上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第517号上诉人（原审被告）上海金陵电子网络股份有限公司。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海广播电视技术研究所有限公司。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华鑫股份有限公司。委托代理人郭锐、王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告北京元德和机电设备有限公司。上诉人上海金陵电子网络股份有限公司（以下简称金陵电子公司）、上海广播电视技术研究所有限公司（以下简称广播电视公司）因与被上诉人上海华鑫股份有限公司（以下简称华鑫公司）、原审被告北京元德和机电设备有限公司（以下简称元德和公司）返回原物纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，上海择励实业有限公司（以下简称择励公司）、上海金陵房地产开发公司（以下简称金陵房地产公司）是上海金陵股份有限公司的全资子公司。上海金陵股份有限公司是华鑫公司的前身（于2013年1月24日变更企业名称）。上海金陵投资有限公司（以下简称金陵投资公司）为物业服务企业。金陵设备公司、广播电视公司是金陵电子公司的全资子公司。1996年10月17日，受让方上海金陵股份有限公司（乙方）与出让方上海汇龙仪表电子有限责任公司（甲方）签订产权转让合同，约定，甲方将所属的上海美星无线电厂的全部产权，经资产评估后，以人民币21，169，500元（以下币种相同）有偿转让给乙方，产权转让合同生效后，乙方拥有上海美星无线电厂的全部产权，依法取得全部转让财产，包括取得土地使用权，上海美星无线电厂作为乙方的全资企业，存续独立法人期间，以其全部资产对外承担债权债务（该转让经资产评估以21，169，500元有偿转让，包括固定资产主要有生产楼、办公楼、门卫、销售、食堂、车库楼、配电间、锅炉房、浴室等九幢，建筑面积13，937平方米，及道路、围墙、自行车棚等构筑物组成）；上海仪电控股（集团）公司管理部作为双方的产权经纪会员在该合同上盖章。1998年5月23日，上海仪电控股（集团）有限公司取得上海市宜山路＊＊＊号房屋的房地产权证（建筑面积13，114平方米）。2000年，上海仪电控股（集团）公司出具委托书，委托上海金陵股份有限公司办理上海市宜山路＊＊＊号占地面积9，942平方米，建筑面积13，114平方米，产权证户名为上海仪电控股（集团）公司的出租事宜。2007年2月8日，华鑫公司的前身上海金陵股份有限公司取得上海市宜山路＊＊＊号房屋的房地产权证，共8幢房屋，建筑面积13，114平方米。2007年4月6日，上海金陵股份有限公司（甲方）与金陵电子公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定，金陵电子公司即乙方承租上海市宜山路＊＊＊号1、2、3、4、6、7幢建筑面积共13，034平方米（详见补充条款），月租金为335，000元，租期为自2007年5月1日起至2026年4月30日止，年租金为4，020，000元（该合同办理了租赁登记备案）。双方于2007年3月30日签订的补充条款作为上述合同一部分，补充条款约定，乙方曾于2006年与甲方就位于上海市宜山路＊＊＊号的全部土地和房屋建立了房屋租赁关系，现因房地产权利人变化，甲方提出修订原租赁合同，通过双方友好协商，在原租赁合同的基础上进行了修订；第一条租赁物位置、面积，甲方将位于上海市宜山路＊＊＊号的1、2、3、4、6、7幢，按现状出租给乙方使用，实测租赁建筑面积13，034平方米，租期为19年，自2007年5月1日起至2026年4月30日止，月租金335，000元，年租金4，020，000元。