湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终462号上诉人（原审原告）：朱溉章，男，1992年9月22日出生，汉族，住广东省怀集县。上诉人（原审被告）：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市九华示范区富洲路**服务大楼****。负责人：易令。委托诉讼代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。上诉人朱溉章与上诉人衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司（以下简称“腾誉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱溉章上诉请求：一、撤销原判；二、判令腾誉公司赔偿从2019年6月30日至2020年9月25日逾期交房违约金75027.21元；三、判令腾誉公司赔偿违约金至实际交付之日止；四、判令腾誉公司承担所有诉讼费用。事实与理由：一、上诉人2019年3月8日与腾誉公司签订《商品房买卖合同》以及补充协议，根据合同约定，腾誉公司应在2019年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付给上诉人，但腾誉公司未按约履行。二、房屋买卖合同约定，出卖人在验收交接房屋时，出卖人应当出示合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。腾誉公司出示的《住宅质量保证书》没有载明工程质量监督部门核验的质量等级，不符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，不能视为按合同约定提供了《住宅质量保证书》。三、案涉房屋不符合规划条件，出卖人不能组织验收更不能交付房屋，腾誉公司提交的竣工验收合格证明文件无效。四、案涉房屋未进行消防验收，无法交付使用。五、腾誉公司提交的《建设工程竣工验收备案表》未经建设行政主管部门签字盖章，不具备法律效力也不符合合同约定。合同约定的证明文件是《单位工程质量竣工验收记录》，腾誉公司从未向上诉人出示。腾誉公司辩称：一、腾誉公司一审提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，达到了合同约定的交房条件。二、规划、环保、消防的验收属于竣工验收备案，而不是工程竣工验收是否合格的条件。三、朱溉章对建设工程管理条例的相关规定理解错误，一审法院已对此进行了详细说明。四、案涉楼盘已通过了消防验收。腾誉公司上诉请求：一、撤销原判第一项；二、改判腾誉公司支付逾期交房违约金2914.96元；三、上诉费由朱溉章承担。事实与理由：腾誉公司于2019年9月26日按朱溉章在合同附件中登记的联系方式，以手机短信和快递邮件的方式向朱溉章发出了收房通知。此时，按双方约定的交房时间，逾期不足90天，根据房屋买卖合同第十一条的约定，逾期未超过90天的，以已交房款为基数，按每日万分之一的标准，从2019年7月1日计算至五方验收合格2019年9月26日，为2914.96元。朱溉章辩称：一、腾誉公司提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不符合法律规定。二、案涉楼盘没有规划验收，不得竣工验收。三、腾誉公司消防验收的时间不符合合同约定。朱溉章一审诉讼请求：1、判令腾誉公司赔偿从2019年6月30日至2020年9月25日的逾期交房违约金75027.21元；2、判令腾誉公司在2020年9月30日之前未达到实际使用条件的情况下，按月赔付2020年9月25日后的逾期交房违约金。一审法院认定，2019年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发的湘潭经济技术开发区红星路18号湘核勘院佳园1栋1单元0701002号房预售给原告，该房屋总建筑面积为87.17平方米，总购房金额为331246元。合同约定：被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方验收交接时，被告应出示该合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。同年3月15日，原、被告为此又签订了《补充协议》。协议约定：上述合同中关于商品房经综合验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见；房屋已获得竣工验收合格，原告不得拒绝接收房屋，否则被告不承担逾期交房的责任；购房合同中所填写的地址和联系方式系双方确认无误，被告向原告留于购房合同的地址挂号邮寄或通过特快专递寄送材料视为书面送达，湘潭地区以内以邮件发出后第2日为送达日，湘潭地区外以邮件发出后第6日为送达日，原告如变更通信地址应在三日内书面告知被告，否则因此引起的责任由原告承担；该协议与购房合同有不同约定的，以该协议的约定为准。购房合同及补充协议签订之后，原告按约定付清了购房款331246元。被告于2019年9月26日组织施工、监理、设计、勘察几家单位对案涉房屋所在的楼栋项目进行验收，并在该项目《建设工程竣工验收备案表》第2页上出具了竣工验收意见。之后，被告向原告邮寄书面收房通知书，原告收到后于2019年9月30日到被告售楼部收房，因双方就收房产生分歧，没有办理收房手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于案涉购房合同补充协议中关于房屋交付标准的约定是否合法有效的问题。1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2011年1月8日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，自2011年1月8日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用，故案涉合同及协议当中关于房屋交付标准的约定没有违反上述行政法规的规定。