赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第4386号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所。住所地：赤峰市松山区。负责人王洪柱。委托代理人马云帆。被告李才，男，52岁，汉族，农民，现住赤峰市松山区。委托代理人倪锋。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告李才请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人马云帆，被告李才的委托代理人倪锋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题向被告借款，双方没有签订借款合同，而是于2014年3月24日签订了《商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发建设的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区18号楼的三套房屋，以低价预售给被告，被告同意赤峰五甲万京置业有限公司按预售价格回购上述房屋，但被告未向赤峰五甲万京置业有限公司提供借款80万元。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才签订的3份《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签备案手续。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的买卖合同及回购协议是双方真实意思表示，被告已向赤峰五甲万京置业有限公司支付80万元房款，不存在担保的事实。故请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才签订的3份《内蒙古商品房买卖合同》，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了合同。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才签订的《商品房回购协议书》及价格明细，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。3、孙海军与赤峰五甲万京置业有限公司签订的协议书1份，证明孙海军向被告李才借款80万元，赤峰五甲万京置业有限公司以涉案房屋提供担保。4、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。被告对原告所举的证据《内蒙古商品房买卖合同》、《商品房回购协议书》无异议，对协议书及赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告有异议，认为与本案无关。被告未向本院提交证据。根据原告陈述、被告答辩及其质证意见，本院综合认证如下：原告提交的4组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为孙海军向被告借款80万元提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2014年3月24日，案外人孙海军向被告李才借款80万元，由赤峰五甲万京置业有限公司用在建房屋提供抵押担保。赤峰五甲万京置业有限公司与孙海军签订协议书1份，约定：赤峰五甲万京置业有限公司同意以其坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区18-1-1-1101、18-1-1-1102、18-1-1-1201三处房屋作为孙海军在李才处借款80万元的抵押物，孙海军保证在2015年3月23日内将所借款项全额还清，并解除赤峰五甲万京置业有限公司房屋的抵押手续。同日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才签订了合同编号为2013-0034305号、2013-0034298号、2013-0034297号的3份《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区18-1-1-1101、18-1-1-1102、18-1-1-1201三处房屋出售给被告李才，房屋单价分别为每平方米3063元、3663.71元，房屋总价款为80万元。同日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起12个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。合同签订后，双方对该房屋办理了网签备案手续。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的3份《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才之间是抵押担保关系还是商品房买卖合同关系。根据被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》及赤峰五甲万京置业有限公司与孙海军签订的协议书等证据分析，被告与赤峰五甲万京置业有限公司未形成商品房买卖合同关系，被告实际将80万元人民币借给案外人孙海军，赤峰五甲万京置业有限公司以其在建的三处房屋为孙海军的借款提供抵押担保，据此，应认定赤峰五甲万京置业有限公司与被告李才签订的《内蒙古商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》是名为房屋买卖实为保证被告与孙海军之间的债权实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告李才为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起12个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告李才协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。因合同无效而产生的其它债权债务关系，双方可另行主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告李才与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年3月24日签订的合同编号为2013-0034305号、2013-0034298号、2013-0034297号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告李才于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告李才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长  郝文杰审判员  盆学慧审判员  何 滨二〇一五年九月十八日书记员  王晓娜