辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2190号上诉人（原审被告）：宋云杰，男，1981年3月5日出生，汉族，沈阳职业技术学院行政人员，住址沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）:沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托代理人：代中宁，辽宁龙德律师事务所律师。委托代理人：孙晓钟，男，1970年2月28日出生，汉族，该公司经理助理。上诉人宋云杰因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民小字第1042号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。绿建物业公司一审诉称，2011年1月1日，我公司与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，由我公司与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，由我公司为宋云杰居住的小区提供物业服务，合同约定住宅物业服务费用每月每平方米1.60元，电梯费每人每月12元，但实际上我公司按照每月每平方米1.50元收取物业费。宋云杰系沈阳市大东区沈铁路67甲－1号1-8-2室房屋的业主，其房屋建筑面积为71.71平方米，宋云杰拖欠从从2011年11月1日至2014年12月31日的物业费。经多次催缴未果，现起诉来院要求判令宋云杰立即支付拖欠的物业费4087元、电梯费912元及逾期支付物业费的同期银行利息500元，并由宋云杰承担本案诉讼费用。宋云杰一审辩称，绿建物业公司所述宋云杰的住房地址、住房面积、物业费及电梯费收费标准均属实，诉宋云杰拖欠的物业费、时间及金额均属实。绿建物业公司所诉宋云杰拖欠电梯费的时间属实但金额有异议，该涉案房屋被告一直没有居住，不应按二人收取电梯费应按一人标准收取。宋云杰拒交物业费和电梯费的原因是：楼道内供暖箱被砸开后物业公司不予维修；宋云杰所在单元的两部电梯初停全部设在17层，影响业主出行，但未造成实际损失；单元楼内的报箱损坏无法上锁，物业公司不予维修；楼道内墙面损坏磁砖脱落，应急灯损坏、指示牌损坏、感应灯损坏向物业公司报修后物业公司不予维修。综上，不同意支付利息，同意按每月每平方米0.8元标准支付物业费，同意按一人标准交纳电梯费。原审法院审理查明，宋云杰系沈阳市大东区沈铁路67甲-1号1-8-2室房屋的业主。由绿建物业公司单位提供物业管理。宋云杰家房屋面积为71.71平方米。从2011年11月1日至2014年12月31日期间共计拖欠38个月的物业费、电梯费未付。2011年1月1日，绿建物业公司（乙方）与辽宁三鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层、高层住宅每月每平方米1.6元、商业网点、单体车库每月每平方米0.8元、幼儿园每月每平方米0.5元、电梯费（按居住人数）每人每月12元。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：该物业共用部位、共用设施设备在以下方面存在问题：智能、电梯、水泵、箱变、照明等；土建工程、给排水工程；设备性能达不到设计标准（使用文件规定）；园林绿化、水景、水系。同时约定由甲方承担解决以上问题的责任。在绿建物业公司服务期间一直按每月每平方米1.5元收取住宅物业费。又查明，2012年2月8日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区小区办协调，2012年3月5日回复如下：该小区已实行封闭管理，人员及车辆凭卡进入；对于小区的环境卫生问题，物业公司也加大了工作力度，情况有所改善。2012年12月23日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区房产局协调，2013年1月10日回复如下：保安问题：一直以来保安人员三班倒，准时打点，打点有记录，巡更有路线，电脑有数据，临近春节物业会增加巡园次数和密度，中控24小时值班没有缺岗空岗现象；保洁问题：园区已经在突击整改，一直把园区环境放在首位，今后物业公司会更多的监督保洁工作，发现不清洁尽快清理；绿化、亮化问题：绿化开发没有和物业移交。物业随天气变化调节园区灯亮时间，巡园发现有坏及时更换，不影响园区照明度；停车问题：本园区没有地上停车位，地下车位价格是开发公司定价与物业无关；园区设施破损问题：个别墙体砖有问题，开发一直在修缮，很多楼内墙砖修复完毕；维修问题：业主报修，物业就会随报随修，因为园区面积大住户多，保修单多，就要按照顺序依次维修，难免有的业主家维修稍晚些；地下车库积水问题：开发自己管理，与物业没有关系；水池和自行车、电动车乱停乱放问题：园区水池夏天至少清洗两次以上，清理池内垃圾。园区提供车棚，业主为自家方便不放入车棚，造成自行车、电动车随意停放。而且也贴了提示，保安找业主沟通。尽力劝说，只是个别业主不听劝说；园区有耗子问题：2012年下半年，物业已经和社区联合设毒饵站，定时投放鼠药，目前园区无老鼠。经电话回访，诉求人表示满意。原审法院认为，绿建物业公司与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对绿建物业公司和全体业主均具有约束力。本案宋云杰已实际接受了绿建物业公司提供的物业服务，绿建物业公司一直按每月每平方米1.50元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同的收费标准，本院应予准予。