湘潭市住建局就原告查询所出具的答复意见，是根据湖南省住建厅等五部门于2019年7月26日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》和湖南省住建厅于2019年12月23日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的相关规定作出的。原、被告签订案涉合同及协议时，上述文件尚未颁布实施，案涉房屋是否办理竣工验收应按湖南省住建厅于2015年9月18日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定认定。关于逾期交房违约金的计算标准与截止日期应如何确定的问题。被告通知原告于2019年9月30日收房，并按约定方式已对其进行书面通知。因双方未约定违约金计算截止时间为五方单位对房屋验收合格之日，综合全案事实及证据，对违约金计算截止时间应确定为2019年9月30日，此时距合同约定交房日期已逾期92日，故每日应按已交房款的万分之五计付违约金。具体计算方法为：331246元×0.0005×92日＝15237.316元。故该院对原告的诉讼请求部分予以支持，对被告的答辩意见部分予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告朱溉章支付逾期交房违约金15237.316元；二、驳回原告朱溉章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担1000元，由原告朱溉章负担676元。二审期间，朱溉章向本院提交了湘潭市自然资源和规划局政府信息公开告书知复印件一份，拟证明案涉工程没有通过规划验收。本院认证认为，该告知书未对案涉工程是否通过规划验收明确答复，故该份证据不能达到朱溉章的证明目的，本院对该证据不予采信。腾誉公司向本院提交湘潭市住房和城乡建设局关于湘核勘院佳园历史遗留问题消防手续的复函复印件一份，拟证明湘核勘院佳园1、2栋已满足消防使用要求。本院认证认为，该复函明确写明该项目已满足消防使用要求，能达到腾誉公司的证明目的，本院对该份证据予以采信。二审查明，湘潭市住房和城乡建设局2020年10月27日出具《关于湘核勘院佳园历史遗留问题消防手续的复函》，认可该项目已满足消防使用要求。除此之外，一审认定的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，第一，朱溉章与腾誉公司签订的《商品房买卖合同》约定，腾誉公司应在2019年6月30日之前，将具备经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的文件，即综合验收合格的证明文件。同时，双方在补充协议第四条明确，商品房买卖合同第十条中关于“商品房经综合验收合格”是指由勘察设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见。腾誉公司提交的《工程竣工验收备案表》虽名称与《单位工程质量竣工验收记录》不同，但其内容是湘核勘院佳园工程1＃栋竣工记录，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在《工程竣工验收备案表》上签字盖章。该《工程竣工验收备案表》可认定为符合合同第十条约定的证明文件。故朱溉章关于《工程竣工验收备案表》不具备法律效力，腾誉公司未提交符合合同约定的证明文件的主张与事实不符，本院不予采纳。第二，双方签订商品房买卖合同时，关于房屋竣工验收的规定适用的是2015年发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》。湘潭市住建局就朱溉章查询所出具的答复意见，是根据湖南省住建厅等五部门于2019年7月26日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》和湖南省住建厅于2019年12月23日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的相关规定做出的，朱溉章依据该答复认为案涉工程未竣工的主张不能成立，本院不予采纳。第三，双方在合同的交接条款中未对规划及消防证明文件做出约定，朱溉章也未提交证据证实案涉房屋因规划、消防验收等问题不能投入使用，故朱溉章关于案涉项目至今未取得规划许可、未通过消防验收，不能交付使用的主张不能成立，本院不予采纳。第四，建设部印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》为管理性规定，而非效力性规定。未包含工程质量监督部门核验的质量等级的《住宅质量保证书》并不当然无效，消费者可要求房地产开发企业将该内容予以补充。故朱溉章关于腾誉公司提供的《住宅质量保证书》不符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，其有权拒绝收房的主张不能成立，本院不予采纳。第五，腾誉公司在2019年9月26日以书面形式通知朱溉章于2019年9月30日前来办理收房手续，通知之日不能作为收房之日，实际收房之日应按通知上载明的办理手续之日认定。故腾誉公司关于应以通知朱溉章之日作为交房时间的主张没有事实依据，不能成立，本院不予采纳。综上所述，朱溉章、腾誉公司的的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3352元，由上诉人朱溉章负担1676元，腾誉公司负担1676元。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  朱卫平审 判 员  周 粤二〇二一年三月三十日法官助理  王 芳书 记 员  刘 欣本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。