北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初16789号原告（反诉被告）：房沛荣，女，1988年10月7日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）：赵越，男，1989年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告之共同委托诉讼代理人：解瑞松，北京市东卫律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：王贺群，北京市东卫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：仉洪金，男，1957年5月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：罗塔娜，女，1958年12月11日出生，蒙古族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘善波，北京市才达律师事务所律师。原告（反诉被告）房沛荣、赵越与被告（反诉原告）仉洪金、罗塔娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。房沛荣、赵越及二人之委托诉讼代理人解瑞松、王贺群，仉洪金，罗塔娜及委托诉讼代理人刘善波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房沛荣、赵越向本院提出诉讼请求：1.仉洪金继续履行编号为xx的《北京市存量房屋买卖合同》，向房沛荣、赵越交付坐落在北京市海淀区北三环西路x号满庭芳园x座x室，并为房沛荣、赵越办理该房屋的房屋产权过户登记手续；2.仉洪金向房沛荣、赵越支付其逾期办理x室房屋产权转移登记手续的违约金（依约按照已经付款的万分之五每日计算，直至实际产权转移登记之日为止）；3.本案诉讼费用由仉洪金承担。事实和理由：2015年5月16日，房沛荣、赵越与仉洪金签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号：xx，约定仉洪金将坐落于北京市海淀区北三环西路x号满庭芳园x座x室出售给房沛荣、赵越，房屋建筑面积90.47平方米，房屋产权证号：京房权证海私成字第XX**号。合同签订当天支付了人民币三十万元定金并办理了网签。后仉洪金拒绝配合房沛荣、赵越办理房屋按揭贷款，明确表示不履行合同义务。房沛荣、赵越认为与仉洪金签订的合同已经成立并生效，仉洪金的行为已经严重侵犯其权益，故诉至法院。仉洪金辩称并反诉称，合同中第四条成交总价付款方式，付款时间（二）2项条款中约定：“第一次，于公积金初审，乙方向甲方支付人民币28万元。”可是房沛荣、赵越在办理公积金初审时并未按约定支付给我这28万元，反而房沛荣、赵越违背合同要求我履行合同中第四条（二）2项：“第二次，于办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付人民币142万元。”的要求，构成根本违约。网签申请双方没有亲自到场签字，属于无效的网签。现提出反诉:1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.撤销网签申请；3.房沛荣、赵越向我赔偿违约金154万元；4.诉讼费由房沛荣、赵越承担。被告罗塔娜诉称，我与仉洪金于1983年4月19日经政府登记结婚，婚姻关系存续至今。今年9月，我发现仉洪金将x室房产私自预出售给房沛荣、赵越，并与其签订了房屋买卖合同。我认为该房产系我与仉洪金夫妻共同财产，仉洪金未经我同意就签订房屋买卖合同，损害了我的合法利益。我方认为房沛荣、赵越与仉洪金应当解除《房屋买卖合同》，该合同对我不发生法律效力，认定转让房屋属无权处分。房沛荣、赵越针对仉洪金的反诉辩称：不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，仉洪金与罗塔娜系夫妻关系，位于海淀区北三环西路x号满庭芳园x座x室（以下简称x室）为夫妻双方共同财产。2015年12月16日，仉洪金（甲方、出售方、出卖方）与房沛荣、赵越（乙方、买受方）经北京市我爱我家房屋经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称买卖合同）、《补充协议》，约定：甲方将705室出售给乙方。甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任。该房屋性质为已购公有住房（央产）甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。该房屋成交总价5300000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金300000元。乙方选择组合贷款，拟贷款金额为3300000元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于公积金初审，乙方向甲方支付280000元。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1420000元。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如履行合同期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。如甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方交付。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。如果甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。