安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)金民二初字第00314号 原告：陈理章，男，1932年9月20日生，汉族，金寨县人，退休干部，现住金寨县。 委托代理人：蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。 被告：汪家胜，男，1981年11月6日生，汉族，金寨县人，住金寨县。 委托代理人：徐金友，青山法律服务所法律工作者。 被告：金寨县供销合作社联合社。住所地金寨县梅山镇流波路251号。组织结构代码：51170000-9。 法定代表人：刘平先，该社主任。 被告：金寨县青山供销合作社。 诉讼代表人：黄河，金寨县青山供销合作社破产清算组组长。 上述二被告共同委托代理人：刘平安，安徽梅山律师事务所律师。 原告陈理章与被告汪家胜、金寨县供销合作社联合社（以下简称金寨县供销社）、金寨县青山供销合作社（以下简称青山供销社）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈理章及其委托代理人蔡广明，被告汪家胜及其委托代理人徐金友，金寨县供销社法定代表人刘平先，青山供销社诉讼代表人黄河，金寨县供销社和青山供销社共同委托代理人刘平安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈理章诉称：陈理章于1987年调至青山供销社张冲供销站工作，并在供销站楼上居住。2000年12月，青山供销社按照金寨县供销社关于处置张冲供销站资产土地房屋的相关精神，决定对张冲供销站的房屋进行拍卖出售。并确定了“先本店、本部、再本站、后本社，然后向社会的程序原则”和“坚持先在职、后退休购买的顺序原则”。至当年12月底，张冲供销站尚有一间三层房屋（包括陈理章居住的一间）未卖。2003年7月，青山供销社破产清算组下发《固定资产拍卖、出售实施细则》，再次重申了上述出售原则，并确定在2003年7月16日之后才能对外出售。后陈理章曾30多次要求购买该房，均被告知该房未卖。直到2009年，汪家胜要求陈理章腾房，陈理章才得知青山供销社已于2001年8月5日将上述一间三层房屋卖给了汪家胜。陈理章多次交涉，但金寨县供销社不予理睬。2014年3月，青山供销社破产清算组与汪家胜办理了所有权变更登记。要求确认青山供销社与汪家胜签订的《经营设施、拍卖协议书》侵犯了陈理章的优先权；确认青山供销社与汪家胜签订的协议无效。 汪家胜辩称：2000年10月，青山供销社在改制期间处理张冲商场房屋。在青山供销社规定的时间内，本案合同所涉一间三层房屋因张冲供销站职工无人购买，青山供销社决定对外出售，汪家胜便于2001年2月5日向青山供销社交购房款29000元，并于8月5日签订《经营设施出售拍卖协议书》，由当时青山法律服务所见证。2014年办理了国有土地使用证和房产证。陈理章未在规定时间内向青山供销社申请购买，故对房屋没有优先购买权，请求法院判决驳回陈理章的诉讼请求。 青山供销社辩称：陈理章并非在争议房屋长期居住。陈理章所依据的“先本店、本部、再本站、后本社、然后向社会的顺序原则”等是青山供销社进入破产程序后由破产清算组于2003年7月14日制定的；而青山供销社与汪家胜签订的协议是在2001年8月5日，当时正处于青山供销社改制过程中，不适用上述文件规定。青山供销社在改制过程中分别于2000年11月8日、11月20日两次发出《关于张冲商场有偿转让有关问题的紧急通知》，均规定了职工购房的最后期限，但陈理章未表示购买。在此期间，陈理章之子陈绍君参与购买了张冲供销站房屋，应当推定陈理章已知晓上述内容。 金寨县供销社辩称：金寨县供销社不是协议当事人，与本案无关。 陈理章向本院提交了下列证据：1、青山供销社破产清算组《固定资产拍卖、出售实施细则》，青山供销社破产清算组《紧急通知》，金寨县供销社《关于陈理章同志申请事项的答复意见》，金寨县供销社《关于我系统青山供销社破产后房屋土地资产的处置报告》（以下简称《处置报告》），拟证明对外出售房屋的前提是“本站职工无人购买”，陈理章有优先购买权。2、杨运礼、雷家成询问笔录，拟证明争议房屋曾卖给或准备卖给陈理章，青山供销社与汪家胜房屋买卖是暗箱操作。