广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4106号上诉人(原审被告)：黄���强，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈崇武，广东经国律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托代理人：徐虹，系该所工作人员。上诉人黄永强因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区法政路61号1510房是广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称第一房管所）管理的房屋，由黄永强承租使用。双方曾于2012年9月24日签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：第一房管所同意将坐落在越秀区法政路61号1510部位（产别：代管）的房地产出租给黄永强，作住宅用途，使用面积32.87平方米；租���期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为139.20元等。同时，在该合同第二十条“乙方同意并确认下列事项”第3小点约定：“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交还给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理”；在该合同第二十一条第2项、第3项约定：“2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金”。诉讼中，第一房管所表示从房管局打印的查册表记载，黄永强名下有自有产权房屋，地址为观景路395号13幢402，建筑面积为122.21平方米。对此，黄永强确认该房产确实存在，但实际是黄永强的亲属在广州购买房屋要求借其名登记的，实际不是黄永强的房屋。为此，黄永强提交黄宇光手写的《证明书》以及黄宇光身份证复印件作为证据。另，双方共同确认黄永强按照每月139.20元的标准向第一房管所交租至2014年12月31日。原审法院认为：根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，黄永强名下登记有观景路395号13幢402房，即黄永强名下另有房产，违反了双方租赁合同的相关约定，亦表明其已不符合承租公房之条件，故黄��强理应将承租的公房广州市越秀区法政路61号1510房腾空交还给第一房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。因此，第一房管所要求解除双方的租赁关系、收回房屋，合法合理，予以支持。另，在双方的租赁关系解除前，黄永强向第一房管所支付的应为租金而非房屋使用费，应按照原约定标准计算。解除后第一房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2015年6月30日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除第一房管所与黄永强之间关于广州市越秀区法政路61号1510房（承租面积32.87平方米）的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，黄永强户及同住人员将广州市越秀区法政路61号1510房（承租��积32.87平方米）腾空交还给第一房管所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄永强将从2015年1月1日起至本判决发生效力之日止的租金（按每月139.20元计）支付给第一房管所；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费（以承租面积32.87平方米，按房管部门公布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计，并以不超过第一房管所所主张的每平方米每月24元为限），由黄永强逐月支付给第一房管所；四、驳回第一房管所的其他诉讼请求。判后，上诉人黄永强不服，向本院提起上诉称：1.原审判决以《广东省公有房产管理条例》对涉案房屋进行调整，认定黄永强不符合公房租赁条件，应该交还涉案房屋属认定事实错误。《广东省公有房产管理条例》第二条规定：“公房是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房��。”涉案房屋原来是军阀姨太太所有的房产，后被归于房地产管理部门代为经营管理，但并非被收归国有，同时其原有性质也不是国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋。因此，涉案房屋并不属于上述条例调整范围的公有房产，不能以此认定黄永强不符合承租条件。2.原审判决遗漏查明双方此前就涉案房屋多次签订租赁合同，忽略第一房管所对黄永强承租资格的了解情况，纵容了第一房管所的错误行为。黄永强多年来一直承租涉案房屋，第一房管所对黄永强的住房及有关承租资格情况十分清楚，也从未对黄永强的承租资格提出异议，直至2014年5月13日才突然发出《关于收回房屋的通知》，第一房管所的行为违背了诚信原则，明显不当。3．原审判决解除黄永强与第一房管所之间的租赁关系，要求黄永强及同住人员归还涉案房屋，忽视了对黄永强及同住人员利��的保护。观景路395号13幢402房虽登记在黄永强名下，但并非黄永强的自有房产。涉案房屋是黄永强生活起居的唯一住房，与家人多年来均居住其中，原审判决收回涉案房屋，将导致黄永强生活不便，忽视对黄永强及同住人员利益的保护。4.黄永强在入住涉案房屋后，对该房屋进行装修，第一房管所突然要求中止租赁关系，收回房屋，造成了黄永强装修投入的损失，第一房管所应当对此情形给予相应处置。据此，请求：1.撤销原审判决，驳回第一房管所的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由第一房管所承担。被上诉人第一房管所答辩称：同意原审判决，至于装修问题，黄永强是为了改善自己的生活而装修的，租赁合同第八条也约定，装修不能造成毗邻房屋漏裂，交还房屋时，黄永强可以拆除自己增设的设施、设备，但不能影响房屋的结构和安全。经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系直管公房，根据《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。黄永强并无证据证明涉案房屋不属于直管公房，且黄永强本人名下已有房产，其已可自行解决住房问题，因此，第一房管所作为公房管理部门，有权根据合同约定及相关规定在黄永强不符合承租公房之条件时解除租赁合同，原审法院据此判令黄永强腾空交还涉案房屋及支付占用期间的房屋使用费，并无不当。黄永强上诉主张涉案房屋不属于公房依据不足。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（一）项的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故黄永强仅凭案外人黄宇光��证言主张其不是观景路395号13幢402房的实际产权人，依据不足。黄永强在原审答辩期间对本案的管辖权提出异议，主张其经常居住在广州市海珠区而非涉案房屋，黄永强现又上诉主张涉案房屋是其唯一住房，多年来与家人一直居住在此，其主张前后矛盾，缺乏事实依据。综上所述，黄永强的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人黄永强负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  苗玉红审判员  钟淑敏二〇一五年九月十一日书记员  刘 琦邱穗珠