湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鄂民申字第01693号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘永祖，男，1964年8月27日出生，汉族，住湖北省宜城市，再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龚家香，女，1965年10月29日出生，汉族，系潘永祖之妻，住湖北省宜城市，被申请人（一审被告、二审被上诉人）：襄阳市拉美商业管理有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区解放路。法定代表人：郑飞，该公司董事长。委托代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：襄阳星苑房地产开发有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区长征路**。法定代表人：李祖丰，该公司董事长。委托代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海驰张房地产咨询有限公司襄阳分公司。。住所地：湖北省襄阳市高新区七里河**代表人：于洋，该分公司经理。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：中国光大银行股份有限公司襄阳分行。。住所地：湖北省襄阳市樊城区解放路特**代表人：陈均，该行行长。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：中国建设银行股份有限公司襄阳广场支行。住。住所地：湖北省襄阳市樊城区解放路特**/div>代表人：黄波，该行行长。再审申请人潘永祖、龚家香因与被申请人襄阳市拉美商业管理有限公司（以下简称拉美公司）、襄阳星苑房地产开发有限公司（以下简称星苑公司）、上海驰张房地产咨询有限公司襄阳分公司（以下简称驰张公司）、中国光大银行股份有限公司襄阳分行（以下简称光大银行襄阳分行）、中国建设银行股份有限公司襄阳广场支行（以下简称建行襄阳广场支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三终字第00163号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人潘永祖、龚家香向本院申请再审称：一、再审申请人有新的证据，足以推翻原判决。再审申请人有新的证据即光大银行襄阳分行与拉美公司签订的房屋租赁合同，证明涉案商铺公摊面积的一部分被拉美公司出租给光大银行使用，无法交房的事实客观存在。二、原审判决认定涉案商铺在销售时就已经定位为产权式商铺，进而认定被申请人可以永远侵占再审申请人的商铺，永远不向再审申请人支付逾期腾房占用费的经济损失缺乏证据证明。根据合同法的规定，租赁期满后，被申请人返还的租赁物应符合约定或者依租赁物的性质使用后的状态，但目前情况却是商铺被被申请人继续占用，各方之间形成不定期房屋使用关系，被申请人应支付逾期腾房占用费。本案起因系再审申请人在星苑公司、驰张公司策划代理虚假宣传的欺骗下，购买了涉案商铺，导致商铺被被申请人占用，房屋公摊、外墙等被光大银行襄阳分行和建行襄阳广场支行占用，商铺没有分割，无任何使用价值，大门被被申请人紧锁，被申请人无法交付符合广告和合同要求的商铺，应支付逾期腾房占有使用费的损失。1、星苑公司作为开发商，应承担开发商应尽的社会和合同义务，但原审判决对星苑公司推诿其责任。2、拉美公司作为星苑公司的帮手，应该承担商业管理应尽的社会和合同义务，但原审判决依然将拉美公司和星苑公司同样对待，继续淡化忽视其责任。3、驰张公司作为星苑公司的帮手，应该承担商业策划应尽的社会和合同义务，但其拒绝出庭回避社会责任，原审判决同样推诿其责任。4、光大银行襄阳分行作为商品房的次承租人，应详细审查商铺的产权归属，但其至今仍然占用房屋公摊、外墙等部位，原审判决同样推诿其责任。5、建行襄阳广场支行作为商铺外墙等部位的实际使用人，应详细审查产权归属，但其至今仍然非法占用房屋外墙等部位，原审判决同样推诿其责任。三、原审判决适用法律确有错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案是一起因房屋租赁产生的物权纠纷，应适用物权法、合同法和最高人民法院相应司法解释，但原审判决故意不适用与本案有关的规定，故意混淆房屋租赁与侵权关系，由此导致判决适用法律错误。被申请人拉美公司和星苑公司共同提交意见称：一、本案有关事实经过为：拉美公司与业主签订租赁协议后先后以招商、自营的方式经营，但均以失败告终，亏损1亿元左右，但所有租金已经付清。租赁合同即将到期时，拉美公司以电话、书面、报纸公告等方式通知业主不再承租，要求业主清收商铺，但业主均置之不理。因少数业主阻挠，商铺统一对外招租一直未能达成一致意见。在政府部门组织下，拉美公司额外多支付了两个月租金。业主委员会成立后，仍有极少数业主阻挠，商铺无法正常招租。二、星苑公司与业主系房屋买卖关系，拉美公司与业主系房屋租赁关系，银行与业主系侵权关系，三种不同的法律关系不可能在一案中进行诉讼，再审申请人将三种关系混为一谈错误。