广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初150号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道祥福路11号江景蓝湾五座物业用房01，统一社会信用代码914406086788879791。负责人麦宗盛。委托诉讼代理人：黄旭彬，男，该司员工。委托诉讼代理人：李秀华，女，该司员工。被告：严婷茵，女，1984年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄敬彦，系被告严婷茵的丈夫。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司与被告严婷茵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日、2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄旭彬、李秀华及被告严婷茵的委托诉讼代理人黄敬彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2019年7月至2020年9月拖欠的物业费900元及违约金648元，共计1548元；2.被告承担本案全部诉讼费。庭审时，原告明确违约金计算起始日期为2019年7月1日至2020年9月30日，按每日千分之三标准计算。事实和理由：被告于2013年7月22日购买了高明区物业，房号为XX座XX号车库，面积为15.95平方米，房号为XX座XX号车库，面积为23.34平方米。根据原告与开发商签订的物业管理委托合同，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年7月起便无故拖欠物业管理费至2020年9月止共计人民币900元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告庭前提交的书面答辩状辩称，一、原告没有尽到物业管理的职责。1.在收物业管理费的初期，被告曾向物业管理处提出物业是否负责被告车库的安保问题，但物业的答复是不负责这些，即使车库被人偷了东西物业也完全没责任，因为物业只收几十块钱，没义务负责这些。2.车库门前的清洁没有搞，物业曾经说过收物业管理费是因为为业主提供保洁服务。被告之前多次去车库，门口都是散满垃圾。根据之前的租户反映，租户放在门口的垃圾物业是不会收集的，都是租户拿到很远的垃圾池丢掉。而据了解，被告车库门口的保洁由政府采购的第三方服务公司众望环保有限公司负责，而不是物业管理公司，被告的保洁费也是从水费中自动扣除了。3.前年被告车库一墙体渗水，当时叫装修师傅来看，估计是后面的水泵房渗水导致车库墙体大面积膨胀掉灰，当时叫物业协调一下，但物业说这不是物业处理的范畴，连泵房都不让被告进去看（泵房在小区内，需小区开闸才能进）。二、原告收费不合理。1.被告的两个车库位置比较特殊，一共才不到40平方米，物业按两个车库的钱收费共60元，但隔壁很多车库一个就是80平方米以上，只收30元。被告当时觉得不合理，尝试跟物业沟通能否按总费用30元收取被告两个车库的物业费，但物业一口拒绝。包括原告起诉，法院做庭外和解期间被告也提出这个要求，但原告不予理会。按照被告当时购房时与房地产公司签订的补充协议，物业费是按方收取的，车库是1.5元每月每平方米，而被告两个车库加上都没有40平方米，物业收费超过了1.5元，但其他车库的收费标准就远远低于1.5元。《物业服务合同》是明显和《购房合同》相违背的，《物业服务合同》应为无效合同。2.被告的车库是在小区外面的，没有进入小区的门口，其实不需要物业服务，而且原告也没有提供服务，在高明区，类似的车库绝大部分都是不需要收取物业管理费的。关于《物业服务合同》，被告从来没有看见过，被告问过其他车库业主，也是没有该合同。被告打电话给他们的麦经理要查看，但也没有给到被告。被告上网查过这家物业管理公司打官司的数量是比较多的，被告觉得这个物业管理公司不是注重物业服务的质量而是拿着合同动不动就打官司的公司，这是浪费行政资源的行为，建议法院判其败诉，并同时判决《物业服务合同》为无效合同。庭审时，被告补充答辩如下：1.原告对车库收费没有依据。被告之前没有看到物价局回复，现在原告已经提交了物价局回复。根据该回复，物价局同意住宅车位的收费，但没有同意车库的收费。根据前期服务协议，物业类型是分为住宅、汽车位、车库、摩托车位等，商铺与车位是按每月每平方1.5元收费，不是按30元/月/个收费，可见车库与车位不是一样的。回复明确收费的范围是小区内，被告的车库是在外面的，不属于小区内的范围。物业对车库的收费是没有依据的，是非法的。2.被告与原告没有签订前期物业服务协议，原告提供的证据是一份空白的范本，没有双方签名。3.西荣花园与被告签订的车库交接书，不是被告本人签名的。被告没有委托其他人代签。交接书是无效的。