广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2320号上诉人（原审原告）：王X，住所地广州市开发区。上诉人（原审原告）：李X钊，住所地广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：王明清，广东强邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐X亮，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：袁X，住所地广东省连州市。委托代理人：王正文，广东安国律师事务所律师。委托代理人：何志平，广东安国律师事务所实习律师。上诉人王X、李X钊因与被上诉人徐X亮、袁X房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:徐X亮于2013年8月21日出具一份《委托书》（经广东省广州市南方公证处公证），主要内容：委托人为徐X亮；受委托人为黎子键、袁X；委托人是海珠区江南西路青凤大街27号602房房屋的产权人，现委托受委托人为委托人的合法代理人，上述任一受托人均可单独全权代表委托人执行和处理如下事项：向银行或其他金融担保公司及个人办理用上述房产作为抵押物的抵押贷款或担保抵押手续，签署相关文件，到房管部门办理上述房屋的抵押登记、涂销手续，收取抵押款；代为办理上述房屋提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用，转按、涂销抵押、领取、赎回房地产证或有关房产证件和资料、他项权证及保险单正本的手续；代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋析产协议、房屋买卖合同，代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续；受委托人有权代收售房款；等。2013年11月20日，袁X作为徐X亮（甲方）的委托代理人与王X、李X钊（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址为海珠区江南西路青凤大街27号602房；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为1350000元；付款方式详见《付款协议》；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；（第八条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；备注：乙方须于2013年11月26日前向甲方支付首期楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续；附件《付款协议》约定为一次性付款：定金200000元乙方须在2013年11月20日支付给甲方；首期楼款470000元乙方于2013年11月前直接支付给甲方；甲乙双方应于2014年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款680000元乙方于出乙方房产证当天直接支付甲方；等。根据广州市房地产档案馆于2014年1月21日出具的《房地产登记簿查册表》显示，海珠区江南西路青凤大街27号602房的产权人为徐X亮；建筑面积为78.2099平方米；登记时间为2013年8月19日；他项权利摘要：权利人为中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行；权利种类为抵押权；权利部位为全部；登记时间为2013年8月23日等。根据广州市房地产档案馆于2014年1月26日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋的产权人和抵押权人登记情况与前述情况一致，但在来函摘要处记载：原审法院于2014年1月23日以（2014）穗海法民二初字第236号协助执行通知书及民事裁定书查封该业5%的产权份额，查封时效从2014年1月23日到2016年1月22日；广州市越秀区人民法院于2014年1月24日以（2014）穗越法民一初字第473-1号协助执行通知书及民事裁定书查封该业十分之一产权份额（已查封除外），查封时效从2014年1月24日到2016年1月23日；等。2014年1月26日，王X、李X钊因涉案房屋被查封为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐X亮、袁X共同向王X、李X钊立即返还房屋定金200000元和部分房款530000元，并按照房屋买卖合同第八条约定向王X、李X钊支付违约金135000元（按总成交价1350000元的10%的标准计算）；2.徐X亮、袁X承担本案诉讼费用。