广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民三终字第309号上诉人（原审被告）：温州市玖玖旅馆管理有限公司，住所地：浙江省温州市。法定代表人：于琨，执行董事兼总经理。委托代理人：向开虎，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住四川省冕宁县。被上诉人（原审原告）：珠海市鑫北发展有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：马国庆。委托代理人：梁映霞，广东华信达律师事务所律师。委托代理人：张颖敏，广东华信达律师事务所律师。原审被告：薛吉清，女，汉族，xx年xx月xx日，住珠海市香洲区，身份证号码：×××9000。上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司（以下简称玖玖旅馆）因与被上诉人珠海市鑫北发展有限公司（以下简称鑫北公司）、原审被告薛吉清相邻关系纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，鑫北公司是位于香洲海燕路xx号第三层，xx号第三层1、2、6、7号商铺登记产权人，薛吉清是位于香洲海燕路xx号第三层3、4、5、8-1、8-2、10、11、12、13、17号商铺的登记产权人。2010年12月12日，鑫北公司与薛吉清签订《协议书》，就转让香洲海燕路xx号第三层6、7号商铺事宜进行约定，薛吉清向鑫北公司支付了转让款，鑫北公司将商铺交付给了薛吉清，但双方未办理房地产权过户登记手续。鑫北公司物业与薛吉清物业同层南北相邻。2010年7月20日，薛吉清将上述3、4、5、6、7、8-1、8-2、10、11、12、13、17号商铺出租给玖玖旅馆用于经营温州市玖玖旅馆有限公司珠海香洲分店（以下简称玖玖旅馆香洲分店）。鑫北公司主张因玖玖旅馆香洲分店的排水管道老化，自2013年7月起导致相邻的鑫北公司物业的墙面开始漏水，地面开始渗水，经鑫北公司多次交涉，均没有采取任何措施解决渗水问题，严重影响鑫北公司对物业的正常使用。鑫北公司主张其于2014年6月24日委托广东省珠海市珠海公证处对商铺的现状进行证据保全，支出公证费2000元。广东省珠海市珠海公证处2014年7月11日制作的《公证书》显示，公证员于2014年6月30日到案涉的商铺对海燕路xx号第三层、xx号第三层1、2号商铺的墙体及地面现状进行拍照和摄像，光盘显示，鑫北公司物业与玖玖旅馆相邻近的墙面及地面均有不同程度的渗水现象和发霉痕迹。鑫北公司于2014年7月委托恩平市二建集团有限公司珠海分公司进行维修，维修费用为38280元，并提交了《珠海市鑫北发展有限公司海燕路xx号第三层、xx号第三层1、2号墙面、墙面补漏工程施工合同》及发票、支付凭证证明。其中发票记载的金额为38280元，支付凭证记载的金额为36280元，用途为补漏水工程款。鑫北公司主张剩余未支付的2000元为质量保证金，待质保期满后再支付。合同约定工程质保期为一年。鑫北公司要求薛吉清、玖玖旅馆承担上述维修费用，玖玖旅馆认为该费用过高，其认为参照市场价格作出评估，工程价格应为20221元。原审法院于2015年2月11日组织现场勘查，海燕路xx号三层、xx号三层仅有玖玖旅馆香洲分店与鑫北公司出租的物业，并有2个门相通。玖玖旅馆香洲分店的地面高于鑫北公司的物业地面超过30公分。现有渗水的地方为玖玖旅馆366房间的角落及鑫北公司物业的走廊处，与玖玖旅馆香洲分店362房间仅有一墙之隔的鑫北公司物业墙面有发霉痕迹。玖玖旅馆香洲分店362房、363房及363房旁走廊的下方的二楼电梯上方墙面处仍见漏水痕迹。二楼电梯上方可以看到白色的从三楼安装的排水管。玖玖旅馆对漏水的事实予以认可，主张其于2014年底进行了修理，在362房、363房、363房门前、367房门前把地砖撬开挖洞排水，安装了排水管，并在另一侧的电梯走廊安装了排水槽，整个旅馆全部的房间都重新做了防水。鑫北公司认为玖玖旅馆的维修仅是在排三层的水，没有解决漏水问题。玖玖旅馆主张其于2013年6月将涉案房屋租赁给温州市瓯嘉懿诚酒店管理有限公司（以下简称瓯嘉懿诚公司），在漏水期间玖玖旅馆不是使用人，应由瓯嘉懿诚公司承担维修和赔偿责任，并申请追加瓯嘉懿诚公司为本案被告。