广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4029号上诉人（原审原告、反诉被告）林楚湖，住广东省广州市天河区。委托代理人李伟军，广东宏力律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陈健强，住广东省广州市番禺区。上诉人林楚湖因与陈健强租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月12日，林楚湖（承租人、乙方）与陈健强（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市天河区天河路时尚天河商业广场西五街020铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途，经营项目为服装；租赁期限为2013年7月23日至2014年7月22日，月租金额为4800元；补充内容：1、租赁期间，除商场变动，甲方不得以个人原因提出涨租，若商场租金变动，变化部分将由乙方承担；2、铺面面积16.5平方米；3、租赁期满，甲方需在一周内退还保证金，逾期按0.5%每日计算违约金；租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳20000元保证金，甲方应在租赁期满将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途、经营项目致使租赁物或甲方利益受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可单方解除合同，收回房屋，保证金不予退还，并要求赔偿损失；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方应负的修缮责任：按商场管理规定执行；租赁期届满，乙方应将原承租房屋及设备无损伤的交回甲方，如有损伤应赔偿甲方损失；若甲方在乙方没有违反合同的情况下，单方提前解除合同或者转租让人，视为甲方违约，需要无条件退回乙方保证金，并支付乙方违约金20000元；若乙方装修，甲方还要赔偿全额装修费用；本合同自双方签字之日起生效；等条款。《租赁合同》最后一页左下角注明收款账号为62×××38。2013年7月20日，林楚湖向陈健强支付了涉案商铺的押金20000元，陈健强向林楚湖开具了相应的《收款收据》。2013年7月21日，陈健强向林楚湖交付了涉案商铺。2014年7月22日，林楚湖向陈健强交还涉案商铺。2014年7月24日，林楚湖向陈健强邮寄《关于要求退还2万元保证金的通知》，表示其并没有破坏店面装修及拖欠租金，要求陈健强退还保证金20000元，逾期不退应承担违约金等等。上述通知附有《收据》复印件一张以及照片两张，《收据》内容为案外人李翠平“收到林楚湖物业转让费3000元（包括收银台一张、镜子、模特、地柜、搁置架等等）”；照片显示涉案商铺的外观及内部情况，其中内部情况显示涉案商铺内部为空置状态。林楚湖提供网上打印的签收记录显示上述邮件于7月26日由“本人收签收”。之后，陈健强向林楚湖退还了保证金10000元。现林楚湖以陈健强拒绝向其退还其余10000元保证金为由提起本案诉讼，要求陈健强退回保证金10000元并支付相应违约金。陈健强以林楚湖欠付部分月份租金且损毁涉案商铺为由，提起本案反诉要求林楚湖支付欠付租金及赔偿损失等。在本案庭审中，陈健强明确其拒绝退还剩余保证金是因为林楚湖存在拖欠租金及损毁商铺的行为。双方就此表达了各自观点并进行相应举证。关于涉案商铺的交租情况。林楚湖认为2013年7月23日至2014年1月23日期间涉案商铺的每月租金为5790元，2014年1月24日至2014年7月23日期间涉案商铺的每月租金为6780元，其并无欠付租金。林楚湖就此提交了以下证据：一、2013年9月20日至2014年6月20日期间的转账记录，转账记录显示林楚湖分别于2013年9月20日、10月20日、11月20日、12月20日向《租赁合同》约定的收款账户转账支付5790元，分别于2014年1月20日、2月20日、3月20日、4月20日、5月20日、6月20日向《租赁合同》约定的收款账户转账支付6780元。