江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3361号上诉人（原审被告）郭建月，女，1957年11月5日生，汉族，八一医院信息科工程师。委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，河海大学退休教师。被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，该公司董事长。委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人李善战，江苏圣典律师事务所律师。上诉人郭建月因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，上诉人郭建月及其委托代理人孙正华，被上诉人江鸿物业公司的委托代理人李善战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江鸿物业公司原审诉称，2009年1月，江鸿物业公司与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业费用按季交纳，郭建月应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经江鸿物业公司与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予江鸿物业公司补贴，郭建月按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年4月20日，郭建月办理了入住手续，房屋建筑面积为137平方米，然自2012年7月起，郭建月即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠江鸿物业公司物业费3945.6元。经江鸿物业公司多次催要，郭建月一直未交纳。江鸿物业公司认为，江鸿物业公司与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，江鸿物业公司已按照约定履行了自己的义务，郭建月应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。为维护江鸿物业公司合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、郭建月支付自2012年7月至2014年12月所欠物业费3945.6元（其中2012年7月至2013年12月按1.2元／月／平方米计算，2014年1月至12月按0.6元／月／平方米计算）；2、郭建月承担本案的诉讼费用。郭建月原审辩称，首先，江鸿物业公司与八一医院签订的合同早已终止，江鸿物业公司没有合法有效的物业服务合同，没有相关的招投标的手续等合法证明文件，其为郭建月所在小区提供物业服务的合法性无法确认，故江鸿物业公司的主张没有事实及法律依据；其次，江鸿物业公司主张的物业服务费用已经由八一医院代为缴纳过了，江鸿物业公司无权再次向郭建月主张，且郭建月并非法律规定的业主；再次，江鸿物业公司服务质量低下，没有达到四级服务标注，存在严重的违约行为，甚至组织带有黑社会性质的人围堵小区大门，威胁恐吓小区住户造成不良社会影响；最后，江鸿物业公司财务混乱，不能提供完整的收支明细，公摊水电费收费不合理、垃圾费亦未退还，郭建月要求江鸿物业公司公布所有相关账目，多退少补。综上，请求法院依法驳回江鸿物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍有不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2009年4月20日，郭建月收到南京市秦淮区太平巷22号2603室房屋（以下简称诉争房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。诉争房屋面积为137平方米，系八一医院分配给郭建月的经济适用房。原审法院另查明，郭建月就诉争房屋的物业费缴纳至2012年6月。2015年1月，江鸿物业公司自郭建月所在的物业小区撤出。郭建月提供八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票、录音等证据，以证明八一医院已经代欠费业主缴纳了相关的物业费，故江鸿物业公司向郭建月主张属于重复收费。就郭建月该项主张以及江鸿物业公司服务合同签订情况等问题，原审法院前往八一医院进行调查，八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行。自2014年起，八一医院补贴江鸿物业公司0.6元／月／平方米的物业费。而八一医院支付给江鸿物业公司的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业公司的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）。江鸿物业公司进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。另，郭建月提供照片、住户被偷物品登记表等证据，以证明江鸿物业公司在八一公寓服务期间，服务极不到位。对于郭建月提供的上述证据，江鸿物业公司均不认可其真实性。以上事实，有《太平巷22号前期物业服务合同》、《业主收楼资料领取确认表》、通知、律师函、快递凭单、八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票、照片、住户被偷物品登记表、调查笔录及当事人陈述等予以证实。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。郭建月提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。郭建月作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故郭建月受该合同的约束。对于郭建月提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，郭建月应按照原合同标准向江鸿物业公司支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向江鸿物业公司支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业公司的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故郭建月并不因此得以免交物业费。对于郭建月提出江鸿物业公司服务管理不到位的抗辩意见，原审法院认为，郭建月提供的证据不能证明江鸿物业公司未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定严重影响其正常生活，故原审法院对其该项抗辩主张不予采纳。另，关于郭建月要求江鸿物业公司公布所有相关账目，多退少补，且垃圾费江鸿物业公司应予退还的主张，郭建月就此可另行主张。