广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23893号原告：黄应翔，男，1973年4月15日生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：郭清华、徐盛强，广东百高律师事务所律师。被告：张镇东，男，1958年5月22日生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区，委托代理人：杜红霞、林贞彬，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：张智，男，1983年9月23日生，汉族，住所地广东省茂名市茂南区，被告：谢兰平，女，1985年5月25日生，汉族，住所地广东省中山市西区，被告：符秀娟，女，1959年8月18日生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区，原告黄应翔诉被告张镇东、张智、谢兰平、符秀娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭清华、徐盛强，被告张镇东及其委托代理人杜红霞、林贞彬、被告张智、符秀娟到庭参加了诉讼。被告谢兰平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告（甲方）与被告张镇东（乙方）于2013年4月16日签订《商业用房租赁合同》，被告张镇东承租原告位于广州市海珠区南洲北路南洲花园A8栋（燕安二街62号-130号）首层房屋作商业使用，房屋建筑面积约1500平方米，租期为2013年5月1日至2020年4月30日止，共84个月。其中约定2016年1月1日至2016年12月30日止租金为110250元/月；2017年1月1日至2017年12月30日止租金为115763元/月；2018年1月1日至2018年12月30日止租金为121551元/月；2019年1月1日至2019年12月30日止租金为127628元/月；2020年1月1日至2020年4月30日止租金为137838元/月。2016年2月22日，原告与被告张镇东（乙方）、被告张智（丙方）签订《补充协议（二）》，约定被告张镇东提出增加承租人被告张智，被告张智同意加入为原合同承租人与被告张镇东共同承租原租赁合同的房屋，并享受原合同的一切权利，承担原合同的一切义务；原告同意从2016年3月1日起至2017年2月28日止每月的租金110250调整为每月90000元。从2017年3月1日以后的租金仍按原合同执行。补充协议（二）签订后，各方在原签订的《商业用房租赁合同》加上被告张智作为乙方，被告张智签名。然而，从2017年3月1日后，两被告并未按原租赁合同约定标准支付租金，仍按每月90000元的标准支付，原告多次要求其按原租赁合同约定支付租金，被告均不予理睬，从2017年3月1日至2020年4月30日合同租期届满，两被告共拖欠租金差额1279130元。双方合同约定每月三号前交纳当月租金，如逾期交纳租金，没逾期一天由原告按被告欠交总额的百分之二收取违约金。两被告拖欠租金行为已构成违约，应当向原告支付违约金。另依据双方合同的约定，租赁商铺所产生的的水电费、物业管理费、租金税金等均由被告承担，租赁期满后，被告共拖欠上述费用共计60601.67元，因其拒不支付，原告垫付了该费用，被告应当返还，并按约定每天支付万分之五的违约金，直至清偿该费用之日止。被告谢兰平系被告张智的配偶，被告符秀娟是被告张镇东的配偶，在租赁时对租户信息进行了登记，为实际的共同承租人，且租赁经营收入用于家庭支出，所欠租金为其夫妻共同债务，被告谢兰平和被告符秀娟应共同承担租金及违约金等费用支付义务。故原告起诉请求：1.判令四被告共同向原告支付所欠租金1279130元及违约金（违约金按应付租金总额每日2%的标准计算至全部租金付清之日止，暂计至2020年7月3日为15170038.62元），因违约金已超过所欠租金本金数，因此原告特调整违约金以本金为限，为1279130元；2.四被告偿还原告代垫的税费104.2元、电费8355.2元、物业管理费10740.3元、租金税金41401.97元、合计60601.67元，应以60601.67元为基数、从2020年6月4日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金，直至付清该款之日止，暂计至2020年7月3日为909.03元；3.四被告承担本案诉讼费；4.被告支付2020年2-4月三月租金，共计27万元，违约金同时增加27万元。被告张镇东、张智、符秀娟共同辩称：原告未提供房产证明，其不具有合法租赁的资质。本案合同法律效力难以确定，应参考合同无效驳回原告所有诉讼请求。