新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第７０３号原告：王述琴，女，1973年4月25日出生，汉族，无固定职业委托代理人：蒋连六，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。被告：乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部，住所地乌鲁木齐市天津南路广汇美居物流园B座四层1区0008-0010号。经营者：毛琦，男，1981年5月28日出生委托代理人：孙海龙，新疆赛天律师事务所律师。原告王述琴与被告乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部（以下简称广角租赁服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日、9月11日及9月15日公开开庭进行了审理，原告王述琴及委托代理人蒋连六、被告广角租赁服务部的经营者毛琦及委托代理人孙海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王述琴诉称：2014年6月15日，我与被告签订租赁合同，被告将位于本市新市区新联路晏园小区2栋一层及扩建房屋中的1-8号转租给我作为经营用房。合同签订后，我预交了3个月的租金17223元、保证金13778元，由于被告扩建房屋未完工，直到同年7月6日才交房。同年7月18日，新市区三工街道办事处行政执法中队以房屋未经规划审批且出租未进行结构安全鉴定为由，责令整体停业。同时，新市区公安分局消防科以房屋扩建未经消防验收为由亦责令整体停业。我仅试营业12天就被迫停业。后我多次找被告，被告以手续马上办好为由而拒绝我退回房屋，并承诺如手续问题不能正常经营则赔偿一切损失，但被告至今未能办理相关合法手续。2015年1月31日，被告以我欠付租金为由，砸锁破门，将我价值17700元的物品拿走。在我实际经营期间，经被告同意对房屋进行了装修，支付装修费8.5万元。我租赁房屋后不能正常经营，合同目的无法实现，责任完全在于被告将违章建筑与原有房屋一并出租所致。现诉至法院，请求确认租赁合同无效，判令被告退还租金14926.20元、保证金13778元、赔偿装修损失8.5万元及物品损失17700元，由被告承担本案诉讼费。被告广角租赁服务部辩称：我方出租的房屋有产权证及消防手续，原告违约欠付租金，请求驳回其诉讼请求。经审理查明：2014年6月15日，本案被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同及补充协议。租赁合同约定：被告将位于本市新市区新联路晏园小区2栋一层1-8号面积约为75.5平方米的商位（该商位的平面图复印件作为附件）出租给原告经营糕点、牛奶等，租赁期限为一年自2014年6月15日起至2015年8月14日止，全年租金及相关费用总计68893元，按季度缴费即17223元；甲方交付该商位时乙方应支付年租金20%的保证金即13778元，租赁关系终止时甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该商位及其附属设施，甲方保证该商位及其附属设施处于正常的可使用状；除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；乙方返还商位时应当符合正常使用后的状态，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门以及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。租赁合同还约定了解除本合同的条件以及违约责任，主要有：（一）有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金及相关费用的3倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该商位，经乙方催告后3日内仍未交付的；2.在租赁期间商位发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的；3.乙方未征得甲方同意改变商位用途，致使商位损坏的；4.因乙方原因造成商位主体结构损坏的；5.乙方擅自转租商位、转让商位承租权或与他人交换各自承租的商位的。（二）乙方逾期不支付租金累计超过20日的，甲方有权单方解除本合同，并依法留置乙方设备和物品，如乙方在合同被解除后10日内仍然不处理此事，甲方有权将留置的乙方设备和物品变卖，所得收益优先抵偿甲方的租金、各项费用、违约金等损失。（三）非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同、提前收回该商位的，甲方应向乙方支付3个月的租金作为赔偿；非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，经甲方同意后，乙方应向甲方支付3个月的租金及相关费用作为赔偿，乙方支付的履约保证金不予退还；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修商位或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复商位原状。