黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆高新民初字第662号原告张伟，男，1979年3月3日出生，汉族。被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司，住所地大庆市高新区银座尚品商场1单元商服34号。法定代表人顾宇臣，该公司经理。委托代理人刘越，女，1991年7月1日出生，汉族。原告张伟诉被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告张伟、被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司委托代理人刘越到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月15日，原、被告签订银座尚品购物中心商铺委托经营管理合同，合���约定：乙方根据甲方商铺购买总价，按一定比例作为其投资回报率计算租金，并按年度向甲方支付。甲方商铺第一年度租金由乙方在商场开业后一个月内向甲方支付，其后各年度以商场开业之日作为每年向甲方交付租金的日期。乙方须全力履行甲方商铺的出租义务，无论甲方商铺出租与否，乙方都须按合同约定的期限和租金标准向甲方支付租金。被告商场开业日期为2013年10月2日，2013年10月22日被告支付了2014年度的商铺租金，但至今未付2015年度租金，且超过违约期限后未支付滞纳金、违约金等。截止今日，被告违约行为已超过合同第八条第2款乙方违约责任的规定的60日时限，被告的实际行为已经违反同原告所签订的合同相应条款。故原告诉至法院，要求被告支付2015年度商铺租金11302元；因被告的实际行为已经违反合同第八条第二款之相关规定，原告可以视被告已经主动与原告解除合同，要求法院判令合同解除；判令被告按合同约定支付因被告原因致使合同解除或终止的违约金（商铺购买总价的10%）22604.7元；判令被告按合同约定支付拖欠租金违约金1130.2元；判令被告按合同约定支付拖欠租金的滞纳金（2015年度租金的0.05%，违约天数以实际支付日止）；被告按合同约定在合同终止后无偿恢复商铺原貌；若经协商原告同意被告在支付租金等相关费用后继续经营和管理商铺，要求判令被告向全体业主定期公布商铺的运营情况及收益情况（包括商铺租金、公摊租金、广告收益等），不得侵犯业主的知情权；被告承担案件受理费。庭审中原告放弃被告按合同约定在合同终止后无偿恢复商铺原貌的请求和“若经协商原告同意被告在支付租金等相关费用后继续经营和管理商铺，要求判令被告向全体业主定期公布商铺的运营���况及收益情况（包括商铺租金、公摊租金、广告收益等），不得侵犯业主的知情权”的请求。被告辩称：被告方承认有延期支付租金的行为，事实上因为自商场经营以来一直处于亏空的状态，很多业户的商铺处于空置状态没有出租。被告方同意向业户支付延付的租金；关于业户主张的违约金，其中由于被告方延付租金的违约金以及由于被告方延付租金而至合同解除的违约金，都是基于同一事实产生的违约金。违约金的约定明显过高，显失公平。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见第八条规定，租赁合同、承包合同约定的违约金超过两年租金或者承包金的���人民法院应当予以适当减少。本案中，业户请求的违约金已明显超过房屋两年的租金，有失公平。请求适当予以减少。关于解除合同的诉讼请求，被告方不同意解除合同，因为被告方延付租金不属于根本违约，被告方延付租金是由于商场经营不善，一方面受社会大环境的影响，一方面现在各种商场竞争激烈。根据《中华人民共和国合同法》的规定解除合同需要提前催告，对方并没有对被告方进行催告。被告方同意支付租金只不过是要业户给一些期限，并不属于根本违约，不符合合同解除的条件。关于滞纳金的诉讼请求，滞纳金是在行政管理中行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。因此，对方无权请求支付滞纳金。并且，双方约定的违约金已经足以弥补对方的损失了，要求滞纳金的请求不应予以支持。被告在经营中虽然持续亏空，但是商场经营者��了各个业户的利益也在一直坚持做下去，并切不断的寻求其他的经营项目。现在，被告每年收来的租金尚不够支付每年的物业费、人员开支、水电费以及其他一些经营费用。并且，不仅不盈利每年还要投入大量的资金，已然是负债累累。被告能够一直坚持经营到今天，是为了业户的切身利益考虑。现在，商场已经无力支付过高违约金，但是被告方同意支付租金本金及延付租金的违约金（按照同期银行贷款利率计算）。原告就其主张向本院提交房屋租赁合同一份（复印件，与原件核对无异议），欲证明被告拖欠原告租金及租金的标准，合同中约定的逾期交付租金被告要向原告支付百分之十的违约金。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对租金标准也没有异议，原告请求的滞纳金及违约金均是由于被告方拖欠租金产生的，都是基于租金产生的，原告要求��高，请求法院适当减少。因该证据内容合法，与本案有关联，被告对该证据真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。被告未向本院提交证据。经审理查明，2013年6月15日，原被告签订银座尚品购物中心商铺委托经营管理合同，合同约定：甲方张伟，乙方大庆鑫香榭丽商业管理有限公司，甲乙双方经协商共同认定，甲方委托乙方代理商场经营管理工作，商铺位于大庆市萨尔图区纬二路与学伟大街交汇处银座尚品购物中心地下层371号，建筑面积19.82平方米。