广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1021号上诉人（一审原告）：杨立军，女，汉族，1970年5月19日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：马建伟，广东琅博律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇公常路327号1号楼201室。法定代表人：赵英华，系该公司经理。委托代理人：姜科，系该公司员工。上诉人杨立军因与被上诉人东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨立军起诉请求：1．判令花千里公司立刻向杨立军交付杨立军所购买的位于东莞市江山郡13栋04号房产。2．判令花千里公司向杨立军支付逾期交房违约金1366012.5元（以4990000元为基数，自2017年5月30日起按每日万分之二点五计算至花千里公司交房之日止,暂计至2020年5月30日）。3．判令花千里公司向杨立军支付已经缴纳的物业管理费53313元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：驳回杨立军的诉讼请求。案件一审受理费17574元，由杨立军负担（已交纳）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决书。宣判后，杨立军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，判决花千里公司支付逾期交房违约金1366012.5元（以4990000元为基数，自2017年5月30日起按每日万分之二点五计算至花千里公司交房之日止，暂计至2020年5月30日）。事实与理由：（一）截止杨立军起诉之日，杨立军未收到案涉房产。杨立军和花千里公司于2011年12月8日签订编号为“GB/T17986.2-2000”的商品房买卖合同，合同第六条第2款约定了分期支付房款的支付方式，补充协议中约定花千里公司应在杨立军付清全部房款后交付房产。杨立军于2016年3月11日支付了最后一笔购房款，2020年6月24日，杨立军将案涉房产转让给第三方徐小园。在此之前，杨立军未收到过花千里公司有关交付房产的信件、电话、微信或短信交付房产通知，也未收到案涉房产。一审中花千里公司未提交任何证据证明其已向杨立军交付了案涉房产，也未能够提交有关杨立军已领取房产钥匙或在起诉前已实际占有、使用该房屋的证据。（二）一审判决认定事实与实际情形不符。1.杨立军并不必然知悉案涉房屋符合交付条件。即便杨立军知悉案涉房产符合交付条件，也不能免除花千里公司履行交付房产的义务。2.对于杨立军和徐小园之间的二手房买卖交易，是在徐小园自行看了案涉房屋后，杨立军遂与其签订了二手房屋买卖合同并办理了过户手续。后因案涉房屋尚欠管理费，且管理处称如不缴纳管理费，不给新业主装修，杨立军才缴纳了以前的房屋管理费，一审判决的推断与事实不符。3.杨立军的起诉状落款时间为2020年6月1日，通过广东法院诉讼服务网立案的时间为2020年6月9日，并非一审判决中所认定的2020年8月12日。杨立军在转让房屋前诉请花千里公司交付房屋并承担违约金，符合常理。4.《补充协议》第一条约定根据合同解释规则，花千里公司在杨立军交付房款后合理的期限内应向杨立军交付案涉房产。花千里公司答辩称：（一）案涉房产在买卖合同约定的交付期限前已达到交付条件，花千里公司并未违约，反而是杨立军存在逾期支付购房款的违约行为。根据花千里公司与杨立军签订的《商品房买卖合同》相关约定杨立军以分期方式支付购房款，如杨立军逾期支付购房款的，应按约定向花千里公司支付违约金，同时，在杨立军付清购房款前，花千里公司有权不交付房屋。花千里公司交付房屋的标准为验收合格。2012年10月30日花千里公司获得案涉房屋的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，至此，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，而杨立军自2012年12月10日即第二笔款项开始便出现了逾期支付购房款的行为，直至2016年3月11日才付清最后一笔购房款。（二）杨立军在付清购房款后，花千里公司出具了购房款发票，杨立军也办理了案涉房产的权属证书，因此杨立军知道或应当知道案涉房产已达到交付条件，而杨立军一直未向花千里公司提出主张，是放弃行使自己的权利。（三）在提起一审起诉前，杨立军已实际占有、管控案涉房产。杨立军的房屋在2020年6月24日过户至案外人徐小园名下，2020年7月28日，杨立军及案外人徐小园一同在物业管理处办理业主变更手续，截至一审开庭时，案涉房屋正在装修中。一审时花千里公司提交的《情况说明》载明，杨立军及案外人徐小园从未向物业管理处要求交付钥匙、交付房屋等。杨立军已将房屋转售并交付给案外人徐小园，且案外人已开始装修案涉房屋，可充分说明案涉房屋在杨立军转售前已由杨立军实际管控、占有。