广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1372号原告赖春花委托代理人张茂荣,广东信荣律师事务所律师。委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。被告马会娟第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道法定代表人杜欣，该公司总经理。委托代理人倪子龙，系该公司员工。上列原告赖春花诉被告马会娟、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，原告本人及委托代理人张茂荣、轩俊博、第三人委托代理人倪子龙到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月3日，经第三人居间介绍，原告与被告签订《房产买卖合同》一份，以人民币260万元购买被告名下位于深圳市福田区益田村45栋704室（简称涉案房屋）的房产。合同约定：买方签约当日需支付购房定金10万元，7日内支付定金5万元，5月25日前监管首期款68万元并申请银行按揭。涉案房产无抵押，卖方应于签约后23个工作日内（即2015年5月7日前）将房地产证原件交付中介方。双方应于买方取得贷款承诺函之日起3个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续。合同还对违约责任等方面进行了详细约定。合同签订后，原告如约支付购房定金15万元（其中刷卡支付13万元，现金支付2万元，并通知被告5月25日到工行深圳福园支行配合办理资金监管手续。但3-30房产新政出台后涉案房屋房价涨幅较大，被告拒不履行合同义务。经原告及第三方多次催告，被告仍未在约定期限内将房产证交付第三人、拒绝配合原告办理资金监管。且拒接原告的电话，第三人上门磋商被告亦拒绝沟通。原告认为，原被告双方签定的合同为双方的真实意思表示，合法有效，合同各方均应严格履行合同义务。被告在合同签订后拒不交付房产证原件至第三人处已经构成违约，原告有权要求被告承担违约责任并继续交易。据此，请求法院判令：1、被告继续履行《房产买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下，并按约定交房（房屋地址：福田区福荣路益田村45栋704，产权证号为深房地字第30004721**号，产权人马会娟，身份证号410329197202172044，成交价260万）；2、被告支付直至过户交房之日的迟延履行违约金（按成交价的日万分之五从起诉之日起算）；3、被告负有申请减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由被告承担；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告未答辩，开庭时缺席。第三人答辩称：在交易过程中，第三人积极促成双方履行合同，但后期被告未能配合做资金监管，导致合同无法履行。经审理查明，2015年4月3日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区益田村45栋704房产以260万元价格转让给买方，购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付；双方同意委托第三方对购房定金进行托管，此款在签订合同三个工作日内由第三方直接支付给卖方；卖方同意从定价中预留1万元作为交房保证金；买方须于2015年5月25日之前预付首期购房款68万元，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款；房产无抵押；无租约；买方承担可能发生的所有税费；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付延迟履行违约金300元；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后两个工作日内，将房产按合同约定的条件支付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，如卖方拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方已经按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。在该合同备注栏内，双方备注定金为15万元，剩余定金5万元，在签订合同起七日内支付给卖方。签订合同后，原告向被告支付定金10万元。2015年4月10日，原告再次向被告支付定金5万元。2015年5月21日，原告与第三人共同向被告名下涉案房产所在地址以及被告身份证地址分别寄送履约通知函，要求被告2015年5月25日之前前往工商银行办理首期款资金监管及相关手续。上述两邮件均因上门无此人、电话无人接听为由被退回。2015年5月25日，被告未按照约定前往银行办理资金监管手续。截至2015年8月7日止，原告在深圳市拥有购房资格。原告承诺可以一次性支付剩余房款。被告虽未到庭参加诉讼，但是在庭审前提交短信截图，显示原告要求被告25日做资金监管，但是被告提出房子不卖了。被告并提交中止审理申请书及民事起诉状，认为其前夫都站锋认为涉案房产属于夫妻共同财产，而向盐田区人民法院提起诉讼，要求分割离婚后财产，本案应中止诉讼。而案外人都站锋的起诉状上陈述，被告马会娟与都站锋于2008年1月4日离婚。对此，本院在电话询问被告马会娟的过程中，其表示确认。本院当即通过电话告知被告马会娟，中止诉讼申请不予准许。本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告依约支付定金15万元后，被告未能按照合同约定与原告办理资金监管手续，构成违约。原告有权请求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付逾期履行合同的违约金。关于违约金的数额问题。因合同并未约定逾期办理资金监管需要承担违约责任。合同约定2015年5月25日双方到贷款银行作资金监管并提出贷款申请，而根据交易惯例，银行收到贷款申请后，2个月内会出具贷款承诺函。则2015年7月24日后三个工作日内，被告应与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续。如按照合同正常履行，则最迟2015年7月29日，应办理过户手续。则原告有权要求被告支付自2015年7月30日起按照每日三百元的标准计算的逾期签订现售合同及递件迟延违约金。而根据交易惯例，递件后，国土部门办妥房产转移登记，银行办理抵押登记并放款的日期为一个月。按照正常履行涉案合同，被告最迟在2015年8月28日后两个工作日内，即最迟在2015年9月1日应将房产交付给原告。则原告有权要求被告按照每日万分之五的标准，自2015年9月2日起开始计算的逾期交房违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。原告有权要求被告按照每日300元的标准，支付自2015年7月30日计算至2015年9月1日的违约金，并有权要求被告支付以260万元为基数，按照每日万分之五的标准计算的，自2015年9月2日起计算至9月18日止的违约金。原告诉请违约金的超出部分，本院予以驳回。关于原告诉请被告申请减免税费，拒不配合导致增加的税费由被告承担的诉讼请求。原告与被告应按照诚实信用原则履行涉案合同，因涉案房产并未过户，被告在符合退税条件的情况下，在过户过程中，是否协助原告办理退税手续，存在不确定性。原告可待实际过户时，被告在符合退税条件的情况下，而未协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马会娟应于本判决生效之日起两日内向原告赖春花提交收款账号，原告赖春花在收到被告马会娟提供的收款账号之日起三十日内向被告马会娟支付购房款2450000元；如被告马会娟拒不提供收款账号，则原告赖春花有权在被告马会娟履行本项判决期限届满之日起三十日内将购房款2450000元到公证部门进行提存；二、被告马会娟应于原告赖春花履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内与原告赖春花一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区福荣路益田村45栋704号房产过户登记至原告赖春花名下，办理过户的各项税费由原告赖春花承担；三、被告马会娟应于原告赖春花履行完毕上述第一项判决内容之日起二日内将涉案房产交付于原告赖春花；四、被告马会娟应于本判决生效之日起十日内向原告赖春花支付违约金（其中2015年7月30日至2015年9月1日的违约金，以每日300元的标准进行计算；2015年9月2日至9月18日的违约金以2600000元为计算基数，按照每日万分之五的标准进行计算）；五、驳回原告赖春花的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。本案案件受理费27600元，因适用简易程序而由法院收取的13800元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年九月十八日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