一审诉讼中，王X、李X钊共同表示：上述合同签订后，王X通过网上银行共转帐支付房款730000元，其中：2013年11月20日转帐支付定金200000元，2013年11月25日转帐支付房款470000元，上述两笔款项共670000元已转帐到袁X指定的梁X云、莫X明的帐户，袁X也分别向王X开具了《收款收据》；2013年12月27日转帐支付房款30000元，2014年1月3日转帐支付房款30000元，上述两笔款项共60000元已转帐到徐X亮的帐户，徐X亮没有开具收据给王X；王X在2013年11月20日按徐X亮、袁X要求将定金200000元转入莫X明帐户后,袁X与王X于2013年11月21日签订《补充协议》，但当时忘记在《补充协议》中填写时间；王X于2013年11月25日支付完房款470000元当天，袁X向王X、李X钊交付了涉案房屋，但双方没有办理书面交接手续；王X、李X钊之间是同事关系，实际上涉案房屋是由王X购买的，王X、李X钊作为《存量房买卖合同》共同买方的原因，是由于王X属于限购对象，担心无法过户，而李X钊不存在限购的情况，故在王X无法过户的情况下，可选择将房屋过户给李X钊，所以涉案房屋的所有已付房款均由王X支付，李X钊没有支付过任何房款；王X是通过朋友梁X云、莫X明的介绍向徐X亮购买涉案房屋的，但不清楚梁X云、莫X明与徐X亮、袁X有何关系。袁X表示，王X、李X钊的陈述属实；徐X亮在2013年11月20日左右打电话给其，让其通知王X、李X钊将购房款转入梁X云、莫X明的帐户，其并不认识梁X云、莫X明；其于2013年11月底与王X、李X钊到房管部门准备办理过户手续时至今都联系不上徐X亮。王X、李X钊为证明其诉讼主张还提交了以下证据：一、袁X于2013年11月20日出具的《收款收据》，其中载明：本人袁X是广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之所有权人/代理人，现收到买家王X交来承购该物业之全部定金200000元。二、袁X于2013年11月25日出具的《收款收据》，其中载明：本人袁X是广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之所有权人/代理人，现收到买家王X交来承购该物业之部分楼款470000元。三、《中国工商银行电子银行回单》5张，分别载明以下内容：1.王X于2013年11月20日向莫X明【（卡）账号：62×××28】转账汇款200000元；等。2.王X于2013年11月25日向梁X云【（卡）账号：62×××24】转账汇款400000元；等。3.王X于2013年12月11日向莫X明【（卡）账号：62×××28】转账汇款70000元；等。4.王X于2013年12月27日向徐X亮【（卡）账号：62×××59】转账汇款30000元；等。5.王X于2014年1月3日向徐X亮【（卡）账号：62×××59】转账汇款30000元；等。四、户名为王X的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，其中载明：2013年11月20日网转（借）200000元、2013年11月25日网转（借）400000元、2013年12月11日网转（借）70000元、2013年12月27日网转（借）30000元、2014年1月3日网转（借）30000元；等。五、袁X作为徐X亮（卖方）的受委托人与王X（买方）签订的《补充协议》（没有落款日期），内容为：经双方友好协商，双方同意就本次交易位于广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之物业的楼款划入如下指定账号（收款账号如下）：账号：莫X明，62×××28，开户银行中国工商银行；账号：梁X云，62×××24，开户银行中国工商银行。六、王X与广州市自来水公司于2014年3月11日签订的《银行代扣水费及污水处理费授权书》，其中载明：自来水户名为王X；用水地址为青凤大街27号602房；等。七、王X与广州供电局有限公司于2013年3月14日签订的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》，其中载明：户名为王X；用电地址为江南西路青凤大街27号602房；等。八、广州供电局有限公司电费通知单，其中载明：户名为王X；计费时段为2014年1月25日-2014年4月2日；用电地址为江南西青凤大街27号602房；总电费合计75.03元；等。九、广州市自来水公司于2014年4月28日出具的发票，其中载明：客户名称为王X；计费时段为2014年1月20日-2014年3月19日；用水地址为青凤大街27号中602；金额为11.88元；等。袁X对王X、李X钊上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。王X、李X钊还表示要求徐X亮、袁X将第1项诉讼请求中的款项支付给王X、李X钊，其在本案中不要求处理房屋交付问题。原审法院认为：徐X亮委托袁X代其出售涉案房屋，并在公证处办理了《委托书》，故袁X代徐X亮与王X、李X钊签订的《存量房买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对徐X亮有约束力。根据广州市房地产档案馆于2014年1月26日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋已设定抵押，该房屋已被法院另案查封，查封期限至2016年1月23日，故涉案房屋目前尚不具备交易过户的条件，上述合同已不能实际履行，应予解除。关于王X、李X钊已付房款的金额问题。根据合同约定，王X、李X钊须于2013年11月26日前向徐X亮支付首期楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续，其中定金200000元须在2013年11月20日支付给徐X亮，首期楼款470000元于2013年11月前直接支付给徐X亮。