二审中，杨立军提交杨立军与案涉楼盘管理处工作人员陈德英的微信聊天记录，拟证明至2019年底案涉房产未交付给杨立军。花千里公司对该证据不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为花千里公司应否向杨立军承担逾期交楼的违约责任，就此，本院分析如下：根据双方补充协议之约定，花千里公司应于杨立军支付完购房总价款后向杨立军交付房产，本案中，杨立军于2016年3月11日付清房款，则根据双方买卖合同之约定，花千里公司应书面通知杨立军办理交付手续，但本案中，花千里公司未举证证明其履行了通知杨立军收楼之合同义务，由此而导致杨立军迟延收楼，花千里公司应承担逾期交楼的违约责任。但同时，案涉房产的不动产权已于2016年5月6日登记至杨立军名下，而杨立军亦认可案涉房屋的大门敞开，是可以随时进入的，故在案涉房屋完成不动产权登记之时，不论在权利上还是在实际占有上，杨立军均已不存在管领使用案涉房屋之障碍，至此时，应认为案涉房屋已经交付。杨立军付清房款后，应给予花千里公司适当的通知准备时间，同时，不动产权登记至杨立军拿到证知晓登记情况亦有一定时间，该两段时间差相互抵消，故本案相应的逾期交楼违约金，自杨立军付清房款之日计算至案涉房屋完成不动产权登记之日，按照双方买卖合同的约定，即以4990000元为本金，按照每日万分之二点五计算为71107.5元（4990000×0.25‰×57）。一审法院对案涉逾期交楼违约金处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，杨立军的上诉请求部分成立，本院对于有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实不清，致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决。二、限东莞市花千里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向杨立军支付逾期交楼违约金71107.5元。三、驳回杨立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费17574元，由杨立军负担16694元，东莞市花千里房地产开发有限公司负担880元。二审案件受理费17094元，由杨立军负担16204元，东莞市花千里房地产开发有限公司负担890元。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年三月二十六日书记员  石纯子广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1021号上诉人（一审原告）：杨立军，女，汉族，1970年5月19日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：马建伟，广东琅博律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇公常路327号1号楼201室。法定代表人：赵英华，系该公司经理。委托代理人：姜科，系该公司员工。上诉人杨立军因与被上诉人东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨立军起诉请求：1．判令花千里公司立刻向杨立军交付杨立军所购买的位于东莞市江山郡13栋04号房产。2．判令花千里公司向杨立军支付逾期交房违约金1366012.5元（以4990000元为基数，自2017年5月30日起按每日万分之二点五计算至花千里公司交房之日止,暂计至2020年5月30日）。3．判令花千里公司向杨立军支付已经缴纳的物业管理费53313元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：驳回杨立军的诉讼请求。案件一审受理费17574元，由杨立军负担（已交纳）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决书。宣判后，杨立军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，判决花千里公司支付逾期交房违约金1366012.5元（以4990000元为基数，自2017年5月30日起按每日万分之二点五计算至花千里公司交房之日止，暂计至2020年5月30日）。事实与理由：（一）截止杨立军起诉之日，杨立军未收到案涉房产。杨立军和花千里公司于2011年12月8日签订编号为“GB/T17986.2-2000”的商品房买卖合同，合同第六条第2款约定了分期支付房款的支付方式，补充协议中约定花千里公司应在杨立军付清全部房款后交付房产。杨立军于2016年3月11日支付了最后一笔购房款，2020年6月24日，杨立军将案涉房产转让给第三方徐小园。在此之前，杨立军未收到过花千里公司有关交付房产的信件、电话、微信或短信交付房产通知，也未收到案涉房产。一审中花千里公司未提交任何证据证明其已向杨立军交付了案涉房产，也未能够提交有关杨立军已领取房产钥匙或在起诉前已实际占有、使用该房屋的证据。