重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04581号上诉人（原审原告）：张琍。委托代理人：韩晓洁，重庆恒泽律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈叶煖。法定代理人：张琍，系陈叶煖之母。委托代理人：韩晓洁，重庆恒泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号。法定代表人：王全良，该公司董事长。委托代理人：熊新立。委托代理人：李玮。上诉人张琍、陈叶煖与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月28日作出（2014）江法民初字第05759号民事判决。上诉人张琍、陈叶煖对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人张琍、陈叶煖之委托代理人韩晓洁，被上诉人保利公司之委托代理人李玮参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年12月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，被告将保利江上明珠房屋出售给原告。合同约定：房屋建筑面积321.62平方米（套内面积304.06平方米），房屋总成交金额为7204201元，乙方首付2164201元，向银行贷款按揭支付504万元。甲方应当在2012年3月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”为：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照“修复或更换”方式处理。附件三为“建筑材料、设备按照标准说明”，其中对外墙的材料安装标准为：外墙采用石材或涂料进行装饰处理，外墙满足保温节能设计要求。《商品房买卖合同》附件五为合同的《补充协议》，其中第六条（关于商品房的交付）第4款约定：根据合同约定，甲方交付房屋的标准为：甲方交房时提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，甲方具备上述文件的，即视为甲方符合交付条件。乙方不得以房屋出现裂缝、空鼓、渗漏等非主体质量问题的一般建筑质量通病，作为拒绝接房的理由要求甲方承担违约责任。出现前述问题的，乙方应当办理接房手续，并现场双方确定维修整改部分，由甲方免费进行维修。甲方在不超过2个月的时间内完成维修义务（双方另行约定维修时间的除外），乙方不得再向甲方提出其他赔偿要求。因房屋质量问题严重影响乙方居住使用的，乙方可以拒绝接房。双方对于严重影响居住使用界定为：限于和特指房屋结构问题和违反设计强规的质量问题，除此约定之外的质量问题均非严重影响房屋居住使用的问题。《补充协议》第十条（乙方所购商品房的共有部分及共有设施、设备的约定）第3款约定：乙方同意，小区建筑区划内，除城镇公共绿地外，甲方有权将与所售物业相邻的一定面积的绿地、露台和地下室进行分割，交由归属于设计通道与该花园、露台和地下室相连的专有物业所属的业主专用使用，乙方知晓该部分面积未计入房屋建筑面积，无所有权。该部分面积的花园、露台等自交付使用后所产生的维修、维护费用及相关责任由使用业主自行承担。甲方销售的该商品房可使用的花园面积约100平方米（允许有10%的误差），乙方享有独立的使用权。根据市政设施需要前、后、侧花园内不排除有公共设施。合同签订后，原告按约支付了房款。2012年3月23日被告向原告发送《接房通知书》，同年3月30日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告接到通知后于同年4月3日到现场验房，原告在《接房验收表》提出了以下问题：户前屋檐天沟槽脱落，屋面木条未做防腐处理；天沟位置安装缺陷，无法收集屋面来水；屋面盖瓦收边缺陷；顶楼过道小阳台推拉门拉伸条脱落；一给水管下穿入车库，车库右边排水管没接入散水沟，车库上檐碰损，电表箱下墙边电缆井部未封堵；隔壁1户水表及表前后阀安装入本户户前花园内，户前花园需填土至路道平面，户前梯步小拉门前未处理好。原告在此验收表上备注：本次对30-102外墙及外立面进行勘查，发现问题多且严重，请立即整改，其他事宜再行查验，本次未作检查验收。2012年4月23日，原告再次查看房屋，就第一次验房提出的问题整理成《整改查看》记录单，要求被告整改的内容为：1、入户天沟变形、下坠。