沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第00885号原告吴玉华，女，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人李恩涛，男，汉族，系沈阳市大东区司法局退休人员，住沈阳市大东区。被告沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人王铁兵，系主任。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。原告吴玉华与被告沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2015年3月31日立案受理后，依法组成由本院审判员王涛担任审判长并主审、代理审判员张嘉来、人民陪审员李雪梅参加评议的合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告吴玉华及委托代理人李恩涛、被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告母亲何春复系沈阳市东陵区白塔镇小羊安村村民。2014年4月10日被告以拆迁人身份决定对小羊安村居民实行整体拆迁。依法律规定，原告母亲将拆迁补偿权部分转让给了原告。原告在征得被告同意的情况下，于2011年4月10日原、被告签订了编号为Bxx号的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》一份，协议生效后，约定的部分条款已履行，由于补偿采取期房产权置换方式，原告应得78平方米和90平方米共计168平方米的产权置换房，约定于2013年4月10日前交付给原告。现交付期限届满，被告未履行交付房屋义务。原告认为，双方签订的协议主体资格合法，双方意思表示真实，内容合法，程序完备，对双方均产生约束力。任何一方不履行均构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行所签协议向原告交付位于沈阳市浑南区火石桥回迁区的78平方米和90平方米各一套产权置换房；被告赔偿原告逾期交付产权置换房的安置补助费12,000元；案件受理费由被告承担。被告辩称，一、原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反法律强制性规定应认定为无效。依据土地管理法的法律法规，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。法律明确规定了宅基地的取得应以户为单位。本案原告户籍不在小羊安村，且在该村未取得房产证，其并非该村集体经济组织成员，不具有该村宅基地的使用权，现置换协议以原告宅基地使用面积的一半作为补偿标准，违反了法律法规的规定，应为无效。二、本案拆迁补偿协议的组成材料中的土地认证使用权面积300平方米，损害国家利益，双方无产权调换的基础，所签协议不具有产权调换合同的成立属性，补偿协议不能构成法律意义上的完整性，合同应认定不具有法律效力。理由：1、王宏春于2001年分别与原告、李良、何春复签订了《房屋买卖协议书》三份，房屋买卖面积分别为195平方米、78平方米、260平方米，但通过航拍及测绘图可证明王宏春仅有两套房屋。故房屋买卖不真实。而原告与李良于2010年11月离婚时，离婚协议未对房屋进行处理，可证明本案买卖协议在当时不存在。且房屋未办理产权变更手续。2、原告与李良在2001年同时与王宏春签订房屋买卖协议，将房屋同时转让给夫妻二人，依据一户一宅的规定，该二人不能同时拥有两处宅基地，该买卖行为应属无效。3、原告与李良同时以申请审批宅基地的方式签订两份补偿安置协议，损害了小羊安集体利益。4、原王宏春地块的宅基地同时进行五户宅基地的审批明显违法。三、原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反一户一宅的法律规定，应认定为无效。原告与李良在政府作出土地征收决定之后离婚，按规定该二人仅享有一处宅基地，现补偿协议中二人获得两处宅基地并予以补偿，违反了法律的强制性规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，xx号房屋产权协议书一份，证明原告是法律意义上的被拆迁人，并且双方就拆迁问题达成书面协议，协议中原告应履行的义务已经全部履行，被告尚有应该给付的78平方米和90平方米的房屋没有给付，安置补助费计算应当按照起诉时间3月26日至今，安置补助费每月500元，按照24个月计算，从2011年4月10日至2013年4月10日应该给付12,000元，协议中第七条中约定。