再审申请人已经表示以租赁合同关系起诉，其他两种法律关系当然不在本案审理范围，对其他当事人的起诉应当予以驳回。三、拉美公司与业主的租赁合同已经到期，不存在任何违约行为，且已经通知业主清收商铺。事实上，商铺自2010年即已空置，拉美公司从未使用该商铺，不存在支付业主租金的问题。商铺现在已经在业主委员会掌控之下，任何业主均可以随时拿钥匙，不存在拉美公司占用的问题。本院审查查明：潘永祖、龚家香系夫妻关系。2007年10月1日，潘永祖与星苑公司签订商品房买卖合同，购买位于襄阳市××区××步行街××房，该商品房的用途为商业，建筑面积共36.28平方米，其中套内面积21.84平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积14.44平方米。后双方又签订补充协议，第A2幢一层1100号房买卖合同约定面积为36.28平方米，原襄阳市房产管理局测绘中心的实测面积为36.5平方米，大于原约定面积0.3平方米，潘永祖、龚家香补缴了房款。2012年12月18日办理房屋所有权证，证书编号襄阳市房权证樊城区字第**，房屋所有权人潘永祖，共有人龚家香。合同附件三约定：各间商铺配置独立的用电表和配电箱、照明插座，各间商铺均设置通讯接口等。2007年10月1日，潘永祖（甲方）与拉美公司（乙方）签订委托租赁协议，协议约定：1、甲方将位于拉美××××号产权登记面积为36.5平方米的自有物业租赁给乙方统一经营。2、租赁期限为二年，自2010年12月30日起至2012年12月30日止。3、双方商定，不管盈亏与否乙方都要确保协议中规定的甲方利益。合同签订后，甲、乙双方实际从2007年7月开始履行，至2010年8月，这期间的租金抵付购房款；2010年8月31日至2012年8月31日期间的租金，乙方按合同约定已支付甲方。合同到期前，拉美公司于2012年8月18日在襄阳晚报发出公告，基本内容为：拉美步行街A1区、A2区商铺业主，根据你与我公司签订的委托租赁协议（或联营协议）至2012年8月31日止，区内部分商铺业主的委托租赁期限已满，请委托租赁协议（或联营协议）期限已满的商铺业主见报后，在合同期届满前到我公司办理商铺清收手续，逾期不至，视为自动接收。同时，拉美公司还以直接送达、邮寄送达等方式向业主告知了上述信息，部分业主填写了商铺业主经营意见统计表。2010年6月1日，中国光大银行武汉分行与拉美公司签订房屋租赁合同，合同约定：1、房屋位于襄阳市××区××号，套内建筑面积2108平方米（该银行占用业主商铺67户）。2、租期为10年，期限从2010年3月1日起至2020年5月31日止。房屋用途为开办金融机构及办公。2009年6月25日，建行襄阳广场支行购买位于星苑公司开发的樊城区解放路特52号拉美步行街A1区1幢1层1021、1022、1023、1024、1025号商铺，经原襄阳市房产管理局颁发房屋产权证，编号：襄樊市房房权证樊城区字第**。006年，驰张公司开始广告策划星苑公司开发的拉美步行街，对外宣称当年投资当年赚钱，三年租金返退，五年租金收益等。2009年8月28日双方签订商品房委托策划、营销代理合同。星苑公司开发的拉美步行街商铺，有A1、A2两栋楼房的地上三层，共有926户商铺，根据商品房买卖合同所附的房屋分层平面图和当事人的陈述，其在销售时，将其功能定位为产权式商铺，被分割成若干紧密相连的长方形面积，每层中间面积被分割成若干个区域，每个区域中都被分割成紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售中都没有设立明确的四面围墙。该商铺房屋管理机关已颁发了房屋产权证书。2007年该商铺销售后，拉美公司与商铺业主签订为期五年的联营协议，实由拉美公司租赁，前三年租金抵付购房款，后两年租金如实支付；此后部分联营协议收回，改签为委托租赁协议。2009年至2010年期间，拉美公司经营约一年，因亏损无法经营，该商铺一直空置至今。2012年11月，因商铺不能整体招租空置，部分业主聚集上访，在政府部门协调下，由拉美公司按协议约定的标准另行向潘永祖、龚家香及其他业主支付相当于两个月租金的款项。郑维存系星苑公司的工作人员。光大银行襄阳分行租用的商铺不含本案涉诉商铺。在一审诉讼过程中，因潘永祖、龚家香诉请法律关系不明确，经一审法院释明，商铺业主选择法院以租赁合同纠纷审理潘永祖、龚家香诉求。潘永祖、龚家香请求法院判令拉美公司、星苑公司、驰张公司赔偿潘永祖、龚家香逾期腾房占有使用费损失34975元（截止2013年8月31日，其后类推），光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行在受益范围内承担连带赔偿责任。湖北省襄阳市樊城区人民法院经审理后于2013年12月6日作出（2013）鄂樊城民一初字第00141号民事判决：驳回潘永祖、龚家香的诉讼请求。案件受理费680元，由潘永祖、龚家香承担。潘永祖、龚家香不服，向湖北省襄阳市中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2014年5月15日作出（2014）鄂襄阳中民三终字第00163号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由潘永祖、龚家香负担。