广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第306号上诉人（一审原告）桂林市汇达工程咨询有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区崇信路43号。法定代表人江建新，该公司董事长。委托代理人龙海，桂林市七星区穿山街道办事处法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）吕有云。被上诉人（一审被告）黄玲芝。被上诉人（一审被告）唐玉莲。被上诉人（一审被告）陈双息，男，1970年11月17日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区平山村委北村**号。上诉人桂林市汇达工程咨询有限责任公司（以下简称汇达公司）与被上诉人吕有云、黄玲芝、唐玉莲、陈双息因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香、容艳参加的合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人桂林市汇达工程咨询有限责任公司的委托代理人龙海参加诉讼，被上诉人吕有云、黄玲芝、唐玉莲、陈双息经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于桂林市象山区崇信路43号系军队房地产。2010年12月31日，中国人民解放军75660部队作为出租人与桂林市恒通投资开发有限公司作为承租人签订《军队房地产租赁合同》，约定部队自愿将桂林市象山区崇信路43号沿街门面区域房屋、地产出租给桂林市恒通投资开发有限公司使用，租赁期限为18年，即自2011年1月1日起至2028年12月31日，在经营期内，桂林市恒通投资开发有限公司享有红街上也广场项目的自主经营权（含门面租赁、合作开发、或以经营权作抵押融资）。2012年1月8日，桂林市恒通投资开发有限公司与原告汇达公司签订《土地合作合同》一份，约定双方合作开发位于桂林市象山区崇信路43号，面积为了7320.65m2，由原告汇达公司全额出资建设商业综合楼及停车场，由原告汇达公司经营并每年给予桂林市恒通投资开发有限公司固定经营回报。2012年10月22日，四被告共同出资成立桂林市拉斯维加娱乐有限公司。2012年11月28日，原告汇达公司（出租方、甲方）与被告吕有云、陈双息、黄玲芝、唐玉莲（承租方、乙方）签订《红街商业广场租赁合同》一份，约定甲方同意将位于桂林市崇信路43号红街综合大楼的三、四楼作为KTV经营场地、一楼2—7轴一2—9轴作为KTV大堂出租给乙方使用，租赁面积约4000多平方米（以实际测量建筑面积为准）；租赁期自2013年1月1日起至2022年12月31日止；合同期内前三年，租赁房屋单价为三、四楼39元／m2／月，一楼118元／m2／月；甲方同意乙方按月度缴纳租金，按照先支付后使用原则，每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳；乙方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三给付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按本合同第十三条的规定追究乙方的违约责任。同日，原告汇达公司（出租方、甲方）与被告吕有云、陈双息、黄玲芝、唐玉莲（承租方、乙方）签订第二份《红街商业广场租赁合同》，约定甲方同意将位于桂林市崇信路43号红街综合大楼的（2—A）一（2—D）临街四间门面出租给乙方使用，租赁面积约500多平方米（以实际测量建筑面积为准），原第一份租赁合同中一楼2—7轴一2—9轴租赁作废；租赁期自2012年12月1日起至2021年11月30日止；2013年5月1日起至2015年4月30日止，租赁房屋租金单价为160元m2／月；甲方同意乙方按月度缴纳租金，按照先支付后使用原则，每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳；乙方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三给付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按本合同第十三条的规定追究乙方的违约责任。合同签订后，原告按约将租赁物交付四被告使用，四被告将租赁物作为桂林市拉斯维加娱乐有限公司的经营场所。2013年4月25日，被告陈双息退出该公司的经营。另查明，依照双方签订的租赁合同约定，两份合同暂按估算的面积计算租金合计为每月23．6万元，但在合同实际履行过程中，双方以实际测量建筑面积为准计算租金，即被告按25万元／月的标准给付原告租金。被告自2014年2月15日开始存在未按时交纳租金的情形，按照合同约定，被告应于2月15日前付清3月份的租金，但被告直到2014年3月10日才交纳了3月份的租金5万元，至3月31日才付清3月份的租金。2014年4月份租金被告仅支付了10万元，至今尚欠4月份的租金15万元以及5月份的租金25万元未付。原告多次催收未果，故诉至法院。一审法院经审理认为：本案涉案租赁物系军队房地产，桂林市恒通投资开发有限公司通过与中国人民解放军75660部队签订租赁合同取得该租赁物租赁权，本案原告汇达公司又通过与桂林市恒通投资开发有限公司签订《土地合作合同》依法获得租赁物的出租权。