广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2029号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托代理人：杜冠鹏，广东合慧益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁凯，住广州市白云区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市宏峰房地产开发有限公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与梁凯签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年4月17日，梁凯（买方、乙方）与广州市宏峰房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为1084924元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同及附件一至附件六还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件七还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，梁凯向广州市宏峰房地产开发有限公司支付了涉案房屋的全部购房款1084924元。广州市宏峰房地产开发有限公司于2013年4月19日向梁凯开具了334924元的购房发票，于2013年10月3日向某凯开具了750000元的购房发票。2013年11月29日、2013年12月27日，广州市宏峰房地产开发有限公司先后向广州市规划局花都分局、广州市规划局申请调整涉案房屋所在云某花园D区（即4区）的建设工程规划，广州市规划局于2014年4月22日复函同意广州市宏峰房地产开发有限公司调整规划，要求“调整后小区中建筑面积应符合规划要求，并应在规划验收时核准建筑面积”。2014年6月20日，广州市宏峰房地产开发有限公司通过邮政本埠给据信函向某凯邮寄了《告知函》，告知梁凯因涉案房屋所在的云某花园D区调整原规划，需要延迟交楼。广州市宏峰房地产开发有限公司没有按合同约定于2014年3月31日前向梁凯交付涉案房屋，也没有在合同约定的宽限期3个月内向某凯交付涉案房屋。广州市宏峰房地产开发有限公司称现涉案房屋已取得《管道燃气竣工报告及及竣工验收签证书》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《市政配套设施竣工验收证明书》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》等房屋竣工验收资料，已具备使用条件，只是由于涉案房屋所在的小区进行原规划调整，致《建设工程规划验收合格证》需要延迟办理。梁凯认为涉案房屋尚未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、通邮、通水的永久性使用证明文件及环保部门出具的认可文件，未达到合同约定的交房条件，因此至今未办理收楼手续，故以广州市宏峰房地产开发有限公司逾期交楼为由具状起诉至原审法院而成讼。梁凯于2014年08月15日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.广州市宏峰房地产开发有限公司向梁凯支付延期交楼违约金（从2014年3月31日起至广州市宏峰房地产开发有限公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设备及公共配套建筑验收合格文件后梁凯实际收楼之日止的延期交楼违约金，每日按已付房款1084924元的万分之二计算，违约金总额以总房款为限），暂计至2014年7月31日的违约金为26472元。2.诉讼费用由广州市宏峰房地产开发有限公司承担。原审法院认为：梁凯与广州市宏峰房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》（以下简称：合同）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。梁凯按合同约定向广州市宏峰房地产开发有限公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，广州市宏峰房地产开发有限公司未在2014年3月31日前及宽限期3个月内取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不符合交付条件，广州市宏峰房地产开发有限公司未按合同约定向梁凯交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故梁凯要求广州市宏峰房地产开发有限公司从约定交房日起3个月结束的次日即2014年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止，以总房款1084924元为基数按每日0.02%的标准计付违约金的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。广州市宏峰房地产开发有限公司认为其改变涉案房屋所在小区的原规划，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，广州市宏峰房地产开发有限公司不需要承担违约责任。原审法院认为，合同附件七第六条第一款第二项规定的“改变原规划”系因政府行为导致需要改变原规划才属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”，广州市宏峰房地产开发有限公司主动向规划管理部门申请改变原规划并非政府行为，按照双方合同第十九条的约定，广州市宏峰房地产开发有限公司变更商品房项目的规划、设计应书面征得梁凯同意并报规划管理部门审核批准，因此，其擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房，应当承担相应的违约责任。故广州市宏峰房地产开发有限公司的上述抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，广州市宏峰房地产开发有限公司按日向梁凯支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。因此，梁凯要求广州市宏峰房地产开发有限公司支付合同约定的3个月宽限期期间的违约金，不符合法律规定和合同约定，原审法院不予支持。广州市宏峰房地产开发有限公司要求按照涉案房屋所处位置的租金标准酌情调整计算，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决如下：一、广州市宏峰房地产开发有限公司向梁凯支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款1084924元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年7月1日起，计至涉案房屋取得建设工程规划验收合格证等相关资料并符合合同约定的交付条件，广州市宏峰房地产开发有限公司将涉案房屋交付给梁凯之日止。