上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第822号上诉人(原审原告)上海市虹口区名江七星城小区业主委员会。法定代表人吴纪民。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海虹宸置业发展有限公司。法定代表人倪海春。委托代理人董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。委托代理人陈晓洁。上诉人上海市虹口区名江七星城小区业主委员会(以下简称“名江七星城小区业委会”)因业主共有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海虹宸置业发展有限公司(以下简称“虹宸公司”)系上海市东汉阳路309弄名江七星城小区开发商。该小区于2003年7月29日竣工规划验收合格，经房产规划、管理部门核准、测绘、备案的平面图显示，小区临东汉阳路一侧的居中处为小区人行入口，人行入口向西设有小区消防出入口，向东依次为小区自行车入口及坡道、残疾人入口及坡道，毗邻会所东侧但未计入会所测绘面积。2003年12月8日，虹宸公司取得该小区会所的产权证，会所位于上海市东汉阳路XXX弄XXX号一、二层和地下室。后虹宸公司将该小区会所出租给案外人经营健身房和美容院。2008年，名江七星城小区业委会曾向法院提起诉讼要求虹宸公司按小区建筑总面积101,347平方米的千分之二提供物业管理用房202.964平方米并赔偿律师费。法院对该案审理后认为，所涉物业竣工于2003年7月29日，不适用按建筑总面积的千分之二计算物业管理用房面积的规定。案中所涉物业规划中配置了物业管理用房，但面积仅40余平方米，且位于二层部位。虹宸公司实际提供的物业管理用房有129.26平方米，大大超过规划配置的面积，且位于底层部位，方便人员进出。当时的相关规定要求开发商提供物业管理用房，但对物业管理用房的使用部位未作强制性规定，开发商可按照小区物业实际状况作出合理安排。虹宸公司提供的物业管理用房符合上述规定，且配置合理，名江七星城小区业委会要求虹宸公司按建筑总面积的千分之二提供物业管理用房，且要求虹宸公司将东汉阳路XXX弄XXX号201室恢复为物业管理用房及支付律师费，没有法律依据，故对名江七星城小区业委会的诉讼请求不予支持。名江七星城小区业委会不服该判决提起上诉，二审法院维持原判。【(2008)虹民三(民)第1396号民事判决书、(2009)沪二中民二(民)终字第1131号】2010年，名江七星城小区业委会向法院提起诉讼，诉讼请求之一为要求虹宸公司开通小区人行入口，即开通会所通向小区的门。法院对该案审理后认为，名江七星城的小区人行入口属于建设工程规划许可证核准图纸的确定设计方案，小区建成后，应按该图纸的标准将“小区人行入口”用于小区人行进出通道；虹宸公司为该小区的开发商及小区会所产权人，其关闭会所通往小区的门，致小区业主无法从人行入口进出小区，与规划核准的图纸不符，故名江七星城小区业委会要求虹宸公司开通小区人行入口的诉讼请求，依法有据，应予支持；鉴于虹宸公司已将会所出租给上海英腾健身有限公司(该案第三人)使用，上海英腾健身有限公司经营中将小区人行入口用于会所出入口，故该公司应当配合虹宸公司履行上述开通义务。遂对该项诉讼请求判决：自判决生效之日起30日内，虹宸公司开通上海市东汉阳路309弄名江七星城小区人行入口，即开通人员经由上海市东汉阳路XXX弄XXX号会所一层进出该小区的前、后门，并在该前、后门之间腾出宽度不小于7.20米的通道，保证人员通行无阻，上海英腾健身有限公司应配合虹宸公司履行上述开通义务。虹宸公司、上海英腾健身有限公司对该判决不服提出上诉，二审法院予以维持。【(2010)虹民三(民)初字第300号民事判决书、(2011)沪二中民二(民)终字第1791号】名江七星城小区业委会于2014年9月向法院提起本案诉讼，诉称根据小区规划，东汉阳路XXX弄XXX号一层会所大堂及前后位置为该小区的人行入口，虹宸公司在进行小区房屋产权初始登记时，将会所的产权登记在自己名下。名江七星城小区于2003年底交付业主使用后，虹宸公司将17号会所大堂作为商业营业用房对外出租，用于健身房和超市、美容院经营。虹宸公司及其承租人多次改变大堂的原有结构，进行搭建，极大影响了小区的门面形象和业主通行，破坏小区整体环境。