陕西省佳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0828民初132号原告：佳县中天大厦业主委员会。负责人:常继宁，系佳县中天大厦业主委员会主任。委托代理人：常羽繁，系陕西尊上律师事务所律师。被告：陕西达昌房地产开发有限公司。法定代表人：陈强，系公司总经理。被告：榆林市恒盛物业有限责任公司。法定代表人：高洁琼，系公司经理。委托代理人：刘永峰，女，汉族，生于1974年1月24日，系公司业务主管。委托代理人：乔克有，男，汉族，生于1967年8月16日，系公司业务经理。原告佳县中天大厦业主委员会与被告陕西达昌房地产开发有限公司、榆林市恒盛物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适应普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳县中天大厦业主委员会负责人常继宁、委托代理人常羽繁、被告榆林市恒盛物业有限责任公司委托代理人刘永峰、乔克有到庭参加了诉讼，被告陕西达昌房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳县中天大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告陕西达昌房地产开发有限公司向原告移交中天大厦全体业主的水、电等物业的管理权及设施，2、中止被告榆林市恒盛物业有限责任公司对中天大厦164住户的物业管理权，3、被告榆林市恒盛物业有限责任公司退还不合理收费80977元。事实和理由：佳县中天大厦由陕西达昌房地产开发有限公司承建，完工后出售于常继宁等164户。原告等人购买房屋时，二被告签订了委托物业管理合同，期限为小区业主委员会选举产生止，暂定为2014年9月1日起至2015年9月1日止。2016年11月14日，小区选举产生了业主委员会。2016年11月18日，被告达昌房地产开发有限公司书面承诺“如小区业主同意可以更换物业公司，更换时如业委会和物业公司依据规定达成退出和重新组建物业办，则原物业公司应无条件移交属于本地产公司组建的各种系统”，但二被告拒绝移交。原物业公司服务水平低下，经常乱收费，经常停水、停电。被告榆林市恒盛物业有限责任公司巧立名目，共收取业主区域粉刷费32800元，监管费48177元，应如数退还原告。原告佳县中天大厦业主委员会向法庭提交了以下证据：1、佳县中天大厦业主委员会成立的选票汇总一份、申请报告一份、备案资料一套、组织机构变更备案报告和辞职书一份，证明业主委员会合法的主体资格。2、《物业管理合同》复印件一份，证明被告榆林市恒盛物业有限责任公司服务期限已满。3、中天大厦业主委员会授权委托书112份，证明此次诉讼行为经过半数的业主同意授权。4、被告达昌房地产有限公司的承诺书一份，证明达昌公司同意原物业公司退出物业管理。5、通知和送达回执各一份、业务委员会通告一份，证明原告已对被告物业公司进行了通知，要求交出物业管理权。6、收费明细表、交费清单，证明中天大厦的业主向被告缴纳监管费和粉刷费80977元。7、《管理服务合同》一份，证明原告已与榆林市福临门物业公司签订了新的物业合同。被告陕西达昌房地产开发有限公司未提出答辩，也未向法庭提交证据。榆林市恒盛物业有限责任公司辩称：2016年选举的业主委员会主任是刘强，不到十天的时间就变成了常继宁，选举不合法；业主委员会成立的目的是管理物业的工作而不是由业主委员会成立物业公司来替换原物业公司；更换物业公司应当按照全体业主的意见比例决定，而不是由某个人说更换就更换。2016年12月份，我公司确实收到让我公司退出管理的函，但事后也没有具体协商如何退出，因为我公司前期垫资很大，很多业主仍然欠物业管理费没有交清，所以我们不能说退出就退出。2017年1月1日，原告方七、八个人几次来到我们的消防办公室，准备强行占有我们的办公室，消防办公室是当初开发商给的物业办公室，此间发生拉扯行为，导致保安的妻子受到惊吓，旧病复发、口吐白沫、倒在地上、多处医治，方才好转，医药费都由我公司垫资，原告方无人问津。