广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4193号上诉人（原审原告）：广州东鼎装饰设计有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：苏建华，职务：总经理。委托代理人：谢斌，广东华协律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州泽盛同丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江岳衡，职务：总经理。委托代理人：潘滔、雷艳萍，均系广东格林律师事务所律师。上诉人广州东鼎装饰设计有限公司（简称“东鼎公司”）与被上诉人广州泽盛同丰物业管理有限公司（简称“泽盛公司”）因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：东某公司是2011年7月13日成立的有限责任公司，经营范围为房地产信息咨询等。泽盛公司是2011年12月15日成立的有限责任公司，主营项目为房地产咨询服务等。2012年6月25日，泽盛公司（委托人、甲方）、东某公司（居间人、乙方）双方签订《科学城厂房出售委托协议》，约定：甲方委托乙方出售位于广州市萝岗区科学城南翔三路11号自编8栋的房产（简称“涉案房屋”），建筑面积7170.19平方米，总价32265855元。若甲方成功出售该房地产，则乙方将向甲方收取上述房地产实际成交总价款并扣除交易税费后的1%作为服务费。甲方应于乙方介绍的买家签约后按甲方收到买家款项的比例支付佣金给乙方。甲方如未能按时将佣金支付给乙方，每逾期一日加收佣金总额的万分之五作为滞纳金。委托期限自2012年6月25日起至2013年6月25日止。甲方于本合同期内或本合同期满一年内，与乙方所曾介绍的客户成交而不支付乙方佣金的，按委托价格的2%向乙方支付违约金。双方在履约过程中若发生争议，应友好协商解决，协商不成可向广州市天河区人民法院提起诉讼。本案中东某公司为证明其已履行了合同义务，提供如下证据证实：1、2014年5月7日东某公司（乙方）与案外人广州市邦普电脑技术开发有限公司（甲方，简称“邦普公司”）签订的《确认书》一份。《确认书》载明：①乙方已成功介绍甲方购买了涉案房屋；②甲方已将上述房产完成了过户手续；③甲方已支付乙方费用20000元，乙方确认已现金收讫；④甲、乙双方就《看房协议书》所约定的全部权利、义务均已履行完毕。2、东某公司（乙方）与邦普公司（甲方）签订的《看房协议书》一份。《看房协议书》载明：双方本着平等、自愿的原则，为维护双方的合法权益，对乙方向甲方所提供服务，包括提供租、售厂房相关信息咨询、陪同看厂房、协助甲方与业主洽谈，双方达成如下协议：①乙方向甲方提供的厂房地址为涉案房屋；②甲方承诺，上述厂房信息乃首次从乙方获取，如果成交，在签订售房合同3天内向乙方支付20000元作为乙方协助甲方办理厂房评估、报税、递件、过户及办理房产证等手续的服务费；③乙方承诺免费带甲方看房并向其提供厂房租赁、厂房过户相关政策的咨询；④甲方（含亲戚朋友）不得就乙方提供之厂房信息与业主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定服务费的三倍作为违约金。3、邦普公司出具的《签收单》一份。《签收单》载明：邦普公司于2013年5月10日收到东某公司提供的房产证（穗字××号）复印件一份（产权人广州友田机电设备有限公司），4、通话人为东某公司法定代表人苏建华、泽盛公司法定代表人江岳衡的通话录音光盘一张（粤语，整理成文字记录）。其中苏建华称“说好我的那笔钱，原来不是说按比例支付吗？”，江岳衡回答称“我们讲好的收齐钱，再给你的嘛”。5、落款时间2013年10月23日、落款人泽盛公司法定代表人江岳衡出具的收据一份。收据内容：收到苏建华先生交来服务费发票一张，面额24万元。等等。