四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川10民终323号上诉人（原审原告）：杨敏，女，生于1972年1月26日，汉族，住四川省资中县。上诉人（原审原告）：赖文波，男，生于1969年6月25日，汉族，住四川省资中县。二上诉人委托诉讼代理人:胡巧，四川管仲律师事务所律师（特别授权）。二上诉人委托诉讼代理人:冉强，四川平新律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：资中县亨达房地产综合开发公司,住资中县重龙镇北街155号法定代表人：李先智，经理。委托诉讼代理人：蒋军，资中县亨达房地产综合开发公司办公室主任（特别授权）。委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律服务工作者（特别授权）。上诉人杨敏、赖文波因与被上诉人资中县亨达房地产综合开发公司（以下简称“资中亨达房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服资中县人民法院(2016)川1025民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨敏、赖文波的委托代理人胡巧,被上诉人资中亨达公司的法定代表人李先智及委托代理人蒋军、魏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨敏、赖文波的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人应为上诉人办理不动产登记和承担因延迟办理不动产登记证书的违约责任即违约金43879元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同纠纷事实清楚，法律关系明确。被上诉人未按照合同约定为上诉人办理国有土地使用证书，上诉人在房屋交付时向被上诉人支付了包括国土证工本费在内的多项费用，被上诉人已经从行为上认可为购房者办理国土证；被上诉人仅仅只是移转了房屋所有权给业主，而土地使用权没有移转给业主，不动产物权不完整；为上诉人办理国有土地使用权证属于被上诉人应尽的法律义务，根本不需合同约定，是由合同标的的特殊性决定的，被上诉人在向上诉人交付标的物时应当将其完整的权属证书一并移转给上诉人。2.一审法院适用法律错误。一审法院根据其职权调取的证据证明以下事实：实际超办证面积796.19平方米，超容积率0.28，内江市地价评估所对该宗地进行地价评估，算出了被上诉人应补交的地价差为1600多万。这清楚的证明第一国际所有业主的国有土地使用权证不能办理下来的根本原因是因为被上诉人的违法行为导致；本案中商品房买卖合同虽没有约定逾期办理国有土地使用权证的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条的规定，可以要求被上诉人支付按照中国人民银行规定的同期贷款利息计算违约金；一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定认为被上诉人是协助办证的主体，但一审法院断章取义，是“必须”的协助义务不是一般的协助义务，不但要提供必须的办证义务，还应提供必要的证明文件协助上诉人办理；一审判决自相矛盾。一审中被上诉人超办证面积、超容积率、未补交应交的土地差价才是上诉人国有土地使用权证不能办理的唯一原因，与上诉人和国土局无关。资中亨达房产公司辩称：1.原审法院在认定被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同为格式合同不是客观事实，该合同是建设厅制定的规范合同。2.被上诉人向业主收取了办理国有土地使用权证的工本费，是受办证厅的委托。3.省建设厅、工商局有关商品房合同的释义对房屋权属证书解释是指房屋所有权证。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。杨敏、赖文波向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决资中亨达房产公司按商品房买卖合同约定办理国有土地使用权证；2、请求人民法院依法判决资中亨达房产公司按照商品房买卖合同约定赔偿因逾期办理国有土地使用权证的违约金，截至起诉日止为43879元；3、本案诉讼费及财产保全费由资中亨达房产公司承担。一审法院认定事实：原告杨敏与赖文波系夫妻。被告资中县亨达房地产综合开发公司原法定代表人为钟自立，2014年变更为李先智。2010年1月22日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于资中县水南镇水南上街房。该合同主要对房屋的基本情况、价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、产权登记等内容进行了约定。