二、林楚湖在客户签收处签名的《2014年时尚天河上半年租金优惠方案》，主要内容为：租金标准：通过评比，货量与装修均未达到标准，给予租金380元/月/平米；通过评比，货量或装修任一项达到标准，给予租金350元/月/平米；通过评比，货量与装修均达到标准，给予租金320元/月/平米；本次优惠评比期限为2014年1月24日始至2014年7月23日止；质量评比服装类以服装正展、侧挂、存货为主要评比项目；装修评比整体以橱窗、灯光、陈列、模特、中岛、装饰为主要评比项目等等。三、落款时间为2013年10月29日的《时尚天河商业广场商户合同续签意愿书》，主要内容为请涉案商铺商户在2013年11月3日前上交续签意向书，若商户有合同续签意愿，广州市时尚商业城有限公司将作出答复，答复分为两类：1、直接续签；2、在装修整改验收合格后方能续签；等等。四、落款时间为2013年11月15日的《律师函》，主要内容为林楚湖委托广东一粤律师事务所向陈健强发函，表示涉案商铺的装修费用应由陈健强承担等。林楚湖提交的EMS邮寄单寄件人存联显示其于2013年11月5日向陈健强的身份证地址邮寄上述《律师函》。上述证据拟证明陈健强装修涉案商铺时为了续签租约，装修费用应由陈健强承担，因此林楚湖已按期足额支付租金。陈健强认为2013年7月23日至2014年1月23日期间涉案商铺的每月租金为5790元，2014年1月24日至2014年7月23日期间涉案商铺的每月租金为7275元。陈健强确认林楚湖足额支付了2014年1月24日前的租金，但认为2014年1月24日至2014年7月23日期间林楚湖每月仅支付了6780元，每月均欠租金495元。陈健强表示2014年1月24日至2014年7月23日期间涉案商铺的实际租金是320元/月/平方，即比上阶段上涨了60元/月/平方，但是如果不是其出资装修，租金标准应该涨至350元/月/平方，而不是320元/月/平方，即2014年1月24日至2014年7月23日期间的租金应比前一阶段上涨90元/月/平方，而并非林楚湖所说该阶段上涨60元/月/平方，因涉案商铺为16.5平方米，因此林楚湖每月均少缴租金495元。因林楚湖并无出资装修，因此不应享有相应的租金优惠。陈健强就其主张提供了下列证据：一、《西五020整改通知》，内容为通知涉案商铺业主，涉案商铺的门面与现时公司的装修要求不符，需在11月20日前完成整改等，陈健强签名确认2013年11月4日收到该通知。二、落款时间为2013年11月20日的《时尚天河西五街020铺装修合同》，约定陈健强委托案外人徐和平对涉案商铺进行装修；装饰预算为11670元；施工期限为2013年11月20日至2013年11月30日止；等等。三、标注日期为2013年11月1日的装修图纸，图纸右下方显示档口号为西五062A（后删改为020）。四、开具时间为2013年11月20日的《收款收据》，显示“徐某”收到涉案商铺的装修费11670元。五、短信照片多条，显示陈健强告知林楚湖从2014年2月起，租金为7770元等。上述证据拟证明涉案商铺的装修费用本应由林楚湖承担，但装修费用实际由陈健强承担，陈健强通知了林楚湖涨租事宜。林楚湖对上述证据不予确认，认为上述装修合同中的承包方没有相关资质，而且合同没有显示施工内容，装修图纸也有删改痕迹等。林楚湖确认陈健强支付了涉案商铺的装修费用，但认为该费用应由陈健强承担。关于林楚湖是否有损坏涉案商铺。陈健强认为林楚湖损坏涉案商铺，并提交了以下证据：一、照片多张，陈健强称照片显示涉案商铺的原貌以及林楚湖交还涉案商铺时的状态，部分照片显示有2014年7月29日的《羊城晚报》，并显示涉案商铺墙壁上有若干钉孔，墙壁有若干刮损痕迹。二、开具时间为为2014年8月2日的《收据》一张，内容为收到涉案商铺装修费5000元。三、短信照片多条，其中2014年7月22日陈健强发给林楚湖的短信内容为“因你方单方面破坏店面固有装修及拖欠租金，现限你方两天内恢复店面于租赁时状态”。陈健强提供上述证据拟证明林楚湖交还的商铺存在损坏，其另行找人修复支付了5000元。林楚湖对上述证据不予认可，表示其并无损坏涉案商铺，其交还商铺前已经在7月22日进行修复，并认为陈健强提交的照片为其修复之前拍摄；认为上述《收据》内容为“装修费”，并非陈健强所说的修复费；认为上述短信内容与事实不符。林楚湖在本案中申请证人周某乙出庭作证。