山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2015）单民初字第1009号原告：山东百寿坊食品有限公司。法定代表人：张世河总经理。委托代理人：李宪，山东法运律师事务所律师。被告：李学民，男，1971年2月6日出生，汉族。委托代理人：邹孟岭，男，1958年4月12日出生，汉族。原告山东百寿坊食品有限公司（以下简称百寿坊公司）与被告李学民租赁合同纠纷一案，原告于2015年2月23日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告百寿坊公司的委托代理人李宪，被告李学民及其委托代理人邹孟岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百寿坊公司诉称：原、被告于2012年10月30日，签订《房屋租赁合同》一份，原告租赁被告位于单县湖西路与单州路路口西南角房屋两间，用于销售经营本公司的产品，合同约定，租期5年，租金每年44000元，签定租赁合同当时，原告支付两年租金88000元。后原告对该房屋进行了装修，原告仅使用一年多，被告之妻于2014年1月20月以要租金为名，阻止原告的工作人员往该租赁房屋内存放产品及货物，经原告工作人员孙科长协调，暂时将货物搬到屋内存放，后被告之妻到原告处催要2015年租金，据租赁合同约定应到2014年11月1日到期，支付第三、四年租金，由于原告未给租金，被告之妻连续多次到公司吵闹，致使原告无法正常使用租赁房屋。被告当时在外地，经原告多次联系叫其回来处理此事，被告未能回来，原告在对租赁房屋不能正常使用的情况下，通知被告解除租赁合同，直到2014年12月6日被告书面保证其家属及家庭人员不再闹事，���告于2015年2月24日重新开业经营产品及销售快餐，被告又以怕房屋墙熏黑为由阻止原告经营，原告承诺租赁到期后负责恢复原状，被告仍不同意，经多次协商未果，导致原告无法在该租赁房屋内正常经营产品及使用。因此，请求依法判令解除原、被告的房屋租赁合同；要求被告返还房屋租赁费110000元及装修费用30000元，共计140000元；诉讼费由被告承担。被告李学民辩称：原告所诉不是事实，被告之妻未到原告单位吵闹，而是原告不按时交纳租赁房屋内电费，被告未在家生活何谈阻止原告装卸物品。故不同意解除合同。经审理查明：原告为支持自己的主张提供如下证据：一、房屋租赁合同一份，该合同记载基本内容为：“房屋租赁合同，出租方（以下简称甲方）李学民、身份证号码：，承租方（以下简称乙方）山东百寿坊食品有限公司，法定代��：李某、身份证号码：，根据《合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，以双方共同遵守：一、甲方保证对方租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定（甲方提供房产证复印件一份，身份证复印件一份，复印件仅供本次租赁使用）。二、房屋的座落、面积：甲方出租给乙方的房屋位于单县湖西路与单州路路口西南角，共两间上下三层，面积约300平方米。三、租赁期限：该房屋租赁期共五年，自2012年11月1日起至2017年10月30日止。甲方于2012年10月20日前交付房屋，以便于乙方进行规划、装修。四、租金及支付方式：该房屋每年租金肆万肆仟元整（44000元），签定合同后七日内由乙方支付两年租金捌万捌仟元整，甲方承诺在租赁期内租赁价��不变（2014年11月1日支付第三、四房租，2016年11月1日支付第五年的房租）。五、租赁期间相关费用及税金：1、租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法缴纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列示项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2。乙方应按时交纳自行负担的费用。六、房屋的转让与转租，1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、甲方售房屋，需在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。3、甲方同意，乙方可以根据经营需要转租转借承租房屋，乙方如转让、转租，经甲方有条件同意方可转租转让。七、违约责任：1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30﹪向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修损失。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日���则乙方应按交租金5﹪支付甲方逾期滞纳金。八、免责责任：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家政策需拆除或改造租赁后房屋使甲乙双方造成损失的，互不承担责任装修赔偿及停业损失赔偿归乙方。