广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第718号原告肖某，女，汉族。委托代理人霍昭，广东华途律师事务所律师。被告杨某，女，汉族。被告黄某，男，汉族。两被告共同委托代理人祝健，广东登丰律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人李某。委托代理人王某，女，汉族，系公司员工。原告肖某诉被告杨某、黄某（两被告以下简称被告）、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托代理人霍昭，两被告共同委托代理人祝健，第三人委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月8日，原告通过第三人中原地产代理（深圳）有限公司与两被告签订《二手房买卖合同》。原告将位于深圳市南山区某房产卖给两被告，转让价款为2500000元（人民币，下同）整（实收）。合同签订后，原告如约履行合同，双方交易的房产于2015年4月28日过户至两被告名下，4月30日双方交房。但原告至今仅收到房款2480513.58元，因两被告与第三人有争议，导致两被告拒绝向“原告支付尾款6914.69元，致使该交易无法最终结算，第三人处尚有10360元交易押金暂扣未付原告。现两被告已经接收房产近两个月，原告多次向两被告追还尾款，两被告刚开始还接原告电话，至今连原告的电话都拒接，人也找不到。原告经第三人和直接联系两被告多次未果。根据双方签订的《二手房买卖合同》第十条“买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”。第八条18项，律师费由被告负担。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付二手房买卖尾款6914.69元。2、按《二手房买卖合同》第十条日万分之五支付违约金至实际履行之日止（至起诉日数额为75000元）；3、两被告承担原告因本案发生的律师费5000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第1项诉讼请求，同时将第2项诉求变更为违约金数额计算至实际履行日止，即2015年6月6日至2015年7月12日，数额是47500元。被告辩称：1、被告不存在违约，2015年4月21日，被告已经按照第三人要求将除房款外的所有其他费用58800元全部支付完毕，被告是在接到本案诉状才知道还有6914.88元利息未支付；2、对于原告诉称的10360押金是否被扣，我方不知情，根据三方签署的资金托管协议，所谓的押金早就符合放款条件；3、接到诉状后，被告马上与第三人核实相关情况，且与原告协商，协商无果后，被告在7月12日将6914.88元支付完毕，并应第三人要求，签署同意10360元放款的书面文件；4、退一步说，即使被告违约，原告所要求的违约金数额过高，被告认为，应当参照同期银行贷款利率单倍、双倍计算违约金。第三人辩称，在原、被告的房屋买卖过程中，我方提供了居间服务，促成双方的房屋买卖合同签署，房屋买卖合同合法有效真实，我方也履行了审查、协助、催告、督促等义务，现房屋买卖合同已经履行到房屋交付手续，我方托管的交楼押金由于现仍在我方托管，由于双方发生尾款支付纠纷，导致仍未放款原告，我方不存在过错。经审理查明，位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房屋）的产权于2013年5月27日登记在原告肖某名下，产权为100%，房产证号为深房地字某号，建筑面积105.12平方米。2015年4月28日，涉案房屋过户登记至被告名下。2014年11月3日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将涉案房屋以2500000元的价格转让给买方；定金为第一部分房款，支付方式为买方同意在签署本合同时向卖方支付定金50000元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于2015年3月28日前将除定金、交楼押金之处的剩余首期款以银行贷款承诺函为准，买方应于2015年3月28日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料；涉案房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，卖方应自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；相关税费全部由买方承担；卖方应当于收到全款3日内（水电押金除外）如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；及其他条款。2015年3月8日，原、被告与第三人签订《资金托管协议》，原、被告同意将定金5000元、交楼押金5000元交由第三人托管。原告提交了银行流水，证明原告按照合同约定，原告应收的购房款是实收2500000元，原告于2015年3月12日收到47000元定金，3000元托管在第三人处，4月29日收到600000元（资金监管放款），5月26日收到退赎楼尾款8498.03元，赎楼是原告的名义赎，但是实际是被告赎楼，5月28日收到公积金尾款500000元，5月28日收到55725.31元（个人贷款中心的放款），在出售涉案房屋前，原告贷款金额仍有1269290.24元，尾款10360元（在中介处，尚未收到，也未起诉）、6914.69元（买方一直未给第三人的款项），2211.73元系原告承担的提前赎楼贷款利息，原告已经支付。另，原告提交《委托代理合同》及发票，证明其为本案聘请律师，支付律师费5000元。2015年3月8日，被告支付定金50000元，原告向被告出具《收款收据》。2015年3月30日，原、被告办理了首期款700000元的资金监管。被告提交了《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，以证明，500000元公积金贷款是公积金中心直接打入原告银行账户，1250000元商业贷款，是在扣除原告原来房产的贷款后，直接打入原告账户，2500000元的购房款被告已经足额支付。2015年4月21日，被告支付物业杂费28800元；2015年4月29日，被告支付第三人佣金40000元；2015年4月30日，原、被告签订《交楼确认书》。2015年7月12日，被告向原告转账支付6914.69元。2015年7月15日，被告向深圳市融安融资担保有限公司支付担保费和关外费10240元。庭审中，第三人表示本案纠纷产生的原因系由于银行放尾款时间比预计的晚，具体时间代理人不清楚，因此，在赎楼过程中多出了一笔赎楼短期利息，就是原告起诉的6914.69元。被告当庭确认于2015年6月6日知道因本次交易多产生赎楼利息6914.69元。以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证复印件、《收款收据》、《交楼确认书》《资金委托监管协议》、《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》、银行流水等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中，根据各方当事人提交的证据可以认定，本案涉案房屋的交易已经全部完成，被告已经支付全部购房款2500000元，原告已配合将涉案房屋过户登记至被告名下，产生本次纠纷的原因系被告在知道因赎楼过程中多产生短期利息6914.69元后，一直未支付，因而造成第三人未如期向原告放款，直至原告提起诉讼后被告才向原告转账支付6914.69元，本院认为，根据合同约定，赎楼短期利息应由被告承担，根据合同的履行情况来看，被告未及时支付短期而引发本案纠纷，虽被告的行为未构成根本性违约，但仍存在一定过错，应承担相应的违约责任。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金予以调整，从而确定被告向原告支付违约金15000元。至于原告主张的律师费，因合同中第八条约定的律师费是指在房屋买卖交易过程中产生的各种税费，其中包括律师费，而非指买卖双方因发生纠纷，聘请律师参与诉讼而支付的律师费，故对于原告诉求的5000元律师费，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《》第、第六十条、第一百零七条，《》第第一款之规定，判决如下:一、被告杨某、黄某应于本判决生效之日起十日内向原告肖某支付违约金15000元；二、驳回原告肖某的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费986.4元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（此页无正文）审判员  刘湘二〇一五年九月十四日书记员  沈蕊