玖玖旅馆提交了玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司签订的《门店合作经营合同》及薛吉清、玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司签订的《协议书》证明其主张。《门店合作经营合同》及《协议书》均显示玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司就涉案门店系共同合作经营。鑫北公司表示不同意追加瓯嘉懿诚公司为共同被告，因为玖玖旅馆是涉案房产的实际承租人和经营人，玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司之间的合作经营是其内部协议，与本案无关。鑫北公司的原审诉讼请求为：1、薛吉清、玖玖旅馆立即排除妨害、恢复原状；2、薛吉清、玖玖旅馆向鑫北公司支付维修漏水、渗水墙面、地面费用38280元；3、薛吉清、玖玖旅馆向鑫北公司支付公证费2000元；4、薛吉清、玖玖旅馆承担本案的全部诉讼费。原审法院认为：鑫北公司的商铺与薛吉清的商铺相邻，并且薛吉清的商铺地面整体垫高约30公分，根据水流的自然走向，漏水必然是从上向下、从高到低渗漏，结合薛吉清商铺下方二楼也存在漏水现象的事实，可以认定鑫北物业的墙面及地面渗水系薛吉清物业漏水所致。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。薛吉清作为房屋所有人，玖玖旅馆作为房屋的承租人，应当承担维修修理的法律责任。玖玖旅馆虽然于2014年底进行了维修，但仅是安装排水槽及排水管，并未对漏水管道进行维修，故鑫北公司诉请薛吉清、玖玖旅馆排除妨害，修复漏水的排水管，解决渗漏问题，有事实和法律依据，原审法院予以支持。涉案商铺自2013年7月开始发生渗水现象，鑫北公司多次要求薛吉清、玖玖旅馆进行修复，在薛吉清、玖玖旅馆未承担修复责任的情况下，鑫北公司委托珠海公证处进行证据保全，委托恩平市二建集团有限公司珠海分公司对房屋漏水进行了维修，并要求薛吉清、玖玖旅馆承担公证及维修的费用，符合法律规定，原审法院予以支持。关于维修费用，鑫北公司提供了维修合同、发票、转账凭证可以确认维修费用为38280元，鑫北公司已支付36280元，玖玖旅馆认为工程价格应为20221元，但未提供证据证明，故对玖玖旅馆关于维修费用过高的抗辩，原审法院不予采信。鑫北公司主张的维修费用中2000元是质量保证金，在一年质保期届满后才支付给恩平市二建集团有限公司珠海分公司，目前尚未支付，之后是否需要支付也不确定，故鑫北公司要求薛吉清、玖玖旅馆承担，原审法院不予支持，鑫北公司可待已实际支付后另行向薛吉清、玖玖旅馆主张。根据玖玖旅馆提交的《门店合作经营合同》及《协议书》内容，玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司系内部合作经营关系，并非转租关系，瓯嘉懿诚公司并非涉案物业的实际承租人，且鑫北公司庭审中明确表示不要求瓯嘉懿诚公司承担责任，故原审法院不予追加瓯嘉懿诚公司为本案被告，故玖玖旅馆主张房屋在漏水期间系由瓯嘉懿诚公司经营，应由瓯嘉懿诚公司承担责任的抗辩原审法院不予采纳。关于玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司之间的责任分担，可由双方另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、薛吉清、玖玖旅馆在判决发生法律效力之日起三十日内修复珠海市香洲海燕路xx号第三层3、4、5、8-1、8-2、10、11、12、13、17号商铺（玖玖旅馆香洲分店）漏水的排水管道，解决向香洲海燕路xx号第三层、xx号第第三层1、2号商铺渗漏的问题；二、薛吉清、玖玖旅馆于判决发生法律效力之日起十日内向鑫北公司赔偿维修费用损失36280元；三、薛吉清、玖玖旅馆于判决发生法律效力之日起十日内向鑫北公司赔偿公证费损失2000元；四、驳回鑫北公司的其他诉讼请求。如果薛吉清、玖玖旅馆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费908元，由鑫北公司负担40元，薛吉清、玖玖旅馆负担868元。玖玖旅馆不服原审判决,上诉请求：1、撤销原审判决第二判项，改判玖玖旅馆无需向鑫北公司支付任何维修费用；2、撤销原审判决第三判项，改判玖玖旅馆无需向鑫北公司支付任何公证费损失；3、本案一审、二审诉讼费由鑫北公司负担。上诉事实与理由：一、原审法院认定玖玖旅馆与案外人欧嘉懿诚公司系“内部合作经营关系”属于认定事实错误。