上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1963号上诉人（原审被告）文海。被上诉人（原审原告）王雨仁。被上诉人（原审原告）邵晓星。上诉人文海因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，王雨仁、邵晓星系王某某的父、母亲，文海系王某某的朋友。2012年11月28日王某某因病死亡。王雨仁、邵晓星为王某某的法定继承人。2010年3月23日，上海市某某区某某路***弄***号某某室房屋（以下简称系争房屋）的产权登记至王某某、文海名下。2011年10月12日，文海与王某某签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）一份，约定王某某将系争房屋的产权的二分之一转让给文海，转让价100万元（人民币，下同）；付款方式和付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确；合同附件三付款协议处空白；合同中关于房屋的交付、违约责任等均未作约定。2011年10月18日，系争房屋的产权登记至文海一人名下。2011年12月23日、2012年1月11日、2012年3月13日，文海分别向王某某汇款9万元、20万元、65万元，共计94万元。2014年4月，王雨仁、邵晓星向法院提起（****）*民*（民）初字第****号房屋买卖合同纠纷一案，诉称，2011年10月12日，王某某将系争房产的产权份额以100万元的价格转让给了文海，现该房屋产权已登记在文海一人名下，但文海未支付对价，故诉请要求文海支付王雨仁、邵晓星购房款100万元。文海答辩称，2011年文海欲购买上海市****区***路***弄***号***室房屋（以下简称***路房屋），当时政府出台限购令，因两人已拥有系争房屋，产权状况是两人共同共有，两人都属于限购对象，且为了税费问题，故协商后将房屋产权变更至一人名下，另一人购买***路房屋。文海除系争房屋外还有其他房产，而王某某将其产权份额转至文海名下后，就不再属于限购对象。因此文海与王某某签订买卖合同，将王某某的系争房屋产权份额转至文海名下，王某某则得以购买***路房屋。在王某某生前，文海的账户中已有94万元的款项汇至王某某的账户，鉴于双方的密切关系，双方合意余款无需再支付。法院经审理认定王某某与文海签订的《房屋买卖合同》真实有效，文海已向王某某转账支付94万元房款，故判决：文海支付王雨仁、邵晓星购房款60,000元；驳回王雨仁、邵晓星其余诉讼请求。王雨仁、邵晓星不服一审判决，提起上诉，上诉请求和理由为王某某与文海签订《房屋买卖合同》系为了规避限购，非真实意思表示，文海也未实际支付94万元房款，请求撤销一审判决、依法改判或发回重审。在二审审理过程中，王雨仁、邵晓星申请撤回上诉和原审起诉。2015年2月4日，上海市某某中级人民法院作出（****）**中民*（民）终字第***号民事裁定书，裁定撤销上海市某某区人民法院（****）*民*（民）初字第****号民事判决，准许王雨仁、邵晓星撤回原审的起诉。2015年2月，王雨仁、邵晓星诉至原审法院，要求判令：一、王某某与文海于2011年10月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、文海将系争房屋恢复登记至文海和王雨仁、邵晓星名下。诉讼中，王雨仁、邵晓星申请对系争房屋进行司法查封。现系争房屋上除本案的司法查封外，无其他权利限制。原审另查明，2013年1月，文海向法院提起（****）*民*（民）初字第****号遗赠纠纷一案，法院经审理后认为，文海提供的录像遗嘱不具备必要的形式要件而无效，且王某某并无订立遗嘱的明确意思表示，故判决驳回文海主张的按“遗嘱”分割王某某遗产的诉讼请求。文海依法提起上诉，上海市某某中级人民法院经审理后判决驳回了文海的上诉，维持原判。2013年3月，王雨仁、邵晓星向法院提起（****）*民*（民）初字第****号不当得利纠纷一案，要求文海返还2012年12月11日至14日自王某某账户转入文海账户的四笔钱款共计1,425,516.12元并支付利息。法院经审理，认定涉案款项属于不当得利，于2013年11月判决文海返还王雨仁、邵晓星1,425,516.12元，并支付相应利息。该判决书现已生效。2013年4月，王雨仁、邵晓星向法院提起（****）*民*（商）初字第****号财产损害赔偿纠纷一案，要求中行浦东分行支付存款150万元及利息1,875元，文海承担连带责任。