.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2014）小民初字第02367号原告（反诉被告）太原市小店区开元娱乐城，住所地太原市小店区长治路349号，组织机构代码：75984XXXX。负责人郭福星，经理。委托代理人刘渊，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托代理人牛高杰，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）柴建英，女，1969年3月2日出生，汉族，无业，住太原市，身份证号：。被告（反诉原告）柴俊英，女，1971年9月2日出生，汉族，无业，住太原市，身份证号：。二被告（反诉原告）共同委托代理人李晓鹏，北京隆安（太原）律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托代理人师世云，北京隆安（太原）律师事务所律师。第三人太原市小店区坞城街道办事处坞城村村民委员会，住所地太原市小店区坞城街道办事处坞城村。法定代表人刘承业，主任。原告（反诉被告）太原市小店区开元娱乐城（以下简称”开元娱乐城”）与被告（反诉原告）柴建英、柴俊英、第三人太原市小店区坞城街道办事处坞城村村民委员会（以下简称”坞城村委会”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张少华、人民陪审员王卯新、人民陪审员牛国宁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）开元娱乐城的委托代理人刘渊、牛高杰，被告（反诉原告）柴俊英及柴建英、柴俊英的共同委托代理人李晓鹏、师世云均到庭参加了诉讼。第三人坞城村委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）开元娱乐城诉称，2009年1月12日，原告与二被告签订《土地租赁合同》一份，双方约定：1、原告租赁二被告位于开元娱乐城大门通道北侧的土地，土地范围为通道北侧南北向宽5米，东西向长48.2米；2、租赁期限为2009年3月1日至2019年2月28日，共十年；3、土地租赁费为每年300000元整，每年元月5日至15日预付下年租赁费。合同签订后，原告按期支付租金，直至2009年年底，第三人告知原告，该块土地的所有权人及使用权人均为第三人，二被告无权就该块土地向原告收取租金，如原告需要使用土地，应当向第三人支付租金，原告无奈又于2010年1月20日与第三人签订了《土地租赁合同》，土地租赁费为每年400000元整，合同签订后原告均按期向第三人支付租金。此后，原告向二被告主张解除土地租赁合同并要求其返还土地租金，被二被告拒绝，且多次在原告处无理取闹，无奈之下，原告在向第三人支付土地租赁费的同时向二被告重复支付土地租赁费直至起诉前。原告认为，二被告的行为侵犯了原告的合法权益且给原告造成了巨大的损失，现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与二被告签订的土地租赁合同无效；2、二被告返还原告土地租赁费1800000元及至实际还款日的利息354337.43元（暂计算至2014年10月1日），共计2154337.43元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告（反诉原告）柴建英、柴俊英共同辩称：1、答辩人与被答辩人所签订的是房屋租赁合同而非土地租赁合同，租赁协议书第一条明确约定租赁标的物为房屋及院落，被答辩人在诉状中故意将协议名称由租赁协议书变更成了土地租赁合同，这显然是对客观事实的歪曲，被答辩人的行为有违诚信；2、答辩人系租赁标的物的所有权人，有权对相应标的物进行出租，并收取租金，被答辩人称其与答辩人签订租赁协议书后，方知答辩人无权对标的物进行出租，且被答辩人称其在知道答辩人无权出租标的物后仍连年支付租金，显然既不符合常理，又不符合客观事实。首先，就正常思维而言，在与答辩人签订租赁协议书之前，被答辩人就应对标的物的权属进行核实，并在此基础上签订协议，也就是说，签订租赁协议书之时被答辩人知道答辩人享有相应标的物的所有权；其次，即使合同履行过程中因标的物权属产生纠纷，基于协议第六条关于答辩人须确保被答辩人在租赁期内不被任何单位或个人以任何理由进行骚扰的约定，也应先找答辩人进行协调，而非在未告知答辩人的情况下与第三人签订协议；3、如被答辩人明确知道答辩人无相应标的物的出租权，则应立即停止付款，避免产生损失，然而被答辩人却在知情后的5年内每年向答辩人付款，这显然不符合逻辑。