其中，合同第二十条产权登记约定：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出场人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”原告一次性支付了房款249314元后，被告于2011年10月1日交付了房屋，原告于同日向被告支付了包括国土证工本费在内的多项费用共计5915元。2012年3月15日，原告取得房屋所有权证书。被告已按合同约定办理了涉案房屋所在楼栋的权属证明。原、被告所签订的商品房买卖合同中没有关于国有土地使用权证的办证约定。另查明：资中第一国际楼盘竣工后，资中县住房和城乡规划建设局于2011年8月4日出具该宗地竣工建筑面积为38769.36平方米，符合规划，同意验收的意见。其他相关部门也出具了相关证明资料，认定宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施，均符合相关部门的宗地规划条件。2011年11月8日，被告提交了办理增加容积率补缴土地出让金和竣工核验的申请。2014年1月13日，资中县国土资源局向住建局商请核定该宗地计入建筑容积率。2014年1月22日，资中县住房和城乡规划建设局核定该宗规划用地面积2764.6平方米，总建筑（办证）面积38674平方米，规划许可容积率为12.1，项目竣工后，产权测绘面积为38769平方米，超办证面积796.17平方米，项目竣工实际容积率为12.38。2014年4月8日被告向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请。2016年9月27日，内江市地价评估所对该宗地进行了地价评估，算出了被告应补交的地价差。2016年10月19日被告再次向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请。2016年12月12日，资中县国土资源管理局向县政府呈报了被告应补交土地出让金的请示。诉讼中，一审沓院依二原告申请，依法查封了被告位于资中县重龙镇的房屋。涉案楼盘部分业主已向一审法院提起行政诉讼，要求被告资中县不动产登记局履行办理国有土地使用权证的义务。一审法院认为：本案的争议焦点一是原告未能办理国有土地使用权证是否由被告违约造成；二是被告是否应承担原告未能办理国有土地使用权证的违约责任。（一）、商品房买卖合同未约定办理国有土地使用权证本案为合同纠纷，当事人签订的商品房买卖合同依法成立并合法有效，当事人应严格按照合同约定享受权利并履行义务。合同尊重当事人意思自治，该合同没有关于由被告为原告办理国有土地使用权证的约定，原告援引合同中关于房屋所有权证的办证约定来类推办理国有土地使用权证，缺乏事实依据。原告认为本案商品房买卖合同系被告提供的格式合同，在对“房屋权属”“房屋所有权证书”二词理解产生争议时，应根据格式合同解释规则，作出不利于被告的解释，即本案商品房买卖合同中的“房屋权属”包括房屋所有产权和国有土地使用权，“房屋所有权证”应理解为房屋产权证和国有土地使用权证。一审法院认为，本案商品房买卖合同虽然为被告提供的格式合同，但“房屋权属”“房屋所有权证”二词的含义是具体、明确的，即分别指房屋所有权和房屋所有权证。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，一审法院认为原被告签订的商品房买卖合同中第二十条产权登记（二）转移登记1、（2）中的“房屋权属”仅指业主的房屋所有权，不包含国有土地使用权。（二）、被告已履行了协助办证之义务原、被告虽未在商品房买卖合同中约定办理国有土地使用权证事宜，但被告在交付房屋时收取的费用中包含了“国土证工本费”，原、被告据此建立了委托合同关系，即原告委托被告办理国有土地使用权证。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告在办理国有土地使用权证的过程中，应依法履行协助义务。本案原告为申办国有土地使用证的权利主体，资中县国土资源局为办证义务主体，本案被告是协助义务主体。被告于2011年11月8日向相关部门提交了办理增加容积率补缴土地出让金和竣工核验的申请；于2014年4月8日向资中县国土资源管理局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请；于2016年10月19日再次向资中县国土资源管理局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请。被告的上述行为表明：其已尽到了为原告办理国有土地使用证的协助义务，至于国有土地使用权证能否申办成功，属行政确认的审查范畴。综上所述，本案被告已积极履行了为原告办理国有土地使用权证的协助义务，国有土地使用权证的办证结果属行政确认的审查范畴，非民事诉讼所能解决。被告在履行协助原告办证义务过程中已尽到了协助义务，不存在违约。