广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4077号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：罗蓉芳，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄又可，广东明思律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：张建军，住广东省化州市。委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。原审被告：广东中正投资开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：罗蓉芳。上诉人罗蓉芳因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区广州大道北52号二层236号铺（以下简称236号铺）是登记在罗蓉芳及案外人罗志强名下的房产，规划用途为商业，建筑面积为8.3平方米。广东中正投资开发有限公司（以下简称中正公司）的登记地址为广州市天河区广州大道北52号237号铺，法定代表人为罗蓉芳。2013年7月22日，罗蓉芳（出租方/甲方，签名处加盖了中正公司公章）与张建军（承租方/乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区广州大道北52号2楼236号建筑面积163平方米（以下简称案涉物业）出租给乙方作办公使用（因装修调整，商铺面积与房产证上的面积大有区别），每月管理费以163平方米为准；租期3年，自2013年8月5日至2016年8月4日；每月租金为8000元，乙方每一个月交一次租金即8000元，租金以现金形式支付，当月5号前将租金足额交给甲方，乙方延期交租金甲方每天按月租金的3‰向乙方收取滞纳金，超过7天视乙方违约；合同一经签署，乙方即应交纳相当于三个月租金的押金24000元，押金不计利息，不作抵减租金及有关费用；如合同到期终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；管理费水电费由甲方每月先代向有关部门交纳，再每月全额向乙方收取费用（另公摊电费和垃圾清运费以三间铺计算）；乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续、承担相关责任；协议期内，乙方如果退租、转让、及由于乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项；所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为3000元，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款；提供给乙方使用的物品有大班椅2张、大班台2张、格力柜式空调1台、两人沙发2张、办公椅2张、办公台1张等。2013年7月22日，张建军向罗蓉芳支付了押金24000元。同日，案涉物业交付张建军使用。2013年8月8日，张建军向工商行政管理部门办理公司设立登记申请，申请设立“广州家和婚姻服务有限公司”（以下简称家和公司）。2013年9月10日，张建军委托律师向罗蓉芳发出《律师函》，内容为张建军要办理在案涉物业的营业执照，相关证件需要业主作为出租方缴纳出租税并办理租赁合同备案，但是罗蓉芳没有交税也没有与张建军去办理租赁合同备案，导致张建军无法办理在案涉物业的营业执照；张建军要求罗蓉芳收到律师函之日起5个工作日内与张建军或自行带相关证件办理《租赁合同》备案，并将备案回执给张建军办理营业执照，否则，张建军将在到期后解除双方《租赁合同》并追究罗蓉芳违约赔偿责任。罗蓉芳于2013年9月12日签收该邮件。2013年11月2日，张建军自行将案涉物业内的物品搬走，但在搬运过程中，罗蓉芳要求物业管理人员阻止张建军将案涉物业内的物品搬走。2013年11月25日，广州市工商行政管理局天河分局作出《不予受理通知书》，决定不予受理家和公司开业登记，不予受理理由为投资人要求撤回开业设立申请。现张建军以罗蓉芳没有办理《租赁合同》备案以致其未能办理工商营业执照为由向原审法院提起诉讼。