广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3577号上诉人（原审被告）：广州市淦灿贸易有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：黄志成，该司经理。被上诉人（原审原告）：方月华，住广州市海珠区。委托代理人：李志鹏，广东安国律师事务所律师。上诉人广州市淦灿贸易有限公司（以下简称淦灿公司）因与被上诉人方月华租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市海珠区荔福路56号103房是方月华所有的房屋。2014年6月4日，方月华（甲方）与淦灿公司（乙方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区荔福路56号103房出租给乙方作批发和零售贸易用途使用，建筑面积28平方米，租赁期限从2014年6月4日至2015年6月3日，月租金额2800元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳5600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的%向甲方支付违约金；……甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的的损失由责任方承担；等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记备案。2014年6月5日，方月华（甲方，出租方）与淦灿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为3年，从2014年6月27日至2017年6月26日止；月租金费用为9000元，租金在上一年基础上每年5%递增，第二年租金为9450元，第三年租金为9922元。租金按月结算，乙方在每月的第3日前结清上月的租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之三支付滞纳金；乙方与甲方签署本租赁合同之日向甲方交付保证金18000元以及首月租金9000元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，该物业需要交纳的税费由乙方按规定承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房屋而产生的费用由乙方负责支付；（第十条）乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；拖欠租金或相关费用超过十天；……（第十五条）双方约定的其他事项：1、甲方给予乙方免租装修期7天，由2014年6月28日起计到2014年7月5日……4、一次性进场费3万元，签约时付15000元，2014年7月28日付15000元不得拖欠，如拖欠超过2014年7月30日本合同视为乙方违约。5、其他合同与本合同有冲突以本合同为准，甲方收齐款项42000元整及满足本合同第十五条第4款并开具收据时本合同生效。6、签署本合同乙方交5000元定金给甲方，如因街道办事处不批准该物业临时商业场地使用证明时，甲方原款不计息退还乙方。7、有关该物业办理所有费用乙方承担。等。2014年6月13日，广州市海珠区沙园街道办事处出具了淦灿公司使用涉案房屋做生产（经营）性场所使用的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》。淦灿公司也使用涉案房屋的地址办理了广州市淦灿贸易有限公司海珠第二分公司的工商登记。之后，方月华将涉案场地交付给淦灿公司。方月华分别于2014年8月14日、2014年9月14日向某公司及其法定代表人发出《入场费、水电费及税费催收函》、《催收入场费及租金通知书》。2014年9月22日，方月华向沙园街流动人员和出租屋管理服务中心缴纳了涉案房屋的出租屋税费及滞纳金共501.76元。2014年10月8日，方月华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法解除方月华、淦灿公司于2014年6月5日签订的房屋租赁合同，同时要求淦灿公司注销在出租屋管理中心的租赁合同备案登记；2、淦灿公司向方月华支付自2014年8月6日至法院判决涉案房屋租赁合同解除之日的租金（暂计至2014年10月8日为18870.97元），以及自2014年9月3日起计至租金清偿之日止的逾期交租的滞纳金（8月份租金7548.39元自2014年9月3日起算按欠租金额每日百分之三计算，7548.39×0.03×36=8152.26元，9月租金9000元自2014年10月3日起算，9000×0.03×6=1620元）；3、淦灿公司向方月华支付第二期入场费15000元及逾期支付利息（自2014年7月31日起算暂计至10月8日，按银行同期贷款利率算，15000×0.056/360×70=163.33元）；4、淦灿公司向方月华支付2014年7、8月的出租屋税费501.76元及逾期支付利息（自2014年9月22日起算暂计至10月8日，按银行同期贷款利率计算，501.76×0.056/360×17=1.33元）；5、淦灿公司向方月华支付房屋租赁合同解除之后至淦灿公司注销房屋租赁合同备案登记的房屋使用费（按租金标准每月9000元计算）；6、工商查册费12.1元及其他诉讼费由淦灿公司承担。