广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1111号上诉人(原审被告)：广东衡溢投资有限公司。法定代表人：袁浩平，经理。委托代理人：谢银辉，该司职员。被上诉人(原审原告)：李娟。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广东衡溢投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：广东衡溢投资有限公司（以下简称“衡溢公司”）是位于广州市天河区中山大道南珠村对面编号为28的地块“中兴花园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20120074号《商品房预售许可证》获准销售。2012年10月26日，广州供电局有限公司天河供电局向某公司出具《客户受电工程中间检查意见书》，确认中山大道珠村对面地段受电工程中间检查合格。2013年1月11日，广州供电局有限公司天河供电局向某公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》，确认天河区中山大道珠村对面地段受电工程竣工检验合格。2013年3月17日，李娟（乙方、买方）与衡溢公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为中兴花园18层设计（部分3层，另设地下室2层）商业、住宅楼工程（自编A、B、C、D栋，连体设计）4幢第1084号4层403号房，房屋地址：天河区中山大道中1084号403房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房建筑面积共120.37平方米，其中，套内建筑面积98.41平方米，共有分摊面积约21.96平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24232.21元，总金额2384692元；付款方式为分期付款：（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的60.16%，金额1434692元；（2）第二期：在2013年3月20日前，支付全部房价款的39.84%，金额950000元；乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2013年12月29日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按照本合同规定的期限交房，按补充协议书处理；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；等条款。同日，李娟、衡某公司还签订了《附件七：本合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定：现双方已签订《商品房买卖合同》，就该合同未尽事宜，经协商一致双方自愿签订本补充协议，如有冲突，以本补充协议为准；四、延期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，甲方则从181日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方支付违约金总额不超过乙方实际支付购房款的5%；等条款。《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，李娟向某公司支付了购房款2384692元。2013年5月23日，衡某公司向李娟开具了相应的购房发票。2013年10月12日，广州市邮政局在衡某公司提交的《通邮申请表》上批准同意通邮。2013年11月7日，衡某公司取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，中兴花园二期户内燃气管道工程经验收合格。2013年11月27日，广州市民防办公室向某公司出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2013年12月18日，广州市规划局向某公司出具《广州市建设工程规划验收合格证》，确认中兴花园二期项目建设工程符合城乡规划要求，验收合格。2013年12月20日，衡某公司向李娟发出《中兴花园二期房屋入伙通知书》（以下简称《入伙通知书》），通知李娟于2014年1月9日前办理入伙手续，李娟确认于2014年1月3日收到该《入伙通知书》。2013年12月30日，衡某公司取得《建筑工程竣工验收报告》。2014年1月15日，衡某公司取得《永久水表安装完毕证明书》。2014年1月26日，广州燃气集团有限公司东区分公司向某公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，确认中兴花园（二期）住宅燃气管道工程已通过复检，同意点火。