江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初6886号原告：常州南洋房地产开发有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区广电东路8号铂安国际商务楼A座二楼，统一社会信用代码913204127437198848。法定代表人：虞亚芬，系总经理。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。被告：周露，女，1990年6月4日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：王丽娜，江苏常武律师事务所律师。原告常州南洋房地产开发有限公司（以下简称“常州南洋开发公司”）诉被告周露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法先适用简易程序后转为普通程序，于2020年11月10日、2021年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告常州南洋开发公司的委托诉讼代理人陈轶斌、被告周露的委托诉讼代理人王丽娜到庭参加诉。本案现已审理终结。原告常州南洋开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告立即腾空并交付房屋；3、判令被告向原告支付拖欠租金23833.5元以及房屋占有使用费，计算至实际交付房屋之日止；4、判令被告赔偿原告损失59870元；5、判令被告承担违约金109034元；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》两份，合同编号为常南洋2019第9号、常南洋2019第10号，约定被告承租原告所有的位于常州市武进区××路××号（现变更为广电西路166号）8号楼009房屋以及1081、1082、1083、1092、1093、1094房屋，租赁期限为2019年6月1日至2022年5月31日，共计36个月；房屋租金应先付后用，每6个月支付一次。合同编号为常南洋2019第9号房屋中租金交纳为2019.6.1-2020.5.31，年租金79445元，2020.6.1-2021.5.31，年租金95334元，其中2020.5.1前支付47667元，2020.11.1前支付47667元。根据合同约定，被告未按本合同约定交纳租金，逾期三十天以上的，原告可以解除合同，被告应支付当年租金50%计47667元作为违约金，并立即交还租赁房屋。另一份合同编号为常南洋2019第10号房屋中租金交纳为2019.6.1-2020.5.31，年租金0元，2020.6.1-2020.5.31，年租金59870元，其中2020年5月1日前支付29935元，2020.11.1前支付29935元；在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%即人民币61367元的违约金。2020年6月，原告向被告催收租金时，被告以其实际行动单方面表示要解除合同编号为常南洋2019第10号的《房屋租赁合同》，并且拖欠合同编号为常南洋2019第9号的租金至今未付，其行为已违反双方合同约定，根据合同11.4条约定应当承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，只得诉至法院，请予支持。被告周露辩称：同意解除租赁合同。一、对拖欠租金的金额有异议，被告在2020年8月3日支付租金5000元、2020年8月27日支付租金6000元，原告主张的拖欠租金金额并没有扣除该部分租金；二、对原告要求的损失部分，被告认为原告没有提供依据，且该主张与后续主张的违约金重复，因此对该损失金额并不认可；三、对原告主张的违约金部分，其中10号合同，被告5月份主动与原告协商解决，但原告一直没有给明确回复，6月17日被告已经实际搬离房屋，但原告至2020年8月下旬仍未给处理方案，因此该10号合同的违约金并不应当由被告承担。对9号合同，在原告未起诉前，被告明确表示要继续使用，但原告通过不让被告缴纳电费的形式制约被告，不让被告顺利使用才导致被告未支付租金，且被告从未主张解除该9号合同，因此原告要求合同总金额的50%主张违约金并不符合合同约定，且被告认为9号合同的违约金并不应由被告承担；四、今年上半年受疫情影响，导致南洋广场数月不能正常经营，且在疫情过后，南洋广场由于自身原因，进出口只剩一个，且该进出口又在大面积维修，不仅客户无法正常进入，商家自身也通行不便，导致日客流量减少，被告承租商户的周边也因无法支撑陆续解约，请求法院酌情考虑。原告常州南洋开发公司围绕诉讼请求向本院提交了《产权证》、《房屋租赁合同》两份（编号分别为常南洋2019第9、10号）、催款函及邮寄凭证等证据，被告周露围绕抗辩意见向本院提交了付款凭证及收据、微信聊天记录、接处警登记表等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告常州南洋开发公司与被告周露于2019年5月8日签订《房屋租赁合同》（编号为常南洋2019第9号）一份，由被告周露租赁原告常州南洋开发公司位于常州市武进区××路××号××号楼××房屋，建筑面积180.13㎡。租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，装修期为两个月。房屋租金先付后用，每6个月支付一次，其中：2019年6月1日至2020年5月31日（含2个月装修免租期），年租金79445元，协议签订之日起三日内支付39723元，2019年11月1日前支付39722元；2020年6月1日至2021年5月31日，年租金95334元，其中2020年5月1日前支付47667元，2020年11月1日前支付47667元。如未按本合同约定交纳租金，逾期三十天以上的，甲方（即原告）可以解除合同，乙方（即被告）应支付当年租金50%计47667元作为违约金，并立即交还租赁房屋。合同还对其他方面进行约定。合同签订当日，原告常州南洋开发公司向被告周露交付了房屋。