广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1050号原告（反诉被告）：佛山市南海区松岗江纬物业管理部，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：440682600983261。经营者：黎炽江，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：钟钦才，系广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市九朵儿童游艺设备有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：440682000132192。法定代表人：陈朝晖。委托代理人：徐志坚，系广东都汇律师事务所律师。委托代理人：范跃飞，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省西充县，系公司员工。原告佛山市南海区松岗江纬物业管理部与被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。依法由审判员朱道春适用简易程序于同年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟钦才与被告委托代理人徐志坚、范跃飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市南海区狮山镇松夏工业园创业北路C座一、二、三楼及室外部分场地，租赁六年，自2010年11月1日至2016年10月31日，被告应于每月5日前交纳当月租金。合同签订后，被告向原告交纳了60000元租赁保证金，原告也将租赁场地交还给被告使用。2014年11月，因被告经营出现问题，被告将承租三楼及部分室外场地退还给原告，按原告实际承租租赁面积，此后被告每月应交纳的租金合计为14225.12元。2015年3月开始，被告拖欠租金，经原告多次催收，被告于同年6月8日向原告交纳了2015年3、4月租金和5月部分租金。2015年8月份，原告强行收回租赁场地。现起诉请求法院判令：1.确认原、被告在2010年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除；被告将租赁厂房交还给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金38039.62元及从2015年5月6日起至实际支付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.没收被告缴纳的60000元租赁保证金；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求中主张被告将租赁厂房交还给原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称：被告承租涉讼场地后，2013年原告需要对整栋建筑物进行封闭施工，占用了部分被告承租的场地，原告存在违约行为。2014年11月，被告因自身经营问题，需减少部分承租场地，原告同意，被告就将承租三楼及室外空地返还给原告，租金相应减少，被告要求与原告进行书面确认，原告说不用，说被告按实际使用面积交租即可。2015年4月前，被告一直按每月14225.12元标准向原告交租，同年5月，被告只承租二楼，故相应减少租金，当月只向原告交纳了7311.09元租金。被告因经营不善，曾多次向原告提出解除租赁合同，原告也同意，并答应被告补齐2015年3月后租金即可解除合同，退还租赁保证金给原告，被告于2015年6月8日补齐租金，并于当月中旬搬离承租场地。被告将场地清理干净后，将钥匙交还给原告，但当被告要求原告退还租赁保证金时，原告却反悔，称只能退20000元给被告，为此双方产生纠纷。被告认为，原、被告在租赁期间，多次口头约定变更合同，一直未签订书面协议，故当被告退还租赁场地给原告时，双方也没办理书面交接手续，原告曾承诺退还保证金给被告，应视为双方对原合同约定进行了修改，原告应遵循双方口头约定，退还租赁保证金60000元予被告。另经被告核算，依照被告实际承租的面积，2015年1月至2015年5月期间，被告还多交了租金9931.02元给原告。现反诉请求法院判令：1.原告返还租赁保证金60000元予被告；2.原告返还多交的租金9931.02元予被告；3.诉讼费由原告承担。针对被告反诉，原告辩称：2015年1月至2月，被告均是按原告发出的交租通知书交租，交租通知书中明确每月租金为14225.12元，被告反诉称多交租金依据不足，相反，被告尚拖欠2015年5月部分租金和6月、7月租金未交，被告称在2015年6月中旬交还租赁场地给原告，但未提供任何证据，原告是在2015年8月自行收回租赁场地。被告拖欠租金已构成违约，依照合同约定，原告有权没收租赁保证金，被告称原告同意退还租赁保证金没有任何依据，请求法院驳回被告反诉请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照，证明原告诉讼主体资格。2.被告营业执照、组织机构代码证、企业信息网上查询结果，证明被告诉讼主体资格。3.声明书、房地产权证，证明原告享有合法的出租权。4.房屋租赁合同，证明原、被存在厂房租赁合同关系，约定相关权利义务。5.收据8份、进账单6份，证明被告向原告交纳了租赁保证金60000元、2014年11月至2015年4月期间每月租金14225.12元（包括含税金额3158.99元、未含税金额11066.13元）、2015年5月部分租金4635.74元，其中2015年3月至2015年5月的租金是被告在2015年6月8日补交。