上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第8号原告上海鑫达实业总公司，注册地上海市长宁区。法定代表人王桂忠，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告史盅瑞，男，1993年11月28日出生，汉族，住山东省枣庄市。第三人高明昌，男，1971年2月14日出生，回族，住青海省。原告上海鑫达实业总公司诉被告史盅瑞、第三人高明昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判。因被告史盅瑞下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高荣华到庭参加诉讼。被告史盅瑞、第三人高明昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鑫达实业总公司诉称：原告系本市长宁区金钟路XXX号XXX幢房屋的权利人。2014年8月22日，原、被告签订租赁合同，被告向原告租赁前述房屋中第一层102室建筑面积249.2平方米房屋作为办公及展示用途，合同还约定了其他条款。在被告支付租赁保证金人民币57，606元及2014年9月10日至30日的物业管理费4，468元后，原告将房屋交付给了被告。但被告随即将房屋交与第三人使用，第三人在未办理任何报批手续的情况下，无证经营餐厅。被告违反合同约定，原告有权解除合同，并要求被告返还房屋并付清相关款项，第三人实际占用房屋，应予以配合。故原告起诉要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还原告房屋；2、第三人搬离本市长宁区金钟路XXX号XXX幢一楼房屋；3、被告支付自2014年9月10日起的租金或使用费至房屋返还之日止，按每月28，803元计算；4、被告支付自2014年10月至房屋返还之日止的物业管理费，按每月6，479.20元计算；5、第三人对前述3-4项诉讼请求承担连带支付责任。被告史盅瑞未应诉答辩。第三人高明昌未应诉陈述意见。经审理查明，本市长宁区金钟路XXX号XXX幢房屋产权登记在原告名下。2014年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）就本市长宁区金钟路XXX号XXX幢第一层102室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积249.20元）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途仅作办公及展示之用，未征得甲方书面同意及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途，不得转租、转借给第三方，房租租赁期限为1年，自2014年9月10日起至2015年9月9日止，甲方应于2014年8月23日前按现状向乙方交付租赁房屋，甲方同意给予乙方15天免租期，免租期自2014年8月25日至2014年9月9日止。乙方应在签订合同之日起5个工作日内向甲方支付57，606元作为租赁保证金，同时支付首期一个月的房租28，803元。租金每月为28，803元，先付后用，按月支付，除首期租金外，乙方应于起租后的第一个月末前向甲方支付下个月的租金，并以此类推至合同期满。乙方同意按照每月每平方米26元的标准向物业公司支付物业管理费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，本合同自动解除，主张权利的一方应书面通知另一方：乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，或擅自转租给第三方的；因乙方逾期三十天仍未支付租金或水、电等公用事业费用或物业管理费的。因乙方违约解除合同的，甲方有权向乙方主张包括但不限于结欠的租金、水、电等逾期利息外，还有权同时主张合同的违约金。经物业公司授权，甲方还有权就物业管理费一并向乙方主张权利。2014年8月21日，被告向原告支付了现金57，606元，并支付2014年9月的物业管理费4，468元。后原告将房屋交付给了被告。原告称，被告取得房屋后，随即将涉案房屋交付第三人使用，第三人进入涉案房屋时携带液化气钢瓶等危险物品，物业公司发现后阻止却被第三人武力威胁终未成。2014年9月22日，原告向被告发送解除租赁合同的通知书，称原告在2014年8月23日向被告交付房屋后，被告随即将房屋转租给第三方，第三方欲开设餐厅，故要求解除租赁合同，并敦促第三方腾空租赁房屋将租赁房屋交还原告。该信函未送达被告。目前涉案房屋开设伊兰特牛肉面店。2014年11月17日，长宁公安分局派出所民警对第三人高明昌制作了询问笔录，第三人承认其系伊兰特牛肉面金钟路店的负责人，该店系其妻子的哥哥及侄子开设，第三人在该店也有股份，店盈利时有分红。涉案公司所在物业的物业公司出具授权委托书，委托原告追讨物业管理费。上述事实，有房地产权证、租赁合同、银行证明、收据、调查笔录、解除合同函、信函收据、授权委托书等证据以及原告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。因被告史盅瑞未到庭应诉，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据协议约定，被告如改变房屋用途、迟延支付租金逾期三十天的，原告可以解除合同。被告除支付租赁保证金外，至今分文租金未支付，显属违约；涉案房屋约定用途为办公及展示之用，实际却用于餐饮，被告的行为违反了合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告返还房屋。鉴于涉案房屋目前实际由第三人使用，第三人应配合被告将涉案房屋交还给原告。被告承租了房屋，未支付租金，现原告主张被告支付租金，本院予以准许。至于物业管理费，因物业公司已经授权委托原告代为主张，双方合同也明确约定一经授权，原告即可就物业管理费一并向被告主张，故对于原告向被告主张自2014年10起的物业费，本院予以支持。至于原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，因无法律依据和当事人之约定，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海鑫达实业总公司与被告史盅瑞就本市长宁区金钟路XXX号XXX幢第一层102室房屋签订的房屋租赁合同解除；被告史盅瑞应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告上海鑫达实业总公司，第三人高明昌于本判决生效之日起十日内将上址房屋腾空并搬离上址房屋。二、被告史盅瑞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司自2014年9月10日起至本市长宁区金钟路XXX号XXX幢第一层102室房屋返还给原告上海鑫达实业总公司之日止的租金或使用费，按每月人民币28，803元计算。三、被告史盅瑞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司自2014年10月起至本市长宁区金钟路XXX号XXX幢第一层102室房屋返还给原告上海鑫达实业总公司之日止的物业管理费，按每月人民币6，479.20元计算。四、驳回原告上海鑫达实业总公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费人民币560元，由被告史盅瑞负担。案件受理费人民币3，525.80元，由被告史盅瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  马浩波人民陪审员  杨耀丰二〇一五年九月十八日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。