被告质证意见：真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该协议第二条明确约定的产权置换的土地300平方米是因土地认证的方式取得，第三条拆迁补偿金额中明确约定的是以土地使用权的50%进行的产权置换，而协议中的房屋坐落位置为小羊安村而原告的户籍地在塔北村，涉案协议产权置换的基础是小羊安村300平方米宅基地的使用权的一半，原告除要提供涉案协议外，应提供其在小羊安村享有的可供产权置换的合法的置换财产，否则该协议以宅基地重新审批认证方式进行产权置换，损害了小羊安村的集体经济利益，同时该协议也违反了土地管理法律的规定，应认定为无效。证据二，协议书一份，证明原告母亲从小羊安村村民处购买房屋，原告回迁之前的房屋的来源。被告质证意见：真实性、合法性、关联性需要经过村委会核实确认，因原告向拆迁部门提供了三份与王宏春的买卖协议，无证据证明王宏春的房屋是否与原告进行了有效的转让，同时原告提供的协议主体为何春复与原告无关，依据该协议，作为原告是否享有可供产权置换房屋的存在无法证明，同时也足以证明涉案补偿协议签订时间，原告向拆迁部门提供了虚假的房屋买卖协议，该协议协的签订损害小羊安村集体村民的利益，该协议违反法律规定，同时原告存在隐瞒事实恶意骗取动迁款的行为。涉案补偿协议也应认定为无效。证据三，房屋所有权证书两份、土地使用权证两份，证明原告母亲从王姓二兄弟处购买的房屋，且王姓二兄弟将房屋转卖给原告的母亲，已经履行了正常的法律上的交易。被告质证意见：真实性没有异议，质证意见同上一组质证意见，拆迁之时原告并没有向被告提供相关产权的合法的权属证书，涉案协议无产权置换基础。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一，身份证复印件三份、户口本复印件三份，证明本案原告、何春复、李良三人的户籍均非小羊安村。原告质证意见：真实性没有异议，不能证明原告的证明目的，不是小羊安村村民并不等于不享受拆迁待遇，事实上原告一直在该村居住十多年。证据二，房屋买卖协议书复印件三份，证明2001年9月2日原告、李良、何春复同时与王宏春签订了三份房屋买卖协议，买卖协议记载的面积分别为195、78、260平方米，而原告在诉状中自认其拆迁利益是购买其母亲的部分拆迁权利，其买卖行为与实际不符，该三份协议是原告在与被告签订补偿安置协议时向被告提供的，由此可见原告隐瞒相关拆迁房屋产权事实，并不存在房屋买卖的事实，本案不存在产权置换的基础。原告质证意见：被告出示的都不是真实的房屋买卖协议，真实的买卖协议买受人只是原告母亲一人，出售人是小羊安村的王姓兄弟二人。证据三，王宏春的房屋所有权证书复印件一份，证明王宏春的房屋面积48平方米。原告质证意见：王姓两兄弟将其出卖的房屋所有权证交付给被告，证明房屋的产权人，标志其二人放弃了该房屋的产权。证据四，航拍图复印件两份，证明涉案协议拆迁时具体的航拍面积与原告向拆迁部门提供的不符，且位置与协议记载不一致。原告质证意见：真实性有异议，原告到村里核实，航拍图面积与事实不符，原告家的实际面积为1500平方米，按实际面积少了50平方米。航拍图中与原告的实际房屋不符合。航拍图确认的平方米与实际双方签订的协议中的平方米数不一致。应当以协议注明的面积为准。证据五，离婚登记表与财产分割协议复印件各一份，证明2010年11月9日原告与李良离婚时，对于财产分割并不存在涉案房屋，同时在2010年11月9日之前原告与李良系夫妻关系，二人不可能享有两处宅基地。原告质证意见：真实性没有异议，但是与本案无关，离婚在前，动迁在后。证据六，分户土地认证三份，证明原告、李良、何春复与被告签定协议是以分户土地认证的形式确定的，分户土地认证的基础是认定三人为小羊安村村民，进行的是宅基地的重新审批，该分户认证实际上违反了土地管理法一户一宅的规定，三人均非小羊安村村民，分户违法。原告质证意见：真实性没有异议，当时签订协议是为配合被告之前与原告签订的三份房屋买卖协议保持一致性，该行为是作假行为。证据七，房屋拆迁安置补偿协议复印件三份，证明原告、李良、何春复基于宅基地重新分配认证在同一块土地上签订三份土地安置补偿协议，该协议均是以小羊安村集体土地使用权的50%进行产权置换的，该协议签订违反了土地管理法，并且损害了小羊安村集体的利益，按照法律规定只能享有一户涉案协议。与三户进行签订，违反国家强制性法律规定，应当认定为无效。原告对该组证据无异议。经审理查明，原告户籍为城市户口、户籍地为沈阳市浑南区（原东陵区）白塔街道塔北村，其与案外人何春复（何春复为农业户口、户籍地为塔北村）为母女关系、与案外人李良原系夫妻关系（二人于2010年11月9日经民政机关协议登记离婚）。2002年9月26日何春复与原东陵区白塔镇小羊安村村民王宏春、王志春签订协议书一份，约定由何春复从二人处购得建筑面积分别为48平方米房屋两间、东平房40平方米，房屋总价款为148,000元。