北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第09997号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。委托代理人王非，女，1989年1月10日出生。被上诉人（原审原告）陈庆文，男，1979年7月24日出生。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑、王非与被上诉人陈庆文之委托代理人赵玉峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年2月，陈庆文诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同主要约定，我购买宝龙蓝德公司开发的位于北京市丰台区×××13层2-1606号房屋（现行政地址为丰台区×××91号院1号楼13层2单元1606号，以下简称涉案房屋）。该合同第二十一条约定：宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明，如因宝龙蓝德公司原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：我不退房的，合同继续履行，自宝龙蓝德公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，宝龙蓝德公司应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。该合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，且至今未协助我办理所购房屋的房屋所有权证书。现我诉至法院，要求：1、宝龙蓝德公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金115324.56元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、宝龙蓝德公司支付延迟交付房屋违约金61934.4元（自2010年7月1日起至实际交付之日即2011年3月11日止）；3、宝龙蓝德公司协助我办理涉案房屋的转移登记手续（房屋所有权证书）；4、宝龙蓝德公司返还契税占有使用期间的利息6285.24元（自2011年3月12日起至2015年2月1日止，按银行同期贷款利率计算）。宝龙蓝德公司辩称：我公司不同意陈庆文的诉讼请求。我公司确实存在延期办理楼栋权属证明的情况，但确是由于存在客观情况才导致我公司无法及时办理权属证明，请求法院依法予以减免。我公司一直在积极为陈庆文办理房屋所有权证书，故同意为陈庆文办理房屋所有权证书。我公司不同意支付占有契约的利息，合同中有相关约定。陈庆文要求逾期交房违约金超过诉讼时效，我公司当时委托物业公司进行登记，而陈庆文未到我公司办公地点办理登记，已经超过诉讼时效。原审法院经审理认为：陈庆文与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于宝龙蓝德公司所提违约金数额是否应当减免的问题：根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任；宝龙蓝德公司主张奥运会及国庆庆典期间停工影响施工进度，其在签订合同时应当已经知悉并预见到奥运会及国庆庆典期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，不予支持；此外，宝龙蓝德公司主张陈庆文没有实际损失，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，不予调整。综上，陈庆文要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金115324.56元的请求，并无不当，应予支持。另，宝龙蓝德公司作为房屋出卖人理应协助陈庆文办理所购房屋的房屋产权过户手续。故陈庆文要求宝龙蓝德公司协助其办理诉争房屋的产权过户手续的请求，并无不当，应予支持。陈庆文主张逾期交房违约金，称曾多次向物业公司口头主张，但提交证据，宝龙蓝德公司对此不予认可。现陈庆文未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情由，故陈庆文逾期交房的诉讼请求已过诉讼时效，对陈庆文此项诉讼请求不予保护。陈庆文要求宝龙蓝德公司返还契税款占有使用期间利息的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2015年6月判决如下：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付陈庆文逾期办理楼栋权属证明的违约金十一万五千三百二十四元五角六分；二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助陈庆文办理丰台区×××91号院1号楼13层2单元1606号的产权过户手续；三、驳回陈庆文的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，宝龙蓝德公司不服原判第一项，持原审答辩意见上诉至本院，请求依法改判减少其向陈庆文支付的逾期办理楼栋权属证明的违约金数额。陈庆文同意原判。经审理查明：2009年5月30日，陈庆文与宝龙蓝德公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同主要约定：陈庆文购买宝龙蓝德公司开发的涉案房屋，预测建筑面积72.86平方米，总价款816032元。该合同第十一条“交付条件”约定：（一）宝龙蓝德公司应当在2010年6月30日前向陈庆文交付该商品房……该合同第二十一条“产权登记”约定：（一）初始登记；宝龙蓝德公司应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因宝龙蓝德公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即陈庆文不退房的，合同继续履行，自宝龙蓝德公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，宝龙蓝德公司应当按日计算向陈庆文支付全部已付款万分之一的违约金，并于宝龙蓝德公司实际取得权属证明之日起30日内向陈庆文支付。上述合同签订后，陈庆文向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款816032元。此后，宝龙蓝德公司向陈庆文交付了涉案房屋。2011年3月11日，陈庆文与宝龙蓝德公司签订了一份《房屋面积与价款补充协议》。该协议主要约定因涉案房屋实际建筑面积变更为73.34平方米，总价款变更为821408元。同日，陈庆文向宝龙蓝德公司补齐了购房款。原审庭审中，双方均认可以变更后的总价款作为计算违约金的标准。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。陈庆文至今未取得涉案房屋的所有权证书。在原审法院审理期间，宝龙蓝德公司认为：虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但系因房屋施工期间，恰逢2008年奥运会、国庆庆典等活动在京举办，北京空气治理要求禁止大卡车入京，这些因素影响了工程进度所致；另，现房屋价格较购房时大幅上涨，业主没有实际损失，故请求法院对陈庆文主张的违约金数额予以减免。宝龙蓝德公司对上述意见并未提交证据予以证明，仅称2008年奥运会、国庆庆典期间限制施工的相关文件可以从网上公开搜索获取。陈庆文对此不予认可，认为：宝龙蓝德公司应当举证证明其主张；另，合同关于违约金标准的约定符合相关法律规定，陈庆文主张的数额合理合法；关于损失，因宝龙蓝德公司没有按合同约定的期限办理房屋产权证，使业主对房屋进行转让、出租、抵押等处分均受到影响，陈庆文存在实际损失。关于逾期交房违约金，陈庆文称每年交纳物业费时均向物业公司口头主张，但未能提交证据；宝龙蓝德公司则称曾委托物业公司对逾期交房进行登记，陈庆文未做登记，且该主张已过诉讼时效，对陈庆文所述口头主张不予认可。本院审理中，针对陈庆文因宝龙蓝德公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，陈庆文述称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。陈庆文与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应当依约享有相关权利，履行各自义务。关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定：“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理”，即“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，陈庆文要求该公司承担违约责任，应予支持。陈庆文请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。宝龙蓝德公司认为陈庆文没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。陈庆文应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。因陈庆文不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故本院对陈庆文的该项主张难以全部支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对陈庆文使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给陈庆文的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。综上，宝龙蓝德公司上诉理由成立，本院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其他诉讼请求的处理恰当，且双方均未提出上诉，故本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05221号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05221号民事判决第三项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05221号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付陈庆文逾期办理楼栋权属证明的违约金人民币六万九千一百九十四元七角四分；四、驳回陈庆文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1985.44元，由陈庆文负担1236.95元（已交纳），由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担748.49元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2606.49元，由陈庆文负担1042.6元（于本判决生效后七日内交纳），由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1563.89元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒋春燕代理审判员李俊晔代理审判员李淼二〇一五年九月十八日书记员 刘                佳