广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3668号上诉人（原审原告）：陈立高，住广州市天河区。委托代理人：梁钊明、周可爱，分别系广东中穗律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审被告）：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：简铭钜，该公司董事长。委托代理人：雷艳萍、潘滔，均系广东格林律师事务所律师。上诉人陈立高因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年6月16日，广州市车陂经济发展有限公司（以下简称“车陂公司”，甲方）与陈立高（乙方）签订《合同书》，约定：合同项目位于车陂中山大道北（原越华线厂）（以下简称案涉场地），楼房面积14355.22平方米，场地面积7500平方米，合计21855.22平方米；合同年限十二年，由2000年9月10日起至2012年9月9日止；结算方式为由2000年9月10日起计租，第一年总计140万元，第二年总计150万元，从第三年起每年递增5%，依据上年结算金额逐年递增至合同期满；乙方应在当月五日前缴清本月应交款项，如超出交款期限，甲方根据乙方的实际欠款每天罚3‰滞纳金；合同签订之日起，乙方一次性付给甲方定金12万元，定金至合同期满无息返还给乙方（以收据为准）；合同期间，甲乙双方必须遵守合同规定，任何一方不得以任何的理由（包括双方的人事变动）擅自改变或解除合同，否则，以违约处理，违约方应一次性向守约方赔偿当年合同规定的一年款项，以补偿经济损失；另：如乙方违约，甲方没收乙方定金，甲方违约，退回定金，并按其一倍赔偿给乙方；甲方责任包括在合同期间提供该厂房现有8寸水表一个和变压器2台给乙方，其余一切由乙方自行负责，协助乙方维护厂内治安工作，协助乙方办理劳务及户籍工作，楼房因甲方建筑质量造成破坏，由甲方负责维修；合同期间，乙方负责建筑物的一切维修保养（含费用），如非建筑质量而引起建筑物的破损，由乙方负责；合同期满，如乙方要求续约，甲方根据另行确定的条款优先考虑；合同期满，属甲方财产，乙方应保持其结构完好交回甲方，属乙方财产，合同期满十五天内搬迁完毕；等条款。2000年6月19日，广州市天河区东圃镇车陂股份合作经济联社开具收到陈立高交来案涉场地定金120000元的收款收据。陈立高为证明其已依照《合同书》约定支付2012年9月至2013年3月期间案涉场地的租金提供了如下证据：1、车陂公司于2012年9月26日出具给案外人广州市东某物业管理有限公司（以下简称东某公司）的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共伍张，金额共计203611.83元；2、车陂公司于2012年10月24日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；3、车陂公司于2012年11月26日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；4、车陂公司于2012年12月26日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；5、车陂公司于2013年1月25日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元；6、车陂公司于2013年2月25日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元；7、车陂公司于2013年3月27日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元。车陂公司确认上述发票中列明的款项已支付，但认为上述发票显示的付款方均为东某公司，并非陈立高，因此上述证据无法证明陈立高支付租金或场地占用费，《合同书》中约定的租赁期限至2012年9月9日，因此在此前支付的款项为“租金”，在此后支付的款项应为场地占用费。针对车陂公司上述质证意见，陈立高提交东某公司出具的《情况说明》一份，内容如下：陈立高为东某公司股东，在陈立高与车陂公司签订《合同书》后，东某公司根据陈立高的委托，在租赁期限内向车陂公司缴付租金等。2013年1月22日，车陂公司向陈立高发出《关于妥善处理租赁合同关系的函》，告知陈立高如下事宜：一、从合同到期日（2012年9月9日）起至对案涉场地出租事宜开展招商工作之日止为过渡期，在过渡期内如陈立高继续承租案涉场地，需按照《合同书》约定的金额及期限如期缴交租金，如不愿继续承租，请在接函后三日内告知车陂公司，并按照《合同书》第十条约定在十五日内搬迁完毕；二、招商工作开始后，如陈立高有意愿继续承租案涉场地，欢迎参与，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权，如陈立高不愿意继续承租，请按照《合同书》第十条约定在十五日内搬迁完毕；等内容。