广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第337号原告尹炯，男，汉族。委托代理人龙奎任，广东广和律师事务所律师。委托代理人郑小辉，广东广和律师事务所实习律师。被告梁莉，女，汉族。委托代理人李国，国信信扬（深圳）律师事务所律师。第三人深圳一方天房地产经纪有限公司。法定代表人肖东。第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行。法定代表人胡青。委托代理人鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。原告尹炯诉被告梁莉、第三人深圳一方天房地产经纪有限公司（以下简称一方天公司）、第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告尹炯及其委托代理人龙奎任，被告靓丽及其委托代理人李国，第三人工商银行的委托代理人刘中良到庭参加诉讼。第三人一方天公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月29日，原、被告在第三人一方天公司签署了《二手房买卖合同》，被告将其A房产（涉案房产）出售给原告，双方约定房屋成交价为271万元（人民币，下同），合同签署后原告严格遵守合同条款，履行合同义务，按合同约定的条款支付了定金、到银行进行资金监管、办理银行按揭等，现到银行放款阶段时，被告于2014年4月17日通知银行不要放款到其账户，并告知银行，房子不卖了。后被告明确告知原告涉案房产不卖了，不再继续履行合同办理过户登记。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》，把A房产的产权过户给原告；2、被告从2015年4月17日起按日承担违约金1355元至判决确定之日止；3、诉讼费、财产保全费等由被告承担。被告辩称：1、被告无权处分涉案房产，原、被告签订的《二手房买卖合同》是无效合同，被告不需再按合同履行卖房义务及承担违约金。被告与案外人罗某系夫妻关系，涉案房产属于被告与罗某在夫妻关系存续期间的共同财产。罗某作为该房产的共同共有人对被告签订买卖合同处分涉案房产的行为毫不知情，被告是在未经罗某的同意下擅自处分夫妻共同财产。根据相关法律规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。2、即使上述合同为有效合同，被告未能履约也是由于原告的过错所造成。因为原告签订《二手房买卖合同》之后办理相关手续不积极，时间拖得过长，直接导致被告无法成功办理赎楼手续，最终导致被告无法履约卖房。原、被告于2015年1月29日签订买卖合同，原告于2015年3月18日才办理好资金监管业务，严重影响被告办理赎楼手续，最终导致卖方无法成功赎楼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人一方天公司未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人工商银行陈述称,在保障第三人工商银行的抵押权的基础上，第三人工商银行对原告的诉求无意见。经审理查明，A房（涉案房产）于2008年9月9日登记至被告名下，建筑面积75.85平方米，登记价800968元。2015年1月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为271万元；买方在本合同生效当日向卖方支付定金4万元，买方在合同生效后一日（含当日）内再向卖方支付定金6万元；本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；买方采用向银行按揭付款的方式支付楼款，买方须于2015年3月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年3月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起两日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；买方自愿承担相关税费，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应于收到全部楼款（除交楼押金）三日内将该物业交付予买方；双方协商在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；卖方未按照合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；及其他内容。同日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人一方天公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金10万元、交楼押金5000元交由丙方进行托管；及其他内容。2015年1月29日和1月30日，原告分别向被告支付定金4万元和6万元，共计10万元（其中5000元托管在第三人一方天公司处）。2015年2月2日，被告签署《委托书》，委托深圳市万通融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼等手续，并进行了公证。2015年3月4日，原、被告在北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行）办理资金监管手续，原告于2015年3月18日向监管账户存入资金72万元。2015年3月17日，被告签署《个人贷款业务借款申请人声明书》、《卖方赎楼贷款声明及还款承诺书》，并与深圳市万通融资担保有限公司签订《赎楼贷款担保委托合同》。2015年3月27日，北京银行出具《个人贷款承诺函》，承诺向被告发放49万元赎楼贷款，有效期3个月。第三人工商银行提交相关个人购房借款合同、借款借据等，以证明被告共向工商银行贷款64万元，截至2015年7月9日，尚欠本金469421.12元。另查，原告为深圳户籍，原告及其配偶徐某名下均无房产。被告与其配偶罗某于2009年11月21日登记结婚。庭审中，原告提交相关录音资料以证明因被告不履行合同义务，导致涉案房产无法过户。原告表示，其同意代为清偿卖方即被告的债务，以注销涉案房产的抵押登记，并同意一次性支付购房款。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收据、委托书、《个人贷款业务借款申请人声明书》、《卖方赎楼贷款声明及还款承诺书》、《个人贷款承诺函》、录音光盘、个人购房借款合同、借据、房产信息单、结婚证等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。从本案原、被告双方的履约情况来看，签订合同后，原告已依约向被告支付了定金，并办理了首期款资金监管和申请贷款的手续。而被告并未按合同约定完成赎楼手续，故被告的行为构成违约。被告虽表示其丈夫不同意出售涉案房产，但涉案房产系被告在婚前所购，不属于被告的夫妻共同财产，被告有权出售涉案房产，故对于被告的上述抗辩理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意代为赎楼并一次性支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告自2015年4月17日起按日承担违约金1355元的诉讼请求，本院认为，按照双方签订的《二手房买卖合同》第十一条的约定，卖方未按照合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。本案中，被告未按合同约定履行相关义务，故本院对于原告要求被告自2015年4月17日起按转让成交价的日万分之五，即每日1355元的标准支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金应支付至本院确定的被告应履行完毕义务之日止。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁莉继续履行于2015年1月29日与原告尹炯签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、被告梁莉应于本判决生效之日起三十日内办理A房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告梁莉逾期未办理的，原告尹炯可在被告梁莉逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告尹炯应支付给被告梁莉的购房款中予以抵扣）；2、原告尹炯应于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告梁莉支付剩余购房款261万元（除定金10万元）；3、被告梁莉应于原告尹炯付清购房余款261万元之日起3日内配合原告尹炯办理A房产权登记至原告尹炯名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告尹炯自行负担；4、被告梁莉应于原告尹炯付清购房余款261万元之日起2个工作日内将涉案房产交付给原告；二、被告梁莉于本判决生效之日起十日内向原告尹炯支付违约金（违约金按每日1355元的标准，自2015年4月17日起支付至本判决确定的被告梁莉应履行完毕义务之日止）；三、驳回原告尹炯的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14240元、财产保全费5000元，合计19240元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员  庞海婷二〇一五年九月九日书书记员洪靖敏