广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9462号上诉人（原审原告）：叶发周，男，汉族，1973年11月8日出生，户籍住址：广东省连平县。委托诉讼代理人：林伟列，广东穗之东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾美，广东穗之东律师事务所律师。被上诉人（原审第一被告）：惠州市紫杭房地产有限公司，住所地：惠州市惠城区小金口三角滩路口处25号。法定代表人：叶某。被上诉人（原审第二被告）：曹金水，男，汉族，1965年6月6日出生，户籍住址：广东省和平县。委托诉讼代理人：孙耀君，广东伟伦律师事务所律师。上诉人叶发周因与被上诉人惠州市紫杭房地产有限公司、曹金水合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019)粤1302民初16946号民事判决书第二项，改判两被上诉人双倍返还上诉人定金132000元；二、判令一审、二审全部的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：原审法院认为上诉人诉求的定金问题，涉及的是编号Ｅ14号的地块，有关的债权债务关系已与上诉人无关，并不存在定金的返还，故上诉人的双倍返还定金的诉求没有事实与法律依据，不予支持。上诉人认为，原审法院存在认定事实不清，适用法律错误，理由如下：上诉人提供的收据以及微信银行转账记录证明第二被上诉人就编号Ｅ14土地交易一事于2016年11月12日收取了上诉人定金20000元，于2016年11月30日收取上诉人余款46000元，且第二被上诉人未提供任何证据证明就交易未达成一事退回已交款。综上所述，上诉人认为，原审法院认为上诉人与被上诉人不存在债权债务关系与事实不符。至于第二被上诉人主张编号Ｅ14土地交易人系案外人史某而与上诉人无关一事，上诉人在庭审中对此作出了解释说明，上诉人与第二被上诉人在定金支付时曾商议的Ｅ14，后因开发商新增开发地块导致规划图变更，其实质上系编号Ｅ16土地而非现规划图的Ｅ14，从土地款的总价亦可印证这一点，Ｅ16土地款是246000元，与Ｅ16收据总价、Ｅ16退款协议书总价相对应，而案外人史某购买的Ｅ14土地款是240000元。虽然Ｅ16后实际成交人系上诉人弟弟叶某，但上诉人系实际付款人，这点可由叶某予以证明。关于Ｅ16土地款，上诉人支付了66000元给第二被上诉人，上诉人弟弟叶某支付了170000元给第一被上诉人（Ｅ16总价246000元，支付给第一被上诉人的170000元以及余款46000是作为Ｅ16的土地款，所以第一被上诉人出具的收据才会记录“欠3万元三个月内付清”，20000元定金系在土地价款外另外支付给第二被上诉人的），因此，上诉人是权利主张的适格主体。其次，无论涉案定金所指向的土地最后成交人是谁，第二被上诉人收取上诉人款项66000元的事实不变，因交易无法达成的，第一以及第二被上诉人理应退回相应款项；最后，关于被上诉人收取的66000元是否适用定金罚则一事，上诉人认为，根据《担保法》第八十九条以及《合同法》第一百一十五条的规定，在本案中，第二被上诉人未履行约定且收据上明确约定是定金性质，第二被上诉人理应双倍返还，第一被上诉人应承担连带责任。综上所述，上诉人认为原审判决适用法律不当。恳请二审法院依法判决两被上诉人双倍返还上诉人定金132000元，以维护上诉人的合法权益。上诉人在庭审中补充上诉意见称：关于被上诉人曹金水收取上诉人叶发周66000元的事实有银行流水以及已经一审庭审，且双方也对此没有异议。上诉人认为本案的争议主要在于：首先，关于66000元的一个性质，上诉人认为即使不能认定为定金，应该认定为是介绍费。鉴于是说上诉人与紫杭公司之间的土地买卖合同关系无效的一个情况下，该笔介绍费应该退回。其次，无论该笔介绍费指向的一个标的物是14或者是16，实际的付款人是上诉人，上诉人是适格的一个权利主张，况且鉴于无论是14或者是16，最终土地买卖合同都是无效的，交易没有办法达成，因此曹金水收的介绍费也是理应退回的，被上诉人曹金水没有提供任何的一个证据证明66000元不是定金或者是介绍费，应承担举证不足的一个责任。被上诉人曹金水答辩称：一、上诉人和曹金水关于E14地块的付款已结清，叶某已为相关付款开具了相应的收据，上诉人与曹金水的债权债务关系已结清，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。