北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11373号上诉人（原审被告）李胜强，男，1953年9月29日出生。委托代理人刘国东，北京市赛思博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。法定代表人缐杰锋，总经理。委托代理人周伟，女，1976年3月26日出生，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司员工。委托代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师。上诉人李胜强因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官霍思宇、蒙瑞组成的合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人李胜强的委托代理人刘国东，被上诉人大龙物业的委托代理人周伟、徐全立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大龙物业在一审中起诉称：大龙物业与李胜强形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业向李胜强居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。李胜强系××业主，其物业面积238.04平方米，按约定其应当向大龙物业缴纳从2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费15426元。该业主享受合同权利却未按约定交费，大龙物业多次催讨未果，故诉至一审法院，要求判令：1.李胜强支付大龙物业2012年1月1日至2014年12月31日物业管理费15426元；2.李胜强承担本案诉讼费。李胜强在一审中答辩称：第一，李胜强与大龙物业未建立物业服务合同关系，大龙物业主体身份不适格，应驳回大龙物业起诉。李胜强所在小区系由北京市裕滨物业管理中心（以下简称裕滨物业）承担物业管理服务，在李胜强居住期间，一直由裕滨物业提供小区的物业服务，而裕滨物业与大龙物业并无法律上的延续关系。同时，李胜强与大龙物业未签署物业管理合同，未建立物业服务合同关系，且未向李胜强履行告知义务。故大龙物业起诉主体错误，大龙物业无资格要求李胜强支付物业管理费。第二，如果大龙物业系北京市顺义区裕龙花园五区的物业服务单位，因大龙物业未按照物业管理服务合同以及相关物业管理条例的规定履行物业服务义务，造成李胜强的财产损失，应承担违约责任。根据大龙物业提供的北京市顺义区裕龙花园五区物业管理服务协议书中关于收取机动车停车费以及机动车管理的有关规定，大龙物业应对机动车派人24小时看管；如因大龙物业原因给李胜强造成损失时，李胜强可以向大龙物业进行索赔。法律依据为《物业管理条例》第二十六条第二款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。2012年9月28日，李胜强的车辆在大龙物业物业服务范围内被划，共支出维修费用44684元。此案经北京市顺义区光明路派出所接受案件回执单予以确认，维修费用支出由北京捷成汽车服务有限公司开具的发票予以证明。就此案而言，大龙物业未尽到物业服务机构应承担的合同义务和法律、法规确定其应承担的物业管理责任，未能及时查看、制止侵权人实施的侵权行为，所安装的监控摄像不能正常使用，导致公安机关无法侦破此案；未按照物业管理服务协议投保公众责任保险，使得李胜强受到的财产损失无法获得赔偿，其行为违反了法规的规定和物业管理合同的约定，应向李胜强承担赔偿责任。第三，大龙物业在物业共用部位、公用设施设备运行维护方面以及清洁卫生等物业管理方面存在的问题，已由贵院多个判决予以确认。通过贵院处理的多个由大龙物业提起的物业服务合同纠纷案件中可以看出，大龙物业在裕龙花园、滨河小区等各小区提供物业服务过程中，在共用部位、共用设施设备运行维护和维修、清洁卫生、绿化等方面均存在管理不善或者管理混乱的情况，侵害了各业主的合法权益。此事实已由一审法院（2014）顺民初字第8933号、（2014）顺民初字第11320号等多份民事判决书予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，大龙物业应首先提高物业管理服务水平，在完全按照物业服务标准，正确履行物业服务合同的前提下，才有权向业主主张物业服务费。综上，李胜强是涉诉房屋业主，认可建筑面积、欠费年度和欠费数额。但大龙物业起诉主体不适格。同时，因其物业管理服务不符合标准，且造成李胜强财产损失，不仅不应向李胜强主张物业管理费，相反还应向李胜强承担相应财产损失的赔偿责任。一审法院经审理查明：李胜强系北京市顺义区××业主，该房屋建筑面积238.04平方米。2004年10月15日，李胜强与裕滨物业签订物业管理服务协议书，约定由裕滨物业为李胜强的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：多层1.8元／建筑平方米?月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。大龙物业提交核准注销通知书及顺国资复（2006）30号文件，证明自北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会批复（2006年9月11日）起，其与李胜强形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业为李胜强居住的小区提供物业管理服务。李胜强现拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费15426元。本案一审审理过程中，一审法院至北京市顺义区裕龙花园五区进行现场勘查并拍摄照片。双方对一审法院现场勘查照片均予以认可。同时，李胜强主张勘查照片可以证明大龙物业提供的各项物业服务不到位。一审法院认为：大龙物业为李胜强居住的小区提供物业服务，李胜强实际接受了大龙物业所提供的物业服务，故李胜强应向大龙物业支付物业服务费。根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据看，大龙物业在提供小区卫生、公共设施设备维护等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故一审法院酌情扣减物业服务费。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，一审法院建议大龙物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、李胜强给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○一二年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间物业费一万四千一百九十一元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李胜强不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：原审判决未能对因大龙物业未按照物业管理服务的约定给李胜强造成的财产损失作出认定。2012年9月28日，李胜强的保时捷牌卡宴汽车在大龙物业物业服务范围内被划，李胜强为此支付维修费44684元。此事实已经由北京市顺义区光明路派出所接受案件回执单予以确认。根据双方实际履行的裕龙花园五区物业管理服务协议中关于收取机动车停车费以及机动车管理的有关规定，大龙物业应对物业服务区域内的机动车派人24小时看管。如因大龙物业原因给李胜强造成损失时，李胜强可以向大龙物业进行索赔。综上，原审判决未能综合考虑大龙物业在物业管理服务过程中给李胜强造成的损失与李胜强未缴纳物业管理费的关系，仅支持了大龙物业物业管理费的诉求，而置李胜强财产受到损失的事实不顾。综上，李胜强不服一审法院民事判决，上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令驳回大龙物业诉讼请求；3.大龙物业承担诉讼费。李胜强未向本院提交新的证据。大龙物业针对李胜强的上诉理由答辩称：同意一审判决。大龙物业对于李胜强的车辆没有保管义务，不应当承担车辆被划的责任。一审判决因物业服务的瑕疵减免了一部分物业服务费，大龙物业认可一审判决。大龙物业未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人一、二审陈述、收费标准、核准注销通知书、顺国资复（2006）30号文件、资质证书、勘查照片等证据在案佐证。本院认为：李胜强在涉案房屋居住，大龙物业依据《裕龙花园五区物业管理服务协议书》为涉案房屋所在小区提供物业服务。大龙物业与李胜强之间形成物业服务合同关系。大龙物业应当依约提供物业服务，李胜强应给付物业服务费用。现李胜强主张其车辆在物业管理区域内受到损害，经查，李胜强与大龙物业均认可涉案物业管理费用不包括停车位租赁费，故李胜强提出的该项上诉理由不能构成涉案物业管理费用的减免事由。关于李胜强主张的不予支付物业管理费用的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费93元，由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担16元（已交纳），由李胜强负担77元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费186元，由李胜强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢       军代理审判员 霍   思   宇代理审判员 蒙       瑞二〇一五年九月一日书 记 员 高赫男书记员李安康