海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第1377号上诉人（原审原告）海南侯臣咖啡产业有限公司。法定代表人谭运寿，董事长。委托代理人吕邵双，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南宜欣商业管理有限公司。法定代表人郑巧珠，经理。委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。上诉人海南侯臣咖啡产业有限公司（以下简称侯臣公司）因与被上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年初，宜欣公司在海口市明珠路XX号宜欣广场上搭建了包括宜欣购物公园的外场K-A区必胜客旁外场玻璃屋在内的临时建筑，未办理报建手续。2012年3月8日，侯臣公司（乙方）与宜欣公司（甲方）签订《海南宜欣购物公园租赁合同书》，主要约定有：侯臣公司向宜欣公司承租宜欣公司搭建的上述K-A区必胜客旁外场玻璃屋；租赁面积为室内使用面积84.5平方米、室外200.11平方米；租赁用途为开侯臣咖啡店（宜欣店）；租赁期间为2012年4月5日起至2015年4月4日止；租金及管理费标准，第一年租金为18731.78元／月、物业管理费为12487.52元／月，第二年租金为21540.97元／月、物业管理费为14360.65元／月，第三年租金为24772.12元／月、物业管理费为16514.75元／月，上述费用侯臣公司需按月缴纳；侯臣公司需向宜欣公司缴纳履约保证金62437.6元；合同期满时，侯臣公司经宜欣公司书面同意后方可续约，而且侯臣公司应于期满前60天提出书面申请，否则视为到期撤柜；侯臣公司若违反宜欣公司对商场实行的统一规划、统一布局、统一管理、统一形象，宜欣公司有权没收履行保证金等。上述租赁合同首部载明：“根据国家有关法律、法规规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方合法拥有的海南宜欣购物公园内用于经营的铺位事宜，签订本合同”。上述租赁合同第21条“补充事项”中第2款还约定“合同营业期间，如遇不可抗力因素和国家及政府行为原因，造成乙方无法营业，甲方不承担任何责任”。上述租赁合同第21条“补充事项”中第3款还约定“合同期满后，若未发生补充事项中的第二条情形，乙方可以优先续租”。2012年3月21日，双方又签订《﹤租用K区必胜客旁外场玻璃屋﹥补充协议》，约定了侯臣公司租赁宜欣公司三个停车位事宜。上述协议签订后，侯臣公司亦如约缴纳了履约保证金，宜欣公司如期提供了上述租赁场地，侯臣公司进行装修后开始使用并按月缴纳合同约定的租金及物业管理费至2014年1月。2014年2月26日，海口市城市管理行政执法局向宜欣公司作出《责令限期改正通知书》，要求宜欣公司在2014年3月1日前立即拆除包括侯臣公司租赁的上述玻璃屋等在内的违法临时建筑。随即，宜欣公司通知侯臣公司上述拆除通知，并请侯臣公司配合拆除。因各方争议，宜欣公司一直未按要求自行拆除，海口市城市管理行政执法局遂于2014年10月28日组织力量强制拆除了上述玻璃屋（侯臣公司已在强制拆除前，运走了相关设备或物品）。侯臣公司在法院立案时，一并提交了对投资（装修）损失、营业损失的鉴定申请，但侯臣公司一直未提交符合要求的用于鉴定的充分证据材料，尔后侯臣公司又于2015年2月11日向法院提交书面的撤回鉴定申请。另查明，侯臣公司在租赁后经营上述咖啡店期间，支出情况（按照侯臣公司关于装修损失的证据目录顺序）如下：2012年5月购进双头半自动咖啡机、意式专业磨豆机等花费39000元，2012年5月购买精滤芯一套、冰沙搅拌机一台等花费2900元，2012年5月花费咖啡店开业庆典费2960元、于2012年5月2日购买饰品336元，2012年4月印刷定制优惠券花费2000元，2012年4月购买木椅、吧椅花费12616元，2012年4月购买经营用的户外沙发、仿木桌子等花费50622元，2012年4月购买脚踏垃圾桶、爱仕达妙极锅、九阳电磁炉等花费2558.7元，2012年4月购买中央空调