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。九、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。补充条款为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。十、本合同至双方签字后生效。本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方、李学民（签字），乙方：李某（签字），2012年10月30日”；二、证人朱某的书面证明一份，该证明记载内容为：“证明，我叫朱某，原山东百寿坊食品有限公司业务员，在2014年元月20日，在刘海市场门市负���推销公司产品，下午4点多，在往公司租赁的房铺内存放货物时受到房东李学民之妻的阻拦，后经公司人员协调，可以将所带的帐篷、桌子、椅子放入室内，本人在期间只负责推销公司产品，关于公司与房主签署的房屋租赁协议概不知情”；三、证人孙某证言一份，该证言记载基本内容为：“孙某为原告保卫科长，2014年元月20日下午16时，其接到总经理张世河电话，让其去刘海市场门市，处理房主李学民之妻不让公司卖羊肉，卖羊肉是在外摆摊，李学民之妻不让往屋里搬东西，其到后问是怎么回事，李学民之妻说：不是不让往屋搬东西，是要租金，其说你要租金找公司要，到期后你到公司找老板要，她说不行，你说话就找你要，其说行，通过做工作，就同意把东西往屋里搬了。孙某，2014年7月28日”；四、被告李学民书写保证书一份，该保证书记载基��内容为：“今后我保证家属及家庭人员不在到门市闹事，如有发生，我愿意赔偿公司经济损失。李学民，2014年12月6日”：五、原告提供孙某于2015年3月1日出具的证明材料一份，该证明材料记载基本内容为：“2015年2月24日（阴历正月初六日），受总经理委托，下午找房主李学民协商房子租赁问题，公司与合作伙伴吴某，准备正月初六开业，做快餐店，经营羊肉汤、油茶、包子、饼等早餐，李学民之妻不让吴某开业，后找到李学民，他说你们卖产品行，干快餐店卖饭不行，并说当时签合同时与你公司李某，口头约定好的，只许卖产品，不许开快餐店，你们开快餐，每年租金50000元也不租给你们……，后总经理让其在给李学民谈，就是不让干快餐店，让李学民退还二年租赁费不退，并说未违约，你们违约，转租需经甲方同意，公司未转租，公司与吴某是合作伙伴，后通过多次协商未果，造成公司没有使用租赁房屋，给公司造成了很大经济损失。孙某，2015年3月1日”；六、原告提供二份收据（复印件），2012年10月30日收到租房款88000元，记载内容为：“今收到人民币（大写）捌万捌仟元，￥88000元。说明：租房款，（签字）李学民，2012年10月30日”；2014年12月17日被告收到到租房款80000元，记载内容为：“今领到人民币（大写）捌万元正，（80000元），说明：2015年至2016年租金已清，（签字）李学民，2014年12月15日。并有张某于2014年12月17日签字”；七、原告另提供由单县南城办事处刘海村电工赵某于2013年12月30日出具的证明（复印件）一份，该证明系电工赵某收取原告交纳2013年1月至5月间电费；原告提供对租赁房屋装修费用清单5张（复印件）。以上证据原告认为，租赁合同证明双方的房屋租赁事实，在租赁期间，证明被告之妻阻拦原告工作人员将帐篷、桌子不能放入室内，朱某是原告公司工作人员，也是门市上经营人员，致使相当一段时间不能营业。对证人孙某证言，是原告公司保卫科长，证明在2014年元月20日处理被告之妻在门市上闹事的事实，由于不让往屋内存放东西，是其去进行协调，不让往屋内存放东西，主要原因是被告之妻要租金，造成2014年近一年没有开业，对李学民书写保证书，证明被告保证不在闹事。对于收据，证明原告不欠被告租金。对于孙某证明材料，证明2015年2月24日被告阻止原告公司开业经营；对于赵某的证明，已证实原告未欠电费，且对租赁屋进行装修。以上证据经被告质证，对租赁合同及收据无异议，对于证人朱某、孙某证言有异议，认为二证人证言均不是事实，二证人均是原告的员工，在利益上及上下级关系上，有利害关系，不能作为���效证据使用；对于孙某证明材料有异议，认为证明材料的陈述原告与吴某是生意上合作伙伴不是事实，实为转租房屋，让租赁人在出租屋内做快餐生意，且被告当时在外地打工不存在阻止原告开业的行为；对被告出具的保证书有异议，是在原告公司内多个保安人员诱引威助下出具的，不能作为证据使用；对于赵某的证明及装修费用清单无异议。被告为反驳原告诉讼请求提供如下证据：一、单县刘海村电工赵某出具的证言一份，其陈述：“上李学民门市给百寿要电费，门市天天关门无法联系，只有找房东去百寿坊公司去结电费，去了几次电费才予结清。电工赵某，2014年2月1日”；二、提供百寿坊食品有限公司出具的通知一份，记载内容为：“通知，李学民：我公司与你在2012年10月30日签订“房屋租赁合同”，租期五年，履行合同期间你妻子阻挠公司工作人员向房屋搬运东西，不允许我公司工作人员在房屋门口摆摊，致使我公司不能继续经营，给我公司造成租金、装修损失。