贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终176号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张占华，男，1974年1月22日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市北京西路32号市。委托诉讼代理人：郑家林，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：吴加国，男，1959年3月6日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴跃，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺丹，贵州维律（剑河）律师事务所律师。上诉人张占华因与被上诉人吴加国房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张占华上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11353号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决解除《房屋承包合同》，没有法律依据，适用法律错误。本案不是房屋租赁纠纷，而是酒店（扩大经营场地）经营承包合同纠纷。二、一审判决解除《房屋承包合同》，没有事实依据。“催缴承包费通知书”没有解除合同的法律效力。承包费已经交到2020年12月，一审确认拖欠承包费（租金），并且因此判决解除合同，完全没有事实依据。即使存在拖欠承包费（租金），也不具备判决解除合同的条件。因为合同没有约定此种情形可以解除合同，承包合同法律规范也没有规定此种情形可以解除合同。三、一审判决归还物品清单的物品，不符合事实。四、应当支持上诉人请求被上诉人补偿迟交房屋造成的经营损失25000元，再免收疫情期间一个月承包费。被上诉人没有完全交付承包经营标的，是不争的事实。按照承包合同第10条约定，“发生不可抗力，相互不补偿”，发生不可抗力时，可全部免除上诉人责任，这是当事人的约定，应当按照约定支持上诉人的主张。五、判令被上诉人提供发包收入完税凭证给上诉人，是具有关联性的合法要求，应当依法支持。六、判令被上诉人立即协助上诉人承租经营酒店的更名和相关变更手续，符合合同约定，应当依法支持。吴加国未有书面答辩，其口头辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求依法不能成立。张占华向一审法院起诉请求：1、判令吴加国搬空承包房间部分房间（3楼两间KTV房、9楼一间和一套、10楼两间、11楼两间）所有的物品，提供房屋给张占华，并补偿张占华迟交房屋造成的经济损失25000元；2、判令吴加国退给张占华在疫情期间多收张占华13644元承包费；3、判令吴加国提供承包收入完税凭证给张占华；判令吴加国配合张占华做好经营酒店名称更名和相关变更手续；5、案件受理费由被告和承担。庭审中，原告对其第一项诉讼请求进行明确为：3楼两间KTV房是从二楼上去左手边第一间及第二间房；9楼一间一套是从8楼上去的左手边的一套（进门有3间），右手边一间（只有这一间）；10楼两间是从9楼上去左手边两间（10楼总共两间房）；11楼也只有两间。房间内的所有物品指3楼两间KTV房的物品有茶几3张、沙发2套、电视机3台，音响2台、公放机2台；9楼一间一套的物品有被告做生意的杂物；10楼两间和11楼两间都是杂物，11楼是开着门的，但是杂物没有清理走。吴加国向一审法院反诉请求：1、判令解除张占华与吴加国于2017年10月17日签订的《房屋承包合同》，将凯里市金港湾酒店返还给吴加国。2、判令张占华按照2017年10月19日《金港湾酒店所有证件》记载证件、公章和物品返还给吴加国。3、判令张占华按照2017年10月8月出具《物品清单》记录的物品如数返还给吴加国。4、判令张占华支付违约金100000元给吴加国。一审法院认定事实：位于贵州省凯里市华联路8××号一栋9层私房系吴加国所有。“凯里市金港湾酒店”的注册经营者为吴加国，经营场所为上述房产。2017年10月7日，吴加国作为甲方，张占华作为乙方，双方签订《房屋承包合同》。合同主要约定：1、甲方将凯里市华联路12号（房产证号8××号）一栋房子承包给乙方合法经营。2、承包时间从2017年11月1日起至2027年10月31日止，承包期为10年。