贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终674号上诉人（原审被告）：杨凤仙，女，1986年7月16日出生，侗族，贵州省镇远县人，初中文化，无业，户籍所在地贵州省镇远县，现住镇远县。上诉人（原审被告）：王晓光，男，1982年5月1日出生，汉族，黑龙江省饶河县人，大专文化，个体工商户，户籍所在地黑龙江省饶河县，现住杭州市萧山区，系杨凤仙丈夫。共同委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨远兵，男，1989年5月13日出生，汉族，湖南省洪江市人，初中文化，个体工商户，户籍所在地湖南省洪江市，现住镇远县。委托诉讼代理人：梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨吕吕，贵州黔信律师事务所律师。原审第三人：贵州宏基旅游投资管理有限公司，住所地：贵州省镇远县舞阳镇小菜园8栋11号门面。法定代表人：王铁夫，系该公司执行董事兼总经理。上诉人杨凤仙、王晓光因与被上诉人杨远兵及原审第三人贵州宏基旅游投资管理有限公司（以下简称“宏基公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨凤仙、王晓光上诉请求：撤销镇远县人民法院（2019）黔2625民初1044号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：上诉人对被上诉人没有关于保证其商铺正常使用、不被断水断电的约定义务，因而不存在违约行为，依法不应承担违约责任。一审判决混淆了出租人的义务来源，将典型的第三人侵权行为作为上诉人的违约行为处理，导致认定事实错误和适用法律错误。本案属于典型的损害赔偿侵权纠纷，应由第三人贵州宏基旅游投资管理有限公司承担相应的侵权责任。被上诉人杨远兵在二审口头答辩如下：一、案涉房屋本身及租赁用途均为商业用房，上诉人负有法定的保障房屋在租赁期内正常使用的适租义务，上诉人于庭审中和上诉状中均自认因其责任导致房屋不能使用，应由其承担责任；二、因第三人原因造成的违约，也应当由上诉人承担违约责任，违约责任的承担并不妨碍合同的继续履行，一审法院判决上诉人承担违约责任事实认定正确，适用法律正确，但被上诉人实际损失远高于4.8万元；三、被上诉人以何种案由和事实进行诉讼，是被上诉人权利的正当处分且在一审中上诉人一方并未对基础法律关系提出异议，在上诉状中提出应当是侵权法律关系的，应当不予采纳。原审第三人贵州宏基旅游投资管理有限公司未有书面陈述。杨远兵向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋出租合同书》；2、判令被告及第三人赔偿原告装修费用损失180000元；3、判令被告退还原告租房押金2000元；4、判令被告支付原告违约金96000元。庭审中，原告将第2项诉讼请求的金额变更为131682元。一审法院认定事实：杨凤仙与王晓光系夫妻关系。2018年10月29日，被告杨凤仙与原告杨远兵签订房屋出租合同书一份。合同约定，杨凤仙、王晓光将位于镇远县芽溪新城区宏基酒店临街15号商铺二楼、16号商铺一、二楼出租给原告杨远兵使用；租赁期限为2018年12月2日至2021年12月2日；租金每年48000元，每年支付一次，第三年房租递增百分之十五；租期内，除政策因素，任何一方不得违约，若有一方违约，违约方向另一方赔偿当年房租费的100%的违约金。同日，杨远兵给付杨凤仙房租48000元、押金2000元。双方签订房屋租赁合同后，二被告将房屋交付原告使用，原告对租赁房屋进行装修后用于经营装修设计、装修材料销售及安装。因涉案房屋系被告向第三人宏基公司购买，被告与宏基公司因涉案房屋发生纠纷并诉至一审法院，原告认为无法正常使用租赁房屋，遂引发本案诉讼。审理中，原告杨远兵申请对涉案商铺的装饰装修损失进行市场价值评估。一审法院于2020年3月9日委托贵州华融房地产评估有限公司对涉案商铺的装饰装修进行市场价值评估，该评估公司于2020年6月23日作出华融房估字（2020）0715号《房地产估价报告》，评估价格为88456元。原告杨远兵以该估价报告存在漏评项目为由申请补充评估。一审法院于2020年8月13日再次委托贵州华融房地产评估有限公司对涉案商铺的装饰装修价值进行补充评估，该评估公司于2020年10月13日作出华融房估字（2020）0715-1号《房地产估价报告》，补充项目评估价格为43226元。