重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第04656号原告（反诉被告）赵荣华，男，1949年7月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会，住所地巴南区界石镇桂花村，组织机构代码77177787-0。法定代表人卢云，主任。委托代理人李路远、颜捷，重庆金点律师事务所律师。第三人重庆巴南经济园区建设实业有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号，组织机构代码66640957-4。法定代表人胡骥，执行董事。委托代理人余波，男，1982年5月12日出生，汉族，该公司员工。委托代理人许晓东，男，1987年5月26日出生，汉族，该公司员工。原告赵荣华诉重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会（下称桂花村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，决定适用简易程序审理，依法由代理审判员邢波独任审理。因工作变动，本案审判人员由代理审判员邢波变更为代理审判员李杰。在诉讼过程中，被告桂花村村委会提起反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理。同时，桂花村村委会申请追加重庆巴南经济园区建设实业有限公司（下称园区公司）为本案第三人，鉴于园区公司与本案的处理有直接关系，本院决定予以追加。本案于2015年8月31日公开开庭进行了审理。赵荣华、桂花村村委会的委托代理人颜捷及园区公司委托代理人余波、许晓东到庭参加诉讼。期间，双方当事人向本院申请和解一月，得到准许。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵荣华诉称，2010年10月，被告桂花村村委会与原告赵荣华签订《经济实用房购房协议》（下称《购房协议》），约定由桂花村村委会向赵荣华提供经济实用房一套，对单价、缴款时间、交房时间、房屋质量等诸多事项进行了比较详细的约定。违约责任约定：1.本协议签字生效后，双方不得任意更改确定的购房协议。否则，按已交款的20%作为违约金支付守约方。2.甲方（被告）无正当理由不得逾期交房，否则根据乙方已交款情况按照信用社同期贷款利息给付给乙方。《购房协议》约定，交房时间为2011年12月31日前后一个月。实际上，桂花村村委会于2013年7月才交房，属于严重违约。另外，桂花村村委会还擅自改变房屋单价，强迫赵荣华缴纳增加的款项，否则不交钥匙。赵荣华没有办法，只得被迫缴纳，约定的房屋70平方米变成61.59平方米。约定每平方米单价是2480元，实际每平方米单价2350元。为维护自身权利，特诉请人民法院判令：1.桂花村村委会支付赵荣华违约金20000元；2.桂花村村委会支付赵荣华利息15447元；3.桂花村村委会支付逾期交房的管理费10000元。被告（反诉原告）桂花村村委会辩称：1.双方签订的《购房协议》及定向安置房的修建、分配，都是按照政府的精神进行，相应责任不能由桂花村承担。2.按照法律规定，桂花村村委会没有房屋开发、施工资质，其签订的《购房协议》无效。之后，为了弥补无资质这一法律缺陷，桂花村村委会又与有资质的园区公司签订《联合开发协议》，其实质是借用园区公司的资质，也属无效合同。由于两份合同均无效，合同约定的违约金和交房期限自然无效。3.《购房协议》没有履行，此后在政府主导下进行的定向安置限价房建设、分配等行为与《购房协议》无关。4.赵荣华要求20%的违约金不能成立，桂花村村委会并无协议第8.1条约定的违约行为。其要求支付逾期交房的利息的前提是甲方无正当理由逾期交房，但之后的交房均是政府主导，逾期交房也是客观原因造成。同时，“信用社贷款利率”属于约定不明。其要求支付房屋管理费也没有合同依据，协议第8.4条针对购房人逾期接房，卖方可以按天收取管理费，没有赋予购房人这一权利。第三人园区公司称：桂花村村委会与村民签订的《购房协议》与我公司无关，现在村民分得的房屋是园区公司进行修建，按照政府的规定，向村民分配的限价安置房，价格是按照征地拆迁的规定来确定的价格。这个房屋与桂花村村委会与村民签订的《购房协议》中的经济实用房是不同的概念，我们收取的是拆迁安置房的购房款，并不是经济实用房的房款，我们不存在多收取房款的情况。被告（反诉原告）桂花村村委会反诉称：2010年，桂花村村委会与赵荣华签订《购房协议》，约定赵荣华向桂花村村委会购买房屋一套，付款方式为分期付款。