（四）为维护市场内各商户的整体利益，乙方入场开业经营后应按甲方规定的营业时间营业，不得无故中途停止或者歇业；乙方如因特殊原因确需暂时停业5日内的，须经甲方书面批准，乙方未经甲方书面同意连续歇业5日以上或月累计歇业10日以上则视为乙方违约，乙方应向甲方支付3个月的租金作为违约金，如多次违反上述约定可累计计算违约金。补充协议约定：甲方同意租赁期限届满前与乙方续签一年，甲方以每年与乙方续签的方式保证乙方一年经营期限；乙方同意第二个租约年起每年的租金和物业费在上一年交费标准基础上递增5%,并同意于每个租约年截止日的60日之前支付甲方下一年的租金及物业费用；甲方不得在乙方未违反租赁合同及本补充协议的情况下解除租赁合同；甲乙双方如遇特殊情况造成停业的，需要提前书面通知对方。上述租赁合同及补充协议签订当日，被告向原告出具房屋租赁费及物业费17223元、房屋租赁保证金13778元收据各一份。被告出租商位时将2栋1层商铺的南面向外扩建未经相关行政管理部门审批。本案原告承租的商位既有该2栋1层商铺规划建设范围以内的面积，也有超规划建设部分的面积。2015年1月31日，包括本案原告在内的几家商户向公安机关报警称其经营的店铺门被撬、物品被盗、门锁被换掉，民警出警后核实报警人与本案被告存在租赁合同纠纷而告之其到法院解决。后被告将该2栋1层及负1层商铺整体出租。本案原告于2015年3月在本院预立案，申请对其承租商位已形成附合的装修造价进行司法鉴定。经本院委托鉴定，装修现值为46862.77元。本案审理中，被告称将物品搬走另行存放已全程录像，后商户陆续将物品拿走，其提交2015年1月19日向九家商户催交租金否则清空商位的通知书及同年1月23日邮寄通知书的邮件详单五份。经本院现场勘查，原告承租商位超规划部分面积约为12.2平方米，占承租商位面积的16%。又，位于本市新市区新联路311号晏园小区2栋1层商铺1号（建筑面积859.33m2、房产证号20114029**）及-1层地下室1（建筑面积896.36m2、房产证号20114029**）登记的所有权人为案外人王锐。王锐于2013年12月28日与本案被告的经营者毛琦签订房屋租赁协议，将该两处房产出租给毛琦商业经营（只能作为市场或超市、餐饮，不得转变用途），租赁期限15年至2029年4月30日止。被告在本案审理中还提供一份该晏园小区2号楼建筑工程消防验收合格的意见书复印件，其中载明地下一层为超市、一层为商铺。以上事实有合同书、协议书、收据、报警回执单、房屋权属证书和消防验收意见书复印件、通知书、邮件详单、广告以及庭审笔录存卷为证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告出租给原告的房屋虽有部分在规划范围内，但扩建的部分并未取得建设工程规划许可证，故应认定双方租赁合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告所称的责令停业的原因、期限并不明确，且本院现场勘查时涉案房屋包括扩建部分正在经营当中，而根据原告的报警时间，此前房屋仍为原告占有，租赁合同虽无效但原告也应参照租金标准支付房屋占用使用费，故对原告主张退还租金、保证金的请求，本院不予支持。涉诉房屋已形成附合的装修物尚未拆除，被告不同意利用，故由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，综合本案实际情况，本院按超规划部分占租赁面积的比例，确定被告应赔偿的装修损失。本案涉诉房屋装修现值为46862.77元，超规划部分占租赁面积的比例为16%，故被告赔偿原告装修损失为7498元。原告主张物品损失17700元但无相应证据证明，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王述琴与被告乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部订立的租赁合同及补充协议无效；二、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部赔偿原告王述琴装修损失7498元；三、驳回原告王述琴的其他诉讼请求。以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额131407.20元，确认给付额7498元，确认给付额占诉讼标的额的5.7%。本案案件受理费2928.14元（原告已预交）由原告负担94.3%即1303.39元，被告应负担5.7%即166.90元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  郭 荣人民陪审员  金安灵人民陪审员  张建华二〇一五年九月十八日书 记 员  刘丰宇