常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)天民初字第812号 原告江苏凯骐国际贸易有限公司，住所地常州市天宁区博爱路129号。 法定代表人吴彬，该公司总经理。 委托代理人姜建南，江苏常辉律师事务所律师。 委托代理人缪旭俊，江苏常辉律师事务所律师。 被告常州汇智弱电系统工程有限公司，住所地常州市天宁区斜桥巷1幢2楼。 法定代表人马文元，系该公司总经理。 原告江苏凯骐国际贸易有限公司（以下简称凯骐公司）与被告常州汇智弱电系统工程有限公司（以下简称汇智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年4月22日、2015年6月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告凯骐公司的委托代理人姜建南、被告汇智公司的法定代表人马文元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯骐公司诉称：原、被告于2009年4月10日签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份。由被告承租原告坐落在天宁区斜桥巷1幢2楼，使用面积282.47平方米房屋一套作办公经营。合同约定租期为五年，自2009年5月1日至2014年5月1日止，先付后用。被告拖欠自2013年5月1日至2014年5月1日全年房租金和物业综合管理费7万元。原告于2014年2月向被告催收，由被告方邹玉萍签收催收回执，2014年5月1日原告方经办人高洪兴数次催收被告方应支付（2013年5月1日至2014年5月1日）房租金、物业综合管理费7万元和2014年5月1日至2015年5月1日的房租金、物业综合管理费未果，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告搬迁出承租原告坐落在天宁区斜桥巷一号楼二楼房屋；2、被告支付拖欠原告房租金、物业综合管理费14万元（暂算至2015年5月1日）至被告实际迁让之日止；3、诉讼费由被告承担。 被告汇智公司答辩称：1、原、被告于2009年4月10日签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，合同租期为五年。其中：房屋租金为每年三万元；物业管理费为每年四万元，共计每年七万元，先付后用。截至今年汇智公司共支付给凯骐公司人民币二十八万元整（水电费另付）。但是自从汇智公司2009年搬进该房至今，凯骐公司一直未能履行物业管理义务，房屋漏水、水电不通，我方多次要求凯骐公司来处理，都未能解决，最后都是由我方出资来解决。原告未能履行物业管理的职能，因此物业管理费用我方不认可，不应当收取，不合理不合法。故每年4万元的物业综合管理费不应支付，对于我已经支付的物业综合管理费应折算为房租，如此计算下来，实际上我的房租已经都支付了；2、原告要求我方搬迁，我没有理由拒绝，但是有个时间的过程，要给我一个缓冲的时间， 经审理查明，常州常塑进出口有限公司是常州市斜桥巷1幢2层建筑面积282.47平方米房屋的所有权人。2007年该公司变更企业名称为江苏凯骐国际贸易有限公司，并在常州工商行政管理局登记备案。2009年4月10日，凯骐公司（作为出租方）与汇智公司（作为承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于常州市和平北路斜桥巷一号楼二楼，使用面积282平方米的房屋一套租赁与汇智公司用作办公经营，租期为五年，出租方从2009年5月1日起将上述房屋交承租方使用至2014年5月1日收回。并约定：每年租金三万元，按年支付，每年5月1日前付清，租赁期满后10日内，出租方有权收回上述房屋；租赁期间承租方需对租赁房屋维修的，由租赁方负责，费用承租方自理。同日，凯骐公司（作为甲方、租赁方）与汇智公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定“经甲、乙双方友好协商，在2009年4月10日签订的《房屋租赁合同》基础上，对房屋租赁条款中不足的综合费用支出部分达成有关补充协议如下：根据实际情况，经双方多次协商，乙方同意向甲方交付每年物业综合管理费人民币肆万元整，在每年6月1日前与房租一起一次付清……”对于该物业综合管理费，凯骐公司称实际为租金的组成部分，签订合同时为达到避税的目的，将7万元年租金拆分为3万元租金与4万元物业综合管理费。汇智公司称不存在上述情况，该4万元实质就是物业管理费。