2011年12月11日、2012年11月19日、2013年11月29日，元德和公司与金陵电子公司分别签订上海市宜山路＊＊＊号E幢（即E9幢）2楼205、206、207、208室房屋租赁合同三份，建筑面积为154平方米，租赁期至2014年12月31日，每日租金为2.55元／天／平方米（最后一份合同日租金）。2013年7月4日，华鑫公司取得上海市宜山路＊＊＊号房屋之房地产权证，建筑面积13，114平方米（包括1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢房屋）；该产权证所附宗地图显示，系争房屋即原审原、被告均称为E9房屋在4幢前方，3幢与5幢（已拆除）中间，位于801号土地使用权范围内，但未办理房地产登记。2013年5月2日，华鑫公司（甲方）、择励公司（乙方）、金陵投资公司（丙方）、金陵电子公司（丁方）签订房屋租赁合同变更协议，约定，上海金陵股份有限公司作为上海市宜山路＊＊＊号的1、2、3、4、6、7幢房屋的业主，于2007年4月6日与金陵电子公司（丁方）签订关于上述房屋的租赁合同，因工商核准上海金陵股份有限公司变更为上海华鑫股份有限公司即原审原告，现甲方作为业主委托其全资子公司即择励公司（乙方）作为委托代理人，享有原租赁合同出租方的权利并履行相关义务，同时委托其全资子公司金陵投资公司（丙方）作为物业服务方，履行相关职责，金陵电子公司（丁方）作为承租方，在本协议生效后，应及时按照本协议中约定的账号向乙方、丙方支付相关费用，根据原租赁合同约定所享有的各项权利、承担的各项义务不变。协议签订后，金陵电子公司向择励公司支付租金等费用。另查明，2010年11月2日，上海交大汽车维修中心变更企业名称为上海有达汽车维修有限公司。1988年，上海美星无线电厂建造扩初设计图显示，现称为E9房屋为预留第二期建设工程。1992年，上海美星无线电厂总平面图显示，系争房屋为综合用房。上海美星无线电厂（乙方）与上海交大汽车维修中心（甲方）签订房屋租赁协议书，约定，乙方将上海市宜山路＊＊＊号现有的砖结构厂房约400平方米和场地1200平方米租赁给甲方，租赁期20年，自1994年1月1日起至2014年止，期满后按现在改造后的厂房结构归乙方。之后，上海交大汽车维修中心与金陵房地产公司签订房屋租赁协议书，约定，租赁期限至2013年12月31日，其他条款同上。2006年6月12日、2007年7月24日，上海交大汽车维修中心作为乙方分别与广播电视公司、金陵电子公司均作为甲方签订房屋租赁协议书，租赁房均为上海市宜山路＊＊＊号4号楼底层现有的砖结构厂房约400平方米和场地1200平方米，租赁期限为1994年1月1日起至2013年12月31日止，年租金均为216，000元，同时约定，原乙方与金陵房地产公司的租房协议废止。2005年11月25日，上海金陵股份有限公司（甲方）与金陵电子公司（乙方）签订租房合同，约定，第一条，甲方将位于上海市徐汇区宜山路＊＊＊号内全部土地、房屋即土地使用面积9，442平方米，建筑面积13，114平方米（能够租赁面积12，769平方米），在目前使用状态下带租约整体出租给乙方使用；第二条，租赁期十六年，自2005年12月1日起至2021年11月30日；第四条，年租金3，600，000元，自起租日起三年内不变，以后每三年递增一次，每次递增5%。2006年11月，金陵电子公司曾对E9房屋办公室、厕所等进行装修。2006年1月26日，金陵房地产公司与＊＊＊公司签订租房补充协议，约定，＊＊＊公司同意于2006年3月30日以前搬迁目前租用的房屋，置换到上海市宜山路＊＊＊号内E9-1F的334平方米和E9-2F的132平方米房屋；2006年4月1日至12月31日租金为1.20元／日.平方米，2007年1月1日至12月31日租金为1.25元／日.平方米，2008年1月1日至12月31日租金为1.30元／日.平方米，2009年1月1日起，按当时市场价双方重新协商执行；协议下方金陵房地产公司盖章，崔＊＊＊作为代表签名。