杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭富民初字第1416号原告：周钰人。原告：陈旭红。两原告委托代理人：方君紫，浙江立峰律师事务所律师。被告：杭州恒远房地产开发有限公司。法定代表人：沈文兰。委托代理人：张一岷。原告周钰人、陈旭红与被告杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员高开封适用简易程序，于2015年7月23日、9月2日公开开庭进行了审理。原告周钰人、陈旭红的委托代理人方君紫及原告周钰人、被告恒远公司的委托代理人张一岷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周钰人、陈旭红起诉称：2010年4月26日，原、被告签订编号为浙F1-2008-1的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落于鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁3号501室预售商品房，房屋建筑面积共171.45平方米，总价款为2120000元，原告首付1060000元，按揭1060000元。被告应于2011年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。被告承诺于2011年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产证书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明至日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告支付了房款首付款680000元，并办理按揭贷款1060000元，合计支付被告1740000元。但被告至今未向原告交付房屋，也未向原告交付房产权属证书。为此，原告起诉至本院，请求判令：一、被告以1740000元为本金，按日万分之一向原告支付自2011年7月1日起至被告实际交房日止的逾期交房违约金（暂算至2015年6月26日为247950元）；二、被告以1740000元为本金，按日万分之一向原告支付自2011年10月1日起至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（暂算至2015年6月26日为231942元）；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告向原告以2120000元为本金、按日万分之一支付自2011年7月1日起至被告实际交房日止的逾期交房违约金（暂算至2015年6月26日为302100元）；二、判令被告向原告以2120000元为本金、按日万分之一支付自2011年10月1日起至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止的逾期办证违约金(暂算至2015年6月26日为282596元）；三、本案诉讼费由被告承担。两原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明两原告向被告购买预售商品房并约定了购房价格、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等事实；2、欠条1份，以证明原告支付首付款的事实；3、收据1份，以证明原告在2009年10月6日将购房款100000元现金交付给被告，被告在2009年12月11日出具该份收据的事实；4、选房确权协议1份，以证明原、被告双方在2010年3月22日以书面形式确定原告向被告购买案涉房屋的事实，并且约定先行支付100000元，该款项系证据3载明的100000元的事实；5、安徽锦绣兰庭三期审计费结算单1份，以证明在2010年5月14日被告确认就该项目欠原告审计费580000元的事实；6、证明1份，以证明孙某青在被告处任总经理职务期间，与原告协商将证据5中的审计费抵扣案涉房屋的首付款的事实；7、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同1份、借款凭证1份，以证明原告以银行按揭贷款的方式支付被告810000元购房款的事实；8、杭州市公积金个人住房担保借款合同1份、个人借款凭证1份，以证明原告通过公积金贷款的形式支付房款被告购房款250000元的事实。9、发票1份（复印件），以证明原告已缴清首付款的事实。10、借条1份，以证明原告于2010年5月17日支付被告的首付款是向原告的三哥周庆荣借得的事实；11、银行客户回单1份（复印件），以证明原告向其三哥借得的该款项于2015年5月6日归还给其三哥女儿的事实；12、户口本1份（复印件），以证明周敏芳系原告三哥周庆龙的女儿的事实。以上证据材料中，证据6为原件，证据2、证据9、证据12为复印件，其余证据系与原件核对一致的复印件。