江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第01303号上诉人(原审被告)谭显春。委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人杨菊，江苏新苏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐敬林。被上诉人(原审原告)王心贵。被上诉人(原审原告)朱峰，上述三被上诉人之共同委托代理人唐玉明，江苏润扬律师事务所律师。上诉人谭显春因与被上诉人徐敬林、王心贵、朱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2015)扬邗民初字第00181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭显春之委托代理人李日钧、杨菊，被上诉人徐敬林、王心贵、朱峰之共同委托代理人唐玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐敬林、王心贵、朱峰在一审中诉称，徐敬林、王心贵、朱峰系扬州市邗江区凯莱花园A-B-1幢一、二层房屋的产权人。2011年6月30日，徐敬林、王心贵、朱峰与谭显春签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给谭显春经营使用，后谭显春又将上述部分房屋转租给案外人。合同约定，前三年租金每年110万元，第四年起，每年递增5%，每年1月28日与7月28日前分两次付清一年的房租，先付租金后使用，超过半月未付租金，徐敬林、王心贵、朱峰有权解除合同。合同签订后前三年双方均按合同履行。但2014年7月28日前谭显春应付清下半年房租57.75万元，谭显春分文未付，徐敬林、王心贵、朱峰多次催要，并于2014年11月14日书面发函给谭显春，谭显春承诺在11月底前付清房租。此后，谭显春仍未付房租，徐敬林、王心贵、朱峰于2014年12月5日书面通知谭显春，解除双方签订的租赁合同，谭显春至今未能搬迁。综上，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应严格履行，谭显春拖欠房租已构成违约，依据合同第13条约定，徐敬林、王心贵、朱峰有权解除合同。现诉至法院，请求判令：1、谭显春立即搬离承租的房屋（凯莱花园A-B-1）；2、以年租金1155000元为标准，支付2014年9月1日至法院生效判决谭显春迁让房屋之日的房租，并承担违约金50万元。谭显春在一审中辩称，徐敬林、王心贵、朱峰于2014年12月23日以后不再让谭显春继续营业，谭显春同意搬离房屋，但房租付不出来希望用财产抵押。不同意支付50万元的违约金，对徐敬林、王心贵、朱峰要求谭显春以年租金115.5万元的标准计算房租没有异议。原审查明：徐敬林、王心贵、朱峰于2011年6月30日与谭显春签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方（徐敬林、王心贵、朱峰）拥有座落于扬州市邗江区凯莱花园（望月路163号）临街商铺一、二楼共计面积1156平方米所有权。乙方（谭显春）租赁该房屋主要用作开设咖啡餐饮之用途；2、考虑到乙方经营之方便，双方约定：乙方租赁该房屋后（在本合同租赁期内）可将部分场地转租给第三方，且无需事先征得甲方同意；3、租赁期自2011年8月29日至2021年8月29日，共计10年。2011年8月29日至2011年10月15日为甲方提供给乙方的免费装修期；4、房租每半年支付一次，年租金前3年每年为人民币110万元，从第四年起，在前一年总租金的基础上每年递增5%（税后），房屋租金必须先付后用，第一次的租金需在2011年7月28日前付清，第一次实付现金408360元，下次租金应在下年的1月28日前付清，以后付款日期以此类推；5、甲乙双方一方违反本合同约定的责任和义务，均构成违约。违约方应承担违约责任，赔偿守约方因此而遭受的经济损失五十万元。甲方违约则按乙方实际直接和间接损失计算赔偿；6、乙方按本协议的付款日期，如乙方超过一个月未将房租资金打入到甲方帐户，视为违约行为，并终止合同。