广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3763号上诉人(原审被告)：蒲广法，住广州市越秀区。被上诉人(原审原告)：广州市越秀区建设和水务局，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘毅，职务局长。委托代理人：郑彤、黄莉稚，该局职员，上诉人蒲广法因与被上诉人广州市越秀区建设和水务局（以下简称建设水务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1988年11月18日，蒲广法与广州市越秀区住宅建设水务局签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，将其租住的原广州市越秀区人民北路福德里6号房屋交由广州市越秀区住宅建设水务局拆迁。1994年12月17日，蒲广法（乙方）与原广州市越秀区建设委员会（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋回迁安置协议书》，约定甲方在人民北路福德里大楼B梯302号房，安排使用面积36平方米的套间租给乙方回迁居住，双方应按有关规定签订租赁合约等。1996年2月9日,建设水务局（时称广州市越秀区建设局）向蒲广法发出《回迁通知》，通知蒲广法回迁涉案福德里2号302房。蒲广法回迁至该房屋后，与建设水务局签订多份租赁合同，其中最后一份租赁合同签订于2012年2月15日。该合同列明：出租人、甲方为建设水务局，承租人、乙方为蒲广法；甲方同意将坐落在广州市越秀区人民北路福德里2号302房出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积51.16平方米，租赁期限为2011年9月2日至2014年9月1日，月租金为180元；乙方必须服从甲方或甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东房房地产物业管理有限公司（以下简称东房公司）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；乙方本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额的1%支付滞纳金等。该合同附表一记载乙方家属包括蒲广法妻子陆某乙和女儿蒲某怡。2014年9月28日，建设水务局以挂号信方式向蒲广法寄出《关于收回房屋的通知》，称因蒲广法配偶名下有自有产权房屋，不符合承租建设水务局房屋的条件，建设水务局不再将房屋出租给蒲广法，请蒲广法于2014年10月28日前腾空并交回房屋。蒲广法确认其于同年11月5日左右收到该通知。2014年12月25日，蒲广法向东某公司支付了涉案房屋2014年9月至12月的租金720元，并取得该公司开具的收据。原审法院另查明：广州市越秀区人民北路福德里2号302房登记所有权人为建设水务局，建筑面积51.16平方米。该房屋户籍登记在籍人口三人，分别为蒲广法（户主）、蒲广法妻子陆某乙、女儿蒲某怡。2011年9月8日，广州市国土资源和房屋管理局向建设水务局作出《依申请公开信息办理结果答复书》，将建设水务局查询人员在广州市十区相关住房情况提供给建设水务局，其中列明蒲广法名下无房产，其妻子陆凤卿名下房屋有广州市海珠区新港西路石泉街8号1506房，建筑面积77.3092平方米，共有人数2人。2014年12月18日，根据蒲广法妻子陆某乙及女儿蒲某怡的申请，广州市国土资源和房屋管理局向该两人重新核发了粤房地权证穗字第××号及08××77号《房地产权证》，载明陆凤卿占有广州市海珠区新港西路石泉街8号1506房1%产权份额，蒲某怡占有该房屋99%产权份额。2014年12月29日，建设水务局向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1.解除建设水务局、蒲广法签订的《房屋租赁合同》；2.蒲广法立即将房屋腾空交还建设水务局；3.蒲广法向建设水务局支付从2014年9月2日起至交还房屋之日止的房屋占用费（按成本租金即每平方米每月13.50元计付）；4.蒲广法向建设水务局支付从2014年9月2日起至实际交回房屋之日止的违约金（按占用期内房屋占用费总额即成本租金的100%计付）和从2014年9月2日起至实际交回房屋之日止的滞纳金（滞纳金按应付金额的每日1%计付）。蒲广法辩称：不同意建设水务局的诉讼请求。1.房屋由来。蒲广法自1966年9月1日起向原越秀区朝阳房管站承租福德里2号302房（原福德里6号）。1988年该地块拆迁，在开发商及房管部门的共同安排下，蒲广法得以回迁到原址居住，同时得到口头承诺，本户仍按公房待遇永久在该址居住，租金按公房租金标准收取。涉案房屋是蒲广法的回迁安置房，是由政府房管部门安置给蒲广法的住宅，并非建设水务局分配给蒲广法的住宅。