被告恒远公司答辩称：原、被告的确签订了诉争房屋的商品房买卖合同，但是被告至今只收到了该房屋按揭贷款，原告并没有支付过首付款。被告认为原告付清房款的义务至今尚未履行，无权要求被告承担延期交房、延期办证的违约责任。故请求法驳回原告的诉讼请求。被告恒远公司未向本院提交证据。对两原告提交的证据材料，被告恒远公司质证后认为，证据1无异议，本院经审查予以认定。证据2有异议，因该欠条系原告单方出具，被告处并无该份欠条。本院经审查认为，该证据系复印件，不符合有效证据的要件。原告陈述该欠条系原告出具给被告的，原件现在保存在被告处，但被告对该证据不予认可，故对证据2本院不予认定。证据3，有异议，因为该笔100000元款项系原告支付（2015）杭富民初字第1396号案件所涉房屋的款项，在（2015）杭富民初字第1396号案件中，双方于2009年12月11日签订《商品房买卖合同》，原告支付了该合同项下的首付款100000元，该笔款项并不是支付本案所涉房屋的款项。本院经审查认为，案涉《浙江省商品房买卖合同》系原、被告于2010年4月26日签订，而证据3载明的款项系原告于2009年12月11日交付给被告，原告未提交有效证据证明证据3载明的款项系原告用来支付案涉房屋首付款的事实，被告的异议理由成立，故本院对证据3不予以认定。证据4，真实性无异议，但被告并未收到该协议书载明的100000元。本院经审查对证据4的真实性予以认定，对原告的证明目的本院不予认定。证据5，与本案无关联性。因为安徽锦绣兰庭的开发商与被告不是同一主体，且审计费用按常理应支付给进行审计的公司，不应支付给个人。本院经审查认为，即使安徽锦绣兰庭的开发商确实欠原告周钰人审计费，证据5亦无法证明原、被告就安徽锦绣兰庭的审计费用可以用来抵扣原告应支付被告的首付款达成合意的事实，故对证据5本院不予认定。证据6，有异议，因为孙某清的证词内容不真实，审计费用不应是支付原告本人的，且孙某清与被告有利害关系，其证言不可信。且该证据没有落款时间，显然是孙某清辞职以后提供。本院经审查认为，证据6系证人证言，原告未申请证人孙某清到庭作证，故对证据6不予认定。证据7、证据8无异议，本院经审查予以认定。证据9，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该份发票被告确实开具过，但开具该份发票的目的，是为了帮助原告办理银行按揭贷款手续，原告并未向被告支付首付款。该份发票被告已作作废处理。本院经审查认为，结合全案证据，证据9不能证明原告已全额支付被告案涉房屋的首付款的事实，故对证据9的真实性予以认定，对原告的证明目的不予认定。证据10、11、12，与本案无关联性。本院经审查认为，被告的异议理由成立，对证据10、11、12本院不予认定。经审理，本院认定如下事实：2010年3月22日，原告陈旭红与被告签订《锦绣兰庭选房确权协议》一份，约定原告陈旭红要求保留被告开发的位于富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭房号为E3-501的房屋。陈旭红在签订协议时向被告支付100000元，同时拥有对该房屋的优先购买权。2010年4月26日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买坐落于鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁3号501室房屋，总价款为2120000元，原告于2010年4月30日前支付首付款1060000元，余款1060000元，于2010年5月15日前交齐银行按揭、公积金贷款手续所需的各种资料。被告应当在2011年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。被告承诺于2011年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。约定日期起90日以后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2010年5月17日，被告为原告陈旭红开具金额为1060000元的销售不动产统一发票一份。2010年6月11日，原告陈旭红作为借款人，原告陈旭红、周钰人作为抵押人，被告作为保证人，与中国农业银行股份有限公司富阳桂花路支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告陈旭红向中国农业银行股份有限公司富阳桂花路支行借款810000元用以支付案涉房屋的购房款。同日，原告陈旭红与杭州住房公积金管理中心富阳分中心、被告及中国农业银行股份有限公司富阳桂花路支行签订《杭州市公积金个人住房担保贷款合同》一份，约定由陈旭红向杭州住房公积金管理中心富阳分中心借款250000元用于支付案涉房屋的购房款。被告未按合同约定的时间向原告交付案涉房屋，亦为原告办理案涉房屋的权属证书及权属转移登记。本院认为：本案中，原、被告对双方于2010年4月26日签订《浙江省商品房买卖合同》及原告通过银行按揭贷款及公积金贷款的形式向被告交付购房款1060000元的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是，原告是否依约向被告交付了案涉房屋的首付款1060000元。