福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第5806号原告林建清，男，1981年1月27日出生，汉族，住南安市。委托代理人林慧，福建正成功律师事务所律师。被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地泉州经济技术开发区德泰路锦绣江南8号楼1701，组织机构代码：72970551-5。法定代表人庄作龙，系该公司董事长。委托代理人曾庆山，男，1976年4月18日出生，汉族，住惠安县，系该公司员工。原告林建清因与被告福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称“嘉龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理，依法由审判员王毅刚适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告林建清及其委托代理人林慧、被告嘉龙房地产公司的委托代理人曾庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建清诉称，原告与被告于2011年6月15日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买址在南安市梅山镇区锦绣山庄房产，建筑面积116.71平方米，总房款为312390元。被告应于2011年12月31日前将符合勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格及其他条件的商品房交付原告使用；被告并应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03％向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告于2011年12月31日向原告交房，但于2014年5月19日才履行协助办理《房屋所有权证》提交资料之义务。同时被告变更规划设计，在原告房屋旁边违章建造垃圾屋，不时散发的恶臭造成空气及其他环境污染，给原告的通风、采光、空气质量等造成极大的影响，现原告依照合同约定及法律规定要求被告支付逾期协助办理《房屋所有权证》的违约金、擅自建造垃圾屋的违约金。故请求法院判令：1、被告向原告支付逾期协助办理《房屋所有权证》的违约金人民币72992元；2、被告向原告支付因其违反合同擅自变更规划设计、在原告房屋边擅自违章建造垃圾屋应承担的违约金2万元；3、被告承担本案诉讼费用。被告嘉龙房地产公司辩称，1、被告已于2013年6月5日登报通知原告办证，被告已完成协助办证义务。2、原告于2011年12月31日和被告办理交房手续，逾期协助办证的起算日期也应从交房后90日后才开始计算。3、原告于2015年7月22日才提起诉讼，2013年7月22日之前的请求已超过诉讼时效。4、违约金的约定过高，原告无实际损失，请求予以调整。5、垃圾屋于2011年建造，原告于2015年7月22日才提起诉讼，已超过诉讼时效。6、原、被告签订的《商品房买卖合同》对垃圾屋的建造问题没有约定。7、小区已经通过环保验收，垃圾屋不存在不时散发恶臭造成空气及其他污染。8、原告要求被告支付违约金2万元没有任何依据。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为，若有，应如何承担责任？2、原告请求的违约金标准是否过高，是否应予以调整？3、原告请求被告支付擅自建造垃圾屋的违约金人民币2万元能否得到支持？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《居民身份证》1份，证明原告的主体资格。2、《企业登记信息》、《组织机构代码证》各1份，证明被告的基本情况。3、《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告签订的合同的权利义务。4、《收款收据》2份，证明被告的交房时间。5、《销售不动产统一发票》2份，证明原告履行交款义务。6、照片1份，证明被告违章违约建造垃圾屋的事实。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1-5均无异议。证据6真实性无异议，但无法证明被告是违章违约建造垃圾屋的。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《入住合约》1份，证明本案商品房已于2011年12月31日办理交房手续。2、《房屋所有权证》1份，证明被告已于2013年5月16日完成本案建筑项目的产权初始预登记。3、泉州晚报《通知》1份，证明被告已于2013年6月5日通知业主办证。4、《南安市建设工程竣工规划验收申请表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《关于锦绣山庄（一期）建设项目竣工环保预验收申请的函复》、《关于锦绣山庄（二、三、四期）工程项目竣工环保预验收申请的函复》各1份，证明本案建筑项目已经竣工、消防、环保验收。5、照片3份，证明本案垃圾屋现场的状况。6、《嘉龙集团“锦绣山庄”项目工程用款审核表》、《梅山锦绣山庄项目工程施工签证单》各1份，证明垃圾屋于2011年8、9月间建造完工。7、《锦绣山庄规划设计方案》1份，证明小区规划情况。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但原告没有看到该报纸公告。