山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0202民初763号原告（反诉被告）：青岛颐中房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市**华阳路****,统一社会信用代码913702007137020457。法定代表人：崔文海，职务总经理。委托诉讼代理人：冷奎亨，山东重诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓娟娟，山东重诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛圣莫里兹健康管理科技有限公司，住所地山东省，住所地山东省青岛市市**澳门路****代码：91370202MA3EX60YXA。法定代表人：禹崇业，职务董事长。委托诉讼代理人：朱晓君，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杨，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛颐中房地产开发有限公司（以下简称青岛颐中房地产）诉被告（反诉原告）青岛圣莫里兹健康管理科技有限公司（青岛圣莫里兹）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓娟娟、被告委托诉讼代理人朱晓君、潘杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛颐中房地产向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；2.被告支付原告合同违约金121872.8元；3.被告支付原告拖欠的2020年8月1日至2020年8月26日的房屋租金52088.1元及拖欠租金违约金121872.8元；4.被告支付原告拖欠的2018年7月1日至2020年8月26日的代缴物业管理费125036.1元；5.本案律师费11972元由被告承担；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月6日签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于青岛市市南区澳门路86号《百丽广场》1层113户房屋，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日。2020年5月19日原告收到被告的退租申请。2020年5月20日原告向被告回函，要求被告先交付相当于两个月租金的违约金，补足欠缴的物业管理费，双方重新签订解除租赁合同的协议，互相配合按照租赁合同约定解除租赁合同的相关程序办理退租事宜。但被告一直未能配合原告按照租赁合同约定完成解约手续。2020年8月26日，被告从租赁房屋处搬离，搬离时被告尚拖欠原告2020年8月1日至2020年8月26日的房屋租金及2018年7月1日至2020年8月26日的代缴物业管理费尚未结清。根据合同违约责任的约定，在合同约定的租赁期限内，被告不得要求返还房屋租赁权，否则在支付实际租赁期间的租金外还需支付相当于房屋两个月租金的违约金。被告2020年8月26日从租赁房屋中搬离，但仅支付房租至2020年7月31日，拖欠原告2020年8月1日至8月26日期间的房租，根据合同违约责任条款约定，被告迟延支付房租应当支付相应的违约金。另，被告一直拖欠原告代缴的2018年7月1日至2020年8月26日的代缴物业管理费拒不支付。因被告的违约行为导致诉讼发生，故原告的律师费用应当由被告承担。青岛圣莫里兹辩称，1.原、被告于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》确已解除，但合同解除时间应为2020年7月31日。《房屋租赁合同》第七、2、（5）条约定，合同解除后，被告可以在合同解除之日起10日或30日向原告交付房屋。涉案合同已于2020年7月31日解除，只因双方对合同解除的违约责任、物业费结算等事宜存有争议，双方迟迟未能签署正式的解除协议。但被告按照原告（项目经理乔治松）指示将租金支付至2020年7月31日；原告（项目经理乔治松）于2020年8月10日通过微信通知被告（法定代表人禹崇业）“按照合同约定今天（2020年8月10日）需要你们交房子了，公司要求必须按照合同执行”。因此按照涉案合同约定、双方的履行情况和往来沟通，涉案租赁合同的解除时间应为2020年7月31日，而并非原告主张的房屋交付时间8月26日。2.涉案合同解除的原因不能归责于被告，被告无需向原告支付解除合同的违约金。