贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0302民初4552号原告：遵义市信和物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路2号轻纺大楼。法定代表人：梅韬，董事长。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈喆，贵州与之律师事务所律师。被告：甘万勇，男。原告遵义市信和物业服务有限责任公司与被告甘万勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市信和物业服务有限责任公司的委��诉讼代理人李亚男、被告甘万勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市信和物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠付物业管理费4837元；2、依法判令被告向原告支付违约金535元（以2015年物管费3029元、2016年物管费1808元银行同期贷款利率6%的1.3倍，分别从欠付之日起暂算至2017年4月30日，此后违约金计算至被告付清欠付物管费之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月28日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定1、原告向被告提供前期物业管理服务，被告依据本协议向原告支付物业管理费；2、自被告办理入住手续之月起，被告按照住宅建筑面积每月每平方米1.7元向原告支付物业管理服务费用，物业管理服务采用先缴纳后服务的方式，每年缴纳一次，入住时首次���纳十二个月物业管理费，当期满物业服务费于前次物业服务时间届满前十五日内缴纳；3、被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应缴费用的3%按日缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约向被告提供了物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理费。从2015年7月29日至2017年4月30日，共拖欠物业服务费4837元，故提起诉讼。为证明其主张原告提供下列证据：《交房收费明细表》、《前期物业管理服务协议》、《房屋交房验收表》。被告甘万勇辩称1、物管费1.7每平方米价格不合理，物管收费与服务质量不一致，小区卫生脏乱差，且小区设施设备损坏，维修不积极，我们要求降低服务费，以每平方米0.8元计算；2、物业公司对小区的服务不到位：3、信和物业对小区的��支情况、电梯箱内的广告费没有公示，我们要求公布账目，核算本小区的收支；4、信和物业公司从未给小区业主公示业主的公共用房部分，而且目前公共用房大部分（面积约：300平方米）均被广信房开公司占用，信和物业公司从未告知，也未向该公司收缴物业管理服务费，物业公司用我们的钱为该公司提供为该公司服务，损害了我们的合法权益；5、信和公司没有物价局的审批文件，乱涨停车费，业主通过维权才恢复到原来收费标准；6、2017年5月1日突然单方面停止了小区的服务，没有提前告知业主；7、在管理期间，收费标准不一致，规定收取1.7元每平方米，但另有住户只收取1.2每平方米；8、物业公司违法了接房时与业主签订的前期物业管理服务协议；9、业主没有收到物业公司催缴物业费的任何方式的通知。被告甘万勇对原告出示的证据的真实性无异议。为证明其主张提供下列证据：卫生情况照片9张、维修维护情况照片22张、小广告照片10张、收据一张、居委会证明。原告遵义市信和物业服务有限责任公司对被告甘万勇提供的卫生情况照片9张、维修照片22张、小广告照片10张的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能说明在哪个小区，也不能说明这些照片是在原告服务期间的情况；对收据1张的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关，物业服务费的标准以双方签订的合同为准；对居委会证明认为是业主委员会的说明,而不是居委会的说明，物业公司停止服务是业主违约在先，原告多次催小区业主支付物管费，被告一直未支付，所以原告中止履行双方的合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告甘万勇是遵义���红花岗区中华路X庭小区X单元X号的业主，房屋建筑面积148.46平方米。被告于2014年7月28日接房，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告遵义市信和物业服务有限责任公司对遵义市红花岗区中华南路X庭小区进行物业管理服务，对房屋的共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、养护、服务、管理，并对上述物业管理服务内容与质量进行了详细的约定；其中第四条约定：物业服务费采用先交纳后服务的方式，每年交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期满物业服务费于前次物业服务时间届满前十五日内交纳；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元；第七条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3%��日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。原告免除了被告2个月的物管费，被告缴纳了2014年9月28日-2015年9月27日一年的物管费3029元。被告尚欠2015年9月28日至2017年4月30日期间的物管费总计为4820元（1.7元/㎡×148.46㎡×19个月3天=4820元）。现原告起诉要求被告支付物业服务费，据此酿成诉争。本院认为，原告与被告甘万勇签订的《前期物业管理服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。被告甘万勇在向原告交纳一年的物业服务费后停止向原告继续交纳服务费，已构成违约，根据《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”��规定，被告作为小区业主应当按照合同的约定向原告交纳物业服务费，故对原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因原告起诉被告应交纳物业服务费的面积为148.46平方米，故被告甘万勇应交纳的物业服务费为4820元（1.7元/㎡×148.46㎡×19个月3天=4820元），对原告诉请的超出部分依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，经庭审查明，原告并未提供证据证明其从2015年9月13日至今向被告催收过物业服务费，且其怠于行使诉讼权利的后果也不应由被告承担，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告所持原告怠于履行服务义务，服务不到位存在违约的辩解意见，因被告提供的证据并不足以证实原告在2015年9月28日至2017年4月30日之间存在违约，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，故对被告的该主张不予采信。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘万勇于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市信和物业服务有限责任公司物业服务费4820元；二、驳回原告遵义市信和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理���50元，减半收取计25元，由被告甘万勇负担，其余25元由本院退还原告遵义市信和物业服务有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员 周 莉二〇一七年六月十四日书记员 刘军兰