协议签订后，赵荣华未按时付款已构成违约，应付违约金10000元（按人民银行同期贷款利率计算）。现请求判令：1.赵荣华支付违约金10000元；2.本案反诉费用由赵荣华承担。原告（反诉被告）赵荣华针对反诉称：我按照合同约定时间去交款，但村委会拿不出相关手续，说接房时一起交齐，所以没有交第二次房款。园区公司称：我公司没有参与购房合同的订立，也不知晓经济实用房协议的相关情况，对他们双方收钱的情况不清楚，对建房、售房没有管理义务，不发表意见。经审理查明，2010年10月16日，桂花村村委会（甲方）与赵荣华（乙方）与签订《购房协议》，约定：一.乙方订购房屋的具体位置、户型及面积情况：2.户型为二室一厅一厨一厕；3.建筑面积约70平方米（实际面积以房产机关登记为准），用地性质为划拨地。三、乙方按照约定向甲方交付下列款项（房款为预收，最后以房产证登记机关确定的面积进行多退少补）。1.房款：按照2480元／平方米计算，房款总价约173600元。2.办证费用：按照国家有关文件标准执行。（1）国土收取权属调查费：7元／证。（2）国土收取地籍零星测量费（内业）：73.8元／证＋10元工本费=83.80元。（3）房管收取登记费：80元／证。（4）房管收取测绘费：1.5元／㎡，税费房总价1.5%。（5）房管收取大修基金总房价的2%。3.五通费按照实际发生额收取。四、乙方付款方式：2.分期付款，则在签订协议时，按照2480元／平方米（2010年10月16日前交款100000元，2011年1月30日前交款50000元），其余款项在交房时交清。五、房屋质量及交房时间：2.约定交房时间：2011年12月31日前后一个月（如遇不可抗拒自然灾害因素另议）。八、违约责任：1.本协议签字生效后，双方不得任意更改确定的购房协议，否则，按照已交款的20%作为违约金支付守约方。2.乙方未按照约定交款，则按照信用社同期贷款利息支付给甲方。3、甲方无正当理由不得逾期交房，否则根据乙方已交款情况，按照信用社同期贷款利息计付乙方。4.乙方必须按照甲方通知时间来领房，否则，按照20元／天的管理费给甲方。超过一个月，视作乙方自动弃权退房，同时甲方按照乙方已交款的20%扣作违约金，余款退还乙方（不计息），本协议即行终止。协议签订后，赵荣华于2010年10月16日向桂花村村委会指定的重庆云群实业有限公司（下称云群公司）支付安置房定金100000元。2013年8月13日园区公司将桂花村安置房B区3幢1单元3-4号房屋交付赵荣华，赵荣华向园区公司付清剩余房款。另查明：2010年8月20日，重庆市巴南区人民政府召开第75次常委会，确定界石镇桂花村安置房建设由区经济园区管委会和桂花村共同负责组织实施。2011年7月28日，园区公司（甲方）与桂花村村委会（乙方）签订《联合开发协议》，约定重庆花溪工业园界石组团定向安置限价房A片区项目由甲、乙双方为双业主实施，甲方全权委托乙方组织实施工程建设，并由乙方承担本工程建设相应法律责任。其中住宅由甲方回购，商业用房、车库及配套用房，产权办理至乙方名下。2011年9月21日，园区公司及桂花村村委会共同取得“界石组团定向安置限价房A区工程”的《建设用地规划许可证》。上述事实有赵荣华提供的《桂花村经济实用房购房协议》、收据，桂花村村委会提供的巴南区政府75次常务会议纪要、《联合开发协议》、《建设用地规划许可证》以及双方当事人的当庭陈述为证。本院认为，桂花村村委会与赵荣华签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，桂花村村委会至迟应于2012年1月31日前向赵荣华交付房屋，否则应按协议第8.3条之约定，以赵荣华已付房款为基数，按照信用社同期贷款利息支付赵荣华违约金。但该协议中约定的违约金计算标准为“按信用社同期贷款利息计算”，而现实中“信用社贷款利息”，因信用社不同，贷款对象及类型不同，各有不同，赵荣华主张按“7.38%”作为计算标准，但未能举示证据予以证实该标准为双方约定之标准，故本院认为，该违约金计算标准约定不明。由于双方的真实意思含有按照金融机构的贷款利率作为计算违约金标准之表示，故本院按照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，确定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率作为双方计算该部分违约金之标准。