周某乙作证称其在涉案商铺旁边经营店铺；涉案商铺所在商场每年1月23日及7月23日涨租，每平方米上涨60元；涉案商铺墙面上的洞孔是使用商铺过程中正常出现的情况，林楚湖在2014年7月23日早上已将店铺墙面的洞孔修复；陈健强收回涉案商铺后没有装修，只是按商场规定将货架安装上。为查明本案事实，原审法院依法向涉案商铺所在商场的管理人广州市时尚商业城有限公司（以下简称“时尚公司”）进行调查取证。时尚公司向原审法院提交了陈健强的《交租情况表》，并就本案事实作出以下回复：涉案商铺由该司出租给陈健强；在2014年1月24日至2014年7月23日期间涉案商铺的租金单价是320元/月/平方，缴款人均为陈健强；因为涉案商铺符合该司的《2014年时尚天河上半年租金优惠方案》，因此原定380元/月/平方的租金标准优惠为320元/月/平方，陈健强即根据该优惠后的标准缴纳租金；涉案商铺是2011年承租的，在2013年续租时该司一般会要求租户重新装修后再续租合同；与该司签约的是陈健强，该司不清楚陈健强将涉案商铺转租给林楚湖，因此该司不会通知林楚湖进行装修；在2014年7月23日至8月2日期间，陈健强有对涉案商铺的门以及橱窗进行装修，至于陈健强为何进行装修该司不清楚，陈健强只是口头向该司申请装修，并无提交相关合同，该司亦不清楚装修涉及的金额。时尚公司提交的《交租情况表》显示陈健强在2014年1月23日至2014年7月23日期间每月交租5120元，在2014年7月24日至2014年11月23日期间每月交租6080元。林楚湖对时尚公司上述回复的真实性、合法性无异议，表示陈健强进行装修并不是因为涉案商铺违反了相应规定，而是商场将装修作为续约的条件，因此其无须承担装修费用。陈健强对时尚公司上述回复的真实性、合法性无异议，表示确认上述回复所述。另，陈健强称其接收涉案商铺后已修复损坏部位，因此现已无法就林楚湖交还涉案商铺时的现状进行现场勘察和鉴定；陈健强称其接收涉案商铺后自行经营2、3个月后，现已将涉案商铺转让给他人；陈健强还表示林楚湖诉请按照每天0.5%的标准计算逾期返还租赁保证金的违约金，该标准过高，请求法院予以调整。因本案纠纷，林楚湖于2014年11月6日向原审法院起诉请求：1、陈健强向林楚湖退还租赁保证金10000元并支付逾期退还租赁保证金的违约金（以租赁保证金总额为本金，按每日0.5%计算，自2014年7月30日起计至实际退清租赁保证金之日止）；2、陈健强承担本案的全部诉讼费。陈健强原审对本诉答辩称：林楚湖撤场时，破坏了涉案商铺中原来状态，店铺已失去服装经营商铺的整体功能，且林楚湖存在拖欠租金的行为，所以陈健强扣除了林楚湖的部分保证金。陈健强反诉请求原审法院：1、林楚湖支付2014年1月24日至2014年7月23日期间欠付的租金（每月欠付租金为495元）及滞纳金（以每月租金7275元为本金，每日按0.5%计算，从2014年1月24日计至林楚湖实际付清之日止）；2、林楚湖赔偿陈健强恢复损毁店铺的费用5000元以及造成陈健强2014年7月23日至8月2日期间停业10天的租金损失2365元；3、保证金10000元不予退还；4、本案的诉讼及相关费用由林楚湖承担。林楚湖原审答辩其从未违反商场管理规定，并已经严格按照《租赁合同》约定足额支付了租金给陈健强，租期届满时也将商铺妥善交还给了陈健强，根本不存在任何违约情形，陈健强提出的反诉请求毫无事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。原审法院经审理认为：《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。关于林楚湖是否欠付租金的问题。陈健强确认林楚湖足额支付了2014年1月24日前的租金，但认为2014年1月24日至2014年7月23日期间涉案商铺每月租金为7275元，林楚湖每月仅支付租金6780元，每月均欠租金495元。根据时尚公司的回复及陈健强的确认，2014年1月24日至2014年7月23日期间陈健强实际按320元/月/平方向时尚公司支付，即租金标准比上一阶段上涨了60元/月/平方。陈健强称因其对涉案商铺进行了装修，因此享受的30元/月/平方租金优惠不应由林楚湖享有，因此林楚湖应向其补缴每月租金495元（30元/月/平方×16.5平方米）。