客观事实是被答辩人为经营需要，需打通大门至长治路的通道，而答辩人的房屋及院落正好坐落于此。综上，答辩人系本案诉争标的物的所有权人，有权对标的物进行出租并收取租金。请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求，判令被答辩人继续履行与答辩人的租赁协议，并向答辩人支付租金及利息。在举证期限内，柴建英、柴俊英共同向本院提出反诉诉称，反诉人享有位于太原市长治路君澜酒店南侧10米宽、48.2米长的土地上房产及院子的所有权。2009年1月12日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议书》后，反诉人如约履行合同义务，将租赁标的物交付被反诉人使用。但2010年元月20日，在未告知反诉人的情况下，被反诉人又与第三人签订了包括该房产及院子所占用土地在内的《土地租赁合同书》，直至2015年初，反诉人要求被反诉人支付租赁费时，被反诉人才告知反诉人。被反诉人与第三人签订的《土地租赁合同书》严重侵害了反诉人的合法权益，依法应属无效。被反诉人不按照租赁协议书的约定履行付款义务，严重侵害了反诉人的合法权益，其刻意隐瞒事实、恶意串通，与第三人签订的《土地租赁合同书》也严重侵害了反诉人的合法权益。为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请求判令：1、确认被反诉人与第三人签订的《土地租赁合同书》无效；2、被反诉人继续履行与反诉人之间的《租赁协议书》，并按约定向反诉人支付欠付租金300000元（2014年3月1日至2015年2月28日）及利息3500元（利息暂计算至2015年4月1日，计算至实际给付之日），以上共计303500元；3.本案本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称，被答辩人称租赁标的是房屋而非土地是错误的，协议第一条约定将范围租赁给答辩人，该范围指的是用地的相关事宜，所以该协议书是土地租赁协议。被答辩人在反诉状中也提到了租赁的是土地，这与协议相互印证，证明租赁物是土地。被答辩人非法占用第三人集体所有的土地自建房屋，是违法行为，争议土地应当由第三人收回，自建房屋应当被限期拆除。答辩人与被答辩人签订的《租赁协议书》违反法律强制性规定，依法无效。第三人作为集体土地的所有权人，与答辩人签订的《土地租赁合同书》合法有效，被答辩人无权主张无效。被答辩人非法占用第三人所有的土地，恶意与答辩人签订无效的《租赁协议书》，在第三人收回该土地并与答辩人签订《土地租赁合同书》后，依然胁迫答辩人向其交付的租金，故被答辩人依法应当退还答辩人支付的全部租金并支付利息。经审理查明，2009年1月12日，开元娱乐城为承租方（乙方）与柴建英、柴俊英为出租方（甲方）签订《租赁协议书》一份，协议约定，经双方协商，就开元娱乐城大门通道扩宽用地的相关事宜达成以下条款：1、甲方同意将其使用的开元娱乐城大门通道北侧南向北宽5米（从距大门北12层大楼南墙4.5米的平行线往南量5米）、东西向长48.2米（从开元娱乐城东墙往东量48.2米）的范围租赁给乙方。其中空院南北向宽5米，东西向长43.4米，房屋南北向宽5米，东西向长4.8米（房屋24平方米）；2、租赁期限为10年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止；3、全部租赁范围内的空院和房屋每年租赁费合计为300000元；4、付款方式为签协议时预付第1年租赁费300000元，以后每年元月5日至15日预付下年租赁费300000元；5、在协议履行过程中，若遇政府或有关部门修通本段道路时，协议随修路时间自行解除作废，若乙方不继续租赁时，需恢复房屋原结构；6、甲方须确保乙方在租赁期内不被任何单位或个人以任何理由进行骚扰。协议还约定双方其他权利义务。协议签订后，开元娱乐城分别于2010年1月10日、2011年1月15日、2012年1月7日、2013年元月10日、2014年1月5日和7日各支付柴建英、柴俊英租金300000元，以上共计1500000元。其中柴建英、柴俊英出具的2010年、2011年、2012年、2013年四年的收条上均写明系收取房屋及院落租金。