吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字第489号上诉人（原审原告）：刘铁，现住吉林省乾安县。委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。委托代理人：熊思源，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘立新，更夫，现住吉林省乾安县。被上诉人（原审被告）：赵杰，现住吉林省乾安县。上诉人刘铁与被上诉人刘立新、赵杰返还原物纠纷一案，吉林省乾安县人民法院于2015年3月11日作出（2015）乾民初字第55号民事判决。上诉人刘铁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘铁及其委托代理人熊伟、熊思源，被上诉人刘立新、赵杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘铁诉称：被告刘立新系原告父亲，被告刘立新与原告母亲刘忠凤于1997年在乾安法院调解离婚，二人将共同财产三间土平房赠与给原告。之后，原告随被告刘立新居住在该房屋。2001年原告外出打工，房屋由被告刘立新看管。2005年左右，被告刘立新擅自将上述房屋以8000元价格卖与被告赵杰。2013年末，原告打工回来，并于2014年3月结婚。2014年6月，原告夫妻准备居住该房屋时，得知被告刘立新将房屋卖与被告赵杰，被告刘立新未经原告同意，擅自将原告的房屋卖与被告赵杰，故诉至法院，请求依法判令被告刘立新与被告赵杰签订的房屋买卖协议无效，被告赵杰将房屋返还原告。原审被告刘立新辩称：原告当时出去打工了找不到人，当时没有钱，就把房子卖了，给原告母亲刘忠凤看病了，2014年原告回来结婚了，我告诉他2005年我把房子卖了。原审被告赵杰辩称：我是从被告刘立新手里买的房子，不是从原告手里买的，原告刘铁不能向我要房子。原审审理认定：2004年2月15日，被告赵杰与被告刘立新签订买卖房屋契约，约定“今有刘立新住宅叁间，将房卖给赵杰现金柒仟园整”，买主系被告赵杰，卖主系被告刘立新，中间人系“吴君”。后被告刘立新将该房交付于被告赵杰，同时将该房的乾集建（90）字第56029号集体土地建设用地使用证交付于被告赵杰，该房屋由被告赵杰居住使用至今。现原告诉至法院，请求依法判令被告刘立新与被告赵杰签订的房屋买卖协议无效，被告赵杰将房屋返还原告。原审法院认为：原告刘铁以被告刘立新签订房屋买卖协议时没有处分权为由主张被告刘立新与被告赵杰签订的房屋买卖协议无效，不符合法律规定，故本院不予支持。被告刘立新、赵杰均具有完全民事行为能力，二被告在签订合同后，被告赵杰向被告刘立新支付了价款，被告刘立新向被告赵杰交付了房屋及房屋证照，二被告之间遵循平等协商、依法、自愿、有偿原则签订契约，且没有违反效力性强制性规定的情形，故被告刘立新与被告赵杰签订的房屋买卖契约成立并有效。被告刘立新履行契约将该房屋交付被告赵杰，被告赵杰已经在该房屋居住十年之久，且原告刘铁与被告刘立新系父子关系，现原告刘铁称其不知此事，超出了常理及人们日常经验法则的判断。被告赵杰在购买该房屋时不知被告刘立新与刘忠凤在离婚时将该房屋赠与其子原告刘铁，且以合理的价格受让，被告刘立新与被告赵杰间合法买卖关系应当受到保护。被告赵杰基于有效的房屋买卖契约占有使用该房屋，原告刘铁不可以请求返还原物。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回原告刘铁的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告负担人民币50元，退还原告人民币50元。宣判后，刘铁不服，以“争议房屋权利人是我，刘立新未经我允许擅自处分我的财产与赵杰签订的合同无效，应将争议房屋返还给我”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。