内蒙古自治区敖汉旗人民法院民 事 判 决 书（2015）敖民初字第3692号原��赤峰华勘置业有限公司。组织机构代码证号：79015614-8，住所地：敖汉旗。法定代表人尤望坡，董事长。委托代理人田宇，该公司职员。委托代理人薛晓利，天津允公律师事务所律师。被告敖汉旗住房和城乡建设局。组织机构代码证号：01158834-8，住所地：敖汉旗。法定代表人于封云，局长。委托代理人梁立新，内蒙古新州律师事务所律师。委托代理人邱桂英，内蒙古新州律师事务所律师。原告赤峰华勘置业有限公司（以下简称“赤峰华勘置业公司”）诉被告敖汉旗住房和城乡建设局（以下简称“敖汉旗住建局”）房地产开发经营合同纠纷一案。本院于2015年6月10日立案受理后，本院依法组成合议庭，原告赤峰华勘置业有限公司的委托代理人田宇、薛晓利，被告敖汉旗住建局的委托代��人梁立新、邱桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰华勘置业公司诉称，2006年5月，我公司通过公开竞拍的方式依法取得了敖汉旗2006P-01、2006P-02两宗住宅用地的使用权。2006年7月20日，原、被告双方签订《敖汉旗银河小区项目开发补偿协议》，该协议第6条约定：为美化城市景观，我公司应被告要求及市场情况，少量建设板式小高层建筑，为鼓励开发商的积极性，被告承诺建设小高层楼盘的单平米造价高于多层建筑部分，通过优惠政策给予补齐，在此前提下我公司开发的小高层楼盘的单平米售价不高于多层楼盘（超出部分的价格以有资质的单位核定基数为准）。我公司依约建设了高层住宅，且高层住宅的售价不高于多层住宅。我公司依约要求被告履行协议，对我公司的损失通过优惠政策给予补齐，被告明确表示不能履行该协议。我公司与被告双方签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且我公司已履行了全部义务，被告明示拒绝履行，对我公司的合法权益造成损害。故起诉，请求法院判令解除《敖汉旗银河小区项目开发补充协议》，被告赔偿我公司损失5130498.56元，被告支付自2011年1月1日至实际履行之日的利息，截止2014年8月20日已发生1210341.62元，判令被告支付审计费190000元，合计6530840.18元。本案诉讼费由被告承担。被告敖汉旗住建局辩称，2006年，原告通过公开竞拍的渠道取得了2006P-01、2006P-02两宗国有土地使用权。我局（甲方）与原告（乙方）于2006年7月20日签订《敖汉旗银河小区项目开发补充协议》。协议第6条约定：“甲方承诺：建设小高层楼盘的单平米造价高于多层建筑部分，通过优惠政策给予补，在此前提下，乙方小高层楼盘单平米售价不高于多层楼盘。”原告未履行协议约定的义务。原告开发的小高层楼盘售价高于多层楼盘售价。原告违约在先，原告现要求被告通过优惠政策补齐差价的诉讼请求不能成立。原告开发的小高层楼盘的单平米售价为2354.64元，多层楼盘中的8号楼单平米售价为1548.21元，10号楼的单平米售价为1550.6元，小高层楼盘的单平米售价高于多层楼盘的单平米售价804.6元。2012年2月24日敖汉旗审计局出具敖审发（2012）4号《关于银河花城住宅小区高层成本补差核实情况》的报告。报告认定“小高层住宅销售价剔除精装修每平方米321.75元，还高出多层楼盘单平米售价482.85元。小高层楼盘与多层楼盘建筑成本差价为374.46元。政府不予补偿小高层楼盘与多层楼盘差价。敖汉旗审计局早已于2012年2月送达和告知原、被告审计报告。至今已有3年之久，原告现在提出解除补偿协议不符合法律规定，原告主张赔偿损失的诉讼请求也早已超过法律规定的诉讼时效期限。综上，原告的主张不符合事实和法律，且超过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告就其诉讼请求向本院提交如下证据：1、提交《拍卖成交确认书》、《敖汉旗银河小区项目开发补充协议》复印件各一份。证明原告依法取得2006P-01、2006P-02两宗住宅用地的使用权。在原告按照协议约定进行销售的情况下，被告有义务对原告的损失通过优惠政策给予补齐。被告质证意见为：对证据的真实性无异议。