内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第3441号原告王志慧，男，1986年4月20日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。委托代理人丛英超，夫妻关系。被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。法定代表人李艳，董事长。委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。原告王志慧与被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司（简称浩安公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2015年7月28日立案受理。依法由审判员孔宪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志慧的委托代理人丛英超，被告浩安公司的委托代理人尹凤午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志慧诉称，我于2013年7月5日购买被告开发的赤峰市红山区某小区10号楼1单元1172号房屋，购房合同号为：2013-0000879，购房金额为326079元。合同约定被告应于2013年12月31日前交付我所购房屋，但被告却逾期交房43天。按照合同约定，被告应承担违约金7010.69元，利息2531.64元。由于被告拒绝向我支付违约金，故诉至法院，请求：一、判令被告给付逾期交房的违约金7010.69元，利息2531.64元，合计9542.33元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告浩安公司辩称，我公司开发建设的某小区10号住宅楼于2013年11月15日经建设、堪察、设计、施工、监理单位五方主体验收合格，同意交付使用，并签署了《建设工程竣工验收证明书》。同时，某小区C区住宅楼实际上也已经接通了水、暖、燃气等附属设施，已经具备了交付使用的条件。我公司于2014年1月25日至28日，通过公告、电话通知、发送短信息等方式，通知购房人办理交房手续，已经履行了通知义务。依照合同法第十一条关于“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”之规定，我公司通过发送短信息的方式通知原告办理交房手续，属于书面通知的一种形式，应视为履行了通知义务。同时，我公��亦通过电话通知，在涉案住宅小区内张贴了办理交房手续的公告等形式，进一步说明对原告已经履行了通知义务。原告未按通知要求办理交房手续的责任不应苛求我公司承担。事实上，在2014年1月28日我公司通知原告办理交房手续时，相差两天即将过农历新年，由于年关将至，部分购房人接到通知后未及时办理交房手续，但陆续在正月十五过后办理。在涉案住宅楼已经具备使用条件，我公司已经明确通知购房户办理交付手续后，逾期未按时办理交房手续的责任不应由我公司承担。退一步讲，即使我公司延期交房成立，但原告主张我公司按购房款5?承担违约金，并按同期贷款利率承担利息的诉求，请求数额明显过高，我公司亦可以请求予以降低。根据合同法第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，逾期交付房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。之所以法律有如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。结合本案，涉案地段的租金标准每月最多不超过1000元，两个月的最多不超过2000元。与此相比，原告主张的诉讼数额明显过高，亦不应予以支持。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法予以裁判。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：一、商品房买卖合同复印件一份，证明被告违反合同约定逾期交房及承担违约金的计算标准；二、收据复印件三枚，证明被告实际交房时间；三、销售不动产发票和契税发票复印件三枚，证明原告购买房屋交付的价款数额；四、物业合同复印件一份，证明实际交房日期为2014年2月13日。被告对原告所举证据发表如下质证意见：一、对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。合同约定的违约金标准过高，应按照同地段房屋租金予以计算；二、对证据二的真实性无异议，但无法证实被告逾期交房。事实是原告在2014年1月28日收到被告通知后，未及时办理交接手续，责任应该由原告自己承担；三、对证据三无异议；四、对物业合同无异议。被告为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：一、证人郑红杰的出庭证言，证明她是某小区C区10号楼住宅房屋的购房人。