沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第02600号原告：张有强,男，1971年11月3日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。被告：赫明华,男，1954年5月29日出生，满族，住址：沈阳市和平区。被告：沈阳市和平区林佳和海之信房产信息咨询服务部(注册号:210102600237337），住所地:沈阳市和平区中兴街69号。经营者:于浩,男，1979年4月7日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人:于佐峰，男，1981年8月10日出生，汉族，住址：辽宁省建昌县。原告张有强诉被告赫明华、被告沈阳市和平区林佳和海之信房产信息咨询服务部（以下简称海之信房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘建东独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告张有强，被告赫明华，被告海之信房产服务部委托代理人于佐峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张有强诉称：原告于2015年7月3日与被告签订了《房屋买卖协议》，并给付被告定金1万元，被告承诺此房无户口，并在协议的补充条款第三条中注明，但在开始办理过户时发现此房有户口，而且还是无法及时解决的问题户口。被告在户口问题上存在违约，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》，判令被告退还购房定金1万元，并赔偿违约金1万元；2、依法判令被告赫明华承担本案诉讼费用。原告于庭审中明确第一项中“判令被告退还购房定金1万元，并赔偿违约金1万元”的诉讼请求为：要求被告赫明华双倍返还定金。被告赫明华辩称：原告提出的诉讼请求不是事实，在此次房屋买卖过程中被告没有任何违法行为。我们没有办理过户。原告所说的户口问题与被告赫明华无关，且已解决。三方就此次买卖有四次见面，第一次看房，第二次签订买卖协议，第三次查档，发现此房有挂靠户口，户口叫刘秀英，此房是沈阳铁路局的福利房，户籍员对原告说这是历史遗留问题，不影响原告孩子上学，也不影响你搬进、迁出和买卖。原告查档后已说明不算我违约，原告说给我两三天时间让我处理户口迁移问题。第四次续签确保房屋所有权变更此房无户口。我认为原告的诉讼请求不成立。被告海之信房产服务部辩称：没有异议。经审理查明：2015年7月3日，原告（买房人、乙方）与被告赫明华（卖房人、甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告购买被告赫明华所有的位于沈阳市和平区南八马路60号192房屋，建筑面积52.16平方米，成交金额为255000元，定金金额为10000元，中介信息费为5000元……。其中第二条违约责任约定：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金，中介费不退，由违约方承担，交定金时同时付中介费；第四条约定：办完更名或委托公证手续，乙方将房款一次性付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方。在该协议书“其它约定事项”一栏标注：“1、甲方保证不影响乙方孩子落户上学，如影响无条件退款；2、现有租人，租赁期为2015年10月9日止，期间费用由甲方交付，房租由甲方收；3、此房为无户口，西太平里社区，若不是则无条件退款……”。被告海之信房产服务部为原告与被告赫明华房屋买卖协议的中介机构，其在该房屋买卖协议“中介签字”一栏处加盖了单位印章，并有工作人员签字。在该房屋买卖协议书中，原告与被告赫明华未明确约定交付房屋的具体时间。上述协议签订后，原告于次日给付被告赫明华定金10,000元，被告赫明华为原告出具了《收条》一张，其中注明：收到张有强售房定金10,000元。其后，在原告与二被告对诉争房屋的户籍进行查询时，发现诉争房屋落有案外人刘秀英的户籍，庭审中，原告及二被告均认同对于诉争房屋存有刘秀英户籍一事，被告赫明华并不知情，但原告与被告赫明华对于此事协商未果，诉至本院。另查明：庭审中，原告与二被告均认同约定的房屋交付时间为2015年8月底之前。截止至本案最后一次庭审辩论终结之日（2015年9月14日）止，原告与被告赫明华未办理诉争房屋的转让过户手续，原告亦未支付上述协议约定的购房款和中介费用。再查明：本案诉争房屋由被告赫明华于2004年从案外人刘忠恕处购买。上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、收条，被告赫明华提供的沈阳市房地产转让登记发证申请审批书、户口本及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：民事行为应当遵循公平原则确定权利与义务关系，当事人应当按照约定履行自己的义务。在原告与被告赫明华签订的《房屋买卖协议书》中，对诉争房屋之上的户籍进行了明确约定，即被告赫明华作为诉争房屋的出让方，其应对诉争房屋之上无户口的约定承担保证责任，现诉争房屋存有案外人刘秀英的户籍，应视为诉争房屋存有协议约定的交付瑕疵。庭审中，原告与二被告均认同原告购买诉争房屋的目的系为孩子上学落户及诉争房屋约定的交付时间为2015年8月底之前，基于上述原告与二被告均认同的事实，被告赫明华在其与原告约定的时间内未能交付协议约定的房屋，继续履行协议对于原告而言，已不能实现其购买诉争房屋的目的，故对于原告要求解除其与被告赫明华签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。基于上述原因，对于被告赫明华主张继续履行的抗辩，本院不予支持。关于原告要求被告赫明华双倍返还定金的诉讼请求。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告赫明华承担双倍返还定金责任的前提，应是其存有违约行为，虽其与原告签订的房屋买卖协议中约定了诉争房屋无户籍，但对于诉争房屋之上存有案外人刘秀英户籍的事实，原告在庭审中亦认同被告赫明华并不知情，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告无证据证明被告赫明华对诉争房屋存有户籍的事实存有过错，由此不能认定被告赫明华存在违约行为，故原告要求其双倍返还定金的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持；但基于原告与被告赫明华在履行房屋买卖协议中，原告亦不存在违约行为，依据公平原则和《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告赫明华收取原告的定金10,000元，在其与原告签订的房屋买卖协议解除后，应予返还。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张有强与被告赫明华于2015年7月3日就位于沈阳市和平区南八马路60号192房屋签订的《房屋买卖协议书》；二、被告赫明华于本判决生效后十日内返还原告张有强定金10,000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告赫明华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告赫明华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  刘建东二〇一五年九月十五日书 记 员  程 慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。