3、陈理章历次上访材料、金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书、六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书、陈理章于2009年致章仁科、张亮菊的信件，拟证明陈理章直到2009年才知道权利被侵害及诉讼时效中断。4、青山供销社破产清算组房产证、房管局在办理房屋所有权转移登记时对汪家胜所作的笔录，拟证明青山供销社既得房产证时间是2014年3月17日，汪家胜办理房产过户时间是3月15日，说明青山供销社与汪家胜恶意串通。 汪家胜、青山供销社、金寨县供销社对陈理章提供的证据质证意见为：证据1所列举文件均为青山供销社在破产程序中所发，汪家胜购买房屋在青山供销社破产前发生，因此上述文件确定的相关出售原则不适用于青山供销社与汪家胜房屋买卖合同；同时汪家胜提供了《处置报告》附表，证明在破产程序中，对在改制过程中已出售的张冲商场房屋不在破产财产范围内。证据2、3与本案无关联性。证据4是因为办理过户手续需要先办理青山供销社破产清算组有关权属证书，汪家胜实际办理登记手续是在3月17日之后。 汪家胜向本院提交了下列证据：1、青山供销社收款凭单、青山法律服务所见证书、国有土地使用证、房产证，拟证明汪家胜合法购买青山供销社房屋，并办理了不动产登记。2、青山供销社2000年11月8日、11月20日发出的两“紧急通知”，拟证明青山供销社在改制期间已多次通知张冲供销站职工，陈理章对此知情。3、李德明、晁明宏、柯亨涛、吴善敏出具的关于张冲商场出售情况说明，拟证明陈理章对出售张冲商场知情、从未提出过购买。4、职工代表会议记录，拟证明陈理章曾在2001年明确表态无条件腾空房屋。5、马永、唐远志出具的证明，证明陈理章最早在2003年即知道房屋出售给了汪家胜。6、《金寨县供销社系统企业解困实施意见》，证明汪家胜购买房屋是在青山供销社改制阶段进行的，且该文件没有规定先本店、本部，再本站，后本社，然后向社会出售的程序。7、金寨县供销社《关于汪家胜户要求办理房产证引发上访的情况汇报》，证明在张冲供销站无人购买情况下，青山供销社才将房屋出售给汪家胜。 陈理章在庭审中对汪家胜提供相关文件、见证书、票据等复印件提出异议，本院责令汪家胜提供原件后，经由陈理章核对无异议。同时，对证据4提出异议：记录上陈理章签字属实，但陈理章腾空房屋是有条件的。 青山供销社、金寨县供销社对汪家胜提供的证据6提出异议，认为不适用于陈理章。 青山供销社、金寨县供销社向本院提交以下证据：1、金寨县人民法院（2001）金民破字第04号民事裁定书及成立清算组文件，证明青山供销社于2001年11月20日宣告破产还债。2、金寨县供销社《关于陈理章同志退休的通知》、《关于退休干部陈理章同志房屋维修的批复》，证明陈理章于1992年退休并根据陈理章要求拨付800元用于维修其家中房屋。3、2000年10月18日青山供销社下发的《张冲商场有偿转让实施细则》，证明陈理章未按实施细则在规定的时间内主张购买房屋。 陈理章、汪家胜对青山供销社、金寨县供销社提供的证据无异议。 本院对当事人提供的证据作如下认定：陈理章提供的青山供销社破产清算组相关文件，因青山供销社与汪家胜房屋买卖行为发生在青山供销社申请宣告破产前，故上述文件与本案无关联性，不予确认。陈理章提供的杨运礼、雷家成询问笔录，汪家胜提供的李德明、晁明宏、柯亨涛、吴善敏出具的关于张冲商场出售情况说明及马永、唐远志出具的证明等，其中已为金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书、六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书所认定的部分予以确认。 各方当事人提供的其他证据，符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以确认。 根据上述经庭审质证的证据，本院查明的事实为： 一、争议房屋出售经过 青山供销社张冲商场始建于1985年，位于张冲街道临街东面，共7间3层。2000年10月，青山供销社根据《金寨县供销社系统企业解困实施意见》进行改制，对张冲商场专门制定了《张冲商场有偿转让实施细则》。