-1-内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0703民初13号原告：满洲里市源盛鑫物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市新世纪小区综合服务楼**。法定代表人：李桂兰，经理。被告：孟晓红，女，1970年3月12日出生，鄂温克族，满洲里市第四学校职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区。原告满洲里市源盛鑫物业服务有限公司（以下简称“源盛鑫公司”）与被告孟晓红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理-2-人吕广涛、被告孟晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告源盛鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付拖欠的物业费6746元；2.被告给付违约金2024元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告于2017年12月开始对御景花园小区进行物业管理。被告系御景花园南区X号楼X单元XXX室以及X号楼X号车库的业主，接受原告的物业服务已36个月之多，应当交纳物业服务费6746元（2017年12月至2020年11月），并支付违约金2024元，但被告一直无故拖欠，故原告依法诉至法院。被告孟晓红辩称，不同意支付646元物业费及2024元违约金。2017年12月1日，原告未经业主大会、业主委员会招标等正规程序入驻小区，入驻后也未与业主及业主委员会签订合同，属于非法入驻。对物业公司收费标准不认可，服务条款、收费不明确，属于乱收费，原告入驻以来，监控系统始终未启用、小区内无任何交通标识影响业主人身安全。因物业公司管理不善，X号楼墙面严重脱落、X号楼下水道堵塞物业公司置之不理由业主自行疏通、X号楼X单元门前化粪池未定期清掏业主只能用抹布堵塞下水道口。2020年8月起小区已无保安和保洁人员，2018年4月小区加压泵失灵导致小区多处消防栓、自来水设施-3-损坏，多数业主家中热水器爆裂，2021年1月12日小区X号楼X单元发生火灾物业公司却没有任何管理，2020年小区垃圾箱无人清理是业主找到政府管理部门，由政府出车清运垃圾。小区积雪无人清扫，今年冬天只有社区派人清扫一次积雪。楼道扶手自8月份之后无人擦洗，是业主自己清扫。三年来物业公司始终未向被告开放电梯权限，理由是未缴纳物业费，电梯是业主公共财产，不是物业公司财产，物业公司无权限制业主使用电梯。原告没有尽到相关责任，造成被告及家人生活不便，物业公司也未对业主的损失承担相应责任，被告拒绝向原告交付物业管理费及相关违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据和事实即原告提交的业主档案一份，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交满洲里源盛鑫物业服务有限公司收费标准一份、与扎区四办榕欣社区管委会签订的物业服务委托协议一份、与满洲里慧通房地产开发有限公司、满洲里诚达房地产开发有限公司签订的物业管理承包同一份、满发改价字（2014）188号文件、满洲里市发展和改革委员会满洲里市住房和城乡建设局关于进一步规范物业服务收费工作的通知复印件一份、鑫宇物业公司签订的移交协议一份。光盘两张，欲证明：原告对-4-御景花园小区进行物业服务具有正当性，物业收费符合标准，原告与鑫宇公司（该小区上一任物业公司）之间移交手续清楚，且鑫宇并未把收取业主移交给被告，被告因未缴纳物业费构成违约，原告主张30%的违约金有合同及法律依据。被告质证后表示，除对满发改价字（2014）188号文件的真实性认可外，其余证据均不认可。业主并没有同意原告入驻，原告为非法入驻，未与业主签订合同，原告的服务是一厢情愿的，被告不同意也不认可原告的入驻。原告提交的光盘系其手机录制，不具有客观公正性，本院不予采信，其余证据客观真实，证据之间能够相互印证，本院予以采信。被告孟晓红提交：照片9张、微信截图2张，欲证明原告没有对小区进行服务，被告自行擦楼道玻璃、业主自行出资雇车清运垃圾、因原告不打扫积雪被告自备清雪工具打扫积雪、因原告不定期清理化肥池，导致被告家楼道及屋内反味等。原告质证称对被告提交证据的复印件真实性不认可，即使有原件，对证明目的不认可。该照片上没有显示是什么时间拍摄的。就从照片上也不能证明清运这个是雇车，玻璃的只是一个单室的一个玻璃，不能证明被告天天都在擦玻璃。另外被告声称不同意原告提供服务，现在反而还要求原告提供服务，是自相矛盾-5-的。对自备的工具和打扫积雪的证据与本案缴纳物业费没有关联性。最后即便是物业服务有瑕疵，也不能成为被告不缴纳物业费的一个理由。因为被告缴纳物业费是他的法定义务。