湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0922民初362号原告：熊文斐，女，汉族，1987年3月4日出生，湖北省大悟县人，居民，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：熊行银（系原告熊文斐之父），男，汉族，1953年3月22日出生，湖北省大悟县人，居民，住湖北省大悟县。代理权限：特别授权，参与调解，代领法律文书。委托诉讼代理人：刘华，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：宗凡波，男，汉族，1962年9月12日出生，湖北省大悟县人，教师，住湖北省大悟县。原告熊文斐与被告宗凡波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法由审判员田昕适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊行银、刘华及被告宗凡波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊文斐向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；被告向原告退还购房款60000元、支付违约金50000元、赔偿原告租房费用30000元，共计140000元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月16日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于大悟县××镇前宗城改建老房的住房一套，房屋面积127平方米，共计155000元，合同约定被告于2011年12月1日前为原告办理房屋的两证，否则按违约处理；如被告违约，除退还购房款外还应支付违约金50000元。合同签订后，原告依约支付首期购房款60000元，但被告一直未能办理该房屋的两证。被告的行为构成违约，请支持原告的诉讼请求。被告宗凡波辩称，“原、被告签订的合同合法有效。原告买房后即将房屋安装了防盗门。房屋不能办理相关的手续，不是被告的原因，被告多次找相关部门，但一直未能审批。请驳回原告的起诉。”本案的基本事实是：原告熊文斐系大悟县新城镇毛集村居民，被告宗凡波系大悟县××镇前宗家城的居民。2008年，被告对其位于前宗家城的老房子进行改建，改建的房屋坐西向东，层高为六层，共12户，土地使用面积共254平方米。2011年3月16日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方以每平方米1300元的价格购买甲方自建房屋的南边六楼的住房一套，房屋总价155000元；于2011年3月16日首付60000元，甲方将房产证交给乙方时，由乙方付清余款95000元；甲方负责办理房产证、土地使用证，并于2011年12月1日前交付证件，逾期不能办理作违约处理，由甲方承担办证费用；违约责任约定如乙方返悔，则不得向甲方索要购房款，如甲方违约除退还乙方购房款外须支付违约金50000元；如乙方不能按期支付购房款或甲方不能按期交付住房，每逾一日，由违约方向对方给付相当于房地产总款的10%的滞纳金等内容。当日，原告向被告支付60000元购房款后，被告将该六楼南边的房屋交付给原告。原告购房后，因被告一直未能办理该房屋的相关权证，原告遂向本院提起诉讼。同时查明，被告宗凡波所改建房屋土地的性质为集体土地，房屋现坐落于湖北省××经济技术开发区宗城。原告熊文斐购买房屋尚未实际居住。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地、农民住宅仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。被告所售房屋的土地性质为集体土地，原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原告非该集体经济组织的农村居民，不具有使用被告所在村组的宅基地的资格，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》违反我国有关法律、法规强制性规定，为无效合同。原告已向被告交付的购房款60000元，被告应予返还；同时原告将所购房屋退还原告。原告请求被告支付违约金50000元的请求，过分高于原告因交付购房款造成实际的损失，被告应支付的违约金应根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情确定为原告实际支付购房款项的30%，计18000元。原告请求被告支付租房费用30000元，没有法律依据，对该请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告熊文斐与被告宗凡波于2011年3月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告宗凡波于本判决生效之日起十日内向原告熊文斐返还购房款60000元及支付违约金18000元，共计78000元；原告熊文斐于本判决生效之日起十日内向被告宗凡波退还位于湖北省大悟县经济技术开发区宗城由被告宗凡亮建造的楼房的六楼南边的房屋。三、驳回原告熊文斐其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由被告宗凡波830元，原告熊文斐负担720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 田 昕二〇一七年六月十三日书记员 李文静原告熊文斐提供以下证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明原被告双方于2011年3月16日签订了房屋买卖合同，其中第6、8条约定了被告的违约责任，现在被告没有按照约定履行，应当承担违约责任。2、购房款收条复印件一份，证明2011年3月15日被告宗凡波收原告熊文斐购房款金额为60000元的事实。被告宗凡波提交以下证据：1、悟建集（92）字第000104014号集体土地建设用地使用证复印件一份，证明土地是合法使用的，土地面积是287.3平方米，土地面积比实际建房面积大些。2、编号209号城镇房屋建设许可证复印件一份，证明经过国家许可的，有这个证才可以建房的。附：本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国民法通则》第七十四条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；（二）集体经济组织的财产；（三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《中华人民共和国物权法》第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。