河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1024民初161号原告：河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司。住所地：鄢陵县陈化店镇明义村9-1-4西。负责人：刘茹修，该公司总经理。委托代理人：马海江，男，汉族，1986年7月29日出生，住许昌市魏都区，系该公司员工。委托代理人：侯腾飞，男，汉族，1991年7月26日出生，住鄢陵县，系该公司员工。被告：刘彩红，女，汉族，1978年3月6日出生，住魏都区。原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司与被告刘彩红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司的委托代理人马海江、侯腾飞、被告刘彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年11月1日至2021年6月30日的物业管理费19017元；2、请求判令被告支付截止2020年12月25日违约金为2098.21元，逾期缴纳物业管理费按照日万分之五支付违约金。3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年10月原告受鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司委托为生态新城小区提供物业服务，被告于2014年10月24日前来办理交房手续，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积2.27元/㎡/月收取物业管理费。我公司按照合同约定对物业区域内实施安全秩序、环境卫生、绿化及设施设备维修等服务。按照《前期物业管理服务协议》第四条第（一）款约定“物业管理费实行预交制度，自房屋交付之日起，预收一年物业服务费。此后每半年缴纳一次，缴纳费用时间：每年的一月份和六月份预交以后半年的物业服务费”。被告的物业管理费于2018年10月31日到期，后经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院支持原告的诉讼请求，依法判决。被告刘彩红辩称，一、针对原告在诉状中提出的三项诉讼请求，依照《中华人民共和国民法典》和《河南省物业管理条例》规定，因原告存在严重的乱收费、多收费、敷衍塞责不作为、配套设施不完善等违约和侵权行为，严重侵害了业主的合法权益，并造成了财产损失，因此答辩人对原告的三项诉讼请求恳请法院予以全部驳回。二、事实与证据：1、原告乱收物业费。由于本小区未成立业主委员会，监督缺失，原告的物业经营活动五年来一直由开发商委托管理。物业公司与开发方存在根本的利益关系，这样更显得业主在管理服务中处于弱势群体，任人摆布。2、原告多收物业费。原告向被告收取物业费，单价偏高，该收费标准既没有经业主大会同意，也没有经总人数过半的业主同意，单边定价有失公允。配套设施不配套，造成空房闲置，收全额物业费视为多收费。原告交房已达五年之久，直饮水至今仍未入户，主功能（直饮水）缺失不应收取全额物业费。《前期物业服务协议》原告采用的是格式条款，该协议第四条：“因乙方原因空置房屋按建筑面积全额缴纳物业服务费”，根据公平原则，因甲方原因空置房屋应当减少物业服务费，但原告自始至今物业费用没有少收一分，可见其不公平性。《前期物业服务协议》硬性规定对业主采取预收物业费，没有法律依据，应视为多收费。3、原告在物业管理中存在敷衍塞责、不作为行为。原告长期未公示服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修基金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等事项。原告拖延搪塞业主的质疑，相关事例能说明原告物业管理水平不高态度不好。4、配套设施不完善，存在商业欺诈行为。购房时开发商宣传承诺的三水入户，但至今物业管理人仍未实现直饮水入户，原告拿入住率30%说事，明显侵害了业主的主要权利，有商业欺诈行为。三、被告现在没有入住，房子外墙出现脱皮、断裂，达到原告所说的条件后，我同意交物业费。本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，河南建业物业管理有限公司在鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司招标鄢陵建业生态新城物业管理服务项目时中标，中标价为多层住宅每月1.46元/平方米，低层联排每月2.27元/平方米。2014年10月24日，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司将被告购买的生态新城建筑面积为289.01平方米的8号楼（低层联排）1单元101房交付给被告。同日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订了《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务管理质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、专项维修基金的管理与使用、保险、违约责任和其他事项进行了约定。其中，该协议第四条第一款约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更改和改造费用，不包括共用设施等维护所使用的水、电费等费用）实行预交制度，自房屋交付之日起，预收一年物业服务费。此后，每半年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的一月份和六月份预交以后半年的物业服务费”；该协议第四条第二款明确载明了低层联排的物业费用为2.27元/月/平方米，考虑到项目属性等因素，自交房之日起五年内，物业服务费按上述标准的75折向业主收取，即：低层联排1.70元/月/平方米，第六年开始，按当地招投标备案的标准向业主足额收取；该协议第五条第五款约定：“由市政配套的水电气暖通讯等费用，按照市政规定由业主按期缴纳。乙方确需要委托甲方代缴的，双方可另行约定。温泉水、直饮水实行市场定价，按照开发建设单位测算的收费标准，由甲方统一收取”；该协议第八条第三款约定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用”；该协议第八条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之五的标准向乙方收取滞纳金”。协议签订后，被告按建筑面积289.01平方米、每平方米1.7元/月，向原告缴纳了自2014年11月1日至2018年10月31日的物业费共计23583元（转账11700元、减免11883元）。原告依协议约定履行了自己的服务义务。但被告自2018年11月1日至今未再向原告缴纳物业服务费用。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，为有效协议，具有法律约束力。原告根据协议履行了自己的服务义务，被告应当按照协议向原告缴纳物业服务费用。为此，对原告要求被告按建筑面积289.01平方米缴纳2018年11月1日至2019年10月31日按照每平方米每月1.7元计算的物业费5896元和自2019年11月1日至2021年6月30日按照每平方米每月2.27元计算的物业费13121元共计19017元的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的《前期物业服务协议》第八条违约责任中，只约定了乙方未按协议约定缴纳物业服务费用应承担滞纳金，而没有约定甲方擅自提高收费标准或乱收费而应承担滞纳金，违反了合同公平原则。为此，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告按照协议标准收取物业服务费用，且该收费标准与中标价相一致，并不存在乱收费、多收费。因双方签订的协议对直饮水供应是附条件的，在所附条件没有成就时，原告没有供应直饮水并不构成违约，被告也不能据此拒付物业费。被告所称房屋外墙脱皮、断裂属房屋质量纠纷，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。被告称房屋没有入住应该少收物业费，没有提供相应证据加以证明。综上，对被告辩称违约金的问题，本院予以支持。对被告其他辩称理由，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘彩红于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司自2018年11月1日至2021年6月30日的物业管理费用19017元。案件受理费328元，减半收取164元，由被告刘彩红负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  袁伟建二〇二一年三月二十九日书记员  魏建博