原告与上一任房东所签租赁合同到期后就直接转为与被告张镇东签订《商业用房租赁合同》及补充协议（二），在签订及履行合同过程中，被答辩人从未提供有效的房产证明。被告张镇东是代表第三人广州市千人足鞋服有限公司（简称“千人足公司”）与原告签订合同，属于履行职务行为，应由千人足公司承担相应的法律责任。千人足公司自2009年成立起就和广州汇俊地产发展有限公司租赁了案涉房屋并作为公司注册地址，租期至2014年11月30日，每月租金18202元，被告张镇东作为法定代表人用自己名义签订了房屋租赁合同。2013年4月16日，被告张镇东又代表千人足公司与原告黄应翔签订了《商业用房租赁合同》及补充协议（二）。千人足公司亦对被告张镇东的上述职务行为予以认可。合同履行过程中，房屋租金数额及交纳期限已经双方同意变更并实际履行，原告要求按原合同约定交纳租金违反了诚实信用原则，被告张镇东不应支付租金差额及违约金。合同履行过程中，被告一直按约交租，但由于电商平台的兴起，导致客流越来越少，因此被告于2016年2月请求原告减租。经协商一致，双方于2016年2月22日签订《补充协议（二）》，约定2016年3月1日至2017年2月28日的租金为每月90000元。随着电商平台的冲击越来越大，经协商，双方在2017年2月28日后达成一致维持90000元租金，被告张镇东和被告张智一直按照每月租金90000元的数额向原告支付，原告对此并未提出异议，且原告提醒张智交租时同样按每月90000元租金标准计算。此外交租日期也变更为每月分两三次交纳。被告生意经营困难，疫情期间更无开门营业，加之深圳法院在涉案商铺张贴要求搬迁的通知，使被告经营困难，从2020年1月17日就搬离再未开门营业了。2020年4月30日合同已经履行完毕，现原告要求被告承担违约责任的行为违反诚实信用原则，其所主张的违约金竟与被告所诉租金相当，远远超出造成损失的30%标准。对于电费、水费、物业管理费，被告同意在押金中扣除，税费需与原告核实相关单据后扣除，但原告的迟延交纳是由于疫情影响，不承担违约责任，并请求减免租金。根据合同相对性原则，被告谢兰平、符秀娟不应承担连带责任。被告经营困难，常年亏损，还曾要求原告提前解除合同，因此并没有收入用于家庭支出。原告亦无证据证明被告经营盈利且用于家庭支出。被告履行合同于2013年6月6日向原告支付30万押金，现合同已于2020年4月30日终止，原告应返还30万元押金给被告。被告张镇东反诉称：《商业用房租赁合同》约定被告向原告交纳押金人民币300000元，原告出具《收据》。2020年4月30日合同期满，原告并未返还押金。故向本院起诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人押金人民币300000元及逾期返还利息（以300000元为本金，按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至付清之日），从2020年4月30日合同期满之日暂计至2020年9月1日为3797元，上述两项金额暂合计为人民币303797元；2.被反诉人承担本案相关诉讼费用。原告对此辩称：因被告张镇东从2017年3月开始，每月均未按期足额支付租金及水电费、管理费及税费，构成违约，依据租赁合同约定，押金不予退还，被告张镇东要求返还押金和利息不能成立。经审理查明：2013年4月16日，原告（甲方）与被告张镇东、张智（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市海珠区南洲北路南洲花园A8栋（燕安二街62号-130号）首层房屋（具体见附图）作商业使用，房屋建筑面积约1500平方米，租赁时间自2013年5月1日至2020年4月30日止，共84个月；每月租金按时段具体明细如下：2013年5月1日至2014年11月30日止租金为18202元/月；2013年12月1日至2015年12月30日租金为105000元/月；2016年1月1日至2016年12月30日租金为110250元/月；2017年1月1日至2017年12月30日租金为115763元/月；2018年1月1日至2018年12月30日租金为121551元/月；2019年1月1日至2019年12月30日租金为127628元/月；2020年1月1日至2020年4月30日租金为137838元/月；乙方须向甲方交纳租赁按金300000元（按金不得充作租金）。合同期满后，如乙方租赁期内无违约行为，并已交清一切费用按金无息退还乙方，凡乙方中途退房屋，均属乙方违约，按金不予退还；租赁期内，本房屋的一切水电、卫生、电信、物业管理费、保安联防费、及行政部门各种收费全部由乙方自行支付。若甲方代付的，乙方应当当月向甲方清还，逾期则每天加收该费用万分之五的滞纳金和终止服务；甲乙双方所约定的租金为不含税价，双方应付的税金全部由乙方支付；乙方未能按时缴纳本房屋租金和相关税费中的两项或两项中任何一项，若拒付或滞纳时间达十五天，则视为乙方违约，甲方除有权追收乙方本金和滞纳金外，甲方还有权强行收回房屋，因此造成甲乙双方的一切损失由乙方承担；等。