广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3503号原告：王**，女，1993年1月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈**、何珊红，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地广东省增城新塘。法定代表人：续红。委托诉讼代理人：赖雄,男，1978年12月3日出生，汉族，系被告公司职员。委托诉讼代理人：邹斌，男，1986年2月22日出生，汉族，系被告公司职员。原告王**与被告广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员万策独任审理，并于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈**，被告的委托诉讼代理人赖雄、邹斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还20000元及利息（利息以20000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清之日止）；二、本案受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月5日，原告丈夫前往合生湖山国际销售中心看房，在被告销售人员的游说下，有意向认购被告开发建设的合生湖山国际峰上16栋峰汇直街25号2701住宅。原告丈夫按照被告的要求支付了20000元，并以原告的名义签署了《合生湖山国际楼宇认购书》。原告事后经丈夫告知才知晓。原告丈夫于2020年8月22日再次前往合生湖山国际销售中心要求查看《商品房买卖合同》及补充协议范本，经查阅发现合同内容有很多双方权利义务极不对等的条款，遂提出按照诚实信用和公平原则对合同条款进行协商，但被告表示不允许修改，只能按照被告提供的文本签署，拒绝与原告进行协商。因双方无法就继续签订商品房买卖合同达成一致意见，原告多次要求被告应当退回定金2万元，但被告不同意退还原告定金。被告无权不将《商品房买卖合同》等文书事先交给原告审核，更无权利用优势地位和通过格式条款强行要求原告按照被告的要求签署《商品房买卖合同》，不允许提出任何异议和修改意见。被告不仅严重侵犯原告的知情权、自主选择权和公平交易权，而且以排除对方主要权利的无效格式条款为由，拒不退还定金给原告。为维护自身权益，原告提起本诉，请判如所请。被告紫云公司辩称：1.《合生湖山国际楼宇认购书》是原告丈夫李X代理其与被告在平等协商的基础上签订的，为双方真实意思表示，是合法有效的。原告在认购涉案房屋前，其夫妻双方已通过电话进行充分沟通并最终商定以原告的名义认购涉案房屋，且由原告丈夫李X代理原告签署相关认购文件。原告作为完全民事行为能力人，其丈夫李X代理其与我方签署认购书时，知悉并确认认购书上所有条款，认购书自双方签署之日起即行生效，原告应按照认购书的约定履行其应尽的义务。2.原告未按约定于签署认购书之日起七日内支付第一笔首期款，被告发函催促无果，遂根据认购书第四条、第五条第4款的约定行使解除权，涉案的楼宇认购书已于2020年9月1日被解除。3.被告在销售涉案房屋时，已在销售中心将认购书、买卖合同及补充协议等相关文件依法进行公示。认购书第一条第2款及原告所签署的《认购须知》第一条第2款均对此做出了明确的披露和提示。因此，在签署认购书前，被告具备充分条件，可获悉将来拟签订的商品房买卖合的所有条款，但其疏于关注，事后以对合同条款存有异议为由，要求协商修改合同条款，拒绝履行认购书约定的义务，由此导致双方最终未能订立商品房买卖合同。原告的作为，严重违反了诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条，应认定为由于原方的原因致使未能签订商品房买卖合同。由于可归责于原告一方的原因导致楼字认购书被解除，被告有权不予退还原告已付的定金。4.使用商品房买卖合同范本是房地产行业的通常做法，有利于提高交易效率；被告公示的商品房买卖合同的条款，不存侵犯原告知情权、选择权和公平交易权的情形。被告已按照《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》的要求，在销售现场公示了商品房买卖合同及其附件。原告所谓被告未向原告丈夫李X出示商品房买卖合同及补充协议的说法明显不成立。被告公示的商品房买卖合同主文，采用的是广州市住房和城乡建设局制定、广州市市场监督管理局监制的示范文本。被告根据楼盘的实情况以及自身运营管理的模式制定了补充协议，相关条款符合房地产开发销售的行业惯例，不存在利用格式条款免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原告委托律师分别于2020年8月25日、2020年9月16日发出律师函，以合同条款磋商为名，要求退还定金，有滥用合同条款协商的权利，以达到无责解约退款的目的，且其意见明显不成立。