广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第414号上诉人（原审原告）：中山市万联房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁家敏，男，汉族，住广西壮族自治区桂平市，公民身份号码×××2336。上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）因与被上诉人梁家敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年7月26日，万联公司（××）与梁家敏（××）签订中山市商品房买卖合同一份，约定××向××购买位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园7幢205房，房屋价款为705993元，双方并约定：房屋价款的支付方式为在2013年7月27日付款215993元，商业贷款在2013年8月27日付款490000元；房屋交付为××应当在2013年10月30日前将符合合同约定的商品房交付××使用；××逾期付款的违约责任，××未按合同约定支付房款的，××有权解除合同，并要求××向××支付房款总额的20%作为违约金，合同解除后，××与××应及时办理合同登记备案撤销等手续，相关费用由××承担，××有权在××已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给××，合同补充协议（一）第二条约定“如××选择以银行按揭方式付款给××的，××须于签订买卖合同当天前往××指定银行办理按揭申请手续并提交全部所需资料。如××仍不能在15天内一次性支付剩余房款，则××有权解除买卖合同，并要求××支付相当于按揭贷款金额的20%的违约金。”，合同还约定其他事项。万联公司、梁家敏在该合同盖章、签名。2013年7月27日，梁家敏支付房款215993元。2013年8月8日，万联公司在中山市房地产交易登记管理所为梁家敏购买的房产办理了商品房销售登记备案手续。2013年8月26日，梁家敏、万联公司、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定：梁家敏贷款人民币490000元；中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行将贷款一次性划入万联公司账户；万联公司为梁家敏的贷款本金、利息等承担连带保证责任。中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行、梁家敏、万联公司在合同上签字、盖章。2013年10月24日，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行按借款合同约定全额发放贷款至万联公司账户。后因梁家敏连续5期违约，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行要求万联公司承担连带保证责任。2014年3月27日，万联公司同意并向中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行履行了保证人责任清偿了贷款本息共计人民币503812.26元。后万联公司向梁家敏追偿未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除梁家敏与万联公司于2013年7月26日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，并确认地址位于中山市沙溪镇沙溪大道6号的时代倾成花园7幢205房房产归万联公司所有；2.梁家敏向万联公司支付违约金人民币141198.6元（按房价总额的20%计算）；3.梁家敏配合万联公司办理地址位于中山市沙溪镇沙溪大道6号的时代倾成花园7幢205房房产的预告登记备案的注销手续；4.梁家敏向万联公司返还全部代偿本息人民币503812.26元；5.梁家敏向万联公司支付律师费8000元；6.本案诉讼费用全部由梁家敏承担。诉讼中，万联公司对第2、4、5项请求明确为在万联公司应退还梁家敏的房款中扣除。原审另查明：万联公司为本案诉讼已支付律师费8000元，有律师费发票为证。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。万联公司与梁家敏经协商一致签订的中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。梁家敏、万联公司、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行协商一致签订的个人购房借款/担保合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因梁家敏的自身原因导致未能在规定期限内向中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行履行还款义务，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行要求梁家敏提前履行还款义务，并要求万联公司承担连带保证责任。万联公司同意并向中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行履行保证人责任清偿了贷款本息共503812.26元。万联公司主张要求梁家敏返还代偿本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，因此万联公司依法承担保证责任后有权向徐志勇追偿，原审法院予以支持。根据万联公司与梁家敏签订的中山市商品房买卖合同及补充协议约定，因梁家敏违约，梁家敏应按总房价款705993元的20%即141198.6元向万联公司支付违约金。万联公司主张要求梁家敏支付律师费8000元，鉴于双方当事人在补充协议有约定，且万联公司该费用已实际支付，原审法院予以支持。万联公司要求解除与梁家敏签订的中山市商品房买卖合同及补充协议并确认位于中山市沙溪镇沙溪大道6号的时代倾成花园7幢205房房产归万联公司所有及要求梁家敏配合办理案涉房产的销售登记备案的注销手续，由于该商品房买卖合同已履行完毕，现万联公司主张担保追偿权，是不同的法律关系，其请求解除合同并无依据，故原审法院对其该请求不予支持。对于梁家敏已支付房款其双方自行扣减。综上所述，万联公司诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。梁家敏经原审法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,自动放弃抗辩的权利,不影响原审法院对案件的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(八)项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梁家敏于判决生效之日起七日内向万联公司返还贷款本息共503812.26元；二、梁家敏于判决生效之日起七日内向万联公司支付违约金141198.6元；三、梁家敏于判决生效之日起七日内向万联公司支付律师费8000元；四、驳回万联公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10330元，减半收取5165元（万联公司已预交5165元），由梁家敏负担5165元并于判决生效之日起七日内直接返还万联公司。