2016年2月22日，原告（甲方）与被告张镇东（乙方）、张智（丙方）签订《补充协议（二）》，约定：甲乙双方于2013年4月16日签订原合同和《补充协议》后双方已按原合同所约定的条款履行，现乙方提出增加承租人丙方，丙方同意加入为原合同承租人与乙方共同承租本房屋；原合同约定本房屋2016年1月1日至2016年12月30日止租金为110250元/月，现承租人提出经济环境不好，经营困难，要求减免部分租金，甲方体谅到承租人的困难同意承租人减免部分租金，具体方案如下：1.甲方同意从2016年3月1日起至2017年2月28日止每月的租金调整为90000元；2.如承租人再次出现违约，甲方有权立即终止以上租金减慢并按原合同租金标准计收租金和违约金；4.2017年3月1日以后的租金仍按原合同执行；等。被告张镇东、张智承租案涉房屋用于经营广州市千人足鞋服有限公司。被告张镇东、张智自2016年3月1日起至2020年1月30日止按每月90000元的标准支付了租金，自2020年2月1日起没有再支付租金、水电费、物业管理费等。被告张镇东、张智于2020年4月30日将案涉房屋交还给原告。原告主张被告拖欠水费104.2元、电费8355.2元、物业管理费10740.3元、租赁水费41401.97元，合计60604.67元。被告对该欠费金额无异议，认为因疫情影响无法缴纳，同意在押金中扣除。原、被告双方对2017年3月1日后的租金标准有争议。原告主张减免租金期限届满后恢复原租赁合同约定的租金标准履行，因被告声称经营困难，每月缴纳租金均逾期，原告才没有要求被告立即将合同约定的租金差额部分付清。为证明其主张，原告提供了《告知函》两份、微信聊天记录为证。《告知函》（2018年6月19日）的主要内容为：你方租用我方位于海珠区南洲北路南洲花园A8栋（燕安二街62-130号）首层房屋作商业使用。你方长期不足额交纳当月租金，每月欠交金额较大，现督请你方立即交清所有欠交租金并按和约定交纳滞纳金，滞纳金我方将追收至你方交清全部租金之日止。请你方收到本《告知函》后立即交纳租金和违约金以免进一步违约，特此函告。出租人：黄应翔（签名），2018年6月19日。《告知函》上有“知晓，张智，2018.6.21”手写内容。2020年1月7日的《告知函》张贴在案涉房屋门口，主要内容是要求被告支付拖欠的租金、水电费等。微信聊天记录为原告与被告张智的聊天内容：1.2019年2月15日，原告发出“租户张镇东、张智：你方承租南洲花园A8栋首层开办‘千足鞋城’，在合同期间，你方必须严格按双方签订的合同内容执行，我方不同意任何有违合同的现象存在，你方必须马上补请所有欠交的租金，并按合同约定计算违约金”；2.2019年2月16日，被告张智发出汇款截图，并说“房东，2019年2月份租金9万，分两次已付清，请查收”，原告回复“租户张镇东、张智：你方承租南洲花园A8栋首层开办‘千足鞋城’，在合同期间，你方必须严格按双方签订的合同内容执行，我方不同意任何有违合同的现象存在，你方必须马上补请所有欠交的租金，并按合同约定计算违约金”；3.2019年3月19日，被告张智说“房东，2019年3月份的租金9万，已分两次全部转齐”，原告再次回复租户张镇东、张智：你方承租南洲花园A8栋首层开办‘千足鞋城’，在合同期间，你方必须严格按双方签订的合同内容执行，我方不同意任何有违合同的现象存在，你方必须马上补请所有欠交的租金，并按合同约定计算违约金”，张智说“房东，你这内容同张镇东说，或者发通告。你违约合同就发律师函。交完租金你就发这句话过来，有问题请通知大家坐下来沟通，不是发这样一句话出来，这样处理事情的。你是房东，这店都已经是连年亏本，我的都做不下去，申请终止合同，你们又不同意，现在交租，你又这样发这句话出来。有问题，请通知大家坐下来尽早解决”。经质证，被告对2018年6月19日的《告知函》不认可，不确认“张智”为被告张智本人的签名，与被告张智签名存在很大差别，并表示申请笔迹鉴定；对微信聊天记录的内容无异议，但认为原告所提交的记录是片面的，以被告所交的微信聊天记录为准。原告认为被告所提交租赁合同与原告提交的租赁合同上“张智”的签名字样不一致，被告提交的租赁合同上张智的签名与《告知函》上张智的签名一致。被告张智确认其提交的租赁合同为其本人所欠。被告主张双方自2016年3月1日后一直按90000元/月的标准支付租金，原告从未提出异议，实际上原告同意变更租金数额及交纳日期，2019年1月被告因经营困难有退租的意思，原告突然要求按原合同计算租金。围绕其主张，被告提供了张智与原告的微信聊天记录。微信聊天记录显示2017年8月至2020年1月，被告按90000月/月的标准支付租金，基本上是分两次付清90000元；被告多次提到生意差、亏本，需要借钱交租和发工资。