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告系湖山花园商业、住宅、公建（F-3、L-5~6、GJ-6-2~4、GJ-6-7、GJ-6-10）项目的开发企业，于2020年7月31日办理峰汇直街24-25号（自编号住宅L-5~L-6）预售许可证。2020年8月15日，李X代原告签订了《置业计划单》《合生湖山国际购房温馨提示》《认购须知》及《合生湖山国际楼宇认购书》，《置业计划单》记载了业主为原告，购置16栋2701单元的两种付款方式的置业计划。《合生湖山国际购房温馨提示》记载了“……六、其他提示：1、敬请阁下按照《认购书》规定的时间缴纳楼款、办理银行按揭，银行出示同意贷款书后签署《商品房买卖合同》，逾期未办理相关手续，我司有权没收阁下的定金，终止《认购书》并另行处理相关的物业并无需退还阁下定金……”。《认购须知》记载了“一、认购前所需了解的相关信息1、项目及产品信息（1）项目区位及周边配套（2）项目规划及建设信息（3）楼栋及户型情况信息（4）项目沙盘模型、示范单位展示及印刷资料等可能会与实情不同的相关提示。2、相关证照及签约文本信息（1）认购书、商品房买卖合同（含交付标准等附件）及补充协议……3、购房流程……二、办理认购手续注意事项：1、根据政府规定，购房人必须不属于本市限购、限贷相关规定的范围……本公司要求销售人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息。但由于口头传递信息的不确定性，应以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》及相应附件约定内容为准……按揭付款客户办理按揭手续时注意事项以及提供资料要求……各项收费标准……声明：特别提示：……本《认购须知》只作为参考资料，不构成法律要约，买卖双方的权利义务以双方订立的《商品房买卖合同》及相应附件约定内容为准……以上内容本人已详细阅读并理解……”。《合生湖山国际楼宇认购书》记载原告为认购方、乙方，被告为发展商、甲方，内容为：“一、认购单元情况。合生湖山国际（楼盘）（峰上16栋-峰汇直街25号）2701号住宅，建筑面积120.06平方米，套内建筑面积93.55平方米，公摊面积26.51平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到《认购须知》《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。二、单元价格……优惠后总房价2467772元。三、乙方须承担的综合费用。1、专项维修资金：按105元/平方米的标准交纳。即本楼宇专项维修资金12607元。本楼宇专项维修资金应由乙方在缴交房款时，全额向甲方金额交存，具体收费标准甲方已公示，甲方已按政府相关部门的规定代乙方先行缴存；……6、不动产登记费80元。……四、付款计划。1、乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并于签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：1000459元整。……五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案……2、乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同。由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还。3、乙方应按时付款，并在付清百分之三十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭款）的三日内凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2020年9月14日前到湖山国际销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，乙方应按总房款的百分之二十支付违约金，并甲方有权解除所有购房合约，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。4、乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还。若甲方同意继续履行认购书的，乙方每日应按逾期支付房款年息百分之八的标准，按约定应交款日至实际交款日向甲方支付违约金。……十一、本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。十二、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章、经办人签字及乙方签字齐备后生效。”