重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3529号上诉人（原审被告）:杨燕江,男,汉族,1971年4月10日出生。被上诉人（原审原告）:重庆奥法实业有限公司,住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路，统一社会信用代码91500108709408310B。法定代表人：罗强，经理。委托诉讼代理人:逯德敏,女，汉族，1979年4月2日出生，公司工作人员。上诉人杨燕江因与被上诉人重庆奥法实业有限公司（以下简称奥法实业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。杨燕江上诉请求：撤销一审判决，改判杨燕江支付物管费1850.6元，杨燕江不应支付违约金；判决奥法实业对杨燕江位于某公寓B303房屋的墙面渗水问题进行彻底修复，并严格履行《物业服务协议》其中的5项重要合同内容，即在某公寓B栋大厅入口处设固定护卫岗位，对大厅入户门禁进行修复，达到正常使用，协调开发商、承建商对杨燕江房屋主体结构、水电等建筑体系进行维修，安装B栋裙楼入口处电梯，清除公共区域摊贩乱拱的设施和烟道，消防通道禁止停车；奥法实业赔偿杨燕江经济及精神赔偿费1元及书面道歉；本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：奥法实业在为小区提供物业服务过程中，长期严重违反《物业服务协议》的约定，对杨燕江多次反映的墙面泛黄开裂的情况不作答复，也不协调开发商予以解决，致使杨燕江遭受房屋长达6年不能出租的经济损失，并造成极大精神伤害。小区消防通道被车辆停放占用，致使业主进出不便并带来极大的消防安全隐患，公共区域被经营户占用，乱搭乱建并排放油烟，致使业主日常生活受到严重影响，杨燕江向奥法实业多次反映，没得到改善和解决。B栋裙楼入口至今未安装电梯，奥法实业没有协调开发商予以解决。奥法实业没有尽到对小区的安保职责，B栋入户大厅无固定岗位人员，门禁系统形同虚设，任何人可随意进出，杨燕江多次反映，却长期没有得到改善和解决。奥法实业履行保洁职责不力，小区多处公共区域长期脏、乱、差，业主不能享受良好的居住环境。杨燕江从未收到过奥法实业所谓的催费通知，对于超过二年诉讼时效的部分费用不应支持。奥法实业辩称，杨燕江提出的诸多上诉请求超出了二审的范围，可以另案诉讼。杨燕江提出的关于小区的很多问题属于开发商的责任，不是奥法实业提供物业管理范畴。关于本案诉讼时效，双方合同明确约定杨燕江应当交纳物管费，奥法实业也多次向杨燕江进行了催收，没有放弃主张权利，本案起诉的物管费没有超过诉讼时效。要求驳回上诉，维持原判。奥法实业向一审法院起诉请求：1.杨燕江立即支付拖欠的自2009年1月至2016年3月共计87个月的物业管理费9190.44元；2.杨燕江按每天千分之三支付拖欠物管费利息；3.本案诉讼费由杨燕江承担。一审法院认定事实：2009年5月4日，被告杨燕江（乙方）与重庆凯特尔物业服务有限公司（甲方）签订《物业服务协议》，约定由重庆凯特尔物业服务有限公司对被告所有的重庆某公寓B栋3楼3号房屋提供物业管理服务。协议对甲方管理工作、服务工作等工作，乙方权利义务、责任，乙方承担的费用及缴纳等内容作了明确约定。另约定公寓物业服务费实行包干制，收费标准为2元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公用水电气费及其他费用）；公用水电气费据实公摊；业主应在当月15日之前将物业服务费用全额交清，逾期将按每天3‰向甲方交纳滞纳金。另查明，被告杨燕江系位于重庆市南岸区某路79号2栋3-3号房屋业主，该房屋建筑面积为62.52平方米。从2009年1月至2011年2月期间（共计26个月），被告每月应交纳物业服务费为62.52元（1.00元/平方米/月×62.52平方米），累计拖欠物业费1625.52元（62.52元/月×26个月）；从2011年3月至2016年3月期间（共计61个月），被告每月应交纳物业服务费为125.04元（2.00元/平方米/月×62.52平方米），累计拖欠物业费7627.44元（125.04元/月×61个月），被告未向原告交纳物业管理服务费共计9252.96元。原告多次向被告催收物业管理服务费用未果，故以前述请求诉至法院。再查明，2012年10月18日，重庆市工商行政管理局南岸区分局向原告发出准予变更登记通知书，准予重庆凯特尔物业服务有限公司变更名称为重庆奥法实业有限公司。一审法院认为：原告重庆奥法实业有限公司与被告杨燕江签订的《物业服务协议》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且其形式要件符合相关法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。现原告已向被告提供了物业管理服务，被告即应当履行向原告交纳物业管理费的义务。对于被告提出的原告没有完全提供合同承诺的服务，严重违反合同的辩称意见，该院认为，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，有其自身的特殊性。在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵，但该瑕疵并不必然是服务享受人拒交相关费用的理由。结合原、被告提交的证据，并不能据此认定原告严重违反合同，没有提供合同承诺的服务，故对其抗辩意见不予采信。对于被告辩称原告从未以任何方式催要过物业费，已超过2年诉讼时效的答辩意见，从原告提交的催费通知来看，原告每年都通过书面形式对物管费进行过催收，虽然被告否认收到或看到过催费通知，但其未提交任何证据予以证明，该院对其抗辩意见亦不予采信。综上，原告前述诉请符合法律规定及合同约定，故对原告主张要求被告支付拖欠的自2009年1月至2016年3月的物业管理费共计9252.96元的请求，依法予以支持。对原告主张按拖欠物管费的每日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，基于诚实信用原则，原、被告双方都应当按照物业服务合同履行各自的义务。现被告不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求的违约金计算标准偏高，酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准计算。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：“一、被告杨燕江于本判决生效之日起十日内向原告重庆奥法实业有限公司支付其拖欠的自2009年1月至2016年3月的物业管理费9252.96元；二、自2009年1月起，被告杨燕江以当月拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆奥法实业有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。三、驳回原告重庆奥法实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨燕江承担（该款已由原告垫交，被告给付判决款项时一并给付给原告）。”杨燕江在二审中出示了照片11张、向奥法实业就本案房屋物业管理问题进行的书面情况反映3份、临时居住登记表、劳动合同书及纳税证明，拟证明奥法实业为本案小区提供的物业管理不符合合同约定，杨燕江为此进行了情况反映，但奥法实业未予解决，杨燕江2009年10月开始在上海工作3年，其间未收到奥法实业催收物管费的通知。奥法实业质证后认为，照片拍摄的是小区及周边环境，不能证明奥法实业没有履行物业管理的合同义务，安装电梯不是奥法实业的职责，奥法实业对于小区消防通道停车有禁止标牌；杨燕江在外地工作并不影响奥法实业向其催收物管费的真实性，且杨燕江按合同约定应当知道其自己的缴费义务。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，奥法实业为本案小区提供了物业服务，杨燕江应当按约如数支付物管费。根据一审查明的案件事实，奥法实业提供的物业服务存在一定瑕疵，但并不足以构成杨燕江拒付或少付物管费的正当理由。杨燕江作为业主，有权要求奥法实业按照合同约定履行物业服务相关义务，但并未在本案中依法提出反诉，可以另案解决。关于本案诉讼时效，奥法实业提供的证据能够证明其从杨燕江欠费以来多次催收，并未放弃权利，本案起诉未超过诉讼时效，杨燕江关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上所述，杨燕江的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨燕江负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年六月二十九日书记员 梁诗玉