昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第1377号原告昆明忠呈物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所。法定代表人何秀英，财务总监。组织机构代码：79720623-2。委托代理人李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人，昆明忠呈物业服务有限公司职工，身份证登记地址为：内蒙古牙克石市，特别授权代理。被告张静娥，女，1978年7月23日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。委托代理人杨艳芬，女，汉族，1971年7月23日生，住昆明市官渡区，特别授权代理。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告张静娥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日在本院第七法庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人李洪德到庭参加诉讼。被告张静娥经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：于2007年入驻米兰园小区为业主提供物业服务，但被告经催告拒不支付2010年7月至2012年9月的物业服务费及其他相关费用共计2738元，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告立即支付原告2010年至2012年度的物业管理费共计人民币2103.41元、生活垃圾清运处置费270元、物业费滞纳金364.59元，上述费用共计2738元。2、案件受理费由被告承担。被告书面辩称：被告没有尽到物业管理义务，导至其水表、太阳能、门锁损坏，造成一定的经济损失，因此，不应缴纳物业费。原告忠呈公司针对其主张，向本院提交如下证据：一、呈贡区米兰园小区前期物业管理服务合同书一份，欲证明：原告是合法的物业服务商。二、物业管理服务合同书一份，欲证明：明确了服务费用的标准、收取时间和违约责任，是业主本人在平等自愿的情况下签订的。三、园丁小区业主信息登记表一份，欲证明：此套房屋所有人，是业主自己填写的。四、承诺书一份，欲证明：业主对业主公约的内容同意和认可的承诺书，签署日期可以证明是业主接收房屋的时间。五、园丁小区一期业主公约一份，欲证明：全体业主的行为规范和权利义务、违约责任。六、园丁小区一期交房手续登记表一份，欲证明：业主已经接收房屋，业主签名认可。七、客户接待登记表一份，欲证明：在业主居住使用过程中，物业公司随时对业主的报修提供物业服务的过程。八、被告欠费明细表一份，欲证明：被告欠费的时段和金额。九、2012年5月28日至的公函，十、2012年5月28日至呈贡区房管处的公函，十一、2012年5月28日至呈贡区教育局的公函，十二、2012年5月28日至春融地产公司的公函各一份，欲证明：告知政府单位米兰园业主严重拖欠物业费，导至物业公司的服务工作无法维持。十、2012年5月28日至呈贡区房管局的公函，欲证明：告知政府米兰园业主严重拖欠物业费，导至物业公司的服务工作无法维持。十一、2012年5月28日至呈贡区教育局公函，欲证明：告知政府米兰园业主严重拖欠物业费，导至物业公司的服务工作无法维持。十二、2012年5月28日至春融房地产公司公函，欲证明：2012年5月28日至。十三、2012年5月28日至米兰园业主委员会的公函一份，欲证明：告知米兰园业主委员会严重拖欠物业费，导至物业公司的服务工作无法维持。而业主委员会主任有签收，知晓因欠费导至的垃圾无人清运的问题，但是业委会未作出任何反应。十四、2012年8月6日至米兰园业主委员会“关于米兰园物业服务工作受限的情况说明”一份，欲证明：物业公司再次告知米兰园业主委员会米兰园业主严重拖欠物业费，导至物业公司的服务工作无法维持，请业委会提出解决方案，业主委员会仍然没有做出任何反应。十五、2012年8月9日函至米兰园小区业主委员会“关于米兰园小区欠费户减免方案的函件”一份，欲证明：请求业委会提出解决收取拖欠物业费的方案，业主委员会没有做出任何反应。物业公司从维护呈贡新区社会和谐稳定的大局出发，主动制定了《物业费减免方案》请求业主委员会协助物业公司实施物业费减免方案。表明物业公司的态度是积极的、诚恳的，但是被告仍然是无动于衷。十六、米兰园2012年8月份物业收费方案一份，欲证明：为了维护大局，实施物业费减免方案。十七、2011年9月9日至龙城街道办事处公函一份，欲证明：物业公司第三次向物业主管部门汇报物业服务工作只能维持到2011年9月20日。十八、2011年9月9日至各行政主管部门公函的附件（2011年6月10日公示）一份，欲证明：向全体业主发出收费公告，完善告知义务。十九、2011年9月9日至春融地产公司公函，二十、2011年9月9日至呈贡房管处公函各一份，欲证明：物业公司第三次向物业主管部门汇报物业服务工作只能维持到2011年9月20日。二十、2011年9月9日至呈贡房管处公函，欲证明：物业公司第三次向物业主管部门汇报物业服务工作职能维持到2011年9月20日。二十一、2012年12月10日至米兰园业委会：关于终止米兰园小区前期物业管理服务的公函一份，欲证明：告知业委会不如期接管小区物业管理，所产生后果自行承担。二十二、2012年12月10日至春融地产公司：关于终止米兰园小区前期物业管理服务的公函一份，欲证明：告知春融地产公司米兰园物业管理业委会接管。二十三、龙城街道办事处回复：YNKM2012092012063013的函件一份，欲证明：物业公司做出了关于减免物业费的方案后，还是无法解决收费的问题，此公函证明因为米兰园业主长期拖欠物业费导至物业公司无法继续经营。造成垃圾清运不及时、设施损坏无法维修，不是物业公司的责任。二十四、关于对YNKM201100711605208信访件答复处理的情况一份，欲证明：造成米兰园所有问题的存在是因为业主长期拖欠物业费所至。二十五、米兰园2008年度物业服务费收取告示，二十六、关于米兰园2007-2008年度物业服务催缴的告示，二十七、关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报，二十八、米兰园2008年物业服务费收取告示，二十九、2009年度物业费收取告示，三十、缴费公示，三十一、温馨提示、三十二、关于收取物业服务费用通知各一份，欲证明：向全体业主发出收费公告，完善告知义务。三十三、通告一份，欲证明：向全体业主通告米兰园业主委员会败诉同时发出收取物业费的信息，完善告知义务。三十四、水表巡查记录一份，欲证明：为业主提供的超值服务。三十五、米兰园安保部考勤统计，三十六、定点巡逻签到表，三十七、交接班记录本各一份，欲证明：物业公司服务部分成本支出。三十八、米兰园用水记录一份，欲证明：为节约成本做出一切努力，体现了物业公司的敬业的精神、为业主高度负责的态度。三十九、报修问题统计表，四十、通知各一份，欲证明：为业主的利益不受损失努力协调的结果，物业公司付出了大量的时间、人力、物业、财力。被告张静娥在举证期限内未提交任何证据材料。