李X代原告签订了《购房费用表》，记载了办理签署《商品房买卖合同》时应交费用、按揭费用、办理收楼时应交费用的收费明细。庭审中，原告确认李X代理原告签署《合生湖山国际楼宇认购书》，但认为涉案认购书第一条、第五条中有格式条款。被告对此不予确认。同日，李X出具《声明》，载明李X受原告委托认购合生湖山国际峰上16栋2701房，并代签《合生湖山国际楼宇认购书》，交付定金。本人承诺：委托人对购房相关事宜均已知悉，包括：交付定金不予退还，并承诺对本人所签署的文件负全部责任。为证明被告事先从未向原告出示过商品房买卖合同及附件等文件，且被告拒绝与原告就合同条款进行协商，原告提交录制时间为2020年8月22日的两段录音。被告对上述录音不予确认，认为录音人员不明，形成时间不详，并认为销售人员不具备对合同进行解释谈判的资格。原告分别于2020年8月25日、2020年9月17日向被告发出（2020）粤诺律函字第31324号、33344号《律师函》，要求退款。被告确认收到两封律师函，但不认可其内容，其认为在涉案认购书未解除前，原告主张退还定金没有合同及法律依据，且由于原告未按约支付第一期楼款构成违约，被告主张解除该认购书没收定金。2020年8月24日，被告向原告发出《催告函》催告原告支付首期房款。原告确认于8月25日收到该函。2020年8月31日，被告向原告发出《解除通知函》，内容为“……截至发函之日，我司仅收到您支付的首期房款20000元，逾期未支付房款共967772元，已逾期15日。特发此函郑重通知您：因您未能依约按时履行支付房款义务，根据《楼宇认购书》的约定，我司现解除与您签订的《楼宇认购书》，已付款项不予退还，我司将继续保留追究您违约责任的权利。”原告确认于9月1日收到该函。原被告双方均确认涉案认购书已解除。被告另提供《销售现场公示照片》证明其已按规定在销售现场公示了商品房买卖合同及补充协议的全部条款，原告对该证据不予确认。被告确认上述照片是在2021年拍摄，但认为其有向原告告知合同条款，在本院审理的（2021）粤0191民初1260号案中，该案购房人确认在购房现场对商品房买卖合同条款进行拍照，虽然该案的认购时间为2020年9月20日，但仍可以佐证被告所述。原告对此不予认可，认为各案有不同情况，且另案认购时间为2020年9月20日，不排除被告是在原告提出未公示和明示商品房买卖合同及补充协议后作出的改正。庭审中，双方确认原告向被告支付了20000元定金。被告向原告开具了《收款专用收据》，记载客户名称原告，收款日期2020年8月15日，收款项目房款定金，价税合计20000元。庭审中，原告陈述与李X为夫妻关系。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的证据及陈述，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案定金应否退还的问题。对此，本院分析如下：首先，《合生湖山国际楼宇认购书》第十一条约定“本认购书具有独立的法律效力，如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张权利。”根据李X出具的《声明》，结合原告陈述李X为其配偶，且确认李X代理其签订《合生湖山国际楼宇认购书》，该认购书是原被告的真实意思表示，具有独立的法律效力，对双方具有约束力。其次，房产销售企业众多，被告对原告并不具有签约优势地位。且涉案认购书约定的条款并不多，被告亦在签订认购书的当天提供了《认购须知》至李X，现无证据证明李X不具有完全行为能力，故原告主张认购书中相关条款应认定无效的理由不成立，本院不予支持。第三，认购书中已载明商品房买卖合同所有条款在被告售楼部现场公示，由此可知原告对拟签订的《商品房买卖合同》文本内容是知晓并同意，原告以要求变更商品房买卖合同条款为由拒绝签订《商品房买卖合同》有违双方约定。最后，原被告于庭审中确认原告已向被告支付20000元定金，被告已向原告开具了《收款专用收据》。根据涉案认购书第四条约定“1、乙方同意签署认购书时交付20000元作为定金；并签署认购书之日起七日内，交付第一笔首期款及第三条所列1-6项的综合费用：1000459元整。”及第五条第4点的约定“乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约，乙方已付款项不予退还。”据此，原告理应自签署认购书之日起七日内支付首期款及相关费用，原告未依约付款，构成违约，对原告支付的定金被告有权不予退还，原告主张退还定金及利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百六十一条、第一百六十二条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王**的全部诉讼请求。案件受理费150元，由原告王**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员  万 策二〇二一年三月三十一日法官助理  贾清宸书 记 员  钟秀娟