上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四（民）初字第671号原告上海中环投资开发（集团）有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人胡礼刚，董事长。委托代理人王荣芳、张巍，上海市海华永泰律师事务所律师。被告袁月忠，男，1968年1月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告上海宏霓贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人李蓬。原告上海中环投资开发（集团）有限公司与被告袁月忠、上海宏霓贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海中环投资开发（集团）有限公司的委托代理人张巍、被告袁月忠到庭参加诉讼。被告上海宏霓贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中环投资开发（集团）有限公司诉称，原告系上海市普陀区长寿路XXX号2104室房屋的产权人，两被告系该房屋的承租人。2013年6月原告与被告方签订上述房屋的租赁合同，约定：1、系争房屋租赁期限自2013年6月7日至2016年6月6日；2、自2013年8月7日至2014年8月6日月租金为人民币13012元，自2014年8月7日至2015年8月6日月租金为人民币13663元；3、按照先付后租的原则，承租方应于每季前5日支付租金；4、如果承租方逾期支付租金累计超过1个月的，出租方可以书面通知解除租赁合同，违约方应按租金三倍支付违约金。房屋租赁合同签订后，被告方一直未能按期足额支付房屋租金，经原告多次催缴后，被告方分别于2014年2月27日和2014年7月21日向原告出具书面承诺书，说明未按期支付房租系因公司资金困难造成，并承诺今后会按期支付房租。但之后被告方仍未能依约按期支付房租。2014年12月24日，原告又向被告方发出书面租金催缴通知，但被告方未予回复。2015年2月，原告依法行使约定解除权，通知被告方于收到《解除合同通知书》3日内腾空承租屋租并交还原告，同时向原告付清所拖欠房屋租金及违约金合计人民币174111元，但至今被告方仍拒绝支付。原告认为，依法成立的合同应受法律保护，被告方长期据不履行支付租金的合同义务，已经构成严重违约，原告有权依法行使约定解除权，并要求被告方立即付清拖欠之房租及违约金，故为维护原告的合法权益，原告现向法院起诉，请求法院依法判令：1、确认原告与被告方之间关于上海市长寿路XXX号2104室的房屋租赁合同已经解除；2、两被告向原告支付所欠上述房屋截至2015年2月6日租金人民币133122元；3、两被告向原告支付违约金人民币40989元；4、本案诉讼费由两被告负担。被告袁月忠辩称，本被告是代表公司即第二被告签订的租赁合同，并非代表个人向原告租赁房屋，签订合同时时原告称知道是第二被告租赁房屋，让本被告先签名，不代表要承担责任，本被告方在合同上签名，之后租金也一直是由第二被告支付，原告也是与第二被告联系。系争房屋早在2014年9月已被原告锁门，被告无法进入系争房屋，因此合同已经于该期间解除。本被告仅是第二被告的员工，第二被告至今仍欠本被告工资，因此对租赁合同本被告不应承担责任，也没有能力承担责任。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。被告上海宏霓贸易有限公司未到庭答辩。经审理查明：系争房屋上海市长寿路XXX号2104室权利人为原告，用途为办公，建筑面积为213.90平方米。2013年6月19日，原告（甲方）与被告袁月忠（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁系争房屋作为办公使用，租赁期限自2013年6月7日至2016年6月6日止，甲方同意前两个月为装修免租期，租金自2013年8月7日起开始收取，自2013年8月7日起至2014年8月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，年租金总计为人民币156144元，月租金为人民币13012元。自2014年8月7日起至2015年8月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积为2.1元，年租金总计为163956元，月租金为13663元。自2015年8月7日起至2016年6月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金2.2元，年租金总计为171756元，月租金为14313元。乙方应于每季前5日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的3‰支付违约金。按照先付后租的原则，由乙方以支票或银行汇款的方式支付给甲方，甲方在收到租金后的五个工作日内向乙方开具符合国家财务规定的发票。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币13012元，保证金抵扣顺序为租金、违约金、维修费等，保证金因抵扣不足时，乙方应在5日内补足保证金。租赁关系终止时，甲方扣除乙方应承担费用后，将剩余部分无息归还乙方。如果乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同订立后，原告按约交付房屋，第二被告使用房屋用于办公。