河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)石民六终字第00897号上诉人(原审原告)兰永凤。委托代理人张友国。被上诉人（原审被告）河北西胜房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区建设南大街6号。法定代表人王洲洋，该公司总经理。委托代理人陈丽，该公司职工。委托代理人王俊俐，河北冀华律师事务所律师。原审原告张友国，上海市百联集团退休职工。上诉人兰永凤因与被上诉人河北西胜房地产开发有限公司（以下简称“西胜公司”）及原审原告张友国商品房销售合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民商初字第00169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年4月2日原告兰永凤向被告西胜公司交纳“西美花街”1号楼VIP卡意向金1万元。2014年4月19日，原告兰永凤（乙方）与被告西胜公司（甲方）签订《西美花街房屋认购单》，双方约定兰永凤购买被告开发建设的西美花街1楼1单元1203室，建筑面积88平方米，毛坯单价8317元/平方米，定金壹万元整。订购单载有确认事项：1、在签订本认购单时，乙方已充分了解其认购房屋及其周边环境的详细情况，并确认没有异议。2、乙方应于2014年4月26日前，持本人身份证、定购单、定金收据及房款到西美花街售楼部签订房屋认购协议书；客户逾期视为自动放弃该房屋和价格，甲方有权单方解除此合同，定金不予退还。3、买卖条件以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。4、本定购单一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，签订房屋认购协议书后，本定购单自行作废，另有纠纷解决条款。落款有被告西胜公司印章和原告兰永凤签字。定购单签订后，VIP意向金转为定金。2014年5月5日，原告兰永凤（买受人）与被告西胜公司（出卖人）签订《商品房认购协议书》（编号:20140505-1-1-1203）。合同约定三、买受人所购商品房的基本情况约定，原告兰永凤购买西美花街项目（项目推广案名）中的1号楼1单元12层03号房，建筑面积约88平方米，用途为住宅。实际确权面积以房管局测量部门出具的房产面积测量报告为准，所涉及的房款差额在约定签署正式商品房买卖合同时据实多退少补。四、计价方式与价款约定，按建筑面积计算，单价为7780元/平方米，总房款为684640元。五、付款方式及期限，买受人于2014年5月5日支付房款首付款414640元，经双方约定余款270000元于2014年12月31日交房前付清。六、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家相关规定，将经过综合验收合格的、具备并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。七、出卖人关于设备设施标准承诺的违约责任，项目设备设施在交房时达到国家标准，具体约定在《商品房买卖合同》中做约定。十、本合同自双方签定之日起生效，自签定正式《商品房买卖合同》后自行作废。合同另对基础设施、公共配套建筑正常运行予以承诺，对违约责任予以约定。另附加约定“此房领购地下室一个”。落款有原告兰永凤签字，被告西胜公司印章。合同签订当日，原告兰永凤交纳房款414640元。2014年12月16日，原告兰永凤（乙方）与被告西胜公司（甲方）签订西美花街地下室协议，约定，负二层地下室2100元/平方米，编号215，销售面积17.68平方米，总金额37128元。落款乙方处有张友国代兰永凤签字，甲方处有被告西胜公司印章。当日，原告兰永凤交纳地下室款项37128元。原告兰永凤与被告西胜公司在办理交房手续时发生争议。该房屋未交付使用，剩余房款原告兰永凤未交纳。2013年该项目列入石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治范围。2014年5月7日，石家庄市城乡规划局出具建设项目规划条件。开庭审理前，该项目无预售许可证明。另查明，原告张友国先后向石家庄市国土资源局、石家庄市城乡规划局、石家庄市桥西区城市管理综合执法局、石家庄市建设局、石家庄市住房保障和房产管理局申请公开被告开发建设该项目行政处罚的信息。2012年3月中旬，张友国向石家庄市住房保障和房产管理局稽查大队举报河北中拓房地产开发有限公司无证销售《魔方青年墅》房产项目，并向石家庄市新华区人民法院提起行政诉讼，行政机关答复后，法院裁定张友国撤诉。2015年1月26日张友国因要求石家庄市住房保障和房产管理局履行法定职责，查处被告西胜公司涉嫌违法经营行为，诉至石家庄市新华区人民法院。2013年3月10日新华区法院作出（2015）新行初字第9号行政裁定书裁定“驳回原告张友国的起诉”。2013年10月25日腾讯房产石家庄站讯：“西美花街精品住宅11月2日璀璨开盘，敬请期待”。该网页记载显示【项目优点】证件齐全有保障，绿化率高。【项目缺点】暂无。落款有腾讯房产（新闻、新房、论坛、微博）声明：一切标明来源“腾讯房产”或注有“腾讯房产”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处，文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准，买房需谨慎，投资有风险。原告兰永凤、张友国认为被告受到行政机关行政处罚，故意隐瞒无预售许可证的事实进行销售属欺诈销售行为，请求法院判决被告退还房款、赔偿一倍售房款计903536元，支付银行同期利息17393元，并赔偿造成租房损失4500元。原审认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告兰永凤与被告西胜公司签订的《商品房认购协议书》约定了房屋坐落、面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间与争议的解决方式等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且被告西胜公司已经收受原告兰永凤房款451768元，该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同关系主体即合同当事人是指在合同中享有权利或者承担义务的人，合同关系的主体具有特定性，本案中签订《商品房认购协议书》的合同主体系兰永凤、被告西胜公司。