广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3857号上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：孙争光，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邬厚民，住所地广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：余靖中，住所地广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：杨丽施，系广东天穗律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司(以下简称利海公司)因与被上诉人邬厚民、余靖中商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月16日，邬厚民、余靖中与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定邬厚民、余靖中向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢7层708号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）708房，总金额2064293元；（第八条）付款方式：按揭贷款方式付款；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付624293元，除首期款外，剩余房款1440000元须于2010年10月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择邬厚民、余靖中委托利某公司为邬厚民、余靖中办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为邬厚民、余靖中办妥产权登记，并将以邬厚民、余靖中为产权人的房地产权证交付邬厚民、余靖中；在此情况下，邬厚民、余靖中应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需邬厚民、余靖中提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知邬厚民、余靖中为办理产权登记需要由邬厚民、余靖中提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使邬厚民、余靖中未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与邬厚民、余靖中申请房地产转移登记的，邬厚民、余靖中可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成邬厚民、余靖中不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邬厚民、余靖中支付违约金；逾期达到120日的，则邬厚民、余靖中有权在该120日届满之日起半年内解除合同；邬厚民、余靖中要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至邬厚民、余靖中实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邬厚民、余靖中支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；（第十条）邬厚民、余靖中逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由邬厚民、余靖中承担；等。经过结算，邬厚民、余靖中共向某公司支付了房款2068204元。2014年10月13日，邬厚民、余靖中购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、日期为2010年10月22日的购房发票，显示涉案房屋预收购房款金额624293元；4、日期为2010年10月16日的《收据》，显示涉案房屋首期款574293元。证据3、4均证明邬厚民、余靖中在2010年10月22日付完首期房款，存在逾期付款。邬厚民、余靖中质证意见：证据一的真实性没有异议，关联性及证明的内容有异议，该证据只能证明利某公司曾于2012年7月17日递件申请涉案房屋项目的初始登记，但并不能证明是房地产行政主管部门的原因导致其逾期办证，不属于不可抗力的范畴，不能因此而免责；对于证据二属于打印件，对其三性不确认；证据三、四的三性予以确认，但对其证明的内容有异议，该收据及发票都明确表明邬厚民、余靖中是在2010年10月16日支付完首期款人民币624293元，发票的左下角表明该首期款是由3万元内部认购费，该认购费收据的编号为1803695，和2万元定金，定金编号为1602823，以及574293元首期款，该收据编号为1603137，总共是我方应付的首期款，前面支付的5万元内部认购费和定金均在支付574297元之前支付的，收据在利某公司处，3张收据都已经在10月22日换成总发票624293元，所以邬厚民、余靖中根本不存在逾期付款的行为。在合同第8页约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房款的30.24%，在2010年10月21日之前支付，均不属于违约，而利某公司陈述我方是在10月22日支付整笔5万元支付是不符合逻辑的。对此，利某公司认为邬厚民、余靖中是在2010年10月16日支付574293元，剩余款项是在2010年10月22日支付完毕的；第二，对于邬厚民、余靖中陈述的前面5万元是定金与认购费，其并没有相关的收据，且邬厚民、余靖中也没有实质的证据予以证明。邬厚民、余靖中于2015年1月16日向原审法院提起本案诉讼，以利某公司延迟向邬厚民、余靖中办理房产证为由，请求：1、利某公司向邬厚民、余靖中支付延迟办理房产证的违约金575995元（自2013年5月4日起至2014年11月11日止，每日按商品房总价款即2068204元的0.05%计算）；2、诉讼费由利某公司承担。利某公司在原审中答辩称：导致延期出具房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非是我司的原因造成，根据合同补充协议第9条的规定不应当由我司承担违约责任；邬厚民、余靖中逾期付款，根据合同补充协议第10条未能办理产权登记的责任应当由邬厚民、余靖中承担，我方据实顺延办理产权登记时间6天，合同约定是2010年10月16日之前支付首期款，但是邬厚民、余靖中支付首期款的实际日期是2010年10月22日，明显超过合同约定；我方认为合同约定的逾期办证计算违约金标准过高，根据合同法以及相关的司法解释，请求法院予以调低至每日万分之一。在本案原审审理过程中，邬厚民、余靖中与利某公司均确认以下事实：涉案房屋于2012年6月30日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。