衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢柯民初字第348号原告（反诉被告）：浙江广汇家居市场开发股份有限公司。住所地：衢州市柯城区花园街道衢化路739号1区****号。法定代表人：杨以勇，董事长。委托代理人：劳勇，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。委托代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶文龙。委托代理人：徐樟根，浙江中纪元律师事务所律师。委托代理人：吴媛媛，浙江中纪元律师事务所律师助理。原告（反诉被告）衢州市广汇家居市场开发股份有限公司（以下简称广汇公司）与被告（反诉原告）叶文龙租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚冬琴独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告广汇公司的委托代理人陈信国、劳勇，被告叶文龙及其委托代理人徐樟根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广汇公司起诉称：2014年9月26日，原、被告就位于衢州市衢化路739号广汇建材市场一层的A146-148、A143-145号展厅的租赁及管理服务事宜签订《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》各一份，约定租金按照每月每平方米8元、管理服务费按照每月每平方米18元、16元的标准计算，租赁期限自2014年9月28日起至2015年9月27日止，租金及管理服务费共251870元于签订协议时一次性付清。若被告未能按约支付管理服务费等各项费用的，须赔偿原告逾期交款期间每日1%的违约金。协议签订后，被告仅在2015年2月16日支付41978元租金，其余至今未付。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，要求依法判令被告向原告支付租金、市场管理服务费共209892元，并支付逾期支付租金的利息（自2015年2月16日开始按年利率5.1%计算至租金付清之日止）及逾期支付管理服务费的违约金（自2014年9月29日开始按年利率5.1%的四倍计算至管理服务费付清之日止）。原告广汇公司为证明原、被告存在租赁关系及约定了双方权利义务的事实，向本院提交《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》。被告（反诉原告）叶文龙答辩称：一、被告自2011年9月25日开始向原告承租涉讼展厅，双方于2014年9月续签《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》的情况属实，但被告签字时协议是空白的，被告签字后原告就将协议收回，被告也是在原告起诉后才看到协议内容，发现原告擅自提高租金并缩短租赁期限，且协议内容加重被告义务，存在多项霸王条款，比如限制被告经营范围，但对原告却没有这方面约束。二、是原告违反合同约定在先，被告未交纳租金和管理服务费系行使不安履行抗辩权的行为。三、原告诉请中的利息和违约金重复计算，且计算标准过高。综上，请求驳回原告诉请。被告叶文龙未向本院提交证据。反诉原告叶文龙反诉称：反诉被告投资建设广汇建材市场是专门为建材经营户提供经营建材的场所。通过招商宣传，反诉原告认为该市场具有专一性、稳定性，故于2011年9月25日与反诉被告签订《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》，约定租期三年，专一经营建材，租赁面积700.72平方米，公摊面积140.14平方米，合计面积840.86平方米，月租金每平方米8元，月服务费为A146-148号展厅每平方米18元，A143-145号展厅每平方米16元。合同签订后，反诉原告投入巨大财力、人力进行装修，花费将近200万元，剩余价值经评估为85万元。租赁期限届满时，反诉被告提出续签协议，将空白协议交由反诉原告签字后收回，告知协议书内容与上次签订的一致，但一直未将协议交回反诉原告。反诉被告起诉时，反诉原告看到协议书文本，才知道租期改为一年且租金上涨。协议书文本系反诉被告提供的格式合同，且一直由反诉被告单方持有，内容存在多处不对等的霸王条款，仅约定反诉原告的义务，而对反诉被告却没有相应约定。在履行协议过程中，反诉被告存在三方面违约行为，擅自改变市场专一经营建材的性质，擅自将包含在反诉原告承租场地内的公摊面积出租给他人，对反诉原告承租场地内的漏水及供电系统、降温系统等不进行维修，反诉被告的违约行为导致反诉原告经营困难，产生巨大经济损失。反诉原告就上述违约行为与反诉被告进行交涉，但反诉被告仍一意孤行，无奈之下，反诉原告向其发出解除租赁协议的通知。反诉原告认为，造成本案纠纷的原因在反诉被告。反诉请求：一、依法解除原、被告间的《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》；二、判令反诉被告违约导致协议解除造成反诉原告租赁场地装修损失850000元、半年经营利润损失166978元、减少场地公摊面积一年租金13453元及管理服务费30270元、漏水造成的财产损失276000元，合计1336701元；三、判令反诉被告返还反诉原告保证金47533元。反诉原告叶文龙为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、照片7页，证明广汇建材市场原是专一经营建材，反诉被告擅自改变市场经营内容，引入相关家具经营者的事实；2、照片2页，证明反诉被告擅自将公摊面积对外出租的事实；3、照片8页，证明反诉原告承租的展厅漏水，反诉被告拒绝维修的事实；4、收款收据3份，证明反诉被告收取保证金47533元，应于返还的事实；5、销售单、收据，证明因反诉被告违约行为导致反诉原告经营困难，造成巨额损失的情况；6、资产评估报告，证明反诉原告承租展厅装修评估价值为850054元的事实。反诉被告广汇公司答辩称：原、被告于2014年9月26日签订的《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》是双方充分协商后确认的，并非空白协议，协议一式两份，双方各保存一份。关于市场经营性质的问题，反诉被告有权规划场地，反诉原告应当予以配合。反诉被告未将公摊面积出租他人，系反诉被告自己在公摊面积上摆放桌椅，供客人使用。关于漏水，反诉被告并不知情，反诉原告也从未要求反诉被告维修。