被告解除合同原因之一：原告委托的物业服务公司始终无法提供物业服务，公共区域卫生环境恶劣，部分公共设施被封停使用，故障的设备无人维修，消防设施不完备，广场长期被游商浮贩甚至垃圾清运车辆侵占，商户长期遭受社会人员的滋扰，被告从事的是高端SPA理疗行业，对经营环境有极高的要求。自2017年底物业服务几近缺失，给被告的经营造成严重影响，被告与原告多次沟通并共同与物业公司磋商物业服务事宜，始终无果，租赁合同目的已无法实现；被告解除合同原因之二：租赁合同履行期间，接连经历上合峰会、海军节等重大项目，被告不得不按照规定关门闭店，租赁房屋长时间无法使用。新冠疫情突发，“空城”现象严重，“戴口罩”与“保持一米间距离”的要求使被告所从事的需与客户“零距离”接触的高端spa更是无法正常经营。依据《房屋租赁合同》第十一条不可抗力条款的约定，前述重大活动和疫情均是被告签署合同时无法预见，发生时无法克服、无法避免的情形，因不可抗力导致合同解除的，被告不应承担违约责任。涉案合同已于2020年7月31日解除，合同解除后被告占用场地期间，原告可依据相关法律规定向被告主张场地占用费，原告主张租金和拖欠租金的违约金并无合同依据，依法不应予以支持。涉案合同于2020年7月31日解除，合同约定被告享有合理期限腾退房屋，合同解除后，原告可依据法律规定要求被告支付合理的场地占用费，但涉案合同并无对场地占用费的支付时间及违约责任的约定，合同解除前原告均会在当前月度催告被告缴纳下一月度的租金，但在房屋交付日（2020年8月26日）前原告亦曾未催告被告支付期间的场地占用费，原告的主张拖欠租金及其违约责任的，该主张并无合同依据。被告已于2020年8月12日向原告发函，准予其自原告应退返的保证金13万元中扣除场地占用费，涉案保证金完全能够涵盖场地占用费，因此，被告并无拖欠场地占用费的情形，原告主张的违约行为不存在。按照国家发改委、山东省发改委、青岛市政府办公厅等发布文件的要求，被告已超额支付租金185163.96元，该部分超额租金数额已远超被告应支付的场地占用费，从该角度，被告亦无拖欠场地占用费的行为。此外，即便假设被告有未及时支付场地占用费的情形，也是系因被告与原告解除合同时，双方对彼此间的款项结算存有争议，并非被告恶意拖欠所致，不应承担违约责任。退一步讲，即便认为被告应当承担违约责任，原告主张的违约金责任（包含解除合同违约责任）显著高于其可能遭受的实际损失，请求贵院予以减免。2.涉案房屋物业服务公司提供的物业服务几乎缺失，被告和原告均享有拒绝或要求减少支付物业服务费的抗辩权利，原告对涉案项目物业服务缺失、被告的抗辩权利完全知情，原告放弃其抗辩权利，向物业服务公司支付物业服务费，系其对自身权利的处置，其因此遭受的损失应由其自身承担，而无权向被告追偿。自租赁之日起，原告委托的物业服务公司始终无法提供基本的物业服务，被告与原告多次进行口头与书面的沟通，并一同前往物业服务公司处协调该事宜，但物业服务状况始终未得到任何改善；2020年4月21日，被告法定代表人禹崇业和原告总经理崔文海、项目经理乔治松、物业服务问题负责人张总协调物业服务费事宜，各方对物业服务缺失的情况进行了确认，原告亦数次与物业服务公司沟通要求免收2019年12月31日前的物业费并立即提升2020年1月1日后的物业服务质量。原告与第三方物业服务公司签署有物业服务合同（《三方协议》），双方间存有直接的物业服务关系，原告亦确认物业服务缺失，不应支付物业服务费，若原告在其与第三方物业公司合同关系的处理过程中，自行放弃其抗辩权利，支付物业费的，原告因此遭受的损失应由其自行承担，不应就子虚乌有的物业服务再行向被告主张物业费。3.律师费、案件受理费不应由被告承担。被告不存在拖欠租金的违约行为，涉案合同的解除亦不可归责于被告，原告关于律师费、案件受理费的主张无事实依据。青岛圣莫里兹向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告返还保证金13万元；2.反诉被告向反诉原告返还超额支付的房屋租金185163.96元；3.反诉被告承担超额支付租金及逾期返还保证金的资金占用损失；超额支付租金的资金占用损失自超额支付之日起至反诉被告实际偿还之日止按照银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算；逾期返还保证金的资金占用损失自催告返还之日起至反诉被告实际偿还之日止按照银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算；4.反诉被告承担本案的律师费用2万元；5.反诉被告承担本案的案件受理费。事实和理由：反诉原、被告于2017年12月6日签订《房屋租赁合同》，反诉被告委托的物业公司始终不能提供相应物业服务，拒不完全执行疫情期间的租金减免政策，双方间的租赁合同于2020年7月31日解除。