河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)洛民终字第1772号上诉人（原审原告）：孙林，男，汉族，1983年10月18日生。被上诉人（原审被告）：林琼，女，汉族，1983年2月13日生。委托代理人：许宏良，洛龙区148法律服务所法律工作者，特别授权。委托代理人：刘洋，男，汉族，1981年9月15日生，系林琼之夫，一般代理。被上诉人（原审被告）：洛阳市海洋房地产经纪有限公司。法定代表人：孙会军，该公司总经理。上诉人孙林因与被上诉人林琼、洛阳市海洋房地产经纪有限公司（以下简称海洋房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2014)瀍民初字第1024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙林，被上诉人林琼及其委托代理人许宏良、刘洋到庭参加了诉讼，被上诉人海洋房地产经纪公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年7月19日，被告林琼以其父林炳耀（已于2005年9月3日去世）作为甲方与原告孙林（即乙方）、被告海洋房地产经纪公司（即丙方）签订房屋买卖合同（一次性）一份，约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于瀍河区夹马营路22号院北3-1-201号的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买此房。2、房屋基本情况……所有权人为林炳耀……。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾伍万伍仟元整，……该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条：中介服务费及支付甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币玖仟壹佰元。由乙方向丙方交纳代办过户服务费人民币壹仟伍佰元……。第四条：付款约定1、乙方向丙方的交款约定：乙方于2014年7月19日向丙方交付定金人民币玖仟肆佰元，剩余房款人民币肆拾肆万伍仟陆佰元整于2014年8月5日前交付至甲方指定账户。乙方按约定交清全款后，甲、乙双方按丙方要求在3日内将办理房屋过户的全部手续及材料交于丙方……第九条：约定其它事宜（1）甲、乙双方友好协商，乙方于新证下发去办理过户手续当天付给甲方叁拾伍万元整，剩余拾万零伍仟元整于过户后三个月内付清，付清房款当天甲方给乙方交房。原、被告三方签订前述房屋买卖合同时，林炳耀之妻、被告林琼之母张建玲在场见证但未在该买卖合同上签字。被告林琼、海洋房地产经纪公司所持房屋买卖合同上第九条其它约定事宜除与前述合同第九条约定的内容外，还有以下内容：（2）过户当天丙方将所收乙方定金全额退还；（3）继承公证费用由甲方承担。合同签订当日，原告向被告海洋房地产经纪公司交纳房屋中介费9100元、代办过户费1500元。后原、被告在履行房屋买卖合同过程中发生争议，并多次协商未果，故原告诉至法院，要求依法判令：1、确认原、被告于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同（一次性）》为无效合同；2、二被告连带退还原告已支付的中介服务费9100元和代办过户费1500元；3、二被告连带赔偿违约损失45500元；4、本案诉讼费用由被告负担。另查明：2014年8月19日，河南省洛阳市瀍河公证处出具（2014）洛瀍证民字第286号公证书，该公证书载明：林炳耀的遗产由林琼一人继承，林炳耀母亲尤素芬和林炳耀妻子张建玲表示放弃对林炳耀遗产的继承。2014年9月23日，林琼取得位于瀍河区夹马营路22号院北3幢1-201号房屋的房屋所有权证。原审法院认为：原告孙林、被告林琼均为成年人，均具有民事行为能力，虽然被告林琼在房屋买卖合同签订时并非本案所涉房屋的所有权人，但其在合同签订后合法取得本案所涉房屋的房屋所有权证，成为该房屋的所有权人，且原告在签订合同时明知被告林琼并非本案所涉房屋的所有权人，故原、被告所签的房屋买卖合同，系原、被告真实意思表示，合法有效。原、被告所签房屋买卖合同并未损害国家利益，也不构成确认合同无效的条件，故原告要求确认原、被告三方于2014年7月19日所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。原告基于房屋买卖合同无效而要求二被告退还中介服务费、代办过户费及赔偿违约损失45500元的主张，该院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：驳回原告孙林的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告孙林负担。孙林上诉称：一、原审判决认定事实不清，主要证据不足。林琼为了实现转让房屋获利的目的，故意隐瞒其父亲（即房主）已去世和在本案所涉房屋内设置灵堂的事实，让孙林错误的对房屋做出了判断。海洋房地产经纪公司的门店就位于林琼房屋的对面，其明知林琼不是房屋的所有权人，不具备代理资格，却为了私利与林琼恶意串通，协助和配合林琼隐瞒房主去世、在该房屋设置灵堂的事实，在极短时间内欺骗孙林签订了房屋买卖合同。