广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2015）象民初字第1501号原告廖崇武。委托代理人蒋仁贵，广西立横律师事务所律师。委托代理人王杨光，广西立横律师事务所实习律师。被告桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市凤北路贡后里****。法定代表人莫明辉，总经理。委托代理人阳田林，广西金桂律师事务所律师。委托代理人谭桂鹏，广西金桂律师事务所律师。原告廖崇武诉被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法由代理审判员蒙晓霞适用简易程序独任审理，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告诉讼代理人蒋仁贵、被告诉讼代理人阳田林、谭桂鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年7月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由原告廖崇武购买被告开发位于桂林市上海路28号定名为“枫丹丽苑商务办公楼”第一栋三层三号房产，建筑面积为55.14平方米，套内面积41.20平方米，按套内面积计算房产总金额，每平方米房产单价为：3820元，总金额为157384元；房产交付期限在2009年6月30日前。同时还约定了双方的违约责任：买受人在合同签订的当日，一次性付完购房款全额；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日的按日支付已交房款万分之三的违约金；逾期60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房款万分之四的违约金。该合同签订后，原告向被告一次性支付全额房款157384元，被告于2008年7月21日将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房购销合同备案登记，备案登记号为：08379173。合同期限届满，原告购买的“枫丹丽苑商务办公楼”只是个半成品楼盘，至2015年5月31日，被告已逾期交房2160天，其行为导致原告遭受重大经济损失。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定，且双方在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思的表示，合同依法成立，应受法律保护，双方当事人应依法全面履行自己的义务。原告依合同约定，履行了一次性全额交付房款的义务，而被告却没有依合同约定期限履行交付房产的义务，被告已经违约，并造成了原告的经济损失，依法应承担合同约定的违约责任。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求：1、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金146167元（计算方式：以已付房款169187元为基数，按每日万分之四自2009年7月1日计算至2015年5月31日）；3、判令被告继续履行向原告交付房屋的义务；4、判令本案全部诉讼费用及相关费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告间的买卖合同关系，且该合同已在桂林市房产管理局备案登记；2、2008年6月29日收据，证明原告已按合同约定将购房款付清；3、2007年12月6日广西农村信用社转账凭证，证明原告于2007年12月6日将100万元购房款转入被告账户；4、存、取款凭条七张，证明2008年3月至2008年7月29日间，原告分五次取现金90.67万元，并交给被告，用于交纳“枫丹丽苑商务办公楼”的购房款。被告台联房产公司辩称，1、原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。虽然涉案合同在房产管理部门登记备案，实则是被告为案外人莫东兴向原告借款提供担保，原、被告之间是非典型担保关系。2、被告作为担保人，只在法律规定的范围内承担保证责任。本案已超过法律规定的2年诉讼时效，被告的担保责任得以免除。被告台联房产公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、立案决定书、关于枫丹丽苑商务办公楼“一房两卖”的情况说明，证明原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，实际上是一种非典型担保关系；2、商品房预（销）售登记总表，证明原告起诉已过诉讼时效。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1真实性认可；对证据2的真实性无法确认；对证据3，钱是转给莫东兴的，更能证明原告与莫东兴是借贷关系；对证据4，其中2008年5月31日和7月2日的取款凭条，与本案无关，不能证明钱给了被告。2008年7月2日的存款凭条，晚于收据出具的时间，对关联性有异议。2008年6月29日存、取款凭条以及7月29日取款凭条，不能证明涉案合同的真实交款情况。收据出具时间是6月29日，合同签订时间是7月14日，实际上是被告为借款做的担保。原告对被告提交的证据1，真实性无异议，但认为与本案无关，其中情况说明恰证明莫东兴是被告的销售人员或财务人员；对证据2真实性无异议，可以证明原告是真实购房。结合全案证据及原、被告庭审陈述，本院确认以下法律事实：2008年7月14日，原告廖崇武与被告台联房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房坐落于桂林市上海路28号“枫丹丽苑商务办公楼”第1幢叁层3号房，房屋建筑面积为55.14平方米，套内建筑面积为41.20平方米，总金额为157384元；付款方式为原告一次性付款；交付房屋的期限为2009年6月30日前。另还约定了双方的违约责任：出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之四的违约金。2008年7月21日，被告将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记，备案登记号为：08379173。合同约定的交付房屋期限届满后，因被告台联房产公司原因，该楼房至今未完工。原告认为，被告违反合同约定，未能按约定期限交付房屋造成了损失，遂诉至法院。另查明，原告廖崇武与被告台联房产公司于2008年7月14日就原告购买被告十一套房屋签订了十一份《商品房买卖合同》。被告台联房产公司于2008年6月29日向原告出具“今收到廖崇武交来枫丹丽苑商务办公楼3-1#至3-12#房购房款1900000元”的收据，收据中并未注明每套房屋的价款。本院认为，一、关于合同的效力。原、被告签订《商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订，反映了当事人的真实意愿，没有违反法律禁止性规定，亦未损害他人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，依法成立并有效。被告辩称原、被告之间不存在真实的商品房买卖，双方签订的《商品房买卖合同》是被告为原告借款作担保，并据此提供莫东兴在公安机关所作的说明予以证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第一项、第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告对其商品房买卖合同这一法律关系存在的主张提交了经备案登记的商品房买卖合同及以被告名义出具的购房款收据。但是被告对其认为名为商品房买卖合同，实为民间借贷，双方的法律关系已经变更的主张只是提供公安机关《立案决定书》、莫东兴因涉嫌诈骗罪被公安机关羁押后在公安机关所作的《关于枫丹丽苑商务办公楼“一房两卖”的情况说明》。依据“合同相对性”原理，莫东兴并非合同当事人，同时也仅仅是其个人的陈述，没有得到证实，且没有其他的证据所印证。因此，被告在判决前未能提供证据及证据不足以证明其事实主张，不利的后果应当由其承担。对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。二、关于本案诉讼时效问题。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，系物权纠纷。同时合同约定在具备交房条件后被告应当告知原告验收房屋，至今房屋未实际落成竣工验收，尚未达到交付条件，因此本院对被告关于本案已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。三、关于被告逾期交付房屋是否应支付原告违约金的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人逾期交房的，逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房款万分之四的违约金。”被告逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。原告主张违约金符合法律规定及合同约定，但金额计算有误，应以已付房款157384元为基数，按每日万分之四自2009年7月1日至2015年5月31日计算得135979元。四、关于被告是否应履行交付房屋问题。本院认为，关于商品房交付条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋至今未实际落成竣工验收，并不具备交付的条件，由被告履行交付房屋显然不能。本院对原告的此项诉请在本案中不作处理，待该房屋具备交付条件时，原告可再行起诉主张此权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、原告廖崇武与被告桂林台联房地产开发有限责任公司于2008年7月14日签订的《商品房买卖合同》（备案登记号为：08379173）为有效合同；二、被告桂林台联房地产开发有限责任公司支付原告廖崇武逾期交付房屋的违约金人民币135979元（以已付购房款157384元为基数，按每日万分之四自2009年7月1日至2015年5月31日计算）；三、驳回原告廖崇武的其他诉讼请求。本案受理费1612元（原告已预交），由被告桂林台联房地产开发有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3224元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  蒙晓霞二〇一五年九月九日代书 记员  覃 鑫