湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）株石法民一初字第1063号原告：易可爱。委托诉讼代理人：刘国强，湖南一星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：株洲市神剑房地产开发有限公司，住所地为株洲市天元区天平东路218号长江中央商务大厦A座728号。法定代表人：易新建。被告：李裕田（曾用名李国新）。委托诉讼代理人：陈金辉，湖南益云律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告易可爱与被告株洲市神剑房地产开发有限公司（以下简称神剑地产公司）、李裕田商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易可爱及其委托诉讼代理人刘国强、被告李裕田的委托诉讼代理人杨琳（后更换为陈金辉）到庭参加了诉讼，被告神剑地产公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易可爱向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告于2008年10月15日签订的购买石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的买卖合同为无效合同；2、判令两被告配合原告办理登记产权人为原告的石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的房屋所有权证和国有土地使用证。事实和理由：被告神剑地产公司系株洲市石峰区建设北路2022号北都广场的开发商。2009年底，被告神剑地产公司的法定代表人易新建多次与原告协商，双方达成协议，由被告神剑地产公司将其开发的株洲市石峰区建设北路2022号北都广场103号、104号、105号、106号、107号门面以总价3380000元的价格出售给原告。原告在签订合同后一个月内向被告神剑房地产公司支付购房款500000元，在2010年8月30日前支付1500000元。被告神剑地产公司承诺在原告交付购房款满2000000元后半个月内为原告办好上述门面的产权证件，原告承诺在收到产权证件后2个月内付清购房余款。原告在与被告神剑地产公司签订书面房屋买卖合同时，被告神剑地产公司突然提出上述房屋的名义出卖人只能填写易建华和被告李裕田的名字，被告神剑地产公司在合同尾部以实际出卖人的名义加盖印章，原告对此提出异议，被告神剑地产公司解释称，因该公司资金紧张，上述104号、105号、106号、107号门面已经与易建华签订了虚假的商品房买卖合同，103号门面已与被告李裕田签订了虚假的商品房买卖合同。由被告神剑地产公司分别向易建华和被告李裕田虚开首付款购房款发票，套取银行按揭贷款资金。银行按揭贷款与易建华和被告李裕田无关，欠付的银行按揭贷款由被告神剑地产公司以易建华和被告李裕田的名义偿还，待原告支付购房款满2000000元后，由被告神剑地产公司负责办理上述门面产权人为原告的产权证。原告遂于2010年3月11日与被告神剑地产公司签订了上述门面的买卖合同。在原告向被告神剑地产公司支付了2000000元购房款后，被告神剑地产公司拒不为原告办理房屋产权证明。更为严重的是，因被告神剑地产公司逾期偿还银行按揭贷款，2012年9月，中国银行以神剑地产公司、易建华为被告向株洲市荷塘区人民法院提起民事诉讼，中国银行申请株洲市荷塘区人民法院查封了原告所购买的103号、104号、105号、106号、107号门面。原告为不影响自身经营，经与中国银行、被告神剑地产公司的法定代表人易新建、易建华三方协商，达成协议，由原告支付103号、104号、105号、106号、107号五个门面所欠付的3个月银行按揭贷款101056.56元（2012年8月、9月、10月）。2012年8月前的银行按揭贷款由被告神剑地产公司偿还，自2012年11月起，由原告继续偿还上述五门面19个月的银行按揭贷款，在银行按揭贷款清偿完毕后，由被告神剑地产公司为原告办理所购五个门面的产权证明，购房款多退少补。在原告依约偿付完毕上述房屋的银行按揭贷款后，登记在易建华名下的104号、105号、106号、107号门面已过户到原告女婿阳建锋名下，但登记在被告李裕田名下的103号门面，两被告至今都未过户到原告名下，严重侵害了原告的合法权益。被告李裕田辩称，一、被告李裕田与被告神剑地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，并非原告所称的虚假合同，被告李裕田系103号门面的合法所有权人；二、被告神剑地产公司与原告签订103号门面的房屋买卖合同，系无权处分行为；三、被告李裕田与被告神剑地产公司有过以租抵贷的口头协议，因此被告李裕田对103号门面的占有、使用情况并不知情。