广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初16号原告:广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。负责人：杨静连。委托诉讼代理人：邓桃仪，公司职员。委托诉讼代理人：李豪玲，公司职员（代理权限于2021年1月15日终止）。委托诉讼代理人：谢柳云，公司职员（代理权限于2021年1月15日开始）。被告：叶友芬，男，1962年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：叶伟文，男，1988年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称万宁物业公司）与被告叶友芬、叶伟文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序分别于2021年1月26日、2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托诉讼代理人邓桃仪、谢柳云及被告叶伟文到庭参加诉讼，被告叶友芬经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年11月1日暂计至2020年8月31日止拖欠的住宅物业服务费2205.6元（按该物业的房屋建筑面积113.11㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为220.56元）；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金348.93元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年8月31日的违约金为348.93元），实际计算至清偿之日止；3.判令被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费114.15元（自2019年10月1日至2020年1月31日，2020年4月1日至2020年5月31日，2020年7月1日暂计至2020年8月31日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨?香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区提供物业服务，被告应每月向原告缴纳220.56元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告叶友芬、叶伟文于2015年6月13日购买的佛山市高明区在2017年1月22日已具备交付使用条件。本小区开发商（佛山市高明江滨新城房地产有限公司）于2017年10月9日向被告邮寄的《收楼通知书》载明的收楼时间为2017年10月20日至2017年10月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续；若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年10月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但是被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。叶伟文辩称：原告并没有做到一级物业管理，因此，被告拒绝按照一级物业收费标准来缴纳。确认原告诉请的期间都是没有缴纳费用的。原告管理比较混乱，乱停乱放也无人管理，严重影响到人身安全；违建严重，部分业主违建侵占了公共面积，但物业公司上门查看后是默认业主的侵占行为，严重影响小区的形象；别墅区严重侵用了公共面积，并且原告还要求被告缴纳侵占面积的管理费用（别墅侵占洋房的公用面积，物业是重复收费的，收了洋房的物业服务费，又收了别墅的物业服务费）；保安严重老龄化，起不到保护小区人身财产安全的作用；公共广告收益未及时公开，之前也有通报整改的，但现在也未看到公摊的收益；在职人员并未能提供上岗证（相关的工作人员从来都未公布，包括在职人员），原告存在承包给第三方管理；消防通道经常上锁，无视广大业主的生命安全；相关物业人员逃避业主提出的问题，以打官司的手段催收物业服务费。综上，原告并未做到一级物业管理服务，却收取一级管理服务的收费，因此，被告拒绝按照一级物业服务收费的标准来缴纳。公摊电费也没有一个明细表反映是被告一梯的用电。在维修方面，物业管理、外墙方面的工作都没有做到位，排水管道是用透明胶贴住，没有更换，会造成隐患，外墙脱落也是没有维修过，管家的管理方式从来没有用心工作、漏洞百出。被告叶友芬经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告万宁物业公司举证的证据，被告叶伟文对《房屋面积测量成果报告书》有异议，因该证据上有佛山市高明江滨新城房地产有限公司及佛山市高明区测绘队的印章，在被告未能举出相反证据的情况下，本院对该证据的真实性予以确认。对被告叶伟文举证的证据，原告万宁物业公司对图片打印件中用胶布张贴水管和天花的图片有异议，结合原告的自认，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：2015年6月13日，佛山市高明江滨新城房地产有限公司与被告叶友芬、叶伟文签订了《商品房买卖合同》，约定两被告向佛山市高明江滨新城房地产有限公司购买佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园XXX号房（约定建筑面积112.94平方米,其余内容详见《商品房买卖合同》）。2015年6月13日，原告万宁物业公司与被告叶友芬、叶伟文签订了《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，双方约定，原告万宁物业公司与被告叶友芬、叶伟文就江滨香格里花园项目达成协议，万宁物业公司为两被告提供物业共用部位的维修、养护和管理等物业服务;关于物业管理区域内共用水电分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定按照实际费用向所有相关业主合理分摊；高层住宅每月按2.43元每平方米缴纳物业服务费，两被告应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费；两被告或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，违约之日起按每日千分之一的标准向万宁物业公司支付违约金；万宁物业公司提供的服务达不到协议约定的标准的，两被告有权要求万宁物业公司在合理期限内改进，万宁物业公司未能改进的，两被告可以要求万宁物业公司支付违约金1000元（其余内容详见《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》）。佛山市高明江滨新城房地产有限公司于2017年10月9日向两被告发出了《收楼通知书》，通知两被告务必于2017年10月20日至2017年10月31日办理收楼手续，物业服务费从2017年11月1日起开始计收。另查明，两被告于2018年9月15日办理了收楼手续。涉案房屋的实测面积为113.11平方米，该房每月的物业服务费实际为1.95元/平方米。万宁物业公司对于每月公摊水电费已进行公示。两被告从2019年11月1日开始未向万宁物业公司交纳物业服务费。两被告未向万宁物业公司交纳2019年10月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年5月31日、2020年7月1日至2020年8月31日的公摊水电费共计114.15元。万宁物业公司曾多次通过发函、微信及张贴的方式向两被告发出催交通知，催交物业服务费和公摊水电费。万宁物业公司的物业服务存在瑕疵。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。万宁物业公司与两被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。根据《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》两被告应当向万宁物业公司交纳物业服务费和公摊水电费。对于万宁物业公司要求两被告支付从2019年11月1日至2020年8月31日的物业服务费2205.60元（即113.11平方米×1.95元×10个月）以及2019年10月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年5月31日、2020年7月1日至2020年8月31日的公摊水电费114.15元，本院予以支持。关于被告叶伟文抗辩因万宁物业公司所提供的物业服务存在瑕疵而拒绝按照一级物业服务的标准交纳物业服务费的主张。因被告叶伟文举证的图片虽然能在一定程度上反映万宁物业公司存在服务瑕疵问题，但该证据尚不足以证明原告的物业服务未达一级标准，也不足以证明万宁物业公司的服务瑕疵达到影响业主正常生活的程度。对于被告叶伟文提出有关开发商佛山市高明江滨新城房地产有限公司的违建问题，因该问题并不属于万宁物业公司的服务瑕疵，不能据此归责于万宁物业公司，故对被告叶伟文拒绝按照一级物业服务的标准交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。对于万宁物业公司要求两被告支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。因两被告并非恶意拖欠物业费，只是对物业服务不认可时维权的方式欠当，且万宁物业公司的服务确实存在瑕疵，故对万宁物业公司主张两被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告叶友芬、叶伟文于本判决生效之日起十日内支付2019年11月1日至2020年8月31日的物业服务费2205.60元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告叶友芬、叶伟文于本判决生效之日起十日内支付公摊水电费114.15元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司已预交），由被告叶友芬、叶伟文负担。被告叶友芬、叶伟文负担的受理费25元，由被告叶友芬、叶伟文于支付上述第一、第二判项确认的款项时一并支付给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二一年三月二十五日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