广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5111号原告：温淑贞，女，1978年7月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。被告：何浩锟，男，1973年7月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴杰明，广东红棉律师事务所律师。第三人：广州市瑞丰房地产中介有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街中田路2号之九自编3，统一社会信用代码：91440101MA5CKTN1XA。法定代表人：李东海。第三人：叶锦良，男，1961年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。原告温淑贞与被告何浩锟及第三人广州市瑞丰房地产中介有限公司（以下简称为瑞丰公司）、叶锦良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并公开开庭进行了审理。庭审中，叶锦良自愿撤回在本案中对被告何浩锟的起诉，本院予以准许。原告温淑贞的委托诉讼代理人何其泉、被告何浩锟的委托诉讼代理人吴杰明、第三人瑞丰公司的法定代表人李东海及叶锦良的委托诉讼代理人何其泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温淑贞向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于广州市从化区君澜街5号1302房的房屋交还给原告；2.被告向原告支付2020年9月1日至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，按照3000元/月计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经第三人瑞丰公司介绍，2020年1月10日，被告因生意周转困难，其将位于广州市从化区君澜街5号1302房的房屋[不动产权证：粤（2017）广州市不动产第X号]及君澜街1-15号（单）地下室444号13.25平方米的车位[不动产权证：粤（2017）广州市不动产第Y号]以转让价款150万元转让给两原告，该转让价款已经包含税费、过户费等一切费用，转让行为所需交纳的一切税费、过户费均由被告承担。原告同意被告在2020年8月30日前一次性返还原告150万元购房款后，前述房屋再行转还被告。随后原告取得前述房屋的不动产产权证，产权登记证书号：粤（2020）广州市不动产第X号，但车位还没有办理转让过户手续。当时原告考虑到被告有可能返购，所以同意被告暂缓办理车位的过户手续。2020年1月19日，被告因小孩在所转让房屋的附近读书，请求原告返租给被告一段时间，等小孩一个学年结束后再搬走。于是原告温淑贞（甲方）与被告何浩锟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于广州从化区君澜街5号1302号的房屋出租给乙方短期使用；租赁期限2020年1月1日至2020年8月30日止：乙方若要求续租，则应在租赁期满前二个月通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋月租金为特惠价2000元/月，8个月租金按16000元一次性支付。房屋租赁期限届满后，被告没有返购回房屋，原告要求被告从房屋中搬离，但被告一家人不认可买卖及租赁房屋的约定并拒绝腾还，被告也未再支付2020年9月1日以后的房屋租金，被告也拒绝办理君澜街1-15号（单）地下室444号13.25平方米的车位不动产权证[粤（2017）广州市不动产第Y号]的过户手续；为此双方发生纠纷。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告何浩锟答辩称：一、《房屋租赁合同》无效。根据叶锦良与被告签订的《房地产转让合同》第六条约定：甲、乙双方确认在乙方付清全部转让价款给甲方之前，上述房地产的所有权仍属于甲方所有，乙方不得享有，只有在乙方付清全部转让价款给甲方之后，上述房地产的所有权才转移给乙方享有。至今，叶锦良还未付清全部转让价款，且温淑贞也未付分文，故涉案房屋的所有权仍属于被告所有，原告无权要求被告交还涉案房屋并支付房屋占用费。二、《房屋买卖合约》无效。1.被告没有将房屋卖给温淑贞的真实意思表示，也没有与温淑贞协商过涉案房屋的买卖事宜，且没有委托中介方买卖房屋。2.购房款至今温淑贞分文未付。3.温淑贞能够取得涉案房屋的不动产权证，是因为被告履行了与叶锦良签订的《房地产转让合同》，按叶锦良的要求与温淑贞签订了合约并办理过户手续。被告对此曾提出过异议，但叶锦良表示温淑贞是其妻子，被告无奈之下才同意转名给温淑贞。4.既然温淑贞是基于被告与叶锦良签订的合同而取得不动产权证，故合同对温淑贞同样具有约束力。三、依据原告提交的付/回款凭证证实温淑贞至今未付清转让价款给被告。