山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初14146号原告：聊城市地理信息中心，住所地：聊城市经济技术开发区湄河路266号。法定代表人：侯小兵，主任。委托诉讼代理人：冯永浩，北京市京师（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范士博，北京市京师（聊城）律师事务所实习律师。被告：李琳，女，1970年6月27日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：赵爱红，孙铮，山东群创律师事务所律师。第三人：聊城市东昌府区祥麟火锅店，住所地：聊城市东昌府区柳园办事处天恒御景小区商业楼206室。经营者姓名：王志勇，男，1969年2月28日生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：白伟，山东群创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张保石，山东群创律师事务所实习律师。原告聊城市地理信息中心与被告李琳、聊城市东昌府区祥麟火锅店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人侯小兵及委托诉讼代理人冯永浩，被告李琳委托诉讼代理人赵爱红、孙铮，第三人聊城市东昌府区祥麟火锅店经营者王志勇及委托诉讼代理人白伟、张保石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年签订的《房屋出租合同》及2019年签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令被告及第三人返还涉案房屋；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月30日，原、被告双方就坐落于花园路御景花园（商业，面积，472平米）房屋签订了《房屋出租合同》，约定了租金、租赁期限；2019年11月19日，原、被告双方签订了《房屋租赁补充协议》，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均未约定被告可转租案涉房屋。2020年10月，聊城市委第三巡察组巡察后，反馈意见明确被告转租涉案房屋的事实。经原告进一步落实，被告将房屋转租给了第三人，用于经营火锅店。第三人2018年12月12日，在东昌府区市场监督管理局登记成立，性质为个体工商户。被告未经原告同意，擅自转租案涉房屋的行为侵犯了原告的合法权益，也严重违反了合同法第二百二十四条的规定。请人民法院依法处理。被告李琳辩称，一、被告李琳系国有企业下岗职工，积极响应国家号召进行再就业。原告与被告李琳于2017年12月30日签订《房屋租赁合同》、2019年11月19日签订《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。二、被告与第三人经营者王志勇系合伙关系，因注册为个体工商户仅显示一个经营者，实际系合伙经营。被告已将合伙事实告知原告，原告对此明知，被告不存在转租的事实。三、被告在租赁期内按照约定缴纳了租金，没有任何违约。原告以转租为由单方解除合同，除理由不实外，原、被告签订的租赁合同中没有关于转租解除合同的约定，原告所援引法律依据也不是强制性条款。本案不具有合同法第九十四条规定的情形，原告不享有解除权，其无权要求解除合同。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，一、第三人经营所用房屋系由被告李琳租赁，签订有房屋租赁合同，房屋租赁时间至2029年2月16日。涉案房屋租赁合同系真实意思表示，且内容不违背法律法规的禁止性规定，是合法有效和具有约束力的。李琳缴纳了2020年和2021年的房屋租金，在合同未到期的情况下，应继续履行。二、原告以转租为由要求解除合同，没有依据。第三人登记为个体工商户，虽名义经营者为王志勇，但实际由李琳与王志勇合伙经营，不存在房屋转租的事实。第三人因经营需要进行了装饰装修，已告知原告，原告对合伙经营和装修花费是明知的，这是原告同意合同履行期延期的原因。在已履行缴纳租金的情况下，李琳没有拒绝或不履行房屋租赁合同的任何义务，无论在合同约定上，还是法律规定上，均没有合同解除权。三、原告诉状中的转租理由为不存在的事实。原告诉求的实质是要求上调租金，但应协商解决，而不能以解除合同方式相威胁。如原告执意通过解除合同这种违约方式结束租赁关系，原告应对案涉房产的装饰、装修、经营损失等暂计200万元予以赔偿，否则应继续履行合同。第三人不同意解除合同，更不会搬离。因此，原告的诉求没有依据，原告无权解除合同，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系聊城市自然资源和规划局的下属事业单位，被告李琳之夫系聊城市自然资源和规划局的工作人员。原告与被告李琳曾就案涉房产签订过房屋租赁合同，约定年租金20万元，每年递增0.5万元。2017年12月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋出租合同一份，约定：甲方将位于聊城市区（商业）的房屋，建筑面积472平米出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日止，共96个月；乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方可以终止合同，收回房屋。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权。合同第三条租金、缴纳期限和缴纳方式中约定：甲乙双方议定第一年租金16万元，现金交付，由乙方在每年的12月30日前缴纳给甲方，先付后用。