2019年5月8日，原告常州南洋开发公司与被告周露再签订《房屋租赁合同》（编号为常南洋2019第10号）一份，由被告周露租赁原告常州南洋开发公司位于常州市武进区××路××号××号楼××房屋，建筑面积273.38㎡。租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，装修期为两个月。总租金为122734元，其中2019年6月1日至2020年5月31日，年租金0元；2020年6月1日至2021年5月31日，年租金59870元，2020年5月1日前支付29935元，2020年11月1日前支付29935元。在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%即人民币61367元的违约金。合同签订当日，原告常州南洋开发公司向被告周露交付了房屋。2020年5月29日、6月6日，原告常州南洋开发公司两次向被告周露发出催款函，要求被告周露按约付款，未果后诉来本院。庭审中，被告周露提交了付款凭证，包括：1、2019年5月29日向原告常州南洋开发公司付款15000元；2、2019年7月15日向原告常州南洋开发公司付款15000元;3、2020年8月3日向“戴潮”付款5000元；4、2020年8月27日向“银湖商业管理”付款6000元。此外，还支付物业保证金10000元。原告常州南洋开发公司认可编号为常南洋2019第9号合同所涉房屋自2019年6月1日到2020年5月31日止的79445元已经支付，向“戴潮”及“银湖商业管理”支付的11000元认为是物业费和电费，与租金无关。庭审中，双方一致确认常南洋2019第10号合同所涉房屋的租金没有支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在约定期限内支付。本案的争议焦点主要为：一、租赁房屋的实际返还时间。二、结欠租金的数额。三、被告周露应当承担的违约责任。关于争议焦点一，即租赁房屋的实际返还时间问题。关于常南洋2019第9号合同所涉房屋，因原告常州南洋开发公司已起诉确认合同解除，解除合同的目的明确，诉讼中2020年12月1日被告周露将房屋清空后通知相关人员接受房屋，原告常州南洋开发公司从避免扩大损失的角度出发，应当接收房屋。因此，本院确认常南洋2019第9号合同所涉房屋已于2020年12月1日返还。关于常南洋2019第10号合同所涉房屋，庭审中原、被告一致确认已于2020年6月17日清空，但原告常州南洋开发公司不认可已将房屋返还。本院认为，在合同履行过程中，承租人无权要求出租人必须接收房屋，只有双方在形成解除合同合意时，出租人才有接收房屋、避免损失扩大的义务。本案中，被告周露清空房屋要求解除合同，原告常州南洋开发公司未予认可，直至2020年9月24日向法院起诉时要求解除合同。因此，双方形成解除合同合意的时间应为2020年9月24日，原告常州南洋开发公司据此应当接收房屋。综上，本院确认常南洋2019第10号合同所涉房屋已于2020年9月24日返还。关于争议焦点二，即结欠租金的数额问题。常南洋2019第10号合同所涉房屋的租金没有支付，原、被告均无异议。关于常南洋2019第9号合同所涉房屋的租金，第一个租赁年度即2019年6月1日到2020年5月31日止的79445元已经支付，2020年8月3日向“戴潮”付款的5000元，双方的微信聊天记录已经明确为交纳的租金，对此应当予以认可。2020年8月27日向“银湖商业管理”付款6000元，因无其他证据证明，且被告周露与物业公司存在物业服务合同关系，可与“银湖商业管理”另行结算，并不减损其实体权利。关于被告周露向原告常州南洋开发公司支付的常南洋2019第9、10号合同所涉房屋各15000元履行保证金问题，《房屋租赁合同》中已明确约定，因乙方（即被告周露）原因解除合同的，不予退还。本案符合该约定条件，原告常州南洋开发公司要求不退还的请求，具有事实依据，本院予以支持。但该约定应视为违约责任，在被告周露承担违约责任时应一并考量。综上，被告周露结欠常南洋2019第9号合同所涉房屋的租金及占有费为：2020年6月1日起至2020年11月31日止，共95334元（年租金）÷2=47667元。结欠常南洋2019第10号合同所涉房屋的租金及占有费为：2020年6月1日起至2020年9月24日，59870元（年租金）÷365天×116天=19027元。关于争议焦点三，即被告周露应当承担的违约责任问题。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告周露申请对违约金进行调整，本院根据违约金“补偿为主，兼具惩罚”的本质特征，同时考虑新冠疫情对实体店铺所带来的影响，分别予以调整：常南洋2019第9号合同，被告周露的违约责任较小，同时因预交的15000元履约保证金已不予退还，基本补偿了原告常州南洋开发公司因合同解除导致的实际损失，故不另计算。常南洋2019第10号合同，原、被告约定了一年的免租期，该免租期建立在三年合同期基础之上。被告周露在免租期满即要求退租，有违诚实信用的原则，应当承担相应的违约责任。本院确定在不予退还15000元履行保证金的基础上，另行承担三个月租金即14968元作为违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告常州南洋房地产开发有限公司与被告周露于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》（编号分别为常南洋2019第9号、常南洋2019第10号）解除；二、被告周露自本判决生效之日起十日内支付原告常州南洋房地产开发有限公司常南洋2019第9号合同所涉房屋的租金及占有使用费47667元；三、被告周露自本判决生效之日起十日内支付原告常州南洋房地产开发有限公司常南洋2019第10号合同所涉房屋的租金及占有使用费19027元及违约金14968元。上述款项合计人民币81662元，由被告周露自本判决生效之日起十日内支付给原告常州南洋房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4156元，由被告周露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  吴 娜人民陪审员  胡建新二〇二一年三月二十四日书 记 员  黄晓彤