江西省永丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0825民初41号原告：祝坚，男，1996年8月3日生，汉族，永丰县人，中专文化，务工，住永丰县。委托诉讼代理人：曾清梅，女，1974年1月3日生，汉族，永丰县人，住永丰县，系原告母亲，特别授权。委托诉讼代理人：杨智钢，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。被告：吴爱明，男，1969年11月28日生，汉族，永丰县人，住永丰县。第三人：张四秀，女，1972年4月1日生，汉族，永丰县人，住永丰县。委托诉讼代理人：刘铁春，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。原告祝坚与被告吴爱明、第三人张四秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于2021年1月28日公开开庭进行了审理，原告祝坚及其委托诉讼代理人曾清梅、杨智钢，被告吴爱明、第三人张四秀及其委托代理人刘铁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝坚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2020年5月15日签订的房屋买卖协议，判令被告立即向原告返还购房款和支付违约金共计700000元（其中购房款500000元，违约金200000元）；2、判令被告立即向原告支付诉前财产保全费和保险费共计5420元（其中诉前财产保全费4020元、保险费1400元）；3、判令第三人对上述二项诉讼请求与被告承担连带责任；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2020年5月15日原告由其母亲曾清梅代理与被告及第三人达成协议，将被告和第三人共有的位于藤田镇藤田街上的房屋（不动产登记号：赣（2018）永丰县不动产权第0004752号）以86万元的价格卖给原告，并签订了“房屋买卖协议”，该协议约定：若甲乙双方有违约行为，都要赔偿对方20万元。根据协议约定，在2020年5月16日，原告通过其姨夫黄某的银行账号（62×××55）向被告转账支付了定金10万元，在2020年5月30日再次通过黄某的银行账号（62×××55）向被告支付购房款40万元，这两笔购房款均汇入被告的中国农业银行账号（62×××76）上。交付购房定金后，被告也空出房屋给原告的父母居住。达成购房协议时，第三人未在场，但被告当着原告母亲及原告姨夫黄某的面与第三人电话通知了其买卖房屋的事情。被告告知原告，第三人同意卖房并委托被告在“房屋买卖协议”上签字。可是在2020年10月3日时，第三人以其已经和被告离婚和被告未告知其卖房一事为由，认为房屋买卖合同不生效。原告与被告、第三人为此发生纠纷，报警后由永丰县藤田派出所出警处理。后经原告了解，案涉房屋因被告与他人的债务纠纷已被永丰县法院查封，且第三人与被告在2018年9月25日办理了离婚登记。为了维护原告合法权益，原告向贵院申请诉前财产保全，用去诉前财产保全费4020元和保险费1400元。原告、被告与第三人因买卖房屋一事已发生纠纷且本案所涉房屋已被贵院查封，原告无法获得该房屋产权，原告特诉至法院，请予支持为盼。被告吴爱明辩称，购房协议我前妻即第三人张四秀没有签字，协议是无效的，所以不存在违约金一事，我现在同意返还购房款50万元，如果原告将房子搬出来，我才返还50万元购房款，其他损失我不承担，因为房子给原告住了，因为买卖房屋的时候，我和原告因为法律意识淡薄，双方都存在过错。第三人张四秀辩称，一、原告与被告签订的房屋买卖协议，并没有告知和取得第三人的同意，侵害了第三人共有财产权益，该协议无效，原告要求被告承担违约责任20万元及第三人承担连带责任没有任何法律依据；二、原告在签订本案协议购买本案房屋时，未注意审查义务，未征得共有产权人第三人的同意购买该房，导致本案房屋买卖协议无效，原告本身存在一定的过错，对其相应的损失也该承担相应的责任；三、本案房屋买卖协议无效，原告应该将本案案涉房屋原样返还给被告及第三人；四、因第三人在本案中不存在任何过错，不应该承担本案的任何责任；五、因本案房屋买卖协议无效，原告存在相应过错，同时原告已实际使用了案涉房屋并给第三人造成损失，第三人保留向原告主张赔偿相关损失包括房屋占有使用费的权利。为支持其主张，原告向法庭提供如下证据材料：证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格；证据二、房屋买卖协议、收条、银行简易明细各一份，拟证明：1、在2020年5月15日，原告与被告、第三人签订了“房屋买卖协议”，协议约定房屋转让价款为86万元，若有违约要赔偿对方20万元损失；2、原告已依据协议向被告支付了房屋转让款50万元；3、原告与被告、第三人约定在2020年8月份后办理房屋过户手续；证据三、江西省永丰县人民法院（2020）赣0825财保9号民事裁定书一份，拟证明被告转让给原告房屋（不动产登记号：赣（2018）永丰县不动产权第0004752号）已被法院查封，无法办理过户手续；证据四、离婚登记审查处理表及离婚协议书各一份，拟证明被告与第三人于2018年9月25日登记离婚，本案所涉房屋被告与第三人各有一半财产；证据五、接处警登记表一份，拟证明因本案纠纷原告与第三人发生了纠纷；证据六、永丰县（2020）赣0825财保16号民事裁定书一份和发票二份，拟证