对此，原审法院认为：首先，《租赁合同》约定“租赁期间，除商场变动，甲方不得以个人原因提出涨租，若商场租金变动，变化部分将由乙方承担”，2014年1月24日至2014年7月23日期间商场租金变动实际为上涨60元/月/平方，因此林楚湖应支付的租金应为每月6780元（5790元＋60元/月/平方×16.5平方米）。其次，《租赁合同》约定“乙方应负的修缮责任：按商场管理规定执行”，根据2013年10月29日的《时尚天河商业广场商户合同续签意愿书》以及时尚公司的回复可认定装修涉案商铺并非商场管理规定的修缮责任，应为时尚公司同意与陈健强续签租约的条件，陈健强认为林楚湖应承担装修费用缺乏依据，原审法院不予采纳。再次，《2014年时尚天河上半年租金优惠方案》规定货量与装修均达到标准，给予租金320元/月/平米优惠，其中装修评比整体以橱窗、灯光、陈列、模特、中岛、装饰为主要评比项目等，可见林楚湖对涉案商铺的陈列等亦构成装修达标的条件，陈健强认为林楚湖不应享受租金优惠亦缺乏依据。综上，2014年1月24日至2014年7月23日期间林楚湖应承担的租金为每月6780元，林楚湖已按该标准支付每月租金，陈健强称林楚湖欠付租金缺乏依据，原审法院不予采纳。关于林楚湖是否损坏涉案商铺的问题。《租赁合同》约定“租赁期届满，乙方应将原承租房屋及设备无损伤的交回甲方，如有损伤应赔偿甲方损失”。陈健强称其接收涉案商铺后已修复损坏部位，因此现已无法就林楚湖交还涉案商铺时的现状进行现场勘察和评估。陈健强提交的显示有7月29日报纸的照片显示涉案商铺部分墙壁上有钉孔及刮损痕迹，且时尚公司亦确认2014年7月23日至8月2日期间陈健强确有对涉案商铺的门以及橱窗进行装修，可以认定涉案商铺有损坏。但林楚湖对陈健强提交的支付修复费用5000元的《收据》不予确认，陈健强亦未能提供施工合同、发票等予以佐证修复费用，时尚公司亦表示并不清楚装修涉及的金额，陈健强自认其收回涉案商铺后自行经营因此亦不能排除其主张的装修费5000元部分基于自行经营需要。结合本案证据事实，陈健强所主张的修复费用5000元不能完全认定为林楚湖损坏涉案商铺导致的修复费用。在修复费用已无法通过鉴定予以确定的前提下，原审法院酌情认定林楚湖应向陈健强赔偿修复费用1000元，以及陈健强因修复涉案商铺而停业5天的租金损失[陈健强该段期间实际支付月租金6080元，因此相应损失为981元（6080元÷31天×5天）]。对于陈健强超出上述金额的反诉请求，原审法院依法予以驳回。关于林楚湖要求陈健强返还保证金的诉请请求。如上所述，林楚湖并无欠付租金，合同亦无约定若涉案商铺存在损坏可予没收保证金，且陈健强已在本案中反诉要求林楚湖向其赔偿修复涉案商铺的费用，现陈健强以林楚湖欠付租金及损毁涉案商铺为由没收一半保证金缺乏依据，原审法院不予支持。因此，陈健强应向林楚湖返还保证金10000元。关于林楚湖要求陈健强支付逾期返还保证金的违约金的诉请。《租赁合同》约定“租赁期限为2013年7月23日至2014年7月22日；租赁期满，甲方需在一周内退还保证金，逾期按0.5%每日计算违约金”。因此，陈健强应在2014年7月29日前向林楚湖退还保证金，逾期退还的应承担相应的违约金。陈健强表示上述违约金计付标准过高，请求法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”如上所述，可认定林楚湖对涉案商铺造成一定损坏，林楚湖亦并未对其实际损失进行举证，如按上述标准计付违约金，违约金总额已超过本金，确有过高之嫌。基于公平原则，原审法院酌情将逾期返还保证金的违约金调整为以10000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，从2014年7月30日起计至陈健强实际退清保证金之日止，违约金以不超过本金为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月8日判决：一、陈健强于本判决发生法律效力之日起10日内，向林楚湖返还广州市天河区天河路时尚天河商业广场西五街020铺的保证金10000元；二、陈健强于本判决发生法律效力之日起10日内，向林楚湖支付逾期返还上述保证金的违约金（违约金以10000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，从2014年7月30日起计至实际退清保证金之日止，违约金以不超过本金为限）；三、林楚湖于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈健强赔偿上述商铺的修复费用1000元以及停业的租金损失981元；四、驳回林楚湖的其他诉讼请求；五、驳回陈健强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费295元，由林楚湖负担230元，陈健强负担65元；反诉受理费900元，由林楚湖负担25元，陈健强负担875元。