本院经审查认为，该证据能够侧面反映原告物业服务不完善，本院对此证明内容予以确认，其余证明内容未有其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，因扎赉诺尔区御景花园小区原有的物业公司已经撤出，且没有新的业主委员会，原告与扎赉诺尔区第四办事处榕欣社区管委会签订了物业服务委托协议，开始对扎赉诺尔区御景花园小区进行物业服务。被告系御景花园南区X号楼X单元XXX室房屋以及X号楼X号车库业主，房屋面积136.78平方米，车库面积40.82平方米，原告与榕欣社区管委会签订协议约定原告对该小区的物业服务范围为：小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事务的综合管理，包括但不限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施管理；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括但不限于物业土地规划使用范围内的所有道路、空地、绿地，不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋，公共门厅、过道、垃圾房、楼梯间、电梯、设备用房等维护房屋结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同-6-使用的部位和设施；共同设施设备的日常维修、养护和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管等排水系统，共用照明系统、变配电系统、电梯系统、公共区域及楼内消防设施设备系统、保安监控设备系统、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。协议同时约定了物业服务费标准：按产权建筑面积，多层楼房为0.57元/月/㎡，电梯楼房为1.2元/月/㎡，商铺为0.9元/月/㎡，车库为0.57元/月/㎡。原告收取多层物业费标准为每月0.57元/平方米。2017年12月至2020年11月，被告未交纳物业服务管理费。本院认为，物业服务合同是业主和物业服务企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的合同。物业服务企业在为业主提供物业服务期间，应提高房屋、公共设施管理、环境卫生等项目的服务质量，业主在接受物业公司服务后应按期交纳物业费，以保证物业服务企业的正常运营。物业服务企业与业主在相互支持、理解、协助、配合的基础上方能建立规范、有序的良性循环机制，促进物业服务企业向规范化发展，为业主提供更为优质的物业服务。因扎赉诺尔区御景花园小区原有的物业公司已经撤出，且没有新的业主委员会，为保证小区业主享有物业服务的权利，原告与扎赉诺尔区第四办事处榕欣社区管委会签订了物业服务委托协议。-7-即便被告称不认同该委托协议，但2017年12月至今，原告已经依合约履行了为被告居住的御景花园小区提供物业服务的义务，被告应支付原告物业费。被告对欠付物业费的时间无异议，但辩称其没有享受电梯待遇。被告认为原告不应入驻该小区，应在业主委员会上提出，在物业管理委员会的监管下，依合法程序，由业主委员会罢免原告。因被告未曾使用电梯，且原告也以此为由未曾向被告发放电梯卡，故原告主张物业费中，应扣除被告的电梯相关费用。据原告提交的物业服务明细，用于电梯运行维护相关费用为0.63元，扣除该部分，被告应交物业费为0.57元/月/㎡。综上被告应交为其X号楼X单元XXX室房屋缴纳物业费为0.57元×136.78平方米×36个月=2806.72元，为其车库缴纳物业费为0.57元×40.82平方米×36个月=837.62元，以上合计为3644.34元。经法庭审理，原告对该小区物业卫生服务存在滞后现象，安保人员出勤率不高，未能完全遵守其与扎赉诺尔区第四办事处榕欣社区管委会签订的物业服务委托协议，故对原告主张的违约金2024元，本院不予支持。综上所述，被告孟晓红应给付原告物业费3644.34元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，参照《物业管理条例》第七条第五项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：-8-一、被告孟晓红在判决生效后十日内给付原告满洲里市源盛鑫物业服务有限公司物业费3644.34元；二、驳回原告满洲里市源盛鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孟晓红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  张勇二〇二一年三月二十二日-9-法官助理姜璇书记员郭珍附:本案判决所依据的法律1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。-10-当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以要求其支付。2.《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”