陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)汉中民一终字第00334号上诉人（原审被告）陕西中青置业有限公司。法定代表人高凯，该公司总经理。委托代理人梁娟，索平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁波，男，汉族。委托代理人屠玲，女，汉族，系袁波妻子。上诉人陕西中青置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第00211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西中青置业有限公司的委托代理人梁娟，被上诉人袁波的委托代理人屠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定，2010年12月25日，原、被告签订了《商品房预售合同》（GF-2000-0171）一份，合同约定：1、原告购买被告开发的位于汉台区滨江路东段中青国际社区第S9栋1单元602号房一套，房屋代码：79010，房屋面积122.43平方米：2、房屋面积单价为3780.03元，住宅总价462789元，付款方式为按揭付款，首付款312789元，余额l50000元，原告需提供完整的按揭贷款资料，并按出卖人通知，与银行签订按揭贷款合同；3、出卖人应当在2012年12月31日前，依照法律规定将具备商品房验收合格条件并符合合同约定条件的商品房交付买受人；4、如出卖人未按照约定期限向买受人交付房屋，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内全部退还已付款，并按照买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接后，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，因此产生的延误交房责任由出卖人承担。同日，双方还签订《柴房合同》一份，该合同约定：1、柴房层高2.6米，建筑面积4.92平方米，第S9幢17号；2、柴房使用期限至2077年9月4日；3、此柴房只有使用权；4、单价为1300元，总价款6396元；5、出卖人应于2012年12月31日前向买受人交付使用；6、出卖人如未按照本合同规定的期限将该柴房交付使用，因出卖人原因造成逾期超过60天，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部房款，承担1%的违约金；7、柴房到达交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首付款312789元，被告向原告出具总价为312789元的发票；2011年6月14日，原告与中国建设银行汉中分行签订个人住房借款合同一份，合同约定原告向建行借款150000元用于购置原告购买的中青国际社区第S9栋l单元602室商品房，并以该房产为该笔借款办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年12月31日，合同约定的交房期限已满，但被告未按约向原告交付房屋以及柴房；2013年6月双方经多次交涉，原告于6月18日在被告物业处领取了住房钥匙，但被告未向原告提交合同约定的房屋验收以及其他证明性文件；庭审后也未在法庭允许的期限内向本院提交商品房的竣工验收报告以及竣工验收备案登记手续；截至起诉时，被告也未向原告交付柴房。另查明，2015年3月17日，原告按照约定向建行还清所借贷款150000元，并由建行出具个人贷款结清证明。2015年3月20日，依双方申请，房管局办理了中青国际社区第S9栋1单元602室预购商品房抵押权预告登记的注销。该案在审理过程中因一方当事人不同意调解故调解未果。一审认为，合法有效的合同关系应当受到法律的保护，双方都应当遵守履行合同所约定的义务。依据双方诉辩意见以及举证质证情况，该案现存在以下争议焦点：l、被告是否存在逾期交房违约事实；被告是否应当支付相应违约金；依据双方《商品房预售合同》第9条之约定，被告应于2012年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但约定的交房期限截止后被告并未依约向原告交付房屋，该逾期交房行为应属于违约行为；后原告实际上于2013年6月18日在被告处领取钥匙，该行为可视为被告向原告实际交房，双方对此案件事实也均无异议。依据该售房合同第10条之规定，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自约定交房之日至实际交房之日按照已付房款的万分之0.5计算违约金，故原告请求逾期交房产生的违约金符合合同约定与法律规定，予以支持；原告以合同总价款462789元，以169天为迟延天数（2012年12月31日至2013年6月18日），按日万分之0.5标准计算违约金3910元，该计算方法不违反合同约定，予以确认；对于被告抗辩称已付房款金额应以原告向被告直接支付的31万首付款而非合同全款为本金的辩论意见，经查，该合同约定的付款方式为按揭付款，除原告直接支付于被告的首付款312789元外，余150000元为按揭贷款，原告按照售房合同约定的期限与建行汉中分行签订了按揭贷款合同，并于2015年3月17日还清全部贷款，原告与银行的还贷关系与被告并无直接影响，故将全额房款462789元认定为已付购房款并计算违约金并无不妥，对被告的该抗辩理由不予采信；2、原、被告签订约《柴房合同》是否有约定解除条件以及原告的解除权是否已经消灭；根据《柴房合同》第四条约定，被告应于2012年12月31日将柴房交付于原告，但截至原告起诉时，被告依然未向原告交付柴房，被告该行为属违约行为，依据该合同第5条出卖人逾期交房违约责任的约定，因出卖人原因造成逾期交房60天的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部购房款并承担1%违约金，该条实为买受人的约定解除权，在约定事项即因出卖人原因造成逾期交房60天的条件成就时，原告便可以解除合同，故原告依据《合同法》关于约定解除的法律规定享有解除权，被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”之规定抗辩称原告在被告未催告的前提下在逾期交房超过60天后直到2014年12月23日才向法院起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，解除权已经消灭，原告无权再行使约定解除权。