广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4637号上诉人(原审原告)：林雪奋。委托代理人：谭银萍、江明辉，均系广东粤通律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈中兴，总经理。委托代理人：覃东明，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人林雪奋因被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20040104号）。2006年12月20日，林雪奋（乙方、买方）、国某公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所购房屋为天河区天河直街30号之一12层1203号房（测绘地址天河区天河路天河直街30号之一1203房，以下简称“涉案房屋”）；商品房建筑面积共96.0678平方米，其中套内建筑面积79.0281平方米；商品房属预售，按套出售，总金额为320000元；乙方应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号（监控银行中国银行广州长堤支行，监控账号87×××01）；乙方分期付款，第一期100000元在合同签订之日暨网上备案之日起5日内支付，第二期220000元在2007年4月1日前支付；甲方应当在2007年1月1日前将商品房交付买受人使用；甲方应当在商品房交付使用后30日内向产权登记机关为乙方办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，等等。该合同于2007年3月22日办理了预售合同登记手续。林雪奋对其付款事实提供国某公司分别于2007年3月13日、3月23日出具的金额分别为100000元、220000元的购房款收据各一份，对此国某公司无异议。关于付款的具体方式，林雪奋在原审法院2014年2月12日笔录中陈述全部购房款均是以现金支付至合同约定的国某公司账户中，对此林雪奋提供2007年3月13日中国银行广州长堤支行银行进账单一份（金额100000元）予以证实。为进一步查明付款事实，原审法院向中国银行广州长堤支行发出《协助查询函》，要求该行协助查询以下事项：1.国某公司在该行设立的售房款银行监控账号是否为87×××01？2.林雪奋有无向国某公司上述账号转账支付款项及具体的交易情况（包括每笔款项有无注明为哪一套房屋的购房款）？该行于2014年9月1日出具复函及附件，复函主要内容：1.国某公司在我行开设售房款监控账号87×××01。2.林雪奋在2007年3月13日向国某公司上述账号划入100000元。3.国某公司2007年3月13日收付款凭证及2007年3月份账户分户账。4.国某公司于2007年3月12日开户，从2007年4月至2008年5月账户无业务发生，并于2008年5月15日转入不动户，至今无再启动。在原审法院2014年9月4日的质证笔录中，林雪奋称：1.所有购房款均系签约后支付；2.除了上述100000元外，剩余购房款不记得是现金方式支付给国某公司还是现金存入国某公司上述账号。国某公司则称：只要我司开具发票或收据，都证明我司已收到了购房款；因我司人员变动很大，林雪奋当时是现金支付还是转账支付，我方已无法核实。庭审中林雪奋称签约后不久（具体时间不清楚）国某公司已交付涉案房屋给其使用，国某公司对此无异议。2013年11月28日，原审法院到涉案房屋现场勘查，现场林雪奋表示国某公司未实际交付涉案房屋，由国某公司工作人员居住使用，故其没有房门钥匙，无法入内；现场国某公司对林雪奋以上陈述无异议。案件审理过程中原审法院向广州市房管部门发函调查，该局复函称：涉案房屋的预购人为林雪奋；涉案房屋无查封、抵押信息，未办理初始登记；华翰大厦属重大维稳案件，已纳入历史遗留办证难项目；申请人需备齐协助执行通知书等相关资料，并缴清相关税费后，依法可办理房地产证。另查明，国某公司、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效），判令国某公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。再查明，原审法院向广州市越秀区人民法院调取的（2009）越法刑初字第769号卷宗材料中反映：1.林雪奋为国某公司法定代表人陈中兴的女儿、该案被告林雪瑞的妹妹。林雪奋系该刑事案的证人。2.林雪奋于2001年1月8日与国某公司签订合同，购买国龙公司开发的位于广州市越秀区小北路243号院内临环市中路国龙大厦泰兴阁23A层C房（自然层24层），该房屋未办理产权过户手续。因本案纠纷，林雪奋于2012年6月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、国龙公司立即为林雪奋办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1203房的房地产权证；2、国某公司承担本案诉讼费。国某公司辩称，其与林雪奋的房屋买卖合同关系是真实的，其也收齐全部购房款。国某公司愿意协助林雪奋办证，但因其被公安机关立案，故暂未能办理。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，国某公司法定代表人陈中兴与林雪奋为父女关系，且国某公司等因其开发销售涉案房屋所在的天河区华翰大厦及越秀区国某大厦涉及大规模的合同诈骗，国龙公司等已被广州市越秀区人民法院刑事判决判令负刑事责任，该刑事判决已生效。本案中虽国某公司对林雪奋的诉请无异议，但基于以上因素，原审法院对林雪奋与国某公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系依法进行审查，在此基础上决定是否支持林雪奋的诉请。