江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3508号原告：昆山巨之亿机电设备有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇水秀路1899号1号房,统一社会信用代码91320583MAIMQL8762。法定代表人：陈梨进。委托诉讼代理人：庄夏军，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：昆山中富瓶胚有限公司，住所地江苏省昆山经济技术开发区三巷路113号，统一社会信用代码91320583718677600E。法定代表人：刘锦中。委托诉讼代理人：王飞，江苏四善律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟慧成，江苏四善律师事务所律师。原告昆山巨之亿机电设备有限公司（以下简称巨之亿公司）与被告昆山中富瓶胚有限公司（以下简称中富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告巨之亿公司委托诉讼代理人庄夏军、被告中富公司委托诉讼代理人钟慧成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨之亿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违法提前终止合同、侵害优先购买权产生的损失1556248元，按照与被告签订的租金1003200元转租租金1781324元，当年租金差778124元，按照两年计算是1556248元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年11月23日、2016年12月12日签订《厂房租赁合同》，约定承租被告所有的江苏省昆山经济技术开发区三巷路113号部分厂房，厂房面积分别为2800平及1300平。合同签订后，双方均按约履行。因当地市场行情发生重大变化，价格上涨达70%以上，被告见利忘义，违背诚信，希望通过解除合同，获取额外利益。其单方面提出终止合同。虽然苏州市中级人民法院判决确认双方合同终止，但已撤销原判决中仅让被告赔偿几个月违约金的请求，由原告选择另行起诉要求赔偿损失，或是主张违约金。另在合同解除前，被告擅自将厂房转让转让给昆山铭之聚有限公司，未通知原告，未保障原告的优先购买权，导致原告未能购买以涉案厂房，给原告造成了较大损失，应当赔偿法院调解的转让价与市场价的差额。原告认为双方合同合法有效，双方均应当履行，被告希望提前终止合同，应当得到原告同意，在未征得原告同意的情况下，其擅自终止，已违反合同约定，应承担损失赔偿责任，且其未保障原告的优先购买权，导致原告损失，也应当依法予以赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令如前所请。被告中富公司辩称，第一，被告不存在违法终止租赁合同情形，无需向原告赔偿损失。且在原、被告另外起诉的案件中，被告已明确愿意承担一个月的租金作为补偿金，在另案已经判决不动终止的情况下，双方就租赁合同的解除纠纷已经解决完毕。第二，本案原告作为承租方在另案诉讼当中已自认其在承租期间有转租事实，根据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见的相关规定，原告无权向被告主张优先购买权，基于此原告并不能以被告侵害其优先购买权而主张损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2016年11月23日，原告巨之亿公司、被告中富公司签订《厂房租赁合同》一份：一、出租厂房情况：约定被告出租给原告的厂房坐落于昆山经济技术开发区××号部分房屋部分，租赁建筑面积2800平方米，房屋类型为生产车间、仓库；二、厂房起付日期、租赁期限和用途：租赁期间自2017年1月1日起至2021年12月31日止，60个月；原告租赁厂房仅用于生产车间、仓库，不得生产、加工、存储对食品或食品容器生产存储有不良影响的产品、货物以及有违消安环等相关政策要求的任何货品，若被处罚，一切后果由原告负担。三、租金及保证金支付方式：付三押一（即支付3个月租金和1个月房屋损坏保证金），车间、仓库按19元/月/平方米，每月租金53200元，年租金638400元，第一次厂房租金支付时间为：2016年12月31日至2017年3月30日为159600元，一个月房屋押金53200元。租金应预付三个月，在支付下期租金时应提前15天支付。四、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由原告承担，并在收到发票后，应在一周内付款。六、厂房转租和归还：1.原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得被告的同意，如擅自中途转租转让，被告将视原告违约，有权终止租赁合同且不退还租金和保证金；2.租赁期满后，该厂房归还时，无息退还保证金，厂房需恢复原样，且符合正常使用状态。七、第五款，租赁期间，原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权按每月增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第七款，租赁期满后，被告如继续出租该房时，同等条件下原告享有优先权；如期满后不再出租，原告应如期搬迁，否则被告有权按本合同租金的两倍向原告计收租金，并且由此造成被告的一切损失和后果，都由原告承担。八、1.租赁期间，如被告提前终止合同而违约，需提前三个月通知原告，并以一个月租金作为合同违约搬迁补偿金；租赁期间，如原告提前退租而违约，也需提前三个月通知被告，并以一个月租金作为合同违约赔偿金。