被告神剑地产公司未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告所提交的103号、104号、105号、106号、107号门面的房屋买卖合同及103号、104号、105号、106号、107号门面的购房款收条，被告李裕田对三性提出异议，本院审查后，认为该份证据材料真实、合法、与本案有关联，依法予以采信；对于原告所提交的104号至107号门面的银行客户回单24张，被告李裕田认为该组证据与本案无关联性，本院审查后认为，该份证据可以作为本案的间接证据证明本案的相关事实，依法应予采信；对于原告所提交的临近门面房屋买卖合同复印件，被告李裕田以未出示原件为由拒绝质证，本院核对原件后，认为该份证据真实、合法、与本案有关联，依法予以采信；对于证人何某的证人证言，被告李裕田认为其部分证言的真实性存疑，本院认为被告李裕田仅笼统的表示证人证言部分不真实，但又无法明确指出证人所陈述的事实何处为假，且又未提供足以反驳的相反证据，本院依法确认该份证人证言的证明力。对于被告李裕田所提交的株洲市荷塘区人民法院作出的（2011）株荷法民二初字第53号民事调解书及湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2011）天民初字第2586号民事判决书、（2014）天民初字第384号民事调解书，原告提出异议，本院审查后认为（2011）株荷法民二初字第53号民事调解书及（2014）天民初字第384号民事调解书能够间接证明本案相关事实，依法予以采信，但（2011）天民初字第2586号民事判决书所记载的103号门面之相关事实，原告提供的证据足以推翻其事实认定，故本院不予采信。被告神剑地产公司在本院指定举证期限内，未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月15日，被告李裕田与被告神剑地产公司签订商品房买卖合同。该合同约定，被告李裕田以1910184元的价格向被告神剑地产公司购买位于石峰区建设北路2022号北都广场的103号门面，房款支付方式为被告李裕田于2008年10月15日前付清购房款960184元，剩余950000元购房款办理银行按揭。2008年12月30日，该房屋在中国银行新华路支行办理了按揭贷款手续，贷款金额为950000元。2009年，该房屋获得房产权证，该门面登记在被告李裕田名下。被告李裕田自始至终未实际占有使用过103号门面，或从该门面获得任何直接收益。2010年3月11日，原告与被告神剑地产公司签订了石峰区建设北路2022号北都广场103、104、105、106、107号门面的房屋买卖合同。该合同名义出卖人一栏记明为易建华、李国新，买受人一栏记明为原告易可爱，在合同末尾签字栏签名的为被告神剑地产公司的法定代表人易新建及易建华、原告易可爱，被告神剑地产公司以实际出卖人的名义加盖该公司公章。合同签订时，103号门面登记在被告李裕田名下，104号、105号、106号、107号门面登记在易建华名下。此后，原告易可爱向被告神剑地产公司支付了103、104、105、106、107号门面的购房款，共计2050000元整。2010年，上述门面交付给原告易可爱，原告将之用于开设宾馆，并使用至今。2014年7月2日，原告易可爱向中国银行新华路支行偿付了520426.21元，以付清103号门面在该行的按揭贷款。104号、105号、106号、107号门面现已登记在原告易可爱的女婿阳建锋名下，103号门面仍登记在被告李裕田名下。2011年6月13日，中国银行新华路支行因易建华拖欠104、105、106、107号房屋的按揭贷款，将易建华及被告神剑地产公司诉至株洲市荷塘区人民法院。另查明：被告李裕田在庭审时，未能出示任何103号门面的购房资料原件（包括但不限于房屋买卖合同原件、购房发票原件、房产权证原件、按揭还款凭证原件）。原告在庭审时，出示了103号门面的他项权证原件，购房总发票原件、被告李裕田与被告神剑地产公司签订的房屋买卖合同原件及103号门面的按揭还款原件。本院认为，原告主张被告李裕田与被告神剑房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同系以房屋买卖之名，行套取银行贷款之实，该份房屋买卖合同无效；被告李裕田主张其与被告神剑房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同合法有效。