原告自从2017年1月1日挂牌强行营业以后，在我公司还没有退出的情况下，私自到业主家中连哄带骗收取前期亏欠我们的物业费，并私自购置售水售电系统，偷偷地给不明真相的业主售卖水电，扰乱我公司的正常运营，以至好多业主买的水电充不到水电表中，而供电公司和供水公司的水电费一直都是由我公司来交纳，从来没有亏欠过。原告说的公共区域粉刷费，因为中天大厦的业主不是一次性入住，从2014年开始到2016年年底一直有人装潢，并且顶层的政府的周转房还没有装潢，所以导致公共区域还没有粉刷。装修监管费是因为中天大厦的特殊地理坏境，所有装潢材料都需要两道电梯往上运，好多住户都是第一次住楼房根本不懂得维护公共设施以及电梯和楼梯，所以必须要派专人看管打扫。况且监管费、粉刷费也没有明确规定说不能收取，而且业主都同意缴纳，所以我们收取了监管费，监管费不是不给业主钥匙而收取的，业主的钥匙是从开发商手上直接领取的，现在原告要求我们退出管理我们也不是不退，但要求把我们前期垫资费用返还我们。被告榆林市恒盛物业有限责任公司未向法庭提交证据。经庭审质证，被告榆林市恒盛物业有限责任公司对原告所举证据均无异议。本院对原告提交的证据作如下认定：被告榆林市恒盛物业有限责任公司对原告佳县中天大厦业主委员会所举证据均无异议，该证据内容真实，来源合法，本院予以采信。本院经审理查明事实如下：佳县中天大厦由陕西达昌房地产开发有限公司开发，完工后出售于常继宁等164户业主，在原告等人购买房屋时，二被告签订了委托物业管理合同，期限为小区业主委员会选举产生止，暂定为2014年9月1日起至2015年9月1日止。2016年11月14日，小区选举产生了业主委员会，2016年11月18日，被告达昌房地产开发有限公司书面承诺“如小区业主同意可以更换物业公司，更换时如业委会和物业公司依据规定达成退出和重新组建物业办，则原物业公司应无条件移交属于本地产公司组建的各种系统”。2016年12月22日，业主委员会书面通知被告榆林市恒盛物业有限责任公司，要求终止物业服务合同。被告榆林市恒盛物业有限责任公司收取业主区域粉刷费32800元、监管费48177元。本院认为，前期物业服务是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商选聘的物业服务企业为小区提供物业服务的行为。被告陕西达昌房地产开发有限公司为房地产开发公司，被告榆林市恒盛物业有限责任公司为物业服务公司，双方在新的楼盘竣工后，所达成的委托物业管理合同符合法律规定。在业主成立了业主委员会后，业主及业主委员会有权重新选择物业公司。原告佳县中天大厦业主委员会依法成立，业主委员会成立后，依法通知了被告榆林市恒盛物业有限责任公司终止服务合同，双方的权利义务终止后，被告榆林市恒盛物业有限责任公司应及时退出物业服务区域，移交相关设施。被告榆林市恒盛物业有限责任公司依照合同的约定，收取了公共区域粉刷费每户200元，共计32800元，但未进行该项服务，故对该项收费应退还业主委员会，由业主委员会组织实施或由新的物业公司实施服务。监管费48177元，由被告榆林市恒盛物业有限责任公司向各业主收取，对于该项收费是否合理，是否已提供全面服务，应由各业主与被告协商解决，协商不成，由各业主单独提起诉讼解决。被告榆林市恒盛物业有限责任公司辩称的前期投入较大，要求原告返还的请求于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，判决如下：一、终止被告榆林市恒盛物业有限责任公司对佳县中天大厦的物业管理权。二、被告陕西达昌房地产开发有限公司、榆林市恒盛物业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告佳县中天大厦业主委员会移交佳县中天大厦的水、电等物业管理权及设施。三、被告榆林市恒盛物业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内，退还原告佳县中天大厦业主委员会公共区域粉刷费32800元。四、驳回原告佳县中天大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1824元，由原告负担1024元，二被告负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  王 澜审 判 员  刘国鑫人民陪审员  张亚平二〇一七年六月一日书 记 员  张慧慧