原审诉讼中，方月华申请对淦灿公司的财产进行保全，之后由于方月华提供的淦灿公司财产线索没有可供保全的财产，方月华又申请了解除财产保全措施。方月华、淦灿公司均确认淦灿公司于2014年11月13日将涉案房屋交还给方月华。原审庭审中，关于合同的履行情况。方月华表示双方实际是按照2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》的约定来履行，淦灿公司分别在2014年6月5日、2014年6月27日、2014年6月28日以现金方式支付了定金5000元、33000元以及2000元给方月华，2014年7月11日，淦灿公司向方月华转帐支付了2000元。按照每月租金9000元的标准计算，淦灿公司已经付清2014年8月5日前的租金。淦灿公司则表示双方实际是按照2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定来履行的，淦灿公司于2014年6月4日通过银行划帐支付保证金5000元，之后又通过银行划帐支付款项给方月华，具体金额不记得了。每月租金按2800元的标准计算，淦灿公司已付清2014年的租金。方月华为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市工商行管管理局海珠分局收取的依申请提供政府公开信息检索费及依申请提供政府公开信息复制费共计12.1元的收款票据；2、方月华与淦灿公司联系催缴费用的微信、短信截图，EMS投递妥投证明；3、方月华到涉案房屋张贴《催收入场费和租金通知书》，交《通知书》给淦灿公司职员的经过的视频和照片。淦灿公司质证表示，对证据1的真实性、合法性没有异议，但淦灿公司不同意支付该笔费用；对证据2、3的真实性没有异议，但对关联性不予确认，方月华与淦灿公司签订租赁合同应与负责人商量租赁事宜，而不是通过短信、微信的方式，淦灿公司认为方月华是通过各种手段来达到其想要的目的。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”。关于方月华、淦灿公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》效力问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，并且约定了合同生效的条件为方月华收齐42000元款项及满足该合同第十五条第4款条件并开具收据时合同生效。现淦灿公司没有按照双方的约定付清款项，导致合同的生效条件不成就，应视为条件已成就，该合同生效并对双方当事人具有约束力。按照该合同的约定，其他合同与该合同冲突时以该合同约定为准。淦灿公司抗辩双方应按照已经备案的《广州市房屋租赁合同》的约定来履行，缺乏依据，原审法院不予采纳。淦灿公司违反涉案合同的约定，逾期支付租金等各项费用，方月华要求解除双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》，同时要求淦灿公司注销在出租屋管理中心的租赁合同备案登记，合法合理，原审法院予以支持。淦灿公司已于2014年11月13日将涉案房屋交还给方月华，理应按照合同约定支付其使用涉案房屋期间的房屋租金给方月华，故方月华要求淦灿公司按照每月9000元的标准支付从2014年8月6日起至交还房屋之日止的部分租金，合法合理，原审法院予以支持。方月华要求淦灿公司支付至合同解除之日止的房屋租金以及合同解除后的房屋使用费，缺乏依据，原审法院依法予以驳回。淦灿公司抗辩已经转账支付租金给方月华，但没有提交相应的证据材料证实，应承担举证不能的不利后果，对淦灿公司的抗辩，原审法院不予采信。按照《房屋租赁合同》的约定，淦灿公司逾期支付租金，每逾期一天，应按欠款金额的百分之三支付滞纳金。现淦灿公司逾期支付从2014年8月6日起的租金，方月华要求淦灿公司支付从2014年9月3日起至租金清偿之日止的逾期交租的滞纳金（按拖欠租金的每日百分之三标准计算），符合合同约定，原审法院予以支持。按照合同约定，进场费3万元，签约时付15000元，2014年7月28日付15000元；租赁期间，该物业需要交纳的税费由淦灿公司按规定承担。现淦灿公司逾期支付入场费15000元及涉案房屋出租屋税费及滞纳金共501.76元，已构成违约，方月华要求淦灿公司支付第二期入场费15000元以及涉案房屋2014年7、8月的出租屋税费及滞纳金共501.76元，合法合理，原审法院予以支持。方月华要求淦灿公司支付逾期支付上述欠费的利息以及工商查册费12.1元，缺乏依据，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年4月7日作出如下判决：一、解除方月华与淦灿公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、淦灿公司在本判决生效之日起5日内，协同方月华办理注销广州市海珠区荔福路56号103房的租赁合同备案登记手续；三、淦灿公司在本判决生效之日起5日内，向方月华支付从2014年8月6日起至2014年11月13日止的房屋租金（按照每月9000元的标准计算）及滞纳金（以淦灿公司拖欠的当月租金为本金，从2014年9月3日起计至淦灿公司付清上述拖欠的租金之日止，按照每日3%的标准计算；滞纳金以本金为限）；四、淦灿公司在本判决生效之日起5日内，向方月华支付第二期入场费15000元；五、淦灿公司在本判决生效之日起5日内，向方月华支付2014年7月至8月的出租屋税费及滞纳金共501.76元；六、驳回方月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费908元及财产保全费463元，由淦灿公司负担。