广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2050号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健、杜冠鹏，广东合慧益律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：曾明深，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：苏淑贞，住广州市白云区。上列二被上诉人共同委托代理人：曾芳芳、张帆，广东邦达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人曾明深、苏淑贞商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与曾明深、苏淑贞签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年8月29日，曾明深、苏淑贞（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为1002472元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，曾明深、苏淑贞向某甲公司支付了涉案房屋的全部购房款1002472元。宏峰公司于2012年8月30日向原告曾明深、苏淑贞开具了252472元的购房发票，于2012年9月8日向原告曾明深、苏淑贞开具了50000元的购房发票，于2013年年5月17日向原告曾明深、苏淑贞开具了700000元的购房发票。2013年11月29日、2013年12月27日，宏峰公司先后向广州市规划局花都分局、广州市规划局申请调整涉案房屋所在云某花园D区（即4区）的建设工程规划，广州市规划局于2014年4月22日复函同意宏峰公司调整规划，要求“调整后小区中建筑面积应符合规划要求，并应在规划验收时核准建筑面积”。2014年3月18日，宏峰公司通过邮政本埠给据信函向原告曾明深、苏淑贞邮寄了《告知函》，告知原告曾明深、苏淑贞因涉案房屋所在的云某花园D区调整原规划，需要延迟交楼。宏峰公司没有按合同约定于2013年12月31日前向原告曾明深、苏淑贞交付涉案房屋，也没有在合同约定的宽限期3个月内向原告曾明深、苏淑贞交付涉案房屋。宏峰公司称现涉案房屋已取得《管道燃气竣工报告及及竣工验收签证书》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《市政配套设施竣工验收证明书》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》等房屋竣工验收资料，已具备使用条件，只是由于涉案房屋所在的小区进行原规划调整，致《建设工程规划验收合格证》需要延迟办理。原告曾明深、苏淑贞认为涉案房屋尚未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、通邮、通水的永久性使用证明文件及环保部门出具的认可文件，未达到合同约定的交房条件，因此至今未办理收楼手续，故以宏峰公司逾期交楼为由具状起诉至原审法院，请求判令：1.宏峰公司向某乙深、苏淑贞支付延期交楼违约金（从2014年1月1日起至宏峰公司交房之日止的延期交楼违约金，每日按已付房款1002472元的万分之二计算），暂计至2014年9月30日的违约金为54734.98元;2.宏峰公司赔偿原告因主张权利而发生的律师费3000元、快递费12元；3.诉讼费用由宏峰公司承担。原审庭审中，曾明深、苏淑贞提供律师函、中国邮政快递单及改退批条，拟证明曾明深、苏淑贞于2014年9月10日委托律师通过邮政EMS发律师函督促宏峰公司履行交房义务，但寄送宏峰公司的律师函因拒收被退回。宏峰公司确认其真实性，但表示没有收到该律师函。曾明深、苏淑贞还提供律师费发票及快递费票据，拟证明其为主张权利花费律师费3000元、快递费12元。宏峰公司确认其真实性，但表示要求其承担律师费和快递费没有依据。原审法院认为：曾明深、苏淑贞与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（以下简称：合同）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。曾明深、苏淑贞按合同约定向某甲公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未在2013年12月31日前及宽限期3个月内取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不符合交付条件，宏峰公司未按合同约定向某乙深、苏淑贞交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故曾明深、苏淑贞要求宏峰公司从约定交房日起3个月结束的次日即2014年3月31日起至实际交付涉案房屋之日止，以总房款1002472元为基数按每日0.02%的标准计付违约金的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。宏峰公司认为其改变涉案房屋所在小区的原规划，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，宏峰公司不需要承担违约责任。原审法院认为，合同附件七第六条第一款第二项规定的“改变原规划”系因政府行为导致需要改变原规划才属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”，宏峰公司主动向规划管理部门申请改变原规划并非政府行为，按照双方合同第十九条的约定，宏峰公司变更商品房项目的规划、设计应书面征得曾明深、苏淑贞同意并报规划管理部门审核批准，因此，其擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房，应当承担相应的违约责任。故宏峰公司的上述抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，宏峰公司按日向某乙深、苏淑贞支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。因此，曾明深、苏淑贞要求宏峰公司支付合同约定的3个月宽限期期间的违约金，不符合法律规定和合同约定，原审法院不予支持。宏峰公司要求按照合同约定的违约金起算之日计付违约金的抗辩意见，符合合同约定，原审法院予以采纳。宏峰公司要求按照涉案房屋所处位置的租金标准酌情调整计算，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。曾明深、苏淑贞和宏峰公司之间并未对违约方如何承担守约方支出的律师费、快递费等费用进行约定，该律师费、快递费系因曾明深、苏淑贞自身为主张权利而发生，故曾明深、苏淑贞要求宏峰公司承担其支付的律师费、快递费的诉讼请求，没有法律依据和合同依据，原审法院不予支持。宏峰公司认为律师费、快递费不应由其承担的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、宏峰公司向某乙深、苏淑贞支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款1002472元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年3月31日起，计至涉案房屋取得建设工程规划验收合格证等相关资料并符合合同约定的交付条件，宏峰公司将涉案房屋交付给曾明深、苏淑贞之日止。