法院经审理后判决文海赔付王雨仁、邵晓星存款本金损失150万元并赔付利息损失。2013年4月，王雨仁、邵晓星向法院提起（****）*民*（商）初字第****号财产损害赔偿纠纷一案，要求中行羽山路支行支付存款5万元、欧元4,000元及相应利息，文海承担连带责任。法院经审理后判决文海赔付王雨仁、邵晓星存款本金损失5万元和欧元4,000元并赔付利息损失。该判决书现已生效。2013年10月，文海向法院提起（****）*民*（民）初字第****号民间借贷纠纷一案，称王某某向其借款865万元购买***路房屋，因2012年12月已返还借款1,425,516.12元，故诉请要求王雨仁、邵晓星返还被继承人王某某为购买房产之借款7,224,483.88元。2014年1月20日文海调整诉请为要求王雨仁、邵晓星向其返还其借王某某名义购买***路房屋的出资债权865万元。2014年2月7日文海又调整诉请为要求王雨仁、邵晓星向文海返还被继承人王某某为购买房产及车位之借款865万元。法院经审理后认为，文海所称的借款缺乏相应的事实依据，且根据文海在遗赠、不当得利和该案诉讼中的前后陈述，及该案诉讼中多次调整请求，文海就诉争款项前后说法不一，明显自相矛盾，违背常理。故判决驳回文海的诉讼请求。文海不服提起上诉，后撤诉。原审审理中，王雨仁、邵晓星明确系争房屋现为空关，在本案中不要求对房屋的返还进行处理。原审认为，本案的争议焦点在于王某某有无将系争房屋中的产权份额转让给文海的真实意思表示。首先，文海称其与王某某签订《房屋买卖合同》的目的是双方为了规避已拥有一套住房的非上海本市户籍的居民不得再购房的限购政策，以王某某的名义共同购买乳山路的房屋。从这个目的来看，王某某与文海签订《房屋买卖合同》并将产权变更登记在文海一人名下，是为了拥有更多的房产，而将系争房屋的产权份额真实的转让给文海，则与该目的相悖。其二，《房屋买卖合同》约定的极为简单，除了约定转让价款和过户日期，其它均为空白，转让价款也明显低于市场价格，并且双方于2012年10月12日申请办理产权变更登记，而文海主张的第一笔购房款的支付时间为2012年12月23日，也就是说出卖人在买受人未支付任何房款的情况下就已配合买受人办理过户，上述事实均有悖于正常的房屋买卖。其三，《房屋买卖合同》约定的转让价款为100万元，文海仅能提供三张其汇款给王某某共计94万元的汇款凭证。文海与王某某系长期同居、关系亲密的朋友关系，两人共同拥有众多财产，文海与王某某之间的经济往来也远非文海主张的三笔。而文海提供的三张汇款凭证未注明汇款用途，其也未提供王某某确认已收到购房款的证据，故文海仅凭上述三张汇款凭证不足以证明其已向王某某支付购房款94万元的事实。其四，文海对无法提供6万元支付凭证的原因，在前案诉讼中称系王某某基于双方的特殊关系给予了免除，本案中又称双方在另外的现金往来中予以了结清，文海对同一事实的解释说法不一、前后矛盾，有悖常理。基于上述分析，法院有理由相信王某某与文海就系争房屋签订的《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，故王雨仁、邵晓星要求确认该《房屋买卖合同》无效的请求，于法有据，法院予以支持。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。系争房屋因《房屋买卖合同》登记至文海一人名下，合同无效后，系争房屋理应恢复至原产权人王某某和文海名下。现王某某已过世，故王雨仁、邵晓星作为王某某的法定继承人主张将系争房屋产权恢复登记至王雨仁、邵晓星和文海三人名下，于法有据，法院予以支持。关于王雨仁、邵晓星与文海对系争房屋的分割，不属于本案的处理范围，当事人可另行主张。关于房屋的返还问题，王雨仁、邵晓星表示不需要在本案中处理，故本案不予处理。原审法院于二○一五年五月八日依法作出判决：一、文海与王某某于2011年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、文海于判决生效之日起十日内协助王雨仁、邵晓星办理将上海市某某区某某路***弄***号某某室房屋登记至文海、王雨仁、邵晓星名下的手续。一审案件受理费人民币13,800元，减半收取计人民币6,900元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币11,900元，由文海负担。判决后，文海不服，上诉称，王某某将系争房屋中的产权份额转让给上诉人是其真实意思表示，且双方已经实际履行完毕，本案买卖合同不存在应当认定无效的任何情形；两被上诉人与系争房屋不存在利害关系，不能因为其是王某某的法定继承人而推翻王某某生前的民事行为。