广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3633号上诉人(原审被告):广州市黄埔房地产开发总公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：李连平，总经理。委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人(原审原告):张丽珍，住广州市海珠区。委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州市黄埔房地产开发总公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据房地产登记簿查册表记载，广州市海珠区聚德路#82-138房权属人为广州市黄埔房地产开发总公司，登记时间为2009年2月9日。2011年12月2日，张丽珍与广州市黄埔房地产开发总公司签订《房屋买卖合同》，约定：张丽珍购买广州市黄埔房地产开发总公司拥有的座落在广州市海珠区聚德路#82-138房产，建筑面积为12.0032平方米；交易总价193000元；本合同签订后，广州市黄埔房地产开发总公司在365个工作日内为张丽珍办理产权登记手续，张丽珍要予以配合；广州市黄埔房���产开发总公司不按约定向张丽珍交付所购车位和办理产权登记手续的，则视为广州市黄埔房地产开发总公司违约，广州市黄埔房地产开发总公司需按张丽珍支付的全部价款的日万分之五支付违约金给张丽珍直至履行完毕义务为止（张丽珍不配合或另有约定的情况除外）。此后，张丽珍通过其丈夫周士荣银行账户向广州市黄埔房地产开发总公司转账支付了193000元，广州市黄埔房地产开发总公司也于2012年1月将上述车位交付给张丽珍使用。原审法院在审理曾广兴诉广东广盐经贸发展有限公司、广州市海珠区华洲街龙潭经济联合社、广州市黄埔房地产开发总公司、广州市黄埔房地产开发总公司万隆公司民间借贷纠纷一案中，根据曾某的财产保全申请，于2013年2月1日作出了(2013)穗海法民三初字第472-1号民事裁定，查封登记在广州市黄埔房地产开发总公司名下位于广州市海珠区聚德路#82号索丽苑（1栋）-1层-101至-150号车位产权等。张丽珍对此向原审法院提出异议，要求解除对位于广州市海珠区聚德路#82-138房（车位）的查封。原审法院审理后，于2014年7月11日依法作出(2014)穗海法执异字第46号民事裁定，认为张丽珍向广州市黄埔房地产开发总公司购买涉案车位，已付清全部款项，并已实际占有使用涉案车位，故裁定张丽珍提出的异议理由成立，中止对广州市海珠区聚德路#82-138房（车位）的查封。该裁定现已发生法律效力。张丽珍于2015年2月2日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.广州市黄埔房地产开发总公司立即为张丽珍办理涉案房屋房产证。2.广州市黄埔房地产开发总公司向张丽珍支付延迟办理产权登记违约金（从2013年5月22日起计至广州市黄埔房地产开发总公司办妥涉案房屋房地产权证并交付给张丽珍之日止，每日按总房款193000元的万分之五计算，暂计为53075元）。3.广州市黄埔房地产开发总公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，张丽珍、广州市黄埔房地产开发总公司确认广州市黄埔房地产开发总公司尚未为张丽珍办理上述车位的房地产权证。广州市黄埔房地产开发总公司称已通过电话和短信通知张丽珍提交资料办理房地产权证，张丽珍对此予以否认。原审法院认为：张丽珍、广州市黄埔房地产开发总公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。合同约定广州市黄埔房地产开发总公司应当在合同签订后365个工作日内即2013年5月22日前为张丽珍办理产权登记手续，逾期需按张丽珍支付的全部价款的日万分之五支付违约金给张丽珍直至履行完毕义务为止。现广州市黄埔房地产开发总公��至今未为张丽珍办理涉案车位的房地产权证，其行为已构成违约，故张丽珍要求广州市黄埔房地产开发总公司立即为其办理涉案车位的房地产权证和按总房价款193000元每日万分之五支付2013年5月22日起的违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。广州市黄埔房地产开发总公司认为已通知张丽珍办理房产证的意见，因张丽珍对此予以否认，广州市黄埔房地产开发总公司未能提供相关证据证明，故原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。广州市黄埔房地产开发总公司认为是因为案外人查封涉案车位的原因导致其迟延办理房产证，广州市黄埔房地产开发总公司可以另循法律途径解决，但不得以此作为免除其违约责任的理由，故其认为不应承担违约责任的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，于2015年4月30日作出如下判决：一、广州市黄埔房地产开发总公司在判决生效之日起15日内为张丽珍办理广州市海珠区聚德路#82-138房（车位）的产权登记手续。二、广州市黄埔房地产开发总公司向张丽珍支付从2013年5月22日起至广州市黄埔房地产开发总公司为张丽珍办理上述车位房地产权证之日止的逾期办证违约金（以张丽珍已付购房款193000元的每日万分之五标准计算，违约金总额累计以张丽珍已付购房款193000元为限）；其中本判决生效之日前（含生效之日）的违约金，在本判决生效之日起10日内一次性支付，之后的���约金在每月10日前逐月支付。案件受理费613元由广州市黄埔房地产开发总公司负担。判后，上诉人广州市黄埔房地产开发总公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律不当。本案的涉案房产的延迟过户完全是因为曾某及张丽珍的责任和过错、司法机关的过失行为导致，广州市黄埔房地产开发总公司不存在过错，不应当承担违约责任。1.