江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初993号原告：蔡丽真，女，1951年3月9日出生，汉族，住台湾区。委托诉讼代理人：黄燕，江苏漫修(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆怡思，江苏漫修(昆山)律师事务所实习律师。被告：昆山美大门诊部有限公司，住所地昆山开发区中茵广场58号及94号2、3号房，统一社会信用代码91320583301886351G。法定代表人：杜恺之，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永成，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师。被告：昆山昊伦物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇柏庐北路737号，统一社会信用代码91320583MA1WACHY19。法定代表人：吴文建，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁惠，江苏简安律师事务所律师。原告蔡丽真与被告昆山美大门诊部有限公司、昆山昊伦物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄燕、陆怡思、被告昆山美大门诊部有限公司委托诉讼代理人于永成到庭参加诉讼，被告昆山昊伦物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡丽真向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告因漏水导致的房屋修复费用29200元，装修损失请法院酌情认定，租金损失以每月33332元为计算标准，自2019年3月起至2020年1月，186218元。租金损失指的是因为房屋漏水无法正常使用，少收的租金以及维修期间的租金损失。事实和理由：2019年3月以来，原告名下位于昆山市昆山开发区中茵广场的68、69、71三间商铺多次发生三楼溢水到二楼的漏水情况，造成三间商铺的天花板、楼梯泡坏、墙面/墙纸受潮霉变、木地板变形、机器设备等损坏，并无法正常营业。原告多次向物业公司、社区、被告反映，但被告对于漏水问题一直不予处理，为避免损失的扩大，原告自行对涉案房屋进行了维修。被告作为涉案房屋的承租人，是直接侵权人，应承担侵权责任。综上，原告为维护自身的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告昆山美大门诊部有限公司辩称，原告主张的租金损失我方不予认可。从现场查看及鉴定报告显示，并非必然导致租户解除合约。租户解除合约有其他原因，如市场行情、租户自身投资方向改变等。案涉顶棚相应渗水与租户解约之间无因果关系，且原告也将相应渗水部位维修后可以予以出租，截止本次庭审也未将房屋出租给他人，可见所谓租金损失与案涉房屋渗水无因果关系。就装修部分损失，结合鉴定报告，我方认为原告的相关维修装修费用也包含鉴定意见第5页第一点其相关费用也用于玻璃墙渗漏引起的装修损失。其次，就设备房反水导致的案涉房屋顶棚出现渗漏，我方认为被告昆山昊伦物业管理有限公司作为专业物业公司，将整个大楼雨水管私自改进室内导致大暴雨时雨水管不通畅引起雨水倒灌进设备室，应承担主要过错。这两方面相关损失如无法通过鉴定明确，我方请求法庭酌情认定，毕竟原告维修房屋事实存在。被告昆山昊伦物业管理有限公司第一次庭审辩称，漏水是由于被告昆山美大门诊部有限公司擅自改变了雨水管的结构，导致下雨时雨水从其公司三楼室内的洗手间渗出，再从三楼渗透到二楼，雨水管不在楼房外部公共部分，是在每家室内的专有部分，被告昆山昊伦物业管理有限公司在履行物业服务合同过程中无法到专有部分检查落水管，所以在履行物业服务合同过程中没有过错，另物业公司也没有侵权行为，原告要求被告昆山昊伦物业管理有限公司承担侵权责任没有事实和法律依据。本院经审理查明事实如下：原告申请对中茵广场94-3号和68、69、71号三间商铺渗水原因申请鉴定。2020年9月23日，2020年11月5日，东南建设工程安全鉴定有限公司出具鉴定报告，综合现场检查结果，对渗漏原因进行分析：1、检查结果显示，68、69、71号三间商铺部分区域与玻璃幕墙相接的墙面潮湿，有明显渗漏现象。根据渗漏情况分析，玻璃幕墙与墙体交接处防水功能失效导致室内对应位置装修受损。2、据当事人介绍，2018年7月左右，因涉案雨落水管的室外管井塌方，物业将涉案雨落水管改道、接至地下车库。次年，地下车库淹水，淹没雨水管的出水口，导致94号-3号设备房与该雨水管相连的排水管出现返水，因设备房无防水功能要求，地面积水造成下方的68、69、71号三间商铺顶棚出现渗漏；设备房排水管拆除后，返水、漏水情况消失。鉴定意见：1、玻璃幕墙与墙体交界处防水功能失效与68、69、71号三间商铺外墙渗漏存在因果关系；2、地下室雨落水管改造与中茵广场94-3号设备房返水存在因果关系。鉴定费22260元由昆山美大门诊部有限公司支付。被告昆山昊伦物业管理有限公司对鉴定报告不予认可，认为昆山美大门诊部有限公司私自接入的雨落水管系涉案楼栋的公共雨落水管，为从顶楼天台垂直而下的一根直管，到地面开始才接入管井以供水排出，假设不存在昆山美大门诊部有限公司将排水管私接至该公共雨落水管的情况（私接需凿开该公共雨落水管，破坏水管在中间楼层的完整性），即使物业曾将雨落水管原来的管井塌方而将其改道至地下车库地面附近，雨落水管在车库排水口无法外排叶应该垂直而上，返水至天台，为何会返水至一半横向渗漏至中间楼层的昆山美大门诊部有限公司。为证明其物业履职情况，昆山昊伦物业管理有限公司提供了情况说明，先后多次约谈美年大健康、永庆置业等单位，协助社区、物管会及房东委托人召开协调会。2019年9月27日，司齐社区李文杰主任在社区召开协调会，与昆山昊伦物业管理有限公司经理王永红、房东委托人崔汝、永庆置业经理崔超共同协商处理漏水问题。