贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1429号上诉人（原审原告）鲜永贵，男，1973年11月27日出生，侗族，农民。上诉人（原审原告）高林，男，1972年11月17日出生，汉族，农民。上诉人（原审原告）杨华，男，1978年1月29日出生，侗族，农民。上诉人（原审原告）潘明刚，男，1982年12月1日出生，汉族，农民。上列四上诉人共同委托代理人吕昌模，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201310636761。上列四上诉人共同委托代理人冯先国，贵州合兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）罗素珍，女，1948年6月12日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）赵英彬，女，1974年8月30日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）陈素芬，女，1967年8月22日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）赵英能，男，1972年11月7日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）赵英祥，男，1969年3月9日出生，汉族，农民。上列五被上诉人共同委托代理人王志军，男，1973年8月28日出生，汉族，农民，住址同上，系赵英彬之夫。上诉人鲜永贵、高林、杨华、潘明刚与被上���人罗素珍、赵英彬、陈素芬、赵英能、赵英祥排除妨害纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年5月8日作出（2015）南民初字第962号民事判决。上诉人鲜永贵、高林、杨华、潘明刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，坐落于贵阳市南明区后巢村温室组、建造面积约700平方米的自建房一栋上下四层，其中，建筑底层面积48平方米、上下两层总建筑面积96平方米部分被告罗素珍办有建设施工许可证，其他部分无证。被告罗素珍（丈夫赵德荣已于2008年去世）生育的子女有赵英能、赵英祥、赵英彬。2008年10月5日，被告罗素珍与二儿子赵英能、大媳妇陈素芬订立《财产分割》协议，约定将南明区新寨路温室组麻窝田700平方米自建房的第一、二层分给陈素芬，第三、四��分给赵英能。2008年10月9日，被告赵英祥与被告陈素芬协议离婚，约定：婚后有三栋自建房（南明区新寨路119号附1号）归陈素芬。2014年6月12日，原告鲜永贵、高林、杨华、潘明刚与被告罗素珍、赵英彬、赵英能、赵英祥通过丁宵介绍认识并签订了名为《私人房屋抵押借款协议》实为房屋买卖的合同，约定将上述房屋以75万元卖给四原告。合同亦约定如今后遇政府或商业开发征用时，所产生各种补贴款全部归原告所有，与被告无关，被告不得以任何借口索取任何费用，被告确认上述房屋无任何债权债务。合同签订后，被告将上述房屋及（1999年）筑建管（证）字第438号《建设施工许可证》交给原告。2014年11月10日，原告对房屋进行装修，被告罗素珍及陈素芬认为原告尚欠购房款38万元未付，故在房屋内烧火并用锁将房屋大门封锁。嗣后，四原告遂诉至法院，请求：1、被���立即停止侵害、排除妨害；2、被告赔偿原告经济损失（按2014年度贵阳市住房和城乡建设局的房屋租金指导价每月12250元计算，从2014年11月10日起暂计算至起诉之日为36750元，经济损失实际计算至被告停止侵权之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原判认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的房屋买卖协议是否有效；原告的购房款38万是否付清；原告是否取得诉争房屋的物权。诉讼中，被告陈素芬为证明房屋买卖无效，向法院提交了其与赵英祥于2008年10月9日订立的《离婚协议》和《财产分割》：证明诉争房屋的第一、二层归其所有。原告认为离婚协议涉及的房屋与诉争房屋无关，财产分割协议是家庭内部协议，不能对抗原告。四原告为证明已支付购房款75万，提交2004年6月12日签订的名为借款抵押实为房屋买卖协议和《建设施工许可证》，证明���被告支付购房款75万元后，被告才将房屋和《建设施工许可证》交付原告。并申请证人丁宵出庭作证，证明原告高林向被告赵英彬支付了53万元，赵英彬又将53万元作为借款还给丁宵。被告仅认可收到原告37万元，尚有38万元未收到。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，被告罗素珍等人的房屋建成后，被告依法取得房屋的物权。依照《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，被告等人在处分房屋时，应先取得该房屋的登记物权，否则，受让人不能取得受让房屋物权。本案中，原告、被告均违反上述不动产转让规定，故原告不能依法取得诉争房屋的物权，其不属诉争房屋的物权人，故原告以物权人身份提起的排除妨害诉请，依法予以驳回。双方当事人因��屋买卖产生的纠纷，不属本案侵权诉讼的解决范围，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、第九条、第三十五条之规定，判决：驳回原告鲜永贵、高林、杨华、潘明刚的诉讼请求。案件受理费60元，由原告鲜永贵、高林、杨华、潘明刚负担。一审宣判后，鲜永贵、高林、杨华、潘明刚不服该判决，提起上诉称：一、原判认定事实错误。上诉人对被上诉人家庭内部的《财产分割协议》及《离婚协议》并不知情，签订房屋买卖合同后，被上诉人将争议房屋的唯一权利凭证《建设施工许可证》和房屋交给上诉人，并且家庭成员全部在合同上签字盖印，因此原判认定被上诉人陈素芬主张涉案房屋归其所有错误。另，上诉人已付清全部房款，否则被上诉人也不会交付房屋和《建设施工许可证》给上诉人，所以原判认定上诉��尚欠款38万元错误；二、原判适用法律错误。上诉人合法取得房屋使用权，并实际上对房屋进行占有、管理和使用，而且上诉人以侵权之诉提起诉讼，原判却依据《中华人民共和国物权法》关于物权转移的规定驳回上诉人的诉请，明显适用法律错误。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院予以改判。被上诉人罗素珍、赵英彬、陈素芬、赵英能、赵英祥答辩称：被上诉人陈素芬没有在协议上签字，而且《建设施工许可证》上的面积与房屋实际面积也不符，即使抵押也应以《建设施工许可证》上的面积为准。关于款项被上诉人只收取了37万元，其他款项不清楚。原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实部分一致。二审中，上诉人申请丁宵出庭作证，其陈述：被上诉人赵英祥、赵英彬欠其钱，于是就介绍上诉人去买本案争议房屋。被上诉人中除陈素芬外，其余均在购房协议上签字，但不是同一天签的，交易的时候被上诉人方主要是赵英彬在场，其余人都是一个一个找来签的。购房款上诉人首先通过银行转账支付了36万或37万，具体记不清楚了，当时转给赵英彬。还有16万元现场是在赵英彬在场的情况下支付给丁宵本人的。上诉人对上述证人证言不持异议。被上诉人赵英彬认可收到37万元，但收到37万元后又立即转给丁宵了。另，关于购房款的支付情况，本院要求上诉人限期提交其付款的依据，但上诉人一直未提交。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人并未办理本案争议房屋的所有权证，其主张对房屋是合法占有使用的证据系《私人房屋抵押借款协议》，但从本案现有证据来看，该协议中的房屋涉及其他共有权人的权益，即涉及被上诉人陈素芬的权益，而陈素芬并未在该协议上签字，故该协议的效力还有待确认，上诉人称该协议证明其合法占有房屋证据不足，本院不予支持。双方可就房屋买卖过程中产生的协议效力问题另行处理。另外，被上诉人抗辩阻止上诉人装修的原因系购房款未付清，从上诉人申请的证人丁宵的证词来看，只能证实上诉人支付了53万元购房款，与上述协议上约定的购房款75万元不符。而且在本院要求上诉人限期提交支付购房款依据后，上诉人自始至终都未提交，故本院认为现有证据不能证实上诉人已付清购房款，上诉人主张合法占有房屋的理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照最高人民法院《关于民事��讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人鲜永贵、高林、杨华、潘明刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一五年九月二十三日书 记 员  冷冬莉