在2014年1月28日，接到被告售楼处工作人员的电话和发送的短信息，内��都是通知交房。二、营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告诉讼主体适格；三、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份，证明某小区涉案住宅楼已经于2013年11月15日经五方主体验收合格，交付使用；四、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件各一份，证明被告将某小区C区室外自来水管线土建工程施工项目发包给了王文义，约定于2013年10月31日前完工。2014年1月27日，上述工程经过赤峰北城水网管理有限公司予以验收，并出具了《接水验收单》；五、《管道燃气工程建设合同》及证明复印件各一份，附收据复印件二枚，证明被告委托赤峰华润燃气有限公司承建某小区C区住宅楼管道燃气建设工程设计施工。被告按工程建设合同的约定于2013年8月6日向华润燃气支付了20%工程款80.45万，于2013年11月27日高层住宅房内立管及外网配套管网完成后向华润燃气支付了20%工程款80.45万。于2013年11月27日前，某小区C区高层住宅房燃气外网已经接通，某小区C区燃气配套工程于2013年12月31日前已经全部施工完毕，具备了用户通气条件；六、《建设工程施工合同》复印件一份、新建楼房接热计划审批表复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，证明被告将某小区C区集中供热支线土建、工艺安装、保温工程发包给了赤峰富龙市政公用工程有限责任公司。2013年11月20日，被告向赤峰桥北富龙热力有限责任公司支付了余热费372.3万元，截止2013年12月22日，某小区C区新建楼房接热计划通过了审批，具备了接热条件；七、10号楼购房人刘志会与被告签订的协议书及王力、李伟的证言复印件各一份，证明2014年1月28日被告以发送信息的形式通知购房人办理购房手���；八、短信回执、被告购买短信平台的收据复印件各一份，证明2014年1月28日，被告通过短信方式向原告发送办理房屋交付手续的通知。原告对被告所举证据中的证人证言有异议。证人证言前后矛盾。对营业执照及组织机构代码证无异议。其他证据与其无关联性，没有收到国短信息和电话通知。原告所举证据：一、商品房买卖合同复印件一份；二、收据复印件三份；三、销售不动产发票及契税发票复印件三枚。经被告当庭质证无异议，且具有证据的客观性、合法性特征，与本案亦存有关联，被本院确认为本案的定案依据，予以采信。被告所举证据：一、营业执照及组织机构代码证复印件各一份，能够证明被告诉讼主体适格；二、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份；三、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件��一份；四、《管道燃气工程建设合同》及证明复印件各一份，附收据复印件二枚；五、《建设工程施工合同》复印件一份、新建楼房接热计划审批表复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，能够证明被告开发建设的涉案房屋竣工且通过验收，水、暖、电等配套设施至2014年1月27日均能正常运行，具有证据的客观真实性、合法性特征，与本案的争议事项亦有关联，被本院依法认定为本案的定案依据予以采信。被告提供的证人系涉案小区的购房人，属于与原告具有共同利益的共同体，其所做的证言应该具备客观真实性。结合被告提供的书证短信回执、被告购买短信平台的收据，在本院另案撤诉的10号楼购房人刘志会与被告签订的《协议书》，尤其是短信回执的内容经证人当庭确认的事实，本院对证人证言及短信回执及与刘志会签订的《协议书》的证明效力在本案中予以认定。被告提供的王力与李伟的证言，因其二人未能出庭作证，本院对其二人的证言在本案中的证明效力依法不予认定。原告提供的《物业合同》复印件与本案缺少关联性，本院对其在本案中的证明效力不予认定。根据本院依法确认的上述有效证据，确认如下案件事实：2013年6月6日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于赤峰市红山区某小区10-2-01172号商品房。该房屋建筑面积69.82平方米，每平方米价格为4670.28元，总价款326079元。第三条约定商品房交付及交付日期为：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。……”；第四条约定乙方采用按揭贷款方式付款；第五条���定甲方逾期交付商品房的处理：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的5?支付违约金。”；第六条约定乙方逾期付款的处理：“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的5?向甲方支付违约金”。