本院针对上述争议焦点，试从以下几个方面对该份合同进行分析：1、从合同内容的详尽程度来看，在正常的房屋买卖合同中，房屋的位置、购房价款及支付时间、房屋交付期限、房屋过户时间及违约责任等内容是双方协商的重点内容，买卖双方在合同中均会明确约定，但在被告李裕田与被告神剑地产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同中，103号门面的具体交付期限为空白，此为疑点一；2、从购房款的支付情况来看，被告李裕田在庭审过程中主张103号门面的首付款是以现金和银行转账的方式支付，但未能出示相关的银行转账凭证予以证明，而原告却向本院出示了该门面的购房发票原件，此为疑点二；3、从房屋产权证及相关资料、票据的保管情况来看，正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证、房屋买卖合同、房屋购房发票等应由买受人保管，但在本案中，被告李裕田并未持有任何103号门面的购房原件。而原告易可爱却持有该门面的他项权证原件，购房发票原件、被告李裕田与被告神剑地产公司签订的房屋买卖合同原件，此为疑点三；4、从当事人对交易细节的掌握程度来看，房屋买卖涉及利益重大，当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所，房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻，然而，在本案庭审过程中，被告李裕田对103号门面的还贷时间、还贷金额等基本事实都表示不清楚，此为疑点四；5、从实际还贷的情况来看，按常理，贷款应由贷款人即买受人归还，然而在本案中，103号门面的银行按揭贷款系由原告所归还，还款凭证原件均由原告持有，被告李裕田在庭审过程中未能出示任何还款凭证原件。被告李裕田对此解释称曾与被告神剑地产公司达成过以租抵贷的口头协议，由神剑地产公司负责偿还银行贷款，即与常理不合，又未有任何证据予以证明，此为疑点五；6、从交易后房屋实际居住实用情况来看，按常理，房屋出卖后，一般由买受人实际居住使用。在本案中，被告李裕田从未实际占有和使用过103号门面，自2010年起，该门面一直由原告占有使用，此为疑点六。根据上述分析，结合当事人庭审陈述、证人何某的证言以及（2011）株荷法民二初字第53号民事调解书、（2014）天民初字第384号民事调解书所记载的相关事实，原告易可爱所主张的事实，即被告李裕田与被告神剑地产公司于2008年10月15日签订的商品房买卖合同系以房屋买卖为名，行套取银行贷款之实，以合法形式掩盖非法目的，具有高度盖然性，故对于原告请求确认两被告签订的103号门面的房屋买卖合同为无效合同，本院予以支持。在103号门面买卖合同无效之情形下，103号门面应恢复登记至被告神剑地产公司名下。对于原告易可爱于2010年3月11日所签订的103、104、105、106、107号门面的买卖合同，该份合同在出卖人一栏记明为李裕田、易建华，但该份合同末尾的签章栏却由被告神剑地产公司盖章，其法定代表人易新建署名。对该份合同效力，本院分析如下，从物权角度而言，无论被告神剑地产公司与原告易可爱在签订门面买卖合同时，对103号门面有无处分权，均不影响该份合同的效力；从合同角度而言，综合本案已查明的事实，103号门面的出卖人只可能是被告李裕田或被告神剑地产公司，若该合同的出卖人为被告神剑地产公司，那么被告神剑地产公司自然应依约履行，若出卖人为李裕田，因被告李裕田否认曾授权给被告神剑地产公司签署该份合同，那么被告神剑地产公司为无权代理，其法律后果也应由被告神剑地产公司承担，故在原告易可爱已依约履行完付款义务及确认103号门面仍属被告神剑地产公司所有的情形下，被告神剑地产公司应依约协助原告将103号门面登记至原告名下。综上所述，原告主张确认被告李裕田与被告神剑地产公司间的房屋买卖合同无效，并要求两被告协助其办理过户手续，本院予以支持。为避免办理两次过户登记手续之繁琐，由被告李裕田直接协助原告易可爱办理103号门面的过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第三项、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认被告李裕田与被告株洲市神剑房地产开发有限公司于2008年10月15日签订的株洲市石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的买卖合同无效；二、被告李裕田于本判决生效之日起七日内协助原告易可爱将石峰区建设北路2022号北都广场103号房屋过户至原告易可爱名下。本案案件受理费13300元，由被告李裕田、株洲市神剑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  陈善文审 判 员  江 山人民陪审员  黄显家二〇一五年九月二十二日代理书记员  李 阳本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。