陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终2042号上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓慧，女，1981年10月27日出生，汉族，居民，陕西省清涧县人，住清涧县宽州镇。上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司因与被上诉人刘晓慧商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华盛房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房认购书》，针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定。《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时被上诉人能基本按照双方约定交付首付款。房屋建成后，上诉人通过报纸、律师函、公司工作人员电话及短信通知等方式告知被上诉人前来办理房屋按揭事宜。被上诉人均置之不理。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此上诉人向他人支付巨额利息。一审认定上诉人迟延交房，承担逾期交房的违约金错误。被上诉人刘晓慧辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。刘晓慧的一审诉讼请求：1、判决华盛房地产公司支付刘晓慧逾期交房违约金20万元，赔偿刘晓慧擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元，共计人民币25万元。2、判令华盛房地产公司交付刘晓慧房屋实际面积与双方《商品房认购书》约定面积误差超过3%部分的房款由华盛房地产公司承担，所有权归刘晓慧。3、本案诉讼费用由华盛房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年11月5日，刘晓慧（乙方、定房方）与华盛房地产公司（甲方、开发商）签订商品房认购书，约定：由刘晓慧认购华盛房地产公司开发的“华盛公园时光”第24号楼2单元1802号房房屋一套，面积135.43平方米，标准单价4790元/㎡，标准总价为648710元，认购定金为5万元；在签订认购书之日起，乙方需在开盘期间向华盛房地产公司交付首付款（首付款为房屋总价的30%）,乙方在交清首付款30%之后，甲方方可为刘晓慧办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同。甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况，在为乙方办理银行按揭手续前证件到位，乙方接受并同意向甲方交纳订房定金，在此期间如乙方要求退房视为违约。认购书还对其他内容进行约定。2010年11月5日、2010年11月9日，刘晓慧分两次共向华盛房地产公司交付购房款人民币198710元。2015年4月13日，华盛房地产公司取得公园时光住宅小区第23、24幢楼商品房预售许可证。2015年6月8日，公园时光第24号楼主体工程已经验收完毕。2015年6月25日，华盛房地产公司在榆林日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续。但至今刘晓慧未协助华盛房地产公司办理银行按揭手续，华盛房地产公司亦未向刘晓慧交房。现刘晓慧以华盛房地产公司的违约行为已经给刘晓慧造成巨大损失为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：刘晓慧与华盛房地产公司双方签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。华盛房地产公司抗辩其不存在延期交房行为，且已经于2015年起就通过报纸、律师涵、公司工作人员等多种方式通知刘晓慧前来办理网签合同及银行按揭等手续，刘晓慧一直拒绝前来办理，现刘晓慧诉请要求给付违约金，华盛房地产公司不予认可。经审查，刘晓慧与华盛房地产公司签订的商品房认购书中明确约定“甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况”，但华盛房地产公司至今未向刘晓慧交房，且华盛房地产公司提供的证据不足以证明其向刘晓慧说明的交房期限晚于2015年6月25日其在榆林日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续的时间。故对华盛房地产公司该抗辩理由，依法不予采纳。刘晓慧主张华盛房地产公司支付逾期交房违约金20万元，明显偏高，且刘晓慧在华盛房地产公司以报纸公告方式催促其办理按贷款手续后至今仍未协助华盛房地产公司办理房屋按揭贷款手续，亦存在违约行为，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平、诚实信用原则予以衡量，应调整为已付购房款198710元的5%即为9935.50元较为合理。刘晓慧主张华盛房地产公司赔偿擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元及华盛房地产公司交付刘晓慧房屋实际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房价款由华盛房地产公司承担，缺乏必要的事实依据支持，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，榆林市华盛房地产开发有限公司支付刘晓慧逾期交房违约金9935.50元。二、驳回刘晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由刘晓慧负担2450元，由榆林市华盛房地产开发有限公司负担120元。二审期间，上诉人华盛房地产公司向本院提交2016年6月17日阳光报一份；证明本案起诉后，上诉人于2016年6月17日再次登报通知各业主前来办理按揭等相关手续的事实。被上诉人刘晓慧向本院提交照片三张；证明上诉人华盛房地产公司就涉案房屋没有安装消防设施，其不具备交付房屋的条件。经庭审质证，被上诉人对上诉人提供证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为上诉人出售的房屋至今没有经过综合验收，也没有经过消防、人防、环保、质量等验收，依据相关法律规定，依法不能向业主交房。被上诉人对上诉人提交证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为无法核实照片的采集是否合法、真实。本院认为，对上诉人华盛房地产公司提供的证据，被上诉人对真实性、证明目的均有异议，经审查，该组证据来源合法、内容真实，对真实性依法予以认定。对被上诉人提供的证据，因上诉人对真实性、证明目的均有异议，且再无其他证据予以佐证，依法不予认定。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，违约责任应如何承担的问题。双方当事人签订的商品房认购书为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，被上诉人向上诉人华盛房地产公司缴纳涉案房屋首付款，上诉人华盛房地产公司未按时向被上诉人交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。因被上诉人主张的逾期交房违约责任明显偏高，且上诉人华盛房地产公司在以报纸公告方式催促被上诉人前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，其一直未前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，被上诉人亦存在违约行为。故以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据公平、诚实信用原则予以衡量，一审判决上诉人华盛房地产公司承担逾期交房违约金9935.50元并无不当。对于上诉人华盛房地产公司所持上诉理由，因证据不足,依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人华盛房地产公司承担。本判决为终审判决审判长  徐晓炯审判员  吴凤凤审判员  白成钰二〇一七年六月七日书记员  张羽苗