诉讼过程中，罗蓉芳委托律师于2014年1月28日向张建军发出《律师函》，内容为张建军自签订《租赁合同》后，除交付24000元押金及首月（2013年8月）租金8000元外，一直拒付租金和管理费、水电费等，罗蓉芳委托律师告知张建军《租赁合同》即日解除。张建军认为其在签订《租赁合同》前，罗蓉芳并没有出示案涉物业的房产证，所以张建军不知道案涉物业的产权情况，当时《租赁合同》是由罗蓉芳签订，但张建军认为罗蓉芳个人签名的效力不高，而且张建军知道罗蓉芳所开办的公司即中正公司在案涉物业旁边进行经营，所以张建军当时要求罗蓉芳加盖了中正公司的公章，现张建军确认《租赁合同》的出租方为罗蓉芳个人；罗蓉芳、中正公司确认《租赁合同》出租方为罗蓉芳。张建军认为由于罗蓉芳不同意承担出租屋税费所以拒绝到出租屋管理中心办理租赁备案手续。对此，罗蓉芳称2013年8月17日，张建军向罗蓉芳提出案涉物业需要办理租赁备案手续才能办理公司设立登记，当时罗蓉芳就表示同意，双方去了街道办事处了解办理租赁备案登记需要交纳税费，当时双方产生争议；罗蓉芳认为根据合同第6条的约定，相关税费应当由张建军承担，但张建军不同意；后了解到房屋租赁税费一年只要1400多元，罗蓉芳为了避免争议就同意交税并同意办理备案，但案涉物业原房产证上的面积只有8平方米，但后来经过装修的改建、扩建，所以面积达到《租赁合同》约定的面积160多平方米，所以《租赁合同》已明确约定了此情况；当时罗蓉芳表示要持案涉物业的房产证去办理出租屋备案，但张建军表示由于该登记面积太小，即使进行了出租屋备案登记，其也无法通过工商管理部门的公司设立登记，所以双方协商以罗蓉芳所有的另一商铺广州市天河区广州大道北52号245铺（以下简称245号铺）的房产证去办理备案，245号铺房产证登记面积是36平方米，但245号铺房产证保存在抵押银行的，因此双方达成口头协议，由罗蓉芳向银行申请办理245号铺出租，罗蓉芳在2013年9月3日后才取得银行出具的《同意出租函》，但在银行办理手续期间，张建军多次纠缠吵闹，认为罗蓉芳拖延时间，并提出不同意以245号铺房产证办理备案，要求罗蓉芳拿163平方米的房产证去备案，但由于罗蓉芳将案涉物业与其他商铺打通后，并没有取得新的房产证，所以无法按照张建军要求办理163平方米的出租登记备案，后张建军要求罗蓉芳把所收取的全部款项退还并赔偿装修损失，张建军不再租赁案涉物业，罗蓉芳对此不同意，所以就产生了本案诉讼。张建军则称罗蓉芳将案涉物业与其他铺位打通并占用消防通道，所以其担心以后相关部门检查要由其承担责任，且虽然罗蓉芳同意以245号铺房产证办理出租屋备案，张建军也同意以245号铺房产证办理出租屋备案登记，但罗蓉芳要求张建军承担出租屋税费，张建军不同意，所以最终没有办理成功备案登记。诉讼过程中，张建军与罗蓉芳于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，张建军将其在案涉物业内的物品全部搬走并将案涉物业交回罗蓉芳。张建军确认自2013年9月5日起没有交纳过租金、物业管理费、水电费。罗蓉芳称张建军使用案涉物业期间拖欠物业管理费3423元、水电费1214.6元，张建军不予确认。罗蓉芳提供了案外人广州市德华物业管理有限公司（以下简称德华物管公司）的费用通知单、发票予以证明。费用通知单显示236号铺业主罗蓉芳，面积8.3038平方米，管理费0元，2013年8月电费225.3元、公摊电费43.2元，2013年9月电费99.9元、公摊电费42.1元，2013年10月电费122.1元、公摊电费48.5元，2013年11月电费64.4元、公摊电费48.3元；发票显示付款方为中正公司，开票项目说明为包括236铺在内的9间商铺的2013年7－8月电费、公摊电费，2013年9月电费、公摊电费，2013年10月电费、公摊电费。张建军确认上述证据的真实性，但认为上述证据无法证明案涉物业每月物业管理费具体金额。对于张建军主张的装修损失，其提供了恒邦装修设计工程有限公司的《收款收据》（显示石膏板墙装修65平方米，金额8000元）、广宏不锈钢装饰经营部的《收据》（显示铁门2个，金额1800元）、广州市志星广告工程部的《收据》（显示背景墙及水晶字招牌共计2000元）等证据。对于办公设备费用，张建军提供了购买电脑的收据（显示两套电脑共6000元）、送货单两张（显示办公台屏风、会议台、办公台等共15420元）、收款收据（显示宽带预存话费5600元）等证据。对于广告费损失，张建军提供了《南方都市报分类广告认刊书》（显示首付1个月押金及广告费共26000元）。