1、认定合同的性质应当从合同的内容来进行判断，不能仅仅按照合同名称对合同进行定性。原审法院在判决中认定玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司属于“内部合作经营关系，并非转租关系”的依据是玖玖旅馆提交的《门店合作经营合同》及《协议书》。从合同名称上看，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司是合作经营关系。但从合同及《协议书》的内容上看，双方之间对于涉案物业的约定明显属于转租关系。合同第二条第（三）款约定“房租、水电、网络、电视、物业等运营费用自交接之日起由乙方承担，交接之前的由甲方承担。”合同第三条第（一）款第2项约定“签订合同前，双方应将该门店的屋子及设备数量等进行盘点和清算……”合同第三条第（二）款第1项约定“乙方在合作期限内经营管理该门店，享有经营管理自主权，人事任免权，以及财务分配权；有权按照合同约定，获取经营收益，享有其他经营优惠措施”。从前述合同约定不难看出，双方的缔约目的名为“合作经营”，实际却是“承包经营”。也即，在合同期限内，玖玖旅馆将涉案物业承包给欧嘉懿诚公司经营，相关的房租、水电、物业等费用在双方交接之后均由欧嘉懿诚公司负担，涉案物业也实际由欧嘉懿诚公司占有和使用。2、为进一步明确双方之间的关系，玖玖旅馆、欧嘉懿诚公司与涉案物业业主薛吉清签订了《协议书》。《协议书》第2页开头即明确载明“乙丙双方于2013年6月签署《门店合作经营合同》，由丙方接手乙方设立于租赁物业之上的99旅馆之情侣中路店为期三年的承包运营权”。由此，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司的属于承包经营关系当无疑义。另据《协议书》第1条“乙方前期拖欠甲方的租金，自2013年2月25日起至丙方与乙方正式交接合作门店（下称“交接日”）止，由丙方分四次代乙方垫付予甲方……”、第3条“在交接日起的1年内，丙方按月向甲方支付租金。”约定可以看出，玖玖旅馆实际已将涉案物业转租给欧嘉懿诚公司，并且已经涉案物业产权人薛吉清同意并签字确认。在对涉案物业的处理上，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司属于转租关系。综上，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司实际存在两层关系：在对99品牌的使用上属于“承包经营”关系，在对涉案物业的处理上属于“转租关系”。二、涉案物业漏水期间玖玖旅馆既非所有人也不是实际占有或使用人，原审法院适用法律错误。承前所述，涉案物业漏水期间玖玖旅馆已将该物业转租给欧嘉懿诚公司实际占有和使用，在此期间玖玖旅馆既非所有人也不是实际占有或使用人，在此期间因漏水产生的损失不应当由玖玖旅馆承担责任。此外，玖玖旅馆从未否认过漏水事实。在涉案物业漏水之后，玖玖旅馆多次配合鑫北公司及业主薛吉清向欧嘉懿诚公司提出交涉，要求其履行作为物业使用人的义务，及时维修漏水部位。但鑫北公司明知玖玖旅馆对漏水事实不持异议，仍然通过公证方式试图证明双方均无异议的事实，此部分费用并不属于必要的维权费用，应由鑫北公司自行负担。综上，望贵院重新查清本案事实，依法维护玖玖旅馆合法权益。被上诉人鑫北公司辩称：一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法维持原判，以维护鑫北公司的合法权益。一、一审法院认定玖玖旅馆与案外人欧嘉懿诚公司系内部合作经营关系，认定事实清楚。1、根据玖玖旅馆与薛吉清签订的《房屋租赁合同》显示，玖玖旅馆向薛吉清租赁珠海市香洲区海燕路xx号第3层3、4、5、6、7、8-1、8-2、10、11、12、13、17号商铺及一楼大堂用于旅馆经营使用，租赁期限自2010年12月1日起至2025年11月30日止，2013年6月20日，玖玖旅馆与薛吉清、欧嘉懿诚公司签订的《协议书》（2）5约定：“除上述协议约定外，甲（薛吉清）、乙（玖玖旅馆）双方签署的《房屋租赁合同》继续有效。”，由此可见，在涉案物业漏水、渗水期间，玖玖旅馆一直是该物业的实际承租人。2、2013年6月，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司签订《门店合作经营合同》，合作经营期限自2013年6月14日至2016年6月13日止，从玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司签订《门店合作经营合同》：“二、（一）乙方（欧嘉懿诚公司）与甲方（玖玖旅馆）合作经营管理该门店，应当向甲方支付品牌使用费和合作保证金。