江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3304号上诉人（原审被告）朱实贵，男，1945年12月23日生，汉族。被上诉人（原审原告）合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市秦淮区大明路266号。法定代表人王生财，该公司总经理。委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人朱实贵因与被上诉人合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司（以下简称龙禹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙禹公司原审诉称，龙禹公司是具有物业二级管理资质的物业服务企业，受星晟花园业委会委托，对位于文范路9号的康桥圣菲小区进行管理。物业服务合同约定，物业管理费按建筑面积每平方米1.8元的标准收取，逾期不交纳的，按每日万分之三的标准收取滞纳金。朱实贵系小区12幢102室业主，该房屋建筑面积152.93平米。龙禹公司一直按照约定履行物业管理义务，但朱实贵自2013年9月1日起即开始拖欠物业管理费，导致龙禹公司正常运营困难，严重损害了龙禹公司及其他业主利益。经龙禹公司多次催讨，朱实贵仍拒不支付。故为维护原告合法权益，督促朱实贵履行支付物业管理费的义务，特诉至法院，请求判令：1、朱实贵交纳2013年9月1日至2014年11月30日拖欠的物业费4129.11元（152.93平方米×1.8元／月／㎡×15个月）、公摊水电费375元（25元／月×15个月），共计4504.11元；2、朱实贵按照每日万分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止，暂主张454元；3、朱实贵负担诉讼费用。后朱实贵撤回对龙禹公司主张滞纳金的诉讼请求。朱实贵原审辩称，其不同意支付物业费和公摊水电费。朱实贵的房屋交费标准是每月每平方米1.8元，但享受的服务远远达不到这个标准，龙禹公司用门禁卡拦住门，不让小区业主进出，龙禹公司的法定代表人还在小区偷电，然后该电费计入公难水电费，让小区业主出钱。朱实贵住在小区里一直未交过物业费，因为第一任物业公司管理期间，其地下室被淹过五次，物业公司不管，所以未交费，以后也未交过物业费。到小区选聘新的物业公司时，龙禹公司参加了选聘，当时三个候选物业公司均未达到法定要求，故其在该小区的服务不合法，区物业办还给小区业委会发了指导意见书，说明龙禹物业公司服务不合法，该公司当时也没有在栖霞区物业办及仙林街道物业办备案，故业主不交物业费也是合法的。原审法院经审理查明，2013年9月29日，星晟花园业主委员会（甲方）和合肥市龙禹物业管理有限公司（乙方）签订星晟花园小区物业服务合同（以下简称物业合同）。物业合同载明甲方选聘乙方对康桥圣菲小区提供物业管理服务，合同第五条约定的物业服务费用标准为：花园洋房每月每平方米1.8元、电梯花园洋房每月每平方米1.5元、商业用房每月每平方米2.5元，物业管理服务费由乙方每六个月向业主收取一次；第十二条约定，乙方向业主和交费义务人收取物业服务费，逾期不交纳的，乙方有权采取公示、收取滞纳金（万分之三／日）等措施依法追缴，直至起诉；第三十四条约定，考虑小区目前的物业公司提出撤场的实际情况，本合同暂定三个月的临时管理期，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，具体以进场时间为准，三个月期满后小区业主书面反对意见未出现面积和户数双过半的情况下，本合同自动转成正式合同（未尽事宜，双方可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力），正式合同期限为三年。2013年9月1日，星晟花园业主委员会向合肥市龙禹物业管理有限公司出具关于公摊水电费预收的通知函，明确表示小区公摊水电费用可参照物业管理合同预收6个月为限，建议每户每月按25-30元预收，不足部分在公共收益中补贴。之后龙禹公司一直在该小区提供物业管理服务至今。朱实贵的物业为康桥圣菲12幢102室，系花园洋房住宅，建筑面积为152.93平方米。朱实贵未向龙禹公司交纳2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费和公摊水电费。星晟花园与康桥圣菲小区系同一楼盘。原审庭审中，朱实贵提交栖霞区物业办与仙林街道物业办联合出具的指导意见书，证明龙禹公司参加选聘，但未达有关规定的票数，未通过二分之一以上业主的同意，不是合法的物业服务公司。