反诉原告向反诉被告支付保证金13万元，根据租赁合同第三、4条约定，租赁合同解除后，反诉被告应将保证金返还给反诉原告，现双方已办理涉案租赁房屋的交接，反诉原告已将公司住所地迁出涉案房屋地址，保证金返还的条件已达成。根据国家发改委等八部委发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及山东省发改委等发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》要求，反诉被告作为国企，反诉原告是服务业小微企业，反诉被告应当免收2020年第一季度的租金，减半收取2020年4-8月份的租金，按照减免租金文件要求，2020年1-7月份的租金数额应为121873.75元，但反诉被告在执行前述文件时打折扣、设门槛，强令收取反诉原告租金307036.71元，超额收取185163.96元，超额收取部分应予返还。反诉原告采取包括但不限于发送律师函等方式多次催告反诉被告履行前述义务，反诉被告拒不履行，遂提起反诉，依据涉案合同第十、7条的约定，反诉被告应承担本案的律师费、案件受理费等费用。针对反诉请求，青岛颐中房地产辩称，1.反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，根据房屋租赁合同第四条4款保证金的约定可知保证金的返还需同时满足以下条件：租赁期满或合同解除后，反诉原告需按照约定，将房屋返还反诉被告，租金支付至房屋归还之日，反诉原告在办理归还租赁房屋之时并未向反诉被告结清全部租金。2.反诉原告需向反诉被告付清全部款项，并办理完毕工商变更或注销等手续，将其登记住所地迁出涉案房屋，并向反诉被告提供相关证明文件之后10个工作日内，保证金扣除应由反诉原告承担的费用、租金以及应由反诉原告承担的违约赔偿责任以后，剩余部分无需返还。反诉被告当庭通过企查查查询反诉原告的工商登记、企业地址仍在涉案房、企业地址仍在涉案房屋所在地拖欠反诉被告部分租金、违约金以及2018年7月1日至2020年8月26日的物业管理费及解除合同违约金尚未缴清，因此返还保证金的条件尚未达到。扣除反诉原告拖欠的相关款项后保证金并未有结余。因此，反诉原告无权要求反诉被告返还保证金，也无权要求反诉被告支付资金占用损失。关于反诉原告要求反诉被告返还超额支付的房屋租金，也无事实和法律依据。首先，在双方签订房屋租赁合同之初，反诉被告已经免除反诉原告两个半月的租金，并且将反诉原告在2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金由812485元下调至731236.5元，对租金的支付时间即预缴期数进行了调整。同时反诉被告考虑到疫情对反诉原告经营产生的影响，已经免除反诉原告在2020年2月的租金，对反诉原告2020年3月、4月的租金均减半收取，因此不存在反诉原告所称的超额支付租金的问题，更不存在返还的问题。另外，反诉被告属于中央驻青企业是不受地方政策意见的影响，受国家烟草专卖局的管辖。综上，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应当全部驳回。关于反诉原告所称的律师费应当由反诉原告自行承担，反诉原告违约提前解除合同发生纠纷，反诉原告作为违约方，律师费应当由其自行承担，综上请法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年12月6日，青岛颐中房地产（甲方）与青岛圣莫里兹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于青岛市市南区澳门路86号百丽广场一层113户房屋，建筑面积483.91平方米，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日。乙方应当于2017年12月15日前向甲方支付保证金13万元及2018年3月1日至2018年8月31日的租金379748.5元。自2018年3月1日至2020年2月29日的每日租金为4.3元/平方米，年租金为759497元。从2020年3月1日至2022年2月28日的日租金为4.6元/平方米，年租金812485元；从2022年3月1日至2023年2月28日的日租金为5.2元/平方米，年租金为918461元，五年累计租金4062425元。合同保证金条款约定：乙方应于2017年12月15日前，向甲方支付13万元作为合同履约保证金，保证金可由甲方折抵未付房租、违约金及其他款项等。租赁期满或合同解除后，乙方按照约定将该房屋返还甲方，租金支付至房屋归还之日。在乙方向甲方付清应付的全部款项，将房屋及附属设施完好无损的交还甲方，并办理完工商变更或注销等手续，将乙方登记住所地迁出该房屋，向甲方提供相关证明文件后10个工作日内，保证金扣除应由乙方承担的费用、租金以及应由乙方承担的违约赔偿责任后（如有），剩余部分无息返还给乙方。