上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初57458号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：马维俊，董事长。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海龙辉餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX-XXX号XXX楼XXX、XXX室。法定代表人：苏锦存，总经理。委托诉讼代理人：陈翔斌，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称“天顺经济公司”)诉被告上海龙辉餐饮管理有限公司(以下简称“龙辉餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托代理人张越、钟景勇，被告上海龙辉餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陈翔斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天顺经济发展有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.上海市愚园路XXX号04-26单元房屋签署之房屋租赁合同已经于2020年7月31日终止；2.原告有权不予返还保证金721,762元；3.被告支付终止协议欠款617,271.24元；4.被告支付租金优惠款项224,738.71元；5.被告支付物业管理费优惠款项43,281.45元；6.被告支付违约金672,192.60元；7.被告以672,192.60元为本金，按照日千分之一的标准，支付自起诉之日至判决生效之日的滞纳金。事实和理由：2019年1月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将上海市静安区愚园路XXX号04-26号单元、建筑面积348.50平方米房屋出租给被告，租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止。合同签订后，原告向被告交付了房屋,被告支付租赁保证金721,762元(含租赁保证金708,762元和公用事业费保证金13,000元)，双方开始履行合同。2020年7月31日，原、被告签订《之终止协议》，但被告未按照协议约定的日期支付款项。原告认为，被告拖欠其应付款项的行为，已经明显构成对协议义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据协议之约定理应承担到期应付费用的支付责任和违约责任，据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告上海天顺经济发展有限公司变更、增加部分诉讼请求，其中第三条变更为：被告支付终止协议项下的欠款395,042.14元；第六条变更为：被告支付违约金224,064.20元；第七条变更为：被告以395,042.14元为本金，按照日万分之三的标准，支付自2020年9月15日至判决生效之日的滞纳金；增加第八条诉讼请求：要求被告支付场地占用费248,829.63元及占用期间的物业管理费45,830.14元。被告上海龙辉餐饮管理有限公司辩称，同意于2020年7月31日解除双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》。双方曾对解除租赁合同达成书面一致意见，现协议未履行双方都有过错；被告签订的系原告提供的格式条款的租赁合同，合同中约定的双方之间权利义务失衡，明显对被告不利；被告系餐饮经营者，受新冠病毒疫情影响较大，望法院综合考量各方面因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市愚园路XXX号2层等、建筑面积72,857.49平方米房屋的权利人为上海天顺经济发展有限公司。2019年1月23日，出租方(甲方)天顺经济公司与承租方(乙方)龙辉餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区愚园路XXX号04-26号单元、建筑面积348.50平方米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，用作经营牛杂火锅，租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止。该合同附件四约定第1年月租金为169,603元，第2年月租金为180,204元,该房屋每月提成租金，租赁期第1-4年为乙方月营业额之12%；物业管理费每月34,850元；租赁保证金相当于三个月之基本租金和三个月物业管理费共计708,762元，公用事业费保证金13,000元。该合同补充条款17.2条约定在不影响甲方根据本合同行使任何权利的前提下，甲方有权在本合同项下任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天发生的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止；该合同补充条款17.3条约定当发生本合同补充条款第17.2条情况时，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。合同签订后，天顺经济公司向龙辉餐饮公司交付房屋，龙辉餐饮公司支付租赁保证金721,762元。双方开始履行合同。2020年2月28日，天顺经济公司发函件告知：基于新型冠状病毒，基于与各承租人携手共克时艰的诚意，基于一个企业所担负的社会责任感，豁免各承租人在《上海市房屋租赁合同》项下约定的2020年2月份之应付租金、物业管理费、许可费和营运管理费；减免各承租人项下约定的2020年3月1日至15日50%之应付租金、物业管理费、许可费和营运管理费。2020年7月31日，出租方(甲方)天顺经济公司与承租方(乙方)龙辉餐饮公司签订了《之终止协议》一份，该协议约定甲乙双方一致同意租赁合同于2020年7月31日提前终止，乙方应于2020年8月15日17：00时之前将该房屋恢复至租赁合同附件五所列的交付标准；该协议第二条第二项约定2020年8月1日至2020年8月15日期间，乙方无须支付该房屋之租金、物业管理费、占用费、延期返还房屋违约金，乙方仅支付该房屋实际发生的水、电等费用。