上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第2073号原告（反诉被告）上海青浦皇氏实业有限公司。法定代表人黄永根，董事长。委托代理人傅建平，上海耶林律师事务所律师。委托代理人潘定国，上海耶林律师事务所律师。被告（反诉原告）青浦区香花桥街道朝阳村民委员会。法定代表人董朝峰，村长。委托代理人谢小弟，上海市中山律师事务所律师。原告上海青浦皇氏实业有限公司诉被告青浦区香花桥街道朝阳村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2015年7月7日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘定国、被告委托代理人谢小弟到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法合并审理。本案于2015年8月20日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人傅建平、被告委托代理人谢小弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青浦皇氏实业有限公司诉称：原告长期租借被告房屋与场地开办工厂。2014年9月，原告租用的厂房遇到拆迁。为配合当时的拆迁工作，一些应属于原告的权益计入被告处，经双方核定，该部分权益价值人民币（以下币种均为人民币）7万元整。双方约定该款由被告补偿给原告，被告于2014年9月29日出具字条，并由双方签字认可。事后，被告以原告拖欠被告其他款项为由拖延付款，原告多次交涉，被告对该款无异议，但不肯付款。故原告诉至本院请求判令被告支付补偿款7万元整并承担诉讼费。被告青浦区香花桥街道朝阳村民委员会辩称：除原告取得动迁补偿利益外，被告同意额外补偿原告7万元。根据原、被告签订的财产转让合同，原告承租土地应支付土地使用费，2002年1月至2013年12月期间原告应支付土地租金81，600元，但原告实际仅支付了34，000元，尚欠47，600元未付。这也是被告至今未支付原告7万元补偿款的原因，被告认为原告拖欠的47，600元土地租金应在7万元补偿款中扣除，剩余部分同意支付。为此被告提出反诉要求判令原告支付被告土地使用费47，600元。审理中，被告变更反诉请求为要求原告支付2002年1月至2013年12月31日期间拖欠的土地使用费40，800元。针对被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。按照合同约定租金是每年结算每年支付，每年租金6，800元。2002年以后有几年的租金因为客观原因、双方达成默契，由被告免除了原告应缴的40，800元土地租金，所以那几年租金未交。从被告提供的证据可以看出，原告交纳的租金是对应并载明了具体的年份，原告那几年没有交租金就是因为被告免除了。按照惯例，那几年未交的租金没有延续性，故被告现在诉请主张也已超过了法律规定的诉讼时效。经开庭审理查明，2001年5月18日，青浦区重固镇庞泾村村民委员会（甲方，以下称庞泾村委会）与原告（乙方）签订《财产转让合同》，合同约定甲方将座落于青浦区重固镇庞泾村的生产厂房三幢以24万元一次性转让给乙方，甲方将出让物转让给乙方后，其土地所有权归甲方集体所有，但甲方同意乙方有偿使用三十年，乙方在有偿使用期限内应每年向甲方交纳土地使用费8，000元，付款期每年提前支付。合同另对其他内容进行了约定。因上述合同中的土地系两户人家使用，故原被告一致确认被告仅需承担的土地使用费为每年4，000元。2002年3月20日，庞泾村委会（甲方）与原告（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定甲方将乙方厂区西侧宽6.5米、长70米、场地455平方米租给乙方使用，租赁期限为五年，自2002年4月1日至2007年3月30日止，每年租金2，800元，租金支付方式为每年一次性支付，每年12月30日前支付。协议另对其他内容进行了约定。实际履行过程中，原告支付了部分土地使用费，但尚有部分未付。后，青浦区重固镇庞泾村经行政区划变更为青浦区香花桥街道朝阳村。另查明，2014年9月29日，原、被告书面确认：原告征收补偿协议之外由被告另支付原告7万元补偿款。此补偿款至今被告未实际支付原告。涉案场地、房屋已被动拆迁，于2013年12月10日房屋被拆除。以上事实，有原、被告的陈述、财产转让合同、场地租赁协议、补充协议、支付补偿款协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明其反诉主张，提供了收据及进账单一组，表示：被告向原告开具收据（2004年7月7日、2004年11月9日、2005年11月16日、2006年12月5日、2007年12月3日、2009年11月30日、2010年11月17日、2011年10月21日、2012年11月6日、2013年10月29日）进行催款；原告仅有2004年7月7日、2009年12月31日、2010年12月28日、2011年12月26日、2012年12月14日的进账单显示支付过款项，因进账单未明确支付的是哪期租金使用费，因此被告认为原告此些进账单支付的是2002年至2007年的租金使用费，故原告自2008年起至2013年的6年租金40800元未支付。被告每年都开具收据向原告催讨租金，7万元补偿款至今未付也是因双方协商扣除拖欠的租金，被告一直在催讨故诉讼时效未过。财务做账将每年的进账单和收据做到一起，并不能证明进账单支付的就是当年度租金。原告则表示：2004年至2008年及2013年这六年的租金原告确实未付，原被告双方曾达成默契2004年至2008年的未交租金是因涉案土地不可转让而作为补偿原告的损失，2013年租金未交是因为房屋已经在拆除当中了，无需再付。原告每年的进账单支付的都是当年度的租金，被告收据上写的也是当年度的租金，收据上并未书写之前拖欠的租金总额。事实上，被告从未向原告催讨过租金，2004年至2008年的租金收据被告也从未给过原告，否则原告可以凭借这些收据证明原告已经支付过这几年的租金了。被告现在再行主张此些2004年至2008年的租金已经超过了诉讼时效。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的支付补偿款协议系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，被告理应向原告支付补偿款7万元。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，无论是原告认为结欠2004年-2008年五年租金还是被告认为的2008年至2012年五年租金，被告于2015年诉请主张均已超过该时效期间，被告亦未提供证据证明其向原告催讨此五年租金，故对于被告要求原告支付拖欠五年租金的反诉请求，本院不予支持。对于2013年度的租金，一方面是原告实际使用土地，另一方面双方就补偿款7万元中是否应扣除租金有争议未决，因此本院确定原告应付被告2013年度租金6，800元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青浦区香花桥街道朝阳村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦皇氏实业有限公司补偿款人民币7万元；二、反诉被告上海青浦皇氏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告青浦区香花桥街道朝阳村民委员会2013年度土地使用费人民币6，800元；三、反诉原告青浦区香花桥街道朝阳村民委员会的其余反诉诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1，550元，减半收取人民币775元由被告负担；反诉受理费人民币410元，由原告负担人民币25元，由被告负担人民币385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一五年九月二十五日书记员  杨 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。