上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1594号上诉人(原审被告)侯娃艺。委托代理人周建云，上海万浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海齐锦物业有限公司。法定代表人陈昕。委托代理人郑宏，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人黄燕，上海市联诚律师事务所律师。上诉人侯娃艺因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年7月31日，上海齐锦物业有限公司(以下简称“齐锦物业”)与上海浩城置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由齐锦物业为上海市黄浦区黄家路88弄浩城华苑小区提供前期物业服务，住宅物业管理费为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.50元，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，齐锦物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。此后，齐锦物业按照约定为浩城华苑小区提供物业服务。2010年7月12日，齐锦物业与上海市黄浦区浩城华苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由齐锦物业继续为浩城华苑小区提供物业服务，委托管理期限为2010年5月1日起至2013年4月30日止，多层和高层住宅物业管理费为每月每平方米1.50元，多层底层住宅物业管理费为每月每平方米1.02元，物业管理费按季缴纳，业主应在3月、6月、9月、12月履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业管理费的，齐锦物业可以从逾期的次年次季之日起，每日按应缴费用千分之五加收滞纳金。合同期满后，因浩城华苑小区业主委员会改选，未能续签新的物业服务合同，齐锦物业为浩城华苑小区提供物业服务至今。2002年，侯娃艺与上海浩城置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由侯娃艺向上海浩城置业有限公司购买上海市黄浦区黄家路88弄浩城华苑XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”，暂测面积160.32平方米)。2003年6月28日，侯娃艺签署了《业主/住户情况登记表》、《业主进户资料清单》、《业主入住流转单》，并向齐锦物业支付了2003年7月至2003年9月的物业管理费721.50元。2003年10月30日，侯娃艺签署了系争房屋的《房屋交接书》。2007年8月5日，系争房屋(建筑面积160.32平方米)登记在侯娃芝名下。自2003年10月1日起至今，侯娃艺未向齐锦物业支付过物业管理费，齐锦物业催讨未果，故向原审法院提起诉讼，请求判令侯娃艺支付自2003年10月1日起至2014年4月30日止的物业管理费30,540.96元及上述欠款的滞纳金30,540.96元。原审审理中，为查明系争房屋的产权人信息，原审法院于2014年6月9日向上海市黄浦区房地产交易中心调取系争房屋的相关信息，该中心工作人员表示档案中没有侯娃芝的身份信息，产权登记时使用的是侯娃艺的身份信息，产权证上登记为侯娃芝可能是笔误造成的，需要侯娃艺本人到交易中心办理更正手续。为查明系争房屋的产权及居住情况，原审法院于2014年6月23日至系争房屋上门送达原审诉状、传票等诉讼材料，侯娃艺本人在家并签收了材料。对于齐锦物业的诉请，侯娃艺表示系争房屋是其本人购买，《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》是其本人所签，系争房屋也一直由侯娃艺支配、使用，侯娃艺家中没有侯娃芝这个人，侯娃艺在本次诉讼前也不知道系争房屋登记在侯娃芝名下，现在房屋产权人不是侯娃艺而是侯娃芝，齐锦物业应该向侯娃芝主张物业管理费，在产权人变更为侯娃艺之后齐锦物业才能向侯娃艺主张物业管理费，侯娃艺最近在信箱里看到过齐锦物业的催款函，之前没有收到过。原审审理中，侯娃艺未到庭应诉，亦未提供证据。原审法院审理后认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。齐锦物业作为浩城华苑小区的物业管理单位，已按照《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》履行了物业服务职责，小区业主应该按照合同约定支付相应的物业管理费。侯娃艺承认签署了《上海市商品房预售合同》、《业主/住户情况登记表》、《业主进户资料清单》、《业主入住流转单》、《房屋交接书》等资料，亦承认系争房屋由侯娃艺购买使用，侯娃艺在入住系争房屋之后也支付了2003年7月至2003年9月的物业管理费，侯娃艺对于系争房屋属于侯娃艺及应该支付物业管理费是明知的；虽然在产权登记过程中系争房屋的产权人被登记为侯娃芝，但上海市黄浦区房地产交易中心的档案资料显示用于产权登记的《上海市商品房预售合同》的购买人为侯娃艺，留存的产权人身份信息亦为侯娃艺的身份证复印件，经过查询户籍信息亦未发现侯娃芝的身份信息，侯娃艺亦承认不认识名叫侯娃芝的人，就目前的证据而言，不能排除上海市黄浦区房地产交易中心关于系争房屋的产权人登记为侯娃芝是笔误的可能性；侯娃艺承认系争房屋系其所有，从2003年起由侯娃艺占有、使用、支配，侯娃艺享受了齐锦物业提供的服务，应该按照合同约定向齐锦物业支付物业管理费，侯娃艺未作产权变更登记并不能免除其支付物业管理费的义务，故齐锦物业要求侯娃艺支付自2003年10月1日起至2014年4月30日止物业管理费的诉请，法院予以支持。