广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1091号原告：广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄柱标，总经理。委托代理人：张文群，广东执正律师事务所律师。被告：胡鹏翀，住所地广州市海珠区。原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告胡鹏翀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文群、被告到庭参加了诉讼。被本案现已审理终结。原告诉称：被告所居住小区的物业管理服务，起初由广州远锋置业发展有限公司提供，后该公司变更名称为广州远锋物业管理有限公司。2009年6月由原告接管凤某花园小区的物业管理，并与广州远锋物业管理有限公司约定因物业管理所产生的债权债务由原告承继。之后，原告受广州市海珠区凤某花园业主委员会委托，管理该小区至今。原告在管理该小区期间，为凤某花园小区业主提供了完善的物业管理服务，得到了广大业主的认同。被告虽然接受了原告提供的物业管理服务，却多年欠缴物业管理费、原告代垫的水电费及公共分摊电费，虽经原告每月催缴，被告仍置之不理，至今尚欠各项费用8424元。故起诉请求：1、被告清缴2002年10月至2015年4月的物业管理费6610.4元（从2002年10月至2003年9月，按68.93平方米×0.65元/平方米×12个月；从2003年10月至2009年6月，按68.93平方米×0.6元/平方米×69个月；从2009年7月至2011年5月，按68.93平方米×0.65元/平方米×23个月；从2011年6月至2015年4月，按68.93平方米×0.7元/平方米×47个月）、2002年10月至2014年12月的水电费（含公摊）1813.6元（公摊水电费，具体计算方法详见我方提交的《凤安四街3号402房水电欠费表》）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、（2004）海民执字第3865号案民事裁定书已裁定广州新峰房地产开发有限公司拖欠被告违约金及受理费，现在该公司还拖欠被告的12042.5元的款项，这一部分款项，应由广州远锋物业管理有限公司承继支付给被告；根据原告的证据2广州远锋物业管理有限公司的债权债务应由原告继承，因此该费用应与被告的相关费用相抵销。2、原告占用小区的公共道路进行经营，把小区的两旁的道路变成了停车场，没有经过小区业主和业委会的同意，小区的道路是共有的，原告的行为侵犯了被告的权利，而原告收取的停车费应归小区的业主所有，应返还给小区业主（含被告），但原告从未向被告作出过任何的交代和公示，所以原告收取的停车费用已可以抵销物业管理费；原告应当按照合同的约定向业主公示小区的开支情况，但是原告从来都没有公示过。3、小区的卫生、物业的维修原告都没有尽过物业公司的管理和服务责任，原告的保安也曾经与业主发生过争执；被告也曾因为小区的问题与原告进行过交涉，但是原告从来都没有与被告进行过协商和沟通；原告既然管理涉案小区，就应当按照合同的约定，来管理和服务小区，但是原告都没有尽到自己的管理义务。对于原告主张的物业费、公摊电费的计算方式和金额没有异议，对于公摊水某有异议。经审理查明：1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤某花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤某花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。2003年9月8日，广州市海珠区物价局向广州远锋物业管理有限公司出具《关于凤某花园小区物业管理服务收费的批复》，该批复记载：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.6元……；等。2006年1月1日，广州新峰房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤某花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤某花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤某花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的“远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。2011年5月18日，原告、凤某花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤某物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，凤某花园业主委员会作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤某物管有限公司对凤某花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤某花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤某花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。广州市房地产档案馆于2015年5月20日出具的《房地产登记薄查册表》记载：海珠区革新路凤安四街8号402房的所有权人被告及胡某，该房屋建筑面积68.9251平方米。原告于2015年6月4日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示：大约在1999年搬进涉案房屋；涉案房屋登记在被告及其姐姐的名下；物业管理费、水电费由被告一人交纳。原告表示：只要求被告一人承担责任。原告为证明其主张，还提交了《凤安四街8号402房水电欠费明细表》作为证据，该表记载：2002年7月至2014年12月的水某（含实用量、分摊、单价、金额）、电费；共计1813.6元；等。其中2002年7-8月的水某15.6元、电费1.88元，共17.5元；2002年9-10月的水某37.44元、电费2.03元，共39.5元。被告表示对水某有异议。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广州新锋房地产开发有限公司与广州远锋置业发展有限公司签订《“凤某花园”物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》及原告与广州市海珠区凤某花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》对包括被告在内的小区业主具有约束力。原告通过与广州远峰物业管理有限公司签订《物业管理移交协议书》而取得了该物业公司对业主主张物业管理费的权利。故被告应按上述约定及时支付物业管理费用。对于被告的抗辩：首先，被告主张的广州新峰房地产开发有限公司拖欠被告违约金与本案的物业管理费、水电费并非基于同一法律关系，被告可另循法律途径向相关责任人主张权利。其次，根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，如被告提出的原告存在服务质量的问题确实存在，被告可另循法律途径主张相关权利。但被告以此上述理由拒不缴纳物业管理费，依据不足，本院不予采纳。原告根据前述约定向被告主张2002年10月至2015年4月的物业管理费6610.4元，被告对计算方式和金额没有异议，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告还主张被告应支付2002年10月至2014年12月的水电费1813.6元，并提交了《凤安四街8号402房水电欠费明细表》作为证据。首先，被告对公摊电费的计算方式和金额没有异议。其次，虽然被告对水某的分摊有异议，但其在原告已提交基本证据的情况下并未提出相反的证据或作出合理的论述，故应承担举证不能的责任。本院依法对原告的证据予以采纳。根据上述证据，2002年10月至2014年12月期间的公摊水电费应为1813.6元-17.5元（2002年7-8月的水电费）-39.5元/2（2002年9月的水电费）=1776.35元。故原告要求被告支付涉案房屋的水电费（含公摊）1776.35元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告胡鹏翀在本判决生效之日起10日内向原告广州市凤安物业管理有限公司支付海珠区革新路凤安四街8号402房2002年10月至2015年4月的物业管理费6610.4元。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付上述房屋2002年10月至2014年12月的水电费（含公共分摊）1776.35元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  李伟坚人民陪审员  陈美卿二〇一五年九月二十三日书 记 员  谢晓敏程淑玲