上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第964号原告张传明，男，汉族，户籍地安徽省六安市，现住上海市闵行区。委托代理人胡辉，上海明泰律师事务所律师。委托代理人赵子萱，上海明泰律师事务所律师。被告上海乐兵投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人邱友兵，董事长。委托代理人蒋为华。原告张传明与被告上海乐兵投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年5月25日，张传明向本院提出申请，要求对相关房屋内的装修、设备的残值进行司法鉴定。本院对张传明提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司对相关房屋内装修残值进行了司法鉴定。2015年8月5日，上海公信中南工程造价咨询有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》。关于相关房屋内设备残值鉴定，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海大宏资产评估有限公司进行了评估。2015年7月27日，上海大宏资产评估有限公司向本院出具了《资产评估报告书》。收到上述鉴定报告后，本院于2015年9月8日就本案公开开庭进行了审理。原告张伟明的委托代理人胡辉、赵子萱，被告上海乐兵投资有限公司的委托代理人蒋为华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张传明诉称，原、被告于2013年5月18日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告承租被告位于上海市闵行区都庄路XXX号，建筑面积为408平方米的房屋(以下简称涉案房屋)用于经营餐饮。现因被告原因，导致上述房屋租赁合同目的无法实现，并由此给原告造成了巨大的经济损失。经与被告多次协商，双方就赔偿事宜无法达成一致意见。为维护其自身合法权益，原告向法院提起诉讼要求法院判令：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年5月18日起解除；二、被告返还租金人民币476,544元(自2013年5月18日起至2014年5月17日时止，按年租金计算，以下币种均为人民币)；三、被告赔偿原告支付他人的转让费500,000元；四、被告赔偿商铺装修费385,000元；五、被告赔偿广告费26,100元；六、被告赔偿通讯设备、空调、厨具等设备费用406,000元；七、被告赔偿员工遣散费120,000元。被告上海乐兵投资有限公司辩称，一、双方间的房屋租赁合同确实已解除。事实上，原告自2013年5月18日起在涉案房屋内经营直至2014年9月18日。其在原告停业后退还了原告交付的押金80,000元。其退还押金的行为应视为同意原告解除双方间签订的租赁合同，故双方合同的解除日应为2014年9月18日。二、原告自租赁合同签订后直至停业在涉案房屋内从事正常的餐饮经营活动，故不同意退还已收取的租金。三、原告要求被告赔偿的转让费，实际是装潢、设备的转让费用，这部分费用与原告提出的诉讼请求中第四项及第六项有重叠部分，故其无法确认具体金额。对于原告主张的装修损失及设备损失,经司法鉴定后，被告愿意予以作出一定的赔偿,但需说明的是：首先,其是通过招投标方式取得涉案房屋的承租权，在其获得的招投标资料中明确写明涉案房屋可以用于经营餐饮。基于此，其在中标后，在与原告签约时，亦同意原告经营餐饮业务。直到被告办理餐饮证照被拒后，其才得知涉案房屋不得用于经营餐饮。其次，原告租赁涉案房屋用于经营餐饮，其自身亦应尽到一定的注意义务，故原告对于已产生的装潢及设备损失亦应承担相应的责任。四、关于广告费、遣散费，这部分是原告的经营成本，不应由被告予以赔偿。经审理查明，2013年5月18日，原告张传明(承租方，乙方)与被告上海乐兵投资管理有限公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方出租给乙方坐落于上海市闵行区都庄路XXX-XXX号，共408平方米的房屋，房屋的租赁用途为商业经营(如设置餐饮项目)，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金为476,544元。合同对双方其他的权利义务均作了约定。合同签订后，被告将涉案房屋交由原告使用，原告将涉案房屋用于开设“聚香阁鱼头王酒店”，并向被告给付租金至2014年7月31日。因涉案房屋无法办理从事食品生产经营的许可证，2014年6月10日，上海市食品药品监督管理局闵行分局向原告发出《告知书》，责令原告立即停止其在涉案房屋从事经营活动。2014年8月30日，原告停止了在涉案房屋内的经营活动。