该协议第三条约定截止2020年8月15日，该房屋之全部应付未付租金、物业管理费、公用事业费款项共计706,764.20元；该协议第四条约定因乙方发生租期内中途擅自退租的重大违约情形，双方同意在租赁合同提前终止时，乙方已向甲方交付的租赁保证金721,762元(其中租赁保证金708,762元、公用事业费保证金13,000元)作为违约金的一部分由甲方不予退还，乙方应向甲方另行支付剩余违约金224,064.20元。该协议第五条约定对于本条所列全部欠款930,828.40元，乙方同意于2020年8月5日或之前支付149,376.13元，8月31日或之前支付34,571.60元，9月4日或之前支付149,376.13元，10月12日或之前支付149,376.13元，11月5日或之前支付149,376.13元，12月4日或之前支付149,376.13元，12月25日或之前支付149,376.15元。该协议第六条约定若本协议第5条约定之任何一笔分期付款乙方未按时足额支付，在不影响甲方行使本协议项下甲方其他权利的前提下，乙方同意按照租赁合同的约定向甲方承担全部违约责任,该等违约责任包括但不限于乙方应按每日千分之一的标准向甲方支付全部应付未付款项的滞纳金直至甲方收悉该等款项之日止，没收全部保证金。该协议第十条约定本协议不代表甲方对乙方于租赁合同项下任何责任或义务的豁免，若乙方未依约履行本协议项下约定之义务的，甲方有权循租赁合同的约定追究乙方所有责任。协议签订后，龙辉餐饮公司于2020年9月9日将系争房屋交还天顺经济公司，并于2020年8月6日支付149,376.13元，9月8日支付149,376.13元，9月14日支付12,969.80元。后未再支付任何款项。审理中，天顺经济公司与龙辉餐饮公司均认可租金之增值税税费为1.05，物业管理费之增值税税费为1.06；并同意自2020年7月31日解除双方之间签订的租赁合同。审理中，天顺经济公司认为龙辉餐饮公司未按终止协议约定的时间支付欠款，已构成违约，应承担相应的违约责任，支付违约金和优惠期间的租金和物业管理费；同时龙辉餐饮公司未按约定的时间搬离系争房屋，应支付2020年8月16日至9月9日的房屋使用费和物业管理费；龙辉餐饮公司则认为虽未按终止协议约定的时间支付欠款，但天顺经济公司也未开具已支付欠款的发票，故双方对终止协议未履行均由过错，同时希望法院考虑新型冠状病毒对一个餐饮企业的影响，综合考量各方面因素。本院认为，天顺经济公司与龙辉餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《之终止协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现天顺经济公司与龙辉餐饮公司均同意自2020年7月31日解除双方之间签订的租赁合同，本院应予准许。现龙辉餐饮公司未按协议约定的日期支付欠款，已构成违约，故天顺经济公司要求龙辉餐饮公司支付欠款余款395,042.14元和违约金945,826.20元(含已支付的租赁保证金708,762元、公用事业费保证金13,000元)，本院应予支持。关于房屋使用费，根据天顺经济公司与龙辉餐饮公司签订的《之终止协议》的约定，双方之间的租赁合同于2020年7月31日解除，龙辉餐饮公司应于2020年8月15日交还系争房屋，龙辉餐饮公司无须支付2020年8月1日至15日系争房屋的租金、物业管理费、占用费、延期返还房屋违约金；但龙辉餐饮公司直至2020年9月9日才将系争房屋交还天顺经济公司，故龙辉餐饮公司应向天顺经济公司支付2020年8月16日至9月9日的房屋使用费和物业管理费。房屋使用费和物业管理费应参照合同中约定的租金和物业管理费的标准进行支付。房屋使用费的金额为180,204元/月×1.05×12月÷365×25=155,518.52元。物业管理费的金额为34,850元/月×1.06×12月÷365×25=30,362.47元。关于滞纳金，现龙辉餐饮公司未按协议约定支付欠付的款项，应按协议同约定支付滞纳金。故天顺经济公司要求龙辉餐饮公司以欠付款项395,042.14元为本金，按照每日万分之三计算，自2020年9月15日至判决生效之日的滞纳金，本院应予支持。本院认为，其一，根据合同约定，龙辉餐饮公司违反合同约定，需支付装修期间及优惠期间所享受的租金，其二天顺经济公司减免龙辉餐饮公司2020年2月和2020年3月1日至15日50%应付租金、物业管理费是基于新型冠状病毒肆虐和天顺经济公司所应承担的社会责任、共克时艰的诚意；而2020年2月和2020年3月1日至15日，并不是装修期间及优惠期间，故天顺经济公司要求龙辉餐饮公司支付2020年2月和2020年3月1日至15日50%应付租金、物业管理费，显与合同约定的条件不符，本院难以支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海龙辉餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号04-26号房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠款395,042.14元；三、被告上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司违约金945,826.20元(以租赁保证金708,762元、公用事业费保证金13,000元折抵)；四、被告上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司2020年8月16日至9月9日的房屋使用费155,518.52元；五、被告上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司2020年8月16日至9月9日的物业管理费30,362.47元；六、被告上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司以395,042.14元为本金，自2020年9月15日起至本判决生效之日，按照每日万分之三计算的滞纳金；七、原告上海天顺经济发展有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告上海龙辉餐饮管理有限公司负担。案件受理费25,033元，减半收取计12,516.50元，由原告上海天顺经济发展有限公司负担516.50元，被告上海龙辉餐饮管理有限公司负担12,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……