5.《厂房租赁合同》租期为5年，租金为三年一个调整期，第四年起租金在原来的基础上增长6%。2016年12月12日，原告巨之亿公司、被告中富公司又签订了一份《厂房租赁合同（第二部分），约定被告出租给原告厂房坐落于昆山经济技术开发区××号部分房屋部分，租赁建筑面积1600平方米，房屋类型为生产车间、仓库；租金及保证金支付方式：付三押一（即支付3个月租金和1个月房屋损坏保证金），车间、仓库按19元/月/平方米，每月租金30400元，年租金364800元，第一次厂房租金支付时间为：2016年12月31日至2017年3月30日为91200元，一个月房屋押金30400元。其余约定同2016年11月23日签订的《厂房租赁合同》。另查明：2018年8月7日，被告中富公司向原告巨之亿公司发出《租赁合同终止通知书》，通知书载明，根据合同第八条第一款的约定，被告向通知原告《厂房租赁合同》于原告收到通知书之日起三个月届满时提前终止，请原告提前腾空、搬离，并将租赁房屋返还，根据约定，被告将按合同约定支付被告一个月的租金作为搬迁补偿金。2018年8月9日，原告收到上述通知。原告收到通知后回函，认为被告提前终止合同无依据，且严重违反法律的规定，也与协议精神相悖，不同意提前终止租赁合同，希望被告继续按约履行合同。2018年8月10日，被告收到该份回函。原告巨之亿公司与被告中富公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日依法作出（2018）苏0583民初19812号民事判决，判决确认巨之亿公司与中富公司于2016年11月23日、2016年12月12日签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同（第二部分》于2018年11月9日解除，中富公司于本判决生效后十日内支付巨之亿公司补偿金83600元。后巨之亿公司不服，提出上诉，苏州中院依法作出（2019）苏05民终5549号民事判决，认为，中富公司、巨之亿公司分别于2016年11月23日、2016年12月12日签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同(第二部分》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效。本案二审争议焦点在于，中富公司是否有权依据诉争两份厂房租赁合同第八条第1款约定终止合同。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除是合同权利义务终止的法定情形之一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中富公司于2018年8月7日向巨之亿公司发出《租赁合同终止通知书》，巨之亿公司于2018年8月9日收到上述通知书。依据诉争两份厂房租赁合同第八条第1款约定，中富公司已提前三个月通知巨之亿公司终止合同，诉争两份厂房租赁合同于终止通知到达后三个月届满时解除条件成就，诉争两份厂房租赁合同于2018年11月9日解除，中富公司、巨之亿公司自2018年11月9日起关于诉争两份厂房租赁合同的权利义务终止，中富公司请求法院确认诉争两份厂房租赁合同于2018年11月9日终止，应予支持。一审法院认定中富公司给付巨之亿公司一个月租金作为补偿金，系超诉请判决，应予纠正。在查明案件事实基础上，判决撤销一审判决，确认中富公司与巨之亿公司于2016年11月23日、2016年12月12日签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同(第二部分》于2018年11月9日终止。另查明，2018年3月11日，昆山铭之聚机械有限公司与中富公司签订《不动产转让协议》，约定，中富公司将名下共计13364.04平方米的房屋以及30677.1平方米的土地转让给昆山铭之聚机械有限公司，其中涉及本案房产情况：三巷路113号4号房，产证301185371，建筑面积6521.05平方米，土地使用权面积16864.1平方米。因中富公司未按约履行过户手续，昆山铭之聚机械有限公司起诉至本院，请求判令中富公司协助其办理不动产过户手续。后撤诉，目前已过户。原告巨之亿公司庭审中出示5份转租合同证明其损失，次承租方为好邦物流(天津)有限公司、昆山市周市镇诚俊世瑞贸易商行、江苏杰浩物流有限公司、张家港保税区海睿化工科技有限公司、江苏丰赢物流有限公司，转租面积共计4610平方米，被告中富公司对上述转租合同真实性无异议，但能够证明原告巨之亿公司在承租厂房期间有转租的事实。本院认为，原告巨之亿公司与被告中富公司之间的租赁合同经生效判决确定已于2018年11月9日终止，合同第八条第一款约定，租赁期间，如被告中富公司提前终止合同而违约，需提前三个月通知原告巨之亿公司，并以一个月租金作为合同违约搬迁补偿金；针对合同解约条件，生效判决已经认定解约条件成就，并确定了合同解除时间。原告巨之亿公司以被告中富公司违约解除为由请求赔偿损失，本院不予支持。被告中富公司是否侵犯了原告巨之亿公司的优先购买权，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。被告中富公司出售涉案房屋但无证据证明已通知到原告巨之亿公司，但根据庭审查明，原告巨之亿公司承租原告中富公司厂房系部分厂房，被告中富公司将整体厂房进行转让，而原告巨之亿公司基于部分厂房优先购买权被侵犯，导致其损失，主张转让价与市场价的差额，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆山巨之亿机电设备有限公司诉讼请求。案件受理费11800元由原告昆山巨之亿机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年三月十五日书记员  张俊宇