湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第01288号原告武汉长恒物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东路特1号都市花园4栋2单元5楼1号。法定代表人肖学锋，该公司董事长。委托代理人陈霞（一般授权代理），武汉长恒物业服务有限公司法务专员。委托代理人刘鑫（一般授权代理），湖南天润人合律师事务所律师。被告邵志伟，兽医。原告武汉长恒物业服务有限公司诉被告邵志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员张愿于2015年7月22日公开开庭进行审理。原告武汉长恒物业服务有限公司的委托代理人陈霞，被告邵志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉长恒物业服务有限公司诉称，被告系武汉市江岸区正义路特1号青青美庐小区东1-104号房（房屋面积为64.74平方米）业主。被告于2007年9月11日签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，我公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2009年1月开始，被告开始停止缴纳物业管理服务费。根据协议约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业费总额的千分之三交纳违约金。截止至2014年12月，被告共计欠缴物业管理服务费13，051.60元，违约金1，174.60元，合计人民币14，226.20元。经我公司多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费，为维护我公司合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付武汉市江岸区正义路特1号青青美庐小区东1-104号房物业管理费13，051.60元，违约金1，174.60元，合计人民币14，226.20元；2、被告承担本案所有诉讼费，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。被告邵志伟辩称，原告未与我签订物业合同，即使法院认为我与原告事实上形成物业服务关系，原告没有提供物业服务，违约在先，具体表现为：我购置青青美庐小区东1-104号房屋后，自2008年起地下排污管道经常发生堵塞，多次找原告希望能够解决问题，原告挖地将排污管换掉，疏通未果后就不再处理。排污管堵塞是我的房屋及临近房屋都有的问题，原告却将责任归结为我使用不当。我楼上住户的排污管渗水，将我房屋的墙壁染黑，梅雨季节还会散发恶臭、长霉，原告以不能联系楼上业主为由不予解决。自2012年开始，我房屋门口的楼梯、花坛开始垮塌，花坛中的植物全部死亡，原告至今没有解决。2013年开始，我房屋门口花坛墙壁上多了一根排污管，但排污管是破损的，能够看到污水直接排进花坛，原告至今没有解决。小区内的木质桥已经腐败垮塌，未见原告进行修理。我房屋属于商铺，没有使用电梯和公共楼道，原告从未派人清扫商铺区域，我没有享受到原告提供的物业服务。我从未收到过原告的催费通知，原告的主张超过诉讼时效。经审理查明：2007年9月11日，原告武汉长恒物业服务有限公司与被告邵志伟签订武汉市前期物业管理服务协议，约定被告邵志伟委托原告武汉长恒物业服务有限公司对青青美庐小区实行物业管理，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同（B）》生效时止。物业服务费由被告邵志伟按季缴纳，按建筑面积每月平方米2.8月计算，每次交纳费用时间为每季初10日前。协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项进行了约定，并约定被告邵志伟不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告武汉长恒物业服务有限公司有权要求被告邵志伟补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，或逾期三个月未缴纳的，原告武汉长恒物业服务有限公司可根据国家相关法律规定，采取催缴措施，甚至向人民法院起诉。2014年11月23日，原告武汉长恒物业服务有限公司与青青美庐业主大会业主委员会签订武汉市物业管理服务合同，约定青青美庐业主大会业主委员会委托原告武汉长恒物业服务有限公司对青青美庐小区实行物业管理。委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.8元／月.平方米，高层住宅1.3元／月.平方米，商铺2.8元／月.平方米，业主每半年或一年交纳一次，每次交纳时间为半年／年首月之前。合同还对物业管理服务内容、物业管理公共服务质量等事项进行了约定，并约定武汉市青青美庐业主大会业主委员会未能让业主按其拥有房屋建筑面积按合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，原告武汉长恒物业服务有限公司有权要求青青美庐业主大会业主委员会向业主催促补交并从逾期之日起按3‰交纳违约金或滞纳金。被告邵志伟系武汉市江岸区青青美庐小区东1-104号房屋业主。该房屋建筑面积64.74平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准计算。自2009年1月1日至2014年12月31日，被告邵志伟未交纳物业服务费。审理中，因双方各持己见，故调解未成。上述事实，有武汉市房屋产权登记信息查询单复印件、业主资料检索表复印件、前期物业服务合同、武汉市物业管理服务合同、物价局服务价格（收费）监审证复印件等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，本院依法予以采信。本院认为：原告武汉长恒物业服务有限公司与被告邵志伟签订的武汉市前期物业管理服务协议，及原告武汉长恒物业服务有限公司与青青美庐业主大会业主委员会签订的武汉市物业管理服务合同，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述两份合同对业主具有约束力。原告武汉长恒物业服务有限公司为该小区进行了物业服务后，被告邵志伟有义务按期交纳物业服务费。现被告邵志伟欠缴物业服务费的行为违反合同约定，应承担向原告武汉长恒物业服务有限公司支付拖欠物业服务费的民事责任。虽然被告邵志伟自2009年1月1日起未缴纳物业服务费，但原告武汉长恒物业服务有限公司未提供证据证明其在2013年1月1日前向被告邵志伟催交物业服务费，被告邵志伟认为原告武汉长恒物业服务有限公司的起诉超出诉讼时效的抗辩本院予以支持。原告武汉长恒物业服务有限公司于2015年7月1日诉至本院向被告邵志伟催缴物业服务费，根据前期物业服务合同中“业主应于每季初10日前交纳物业服务费”的约定，被告邵志伟向原告武汉长恒物业服务有限公司支付物业服务费的时间应从2013年7月1日起算。截至2014年12月，被告邵志伟应向原告武汉长恒物业服务有限公司交纳的物业服务费为3，262.90元（64.74平方米2.8元／月／平方米18月），原告武汉长恒物业服务有限公司要求被告邵志伟支付2009年1月至2014年12月期间物业服务费13，051.60元的诉请，本院予以部分支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业服务费的抗辩理由。被告邵志伟在审理中辩称原告武汉长恒物业服务有限公司管理服务混乱，未尽到合同义务，并以此为由拒付物业服务费无法律依据，本院不予采纳。关于违约金，被告邵志伟基于对原告武汉长恒物业服务有限公司提供的物业服务不满拒交物业服务费并非故意拒交，本院希望双方能相互体谅，一方面原告武汉长恒物业服务有限公司能够进一步改善服务质量，另一方面被告邵志伟能够按时缴纳物业服务费，促使双方关系进入良性循环，取得双赢，故原告武汉长恒物业服务有限公司要求被告邵志伟支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邵志伟于本判决生效之日起五日内向原告武汉长恒物业服务有限公司支付2009年1月至2014年12月期间的物业服务费3，262.90元；二、驳回原告武汉长恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元减半收取78元、邮寄费20元，共计98元由被告邵志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张 愿二〇一五年九月二十九日书记员 杨敬文