双方没有物业服务关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据2中的《西荣花园前期物业服务协议》，被告否认曾与原告签订过协议，因被告并未在该协议的当事人一栏签名盖章，本院对该份证据不予采信；证据2中的《关于西荣花园小区物业管理服务收费备案的回复》，被告确认其真实性，但认为物价局并未对涉案车库的收费标准进行明确规定，因原告提供了该份证据的原件予以核对，本院对该证据予以采信；证据2中的公示牌照片，被告确认其真实性，但认为上面所记载的车库收费标准是未经物价局批复核准的，结合本院2021年2月8日在西荣花园的现场勘察情况，本院对该证据予以采信，确认原告制作了专门的物业费收费标准公示牌，在西荣花园里的物业管理办公用房内张贴公示，公示牌中记载“小汽车位含（小车库）收费标准：每个车位30元/月”；证据2中的《西荣花园车位/车库交接书》，被告辩称交接书上的落款签名并非其本人签名，因原告提供了该证据的原件予以核对，且被告未提供相应的证据予以佐证其抗辩主张，再结合被告于2013年7月22日签订涉案车库的购房合同、2013年8月15日办理涉案车库的产权登记，《西荣花园车位/车库交接书》显示的签订时间为2013年8月13日，上述时间顺序符合日常生活经验，可以印证出该份证据的真实性，本院依法对其予以采信；证据3中的《催缴欠费通知单》，被告否认曾收到过该通知，因原告未能提供其他证据证明该证据已实际送达被告，本院对该份证据不予采信；证据3中的银行划账流水，被告确认其真实性，并承认就涉案车库的物业费曾按30元/月/个的标准向原告缴纳过一段时间的物业费，本院对该证据予以采信，确认原告于2019年4月3日通过广东高明农村商业银行股份有限公司向被告的账户按每个车库30元/月的标准扣划了180元的物业费；证据4《西荣花园物业管理委托合同》，被告辩称合同上打印记载的甲方（当事人）为佛山市高明区恒荣房地开发有限公司，但落款盖章的是佛山市高明恒荣房地产有限公司，没有“开发”两字，该份合同是无效的，本院结合涉案车库的购房合同和不动产登记信息查询表中均显示被告是通过向佛山市高明恒荣房地产有限公司购买取得涉案车库所有权的，因此本院确认合同上打印记载的当事人信息存在笔误，应以落款盖章的当事人信息为准，本院对该份证据予以采信；证据5监控视频截图，被告认为小区是封闭的，原告并未提供服务，结合本院2021年2月8日在西荣花园的现场勘察情况，本院对该份证据予以采信。2.被告提交的证据：两份《证人证明》，原告对其三性均不予认可，因被告未提交原件核对，且证人无合法正当理由未出庭作证，本院对该组证据不予采信。3.本院向佛山市自然资源局高明分局发出的司法协助调查函1份、照片2张、佛山市自然资源局高明分局关于对《佛山市高明区人民法院司法协助调查函》的复函1份及附件3份、光盘1张，上述证据来源真实、合法，符合证据特征，本院予以采信。4.2021年2月8日上午西荣花园现场笔录（原告代理人黄旭彬、被告严婷茵到庭，严婷茵补充了附页）及勘察录像光盘1张，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2010年7月8日，原告与佛山市高明区荷城街道祥福路13号西荣花园的开发商佛山市高明恒荣房地产有限公司签订《西荣花园物业管理委托合同》，约定：佛山市高明恒荣房地产有限公司选聘原告为西荣花园提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主或物业使用人按建筑面积交纳（不包含公共水、电费分摊），多层住宅0.6元/1月·平方米、小高层住宅1元/1月·平方米、商业物业2元/1月·平方米、汽车位30元/1月·1台车、摩托车位5元/1月·1台车，合同期内以上收费标准不得擅自变更；委托管理期限自双方签订本合同之日起到业主委员会成立之日止，需重新与业主委员会签订续约；物业服务费主要用于以下开支：管理人员工资、物业公共设施设备日常运行的维护费用、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、物业共用部分设施设备及公众责任保险费、法定税收费、物业管理企业的利润、员工的社会保险及医疗保险等费用；委托原告管理以下事项：共同部分的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、外墙面承重结构，楼梯间、走廊和通道），公共设施运行的维护，共用的上、下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、消防设施和设备的管理，市政公共部分的化粪池、沟渠、池井、停车场的管理，公共绿化的管理，管理环境卫生，清洁公共部分的垃圾及清运，维持公共秩序，管理好本区域的交通、车辆的有秩序停放，管理好工程相关图纸、住户档案、设备资料，组织业主开展社区文化娱乐活动，向业主和使用人收取物业管理费。《西荣花园物业管理委托合同》第二条“物业基本情况”中的“坐落位置”和“占地面积”栏目均为空白。