2台花费27500元，2012年4月购买太阳伞花费7040元，2012年4月购买背景音乐设备花费7110元，2012年5月购买制冰机等花费11945元，2012年5月购买保安亭等花费6020元，2012年5月购买移动厕所花费12000元，2012年5月购买保管箱花费1100元，购买装修用灯具款6222元，2012年5月购买装修用窗帘6120元、2013年7月花去电脑安装费3500元，2012年5月购买中央空调两台花费23500元，2012年5月花费绿化费用500元，2012年5月购买装饰花圃费用7240元，2012年5月购买移动厕所花费运费2450元，2012年5月购买冰箱花费1399元，2012年8月购买涂料花费7280元。上述支出合计为243918.7元。侯臣公司提交的、均有相应员工签名的《2014年3月宜欣店撤店员工赔偿金签收表》，载明如下主要内容：王绥平领取1万元（2012年4月入职、月工资2500）、任倩倩领取4200元（2013年8月入职、月工资2100元）、许卜丹领取4200元（2013年5月入职、月工资2100元）、冯娟领取3400元（2013年6月入职、月工资1700元）、梁桢林领取3400元（2013年5月入职、月工资1700元）、陈敏领取3200元（2013年8月入职、月工资1600元）、周琴领取3200元（2013年5月入职、月工资1600元）、云蕊领取1600元（2014年2月24日入职、月工资1600元）、王斌斌领取3200元（2013年8月入职、月工资1600元）、林书宏领取3200元（2013年8月入职、月工资1600元）、王绥莉领取6400元（2012年8月入职、月工资1600元）、苏玉瑶领取6400元（2012年6月入职、月工资1600元）。以上赔偿金合计52400元。侯臣公司还向法院提交了自2012年4月起至2014年3月期间涉案宜欣店（或称明珠路店）的工资表，其载明的相关内容有：王斌斌、林书宏、王绥莉在侯臣公司提交的2013年12月-2014年3月工资表名单中未出现过；侯臣公司提交的2013年11月工资表中注明王斌斌于当月离职；侯臣公司提交的2013年10月工资表中注明林书宏于2013年11月1日离职、王绥莉于2013年10月8日离职；苏玉瑶在侯臣公司提交的其中2013年4月至2014年3月的工资表名单中均未出现过；侯臣公司提交的2013年11月工资表中注明周琴入职时间为2013年11月12日，且周琴在此之前的工资表中均未出现过。法院原按照侯臣公司立案时提起的诉讼请求总金额942436.6元预收案件受理费13224元，后侯臣公司申请将诉讼请求中的营业损失一项由原主张的30万元减少为52400元，其他诉讼请求未变。原审法院认为，侯臣公司称其花去开店人工及材料费用443596元（其中含人工费126425元，含木地板、不锈钢加安装费、五金、洁具、木器漆、木板等等在内的材料费317171元），但侯臣公司对此仅提交一个其自行列示的一个清单及其单方陈述，并未提交任何其他证据加以佐证，法院对这一事实无法认定。关于侯臣公司提出的咖啡店设计费5万元，仅有一张加盖海口觉得装饰工程有限公司公章但却没有任何经办人员签字的收款收据证实，也未提交相关设计合同或发票等证据加以佐证，对侯臣公司是否支出这一款项的事实，法院对这一费用支出的事实不予认定。对于侯臣公司主张的购买设备或开业合计支出243918.7元这一事实，侯臣公司提供了相应证据证明且上述相应各项开支符合合理经营需要，法院予以认定。本案租赁标的属于未取得报建手续的临时建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的上述租赁合同系无效合同，原告诉请确认上述租赁合同无效，有法律依据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，侯臣公司主张宜欣公司返还履约保证金62437.6元，符合上述法律规定，法院予以支持。宜欣公司作为出租人明知涉案玻璃屋系未取得任何合法规划报建手续的房屋仍予以出租，对合同无效的结果具有过错。宜欣公司称侯臣公司亦明知该玻璃屋系未取得任何合法规划报建手续的房屋而自愿出租，未提供证据支持，不予采信。