本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过总房款1084924元为限。二、驳回梁凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费231元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。判后，上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称:双方签订《广州市商品房买卖合同》，对交楼时间进行了约定，但也约定了在特殊情况下广州市宏峰房地产开发有限公司迟延交楼而不承担违约责任。本案中，广州市宏峰房地产开发有限公司按照相关行政部门的意思对原规划进行变更，该变更经过公示，被上诉人没有提出异议，而且该变更没有损害被上诉人的利益，反而使得整个小区的居住环境得到进一步改善，受益的是广大的业主。因此，一审法院认为广州市宏峰房地产开发有限公司是擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房错误。根据双方《补充协议》第六条的约定，出现以下情况时广州市宏峰房地产开发有限公司可书面通知被上诉人延期交付而不承担违约责任：“政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为(包括政府部门未能按时批出批文或批文相互矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为……”，本案中，除了涉案房屋原规划的改变外，政府对房屋竣工验收的迟延也是涉案房屋尚未取得竣工验收备案的原因，因此，在本案中，上诉人不应承担迟延交楼的违约责任。综上，一审法院判决错误，望二审法院依法改判。为此上诉请求：1、撤销(2014)穗花法民三初字第1637号民事判决书第一项判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人梁凯答辩同意原审判决，不同意广州市宏峰房地产开发有限公司的上诉请求，并当庭口头答辩如下：关于上诉人所说有业主入住，那些业主是不知道上诉人没有通过验收的，收楼的业主都后悔。关于规划变更问题，在合同约定要通知业主经过规划局同意，本案中看不出有通知，而且属于上诉人单方面变更规划。关于小学问题，上诉人提交证据是否采纳由法院认定，关于小学的收楼时间已经调整在收楼前完全可以通过验收，教育局给了充分时间给上诉人调整，直到2014年6月上诉人才通知教育局，因此责任在上诉人。延迟付款问题，一审已经核实业主没有延迟交款，只是开发商没有给发票，签订合同后发票是补的，收楼前业主已经交款。上诉人以租金计算是不对的，我方购买房屋的所有权，包括租赁及抵押等权利。关于违约金上限问题，合同补充协议是上诉人单方约定的格式条款，没有对被上诉人进行提示并且条款充满了非公平的条款，关于延迟交楼把万分之五改为万分之二，而且有约定宽松期。上诉人未通过永水及通邮。根据合同约定没有达到其他交楼条件，上诉人违约责任严重，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间，双方当事人确认涉案房屋已经于2015年2月4日交付。对于原审认定的其他事实本院依法予以确认。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司二审期间，向本院提交下列材料拟作二审新证据使用：1、《广州市花都区教育局“关于云某小学规划调整的意见”；2、广州市花都区教育局“复函”；3、竣工验收备案表。拟证实其是按有关部门要求进行规划变更，但经核实，第1、2项材料均非原审判决后发生，且并不影响原审对上诉人延迟交楼抗辩的认定，第3项同样不影响原审对迟延交楼事实的认定。故此，上述材料均不作二审新证据使用。本院认为，双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。双方二审争议的焦点主要在于违约责任认定问题。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司认为涉案房屋未能按期交付是因规划变更，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，上诉人不需要承担违约责任。但经审核，双方合同第十九条第一款约定“该商品房预售后，甲方（广州市宏峰房地产开发有限公司）未经乙方（梁凯）同意不得擅自变更该商品房的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准”。现上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司无充分证据证实该变更书面征得合同对方的同意，故此该规划变更不属于逾期交楼的免责抗辩，原审法院认定并无不当，本院亦予以维持。至于上诉人认为涉案房屋现已具备交楼条件，但双方合同约定交楼义务的履行包括出示证照文件的具体的履行行为，故此，交楼义务的履行应按双方合同约定，在上诉人未切实履行的情况下，原审判决对于延迟交楼法律责任的认定并无不当。鉴于双方当事人二审期间对于实际交楼时间予以确认，本院对于违约责任的承担确定亦相应予以调整。最后，上诉人二审中提出补充协议第三条第六款已经约定违约金以总房款的5%封顶，要求二审改判。经审核，该约定归属于在“第三条迟延付款、合同解除”中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的明确约定，在此情况下，作为补充条款不宜作超出双方合同的扩充解释。故此，上诉人该部分上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，唯二审中双方当事人对于涉案房屋的实际已交付时间予以确认，本院对违约责任的承担亦相应予以调整。除此外，上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司的其他上诉理据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1637号民事判决判决第二项及受理费负担部分；二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1637号民事判决第一项为：上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人梁凯支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款1084924元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年7月1日起，计至2015年2月4日止。违约金总额以不超过总房款1084924元为限。二审案受理费462元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一五年九月十七日书记员  党春婷