经质证，原告对微信聊天记录的真实性认可，原告仅同意2016年3月1日至2017年2月28日租金标准调整为90000元/月，2017年3月后租金按原合同执行，对被告未足额支付租金，原告曾多次提出异议，发送告知函、通过微信、现场张贴告知函进行租金催缴。另被告主张因深圳市罗湖区法院要求案涉商铺的租户搬迁，对被告生意造成重大影响，并提供了该法院的执行裁定书、搬迁通知书。原告质证认为深圳市罗湖区法院搬迁通知发出后，原告已向法院提出执行异议，最后法院没有对租户进行搬迁，对被告的经营无影响，原告提供了网络拍卖公告截图。拍卖公告显示：拍品名称广州市海珠区南洲北路南燕二街66、78、706号等商铺（共26间），租赁情况记载截止公告之日，有租户占有使用；法院不负责清场。经质证，被告对拍卖公告真实认可，但认为法院在拍卖前张贴公告要求搬迁，对被告经营造成极大影响。经查明：广州市千人足鞋服有限公司，于2009年4月24日成立，法定代表人张镇东，股东为张镇东、林家勇。被告张镇东、符秀娟确认其是夫妻关系，于1982年办理结婚登记。符秀娟其已于2014年退休，每月有退休金收入，并提供银行交易明细为证。原告对交易明细真实性认可，但主张符秀娟是共同承租人，应对本案承担责任。被告张智、谢兰平确认其为夫妻关系关系，于2007年办理结婚登记。张智陈述谢兰平在中山市家里带小孩，其家庭收入主要是张智的收入，另在番禺有房屋出租，每月租金收入3000-5000元。法庭辩论终结后，被告张智向本院邮寄《说明书》，表示其反复比对签字和回忆是否签过该告知函，因时间较长，无法确定是否签过，故不申请笔迹鉴定。在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求保全张镇东价值2619770.7元的财产。本院于2020年7月30日作出（2020）粤0105民初23893号民事裁定书，裁定冻结张镇东银行存款2619770.7元；或查封、扣押相应价值的财产。现该民事裁定书已移送执行。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与被告张镇东、张智签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议（二）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点一是2017年3月后的租金标准是否协商一致变更。根据《补充协议（二）》约定2017年3月1日以后的租金仍按原合同执行，被告主张双方协议一致同意2017年3月后的租金标准变更为90000元/月，被告作为主张合同关系变更的一方应对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告提供了微信聊天记录证明了被告2017年8月至2020年1月期间均按90000元/月的标准支付租金，同时被告认为原告未提出异议，认可被告交纳租金的标准。原告主张其已多次提出异议，要求被告交清欠租，并提供了《告知函》、微信聊天记录为证。被告张智对2018年6月19日的《告知函》上签名不予认可，但庭审接受后又表示不申请笔迹鉴定，故本院认定该《告知函》为被告张智本人签收，对《告知函》予以采信。原告通过邮寄《告知函》、微信、张贴《告知函》，分别于2018年6月19日、2019年2月15日、2019年3月19日、2010年1月7日要求被告按原租赁合同交清拖欠的租金。由此可见，原告对被告按90000元/月的标准支付2017年3月后的租金提出了异议，并主张权利。另外，根据双方提供的微信聊天记录显示2019年3月19日，被告交纳90000元的租金后，原告要求被告补请所有欠交的租金，被告表示“违反合同就发律师函，有问题请通知大家坐下来沟通”等，也可以佐证双方并未协商一致同意在继续按90000元/月的标准履行合同。原告对被告对原告提供的反驳证据未能进一步提供证据证明租金标准变更，应承担举证不能的不利后果。鉴于此，本院对被告主张2017年3月后的租金标准变更为90000元/月的抗辩意见不予采纳，双方应按《商业用房租赁合同》约定的租金标准履行。被告张镇东、张智应向原告支付2017年3月1日至2020年1月30日期间的租金差额1135616元【（115763元/月-90000元/月）×10个月+（121551元/月-90000元/月）×12个月+（127628元/月-90000元/月）×12个月+（137838元/月-90000元/月）×1个月】。本案争议焦点二是2020年2月至4月租金减免问题。本院认为，受2020年新型冠状病毒××疫情影响，广州大部分企业春节后延迟复工。但我国全国上下共同努力，积极抗疫、防疫，取得了抗击新冠疫情的阶段性胜利。广州市海珠区自2020年2月22日起开始有序复市，自2020年3月中下旬后全面复工复产。