广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1217号上诉人（原审被告）：杨欣。被上诉人（原审原告）：深圳市金沙摩尔商业发展有限公司。法定代表人：王淡妆，系该公司董事长。委托代理人：陈茜、陈乾文，系该公司法务专员。上诉人杨欣与被上诉人深圳市金沙摩尔商业发展有限公司（以下简称金沙摩尔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月30日，金沙摩尔公司与杨欣签订一份《金沙摩尔商业专柜合同》，约定：金沙摩尔公司将位于深圳市金沙摩尔商业发展有限公司F1层出租给杨欣作商业使用，建筑面积为30平方米，实用面积为15平方米，月租金为6900元，管理费1080元／月，节庆促销费1000元／年，品牌推广服务费2000元／年，用水、用电按抄表量实计实收，杨欣应在每月5日前（遇节假日顺延至节假日后第一个工作日）缴纳当月费用。租赁期限为2013年11月25日起止2014年11月24日止。杨欣应按时向金沙摩尔公司交纳租金及各种应由杨欣支付的费用，杨欣逾期不交的，须按日向金沙摩尔公司支付拖欠租金及费用等合计应交款万分之五的滞纳金，合同签订之日起三日内金沙摩尔公司向杨欣收取履约保证金10000元，装修押金2000元。合同期限届满前，未经金沙摩尔公司同意，杨欣擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，杨欣自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金，还需承担金沙摩尔公司的经济损失。合同期限届满前，如杨欣提前解除合同，应提前二个月书面通知金沙摩尔公司，并同意在新供应商进场前予以撤柜，履约保证金不予退还。合同签订后，2013年11月6日杨欣进场使用该商铺，用于经营龙凤珠宝首饰（系个体工商户），至2014年7月份之前双方均按合同约定履行。2014年7月起杨欣开始未按合同约定时间支付租金等费用，2014年8月16日在未经金沙摩尔公司同意的情况下杨欣撤离该租赁场地。另查明，金沙摩尔公司于2014年7月1日向杨欣发出一份《缴费通知单》，2014年7月杨欣应缴租金、管理费、电费等共计8724.29元，杨欣对该欠款予以确认，并于2014年7月18日支付租金5724.29元，尚欠款3000元。8月1日向杨欣发出一份《缴费通知单》，杨欣对该通知单不予确认，金沙摩尔公司主张该通知单系由杨欣员工签名，但未提供证据证明。金沙摩尔公司于2013年11月6日收取了杨欣装修押金2000元，金沙摩尔公司认可该押金未退还给杨欣，但认为因处理杨欣遗留在租赁场地的装修财产而须支出费用，故应抵扣。原审原告金沙摩尔公司诉讼请求：1、确认金沙摩尔公司、杨欣双方签订《专柜合同》已解除；2、杨欣支付拖欠金沙摩尔公司租金、管理费、电费、促销员管理费、滞纳金（滞纳金算至2014年12月31日），合计13132.63元；3、杨欣支付金沙摩尔公司违约金13800元；4、本案诉讼费由杨欣承担。原审法院认为，本案金沙摩尔公司、杨欣之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，应受法律保护。关于合同解除问题，因杨欣于2014年8月16日起自动撤离租赁场地，故双方租赁合同实际解除。杨欣主张解除合同的原因系金沙摩尔公司未开具发票导致其无法经营，且其两次向金沙摩尔公司申请解除合同但因金沙摩尔公司经办人员相继离职导致合同无法解除。原审法院认为，金沙摩尔公司是否开具租赁费发票，不属于解除租赁合同条件，杨欣主张其两次申请解除合同，但未提供证据证明，原审法院不予支持。根据租赁合同约定，合同期限届满前，若杨欣未经金沙摩尔公司同意擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，杨欣自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金，还需承担金沙摩尔公司的经济损失，因此杨欣应向金沙摩尔公司支付6900×2=13800元的违约金。同时，杨欣应支付金沙摩尔公司2014年7、8月份的租金等费用，其中杨欣欠2014年7月租金及相关费用3000元，金沙摩尔公司起诉主张2954.32元，原审法院予以确认。因杨欣对于2014年8月份缴费通知单不予确认，杨欣于2014年8月16日撤场，故8月份租金及相关费用应计算至8月15日，即租金3450元、管理费540元、促销员管理费20元，共计4010元，金沙摩尔公司未提供证据证明水电费用，故对其该项费用不予支持，杨欣共应支付金沙摩尔公司2014年7、8月租金及相关费用6964.32元。合同约定杨欣逾期不交租金及相关费用的，须按日向金沙摩尔公司支付拖欠租金及费用等合计应交款万分之五的滞纳金，因此杨欣向金沙摩尔公司支付的滞纳金数额为（金沙摩尔公司起诉请求计至2014年12月31日）：2014年7月为5724.29×0.0005×10＋2954.32×0.0005×177=290.08元，8月为4010×0.0005×143=286.72元，合计576.8元。关于装修押金问题，因杨欣未提起反诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认深圳市金沙摩尔商业发展有限公司与杨欣于2013年11月25日签订的《专柜合同》于2014年8月16日解除。