上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1441号原告潘宗德，男，1948年10月8日生，汉族，住上海市闸北区。被告李学山，男，1958年2月9日生，汉族，住上海市宝山区。原告潘宗德与被告李学山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告潘宗德、被告李学山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宗德诉称，2015年4月9日，原被告签订房屋租赁合同，约定，原告将宝山区大康路XXX弄XXX号XXX室房���出租给被告使某，租赁期限为五年，合同中明确约定被告不得擅自转租，被告也明确是由其家人三代共同居住。被告支付了截止于2015年10月8日止的租金和押金3，000元。7月中旬，居委会打电话告知原告系争房屋由被告转租，租给了三男一女四个人，身份信息都在居委会备案记录。嗣后，原告多次联系被告未果，最终双方在2015年7月18日共同至系争房屋，原告当即表示鉴于被告违反合同约定，原告要求解除合同将房屋收回，被告不予同意，称若要解除要求原告赔偿8万元的装修费用，原告予以拒绝。7月20号、24日左右原告又通过短信告知被告解除合同，被告不予理会。7月25日，原告在系争房屋大门贴了两张公告，明确告知被告和次承租人原告要求解除合同、收回房屋，然被告仍不予理会。故原告起诉要求法院确认解除原被告双方的房屋租赁合同，要求被告将房屋恢复原���、腾退系争房屋并返还给原告，被告按照每月3，000元的标准支付至迁出之日止的租金（被告已经付清2015年10月8日止的租金，按迁出日多退少补），并要求被告在迁出日当时据实结清截止于腾退之日止的水费、电费、煤气费、有线电视费。押金同意在被告履行交还房屋手续并结清有关费用后返还给被告。被告李学山辩称，确实与原告签订了租赁合同。合同签订时，被告打算房屋装修好后做二房东，被告和中介及原告表明不群租，不做违法的事情。当时，关于转租谁都没有提，被告认为做二房东在上海很普遍。被告支付了2015年10月8日前的租金和押金3，000元。取得房子后，装修了一个月，被告一共用去7、8万元。2015年5月份左右，被告将房屋出租给案外一个销售车辆的公司，一共入住四个人，按每个月4，500元的租金收取。居委会联系被告的时候，被告不在上海，7月18日左右，原告打电话约被告到系争房屋内，原告提出因为被告转租故要解除合同，被告不同意，也提出如果要解除合同，要赔偿装修7、8万元。之后，原告又发消息称要解除合同，被告坚持之前的观点要求补偿。鉴于原告不允许转租，被告在8月底将次承租人清腾。故被告认为不存在违约，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区大康路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使某，租赁期限为五年，自2015年5月10日起至2020年5月9日止，月租金3，000元，按照每三个月支付一次，先付后用。乙方还支付3，000元租赁保证金。甲方应于租赁关系消除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给乙方。租赁期限内的水��、煤气、电话费、电视收视费等房屋使某费由乙方承担。经甲方书面同意后，乙方需要对房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关规定，租赁期限届满的，甲乙双方如不续租的，乙方在返还房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，如不拆除，视为乙方将该装修无偿赠予甲方。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。第九条约定，本合同生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行的，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同。且违约方须支付守约方违约金，违约金为月租金的一倍。若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除须按照本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。合同签订后，被告向原告支付了2015年10月8日前的租金及押金3，000元。另查明，系争房屋系原告及妻子郑瑞娣于2014年4月向开发商上海康德利房地产经营有限公司购买，目前尚未取得小产证。审理中，原告提供告知书和通知书各一份，落款日期为2015年7月26日，内容为鉴于被告违反合同约定擅自将房屋转租，故原告要求解除租赁合同并要求被告于2015年8月9日前清腾房屋并返还。原告表示上述通知均张贴在系争房屋大门上。被告称未看到两份通知，被告还表示，目前系争房屋由其和妻子共同居住；关于装���，被告表示当时找了包工头负责装修，因为装修免租期有一个月，装修期间被告没有去查看过，房屋是毛坯房，人工费是1万多，其他都是材料款，包括地板、卫生间、厨房等一共花了6万元，原告另外还购置了家具，故如果原告要解除合同，要求赔偿装修费。原告表示，出租的房屋是毛坯房，因为装修在居委会备案，故原告去看过，前后一共十天，屋内装了旧的三扇门，厨房的瓷砖贴了一半，铺设的是复合地板，墙面没有粉刷，如果合同解除，根据合同约定，装修是不补偿的，要求被告全部拆走。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、佣金确认书、商品房预售合同、税收缴款单，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，租赁期内未经原告书面同意，被告不得将房屋全部或者部分转租给第三人，否则，原告有权单方面解除合同，并依据第九条追究违约责任。原告表示，居委会通知其系争房屋存在转租现象，而庭审中，被告亦自认其签订合同的目的就是用以转租，且实际上也于2015年5月将房屋转租给案外人使某，并收取租金。由此，被告的行为已显然违反合同中禁止转租的约定，原告根据合同约定行使单方解除权，合法有据，本院予以准许。根据合同法规定，主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张于2015年7月18日在系争房屋内明确向被告提出解除合同，被告对此不予否认。据此，本院确认双方的租赁合同自该日解除。合同解除后，双方应各自返还因合同取得的财产，故原告要求被告将房屋恢复原状、迁出并返还���原告的诉请，合法有据，本院予以准许。同时，被告应据实结清有关费用。原告同意返还押金，符合合同约定，本院亦予以准许。至于被告提出的赔偿装修损失的问题，根据合同第九条，因被告违约，故其对房屋进行的装修、添附均无偿赠予甲方，不得要求补偿。故本院对被告的该项抗辩，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告潘宗德与被告李学山就上海市宝山区大康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2015年7月18日终止履行；二、被告李学山于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状，从该房屋中清腾并返还给原告潘宗德；三、被告李学山于本判决生效之日起十日内，按每月3，000元的标准，向原告潘宗德支付至迁出之日止的房屋使某费（被告已付清2015年10月8日止的租金，按迁出日多退少补）；四、被告李学山于迁出房屋日当时，与原告潘宗德据实结清水费、电费、煤气费、有线电视费；五、原告潘宗德于被告李学山实际迁出上述房屋并据实结清有关费用后，返还被告李学山保证金3，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取40元，由被告李学山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民��院。审判员 陶 芳二〇一五年九月二十一日书记员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。