按查明的事实，林雪奋与国某公司签约于2006年12月20日，合同约定总房款320000元，其中首期款100000元于合同签订之日暨网上备案之日起5日内支付，第二期款220000元于2007年4月1日前支付，而国某公司分别于2007年3月13日、3月23日出具的金额分别为100000元、220000元的购房款收据各一份。首先，关于房屋买卖中的核心问题--付款问题，林雪奋在原审法院2014年2月12日笔录中陈述全部购房款均是以现金支付至合同约定的国某公司账户中，但根据中国银行广州长堤支行出具的复函，查有实据的唯一一笔付款记录发生在2007年3月13日、金额100000元，该事实与林雪奋上述自身陈述不相一致。林雪奋在2014年9月4日质证上述复函时又改称除了上述100000元外，剩余购房款不记得是现金方式支付给国某公司还是现金存入国某公司上述账号。林雪奋作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋这一事关当事人切身利益的大宗交易的基本付款事实问题上，对其前后矛盾的陈述未能作出合理、符合逻辑的陈述。其次，关于涉案房屋的交付问题。庭审中林雪奋与国某公司双方确认涉案房屋已交付林雪奋使用，但在原审法院现场勘查时双方又确认涉案房屋仍由国某公司使用，未实际交付。林雪奋与国某公司关于房屋买卖中交付这一重大事实的陈述自相矛盾，无法自圆其说；且涉案房屋未实际交付的事实与林雪奋作为涉案房屋真正买受人对此的合理关注形成巨大反差，明显不合常理。综合本案案情，林雪奋的陈述、举证及原审法院依职权调查的结果均不能证实林雪奋依约付清了购房款，且查有实据的付款数额仅占全部购房款的小部分，林雪奋至今未收楼使用，林雪奋作为举证义务人未能证实其与国某公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，应承担不利的法律后果。基于此，林雪奋要求国某公司协助其办理涉案房屋的房产证的诉请依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回林雪奋的诉讼请求。本案一审受理费100元，由林雪奋负担。判决后，林雪奋不服，向本院提起上诉称：一、林雪奋已经依约全额支付购房款，但国某公司至今未能办理涉案房屋房地产权证。林雪奋提交的证据《商品房买卖合同》（合同编号20070102390X），以及编号分别为“NO.0123238”和“NO.0507804”的收款收据，该三份证据合法、有效、真实地证明了房屋买受人交款的事实。以合同约定，在林雪奋按时如期、全额支付购房款后，国某公司却至今未能履行其办证义务，其负有继续履行合同的违约责任；而且国某公司在本案审理过程中对其违约事实予以承认。二、关于购房款支付问题。涉案商品房买卖合同签于于2006年12月20日，至今间隔时间长，林雪奋作为一般人难于准确无误地记清每个交易细节，何况其购房时也未预料会产生现在的纠纷。一审基于林雪奋陈述的首次购房款支付时间与法院查明的银行收到购房款的时间不一致的事实以及银行复函内容，认定两购房人未能证实支付购房对价，显属不当。国某公司在庭审中也有自认“只要是其公司开具的发票或收据，都证明其公司已收到了购房款。”结合编号分别为“NO.0123238”和“NO.0507804”的两份收款收据，林雪奋支付购房对价有客观依据。三、（2009）越法刑初字第769号案与本案无关联，不应影响本案判决。原审查明：该判决（（2009）越法刑初字第769号判决）附表4列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋（本案涉案房屋）。另外，根据广州市房管部门的复函，涉案房屋的预购人为林雪奋，案涉房屋通过正常合法的买卖合同，并向房管部门进行了房屋预售登记，手续完备，合法有效。综上，林雪奋上诉请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。国某公司答辩称坚持其原审意见。经查，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院于2015年6月8日向广州市国土资源和房屋管理局发函调查案涉房屋所涉历史遗留问题，是否存在办证障碍以及案涉楼盘业主办证情况。2015年7月23日，广州市国土资源和房屋管理局复函称：案涉房屋的预购人为林雪奋；根据市维稳办《市处置国龙华翰大厦房产涉稳问题联席会议第五次全体会议纪要》（穗维稳办【2010】45号），该项目已纳入解决历史遗留办证范围，可凭市维稳办确认的可办证名单等相关资料申请办理房地产权证。经查，案涉房产不在市维稳办的可办证名单范围内。林雪奋、国某公司对上述回复函的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，案涉房屋已被纳入历史遗留办证范围，案涉房屋所处的华翰大厦物业可凭市维稳办确认的可办证名单等相关资料办理房地产权证，但案涉房屋不在市维稳办的可办证范围内，存在办证障碍。另，本案中，林雪奋与国某公司法定代表人陈中兴之间为父女关系，且国某公司因开发销售案涉房屋所在的天河区华翰大厦涉及合同诈骗，并已经生效判决判令国某公司负刑事责任。在此情形下，林雪奋并未提供充分证据证实其依双方签订的《商品房买卖合同》约定将案涉房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号，未能证实其已支付了购房对价，其应承担举证不能的法律后果，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，林雪奋上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人林雪奋负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月二十二日书 记 员  杨仁义