判后，上诉人淦灿公司不服原审判决，上诉至本院称：一、根据原审判决查明事实，双方当事人于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》办理了房屋租赁登记备案，是双方真实的意思表示。之后，双方当事人一起到广州市海珠区沙园街道办事处申请办理了《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，同时我司向方月华支付了5000元定金。原审法院没有确认上述合同是本案的合法依据，否认上述合同及临时经营场所使用证明的真实性、关联性，违反我国法定程序。二、双方当事人于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》没有办理备案登记，是没有通过广州市政府所属职能部门确认的合同。根据《广州市人民政府办公厅关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》【穗府办(2012)1号】第三项、(二)1．2条的规定，该合同应为无效。虽然该合同是双方当事人的真实意思表示，但双方在合同中约定了合同生效条件，即方月华收齐42000元款项并满足该合同第十五条第4款且开据收据时合同生效，我司没有依约付清款项，导致合同未生效。原审法院对此认定事实错误。综上，我司上诉请求判令撤销原审判决第一、二、三、四、五项，并由方月华承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人方月华答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。具体理由如下：一、淦灿公司根据《广州市人民政府办公厅关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》认为双方2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效属于适用法律错误。1．上述意见与本案租赁合同无关，我方并无违反该意见。2．该意见第一条规定只适用于农村地区、“城中村”和城乡结合部地区，而涉案房屋位于市中心，不是引导区，故并不适用。3．该意见只是地方规范性文件，并不是法律、行政法规等具有法律效力的强制性规定。二、双方当事人实际上是按照双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》来履行合同义务，而不是按照2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》。1．淦灿公司在原审庭审和上诉状的陈述中均多次承认其是按照双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》先支付5000元定金，而不是按照双方于2014年6月4日签订的《广州市房屋租赁合同》约定支付5600元的保证金。2．虽然淦灿公司在原审庭审表示其于2014年6月4日通过银行划账支付保证金5000元，之后通过银行划账支付款项给我，具体金额不记得了，且其司已付清按每月2800元的标准计算的2014年的租金。但淦灿公司对此无法提供证据证明，故原审法院认定其应承担举证不能的不利后果，不予采信其抗辩。三、2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等自愿基础上达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。按照该合同的约定，其他合同与该合同冲突时以该合同约定为准，故双方应按照《房屋租赁合同》的约定来履行义务。双方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：虽然双方当事人在2014年6月4日签订了一份《广州市房屋租赁合同》，并办理了该合同的租赁登记备案手续，但双方在2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“其他合同与本合同有冲突以本合同为准”，且从淦灿公司的付款事实及现有证据，结合双方当事人陈述来看，双方实际履行的是2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》。至于《房屋租赁合同》中约定的生效条件是否成就问题，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，认定淦灿公司未依约付款的行为不当，应视为合同约定的生效条件成就，进而认定该合同生效，并根据双方实际履约情况，判令解除该合同及淦灿公司清付拖欠租金等款项并无不当，本院予以维持。淦灿公司未举证推翻原审上述认定，其对此的上诉主张理据不足，本院不予采纳。由于是否办理租赁合同的登记备案手续属于行政管理范畴，并不影响合同效力，故淦灿公司以该《房屋租赁合同》未办理租赁登记备案手续为由，上诉主张该合同无效的理由不成立，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人淦灿公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费908元，由上诉人广州市淦灿贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年九月八日书 记 员  党春婷