连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第01907号原告连云港鼎佳物业管理有限公司，住所地连云港市海州区朝阳路180号。法定代表人曾光，该公司总经理。委托代理人王绪霞，该公司职员。被告王如波。委托代理人王永明。委托代理人刘春林。原告连云港鼎佳物业管理有限公司（以下简称鼎佳物业公司）与被告王如波物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员王道军适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鼎佳物业公司的委托代理人王绪霞，被告王如波的委托代理人王永明、刘春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎佳物业公司诉称，被告系半山雅苑小区业主，原告系该小区的物业管理企业，从2013年7月至2015年1月，被告欠原告物业费计2155元，经催要未果。为维护原告合法权益诉至法院，请求判令被告给付物业管理费2155元，并承担本案诉讼费用。被告王如波辩称，被告不缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务。原告对被告不仅不提供服务，反而起到反向破坏、捣乱作用。原告对其他业主服务严重不到位，严重违反物业管理条例和物业服务合同，如被告的保安曾故意将被告家的车辆划坏；小区电梯故意不给被告家使用，且电梯故障率高；原告雇佣退休老人做保安，没有任何物业资格证；原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个活动室却被被告租赁，租金占为己有；公共秩序维护不到位，摄像头夜间基本无法正常使用；保洁服务不到位，小区脏乱差，臭气弥漫，有时楼道都进不去；车辆乱停乱放无人理会，小区内车辆随意进出；私自将业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收取费用；小区内账目从未公开等。原告管理不到位、不负责，我方无法交钱，且原告主张的公用水电费及电梯维修费用过高。经审理查明，2012年1月8日，连云港市半山雅苑业主委员会（甲方）与原告鼎佳物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，由乙方为甲方所在的半山雅苑小区提供物业服务，约定的主要内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；公用环境卫生；车辆停放管理；公共秩序维护；组织开展社区文化娱乐活动等。本物业的公共服务费，住宅房屋（高层）由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户200元／年收取，电梯运行维护检测费用为每户每年500元。委托管理期限为3年，自2012年2月11日起至2015年2月10日止。因鼎佳物业公司自2012年1月1日起代缴了小区的各项公摊费用，因此，鼎佳物业公司可以自2012年1月1日起收取各项费用。合同还对其他事项进行了约定。2012年7月30日，连云港市物价局备案通知，确定半山雅苑住宅小区的物业服务费收费标准为0.45元／平方米.月。被告王如波系半山雅苑小区业主，住该小区3号楼1单元401室，房屋建筑面积为137.7平方米。原告鼎佳物业公司已交纳了2013年7月至2015年1月期间的公用水电费用以及电梯维护费用。被告王如波未支付2013年7月至2015年1月期间的物业服务费用、公用电费及电梯维护费用。经原告鼎佳物业公司书面催交后，被告王如波仍未缴纳。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的物业服务合同、收费标准备案通知、催收快递单、公用电费发票、电梯维护费用发票等证据予以证实。本院认为，半山雅苑小区业委会与鼎佳物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告鼎佳物业公司应当提供符合物业服务合同约定的服务，被告王如波作为半山雅苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告鼎佳物业公司主张被告王如波拖欠2013年7月至2015年1月期间的物业服务费用、公用电费及电梯维护费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为每月每平方米0.45元，原告主张权利是按0.4元计算，此系原告依法处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告主张的公用电费、电梯维护费过高，因物业服务合同对公用水电费、电梯维护费的收取标准作了明确约定，且原告提供了代交的公用电费发票、电梯维护费发票，但被告未能提供相关证据予以证实，故对被告该抗辩主张，本院不予支持。因此，物业服务费为137.7×0.4×19=1046.52元，公用电费为200÷12×19=316.67元，电梯维护费用为500÷12×19=791.67元。原告鼎佳物业公司在诉讼过程中，未能提供充分证据证明其已完全履行了物业服务合同的约定。因此，应减少原告鼎佳物业公司主张的物业服务费，本院酌情减少30%的物业服务费，故被告应当缴纳的物业费为1046.52×（1-30%）=732.56元。据此，被告王如波应支付原告鼎佳物业公司2013年7月至2015年1月期间的物业管理服务费、公用电费、电梯维护费共计732.56＋316.67＋791.67=1840.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告王如波于本判决生效之日起十日内给付原告连云港鼎佳物业管理有限公司物业管理服务费、公用电费、电梯维护费共计1840.9元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。审判员  王道军二〇一五年九月二十八日书记员  孙小惠法律条文一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。