证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，原规划设计是没有该垃圾屋的，垃圾屋是违章建筑，文件没有体现可以建造垃圾屋在原告房屋旁，而且被告也没有张贴告示告知业主，更没有征求原告的意见。证据5照片没有异议，但对图片上被告添加的文字有意见。证据6真实性、合法性不予认可，是被告单方制作的，不能体现是否真实，也无法体现垃圾屋的实际建造时间。证据7真实性不清楚，也无法体现原规划有垃圾屋。围绕上述争议焦点，本院依法调取（2015）南民初字第4821号原告林建清诉被告福建嘉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中的民事诉状、受理案件通知书、（2015）南民初字第4821号民事裁定书各一份。对于本院调取的上述证据，原、被告均无异议。围绕上述争议焦点，本院于2015年8月24日到南安市梅山镇区的锦绣山庄第12幢楼旁的垃圾屋进行现场勘验，制作《现场勘验笔录》一份，并拍摄照片一组。对于本院制作的《现场勘验笔录》和拍摄的照片，原告无异议，认为当时现场可以看到十来只苍蝇，当时下大雨，实际情况是下大雨恶臭会减少，平时是很臭的。对于本院制作的《现场勘验笔录》和拍摄的照片，被告无异议。根据原、被告的上述举证、质证及本院调取收集的证据，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其证据三性均无异议，故对原告提供的上述证据的证据三性，本院予以认定。原告提供的证据1《居民身份证》、证据2《企业登记信息》、《组织机构代码证》，可以证明原、被告的基本情况。原告提供的证据3《商品房买卖合同》，可以证明原、被告于2011年6月15日签订一份《商品房买卖合同》。原告提供的证据4《收款收据》，可以证明被告于2011年12月31日将本案商品房交付原告使用。原告提供的证据5《销售不动产统一发票》，可以证明原告已依约支付被告全部购房款人民币312390元。原告提供的证据6照片与被告提供的证据5照片及本院现场勘验时制作的《现场勘验笔录》和拍摄的照片的内容可以相互印证，该三组证据可以证明垃圾屋前后均为卷帘门，左右均为墙，与本案商品房的窗户相距约2.2米。至于被告是否违约违章建造该垃圾屋，待下面一并分析。被告提供的证据1《入住合约》，原告对其证据三性均无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明原、被告于2011年12月31日办理了本案商品房的交房手续。被告提供的证据2《房屋所有权证》，原告对其证据三性均无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年5月16日完成本案建筑项目的产权初始登记。被告提供的证据3泉州晚报《通知》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年6月5日以报纸公告的形式通知各业主到被告处领取相关材料，办理房屋所有权证。被告提供的证据4《南安市建设工程竣工规划验收申请表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《关于锦绣山庄（一期）建设项目竣工环保预验收申请的函复》、《关于锦绣山庄（二、三、四期）工程项目竣工环保预验收申请的函复》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案建筑项目（一期）于2011年11月21日竣工环保预验收，本案建筑项目（二、三、四期）于2012年12月20日竣工环保预验收；本案建筑项目于2012年5月1日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格；于2013年1月24日经消防验收合格。被告提供的证据6《嘉龙集团“锦绣山庄”项目工程用款审核表》、《梅山锦绣山庄项目工程施工签证单》，系被告单方制作，且原告对其真实性有异议，故对其真实性，本院不予确认；该证据无法证明垃圾屋的建造时间。关于垃圾屋的建造时间，原告认为该垃圾屋于2012年年底开始建造，2013年3月间投入使用；被告认为，于2011年6月间开始建造，2011年9月间建造完成；本院认为，被告虽主张是2011年9月间建造完成，但未能提供充分的证据予以证明，故应以原告自认的时间为准，即本案讼争垃圾屋于2012年年底开始建造，2013年3月间建造完成并投入使用。被告提供的证据7《锦绣山庄规划设计方案》，没有相关管理部门的确认，且原告对其真实性有异议，故对其真实性，本院不予确认。本院调取的（2015）南民初字第4821号原告林建清诉被告福建嘉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中的民事诉状、受理案件通知书、（2015）南民初字第4821号民事裁定书，原、被告均无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明原告曾于2015年6月16日就被告逾期交房、逾期协助办证、擅自建造垃圾屋的违约金问题提起诉讼，向被告主张权利，后于2015年7月15日撤回起诉。根据上述举证、质证、本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告嘉龙房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限公司。位于南安市梅山镇区的锦绣山庄系被告嘉龙房地产公司开发建设的工程，该工程在取得政府相关管理部门批准后进行施工建设，并取得《商品房预售许可证》，商品房预售许可证号为（南）房预售（2010）第010号。