宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）银民初字第164号原告苏立波，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人张建荣，宁夏合天律师事务所律师。被告宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人王静波，宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人组长。委托代理人刘文君，男，系宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人工作人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托代理人武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。原告苏立波诉被告宁夏第三建筑工程公司管理人合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告苏立波及委托代理人张建荣、被告宁夏第三建筑工程公司管理人的委托代理人武文伽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，清理收回被第三人占用的房屋110间归还申请人；二、判令被告向原告支付因违约给原告造成的直接经济损失281862元；原告购得房屋后预期利益每日1100元，共计231000元（自2014年6月5日起至本案判决生效之日后三个月止）；三、判令被告承担所欠涉案三栋楼房采暖费、暖损费592000元（自2008年11月至2014年10月止）；四、判令被告依据涉案土地使用权证向原告归还土地440㎡；五、判令被告向原告交付涉案土地范围内自行车棚300㎡；六、判令被告承担本案一切诉讼费用。以上合计：1104862元。事实与理由：2013年年底，原告通过《宁夏日报》和宁夏国企网得知，被告挂牌拍卖破产企业宁夏第三建筑工程公司位于北京西路×号的三栋办公楼及所属土地。原告便于2013年12月购买了上述标的物，于2013年12月19日付清了全款990万元。2014年1月6日原告与被告签订了《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼破产资产转让协议》，双方约定在协议签订后的五个工作日内向原告移交上述房地产。2014年2月12日原告办理了上述楼房的房产证。2014年2月24日双方签署了《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表》。接管后原告发现涉案楼房被第三人占用，他们称与被告存在权利纠纷，不解决不予交房。2014年3月11日，原告向被告专题递交了“关于三建公司办公楼移交接受问题的报告”，要求被告收回被占房屋归还原告。后经原告多次向被告催收均未解决。在催收无结果的情况下，原告只好自行清理，于2014年3月25日从东、西楼开始改造装修，遭到占用人的多次阻扰。同年3月31日被告通知原告停工，并提出与24人存在房屋纠纷，24人占用的房屋不能动，档案室，财务室也不能动，导致装修无法进行。为了恢复施工，原告与占用人签订了《协议书》约定：“甲（占用人）乙（原告）双方共同找国资委（宁夏第三建筑工程公司管理人）解决存在的问题，在问题未得到解决之前，房屋装修好继续由甲方管理使用。如乙方出租，租金收益归甲方所有，待国资委解决妥善后再由乙方收取”。《协议书》签订后占用人停止阻扰，原告恢复了施工。本应在2014年2月25日即可开工，工期各30天的东、西楼改造装修至今未完工。由于被告的上述违约行为，以及被占用人的阻扰，导致原告装修工程延误44天，造成原告直接经济损失281862元。2014年5月6日，原告向被告送达了《收回房屋及未收回房屋占用费的通知》，要求被告见此《通知》后在15个工作日内完成上述房屋的收回、归还工作。然而被告却置之不理。截止2014年6月4日，涉案三栋楼房除门厅、楼梯、厕所外，共有可用房屋148间，清理收回43间，未收回105间。另有车库5间，自行车棚1个（300㎡）未收回。如果没有被告的违约，正常履行合同，三栋楼将于2014年6月5日全部完工，被占110间房屋，每天可获得的收益6558元。另外，经原告实地丈量涉案楼房所属土地少440㎡。同时，宁夏鑫盛物业服务中心于2014年10月22日向涉案楼房的住户发出《通知函》，要求支付涉案楼房2008年11月至2014年11月所欠采暖费592000元，否则不予供暖。综上，被告违反了《合同法》的相关规定，构成严重违约。给原告造成了经济损失，现原告依法提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告答辩称，原告因案外第三人的侵权行为而起诉答辩人，属于诉讼主体错误。答辩人已经依约向原告整体移交了涉案办公楼，依法无需清理收回被第三人占用的房屋。原告要求答辩人赔偿其他经济损失缺乏事实依据和法律依据。请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一：《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼破产财产转让协议》，证明2014年1月6日，宁夏第三建筑工程公司管理人（下称三建管理人），将宁夏第三建筑工程公司所有的破产财产涉案房屋和土地，以990万元转让给原告。约定在该协议签订后的五个工作日内，由三建管理人将涉案房屋的使用权和管理权一次性移交给原告。