贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民初25号原告：徐正义，男，1986年2月18日生，白族，户籍地贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。原告:徐汝安，男，1954年9月7日生，白族，户籍地贵州省盘州市。原告:张小调，女，1956年5月4日生，汉族，户籍地贵州省盘州市。三原告共同委托特别授权委托诉讼代理人：吕兰，贵州滴水律师事务所律师。三原告共同委托特别授权委托诉讼代理人：陶学静，贵州滴水律师事务所律师。被告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：龙有生，男，1963年7月17日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。特别授权委托诉讼代理人：肖卫华，湖南弘一律师事务所律师，执业证号：14301201410403514。被告：刘荣华，男，1968年11月15日生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云（系冯全文之子）,男，1986年10月2日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市红果经济开发区丹霞中路4号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯亏云，系该公司职工。第三人：冯梅香，女，1991年10月2日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告徐正义、徐汝安、张小调与被告路元明、龙有生、刘荣华，第三人冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源房开）、冯梅香案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐正义及其委托诉讼代理人吕兰、陶学静，被告龙有生的委托诉讼代理人肖卫华，第三人金竹源房开、冯全文的委托诉讼代理人冯亏云，到庭参加诉讼。被告路元明、第三人冯梅香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐正义、徐汝安、张小调共同向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于贵州省盘州市房屋的执行并解除对该房屋的查封。二、判决确认原告徐汝安与第三人金竹源房开签订的《商品房买卖合同》有效，并判决三原告对上述房屋享有所有权。三、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由:原告徐汝安与原告张小调系夫妻关系，原告徐正义系原告徐汝安与张小调之子。2012年1月第三人金竹源房开在原告徐汝安处借款现金100000元，借款利率月1.5%，因第三人金竹源房开无力偿还借款，2014年10月双方同意以房抵债，同意将第三人金竹源房开开发的宝湖家园一单元16-2房屋冲抵给徐汝安。该房屋总价款312520元，维修基金8414元。其中借款本利抵房款149500元，现金付款80000元，2014年11月17日冯梅香代收银行转账91434元（原告徐正义转予冯梅香），合计支付320934元。至此，三原告支付了全部购房款并实际上占有使用了该房屋，同时第三人金竹源房开开具收据予原告徐汝安。原告认为，在案涉房屋被查封之前，原告徐汝安与被告金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，应当确认为有效合同。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条、29条之规定，结合本案来看，三原告已经支付了全部购房款并装修入住，除案涉房屋外三原告并无其他登记的用于居住的房屋，且《商品房买卖合同》约定由金竹源房开于2014年12月31日前取得房屋的初始登记和办理商品房转移登记的有关文书，虽然非因三原告自身原因未办理过户，但是三原告对案涉房屋享有物权期待权是房屋的实际所有人可以在金钱债权执行中排除执行。故六盘水市中级人民法院不应当查封案涉房屋来替第三人冯全文、金竹源房开承担责任。被告路元明、龙有生、刘荣华未作答辩。第三人金竹源房开、冯全文述称，对于原告起诉要求公司办理预告登记，在条件允许的情况下积极配合办理，这20户中有差房款的，打入六盘水中院执行局或者盘州市住建局，我公司予以办理。第三人冯梅香未作陈述。原告徐正义、徐汝安、张小调为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：三原告身份证复印件以及原告徐汝安与张小调的结婚证复印件，拟证明原告、被告主体资格，以及原告徐汝安与张小调系合法夫妻关系。