3、每年承包费238888元，半年计算119444元，下次半年承包费按签合同期提前1个月付清。承包费每两年递增，按上一年承包费的5%递增。承包期间所发生的费用均由乙方负责承担，甲方概不负责任何费用。4、现有设施、设备及物品无偿提供给乙方使用（附物品清单）。5、甲方要积极配合和协助乙方搞好一切证件更名工作，乙方有责任做好该房屋内外的安全、卫生工作。6、为了保证房屋内设施设备等政策适用，乙方必须缴纳保证金100000元。合同到期，房屋、设施、设备、物品等一切完好，无拖欠承包期所产生的一切费用，甲方将其保证金全部退还；若承包期未满，乙方要求退还房屋解除合同，保证金、承包金一律不退。（甲、乙双方协商），若有损坏的财产按市场价赔偿给甲方。7、甲方不得提前收回该房屋。特殊情况除外，如遇到不可抗拒的外力天灾等，甲乙双方互不补偿。8、承包期间，如有一方违约，违约方赔偿未违约方100000元的违约金和相关损失。2017年10月8日，双方对案涉酒店的物品进行交接（详见附件1物品清单），双方确认签字。且该物品清单第三页末尾记载“下次补交2万元押金-650＝11800元已付款张占华、吴加国2017.10.8”2017年10月19日，吴加国出具金港湾酒店所有证件清单（详见附表2）给张占华，张占华在该清单上签字“属实”，且该清单末尾另有“电视机顶盒23套（卡、遥控器）”的记载。同日，张占华出具《承诺书》，记载“经今接手金港湾酒店经营业务，经营期间所产生的一切事物（安全事故、费用、纠纷等）与法定代表人吴加国无关，均由我本人承担。”案涉承包合同履行过程中，张占华交付押金80000元，进场装修，并按照合同约定经营酒店三年之久。2020年年初，因新冠疫情，张占华经营惨淡。张占华与吴加国多次沟通，要求减免承包费，协商未果，张占华遂要求吴加国：1、搬空1-11楼所有的房屋不属于正常经营的物品、交钥匙。2、交付承包费收入完税凭证复印件。3、配合张占华完成酒店更名手续。2020年7月28日，吴加国向张占华发出《催缴承包费通知书》，要求其交纳押金20000元、2020年3月承包费20903元、2020年7月1日至2020年12月31日承包费125418元，合计166321元。并限张占华于2020年8月5日前一次性全部交清欠款。庭审中，双方认可截止2020年9月30日，张占华欠付2020年3月、7月的承包费至今未付。一审法院认为：关于本案法律关系的问题。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承包合同指的是双方通过协商的方式确定发包方和承包方的权利义务，以完成一定的工作为目的。纵观本案，涉案双方虽签订名为《房屋承包合同》，但从合同的内容、张占华出具的《承诺书》以及双方履行情况来看，双方并不是发包方和承包方的关系，不以完成一定的工作为目的。双方仅是一方提供房屋及屋内附属设施给另一方使用，另一方按约定支付租金，在房屋内进行商业活动，自负盈亏的租赁合同关系。关于是否解除案涉《房屋承包合同》的问题。案涉《房屋承包合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性、有效性，本院予以确认。因新冠疫情，双方协商减免租金未果，吴加国遂向张占华发出《催缴承包费通知书》，在合理期限内，张占华仍未缴纳租金，吴加国提出解除案涉合同，于法有据，予以支持。2020年的新冠肺炎疫情是原、被告双方在签订合同时不可能预见的事件，属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在贵州省启动突发公共卫生事件一级响应后，所有的娱乐场所均不能营业，张占华经营的酒店亦在范围内。一级响在2月份已取消，但疫情对社会经济产生了重大的影响，本着共担风险、共度难关的精神，吴加国适当作出了让步，给张占华认减免一个月租金，但张占华认为吴加国仍应对2020年4月至6月的租金减少为15000元/月，退还其13644元租金。新冠疫情系不可抗力，国家防控是客观事实，国家提倡各行各业相互扶持，并不代表国家强制要求作为自然人的房屋所有权人减免租户租金，吴加国经慎重考虑已减免张占华一个月租金，系其对自身权利的处分，但不代表张占华可以强制要求吴加国减免更多租金，故对张占华提出吴加国退还多收的承包费13644元，不予支持。因案涉合同解除，对张占华诉请吴加国配合其办理酒店名称变更事宜，亦不予支持。关于物品的问题。案涉《房屋承包合同》解除，张占华应当按照合同约定返还房屋给吴加国，并按照物品清单（详见附件1）、金港湾酒店所有证件清单（详见附件2）将房屋内的设施、设备等如数返还给吴加国。