若保证金折抵未付租金、违约金及其他款项，甲方有权向乙方出具书面通知，乙方应在该书面通知送达之日起10日内向甲方补足保证金；逾期不能补足的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担法定及约定的违约责任。合同第四条5项约定：涉案房屋的物业费由乙方按照百丽广场物业服务收费标准(10元/月/平方米)支付给甲方，然后由甲方代乙方向物业公司缴纳相关物业费。如因乙方迟延缴纳物业费，导致由甲方代为缴纳或者给甲方造成损失的，乙方应双倍向甲方支付代为缴纳的款项或双倍赔偿给甲方造成的损失。合同解除条款约定：合同到期或如遇乙方原因导致合同解除时，乙方应10日内撤出属乙方的物品，并将房屋归还给甲方。合同违约责任条款约定：乙方未按照本合同约定期限向甲方支付房屋租金的，每迟延一天，乙方除应继续支付正常的房屋租金外，还应按相当于每天租金双倍的标准，另行向甲方支付违约金。逾期超过10日后，经甲方发送书面催缴通知10日内还未支付房租的，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方按照两个月租金标准向甲方另行支付一次性违约金。合同不可抗力条款约定：若因不能预见或不可抗拒事件，致使任何一方不能按合同约定条件履行其合同项下义务，双方应根据该事件对本合同的影响程度，协商决定是否解除合同或者部分免除合同项下义务、延期履行或变更履行合同。受上述事件影响的一方或双方应在该事件影响消除后15日内向对方提供有关该事件的新闻报导及公证机构出具的公证文件或政府有关部门出具的证明文件等，并免予承担相应之违约责任。2.2015年9月2日，青岛颐中房地产（甲方）与案外人青岛泰山房地产开发有限公司（乙方）、青岛百丽广场商业物业管理有限公司（丙方）签署《三方协议》一份，载明：甲、乙、丙三方协商一致，乙方所欠甲方房租用于抵顶甲方所有的百丽广场七套房屋2016年1月1日以后的物业费。青岛颐中房地产提交《催款通知》两份，证明其分别于2019年7月1日和2020年1月8日向被告催收其拖欠的自2018年7月1日之后的物业管理费。青岛圣莫里兹对该证据真实性认可，但是认为原告所称的物业服务公司，从未就涉案房屋提供物业服务。被告就物业服务缺失事宜不间断的向原告及物业公司进行反应。物业服务质量未得到任何改善。原告负责人多次与物业服务公司沟通要求免除2019年12月31日前的物业服务费。原告对物业服务缺失、不应当向物业服务公司支付物业服务费的情况完全知情且确认，其不应向被告主张物业服务费。因收取物业服务费的对价是提供相对应的物业服务，从权利义务对等的角度出发，在物业公司未实际提供物业服务的情况下，原告可拒绝缴纳相应物业服务费，在此情况下，原告更不能要求被告向其支付物业费。2020年4月23日，青岛圣莫里兹向青岛颐中发函申明希望重新核对物业收费标准，按照减免后的物业收费标准进行缴纳。同时提出请求青岛颐中房地产执行国家疫情期间房租减免政策，减免疫情期间的房租以及存在争议的物业费用。2020年5月5日，青岛圣莫里兹向青岛颐中发函，声明其认为百丽广场物业功能除了垃圾清运外不存在其他物业管理功能。如果不做调整，参照青岛市商业物业收费标准，经过电话询问青岛市物价局，其能接受的物业费范围在1-2元/平方米/月。被告提交照片一宗显示广场上停放三轮车、存有垃圾、卫生间洗手盆封闭。青岛颐中对上述函件的真实性认可，但是认为以上内容均是单方主观陈述，无法证明其主张的内容。青岛圣莫里兹提交录音一份，证明其经理禹崇业与原告工作人员沟通过，原告工作人员亦认可基于2019年12月31日前的物业服务状况，被告可要求免除此前物业费。被告享有因为物业服务缺失而拒绝支付物业费的权利。原告对该证据的真实性不予认可，认为无法证明录音中的相关人员身份，录音内容也仅为与物业公司进行沟通并未形成结论。原告并非物业服务主体，无法决定物业费减免情况，被告无权以第三方物业公司提供的物业服务情况作为不向原告支付物业管理费的抗辩事由。3.2019年12月26日，青岛圣莫里兹向青岛颐中房地产发函申请下调房屋租赁费用。2020年1月3日，青岛颐中房地产复函一份，载明：原告将涉案房屋自2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金调整为731236.5元。1.2020年1月15日前支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金60936.38元；2.2020年2月15日前支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金60936.37元；3.2020年3月15日前支付2020年5月1日至2020年5月31日期间的租金60936.38元。