新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第７０５号原告：邹晶，男，1986年4月18日出生，汉族委托代理人：蒋连六，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。被告：乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部，住所地乌鲁木齐市天津南路广汇美居物流园B座四层1区0008-0010号。经营者：毛琦，男，1981年5月28日出生委托代理人：孙海龙，新疆赛天律师事务所律师。原告邹晶与被告乌鲁木齐高新技术产业开发区广角房屋租赁服务部（以下简称广角租赁服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日、9月11日及9月15日公开开庭进行了审理，原告邹晶的委托代理人蒋连六、被告广角租赁服务部的经营者毛琦及委托代理人孙海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹晶诉称：2014年5月21日，我与被告签订租赁合同，被告将位于本市新市区新联路晏园小区2栋负一层2-1号房屋出租给我作为经营用房，租期一年，年租金36500元，按季度交纳，保证金7300元。合同签订后，由于被告在出租房连体扩建的房屋未完工，被告直到同年7月6日才交房。同年7月18日，新市区三工街道办事处行政执法中队以房屋未经规划审批且出租未进行结构安全鉴定为由，责令整体停业。同时，新市区公安分局消防科以房屋扩建未经消防验收为由亦责令整体停业。我仅试营业12天就被迫停业。后我多次找被告，被告以手续马上办好为由而拒绝我退回房屋，并承诺如手续问题不能正常经营则赔偿一切损失，但被告至今未能办理相关合法手续。在我实际经营期间，经被告同意对房屋进行了装修，支付装修费5000元。我租赁房屋后不能正常经营，合同目的无法实现，责任完全在于被告将违章建筑与原有房屋一并出租所致。现诉至法院，请求判令被告退还租金7909元、保证金7300元、赔偿装修损失5000元，由被告承担本案诉讼费。被告广角租赁服务部辩称：我方出租的房屋有产权证及消防手续，原告违约欠付租金，请求驳回其诉讼请求。经审理查明：2014年5月21日，本案被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同及补充协议。租赁合同约定：被告将位于本市新市区新联路晏园小区2栋负一层2-1号面积约为40平方米的商位（该商位的平面图复印件作为附件）出租给原告经营活禽、火雨，租赁期限为一年自2014年6月10日起至2015年8月9日止，全年租金及相关费用总计36500元，按季度缴费即9125元；甲方交付该商位时乙方应支付年租金20%的保证金即7300元，租赁关系终止时甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该商位及其附属设施，甲方保证该商位及其附属设施处于正常的可使用状；除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；乙方返还商位时应当符合正常使用后的状态，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门以及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。租赁合同还约定了解除本合同的条件以及违约责任，主要有：（一）有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金及相关费用的3倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该商位，经乙方催告后3日内仍未交付的；2.在租赁期间商位发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的；3.乙方未征得甲方同意改变商位用途，致使商位损坏的；4.因乙方原因造成商位主体结构损坏的；5.乙方擅自转租商位、转让商位承租权或与他人交换各自承租的商位的。（二）乙方逾期不支付租金累计超过20日的，甲方有权单方解除本合同，并依法留置乙方设备和物品，如乙方在合同被解除后10日内仍然不处理此事，甲方有权将留置的乙方设备和物品变卖，所得收益优先抵偿甲方的租金、各项费用、违约金等损失。