现起诉要求确认上海市东汉阳路XXX弄XXX号一层会所大堂、大堂前的雨篷、步行台阶(通道)为名江七星城小区全体业主共有，全体业主有共同使用权。虹宸公司辩称，不同意名江七星城小区业委会的诉请，理由如下：上海市东汉阳路XXX弄XXX号全幢为会所，产权登记在虹宸公司名下，业委会的诉请无法律和合同依据。在虹口法院审理的(2008)虹民三(民)初字第1396号案判决中已明确虹宸公司已按照法律规定向业委会交付了所有房屋，业委会于2009年起诉主张相关权利，已知会所为虹宸公司所有，现已超过诉讼时效。会所大堂不属于公共通道，不属于归业主所有的公共设施。且物权法是2007年颁布实施的，最高法司法解释是在2009年颁布的，而该小区是在2003年竣工交付使用的，物权法、司法解释对本案没有溯及力。原审法院审理中，双方均确认，会所大堂面积未计入公摊面积。原审法院经审理后认为，根据小区的工程规划核准图纸，上海市东汉阳路XXX弄XXX号会所一层设有小区人行入口，已有生效判决要求虹宸公司及案外人开通人员经由会所一层进出该小区的前、后门及通道，故涉及人员由会所大堂通行的问题已由生效判决作出处理，步行台阶及会所大堂入口上方构筑物作为使用会所大堂人行通道的附属组成部分，其涉及通行使用的问题本案亦不再处理。而上海市东汉阳路XXX弄XXX号一层、二层房屋性质为会所，其房地产权利属于虹宸公司，会所大堂作为会所整体的组成部分，在对其权属不存在另行约定的情况下，仍应归虹宸公司所有。因本案物业竣工于2003年，名江七星城小区业委会所主张的物权法及相关司法解释中的相关规定，并不适用本案纠纷。故现其要求确认会所大堂，会所大堂入口上方构筑物及步行台阶归小区全体业主所有，以及基于所有权要求确认全体业主享有共同使用权的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。原审法院据此作出判决：对于名江七星城小区业委会要求确认上海市东汉阳路XXX弄XXX号一层会所大堂、大堂前的雨篷、步行台阶(通道)为其小区全体业主共有，全体业主有共同使用权的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人名江七星城小区业委会不服，向本院提起上诉称：根据物权法及相关法律规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分应属业主共有。即便不适用物权法也应同样适用物权法的立法精神。会所大堂的规划与性质属于人行通道，而通道作为重要的附属设施，在小区商品房分层转让之后，就应归属为主共有。生效的判决也只处理了经由会所一层(大堂)进出小区的通行权问题，并未处理步行台阶、雨篷的使用权问题，故本案对此应进行处理。而房屋设施的建筑面积是否被分摊，不是决定其权属的依据。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人虹宸公司辩称：争议的部位属于会所的组成部分，进行独立测绘，有独立的产权登记，包括台阶及大堂。台阶、大堂等并不是小区的公共建筑或附属设施。进出小区仅涉及通行权问题，且此问题已由生效判决解决了。大堂面积是登记在会所的面积中，并未计入公摊面积。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于法律法规的溯及力问题，原审法院已作阐述，本院予以认同，不再赘述。上诉人主张本案裁决应当适用物权法的立法精神，将通道、楼梯、大堂等公共通行部分确认为业主共有。而公共场所或者公共设施确立的前提是该物业不属任何一个单体所有，由于上海市东汉阳路XXX弄XXX号一层、二层房屋性质为会所，其房地产权利属于虹宸公司，会所大堂及相应的雨篷、步行台阶等作为会所整体的组成部分，在对其权属不存在另行约定的情况下，仍应归虹宸公司所有。至于人行通道设置于虹宸公司专有的建筑物内，系基于开发商在规划中的相应设置，等同于开发商对业主的相应的承诺，由此可以对开发商在利用的排他性上作一限制，将相应的专属部分用于人行通道，此举并不代表所有权发生争议。上诉人的上诉主张不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市虹口区名江七星城小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年九月十六日书 记 员  黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……