对于员工工资费用，张建军提供了员工工资表作为证据。罗蓉芳认为上述证据不能证明是张建军实际发生的费用，且张建军亦未提供相关的转账凭证。另，张建军明确不申请对装修损失进行鉴定。原审法院认为：罗蓉芳与张建军签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应按约定履行义务。罗蓉芳应按照合同约定将案涉物业交付给张建军使用，张建军应按照合同约定支付租金等款项。但在合同履行过程中，罗蓉芳、张建军双方却因租赁合同登记备案问题而产生纠纷并导致《租赁合同》的最终解除，故本案中必须对租赁合同登记备案手续问题进行审查并对《租赁合同》的解除责任问题进行认定处理。《租赁合同》并未对案涉物业的租赁合同登记备案问题进行具体约定，而根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。该规定第十九条又规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。由于案涉物业是出租用于办公用途，即使《租赁合同》并未约定案涉物业的租赁合同登记备案问题，罗蓉芳作为出租方有义务协助张建军办理相关的租赁合同登记备案手续。根据已查明的事实可知，张建军向罗蓉芳提出办理租赁合同登记备案的要求后，罗蓉芳认为应由张建军承担相关税费故双方产生争议；之后罗蓉芳了解清楚租赁税费金额后愿意承担该税费并同意办理备案登记手续，但由于实际租赁的案涉物业面积与房地产权证中登记的2**号铺面积不相符，故张建军认为236号铺房地产权证登记面积过小而无法办理工商营业执照；在此情况下，罗蓉芳又提出以其他商铺的房地产权证办理租赁合同登记备案，张建军表示同意后，双方却又产生纠纷并导致最终未办理租赁合同登记备案且张建军要求解除合同、搬离案涉物业。其后，在本案诉讼过程中，张建军、罗蓉芳于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，罗蓉芳收回了案涉物业。《租赁合同》已实际解除、罗蓉芳已收回案涉物业，因此，张建军要求解除《租赁合同》的诉讼请求、罗蓉芳要求张建军交还案涉物业的反诉请求均已缺乏事实基础，不予支持。对于《租赁合同》最终解除的责任问题，原审法院认为，张建军与罗蓉芳实际租赁的为面积163平方米的物业，其有权要求以实际租赁的物业办理租赁合同登记备案，但罗蓉芳由于将几间商铺打通后并未取得新的房地产权证，导致无法对双方实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案，在双方无法协商解决的情况下，双方的《租赁合同》最终解除，合同解除的责任应由罗蓉芳承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗蓉芳应对《租赁合同》的解除承担责任，因此，其应将张建军所交付的押金24000元退还张建军，并根据合同约定向张建军支付违约金3000元。根据已查明事实可知，张建军已于2013年11月2日要求搬离案涉物业，但罗蓉芳并未与其办理交接手续，故自2013年11月3日起的租金损失应由罗蓉芳自行承担。而对于2013年11月2日之前的租金，由于案涉物业由张建军控制使用，故其应承担相应期间的租金，但由于案涉物业一直未能办理租赁合同登记备案并导致相关的工商营业执照手续未能办妥，张建军租用案涉物业的目的未能达到，在此情况下，根据公平原则，综合本案案情，酌情确定张建军应根据约定租金标准的一半向罗蓉芳支付租金。由于张建军、罗蓉芳均确认张建军自2013年9月5日起没有交付租金，因此，张建军应向罗蓉芳支付2013年9月5日起至2013年11月2日止的租金7733元[8000元/月÷2×（1+28/30）月]，对于罗蓉芳要求张建军支付的超出上述金额的租金的反诉请求，不予支持。由于双方当事人一直就办理租赁合同登记备案手续问题存在纠纷，且罗蓉芳应对合同解除承担责任，故罗蓉芳要求张建军支付上述期间租金的违约金的反诉请求不予支持。对于罗蓉芳要求张建军支付物业管理费、水电费的反诉请求，罗蓉芳提供证据的费用通知单、发票并未显示案涉物业的物业管理费金额、亦未显示罗蓉芳支付了案涉物业的物业管理费，故其要求张建军支付物业管理费的诉讼请求缺乏依据；由于罗蓉芳、张建军并未能确认案涉物业的水电费金额，而上述费用通知单、发票显示236号铺2013年8月电费为225.3元、公摊电费为43.2元，2013年9月电费为99.9元、公摊电费为42.1元，2013年10月电费为122.1元、公摊电费为48.5元，上述电费共计581.1元，罗蓉芳已代为支付了上述款项，因此张建军应向罗蓉芳支付上述电费581.1元。