广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第783号原告：黄春娣，女，汉族，住江西省定南县，公民身份号码×××0623。委托代理人：黄志诚，广东银丰律师事务所律师。被告：中山市宝龙房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：吴伟彬，该公司董事长。委托代理人：黄炳星、黄彦斌，、实习律师。原告黄春娣诉被告中山市宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员钟开屏适用简易程序独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告黄春娣的委托代理人黄志诚，被告宝龙公司的委托代理人黄炳星、黄彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春娣诉称：原告于2013年10月31日与被告签订了一份宝龙平东商业楼认购书，约定认购位于中山市三乡镇宝龙平东商业楼9楼11室，该物业的建筑面积为65.75平方米（含公摊面积），认购楼价为225933元，同时该认购书第12条还特别约定：被告承诺为原告办理房产证权属登记书的使用期限为法定40年。签订该认购书后，双方于2013年10月31日签订了一份中山市商品房买卖合同，合同第十四条关于产权登记的约定第四款第二项也特别约定：“出卖人承诺在办理房地产权属证书时，按商业用地的法定使用期限40年为标准，出卖人为买受人所办理的土地使用证按有关规定完善至40年的使用期限，买受人土地使用证因延长土地使用期限所涉及的一切政府部门收费由出卖人全部负责。”但原告在交清全部购楼款后，政府给原告颁发的房产证期限只有23年（即到2038年5月18日止），而没有办理到被告所承诺40年房产使用权属证书。被告明知不可能办到40年的房产证给原告，仍在合同中承诺从而骗取原告的信任，使原告在被蒙骗及毫不知情的情况下与被告签订认购书及商品房买卖合同，并付清了全部购房款，被告的行为属于民事欺诈行为，因此，被告应承担违约责任，赔偿原告的经济损失及延长原告房产的使用年限，依据公平合理的原则，被告应赔偿原告无法办理房产证权属证书40年期限的差额款。请求判令：1.被告支付原告违约款96021.525元（违约金的计算方法：购房总价款÷40年×17年）；2.诉讼费用由被告承担。原告黄春娣就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.宝龙平东商业楼认购书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.中山市商品房买卖合同；4.全额付清购房款发票及相关税费收据；5.2015年5月28日庭审笔录；6.中山市××乡镇国土分局复函；7.原告身份证复印件、被告基本信息及组织机构代码。被告宝龙公司确认上述证据的真实性、合法性。被告宝龙公司辩称：1.房产权属登记证书没有法定年限，原告对该房屋享有永久产权；2.法院判决后国土管理部门可办理土地使用期限续展，倘若暂不能办理属不可抗力，宝龙公司不应承担责任；3.原告没有产生实际损失，其主张以房地产购买价格计算年限损失没有依据；4.宝龙公司愿意在可办理土地使用年限续展时继续履行合同，原告主张不合理的违约赔偿应予驳回。被告宝龙公司就其辩解提交的证据有：1.（2014）中一法民一初字第2326号民事判决书及受理申请执行案件通知书；2.调取证据申请书；3.司法鉴定书。原告不确认证据1的真实性、合法性及关联性；对于证据2、3则没有调取及鉴定的必要。经审理查明：2013年10月31日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市三乡镇平东村宝龙平东商业楼911号房，该房建筑面积65.75平方米，总金额为225933元。合同第十四条第4项第2点约定：“出卖人承诺在办理房地产权属证书时，按商业用地法定使用期限40年作标准为买受人办理土地使用证，买受人土地使用证因办理土地使用延期所涉及的有关费用一概由出卖人负责。”合同签订后，原告付清了全部购房款。该商品房亦于2013年11月7日办理了中山市商品房销售登记备案，出卖人为被告，买受人为原告。但原告未提供该商品房的国有土地使用权证。原告认为涉案土地使用权使用期限没有达到约定的40年，经与被告协商未果，遂于2015年6月29日向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。在2015年8月4日的庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付原告缴款之日起至退还给原告17年购房款止，按银行同期同类贷款利率计算利息。2015年8月26日，被告向本院提交了中山市国土资源局于2015年8月18日出具的中土字（2015）133号关于土地使用年限有关事项的通知，其中延长土地使用年限的适用范围包括已销售的商品房，房地产开发企业与买受人约定的土地使用年限超过土地证记载的土地使用年限。已销售的商品房是指2015年8月10日（含）前已签订商品房买卖合同且经市房地产交易登记管理所备案的商品房，可将土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限。延长土地使用年限应由房地产开发企业提出申请，该通知还规定了补交土地出让金标准及有效期。被告的委托代理人广东ＸＸ海天律师事务所黄炳星律师于2015年8月26日函告本院，称被告同意为购买宝龙平东商业楼的业主办理商业用地法定期限为40年的国有土地使用证延期手续，请业主准备好国有土地使用证原件，待中山市国土资源局对上述政策作出具体实施方法后，共同到中山市国土资源局签署相关文件，延长土地使用年限，使纠纷得以圆满解决。原告质证称：该文件没有中山市国土资源局的印章予以确认，是否存在该事实不得而知，该通知内容漏洞百出，不符合相关法律规定，具有伪造的可能性。即使该通知是真实的，也与本案系列纠纷没有任何关联性，被告庭后提交已超过举证期限，如何实施通知的规定是未知数，实际上也根本无法操作，被告早已违约，请求支持其起诉时提出的诉讼请求。本院于2015年9月7日向中山市国土资源局发函核实该通知的真实性，该局在该通知上加盖公章并回复本院，本院遂复印该通知送达原、被告，并要求原告明确是否变更诉讼请求，原告未予回复。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告认为涉案土地使用年限只有23年，而没有达到约定的40年，经查，原告未提供涉案土地的国有土地使用权证，无法确定原告商品房的土地使用权年限。即使原告的国有土地使用权证的土地使用年限为23年，即被告交给原告的国有土地使用权证记载的使用年限与合同约定的不一致，违反了合同的约定，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据中山市国土资源局于2015年8月18日出具的中土字（2015）133号关于土地使用年限有关事项的通知，可知可将涉案的土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限。因而不存在不可抗力等导致合同无法继续履行的情况，而被告亦同意为购买宝龙平东商业楼的业主办理商业用地法定期限为40年的国有土地使用证延期手续。考虑到上述情况并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，原告可以要求被告办理合同约定的土地使用年限的国有土地使用权证。即使被告交付的国有土地使用权证使用年限没有达到约定的40年，即被告履行合同义务不符合约定，但涉案土地使用权使用年限尚存在可通过被告向中山市国土资源局申请的情况下将土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限的情况下，不宜直接判令被告赔偿损失。故原告请求判令被告赔偿损失的理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄春娣的诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取为1100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟开屏二〇一五年九月十六日书记员  李可任第-7-页共7页