如果乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。《补充协议》中约定：在甲乙双方签订《买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起90日内，如因国家政策及不可抗力原因导致甲方央产上市手续无法办理，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。如已签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。乙方已付定金、购房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方、丙方资料退还丙方。当日，房沛荣、赵越向仉洪金支付定金26万元。2016年2月29日，仉洪金办理京中央单位已购住房产权变更通知单，载明：经审核，同意仉洪金x室办理以下产权变更登记：已购公房出售。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.就罗塔娜对仉洪金出售x室是否知情一事，房沛荣、赵越提供汇款单一份，证明曾于2016年2月18日向罗塔娜邮政储蓄银行账户内汇款4万元作为x室购房定金，仉洪金对汇款单真实性认可，主张是自己将罗塔娜的账户告知房沛荣、赵越的，与罗塔娜无关，罗塔娜对该汇款单不认可，其表示自己的银行卡都在家里抽屉里，至今不知接到汇款一事。房沛荣、赵越进一步提供证人我爱我家公司业务员文某出庭作证，文某当庭表示办理x室的央产房上市交易手续时，是他与仉洪金、罗塔娜三人一同驱车前往，罗塔娜一直坐在车里等着，因办理相关手续时需要罗塔娜身份证原件，其和仉洪金还从交易大厅折回车里向罗塔娜本人索要了身份证原件。仉洪金与罗塔娜对证人证言不予认可，其二人表示证人与房沛荣、赵越存在利益关系，仉洪金当庭表示从未告诉过罗塔娜出售房屋或办理央产房上市交易手续一事，办理x室单位转出手续时，虽然需要配偶签字，但也是自己代为罗塔娜签的；2.仉洪金主张房沛荣、赵越未在公积金初审将首付款28万元支付自己，构成根本违约，房沛荣、赵越主张因仉洪金不配合办理公积金初审，故未将28万元支付。仉洪金进一步解释，房沛荣、赵越从未主动要求支付28万元，而是要求支付142万元，但根据合同约定，142万元首付款是在办理房屋所有权转移登记日才需要给付的，故仉洪金表示无法收取此142万元，正是因为双方卡在此问题，导致合同无法继续履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，仉洪金主张房沛荣、赵越未履行支付首付款28万元的合同义务，构成根本违约，但按照合同约定，28万元的给付时间为“公积金初审”，根据双方提供的证据，尚未进行公积金初审，则此28万元的给付条件并未成就，且根据仉洪金自认，房沛荣、赵越曾要求给付仉洪金142万元首付款，该提前履行数额远超过合同约定的房沛荣、赵越的给付义务28万元，考虑该提前履行并不损害仉洪金利益，仉洪金不应拒绝。故仉洪金在不配合接受钱款的情况下，反而主张房沛荣、赵越违约，本院不予支持，进而对仉洪金要求解除合同并要求房沛荣、赵越支付违约金的反诉请求，不予支持。就罗塔娜对仉洪金出售房屋是否知情一节，根据房沛荣、赵越提供的间接证据即证人文某的证言显示，罗塔娜对仉洪金出售房屋进而办理央产房上市交易手续是明知并未予反对的，结合房沛荣、赵越依仉洪金的要求将部分定金打入罗塔娜银行账户及仉洪金办理完成央产房从单位转出至允许上市交易的一系列相关手续的事实，上述情形足以使房沛荣、赵越有理由相信仉洪金出售房屋的行为是夫妻双方共同的意思表示，本院对仉洪金、罗塔娜所称罗塔娜对售房一事不知情不予采信。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，房沛荣、赵越二人经我爱我家公司居间，依据合理的市场价格与仉洪金就x室达成买卖合意，应为善意第三人，罗塔娜未在《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议上签字不影响协议和合同的履行，房沛荣、赵越二人仍享有要求仉洪金、罗塔娜继续履行合同的权利，仉洪金、罗塔娜以罗塔娜对售房一事不知情为由要求解除合同，本院不予支持。庭审中，房沛荣、赵越同意变更涉案房屋的付款方式，将剩余购房款500万元以现金的方式一次性支付给仉洪金，对此本院不持异议，在房沛荣、赵越支付完毕全部购房款的情况下，仉洪金、罗塔娜也应按照双方约定，配合房沛荣、赵越将x室房屋产权变更至房沛荣、赵越名下，并在办理房屋过户当日将x室交付房沛荣、赵越。就房沛荣、赵越向仉洪金主张的逾期办证违约金，庭审中，房沛荣、赵越未就自己的实际损失提供证据证明,鉴于仉洪金当庭要求酌减违约金，本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决如下：一、房沛荣、赵越与仉洪金继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、房沛荣、赵越于本判决生效后三日内给付仉洪金剩余购房款五百万元，仉洪金、罗塔娜于仉洪金收到全部购房款后五日内协助房沛荣、赵越将北京市海淀区北三环西路x号满庭芳园x座x室房屋产权办至房沛荣、赵越名下并将上述房屋腾退交付房沛荣、赵越；三、仉洪金于本判决生效后三日内给付房沛荣、赵越违约金十二万元；四、驳回房沛荣、赵越的其他诉讼请求；五、驳回仉洪金的全部反诉请求。案件受理费四万六千八百元，由房沛荣、赵越负担二万三千四百元，已交纳，由仉洪金负担二万三千四百元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九千三百三十元，由仉洪金负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  闫 静人民陪审员  闫 洪二〇一七年六月二十八日书 记 员  王静雯