当天，金陵设备公司与＊＊＊公司签订租房补充协议，协议内容与金陵房地产公司补充协议内容一致；协议下方崔＊＊＊作为代表签名，崔＊＊＊系金陵电子公司的工作人员。2006年4月25日，上海金陵股份有限公司（甲方）与金陵设备公司（乙方）签订租房合同，约定，甲方将位于上海市宜山路＊＊＊号内部分土地、房屋即2#、3#、6#、7#等楼房共计2，586平方米（能够租赁面积2，518平方米）；在目前使用状态下带租约出租给乙方使用，租赁期为18年，自2006年5月1日起至2024年4月30日止；年租金为人民币840，000元。当天，上海金陵股份有限公司（甲方）与广播电视公司（乙方）签订租房合同，约定，甲方将位于上海市宜山路＊＊＊号内部分土地、房屋即1号楼、4号楼等楼房共计10，528平方米（能够租赁面积10，251平方米）；在目前使用状态下带租约出租给乙方使用，租赁期为18年，自2006年5月1日起至2024年4月30日止；年租金为2，760，000元。当天，上海金陵股份有限公司（甲方）、金陵设备公司（乙方）、金陵房地产公司（丙方）签订协议，约定，丙方系甲方专门从事房地产租赁业务的全资子公司，为维持甲方原有的经营管理模式，将上海市宜山路＊＊＊号房地产租赁合同的履行，暂时采用由甲方委托丙方转租乙方的形式进行，甲乙双方签订的租赁合同的全部实质性条款不变…。当天，上海金陵股份有限公司（甲方）、广播电视公司（乙方）、金陵房地产公司（丙方）签订内容与金陵电子公司相同的协议。2006年12月25日，上海金陵股份有限公司（甲方）、金陵电子公司（乙方）、金陵设备公司（丙方）、广播电视公司（丁方）签订协议，约定，2006年4月25日甲方与丙方，甲方与丁方分别签订的宜山路＊＊＊号房地产租赁合同，经甲乙丙丁四方协商一致，同意丙方和丁方将宜山路＊＊＊号房地产的租赁关系转给乙方，其租赁合同的所有权利、责任和义务一并转让给乙方。2010年9月8日，金陵电子公司与案外人＊＊＊公司签订房屋租赁合同，约定，金陵电子公司续租上海市宜山路＊＊＊号第5幢E9层1F-2F单位，建筑面积466平方米房屋给＊＊＊公司，日租金2.20元／平方米，每月租金为31，183元，租期为2011年1月1日至2012年12月31日，每月租金为31，183元。2012年11月19日，双方续签租赁合同，租期至2013年12月31日止，日租金为2.30元／平方米，每月租金为32，600元。华鑫公司于2014年5月29日诉诸原审法院：1、判令三原审被告共同向华鑫公司返还坐落于上海市宜山路＊＊＊号院内的E9房产，约726.08平方米；2、判令金陵电子公司以每日2.30元／平方米标准支付E9房产的占有使用费（自2011年1月1日起计算至三原审被告实际向华鑫公司交付房产之日止，暂计至2014年7月31日，共计1，422，278.6元）；3、判令三原审被告共同承担本案的诉讼费。本案原审期间，原审法院会同双方进行现场勘查，华鑫公司、金陵电子公司、广播电视公司的委托代理人到场，双方确认，该房屋底层靠近厨房，编号为E即系争房屋（华鑫公司、原审被告均称为E9房屋）一层由广播电视公司作为仓库使用，二层楼梯上去右边房屋由元德和公司使用，左边房屋目前空关，无人使用；金陵电子公司未使用系争房屋。华鑫公司、金陵电子公司、广播电视公司均表示，上海市宜山路＊＊＊号房屋第5、8幢房屋已拆除，系争房屋暂定建筑面积620平方米3.。法院向上海市徐汇区房地产登记处征询，答复为系争房屋未申请登记过，故是否属于合法建筑登记部门无法认定。法院向上海市徐汇区规划和土地管理局咨询，该局答复经现有电子档案数据库及纸质文书档案查询，上海市宜山路＊＊＊号内E9幢房屋无相关规划手续办理记录。原审认为，讼争的上海市宜山路＊＊＊号内原审原、被告均称为E9房屋未申请办理房地产登记，亦未办理建设工程规划之相关手续，华鑫公司也未进一步提供经主管部门批准之相关证据，故出租人与承租人间就系争房屋建立租赁之民事法律行为应属无效。