而除此以外，罗蓉芳未提供证据证明张建军使用案涉物业期间所发生且其已代为支付的其他费用，其应自行承担相应的举证责任，故对于罗蓉芳要求张建军支付其他费用的反诉请求，不予支持。对于张建军要求罗蓉芳赔偿装修损失的诉讼请求，由于张建军未提供相关的装修合同、亦未提供相关的支付凭证，其所提供的收据等证据并不足以证明其实际发生的装修费用，其亦不申请对装修损失进行评估鉴定，在此情况下，综合本案案情，酌情判令罗蓉芳赔偿张建军装修损失6000元；张建军要求罗蓉芳赔偿上述损失的利息的诉讼请求缺乏依据。对于张建军所主张的办公设备费用，由于张建军已与罗蓉芳办理了案涉物业的交接手续，属于张建军的财物已全部搬走，因此其要求罗蓉芳赔偿的办公设备费用的诉讼请求缺乏依据。对于工资费用、广告费损失、工商注册费用，张建军提供的证据不足以证明其为实际支付费用，且属于张建军经营过程中所产生的费用，其要求罗蓉芳赔偿的诉讼请求缺乏依据。张建军、罗蓉芳、中正公司均确认《租赁合同》签订主体为张建军、罗蓉芳，故中正公司并非《租赁合同》的主体，其并不需对《租赁合同》的履行、解除承责。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年6月12日作出判决：一、确认张建军与罗蓉芳签订的《租赁合同》已解除；二、罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内向张建军返还租赁押金24000元；三、罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内向张建军支付违约金3000元；四、罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内向张建军赔偿装修损失6000元；五、张建军自本判决发生法律效力之日起10日内向罗蓉芳支付租金7733元；六、张建军自本判决发生法律效力之日起10日内向罗蓉芳支付电费581.1元；七、驳回张建军的其他诉讼请求；八、驳回罗蓉芳的其他反诉请求。判后，上诉人罗蓉芳不服，向本院提起上诉称：1.原审判决以罗蓉芳未取得新打通商铺的房地产权证而导致双方无法对实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案为由，认定租赁合同最终解除的责任在于罗蓉芳，罗蓉芳应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。合同第6条约定包括相关税费的一切费用均应当由张建军承担，即使罗蓉芳不缴纳备案合同所产生的税费，也不构成违约。更何况，罗蓉芳在得知张建军办理营业执照需要合同备案及缴纳税费时，一直积极配合，多次协商，在一定程度上达成初步一致。但因案涉物业产权证上记载的面积过小，张建军表示该合同备案无法满足公司设立登记的要求，双方就此达成口头协议，同意以罗蓉芳所有的另一商铺的房产证去办理备案。在罗蓉芳申请合同备案过程中，张建军由于经营不善，不愿意继续履行合同，故意坚持要罗蓉芳以租赁合同记载的物业面积来办理备案登记，而这根本办不到。张建军在合同履行过程中，一直以合同未予登记备案为由，长期拖欠案涉物业租金、管理费、水电费等，明显违反合同约定，构成根本违约。2.原审判决对张建军实际搬离案涉物业的时间认定错误。张建军故意在2013年11月2日周六、罗蓉芳一方无人在场时去进行搬迁，恶意制造事端。基于案涉物业内有很多东西是罗蓉芳所有，为避免之后产生纠纷，罗蓉芳不同意张建军在周六搬离，并特意告知张建军于上班期间进行交接，但此后张建军再也不予理会。直至2014年3月17日，双方才办理物品交接手续。3.原审判决张建军根据约定租金标准的一半向罗蓉芳支付其拖欠的案涉物业租金，缺乏法律依据。水电费收据以及原审庭审笔录足以证实张建军虽然没有办理工商营业执照，但事实上一直在进行经营，原审判决张建军只支付一半租金，既不符合事实，也没有法律依据。4.原审判决罗蓉芳赔偿装修损失6000元，缺乏事实依据。张建军既未提交装修合同，也未提交相关的支付凭证，仅仅是提供了恒邦装修设计工程有限公司的《收款收据》，该收据不足以表明其实际发生的装修费用，而在罗蓉芳提议是否申请对装修损失进行鉴定时，张建军明确不予申请，因此，原审法院在没有查清张建军是否有实际发生该笔费用的情况下，判决罗蓉芳承担装修损失没有依据。