广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2826号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：罗永强，该司总经理。委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：李长尚，住河南省光山县。委托代理人：侯文秀，广东裕信律师事务所��师。委托代理人：刘嘉仪，广东裕信律师事务所律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人李长尚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园21栋1202房。致岭公司是致岭假日花园的开发商。2012年8月25日，李长尚（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定李长尚向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为620739元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2013年3月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以���方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，李长尚按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际付款金额为622725元，致岭公司于2013年3月31日将涉案房屋交付给李长尚使用。2013年5月15日，李长尚向致岭公司提交办理房地产权证所需的契税完税证等相关资料。2014年5月19日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2014年9月11日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2014年11月14日，涉案房屋办��房地产权证，权属人为李长尚。李长尚向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、致岭公司向李长尚支付逾期办证违约金89049.7元（以房价款622725元为基数，按每日0.05%计算，从2012年8月25日起，计至2014年11月14日止，共286天）；2、致岭公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：李长尚与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，李长尚已按约定向致岭公司支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为李长尚办妥产权登记，并将以李长尚为产权人的房地产权证交付李长尚。涉案房屋已于2013年3月31日交付李长尚使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2014年1月15日。致岭公司未在约定期限内为李长尚办妥产权登记，构成违约，应承担向李长尚交付房地产权证及支付逾期办证违约金的违约责任。逾期办证违约金应自2014年1月16日起计算。因此，经计算，致岭公司应向李长尚支付2014年1月16日起至2014年11月14日止的逾期办证违约金94343元（622725元×0.05%×303天）。李长尚要求致岭公司支付逾期办证违约金89049.7元，系其对自身权利的处分，原审法院予以允许。即使李长尚于2014年5月15日才向某公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在项目于2014年5月19日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证期限，李长尚提交办证资料时涉案房屋尚不具备办证条件。因此，李长尚提交办证资料的时间并不对办证期��造成影响。另外，李长尚所选择的付款方式为按揭付款，而《广州市商品房买卖合同》附件七第19条关于致岭公司有权顺延办证时间的约定并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证期限的理由。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，作出如下判决：广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向李长尚支付逾期办证违约金89049.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1013元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。判后，上诉人广州市致岭房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、办理房产证期限。办理房产证期限是210工作日过此期限才能计算违约金，这是李长尚、致岭公司双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是李长尚的权利，但该权利必须由李长尚自愿主张，其他人不能强迫李长尚主张，而李长尚主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在李长尚没有主张办证，没有提交办证资料，或者提交办证资料未到办证期限的情况下，判决致岭公司支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反广州中院审判惯例。李长尚2014年5月15日交办证资料，一审判决2014年1月16日计算违约金。由上可知，即使致岭公司在李长尚提交办证资料的当天就办好房产证，一审仍然判决���岭公司支付违约金，这显然是荒唐的。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：李长尚交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在李长尚没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决致岭公司支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。一审判决为了掩盖这一偏袒李长尚的事实，在判决书中故意不写明李长尚交清购房款时间，并且完全不写缴税时间和缴纳住房维修基金时间。4、合同期限起点。按照双方合同约定，李长尚委托致岭公司办证，李长尚必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到李长尚办证资料后，才能在约定的210工作日，为李长尚办好房产证。这是必要条件，这也是常识。但一审判决完全不顾李长尚延迟提交办证资料的事实，判决致岭公司在李长尚不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的致岭公司210工作日的办证期限。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2003]24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违���责任”。这里明确规定了致岭公司只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。致岭公司在收到李长尚提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给李长尚或者按揭银行的。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。三、一审判决违法更改合同约定，免除了李长尚延迟提交办证资料的责任，明显偏袒李长尚一方。一审判决认为，在大确权手续办妥之前，李长尚是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，并且据此免除了李长尚延迟提交办证资料的责任。如果这一逻辑能够成立，那么也可以认为：在李长尚提交办证资料之前，致岭公司是否大确权对办��期限并不造成影响。很明显，谁都不能这么随心所欲，应当依照合同约定确认提交办证资料责任。四、一审判决通过歪曲合同约定，粗暴剥夺办证期限。1、一审判决认为，李长尚所选择的付款方式为按揭付款，《商品房买卖合同》及该合同附件五第14条(或第19条)关于致岭公司有权顺延办证时间的约定，并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证时间的理由。这一认定完全不顾事实。2、请看合同文本：“乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之曰起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”���这里“按揭付款的业主除外”是用括号附属在15日内之后的，不是独立的一句话，在语法上仅仅只是对15日内作补充说明，因按揭业主提交资料牵涉到银行，15日期限可能不够。完全不是说按揭业主可以无限期的延迟提交办证资料，完全不是说致岭公司办证时间不能顺延。3、事实上不管是不是按揭业主，15日内或者150日内等提交资料，权利在李长尚，致岭公司不能干涉。但致岭公司的办证时间只能顺延，否则就剥夺了合同约定的210工作日李长尚、致岭公司双方认可的办证期限。4、如果按揭付款业主可以无限期延迟提交办证资料，而致岭公司办证时间不能顺延，那么李长尚都可以通过故意延迟提交办证资料来索取违约金，谋求非法利益，那还有什么公平正义可言。本案判决书无论在合同文本上还是在法律公平正义上均站不住脚。五、判决违约金过高。关于延迟办理房���证违约金的约定是0.05%，李长尚没有任何损失，李长尚也没有举证证明自己存在任何损失，致岭公司没有过错，即使要判违约金，依法也应当适当，判决几万元至二、三十余万元的违约金，明显是显失公平。六、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒李长尚的实际效果。七、一审判决回避了致岭公司一审时的五项答辩意见，对致岭公司答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略致岭公司答辩意见。没有阐述不予采纳致岭公司答辩意见的法律依据，存在法理缺陷。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文从七个方面，指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，上诉人致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》“第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。致岭公司请求二审法院依法责令李长尚提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。以上意见敬呈二审法院合议庭法官审查并望采纳，维护司法公正。综上所述，请求判令：一、请求二审广州市中级人民法院依法驳回李长尚没有事实及法律依据的诉讼请求。二、请求二审法院依照证据和法律公正认定一审双方当事人过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人李长尚辩称：第一，原审法院查明事实清楚，证据切实充分，我方提供了缴税发票等证据，致岭公司根据其他系列案件查明初始登记的时间合法合理有效，原审的证据足以证明双方之间的合同关系，致岭公司违约的事实和答辩人的损失是清楚。第二，原审法院适用法律正确，依据相关的法律规定，房屋权属登记应当是致岭公司进行初始登记，并取得房屋所有权证，只有开发商办理大确权之后，房产部门才会为业主办理产权证，因此，不管答辩人有无交齐材料，致岭公司未办理大确权都不能为业主办理房产证。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给李长尚，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2013年3月31日交付使用，按照合同约定，致岭公司应当在2014年1月15日前办妥产权登记，致岭公司未依约履行，应自2013年1月16日起承担违约责任。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案李长尚已于大确权登记手续之前提交了办证资料，致岭公司如认为李长尚未交齐办证资料应及时通知李长尚补齐相关资料，但致岭公司未举证证明李长尚尚欠办证资料并通知李长尚补交，故致岭公司关于李长尚未交齐购房��发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。因此，原审法院认定应以2013年1月16日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为李长尚办妥产权登记，并将以李长尚为产权人的房地产权证交付李长尚。故原审法院认定逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项���规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2026元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年九月一日书 记 员  宋德光