宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)卫民终字第385号上诉人（原审原告）宁夏江元物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人李炜，该公司经理。委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁万松，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人宁夏江元物业服务有限公司（以下简称江元物业公司）为与被上诉人梁万松物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人江元物业公司的委托代理人王军，被上诉人梁万松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：江元物业公司是依法成立的物业管理公司。2011年11月25日，中卫市某小区业主委员会（以下简称业主委员会）与江元物业公司签订《物业管理委托合同》1份，合同约定：业主委员会将中卫市某小区委托给江元物业公司实行物业管理，委托管理的期限为2012年1月1日-2016年12月31日。物业管理服务费按中卫市物价局制定的物业服务收费标准执行。江元物业公司在该小区的收费标准按每户建筑面积计收。2014年1-6月的收费标准按照中卫市物价局卫价发（2011）10号文件规定为每月0.40元/平方米。2014年5月26日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫价发（2014）20号文件，调整了中卫市各住宅小区物业服务费的收费标准，2014年7月4日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫建住发（2014）87号文件，确定了中卫市某小区的等级为一级。依据上述文件，中卫市某小区2014年7月以后的收费标准为每月0.80元/平方米，2015年1月，江元物业公司降低了物业费的收费标准，改为每月0.68元/平方米。梁万松系中卫市某小区2号楼111室的业主，其房屋建筑面积为86.69平方米。2014年1-6月的物业服务费为208元，7-12月的物业服务费为416元，2015年1-3月的物业服务费为177元。梁万松共欠江元物业公司物业服务费801元。梁万松还欠2014年1月-2015年3月31日期间的楼道灯电费25元。因江元物业公司在对中卫市某小区的物业管理及收费过程中与该小区的业主发生纠纷，该小区的业主委员会于2015年3月14日向江元物业公司提交了相关意见，要求江元物业公司处理。2015年3月20日，该小区的业主委员会向全体业主发出通知，通知全体业主暂不要向江元物业公司交付相关费用，等业主委员会与江元物业公司对收费问题商定后再决定交付。江元物业公司请求：1.判令梁万松向江元物业公司支付物业服务费801元，楼道电费25元；2.本案诉讼费由梁万松负担。一审法院认为：江元物业公司2011年11月25日与中卫市某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效。江元物业公司自2012年1月受中卫市某小区业主委员会的委托对该小区进行物业管理服务，向中卫市某小区业主提供物业服务。梁万松是中卫市某小区某房屋业主。虽然江元物业公司与梁万松没有直接签订物业服务合同，但江元物业公司自2012年1月对该小区进行物业管理服务，向包括梁万松在内的中卫市某小区业主提供了合同约定的物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，江元物业公司与梁万松的物业服务合同关系成立。双方当事人应当按照业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》及相关规定履行各自的义务。江元物业公司为梁万松提供了相关的物业服务，梁万松应当承担支付物业服务费及相关费用的责任。江元物业公司依据中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局规定的等级和收费标准，向梁万松收取物业服务费及其他相关费用，符合该小区业主委员会与江元物业公司签订的物业服务合同的约定。梁万松居住在该小区，享受了江元物业公司提供的物业服务，应当按照上述部门规定的物业服务费收取标准承担支付物业服务费的民事责任。梁万松欠江元物业公司2014年的物业服务费624元未付。江元物业公司要求梁万松支付2014年的物业服务费624元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于江元物业公司要求梁万松支付楼道电费25元的诉讼请求。该小区的业主每户每年支付楼道电费20元是江元物业公司与该小区全体业主约定的费用，且梁万松在2014年以前均已按照该标准向江元物业公司交付了楼道电费。所以梁万松应当向江元物业公司支付2014年1月1日至2015年3月31日的楼道电费25元。关于江元物业公司要求梁万松支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费177元的诉讼请求。因双方合同没有约定物业服务费需按月支付，按照双方当事人多年的交费习惯，均是按年一次性交纳，而江元物业公司提供2015年度物业服务期限尚未届满，且该小区的业主委员会于2015年3月20日通知全体业主暂不要交纳物业费，待业主委员会与江元物业公司协商确定后再交纳。