四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第2734号原告：罗天顺，男，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：刘先庆，四川理创律师事务所律师。委托代理人：冷勇，四川理创律师事务所律师（实习律师）。被告：简阳市盛世房地产开发有限公司。住所：四川省简阳市养马镇滨江路103号。法定代表人：虞杰盛，职务：董事长。委托代理人：付能箭，简阳市养马法律服务所法律工作者。原告罗天顺诉被告简阳市盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理。依法由审判员彭绍华适用简易程序于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告罗天顺的委托代理人刘先庆、冷勇，被告盛世房地产公司的委托代理人付能箭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗天顺诉称：2010年11月14日，原告与被告盛世房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告将位于简阳市养马镇滨江路江城国际（一期）5号楼房屋一套售予原告，原告依约向被告履行了全部的付款义务。原告收房、装修入住三年之余。依约定，被告应当在2012年2月28日前为原告办理国有土地使用权证、房屋所有权证，并履行交付两证的义务。被告应承担自2012年2月29日起因逾期未办两证的违约金。被告至今未办理两证。为此，诉请判令：1、被告在30日内为原告办理并交付国有土地使用证、房屋所有权证；2、赔偿原告因逾期未办理两证所产生的违约金60488元（从2012年2月29日起至交付时止，以房屋总价为基数，按每天万分之二，暂算到起诉时1215天）。被告盛世房地产公司辩称：2010年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告已支付了全部房款、原告的两证未办理等均是事实。原告请求的违约金过高，请予适当减少。经审理查明：2010年11月14日，原告罗天顺与被告盛世房地产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：被告将位于简阳市养马镇滨江路江城国际（一期）5号楼房屋一套以总价248922元售予原告。《商品房买卖合同》约定：“第十一条（一）出卖人应当在2011年2月28日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。”原告已按约定履行了全部房款、维修基金、办证费、房屋所有权登记费的义务，被告至今未办理国有土地使用权证、房屋所有权证。另查明：2012年6月8日，中国人民银行公布的银行一年期存款年利率为3.25%。本案以上事实，有原告的身份证，被告的营业执照，组织机构代码证，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同备案表》，收据，中国农业银行个人借款凭证及原、被告的陈述等在案佐证，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认并采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。关于逾期办证违约金的计算问题。被告未提供证据证明办证迟延原因系因相关管理部门造成，由此被告应承担举证不能的法律后果。根据已经查明的事实，结合《商品房买卖合同》第十一条（一）项和第二十条（二）转移登记1、2项的约定，被告应当在2012年2月28日前向买受人办理房屋所有权证，并对超出时间按银行同期存款利率计息，符合法律规定，本院予以支持；原告要求按每日万分之二计算违约金，没有合同约定，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。……”之规定，被告请求适当减少违约金，结合本案的实际情况，本院予以支持，原告请求按1215天计算违约金，本院酌定按1000天计算。故本院对逾期办证违约金酌情核定为：248922×3.25%÷365×1000＝22164.29元。关于原告请求被告在30日内办理并交付国有土地使用证、房屋所有权证问题。商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据其他相关法律与行政法规的规定，对于商品房所有权的转移，应当是以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为认定标准。而对于房屋所有权的办理取得，应当是由买受人按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。被告在具备办证条件的情况下有协助办理房屋产权证的义务。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、由被告简阳市盛世房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内向原告罗天顺支付违约金22164.29元；二、驳回原告罗天顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由被告简阳市盛世房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  彭绍华二〇一五年九月二十九日书记员  饶良英