故原告要求被告承担违约责任的请求缺乏事实基础和法律依据，一审法院依法予以判决驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨敏、赖文波的诉讼请求。本案二审中，资中亨达房产公司为支持自已的抗辩主张向本院提交了如下六组证据：1.第一国际小区业主刘伟、谢瑞敏不动产登记不予受理通知书（复印件）1页。用以证明刘伟、谢瑞敏申请办理土地使用权证被资中县不动产登记局于2016年11月29日决定不予受理。2.资中县人民法院（2016）川1025行初67号案件受理通知书（复印件）1页。用以证明刘伟、谢瑞敏对资中县不动产登记局不予受理通知书不服向资中县人民法院提起行政诉讼。3.资中不动产登记局通知（复印件）2页。用以证明刘伟提起行政诉讼后，资中县不动产登记局于2016年12月23日向向第一国际各房屋权利人、开发建设单位发出通知，共同向资中县不动产登记中心申请办理土地使用权变更登记手续。4.第一国际小区业主刘伟、谢瑞敏和李新华不动产登记证（影印复印件、复印件）各2页。用以证明刘伟、谢瑞敏和李新华依据资中县不动产登记局的通知，向该局申请办理不动产登记证，该局于2017年1月16日、2016年12月26日向申请人刘伟、谢瑞敏和李新华分别颁发了两证合一的不动产登记证。杨敏、赖文波对资中亨达房产公司提供的上述证据质证认为，上述证据均系复印件，真实性无法核实，不认可其证明目的。本院对资中亨达房产公司提供的证据因均系复印件，对其真实性和证明目的不予确认。二审审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是办理土地使用权证是否是商品房出卖人资中亨达房产公司的义务；如办理土地使用权证是商品房出卖人资中亨达房产公司的义务，资中亨达房产公司应承担的违约责任。现评析如下：1.办理土地使用权证是否是商品房出卖人资中亨达房产公司的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款明确约定“出卖人应当在2011年12月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。经审理认为，商品房在有房屋产权证和国有土地使用权证的情况下，其权属证明依法应当包括以上两证即房屋产权证和国有土地使用权证，否则（1）该不动产依法是不具有完整意义的物权；（2）该不动产物权可能存在权利风险，如土地存在另行抵押而不动产所人并不知情等；（3）该不动产物权所有人的物权将受到限制，如抵押、出卖等。且根据买受人的购房目的、双方签订《商品房买卖合同》的性质、市场交易惯例及出卖人持有土地使用权大证的优势地位也不难看出，为买受人办理土地使用权证是出卖人的义务。故本案中，办理土地使用权证是商品房出卖人资中亨达房产公司的义务。杨敏、赖文波的该上诉理由成立，本院予以支持。2.资中亨达房产公司应承担的违约责任。同样，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款“出卖人应当在2011年12月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期取内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金”的约定，出卖人不按约定时限范围内办理权属证明包括房屋产权证和国有土地使用权证的按已付房价款的1‰向买受人支付违约金，而无未按时办理土地使用权证应当承担违约金的明确约定，杨敏、赖文波在本案中也没有提供相应证据证明未办理土地使用权证给其造成损失的具体证据，根据本案违约时间较长但无具体损失的证据、资中亨达房产公司于2014年4月8日已向资中县国土资源局提交了为买受人办理土地使用权证书面申请、现已具备办理不动产登记证的条件等具体情况，本院酌情认定资中亨达房产公司应按购房金额249314×1‰×2=498.63元向杨敏、赖文波支付违约金。杨敏、赖文波的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。综上所述，杨敏、赖文波的部分上诉理由成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省资中县人民法院(2016)川1025民初2411号民事判决即“驳回原告杨敏、赖文波的诉讼请求”；二、被上诉人资中县亨达房地产综合开发公司在收到本判决三十日内向上诉人杨敏、赖文波支付购房违约金498.63元；三、驳回上诉人的其它诉讼请求。如未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件诉讼费897元,财产保全费459元,共计1356元,已由上诉人杨敏、赖文波预交，由被资中县亨达房地产综合开发公司承担，在履行本判决时一并给付;二审案件诉讼费896.98元由上诉人杨敏、赖文波承担。本判决为终审判决。审判长 叶 波审判员 裘南晶审判员 易小峰二〇一七年六月七日书记员 钟 凯