6.催租函、照片3份，证明原告向被告催交租金，原告将催租函粘贴在被告门口，被告才在2015年6月8日向原告交纳了2015年3月、4月的租金及5月部分租金。7．受案回执，证明原告在提起诉讼后，被告采取违法手段堵塞原告厂门，严重影响原告的正常生活和生产经营，原告保留要求被告赔偿的权利。诉讼中，被告举证如下：1.租金明细表，证明被告多支付租金给原告的情况。2.交租通知4份，证明原告向被告催收租金，原告多次通过直接向被告发出交租通知的方式催租，其中在2015年1月至2015年4月是经口头协商后，被告只承租了C厂区的一、二层。3.电话录音内容文字整理稿、光盘（录音中有三句话与本案有关联），证明在2015年6月17日，被告法定代表人丈夫打电话给原告经营者，称已经将承租的租赁物清理完毕并交还给原告，原告曾承诺向被告退还租赁保证金。经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3真实性无异议，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据4真实性无异议，关联性有异议，认为合同是在2010年签订的，约定租赁面积为2549.31平方米，包括一至三楼和室外场地，后经协商，口头变更租赁面积，并未修改该合同，故在2015年1月至2015年4月期间被告只承租的一、二楼，可见原、被告曾多次口头协商变更租赁合同，双方应根据口头协商变更后内容履行。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据5真实性无异议，证明内容有异议，认为2015年5月被告向原告交纳了租金7311.09元，当月被告实际只承租了二楼，该租金金额正好是二楼租金。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据6有异议，认为原告并未将该催租函交给被告，不符合此前原告催收租金的习惯，原告拍摄照片地点是一楼广告牌，存在原告擅自粘贴催租函并拍照后马上撕掉催租函的可能性。经审查，照片反映原告确实有张贴催租函行为，本院确认该证据的真实性。被告对原告出示的证据7真实性无异议，证明内容有异议，认为被告与原告通电话后，因原告不再遵守此前承诺返还租赁保证金，被告只能采取无助的抗议，但该行为发生在原告起诉之前。经审查，该证据无法反映报警内容，与本案无关，本院对此证据的证明力不予确认。原告对被告出示的证据1有异议，经审查，该明细表属于被告单方面制作，本院对其证明力不予确认。原告对被告出示的证据2真实性无异议，认为可证明被告应交纳租金的金额。经审查，本院确认此组证据的真实性。原告对被告出示的证据3真实性有异议。经审查，该录音为手机通话录音，通话电话号码与原告经营者在租赁合同上所留电话号码相同，经当庭播放，谈话内容与本案有关，本院确认此证据的真实性。根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下与本案有关的事实：位于佛山市南海区狮山镇松夏工业园创业路（宿舍C）6层框架结构的厂房于2009年4月9日办理房地产权证（粤房地证字第××号），建筑面积3597.66平方米，登记权属人为黎炽江，厂房土地为国有工业用地，土地面积为19929.03平方米，土地使用证号为南府国用（2005）第特100184号。2010年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将佛山市南海区狮山镇松夏工业园创业北路C座一、二、三楼及室外部分场地2549.31平方米出租给被告使用；租期六年，自2010年11月1日至2016年10月31日；租金为不含税每平方米7.3元、含税每平方米9.36元；每年租金增加1%；公共设施维护费、管理费每平方米0.5元（未含税金）；其中2014年11月1日至2015年10月31日期间含税部分租金3158.99元、未含税部分租金16901.86元、管理费1274.66元，每月22130.4元；被告在每月5日前交纳当月租金，逾期交租，每逾期一日按1%支付违约金，逾期三十日，视为被告违约，原告有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还；被告向原告交纳租赁保证金60000元；被告提前终止合同，原告不退还租赁保证金，原告提前终止合同，补偿等额租赁保证金并退还租赁保证金。2010年10月16日，被告向原告交纳了租赁保证金60000元。2015年1月4日，原告向被告发出交租通知，向被告催收1月租金14225.12元，当月20日，被告通过转账向原告支付了租金3158.99元（含税部分），当月23日，被告另行向原告支付租金11066.13元。2015年1月30日，原告向被告发出交租通知，向被告催收2月租金14225.12元，2月28日，被告向原告支付租金11066.13元，3月9日，被告通过转账向原告支付了2月租金3158.99元（含税部分）。2015年3月6日，原告向被告发出交租通知，向被告催收3月租金14225.12元，2015年4月3日，原告向被告发出交租通知，向被告催收4月租金14225.12元。2015年5月18日，原告在被告承租厂房张贴催租函，向被告催收3-5月租金、管理费及水电费合计43096.46元，要求被告在三个工作日内一次性支付3-5月租金、管理费、水电费及滞纳金一共60165元，逾期不支付，即时解除双方签订的《房屋租赁合同》，没收租赁保证金，并保留进一步追究责任的权利。2015年6月8日，被告通过转账向原告支付了3-5月租金9476.97元（含税部分），另向原告支付3-5月租金26284.36元和水电费484.27元。