曹金水收取上诉人2万元定金对应的地皮是大田新区E14地块，不是C16地块。当时购买地皮的情况是，曹金水预订了E14地块后，发现A5、A6地块的位置更好，于是将E14地块卖给上诉人，收取上诉人2万元定金后，2016年11月12日开具《收据》给上诉人。后来，上诉人发现C16地块位置更好，又将E14地块卖给史某。2016年11月30日，史某与开发方叶某、紫杭公司签订了《土地开发协议书》。2016年11月30日，上诉人与开发方叶某签订了案涉《土地开发协议书》（业主方叶发周和开发方叶某签字）并开具了20万元的《收据》（叶某、欧某签字）。2016年11月30日，上诉人将余款46000元支付给曹金水，该46000元是余款，不是定金。2016年12月3日，叶某开具22万元的《收据》（曹金水购买A5、A6地块的收据）给曹金水。从以上可见，E14地块的2万元定金和余款46000元，已转入C16地块和A5、A6地块的《收据》，上诉人和曹金水关于E14地块的付款已结清，叶某已为相关付款开具了相应的收据，上诉人与曹金水的债权债务关系已结清，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。二、本案中，上诉人实际购买的是Ｃ16地块，对于上诉人诉求的定金问题，涉及的是Ｅ14地块，有关的债权债务已与上诉人无关，不存在定金的返还。原审庭审中上诉人说其已将当时的20000元转移作为其弟弟叶某购买地皮的付款，本案上诉状中上诉人又说46000元也是作为叶某购买Ｅ16地块的土地款，既然该66000元已作为上诉人弟弟叶某购买Ｅ16地块的土地款，该66000元已与上诉人无关，上诉人诉求退还定金66000元并适用定金罚则无事实依据和法律依据。三、案涉《土地开发协议书》项下的地皮买卖及大田新区的相关地皮买卖涉嫌违法犯罪行为，曹金水也购买了A5A6地块，曹金水也是受害人，购买地块和相关付款由开发方和叶某与购买方签订合同和开具相应收据，案涉《土地开发协议书》是上诉人叶发周与叶某签订的，与曹金水无关，曹金水不是本案适格的被告。综上所述，案涉《土地开发协议书》是上诉人叶发周与叶某签订的，与曹金水无关，曹金水不是本案适格的被告，且上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院维持原判。请求法院依法维护答辩人的合法权益。被上诉人曹金水补充答辩称：叶发周支付余款46000元的时候，双方的债权债务关系就已经结清了。后面叶发周又将土地转让给史某，所以关于14号土地定金和46000元余款的债权债务关系已经跟叶发周没有关系。另外，上诉人又提交了补充证据，叶某也就是叶发周的弟弟的说明，又证实了46000元已经作为他弟弟16土地购买的土地款，叶发周的话更无权就这个46000元主张任何权利。而且叶某的收据写的总价是20万元整，而他退款协议书确认的又是246000元，这个就说明土地开发商紫杭公司已经再一次对他的46000元，还有包括定金已经做了处理，已经在退款协议书上进行了确认。综上可见，土地开发协议涉案的土地开发协议，均是土地购买方与土地开发方紫航公司签订的合同，支付和收取款项是由土地购买方和土地开发方进行的，曹金水本身也是涉案土地买卖违法行为的受害人，从法律关系上来讲，本案曹金水不是适格的被告，因此上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人向一审法院起诉请求：一、判令两被告双倍返还定金132000元；二、判令被告一退还原告地皮款30000元以及利息1721.7元（以30000元为本金，自2018年6月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年8月23日），以上共计31721.7元；三、判令两被告承担本案诉讼费用。以上第一、二项合计共计163721.7元。一审法院认定事实：第二被告向第一被告购买位于博罗县地段的土地，按总平面规划设计图纸编号Ｅ14号，并支付了部分款项，之后其欲向第一被告购买编号Ａ5号、Ａ6号的土地，便将Ｅ14号土地转让给了原告，而原告向第二被告支付了转让款，其中包括定金20000元。后来，原告欲向第一被告购买编号Ｃ16号的土地，便由第一被告将Ｅ14号土地转让给了案外人史某。2016年11月30日，原告与第一被告双方签订了一份《土地开发协议书》，其中约定：第一被告将位于博罗县地段的土地，面积110平方米，按总平面规划设计图纸编号Ｃ16号的土地出售给原告（简称“涉案土地”），购地款为人民币270000元。