福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终779号上诉人（原审被告）：林炳添，男，1965年9月9日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：袁宝果，福建中门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧圣（中国）养殖有限公司，住所地福建省厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦25N单元,统一社会信用代码91371000771002426Y。法定代表人：黄子耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱江辉，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪彬，福建中仑律师事务所律师。原审第三人：张裕立，男，1962年2月15日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场梧园管区。上诉人林炳添因与被上诉人欧圣（中国）养殖有限公司(以下简称“欧圣公司”)、原审第三人张裕立租赁合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林炳添的委托诉讼代理人袁宝果，被上诉人欧圣公司的委托诉讼代理人朱江辉、胡雪彬及原审第三人张裕立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林炳添上诉请求：一、撤销一审判决第一项中“林炳添应于本判决发生法律效力之日起7日内返还欧圣公司租赁标的物147个鲍鱼养殖池及配套物件（包括新增加的九口海井、更换的变压器、新建水塔、海边机房加高、海边抽水房向新建水塔的水管设施、场内黑网等设施）”的判决；二、维持一审判决第一项中“欧圣公司应同时支付林炳添维修改造后结算余款634500元”的判决，并增加判决“以结算余款634500元为基数自2020年10月1日起至实际归还款项之日止按一年期贷款市场报价利率标准计付利息”；三、维持一审判决的第二、三项；四、或将本案发回重审。事实与理由：一、林炳添在原审答辩中明确《鲍鱼养殖池租赁补充协议》有记载林炳添享有优先受让权及承租权，本案欧圣公司侵害林炳添的优先权将案涉不动产在租赁期内转让给案外人沈细聪、陈勇顺、谢跃中、黄黎聪，故原审未对此进一步查明并追加第三人，存在事实认定不清与程序错误。二、林炳添承包期内，若欧圣公司将案涉不动产转让给案外四人，则案外四人取得案涉不动产的所有权，则要求林炳添返还案涉不动产的主体应当是案外四人而非欧圣公司。同时，案外四人承受取得案涉协议的权利义务，林炳添仍然有权向案外四人主张优先承租权，欧圣公司与案外四人均无权直接要求林炳添返还案涉不动产，故原审判决原告主体不适格。林炳添与案外四人之间受《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约束，林炳添在承包期满之时享有优先权；在查明存在案外四人受让案涉不动产的情况下，林炳添当然有权向案外四人主张优先承租权或受让权，欧圣公司与案外四人均无权直接要求林炳添返还案涉不动产。三、林炳添与欧圣公司签订的租赁合同期满之日为2020年10月31日，但林炳添投入鲍鱼苗的时间点系在合同期内，同时林炳添对租赁物享有优先转让及承租权具有期待利益，故林炳添在合同期内投入鲍鱼苗合法，即便判决返还案涉不动产，欧圣公司理应待林炳添现有鲍鱼苗生长周期全部结束才能收回并执掌案涉不动产，故原审人民法院第一项前部判决也不够客观。本案客观事实是欧圣公司业已在起诉之前将案涉不动产转租他人违反案涉合同的约定。2020年10月31日到期之后，欧圣公司未就优先承租权事宜与林炳添沟通，而是直接起诉至原审人民法院。起诉系欧圣公司的权利，但未就优先承租权与林炳添沟通明显侵害林炳添对案涉合同享有的合同期待利益，也与林炳添对合同的期待相反，故林炳添对现有鲍鱼苗生长周期超出2020年10月31日在主观上没有任何过错，林炳添对案涉不动产享有期待利益。四、原审人民法院判决欧圣公司应同时支付林炳添维修改造后结算余款634500元正确，但未判决此款项被占用期间的利息不够客观。