广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3690号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽珍，住从化市。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人李丽珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2015）穗从法房初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月13日，李丽珍与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：李丽珍购买国泰天彤公司开发预售��位于从化市XX街XX村XXX路XXX号御景绿洲花园X栋904房，建筑面积127.03平方米，总房价款700000元；李丽珍以按揭方式付款，预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的60%，金额420000元，剩余房款280000元须于2012年6月16日前申请办理银行按揭手续；国泰天彤公司应于2013年6月30日前将房屋交付李丽珍使用。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李丽珍支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，李丽珍有权单方面解除合同。李丽珍要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到李丽珍解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还李丽珍已支付房价款并支付利息（利息以李丽珍付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向李丽珍支付违约金，违约金不足以补偿李丽珍实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。李丽珍要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李丽珍支付违约金等。上述合同签订后，李丽珍向某天彤公司支付了全部购房款700000元，但国泰天彤公司未能依约于2013年6月30日前将房屋交付李丽珍使用。2014年7月5日国泰天彤公司向李丽珍发出收楼通知书，要求李丽珍于2014年7月29日前收楼，李丽珍以交付的房屋未符合交楼条件为由未收楼。2015年1月27日国泰天彤公司再次向李丽珍发出收楼通知书，要求李丽珍于2015年2月10日前收楼，李丽珍以涉案房屋未完成合同约定的永久用电为由至今未收楼。另查明，原审法院以（2014）穗从法房初字第798号民事判决书已经确认了李丽珍2013年7月1日至2014年8月31日的逾期交房违约金。国泰天彤公司不服一审判决上诉后，广州市中级人民法院已作出（2015）穗中法民五终字第657号民事判决书维持一审原判且该判决现已生效。李丽珍于2015年3月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、国泰天彤公司向李丽珍支付逾期交房违约金（计算方式以房屋总价700000元为本金，从2014年9月1日起至实际交楼之日止，每日按照万分之五的标准计算）；2、本案的诉讼费由国泰天彤公司承担。原审法院认为：李丽珍与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。该院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致。国泰天彤公司辩称房屋已经完工，可以交楼，但并未向该院提交李丽珍与国泰天彤公司合同约定的全部交楼所需文件予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，该院均不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李丽珍支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明李丽珍诉请的违约金过分高于李丽珍的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为李丽珍主张的违约金过高要求予以调整的意见，该院不予采纳。二、关于国泰天彤公司主张李丽珍存在迟延付款情况，要求将李丽珍迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣的问题。国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合��法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年5月15日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内向李丽珍支付逾期交房违约金，以700000元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年9月1日起计至判决发生法律效力之日止；判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司逐月支付给李丽珍(违约金总额以李丽珍已付购房款700000元为限)。案件受理费828元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在国泰天彤公司要求调整违约金的时候，��查了李丽珍在迟延交楼中的实际损失，忽视了《中华人民共和国合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定的标准判决国泰天彤公司每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高，本案违约金应当按江埔街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。一、违约责任主要具有补偿性，即其主要旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，此是合同法违约责任的一般原则，也是公平、平等和诚实信用原则的具体体现，其应成为法律适用的准绳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，双方对违���金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约造成损失的30%，故任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。二、国泰天彤公司逾期交楼的后果是李丽珍无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即李丽珍的损失实为房屋的租金损失，该计算方式亦为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字[2013]66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片，其租金标准为6元每平方米每月，即李丽珍的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘雅居乐滨江花园的租金标准(17元每平方米每月)，其租金损失最多也就1700-2000元，结合违约责任的补偿��和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性，基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日作出的已发生法律效力的(2014)穗从法房初字第73号民事判决书确认违约金按每日万分之三的标准计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。四、涉案楼盘已经满足收楼条件，本案违约金应当计算至2015年2月1日止，原审法院将违约金标准计算至实际交房之日止属事实认定错误。涉案楼盘已经取得竣工验收备案，取得相应的验收或证明等，虽然现仅有临时用电，但上诉人拟以永久用电的标准收取电费，故是否取得永电并不影响李丽珍的正常使用，即涉案楼盘已经满足收楼条件，李丽珍不予收楼的，责任由其承担，根据买卖合同第十四条第二款，本案的违约金应当计算至李丽珍收楼通知发出的第三天，即2015年2月1日止。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判决国泰天彤公司按从化市江埔街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向李丽珍支付违约金，从2014年9月1同起算至2015年2月1日止；3、本案一、二审诉讼费用由李丽珍承担。被上诉人李丽珍答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。经审理查明，国泰天彤公司、李丽珍对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1、逾期交房违约金截止日期的认定；2、逾期交房违约金标准应否予以调整。关于逾期交房违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉��小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，李丽珍有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止，处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张逾期交房违约金应截止至其通知李丽珍的第三天，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关���逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向谢某支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成李丽珍的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款��（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1656元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一五年九月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