房屋租赁合同签订后，谭显春又分别与案外人光大银行、移动公司、光明公司以及赵加华签订房屋租赁合同，将涉案房屋的部分空间转租给四案外人。2014年11月14日，徐敬林、王心贵、朱峰向谭显春送达通知一份，通知载明：你已拖欠我们的房租达三个月，按照合同你无疑已构成违约，我们三房东决定再给你一次机会，限你在一周内按合同付清房款，否则我们将采取措施收回出租房。并通过法律维权，同时也通知你在半个月内撤走所有商铺（包括你转租的门面），撤走商铺内所有物品，否则一切后果自负。谭显春在该通知上签字并注明同意本月底前支付上半年房租，否则按大合同办事（2014年8月29日至2015年2月25日租金）。2014年12月15日，徐敬林、王心贵、朱峰向谭显春邮寄特快专递，载明：依据我们与你2011年6月30日签订的房屋租赁合同第4条规定，你应于2014年7月28日付清2014年下半年房租，但你到期还是未支付，现依据租赁合同第13条规定，正式通知你终止租赁合同，请你尽快结清所欠房租，并承担50万元违约金，并在10日内搬清租赁房屋内物品，如逾期未搬清，视为你放弃物品所有权，我们将自行处理。2014年12月17日，该信件由他人代收。徐敬林、王心贵、朱峰起诉后，其分别与光明公司、赵加华及移动公司签订《房屋租赁合同》。其中，徐敬林、王心贵、朱峰与光明公司的合同约定，光明公司于2015年3月1日起算租金，年租金132300元，以后每年递增5%；徐敬林、王心贵、朱峰与赵加华的合同约定，赵家华于2015年1月1日起算租金，年租金105000元，以后每年递增5%。另徐敬林、王心贵、朱峰同意自2014年12月1日后按190700元每年的标准将移动公司的房屋使用费从谭显春应付租金中扣除。自2015年11月1日后，按160000元每年的标准将光大银行的房屋使用费从谭显春应付租金中扣除。原审另查明，谭显春尚未支付2014年8月29日之后的房租，现谭显春仍有部分物品在涉诉房屋内。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐敬林、王心贵、朱峰已按合同约定将涉案房屋交于谭显春承租，谭显春应按合同约定在2014年7月28日前支付2014年8月29日至2015年2月28日的房租，现谭显春未支付2014年8月29日之后的房租构成违约，徐敬林、王心贵、朱峰有权解除双方的《房屋租赁合同》并要求谭显春支付房租及租赁合同解除后的房屋使用费。因谭显春又将部分房屋转租给案外人，而案外人在徐敬林、王心贵、朱峰起诉后又分别与徐敬林、王心贵、朱峰签订《房屋租赁合同》，故谭显春的房租及房屋使用费应分段计算。其中，2014年9月1日至2014年11月30日，谭显春应给付房租288750元（1155000÷12×3）；2014年12月1日至2014年12月30日，谭显春应给付房屋使用费80358元【（1155000-190700）÷12】；2015年1月1日至2015年2月28日，谭显春应给付房屋使用费143217元【（1155000-190700-105000）÷12×2】；以上合计512325元。2015年3月1日至生效判决确定的谭显春实际搬离之日止，以年租金标准727000元（1155000-190700-105000-132300）为基数进行计算，如果生效判决确定的谭显春实际搬离之日晚于2015年11月1日，则2015年11月1日至其实际搬离之日止，以年租金标准567000元（1155000-190700-105000-132300-160000）为基数进行计算。谭显春现仍占用承租的房屋，故徐敬林、王心贵、朱峰要求谭显春立即腾空现占用的房屋，交还房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。本案中，《房屋租赁合同》中约定的50万元违约金明显过高，依法予以调整，酌定以谭显春应支付的房租为基数，按同期银行贷款利率的200%计算。