原、被告双方未能就租金减免达成一致意见，故本院考虑到疫情的实际影响及被告停业情况，2020年2月租金酌情减免50%，自2020年3月1日至2020年3月15日租金酌情减免30%，自2020年3月16日起按合同约定的租金标准支付租金。被告主张继续免除2020年2月至4月期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告张镇东、张智应向原告支付2020年2月1日至4月30日的租金324586元{137838元/月×50%+137838元/月×【（15日÷31日）×70%+（16日÷31日）】+137838元/月}。被告张镇东、张智逾期交纳租金构成违约，原告要求被告支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持。但违约金标准每日2%计算明显过高，被告请求降低违约金标准，本院予以采纳。考虑到合同履行情况及原告考虑到被告经营困难而同意被告拖欠租金差额，故本院酌情降低违约金标准至每日万分之三，滞纳金总额以不超过拖欠租金的本金为限。被告张镇东、张智对原告主张的水费、电费、物业管理费、租赁税费共计60601.67元无异议，根据双方约定该费用由被告承担，故被告应向原告支付水费、电费、物业管理费、租赁税费共计60601.67元。原告要求被告张镇东、张智自2020年6月4日起按每日万分之五的标准支付滞纳金，符合双方约定，本院予以支持。关于被告张镇东、张智交纳的租赁按金300000元。被告拖欠租金、水费、电费、物业管理费、租赁税费，构成违约，依约租赁押金不予退还，但租赁合同已履行至租赁期限届满且本院已支持原告关于逾期交租、水费、电费等费用的滞纳金，在此情况下本院酌情该租赁按金100000元归原告所有，剩余租赁按金200000元由原告退还给被告张镇东、张智。因被告张镇东、张智违约在先，被告张镇东反诉要求原告支付逾期返还租赁按金的利息，本院不予支持。被告张镇东、张智承租案涉商铺后用于经营广州市千人足鞋服有限公司，公司股东为张镇东、林家勇。被告符秀娟已退休，每月有退休金收入，现无证据证明被告谢兰平、符秀娟参与了公司的经营管理。原告未能提供充分证据证明该债务用于张镇东与符秀娟、张智与谢兰平夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故本院对原告要求谢兰平、符秀娟对本案债务承担连带责任不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：在本判决生效之日起10日内，被告张镇东、张智向原告黄应翔支付2017年3月1日至2020年1月30日期间拖欠的租金差额1135616元及滞纳金（滞纳金以每月欠缴租金差额为基数，自当月4日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2017年3月至12月每月租金差额25763元，2018年度每月租金差额31551元，2019年度每月租金差额37628元，2020年1月租金差额47838元；滞纳金总额以不超过欠缴租金差额1135616元为限）；二、在本判决生效之日起10日内，被告张镇东、张智向原告黄应翔支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金324586元及滞纳金（滞纳金以每月欠缴租金为基数，自当月4日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2020年2月租金68919元、2020年3月租金117829元、2020年4月租金137838元；滞纳金总额以不超过324586元为限）；三、在本判决生效之日起10日内，被告张镇东、张智向原告黄应翔支付水费、电费、物业管理费、租赁税费共计60601.67元及滞纳金（以60601.67元为基数，自2020年6月4日起至实际清偿之日按每日万分之五计算）；四、在本判决生效之日起10日内，原告黄应翔向被告张镇东返还租赁按金200000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告张镇东的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32078元，由原告负担13352元，被告张镇东、张智共同负担18726元。被告张镇东、张智在本判决生效之日起10日内向本院缴纳所负担的受理费18726元。反诉受理费2928.5元，由原告负担1952元，被告张镇东负担976.5元。原告在本判决生效之日起10日内向本院缴纳所负担的反诉受理费1952元。财产保全费5000元由被告张镇东负担并在本判决生效之日起10日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二一年三月二十五日书记员  徐文慧谭颖诗