但是，被告未按约支付保证金及租金，原告亦多次进行催促，2014年2月27日，第二被告作出书面承诺书，载明：“本公司系长寿路XXX号2101室租户因公司系新开公司目前资金发生暂时困难.故欠上海中环投资开发（集团）有限公司房租自2014年1月至今.前期费用已结清。现本公司承诺2014年元月-3月租金于2014年4月11日前结清.望贵公司体谅.2014年4月之后的租金将正常给付。多谢上海中环投资开发（集团）有限公司支持。”上述承诺作出后，被告仍未按约支付租金，2014年7月21日，第二被告工作人员再次作出承诺于2014年8月5日缴清所欠房租，逾期不缴，按违约处理。届期，被告仍未践约。原告于2014年12月24日发出《租金催缴通知书》要求被告支付逾期租金，并将该通知书张贴于系争房屋门口，未果。2015年1月28日，原告发出《解除合同通知书》，告知两被告：“根据贵方与我司于2013年6月19日签订的关于长寿路XXX号2104室的《上海市房屋租赁合同》，合同约定贵方应于2013年8月7日至2014年8月6日期间，按每月人民币13012元的标准；2014年8月7日至2015年8月6日期间，按每月人民币13663元的标准，向我公司支付贵方所承租房屋的租金。至2015年2月6日，贵方应付租金为人民币238122元，但至今我司仅收到贵方人民币105000元，贵方尚欠我司租金人民币133122元。根据贵我双方签订的《上海市房屋租赁合同》第六条的规定，贵方逾期不支付租金累计超过1个月的，我司有权解除租赁合同，同时贵方应向我司按月租金的三倍支付违约金，故现我司郑重函告贵方：”“一、贵我双方签订的关于长寿路XXX号2104室的《上海市房屋租赁合同》自本通知函到达贵方之日起解除。”“二、敬请贵方于收到本通知书之日起3日内向我司付清前述欠租人民币133122元、违约金人民币40989，合计为人民币174111元。”“三、敬请贵方于收到本通知书之日起3日内腾空承租房屋并交还我司，否则我司将自行收回该房屋，并对贵方采取法律行动，由此产生的所有不利后果均由贵方承担。”审理中，原告提交了其将上述解除通知以“邮政特快专递”方式向被告送达的凭证，但凭证显示并无被告签收的依据。原告认为被告未能按约支付租金，已经构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，被告称原告于2014年12月24日已经将系争房屋的房门锁住，因此该日视为合同解除，原告对此未予认可，同时表示为了有利于双方解决纠纷，将2月6日欠租截止日视为合同解除日。经本院释明，被告对上述主张亦未提供证据予以证明。审理中，原告确认第二被告至今共支付租金105000元。本院认为，原告与被告袁月忠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同订立后，第二被告即入住系争房屋进行办公，并支付租金。然，被告却始终未能按约定的租金支付日期支付租金，经原告多次催促后，虽然补交了部分租金，却未全额付清。第二被告在向原告作出承诺后，亦未按承诺将租金付清，其行为显已构成违约，并且符合双方合同约定的解除条件，因此原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告未能提交证据证明向被告发出的解除通知书已经送达被告，但其诉请所主张的2015年2月6日显然有利于减少被告对租赁合同期限所承担的义务，审理中，袁月忠称被告于2014年12月24日锁门的主张，因其未能提供证据予以证明，故其主张本院无法采纳，因此从防止被告损失进一步扩大出发，原告主张2015年2月6日解除合同，符合情理，本院予以支持。被告使用系争房屋，应当向原告支付租金，虽然订立合同后租金由第二被告支付，但从合同条款及嗣后被告的书面承诺分析，均未能反映第二被告已经承接租赁合同的全部权利和义务，因此袁月忠作为租赁合同签约主体不同意承担合同责任的抗辩主张，本院不予支持；第二被告实际使用了系争房屋，理应承担支付租金的责任；故本院对原告要求被告按约支付租金的诉讼请求予以支持。被告的行为已经构成违约，原告要求被告按约承担违约责任的诉讼请求，系合同约定内容，符合法律规定，本院一并予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海中环投资开发（集团）有限公司与被告袁月忠于2013年6月19日签订的关于上海市长寿路XXX号2104室房屋之《上海市房屋租赁合同》于2015年2月6日解除；二、被告袁月忠、上海宏霓贸易有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告上海中环投资开发（集团）有限公司自2013年8月7日起至2015年2月6日止的租金，其中自2013年8月7日起至2014年8月6日止，按每日每平方米建筑面积租金人民币2元计算、自2014年8月7日起至2015年2月6日止，按每日每平方米建筑面积人民币2.1元计算，另还应扣除被告上海宏霓贸易有限公司已经支付的租金人民币105000元；三、被告袁月忠、上海宏霓贸易有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告上海中环投资开发（集团）有限公司违约金人民币40989元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币3782元，由被告袁月忠、上海宏霓贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  浦 艳二〇一五年九月一日书 记 员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。