关于违约金的问题。吴加国未能按照合同约定协助张占华办理更名工作，确有违约行为，但张占华亦未如约支付租金亦存在违约行为，鉴于双方均存在违约行为的情况下，故对于吴加国诉请要求张占华支付违约金100000元，不予支持。关于搬空承包房屋内物品，补偿迟交房屋的经营损失问题。首先，案涉合同约定“房产证为第××号的一栋房子”即吴加国交付房屋的应当是房产证范围内的房屋，超过部分不属于租赁范围。其次，根据双方合同履行的情况以及微信聊天记录可知，张占华直到2020年6月协商减免租金未果时才提出腾空房子的要求，即之前对于被告是否在租赁房屋内存放物品，一直未提出异议，且对于部分存放物品，根据合同约定和物品清单可知，是吴加国无偿提供给张占华使用，张占华是受益人，现其以吴加国未腾空出租房屋内物品，要求其搬空承包部分房屋内物品，补偿迟交房屋造成的经营损失，于理不合，不予支持。关于提供承包收入完税凭证的问题。首先，本案是租赁合同纠纷，系民事诉讼。吴加国收到租金是否向相关部门缴税问题系另一法律关系问题，不是本案的审理范围。其次，张占华在经营“金港湾酒店”期间，其系实际经营者，吴加国并未参与酒店经营，且酒店的财务章和发票章均由张占华保管，故张占华经营期间的税务问题应当由其自行解决。为此，对其提出要求判令吴加国提供承包收入完税凭证的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、驳回本诉原告张占华的诉讼请求；二、解除本诉原告（反诉被告）张占华、本诉被告（反诉原告）吴加国于2017年10月17日签订的《房屋承包合同》，本诉原告（反诉被告）张占华于本判决生效之日起三十日内将金港湾酒店返还给本诉被告（反诉原告）吴加国；三、本诉原告（反诉被告）张占华于本判决生效之日起三十日内按照《物品清单》（详见附件1）的物品返还给本诉被告（反诉原告）吴加国；四、本诉原告（反诉被告）张占华于本判决生效之日起三十日内将金港湾酒店所有证件（详见附件2）返还给本诉被告（反诉原告）吴加国；五、驳回反诉原告吴加国的其余诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取383元，由本诉原告张占华负担；反诉案件受理费1115元，由反诉原告吴加国负担。二审中，上诉人张占华提交了微信聊天记录截图、银行卡支付清单、转账回单、承包房屋照片，本院组织双方当事人进行了质证并记录在卷予以佐证。审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。补充查明，《房屋承包合同》第二条约定承包金按半年计算一次，但是张占华在签订合同之初一次性交了半年承包金后，在实际履行合同过程中，已变更为两个月、一个月交一次承包费。在本案纠纷发生前，吴加国未提出异议。另查明，纠纷发生后，张占华于2020年8月1日、2020年9月8日、2020年10月1日、2020年11月1日、2020年12月12日均支付20903元承包费至吴加国之妻包正媛账户上。本院认为：本案二审争议的主要焦点是案涉《房屋承包合同》是租赁合同还是承包合同；案涉《房屋承包合同》是否应当解除；租赁标的物的范围；上诉人请求再免收一个月的承包费、要求吴加国退给张占华在疫情期间多收张占华13644元承包费是否成立；关于完税凭证、酒店名称更名等相关事宜是否应当支持；关于违约金10万元是否应当支持的问题。关于案涉《房屋承包合同》是租赁合同还是承包合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。上诉人张占华主张其与吴加国之间是酒店（扩大经营场地）经营承包合同关系，本院认为，承包经营只是一种经营管理模式，承包经营在我国现行法律中只规定有企业承包经营，对个人承包经营并无法律明文规定。本案中，双方签订的名为《房屋承包合同》中约定将甲方位于贵州省凯里市华联路12号（房产证号8××号），房产证为：第××号的一栋房子承包给乙方合法经营，同时还约定了承包时间、承包金及其付款方式、房屋及附属设备设施的维修和损坏赔偿责任以及每两年递增承包费等主要条款，这些主要条款的内容都是约定租赁关系的权利义务，符合租赁合同的法律特征。张占华与吴加国签订合同的目的是吴加国将房屋（包含酒店等）的财产使用收益权在一定期限内让渡给张占华以获取租金，张占华则通过经营该房屋获得收益。故双方签订的合同名为《房屋承包合同》，实为房屋租赁合同。上诉人张占华主张其与吴加国之间是酒店（扩大经营场地）经营承包合同关系，不符合法律规定，本院不予支持。