双方签订的合同无法履行，己口头通知你解除租赁合同，你没有准确答复，今再次以书面形式通知，解除双方于2012年10月30日签订的租赁合同，你如果不同意，请你在15日内提起诉讼，否则，我公司视为你同意解除合同，特此通知。山东百寿坊食品有限公司（无公章），2014年6月8日”；三、被告提供租赁协议（复印件）一份，该协议系谢某与吴某于2014年8月30日鉴订房屋租赁协议；四、被告另提供电工赵某出具的证明一份，该证明记载内容为：“其是刘海村电工赵某，于2013年间收电费，按规定每月收交一次，百寿坊食品门市长时间未交电费，其多次要不回来，只好去找房东李学民催要，李学民之妻就带其一起去东边开发区��寿坊厂部去要，第一次其找了几趟也没找着人，门卫说：领导都没在家，明天再来，过了几天其与小平又去找，找到李某经理，他还很生气的说：我们没用过电，那来电费，小平一听不讲道理，就和他吵起来了，后来李某还脱掉上衣，准备打架，经多人劝开，李某说：你们去找孙科长，我把钥匙都交给他啦，我不管了。又过了一个多月，其与小平又去找厂里，他们说：这事还得找李某，是他与你们签的合同，其与小平只好又去找李某，这次总算答复交给电费了，事情就是这样的，如有虚假，其愿负法律责任。2015年4月26日，赵某，（捺手印）”。对于以上证据被告认为，已证明2014年2月间，原告拖欠租赁房内电费，被告之妻多次查找原告催要的事实，对于通知是原告在该门市中经营产品不善，长期关门，其生意不能再做，要求解除租赁合同；对于租赁协议，��证明吴某是做早餐生意的，并不是原告的合作伙伴，且是原告将租赁的房屋转租给吴某；对于电工赵某的证明，更能证明原告拖欠电费产生的矛盾，原告先违约，应有原告承担贵任，故不同意解除租赁合同。以上证明经原告质证，对赵某的证言有异议，认为被告之妻去吵闹，不是为了水电费，而是催要租金；对于通知无异议，认为该通知己证明曾经口头提出解除租赁合同，被告不同意解除，才出具的书面通知解除租赁合同；对于赵某于2015年4月26日出具的证明有异议，认为被告之妻不是要电费而是催要2015年至2016年间房租费，发生的矛盾；对协议书不能证明原告将房屋转租给吴某，实为原告销售产品及代早餐，且租赁合同未约定不准代早餐生意，由于被告的吵闹，对2015年至2016年间房租费，经被告同意支付80000元租赁费，少支付8000元，被告收条上注明2015年至2016年间��租金清，不存在违约。另查：对于2012年10月30日签订的租赁合同，甲方为李某，属山东百寿坊食品有限公司的委托代理人签字，原告提供情况说明一份，该说明就租赁合同中李某为原告委托代理人，经被告质证无异议。上述事实，有当事人陈述、调查笔录、租赁合同、证人证言等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原、被告于2012年10月30日签订的租赁合同，合同约定被告将位于单县南城办事处湖西路与单州路路口西南角的楼房两间上下三层，（面积约300平方米），租赁给原告进行销售公司产品，每年租金44000元，前4年每两年支付一次88000元，租赁期限5年。对于该租赁合同经被告质证认可，属双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益��承租人支付租金的合同”。对此，原、被告之间所形成的租赁合同依法成立，本院依法予以确认。原告在租赁被告楼房期间，据原告提供的电工赵某出具的收条证明及被告提供的电工赵某的证言相互印证，因电费问题，于2013年12月前双方发生过争执，且经双方协商，原告于2014年12月17日支付给被告租赁费80000元，被告表示原告己付清2015年至2016年11月1日前的租赁费，表明双方继续履行租赁合同，在此期间，原告认为于2014年2月间在该租赁屋内与吴某合作做早餐销售，由于被告进行阻扰，致使租赁房屋无法使用，要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”。原、被告虽在租赁合同中未约定房屋的性质使用，但原告在诉状中明确表示租赁房屋是用于销售经营其公司的产品，而原告只提供了孙某的证人证言，未提供原告与吴某合作伙伴意向的相关证据，且经被告质证予以否认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）“无正当理由未出庭作证的证人证言”。原告未提供与证人证言其它相关证据，原告请求依法解除租赁合同，其证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告山东百寿坊食品有限公司的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告山东百寿坊食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  吴思亮人民陪审员  胡占民人民陪审员  朱媛媛二〇一五年九月十五日书 记 员  王 莹