4.2020年4月15日前支付2020年6月1日至2020年6月30日期间的租金60936.37元；5.2020年5月15日前支付2020年7月1日至2020年7月31日期间租金60936.38元；6.2020年6月15日前支付2020年8月1日至2020年8月31日期间的租金60936.37元。2020年2月24日，青岛圣莫里兹向青岛颐中房地产提出申请，请求在疫情的特殊时期，能够给予房租减免。2020年5月18日，青岛圣莫里兹向青岛颐中房地产致函一份，载明：由于疫情影响，门店自2020年1月份闭店直到3月28日才允许复工，但是因疫情影响门店业绩惨淡，无力承担房租，申请退租。2020年5月20日，青岛颐中房地产复函一份，载明：已收到青岛圣莫里兹要求退租的函，但要求按照合同约定支付相当于两个月租金的违约金并补足物业管理费后，双方重新签订解除租赁合同的协议。青岛圣莫里兹提交微信聊天记录一宗，聊天记录载明：2020年6月29日，乔治松向禹崇业发送信息为：“禹总好，今天29号了，按照合同约定6月30日你们的租期就到时间了，需要你们搬家了，不知道你们还想使用多长时间，请尽快把7月份的房租付过来，谢谢。”；2020年7月30日，乔治松向禹崇业发送的信息为：“禹总好，想问一下明天什么时间咱们交接房子？谢谢！”；2020年8月10日，乔治松向禹崇业发送信息为：“禹总好，今天是8月10日，按照合同约定今天需要你们交房子了，公司要求必须按照合同执行，如果延期交房公司将会走法律程序，连同物业费的事一起起诉你们。”。青岛颐中房地产对上述聊天记录的真实性不予认可，认为无法确认聊天记录就是“乔治松”本人发送，且被告只是截取了部分聊天记录，在双方未达成合同解除一致意见的情况下，刻意曲解聊天记录内容，选取只言片语推定合同解除的时间为2020年7月31日，不符合客观事实。2020年8月26日，原、被告双方完成了房屋交接手续。青岛圣莫里兹提交国家发改委等八部委发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》一份、山东省发改委等发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》一份、青岛市政府办公厅等发布《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》一份、原告的工商信息截图、股权结构图一份、被告的小微企业信息查询截图一份，证明原告为国有企业，被告为服务业小微企业，原告应免收被告1-3月租金，减半收取4-7月租金，按照政策文件要求1-7月份原告应收取的租金数额为121873.75元。青岛颐中房地产质证称对上述证据的真实性认可，但是证明事项不认可。关于国家发改委等八部委发布的指导意见并无实施减免政策的具体标准。原告考虑疫情影响已对实施被告减免租金的政策支持（2020年2月免租，2020年3-4月减半收取租金）。原告是中央直属企业，并不执行山东省委、青岛市地方性的实施方案，被告无权要求原告减免一季度租金、减半收取4-7月租金。经查，国家发展改革委等八部门于2020年5月9日发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）第二项第二款载明：中央所属国有房屋出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。山东省发展和改革委员会等八部门于2020年7月22日发布《关于印发的通知》（鲁发改投资【2020】944号），《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第二项第（一）款载明“……,对承租国有房屋（……）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。”；第（二）款载明：“中央所属国有房屋(包括中央驻鲁单位、中央驻鲁企业、部属高校以及科研院所等所属房屋)出租的，参照执行我省房屋租金支持政策。”2020年7月1日，青岛市人民政府办公厅发布《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》，第一项第6款载明：“……。对承租国有及国有控股企业经营性房产的企业，免收2020年第一季度房产租金，减半收取第二季度房产租金。对承租国有及国有控股企业经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免和减半收取房租的优惠政策基础上，再将减半收取房屋期限延长至2020年12月31日。”青岛颐中房地产系中国烟草总公司控股企业。青岛圣莫里兹在国家市场监督管理总局的小微企业名录中。4.青岛颐中主张的律师费用11972元至开庭之日尚未实际支付。本院认为，本案的争议焦点有四：一、原告能否向被告主张解除合同违约金？