安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1103民初653号原告：张忠萍,女,1973年5月20日出生,汉族，无业,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告：王微,女,1988年5月16日出生，汉族,住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：雍万江，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。原告张忠萍与被告王微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张忠萍的委托诉讼代理人陶善军，被告王微及其委托诉讼代理人雍万江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张忠萍向本院提出诉讼请求：1、确认双方2016年8月9日签订的房地产转让合同合法有效；2、被告立即交付房屋（左岸香颂17-1-1503室），并办理委托公证；3、被告承担违约金68000元；4、由被告承担本案诉讼费。后以王微已将涉案房屋转让给第三人并过户，致使合同无法继续履行为由，申请变更诉讼请求为：1、依法解除双方2016年8月9日签订的房地产转让合同；2、判决被告双倍返还定金12万元，并赔偿损失8000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年8月9日签订房地产转让合同，合同约定：1、甲方（被告）自愿将坐落于左岸香颂17-1-1503室房地产转让给乙方（原告）；2、房屋转让价为人民币34万元；3、2016年8月9日支付定金6万元，2016年12月31日前到滁州市公证处办理委托公证，同时结清剩余房款28万元并交房；另外双方就违约责任和其他条款进行了具体约定。合同签订当日原告支付定金6万元，余款28万元早已备齐。2016年12月原告通过中介多次通知办理公证并付款交房，但是被告拒绝办理委托公证手续并拒绝交房。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告拒绝交房和办理公证的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。为证明其诉讼主张，张忠萍举证如下：1、《房地产转让合同》一份，证明原、被告双方就涉案房地产转让相关事宜达成协议，并约定了各自的权利及义务，其中结合第三条第二款及第九条的约定，可以证实付清房款与委托公证是同时办理，另第六条第四款中约定，若一方违约，守约方有权追究违约方成交价的20%作为损失补偿；2、收条一张，证明原告按合同约定于2016年8月9日支付6万元定金；3、短信记录一份、中介仲某的通话记录一份，证明2016年12月31日双方约定的办理委托公证付款的时间之前，中介方多次电话和短信通知被告，付款并办理委托公证，但被告拒绝办理；4、安徽苏滁律师事务所函及快递面单一份，证明安徽苏滁律师事务所陶善军律师接受原告委托于2016年12月27日向被告发函，请被告接到本函后30日内办理委托手续并交房；5、通知书一份，证明被告接到律师函后回复称同意返还定金合同作废，或继续履行合同，但实际上被告均未按照其通知书所陈述的方式去履行或终止合同，同时，整个通知书未提到因为未付清房款所以才未办理委托公证，换句话说，被告不愿意继续履行合同的原因并非是所谓的未付清28万元房款；6、证人仲某的证言一份，证明原、被告双方就转让合同的内容经过协商，且知道委托公证的含义及后果，从而签订的，是双方真实的意思表示；2016年12月31日前，原告通过中介多次通知被告公证付款，但由于被告拒绝办理委托公证，导致不能付款，合同也无法终止或者继续履行，原告为此才向人民法院提起诉讼。王微辩称：1、被告接到安徽苏滁律师事务所的函后在规定时间内向苏滁律师事务所陶律师、原告、汇源房产回复并明确告知对方，王微愿意退还原告的定金，且合同作废，如果房产转让合同有效的情况下，必须先付清剩余的28万元房产才能办理委托公证，这也是双方约定的条款，所以被告在本案中并不存在违约，不应当支付违约金。2、被告是在与原告签订的合同过了有效期之后，原告始终不同意办理委托公证后再过户，被告在与原告调解不成的情况下，因需要用钱就将房屋卖于第三人，现同意解除双方之间的房地产转让合同，但不同意那么多的赔偿，因为是原告违约在先，之前原告一直让被告办理委托公证，在被告同意办理委托公证后，原告又不愿意委托公证后再过户。