根据《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约定，634500元应于双方租期终止30天之前归还，如有逾期，林炳添有权按照有关法律法规计取利息，故利息应从2020年10月1日起至实际归还款项之日止按一年期贷款市场报价利率标准计付利息，故原审仅判决结算款，未判决支付结算款对应的利息不够客观。欧圣公司辩称：一、一审法院判决林炳添应返还欧圣公司案涉鲍鱼场符合法律规定，本案不存在林炳添所说的“优先受让权及承租权”的问题。本案林炳添和第三人张裕立恶意串通签订《鲍鱼养殖池租赁补充协议》，将租期延长至2020年10月31日，并擅自达成“甲方如有续租或转让乙方有优先承租权、优先转让权”的条款。现林炳添又为延迟返还鲍鱼场提起上诉，林炳添拒不返还的事实和理由不能成立。首先，早在2018年欧圣公司就诉请林炳添返还鲍鱼场，案件历经一审、二审发回重审之后，由于疫情原因欧圣公司未能如期出庭，法院裁定按撤诉处理。2020年11月，欧圣公司再次提起诉讼，所以，即便林炳添和第三人张裕立恶意串通延长租赁期限至2020年10月31日，欧圣公司本次起诉也是在延长的租期之后，林炳添“依约”应返还案涉鲍鱼场。其次，林炳添以“欧圣公司在2020年7月将案涉不动产转让给案外人沈细聪、陈勇顺等4人”为由拒不返还鲍鱼场，系其单方面编造的事实。本案欧圣公司收回的鲍鱼场并未涉及转让和续租，所以，本案不存在林炳添享有优先受让权及承租权的问题。最后，林炳添明知自己和第三人张裕立串通延长租期至2020年10月31日，仍以“投入鲍鱼苗”为由拖延，现又恶意提起上诉，致使欧圣公司的权利迟迟得不到维护。二、关于一审法院是否遗漏判决占用期间的利息的问题。首先，林炳添在一审时并未提起反诉，诉请支付逾期利息，一审法院不存在遗漏判项的问题。其次，本案并非欧圣公司违约，系林炳添拒不返还鲍鱼场，明知欧圣公司要收回鲍鱼场仍继续投放鲍鱼苗，一审法院也认定林炳添的行为构成违约，所以，林炳添无权要求欧圣公司支付其逾期利息。综上，林炳添依法应将案涉鲍鱼场立即返还给欧圣公司，其上诉事实和理由违背客观事实，于法无据，恳请二审法院依法驳回其上诉。张裕立述称，一审判决正确，林炳添的上诉请求不能成立。欧圣公司向一审法院起诉请求：1.判令林炳添立即向欧圣公司返还租赁物（址在陈城一场的鲍鱼养殖场和配套的租赁物件）；2.判令林炳添立即向欧圣公司支付自2017年10月1日起至实际返还租赁物之日止按每月14700元计算的占用费（暂计至2020年10月31日为543900元）；3.本案的诉讼费用由林炳添承担。一审法院认定事实：一、2014年4月20日，欧圣公司出具授权书给张裕立，该授权书载明：“今授权张裕立代我公司欧圣（中国）养殖有限公司，处理东山区全部鲍鱼场租赁相关事宜”。二、2014年10月1日，欧圣公司（甲方）与林炳添（乙方）签订《鲍鱼养殖池租赁合同》，约定：1.由甲方向乙方出租位于陈城一场的鲍鱼养殖场147口，供乙方养殖鲍鱼之用，租期为3年（2014年10月1日至2017年9月30日），租金为每口池600元/年，由乙方向甲方一次性缴纳租金264600元。2.乙方应在本合同签订之日向甲方支付履约保证金50000元，在乙方无损坏租赁物财产设施、拖欠租金或各项费用的情况下，租赁到期且乙方表示不再继续承租时，甲方如数归还给乙方该履约保证金。3.租赁期间，乙方不得擅自改变租赁物的结构及用途，乙方若因故意或过失造成租赁物和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿全部经济损失。若租赁物存在需要修补或装修的情况，乙方应即时告知甲方，由甲方进行施工。未经甲方书面同意，乙方不得擅自对租赁物作出修改或添附等行为，否则一切费用由乙方自行承担，若有甲方不予认可之处，乙方应按甲方要求恢复租赁物原状。4.租赁期满或合同解除，乙方必须按甲方要求限时退还租赁物，并保证租赁物及配套租赁物件的完好和适用。乙方应于7日内完成搬迁，此后若租赁物中仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同还对违约情形等其他内容进行约定。该合同甲方处由欧圣公司加盖公章、公司代表人签名，乙方处由林炳添签名捺印。三、2016年1月1日，林炳添提交《申请报告》，该报告载明：本人林炳添是贵公司“东山区域陈城一场”的承租方，为了贵公司财产的完整，安全可行性，本人林炳添需做如下整改:1.水塔改造，需资金100000元；2.增补海井九口，总费用405000元；3.海边抽水房加高费用30000元；4.