广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初125号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路****楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司职员。被告：彭辉，男，1970年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：伍美兰，女，1972年12月13日出生，汉族，住湖南省祁阳县，系被告彭辉的妻子。第三人：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路**君御海城**商铺div>法定代表人：梁赞文。委托诉讼代理人：柳洪成，公司职员。原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称凯信公司）与被告彭辉、第三人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易诉讼程序，分别于2021年2月1日、3月9日、3月22日公开开庭进行了审理。原告凯信公司的委托诉讼代理人钟秀珍到庭参加诉讼，被告彭辉的委托诉讼代理人伍美兰到庭参加第一、三次庭审，第三人富逸湾公司的委托诉讼代理人柳洪成到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告凯信公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2018年2月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费共计7702.88元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金1640.95元（2018年2月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，按欠费总额每日万分之五计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为1640.95元）；3.判令被告支付2018年5月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费共计256.95元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2020年3月16日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月248.48元（不含公共水电分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2018年2月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费7702.88元，2018年4月起至2020年8月逾期缴纳物业管理服务费违约金1640.95元，2018年5月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费256.95元，上述三项合计9600.78元。原告曾多次短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。被告彭辉辩称：首先，上一次审理时，要求双方到现场看房屋有无漏水，被告现场去看，是漏水的，后来就帮被告去处理。当时开庭是2019年12月，到2020年3月左右，才告诉被告说可以去看还有无漏水，3月16日被告过去查看了，是与工作人员一起去看的，维修过后楼层漏水的情况确实好了很多，现在不漏了。每次都去现场说要放水给被告看，但被告本身都要上班，就先把楼收了，但是被告是要求从被告收楼开始计算物业服务费的，因为漏水的问题是可以不交物业服务费的。前前后后是修了很多次，一直到2020年3月16日才修到不漏水，但水管还会有滴水，当时钟小姐也在现场，也在看。现在原告起诉被告从什么时候开始交物业服务费，但被告交物业服务费时，原告也不收被告的，后来管理人员催被告交物业服务费，被告有交了3月至6月，但又给被告退回来了。关于后面的物业服务费，不是被告不交，而是原告不收被告的。被告是在2021年3月16日才签收的《收楼通知书》。第三人富逸湾公司辩称：第三人与被告于2017年3月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，将佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城XXX号商品房销售给被告，合同约定的交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，交付日期为2017年12月31日前。该商品房于2017年12月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，第三人于2017年12月20日通过邮政快递向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2017年12月31日前办理收楼手续，但由于被告原因一直拖延办理。依据《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定，第三人已依约向被告交付了符合交付条件的商品房，被告需按合同约定自收楼之日起向原告支付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据作如下认定：被告对原告所举证据《催费通知书》有异议，结合原告的自认及其他证据，本院对该证据予以采信。对于原告第二次庭审所举证据，因被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利，经核查，本院对上述证据予以采信。对第三人所举证据《竣工验收备案表》，被告不确认其真实性，该证据上面有相关部门的印章，在被告未举出相反证据的情况下，本院对该证据予以采信；被告对第三人所举证据邮单有异议，因该证据上有邮局的邮戳，结合其他证据，本院对该证据予以采信。本院经审理查明：2017年3月29日，被告与第三人富逸湾公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，被告向富逸湾公司（出卖人）购买佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城XXX号房，建筑面积为124.24平方米；出卖人应当在2017年12月31日前向被告交付该商品房，该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将办理交付手续的时间地点的通知书面送达被告，被告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；出卖人按被告于本合同申报的联系地址邮寄《收楼通知书》，被告必须在《收楼通知书》规定期限内向出卖人办理收楼手续，若被告于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以出卖人发出《收楼通知书》邮戳日视为被告已收楼，自该日起计算保修期，且出卖人选聘的物业管理公司从该日起计收被告物业管理费；被告查验的该商品房存在屋面、地面、墙、地面等情况，出卖人应修复后再行交付（其余约定详见该合同）。