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王雨仁、邵晓星辩称，王某某与被上诉人签订本案买卖合同是为了规避限购政策，双方并没有买卖房屋的真实意思表示；王某某与被上诉人之间共同经营公司，存在众多经济往来，故不能简单认定被上诉人向王某某转账的94万元就是本案的购房款。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，上诉人提供如下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》及银行取款回单，用以证明系争房屋当初在购买时虽然登记在上诉人与王某某两人名下，但实际是上诉人一人出资；2、王某某生前的录像整理的文字稿，用以证明王某某在弥留之际处置财产时并未提及系争房屋，说明王某某自己已经认可系争房屋的份额转让给了上诉人。两被上诉人经质证认为，1、对买卖合同及付款凭证的真实性没有异议，但根据合同约定应当是通过贷款方式付款，现上诉人提供的银行取款回单仅能证明其从银行提款，不能证明支付了房屋的购房款；2、对于录像文稿的真实性不予认可，且王某某没有提及涉案房屋也不能证明已经处分了该房屋。本院经审查认为，1、系争房屋的最初购买及出资情况与本案双方争议不具有关联性，故本院对上诉人提供的买卖合同及银行取款回单不予采纳；2、对于王某某生前的录像文稿，鉴于被上诉人对录像真实性不予认可，且该录像内没有提及本案系争房屋，故该录像与本案争议亦不具有关联性，本院亦不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，上诉人向本院发函表示，如法院认定其与王某某签订的买卖合同有效，愿意向两被上诉人支付剩余房款6万元。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与王某某签订的《房屋买卖合同》的效力认定。被上诉人主张合同无效的理由是双方签订买卖合同是为了规避限购政策，但上诉人与王某某为了规避限购政策另行购房而对涉案房屋产权进行处分并不必然导致本案买卖合同无效，对本案买卖合同效力的认定应从双方意思表示以及实际履行情况来综合考虑。从本案履行情况来看，首先，系争房屋过户至上诉人一人名下后，王某某另行购买了他处房屋，故上诉人主张王某某因限购原因将系争房屋产权份额转让给上诉人后另行购置房屋符合客观事实，应当认定王某某将系争房屋产权转让给上诉人是其真实意思表示；其次，上诉人与王某某签订买卖合同后向王某某汇款94万元，已经履行了合同约定的绝大部分付款义务，虽然两被上诉人对款项的性质提出异议，但在两被上诉人未能举证证明收款存在其他指向的情况下，上诉人主张该款项是合同约定的转让款应予采纳；再次，王某某与上诉人系长期同居、关系亲密的朋友关系，涉案房屋的产权于2011年10月18日即已登记至上诉人一人名下，王某某对此应当是明知的，在其生前从未对涉案房屋买卖合同的效力提出过异议。综合上述情况来看，应当认定上诉人与王某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已经实际履行完毕，现王某某死亡后两被上诉人主张该买卖合同非王某某的真实意思表示并要求确认合同无效缺乏依据，本院不予支持。原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。本案二审期间，上诉人表示如法院认定合同有效愿意向被上诉人支付剩余房款6万元，系其对自身民事权利的合法处分，为了避免讼累，本院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市某某区人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833号民事判决；二、驳回王雨仁、邵晓星的诉讼请求；三、文海于本判决生效之日起十日内支付王雨仁、邵晓星房款人民币60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6,900元，财产保全费人民币5,000元，二审案件受理费人民币13,800元，均由被上诉人王雨仁、邵晓星共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  周峰审 判 员  叶兰代理审判员  李兴二〇一五年九月七日书 记 员  周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……