老水塔拆除费3000元；5.海边抽水房全场向水塔的水管设施120000元；6.场内养殖池及设施整改100000元。以上六个项目总费用758000元，给贵公司张裕立同意，本人自筹资金、包工、包料进行整改。待合同期满后再续包叁年，租金标准按每池、每年伍佰元计取，租金从整改款扣除，并实行多退少补原则。该申请书由林炳添签名后由张裕立确认“以上申请项目属实”，并作为“立字人”签名（捺印）。2016年3月10日，张裕立在原来租赁合同最后一页下方空白处又备注：针对本合同第五条第二款的补充，如甲方确需提前收回租赁物，需赔偿乙方因此所产生的一切经济损失。同时在该页背面载明“林炳添同志在协助公司收回东山鲍鱼场贡献巨大，本人张裕立同意整改。林炳添投入资金巨大，同意其再续包叁年，后叁年（2017年9月30日—2020年9月30日）的租金每口池500元计取”。2016年4月5日，张裕立出具《关于林炳添同志投入欧圣（中国）养殖有限公司东山县陈城镇“陈城一场”鲍鱼场的维修项目资金确认书》，载明：1.水塔改造100000元；2.增补海井九口，总费用405000元；3.海边抽水房加高30000元；4.海边抽水房全场向新建水塔的水管设施120000元；5.场内养殖池及设施整改200000元。以上多项维修资金为855000元，本人经验收后给予确认。四、2016年5月30日，张裕立代表欧圣公司与林炳添签订《鲍鱼养殖池租赁补充协议》，约定：1.考虑到乙方协助甲方收回公司资产时付出人力、物力、财力，故甲方凭着友好合作的态度，给予延长乙方的租赁租期，即从2014年11月1日至2020年10月31日止，后三年（2017年11月1日至2020年10月31日）以原147池计取，每池500元为标准计取，按现金方式支付，在乙方对甲方整改的投资款中直接冲抵，实行缴纳租金。2.乙方所承租的“陈城一场”由于濒临报废，原承包者没亲临管理，把场租予他人经营，海井被他人侵占，水塔报废，损毁严重，考虑到乙方租赁期间无法生产，且近段时间公司管理比较不及时，为保持公司的资产适用性、完整性，经公司委托人张裕立同志与乙方进行协商一致，乙方在取得公司及公司委托人的同意及授权下，采取对以下项目清单进行包工包料，资金由乙方先行垫付。新增及整改维护的项目详见申请报告。工期定为3月，碰到雨天顺延，乙方应优质保量完成，以上项目是经专业人士进行预算，估算共需投入900000元，实际甲、乙双方一致裁定为855000元。3.甲方考虑到乙方的租金及整改新增设施等方面资金压力，该垫付款项可抵扣甲方应收租金，即结算扣除乙方应缴后3年租金，即结算款为634500元（2017年11月1日至2020年10月30日止，共计855000元-73500元/年×3年）。该款项甲方应于双方租期终止30天之前归还乙方，甲方如有逾期，乙方有权按照有关法律法规计取利息，并且由甲方承付给乙方。甲方如有续租或转让乙方有优先承租权、转让权。4.以上项目经乙方承建添置、改建等项目资产经验收后，直接登记为公司的固定资产。乙方应及时保养及维护，如有人为损害应维护保持其适用性。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、林炳添是否实际投资855000元对租赁物进行维修改造？2、欧圣公司主张林炳添返还租赁标的物并支付占用费的诉求是否具有事实依据和法律依据？1、对于林炳添是否实际投资855000元对租赁物进行维修改造问题。双方因为对林炳添是否实际投资855000元对租赁物进行维修改造存在争议，一审法院于2020年12月17日组织各方当事人到现场逐一核对，各方当事人一致确认林炳添对租赁物进行维修改造并实际投资855000元，一审法院予以认可。2、对于欧圣公司主张林炳添返还租赁标的物并支付占用费的诉求是否具有事实依据和法律依据问题。一审法院认为，在案涉原始租赁合同签订后至2016年5月30日双方签订《鲍鱼养殖池租赁补充协议》时，张裕立仍然取得欧圣公司的合法授权，有权代为处理相关事宜。张裕立代表欧圣公司与林炳添签订《鲍鱼养殖池租赁补充协议》虽然未经过欧圣公司盖章确认，似乎有恶意串通之嫌疑，但从《鲍鱼养殖池租赁补充协议》第二条“乙方所承租的‘陈城一场’由于濒临报废，原承包者没亲临管理，把场租予他人经营，海井被他人侵占，水塔报废，损毁严重，考虑到乙方租赁期间无法生产，且近段时间公司管理比较不及时，为保持欧圣公司的资产适用性、完整性，经欧圣公司委托人张裕立同志与乙方进行协商一致，乙方在取得欧圣公司及欧圣公司委托人的同意及授权下，采取对以下项目清单进行包工包料，资金由乙方先行垫付。