为支持其抗辩理由，王微举证如下：1、房地产转让合同一份，证明付款方式的第二项由原告于2016年12月31日付款28万元给被告，双方办理委托公证手续，但该款至今未支付给被告，转让合同第九条备注双方手写部分说明了必须是原告先付清28万元的房款，才能去办理委托公证手续，也证明按照房地产转让合同被告并没有违约；2、通知书一份及快递回单三份，证明被告收到安徽苏滁律师事务所陶律师的函后及时向陶律师、原告、汇源房产发出了三份通知书，明确告知房款28万元未付，并且同意退还原告的购房定金，所以被告在该房屋买卖中不存在违约行为。本院依职权向滁州市国土资源和房产管理局调取了滁州市房地产买卖合同和案涉房屋的产权登记信息。经审理查明：2016年8月9日，张忠萍与王微、案外人滁州市汇源二手房中介所三方签订一份《房地产转让合同》，约定王微自愿将坐落于左岸香颂17-1-1503室房地产转让给张忠萍，建筑面积71.19㎡，房屋转让价为人民币34万元，2016年8月9日张忠萍向王微支付定金6万元，过户后抵作房款，2016年12月31日张忠萍向王微支付购房款28万元，双方同时办理委托公证手续，交房日期定于房款付清，因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任，签订本协议后，若王微违约双倍返还定金，此定金由张忠萍和中介方各得50%，若张忠萍违约定金不退，此定金由王微和中介方各得50%，且守约方有权追究违约方成交价的20%作为损失补偿，违约方必须支付1%中介费给中介方等。双方在其他事项中备注：王微与张忠萍在签此合同时，王微的产权证还没办理，双方协商由张忠萍先付6万元购房定金，待王微的房产证办理后，由张忠萍一次性付清王微房款，双方办理委托公证手续。合同签订当日张忠萍向王微支付购房定金6万元。2016年12月27日，安徽苏滁律师事务所陶善军律师接受张忠萍委托向王微发函，称张忠萍将购房余款28万元早已备齐，但王微拒绝办理委托公证手续，中介多次电话和短信通知尽快办理委托公证手续并交付房屋，但王微没有任何回复，已构成违约，故要求王微在接到函后三日内立即办理委托公证手续并交房，否则依法诉讼。2016年12月29日，王微回函，称其退还张忠萍购房定金，房地产转让合同作废，或同意房地产转让合同有效，但办理委托公证后立马过户到购房者张忠萍名下，且中介方要赔偿以违规手段影响其后期购房产生的额外费用5万元整，要求张忠萍和中介方接到本通知三日内联系王微处理上述事宜，否则将依法诉讼。后双方产生纠纷，诉至本院。另查明：2017年2月17日，王微与案外人王国强、施晓艳签订一份《滁州市房地产买卖合同》，约定王微将案涉房屋即位于左岸香颂17-1-1503室房屋卖给案外人王国强、施晓艳，并于2017年2月23日办理过户登记。本院认为：房屋买卖合同是房屋出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。本案中，张忠萍与王微签订的《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。张忠萍作为房屋买受人，应严格按照合同约定向王微支付购房款，王微作为房屋出卖人，应严格按照合同约定在购房款付清后及时转移房屋的所有权于张忠萍。本案中，根据张忠萍和王微的书面往来函件以及其他证据，结合当时案涉房屋周边的房地产市场行情，本院认定王微在履行合同的过程中存在违约行为，且王微在诉讼过程中已将涉案房屋转让于案外人并办理了过户手续，故对守约方张忠萍变更诉讼请求要求解除合同并双倍返还定金120000元的诉讼请求本院予以支持。由于张忠萍未举证证明其实际损失，且双倍返还定金足以弥补其因王微违约所遭受的损失，故对其主张的赔偿损失8000元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张忠萍与被告王微于2016年8月9日签订的《房地产转让合同》；二、被告王微于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张忠萍返还双倍定金计120000元；三、驳回原告张忠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取1430元，由原告张忠萍负担90元，被告王微负担1340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  刘小梅二〇一七年六月二十九日书记员  姜丽国附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。