北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61818号原告：北京凌澜科技有限公司，住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：XXX法定代表人：牛梅，总经理。委托诉讼代理人：赵大莹，北京市京大律师事务所律师。被告：中国海洋置业有限公司，住所地北京市西城区。统一社会信用代码：XXX法定代表人：徐建，董事长。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某1，女，单位员工，住朝阳区。被告：北京立全新型合成材料科技有限公司，住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：XXX法定代表人：刘琳，董事长。委托诉讼代理人：张某1，男，单位股东，住北京市大兴区。原告北京凌澜科技有限公司（以下简称凌澜公司）诉被告中国海洋置业有限公司（以下简称海洋公司）、北京立全新型合成材料科技有限公司（以下简称立全公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌澜公司法定代表人牛梅及其委托诉讼代理人赵大莹，被告海洋公司之委托诉讼代理人卢浩斌、刘某1，被告立全公司之委托诉讼代理人张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京凌澜科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿我公司被淹物品直接损失944255元（办公用品46438元，产品897817元），另还有间接损失（预计销售损失60万元）；2、鉴定费和诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年7月28日我公司与海洋公司签订了房屋租赁合同，同时也签订了承租物业安全协议书。该协议签订后我公司也从通州区迁往海淀，在海淀工商分局办了营业执照，从此我公司在承租地北京市海淀区北蜂窝x号x层x室办公至今。2018年6月29日我公司与海洋公司签订了房屋租赁合同同时也签订了承租物业安全协议书。合同租赁期限为2018年7月20日至2020年7月19日。我公司从该合同签订后一直在该承租房内办公，并严格履行房屋租赁合同的一切义务并遵守承租物安全协议的一切规定和约定。2019年6月27日晚上23点左右，由于楼上即北蜂窝x号x层x室立全公司的房间漏水，导致我公司所承租的x号x层x房间被淹。由于漏水造成我公司办公室被淹直接经济损失944255元。间接经济损失为60万元。我公司房屋被淹后，海洋公司的物业公司于2019年6月28日上午派近10人对被淹房屋的积水进行清理并搬移被淹的货物。．由于被淹的货物全是医疗产品，导致我公司无法给客户发货并按双方的合同要求对其进行三倍的罚款。漏水事情发生后，我公司曾于2019年6月28日给出租方物业写了被淹的情况说明，并及时到当地派出所报案。此后，又多次以电话及面谈的方式请求物业尽快依法解决漏水造成的赔偿问题，但多次协商未果。我公司认为，造成漏水事件的发生根本原因在于海洋公司和立全公司。首先我公司与海洋公司是物业管理与被管理关系，海洋公司应该有义务保证承租方的办公用品及室内货物的安全。由于海洋公司没有尽到物业管理的义务对我公司造成损失应当承担赔偿义务；我公司与立全公司属于相邻关系，按照《民法通则》第83条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”之规定。立全公司也应赔偿因漏水对我公司造成的损失。为了维护我公司的合法权益，制止被告非法损害行为。我公司诉至法院，请求人民法院依法支持我公司的诉讼请求。海洋公司辩称，不同意凌澜公司的全部诉讼请求。双方签订租赁合同明确约定房屋用途是办公，不能存放物品，凌澜公司违反了双方签订的租赁合同；因本次事件是因为凌澜公司楼上x漏水导致，第一清偿责任人应该是立全公司，该房屋我们已经出租给了立全公司，漏水原因无法确定。且漏水发生过程中我们已经尽到了出租人和物业管理人的责任和义务。第一时间我就联系了凌澜公司，但因为凌澜公司人员手机关机，我方没有联系到凌澜公司，我们又立即拿到凌澜公司开始给我们的备用钥匙去开门查看情况，但是凌澜公司的锁换了，导致我们没有办法打开门，按照合同约定凌澜公司换锁应该给我方备案及把备用钥匙给我们，但凌澜公司均没有做到，故所有责任应该由凌澜公司自行承担。事发后，其他客户我们都可以及时联系到，且都有留给我们备用钥匙，所以其他客户没有造成损失。我们房屋出租后就是承租人使用，我们不能随便进入，所以我方无法确认立全公司是否进入过。我们只能确认立全公司没有正式使用房屋办公。我方无法确认是否为水管爆裂。不认可鉴定报告作为本案定案依据使用，该报告只做了资产价值，而不是贬值价值。凌澜公司的经营范围中有体育用品的项目，此次受害的范围到底属于体育用品还是医疗器械没有做出明确区分。报告中成本损失才是真实损失，而供货损失可能包含对方的利润在其中。立全公司辩称，我公司是5月底租的房屋、签的合同，承租后我公司还没有搬进去办公，我公司没有使用过该房屋。漏水当天海洋公司给我方打电话，我方人员就过去了，把房屋的漏水处理了。漏水原因是自来水水管爆裂，我公司都没有使用过。