结合侯臣公司作为商业企业开设新的经营网点应当租赁合法经营场所、按照侯臣公司陈述其签订合同时曾要求查验租赁标的合法产权而宜欣公司未如侯臣公司所愿、在合同签订时侯臣公司知悉本案租赁标的系刚建成的不同于一般房屋的透明玻璃屋等情形，侯臣公司应当预见到该玻璃屋可能并非合法建筑而仍予以承租，侯臣公司自身对合同无效、对导致自身后续装修等各项损失亦具有一定过错。侯臣公司支出的上述243918.7元费用基本用于购买未形成附合的经营设备或物品，且这些设备或物品侯臣公司已经用于经营将近两年（合同租期为三年），考虑到这些设备或物品仍存在且已被侯臣公司运走、侯臣公司亦具有一定过错等情形，故对侯臣公司要求宜欣公司承担上述243918.7元部分的请求，法院不予支持。对侯臣公司主张的已支付给11名员工赔偿金52400元的这部分损失，侯臣公司提供了上述赔偿金签收表证明，而侯臣公司提交的自2012年4月起至2014年3月期间涉案宜欣店（或称明珠路店）的工资表载明的事实又与上述赔偿金签收表中载明的5名员工相关事实存在诸多自相矛盾之处。结合上述情形，宜欣公司提出的侯臣公司所提交上述赔偿金签收表明显存在伪造嫌疑的辩解，具有合理性。综上情形，对于侯臣公司主张员工赔偿金52400元的请求，法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然上述租赁合同无效，但侯臣公司已经实际使用租赁的玻璃屋，侯臣公司仍应按合同约定的租金标准向宜欣公司支付房屋占有使用费，故侯臣公司诉请宜欣公司返还部分使用费22万元，不符合上述规定，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”该条文中所提到的独立存在的有关解决争议方法的条款一般是指仲裁条款、约定管辖法院条款、选择检验鉴定机构条款、法律适用条款等，该类条款内容应限于对争议解决的“方法”的约定，可直接确定当事人实体性权利、义务或责任的条款不属于该类条款。本案中，上述租赁合同第21条第2款，属于直接导致宜欣公司在实体上免责的条款，不属于上述规定的有关解决争议方法的条款。宜欣公司提出的租赁合同无效不影响上述第21条第2款条款效力的辩解，不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认侯臣公司与宜欣公司于2012年3月8日签订的《海南宜欣购物公园租赁合同书》无效；二、宜欣公司于本判决书生效后十日内退还侯臣公司履约保证金62437.6元；三、驳回侯臣公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10748元，由侯臣公司负担9782元，宜欣公司负担966元。上诉人侯臣公司不服一审判决上诉称，上诉人与被上诉人于2012年3月8日签订《海南宜欣购物公园租赁合同书》，约定上诉人向被上诉人承租海口市明珠路XX号宜欣购物公园的外场K-A区必胜客旁外场玻璃屋开咖啡店，室内使用面积84.5平方米，室外200.11平方米。租赁期间为2012年4月5日起至2015年4月4日止，第一年租金18731.78元／月，管理费12487.52元／月，第二年租金21540.97元／月，管理费14360.65元／月，第三年租金24772.12元／月，管理费16514.75元／月。合同签订时，上诉人要求被上诉人出示产权证件，但被上诉人说产权没有问题，等签完合同再给上诉人看。合同签订后，上诉人依约向被上诉人缴纳了保证金62437.6元，并进行装修，花费近百万，招收员工，开始进行营业。在上诉人的努力下，上诉人所经营的咖啡店蒸蒸日上。在2014年2月26日，海口市城管局下发海管法改字HL（2014）第002号“责令限期改正通知书”要求包括上诉人在内几家店铺限期进行拆除，随后，被上诉人也向上诉人发函，要求上诉人于2014年3月1日前拆除咖啡馆。上诉人此时才知道被上诉人所出租的铺面为违章建筑，上诉人花费巨额资产进行装修，在生意进入正轨时，又突然拆除上诉人的商铺，造成上诉人投资损失36万元，营业损失52400元。同时，上诉人认为，被上诉人在明知其铺面为违章建筑还进行出租，不能因此而获得巨大收益，应退还上诉人部分房屋使用费22万元。