江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大商初字第00407号原告中国银行股份有限公司大丰支行，住所地盐城市大丰区人民南路134号。负责人刘小璇，该支行行长。委托代理人潘春香（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。被告丁正兵。被告黄兴兰。被告大丰市鸿基置业有限公司，住所地盐城市大丰区鸿基汇金购物公园内。法定代表人杨荣，该公司董事长。委托代理人周斌（特别授权），江苏道远律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司大丰支行（以下简称中国银行大丰支行）��被告丁正兵、黄兴兰、大丰市鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员朱列适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告中国银行大丰支行的委托代理人潘春香、被告鸿基公司的委托代理人周斌到庭参加了诉讼，被告丁正兵、黄兴兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行大丰支行诉称，2006年7月12日，原、被告签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《个人住房贷款抵押合同》各一份，约定：贷款金额为130000元，期限11年，等额本息还款法；被告丁正兵以其购买的坐落于大丰市东方剑桥小区7幢102室（以下简称东方剑桥7幢102室）为该借款提供抵押担保；被告鸿基公司提供阶段性担保。合同签订后，原告按约向被告丁正兵发放贷款���但被告按约偿还了大部分借款后，多次出现逾期还款现象。截止2015年7月31日，尚欠借款本金37034.12元、利息1086.7元。因被告丁正兵、黄兴兰系夫妻关系。现要求被告丁正兵、黄兴兰共同偿还借款本息38120.82元，并承付37034.12元自2015年8月1日至实际给付之日按合同约定的利息；赔偿律师代理费2000元；对被告丁正兵的抵押房屋享有优先受偿权；被告鸿基公司承担连带清偿责任。被告丁正兵、黄兴兰未答辩。被告鸿基公司辩称，2006年6月29日，被告丁正兵意欲向鸿基公司购买东方剑桥7幢102室商品房一套，并于2006年7月12日以购买东方剑桥7幢102室的手续向原告中国银行大丰支行申请按揭贷款，由鸿基公司为丁正兵提供阶段性担保。原告中国银行大丰支行也向被告丁正兵发放了贷款。在购买过程中，被告丁正兵于2006年7月27日实际向被告鸿基公司购买了东方剑桥7幢101室商品房一套，并将购买东方剑桥7幢101室的购房合同提供给了原告中国银行大丰支行。多年来，被告丁正兵也一直在按约履行还款义务。故原告未进行认真审查，而向被告丁正兵发放贷款。由此造成的后果应由其自行承担。请求法院驳回原告对被告鸿基公司的诉讼请求。经审理查明，2006年7月12日，原、被告签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，约定：甲方（丁正兵）购买坐落于东方剑桥7幢102室，合同总价款为190484元，因购房资金不足，向乙方（中国银行大丰支行）申请楼宇按揭抵押贷款130000元，期限11年，从2006年7月17日至2017年7月16日；年利率5.751%，利率实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计算，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率基础上下浮或上浮10%以确定下一年的利率；还款方式为等额本息还款��甲方授权并委托乙方将借款以转账的形式直接转入丙方（鸿基公司）在乙方开立的存款账户；甲方借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，乙方有权提前收回全部贷款本息；本合同项下的债务到期（包括乙方根据本合同约定宣布甲方在本合同项下的债务全部提前到期）时，如甲方未全部清偿到期债务，乙方可直接向人民法院申请执行，强制执行的范围包括借款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等；丙方为该借款提供连带责任保证，保证范围是本合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等，保证期间从本合同项下债务到期（包括乙方根据本合同宣布本合同项下债务提前到期）之日到丙方协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续且将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交由乙方执管之日止；若甲方、丙方解除购房合同的，不影响甲方及丙方在本合同项下各义务的履行；本合同生效后，甲、乙、丙任何一方不得擅自变更和解除合同等。同日，原告中国银行大丰支行与被告丁正兵、黄兴兰签订《个人住房贷款抵押合同》一份，约定被告丁正兵、黄兴兰以其购买的东方剑桥7幢102室为该借款提供抵押担保。合同签订后，原告中国银行大丰支行于2006年7月17日向被告丁正兵、黄兴兰发放贷款130000元。另查，2006年8月31日，被告丁正兵与被告鸿基公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告丁正兵向被告鸿基公司购买东方剑桥7幢101室。并将该合同交一份给原告中国银行大丰支行存档保管。此后，被告鸿基公司将被告丁正兵、黄兴兰实际购买的东方剑桥7幢101室交付给其居住使用。2008年3月19日，被告丁正兵为其所购买的坐落于东方剑桥7幢101室办理了他项权证，他项权人为原告中国银行大丰支行，并将该他项权证交由原告中国银行大丰支行保管。被告丁正兵、黄兴兰借款后，按约偿还了大部分借款后，自2015年1月份以来，多次出现逾期还款现象。截止2015年7月31日，尚欠借款本金37034.12元、利息及罚息1086.7元。原告追款无果，于2015年8月5日向本院提起诉讼，并为此支付律师代理费2000元。上列事实，有当事人陈述，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《个人住房贷款抵押合同》、《商品房买卖合同》、他项权证、借款收据、交易明细、购房发票、身份信息等复印件在卷证实。本院认为，原、被告间的借款合同、抵押合同、保证合同不违反相关法律法规强制性规定，应为合法有效。被告丁正兵与原告签订合同时，约定以购买的东���剑桥7幢102室为该借款提供抵押担保，但在实际购买时变更为东方剑桥7幢101室，并将购房合同、他项权证先后交给了原告，此后，被告丁正兵也在继续履行还款义务。由此可见，在合同履行过程中，原告应当知道并接受了这一变更事实，视为原、被告双方对合同的部分变更，并不影响合同的效力。合同约定借款人在借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，原告有权提前收回全部贷款本息。被告丁正兵、黄兴兰借款后，自2015年1月份起未能按约偿还借款，构成违约，故原告要求其偿还全部借款本息的诉讼请求依法应予支持。合同约定被告鸿基公司的保证期间为阶段性担保，现被告丁正兵已将所购房屋的他项权证办理后，并交给了原告执管，故依照合同的约定被告鸿基公司的保证责任应该免除，原告要求被���鸿基公司承担连带保证责任的诉讼请求依法不予支持。被告丁正兵以其购买的房屋为该借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押行为已依法成立并生效。在被告未能按约偿还借款时，原告依法应对抵押物享有优先受偿权。原告要求被告赔偿律师代理费2000元，因双方在合同中有约定，且符合相关收费标准，本院依法予以支持。被告丁正兵、黄兴兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，视为对其权利的放弃，由此可能产生对其不利的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丁正兵、黄兴兰共同偿还原告中国银行股份有限��司大丰支行借款本金37034.12元、2015年7月31日前的利息及罚息1086.7元，并承付37034.12元自2015年8月1日起至实际给付之日止按合同约定的利息。赔偿律师代理费2000元。于本判决生效后10日内履行完毕。二、原告中国银行股份有限公司大丰支行对被告丁正兵所有的坐落于东方剑桥7幢101室房屋的拍卖或变卖价款在抵押登记范围内享有优先受偿权。三、驳回原告中国银行股份有限公司大丰支行对被告大丰市鸿基置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，减半收取420.5元，由被告丁正兵、黄兴兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本10份，上��于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费841元（上诉法院开户行及账户，收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行江苏省盐城市农行中汇支行，账号40×××21，附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。审判员 朱 列二〇一五年九月十一日书记员 王美娟附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。