明因本案纠纷原告诉前申请对被告财产进行保全用去诉前财产保全费4020元，保险费1400元；证据七、2020年9月11日下午6点11分，手机录音一份，拟证明被告承诺在2020年底与本案第三人会来办理房屋过户手续；证据八、证人黄某出庭作证，拟证明在2020年5月15日原告购买吴爱明、张四秀的房屋一事是通过证人谈某并签订的“房屋买卖协议”；2、证人系原告姨夫，原告购买被告及第三人的房屋向被告支付的购房定金10万元和购房款共计50万元均通过证人的账户支付给的被告；3、在签订“房屋买卖协议”之前应原告和证人的要求，被告当着原告和证人的面与第三人张四秀通电话并说明了将房屋卖给原告的事实，据被告讲第三人张四秀同意卖房；证据九、证人连某、祝某出庭作证，拟证明周围邻居都认为被告与第三人张四秀是夫妻关系；2、第三人张四秀长期在外，但回到藤田被告和第三人还是居住在一起共同生活在案涉房屋内。被告吴爱明质证认为：对证据一、二、三、四、五、六三性无异议，对证据七三性无异议，对证人黄某证言无意见，对证人连某、祝某证言有异议。第三人张四秀质证认为：对证据一三性无异议；对证据二被告收到原告50万元购房款，被告认可，没有异议；对证据二房屋买卖协议的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。该协议的签订及涉及的房屋买卖第三人不知情且没有同意，也没有授权被告出售该房屋，所以该房屋买卖协议的签订没有法律效力是无效的，该协议的内容涉及到违约金的约定因协议无效该约定也没有法律依据；对证据三真实性和合法性无异议，但是该裁定是诉前财产保全，不是诉中财产保全，无法达到原告的证明目的；对证据四真实性合法性无异议，第三人与被告在本案房屋买卖协议签订之前就已经离婚，本案案涉房产第三人系共有产权人，该房屋买卖协议应取得第三人的确认方才有效；对证据五真实性合法性无异议，但对于关联性有异议，该证据进一步证明案涉房屋的买卖协议的签订未经第三人认可，应属无效；对证据六的真实性合法性无异议，但与第三人无关联；证据七与第三人无关联；对证人黄某证言有意见，他的证言进一步证明了本案协议的签订第三人不在场，也没有当面征求第三人的同意；对证人连某、祝某证言，对其真实性和合法性无异议，对关联性有异议，从证人连某的证言可以看出从2018年到现在，证人二没有看到被告及第三人同住一屋，是夫妻关系，无法达到原告的证明目的。从证人祝某的证言可以证实他已经认可不认识第三人，所以原告不能达到原告请他出庭作证的目的。本院认证认为，原告提供的证据一、二、三、四、六的三性予以确认，本院依法予以采信；对证据五的真实性、合法性予以确认，可以证明原告与第三人就房屋买卖事宜发生纠纷；对证据八的合法性、关联性予以确认，但证言不能证明第三人张四秀同意卖房，对该证据本院依法不予采信；对证据九的合法性、关联性予以确认，但证言不能达到原告证明目的，对对该证据本院依法不予采信。被告吴爱明未向法庭提交证据。第三人张四秀向本院提供如下证据：证据一：第三人与被告的离婚证，拟证明被告与第三人在2018年9月25日已经办理了离婚登记；证据二：离婚协议书及案涉房产权证一份，拟证明案涉房屋属于被告和第三人的共有财产。原告祝坚质证认为：对证据一真实性和合法性无异议，对关联性有异议，案涉房屋原被告共同所有，被告有权利对其拥有的财产进行合法处分；对证据二的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，其证据恰恰证实被告与第三人共同居住在该房子里，他们离婚后没有对该房屋进行分割。被告吴爱明质证认为：对证据一二三性无异议。本院认证认为，对第三人张四秀提供的证据一、二的三性予以确认，证明了第三人与被告离婚及房屋为其两人共有的事实，本院依法予以采信。综合以上对证据的分析，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2020年5月15日原告由其母亲曾清梅代理与被告吴爱明签订了房屋买卖协议，被告吴爱明及第三人张四秀为协议甲方，原告祝坚为协议乙方，协议约定：甲方自愿把座落在永丰县0004752号房产转让给祝坚，房屋层数四层半，土地面积80平方米，建筑面积380.8平方米，转让价格人民币为捌拾陆万元整。付款方式当天付定金壹拾万元，本月底付肆拾万元或全部付清，但由于未满二年房产证，所以必须到八月份以后过户，甲方必须配合乙方合作过户，过户费用由乙方承担。不管任何情况，过户之日购房尾款全部要付清，房屋要空出来给乙方。若甲乙双方有违约行为，都要赔偿对方贰拾万元损失。原告代理人曾清梅和被告在房屋买卖协议上签名，第三人张四秀的签名为被告吴爱明代签。在2020年5月16日，原告通过其姨夫黄某的银行账号向被告转账支付了定金10万元，在2020年5月30日原告再次通过黄某的银行账号向被告支付购房款40万元。被告吴爱明在2020年5月30日向原告出具一张收条，收条写明：今收到祝坚购房屋款伍拾万元整，小写（500000元），今收人：吴爱明。2020年9月底原告就搬迁至案涉房屋居住。2020年10月3日时，第三人以其已经和被告离婚和被告未告知其卖房一事为由，认为房屋买卖合同不生效，原告与被告、第三人为此发生纠纷，原告遂起诉至本院。另查明，案涉房屋的产权证号为赣（2018）永丰县不动产权第0004752号，权利人为被告吴爱明与第三人张四秀，共有情况为共同共有。2020年10月3日，因被告吴爱明与他人有案件纠纷，永丰县人民法院作出（2020）赣0825财保9号民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限为三年。