2010年元月20日，开元娱乐城为承租方（乙方）与第三人坞城村委会为出租方（甲方）签订《土地租赁合同书》一份，合同约定，经双方协商，就乙方租赁甲方土地事宜，双方达成如下条款：1、租赁土地位于长治南路西侧、金盛元大酒店西北角与开元娱乐城远辉歌厅东北角连线往北、山西金鑫国际商务会馆（路北十二层建筑物）往南、山西金鑫国际商务会馆西墙南延线往东，具体尺寸为金盛元大酒店西北角与开元娱乐城远辉歌厅东北角连线往北23米，山西金鑫国际商务会馆西墙南延线往东52米，合计1196平方米，折合亩数为1.79亩；2、土地租赁费为每年400000元，签订合同时乙方预付两年的土地租赁费800000元，2012年3月30日前预付土地租赁费400000元，以后每年的3月30日前预付次年的土地租赁费400000元，直至合同终止；3、合同期限自2010年元月21日起至2030年元月20日止，共计20年（若遇政府规划路开通施工时，随开工之日起合同自行终止，土地租赁费按乙方实际使用时间结算）；4、合同期内甲方无权将该土地转让或出租给第三方，若甲方有意出让该土地时应优先转让给乙方，并确保该土地不受任何部门或者个人的干扰，若有发生甲方应负责协调并承担相应的损失；5、乙方在土地租赁期内有权单方对该土地进行地面硬化及建设乙方所需要的建筑物。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，开元娱乐城分别于2010年1月21日、2012年10月31日各支付第三人租金800000元，于2014年10月28日支付第三人租金400000元，以上共计2000000元，租金已付至2016年1月20日。另查明，位于长治路以西、正祥工贸有限公司以南、山西省电力建设二公司以北、大马村以东的土地为太原市小店区坞城街办坞城村的集体土地，小店区国土局于2008年为该地块进行了集体土地所有权登记，所有权证号：并小集有（08）第182号，地类为城市建设用地。该地块包含开元娱乐城与第三人签订的《土地租赁合同书》所租赁的土地。开元娱乐城与第三人签订《土地租赁合同书》所租赁的土地又包含开元娱乐城与柴建英、柴俊英所签订《租赁协议书》所涉及的土地。再查明，第三人曾于2009年6月17日向太原市工商局小店分局出具《临时住所使用证明》一份，载明：位于小店区开元歌城南面积20平方米的房子（该房屋系与本案诉争房屋相邻房屋）归柴俊英所有，该房屋未取得房屋主管部门颁发的合法有效产权证明。现房主申请将该房屋转作经营活动使用，期限为2009年6月17日到2012年6月17日，经第三人查询，已征得有利害关系的村民同意，将该住宅用房改变用途为商住用房。2015年4月3日，第三人出具《证明》一份，载明：位于太原市长治路开元娱乐城大门通道以北、君澜酒店以南、开元娱乐城以东（南北宽10米，东西长48.2米）是柴俊英占用的院子和自建的房屋，其出租和经营权归其本人所有。庭审中，柴建英、柴俊英称，涉案房屋及院落大概是20世纪80年代其父所建，系历史形成，也经过了全体村民及管理者的认可，没有宅基地使用证，建房是否向第三人报批或备案系其父经手，二人不清楚。第三人一直未主张过房屋及院落系非法占用土地，要求收回。房屋之前共有10米，原告占了5米，另外5米现在还是盖的房子。2009年1月12日签订的租赁协议租赁标的为房屋及院落，合同签订后，柴建英、柴俊英将房屋及院落交付开元娱乐城使用，后开元娱乐城对租赁标的物进行拆建，在合同履行期间没有任何人提出收回房屋及院落。针对柴建英、柴俊英的上述陈述，开元娱乐城称，2009年1月12日签订的租赁协议租赁标的为房屋和院落所占用的土地，2009年以前涉案房屋及院落因非法占地已被房屋管理部门或村委会拆除，签订租赁协议时房屋已经不存在，所以协议特别标注房屋面积为24平方米。2009年底2010年初，第三人告知开元娱乐城与柴建英、柴俊英签订的租赁协议无效，应与第三人签订协议。当时第三人称因为系非法占地，该土地已经被第三人收回。庭审中，柴建英、柴俊英称，在合同履行期间，双方协商对租金给付时间进行了变更，将预付租金变更为期末支付，即2010年支付2009年的租金，故开元娱乐城实际已经支付的租金为1500000元，2014年至2015年的租金尚未支付。针对柴建英、柴俊英的上述陈述，开元娱乐城称，柴建英、柴俊英的陈述与事实不符，合同履行中仍是每年元月预付当年租金，实际已经支付租金1800000元，2015年之前的租金已经全部付清，未能提供2009年租金的收条是因为收条丢失了。在本案审理中，开元娱乐城向本院申请向第三人调查柴建英、柴俊英使用涉案土地是否经过第三人同意或批准以及第三人出租给开元娱乐城的土地是否包括柴建英、柴俊英出租给开元娱乐城的土地。本院依据开元娱乐城的申请，向第三人调查上述情况，第三人以书面形式回复称，”坞城村村民柴建英、柴俊英，占用位于坞城村开元娱乐城大门通道北侧南北宽5米、东西长48.2米的土地，是坞城村的集体土地。由于上几任村领导任职期间同意，该土地已被柴建英、柴俊英长期占用多年。2010年上任村领导将坞城村集体土地租赁给开元娱乐城（南北宽5米、东西长48.2米的土地，附有土地租赁合同）。现任村领导班子不清楚此块土地有争议，望法院依据租赁合同和当事人提供的证据，核定事实，进行裁定。”