甲方委托乙方作为该商场经营管理代理方，并代表甲方完成商场开业及开业后经营期间的日常经营管理等相关工作。委托方式：乙方根据甲方（商铺）购买总价，按一定比例作为其投资回报率计算租金，并按年度向甲方支付，各年度租金如下表：第一年自商场正式开业之日起投资回报率4%，年租金为9042元；第二年投资回报率5%，年租金11302元。上述租金是纯租金，不含综合费用。当年实际出租租金超出年回报金额作为佣金归乙方所有。甲方商铺第一年度租金由乙方在商场开业后一个月内向甲方支付，其后各年度以商场开业之日作为每年向甲方交付租金的日期。违约责任：乙方违约责任：1）由于乙方原因致使本合同解除或终止，乙方除应按甲方商铺购买总价的10%作为违约金向甲方赔付外，还须承担因违约给甲方造成的其它连带损失；2）乙方如未按合同约定向甲方支付租金，甲方将按逾期天数以拖欠租金总额万分之五的标准，向乙方收取滞纳金；如拖欠租金超于60日（含60日），甲方视乙方违约，乙方除向甲方赔付其商铺当年预期租金的10%违约金外，甲方有权单方解除合同；3）乙方未按合同约定时间恢复甲方商铺原貌时，甲方将视其违约并有权向乙方索要自行恢复原貌而发生的实际费用作为违约赔偿金。原告所有的商铺购买时金额为226047元，被告商场开业时间为2013年10月2日，被告已向原告支付2013年10月2日起至2014年10月2日止租金。本院认为，原被告之间签订的商铺委托经营管理合同，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对该合同效力予以确认。商铺委托经营管理合同，约定原告出租商铺、被告承租商铺支付租金的权利义务，该合同实为租赁合同。双方应依据合同约定全面履行各自义务，2014年10月3日至庭审结束前，被告一直未向原告支付租金。现被告迟延支付租金已超过60日，原告请求解除合同，赔付其违约金的主张，依据合同约定：“由于乙方原因致使本合同解除或终止，乙方除应按甲方商铺购买总价的10%作为违约金向甲方赔付外，还须承担因违约给甲方造成的其它连带损失；乙方如未按合同约定向甲方支付租金，甲方将按逾期天数以拖欠租金总额万分之五的标准，向乙方收取滞纳金；如拖欠租金超于60日（含60日），甲方视乙方违约，乙方除向甲方赔付其商铺当年预期租金的10%违约金外，甲方有权单方解除合同；乙方未按合同约定时间恢复甲方商铺原貌时，甲方将视其违约并有权向甲方索要自行恢复原貌而发生的实际费用作为违约赔偿金”。原告请求合理合法，本院予以支持。被告称违约金标准过高的抗辩主张，因合同中明确约定违约金标准为当年预期租金的10%，因原告购买商铺时，被告采取招租的模式，由原告购买，被告进行租赁、由被告对商场进行统一经营的管理方式，而商场内仍有一部分业户并未与被告解除合同，部分商铺仍然由被告继续经营，双方签订租赁期限为8年，被告经营期限还不到2年，现原告请求解除合同，原告对该商铺经营受到商场整体经营管理的限制，也存在下一步对外出租不能的风险。原告将必然产生预期损失，且无法确定，该损失不仅仅是逾期支付租金的同期银行存款利息。且原告请求解除合同是基于合同履行过程中被告迟延支付租金而提出的，被告在合同履行过程中存在过程，且违反诚实信用原则，而关于违约金的标准系合同中明确约定，符合双方当事人意思自治，原、被告之间关于违约金的约定是为了确保合同履行，对双方合同履行8年的约束，同时也使守约方权益受到侵害后能得到一定的补偿，综上，违约金标准并不高，故本院对被告的上述抗辩主张不予认可。原告主张被告承担给付滞纳金的请求，因合同中关于滞纳金的约定与违约金的约定，分别系关于迟延支付租金少于60日以及迟延支付租金多于60日的约定，���于选择性条款，原告仅能主张二者之一，故本院对原告的上述主张不予支持。原告请求被告支付2015年度商铺租金的主张，因被告租赁原告房屋自2014年10月3日起一直未付租金，被告依据合同约定应支付自2014年10月3日起至实际将房屋交付原告之日止的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张伟与被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同；二、被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张伟返还位于大庆市萨尔图区纬二路与学伟大街交汇处银座尚品购物中心地下层371号商铺；三、被告大庆鑫��榭丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张伟支付自2014年10月3日起至实际交付之日止（按年租金11302元标准计算）的商铺租金；支付违约金23734.9元（226047＊10%＋11302＊10%）；四、驳回原告张伟其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费676元，由被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币均为人民币）代理审判员 杨 杰二〇一五年九月七日书 记 员 王建宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履���；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。