上诉人与被上诉人协商赔偿事宜，被上诉人拒之不理。为维护上诉人合法权益，特请求二审法院判决：1、撤销（2014）龙民一初字第1167号民事判决第三项；2、被上诉人赔偿上诉人投资损失36万元、营业损失52400元、部分房屋使用费22万元。被上诉人宜欣公司答辩称，一、上诉人请求赔偿投资损失无事实和法律依据，理由如下：1、上诉人与被上诉人签订租赁合同的时候，双方都知道该玻璃屋是临时建筑，上诉人自愿承租，所以才在合同第二十一条补充约定了“因政府行为造成上诉人无法营业，甲方不用承担责任的条款”。从合同里约定承租的是“必胜客旁外场玻璃屋”可以证实在签订合同时，上诉人是知晓该玻璃屋不同于一般的建筑物，所以签订的租赁期限也是一个三年的短期合同。该租赁合同是双方经协商一致签订，第二十一条并不符合合同法上的格式条款的规定。试问，在一个正常经营的商场里面，会存在什么“国家及政府行为造成无法营业的”情形，况且合同的期限才三年，因此，上诉人主张赔偿损失不符合合同约定。2、上诉人承租的是一个84平方米的四周是玻璃的玻璃屋，其形成附合的装修物仅是顶部及地面，其他可移动的物品设备上诉人全部已搬走。上诉人投资到附合的装修的金额是非常少的，而该玻璃屋所在的位置也是非常好的，上诉人作为一个品牌咖啡店在全省各地都有开设店面，其当然知晓在宜欣商业广场这里冒风险投资是可以取得巨大盈利的，其才与被上诉人签订了三年的短期合同。3、上诉人没有证据证明其主张36万投资损失的依据，应承担举证不能的法律后果。上诉人二审提交的证据不是新证据，提交的装饰公司的情况说明与一审提交的结算单金额不一致，没有其他证据佐证，且根据民诉法司法解释第115条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”，该情况说明应当由制作人或负责人签名，否则不符合法律规定，不能作为证据使用。且该书证本身是案外人的一个证言，无相应的合同、发票等佐证。上诉人提交的转账单的收款人与转款人均与本案当事人无任何关联性，且数额总数也是拼凑而导致无法与一审的结算单吻合。且根据常识，其装修40多万也是不符合实际情况。4、上诉人一审时，提交了司法鉴定装修残值的申请，但其却在几个月的时间内一直不按法院要求提交证据进行鉴定（2014年4月立案并提交鉴定申请，2014年7月9日开庭，2014年10月28日玻璃屋被城管强制拆除），而后又撤回鉴定申请。因此，上诉人应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人请求赔偿36万元的投资损失无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。二、上诉人请求营业损失即员工赔偿金5.24万元无事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效导致的法律后果之损失赔偿的范围是已经存在损失，营业损失不属于赔偿的范围。2、上诉人提交的《撤店员工赔偿金签收表》明显系伪造，与其提交的工资表有高达七处自相矛盾之处（一审有详细的质证意见，在此不赘述）。且上诉人有很多处店面，宜欣店面比较小，员工也比较少，上诉人各个店面人员是流通的，上诉人未提交劳动合同因此而解除的证据。上诉人应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人请求赔偿营业损失即员工赔偿金5.24万元无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。三、上诉人请求退还租金即占有使用费22万元无事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上诉人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，这也是属于因合同无效返还原物的范畴。2、上诉人认为临时建筑与经过报建的建筑的租金有区别，是没有任何事实依据的。临时建筑与经过报建的建筑仅是认定合同效力的问题，跟租金金额是没有任何关系的。