广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3519号上诉人（原审原告）：李权文，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：傅宜全，职务：总经理。委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。委托代理人：范微，该公司员工。上诉人李权文因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2010年7月19日，李权文与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定：李权文向耀华公司购买地址为白云区机场路10号之三144房的房屋1套，房屋套内建筑面积为18.04平方米，房屋价款为4672692元；耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案房屋交付给李权文使用；李权文应当按照有关规定交存住宅专项维修资金；住宅专项维修资金属于业主所有，李权文应当在房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的银行的住宅专项维修资金专户（白云区在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点）；李权文未按规定交存首期住宅专项维修资金的，耀华公司不得将房屋交付李权文。双方在合同附件七补充协议中约定：李权文委托耀华公司或耀华公司指定的第三方到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领房产证；李权文承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究耀华公司未能办妥房产证的责任，不撤销对耀华公司办理房产证的委托，不解除合同；若耀华公司超过补充协议约定的期限仍未办妥房产证，则自补充协议约定期限到期日之次日起，以李权文实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；李权文通讯资料已注册在本合同中，如李权文通讯资料变更，应立即书面通知耀华公司，否则因此而导致邮递错误，耀华公司概不负责；耀华公司根据最后登记李权文通讯资料寄出的函件，即视为送达李权文；所有通知限用挂号邮件或特快专递方式发出。约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为138041.123元/平方米，并以房管局实测的建筑面积据实结算，多退少补……。当日，李权文向耀华公司交纳了代缴税费145958元。同年10月12日，耀华公司向李权文开具了4672692元的售房款发票。同年12月31日，李权文与广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定：李权文将涉案房屋出租给鑫耀公司经营使用；租金自2010年7月28日起，每3个月一支付；李权文委托鑫耀公司收楼，鑫耀公司代理李权文办理收楼手续，鑫耀公司代理李权文收楼视为房屋自然交付给鑫耀公司，并不影响李权文租金收益；李权文应在2011年6月30日前自行缴纳房屋维修基金，否则，鑫耀公司将在租金中扣除房屋维修基金代行缴纳；李权文需按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；李权文签订本合同后，不得再行向开发商追索延迟交楼的违约金，若追索违约金，则合同自动失效，鑫耀公司有权收回支付给李权文的所有租金……。2013年1月8日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋实测建筑面积为41.2112平方米，较合同约定的建筑面积增大了7.3612平方米。同年7月10日，耀华公司向李权文在合同登记的联系地址寄出了《鑫耀大厦商铺办理房地产证通知书》，内容为要求李权文于2013年10月30日前补交面积差款1016148元等等。同年10月12日，耀华公司再次向李权文寄出上述通知。至2014年11月5日，耀华公司表示房产证尚未办妥。原审认为：当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同约定，耀华公司应在从合同约定的商品房交付之日2010年7月28日起的720日内为李权文办妥房地产权证，即最后期限为2012年7月17日。从上述期限次日开始，耀华公司已构成迟延办证违约，应当向李权文支付迟延办证违约金。对于李权文要求耀华公司支付迟延办证违约金的诉讼请求，法院予以支持，但所主张的违约金计算方式不当，应按照商品房买卖合同附件补充协议的约定计算，且违约金期间应暂计至2013年7月10日。迟延办证违约金的计算方式为：李权文实际付款额4672692元×0.02%×迟延天数357日（2012年7月18日至2013年7月10日）=333630元。对于耀华公司提出李权文放弃追索迟延办证违约金的抗辩意见，因无事实依据，故不予采纳。对于耀华公司提出李权文未交纳住宅专项维修资金的义务而导致房屋未交付进而迟延办证，故其不应承担违约责任的抗辩意见，法院认为，无论房屋是否交付，都不影响耀华公司履行为李权文办理房产证的义务，现耀华公司不能举证证实办证工作因住宅专项维修资金未交纳而受阻，故不能因此而免责。对于李权文要求耀华公司为其办理房地产权证的诉讼请求，经查，耀华公司于2013年7月10日���李权文寄送补交房屋面积差价款及提交办证资料的通知。