浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2015）温瓯民初字第1079号原告：陈君孟。原告：何荣施。委托代理人：闫拥军。被告：温州市金中梁置业有限公司。法定代表人：杨剑。委托代理人：江丁库、郑小雄。原告陈君孟、何荣施为与被告温州市金中梁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈淑雅独任审判，于2015年8月27日和2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告陈君孟、何荣施的委托代理人闫拥军、被告温州市金中梁置业有限公司的委托代理人江丁库、郑小雄到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告陈君孟、何荣施起诉称：2012年，被告开发建设中梁·国宾1号并对外公开预售。2012年12月，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买商品房一套并支付购房款。合同附件八第八条约定“买受人对于所购商品房的建筑区划内以及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的周边环境、位置、空间、结构、建筑高度、朝向以及外立面、阳台、空调机位等处理方式，以及由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等影响已充分了解并无异议。对于小区红线外范围非出卖人规划开发，出卖人对用地红线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具参考作用，具体以实际实施为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”；合同附件八第十二条第4款约定“本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准”。合同文本由被告提供，上述条款由被告单方预先拟定，并要求原告在拿到合同文本数分钟内签字，被告未就上述条款与原告协商，应属于格式条款。原告认为上述条款存在免除被告责任的情形，且被告未尽提示、说明义务，依法应予以撤销。故原告诉请判令撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第八条、第十二条第4款。审理过程中，原告申请变更诉讼请求为确认上述合同条款无效。被告温州市金中梁置业有限公司答辩称：一、讼争条款系可协商的条款而非格式条款，且双方对合同内容已进行过协商。二、被告在合同首页已做了必要的说明和提示。合同附件八补充协议文本由住建部门的网签系统自动生成，被告无法自行设置格式和排版。三、合同附件八第八条，是对建筑区划和规划的说明以及对红线外环境及规划条件的说明；附件八第十二条第4款，是对合同外销售宣传资料性质的说明，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定之免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款。综上，上述两条款不应予以撤销或者认定无效。经审理查明，坐落于温州市瓯海区南湖地段编号为D-3-03地块的南湖锦园项目（推广名为国宾1号）由被告温州市金中梁置业有限公司开发建设，该项目于2012年开始对外宣传并公开销售。原告经向被告认购“国宾1号”商品房，支付购房诚意金并签订《商品房预定协议书》后，双方于2012年12月19日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买商品房一套。2013年5月2日，上述合同经温州市瓯海区房产管理处登记备案。《商品房买卖合同》首页“商品房买卖合同说明”部分作出相关提示：“1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发管理部门咨询；……3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……”。其第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同附件八补充协议首段载明：“出卖人与买受人经充分协商，就双方签定的《商品房买卖合同》达成如下一致补充条款”。双方讼争条款为《商品买卖合同》附件八第八条及第十二条第4款。原、被告均在《商品房买卖合同》及附件八落款处分别签字确认。另查明，《商品房预定协议书》其它补充内容第一条约定：“乙方对于所购商品房的小区红线外以及小区内的现状及规划已充分了解，对该商品房的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式，以及由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议……”；第三条约定：“甲乙双方同意：在商品房预定协议书签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准”。在“国宾1号”楼盘实际销售过程中，个别买受人因不同意被告提供的商品房买卖合同及附件的文本内容，经与被告协商后修改了合同内容。证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票，被告提供的《商品房预定协议书》。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为：购买商品房并非日常的小额消费，买受人理应保持谨慎，相关管理部门也要求该类合同文本应予公开展示以供阅读并提醒买受人可向有关部门咨询相应的法律政策。因此，在签订商品房预售合同过程中，买受人本应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。涉案楼盘在实际销售过程中，个别买受人因不同意被告提供的合同及附件内容，双方经协商后修改了合同内容，说明买受人在购房时有提出异议并要求协商修改的权利。本案中，从被告发布商品房预售信息，到原告确认购买意向、预付款项、签订《商品房买卖预定协议书》、最终签订《商品房买卖合同》的过程较长，《商品房买卖预定协议书》其他补充内容中有与讼争合同条款相一致的约定，且《商品房买卖合同》首页“商品房买卖合同说明”部分已印制相关提示，结合购房者在《商品房买卖合同》及附件上签名确认等事实，可以认定原告已知或应知合同中存在免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的条款，但未举证证明其在签订合同过程中曾就讼争条款提出异议或请求协商，应视为原告放弃了上述权利。另外，原告以被告实行短时间内集中签约售楼，双方未就合同及附件的文本内容进行协商为由主张讼争条款为格式条款，依据不足，本院不予支持。故即使相关条款为格式条款，也不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定的无效情形。原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈君孟、何荣施的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告陈君孟、何荣施负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈淑雅二〇一五年九月二十六日代书记员 林晶晶附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为重复使用而预告拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条提供格式合同条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过中国农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。