上述证据经质证，泽盛公司认为：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为这是第三方与东某公司之间的关系，我方从未与第三方进行过房屋买卖，对第三方与东某公司之间的关系不发表意见，该证据与本案无关。证据4真实性不予确认，根本无法反映我方法定代表人确认了涉案房屋的买卖已全部成立，该录音与本案无关。证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认。泽盛公司对其辩称提供如下证据证实：1、2014年8月29日邦普公司作出的《关于我公司购买广州友田机电设备有限公司位于广州开发区科学城南翔三路11号自编8栋厂房有关情况说明》一份。主要内容：2013年5月，东某公司联系到我司，介绍涉案房屋要转让。我司随后派员前往察看，并与该厂房业权人广州友田机电设备有限公司（简称“友田公司”）洽商买卖事宜；2013年7月15日我司与友田公司签订房屋买卖协议，2014年3月19日我司将全部房款28680760元划付给友田公司；其后我司与友田公司到房屋登记机关办理产权过户转移登记手续，2014年3月12日我司取得该栋厂房的产权证；我司在与友田公司洽谈、办理厂房交易全过程中，东某公司没有提供帮助。2、2014年8月29日邦普公司出具的《证明》。主要内容：涉案房屋所有权归我司所有，该房屋是友田公司直接出售给我司的。3、《企业法人营业执照》（显示东某公司的经营范围包括房地产信息咨询等）。上述证据经质证，东某公司认为：证据1证实涉案房屋于2014年3月12日真实进行了交易，买受人就是我方居间的邦普公司；证据2涉案房屋之前的交易对象是友田公司，我方履行了居间义务；证据3真实性无异议。东某公司另对本案居间交易出现第三方及纠纷的背景原因提供《案件背景说明》。《案件背景说明》主要内容：一、涉案房产土地原属友田公司，因友田公司属于高新企业，政府当时以非常优惠的价格转让了一大块土地给友田公司，友田公司考虑到实际用不了那么多土地，就又将部分土地卖给车陂五社。因为土地在友田公司名下，为避免土地先过户给车陂五社，再由车陂五社建设转让的问题，达到减少手续和相关税费的目的，车陂五社与友田公司采用了以友田公司名义直接建设出售的模式，合作中涉案的土地、房地的实际产权人均为车陂五社，建成房产的销售也由车陂五社负责，友田公司只是配合办理过户手续和费用结算。二、泽盛公司与车陂五社存在千丝万缕的关系，车陂五社多处物业均由泽盛公司打理，泽盛公司法定代表人江岳衡退休前更曾担任车陂五社的领导职务，可以说泽盛公司就是车陂五社的代言人和代理人。三、根据我方与车陂五社直接签订的居间合同，该合同所涉房产的房产证号是05××21，而本案房产的房产证号是05××22，证号完全紧挨，东某公司居间成功第一单后，待东某公司完成该单业务，车陂五社的房产即已大部分出售完毕，泽盛公司及车陂五社就打算联合赖掉本案最后一单居间费用。四、我方提供的泽盛公司法定代表人江岳衡出具的《收据》，也可证明江岳衡参与并认同东某公司的居间服务，并于2013年10月23日以将支付东某公司部分居间费为由，要求东某公司先开具一张24万元的服务费发票给其。试问如果双方对东某公司的居间工作没有认可或存在疑问，江岳衡有什么理由要求东某公司出具一张24万元的发票？关于上述落款时间2013年10月23日、落款人泽盛公司法定代表人江岳衡出具的收据，东某公司表示：1、该收据表明江岳衡参与并认同东某公司的居间服务，并于2013年10月23日以将支付东某公司部分居间费为由，要求东某公司先开具一张24万元的服务费发票给其，后期的余额等交易最终达成后再补齐。如泽盛公司对东某公司的居间工作没有认可或存在疑问，江岳衡有何理由要求东某公司开具一张24万元的发票？2、泽盛公司陈述江岳衡仅代表其个人出具该收据，那么我方要求泽盛公司提供江岳衡与我方存在其他合同关系的依据。