广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3411号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭嘉源，住广州市越秀区。委托代理人：刘善巧，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李宇杨，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢伯洪，住广州市白云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢凤葵，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托代理人：黄通，广东红棉律师事务所律师。上诉人郭嘉源因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：谢伯洪、谢凤葵（出租方、甲方）与郭嘉源（承租方、乙方）签订《租用农庄协议书》，约定：1、甲方将位于白云区太和镇石湖村十社荔枝园内场地及房屋等设施租赁给乙方；2、租期自2012年9月1日至2022年9月1日；3、乙方自2012年7月8日进行免租金作场内装修期，9月1日起租金每月1万元，另收按金2个月，交租期3个月一期，提前5天，电费现时每度1.2元；4、租用农庄期间，乙方必须遵守现状房屋不能拆，征求甲方同意可修改，如有违反甲方有权终止合同，如国家某部门或石湖村、乡征用，乙方不能够提出任何经济补偿条件要求甲方补偿，乙方必须结清杂费自行退场，甲方退回押金；5、合同期满，不动产，如房屋，水电设施，树木不能损坏、拆除，结清电费按金退回；等等。2012年6月25日，郭嘉源给谢凤葵支付押金2万元，2012年9月至2012年11月共3个月的租金3万元。2012年7月26日，广州市土地开发中心向白云区太和镇石湖村民委员会发送《关于移交白云区太和镇石湖地块储备用地的函》，通知白云区太和镇石湖村民委员会，征地面积折合786亩，并按约定支付土地、青苗、地上建（构）物等的补偿费用，请村委于2012年8月底前对该地块进行地面清表等工作，对土地的农作物、果树和地上建（构）筑物自行清除后将该地移交等等。2012年7月27日，广州市白云区太和镇石湖村民委员会发布《通告》，通知：“关于广州市土地开心中心在我石湖村土名为土岗、牛仔塘、三竹棵、西瓜大布、过水某、窿等的征地范围内，六社、七社、八社、九社、十社、十二社的土地勘测定界。凡在以上被征地范围内的农作物及地上附着物，包括果树及建筑物等在2012年10月1日前自行处理、迁走。否则作自行放弃处理。2012年10月1日不提供耕作路及水电。”。2013年10月23日，郭嘉源、广州市白云区太和镇石湖经济联合社、广州市白云区太和镇人民政府、广州市白云区土地开发中心共同在《地铁十四号线石湖停车场顺景山庄经营损失补偿确认表》上签名、盖章确认给予郭嘉源补偿243314元。2013年12月9日，广州市白云区太和镇人民政府（甲方）与郭嘉源（乙方，被拆迁人）签订《轨道交通十四号线项目（白云太和镇段）房屋、建（构）筑物及附着物拆迁补偿协议书》，约定甲乙双方同意甲方一次性支付乙方设备拆装搬迁费12020元、职工工资补偿136566元、企业经营损失94728元，合计补偿款243314元。2014年3月19日，郭嘉源向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除郭嘉源、谢伯洪、谢凤葵于2012年6月1日签订的《租用农庄协议书》；2、谢伯洪、谢凤葵连带承担退还郭嘉源押金20000元；3、谢伯洪、谢凤葵连带赔偿郭嘉源装修费、材料费等经济损失共计715925元；4、谢伯洪、谢凤葵承担本案的诉讼费用。2014年4月28日，谢伯洪、谢凤葵向原审法院提起反诉，请求判令：郭嘉源向谢伯洪、谢凤葵支付所欠租金26333元、电费9112.36元、电话费37元，郭嘉源承担反诉诉讼费用。原审诉讼中，谢伯洪、谢凤葵主张不清楚涉讼场地拆迁，不存在欺骗的问题，涉讼场地是谢伯洪、谢凤葵转租给郭嘉源，并提交3份《租荔枝果树用地协议书》、1份《租已迁墓地协议书》予以证明。3份《租荔枝果树用地协议书》载明：签订的时间分别为2005年2月18日、2005年12月28日，合同当事人均为谢伯洪、谢凤葵（乙方）与石湖村十队出租荔枝树果树社员，均约定：1、甲方将石湖村十队土名石榴园荔枝树及用地租给乙方使用，租金按年计算，使用期到国家征收终止；2、乙方使用期内国家征收，地面上的一切建筑物业补偿归乙方所有，荔树树及果树补偿归甲方所有；3、使用期从2005年5月1日至国家征用土地为止。