甘肃省合水县人民法院民事判决书（2020）甘1024民初1420号原告（反诉被告）:合水县国有资产管理局,住所地合水县西华北街乐蟠东路43号。法定代表人:李某,局长。委托诉讼代理人:郝某,该单位职工。委托诉讼代理人:柴某,甘肃隆庆律师事务所律师。被告（反诉原告）:庆阳高新房地产策划营销有限责任公司（原庆阳高新房地产开发有限公司）,住所地庆阳市西峰区东大街陇东商场北门三楼。法定代表人:路某,公司董事长。原告合水县国有资产管理局(以下简称国资局)与被告庆阳高新房地产策划营销有限责任公司(以下简称高新公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月14日立案后,被告高新公司提起反诉。依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告国资局委托诉讼代理人郝某、柴某，被告法定代表人路某均到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。国资局向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告交付原告所认购的盛世开元财富购物广场2号楼3层1617.234平方米楼房、共用楼梯、卫生间、10%占地及锅炉房;2.依法判令被告给原告办理房产、土地使用权登记证;3.依法判令被告承担逾期交付违约金545858元;4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2007年10月8日,原告与被告签订了《盛世开元财富购物广场认购协议书》。协议约定:高新公司将其在建的盛世开元财富购物广场2号楼3层1140平方米楼房、共用楼梯、卫生间、10%占地、3万元锅炉房产权出售给原告,用于建办“多功能电影放映厅”;原告按每平方米1749元共计199.4万元，分期支付高新公司购房款。协议同时约定高新公司保证水电暖及消防配套设施齐备,2007年12月30日前交工,否则每逾期一天,按工程总额的万分之五支付违约金,待工程交付使用时签订国家统一格式的商品房买卖合同。协议签订后,高新公司未能按期如约交付工程,也未能签订商品房买卖合同。2010年12月21日,县政府第7次常务会议决定,按照认购协议约定的价格,将2号楼3层1777.7平方米全部购买,总计价款310.92万元。原告与高新公司经协商达成增购协议。2011年,原告分三次向高新公司以垫交税款与现金支付购房款300.92万元。该工程却因消防设施不足,工程竣工未能验收,高新公司也未能向原告交付房屋产权。2014年,经合水县房地产管理局实地测绘,实测面积1617.234平方米。2015年7月8日,合水县审计局以合审财决(2015)38号审计决定书决定:1.责令原告限期办理工程竣工决算、房屋产权登记;登记国有资产;2.按照实测面积1617.234平方米,认购协议价格每平方米1749元,应付高新公司总价款282.85万元,实付301.93万元,责令原告限期追回多付款项19.08万元。决定书下发后,原告与高新公司就多付的款项通过南区供热中心收购高新公司锅炉房价款进行了抵定,收回了多付的19.08万元。由于该工程长期不能竣工验收,所以所购楼房未能依法移交,商品房买卖合同也未签订,土地证、房产证亦无法办理,至今已达五年之久。高新公司向本院反诉请求：1.被反诉人国资局支付反诉人高新公司剩余房款54.486万元；2.诉讼费由被反诉人国资局承担。反诉的事实与理由：其开发的盛世开元项目已于2010年6月30日验收合格，2011年3月21日开始办理第一批房产证。合水县委、县政府在项目现场召开了项目竣工及超市开业庆典活动，被反诉人在《关于盛世开元购物广场遗留问题核查情况汇报》（2010年12月21日）中也承认2007年11月竣工。被反诉人起诉反诉人因工程没验收不交房不办房产证与事实不符。2007年10月8日，反诉人与被反诉人双方签订《盛世开元财富广场认购协议书》，合同签订后，被反诉人未支付反诉人一分钱，直到2011年被反诉人才分三次付款300.92万元，中途又扣回19.08万元。