辽宁省锦州市中级人民法院稿纸签发核稿校对拟稿辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）锦民终字第00668号上诉人（原审原告）裴丽华，女，1971年5月28日出生，满族，个体业者，现住义县。被上诉人（原审被告）锦州市嘉恒房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人赵显国，该公司董事长。委托代理人王革，锦州市凌河区紫荆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）锦州市房屋建筑工程公司，住所地锦州市古塔区。法定代表人孙德奎，该公司经理。委托代理人杜秀民，该公司职员。委托代理人顾丽娟，锦州市七星法律服务所法律工作者。上诉人裴丽华与被上诉人锦州市嘉恒房地产开发有限公司、锦州市房屋建筑工程公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2014）义民城初字第01763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人裴丽华，被上诉人锦州市嘉恒房地产开发有限公司法定代表人赵显国及其委托代理人王革，被上诉人锦州市房屋建筑工程公司的委托代理人杜秀民、顾丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告嘉恒公司原名称为锦州市凌河区城市建设开发总公司，成立于1984年11月13日。2002年11月9日，案外人柳和萍伪造锦州市凌河区城市建设开发总印章及法定代表人赵显国签名与被告建筑公司签订建设施工合同，由被告建筑公司承建南关村3#住宅楼，开工日期2002年11月10日，竣工日期2003年9月30日。2003年12月31日，本院根据被告建筑公司申请，作出（2004）锦义民一合初字第43号民事裁定，查封正在建设中的义县城关乡南关村3#住宅楼中的一单元二楼东户、三至六楼东西户、二单元二楼西户、三楼西户、五楼东户、六楼东西户、三单元六楼东西户，共16户楼房。2003年11月16日，柳和萍以锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司名义将本院查封的其中一单元四楼西户卖与史有杰，同日，柳和萍为其出具一张加盖该分公司财务专用章金额为5万元的“专用收款收据”。2005年8月18日，裴丽华与史有杰签订一份买卖协议，内容为：“今将坐落在南关村3号楼东数1单元4楼西户，自愿卖给裴丽华名下，房款一次交清，此楼房如有任何纠纷，史有杰愿付一切责任。卖方史有杰签字捺印，买方裴丽华签字捺印，2005年8月18日”。本院执行过程中，裴丽华提出执行异议，2014年10月16日，本院作出（2014）义执异字第00009号执行裁定，“驳回案外人裴丽华的异议”，裴丽华不服，向本院提起诉讼。原审法院认为，法人可以通过代理人实施民事法律行为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。已经司法机关依法查封，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，柳和萍未经授权，使用伪造的公司印章将房屋卖给史有杰，其买卖行为并非当事人双方共同意思表示，该协议未成立。史有杰将未取得房屋所有权的房屋卖给原告裴丽华，属无权处分。原告在本院查封期间以低于市场价格购买未登记取得权属证书的房屋不构成善意，且违反法律强制性规定，其主张确认本院执行房屋归其所有，并停止执行，无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告裴丽华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告裴丽华负担。宣判后，上诉人裴丽华不服一审判决，向本院提出上诉。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，程序违法。上诉人认为，本案的争议焦点是：1、史有杰是否合法取得诉争房屋的物权；2、上诉人与史有杰订立的房屋买卖合同是否合法有效。只有依法查明这两个焦点才能依法作出公正裁决。但一审法院并没有依法查明。具体理由如下：民事主体为或不为任何民事行为只要不违反法律的强制性规定即为合法的行为，原审法院作出查封诉争房屋裁定的时间是2003年12月31日，即便是及时送达，那么该裁定应该是在2003年12月31日起才具有既判力，该裁定无权调整其生效前柳和萍或者被上诉人嘉恒公司处分诉争房屋的行为。就目前的证据看，没有证据表明在义县人民法院（2004）锦义民一合初字第43号民事裁定发生法律效力前，诉争房屋存在任何的物权限制。史有杰于2013年11月6日与柳和萍签订合同购买了诉争房屋并支付全部房款，取得加盖锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司财务专用章的专用收款收据，至此上诉人认为史有杰已经完全的履行了合同义务取得了该房屋的所有权。一审法院明显的规避了一个客观存在的问题，即锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司财务专用章是否为柳和萍伪造？而且结合被上诉人嘉恒公司的陈述即被告辩称“嘉恒公司已于2006年12月15日注销了第九分公司”，可以得出一个客观的事实：在史有杰签订房屋买卖合同时，第九分公司是存在的。在没有对“财务章”真伪进行鉴定之前，仅凭嘉恒公司的公章是伪造的就认定史有杰与柳和萍、嘉恒公司签订的合同未成立，显然错误。史有杰作为自然人对公章和“财务章”的真伪没有专业的辨别能力；且诉争房屋工期近2年，该工程一直由柳和萍以锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司的名义主持开发建设，直至工程竣工交付使用，无论二被上诉人还是建筑工程主管机关、义县人民政府都没有对诉争房屋以及包括诉争房屋在内的工程有任何的异议。这些足以使史有杰确信其与被上诉人嘉恒公司的合同合法有效。由此可见即使柳和萍伪造嘉恒公司的印章，但其与史有杰签订房屋买卖合同的行为足以认定为表见代理。也就是说即便柳和萍作为行为人虽无代理权，但由于其本人的行为，造成了足以使史有杰作为善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由柳和萍本人承担法律后果的代理行为。