湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3014号原告：段西，男，1985年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：周勇，男，1985年11月24日出生，汉族，住湖南省南县。原告段西诉被告周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段西向本院提出诉讼请求：1、根据双方签订的合同，被告应支付2020年9月18日至2020年11月30日的房租和物业费小计90336元，空调费9240元，共计99575元，由于被告只付了原告5万元，还需支付被告49592元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年9月18日签订了租赁合同，但由于被告毫无诚信欠下原告租房费用共计49592元，请法院帮原告追回此债务。根据合同约定，因被告违约，所以押金要没收。被告周勇辩称，原告租金计算有误，2020年10月之前的已经交齐了，2020年11月还交了1万元，11月只租了一边，也就是月租为23600元的这部分，被告付了1万之后只差一万多，原告在2020年11月20日就把房收回去了，被告还有47200元押金在原告处。被告作为法人代表的湖南豚鱼科技有限公司价值十多万的电脑、打印机、投影仪等财物被扣押在原告处，至今原告没有返还，要求原告将公司财物退还，并退还被告交纳的押金。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月7日，原告段西（出租方）与被告周勇（承租方）签订一份《房地产租赁合同》，原告将位于长沙市岳麓区××路××号滨江金融中心Ｔ3、Ｔ4及裙房1020房部分、1021、1022、1023房物业出租给被告使用。合同第二条约定，租期从2019年9月10日起至2021年9月9日止；出租方应于2019年9月10日前将该房地产交付给承租方使用。合同第三条“租金、押金及其他费用”约定：（一）租金采用下列方式计算：1、2019年9月18日至2020年9月17日，租金按每月23600元整计租；2、2020年9月18日至2021年9月9日，租金按上年度的5%递增，即按每月24780元整计租。3、物业费：270平米×8元／平×1季度＝6480元，与租金同步上交至出租方。（二）租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前15天支付租金给出租方，第一次支付租金时间为2019年9月7日。（三）承租方交付租金方式为银行转账支付……（四）租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担。（五）承租方应在本合同签订之时向出租方支付47200元作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算本条第（一）（四）款所述各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。合同第四条“承租方义务”约定：……（三）承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日出租方有权加收拖欠部分百分之一的滞纳金。如拖欠租金超过七天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过7000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。合同第六条“物业及设施的交回”约定：……（二）如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费；承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。合同第八条“提前终止合同”约定：……（二）租赁期间，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前三个月书面通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方须承担赔偿责任……以上合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告交纳了押金47200元，并支付租金和物业费至2020年9月17日。查，按照合同约定，被告周勇应在2020年9月17日前15天支付2020年9月18日至2020年12月17日这一季度的租金和物业费，但被告未按期交纳，仅于2020年9月29日支付10000元、2020年10月10日支付30000元、2020年11月10日支付10000元，共计5万元。被告主张原告在2020年11月21日、22日左右换掉了案涉房屋的门锁，收回了房屋，原告自认其是在2020年11月23日换锁。另查，自2020年8月1日至2020年9月30日，案涉房屋产生空调能耗费9240.72元，被告周勇在庭审中对该费用表示无异议。又查，原告段西将案涉房屋的门锁换掉之后，以被告周勇为法定代表人的湖南豚鱼科技有限公司的所有财物均未搬离。经庭审询问，原告称其已于2021年2月将留置在案涉房屋内的物品做变卖处理，获得款项8800元。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房地产租赁合同》、微信聊天记录、能耗费缴费通知单等证据予以佐证。本院认为，原告段西和被告周勇签订的涉案《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于空调费9240元，被告周勇未提出异议，本院予以确认。（二）关于欠缴租金和物业费的问题。首先，原告主张租金和物业费应计算至2020年11月30日，被告主张原告在2020年11月20日将房屋收回，未提交证据予以佐证，但根据原告本人的自述，其在2020年11月23日换掉了案涉房屋的门锁，导致被告实际从2020年11月23日以后便无法正常使用案涉房屋，故本院确认房租和物业费的计算期间为2020年9月18日至2020年11月23日，对于此后的房租和物业费，本院不予支持。按照双方合同约定的标准，经计算，此期间应支付的租金和物业费分别为54516元和4752元，扣减被告已支付的5万元，被告周勇还应支付的租金和物业费共计9268元。考虑到原告在未经法定程序与被告解除合同的情况下，直接以换锁的行为阻止被告使用案涉房屋，其行为有欠妥当，但被告此前亦确实存在拖欠租金的行为，故本院综合考虑双方合同的实际履行情况，以及双方当事人的诉求，酌情确定被告尚欠原告的租金、物业费及空调费等直接以其交纳的押金进行抵扣，剩余部分押金，被告不得再向原告主张返还。另外，关于被告提出的要求原告返还公司财物的主张，因财物返还涉及案外人即湖南豚鱼科技有限公司的利益，本案中不宜处理，相关权益人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：驳回原告段西的诉讼请求。本案受理费减半收取520元，由原告段西负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年三月二十九日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。