关于金陵电子公司提出，原审被告方出示的租房合同或租赁合同补充条款等能够证明，上海市宜山路＊＊＊号内全部土地和房屋均出租给金陵电子公司及广播电视公司之意见，因原审被告方提及的租房合同约定“甲方将位于上海市徐汇区宜山路＊＊＊号内全部土地、房屋即土地使用面积9，442平方米，建筑面积13，114平方米（能够租赁面积12，769平方米）”，2007年4月6日华鑫公司的前身上海金陵股份有限公司与金陵电子公司备案的租赁合同补充条款同时约定“乙方即金陵电子公司曾于2006年与甲方即华鑫公司就位于上海市宜山路＊＊＊号的全部土地和房屋建立了房屋租赁关系，现因房地产权利人变化，甲方提出修订原租赁合同，通过双方友好协商，在原租赁合同的基础上进行了修订；第一条租赁物位置、面积，甲方将位于上海市宜山路＊＊＊号的1、2、3、4、6、7幢，按现状出租给乙方使用，实测租赁建筑面积13，034平方米”，华鑫公司及华鑫公司的前身或华鑫公司的代理人与金陵电子公司、广播电视公司及案外人间分别签订多份租赁合同，所租赁的房屋基本为同一标的物，而2013年5月2日华鑫公司、华鑫公司的代理人择励公司、金陵投资公司、金陵电子公司间房屋租赁合同变更协议明确约定能够租赁面积为13，034平方米，华鑫公司为权利人的上海市宜山路＊＊＊号房地产权证记载的建筑面积为13，114平方米，后合同覆盖前合同，故法院认定，系争房屋不在金陵电子公司与华鑫公司或华鑫公司的代理人间租赁合同约定的租赁范围内。华鑫公司系有偿受让上海市宜山路＊＊＊号房屋，系争房屋在上海市宜山路＊＊＊号土地使用权范围内，鉴于金陵电子公司曾收取了案外人及元德和公司支付的系争房屋租金，故华鑫公司要求三原审被告迁出系争房屋及金陵电子公司参照其出租给元德和公司房屋租金标准即每日2.30元／平方米支付房屋使用费之诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但华鑫公司计取系争房屋的建筑面积应参照金陵电子公司与＊＊＊公司间租赁合同约定的系争房屋内一层、二层计466平方米加与元德和公司间租赁合同约定的建筑面积154平方米，合计620平方米。金陵电子公司提出对系争房屋进行扩建及三原审被告迁让后是否存在装修等损失，本案不予处理，原审被告方如有证据可另行起诉主张权利。原审法院于二〇一四年十二月一日判决：一、上海金陵电子网络股份有限公司、上海广播电视技术研究所有限公司、北京元德和机电设备有限公司于判决生效后二十日内搬离上海市宜山路＊＊＊号内外墙编号为E（即原审原、被告均称为E9）房屋，上述房屋由上海华鑫股份有限公司收回；二、上海金陵电子网络股份有限公司于判决生效后十日内向上海华鑫股份有限公司支付自2011年1月1日起至实际搬离之日止按每年人民币520，490元标准计算的房屋使用费。一审案件受理费人民币23，535.70元，由广播电视公司负担40元，元德和公司负担40元，金陵电子公司负担23，455.70元。判决后，金陵电子公司、广播电视公司不服，上诉称，原判适用法律错误：本案标的房屋系本市宜山路＊＊＊号E9幢，建造于上世纪七、八十年代，虽无建设工程规划许可或合法批建手续，亦未作产权登记，但在宗地图中有明确标示，华鑫公司在买受宜山路＊＊＊号全部房产时亦包括该房屋，其属历史遗留问题，不应作违法建筑处理；原审判决既据此认定双方租赁关系无效，又表示E9楼不属双方已有（宜山路＊＊＊号）租约租赁范围，显属错误；原审判决标的房屋返还，但房屋业经上诉人改、扩建（形成“混同”），判决严重损害上诉人合法利益；上诉人使用标的房屋经过华鑫公司同意，属合法占有，并无支付所谓使用费的法律依据；关于使用费标准，依法应参照双方约定标准而非原审判决所谓上诉人与他人之转租标准计算；原判确认房屋使用自2011年起算，但时效早已超逾法定租金时效的一年；基于2013年5月2日合同，择励公司已成为出租人，原审遗漏当事人，属重大程序违法；另原审裁判系基于占有返回请求权为基础，而此除斥期间为一年，显然华鑫公司早已超逾，原审裁判错误。故上诉请求撤销原判，改判驳回华鑫公司原审诉讼请求。