原告杨远兵支付评估费30000元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的租赁合同合法有效。被告已按约把商铺交付给原告，原告也按合同约定交付了租金。根据双方约定，被告有保证原告正常使用商铺的义务，即保证租用商铺能够正常用电、电水，正常经营。2019年10月，被告与第三人宏基公司因商铺买卖合同发生纠纷，第三人宏基公司对涉案商铺断电、断水、锁门，导致原告不能正常使用商铺，被告因此构成违约，应承担违约责任。被告以原告的损失系第三人宏基公司侵权行为导致，应由第三人承担赔偿责任进行辩解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，对被告的辩解理由，不予采纳。因第三人的侵权关系与本案属不同的法律关系，被告若认为第三人有侵权行为并对其造成损失，可另行主张权利。关于原告要求被告与第三人承担连带赔偿责任的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求解除租赁合同的问题。《房屋租赁合同书》对原、被告都具有法律约束力，被告应严格按照合同向相对方履行义务。从庭审查明的事实来看，被告与第三人因买卖合同发生纠纷，第三人为此对涉案商铺多次锁门，断电、断水长达10个月，导致原告承租的商铺不能正常用电用水，对原告的经营造成较大影响，被告未能保证出租商铺正常经营使用，已构成违约。但被告对第三人的锁门、断电、断水行为也主动找相关门协调解决，原告也一直继续使用租赁商铺进行经营，且2020年8月以来，商铺用电用水已恢复正常。显然被告的行为并未导致合同目的不能实现，被告不构成根本违约。故原告不能因此行使合同解除权，其应当依约继续履行合同。故原告要求解除房屋租赁合同的主张，不予支持。关于如何承担法律责任的问题。因双方所签合同并未达到单方解除的条件，合同应当继续履行，故原告主张被告赔偿装修损失及退还押金的诉求于法无据，一审法院不予支持。被告违反合同约定，虽不构成解除合同的理由，但仍应承担违约责任。对于原告要求被告支付违约金的主张，被告因第三人的原因未能保障出租商铺正常使用，应承担违约责任。租赁合同中关于违约金的约定为“当年房租费的100%”，即应为2019年的房租费48000元。原告主张违约金96000元，属于计算错误，予以纠正。被告违反合同约定，虽不构成解除合同的理由，但仍应承担违约责任。即应按合同约定向原告支付违约金48000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定判决：一、被告杨凤仙、王晓光应于本判决发生法律效力后10内向原告杨远兵支付违约金48000元；二、驳回原告杨远兵的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，评估费30000元，合计34760元，由被告杨凤仙、王晓光负担1000元，原告杨远兵负担33760元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，上诉人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途,让被上诉人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的,例如约定以营业为目的而租赁房屋的,出租人需交付适于营业的房屋。上诉人与被上诉人签订合同前已知晓该房屋经营建材的用途，应具有保证被上诉人租赁期间用电、用水等正常使用商铺的义务。本案租赁物在租赁期间因第三人宏基公司对商铺断电、断水、锁门，出现了使案涉商铺达不到约定用途的情形，上诉人应承担违约责任。至于上诉人的违约责任是由第三人宏基公司的原因造成的，上诉人应根据法律规定或约定解决，亦不能作为上诉人不承担违约责任的理由。上诉人称其已履行适租义务、没有违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，杨凤仙、王晓光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人杨凤仙、王晓光负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年三月二十六日法官助理 吕晓婵书 记 员 金艳花