关于《房屋承包合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案双方当事人签订的《房屋承包合同》第十条明确约定“甲方不得提前收回该房屋”，即吴加国不享有合同约定解除权。吴加国提出解除合同的理由是张占华没有严格按照合同约定一次付半年租金的付款方式履行支付承包费，没有足额缴纳10万元保证金，仅仅缴纳了8万元保证金，没有依据合同第九条履行消防楼梯每两年刷一次防锈漆的义务。本院认为，张占华虽然没有严格按照合同约定的付款方式半年付一次承包费，而是变更为两个月付一次，甚至一个月付一次，但是双方在实际履行合同过程中，吴加国也默认接受了张占华支付的承包费，在双方因是否减免租金发生争议前的两年多时间里，没有提出异议，视为双方在履行合同过程中对付款方式进行了变更。吴加国签订房屋承包合同的目的就是收取承包费，保证金没有足额缴纳、消防楼梯没有按照约定刷漆，均不足以导致吴加国的合同目的不能实现，亦不构成根本性违约。故吴加国反诉请求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。因案涉《房屋承包合同》没有达到解除条件，吴加国反诉请求返还酒店、证件、公章、物品等，本院不予支持。一审法院以张占华在吴加国发出催缴承包费通知书后，在合理期限内，仍未缴纳2020年3月、7月租金为由，判决解除合同，但是由于张占华二审期间提供证据证明其于2020年8月1日、2020年9月8日、2020年10月1日、2020年11月1日、2020年12月12日均已支付20903元/月承包费至吴加国之妻包正媛账户上，吴加国未提出异议，故基于上述新的事实和证据，本院对一审判决解除合同予以纠正。关于租赁标的物的范围问题。根据双方合同履行的情况以及微信聊天记录可知，张占华自2017年10月签订合同之日起，直到2020年6月协商减免租金未果，这段期间对吴加国移交房屋现状未提出异议，视为认可，依据诚实信用原则，张占华请求吴加国搬空承包房间部分房间（3楼两间KTV房、9楼一间和一套、10楼两间、11楼两间）所有的物品，提供房屋给张占华，并补偿张占华迟交房屋造成的经济损失25000元，没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人请求再免收一个月的承包费、要求吴加国退给张占华在疫情期间多收张占华13644元承包费的问题。在疫情面前，是否免收承包费，是出租方的权利，减免承包费也只是社会的倡导，吴加国已经免收张占华一个月承包费，现张占华提出再免收一个月承包费，要求吴加国退给张占华在疫情期间多收张占华13644元承包费，没有事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。关于完税凭证问题。《房屋承包合同》第四条约定承包期间税务等一切费用由乙方张占华负责承担，至于吴加国个人是否依法纳税，是税务机关行政管理问题，与本案合同纠纷无关，且张占华没有提供证据证明因吴加国个人纳税问题影响其酒店经营，故该该项请求不成立，本院不予支持。关于酒店名称更名等相关事宜。《房屋承包合同》第九条约定了“甲方要积极配合和协助乙方搞好一切证件更名工作”，现张占华请求判令吴加国配合做好经营酒店名称更名和相关变更手续，有合同约定，本院予以支持。吴加国应于收到张占华协助办理证件更名书面通知之日起积极协助办理。关于违约金10万元是否应当支持的问题。虽然《房屋承包合同》第九条约定了“甲方要积极配合和协助乙方搞好一切证件更名工作”，但是张占华没有提供证据证明其在合同履行过程中本案纠纷发生前曾有要求吴加国协助配合办理证件更名工作，故吴加国不存在违约行为。一审判决驳回吴加国要求张占华支付10万元违约金的反诉请求，吴加国没有提起上诉，视为对自己权利的放弃，故本院不予审查。综上所述，上诉人张占华关于合同不应当解除的上诉理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11353号民事判决；二、被上诉人吴加国应于收到张占华协助配合办理证件更名书面通知之日起30日内按照双方合同约定配合办理证件更名手续；三、驳回张占华的其他诉讼请求；四、驳回吴加国的全部反诉请求。一审本诉案件受理费383元，由张占华负担，反诉案件受理费1115元，由吴加国负担；二审案件受理费766元，由上诉人张占华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年三月二十五日法官助理 吕晓婵书 记 员 金艳花