2019年10月，司齐社区李文杰主任协调昆山昊伦物业管理有限公司、永庆置业对中茵广场小区雨水管进行闭水试验，是试验开始后约10分钟左右，昆山美大门诊部有限公司的机房外接水管中开始冒水，为此，试验证明，昆山美大门诊部有限公司在装潢施工时，私自将出水管外接到了公共雨水管中，在遇到暴雨等极端天气时，外界雨水管排水不畅，直接倒灌至昆山美大门诊部有限公司内部，导致渗透至下层商铺。经过管道整改后，上述渗水现象完全消失。李文杰在该份证明签字确认，昆山市青阳街道城市管理办事处中茵广场小区第一届物业管理委员会盖章确认、徐虹签字确认。2019年11月12日，司齐社区再次召集会议，昆山昊伦物业管理有限公司经理王永红，房东委托人崔汝(女)、永庆置业经理崔超、房东代表马先生，美年大健康负责人(女)及其聘任律师参加协调会。原告认为涉案房屋漏水原因主要是被告昆山美大门诊部有限公司将三楼出水管（空调管）接入雨水管导致雨水倒流，渗漏到案涉房屋。被告昆山美大门诊部有限公司在2019年11月25日将接在雨水管的水管截断，后经原告维修，原告未发现房屋由渗漏现象。另查明：原告委托案外人将中茵广场71号商铺出租，租赁期限自2017年5月至2020年5月31日，面积149.57平方，每日每平方米建筑面积租金均价为2.93元；2019年，原告委托案外人将中茵广场68、69号商铺出租，2019年2月16日至2029年2月15日，68号建筑面积135.03平方米，69号建筑面积120.19平方米。每日每平方米建筑面积租金为2.47元。2019年10月20日，原告支付71号商铺租户租金59971元（退还租中茵广场4个月零七天租金），因商铺楼上漏水，无法正常营业。另外两套商铺，原告陈述，因漏水问题，在在2019年8月之前就已经搬走了，押金未退。租客搬走后未出租，2020年1月开始贴招租公告，由于疫情原因未能出租，直到2020年9月再次出租。2019年11月28日，原告委托江苏漫修（昆山）律师事务所向被告昆山美大门诊部有限公司发送律师函，要求结块解决漏水问题，直至2019年11月，在社区、物业公司协调下，做多次闭水测试，你方承认三楼溢水是由于空调管接入排水管而导致，行为已经严重损害了原告的合法权益，于2019年12月10日前完成对昆山开发区中茵广场94号-3号房漏水部位进行维修至不渗漏止并赔偿损失。2020年1月6日，原告支付陈惠民29200元，维修71号商铺漏水费用（2019年6月维修费7200元，2019年12月维修费22000元）。原告陈述，平时玻璃幕墙处平时有漏水有自行维修，但是与本案无关。原告申请证人陈某到庭，陈某陈述，2018年下半年原告委托其去查漏水原因，找了大概一年多时间，当时把吊顶拆掉后发现水是从三楼漏下来的，三楼不承认，我就去找总管，发现三楼的卫生间管子接到了雨水管，形成反冲，后来他们自己处理了。对于落水管的位置，陈某陈述，三层以上是在住宅里面，三层到店面是在墙角面，但二层、三层装修时会用水泥包起来，外观上是看不到的，到地下室才能看到，当时检测时不用把管子外面的水泥敲开，下大雨时三楼的水会渗到二楼。以上事实由租赁合同及解除协议、退款明细、建筑项目维修单、维修费用凭证、律师函及邮寄凭证、不动产产权证及公证书、鉴定报告及鉴定发票、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害的，每个人的侵权行为足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案中，原告所属商铺发生漏水，通过原告提供的视频、鉴定机构鉴定，有两方面原因，其中地下室雨落水管改造与中茵广场94-3号设备房返水存在因果关系，94-3号设备返水因被告昆山美大门诊部有限公司自行改造出水管，将该水管链接雨落水管导致，因设备返水导致原告店面装修受损。即使存在被告昆山昊伦物业管理有限公司落水管改造，该改造行为也不会导致原告商铺受损，其改造行为与原告受损之间不存在直接因果关系。被告昆山美大门诊部有限公司擅自改造出水管接入雨水管导致反冲使原告房屋受损，存在过错，应承担侵权责任。原告主张的损失：1、装修损失，原告发函要求被告昆山美大门诊部有限公司维修未果，其自行找第三方维修，结合鉴定结论，因受损原因有两种，原告虽称与本案无关，但是维修范围无法区分，本院酌情支持15000元。2、房屋损失。2019年3月房屋漏水后，为减少损失的产生，原告找寻维修人员对漏水点进行查看，并对涉案商铺进行维修，但是承租方提前退租，客观上给原告造成了一定的损失，同时考虑到漏水到2019年11月截止，以及房屋本身存在渗水的事实，本院酌情支33332元（一个月租金）。据此，依照《中国人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山美大门诊部有限公司于判决生效后十日内支付原告蔡丽真装修损失15000元、租金损失33332元，合计48332元。二、驳回原告蔡丽真的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告蔡丽真指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526061308）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3180元，保全费1520元，合计4700元由被告昆山美大门诊部有限公司负担2528元，原告蔡丽真负担2172元。其中，原告蔡丽真预交的案件受理费2528元，本院予以退还；被告昆山美大门诊部有限公司应当负担的2528元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户；开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；账号322501986436000008111）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。鉴定费22260元由被告昆山美大门诊部有限公司负担。如不服本判决，原告蔡丽真可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪雪珍人民陪审员  陈玉芳二〇二一年三月二十九日书 记 员  朱 伟