本院认为，原告提交的证据符合证据形式要要件、与本案具有关系性，对其真实性予以认可，对其证明力本院随后评判。根据以上采信的证据，本院确认以下事实：2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月9日，忠呈公司与张静娥签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方张静娥（园丁小区一期A20幢2单元501号住宅业主，建筑面积为173.12平方米），将前述物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业费收费标准为0.45元/平方米·月，生活垃圾清运费8元/户·月，维修基金按购房款2％收取。并约定甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。张静娥于2007年4月25日办理了交房验收手续。2008年6月18日，忠呈公司发出《米兰园2008年度物业服务费收取告示》催收2008年度的物业管理费。2009年7月6日，忠呈公司发出《2009年度物业服务费收取告示》，催收2009年度的物业管理费，并注明缴费金额为每月0.45元/㎡，含代收的一年生活垃圾清运费，A户型;1083元；B户型：955元；C户型：810元。2008年11月24日，忠呈公司发出《关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报》，要求未缴费的业主尽快在一周内缴清相关费用。2010年2月22日，忠呈公司发出《物业费催缴告示》，催收2009年度的物业费。昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心对于YNKM2012092012063013信访答复如下：“一、由于米兰园小区住户业主长期不缴纳物业管理费和垃圾清运费，导至昆明忠呈物业服务有限公司无法开展正常工作；二、目前昆明忠呈物业管理公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”2012年8月27日，忠呈公司向昆明市呈贡区教育局发出《关于米兰园小区垃圾清运问题的复函》，认为业主未缴纳物管费导至忠呈物业公司无法正常运行。2013年1月14日，米兰园小区业主委员会向忠呈物业公司发出《关于呈贡区米兰园小区物业资料移交的公函》，注明：“2012年12月10日来函贵公司（忠呈公司）决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》及物业公司与米兰园小区业主签订的《物业管理合同书》。2012年12月30日，米兰园小区业主委员会召集业主大会公开选聘小区物业服务公司，云南邦成物业管理有限公司以935票当选。……请贵公司于本周内将米兰园内物业管理用房及相关资料在业主委员会的监督下移交到邦成物业管理有限公司。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，原告与米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。另查明：2010年2月6日，米兰园业主委员会向忠呈公司发出《整改通知书》，要求对地下车库派专人看守，并保证随时开放，增加小区保安人员，做到随时巡查，加强对树木花草的管理工作，加大对小区保洁工作的力度，做到及时清运垃圾，及时对垃圾箱进行消毒。忠呈公司于2010年2月12日就前述整改通知进行回复，并对通知要求逐条陈述已落实。原告昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。呈贡米兰园小区共有业主1588户。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。本院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务，根据双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《米兰园地面停车位物业服务合同书》第五条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交。若经乙方催缴后，甲方仍未交纳，乙方有权停止对其服务，由此造成的一切损失由甲方自行承担。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告张静娥作为业主，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。虽被告书面抗辩原告未按约提供适当物业服务，造成了实际损失，但其并未提交有力证据予以证实，且在其与原告签订物业服务合同长达五年时间内，被告均未起诉要求解除，其抗辩主张本院不予采纳。根据双方合同第六条第三款的约定：“乙方违反本合同第四条约定，未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。”被告若认为原告的服务行为不当，应当责令整改并主张损失，但被告并未对其损失进行举证，不能据此为由拒不缴纳物业费用。被告张静娥应当按照合同约定的标准，支付2010年7月1日至2012年9月30日期间的物业费，原告主张的物业费2103.41元（173.12平方米×0.45元/平方米·月×27个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的27个月的垃圾清运费488元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因被告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费216元（8元/户·月×27个月）。对于原告主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，被告张静娥未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的违约金364.59元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告张静娥作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费2103.41元、垃圾清运费216元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张静娥于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币2103.41元、垃圾清运费216元，上述费用共计人民币2319.41元。二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告张静娥承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长 朱 曦代理审判员 赵 勇人民陪审员 段学英二〇一五年九月二十八日书 记 员 陆叶青