北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第07038号上诉人（原审被告、反诉原告）张国力，男，1967年5月6日出生。委托代理人康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。委托代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李瑞轩，男，1969年4月11日出生。委托代理人韩英伟，北京市盈科律师事务所律师。上诉人张国力因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第02070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月，李瑞轩起诉至原审法院称：2011年12月1日，我与张国力签订承包十渡龙河山庄协议书，我将龙河山庄承包给张国力经营，每年租金90000元。协议签订后，我将龙河山庄公章、财务章及物品交给张国力，并办理了交接手续。后张国力看到山庄生意红火，便想甩开我，单独与龙河山庄业主任钢签订协议。2012年8月，张国力起诉我要求确认协议无效，造成我被迫起诉任钢。后此案调解解决。根据我与张国力签订的协议内容，张国力应给付2012年至2013年度租金90000元，故诉至法院，要求确认我与张国力签订的承包十渡龙河山庄协议书无效，给付我房租90000元，返还山庄公章、财务章各一枚，并按十渡龙河山庄资产清单的物品返还给我。诉讼费用由张国力负担。张国力答辩并反诉称：2011年12月1日，李瑞轩与我签订《承包十渡龙河山庄协议书》，约定李瑞轩将龙河山庄及相应设备、设施承包给我，每年租金90000元。协议签订后，我为了经营方便，对龙河山庄房屋进行了装修，并添附了部分设施、设备。后我在经营期间得知，龙河山庄系任钢名下资产，任钢将龙河山庄承包给了吴×，李瑞轩在未经任钢许可的前提下，擅自将山庄转租给我，因此，任钢提出解除协议并返还山庄的要求。因李瑞轩擅自转租导致双方签订的协议无效。我方不同意李瑞轩的诉讼请求，同时提出反诉，要求确认李瑞轩与我签订的承包十渡龙河山庄协议书无效，李瑞轩赔偿我装修及添附设备损失134191元。本案全部诉讼费由李瑞轩承担。针对张国力的反诉，李瑞轩辩称：张国力在经营期间没有对房屋进行装修，也未添置设备，张国力提供虚假装修发票，请求法院判决驳回张国力的反诉请求。原审法院经审理认为：吴×与任钢2011年2月10日签订的《承包十渡龙河山庄协议书》已由法院生效文书确认无效，因此，李瑞轩与张国力签订的《承包十渡龙河山庄协议书》，是根据上一手合同而形成的转租合同，依照法律规定，亦应为无效合同，同时，双方当事人对该合同无效均无异议。张国力在吴×与任钢签订的《承包十渡龙河山庄协议书》确认无效之前，一直在经营十渡龙河山庄，因此，李瑞轩参照合同约定的租金标准，要求张国力给付租金损失，实际属于房屋占有使用费，该请求符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，法院对此予以支持，但具体损失金额，由法院根据合同确认无效后的时间予以确定。李瑞轩要求张国力返还山庄公章、财务章各一枚，并按十渡龙河山庄资产清单返还物品的请求，缺乏证据支持，法院对此不予认可。张国力提出的反诉请求，因未能提供充分证据证明，故法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月19日判决：一、李瑞轩与张国力于二○一一年十二月一日签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效；二、张国力于判决生效之日起十日内，给付李瑞轩租金损失八万二千五百元；三、驳回李瑞轩的其他诉讼请求及张国力其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张国力不服，上诉至本院称：1、租金只能由十渡龙河山庄业主任钢主张，李瑞轩无权主张；2、我已向业主任钢支付了租金5万元；3、李瑞轩未向业主任钢支付租金，不存在租金损失；4、双方合同无效的主要责任在李瑞轩，因此我不应给付李瑞轩租金；5、就我的装修及添附设备损失，我向原审法院提交了证据，原审法院应支持我的反诉请求，故请求维持原判第一项，撤销原判第二、三项，依法改判驳回李瑞轩要求我给付房租的诉讼请求，支持我要求李瑞轩赔偿装修及添附设备损失的反诉请求。李瑞轩同意原判。经审理查明：2011年2月10日，案外人十渡龙河山庄业主任钢与案外人吴×（李瑞轩之妻）签订《承包十渡龙河山庄协议书》，约定：任钢愿意将自己名下的龙河山庄，建筑面积1067平方米及设备、设施承包给吴×；每年承包租金4万元，承包期为6年；吴×不得将山庄转租他人。协议签订后，吴×按约定交付2年租金8万元。2011年12月1日，李瑞轩与张国力签订《承包十渡龙河山庄协议书》，约定：李瑞轩将龙河山庄及相应设备、设施承包给张国力；承包租金每年9万元，每一年交一次租金，承包期为5年；张国力对山庄的各种建筑设施及其他不得随意改动，如需改动需与李瑞轩协商，经同意后方可进行。2011年12月12日，张国力给付李瑞轩租金（2011年12月31日—2012年12月30日）9万元。后张国力即开始经营。2012年5月，任钢得知吴×将山庄转让他人经营，即于2012年6月21日给吴×发出《解除协议通知》，称吴×违反了双方签订的协议约定，从2012年6月20日起解除双方签订的《承包十渡龙河山庄协议书》。