上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3351号原告：王春国，男，1960年9月15日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。原告：王春梅，女，1962年11月14日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。原告：王春光，男，1966年6月14日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。委托诉讼代理人：王鹏(系王春光之子)，男，1993年2月3日生，汉族，住湖北省武汉市。上列三原告的共同委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：张海珍，女，1957年7月26日生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：张海洋(系张海珍之兄)，男，1955年9月9日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：孙国强，上海市永怡律师事务所律师。被告：袁迎春，男，1955年2月4日生，汉族，住上海市静安区。被告：钱荣妹，女，1957年1月1日生，汉族，住址同上。原告王春国、王春梅、王春光诉被告张海珍、袁迎春、钱荣妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员XXX独任审判，公开开庭进行了审理。原告王春国、王春梅、王春光的共同委托诉讼代理人高军与原告王春光的委托诉讼代理人王鹏，被告张海珍的法定代理人张海洋及其委托诉讼代理人孙国强到庭参加诉讼。被告袁迎春、钱荣妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王春国、王春梅、王春光向本院提出诉讼请求：判令张海珍、袁迎春、钱荣妹共同赔偿王春国、王春梅、王春光损失人民币99万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1404室房屋)系袁迎春、钱荣妹夫妇的动迁安置房。2015年10月23日，张海珍与其丈夫王在厫(再婚)和袁迎春、钱荣妹签订《动迁房预售预购合同》，张海珍、王在厫以95万元的价格购买1404室房屋。当日张海珍夫妇支付了首付款87万元，袁迎春、钱荣妹将该房屋交付给了张海珍、王在厫。合同约定，待袁迎春、钱荣妹办好1404室房屋产权证并交给张海珍夫妇时，张海珍夫妇付清余款8万元，该房屋待可以办理过户时7日内过户。2016年3月2日，王在厫去世。王春国、王春梅、王春光系王在厫的三个子女。2019年，王春国、王春梅、王春光催促袁迎春、钱荣妹办理过户，但袁迎春、钱荣妹予以推托，张海珍也不闻不问。经王春国、王春梅、王春光了解，袁迎春、钱荣妹将1404室房屋出售给了他人。2020年10月28日，王鹏见到了新产权人并报警，袁迎春、钱荣妹和张海洋在罗南派出所承认他们恶意串通，将1404室房屋转售给他人，交易价格为206万元。张海珍、王在厫与袁迎春、钱荣妹签订的《动迁房预售预购合同》合法有效，虽王在厫死亡，但袁迎春、钱荣妹仍应当将1404室房屋过户给张海珍及王春国、王春梅、王春光。袁迎春、钱荣妹和张海洋恶意串通，将1404室房屋卖给他人，侵害了王春国、王春梅、王春光的利益。1404室房屋价值206万元，扣除张海珍、王在厫未付款8万元，剩余价值198万元，王春国、王春梅、王春光要求张海珍、袁迎春、钱荣妹共同赔偿其中一半的损失99万元。被告张海珍辩称，2020年4月，1404室房屋可以办理过户，袁迎春于5月催促张海珍办理过户，否则将按照合同约定以房价的日千分之五追究张海珍的违约责任。因王在厫死亡，张海珍也不能办理过户，经中介公司与王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏联系，让他们配合过户，但他们拒不配合。考虑到违约金一直在增长，故张海珍的法定代理人张海洋与袁迎春协商，由袁迎春转卖1404室房屋，房价为206万元，扣除张海珍未付款8万元，及应承担的各项费用28万元，包括个人所得税20,600元，袁迎春的劳务费3万元，迟延过户违约金15.32万元，租客的违约金3.5万元，居间费4.12万元。袁迎春转交给张海珍的房款为170万元。该款系张海珍、王在厫的夫妻共同财产，张海珍应分得一半。剩下的一半为王在厫的遗产，张海珍系残疾人，应当多分遗产，张海珍要求继承王在厫遗产40%的份额，其余60%归王春国、王春梅、王春光。被告袁迎春书面答辩称，袁迎春在和张海珍、王在厫签订合同后，将1404室房屋及该房屋的预售合同等材料都交给了王在厫。2019年3月4日，袁迎春得知1404室房屋可以办理小产证了，马上与王鹏联系，要求王鹏将办理产证的材料寄给袁迎春，但是王鹏始终应付了事，不肯将材料寄给袁迎春。2020年4月，1404室房屋可以办理交易了，袁迎春找到原来中介公司的经理彭小强解决，但王春国、王春梅、王春光扣着办产证的材料不配合过户，张海珍的代理人张海洋深知违约的风险，同意在中介公司的牵头下将合同履行完毕，袁迎春也将房款转给了张海珍。