谭显春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、谭显春于本判决生效后三十日内，搬离其所承租的扬州市邗江区凯莱花园（望月路163号）A-B-1临街商铺一、二楼；二、谭显春于本判决生效后十五日内，支付徐敬林、王心贵、朱峰2014年9月1日至2015年2月28日租金及房屋使用费人民币512325元及2015年3月1日至法院生效判决确定的谭显春迁让房屋之日的房屋使用费【以年租金标准727000元（1155000-190700-105000-132300）为基数进行计算，如果法院生效判决确定的被告迁让房屋之日在2015年11月1日之后，则以年租金标准567000元（1155000-190700-105000-132300-160000）】为基数进行计算及逾期付款的利息（以上述应支付的租金为基数，按银行同期银行贷款利率的200%从2014年7月29日计算至实际给付之日止）；三、驳回徐敬林、王心贵、朱峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，由徐敬林、王心贵、朱峰负担2880元，谭显春负担6000元。判决后，谭显春不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律有误。1、一审中，徐敬林、王心贵、朱峰隐瞒了重要事实，其于2014年9月26日与案外人许明华签订了补充协议，约定“今后名典与房东的一切事务有许明华全权负责处理。本合同的一切事项不变，有许明华全权负责处理。”据此，谭显春的合同权利义务已概括转让给了许明华，谭显春对于后续的合同履行情况并不知情，故本案应追加许明华为本案当事人；2、徐敬林、王心贵、朱峰在2014年12月就通过在涉案房屋门口堆放沙子水泥建筑材料垃圾、锁门的方式，使得谭显春无法使用房屋，咖啡店无法经营；3、徐敬林、王心贵、朱峰已经实际收回了房屋，其要求谭显春支付房屋使用费缺乏事实及法律依据，也不存在判决书主文第一项判决谭显春搬离涉案房屋的必要；4、即便房屋承租人未能及时缴纳房租属于违约，但对方通过违法手段收回房屋导致承租人的经济损失，其亦应予赔偿。对方禁止谭显春处置房内物品的行为已经构成侵权，由此产生的损失其应予赔偿。二、一审审理程序违法。1、一审中的证据材料未依法送达谭显春，导致谭显春丧失举证质证的权利，未经持证的证据不能作为定案依据。2、一审中对代理人的代理资格存在疑问且未进行补证的情况下，没有合法传唤就直接开庭审理违反法律规定。综上，请求二审查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人徐敬林、王心贵、朱峰答辩称：1、谭显春上诉称其已将租赁合同的权利概括转让给许明华并不是事实。2、谭显春未按合同约定交付房租，徐敬林多次催要未果。一审中，法官为减少损失，曾主持调解，要求谭显春将房屋让出，但其要求用店里设备抵房租，徐敬林未同意，导致调解未果，由此可见讼争房屋在谭显春的控制之下。一审中，徐敬林为减少损失，与第三人签订租赁合同，但仅收回了部分房屋，谭显春开办的咖啡店房屋并未收回，且在一审判决时，已经将第三人的租金予以扣减，直到一审判决后，才将谭显春使用的房屋收回。3、咖啡店内的设施是其店员拆走，与徐敬林无关。徐敬林在次日请求物业公司派人到现场拍照，当时现场仅留下桌椅，并不存在几十万元的设备，对方如认为资产被霸占，其完全可以报警处理。4、对于店内装潢及经营损失问题，由于系谭显春违约，故其损失应当自行承担。5、双方约定的违约金并不是明显偏高，一审判决对于违约金调整不当。综上，请求二审依法判决。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，徐敬林、王心贵、朱峰已于2015年6月2日将谭显春开办的咖啡店房屋收回,并出租给他人。本案二审的争议焦点为:1、谭显春是否将合同权利义务概括转让给许明华？2、一审判决谭显春迁出讼争房屋并支付租金及使用费是否正确？关于争议焦点一，本院认为：谭显春并未将合同权利义务概括转让给许明华。理由：谭显春向法庭提供的其持有的《房屋租赁合同》上注有“今后名典与房东的一切事务有许明华全权负责处理，本合同的一切事项不变，有许明华全权负责处理”，谭显春陈述该加注内容是出租人所写，并认为其于2014年9月26日已将合同权利义务概括转让给许明华。