二审查明：上诉人刘铁与被上诉人刘立新系父子关系。争议房屋坐落在乾安县乾安镇昆池街56委4组，是刘立新与前妻（刘铁母亲）刘忠凤在王长青处购买。双方未办理过户手续。刘立新持有原土地使用者王长青的集体土地建设用地使用证（号码为：乾集建（90）字第56029号）。1997年4月2日，刘立新与刘忠凤经乾安县法院调解离婚，双方自愿将本案争议的三间土平房赠与给刘铁。民事调解书生效后，刘铁父子在争议房屋居住，2001年刘铁出外谋生。2004年，刘立新为了偿还债务，预出卖该房屋，经中间人吴君介绍，刘立新与被上诉人赵杰于2004年2月15日签订了《买卖房屋契约》，内容为：今有刘立新住宅叁间，将房卖给赵杰，现金柒仟园整，经双方协商同意。买主：赵杰、卖主：刘立新（力欣）、中间人：吴君。签订协议后，刘立新将房屋及乾集建（90）字第56029号土地使用证交付与赵杰。2013年，刘铁返回乾安。2014年，刘铁结婚。同年，争议地块儿纳入棚户区改造建设范围内，2014年6月2日，乾安县悦诚新环境房地产开发有限公司与赵杰签订了《乾安县土地房屋征收补偿协议书》，双方就房屋拆迁后的补偿达成协议。2014年12月12日，刘铁诉至法院，要求确认刘立新与赵杰签订的《买卖房屋契约》无效，并返还原物。诉讼阶段，争议房屋已拆迁结束，原物已不存在。另查明，2013年刘铁返家至诉讼前，未就房屋问题找过赵杰。认定上述事实的主要证据：（1）集体土地建设用地使用证（原卷15页），内容为：土地使用者王长青、地址昆池街56委4组、用途住宅、填发机关乾安县土地管理所1990年3月16日；（2）买卖房屋契约，内容为：今有刘立新住宅叁间，将房卖给赵杰，现金柒仟园整，经双方协商同意。买主：赵杰、卖主：刘立新（力欣）、中间人：吴君；（3）（1997）乾镇民初字第89号民事调解书，内容为：原告刘忠凤、被告刘立新，双方当事人自愿将其共有的三间土平房赠予其子刘铁；（4）《乾安县土地房屋征收补偿协议书》，内容为：拆迁人乾安悦诚新环境房地产开发有限公司、乙方赵杰、乙方服从城市棚户区改造将房屋交给甲方拆迁，签合同时将王长青的证号56029号交予甲方按规定注销登记手续；（5）庭审笔录刘铁陈述，内容为：我01年出去打工，13年回来，见到我父亲，14年结婚，我知道刘立新把房子卖了，我没找过赵杰；（6）庭审笔录刘立新陈述，内容为：我卖房子时没说家里几口人；（7）庭审笔录赵杰陈述，内容为：我买房子时没问他家里几口人。本院认为：本案争议焦点为被上诉人赵杰是否善意取得了争议房屋所有权。经查，上诉人刘铁1997年原依吉林省乾安县人民法院（1997）乾镇民初字第89号民事调解书的法定形式取得争议房屋的所有权。被上诉人刘立新20**年因其子刘铁外出打工取得争议房屋的管理、使用权。2004年刘立新将房屋卖给赵杰时，并未说明家庭状况，刘立新作为实际居住人出卖房屋，赵杰有理由相信其是房产所有人，赵杰对刘立新无权处分该房产并不知晓，双方签订的《房屋买卖契约》意思表示真实。依据《中华人民共和国物权法》第壹百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”，就本案而言，原权利人刘铁应对受让人赵杰具有恶意及价格不合理进行举证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，现刘铁不能提供充分有效的证据证明赵杰存在恶意、价款不合理之行为，即应根据上述事实及法律规定认定为善意。赵杰善意且支付对价并实际占有房屋10余年，应认定赵杰自签订《房屋买卖契约》之日起取得了争议房屋的所有权。至于原权利人刘铁与转让人刘立新之间的管理合同如何约定，刘铁可另案诉讼请求刘立新承担擅自处分其财产的违约责任。综上，上诉人刘铁的上诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘铁负担。本判决为终审判决。审 判 长  于福桐审 判 员  邰伟莉代理审判员  邵国政二〇一五年九月一日书 记 员  段贵斌