宣判后，万联公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为万联公司请求解除的涉案商品房买卖合同已履行完毕与万联公司主张担保追偿权是不同法律关系，请求解除合同无依据错误。1.万联公司与梁家敏签订的商品房买卖合同及补充协议（以下简称买卖合同）合法有效，对双方都有约束力；2.买卖合同中对因梁家敏断供银行借款、万联公司履行担保责任后可解除买卖合同并追究梁家敏违约责任有明确约定。3.涉案房产买卖合同并未履行完毕，万联公司基于销售商品房收取房款的合同目的没有实现。因梁家敏迟延支付银行贷款且拖欠多期月供，银行已要求万联公司承担担保责任，万联公司已将收取的房款归还给银行，梁家敏的违约行为致使万联公司销售商品房收取房款的合同目的不能实现。另外，因梁家敏的违约行为，导致万联公司未将已具备交付条件的房产交付给梁家敏，该房产仅在中山市房屋交易管理所登记备案，没有办理房地产权证书。因此该买卖合同没有履行完毕，依法可以解除。二、买卖合同解除的条件已成就，万联公司依法可解除合同。1.根据买卖合同补充协议（一）第二条第三项“若因××违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求××承担担保责任的，××承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向××追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向××收取该商品房房价总额20%的违约金”的约定，以及梁家敏断供且万联公司承担担保责任的事实，本案合同约定的解除条件已成就。同时，万联公司也依据买卖合同约定的联系地址向梁家敏邮寄送达了解除合同通知书。2.万联公司的合同目的是收齐房款，梁家敏主要义务是交付房款，但梁家敏不能履行主要合同义务导致万联公司不能收回房款，无法实现合同目的，依据合同法第九十四条的规定，法定解除合同条件成就，万联公司依法可以解除合同。三、根据合同法第九十七条的规定，合同解除，梁家敏负有协助办理预告登记注销手续的法定义务，原审法院应于判决解除合同时一并判令梁家敏协助万联公司办理注销手续。综上，请求二审法院撤销原审判决第四项，判令：1.解除双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，确认涉案房产归万联公司所有；2.梁家敏协助万联公司办理涉案房产预告登记备案的注销手续；3.梁家敏承担本案全部诉讼费用。被上诉人梁家敏二审期间未作答辩，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：合同补充协议（一）第二条另约定：若因××违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求××承担担保责任的，××承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向××追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向××收取该商品房房价总额20%的违约金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。梁家敏与万联公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案商品房买卖合同及补充协议能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同补充协议（一）第二条约定“若因××违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求××承担担保责任的，××承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向××追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向××收取该商品房房价总额20%的违约金”。梁家敏以按揭贷款方式支付房款，但未能按照其与中国工商银行股份有限公司沙溪支行签订的个人购房借款合同的约定如期还款，导致万联公司作为梁家敏借款担保人向中国工商银行股份有限公司沙溪支行代为清偿贷款本息共计503812.26元。根据双方上述合同约定，本案解除合同条件成就，万联公司有权解除合同并由梁家敏承担违约金及因此而产生的律师费。故万联公司请求解除双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，本院予以支持。梁家敏经法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院无法向其释明违约金是否调整的问题。万联公司主张梁家敏支付房价总额20%的违约金141198.6元及律师费8000元，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定。因涉案房屋已在房产管理部门办理预告登记，在双方合同解除后，梁家敏应协助万联公司办理注销预告登记手续，同时万联公司应返还梁家敏已支付的购房款705993元。另，因万联公司已承担保证责任代梁家敏清偿中国工商银行股份有限公司沙溪支行贷款本息503812.26元，该款项万联公司有权向梁家敏追偿，万联公司原审明确代为清偿贷款本息款、违约金及律师费在返还梁家敏的房款中扣除，本院予以准许。至于万联公司上诉请求确认涉案房屋为其所有的问题。因本案为商品房预售合同纠纷，涉案房屋仅办理预告备案登记，梁家敏尚未取得涉案产权，万联公司请求确认涉案房屋权属不属于本案处理范围，本院对该点上诉请求不作处理。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人万联公司上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第691号民事判决；二、解除上诉人中山市万联房地产开发有限公司与被上诉人梁家敏于2013年7月26日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；三、被上诉人梁家敏于本判决生效之日起十日内协助上诉人中山市万联房地产开发有限公司办理中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园7幢205房预告备案登记注销手续；四、被上诉人梁家敏向上诉人中山市万联房地产开发有限公司支付违约金141198.6元、律师费8000元，返还上诉人中山市万联房地产开发有限公司代为清偿的贷款本息503812.26元；上述款项从上诉人中山市万联房地产开发有限公司因合同解除而应返还被上诉人梁家敏的房款中抵扣；五、驳回上诉人中山市万联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10330元，减半收取5165元（上诉人中山市万联房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市万联房地产开发有限公司负担4419元，梁家敏负担746元（梁家敏于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳其负担部分的受理费）；二审案件受理费10330元（上诉人中山市万联房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市万联房地产开发有限公司8838元，梁家敏负担1492元（梁家敏于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  陈爱玲二〇一五年九月二十五日书 记 员  林 俊第10页共10页