2011年9月27日，佛山市高明区物价局向原告作出明价备〔2011〕31号《关于西荣花园小区物业管理服务收费备案的回复》，根据高明区物价局、建设局《关于公布佛山市高明区物业服务收费管理实施细则的通知》（明价[2006]52号）文件规定及西荣花园（一期）和西荣花园（二期）前期物业服务协议，对以下收费标准予以备案：“……三、小区内已售车位物业管理服务费：汽车位每月每个30元、摩托车位每月每个5元。若购房合同中的建筑面积已包含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房（车位）管理费；四、商铺的物业管理服务费由双方协议。”2013年7月22日，佛山市高明恒荣房地产有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定：被告购买高明区车库，XX号车库建筑面积为23.34平方米，XX号车库建筑面积为15.95平方米，商品房用途为车库；买受人在签订买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2013年8月13日，佛山市高明恒荣房地产有限公司将涉案车库交付被告，双方签订《西荣花园车位/车库交接书》，确认涉案车库自2013年8月13日起正式交付给被告使用，被告自交付使用之日起同意承担相应的义务及管理服务费用。2013年8月15日和21日，被告为涉案两车库分别办理了产权登记，产权人均为被告。2019年4月3日，原告通过银行划扣的方式从被告账户（8XXXX5）划扣物业费180元。2021年2月2日，佛山市自然资源局高明分局就本院的司法协助调查进行了回复，称涉案车库“对开道路属于西荣花园宗地红线范围，不属于市政道路。”2021年2月8日，本院与双方当事人前往西荣花园勘察现场，查明以下事实：西荣花园内有多座多层商品房住宅楼，上述住宅楼环绕组成一封闭管理的小区；在小区的北面有一道闸出入口，商品房住宅楼的业主通过刷卡进行人员和车辆进出，原告未向被告发放通行卡，被告需经原告同意方可进入封闭管理的小区；封闭管理小区的外围由可供社会人员、车辆自由进出的内部道路组成，该内部道路属于西荣花园的宗地红线范围，不属于市政道路；涉案车库位于西荣花园2座（该楼为多层建筑物）的首层，其左右两旁均为车库或商铺，涉案车库大门向北、面向封闭管理小区外围的内部道路，车库与封闭管理小区并不相通、不能通过车库直接进出封闭管理小区；原告在封闭管理小区内设有保安室和物业办公室，并在封闭管理小区的出入口安装有摄像头等监控设备，原告的工作人员能通过保安室内的监控画面清晰地实时监控与涉案车库相连的外围内部道路的情况，上述监控设备在勘察之日运作正常，并能进行回放；从本院随机抽取的监控录像回放来看，原告有对涉案车库门前的小区外围内部道路进行保洁，道路的清洁情况基本良好；小区外围内部道路上有序停放有车辆，但未影响到其他车辆、人员的正常行驶和行走；涉案车库现并未用作专门停放小汽车，被告自称约从2019年起将涉案车库出租给他人用作经营物流快递驿站所用。庭审时，原告自认被告交纳了2013年8月至2019年6月30日的物业费，至今仍未交纳2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业费；被告第一次庭审时自认已经缴纳了2019年7月以前的物业费，是按30元/月/个的标准缴费的，第二次庭审时则称“曾经缴纳过管理费。具体我不清楚了。当时是两个车位共60元/月”。另查明，原、被告未签订前期物业服务协议。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于《西荣花园物业管理委托合同》是否合法有效的问题。被告辩称委托合同中打印记载的建设单位名称与落款盖章的建设单位名称不一致，因而主张委托合同无效。根据本院查明的事实，涉案车库的买卖合同、不动产登记信息查询结果表所记载的涉案车库建设单位均为佛山市高明恒荣房地产有限公司，与委托合同落款盖章的当事人信息一致，委托合同打印记载的当事人信息存在笔误，应以落款盖章的为准，原告与佛山市高明恒荣房地产有限公司在该委托合同中所约定的内容没有违反法律、行政法规规定，应当认定为有效，本院对被告主张委托合同无效的抗辩不予采纳。关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系，原告是否为涉案车库提供物业服务的问题。被告辩称其与原告没有签订前期物业服务协议，双方不存在物业服务关系，涉案车库也位于小区外面，被告不需要物业服务，原告也没有提供物业服务，原告不应向被告收取物业费。本院认为，被告的抗辩没有法律和事实依据，主张不能成立，理由如下：首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，本案原、被告虽未签订前期服务协议，但涉案小区的建设单位佛山市高明恒荣房地产有限公司早在被告购买涉案车库前已与原告依法签订了《西荣花园物业管理委托合同》，该合同对原告及作为业主的被告均具约束力，各方应依合同约定履行相应的权利义务。其次，本案西荣花园由封闭管理的小区与非封闭管理的内部道路组成，涉案车库的位置虽有特殊性（不能直接连通进入封闭管理的小区、车库门面向非封闭管理的内部道路），但其位于西荣花园规划验收的宗地红线范围内。