鉴于侯娃艺存在拖欠物业管理费的事实，齐锦物业要求侯娃艺支付上述款项滞纳金的诉讼请求理由成立，法院依法予以支持。侯娃艺经合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。据此，原审法院判决如下：一、侯娃艺应在判决生效之日起十日内支付上海齐锦物业有限公司自2003年10月1日起至2014年4月30日止的物业管理费30,540.96元；二、侯娃艺应在判决生效之日起十日内支付上海齐锦物业有限公司上述款项的滞纳金30,540.96元。原审判决后，侯娃艺不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，所作判决有失公正。齐锦物业提供的2010年签订的物业服务合同未经小区半数以上业主同意，该合同应为无效，齐锦物业无权向侯娃艺收取合同期内的物业服务费。上述合同履行期限至2013年4月30日已届满，齐锦物业现主张合同到期后的物业费亦缺乏依据。系争房屋楼下建有污水处理系统，由于该系统不工作，导致污水溢入系争房屋内，臭气弥漫，给侯娃艺的日常生活带来极大影响。当时居委会、小区业委会、齐锦物业及其他部门曾与侯娃艺进行过协商，曾约定免去侯娃艺应交的物业费，具体免去多少待污水处理完毕后再予商谈，但其后齐锦物业一直未找侯娃艺商谈物业费缴纳事宜；街道也曾拨款8,000元左右补偿侯娃艺的损失，但该笔款项齐锦物业一直没有支付给侯娃艺，应当直接冲抵物业费。正是由于上述原因，侯娃艺自2003年10月后未再支付物业费，齐锦物业也一直未予催讨。从齐锦物业在原审中提供的催款通知来看，2003年10月至2012年12月期间的物业费也已经超过诉讼时效。综上，上诉人侯娃艺请求本院依法撤销原审判决，改判驳回齐锦物业的全部原审诉请。被上诉人齐锦物业辩称：不同意侯娃艺的上诉请求。齐锦物业自2003年起为浩城华苑小区提供物业管理服务，2013年合同期限届满后，因小区业委会换届改选未能选聘新的物业公司，故仍由齐锦物业继续提供服务，齐锦物业在诉讼中已提供了相应证据。侯娃艺主张物业服务合同无效，缺乏依据。侯娃艺所称的污水、臭气等问题属房屋质量问题，应由开发商承担相应责任，与齐锦物业无关。齐锦物业从未与侯娃艺达成免去物业费的协议，也不存在齐锦物业扣留了街道支付的8,000元的事实，侯娃艺以此为由拒付物业费缺乏依据。齐锦物业一直向侯娃艺发送催讨物业费的通知，均放置在侯娃艺的信箱内，故齐锦物业的诉请未超过诉讼时效。侯娃艺在原审诉讼中未提出时效抗辩，其在二审中再提出时效抗辩，不应获得支持。综上，被上诉人齐锦物业认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回侯娃艺的上诉请求，维持原判。本院审理中，上诉人侯娃艺向本院提供2007年7月22日的新民晚报的报道一份，欲以此证明系争房屋由于地下污水管倒灌及臭气排放，造成系争房屋无法居住。被上诉人齐锦物业对该份证据真实性无异议，但认为报道中所反映的问题是由于国家政策原因造成开发商建房时不能将污水纳管所造成的，与齐锦物业无关。被上诉人齐锦物业针对上诉人侯娃艺的举证提供《关于推进黄浦区住宅小区生活污水二级生化设施纳管改造的通知》、《黄浦区二级生化处理设施直排改造计划》以及《排水检测井质量自查及验收表》各一份，以此证明产生臭气的原因是开发商在建房时受当时国家政策所限自建的污水处理设施存在缺陷，后经有关部门组织，由政府和开发商共同出资，已于2007年完成了纳管改造。上诉人侯娃艺对该三份证据的真实性均无异议，认为该三份证据证明了其主张的污水、臭气问题是存在的；正是由于这些问题的存在，齐锦物业与侯娃艺曾经就物业费及损失问题进行协商并达成协议，但未形成书面文件。本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，齐锦物业自2003年起向系争房屋所在的浩城华苑小区提供物业管理服务至今，而侯娃艺自2003年10月1日起未向齐锦物业支付过物业管理费，故齐锦物业有权要求侯娃艺支付欠付的物业管理费及相应的滞纳金。侯娃艺在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，但未提供新证据予以佐证，本院依法不予支持。根据齐锦物业提供的证据，系争房屋存在污水倒灌、臭气等问题的原因在于开发商建造的污水处理设施存在缺陷，并非齐锦物业的原因所致，故侯娃艺以此为由拒付物业管理费缺乏依据。侯娃艺主张其曾因污水倒灌、臭气问题与齐锦物业达成免交物业费的协议、齐锦物业并扣留了街道支付给侯娃艺的8,000元左右赔偿款，遭到齐锦物业的否认，侯娃艺亦未就此提供任何证据，故本院对其主张依法不予支持。综上，上诉人侯娃艺的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,327.05元，由上诉人侯娃艺负担本判决为终审判决。审 判 长  周刘金审 判 员  高 胤代理审判员  陈家旭二〇一五年九月一日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……