郭建月应支付江鸿物业公司物业费3945.6元（137平方米×1.2元／月／平方米×18个月＋137平方米×0.6元／月／平方米×12个月=3945.6元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：郭建月于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2012年7月至2014年12月的物业服务费3945.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取为25元，由郭建月负担。上诉人郭建月不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人实际收费过高，达到政府指导价的三倍，严重违反相关规定，且实际服务未达承诺的服务标准，实属违约，故应降低服务费收费标准；二、被上诉人在原审中拒绝提交2011年后符合法律规定的书面物业服务合同、招投标文件、价格主管部门批准的收费许可文件及专业资格证明等相关强制性要式文件，其自2011年起进行服务违反了国家程序性强制规定，不具合法性；三、被上诉人承诺的服务标准和实际服务质量差距很大，从未公布过年度物业服务合同的履行情况，郭建月家防盗门因其不作为，被小偷撬坏，地砖也被损坏，请求赔偿；四、证人八一医院是利害关系人，其证言效力不足，不应采信。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人江鸿物业答辩称，我方向上诉人收取1.2元／月／平方米的标准，并没有超过指导价。八一医院的陈述属实，其向被上诉人支付的费用用于补足被上诉人收支不足，并不是代上诉人向被上诉人支付物业费，因此我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、八一医院致太平巷22号全体业主的一封信，证明被上诉人降低了对小区物业服务的标准，且八一医院用托管资金支付了被上诉人近百万元的物业费。2、太平巷22号小区有关照片，证明被上诉人未按约履行管理，实际服务未达到标准。3、煤气和电力公司的缴费凭证，证明上诉人的房屋自2009年1月至2009年10月是空置，该期间只能收取70%的物业费。4、上诉人邻居签字的证明，证明2010年3月1日，上诉人家防盗门被撬，大理石地板被撬破裂，损失严重。5、被上诉人没有履行5项服务的证明，证明被上诉人对前期物业服务合同违约，实际服务远达不到四级三类，应按一级一类的实际服务标准降低物业费。6、2014年1月八一医院与被上诉人之间签订的《太平巷22号物业服务合同》，证明前期物业服务合同已经终止，被上诉人仍按照原合同约定的标准向郭建月收费，没有依据。7、关于太平巷22号大门口从未设立门岗的证词，证明被上诉人未按前期合同与前期协议约定履行义务，降低了等级标准，应按实际服务收费。8、关于被上诉人进驻太平巷小区负责人田经理与部分业主的对话录音，证明被上诉人多处服务不到位，降低服务标准，没有公布物业服务费用收支情况，违反合同约定。9、2015年7月23日南京消防秦淮区大队消防监督检查记录，证明被上诉人未按照四级三类标准履行服务，未定期检查消防设施，灭火器过期失效，消防栓损坏未修复。10、业主签名的证明材料一份，证明被上诉人未完全履行6项服务。11、八一医院院务处负责太平巷小区物业服务的联系人李家真的谈话录音，证明江鸿物业公司2011、2012、2013三年实际在太平巷小区服务人数未超过8人。被上诉人江鸿物业公司质证称，1、对证据一，被上诉人并未降低在该小区的服务标准，该封信并不能达到上诉人的证明目的。2、对证据二，对照片的形成时间无法确认，与本案没有关联性。3、对证据三，从上诉人电费缴纳清单来看，该房屋一直存在正常使用电的状态，且被上诉人主张的物业费是自2012年7月起，上诉人所述空置时间段不在此范围内。4、对证据四，如上诉人发生被盗情形，属于刑事案件，应当向公安机关报案，如果其认为是被上诉人服务原因造成，可另行主张。5、对证据五，该证据证明人均为小区业主，与本案存在利害关系。6、对证据六，该份合同上约定的物业服务费标准为1.2元／月／平方米，该份合同签订后，八一医院愿意为上诉人承担0.6元／月／平方米，故双方实际未按该份合同履行，被上诉人向上诉人主张的2014年的物业服务费也是按照0.6元／月／平方米收取。7、对证据七不予认可，该两人目前还在涉诉小区从事物业服务工作。8、对证据八，我方对该录音取得的合法性存在异议，且录音中田经理也承诺了其所要求要看账目等问题。9、对证据九，该份消防检查记录形成时间为2015年7月23日，即在被上诉人撤场后进行的检查，该消防检查记录并不能证明被上诉人未履行合同义务。10、对证据十，该份证据上面的证明人均是太平巷22号的业主，与本案审理结果有直接利害关系，因此证言不能采信。11、对证据十一取得的合法性不予认可，对真实性也无法确认，且该份录音反映的是八一医院对被上诉人物业服务的态度，无法达到上诉人想要证明的证明目的。二审经审理查明的其他事实与原审查明的一致。以上事实，有信函、照片、缴费凭证、证明、《太平巷22号物业服务合同》、录音材料等证据予以证明。本院认为，江鸿物业公司和八一医院签订的《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人作为物业的实际使用人，应受上述物业服务合同约束，履行缴纳物业服务费的义务。针对上诉人提出的拒交物业费的抗辩理由，本院认为：一、关于物业服务收费标准问题。本院认为，八一医院和被上诉人签订的前期物业服务合同约定的物业服务标准为1.2元／月／平方米，该约定并未超出相应的政府指导价；八一医院给被上诉人的补贴与上诉人无关，上诉人以八一医院给予补贴为由认为被上诉人收费标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于上诉人所称被上诉人与八一医院签订物业服务合同未经过招投标的问题。本院认为，虽然被上诉人未提供证据证明其是经八一医院通过招标中标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效，物业服务合同对上诉人具有约束力。三、关于上诉人所称八一医院已经替业主缴纳了物业服务费的问题。本院认为，原审中，八一医院已经明确表示其所支付费用系按照合同约定给被上诉人的补贴而非替未交费的业主支付的物业费，现上诉人并无证据推翻八一医院的陈述，上诉人该项上诉理由，本院不予采信。四、关于上诉人所称被上诉人物业服务质量不符合标准问题，本院认为，虽上诉人提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明被上诉人在物业服务中存有重大瑕疵，因此上诉人主张按实际服务的标准降低被上诉人服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。五、上诉人提出的其他重复收费问题，本院认为，上诉人提供的证据不足以证明房屋存在未入住或未使用的情况，被上诉人亦未向上诉人办理空置备案，故上诉人要求减少空置期间物业费，依据不足，本院不予支持。上诉人提出的应当返还垃圾费等其他收费问题，上诉人可以另行主张。六、关于上诉人所主张房屋被撬所造成的损失问题，上诉人可以另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭建月负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆代理审判员  付 双代理审判员  吴 勇二〇一五年九月一日书 记 员  汪海燕