《商品房买卖合同（预售）》附件九关于前期物业管理的约定，其中在《前期物业服务合同》中双方约定，君御海城的物业服务企业是凯信公司，物业服务收费采取包干制，高层住宅每月每平方米2元，物业管理区域内的共用水电费要业主进行分摊；被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或《收楼通知书》通知收楼之日或实际收楼之日（以时间靠前者开始计算）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费。第三人于2017年12月19日为涉案君御海城XX座办理了工程竣工验收备案手续。2017年12月20日，第三人按照《商品房买卖合同（预售）》上的通讯地址向被告发出了《收楼通知书》。2018年4月12日，被告来涉案房屋进行查验，因涉案房屋有部分地方需要维修，被告签署了《楼宇维修申报表》。经过维修，第三人处理好了卫生间漏水等问题，2020年3月16日，被告签署了《君御海城收楼确认书》，确认涉案房屋设施完好，并同意即日起正式接收房屋。2020年3月16日，被告与原告签订了一份《君御海城前期物业管理服务协议》，双方约定，被告按每月每平方米2元的标准，每月向凯信公司交纳物业服务费248.48元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算（其余约定详见该协议）。另查明：2020年7月4日，被告向原告缴纳了2020年3月至6月的物业服务费993.92元，同日，原告以被告需要先交之前的物业服务费为由将被告缴纳的上述物业服务费退回给了被告。对于原告诉求的物业服务费及公摊电费，被告至今尚未缴纳。被告拖欠2018年5月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费共计256.95元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。被告和第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原告与被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。在第三人已于2017年12月20日按照《商品房买卖合同（预售）》上的通讯地址向被告发出了《收楼通知书》后，被告没有按照《收楼通知书》载明的收楼时间或《商品房买卖合同（预售）》约定的收楼时间前去涉案房屋办理查验、交接等收楼手续，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定“若被告于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以出卖人发出《收楼通知书》邮戳日视为被告已收楼，自该日起计算保修期”，“2017年12月20日”依约应视为被告收楼的时间，从该日起，涉案房屋进入保修期。由于之后涉案房屋依约已进入保修期，被告以涉案房屋需要维修而应延期收楼、物业费应按实际收楼时间（2020年3月16日）开始计付的抗辩意见与合同约定不符，本院不予采纳。据此，被告应按照《商品房买卖合同（预售）》和《君御海城前期物业管理服务协议》的约定从2018年1月1日开始缴纳物业服务费。在原告已依约履行相应物业服务协议义务的情况下，被告应按照协议约定支付相应的费用。对于原告要求被告支付2018年2月1日起至2020年8月31日止的物业服务费7702.88元（248.48元×31个月）及2018年5月2日起至2020年6月30日止的公摊电费256.95元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。2020年7月4日，被告向原告缴纳了2020年3月至6月的物业服务费993.92元，原告以被告需要先交之前的物业服务费为由对被告缴纳的上述物业费予以退回。原告的退款行为导致了损失的扩大，原告再请求2020年7月4日后的违约金明显无理，对该日后的违约金本院不予支持。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的，虽然原告有权要求被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金，但是原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告应向原告支付的违约金如下：1.2018年2月1日至2019年7月31日的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费248.48元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年7月4日止；2.2019年8月1日至2020年6月30日的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费248.48元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年7月4日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告彭辉于本判决生效之日起十日内支付2018年2月1日起至2020年8月31日止的物业服务费7702.88元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；二、被告彭辉于本判决生效之日起十日内支付2018年5月2日起至2020年6月30日止的公摊电费256.95元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；三、被告彭辉于本判决生效之日起十日内支付违约金（违约金计算方式：1.2018年2月1日至2019年7月31日的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费248.48元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年7月4日止；2.2019年8月1日至2020年6月30日的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费248.48元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2020年7月4日止）给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；四、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交），由被告彭辉负担。被告彭辉于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二一年三月二十五日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