现桂花村村委会通过园区公司于2013年8月13日向赵荣华交付房屋，超过购房协议约定的交房时间，应当承担逾期交付房屋的违约金，即以赵荣华已付房款100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2012年2月1日起至2013年8月13日止的利息。对于赵荣华要求桂花村村委会承担违反《购房协议》第8.1条约定的违约金20000元的诉讼请求，因桂花村村委会并无违反《购房协议》第8.1条约定的违约行为，本院对此不予支持。对于赵荣华要求桂花村村委会承担逾期交房的管理费10000元的诉讼请求，因双方关于出卖方（桂花村村委会）逾期交房已经约定了违约责任，而《购房协议》第8.4条仅约定购房人未及时接房应向出卖方支付房屋管理费，未约定出卖方逾期交房还应向购房人支付房屋管理费，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于桂花村村委会提出《购房协议》并未履行的抗辩，因赵荣华已按照该协议约定向桂花村村委会指定的收款人云群公司支付购房款100000元，桂花村村委会对此予以认可，应认定双方已按《购房协议》实际履行；之后，赵荣华向园区公司支付购房尾款，园区公司向赵荣华交付房屋，虽园区公司称其系基于征地安置关系向赵荣华交付房屋，但园区公司未举示双方形成征地安置关系的证据，同时赵荣华否认与园区公司形成了新的征地安置关系，其接受园区公司交房以及向园区公司完清购房尾款的行为仅是基于其与桂花村村委会签订的《购房协议》的约定，按照桂花村村委会的指示进行。同时在庭审中，桂花村村委会对园区公司收取赵荣华购房尾款的事实予以认可，桂花村村委会与园区公司还承认双方关于《联合开发协议》尚未结算。故本院认为，赵荣华向园区公司完清购房尾款以及园区公司向赵荣华交房的行为系赵荣华与桂花村村委会对履行《购房协议》的方式进行了变更，但不影响《购房协议》已得到实际履行的事实。对于桂花村村委会反诉要求赵荣华支付逾期给付房款的违约金的诉讼请求，因《购房协议》约定赵荣华应于2011年1月30日前交款50000元，现赵荣华于2013年8月13日支付剩余房款，应承担相应违约责任。由于“信用社同期贷款利息”系约定不明，本院仍以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准，赵荣华应承担以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付2011年1月31日至2013年8月13日期间的违约金。对于赵荣华提出其曾按时向桂花村村委会要求支付50000元房款，桂花村村委会不收，要求其在接房时一并支付，其没有违约的辩解，因桂花村村委会否认对其支付购房款时间进行了变更，赵荣华也未就该事实举示相应证据，应承担举证不利的后果，对其辩解意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）赵荣华支付以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的2012年2月1日至2013年8月13日期间的利息；二、原告（反诉被告）赵荣华于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会支付逾期支付房款的违约金，即以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付2011年1月31日至2013年8月13日期间的违约金；三、驳回原告（反诉被告）赵荣华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉案件受理费470元，由原告（反诉被告）赵荣华负担300元，由被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会负担170元（此款已由赵荣华自愿垫付）；本案反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）赵荣华负担（此款已由重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会自愿垫付）。品迭原、被告自愿垫付费用后，被告（反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会应支付原告（反诉被告）赵荣华诉讼费用145元，限其于本判决生效之日起10日内迳付原告（反诉被告）赵荣华。本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 李 杰二〇一五年九月一日书 记 员 张馨予