2、户门补漆。3、关于木条的一个适用期。4、与30-1户的后沟梁刷白。5、后花园雨水排水管散排。6、客厅窗台线真实漆破损。7、所有真实漆全面检查。8、关水试验。9、二楼次卫防水层破损。10、二楼主卧阳台天棚有漏水现象。11、顶楼天沟接缝未接好。12、三楼外露台天沟没接满。13、三楼外露台天沟处瓦片漏出。14、卧室阳台天沟需提升。15、书房阳台瓦片应上提。16、三楼推拉门铰链更换。17、入户前花园需回填。18、30-1的水表在30-2前花园中。19、前花园做栏杆。20、入户梯步石材与路沿石填缝。21、入户前灯未固定。22、车库上方真实漆补漆。23、车库内明线改暗线。此记录单有10项内容标注“已整改”。被告的物管公司工作人员李登全在此表上签字。2012年5月1日，原告张琍的家人陈杰再次在《接房验收表》写明：24、三楼外露台外墙漆起泡。25、二楼主卧阳台顶部有漏水现象、反黄。26、外墙装饰木条换成永久性材料，因装饰材料有保质期问题，无法维修。27、车库配电箱严重漏水。2014年3月20日，原告张琍与被告地产工程部、地产客户部、物业服务中心的工作人员共同就房屋存在的问题进行了认证，形成并签署了《现场踏勘会议纪要》，内容包括：1、入户门前檐沟未能起到排水作用，事实是整幢房产的檐沟均未起到有组织排雨水的作用。2、外墙装饰材质有木装饰条，屋面木条未经防腐处理，墙面局部起泡。3、配电箱漏水。4、30幢1-3户的水表在原告的花园内，应移除。5、一楼厕所窗户无法开启。6、电梯门板未安装好。7、二楼左户天棚、三楼天棚爆灰。8、三楼楼梯间屋面漏水。9三楼主卧砖墙横向断裂二处。10、三楼书房门无法关闭，主卧窗关闭后有缝。11、买房时，无通讯发射塔、电信接收塔。因对房屋质量提出异议，原告至今没有接房。本案诉讼中，原告主张，被告没有就原告提出的问题在2个月内完成修复，造成其损失，要求按租金标准计算损失。原告申请“对保利江上明珠房屋自2012年6月3日起至2014年7月2日止期间在现有状态下的市场租金价值，以及该房屋于上述期间在精装修条件下的市场租金价值进行评估”。重庆市道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司接受本院委托后，于2015年2月作出重道资评鉴字（2015）7号《司法鉴定报告书》，结论为：确定保利江上明珠房屋在“现有状态下”的建筑面积租金为：2012年6月3日至2013年6月2日的月租金26元／平方米，2013年6月3日至2014年6月2日的月租金27元／平方米，2014年6月3日至2014年7月的月租金28元／平方米；在“设定精装修”条件下的租金为：2012年6月3日至2013年6月2日的月租金53元／平方米，2013年6月3日至2014年6月2日的月租金55元／平方米，2014年6月3日至2014年7月的月租金57元／平方米。原告已支付鉴定费2万元。上述鉴定报告书，原告表示认可，被告对其真实性予以认可，强调房屋不存在结构性安全问题以及严重影响居住的问题，被告已按约定完成了房屋的整改义务，但原告怠于接房并一直要求被告超合同约定进行整改，租金损失应当由原告自己承担。2015年3月16日，针对原告第一项诉讼请求中提出的9方面整改问题，本院组织双方当事人对房屋进行了现场勘验。查看情况为：配电箱已没有漏水现象，一楼厕所的窗户能够打开，电梯门板已调整，二、三楼天棚爆灰现象已整改，三楼楼梯间屋面没有漏水现象，三楼主卧墙面断裂处已整改。原告屋前花园已被铁质栏杆围上，相邻住户的水表仍在围栏内未移除。现场勘验时为晴天，未能勘测入户门檐沟的排水状况。房屋外墙是涂料，涂料外加饰有木条。原告坚持主张入户门檐沟的排水存在问题，屋面材料不合格，房屋外墙装饰木条没有经过防腐处理，保温层外露，导致屋面天沟排水不起作用。张琍、陈叶煖一审诉称：2010年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告销售的江北区保利江上明珠房屋一套。原告已依约支付房款，但被告没有按约定在2012年3月31日前交付符合合同条件的商品房，房屋存在多处质量问题。2012年4月3日，双方验收房屋时对房屋质量问题签字确认，原告要求被告整改修复。同年5月1日再次验收时，被告仍未修复。2014年3月20日，双方就相关问题再次签署确认清单。被告至今没有完成修复工作，致使原告房屋闲置两年有余，给原告造成巨大的经济损失。请求：一、判令被告对原告房屋存在的以下质量问题立即整改修复：⑴入户门檐沟的排水功能设计有瑕疵，不能起到有效排水作用。⑵外墙装饰木条没有经过防腐处理。