀祥家安装的太阳能热水器的太阳能板，故在其未赔偿前，不同意缴纳相关费用。综上，请求法院依法判决。陈秀祥原审反诉诉称，莲花物业皇册家园管理中心于2012年2月强行拆除了陈秀祥家的太阳能板，且是在没有事先通知的情况下，私自爬到阳台外进行了拆除。物业公司的上述行为严重违反了合同约定的为业主服务的宗旨，也侵犯了陈秀祥的财产权益，并造成了相应的精神损害。故向法院提起反诉，请求法院判令：1.莲花物业皇册家园管理中心赔偿陈秀祥太阳能热水器费用5600元；2.赔偿陈秀祥精神损害费2400元。莲花物业皇册家园管理中心原审针对反诉辩称：首先，根据物业服务合同及小区管理规定，业主不得安装太阳能，对此陈秀祥也是签字予以确认的。物业进行拆除的时候是白天，很多业主都是看到的，而且拆除之前也向陈秀祥家发出过整改通知，当时法院对于另外一户安装太阳能的业主也是判决予以拆除的，陈秀祥明知上述情况仍继续安装太阳能，所以物业才基于物业管理的需要拆除了太阳能板。其次，物业公司从不回避拆除太阳能板的赔偿问题，也愿意予以赔偿，但是物业公司拆除部位只是太阳能板，所以也只对太阳能板予以赔偿而非赔偿全套太阳能热水器的价值，因为其余部分陈秀祥仍能继续正常使用。再次，关于陈秀祥主张的精神损害赔偿，与本案无关。综上，请求法院依法判决。原审法院经审理查明，陈秀祥与其子陈熙凯系南京市秦淮区船板巷9号2幢四单元702室房屋（以下简称诉争房屋）产权人，两人系共同共有，该房屋建筑面积为129.49平方米。2010年10月1日，莲花物业皇册家园管理中心（甲方）与陈秀祥（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由莲花物业皇册家园管理中心向陈秀祥提供前期物业服务，乙方依据协议按时向甲方交纳物业管理费用及公共水电费等其他应缴费用；小高层住宅收费标准为1.5元／月／平方米；乙方在购房业主办理房屋交付使用手续时，预交六个月公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预交费用不得超过六个月，预交公共能耗费标准暂按购房建筑面积计算，1层住宅0.2元／月／平方米，2-6层0.3元／月／平方米，7-11层0.35元／月／平方米，此后每月按上述三个等级据实分摊。同日，莲花物业皇册家园管理中心（甲方）与陈秀祥（乙方）签订了《费用缴纳协议书》一份，约定：甲方按照约定标准为乙方提供物业管理服务；甲方在每月5号开始收缴当月服务费、车位管理费；公摊费用是指公共水电费、电梯运行等费用，此项费用按《南京市物业服务收费管理实施办法》执行（公共照明电费按户分摊；变频增压供水泵电费按住户用水度数分摊；电梯运行费用按户分摊），乙方每半年预缴一次。原审法院另查明，2011年12月15日，陈秀祥购买型号为SW100VE的海尔牌太阳能热水器一套，价格5600元。2012年2月4日，莲花物业皇册家园管理中心向陈秀祥发出整改通知书，载明：因陈秀祥在装修过程中擅自在南侧阳台外安装太阳能热水器，已违反了前期物业服务协议及业主临时公约的规定，故限其7日内完成整改，恢复原状。2012年2月6日，莲花物业皇册家园管理中心将陈秀祥安装于阳台外立面的太阳能板自行拆除，并保存于物业服务中心。此后，双方因太阳能板拆除问题产生纠纷，陈秀祥遂未缴纳自2012年4月起至2014年12月止的物业服务费6408.6元及公摊水电费1494.9元。原审中，莲花物业皇册家园管理中心提供律师函、改退批条、照片等证据，以证明其已通过寄送律师函、张贴催费通知的方式向陈秀祥催要相关欠费。对此，陈秀祥认为其未收到律师函，张贴的催费通知也是过了很久之后才看见的。陈秀祥提供电费发票、燃气费单据及用水证明等证据，以证明其房屋一直处于空置状态。对此，莲花物业皇册家园管理中心认为空置房屋必须提前向物业公司申请，并且连续六个月不居住，而从陈秀祥提供的单据来看水电等都是有读数的，所以不能证明诉争房屋一直处于空置状态。另陈秀祥还提供其案外人王德兰的病历材料一组，以证明因为物业公司拆除其太阳能板给其家人造成了精神损害。对此，莲花物业皇册家园管理中心认为与本案并无关联性，不予认可。原审中，陈秀祥表示因莲花物业皇册家园管理中心拆除了太阳能板，故其家中热水器无法使用太阳能作为能源，但作为电热水器仍可以正常使用。