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明2016年11月16日在案涉房屋被执行前，原告徐汝安作为消费者与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，买卖合同成立生效的事实，以及第三人金竹源房开承诺原告徐汝安于2014年12月31日前取得该商品房所有权的初始登记。第三组证据：徐汝安账户历史明细清单、工商银行个人业务凭证、收据，拟证明第三人金竹源房开收到原告徐汝安312520元购房款以及维修基金8414元，合计320934元，其中149500是借款本金加利息、80000为现金、91434为转账，转账给金竹源房开会计冯梅香的事实。第三人金竹源房开出具印有金竹源房开财务专用章的收据予原告的事实。第四组证据：收据，拟证明原告徐正义支付第三人金竹源房开涉案房屋相应款项（物业费、水电开户费、测绘费、产权证费等）的事实，并证实徐正义实际居住该案涉房屋的事实。第五组证据：（2020）黔02执126号公告、（2020）黔02执异175号裁定书，拟证明案涉房屋2019年8月28日被法院查封，三原告（2020）黔02执126号执行中向法院提出执行异议的事实。第六组证据：证明，拟证明原告徐正义与原告徐汝安系父子关系；第七组证据：合同（3页）、收条（2页）、结算清单（1页），拟证明原告具备现金支付8万元购房款和出借10万元的能力及原告的现金交付习惯。第八组证据：宝湖家园业主成立业主委员会签名（2页）、水表资料及用水记录（2页）、用电记录、贵州省不动产查询结果，拟证明三原告实际居住案涉房屋并拟证明三原告名下无不动产权属情况，有且只有案涉房屋一套住房的事实及证实案涉房屋系2018年1月2日安装水表，用水量、用电量符合正常居住使用量的事实。第九组证据：联合建房合同（4页）、土地转让协议（2页）、三人合作建房协议书（1页）、联合开发建设补充协议书（1页）、土地使用权证（1页）、建设用地规划许可证（1页）、宗地图（1页），拟证明：1、三被告与第三人冯全文系合资、合作建房关系，三被告与第三人冯全文有共同利害关系，可能损害购房人消费者的合法权益，三原告与第三人金竹源房开达成以房抵债已达6年，三被告知情，居住期间无任何争议，即房屋买卖合同关系应依法成立的事实；2、第三人冯梅香系宝湖家园项目用地的权利人，即原告徐正义向第三人冯梅香于2014年11月17日（商品房买卖合同签订后次日）转款系购房款。3、结合全案其他证据，三原告已经付清全部购房款，依法对案涉房屋享有排除执行权。当庭提交第十组证据：宝湖家园物业服务协议，拟证明原告2016年2月27日与勤丰物业管理公司签订物业服务合同，合同所指的服务房号为案涉房屋1栋602，物业服务合同没有约定固定服务期限。被告龙有生质证意见：对第一组证据三性无异议。对《商品房买卖合同》真实性、合法性有异议，首先，购房合同中未约定付款方式及期限，明显违背常理；其次，该合同签订的日期为2014年11月16日但一直未进行备案登记、预告登记或房屋产权登记，原告也未举证证明其曾向房开公司主张权利，有违常理；其三，涉案房屋已于2019年8月被法院保全查封后，原告并没有提出异议，直到2020年8月法院执行裁定下达后才提出执行异议，这也不符合常理。对历史明细清单的关联性有异议，该交易明细清单显示（取款）交易的日期在签订购房合同之前，明显不合常理。对工商银行个人业务凭证的关联性有异议。首先，该凭证仅系原告与冯梅香个人之间的交易，亦没有备注款项用途，不排除双方之间存在其他经济往来。其次，该交易的时间发生在购房收据出具的时间之后，先出收据后付款有违常理。对购房款收据的三性有异议。首先，原告未提供银行凭证，亦不能提供相关发票，不能证明真实支付了相关款项。其次，收款收据出具的时间为11月16日，原告称支付最后一笔购房款的时间为11月17日，明显相矛盾。对维修基金、契税的收据的质证意见与民初17号案件一致。对物业费收据的三性均有异议。收据上盖章公司的名称为盘州市盘州家园物业管理有限责任公司，其他案件中出具的物业费收据的公司名称均为贵州福鹏物业服务有限公司，明显相矛盾。对水电开户费、测绘费、产权证费的三性均有异议，原告未提供相关的凭证证明其真实支付的相关费用且证据原件中无法识别具体的交费金额。对证据5的三性无异议。对证据6的质证意见与23号案的一致。对证据7中收条的三性有异议，其他证据的三性无异议。该证据与本案无关，也无法达到原告的证明目的。对证据8中宝湖家园业主成立业主委员会签名的真实性合法性有异议，该证据并未提供证据原件也没有提供相关证明，不能证明其真实性，对该组证据的其他证据的三性无异议，但是对证明目的有异议，不足以证明系原告本人居住。对贵州省不动产查询结果的三性无异议，但是原告张小调未提交其名下无房屋的证据，不能证明原告张小调名下无房屋。对证据9的三性有异议，即使真实，也与本案无关。对证据10的三性有异议，首先未提交原件，无法证明其真实性，其次，与其签订的商品房买卖合同23条中约定的前期物业公司不一致。第三人金竹源房开、冯全文质证意见：对原告提供的以上证据无异议。对原告提供的以上证据的分析认定：第一组证据，被告及第三人无异议，予以采信。