广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2015）右民一初字第326号原告陈可滢，个体户。委托代理人黄家伟，广西中名律师事务所律师。委托代理人蒙荣凯，广西中名律师事务所实习律师。被告谢榕蓉，个体户���被告尹海红。被告颜升，个体户。第三人梁健谈，农行百色分行退休干部。原告陈可滢诉被告谢榕蓉租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法追加颜升作为本案被告参加诉讼，适用简易程序公开开庭审理了本案。本院于2014年4月29日作出（2014）右民一初字第422号民事判决，原告不服提起上诉，百色市中级人民法院于2015年1月6日作出（2014）百中民一终字第776号民事裁定，撤销本院（2014）右民一初字第422号民事判决，发回重审。本院于2015年2月2日受理后，依法追加尹海红作为本案被告、追加梁健谈作为本案第三人参加诉讼，并另行组成由审判员卢碧珍担任审判长、审判员罗婷巍和人民陪审员黄福宁参加的合议庭，书记员许宵担任法庭记录。于2015年9月10日公开开庭审理了本案。原告陈可滢的委托代理人黄家伟、���荣凯（实习律师）、被告颜升到庭参加诉讼。被告谢榕蓉、尹海红、第三人梁健谈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月5日，原、被告谢榕蓉经协商约定：由被告谢榕蓉将其承租的百色市广州街金利小区27号左边铺面（含店内设施、电脑、空调、条码机、货物等）以39000元转让给原告，并保证原告能与房东签订租赁合同。当日原告付给被告谢榕蓉1000元定金，被告谢榕蓉出具收据给原告，约定本月13日让原告与房东签订合同，如违约则双倍赔偿违约金给原告。同年6月12日原告又支付了39000元转让费给被告谢榕蓉，被告谢榕蓉亦向原告出具收据，但被告谢榕蓉收下原告支付的款项后，却让原告与被告颜升签订租赁合同，原告接手铺面进装修后，被房东赶走，此时原告才知道被告颜升不是房东，其身份是承租人和转租人。原告认为，两被告明知无权转租，仍将铺面转租给原告，过后其转租行为又未得到房东的同意及追认，导致原告的合同目的无法实现并造成巨大的经济损失，两被告应就共同过错造成原告的经济损失承担连带责任。为此，特向法院起诉，请求法院：1、确认原告与三被告之间的铺面转让、转租合同无效；2、判令三被告连带赔偿原告装修损失48200元，退还原告铺面转让费39000元，双倍赔偿原告定金2000元，以上共计89200元。为证实自己的主张，原告在举证期限内向本院提供下列证据：1、两张收据，证明被告谢榕蓉将一楼左边铺面转让给原告使用，并承诺让原告与房东签订租赁合同。2、被告颜升和原告陈可滢的铺面承租合同，证明被告颜升已将该房屋的一楼铺面转租给原告。3、梁健谈的证明，证明被告颜升不是该铺面的所有人，且房东梁健谈并不同��将铺面转租给陈可滢。4、装修合同，证明陈可滢对铺面进行装修所花费的费用。被告谢榕蓉未到庭参加诉讼，其书面答辩称，原告在承租该铺面之前，本人已告知原告租赁合同只能与第一承租人颜升签订，并告知本人与颜升是租赁关系，但原告知道后还执意承租该铺面，并支付给转让费39000元和定金1000元，现原告要求退还其转让费39000元及双倍返还其定金2000元，无事实依据，因为原告支付的39000元不仅是铺面转让费，还包含店内的电脑、空调、条码机、货物等等，且本人无任何违约行为，对于原告的请求，不同意返还。原告主张的铺面装修费与本人无关，因为该铺面转租给原告前，已告知该铺面的承租和签订合同的情况，但原告不愿意经营承租下来的服装生意，而是重新装修改成榴莲甜品店，故该装修损失应由原告自行承担。请法院依法驳回原告的诉讼���求。被告谢榕蓉对其辩解未向本院提供证据。被告尹海红未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩和证据。被告颜升辩称，讼争房屋的铺面房东是梁健谈，2005年底本人就跟房东梁健谈承租百色市广州街金利小区27号的一楼铺面，然后把一楼铺面分成两个小间，另一小间几经转租他人经营，2010年谢榕蓉来接手承租该讼争铺面，每次转租他人均是本人与承租人签订的《租赁合同》，租金及水电费是本人收取交给梁健谈。