对于《房屋租赁合同》中约定的“租赁期间承租方需对租赁房屋维修的，由租赁方负责，费用承租方自理”这一条款的理解，汇智公司认为维修的实施应当由出租方进行。凯骐公司认为该条款中的“租赁方”指承租方即汇智公司。 《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，凯骐公司按约交付了房屋。汇智公司按期向凯骐支付了2009年5月1日至2013年5月1日止的租金、物业综合管理费共计28万元。此后未再支付租金、物业综合管理费。 汇智公司在庭审中陈述称：2013年年初，涉案房屋二楼坑管道破裂，致使整个单元卫生用水流入二楼并渗透到一楼商铺，漏水时间长达五天之久，汇智公司多次要求凯骐公司根据合同约定对涉案房屋进行修缮，凯骐公司置之不理。迫于无奈汇智公司自行出资请人维修。为证明该事实，汇智公司提供一楼商户及斜桥巷社区出具的《证明》及涉案房屋渗水情况照片。凯骐公司称对于房屋漏水问题并不知悉，汇智公司从未向其反映。对于汇智公司提供的《证明》、照片，凯骐公司均不予认可。 2014年2月24日，凯骐公司向汇智公司发出《租赁费、水电费催缴通知书》，提及“贵公司所租赁我公司的常州和平北路斜桥巷一号2楼，使用面积282平方米，壹套，用作办公经营，已超过交纳租金时间数月，截止2014年2月为止，产生的租金柒万元整（70000.00）及水、电费陆仟零肆拾伍元肆角肆分（6045.44），合计金额柒万陆仟零肆拾伍元肆角肆分（76045.44）。请你方务必在2014年2月28日前来我公司财务室缴纳租金费用，过期除将按照合同增收滞纳金外，还将采取必要的措施维护我公司的权益，由此造成的经济后果由你方自己承担”。该《租赁费、水电费催缴通知书》送达后，由汇智公司行政部工作人员邹玉萍在回执处签字确认。 上述事实，由《房屋租赁合同》、《补充协议》、《记账凭证》、《回执》、原被告庭审陈述等证据证实。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，承租人负有支付租金的义务。 凯骐公司与汇智公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的规定，应认定合法有效。根据《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定，汇智公司因承租涉案房屋，每年需向凯骐公司支付租金、物业综合管理费7万元。该约定清楚、明确，故凯骐公司要求汇智公司按此标准支付租金和物业综合管理费的诉讼请求，本院予以支持。汇智公司提出的凯骐公司不具有物业管理资质、未履行物业管理职能，应返还物业管理费的答辩意见于法无据，本院不予采纳。汇智公司如果认为凯骐公司未履行维修义务或存在其他违约行为，在提供证据证明的情况下可以另行主张权利。 合同租赁期满后，汇智公司继续使用涉案房屋，凯骐公司未提出异议，故涉及该房屋的原租赁合同及其补充协议继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人有权随时要求解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后，承租人负有腾空、搬出涉案房屋的义务，逾期未搬出的，应支付房屋占有使用费。故对于凯骐公司要求汇智公司搬出涉案房屋并支付直至实际搬出之日其的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据汇智公司使用涉案房屋的时间和已支付费用的情况，其应向凯骐公司支付自2013年5月2日起至2015年5月1日期间的租金、物业综合管理费14万元及支付自2015年5月2日起至实际搬出涉案房屋之日止期间的房屋使用费，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、常州汇智弱电系统工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内搬出坐落于常州市天宁区斜桥巷一号楼二楼的房屋。 二、常州汇智弱电系统工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向江苏凯骐国际贸易有限公司支付租金、物业综合管理费140000元及自2015年5月2日起至实际搬出之日止按70000元每年标准计算的房屋使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由常州汇智弱电系统工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  凌琎琎 人民陪审员  戴建平 人民陪审员  邱小路 二〇一五年九月三十日 书 记 员  徐 漪