湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第04302号原告张亮。委托代理人周磊。委托代理人尹冰。被告湖南金邦物业发展有限公司。法定代表人罗建安。委托代理人乔颖。原告张亮诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员周赞担任审判长，与审判员黎春林、人民陪审员孙新容组成合议庭，于2014年9月18日对本案进行了公开开庭审理。书记员杨玮担任记录。原告张亮及其委托代理人尹冰、周磊、被告金邦公司的委托代理人乔颍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亮诉称：2011年8月1日，原告与被告签订了合同编号为20086912104的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告在长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第5幢N单元1层104号商品房，购房总额3799485.00元。原告于合同签订之日一次性付款。被告应在2011年9月1日前交房，并在合同第十八条约定了产权登记的期限与违约责任。合同签订后，原告依约向被告一次性支付该商品房的购房款3799485元和代收契税，印花税，预告登记费，房产证、国土证工本费共154609元，并于2011年8月4日支付物业维修资金16105元，被告亦在2011年9月1日交房。按照合同第十八条约定，被告应在商品房交付使用后365工作日内（即2013年1月23日之前），完成该幢商品房的初始登记。初始登记90工作日后（即2013年9月30日前）办好土地使用权证。但被告却未在合同约定期限内办理房屋产权证和国有土地使用权证，迟至2014年5月26日方才办妥原告的房屋所有权证，且至今未办理土地使用权证，其违约行为仍在持续中。根据合同第十八条约定，原告在被告存在上述违约行为时，可选择不解除合同，并要求被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金。据此，被告因其违约行为应向原告支付违约金495832.79元（暂计算至2014年7月9日），实际应计算至被告在生效判决确定的办证期限内实际办好国有土地使用权证之日起）。被告的上述违约行为，致使原告所购房屋的产权流转受到限制，使原告通过房屋流转实现相应收益的目的遇到了阻碍，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，依照相关法律规定和原被告约定的争议解决条款，原告特诉至法院，请求判令：（一）被告向原告支付逾期办理房产证和国有土地使用权证违约金人民币495832.79（暂计算至2014年7月9日，实际应计算至被告在生效判决确定的办证期限内实际办好国有土地使用证之日止）；（二）被告立即为原告办理国有土地使用权证；（三）本案诉讼费由被告承担。被告金邦公司辩称：一、关于房产证违约金期间的计算。原告提出房产证的违约时间从2013年5月28日起算，被告没有异议。但计算的截至时间应为房屋产权登记的收件时间，即2013年8月22日（见被告提供的证据1，五号栋的《长沙市房屋产权登记收件收据》），因为被告不是办理产权证的机构，所承担的义务只是负责将原告所购房的相关资料报产权登记机关备案，产权登记机关用于审查和办理手续的时间，被告无法控制。二、关于土地使用权证违约金期间的计算。被告认为不应当承担土地使用产权证的违约金责任，因为原告提出土地使用权证的违约时间从2013年9月30日起算，但长沙大河西先导区管理委员会政务窗口已于2013年9月30受理了被告五号栋的国土分户业务（见被告提供的证据2，五号栋的《国有土地使用证分户登记受理通知书》），被告已经在合同规定的范围内履行了相应的义务。土地使用登记机关用于审查和办理手续的时间，被告无法控制。三、原告诉称损失巨大，但其并没有提交任何已受到损失的证据材料，无法认定其有实际损失存在。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干解释（三）》第29条第二款的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量和裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告虽然没有在合同规定期间内办好权证登记，但不影响原告对物业的使用、收益，原告没有实际的损失，因此请求法院依法调低违约金的数额。四、被告的违约是由于房产承建方湖南航天建筑公司对被告的违约行为造成的，被告并非故意，主观上并无过错。为支持其诉讼请求，原告在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：证据一、2011年8月1日原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原、被告于2011年8月1日签订商品房买卖合同的事实及双方约定的内容。证据二、购房发票一张，代收契税、印花税、预告登记费、房产证、国土证工本费票据一张，长沙市物业维修资金缴款凭证一张，拟证明原告于2011年8月1日向被告支付购房款3799485元，向被告支付代收契税、印花税、预告登记费、房产证、国土证工本费共计154609元，原告于2011年8月4日就未来城5栋104号商品房支付物业维修资金16105元，履行了合同义务。证据三、房屋产权证（长房权证岳麓字第××号），拟证明原告购买的未来城5栋104号商品房到2014年5月26日才办理完房屋产权登记，被告违约。为支持其答辩理由，被告金邦公司在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、未来城5号栋长沙市房屋产权登记收件收据三份，拟证明违约的截止时间应该是2013年8月22日。证据二、受理通知书，拟证明土地使用权证的办理时间2013年9月30日就已经办理，被告不承担违约责任。证据三、国有土地使用权证复印件，拟证明原告所购房屋国有土地使用权证办妥的时间。对原告提交的证据，被告质证无异议，本院予以确认。