涉案房产被查封后，广州市黄埔房地产开发总公司迅速通知了包括张丽珍在内的所有业主提出查封异议。张丽珍经过开庭和接收异议成立的裁定，是应当知道该房屋可以过户的。张丽珍在得知可以过户且过了过户期间后，有法定义务采取措施积极沟通过户。与涉案物业一起被查封的11名业主都已经在同一天办理了过户也体现了张丽珍怠于履行其法定义务和责任的行为。广州市黄埔房地产开发总公司在2015年4月22日向张丽珍发通知函通知其进行过户，张丽珍于2015年4月23日收到该通知函，一直不予理会，此日期后不应当计算违约金。2.涉案房屋的查封是延迟履行合同的原因，该查封是违法查封、超额查封。该查封属于不可抗力，广州市黄埔房地产开发总公司不存在过错，不属于违约行为，不应当赔偿违约金。上诉请求：撤销原审判决，依法驳回张丽珍的诉讼请求。被上诉人张丽珍答辩称：不同意广州市黄埔房地产开发总公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。理由如下：1.张丽珍并没有怠于履行合同，张丽珍希望早日取得房产证。广州市黄埔房地产开发总公司从未通知张丽珍办理房产证。相反，张丽珍经常催促要求办理房产证。2.涉案房屋因广州市黄埔房地产开发总公司与第三人发生了经济纠纷而被法院查封，这一事实与张丽珍无关，该查封事实并非不可抗力，广州市黄埔房地产开发总公司仍应向张丽珍承担逾期办证的责任。3.广州市黄埔房地产开发总公司称“张丽珍是为了得到非法利益而故意扩大损失”，张丽珍认为该陈述与事实完全不符。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，广州市黄埔房地产开发总公司表示同意原审判决第一项。在本案二审过程中，广州市黄埔房地产开发总公司称其于2015年4月22日向张丽珍寄发了《关于索丽苑车位办证的再催促函》，通知其签订网签合同并交纳契税。张丽珍确认收到该函件。另广州市黄埔房地产开发总公司为证明其已就涉案房屋的产权登记手续进行递件，提交了海珠区国土资源和房屋管理局于2015年7月1日出具的《受理回执》作为证据。张丽珍对该证据无异议。张丽珍为证明其要求在重新签订的房屋买卖合同中加入房产证办理期限及延期办���违约责任以2011年12月2日签订的买卖合同约定为准的内容，提交了《催促重签房产买卖合同函》及《广州市商品房买卖合同》作为证据。广州市黄埔房地产开发总公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据恰好证明了张丽珍怠于履行合同的事实。本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点在于广州市黄埔房地产开发总公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。广州市黄埔房地产开发总公司认为其免于承担违约责任的原因是案外人的过错及司法机关的过失造成涉案房屋被查封，同时张丽珍在查封解除后怠于沟通和履行合同的协助办证义务。张丽珍则认为广州市黄埔房地产开发总公司应承担违约责任，因涉案房屋被查封是与广州市黄埔房地产开发总公司有关的人为原因造成的，与张丽珍无关，并且张丽珍并无怠于履行合同的行为。对该问题，本院作如下分析：1.根据双方在《广州市商品房买卖合同》的约定，关于房产证办理期限及延迟办证违约责任，以2011年12月2日签订的《房屋买卖合同》约定为准。考察双方在2011年12月2日签订的《房屋买卖合同》，约定的是“本合同签订后，广州市黄埔房地产开发总公司在365个工作日内为张丽珍办理产权登记手续，张丽珍要予以配合；广州市黄埔房地产开发总公司不按约定向张丽珍交付所购车位和办理产权登记手续的，则视为广州市黄埔房地产开发总公司违约，广州市黄埔房地产开发总公司需按张丽珍支付的全部价款的日万分之五支付违约金给张丽珍直至履行完毕义务为止（张丽珍不配合或另有约定的情况除外）”。按照上述约定，广州市黄埔房地产开发总公司至约定的期限届满仍未为张丽珍办理产权登记手续，已构成违约。2.广州市黄埔房地产开发总公司提出的免责理由为���外人的过错及司法机关的过失造成涉案房屋被查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。具体到本案，即使是因为案外人的过错或司法机关的过失导致涉案房屋被查封，造成广州市黄埔房地产开发总公司不能及时履行合同，广州市黄埔房地产开发总公司也应当先向张丽珍承担违约责任。其与第三人的纠纷，可另循法律途径解决，故广州市黄埔房地产开发总公司提出的该免责理由，因不符合法律规定而不能成立。3.广州市黄埔房地产开发总公司提出的另一个免责理由为张丽珍怠于履行合同。根据上述合同条款的约定，对于办理产权登记手续，张丽珍义务是予以配合，而主要的办证义务还是在广州市黄埔房地产开发总公司一方。因此在办证障碍解除后，广州市黄埔房地产开发总公司应主动履行办证义务，包括主动通知张丽珍提交办证资料。而广州市黄埔房地产开发总公司提交的证据仅能证明其于2015年4月发出了该项内容的通知，且张丽珍对该通知也进行了回复。由此可见，张丽珍并无怠于履行配合办证的义务。故广州市黄埔房地产开发总公司主张的办证障碍解除后或其发出函件后，其违约责任得以免除的上诉理由，因不符合合同约定，本院不予采纳。据此，原审法院根据双方当事人的陈述及举证情况，认定广州市黄埔房地产开发总公司存在违约行为，并判决其应向张丽珍支付逾期办证违约金，并无不妥，本院予以维持。因双方当事人对于原审判决第一项均无异议，故该判项予以维持。综上所述，上诉人广州市黄埔房地产开发总公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审���原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1544元，由广州市黄埔房地产开发总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 怡代理审判员  谭碧婷代理审判员  余 盾二〇一五年九月二十二日书 记 员  徐毅敏