（三）非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同、提前收回该商位的，甲方应向乙方支付3个月的租金作为赔偿；非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，经甲方同意后，乙方应向甲方支付3个月的租金及相关费用作为赔偿，乙方支付的履约保证金不予退还；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修商位或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复商位原状。（四）为维护市场内各商户的整体利益，乙方入场开业经营后应按甲方规定的营业时间营业，不得无故中途停止或者歇业；乙方如因特殊原因确需暂时停业5日内的，须经甲方书面批准，乙方未经甲方书面同意连续歇业5日以上或月累计歇业10日以上则视为乙方违约，乙方应向甲方支付3个月的租金作为违约金，如多次违反上述约定可累计计算违约金。补充协议约定：甲方同意租赁期限届满前与乙方续签一年，甲方以每年与乙方续签的方式保证乙方一年经营期限；乙方同意第二个租约年起每年的租金和物业费在上一年交费标准基础上递增5%,并同意于每个租约年截止日的60日之前支付甲方下一年的租金及物业费用；甲方不得在乙方未违反租赁合同及本补充协议的情况下解除租赁合同；甲乙双方如遇特殊情况造成停业的，需要提前书面通知对方。本案原告承租的商位在2栋负1层商铺规划建设范围以内。被告出租商位时将2栋1层商铺的南面向外扩建未经相关行政管理部门审批。2015年1月31日，承租商位的几家商户向公安机关报警称其经营的店铺门被撬、物品被盗、门锁被换掉，民警出警后核实报警人与本案被告存在租赁合同纠纷而告之其到法院解决。后被告将该2栋1层及负1层商铺整体出租。本案原告于2015年3月在本院预立案，申请对其店铺的装修造价进行司法鉴定。经本院委托鉴定，原告的装修即地板、踢脚线现值为6716.77元。本案审理中，原告仅提交房屋租赁费及物业费、房屋租赁保证收据的复印件，被告对此不予确认。被告称将物品搬走另行存放已全程录像，后商户陆续将物品拿走，其提交2015年1月19日向九家商户催交租金否则清空商位的通知书及同年1月23日邮寄通知书的邮件详单五份。本院现场勘查时，2栋负1层正在整体装修，原告承租的商位装修尚未拆除。经询，被告表示对于原告的装修不同意利用。又，位于本市新市区新联路311号晏园小区2栋1层商铺1号（建筑面积859.33m2、房产证号20114029**）及-1层地下室1（建筑面积896.36m2、房产证号20114029**）登记的所有权人为案外人王锐。王锐于2013年12月28日与本案被告的经营者毛琦签订房屋租赁协议，将该两处房产出租给毛琦商业经营（只能作为市场或超市、餐饮，不得转变用途），租赁期限15年至2029年4月30日止。被告本案审理中还提供一份该晏园小区2号楼建筑工程消防验收合格的意见书复印件，其中载明地下一层为超市、一层为商铺。以上事实有合同书、协议书、收据、报警回执单、房屋权属证书和消防验收意见书复印件、通知书、邮件详单、广告以及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告订立的租赁合同及补充协议未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效。双方合同中明确约定原告逾期支付租金则被告可单方解除合同，被告已于2015年1月行使解除权，租赁合同已解除。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告所称因被告违章扩建房屋被行政部门责令整体停业，但责令停业的原因、期限并不明确，且本院现场勘查时涉案房屋包括扩建部分正在经营当中，故责令停业是双方合同订立后不能正常、继续履行的根本原因这一事实不能认定。原告所称被告逾期交付房屋且免租金三个月，因双方合同中明确约定被告交付商位时原告支付租赁保证金，故根据原告支付保证金的时间以及合同约定的租赁期限，被告逾期交付房屋的事实不能认定；原告提供“免租三个月”的广告为被告的邀约邀请，租金应以双方合同约定为准，而合同中是以延长租期方式给予原告优惠，并未约定免租金三个月或者装修期免租金，故被告免租金的事实不能认定。被告违约导致合同解除的事实不能认定，而原告违约逾期支付第二季度的租金，故根据合同的结算和清理条款以及租期起始至商户报警的时间，原告主张退还租金、保证金的请求不能成立，本院不予支持。因原告逾期支付租金导致合同解除，其主张被告赔偿装修损失的请求亦不成立，本院不予支持。综上，判决如下：驳回原告邹晶的诉讼请求。本案案件受理费305.23元（原告已预交）由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  郭 荣人民陪审员  金安灵人民陪审员  张建华二〇一五年九月十八日书 记 员  刘丰宇