所以对2015年1-3月的物业费，待该小区业主委员会与江元物业公司协商后再另行解决，故对该部分请求不予支持。梁万松提出江元物业公司的保安人员为了向进入小区的车主收费，在夜里发生争吵及将北区2号楼南边的消防通道改造成停车场，汽车声、喇叭声影响其全家人休息，不同意支付物业服务费的抗辩理由。虽然江元物业公司的保安人员因向进入小区的车辆收取费用与车主发生过争吵现象，梁万松居住的楼前改为停车场，但以上客观情况是否造成噪音污染及对梁万松是否造成了损害，梁万松没有提交相关证据证明，所以梁万松提出的抗辩理由因无事实依据，不能成立。梁万松提出江元物业公司将梁万松房屋停暖，造成梁万松家人生病并支付了医疗费，所以不同意交物业服务费的理由。江元物业公司不认可梁万松主张的事实，梁万松也没有提交证据证明江元物业公司给梁万松停暖的事实，故梁万松提出的该理由因无事实依据，不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、梁万松于判决生效后十日内向江元物业公司支付2014年的物业服务费624元，楼道电费25元；二、驳回江元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由梁万松负担。江元物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定物业费按年缴纳为惯例缺乏依据。某小区业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，江元物业公司与某小区业主委员会签订的服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日，某小区业主委员会的主体资格一直存在，不能因业主委员会成员或管理人发生变化否定物业服务合同效力。新的业主委员会通知业主暂不交物业费没有法律依据。请求：1.撤销原判第二项，依法改判梁万松支付江元物业公司2015年1-3月的物业费177元；2.诉讼费由梁万松承担。被上诉人梁万松答辩称：多年来，梁万松一直住在某小区，小区里面晚上噪音很大，睡不着觉，江元物业公司只收物业费，不处理这些事情。江元物业公司去年跟梁万松家人说不交物业费就停水停暖，停暖后，导致梁万松的家人生病住院，这些问题何时解决，梁万松何时交物业费。某小区原来物业费的收费标准是每月0.40元/平方米，2014年7月，江元物业公司将收费标准提高到每月0.80元/平方米，没有依据。江元物业公司与小区新的业主委员会还没有签订合同，2015年3月，小区新的业主委员会通知业主，暂不要交费，等业主委员会与江元物业公司对收费问题商定后再交。2015年1-3月的物业费交费标准要由业主委员会与物业公司协商确定，不能由江元物业公司单方决定，以上问题得不到解决，梁万松就不同意交物业费。二审期间，上诉人江元物业公司提供的证据有：某小区物业收费明细表1份，证明某小区居住的大部分业主都先后交纳了2015年全年物业费，江元物业公司从未和任何住户形成到年底再交清当年物业费的惯例，即使存在部分尚未交纳物业费的住户，但不能以少部分拖延交纳物业费住户迟延缴费的事实认定形成年底交纳物业费的惯例。被上诉人梁万松经质证认为：该证据不真实。被上诉人梁万松未提供新的证据。对上诉人江元物业公司提交的证据，本院认为，新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜未协商达成一致意见，该证据不能达到江元物业公司的证明目的，故对其证明效力不予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：江元物业公司依据与某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，2014年1月1日至2014年12月30日期间，江元物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，依照合同约定有权向业主收取物业费。业主梁万松实际享受了江元物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费的义务。江元物业公司按照政府定价向各业主收取物业费，并非江元物业公司单方变更提高物业费收费标准，收费标准合理。2015年3月20日，某小区新的业主委员会通知业主暂不要缴纳物业费，待新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜协商确定后缴纳，至今，尚未协商一致。一审据此判决对江元物业公司要求梁万松缴纳2015年1-3月物业费的诉讼请求予以驳回，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人江元物业公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁夏江元物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛    鹏    飞审判员 韩金芳代理审判员吕广飞二〇一五年九月十八日书记员 张         津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。