上诉人也没有提交其主张22万元的证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人请求退还占有使用费22万元没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。二审期间，侯臣公司向本院提交如下证据：证据1、海南升中装饰工程有限公司出具的《关于侯臣咖啡宜欣店装修付款情况说明》；证据2、工商银行和建设银行《网上银行电子回单》和电子转账单；以上两组证据共同用于证明侯臣公司宜欣咖啡店的装修费用为444996元；证据3、侯臣咖啡宜欣店设计效果图。该证据与一审提交的《收款收据》共同用于证明侯臣公司宜欣咖啡店的装修设计费为5万元。经质证，宜欣公司认为该三份证据均不属于新证据，但作出如下说明：对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为相关的施工及付款没有施工合同予以佐证，也没有有关制作人员或负责人的签名，且说明的装修费用金额与证据2转账金额不一致；对于证据2的关联性有异议，认为转账凭证交易方及付账人与本案没有任何关联；对于证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不是设计图，而是形象图，其制作成本不会达到5万元，且其与一审提供的店面照片有差异。本院经审查认为，对于侯臣公司提交的证据1，该证据系海南升中装饰工程有限公司为证明本案相关事实而出具的相关说明，该《说明》加盖其公司印章，属于法人行为，宜欣公司以该《说明》没有有关制作人或负责人的签名，否认该《说明》的证据效力，没有法律依据。况且该《说明》记载的装修工程结算价（未包括伙食补助费）与证据2相互印证，故本院对该证据的三性予以采信。对于侯臣公司提交的证据2，海南升中装饰工程有限公司出具的《说明》已确认涉案装修工程的实际施工人是吴上明，侯臣公司也确认黄燕和高丹分别系其出纳和职员，因此侯臣公司通过黄燕和高丹向吴上明支付装修工程款，符合常理，且银行电子转账单上也显示支付的是装修款和装修尾款，在宜欣公司未能提供反证对该证据予以否定的情况下，本院对于该证据的三性予以确认。对于侯臣公司提交的证据3，该证据虽不是严格意义上的设计图，但该证据与一审侯臣公司提交的海口觉得装饰工程有限公司出具的《收款收据》相互印证，能够证明侯臣公司确实对宜欣咖啡店进行了委托设计，5万元设计费的支出确实存在，故本院对该证据的三性予以确认。以上三份证据虽然均形成于诉讼前，但侯臣公司是在宜欣公司对其一审提交的证据提出异议的情况下补充提供的，并非侯臣公司恶意不举证，且不审理该证据可能导致裁判明显不公，故侯臣公司在二审期间提交的该三份证据，可视为新的证据。宜欣公司认为该三份证据不属于二审提交的新证据的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。本院二审期间依法补充查明以下事实：侯臣公司宜欣店装修工程由吴上明挂靠海南升中装饰工程有限公司实际承包施工，侯臣公司已向吴上明支付装修工程款443596元。侯臣公司为装修宜欣店于2012年3月18日向海南觉得装饰工程有限公司支付设计费5万元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁物并未取得建设工程规划许可证，故侯臣公司与宜欣公司签订的《海南宜欣购物公园租赁合同书》应系无效合同。原判决确认该合同无效正确，本院予以维持。宜欣公司作为出租方，其明知房屋系无证且未取得建设工程规划许可，系违法建筑，仍将其出租给侯臣公司使用获益，而侯臣公司未对房屋产权状况进行详细审查即签订了租赁合同，表明缔约双方对于合同无效均有过错。就本案而言，宜欣公司的过错较大，应当承担主要过错责任，即60%的责任；侯臣公司过错较小，亦应自负一定的过错责任，即应当自担40%的责任。合同无效后，宜欣公司应将已收取的履约保证金62437.6元返还侯臣公司。原判决宜欣公司返还侯臣公司履约保证金62437.6元正确，本院予以维持。一、关于宜欣公司应否赔偿侯臣公司投资损失36万元的问题。本案中，侯臣公司主张的投资损失实为装修损失。