湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0181民初1868号原告长沙安托物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路254号汇富中心8-21房。法定代表人罗安，总经理。委托代理人杨薇，湖南昌祥律师事务所律师。被告陈登科，男，1979年5月19日出生，汉族。委托代理人张艳萍，女，1977年11月8日出生，汉族。原告长沙安托物业管理有限公司（以下简称安托物业公司）与被告陈登科物业服务合同纠纷一案，于2017年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安托物业公司的委托代理人杨薇，被告陈登科的委托代理人张艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安托物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付至2016年7月15日止的物业管理费5751元及滞纳金1725元；2、被告承担本案诉讼费。被告陈登科辩称：小区*栋楼房的门口常堆放有废弃轮胎及建筑垃圾，影响业主生活。被告所住房屋由渗漏水现象，房屋质量有问题。因原告物业服务不到位，应相应的扣减部分物业服务费。本院经审理查明如下事实：原告系经依法登记注册、从事经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务业务的有限责任公司。2009年，原告作为乙方与作为甲方的湖南安龙置业有限公司签订《浏阳“首之都公馆”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对浏阳“首之都公馆”提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修，养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准件附件四）。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1元/㎡/月，办公楼3元/㎡/月，商业物业4元/㎡/月，会所3元/㎡/月。业主应于办入伙手续之日起交纳物业服务费用。开发商发出入伙通知后，在规定之日内未办入伙者，按通知入伙时间交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月5日前履行交纳义务。合同签订后，原告即安排了门卫，雇请了巡逻保安对小区进行巡逻，雇请了工人对小区进行卫生清理等物业服务。2011年，被告陈登科购买了浏阳首之都公馆*栋*号房屋，建筑面积为135.32平方米。同年6月27日，安托物业公司作为甲方与作为乙方的陈登科签订《浏阳“首之都公馆”前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米高层住宅1元，办公使用的住宅3元，会所3元，营业使用的4元。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每月5日前缴纳当月的管理费用。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并按每天0.3%支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天0.3%支付违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。协议签订后，原告继续雇请人员进行了物业服务。自2013年1月1日起被告未依约交纳物业服务费。2016年7月6日，浏阳市首之都公馆小区业主委员会决定终止与安托物业公司的物业服务合同，遂通知安托物业公司于2016年7月15日前撤离首之都公馆小区，并要求安托物业公司做好移交工作。安托物业公司于2016年7月15日撤离了首之都公馆小区，并与浏阳市正洁物业服务有限公司办理了浏阳首之都公馆物业管理财务交接事宜。2016年10月10日，原告向被告发送通知催缴物业服务费，但被告仍未交纳。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告与湖南安龙置业有限公司签订的《浏阳“首之都公馆”前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《浏阳“首之都公馆”前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的规定，该合同应为合法、有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。被告认为原告物业服务不到位，被告可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但被告不能以此为由拒交物业费。被告拖欠物业服务费5751元（135.32㎡×1元/㎡/月×42.5个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但原告亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，原告亦存在违约行为，故对原告提出被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限陈登科于本判决生效之日起3日内支付长沙安托物业管理有限公司关于浏阳市烟草路首之都公馆*栋*房自2013年1月1日起至2016年7月15日止的物业服务管理费5751元；二、驳回长沙安托物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由陈登科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  左凌二〇一七年六月十五日书记员  李伟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；（五）按时交纳物业费；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。