邬厚民、余靖中表示涉案房屋的房产证于2014年12月31日交付，利某公司表示不清楚房产证的交付时间。原审法院认为：邬厚民、余靖中与利海公司于2010年10月16日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为邬厚民、余靖中办妥产权登记，并将以邬厚民、余靖中为产权人的房地产权证交付邬厚民、余靖中。如因利某公司未履行相关义务造成邬厚民、余靖中不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，邬厚民、余靖中要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至邬厚民、余靖中实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邬厚民、余靖中支付违约金。邬厚民、余靖中与利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。涉案合同约定首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付624293元，即邬厚民、余靖中应于2010年10月21日前支付首期款624293元。现根据日期为2010年10月16日的《收据》显示邬厚民、余靖中于该日缴纳了574293元，至于剩余首期款50000元（624293元-574293元），邬厚民、余靖中主张其于2010年10月16日支付了该50000元却没有提供足够的证据予以证实，而根据日期为2010年10月22日的购房发票显示涉案房屋预收购房款金额624293元，故对于利某公司主张邬厚民、余靖中于2010年10月22日才完成首期款的支付的意见予以采纳。合同附件七补充协议第十条约定邬厚民、余靖中逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由邬厚民、余靖中承担，故邬厚民、余靖中应为自己的延迟付款行为负责。因此，本案的办证期限应顺延1天，即利某公司应于2013年5月4日前办理并交付房产证。至于涉案房屋的房产证的交付时间。根据涉案买卖合同约定，利某公司负有交付房产证给邬厚民、余靖中的义务，故利某公司应对此负举证责任。现邬厚民、余靖中主张利某公司于2014年12月31日才交付房产证，而利某公司则表示不清楚，故对于邬厚民、余靖中主张利某公司于2014年12月31日交付房产证予以采信。鉴此，对利某公司存在逾期办证的事实，予以认定。利某公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非是其司的原因造成，故利某公司关于其不应承担违约责任的抗辩意见无理，不予采纳。邬厚民、余靖中要求利某公司向其支付延迟办理房产证的违约金（每日按商品房总价款即2068204元的0.05%计算），合法合理，予以支持。但违约金应从2013年5月5日开始起算，邬厚民、余靖中要求违约金计算至2014年11月11日止没有超出合同约定，予以支持。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、广东利某集团有限公司在判决生效之日起十日内，向邬厚民、余靖中支付从2013年5月5日起至2014年11月11日止的延迟办证违约金（每日按商品房总价款2068204元的万分之五的标准计算，总额以邬厚民、余靖中主张的575995元为限）；二、驳回邬厚民、余靖中的其他诉讼请求。一审案件受理费8785元，由邬厚民、余靖中负担18元，利某公司负担8767元。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2014年10月13日，广州市房屋管理局登记出具邬厚民、余靖中购买的涉案房屋的《广东省房地产权证》，表明我司作为开发商已经办妥涉案房屋的产权登记，邬厚民、余靖中在法律意义上已经取得房产证，纸质版的房产证交付并未影响其权利取得。故我司的办证义务在2014年10月13日已经履行完毕，不应承担2014年10月13日起至2014年11月11日止的逾期办证违约金；二、邬厚民、余靖中请求的违约金过高，一审法院未采纳我司提出的违约金过高的抗辩意见，违反公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条规定，我司逾期办证的行为并未给邬厚民、余靖中造成直接的经济损失。根据目前的市场调研结果，我司请求法院予以降低至每日万分之一的标准，按该标准计付的违约金足以对购房者的实际损失予以补偿。故我司上诉请求改判我司无需支付2014年10月13日起至2014年11月11日止的逾期办证违约金29986元；并由邬厚民、余靖中承担二审诉讼费。被上诉人邬厚民、余靖中答辩称：不同意利某公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：1、双方合同第二十二条对违约金的期限有明确约定，应按合同约定履行。2、利某公司要求将违约金标准调低到每日万分之一没有依据，且利某公司并未提出变更之诉。双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：二审争议焦点为：1、延迟办证违约金的截止时间；2、延迟办证违约金的标准应否调整。对此，本院论证如下：关于延迟办证违约金的截止时间。虽然利某公司上诉主张其已于2014年10月13日办妥涉案房屋的房产证，邬厚民、余靖中已于该日在法律意义上实际取得房产证，故其不应承担自该日起至2014年11月11日止的违约金，但按照涉案合同第二十一条、第二十二条约定，利某公司因逾期办理房产证而需承担的违约责任应计至房产证办妥并交付给邬厚民、余靖中之日止，邬厚民、余靖中主张实际取得房产证的时间是2014年12月31日，利某公司未能提供证据予以证明该日期有误，邬厚民、余靖中主张违约金计至2014年11月11日，并未超出约定，原审据此判令违约金计至该日并无不当，本院予以确认。利某公司对此的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。首先，双方在合同第二十二条中明确约定了延迟办证违约金的标准是每日按总房价款的0.05%。该约定是双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现利某公司上诉认为其逾期办证行为并未给邬厚民、余靖中造成直接经济损失而要求将违约金标准调低为每日万分之一，缺乏事实和法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采信。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人利某公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549.65元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月七日书 记 员  原 炜