第九条约定商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气、暖气运行日期为2013年12月31日。2013年11月15日，被告作为建设单位，与勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司、设计单位赤峰市民用建筑设计研究院有限公司、施工单位赤峰天德通建筑工程有限公司、监理单位赤峰日月中天工程建设监理有限公司共同签署建设工程竣工验收证明书。2014年1月28日，被告以短信群发的方式向某小区C区7、9、10、13号楼的购房者发送通知，内容为：“某小区C区7、9、10、13号楼已交工，请于1月28日到某小区售楼中心办理结算手续。来时��带好合同收据、身份证原件及复印件两份。贷款未到户的不予办理结算手续。联系电话0476…013。”群发的手机短信号码中包括原告给被告预留的电话号189…063和本案出庭作证的证人郑红杰丈夫刘明旭的电话号码。证人接到通知后主动到被告售房处办理了交房手续。另查明，原告于2013年7月5日向被告交付购房款326079元。2014年2月13日，原告向被告交纳取暖费511元。同日，向赤峰市龙港物业管理有限公司交纳物业费1256.90元，并诉称该时间为被告通知交付房屋的时间。现原告以被告迟延交付房屋，应属违约为由，诉至本院，请求：一、判令被告给付逾期交房的违约金7010.69元，利息2531.64元，合计9542.33元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称其已经对某小区C区的购房人履行了通知交付房屋的义务，被告不应承担迟延交付房屋的违约责任。又查明，���本案原告为同一幢楼且同期向本院提起诉讼的刘志会诉浩安公司商品房预售合同纠纷一案。诉讼中与浩安公司达成和解协议，协议中认可2014年1月28日，被告以发送短信息的方式通知其办理交房手续。后向本院申请撤回起诉。还查明，2014年11月至2015年，中国人民银行一年期贷款利率为5.6％。本院认为，本案中，原、被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，本案中被告作为涉案房屋的开发建设单位，提供了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋在2013年的11月15日已经具备了交付使用的条件。被告提供的配套设施施工情况的证据证明最晚一项的水设施工程也于2014年1月27日通过验收，至此，涉案房屋的配套设施也已经能够正常运行。本案中出庭的证人作为属于原告利益共同体的成员及与原告属于同一幢楼且同期向本院提起诉讼的刘志会的自认，均证明被告在房屋具备上述交付使用条件后，于2014年1月28日采用向购房人预留电话发送短信息，电话通知的方式，通知到购房人交付尾款，受领房屋。其二人作为与原告为同一幢楼的购买人，能够收到被告发送的通知。原告预留的手机号码也包含在被告提供的短信息回执中，理应收到了被告发送的交付通知。原告不能提出反证推翻被告的证据，也未举出本证证明其主张的被告向其发出受领房屋通知的时间。根据民事案件“谁主张、谁举证”的原则，本案中被告在是否发送支付房屋通知的主张中，证据的优势明显大于原告��因此本院对被告的主张依法予以支持。被告作为房屋的开发建设单位在房屋已经具备交付使用的条件，自愿承受所签合同违约条款的惩罚，而怠于通知原告接收房屋与常理相悖。且被告作为开发建设单位，往往一次交房会有数十套或数百套房屋，买受人也存在着当地或异地，有刚性需求急于收房的，也有弹性需求不急于受领房屋等差异。被告选择向预留电话发送短信息及电话通知应属最简便易行的通知方式，也符合商品房买卖合同开发建设单位履行通知义务的交易习惯，且对待同幢楼的住户按理也不应该存在差别待遇的做法，通知甲而不通知乙也是不合常理的。即使原告未收到短信息和电话通知，其基于合同约定的交付时间也负有主动询问被告房屋的交付情况，以便被告将已经具备交付条件的房屋及时交付原告使用。因此，本院对原告主张的2014年2月13日通知其受领房屋不予支持。应该界定被告2014年1月28日已经通知到原告受领房屋，该日期与合同签订的交付房屋的日期期间，被告理应依约承担违约责任，即按合同约定自2014年1月1日至被告履行受领房屋通知之日2014年1月28日止，以原告已交购房款326079元为基数按年息5.6％计算承担利息1400.56元［（326079元×5.6％÷365）×28天］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告王志慧逾期交付房屋的利息1400.56元；二、驳回原告王志慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，邮寄送达费40元，计65元，由被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉��，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 孔 宪 华二〇一五年九月二十五日书记员 宝多音乐