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秀祥与莲花物业皇册家园管理中心签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。莲花物业皇册家园管理中心为陈秀祥提供了相应的物业服务，陈秀祥作为皇册家园小区的业主应当缴纳该期间的物业服务费用。关于陈秀祥认为诉争房屋系空置，故其不应足额缴纳物业服务费的抗辩主张，原审法院认为，从其提供的水电费用等相关证据来看，并不能证明诉争房屋处于空置状态，对其该项抗辩主张，不予采纳。故陈秀祥应支付2012年4月至2014年12月的物业服务费6408.6元（129.49平方米×1.5元／月／平方米×33个月），公摊水电费1494.9元。关于陈秀祥要求莲花物业皇册家园管理中心赔偿其太阳能损失5600元的诉讼请求，原审法院认为，莲花物业皇册家园管理中心拆除了陈秀祥安装于户外的太阳能板，且其亦同意赔偿相关损失，原审法院对此予以确认，关于具体赔偿金额，原审法院综合考虑太阳能热水器的购买价格、被拆除的时间及部分等因素，酌定莲花物业皇册家园管理中心赔偿3000元为宜。关于陈秀祥要求莲花物业皇册家园管理中心赔偿精神损失费2400元的诉讼请求，无相应事实及法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、陈秀祥于判决生效之日起十日内支付深圳市莲花物业管理有限公司南京皇册家园管理服务中心2012年4月至2014年12月的物业服务费6408.6元，公摊水电费1494.9元，共计7903.5元。二、深圳市莲花物业管理有限公司南京皇册家园管理服务中心于判决生效之日起十日内赔偿陈秀祥损失3000元。三、驳回陈秀祥的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈秀祥负担。反诉案件受理费25元，由莲花物业皇册家园管理中心负担。上诉人陈秀祥不服原审判决，向本院提起上诉称，2012年2月莲花物业皇册家园管理中心在没有通知的情况下强行拆除了陈秀祥家阳台外的太阳能，只在门上贴了整改通知书，且没有到期，趁家中没人私自爬到陈秀祥家阳台外野蛮拆除。陈秀祥发现后找到物业公司但其蛮横无理无法沟通，导致陈秀祥全家极度气愤，母亲气病，精神受到打击。陈秀祥家并未正常居住在皇册家园，有水、电、燃气费票据证明。物业公司应为小区业主服务，维护业主的居住安全，竟然随心所欲侵犯陈秀祥财产权益，让人感到极不安全，造成陈秀祥严重的身体、财产损害。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项，改判支持陈秀祥反诉诉请；2.诉讼费由莲花物业皇册家园管理中心承担。被上诉人莲花物业皇册家园管理中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈秀祥称其母亲生病与本案没有关联性。请求驳回上诉，维持原判。对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，陈秀祥表示对原审认定的物业费及公摊水电费没有异议，并陈述莲花物业皇册家园管理中心在关于太阳能的整改通知书中规定的整改期限未到时，就拆除了其太阳能板。莲花物业皇册家园管理中心则称其经电话与陈秀祥沟通，陈秀祥表示不拆其才进行拆除的，但没有证据证明与陈秀祥进行过电话沟通。本院认为，莲花物业皇册家园管理中心在履行物业服务合同过程中，未经正当程序即拆除陈秀祥家的室外太阳能板，构成侵权，陈秀祥在原审中提出反诉，鉴于莲花物业皇册家园管理中心也同意赔偿相应损失，原审法院将陈秀祥关于财产损害赔偿的反诉诉请与物业服务合同纠纷合并处理并无不当。因损害赔偿的原则是填补损害，陈秀祥对其遭受损失及损失数额负有举证责任，原审中其举证证明案涉热水器购置价格为5600元，同时认可太阳能板拆除后该热水器仍可作为电热水器使用，原审法院综合考虑案涉热水器太阳能板被拆除的实际情况，酌定莲花物业皇册家园管理中心赔偿3000元，酌定幅度合理，应予维持。陈秀祥要求莲花物业皇册家园管理中心全额赔偿热水器购买价款并赔偿其及家人因此遭受的精神损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈秀祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆代理审判员  付 双代理审判员  吴 勇二〇一五年九月一日书 记 员  付 迪