第二组证据：商品房买卖合同，可证明金竹源公司与原告订立商品房买卖合同的事实，房屋出卖方金竹源公司无予以认可，予以采信。第三组证据：徐汝安账户历史明细清单、工商银行个人业务凭证、收据，因房屋出卖方金竹源公司对收据的真实性及收到购房款的事实予以认可，故该组证据相互结合可达到原告的支付房款的证明目的。第四组、第七组、第八组及第十组证据相互印证，可证明原告于案涉执行查封前已占有房屋的事实。第五组证据：（2020）黔02执126号公告、（2020）黔02执异175号裁定书，因被告及第三人无异议，予以采信。第六组证据：证明，可原告徐正义与原告徐汝安系父子关系，予以采信；第九组证据：联合建房合同（4页）、土地转让协议（2页）、三人合作建房协议书（1页）、联合开发建设补充协议书（1页）、土地使用权证（1页）、建设用地规划许可证（1页）、宗地图（1页），所反映的内容为本案以外的其他法律关系，不予采信。本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到案涉房屋提取照片，并主持当事人进行了质证，该证据可证明原告占有使用房屋的现状，对该证据本院予以采信。被告路元明、龙有生、刘荣华、第三人金竹源房开、冯全文、冯梅香未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月16日，原告与第三人金竹源房开签订《商品房买卖合同》，合同约定金竹源房开将位于盘州市出售给原告，房屋价款为312520元。后金竹源房开向原告方出具购房款收据。金竹源房开向原告交付涉案房屋，原告提交的用水、用电记录等证据显示，原告在本案所涉执行查封前在案涉房屋中已产生用水用电记录，已占有案涉房屋，且金竹源公司对原告在房屋查封前已占有使用房屋的事实无异议，现原告已对该房屋完成装修并入住。经庭审核实，案涉房屋所在项目因至今尚未通过竣工验收，尚不符合办理房屋产权证的条件。庭审中，第三人金竹源房开认可除第三人冯梅香代收的银行转款91434元外，剩余购房款系用差欠原告徐汝安借款本息进行冲抵。路元明、刘荣华、龙有生与冯全文、金竹源房开合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2019年8月28日以（2019）黔02民初41号之一民事裁定书和（2019）黔02执保37号协助执行通知书查封了金竹源房开名下位于盘县个。后本院于2020年5月28日作出（2019）黔02民初41号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：“一、被告冯全文、贵州金竹源房地产开发有限公司自愿于2020年6月6日前一次性支付原告路元明及第三人刘荣华、龙有生27000000元……。”调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院以（2020）黔02执126号立案执行。执行中，原告不服，以案涉房屋系其购买为由提出书面异议。本院于2020年12月21日作出（2020）黔02执异175号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点主要是：原告是否对其所主张的房屋享有排除强制执行的权利。原告与金竹源房开签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款项，金竹源房开认可收到转让款项，虽被告龙有生对付款的真实性提出异议，但不能提供证据证实本案房屋买卖存在恶意串通或虚构交易的事实，结合原告已实际装修入住及用水用电的事实，可认定双方本案商品房买卖合同关系、购房款支付、房屋在查封前已交付给原告占有的事实。经庭审核实，本案房屋未办理产权过户的原因为工程尚未办理竣工验收手续，故不能办理房屋产权证的原因不能归责于原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故对其请求判令停止对位于盘州市房屋不得执行的诉讼请求予以支持。对原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理产权过户登记，根据《《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定，原告的该诉讼请求亦不能成立。对于原告的其他诉讼请求，因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定,对该诉讼请求本案不予处理，原告可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、位于贵州省盘州市的房屋不得执行；二、驳回原告徐正义、徐汝安、张小调的其他诉讼请求。案件受理费5987元，由被告路元明、龙有生、刘荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年三月二十二日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