本院经审查认为：一、关于再审申请人所称的新证据问题。再审申请人称有新证据即光大银行襄阳分行与拉美公司签订的房屋租赁合同，可以证明再审申请人商铺的分摊面积中有一部分被拉美公司出租给了光大银行襄阳分行。但光大银行襄阳分行并未与拉美公司签订房屋租赁合同，与拉美公司签订房屋租赁合同的系中国光大银行武汉分行。即使再审申请人所称的新证据为拉美公司与中国光大银行武汉分行签订的房屋租赁合同，但因光大银行襄阳分行在原审中已经提交了该证据，该租赁合同也不属于新证据，并且该证据也不能证明拉美公司将再审申请人商铺的分摊面积中的一部分出租给了光大银行襄阳分行。因此，再审申请人认为有新的证据足以推翻原判决，无事实依据，本院不予支持。二、关于本案的法律关系问题。再审申请人向星苑公司购买了涉案商铺并签订商品房买卖合同，双方之间成立商品房买卖合同关系。再审申请人同时又与拉美公司签订了委托租赁协议，将涉案商铺出租给拉美公司经营，双方之间成立房屋租赁合同关系。再审申请人认为被申请人非法占用了涉案商铺，若驰张公司、光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行等被申请人存在非法占用再审申请人商铺的行为，则被申请人与再审申请人之间为侵权关系。本案诉讼过程中，经一审法院释明，再审申请人明确表示选择租赁关系主张权利，原审法院基于租赁合同关系审理本案，适用法律正确。再审申请人认为原审判决故意混淆房屋租赁与侵权关系，导致判决适用法律错误，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被申请人是否应承担逾期腾房占有使用费的问题。1、本案为租赁合同纠纷，再审申请人与拉美公司之间就涉案商铺签订的《委托租赁协议》合法有效，双方权利义务应根据该协议确定。租期内，双方履行了各自的合同义务。租期届满之前，拉美公司采取了报纸公告、直接送达、邮寄送达等方式告知再审申请人等业主其不再续租或承租，业主可于租期届满前办理商铺清收手续。租期届满后，再审申请人未接收涉案商铺，拉美公司也未直接使用商铺或将商铺转租他人使用，涉案商铺一直处于空置状态。故再审申请人与拉美公司之间的租赁合同关系已于合同约定的时间终止。拉美公司虽将涉案商铺所在楼栋出入口锁闭，是因涉案商铺属于整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，而整栋建筑物及其附属不动产涉及数百户业主的利益，客观上存在着管护的需要，不属于拉美公司恶意占有、拒绝交付。因此，再审申请人在双方租赁合同关系终止后依据租赁合同关系请求拉美公司赔偿逾期腾房占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、原审判决并未认定被申请人侵占再审申请人的商铺。涉案商铺自租赁开始就处于未分割状态，拉美公司按照租赁开始时的未分割状态返还涉案商铺并未违反租赁合同的约定和《中华人民共和国合同法》的有关规定。租期届满后，涉案商铺一直处于空置状态，被申请人并未使用涉案商铺，再审申请人认为商铺由被申请人继续占用，各方之间形成不定期房屋使用关系，从而应向其支付占用费无事实依据，本院不予支持。3、再审申请人认为因星苑公司和驰张公司的虚假宣传而购买了涉案商铺，导致被申请人无法交付符合广告和合同要求的商品房。由于交付符合房屋买卖合同约定和广告宣传的商品房，与本案租赁合同关系不属于同一法律关系，星苑公司和驰张公司不是本案租赁合同关系的当事人，不属于本案审理范围，并且再审申请人在本案中也未提出交付商铺的诉讼请求，原审法院对此不予审理并无不当。再审申请人依据租赁合同关系请求星苑公司和驰张公司承担逾期腾房占有使用费无合同和法律依据，本院不予支持。4、根据原审查明的事实，光大银行襄阳分行租用的商铺不含涉案商铺，再审申请人认为光大银行襄阳分行系涉案商铺的次承租人，缺乏事实依据。再审申请人与光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行不存在租赁合同关系，再审申请人若认为光大银行襄阳分行、建行襄阳广场支行及其他被申请人非法占用了涉案商铺，则双方之间系侵权法律关系，与本案租赁合同关系不属于同一法律关系，亦不属于本案审理范围。此外，涉案商铺属于整栋建筑物的一部分，各业主对所处的建筑物楼栋及相关附属不动产等物业享有的是建筑物区分所有权，对外墙、楼梯、电梯、通道等共有部分享有共有权和管理权。若业主将其专有部分出租，其对共有部分所享有的权利承租人亦同时享有。故光大银行襄阳分行基于与其他业主之间的租赁关系，建行襄阳广场支行基于物权关系使用涉案商铺所在建筑物外墙、公摊等部分并不违法。因此，再审申请人依租赁合同关系请求各被申请人承担逾期腾房占有使用费损失，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘永祖、龚家香的再审申请理由均不能成立，其再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回潘永祖、龚家香的再审申请。审 判 长  宋媛媛代理审判员  周常芳代理审判员  邬文俊二〇一五年九月十五日书 记 员  胡 静