海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第409号上诉人（原审原告）廖玉佩委托代理人朱学贤，海南富岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）琼海大东南置业有限公司。法定代表人冯昌友，该公司董事长。委托代理人陈海军，该公司员工。委托代理人郭新喙，该公司员工。上诉人廖玉佩因与被上诉人琼海大东南置业有限公司（以下简称大东南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人廖玉佩的委托代理人朱学贤、被上诉人大东南公司的委托代理人郭新喙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇朝标桥头东万泉豪廷某房，建筑面积共70.72平方米，其中套内建筑面积51.38平方米，公摊建筑面积19.34平方米。按建筑面积计算该商品房单价为每平方米8241.06元，总房价人民币582808元。合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”方面约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％的部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2011年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币582808元。2012年1月3日，原告向被告交纳办理产权证的有关税费共计人民币23232元（其中契税17484.23元、有线电视350元、印花税291.4元、工本费160元、交易手续费282.88元、维修基金4243.2元、测绘费20元、分割费400元）。2012年5月27日，被告向原告发出交房（入伙）通知，同日双方办理了房屋交接手续。原告收房（精装房）后便开始居住使用至今。2013年4月9日，琼海市房产测绘所对被告的万泉豪廷公寓楼房屋建筑面积进行实测并出具测绘报告，原告所购买的上述房屋实测建筑面积68.21平方米，其中套内面积50.13平方米、公摊面积18.08平方米，与合同约定（预测）面积相比较建筑面积减少2.51平方米，其中套内面积减少1.25平方米、公摊面积减少1.26平方米，建筑面积误差比绝对值为3.5％（其中套内面积误差比绝对值为2.4％、公摊面积误差比绝对值为6.5％）。同年6月，被告与原告就房屋实测建筑面积比预测建筑面积减少2.51平方米一事进行协商，其同意退还建筑面积减少2.51平方米的相应购房款给原告，并拟定好了书面补充协议，但原告不予接受。2014年7月30日，原告以被告交付的房屋建筑面积误差比绝对值超出3％（到达3.5％）为由向法院起诉请求：1、解除原告与被告于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、原告将涉案房屋万泉豪廷某房退还被告，被告返还原告已付购房款人民币582808元，并按同期银行存款利率给付利息133337.53元（按中国人民银行公布的五年期存款利率自2010年1月22日起暂算至2014年7月22日）；3、被告返还原告已付的办证费用23232元（其中契税17484.23元、有线电视350元、印花税291.4元、工本费160元、交易手续费282.88元、维修基金4243.2元、测绘费20元、分割费400元）；4、被告承担本案诉讼费。原审法院认为：原、被告于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点是：被告交付给原告的房屋建筑面积是否存在误差，双方签订的合同是否应解除。根据合同约定和以上查明的事实，原告已于2012年5月27日接收房屋居住使用至今，2013年4月9日，琼海市房产测绘所对被告的万泉豪廷公寓楼房屋建筑面积进行实测并出具测绘报告，原告所购买的房屋实测建筑面积为68.21平方米，与合同约定建筑面积（预测）70.72平方米相对比，建筑面积是存在减少2.51平方米（其中套内面积减少1.25平方米、公摊面积减少1.26平方米），误差比绝对值为3.5％的事实。但房屋的布局结构形式、户型等并没有调整改变，原告收房后一直正常居住使用至今，可见对其生活没有造成根本性影响。且被告在知道房屋实测建筑面积减少2.51平方米后也主动与原告进行协商，并愿意退还原告该房建筑面积减少部分相应的购房款，采取积极的补救措施。从原、被告双方履行合同来看，目前尚未发生无法实现合同目的情况，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。因此，原告提出解除合同的诉讼主张，理由不充分，其请求不能成立，该院不予支持。至于原告主张返还购房款582808元以及支付利息和返还办证费用23232元之请求，也没有法律依据，应予以驳回。审理中，被告提出原告的起诉已超过商品房买卖合同解除权一年除斥期间和两年的民事诉讼时效期间的抗辩意见，理由不成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回原告廖玉佩的诉讼请求。本案受理费人民币11294元，由原告廖玉佩负担。宣判后，廖玉佩不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。理由是：一审法院适用法律错误。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”2010年1月22日上诉人与被上诉人签订涉案合同，合同中亦约定了房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期存款利率给付利息。涉案房屋实测面积和约定面积误差比绝对值超出3%，合同约定的解除合同的条件已经成就，上诉人要求退房并支付购房款及利息于法有据，应予支持。被上诉人大东南公司二审答辩称，2015年2月9日同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司给琼海市房产测绘所的《关于建筑面积计算误差》的函件说明：1、本案诉争房屋的设计依据是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T5053-2005）第3.0.6条、3.0.11条、3.0.22条以及《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.5条；2、诉争房屋的实际建筑面积是69.87平方米。2005年3月5日琼海市房产测绘所向同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司的《复函》，明确说明了两个问题：1、建筑面积的计算依据是GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》[建住房（2002）74号]；2、诉争房屋的建筑面积为69.87平方米，产权面积为68.21平方米。由于上述法规的不同，我国房产销售和登记中出现以建筑面积进行房产登记和以产权面积进行房产登记两种类型。