江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初4081号原告：陈盛，男，1962年6月6日出生，汉族，住仪征市。原告：刘正美，女，1963年5月24日出生，汉族，住仪征市。共同委托诉讼代理人：周静，仪征市扬子法律服务所法律工作者。被告：吴琴，女，1981年4月26日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：谈再明，江苏崇荟律师事务所律师。第三人：刘正明，男，1954年12月16日出生，汉族，住仪征市。原告陈盛、刘正美和被告吴琴、第三人刘正明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法先适用简易程序，后因案情复杂转普通程序公开开庭进行了审理。原告陈盛、刘正美及其共同委托诉讼代理人周静、被告吴琴及其委托诉讼代理人谈再明到庭参加诉讼。第三人刘正明经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈盛、刘正美向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈盛与吴毕喜于2001年8月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告立即返还位于仪征市间两厢砖瓦结构房屋及房前屋后的花草树木，并判令被告立即从该房屋内迁出；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告于1983年春天按当地风俗结为夫妻，1985年因生活需要建设了涉案房屋。吴必喜（曾用名吴毕喜）于2014年11月1日因病去世，王钰林系吴必喜配偶，被告吴琴系吴必喜与王钰林夫妇养女。2001年8月16日第三人刘正明与吴必喜（生前系原仪征市龙河乡粮站正式职工，属城镇居民）签订了一份《房屋买卖合同》，协议约定：一、甲方将其东街组河滨巷人字头砖头结构房屋四间及两厢两间（包括房前屋后的花草树木及水电设施）出售给乙方；二、房屋包括所有树木及水电设施出售总价值为人民币一万捌仟元正；三、房屋四址范围，东至河边、南至前围墙、西至山墙、北至后围墙；四、资金为一次性兑现。首先，原告认为买受人吴必喜生前系城镇居民，已经享受城镇职工住房保障待遇，依照相关法律规定，禁止城镇居民购买属于农村集体土地性质的房屋，但第三人刘正明出卖给吴必喜的原告房屋是农村集体土地产权，房屋买卖应当认定无效；其次，第三人刘正明在出卖案涉房屋时也未得到共同共有人原告的同意，两原告没有在《房屋买卖协议书》签字，该签字行为系见证人刘正明签署原告陈盛的名字；再次，该房屋至今未能办理过户，其产权仍然登记在本案的两原告名下。为此，原告曾在2015年8月向仪征法院起诉，要求确认原告与吴必喜签订的协议无效，并返回财产，后因原、被告协调，故原告向法院申请撤诉。被告却故意拖延，经多次协调未果。综上，为维护原告合法权益，遂诉至你院，请求你院依法判决如请。吴琴辩称，第一、原、被告双方买卖事实非常清楚，不容置疑，原告的行为严重违反诚信，原告提供的买卖协议实际是虚假的，原告提供虚假证据应当承担相应的法律责任。原、被告之间签订的真实买卖协议是由律师事务所见证的，签订后双方履行义务，原告将房屋交给被告，被告支付相应房款，房屋交付后已经实际居住至今，虽然房屋没有过户，但房屋已经由被告居住，并且水电户头过至被告名下，交易是实实在在的。房屋交付已经近20年，房屋交付之后，被告方已经进行相应翻修、装修，目前状况根本不宜改变。原告就本案于2015年向法院已经起诉过一次，当时也是因为在了解相关案情后，法院劝告原告放弃，原告最终予以撤诉。第二、本案法律关系，涉及的房屋买卖协议应当有效。因为年代久远，根据房屋实际状况，也不应该认定为无效。即使认定协议存在瑕疵，也不宜改变现状，否则将导致更多的纠纷产生。综上，请求法院充分审查本案事实，公正处理。刘正明未到庭，提交答辩状述称，2001年左右，因刘正美在建房缺少资金，打算将坐落在丁冲村东街组的私房对外出售，后来刘正美主动找吴毕喜问他买不买房子，此后他们就达成购房协议。他们双方协议写好后，刘正美就找我做个证明人。时间已久，刘正美把协议弄丢了，就找我，让我凭记忆重新写了一份协议，该协议不是原始协议。本院经审理认定事实如下：原告陈盛与刘正美系夫妻关系，户籍均是仪征市。刘正明是刘正美的哥哥。被告吴琴系吴必喜与王钰林的养女。吴必喜与王钰林的户籍均是，吴必喜于2014年11月1日病逝，王钰林于2020年10月30日去世。