对被告提交的证据一、二，原告质证认为对其真实性无异议，对合法性有异议，证据的原件是在庭后提交进行核对，对关联性有异议，因为双方合同约定是办妥证件，什么时候办理并不代表其履行了合同义务，根据合同相对性原则，政府的原因不能对抗原告的诉请；本院认为，该两份证据来源合法、内容客观真实、且与本案有关联，本院对该两份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对其证明目的，本院在后进行论述。对被告提交的证据三，原告质证认为对真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，因为是在举证期限届满后提交，且该份证据也不能证明金邦公司没有违约；经本院核对，对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。另本院到长沙市先导区管委会国土管理处调查，证实2013年9月30日，长沙市先导区管委会国土管理处受理了被告提交的办理未来城5栋国土分户证的申请，但审查后不符合受理条件，后退回申请资料。至2014年12月26日，长沙市先导区管委会国土管理处再次受理了被告提交的办理未来城5栋国土分户证的申请。根据上述确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对本案确认如下案件事实：2011年8月1日，原告张亮作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20086912104），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第5幢N单元1层104号房（设计用途为商业）。合同第四条约定购房总金额3799485.00元；合同第十条约定房屋的交付时间为2011年9月1日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人损失，2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告一次性支付了购房款3799485.00元和代收契税，印花税，预告登记费，房产证、国土证工本费共154609.00元，并于2011年8月4日支付物业维修资金16105.00元。2011年9月1日，被告向原告交付了所购买的商品房。2013年8月22日，长沙市房产登记部门收到了被告申请办理未来城5栋的产权登记资料。2014年5月26日，产权登记部门颁发了未来城5栋104号房屋的产权证（长房权证岳麓字第××号）。2013年9月30日，长沙大河西先导区管委会受理了原告所购房屋的国有土地使用证分户登记，但审查后认为不符合受理条件，后退回申请资料。至2014年12月26日，长沙市先导区管委会国土管理处再次受理了被告提交的办理涉案房屋国土分户证的申请。2015年4月7日，国土登记部门颁发了原告所购房屋的国有土地使用权证。另外，原告在2014年7月14日诉至本院要求被告支付逾期办证的违约金。本院认为：原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋所有权证和国有土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因在本案审理过程中，原告所购房屋的国土证已经办妥，故对原告诉请被告立即办理国土证的诉请本院不予支持。双方的争议焦点在于：一、被告逾期办理房产证和国土证的违约期间如何确定；二、原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金标准是否过高，是否需要调低。一、关于被告逾期办理房产证和国土证的违约期间如何确定的问题。第一、依据合同约定，出卖人应在交付商品房后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好国有土地使用权证。本案中，被告向原告交房的时间是2011年9月1日，按照合同约定，被告应在2013年2月20日前办妥原告所购房屋的初始登记。2013年8月22日，长沙市房产登记部门收到了被告申请办理未来城5栋的栋产权证的登记申请资料，但至2014年5月26日，产权登记部门才颁发了未来城5栋104号房屋的产权证，现有证据无法证实产权登记部门受理后至实际发证之日的时间是由于出卖人的原因造成的迟延，故对于逾期办理产权证的违约时间本院确定为183天（从2013年2月20日至2013年8月22日）。第二、根据合同约定，被告须在2014年9月30日前办妥国土证。2014年12月26日，长沙市先导区管委会国土管理处实际受理了被告提交的办理涉案房屋国土分户证的申请。2015年4月7日，国土登记部门颁发了原告所购房屋的国有土地使用权证。现有证据无法证实国土部门受理后至实际发证之日的时间是由于出卖人的原因造成的迟延，故对于逾期办理国土证的违约时间本院确定为87天（从2014年9月30日至2014年12月26日）。二、关于原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金标准是否过高，是否需要调低。现原告要求被告按原告已付购房款万分之三的标准按日向原告支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，并综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告逾期办理118号未来城第五幢N单元1层104号商品房房产证和国有土地使用权证的违约金合计为30775元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张亮支付违约金人民币30775元；三、驳回原告张亮的其他诉讼请求。如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8737元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，财产保全申请费2999元，由原告张亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 赞审 判 员  黎春林人民陪审员  孙新容二〇一五年九月十一日书 记 员  杨 玮附适用的法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。