2012年6月21日，任钢与张国力签订《十渡龙河山庄托管协议》，约定：任钢发现吴×以“李瑞轩”名义将山庄转租他人，违反协议约定，任钢已发出解除合同通知，因此，张国力与李瑞轩签订的《承包十渡龙河山庄协议书》依法当属无效。鉴于张国力系受骗才签订了无效合同，并且目前实际占有使用山庄进行经营，为避免张国力损失，达成协议一份，即任钢将龙河山庄交张国力管理。托管期限截止到2012年12月31日。托管期间，张国力可以正常开展经营，任钢不干涉，也不收取任何费用，但张国力要保证山庄资产安全。2012年12月27日，张国力起诉李瑞轩、吴×及第三人任钢，要求李瑞轩、吴×给付装修及添附设备损失134191元，李瑞轩、吴×提出反诉，要求张国力给付房租9万元。后张国力撤回起诉，李瑞轩、吴×撤回反诉。2013年1月15日，任钢与张国力又签订一份《龙河山庄代管协议》，约定：鉴于龙河山庄案件在诉讼过程中，任钢委托张国力2013年继续代管龙河山庄一年，代管期间保护山庄所有财产安全，除任钢外，不得向任何人支付租金或使用费，不得将山庄财产物品交给其他人。2013年3月15日，张国力给付任钢5万元。张国力称这5万元是给付任钢的租金。任钢称收取的是修缮费，因为“7.21”大水将房屋冲毁，张国力还将房顶踩漏，这5万元系补偿我的损失，不是房屋租赁费。2013年3月14日，吴×起诉任钢至原审法院，要求确认2011年2月10日签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效，任钢赔偿其损失264205元。2013年8月19日，原审法院以双方所签协议违反法律、行政法规的强制性规定为由，作出（2013）房民初字第03963号民事判决：双方签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效，任钢赔偿吴×经济损失117223元。后任钢不服判决提出上诉，2013年11月11日，本院作出（2013）二中民终字第15832号民事调解书：双方签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效，任钢赔偿吴×经济损失8万元。张国力针对其要求李瑞轩赔偿装修及添附设备损失的反诉请求，提供了2012年2月26日的装饰装修工程合同及发票，李瑞轩对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有《承包十渡龙河山庄协议书》、《十渡龙河山庄托管协议》、《龙河山庄代管协议》、庭审笔录、（2013）房民初字第03963号卷宗材料、（2013）二中民终字第15832号民事调解书、装饰装修工程合同、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。经查，任钢与吴×签订的《承包十渡龙河山庄协议书》已经法院生效调解书确认为无效合同，故李瑞轩依据该合同与张国力签订的《承包十渡龙河山庄协议书》亦为无效合同。李瑞轩与张国力签订的《承包十渡龙河山庄协议书》名为承包合同，实为房屋租赁合同。该合同无效后，李瑞轩作为出租人，仍有权要求张国力按照该合同约定的租金标准支付房屋使用费。虽十渡龙河山庄业主为任钢，但任钢并非李瑞轩与张国力所签合同的一方当事人，任钢无权要求按照李瑞轩与张国力所签的合同主张房屋使用费，故对张国力主张租金只能由十渡龙河山庄业主任钢主张，李瑞轩无权主张的抗辩意见，本院不予采信。对于张国力主张其已向业主任钢支付了租金5万元，不应再向李瑞轩支付租金的上诉意见，因张国力与任钢签订的托管协议或代管协议未约定张国力负有给付任钢租金的义务，且任钢在另案中陈述该5万元并非租金而是修缮费，故对张国力的该项抗辩意见，本院不予采信。对于张国力主张李瑞轩未向业主任钢支付租金，不存在租金损失的抗辩意见，因李瑞轩与任钢之间的租金事宜与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，李瑞轩是否向任钢支付了租金，不能成为张国力不支付李瑞轩租金的抗辩理由，故对张国力的该项抗辩意见，本院不予采信。对于张国力主张双方合同无效的主要责任在李瑞轩，因此其不应给付李瑞轩租金的抗辩意见，应当指出，任钢与吴×之间的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，是导致张国力与李瑞轩合同无效的原因，因此张国力主张李瑞轩应对此负有主要责任，并以此为由不同意支付李瑞轩租金，没有依据，故对张国力的该项抗辩意见，本院亦不予采信。对于张国力主张的装修及添附设备损失，张国力提交的装饰装修合同及发票等证据，不能充分证明其装修及添附设备的实际支出，且张国力未能提供证据证明其装饰装修经过出租人李瑞轩同意，故该项费用应由张国力自行承担。张国力要求李瑞轩赔偿其装修及添附设备损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1250元，由李瑞轩负担150元（已交纳），由张国力负担1100元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1492元，由张国力负担（已交纳）。二审案件受理费2500元，由张国力负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇代理审判员  刘永民代理审判员  赵 振二〇一五年九月十七日书 记 员  刘梓晨