广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3805号上诉人(原审被告)：梁明。上诉人(原审被告)：梁球。上诉人(原审被告)：梁德。上述三上诉人共同委托代理人：许盛林，广东法全律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈志恒。委托代理人：吴瀚，广东德良律师事务所律师。上诉人梁明、梁球、梁德因与被上诉人陈志恒物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原广州市荔湾区龙津东路锦龙南街12号房屋是以案外人梁福林与梁惠芳的名义登记共有的房产。1998年10月26日，梁福林与梁惠芳（为乙方）与广州市世纪金隆房地产发展有限公司（以下简称金某公司，为甲方）签订了《广州市城市房屋补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，约定金隆公司拆除上述房屋，将自有的荔湾区龙津东路世纪广场东区回迁楼第18、19层南向建筑面积108.42平方米的房屋用作拆除原址房屋后的产权调换补偿，其中18楼安置38.72平方米的单元由梁某甲使用，余下69.70平方米安置在19楼由梁某乙户使用；金某公司于2003年12月31日前将自有房屋交付乙方，金某公司将自有房屋移交乙方时，金某公司提供有关证件会同乙方办理产权登记和领取房地产权证手续等。广州世纪新光房地产开发有限公司（以下简称新光公司）于2001年通过竞价拍卖取得广州市龙某路世纪广场东区的土地使用权进行开发经营。2002年5月9日，梁球代表梁某甲和梁某乙（已故）作为乙方与新光公司（甲方）签订《回迁补充协议》，约定甲方于2002年10月前在新光城市广场南区丰隆坊楼第20层2010、2011、2012号房（建筑面积125.73平方米，分摊公用面积17.31平方米）供乙方回迁居住等。梁某乙与妻子刘某有分别于1999年10月3日、2007年2月死亡。梁某乙与刘某有生育了梁球、梁明、梁德三个儿子。梁福林与刘二有没有立遗嘱处分广州市荔湾区龙津东路锦龙南街12号房屋。2010年，梁某甲诉至原审法院，要求新光公司立即履行协助梁惠芳及梁明、梁球、梁德办理广州市康王中路604号2010、2011、2012号房房产证的义务。原审法院于2010年9月10日作出（2010）荔法民三初字第1521号民事判决书，判决自该判决发生法律效力之日起三十日内，新光公司协助梁惠芳及梁球、梁明、梁德办理广州市康王中路604号2010、2011、2012房的产权登记和领取房地产权证手续，将上述三套房屋登记到梁某甲及梁球、梁明、梁德名下。该判决已发生法律效力。后梁某甲领取了上述三间房屋的房地产权证，三间房屋均为梁某甲与梁球、梁明、梁德共同共有，其中，广州市康王中路604号2010房、2011房由梁球、梁明、梁德使用，建筑面积分别为51.65平方米、27.79平方米，2012房由梁某甲使用，建筑面积为44.24平方米。梁某甲于2011年9月20日诉至原审法院，要求：分割其与梁球、梁明、梁德共同共有的广州市康王中路604号2010、2011、2012房，梁某甲分得2011、2012房，超出全部房产价值二分之一的部分由梁某甲变价补偿154375元（评估价）给梁球、梁明、梁德；分割份额后梁球、梁明、梁德立即交付2011房给梁某甲并协助办理房产过户。原审法院作出（2011）穗荔法民三初字第1409号民事判决书，判决：一、广州市康王中路604号2011、2012房归梁某甲所有，广州市康王中路604号2010房归梁球、梁明、梁德所有；二、自该判决发生法律效力之日起三十日内，梁某甲支付补偿款154375元给梁球、梁明、梁德；三、自该判决发生法律效力之日起三十日内，梁球、梁明、梁德协助梁惠芳办理广州市康王中路604号2011、2012房的产权变更登记手续，将上述二套房屋单独登记到梁某甲名下。判后梁球、梁明、梁德不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2012年11月15日作出（2012）穗中法民五终字第737号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。根据房地产权证记载，广州市康王中路604号2011房（建筑面积27.79平方米）现登记在陈志恒名下，登记时间为2014年7月2日，房屋所有权取得方式为购买。陈志恒取得涉案房屋所有权后，没有与梁球、梁明、梁德签订过租赁协议，也没有收取过梁球、梁明、梁德租金或房屋使用金。陈志恒于2015年1月20日向原审法院提诉讼，要求原审法院判令：1、梁球、梁明、梁德立即将其非法占用的荔湾区康王中路604号2011房交还给陈志恒;2、梁球、梁明、梁德支付非法占用房屋期间的占用费12000元（自2014年7月2日起至2015年1月2日止，按月租2000元计算，根据周围房屋住宅市场价租金计算，是陈志恒估算），并计至实际返还房屋时止;3、本案的诉讼费用由梁球、梁明、梁德承担。梁球、梁明、梁德原审辩称：根据陈志恒提供的证据（2010）荔法民三初字第1521号民事判决书及生效证明、（2012）穗中法民五终字第737号民事判决书梁某甲取得涉案房屋，但至今未办理房屋过户，2014年7月陈志恒向梁某甲购买涉案房屋，根据物权法第28条、第31条的规定，没有办理产权登记不发生物权效力，据此梁某甲处置涉案房屋没有办理产权登记是不发生物权效力，目前梁某甲与梁球、梁明、梁德各占1/2的产权，梁某甲未经梁球、梁明、梁德的同意处分涉案房屋的产权的行为无效，也没有得到梁球、梁明、梁德的追认。