经质证，龙禹公司表示对指导意见书的真实性无法核实，但指导意见书的内容与星晟花园业主委员会发出的告知书内容相符，告知书已经明确告知小区业主因三家物业公司得票均低于有关规定要求，故小区业委会于2013年8月29日与龙禹公司签订了物业服务合同，合同约定前三个月是临时管理期，三个月期满后小区业主书面反对未出现面积和户数双过半的情况下，该合同自动转为正式物业服务合同，现该合同已经生效并实际履行，龙禹公司自合同签订后一直在小区提供物业服务至今，该证据不能作为朱实贵拒绝缴纳物业费的依据。原审法院认为，星晟花园业主委员会作为星晟花园业主大会的执行机构与龙禹公司签订星晟花园物业服务合同，约定由龙禹公司为星晟花园小区提供物业管理服务，并就物业服务的内容收费标准及管理服务事项进行约定，该合同已经成立并生效，依法对小区业主具有约束力。龙禹公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。关于朱实贵辩称龙禹公司未经小区二分之一以上的业主同意，且未经区物业办备案，不是小区合法的物业服务机构的意见。原审法院经审查认为，康桥圣菲小区原物业服务合同到期选聘新的物业服务公司时，三家物业公司参加选聘，但未有一家物业公司获得法定票数，顺利接管该小区，此时如无物业公司为小区提供物业管理服务，必然对小区广大业主的生活环境质量和财产安全产生严重不利，故小区业主委员会与龙禹公司签订了物业管理合同，同时约定了三个月的临时管理期，三个月期满后小区业主书面反对意见未出现面积和户数双过半的情况下，该合同自动转成正式合同。朱实贵并未举证证明三个月临时管理期限届满后，小区业主书面反对意见出现面积和户数双过半，该合同已经合法解除的事实。且物业公司在所在区域物业管理办公室登记备案并非物业合同成立并生效的必要条件。故朱实贵的该项抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于朱实贵辩称龙禹公司提供的物业管理服务存在相应问题，故不交物业服务费的意见。原审法院认为朱实贵所主张的这些问题即便客观真实，属于物业管理服务的瑕疵，但物业服务过程中的不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由。本案所涉物业服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定龙禹公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵，对应当交纳的物业管理费不宜减免。物业公司和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主按照物业合同约定向物业公司支付物业费以保证物业公司的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业公司应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。故朱实贵提出的此抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。关于朱实贵抗辩的龙禹公司的职工非法使用公摊水电的意见，因涉及第三人侵权，朱实贵可另行向第三人主张权利。因此，龙禹公司主张的物业管理服务费及公摊水电费的请求，合法有据，原审法院应予支持。龙禹公司主张的物业管理服务费应当按照朱实贵房屋建筑面积即152.93平方米，按每月每平方米1.8元计算，2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为4129.11元（152.93平方米×1.8元／月／㎡×15个月）；龙禹公司主张此期间15个月的公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计4504.11元，合理有据，原审法院予以确认。因龙禹公司未提供证据证明，其已经向朱实贵书面催交物业费，故本案诉讼费应当由龙禹公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，原审法院判决：朱实贵于判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费4129.11元、公摊水电费375元，合计4504.11元。原审案件受理费50元，减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人朱实贵不服原审判决，向本院提起上诉称，龙禹公司在康桥圣菲小区选聘物业时并未中标，其票数未达到《物业管理条例》的条件。现龙禹公司的经理王生财系该小区前期物业公司（源业物业）的负责人，源业物业在撤离该小区时卷走了康桥圣菲小区20多万余款，现王生财又摇身一变成为龙禹公司的经理，故上诉人不同意向龙禹公司缴纳物业费。