2.建设水务局陈述的事实存在错误。蒲广法是双职工户，按广州市职工住房的最低标准计算，远未达到这个标准。蒲广法已全额缴交2014年的租金，建设水务局要求蒲广法承担占用费、滞纳金和违约金不合情理。建设水务局起诉蒲广法的同时继续收租，应视同房屋租赁合同的延续。建设水务局称蒲广法配偶、女儿名下有居住用房。该房屋属蒲广法女儿自购的房产，与本案无关，蒲广法配偶共有份额仅为建筑面积0.7平方米。双方所签租赁合同是霸王条款，蒲广法作为弱势群体只能被迫接受，更不会逐句与建设水务局争辩。3.蒲广法夫妇二人各自在单位工作几十年，从未享受过政府和单位的福利分房和货币分房，涉案房屋就是蒲广法夫妇的唯一住所，又是应属房管站的回迁安置房。请法院根据蒲广法的实际情况，判令蒲广法继续租住涉案房屋，以使蒲广法一个年近七十的老人能够安享晚年。原审诉讼过程中，蒲广法称上述新港西路石泉街8号1506房是其女儿蒲某怡在2011年出资购买，原房产证只是写明蒲某怡和陆某乙共有，未注明产权份额，现在认为有必要将份额写清楚，因此二人在2014年12月18日到房管部门办理了变更手续；该房屋现由女儿蒲某怡、女婿及两个外孙女共同居住，但蒲某怡未拿结婚证，无法提供同住人员户口簿及身份证明；涉案福德里2号302房现由蒲广法及妻子陆某乙居住，两人月收入约5000元，名下无其他房产。原审法院认为：建设水务局、蒲广法自愿签订的《房屋租赁合同》为有效合同。该合同约定的租期已于2014年9月1日届满，双方未续签租赁合同，建设水务局还于2014年9月28日向蒲广法发出《关于收回房屋的通知》，因此上述《房屋租赁合同》已经履行完毕，并无解除的必要，双方现主要争议焦点在于蒲广法应否将涉案福德里2号302房交还建设水务局。对此，原审法院认为，蒲广法户自1996年回迁租住涉案房屋，至今已近二十年，现建设水务局、蒲广法所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，蒲广法继续使用涉案房屋没有法律依据。从实际履行能力方面看，蒲广法目前并不存在生活特别困难的情形，且蒲广法的配偶和女儿在广州市另有住房，虽然根据登记蒲广法的配偶目前仅占有该房屋1%产权份额，但成年子女对父母有赡养义务，蒲广法也未能举证证明该住房的实际居住人口过多，面积不足，故本案蒲广法并不属于不具备搬迁条件的情况。因此，建设水务局作为涉案福德里2号302房的所有权人，在租赁期限届满后要求蒲广法交还该房屋于法有据，原审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限届满双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，房屋占用费按成本租金收取，建设水务局要求按照每月每平方米13.5元的成本租金标准计付涉案福德里2号302房占用费符合上述合同约定，原审法院予以支持。但建设水务局的代理人东房公司已向蒲广法收取了2014年9至12月的租金，建设水务局及东房公司均未告知蒲广法东房公司没有代理权或代理权已终止，根据法律规定，该行为的民事责任由建设水务局承担，应视为原蒲广法对该期限房屋占用费的标准达成了一致意见并且实际履行完毕，故涉案房屋占用费应自2015年1月1日起计付。关于建设水务局诉请主张的违约金和滞纳金的问题，蒲广法的配偶和女儿另有住房的情况建设水务局早在2011年9月已经知晓，并非蒲广法故意隐瞒情况。自1996年回迁以来，建设水务局和蒲广法之间一直存在续签租赁合同的习惯，本案蒲广法因此认为双方应当续租而未交还涉案房屋亦未恶意违约。且按照合同约定的标准计付房屋占用费足以弥补建设水务局损失，建设水务局要求分别按照占用费100%和应付金额每日1%的标准再行计付违约金、滞纳金显属过高，综合本案实际情况，原审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，原审法院于2015年6月18日作出判决如下:一、蒲广法户在本判决发生法律效力之日起两个月内,将广州市越秀区人民北路福德里2号302房腾空交还给建设水务局。二、蒲广法应于本判决发生法律效力之日起十日内,一次性将从2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区人民北路福德里2号302房房屋占用费(按每月13.50元/平方米×51.16平方米=690.66元计付）支付给建设水务局；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋占用费，由蒲广法按照上述标准逐月支付给建设水务局。三、驳回建设水务局的其他诉讼请求。本案受理费150元，由建设水务局负担75元，蒲广法负担75元。判后，蒲广法不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方认为涉案房屋产权不明确，对此有质疑，体现在:1.