二、杨欣于本判决生效后三日内支付深圳市金沙摩尔商业发展有限公司2014年7月、8月期间租金及相关费用6964.32元。三、杨欣于本判决生效后三日内支付深圳市金沙摩尔商业发展有限公司上述租金及费用的滞纳金576.8元（按每日万分之五的标准计至2014年12月31日）。四、杨欣于本判决生效后三日内支付深圳市金沙摩尔商业发展有限公司违约金13800元。五、驳回深圳市金沙摩尔商业发展有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案473.32元，因本案适用简易程序，减半收取236.66元，由金沙摩尔公司负担36.66元，杨欣负担200元。杨欣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、金沙摩尔公司未按法律规定履行收租开发票的义务，导致杨欣无法正常经营，金沙摩尔公司应承担未履行义务的相应责任。2、杨欣在合同生效期间曾按第十条第四款中规定向金沙摩尔公司书面申请，但金沙摩尔公司不予回应。其高层管理人员屡屡变动，致使杨欣无法按合同约定解除合同，并且取证困难。金沙摩尔公司应承担违约责任。3、金沙摩尔公司在合同签订时收取杨欣履约保证金10000元，装修押金2000元，保证金和押金均未退还。在杨欣无法经营无力支付租金时，此保证金应为抵扣费用。而一审判决未提及合同保证金。上诉事实和理由：一、杨欣自合同之日起按时交纳租金，但金沙摩尔公司一直未开发票，此事已报龙岗区地税局稽查。金沙摩尔公司未正常履行义务开具发票，杨欣始终无法向加盟公司递交发票，给杨欣带来很多生意经营的不便。一审判决金沙摩尔公司不开具发票与杨欣解除合同无关，但金沙摩尔公司不履行法律赋予的合同义务，给杨欣造成经营困难的责任应由金沙摩尔公司承担。二、1、金沙摩尔公司不开发票，管理混乱，招商不利等因素造成杨欣经营亏损，不应视为杨欣擅自撤场。2014年8月16日专柜导购没上班，金沙摩尔公司并没有电话和书面通知的杨欣。而是扣留了柜台、道具、货品，诱导杨欣违约。杨欣的柜台、道具、所有货品等财物至今仍被全部扣留，并未搬离租赁场地，不是擅自撤场。2、2014年2月杨欣向时任金沙摩尔公司招商经理叶志雄经理提出撤场请求，并委托店铺督导齐东波提交书面撤场申请，叶志雄接收撤场申请同意向公司申请，后来一直没有消息才得知他离职。2014年4月份杨欣向新任招商部范总口头申请，遭到范总拒绝。后多次与范总商量同意杨欣提交撤场申请，但随后范总也离职，以后一段时间招商部都不知道再找谁申请。因杨欣按合同第10条第4款的合同约定提出撤场申请，但金沙摩尔公司始终不给回复或拒绝。按《合同法》第54条第二项，合同第十条第四款、第五款条款在订立合同时显失公平，恳请法院撤销此条款，改判金沙摩尔公司承担违约责任。三、金沙摩尔公司收取合同履约保证金10000元，装修押金2000元，均不退还杨欣。履约保证金的原则是以损失赔偿性为主，合同中未约定保证金用途，杨欣无力支付的租金和滞纳金，请二审法院改判由保证金抵扣相应费用。综上，请求二审法院依法查明事实，维护杨欣的合法权益。被上诉人金沙摩尔公司答辩称，杨欣主张金沙摩尔公司未开具租赁发票与事实不符，也不属于解除租赁合同的条件；2、杨欣擅自撤场并遗留部分装修物品，金沙摩尔公司为恢复原状花费大量费用，应从装修押金中予以抵扣；3、杨欣擅自撤场的行为给金沙摩尔公司造成了一定的经济损失，履约保证金应不予退还。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，金沙摩尔公司与杨欣签订《金沙摩尔商业专柜合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定之义务。杨欣于2014年7月起拖欠租金并于同年8月16日租赁期限届满前自行撤场，其行为构成违约。关于杨欣主张金沙摩尔公司未向其开具租金发票的抗辩理由，本院认为，金沙摩尔公司虽然存在不完全履行出租方义务的行为，但杨欣作为承租方仅能够在与之相应的范围内行使履行抗辩权。杨欣认为出租方未开具发票造成其经营困难，但对此无证据予以证实，因此本院认定该行为不足以影响杨欣正常使用涉案房产，杨欣以此为由拒付租金并提前解除合同理由不成立。另，杨欣主张其多次通知金沙摩尔公司申请解除合同，但均未提交有效证据予以证实，本院亦不予采信。综上，根据双方租赁合同约定，杨欣在合同期限届满前擅自撤场，应承担支付相当于两个月租金金额违约金的违约责任。关于杨欣上诉请求金沙摩尔公司退还履约保证金10000元及装修押金2000元，因杨欣在一审期间未提起反诉，且金沙摩尔公司不同意由本院在二审程序中一并审理，本案中不予处理，杨欣可就该主张另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人杨欣的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费473.32元，由上诉人杨欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一五年九月一日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。