落款处由买卖双方签字按印，并有五名中证人签字确认。何春复所购房屋中有证的面积为王志春房屋面积为48平方米、土地使用面积为458平方米；王宏春房屋面积为48平方米、土地使用面积为448平方米。2011年小羊安村所在地区动迁，在签订安置补偿协议期间，按要求由原告与案外人王宏春、何春复与王宏春、李良与王宏春分别补签了《房屋买卖协议书》各一份，协议载明：王宏春（甲方）将坐落于白塔镇小羊安村的195平方米、260平方米、78平方米砖木房分别出售给原告等三人，协议落款时间均记为2001年9月2日。所补签的房屋买卖协议做好后，由原告等三人分别提供给被告拆迁部门进行审核，并将该买卖协议书交政府存档使用。后原告于2011年4月10日与被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为Bxx）一份，协议约定原告（乙方）房屋坐落在东陵区白塔镇小羊安村，土地认证使用权面积为300平方米，人口3人；拆迁补偿金额为土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额及住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿等合计为478,100元；产权调换房屋为坐落在东陵区白塔镇火石桥社区的房屋，建筑面积为168平方米（其中78平方米一套、90平方米一套）；原告（乙方）保证于2011年4月10日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告（甲方）保证于2013年4月10日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。该协议在履行过程中，因被告认为原告所取得的宅基地以及所签订的拆迁补偿协议均违法且不具有法律效力为由，拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故原告诉至本院。另查明，案外人何春复、李良与原告以同样事由同时另行诉至本院。本院认为，原、被告于2011年4月10日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为Bxx），系土地被政府征收地区，由被告作为补偿款支付义务的主体，对具有合法宅基地使用权范围内的房屋因动迁灭失，其权利主体进而获得相应补偿权利所签订的协议，而补偿标准中包含有政府拆迁部门对属于本集体经济组织成员更为优惠的补偿政策。那么合法财产的界定范围是衡量双方所签订补偿协议是否具备公平原则、诚实信用原则的关键，而当事人订立、履行合同，亦应遵守法律、行政法规的规定。本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在小羊安村享有300平方米的宅基地使用权的认证手续以及其与该村村民王宏春补签的《房屋买卖协议书》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。通过被告提供的三份补签的购房协议、原告的户籍地及户口性质及其当庭自认，可认定原告不具有小羊安村集体经济组织成员资格、并在与被告签订拆迁补偿协议时提供了虚假的购房书面材料。那么根据法律规定，我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员，原告依法当然无权获得该村的宅基地使用权，更无法获得土地上所涉房屋的物权。显然本案原告明知其非该村村民无权获得宅基地使用权，并具有向政府拆迁机构提供虚假的房屋买卖协议的行为，已构成欺诈，而所涉补偿款的给付损害的是国家利益，故原、被告于2011年4月10日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于双方所签订合同的属性，包含有被告系履行政府拆迁的具体行政行为性质，所涉财产返还或补偿的后续问题，双方均可另案解决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告吴玉华的诉讼请求。案件受理费8,410元，由原告吴玉华承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费8,410元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 涛代理审判员  张嘉来人民陪审员  李雪梅二〇一五年九月十八日书 记 员  贾 萍附本案判决适用的相关法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2、《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。