⑶配电箱漏水。⑷邻居家水表安置在原告的花园里，应移除。⑸一楼厕所的窗户无法打开。⑹电梯门板没有安装好。⑺二、三楼天棚爆灰。⑻三楼楼梯间屋面漏水。⑼三楼主卧墙面断裂。二、判令被告支付原告房屋修复期间的损失，按精装修房屋的租金评估标准，从2012年6月3日计算至2014年7月2日计25个月，共计损失为435151.86元。3、本案评估费、诉讼费由被告承担。保利公司一审辩称：原告主张的第一项诉讼请求中的问题，被告早就整改完毕。入户门檐沟的排水问题不是设计问题，是因为垃圾堵塞造成，被告对其进行清空后已经疏通。合同对外墙的约定是采用石材或涂料进行装饰处理，被告使用的是涂料，符合约定。外墙加装的装饰木条不属于合同约定内容，不影响原告接房。邻居家水表是安置在原告屋前的花园里，但此花园属于公共绿地，只是应原告要求额外安装了铁质栏杆加以围栏，不应当移除。被告交付的房屋不存在主体结构问题或是严重影响其居住情形，原告长期不接房是房屋闲置的主要原因，被告不应当承担其租金损失的赔偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，2010年12月8日原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定行使权利、承担义务。合同约定，被告应在2012年3月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告。2012年3月30日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了合同约定的交房条件。被告按约通知原告接房，原告以房屋存在质量问题而拒绝接房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，出现房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形时，买受人可以拒绝接房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。结合本案查明事实，依照原告于2012年4月3日、4月23日、5月1日验房在《接房验收表》、《整改查看表》记载内容以及2014年3月20日双方签署的《现场踏勘会议纪要》内容判断，原告验房提出的入户门檐沟排水、外墙木条防腐及其它补漆、裂缝、渗漏、花园回填并做栏杆、邻居水表安装、入户路面填缝等问题，均非房屋主体结构质量问题，尚不能达到严重影响原告正常居住使用的程度。另外，合同附件五《补充协议》第六条第4款对“严重影响居住使用”界定为：限于和特指房屋结构问题和违反设计强规的质量问题。本案没有证据证明原告交付的房屋存在违反设计强规的情况，故原告提出的以上问题均不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的两种情形，其拒绝接房的理由不成立。原告一直对房屋质量提出异议，被告应就双方确认的问题承担整改义务。2014年3月20日原、被告双方签署的《现场踏勘会议纪要》，对房屋存在的问题进行了共同认定，此会议纪要内容应属被告整改修复范围。本案中，原告第一项诉讼请求中明确了要求被告进行9个方面整改修复的具体范围，现经现场勘验，第一项诉讼请求中的⑶配电箱漏水、⑸一楼厕所的窗户无法打开、⑹电梯门板没有安装好、⑺二、三楼天棚爆灰、⑻三楼楼梯间屋面漏水、⑼三楼主卧墙面断裂等六个方面已整改修复，原告在庭审中仍坚持要求被告予以整改，一审法院不再支持。关于入户门檐沟排水问题。2014年3月20日《现场踏勘会议纪要》，双方对房屋入户门檐沟存在排水问题进行了确定。被告辩称已进行了整改处理，但没有提供已整改并通知原告检验的相关证据予以证实，一审法院对此辩解不予采信。被告应当予以整改至能够正常排水使用。关于外墙木条防腐问题。合同附件三“建筑材料、设备按照标准说明”表明，房屋外墙的材料应为“石材或涂料”，现场勘察及当事人举示的房屋照片反映，该房屋的外墙为涂料，符合合同的约定。被告在外墙涂料上另加木条进行外观装饰，合同没有约定木条必须为防腐材料，原告要求被告对装饰木条进行防腐处理，无合同依据，一审法院不予支持。关于相邻住户水表移除的问题。依照合同《补充协议》第十条第3款约定，原告对其屋前花园享有独立的使用权。相邻房屋的水表安置在原告屋前花园围栏内，此水表并非公共设施，确实影响了原告的独立使用权，被告应当予以移除。关于原告要求被告承担房屋闲置期间造成其租金损失435151.86元的诉讼请求是否成立的问题。