2014年1月28日，广州市公安消防局向某公司出具《建设工程消防验收意见书》，确认对中兴花园二期商住楼土建工程进行了消防验收，综合评定该土建工程消防验收合格。2014年3月6日，衡某公司取得《建设工程质量监督报告》，确认中兴花园二期项目已具备竣工验收备案条件。2014年3月27日，广州市环境保护局出具《广州市环境保护局关于中兴花园小区二期建设项目竣工环保验收的意见》，确认中兴花园小区二期项目基本落实了环评文件及其批复要求，项目竣工环保验收合格。2014年4月11日，广州市城市建设档案馆向某公司出具《建设工程档案验收合格证》，确认中兴花园二期商住楼建设工程档案符合归档要求，验收合格。2014年4月28日，广州市天河区建设和水务局向某公司出具《竣工验收备案表》，确认中兴花园二期项目工程的竣工验收备案文件齐全，同意予以备案。因本案纠纷，李娟于2014年1月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、衡某公司向李娟支付逾期交房违约金（以房款2384692元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年12月30日起计某溢公司取得涉案项目供电部门出具的客户受电竣工验收合格证明并再次通知李娟收楼之日止）；2、本案诉讼案由衡某公司承担。衡某公司答辩称，不同意李娟支付违约金的诉讼请求。在本案审理中，李娟表示其在2014年1月3日收到《入伙通知书》后按约在2014年1月6日到收楼现场进行收楼，因衡某公司无法提供合同约定的文件李娟在该日拒绝收楼；衡某公司表示在2013年12月20日向李娟发出《入伙通知书》后没有再次通知李娟收楼，并称在2014年1月3日涉案房屋已符合交楼条件，不会再向李娟邮寄收楼通知。在2014年5月12日的庭审中，衡某公司向李娟出示了《竣工验收备案表》。在2014年6月25日的笔录中，衡某公司称其在庭审前后已多次电话通知李娟收楼，并在笔录当天当庭通知李娟收楼；李娟表示在收到《入伙通知书》后并无收到其他收楼通知，但在笔录当天表示同意收楼，并确认逾期交楼违约金计至2014年6月25日止。该日笔录后，李娟称其在2014年6月26日、6月30日收楼时被中兴花园的物业管理公司广东恒汇物业管理有限公司（以下简称“恒汇公司”）以衡某公司未同意交楼为由拒绝，李娟对此提供了其向某公司及恒汇公司邮寄《律师函》的邮件，李娟进行收楼的录像及文字记录作为证据。上述《律师函》内容为：李娟于2014年6月26日、6月30日收楼时被恒汇公司以衡某公司未同意为由拒绝，因此通知衡某公司及恒汇公司李娟将于2014年7月4日再次收楼。邮件底单显示上述邮件均被拒收；录像及文字记录显示李娟收楼时被恒汇公司的工作人员拒绝。衡某公司对上述证据不予确认，确认其委托恒汇公司办理交楼手续，但表示2014年6月26日至7月4日期间李娟未能收楼是因为手续不全；李娟未与其联系，恒汇公司的做法并非其真实意思表示；衡某公司对于上述主张并未提供证据证明。在2014年7月25日的笔录中，双方确认李娟的实际收楼时间为2014年7月10日，李娟再次明确逾期交楼违约金计至2014年7月10日止。原审法院认为：李娟、衡溢公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门出具的《竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述《竣工验收备案表》，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。在本案中，衡某公司于2014年4月28日取得《竣工验收备案表》，因此涉案房屋在2014年4月28日具备法定交付使用的条件。李娟已依约向某公司支付了全部购房款，依照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，衡某公司应于2013年12月29日前将房屋交付给李娟。衡某公司于2014年4月28日才取得《竣工验收备案表》，衡某公司辩称其在2013年12月20日向李娟邮寄《入伙通知书》时涉案房屋已具备法定交楼条件，与事实不符，不予采信。因涉案房屋在2014年1月6日并未具备法定交楼条件，李娟在该天拒绝收楼并无不当。涉案房屋具备法定交楼条件后，衡某公司应再次履行通知李娟收楼的义务，否则因此而造成的逾期交楼责任仍应由衡某公司承担。衡某公司在涉案房屋具备法定交楼条件后直至2014年6月25日才再次通知李娟收楼，李娟亦于该日表示同意收楼。李娟称该日之后其收楼时被涉案房屋所在小区的物管公司以衡溢公司未同意交楼为由拒绝，并提供了《律师函》及录像等作为证据；衡某公司确认其委托物管公司办理交楼手续，但表示李娟因材料不全而未能收楼，衡某公司对此并未提供证据予以证明。综合上述举证情况，对于李娟主张由于衡某公司原因导致无法实际收楼予以采信，在李娟实际收楼前产生的逾期交楼违约金仍应由衡某公司承担。双方已确认李娟的实际收楼时间为2014年7月10日，李娟诉请要求衡某公司支付自2013年12月30日起至2014年7月10日止的逾期交楼违约金并无不当，予以支持。