因该合同的设立、变更、终止民事权利义务关系的当事人为原告兰永凤与被告西胜公司。原告张友国非合同当事人，诉讼主体不适格。原告张友国主张与兰永凤存在重要家事约定而具有主体资格，无法律依据，不予采信。原告兰永凤与被告西胜公司签订《商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，但在本案开庭审理时，被告未能取得房屋预售许可证明，因此，该协议应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告西胜公司收受的房款451768元应予以退还原告，并支付相应利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。原告提供腾讯房产石家庄站截图证明被告虚假宣传，被告西胜公司否认该信息系其公司所为，截图记载的内容亦不能证明系被告西胜公司发布该信息。西胜公司受到行政处罚，不能证明其属隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的故意行为。原告的证据不充分，对原告的主张不予采信。原告请求被告赔偿租房损失，没有法律依据，对该请求不予支持。遂判决:一、驳回原告张友国的诉讼请求;二、被告河北西胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰永凤购房款451768元及利息，其中414640元的利息自2014年5月5日起，37128元的利息自2014年12月16日起均至本判决生效之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；三、驳回原告兰永凤的其他诉讼请求。本案受理费13054元，被告河北西胜房地产开发有限公司承担6745元，原告兰永凤、张友国承担6309元。兰永凤不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判被上诉人西胜公司赔偿903536元，并支付利息17393元；赔偿因无法交房而造成的租房损失4500元。其上诉的主要事实和理由：一、被上诉人通过腾讯房产石家庄站发布的网络宣传：《西美花街》房产[项目优点]证件齐全有保障，其对外宣传所售房产手续齐全。而且，上诉人在西美花街项目咨询中心了解项目情况时，被上诉人的工作人员故意隐瞒没有取得商品房预售许可证并告诉上诉人购买的房屋是手续齐全的事实。二、上诉人提供的新证据为2015年4月29日河北电视台公共频道播放的节目录像，节目中有多位业主出镜指证被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。三、原审对上诉人主张的租房损失不予支持没有法律依据。被上诉人西胜公司答辩称，一、上诉人在购买房屋时对房屋证件不全是明知的，被上诉人不存在故意隐瞒的情形。上诉人是在对房屋进行详细了解后，自愿签订认购书交付房款。被上诉人主观上没有欺诈的故意，客观上没有实施欺诈行为。腾讯房产石家庄站发布的《西美花街》房产网络宣传，版权属腾讯房产所有，文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准。二、上诉人将河北台的节目录像作为新证据提交，该材料内容不属于法律规定的新证据，且该证据真实性不能确定。按照法律规定，存疑的视听资料不能作为单独认定案件事实的依据。三、上诉人主张的房租费于法无据，不属于损失范围。经本院审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人兰永凤与被上诉人西胜公司签订的《商品房认购协议书》约定了房屋坐落、房屋面积、房屋价款以及付款方式、付款时间、争议的解决方式等主要内容，上诉人依《购房协议》向被上诉人支付房款451768元。该《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。因被上诉人未取得商品房预售许可证，依据《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的《商品房认购协议书》应当认定无效。本案的争议焦点是被上诉人是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为。上诉人主张被上诉人系故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，并提供腾讯房产石家庄站发布的网络宣传截图、河北电视台的采访节目录像、以及属名为马剑云、郭颖的书面证言以证实其主张。因腾讯房产石家庄站发布的网络宣传并未注明信息来源于被上诉人处，故不能证明该信息系被上诉人所发布。且上诉人并未表示其是通过腾讯房产石家庄站发布的网络宣传获得的购房信息，上诉人的购房行为与腾讯房产石家庄站的网络宣传没有因果关系。另外，上诉人提供的河北电视台的采访节目录像，因录像中所被采访的对象身份无法确认，且被采访人未出庭作证，故节目录像不能作为认定案件事实的依据。马剑云、郭颖出具的证言，因该二人未出庭作证，其二人的身份以及书面证言的真实性无法核实，故对其证人证言不予采纳。因我国采取商品房预售许可证明公示制度，上诉人作为买受人，在购买房屋时对于出卖人是否取得商品房预售许可证明应当进行必要的查询。上诉人不能提供证据证明其已尽到了合理注意义务，亦未能提供充足有效的证据证明被上诉人存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，故对其主张不予支持。关于租房损失，因上诉人没有提供证据证明损失的存在，对其主张亦不予支持。综上，原审判决并无不当，上诉人的上诉请求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13054元，由上诉人兰永凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝东霞审 判 员 薛金来代审判员 李 莉二〇一五年九月七日书 记 员 付 硕