陈志恒是梁某甲亲戚，近几年一直居住2012房，陈志恒知晰梁某甲与梁球、梁明、梁德有诉讼，陈志恒具有主观恶意，与梁某甲串通恶意损害梁球、梁明、梁德的所有权。陈志恒的诉讼请求没有法律依据，与事实不符，梁球、梁明、梁德不予认可。原审庭审中，梁球、梁明、梁德确认从回迁至今涉案房屋由梁明一家三口使用，梁球、梁德没有使用。原审法院认为：陈志恒通过购买取得广州市荔湾区康王中路604号2011房的所有权后，作为上述房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。梁球、梁明、梁德均确认涉案房屋从回迁至今由梁明一家三口使用，梁球、梁德没有使用。陈志恒与梁明之间并无建立关于涉案房屋使用权的合同关系。陈志恒有权随时收回房屋使用，故原审法院对陈志恒要求梁明搬迁的诉讼请求予以支持。梁明在占用陈志恒的房屋期间，应负有向陈志恒支付房屋使用金的义务，原审法院对陈志恒要求梁明支付房屋使用金的请求予以支持。在搬迁前，梁明应按私房住宅租金标准向陈志恒交纳房屋使用金。陈志恒要求按每月2000元的标准支付房屋使用金的请求缺乏依据，原审法院不予采纳，房屋使用金应参照有资质的机构评定的私房租金标准计算。陈志恒要求梁球、梁德交还房屋及支付房屋使用金，没有合同及事实依据，原审法院不予支持。梁球、梁明、梁德的答辩意见，没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，于2015年4月作出判决如下：一、梁明（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起一年内迁出广州市荔湾区康王中路604号2011房房屋，将房屋腾空退回给陈志恒使用。二、自2014年7月2日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由原告陈志恒向有资质的机构申请按私房住宅租金标准评定，梁明自租金评定之日起10日内，按评定的租值一次性将房屋使用金支付给陈志恒（以每月2000元为限）；自本判决发生法律效力之次日起至梁明（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，梁明仍应按上述标准按月支付给陈志恒（以每月2000元为限）。三、驳回陈志恒其它诉讼请求。判后，梁明、梁球、梁德不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在梁某甲支付补偿款给梁明、梁球、梁德之前，梁明、梁球、梁德对2011号房屋仍享有所有权，有权继续使用2011房而无需支付使用费，而梁某甲至今并没有支付补偿款，二、梁某甲无权处分，陈志恒非善意取得，在原审诉讼中，陈志恒没有提供其与梁某甲的房屋买卖合同、交易登记记录等资料，未能提供充分的证据证明其与梁某甲之间存在真实的房屋买卖关系，支付了合理的价格，从梁某甲处合法、善意购得案涉房屋。三、陈志恒不是本案诉讼中的适格主体。即便法院己认定梁某甲根据(2012)穗中法民五终字第737号民事判决书已经取得2011、2012号房屋所有权(根据我国《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”)，但是根据《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。显然，2011号房屋在梁某甲转让给陈志恒之前，房地产权利证书登记的情况为共有，其在处分2011号房屋时，并没有根据物权法三十一条规定，将房屋过户至其一人名下后再进行处分，因此，梁某甲将2011号房屋在未经登记在其本人名下即转让给陈志恒的行为不发生物权效力，陈志恒取得2011号房屋产权无法律依据，其未取得2011号房屋所有权。即使房屋属于梁某甲所有，其是将案涉房屋供梁明无偿使用。综上，梁明、梁球、梁德请求本院撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第394号民事判决。经查，原审法院查明事实正确，本院予以确认。另查，梁惠芳于2013年1月17日向广州市荔湾区人民法院提起申请，请求强制执行已生效的（2012）穗中法民五终字第737号民事判决，要求梁球、梁明、梁德协助梁惠芳办理广州市康王中路604号2011、2012方的产权变更登记手续，将上述两套房屋单独登记到梁某甲名下。广州市荔湾区人民法院于2013年1月17日出具《受理申请执行案件通知书》，决定受理梁某甲上述申请，并立案执行，执行案号为（2013）穗荔法执字第328号。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，该法律效力自记载于不动产登记簿时发生。本案中，据房地产权证记载，案涉房屋于2014年7月2日登记在陈志恒名下，陈志恒持有案涉房屋的不动产登记簿。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。陈志恒作为案涉房屋的所有权人，其有权对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原审法院判令梁明及其同住人员迁出案涉房屋，将房屋交还给陈志恒使用，并向陈志恒支付房屋使用费，并无不当。本案系物权保护纠纷，梁明、梁球、梁德认为梁某甲无权处分案涉房屋，陈志恒取得所有权不合法，应另寻法律途径解决。综上，梁明、梁球、梁德上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人梁明、梁球、梁德负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月十七日书 记 员  杨仁义