安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1282民初1123号原告：王翔，男，1996年4月3日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：王朕，安徽皖太律师事务所律师。被告：安徽厚基置业有限公司，所在地界首市东城产业园胜利东路866号。统一社会信用代码：91341282MA2MWQ946D(1-1)。法定代表人：王东，负责人。委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹嘉惠，安徽法卫律师事务所律师。原告王翔诉被告安徽厚基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王翔的委托诉讼代理人王朕及被告安徽厚基置业有限公司的委托诉讼代理人曹明、曹嘉惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵占绿地的违约行为，恢复原状并赔偿原告绿地违约金39814.3元（每日按房价的万分之一计算，自2018年12月31日暂计算至2020年3月23日，后期违约金按此标准继续计算至达到设计使用条件之日止）；2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金39814.3元（每日按总房价的万分之一计算，自2018年12月31日计算至2020年3月23日）；3、判令被告为原告安装太阳能板；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月与被告签订商品房买卖合同，合同第九条商品房交付条件的第一项为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”但被告直到2020年3月23日才取得该证明文件;合同第十一条规定的交房时间为2018年12月31日。近日，被告在小区小高层的部分楼盘的前后进行圈占小区绿地建造院落的施工，该行为降低了小区绿地率，绿地率将无法达到设计使用的条件。被告在与原告签约时，向每位业主均承诺，如购买其商品房，将为每户安装太阳能板，但该承诺至今未能兑现。被告安徽厚基置业有限公司辩称：一、原告诉求逾期交房违约金自2018年12月31日计算至2020年3月23日(取得建设工程竣工验收备案表时间)，缺乏事实根据和法律依据，依法不应支持。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程交付使用的法定条件是“经验收合格”，并非“完成工程竣工验收备案”。“经验收合格”和“完成工程竣工验收备案”并非同一概念。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，验收主体是指建设单位勘察、设计、施工、工程、监理五个方面，验收组织者是建设单位。现国家单位不再统一组织综合验收。据此，建设工程竣工验收，即由建设单位自行组织验收即可。原告将“完成建设工程竣工验收备案”理解为建设工程交付使用的条件，系对法律的曲解。建设工程竣工验收备案，是指建设工程竣工验收材料由国家建设行政主管部门审核备案，这是行政管理行为，其只对相关竣工验收材料是否齐备进行形式审查，并非是对建设工程竣工验收的实质性审查。备案部门的审查备案期限，不是答辩人作为建设单位所能左右的。涉案商品房于2019年1月25日已通过建设单位组织的竣工验收，但备案单位直到2020年03月23日(其中跨越疫情期不可抗力)才出具竣工验收备案表，原告将备案单位行政审查备案行政程序期间，主张为答辩人逾期交房承担违约责任时间，于法无据，显失公正。退一步讲，假使按原告将《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件理解成完成工程竣工验收备案，那么双方也已于2019年3月7日办理交房手续，答辩人已实际将涉案房屋交付原告，故应视为双方已变更了合同约定的交房条件，自此后，答辩人依法不应就此房的交付再向原告承担违约责任。该商品房于2019年1月25日已通过竣工验收，实体上具备交付使用条件。至2020年3月23日，原告已享受到住房，其实际上没有任何损失。故原告所诉实际交房后至2020年3月23日期间的违约金，不应支持。二、原告诉求“被告停止侵占绿地的违约行为，恢复原状，并赔偿绿地违约金”，没有事实根据。因为答辩人不存在侵占原告绿地行为，所诉违约侵权事实不存在。答辩人建设行为已经规划部门核实，符合规划条件，不存在违反规划而侵犯原告绿地的事实。其诉毫无根据，依法不应支持。三、原告诉求“被告为原告安装太阳能板”没有事实依据。因为，双方所签的《商品房买卖合同》中并没有“安装太阳能板”的约定，而且在桃园里小区规划设计中也没有安装太阳能板的设计，答辩人在对外销售的书面宣传和展示的户型示意图中，也没有安装太阳能板的宣传和示意，其超出合同之外的诉求，不属于答辩人的义务，显然不应支持。本院经审理认定事实如下：安徽厚基置业有限公司原称界首市厚基置业有限公司，于2020年7月17日变更公司名称。2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告开发建设的“界首锦华·桃源里”21幢1单元4层401号房屋，总价款890702元。合同第九条第一款约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任约定：（1）逾期交付在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款。2019年3月7日双方办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，涉案房屋于2019年1月25日竣工，并于同日取得竣工验收报告。2019年3月6日界首市建筑质量安全监督管理局出具了建设工程质量监督报告，对涉案工程质量验收合格，2020年3月23日，涉案工程最终完成了竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按约支付房款后，被告应于2018年12月31日前交付商品房。虽然涉案商品房于2019年1月25日通过工程竣工验收，尚未完成建设工程竣工验收备案，但2019年3月7日双方已办理房屋交接手续，未影响原告对房屋的实际占有使用的权利，且被告也已经于2020年3月23日完成了建设工程竣工验收备案，应视为之前已经交付的房屋质量合格。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用该法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应当认定2019年3月7日为房屋的交付时间。因此，原告要求逾期交房违约金计算至2020年3月23日，本院不予支持。综上，本案的逾期交房违约金应自2019年1月1日起计算至2019年3月7日共计5879元（以购房款890702元为本金，按每日万分之一的标准计算66日）。本案系商品房买卖合同纠纷，原告要求被告停止侵占绿地的违法行为并恢复原状属侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，故本案不予处理。原告主张被告绿化率未达标应按购房合同赔偿其违约金的诉讼请求，因原告所举证据达不到其证明目的，故对该主张本院不予支持。原告要求被告为其安装太阳能板的诉讼请求，因该主张既未在涉案合同中作出明确约定，亦不是涉案商品房销售广告和宣传资料所做作的具体说明和允诺，且与该小区的总体外观效果图、宣传图等不符，因此原告提供的证据尚不能充分证明其主张，故对原告要求被告为其安装太阳能板的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽厚基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王翔逾期交房违约金共计5879元。二、驳回原告王翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取896元，由原告王翔负担830元，被告安徽厚基置业有限公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 员  杨 萍二〇二一年三月三十一日法官助理  席凤丽书 记 员  时娟娟