针对上述收据，泽盛公司提供车陂五社于2013年10月22日出具给东某公司的24万元服务费发票及付款凭证支票存根复印件各一份（泽盛公司称上述证据原件在车陂五社处；东某公司对上述证据的真实性无异议），拟证实：东某公司提供的上述收据载明的发票不是开给泽盛公司，而是开给车陂五社，只是因泽盛公司法定代表人江岳衡与车陂五社认识，江岳衡正好在东某公司处，东某公司委托江岳衡转交该支票；该发票是2013年10月22日开具，江岳衡2013年10月23日转交，发票时间、金额均对应，因此，东某公司提供上述收据是江岳衡的个人行为，与本案无关。东某公司则认为：上述发票不能证明泽盛公司未收取我方发票的事实；实际情况是，因我方已完成车陂五社房产的居间中介业务，在向车陂五社收取中介费时须向车陂五社开具发票；但同时涉案房屋的居间服务也已完成，买卖双方意向已定但最终价格未谈妥（居间费须按实际成交价提成），我方为积极收取居间费，考虑到前后两处房产紧挨一起，面积与价格差不多，且真实的幕后业主都是车陂五社，就参考第一次交易同时开具另一张24万元的服务费发票给泽盛公司，后因泽盛公司一直未能付款，我方只得将开具给泽盛公司的发票作废，无法再向法院提交；我方提供的《收据》已充分证实泽盛公司认可了服务费并收到我方发票，且《收据》上载明“苏建华先生交来服务费发票一张，面额24万元正”，假设按泽盛公司解释，其只是转交发票，双方不可能使用“交来服务费发票”这样的表述，也不可能不写明发票的真正收票方，因为一张24万元服务费的发票税金都要1万多元，双方不可能如此草率，等等。本案中原审法院通知邦普公司、友田公司作为证人出庭作证。邦普公司作证称：确认泽盛公司提供的我司《关于我公司购买广州友田机电设备有限公司位于广州开发区科学城南翔三路11号自编8栋厂房有关情况说明》及《证明》属实；东某公司向我司有偿提供了涉案房屋的交易信息，然后我司与友田公司直接签订合同（成交价28680760元），协商、评估、交易过户等手续东某公司均没有协助我司办理；我司支付东某公司2万元作为报酬；我司不知道泽盛公司的存在，我司与友田公司交易过程中泽盛公司没有参与。友田公司作证称：涉案房屋交易是邦普公司直接找到我方，提出其要购买涉案房屋，然后双方协商好后就签订买卖合同，由邦普公司向我方支付购房款并办理过户；交易过程中我方没有见过东某公司，东某公司没有参与交易过程；我方曾经见过泽盛公司，因为泽盛公司曾经想向我方购买涉案房屋，但最终没有协商一致，后来就由邦普公司购买了涉案房屋。2014年6月19日，东某公司以居间合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令泽盛公司承担并支付东某公司服务费32.2659万元及违约金64.5318万元，共计96.7977万元；本案诉讼费由泽盛公司承担。原审法院认为：本案为合同纠纷。东某公司与泽盛公司签订《科学城厂房出售委托协议》约定泽盛公司作为出售方委托东某公司居间出售涉案房屋，若成功出售，东某公司按实际成交价并扣除交易税费后的1%收取服务费。现东某公司主张其已履行上述合同义务，成功促成涉案房屋交易，故其有权依约收取服务费。泽盛公司则辩称其并未与他人签订关于涉案房屋的买卖合同，其付款条件未成就。对此查明，其一，根据当事人及证人陈述，泽盛公司并非涉案房屋的产权人，东某公司也未提供证据证实泽盛公司取得了相关出售房屋的授权手续。东某公司作为完全民事行为能力人，在泽盛公司是否有权出售涉案房屋的问题上并未尽审慎审查的义务。其二，根据邦普公司、友田公司的证人证言及双方举证，涉案房屋产权登记在友田公司名下，涉案房屋最终由邦普公司作为买方与友田公司签订买卖合同，即卖方并非泽盛公司。邦普公司作证称东某公司向其提供了交易信息，其并向东某公司支付了2万元的报酬，对此东某公司未持异议。以上事实清晰表明，东某公司并未促成泽盛公司与他人签订涉案房屋的买卖合同，东某公司也未举证证实泽盛公司与作为独立民事主体的邦普公司、友田公司或东某公司所述的案外人车陂五社之间存在故意串通，规避支付中介服务费的问题。