依照合同附件五《补充协议》第六条第4款约定，被告具备交房条件的，原告不得以非主体质量问题作为拒绝接房的理由。出现非主体质量问题，原告应当办理接房手续，并现场双方确定维修整改部分，由被告免费进行维修。被告在不超过2个月的时间内完成维修义务（双方另行约定维修时间的除外），原告不得再向被告提出其他赔偿要求。此条款约定的2个月应当是办理接房手续后的维修时间。前述一审法院已认定，原告提出的问题不属于“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，在被告具备交房条件并通知原告接房的前提下，原告至今拒绝接房，由此造成的房屋闲置损失应由其自己承担。故一审法院对原告的此项请求不予支持，原告申请租金评估而产生的司法鉴定费2万元，亦由申请人即原告自行负担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：“、一、被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内对原告张琍、陈叶煖房屋屋前檐沟进行整改，达到正常排水使用标准。二、被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内将安置在原告张琍、陈叶煖房屋前花园内的水表予以移除。三、驳回原告张琍、陈叶煖的其他诉讼请求。本案案件受理费7827元，由原告张琍、陈叶煖负担7727元，被告保利（重庆）投资实业有限公司负担100元（此费已由原告张琍、陈叶煖预交，被告保利（重庆）投资实业有限公司履行前述义务时一并支付给原告张琍、陈叶煖）。鉴定费2万元由原告张琍、陈叶煖负担。”上诉人张琍、陈叶煖对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，并依法改判被上诉人对上诉人房屋存在的质量问题进行整改，并请求判令被上诉人支付上诉人房屋修复期间的损失，一、二审诉讼费以及评估费由被上诉人负担。其主要事实和理由如下：1、一审判决认定本案房屋外墙木条符合合同约定系认定事实错误，且认定的事实前后矛盾。2、一审判决认定配电箱漏水问题已修复系认定事实错误。3、一审判决认定上诉人拒绝接房，由此造成的房屋闲置损失由上诉人自行承担系认定事实错误。被上诉人保利公司答辩称：请求维持一审判决。本院二审审理查明：张琍、陈叶煖表示该二人已于2012年4月3日接房。本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、涉案房屋是否已经完成交接；2、外墙装饰木条、配电箱是否存在需要整改的问题；3、上诉人主张的整改期间的租金损失应否支持。现分别评析如下：1、关于涉案房屋是否已经完成交接的问题。本案中，保利公司依约向张琍、陈叶煖履行了通知接房义务后，该司的交房义务即履行完毕。张琍、陈叶煖也明确表示该二人已经于2012年4月3日接房，故本院认定涉案房屋已经完成交接。2、关于外墙装饰木条、配电箱是否存在需要整改的问题。从合同约定内容看，合同附件三载明“建筑材料、设备按照标准说明”，该约定指向的房屋外墙材料应为“石材或涂料”，从一审法院现场勘查情况及当事人举示的房屋照片看，该房屋的外墙为涂料，符合合同约定。虽然保利公司在外墙涂料上另加木条进行外观装饰，但是合同没有约定木条必须为防腐材料，故一审法院对张琍、陈叶煖提出的要求保利公司对装饰木条进行防腐处理的主张不予支持并无不当，本院予以维持。一审法院经现场勘验后，认定张琍、陈叶煖所称的配电箱漏水问题已经得到整改，在张琍、陈叶煖无其他证据证明该配电箱仍存在漏水问题的情况下，该二人坚持要求保利公司承担整改责任的主张，因与庭审查明的事实不符，本院不予支持。3、关于上诉人主张的整改期间的租金损失应否支持的问题。张琍、陈叶煖在验房时提出的入户门檐沟排水、外墙木条防腐及其它补漆、裂缝、渗漏、花园回填并做栏杆、邻居水表安装、入户路面填缝等问题，均非房屋主体结构质量问题，尚不能达到严重影响该二人正常居住使用的程度。故对于张琍、陈叶煖提出的要求保利公司承担整改期间租金损失的主张，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人张琍、陈叶煖的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7727元，由张琍、陈叶煖共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一五年九月十六日书 记 员  何 欢