判后，林楚湖、陈健强均不服原审判决，向本院提起上诉，林楚湖具体上诉事实与理由如下：一、一审法院要求林楚湖赔偿商铺修复费用及停业租金损失没有事实和法律依据。1、停业租金损失方面。首先，林楚湖退租后，商铺能否马上出租出去是商业风险范畴，陈健强及一审法院所计算的“停业租金损失”并不属于实际损失，连可期待利益都不算；其次，一审法院认为完全让林楚湖来承担该损失，明显没有事实和法律依据。2、商铺修复费用方面。出庭的证人证实林楚湖退租时商铺墙壁已修复完好，而且林楚湖提交照片显示是林楚湖退租后将墙壁针孔修复后的完好商铺，与陈健强提交的照片状态是完全不一样的，两份证据证明的内容完全冲突，而商铺现场因陈健强自行装修已不能勘验是否存在损坏及损坏程度，所以陈健强应对其主张承担举证不能的不利后果。其次，时尚公司只确认陈健强对商铺的门及橱窗进行装修，并没有确认其对墙壁进行装修，陈健强对没有受损的商铺的门及橱窗进行装修完全是为了陈健强自行经营的需要，相应的装修费用应由其自行承担。二、一审法院调整违约金计算标准没有事实和法律依据。双方合同中约定逾期退还保证金每日按0.5%计算，不能随意调整。林楚湖上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令陈健强支付逾期退还租赁保证金的违约金，每日按租赁保证金总额0.5%计算，自2014年7月30日起计至陈健强全额退还保证金之日止；三、驳回陈健强的全部诉讼请求。陈健强具体上诉事实与理由如下：一、根据一审法院证据及一审法院调查，可确定事实在2014年1月存在两个商场变动事件。1、所租赁商铺需按商场方要求进行装修整改。2、商场方租金政策发生变化。第二个事件中商场租金变动双方并无过大争异。主要争异在于第一个变动。根据合同，第一变动事件陈健强已拥有涨租的权利。陈健强事实已对租赁物进行了二次装修投入11600元资金，提升了店铺的价值。以商场方的租金优惠标准作为参考（装修评比标准30元/平方），陈健强以此作为涨幅是完全合理的，但林楚湖一不愿意分担装修成本，二不愿意加租，三不愿意离开，只想按原租金一直占用升级后的商铺，此行为明显不符合租赁合同条文，也违背了公平原则。陈健强按此标准多次催缴，按合同拖欠租金的违约金计算方式大大超过了欠款本金，故陈健强降为与欠款金额一致为3465元，合共6930元，请求二审法院予以支持。二、根据一审时，林楚湖的证人答辩、林楚湖提供撤场后的相片及陈健强一审提供的照片及一审法院调查情况可证实林楚湖确对所租赁物造成损坏。而根据陈健强一审提供补偿证据可证实陈健强三次装修共花费41600元，从损坏的相片来看，所损坏部件占整铺装修一半以上，故陈健强根据实际情况以及折旧，要求林楚湖支付10000元损坏赔偿费用。三、一审计算停业损失存在错误，并没有按2014年7月23日涨租后的最新租金计算，而且未计算物业管理费，以及实际停业十天的时间只计算五天，陈健强要求按实际停业时间计算。根据陈健强一审提供证据1，可证实直至7月29日林楚湖没有恢复租赁商铺原貌，而陈健强需重新找装修队以及装修队需进行物料购买，施工等最少要4天时间，故陈健强提出停业损失十天合乎实际情况。四、从上面三点已经说明陈健强在租赁期间确实有对所租赁商铺进行了大面积的损坏，已严重违反了双方所签订的租赁合同约定，故陈健强有权利追究其赔偿损失及保证金不予退还。陈健强上诉请求：一、撤销一审判决，判决林楚湖支付租金及违约金合共6930元。二、判决林楚湖支付店铺损坏费用10000元；三、判决林楚湖支付停业十天费用共2293元；四、判决陈健强没收租赁保证金不予退回。本院经庭询调查确认原审法院查明事实。二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。