四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2015）彭州民初字第2111号原告曾强，男，1988年8月4日出生,汉族，农民，住四川省彭州市。委托代理人陈洁，女，1988年9月28日出生,汉族，农民，住四川省彭州市。原告陈洁，女，1988年9月28日出生,汉族，农民，住四川省彭州市。被告彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市。法定代表人覃波，职务：总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生,汉族，居民，住四川省成都市成华区.，系公司员工。原告曾强、陈洁诉被告彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称：彭州恒昌房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈洁同时作为原告曾强的委托代理人到庭参加诉讼，被告彭州恒昌房地产公司的委托代理人杨先国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾强、陈洁诉称，原、被告于2010年10月11日签订了《商品房买卖合同》。根据合同第十九条的约定，被告应在2013年10月31日前取得原告购买的商品房所在楼栋的权属证明，但被告逾期取得权属证明，造成被告于2015年1月21日才为原告办理房屋产权登记。依据合同约定，被告应按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。被告曾书面承诺按合同约定结算违约金，但至今未支付违约金。故起诉至法院，请求判令被告向二原告支付逾期办理房产证的违约金11275.3元及滞纳金1000元。被告彭州恒昌房地产公司辩称，2013年10月31日是被告办理商品房所在楼栋权属证明的时限，不是被告为原告办理房屋所有权证和土地使用权证的时限。双方签订的补充协议第四条约定，买受人应在出卖人向买受人办理交房手续时，将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定向被告出具书面委托书，出卖人应在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起750日内协助买受人办理房屋所有权证。根据该条约定，原告向被告交齐办证资料的时间和委托办证的时间是2014年12月1日，被告为原告办理房屋所有权证的时间未超过约定期限，被告不存在违约。请求驳回原告对被告的诉讼请求。二原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据材料：1、原、被告的身份信息。证明双方诉讼主体适格；2、商品房买卖合同、购房发票、产权证。证明被告办理房屋产权证构成违约及逾期天数；3、承诺书一份。证明被告承认存在违约行为，并承诺结算违约金的事实；4、办理房产证资料收集通知。证明原告是根据被告的通知提交办证资料，原告不存在违约行为。被告彭州恒昌房地产公司为反驳原告的诉讼请求，支持其辩称意见，向本院提供如下证据材料：1、商品房买卖合同补充协议。证明双方在补充协议中约定，原告需向被告交齐办理房屋所有权证的资料并出具书面委托书，被告在原告交齐资料后750日内为原告办理房屋所有权证的事实；2、业主产权证办理资料收讫单。证明原告交齐资料的时间为2014年12月1日，被告不存在违约。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2、3、4真实性、合法性及关联性无异议，但对证明力持异议，认为不能证明被告存在违约行为。原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但该协议只是对《商品房买卖合同》的补充，在二者约定的内容不一致时，应以《商品房买卖合同》的约定为准；对证据2真实性无异议，该证据恰好说明被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权证。被告因迟延办理房屋产权初始登记，造成未及时为原告办理房屋所有权登记，是否提交齐资料并不影响被告承担违约责任。本院审查认为，原告提交的证据1，被告不持异议，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对其真实性、合法性、关联性均不持异议，能够证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告办理商品房所在楼栋权属证明和办理分户房产证的期限，以及被告实际为原告办理房屋产权证的时间，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据3，被告对其真实性、合法性和关联性均不持异议，该证据客观真实，来源合法，能够证明被告曾向原告承诺在一定期限内为原告办理房屋所有权证，并在领证时结算违约金的事实，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据4，被告对其真实性、合法性和关联性均不持异议，能够证明被告在2014年11月27日通知原告提交办理房产证的资料的事实，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信。被告提交的证据1，来源合法，客观真实，因具有证据的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；被告提交的证据2，因被告通知原告提交资料的时间为2014年11月，该证据不能证明原告逾期提交办证资料，故缺乏证明力，本院不予采信。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年10月10日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于彭州市某路某号某小区某栋某单元某楼某号的房屋一套出卖给二原告，房屋总价款为292865元。双方同时在合同中约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致原告未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，自二原告应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，被告按二原告已付房款的每日万分之一向二原告支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起750日协助买受人办理房屋所有权证书。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款292865元。2011年12月23日，被告将房屋交付给了二原告。2014年11月20日，被告向原告出具承诺书，载明：某小区A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。2014年11月27日，被告向原告所在楼栋业主发出通知，要求业主提交办理房产证所需的资料。原告遂向被告提交了办证资料。2014年12月19日，被告办理了商品房的初始登记。2015年1月21日，被告为二原告办理了房屋所有权登记。之后二原告要求被告给付违约金未果，故起诉至法院，请求被告支付违约金。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定的期限为二原告办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于被告是否在合同约定的期限内为二原告办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》约定，被告应在2011年12月31日前交付房屋，并应在交房之日起750日内为原告办理房屋产权证。根据该约定，被告应在2014年1月18日前为原告办理房屋产权证。被告于2015年1月21日为原告办理了房屋产权证，逾期办证迟延368天。被告因逾期未在合同约定的期限为原告办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。被告辩称原告提交齐资料的时间为2014年12月1日，被告为原告办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自原告提交齐办证资料之日起750日的期限的意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。关于原告主张的违约金11275.3元，按合同的约定，根据被告违约的时间368天，原告主张的违约金高于按约定计算的10774.43元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，被告经过协调在承诺的期限内及时为原告办理了房屋所有权证，且原告未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，原告为解决被告迟延办证事宜的误工损失，被告履行合同的过错程度及原告的预期利益等综合因素衡量，原、被告约定的违约金过高，被告提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，本院予以采纳。本院酌定被告应承担的违约金为5388元。对原告主张的过高部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金1000元，因无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭州恒昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告曾强、陈洁违约金5388元；二、驳回原告曾强、陈洁的其他诉讼请求。案件受理费53元，由被告彭州恒昌房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告在给付违约金时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 姜 波人民陪审员 唐 磊人民陪审员 罗宗艳二〇一五年九月二十八日书 记 员 苏陈橙