优惠政策指的是如果原告开发的银河花城小区高层楼盘的单平米售价低于同期多层楼盘的单平米售价，给予建筑差价补偿。原告开发银河花城小高层楼盘单平米售价高于银河花城多层楼盘的单平米售价，不应给予差价补偿。2、提交《委托业务协议书》、《审计报告》复印件各一份。��明我公司依约定与被告共同委托审计机构对诉争工程造价及售价进行审计，被告对诉争工程造价及售价无异议，原告已按协议约定定价标准进行销售。被告质证意见为：对《委托业务协议书》的真实性无异议。对证明目的有异议，《委托协议书》指的是对银河花城小区高层楼房的单平米造价和多层楼盘的单平米售价的审计，不包括对银河金座小区楼盘单平米售价和单平米造价的审计。《委托协议书》第四条第二项明确注明，审计费用由原告支付。原告现在主张审计费用，不符合约定。另该《委托业务协议书》只能证明双方委托朱荟会计事务所进行审计，不能证明对审计结果予以认可。对《审计报告》有异议。审计报告将银河花城高层1号楼和银河金座24、29号楼进行对比，这两座楼盘不是同期开工，也不是全部同期销售的。银河花城高层1号楼在2007年开始销售，审计报告中也有记录。银河金座24、29号楼是在2010年销售的，有一部分是同期销售，但不是全部同期销售，没有可比性。银河花城高层1号楼和10号楼是同期开工，销售时间均是2007年和2008年，银河花城高层1号楼和10号楼是同期销售、同期开工，银河花城高层1号楼和10号楼具有可比性，审计报告以销售时间不同期不予对比，是与事实不符。经对比，银河花城高层1号楼的单平米售价高于银河花城多层10号楼单平米售价，所以不应给予补偿。审计报告仅对银河金座24号楼、29号楼销售价进行审计，对造价未审计，有漏项。银河花城小区和银河金座小区不是同期建设、同期销售，同时两个小区的地理位置不同，受市场因素、质量因素、楼房结构、内部装修等因素不同，没有可比性。审计报告恰恰证明原告开发的银河花城小区小高层楼盘销售价高于银河花城多层楼盘的销售��格，违反了双方签订的协议中的第六条“小高层楼盘销售价不得高于多层楼盘销售价”的前提，故被告不应给原告补偿。针对被告的质证意见原告的反驳意见为：朱荟会计师事务所出具的《审计报告》真实、具有可比性。银河花城小区和银河金座小区住宅楼同属于我公司开发的楼盘，不存在楼盘单独的问题，具有可比性。3、提交《关于赤峰华勘置业有限公司要求兑现银河花城住宅小区高层成本补差的答复意见》复印件一份。证明被告拒绝履行协议，给原告造成损失。被告质证意见为：对证据的真实性无异议。对证明目的有异议。此份证据恰恰证明原告开发的银河花城小高层楼盘销售价高于普通多层楼盘销售价，未给原告造成损失，不应通过优惠政策给予补齐。被告就其抗辩理由向本庭提交如下证据：提交敖汉旗���计局出具的敖审发（2012）4号《关于银河花城住宅小区高层成本核实情况》的审计文件一份（复印件）。证明原告开发的银河花城小区小高层楼盘的销售价格高于多层楼盘的销售价，依据双方签订的协议，小高层住宅销售价格高于多层销售价格，被告不予优惠政策补齐。双方均早已接到此份审计文件。此份证据符合双方审计内容，能够作为本案的证据使用。原告质证意见为：对证据的真实性无异议。证据效力应为无效。敖汉旗审计局是政府的职能部门，不是独立的第三方机构，其不具备双方约定的评估主体资格。从评估方法看，敖汉旗审计局将2010年小高层楼盘售价与2008年前的多层楼盘售价进行比对，其采取的时间点不同，评估方法本身亦不具有科学性和客观性。审计局出具的审计文件缺乏计算依据，而不是作为第三方得出的权威审计结论。银河花城小��8号楼和10号楼不具有对比性，销售时间不一致，对比不科学，也没有经过原告同意，是其单方面抽取的楼盘，其评估是无效的。此审计文件不能作为定案依据。以上证据材料，通过庭审质证，本院作如下确认：原告提交的1号、2号、3号证据的真实性本院予以确认。被告提交的证据的真实性本院予以确认。根据上述证据，本院认定事实如下：原告赤峰华勘置业公司于2006年5月27日在敖汉旗国土资源局通过公开竞拍的方式竞得银河小区1组团、二组团编号为2006P-01号、2006P-02号地块的国有土地使用权。2006年7月20日原告赤峰华勘置业公司（乙方）与被告敖汉旗建设局（甲方）签订《敖汉旗银河小区（暂定名）项目开发补充协议》。