吴琴户籍原在，后于2011年11月1日迁至月塘镇四庄村崔云组25号。1985年，陈盛在仪征市自建房屋5间。该房屋产权登记在陈盛、刘正美名下；该房屋土地性质为农村宅基地，登记在陈盛名下。2001年7月8日，陈盛作为甲方、吴琴作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其房屋四间及厢房两间（包括电表、电线、自来水、沙门、纱窗、猪圈、厕所在内）出售给乙方；四址范围，东至河边、南至前围墙属于甲方所有、西至围墙包括大门，北至后围墙为界；甲方后围墙产权属于朱云胜所有；资金兑现一次性付给甲方10000元；甲方房产证、土地使用证交给乙方，乙方办理变更手续自理，甲方协助。江苏金天宁律师事务所律师刘庆为该《房屋买卖协议》见证并出具了《见证书》。2001年8月16日，陈盛作为甲方、吴必喜作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其东街组河滨巷人字头砖瓦结构房屋四间及厢房两间（包括房前屋后的花草树木及水电设施）出售给乙方；二、房屋包括所有树木及水电设施出售总价值为人民币一万捌仟元正；三、房屋四址范围，东至河边、南至前围墙、西至山墙、北至后围墙；四、资金为一次性兑现人民币一万捌仟元正。协议签订后，吴必喜支付了购房款18000元。陈盛、刘正美向吴必喜交付了房屋。吴琴持有该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2015年原告陈盛与刘正美曾就该房屋买卖无效返还向本院起诉王钰林与吴琴，后于2015年10月15日撤诉。该案庭审过程中，陈盛认可吴必喜支付了购房款18000元。2015年，陈盛重新办理了案涉房屋农村宅基地的土地使用权证，证书载明使用权面积165平方米。2016年，陈盛与刘正美重新办理了案涉房屋的所有权证，证书载明建筑面积114.39平方米。除案涉房屋外，原告陈盛与刘正美认可在龙河街国有土地上有三层楼房，登记在刘正美名下。除案涉房屋外，吴琴认可其在仪征市区有房产。吴琴陈述目前案涉房屋由吴琴的远亲哥哥牟军居住。上述事实，有原告提供的身份证、户口注销证明、《房屋买卖协议》、房产证、土地证、裁定书，被告提供的身份证、《房屋买卖协议》、房产证、土地证及当事人陈述等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案房屋买卖的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律和司法解释。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，案涉房屋坐落于仪征市，系农村房屋。陈盛与刘正美户籍均在仪征市，吴必喜与吴琴户籍均不在仪征市，吴必喜与吴琴并非新城镇丁冲村东街组村民。2001年7月8日陈盛与吴琴签订的《房屋买卖协议》、2001年8月16日陈盛与吴必喜签订的《房屋买卖协议》，约定吴琴、吴必喜购买位于仪征市刘正美的农村房屋，两份协议内容均属于农村集体经济组织以外的人购买农村集体经济组织成员的农村房屋，因该买卖行为会对集体土地所有权的行使构成障碍，导致集体土地所有权的落空，违背了国家严格保护农村集体土地的政策，损害了社会公共利益，故2001年7月8日陈盛与吴琴签订的《房屋买卖协议》以及2001年8月16日陈盛与吴必喜签订的《房屋买卖协议》均无效。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然《房屋买卖协议》无效，但是双方签订《房屋买卖协议》并交付房屋的事实发生距今已近20年，吴必喜、吴琴对案涉房屋进行了装修和增建，案涉房屋长期由吴必喜、吴琴及其亲属居住，已经形成了稳定的居住关系和社会秩序。为保护诚实信用、兼顾公平、维护交易秩序和当事人的生活安定，案涉房屋不宜返还。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告陈盛与吴毕喜于2001年8月16日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告陈盛、刘正美的其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元；被告应负担的部分原告已垫付，由被告吴琴于本判决生效之日起十日内给付原告陈盛、刘正美50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  管忠新人民陪审员  冯祖芸二〇二一年三月三十一日法官 助理  任 嵘书 记 员  丁佐丽