甘肃省华亭县人民法院余 丽 平 与 华 亭 中 驰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书（2015）华民初字第987号原告余丽平。被告华亭中驰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省平凉市华亭县皇甫路66号庆华宾馆三楼法定代表人郑和成，该公司董事长。委托代理人赵旭辉，该公司总经理。原告余丽平与被告华亭中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告余丽平，被告中驰房产公司委托代理人赵旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余丽平诉称，2013年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定被告将其正在建设的位于中驰华亭国际商贸城4栋102、105号两间商铺出卖给原告，合同约定商铺房单价分别为8352.80元／平方米、8402.90元／平方米，房屋交付期限最迟至2014年12月31日，逾期交付房屋按买受人实际支付房款万分之五支付违约金，逾期超过90天后不能按时交付房屋，买受人有权解除合同；原、被告达成合意后，原告向被告预付房款368197元。合同履行期限届满后，被告迟迟不能向原告履行交付房屋的义务，双方多次协商未果。现原告起诉法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告预付房款368197元；3、被告向原告支付违约金33138元（违约金计算2015年1月1日起至2015年6月30日）；4、诉讼费用由被告承担。被告中驰房产公司辩称，一、原告提出解除《商品房买卖合同》的主张与法律规定不符，依法不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，购房者解除合同，必须有一个催告的程序，催告后在三个月的合理期限内对方仍未履行交付义务的，购房者可以解除合同，本案在答辩前从未收到原告的催告。其次，合同约定的交房期限为2014年12月31日，至今距离约定的交房逾期也就六个月，在我国商品买卖现状中属于常规问题，尚不构成根本违约。再次，原、被告在合同中未对解除合同或解除合同的条件进行约定。二，原告的违约金计算没有法律及合同依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款只规定逾期交房在七天内的违约金计算方法，超过七天是否需要承担违约责任及违约金怎样计算，双方均没有约定。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该项目所在地段的同类房屋租金每平方米每个月的租金为30元左右，而不是原告在没有合同依据且违背法律规定的情况下所主张的违约金。三，原告未付清购房款，无权要求交付房屋。原告的购房款采取首付加银行按揭的方式支付，原告只支付了首期款项，至今按揭贷款未办妥。本案中，原告对剩余房款未一次性付清且未提供任何担保的情况下，被告有权行使不安抗辩权，在原告未付清房款的情况下，被告有权不交付房屋。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张所举证据并经被告质证意见如下：证据一、《商品房买卖合同》原件二份，证明原告与被告签订了房屋买卖合同，约定2014年12月31日前被告交付上述房屋及违约金的计算标准为万分之五，被告没有按期交付房屋，构成违约，按照合同约定应该解除双方签订的合同。被告的质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，合同只约定了七天内的违约金计算标准，对七日之后逾期交房的违约责任没有约定，也没有约定解除合同的条件。证据二、收款收据四份，证明原告按照合同约定全部履行了付款义务，共支付房款368197元。被告的质证意见：对该证据的真实性和证明目的均无异议。被告为支持其抗辩理由所举证据并经原告质证意见如下：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告只对逾期交付7日内的违约金计算有约定，对超过7日的无约定；没有约定解除合同的条件及违约责任。原告的质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。证据二、《商铺租赁意向书》复印件两份，证明与原告所购商铺同位置同类型的房屋租金价格每平方米每个月为30元左右。原告的质证意见：对该证据有异议。证据三、商品房预售许可证复印件两份，证明被告拥有预售资格，原、被告签订的合同合法有效。原告的质证意见：对该证据无异议。综合双方质证意见，本院认证如下：一、对原告所举证据的认证：证据一、二，被告对真实性均无异议，且与本案有关联，本院予以确认。二、对被告所举证据的认证：证据一，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据二系租赁商铺的意向，并非租赁合同，亦非主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所评定，原告亦有异议，本院不予确认；证据三、原告无异议，本院予以确认。根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：2013年12月26日，原告余丽平与被告中驰房产公司签订《商品房买卖合同》二份，合同约定被告将其开发的位于华亭县城北城区北环路南侧中驰华亭国际商贸城第4幢1层02号、05号房出售于原告，设计用途为商业，建筑面积分别为43.81平方米和41.91平方米；商品房销售按建筑面积计算，分别为8402.90元／平方米和8352.80元／平方米，总价款分别为368131元和350066元。付款方式为原告于2013年12月26日分别支付首期购房款188131元和180066元，剩余房款通过银行按揭支付，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交付商品房，逾期不超过七日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；道路、水电、排污设施交房时可使用，如果在规定的日期内未达到使用条件，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，合同还就其他事项进行了约定。原告依约向被告缴纳了02号房首期房款188131元、05号房首期房款180066元，共计368197元，被告至今未向原告交付该房屋。另查明，原告向被告缴纳首期房款后，原告提交相应资料，银行按揭由被告负责办理，由于被告原因银行按揭至今未办理成功。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上，双方就涉诉商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、迟延交付的处理方式、面积差异的处理方式等内容所达成的合意，具有商品房买卖合同的法律特征，且系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，该商品房买卖合同对原、被告双方均具法律约束力，双方均应依合同约定的条款履行自己应尽的义务。一、关于原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的问题。原、被告之间订立商品房买卖合同的目的在于原告在交付购房款后获得被告交付的商品房，并加以利用，从而实现价值；而被告则在收取原告的购房款后依合同约定及时向原告交付商品房。现原告依约履行了自己交付首期购房款的义务，而被告至今未向原告履行交付房屋的义务，显属违约，被告怠于履行义务的行为，致使原告不能实现订立合同的目的，继续履行合同对于原告明显不公，故其诉请解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告辩解的原告的购房款采取首付加银行按揭的方式支付，原告只支付了首期款项，至今按揭贷款未办妥。在原告对剩余房款未一次性付清且未提供任何担保的情况下，被告有权行使不安抗辩权，被告有权不交付房屋。因本案原告向被告缴纳首期房款后，银行按揭由被告负责办理，原告只提交相应资料。银行按揭未办理成功不是原告自身原因造成，而是被告原因所致，且也不是原告履行的义务，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。现被告的行为已经构成了根本违约，被告辩解的原告要求解除《商品房买卖合同》的主张无事实和法律依据的抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。二、因被告未按约定履行向原告交付房屋义务，从而导致双方所签订的商品房买卖合同解除，被告依据法律规定应承担返还财产等民事责任，故原告要求被告退还购房款的诉讼请求，本院予以支持；三、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告至今未向原告履行交付房屋的义务，应承担不能交付房屋的违约责任，原告购买的是商业用房，现被告已迟延半年有余不能交付房屋，已经给原告造成了损失，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同仅对迟延交付房屋七日内的违约金计算方式进行了约定，而对迟延交付七日后的违约金未进行约定，庭审中双方均表示同意迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定计算，七日之后的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算违约金属对其权利的处分，亦符合有关法律规定，本院予以采纳。关于被告辩解的违约金应按照有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但其提交的意向书并非有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所出具，故该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告余丽平与被告华亭中驰房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告华亭中驰房地产开发有限公司返还原告余丽平购房款368197元；三、被告华亭中驰房地产开发有限公司支付原告余丽平违约金12901.21元（以购房款为基数，自2015年1月1日起至2015年1月7日止，按日万分之五计算；自2015年1月8日起至2015年6月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。以上给付款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费7320元，由原告余丽平承担304元，被告华亭中驰房地产开发有限公司承担7016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长  张小彦审判员  马少东审判员  徐秀霞二〇一五年九月二十一日书记员  王秀秀