上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11942号原告：胡宗儒，男，1984年7月21日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：勾家辉，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴美琴，上海金垚律师事务所实习律师。被告：康玉梅，女，1959年2月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。原告胡宗儒诉被告康玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告康玉梅无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。案件审理过程中，被告康玉梅提起反诉，本院依法予以受理；后因其未在本院指定的期限内缴纳诉讼费用，本院裁定按其撤回反诉处理。本案于2020年12月28日、2021年1月29日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人勾家辉、戴美琴到庭参加两次庭审，被告及其委托诉讼代理人阮丙弟到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告胡宗儒向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租用房屋合同》自2019年3月1日起无效；2、被告返还原告已付租金27,996.17元并支付相应资金占用费(自2018年9月20日起至付清之日止、按LPR为标准进行计算)；3、被告赔偿原告损失225,000元(包括转让费20,000元、装修费85,000元、技术支持服务和培训费103,000元、定制面包柜8,000元、摄像头安装费2,000元、员工补偿费2,000元、办证费5,000元)。事实与理由：原、被告于2018年9月20日签订《租用房屋合同》，约定被告将松江区荣乐中路XXX号门面房租给原告经营使用，租期自2018年9月20日至2019年9月30日，租金每年4万元。原告共实际支付租金45,640元，其中17,640元通过被告侄子魏平支付给被告，28,000元经被告指示支付给上一任承租方肖翔，原告还另行支付肖祥转让费20,000元。原告承租房屋后，为经营需要对房屋进行装修，支付装修费85,000元；与上海崇宇网络科技有限公司签订《技术支持服务合同》，成为“懒猫烘焙”品牌加盟店的加盟经营者，支付技术支持服务和培训费103,000元；购买定制面包柜，支付8,000元；安装摄像头，支付2,000元；办理营业执照支付5,000元。但原告店铺开业后不久，被告即于2019年3月份通知原告清退房屋，并于2019年6月将房屋上锁，导致原告无法经营，原告为此还支付员工补偿费2,000元。后经原告调查，被告系转租，被告与房屋产权人的租赁合同期限至2020年2月28日。因双方协商无果，原告故诉至法院，请求判如所诉。被告康玉梅辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与房屋产权人的租赁合同为不定期租赁合同，双方实际履行至2019年9月底，故不存在转租合同超期无效的问题。被告并未在2019年3月通知原告搬离，更未在2019年6月将房屋上锁，其于2019年10月底将房屋上锁后将钥匙交给房屋产权人，此时双方合同期限已经届满，被告不存在违约。原告主张的各项损失是否真实存在存疑，即使存在也与被告无关。故此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年9月20日，原告胡宗儒作为乙方、被告康玉梅作为甲方，签订《租用房屋合同》。合同第一条约定，甲方同意将松江区荣乐中路XXX号门面房(以下简称“案涉房屋”)租给乙方使用。第二条约定，租用时间从2018年9月20日开始至2020年9月30日止。第三条约定，租金每年4万元整。第四条约定，如乙方因经营需要装饰改动的，需经得甲方同意，另签订协议。第七条约定，本协议房租已一次性付清，2018年9月20日至2019年9月30日。2018年9月17日、9月19日，原告通过支付宝向肖恩(肖祥)支付48,000元。庭审中，原告称肖祥是上一任租客，案涉房屋从肖祥手中转让，上述48,000元中20,000元系转让费，28,000元系截止2019年4月12日的租金。2018年9月19日，原告通过转账支付给魏平17,640元。被告于同日出具收条，确认收到该款项，并注明期限为2019年4月13日至2019年9月30日。庭审中，被告对原告从上一任租客肖祥处受让承租房屋予以认可，并确认租金40,000元已全部收到，但对原告与肖祥之间的具体款项及构成不清楚。