青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0223民初217号原告（反诉被告）：青海丰禾农业经济技术合作有限公司，住所地：互助县威远镇威北路西侧。        法定代表人：刘王仓，系该公司董事长        诉讼代理人：赵俊海，青海松海（玉树）律师事务所。        被告（反诉原告）：杨永花，女，1966年6月3日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。        委托诉讼代理人：汪世军，青海盛通律师事务所律师。        委托诉讼代理人：袁爱寿，男，1992年8月13日出生，汉族，住西宁市城中区，系被告之子。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告杨永花商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案，被告杨永花提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人赵俊海，被告杨永花（反诉原告）及其委托诉讼代理人汪世军、袁爱寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的两份《商铺产权转让合同》；2、被告支付违约金4366元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月16日，原被告签订了两份《商铺产权转让合同》。该合同约定：“买受人付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料于2014年7月30日前到我公司送交办理按揭贷款的相关资料，由我公司人员协助买受人办理银行按揭贷款手续；出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关要求，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用．．．．．．”。合同签订后，被告未按照本合同的约定将办理按揭贷款的相关材料交给原告、也未变更付款方式、至今未支付合同剩余款项，被告的此种行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告有权解除合同并有权要求被告承担相应的违约责任。原告多次与被告协商解决上述纠纷，均无果而终，故为维护原告合法权益特向贵院依法提起诉讼，望贵院在查清案件事实的基础上，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。        被告杨永花辩称，一、案涉两份《商铺产权转让合同》不应当解除。首先，答辩人并未违约，合同解除条件尚不具备；其次，允许违约方解除合同，有违公平原则。二、即便原告此前享有解除权，但行使解除权的法定期限届满，其权利已经丧失，其不再享有解除权。综上，依法应驳回原告本诉诉讼请求。        反诉原告杨永花提出反诉请求：1、依法判令被反诉人立即向反诉人交付互助县威远镇威北路农畜产品交易市场11号楼二间商铺，并为反诉人办理商铺权属登记；2、依法判令被反诉人支付反诉人未取得房地产权属证书的违约金2365.9元；3、依法判令被反诉人立即向反诉人支付逾期交房（2015年5月31日至2021年1月25日）的违约金48879.5元及2021年1月26日至实际交付止期间的违约金；4、依法判令被反诉人向反诉人支付（2015年5月31日至2021年1月30日）反租费用94248元及2021年1月31日至房屋实际交付为止期间的反租费用；5、本诉、反诉案件受理费用全部由被反诉人承担。以上合计：145453.4元。事实与理由：2014年6月16日，反诉人与被反诉人签订两份《商铺产权转让合同》，合同约定被反诉人将位于互助县威远镇威北路“互助农畜产品交易市场”的二间商铺出售给反诉人，两套商铺的面积均为34.65㎡，金额均为218295元，两套商铺总价436590元，买受人应于2014年6月16日前支付全部房款的54％，即235758.6元，剩余房款计200000元，以银行按揭方式支付，买受人付清首付款后，应按银行要求持有关材料于2014年7月30日前到出卖人处送交办理按揭贷款的相关材料，由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续；还约定出卖人应当于2015年5月30日之前将商铺交付买受人使用，如出卖人逾期交房超过90日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并支付自2015年5月31日起至房屋实际交付期间的反租费用；还约定出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人未报备，致使买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。反诉人如约向被反诉人支付了236590元购房款后，无数次前往被反诉人的售楼部询问何时提交材料，但是被反诉人每次均以银行那边手续不齐全为由让反诉人耐心等待，会通知反诉人提交材料，但是截止今日，反诉人都未收到被反诉人要求提交材料的通知，并且被反诉人未向反诉人按约定交付房屋、未向反诉人返还租金。        反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司辩称，合同未完全履行，尾款未交付，应驳回反诉原告诉讼请求。按合同约定，尾款未交付就无违约金，不动产未经登记不产生权利变更。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。        原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司提交如下证据证明自己主张：证据一，原、被告《商铺产权转让合同》2份，证明签订的合同合法有效，被告构成根本违约。证据二：解除函、解除函的回复函，证明商铺转让合同予以解除。证据三，与本案相似的2份判例，证明原告有解除权。        被告杨永花对证据一真实性、合法性均无异议，对证明方向部分有异议，买受人采取按揭贷款的方式付款，按揭贷款优先，原告没有按照合同履行，故承担责任；对证据二真实性、合法性均无异议，证明方向有异议，解除期限除斥期间已满，原告无权行使；对证据三，真实性、合法性无异议，但与本案无关。        反诉原告杨永花提交如下证据证明自己主张：证据一，身份证复印件1份，证明反诉原告主体资格；证据二，“互助农畜产品交易市场”订购书2份、《商铺产权转让合同》2份、收据3份、互助县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书1份、《商铺租赁使用合同》1份，证明1、证明反诉原告与反诉被告约定，反诉被告将其开发建设的位于互助县威远镇威北路互助农畜产品交易市场内的二间商铺出售给反诉原告；2、证明合同第七条约定每套商铺的房款总价为218295元，房款交付方式为按揭付款，即买受人应于2014年6月16日前支付全部房款的54％，计118295元，剩余房款100000元，以银行按揭方式支付，付清首付款后，应按银行要求持有关材料于2014年7月30日前到反诉被告处送交办理按揭贷款的相关材料，由反诉被告的工作人员予以协助办理银行按揭贷款手续的事实；3、证明反诉原告已于2014年6月16日之前按照合同约定向反诉被告交纳总房款的54％，即236590元；4、证明合同第十五条约定，如出卖人未在房屋交付使用后两年内，将办理房屋权属登记的相关材料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金；5、证明双方约定反诉被告应当于2015年5月30日前，将上述房屋交付反诉原告使用，同时第十条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2015年5月30日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金。