关于装修，按照合同约定，协议终止，反诉原告的固定装潢无偿归反诉被告所有，反诉原告并不存在装潢损失。经营利润损失无依据。综上，反诉原告无权单方解除合同，请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告广汇公司未向本院提交证据。上述证据经庭审质证，本院认证如下：对原告广汇公司提交的两份协议，被告对真实性无异议，本院认为，协议来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，故对其证据资格予以认定。反诉原告叶文龙提交的证据1、2，反诉被告对真实性无异议，对证明对象有异议，本院对其真实性予以认定，对反诉原告主张的证明目的，将结合全案综合认定。反诉原告提交的证据3，反诉被告对真实性有异议，认为反诉原告从未向反诉被告主张过维修问题，本院认为，该照片仅能反映漏水情况，无法证明系反诉被告拒绝维修，反诉原告主张的证明目的不成立。反诉原告提交的证据4、5、6，因对案件处理结果无影响，本院不予审查。根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：被告（反诉原告）叶文龙自2011年9月开始承租原告（反诉被告）广汇公司设立的位于衢州市衢化路739号广汇建材市场一层的A146-148、A143-145号展厅。2014年9月26日，双方续签《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》各一份，约定：租赁期限自2014年9月28日起至2015年9月27日止，租金为每月每平方米8元即每年80723元，管理服务费为A146-148号展厅每月每平方米18元、A143-145号展厅每月每平方米16元即每年共171147元，租金及管理服务费均一次性付清，先付后用。被告未按约缴纳管理服务费的，原告有权单方解除协议，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。协议一式两份，双方各执一份。协议签订后，被告至今仅向原告支付41978元租金及管理服务费。2015年6月，原告诉至本院，后被告提起反诉，诉请均如前。本院认为，租赁合同指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人主要义务是交付租金。原告（反诉被告）广汇公司、被告（反诉原告）叶文龙为确定租赁事宜，签订了《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》，原告向被告提供租赁场地、广告服务、公共部分及水电日常维护等，被告向原告交纳租金及管理服务费，接受原告各项管理制度，同时约定了双方违约责任，两份协议系双方当事人真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫、损害社会公共利益或违反法律、法规的禁止性规定等导致合同无效的情形，合法有效，双方均应恪守履行。被告主张其签字时系空白合同，协议内容并非双方真实意思表示，不能作为本案定案依据的抗辩意见，因未提交证据予以证明，且被告多年从事建材经营，应当对签订合同产生的法律后果具有高于常人的审慎意识，故本院不予采信。按照协议约定，租金及管理费均每年一次性付清，先付后用，但被告至今仅支付二个月租金及管理服务费，已构成违约行为，现原告要求被告支付剩余租金及管理服务费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的利息及逾期支付管理服务费的违约金，系被告违反两份合同导致的不同法律后果，并未重复主张，其合理部分，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告存在三方面违约行为，本院逐一分析如下：首先，关于擅自变更经营性质的问题，反诉原告主张协议限制其经营范围，但对反诉被告却无相应限制，该条款系格式条款，根据公平公正原则，反诉被告亦存在不得擅自变更市场经营性质的义务，现反诉被告擅自引入家具经营者，系违约行为。本院认为，所谓格式条款，主要指当事人为了重复使用而预先拟定、并在签订合同时未与对方协商的条款，其中免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效。反诉被告作为市场经营管理者，对市场负有整体规划与管理责任，与反诉原告约定租赁物的用途合理合法，且并未免除自身主要义务、排除对方主要权利，故合法有效，反诉被告在其他展厅引入家具经营者亦不构成违约。其次，关于反诉被告将公摊面积出租他人的问题，证据不足，本院不予采信。第三，关于漏水的问题，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，反诉原告未提交证据证明其要求反诉被告在合理期限内进行维修，故本院亦不予采信。据此，反诉原告提出反诉被告违约，要求解除合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对反诉原告主张协议解除造成的各项损失及保证金，亦不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶文龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江广汇家居市场开发股份有限公司租金67269元及其利息（自2015年2月16日开始按照年利率5.1%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告（反诉原告）叶文龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江广汇家居市场开发股份有限公司管理服务费142622元及其违约金（自2014年9月29日开始按照年利率5.1%的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告（反诉被告）浙江广汇家居市场开发股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告叶文龙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4830元，减半收取2415元，反诉案件受理费16830元，减半收取8415元，合计10830元，由被告（反诉原告）叶文龙负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员  姚冬琴二〇一五年九月一日书 记 员  徐星瑜