山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民初字第1861号原告赵群，女，1972年1月20日出生，汉族，中国工商银行山西省分行职工，住太原市迎泽区。委托代理人李淑娟，山西济德律师事务所律师。委托代理人刘婕，山西济德律师事务所律师。被告王凤华，女，1947年12月9日出生，汉族，中国农业银行山西省分行营业部退休职工，住太原市。被告赵洁，女，1973年9月5日出生，汉族，中国农业银行山西省分行营业部职工，住太原市杏花岭区。原告赵群与被告王凤华、赵洁确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵群及其委托代理人李淑娟、刘婕，被告王凤华、赵洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵群诉称，2003年，原告母亲王凤华与父亲赵利业购买了位于太原市迎泽大街迎泽园小区35幢1单元16层30号的房产。2010年7月8日，原告父亲赵利业因病去世，基于亲情关系，原告一直未主张分割父亲赵利业的遗产。2015年2月12日，原告得知妹妹被告赵洁已于2014年7月诱使母亲被告王凤华签订了《房屋买卖合同》并办理了房屋产权变更登记手续，将该房屋登记于被告赵洁的名下，且被告赵洁在未支付房款的前提下要求被告王凤华出具了15万元的收据。另外被告赵洁为独自占有父母亲的财产，将该房产过户手续、被告王凤华的户口本、社保卡等拿走并拒绝返还，后原告多次与其协商，被告赵洁均不予配合，协商未果，故诉至法院，要求1、确认被告王凤华与被告赵洁签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由二被告承担。被告王凤华答辩称，被告王凤华与被告赵洁签订的关于太原市迎泽大街迎泽园小区35幢1单元16层30号房产的《房屋买卖合同》系被告赵洁诱骗被告王凤华所为，并非被告王凤华的真实意思表示。被告赵洁诱骗被告王凤华签订《房屋买卖合同》及办理房屋过户侵犯了原告的合法继承权，因此，被告王凤华与被告赵洁签订的《房屋买卖合同》无效。被告赵洁独自占有被告王凤华的养老金、现金等财产，并拒绝归还，致使被告王凤华一无所有。被告赵洁答辩称，目前争议的房产已过户至被告赵洁的名下，房地局是国家机关，房地局对办理房产交易的手续是合法合理的，这说明过户是符合法定条件的。夫妻的财产共有，是全部财产的共有，不是就单套房屋。被告赵洁父母在其不知情的情况下，2004年就位于太原市迎泽区柴市巷93号楼502房产给予原告；2010年7月被告赵洁父亲去逝后，被告赵洁母亲随后将位于太原市迎泽区迎泽园小区35幢1单元16层30号卖给被告赵洁。原告赵群丈夫多次到被告赵洁太原市迎泽区迎泽园小区35幢1单元16层30号的家，在楼门口挂条幅、大门口、大门、玻璃上用自喷漆喷涂等。为证明自己的主张，原告提供如下证据：1、原告的身份证复印件，证明内容：原告的诉讼主体资格；2、被继承人赵利业的死亡注销户口证明，证明内容：被继承人赵利业于2010年7月8日死亡，继承已经开始；3、社区证明，证明内容：被告王凤华与原告赵群、被告赵洁系母女关系；4、被告王凤华的声明，证明内容：迎泽小区35幢1单元16层30号房产为被告王凤华与被继承人赵利业的夫妻共同财产，被告王凤华与被告赵洁签订房屋买卖合同系虚假交易，且侵犯了原告赵群的合法继承权，合同无效；5、申请法院向太原市房管局调取的房屋买卖合同，证明交易侵犯了原告的权益，合同无效。被告王凤华对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4无异议；证据5是我签的名字，当时没看内容递给我就签字了。被告赵洁对原告提交证据的质证意见为：均无异议。被告王凤华无证据提供。被告赵洁为证明自己的主张提供证据照片18张。原告对被告赵洁的证据质证意见为：对照片无异议，证明原告为维护自己的合法权益，才出此下策。被告王凤华对被告赵洁提交的证据无异议。经审理查明，2011年2月23日，被告王凤华与被告赵洁签订了《太原市存量房买卖合同》，约定被告王凤华将坐落在太原市迎泽园小区35幢一单元16层30号，建筑面积为135.94平方米，《房屋所有权证》证号00033601，房屋性质为住房的自有房屋出售给乙方；房屋成交价格为15万元；付款方式为现金。晋房权证并字第××号的《房屋所有权证》显示，坐落于迎泽园小区35幢1单元16层30号的房屋所有权人为赵洁，共有情况为单独所有，登记时间为2011-3-2。《死亡注销户口证明》显示：“赵利业死亡日期为2010年7月8日，注销日期为2011年3月4日。加盖有太原市迎泽区街道办事处并州路社区居民委员会公章的《证明》显示，王凤华，女，配偶赵利业，男，140104194204271719（已去世），长女，赵群，14010419721201176X，次女赵洁。在本社区迎泽园小区35栋1-16-30号居住。并州路一社区。2015年6月2日”。被告王凤华出具的《郑重声明》载明：“迎泽园小区35幢1单元16单元30号是婚内共同财产，我丈夫去世后，该房屋应有大女儿赵群的相应继承份额。房屋买卖交易都是在二女儿的要求下做的，不是真实的交易行为。所写15万元的收据也不存在收取15万元的事实。以前写给二女儿赵洁的任何书面东西均不作数”。本院认为，本案涉案房屋为被告王凤华与其夫赵利业的婚内共同财产，赵利业去世后，其妻被告王凤华、其长女原告赵群、其次女被告赵洁作为第一顺序继承人对其遗产均有继承权。赵利业的遗产分割前，作为第一顺序继承人的被告王凤华、原告赵群、被告赵洁对赵利业的遗产为共同共有。根据相关法律规定，处分共同共有的不动产应由全体共同共有人同意，故非经全体共同共有人同意对共同同有财产的处分均为无权处分。本案中二被告于2011年2月23日签订的《太原市存量房买卖合同》涉及对赵利业遗产的处分，而二被告对房屋权属情况应属明知，被告王凤华未经遗产共同继承人原告赵群同意情况擅自将涉案房屋出卖给被告赵洁，侵犯了原告赵群的合法权益，故《太原市存量房买卖合同》应属无效合同。故依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告王凤华与被告赵洁于2011年2月23日签订的《太原市存量房买卖合同》为无效合同。案件受理费一百元由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李彩娟人民陪审员  倪 娜人民陪审员  赵 颖二〇一五年九月十八日书 记 员  王国荣附：相关法律条文《中华人民共和国继承法》第十条、遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。