2012年6月12日谢榕蓉把该铺面转给原告经营，同年6月13日与原告签订《铺面承租合同》，租赁期限从2012年6月19日至2014年6月19日。在和原告签订合同前，明确告诉原告本人不是房东，对于每次转租房东梁健谈是知情的，且不提出异议。对于原告提出的各项诉讼请求，本人没有过错，不同意赔偿原告的各项请求。��告颜升对其辩解向本院提供证据：1、2013年3月28日和原告的通话录音，证明和原告之间讨论关于房屋的承租问题以及原告知道房东是梁健谈。2、2009年10月1日与梁健谈的房屋租赁合同书，证明承租梁健谈一楼铺面的事实。3、2009年9月13日与兰江签订的《铺面转租合同》，4、与詹凤玲签名订的《铺面承租合同》，证据3-4证明本人先后租赁该铺面的一小间给兰江和詹凤玲时梁健谈是知道的。5、与谢榕蓉、尹海红签订的《铺面承租合同》，证明兰江和詹凤玲不承租该铺面后，本人又把该铺面转租给谢榕蓉、尹海红经营。第三人梁健谈未向本院提交书面陈述及提交证据。本院于2015年6月25日对第三人梁健谈进行询问时，第三人梁健谈陈述，其是百色市广州街金利小区27号的房屋所有权人，2006年起把该房屋的一楼铺面出租给被告颜升，双方签订有《房屋租赁合同书》���合同明确约定乙方（被告颜升）不能让他人使用（即不能转租他人）该铺面。2009年10月1日又和被告颜升续签合同，租赁期限五年，即从2009年10月1日至2014年9月30日。被告颜升承租其铺面后，即把一楼铺面分成二小间，一间是被告颜升所用，另一间是被告颜升可能用不完分给其朋友用，但第三人不知被告颜升转租给别人。陈可滢来铺面装修的第一天起，第三人小孩已制止陈可滢装修，但陈可滢说对方已收取了她的转让费，在第三人的家人制止后陈可滢仍然装修，并经营一段时间后被第三人赶走，原因是陈可滢承租该铺面未经过第三人的同意，加上陈可滢经营的是榴莲甜品，气味难闻。合同期满后，被告颜升也不再承租该铺面了。经过庭审质证，被告颜升对原告提供的证据2无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认。对证据1的真实性无异议，但对证明目���有异议，认为其不清楚陈可滢和谢榕蓉之间的约定。对证据3有异议，认为不是事实。对证据4有异议，认为其不清楚。本院认为，原告提供的证据1能证明其目的，本院予以确认。对证据3、4不能证明其目的，本院不予确认。原告对被告颜升提供的证据1有异议，认为该证据来源不合法，不能作为本案的定案依据。对证据2有异议，认为梁健谈与被告颜升在合同中明确约定被告颜升不能转租该铺面。对证据3有异议，认为被告颜升与兰江签订的租赁合同是虚假的，对证据4有异议，认为与本案无关。对证据5有异议，认为不能证明谢榕蓉与尹海红有权把房屋转租给原告。本院认为，对被告颜升提供的证据1，该证据来源不合法，不能证明其目的，本院不予确认，对证据2、3、4、5能证明其目的，本院予以确认。案件在审理过程中，根据被告颜升的申请，本���依法到百色市右江区工商行政管理局调取了原告申请办理榴莲一品饮品店经营许可证所提供的材料，该材料为：原告与第三人梁健谈签订的百色市广州街金利小区27号一楼铺面右半间的《铺面承租合同》及梁健谈的房屋产权证复印件等材料。原告对上述证据认为举证期限已过，不予质证，被告颜升对上述证据无异议。本院认为，上述证据与本案有关联，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。综合全案证据，本院查明案件的法律事实：百色市右江区广州街金利小区27号房屋（原名深圳街27号）的所有权人系第三人梁健谈。2006年起第三人将该房屋的一楼铺面出租给被告颜升经营音缘乐器坊。被告颜升把一楼铺面分隔成两小间，把其中的右半间陆续转租给兰江、詹凤玲。2009年10月1日被告颜升与第三人续租该铺面，并签订《房屋租赁合同书》，租期从2009年10���1日至2014年9月30日止，合同第四条约定：“租赁期乙方（被告颜升）没到期限单方提前终止合同的，要提前通知给甲方（第三人梁健谈），甲方便于将房屋另行出租，乙方如在已交租金期内终止，甲方不退剩余租金，乙方也不能让他人使用。”2010年4月1日第三人又和被告颜升签订《房屋租赁合同书》，租赁期限从2010年4月1日至2013年3月31日止。合同条款与2009年10月1日签订的《房屋租赁合同书》条款相同。