关于绿建物业公司主张宋云杰拖欠的是二人的电梯费的问题，因绿建物业公司未能提出证据予以证明，且宋云杰予以否认，故原告应按一人电梯费收取。关于宋云杰提出的楼道内墙面损坏、磁砖脱落，应急灯和指示牌、感应灯损坏，物业公司不予维修等问题，因物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排。而对于一些维修项目还需物业公司申请启动公共维修基金进行维修，且绿建物业公司亦确认将陆续维修园区存在的损坏问题，故宋云杰所提上述问题不足以证明绿建物业公司放弃或不履行自己合同义务；关于宋云杰提出电梯初停设在17楼影响业主出行的的问题，根据宋云杰在庭审中的自诉，该设置未对宋云杰造成实际损失，且电梯的初停设置对原告提供的物业服务并不产生影响，故宋云杰的此项抗辩理由，无事实和法律依据，原审法院不予支持；关于宋云杰辩称因报箱损坏、供暖箱被砸开，绿建物业公司不予维修等因素，故不同意缴纳物业费的答辩意见，经庭审调查，绿建物业公司未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，绿建物业公司的物业服务存在瑕疵，且绝大部分业主均认可自2014年5月份以后绿建物业公司的物业服务走上正轨，故对2014年5月份以后的物业费、电梯费予以全额支持。原审法院酌情对绿建物业公司2014年5月份以前缴纳物业费及电梯费的标准予以酌减，具体标准应按85%缴纳为宜。对于绿建物业公司提出要求被告给付逾期交纳物业费的同期银行利息500元的诉讼请求，因绿建物业公司提供的物业服务虽与合同约定标准没有明显差别，但尚未达到尽善尽美的程度，故对于绿建物业公司要求宋云杰支付银行利息的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院判决如下：一、被告宋云杰于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2011年11月1日至2014年4月30日期间的物业费2742.91元（3226.95元×85%）；二、被告宋云杰于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2011年11月1日至2014年4月30日期间的电梯费306元（360元×85%）；三、被告宋云杰于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2014年5月1日至2014年12月5日期间的物业费860.52元；四、被告宋云杰于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2014年5月1日至2014年12月5日期间的电梯费96元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宋云杰负担。宣判后，宋云杰不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人按七折收取物业费，驳回被上诉人电梯费的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人提供的物业服务达不到每月每平方米1.5元的标准。小区内秩序混乱，车辆、外来人员随便进出，小区大门、单元门不需要划卡随便进入，居民安全得不到保障。二、2013年12月至2014年2月底期间，被上诉人对园区弃管，园区内无保安、保洁人员，垃圾成堆，秩序混乱，严重影响了上诉人的正常生活。三、园区内的建筑、道路、公共设施多处出现损坏，长期未予修理，至今仍有多处损坏。四、上诉人所居住的房屋进户门旁的供暖箱自2011年冬被砸开，报箱损坏多年，至今被上诉人未予修复。五、楼道内应急灯、感应灯、指示牌等设施损坏，被上诉人未予修理更换。六、《物业管理条例》中关于物业服务费的用途明确规定包含公共设施设备的运行维护费，包含电梯维护费和电梯电费用。被上诉人不应向上诉人收取电梯费。被上诉人绿建物业公司答辩称,原审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人上诉理由没有事实依据，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有双方当事人陈述、《莱茵南郡别墅物业服务合同》、缴费通知单四份、业主电话催缴记录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，绿建物业公司与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对宋云杰具有约束力，宋云杰应依合同约定履行支付物业费的义务。关于宋云杰提出绿建物业公司提供的物业服务达不到每月每平方米1.5元的标准，园区内的建筑、道路、公共设施出现损坏，管理混乱等情形，故主张按七折标准交纳的问题，宋云杰所提出的绿建物业公司提供的物业服务存在瑕疵等问题，已经原审法院予以认定，且酌情对物业费标准进行了酌减，现宋云杰主张按七折标准交纳物业费依据不足，本院不予支持。关于电梯费的问题，根据绿建物业公司与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，该合同对于物业费及电梯费收费标准分别作出了约定，现宋云杰主张物业费中包含电梯费没有事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋云杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李             妍代理审判员 韩      彩      霞代理审判员 李      大      鹏二〇一五年九月十五日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。