证据二:《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表》，证明被告三建管理人与原告签订《资产移交表》后，当日将涉案房屋的房产证及土地证移交给原告。对涉案房屋只进行了现状移交，并未交付给原告涉案办公楼和单身楼的钥匙。同时，没有告知原告涉案房屋存在被他人实际占有使用的情况。证据三：《房屋产权权属登记证书》，证明2014年02月12日，原告依据双方签订的转让协议办理了“西夏区字第201400××××号房权证”，取得涉案房屋的所有权。证据四：《关于三建公司办公楼移交接收问题的报告》，证明2014年3月14日，原告在对涉案房屋进行装修过程中，发现建工集团物业公司、三建公司拖欠工资及存在历史遗留问题的职工占用部分涉案房屋的情况后，原告及时向被告书面告知上述情况并提出异议。证据五：《承担停工损失的报告》，证明2014年4月2日，原告装修受到房屋占用者的阻挠被迫停工。原告对停工后即将产生的经济损失向被告通知并提出要求尽快予以解决相应问题。证据六：《开工请求》，证明2014年4月9日，在国资委刘厂长要求原告停止装修后，却未及时解决相应问题的情况下，原告向被告书面请求开工。证据七：《移交房屋及支付房屋占用费的通知》，证明2014年5月5日，原告通知被告将未移交收回的129间房屋尽快清理后移交给原告，并承担房屋占用费每月38700元（按市场最低价每间300元计算）。证据八：《EMS邮政特快专递单》，证明：2014年5月6日，原告向宁夏区国资委企改处宁夏第三建筑工程公司管理人送达了《关于三建公司办公楼移交接收问题的报告》、《承担停工损失的报告》、《开工请求》、《移交房屋及支付房屋占用费的通知》等文件，被告三建管理人已签收全部文件。以上证据证实，原告对涉案房屋移交存在纠纷的问题，和因涉案房屋移交纠纷导致原告装修停工后即将产生的经济损失等问题，及时书面告知被告。并且要求被告将未移交收回的129间房屋尽快清理后移交给原告，并承担相应数额的房屋占用费。上述书面材料已经送达被告，被告至今未对涉案房屋移交存在的问题予以解决，违反双方关于协议签订后五个工作日内，一次性移交涉案房屋使用权和管理权的约定，构成违约。证据九：《关于宁夏第三建筑工程公司已处置办公楼移交有关情况汇报》，证明：1、经三建管理人办公室自己初步了解，明确建工集团及所属的鑫胜公司占用涉案房屋中楼部分房屋，个人占用办公楼的25人。占房25人都是三建公司的职工，其占用涉案房屋均与三建公司存在因果关系。2、原告作为买受人对涉案房屋装修施工时与占房人发生冲突，辖区派出所出警，导致原告的装修工程无法进行。证据十：《占用涉案房屋人员名单》，证明具体占用涉案房屋的24人均持有与三建公司存在因果关系的证据。证据九、证据十证实，被告在处置涉案房屋时，对涉案部分房屋被其职工长期占用的事实是明知的。其隐瞒上述事实的行为违反诚实信用的基本原则。证据十一：《工程承包合同》（四份），证明目的：原告对涉案房屋进行装修，就装修项目分别与施工方签订四份《工程承包合同》。但在装修施工过程中，由于房屋占用人的阻挡，导致装修施工无法进行，给原告造成了严重的直接经济损失。证据十二：《通知函》，证明被告三建管理人欠付宁夏鑫胜物业服务中心采暖费、采损费592000元。由于被告欠付巨额采暖费，导致涉案房屋被停止供暖。被告在转让涉案房屋时故意隐瞒其拖欠采暖费事实的行为，违反诚实信用原则。证据十三：【银国用（2011）第28047号】土地使用权证，证明1、在土地使用权证宗地图载明的土地范围内，尚有440平米的土地尚未移交给原告，被三建公司住宅区占用。2、在土地使用权证宗地图载明的土地范围内，尚有占地300平米的自行车棚未移交给原告，被三建公司住宅区占用。被告对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，根据移交表不能证实涉案房屋是否存在钥匙等向原告移交的问题；对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对证据四至证据七的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该四份证据系原告单方出具，被告方没有签收认可；对证据八的真实性认可，但是被告没有收到证明目的中陈述的相关文件；证据九系复印件，上面也没有被告签章确认，对真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；对证据十的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，系原告单方提供，只有原告的签字；对证据十一的四份合同的真实性无法确认，与被告无关，均是原告与第三方签署的，对合法性、关联性及证明目的不予认可；对证据十二的真实性、合法性认可，对其关联性及证明目的不予认可，在原告受让涉案办公楼前，采暖费发生于供热方和用户之间，与本案无关联性，被告已经与供热公司协调涉案办公楼供热，已经解决供热问题；对证据十三土地证复印件三性认可，对该证据第二页三性及证明目的均不予认可，自行车棚不属于移交转让的范围，原告无权取得，是否有440㎡土地未移交，被告方不清楚，应由原告提供其他证据证实。被告为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：证据一：《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼破产财产转让协议》，证明根据原、被告双方签订的协议，被告将包括办公楼3幢和相对应土地整体打包转让给原告，总价款为990万元，合同约定资产移交后的管理由原告全权负责。