关于违约金的计算标准，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议书处理”。《补充协议》约定“延期交房的违约责任为：逾期不超过180日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，甲方则从181日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方支付违约金总额不超过乙方实际支付购房款的5%”。从2013年12月30日起计至2014年7月10日止总共为193天，按照上述合同约定，衡某公司应向李娟支付逾期交楼违约金58424.95元（2384692元×0.01%×180天＋2384692元×0.05%×13天）。《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已经过李娟、衡某公司双方协商一致并共同签章确认，双方均应切实履行。李娟以上述约定为格式条款且显失公平为由主张将逾期交房违约金统一调整为每日按总房价款0.05%的标准计付，缺乏依据，对此不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2014年12月12日作出以下判决：1、广东衡某投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向李娟支付逾期交楼违约金58424.95元。2、驳回李娟的其他诉讼请求。本案一审受理费4750元，由李娟负担3490元，广东衡某投资有限公司负担1260元。判决后，衡某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院的认定没有任何的事实及法律依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，衡某公司在2012年12月30日就取得了《建筑工程竣工验收报告》，该验收报告注明涉案房屋已经取得验收合格。因此，原审法院主观认为是没有任何的事实及法律依据。二、原审法院以此认定衡某公司在取得《竣工验收备案表》后方为符合房屋交付条件，违背了双方当事人签订合同时的真实意思表示。第一，合同当事人没有约定在取得《竣工验收备案表》后方为符合房屋交付条件。第二，《广州市商品房买卖合同（预售）》没有规定该约定取得《竣工验收备案表》后方为符合房屋交付的条件，并且衡某公司与李娟签订的此条约中的第十二条、十四条约定了明确的交楼条件。第三，没有任何法律、法规规定只有取得《竣工验收备案表》才符合商品房的交付条件。三、衡某公司在本案一审过程中的2014年6月25日通知李娟收楼，李娟表示同意收楼，并在一审中确认逾期交楼违约金计算至2014年6月25日。但李娟在办理收楼手续后要求变更诉讼请求，将逾期交楼违约金计算至实际收楼日，即2014年7月10日。一审庭审时李娟已经明确表示逾期交楼违约金计算到2014年6月25日，但是由于李娟在前往办理收楼手续时资料没有带齐，导致交楼时间为2014年7月10日，即使法院认定衡某公司支付逾期交楼违约金，也应当计算至衡某公司再次通知李娟收楼之日止。原审法院判决衡某公司支付逾期交楼违约金至2014年7月10日，不符合法律规定，应予以撤销。综上，衡某公司上诉请求撤销原审判决，驳回李娟的诉讼请求。李娟二审答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，关于衡某公司是否应当承担逾期交楼违约金责任的问题，衡溢公司与李娟签订《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定衡溢公司应在2013年12月29日前交付案涉房屋给李娟使用；第十五条约定房屋交付时，衡某公司应向李娟出具下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》。而根据已查明的事实，李娟于2014年1月4日前往收楼时，衡某公司并不具备全部交楼条件，李娟在该日拒绝收楼并无不当。衡某公司违反合同约定，应承担逾期交楼违约责任。衡某公司应在案涉房屋符合全部交楼条件之后通知李娟，并向李娟交付房屋。关于计算逾期交楼违约金时间的问题，本案原审过程中，李娟变更诉讼请求，请求逾期交楼违约金计算至实际交楼之日止，即2014年7月10日。李娟提出变更诉讼请求之后，原审法院合议庭成员发生变更，并且另行组织开庭审理，并未违反法定程序。衡某公司虽于2014年6月25日再次通知李娟收楼，但李娟前往收楼时，因衡某公司的原因导致未能及时收楼，衡某公司应当支付逾期交楼违约金至李娟实际收楼之日止。原审法院判决衡某公司向李娟支付从2013年12月30日起至2014年7月10日止的逾期交楼违约金，并无不当。综上，衡某公司上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1260元，由上诉人广州市衡溢投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年九月九日书 记 员  杨仁义