三（一）1、在合作经营期内，甲方有权对该门店的运营和管理情况进行监督。4、在合作经营期内，甲方有权对该门店进行不定期的品牌、财务检查，乙方义务配合甲方检查……”等条款，均能充分显示玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司是合作经营关系，玖玖旅馆向欧嘉懿诚公司收取品牌使用费、合作保证金及对旅馆的经营、管理财务等进行监督，更充分反映了双方的内部合作经营关系，如果是承包经营就不存在玖玖旅馆干涉欧嘉懿诚公司经营管理情况的事宜，由此可见，玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司签订的《门店合作经营合同》是双方的内部协议，与本案没有任何关系，玖玖旅馆仍然是涉案物业的承租人和实际使用人，应当承担相应的维护及赔偿义务。二、一审法院判决玖玖旅馆向鑫北公司赔偿公证费损失人民币2000元，事实清楚，适用法律正确。涉案物业自2013年7月开始发生漏水、渗水现象，为此，鑫北公司多次发函要求业主薛吉清和玖玖旅馆协商处理漏水、渗水事宜，但薛吉清和玖玖旅馆就相关责任互相推诿，对鑫北公司合理要求排除妨碍、赔偿损失的要求置若罔闻，鑫北公司为维权不得已进行公证保存侵权证据，公证事宜因玖玖旅馆侵权而起，所产生的相关费用应当由玖玖旅馆承担。综上所述，玖玖旅馆是涉案物业的承租人和实际使用人，漏水、渗水现象发生在租赁合同期间，玖玖旅馆应当承担维修及赔偿义务，请求二审法院查明事实，驳回玖玖旅馆的上诉请求，以维护鑫北公司的合法权益。玖玖旅馆无证据向本院提交。鑫北公司向本院提交如下证据：八份工作联络函及最新的漏水照片，拟证明提起诉讼后，仍有漏水情况，鑫北公司所属物业公司向玖玖旅馆香洲分店发函告知，要求尽快修复。对原审判决查明的事实，因双方当事人均无异议，本院予以确认。本院经审理查明，二审庭审中，玖玖旅馆称香洲分店于2010年年底开始经营，2013年6月至2014年10月期间将运营权转给欧嘉懿诚公司，此期间的对外招牌仍为“玖玖旅馆”，2014年10月后收回自行经营。玖玖旅馆确认漏水事实且确认诉讼过程中仍在发生渗漏。本院认为，玖玖旅馆上诉主张其与案外人欧嘉懿诚公司在对涉案物业的处理上属于转租关系，因此在欧嘉懿诚公司经营玖玖旅馆香洲分店期间因漏水导致的维修费、公证费损失应由欧嘉懿诚公司承担，而非玖玖旅馆承担；鑫北公司则主张玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司系内部合作经营关系，玖玖旅馆是涉案物业的承租人和实际使用人，应承担损失赔偿义务。则本案争议焦点为玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司的关系如何，玖玖旅馆是否应承担损失赔偿义务。对此本院认为，根据玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司之间的《门店合作经营合同》及玖玖旅馆、欧嘉懿诚公司与业主薛吉清之间的《协议书》的约定可知，玖玖旅馆将香洲分店交由欧嘉懿诚公司运营，欧嘉懿诚公司运营期间，仍使用“玖玖旅馆”这一品牌，玖玖旅馆向欧嘉懿诚公司收取品牌使用费、合作保证金及对旅馆的经营、管理财务等进行监督，则玖玖旅馆与欧嘉懿诚公司之间系合作关系，并非单纯的转租关系；尤其是即使在欧嘉懿诚公司运行期间，香洲分店的对外招牌仍为“玖玖旅馆”，则玖玖旅馆应当承担前述损失赔偿义务，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于玖玖旅馆与瓯嘉懿诚公司之间的内部责任分担，可由双方另循合法途径解决。另公证费2000元系鑫北公司为维权而产生的必要费用，玖玖旅馆亦应承担。综上所述，玖玖旅馆的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，由温州市玖玖旅馆管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨卫星代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一五年九月二十一日书 记 员  李立荣