湖南省蓝山县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1127民初250号原告：欧阳正昌，男，1975年10月15日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。原告：陈兰屏，女，1982年3月8日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。被告：蓝山假日房地产开发有限公司，住所地：蓝山县塔峰镇新民村三组（教师进修学校东侧），统一社会信用代码：91431127MA4LB8259B。法定代表人：王文军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李青松，湖南昱众律师事务所律师。原告欧阳正昌、陈兰屏与被告蓝山假日房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳正昌的委托诉讼代理人李艳与被告蓝山假日房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳正昌、陈兰屏向本院提出诉讼请求：1、确认原告欧阳正昌、陈兰屏与被告蓝山假日房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告蓝山假日房地产开发有限公司返还原告欧阳正昌、陈兰屏支付的购房款本金357228元并支付已付款的利息（利息以购房款本金357228元为基数按年利率6%自2018年3月18日计算至付清之日止）；3、判令被告蓝山假日房地产开发有限公司赔偿原告欧阳正昌、陈兰屏房屋涨价部分损失100000元；4、判令被告蓝山假日房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月18日，被告蓝山假日房地产开发有限公司（以下简称假日房地产公司）故意隐瞒未取得房屋预售许可证明的事实，与原告欧阳正昌、陈兰屏签订《商品房买卖合同》，约定被告将其在蓝山县房屋出售给原告，房屋建筑面积132平方米，总金额587228元。原告以银行按揭方式付款，签订合同时一次性支付购房首付款人民币357228元，余款230000元通过向银行办理按揭贷款支付。被告应在2020年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告假日房地产公司支付了购房款357228元，并收到被告假日房地产公司开具的相应金额的收据，但被告假日房地产公司并未依约开发建设涉案项目房屋，亦未通知原告办理按揭贷款手续。原告见涉案项目施工进展迟缓，按期交房无望，便多次询问施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件。原告通过多方打听，方知被告至今未取得涉案商品房预售许可证明。截止起诉日，涉案项目仍处于开挖地基阶段，被告根本无法履行2020年10月30日前交付符合合同约定的房屋给原告使用的义务。然随着房价上涨，当地商品房市场均价现已高达6000余元／㎡，原告需支付远高于原购房款的价格才能重新购置房屋。原告认为，因被告与原告签订商品房买卖合同至今并未取得商品房预售许可证明，且故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告与原告签订的《商品房买卖合同》无效，被告对合同无效具有过错，原告有权要求被告返还已付购房款，支付已付购房款的利息并赔偿房屋涨价部分损失。现原告为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院公正审理，依法判决。被告蓝山假日房地产开发有限公司辩称：一、原告起诉要求返还购房款本金及赔偿损失的诉请和理由与客观事实不符。1、原、被告双方签订买卖合同时，答辩人明确告知了被答辩人公司还未取得商品房预售许可证及购买风险，并且合同上并没有填写许可证号，不存在隐瞒事实。2、该合同实际是附生效条件的合同，原、被告都清楚要取得许可证之后，买卖合同才能具有法律效力，应该根据合同法第45条来处理。3、原告提供的合同及双方签订的合同从落款来看，并没有签订日期，充分说明原告与被告签订合同时，明知被告方暂时还未取得许可证的事实。4、因为被告给了大幅度优惠，所以原告才签订合同，由于原告基于该幅度优惠的条件，在明知方并未取得许可证之时签订了商品房买卖合同，合同已经成立但并没有生效；二、原告起诉要求资金占用利息或要求赔偿，依据不足。1、该商品房买卖合同是附生效条件的合同，原告明知未取得许可证而签订的合同。2、该房至今还未建成，主要原因是周边邻里纠纷没有得到妥善处理及疫情等多种原因所延误开工建设。3、即便原告要求双方解除附生效条件的买卖合同，我们公司也同意，或者由原告提出交房时间，在双方都理解接受的情况下再交房。综上几点，原告的诉请不应当予以支持。原告欧阳正昌、陈兰屏为证明自己的主张，提供如下证据材料：证据一、蓝山假日财富公馆商品房买卖合同，拟证明：1.2018年3月18日，被告故意隐瞒未取得房屋预售许可证明的事实，与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其在蓝山县房屋出售给原告，房屋建筑面积132平方米，总金额587228元；2.合同约定原告以银行按揭方式付款，签订合同时一次性支付购房首付款人民币357228元，余款230000元通过向银行办理按揭贷款支付。被告应在2020年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经验收合格的房屋交付给原告使用。证据二、付款凭证，拟证明原告依约向被告支付了首付购房款人民币357228元，并收到被告开具的相应金额的收据。证据三、收据，拟证明原告依约向被告支付了首付购房款357228元，并收到被告开具的相应金额的收据。证据四、所购房屋施工现场现状图，拟证明被告并未依约开发建设涉案项目房屋，截止起诉日，涉案项目仍处于开挖地基阶段，被告仍未取得房屋预售许可证，亦根本无法履行2020年10月30日前交付符合合同约定的房屋给原告使用的义务。证据五、公司人事任命通知，拟证明：1、原告多次询问被告施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件；2、被告与原告签订合同至今故意隐瞒未取得商品预售许可证明，且至今未取得涉案商品房预售许可证明；3、被告客服经理欺骗原告系财政局工作人员，并编造建设用地系县财政局所有，项目为与县财政局合作开发，建房手续及预售许可证均在县财政局等谎言。