郭嘉源主张对涉讼租赁物房屋等进行装修，支付装修款715925元，并提交刘某于2013年10月20日出具的6份《装修工程结算单》及照片予以证明。谢伯洪、谢凤葵主张郭嘉源所经营农庄拖欠于2013年11月6日至2014年1月6日期间的电费9112.36元、电话费37元，提交1张电费发票及1张电话发票予以证明。电费发票载明用电时间为2013年11月6日至2014年1月6日；主张郭嘉源尚欠2013年10月至2013年12月19日的租金26333元。郭嘉源确认没有交付自2013年10月起的租金，称于2013年12月9日签订拆迁补偿协议书后，便搬走再也没有营业，之后发生的电费不是农庄经营所产生；谢伯洪、谢凤葵则主张郭嘉源是2013年12月19日离场，并提交谢某、何某出具的《证明》及照片予以证明。原审法院认为：本案涉讼租赁物石湖村十社荔枝园是谢伯洪、谢凤葵先向白云区太和镇石湖村十社的村民承租，后再出租给郭嘉源使用。双方签订《租用农庄协议书》后，郭嘉源向谢伯洪、谢凤葵交付租金及押金，经营涉讼农庄。双方在实际履行租赁合同，直到2013年12月涉讼租赁物被征收，用于地铁十四号线的建筑项目。《租用农庄协议书》约定租用农庄期间，涉讼房屋不能拆，需征求谢伯洪、谢凤葵同意方可修改，如有违反谢伯洪、谢凤葵有权终止合同，如国家某部门或石湖村、乡征用，郭嘉源不能够提出任何经济补偿条件要求补偿。而且，本案郭嘉源所承租涉讼租赁物进行经营的农庄因被征收，已得以补偿243314元。据此，郭嘉源理应知悉涉讼租赁物可能被征用之情形，其为经营农庄而进行的投资属于其应自行承担的经营成本和风险，现请求谢伯洪、谢凤葵予以赔偿，缺乏事实和法律依据，不予支持。《租用农庄协议书》约定涉讼租赁物如被征收，郭嘉源结清杂费自行退场，谢伯洪、谢凤葵退回押金，故郭嘉源请求返还押金2万元，于法有据，予以支持。《租用农庄协议书》因租赁物被征收已自然终止，郭嘉源请求解除该合同，已无必要。郭嘉源于2013年12月9日与白云区太和镇人民政府签订了《轨道交通十四号线项目（白云太和镇段）房屋、建（构）物及随着物拆迁补偿协议书》，理应不再对农庄进行经营，其主张于2013年12月9日停止经营，搬离涉讼场地，合乎情理，予以采信。郭嘉源确认尚未支付自2013年10月起的租金，于2013年12月9日停止经营农庄并搬离。据此，郭嘉源应支付谢伯洪、谢凤葵2013年10月至2013年12月9日的租金23000元（20000+10000÷30×9）。涉案电费9112.36元的用电时间为2013年11月6日至2014年1月6日，郭嘉源应于2013年12月9日停止经营农庄，故其应承担自2013年11月6日至同年12月9日的电费。因双方均未能举证证明涉讼经营农庄于2013年11月6日至2013年12月9日的用电费用，故依据公平原则，酌情确定该期间的用电费用为5000元；谢伯洪、谢凤葵主张电话费37元，但未能有效举证证明该费用是郭嘉源所应负担，不予确认。据此，谢伯洪、谢凤葵反诉请求郭嘉源支付租金26333元、电费9112.36元、电话费37元，予以部分支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年3月16日作出判决：一、判决生效之日起五日内，谢伯洪、谢凤葵向郭嘉源返还押金2万元；二、判决生效之日起五日内，郭嘉源向谢伯洪、谢凤葵支付租金23000元；三、判决生效之日起五日内，郭嘉源向谢伯洪、谢凤葵支付电费5000元；四、驳回郭嘉源的其他本诉请求；五、驳回谢伯洪、谢凤葵的其他反诉请求；案件本诉受理费11160元，由郭嘉源负担10857元，由谢伯洪、谢凤葵负担303元；反诉受理费687元，由郭嘉源负担561元，由谢伯洪、谢凤葵负担126元；财产保全费4200元，由郭嘉源负担。判后，上诉人郭嘉源不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为郭嘉源理应知悉涉诉租赁物可能被征用的情形，为经营农庄而进行的投资属于应自行承担的经营成本和风险，是认定事实不清。二、原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条驳回郭嘉源要求谢伯洪、谢凤葵赔偿装修损失的诉请，系认定事实不清，适用法律错误。三、谢伯洪、谢凤葵已经领取了200多万元，应退回装修费部分给郭嘉源，谢伯洪、谢凤葵既不是地主也不是实际经营者，郭嘉源是实际经营者，装修费应由实际投资人领取。