我方于1988年11月14日与广州市越秀区建设指挥部(以下简称建设指挥部)签订一份公证书（88）穗越证内字第2973号《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》（住户使用），在第三条回迁办法中明确了产权属于代管，1996年大楼竣工交回迁安置户使用。建设指挥部于2001年办妥本大楼的房产证，长庚路福德里8号原址产权同时收归己有，将原属代管房的物业变更为建设水务局。至于建设水务局是否有侵权，有待法院调查，但我方相信原产权人一定没有得到任何补偿和产权归还。2.此事本来与我无关，因建设水务局的拆迁置我于绝境，我不得不与之争辩。若房屋是代管房，法院将不会受理此案。3.公证处说明书已经清楚说明前面的协议书具有法律的约束力，签订双方应严格遵守，认真执行，一方违约不执行，另一方可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。二、配偶、女儿的房屋共有产权与我方无关。在2011年续约时，建设水务局说我方配偶、女儿有房屋一间，迟迟不与我方签约。到2012年2月，建设水务局告知我方，夫妻双方必须做一份公证，《夫妻财产协议书》明确配偶拥有的1/2份产权，归陆某乙一人所有，与蒲广法无关，亦可续签租约。我方为有容身之所只得照办，并交给建设水务局一份存底，正是我方放弃1/2的共有产权，建设水务局才与我方续签2011年至2014年的租约，此时建设水务局已确认了我方的合法租赁关系，确认我方无产权、无居所，现又认定我方不符合公房租赁条件，让我方搬迁，没有道理。《夫妻财产协议书》是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻家庭法》的规定草签的，有法可依，合情、合理、合法。三、原审判决列明成年子女对父母有赡养义务，但并不代表非要几代人同居一室才尽孝道。四、原审判决对于购房时间认定有误，蒲某怡购房时间是2003年5月，非2011年。五、《中华人民共和国老年人权益保护法》对老年人的合法权益给予保护，本案中对方完全忘记作为国家事业单位应有的诚信道德责任，漠视老年人的合法权益。六、涉案房屋产权归属是原则问题，1988年公证书已说明产权属于代管，我方与建设水务局的委托代理人都在公证上有盖章，是受法律约束的。原来业主没有收到房屋补偿，应当继续代管。原来房屋地址是福德里8号，后来改6号，现在又回迁到2号。2014年10月20日我方提交回复函给建设水务局要求其出示房屋代管权及资料，遭到拒绝，证明其隐瞒查册和房产证去向，违背公证书承诺。综上，蒲广法请求本院判令建设水务局继续与其保持原来的租赁关系。建设水务局答辩称：房屋的产权应以产权证为准，对于代管问题，不属于回应范围；如蒲广法对产权有异议，应当另案诉讼；其他意见坚持原审意见，同意原审判决。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，蒲广法向本院提交下列证据：证据1、（2012）粤广广州第19978号公证书，拟证明其与陆某甲签订的夫妻财产协议书得到法律认可，合乎婚姻法规定，其是净身出门，建设水务局应继续与其保持租赁关系；证据2、回复函，拟证明建设水务局拒绝收回复函，拒绝在回复函上签名，拒绝出示涉案房屋的代管权及查册资料；证据3、广州公证处公证受理通知书，拟证明受理夫妻财产公证审批生效后，将不再接受变更或申请中止。建设水务局发表如下意见：对证据1的真实性没有异议，但房屋租赁是以夫妻和未成年子女为租赁单位，具体产权情况应以房产证为准，至于夫妻约定属于内部约定；对于证据2，当时蒲广法交给其看过，但是没有收下，因认为房屋历史情况与房屋出租没有关系；对于证据3的真实性没有异议。二审中，蒲广法确认其女儿蒲某怡包括在租赁合同的家属名单中，蒲某怡虽在2003年买了房，但户口没有迁走，故仍在家属名单中；对于其妻子陆某乙为何要办理产权变更登记并保留百分之一的份额，蒲广法称是为了办事方便，具体原因不清楚。本院认为：不动产证书是房屋所有权的证明，具有公信力。涉案房屋登记所有权人为建设水务局，蒲广法对此有异议，应另循法律途径主张。根据《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。蒲广法的女儿蒲某怡名下已有自有产权房屋，蒲广法的妻子陆某乙亦享有该房屋的1%份额，而陆某乙、蒲某怡均属于蒲广法与建设水务局签订的《租赁合同》家庭人员，已违反《租赁合同》约定，在《租赁合同》已到期的情况下，原审法院根据建设水务局的主张，判令蒲广法户腾空交还涉案房屋及支付房屋使用费，并无不当。综上所述，蒲广法的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人蒲广法负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月十七日书 记 员  李宪琼