（二）一审判决认定事实与实际情形不符。1.杨立军并不必然知悉案涉房屋符合交付条件。即便杨立军知悉案涉房产符合交付条件，也不能免除花千里公司履行交付房产的义务。2.对于杨立军和徐小园之间的二手房买卖交易，是在徐小园自行看了案涉房屋后，杨立军遂与其签订了二手房屋买卖合同并办理了过户手续。后因案涉房屋尚欠管理费，且管理处称如不缴纳管理费，不给新业主装修，杨立军才缴纳了以前的房屋管理费，一审判决的推断与事实不符。3.杨立军的起诉状落款时间为2020年6月1日，通过广东法院诉讼服务网立案的时间为2020年6月9日，并非一审判决中所认定的2020年8月12日。杨立军在转让房屋前诉请花千里公司交付房屋并承担违约金，符合常理。4.《补充协议》第一条约定根据合同解释规则，花千里公司在杨立军交付房款后合理的期限内应向杨立军交付案涉房产。花千里公司答辩称：（一）案涉房产在买卖合同约定的交付期限前已达到交付条件，花千里公司并未违约，反而是杨立军存在逾期支付购房款的违约行为。根据花千里公司与杨立军签订的《商品房买卖合同》相关约定杨立军以分期方式支付购房款，如杨立军逾期支付购房款的，应按约定向花千里公司支付违约金，同时，在杨立军付清购房款前，花千里公司有权不交付房屋。花千里公司交付房屋的标准为验收合格。2012年10月30日花千里公司获得案涉房屋的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，至此，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，而杨立军自2012年12月10日即第二笔款项开始便出现了逾期支付购房款的行为，直至2016年3月11日才付清最后一笔购房款。（二）杨立军在付清购房款后，花千里公司出具了购房款发票，杨立军也办理了案涉房产的权属证书，因此杨立军知道或应当知道案涉房产已达到交付条件，而杨立军一直未向花千里公司提出主张，是放弃行使自己的权利。（三）在提起一审起诉前，杨立军已实际占有、管控案涉房产。杨立军的房屋在2020年6月24日过户至案外人徐小园名下，2020年7月28日，杨立军及案外人徐小园一同在物业管理处办理业主变更手续，截至一审开庭时，案涉房屋正在装修中。一审时花千里公司提交的《情况说明》载明，杨立军及案外人徐小园从未向物业管理处要求交付钥匙、交付房屋等。杨立军已将房屋转售并交付给案外人徐小园，且案外人已开始装修案涉房屋，可充分说明案涉房屋在杨立军转售前已由杨立军实际管控、占有。二审中，杨立军提交杨立军与案涉楼盘管理处工作人员陈德英的微信聊天记录，拟证明至2019年底案涉房产未交付给杨立军。花千里公司对该证据不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为花千里公司应否向杨立军承担逾期交楼的违约责任，就此，本院分析如下：根据双方补充协议之约定，花千里公司应于杨立军支付完购房总价款后向杨立军交付房产，本案中，杨立军于2016年3月11日付清房款，则根据双方买卖合同之约定，花千里公司应书面通知杨立军办理交付手续，但本案中，花千里公司未举证证明其履行了通知杨立军收楼之合同义务，由此而导致杨立军迟延收楼，花千里公司应承担逾期交楼的违约责任。但同时，案涉房产的不动产权已于2016年5月6日登记至杨立军名下，而杨立军亦认可案涉房屋的大门敞开，是可以随时进入的，故在案涉房屋完成不动产权登记之时，不论在权利上还是在实际占有上，杨立军均已不存在管领使用案涉房屋之障碍，至此时，应认为案涉房屋已经交付。杨立军付清房款后，应给予花千里公司适当的通知准备时间，同时，不动产权登记至杨立军拿到证知晓登记情况亦有一定时间，该两段时间差相互抵消，故本案相应的逾期交楼违约金，自杨立军付清房款之日计算至案涉房屋完成不动产权登记之日，按照双方买卖合同的约定，即以4990000元为本金，按照每日万分之二点五计算为71107.5元（4990000×0.25‰×57）。一审法院对案涉逾期交楼违约金处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，杨立军的上诉请求部分成立，本院对于有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实不清，致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初13264号民事判决。二、限东莞市花千里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向杨立军支付逾期交楼违约金71107.5元。三、驳回杨立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费17574元，由杨立军负担16694元，东莞市花千里房地产开发有限公司负担880元。二审案件受理费17094元，由杨立军负担16204元，东莞市花千里房地产开发有限公司负担890元。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年三月二十六日书记员  石纯子