王X、李X钊表示已由王X通过网上银行共转帐支付房款730000元，其中：2013年11月20日转帐支付定金200000元，2013年11月25日转帐支付房款470000元，上述两笔款项共670000元已转帐到袁X指定的梁X云、莫X明的帐户；2013年12月27日转帐支付房款30000元，2014年1月3日转帐支付房款30000元，上述两笔款项共60000元已转帐到徐X亮的帐户。袁X对王X、李X钊的陈述予以确认。对此，原审法院认为，王X关于其已直接支付60000元给徐X亮的事实，已提供了《中国工商银行电子银行回单》予以证明，故原审法院对该事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。关于王X分别转账支付给梁X云的400000元和莫X明的270000元是否视为支付给徐X亮的问题。王X和袁X均表示是在2013年11月20日按徐X亮的口头指示办理的，双方在2013年11月21日才签订《补充协议》予以追认，但忘记在协议中写时间。对此，原审法院认为，1.王X、李X钊在签订合同时是知悉涉案房屋已设定抵押的，合同也约定首期房款（含定金）670000元须由王X、李X钊直接支付给徐X亮作为向银行办理赎契涂销等手续之用，也就是说，王X、李X钊明知在徐X亮办理赎契手续后才能办理涉案房屋的交易过户手续。在此情况下，王X仍将670000元支付给案外人，必将导致徐X亮没有足够资金向银行办理赎契涂销等手续，该行为明显不符合正常的交易习惯。王X作为具有民事行为能力的人，对于如此重要的问题，不可能不持审慎态度。2.虽然袁X作为徐X亮的委托代理人有权代收售房款，但上述两笔房款的数额均比较巨大，对于收取售房款如此重要的事情，按照常理和交易习惯，徐X亮如要变更合同约定的付款方式，理应以书面方式与王X、李X钊签订补充协议或另行出具授权委托书委托袁X办理变更付款方式的事宜，但王X、李X钊和袁X均未能提供相关证据对此予以证明。3.袁X表示徐X亮在2013年11月20日左右打电话给其，让其通知王X、李X钊将购房款转入梁X云、莫X明的帐户，按照常理，徐X亮也应通过发短信或其他方式告知袁X关于梁X云、莫X明的银行帐号，否则袁X和王X如何得知梁X云、莫X明的银行帐号而进行划款？袁X表示没有收取任何代理费，故其对于变更付款方式如此重大事情更加应当慎重对待，但袁X在本案中并未能举证证明徐X亮授权其与王X签订《补充协议》约定变更付款方式或对《补充协议》予以追认，应承担不利的后果，故该《补充协议》对徐X亮没有约束力。综合上述疑点，原审法院对王X主张其已通过划款给梁X云、莫X明的方式支付670000元给徐X亮的主张不予采信。鉴此，原审法院对王X、李X钊要求徐X亮返还房款60000元的请求予以支持，对王X、李X钊要求徐X亮返还房款670000元的请求不予支持。在徐X亮收取王X支付的房款60000元的过程中，袁X作为徐X亮的委托代理人，无须与徐X亮共同承担返还该笔款项的责任。故王X、李X钊要求袁X共同返还房款60000元的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。如前所述，因王X支付给梁X云、莫X明的670000元是按其与袁X签订的《补充协议》约定的方式进行的，并无证据证明徐X亮对此予以认可，故该笔款项应由袁X承担返还责任。因此，王X、李X钊要求徐X亮共同返还房款670000元的请求，证据不足，原审法院不予支持。袁X认为其无须对该笔款项承担返还责任的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。根据合同约定，王X、李X钊须于2013年11月26日前向徐X亮支付首期楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续；王X、李X钊、徐X亮、袁X双方应于2014年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；徐X亮不按合同约定将涉案房屋出售给王X、李X钊的，应当向王X、李X钊支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。由于原审法院认定王X、李X钊在合同约定的期限内只向徐X亮支付房款60000元，即王X、李X钊未能按时付款的行为违约在前，故王X、李X钊要求徐X亮、袁X共同按合同约定标准支付违约金135000元的请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月18日作出如下判决：一、徐X亮在本判决生效之日起15日内，返还购房款60000元给王X、李X钊；二、袁X在本判决生效之日起15日内，返还购房款670000元给王X、李X钊；三、驳回王X、李X钊的其余诉讼请求。本案一审受理费12450元，由王X、李X钊共同负担1943元，徐X亮负担864元，袁X负担9643元；本案财产保全费4845元，由王X、李X钊共同负担756元，徐X亮负担336元，袁X负担3753元。判后，上诉人王X、李X钊不服原审判决，向本院提起上诉称：-、袁X作为徐X亮的售房受托人，受徐X亮指示，要求王X将定金20万元、部分购房款47万元转账至第三方账尸，该行属于有权代理，由此产生的一切法律后果均应由售房委托人徐X亮承担，原审法院认定事实明显错误。二、徐X亮2013年12月18日出具的《出资证明》证明徐X亮已知悉王X将购房款67万元支付至第三人账户。