签订合同时按照政府领导意见将单价分解为建筑价格、室外共用部分价格、锅炉房价格和土地价格四部分，约定建筑价格为每平方米1749元，室外工程按建筑面积价格分摊140平方米，锅炉房认购分摊3万元，土地认购分摊30万元，因此被反诉人应支付反诉人建筑费282.854万元、室外工程共用部分认购24.486万元、锅炉房分摊3万元、土地分摊30万元，共计340.34万元，已付282.85万元，未付54.486万元。同时辩称该工程2010年6月30日验收，2011年3月21日办证，政府未按约定付款违约在先,其不承担违约责任。2010年12月21日，合水县政府会议纪要决定增购面积并清楚标明面积为1777.7平方米，其中三楼认购面积1587.7平方米，楼梯认购面积50平方米，其他共用部分认购面积140平方米。国资局对高新公司的反诉辩称，140平方米及其他共用部分认购价款是审计决定核减的，3万元锅炉房产权及30万元土地款是政府会议纪要与审计决定共同核减的，其无权承诺支付。国资局向本院提交的证据有:1、事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份,证实原告基本信息;2、盛世开元财富广场认购协议书复印件、合水县人民政府常务会议纪要第7期复印件、合水县多功能厅图纸复印件各1份,证实2007年10月8日,合水县国有资产管理局认购庆阳市高新房地产开发有限公司的合水县西华中街盛世开元财富购物广场2#楼3层部分建筑面积为多功能电影放映厅,设计总面积1140平方米,后经政府决定,增购三层全部面积1777.7平方米,价格为原价每平方米1746元,总价为310.92万元;3、多功能放映厅财务清理调整会计分录复印件、记帐凭证、拨款凭证、现金缴款单、甘肃行政事业单位资金往来结算票据、记帐凭单、合水县会计核算中心付款凭单、收据、合水县会计核算中心资金内部划转凭单、记帐凭单、合水县信用合作社进帐单等复印件,证实原告通过代付税款、转帐等方式支付了被告购房款310.92万4、合水县房地产管理局给兰州中瑞房地产咨询估价有限公司的便函复印件1份,证实原告购买被告的三楼房产经测绘公司测绘面积为1617.234平方米;5、合水县审计局审计决定书复印件,证实经合水县审计局审计,原告购买的房产应按测绘面积1617.234平方米计算,总价为282.85万元,原告多付楼房价款19.08万元决定收回,并责令原被告签订房屋买卖合同、办理房产证;6、委托书、合水县城南区供热附属工程“收购置换锅炉处置”情况表、建筑业统一发票、甘肃省国家税务局通用机打发票、财政资金支付凭证等复印件各1份,证实被告以其所有的锅炉出售后返还了原告多付的19.08万元;7、关于“多功能放映厅”资产情况的汇报复印件1份,证实被告至2015年未交纳营业税款、未办理房产登记手续。高新公司向本院提交的证据有:1、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明1份、身份证复印件1份,证实被告基本信息;2、甘肃省建设工程竣工验收备案表复印件1份、产权登记证书复印件1份,证实该工程2010年6月30日已竣工验收备案,2011年6月28日已办理了土地使用权证,具备了办理房产证的条件；3、照片4张，证实其当时签订认购协议时共用部分的分摊位置。本院调取的证据有:内资企业基本信息1份,证实高新公司的基本信息。上述证据,经法庭质证、认证,除国资局对高新公司提交的证据3有异议外，其他证据双方当事人无异议,本院予以确认。对高新公司提交的证据3，国资局认为只能证实存在公共设施、公摊部分，不能认定原告认购了这些公共部分。此证据证实了被告（反诉原告）所建的房屋共用部分存在，但无法证实就是原告（反诉被告）所认购的共用部分，所以原告所提异议成立。本院经审理认定事实如下:2007年10月8日,国资局与高新公司签订了《盛世开元财富购物广场认购协议书》。协议约定：国资局向高新公司认购合水县西华中街盛世开元财富购物广场2#楼3层部分建筑为多功能电影放映厅，设计总面积1140平方米（建筑面积以国家相关部门批准的设计图纸及实际测量为准）。其中多功能电影放映厅866.8平方米、楼梯及卫生间133.2平方米、及其他共用部分140平方米、锅炉产权3万元、总土地面积10%的产权,产权份额30万元;该建筑的销售按建筑面积计算,每平方米1749元,总金额199.4万元。双方签订购房认购协议,并交纳170万元（用原土地购买欠缴费用抵顶),剩余房款在工程竣工验收时支付。