该协议第6条约定：“为美化城市景观，乙方应按甲方要求及市场情况、少量建设板式小高层建筑。为鼓励开发商的积极性，甲方承诺：建设小高层楼盘的单平米造价高于多层建筑部分，通过优惠政策给予补齐，在此前提下，乙方小高层楼盘售价的单平米售价不高于多层楼盘。（超出部分的价格以有资质的单位核定基数数为准）。”涉案楼房早已竣工、入住。敖汉旗审计局敖审发（2012）4号文件的核实意见为：小高层住宅销售价高于多层销售价，政府不予补偿小高层与多层建筑差价。2012年12月25日，原、被告共同委托敖汉旗珠荟会计师事务所对《敖汉旗银河小区（暂定名）项目开发补充协议》第6条进行审计。敖汉旗珠荟会计师事务所出具敖珠荟审字（2013）第0003号审计报告：......二、审计内容（一）银河花城高层1#楼审计情况1、单平米造价（成本）审计情况，经审计，银河花城1#楼开工日期为2007年4月，财务结算造价为19307469.49元，审定总造价为14448772元，建设总面积为11503.36㎡，单平米造价为1256元。2、销售价格审计情况，经审计，银河花城1#楼2007年至2009年住宅销售面积为471.54㎡，销售收入合计925230元......（二）银河花城多层10#楼审计情况1、单平米造价（成本）审计情况，经审计，银河花城10#楼开工日期为2007年4月，财务结算造价为5645466元，审定总造价为5769969元，建设总面积为7122.2㎡，单平米造价为810元。2、销售价格审计情况，经审计，银河花城10#楼销售日期为2007-2008年，总销售收入为9432066元，总销售面积为6153.57㎡，单平米售价为1532.78元。经审计对比，银河花城高层1#楼单平米造价高于银河花城多层楼盘10#楼单平米造价446元。银河花城高层1#楼2007年至2009年住宅销售面积为471.54㎡，销售收入合计925230元，银河花城高层1#楼2007年至2009年单平米售价为1962.15元。银河花城多层10#楼2007年至2008年单平米售价为1532.78元。银河花城高层1#��单平米售价高于银河花城多层10#楼单平米售价429.37元。原告对敖汉旗珠荟会计师事务所出具的审计报告无异议。敖汉旗住建局敖建发（2014）159号文件，关于赤峰华勘置业有限公司要求兑现银河花城住宅小区高层成本补差的答复意见为：赤峰华勘置业有限公司上述补偿诉求不予支持，建议通过法律诉讼程序解决。庭审中，原告自认其不清楚《敖汉旗银河小区（暂定名）项目开发补充协议》中第6条约定的“优惠政策”的具体内容，原告称因优惠政策未予落实，所以对“优惠政策”的具体内容不清楚。被告称原告享受优惠政策的前提是原告开发的银河花城小区小高层住宅楼单平米售价不高于多层楼盘单平米售价。本院认为，敖汉旗银新惠镇河花城小区和银河金座小区地理位置不同，受当时的市场、楼房结构、销售时间、内部装修等因素的影响，与银河金座小��对比，同为银河花城小区高层住宅楼与多层住宅楼的单平米造价及单平米售价更具有可比性。敖汉旗珠荟会计师事务所出具的敖珠荟审字（2013）第0003号《审计报告》反映原告公司开发的银河花城小区高层1号楼单平米造价高于银河花城小区多层10号楼单平米造价，银河花城小区高层1号楼单平米售价高于银河花城小区多层10号楼单平米售价。原告赤峰华勘置业公司对敖汉旗珠荟会计师事务所出具的《审计报告》无异议，并据此起诉要求被告赔偿损失。被告辩解原告享受优惠政策即给予原告小高层楼盘造价高于多层楼盘建筑造价部分补齐的前提是原告出售小高层楼盘的单平米售价不高于多层楼盘单平米售价。被告的辩解理由符合原、被告签订的《敖汉旗银河小区（暂定名）项目开发补充协议》的主旨。对被告的辩解理由本院予以采纳。故对原告的诉讼请求，本院不予支���。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告赤峰华勘置业有限公司的诉讼请求。案件受理费57516元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  张海利审 判 员  刘剑钊人民陪审员  齐亚华二〇一五年九月一日书 记 员  李 琦