6、证明订购协议第三条第二项中约定甲方给予反租、9.9折、特批的优惠，同时互助县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决中，反诉被告明确自认“我们与所有业主都有反租两年的约定”的事实；7、证明反诉被告于2017年将交易市场内的商铺出租给他人，价款为15元／㎡的事实。证据三，互助县房屋管理局、互助县自然资源局证明1份、11号楼预售许可证复印件1份、同步录音1份、光盘1张，证明房屋出售许可证于2020年2月21日申请，2020年3月3日颁发，2022年2月21日终止的事实；根据中国人民银行规定，房地产开发企业向银行提交《房屋预售许可证》是买受人办理按揭贷款的前提条件。        反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司经质证，对其证据一无异议。对证据二，对其证据的真实性、合法性均无异议，证明方向有异议。订购书中约定的第一条涉及反租及特批，不能证明反租的相关内容，只能证明优惠后的房价；该判决书与本案有本质的区别，与本案无关；商铺租赁使用合同，所有权在于原告，与其他人签订合同与本案无关；对证据三中前三份证据真实性、合法性无异议，证明方向有异议，不能贷款的话原告应自行付清；光盘内容称对方为银行的业务经理，对方的身份无从得知，与本案无关。        法庭根据原、被告的陈述及质证意见对原、被告提交法庭的证据综合分析后认定如下：本诉原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司提交的证据一与反诉原告杨永花提交的证据二中的2份《商铺产权转让合同》一致，能够证明青海丰禾农业经济技术合作有限公司与杨永花存在商铺买卖合同关系，并对其双方的权利义务进行明确约定，能够证明本案基础关系，本院予以采纳；证据二，被告对其证明方向有异议，不能证明原告享有解除权，其证据效力本院不予认定；证据三，2份判例中的基本事实与本案不相关，本院不予采纳；对反诉原告杨永花提供的证据一，证明反诉原告主体在资格，本院予以认定；对证据二，其订购书、转让合同、收据，因与本诉原告提供的证据一相互印证，且能证明本案基本关系和事实，本院予以采纳。其民事判决书、《商铺租赁使用合同》，不能足以证明原被告签订合同后，约定反租事宜，本院不予采纳；对证据三，该三份证据，能够证明案涉房屋取得商品房预售许可证的时间以及无许可证不能办理按揭贷款的事实，本院予以采纳。        本院根据对证据的认证，结合当事人陈述认定案件事实如下：        2014年5月23日，原告（反诉被告）青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告（反诉原告）杨永花签订了两份《互助县农畜产品交易市场定购书》，约定由被告购买原告开发的位于互助县威远镇威北路“互助农畜产品交易市场”的两间商铺，被告支付了购房款236590元。2014年6月16日，双方签订了两份《商铺产权转让合同》，当日被告付清首付款，剩余房款200000元双方约定于2014年7月30日前被告提交材料，原告协助被告通过银行按揭贷款方式办理付款。后被告多次要求原告协助办理按揭贷款事宜，原告推诿至今未办理，案涉房屋也未交付使用。2020年3月3日，原告取得商品房预售许可证后，双方就合同的履行未达成一致意见。        本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订《商铺产权转让合同》，约定被告购买原告商铺，被告向原告支付购房款，被告付清首付款后，因原告未取得商品房预售许可证，不能办理银行按揭贷款手续而导致合同一直未能履行。原告取得商品房预售许可证，履行合同的条件已成就，双方应按照合同约定继续履行。但双方协商未果，原告便要求解除合同的请求不能成立。首先，原告主张被告未按合同约定按期提交相关资料，构成根本违约，要求解除合同的理由不能成立，原告在未取得预售许可证的情况下与被告签订商铺转让协议书，即便被告提交相关资料，也无法办理按揭贷款手续，被告未按期提交资料与原告未取得预售许可证有直接关系。原告在无房屋预售许可证的条件下与被告达成买卖协议，后因履行合同条件不具备而导致合同目的不能实现，其行为有违诚实信用原则，应对合同不能履行承担责任。其次，原告合同解除权消灭。我国法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定2014年7月30日前双方互相协助办理完毕按揭贷款，其解除权行使期限应从2014年7月31日起计算至2015年7月30日止，原告未在期限内行使解除权，其解除权消灭。由于原告的原因导致合同一直未能履行，原告无理由要求被告支付违约金，其诉讼请求不能成立，不予支持。关于反诉原告提出的反诉请求，因本案原、被告签订的合同合法有效，现合同履行条件已成就，合同应继续履行，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同并协助办理不动产权属登记的请求合理合法，应予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担反租费的请求，因双方对于反租没有明确的协议和约定，且反诉原告也未提供相应的证据予以证明，故其请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付未取得房地产权属证书的违约金和逾期交房的违约金的请求，本案中，导致合同不能履行的原因应归责于双方当事人，反诉原告对案涉合同有付款的义务，在反诉被告不具备履行合同的条件下，应当采取其他方式支付尾款，但反诉原告一直未支付余款，双方也未采取其他措施促使合同履行，致合同至今未履行，双方均有责任，故对该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：        一、驳回原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司的诉讼请求；        二、反诉原告杨永花与反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司于2014年6月16日签订的商铺转让合同继续履行，反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司为反诉原告协助办理不动产权属登记，即于本判决生效后十日内向被告交付合同项下的商铺两间，反诉原告杨永花向反诉被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司支付剩余款；        三、驳回反诉原告杨永花其他诉讼请求；        本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担；反诉诉讼费1605元，由反诉原告杨永花负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。        审判员    刘忠山二〇二一年三月二十二日书记员    黄雅洁