山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民再终字第29号上诉人（原审被告）：王成，农民。委托代理人：田宝镇，定陶信合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘朝印，农民。委托代理人：孔令明，定陶白云法律服务所法律工作者。原告刘朝印与被告王成房屋买卖合同纠纷一案，定陶县人民法院于2011年5月4日作出(2010)定民初字第931号民事判决，已经发生法律效力。2013年8月28日定陶县人民法院作出(2013)定民监字第3号民事裁定，决定对本案再审。定陶县人民法院经再审于2015年5月11日作出(2013)定民再初字第7号民事判决，王成不服，向本院提出上诉。本院于2015年7月29日立案受理，依法组成合议庭于2015年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人王成的委托代理人田宝镇，被上诉人刘朝印的委托代理人孔令明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年11月3日，原告刘朝印以被告王成拒不交付房屋为由诉至定陶县人民法院，要求判决被告将购买的房屋及房产证、土地证交付给原告，并将剩余房款交付给被告。定陶县人民法院原审查明，2008年10月，原、被告达成口头协议，原告购买被告房屋一栋，价款155000元，原告预交房款30000元，下剩房款待房产证、土地证办齐结清。原告于2009年1月付给被告房款10000元，2009年1月28日付给被告房款40000元，2009年5月30日付给被告房款10000元，共付款90000元，尚有65000元未付。被告至今未向原告交付房产证、土地证，原告也未实际占有该房。原告要求被告交付房产证、土地证及房屋。被告称原告尚欠房款80000元，但未提供有关证据证明。定陶县人民法院原审认为，原、被告签订的楼房买卖口头协议，不违反国家有关法律强制性规定，属有效协议。协议签订后，买卖双方均应履行协议约定的给付金钱、交付房屋和有关证件的义务，原告依约向被告付款90000元，事实清楚，证据确凿，被告依约应向原告交付房屋及有关证件，拒不交付显属不当。同时，原告应向被告支付尚欠的购房款65000元。被告称原告尚欠房款80000元，证据不足，不予采信。依法判决：一、被告王成向原告刘朝印支付买卖协议指定的楼房及房产证、土地证各一份；二、原告刘朝印支付被告王成购房款65000元。以上一、二项于判决生效后十日内交、付清。案件受理费1425元，由被告王成负担。定陶县人民法院再审查明，2008年10月2日原审原、被告达成口头协议，原审原告购买原审被告楼房一栋，价款155000元，并于当日交付房款30000元，下剩房款待房产证、土地证办齐结清。后原审原告分别于2009年1月、同年1月28日、同年5月30日支付原审被告购房款10000元、40000元、10000元，尚欠原审被告房款65000元未付。原审被告至今未向原审原告交付房产及房产证、土地证，原审原告也未实际占有房产。另查明，原审被告于2008年6月13日为原审原告办理了土地使用证，证号为定集用(2008)第01044147号，于2008年6月30日为原审原告办理了定房权证定房字第×××号房权证。2008年12月4日原审被告又将登记在原审原告名下的房产以160000元的价格卖给了李元东。定陶县人民法院再审认为，原审原、被告之间的楼房买卖口头协议，不违反国家有关法律强制性规定，属有效协议，予以确认。该协议未对买卖房屋所处的具体位置进行明确约定，原审被告为原审原告办理的土地使用证、房权证不违反该协议的约定，且未给原审原告造成损失，故应认定现登记在原审原告刘朝印名下的土地使用证、房权证为双方买卖的房屋。协议签订后，双方均应按协议履行各自的相关义务即原审原告应当支付原审被告购房款(尚欠650000元)，原审被告应当支付现已登记在原审原告刘朝印名下的楼房及其土地使用证、房权证。原审判决被告王成向原告刘朝印交付买卖协议指定的楼房，因该协议并未指定，故该判项欠当，应予纠正。原审被告称尚欠购房款80000元，证据不足，但原审原告尚欠原审被告购房款65000元部分，予以支持，其超出部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持原判决。王成不服原审法院再审判决，向本院提起上诉称，王成没有交付买卖协议约定的楼房和土地、房产证，是因为刘朝印违约双方的买卖关系已终止，争议房屋的所有权归属了善意取得的第三人李元东，刘朝印的请求不应得到支持。协议约定办齐房产证、土地证后付清剩余房款，但是王成办理完房产证、土地证以后，经多次催促刘朝印拒不履行付款义务，明显违约，因此双方的买卖协议终止。被上诉人的请求不能支持。原判认定事实错误，请求撤销原判，依法改判。刘朝印答辩称，王成没有把办理在刘朝印名下的房产证、土地证交给刘朝印，而是交给了韩洪生，王成明显违约在先，所以刘朝印不能把剩余的65000元购房款付清。王成上诉称房屋2008年12月4日卖给了善意第三人李元东，实际是恶意串通侵犯刘朝印权益，因为原审是王成没有提到房屋再次出售的事情，况且在2009年1月、5月王成分三次收取了刘朝印的房款，所以说王成与李元东的房屋买卖协议是后补的，是虚假的，不是善意的。请求维持原判。本院审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。经本院现场勘察，争议房屋位置定陶县东城社区前东队，相邻房屋共四套，中间两套房屋面积、结构基本相同。2008年6月13日定陶县人民政府颁发的定集用(2008)第01044147号土地使用权证载明：土地使用权人是刘朝印，四邻分别是东临穆效霞，西临韩洪生，北临王明理，南临胡同。本院审理查明的其他事实与原判认定的事实相一致。本院认为，根据双方当事人的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点问题是：一、双方当事人在履行房屋买卖协议过程中是否存在违约行为，应如何承担违约责任；二、双方当事人约定的争议楼房和占有范围土地具体位置应如何认定。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人达成楼房买卖口头协议，约定出售“东城前东队东头房子一套，房款总价拾伍万伍仟元整，剩余款房产证土地证办齐结清”。上述买卖协议内容是真实意思表示，不违反有关法律强制性规定，属有效协议。根据该约定，二者合同义务存在先后履行顺序，上诉人王成办齐交付房产证、土地证是先履行义务，被上诉人结清剩余房款是后履行义务，王成没有将楼房和房产证、土地证交付给刘朝印，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，该买卖协议应当继续履行，王成应当将楼房及已经登记在刘朝印名下的房产证、土地证交付给刘朝印，刘朝印付清剩余房款。因此，原判结果并无不当，应予维持。王成上诉称房屋已经再次出售给李元东，本案争议的买卖关系已经终止，依法不能成立。关于焦点二。双方达成的买卖协议未对买卖房屋所处的具体位置进行明确约定，双方存在争议，原判将已经登记在刘朝印名下的土地使用证、房权证上记载的楼房认定为双方争议的楼房，并无不当。本院审理期间刘朝印亦同意按照已经登记在刘朝印名下的房屋为标的物接受房屋，付清剩余价款，本院予以确认。综上，原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人王成的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持定陶县人民法院（2013）定民再初字第7号民事判决。二审案件受理费1425元，由上诉人王成负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯圣春代理审判员  井 慧代理审判员  秦 迅二〇一五年九月一日书 记 员  陈俊昂