根据商品房买卖合同补充协议关于通知方式的约定，该通知应视为已送达李权文。在上述通知之日至房屋面积差价款事项消除前的期间内，耀华公司可暂停为李权文办理房地产权证，此系行使后履行抗辩权，不属违约。同理，上述期间不应计入逾期办证违约金的计算期间。因此，李权文要求耀华公司为其办理产权人为其的涉案房屋房地产权证的诉讼请求不能成立，法院不予支持。另需说明的是，待房屋面积差价款事项消除后，耀华公司仍应为李权文办理房产证，如迟延办理，则构成新的违约，仍需承担迟延办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，原审法院判决如下:一、广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起5日内向李权文支付迟延办证违约金333630元。二、驳回李权文的其他诉讼请求。一审案件受理费5637元、财产保全费4207元共9844元，由李权文负担5414元，广东耀华房产开发有限公司负担4430元，并于判决生效之日起5日内交纳。判后，上诉人李权文不服，向本院提出上诉称：1.原审查明事实有误。涉案房屋面积增大是因耀华公司私自改变结构造成公摊面积大幅增加，后经双方协商，按房屋买卖合同的套内面积与建筑面积的此例为准来补交多出面积的房款，其于2013年7月份收到的耀华公司2013年7月9日制作的《办理通知书》上，要求补交的房款金额是241405元，而非原判认定的1016148元。耀华公司提交的落款为2013年7月8日，金额为1016148元的通知书是后期制作的。2.其按合同约定支付了购房款和相关税费，耀华公司按合同约定应在2012年7月18日前为其办妥该商品房的产权登记并将其房地产权证交付，但耀华公司反而在2013年7月10日要求其补交房款，其可行使先履行抗辩权要求耀华公司先办证后再补交房款。据此请求撤销原判，判令耀华公司立即为其办理并交付涉案房屋房地产权证，违约金计算至房管部门核发房地产权证之日，全部诉讼费由耀华公司承担。被上诉人耀华公司答辩称：1.关于需要补交房款的数额，根据双方签署的《商品房买卖合同》中面积补差的条款，计算应为1016148元，其据此制作了《办理通知书》，并于2013年7月9日通过EMS将该通知书寄送给李权文。该通知书发出之后，李权文于2013年7月11日上门与其就房款进行谈判，因其就涉案房屋尚欠李权文反租租金63万多元，两者相互抵扣之后还剩30多万元，其再给出优惠价，双方口头同意由李权文再补24万元多。当时其要求和李权文就抵扣方式签补充协议，但李权文说要回家和家人商量，并要求其给一个凭证确认数额，于是其工作人员就手工填写了一份数额为24万多的通知书。因该通知书是预先打印好的版式，故落款时间没有进行修改，显示为2013年7月9号，但这个价格只是意向，是需要双方签订补充协议的。过了一段时间后，李权文还是没有来交钱，也没有来签补充协议，其又用EMS的方式给李权文寄出了《办理通知书》的复印件，落款日期都是2013年7月8日，金额是1016148元。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》附件7补充协议第5条第二款：“乙方在收楼时应履行下列责任，应缴齐税款……”，李权文上应在办证之前将购房款全部支付清，且其已经向李权文两次发函要求交齐房款，李权文均拒绝履行合同义务，其有权拒绝为李权文办理房产证。3.房地产建设项目中，实测面积与预测面积有误差是常见情况，其是根据测绘的施工图来施工建设，并于2011年10月8日通过���规划局的规划验收合格。李权文称其私自改变房屋结构，造成实际面积增大的说法不属实，没有证据证明。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。二审期间,李权文提交耀华公司加盖印章的《办理通知书》原件一份，该通知书落款时间为2014年7月9日，要求补交金额为241405元。李权文称一审开庭时因时间紧急未能提交该材料。耀华公司承认该《通知书》的真实性，但称《通知书》上载明的数额系李权文实际需补交的房款与其欠李权文的租金相互抵扣后的数额，并就此提出了上述答辩意见。双方均确认李权文并未补交房款。本院认为，本案二审争议的焦点为耀华公司迟延办证违约金的计算期间如何认定。对于原判就2012年7月18日至2013年7月10日期间，耀华公司应根据双方合同约定支付违约金的认定及应付违约金的计算方法，双方均无异议，本院予以确认。对于2013年7月10日之后耀华公司是否应付违约金的问题，耀华公司曾向李权文寄送补交房屋面积差价款及提交办证资料的通知，虽然双方当事人对于该通知书上载明的应补交的房款数额存在争议，但均确认涉案房屋面积确有增加以及李权文收到该通知后并未补交房款的事实。双方《商品房买卖合同》附件7第5条的规定，“若乙方未按照买卖合同约定支付购房款及有关税费，甲方有权拒绝交付，不需要承担延迟交付和办证责任”，根据上述合同条款及权利义务相一致的原则，在上述通知之日至房屋面积差价款事项消除前的期间内，耀华公司可暂停为原告办理房地产权证，此系行使后履行抗辩权，不属违约。原审对此认定准确，本院予以确认。关于上诉人对于本案的其他相关问题，原审均已作了充分、清晰的论述，合法有据，本院不予重复。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人李权文的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5414元，由上诉人李权文负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年九月二十三日书 记 员  杨 晶赵琳