袁迎春从未和王鹏去过罗南派出所，王春国、王春梅、王春光所述袁迎春在派出所承认与张海珍恶意串通根本不是事实。被告钱荣妹未作答辩。经审理查明，张海珍与王在厫于2006年10月16日登记结婚(再婚)，王在厫于2016年3月2日死亡。王春国、王春梅、王春光系王在厫的子女。2018年4月，张海洋等向本院申请宣告张海珍为限制民事行为能力人。经鉴定，张海珍患有轻度精神发育迟滞，评定为具有限制民事行为能力。同月，本院判决宣告张海珍为限制民事行为能力人，指定张海珍之兄张海洋为张海珍的监护人。2015年10月23日，袁迎春、钱荣妹(甲方)经上海奇东房地产经纪事务所居间与张海珍、王在厫签订《动迁房预售预购合同》，约定，甲方于2015年8月19日动迁取得1404室房屋，该房屋转让给乙方，转让价款为95万元，此成交价格包括办理以甲方为权利人的房地产权证所需的费用和税费；乙方于2015年10月23日之前向甲方支付首付款87万元，并付清2%的中介费，待甲方将房地产权证交给乙方时，乙方支付房款8万元，甲方为净到手价，所有税费由乙方承担；甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方至房屋交易中心办理过户手续；在甲乙签订本协议之日起，至过户至乙方期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分归乙方所有，贬值部分由乙方承担；乙方有权代表甲方和其买受人签订协议，并收定金和房款；如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补因其违约行为所蒙受的损失；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方反悔不出售或变相涨价的，按照约定房价的两倍向乙方承担违约责任，并赔偿律师费、误工费、差旅费等各种损失；因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，按照房屋市场价总价款的千分之五进行赔偿。当日，张海珍转账支付袁迎春87万元。2019年1月7日，经上海市第二中级人民法院调解，上海市宝山区南东路XXX号XXX室房屋中王在厫所有的50%产权份额由张海珍继承14%，王春国、王春梅、王春光各继承12%，继承后张海珍占该房屋64%的份额，王春国、王春梅、王春光各占12%的份额。2020年6月19日，1404室房屋房地产权利登记至袁迎春名下。2020年8月6日，袁迎春(甲方)与案外人姚某某(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将1404室房屋出售给乙方，转让价款共计206万元。同年9月7日，1404室房屋房地产权利登记至姚某某名下。审理中，张海珍提供如下证据：1、袁迎春(甲方)于2020年7月20日与张海洋(乙方)签订的协议书，约定，1404室房屋于2020年5月30日可以上市交易，张海珍、王在厫签订的《动迁房预售预购合同》约定，甲方可以办理产权证时乙方配合把房屋材料还给甲方，以便办理产权证，在甲方多次催促王鹏迟迟不交还材料造成甲方花了大量人力和物力，甲方只能补办材料办理产权证；根据合同约定房屋可以上市交易7日内甲方配合乙方办理过户手续，若不办理乙方需按总房价的千分之五每日赔偿甲方违约金；现乙方授权甲方代为将房屋转卖给第三方客户，甲方需把收到的第三方的房款3日内交给乙方。2、2020年7月22日，袁迎春(甲方)与张海洋(乙方)、上海瑞鑫房产经纪有限公司(居间方)签订《补充协议》，约定，张海珍、王在厫以95万元购买1404室房屋，留尾款8万元，现根据国家政策该房屋于2020年4月30日符合办理相关过户手续要求，并由居间方通知乙方过户，现已经超过过户日期，乙方需支付违约金；目前王在厫已经去世，根据合同约定，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，售价206万元，扣除所需支付的36万元费用，即170万元整归乙方所得；乙方具有转卖房屋的权利，甲方具有配合转卖并收取尾款的义务；乙方需支付以下房屋交易费用：个人所得税20,600元，尾款8万元，甲方劳务费3万元(补办各类文书)，延期交易违约金15.32万元(5月19日至7月22日)，租客违约金35,000元，居间服务费41,200元，合计36万元；甲方需配合办理房屋相关手续，并签署相关文件，若不配合导致的损失由甲方承担；若出现除乙方额外人对以上产生异议的，由乙方自行处理；居间方积极协助尽快办理交易。3、袁迎春与张海珍的微信聊天记录，内容为2020年9月15日袁迎春微信转给张海珍2万元。4、张海珍的借记卡明细，载明袁迎春于2020年8月7日转入108万元，2020年9月11日转入60万元。5、王鹏(出租人)与案外人李某某(承租人)就1404室房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租期从2019年4月20日至2022年4月19日，每月租金2,200元，出租人在租期内收回房屋视为违约，赔偿承租人5万元。6、李某某与上海瑞鑫房产经纪有限公司签订的租约解约协议。7、李某某于2020年7月31日出具的收款收据，载明，收到张海洋支付的租赁1404室房屋违约金3.5万元。8、中介费发票，金额为41,200元，缴款人为袁迎春。