2011年6月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市梅山镇区的锦绣山庄房产，总购房款为人民币312390元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予买受人（此栏空白）合理补偿。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币312390元。2011年11月21日，本案建筑项目（一期）竣工环保预验收；2012年12月20日，本案建筑项目（二、三、四期）竣工环保预验收；2012年5月1日，本案建筑项目经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格；2013年1月24日，本案建筑项目经消防验收合格。2013年5月16日，被告完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记。2013年6月5日，被告在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证。2011年12月31日，被告将本案商品房交付原告使用。2014年5月19日，原告申请办理本案商品房的房屋所有权证。被告在距离本案商品房约2.2米处建造一垃圾屋，垃圾屋前后均为卷帘门，左右均为墙。垃圾屋于2012年年底开始建造，2013年3月间建造完成并投入使用。原告曾于2015年6月16日就被告逾期交房、逾期协助办证、擅自建造垃圾屋的违约金问题提起诉讼，向被告主张权利，后于2015年7月15日撤回起诉。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发经营资质和商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应确认为有效合同。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。本案商品房于2011年12月31日交付使用，逾期协助办证的起算时间应从2012年1月1日开始计算，即被告应于商品房交付使用后90日内，即2012年3月31日履行完协助办理本案商品房房屋所有权证的义务。但被告直至2013年5月16日才完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记，2013年6月5日才在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证，故被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证。根据合同约定，被告应自2012年4月1日起至2013年6月5日止，每日按原告已付购房款人民币312390元的0.03％计算支付原告逾期协助办理房屋所有权证违约金。但因原告于2015年6月16日才就逾期协助办证的违约金问题向本院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，自2012年4月1日起至2013年6月5日止的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，因超过诉讼时效，依法不予保护。原告要求被告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币72992元，缺乏法律依据，本院不予支持。被告在距离本案商品房约2.2米处建造一垃圾屋，原告请求被告支付因其违反合同擅自变更规划设计、在原告房屋边擅自违章建造垃圾屋应承担的违约金人民币2万元，但是一者，该垃圾屋于2012年年底开始建造，2013年3月间建造完成并投入使用，原告自2013年3月间就已经知道自己的权利受到侵害，但原告于2015年6月16日才就垃圾屋建造的违约金问题向本院起诉，已超过向人民法院请求保护民事权利的二年诉讼时效期间。原告主张垃圾屋开始建造时，就该问题和被告公司的股东进行沟通，主张权利，但被告予以否认，且原告未能提供证据予以证明，故对原告的该主张，本院不予采纳。二者，原、被告签订的《商品房买卖合同》中对垃圾屋的建造问题没有进行约定，且根据《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定“……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予买受人（此栏空白）合理补偿”，该约定对于规划、设计的变更，并没有约定违约金的具体数额，而有关法律对于变更规划、设计也没有规定违约金的计算标准，因此，即使被告存在变更规划、设计的情形，也无需支付原告违约金。三者，原告认为垃圾屋是违章建筑，因是否属于违章建筑，不属于人民法院民事案件的受案范围，原告可向相关主管行政机关反映情况。综上，原告请求被告支付因其违反合同擅自变更规划设计、在原告房屋边擅自违章建造垃圾屋应承担的违约金人民币2万元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告林建清的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2125元，减半收取后为人民币1063元，由原告林建清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一五年九月十六日书记员  李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。