新增及整改维护的项目详见申请报告。”、第三条“甲方考虑到乙方的租金及整改新增设施等方面资金压力，该垫付款项可抵扣甲方应收租金，即结算扣除乙方应缴后3年租金，即结算款为634500元（2017年11月1日至2020年10月30日止，共计855000元-73500元/年×3年）。该款项甲方应于双方租期终止30天之前归还乙方…”、第四条“以上项目经乙方承建添置、改建等项目资产经验收后，直接登记为公司的固定资产。乙方应及时保养及维护，如有人为损害应维护保持其适用性。”的内容及2020年12月17日各方当事人到现场逐一核对，一致确认林炳添对租赁物进行维修改造并实际投资855000元的事实，补充协议对租赁物进行维修改造后权属归属、租赁期限、租金、解除合同条件进行重新约定并未损害欧圣公司利益，可以排除第三人与林炳添恶意串通之嫌疑。该补充协议具有法律效力。根据《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约定，延期后的租赁合同已经于2020年10月31日到期，案涉原始租赁合同第六条第5款“租赁期满或合同解除，乙方必须按甲方要求限时退还租赁物，并保证租赁物及配套租赁物件的完好和适用。乙方应于7日内完成搬迁，此后若租赁物中仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”约定，林炳添在租赁合同已经延期至2020年10月31日到期后仍然未返还租赁标的物，已经构成违约，故欧圣公司主张林炳添返还租赁标的物具有事实和法律依据，予以支持；林炳添同意返还租赁标的物，各方当事人也一致确认林炳添对租赁物进行维修改造并实际投资855000元，根据《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约定：林炳添对租赁物进行维修改造实际投资855000元，扣除2017年11月1日至2020年10月31日止三年的租金220500元（73500元/年×3年），余款为634500元，欧圣公司应于双方租期终止30天之前归还。林炳添主张同时履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，林炳添认为欧圣公司应当在其返还租赁物的同时支付其634500元，予以采信；欧圣公司主张林炳添支付自2017年10月1日起至实际返还租赁物之日止按每月14700元计算的占用费（暂计至2020年10月31日为543900元），因《鲍鱼养殖池租赁补充协议》第三条约定林炳添对租赁物进行维修改造实际投资855000元用于扣除2017年11月1日至2020年10月31日止三年的租金220500元（73500元/年×3年），占用费应当自2020年11月1日计算且欧圣公司未能提供证据证明逾期返还租赁物的占用费可以按每月14700元计算，依法应当承担举证不能的法律后果，故欧圣公司该项主张不予支持。占用费应当按照《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约定，以原147池，每池500元/年为标准计取，即占用费应当调整为自2020年11月1日起以147池每月的租金为6125元[147池×（500元/年÷12月）]计算至腾空返还租赁物之日止。综上，一审法院认为，民事主体在从事民事活动中，应遵循公平原则及诚实信用原则，不得有违反法律、违背公序良俗的行为。本案林炳添在租赁合同已经延期至2020年10月31日到期后仍然未返还租赁标的物，已经构成违约，欧圣公司主张林炳添返还租赁标的物具有事实和法律依据，予以支持；林炳添以同时履行抗辩权为由，认为应当在其返还租赁标的物的同时欧圣公司应支付其结算余款634500元，予以采信；欧圣公司主张林炳添逾期返还租赁物的占用费，应当按照《鲍鱼养殖池租赁补充协议》约定调整为自2020年11月1日起以147池每月的租金为6125元[147池×（500元/年÷12月）]计算至腾空返还租赁物之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、林炳添应于判决发生法律效力之日起7日内返还欧圣（中国）养殖有限公司租赁标的物147个鲍鱼养殖池及配套物件（包括新增加的九口海井、更换的变压器、新建水塔、海边机房加高、海边抽水房向新建水塔的水管设施、场内黑网等设施）；欧圣（中国）养殖有限公司应同时支付林炳添维修改造后结算余款634500元；二、林炳添应于判决发生法律效力之日起7日内支付欧圣（中国）养殖有限公司自2020年11月1日起至腾空返还租赁物之日止的占用费（每月租金按照6125元计算，即147池×500元/年÷12月）；三、驳回欧圣（中国）养殖有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9239元，由欧圣（中国）养殖有限公司负担4239元，林炳添负担5000元。