因此，一审法院以柳和萍未经授权为理由，确认房屋买卖合同未成立错误，违反了《中华人民共和国合同法》第49条之规定。物权登记是不是要式民事法律行为，未进行物权登记的房屋是否能够转让？史有杰购买诉争房屋为2003年11月16日，史有杰与上诉人签订买卖协议并交付房屋2005年8月18日的时间均在《中华人民共和国物权法》生效前，因此不能以《中华人民共和国物权法》调整这两个法律关系。一审法院适用《中华人民共和国物权法》是适用法律不当。在当时规范城市房屋产权登记制度的法律和部门规章只有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》，而依据前述法律和部门规章，城市房屋转让中进行登记并不是要式民事法律行为。因此，一审法院以“原告购买未登记取得权属证书的房屋不构成善意”为由，驳回上诉人的诉讼请求错误。人民法院作为审判机关代表国家行使审判权必须严格按照法律规定依法行使权力。在本案中，诉争房屋于2003年12月31日被义县人民法院查封，该查封效力仅及于2005年1月1日。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关规定，对不动产的查封最长期间不得超过2年，查封期间届满前，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。无论义县人民法院（2004）锦义民一合初字第43号民事裁定是否正确，由于义县人民法院在查封期间届满前没有依法办理延期手续，该裁定丧失既判力，对诉争房屋丧失物权限制。虽然义县人民法院于2007年11月26日发出的（2005）锦义民执字第143号公告。该公告无权限制诉争房屋的任何权利。义县人民法院（2004）锦义民一合初字第43号民事裁定书由于义县人民法院没有在查封期间届满前依法办理延期手续，该裁定对诉争房屋丧失物权限制。一审法院以没有既判力的裁定和没有法律效力的公告作为定案的依据，并裁判上诉人没有取得诉争房屋的物权错误，人民法院生效裁判所确定的事实应该作为定案依据，根据义县人民法院民事判决书，该判决判令柳和萍偿还被上诉人建筑公司的工程款，也就是说柳和萍是诉争房屋的开发人。因此，即便是表见代理不成立，柳和萍也有权利处分诉争房屋。原审法院没有依法对诉讼参与人的身份进行审查，使没有诉讼参与人资格的人参加了诉讼，严重违反了法定程序。故二审法院依法撤销原审判决，判决上诉人执行异议成立。被上诉人锦州市嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）答辩：我公司认为原审判决是正确的，依据法律规定合理合法，请求二审法院予以维持，并驳回上诉人裴丽华的上诉请求。事实与理由：2002年11月13日柳和萍与锦州市房屋建筑工程公司签订了义县城关乡南关村3号住宅楼建筑合同书，当时的锦州市凌河区城市建设开发总公司即嘉恒公司并不知道此工程合同签订的全过程，包括法人代表也不知道签订此合同书，是柳和萍私刻锦州市凌河区城市建设开发总公司的公章与他人签订的合同，法人代表赵显国也未在合同书上签字。2011年7月28日我公司接到锦州市中级法院的传票，通知我公司到市中级法院开庭，是建筑施工合同纠纷，我公司才知道此事，经我公司法人代表赵显国查阅有关诉讼卷宗材料才知道柳和萍用假的公章与锦州市房屋建筑工程公司签署了假的义县城关乡南关村3号楼建筑施工合同，并冒充了法人代表签字，进行了长达多年的诉讼活动。在诉讼活动中柳和萍完全使用私刻的锦州市凌河区城市建设开发总公司和第九分公司的公章行骗。2011年12月9日，我公司法人代表赵显国依法到义县公安局刑侦大队报案，2012年1月4日义县公安局受理此案，并委托锦州市公安局物证鉴定所对柳和萍使用的公章进行了鉴定，鉴定结果系柳和萍自己本人伪造，锦州市中级法院也对诉讼中和柳和萍公章进行鉴定，经辽宁大学司法鉴定中心作出的鉴定，也系伪造。因此，本案正在义县公安局进行侦查审理，所以我公司根本没有与任何一个单位在义县城关乡南关村签订任何建筑施工合同，也不负任何民事责任。柳和萍伪造我公司公章与他人签订施工合同是一种违法的刑事犯罪行为，一切责任应由他本人负责，我公司也不应该承担任何法律义务。我公司于2006年12月15日注销了第九分公司，因此我公司与本案没有任何因果关系和连带性，上诉人诉讼主体错误。被上诉人锦州市房屋建筑工程公司答辩：原审判决正确，上诉人裴丽华的上诉请求没有事实和法律依据，不成立，应依法驳回，维持原判。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院予以确认。本院认为，关于上诉人裴丽华主张该争议房屋应归其所有问题，本案中柳和萍未经被上诉人嘉恒公司的授权，使用伪造的原锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司公司印章，将房屋卖给案外人史有杰，其买卖行为并非原锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司与史有杰双方共同的真实意思表示，并且柳和萍伪造公章实施的行为未取得嘉恒公司追认，该行为对嘉恒公司不发生法律效力，应由行为人柳和萍承担相应责任。故柳和萍以锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司的名义与史有杰之间发生房屋买卖行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据上述法律规定，柳和萍无权以个人身份实施房屋买卖行为，其以原锦州市凌河区城市建设开发总公司第九分公司的名义与史有杰发生的买卖房屋行为亦无效，故史有杰不能取得争议房屋的所有权。在史有杰未依法取得房屋所有权的情况下，又在法院查封期间，将该房屋转让给上诉人裴丽华，违反《房地产管理法》第三十八条的规定，亦属无效行为。故原审判决驳回上诉人裴丽华的诉讼请求并无不当，上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，原审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人裴丽华承担。本判决为终审判决。审 判 长  张卫东审 判 员  赖志勇代理审判员  赵洪全二〇一五年九月六日书 记 员  张 丹