确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《租赁协议书》、收条及存款凭证、《土地租赁合同》、收据、情况说明，被告向法庭提交的证明、临时住所使用证明、《租赁协议书》、《土地租赁合同》以及第三人的书面回复，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。本案经本院审判委员会研究后认为，本案争议焦点是：1、开元娱乐城与柴建英、柴俊英签订的《租赁协议书》租赁标的是土地还是房屋及院落，柴建英、柴俊英是否有该块土地的使用权，该《租赁协议书》的效力；2、开元娱乐城已实际支付柴建英、柴俊英租赁费的数额，合同履行中双方是否变更过支付方式；3、柴建英、柴俊英反诉要求确认开元娱乐城与第三人签订的《土地租赁合同书》无效是否符合反诉的条件。对第一个争议焦点租赁标的系土地还是房屋及院落，虽租赁协议中有”就开元娱乐城大门通道扩宽用地的相关事宜达成如下条款”、”甲方同意将自己使用的......的范围租赁给乙方”的约定，但又明确约定”空院南北向宽5米，东西向长43.4米；房屋南北向宽5米，东西向长4.8米（房屋24㎡）”、”全部租赁范围内的空院和房屋每年合计租赁费为人民币：叁拾万元整”、”若乙方不继续租赁时，需恢复房屋原结构”，另结合柴建英、柴俊英在其出具的四份收条中均写明收取的系房屋及院落租赁费，可以认定租赁标的为房屋及院落而非土地。对柴建英、柴俊英是否有涉案房屋及院落所占用土地的使用权的问题，因该土地系坞城村集体所有的土地，该二人未能提供其享有涉案土地使用权的合法凭证，第三人也仅认可由于上几任村领导任职期间同意，该土地由柴建英、柴俊英长期占用多年，故柴建英、柴俊英使用该土地没有法律依据。由于柴建英、柴俊英未取得该土地的合法使用权，其在该土地上自建的房屋及院落未经有关部门批准，故该《租赁协议书》依法应为无效。对第二个争议焦点，《租赁协议书》第四条明确约定签订协议时预付第一年租赁费300000元，以后每年元月5日至15日预付下年租赁费，现柴建英、柴俊英主张双方变更了支付方式，即由预付改为年末支付，但未提供证据予以证明，且开元娱乐城对此不予认可，另租期结束才支付租赁费也不符合交易习惯，故对柴建英、柴俊英的陈述，本院不予采信。结合开元娱乐城提供的收条的支付时间及金额，可以认定开元娱乐城已实际支付2015年以前租金1800000元。对第三个争议焦点，柴建英、柴俊英反诉请求确认《土地租赁合同》无效问题，因该项反诉请求属侵权之诉，与本诉的租赁合同纠纷之诉不属于同一法律关系，该项请求不符合提起反诉的条件。综上，关于开元娱乐城主张其与柴建英、柴俊英签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于开元娱乐城主张柴建英、柴俊英返还已付租金并支付利息的诉讼请求，因开元娱乐城于2010年元月20日与第三人签订《土地租赁合同》时已明知柴建英、柴俊英没有租赁房屋及院落占用土地的使用权，仍继续支付柴建英、柴俊英租赁费，开元娱乐城提供的证据也不足以证明柴建英、柴俊英对其有胁迫行为，且柴建英、柴俊英自建的房屋及院落现已被拆除，无法返还，对开元娱乐城的该项诉讼请求，本院不予支持。因租赁协议书无效，对柴建英、柴俊英主张开元娱乐城继续支付租金及利息303500元的反诉请求，本院不予支持。对柴建英、柴俊英请求确认开元娱乐城与第三人签订的《土地租赁合同》无效的反诉请求，不符合反诉条件，应另案解决。第三人坞城村委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法当缺席审理。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条、第七十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）太原市小店区开元娱乐城与被告（反诉原告）柴建英、柴俊英于2009年1月12日签订的《租赁协议书》无效。二、驳回原告（反诉被告）太原市小店区开元娱乐城的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）柴建英、柴俊英的反诉请求。本诉部分案件受理费24035元，财产保全费5000元（原告均已预交），反诉部分案件受理费2926元（反诉原告已预交），共计31961元，由原告太原市小店区开元娱乐城和被告柴建英、柴俊英各负担15980.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长张少华人民陪审员王卯新人民陪审员牛国宁二○一五年九月二十五日书记员王艳霞书记员陈莉莹