国资局如未按规定时间付款,按日向高新公司支付逾期应付款万分之五的违约金;付款预期超过15日,高新公司有权解除本认购协议书,国资局视为自动放弃,国资局按总房款15%向高新公司支付违约金。协议同时约定高新公司保证水电暖及消防配套设施齐备,2007年12月30日前交工,否则每逾期一天,按工程总额的万分之五支付违约金,待工程交付使用时签订国家统一格式的商品房买卖合同。协议签订后,高新公司未能按期如约交付工程,也未能签订商品房买卖合同。2010年12月21日,合水县政府第7次常务会议决定,按照认购协议约定的价格,将2号楼3层1777.7平方米全部购买(三楼认购面积1587.7平方米,楼梯认购面积50平方米,其他共用部分认购面积140平方米),认购价每平方米1749元,总金额310.92万元。至2011年12月24日,国资局向高新公司以垫交税款与现金支付购房款301.93万元。2014年,经合水县房地产管理局实地测绘,合水县盛世开元三楼多功能放映厅实测面积1617.234平方米。2015年7月8日,合水县审计局以合审财决(2015)38号审计决定书决定:1.责令原告限期办理工程竣工决算、房屋产权登记;登记国有资产;2.按照实测面积1617.234平方米,认购协议价格每平方米1749元,应付高新公司总价款282.85万元,实付301.93万元,责令国资局限期追回多付款项19.08万元。决定书下发后,国资局与高新公司就多付的款项通过南区供热中心收购高新公司锅炉房价款进行了抵定,收回了多付的19.08万元。商品房买卖合同至今未签订,土地证、房产证亦未办理。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此规定,国资局与高新公司签订的认购协议系双方真实意思表示,且具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的内容,高新公司已按约定收受了国资局的购房款,所以高新公司与国资局的商品房买卖合同成立,合法有效,国资局要求高新公司交付其认购的盛世开元财富购物广场2号楼3层1617.234平方米楼房并办理房产登记证书的诉讼请求成立,予以支持;国资局诉请的总土地面积10%的产权,双方在认购协议中作了约定，且在庭审中均无异议，其诉讼请求成立，予以支持；经过庭审查明，楼梯、卫生间已包括在1617.234平方米之内，不存在另外交付的问题，故其诉讼请求不能成立，不予支持；认购协议中约定国资局占有锅炉房产权3万元，高新公司未实际交付锅炉房，国资局未实际占有锅炉房，且现在锅炉房已不存在，故国资局要求高新公司交付锅炉房3万元的诉讼请求，不予支持；双方在合同履行中均有违约责任,故国资局要求高新公司按约定支付违约金的诉请不予支持。高新公司反诉国资局支付其其他共用部分140平方米的认购款24.486万元、总土地面积10%产权，产权份额30万元的请求，因双方在认购协议中作了约定，且在庭审中国资局的委托诉讼代理人对该事实无异议，故高新公司的反诉请求成立，予以支持。但国资局在履行款项支付后，高新公司应给国资局就总土地面积10%产权办理相关证书。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,判决如下:一、庆阳高新房地产策划营销有限责任公司向合水县国有资产管理局交付位于××县房1617.234平方米;二、庆阳高新房地产策划营销有限责任公司在判决生效后45日内给合水县国有资产管理局办理合水县盛世开元财富购物广场2号楼3层楼房1617.234平方米房产登记证书、及合水县国有资产管理局认购的总土地面积10%的产权土地使用权登记证书;三、合水县国有资产管理局给付庆阳高新房地产策划营销有限责任公司其他共用部分140平方米认购款24.486万元、认购总土地面积10%产权，产权份额30万元，共计54.486万元；四、驳回合水县国有资产管理局其他诉讼请求。上述金钱给付内容限判决生效后15日内履行。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9398元,由庆阳高新房地产策划营销有限责任公司、合水县国有资产管理局各负担4699元。反诉费5076元，由合水县国有资产管理局负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 王 杰审判员 拓建芳人民陪审员 唐 华二〇二一年三月二十三日书记员 沈彦才