在实施细则中确定有“坚持先本店、本站再本社、后社会的原则”，并明确10月13日至17日为宣传动员、10月18日至19日中午为递交《申请书》和保证金时间，19日午后至24日为缴纳有偿转让款项时限。凡是在规定时间内未能递交《申请书》和保证金以及未能一次性缴清有偿转让款项的，均视为自动放弃，逾期企业将推向社会。2000年11月8日，青山供销社又向张冲供销社职工下发《关于张冲商场有偿转让有关问题的紧急通知》，将一次性交款期限变更为11月14日止。逾期视为自动放弃。 在上述规定的期间内，张冲商场绝大部分房屋均妥善转让。仅剩下西头一间三层房屋无人申请购买。汪家胜遂于2001年2月5日向青山供销社表示购买并交清购房款29000元。2001年8月5日汪家胜与青山供销社签订《经营设施出售、拍卖协议书》。汪家胜曾于2002年7月申请办理国有土地使用权变更登记，但因故未完成变更登记。2014年2月26日，汪家胜取得国有土地使用权证。2014年3月18日办理了房屋所有权证。 二、房屋发生纠纷情况及其他情况 陈理章自1955年起在青山供销社工作，1987年调至张冲供销站工作，1992年退休。陈理章退休时，青山供销社已根据陈理章要求拨付800元用于维修陈理章家中房屋。陈理章在张冲供销站工作期间，在张冲商场西头三楼房屋一间（本案合同所涉房屋三楼）居住。 2003年10月，汪家胜将一楼租给马勇使用，租期7年；2010年马勇交还房屋时，陈理章称该房屋不属汪家胜所有，两人发生纠纷。2011年7月，陈理章更换一楼卷闸门；2011年8月，陈理章将汪家胜已装修的二楼房门及室内装修物拆除，青山派出所两次出警。 另外，青山供销社于2001年11月20日由金寨县人民法院裁定宣告破产还债。包括本案争议房屋在内的张冲商场未再列入破产财产。 本院认为，本案争议焦点为：一、陈理章是否享有优先购买权；二、青山供销社与汪家胜之间的买卖合同是否有效。 关于焦点一：优先购买权，是批特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。因此，陈理章是否具有优先购买权，应当从以下三个方面考量： 首先，陈理章主张优先购买权是否有法律依据。根据金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书及六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书，均认定陈理章居住于争议房屋是陈理章“实际控制”。在本案中陈理章诉称是租住，但未提供公房租赁关系方面的证据。 其次，陈理章主张优先购买权是否有合同约定。青山供销社改制期间出台的《张冲商场有偿转让实施细则》是面向青山供销社所有职工及社会不特定人员，其性质是要约邀请。该《实施细则》确定的“先本店、本站再本社、后社会”原则，只有在职工或社会人员向青山供销社发出要约后才产生的缔约优先效力。但陈理章未提供证据证明其在实施细则及紧急通知规定的时间内向青山供销社发出要约，双方未成立房屋买卖合同。因此，陈理章主张优先购买权也无合同的约定。 第三，陈理章主张优先购买权的依据是青山供销社破产期间出台的相关文件。因汪家胜与青山供销社之间订立买卖合同是在青山供销社破产宣告前，该相关文件不具有溯及力。且该相关文件与上述《实施细则》性质一样属于要约邀请。 关于焦点二：陈理章主张汪家胜与青山供销社合同无效的请求权基础是合同法有关恶意串通损害第三人利益的规定，但陈理章仅以青山供销社进入破产程序后的相关文件、信访答复及办理房屋登记手续过程进行推定汪家胜与青山供销社恶意串通，明显证据不足，本院不予采信。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈理章诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告陈理章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  谭 霖 代理审判员  饶德丽 人民陪审员  方运俭 二〇一五年九月二十一日 书 记 员  汪 超 附相关法律条文； 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。