以后支付应在付款期末前15天支付。甲方收取乙方押金20000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交换钥匙后，由甲方退还乙方押金20000元。2019年11月12日，被告李琳向原告提交延长房屋租赁期限的申请，以其对案涉房产进行装修花费200多万元，剩余租期分担装修成本过高、负担过重为由，要求原告延长房屋租赁期限。2019年11月19日，鉴于乙方投入大量资金对房屋进行装饰、装修，考虑到乙方的实际困难，原、被告双方签订房屋租赁补充协议，约定：1、租赁期限延长至2029年2月16日，租金及交付时间依原协议履行；2、租赁期限届满后，如双方未就续租事宜达成一致，乙方可将装饰、装修物拆除并将房屋恢复原状，也可将形成附合的装饰、装修物赠与甲方；无论乙方拆除装饰、装修物还是将其赠与甲方，甲方均不予任何补偿。被告李琳已向原告缴纳2021年的租金。被告李琳承租案涉房产后，与王志勇共同经营聊城市东昌府区祥麟火锅店，并办理了营业执照，经营者姓名为王志勇。2020年10月30日，原告委托山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司对案涉房产的租金价格进行评估，2020年11月17日，山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司出具鲁中兴泰和估字（2020）第429号房地产估价报告，估价结果为：天恒御景花园206号房产年租金为23.9万元。该估价报告载明的价值时点为2020年10月30日；价值类型：本次评估提供的市场租赁价格的是满足假设限制条件下于价值时点的房地产市场租金。原告以此证明被告李琳以低价租赁案涉房产。被告对原告的该份证据有异议，认为评估的时间2020年10月，不能证明2017年双方签订的案涉租赁合同价格偏低；同时，该估价报告是根据被告投入200万元装修后的现状、外貌等综合情况下评估的价格。第三人认为该估价报告系单方委托，所提供的材料依据均不清楚，不具有真实性及合法性。2020年10月28日，原告以经巡察反馈原告名下商业房对外租赁均低于周边同等房屋价格，存在低价承租高价转租、国有资产收益流失的现象为由向被告发出关于协商房屋租赁事项的函，要求于2020年11月3日前与被告李琳协商处理房屋租赁问题，如未达成一致意见，原告将提起诉讼。2020年11月13日，原告以上述理由向被告李琳发送关于解除房屋租赁合同的通知，要求与被告于2020年11月16日签订协议，正式解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，如逾期未到或未签署协议，前述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2020年11月16日自动解除。同日，原告以经巡察反馈原告名下商业房均低于周边同等房屋价格，造成国有资产收益流失、并已向被告李琳送达解除合同通知为由，要求第三人于2020年11月16日前搬离房屋，逾期未搬离，原告将依法采取相应措施，必要时采取法律手段维护自己的合法权益。被告李琳不同意解除案涉合同，第三人没有搬出案涉房产。被告李琳提交2017年11月12日与王志勇的合作协议，约定：双方自愿合伙经营位于花园路聊城市东昌府区祥麟火锅店（天恒御景商业楼206室），共同投资，王志勇为主要投资人，并负责办理工商登记，经营者姓名为王志勇。2021年3月16日，被告李琳及第三人经营者王志勇向本院提交书面材料，同意案涉房产的年租金在16万元以上20万元以下进行协商调整。原告主张被告李琳将案涉房产转租给第三人，被告及第三人均不予认可。原告对其主张没有提交证据。另查明：李琳以聊城市地理信息中心为被告于2020年12月4日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼[案号：（2020）鲁1502民初14710号]，要求：一、确认原、被告之间的《房屋出租合同》及《房屋租赁补充协议》有效及被告违法解除合同的行为无效；二、判令被告继续履行《房屋出租合同》及《房屋租赁补充协议》。本院认为，原、被告就案涉房产签订的房屋出租合同及房屋租赁补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律规定，属有效协议。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对原告提交的山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司出具的鲁中兴泰和估字（2020）第429号房地产估价报告，原告以此证明案涉房产租金应为年租金23.9万元，原告将案涉房产以年租金16万元出租给被告，原告认为租金过低，要求解除合同。被告及第三人对原告的估价报告不予认可。本院认为，该估价报告的实地查勘期为2020年10月30日，价值时点为2020年10月30日，与原告订立合同的2017年12月30日相差较远，该地段近年来发展较快，该估价报告不能证明2017年12月30日时的租金情况，原告的该份证据不能证明其主张。对原告主张被告李琳转租案涉房产问题，被告李琳不予认可，原告无据证明其主张，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，原告要求解除与被告签订的《房屋出租合同》及《房屋租赁补充协议》及被告、第三人返还房屋的主张，证据不足，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告聊城市地理信息中心的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋义军二〇二一年三月三十日书记员  邢丽燕