2014年9月18日，被告将原告交付的押金退还了原告。2015年9月8日，原、被告就涉案房屋的现状进行了交接。另查明，坐落于上海市闵行区都庄路XXX号、XXXX号2层房屋的权利人为案外人上海颛桥民众投资发展有限公司。又查明，涉案房屋因无油烟专用结构烟道，上海市闵行区环境保护局于2011年11月4日作出决定，同意位于上海市闵行区颛桥镇都庄路、沪光路口，沿都庄路新建1幢三层商业用房竣工验收，但上述房屋不得设置餐饮，今后应按规划定位招商引资。在本案审理中，双方对以下几节事实予以确认：一、涉案房屋原由被告租赁给案外人用于经营汤包馆。二、被告不再向原告主张2014年8月1日后的涉案房屋租金(房屋使用费)。三、原告已交付给被告的押金及被告已退还原告的押金数额均无需在本案中予以认定及处理。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、租金收据、《告知书》、上海市闵行区环境保护局出具的文件，被告提供的《上海市房地产登记簿》及双方当事人在庭审时的陈述等证据证明，本院予以确认。审理中，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋内的装修残值进行司法鉴定。本院对原告的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋内的装修残值进行了审价，原告向该司垫付了司法鉴定费11,550元。2015年8月5日，上海公信中南工程造价咨询有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》，上载：本次鉴定位于上海市闵行区都庄路XXX号房屋内的装修成本为339,872元,折旧率为71.67%。经庭审质证，原、被告对上述司法鉴定结论均无异议。同时，原告还向本院提出申请，要求对涉案房屋内的设备残值进行司法鉴定。本院对原告的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海大宏资产评估有限公司对涉案房屋内的设备残值进行了评估，原告向该司垫付了司法鉴定费3,000元。2015年7月27日，上海大宏资产评估有限公司向本院出具了《资产评估报告书》，上载：本次鉴定所涉标的物的市场价值为118,800元。经庭审质证，原、被告对上述司法鉴定结论均无异议。2015年9月8日，原告结合上述两份司法鉴定报告及本案的案情，向本院变更诉讼请求如下：一、被告赔偿装修费用243,586.26元；二、被告赔偿设备费用118,800元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现因涉案房屋无法用于餐饮经营，原告已于2014年8月30日停止营业，被告于2014年9月18日退还了原告缴纳的租房押金，可见双方已经协商解除了《房屋租赁合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告对涉案房屋内的装修及设备的残值进行赔偿，而被告认为原告对上述损失的产生亦有一定责任。本院认为，原告作为涉案房屋的承租人，被告作为涉案房屋的转租人，双方在签订《房屋租赁合同》前均应对涉案房屋是否能用于餐饮经营进行谨慎地审核。事实上，涉案房屋原用于经营汤包馆，原告对涉案房屋的产权证明进行审核后，基于涉案房屋的现状即认为涉案房屋可用于经营餐饮。被告是基于涉案房屋产权人向其出示的一系列文件及其与产权人间的租赁协议而理所当然地认为涉案房屋可用于经营餐饮。相较而言，被告作为转租人对于涉案房屋是否可用于经营餐饮的审查义务较作为承租人的原告的责任更重。鉴此，被告对于原告因租赁合同解除所产生的装修及设备损失应负主要责任。综上，本院结合本案案情酌定由被告赔偿原告装修损失计219,227.63元及设备损失计106,920元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海乐兵投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张传明装修损失费计219,227.63元。二、被告上海乐兵投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张传明设备损失费计106,920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,022.80元，减半收取计11,011.40元，由原告负担1,101.14元，由被告负担9,910.26元。司法鉴定费计14,550元，由原告负担1,455元，由被告负担13,095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一五年九月二十三日书记员  张辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。