安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1124民初1506号原告：中国银行股份有限公司全椒支行，住所���安徽省全椒县襄河镇吴敬梓路257号。主要负责人：窦年，该银行行长。委托诉讼代理人：戴忠海，该单位员工。委托诉讼代理人：陈孝斌，该单位员工。被告：孙学权，男，1981年7月25日出生，汉族，住安徽省全椒县。被告：童恩琼，女，1984年1月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。被告：安徽江海投资置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路556号。法定代表人：姜建松，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国联，安徽椒陵律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司全椒县支行（以下简称中行全椒支行）诉被告孙学权、童恩琼、安徽江海投资置业有限公司（以下简称江海置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中行全椒支行委托诉讼代理人戴忠海、陈孝斌和被告江海置业委托诉讼代理人李国联到庭参加诉讼，被告孙学权、童恩琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除中行全椒支行与孙学权、童恩琼签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令孙学权、童恩琼共同偿还中行全椒支行欠款307990.64元（截至2017年5月9日拖欠到期本金3162.28元，逾期利息5149.97元，合计8312.25元，以后利息、罚息按照合同约定计算至还清为止）；3、判令江海置业对上述欠款承担连带清偿责任；4、判令中行全椒支行对全椒县儒林路西侧儒��新城尚苑xx幢x单元xxx室房（全他2××XXXXXXX号他项权证）享有优先受偿权；5、判令孙学权、童恩琼、江海置业承担本案的诉讼费用。事实和理由：2××4年3月19日，中行全椒支行与孙学权、童恩琼签订《中国银行个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额为33万元；贷款期限为264个月；如借款人违约则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，要求保证人承担保证责任；由孙学权、童恩琼提供抵押担保等条款。随后办理了抵押权登记。中行全椒支行按约定向被告发放贷款33万元，孙学权、童恩琼违约未按时归还贷款本息，已有数期未能如约还贷。江海置业辩称：江海置业为孙学权、童恩琼提供担保是事实，但系阶段性担保，江海置业已向中行全椒支行提交该房屋已经办理预售商品房他项权证的证明，江海置业担保责任已经完成，不再承担担保责任。江海置业为孙学权、童恩琼担保已被扣除9900元，江海置业保留追偿权利。孙学权、童恩琼未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃质证权利和承担举证不能的责任。中行全椒支行围绕诉讼请求依法提交了《中国银行个人一手住房贷款合同》及附件、申请表，孙学权、童恩琼身份证及结婚证，收入证明、商品房买卖合同、借款借据、抵押申明、抵押登记、《个人购房贷款合作协议》等证据证明，江海置业提交了他项权证、被扣划传票等证据，上述证据双方当事人经质证均无异议，本院经审核对上述证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。综合当事人陈述、举证意见和本院认证，查明本案以下事实：2013年5月13日，中行全椒支行（甲方）与江海置业（乙方）签订《个人购房贷款合作协议》，合同第六条规定，乙方同意按下述4.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。4.1自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权证》止。2××4年3月3日，孙学权、童恩琼夫妇与江海置业签订《商品房预售合同》，约定孙学权、童恩琼向江海置业购买全椒县儒林路西侧儒林新城尚苑XX幢X单元XXX室住宅，面积104.57㎡。2××4年3月19日，贷款人中行全椒支行与借款人孙学权及保证人江海置业签订《中国银行个人一手住房贷款合同》，约定：孙学权借款金额为33万元用于支付购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；贷款期限为264个月；还款方式为等额本息还款法，每月1日为还款日，借款人未按期还本的，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率即约定贷款利率水平上加收50％按日计收利息，直至清偿本息为止；第八条、第十八条担保条款约定借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。通用条款约定如借款人违约则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求保证人承担保证责任。2××4年3月20日，孙学权、童恩琼所购儒林新城尚苑xx幢x单元xxx室住宅房屋办理了预告登记（预告权利人孙学权、童恩���）和预购商品房抵押登记（预购商品房抵押权利人中行全椒支行，他项权利登记证明号全他2××XXXXXXX号）。2××4年4月2日，中行全椒支行制作借款借据，年利率为4.9%，发放贷款33万元，并根据孙学权付款授权书将该笔贷款直接付至江海置业在该行开立的账户中。合同履行中，孙学权、童恩琼因没有按照合同的约定履行，中行全椒支行于2016年9月30日、2017年3月31日两次分别扣划保证人江海置业保证金5700元（2016年5月1日-2016年7月1日）、4200元（2016年12月1日-2017年1月1日）偿还孙学权所欠贷款本息，自2016年12月1日起孙学权、童恩琼不再履行还款义务，截至2017年5月9日，孙学权、童恩琼共欠中行全椒支行307990.64元，其中拖欠到期本金3162.28元，逾期利息5149.97元，合计8312.25元。另查明，儒林新城尚苑的所有业主的房产证2××4年底即可办理，由于孙���权、童恩琼的原因，在江海置业催促下一直不去办理其房产证，中行全椒支行也无法取得商品房抵押登记权证。本院认为：《个人一手住房贷款合同》、抵押声明、借款借据、《个人购房贷款合作协议》系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对各方当事人均有法律约束力。中行全椒支行依约向孙学权发放了贷款，而孙学权未能按照合同约定还本付息，应当承担违约责任，中行全椒支行有权解除合同并要求孙学权提前返还全部贷款本金余额、支付利息。童恩琼作为孙学权的配偶，其在借款申请表、抵押声明中均签名，该贷款属于孙学权与童恩琼夫妻关系存续期间的共同债务，孙学权应与童恩琼共同承担清偿责任。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来物权的实现，���照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，孙学权、童恩琼以其房屋为抵押并办理了预购商品房抵押预告登记。该预告登记赋予被登记的请求权物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，确保预告登记权利人不受损害。孙学权、童恩琼在具备办理上述房屋的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，不配合中行全椒支行办理该房屋正式的抵押登记手续。因此，中行全椒支行对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，预购商品房抵押预告登记仍然有效。中行全椒支行对孙学权、童恩琼所有的位于儒林新城尚苑XX幢X单元XXX室房屋享有优先受偿权。因本案中的物的担保为债务人孙学权、童恩琼以其自有房屋作为抵押��而设立，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债权人中行全椒支行应先就该物的担保实现债权，不足部分再由作为保证人的江海置业承担补充的连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司全椒县支行与被告孙学权签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告孙学权、童恩琼于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司全椒县���行贷款本金307990.64元并支付相应的利息（截至2017年5月9日利息5149.97元，自2017年5月10日起至实际清偿时止按年利率4.9%计收利息）；三、被告孙学权、童恩琼如不能按期偿付前项借款本息，则原告中国银行股份有限公司全椒县支行有权就依法处置被告孙学权、童恩琼抵押房产（他项权利证明号：全他××号）所得的价款优先受偿；四、被告安徽江海投资置业有限公司对原告中国银行股份有限公司全椒县支行就抵押物优先受偿以后的不足部分，承担连带清偿责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司全椒县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由被告孙学权、童恩琼、安徽江海投资置业有限公司共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张文全二〇一七年六月二十一日书记员  宋士杰附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的��限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担���证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。