建筑面积包括墙体（柱）的投影面积+（套内）使用面积+辅助面积，琼海房产测量部门登记的房产产权面积为68.21平方米=套内使用面积50.13平方米+分摊面积（辅助面积）18.08平方米，与建筑面积相比恰恰少了一个墙柱投影面积的项目，两者必然不一致。涉案合同约定的建筑面积是70.72平方米，实测的结论为建筑面积69.87平方米，产权面积为68.21平方米。根据常理，判定面积误差比的标准必须同一，即应以约定建筑面积与实测建筑面积进行对比，涉案房屋的对比结果为69.87/70.72*100%=0.98%，因此涉案房屋并未达到退房标准。基于上述事实和理由，一审法院认定涉案房屋不符合退房条件，完全正确，请求二审法院驳回上述，维持原判。被上诉人大东南公司在一审期间向法院提交同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司给琼海市房产测绘所的关于建筑面积计算误差的《函》以及琼海房产测绘所的《关于建筑面积计算误差来函的复函》。原审法院未就上述证据材料组织质证，本院在二审阶段组织各方当事人对上述证据材料进行质证。上诉人廖玉佩对上述证据材料的质证意见为：对其真实性、合法性和关联性没有异议，但该证据恰证明了琼海市测绘局的结果是正确的，涉案房屋面积误差比已达到3.5%。本院依职权向大东南公司调取了琼海市房产测绘所对涉案房屋建筑面积的《房屋建筑面积测绘报告（预测）》。上诉人廖玉佩对本院调取上述证据材料的质证意见为：因大东南公司未提供上述证据材料的原件，故对其真实性不予认可，且本案应以琼海房产测绘所的实测报告为准。本院对上述证据材料的认证意见为：对大东南公司举证的《函》及《复函》的真实性、合法性和关联性予以认定；对本院向大东南公司调取的《房屋建筑面积测绘报告（预测）》，经查，大东南公司因原件丢失无法提供原件核对，但其持有的复印件上有琼海房产测绘所加盖公章予以确认，该证据来源合法，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院二审另查明,同济大学建筑设计院（集团）有限公司（以下简称同济大学建筑设计院）是大东南万泉豪庭酒店式公寓（即涉案万泉豪庭皇家骑士度假公寓）的设计单位，琼海市房产测绘所是琼海市住房保障与房产管理局的下属事业单位，主要负责房屋产权面积的测绘工作。2009年12月24日，琼海市房产测绘所对大东南万泉豪庭公寓楼（也即本案万泉豪庭皇家骑士度假公寓）内各房屋的建筑面积进行了预测后做出了《房屋建筑面积测绘报告（预测）》，其载明，733房（即涉案房屋）套内面积50.13㎡，分摊面积18.08㎡，总建筑面积68.21㎡。万泉豪庭公寓楼建成后，琼海市房产测绘所于2013年4月9日对该楼内各房屋的建筑面积进行了实测并出具测绘报告，其中对涉案房屋建筑面积的实测结果与预测结果一致。琼海市测绘所对房屋建筑面积的实测结果即是作为日后该房屋进行产权登记的建筑面积。同济大学建筑设计院于2015年2月9日就建筑面积计算误差问题致函琼海市房产测绘所，申明其执行的建筑面积计算依据为《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50503-2005）第3.0.6条、第3.0.11条、第3.0.22条和《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.5条，经大东南公司复核，涉案房屋建筑面积为69.87㎡。琼海市房产测绘所于2015年3月5日向同济大学建筑设计院复函，复函载明其计算涉案房屋建筑面积的依据为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》应否解除。上诉人廖玉佩主张涉案房屋的面积误差比已经超过了3%，依据合同约定其有权解除合同；被上诉人大东南公司则抗辩出现的面积误差是由于涉案项目的设计单位执行的测绘规范和琼海市房管局执行的测绘规范不同造成，并非房屋面积的实际误差。本院结合上述查明的事实及当事人的诉辩主张，对本案做如下评述：涉案《商品房买卖合同》第五条约定：“本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……产权面积与合同约定面积发生差异，……面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同约定不明确的，依照以下原则处理：“（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”本院认为，无论是涉案《商品房买卖合同》约定的产权面积和合同约定面积之间的误差比，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的建筑面积和合同约定面积的误差比，均应当采用同一计算标准计算出来的面积数进行比较方为合理。而本案中确实存在两套不同的计算标准，分别为涉案房屋设计单位同济大学建筑设计院执行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50503-20/05）第3.0.6条、第3.0.11条、第3.0.22条和《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.5条，和琼海市房产测绘所执行的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》与建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，涉案合同约定的建筑面积计算标准为前者，而涉案房屋进行产权登记的产权面积计算标准为后者。因此，以不同标准计算出来的合同约定面积70.72和产权登记面积68.21作为计算涉案房屋面积误差比的依据，不符合客观事实，本院不予采信，上诉人廖玉佩据以主张解除涉案合同，本院亦不予支持。经查，在本案双方签订涉案《商品房买卖合同》之前，琼海市房产测绘所就已经对涉案房屋的建筑面积进行了预测测绘，测绘结果是总建筑面积68.21㎡（套内面积50.13㎡，分摊面积18.08㎡）。在收到琼海市房产测绘所的测绘报告后，大东南公司本应按照上述预测报告结果签订商品房买卖合同，然而其在知晓该面积和设计院计算的建筑面积存在差异的情况下仍然采用设计院计算出来的70.72㎡来签订涉案合同，并向廖玉佩收取了相应面积的购房款，方导致了本案纠纷的发生。虽本院不予支持廖玉佩关于解除合同的主张，但因大东南公司对本案纠纷的发生存在过错，因此依照双方合同约定，大东南公司应当退还相应购房款给廖玉佩，具体返还房款事宜由双方当事人协商处理。综上所述，上诉人廖玉佩的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11294元，由上诉人廖玉佩负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年九月六日法官 助理  徐文峥书 记 员  王天石附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：徐文峥校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年9月7日印制（共印20份）