按照正常理解，除非当事人有明确的特别约定，同一规划区域内的地上建筑物、设施设备、非市政道路，应视为同一物业管理区域，而《西荣花园物业管理委托合同》没有明确约定将内部道路、涉案车库等排除在原告提供物业服务的区域范围外，本院因此认定涉案车库属于原告与建设单位约定的物业服务范围。再次，原告在事实上向被告提供了物业服务。在本院对涉案车库的现场勘察中，确认涉案车库及其大门对开的内部道路均位于原告所安装的监控摄像头拍摄范围，原告的监控设备能正常运行并有保安看管，内部道路路面的保洁基本整洁、停车有序没有阻碍行人及车库车辆的正常出入，在被告没有提供相反证据的情况下，可认定原告已提供了保安、清洁等物业服务。涉案车库位于多层商品楼住宅的首层，与2层以上的商品房在同一规划内，楼顶、屋盖、外墙面承重结构、给排水、供水、供电管线等均属共用设施，属于《西荣花园物业管理委托合同》所约定的管理内容，在被告未提供证据证明原告就上述设施存在管理不善的情况下，可认定原告已提供了相应的养护、维修服务。综合所述，原告已依约和在事实上向被告提供了物业服务，被告抗辩不存在物业服务关系、原告未提供物业服务的主张不能成立，不能据此免除其缴纳相应物业费的责任。关于涉案车库物业费计收标准如何确认的问题。被告抗辩《西荣花园物业管理委托合同》《关于西荣花园小区物业管理服务收费备案的回复》均未明确涉案车库的物业费计收标准，且其在购买涉案车库时曾与建设单位约定计收标准为1.5元/平方米/月，原告按每月30元/个计收涉案车库的物业费属于非法行为。本院认为，被告的该抗辩不成立，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，在合同内容存在没有约定或约定不明的情况下，应综合审查相关合同及其具体履行过程去探寻当事人的真实意思表示。本案中，原、被告之间虽未就涉案车库物业费计收标准有书面协议或取得批复，但其能在不违反法律、行政法规规定的情况下通过作出有效的民事行为来进行补充约定。被告在庭审中称在购买涉案车库时曾与建设单位签订补充协议，约定物业费计收标准为每月1.5元/平方米，但同时也确认2019年7月以前一直是按30元/个/月的计收标准向原告支付涉案车库的物业费。按被告的表述，其在明知按照每月1.5元/平方米计收标准缴纳物业费总额会低于按30元/个/月计收的情况下，仍然在长达近六年的时间里按30元/个/月的计收标准向原告缴纳物业费，原告也予以接受。上述行为可视为原、被告通过缴纳、收取物业费的事实履行行为，对涉案车库物业费的计收标准达成合意，即涉案车库按30元/个/月的计收标准是原、被告双方的真实意愿。而且，被告在提交的书面答辩状中称“两个车库位置比较特殊，一共才不到40平方米，物业按两个车库的钱收费共60元，但隔壁很多车库一个就是80平方米以上，只收30元。被告当时觉得不合理，尝试跟物业沟通能否按总费用30元收取被告两个车库的物业费，但物业一口拒绝”，结合原告提交的公示牌中所记载的“小汽车位含（小车库）收费标准：每个车位30元/月”的内容，能印证出西荣花园规划红线范围内朝向非封闭内部道路的车库的物业费，是不按面积大小计算的，而是统一按照30元/个/月的计收标准计算的。原、被告已通过长达近六年的物业费缴纳、收取的民事事实行为对涉案车库物业费计收标准的具体内容进行补充，双方应遵此执行。综上所述，被告应按30元/个/月的计收标准向原告支付2019年7月至2020年9月所拖欠的两个涉案车库的物业管理费共计900元，对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。关于物业费的违约金问题。《西荣花园物业管理委托合同》第六条约定业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每月应交的物业费按3‰交纳滞纳金，但未约定缴交物业费的具体时间，原、被告对此也未进行补充约定明确，且原告未能提供证据证实曾向被告催缴过，因此对于原告主张被告支付2019年7月1日至2020年9月30日期间欠缴物业费产生违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告严婷茵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业费900元；二、驳回原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司负担10.47元、被告严婷茵负担14.53元。被告严婷茵负担的受理费14.53元，由被告严婷茵于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，本院不再另行收退如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年三月三十日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