徐敬林、王心贵、朱峰否认字是他们所写，仅认可下面签名是他们所签。徐敬林、王心贵、朱峰称该加注形成的背景为：当时谭显春已经违约，根据协议约定，谭显春应于2014年7月29日支付下一期的房租，但谭显春未付，三人遂向谭显春催要房租。谭显春带了许明华过来，跟三人讲，之后的事情一切委托许明华处理。当时，许明华也接受了谭显春的委托。次日，许明华就回复三出租人，房租没有办法解决。后来，三个人又去找谭显春要房租。在11月14日找到谭显春，在这个情况下，谭显春承诺11月底结算房租。故加注内容并非谭显春将合同权利义务概括转让给许明华。对此，本院认为，从加注形成的时间，系谭显春逾期缴纳租金之后；从加注内容来看，并不是约定合同权利义务的转让，而是谭显春委托许明华处理其与房东之间的事务，故谭显春提供的证据无法证明其将合同权利义务概括转让给了许明华。关于争议焦点二，本院认为：一审判决谭显春迁出讼争房屋并支付租金及使用费正确。理由：徐敬林、王心贵、朱峰与次承租人签订了租赁协议，该行为表明其已收回部分出租的房屋，但谭显春提供的证据并不能证明其已将自己用于经营名典咖啡店的房屋腾空让清返还给出租人，故一审判决谭显春搬离涉案房屋并无不当。对于一审判决谭显春承担租金及使用费的问题，谭显春尚未支付2014年8月29日之后的房租，故其应当支付自2014年8月29日之后至其搬出讼争房屋期间的租金及使用费。谭显春虽未主动返还租赁的房屋，但徐敬林、王心贵、朱峰在起诉后，已分别与光明公司、赵加华及移动公司签订《房屋租赁合同》。徐敬林、王心贵、朱峰与光明公司的合同约定，光明公司于2015年3月1日起算租金，年租金132300元，以后每年递增5%；徐敬林、王心贵、朱峰与赵加华的合同约定，赵家华于2015年1月1日起算租金，年租金105000元，以后每年递增5%。另徐敬林、王心贵、朱峰同意自2014年12月1日后按190700元每年的标准将移动公司的房屋使用费从谭显春应付租金中扣除。自2015年11月1日后，按160000元每年的标准将光大银行的房屋使用费从谭显春应付租金中扣除。另在一审判决后，徐敬林、王心贵、朱峰已于2015年6月2日将谭显春开办的咖啡店房屋收回,并出租给他人。故一审判决谭显春的房租及房屋使用费分段计算正确。其中，2014年9月1日至2014年11月30日，谭显春应给付房租288750元（1155000÷12×3）；2014年12月1日至2014年12月30日，谭显春应给付房屋使用费80358元【（1155000-190700）÷12】；2015年1月1日至2015年2月28日，谭显春应给付房屋使用费143217元【（1155000-190700-105000）÷12×2】；以上合计512325元。自2015年3月1日起至2015年6月2日的房屋使用费，以年租金标准727000元（1155000-190700-105000-132300）计算为181750元，合计694075元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。由于一审判决后，徐敬林、王心贵、朱峰已将谭显春承租的房屋全部收回,故一审判决主文予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：变更扬州市邗江区人民法院(2015)扬邗民初字第00181号民事判决主文为：一、谭显春于本判决生效后十五日内，支付徐敬林、王心贵、朱峰自2014年9月1日起至2015年6月2日止的租金及房屋使用费694075元；二、谭显春于本判决生效后十五日内，向徐敬林、王心贵、朱峰支付违约金（酌定以694075元为基数，按银行同期银行贷款利率的200%从2014年7月29日计算至实际给付之日止）。三、驳回徐敬林、王心贵、朱峰的其他诉讼请求。一审案件受理费8880元，由徐敬林、王心贵、朱峰负担2880元，谭显春负担6000元。二审案件受理费8880元，由谭显春负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一五年九月十五日书 记 员  龚灵林《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。