2020年11月2日，原告祝坚向本院申请诉请财产保全申请，本院作出（2020）赣0825财保16号民事裁定书亦查封了案涉房屋。原告因提起诉前财产保全，花费保全费4020元，保险费1400元。再查明，被告吴爱明与第三人张四秀于2018年9月25日登记离婚。本院认为，本案争议焦点有三：一、案涉房屋买卖协议是否有效；二、房屋买卖协议约定的违约金及原告的损失赔偿如何认定；三、第三人是否需要承担连带赔偿责任。一，关于房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。原告祝坚与被告吴爱明在2020年5月15日签订的房屋买卖协议，原告在法庭辩论中提出被告吴爱明在协议上代签第三人张四秀名字视为表见代理，但原告未提供证据证明第三人张四秀有委托被告吴爱明处理该房屋的权限，且第三人在案涉房屋买卖协议签订后及庭审中也对被告擅自处理房屋的行为未予追认，所以被告吴爱明在房屋买卖协议上代签第三人张四秀名字的行为不构成表见代理。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。原告在明知道房屋所有权人为被告吴爱明、第三人张四秀共同共有的情况下，仍与被告吴爱明签订房屋买卖协议，签订协议后也未与房屋共同共有人即第三人张四秀就房屋买卖行为予以追认，在2020年5月15日被告吴爱明在未获得第三人张四秀的授权下与原告代签房屋买卖协议的民事行为属于无权代理行为，该代理行为实为无效民事行为。所以原告祝坚与被告吴爱明签订的房屋买卖协议无效。现原告与被告均要求解除房屋买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。二，关于房屋买卖协议约定的违约金及损失赔偿问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定:无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。原告在2020年5月16日、2020年5月30日分两次共支付购房款50万元给被告吴爱明，被告吴爱明应返还该购房款50万元。原告及其家人已在案涉房屋居住使用，因案涉房屋买卖协议无效，亦应将案涉房屋返还给被告及第三人。虽然原告祝坚与被告吴爱明签订的房屋买卖协议中约定：若甲乙双方有违约行为，都要赔偿对方贰拾万元损失。但因案涉房屋买卖协议无效，该约定对双方自始没有约束力。且该约定明显过高，且与原告实际损失不符，故应由被告吴爱明赔偿因实际占用购房款50万元期间给原告造成的利息损失给原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第四款规定，原告在2020年5月30日就将购房款50万元交付给被告，被告应承担资金占用期间的损失，从2020年5月30日起计算至本院立案时间即2021年1月5日，利率按年利率3.85%加收50%计算【500000×（3.85%×1.5/365×215天）】即17008元。被告吴爱明在房屋共同共有人即第三人张四秀未授权的情况，单方与原告祝坚签订房屋买卖协议，致使协议无法履行，应承担该行为的主要责任。原告祝坚在明知房屋为被告吴爱明与第三人张四秀共同共有，且被告吴爱明未有授权的情况下签订合同，也存在过错，应承担次要责任。综上，本院酌定被告吴爱明应承担原告损失的90%，即15307.2元。原告为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼保全及购买保险费用共计5420元，应由被告吴爱明承担。原告自2020年9月底就搬进案涉房屋居住，现该房屋协议无效，被告需返还购房款，原告也应将房屋返还给被告。第三，关于第三人是否需要承担连带赔偿责任问题。第三人张四秀未与原告签订房屋买卖协议，也未授权被告吴爱明签订协议，在庭审中也未对该协议予以追认，且第三人张四秀在2018年9月25日就与被告吴爱明离婚，被告吴爱明个人擅自签订协议的行为不能约束第三人，根据合同相对性原则，所以第三人张四秀对被告吴爱明的行为不承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十一条、第一百七十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第四款之规定，判决如下：一、解除原告祝坚与被告吴爱明在2020年5月15日签订的房屋买卖协议；二、被告吴爱明在判决生效后十日内返还原告祝坚购房款500000元；三、被告吴爱明在判决生效后十日内支付原告祝坚损失15307.2元；四、原告祝坚在判决生效后十日内将产权证号为赣（2018）永丰县不动产权第0004752号，座落在永丰县房屋返还给被告吴爱明；五、驳回原告祝坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10854元，减半收取计5427元，保全费4020元，保险费1400元，合计10847元（原告已预缴16274元）由被告吴爱明承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 员 曾国平二〇二一年三月十九日法官助理 曾志强书 记 员 张小国附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定:无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。