证据二：宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表，证明2014年2月24日，被告将涉案办公楼及相应土地正式移交给原告，交付条件和标准就是“现状移交”，原告在资产移交表上签字并按照现状接收了涉案资产。证据三：银川市房屋权属档案证明单一份，证明被告已为原告办理了涉案办公楼产权转移手续。证据四：《协议书》2份，证明原告与案外人朱爱萍、黄小利签订协议约定涉案办公楼部分房屋由原告同意由房屋占有人使用，被告基于该协议无法履行清理回收的行为。原告对上述证据质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的部分不予认可，合同约定被告在向原告移交涉案房屋时应将使用权和管理权一次性移交，但被告至今未将房屋的使用权全部移交给原告；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，现状移交属于约定不明，原告签字接受的是房屋现有外在状况，不属于房屋的实际交付行为；对证据三无异议；对证据四的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的不予认可，原告在进行装修过程中遇到房屋占有人的阻挠，原告为了完成装修工程与房屋占有人签订该协议，并没有同意由占有人使用该房屋。经审理查明，2013年12月，原告通过竞买购得破产企业宁夏第三建筑工程公司位于银川市西夏区北京西路×号的三栋办公楼及所属土地，2013年12月19日付清了全款990万元。2014年1月6日原告与被告签订了《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼破产资产转让协议》，双方约定在协议签订后的五个工作日内向原告移交上述房地产，标的物移交前的管理由被告负责，移交后由原告负责。2014年2月12日原告办理了上述楼房的房产证。2014年2月24日双方签署了《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表》，在该表的“说明”一栏记载：现状移交。被告向原告移交了涉案楼房及所属土地。2014年10月22日，宁夏金盛物业服务中心向苏立波发出通知函，要求苏立波支付2008年11月至2014年10月，涉案房屋欠缴的采暖费、暖损费共59.2万元（其中，采暖费55万元、暖损费4.2万元）。现原告以涉案楼房有部分房屋被第三人占用，被告违反了《合同法》的相关规定，给原告造成了经济损失为由提起诉讼，请求判如所请。另查明，截止目前，涉案楼房被第三人占用的共有44间（包括营业房1间，车库1间），其中被告占用6间。本院认为，原告通过竞买方式购得破产企业宁夏第三建筑工程公司位于银川市西夏区北京西路×号的三栋楼房及所属土地，原告与被告宁夏第三建筑工程公司管理人签订了《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼破产财产转让协议》、《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表》，上述协议及移交表是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵守履行。关于原告要求被告继续履行合同，清理收回被第三人占用的房屋110间归还申请人；判令被告向原告支付因违约给原告造成的直接经济损失281862元；原告购得房屋后预期利益计231000元；被告向原告交付涉案土地范围内自行车棚300㎡的诉讼请求，经查，因被告已向原告移交了涉案楼房及所属土地，且原、被告已签署的《宁夏第三建筑工程公司办公楼及单身楼资产移交表》的“说明”一栏中记载“现状移交”，原告作为完全行为民事能力人并且所购房产是通过竞拍方式购买，应当知晓所购房产的现状及“现状移交”的含义，其在移交表上签字，表明其认可所购房产的现状，故原告要求被告清理被第三人占有的房间，交付涉案土地范围内自行车棚，并承担直接经济损失和预期利益的请求不能成立。但被告在移交了涉案房产后，还占用原告房屋六间，被告应予退还，原告要求被告退还该六间房屋并承担占用该六间房屋的费用的要求成立。原告要求以每间每月300元计算所占房屋租金，被告虽然辩称没有收到《移交房屋及支付房屋占用费的通知》，但当庭也未对该房屋月租金的数额高低提出异议，故本院予以支持。原告要求被告承担自2008年11月至2014年10月涉案三栋楼房所欠采暖费592000元的诉讼请求，因原告未提交其已交纳该采暖费的证据，故本院不予支持。原告要求被告向原告归还土地440㎡的诉讼请求，因原告无相应的证据支持，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人于本判决生效之日起十日内，向原告返还所占涉案房屋六间，逾期按每间每月300元的标准承担所占房屋租金；二、被告宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人承担自2014年2月24日起至本判决生效之日止所占六间房屋的租金，按每间每月300元计算，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告苏立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14743元，由原告苏立波负担9000元，被告宁夏回族自治区第三建筑工程公司管理人负担5743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  王争春审判员  赵和平审判员  李山山二〇一五年九月一日书记员  曾 睿附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。