原审法院无视三方所持《房屋买卖合同》的不一致性，无视林琼与海洋房地产经纪公司恶意串通的事实，认为孙林在签合同时就知道房主已去世和在本案所涉房屋内设置灵堂的事实，明显是主观臆断。二、原审判决适用法律错误。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，孙林在购房时明确表示购房系结婚用房，林琼却没有将屋内死过人的重要事实告知孙林，违背了合同法中的诚实信用原则。林琼与海洋房地产经纪公司为了实现转让房屋获利的目的，恶意串通，严重损害孙林的利益，依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，三方签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。林琼对该房屋没有处分权，在其父亲去世之后，代为父亲签字也根本无法得到房屋产权人追认的情况下，根据《合同法》第四十八条规定，应认定为无效合同。由于林琼与海洋房地产经纪公司存在严重的过错，造成了孙林的经济损失，按照《房屋买卖合同》第六条约定，应按合同承担房屋总成交价10%的违约金。原审判决认为该房屋买卖合同没有损害国家利益就认为不构成确认合同无效的条件显然是适用法律错误。请求撤销原判，确认孙林与林琼、海洋房地产经纪公司于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同（一次性）》为无效合同；改判林琼、海洋房地产经纪公司连带退还孙林已支付的中介服务费9100元和代办过户费1500元；改判林琼、海洋房地产经纪公司连带赔偿违约损失45500元；本案一、二审诉讼费用由林琼、海洋房地产经纪公司负担。林琼辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。在签订《房屋买卖合同》时，林琼已将该房屋的基本情况、房屋性质、房屋权属等情况完全告知了海洋房地产经纪公司和孙林，且没有隐瞒任何关于房屋的事实。孙林作为一个具有民事行为能力的成年人，对于所涉房屋有完全的判断能力，所签订的《房屋买卖合同》也是在很多人在场的情况下自愿所签，是其真实的意思表示。二、原审判决适用法律正确。林琼在签订《房屋买卖合同》的过程中，严格按照法律法规的规定进行，没有任何的过错。林琼虽然在该《房屋买卖合同》签订时，并非房屋的所有权人，但其在合同签订后合法取得了该房屋的所有权，故不构成确认合同无效的条件。请求驳回上诉，维持原判。海洋房地产经纪公司未到庭也未书面答辩。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。孙林在二审庭审时提交了一份录音证据，证明：1.海洋房地产经纪公司并未告知孙林原房主林炳耀已去世，并在该房屋设过灵堂；2.林琼拖延履行合同并要求改变合同主要条款为一次性付款。林琼质证称：对真实性有异议，怀疑有剪辑；没有录音的详细谈话清单，不能还原录音中谈话人真实的意思表示；根据证据规则，非正常渠道获得的录音不能作为有效的证据使用；该录音与孙林的诉讼请求没有关联。另查明：本案所涉房屋在孙林明确表示放弃购买之后，林琼已转卖他人。本院认为：本案所涉房屋系二手房，《房屋买卖合同》签订前孙林已经查看了该房屋的权属证明，清楚知道该房屋的所有权人为林炳耀、共有人为张建玲，也进行了实地看房，且孙林在签订合同时也没有明示提出过不能有人在该房屋内过世、设置灵堂的相关要求。据此，孙林主张林琼与海洋房地产经纪公司恶意串通，隐瞒林炳耀去世、在该房屋设置灵堂欺骗孙林签订该《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，《房屋买卖合同》的甲方（签章）为“林炳耀林琼代签”，林琼在房屋买卖合同签订时虽然并非房屋的所有权人，但其在合同签订后合法取得了本案所涉房屋的所有权，该《房屋买卖合同》有效，孙林关于《房屋买卖合同》无效的上诉理由不符合法律的规定，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第六条违约责任的1-4条相关约定，林琼不构成违约，故孙林要求赔偿违约损失45500元的要求没有事实和法律依据，不予支持。但鉴于本案所涉房屋已经转卖他人，海洋房地产经纪公司所收取的孙林的代办过户服务费1500元，应退还孙林。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2014)瀍民初字第1024号民事判决；二、洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还孙林代办过户服务费1500元；三、驳回孙林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元，由孙林负担1250元，由洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担50元；二审案件受理费1203元，由孙林负担1160元，由洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担43元。本判决为终审判决。审 判 长  周朝晖审 判 员  焦丽娟代理审判员  黄兴东二〇一五年九月十四日书 记 员  任利佳