2015年6月17日，被告法定代表人丈夫打电话给原告经营者黎炽江，称场地已清理完毕，租金已补交，出租方已将门上锁，要求黎炽江退回60000元保证金；黎炽江称租金交齐也可全部退，但要算滞纳金，这次要求被告方补回3万多，同意退2万，等算好滞纳金和利息后就全部退还。2015年7月17日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告出租的土地为国有工业用地，厂房已办理房地产权证，原、被告于2010年9月28日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定被告应于每月5日前交纳当月租金，逾期30天视为根本违约，原告可解除合同。至2015年5月18日原告发出催租函时，被告拖欠2015年3、4月租金超已超过30天，原告具有单方面解除合同权利，故原告在催租函中明确被告在三个工作日内不交纳租金即时解除双方签订的《房屋租赁合同》具有法律效力，此后被告并未按此期限交纳租金，本院据此确认《房屋租赁合同》已于2015年5月21日解除，原告起诉请求确认《房屋租赁合同》从2015年8月1日起解除理据不足，本院不予采信。原、被告均确认双方一直未办理租赁场地书面交接手续，被告作为承租人，对场地交接负有举证责任，现被告并未能举证证明实际返还租赁场地给原告具体时间，应承担举证不能法律后果。但根据2015年6月17日手机通话录音，可证实被告在此前已清空租赁场地，租赁场地不存在交接障碍，从原告自认在2015年8月自行收回租赁场地的陈述来看，原告是无需被告配合而可随时自行收回租赁场地，另2015年6月17日通话录音中被告提到此前原告已对租赁厂房上锁，表明被告已明确不再使用租赁场地，故此时原告即可收回租赁场地，本院据此推定2015年6月17日视为租赁场地交接日期，即本案被告应支付2015年6月17日前租金及管理费予原告。结合此前原告催收及被告实际交纳的租金、管理费标准，本案中被告应支付的租金及管理费金额为15022.35元（3月至6月17日期间，14225.12元／月×3.57个月－9476.97元－26284.36元），原告主张38039.62元依据不足，超出部分本院不予支持。2015年1-4月原告每月向被告发出的交租通知均要求被告每月交纳租金14225.12元，被告也是按此标准向原告实际交纳了该金额的租金，现被告主张每月多交了租金没有依据，本院不予支持。2015年5月18日原告向被告发出的催租函中催收3-5月租金、管理费及水电费合计为43096.46元，可见原告仍主张5月份租金为14225.12元，在被告未提供证据证明其实际承租面积有减少的情况下，其主张5月租金应减少没有任何依据，本院不予采纳。被告反诉请求原告退回2015年1-5月份多收租金9931.02元没有任何事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》因被告拖欠租金解除，被告应承担违约责任，依照合同约定，原告是无须向被告退还租赁保证金。2015年6月17日，原、被告的代表在协商合同解除后清理结算时，原告经营者黎炽江明确可退还20000元租赁保证金予被告，该承诺具有法律约束力，即本案中原告应退还租赁保证金20000元予原告，原告主张没收全部租赁保证金60000元依据不足，超出部分本院不予支持。虽然在2015年6月17日通话中原告经营者提到可退回全部租赁保证金予被告，但同时明确退回全部租赁保证金的前提是要收取滞纳金和利息，现原、被告并未就滞纳金和利息达成一致意见，故退还全部租赁保证金的条件并未成就，被告反诉请求原告退还全部租赁保证金60000元依据不足，超出部分本院不予支持。考虑到合同约定被告逾期付款按日1%支付滞纳金，被告在2015年6月8日才支付2015年3-5月租金，按此计算，被告逾期支付租金的滞纳金和利息与原告没收租赁保证金金额大致相当。故在本院确定原告可没收被告40000元租赁保证金情况下，综合本案实际情况，对原告起诉主张被告支付利息的诉讼请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区松岗江纬物业管理部与被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司于2010年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月21日解除；二、被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及管理费合计15022.35元予原告（反诉被告）佛山市南海区松岗江纬物业管理部；三、被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司已交纳的60000元租赁保证金中40000元归原告（反诉被告）佛山市南海区松岗江纬物业管理部所有；四、原告（反诉被告）佛山市南海区松岗江纬物业管理部应于本判决发生法律效力之日起十日内退回租赁保证金20000元予被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司；五、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区松岗江纬物业管理部其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1131.56元（原告已预交），由原告负担543.78元，被告负担587.78元；反诉受理费收取774.14元（被告已预交），由原告负担150元，被告负担624.14元；二者抵扣后，被告应于上述付款同期迳付还受理费437.78元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二０一五年九月二十五日书记员  谭国敏