兰江、詹凤玲不承租该铺面后，2010年被告颜升把其分隔出来的右半间再转租给谢榕蓉、尹海红两人，由谢榕蓉、尹海红两人合租该铺面经营，租赁期限从2010年9月19日至2012年9月19日止，约定租金的支付、水电费的交纳方式等等，签订有《铺面承租合同》。在谢榕蓉、尹海红两人合租该铺面期间，租金及水电费均交给颜升，颜升再交给第三人梁健谈。2012年6月5日，原告与被告谢榕蓉、尹海红口头达成铺面承租协议，由谢榕蓉、尹海红两人将合租的铺面转让给原告经营，原告为此向谢榕蓉、尹海红两人支付该铺面转让定金1000元，谢榕蓉、尹海红两人向原告出具收据：“今收到陈可滢交来店铺定金壹仟元正（1000元），定于本月13日让陈可滢与房东签订合同，如逾期定金不退还，如因本店违约将赔予双倍违约金给陈可滢。”2012年6月12日，原告将该铺面的转让费39000元交给被告谢榕蓉，被告谢榕蓉向原告出具收据，该转让费含店内设施、电脑、空调、条码机以及店内货物等。之后，陈可滢与被告颜升签订《铺面承租合同》，合同甲方为被告颜升，乙方为原告陈可滢。主要约定甲方将位于百色市广州街金利小区27号一楼铺面右半间承租给乙方使用，使用面积34平方米，租期从2012年6月19日起至2014年6月19日止。原告与被告颜升签订《铺面承租合同》后，原告向百色市右江区工商行政管理局申请办理榴莲一品饮品店的经营许可证，并向百色市右江区工商行政管理局提供其与第三人梁健谈签订的百色市广州街金利小区27号一楼铺面右半间的《铺面承租合同》及梁健谈的房屋产权证等材料。同时，原告对该铺面投入装修，2012年6月16日原告与陆海峰签订《门面装修合同书》，由陆海峰对该铺面以包工包料的方式进行装修，装修价格为48200元，陆海峰列有一份价格清单给原告，但未能提供其他证据来佐证该清单的价格，2012年陆海峰出具收到原告支付装修费48200元的收条给原告。原告在装修期间，第三人曾制止不让其装修，但原告仍然装修并经营榴莲一品饮品店至2013年2月份时被第三人再次制止，原告为此于2013年3月把店内的物品全部搬回其家。现被告颜升已不再承租第三人的一楼铺面，第三人亦已将该房屋整栋出���他人使用。本院认为，第三人梁健谈把其所有的位于百色市广州街金利小区27号的一楼铺面承租给被告颜升并与被告颜升签订《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定履行自己的义务。该合同明确约定不能转租他人使用，但是被告颜升在租赁后明知自己无处分权仍将该铺面分隔出来的另一小间先后转租他人经营，最后转租给原告经营使用，并签订《铺面租赁合同》，该转租行为事后未得到第三人的追认，应为无效的合同。而原告在与被告颜升签订《铺面承租合同》后，原告在申请办理榴莲一品饮品店的营业执照过程中，向工商部门提交一份其与第三人签订的《铺面承租合同》及第三人关于该铺面所在楼房的房屋所有权证的复印件，说明原告从其向工商部门申请办理榴莲一品饮品店的营业执照前明知道被告���升不是该铺面的所有权人，原告不但不向被告颜升提出解除合同或者采取其他补救合同有效的途径，反而进行铺面装修，且在装修过程中被第三人制止后，原告继续装修该铺面并经营榴莲一品饮品店至2013年2月直至被第三人赶出，责任在于原告，原告应承担本案的过错责任，所造成的损失由其自行承担，与被告颜升无关。原告之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告颜升抗辩理由成立，本院予以采纳。本案被告谢榕蓉、尹海红与原告不存在租赁关系，谢榕蓉、尹海红与原告之间的纠纷是另一个法律关系，原告应另行主张权利，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规���，判决如下：一、被告颜升与原告陈可滢签订的《铺面租赁合同》为无效合同。二、驳回原告陈可滢的其他诉讼请求。本案案件受理费1986元，由原告陈可滢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政---法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户名：农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按撤回上诉处理。审 判 长  卢碧珍审 判 员  罗婷巍人民陪审员  黄福宁二〇一五年九月十七日书 记 员  许 宵