证据六、沟通照片，拟证明：1、原告多次询问被告施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件；2、被告与原告签订合同至今故意隐瞒未取得商品房预售许可证明，且至今未取得涉案商品房预售许可证明；3、被告客服经理欺骗原告系财政局工作人员，并编造建设用地系县财政局所有，项目为与县财政局合作开发，建房手续及预售许可证均在县财政局等谎言。证据七、录音光盘及文字稿，拟证明：1、原告多次询问被告施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件;2、被告与原告签订合同至今故意隐瞒未取得商品预售许可证明，且至今未取得涉案商品房预售许可证明；3、被告客服经理欺骗原告系财政局工作人员，并编造建设用地系县财政局所有，项目为与县政局合作开发，建房手续及预售许可证均在县财政局等谎言。被告蓝山假日房地产开发有限公司的质证异议是：对原告提供证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议。因为2020年疫情原因，包括全球在内的企业都受到影响，延期交房3-5个月时间。原告看到购房款有很大优惠，原、被告都知悉尚未取得预售许可证。该合同并未写明签订时间，双方说好等取得预售许可证再签。对证据二、三的真实性由法庭确定，如果是真的则无异议。证据四没有看到图纸，即使有照片，对证据来源有异议，不合法。对证据五、六、七的三性有异议，不能达到原告的证明目的。原告欧阳正昌、陈兰屏针对被告蓝山假日房地产开发有限公司的质证异议提出：欧阳群柳、黎建春的录音光盘，对于该份证据法院是采信了的，民事判决书都有载明。被告蓝山假日房地产开发有限公司未向本院提交任何证据材料。原告围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院对原提交的证据材料进行审查，并对证据材料和案件事实作出认定如下：一、对原告提供的证据材料的认定：原告提供的商品房买卖合同客观反映了原、被告双方买卖商品房的事实，并约定了交房时间，本院确认其具有证据的效力。原告提供的付款凭证与收据相印证，亦与商品房买卖合同上约定的数额对应，故本院予以认定。原告提供的所购房屋施工现场现状图真实反映假日房地产公司对案涉房屋的施工进度，予以采信。对于录音光盘及文字稿，本院认为欧阳正昌、陈兰屏的律师参与案涉房屋的相关事宜调查并无侵害假日房地产公司合法权益和公序良秩的情形，其取得的证据具有真实性和关联性，予以采信。原告提供的公司人事任命通知虽然属实，但对于本案定性不具有任何意义，因此，本院不予采纳。二、对案件事实的认定2018年3月18日，原告与被告签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，购买蓝山假日房地产开发有限公司开发的“罗马假日财富公馆”项目的D单元1502号房屋一套，面积132平方米，单价为每平方米4448.7元，房屋总价款为587228元，签订合同时欧阳正昌、陈兰屏向蓝山假日房地产开发有限公司支付357228元，蓝山假日房地产开发有限公司向欧阳正昌出具收据。《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》中未载明蓝山假日房地产开发有限公司已取得预售许可证，商品房预售许可证号栏与合同签订时间栏均空白。至开庭之日，蓝山假日房地产开发有限公司对案涉房屋仍未取得预售许可证，案涉房屋仍处于地基施工中。原、被告为此产生争议处理未果，原告于2021年1月21日向本院提起诉讼。本院认为，一、欧阳正昌、陈兰屏与假日房地产公司签订的《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，至开庭之日，蓝山假日房地产开发有限公司对案涉房屋仍未取得商品房预售许可证，违反国家法律效力性强制性规定，为无效合同。蓝山假日房地产开发有限公司收取的案涉款项357228元应如数返还。二、蓝山假日房地产开发有限公司作为专门从事房地产开发的商事主体，明知未取得商品房预售许可证仍将尚在建设的房屋出售，其存在过错，对欧阳正昌、陈兰屏因蓝山假日房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证导致商品房买卖合同无效造成的损失，蓝山假日房地产开发有限公司应当承担赔偿责任。三、蓝山假日房地产开发有限公司从2018年3月18日起至现在一直占用该资金，原告对于利息的主张是按照民间借贷计算利率的方式确定的，且其诉讼请求所要求的利率没有违反国家法律的强制性规定，故本案可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于民间借贷案件利率的处理方式处理。四、关于原告请求被告赔偿100000元损失的问题，由于原告未提供相关证据予以证明其存在100000元的损失，故本院不予支持。五、假日房地产公司主张双方的合同系附条件生效的合同，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、欧阳正昌、陈兰屏与蓝山假日房地产开发有限公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》无效；二、限蓝山假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向欧阳正昌、陈兰屏给付357228元及利息（利息以购房款本金357228元为基数按年利率6%自2018年3月18日计算至付清之日止）；三、驳回欧阳正昌、陈兰屏的其他诉讼请求。案件受理费8158元，由被告蓝山假日房地产开发有限公司承担。如果被告蓝山假日房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。原告欧阳正昌、陈兰屏申请执行的期间为二年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗周革人民陪审员  钟积武人民陪审员  蒋运雄二〇二一年三月二十九日法官 助理  邹婷婷书 记 员  李丽娟附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。