9、袁迎春出具的违约金15、32万元及劳务费3万元的收据。张海珍表示，证据1、2证明张海珍与袁迎春就解除《动迁房预售预购合同》及张海珍获取170万元房款的事实。证据3、4证明袁迎春已经将170万元房款转交给了张海珍。证据5、6、7证明张海珍为解除合同而支付给承租人的违约金。证据8证明张海珍实际承担了中介费41,200元。王春国、王春梅、王春光表示，张海珍、袁迎春未将解除合同等事项告知过王春国、王春梅、王春光，王春国、王春梅、王春光对证据1、2、3、4、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据5的真实性无异议。审理过程中，张海珍申请上海瑞鑫房产经纪有限公司业务员彭小强出庭作证。彭小强证言的主要内容为，王在厫去世后，张海珍变为单身，其在本市还有一套房屋，无法继续办理1404室房屋过户，彭小强和袁迎春多次和王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏联系，要求王春国、王春梅、王春光配合办理过户，如果不过户需要承担违约责任，但王春国、王春梅、王春光拒不配合到上海办理过户，张海珍为了避免违约金扩大，和袁迎春达成一致转售了1404室房屋。张海珍对彭小强的证言无异议。王春国、王春梅、王春光表示，王鹏确收到过彭小强和袁迎春的短信通知，王春国、王春梅、王春光等积极配合办理过户，但由于张海珍拒绝导致无法过户。以上事实，有王春国、王春梅、王春光提供的《动迁房预售预购合同》、民事调解书、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、结婚照、王在厫的火化证，张海珍提供的残疾人证、民事判决书、协议书、《上海市房地产买卖合同补充协议》、微信聊天记录、借记卡明细、《房屋租赁合同》、租约解约协议、李某某的违约金收据、中介费发票、袁迎春的劳务费及违约金收据，及当事人的陈述为证，本院予以认定。本院认为，张海珍、王在厫与袁迎春、钱荣妹签订的《动迁房预售预购合同》合法有效。王在厫死亡后，袁迎春及其委托的中介公司业务员多次通知王在厫继承人王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏，要求配合办理过户并告知了违约责任。王春国、王春梅、王春光主张其积极配合办理过户手续，未提供相应证据证明，本院不予采信。合同约定，因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，按照房屋市场价总价款的千分之五进行赔偿。即使张海珍采取法律途径要求王春国、王春梅、王春光配合过户，亦需要较长时间。在此情况下，张海珍与袁迎春解除《动迁房预售预购合同》，由袁迎春另行出售房屋，也是减轻其违约赔偿的救济方式，有一定的合理性。王春国、王春梅、王春光主张张海珍与袁迎春恶意串通，擅自转移财产，依据不足，本院不予采纳。王春国、王春梅、王春光要求袁迎春、钱荣妹赔偿继承利益损失，本院不予准许。张海珍获得的1404室房屋房款170万元系其与王在厫的夫妻共同财产。王春国、王春梅、王春光作为王在厫的继承人，有权分得王在厫的部分遗产。关于张海珍向袁迎春承担的违约金15.32万元、劳务费3万元，袁迎春未提供证据证明逾期过户对其造成的损失，该违约金显然过高，劳务费依据也不充分。但张海珍已经认可上述费用，本院不再调整。虽王春国、王春梅、王春光对该违约金、劳务费并未认可，但违约金、劳务费的合理部分王春国、王春梅、王春光仍应予以分担。本院在张海珍与王春国、王春梅、王春光分配房款时对此一并考量。关于袁迎春支付的个人所得税20,600元，张海珍与袁迎春约定由张海珍承担，张海珍还提供了中介费发票41,200元，证明代袁迎春支付了该费用，该两笔费用系出售房屋的合理成本，张海珍主张应予以扣除，本院可以采纳。王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏与案外人李某某签订的《房屋租赁合同》约定，出租人提前收回房屋需赔偿5万元。张海珍支付李某某3.5万元违约金，亦属合理。张海珍主张扣除该款，本院予以采纳。同时，本院考虑到张海珍系残疾人，对于王在厫的遗产可以适当多分。综上，本院确定张海珍支付王春国、王春梅、王春光房款合计63万元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，以及1985年《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张海珍于本判决生效之日起十日内，支付原告王春国、王春梅、王春光合计63万元；二、驳回原告王春国、王春梅、王春光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6,850元，由原告王春国、王春梅、王春光负担2,490元，被告张海珍负担4,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民法官助理 鲍仲钰书 记 员 葛 格附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……第十三条……。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。