三、徐X亮依法办理公证委托手续，我方合理信赖袁X具有代为授权售房款项的权限，同时有权将收取售房款项的代理权限转委托第三人行使。王X根据徐X亮的指示将购房款67万元转账支付第三人账户没有任何过错。我方的合法权益应受法律保护。四、袁X代为收取售房款的行为是一种有权代理行为，由此产生的法律后果均应由被代理人徐X亮承担，徐X亮与袁X应连带返还购房款项73万元，五、涉案房屋无法继续进行买卖交易，导致不能继续交易的过错均由房屋产权人徐X亮造成，按照合同约定，徐X亮与袁X应连带向我方支付违约金。王X、李X钊上诉请求：一、撤销原审第一、第二项判决，改判为徐X亮、袁X连带共同向王X、李X钊返还购房款人民币73万元；二、撤销原审判决第三项，改判为徐X亮、袁X向王X、李X钊支付违约金13.5万元。三、徐X亮、袁X共同承担本案一、二审诉讼费、诉讼保全费。被上诉人袁X二审答辩称：不同意一审判决，我方曾提出过上诉，但是已经过了上诉期限。袁X作为徐X亮的合法代理人，按照公证委托书，其行为应当由徐X亮承担责任，王X、李X钊可以向徐X亮主张债权，所有的债务应当由徐X亮承担，袁X不应当向王X、李X钊返还购房款和支付违约金。对于徐X亮是否应当承担法律责任由法院判决，不管法院如何判决，最终的法律后果由徐X亮承担。被上诉人徐X亮二审无答辩意见。各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审另查明：对于王X、李X钊上诉提出的徐X亮2013年12月18日出具的《出资证明》，其于一审中并没有提交该证据，二审庭询中，王X、李X钊也称没有新证据提交。二审庭询后，王X、李X钊向本院邮寄该《出资证明》的复印件显示：实际出资方：王X，房产地址：海珠区江南西路青凤大街27号602房，房地产权性属人：徐X亮，特此证明。签署“徐X亮”日期：2013.12.18。本院认为：本案二审争议的焦点为：一、徐X亮应否对王X向案外人支付的67万元承担返还责任？二、涉案房屋未能交易成功，徐X亮应否承担违约责任？三、王X、李X钊主张袁X承担连带责任能否成立？根据本案的诉辩意见，本院认定如下：关于徐X亮应否对王X向案外人支付的67万元承担责任。首先，因涉案房屋设定抵押登记，根据合同约定，王X、李X钊向徐X亮支付首期楼款67万元是作为向银行办理办理赎契涂销手续，并约定首期47万元楼款直接支付给徐X亮，双方上述约定系双方保证合同得以顺利履行的体现，涉案房屋设定的抵押登记能否涂销，是能否成功交易的关键。因此，如果变更该款的支付对象，将款项支付给案外人，属于对合同条款的重大变更，双方均应审慎处理。虽然袁X作为徐X亮的委托代理人有权代收售房款，但上述房款数额巨大，且是保证合同能否顺利履行的关键，按照正常的交易习惯，双方应有协商一致的协议。而本案王X和袁X均表示按照徐X亮的口头指示办理的，虽然王X与袁X签订了《补充协议》确认了王X的付款行为，但该《补充协议》未签署时间，不能确定该协议签订于全部付款行为之前。而且，本案也无证据显示徐X亮对该《补充协议》予以追认。其次，由于徐X亮未到庭参加诉讼，对于其与案外人梁X云、莫X明的关系未能查明，也无证据显示徐X亮有付款给案外人的意思表示。最后，王X、李X钊上诉认为徐X亮于2013年12月18日出具的《出资证明》，可证明徐X亮已知悉王X将购房款67万元支付至第三人账户，但经本院审查，王X、李X钊于一、二审中并未提交该证据，该证据未经庭审质证，不能作为本案的证据使用。而且，该证据也不足以证明徐X亮对上述67万元付予案外人的确认。综上，原审法院认为王X与袁X所签订的《补充协议》对徐X亮没有约束力，徐X亮对王X支付给案外人的67万元不承担返还责任，而由袁X承担返还责任，并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋未能交易成功，徐X亮应否承担违约责任。如上所述，王X、李X钊未尽到审慎注意的义务，其支付给案外人的首期款67万元不能视为支付给徐X亮，王X、李X钊未能按照合同约定支付房款，故原审法院认为王X、李X钊违约在前，其要求徐X亮、袁X支付合同不能履行的违约金13.5万元依据不足，并无不当，本院予以维持。关于王X、李X钊主张袁X承担连带责任能否成立？《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案徐X亮经公证委托袁X处理涉案房屋的事宜，故袁X在授权范围内的行为应由徐X亮承担责任，超越代理权或者代理权终止后的行为未经徐X亮追认的，对徐X亮不发生效力，由袁X承担责任。王X向案外人支付的67万元，王X是根据袁X的指示支付的，如上所述，对于该合同约定的用于保证合同顺利履行的重大款项支付对象的变更，一般应有协商一致的变更协议，而袁X并未取得徐X亮对该款项支付的特别授权，故原审认为该67万元应由袁X承担责任，符合上述法律规定，并无不当。至于王X所支付给徐X亮账户的6万元，为徐X亮所收取，王X、李X钊要求袁X承担返还该款的连带责任，依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。徐X亮经本院公告未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，王X、李X钊的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3100元，由上诉人王X、李X钊负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年九月十八日书 记 员  原 炜