漏水当天我是在场的人员，其他都是海洋公司的保安。其中有保安拍摄了全过程。对于海洋公司陈述的不知道漏水原因我方不认可。5月1日之后我公司和海洋公司订约拿到了钥匙，后因我公司业务都在外地，直到漏水当天我们公司都没有人入住过，屋内水管存在老化的问题。我公司在本案中没有责任。水管我公司从来没有动过，漏水是水管爆裂产生的。我公司还曾建议过海洋公司对楼内的供水设施进行检查更换。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：2018年6月29日海洋公司与凌澜公司签订了《房屋租赁合同》，凌澜公司承租了位于北京市海淀区北蜂窝x号第x层第x号房屋，租赁期限自2018年7月20日起至2020年7月19日止。月租金5800元。另双方还签订了《承租物业安全协议书》。2019年6月27日晚23时许，x室房屋厨房水管漏水，水流自该房屋流至楼下，导致x房屋内物品受损。凌澜公司为此提交了与海洋公司之间签订的租赁合同二份，本公司的营业执照，房屋被淹情况说明，被淹物品清单及被淹物品光盘一张。本院就事故责任查证如下：海洋公司认可漏水事情，但主张双方签订的安全协议中第一条第四项中约定应及时将乙方房间备用钥匙（门卡）封存备案，以备出现安全紧急情况下启用。但凌澜公司擅自更换房锁，却未将钥匙给其备案，导致漏水当天无法及时进入房屋处置，且电话也无法联系上凌澜公司的人员，同时海洋公司指认凌澜公司的经营范围中有体育用品一项，故不认可被淹物品均为医疗器械用品。凌澜公司认可自行更换门锁后并未将备用钥匙交付海洋公司，但认为海洋公司可以破门而入及时制止损失的扩大。对于事发时未能联系到凌澜公司，原因在于该公司法定代表人晚上将手机关机。立全公司系位于北京市海淀区北蜂窝x号x层x室房屋的承租方，即漏水房屋。该公司与海洋公司2019年5月签订的租赁合同。立全公司与海洋公司均认可，签订合同后立全公司未进入过承租房屋中，自来水管道破裂的原因不详，但海洋公司认为立全公司负有屋内设施的管理义务，应当承担责任。诉讼中，本院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对x房屋存放物品的贬损价值进行评估。结论显示，库存商品中无争议部分成本损失42400元，供货损失92300元。有争议部分成本损失314700元，供货损失686100元。办公用品无争议部分2590元，有争议部分5820元。海洋公司主张，《房屋租赁合同》约定该房屋用途：办公。凌澜公司将办公场所用于仓储。凌澜公司表示并未改变办公室的用途，存放了部分货物，且大楼内公司均存放销售物品。凌澜公司以相邻关系提出诉讼，经本院释明，当事人均同意变更案由为财产损害赔偿纠纷。本院认为，凌澜公司办公场所被水浸泡受损，应依照事情发生的起因分析各方当事人责任对合理损失予以赔偿。事情起因在于立全公司承租房屋自来水管道破裂，但立全公司承租房屋后没有进行装修也没有进驻，上述事件发生与立全公司并无关联，该公司不应承担责任。海洋公司将楼上房屋出租立全公司，对房屋内设施设备应尽到注意义务，没有证据表明立全公司使用不当，海洋公司作为出租人和大楼物业管理方应对水管破裂承担责任。凌澜公司承租房屋，合同约定了应交付房屋备用钥匙的义务，但是自身原因导致漏水发生后海洋公司无法及时制止损失的扩大，自己应当承担责任。依据以上分析海洋公司应当承担60%的责任，凌澜公司承担事件的40%责任。关于物品损失的认定，本院以为经相关鉴定机构评估对于双方无争议的损失是物品的合理价值，而有争议部分在于受损物品是否还有残值，经听取双方意见并查证受损物品的状况，本院以为有争议物品有的外包装受到浸泡污损，有的内部受损或受潮，物品均为进口医疗康复设备，这一类物品无论外包装还是内部被水浸泡，都导致让物品丧失交易和处置的可能。有争议部分的损失应当得到本院采纳。关于损失价值标准，鉴定机构给与成本损失和供货损失，本院以为应当考虑受损物品在状态完好并能够正常供货的情况下的损失，即依据物品的供货损失作为赔偿根据具有合理性。凌澜公司主张办公用品的损失，上述物品电脑及桌椅打印机等，都具备正常的使用功能或经过维修后可恢复使用功能，该部损失由凌澜公司自行承担。凌澜公司主张自己因事故遭受的预计销售损失60万元，该请求缺乏证据，且物品损失发生有自身责任，该诉讼请求本院应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、中国海洋置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京凌澜科技有限公司物品损失467040元；二、驳回北京凌澜科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费55000元（北京凌澜科技有限公司已预交），由中国海洋置业有限公司承担33000元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费18698.29元（北京凌澜科技有限公司已预交），由北京凌澜科技有限公司负担13043.29元，已交纳；由海洋公司负担5655元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  汪 懿人民陪审员  李绥奇人民陪审员  范望白二〇二一年三月二十五日书 记 员  于 超