四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初744号原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：杨龙,总经理。委托诉讼代理人：杨滢滢，四川广力律师事务所律师。委托诉讼代理人:王江，男，1987年9月2日出生，汉族，四川省眉山市东坡区，系公司员工。被告：袁利，女，1973年5月29日出生，汉族，住四川省长宁县。原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）与被告袁利商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托诉讼代理人杨滢滢、王江，被告袁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令撤销原告为被告办理的《商品房买卖合同》网签备案登记；3.判令撤销原告为被告办理的房屋预告登记证明，房屋预告登记证号为双房预双流区字第0170575号；4.判令被告支付原告违约金52655.5元，律师费10000元，共计62655.5元。事实和理由：原、被告于2015年7月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以贷款方式购买原告开发建设的位于成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×楼×号房屋，并于2015年9月9日办理了备案登记（备案号：445984）。被告又与中国农业银行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，但被告却未按合同约定偿还贷款，连续数月逾期偿还贷款，原告作为担保人承担了8103.66元，并且银行宣布解除与被告签订的借款合同。根据《补充协议》的约定，若被告逾期偿付贷款本息致使银行解除与其签订的抵押贷款合同，除非被告在原告承担了保证责任后7日内向原告支付全部担保损失，否则原告有权解除商品房买卖合同，被告需承担由此产生的诉讼费、律师费等所有费用，并按原告代为偿还款项的10%支付违约金。原被告之间签订的买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告严重逾期履行还款责任，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益，故诉至法院。被告袁利辩称，双方有购买房屋的事实，但是原告未向被告交付合同和补充协议，不同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，亦不同意支付违约金及律师费。原告新兴公司围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、商品房买卖合同、补充协议、商品房买卖合同摘要、预告登记证、中国农业银行业务凭证、通知、公证书、新兴公司财务人员的情况说明、委托代理合同等证据，虽被告陈述并没有在商品房买卖合同及补充协议、公证书等合同材料上签字，但是被告提交的四川省成都市国力公证处受理通知单、收据、《商品房买卖合同》审批流程表，能与原告提交的证据形成证据锁链，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。结合原告新兴公司的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年7月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以贷款方式购买原告开发建设的位于成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×楼×号房屋，套内建筑面积78.68㎡，总房价526555元。合同第十条逾期付款的处理约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）;(1)逾期在60（含60）日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）…补充协议第六条关于买卖合同第九条的补充约定2）A、买受人选择以按揭付款方式付款，须在买卖合同签订之日向同时付清首付款壹拾伍万捌仟伍佰伍拾伍元…3）B、在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同…补充协议第六条关于买卖合同第十条的补充约定：双方同意将买卖合同第十条第（一）款第一项第（2）小项中“累计的逾期应付款×%”修改为“该商品房总价款的10%”；另将买卖合同第十条第（一）款第一项第（2）小项中“买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计付款的比例支付违约金”修改为“买受人自解除合同通知送达之日起90日内按照累计付款的比例支付违约金”。合同签订后，原告将上述合同备案，备案号：445984，并办理了房屋预告登记证明，预告登记证号：双房预双流区字第0170575号。另查明，被告未按照贷款合同的约定偿还按揭贷款，贷款银行要求担保人即本案原告承担担保责任，原告新兴公司公司财务出纳沈芝分别于2016年12月8日、2017年2月24日、2017年3月29日代被告向贷款银行还款8103.66元、5379.06元和5329.05元。本院认为，原告新兴公司与被告袁利签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1.原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否成立；2.原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记手续及撤销房屋预告登记是否成立；3.原告主张被告向其支付的违约金及律师费是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否成立问题。被告多次未按期支付银行按揭贷款，导致按揭银行解除与被告的担保合同，并依据担保合同要求原告承担保证责任，依照原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，“在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同…”，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“...当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。二、原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记手续及撤销房屋预告登记是否成立的问题。原、被告双方签订的上述合同没有明确的约定，但合同解除后双方的合同目的不能实现，被告协助原告办理双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（备案号445984），以及撤销房屋预告登记证明手续属于合同解除的义务，符合法律规定，本院予以支持。三、原告主张被告向其支付违约金及律师费是否成立。原、被告签订的合同约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同…买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照该商品房总价款10%支付违约金。因合同签订后，原告并未按期支付首付款，原告根据上述合同约定主张违约金52655.5元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为26500元为宜。关于律师费问题，因原告并未提供律师费的相关发票，是否已经交纳原告并未举证证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成都双流新兴建材有限公司与被告袁利于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告袁利于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（合同签约备案号445984）；三、被告袁利于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×楼×号房屋预告登记证明撤销手续（预告登记证号：双房预双流区字第0170575号）；四、被告袁利于本判决生效后十日内支付原告成都双流新兴建材有限公司违约金26500元；五、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由成都双流新兴建材有限公司负担452元，袁利负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年六月七日书记员 黄小琴