华鑫公司辩称，原审裁判正确：一、关于被上诉人行使权利的依据，原审2014年8月13日庭审中，其明确表示基于物权要求返还房屋，上诉人以及原审被告确认并进行了答辩；一审虽然立案案由是租赁合同，但依据物权纠纷进行判决，程序合法；同时，基于物权，择励公司显非本案适格原告。二、关于被上诉人行使权利是否超出诉讼时效，上诉人一审未抗辩，二审中提出依法应予以驳回，同时诉讼时效是当事人积极抗辩，人民法院不应主动予以查明。三、损害的计算依据。上诉人主张受损者赔偿请求基于损害而非按照租金计算，该观点错误。一审适用了民法通则第61条规定，当事人因侵权行为取得的财产应返还给受损的一方。由于上诉人取得了我房屋并收取了租金，依法应返还给被上诉人。故请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告元德和公司未答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案标的房屋位于上海市宜山路＊＊＊号，各方当事人均确认其为E9幢。根据查明事实，被上诉人华鑫公司购入上海市宜山路＊＊＊号全部房屋（含标的房屋），2007年4月6日华鑫公司将上址经房屋产权登记房屋（不含标的房屋）出租给上诉人金陵电子公司，综合华鑫公司原审告诉、审理，应该认为，本案系基于华鑫公司对E9幢房屋所有权项下之返还纠纷。查本案标的房屋系华鑫公司购房前由前所有权人在上海市宜山路＊＊＊号房屋内部分（经产权登记）楼房拆除后建设形成，未经房屋产权登记，不享有不动产登记法项下之法定权利，但根据现有证据，华鑫公司合法购买后应享有其构筑物所有权。两上诉人主张占有物返还之除斥期间利益系以占有为华鑫公司原审告诉之请求权基础，该部缺乏相应程序及实体法依据，本院不能采纳。考虑到华鑫公司、金陵电子公司上述租约实际不包含本案标的房屋，原审因标的房屋不属合法租赁标的物认定双方租赁关系无效同样缺乏事实依据，本院予以纠正，本案双方系所有权侵权法律关系。同理，上诉人主张择励公司为出租人及原审遗漏当事人云云显然缺乏程序及事实依据，本院不能采纳。本院注意到，华鑫公司与金陵电子公司原系关联公司，宜山路＊＊＊号其它房屋皆由后者承租，本案标的房屋之占有确有历史延续及长期关系原因，但必须指出，根据现有证据，双方确无就房屋使用、租赁等权益形成意思表示合致，金陵电子公司对房屋之占有、使用没有法律依据，客观上侵犯了华鑫公司对此构筑物之所有权，依法其应承担侵权责任，诸原审被告作为占有人应依法返还房屋，原审于此裁断准确，本院应予维持。关于“房屋使用费”，属侵权项下损失问题，我们注意到，华鑫公司原审请求仅自2011年始，较金陵电子公司2007年之实际使用日始之利益已为减半。其次，双方租约项下租金系2007年约定，远低于现今之市场标准，以之为据不仅不能在同等级幅度（下限以上）弥补华鑫公司损失，甚至已达不公平之标准；需要指出的是，上诉人主张双方租金并非本案标的房屋相同楼房，该标准之可比性亦非充分。其三，原判所定标准依据金陵电子公司标的房屋实际出租租金，在现有证据条件下，具有对市场一般租赁标准及本案标的物之相当关联性，系属侵权人基于侵权行为之部分收入，具有相对合理性。基于该等考虑，两上诉人该部请求理由并非充分，本院不能采纳。另关于诉讼时效主张，经查诸原审被告原审均未抗辨，二审主张缺乏程序依据，本院不予采纳。关于标的房屋上诉人改、扩建及装修问题，查原审经征询各方意见明确可案外处理、主张，于法无悖，本院予以确认。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人金陵电子公司、广播电视公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23，495.7元，由上诉人上海金陵电子网络股份有限公司、上海广播电视技术研究所有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年九月十四日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……