二、原告能否向被告主张拖欠房屋租金违约金？三、被告能否要求原告返还超额支付的房屋租金？四、原告主张被告支付物业费能否支持？关于第一个争议焦点，本院认为，新冠疫情的发生属于不可预见、无法避免以及无法客服的不可抗力情形，被告从事高端SPA理疗行业，新冠疫情对其经营的影响相对更大一些，故被告请求解除合同并非其主观恶意，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告可依法解除合同，原告主张被告违约并支付违约金121872.8元，无法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告双方虽未协商一致解除合同，但根据原告2020年1月3日的回函，被告应于2020年6月15日前支付2020年8月1日至2020年8月31日期间的租金，但被告逾期支付上述期间的租金后，原告并未向被告发函催收租金。根据双方工作人员的微信聊天记录内容可以看出，原告在向被告催收七月的租金后，未再催收之后的租金，交流内容主要为房屋腾让及物业费缴纳事宜，由此可以推定双方形成合意，租赁合同于2020年7月31日解除，原告主张被告支付拖欠房屋违约金121872.8元于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，根据国家发改委等八部委发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、山东省发改委等发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》及青岛市政府办公厅等发布《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》的要求，原告属国有企业，被告为服务业小微企业，根据上述政策文件要求，原告应免收被告2020年1-3月租金，减半收取4-7月租金，故被告要求原告返还多支付租金185163.96元于法有据，本院予以支持。关于被告2020年8月1日至8月26日实际占用涉案房屋期间，被告应当参照合同约定及上述政策规定的租金标准支付实际占用期间的费用，即被告应当支付原告60936.37元÷31×26÷2=25553.96元。将双方应当支付对方的款项进行折抵，原告应当支付被告的款项为185163.96元-25553.96元=159610元。关于第四个争议焦点，本院认为，原、被告之间关于物业费的争议属于物业服务合同纠纷，鉴于为被告提供物业服务的系案外人青岛百丽广场商业物业管理有限公司（以下简称百丽物业），若在案外人百丽物业未参与诉讼情况下对原、被告之间的物业服务纠纷进行审理，将影响案外人百丽物业的权利义务。而本案系房屋租赁合同纠纷而非物业服务合同纠纷，不宜追加百丽物业参加本案诉讼，故对于原告主张被告支付物业费的请求，本案不予处理，原告可另行主张。关于原告主张被告支付律师费用11972元的请求，因至开庭之日原告主张的律师费用尚未实际发生，故其该项请求，本院不予支持。关于被告主张原告返还保证金13万元的请求，根据《房屋租赁合同》约定，在被告向原告付清应付的全部款项后，原告予以返还。现双方就物业费用尚存在争议，被告尚未支付原告欠付的物业管理费用，故原告要求返还保证金的请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付原告占用被告超额支付的房租租金及保证金期间的利息损失的请求，因双方就房租返还及物业费用支付一致存在争议未能达成一致解决意见，因而被告主张争议期间的相关资金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告承担律师费用2万元的请求，被告未能提交证据证明该费用实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除青岛颐中房地产开发有限公司与青岛圣莫里兹健康管理科技有限公司签署的《房屋租赁合同》；二、青岛颐中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛圣莫里兹健康管理科技有限公司159610元；三、驳回青岛颐中房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回青岛圣莫里兹健康管理科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7793元，原告负担7333元，被告负担460元；反诉案件受理费6327元，反诉原告负担2832元，反诉被告负担3495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 李 燕二〇二一年三月二十四日书记员 张云浩