原告提交的证据，不足以证明其已依约向被告交付了案涉房屋的首付款1060000元。理由如下：一、原告虽提交了被告开具的1060000元销售不动产统一发票，但根据原告的法庭陈述，足以认定该发票并不能当然证明原告已向被告实际交付了案涉房屋的首付款1060000元。原告在起诉状的事实理由部分陈述，双方签订《浙江省商品房买卖合同》后，其向被告支付了案涉房屋的首付款680000元，在第一次庭审中，被告抗辩原告未交付首付款，原告亦坚称其向被告交付了首付款680000元。第二次庭审中，原告变更其之前的陈述，其陈述已向被告交付合同约定的全部首付款1060000元。本院要求原告对其前后陈述不一致的原因作出解释，其解释称，其是根据自己掌握的证据进行陈述，因第二次庭审其获得了发票复印件，所以变更之前的陈述。本院认为，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实情况不符的，不能免除对方当事人的举证责任。本案中，被告抗辩原告未交付案涉房屋的首付款，原告在诉状中及第一次庭审时陈述其交付了案涉房屋的首付款680000元，应视为原告对其另380000元首付款未依约向被告交付的事实的承认。其在第二次庭审时变更之前对交付首付款的事实的陈述，系撤回承认，但被告不予认可，且原告未举证证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实情况不符的。另外，若原告确实已依约全额向被告交付案涉房屋的首付款1060000元，对其已支付的另外数额高达380000元的首付款，原告作对其不利的陈述，显然不符合常理。因此，原告在第二次庭审中关于其以现金的方式向被告交付了另外380000元首付款的陈述，本院不予采信。综上，即使原告已向被告交付了首付款680000元，亦应认定原告的未依约向被告交付另外380000元首付款，原告未依约全额向被告交付案涉房屋的首付款1060000元。二、原告提交的证据，不能证明其在在诉状中及第一次庭审时陈述的其向被告交付了案涉房屋的首付款680000元的事实。关于首付款680000元的构成，原告陈述其于2009年12月11日向被告交付100000元，另580000元系以被告欠原告周钰人的审计费抵扣。本院认为，2009年12月11日被告出具的收据载明被告收到原告陈旭红100000元，对于款项性质未予载明。原告陈旭红与被告于2010年3月22日签订的《锦绣兰庭选房确权协议》载明，原告陈旭红需在协议签订时向被告支付100000元。原告未举证证明其与被告达成合意，以2009年12月11日被告收到原告陈旭红的100000元作为原告应向被告支付的《锦绣兰庭选房确权协议》载明的100000元，且被告亦不认可其收到《锦绣兰庭选房确权协议》载明的100000元。被告抗辩，2009年12月11日被告出具的收据载明被告收到原告陈旭红100000元，系原告为支付（2015）杭富民初字第1396号案件中双方于于2009年12月11日签订《浙江省商品房买卖合同》项下的首付款，从付款时间及合同签订时间判断，被告的抗辩理由符合客观事实。因此，原告关于其向被告交付了《锦绣兰庭选房确权协议》载明的100000元的陈述，本院不予采信。原告关于其以被告欠原告周钰人的审计费580000元抵扣首付款的陈述，本院亦不予采信。因为原告周钰人并未举证证明被告欠其审计费580000元，即使被告确实欠原告周钰人审计费580000元，原告亦未举证证明原、被告双方达成合意，以被告欠原告周钰人的审计费抵扣案涉房屋的首付款。原告自认，案外人孙某清出具的关于以被告欠原告的审计费580000元抵扣案涉房屋首付款的证明，系在本案诉讼时由孙某清出具。本案诉讼时，案外人孙某清在未经被告授权的情况下，无权代被告作出意思表示。综上，无有效证据证明原告依约向被告交付了案涉房屋的首付款680000元。根据法律规定，合同当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，在原告未依约如期向被告履行交付案涉房屋首付款的合同义务之前，被告有权拒绝依合同约定的时间向被告交付案涉房屋及办理案涉房屋的权属证书。现本案原告并未依约按时向被告交付案涉房屋的首付款，故其要求被告承担违约责任的诉讼请求，无事实与法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，两原告所举的证据不足以支持其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周钰人、陈旭红的诉讼请求。本案受理费9647元，减半收取4823.5元，由原告周钰人、陈旭红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68]。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高开封二〇一五年九月二十一日代书记员 章靖宇