对一审查明认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，林炳添补充举证如下证据：1、三份授权委托书，欲证明欧圣公司将案涉不动产转让给案外人沈细聪、陈勇顺、谢跃中、黄黎聪之前，曾委托此四人与租户及村委处理回租标的物的事宜；2、养殖场转让选择权意向书，欲证明欧圣公司将案涉不动产转让他人；3、短信，欲证明案外人沈细聪明确已将600万转让定金支付给欧圣公司；4、收款收据，欲证明欧圣公司与沈细聪就案涉不动产达成转让合意。对于林炳添补充举证的四组证据，欧圣公司质证后认为，四组证据均无原件核对，真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议，不能证明林炳添的主张；张裕立质证认为，对这四组证据的真实性其均不清楚。由于林炳添所举的四组证据均无原件核对，欧圣公司对真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议，该四组证据本院不予确认。本案二审争议的焦点：一、一审判决林炳添返还欧圣公司租赁标的物147个鲍鱼养殖池及配套物件是否正确；二、林炳添上诉要求增判欧圣公司应同时支付结算余款634500元的利息能否成立？三、林炳添对讼争的租赁标的物是否享有优先受让权及承租权？本院予以分析认定如下：一、一审判决林炳添返还欧圣公司租赁标的物147个鲍鱼养殖池及配套物件是否正确问题本院认为，欧圣公司与林炳添签订《鲍鱼养殖池租赁合同》及《鲍鱼养殖池租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的权利和义务。根据协议约定，租期至2020年10月31日届满，林炳添未按约定返还租赁物，已构成违约。欧圣公司起诉要求林炳添返还租赁物有合同及法律依据，一审据此判决林炳添返还欧圣公司租赁标的物147个鲍鱼养殖池及配套物件正确。二、林炳添上诉要求增判欧圣公司应同时支付结算余款634500元的利息能否成立问题本院认为，对于林炳添在租赁期间对租赁物进行维护及新增加的设施费用为855000元各方当事人均无异议，扣除期限届满后林炳添应付的租金220500元，根据协议约定尚余款项634500元在林炳添归还租赁物时，欧圣公司应支付给林炳添。因租赁期限届满时，林炳添未按约归还租赁物，导致欧圣公司起诉要求林炳添归还租赁物，但对于欧圣公司的起诉主张，林炳添并没有反诉要求欧圣公司支付结算余款634500元及逾期支付的利息，因此，对于林炳添上诉要求增判欧圣公司支付结算余款634500元的利息的上诉请求缺乏法律依据，该主张二审不予审理，如果林炳添在返还租赁物后欧圣公司未及时支付结算余款，林炳添可另案主张逾期支付的利息。三、林炳添对讼争的租赁标的物是否享有优先受让权及承租权问题本院认为，虽然《鲍鱼养殖池租赁合同》及《鲍鱼养殖池租赁补充协议》有约定，在租赁期限届满时，欧圣公司对外转让租赁物或出租租赁物，原承租人有优先受让及承租的权利，但本案中，林炳添二审所举证据真实性无法确定，其所举证据不足以证实欧圣公司在租赁期限届满时有将讼争租赁物对外转让或转租，其上诉主张对本案讼争租赁物享有优先受让权及承租权依据不足，不能成立。综上所述，林炳添的上诉请求不能成立，应予驳回。一审在林炳添没有反诉要求欧圣公司支付结算余款634500元的情况下，判决林炳添租返还租赁物时，欧圣公司应支付林炳添结算余款634500元不当，但鉴于欧圣公司对该判决未提出上诉，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由林炳添负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚若贤审 判 员 张海泉审 判 员 卢津津二〇二一年三月十七日法官助理 王玲珊书 记 员 蓝巧红附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。