北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11506号上诉人（原审被告）刘云杰，女，1973年11月23日出生，自由职业。被上诉人（原审原告）北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。法定代表人郑立强，董事长。委托代理人杜敏，女，1983年2月5日出生。委托代理人刘联有，男，1958年1月10日出生。上诉人刘云杰因与被上诉人北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官申峻屹、法官王海宁参加的合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案，上诉人刘云杰，被上诉人鸿鹄公司之委托代理人杜敏、刘联有均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿鹄公司在一审时诉称：2012年11月30日，华展国际公寓业主委员会与鸿鹄公司签订《物业管理服务合同》。依据合同第5章第31条规定，业主应于每季度第一个月10日前按每月每建筑平方米3.04元的标准交纳物业管理费。依据刘云杰所购房屋建筑面积为220.66平方米测算，刘云杰每季度应交纳物业管理费2012.42元。刘云杰至今未交纳2012年12月1日至2014年11月30日期间的物业费16099.38元。故现诉至法院，要求刘云杰支付上述期间的物业服务费16099.38元。刘云杰在一审时辩称：刘云杰是北京市朝阳区××号楼××层××室房屋（下称涉案房屋）的业主。鸿鹄公司的服务存在严重不作为，收费与服务严重不对称。第一，鸿鹄公司未履行安全保障义务，对小区的安全保障处于瘫痪状态。刘云杰楼下××、××室业主私建房屋屋顶紧邻刘云杰的外窗。经常有不明身份的人员在私建房屋屋顶活动，入室偷盗抢劫轻而易举。刘云杰多次要求鸿鹄公司对此类安全隐患及时发现及时制止，如制止不成及时告知业主。但此后刘云杰仍多次发现此类行为，且鸿鹄公司从未做出预警。刘云杰询问鸿鹄公司，鸿鹄公司表示无法制止。××、××室违建屋顶铺设的是沥青防水，气味很大，并且存在严重消防隐患。第二，鸿鹄公司未履行对房屋、设施及其公共部位进行修缮维护的职责，并不具备相应的专业能力，致使业主处于恶劣的生活环境中。2013年3月开始，小区下水道严重反味，业主多次向鸿鹄公司反映，鸿鹄公司一直推脱，直到11月份才进行维修。鸿鹄公司专业技术能力不足，导致疏通管道引发业主屋内反水，对正常生活造成干扰。第三，鸿鹄公司未按照合同约定对业主和物业使用人违反物业管理制度的行为采取劝阻和制止措施。有业主反映××、××室业主装修时拆除承重墙、私自接暖气管线并安装阀门导致其他业主无法供暖，随意堆砌装修废料，鸿鹄公司均未有效的管理。楼下水站总是半夜卸水，影响刘云杰休息。第四，鸿鹄公司没有基本的服务意识和服务态度。刘云杰深受××、××室业主违章建筑所造成的安全及消防隐患的危害，本着邻里和谐的良好愿望，刘云杰于2014年底与鸿鹄公司正式谈话，明确表达了刘云杰的态度，希望转达102室业主，刘云杰并不要求其拆除违章建筑，只希望能够更换质量好没有污染不需要频繁维修的屋顶，以减轻对刘云杰正常生活的影响。鸿鹄公司答应约××室业主谈一下。但还在刘云杰等消息的时候，鸿鹄公司提出了起诉，没有告知刘云杰是否向××室业主转达了刘云杰的诉求，沟通结果如何。2014年夏天，刘云杰发现鸿鹄公司的曹经理出现在××违建屋顶，对其进行询问。曹态度蛮横的答复是给楼下业主检查屋顶。刘云杰质疑其为何上来不打招呼，其答复是物业上来，怎么不行了。第五，鸿鹄公司内部管理混乱，遇事相互推脱责任。2015年4月，刘云杰发现不明人员在违建屋顶活动时进行询问，不明身份人员答复说物业同意并且有施工许可。刘云杰询问鸿鹄公司时，客服答复说是工程部门同意，他们不了解情况。刘云杰要求查看鸿鹄公司开具的施工许可，其未能出示。综上，刘云杰认为鸿鹄公司没有依法履行相应的职责，刘云杰没有享受到应有的物业服务，刘云杰要求核减一半物业费。一审法院审理查明：鸿鹄公司于2012年9月13日中标北京市朝阳区华展国际公寓物业服务项目，该小区业主委员会自2012年12月1日起聘用鸿鹄公司对华展国际公寓实施物业管理及相关服务，鸿鹄公司物业服务费用标准为住宅3.04元／平米.月。刘云杰系涉案房屋登记的所有权人，该房屋建筑面积为220.66平方米。鸿鹄公司主张刘云杰未交纳2012年12月1日至2014年11月30日期间的物业服务费，刘云杰对此未提出异议，但提出鸿鹄公司提供服务存在严重不作为、收费与服务严重不对称的情形并以此主张对其物业费予以核减。鸿鹄公司对此表示，××、××室的违建是其接手小区时已经建成的，针对违建问题鸿鹄公司向城管反映过，但是城管没有处理，其作为物业服务单位也没有办法；针对刘云杰要求鸿鹄公司与××室业主联系进行协调，其与××室业主联系，总说在国外回不来。管道堵塞问题其已经修复好了。水站问题其回去解决。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现业主委员会与鸿鹄公司签订了物业管理服务合同，鸿鹄公司依约为涉案小区提供了物业服务，刘云杰作为涉案小区业主实际享受了物业服务，应依约交纳相应的物业费。故鸿鹄公司要求刘云杰交纳拖欠的物业费的请求，合法有据，法院予以支持。物业管理服务合同中约定了物业费收费标准，业主应当根据合同的约定交纳物业费；刘云杰主张物业管理存在瑕疵，但其提交的证据不足以证明其关于鸿鹄公司提供的服务项目及质量与合同约定标准差距明显的主张，故鸿鹄公司以此为由要求核减物业费法院不予支持。据此，一审法院判决：一、刘云杰于判决生效之日起七日内给付鸿鹄公司二〇一二年十二月一日至二〇一四年十一月三十日期间的物业费一万六千零九十九元三角五分；二、驳回鸿鹄公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘云杰不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉，其主要的上诉理由为：鸿鹄公司未履行安全保障义务，小区门禁系统至今没有恢复。鸿鹄公司未履行消防安全保障责任，未履行对房屋、设施及公共部分进行维护修缮职责等。故请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。鸿鹄公司在二审中针对刘云杰的上诉请求和理由答辩称：刘云杰所述事实不能成为核减物业费的理由，关于刘云杰所述门禁问题公司已向业委会反映，近期全部更换。故不同意刘云杰的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案在审理中刘云杰向法庭提供了照片以及手机视频，用以证实鸿鹄公司所提供的服务中存在瑕疵的事实，鸿鹄公司对于手机视频的真实性无异议，但表示公司已向城管、街道办事处反映了相关情况但均没有答复。对于照片的真实性不予认可。上述事实，有中标通知书及其附件、物业管理服务合同、房屋所有权证、照片等相关证据及当事人陈述意见、庭审笔录在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是刘云杰提出的物业公司未履行服务职责能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，刘云杰提出的抗辩理由认为鸿鹄公司所进行的安保、卫生等服务项目存在问题，对此物业公司应当积极予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，刘云杰所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故一审法院对于刘云杰提出的核减物业费的辩解意见不予采信，并无不当。综上，刘云杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费101元，由刘云杰负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费202元，由刘云杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎代理审判员  申峻屹代理审判员  王海宁二〇一五年九月十八日书 记 员  刘 欣