谢伯洪、谢凤葵当时与郭嘉源说由其统一领取，领取后分给郭嘉源，但无兑现。四、谢伯洪、谢凤葵与拆迁办办理拆迁补偿手续有不诚信的地方，谢伯洪、谢凤葵领取了200多万元的拆迁补偿费无法律与事实依据，该地块的地主是原来的村民，在原审法院起诉谢伯洪、谢凤葵，一审判决支持了村民对谢伯洪、谢凤葵的起诉，要求退回补偿款给村民。谢伯洪、谢凤葵的行为是不当得利，郭嘉源认为是无效合同，导致郭嘉源的投资损失。谢伯洪、谢凤葵明知拆迁在即仍诱骗郭嘉源签订协议，按合同法是缔约过失行为，郭嘉源投入的装修费、建设费应该由谢伯洪、谢凤葵在其已经领取的拆迁补偿费总额中扣除出来，返还给郭嘉源。请求法院判决：1、撤销原审判决，支持郭嘉源全部诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由谢伯洪、谢凤葵承担。被上诉人谢伯洪、谢凤葵答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭嘉源说原审法院的另案判决并无生效，该案双方已经上诉到广州市中级人民法院，一审的判决也不是支持了村民的全部请求，只支持了村民一部分的诉请，并非所有都支持了。郭嘉源认为其提交的谢伯洪、谢凤葵与谭某的合同说明谢伯洪、谢凤葵无权转租，但谢伯洪、谢凤葵与谭某的合同是无效合同，开始谭某说是代表整个家族与谢伯洪、谢凤葵谈，之后谢伯洪、谢凤葵与谭姓家族签订新的合同。根据谢伯洪、谢凤葵与谭姓家族的合同，谢伯洪、谢凤葵是有权转租给郭嘉源十年的。请求二审法院驳回郭嘉源的上诉。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，郭嘉源于二审期间提交了以下证据：证据1、2012年7月10日《顺景山庄装修合同》及2012年9月1日《装修工程结算单》，拟证明郭嘉源与广州市越秀区建达装修工程公司签订装修合同并己对顺景山庄投入715930元进行装修；证据2、《地上附着物评估明细表》及《地铁十四号线石湖停车场房屋拆迁补偿确认表》，拟证明涉案土地上的顺景山庄建筑及地上附着物价值，且有关部门已经确认向谢伯洪、谢凤葵支付拆迁补偿款3400184元；证据3、原审法院(2014)穗云法太民初字第417号判决书，拟证明涉案土地的原实际产权人起诉谢伯洪、谢凤葵要求支付拆迁补偿款，获得法院支持。谢伯洪、谢凤葵对上述证据的意见：证据1，一审无提交，一审提交的是与个人的装修单，二审提交的是与单位的，装修合同一审无提交，时间是2012年7月10日，应该在一审开庭前提交，二审提交是后来才编造的，谢伯洪、谢凤葵不予质证，根据合同约定，建筑物的补偿款是归谢伯洪、谢凤葵的；证据2，真实性确认，按郭嘉源与谢伯洪、谢凤葵的合同，建筑物补偿归谢伯洪、谢凤葵，证据2与本案无关；证据3，判决并未生效，对真实性确认，但该案双方都提起了上诉，一审判决也无支持原告的全部诉请。本院认为:郭嘉源与谢伯洪、谢凤葵签有《租用农庄协议书》，双方的租赁合同关系成立。本案争议的是郭嘉源主张谢伯洪、谢凤葵赔偿其承租期间投入的装修款损失715925元是否成立的问题。根据《租用农庄协议书》的约定，如国家某部门或石湖村、乡征用，郭嘉源不能够提出任何经济补偿条件要求谢伯洪、谢凤葵补偿，郭嘉源必须结清杂费自行退场。合同中已经对于可能发生征用的情形如何处理进行了约定，合同并没有约定发生征用的情况下，谢伯洪、谢凤葵需赔偿郭嘉源的装修损失。郭嘉源与相关拆迁单位签订的协议也仅是对于其企业经营损失、职工工资补偿、设备拆装搬迁费予以补偿，并不涉及装修费用的补偿。郭嘉源原审期间未提交《顺景山庄装修合同》，其二审提交的《装修工程结算单》的日期与其一审提交的《装修工程结算单》的日期也不同，谢伯洪、谢凤葵对此质疑该证据的真实性具有合理性。因此，郭嘉源主张其承租期间投入了装修款715925元依据不足，本院不予认定。郭嘉源主张谢伯洪、谢凤葵答应其向相关拆迁单位领取装修的补偿款后再分给郭嘉源，该事实没有证据证实，谢伯洪、谢凤葵也予以否认，故本院不予认定。至于谢伯洪、谢凤葵向相关拆迁单位领取的拆迁补偿款及谢伯洪、谢凤葵与村民之间的纠纷均不影响本案处理郭嘉源与谢伯洪、谢凤葵之间的租赁合同关系。郭嘉源二审提交的证据，部分不属于新证据，且不足以证明其主张，本院对此不予采信。上诉人郭嘉源的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11160元，由郭嘉源负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一五年九月七日书 记 员  徐毅敏