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，改判龙禹公司与康桥圣菲小区签订的物业合同无效，驳回龙禹公司的原审诉讼请求。被上诉人龙禹公司辩称，原判决符合法律规定，依法应予维持。二审中，被上诉人龙禹公司向本院提交以下证据：1、2014年11月11日其与星晟花园业主委员会签订《星晟花园小区物业服务合同》一份及2014年8月20日星晟花园业主委员会对龙禹公司的服务满意度测评表13份，证明龙禹公司的服务质量满意度获得了住户和住宅面积双过半的情况下才签订了正式的物业服务合同；2、中国建设银行客户专用回单两份，证明龙禹公司服务质量好，仙林办事处给其公司奖励10万元；3、微信通话记录三份，证明龙禹公司是在街道物业办的指导下开展工作。龙禹公司还对原审中的《指导意见书》和《告知书》补充质证意见如下：对《指导意见书》和《告知书》的真实性无异议，其公司当时确实未通过小区业主大会的选聘。对此上诉人认为：1、对2014年11月11日签订的物业服务合同及测评表上签字的真实性均不认可，龙禹公司未经过广大业主三分之二以上的同意，其与小区业主委员会签订的合同无效，测评表上的签名可能是伪造，且签名表仅仅是对服务满意度的调查，不是业主大会授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同；2、中国建设银行的回单和微信通话记录都不能证明案涉物业服务合同是有效的；3、《指导意见书》是真实的，但《告知书》的内容直到一审时才见到，其真实性不予认可。二审另查明，原审查明星晟花园业主委员会和合肥市龙禹物业管理有限公司签订星晟花园小区物业服务合同的时间有误，应为2013年8月29日。案涉小区于2013年11月30日上午在社区办公室对小区选聘物业服务企业进行业主投票统计，因参加投票业主总户数未超过半数，包括龙禹公司在内的三家竞聘企业均未当选。当日，星晟花园业主委员会在小区内发布《告知书》，将小区选聘新物业服务公司的情况告知业主，表明本次业主投票选取物业服务公司无效，按其与合肥市龙禹物业管理有限公司签订的临时代管合同中的条款，龙禹公司正式成为本小区物业管理公司。2014年11月11日，龙禹公司与星晟花园业主委员会签订《星晟花园小区物业服务合同》，约定服务期限自2014年12月21日起至2017年12月20日止，双方在2013年8月29日签订的合同自本合同生效时自动作废，但双方的权利义务追溯至2013年9月1日进驻小区之日起。龙禹公司预收的公摊水电费尚未与星晟花园业主委员会进行过核算。二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。本案中，被上诉人龙禹公司与案涉小区业主委员会签订的《星晟花园小区物业服务合同》未经小区业主大会认可，该合同不能对小区全体业主发生法律效力。但被上诉人实际在案涉小区内为小区的环境卫生和业主的财产安全提供了服务，上诉人虽然认为被上诉人提供的服务存在瑕疵，但被上诉人实际付出了劳动，业主在小区内生活也事实上接受了被上诉人提供的物业服务，故从公平原则考虑，本院酌定上诉人参照2014年11月11日物业服务合同约定的收费标准的六折向龙禹公司支付服务费用。因公摊水电费系被上诉人向供水、供电部门实际支出的费用，由被上诉人向业主预收，预收标准为小区业主委员会确认，在小区业主委员会未与被上诉人核算前，原审判决上诉人全额预支并无不当。据此，上诉人朱实贵应当支付2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为2477.47元（152.93平方米×1.8元／月／㎡×15个月×0.6）；此期间公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计2852.47元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2638号民事判决为：朱实贵于本判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费2477.47元、公摊水电费375元，合计2852.47元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担；二审案件受理费50元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担25元，朱实贵负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年九月一日书 记 员  罗程允