原告汇达公司与被告陈双息、黄玲芝、唐玉莲、吕有云于2014年11月28日签订的两份《红街商业广场租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，是有效合同，双方当事人都应遵循诚实守信原则，全面履行合同义务。本案被告拖欠租金属实，被告应按合同约定支付尚欠租金40万元。被告陈双息辩称其已于2013年5月退出桂林市拉斯维加娱乐有限公司的经营，本案纠纷与其无关。该院认为，被告陈双息作为涉案租赁合同的相对人，根据合同相对性，其退出桂林市拉斯维加娱乐有限公司的经营的行为与本案无关，亦不能免除其给付租金的合同义务。对被告陈双息的抗辩意见，该院不予采纳。被告未按约支付租金，已给原告造成一定的经济损失，根据合同约定，被告应承担逾期付款的违约金。现原告主张按合同约定每日按应付季度租金总额的千分之三计算违约金，截止2014年4月28日的违约金为166500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或低于违约所造成的损失”，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成损失’。”当双方当事人约定的违约金过高时，当事人可以申请对违约金进行调整。结合原告被拖欠的租金数额，上述约定的违约金显然过高，被告陈双息要求调整违约金符合法律规定，该院对此予以采纳。根据本案实际情况，该院酌情调整违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，即以15万元为基数，自2014年3月16日开始计息；以25万元为基数，自2014年4月16日开始计息。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若于问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：被告吕有云、黄玲芝、唐玉莲、陈双息支付原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司2014年4月租金15万元、2014年5月租金25万元，共计人民币40万元，并支付逾期付款违约金（计算方式：以15万元为基数，自2014年3月16日开始计算；以25万元为基数，自2014年4月16日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款利率，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。本案案件受理费9465元（原告已预交），由被告吕有云、黄玲芝、唐玉莲、陈双息承担；公告费350元，由被告吕有云、黄玲芝、唐玉莲承担。上诉人汇达公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决被上诉人支付逾期付款违约金的计算方式不符合法律规定。2、一审判决以上诉人按合同约定计算的违约金过分高于违约造成的损失为由，调整违约金按中国人民银行同期贷款利率计算不符合相关法律及司法解释的规定。综上，请求二审法院：1、撤销（2014）象民初字第541号民事判决书被上诉人支付逾期付款违约金的计算方式，改判支持上诉人一审诉讼中请求被上诉人支付的166500元违约金，维持被上诉人支付40万元租金的判决；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人吕有云、黄玲芝、唐玉莲、陈双息未出庭进行答辩。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金的计算方式是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案的双方当事人在《租赁合同》第十二条中约定“不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三计付违约金”，但本案违约金的数额，一审法院在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成损失’”的基础上，结合案件的实际情况及被上诉人的申请，以中国人民银行同期贷款利率，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，分段计息（以15万元为基数，自2014年3月16日开始计算；以25万元为基数，自2014年4月16日开始计算）的计算方式并无不妥，是法院依个案酌情调整违约金数额，合法合理运用自由裁量权的体现，本院予以维持，故上诉人主张按合同约定每日按应付季度租金总额的千分之三计算违约金，截止2014年4月28日的违约金为166500元的诉讼请求，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，应当不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：本案二审案件受理费9465元（上诉人桂林市汇达工程咨询有限责任公司预付3630元），由上诉人桂林市汇达工程咨询有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 刘仁香审判员 容 艳二〇一五年九月十一日书记员 王 凯