其中一张收据所记载的50万元房款没有付/回款单据予以证实。2020年2月13日的收据显示该笔款项是购车位款，与房屋转让价款无关。扣除这两笔款项后，房屋转让价款离全部付清相去甚远。综上所述，目前涉案房屋的所有权依然由被告享有，原告所诉无理。为了维护被告的合法权益，特请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人瑞丰公司述称：瑞丰公司作为两原告与被告房屋、车位买卖及房屋租赁合同的中介，瑞丰公司认为原告与被告是正常的房屋买卖，原告已经付清所有款项给被告了，本来约定是房屋和车位一起过户，但是由于车位被告还欠银行的贷款没有还清，暂时还不能过户，所以当时就先过户了房屋，车位的网签已经做好了；对原告要求被告支付房屋占用费及要求被告腾还涉案房屋没有异议，因为房屋已经过户给原告了。原告与被告签订房屋租赁合同也是由瑞丰公司作为中介的，双方是自愿签订租赁合同的。第三人叶锦良述称：涉案房屋是叶锦良替原告付款购买的，叶锦良自愿将涉案房屋过户到原告名下，原告有权出租涉案房屋，《房屋租赁合同》合法有效。经审理查明：原告向本院提交涉案房屋的不动产权证显示：广州市从化区君澜街5号1302房的所有权人为原告温淑贞，且为原告单独所有，面积为147.78平方米。2020年1月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市从化区君澜街5号1302房出租给被告居住，租赁期限自2020年1月1日至2020年8月30日止，月租金为2000元，被告在每月的第1日结算租金，逾期十五日的，原告有权收回房屋并不退回保证金。合同第九条约定，租赁期满后，如被告要求继续租，须提前两个月向原告提出，原告收到被告要求后十天内答复。如同意继续租，则续签租赁合同。合同第十条约定，租赁合同期满或提前终止，被告必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为被告对余下物品放弃所有权，原告全权处理，被告不得有任何异议。手写备注：被告已一次性支付八个月的租金共计16000元整。又查，原告向本院提交涉案房屋所在楼盘的134㎡至140㎡房屋出租信息截图，该截图显示该楼盘房屋租金从2500元/月至3000元/月不等。庭审中双方当事人一致确认：租赁合同到期后，原告与被告并未续租。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告依据《房屋租赁合同》向被告主张返还涉案房屋及支付房屋占用费，而被告辩称其与原告之间的《房屋买卖合约》无效因而涉案房屋的所有权人并非原告，故《房屋租赁合同》无效，原告无权要求收取租金。经查，根据不动产权证显示，原告为涉案房屋的单独所有权利人，原告有权将涉案房屋进行出租并收取租金。被告与原告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。被告认为《房屋租赁合同》无效的辩解，本院不予采纳。根据合同第十条约定，租赁合同期满或提前终止，被告必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。现租期届满，被告仍未腾空涉案房屋交还给原告，原告主张被告应从涉案房屋腾退的诉请于合同有据，本院予以支持。原告主张租赁合同约定的租赁价格是特惠价，被告应以3000元/月向原告支付合同到期后房屋占用费的问题。根据原告向本院提交的涉案房屋所在楼盘的134㎡至140㎡房屋出租信息截图，显示相似房屋的租金从2500元/月至3000元/月不等。涉案房屋面积为147.78平方米，租赁合同原租金2000元/月确实明显低于市场平均价格，因此合同到期后的房屋占用费可适当调整。但原告主张3000元/月的房屋占用费过高，本院酌情调整为2600元/月。综上，被告应按照2600元/月的标准向原告支付自2020年9月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。被告辩称《房屋买卖合约》无效因此《房屋租赁合同》无效的意见，因本案是房屋租赁合同纠纷，《房屋买卖合约》是否有效属于另一法律关系，被告可另循合法途径解决，本案不予调处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告何浩锟自本判决发生法律效力之日起十日内返还广州市从化区君澜街5号1302房给原告温淑贞；被告何浩锟自本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费（房屋占用费，按照每月2600元的标准，自2020年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止）给原告温淑贞；驳回原告温淑贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由被告何浩锟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二一年三月十一日书记员 李健华