对于承租人装修损失的处理，审判实践中，一般有两种做法：一是将装修视为添附，承租人能够拆除的予以拆除，不能拆除的由房屋所有权人给予补偿；二是将装修视为损失，由违约方或过错方赔偿。前者适用于合同期限届满解除、协商一致解除等合同正常终止等情况；后者适用于因一方或双方过错合同被认定无效，一方违约导致合同解除等非正常终止的情况。具体到本案，侯臣公司的装修在合同被认定无效后应视为其损失，由合同无效的过错方承担。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方对合同无效均具有过错，故该装修损失应由双方按过错责任大小分担。租赁物被拆除，导致侯臣公司未能实现合同目的的主要过错责任在于宜欣公司，因此宜欣公司应当根据其过错程度对侯臣公司的装修损失予以赔偿。侯臣公司在二审提供的证据足以证明，其对渋案租赁物投入的装修费用为493596元（含设计费5万元）。装修的使用年限应与合同约定的租赁期限相符。由于渋案租赁物已被拆除，无法对装修残值进行鉴定，故装修损失只能根据双方的过错责任大小及剩余租赁期综合确定。本案中，双方约定的租赁期限为三年（36个月），而海口市城市管理行政执法局通知拆除的期限为2014年3月1日前，故应当认定侯臣公司使用渋案租赁物的期限至该日止，也即合同租赁期限剩余14个月（2014年3月1日-2015年4月4日），占全部合同履行期限的39%（14个月÷36个月）。鉴于宜欣公司承担60%的过错责任，故宜欣公司应当赔偿给侯臣公司的装修损失为115501元（493596元×39%×60%），余下的装修损失则由侯臣公司自负。二、关于宜欣公司应否赔偿侯臣公司营业损失52400元的问题。侯臣公司上诉称因租赁物的拆除，造成宜欣店无法经营，其共向11名员工支付了合同解除赔偿金52400元，但其提供的证据不足以证明其主张，且提供的证据相互之间存在诸多自相矛盾之处，不能相互印证。故原判对侯臣公司主张的该项损失未予支持，并无不当，本院予以维持。三、关于宜欣公司应否返还侯臣公司部分房屋使用费22万元的问题。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”合同被确认无效后，侯臣公司占有使用租赁房屋系事实行为，无法返还，故应当折价补偿。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，侯臣公司占有使用租赁房屋是事实，基于公平原则，侯臣公司应当按照合同约定的租金标准向宜欣公司支付房屋使用费作为补偿。侯臣公司要求宜欣公司返还部分房屋占有使用费22万元，没有事实根据和法律依据，原判未对侯臣公司的该项诉请予以支持正确，本院予以维持。综上，侯臣公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，处理结果部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1167号民事判决第一、第二项，即确认原告海南侯臣咖啡产业有限公司与被告海南宜欣商业管理有限公司于2012年3月8日签订的《海南宜欣购物公园租赁合同书》无效、被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告海南侯臣咖啡产业有限公司履约保证金62437.6元；二、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1167号民事判决第三项，即驳回原告海南侯臣咖啡产业有限公司的其他诉讼请求；三、被上诉人海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人海南侯臣咖啡产业有限公司赔偿装修损失115501元；四、驳回上诉人海南侯臣咖啡产业有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费21496元，由上诉人负担13778元，被上诉人负担7718元。本判决为终审判决。审判长  郑忠东审判员  彭彩燕审判员  王法坚二〇一五年九月一日书记员  段海斌