湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂赤壁民初字第601号原告马志兵，男，1985年11月28日出生，汉族。委托代理人张燕燕，女，1986年12月26日出生。被告湖北鑫泉房地产开发有限公司（下称鑫泉房地产公司）法定代表人方金平，鑫泉房地产公司总经理。委托代理人曹新华，鑫泉房地产公司项目经理，委托权限为一般代理。第三人中国农业银行股份有限公司赤壁市支行（下称赤壁农业银行）。负责人镇万新赤壁农业银行行长。委托代理人刘薇，湖北文喆律师事务所律师，委托权限为一般代理。委托代理人赵海峡，赤壁农业银行主任，委托权限为一般代理。原告马志兵诉被告鑫泉房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，因该案的处理结果与赤壁农业银行有法律上的利害关系，本院于2015年5月26日通知赤壁农业银行为本案第三人参加诉讼。依法由审判员洪艳丽担任审判长，审判员宋祖柏、人民陪审员徐梦组成合议庭，于2015年8月16日公开开庭进行审理。原告马志兵的委托代理人张燕燕，被告鑫泉房地产公司的委托代理人曹新华，第三人赤壁农业银行的委托代理人刘薇、赵海峡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志兵诉称，我与被告鑫泉房地产公司签订了《商品房买卖合同》。由被告将自己开发的房屋出售给我。我已按约支付了全部购房款395025元，被告未按约定的日期履行交付房屋的义务。为此，请求人民法院解除我与被告签订的《商品房买卖合同》及与赤壁农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，判决被告返还购房款395025元并支付违约金，判令被告赔偿自给付首付款之日起至实际履行第二项请求之日止利息，判令被告赔偿原告为银行贷款发放之日起至实际履行之日间付出的利息，判令被告返还代收原告房屋交易契税，办理房产证、天然气、开户费、评估费、公共维修基金等费用16893元，以及代收之日起至实际履行止的利息。本案诉讼费由被告承担。被告辩称：同意原告解除合同诉求，但原告应将银行贷款本息清结后，再解除房屋买卖合同，否则不同意。第三人述称，原告马志兵购买被告承建的商品房，在我行办理按揭贷款215000元。并签订了《个人购房担保借款合同》。约定贷款金额为215000元，借款期限为240个月，年利率7.205%，每月归还本息。并以原告所购的房屋作为抵押保证，在所购房屋办妥了抵押登记手续前，由被告为该贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，我行将原告所贷的215000元直接汇入被告鑫泉房地产公司在银行开户的账号上。之后，原告已向我行连续还款14期，共计本金6015.98元，利息18020.39元，尚欠本金208984.02元。无论原、被告的商品房买卖合同是否被解除，我行都是涉诉房产的抵押权人，依法对其享有优先受偿权。经审理查明：2013年12月4日，马志兵与鑫泉房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定马志兵购买鑫泉房地产公司开发的郡都二期浅水湾公寓第1幢2单元401号房，该房屋位于赤壁市陆水湖风景区办事处青泉村，建筑面积123.91m2，总价款395025元。付款方式为合同签订时付款10000元，2014年1月26日付款170025元，余款215000元办理银行按揭贷款。马志兵（买受人）逾期付款的责任是：①逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出买人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15的违约金。鑫泉房地产公司（出卖人）应当在2014年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付该商品房经验收合格的房屋。出卖人逾期交房的责任是：①逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同对其他事项也作了相关的约定。合同签订后，马志兵按约于2013年12月4日向鑫泉房地产公司交购房款10000元，2014年1月16日交购房款170000元，2014年3月21日交契税、维修基金、天然气等费用16893元。2014年4月28日，马志兵与赤壁农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，以马志兵约定购买的浅水湾公寓第1幢2单元401号房抵押预告登记按揭贷款215000元，办理了赤房预抵押字第2014rD1416号预购商品房抵押权预告登记。2014年5月5日，赤壁农业银行将马志兵所贷215000元汇入鑫泉房地产公司账户。至此，马志兵已按约支付全部购房款395025元。至2015年9月20日，马志兵向赤壁农业银行偿还贷款本金6938.05元，利息21557.39元。本息合计28495.44元。另查明，鑫泉房地产公司开发的郡都二期浅水湾公寓于2014年9月3日经有职能部门验收合格。至马志兵起诉时，鑫泉房地产公司未与马志兵办理房屋按交手续，亦未向马志兵提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为：原告马志兵与被告鑫泉房地产公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同。双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，被告鑫泉房地产公司应于2014年4月28日前向原告马志兵交付房屋，在原告马志兵起诉主张权利时被告已逾期330天，原告马志兵据此行使合同解除权，符合双方合同约定，本院予以支持。原告马志兵与被告鑫泉房地产公司之间的商品房买卖合同被解除后，其与第三人赤壁农业银行签订的《个人住房借款合同》的目的无法实现，该借款合同亦应解除。两份合同均解除后，被告鑫泉房地产公司应将原告交纳的首期购房款180025元返还给原告，并按同期银行存款利率赔偿原告该款项利息损失；原告偿还给第三人的贷款本息应由被告返还给原告；原告为此房屋交纳的契税、维修基金、天然气等费用16893元被告亦应予以返还；原告尚未偿还的按揭贷款本金应由被告偿还，该本金自2015年9月21起的利息应由被告承担，被告偿还第三人上述本金及利息后第三人应为被告解除涉诉房屋的预告抵押。原告马志兵要求被告返还已付购房首付款以及向第三人偿还贷款本金，赔偿首付款利息及偿还贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告应先偿还贷款再解除合同没有法律依据，本院不予支持。第三人述称自己依法对其涉诉房屋享有优先受偿权不符合《物权法》187条之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告马志兵与被告鑫泉房地产公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告马志兵、被告鑫泉房地产公司、第三人赤壁农业银行签订的《个人购房担保借贷合同》。三、被告鑫泉房地产公司于本判决生效后三日内向原告马志兵返还首付购房款180025元，利息9132.6元（自2014年1月16日起至2015年9月20日止共609天，按同期银行1年定期存款年利率3%计算）。四、被告鑫泉房地产公司于本判决生效后三日内向原告马志兵返还已向第三人赤壁农业银行支付的贷款本金6938.05元，利息21557.39元，合计28495.44元。五、被告鑫泉房地产公司于本判决生效后三日内向原告马志兵返还契税、维修基金、天然气等费用16893元，利息764元（从2014年3月21日至2015年9月20日止共543天，按同期银行1年定期存款年利率3%计算）。六、被告鑫泉房地产公司与本判决生效后三日内向原告给付违约金3950元。七、被告鑫泉房地产公司于本判决生效后三日内返还第三人赤壁农业银行剩余贷款208061.95元及该款自2015年9月21日起至还款之日止的利息（按同期银行贷款利率计算），自被告鑫泉房地产公司清偿上述贷款本息之日起七日内，第三人赤壁农业银行办理郡都二期浅水湾公寓第1幢2单元401号房屋上预告抵押登记的涤除手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行行期间的债务利息。案件受理费8434元，由被告鑫泉房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日时十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁中级人民法院诉讼费开户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，帐号：11-680501080008389-222，开户行：中国农业银行咸宁温泉支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  洪艳丽审 判 员  宋祖柏人民陪审员  徐 梦二〇一五年九月二十日书 记 员  石小明