双方在此问题上发生争议的原因是对该条中“法律没有规定或当事人没有约定”的理解有差异，原告认为此处的“没有约定”为没有约定解除权，但双方合同约定了解除权，故该案不适用该法条，而被告认为此处的前提是没有约定解除权行使合理期限，符合本案事实，应适用本法条以及一年的解除期限。结合《合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约走解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定以及该条本身的立法意图，此处的“没有约定”应指的是对解除权行使期限没有约定，而依据庭审查明的事实，本案应当适用该条法律规定，即原告应当自解除权发生之日2013年2月28日起一年内行使，且应当将解除主张通知至对方，但本案原告未向法庭提交证据证明其在一年的期限内向被告履行了合同解除通知义务，依据举证责任原则应承担相应的举证不能后果，其于庭审中向法庭提交的给被告邮寄解除通知的快件也是在超过一年的合理期限后邮寄的，原告的约定解除权已消灭。3、双方《柴房合同》是否符合法定解除条件；依据《合同法》第九十四条第三款关于法定解除条件之一“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，作为出卖人的被告应当在约定期限内向原告交付符合各项安全条件的房屋，但截至一审法庭辩论终结已逾期两年之久，被告依然未向原告交付柴房，在规定的补证期限内也来向法庭提交五大主体关于房屋验收合格的验收报告以及建设部门的《商品房竣工验收备案表》，该柴房尚不具备交付条件，而《柴房合同》作为另一个合同也是相对独立于《商品房预售合同》，结合原告签订柴房合同的初衷目的，以上两项违约行为认定为“迟延履行主要债务”符合法律规定与市场规则，对于催告的合理期限认定，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第一款根据《合同法》第九十四条“出卖人迟延交付房屋或买受人迟延文付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍来履行的，当事人一方请求解除合同的，应予以支持”之规定进行确定；经庭审时证据查明，原告于2015年1月5日向被告邮寄解除通知一份，后虽以查无此单位退件，但原告所书地址确为被告向原告提供地址无误，原告对此并无过错责任。另2015年1月20日向被告送达了诉状副本及诉讼文书，以上行为均可视为原告对被告进行了催告，截至作出裁判前已超过三个月，被告依然无法向原告交付符合条件的房屋和相关证明文件，亦无确定的时间期限使原告有期待合同目的实现的预期利益，并结束双方权利义务的不确定状态，双方的《柴房合同》具备法定解除的条件，应当予以解除，已支付的柴房款6396元，应当予以返还；对于原告请求被告按照合同约定支付迟延交付柴房违约金64元，因被告违约事实成立，按照合同价款6349元的1%计算违约金64元符合双方约定，予以支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、九十五条、九十六条、一百零七条、一百一十条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陕西中青置业有限公司于本判决书生效之日起二十日内向原告袁波支付逾期交房违约金3910元；二、解除被告陕西中青置业有限公司与原告袁波于2010年12月25日签订的《柴房合同》，退还柴房购房款6396元，并向原告支付逾期交房违约金64元；三、驳回原告其他诉讼请求。上诉人陕西中青置业有限公司不服一审判决，上诉称：上诉人延期履行合同，是因政府修路导致的不可抗力造成，属于合同约定的可延迟交付的情形之一。现在上诉人一直在积极履行合同义务，柴房已经竣工，等待验收后方可交付。在合同可以继续履行且符合双方缔约目、市场经济效益的情况下，不应当解除合同。上诉人根本没有收到被上诉人的任何快递，被上诉人在一审诉状中也没有催告履行合同的意思表示，同时合同一方当事人对另一方当事人的催告属于私力救济，应当由私权利主体行使，不应由法院代替。因此，一审法院认定，法院向上诉人送达起诉状副本的行为视为原告对被告的催告错误。请求二审法院改判不解除双方签订的柴房合同。被上诉人袁波答辩称：上诉人截止目前仍无法交付柴房，并提供合同约定的验收合格证明等相关证明文件，违约行为非常明显。政府修路不是上诉人延期交付的理由，更不是法律规定的不可抗力。被上诉人更换地址没有通知被上诉人，致使被上诉人无法将解除柴房合同的通知送达，即使上诉人没有收到解除合同的通知，上诉人收到的起诉书中，被上诉人明确表达了解除柴房合同的意愿，起诉行为可视为行使单方解除权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。二审开庭审理查明的事实，与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议焦点是，双方当事人签订的柴房合同是否符合法定解除条件。依据一、二审查明的事实，上诉人逾期不能向被上诉人交付柴房，已构成违约。上诉人提出因政府修建道路影响，致迟延交付，属于不可抗力情形的主张，不符合不可抗力应当为不能预见、不能避免并不能克服的情况的法律规定，本院不予采纳。被上诉人向一审法院提起要求解除双方的柴房买卖合同诉讼，上诉人认为不属于催告履行合同的行为，同时认为一审法院认定向上诉人送达诉状副本视为催告错误。本院认为，在被上诉人要求解除合同的情况下，至今上诉人仍然不能履行交房义务，与被上诉人经催告履行合同，上诉人不能交付后，行使合同解除权，产生的后果一致，因此，上诉人认为被上诉人没有催告履行合同直接要求解除合同不符合法律规定的上诉理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》并没有限定催告必须为当事人自行催告的方式，合同当事人自行催告相对方和诉讼过程中通过法院送达诉状副本方式，均符合法律规定的催告方式。上诉人于2015年1月20日收到一审法院送达的诉状副本后，不能向被上诉人交付柴房的状态一直持续，因此，一审判决解除双方的柴房房合同并无不当。在二审中上诉人仍然没有给出能够交付的具体时间，被上诉人坚决要求解除合同，且经本院审查，上诉人出售给被上诉人的单位楼栋的单元房屋，与修建的柴房不存在一一对应情形，解除合同对上诉人再次交易及实现经济效益并不产生影响，因此，本院对上诉人不解除双方柴房合同的上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人陕西中青置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陆 波代理审判员  李小艳代理审判员  岳 媛二〇一五年九月一日书 记 员  张 莹