签订上述合同后，原告向第一被告支付了人民币200000元，第一被告向原告出具了一张《收据》。原告（乙方）与第一被告（甲方）双方签订了一份《退款协议书》，其中约定：因原告与第一被告签订位于惠州市博罗县地段中的《土地开发协议》已于2017年12月12日无法履行双方签订的协议内容，现甲、乙双方根据多次商榷，在平等自愿的基础上，甲方已无法提供给乙方合法土地资源乙方继续建设使用情况下达成了全款退款协议。退款方式：自本协议签订之日起每户每100平方米支付现金20000元，第一被告在2018年3月31日向业主指定账户支付首款款项：总地皮、建筑损失的50%。第二期款项，在2018年5月31日，被告向原告指定账户支付：总地皮、建筑损失的50%。之后，第一被告仅退回了款项170000元。第一被告一直未退回剩余的款项。现原告于2019年10月9日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系合同纠纷。原告与第一被告双方签订的《退款协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均因严格按照合同约定履行各自的义务。因第一被告违约，其应向原告返还购地款款人民币30000元。对于原告诉求的定金问题，涉及的是编号E14号的地块，有关的债权债务关系已与原告无关，并不存在定金的返还，故原告的该项诉求没有事实和法律依据，不予支持。被告惠州市紫杭房地产有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院缺席判决如下：一、第一被告惠州市紫杭房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶发周返还购地款人民币30000元及其利息（利息以30000元为基数分段计算，2018年6月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至本金偿还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告叶发周其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3574元，由原告叶发周负担2904元，第一被告惠州市紫杭房地产有限公司负担670元。本院二审期间，上诉人提交证据如下：证据一、新旧小金大田新区图；证据二、E16-《土地开发协议》、收据以及《退款协议书》；证据三、情况说明；证据四、E14-《土地开发协议》以及收据；证据五、刑事判决书。被上诉人曹金水质证称：对证据一的真实性无法确定，三性有异议。证据二、土地开发协议，叶某签订的这一份，关联性有异议。他这里写的土地标号是16，收据上面写的总价是20万元，他已经支付欠3万元，关联性有异议。退款协议书也是关联性有异议，恰恰证明了涉案的支付的定金和余款46000已经转为叶某购买的这一块16土地的土地款。对证据四、五的关联性有异议，这两组证据恰恰证明14土地又转卖给了史某，关于14土地的债权债务关系已经结清，已与上诉人叶发周无关系。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人系基于其与被上诉人惠州市紫杭房地产有限公司于2016年11月30日签订的《土地开发协议书》而提起本案诉讼的，该《土地开发协议书》涉及的系Ｃ16的交易。根据叶某出具的《收据》载明：Ｃ16的总价款为27万元，上诉人已支付20万元，余7万元二个月内付清，可以说明上诉人支付给曹金水的66000元并不在Ｃ16的交易款项中，而根据证人叶某的证人证言，其陈述上诉人叶发周支付的66000元已转化为叶某购买Ｅ16的土地款，因此上诉人主张的66000元并不是涉案Ｃ16的土地开发协议所涉及的款项，一审对此不作处理并无不当。上诉人或者叶某可基于Ｅ14或者Ｅ16的买卖关系另行向曹金水主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人叶发周负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘艳妹审 判 员 黄**锋二〇二一年三月三十日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。