江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0324民初2378号原告：中国农业银行股份有限公司睢宁县支行，统一社会信用代码9132032483699130XD，住所地睢宁县红旗北路2号。主要负责人：孙存静，该行行长。委托诉讼代理人：赵勇、彭建，该行员工。被告：钦礼梅，女，1976年8月30日生，汉族，住睢宁县。被告：乔政，男，1999年2月21日生，汉族，住址同上，与被告钦礼梅系母子关系。被告：乔某。法定代理人：钦礼梅，女，1976年8月30日生，汉族，住睢宁县。被告：江苏世纪天成置业有限公司，统一社会信用代码913203247843742888，住所地睢宁县天虹大道红旗桥南100米路东侧。法定代表人：刘步华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡清华，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行（以下简称农业银行睢宁支行）与被告钦礼梅、乔某、乔政、江苏世纪天成置业有限公司（以下简称天成置业公司）借款合同纠纷一案，本院2017年4月11日立案受理后，依法由代理审判员张育飞适用简易程序独任审判，并于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告农业银行睢宁支行的委托代理人赵勇、彭建，被告天成置业公司的委托诉讼代理人胡清华到庭参加诉讼，被告钦礼梅、乔某、乔政经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行睢宁支行向本院提出诉讼请求：1、被告钦礼梅、乔某、乔政偿还贷款本金516281.20元、利息3791.39元、罚息7.2元、复利15.33元（利息、罚息、复利均计算至2017年3月12日）及自2017年3月13日起至全部债务履行完毕之日按合同约定计算的利息；2、被告天成置业公司对上述款项承担连带保证责任；3、原告就被告抵押的财产享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月13日，被告钦礼梅与乔晓东因购房需要，与原告签订了《个人购房借款担保合同》一份。约定，被告向原告贷款55万元，期限30年，贷款到期日为2042年12月12日，并以所购的位于睢宁县天和御景小区9-2-1802室作为该笔贷款的抵押，同时由被告天成置业公司承担连带责任保证。2015年1月9日，乔晓东因故死亡，故原告向上述被告催要，但被告未履行付款义务，故诉至法院。被告天成置业公司对担保的事实不持异议，但因被告钦礼梅家庭出现变故，故请求原告给予相应时间以便协商处理。被告钦礼梅、乔某、乔政经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩意见及有关证据材料。本院经审理认定事实如下：被告钦礼梅与乔晓东原系夫妻关系。2012年11月28日，因购房需要，被告钦礼梅及乔晓东作为共同借款人向原告农业银行睢宁支行借款55万元，双方于当日签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：被告钦礼梅及乔晓东作为共同借款人向原告借款55万元；借款期限为360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之10%后确定；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，对应付未付利息，有权依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同约定的还款方式为等额本息还款法；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部的借款本息。借款担保方式为阶段性保证加抵押，由阶段性保证人天成置业公司提供连带责任保证担保，由被告钦礼梅及共同借款人乔晓东提供位于睢宁县天和御景小区9-2-1802室房产抵押。阶段性保证人的保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。同时约定，该合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。同日，被告钦礼梅及乔晓东与原告签订《睢宁县房地产抵押合同》，约定该抵押合同为双方上述借款合同的从合同，将位于睢宁县天和御景小区9-2-1802室房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但被告一直未有办理该房的房屋产权证，亦未有办理正式的抵押登记。上述合同签订后，原告于2012年12月13日向乔晓东发放借款55万元，借款借据上约定借款期限自2012年12月13日至2042年12月12日。借款发放后，被告未按约履行还款义务，截至2017年3月12日，尚欠原告借款本金516281.20元、利息3791.39元、罚息7.2元及复利15.33元未有偿还，经原告催要未果，故诉至法院。另查明，借款人乔晓东于2015年1月9日因故死亡。经睢宁县公证处（2016）徐睢证民内字第3409号公证书公证，被继承人乔晓东共有四个继承人，即被告钦礼梅（与乔晓东系夫妻关系）、乔琪琪（与乔晓东系父女关系）、被告乔某（与乔晓东系父女关系）、被告乔政（与乔晓东系父子关系），其女乔琪琪表示放弃乔晓东生前遗留与天成置业公司签订的关于购买的位于睢宁县睢城镇中央大街中路66号天和御景9号楼2单元1802室房产所签订的《商品房买卖合同》项下的权益。上述事实有原告天成置业公司的当庭陈述、原告提交的被告钦礼梅的身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《睢宁县房地产抵押合同》、房屋预告登记证明、个人贷款应还未还明细查询表、（2016）徐睢证民内字第3409号公证书等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，第一，原告农业银行睢宁支行与被告钦礼梅及共同借款人乔晓东之间的《个人购房担保借款合同》及《睢宁县房地产抵押合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。借款合同签订后，原告已向被告钦礼梅及共同借款人乔晓东发放了贷款55万元，被告钦礼梅亦应按借款合同约定履行还款义务，其未按借款合同约定偿还借款本息的行为构成违约，原告按照双方之间的合同约定有权宣布贷款立即到期并要求被告立即清偿所欠全部借款本息，故原告要求被告钦礼梅提前偿还贷款本息的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。在乔晓东死亡后，继承人乔某、乔政应当在继承乔晓东的遗产的价值范围内承担偿还原告借款本息的责任；第二，被告钦礼梅及共同借款人乔晓东虽以其名下的位于睢宁县睢城镇中央大街中路66号天和御景9号楼2单元1802室房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押预告登记是一种特殊的公示方法，仅具有对抗第三人的部分物权效力，并不能取代抵押登记使登记权利人获得抵押权。因此，原告在办理抵押预告登记后，并不当然享有优先受偿权，故原告主张对该抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。第三，被告天成置业公司为被告钦礼梅及共同借款人乔晓东的借款提供阶段性连带责任保证担保，因被告未取得涉案房产的房地产权属证书，亦未有办理抵押权登记手续，仍属于合同约定的保证期间，故被告天成置业公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。被告钦礼梅、乔某、乔政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钦礼梅于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行偿还借款本金516281.20元、利息3791.39元、罚息7.20元及复利15.33元（利息、罚息及复利计算至2017年3月12日）及自2017年3月13日起至全部债务履行完毕之日止按合同约定计算的利息；二、被告乔某、乔政在各自继承乔晓东的遗产的实际价值范围内对上述债务承担清偿责任；三、被告江苏世纪天成置业有限公司应当对涉案借款承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元，由被告承担（于履行还款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员  张育飞二〇一七年六月十四日书 记 员  邢 伟附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。