本院认为：根据林楚湖、陈健强的上诉请求和双方对对方的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：陈健强是否应当返还林楚湖保证金1万元及逾期支付的违约金该违约金标准是否以合同约定的0.5%每日标准进行计算？林楚湖是否应当向陈健强支付欠缴租金及违约金共6930元？林楚湖是否应当支付店铺损害费用1万元及停业租金损失2293元？对林楚湖、陈健强的上诉，分析如下：首先，双方所签订的合同中没有约定涉案商铺存在损坏时，陈健强可予扣留保证金，陈健强以林楚湖欠付租金及损毁涉案商铺为由没收一半保证金缺乏依据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案如果以双方合同约定标准计付违约金，违约金总额已超过本金，确有过高之嫌。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原审法院对违约金的计算予以调整为按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，并无不妥。又次，双方所签订的《租赁合同》约定“租赁期间，除商场变动，甲方不得以个人原因提出涨租，若商场租金变动，变化部分将由乙方承担”，根据时尚公司回复和陈健强的确认，2014年1月24日至2014年7月23日期间的租金变动实际为60元/月/平方。根据《2014年时尚天河上半年租金优惠方案》规定了货量和装修均达到标准，可以给与租金60元/月/平方优惠，其中装修评比以橱窗、灯光、陈列、模特、中岛、装饰为主要评比项目等，林楚湖对涉案商铺的陈列满足上述装修达标的条件，故其应获得上述优惠，陈健强认为林楚湖不应该享受租金优惠缺乏依据。据此，根据上述优惠标准计算2014年1月24日至2014年7月23日期间林楚湖应承担的租金为每月6780元，林楚湖已按该标准支付每月租金，故可见陈健强称林楚湖欠付租金与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”双方所签订的《租赁合同》亦约定“租赁期届满，乙方应将原承租房屋及设备无损伤的交回甲方，如有损伤应赔偿甲方损失”。根据一审法院现场勘查涉案商铺部分墙壁上有钉孔及刮损痕迹，时尚公司亦确定陈健强对涉案商铺的门以及橱窗进行装修，原审法院可以认定涉案商铺有损坏并无不妥。另租赁合同到期后，陈健强收回商铺后已自行经营使用，原审法院认为不能排除其主张的装修费部分基于自行经营需要亦无不妥。鉴于陈健强已对涉案商铺进行装修，在修复费用已无法通过鉴定予以确定的前提下，原审法院酌情认定林楚湖应向陈健强赔偿修复费用1000元并无不当。陈健强认为商铺所损害部分占整铺装修一半以上，要求林楚湖赔偿店铺损害费1万元没有事实依据。时尚公司确认陈健强在2014年7月23日至2014年8月2日口头向该司提出装修申请，但是未提交相关合同证明，因此不能以口头申请的装修时间来确定陈健强的实际装修时间。林楚湖在原审中申请证人周某乙出庭作证，已经证实了林楚湖在2014年7月23日早上已将店铺墙面的钉孔修复，陈健强收回涉案商铺后没有装修，而根据陈健强一审提交的2014年7月29日《羊城晚报》照片显示涉案商铺墙壁有若干钉孔，墙壁有若干刮损痕迹，一审法院据此认定停业装修的时间应为5天并无不妥。而陈健强认为林楚湖在2014年7月29日仍然没有恢复涉案商铺原貌，要求计算购买材料、施工期间的停业损失则没有证据证实，应当承担举证不能的责任。原审法院判处林楚湖支付陈健强因修复涉案商铺而停业5天的租金损失[陈健强该段期间实际支付月租金6080元，因此相应损失为981元（6080元÷31天×5天）]，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，林楚湖、陈健强的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款、第二百一十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，林楚湖负担100元，陈健强负担940元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年九月××日书 记 员  罗 涛