陈立高收到车陂公司发出的上述函件后于2013年1月28日发出《关于的复函》，就车陂公司的告知事宜回复如下：一、陈立高要求承租案涉场地，申请租赁期限20年；二、按照《合同书》约定，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权；等。车陂公司称在收到陈立高上述申请后，车陂公司基于全体村民代表和公司董事会的一致意见，不同意陈立高关于续租的申请，而是要求收回案涉场地并进行升级改造。对此，车陂公司提交了落款时间为2013年4月8日的《关于交还租赁场所的告知函》（要求陈立高于2013年5月10日前将案涉场地交还车陂公司）、全球邮政特快专递详情单（收件人为陈立高，地址为案涉场地）及交寄邮件收据予以证明，但未提供相关证据证明上述函件的投递情况，陈立高亦表示未收到上述函件。陈立高于2014年4月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、车陂公司向陈立高返还定金120000元；2、车陂公司向陈立高返还涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年3月）的租金共计1364199.26元；3、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的垃圾处理费、代运费、保洁费合计5040元；4、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的污水处理费合计3608.64元；5、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的电梯日常维护保养费8389元；6、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的电梯维护零件费合计41261.25元；7、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的水某合计9909.44元；8、车陂公司向陈立高赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的工人工资581714.5元；9、车陂公司承担案件诉讼费用。原审庭审过程中，双方当事人就案涉场地交接问题陈述意见如下：陈立高称车陂公司已于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地，双方并未办理交接手续；车陂公司称其于2014年3月下旬收回案涉场地。另，原审法院立案审查车陂公司诉陈立高侵权纠纷一案，该案中车陂公司诉请要求陈立高支付占用案涉场地占用费（以每月213775元，年度递增5%为基数，从2013年4月1日起计至陈立高搬离案涉场地之日止），案件目前正在审理中。原审法院认为：陈立高及车陂公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。陈立高及车陂公司签订的《合同书》中约定的租赁期间于2012年9月9日到期之后，陈立高仍实际使用案涉场地并向车陂公司继续支付租金，且车陂公司对此未提出异议，并于2013年1月22日向陈立高发函表示如陈立高在《合同书》到期日至车陂公司对案涉场地进行招商工作之日止继续承租案涉场地需按照《合同书》的约定缴交租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，原审法院认为，在2012年9月9日原租赁期间届满之后，陈立高与车陂公司之间成立关于案涉场地的不定期租赁合同关系，陈立高仍应按照实际使用案涉场地的情况向车陂公司缴交租金。关于陈立高要求车陂公司返还已支付的案涉场地租赁定金的问题。根据《合同书》中关于定金的约定，如在合同期间，陈立高存在违约情形，车陂公司有权没收定金，否则车陂公司应在合同期满将定金无息返还给陈立高。根据审理查明的事实，陈立高依约支付案涉场地的租金至2013年3月，自2013年4月起未再向车陂公司支付租金，关于场地交还的问题，双方存在争议，即使陈立高称车陂公司已于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地，陈立高至少应依据《合同书》的约定向车陂公司支付案涉场地租金至2013年8月9日，故陈立高自2013年4月起未向车陂公司支付案涉场地租金的行为显属违约，车陂公司可没收定金，陈立高要求车陂公司返还已交付的定金120000元缺乏合同依据，不予支持。关于陈立高要求车陂公司返还2012年9月10日至2013年3月期间的租金、2012年9月10日至2013年8月9日期间的垃圾处理费、代运费、保洁费、污水处理费、电梯日常维护保养费、电梯维护零件费、水某、工人工资的问题。如上所述，2012年9月10日之后，陈立高与车陂公司之间就案涉场地成立不定期租赁合同关系，陈立高仍应按照《合同书》的约定向车陂公司支付案涉场地租金及向有关部门缴交案涉场地的日常维护保养及人工费用等，故陈立高要求车陂公司返还租金及赔偿上述费用的诉讼请求缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月13日作出判决：驳回陈立高的全部诉讼请求。案件受理费23870元，由陈立高承担。