据此，请求：1.维持原审判决第一、六项；2.撤销原审判决第二、三、四、七、八项判决或者发回重审。被上诉人张建军答辩称：同意原审判决。经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于张建军能否以租赁合同未办理登记备案手续为由主张解除合同。张建军与罗蓉芳签订租赁合同后，承租了案涉物业。租赁合同未对房屋租赁合同的登记备案手续的办理作出具体约定，双方本应协商配合办理手续。合同签订不久后，双方因税费的负担问题发生争议，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十条第一款第（九）项的规定，依法申报、缴纳房屋租赁相应税款是出租人的义务，因此，在双方无法协商一致时，应当按照相关法律法规来确定房屋租赁的税费负担，根据上述规定，本案房屋租赁的税款应当由罗蓉芳负担。由于罗蓉芳不履行交税义务致使合同登记备案不能完成，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十九条“工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同”的规定，也直接导致张建军未能办理经营所需的工商营业执照手续，合同目的无法实现。因此，张建军有权提出解除合同，原审判决认定合同解除的责任应由罗蓉芳承担，并无不当。至于罗蓉芳上诉主张根据合同第六条的约定包括相关税费的一切费用均应当由张建军承担，由于该条只是约定张建军“自行办理相关手续、承担相关责任”，并未明确房屋租赁所产生的税费由张建军负担，且根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，依法缴纳房屋租赁相应税款是罗蓉芳作为出租人的法定义务，因此罗蓉芳根据该条约定主张其不缴纳备案合同所产生的税费不构成违约，缺乏法律依据，本院不予支持。由于张建军签订合同的目的无法实现，且合同解除的责任在于罗蓉芳，因此，原审判决张建军只需按照合同约定租金标准的一半支付从2013年9月5日起至2013年11月2日的房屋租金，并无不当，本院予以维持。关于罗蓉芳上诉主张张建军长期拖欠案涉物业租金、管理费、水电费等，构成根本违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《广州市房屋租赁管理规定》第十二条第二款规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。罗蓉芳与张建军于2013年7月22日签订租赁合同后，张建军已依约支付了2013年8月的房屋租金，根据上述规定，双方应当在签订合同之日起3日内办理房屋租赁登记备案手续，由于罗蓉芳不履行交税义务致使合同登记备案不能完成，张建军作为后履行一方有权暂不支付房屋租金，并不构成违约。罗蓉芳的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于张建军实际搬离案涉物业的时间认定。虽然张建军于2013年11月2日要求搬离案涉物业时，没有提前通知罗蓉芳到场，但当天物业管理处工作人员已经电话告知罗蓉芳，并应罗蓉芳要求未开具放行条，说明罗蓉芳对张建军要求搬离案涉物业的意思表示是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在罗蓉芳拒绝张建军当天搬离案涉物业后，为防止损失的进一步扩大，罗蓉芳应当就交接问题及时与张建军沟通协商，现罗蓉芳提交的证据并不足以证明其已告知张建军在上班期间进行交接，因此，原审判决认定罗蓉芳拒绝办理交接手续，并判令罗蓉芳自2013年11月3日起的租金损失由其自行承担，并无不当，本院予以维持。至于装修损失，张建军在原审期间已经提交证据证实张建军为开展经营活动，实际产生了装修费用，因此，原审判决结合本案案情酌情确定装修损失为6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗蓉芳的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人罗蓉芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  苗玉红审判员  钟淑敏二〇一五年九月十八日书记员  刘 琦邱穗珠