本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过总房款1002472元为限;二、驳回曾明深、苏淑贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费622元，由宏峰公司负担。判后，上诉人宏峰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、虽然双方在合同中明确约定了交楼时间，但也约定了在特殊情况下我司迟延交楼而不承担违约责任。本案中，我司按照相关行政部门的意思对原规划进行变更，该变更经过公示，被上诉人没有提出异议，而且该变更没有损害被上诉人的利益，反而使得整个小区的居住环境得到进一步改善，受益的是广大的业主。故一审法院认为我司擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房错误。根据双方《补充协议》第六条的约定，出现以下情况时我司书面通知被上诉人延期交付而不承担违约责任：“政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为(包括政府部门未能按时批出批文或批文相互矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为……”，本案中，除了涉案房屋原规划的改变外，政府对房屋竣工验收的迟延也是涉案房屋尚未取得竣工验收备案的原因，故我司不应承担迟延交楼的违约责任；2、办理竣工验收手续只是对房屋使用安全条件的形式上的认可，整个楼盘大部分业主已经入住装修，房屋早已具备交付条件。且我司在2015年1月8已完成竣工验收备案，并就此书面行告知业主，即使法院判令我司应承担违约责任，违约金也应计至2015年1月8日；3、原审法院认定的违约金过高，应予调整为参照同时间同地段房屋租金。且根据合同附件7第3条第6款约定，违约金总额不应超过总房款的5%。综上，原审法院判决错误，我司为此上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人曾明深、苏淑贞答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判，理由如下：一、涉案房屋至今没有永久用水及通邮，宏峰公司未依约交付房屋及相关文件资料，擅自变更规划，违反合同约定，应承担违约责任。1、认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应以已取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。2、合同第二条所列的规划许可证不是我方所购房屋的规划许可证，宏峰公司未如实披露规划情况。3、涉案合同及规划许可证均未涉及规划云某小学，且据我方查询得知云某小学于2012年11月5日取得《规划证》，晚于涉案合同签订日期。但宏峰公司至今未曾书面告知云某小学的规划情况，此前也未征得我方同意，未就此签订补充协议。宏峰公司未尽通知义务，擅自改变规划，由此导致不能规划验收的责任应由其自行承担。二、宏峰公司逾期交房行为不适用不可抗力事由，不应免责。1、宏峰公司作为开发商，清楚房地产开发程序，应预见建设风险及变更规划后果。但宏峰公司擅自变更规划，未尽通知义务，系其自身过错，不是不可抗力。2、对于应预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素也不是不可抗力。3、即使是相关政府行为导致宏峰公司未能按时交房，也应按我国合同法第一百二十一条的规定处理。且出现政府部门原因与本案商品房买卖合同关系是两种不同的法律关系，不影响宏峰公司承担违约责任。三、迟交楼违约金应计至实际交付房屋之日，即涉案房屋达到合同约定的交楼条件，宏峰公司应书面通知我方，我方收楼后才正式交付。四、宏峰公司要求将违约金标准调整为按租金计算是不对的，我方购买房屋的所有权，包括租赁及抵押等权利。关于违约金上限问题，合同补充协议是宏峰公司单方约定的格式条款，没有对我方进行提示，该条款也不公平。二审期间，双方当事人确认涉案房屋已经于2015年5月1日交付。对于原审认定的其他事实本院依法予以确认。上诉人宏峰公司二审期间，向本院提交下列材料拟作二审新证据使用：1、广州市花都区教育局“关于云某小学规划调整的意见”；2、广州市花都区教育局“复函”；3、竣工验收备案表。拟证实其是按有关部门要求进行规划变更，但经核实，第1、2项材料均非原审判决后发生，且并不影响原审对上诉人延迟交楼抗辩的认定，第3项同样不影响原审对迟延交楼事实的认定。故此，上述材料均不作二审新证据使用。本院认为，双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。双方二审争议的焦点主要在于违约责任认定问题。上诉人宏峰公司认为涉案房屋未能按期交付是因规划变更，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，上诉人不需要承担违约责任。但经审核，双方合同第十九条第一款约定“该商品房预售后，甲方（广州市宏峰房地产开发有限公司）未经乙方（曾明深、苏淑贞）同意不得擅自变更该商品房的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准”。现上诉人宏峰公司无充分证据证实该变更书面征得合同对方的同意，故此该规划变更不属于逾期交楼的免责抗辩，原审法院认定并无不当，本院亦予以维持。至于上诉人认为涉案房屋现已具备交楼条件，但双方合同约定交楼义务的履行包括出示证照文件的具体的履行行为，故此，交楼义务的履行应按双方合同约定，在上诉人未切实履行的情况下，原审判决对于延迟交楼法律责任的认定并无不当。鉴于双方当事人二审期间对于实际交楼时间予以确认，本院对于违约责任的承担确定亦相应予以调整。最后，上诉人二审中提出补充协议第三条第六款已经约定违约金以总房款的5%封顶，要求二审改判。经审核，该约定归属于在“第三条迟延付款、合同解除”中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的明确约定，在此情况下，作为补充条款不宜作超出双方合同的扩充解释。故此，上诉人该部分上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，唯二审中双方当事人对于涉案房屋的实际已交付时间予以确认，本院对违约责任的承担亦相应予以调整。除此外，上诉人宏峰公司的其他上诉理据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1832号民事判决判决第二项及受理费负担部分；二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1832号民事判决第一项为：广州市宏峰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向曾明深、苏淑贞支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款1002472元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年3月31日起，计至2015年5月1日止。违约金总额以不超过总房款1002472元为限。二审案件受理费1168元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月十七日书 记 员  党春婷