庭审中，原告还提供了：(1)2018年9月21日“懒猫烘焙”作为甲方(落款处签字人为刘晟洁)，与上海伴忱装饰设计工程有限公司签订的《室内装潢配饰制作安装合同》、案外人王待年出具的收条，以证明其支付装修费85,000元；(2)毛天强作为甲方、刘晟洁作为乙方签订的《技术支持服务合同》，原告胡宗儒取现凭证、毛天强出具的收据，以证明其加盟“懒猫烘焙”，支付技术支持服务和培训费103,000元；(3)淘宝购物网页截图，以证明其购买定制面包柜，支付8,000元；(4)与案外人沈某某的微信转账记录、沈某某出具的收条，以证明其安装摄像头，支付2,000元；(5)经营者为刘晟洁的“上海市松江区岳阳街道晟荷餐饮店”营业执照、食品经营许可证、微信转账凭证，以证明其委托他人办理营业执照，支付5,000元；(6)2018年11月1日“懒猫烘焙”刘晟洁作为甲方、案外人曾煜雯作为乙方的《劳务合同书》、曾煜雯出具的收条，以证明因房屋租赁合同提前解除而遣散员工，支付员工劳务补偿费2,000元。(7)2019年4月23日原、被告之间的录音，以证明因与房屋产权人之间的合同到期，被告要求原告提前返还房屋。被告对上述证据均不予认可。案件审理过程中，原告向本院申请调查令，调取被告与房屋产权人之间的房屋租赁合同情况。2020年10月21日，松江区规划和自然资源局工会委员会复函本院，称其与康玉梅签订了《房屋租赁合同补充协议书》，房屋租赁期限为其与康玉梅口头约定，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日。2021年1月25日，松江区规划和自然资源局工会委员会向我院出具一份《情况说明》，称康玉梅于2019年10月9日将位于松江区荣乐中路XXX号一层的租赁房屋返还该局工会。2021年2月4日下午，本院会同原、被告及松江区规划和自然资源局工会委员会工作人员共同勘验现场。案涉房屋已经上锁，该锁由松江区规划和自然资源局工会委员会工作人员打开。店铺已经停止营业，店内剩下面包柜、咖啡机等设备。原告确认案涉房屋内的所有物品均予以放弃。案件审理过程中，本院通知刘晟洁到庭陈述。刘晟洁称，原告系其表姐夫，原告借用其名字注册了个体工商户，但店铺所有支出包括房租、装修等均由原告出资，其未出资。案件审理过程中，原告还提供了显示时间为2019年6月6日的照片一张，照片中显示案涉房屋被上了两把锁，一把为U型所、一把为可缠绕软性锁，该把可缠绕软性锁，与2021年2月4日下午勘验现场时，松江区规划和自然资源局工会委员会工作人员打开的那把锁一致。原告以此证明被告在合同期内擅自终止合同将房屋上锁，导致原告无法经营使用。被告对此不予认可，坚称其在合同到期后的2019年10月才将案涉房屋上锁。该照片还显示，案涉房屋玻璃门上贴有“商铺出售”的纸张。对此原告称，因2019年3月份左右被告告知与房东的租赁合同到期，要求原告将房屋返还，故原告就不再经营了。以上事实，由租用房屋合同、支付凭证、收条、复函、情况说明、照片以及当事人陈述等证据予以证实，本院对此予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告提供的显示时间为2019年6月6日的照片显示，案涉房屋被上了两把锁，其中一把可缠绕软性锁，与2021年2月4日下午勘验现场时松江区规划和自然资源局工会委员会工作人员打开的那把锁基本一致。据此可以认定，被告至迟在2019年6月6日就将案涉房屋上锁，而此时双方租赁合同尚未到期。虽然被告坚称直至合同期限届满后才将案涉房屋上锁，但该意见与上述证据相悖，本院不予采纳。被告提前上锁导致原告不能使用案涉房屋，不应再承担相应租金。故自2019年6月6日之后的租金12,712元，被告应当返还原告并支付相应资金占用费。因被告与房屋产权人的合同实际履行至2019年10月9日，故原告要求确认《租用房屋合同》自2019年3月1日起无效并返还相应租金的诉请缺乏依据，本院不予支持。虽然本院认定被告至迟在2019年6月6日即将案涉房屋上锁，但一则，在此之前原告已经停止经营，原告提供的照片上本身也贴有“商铺出售”字样，也即被告上锁并未影响原告的经营行为。原告称停止经营是由于被告在2019年3月左右告知其要收回房屋所致，该主张既缺乏事实证明，也违反常理，本院不予采纳。二则，原告如有继续经营的想法，在看到房屋上锁后的正常反应，应该是第一时间与被告联系沟通，但原告却未采取任何措施，可见其主观上也并未想继续经营。三则，双方之间的房屋租赁合同本身至2019年9月30日就到期，此时原告所有的投入均视为折旧完毕。故此，原告要求被告赔偿损失的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告康玉梅于本判决生效之日起十日内返还原告胡宗儒已付租金12,712元并支付相应资金占用费(自2019年6月6日起至实际返还之日止，按2019年6月6日中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算)；二、驳回原告胡宗儒的其他诉讼请求。案件受理费4,922元，由原告胡宗儒负担4,675(已付)，由被告康玉梅负担247元(于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王燕华审 判 员  张 勤人民陪审员  蒋秋云法官 助理  钱 茜书 记 员  钱 茜附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。