东某公司提供的通话录音、泽盛公司法定代表人江岳衡出具的收据等也不足以证实系明确指向涉案房屋的中介服务费及事后泽盛公司同意支付东某公司中介服务费、具体数额。综上，东某公司要求泽盛公司支付中介服务费，理据不足，原审法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年7月7日作出如下判决：驳回广州东某装饰设计有限公司的诉讼请求。本案一审受理费13480元，由广州东某装饰设计有限公司负担。判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据庭审查明及东某公司提供的证明材料，证明东某公司已经实际履行完《科学城厂房出售委托协议》，而且涉案的房产已经完成过户手续，且买家确认本次房产交易是由东某公司介绍完成，并支付了2万元的中介服务费。二、东某公司基于居间合同履行合同义务，在泽盛公司是否有权出售涉案房屋问题上不存在过错。没有任何相关法律规定要求居间合同的委托方必须是产权人，居间人只要是提供订立合同的机会就行了，泽盛公司也可能是一个居间人或是其他方，而且双方的居间合同也未明确涉案房产的权属人，在此问题上东某公司不存在过错。同时从公平的角度来讲，泽盛公司在是否有权出售涉案房屋问题上比东某公司更为清楚。如果泽盛公司在清楚知道自己没有权利从事某一事项时，仍主动就该事项与东某公司签署合同，并使东某公司基于对合同的信赖而履行完合同义务，根据合同的相对性和严肃性的角度，泽盛公司理应根据合同约定支付相关报酬。三、东某公司提供的证据材料已经足以证明泽盛公司知悉并实际参与了涉案房产的交易。庭审中泽盛公司矢口否认知晓涉案房产的交易情况，但东某公司提供的录音证据，已经足以证明泽盛公司法定代表人江岳衡在经东某公司的中介后，完全知悉并参与了涉案房产卖予买方(邦普公司)的事实，而且确认将支付东某公司居间费的事实。泽盛公司提供的《发票说明》已承认其与车陂五社熟识，东某公司提供的前后两栋房产的交易资料均显示泽盛公司法人代表江岳衡深度参加其中，完全参与了居间合同履行的整个过程。综上，东某公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.泽盛公司支付服务费286807元；3.泽盛公司支付违约滞纳金暂计至上诉之日为68834元（按应付服务费日万分之五计算至实际支付之日截止）；泽盛公司承担本案一、二审诉讼费。被上诉人泽盛公司答辩称应驳回上诉，维持原判。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为东某公司有无完成合同约定可以收取服务费的义务？评析如下。首先，泽盛公司（甲方）与东某公司（乙方）签订《科学城厂房出售委托协议》约定：“若甲方成功出售该房地产，则乙方将向甲方收取上述房地产实际成交总价款并扣除交易税费后的1%作为服务费”。根据邦普公司、友田公司的证人证言及双方举证，涉案房屋产权登记在友田公司名下，邦普公司作证称东某公司向其提供了交易信息，其并向东某公司支付了2万元的报酬，涉案房屋最终由邦普公司作为买方与友田公司签订买卖合同，即卖方并非泽盛公司。东某公司也未举证证实其促成泽盛公司与他人签订涉案房屋的买卖合同，因此东某公司关于上述委托协议中约定的“若甲方成功出售该房地产”的付款条件是否成就未能充分举证。其次，东某公司为证实其主张而提供的通话录音、泽盛公司法定代表人江岳衡出具的收据等也不足以证实系明确指向涉案房屋的中介服务费，而且收据中所载明的24万元与《科学城厂房出售委托协议》中亦未能一一对应，故原审未予接纳东某公司的主张亦无不妥，本院亦予以维持。综上所述，上诉人东某公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13480元，由上诉人广州东鼎装饰设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月九日书 记 员  张 辉