广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初38号原告：珠海德盛物业管理有限公司，统一社会信用代码914404007564855387，住所珠海市香洲兴华路190号三楼8号房。法定代表人：杨伟宏。委托代理人：张殿臣，公司员工。委托代理人：韦善幼，公司员工。被告：李秀清，女，1977年2月21日出生，汉族，户籍地珠海市金湾区。原告珠海德盛物业管理有限公司（以下简称：德盛公司）与被告李秀清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德盛公司的委托代理人张殿臣、韦善幼到庭参加诉讼。被告李秀清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告德盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告交清管理费565.76元、垃圾清运费68元、公摊费698.23元、合同违约金1331.99元，合计2663.98元。事实和理由：被告李秀清是珠海市斗门区和润新苑7栋101室的业主，从2018年1月份开始拖欠原告的管理费、垃圾清运费、公摊费和停车费共计2663.98元。管理费为2018年1-3月、6-8月共六个月，2018年4-5月欠50元，合计565.76元；公摊费为2014年1-12月欠139.81元，2015年1-12月欠161.11元，2017年1-12月欠97.3元，2018年1-12月欠138.47元，2019年1-12月欠138.47元，2020年1-2月欠23.07元，合计698.23元；垃圾清运费为2018年1-3月、6-8月共6个月每月8元，2018年9-12月共欠20元，合计68元；违约金1331.99元。原告德盛公司对其诉称提交如下证据：1.物业服务管理合同，拟证明前期合同服务的约定；2.管理费用缴费通知单，拟证明服务管理事实存在；3.增值税发票，拟证明原告已向供水供电部门缴纳涉案小区的公用水电费；4.产权登记表，拟证明涉案房屋是被告的。被告李秀清缺席，没有提交答辩意见和证据。经审查，原告德盛公司提交的证据来源合法、内容真实、与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。但证明内容应以本院认定的为准。经审理查明：2012年3月23日，珠海和润房地产投资顾问有限公司（以下简称：和润公司）与珠海市盛至物业管理有限公司（以下简称：盛至公司）签订《物业服务管理合同》，约定和润公司以协议方式选聘盛至公司为坐落于斗门××村××和××住宅、商铺提供前期物业服务。业主入住后盛至公司应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2.物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部分明细见附件三；3.物业共用设施的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4.公共绿地、景观的养护；5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7.协助做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维护养护方案；10.按照法律、法律和有关约定对物业装饰装修提供服务；11.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告；12.制定预防火灾、水灾等应急突发事故的工作预案，明确妥善处理应急事件或急迫性维修的具体内容；13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；14.其他服务事项。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（未出售时由和润公司缴纳），住宅每月每平方米1元，商业物业每月每平方米2元，停车费每月每车50元，垃圾清运处理费每月每户8元。物业服务费应当从和润公司通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个月的的物业服务费，此后按每月交纳，具体时间为每月10日前。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，盛至公司应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。被告李秀清于2015年向珠海和润房地产投资顾问有限公司购买位于珠海市斗门区，建筑面积为86.1平方米，不动产权登记缮证日期为2015年11月20日。另查明，珠海市盛至物业管理有限公司成立于2003年12月5日，2014年3月25日经珠海市工商行政管理局香洲分局核准，企业名称变更为珠海德盛物业管理有限公司。珠海市物业管理行业协会于2017年7月28日出具《珠海市物业服务企业登记备案证明》，德盛公司资质等级为三级。庭审中原告述称其从2009年6月开始管理涉案小区，已于2018年9月撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与案涉小区的建设单位和润公司签订《物业服务管理合同》对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照《物业服务管理合同》的约定向原告支付物业服务费等费用。一、关于原告主张的各项费用的具体数额核定。（一）关于原告主张的物业服务费问题。原告称其于2018年9月从案涉小区退场，并提交了电费发票予以佐证，而被告并未提交相应证据予以反驳，故本院对原告主张的退场时间予以确认。原告要求被告支付2018年1-3月、6-8月共六个月，2018年4-5月是每月按照25元收取(包括了管理费和垃圾清运费)。交付物业服务费的举证责任在于被告，但被告缺席无答辩无举证，故本院对原告所诉予以采信。其中，原告主张2018年4-5月的物业费按每月25元计收，是原告对其权利的自行处分，本院予以照准。经计算，拖欠的物业服务费应为566.6元，原告主张565.76元，本院照准。（二）关于原告主张的垃圾清运处理费问题。《物业服务管理合同》约定“垃圾清运处理费每月每户8元”标准收取，原告主张2018年1-3月、6-8月共6个月每月8元，符合合同约定的标准，本院照准。但原告主张2018年9-12月的垃圾清运处理费每个月按5元收取，因原告德盛公司庭审中称其已于2018年9月撤场，其要求被告支付撤场之后的垃圾清运费，没有事实和法律依据，本院不予支持。经本院核算，被告应当向原告支付垃圾清运处理费48元。（三）关于原告主张的公摊费问题。原告主张的公摊费，实际为公摊水电费。原告仅提交了电费发票，《物业服务管理合同》也没有约定公摊水电费的计算方法，原告没有提供充分证据证明分摊费用是如何产生、产生数额、如何分摊计算的，无法具体明确被告应当支付的费用数额，故本院对其该项请求不予支持。且被告于2015年购买涉案房屋，不动产权登记缮证日期为2015年11月20日，现原告向被告主张2014年1-12月，2015年1-11月的公摊费没有事实和法律依据；原告于2018年9月撤出案涉小区，现仍向被告主张2018年9月之后的公摊费没有事实和法律依据。二、关于原告主张的违约金问题。《前期物业管理合同》约定物业服务费的支付时间是每月十日前交纳当月费用，逾期的滞纳金为从逾期之日起按每日万分之五计算，该滞纳金的约定实质是逾期交纳物业服务费的违约金。原告庭审中认为合同约定的违约金标准过高，自动调整为只按照欠费的一倍计算违约金，是原告对其权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许，违约金经计算为613.76元。被告李秀清经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相关质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告李秀清于本判决生效之日起十日内，向原告珠海德盛物业管理有限公司支付物业服务费565.76元、垃圾清运处理费48元，合计613.76元；二、被告李秀清于本判决生效之日起十日内，向原告珠海德盛物业管理有限公司支付违约金613.76元；三、驳回原告珠海德盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（原告已预交），由被告李秀清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘嘉华二〇二一年三月二十九日书记员  李慧敏