判后，上诉人陈立高不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2012年9月9日原租赁期限届满后，陈立高与车陂公司之间成立关于涉案场地的不定期租赁合同关系，目的是为了与车陂公司缔结新一期的书面租赁合同。原合同期限届满后，双方虽未签订书面续租合同，但根据陈立高继续按月支付租金及车陂公司收取租金并开具相应发票的行为，结合双方的函件内容来看，双方确定的租赁期限是至“招商工作之日”，但“招商工作之日”至今仍未确定。因此。双方在2012年9月9日之后就涉案场地，形成了合法有效的不定期租赁合同关系。二、不定期租赁合同的内容包含“招商工作开始后，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权”之承诺。原《合同书》约定：“合同期满，如陈立高要求续约，车陂公司根据另行确定的条款优先考虑”；另外，车陂公司发出的《关于妥善处理租赁合同关系的函》不仅是一份要约，该函更是对原合同书关于租赁期限及优先承租权的一份重要的补充书面承诺，该函再次强调：在过渡期后，将会开展招商工作，且陈立高在同等条件下，对案涉场地享有优先承租权。因此，车陂公司“公开招商”的承诺也是受到法律约束的，绝不能说撤销就撤销。三、陈立高同意成立不定期租赁合同关系的前提是基于车陂公司关于“招商工作开始后，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权”之承诺。陈立高之所以同意与车陂公司在过渡期内成立不定期租赁合同关系，并独自承担过渡期的租金及各项费用的巨额开销，其前提及合同目的正是希望其能够在招商中，优先承租涉案场地。车陂公司的利益及维持涉案场地的正常运营，陈立高还坚持缴纳各项费用。因此，陈立高并没有任何的违约存为，真正的违约者是车陂公司。但是，原审法院并没有查清上述情况，仅凭陈立高自2013年4月起没有支付租金的一事，不问缘由就认定陈立高违约，根本没有查明车陂公司的违约情况。四、本案是由于车陂公司不履行公开招商承诺的违约行为而引起，但原审法院并没有查清相关事实。陈立高以优先续租涉案场地为合同目的，一直按约履行不定期租赁的义务。然而，陈立高在2013年4月了解到，车陂公司通过村民决议，决定自行开发房地产，而非对外招商。车陂公司违反诚信原则，不履行其公开招商的承诺，致使陈立高不能实现优先续租场地的合同目的，已经构成严重违约，在此情况下，陈立高才拒交租金，与车陂公司进行磋商。同时，正如陈立高一贯善意履行合同一样，为了维护陈立高的合法权益。五、因车陂公司不履行公开招商承诺的严重违约行为，导致陈立高巨额经济损失，原审法院不仅不判决其赔偿陈立高损失，还妄断地认为是陈立高违约，驳回了陈立高的诉请，显然，这份判决是显失公平的。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，改判支持陈立高原审全部诉讼请求；2、案件全部诉讼费用由车陂公司承担。被上诉人车陂公司答辩称：原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈立高上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，《合同书》载明“……乙方超过壹个月不缴足应交款项（包括水电费等）作违约处理……”。本院认为：陈立高及车陂公司签订的《合同书》系双方当事人自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。2012年9月9日，《合同书》约定的租赁期限届满后，陈立高继续使用案涉场地，向车陂公司交纳租金，原审法院认定双方为不定期租赁合同关系符合《中华人民共和国合同法》的规定，原审法院己作论述，且双方当事人均予以确认。根据《合同书》约定，陈立高应于每月5日前缴清本月应交款项，如超过1个月不交足应交款项作违约处理。对于违约责任，《合同书》明确约定如陈立高违约，车陂公司没收陈立高定金。现陈立高2013年4月起未向车陂公司支付案涉场地的租金，也未交还案涉场地，其自称车陂公司于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地。因此，无论陈立高是否收到车陂公司于2013年4月8日发出的《关于交还租赁场所的告知函》，其理应交付2013年4月份的租金，但陈立高至今未交，根据《合同书》约定，已构成违约。原审法院认为车陂公司可没收定金，本院予以支持，陈立高要求车陂公司返还2012年9月10日至2013年3月的租金，本院不予支持。根据《合同书》约定，合同期间，陈立高负责建筑物的一切维修保养（含费用），即使按陈立高所说车陂公司于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地，那么关于2012年9月10日至2013年8月9日期间的垃圾处理费、代运费、保洁费、污水处理费、电梯日常维护保养费、电梯维护零件费、水某、工人工资，理应由陈立高负担。综上所述，上诉人陈立高的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费23870元，由陈立高负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一五年九月十六日书 记 员  徐毅敏谢淳